Tribunal: TJMT
Processo: 1028448-54.2023.8.11.0041
Relator(a): ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA
Órgão julgador: ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-10-15
Data de publicação: 2025-10-21

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1028448-54.2023.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Efeitos]
Relator:
Des(a).
ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Turma Julgadora:

[DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[LOURANE SOARES - CPF: 031.633.161-90 (APELADO), HIGOR LUCAS OLIVEIRA DA SILVA - CPF: 047.354.131-97 (ADVOGADO), SALINAS PREMIUM RESORT EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA - CNPJ: 28.883.561/0001-03 (APELANTE), ROSEVAL RODRIGUES DA CUNHA FILHO - CPF: 760.589.051-68 (ADVOGADO), SALINAS BEACH RESORT EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA - CNPJ: 33.531.685/0001-51 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PARCIALMENTE PROVIDO, UNANIME

E M E N T A

DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL DE COTA DE MULTIPROPRIEDADE C/C DECLARATÓRIA DE CLÁUSULA ABUSIVA. TECNÍCA AGRESSIVA DE VENDA. VÍCIO DE CONSENTIMENTO. VIOLAÇÃO AO DEVER DE INFORMAÇÃO E À BOA-FÉ OBJETIVA. APLICAÇÃO DO CDC. RESCISÃO CONTRATUAL POR CONDUTA ABUSIVA DO FORNECEDOR. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. DANOS MORAIS AFASTADOS. MERO ABORRECIMENTO CONTRATUAL. JUROS DE MORA DESDE A CITAÇÃO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível contra sentença que rescindiu contrato de promessa de compra e venda de cota de multipropriedade, determinou a restituição de 90% dos valores pagos, reconheceu a abusividade de cláusulas contratuais, fixou indenização por dano moral e estabeleceu juros de mora desde a citação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A controvérsia é: (i) a responsabilidade pela rescisão; (ii) a validade da cláusula de retenção superior a 10% e da comissão de corretagem; (iii) a condenação em danos morais; e (iv) o termo inicial dos juros de mora.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A relação jurídica entre as partes é de consumo, sujeita às normas do Código de Defesa do Consumidor.

4. A comercialização de cotas de multipropriedade por meio de técnicas agressivas de venda, com pressão psicológica e omissão de informações relevantes em momento de lazer, violam o dever de informação e a boa-fé objetiva, o que configura prática abusiva nos termos do art. 39 do CDC e autoriza a rescisão contratual por culpa do fornecedor.

5. Conforme a Súmula 543 do STJ, na hipótese de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, a restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador deve ser integral.

6. A retenção da comissão de corretagem é indevida quando não há informação prévia, clara e destacada sobre sua cobrança, conforme entendimento firmado no Tema 938/STJ.

7. O mero inadimplemento contratual não configura, por si só, dano moral. Não foram apresentados elementos probatórios que demonstrassem abalo psíquico significativo ou violação à dignidade do consumidor.

8. O termo inicial dos juros de mora, em casos de rescisão por culpa do fornecedor, é a data da citação.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento:
“1. Configura prática abusiva, ensejando rescisão contratual com restituição de valores, a utilização de técnicas de venda agressivas que induzam o consumidor em erro sobre a real natureza do negócio de multipropriedade. 2. A comissão de corretagem somente é válida quando previamente informada de forma clara e destacada. 3. O mero inadimplemento contratual, sem comprovação de ato ilícito ou abalo significativo à integridade psíquica do consumidor, não configura dano moral. 4. Nos casos de rescisão por culpa do fornecedor, os juros de mora incidem a partir da citação válida.”

Dispositivos relevantes citados:
CF/1988, art. 5º, XXXII; CDC, arts. 2º, 3º, 39 e 51; CC/2002, arts. 421 e 422; CPC/2015, art. 240.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, Súmula 543; STJ, Tema 938, REsp 1.599.511/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, 2ª Seção, j. 24.08.2016; STJ, Tema 1002, REsp 1.723.519/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 2ª Seção, j. 27.02.2019.

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESEMBARGADORA ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Egrégia Câmara:

Trata-se de Apelação Cível interposta por SALINAS PREMIUM RESORT EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA e SALINAS BEACH RESORT EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA contra a sentença proferida pelo Juízo da 7ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá, que, nos autos da Ação de Rescisão Contratual, julgou procedentes os pedidos formulados por LOURANE SOARES.

Na origem, a Autora alegou vício de consentimento decorrente de venda agressiva e omissão de informações sobre a natureza da propriedade adquirida (cota, e não imóvel integral), pleiteando a rescisão do negócio, a restituição de valores pagos (R$ 6.944,48 atualizado) e indenização por danos morais.

A sentença julgou procedentes os pedidos, reconhecendo a falha no dever de informação e a hipossuficiência da consumidora. Determinou a rescisão do contrato e a restituição de 90% dos valores pagos a título de entrada/corretagem (R$ 3.591,00), com retenção de 10% para despesas administrativas. Condenou solidariamente as rés ao pagamento de R$ 5.000,00 a título de danos morais, bem como ao pagamento das custas e despesas processuais e honorários advocatícios fixados em 20% sobre o valor da condenação.

Nas razões recursais, as apelantes defendem a validade e irretratabilidade do contrato, alegando que a rescisão decorreu exclusivamente da iniciativa da autora, sem culpa das vendedoras. Sustentam a aplicação da Lei nº 4.591/64 (Lei do Distrato), que autoriza a retenção integral da comissão de corretagem e a imposição de multa de 25% ou 50% dos valores pagos. Requerem, ainda, o afastamento da condenação por danos morais, por se tratar de mero dissabor contratual, e a alteração do termo inicial dos juros de mora para a data do trânsito em julgado da decisão.

Contrarrazões pelo não provimento do recurso.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMA. SRA. DESEMBARGADORA ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA

Egrégia Câmara:

A controvérsia cinge-se à validade da rescisão contratual de promessa de compra e venda de cota imobiliária em regime de multipropriedade, bem como à manutenção da condenação em danos materiais e morais.

A relação jurídica estabelecida entre as partes é de consumo, nos termos dos arts. 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor, enquadrando-se a autora como destinatária final do produto e as rés como fornecedoras. A multipropriedade imobiliária, ainda que regulada pela Lei nº 13.777/2018, não afasta a incidência do CDC.

Nesse sentido:

“[...] A relação jurídica estabelecida entre as partes configura inequívoca relação de consumo, sendo plenamente aplicável o Código de Defesa do Consumidor, pois envolve a aquisição de direitos sobre unidade imobiliária em regime de multipropriedade por consumidores finais, enquadrando-se no conceito de fornecimento de produtos e serviços previsto na legislação consumerista. [...] (N.U 1006811-33.2024.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 11/07/2025, Publicado no DJE 11/07/2025).”

No caso, não se trata de simples desistência da consumidora, mas de rescisão motivada por conduta abusiva das fornecedoras, que se valeram de técnicas agressivas de venda em contexto de lazer, omitindo informações relevantes e induzindo a contratante em erro quanto à real natureza do negócio. Tal prática configura violação ao dever de informação e à boa-fé objetiva, além de incidir na vedação do art. 39 do CDC, que proíbe práticas comerciais abusivas.

A comercialização de cotas em regime de multipropriedade mediante pressão psicológica, omissão de informações que induz a erro o consumidor, caracteriza prática abusiva e impõe a nulidade das cláusulas contratuais que favorecem desproporcionalmente o fornecedor.

Nesse contexto:

“[...] 3. A relação contratual entre as partes se insere na seara consumerista, uma vez que a multipropriedade configura fornecimento de serviço ao consumidor final. 4. A alegada legalidade da retenção de valores não se sustenta, pois, a rescisão contratual decorreu de prática abusiva por parte das fornecedoras, que omitiram informações relevantes, em violação ao dever de transparência previsto no CDC. [...] 6. A abordagem comercial utilizada pelas fornecedoras violou o direito à autodeterminação do consumidor e caracterizou dano moral in re ipsa, justificando a indenização fixada em sentença. [...] (N.U 1037232-20.2023.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, Vice-Presidência, Julgado em 31/07/2025, Publicado no DJE 31/07/2025).”

“[...] Submete-se ao Código de Defesa do Consumidor a relação jurídica constituída pelas partes ao firmarem entre si contrato de adesão à em regime de multipropriedade em complexo turístico-hoteleiro, porquanto as figuras do aderente e do estipulante abrangem, respectivamente, às figuras de consumidor e de fornecedor. 2. É dever do fornecedor prestar informação adequada e clara sobre os diferentes produtos e serviços e garantir que o consumidor tenha pleno discernimento do pactuado. [...] O uso de técnicas agressiva viola a boa-fé do consumidor e relativiza o princípio da força obrigatória do contrato. [...] O uso de técnicas agressivas de promoção de venda com a aplicação de pressão psicológica para ludibriar e impedir o livre consentimento do consumidor constitui prática abusiva e, portanto, ilícita que viola os seus direitos e são suficientes para inferir a ofensa aos direitos da [...] (TJ-DF 07021324220228070003 1655662, Relator.: HECTOR VALVERDE SANTANNA, Data de Julgamento: 25/01/2023, 2ª Turma Cível, Data de Publicação: 07/02/2023).”

A orientação consolidada pelo Superior Tribunal de Justiça, por meio da Súmula 543, estabelece que, em hipóteses de rescisão motivada por culpa do fornecedor, deve ser assegurada a restituição integral das parcelas pagas.

Embora a sentença tenha determinado a devolução de 90% dos valores desembolsados, com retenção de 10% a título de despesas administrativas, reconhecendo que em tese seria devida a restituição integral, não é possível majorar a condenação nesta instância em favor da autora, em razão da ausência de recurso de sua iniciativa, sob pena de violação ao princípio da
non reformatio in pejus
.

No que se refere à comissão de corretagem, pelo que se extrai do conjunto fático-probatório, não houve informação prévia e destacada sobre a cobrança dessa taxa, o que torna inviável a transferência desse encargo ao consumidor.

O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema 938, firmou entendimento de que apenas é válida a cláusula contratual que impõe ao comprador o pagamento da comissão de corretagem quando o valor é informado de forma clara e destacada, requisito não observado no presente caso.

Para ilustrar:

“[...] 1. "Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem" ( REsp 1599511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/8/2016, DJe 6/9/2016) .[...] (STJ - AgInt no REsp: 1960125 PR 2021/0294017-2, Data de Julgamento: 08/08/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 12/08/2022).”

Quanto aos danos morais, o Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento de que o mero descumprimento contratual não gera, por si só, o dano moral indenizável.

Embora a atuação das Apelantes na fase pré-contratual e durante a tentativa de distrato possa ser criticada por sua agressividade comercial e resistência, é necessário analisar se tais atos atingiram a honra ou a dignidade da Autora de forma significativa.

O quadro fático revela um conflito de interesses patrimoniais e um vício de consentimento que levou à rescisão. O sofrimento e a frustração alegados, embora evidentes, estão inseridos na esfera do aborrecimento e dissabor que resultam da desavença contratual.

Nesse sentido:

“[...] Se a rescisão do contrato se deu por culpa exclusiva do vendedor, o comprador faz jus à restituição integral dos valores pagos (Súmula 543 do STJ), com incidência de juros de mora a contar da citação e correção monetária a partir da data de cada desembolso. Quando a situação que motivou a rescisão contratual se situa na esfera do mero aborrecimento cotidiano e não foi demonstrada violação a direitos da personalidade, não há o dever de indenização por dano moral. [...] (N.U 1002373-83.2020.8.11.0040, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 15/11/2024, Publicado no DJE 15/11/2024).”

Quanto ao termo inicial dos juros de mora, a regra fixada pelo STJ no Tema 1002 aplica-se apenas à rescisão por iniciativa do comprador. Nas hipóteses em que a culpa é do fornecedor, a mora se estabelece desde a citação, nos termos do art. 240 do CPC.

Diante do exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso de apelação, apenas para afastar a condenação por danos morais.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 15/10/2025