Tribunal: TJMT
Processo: 1001479-63.2023.8.11.0053
Relator(a): MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-04-23
Data de publicação: 2025-04-30

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1001479-63.2023.8.11.0053
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). TATIANE COLOMBO]

Parte(s):

[ELIZABETH SOARES DE LARA - CPF: 318.134.701-97 (APELADO), ANDREA OLIVEIRA DE SOUSA - CPF: 856.361.931-49 (ADVOGADO), CUIABA ECHER 31 INCORPORACOES SPE LTDA - CNPJ: 31.527.248/0001-39 (APELANTE), LUZIA ANGELICA DE ARRUDA GONCALVES - CPF: 997.574.941-00 (ADVOGADO), ANNIELEN CHIARELLE DE SOUZA - CPF: 946.035.961-20 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C
INDENIZATÓRIA
–
PARCIAL PROCEDÊNCIA – RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL MOTIVADA PELO COMPRADOR – CLÁUSULA PENAL – RETENÇÃO DE 50% DO VALOR PAGO – REGIME DE PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO – INCIDÊNCIA DA LEI Nº 13.786/2018 – ABUSIVIDADE – REDUÇÃO DO PERCENTUAL PARA 25%

– RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

1. O contrato de compra e venda foi celebrado após as regras
introduzidas pela Lei nº 13.786/18, contudo, a cláusula que estipula pena convencional de 50% da quantia paga, submetida ao regime do patrimônio de afetação, se mostra abusiva, uma vez que o empreendimento já foi concluído e a sua finalidade alcançada. Assim, com a rescisão do contrato por culpa exclusiva dos compradores, a retenção dos valore pagos deve observar o máximo de 25% do montante pago, nos termos do art. 67-A, II, da Lei nº 13.786/2018).

2.
Fixado os honorários advocatícios em valor
proporcional e razoável, levando em consideração a natureza da demanda, a atuação dos causídicos, o tempo de tramitação do processo e a importância da causa, nã
o há que se falar em
redução
.
-

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por
CUIAB
Á
ECHER 31 INCORPORA
ÇÕE
S SPE LTDA

contra a se
ntença
proferida
n
a Ação de Rescisão Contratual c/c Indenizatória
ajuizada por

ELIZABETH SOARES DE LARA
,

que
julgou

parcialmente
procedentes os pedidos para:
(i) DECLARAR a resolução do contrato celebrado entre as partes, em razão do inadimplemento d
a
autor
a
;(
ii
) DETERMINAR a requerida à restituir a autora os valores pagos, autorizando a retenção pelo requerido do montante correspondente
à
cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato, bem como dos encargos moratórios e comissão de corretagem, valores estes a serem averiguados em liquidação de sentença. Ante a sucumbência recíproca, condeno
u
as partes nas custas e honorários advocatícios em 10% do valor da causa, quais serão proporcionalmente distribuídos entre partes à razão de 50%, ante a sucum
bência recíproca, ficando
suspensa a exigibilidade das custas e honorários d
a
autor
a
, por ser beneficiári
a
da justiça gratuita.

Nas suas razões
,

a apelante
alega
que a a
pelada não conseguiu a liberação de financiamento em nenhuma instituição bancária de sua preferência, e por essa razão requereu o Distrato, c
om a devolução dos valores pagos.

Afirma que
o contrato foi realizado, mas inadimplido por ausência de financiamen
to, fato esse que é imput
ado à apelada (compradora) e não à
a
pelante (vendedora), pois o financiamento faz parte dos valores da compra a serem destinados ao requerido, que são de resp
onsabilidade da autora/apelada
.

Ressalta
que
foi utilizado o artigo 32-A da Lei n. 13.786/2018,
como fundamento para a
sentença
, e
ntretanto, o referido dispositivo não é aplicável ao contexto fático e jurídico da presente demanda
, porque é aplicável
aos contratos de compra e venda de lotes em loteamentos (terrenos que foram divididos em várias partes para venda).

Defende que
o caso dos autos
se refere
a contrato de compra e venda de imóveis em incorporação imobiliária
,
de imóveis na planta ou em construção
,
para casos de rescisão contratual por culpa da adquirente, ou seja, havendo o inadimplemento por parte da compradora, para a devolução dos valores deve ser observada a regra dos descontos prevista no art. 67-A da lei 13.786/2018, que alterou
a Lei
n. 4.591/64, na qual dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias
.

Afirma que no presente caso,
na hipótese de rescisão de contrato de compra e venda de bem imóvel, cuja incorporação esteja com patrimônio de afetação, a retenção prevista é de 50% (cinquenta por cento) do valor pago pela adquirente (art.67-A, §5º
,
da Lei 4.591/642)
.

Argumenta que a r. sentença deve ser reformada, com a inversão

do
s
ônus sucumbenciais em
favor da apelante e que, caso
assim não entenda, imperiosa
a necessidade de
d
iminuição d
o valor sucumbencial, na medida em que
se trata de demanda de
baixa complexidade.

Requereu a reforma da r. sentença e o provimento do recurso de apelação.

A apelada contrarrazoou requerendo o desprovimento do apelo.

É o
relatório.
-

V O T O R E L A T O R

V O T
O

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

T
rata-se de
A
ção de
R
escisão
C
ontratual
c.
c

I
ndenizatória
movida pela ora apelada, em desfavor da a
pelante,
referente a um
contrato de compra e venda de imóvel, mediante instrumento de
compromisso de compra e venda.

Consta dos autos que
o valor do imóvel era de R$ 349.881,90,
o
qual seria pago
pela autora
mediante entrada de R$ 2.000,00, três parcelas balões de R$ 7.072,05 e o restante a ser financiado, contudo, o financiamento
da apelada
não foi aceito,
motivo pelo qual a apelada requereu a rescisão do contrato.

A apelante alega que
o caso dos autos
refere-se
a contrato de compra e venda de imóveis em incorporação imobiliária
,
de imóveis na planta ou em construção
,
para casos de rescisão contratual por culpa da adquirente, ou seja, havendo o inadimplemento por parte da compradora, para a devolução dos valores deve ser observada a regra dos descontos prevista no art. 67-A da lei 13.786/2018,
com
retenção de 50% (cinquenta por cento) do valor pago pela adquirente (art.67-A, §5º da Lei 4.591/642)
.

Pois bem.

1.1- Contrato de compra e venda de lote urbano.

Inicialmente, cumpre registrar que o contrato em aná
lise foi celebrado em 29/11/2022
, situação que atrai a incidência da Lei Federal nº
13.786
/18, que regula a forma e os percentuais incidentes quando da rescisão do contrato por culpa do promitente comprador.

Dessa forma, deve ser observada a respectiva legislação, no caso concreto, para fins de delimitação da pena convencional. No entanto, não se pode ignorar que a questão controvertida inexoravelmente atrai a incidência do
Código de Defesa do Consumidor
.

Isso porque, considerando as características do negócio e o teor do contrato celebrado entre as partes (adesão), inconteste a relação de consumo, o que faz incidir a respectiva proteção contratual.

1.2- Percentual de retenção

Com relação ao percentual de retenção, o artigo
67-A
da Lei nº
4.591
/64, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, alterada pela Lei nº
13.786
/2018, preconiza:

"
Art. 67-A
. Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver
pago
diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente:

(...)

§ 5º Quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, de que tratam os
arts
. 31-A a 31-F desta Lei, o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente, deduzidos os valores descritos neste artigo e atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente, admitindo-se, nessa hipótese, que a pena referida no inciso II do caput deste artigo seja estabelecida até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga."

Por sua vez, o contrato de compromisso de compra e venda de unidades Imobiliárias
firmado en
tre as partes,
foi enquadrado no regime de patrimônio de afetação e
quanto à pena convencional, diz que operada a rescisão, a retenção
será
de 50% (cinquenta por cento) do montante pago pela compradora (cláusula
3.11 e
oitava
– item 8.2, III, (a),
vejamos:

No caso, o
imóvel encontra-se sob o regime de afetação, conforme matrícula abaixo transcrita:

Deveras, o
patrimônio de afetação visa garantir maior segurança para os adquirentes de imóveis na planta, pois destaca os bens e direitos do empreendimento imobiliário do patrimônio da incorporadora
, conforme
disposto no art.
31-A
da Lei
4.591
/64:

Art. 31-A. A critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime
da
afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes.

§ 1º
O patrimônio de afetação não se comunica com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral do incorporador ou de outros patrimônios de afetação por ele constituídos e só responde por dívidas e obrigações vinculadas à incorporação respectiva.

§ 2º
O incorporador responde pelos prejuízos que causar ao patrimônio de afetação.

Registra-se que "separado do patrimônio geral do incorporador, o empreendimento
é constituído por
uma pessoa jurídica autônoma, normalmente constituída por meio de uma SPE (sociedade de propósitos específicos) e terá contabilidade própria e segregada dos demais bens do grupo econômico que administra aquele empreendimento. Todos osrecursospertencentes àquela SPE somente respondem por dívidas e obrigações vinculadas à incorporação respectiva. Sendo assim, osrecursosfinanceiros integrantes do patrimônio de afetação serão utilizados somente para pagamento ou reembolso das despesas da incorporação afetada, sendo proibido seu emprego para qualquer outra atividade estranha à sociedade específica" (TAPAI, Marcelo de A. Direito
Imobiliário (Coleção Método Essencial). Rio de Janeiro: Grupo GEN, 2022).

Aliás, o Su
perior Tribunal de Justiça
,
no julgamento do
AgInt
no REsp 2023713/SP
entendeu que o patrimônio de afetação visa proteger a coletividade dos adquirentes e o cumprimento do contrato de promessa de compra e venda
:

(...) Isso porque, com o patrimônio afetado, o pagamento das parcelas pelos adquirentes não se mistura ao patrimônio da incorporadora, não podendo, por exemplo, fazer parte de massa falida, justamente porque esses valores serão utilizados para a conclusão da obra, assegurando a higidez financeira do empreendimento e garantindo a futura entrega das unidades aos compradores adimplentes. Ou seja, foi uma opção do legislador para proteger a coletividade dos adquirentes e o próprio cumprimento do contrato. (...) (
AgInt
no REsp n. 2.023.713/SP
, relator MinistroMoura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 28/11/2022,
DJe
de 30/11/2022.)

Com efeito, o patrimônio de afetação responde pelas dívidas e obrigações da incorporação, assim
,
as resoluções contratuais acarretam o desequilíbrio
econômico-financeiro
dos contratos dos demais adquirentes daquela incorporação, visto que o patrimônio de afetação responde pela devolução da quantia paga pelo promissário comprador.

Entrementes, não se pode ignorar a aplicação conjunta das normas consumeristas, que ostentam natureza de ordem pública e interesse social, nos termos do art. 1º do

Código de Defesa do Consumidor
.

Dessa forma, levando em conta que o consumidor é a parte vulnerável na relação consumerista (art.
4º
, inciso
I
, do
CDC
), devem-se prestigiar as normas consumeristas, repita-se, de ordem pública e de interesse social, notadamente para afastar a incidência de cláusulas contratuais abusivas
.

Acrescente-se, ainda, a aplicação complementar do art.
413
do
Código Civil
, em estrita observância ao princípio do diálogo das fontes (diálogo sistemático de complementariedade) que deve ocorrer entre este e o
Código de Defesa do Consumidor
,
verbis
:

Art. 413. A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.

Daí que diante do contexto fático e jurídico apresentado, constata-se que a cláusula contratual que estabeleceu a pena convencional em 50% (cinquenta por cento) da quantia paga pela compromissária compradora se mostra abusiva, pois em descompasso com a legislação consumerista.

Nesse sentido
,
colaciono recente
julgado de minha relatoria,
verbis
:

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA – PARCIAL PROCEDÊNCIA – RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL MOTIVADA PELO COMPRADOR –
CLÁUSULA PENAL – RETENÇÃO DE 50% DO VALOR PAGO – REGIME DE PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO – INCIDÊNCIA DA LEI Nº 13.786/2018 – ABUSIVIDADE – REDUÇÃO DO PERCENTUAL PARA 25% - EMPREENDIMENTO CONCLUÍDO – COMISSÃO DE CORRETAGEM – AUSÊNCIA DE INTERMEDIÇÃO DE CORRETOR – COMISSÃO INDEVIDA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

1. O contrato de compra e venda foi celebrado após as regras introduzidas pela Lei nº 13.786/18, contudo, a cláusula que estipula pena convencional de 50% da quantia paga, submetida ao regime do patrimônio de afetação, se mostra abusiva, uma vez que o empreendimento já foi concluído e a sua finalidade alcançada. Assim, com a rescisão do contrato por culpa exclusiva dos compradores, a retenção dos valore pagos deve observar o máximo de 25% do montante pago, nos termos do art. 67-A, II, da Lei nº 13.786/2018).

2. Ante a não comprovação da intermediação ou participação de imobiliária e/ou corretor na comercialização do imóvel, não há como falar em retenção de valores a título de corretagem.

3. Recurso parcialmente provido.

(N.U 1014200-03.2023.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado,
Julgado em 26/03/2025,
Publicado
no DJE 28/03/2025
)

A
jurisprudência
assim se posiciona
:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE IMPORTÂNCIAS PAGAS. PEDIDO DE EFEITO SUSPENSIVO NÃO CONHECIDO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CULPA EXCLUSIVA DA COMPROMISSÁRIA COMPRADORA. APLICABILIDADE DA LEI Nº
13.786
/18. RESTITUIÇÃO IMEDIATA DAS PARCELAS PAGAS PELA PROMITENTE COMPRADORA. RETENÇÃO DEVIDA. SÚMULA
543
DO STJ. DELIMITAÇÃO DA PENA CONVENCIONAL.
CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR
E
CÓDIGO CIVIL
. RESTITUIÇÃO DE COMISSÃO DE ARBITRAGEM NÃO DEVIDA. DANO MORAL AFASTADO. CORREÇÃO MONETÁRIA. INPC. JUROS DE MORA. A PARTIR DA CITAÇÃO. TEMA 1002 DO STJ INAPLICÁVEL. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA IMOBILIÁRIA

AFASTADA. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS INVERTIDOS. SENTENÇA REFORMADA. 1- (...). 3- Firmado o contrato em análise em 28/09/2020, atrai-se, portanto, a incidência da Lei Federal nº
13.786
/18, que regula a forma e os percentuais incidentes quando da rescisão do contrato por culpa do promitente comprador. 4- O contrato
entabulado prevê a retenção de 50% a título de pena convencional, o que se encontra em harmonia com a legislação de regência (§ 5º do art. 67-A, da Lei do Distrato). Contudo, incidentes, no caso, as normas de proteção de defesa do consumidor e o art.
413
do
Código Civil
, conclui-se pela abusividade do percentual contratado. (...).RECURSOS CONHECIDOS. PROVIDO O PRIMEIRO E PARCIALMENTE PROVIDO O SEGUNDO. (TJGO,
PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO, Recurso de
Apelação Cível 5003851-11.2022.8.09.0051
, Rel. Des (a).PERICLES DI MONTEZUMA CASTRO MOURA, 6a Câmara Cível, julgado em 14/11/2023,
DJe
de 14/11/2023). (Negritei).

Dessa forma, tem-
se que a retenção de 25
% (vinte por cento) sobre o valor da quantia paga pela apelada se mostra suficiente para compensar a incorporadora recorrente pelos prejuízos/investimentos decorrentes do desfazimento do negócio jurídico, percentual que se revela adequado e proporcional, além d
o
que
,
não acarretará enriquecimento ilícito.

Dos honorários advocatícios

O apelante requereu a
d
iminuição d
o valor sucumbencial,
tendo em a
baixa complexidade
da demanda
,
que não exige
elevada expertise do patrono.

Com relação ao arbitramento dos honorários advocatícios sucumbenciais, é necessário t
er em vista a justa remuneração
dos serviços de advocacia e a salvaguarda
da dignidade da profissão, que
tem status

constitucional
, conforme expressa previsão no
art.
133
da
Constituição da Republica
.

O
art.
85
,
§ 2º
, do
CPC/2015
, determina que o valor dos honorários advocatícios será fixado entre o percentual de 10% e 20% sobre o valor da condenação, quando houver, atendidos o grau de zelo do profissional, o lugar de prestação de serviço, a natureza e importância da causa, o trabalho realizado pelo advogado e o tempo exigido para o seu serviço.

Nessa linha de rac
iocínio, tenho que o percentual
f
ixado a título de honorários (10
% sobre o valor da
causa
, que alcança o importe
de
R$ 52.800,00 (cinquenta
e dois mil e oitocentos reais)
, mostra-se adequado para remunerar o patrono
do autor
a/apelada
, em consonância com
o art. 85,
§
2º, do
CPC
.

Além do mais, verifica-se que o valor de 10% sobre o valor da causa, ainda será dividido
pro rata
, ante a sucumbência recíproca.

Nesse sentido
:

APELAÇÃO CÍVEL - EXECUÇÃO - EXTINÇÃO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO - LITISPENDÊNCIA - NÃO CONHECIMENTO DE PEDIDO FORMULADO EM CONTRARRAZÕES - HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS - MÍNIMO LEGAL - ART. 85, § 2º DO CPC - IMPOSSIBILIDADE DE REDUÇÃO - RECURSO DESPROVIDO. 1. Não se conhece de pedido formulado em sede de contrarrazões, quando não se enquadra na hipótese prevista no artigo 1 .009,
§ 1º, do Código de Processo Civil. 2. Os honorários de sucumbência devem ser fixados entre o mínimo de dez e o máximo de vinte por cento sobre o valor da condenação, do proveito econômico ou, não sendo possível mensurá-los, sobre o valor da causa, observados os critérios estabel
ecidos no art. 85, § 2º, do CPC
. 3. É inviável a redução dos honorários de sucumbência em patamar abaixo do mínimo legal.

(TJ-MG - Apelação Cível: 52353552420228130024, Relator.: Des.(a) Eveline Felix, Data de Julgamento: 09/07/2024, Câmaras Cíveis / 18ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 09/07/2024)

Demanda declaratória de inexigibilidade de débito, com pedidos cumulados de indenização de danos morais e de cancelamento de anotação do nome da autora em cadastros de devedores inadimplentes. Sentença de procedência. Decisão mantida. Elementos dos autos que revelam a inexistência da
dívida .
Anotação indevida. Danos morais configurados. Valor da indenização fixado em montante inferior ao usualmente arbitrado nesta Câmara em casos análogos e que não comporta r
edução. Honorários advocatícios
. Manutenção do valor arbitrado na instância de origem, pois pautado por critério de razoabilidade. Necessária majoração dessa verba, à luz do disposto no § 11 do art. 85
do
C.P .
C. Recurso desprovido.
(TJ-SP -
Apelação Cível: 1010253-23.2016
.8.26.0405 Osasco, Relator.: Campos Mello,
Data de Julgamento: 31/08/2017, Data de Publicação: 12/09/2017)

Assim, fixação a título de honorários de sucumbência deve se manter hígida.

Pelo exposto,
dou parcial provimento ao recurso
,

para
reformar parcialmente a sentença a fim de determinar a redução d
a
cláusula penal
(retenção)
para 25% dos valores pagos
.

É como
voto.
-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 23/04/2025