Tribunal: TJMT
Processo: 1008433-47.2024.8.11.0003
Relator(a): LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO
Órgão julgador: LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-10-29
Data de publicação: 2025-10-31

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1008433-47.2024.8.11.0003
Classe:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL (1689)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO

Turma Julgadora:

[DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES,

DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[ADELSON FARIAS DA SILVA - CPF: 004.393.951-19 (EMBARGADO), THEMYSTOCLES NEY DE AZEVEDO DE FIGUEIREDO registrado(a) civilmente como THEMYSTOCLES NEY DE AZEVEDO DE FIGUEIREDO - CPF: 004.981.261-02 (ADVOGADO), PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 15.291.183/0001-19 (EMBARGANTE), MAIS DESENVOLVER PARTICIPACOES S/A - CNPJ: 40.607.276/0001-57 (EMBARGANTE), SEBASTIAO ALVES PEREIRA NETO - CPF: 854.728.911-91 (ADVOGADO), PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 15.291.183/0001-19 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, ACOLHEU PARCIALMENTE OS EMBARGOS.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTEAMENTO. INFRAESTRUTURA INCOMPLETA. OMISSÃO QUANTO À ANÁLISE DE PROVAS. SANADA. MANUTENÇÃO DO JULGADO. EMBARGOS PARCIALMENTE PROVIDOS SEM EFEITOS INFRINGENTES.

I. Caso em exame

1.

Embargos de declaração opostos contra acórdão que deu parcial provimento ao recurso de apelação, apenas para reduzir o valor da indenização por danos morais, mantendo a procedência da ação de rescisão contratual c/c indenização por danos morais, fundada em inadimplemento contratual por atraso na entrega de infraestrutura em loteamento.

II. Questão em discussão

2. Há três questões em discussão: (i) saber se o acórdão foi omisso quanto à análise das provas fotográficas extraídas da plataforma Google Earth, datadas de 13/04/2023, que comprovariam a conclusão das obras de infraestrutura antes da aquisição do imóvel pelo autor; (ii) verificar se houve omissão quanto à data das imagens e à cronologia dos fatos, considerando que as imagens são anteriores à celebração do contrato em 23/05/2023; e (iii) averiguar se o acórdão foi omisso ao não esclarecer quais seriam as condições pactuadas para entrega do imóvel que supostamente não teriam sido cumpridas pela ré.

III. Razões de decidir

3. Reconhece-se a omissão quanto à análise detalhada das provas fotográficas, verificando-se que as imagens efetivamente demonstram a execução de infraestrutura urbana no loteamento, incluindo pavimentação asfáltica, rede elétrica, iluminação pública, drenagem pluvial, sinalização viária e área de lazer.

4.

Configura-se a omissão quanto à data das imagens e à cronologia dos fatos, sendo necessário esclarecer que as imagens extraídas do Google Earth são datadas de 13/04/2023, anteriores à celebração do contrato em 23/05/2023, enquanto o prazo contratual para conclusão das obras da 3ª etapa do loteamento, onde se situa o lote adquirido, estava previsto para junho de 2020.

5.

A manutenção de cláusula contratual estabelecendo prazo de entrega manifestamente vencido há mais de dois anos, sem qualquer atualização ou esclarecimento, configura oferta enganosa e viola o princípio da boa-fé objetiva, além de constituir vício de informação ao consumidor.

6.

A existência de infraestrutura parcialmente executada não comprova, por si só, a conclusão integral e regular das obras, nem supre a ausência de documentação técnica e administrativa exigida pela legislação urbanística, não tendo a embargante apresentado documentação oficial que comprove a conclusão e recebimento definitivo das obras.

7.

O fato de o adquirente ter contratado após o vencimento do prazo originalmente previsto não configura renúncia ao direito de exigir a conclusão das obras conforme o contrato, especialmente quando a fornecedora manteve a cláusula sem atualização e comercializou o imóvel sem prestar informação adequada.

IV. Dispositivo e tese
. Embargos de declaração parcialmente providos, exclusivamente para sanar as omissões apontadas, mantendo-se integralmente o resultado do acórdão embargado.

Tese de julgamento:

"1. A comprovação de infraestrutura parcialmente executada, mediante imagens de satélite, não afasta o inadimplemento contratual quando ausente documentação técnica que ateste a conclusão integral das obras e a regularização do empreendimento. 2. A celebração de contrato após o vencimento do prazo originalmente previsto para entrega do loteamento não configura renúncia ao direito de exigir o cumprimento integral das obrigações contratuais, especialmente quando o fornecedor mantém cláusula contratual com prazo manifestamente vencido, sem atualização ou esclarecimento adequado."

Dispositivos relevantes citados:
CPC, arts. 373, II, e 1.022; CDC, arts. 6º, III, 35, III, 39 e 51; Lei nº 6.766/79, art. 2º, §5º.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, Súmula 543; TJMT, N.U 1015168-41.2020.8.11.0002, Rel. Des. Tatiane Colombo, Segunda Câmara de Direito Privado, j. 16/07/2025; STJ, AgRg nos EDcl no REsp 966.229/RS, Rel. Min. Og Fernandes, Sexta Turma, j. 05/02/2013.

R E L A T Ó R I O

EXMO. DES. LUIZ OCTÁVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO

Egrégia Câmara:

Trata-se de
embargos de declaração
opostos por
Mais Desenvolver Participações S/A
em face do acórdão da Quinta Câmara de Direito Privado, nos autos da
Apelação Cível n.º 1008433-47.2024.8.11.0003
, que à unanimidade, conheceu do recurso de apelação e deu-lhe parcial provimento, para reduzir o valor da indenização por danos morais de R$ 10.000,00 (dez mil reais) para R$ 5.000,00 (cinco mil reais), mantendo-se, no mais, a integralidade da sentença que julgou procedente a ação de rescisão contratual c/c pedido de indenização por danos morais.

A embargante, em suas razões recursais, alega a existência de omissão no acórdão embargado, sustentando que não foram devidamente enfrentadas as seguintes questões:

a) Omissão quanto à análise das provas fotográficas apresentadas na apelação, não mencionando de forma expressa sobre os elementos efetivamente visíveis nas fotografias extraídas da plataforma Google Earth, datadas de 13/04/2023.

Colaciona novamente os links das imagens obtidas no Google Earth e reproduz fotografias que, segundo sustenta, comprovam a conclusão das obras de infraestrutura antes da aquisição do imóvel pelo autor, ocorrida em maio de 2023.

b) Omissão quanto à data das imagens e à cronologia dos fatos.

Sustenta que o acórdão não enfrentou de forma expressa o fato de que as imagens de satélite apresentadas datam de 13/04/2023, ou seja, são anteriores à celebração do contrato pelo autor, firmada em 23/05/2023.

Argumenta haver contradição lógica no reconhecimento de inadimplemento contratual por atraso na entrega da infraestrutura, uma vez que o autor adquiriu o imóvel apenas após o período em que, segundo narrado na petição inicial, as obras deveriam ter sido concluídas (junho de 2020 e 2021).

c) Omissão quanto às condições pactuadas para entrega do imóvel. A embargante requer esclarecimento expresso acerca de quais teriam sido
“as condições pactuadas pelas partes para a entrega do imóvel que supostamente não teriam sido cumpridas pela ré”
, tendo em vista que o acórdão reconheceu descumprimento contratual com fundamento na não entrega do imóvel “
nas condições pactuadas”.

Prequestiona a matéria para fins de interposição de recurso especial.

Por fim, requer o provimento dos embargos de declaração, para sanar as omissões apontadas.

Foi certificado que decorreu o prazo legal, sem que o embargado apresentasse manifestação (Id. 320612374).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMO. DES. LUIZ OCTÁVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO

Egrégia Câmara:

Conforme relatado, trata-se de
embargos de declaração
opostos por
Mais Desenvolver Participações S/A
em face do acórdão da Quinta Câmara de Direito Privado, nos autos da
Apelação Cível n.º 1008433-47.2024.8.11.0003
, que à unanimidade, conheceu do recurso de apelação e deu-lhe parcial provimento, para reduzir o valor da indenização por danos morais de R$ 10.000,00 (dez mil reais) para R$ 5.000,00 (cinco mil reais), mantendo-se, no mais, a integralidade da sentença que julgou procedente a ação de rescisão contratual c/c pedido de indenização por danos morais.

Conheço dos embargos de declaração, porquanto presentes os requisitos de admissibilidade previstos no art. 1.023 do Código de Processo Civil.

Os embargos de declaração constituem recurso de fundamentação vinculada, destinado a sanar vícios específicos elencados no art. 1.022 do Código de Processo Civil, quais sejam: obscuridade, contradição, omissão ou erro material.

A embargante sustenta que o acórdão foi omisso ao afirmar que
"nas referidas imagens não é possível observar a infraestrutura do loteamento, mas apenas as áreas de vegetação ao redor do empreendimento",
sem manifestar-se expressamente sobre os elementos de infraestrutura que alega estarem visíveis nas fotografias extraídas do Google Earth.

Analisando detidamente o voto condutor do acórdão embargado, verifico que constou expressamente:

“Por sua vez, o apelante sustenta que não houve descumprimento contratual de sua parte, alegando que as obras de infraestrutura do loteamento já estavam concluídas quando o autor adquiriu o imóvel, em maio de 2023, anexando como prova, imagens do Google Earth que comprovariam a conclusão das obras.

Contudo,
nas referidas imagens não é possível observar a infraestrutura do loteamento, mas apenas as áreas de vegetação ao redor do empreendimento
.”

A embargante argumenta que, em verdade, as imagens demonstram a existência de ruas pavimentadas, meios-fios, postes, iluminação pública, placas de sinalização, pórtico, quadra, bancos, lixeiras, playground e academia ao ar livre, todos devidamente instalados antes da aquisição pelo autor.

Com efeito,
reexaminando cuidadosamente as imagens apresentadas pela apelante em suas razões recursais e novamente reproduzidas nos presentes embargos
, verifico que, de fato, merece acolhimento parcial a alegação de omissão.

As imagens extraídas do Google Earth, especialmente aquelas em perspectiva de via pública (Street View), efetivamente permitem visualizar elementos de infraestrutura urbana que não foram expressamente mencionados no acórdão embargado.

Especificamente, é possível constatar nas referidas imagens:

a) Pavimentação asfáltica:
As fotografias demonstram vias públicas com pavimentação asfáltica executada, inclusive sendo perceptível, em algumas imagens, diferença de tonalidade do asfalto indicativa de intervenções de correção ou manutenção.

b) Rede elétrica e iluminação pública:
Verifica-se a existência de postes de energia elétrica instalados ao longo das vias, com fiação aparente e luminárias de iluminação pública.

c) Sinalização viária:
Há placas de sinalização de trânsito verticais (como placas de "PARE") e sinalização horizontal (pintura de faixas no pavimento).

d) Meio-fio e sarjetas:
As imagens em perspectiva mostram a instalação de meio-fio (guia) ao longo das vias pavimentadas.

e) Galerias pluviais:
É possível visualizar tampas de bueiros/bocas de lobo instaladas nas vias, indicativas da execução do sistema de drenagem pluvial.

f) Pórtico de entrada:
Existe estrutura de pórtico identificando o empreendimento denominado "Parque Alta Vista".

g) Área de lazer:
Constam imagens que demonstram a existência de área com quadra poliesportiva, brinquedos infantis (playground) e equipamentos de ginástica (academia ao ar livre).

Portanto, diferentemente do que constou no acórdão embargado, as fotografias efetivamente demonstram a execução de infraestrutura urbana no loteamento, razão pela qual a alegação de omissão, neste ponto específico, deve ser acolhida.

Todavia, o reconhecimento dessa omissão e seu suprimento não acarretam, necessariamente, a modificação da conclusão do julgado
, conforme demonstrarei adiante.

A embargante sustenta, ainda, que o acórdão não enfrentou expressamente o fato de que as imagens do Google Earth são datadas de
13/04/2023
, portanto anteriores à celebração do contrato pelo autor, ocorrida em
23/05/2023
.

De fato, verifico que o acórdão embargado não mencionou expressamente a data das imagens de satélite apresentadas pela apelante, limitando-se a consignar que a apelante anexou "imagens do Google Earth que comprovariam a conclusão das obras".

Compulsando os autos e as razões recursais da apelação, constato que as imagens extraídas do Google Earth indicam a data de
13 de abril de 2023
(conforme metadados constantes dos links apresentados pela embargante).

O contrato de compromisso de compra e venda foi celebrado em
23 de maio de 2023
(ID 152074401 dos autos de origem).

Nesses termos,
as imagens apresentadas pela embargante são, de fato, anteriores à data de celebração do contrato
, o que constitui elemento relevante que merece ser expressamente consignado neste voto embargado, suprindo-se a omissão apontada.

A embargante requer, ainda, esclarecimento sobre quais seriam as condições pactuadas para entrega do imóvel que não teriam sido cumpridas, tendo em vista que o acórdão consignou que a requerida "
não entregou o imóvel nas condições pactuadas".

Analisando o contrato firmado entre as partes (ID 152074401 dos autos de origem), verifico que se trata de
instrumento particular de compromisso de compra e venda de lote/terreno, com pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia
, tendo por objeto o Lote nº 19, Quadra 19, com área de 200,00 m2, localizado no empreendimento denominado "ALTA VISTA PARQUE", na cidade de Rondonópolis/MT.

Constam no referido instrumento contratual as seguintes cláusulas relevantes:

Cláusula Terceira, II
(ID 302975890, pág. 4):

“A imissão na posse do imóvel objeto do presente instrumento dar-se-á quando da assinatura da proposta de compra e venda.”

Cláusula Quatorze
do contrato (ID 302975890 – pág. 15), estabelece os prazos de entrega escalonados por etapas:

“PARQUE ALTA VISTA - 1 ETAPA: Composto pelos lotes das seguintes quadras: 13, 15 (lotes 03 a 46), 16 (lotes 01 a 10 e 33 a 45), 17 (lotes 06 a 16 e 23), 18, 20, 22, 23 (lotes 08 a 26), 24 (lotes 01 a 35), 25 (lotes 01 a 07, 16 e 22 a 25) e 26 (lotes 01 a 07 e 15 a 23) os quais serão entregues até
junho de 2020
;

PARQUE ALTA VISTA - 2 ETAPA: Composto pelos lotes das seguintes quadras: 01 (lotes 16), 02 (lotes 02 e 11 a 14), 03, 05, 08, e 11 os quais serão entregues até
junho de 2021
;

PARQUE ALTA VISTA - 3 ETAPA: Composto pelos lotes das seguintes quadras: 14, 15 (lotes 01, 02, 47 e 48), 16 (lotes 11 a 32), 17 (lotes 01 a 05 e 17 a 22 e 24), 19, 21, 23 (lotes 01 a 07 e 27 a 36), 24 (lote 36), 25 (lotes 08 a 15 e 17 a 21) e 26 (lotes 08 a 14) os quais serão entregues até
junho de 2020
;

PARQUE ALTA VISTA - 4 ETAPA: Composto pelos lotes das seguintes quadras: 01 (lotes 01 a 17 e 19), 02 (lotes 03 a 10), 04, 06, 07, 09, 10 e 12 os quais serão entregues até
junho de 2021
.”

O
lote nº 19, quadra 19
, objeto do contrato celebrado com o autor, encontra-se inserido na
3ª ETAPA
, cujo prazo de entrega estava previsto para
junho de 2020
.

Portanto, as condições pactuadas para entrega do imóvel consistiam na conclusão das obras de infraestrutura do loteamento até
junho de 2020
, segundo o cronograma contratual estabelecido na cláusula "Quatorze".

Fica, assim, suprida a omissão quanto a este ponto, esclarecendo-se expressamente quais eram as condições pactuadas para entrega.

Supridas as omissões apontadas, passo à análise jurídica da questão, especialmente quanto à indagação formulada pela embargante:
"Como o autor poderia justificar um atraso baseando-se em prazos de entrega de 2020 e 2021, se ele adquiriu o imóvel em 05/2023?"

Esta questão constitui o cerne da controvérsia e merece análise aprofundada.

O contrato firmado entre as partes não se trata de simples compra e venda de imóvel pronto e acabado, mas de
compromisso de compra e venda de lote em loteamento
, com expressa previsão de conclusão de obras de infraestrutura em cronograma escalonado.

A obrigação assumida pela vendedora não se limitava à transferência da propriedade do terreno, mas compreendia também a
execução das obras de infraestrutura urbana do loteamento
(pavimentação, rede elétrica, iluminação pública, drenagem pluvial, sinalização viária, etc.), conforme projeto aprovado e cronograma contratual.

Esta obrigação decorre não apenas do contrato firmado entre as partes, mas também da
Lei nº 6.766/79 (Lei de Parcelamento do Solo Urbano)
, que estabelece requisitos mínimos de infraestrutura para aprovação e registro de loteamentos.

Dispõe o art. 2º, §5º, da Lei nº 6.766/79:

§ 5º A infra-estrutura básica dos parcelamentos é constituída pelos equipamentos urbanos de escoamento das águas pluviais, iluminação pública, esgotamento sanitário, abastecimento de água potável, energia elétrica pública e domiciliar e vias de circulação. (Redação dada pela Lei nº 11.445, de 2007).

A embargante sustenta que não pode haver reconhecimento de inadimplemento contratual por atraso na entrega, na medida em que o adquirente celebrou o contrato
após
o prazo previsto para conclusão das obras (junho de 2020 para a 3ª etapa).

Argumenta que, se o autor adquiriu o imóvel em maio de 2023, tinha pleno conhecimento do estágio das obras e não poderia alegar descumprimento com base em prazos contratuais anteriores à própria contratação.

Este argumento, embora aparentemente lógico em uma análise superficial, não merece prosperar pelas razões que passo a expor.

Primeiro
, porque a cláusula contratual que estabelece os prazos de entrega escalonados por etapas constitui
condição essencial do negócio jurídico
, integrando o próprio objeto contratual. Trata-se de cláusula que define a extensão da obrigação assumida pela vendedora e, por consequência, o direito correlato do adquirente.

Ao celebrar contrato de compromisso de compra e venda de lote em loteamento que contém cláusula expressa estabelecendo prazo de entrega das obras de infraestrutura, o adquirente tem a legítima expectativa de que tais obras estejam concluídas, ainda que o contrato tenha sido firmado posteriormente ao prazo originalmente previsto.

Segundo
, porque a permanência da cláusula contratual estabelecendo prazos de entrega já vencidos, sem qualquer ressalva, aditamento ou atualização, constitui
oferta enganosa
e viola o princípio da boa-fé objetiva que deve nortear as relações contratuais.

Se as obras não haviam sido concluídas no prazo originalmente previsto (junho de 2020), cabia à vendedora, ao celebrar novos contratos em maio de 2023,
atualizar o cronograma contratual
, informando claramente aos novos adquirentes qual seria o prazo realista para conclusão das obras de infraestrutura.

A manutenção de cláusula contratual estabelecendo prazo de entrega já vencido há mais de dois anos, sem qualquer esclarecimento ou ressalva, induz o consumidor a erro quanto à situação real do empreendimento.

Terceiro
, porque a proteção do consumidor estabelecida no Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/90) impõe à fornecedora o
dever de informação clara e adequada
sobre os produtos e serviços oferecidos (art. 6º, III, CDC).

A utilização de contrato padronizado contendo cláusula de prazo de entrega manifestamente vencido, sem qualquer atualização ou esclarecimento, configura
vício de informação
que compromete o direito de escolha consciente do consumidor.

Quarto
, porque o fato de o adquirente ter visitado o local e ter conhecimento visual do estágio das obras não supre o dever de informação clara e precisa quanto ao prazo de conclusão das obras remanescentes.

O consumidor médio, ao visualizar obras de infraestrutura em andamento, não possui conhecimento técnico para avaliar precisamente qual seria o prazo necessário para conclusão. Cabe à fornecedora, detentora de expertise técnica e conhecimento específico sobre o empreendimento,
prestar informação clara e precisa
sobre o cronograma atualizado.

Quinto
, porque a alegação de que o adquirente tinha
"pleno conhecimento da situação do bem no momento da compra"
não encontra respaldo nos autos.

Não há nos autos qualquer documento assinado pelo autor em que reconheça expressamente o estado de conclusão das obras ou declare aceitar a aquisição de imóvel em loteamento com obras de infraestrutura incompletas.

A simples celebração do contrato, por si só, não configura renúncia ao direito de exigir a conclusão das obras conforme previsto contratualmente.

Conforme já reconhecido no início deste voto, as imagens extraídas do Google Earth datadas de 13/04/2023 efetivamente demonstram a execução de diversas obras de infraestrutura no loteamento, incluindo pavimentação asfáltica, rede elétrica, iluminação pública, sinalização viária, meio-fio, drenagem pluvial, pórtico de entrada e área de lazer com equipamentos.

Contudo, a existência de infraestrutura parcialmente executada não afasta, por si só, a configuração de inadimplemento contratual.

É necessário verificar se as obras de infraestrutura estavam
integralmente concluídas e em condições de pleno uso
, conforme exigido pela legislação aplicável e pelas legítimas expectativas do adquirente, sendo que a embargante não apresentou documentação oficial que comprove a
conclusão e recebimento definitivo das obras de infraestrutura
perante o órgão municipal competente.

Nesse contexto, não há nos autos documentação técnica (laudo, termo de recebimento, certidão de conclusão de obras) que ateste a regularidade e conclusão definitiva da pavimentação.

Ademais, conforme já mencionado, a cláusula terceira, II, do contrato estabelece que
“a imissão na posse do imóvel objeto do presente instrumento dar-se-á quando da assinatura da proposta de compra e venda”.
(Id. 302975890 – pág. 4)

Ocorre que, não há nos autos qualquer documento que comprove a
efetiva imissão do autor na posse do imóvel
, tal como termo de entrega de chaves, termo de vistoria, auto de imissão na posse ou qualquer outro documento que ateste a disponibilização do bem ao adquirente.

O próprio acórdão embargado consignou expressamente:

“No entanto, não há nos autos qualquer documento que comprove a efetiva entrega do imóvel ao autor, como termo de entrega, termo de vistoria, ou qualquer outro documento que demonstre a conclusão das obras e a efetiva disponibilização do bem.”

Nos termos do art. 373, II, do Código de Processo Civil, compete ao réu o ônus de provar os fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito do autor.

No caso concreto, portanto, cabia à embargante/apelante comprovar de forma robusta e inequívoca: (i) a conclusão integral das obras de infraestrutura do loteamento; (ii) a regularidade técnica e aprovação das obras pelo órgão municipal competente; e (iii) a efetiva disponibilização do imóvel ao autor mediante imissão na posse.

As fotografias extraídas do Google Earth, embora demonstrem a execução parcial de obras de infraestrutura, não são suficientes, por si só, para comprovar a conclusão integral e regular das obras, nem substituem a documentação técnica e administrativa exigida pela legislação urbanística.

O que não é admissível a embargante invocar em seu favor a circunstância de o autor ter contratado após o vencimento do prazo contratual originalmente previsto, quando foi a própria embargante quem: (a) deixou de concluir as obras no prazo; (b) manteve a cláusula sem atualização; e (c) comercializou o imóvel sem prestar informação adequada.

Outrossim, mais uma observação,
in casu
, o que se discute não é a execução da garantia fiduciária por inadimplemento do devedor (hipótese em que se aplicaria integralmente o regime da Lei nº 9.514/97), mas sim a
rescisão contratual por inadimplemento do fornecedor
, que deixou de cumprir sua obrigação de concluir as obras de infraestrutura e disponibilizar o imóvel nas condições pactuadas, e, nesta hipótese, aplicam-se integralmente os princípios e regras do Código de Defesa do Consumidor, conforme consignado no acórdão embargado,
“é inconteste a existência de vínculo entre as partes, por meio do instrumento particular de promessa de compra e venda, restando indiscutível que a relação submetida a análise judicial trata-se de típica relação de consumo, sujeita às normas do Código de Defesa do Consumidor.”

Nesta hipótese, aplicam-se integralmente os princípios e regras do Código de Defesa do Consumidor, especialmente:

a) Direito à informação adequada
(art. 6º, III, CDC);

b) Proteção contra práticas abusivas
(art. 39, CDC);

c) Nulidade de cláusulas abusivas
(art. 51, CDC);

d) Direito à rescisão contratual
em caso de inadimplemento do fornecedor (art. 35, III, CDC);

e) Devolução integral dos valores pagos
em caso de rescisão por culpa do fornecedor.

Ademais, a jurisprudência reconhece que o atraso injustificado na entrega do imóvel configura inadimplemento contratual que autoriza não apenas a rescisão, mas também a condenação ao pagamento de indenização por danos morais.

“DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL.
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. CULPA DA VENDEDORA.

RESTITUIÇÃO INTEGRAL
. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. SIMÉTRICA. DEVIDA. INDENIZAÇÃO MORAL. AFASTAMENTO DE ENCARGOS PROPTER REM. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO DA AUTORA E RECURSODAS REQUERIDAS DESPROVIDO.

(...) Tese de julgamento: "1. Atraso superior ao prazo contratualmente admitido para entrega de lote urbano caracteriza inadimplemento e enseja a rescisão contratual por culpa da vendedora. 2. O comprador tem direito à restituição integral e em parcela única de todos os valores pagos, inclusive comissão de corretagem. 3. A cláusula penal compensatória pode ser aplicada inversamente à vendedora inadimplente para preservação do equilíbrio contratual. 4. É indevida a cobrança de encargos propter rem se não comprovada a posse do imóvel pelo comprador.
5. O inadimplemento prolongado justifica indenização por danos morais.
6. Os juros moratórios incidem desde a citação nos casos em que a resolução decorre de culpa da vendedora." (N.U 1015168-41.2020.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, TATIANE COLOMBO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 16/07/2025, Publicado no DJE 16/07/2025). (grifo nosso)

Desse modo, conforme mais uma vez verifica-se:

a) Houve inadimplemento contratual por parte da embargante
, consistente na não conclusão das obras de infraestrutura do loteamento no prazo contratualmente previsto (junho de 2020) e na não disponibilização do imóvel ao autor em condições de pleno uso.

b) A embargante não comprovou documentalmente
a conclusão integral das obras, o recebimento definitivo pela Prefeitura Municipal, nem a efetiva imissão do autor na posse do imóvel.

c) As fotografias do Google Earth
, embora demonstrem execução parcial de infraestrutura, não suprem a ausência de documentação técnica e administrativa exigida pela legislação urbanística.

d) A circunstância de o autor ter contratado após o vencimento do prazo originalmente previsto
não configura renúncia ao direito de exigir a conclusão das obras, nem afasta o dever de informação clara e precisa por parte da fornecedora.

e) A manutenção de cláusula contratual com prazo manifestamente vencido
, sem atualização ou esclarecimento, configura vício de informação e violação do princípio da boa-fé objetiva.

f) Configurado o inadimplemento por culpa exclusiva da fornecedora
, é devida a rescisão contratual com restituição integral dos valores pagos, nos termos da Súmula 543 do STJ.

Embora tenha sido reconhecida a existência de omissões no acórdão embargado quanto à análise detalhada das provas fotográficas, à data das imagens e aos elementos específicos de infraestrutura visualizados, o
suprimento dessas omissões não acarreta modificação da conclusão do julgado
.

g) O inadimplemento prolongado
e a frustração da legítima expectativa de aquisição do imóvel configuram dano moral indenizável, nos termos da jurisprudência consolidada do STJ.

Isso porque, conforme fundamentado detalhadamente neste voto embargado a existência de infraestrutura parcialmente executada não comprova, por si só, a conclusão integral e regular das obras, nem supre a ausência de documentação técnica e administrativa exigida pela legislação urbanística.

Além disso, a embargante não comprovou a conclusão definitiva das obras mediante apresentação de termo de recebimento pela Prefeitura Municipal, certidão de conclusão de obras ou documentação equivalente, não foi comprovada a efetiva imissão do autor na posse do imóvel, inexistindo termo de entrega, termo de vistoria ou qualquer documento que ateste a disponibilização do bem.

E por final, a circunstância de o autor ter contratado após o vencimento do prazo originalmente previsto não configura renúncia ao direito de exigir o cumprimento integral das obrigações contratuais, nem afasta o dever de informação clara e precisa por parte da fornecedora.

Portanto, mesmo após o integral suprimento das omissões apontadas,
mantém-se a conclusão do acórdão embargado
no sentido de que: (i) houve inadimplemento contratual por parte da embargante; (ii) é devida a rescisão contratual com restituição integral dos valores pagos; (iii) é configurado dano moral indenizável; e (iv) o quantum indenizatório deve ser fixado em R$ 5.000,00 (cinco mil reais).

Quanto ao prequestionamento da matéria pretendido, consigno que se considera prequestionada toda matéria infraconstitucional e constitucional, observado o pacífico entendimento do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que, “
para fins de prequestionamento não se exige a citação numérica dos dispositivos tidos como afrontados, mas sim o efetivo debate das questões por eles tratadas, com a emissão de juízo de valor sobre tais matérias [...]
” (
Ex vi

STJ. AgRg nos EDcl no REsp 966.229/RS. Rel. Min. Og Fernandes, Sexta Turma. Julgado em 05/02/2013, DJe 18/02/2013).

Ante o exposto,
CONHEÇO
dos embargos de declaração e
DOU-LHES PARCIAL PROVIMENTO, exclusivamente para sanar as omissões apontadas
, mantendo-se integralmente o resultado do acórdão embargado.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 29/10/2025