Tribunal: TJMT
Processo: 1016378-39.2022.8.11.0041
Relator(a): CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-05-27
Data de publicação: 2025-05-30

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1016378-39.2022.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Imissão, Efeitos]
Relator:
Des(a).
CLARICE CLAUDINO DA SILVA

Turma Julgadora:

[DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[JIVE ATIVOS IMOBILIARIOS II - FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIARIO - CNPJ: 26.642.834/0001-94 (APELANTE), FREDERICO AUGUSTO CURY - CPF: 184.788.728-76 (ADVOGADO), ADEMIR FERREIRA DA CRUZ - CPF: 408.887.469-20 (APELADO), MARIA DE FATIMA MAZZUCHETTI DA CRUZ - CPF: 442.515.051-15 (APELADO), BENEDITA GUIA DE MORAES - CPF: 689.093.811-91 (APELADO), EDUARDO NAVES PASCHOAL MACKIEVICZ - CPF: 048.927.271-13 (ADVOGADO), ADEMIR FERREIRA DA CRUZ - CPF: 408.887.469-20 (TERCEIRO INTERESSADO), MARIA DE FATIMA MAZZUCHETTI DA CRUZ - CPF: 442.515.051-15 (TERCEIRO INTERESSADO), VALDINEI OLIVEIRA PACHECO - CPF: 603.756.551-15 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

Direito Civil. Apelação Cível. Imissão Na Posse. Preliminar Ofensa à Dialeticidade Rejeitada. Mérito. Ocupação De Imóvel Vinculado Ao Sfh. Impossibilidade De Usucapião Durante A Vinculação. Marco Inicial Do Prazo Aquisitivo Após Desvinculação. Taxa De Ocupação Condicionada À Má-Fé Superveniente.
Recurso Provido em Parte.

I. Caso em exame

1. Ação de imissão na posse ajuizada por fundo imobiliário adquirente de imóvel vinculado ao SFH, ocupado por terceira que alegou posse mansa e pacífica desde 2000, com defesa baseada em exceção de usucapião.

2. Sentença julgou improcedente o pedido de imissão com base no reconhecimento da posse com ânimo de dona pela ocupante.

II. Questão em discussão

3. A questão controvertida consiste em verificar: (i) se a natureza pública do imóvel enquanto vinculado ao SFH – Sistema Financeiro de Habitação impede a aquisição originária por usucapião; e (ii) se a ocupação posterior à aquisição pelo autor preenche os requisitos legais para usucapião extraordinária.

III. Razões de decidir

5. Imóveis vinculados ao SFH são considerados bens públicos, nos termos do art. 183, § 3º, da CF e do art. 102 do CC, sendo insuscetíveis de usucapião enquanto durar a afetação à política habitacional, conforme entendimento consolidado do STJ.

6. A fluência do prazo aquisitivo somente se inicia após a desvinculação formal da natureza pública, ocorrida com o registro da compra em 03/11/2020, sendo o tempo posterior à aquisição inferior ao decênio exigido para usucapião extraordinária, mesmo com posse ininterrupta e pacífica.

7. A taxa de fruição de 1% do valor do imóvel é devida, mas condicionada à caracterização da má-fé da ocupante, presumida a partir do descumprimento da ordem de desocupação fixada no cumprimento de sentença, diante da ausência de resistência anterior e existência de decisão liminar favorável na ação de usucapião.

IV. Dispositivo e tese

8. Recurso provido em parte.

Tese de julgamento: "
É inviável a usucapião de imóvel vinculado ao SFH enquanto perdurar sua afetação à política habitacional pública, sendo o prazo aquisitivo iniciado apenas com sua desvinculação formal e registro em nome de particular
".

____________________________

Dispositivos relevantes citados

CF, art. 183, § 3º; CC, arts. 102 e 1.238, parágrafo único; Lei 9.514/97, art. 37-A.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 1.631.446/AL; AgInt no AREsp 2509362/SP.

R E L A T Ó R I O

RECURSO DE APELAÇÃO N
.
º

1016378-39
.20
2
2
.8.11.00
41

Trata-se de

Recurso de Apelação interposto p
ela pessoa jurídica

JIVE Ativos Imobiliários II – Fundo de Investimento Imobiliário
em
virtude da sentença proferida pelo Juiz da 7ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá, que julgou improcedente o pedido
formulado na Ação de Imissão de Posse ajuizada em face de
Benedita Guia de Moraes
.

O Jui
z de 1º grau fundamentou que, embora a Apelante tenha arrematado o imóvel situado no Jardim Gramado II, Cuiabá/MT (matrícula nº 36.899),
há óbice intransponível para

acolher ao pedido de imissão na posse
, consistente na exceção de usucapião comprovada pela ocupante do bem
.

Destacou que o reconhecimento da exceção de usucapião, no caso, tem
apenas
a capacidade de

gerar a improcedência do pedido possessório.

Ao final, compeliu a Apelante a arcar com ônus
da
sucumbência, cujos honorários foram arbitrados em
10% (dez por cento) do valor atualizado da causa.

Inconformada, a Apelante
suscitou a impossibilidade de ocorrer a prescrição aquisitiva de bem público
, uma vez que
o
imóvel pertenceu à EMGEA
– Empresa Gestora de Ativos
(empresa pública federal
não financeira vinculada ao Ministério da Fazenda
) até novembro de
03/11/
2020
, data em que o adquiriu
.

Aduziu que
, no início
(1.988)
, a casa
estava hipotecad
a
à Caixa Econômica Federal
-
CEF, que cedeu os direitos à EMGEA
- Empresa Gestora de Ativos
em 30/10/2014 em virtude de
arrematação em leilão público
;
que
adquiriu o bem em 03/11/2020,
conforme averbações registradas na matrícula do imóvel (36.899
do RGI
do 5º Ofício da 2ª Circunscrição Imobiliária de Cuiabá
)
.

Alegou que a ocupação da Apelada, embora remonte a
o ano de 2000, é precária e insuscetível de
prescrição aquisitiva, por
que
ocup
ou
imóvel público
(art. 183, § 3º, CF)
.

Ponderou
que
notificou a ocupante
em 30/07/2020
e
,
como não obteve
resposta,
não encontrou alternativa senão manej
ar
esta ação
para conseguir
a imissão na posse.

Argui
u
que, mesmo se considerar o período
entre
a arrematação (03/11/2020
) e o manejo deste processo (
22/04
/2022), não
transcorreu

o lapso aquisitivo da propriedade de 15 (quinze) anos ininterruptos.

Com base nesses argumentos, pediu a reforma da sentença recorrida.

Nas contrarrazões, a Apelada suscitou preliminar de ofensa à dialeticidade.
No mérito, pediu o desprovimento do apelo.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO – PRELIMINAR – OFENSA À DIALETICIDADE

Eminentes Pares,

A Recorrida
Benedita Guia de Moraes
aduziu que o recurso de apelação não atacou especificamente os fundamentos da sentença, motivo pelo qual não merece ser conhecido por ofensa à dialeticidade.

Sem embargo às ilações das contrarrazões, a Recorrente apresentou os motivos de fato e de direito para reverter o resultado apresentado na sentença, com impugnação específica dos pontos que lhe são desfavoráveis, em especial a tese de exceção de usucapião, que obstou o acolhimento do pedido de imissão na posse.

Além disso, o recurso impugnou de forma específica a premissa da sentença ao indicar a natureza pública do bem, o que afasta a alegação de afronta ao princípio da dialeticidade.

Logo, sem delongas,
conheço
do recurso e passo à sua análise.

VOTO – MÉRITO.

A pessoa jurídica
JIVE Ativos Imobiliários II – Fundo de Investimento Imobiliário
ajuizou Ação de Imissão na Posse em face de
Ademir Ferreira da Cruz
e
Maria de Fátima Mazzuchetti da Cruz
, por serem os promitentes adquirentes registrados na matrícula 36.899

da RGI do 5º Ofício da 2ª Circunscrição Imobiliária de Cuiabá, atinente ao lote de terreno urbano n. 13-C, quadra 13, localizado no bairro Jardim Gramado II, em Cuiabá/MT.

Expôs que adquiriu o imóvel em 03/11/2020 e, embora enviada notificação para o endereço do imóvel solicitando a desocupação, não obteve êxito.

Por esse motivo, pediu (i) a imissão na posse e a (ii) condenação dos ocupantes ao pagamento de indenização correspondente a 1% (um por cento) do valor do imóvel, contado do registro da propriedade na matrícula, a título de taxa de ocupação.

Para elucidar melhor a cadeia dominial do bem, passo a descrever os principais registros feitos na
matrícula 36.899
:

A aquisição foi feita em
15/03/1988
, em nome de Ademir Ferreira da Cruz e Maria de Fátima Mazzuchetti da Cruz, mediante financiamento da
Caixa Econômica Federal
com recursos do SFH – Sistema Financeiro de Habitação, garantido por hipoteca.

Em
24/09/2007
, a Caixa Econômica Federal cedeu à
EMGEA - Empresa Gestora de Ativos
o saldo devedor do contrato de compra e venda celebrado em março/1988.

Considerando que os devedores originários Ademir Ferreira da Cruz e Maria de Fátima Mazzuchetti da Cruz não quitaram a dívida, em
30/10/2014
, a EMGEA - Empresa Gestora de Ativos arrematou o bem, cuja aquisição foi registrada na matrícula em 25/02/2015.

Em 24/06/2020, a EMGEA - Empresa Gestora de Ativos celebrou com o
Banco Modal S.A.
, representado pela JIVE Ativos Imobiliários II – Fundo de Investimento Imobiliário (Apelante), o Contrato de Compra e Venda no 23º Tabelião de Notas de São Paulo/SP, cujo negócio foi registrado em
03/11/2020
.

Isto é, a partir de 03/11/2020, o imóvel deixou de ter a natureza de bem público, e passou para a esfera patrimonial privada da Instituição Bancária acima mencionada.

O pedido liminar foi deferido (ID 269001324).

Em sede de emenda, Ademir Ferreira da Cruz e Maria de Fátima Mazzuchetti da Cruz foram excluídos do polo passivo, e substituídos por
Benedita Guia de Moraes
, uma vez que é a ocupante da casa.

Citada, a Recorrida apresentou defesa (ID 269002786).

Em resumo, alegou que o Recorrente não tentou resolver a controvérsia de forma amigável, que a decisão que determinou a desocupação é arbitrária, e que reside no imóvel há mais de 20 (vinte) anos, de forma mansa e pacífica, com ânimo de dona, tanto que ajuizou a Ação de Usucapião Extraordinária nº 1021046-19.2023.8.11.0041, em trâmite na 5ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá, na qual obteve decisão judicial favorável para ser mantida na posse do imóvel até a resolução do mérito (ID 269002779).

A Recorrida também refutou o pedido indenizatório, pois exerce a posse de boa-fé desde 2.000 sem qualquer oposição de terceiros.

Juntou documentos comprobatórios da posse, como: fotografias antigas no interior do imóvel, memorial descritivo de melhorias da casa, comprovantes de contas enviadas para o endereço do imóvel, declaração de vizinhos e convites de aniversário de 2009.

Logo em seguida à apresentação da réplica, o Juiz singular encerrou a fase instrutória e prolatou a sentença antecipadamente.

O Juiz sentenciante reconheceu o exercício da posse com ânimo de dona pela Recorrida, ainda que sem justo título, como suficiente para acolher a exceção de usucapião; por corolário, julgou improcedente o pedido de imissão na posse.

Inconformada, a Recorrente sustenta, entre outros assuntos, que o imóvel vinculado ao SFH – Sistema Financeiro de Habitação não pode ser usucapido, pois é tratado como bem público, conforme remansosa jurisprudência do STJ.

Em vista desse argumento, aduz que a tese defensiva da Recorrida não tem força para ilidir o seu direito à imissão na posse, já que ocupa o imóvel que foi de titularidade da Caixa Econômica Federal e, em seguida, da EMGEA – Empresa Gestora de Ativos do Governo Federal, no lapso compreendido entre 1.988 a 03/11/2020, de maneira que, nesse período, o imóvel era insuscetível de aquisição originária.

Pois bem. Esclarecidos os fatos, vê-se que as matérias devolvidas ao segundo grau de revisão são: (i) verificar se a titularidade anterior do imóvel por entidade vinculada ao SFH impede a fluência do prazo aquisitivo (ii) e se a posse exercida pela Recorrida preenche os requisitos para usucapião extraordinária a partir do momento em que passou a ser bem privado.

É certo que o ordenamento reconhece a possibilidade de exceção de usucapião como matéria de defesa em ação de imissão na posse, desde que preenchidos os requisitos.

Por outro lado, à luz do art. 183, § 3º, da Constituição Federal e do artigo 102 do Código Civil, que veda a usucapião de imóveis públicos, o Superior Tribunal de Justiça entende que imóveis vinculados ao SFH – Sistema Financeiro de Habitação, por estarem afetados à prestação de serviço público, devem ser tratados como bens públicos insuscetíveis de usucapião.

Em outras palavras, há muito a jurisprudência do STJ é firme no sentido de que é inadmissível a aquisição, por usucapião, de bem público
ou
afetado à prestação de serviço público, mesmo quando sua titularidade esteja com empresa pública com personalidade de direito privado, como a Caixa Econômica Federal ou a EMGEA - Empresa Gestora de Ativos, desde que o bem esteja vinculado ao SFH – Sistema Financeiro de Habitação.

Nesse sentido, trago jurisprudência recente do STJ:

DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DEUSUCAPIÃO. IMÓVEL VINCULADO AO SFH. IMPRESCRITIBILIDADE.

1.

O propósito recursal é decidir se há a possibilidade de aquisição por usucapião de imóvel vinculado ao Sistema Financeiro de Habitação e de titularidade da Caixa Econômica Federal.

2.

A Caixa Econômica Federal integra o Sistema Financeiro de Habitação, que, por sua vez, compõe apolítica nacional de habitação e planejamento territorial do governo federal e visa a facilitar e promover a construção e a aquisição da casa própria ou moradia, especialmente pelas classes de menor renda da população, de modo a concretizar o direito fundamental à moradia.

3.

Não obstante se trate de empresa pública, com personalidade jurídica de direito privado, a Caixa Econômica Federal, ao atuar como agente financeiro dos programas oficiais de habitação e órgão de execução da política habitacional, explora serviço público, de relevante função social, regulamentado por normas especiais previstas na Lei 4.380/64.

4.

O imóvel da Caixa Econômica Federal vinculado ao Sistema Financeiro de Habitação, porque afetado à prestação de serviço público, deve ser tratado como bem público, sendo, pois, imprescritível, isto é, insuscetível de ser usucapido. 6. Recurso especial conhecido e não provido
”. (
RECURSO ESPECIAL Nº 1.631.446 - AL (2016/0266568-0
); Rel.Min NANCY ANDRIGHI – DJE 18/12/2017).

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE USUCAPIÃO ESPECIAL URBANA. AUSÊNCIA DE AFRONTA AOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC/2015. IMÓVEL VINCULADO AO SFH. SUPREMACIA DO INTERESSE PÚBLICO SOBRE O PARTICULAR. CONSONÂNCIA DO ACÓRDÃO ESTADUAL COM ENTENDIMENTO DO STJ (SÚMULA 83/STJ). AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

1. Não configura ofensa aos arts. 489 e 1.022 do CPC/2015 o fato de o Tribunal de origem, embora sem examinar individualmente cada um dos argumentos suscitados pelo recorrente, adotar fundamentação contrária à pretensão da parte, suficiente para decidir integralmente a controvérsia.

2. O entendimento desta Corte é de que "
O imóvel vinculado ao Sistema Financeiro de Habitação, porque afetado à prestação de serviço público, deve ser tratado como bem público, sendo, pois, imprescritível. Precedentes
" (REsp 1.874.632/AL, Relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, Terceira Turma, julgado em 25/11/2021, DJe de 29/11/2021).

3. Agravo interno desprovido
. (
STJ - AgInt no AREsp: 2509362 SP 2023/0399204-1,
Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 24/06/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 27/06/2024).

Diante do entendimento consolidado no STJ sobre a impossibilidade de usucapião de bens afetados ao SFH até a desvinculação formal de sua natureza pública, o início da contagem do prazo da prescrição aquisitiva, neste caso, não pode se dar como entendeu o Juiz
a quo
.

Com efeito, se o imóvel esteve vinculado à política pública habitacional até
03/11/2020
, nasceu aí o marco temporal efetivo para início da contagem da prescrição aquisitiva suscitada pela Recorrida, sobretudo porque a Recorrente não é entidade pública.

Isso significa, em outros dizeres, que ainda que a Recorrida comprove residir no imóvel desde o ano 2.000, havia fato jurídico impeditivo à aquisição da propriedade por usucapião durante o período de vínculo do imóvel ao Sistema Financeiro de Habitação, que perdurou até 03/11/2020.

No tocante ao exercício da posse superveniente à transferência da titularidade ao Recorrente, competia à Recorrente comprovar 02 (dois) requisitos exigidos no art. 1.238, parágrafo único, do Código Civil, já que o imóvel foi estabelecido como moradia habitual: (i) tempo contínuo de 10 (dez) anos e (ii) o exercício da posse mansa e pacífica.

No caso, é incontroverso que o tempo de ocupação do imóvel entre 03/11/2020 até a citação da Recorrida, efetivada em 22/11/2023, é inferior ao prazo exigido para qualquer modalidade de usucapião.

Logo, não há óbice ao acolhimento ao pedido do Recorrente para imitir-se na posse do imóvel adquirido, já que a ação de imissão na posse é própria àquele que detém o domínio e pretende haver a posse do bem adquirido, em face de quem o detenha, e porque a ocupação precária da Recorrida de 2.000 até 03/11/2020 não enseja contagem da prescrição aquisitiva, ainda que só para os efeitos reconhecidos na sentença.

Quanto ao pedido de
pagamento de taxa de fruição
, não há como compelir a Recorrida ao pagamento de 1% do valor do imóvel, contado do registro da propriedade na matrícula.

É certo que o art. 37-A da Lei 9.514/97 estabelece que o devedor fiduciante pagará ao credor fiduciário, ou a quem vier a sucedê-lo, taxa de ocupação do imóvel correspondente a 1% do valor da avaliação. Contudo, a aplicação deste dispositivo merece temperamentos quando confrontada com as circunstâncias específicas do caso em análise.

Em verdade, a taxa de ocupação deve observar critérios de razoabilidade, sobretudo porque a Recorrida não é devedora fiduciante e obteve decisão liminar favorável no bojo da Ação de Usucapião Extraordinária nº 1021046-19.2023.8.11.0041, em trâmite na 5ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá, com autorização para continuar na posse da casa.

Além disso, cumpre ressaltar que a Recorrida não pode ser considerada invasora ou ocupante de má-fé desde o início de sua ocupação ou, até mesmo, após a aquisição feita pela Recorrente.

Conquanto não tenha sido esclarecido de quem a Recorrida adquiriu os direitos de posse, permaneceu no imóvel por mais de 20 (vinte) anos, conferindo função social à propriedade, com a realização de benfeitorias.

Diante desses vetores, entendo que a taxa de ocupação não pode configurar enriquecimento sem causa de qualquer das partes. Isso significa que impor o pagamento de taxa retroativa à data da consolidação da propriedade (03/11/2020) caracteriza onerosidade excessiva, especialmente se considerar que obteve decisão liminar favorável em 18/07/2023 na Ação de Usucapião Extraordinária nº 1021046-19.2023.8.11.0041.

Com efeito, pelos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, entendo que a taxa de ocupação de 1% do valor do imóvel só poderá incidir a partir da caracterização inequívoca da má-fé da ocupante (Recorrida), que dará a partir do momento em que for determinada, na fase do cumprimento de sentença, a desocupação voluntária no prazo legal.

Feitos esses esclarecimentos,
dou parcial provimento ao apelo
.

Reformo a sentença e julgo parcialmente procedentes os pedidos iniciais.

Determino a imissão pessoa jurídica
JIVE Ativos Imobiliários II – Fundo de Investimento Imobiliário
na posse do lote de terreno urbano n. 13-C, quadra 13, localizado no bairro Jardim Gramado II, em Cuiabá/MT (matrícula 36.899 do 5º Cartório da 2ª Circunscrição de Registro de Imóveis de Cuiabá).

Fixo a taxa de fruição em 1% do valor do imóvel, que será devida caso a ocupante
Benedita Guia de Moraes
não desocupe o imóvel no prazo legal fixado na fase de cumprimento de sentença.

Inverto o ônus de sucumbência. Deixo de honorários advocatícios recursais porque a Recorrida não foi condenada na origem.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 27/05/2025