Tribunal: TJMT
Processo: 1014433-32.2021.8.11.0015
Relator(a): SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-02-25
Data de publicação: 2025-02-28

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1014433-32.2021.8.11.0015
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Aquisição, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). TATIANE COLOMBO]

Parte(s):

[ROBERTO ALAN ALVES - CPF: 014.369.251-85 (APELADO), CAROLINE STRAPASSON - CPF: 059.405.501-69 (ADVOGADO), SOLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.484.175/0001-60 (APELANTE), ARINILSON GONCALVES MARIANO - CPF: 655.985.391-87 (ADVOGADO), RAFAEL EDUARDO DA SILVA COSTA - CPF: 032.933.021-73 (ADVOGADO), MICHELLE DE CASTRO CINTRA - CPF: 033.803.341-62 (ADVOGADO), CARLOS EDUARDO MURICY MONTALVAO - CPF: 714.121.661-87 (ADVOGADO), JULIANA LAZARA ALVARENGA MONTALVAO SILVA - CPF: 001.333.621-59 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. DEVOLUÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS. RETENÇÃO LIMITADA A 10%. CLÁUSULA ABUSIVA. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. REGRA GERAL OBRIGATÓRIA. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame:

1.

Trata-se de apelação interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, com devolução de 90% dos valores pagos pelo autor, correção monetária e juros de mora, e declaração de abusividade da cláusula que previa retenção excessiva.

II. Questão em discussão:

2. A questão em discussão consiste em saber se: (i) a cláusula contratual que estabelece retenção de diversos encargos é válida; (ii) a taxa de fruição é devida mesmo sem o uso do imóvel pelo comprador.

III. Razões de decidir:

3. A relação entre as partes é de consumo, aplicando-se o Código de Defesa do Consumidor. Cláusulas que preveem retenção excessiva são abusivas, nos termos do art. 51, IV, do CDC.

4. A jurisprudência do STJ estabelece que a retenção, em casos de inadimplemento do comprador, deve variar entre 10% e 25%, sendo razoável o percentual de 10% no caso concreto (REsp n. 1.723.519/SP; AgInt no AREsp n. 725.986/RJ).

5. A taxa de fruição é indevida, pois não restou comprovado o uso do imóvel pelo autor, conforme entendimento do STJ (AgInt no REsp n. 2.136.016/SP).

6. Os honorários sucumbenciais devem ser fixados no patamar de 10% (dez por cento) a 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação, do proveito econômico obtido ou, não sendo possível mensurá-los, sobre o valor atualizado da causa (STJ REsp 1.746.072/PR).

IV. Dispositivo e tese:

7. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:
“É abusiva a cláusula contratual que estabelece retenção excessiva de valores pagos em contrato de compra e venda de imóvel, sendo razoável a limitação da retenção a 10%. A taxa de fruição é indevida na ausência de comprovação do uso do imóvel pelo comprador.”

Dispositivos relevantes citados:
CDC, arts. 2º, 3º, 51, IV, e 54; CPC, art. 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, REsp n. 1.723.519/SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 22.05.2018; STJ, AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j. 17.10.2017; STJ, AgInt no REsp n. 2.136.016/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, j. 13.09.2022. STJ REsp 1.746.072/PR.

R E L A T Ó R I O

Recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por SÓLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA

contra a r. sentença proferida pelo Juízo de Direito da 2ª Vara Cível da Comarca de Sinop/MT, que nos autos da Ação
Declaratória de
Rescisão e Restituição de Valores Pagos
,
ajuizada por ROBERTO ALAN ALVES, julgou-a parcialmente procedente, declarou rescindido o contrato pactuado entre as partes, abusiva a cláusula décima nona do acordo formal de vontades, determinou a dedução em favor da demandada os valores de IPTU, devidos a partir da assinatura até a rescisão, confirmou a tutela deferida, condenou a parte requerida a restituir à parte autora, em parcela única, a quantia de 90% (noventa por cento) dos valores pagos, com correção monetária pelo INPC desde o desembolso de cada parcela, além de juros de mora em 1% ao mês a partir do trânsito em julgado desta decisão, pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios, arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC.

A empresa apelante alega que a rescisão do contrato entabulado entre as partes se deu única e exclusivamente por culpa da parte autora, ora apelada. Aduz a legalidade da cláusula décima nona do instrumento contratual. Entende que o arbítrio dos honorários advocatícios, deva ser sobre o proveito econômico obtido.

Requer a reforma do
decisum
pelas razões aludidas
.

Contrarrazões (Num. 246372201).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

ROBERTO ALAN ALVES busca
por meio da ação competente
, a rescisão do contrato

de compra e venda de imóvel urbano, realizado em 12/04/2012, na cidade de Sinop/MT, em razão de sua impossibilidade em continuar arcando com as parcelas inerentes à obrigação pactuada, com a devolução integral, ressalvada a retenção de 10% (dez por cento) em favor da requerida. Liminarmente, postulou pela suspensão das cobranças e que a demandada se abstivesse de negativar o nome da parte autora.
O juízo
a quo
decidiu pela procedência parcial do pleito,

conforme extrato (Num. 246372195):

Ante o exposto, ACOLHO EM PARTE a pretensão deduzida na inicial e JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados pela parte autora para:

(a) DECLARAR rescindido o contrato pactuado entre as partes.

(b) CONDENAR a parte demandada a restituir à parte Autora, em parcela única, a quantia de 90% dos valores pagos, com correção monetária pelo INPC desde o desembolso de cada parcela, além de juros de mora em 1% ao mês a partir do trânsito em julgado desta decisão, conforme entendimento firmado no Tema Repetitivo n. 1002 do STJ.

(c) DECLARAR abusiva a cláusula décima nona do contrato de id 90290070.

(d) DEDUZIR em favor da demandada os valores do tributo de IPTU’s, devidos a partir da assinatura até a rescisão.

(e) CONFIRMAR a antecipação dos efeitos da tutela deferida, para determinar que a requerida suspenda as cobranças das parcelas do contrato em discussão (Id 62045175) a partir da primeira parcela vencida após a notificação extrajudicial de Id 62045182 - Pág. 1, qual seja vencida em 15/10/2020, e consequentemente, se abstenha de incluir os dados da parte requerente nos órgãos de proteção ao crédito (SERASA/SPC/CADIN e outros congêneres) no que tange ao contrato em liça e nos moldes supracitados, até ulterior deliberação judicial, sob pena de recair em multa diária que fixo no valor de R$ 1.000,00 (mil reais).

CONDENO, ainda, a parte Demandada ao pagamento de custas, despesas processuais e honorários advocatícios,
que FIXO em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do § 2º do art. 85 do CPC.

A empresa apelante não se conforma. Alega que a rescisão ocorreu por culpa exclusiva do apelado, requerendo a aplicação da cláusula 19ª (décima nona) do contrato, que prevê retenção de diversos encargos, incluindo despesas administrativas, tributárias, multa contratual e fruição.

Importante assinalar que a relação entre as partes é de consumo, sendo aplicável o Código de Defesa do Consumidor (CDC), conforme art. 2º e art. 3º. Ainda, disciplinam o caso em tela, o art. 51, IV, e art. 54, ambos do CDC:

Art. 51
- São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:

(...)

IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade;

Art. 54
- Contrato de adesão é aquele cujas cláusulas tenham sido aprovadas pela autoridade competente ou estabelecidas unilateralmente pelo fornecedor de produtos ou serviços, sem que o consumidor possa discutir ou modificar substancialmente seu conteúdo.

Cláusula que prevê retenção excessiva é abusiva, nos termos do art. 51, IV, do CDC. A alegação, portanto, da empresa apelante, de validade da cláusula 19ª (décima nona) do contrato, bem como a retenção deva ser calculada conforme os seus termos, não encontra respaldo.

O c. STJ, através de jurisprudência consolidada do STJ entende que cláusulas que estabelecem retenções abusivas são nulas, devendo-se aplicar o percentual máximo de 25% em casos de rescisão por inadimplência do comprador REsp n. 1.723.519/SP.

Ainda, o c. STJ especifica que nas hipóteses de rescisão do contrato por culpa exclusiva do comprador, a jurisprudência entende ser razoável que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme circunstâncias de cada caso; em regra, deve ser adotado o percentual de retenção mais baixo do referido intervalo (STJ AgInt no AREsp n. 725.986/RJ)

As taxas, outro reclamo da empresa apelante, também não prospera. Não restou comprovado que o autor tenha usufruído do imóvel, não sendo cabível sua cobrança. A jurisprudência c. STJ é firme no sentido de ser indevida a taxa de fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado, mesmo que tenha havido posterior construção pelo promitente-comprador, uma vez que a resolução não enseja nenhum enriquecimento deste ou empobrecimento do vendedor (STJ AgInt no REsp n. 2.136.016/SP).

O tema sobre a verba sucumbencial, segue a regra geral obrigatória. Os honorários sucumbenciais devem ser fixados no patamar de 10% (dez por cento) a 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação, do proveito econômico obtido ou, não sendo possível mensurá-los, sobre o valor atualizado da causa (STJ REsp 1.746.072/PR).

Ao se arbitrar os honorários advocatícios, se verifica a razoabilidade do montante determinado. O c. STJ decidiu que o juiz deve agir com moderação e razoabilidade ao atender à qualidade e à quantidade do trabalho, bem como o proveito da parte, a fim de não onerar o vencido em demasia nem desqualificar o trabalho do advogado (STJ AgRg no REsp 1.194.995/SP).

Diante do exposto,
cotejados os elementos trazidos ao feito, nada há que se reformar no
decisum,
razão pela qual mantenho a sentença em todos os seus termos.

Em conformidade com o art. 85, § 11º do CPC, m
ajoro os honorários determinados pelo juízo
a quo
para 15% (quinze por cento).

Com estas considerações, DESPROVEJO o recurso.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 25/02/2025