Tribunal: TJMT
Processo: 1001406-30.2023.8.11.0041
Relator(a): CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-07-08
Data de publicação: 2025-07-15

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1001406-30.2023.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Sustação/Alteração de Leilão, Defeito, nulidade ou anulação]
Relator:
Des(a).
CLARICE CLAUDINO DA SILVA

Turma Julgadora:

[DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[GUILHERME RIBEIRO DE CERQUEIRA - CPF: 008.014.591-41 (APELANTE), LUIZ FERNANDO MENEZES CARVALHO - CPF: 052.530.301-40 (ADVOGADO), RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA 304 - SPE LTDA - CNPJ: 12.002.700/0002-85 (APELADO), JEFERSON ALEX SALVIATO - CPF: 214.482.548-33 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

Direito Civil. Apelação Cível. Alienação Fiduciária De Imóvel. Consolidação Da Propriedade. Ausência De Intimação Pessoal Para Leilões. Nulidade Parcial.
Recurso Parcialmente Provido
.

I. Caso em exame

1.
C
ompromisso de compra e venda de imóvel com cláusula de alienação fiduciária.

Diante da inadimplência,
o devedor
foi notificado pessoalmente para purgar a mora, o que não ocorreu, resultando na consolidação da propriedade em favor da credora.

2.
O imóvel foi submetido a leilões extrajudiciais, sem arrematantes, dos quais o Apelante alega não ter sido pessoalmente cientificado.

Requereu a nulidade do procedimento de consolidação e dos leilões.

II. Questão em discussão

3
. A questão controvertida consiste em
v
erificar: (i) a validade da consolidação da propriedade fiduciária; e (
ii
) a regularidade da intimação do devedor acerca das datas dos leilões extrajudiciais.

III. Razões de decidir

4
. A consolidação da propriedade observou os requisitos legais, com notificação pessoal do devedor e averbação na matrícula do imóvel.

5
. A validade dos leilões exige intimação pessoal do devedor quanto à data e hora de sua realização, conforme jurisprudência do STJ.

6
. Os meios utilizados (WhatsApp, e-mail e telegrama) não comprovam ciência inequívoca do Apelante, o que contamina os leilões de nulidade.

IV. Dispositivo e tese

7.
Recurso parcialmente provido para anular os leilões extrajudiciais, mantendo a consolidação da propriedade.

Tese de julgamento:
"É nulo o leilão extrajudicial de imóvel em garantia fiduciária quando não demonstrada a intimação pessoal do devedor acerca de sua data e hora."

____________________________

Dispositivos relevantes citados
:
Lei 9.514/1997,
arts
. 26 e 27, §§ 2º-A e 2º-B.

Jurisprudência relevante citada
:
STJ,
AgInt
no
AgInt
no
AREsp
1897413/SP.

R E L A T Ó R I O

RECURSO DE APELAÇÃO N
.
º

1001406-30
.20
2
3
.8.11.00
41

Trata-se de

Recurso de Apelação interposto por
Guilherme
Ribeiro de Cerqueira
em virtude da sentença proferida pelo Juiz da 4ª Vara Especializada de Direito Bancário da Capital, que
julgou improcedentes os pedidos formulados na Ação Anulatória ajuizada em face de
Rodobens Incorporadora I
mobiliária 304 – SPE Ltda
.

O Juiz de 1º grau ratificou a
consolidação da propriedade fiduciária
e
o
leilão extrajudicial do imóvel registrado sob a matrícula nº 123.745, localizado no Condomínio Reserva Rio Cuiabá.

Ao final, co
ndeno
u o Apelante a
o pagamento de
honorários advocatícios em 10% (dez por cento) do valor da causa
, com
exigibilidade
suspensa
por ser beneficiário da justiça gratuita
.

O Apelante se insurge
contra

a

falta de
ciência inequívoca
da

data e horário do
s
leil
ões extrajudiciais.

Afirmou que o
telegrama não tem comprovação de recebimento
e o
e-mail foi enviado a endereço eletrônico que não lhe pertence (“rosane-juvenal@hotmail.com”), o que compromete a validade da notificação.

Invoc
ou
jurisprudência do STJ e TJMT segundo a qual a notificação pessoal é requisito essencial para
a
validade do leilão extrajudicial, conforme o art. 27 da Lei 9.514/97.

Argument
ou
que a ausência de notificação inviabilizou o exercício do direito de preferência previsto no §2º-B do art. 27 da Lei 9.514/97, causando-lhe prejuízo grave e irreversível.

Requereu, ao final,
nulidade do leilão
e o retorno da propriedade para o estado anterior, concedendo-lhe o direito de purgar a mora
.

Sem contrarrazões, embora oportunizada para o ato.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Eminentes Pares,

A controvérsia
refere-se
à validade da consolidação da propriedade do imóvel
financiado

por
Guilherme Ribeiro de Cerqueira

em favor d
a
credor
a
fiduciári
a
,
Rodobens Incorporadora Imobiliária 304 – SPE Ltda
.
,
assim como dos leilões extrajudiciais
,
com base no
s
art
igos
26
e 27
da Lei nº 9.514/97
.

Em
05/06/2018, o
Apelante
celebrou com a Apelada o Compromisso de Compra e Venda de
imóvel
na planta
, referente à
unidade n. 200,
quadra
G
, com
88,60
m2, contendo um
a

casa
residencial
,
localizad
a
n
o
Condomínio Reserva Rio Cuiabá, pelo valor de 345.000,00 (trezentos e quarenta e cinco mil reais)
.

Segundo a narrativa inicial, o Apelante incorreu em mora em decorrência de dificuldades financeiras, agravadas pela pandemia e pelo falecimento de seu pai. Em razão disso, foi pessoalmente notificado, em 03/06/2022, pelo Oficial Registrador, quanto à possibilidade de consolidação da propriedade no patrimônio da Apelada, com subsequente leilão do imóvel, caso não fosse purgada a mora no prazo legal de 15 (quinze)
dias
.

Transcorrido
o prazo sem a satisfação da dívida,
procedeu-se à a
v
erbação da consolidação da
propriedade
em favor da
Incorporadora Apelada
.

Embora o
Apelante
tenha
sido pessoalmente intimado no procedimento de consolidação da propriedade, que tramitou no
Cartório do 6º Ofício de Cuiabá
(
IDs
280658357 a
280658360
),
não
há evidência de que tenha tido ciência das datas
dos leilões
extrajudiciais
, realizados em
07 e 11/10/2022
,
ambos
sem
arrematação
.

Inconformado com a venda do imóvel, o Apelante pediu a nulidade tanto do procedimento de consolidação, quanto dos leilões extrajudiciais.

Na contestação, a Apelada
alegou que o devedor fiduciante teve ciência inequívoca
da probabilidade de o imóvel ser incorporado ao seu patrimônio caso não purgada a mora, assim como
dos leilões
,

cuja intimação se deu
por intermédio de contato pelo aplicativo de mensagens – WhatsApp –, por e-mail e
,
também
,
por telegrama
enviado para
o
endereço de cadastro.

Encerrada a instrução, o Juiz prolatou a sentença e reconheceu a legitimidade de todos os atos praticados pela Incorporadora Apelada, em especial os leilões.

Direto ao ponto,
o conjunto fático-probatório deixa claro que não há prova da ciência inequívoca das datas dos leilões
, o que significa que referido ato deve ser renovado, mas sem alterar a consolidação da propriedade fiduciária.

No caso, a notificação para purga
r
a mora foi realizada por meio de oficial do Registro de Imóveis, conforme certidão acostada ao Id. 165712936,
cuj
a intimação
foi
pessoal
,
seguida da averbação
na matrícula do imóvel.

E
xpira
do
o prazo legal sem purgação da mora
,
consolid
ou-se
a propriedade em 19/09/2022
, cujo até é irretocável, uma vez que foram adotadas todas as cautelas legais
.

Com efeito,
c
onsolidada a propriedade em nome do credor fiduciário, este pode promover o leilão para a venda do
bem
, a menos que o devedor pague a dívida antes de registrada a transferência da propriedade (§ 8º, artigo 26),
o que não foi feito pelo Apelante
.

No que se refere aos leilões extrajudiciais subsequentes à consolidação,
está muito claro que o Apelante foi
cerceado
d
o direito de preferência previsto no § 2º-B do art. 27 da Lei 9.514/97.

A controvérsia centra-se sobre a forma da intimação: a
A
pelada alegou
ter
notific
ad
o o
devedor
por
WhatsApp,
telegrama e e-mail, o que, em tese, atenderia ao disposto no § 2º-A do art. 27 da Lei 9.514/97. No entanto, a análise dos documentos colacionados aos autos revela inconsistências relevantes:

O
e-mail
utilizado (rosane-juvenal@hotmail.com) não possui qualquer vínculo evidente com o
A
pelante.

O telegrama (ID 165712927) não tem prova de recebimento ou assinatura do destinatário.

Já o WhatsApp (ID 280658362)
foi enviado para o número (65)
98174-1678, que não corresponde ao número constante do contrato (65)
9
9912-9735
.

Não há, portanto, comprovação inequívoca de que o
A
pelante foi efetivamente cientificado da data e hora dos leilões.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é assente no sentido de que a notificação pessoal do devedor é requisito indispensável para a validade dos leilões extrajudiciais em contratos de alienação fiduciária
, conforme exemplo abaixo
:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. BEM
IMÓVEL.
LEILÃO EXTRAJUDICIAL. INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR. OBRIGATORIEDADE. CIÊNCIA
INEQUÍVOCA.
ANÁLISE INCONCLUSA. RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM. DECISÃO MANTIDA.
1.
No contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, regido pela Lei n. 9.514/1997, é necessária a
intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial.
Precedentes.
2. Ao mesmo tempo, é firme a jurisprudência do STJ no sentido de que não se decreta a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca da parte. 3. No caso, afastado o fundamento jurídico do acórdão, revelou-se necessário o retorno dos autos ao Tribunal de origem, pois permaneceu inconclusa a análise sobre a possível ciência das partes a respeito dos
leilões.
4. Agravo interno a que se nega provimento.

(
STJ -
AgInt
no
AgInt
no
AREsp
: 1897413 SP 2021/0141367-2, Data de Julgamento: 27/06/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação:
DJe
01/07/2022)
.

No âmbito deste Tribunal de Justiça, dentre outros inúmeros julgados, transcrevo o seguinte precedente:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÃO E DE ARREMATAÇÃO EXTRAJUDICIAL DO BEM DADO EM GARANTIA FIDUCIÁRIA - ANULAÇÃO DA CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE
- DECRETO
-LEI Nº 70/66 - VÍCIOS NO PROCEDIMENTO. INOCORRÊNCIA
– NOTIFICAÇÃO
E CONSTITUIÇÃO EM MORA
OBSERVADOS -
LEILÃO EXTRAJUDICIAL E
ARREMATAÇÃO – INTIMAÇÃO PESSOAL DO MUTUÁRIO ACERCA DO LEILÃO EXTRAJUDICIAL – NÃO DEMONSTRADA – NULIDADE DO LEILÃO E ARREMATAÇÃO – ONUS SUCUMBENCIAIS
INVERTIDOS -
RECURSO PROVIDO.

(...)

3. No âmbito do Decreto-Lei nº 70/1966, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça há muito se encontra consolidada no sentido da necessidade de intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, entendimento que se aplica aos contratos regidos pela Lei nº 9.514/1997. (STJ -
AgInt
no
AREsp
1286812/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS
CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 10/12/2018,
DJe
14/12/2018) Alterado a sentença em grau recursal, o ônus sucumbências devem ser invertido.
(
TJMT - RAC 0001033-59.2015.8.11.0085
, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 17/06/2020, publicado no DJE 23/06/2020).

No caso em exame, não tenho dúvidas em afirmar que o procedimento administrativo expropriatório está contaminado de nulidade a partir d
o

1
º leilão, por falta de intimação pessoal do
Apelante
.

Além disso, está translúcido que
o
Apelante tem a intenção de pagar ou, ao menos, renegociar a dívida, sendo esses fatores que permitem autorizar o eventual exercício do direito de preferência.

Feitos esses esclarecimentos,

dou parcial provimento ao apelo
. Reformo, em parte, a sentença e anulo os leilões por falta de ciência inequívoca das datas.

Redistribuo o ônus
da
sucumbência
e
m 50% (cinquenta por cento) para cada parte, e mantenho os h
onorários advocatícios
, bem como a suspensão da exigibilidade em face do Apelante por ser beneficiário da justiça gratuita
.

Fica vedada a compensação da verba honorária.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 08/07/2025