Tribunal: TJMT
Processo: 1035375-91.2025.8.11.0000
Relator(a): LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO
Órgão julgador: LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-12-16
Data de publicação: 2025-12-18

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1035375-91.2025.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Sustação/Alteração de Leilão, Compra e Venda, Liminar]
Relator:
Des(a).
LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO

Turma Julgadora:

[DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES,

DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[LARISSA PANZARINI DALCHIAVON - CPF: 079.346.659-89 (ADVOGADO), CONSTRUTORA MOURA LTDA - CNPJ: 31.264.023/0001-37 (AGRAVANTE), CIC INCORPORACOES 02 SPE LTDA - CNPJ: 45.047.114/0001-25 (AGRAVADO), MINISTERIO PUBLICO DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 14.921.092/0001-57 (CUSTOS LEGIS), RICARDO BATISTA DAMASIO - CPF: 027.006.436-23 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL C/C CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. TUTELA DE URGÊNCIA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO PESSOAL PARA PURGAR A MORA. INTIMAÇÃO EDITALÍCIA INSUFICIENTE. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE CARTORIAL RELATIVA. SUSPENSÃO DOS EFEITOS DO LEILÃO. MANUTENÇÃO DA POSSE DO IMÓVEL. RECURSO PROVIDO.

I. Caso em exame

1. Trata-se de agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu tutela provisória de urgência para suspender os efeitos de leilão extrajudicial de imóvel gravado com alienação fiduciária e para garantir a manutenção da posse da agravante sobre os bens leiloados, consistentes nas matrículas nº 39.699 e nº 39.700 do CRI de Primavera do Leste.

II. Questão em discussão

2. A controvérsia reside em: (i) verificar a regularidade do procedimento de consolidação da propriedade fiduciária e da alienação extrajudicial do bem; (ii) aferir a validade da intimação pessoal do devedor fiduciante para purgar a mora; (iii) examinar a existência de requisitos legais para a concessão da tutela de urgência e a legitimidade passiva da recorrida, bem como a necessidade de formação de litisconsórcio passivo necessário.

III. Razões de decidir

3. Rejeita-se a preliminar de litigância de má-fé por ausência de demonstração inequívoca de conduta dolosa da agravante na afirmação da destinação residencial do imóvel.

4. A recorrida possui legitimidade passiva, por ser beneficiária direta da consolidação da propriedade fiduciária e titular da relação jurídica material. O Oficial do Registro de Imóveis é agente público, sem interesse jurídico próprio.

5. A ausência de formação de litisconsórcio passivo com o arrematante não obsta a análise da tutela provisória em sede de agravo, por tratar-se de medida de natureza cautelar, reversível e não definitiva.

6. A tutela de urgência requer a presença simultânea da probabilidade do direito e do perigo de dano (art. 300, CPC/2015).

7. A ausência de intimação pessoal válida do devedor para purgar a mora e tomar ciência da data dos leilões compromete a validade do procedimento expropriatório. A intimação editalícia exige comprovação robusta do esgotamento de diligências, o que não ocorreu.

8. A jurisprudência do STJ e deste Tribunal é firme no sentido de que a falta de intimação pessoal acarreta nulidade do leilão e da consolidação da propriedade.

9. Constatado risco de dano irreparável com a perda da posse do imóvel antes do julgamento da ação originária e verificada a reversibilidade da medida, impõe-se a concessão da tutela de urgência.

IV. Dispositivo e tese

10. Recurso provido.

Tese de julgamento:
"1. A ausência de intimação pessoal do devedor fiduciante para purgar a mora e para ciência das datas dos leilões acarreta nulidade do procedimento de consolidação da propriedade fiduciária e da subsequente alienação extrajudicial do bem. 2. A tutela de urgência para suspender os efeitos do leilão é cabível quando demonstrada a verossimilhança da nulidade do procedimento e o perigo de dano irreparável decorrente da perda da posse do bem."

Dispositivos relevantes citados:
CF/1988, art. 5º, incs. XXII, LIV e LV; L. 9.514/1997, arts. 26, §§ 1º, 3º e 5º; art. 27, § 2º-A; CPC/2015, arts. 300, 373, inc. I, e 1.019, inc. I.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, AgInt no AREsp 1.876.057/CE, Rel. Min. Raul Araújo, DJe 6/11/2023; TJMT, ApCiv 1007080-31.2019.8.11.0040, Rel. Des. Nilza Maria P. de Carvalho, j. 25/06/2024.

R E L A T Ó R I O

EXMO. DES. LUIZ OCTÁVIO O. SABOIA RIBEIRO

Egrégia Câmara:

Trata-se de
recurso de agravo de instrumento
interposto por
CONSTRUTORA MOURA LTDA
contra a decisão interlocutória proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Primavera do Leste, nos autos da
Ação Anulatória de Leilão Extrajudicial c/c Consignação em Pagamento
, movida em desfavor de
CIC INCORPORAÇÕES 02 SPE LTDA,
que indeferiu o pedido de tutela provisória de urgência, que consistia na imediata suspensão do leilão extrajudicial realizada sobre o imóvel descrito nos autos e a manutenção da parte autora na posse do imóvel, impedindo qualquer tentativa de desocupação forçada por terceiros, especialmente os arrematantes (Id. 320755885 – Ação de Origem).

Inconformada, a parte agravante argumenta que a probabilidade do direito é cristalina e reside na nulidade absoluta do procedimento de expropriação extrajudicial, alegando que o artigo 26, §1º, da Lei nº 9.514/97, estabelece que o devedor fiduciante seja pessoalmente intimado para purgar a mora.

Além disso, narra que, o perigo de dano é iminente e gravíssimo, sustentando quanto o risco concreto de ser despojada de sua moradia a qualquer momento. Continua afirmando quanto à reversibilidade da medida, uma vez que a medida de suspensão dos efeitos do leilão, com a ordem da manutenção da agravante na posse é uma medida plenamente reversível.

Pugnou pelo recebimento do recurso e concessão de tutela recursal, para a imediata suspensão de todos os efeitos do leilão extrajudicial. No mérito, requereu o provimento do agravo de instrumento, para que seja revogada a decisão recorrida com o deferimento da tutela provisória de urgência (Id. 320755883).

O recurso foi recebido em 13 de outubro de 2025, ocasião em que foi
deferido o pedido de tutela recursal
, determinando a imediata suspensão dos efeitos do leilão extrajudicial relativo aos imóveis registrados sob as matrículas nº 39.699 e nº 39.700 do Cartório de Registro de Imóveis de Primavera do Leste, assegurando à parte agravante a manutenção da posse dos bens até ulterior deliberação desta Câmara ou até o julgamento definitivo do presente recurso ou da ação originária, o que primeiro ocorrer (Id. 321790367).

Por sua vez, a parte agravada apresentou contrarrazões, arguindo preliminarmente que o imóvel não é bem de família, ilegitimidade passiva da parte agravada e ausência de formação de litisconsórcio passivo necessário.

No mérito, assevera quanto a absoluta regularidade do procedimento e da validade da intimação atestada por fé pública, do ônus da prova da agravante de desconstituir a presunção da veracidade do ato cartório, não sendo suficiente a mera alegação, manifesta ausência de requisitos para a concessão da tutela de urgência, irreversibilidade da medida e do grave prejuízo imposta a agravada.

Por fim, manifesta pela revogação da tutela recursal e pelo desprovimento do recurso de agravo de instrumento (Id. 323074860).

A douta Procuradoria-Geral de Justiça do Estado de Mato Grosso, se absteve de opinar quanto ao mérito recursal, se fundamentando na ausência de hipóteses legais para a intervenção ministerial (Id. 328934374).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMO. DES. LUIZ OCTÁVIO O. SABOIA RIBEIRO

Egrégia Câmara:

Conforme relatado anteriormente, trata-se de recurso de agravo de instrumento interposto por
CONSTRUTORA MOURA LTDA
contra a decisão interlocutória proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Primavera do Leste, nos autos da
Ação Anulatória de Leilão Extrajudicial c/c Consignação em Pagamento
, movida em desfavor de
CIC INCORPORAÇÕES 02 SPE LTDA
, que indeferiu o pedido de tutela provisória de urgência, que consistia na imediata suspensão do leilão extrajudicial realizada sobre o imóvel descrito nos autos e a manutenção da parte autora na posse do imóvel, impedindo qualquer tentativa de desocupação forçada por terceiros, especialmente os arrematantes (Id. 320755885 – Ação de Origem).

O agravo de instrumento interposto encontra amparo no artigo 1.015, inciso primeiro, do Código de Processo Civil, que expressamente prevê sua interposição contra decisões interlocutórias que versem sobre tutelas provisórias, sejam elas de urgência ou de evidência. O recurso foi interposto tempestivamente, encontra-se adequadamente fundamentado e preenche todos os requisitos formais e materiais de admissibilidade recursal previstos na legislação processual vigente. Conheço, portanto, do recurso.

A controvérsia que se apresenta a este órgão colegiado para apreciação e julgamento possui contornos jurídicos de elevada complexidade e sensível repercussão prática. O cerne da discussão reside na verificação da presença dos requisitos autorizadores da concessão de tutela provisória de urgência, especificamente a probabilidade do direito invocado e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, nos termos do artigo 300 do Código de Processo Civil.

A agravada, entretanto, suscitou três questões em sede preliminar que merecem enfrentamento detido e cuidadoso antes de adentrarmos na análise do mérito propriamente dito.

A primeira delas diz respeito à alegada
litigância de má-fé
praticada pela agravante ao afirmar falsamente que o imóvel constitui sua única moradia. A segunda refere-se à sua alegada
ilegitimidade passiva
para figurar no polo passivo da demanda. A terceira concerne à
necessidade de formação de litisconsórcio passivo necessário
com a inclusão do terceiro arrematante.

Passo à análise individualizada de cada uma dessas questões.

·

Da alegada litigância de má-fé e da natureza do imóvel objeto da garantia fiduciária

A agravada sustenta com veemência que a agravante teria induzido o Juízo a erro ao afirmar que o imóvel constitui sua única moradia ou lar familiar, caracterizando hipótese típica de litigância de má-fé prevista no ordenamento processual vigente.

Argumenta que tal alegação seria deliberadamente falsa e mendaz, uma vez que a agravante é
pessoa jurídica
e o
imóvel possui destinação inequivocamente comercial
. Como elementos de prova dessa assertiva, trouxe aos autos publicação em rede social divulgando o empreendimento como
projeto disponível para venda
.

A questão merece reflexão cuidadosa e ponderada. A litigância de má-fé, conforme delineada no artigo 80 do Código de Processo Civil, pressupõe a demonstração inequívoca de conduta dolosa, maliciosa e deliberadamente voltada a alterar a verdade dos fatos, deduzir pretensão ou defesa contra texto expresso de lei ou fato incontroverso, criar embaraços à efetivação de provimentos jurisdicionais ou proceder de modo temerário em qualquer incidente ou ato do processo.

Cito:

“Art. 80. Considera-se litigante de má-fé aquele que:

I - deduzir pretensão ou defesa contra texto expresso de lei ou fato incontroverso;

II - alterar a verdade dos fatos;

III - usar do processo para conseguir objetivo ilegal;

IV - opuser resistência injustificada ao andamento do processo;

V - proceder de modo temerário em qualquer incidente ou ato do processo;

VI - provocar incidente manifestamente infundado;

VII - interpuser recurso com intuito manifestamente protelatório.”

Trata-se de instituto que deve ser aplicado com extrema cautela e parcimônia pelo julgador, sob pena de cercear indevidamente o exercício do direito constitucional de ação e do contraditório, que constituem garantias fundamentais do Estado Democrático de Direito.

No caso concreto, embora a agravante seja efetivamente pessoa jurídica, especificamente uma sociedade empresária atuante no ramo da construção civil, não se pode afastar de plano, em juízo de cognição sumária e sem a devida instrução probatória exauriente, a possibilidade de que o imóvel possa servir de sede operacional da empresa ou mesmo de residência de seus sócios administradores.

A configuração jurídica de pessoa jurídica não exclui automaticamente a possibilidade de que determinado imóvel sob sua titularidade possa ter destinação mista ou mesmo residencial para as pessoas físicas que a integram e administram.

Aliás, vejamos o entendimento da jurisprudência pátria sobre esse tema:

“DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. ALEGAÇÃO DE BEM DE FAMÍLIA. IMÓVEL EM NOME DA PESSOA JURÍDICA. BEM DE FAMÍLIA. RESIDÊNCIA DO SÓCIO. DEMONSTRAÇÃO. IMPENHORABILIDADE. DECISÃO REFORMADA. 1. Considera-se impenhorável o único imóvel utilizado pelo devedor ou pela entidade familiar para moradia permanente. 2.
Na espécie, em que pese o imóvel se encontrar em nome da pessoa jurídica, é utilizado pelo sócio da empresa agravante para moradia de sua família
. 3.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça vem estendendo a proteção da impenhorabilidade do bem de família ao imóvel registrado em nome de pessoa jurídica, observada, contudo, a característica eminentemente familiar do empreendimento e a confusão deste com a morada de seus sócios.
4. Constatado nos autos que se trata de empresa familiar cujo sócio reside no imóvel penhorado, não tem relevância o fato de pertencer à pessoa jurídica, bastando que seja o único bem que sirva de residência à família. 5. Agravo de Instrumento conhecido e provido. Unânime.” (TJ-DF 07376068320228070000 1668817, Relator.: FÁTIMA RAFAEL, Data de Julgamento: 23/02/2023, 3ª Turma Cível, Data de Publicação: 21/03/2023) (destaquei)

“AGRAVO DE INSTRUMENTO – EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL – IMPENHORABILIDADE – BEM DE FAMÍLIA – PESSOA JURÍDICA – RESIDÊNCIA DO SÓCIO - IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE – I – Decisão agravada que, rejeitando os embargos de declaração opostos, manteve a decisão que rejeitou a impugnação à penhora apresentada pela parte ora agravante - II -
Penhora que incidiu sobre os direitos que a empresa agravante detém sobre bem imóvel – Hipótese em que o imóvel é o único de propriedade da pessoa jurídica executada e serve de residência ao seu sócio e de sua família – Reconhecida a possibilidade de se estender a proteção legal conferida ao bem de família ao imóvel de propriedade da pessoa jurídica no qual o sócio e sua família residem - Aplicabilidade do art. 1º, da Lei nº 8.009/90
– III – Alienação fiduciária sobre o imóvel que não constitui óbice à incidência da Lei nº 8.009/90 e consequente reconhecimento de sua qualidade de bem de família – Hipótese que não se enquadra na exceção prevista no art . 3º, II da Lei nº 8.009/90 - Precedentes - Penhora levantada – Decisão reformada – Agravo provido."” (TJ-SP - Agravo de Instrumento: 2083033-14.2024 .8.26.0000 São Paulo, Relator.: Salles Vieira, Data de Julgamento: 28/05/2024, 24ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/05/2024) (destaquei)

“Ementa: Direito civil e processual civil. Agravo de instrumento. Impenhorabilidade de bem de família registrado em nome de pessoa jurídica. Recurso desprovido. I. Caso em exame1.1 Agravo de instrumento interposto contra decisão que acolheu a impugnação dos agravados em execução de título extrajudicial, determinando o levantamento da penhora sobre imóvel registrado em nome de pessoa jurídica, sob a alegação de que o bem é utilizado como residência familiar. A parte agravante sustenta a ilegitimidade dos agravados para pleitear a impenhorabilidade do imóvel, argumentando que não são proprietários e que existem outros bens que afastariam a proteção de bem de família. II. Questão em discussão2.1 A questão em discussão consiste em saber se é válida a impenhorabilidade de imóvel registrado em nome de pessoa jurídica, utilizado como residência familiar, em face da alegação de ilegitimidade dos sócios para pleitear tal proteção. III. Razões de decidir3.1
A Lei nº 8.009/90, em seu art. 1º e o art. 6º da Constituição Federal asseguram a impenhorabilidade do bem de família para preservar o direito à moradia e a dignidade da entidade familiar.3.2 Pedido de impenhorabilidade formulado por partes que residem no imóvel. Legitimidade configurada, em especial em atenção às peculiaridades do caso .3.3 Jurisprudência consolidada do STJ reconhece a impenhorabilidade de imóvel registrado em nome de pessoa jurídica, desde que comprovada sua utilização como residência familiar dos sócios
. 3.4 No caso concreto, documentos como contas de água, IPTU e declarações de órgão público demonstram que o imóvel é utilizado como residência pelos agravados desde 2012, confirmando sua destinação habitacional. 3.5 As alegações da agravante quanto à titularidade de outros bens pelos agravados ou tentativa de indução em erro não foram comprovadas de forma cabal, conforme disposto no art. 373, inciso I, do CPC. IV. Dispositivo 4.1 Recurso desprovido, mantendo a impenhorabilidade do imóvel._____Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 6º; Lei nº 8 .009/1990, art. 1º; CPC, art. 373, inciso I.” (TJ-PR 00951383620248160000 Uraí, Relator.: substituta vania maria da silva kramer, Data de Julgamento: 10/02/2025, 16ª Câmara Cível, Data de Publicação: 11/02/2025) (destaquei)

A legislação brasileira, inclusive, permite e reconhece a possibilidade de empresas individuais e sociedades empresárias de pequeno porte estabelecerem sua sede em imóvel residencial, não havendo incompatibilidade absoluta entre a natureza jurídica de pessoa jurídica e a destinação residencial do bem.

A publicação em rede social mencionada pela agravada, na qual o empreendimento teria sido divulgado como projeto disponível para venda, tampouco é elemento conclusivo e definitivo acerca da destinação do bem. Projetos imobiliários podem ser divulgados em fase preliminar de planejamento sem que haja necessariamente a descaracterização do bem como essencial à atividade da empresa ou como sede de suas operações. Construtoras frequentemente desenvolvem projetos em imóveis próprios que posteriormente podem ou não ser destinados à comercialização, dependendo das vicissitudes do mercado e da situação financeira da empresa.

Ademais, e este ponto merece especial destaque, para os fins específicos de análise da tutela de urgência ora apreciada, a natureza residencial ou comercial do imóvel, embora constitua elemento fático relevante, não é absolutamente determinante nem constitui o cerne da controvérsia jurídica estabelecida.

O núcleo essencial da discussão reside na regularidade do procedimento expropriatório, especificamente quanto à validade e eficácia da notificação pessoal do devedor fiduciante para purgar a mora e tomar ciência das datas designadas para os leilões.

A questão da destinação do bem, embora possa ter alguma relevância na ponderação dos interesses em conflito e na análise do perigo de dano, não é pressuposto lógico nem requisito essencial para o reconhecimento da nulidade procedimental alegada.

A litigância de má-fé, repita-se, exige demonstração cabal e inequívoca de conduta dolosa e deliberadamente voltada a enganar o Juízo. Nesta fase processual, marcada pela cognição sumária e superficial própria da tutela de urgência, não se vislumbra prova robusta e conclusiva de que a agravante tenha agido com dolo específico de induzir o julgador a erro. A existência de divergência fática quanto à destinação do imóvel não configura, por si só, má-fé processual, devendo a questão ser dirimida mediante regular instrução probatória no curso da ação originária.

Assim sendo,
REJEITO
a preliminar de litigância de má-fé, sem prejuízo de eventual apuração em momento processual oportuno, após a produção de prova técnica e testemunhal que permita conclusão definitiva acerca da destinação efetiva do imóvel e da eventual presença de dolo na conduta da agravante. A aplicação da penalidade prevista no artigo 81 do Código de Processo Civil demanda certeza moral que, neste momento processual, ainda não se formou.

·

Da alegada ilegitimidade passiva da agravada

A agravada sustenta que seria parte ilegítima para figurar no polo passivo da ação anulatória, argumentando que os atos materiais de intimação foram realizados exclusivamente pelo Oficial de Registro de Imóveis, não por ela. Ademais, argumenta que o terceiro arrematante deveria necessariamente integrar a lide na condição de litisconsorte passivo necessário, sob pena de nulidade processual.

As preliminares não merecem acolhimento.

A legitimidade passiva “
ad causam
” constitui condição da ação e pressuposto processual de validade e eficácia da prestação jurisdicional.

Segundo a teoria da asserção, que prevalece na doutrina e jurisprudência contemporâneas, a legitimidade deve ser aferida em abstrato, a partir da narrativa contida na petição inicial, verificando-se se existe pertinência subjetiva entre as partes e a relação jurídica de direito material controvertida. A legitimidade passiva manifesta-se quando o demandado figura na relação jurídica de direito material afirmada pelo autor como titular da posição jurídica que se pretende atingir com a demanda.

No caso concreto, a legitimidade passiva da agravada é manifesta e inquestionável. Embora os atos materiais de intimação sejam efetivamente realizados pelo Oficial de Registro de Imóveis, no exercício de sua função pública delegada, é a credora fiduciária quem requer formalmente a instauração do procedimento expropriatório previsto na Lei nº 9.514 de 1997, fornecendo ao Oficial os elementos necessários para sua efetivação. Mais do que isso, é a credora fiduciária quem se beneficia diretamente e imediatamente da consolidação da propriedade em seu nome e da posterior alienação do bem em leilão público.

A titularidade do direito material subjacente à execução extrajudicial da garantia é da credora fiduciária, não do Oficial de Registro. Assim, conclui-se que, a legitimidade “
ad causam
” decorre da afirmação de titularidade ativa ou passiva da relação jurídica controvertida.

O Oficial de Registro de Imóveis, ao proceder à intimação do devedor fiduciante e aos demais atos do procedimento expropriatório, atua como agente delegado do Poder Público, exercendo função pública notarial e registral. Sua atuação, embora dotada de fé pública e presunção de legitimidade, constitui atividade-meio voltada a viabilizar a efetivação do direito material do credor fiduciário. O Oficial não possui interesse jurídico próprio na consolidação da propriedade ou na alienação do bem, limitando-se a dar cumprimento ao procedimento legalmente estabelecido.

A eventual nulidade do procedimento atinge primordialmente o interesse jurídico da credora fiduciária, que foi beneficiada pela consolidação patrimonial, não do Oficial que meramente praticou os atos formais.

Nesse sentido, vejamos:

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE NULIDADE DE ATO JURÍDICO. REGISTRO IMOBILIÁRIO. ABERTURA DE MATRÍCULA. INEXISTÊNCIA DE ORDEM JUDICIAL. ILEGITIMIDADE PASSIVA DO OFICIAL DE REGISTRO. RECURSO DE PAULENES CARDOSO DA SILVA CONHECIDO E PROVIDO. RECURSO DE PARECIS EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S/C LTDA CONHECIDO E DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelações interpostas pelo atual Oficial de Registro de Imóveis e pela empresa proprietária contra sentença que julgou procedente o pedido para declarar a nulidade da abertura de matrículas imobiliárias e de seus registros subsequentes. A nulidade foi declarada pelo Juízo singular com base na constatação de que a ordem judicial que supostamente fundamentou a abertura das matrículas originais é inexistente. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há três questões em discussão: (i) definir se o atual Oficial Titular de serventia extrajudicial possui legitimidade passiva em ação que busca anular ato registral praticado por seu antecessor; (ii) estabelecer se a competência para julgar ação de nulidade de matrícula imobiliária é do foro da situação do imóvel ou do local onde o ato de abertura da matrícula foi originalmente praticado; e (iii) determinar se a ausência de comprovação da ordem judicial, mencionada como fundamento para a abertura de matrícula, acarreta a nulidade do ato registral. III. RAZÕES DE DECIDIR O
Oficial de Registro Público não possui legitimidade para figurar no polo passivo de pleito de anulação de registro imobiliário, uma vez que sua função é meramente instrumental, não detendo a titularidade dos direitos reais em discussão. A responsabilidade civil do delegatário de serviço extrajudicial é pessoal e recai sobre quem praticou o ato à época
. O sucessor na serventia não responde por atos ilícitos praticados por seu antecessor, em observância ao princípio da pessoalidade. A competência para o julgamento da causa é do foro da comarca onde os atos de abertura das matrículas foram praticados, pois a controvérsia central reside na validade e legalidade desses registros específicos. É nula a abertura de matrícula imobiliária quando não comprovada a existência da sentença judicial que, segundo o registro, teria determinado o ato. A apresentação de um mandado de notificação judicial que não contém expressa ordem para a abertura de matrículas é insuficiente para validar o registro. A contratação de advogado para defesa judicial constitui exercício regular do direito de acesso à justiça e não configura dano material passível de indenização a título de honorários contratuais, conforme jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso de Paulenes Cardoso da Silva provido. Recurso de Parecis Empreendimentos e Participações S/C LTDA desprovido. Tese de julgamento: O Oficial de Registro Público não possui legitimidade passiva em ação anulatória de registro imobiliário, pois não é titular dos direitos reais em litígio e sua função é puramente instrumental. A responsabilidade civil por atos praticados em serventia extrajudicial é pessoal do delegatário que estava à frente do cartório à época do fato, não se estendendo ao seu sucessor. A ausência de comprovação da existência do ato judicial que fundamentou a abertura de uma matrícula imobiliária acarreta a sua nulidade, não sendo suprida por documentos que não contenham ordem expressa para tal finalidade. Dispositivos relevantes citados: Código de Processo Civil (CPC), arts. 47, 85, §§ 1º, 2º e 11; Lei nº 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos); Lei nº 8.935/1994. Jurisprudência relevante citada: STJ, AREsp 1142635 SP; STJ, REsp 173 .247/PR; STJ, REsp 696989/PE; STJ, REsp 1177372/RJ; STJ, REsp 545613/MG; STJ, EREsp 1155527/MG; STJ, EREsp 1507864/RS.” (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10026021720218110005, Relator.: TATIANE COLOMBO, Data de Julgamento: 22/08/2025, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 22/08/2025) (destaquei)

Desta forma,
REJEITO

a preliminar de ilegitimidade passiva
, por entender que a agravada é parte legítima para responder pela regularidade do procedimento expropriatório que ela própria requereu e do qual se beneficiou diretamente.

·

Necessidade de formação de litisconsórcio passivo necessário

Quanto à alegada
necessidade de formação de litisconsórcio passivo
necessário com a inclusão do terceiro arrematante, é verdade que o terceiro adquirente de boa-fé do imóvel arrematado em leilão público possui interesse jurídico na manutenção da validade e eficácia do ato expropriatório.

A eventual declaração de nulidade do leilão poderá atingir diretamente sua esfera jurídica, comprometendo a aquisição realizada. Sob essa perspectiva, há fundamento na assertiva da agravada de que o arrematante deveria integrar a relação jurídica processual estabelecida, assegurando-lhe o contraditório e a ampla defesa.

Contudo, e este ponto merece especial destaque, o presente agravo de instrumento tem por objeto específico e delimitado a análise da concessão de tutela provisória de urgência destinada a
suspender cautelarmente os efeitos do leilão até o julgamento definitivo da ação anulatória
. Trata-se de medida acautelatória de natureza provisória e reversível, que não produz efeitos definitivos nem constitui coisa julgada material.

A suspensão cautelar dos efeitos do ato não implica sua desconstituição definitiva nem atinge de forma irreversível a posição jurídica do terceiro arrematante.

A formação do litisconsórcio passivo necessário, quando efetivamente caracterizada a indispensabilidade da presença de determinado sujeito no polo passivo da demanda, deve ser oportunizada e efetivada no curso da ação originária, mediante regular citação do litisconsorte.

Não cabe a este órgão recursal, em sede de cognição sumária própria do agravo de instrumento contra decisão que versa sobre tutela de urgência, pronunciar-se de forma definitiva e vinculante sobre a extensão subjetiva da coisa julgada e sobre a indispensabilidade da presença de terceiro na relação processual. Tal matéria deverá ser apreciada pelo Juízo de Origem, que possui melhores condições de avaliar a necessidade de integração do terceiro ao contraditório, determinando sua citação caso entenda configurada a hipótese de litisconsórcio necessário prevista no artigo 114 do Código de Processo Civil.

Cito:

“Art. 114. O litisconsórcio será necessário por disposição de lei ou quando, pela natureza da relação jurídica controvertida, a eficácia da sentença depender da citação de todos que devam ser litisconsortes.”

A eventual ausência de citação do terceiro arrematante, se efetivamente configurar hipótese de litisconsórcio necessário, poderá ser sanada no curso do processo originário, não constituindo vício insanável nem impedimento absoluto à apreciação da tutela de urgência nesta sede recursal.

A tutela provisória, por sua própria natureza e essência, destina-se
a evitar o perecimento do direito durante o curso do processo, sendo medida voltada a assegurar a efetividade da prestação jurisdicional definitiva
. Postergar a análise da tutela de urgência até a eventual formação completa do litisconsórcio poderia comprometer irremediavelmente o próprio direito que se pretende acautelar, esvaziando completamente a utilidade da medida.

Desta forma,
REJEITO
a preliminar de litisconsórcio passivo necessário como óbice à apreciação do mérito recursal, sem prejuízo de que o Juízo de Origem determine a citação do terceiro arrematante caso entenda indispensável sua integração à lide para assegurar a eficácia da sentença que vier a ser proferida.

Superadas as questões preliminares, passo à análise do mérito propriamente dito do recurso, que envolve a verificação da presença dos requisitos autorizadores da concessão de tutela provisória de urgência.

·

Do regime jurídico da tutela provisória de urgência no sistema processual civil brasileiro

A tutela provisória de urgência constitui importante instrumento processual destinado a assegurar a efetividade da prestação jurisdicional e a evitar que o decurso do tempo necessário ao regular desenvolvimento do processo cause dano irreparável ou de difícil reparação ao titular do direito. O instituto encontra previsão expressa no artigo 300 do Código de Processo Civil, que estabelece os requisitos essenciais para sua concessão, vejamos:

“Art. 300. A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.”

Dispõe o mencionado dispositivo legal que a tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. Trata-se de requisitos cumulativos, cuja presença simultânea é indispensável para a concessão da medida acautelatória. A ausência de qualquer um deles impede o deferimento da tutela provisória.

A probabilidade do direito, tradicionalmente denominada na doutrina clássica como “
fumus boni iuris
”, constitui juízo de verossimilhança acerca da existência do direito material invocado. Não se exige certeza absoluta acerca da procedência da pretensão deduzida em juízo, mas apenas a demonstração de que há elementos de convicção suficientes que tornam provável, plausível e verossímil a existência do direito afirmado. Trata-se de
cognição sumária
, superficial e não exauriente, própria das tutelas de urgência, que se contentam com um juízo de probabilidade e não de certeza.

O perigo de dano, tradicionalmente denominado na doutrina como “
periculum in mora
”, caracteriza-se pela demonstração de que a demora natural e inerente ao regular desenvolvimento do processo judicial poderá causar dano grave, iminente e de difícil ou impossível reparação ao titular do direito. O requisito pressupõe a existência de situação de urgência que não pode aguardar o trânsito em julgado da decisão definitiva sem que ocorra perecimento do próprio direito que se pretende tutelar. A tutela de urgência fundamenta-se, portanto, na necessidade de evitar que o tempo do processo, que é inerente e inafastável em um sistema processual que assegura o contraditório e a ampla defesa, opere em desfavor daquele que efetivamente tem razão.

Além desses dois requisitos expressamente previstos no artigo 300 do Código de Processo Civil, a doutrina processualista contemporânea e a jurisprudência dos Tribunais Superiores têm recomendado a ponderação de outros elementos na análise da concessão de tutela provisória de urgência. Entre esses elementos destacam-se a reversibilidade da medida, a proporcionalidade entre os interesses em conflito e a análise do dano marginal, que consiste no cotejo entre os prejuízos que cada parte suportaria com a concessão ou denegação da tutela.

A reversibilidade da medida diz respeito à possibilidade de retorno ao estado anterior caso a pretensão seja julgada improcedente ao final. Medidas irreversíveis, que produzem efeitos definitivos e não podem ser desfeitas, devem ser concedidas com extrema cautela, apenas em situações excepcionais nas quais o perigo de dano supera amplamente o risco de irreversibilidade. A proporcionalidade consiste na ponderação entre os interesses em conflito, verificando-se qual interesse merece maior proteção do ordenamento jurídico no caso concreto. A análise do dano marginal implica verificar qual das partes suportaria maior prejuízo caso a tutela fosse concedida ou denegada, optando-se pela solução que minimize o dano global.

Estabelecidas essas premissas teóricas essenciais, passo à análise da presença desses requisitos no caso concreto.

A agravante sustenta que há probabilidade do direito consubstanciada na nulidade absoluta do procedimento expropriatório em razão da
ausência de notificação pessoal válida
para purgar a mora e para tomar ciência das datas designadas para os leilões.

A análise dessa tese exige compreensão aprofundada do regime jurídico da alienação fiduciária de bens imóveis e dos requisitos procedimentais estabelecidos na legislação de regência.

A alienação fiduciária de bens imóveis encontra disciplina específica na Lei nº 9.514, promulgada em 20 de novembro de 1997, que instituiu o Sistema de Financiamento Imobiliário e criou mecanismo célere e eficaz de garantia real. O instituto representa importante inovação no direito real brasileiro, permitindo ao credor fiduciário, em caso de inadimplemento do devedor, proceder à execução extrajudicial do bem mediante consolidação da propriedade em seu nome e posterior alienação em leilão público, sem necessidade de provocar o Poder Judiciário.

O artigo 26 da Lei nº 9.514 de 1997 estabelece o procedimento que deve ser rigorosamente observado para a consolidação da propriedade fiduciária em nome do credor. A literalidade do dispositivo legal não deixa margem para dúvidas interpretativas.

O parágrafo primeiro do mencionado artigo estabelece de forma categórica e inequívoca que o Oficial do Registro de Imóveis deverá intimar o devedor fiduciante, pessoalmente ou por seu representante legal, para, no prazo de quinze dias contados da intimação, pagar a dívida pendente acrescida das despesas de cobrança e demais encargos contratuais e legais.

A norma utiliza expressão imperativa ao empregar o verbo
"deverá",
não deixando ao Oficial ou ao credor qualquer margem de discricionariedade quanto à forma da intimação.
A intimação, portanto, deve ser pessoal.

Cito:

“Art. 26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 1º Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)”

O parágrafo terceiro do mesmo artigo complementa o regime procedimental ao estabelecer que a intimação far-se-á pessoalmente ao devedor fiduciante ou ao seu representante legal, podendo ser promovida, por solicitação do Oficial do Registro de Imóveis, por Oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou ainda pelo correio com aviso de recebimento.

Todas essas modalidades de intimação têm em comum o caráter pessoal, isto é, pressupõem o contato direto com o devedor ou seu representante legal, assegurando-lhe o efetivo conhecimento do procedimento instaurado e a oportunidade de exercer o direito de purgar a mora.

Cito:

“§ 3º A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso, hipótese em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no
art. 160 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973
(Lei de Registros Públicos).”

A intimação pessoal constitui garantia fundamental do devedor fiduciante e decorre diretamente dos princípios constitucionais do contraditório, da ampla defesa e do devido processo legal.

O direito de propriedade, ainda que resolúvel e condicionado ao adimplemento da obrigação garantida, constitui direito fundamental assegurado pelo artigo 5º, XXII, da Constituição Federal.

A privação desse direito mediante procedimento extrajudicial, sem intervenção do Poder Judiciário, somente se legitima constitucionalmente quando observadas rigorosamente todas as garantias procedimentais estabelecidas em lei, entre as quais avulta em importância a notificação pessoal do devedor.

Nesse sentido, é certo que
“Art. 5º Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes:
(...)
XXII - é garantido o direito de propriedade;”

O Superior Tribunal de Justiça, em sua missão constitucional de uniformizar a interpretação da legislação federal, firmou entendimento sólido e reiterado no sentido de que a ausência de notificação pessoal do devedor fiduciante para purgar a mora acarreta a nulidade do procedimento de consolidação da propriedade fiduciária.

A jurisprudência daquela Corte Superior reconhece o caráter essencial e inafastável da intimação pessoal, não admitindo sua substituição por formas fictas de comunicação processual salvo em situações excepcionalíssimas devidamente caracterizadas.

A propósito, vejamos:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. LEI 9 .514/97. AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO PESSOAL DA DEVEDORA FIDUCIANTE. NULIDADE. OCORRÊNCIA. AGRAVO INTERNO PROVIDO. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. "
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça se encontra consolidada no sentido da necessidade de intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, entendimento que se aplica aos contratos regidos pela Lei nº 9.514/1997
" (AgInt no AREsp 1.678.642/SP, Rel . Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, DJe de 09/03/2021). 2. Agravo interno provido para reconsiderar a decisão agravada e, em novo exame, conhecer do agravo e dar provimento ao recurso especial.” (STJ - AgInt no AREsp: 1876057 CE 2021/0110808-3, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 17/10/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 06/11/2023) (destaquei)

O Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, em sintonia com a orientação jurisprudencial emanada do Superior Tribunal de Justiça, caminha no mesmo sentido, vejamos:

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE PROCEDIMENTO EXTRAJUDICIAL. CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. INADIMPLEMENTO. PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO. DESERÇÃO. AFASTADA. RECOLHIMENTO DO PREPARO RECURSAL EM DOBRO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE DO BEM NAS MÃOS DO CREDOR NA FORMA DA LEI 9.514/2007. PROCEDIMENTO VÁLIDO. OBSERVÂNCIA DAS REGRAS CONSTANTES DO ARTIGO 26. LEILÕES EXTRAJUDICIAIS DO IMÓVEL. NECESSIDADE DE INTIMAÇÃO DA PARTE DEVEDORA ACERCA DA DATA DO LEILÃO PARA QUE POSSA PURGAR A MORA ANTES DA ASSINATURA DO AUTO DE ARREMATAÇÃO. AUSÊNCIA DE CIÊNCIA INEQUÍVOCA DE DATAS E HORÁRIOS DOS LEILÕES. ANÁLISE INCONCLUSIVA. NULIDADE DO ATO EXPROPRIATÓRIO DECLARADA. PRECEDENTES DO STJ. IMÓVEL JÁ ALIENADO A TERCEIRO DE BOA FÉ. IMPOSSIBILIDADE DE RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE. POSSIBILIDADE DE CONVERTER EM PERDAS E DANOS. COMPENSAÇÃO DOS VALORES CONCERNENTES AO VALOR DA VENDA DO IMÓVEL E DO DÉBITO DEVIDAMENTE CORRIGIDOS NA FORMA DETERMINADA NO ACÓRDÃO. DEVOLUÇÃO DO MONTANTE QUE SOBEJAR À AUTORA. DANOS MORAIS. INEXISTENTES. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE. I - Não há que se falar em deserção uma vez que sanado o vício e recolhido o preparo recursal em dobro. II -
Não ocorre a nulidade da consolidação da propriedade imobiliária em favor do credor fiduciário quando evidenciada a notificação pessoal dos devedores fiduciantes para a purgação da mora, na forma do artigo 26, §§ 1º e 3º, da Lei nº 9.514/1997. Lado outro, embora efetuada a notificação da parte autora para purgar a mora e, assim, consolidada a propriedade do imóvel em favor da instituição financeira,
a devedora não foi pessoalmente intimada sobre a realização do leilão extrajudicial do imóvel, o que, a teor de precedentes do C. STJ e desta E. Corte de Justiça, enseja a nulidade do ato expropriatório por inobservância do artigo 27, § 2º-A, da Lei nº 9.514/1997 e do artigo 34 do Decreto-Lei nº 70/66
. III - O dano moral está ligado à violação dos direitos de personalidade, caracterizados no art. 11, do Código Civil, sendo cabível a indenização quando demonstradas a conduta ilícita do causador do dano e a ofensa ao atributo da personalidade do ofendido. IV - A irregularidade no procedimento dos leilões, não tem o condão de atingir os direitos de personalidade da devedora, nos termos supramencionados, a qual estava inadimplente e sabia da possibilidade de consolidação da propriedade com o credor fiduciário, ao ser notificada para quitar o débito. V - Nesse contexto, a falta de intimação pessoal do leilão, não ultrapassou o campo do mero dissabor, inclusive porque, nesses casos, o dano moral não é in re ipsa e deve ser cabalmente demonstrado, o que aqui não ocorreu. VI – Recurso conhecido e parcialmente provido.” (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10070803120198110040, Relator.: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Data de Julgamento: 25/06/2024, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 26/06/2024) (destaquei)

“DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. INTIMAÇÃO PARA PURGAÇÃO DA MORA. AUSÊNCIA DE OBSERVÂNCIA DOS PROCEDIMENTOS LEGAIS. NULIDADE DA CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. RECURSO PROVIDO. I. Caso em exame: 1. A autora busca a anulação da consolidação da propriedade fiduciária e a suspensão do leilão extrajudicial, alegando irregularidade na intimação para purgação da mora. O juízo de origem julgou improcedente o pedido, fundamentando que a intimação extrajudicial ocorreu regularmente e foi recusada pela devedora, autorizando a consolidação da propriedade em favor do credor. II. Questão em discussão: 2. Discute-se a validade da intimação para purgação da mora e a regularidade do procedimento de consolidação da propriedade fiduciária. III. Razões de decidir: 3.
O art. 26 da Lei nº 9.514/1997 exige intimação pessoal do devedor, sendo permitida a intimação por edital apenas quando esgotados os meios de localização. 4. Demonstrado nos autos que a apelante tentou apresentar contranotificação dentro do prazo legal e teve seu direito cerceado pelo cartório, evidencia-se a irregularidade do procedimento
. 5.
Precedentes deste Tribunal e do STJ firmam entendimento de que a ausência de intimação pessoal do devedor para purgação da mora acarreta a nulidade da consolidação da propriedade fiduciária
. 6. Identificado que o prazo para purgação foi contado de forma incorreta, considerando dias corridos ao invés de úteis, em desconformidade com a jurisprudência pacífica do STJ, a nulidade da consolidação da propriedade fiduciária se impõe. 7. Em razão da nulidade reconhecida, deve ser reaberto o prazo para purgação da mora, considerando-se exclusivamente as parcelas vencidas, nos termos da jurisprudência consolidada do STJ. IV. Dispositivo e tese: 8. Recurso provido. Declarada a nulidade da consolidação da propriedade fiduciária e determinada a reabertura do prazo para purgação da mora, respeitando-se a contagem em dias úteis e considerando-se exclusivamente as parcelas vencidas. Tese de julgamento: "1. A ausência de intimação pessoal do devedor para a purgação da mora acarreta a nulidade da consolidação da propriedade fiduciária. 2. O prazo para purgação da mora deve ser contado em dias úteis, considerando-se exclusivamente as parcelas vencidas." Dispositivos relevantes citados: Lei nº 9 .514/1997, art. 26. Jurisprudência relevante citada: TJMT N.U. 1046798-95.2020.8.11 .0041; STJ, REsp 1.595.832/TO; STJ, AgInt nos EDcl no AREsp nº 2.271 .962/MT; STJ, REsp 882.384/GO; STJ, REsp 1.333.058/PE.” (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10055324020238110004, Relator.: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, Data de Julgamento: 18/02/2025, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 19/02/2025) (destaquei)

Outro não é o entendimento da jurisprudência pátria, vejamos:

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA. AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR PARA PURGAR A MORA. De acordo com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (AgRg no REsp 1367704/RS), é indispensável a notificação pessoal do devedor, conforme procedimento regulado pela Lei 9 .514/97, não apenas para purgar a mora, mas também acerca da data da realização do leilão extrajudicial, o que não se verifica no caso concreto, impondo-se a nulidade da consolidação da propriedade em nome do agente financeiro. Ônus sucumbenciais redistribuídos, ante a sucumbência recíproca. APELO PROVIDO EM PARTE. UNÂNIME.” (TJ-RS - AC: 70082399759 RS, Relator.: Dilso Domingos Pereira, Data de Julgamento: 11/09/2019, Vigésima Câmara Cível, Data de Publicação: 23/09/2019)

“DIREITO CIVIL – AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÃO – CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR FIDUCIANTE PARA PURGAÇÃO DA MORA – VÍCIO NO PROCEDIMENTO EXPROPRIATÓRIO – DESRESPEITO AO PRAZO LEGAL ENTRE AS PRAÇAS – OFENSA AOS PRINCÍPIOS DO CONTRADITÓRIO E DA AMPLA DEFESA – DECISÃO MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. I. CASO EM EXAMEO agravante interpôs agravo de instrumento contra decisão interlocutória proferida em sede de ação anulatória de leilão ajuizada pelo agravado, que impugnava a validade dos atos expropriatórios sob alegação de ausência de intimação pessoal para purgação da mora e inobservância do intervalo legal entre as praças. O juízo de origem deferiu parcialmente o pedido liminar para suspender os efeitos dos leilões realizados, impedindo a alienação do bem. No recurso, o agravante sustentou ter agido regularmente ao enviar notificação para o endereço contratual, requerendo a concessão de efeito suspensivo e posterior provimento. O pedido de efeito suspensivo foi indeferido. O agravado apresentou contrarrazões, reafirmando a necessidade de intimação pessoal e apontando vícios no procedimento extrajudicial. II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: (i) saber se a ausência de notificação pessoal do devedor para purgação da mora compromete a validade do procedimento expropriatório; (ii) saber se houve violação do prazo legal mínimo entre as praças designadas para o leilão extrajudicial. III. RAZÕES DE DECIDIR
Compete à instituição financeira comprovar o envio da notificação pessoal ao devedor, o que não ocorreu no caso concreto, em que as tentativas de notificação restaram frustradas. A consolidação da propriedade sem notificação pessoal do devedor afronta o art. 26 da Lei nº 9.514/97, especialmente após as alterações promovidas pela Lei nº 14.711/2023.Também restou caracterizada a nulidade do leilão pela inobservância do prazo mínimo de 15 dias entre as praças, nos termos do art . 27, § 1º, da Lei nº 9.514/97 e do art. 886, § 2º, do Código de Processo Civil. Tentativas de notificação por meio eletrônico e via postal não lograram êxito, não sendo suficientes para suprir a exigência legal de notificação pessoal. Conforme jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça, é nulo o leilão realizado sem intimação pessoal do devedor fiduciante acerca da data do leilão (AgInt no AREsp 1.876.057/CE, Rel. Min. Raul Araújo). Diante da ausência de prova robusta da notificação e da inobservância do prazo legal entre as praças, mantém-se a decisão agravada
. IV. DISPOSITIVO E TESEAgravo de instrumento conhecido e desprovido. Tese de julgamento: A ausência de notificação pessoal do devedor para purgação da mora, bem como a inobservância do prazo legal entre as praças de leilão, acarretam a nulidade do procedimento expropriatório fundado na Lei nº 9.514/97, justificando a suspensão dos seus efeitos.------------Dispositivos relevantes citados: Lei nº 9.514/97, arts. 26 e 27, § 1º; Código de Processo Civil, art. 886, § 2º.Jurisarts.cia relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 1.876 .057/CE, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 17/10/2023, DJe 6/11/2023.” (TJ-PR 00935880620248160000 Maringá, Relator.: substituta fabiana silveira karam, Data de Julgamento: 18/07/2025, 7ª Câmara Cível, Data de Publicação: 21/07/2025)

“EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL. AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR FIDUCIANTE. NULIDADE DA CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE E DO LEILÃO. PROVIMENTO. I. CASO EM EXAME Recurso de apelação interposto contra sentença que julgou improcedente ação anulatória de leilão cumulada com pedido de tutela de urgência, condenando o autor ao pagamento das custas e honorários, com exigibilidade suspensa. O apelante sustenta nulidade do leilão extrajudicial e da consolidação da propriedade, alegando ausência de notificação pessoal para purgar a mora e para ciência da data do leilão. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em saber se a ausência de notificação pessoal do devedor fiduciante acerca da purgação da mora e da data do leilão extrajudicial acarreta a nulidade do procedimento de execução extrajudicial do imóvel . III. RAZÕES DE DECIDIR 3.
O art. 26 da Lei nº 9 .514/1997, com as alterações da Lei nº 14.711/2023, exige a notificação pessoal do devedor fiduciante para purgação da mora, bem como a intimação pessoal para a realização do leilão. 4. A jurisprudência do STJ é pacífica quanto à imprescindibilidade da intimação pessoal, admitindo a ciência inequívoca apenas em hipóteses excepcionais, não verificadas nos autos . 5. A ausência de prova de notificação pessoal implica nulidade do leilão e da consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário
. IV. DISPOSITIVO E TESE 6 . Recurso de apelação provido para declarar a nulidade do leilão extrajudicial e da consolidação da propriedade, com inversão dos ônus sucumbenciais.” (TJ-MG - Apelação Cível: 50239937220248130433, Relator.: Des.(a) Newton Teixeira Carvalho, Data de Julgamento: 03/10/2025, Câmaras Cíveis / 13ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 04/10/2025) (destaquei)

A jurisprudência consolidada demonstra que a exigência de intimação pessoal não se esgota na fase de purgação da mora.

O devedor fiduciante deve ser pessoalmente intimado não apenas para purgar a mora no prazo de quinze dias, mas também para tomar ciência inequívoca das datas e horários designados para a realização dos leilões. O artigo 27, parágrafo 2º-A, da Lei nº 9.514 de 1997, introduzido pela Lei nº 13.465 de 2017, estabelece expressamente que o devedor fiduciante será intimado, no prazo de cinco dias antes da realização do leilão, da data, horário e local de sua realização.

Trata-se de garantia adicional instituída pelo legislador para assegurar ao devedor a oportunidade de exercer o direito de purgar a mora até mesmo após a consolidação da propriedade, em momento anterior à assinatura do auto de arrematação.

Cito:

“Art. 27-A. Nas operações de crédito garantidas por alienação fiduciária de 2 (dois) ou mais imóveis, na hipótese de não ser convencionada a vinculação de cada imóvel a 1 (uma) parcela da dívida, o credor poderá promover a excussão em ato simultâneo, por meio de consolidação da propriedade e leilão de todos os imóveis em conjunto, ou em atos sucessivos, por meio de consolidação e leilão de cada imóvel em sequência, à medida do necessário para satisfação integral do crédito.

(...)

§ 2º A cada leilão, o credor fiduciário promoverá nas matrículas dos imóveis não leiloados a averbação do demonstrativo do resultado e o encaminhará ao devedor e, se for o caso, aos terceiros fiduciantes, por meio de correspondência dirigida aos endereços físico e eletrônico informados no contrato. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)”

A “
ratio legis
” dessa exigência reside no fato de que o direito à purgação da mora não se esgota necessariamente no prazo de quinze dias estabelecido no artigo 26, parágrafo primeiro, da Lei nº 9.514 de 1997. O artigo 34 do Decreto-Lei nº 70 de 1966, aplicável subsidiariamente ao procedimento de alienação fiduciária de bens imóveis, estabelece que o devedor pode remir a execução até a assinatura do auto de arrematação.

Trata-se de direito potestativo do devedor que visa evitar a perda definitiva do bem quando ainda há possibilidade de quitação da dívida. Para o exercício efetivo desse direito,
é absolutamente indispensável que o devedor seja pessoalmente intimado das datas dos leilões, pois somente assim terá conhecimento do momento limite para exercer a faculdade de purgar a mora
, vejamos:

“Art. 26-A. Os procedimentos de cobrança, purgação de mora, consolidação da propriedade fiduciária e leilão decorrentes de financiamentos para aquisição ou construção de imóvel residencial do devedor, exceto as operações do sistema de consórcio de que trata a Lei nº 11.795, de 8 de outubro de 2008, estão sujeitos às normas especiais estabelecidas neste artigo. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)”

No caso concreto, a controvérsia cinge-se à questão de saber se houve ou não intimação pessoal válida da agravante para purgar a mora e para tomar ciência das datas dos leilões. A agravada sustenta que o procedimento foi absolutamente regular, tendo o Oficial de Registro de Imóveis realizado três diligências no endereço da sede da agravante constante do contrato, todas infrutíferas, razão pela qual se procedeu à intimação por edital, em conformidade com o parágrafo quinto do artigo 26 da Lei nº 9.514 de 1997.

O dispositivo legal mencionado pela agravada efetivamente prevê a possibilidade de intimação por edital em situações excepcionais. O §5º do artigo 26, com redação dada pela Lei nº 13.043 de 2014, estabelece que, se a intimação do devedor fiduciante for negativa porque a pessoa se encontra em lugar incerto e não sabido ou em país estrangeiro, o Oficial do Registro de Imóveis intimará o devedor fiduciante por edital, publicado por três vezes em um dos jornais de maior circulação local ou em outro de comarca de fácil acesso, contado o prazo da primeira publicação.

Trata-se de norma que autoriza a intimação ficta por edital, mas que estabelece pressuposto fático específico para sua aplicação, qual seja, a situação de local incerto e não sabido ou a permanência em país estrangeiro.

A expressão "lugar incerto e não sabido" possui significado técnico-jurídico preciso no direito processual brasileiro.

Não se trata de mera dificuldade de localização ou de frustração de algumas diligências no endereço conhecido. A situação de lugar incerto e não sabido pressupõe a efetiva impossibilidade de localização do devedor após o esgotamento de todas as diligências razoavelmente exigíveis. Caracteriza-se quando, apesar de todos os esforços empreendidos utilizando os meios ordinários de localização disponíveis, não se consegue determinar o paradeiro do devedor.

A doutrina processualista, ao tratar da citação e intimação fictas por edital, é uniforme em reconhecer o caráter excepcionalíssimo dessas modalidades de comunicação processual. A intimação por edital representa ficção jurídica mediante a qual se presume que o devedor tomou conhecimento do ato, ainda que na realidade isso não tenha ocorrido.

Trata-se de presunção absoluta, do tipo “
juris et de jure
”, que não admite prova em contrário. Justamente por representar violação ao princípio da pessoalidade das intimações e potencial comprometimento do contraditório e da ampla defesa, a intimação editalícia somente se legitima quando comprovada de forma cabal e inequívoca a impossibilidade de intimação pessoal.

No magistério sempre atual de Humberto Theodoro Júnior, a citação por edital constitui medida excepcional que só se justifica quando, comprovadamente, se revele impossível a citação pessoal. O rito especial da citação editalícia não pode ser banalizado sob pena de grave violação ao princípio constitucional do contraditório e da ampla defesa. O mesmo raciocínio aplica-se integralmente à intimação por edital, que representa modalidade ficta de comunicação processual igualmente excepcional,
in verbis:

“A citação por edital, assim como feita com hora certa pelo oficial de justiça (cf. arts. 252 a 254 do CPC/2015),
é considerada
ficta
(cf. comentário ao art. 246 do CPC/2015)
.
É excepcional
(cf. comentário infra) e
sua realização impõe a observância de uma série de requisitos
. Ao revel citado por edital ou hora certa deve ser nomeado dado curador especial (cf. comentário ao art. 72 do CPC/2015; na jurisprudência, cf. STJ, REsp 771.860/RJH, 2.ª T., j. 04.09.2008, rel. Min. Castro Meira), ao qual não se aplica o ônus da impugnação específica dos fatos (cf. comentário ao art. 342 do CPC/2015). (...) A citação por edital é excepcional
[1]
.
[1]
”

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme em exigir a comprovação inequívoca do esgotamento de todas as diligências possíveis antes de se admitir a intimação por edital. A mera certificação do Oficial do Registro de Imóveis, sem a demonstração concreta e objetiva das diligências efetivamente realizadas e das razões pelas quais se revelaram infrutíferas, não é suficiente para caracterizar a situação de local incerto e não sabido que autoriza a intimação editalícia.

No caso concreto, a agravada alega que foram realizadas três diligências no endereço da sede da agravante constante do contrato, especificamente na Estrada das Onze Horas, Quadra 41, Lote 06, número 105, nas datas de 22 de julho, 30 de julho e 02 de agosto de 2024. Argumenta que todas as diligências foram infrutíferas, caracterizando a situação de local incerto e não sabido que autorizaria a intimação por edital.

A questão que se coloca, e que constitui o cerne da controvérsia, é saber se essas três diligências realizadas no mesmo endereço, em curto espaço temporal de aproximadamente dez dias, são suficientes para caracterizar a situação de local incerto e não sabido que autoriza a intimação editalícia. A resposta, com a devida vênia ao entendimento da agravada e do Juízo de Origem, deve ser negativa.

A mera realização de três diligências no mesmo endereço, sem maiores informações acerca das circunstâncias concretas que as cercaram, não configura o esgotamento de todas as diligências razoavelmente exigíveis para localização do devedor.

A certidão do Oficial de Registro de Imóveis não esclarece se o local estava efetivamente fechado, se havia prepostos ou funcionários no local que pudessem prestar informações, se foram obtidas informações de vizinhos ou de terceiros sobre o paradeiro da empresa, se houve consulta a cadastros públicos para verificar eventual mudança de endereço, se foi tentado contato por outros meios como telefone ou correio eletrônico, entre outras diligências que seriam razoavelmente exigíveis.

Tratando-se de pessoa jurídica regularmente constituída, é razoável presumir que a empresa possua inscrição ativa perante a Receita Federal do Brasil, cadastro na Junta Comercial do Estado, endereço eletrônico para correspondência, telefone para contato e outros elementos que poderiam ser utilizados para viabilizar a localização e a intimação pessoal.

A agravada, na qualidade de credora fiduciária e requerente do procedimento expropriatório, possui o dever de colaboração processual e de boa-fé objetiva, consagrados nos artigos 5º e 6º do Código de Processo Civil, devendo fornecer ao Oficial de Registro de Imóveis todos os elementos necessários à localização do devedor.

Cito:

“Art. 5º Aquele que de qualquer forma participa do processo deve comportar-se de acordo com a boa-fé.

Art. 6º Todos os sujeitos do processo devem cooperar entre si para que se obtenha, em tempo razoável, decisão de mérito justa e efetiva.”

A credora fiduciária manteve relação contratual duradoura com a devedora, certamente possuindo em seus arquivos não apenas o endereço contratual, mas também outros dados cadastrais como telefones, endereços eletrônicos, nomes de representantes legais e demais informações que poderiam facilitar a localização. O dever de colaboração processual impõe à credora o ônus de fornecer esses elementos ao Oficial, não podendo simplesmente limitar-se a indicar o endereço contratual e aguardar passivamente o resultado das diligências.

A presunção de veracidade que reveste os atos praticados por delegatários de serviço público notarial e registral, embora relevante, possui natureza relativa, do tipo “
juris tantum
”, podendo ser elidida mediante prova em sentido contrário ou diante da insuficiência dos elementos que deveriam fundamentá-la.

No caso concreto, a certidão do Oficial limita-se a atestar que foram realizadas três diligências no endereço contratual, todas infrutíferas, concluindo que o devedor se encontra em local incerto e não sabido. Trata-se de conclusão jurídica extraída de premissa fática insuficiente. A frustração de três diligências no mesmo endereço não autoriza automaticamente a conclusão de que o devedor se encontra em local incerto e não sabido. É necessário demonstrar que foram esgotadas todas as possibilidades razoáveis de localização, o que evidentemente não ocorreu no caso concreto.

Ademais, a própria agravante alega em suas razões recursais que buscou reiteradamente contato com a credora para negociar o débito e obter meios para sua quitação. Embora não tenha comprovado cabalmente essa alegação mediante prova documental robusta nesta fase processual, o fato é que a alegação milita em favor da tese de que a empresa estava em pleno funcionamento e poderia ser localizada mediante diligências mais aprofundadas. Se a agravante efetivamente procurou a agravada para negociar, é razoável inferir que estava ativa e localizada,
não se encontrando em situação de lugar incerto e não sabido
.

Imperioso ressaltar que, a dúvida razoável que persiste quanto à efetiva caracterização da situação de local incerto e não sabido deve ser resolvida,
em juízo de cognição sumária próprio da tutela de urgência
, em favor da preservação das garantias processuais do devedor.

O princípio constitucional do contraditório e da ampla defesa impõe que, havendo dúvida quanto à regularidade da intimação, seja preservado o direito do devedor até que a questão seja definitivamente dirimida mediante regular instrução probatória.

A agravada sustenta que o ônus de desconstituir a presunção de veracidade da certidão cartorária recai sobre a agravante, nos termos do artigo 373, inciso primeiro, do Código de Processo Civil. A tese possui algum fundamento teórico, mas não pode ser aplicada de forma absoluta e acrítica.

O ônus da prova da regularidade da intimação, em última análise, recai sobre quem se beneficiou do procedimento, isto é, sobre a credora fiduciária. É ela quem deve demonstrar que foram observadas todas as exigências legais para a privação do direito de propriedade do devedor. A presunção de veracidade da certidão cartorária não dispensa a demonstração dos pressupostos fáticos que a fundamentam.

Ademais, a agravante encontra-se em situação de nítida hipossuficiência probatória no que concerne à demonstração de fatos negativos. Como provar que não foi intimada? Como demonstrar que não se encontra em local incerto e não sabido? A prova de fatos negativos constitui notória dificuldade processual, impondo a inversão do ônus probatório em favor da parte que se encontra em desvantagem. Cabe à credora, que possui todos os elementos do procedimento expropriatório
, demonstrar de forma positiva e cabal que foram esgotadas todas as diligências razoavelmente exigíveis antes de se recorrer à intimação editalícia
.

Há ainda outro aspecto que merece consideração. A agravante alega que não foi intimada das datas designadas para os leilões.

Trata-se de vício autônomo e independente daquele relativo à intimação para purgar a mora. Ainda que se admitisse, por hipótese argumentativa, que a intimação para purgar a mora tivesse sido regular mediante a publicação editalícia, subsistiria a alegação de ausência de intimação pessoal para ciência das datas dos leilões, conforme exigido pelo artigo 27, parágrafo 2º-A, da Lei nº 9.514 de 1997.

A agravada não demonstrou, em suas contrarrazões, que a agravante foi pessoalmente intimada das datas dos leilões.

Não juntou aos autos qualquer comprovante de que houve intimação pessoal ou mesmo editalícia comunicando especificamente as datas e horários dos leilões. A ausência dessa intimação, conforme já mencionado, constitui vício que enseja a nulidade do ato expropriatório segundo a jurisprudência consolidada deste Tribunal e do Superior Tribunal de Justiça.

Diante de todo o exposto, concluo que a agravante demonstrou, de forma suficiente para os fins de concessão de tutela provisória de urgência, a probabilidade do direito invocado.

A alegação de nulidade do procedimento expropriatório por ausência de intimação pessoal válida para purgar a mora e para ciência das datas dos leilões encontra respaldo na legislação aplicável, na doutrina processualista e na jurisprudência consolidada dos Tribunais Superiores.

A dúvida razoável que persiste quanto à regularidade do procedimento deve ser resolvida, nesta fase de cognição sumária, em favor da preservação do “
status quo
” e da evitação de dano irreparável, até que o mérito da ação anulatória seja definitivamente julgado com a devida instrução probatória exauriente.

Demonstrada a probabilidade do direito, impõe-se verificar a presença do segundo requisito autorizador da tutela de urgência, qual seja, o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo. A agravante sustenta que o perigo é iminente e de extrema gravidade, configurando-se na possibilidade real e concreta de perda definitiva da posse do imóvel. A agravada, por sua vez, argumenta que o verdadeiro perigo de dano recai sobre ela própria e sobre o terceiro arrematante, caracterizando situação de perigo inverso.

A análise do perigo de dano exige ponderação cuidadosa dos interesses em conflito e avaliação concreta das consequências que adviriam da concessão ou denegação da tutela de urgência. O perigo de dano caracteriza-se pela demonstração de que a demora natural do processo judicial poderá causar prejuízo grave, iminente e de difícil ou impossível reparação ao titular do direito. Não se exige a demonstração de certeza absoluta quanto à ocorrência do dano, bastando a probabilidade séria e fundada de sua verificação.

No caso concreto, o
perigo de dano é manifesto e inequívoco
.

A consolidação da propriedade fiduciária e a posterior alienação do bem em leilão público representam atos de gravíssima repercussão patrimonial que podem resultar na perda definitiva e irreversível do imóvel pela agravante. A questão que se coloca não é meramente patrimonial no sentido estrito do termo. A perda de um imóvel, seja ele de natureza residencial ou comercial, representa dano de significativa magnitude que transcende a mera avaliação econômica.

A agravada argumenta que o imóvel possui natureza comercial e não residencial, razão pela qual não haveria risco à moradia ou à dignidade humana. O argumento, embora compreensível, não afasta completamente o perigo de dano. Ainda que se admita a natureza comercial do bem, o que não está definitivamente comprovado nesta fase processual,
a perda do imóvel representa dano patrimonial de difícil reparação
.

Tratando-se de empresa do ramo da construção civil, é razoável supor que o imóvel constitua ativo essencial para o desenvolvimento de suas atividades empresariais. A perda desse ativo pode comprometer a própria viabilidade econômica da empresa, gerando danos que vão além da mera avaliação do valor venal do bem.

Ademais, há aspecto que merece especial destaque. O imóvel já foi arrematado por terceiro em leilão público. A alienação a terceiro dificulta enormemente a reversão do ato caso a ação anulatória venha a ser julgada procedente ao final.

O terceiro adquirente, presumidamente de boa-fé, possui direito à segurança jurídica e à estabilidade das relações negociais. A desconstituição de arrematação realizada em leilão público, com a consequente devolução do bem ao patrimônio do devedor originário, constitui providência excepcional que somente se justifica diante de vício grave que comprometa a essência do ato. Justamente por isso, é imperioso que a questão da validade do procedimento expropriatório seja definitivamente resolvida antes que se consolide definitivamente a situação jurídica criada pelo leilão.

A demora na prestação jurisdicional definitiva, sem a concessão da tutela de urgência, poderá tornar absolutamente inócua a eventual procedência da ação anulatória. O terceiro arrematante, exercendo regularmente seu direito de propriedade, poderá realizar benfeitorias no imóvel, aliená-lo a terceiros, gravá-lo com ônus reais, ou praticar outros atos de disposição que tornarão praticamente impossível o retorno ao estado anterior.

A tutela de urgência justifica-se precisamente para evitar que a situação de fato se consolide de tal forma que torne inviável a efetivação da tutela jurisdicional definitiva.

A agravada sustenta que o perigo de dano é inverso, recaindo sobre ela própria e sobre o terceiro arrematante. Argumenta que está privada de receber seu crédito desde setembro de 2023 e que o arrematante já exerce a posse efetiva do imóvel, tendo realizado investimentos em benfeitorias. A tese merece análise criteriosa.

É verdade que a credora fiduciária possui crédito legítimo decorrente do inadimplemento contratual da devedora. O retardamento no recebimento desse crédito representa prejuízo financeiro que deve ser considerado na ponderação dos interesses em conflito.

Contudo, esse prejuízo é de natureza essencialmente patrimonial e pode ser integralmente compensado mediante a incidência de juros moratórios, correção monetária e demais encargos contratuais. Trata-se de dano reversível e reparável. Se a ação anulatória for julgada improcedente ao final, a credora receberá seu crédito integralmente corrigido, sem qualquer prejuízo definitivo.

Por outro lado, o prejuízo que recairia sobre a agravante caso mantido o indeferimento da tutela de urgência é de natureza potencialmente irreversível. A perda definitiva do imóvel, especialmente após sua alienação a terceiro de boa-fé, dificilmente poderá ser revertida mesmo que a ação anulatória seja julgada procedente.

A tutela específica, consistente na devolução do próprio bem, poderá revelar-se inviável, restando à agravante apenas a via residual da conversão em perdas e danos, o que representa solução manifestamente menos satisfatória do que a manutenção do bem em seu patrimônio.

A análise do dano marginal, isto é, o cotejo entre os prejuízos que cada parte suportaria com a concessão ou denegação da tutela, pende inequivocamente em favor da agravante.

O dano que a credora suportaria com a concessão da tutela limita-se ao retardamento no recebimento de seu crédito, o que é plenamente compensável. O dano que a agravante suportaria com a denegação da tutela é a perda potencialmente irreversível do bem, o que representa prejuízo de magnitude incomparavelmente superior.

Quanto ao terceiro arrematante, embora mereça proteção do ordenamento jurídico em razão da presunção de boa-fé que o acompanha, não se pode olvidar que adquiriu o bem em leilão extrajudicial cujo procedimento estava sendo questionado judicialmente.

A pendência de ação anulatória, ainda que não tenha sido expressamente mencionada no edital do leilão, constitui circunstância que deveria ter sido objeto de diligência prévia por parte do interessado em arrematar. Quem adquire bem em leilão público assume o risco inerente a essa modalidade de aquisição, especialmente quando há indícios de questionamento judicial do procedimento expropriatório.

A tutela de urgência ora concedida não determina a desconstituição definitiva da arrematação nem priva o terceiro de sua eventual propriedade de forma irreversível. Trata-se de medida cautelar destinada a suspender provisoriamente os efeitos do ato até que o mérito da ação anulatória seja definitivamente julgado. Se a ação for julgada improcedente, a arrematação será confirmada e o arrematante consolidará definitivamente a propriedade. Se a ação for julgada procedente, ficará demonstrado que o procedimento foi efetivamente nulo, o que afastará a boa-fé do adquirente.

A medida cautelar não causa, portanto, prejuízo definitivo ao arrematante, mas apenas posterga a consolidação definitiva de sua posição jurídica até que se verifique a regularidade do procedimento que lhe deu origem.

Concluo, portanto, que há perigo de dano concreto, atual e de difícil reparação que justifica plenamente a concessão da tutela de urgência. A perda definitiva do imóvel antes do julgamento de mérito da ação anulatória representaria dano irreparável que tornaria inútil a prestação jurisdicional ao final concedida. A tutela de urgência justifica-se para preservar a utilidade prática do processo e assegurar que o eventual provimento jurisdicional favorável à agravante possa produzir efeitos concretos e efetivos.

Além dos requisitos expressamente previstos no artigo 300 do Código de Processo Civil, a concessão de tutela provisória de urgência recomenda a ponderação de outros elementos que auxiliam na tomada de decisão mais justa e equânime. Entre esses elementos destacam-se a proporcionalidade da medida e sua reversibilidade.

A proporcionalidade constitui regra constitucional implícita que permeia todo o ordenamento jurídico brasileiro. No âmbito processual, manifesta-se na necessidade de que as decisões judiciais sejam adequadas, necessárias e proporcionais em sentido estrito aos fins que se pretende alcançar. A medida é adequada quando idônea para alcançar o objetivo pretendido. É necessária quando não há outro meio menos gravoso que produza o mesmo resultado. É proporcional em sentido estrito quando os benefícios que proporciona superam os ônus que impõe.

No caso concreto, a suspensão dos efeitos do leilão extrajudicial com a manutenção da agravante na posse do imóvel constitui medida adequada, necessária e proporcional. É adequada porque efetivamente alcança o objetivo de preservar o “
status quo
” até o julgamento definitivo da ação anulatória. É necessária porque não há outro meio menos gravoso que produza o mesmo resultado, uma vez que qualquer medida menos intensa não seria capaz de evitar a consolidação definitiva da perda do bem. É proporcional em sentido estrito porque os benefícios que proporciona à agravante, consistentes na preservação de seu direito de propriedade até a resolução definitiva da controvérsia, superam os ônus que impõe à agravada e ao terceiro arrematante, consistentes no mero retardamento na consolidação definitiva de suas respectivas posições jurídicas.

A reversibilidade da medida constitui elemento de fundamental importância na análise da concessão de tutela de urgência. Medidas irreversíveis, que produzem efeitos definitivos impossíveis de serem desfeitos, devem ser concedidas com extrema cautela e parcimônia, apenas em situações excepcionalíssimas nas quais o perigo de dano supera amplamente o risco de irreversibilidade.

No caso concreto, a medida concedida é plenamente reversível. A suspensão dos efeitos do leilão extrajudicial não impede que, sendo a ação anulatória julgada improcedente ao final,
os efeitos expropriatórios sejam integralmente retomados
. A consolidação da propriedade em nome da credora fiduciária permanece válida, apenas com seus efeitos suspensos.
A arrematação realizada pelo terceiro permanece igualmente válida, também com efeitos suspensos
. Se a ação for julgada improcedente, bastará revogar a tutela de urgência para que todos os efeitos do leilão sejam automaticamente restaurados, sem necessidade de qualquer ato adicional.

O eventual prejuízo que a credora e o arrematante suportarão durante o período de suspensão dos efeitos do leilão é integralmente reparável.

A credora receberá seu crédito acrescido de todos os encargos moratórios e contratuais. O arrematante consolidará definitivamente a propriedade e poderá exercer plenamente todos os direitos inerentes à condição de proprietário.

Não há, portanto, irreversibilidade na medida concedida.

Por outro lado, a denegação da tutela de urgência produziria efeitos potencialmente irreversíveis em desfavor da agravante. A consolidação definitiva da perda do bem, especialmente após sua alienação a terceiro de boa-fé que já exerce a posse e realiza benfeitorias, tornaria praticamente impossível o retorno ao estado anterior mesmo que a ação anulatória fosse julgada procedente ao final.

A tutela específica revelar-se-ia inviável, restando apenas a conversão em perdas e danos, solução manifestamente insatisfatória e que não restaura integralmente o
status quo ante
.

A ponderação de todos esses elementos conduz à inexorável conclusão de que a tutela de urgência deve ser concedida. A probabilidade do direito, consubstanciada na plausibilidade da alegação de nulidade do procedimento expropriatório, aliada ao perigo concreto de dano irreparável, à proporcionalidade da medida e à sua plena reversibilidade, autorizam e até mesmo impõem a concessão da tutela provisória destinada
a suspender os efeitos do leilão até o julgamento definitivo da ação anulatória
.

Por todas essas razões, entendo que o recurso de agravo de instrumento merece integral provimento para reformar a decisão recorrida e deferir a tutela de urgência postulada na ação originária.

Diante de todo o exposto, com fundamento nos artigos 300 e 1.019, inciso primeiro, do Código de Processo Civil, e amparado na legislação, doutrina e jurisprudência invocadas ao longo desta fundamentação,
CONHEÇO
do recurso de agravo de instrumento interposto pela
CONSTRUTORA MOURA LTDA
e lhe
DOU PROVIMENTO
para
REFORMAR
a decisão interlocutória recorrida e
DEFERIR
a tutela provisória postulada na ação originária,
DETERMINANDO
a
imediata suspensão
de todos os efeitos decorrentes do leilão extrajudicial realizado em relação aos imóveis registrados sob as Matrículas de números 39.699 e 39.700 do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Primavera do Leste, neste Estado de Mato Grosso, assegurando à agravante
a manutenção na posse de ambos os imóveis até o julgamento definitivo da ação originária
, vedada qualquer tentativa de desocupação forçada, transferência de posse ou prática de atos que impliquem turbação ou esbulho da posse atualmente exercida pela agravante.

DETERMINO
a comunicação imediata desta decisão ao Oficial do Cartório de Registro de Imóveis de Primavera do Leste para ciência e fiel cumprimento, bem como à parte agravada e ao terceiro arrematante
NAVES HAMIDA CARVALHO
, para ciência, ficando ressalvado o direito de eventual ingresso deste último nos autos como assistente litisconsorcial caso assim deseje preservar seus interesses.

É como voto.

[1]

[1]
MEDINA, José. Capítulo II. Da Citação In: MEDINA, José. Código de Processo Civil Comentado. São Paulo (SP):Editora Revista dos Tribunais. 2021. Disponível em:
https://www.jusbrasil.com.br/doutrina/codigo-de-processo-civil-comentado/1279971834
. Acesso em: 15 de Novembro de 2025.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 16/12/2025