Tribunal: TJMT
Processo: 0009999-56.2009.8.11.0041
Relator(a): CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-09-23
Data de publicação: 2025-09-25

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0009999-56.2009.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Perdas e Danos, Rescisão / Resolução, Compra e Venda, Posse]
Relator:
Des(a).
CLARICE CLAUDINO DA SILVA

Turma Julgadora:

[DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[JOSE ANIBAL MOTTA TORRES - CPF: 079.358.701-87 (APELANTE), ALEX SANDRO SARMENTO FERREIRA - CPF: 109.211.228-61 (ADVOGADO), JEANE CRUZ DE OLIVEIRA - CPF: 797.560.181-00 (ADVOGADO), HERNANI ZANIN - CPF: 250.606.511-34 (ADVOGADO), OLINDA BRITO LEAO TORRES - CPF: 283.919.771-53 (APELANTE), ALMAR BUSNELLO - CPF: 256.177.148-21 (ADVOGADO), VIVALDO BARBOZA PEREIRA - CPF: 204.583.551-00 (APELANTE), RICARDO JOSE REGIS RIBEIRO - CPF: 992.507.727-34 (ADVOGADO), ROBSON RONDON OURIVES - CPF: 495.424.601-63 (ADVOGADO), ESPÓLIO DE NILO PONCE DE ARRUDA FILHO registrado(a) civilmente como NILO PONCE DE ARRUDA FILHO - CPF: 007.314.711-72 (APELADO), RAQUEL CRISTINA ROCKEMBACH BLEICH - CPF: 830.731.671-53 (ADVOGADO), VIVALDO BARBOZA PEREIRA - CPF: 204.583.551-00 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

Direito Civil. Apelação Cível. Compromisso De Compra E Venda De Imóveis Rurais E Direitos Possessórios. Rescisão Contratual. Culpa Do Vendedor. Indenização Por Benfeitorias. Dano Moral Afastado. Reconvenção Improcedente.
Parcial Provimento.

I. Caso em exame

1. Ação de Rescisão Contratual cumulada com indenização por perdas e danos proposta pelos compradores, com fundamento em inadimplemento do vendedor na outorga de escritura definitiva e regularização fundiária de imóvel rural.

2. Reconvenção do vendedor pleiteando a resolução do contrato por inadimplemento dos compradores, reintegração na posse e pagamento de aluguéis.

3. Sentença de improcedência o pedido dos autores, acolheu a reconvenção e reconheceu direito à indenização apenas por benfeitorias necessárias.

II. Questão em discussão

4. A questão controvertida consiste em verificar: (i) se a inadimplência inicial dos compradores impede a rescisão por culpa do vendedor; (ii) se os compradores fazem jus à indenização por todas as benfeitorias edificadas.

III. Razões de decidir

5. Comprovada a quitação da segunda parcela (R$ 200.000,00) pelos compradores, não há inadimplemento a justificar a exceção de contrato não cumprido invocada pelo vendedor.

6. Verificado inadimplemento do vendedor quanto à obrigação de regularizar os imóveis e garantir a posse, configura culpa para a rescisão contratual.

7. Devida a indenização pelas benfeitorias úteis, necessárias e voluptuárias realizadas pelos compradores durante o período de posse.

8. Inexistência de dano moral indenizável, por não restar comprovado abalo à esfera extrapatrimonial dos autores além do inadimplemento contratual.

9. Improcedentes os pedidos formulados na reconvenção, diante da ausência de inadimplemento dos compradores.

IV. Dispositivo e tese

10. Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento:
"É cabível a rescisão contratual por culpa do vendedor que não regulariza os imóveis nem garante a posse plena, sendo devida a indenização por benfeitorias, mas incabível indenização por danos morais decorrente do inadimplemento contratual."

____________________________

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 476, 475, 1.219.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 1.316.895/SP, DJe 28/06/2013.

R E L A T Ó R I O

RECURSO DE APELAÇÃO N.º 0009999-56.2009.8.11.0041

Trata-se de Recurso de Apelação interposto por
José Anibal Mota Torres
e
Olinda Brito Leão Torres
em virtude da sentença proferida pelo Juiz da 8ª Vara Cível de Cuiabá, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na Ação Declaratória de Rescisão Contratual c/c Perdas e Danos, ajuizada em face de
Nilo Ponce de Arruda Filho
(substituído por seu
Espólio
, representado por
Rogério Ponce de Arruda
) e de
Luthero Ponce de Arruda
(excluído do polo passivo por ilegitimidade).

O Juiz de 1º grau considerou a exceção de contrato não cumprido por parte dos promitentes compradores (Recorrentes), que deixaram de cumprir as obrigações conhecidas e previstas no contrato. Acolheu o pedido de ressarcimento de benfeitorias necessárias (art. 1.220, CC) a ser apuradas em liquidação de sentença.

Julgou improcedente o pedido de indenização por danos morais. Distribuiu o ônus da sucumbência em 60% para os Recorrentes e 40% para o Recorrido, vedada a compensação. Fixou os honorários em 20% do valor da condenação.

Por outro lado, julgou procedentes os pedidos Reconvencionais, declarou rescindidos os dois contratos firmados entre as partes (art. 475, CC) e determinou o pagamento da taxa de ocupação a partir de 20/08/2004 até a desocupação, cujo valor deverá ser apurado em liquidação de sentença, com abatimento de R$ 300.000,00 (trezentos mil reais) pagos a título de arras.

Inconformados, os Recorrentes suscitaram a
preliminar
de nulidade de representação processual, ao argumento de que o Recorrido foi interditado judicialmente e não há procuração outorgada por seu curador.

No
mérito
, alegaram que o Apelado não quitou débitos e tributos necessários ao inventário do Espólio de Suely Monteiro Ponce de Arruda, essencial à escrituração das áreas vendidas.

Disseram que parte do imóvel vendido (2.813 hectares) era objeto de litígio no bojo de Ação de Reintegração de Posse ajuizada pelo Apelado, posteriormente julgada improcedente, o que significa que a área não estava livre e desembaraçada, em desacordo com o pactuado.

Asseveraram que o Apelado omitiu a informação de que parte do imóvel estava em Área de Proteção Ambiental (APA – Chapada dos Guimarães), o que impõe restrições severas ao uso do imóvel.

Refutaram a alegação de regularização fundiária da área de posse perante o INTERMAT, afirmando não haver comprovação idônea do trâmite.

Quanto à segunda parcela do pagamento (R$ 200.000,00) disseram tê-la quitado em quantia superior ao valor contratual, por meio de outro contrato - firmado em 2007 - que abrange a mesma área, além de valores pagos a título de corretagem e honorários advocatícios.

Requereram reparação moral pelos transtornos vivenciados durante mais de 20 (vinte) anos de litígio, perda de investimentos, frustração contratual e necessidade de tratamento psicológico.

Em pedido alternativo, arguiram que a sentença limitou a indenização às benfeitorias necessárias, sob fundamento de má-fé dos Apelantes. Contudo, defendem que a posse foi de boa-fé, amparada por contrato vigente, o que justificaria também a indenização pelas benfeitorias úteis e voluptuárias, com base no art. 1.219 do CC.

Diante do inadimplemento contratual do Apelado, pediram a devolução integral dos valores pagos, incluindo entrada, parcelas, corretagem e demais despesas.

No tocante à taxa de ocupação, alegaram que o imóvel era terra nua e improdutiva no momento da aquisição, que foi valorizado pelas benfeitorias realizadas exclusivamente pelos Apelantes.

Nesse sentido, afirmam que a jurisprudência do STJ veda cobrança de taxa de fruição em casos de imóvel sem edificação ou aproveitamento econômico prévio.

Com esses argumentos, pediram a reforma total da sentença para julgar procedentes os pedidos inaugurais, improceder os pedidos da Reconvenção e compelir o Apelado a reparar os danos morais provocados.

Nas contrarrazões anexadas no ID 274934876, o Recorrido regularizou a representação com a juntada do instrumento procuratório outorgado pelo Curador
Rogério Ponce de Arruda
.

Em seguida, noticiou-se o óbito de
Nilo Ponce de Arruda Filho
, o que deu causa à habilitação do seu Espólio, representado pelo Inventariante
Rogério Ponce de Arruda
, conforme decidido no ID 309357380.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Eminentes Pares,

José Aníbal Motta Torres
e
Olinda Brito Leão Torres
ajuizaram Ação de Rescisão Contratual cumulada com pedido de Indenização por perdas e danos em face de
Nilo Ponce de Arruda Filho
e, inicialmente, também em face de
Lutero Ponce de Arruda
, e alegaram que, em
28/06/2004
, celebraram 02 (dois) Instrumentos Contratuais, sendo: (i) um Compromisso de Promessa de Compra e Venda de 03 (três) imóveis rurais e o outro (ii) aquisição de direitos possessórios, no valor global de R$ 3.770.000,00 (três milhões, setecentos e setenta mil reais), com previsão de pagamento parcelados.

Esclareceram que 03 (três) imóveis estavam registrados em nome do vendedor (Nilo Ponce de Arruda Filho) e de sua esposa Suely Monteiro de Arruda (pessoa falecida no momento da negociação, cujos herdeiros anuíram às transações), sob as matrículas n. 33.183 e n. 32.769 do 5º Ofício de Imóveis de Cuiabá, e n. 24.790 do 2º Ofício de Imóveis de Cuiabá.

Quanto à área de posse, tratava-se de 2.813,3722 hectares, cujo exercício, segundo os alienantes, era exercido há mais de 25 (vinte e cinco) anos.

Relativamente ao pagamento do preço (R$ 3.770.000,00), os Apelantes pagaram R$ 300.000,00 (trezentos mil reais) no momento da assinatura e se comprometeram a quitar a diferença em parcelas vencidas em 20/08/2004 (R$ 200.000,00), em 01/07/2005 (R$ 450.000,00), em 31/12/2005 (R$ 700.000,00), em 01/07/2006 (R$ 885.000,00) e em 31/07/2007 (R$ 1.235.000,00).

As regras de pagamento do saldo de R$ 3.470.000,00 (três milhões quatrocentos e setenta mil reais) estão previstas na Cláusula 3ª, § 1º, e Cláusula 4ª, §§ 1º e 2º, tendo sido combinado que:

- R$ 200.000,00 (duzentos mil reais) deveria ser pago pelos compradores em 20/08/2004, sem qualquer condição por parte do vendedor;

- R$ 2.035.000,00 (dois milhões e trinta e cinco mil reais), cuja quitação foi fracionada em 2005, 2006 e 2007, ficariam condicionados à outorga da escritura definitiva dos imóveis arrolados no Inventário de
Suely Monteiro de Arruda
(mat. 33.183, n. 32.769 e 24.790);

- R$ 1.235.000,00 (um milhão duzentos e trinta e cinco mil reais), mediante regularização fundiária da área de 2.813,3722 hectares perante o INTERMAT.

Quanto à área de posse (2.813,3722 hectares), informaram a existência da Ação de Reintegração de Posse n. 267/2003 (antes de celebrado os contratos), ajuizada pelo vendedor em face de invasores, em trâmite na 9ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá, e que não se tem notícias do seu desfecho.

Sustentaram que uma parte dos imóveis negociados (404,7597 hectares) fora dado em garantia de dívidas pelo vendedor ao Banco do Brasil S.A. e a pessoa de João Conceição Morais, os quais estariam excutindo o débito (Ação de Execução 949/1999 em trâmite na 20ª Vara Cível de Cuiabá).

Aduziram que o vendedor incorreu em inadimplemento contratual com fundamento na ausência de escritura dos imóveis (Cláusula 4ª, § 3º), visto que estariam arrolados na Ação de Inventário n. 20/1997 dos bens deixados por
Suely Monteiro de Arruda
, além de estarem situados em área de proteção ambiental (APA) e um deles sujeitos à reintegração de posse.

Alegaram que, desde a imissão na posse (28/06/2004), fizeram altos investimentos, pois se tratava de terra nua, cujos gastos somam a importância total de R$ 1.974.017,70 (um milhão novecentos e setenta e quatro mil e dezessete reais e setenta centavos).

Com base no inadimplemento do promitente vendedor (Apelado), os promitentes compradores (Apelantes) pediram: (i) rescisão dos contratos por culpa do vendedor, (ii) indenização pelos danos emergentes (benfeitorias realizadas), (iii) devolução do valor pago a título de arras (R$ 300.000,00); (iv) indenização por danos morais, sugerindo a importância de R$ 377.000,00 (trezentos e setenta e sete mil reais).

Instruíram a inicial, dentre outros documentos, com os 02 (dois) Instrumentos Particulares de Compromisso de Compra e Venda de Imóveis Rurais, sendo um deles firmado entre os Recorrentes e terceiros estranhos à lide.

Citado,
Lutero Ponce de Arruda
suscitou sua ilegitimidade, pois é filho do vendedor e não participou diretamente das negociações, mas sim como procurador de outro contrato que figura como vendedor
Urbano França Filho e Elza Maria Torres França
.

Já o Apelado opôs exceção de contrato não cumprido e alegou inadimplemento dos promitentes compradores quanto ao pagamento da segunda parcela de R$ 200.000,00 (duzentos mil reais), vencida em 20/08/2004, e das despesas do inventário do Espólio de
Suely Monteiro de Arruda
.

Expôs que os Apelantes quitaram apenas as arras (R$ 300.000,00), nada mais.

Quanto às despesas do Inventário, alegou que a Cláusula 5ª, § 3º, é clara que o ônus do pagamento foi assumido pelos promitentes compradores, os quais tinham completa ciência de que estavam adquirindo imóveis que estavam atrelados à resolução da inventariança e, embora a questão pudesse ser facilmente resolvida no Cartório, em virtude do advento da Lei 11.441/2007 (Arrolamentos), os compradores quedaram silentes quanto ao pagamento das despesas de cartório.

Quanto à área de posse, afirmou que os promitentes compradores não comprovaram que todo o perímetro estaria inserido em área de preservação ambiental (APA) e, quanto ao perímetro com o ônus da preservação permanente, ressaltou que sua declaração foi publicada no Diário Oficial em 05/12/2002, ou seja, muito antes de assinado o contrato (28/06/2004), o que afasta a tese de fato superveniente à negociação.

No mais, refutou a indenização das benfeitorias e, também, os danos morais.

Requereu, por meio de Reconvenção, a resolução contratual, reintegração na posse dos imóveis e o pagamento de aluguéis (taxa de ocupação) desde 20/08/2004, além do abatimento dos R$ 300.000,00 (trezentos mil reais) pagos a título de arras.

No curso da ação, foi acolhida a impugnação ao valor da causa, que foi atualizado para a quantia de R$ 5.821.017,70 (cinco milhões oitocentos e vinte e um mil e dezessete reais e setenta centavos), mantido no RAI 9.042/2011, de minha relatoria (ID 274934409 – pág. 67/72).

Foram ouvidas testemunhas, cujas mídias estão anexadas no ID 274934439.

Logo em seguida, a instrução foi encerrada com a prolação da sentença.

A Juíza acolheu a preliminar de ilegitimidade passiva arguida por
Lutero Ponce de Arruda
, e o excluiu da lide por ser mero interveniente e herdeiro sem obrigação direta no contrato. As demais preliminares suscitadas pelo Recorrido já haviam sido rejeitadas na decisão saneadora.

No tocante ao mérito, afastou a tese de que os imóveis estariam em área de proteção ambiental, pois há averbação imobiliária do Termo de Compromisso de Reserva Legal anterior à celebração do compromisso de compra, e afastou alegação de ignorância pelos Apelantes.

Quanto à tese de que 03 (três) imóveis negociados estavam arrolados em inventário, a Juíza aplicou o princípio da
saisine
(art. 1.784 do CC), reconhecendo que a herança se transmite automaticamente aos herdeiros. Além disso, obtemperou que há cláusula contratual impondo aos compradores a obrigação de arcar os custos do inventário no Cartório, o que não teria sido cumprido.

Também foi afastado o argumento de que os imóveis garantiam dívidas em ações anteriores, visto que as averbações eram anteriores à contratação e os Apelantes tinham ciência dessas restrições.

A Juíza considerou que os Apelantes deram causa ao inadimplemento contratual, já que deixaram de pagar a parcela vencida em 20/08/2004 (R$ 200.000,00), que não estava condicionada a nenhuma providência por parte do Apelado. Em vista disso, afastou a pretensão de rescisão contratual por culpa do vendedor e de indenização por danos morais.

Por outro lado, reconheceu parcialmente o direito à restituição apenas das benfeitorias necessárias, pois os considerou possuidores de má-fé, a ser apurada em liquidação de sentença (art. 1.220 do CC), a fim de evitar enriquecimento ilícito do vendedor.

Distribuiu o ônus da sucumbência em 60% para os Recorrentes e 40% para o Recorrido, vedada a compensação. Fixou os honorários em 20% do valor da condenação.

Quanto à Reconvenção apresentada pelo Recorrido, julgou procedentes os pedidos. Reconheceu que os Reconvindos/Recorrentes não efetuaram o pagamento de parcelas contratuais, o que justificaria a resolução do contrato com base no art. 475 do CC.

Declarou o direito do Recorrido à percepção de aluguéis pela taxa de ocupação dos imóveis desde a inadimplência (20/08/2004) até a efetiva desocupação, também a ser liquidado posteriormente, abatendo-se os R$ 300.000,00 (trezentos mil reais) pagos a título de arras.

Condenou os Recorrentes/Reconvindos ao pagamento de custas e despesas processuais, bem como honorários de sucumbência arbitrados em 20% do valor da condenação, a ser apurado em liquidação de sentença.

Inconformados, os promitentes compradores recorreram.

-
PRELIMINAR DE NULIDADE DE REPRESENTAÇÃO PROCESSUAL:

Os Recorrentes argumentaram que o Recorrido foi interditado judicialmente (sentença juntada no ID 274934874) e não havia procuração outorgada por seu curador, Sr. Rogério Ponce de Arruda.

Sem embargo ao vício processual, ao apresentar contrarrazões, o Curador do Recorrido juntou o Alvará de Curatela e, também, o instrumento procuratório outorgando poderes à patrona que atua neste feito desde o início (ID 274934876), o que significa que não há razão para suspender o trâmite processual.

Além do mais, o Apelado faleceu no curso da demanda, foi substituído por seu Espólio, cujo Inventariante regularizou a representação processual, o que afasta eventual vício de capacidade postulatória.

Por isso, sem delongas,
rejeito
a preliminar.

-
MÉRITO:

Examinados os autos, a prova conduz à reforma da sentença.

Os Apelantes sustentaram a quitação da segunda parcela no valor de R$ 200.000,00 (duzentos mil reais), de maneira que isso esvazia, por completo, a motivação do reconhecimento judicial do inadimplemento da parte adversa (Apelado).

Disseram que a prova da quitação está presente no segundo contrato firmado em 11/06/2007, e que foi juntado no processo (ID 274934431 – pág. 39/42).

Destacou que o Apelado recebeu dos Apelantes, além das arras (R$ 300.000,00), mais o valor de R$ 432.000,00 (quatrocentos e trinta e dois mil reais), referente à quitação do imóvel matriculado sob o n. 33.183 do Cartório do 5º Ofício de Cuiabá.

De fato, há prova inconteste de quitação da segunda parcela do contrato – R$ 200.000,00 (duzentos mil reais) com vencimento em 20/08/2004 – por meio de outro contrato firmado entre as mesmas partes (11/06/2007), no qual os Recorrentes promoveram a “recompra” do imóvel matriculado sob o n. 33.183 do Cartório do 5º Ofício de Cuiabá (337 hectares).

Para que fique clara a quitação, anexo recorte de parte da Cláusula Primeira do mencionado contrato (adicional):

Portanto, é inequívoca a prova documental de que o Recorrido recebeu a segunda parcela do contrato, em quantia superior à contratada (R$ 200.000,00), uma vez que deu total ampla, geral e irrestrita quitação na quantia de R$ 432.000,00 (quatrocentos e trinta e dois mil reais) sobre uma das 04 (quatro) áreas negociadas.

Portanto, é de rigor a reforma da sentença quanto ao acolhimento da exceção de contrato não cumprido, uma vez não configurada em desfavor dos compradores; e isso, por si só, fragiliza integralmente os fundamentos que embasaram a procedência da Reconvenção.

Com efeito, o ponto nodal da controvérsia reside em definir qual das partes deu causa à resolução do contrato celebrado em agosto de 2004. Para tanto, aplica-se a regra insculpida no art. 476 do Código Civil, que consagra a clássica exceção de contrato não cumprido, segundo a qual “
Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro
”.

Trata-se de princípio fundamental dos contratos sinalagmáticos, cuja origem remonta ao direito romano, amplamente acolhido pela doutrina brasileira contemporânea. Nesse sentido, leciona Orlando Gomes:

Não pode uma parte exigir o cumprimento da obrigação da outra, se ela própria não deu início ou não executou a sua prestação. É a exceção de contrato não cumprido, fundamento da recusa legítima de cumprimento
. (Contratos, 29ª ed., Forense, p. 100)

No caso concreto, está incontroverso que os Apelantes pagaram a segunda parcela do contrato, o que se deu por meio de outro negócio jurídico, o que significa que os compradores estavam autorizados a exigir dos vendedores a regularização das demais obrigações contratadas, em especial o encerramento do inventário, a regularização fundiária de área de preservação permanente e o usufruto pleno da área de posse vendida.

A propósito do Inventário de
Suely Monteiro Ponce de Arruda
– Processo n. 0005424-25.1997.8.11.0041, os compradores, também, comprovaram o pagamento integral das despesas exigidas contratualmente, uma vez que suas obrigações se limitaram ao pagamento das despesas processuais e dos honorários do Inventário, o que foi feito.

Recordo que a Cláusula 5ª, § 3º, do contrato, expressamente atribuiu aos compradores a responsabilidade pelo custeio das despesas do Inventário, com abatimento das despesas no valor da parcela "b".

Nos termos do contrato, cabia ao vendedor Apelado promover o encerramento do Inventário de sua falecida esposa
Suely Monteiro Ponce de Arruda
, o que não foi feito, muito embora os compradores tivessem adimplido sua parte na obrigação, que era arcar os honorários advocatícios do profissional contratado para atuar no Inventário.

Com efeito, o Código de Processo Civil estabelece diversas obrigações de fazer para o inventariante. Dentre as principais, cito: apresentação de documentos, pagamento de dívidas, conservação dos bens, prestação de contas, realização de inventário e promoção da partilha.

As obrigações de fazer do inventariante são fundamentais para o bom andamento do processo de inventário e para a garantia dos direitos dos herdeiros. E, no caso específico, não coube aos compradores/recorrentes o pagamento de dívidas do Espólio; no máximo, previu-se que o pagamento feito pelo Espólio em virtude da área alienada seria descontado até o limite de R$ 90.000,00 (noventa mil reais).

Portanto, as obrigações pecuniárias atinentes à inventariança eram exclusivamente do vendedor, então viúvo da autora da herança, e não dos compradores (Recorrentes).

Sobre a Área de Preservação Ambiental - APA, não há dúvidas de que o ônus de verificar tais averbações no momento da compra é do comprador.

No caso concreto, a averbação de reserva legal e o domínio possessório eram informações públicas e acessíveis dos Recorrentes, de maneira que tal restrição ambiental não serve como argumento bastante para rescindir o contrato por culpa do vendedor.

Em outras palavras, a averbação anterior de reserva legal não constitui vício oculto, especialmente quando é passível de constatação, mediante diligência ordinária de quem tem a intenção de compra.

Como bem ensina Nelson Rosenvald, o adquirente responde por sua culpa
in vigilando
quando não exerce o dever de informação e diligência mínima antes da assinatura:

A boa-fé objetiva impõe ao contratante o dever de informar e de se informar. Não pode alegar vício oculto aquele que, por negligência, deixou de apurar fatos notórios ou acessíveis por diligência mínima
. (Direito Contratual, Atlas, 2019, p. 301).

Portanto, não há falar em vício em virtude da existência de restrição de parte da área por restrição de reserva legal, mas sim em imprudência ou expectativa contratual frustrada, não amparada juridicamente.

Nesse sentido, colaciono jurisprudência:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE, INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS E DECLARAÇÃO DE NULIDADE DE CONTRATO – PRELIMINAR – NULIDADE DA SENTENÇA – REJEITADA – MÉRITO – CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE ÁREAS RURAIS – RESCISÃO – INCABÍVEL – INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR – EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO – IMPROCEDÊNCIA – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

1.

Discute-se no presente recurso: a) em preliminar, a nulidade da sentença; e b) no mérito, a possibilidade de rescisão do contrato pelo inadimplemento contratual e a (in) aplicabilidade da exceção do contrato não cumprido.

2.

Por conta do princípio da congruência, ao peticionar, a parte autora fixa os limites da lide, de modo a existir uma correlação entre o pedido e a sentença, sendo defeso ao juiz decidir aquém (citra petita); fora (extra petita) ou além (ultra petita) do que fora pedido.

3.

O art. 489, do CPC/15, prevê que são elementos essenciais da sentença "os seus fundamentos, em que o juiz analisará as questões de fato e de direito" (inc . II).

4.

Considerando que a sentença se manifestou expressamente sobre os pedidos deduzidos, sendo manifesta a sua conclusão no sentido de serem improcedentes os pedidos, bem como não é inconstitucional, tampouco incorreu em negativa de prestação jurisdicional, não há que se falar em nulidade. Preliminar rejeitada.

5.

Segundo o art. 476, do Código Civil/02, "Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro."

6.

A exceção de contrato não cumprido ou inexecução contratual é um mecanismo de defesa de boa-fé, através da justiça privada, que faz com que um contratante não possa reclamar a execução do que lhe é devido pelo outro contratante, sem antes pagar o que deve.

7.

Se os autores-apelantes não cumpriram com a sua obrigação de vender os imóveis livres e desembaraçados, não pode exigir que a parte ré-apelante, a despeito do pagamento parcial, efetue a quitação do contrato, sendo correta, portanto, a aplicação da Teoria da Exceção do Contrato não Cumprido.

8.

Apelação Cível conhecida e não provida, com majoração dos honorários de sucumbência
. (
TJ-MS - Apelação Cível: 0800596-28.2021.8.12.0026
Bataguassu, Relator.: Des. Paulo Alberto de Oliveira, Data de Julgamento: 19/12/2023, 3ª Câmara Cível, Data de Publicação: 09/01/2024).

A despeito disso, mesmo que os Recorrentes pudessem ter conhecimento da área de proteção ambiental, tal situação não retira do vendedor a culpa pelo desfazimento do negócio, que é reforçada pelo fato de que perdeu os direitos sobre a posse dos 2.813,3722 hectares, igualmente, objeto da negociação entabuladas entre as partes.

De acordo com o resultado da sentença proferida no bojo da Ação Possessória 0014322-17.2003.8.11.0041, manejada pelo Apelado (vendedor) em face de Cícero Ferreira e Thaíde Pacheco Dias, proferida pelo Juízo da 2ª Vara Especializada de Direito Agrário de Cuiabá, o pedido de proteção possessória vindicada pelo Apelado foi julgado improcedente. Logo, não havia como o vendedor cumprir sua parte na obrigação de transferir a posse sobre parte da área negociada.

Logo, é de rigor a reforma do capítulo da sentença, a fim de julgar procedente o pedido de rescisão contratual por culpa do vendedor, face a
não
configuração da exceção do contrato por parte dos compradores.

Quanto aos
danos alegados
(materiais e morais), entendo que o caso é de parcial acolhimento.

É notório que os Recorrentes (compradores) adquiriram a terra nua, e em absoluta boa-fé, de maneira que é devida a indenização pelas benfeitorias úteis, necessárias e as voluptuárias.

Em outras palavras, os Recorrentes exercem a posse desde 2004, amparada por contrato vigente, em especial porque não foram notificados de eventual rescisão contratual, o que foi manifestado apenas na esfera judicial, e em Reconvenção.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça firmou orientação, há muito tempo, no sentido de reconhecer que o possuidor de boa-fé tem direito de retenção pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis, e, por semelhança, das acessões, sob pena de enriquecimento ilícito (STJ, REsp 1.316.895/SP, Rel. p/ acórdão Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, DJe de 28/06/2013). No mesmo sentido, em caso análogo: STJ, AgInt no REsp 1.565.816/PR, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA, DJe de 06/10/2016, e AgInt no AREsp 809492 PR 2015/0283993-4, Rela. Ministra Assusete Magalhães, DJe de 06/10/2017.

Portanto, reformo este capítulo da sentença para reconhecer o direito à indenização das benfeitorias úteis e necessárias, bem como as voluptuárias (art. 1.219, CC), cujo montante deverá ser levantado em liquidação de sentença.

Por outro lado, não verifico a ocorrência de danos à esfera extrapatrimonial dos compradores, sobretudo porque o simples inadimplemento contratual não gera, por si só, dano moral.

Antes de tudo, é necessário demonstrar a ocorrência de lesão aos direitos da personalidade, que ocorre quando o ilícito é capaz de repercutir na esfera da dignidade da pessoa, gerando situação vexatória ou forte abalo psíquico, hipóteses não comprovadas no caso.

Nesse sentido, trago jurisprudência:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA C/C DANOS MORAIS. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. JULGADO IMPROCEDENTE O PEDIDO DE DANO MORAL. IRRESIGNAÇÃO DA PARTE AUTORA PUGNANDO PELA REFORMA PARCIAL DO DECISUM OBJURGADO QUANTO AO PLEITO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS EXTRAPATRIMONIAIS. SENTENÇA QUE SE MANTÉM. Em nenhum momento a apelante apontou ou demonstrou ter sofrido gravames que ultrapassem o mero aborrecimento gerado pelo não desejado inadimplemento contratual.

Quem ajuíza ação solicitando indenização ou reparação deve provar o prejuízo que sofreu até para que possibilite ao julgador adequar a fixação parametrizada na avaliação da extensão do dano suportado. Dessa forma, as máximas da experiência comum não respaldam a presunção de que a contrariedade e o dissabor que naturalmente emergem do inadimplemento ou da leniência contratual possam invariavelmente caracterizar dano moral é necessária a demonstração de que além do inadimplemento contratual houve abalo psicológico e sofrimento capaz de ensejar o dano extrapatrimonial e o consequente direito à reparação, nos moldes do 186, 187, 927 e 944 do código civil. desprovimento do recurso
. (TJ-RJ - APL: 00023338320228190054 202300125901, Relator.: Des(a). GUARACI DE CAMPOS VIANNA, Data de Julgamento: 18/05/2023, SEXTA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 13ª CÂMARA, Data de Publicação: 19/05/2023).

Finalmente,
julgo improcedentes
os pedidos formulados na Reconvenção.

A adimplência dos Recorrentes não autoriza a cobrança de taxa de ocupação pelo uso do bem, uma vez demonstrada a satisfação de sua parte na contraprestação.

Feitos esses esclarecimentos,
dou parcial provimento ao apelo
.

Reformo a sentença e julgo procedente, em parte, os pedidos iniciais e:

(i)

Rescindo os 02 (dois) Instrumentos Contratuais firmados entre as partes, sendo: um Compromisso de Promessa de Compra e Venda de 03 (três) imóveis rurais e o outro de aquisição de direitos possessórios, no valor global de R$ 3.770.000,00 (três milhões, setecentos e setenta mil reais), por culpa do vendedor.

(ii)

Reconheço o direito à indenização das benfeitorias úteis e necessárias, bem como as voluptuárias (art. 1.219, CC), cujo montante deverá ser levantado em liquidação de sentença;

(iii)

Julgo improcedente o pedido de indenização por danos morais;

(iv)

Julgo improcedentes os pedidos formulados na Reconvenção.

De conseguinte, redistribuo o ônus da sucumbência na ação principal, que fica: 10% para os Recorrentes e 90% para o Recorrido, vedada a compensação. Mantenho o percentual dos honorários advocatícios (20% do valor da condenação).

Quanto à lide secundária, inverto o ônus da sucumbência em desfavor do vendedor – Reconvinte – e confirmo o percentual dos honorários sucumbenciais (20% do valor atualizado da causa).

Não há previsão de honorários advocatícios recursais para o caso de recurso parcialmente provido.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 23/09/2025