Tribunal: TJMT
Processo: 1030378-78.2021.8.11.0041
Relator(a): SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-05-20
Data de publicação: 2025-05-23

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1030378-78.2021.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Usucapião Ordinária]
Relator:
Des(a). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES]

Parte(s):

[MARIA APARECIDA DE QUEIROZ SANTANA - CPF: 395.935.501-78 (APELANTE), MAIVANDDER RICARDO PEREIRA FARIAS - CPF: 773.332.921-34 (ADVOGADO), NIVALDO TOLEDO SANTANA - CPF: 459.612.121-49 (APELANTE), PRIMUS INCORPORACAO E CONSTRUCAO LTDA - CNPJ: 00.826.313/0001-01 (APELADO), GILBERTO RONDON BORGES - CPF: 345.718.921-87 (ADVOGADO), REGIANE LEITE DE JESUS - CPF: 937.414.991-53 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

Não encontrado, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DEU PROVIMENTO AO RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE USUCAPIÃO ORDINÁRIA. POSSE DECORRENTE DE CONTRATO DE GAVETA. TRANSMUTAÇÃO DA POSSE. IMÓVEL HIPOTECADO. RECONHECIMENTO DA USUCAPIÃO. RECURSO PROVIDO.

I. Caso em exame:

1. Recurso de apelação interposto contra sentença que julgou improcedente pedido de usucapião ordinária, sob fundamento de posse precária, decorrente de contrato de gaveta, e existência de hipoteca sobre o imóvel.

II. Questão em discussão:

2. A questão em discussão consiste em saber se é possível reconhecer a usucapião ordinária sobre imóvel cuja posse inicial decorre de compromisso de compra e venda não registrado, e se a existência de hipoteca impede a aquisição por usucapião.

III. Razões de decidir:

3. A posse foi exercida pelas apelantes desde 1994, ininterruptamente, com
animus domini
, sendo suficiente o lapso temporal para configuração da usucapião ordinária ou extraordinária.

4. A ausência de cobrança da dívida ou oposição pela incorporadora, aliada à mora dos promitentes compradores, caracteriza a transmutação da posse de precária para própria.

5. A jurisprudência do STJ admite a usucapião em hipóteses de transmutação da posse advinda de compromisso de compra e venda, desde que não haja oposição e se cumpram os demais requisitos legais.

6. A existência de hipoteca não impede o reconhecimento da usucapião, pois esta opera aquisição originária da propriedade, fazendo cessar os ônus reais anteriores.

IV. Dispositivo e tese:

7. Recurso provido.

Tese de julgamento:
“1. É possível o reconhecimento da usucapião ordinária ou extraordinária quando a posse, ainda que inicialmente precária, transmuda-se em própria, por ausência de oposição do proprietário e decurso do tempo. 2. A existência de hipoteca sobre o imóvel não impede a aquisição da propriedade por usucapião, por se tratar de forma originária de aquisição.”

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 1.238 e 1.242; CPC, art. 487, I; Lei nº 8.009/1990, art. 1º.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgRg no AREsp 67499/RS, Rel. Min. Massami Uyeda, DJe 21.06.2012; STJ, REsp 1909276/RJ, Rel. Min. Nancy Andrighi, DJe 30.09.2022; TJ-MG, Ap. Cív. 00074546720158130422, Rel. Des. Marcos Brant, j. 03.07.2024; TJ-SC, Ap. Cív. 0002644-15.2012.8.24.0045, Rel. Haidée Grin, j. 20.04.2023.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por
MARIA APARECIDA DE QUEIROZ SANTANA e OUTRO
contra a r. sentença proferida pelo Juízo da
5ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE CUIABÁ – MT
que, nos autos da
AÇÃO DECLARATÓRIA DE USUCAPIÃO ORDINÁRIA

nº
1030378-78.2021.8.11.0041
, ajuizada em desfavor de
PRIMUS INCORPORACAO E CONSTRUCAO LTDA
, julgou improcedentes os pedidos nos seguintes termos: (destaques no original)

[...]

É pacífico que a hipoteca é direito real e é descabida usucapião de imóvel hipotecado.

Tem-se, pois, que a posse da autora se origina de uma cessão de posse precária da empresa requerida.

De qualquer forma, a autora, ao adquirir a posse, tinha ciência de que se tratava de contrato de gaveta, sem qualquer menção à aquisição do domínio.

[...]

Desta feita, a posse precária decorrente de desdobramento possessório contratual não possui
animus domini
, sendo, portanto, forçoso a improcedência da inicial.

Ante o exposto,
JULGO IMPROCEDENTE
o pedido inicial, nos termos do artigo 487 inciso I do Código de Processo Civil.

Pela sucumbência, condeno a parte autora ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios que fixo em 10% do valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, §2º, do CPC,
observado o disposto no artigo 98, §3°, do mesmo código.

[...]

Os apelantes defendem o provimento do recurso de apelação e a consequente reforma da sentença aduzindo, em síntese, que:

1)
“
[...]A Apelante possui há mais de 30 (trinta anos), o imóvel localizado à Rua Clarindo Epifânio da Silva, 1222, Apartamento 101, B1, Residencial Pôr do Sol, Bairro Despraiado, CEP 78048-004, Cuiabá – MT, com registro imobiliário no 2º Serviço Notarial e Registro de Imóveis da 1ª Circunscrição Imobiliária de Cuiabá, matriculado sob o n.º 71.946, Livro 2-HR, em data de 29/04/1996, conforme certidão de Levantamento ora acostada (DOC. 1) da Exordial [...]
”;

2)
“
[...]a unidade consumidora de energia está cadastrada junto a empresa Energisa, em nome dos apelantes desde a data de 02/06/1997, até a presente data [...]”
;

3)
“
[...]por diversas vezes os Apelantes foram à Instituição Bancária para poder assinar o contrato com a Instituição Bancária do supramencionado valor, contudo o Banco alegava que a Construtora não havia cumprido com toda a documentação pertinente à lavratura da documentação, fato este que impossibilitava a efetiva assinatura do contrato de financiamento [...]
”; e

4)
“
[...]resta comprovado a boa-fé da apelante, haja vista não saber do ônus hipotecário, que recaía sobre o bem, no momento que firmou o contrato de compra e venda com Apelada, ou seja, a mesma não teve culpa de a Apelada ter falido, e, por este motivo não foi encontrada para levar a documentação ao banco financiador para a efetivação do financiamento [...]
”.

Assim, requerem o provimento do recurso, para o fim de reformar a sentença recorrida, de modo a julgar procedentes os pedidos iniciais.

A parte Apelada apresentou Contrarrazões Recursais, (ID. 213555471), pugnando pelo desprovimento do apelo e manutenção da sentença recorrida.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Conforme relatado, trata-se de Recurso de Apelação em que os autores buscam a reforma da sentença que julgou improcedentes os pedidos iniciais.

Alegam os Apelantes que teriam preenchido todos os requisitos para o reconhecimento da usucapião, ainda que a posse inicial tenha decorrido de contrato de compromisso de compra e venda.

Já a empresa Apelada defende a manutenção da sentença sob fundamento de que a posse exercida pelos apelantes “
não é ad usucapionem, porque decorre de promessa de compra e venda cujo preço não foi integralmente pago ao proprietário registral, no caso a Apelada, desta feita não houve a transmutação da posse, permanecendo esta revestida de precariedade
.”

Pois bem.

O recurso comporta acolhimento.

Conforme prevê o art. 1.238 do Código Civil, “
Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença [...]
”. Já o art. 1.242, dispõe que “
Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos
”.

No caso aqui analisado, fica evidente pelos documentos apresentados que as partes apelantes ingressaram no imóvel, iniciando a sua posse em 1994, após firmarem com a parte apelada um contrato de compromisso de compra e venda (ID. 272251389), o qual indicava que todo o empreendimento, por ter sido financiado pela Caixa Econômica Federal, estaria gravado de hipoteca por essa instituição financeira.

O contrato previa, em sua cláusula 3.10, que o pagamento da entrada se daria por meio de parcelas mensais e, especificamente no item
(c)
, previa o pagamento de uma parcela no valor de R$ 17.897,60 através de financiamento junto à Caixa Econômica Federal ou diretamente à incorporadora até a data de 28 de fevereiro de 1995, o qual nunca fora quitado pelos apelantes. Contudo, ainda assim não há nos autos qualquer demonstrativo de que a empreendedora apelada tenha efetuado as cobranças ou tentado reaver a posse do imóvel até a data da propositura da ação reivindicatória n. 1008559-85.2021.8.11.0041.

Ou seja, não resta dúvida nos autos que a parte apelante exercia a posse sobre o imóvel, quando da propositura da ação, há pelo menos 27 (vinte e sete) anos, lapso temporal suficiente para configuração tanto da usucapião ordinária quanto da extraordinária.

Em vista dessa situação, entendo ser pertinente a reforma da sentença. Isso porque, embora inicialmente a posse tenha sido exercida de forma precária, decorrente do compromisso de compra e venda, com o passar do tempo, diante da inadimplência dos adquirentes e da omissão mantida pela empresa, há de se reconhecer a transmutação da posse.

Sobre o tema, os tribunais pátrios, com base no entendimento jurisprudencial do STJ, vêm reconhecendo a transmutação da posse em casos semelhantes ao aqui analisado, de modo que é possível a declaração da usucapião se preenchidos os demais requisitos legais, conforme pode ser visto nos julgados abaixo transcritos: (grifamos)

APELAÇÃO CÍVEL. PROPRIEDADE E DIREITOS REAIS SOBRE COISAS ALHEIAS. AÇÃO REIVINDICATÓRIA. EXCEÇÃO DE USUCAPIÃO .
TRANSMUTAÇÃO DA POSSE. No que tange a possibilidade da transmutação da posse, o STJ já manifestou entendimento admitindo a aquisição da propriedade por usucapião do possuidor, na condição de promitente comprador, quando houver transmutação da posse, ou seja, quando a posse deixar de ser decorrência do contrato de promessa de compra e venda, passando de não própria para própria. No caso, ainda que a posse direta exercida pelo antigo possuidor sobre o imóvel não tenha sido ad usucapionem, pois advinda diretamente do contrato de promessa de compra e venda, restou comprovada a transmutação da posse a partir do inadimplemento contratual sem oposição
. Assim, possível a soma das posses para o reconhecimento da prescrição aquisitiva, não havendo o que reformar na sentença que bem analisou a questão APELAÇÃO DESPROVIDA

(TJ-RS - AC: 70081536757 RS, Relator.: Heleno Tregnago Saraiva, Data de Julgamento: 05/09/2019, Décima Oitava Câmara Cível, Data de Publicação: 16/09/2019)

AGRAVO REGIMENTAL -
AÇÃO DE USUCAPIÃO - PROMESSA DE COMPRA E VENDA - TRANSMUTAÇÃO DA POSSE, DE NÃO PRÓPRIA PARA PRÓPRIA (INTERVERSIO POSSESSIONIS) - PRECEDENTES
- RECURSO IMPROVIDO.

(STJ - AgRg no AREsp: 67499 RS 2011/0185437-0, Relator.: Ministro MASSAMI UYEDA, Data de Julgamento: 12/06/2012, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 21/06/2012)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. RECURSO DO RÉU . ALEGADA INEXISTÊNCIA DE ANIMUS DOMINI. TESE REJEITADA.
POSSE DECORRENTE DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INADIMPLÊNCIA DO PROMITENTE-COMPRADOR . DÍVIDA PRESCRITA. INAÇÃO DO TITULAR DO DIREITO DE PROPRIEDADE. ANIMUS DOMINI CARACTERIZADO. REQUISITOS DA USUCAPIÃO PREENCHIDOS
. SENTENÇA MANTIDA. ARBITRAMENTO DE HONORÁRIOS RECURSAIS. INTELIGÊNCIA DO ART. 85, § 11, DO CPC . RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJSC, Apelação n. 0002644-15.2012 .8.24.0045, do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, rel. Haidée Denise Grin, Sétima Câmara de Direito Civil, j . 20-04-2023).

(TJ-SC - Apelação: 0002644-15.2012.8 .24.0045, Relator.: Haidée Denise Grin, Data de Julgamento: 20/04/2023, Sétima Câmara de Direito Civil)

RECURSO ESPECIAL. CIVIL. DIREITO DAS COISAS. ALTERAÇÃO FÁTICA SUBSTANCIAL . NATUREZA.
POSSE. TRANSMUDAÇÃO. POSSIBILIDADE . ANIMUS DOMINI. CARACTERIZAÇÃO
. PROPRIEDADE. METADE. IMÓVEL. USUCAPIÃO CONSTITUCIONAL. RECONHECIMENTO. USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA . PRAZO. CURSO DO PROCESSO. CONTESTAÇÃO. INTERRUPÇÃO . NÃO OCORRÊNCIA. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2 . Cinge-se a controvérsia a definir se (i) falha a prestação jurisdicional; (ii) a aquisição de metade do imóvel usucapiendo caracteriza a propriedade de outro imóvel, impedindo o reconhecimento da usucapião constitucional; (iii) o ajuizamento de ação cautelar de vistoria pode ser considerada como oposição à posse, impedindo o reconhecimento da usucapião extraordinária e (iv) o caráter original da posse pode ser transmudado na hipótese dos autos. 3. O fato de os possuidores serem proprietários de metade do imóvel usucapiendo não recai na vedação de não possuir "outro imóvel" urbano, contida no artigo 1.240 do Código Civil . 4. É firme a jurisprudência desta Corte no sentido de ser admissível a usucapião de bem em condomínio, desde que o condômino exerça a posse do bem com exclusividade. 5. A posse exercida pelo locatário pode se transmudar em posse com animus domini na hipótese em que ocorrer substancial alteração da situação fática . 6. Na hipótese, os possuidores (i) permaneceram no imóvel por mais de 30 (trinta) anos, sem contrato de locação regular e sem efetuar o pagamento de aluguel, (ii) realizaram benfeitorias, (iii) tornaram-se proprietários da metade do apartamento, e (iv) adimpliram todas as taxas e tributos, inclusive taxas extraordinárias de condomínio, comportando-se como proprietários exclusivos do bem. 7. É possível o reconhecimento da prescrição aquisitiva ainda que o prazo exigido por lei se complete apenas no curso da ação de usucapião. Precedentes. 8. A contestação não tem a capacidade de exprimir a resistência do demandado à posse exercida pelo autor, mas apenas a sua discordância com a aquisição do imóvel pela usucapião. 9 . Recurso especial conhecido e provido.

(STJ - REsp: 1909276 RJ 2019/0300693-7, Data de Julgamento: 27/09/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 30/09/2022)

Além disso, não há como manter o fundamento da sentença de que seria incabível a usucapião do imóvel hipotecado. A jurisprudência pátria é predominante em reconhecer a irrelevância da hipoteca para a configuração da usucapião, conforme pode ser visto nos julgados que transcrevo abaixo: (grifamos)

EMENTA: APELAÇÃO - USUCAPIÃO - IMOVEL URBANO - REQUISITOS COMPROVADOS- MANUTENÇÃO DA PROCEDENCIA - EXISTENCIA DE HIPOTECA - IRRELEVANCIA. A ação que visa usucapir com base no art. 1.238 do CC usucapião extraordinário, tem por requisito prova da posse de imóvel por quinze anos ininterruptos, sem oposição, independentemente de título e boa-fé . Na hipótese do possuidor estabelecer no imóvel a sua moradia habitual ou ter realizado obras ou serviços de caráter produtivo o prazo é reduzido para 10 anos.
Presentes os requisitos autorizadores à sua concessão da modalidade de usucapião que dispensa justo título e boa-fé. É irrelevante o Imóvel encontrar-se gravado por hipoteca, o que não inviabiliza a configuração da usucapião se atendidos os requisitos legais
.

(TJ-MG - Apelação Cível: 00074546720158130422 1 .0000.24.092398-7/001, Relator.: Des.(a) Marcos Henrique Caldeira Brant, Data de Julgamento: 03/07/2024, 16ª Câmara Cível Especializada, Data de Publicação: 09/07/2024)

Apelação cível. Usucapião. Imóvel hipotecado.
Ausência de impedimento da prescrição aquisitiva . Preenchimento dos requisitos legais. Manutenção. A declaração de aquisição de propriedade por usucapião faz desaparecer o gravame real hipotecário constituído pelo antigo proprietário, seja porque a sentença que declara a usucapião tem efeitos retroativos, seja porque a usucapião é forma originária de aquisição da propriedade, não decorrente da antiga e não guardando com ela qualquer relação de continuidade
. Recurso desprovido. APELAÇÃO CÍVEL, Processo nº 7002058-54 .2022.822.0014, Tribunal de Justiça do Estado de Rondônia, 1ª Câmara Cível, Relator (a) do Acórdão: Des. José Antonio Robles, Data de julgamento: 17/06/2024

(TJ-RO - APELAÇÃO CÍVEL: 7002058-54 .2022.8.22.0014, Relator.: Des . José Antonio Robles, Data de Julgamento: 17/06/2024)

Usucapião extraordinário. Requisitos autorizadores à sua concessão presentes. Modalidade de usucapião que dispensa justo título e boa-fé. Autora que exerce posse mansa, pacífica e ininterrupta, pelo tempo necessário ao reconhecimento do usucapião .
Imóvel gravado por hipoteca. Irrelevância. Precedente do STJ.
Ademais, Autora que comprovou a quitação do financiamento entre o proprietário originário e a instituição financeira . Sentença mantida. Sem majoração da verba honorária. Recurso não provido.

(TJ-SP - AC: 00282516820138260100 SP 0028251-68 .2013.8.26.0100, Relator.: João Pazine Neto, Data de Julgamento: 05/10/2021, 3ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 05/10/2021)

Ante todo exposto,
DOU PROVIMENTO AO RECURSO
para reformar a sentença e julgar procedentes os pedidos iniciais, declarando a usucapião do imóvel
.

Em razão do provimento do recurso e a procedência da ação, de rigor a inversão do ônus sucumbênciais, razão pela qual, com fundamento no art. 85,
caput
e §§ 1º, 2º e 11, do CPC, condeno a parte apelada ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como ao pagamento de honorários advocatícios ao patrono da parte adversa no importe de 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação,
valor que entendo razoável em relação a todo o trabalho até aqui realizado.

Ao arremate, visando evitar a oposição de embargos declaratórios e, desde logo, para viabilizar eventual acesso às vias extraordinária e especial, considera-se prequestionada toda matéria infraconstitucional e constitucional, observado o pacífico entendimento do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que, tratando-se de prequestionamento, é desnecessária a citação numérica dos dispositivos legais, bastando que a questão posta tenha sido decidida (EDROMS 18.205/SP, Eminente Ministro Felix Fischer, DJ 08/05/2006, p. 240).

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 20/05/2025