Tribunal: TJMT
Processo: 0000893-28.2016.8.11.0105
Relator(a): MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão julgador: MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-09-10
Data de publicação: 2025-11-03

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

NÚMERO ÚNICO
: 0000893-28.2016.8.11.0105

CLASSE:
APELAÇÃO CÍVEL (198)

ASSUNTO:
[INADIMPLEMENTO, PERDAS E DANOS, RESCISÃO / RESOLUÇÃO, POSSE]

RELATORA:

EXMA. SRA.
DES
A
. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

REDATORA DESIGNADA:
EXMA. SRA. DESA. MARIA HELENA GARGAGLIONE PÓVOAS

Turma

Julgadora
:
[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). TATIANE COLOMBO]

Parte
(s):

[TIAGO PAULO DE OLIVEIRA - CPF: 028.566.341-09 (APELANTE), ALEXANDRO GUTJAHR DOS SANTOS - CPF: 015.111.871-07 (ADVOGADO), ANDRE PAULO DE OLIVEIRA - CPF: 044.425.381-58 (APELANTE), NEUCI DE FATIMA PIMENTA - CPF: 453.374.701-91 (APELANTE), ALFREDO PAULO DE OLIVEIRA - CPF: 083.317.072-49 (APELANTE), HAMILTON PEREIRA DOS SANTOS - CPF: 046.019.706-10 (APELADO), DANTE RUBENS FERREIRA DE SANTANA - CPF: 689.645.011-87 (ADVOGADO), THEMIS LESSA DA SILVA - CPF: 012.388.481-09 (ADVOGADO), RODRIGO CONINGHAM DE MIRANDA - CPF: 703.394.811-53 (ADVOGADO), VITOR CARMO ROCHA - CPF: 019.435.491-17 (ADVOGADO), ANDREA FERNANDA AGUSTINI - CPF: 002.132.281-30 (TERCEIRO INTERESSADO), ALEXANDRO GUTJAHR DOS SANTOS - CPF: 015.111.871-07 (ADVOGADO), ALFREDO PAULO DE OLIVEIRA - CPF: 083.317.072-49 (APELADO), ANDRE PAULO DE OLIVEIRA - CPF: 044.425.381-58 (APELADO), NEUCI DE FATIMA PIMENTA - CPF: 453.374.701-91 (APELADO), TIAGO PAULO DE OLIVEIRA - CPF: 028.566.341-09 (APELADO), HAMILTON PEREIRA DOS SANTOS - CPF: 046.019.706-10 (APELANTE), RODRIGO CONINGHAM DE MIRANDA - CPF: 703.394.811-53 (ADVOGADO), VITOR CARMO ROCHA - CPF: 019.435.491-17 (ADVOGADO), MINISTERIO PUBLICO DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 14.921.092/0001-57 (CUSTOS LEGIS)]

A C Ó R D Ã O

Vistos,
relatados
e
discutidos

os
autos
em

epígrafe
, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a
Presidência
da
Des(a)
.
MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS,
por

meio
da
Turma

Julgadora
,
proferiu
a
seguinte

decisão
:
POR MAIORIA, RECURSO DO REQUERIDO PARCIALMENTE PROVIDO E RECURSO DOS AUTORES PREJUDICADO, NOS TERMOS DO VOTO DA 2ª VOGAL - DESA. MARIA HELENA GARGAGLIONE PÓVOAS.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PERDAS E DANOS E REINTEGRAÇÃO DE POSSE. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL. INADIMPLEMENTO. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO. CLÁUSULA PENAL. LIQUIDAÇÃO DE SALDO REMANESCENTE. RECURSO DO AUTOR PREJUDICADO. RECURSO DE REU PARCIALMENTE PROVIDO.

I. Caso em exame

1.

Ação de rescisão contratual cumulada com perdas e danos e reintegração de posse, proposta por vendedores contra comprador de imóvel rural com área superior a 1.500 hectares, em razão de inadimplemento contratual. Sentença julgou parcialmente procedente o pedido para decretar a rescisão contratual, determinar a reintegração de posse e condenar o comprador em perdas e danos e cláusula penal. Recursos interpostos por ambas as partes.

II. Questão em discussão

2.

Há duas questões em discussão:

(i) saber se houve inadimplemento contratual que justifique a rescisão do contrato, mesmo diante de pagamentos realizados em montante superior a 50% da obrigação contratada; e

(
ii
) saber se são devidas as indenizações por perdas e danos, taxa de ocupação e corretagem, bem como a aplicação da cláusula penal, considerando alegações de inadimplemento recíproco e vícios na transmissão do imóvel.

III. Razões de decidir

3.

O contrato de compra e venda previa pagamento fracionado em dinheiro, bens móveis, imóveis e semoventes, totalizando R$ 3.022.000,00. O comprador aportou aproximadamente R$ 2.373.450,00, o que representa mais de 78% da obrigação, demonstrando intenção de cumprimento e boa-fé objetiva.

4.

A presença de vícios na transferência do imóvel, especialmente a alienação fiduciária não regularizada à época da avença, caracteriza inadimplemento recíproco, afastando a aplicação da cláusula penal.

5.

A teoria do adimplemento substancial, acolhida pela jurisprudência pátria, autoriza a manutenção do contrato em hipóteses de adimplemento relevante, desde que não caracterizada má-fé ou prejuízo insanável ao credor, como se verifica no caso.

6.

A indenização por taxa de ocupação e corretagem é devida, por previsão contratual expressa e comprovação de uso exclusivo do bem e dispêndio pelo vendedor. O valor da taxa de ocupação deverá ser apurado em liquidação de sentença.

7.

Em razão da sucumbência recíproca, os honorários advocatícios são repartidos na proporção de 70% ao réu e 30% aos autores.

IV. Dispositivo e tese

8.

Recurso de Hamilton Pereira dos Santos parcialmente provido para reconhecer o adimplemento substancial, afastar a rescisão do contrato e excluir as condenações por cláusula penal e perdas e danos.

Recurso de Tiago Paulo de Oliveira e Outros prejudicado.

Tese de julgamento:

“1. Caracterizado o adimplemento substancial de contrato de compra e venda de imóvel rural, é incabível sua rescisão, devendo-se preservar o negócio jurídico com apuração de eventuais diferenças em liquidação de sentença.

2. A cláusula penal e a condenação por perdas e danos não são aplicáveis quando demonstrado inadimplemento recíproco.

3. A indenização pela taxa de ocupação e corretagem é devida, conforme previsão contratual e comprovação nos autos.”

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDÁRIO (RELATORA):

Egrégia Câmara:

Trata-se de recursos de Apelação Cível interpostos por
TIAGO PAULO DE OLIVEIRA E OUTROS e HAMILTON PEREIRA DOS SANTOS
contra a sentença proferida na A
ção de Rescisão Contratual C/C Perdas e Danos e Reintegração de Posse nº 0000893-28.2016.8.11.0105
, ajuizada por TIAGO PAULO DE OLIVEIRA E OUTROS em face de HAMILTON PEREIRA DOS SANTOS, que
julgou parcialmente procedentes
os pedidos iniciais, para:

1. decretar a rescisão do contrato particular de compra e venda pactuado entre as partes (id. 62944489, fls. 43/60), em decorrência do descumprimento contratual por inadimplência;

2. determinar a reintegração de posse dos autores no imóvel objeto da avença, bem como determinar a indenização em relação às parcelas já pagas pela parte requerida relativas à aquisição do imóvel, cujo valor deverá ser pago pela parte autora, a ser fixado em posterior fase de liquidação;

3. condenar o requerido em perdas e danos, em favor dos autores, equivalente ao valor atualizado do imóvel, sem benfeitorias, valor a ser apurado através de liquidação de sentença; e

4. condenou o requerido ao pagamento do valor de 10% (dez por cento) do valor do contrato a título de cláusula penal;

Julgou improcedentes
os pedidos previstos na reconvenção;

Na ação principal, como houve sucumbência recíproca, arbitrou os honorários de sucumbência em 10% sobre o valor conferido a causa, devidos pelo autor, no percentual de 30%, e pela parte ré no percentual de 70%, em favor da parte contrária, com fundamento no art. 85, §2º, do CPC, atualizados monetariamente desde a data do ajuizamento, com juros de mora de 1%, a contar do trânsito em julgado.

Na reconvenção, arbitrou os honorários de sucumbência em 10% sobre o valor conferido à causa, devidos pela reconvinte, em favor dos reconvindos, atualizados monetariamente desde a data do ajuizamento, com juros de mora de 1%, a contar do trânsito em julgado.

RECURSO DO
S
AUTORES TIAGO PAULO DE OLIVEIRA E OUTROS

Em suas razões recursais, os recorrentes sustentam que a sentença deve ser reformada na parte que determina os apelantes a indenizarem o apelado, pois este usufruiu das propriedades que tinha como finalidade a criação de gado.

Afirmam ainda que boa parte dos supostos pagamentos foram feitos com a entrega de bens móveis e imóveis dados como pagamento pelo apelado nunca foram entregues aos apelantes com as devidas baixa nas constrições existentes, motivo pelo qual entende que não há indenização a ser paga.

Ressaltam que o descumprimento contratual trouxe prejuízos imensos e incalculáveis e conforme se verifica do contrato, resta evidente o dever do apelado em indenizar os apelantes pelas perdas e danos, motivo pelo qual requer a condenação no valor apurado à época da distribuição da inicial de R$ 352.000,00 (trezentos e cinquenta e dois mil reais), equivalentes a 400 (quatrocentos) salários mínimos vigentes, pelos danos morais causados aos requerentes ou em valores a serem arbitrados por este tribunal.

Os apelantes alegam também que é devida a taxa de ocupação do imóvel nos termos pactuados, pois ficou avençado entre as partes
que,
em caso de rescisão do contrato, o comprador, ora apelado, deveria pagar pela ocupação do imóvel.
Assim
, considerando a capacidade de apascentar cerca de 600 cabeças de vacas gordas nos imóveis ocupados pelo apelado e que a média de arrendamento de pasto na região gira em torno hoje de R$ 50,00 a R$ 60,00 por cabeça apascentada por mês, deve o apelado ser condenado ao pagamento de R$ 30.000,00 (trinta mil reais), por cada mês que ocupou o imóvel, devendo tal valor ser calculado até a data de sua desocupação.

Consignam que, em relação à taxa de corretagem, embora o magistrado tenha afirmado que o apelado teria efetuado o pagamento, esta foi descontada dos valores que deveriam ser pagos aos apelantes, conforme consta da Cláusula Segunda, alíneas “a” e “h”, do Instrumento Particular firmado entre as partes, ou seja, é dever do apelado indenizar os apelantes pelas Perdas no pagamento de R$ 80.000,00 de Taxa de Corretagem, e que devem ser atualizados, o que se requer.

No mais, ponderam que os honorários não devem ser fracionados entre as partes, ante a procedência da Rescisão Contratual, motivo pelo qual o apelado deve ser condenado ao pagamento de 100% dos honorários fixados na sentença.

Por fim, pugnam para:

a)
Julgar improcedente a indenização a ser paga pelos apelantes ao apelado pelas parcelas já pagas, ou, não sendo este o entendimento, que seja determinada a devolução dos bens móveis e imóveis dados como pagamento pelo apelado, mas que seguem com restrições e débitos, devendo os valores serem apurados e atualizados;

b)
Condenar o apelado ao pagamento conforme apurado à época da distribuição da inicial de R$ 352.000,00 (trezentos e cinquenta e dois mil reais), equivalentes a 400 (quatrocentos) salários-mínimos vigentes à época, corrigidos para o valor atual, a título de danos morais;

c)
Condenar o apelado ao pagamento da Taxa de Ocupação, já que firmado em Contrato entre as partes, além de toda demonstração acima, tanto pela atividade da pecuária exercida pelo apelado, além da residencial que era a única moradia do apelado, tudo com base nos elementos trazidos;

d)
Condenar o apelado a indenizar os apelantes pelas Perdas no pagamento de R$ 80.000,00 de Taxa de Corretagem;

e)
Condenar o apelado ao pagamento de 100% dos honorários fixados na sentença;

RECURSO DO REQUERIDO HAMILTON PEREIRA DOS SANTOS

Em suas razões recursais, o recorrente alega que houve adimplemento substancial da dívida, posto que os apelados reconheceram o pagamento, entre bens e dinheiro, do valor equivalente a R$ 516.450,00 (quinhentos e dezesseis mil quatrocentos e cinquenta reais), assim como houve o pagamento de R$ 40.000,00 (quarenta mil reais) a título de despesas de corretagem, conforme recibo anexo aos autos.

Segundo o apelante, do valor pactuado, efetuou o pagamento de R$ 700.000,00 (setecentos mil reais) e R$ 320.000,00 (trezentos e vinte mil reais), conforme comprova a cláusula primeira e segunda, respectivamente, do Aditivo Contratual 001/2014, pactuado entre as partes.

Afirma que resta incontroverso que no momento da propositura da ação, o apelante já havia quitado R$ 1.576.450,00 (um milhão e quinhentos e setenta e seis mil quatrocentos e cinquenta reais), valor este que foi reconhecido pelo juízo da Vara Única de Colniza/MT quando negou a tutela de urgência pleiteada pelos apelados.

Diz também que depositou em juízo, no ano de 2022, valor que entendia devido até aquele momento, adimplindo, assim, R$ 797.000,00 (setecentos e noventa e sete mil reais), depósito este, inclusive, reconhecido pelo juízo de primeira instância e que embora o valor depositado em juízo tenha sido realizado de

forma tardia à determinação proferida em grau recursal, não deve ser considerado uma quantia ínfima e sim adimplemento substancial da dívida, principalmente se considerado que a soma dos valores já efetuados pelo Sr. HAMILTON PEREIRA DOS SANTOS, ora apelante, perfazem de R$ 2.373.450,00 (dois milhões e trezentos e setenta e três mil e quatrocentos e cinquenta reais), ou seja, foi quitado aproximadamente 80% do valor total do contrato.

O apelante afirma que deu destinação adequada à propriedade rural, a qual servia de moradia e provia o seu sustento e de sua família, conforme será devidamente comprovado nos tópicos seguintes, de modo que a rescisão do contrato representa violação substancial da função social do contrato.

Aduz que, no caso dos autos, houve descumprimento recíproco do contrato, pois os apelados encontravam-se inadimplentes no momento do protocolo da Ação de Rescisão Contratual c/c Perdas e Danos com Pedido de Tutela Antecipada e Reintegração de Posse, inclusive, sem nenhuma expectativa de cumprimento das obrigações avençadas.

Isso porque, no momento em que o referido contrato foi pactuado, em 17/12/2014, o imóvel rural objeto da matrícula n. 849 do Cartório de Registro de Imóveis de Colniza/MT, já não era mais de propriedade da apelada NELCI DE FÁTIMA PIMENTA DE OLIVEIRA, vez que o domínio do imóvel restou consolidado para o credor fiduciário, Banco Bradesco, em 31/03/2014, inclusive, em 14/11/2014, a instituição bancária estava autorizada a dispor livremente do imóvel objeto da matrícula, na qualidade de proprietária.

Ressalta que, no momento da propositura da ação, os apelados estavam inadimplentes, considerando que venderam imóvel que não era de sua propriedade, razão pela qual a diferença devida não pode ser atualizada desde o vencimento contratual, mas sim, a partir do cancelamento do registro de alienação fiduciária e consolidação da propriedade, qual seja, 23 de julho de 2018.

Argumenta, ainda, que o apelante efetuou o pagamento de R$ 27.334,12 (vinte e sete mil trezentos e trinta e quatro reais e doze centavos), referente aos 50% (cinquenta por cento) do valor da perícia, contudo, como a perícia não foi efetuada, o valor deverá ser utilizado para abater no valor devido aos apelados, de modo que o valor total adimplido somam R$ 2.400.784,12 (dois milhões quatrocentos mil setecentos e oitenta e quatro reais e doze centavos).

Dessa forma, a diferença entre o valor integral do contrato, R$ 3.022.000,00 (três milhões vinte e dois mil reais) e o valor efetivamente pago de R$ 2.400.784,12 (dois milhões quatrocentos mil setecentos e oitenta e quatro reais e doze centavos), é de R$ 621.215,88 (seiscentos e vinte e um mil duzentos e quinze centavos).

Por fim aduz que a r. sentença não considerou que os apelados também estavam em mora e houve um legítimo exercício da exceção do contrato não cumprido pelo apelante, razão pela qual não se aplica a condenação em perdas e danos quando evidenciado o inadimplemento recíproco.

Contrarrazões da parte requerida HAMILTON PEREIRA DOS SANTOS no ID nº 200353326, oportunidade em que este rebateu a tese recursal em todos os seus termos, questionando sobre possível cumulação de cláusula penal, perdas e danos e taxa de ocupação, dentre outros. Sem contrarrazões da parte contrária.

É o
relatório.

SUSTENTAÇÃO ORAL

USOU DA PALAVRA O ADVOGADO
ALVARO AUGUSTO MACEDO VASQUES ORIONE SOUZA, OAB/MT 30.814-A

V O T O

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDÁRIO (RELATORA):

Egrégia Câmara:

Cuida-se, na origem, de
Ação de Rescisão Contratual c/c Perdas e Danos com Pedido de Tutela Antecipada de e Reintegração de Posse
ajuizada por
TIAGO PAULO DE OLIVEIRA e OUTROS
em desfavor de
HAMILTON PEREIRA DOS SANTOS
, visando a rescisão do
INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL COM CESSÃO DE DIREITOS POSSESSÓRIOS DE IMÓVEL RURAL
, firmado em
17/12/2014
, referente à aquisição de
quatro (04) áreas de terras
situadas no Município de Colniza-MT, no importe de
R$ 3.022.000,00 (três milhões e vinte e dois mil reais)
.

Denota-se da “
CLÁUSULA PRIMEIRA
” do
INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL COM CESSÃO DE DIREITOS POSSESSÓRIOS DE IMÓVEL RURAL
, que o comprador
HAMILTON PEREIRA DOS SANTOS
adquiriu as 04 áreas da seguinte forma: a
primeira
do vendedor
TIAGO PAULO DE OLIVEIRA
na porção de
389,9527 hectares;
a
segunda
de
ANDRÉ PAULO DE OLIVEIRA
na porção
373.3711 hectares;
a
terceira
de
NEUCI DE FÁTIMA PIMENTA DE OLIVEIRA
na porção
358.9145 hectares;
e a
quarta
de
ALFREDO PAULO DE OLIVEIRA
na porção
445,28 hectares
, totalizando o patrimônio em
1.594,5183 hectares
, conforme
print
do INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL COM CESSÃO DE DIREITOS POSSESSÓRIOS DE IMÓVEL RURAL:

Na inicial, os autores afirmaram que o requerido teria inadimplido o contrato de compra e venda de imóvel rural, restando pendente, na concepção daqueles, o seguinte:
(i)
a transferência de três terrenos correspondentes às
letras “e”, “f” e “g” da cláusula

segunda do contrato
;
(
ii
)
pagamento de R$ 660.007,33 (seiscentos e sessenta mil e sete reais e trinta e três centavos) corresponde à
letra h
do mesmo item;
(
iii
)
a regular
transferência de dois veículos
, quais sejam,
caminhonete S 10 e caminhão Ford/Cargo 2628
, os quais foram oferecidos posteriormente como pagamento.

Informaram ainda os requerentes na inicial que receberam do requerido na parcela vencida em
17/12/2015
, entre bens e dinheiro, o valor de
R$516.450,00 (quinhentos e dezesseis mil quatrocentos e cinquenta reais)
, valores estes divididos em depósitos, cheques pós-datados e veículos. Dos valores de R$ 516.450,00 (quinhentos e dezesseis mil quatrocentos e cinquenta reais) citados acima, destaca a entrega de 02 (dois) veículos que somados chegam ao valor de R$ 278.450,00 (duzentos e setenta e oito mil quatrocentos e cinquenta reais).

Defenderam também na inicial, além da rescisão contratual, as perdas e danos, indenização pelo período de ocupação dos imóveis e condenação pela cláusula penal.

Em seara de contestação, o requerido alegou que, ao contrário do alegado pelos autores na petição inicial, o requerido jamais se recusou a adimplir as obrigações pactuadas no
Instrumento Particular de Compra e Venda de Imóvel Rural com Cessão de Direitos Possessórios de Imóvel Rural
firmado em
17/12/2014
. O que houve, em verdade, foi uma deliberada omissão quanto
àa
real situação do imóvel pertencente à
terceira vendedora
,
sob o argumento de que o imóvel de
matrícula nº 849
de propriedade da terceira vendedora
NEUCI DE FÁTIMA PIMENTA DE OLIVEIRA
, não mais lhe pertencia, pois, pela averbação (
AV-04
) efetivada em data de
31/03/2014
, anterior ao instrumento de venda e compra, foi consolidada a propriedade resolúvel em favor do credor fiduciário (BANCO BRADESCO),
fato este incontroverso
.

Defendeu que o inadimplemento contratual se deu por parte dos vendedores, os quais infringiram a
Cláusula Sexta do Contrato,
não entregando o imóvel livre e desembaraçado de quaisquer ônus reais, bem como defendeu a configuração do “adimplemento substancial”, impossibilitando assim, a resolução do contrato, sob pena de violação aos princípios da boa-fé objetiva, da razoabilidade e da função social dos contratos.

Declarou ainda que no tocante aos veículos que se encontravam alienados junto às instituições bancárias (BMC S/A e da Caixa Econômica Federal – CEF), tal fato era de conhecimento dos autores, os quais aceitaram receber os veículos, pois deles necessitavam, inclusive, desde o princípio, encontravam-se em posse dos mesmos, alegando que os veículos serão quitados e transferidos tão logo seja resolvida a pendência da matrícula nº 849.

No mais, asseverou que no que concerne à escrituração dos terrenos elencados nas alíneas
“e”, “f” e “g”, da Cláusula Segunda do Contrato
, tem-se que nenhum óbice há para os autores, posto que todos os imóveis estão aptos a serem escriturados a qualquer momento.

Também, em conjunto com a contestação, fora apresentado pelo requerido/comprador
RECONVENÇÃO
, informando do inadimplemento contratual dos reconvindos, em razão da matrícula 489, bem como defendeu a aplicação da Cláusula Penal.

Adiante, ressaltou o reconvinte que não condiz com a verdade a alegação dos reconvindos de que receberam entre bens e dinheiro o valor de
R$ 516.450,00 (quinhentos e dezesseis mil quatrocentos e cinquenta reais)
, quando na realidade o valor efetivamente entregue aos reconvindos na parcela prevista para pagamento no dia
17/12/2015
foi de
R$ 556.450,00 (quinhentos e cinquenta e seis mil quatrocentos e cinquenta reais)
, incluída a corretagem de R$40.000,00 (quarenta mil reais).

Defendeu ainda os
lucros cessantes
com a retirada da área de pastagem inserida na aérea da
Matrícula 849
, a qual possuía a dimensão de 283,8998 hectares, vez que o reconvinte deixou de apascentar duzentas (200) cabeças de boi gordo, o que representa um prejuízo de R$ 4.000,00 (quatro mil reais) ao mês, se considerar o mesmo cálculo apresentado pelos reconvindos na petição inicial, ou seja, R$ 20,00 (vinte reais) por cabeça.

Por derradeiro, também defendeu o reconvinte os danos morais e danos materiais pela depreciação do imóvel matriculado sob nº 849.

Os autores apresentaram
impugnação à contestação
no
ID nº 200353244,
informando que o suposto silêncio intencional dos autores acerca do imóvel objeto da Matrícula 849 é totalmente inverídico, tentando o reconvinte induzir em erro o Juízo, com objetivo único de justificar a sua inadimplência das parcelas vencidas e não pagas - até porque, o requerido/reconvinte tinha pleno conhecimento da situação do imóvel de Matrícula nº 849, tanto é que a autora
NEUCI DE FATIMA PIMENTA
e o
BANCO BRADESCO S/A
realizaram um acordo para cancelamento da aludida averbação, retornando a área em questão às mãos da autora, conforme
Averbação AV-06
, consequentemente, o imóvel ficou livre do ônus real e pessoal para regularização pelo comprador que se encontrava usando e gozando do imóvel.

Aliás, reiteraram os autores que o requerido/reconvinte era tão conhecedor da situação sobre a referida Matricula nº 849, que colocou no “
Termo Aditivo Contratual nº 001/2014”
, que as últimas parcelas iriam se referir a aquela propriedade, ou seja, isso ocorreu, pois o mesmo sabia que o fato de estar em disputa judicial poderia se estender por algum tempo, por isso ficou avençado para pagamento nas últimas parcelas com vencimento aos
17/06/2017 e 17/12/2017
, onde a vendedora deveria apresentar a Certidão Negativa da Matrícula nº 849 e em seguida
transferi-la
para o comprador.

Sobre o aludido “
Termo Aditivo Contratual nº 001/2014”
, este foi juntado aos autos no
ID nº 200353243,
o qual foi pactuado em
18/12/2014
, portanto, um (01) dia após a lavratura do contrato originário (
17/12/2014
):

Observa-se desse aditamento, em especial da CLÁUSULA PRIMEIRA, que a partes convencionaram que os pagamentos constantes nos itens “a”, “b”, “c”, “d”, “e”, “f” e “g”, representado em sua totalidade a quitação do bem imóvel pertencente ao quarto vendedor, ou seja, imóvel rural com 445,28 ha (quatrocentos e quarenta e cinco hectares e vinte e oito ares) sendo que este imóvel atualmente avaliado em R$700.000.00 (setecentos mil reais) tendo sua imediata quitação no ato desta.

Também, a CLÁUSULA SEGUNDA dispõe que: As partes convencionaram ainda que o valor restante pago a título inicial, ou seja, R$320.000,00 (trezentos e vinte mil reais), serão dissolvidos na quitação da segunda proprietária.

Dando continuidade ao histórico do processo, verifica-se ainda da
impugnação à contestação,
que os autores alegaram que o requerido, além de estar inadimplente com as parcelas já estampadas na petição inicial, também estaria inadimplente com a parcela que venceu aos
17/06/2016
, no valor de
R$ 330.003,66 (trezentos e trinta mil e três reais e sessenta e seis centavos)
, assim, na concepção dos autores, se tem alguém inadimplente com o contrato, esse alguém com certeza seria o requerido.

No
ID nº 200353260
, o requerido/reconvinte informou que havia quitado o valor de
R$1.576.450,00 (um milhão e quinhentos e setenta e seis mil e quatrocentos e cinquenta reais)
do contrato, depositando em
21/03/2022
mais
R$ 797.000,00 (setecentos e noventa e sete mil reais)
, em cumprimento ao disposto no v. acórdão proferido no
RAI nº 1009367-87.2019.8.11.0000
em
28/05/2020
, o qual havia determinado o depósito em 90 dias, contudo, somente o fez em 21/03/2022, totalizando R
$ 2.373.450,00 (dois milhões e trezentos e setenta e três mil e quatrocentos e cinquenta reais).

Designada audiência de instrução e julgamento, esta foi revogada no
ID nº 200353289
, diante do desinteresse das partes na produção de prova oral, bem como entendeu o magistrado a desnecessidade da prova pericial pela mora do requerido no pagamento dos honorários periciais desde 2017, bem como devido ao decurso do tempo,
entendeu prejudicada
a perícia na área a fim de constatar a área de pastagem e a área de mata, vez que há exploração do terreno desde 2014.

Após, apresentadas as alegações finais pela parte requerida, os autos principais foram sentenciados, dando parcial procedência à ação principal e improcedente a reconvenção, dando azo aos recursos de ambas as partes.

Pois bem

Diante do histórico do processo, há uma situação que precisa ser primeiramente desvendada, qual seja, a forma de pagamento do comprador, uma vez que na petição inicial os autores defendem o pagamento inserido no contrato

original, o qual prevê:

a) Entrada de R$400.000,00 (quatrocentos mil reais) em moeda corrente, descontando-se dos vendedores a quantia de R$40.000,00 (Quarenta mil reais), que será repassado aos corretores pela venda dos imóveis;

b) 01 caminhonete Toyota/Hilux CD 4x4 – Diesel, ano/modelo 2012/2013, avaliada em R$130.000,00 (cento e trinta mil reais);

c) 01 caminhão caçamba Volkswagen/VW 23.220, ano/modelo 2004/2004, Chassi – 9BW2M82T14R416312, avaliado em R$140.000,00 (cento e quarenta mil reais);

d) 01 caminhão pipa Ford/Cargo 2628E, ano modelo 2006/2006, Chassi – 9BFZCEEX46BB78419, avaliado em R$170.000,00 (cento e setenta mil reais);

e) 03 terrenos medindo 300,00m2 cada, localizado na cidade de Ji-Paraná/RO, avaliado em R$60.000,00 (sessenta mil reais) cada – total R$180.000,00 (cento e oitenta mil reais);

f) R$660.007,33 (seiscentos e sessenta mil e sete reais e trinta e três centavos), com vencimento em
17/12/2015
, a serem pagos em arroba de boi, fixado o valor de R$115,00 (centos e quinze reais) por arroba. Deste valor que deverá ser paga a comissão aos corretores, previsto na cláusula ‘a’;

g) R$330.003,66 (trezentos e trinta mil e trinta e três reais e sessenta e seis centavos), com vencimento em
17/06/2016
, pagos em arrobas de boi, utilizando-se o valor da arroba no dia do vencimento da parcela;

h) R$330.003,66 (trezentos e trinta mil e trinta e três reais e sessenta e seis centavos), com vencimento em
17/12/2016
, pagos em arrobas de boi, utilizando-se o valor da arroba no dia do vencimento da parcela;

i) R$330.003,66 (trezentos e trinta mil e trinta e três reais e sessenta e seis centavos), com vencimento em
17/06/2017
, pagos em arrobas de boi, utilizando-se o valor da arroba no dia do vencimento da parcela;

j) R$330.003,66 (trezentos e trinta mil e trinta e três reais e sessenta e seis centavos), com vencimento em
17/12/2016
, pagos em arrobas de boi, utilizando-se o valor da arroba no dia do vencimento da parcela;

Contudo, o contrato original foi aditado antes mesmo da petição inicial, principalmente os itens
“a” a “j”
da CLÁSULA SEGUNDA, os quais foram acoplados na CLÁSULA PRIMEIRA do
ADITAMENTO CONTRATUAL
. Quando aos demais itens do contrato originário
(
“h” a “l”)
,
os valores permaneceram inalterados.

Dessa forma, deve prevalecer o aditamento contratual, o qual prevê que houve um pagamento de imediato de
R$

700.000,00 (setecentos mil reais)
, bem como um pagamento inicial do contrato anterior de
R$320.000,00 (trezentos e vinte e um mil reais)
, conforme se vê das CLÁUSULAS PRIMEIRA E SEGUNDA do ADITAMENTO CONTRATUAL, acima printado.

Não é de se olvidar que a quitação de valores, quando inserida no próprio contrato e devidamente assinada pelas partes, possui validade jurídica, muito mais ainda quando pactuado por pessoas capazes e inexistindo qualquer vício de consentimento, a exemplo dos autos.

Sobre o tema:

“APELAÇÃO - AÇÃO ORDINÁRIA COM PEDIDO DE RESCISÃO CONTRATUAL E ANULAÇÃO DE NEGÓCIO JURÍDICO C/C INTERDITO PROIBITÓRIO - ALEGAÇÃO DE AUSÊNCIA DE PAGAMENTO - NÃO VERIFICADO - QUITAÇÃO DADA EM CONTRATO - ATO PERFEITO. Estando o contrato celebrado em sintonia com a legislação pertinente, não há de se falar em nulidade de contrato, principalmente, quando as partes contratantes são capazes e as condições contratuais foram livremente pactuadas e aceitas segundo a autonomia de vontades. Conforme dispões o artigo 319 e 320 do Código Civil, é prova de pagamento o contrato particular de compra e venda de imóvel, no qual consta cláusula que diz que o pagamento já foi realizado, dando a vendedora, plena e total quitação no ato da assinatura dada pelas partes.”
(TJMG - AC: 50092315220208130672, Relator.: Des.(a) Newton Teixeira Carvalho, Data de Julgamento: 09/03/2023, Câmaras Cíveis / 13ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 15/03/2023)

Ademais, no caso em comento, inexiste qualquer questionamento sobre as CLÁSULAS PRIMEIRA e SEGUNDA do ADITAMENTO CONTRATUAL – até porque, praticamente a discussão toda se desenvolveu sobre o contrato originário, sendo que poucas vezes questionaram o aditamento.

Feita tais ponderações, passo apreciar o mérito da demanda.

DA RESCISÃO CONTRATUAL

Neste aspecto, necessário verificar a exceção do contrato não cumprido, bem como eventual pagamento substancial defendido pelo requerido/reconvinte/apelante HAMILTON PEREIRA DOS SANTOS e questionado pela parte contrária, atribuindo o descumprimento pela outra parte.

EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO

Neste particular, o apelante/requerido/reconvinte
HAMILTON PEREIRA DOS SANTOS
sustentou que houve primeiramente descumprimento contratual por parte dos autores, razão pela qual deixou de cumprir suas obrigações, sob o argumento de que a vendedora
NEUCI DE FÁTIMA PIMENTA DE OLIVEIRA
, ardilosamente mentiu quando da contratação ao se declarar legítima proprietária do Imóvel Rural
Matriculado sob o nº 849
do Cartório do 1º Ofício de Colniza/MT – até porque, não detinha a propriedade do bem, omitindo dolosamente a informação ao vender um bem que não lhe pertencia, no intuito único de se beneficiar ilicitamente, assim, a seu ver, aplica-se ao caso o instituto da exceção do contrato não cumprido, nos termos do
artigo 476 do Código Civil
.

Consoante se depreende de todas as provas produzidas, constata-se que não procede o inconformismo do apelante/requerido/reconvinte, uma vez que
,
diversamente do que alega
,
não houve inadimplemento contratual em primeiro lugar por parte dos autores/apelados/reconvindos
TIAGO PAULO DE OLIVEIRA e OUTROS
, mas sim do próprio requerido/reconvinte
HAMILTON PEREIRA DOS SANTOS,
conforme veremos.

De início, é importante salientar que o apelante/requerido/reconvinte
HAMILTON PEREIRA DOS SANTOS
tinha pleno conhecimento da situação sobre a referida
Matrícula nº 849
, tanto é que ao celebrar o “
Termo Aditivo Contratual nº 001/2014”
, pactuaram que as últimas parcelas de pagamento do contrato seriam destinadas à aquela propriedade, ou seja, isso ocorreu porque ele sabia que o fato de o imóvel estar em disputa judicial, a liberação do bem poderia se estender por algum tempo, por isso ficou avençado para pagamento nas últimas parcelas com vencimento em
17/06/2017 e 17/12/2017
, onde a vendedora
NEUCI DE FÁTIMA PIMENTA DE OLIVEIRA
deveria apresentar a
Certidão Negativa
da Matrícula nº 849 e em seguida transferir para o comprador, conforme se verifica das
Cláusulas Décima e Décima Primeira do Aditivo 001/2014
:

“Cláusula Décima – Acorda os contratantes que o pagamento constante no item “k” da Cláusula Segunda (R$ 330.003,66) com vencimento na data de 17/06/2017 será direcionado quitação parcial da propriedade da TERCEIRA VENDEDORA (NEUCI DE FÁTIMA PIMENTA DE OLIVEIRA) imóvel matriculado sob o nº 849, o qual na data do vencimento se compromete a VENDEDORA a apresentar CERTIDÃO NEGATIVA de quaisquer averbações ou ônus existentes sobre o imóvel;

Clausula Décima Primeira – Acorda ainda os contratantes que o pagamento constante no item “l” da Cláusula Segunda (R$ 330.003,66) com vencimento na data de 17/12/2017 será direcionado ao restante da quitação da propriedade da TERCEIRA VENDEDORA (NEUCI DE FATIMA PIMENTA DE OLIVEIRA) imóvel matriculado sob o nº 849, a qual na data de vencimento se compromete a VENDEDORA a proceder à imediata transferência do imóvel para o COMPRADOR;”

Inclusive, os vendedores, no ato da celebração daquele aditamento, transferiram a posse provisória dos imóveis ao comprador e que somente aos
17/12/2017
, após a quitação por parte do comprador é que seria transferida a posse e propriedade definitiva, conforme segue na Cláusula Quinta:

“CLÁUSULA QUINTA: DA ENTREGA DOS IMÓVEIS E SUA ESCRITURAÇÃO – Com a celebração do presente instrumento será promovida a transferência e posse provisória do COMPRADOR ao imóvel até o dia 17/12/2017, sendo que a transferência definitiva do imóvel objeto deste instrumento, será outorgada pelos VENDEDORES, após a quitação do valor do negócio diante do declinado na clausula segunda, onde será dado o termo de quitação e/ou recibo de pagamento igual com o mesmo efeito;”

Inclusive, os próprios intermediadores/corretores responsáveis pelo negócio jurídico realizado entre as partes,
Sr. GERALDO GIOVANE DORNELES, Sr. ALVINO LUIZ DE MATOS e Sr. NEZIO POLLES
, firmaram declarações, com firma reconhecida, afirmando que o requerido/reconvinte
HAMILTON PEREIRA DOS SANTOS
tinha pleno conhecimento da situação real daquela propriedade, objeto da Matrícula nº 849 do Cartório do 1º Ofício de Colniza-MT. Confira:

Portanto, conforme se denota, os corretores que intermediaram os negócios pactuados entre as partes foram claros e objetivos de que o comprador HAMILTON PEREIRA DOS SANTOS, no ato da assinatura, tinha pleno conhecimento de que o imóvel de
Matrícula nº 849
estava em disputa com o BANCO BRADESCO S/A, bem como de que a vendedora já havia negociado com a instituição a liberação da matrícula, o que de fato aconteceu.

Com é cedido, a declaração do corretor é de grande valia, pois se trata da pessoa que se encontra mais próximo das partes, o qual é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, analisando todos os documentos e as propostas para uma negociação segura, inclusive sua responsabilidade é prevista no Código Civil:

Art. 723.O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio. (Redação dada pela Lei nº 12.236, de 2010)

Parágrafo único. Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência. (Incluído pela Lei nº 12.236, de 2010)

Portanto, não havia motivos para o requerido/reconvinte deixar que adimplir o contrato, porque tinha pleno conhecimento de que a área de
Matrícula nº 849
estava em disputa com o BANCO BRADESCO S/A.

Desta forma, não há dúvida de que o descumprimento do contrato se deu, em primeiro lugar, pelo requerido/reconvinte, pagando as parcelas em valor inferior ao pactuado.

Enfim, denota-se claramente que a exceção do contrato não cumprido deve ser aplicada em desfavor de quem alegou, no caso o requerido/reconvinte.

Aliás, em se tratando de contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprir a sua obrigação, pode exigir o implemento de outro, consoante a teoria da exceção do contrato não cumprido, conforme dispõe o artigo 476 do Código Civil.

A respeito da
exceptio
non
adimpleti

contractus
, oportuno o ensinamento de
NELSON NERY JUNIOR E ROSA MARIA DE ANDRADE NERY:

“
Exceções

substanciais
. No
direito
privado,
também
,
há

possibilidade
de
serem

opostas

exceções

pelos

contratantes
, para
obstar
a
ação
de quem
pretende

exercitar
um
direito

antagonista

ao

seu
. São
chamadas
de
exceções

substanciais
. Elas
obstam
o
cumprimento
de
uma

prestação
,
enquanto

não

superada
a causa
que

justifica
a
não

ação
do
prestador
. Na
verdade
,
a

exceptio

revela

uma

pretensão
de
ver

realizar
um
direito

contrário

ao

exercitado

pelo

autor
e,
como

tal
, “um
instrumento
de
flexível

proteção
de
equidade
e de boa-
fé
” (Serpa Lopes.
Exceções
, n. 22, p. 119).
A

exceptio
“é
uma

faculdade

contraposta

ao

direito

ou
à
pretensão
do
autor
” (Serpa Lopes.
Exceções
, n. 10, p. 73). Este CC 476 e o CC 491
são

espécies
de
exceptio
non
adimpleti

contractus
. São
situações

que

os

alemães

denominam
de
Erfüllung

Zug
um
Zug
(
cumprimento
da
obrigação

passo
a
passo
),
ou

seja
,
situações

em

que

o

devedor

há
de ser
condenado
a
cumprir
a
prestação

em

troca
de
receber
a
prestação

que

a

ela

corresponde
.
A

exceptio
non
adimpleti

contractus

fundamenta
-
se
no
equilíbrio
patrimonial,
em

estreita

conexão
com
a

ideia
de
proporcionalidade
de
prestações
e de
lealdade

negocial
. Na
hipótese
de
exceção
de
contrato

não

cumprido
, “
exceção
non
adimpleti

contractus
”,
o
credor

que
“
exige
a
contraprestação

tem
de
apresentar
a
prestação
. Se o
não

faz
,
incorre

em
mora
debitoris
. Se o
faz
e se
recusa
a
receber
,
incorre

em
mora
creditoris
. Se
não

apresenta
a
prestação
,
nem

recebe
a
contraprestação

que
se
lhe

apresentou
,
incorre

em
mora
debitoris
e
em
mora
creditoris
”.

(JÚNIOR, Nelson; NERY, Rosa. Código Civil
Comentado
. São Paulo (SP): Editora Revista do
Tribunais
. 2019.
Disponível

em

https://www.jus
brasil.com.br/
doutrina
/
código
-civil-
comentado
/1152960821).

Ainda, confira o seguinte aresto:

“CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE QUOTAS SOCIAIS – EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO – CABIMENTO - Contrato de compra e venda de quotas sociais que previa a obrigação do autor, ora apelante e alienante das quotas, de quitar todas as dívidas preexistentes à assinatura do instrumento, entregando o estabelecimento livre e desembaraçado de quaisquer ônus – Autor que alega que a obrigação de pagamento preexistia à obrigação de quitação das dívidas, não podendo tal cláusula ser utilizada para que os réus se esquivem da obrigação – Interpretação sistemática das cláusulas contratuais que permite concluir que a obrigação de quitação das dívidas e entrega do estabelecimento livre e desembaraçado é imediata e contemporânea à assinatura do instrumento, o que não ocorreu - Dívidas, ademais, que sequer foram negadas pelo autor apelante – Incidência, no caso, da "exceção de contrato não cumprido" (art. 476, Código Civil)- Sentença de improcedência da ação monitória mantida – RECURSO DESPROVIDO.

(TJ-SP - AC: 10005744020158260629 SP 1000574-40.2015 .8.26.0629, Relator.: Sérgio Shimura, Data de Julgamento: 04/04/2014, 2ª Câmara Reservada de Direito Empresarial, Data de Publicação: 31/01/2020)

Como se observa, é vedado a qualquer das partes contratantes, nos contratos bilaterais, exigir o cumprimento da obrigação do outro sem que, antes, cumpra aquela que lhe compete, sob pena de evidente quebra do sinalagma contratual.

Cumpre frisar, ainda, ser inadmissível o exercício de uma posição jurídica que não guarde proporcionalidade com o descumprimento anterior; em outras palavras, não pode alguém que viola uma norma dela pretender extrair vantagens posteriormente, a exemplo do caso em concreto.

Se não fosse o bastante, nos termos do
artigo 475 do Código Civil
, “
A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos
.”

Na lição do mestre
SILVIO RODRIGUES
:

“De fato, se o inadimplemento resulta de culpa de um dos contratantes, a lei concede ao outro uma alternativa. Com efeito, pode ele: a) exigir do outro contratante o cumprimento da avença; ou b) pedir judicialmente a resolução do contrato.
(Direito Civil – Dos contratos e das declarações unilaterais de vontade – v. 3 – Saraiva - São Paulo - 1990 – p. 87).

Assim sendo, conforme acima já esclarecido, o inadimplemento contratual deu-se por culpa exclusiva do requerido/reconvinte/apelante, justificando a rescisão contratual.

DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL DO CONTRATO

Não é de se olvidar que apesar da teoria do adimplemento substancial não possuir suporte legal, a doutrina e a jurisprudência vigente vêm-na consagrando, a fim de conservar os negócios jurídicos e permitir, deste modo, o devido cumprimento da finalidade a que se destina a criação do vínculo contratual.

Entretanto, ainda que possível a sua aplicação, não existem critérios delimitados pela doutrina que permitam ao Poder Judiciário dizer, em cada caso, se o adimplemento se afigura ou não substancial.

Como o instituto não possui disciplina legal, os critérios adotados pela jurisprudência acabam se tornando balizas de aplicação, inclusive alguns precedentes em que o STJ quantificou o adimplemento substancial em patamares distintos:

REsp: 76.362/MT:
atraso na última parcela;

REsp: 912.697/GO:
inadimplemento de 2 parcelas;

REsp: 469.577/SC:
inadimplemento de valores correspondentes a 20% do valor total do bem;

AgRg
no
AgREsp
155.885/MS
: inadimplemento de 10% do valor total do bem;

REsp: 1.051.270/RS:
inadimplemento de 5 parcelas de um total de 36, correspondendo a 14% do total devido.

Além desses paradigmas utilizados nos dias atuais, o STJ enumerou outros critérios quantitativos e qualitativos para verificar se houve o adimplemento substancial como:
a)
o grau de satisfação do interesse do credor, ou seja, a prestação imperfeita deve satisfazer seu interesse;
b)
o esforço e diligência do devedor em adimplir integralmente o contato;
c)
a manutenção do equilíbrio entre as prestações correspectivas;
d)

o pagamento faltante há de ser ínfimo em se considerando o total do negócio
;
e)
deve ser possível a conservação da eficácia do negócio sem prejuízo ao direito do credor de pleitear a quantia devida pelos meios ordinários. Confira:

“PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REIVINDICATÓRIA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. PERDA DA POSSE POR ABANDONO. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. IMPUGNAÇÃO DOS FUNDAMENTOS DO ACÓRDÃO RECORRIDO. SÚMULA N. 283/STF. AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO DE DISPOSITIVO DE LEI FEDERAL. SÚMULA N. 284/STF.
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE TERRENO. PROJETO DE EMPREENDIMENTO. ALIENAÇÃO DE UNIDADES IMOBILIÁRIAS. CONSUMIDOR. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL.
REQUISITOS QUALITATIVO E QUANTITATIVO
. CLÁUSULA RESOLUTÓRIA EXPRESSA. PRÉVIA MANIFESTAÇÃO JUDICIAL. NECESSIDADE. SÚMULAS N. 5 E 7/STJ. DECISÃO MANTIDA. (...) 5. O julgamento sobre a aplicação da chamada Teoria do Adimplemento Substancial não se prende ao exclusivo critério quantitativo, devendo ser considerados outros elementos que envolvem a contratação em exame qualitativo. 6. Assim, a Teoria do Adimplemento Substancial exige, para a hipótese, o preenchimento dos seguintes requisitos:
i) o grau de satisfação do interesse do credor, ou seja, a prestação imperfeita deve satisfazer seu interesse;
ii
) comparação entre o valor da parcela descumprida com o valor do bem ou do contrato;
iii
) o esforço e diligência do devedor em adimplir integralmente;
iv
) a manutenção do equilíbrio entre as prestações correspectivas; v) a existência de outros remédios capazes de atender ao interesse do credor com efeitos menos gravosos ao devedor; e vi) ponderação entre a utilidade da extinção da relação jurídica obrigacional e o prejuízo que adviria para o devedor e para terceiros a partir da resolução
. 7. No caso concreto, trata-se de ação reivindicatória ajuizada em razão de rescisão contratual por inadimplemento parcial de contrato de promessa de compra e venda de terreno. Posteriormente ao negócio foram alienadas, na planta, 156 (cento e cinquenta e seis) unidades imobiliárias do empreendimento
Atlantic
Beach Flat Hotel, que seria construído no local. 8. Nada obstante o percentual inadimplido
do
contrato não ser desprezível se isoladamente considerado, há que aferir as demais circunstâncias relevantes. Primeiro, o valor agregado ao terreno e seu atual preço de mercado;
segundo, os
esforços dos terceiros interessados em quitar a dívida; e terceiro, a aparente recusa injustificada do credor em receber a quantia devida. 9. Ademais, deve ser observada a repercussão negativa na esfera jurídica dos adquirentes das unidades residenciais, terceiros de boa-fé diretamente atingidos com a rescisão do contrato de compra e venda do terreno. Diante da conjuntura desses fatores, não ficou demonstrado interesse digno de tutela jurídica em relação ao drástico efeito resolutório do contrato. 10. Segundo a jurisprudência desta Corte Superior, é "imprescindível a prévia manifestação judicial na hipótese de rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel para que seja consumada a resolução do contrato, ainda que existente cláusula resolutória expressa, diante da necessidade de observância do princípio da boa-fé objetiva a nortear os contratos" (
AgInt
no
AREsp
1.278.577/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 18/9/2018,
DJe
21/9/2018). 11. Portanto, a rescisão contratual não se dá, por si, em razão da presença de cláusula resolutória expressa. Na hipótese, reconhecida a incidência do adimplemento substancial da dívida, foram afastados os efeitos da referida cláusula e mantida a posse do bem com o comprador do imóvel, com o consequente desprovimento da ação reivindicatória. 12. Por fim, acolher os argumentos deduzidos nas razões do especial exigiria incursão sobre outros elementos de fato e de provas,
e também
o reexame das cláusulas do contrato entabulado entre as partes, procedimento vedado na instância excepcional a teor das Súmulas n. 5 e 7 do STJ. 13. Recurso especial a que se nega provimento."
(STJ - REsp: 1236960 RN 2011/0031232-8, Relator: Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Data de Julgamento: 19/11/2019, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação:
DJe
05/12/2019)

Ademais, vale salientar também que embora não faça menção expressa ao adimplemento substancial, o Código Civil apresenta as bases de sustentação da teoria com a previsão da função social dos contratos e da observância obrigatória da boa-fé objetiva, inclusive fortalecendo a interpretação doutrinária, a
IV Jornada de Direito Civil
, aprovou o
Enunciado n. 361
, visando dar orientação doutrinária a interpretação do código civil, dispondo: “
Enunciado nº 361; Arts.421, 422 e 475
.
O adimplemento substancial decorre dos princípios gerais contratuais, de modo a fazer preponderar a função social do contrato e o princípio da boa-fé objetiva, balizando a aplicação do art. 475
.”

Feitas essas necessárias ponderações, passo à análise do aludido
adimplemento substancial
, questão de elevada importância para a solução da lide.

No caso, é possível verificar que é incontroverso o pagamento do valor atribuído na alínea CLÁSULAS PRIMEIRA e SEGUNDA do aditamento contratual, correspondente ao pagamento parcial do item “a”, bem como entrega dos veículos de alíneas “b” a “d” e os terrenos de alínea “e” a “g”, do contrato originário, somando a importância de
R$ 1.020.000,00 (um milhão e vinte mil reais)
.

Quanto à parcela com vencimento em
17/12/2015
, de
R$660.007,33 (seiscentos e sessenta mil e sete reais e trinta e três centavos),
referente ao item “h” do contrato originário ou CLÁUSULA SÉTIMA do aditamento contratual, que deveria ser paga em arrobas de boi, foi recebida apenas a quantia de
R$516.450,00 (quinhentos e dezesseis mil, quatrocentos e cinquenta reais),
divididos em depósitos de valores, cheques pós-datados e 02 (dois) veículos: 01 caminhão Ford/Cargo 2628 CN 6x4, ano/modelo 2011/2012, chassi nº 9bfzeazx2cbs96538, no valor de R$ 178.650,00 (cento e setenta e oito mil seiscentos e cinquenta reais); 01 caminhonete Chevrolet/S10 LS DD4 cabine dupla, ano/modelo 2014/2015 chassi – 9bg148dk0fc411972, no valor de R$ 99.800,00 (noventa e nove mil e oitocentos reais). No entanto, informaram os autores que após a assinatura dos recibos, constatou-se que os veículos estavam alienados junto aos bancos BMC S/A e Caixa Econômica Federal.

A soma destes três valores realizados dentro do prazo previsto contratualmente importa em
R$1.536.450,00
(R$700.000,00 + R$320.000,00 + R$516.450,00 = R$1.536.450,00), portanto, muito aquém do valor contratado de
R$3.022.000,00 (três milhões e vinte e dois mil reais).

O valor pago pontualmente, de
R$1.536.450,00 (um milhão, quinhentos e trinta e seis mil e quatrocentos e cinquenta reais),
corresponde a 50,84% do valor do contratado, portanto, não há que se falar em pagamento substancial.

Diante do que dispõe a CLÁUSULA OITAVA do contrato, o
inadimplemento de qualquer das obrigações no pagamento das prestação do saldo devedor, em prazo superior a 30 (trinta) dias
,
considerar-se-á rescindido de pleno direito este instrumento
, assim, o valor depositado em
21/03/2022
, de
R$ 797.000,00 (setecentos e noventa e sete mil reais)
, constante do no
ID nº 200353260
não deve ser considerado no cômputo do pagamento substancial, já que foi realizado praticamente (05) anos após o vencimento das parcelas dos itens “i”, “j”, “k” e “l” do contrato, quando deveria ser realizado até 30 dias após o vencimento de cada parcela.

Contudo, ainda que considerasse possível incluir o valor do depósito realizado a destempo (R$797.000,00) visando pagamento dos itens devidos do contrato (“i”, “j”, “k” e “l”), certo de que tais itens devem ser
convertidos em arrobas de boi
levando em consideração a cotação da arroba na data do depósito do valor (
21/03/2022
), já que contratualmente seu pagamento seria dessa forma quando do vencimento.

Para auxiliar na conversão em arrobas de boi, basta utilizar a tabela de contações da AGROLINK, utilizada pela maioria dos produtores e pecuaristas, uma vez que dispõe da cotação de todos os estados da federação, inclusive no Estado de Mato Grosso entre o período de
2004/2025
. Colaciono adiante
print
tão somente dos meses que interessa para o processo, qual seja, o dia da assinatura do contrato e o do depósito realizado no mês de março de 2022. (
https://www.agrolink.com.br/cotacoes/historico/sc/boi-gordo-15kg
).

Conforme dispõe do
item “i”
, o valor que deveria ser pago em 17/06/2016, correspondente a R$330.003,66, deveria ser convertido em arrobas do boi no dia do vencimento, contudo, o valor foi depositado em 21/03/2022, data que deve ser considerada para conversão:

Logo, se em
17/12/2014
, quando da assinatura do contrato, o preço da arroba no Estado de Mato Grosso girava em torno de R$128,1256, o valor de
R$330.003,66
, seria suficiente para comprar
2.575,62 arrobas
(330.003,66 ÷ 128,1256 = 2.575,62).

Com efeito, se na data do depósito (pagamento), em
21/03/2022
, a arroba do boi girava no Estado de Mato Grosso em torno de R$297,7431, o valor da prestação do item “i” corresponderia a
R$766.873,08
(2.575,62 x 297,7431 = 766.873,08).

Com relação aos demais itens “j”, “k” e “l”, como se trata do mesmo valor, a conversão também corresponderá ao mesmo valor de
R$766.873,08 (setecentos e sessenta e seis mil, oitocentos e setenta e três reais e oito centavos).

Levando em consideração a todos os itens, o valor encontrado seria de
R$3.067.492,32 (três milhões, sessenta e sete mil, quatrocentos e noventa e dois reais e trinta e dois centavos),
que diminuindo do valor depositado em
21/03/2022
(
R$ 797.000,00),
resta em aberto o valor de R$2.270.492,32 (dois milhões, duzentos e setenta mil, quatrocentos e noventa e dois reais e trinta e dois centavos). Assim sendo, o pagamento substancial ficaria ainda mais distante do percentual encontrado acima.

Portanto, por qualquer ângulo que se analise a questão, o direito não socorre ao requerido/reconvinte – até porque, levando em consideração pagamento dentro do previsto contratualmente, a quitação do correspondente a 50,84% do valor da dívida não pode ser considerado pagamento substancial – até porque, vai de encontro com a doutrina e a jurisprudência do STJ que possui o entendimento de que é necessário o preenchimento de requisitos concomitantes:
a)
o grau de satisfação do interesse do credor, ou seja, a prestação imperfeita deve satisfazer seu interesse;
b)
o esforço e diligência do devedor em adimplir integralmente o contato;
c)
a manutenção do equilíbrio entre as prestações correspectivas;
d)

o pagamento faltante há de ser ínfimo em se considerando o total do negócio
;
e)
deve ser possível a conservação da eficácia do negócio sem prejuízo ao direito do credor de pleitear a quantia devida pelos meios ordinários.

No caso, de plano, já se verifica que o pagamento faltante não se mostra ínfimo em se considerando o total do negócio, bem como o requerido/reconvinte não se preocupou em adimplir integralmente o contrato, depositando valor faltante depois de passados mais de 04 anos da data do vencimento e ainda de
forma incompleta
, o que por si só já macula o adimplemento substancial.

Sobre o tema do STJ:

"RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. CONTRATOS DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATOS. ALEGAÇÃO DE CUMPRIMENTO PARCIAL DOS CONTRATOS. INADIMPLEMENTO DE PARCELAS MENSAIS E SEMESTRAIS. FATOS INCONTROVERSOS. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. INAPLICABILIDADE NA ESPÉCIE. 1. Discussão acerca da aplicação da chamada Teoria do Adimplemento Substancial, instituto que pode, eventualmente, restringir o direito do credor à resolução contratual previsto no artigo 475 do CC/02 (art. 1.092, § único, do CC/16), tendo por fundamento a função de controle do princípio da boa-fé objetiva.2. "O adimplemento substancial constitui um adimplemento tão próximo ao resultado final, que, tendo-se em vista a conduta das partes, exclui-se o direito de resolução, permitindo-se tão somente o pedido de indenização e/ou adimplemento, de vez que a primeira pretensão viria a ferir o princípio da boa-fé (objetiva)". 3. Doutrina e jurisprudência acerca do tema. 4. Caso concreto em que restou incontroverso que a devedora inadimpliu parcela relevante da contratação (cerca de um terço do total da dívida contraída), mostrando-se indevida a aplicação, pelo Tribunal de origem, da Teoria do Adimplemento Substancial.5. Necessidade de retorno dos autos à origem a fim de que proceda ao julgamento dos demais pedidos constantes da petição inicial, bem como da reconvenção.6. RECURSO ESPECIAL PROVIDO."
(STJ - REsp n. 1.636.692/RJ, relator Ministro Paulo de Tarso
Sanseverino
, Terceira Turma, julgado em 12/12/2017,
DJe
de 18/12/2017.)

"DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL. REINTEGRAÇÃO NA POSSE. INDENIZAÇÃO. CUMPRIMENTO PARCIAL DO CONTRATO. INADIMPLEMENTO. RELEVÂNCIA. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. INAPLICABILIDADE NA ESPÉCIE. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. O uso do instituto
da substancial
performance não pode ser estimulado a ponto de inverter a ordem lógico-jurídica que assenta o integral e regular cumprimento do contrato como meio esperado de extinção das obrigações. 2. Ressalvada a hipótese de evidente relevância do descumprimento contratual, o julgamento sobre a aplicação da chamada "Teoria do Adimplemento Substancial" não se prende ao exclusivo exame do critério quantitativo, devendo ser considerados outros elementos que envolvem a contratação, em exame qualitativo que, ademais, não pode descurar dos interesses do credor, sob pena de afetar o equilíbrio contratual e inviabilizar a manutenção do negócio. 3. A aplicação da Teoria do Adimplemento Substancial exigiria, para a hipótese, o preenchimento dos seguintes requisitos: a) a existência de expectativas legítimas geradas pelo comportamento das partes; b) o pagamento faltante há de ser ínfimo em se considerando o total do negócio; c) deve ser possível a conservação da eficácia do negócio sem prejuízo ao direito do credor de pleitear a quantia devida pelos meios ordinários (critérios adotados no REsp 76.362/MT, QUARTA TURMA, j. Em 11/12/1995, DJ 01/04/1996, p. 9917). 4. No caso concreto, é incontroverso que a devedora inadimpliu com parcela relevante da contratação, o que inviabiliza a aplicação da referida doutrina, independentemente da análise dos demais elementos contratuais. 5. Recurso especial não provido."
(STJ REsp n. 1.581.505/SC, relator Ministro
Antonio
Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 18/8/2016,
DJe
de 28/9/2016.)

Ademais, é importante ressaltar que ao efetuar o depósito tardio e em total desacordo com o previsto no contrato, não pode considerar tão somente que requerido/reconvinte
HAMILTON PEREIRA DOS SANTOS
“esqueceu” da previsão contratual, mas que tal atitude vai de encontro com o princípio da boa-fé contratual. Os contratantes devem agir com lealdade e retidão durante todas as etapas de um contrato, o que não ocorreu no caso por parte do requerido. Confira o artigo 113 do Código Civil:

“Art. 113. Os negócios jurídicos devem ser interpretados conforme a boa-fé e os usos do lugar de sua celebração”.

De igual sorte, se é certo que o contrato faz lei entre as partes, também é tão certo de que essa lei deve ser exercida dentro dos ditames da boa-fé, o que não ocorreu no caso, uma vez que o requerido/reconvinte não agiu com a verdade quando disse que desconhecia a situação da
Matrícula 849
para não cumprir suas obrigações contratuais, bem como adimpliu o restante do valor devido de forma incompleta depois de passados mais de 04 anos, porquantojá que era de
clareza solar
de que o valor das parcelas seria reajustado com base em arrobas de boi, e que o valor da arroba seria contado no dia do pagamento das parcelas, todavia, depositou valor que entende devido.

Desta forma, ainda que houvesse adimplemento substancial do contrato, a rescisão contratual é medida que se impõe, diante do que dispõe a
CLÁUSULA OITAVA
do Instrumento Particular de Compra e Venda, uma vez que até hoje as obrigações contratais não foram quitadas na sua integralidade, já que o depósito realizado foi muito aquém do devido e a destempo.

Assim, diante do descumprimento do contrato por parte do requerido/reconvinte em razão de seu inadimplemento, e a ausência da purgação da mora no prazo legal estabelecido no contrato, há que ser mantida a rescisão contratual outrora pactuada e a consequente reintegração definitiva dos autores na posse no imóvel objeto do contrato.

Diante da rescisão contratual, retornando à situação no
status quo ante
, fica assegurada a devolução das quantias pagas de forma imediata ao requerido, independentemente de cláusula contratual em contrário, sob pena de enriquecimento ilícito por parte dos vendedores.

Como parte da devolução poderá incluir os bens móveis e imóveis dados como pagamento pelo autor/apelado, sendo que o restante dos valores recebidos em espécie, será apurado devidamente corrigido na fase de liquidação da sentença, com as devidas compensações, na medida em que os valores se compensarem, conforme dispõe o artigo 368 do Código Civil.

DAS PERDAS E DANOS

Não de se deve olvidar que nos termos dos
artigos 475 e 389, ambos do Código Civil
, em caso de rescisão contratual, a parte que deu causa ao rompimento do negócio deve arcar com as perdas e danos.

“Art. 389.Não cumprida a obrigação,
responde o devedor por perdas e danos
, mais juros, atualização monetária e honorários de advogado. (Redação dada pela Lei nº 14.905, de 2024) Produção de efeitos”.

“Art. 475.A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento,
cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos
.”
Grifei
.

Portanto, evidenciado o inadimplemento contratual, exsurge o direito dos autores de resolver o contrato e o dever do inadimplente de reparar os danos causados.

Ocorre que, muito embora o juiz singular tenha condenado o requerido em perdas e danos, em favor dos autores, equivalente ao valor atualizado do imóvel, sem benfeitorias, a ser encontrado em liquidação de sentença, certo é que inexiste na causa de pedir ou no requerimento final da petição inicial qualquer pedido de perdas e danos patrimonial pelo uso do imóvel.

A bem da verdade, o pedido existente na inicial de perdas e danos, resume-se no dano moral (extrapatrimonial), tanto é que no recurso de apelação novamente os autores ratificaram o pedido do dano moral na ordem de R$ 352.000,00 (trezentos e cinquenta e dois mil reais), equivalentes a 400 (quatrocentos) salários-mínimos ou ao critério deste Tribunal.

No que tange ao dano moral, o recurso dos autores/apelantes não merece prosperar, devendo ser mantida a r. sentença do Juízo
a quo,
que não acolheu essa modalidade de indenização.

A respeito dessa questão, tenho adotado o entendimento de que o mero descumprimento contratual não gera dano moral, inclusive a questão já se encontra sedimentada no âmbito do STJ e TJMT:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECUR SO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. SÚMULA 182/STJ. NÃO INCIDÊNCIA. DECISÃO AGRAVADA RECONSIDERADA. REEXAME DO FEITO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA.
DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. INEXISTÊNCIA DE SITUAÇÃO EXTRAORDINÁRIA. MERO DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL
. HONORÁRIOS. REDISTRIBUIÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. 1. Agravo interno contra decisão da Presidência que não conheceu do agravo em recurso especial, em razão da falta de impugnação específica de fundamentos decisórios. Reconsideração. 2. A jurisprudência desta Corte firmou-se no sentido de que o simples descumprimento contratual, por si só, não é capaz de gerar danos morais. 3. No caso, a inexistência de circunstância especial que extrapole o mero aborrecimento, decorrente do atraso na entrega do imóvel, enseja a manutenção do acórdão objurgado que determinou o afastamento da indenização por danos morais. 4. A Corte de origem, ante a existência de sucumbência recíproca, bem redimensionou os honorários advocatícios. 5. Agravo interno provido para reconsiderar a decisão agravada, e, em novo exame, conhecer do agravo para negar provimento ao recurso especial
.” (STJ -
AgInt
no
AREsp
n. 1.875.352/RS, relator Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, julgado em 27/6/2022,
DJe
de 29/6/2022.)

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS. MERO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. 1. Simples descumprimento contratual que, nos termos da jurisprudência deste Superior Tribunal, não tem o condão de, por si só, ocasionar o surgimento de danos morais, sendo imprescindível a ocorrência de situação excepcional, capaz de ensejar sofrimento indenizável. 2. Caso concreto em que o acórdão recorrido havia fixado indenização por danos morais em razão do mero atraso na entrega de bem imóvel, sem indicar qualquer circunstância excepcional que levasse à referida conclusão. 3. Necessidade de reforma do acórdão recorrido, não se mostrando aplicável ao caso a Súmula 7/STJ.AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.”
(STJ -
AgInt
no REsp: 1848125 RJ 2019/0337119-0, Relator.: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Julgamento: 20/03/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação:
DJe
23/03/2023)

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE TERRENO – CHÁCARA DE RECREIO – DESCUMPRIMENTO DE OBRIGAÇÃO PELO PROMITENTE VENDEDOR – SITUAÇÃO IRREGULAR – FALTA DE LICENÇA AMBIENTAL NO MOMENTO DA FORMALIZAÇÃO DO CONTRATO QUE ENSEJOU O EMBARGO DA OBRA – RESCISÃO POR DESCUMPRIMENTO DE OBRIGAÇÃO POR PARTE DO VENDEDOR – VIOLAÇÃO DA BOA-FÉ OBJETIVA – DEVER DE RESTITUIÇÃO INTEGRAL DA QUANTIA PAGA – SÚMULA 543 DO STJ – CLÁUSULA PENAL INVERTIDA EM BENEFÍCIO DO CONSUMIDOR – DANO MORAL NÃO CONFIGURADO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Demonstrado que houve descumprimento do contrato pela empresa promitente vendedora, ao vender terrenos com irregularidade de cunho ambiental, que culminou com embargo da obra pelos órgãos competentes, a quebra do dever contratual com nítido desrespeito à boa-fé objetiva, dá ensejo a declaração de rescisão do negócio, com a devolução integral do valor pago, nos termos da Súmula n. 543 do STJ, bem como a inversão da multa contratual, conforme entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça em sede de recurso repetitivo - Tema 971. É assente na jurisprudência que o mero inadimplemento contratual não dá ensejo à reparação por suposto abalo moral.”
(TJMT - APELAÇÃO CÍVEL: 10176688920228110041, Relator.: GUIOMAR TEODORO BORGES, Data de Julgamento: 21/02/2024, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 21/02/2024)

“RECURSO INOMINADO. AÇÃO INDENIZATÓRIA. CONTRATO DE COMPRA E INSTALAÇÃO DE PISCINA. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. DISTRATO COM DEVOLUÇÃO PARCIAL DE VALORES. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. Ação indenizatória com base em contrato de compra e instalação de piscina, configurando relação de consumo e aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor (CDC. 2. Inadimplemento contratual pelos réus, que levou à celebração de distrato entre as partes com devolução parcial dos valores pagos, totalizando R$ 15 .000,00(quinze mil reais). O distrato foi celebrado de comum acordo, fixando os termos de devolução que foram confirmados como adequados pela sentença. 3. O descumprimento do contrato, sem evidências de sofrimento psíquico ou lesão à dignidade da autora, não caracteriza dano moral. A situação relatada limita-se ao âmbito dos aborrecimentos comuns a relações comerciais, sem repercussões que justifiquem indenização extrapatrimonial. 4. o CDC, a responsabilidade objetiva do fornecedor se restringe ao ressarcimento patrimonial em casos de inadimplemento, não havendo fundamento para a indenização por dano moral na ausência de prova de má-fé ou prejuízo significativo.
5 .
Recurso conhecido e desprovido”
(TJ-MT - RECURSO INOMINADO: 10022345120228110044, Relator.: JORGE ALEXANDRE MARTINS FERREIRA, Data de Julgamento: 11/11/2024, Primeira Turma Recursal, Data de Publicação: 14/11/2024)

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – RECURSO DOS AUTORES – DANO MORAL NÃO CONFIGURADO – SIMPLES INADIMPLEMENTO CONTRATUAL – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO. O mero descumprimento contratual, sem qualquer repercussão na esfera personalíssima da pretensa vítima, não caracteriza dano moral indenizável.”
(TJMT 00104502020148110037 MT, Relator.: SERLY MARCONDES ALVES, Data de Julgamento: 06/10/2021, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 13/10/2021)

Na situação examinada, a par da violação a dispositivos de lei que consubstanciou na rescisão do ajuste, não se verifica que tenha atingido aspectos de personalidade, honra ou reputação dos autores/apelantes.

Portanto, não restou configurado o dever de indenizar relativamente ao dano extrapatrimonial postulado pelos apelantes, devendo, neste particular, ser mantida a sentença.

DA CLÁUSULA PENAL

A cláusula penal foi devidamente convencionada no contrato, portanto, a parte autora faz jus à sua aplicação, na ordem de 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato (R$3.022.000,00), com incidência da correção monetária, até o dia do efetivo pagamento. Confira:

Desta forma, deve ser adequada a sentença, para excluir eventual perdas e danos materiais, diante da inexistência do pedido e da impossibilidade de cumular com cláusula penal. Assim, deverá prevalecer tão somente a multa penal compensatória.

DA TAXA DE OCUPAÇÃO

No tocante à taxa de ocupação, também há previsão contratual no
PARÁGRAFO TERCEIRO
da CLÁUSULA OITAVA, correspondente a uma prestação de arrendamento, vigente na época da rescisão, por cada mês de permanência no imóvel:

Inclusive, a taxa de ocupação pode ser cumulada com cláusula penal, conforme recente orientação do Superior Tribunal de Justiça:

“PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. CUMULAÇÃO. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. TAXA DE OCUPAÇÃO DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PROVIDO. 1. Cuida-se de ação de reintegração de posse cumulada com pedido de rescisão contratual e indenização por danos materiais, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 27/01/2022 e concluso ao gabinete em 21/09/2022.2. O propósito recursal consiste em definir se, quando da rescisão contratual por inadimplemento do consumidor, é possível cumular a cláusula penal compensatória com a indenização pelo tempo de fruição de imóvel. 3. Somente na hipótese de prejuízos extraordinários, a indenização devida ao credor poderá ultrapassar o montante determinado na cláusula penal.4. Entende este STJ que, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, porquanto adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Precedentes. 5. A garantia ao promitente vendedor do recebimento de indenização pelo tempo em que o comprador desistente ocupou o bem, a fim de evitar enriquecimento ilícito, não deve ser confundida e englobada no percentual da cláusula penal de retenção em favor do construtor. Precedentes. 6. Independentemente de ter sido ocupado o bem, mantém-se os 25% de retenção dos valores pagos pelos adquirentes e a taxa de ocupação será cobrada separadamente, quando comprovada a utilização do imóvel edificado.7. A taxa de ocupação não guarda relação direta com a rescisão contratual, mas com os benefícios que auferiu o ocupante pela fruição do bem, razão pela qual não foi incluída no cálculo prévio que prefixou as perdas e danos na cláusula penal compensatória.
8. A indenização pelo tempo de fruição do imóvel, configura-se como um custo extraordinário que vai além daquele que naturalmente se espera quando se trata de rescisão contratual causada por uma das partes, o que justifica que a contratante faça jus à cumulação da multa fixada na cláusula penal com a taxa de ocupação. 9. A indenização pelo tempo de utilização do imóvel tem natureza jurídica de aluguéis e se justifica pela vedação ao enriquecimento sem causa. Por isso, a indenização pelo tempo de fruição do bem deve basear-se no valor de aluguel do imóvel em questão e o promissário vendedor deve receber pelo tempo de permanência do comprador desistente
.
10. Não merece prosperar o entendimento de que o vendedor deve receber apenas um valor fixo estabelecido na cláusula penal compensatória, independentemente da quantidade de meses que o comprador usufruiu do imóvel, porquanto se estaria violando a teoria da reparação integral do dano.11. Situação distinta é aquela prevista no Tema 970/STJ, o qual define que a cláusula penal moratória por ter a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, é, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afastando-se sua cumulação com lucros cessantes.12. Na hipótese dos autos, o acórdão recorrido negou a cumulação da cláusula penal compensatória com a taxa de ocupação do imóvel, sob o argumento de que o Tema 970/STJ veda a cumulação de cláusula penal moratória com lucros cessantes. Necessária a reforma porquanto, na espécie, (i) não se discute cláusula penal moratória e (
ii
) a taxa de ocupação não está englobada no percentual de retenção que é devido ao vendedor em razão da rescisão unilateral do contrato de compra e venda.

13. Recurso especial conhecido e provido para condenar a recorrida ao pagamento de taxa de ocupação pelo tempo que usufruiu do imóvel.”
(STJ -REsp n. 2.024.829/SC, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 7/3/2023,
DJe
de 10/3/2023).
Grifei
.

No caso em comento, conforme verifica-se no
PARÁGRAFO TERCEIRO
da CLÁUSULA OITAVA, a ocupação deve corresponder a uma prestação de arrendamento, por cada mês de permanência do requerido.

Os autores defenderam que a cobrança a título de taxa de ocupação deverá considerar a capacidade de apascentar cerca de 600 cabeças de vacas gordas nos imóveis ocupados pelo apelado e que a média de arrendamento de pasto na região gira em torno hoje de R$ 50,00 a R$ 60,00 por cabeça apascentada por mês.

Muito embora, de fato, na hipótese, a solução mais viável seria uma remuneração compatível com o
aluguel mensal de arrendamento na região de Colniza-MT,
onde se encontra localizado o imóvel, contudo, tal apuração não é tão simples assim, devido ao longo período entre a assinatura do contrato e a sua rescisão, devendo ser realizada em liquidação de sentença por um especialista, nos termos do artigo 509 e 510 do CPC/15.

Isto porque, necessário se faz verificar a área destinada à reserva legal, que não pode ser computada no arrendamento, bem como o valor do arrendamento de cada período em que o comprador permaneceu na área.

DA COMISSÃO DE CORRETAGEM

Sustenta o apelante que deve ser ressarcido do pagamento dos valores de R$ 80.000,00 (oitenta mil reais) pagos a título de comissão de corretagem, uma vez que não teria dado causa à resolução do contrato.

Inicialmente, registra-se que a comissão de corretagem ou de intermediação, em geral, é paga pelo promitente vendedor em razão dos serviços prestados pelo corretor de imóveis que faz a aproximação entre comprador e o vendedor, na forma prevista do art. 722, do Código Civil:

“Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.”

Trata-se, portanto, de remuneração de trabalho de corretor que fez a intermediação entre o comprador e o vendedor, para efetivação da contratação inicial, sendo que em relação à responsabilidade pelo pagamento dessa comissão, é dado às partes a livre pactuação, não se constituindo abusiva ou ilícita a estipulação da obrigação ao comprador, se pactuado entre as partes, obedecidos os princípios da informação e da boa-fé objetiva, sendo possível assim, pactuar-se de forma diversa do previsto no art. 490 do Código Civil.

Portanto, nada impede que conste no ajuste contratual que caberá ao adquirente o pagamento da comissão de corretagem, haja vista a prática costumeira do mercado imobiliário também assim o prever.

No contrato, estava previsto na cláusula segunda, “a”, que o sinal seria de R$ 400.000,00 (quatrocentos mil reais), sendo que desse valor seriam descontados dos vendedores e repassados pelo comprador R$ 40.000,00 (quarenta mil reais) referente à comissão aos corretores pela venda dos imóveis.

Consta também na cláusula segunda, “h”, que seriam pagos R$ 660.007,33 (seiscentos e sessenta mil e sete reais e trinta e três centavos), com vencimento aos 17/12/2015 e desse valor, o comprador ficaria encarregado em descontar dos vendedores e repassar aos corretores R$ 40.000,00 (quarenta mil reais) referente à comissão de corretagem.

Conforme afirmado na inicial, os apelantes, na data supracitada, ao procurarem o apelado e na tentativa de dar continuidade no contrato, receberam entre bens e dinheiro o valor de R$ 516.450,00 (quinhentos e dezesseis mil quatrocentos e cinquenta reais), referentes a essa parcela, valores estes divididos em depósitos, cheques pós-datados e veículos.

Analisando os autos, verifica-se que no contrato, em relação à taxa de corretagem, embora o magistrado tenha afirmado que o apelado teria efetuado o pagamento, esta foi descontada dos valores que deveriam ser pagos aos apelantes, conforme consta da CLÁUSULA SEGUNDA, alíneas “a” e “h”, do Instrumento Particular firmado entre as partes.

Assim, é dever do requerido/apelado indenizar os autores/apelantes pelo pagamento de R$ 80.000,00 de Taxa de Corretagem, devidamente atualizado.

No mais, quanto ao recurso do requerido/reconvinte HAMILTON PEREIRA DOS SANTOS, este resta prejudicado – até porque, todos os prontos trazidos à baila foram devidamente rechaçados pela fundamentação acima exposta, uma vez que a rescisão do contrato implica diretamente na improcedência de todos os pedidos da reconvenção.

Com estas considerações,
nego
provimento
ao
recurso de HAMILTON PEREIRA DOS SANTOS, mantendo a rescisão contratual.

No mais,
dou parcial provimento
ao apelo de TIAGO PAULO DE OLIVEIRA e OUTROS para reformar em parte a sentença a fim de incluir a condenação do requerido ao pagamento da Taxa de Ocupação, a ser apurado em liquidação de sentença, nos termos dos artigos 509 e 510 do CPC/15, além de condenar o requerido pagamento de R$ 80.000,00 de Taxa de Corretagem, a contar do desembolso, devidamente corrigido, com incidência da Lei nº 14.905/2024 a partir de sua vigência.

Ainda, adequo a sentença de forma que seja aplicado tão somente a cláusula penal compensatória de 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato, com incidência da correção monetária, até o dia do efetivo pagamento.

Diante da modificação no resultado do julgamento e do menor decaimento da parte autora, condeno o requerido ao pagamento da totalidade das custas judiciais e honorários advocatícios da causa principal arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa devidamente corrigido (artigo 86 do CPC/15).

No mais, mantenho a condenação de 10% (dez por cento) sobre o valor da causa dado à reconvenção, a ser pago pelo reconvinte em favor do advogado dos reconvindos.

Diante do não acolhimento dos argumentos apresentados pelo reconvinte, nos termos do artigo 85, § 11, do CPC/15, majoro os honorários advocatícios da reconvenção em mais 2% (dois por cento).

É como
voto
.

V O T O

EXMA. SRA. DESA. MARIA HELENA GARGAGLIONE PÓVOAS (2ª VOGAL):

Peço vista antecipada dos autos para melhor análise da matéria.

V O T O

EXMO. SR. DRA. TATIANE COLOMBO (1º VOGAL - JUÍZA CONVOCADA):

Aguardo
o
pedido
de vista.

SESSÃO DE 02 DE JULHO D
E 2025
(CONTINUAÇÃO DE
JULGAMENTO
)

V O T O (VISTA)

EXMA. SRA. DESA. MARIA HELENA GARGAGLIONE PÓVOAS (2ª VOGAL):

Colenda câmara:

Trata-se de Dois Recursos de Apelação Cível interpostos por
TIAGO PAULO DE OLIVEIRA E OUTROS e HAMILTON PEREIRA DOS SANTOS
contra a sentença proferida na A
ção de Rescisão Contratual C/C Perdas e Danos e Reintegração de Posse nº 0000893-28.2016.8.11.0105
, ajuizada por TIAGO PAULO DE OLIVEIRA E OUTROS em face de HAMILTON PEREIRA DOS SANTOS, que
julgou parcialmente procedentes
os pedidos iniciais, para:

1. decretar a rescisão do contrato particular de compra e venda pactuado entre as partes (id. 62944489, fls. 43/60), em decorrência do descumprimento contratual por inadimplência;

2. determinar a reintegração de posse dos autores no imóvel objeto da avença, bem como determinar a indenização em relação às parcelas já pagas pela parte requerida relativas à aquisição do imóvel, cujo valor deverá ser pago pela parte autora, a ser fixado em posterior fase de liquidação;

3. condenar o requerido em perdas e danos, em favor dos autores, equivalente ao valor atualizado do imóvel, sem benfeitorias, valor a ser apurado através de liquidação de sentença; e

4. condenou o requerido ao pagamento do valor de 10% (dez por cento) do valor do contrato a título de cláusula penal;

Julgou improcedentes
os pedidos previstos na reconvenção”.

Na ação principal, como houve sucumbência recíproca, arbitrou os honorários de sucumbência em 10% sobre o valor conferido a causa, devidos pelo autor, no percentual de 30%, e pela parte ré no percentual de 70%, em favor da parte contrária, com fundamento no art. 85, §2º, do CPC, atualizados monetariamente desde a data do ajuizamento, com juros de mora de 1%, a contar do trânsito em julgado.

Na reconvenção, arbitrou os honorários de sucumbência em 10% sobre o valor conferido à causa, devidos pela reconvinte, em favor dos reconvindos, atualizados monetariamente desde a data do ajuizamento, com juros de mora de 1%, a contar do trânsito em julgado.

No tocante ao apelo dos autores
TIAGO PAULO DE OLIVEIRA E OUTROS
, os recorrentes sustentam que a sentença deve ser reformada na parte que determina os apelantes a indenizarem o apelado, pois este usufruiu das propriedades que
tinham
como finalidade a criação de gado.

Afirmam ainda que boa parte dos supostos pagamentos foram feitos com a entrega de bens móveis e imóveis dados como pagamento pelo
apelado,
nunca foram entregues aos apelantes com as devidas
baixas
nas constrições existentes, motivo pelo qual entende que não há indenização a ser paga.

Ressaltam que o descumprimento contratual trouxe prejuízos imensos e incalculáveis e conforme se verifica do contrato, resta evidente o dever do apelado em indenizar os apelantes pelas perdas e danos, motivo pelo qual requer a condenação no valor apurado à época da distribuição da inicial de R$ 352.000,00 (trezentos e cinquenta e dois mil reais), equivalentes a 400 (quatrocentos) salários mínimos vigentes, pelos danos morais causados aos requerentes ou em valores a serem arbitrados por este tribunal.

Os apelantes alegam também que é devida a taxa de ocupação do imóvel nos termos pactuados, pois ficou avençado entre as partes que em caso de rescisão do contrato, o comprador, ora apelado, deveria pagar pela ocupação do imóvel. assim, considerando a capacidade de apascentar cerca de 600 cabeças de vacas gordas nos imóveis ocupados pelo apelado e que a média de arrendamento de pasto na região gira em torno hoje de R$ 50,00 a R$ 60,00 por cabeça apascentada por mês, deve o apelado ser condenado ao pagamento de R$ 30.000,00 (trinta mil reais), por cada mês que ocupou o imóvel, devendo tal valor ser calculado até a data de sua desocupação.

Consignam que, em relação à taxa de corretagem, embora o magistrado tenha afirmado que o apelado teria efetuado o pagamento, esta foi descontada dos valores que deveriam ser pagos aos apelantes, conforme consta da Cláusula Segunda, alíneas “a” e “h”, do Instrumento Particular firmado entre as partes, ou seja, é dever do apelado indenizar os apelantes pelas Perdas no pagamento de R$ 80.000,00 de Taxa de Corretagem, e que devem ser atualizados, o que se requer.

No mais, ponderam que os honorários não devem ser fracionados entre as partes, ante a procedência da Rescisão Contratual, motivo pelo qual o apelado deve ser condenado ao pagamento de 100% dos honorários fixados na sentença.

Por fim, pugnam para:

a)
Julgar improcedente a indenização a ser paga pelos apelantes ao apelado pelas parcelas já pagas, ou, não sendo este o entendimento, que seja determinada a devolução dos bens móveis e imóveis dados como pagamento pelo apelado, mas que seguem com restrições e débitos, devendo os valores serem apurados e atualizados;

b)
Condenar o apelado ao pagamento conforme apurado à época da distribuição da inicial de R$ 352.000,00 (trezentos e cinquenta e dois mil reais), equivalentes a 400 (quatrocentos) salários-mínimos vigentes à época, corrigidos para o valor atual, a título de danos morais;

c)
Condenar o apelado ao pagamento da Taxa de Ocupação, já que firmado em Contrato entre as partes, além de toda demonstração acima, tanto pela atividade da pecuária exercida pelo apelado, além da residencial que era a única moradia do apelado, tudo com base nos elementos trazidos;

d)
Condenar o apelado a indenizar os apelantes pelas Perdas no pagamento de R$ 80.000,00 de Taxa de Corretagem;

e)
Condenar o apelado ao pagamento de 100% dos honorários fixados na sentença;

No tocante ao segundo recurso de
HAMILTON PEREIRA DOS SANTOS
, o recorrente alega que houve adimplemento substancial da dívida, posto que os apelados reconheceram o pagamento, entre bens e dinheiro, do valor equivalente a R$ 516.450,00 (quinhentos e dezesseis mil quatrocentos e cinquenta reais), assim como houve o pagamento de R$ 40.000,00 (quarenta mil reais) a título de despesas de corretagem, conforme recibo anexo aos autos.

Segundo o apelante, do valor pactuado, efetuou o pagamento de R$ 700.000,00 (setecentos mil reais) e R$ 320.000,00 (trezentos e vinte mil reais), conforme comprova a cláusula primeira e segunda, respectivamente, do Aditivo Contratual 001/2014, pactuado entre as partes.

Afirma que resta incontroverso que no momento da propositura da ação, o apelante já havia quitado R$ 1.576.450,00 (um milhão e quinhentos e setenta e seis mil quatrocentos e cinquenta reais), valor este que foi reconhecido pelo juízo da Vara Única de Colniza/MT quando negou a tutela de urgência pleiteada pelos apelados.

Diz também que depositou em juízo, no ano de 2022, valor que entendia devido até aquele momento, adimplindo, assim, R$ 797.000,00 (setecentos e noventa e sete mil reais), depósito este, inclusive, reconhecido pelo juízo de primeira instância e que embora o valor depositado em juízo tenha sido realizado de forma tardia à determinação proferida em grau recursal, não deve ser considerado uma quantia ínfima e sim adimplemento substancial da dívida, principalmente se considerado que a soma dos valores já efetuados pelo Sr. HAMILTON PEREIRA DOS SANTOS, ora apelante, perfazem de R$ 2.373.450,00 (dois milhões e trezentos e setenta e três mil e quatrocentos e cinquenta reais), ou seja, foi quitado aproximadamente 80% do valor total do contrato.

O apelante afirma que deu destinação adequada à propriedade rural, a qual servia de moradia e provia o seu sustento e de sua família, conforme será devidamente comprovado nos tópicos seguintes, de modo que a rescisão do contrato representa violação substancial da função social do contrato.

Aduz que, no caso dos autos, houve descumprimento recíproco do contrato, pois os apelados encontravam-se inadimplentes no momento do protocolo da Ação de Rescisão Contratual c/c Perdas e Danos com Pedido de Tutela Antecipada e Reintegração de Posse, inclusive, sem nenhuma expectativa de cumprimento das obrigações avençadas.

Isso porque, no momento em que o referido contrato foi pactuado, em 17/12/2014, o imóvel rural objeto da matrícula n. 849 do Cartório de Registro de Imóveis de Colniza/MT, já não era mais de propriedade da apelada NELCI DE FÁTIMA PIMENTA DE OLIVEIRA, vez que o domínio do imóvel restou consolidado para o credor fiduciário, Banco Bradesco, em 31/03/2014, inclusive, em 14/11/2014, a instituição bancária estava autorizada a dispor livremente do imóvel objeto da matrícula, na qualidade de proprietária.

Ressalta que, no momento da propositura da ação, os apelados estavam inadimplentes, considerando que venderam imóvel que não era de sua propriedade, razão pela qual a diferença devida não pode ser atualizada desde o vencimento contratual, mas sim, a partir do cancelamento do registro de alienação fiduciária e consolidação da propriedade, qual seja, 23 de julho de 2018.

Argumenta, ainda, que o apelante efetuou o pagamento de R$ 27.334,12 (vinte e sete mil trezentos e trinta e quatro reais e doze centavos), referente aos 50% (cinquenta por cento) do valor da perícia, contudo, como a perícia não foi efetuada, o valor deverá ser utilizado para abater no valor devido aos apelados, de modo que o valor total adimplido somam R$ 2.400.784,12 (dois milhões quatrocentos mil setecentos e oitenta e quatro reais e doze centavos).

Dessa forma, a diferença entre o valor integral do contrato, R$ 3.022.000,00 (três milhões vinte e dois mil reais) e o valor efetivamente pago de R$ 2.400.784,12 (dois milhões quatrocentos mil setecentos e oitenta e quatro reais e doze centavos), é de R$ 621.215,88 (seiscentos e vinte e um mil duzentos e quinze centavos).

Por
fim,
aduz que a r. sentença não considerou que os apelados também estavam em mora e houve um legítimo exercício da exceção do contrato não cumprido pelo apelante, razão pela qual não se aplica a condenação em perdas e danos quando evidenciado o inadimplemento recíproco.

Contrarrazões da parte requerida HAMILTON PEREIRA DOS SANTOS no ID
n.º
200353326, oportunidade em que este rebateu a tese recursal em todos os seus termos, questionando sobre possível cumulação de cláusula penal, perdas e danos e taxa de ocupação, dentre outros. Sem contrarrazões da parte contrária.

Pois bem.

Durante sessão de julgamento, a eminente Relatora Desa. Marilsen Andrade
Addario
, vou para NEGAR provimento ao recurso de HAMILTON PEREIRA DOS SANTOS, mantendo a rescisão contratual, no mais,
DEU PARCIAL PROVIMENTO
ao apelo de TIAGO PAULO DE OLIVEIRA e OUTROS para reformar em parte a sentença a fim de incluir a condenação do requerido ao pagamento da Taxa de Ocupação, a ser apurado em liquidação de sentença, nos termos dos artigos 509 e 510 do CPC/15, além de condenar o requerido pagamento de R$ 80.000,00 de Taxa de Corretagem, a contar do desembolso, devidamente corrigido, com incidência da Lei nº 14.905/2024 a partir de sua vigência.

E em virtude das peculiaridades do caso
sub judice
, pedi vistas dos autos e, após detida
análise,
passo a fundamentar e decidir.

Como relatado, consta dos autos que as partes celebraram Instrumento Particular de Compra e Venda de Imóvel Rural com Cessão de Direitos Possessórios, envolvendo quatro glebas contíguas situadas no Município de Colniza/MT, perfazendo o total de 1.567,5183 hectares, pelo preço global de R$ 3.022.000,00, com previsão de pagamento em parcelas, parte em moeda corrente, parte em bens móveis e imóveis urbanos, e parte em arrobas de boi.

A parte autora alegou inadimplemento contratual por parte do réu, diante do não pagamento integral das parcelas ajustadas, além da ausência de regularização de transferências relativas a bens dados em pagamento. O réu, por sua vez, sustentou ter cumprido substancialmente o contrato, apontando, inclusive, vícios no objeto do negócio, como a alienação fiduciária pretérita de uma das glebas e limitações ambientais sobre outra. Requereu, em reconvenção, o abatimento proporcional do preço, compensações e indenizações por perdas e danos.

Durante a tramitação do feito, foram deferidas medidas cautelares e tutelas de urgência alternadas, com reintegrações e desocupações recíprocas.

O réu chegou a ofertar semoventes em pagamento, posteriormente substituídos por depósito judicial, no valor de R$ 797.000,00. No total, segundo demonstrado, o réu aportou aos vendedores a quantia de R$ 2.373.450,00, entre pagamentos diretos, bens entregues e depósito judicial, equivalente a aproximadamente 80% do valor avençado.

A sentença, no entanto, reputou caracterizado o inadimplemento contratual do réu e determinou a resolução do negócio jurídico, com reintegração dos autores na posse dos imóveis, condenando-o ainda ao pagamento de cláusula penal e perdas e danos.

Inconformado, o apelante sustenta, em síntese, que a sentença ignora o pagamento substancial efetuado, em total afronta à teoria do adimplemento substancial e aos princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato, requerendo a manutenção do vínculo contratual e a apuração do eventual saldo remanescente em sede de liquidação.

Apresentadas contrarrazões, os autos ascenderam a esta Corte.

É certo que o direito contratual moderno repudia a aplicação cega e literal de cláusulas resolutivas automáticas, devendo o julgador avaliar, sob o prisma da proporcionalidade, da boa-fé objetiva e da função social do contrato, a existência de cumprimento substancial das obrigações.

A teoria do adimplemento substancial, largamente acolhida pela doutrina e pela jurisprudência pátria, impede a resolução do contrato quando a parte inadimplente já tiver cumprido a maior parte de sua obrigação e o desfazimento do negócio acarretar desequilíbrio evidente ou enriquecimento sem causa do credor.

Na hipótese dos autos, o contrato de compra e venda de imóvel rural firmado entre as partes é válido e eficaz, não havendo vício de consentimento.

O pagamento foi estabelecido em parcelas fracionadas, com parte do valor sendo quitado em bens móveis e imóveis urbanos. Conforme demonstrado, o apelante efetuou entregas e depósitos que totalizam aproximadamente R$ 2.373.450,00 do montante ajustado de R$ 3.022.000,00, o que a parte aduz que perfaz cerca de 80% da obrigação principal.

Outrossim, a relatora em seu voto, assim ponderou que o
reu
teria adimplido mais de 50% da obrigação:

“A soma destes três valores realizados dentro do prazo previsto contratualmente importa em
R$1.536.450,00
(R$700.000,00 + R$320.000,00 + R$516.450,00 = R$1.536.450,00), portanto, muito aquém do valor contratado de
R$3.022.000,00 (três milhões e vinte e dois mil reais).

O valor pago pontualmente, de
R$1.536.450,00 (um milhão, quinhentos e trinta e seis mil e quatrocentos e cinquenta reais),
corresponde a 50,84% do valor do contratado, portanto, não há que se falar em pagamento substancial.

Diante do que dispõe a CLÁUSULA OITAVA do contrato, o
inadimplemento de qualquer das obrigações no pagamento das prestação do saldo devedor, em prazo superior a 30 (trinta) dias
,
considerar-se-á rescindido de pleno direito este instrumento
, assim, o valor depositado em
21/03/2022
, de
R$ 797.000,00 (setecentos e noventa e sete mil reais)
, constante dono
ID nº 200353260
não deve ser considerado no cômputo do pagamento substancial, já que foi realizado praticamente(05) anos após ovencimento das parcelas dos itens “i”, “j”, “k” e “l” do contrato, quando deveria ser realizado até 30 dias após o vencimento de cada parcela.

Levando em consideração a todos os itens, o valor encontrado seria deR$3.067.492,32 (três milhões, sessenta e sete mil, quatrocentos e noventa e dois reais e trinta e dois centavos),que diminuindo do valor depositado em21/03/2022(R$ 797.000,00),resta em aberto o valor de R$2.270.492,32 (dois milhões, duzentos e setenta mil, quatrocentos e noventa e dois reais e trinta e dois centavos). Assim sendo, o pagamento substancial ficaria ainda mais distante do percentual encontrado acima.

Portanto, por qualquer ângulo que se analise a questão, o direito não socorre ao requerido/reconvinte – até porque, levando em consideração pagamento dentro do previsto contratualmente, a quitação do correspondente a 50,84% do valor da dívida não pode ser considerado pagamento substancial”.

Ademais, o próprio juízo de origem, em decisões interlocutórias pretéritas, reconheceu o pagamento substancial como fundamento para indeferir medidas possessórias liminares. A reversão deste entendimento, sem que se comprove qualquer alteração fática ou processual substancial, revela-se incongruente com o princípio da segurança jurídica e com a boa-fé processual.

Além disso, conforme sustentado na reconvenção e não devidamente enfrentado na sentença, ao menos uma das glebas alienadas encontrava-se, à época da avença, em nome de instituição financeira credora fiduciária, inviabilizando sua transferência imediata ao comprador.

T
al fato, por si só, já configura descumprimento contratual recíproco e impõe a ponderação equitativa das obrigações das partes.

Ademais, quando do Agravo de Instrumento n°. 1007383-63.2022, este Colegiado, já havia reconhecido
a boa-fé processual e o interesse do apelante reconvinte em realizar o pagamento do débito, além de ilidir a sua mora contratual
.

Sopesadas as peculiaridades do caso, especialmente o elevado percentual adimplido, a ausência de má-fé, as tratativas contínuas e os vícios imputáveis à parte autora, impõe-se a aplicação da teoria do adimplemento substancial, com a consequente manutenção do contrato.

Nesse sentido a visão do Superior Tribunal de Justiça, em caso análogo, quando do julgamento do RECURSO ESPECIAL Nº 1.051.270 – RS,
RELATOR:
MINISTRO LUIS FELIPE SALOMÃO:

DIREITO CIVIL. CONTRATO DE ARRENDAMENTO MERCANTIL PARA AQUISIÇÃO DEVEÍCULO (LEASING). PAGAMENTO DE TRINTA E UMA DAS TRINTA E SEISPARCELAS DEVIDAS. RESOLUÇÃO DO CONTRATO. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DEPOSSE. DESCABIMENTO. MEDIDAS DESPROPORCIONAIS DIANTE DO DÉBITOREMANESCENTE. APLICAÇÃO DA TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL
. 1
. É pela lente das cláusulas gerais previstas no Código Civil de2002, sobretudo a da boa-fé objetiva e da função social, que deve

ser lido o art. 475, segundo o qual "[a] parte lesada pelo

inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir

exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos,

indenização por perdas e danos". 2. Nessa linha de entendimento, a teoria do substancial adimplemento

visa a impedir o uso desequilibrado do direito de resolução por

parte do credor, preterindo desfazimentos desnecessários em prol
da preservação
da avença, com vistas à realização dos princípios da

boa-fé e da função social do contrato. 3. No caso em apreço, é de se aplicar a da teoria do adimplemento

substancial dos contratos, porquanto o réu pagou: "31 das 36prestações contratadas, 86% da obrigação total (contraprestação e

VRG parcelado) e mais R$ 10.500,44 de valor residual garantido". O

mencionado descumprimento contratual é inapto a ensejar a

reintegração de posse pretendida e, consequentemente, a resolução do

contrato de arrendamento mercantil, medidas desproporcionais diante

do substancial adimplemento da avença. 4. Não se está a afirmar que a dívida não paga desaparece, o que

seria um convite a toda sorte de fraudes. Apenas se
afirma
que o

meio de realização do crédito por que optou a instituição financeira

não se mostra consentâneo com a extensão do inadimplemento e, de

resto, com os ventos do Código Civil de 2002. Pode, certamente, o

credor valer-se de meios menos gravosos e proporcionalmente mais

adequados à persecução do crédito remanescente, como, por exemplo,
a

execução
do título. 5. Recurso especial não conhecido.
(STJ - REsp: 1051270 RS 2008/0089345-5, Relator.: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 04/08/2011, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação:
DJe
05/09/2011) – Grifei.

Cito ainda:

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL. REINTEGRAÇÃO NA POSSE. INDENIZAÇÃO. CUMPRIMENTO PARCIAL DO CONTRATO. INADIMPLEMENTO. RELEVÂNCIA. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. INAPLICABILIDADE NA ESPÉCIE. RECURSO NÃO PROVIDO
. 1. O uso do instituto
da substancial
performance não pode ser estimulado a ponto de inverter a ordem lógico-jurídica que assenta o integral e regular cumprimento do contrato como meio esperado de extinção das obrigações. 2. Ressalvada a hipótese de evidente relevância do descumprimento contratual, o julgamento sobre a aplicação da chamada "Teoria do Adimplemento Substancial" não se prende ao exclusivo exame do critério quantitativo, devendo ser considerados outros elementos que envolvem a contratação, em exame qualitativo que, ademais, não pode descurar dos interesses do credor, sob pena de afetar o equilíbrio contratual e inviabilizar a manutenção do negócio.
3.
A aplicação da Teoria do Adimplemento Substancial exigiria, para a hipótese, o preenchimento dos seguintes requisitos: a) a existência de expectativas legítimas geradas pelo comportamento das partes; b) o pagamento faltante há de ser ínfimo em se considerando o total do negócio; c) deve ser possível a conservação da eficácia do negócio sem prejuízo ao direito do credor de pleitear a quantia devida pelos meios ordinários (critérios adotados no REsp 76.362/MT, QUARTA TURMA, j. Em 11/12/1995, DJ 01/04/1996, p. 9917) . 4. No caso concreto, é incontroverso que a devedora inadimpliu com parcela relevante da contratação, o que inviabiliza a aplicação da referida doutrina, independentemente da análise dos demais elementos contratuais. 5. Recurso especial não provido.
(STJ - REsp: 1581505 SC 2015/0288713-7, Relator.: Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Data de Julgamento: 18/08/2016, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação:
DJe
28/09/2016)

Assim sendo, o saldo eventualmente devido poderá ser apurado em fase própria de liquidação de sentença, com compensações ou ajustes que reflitam os valores efetivamente pagos, os vícios do objeto e eventuais prejuízos efetivos.

Quanto à cláusula penal, entendo esta descabida, uma vez que ambas as partes descumpriram parcialmente o contrato, tanto o autor com as peculiaridades da aérea, a rigor, o réu, uma vez que
encontra-se
inadimplente, entretanto, demonstra boa-fé em adimplir o importe.

Ante o exposto, DOU PARCIAL PROVIMENTO ao recurso de Hamilton Pereira dos Santos:

a) Reconhecer o cumprimento substancial do contrato firmado entre as partes;

b) Determinar a preservação da avença e afastar a sua rescisão;

c) Afastar ambos a condenação à cláusula penal e perdas e danos por inadimplemento;

d) Determinar que os valores eventualmente devidos, por qualquer das partes, sejam apurados em liquidação de sentença, mediante comprovação efetiva do adimplemento;

e) Ao arremate, entendo que a sucumbência aqui é
recíproca
, e fixo-a em 70% (setenta por cento) para Hamilton e 30% (trinta por cento) para o Autor, sobre o valor tanto da ação principal, quanto da reconvenção, sendo vedada a compensação.

Por corolário
lógico
, prejudicado o recurso adverso.

É como voto.

V O T O

EXMO. SR. DRA. TATIANE COLOMBO (1º VOGAL - JUÍZA CONVOCADA):

Senhora Presidente,

Peço
vênia à Desembargadora
Marilsen
Andrade
Addário
e
acompanho
o voto de

V
ossa
E
xcelência.

EXMA. SRA. DESA. MARIA HELENA GARGAGLIONE PÓVOAS
(PRESIDENTE DA CÂMARA):

Em razão da divergência, o julgamento prosseguirá com aplicação da técnica de ampliação do colegiado, prevista no art. 942 do CPC, nos termos do art. 23-A do RITJ/MT, em sessão futura.

EM 02 DE JULHO DE 2025:

ADIADA
A CONCLUSÃO
DO JULGAMENTO PARA APLICAÇÃO DA TÉCNICA DO ART. 942 DO CPC. A RELATORA DEU PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO DOS AUTORES
(
TIAGO PAULO DE OLIVEIRA e
OUTROS)
E
NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO DO REQUERIDO
(
HAMILTON PEREIRA DOS SANTOS)
. A 2ª VOGAL - DESA. MARIA HELENA GARGAGLIONE PÓVOAS PROVEU
PARCIALMENTE O RECURSO DO REQUERIDO
E JULGOU PREJUDICADO O RECURSO
DOS AUTORES

E FOI ACOMPANHADA PELA 1ª VOGAL - DRA. TATIANE COLOMBO.

SESSÃO DE 10 DE SETEMBRO DE 2025 (CONTINUAÇÃO DE JULGAMENTO)

SUSTENTAÇÕES ORAIS

USARAM DA PALAVRA OS ADVOGADOS: ALEXANDRO GUTJAHR DOS SANTOS (OAB/MT 16496-A) E
ÁLVARO AUGUSTO MACEDO VASQUES ORIONE SOUZA (OAB 30814
).

V O T O

EXMO. SR. DES. CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA (3º VOGAL):

Senhora Presidente,

Recebi as notas taquigráficas, ouvi atentamente as sustentações orais e peço vênia à douta Relatora para acompanhar a divergência instaurada pela Desembargadora Maria Helena
Gargaglione
Póvoas.

É como voto.

V O T O

EXMO. SR. DES. DIRCEU DOS SANTOS (4º VOGAL):

Trata-se de recursos de Apelação Cível interpostos por
TIAGO PAULO DE OLIVEIRA E OUTROS e HAMILTON PEREIRA DOS SANTOS
contra a sentença proferida na
A
ção de Rescisão Contratual C/C Perdas e Danos e Reintegração de Posse nº 0000893-28.2016.8.11.0105
,
ajuizada por TIAGO PAULO DE OLIVEIRA E OUTROS em face de HAMILTON PEREIRA DOS SANTOS, que
julgou parcialmente procedentes
os pedidos iniciais, para:

1. decretar a rescisão do contrato particular de compra e venda pactuado entre as partes (id. 62944489, fls. 43/60), em decorrência do descumprimento contratual por inadimplência;

2. determinar a reintegração de posse dos autores no imóvel objeto da avença, bem como determinar a indenização em relação às parcelas já pagas pela parte requerida relativas à aquisição do imóvel, cujo valor deverá ser pago pela parte autora, a ser fixado em posterior fase de liquidação;

3. condenar o requerido em perdas e danos, em favor dos autores, equivalente ao valor atualizado do imóvel, sem benfeitorias, valor a ser apurado através de liquidação de sentença; e

4. condenou o requerido ao pagamento do valor de 10% (dez por cento) do valor do contrato a título de cláusula penal;

Julgou improcedentes
os pedidos previstos na reconvenção;

Na ação principal, como houve sucumbência recíproca, arbitrou os honorários de sucumbência em 10% sobre o valor conferido a causa, devidos pelo autor, no percentual de 30%, e pela parte ré no percentual de 70%, em favor da parte contrária, com fundamento no art. 85, §2º, do CPC, atualizados monetariamente desde a data do ajuizamento, com juros de mora de 1%, a contar do trânsito em julgado.

Na reconvenção, arbitrou os honorários de sucumbência em 10% sobre o valor conferido à causa, devidos pela reconvinte, em favor dos reconvindos, atualizados monetariamente desde a data do ajuizamento, com juros de mora de 1%, a contar do trânsito em julgado.

Irresignados, os autores/apelantes sustentam, em síntese:

A indevida condenação à restituição de valores ao réu, porquanto parte dos bens dados em pagamento não foram recebidos em condições adequadas; o pedido de indenização por danos morais, fixado no valor de R$ 352.000,00 ou outro a ser arbitrado; a condenação do réu ao pagamento de taxa de ocupação, com base na utilização da propriedade para atividade pecuária e cláusula contratual expressa; a restituição do valor de R$ 80.000,00, relativo à comissão de corretagem, que teria sido descontado dos valores a receber; a atribuição integral da sucumbência ao réu, com condenação ao pagamento de 100% dos honorários fixados.

Por sua vez, o réu/apelante sustenta:

Ter havido adimplemento substancial do contrato, com o pagamento de aproximadamente 80% do valor contratado; a existência de inadimplemento contratual prévio por parte dos autores, em especial quanto à alienação fiduciária do imóvel matriculado sob o nº 849, cuja titularidade não detinham à época da contratação; a inviabilidade da rescisão contratual, diante da aplicação da teoria do adimplemento substancial e da exceção do contrato não cumprido; a impossibilidade de condenação em perdas e danos, diante da existência de descumprimento contratual recíproco; a consideração de valores pagos em juízo, inclusive a título de perícia frustrada, para fins de abatimento; a necessidade de que a correção monetária das parcelas vencidas observe como termo inicial a data da regularização da matrícula n.º 849, e não o vencimento contratual.

A Relatora, Desa. Marilsen Andrade
Addario
, negou provimento ao 2º apelo, de HAMILTON PEREIRA DOS SANTOS, e deu provimento ao 1º apelo, de TIAGO PAULO DE OLIVEIRA E OUTROS, para reformar em parte a sentença a fim de incluir a condenação do requerido ao pagamento da taxa de ocupação, a ser apurado em liquidação de sentença, nos termos dos artigos 509 e 510 do CPC, além de condená-lo ao pagamento de R$ 80.000,00 (oitenta mil reais) de taxa de corretagem, com os devidos consectários legais. Adequou a sentença, ainda, para que somente a cláusula penal compensatória de 10% sobre o valor do contrato, com incidência da correção monetária, até o dia do efetivo pagamento.

Consequentemente, alterou o ônus sucumbencial, condenando o réu ao pagamento da totalidade das custas processuais e dos honorários advocatícios do processo principal, fixados em 10% sobre o valor da causa corrigido e manteve a condenação de 10% sobre o valor da causa dado à reconvenção, a ser pago pelo reconvinte.

A 2ª Vogal, Desa. Maria Helena
Gargaglione
Póvoas divergiu e deu parcial provimento ao 2º apelo, de HAMILTON PEREIRA DOS SANTOS, para reconhecer o cumprimento substancial do contrato;
determinar
a preservação da avença e afastar a sua rescisão; afastar ambos a condenação à cláusula penal e perdas e danos por inadimplemento; determinar que os valores eventualmente devidos, por qualquer das partes, sejam apurados em liquidação de sentença, mediante comprovação efetiva do adimplemento; ao arremate, entendeu que há sucumbência recíproca, fixando 30% para o autor e 70% para o réu, tanto na ação principal quanto na reconvenção. Consequentemente, julgou prejudicado o 1º apelo.

Foi acompanhada pela 1ª Vogal, Dra. Tatiane Colombo.

Voto com a relatora
, pois, analisando os autos, verifiquei que a teoria do adimplemento substancial não deve ser aplicada no caso, pois o réu deixou de quitar diversas parcelas dentro dos prazos pactuados e parte dos pagamentos realizados foi anos após a mora e por meio de depósitos intempestivos.

In
casu
, o réu não pagou sequer metade dos valores dentro do prazo contratual, o que inviabiliza por completo a incidência da teoria, além de representar violação do princípio da segurança jurídica.

Ademais, o próprio contrato previa cláusula resolutiva expressa, autorizando a rescisão por inadimplemento superior a 30 dias — o que se verificou de forma inequívoca.

Os bens supostamente entregues pelo réu - inclusive veículos e imóveis - não foram integralmente aceitos, seja por estarem gravados com ônus reais ou por sequer terem sido entregues, logo, eventual devolução de valores deve ser condicionada à devolução dos vens recebidos, sob pena de enriquecimento sem causa.

Quanto à taxa de ocupação, a jurisprudência é pacífica no sentido de

que, em caso de resolução contratual por culpa do comprador, é devida a indenização pelo

uso do bem. Logo, os valores devem ser apurados em sentença, consoante o voto da

relatora.

Da análise dos autos e de suas provas,
entendo que o voto da douta

Relatora deve prevalecer, razão pela qual o acompanho
, com as devidas vênias da

divergência.

É como voto
.

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDÁRIO (RELATORA):

Senhora Presidente,

Pela
ordem
.
Somente
para
fazer
um
esclarecimento
.

Acompanhei

desde
o
início
o
julgamento
do
agravo
de
instrumento
,
no qual

se
requeria
a
retomada

liminar
da posse
por

descumprimento
.
Na
ocasião
,
em

vez
de
conceder
a
liminar
de
retomada

por

inadimplência
,
concedemos
um
prazo

razoável
para o comprador
adimplir
o valor
em

aberto
.

Não
me
recordo
se
foram
90
ou
120
dias
, mas
concedemos
um
prazo

razoável
,
mesmo

com
o comprador
já

inadimplente
.
Mesmo

assim
,
quando
do
julgamento
do
mérito
do
agravo
,
que

também

demorou

mais
um tempo, o
colegiado

concedeu
um novo
prazo

para o
inadimplente

honrar
a
parcela

em

aberto
e se
manter

na
posse do
imóvel
.
A
decisão

já

autorizava
a
liminar
de
retomada

em
favor do
vendedor

caso
o
pagamento

não
fosse
feito
.

Portanto
,
foi

facultad
o

ao

devedor
a
possibilidade
de
pagamento
, a
fim

de
evitar
a
rescisão
do
contrato
e a
retomada
do
imóvel

pelo
comprador
.
Infelizmente
, o senhor Hamilton
não

honrou
o
compromisso
no
prazo

concedido
.

I
nclusive
,

e
stendemos
o
prazo
para
que

ele

pudesse

pagar
o
que

estava

em

aberto
,
mas o
pagamento

não

foi

feito
.

Por
isso
,
houve
o
cumprimento
da
decisão
,
que

ainda

demorou
e se
estendeu
um
pouco

mais

devido

a

algumas

discussões
, mas,
por

fim
,
resultou

na

retomada

liminar
. É
por

essa

razão

que
a posse
está
com o
vendedor
.

São
apenas
esses
esclarecimentos
.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 10/09/2025