Tribunal: TJMT
Processo: 1001795-92.2024.8.11.0004
Relator(a): SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão julgador: SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-06-10
Data de publicação: 2025-06-17

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1001795-92.2024.8.11.0004
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Cobrança de Aluguéis - Sem despejo]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES]

Parte(s):

[ALDO ROBERTO REZENDE RODRIGUES - CPF: 208.622.021-91 (APELADO), ANDRE LUIZ LOPES FERREIRA - CPF: 424.198.591-20 (ADVOGADO), TCE ENGENHARIA LTDA - CNPJ: 76.436.146/0001-46 (APELANTE), LUCAS KAINA FERREIRA DA SILVA - CPF: 060.880.689-73 (ADVOGADO), IEZA VIEIRA ALVES URCINO - CPF: 701.272.641-59 (ASSISTENTE), CAMILA FAVERAO INHETA - CPF: 019.790.331-29 (ASSISTENTE), LUIZA CUNHA ROCHA - CPF: 116.442.466-19 (ADVOGADO), GUILHERME PORTELLA BASSANI VAZ - CPF: 082.811.509-55 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELANTE(S)
:
TCE ENGENHARIA LTDA

APELADO(S):
ALDO ROBERTO REZENDE RODRIGUES

EMENTA. DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. ALUGUÉIS ATRASADOS. PRORROGAÇÃO TÁCITA DO CONTRATO DE LOCAÇÃO. ENTREGA DAS CHAVES APÓS O PRAZO CONTRATUAL. AUSÊNCIA DE PROVA DE FATO IMPEDITIVO, MODIFICATIVO OU EXTINTIVO DO DIREITO DO AUTOR. DESPROVIMENTO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por TCE ENGENHARIA LTDA contra sentença de parcial procedência proferida em ação de cobrança ajuizada por ALDO ROBERTO REZENDE RODRIGUES, que condenou a parte ré ao pagamento dos aluguéis correspondentes aos meses de janeiro a maio de 2023, no valor mensal de R$ 780,00, acrescido de multa contratual, juros moratórios e correção monetária.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em debate consiste em definir se a cobrança de aluguéis após o término do contrato aditivado é legítima, diante da ausência de aditamento formal e da tese da apelante de que não mais ocupava o imóvel a partir de novembro de 2022.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Comprovada a permanência da locatária no imóvel até 31/05/2023, conforme Termo de Entrega de Chaves assinado por preposto da empresa apelante.

4. Aplicação do art. 56, parágrafo único, da Lei nº 8.245/91: a ausência de oposição do locador e a continuidade da posse ensejam a prorrogação tácita da locação por prazo indeterminado, nas mesmas condições contratuais.

5. Ausência de impugnação específica ao termo de entrega e de provas de desocupação anterior.

6. Inexistência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor.

7. Provas testemunhal e documental corroboram a versão do autor quanto à continuidade da locação e inadimplência.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso desprovido.

Tese de julgamento
: “A permanência do locatário no imóvel por mais de trinta dias após o término do contrato, sem oposição do locador, autoriza a prorrogação
tácita da locação por prazo indeterminado, mantendo-se o dever de pagamento dos aluguéis e encargos até a efetiva entrega das chaves.”

Dispositivos relevantes citados
: Lei nº 8.245/91,
arts
. 56, parágrafo único, e 57; Código de Processo Civil, art. 373, II, e art. 85, §11; Código Civil, art. 394.

Jurisprudência relevante citada
: STJ,
AgInt
no
AREsp
1779898/PR, Rel. Min. Marco Aurélio
Bellizze
, Terceira Turma, j. 19.04.2021,
DJe
23.04.2021; TJMG, Ap.
Cív
. 1.0000.21.088304-7/002, Rel. Des. Luiz Carlos Gomes da Mata, 13ª Câmara Cível, j. 18.05.2023.

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA

Egrégia Câmara

Trata-se de recurso de APELAÇÃO CÍVEL, interposto por TCE ENGENHARIA LTDA, contra sentença de parcial procedência (ID 288272918 – Autos de Origem nº 1001795-92.2024.8.11.0004), proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Barra do Garças-MT, que condenou a parte ré ao pagamento dos aluguéis referentes aos meses de janeiro a maio de 2023, no valor mensal de R$ 780,00, acrescidos de multa de 10%, juros moratórios e correção monetária, com base
nos seguintes fundamentos:

“Trata-se de ação de cobrança, ajuizada por ALDO ROBERTO REZENDE RODRIGUES em face de TCE ENGENHARIA LTDA, ambos já qualificados nos autos.

Em síntese, na petição inicial, a parte autora alegou que, em 12 de novembro de 2019, firmou contrato de locação de imóvel com a requerida, tendo como objeto a locação do imóvel situado na Rua General Vaz, lote 05/06, casa 04, Jardim Nova Barra, Barra do Garças/MT.

Aduziu que a parte requerida desocupou o imóvel e entregou as chaves em 31 de maio de 2023, porém não cumpriu com as obrigações pactuadas, tornando-se inadimplente quanto ao pagamento dos
alugueis
referentes aos meses de janeiro, fevereiro, março, abril e maio de 2023, período em que permaneceu no imóvel.

Afirmou que a dívida da requerida totaliza R$ 7.514,74 (sete mil quinhentos e quatorze reais e setenta e quatro centavos), valor atualizado até a data do ajuizamento da presente ação, acrescido de juros e multa contratual.

Relatou, ainda, que tentou solucionar a questão extrajudicialmente, porém sem êxito. Diante disso, pleiteou a procedência dos pedidos iniciais, com a consequente condenação da demandada ao pagamento do montante de R$ 7.514,74 (sete mil, quinhentos e quatorze reais e setenta e quatro centavos).

Recebida a inicial, foi determinada a citação da parte demandada (Id. 143199188).

Citada, a parte demandada contestou e sustentou, em primeiro lugar, a ausência de comprovação da propriedade do imóvel por parte do autor, que não há provas suficientes que demonstrem a existência do débito alegado, uma vez que os aditivos anexados não possuem sua assinatura, que a vigência expirou em 11/11/2022, sem qualquer comprovação de que a locação tenha se estendido até maio de 2023, razão pela qual pugnou pela improcedência dos pedidos iniciais (Id. 170391640).

Intimada, a parte autora apresentou impugnação aos termos aduzidos na contestação e pleiteou pela procedência dos pedidos iniciais (Id. 159589973).

O feito foi saneado, ocasião em que foi indeferido o pedido de oitiva do depoimento pessoal da parte demandada; designada audiência de instrução para a oitiva de testemunhas; e determinada a intimação da parte autora para que juntasse o primeiro aditivo contratual formulado entre as partes (Id. 170391640).

A parte autora juntou o documento supramencionado (Id. 172296400).

Termo de audiência de instrução e julgamento (Id. 178405535).

As partes apresentaram alegações finais (Ids. 182148112 e 182787918).

Vieram os autos conclusos.

É o breve relatório.

Decido.

O processo está em ordem, não havendo nulidades a serem sanadas ou a serem reconhecidas de ofício. Todos os pressupostos processuais de desenvolvimento válido e regular do processo se fazem presentes, assim como as condições da ação, estando o feito apto a receber um julgamento com resolução de mérito.

Cinge-se a controvérsia acerca da inadimplência quanto ao pagamento dos
alugueis
referentes aos últimos cinco meses da locação do imóvel.

Sustentou a parte demandada que a cobrança dos aluguéis não é legítima, diante da ausência de documento hábil para comprovar a permanência no imóvel após o término do prazo estabelecido pelo segundo aditivo, bem como de que ambos os aditivos contratuais juntados se encontram sem a sua assinatura.

A defesa apresentada pela ré não se desincumbiu do ônus de demonstrar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, nos termos do artigo 373, inciso II, do Código de Processo Civil. Alegações genéricas quanto à ausência de documentos indispensáveis não afastam a comprovação efetiva da ocupação do imóvel pelo período posterior ao termo contratual ajustado, tampouco o dever de pagamento pelos meses em que a requerida usufruiu do bem locado.

O parágrafo primeiro do Art. 46 da Lei nº 8.245/91 estabelece que,
no casos
de contratos por prazo determinado, se findo o prazo estipulado o locatário permanecer no imóvel por mais de 30 (trinta) dias sem oposição do locador, fica presumida a prorrogação da locação nas condições ajustadas por prazo indeterminado, in
verbis
:

Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

§ 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.

§ 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.

A parte autora logrou êxito em comprovar que a empresa demandada permaneceu no imóvel durante o período dos aditivos, além dos meses de janeiro a maio de 2023, conforme pode se extrair da oitiva das testemunhas Joana D’arc Pereira de Oliveira e
Christian Hilário Pereira.

De outra sorte, a parte demandada se limitou a argumentar que a cobrança não é devida diante da ausência de documentação, sem juntar qualquer prova de que efetuou o pagamento ou que não utilizou o imóvel no período debatido.

Nesse sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA. COMPROVAÇÃO DA LOCAÇÃO E DA INADIMPLÊNCIA NO PAGAMENTO DOS ALUGUÉIS. CAUÇÃO. COMPENSAÇÃO VALOR DÉBITO. ATUALIZAÇÃO. CABIMENTO. - O sistema de distribuição do ônus da prova atribui ao requerente o ônus de comprovar os fatos constitutivos de seu direito e ao requerido a demonstração dos fatos impeditivos, modificativos e extintivos do direito do autor. - Demonstrando o requerente a inadimplência do requerido e não tendo este se desincumbido do ônus de produzir qualquer prova quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, a procedência dos pedidos iniciais é medida que se impõe, a teor do disposto no artigo 373, inciso II do Código de Processo Civil. - O valor prestado a título de caução do contrato de locação deve ser devidamente atualizado para fins de compensação com o valor do débito.” (TJMG - Apelação Cível 1.0000.21.088304-7/002, Relator (a): Des.(a) Luiz Carlos
Gomes da
Mata ,
13ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 18/05/2023, publicação da súmula em 22/05/2023).

Portanto, resta superada a tese da parte demandada de que as disposições do contrato não teriam mais validade. Assim, considerando as disposições contratuais e a previsão do art. 23 da Lei 8.245/91, os deveres contratuais do Locatário são válidos e perfeitamente exigíveis, como os aluguéis discutidos e a multa por inadimplemento.

Ademais, nos termos do artigo 394 do Código Civil, considera-se em mora o devedor que não cumpre sua obrigação no prazo estipulado, salvo prova de motivo justo, o que não restou demonstrado no caso concreto. A ré se manteve no imóvel sem contraprestação, causando prejuízo ao locador, que faz jus à cobrança dos valores devidos.

De outra sorte, considerando que os aditivos contratuais não possuem a assinatura do locatário, de rigor o reconhecimento do valor estipulado no contrato original entre as partes, qual seja a quantia mensal de R$ 780,00 (setecentos e oitenta reais) (item 3 – Id. 142018207 - Pág. 1), além da multa de 10% pelo inadimplemento (item 3.3 – Id. 142018207 - Pág. 2).

Posto isso, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido inicial, razão por que CONDENO a parte demandada ao pagamento de dos aluguéis referentes aos meses de janeiro a maio do ano de 2023, bem como a multa por inadimplemento, no percentual de 10%, sendo o valor mensal do aluguel fixado na quantia de R$ 780,00 (setecentos e oitenta reais), incidindo juros moratórios de 1% ao mês e correção monetária pelo IGPM apurado no ano de 2022, ambos a partir da citação, conforme estabelecido contratualmente (itens 3 e 3.3 – Id. 142018207).

CONDENO a parte demandada, ainda, ao pagamento de custas, despesas e honorários advocatícios, arbitrados estes em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do § 2º do art. 85 do CPC.
”

Em razões recursais (ID 288272919), a parte recorrente sustenta as seguintes teses:

-

Inexistência de comprovação da permanência no imóvel após 11/11/2022
;

-
Fragilidade das provas produzidas nos autos
;

-
Insuficiência dos documentos apresentados pelo autor para embasar a cobrança
.

A parte recorrida apresenta contrarrazões (ID 288272922), nas quais
r
ebate pontualmente as alegações da apelante, sustentando a prorrogação tácita do
contrato de locação, com base na Lei do Inquilinato (art. 46, §1º) e nas provas dos autos.

Dispensado o Parecer Ministerial em razão da matéria e por inexistir parte incapaz.

Recurso tempestivo,
e
preparo devidamente recolhido (ID
.
288272920).

É o relatório.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador Relator

V O T O R E L A T O R

APELANTE(S)
:
TCE ENGENHARIA LTDA

APELADO(S):
ALDO ROBERTO REZENDE RODRIGUES

VOTO

Egrégia Câmara:

Inicialmente, verifico a presença dos requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade recursal.

Reitero que se trata de recurso de apelação cível, interposto contra sentença de parcial procedência, proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Barra do Garças-MT, que, na ação de cobrança de aluguéis proposta por Aldo Roberto Rezende Rodrigues, condenou a empresa TCE Engenharia Ltda. ao pagamento dos aluguéis vencidos entre janeiro e maio de 2023, no valor mensal de R$ 780,00, acrescidos de encargos contratuais.

Em síntese, o Juízo a quo asseverou e concluiu que
a
parte autora logrou êxito em comprovar que a empresa demandada permaneceu no imóvel durante o período dos aditivos, além dos meses de janeiro a maio de 2023
.

Além disso,
a
defesa apresentada pela ré não se desincumbiu do ônus de demonstrar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, nos termos do artigo 373, inciso II, do Código de Processo Civil. Alegações genéricas quanto à ausência de documentos indispensáveis não afastam a comprovação efetiva da ocupação do imóvel pelo período posterior ao termo contratual ajustado, tampouco o dever de pagamento pelos meses em que a requerida usufruiu do bem locado

Passo ao exame das teses sustentadas pelo recorrente.

O recorrente sustenta, em linhas gerais, que não permaneceu na posse do imóvel após a data final do contrato aditivado (11/11/2022), motivo pelo qual seria indevida a cobrança dos aluguéis posteriores.

Contudo, tal alegação não encontra respaldo nos elementos constantes dos autos.

Ao contrário, o documento de ID
.
288272855, intitulado “Termo de Entrega de Chaves”, demonstra de forma categórica que a devolução formal do imóvel somente ocorreu em 31/05/2023, circunstância que corrobora a narrativa do autor quanto à continuidade da posse pela apelante até essa data.

Vale enfatizar que a jurisprudência dos tribunais superiores é firme no sentido de que a devolução das chaves ao locador, formalizada por recibo ou termo, é o marco final da posse locatícia, independentemente da efetiva utilização do imóvel durante o período:

“
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ENCARGOS. ART. 1.022 DO CPC/2015. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO. RESTITUIÇÃO DO IMÓVEL. RESCISÃO. DESOCUPAÇÃO SEM PROVA DE EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES. CABIMENTO DE ALUGUÉIS DO INADIMPLEMENTO ATÉ A EFETIVA IMISSÃO NA POSSE. CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA 83/STJ. REVISÃO DO JULGADO. IMPOSSIBILIDADE. MATÉRIA QUE DEMANDA REEXAME DE FATOS E PROVAS. SÚMULAS 5 E 7/STJ. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1. A alegação de ofensa ao art. 1.022 do CPC/2015 não ficou configurada, uma vez que o Tribunal de origem examinou, de forma fundamentada, todas as questões submetidas à apreciação judicial na medida necessária para o deslinde da controvérsia, ainda que tenha decidido em sentido contrário à pretensão dos recorrentes. 2.
O acórdão estadual está em consonância com a jurisprudência desta Corte, que firmou orientação no sentido de que a entrega das chaves do imóvel em juízo põe fim à relação locatícia, sendo devido o aluguel referente ao período que antecedeu à referida extinção
. 3. A alteração da conclusão adotada pela Corte de origem demandaria, necessariamente, a interpretação de cláusulas contratuais e novo exame do acervo fático-probatório constante dos autos, providências vedadas no âmbito do recurso especial, conforme os óbices previstos nas Súmulas 5 e 7/STJ. 4. Agravo interno improvido. (STJ -
AgInt
no
AREsp
: 1779898 PR 2020/0273779-5, Relator.: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 19/04/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação:
DJe
23/04/2021)
– Grifo Nosso

No presente caso, verifica-se que a posse do imóvel se manteve com a locatária até 31/05/2023, sendo essa data expressamente reconhecida no documento de ID
.
288272855, assinado por preposto da própria empresa apelante.

Convém destacar que o referido documento não foi alvo de impugnação espec
í
fica, tampouco houve qualquer insurgência quanto a assinatura e
seus termos
, de modo
que é incontroversa a
circunstância
fática
registrada
.

Com efeito, no tocante a alegação de
que não houve aditamento formal do contrato de locação, o que invalidaria qualquer prorrogação de sua vigência
,
tal tese igualmente não prospera.

Nos termos do art.
5
6,
parágrafo único
, da Lei nº 8.245/91,
se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado
:

"

Art. 56. Nos demais casos de locação não residencial, o contrato por prazo determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

Parágrafo único. Findo o prazo estipulado,
se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir
-
se
-
á prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado
.

Art. 57. O contrato de locação por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao locatário trinta dias para a desocupação.”

No caso concreto, a apelante não procedeu
com a
devolução das chaves
ao término do prazo contratual
, circunstâncias que, nos termos da legislação locatícia, operam automaticamente a renovação contratual por prazo indeterminado.

Portanto, diferentemente do sustentado pela apelante,
é
prescindível a formalização de aditivo
.

Por fim, não há que falar em f
ragilidade das provas e insuficiência de documentos
, isso porque
a
sentença de origem fundamentou-se não apenas
na
prova testemunhal colhida em audiência
-
depoimentos das testemunhas Joana D’arc Pereira de Oliveira e Christian Hilário
-
,
mas também em documentos

que
registraram
a continuidade da ocupação pela empresa locatária até o final de maio de 2023.

Frisa-se, o Termo de Entrega de Chaves (ID.
288272855
)
consignou expressamente que o contrato expira em 11/11/2023
, e que o locatário fez a entrega das chaves no dia 31/05/2023
para cessar a cobrança dos aluguéis e encargos locatícios.

Destarte
, não há que se falar em insuficiência do conjunto probatório, tampouco em dúvida quanto à permanência da apelante no imóvel locado durante o período controvertido.

DISPOSITIVO

Diante do exposto, conheço do recurso e
NEGO-LHE PROVIMENTO
, mantendo integralmente a sentença de parcial procedência, por seus próprios e jurídicos fundamentos, acrescidos das razões ora apresentadas.

Nos termos do art. 85, §11, do CPC, majoro os honorários advocatícios em
5
% (
cinco
por cento) sobre o valor da condenação, observado o limite legal.

É como voto.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador Relator

V O T O S V O G A I S

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 10/06/2025