Tribunal: TJMT
Processo: 1000827-97.2019.8.11.0049
Relator(a): SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-08-12
Data de publicação: 2025-08-19

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1000827-97.2019.8.11.0049
Classe:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL (1689)
Assunto:

[Defeito, nulidade ou anulação, Hipoteca]
Relator:
Des(a). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES]

Parte(s):

[ESPÓLIO DE NILVANY JUNQUEIRA DE QUEIROS - CPF: 284.408.111-87 (APELADO), WELBERTH LACERDA NORONHA - CPF: 050.309.551-60 (ADVOGADO), ANA CLAUDIA MACCARI - CPF: 024.418.301-55 (ADVOGADO), LUIZA EMILIA GUIMARAES DE QUEIROS - CPF: 021.940.501-83 (ADVOGADO), ADRIANA DE PADUA MENDONCA - CPF: 080.745.976-36 (APELANTE), MURILO THOMAS AIRES - CPF: 411.060.688-82 (ADVOGADO), RICARDO CESAR DOSSO - CPF: 250.186.268-60 (ADVOGADO), AMAGGI EXPORTACAO E IMPORTACAO LTDA - CNPJ: 77.294.254/0001-94 (APELANTE), PATRICIA ALMEIDA CAMPOS BORGES - CPF: 705.879.571-15 (ADVOGADO), JOSE ANTONIO TADEU GUILHEN - CPF: 796.588.818-15 (ADVOGADO), ADRIANA DE PADUA MENDONCA - CPF: 080.745.976-36 (APELADO), RICARDO CESAR DOSSO - CPF: 250.186.268-60 (ADVOGADO), MURILO THOMAS AIRES - CPF: 411.060.688-82 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, REJEITOU OS EMBARGOS.

E M E N T A

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO ANULATÓRIA DE HIPOTECA C/C CANCELAMENTO DE AVERBAÇÃO. COMPRA E VENDA ANTERIOR À PENHORA. AUSÊNCIA DE REGISTRO EM CARTÓRIO. OBSERVÂNCIA AO PRINCÍPIO DE BOA-FÉ DO ADQUIRENTE. VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO INDEVIDO. APLICAÇÃO DA SÚMULA N. 84 DO STJ. RECURSO PROVIDO. VÍCIOS INEXISTENTES. TENTATIVA DE REDISCUSSÃO.

I. Caso em exame

1. Análise de Embargos de Declaração, em razão de alegação de vícios no acórdão.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em verificar se há ou não vícios a serem sanados no acórdão recorrido.

III. Razões de decidir

3. Não há vícios a serem sanados, mas sim tentativa de rediscutir o julgado, devendo ser mantida a tese do acórdão recorrido, qual seja: “(...) 3. A sentença atacada apresentou fundamentação suficiente, adotando tese jurídica clara. 4. O foro competente é o da situação do imóvel, nos termos da legislação processual civil. 5. A ausência de registro da compra e venda não invalida a boa-fé do adquirente que firmou o negócio antes da penhora, devendo prevalecer a proteção do terceiro de boa-fé, nos termos da Súmula 84 do STJ. 6. O reconhecimento da validade da alienação anterior impede o enriquecimento sem causa por parte da vendedora do imóvel”.

IV. Dispositivo e tese

6. Embargos rejeitados.

Tese de julgamento:

"1. “1. É válida a alienação de imóvel realizada antes da penhora, ainda que não registrada, desde que demonstrada a boa-fé do adquirente. 2. A ausência de registro não afasta a proteção ao terceiro de boa-fé, nos termos da Súmula 84 do STJ". “Devem ser rejeitados os embargos de declaração, quando inexistentes os vícios elencados no artigo 1.022 do CPC”.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Embargos de Declaração, opostos por
AMAGGI EXPORTACAO E IMPORTACÃO LTDA (ID. Num. 288512375),
em face do acordão exarado pela Egrégia Primeira Câmara Cível de Direito Privado que, nos autos de Recurso de Apelação Cível n.
1000827-97.2019.8.11.0049,

à unanimidade,
PROVEU o apelo,

adotando a tese de viabilidade da alienação de imóvel realizada antes da penhora, ainda que não registrada, desde que demonstrada a boa-fé do adquirente, eis que a ausência de registro não afasta a boa-fé de terceiro, nos termos da Súmula n. 84 do STJ. Constou como Apelantes/Embargados:
ESPÓLIO DE NILVANY JUNQUEIRA DE QUEIROS e ADRIANA DE PÁDUA MENDONÇA.

Em síntese, a Embargante afirma que o acórdão é contraditório e obscuro, eis que “(...) o v. acordão, equivocadamente, trata do caso em tela como se tivesse ocorrido uma “penhora” do bem imóvel, e afirma que a questão em discussão é “a validade da penhora em imóvel objeto de compra e venda não registrada, porém anterior à constrição judicial”. Todavia, em verdade, o que o Autor/Apelante pretende anular é a hipoteca cedular de 3º grau de preferência, registrada na matrícula do imóvel, pela Ré/Apelada AMAGGI, na data de 29/01/2016. Isto é, não há constrição judicial por penhora, apenas a hipoteca cedular dada em garantia de Cédula de Produto Rural emitida pela Sra. Adriana de Pádua Mendonça em favor da AMAGGI. A par disso, o v. acórdão se fundamenta neste sentido: “é desnecessária a transcrição no registro imobiliário de imóvel para preservação do direito de terceiro adquirente de boafé, afigurando-se possível para comprovar a validade do negócio jurídico o contrato de compra e venda, nos termos da Súmula 84 do STJ”.

Diz que “(...) a Súmula 84 do STJ é assim redigida: “É ADMISSÍVEL A OPOSIÇÃO DE EMBARGOS DE TERCEIRO FUNDADOS EM ALEGAÇÃO DE POSSE ADVINDA DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL, AINDA QUE DESPROVIDO DO REGISTRO”; que “(...) a referida súmula alude à hipótese de embargos de terceiro, e a discussão de posse do bem. Já na presente demanda, o próprio Autor/Apelante confessa que está discutindo propriedade e não posse, e afirma expressamente que não registrou o compromisso de compra e venda às margens da matrícula do imóvel, ônus que era exclusivamente seu”.

Argumenta que “(...) não há nos autos um documento sequer capaz de comprovar a posse do imóvel pelo Autor da ação, ora Apelante”; que “(...) O terceiro de boa-fé é a empresa AMAGGI, que recebeu o imóvel em garantia hipotecária de boa-fé, ciente de que não havia nenhum gravame ou ônus de terceiro constante da matrícula do imóvel”.

Ressalta que “(...) a hipoteca, por constituir direito real de garantia, prevalece sobre o direito pessoal do Apelante, oriundo do compromisso de compra e venda não registrado, conforme disciplinado no caput do art. 1.422 do Código Civil: “O credor hipotecário e o pignoratício têm o direito de excutir a coisa hipotecada ou empenhada, e preferir, no pagamento, a outros credores, observada, quanto à hipoteca, a prioridade no registro”, bem como o §1º do art. 1.245 do Código Civil: “Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel”.

Afirma que devem ser afastados vícios apontados.

Requer “(...) sejam recebidos, conhecidos e acolhidos os presentes Embargos de Declaração, para fins de prequestionamento e para que esta Colenda Turma Julgadora se pronuncie expressamente e esclareça os seguintes pontos: a) Considerando que no caso em tela, o pedido principal se refere à anulação de hipoteca cedular, queira esta C. Turma esclarecer as razões pelas quais considera que tenha havido penhora judicial do bem imóvel objeto da lide? b) Considerando que o v. acordão aplica ao caso a Súmula 84 do STJ, que trata do direito de defesa da posse do bem, diga esta C. Turma qual é a prova constante dos autos em que se basearam para afirmar que há comprovação da posse do bem imóvel objeto da lide pelo Autor/Apelante? c) Considerando que a hipoteca cedular de 3º grau de preferência foi regularmente registrado no cartório, oportunidade em que não havia nenhum registro de compromisso de compra e venda às margens da matrícula, requer que esta C. Turma esclareça expressamente as razões pelas quais não se aplicou ao caso o disposto no artigo caput do art. 1.422 do Código Civil e §1º do art. 1.245 do Código Civil”.

Em contrarrazões, pugna-se pela rejeição dos embargos.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Conforme relatado, cuida-se de Embargos de Declaração, opostos por
AMAGGI EXPORTACAO E IMPORTACÃO LTDA (ID. Num. 288512375),
em face do acordão exarado pela Egrégia Primeira Câmara Cível de Direito Privado que, nos autos de Recurso de Apelação Cível n.
1000827-97.2019.8.11.0049,

à unanimidade,
PROVEU o apelo,

adotando a tese de viabilidade da alienação de imóvel realizada antes da penhora, ainda que não registrada, desde que demonstrada a boa-fé do adquirente, eis que a ausência de registro não afasta a boa-fé de terceiro, nos termos da Súmula n. 84 do STJ. Constou como Apelantes/Embargados:
ESPÓLIO DE NILVANY JUNQUEIRA DE QUEIROS e ADRIANA DE PÁDUA MENDONÇA
.

Foi lançada a seguinte ementa:

“DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO ANULATÓRIA DE HIPOTECA C/C CANCELAMENTO DE AVERBAÇÃO. COMPRA E VENDA ANTERIOR À PENHORA. AUSÊNCIA DE REGISTRO EM CARTÓRIO. OBSERVÂNCIA AO PRINCÍPIO DE BOA-FÉ DO ADQUIRENTE. VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO INDEVIDO. APLICAÇÃO DA SÚMULA N. 84 DO STJ. RECURSO PROVIDO.

I. Caso em exame

1. Trata-se de apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedente ação anulatória de hipoteca e cancelamento de averbação de garantia real, sob o fundamento de que a compra e venda do imóvel não foi registrada antes da penhora.

II. Questão em discussão

2. A controvérsia envolve: (i) saber se há nulidade da sentença por ausência de fundamentação; (ii) a competência do juízo em razão da localização do imóvel; (iii) a validade da penhora em imóvel objeto de compra e venda não registrada, porém anterior à constrição judicial.

III. Razões de decidir

3. A sentença atacada apresentou fundamentação suficiente, adotando tese jurídica clara.

4. O foro competente é o da situação do imóvel, nos termos da legislação processual civil.

5. A ausência de registro da compra e venda não invalida a boa-fé do adquirente que firmou o negócio antes da penhora, devendo prevalecer a proteção do terceiro de boa-fé, nos termos da Súmula 84 do STJ.

6. O reconhecimento da validade da alienação anterior impede o enriquecimento sem causa por parte da vendedora do imóvel.

IV. Dispositivo e tese

7. Apelação provida.

Tese de julgamento: "1. É válida a alienação de imóvel realizada antes da penhora, ainda que não registrada, desde que demonstrada a boa-fé do adquirente. 2. A ausência de registro não afasta a proteção ao terceiro de boa-fé, nos termos da Súmula 84 do STJ."

Cabe frisar que os embargos de declaração somente devem ser acolhidos quando presentes, na decisão embargada, quaisquer dos requisitos elencados no art. 1.022, do Código de Processo Civil/2015 (anterior art. 535, CPC/1973), quais sejam: erro, obscuridade, contradição ou omissão.

Pois bem. Direto ao ponto.

Quanto ao objeto dos embargos, da simples leitura das ponderações do recurso, não há falar em vícios do acórdão, mas sim tentativa de rediscutir o julgado, que foi desfavorável aos interesses da parte Embargante.

Em outras palavras, os “
embargos de declaração não se coadunam com o propósito de rejulgamento da matéria posta nos autos, na medida em que sua finalidade se restringe à complementação da decisão, quando omissa a respeito de ponto fundamental, à eliminação de contradição verificada entre os próprios termos do decisum, ou de obscuridade nas razões desenvolvidas pelo juízo, ou ainda, quando houver no julgado erro material. Excepcionalmente, poderão ter efeitos infringentes quando a modificação do julgado decorrer de alguma das irregularidades elencadas pela legislação de regência
” (STJ, EDcl nos EDcl no AgRg no REsp 1320114/MT, 4ª Turma, Rel. Min. Marco Buzzi, julgamento em 03/05/2016, DJe de 12/05/2016).

Ademais, é sabido e consabido que mesmo com o fim de prequestionamento, os embargos declaratórios devem obedecer aos requisitos do artigo 1.022, CPC/2015 (anterior art. 535, CPC/1973). A orientação da instância superior é pacífica neste sentido, segundo a qual o “
prequestionamento da matéria, por si só, não tem o condão de viabilizar o acolhimento dos embargos de declaração, pois é indispensável a demonstração inequívoca da ocorrência dos vícios enumerados no artigo 535 do CPC
[1973]” (STJ, REsp 673777/SP, Rel. Min. Laurita Vaz, 5ª Turma, Julgamento em 21/10/2004, DJ 29.11.2004, p. 410).

De outro norte, a decisão embargada, enfrentando a matéria de maneira clara e suficientemente fundamentada, não está “
obrigada a emitir juízo de valor expresso a respeito de todas as teses e dispositivos legais invocados pelas partes
”, valendo rememorar também que “
o simples descontentamento como o decisum não tem o condão de tornar cabíveis os embargos de declaração, que servem ao aprimoramento da decisão, mas não à sua modificação, que só muito excepcionalmente é admitida
” (STJ, EDcl no AgRg no AREsp 663955/AL, 1ª Turma, Rel. Min. Olindo Menezes, Desembargador convocado do TRF 1ª Região, julgamento em 04/08/2015, DJe 13/08/2015).

Com tais apontamentos, saliente-se que, ao contrário dos argumentos utilizados pelo Embargante, não há qualquer vício a ser sanado, pois o acórdão foi claro ao dispor que ao caso aplica-se a Súmula n. 84 do STJ, a fim de que fosse considerado pertinente o pedido formulado na ação de anulação de hipoteca e cancelamento de averbação da garantia real.

A esse respeito, transcrevo parte do acórdão:

“(...) Verifica-se que em setembro de 2013, a parte Apelante firmou contrato de compra e venda com ADRIANA DE PÁDUA MENDONÇA, cujo objeto é um imóvel denominado “Fazenda Felicidade”, com área de 296,8306 ha, objeto da matrícula nº 667 do RGI de Vila Rica/MT.

Ocorre que, por ocasião da aquisição, o comprador/autor/apelante não se desincumbiu em registrar a compra e venda em cartório.

Em 2019 veio a propor a ação em comento (Ação de Anulação de Hipoteca e Cancelamento de Averbação da Garantia Real, visando a desconstituição da hipoteca gravada no bem, sob a matrícula já mencionada).

Com a devida vênia, a meu viso, impõe-se o teor da Súmula n. 84 do STJ, pois a ausência de registro do contrato particular de compra e venda perante o Cartório de Registro de Imóveis não impede que o Apelante, comprador do imóvel, busque a proteção de seu patrimônio.

A esse respeito, “mutatis mutandis” há jurisprudências várias, inclusive deste Tribunal, no sentido de prevalência da tese de boa-fé:

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – EMBARGOS DE TERCEIRO – PRELIMINAR DE INTEMPESTIVIDADE RECURSAL REJEITADA - EXTINÇÃO DO FEITO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO – NULIDADE DA SENTENÇA – APLICAÇÃO DO ARTIGO 515, § 3º, DO CPC – ANÁLISE DO MÉRITO PELO JUÍZO AD QUEM - PENHORA DE IMÓVEL EM FEITO EXECUTIVO – POSSE ADVINDA DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA SEM REGISTRO NO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS FIRMADO ANTERIORMENTE AO AJUIZAMENTO DO FEITO EXECUTIVO – ADMISSIBILIDADE – SÚMULA Nº 84 DO STJ - INVERSÃO DA SUCUMBÊNCIA – ART. 20, CPC - RECURSO PROVIDO.

Deve-se considerar como termo inicial do prazo para a interposição do Apelo a data em que o causídico realizou a carga dos autos, porquanto enseja a ciência inequívoca da decisão que lhe foi adversa.

Com o indeferimento parcial da peça exordial, no tocante ao pedido de consignação em pagamento, cabia ao Magistrado a quo o julgamento do pleito subsistente, qual seja, a manutenção do Apelante na posse do imóvel objeto de constrição no feito executivo, com a consequente desconstituição da penhora.

O permissivo contido no art. 515, § 3º, do Código de Processo Civil, denominado princípio da causa madura, permite ao Juízo ad quem o julgamento do mérito da ação.

A ausência do registro do contrato particular de compra e venda perante o Cartório de Registro de Imóveis, não impede que o Apelante busque, mediante a oposição de embargos de terceiro, a tutela jurisdicional para proteção do seu patrimônio. Inteligência da Súmula nº. 84, do Superior Tribunal de Justiça.

Deve ser invertido o ônus sucumbencial, com fulcro no artigo 20, do Código de Processo Civil para condenar os Apelados ao pagamento de custas e honorários advocatícios. (N.U 0002297-36.2010.8.11.0005, , CLEUCI TEREZINHA CHAGAS PEREIRA DA SILVA, TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 14/08/2013, Publicado no DJE 23/08/2013)”.

“RECURSO DE APELAÇÃO - EXECUÇÃO FISCAL – EMBARGOS DE TERCEIRO - CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA FIRMADO ANTES DA PENHORA - AUSÊNCIA DE TRANSCRIÇÃO NO REGISTRO IMOBILIÁRIO – VALIDADE - PRESERVAÇÃO DO DIREITO DE POSSE DO TERCEIRO DE BOA-FÉ. – CONSTRIÇÃO DO BEM – DESCONSTITUIÇÃO DA PENHORA – LEGALIDADE – APELO DESPROVIDO.

A celebração do compromisso de compra e venda, ainda que não tenha sido levado à registro no Cartório de Registro de Imóveis, constitui meio hábil a impossibilitar a constrição do bem imóvel, discutido em execução fiscal, e impede a caracterização de fraude à execução”.

“(...) II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Definir se o apelado, embora não tenha registrado a transferência do
imóvel
, é o legítimo proprietário do bem objeto da penhora; Estabelecer se a alegação de fraude à execução apresentada pelo apelante deve ser considerada, mesmo sem ter sido arguida em primeira instância; Determinar se a impugnação à justiça gratuita do apelado deve ser acolhida.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A alegação de que a propriedade do
imóvel
só se transfere com o
registro
no
cartório
não pode ser acolhida, pois o apelado apresentou contrato de
compra
e
venda
e comprovou a posse do
imóvel
, tendo seu direito resguardado conforme o artigo 678 do CPC, mesmo sem o
registro
formal.

A alegação de fraude à execução não pode ser analisada, pois constitui inovação recursal, não sendo possível a introdução de novos argumentos em sede de apelação, conforme o artigo 1.013, § 1º, do CPC.
A impugnação à justiça gratuita foi rejeitada, pois o apelante não apresentou provas suficientes de alteração da condição econômica do apelado que justifique a revogação do benefício.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente conhecido e, nessa parte, não provido.
Tese de julgamento:

A inovação recursal é vedada, sendo impossível a análise de questões não debatidas na instância inferior.

A impugnação à justiça gratuita deve ser acompanhada de provas de alteração na capacidade econômica do beneficiário, o que não foi demonstrado neste caso. (N.U 1046826-24.2024.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 16/04/2025, Publicado no DJE 21/04/2025)

No mesmo entendimento, está o julgado do e. Tribunal de Justiça Paulista:

“APELAÇÃO – EMBARGOS DE TERCEIRO – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – HIPOTECA FIRMADA SOBRE O IMÓVEL. Cognoscível a interposição de embargos de terceiro lastreados em instrumento particular de compra e venda, sem o devido registro – inteligência da Súmula n. 84 do Superior Tribunal de Justiça. – Negócio celebrado em data anterior ao registro da hipoteca judicial – comprovação de pagamento do preço – ausência de registro do contato de compromisso de compra e venda que não impede à defesa da propriedade. RECURSO PROVIDO. (TJ-SP – AC 10026459420188260019 – SP, Relator: Desa. Maria Lucia Pizzoti, julgado e publicado em 19/05/2022)”.

Assim, é desnecessária a transcrição no registro imobiliário de imóvel para preservação do direito de terceiro adquirente de boa-fé, afigurando-se possível para comprovar a validade do negócio jurídico o contrato de compra e venda, ex vi da Súmula 84/STJ.

Vejamos:

“(...) III. Quanto à alegada ausência de oportuno registro do instrumento de compra e venda, não afasta o direito do terceiro adquirente, baseado na aquisição de boa-fé, conforme entendimento consolidado na Súmula 84/STJ. IV. Afastamento do gravame hipotecário pela incidência da Súmula 308/STJ, que dispõe que a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. Agravo improvido. (STJ - AgRg no Ag 638821 / DF AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO DE INSTRUMENTO 2004/0155527-6 Relator Ministro SIDNEI BENETI (1137) Órgão Julgador T3 - TERCEIRA TURMA Data do Julgamento 05/08/2008 Data da Publicação/Fonte DJe 22/08/2008)”.

Diante do exposto,
DOU PROVIMENTO
ao apelo, conforme vindicado”.

Portanto, não há vício a ser sanado, mas sim tentativa de rediscussão do julgado, o que é vedado pela via dos aclaratórios.

Diante do exposto,
REJEITO
os embargos, advertindo-se que a interposição de novos embargos poderá dar azo à aplicação de multa.

Considere-se prequestionada toda a matéria ventilada.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 12/08/2025