Tribunal: TJMT
Processo: 0053433-85.2015.8.11.0041
Relator(a): RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-09-24
Data de publicação: 2025-09-29

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0053433-85.2015.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Condomínio, Inclusão Indevida em Cadastro de Inadimplentes]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[WBM - INCORPORACAO E CONSTRUCAO EIRELI - CNPJ: 09.675.024/0001-15 (APELANTE), GABRIEL GAETA ALEIXO - CPF: 603.700.171-53 (ADVOGADO), ELIZEU ORELIO WOBETO CAMILOTTI - CPF: 820.354.901-20 (APELANTE), ANTONIO JOSE DIAS - CPF: 271.815.101-34 (APELADO), ELSON DUQUES DOS SANTOS - CPF: 459.382.701-97 (ADVOGADO), VALERIA CASTILHO MUNHOZ VIVAN - CPF: 361.770.671-15 (ADVOGADO), WALDECIR JOSE WOBETO - CPF: 177.237.879-87 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PRELIMINAR REJEITADA. NÃO PROVIDO, UNANIME

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE REJEITADA. DESPESAS CONDOMINIAIS. CHAVES NÃO
ENTREGUES AO ADQUIRENTE
. LUCROS CESSANTES. INEXISTÊNCIA DE PROVA DO PREJUÍZO.
NÃO
PROVIDO
.

I. Caso em exame

Apelação interposta por construtora visando ao ressarcimento de despesas condominiais pagas entre dezembro/2013 e julho/2015 e à indenização por lucros cessantes, em razão da impossibilidade de uso do imóvel objeto de contrato de compra e venda rescindido judicialmente.

II. Questão em discussão

2. Três questões em discussão:

(i) admissibilidade do recurso à luz do art. 1.010 do CPC/2015, diante da alegação de ausência de impugnação específica dos fundamentos da sentença;

(
ii
)
qual das partes é a responsável pelo pagamento das
taxas condominiais;

(
iii
) necessidade de prova concreta para configuração de lucros cessantes.

III. Razões de decidir

3. A apelação enfrenta diretamente os fundamentos da sentença, afastando a preliminar de ausência de dialeticidade.

4. A jurisprudência do STJ estabelece que a obrigação pelo pagamento de encargos condominiais se inicia com a entrega das chaves,
o que não ocorreu no caso
.

5. A pretensão de lucros cessantes exige demonstração objetiva da perda patrimonial, o que não foi comprovado, sendo incabível a presunção de prejuízo
.

IV. Dispositivo e tese

6. Recurso
não
provido.

Tese de julgamento:

“1. Não se configura ausência de dialeticidade quando a apelação impugna de forma direta os fundamentos da sentença.

2. A responsabilidade por taxas condominiais surge com a imissão na posse, formalizada pela entrega das chaves.

3. A indenização por lucros cessantes exige demonstração objetiva de perda patrimonial
.
”

Dispositivos relevantes citados:
CPC,
arts
. 85, §2º, e 1.010; CC,
arts
. 402 e 403.

Jurisprudência relevante citada:
STJ,
AgInt
no
AREsp
1937252/RJ, Rel. Min. Raul Araújo, 4ª Turma, j. 14.02.2022; STJ,
AgInt
no REsp 1818710/RO, Rel. Min. Moura Ribeiro, 3ª Turma, j. 22.06.2020.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Egrégia Câmara:

Apelação em
Ação de Cobrança julgada nos seguintes termos:

Posto isto, por tudo mais que consta nos autos, nos termos art. 487, inciso I do CPC, JULGO IMPROCEDENTE a ação de cobrança proposta por WBM - INCORPORAÇÃO E CONSTRUÇÃO EIRELI em face de ANTÔNIO JOSÉ DIAS; outrossim, JULGO IMPROCEDENTE a reconvenção apresentada no teor da contestação de págs. 56/74 do ID 42711867, com idêntico fundamento.

Por derradeiro, em atenção ao princípio da causalidade, com base no art. 85, § 2º, do CPC, condeno a parte autora ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como em honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa no que compete à ação principal; outrossim, condeno, ainda, o reconvinte/requerido à sucumbência da ação reconvencional, nos mesmos termos.

A apelante
sustenta que o inadimplemento do apelado impediu a imissão na posse do imóvel, mas que a responsabilidade pelas taxas condominiais não depende da entrega formal da posse,
mas
sim da transferência da titularidade da unidade e da expectativa legítima de uso.

Quanto aos lucros cessantes, argumenta que a sentença exige prova documental de contrato de locação frustrado, desconsiderando a doutrina e jurisprudência que admitem a presunção de lucros cessantes em casos como
este
.

Nas contrarrazões o apelado suscita preliminar de não conhecimento do Recurso por ausência de dialeticidade. No mérito, pugna pelo não provimento (Id.
311453914
).

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO (RELATOR)

Egrégia Câmara:

O apelado sustenta
que
o recurso não deve ser conhecido por ausência de dialeticidade, uma vez que não combate os fundamentos da sentença.

Todavia, a
apelante impugnou especificamente os fundamentos da sentença, apresentando argumentos que, em tese, poderiam levar à sua reforma
, como exige o art.
1.010 do CPC.

Rejeito a preliminar.

A apelante ajuizou a demanda relatando que em 23-03-2010 firmou com o réu contrato de compra e venda de

um
apartamento
. Contudo, diante do inadimplemento,
ingressou com
ação de rescisão contratual c/c reintegração de posse (n. 18276-90.2011.8.11.0041 - Código 722721), que foi julgada procedente
.

Narrou que
em virtude do atraso no pagamento das parcelas
,
não entregou as chaves do imóvel quando
ocorreu a
conclusão da construção.

Contudo,
com a instituição d
o condomínio
,
iniciaram-se as cobranças das taxas
respectivas
, que nunca foram pagas pelo apelado,
e com as quais teve de arcar
(dezembro/2013 a julho/2015).

Aleg
ou
ainda que em decorrência do vínculo contratual ficou impossibilitada de locar o imóvel para terceiros, fazendo jus aos lucros cessantes pela impossibilidade de exploração econômica do bem.

Com isso
, ajuizou a presente demanda,
visando o ressarcimento de valores despendidos com o pagamento de taxas condominiais em atraso, além de lucros cessantes pela impossibilidade de locação do imóvel
.

C
onforme dispõe o art. 402 do
CC, os lucros cessantes
correspondem àquilo que o credor razoavelmente deixou de lucrar em decorrência do inadimplemento da obrigação. Vejamos:

Já o art.
403 do mesmo diploma legal estabelece
que “
Ainda que a inexecução resulte de dolo do devedor, as perdas e danos só incluem os prejuízos efetivos e os lucros cessantes por efeito dela direto e imediato, sem prejuízo do disposto na lei processual
”
.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que
“
Os lucros cessantes devem ser efetivamente comprovados, não se admitindo lucros presumidos ou hipotéticos. Precedentes
”
. (STJ -
AgInt
no
AREsp
: 1937252 RJ 2021/0214441-6, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 14/02/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação:
DJe
24/02/2022)

Neste caso não há qualquer comprovação nesse sentido, visto que a apelante baseou sua pretensão em mera possibilidade de
locação do imóvel,
sem apresentar elementos
concretos que demonstrassem a efetiva perda de um ganho esperado,
o que não é suficiente para embasar a condenação requerida.

Quanto às taxas condominiais, sustenta que o apelado seria responsável pelo pagamento
n
o período de dezembro/2013 a julho/2015, mesmo não tendo recebido as chaves do imóvel.

Segundo entendimento do STJ,
o adquirente passa a ser responsável por esse pagamento a partir do momento em que tem a posse do imóvel, o que ocorre com a entrega das chaves.

Como neste caso isso não ocorreu, a obrigação permanece
u sendo d
a construtora.

A propósito:

CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO
NCPC .
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO.
AÇÃO DE COBRANÇA. ARTS. 489 E 1 .022 DO NCPC. NULIDADE DO ACÓRDÃO. OMISSÃO NO JULGADO.
INOCORRÊNCIA .
DESPESAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE DO ADQUIRENTE DO IMÓVEL PELO PAGAMENTO. TERMO INICIAL. IMISSÃO NA POSSE DO IMÓVEL, QUE SE DÁ COM A ENTREGA DAS
CHAVES .
ACÓRDÃO EM CONSONÂNCIA COM O ENTENDIMENTO FIRMADO NESTA CORTE. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. INCIDÊNCIA DA SÚMULA Nº 568 DO STJ.
1 .
Aplica-se o NCPC a este recurso ante os termos do Enunciado Administrativo nº 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC. 2. Não há falar em violação dos
arts
. 489 e 1 .022 do NCPC quando o julgador adota fundamentação clara, objetiva e suficiente para embasar a sua decisão.
3. A jurisprudência desta Corte firmou o entendimento de que o promitente comprador passa a ser responsável pelo pagamento das despesas condominiais a partir da efetiva entrega das chaves, tendo em vista ser este o momento em que tem a posse do imóvel.

Precedentes .
4. Quanto ao dissídio jurisprudencial, estando o acórdão recorrido em consonância com o entendimento firmado nesta Corte, incide, no ponto, a Súmula nº 568 do STJ, segundo a qual, o relator, monocraticamente e no Superior Tribunal de Justiça, poderá dar ou negar provimento ao recurso quando houver entendimento dominante acerca do tema. 5. Agravo interno não
provido .

(STJ
–

AgInt
no
R
e
sp
: 1818710 RO 2019/0160398-9, Relator.: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento:
22/06/2020, T3
–
TERCEIRA TURMA, Data de Publicação:
D
j
e
24/06/2020)

Pelo exposto,
nego provimento ao Recurso.

Em razão do resultado do julgamento, majoro os honorários advocatícios de 10% para 15% sobre o valor atualizado da causa.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 24/09/2025