Tribunal: TJMT
Processo: 1001863-13.2024.8.11.0046
Relator(a): SERLY MARCONDES ALVES
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-10-29
Data de publicação: 2025-11-04

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1001863-13.2024.8.11.0046
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[LEONI COSTA DE LIMA - CPF: 046.978.531-48 (APELANTE), GLAUCIELI DE SOUZA PEZAVENTO - CPF: 026.375.071-01 (ADVOGADO), EL SHADAI COMODORO EMPREENDIMENTOS SPE LTDA - CNPJ: 30.360.157/0001-99 (APELADO), ROQUE PIRES DA ROCHA FILHO - CPF: 696.898.141-68 (ADVOGADO), LEONI COSTA DE LIMA - CPF: 046.978.531-48 (APELADO), GLAUCIELI DE SOUZA PEZAVENTO - CPF: 026.375.071-01 (ADVOGADO), EL SHADAI COMODORO EMPREENDIMENTOS SPE LTDA - CNPJ: 30.360.157/0001-99 (APELANTE), ROQUE PIRES DA ROCHA FILHO - CPF: 696.898.141-68 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PRELIMINAR REJEITADA. REQUERIDA NÃO PROVIDO. AUTOR PARCIALMENTE PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL PELA CONSTRUTORA. INFRAESTRUTURA NÃO ENTREGUE. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. DANOS MORAIS E LUCROS CESSANTES INDEVIDOS. RESCISÃO CONTRATUAL MANTIDA. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. JUROS DE MORA A PARTIR DA CITAÇÃO. RECURSO DA RÉ DESPROVIDO. RECURSO DO AUTOR PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.
Apelações cíveis interpostas contra sentença proferida em ação de rescisão contratual c/c devolução de valores, que declarou rescindido o contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes, condenando a ré à restituição integral dos valores pagos, com juros de mora a partir da propositura da ação, além de custas e honorários. O autor busca majoração da condenação, inclusive com indenização por danos morais, lucros cessantes e aplicação da cláusula penal em seu favor. A ré sustenta cerceamento de defesa, nega sua mora contratual e pugna pelo acolhimento da reconvenção para responsabilizar o autor pela rescisão contratual.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
Há
seis
questões em discussão: (i) verificar se houve cerceamento de defesa em razão do julgamento antecipado da lide; (
ii
) determinar a responsabilidade pelo inadimplemento contratual e os efeitos da rescisão; (
iii
) analisar a possibilidade de aplicação da cláusula penal em favor do consumidor; (
iv
) avaliar a existência de danos morais e lucros cessantes indenizáveis; (v) fixar o termo inicial dos juros de mora incidentes sobre os valores a serem restituídos
; e
(vi) conhecer e julgar a reconvenção apresentada pela ré, não apreciada na sentença, nos termos do art. 1.013, § 3º, III, do CPC.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
O julgamento antecipado da lide não configura cerceamento de defesa quando o conjunto documental é suficiente para a solução da controvérsia, nos termos do art. 370 do CPC e da jurisprudência do STJ.

4.
O contrato firmado entre as partes previa a conclusão das obras de infraestrutura até 04/12/2023, sendo incontroverso que nenhuma obra foi iniciada até essa data. Ainda que o autor tenha
suspendido o pagamento das parcelas três meses antes do prazo final, tal inadimplemento não foi a causa determinante da frustração do contrato. Assim, reconhece-se, em grau recursal, o inadimplemento essencial da ré, o que afasta a tese reconvencional de culpa exclusiva do comprador.

5.
Em razão da ausência de julgamento da reconvenção na sentença, o recurso da ré trouxe a matéria pela primeira vez ao Tribunal. Nos termos do art. 1.013, § 3º, III, do CPC, estando a causa madura e com todos os elementos de prova nos autos, a reconvenção foi conhecida e julgada improcedente, diante da comprovação do inadimplemento contratual essencial pela ré, que não realizou as obras de infraestrutura do loteamento no prazo pactuado.

6.
A cláusula penal estipulada apenas contra o consumidor deve ser invertida em seu favor, nos termos do Tema 970/STJ, sendo necessária a moderação judicial do percentual para 10%, nos termos do art. 413 do CC.

7.
O inadimplemento contratual não enseja, por si só, reparação por danos morais, ausente demonstração de violação concreta a direitos de personalidade, conforme entendimento pacificado do STJ.

8.
A indenização por lucros cessantes exige comprovação específica do prejuízo e do nexo causal, o que não ocorreu no caso concreto, sendo incabível sua presunção.

9.
Os juros moratórios sobre os valores a serem restituídos devem incidir a partir da citação, conforme o Tema 1002/STJ.

IV. DISPOSITIVO E TESE

1
0
.
Recurso da ré desprovido. Recurso do autor parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

1.
O julgamento antecipado da lide não configura cerceamento de defesa quando o acervo documental é suficiente para a formação do convencimento do juízo.

2.
Em caso de inadimplemento da obrigação de entrega de infraestrutura por parte da construtora, a rescisão contratual deve ser atribuída à sua culpa exclusiva, com devolução integral dos valores pagos pelo consumidor.

3.
A cláusula penal estipulada apenas contra o consumidor deve ser aplicada em seu favor, com moderação judicial quando excessiva.

4.
A ausência de comprovação de lesão a direito de personalidade afasta a indenização por danos morais em hipóteses de mero inadimplemento contratual.

5.
A indenização por lucros cessantes exige demonstração concreta do prejuízo e do nexo causal, sendo incabível quando fundada apenas em presunção.

6.
Os juros de mora, em caso de rescisão por culpa do vendedor, incidem a partir da citação.

Dispositivos relevantes citados
:

CF/1988, art. 5º, XXXV; CC,
arts
. 394, 395, 397, 402, 403, 413, 475, 476; CDC, art. 47; CPC,
arts
. 343, 355, I, 370, 373, I, e 1.013, § 3º, III.

Jurisprudência relevante citada
:

STJ, Súmula nº 543
;
STJ, Tema 970 (REsp 1.635.428/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso
Sanseverino
, j. 22.11.2017)
;
STJ, Tema 1002 (REsp 1.635.428/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso
Sanseverino
, j. 22.11.2017)
;
STJ,
AREsp
2594851, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti,
DJe
19/06/2024
;
STJ,
AgInt
no REsp 1918772/SP, Rel. Min.
Antonio
Carlos Ferreira,
DJe
18/10/2021
;
STJ,
AgInt
no
AREsp
658605/ES, Rel. Min. Raul Araújo,
DJe
17/05/2023
;
STJ,
AgInt
no
AREsp
1.020.223/AM, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti,
DJe
23/11/2017
;
STJ,
AgInt
no
AREsp
947.202/SE, Rel. Min. Nancy Andrighi,
DJe
15/03/2018
;
STJ,
AgInt
no
AREsp
2.143.077/RJ, Rel. Min. Raul Araújo,
DJe
14/12/2022.

R E L A T Ó R I O

RAC
1001863-13.2024.8.11.0046

LEONI COSTA DE LIMA

e
EL SHADAI COMODORO EMPREENDIMENTOS SPE LTDA

X

EL SHADAI COMODORO EMPREENDIMENTOS SPE LTDA
e
LEONI COSTA DE LIMA

RELATÓRIO

Eminentes pares:

Trata-se de
dois
Recurso
s
de Apelação Cível,
um interposto por
LEONI COSTA DE LIMA

e, outro interposto por
EL SHADAI COMODORO EMPREENDIMENTOS SPE LTDA.
, ambos
com o fito de reformar a
sentença
proferida pelo Juízo da 2ª Vara de Comodoro/MT que, nos autos da Ação de Rescisão de Contrato c/c Devolução de Valores (Proc. nº 1001863-13.2024.8.11.0046), julgou parcialmente procedentes os pedidos para
“
a)Declarar rescindido o contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes em 04/12/2019; b)Condenar a ré a devolver ao autor a integralidade dos valores pagos (R$ 16.563,25),com juros moratóriosreferente a Selic a partir da propositura da ação, deduzido a partir desta data oíndice de atualização monetária, nos termos do artigo 406, § 1º, do Código Civil
.
” A r. sentença ainda c
ondeno
u
a ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios,
estes
fix
ados
em10% sobre o valor da condenação
(Id. 310346859).
Posteriormente, foram opostos embargos de declaração pela ré, os quais foram rejeitados, mantendo-se íntegra a sentença (
Id. 310346865
).

Em seu recurso de
apelação (
Id. 310346863
),
o autor/apelante
alega que firmou contrato de promessa de compra e venda com a apelada em 2019, quitando regularmente 39 parcelas, mas que a fornecedora descumpriu suas obrigações ao não realizar as obras de infraestrutura prometidas, além de o loteamento ter sido embargado pelos órgãos públicos competentes. Sustenta que, embora a sentença tenha reconhecido o inadimplemento e determinado a rescisão contratual com restituição integral dos valores pagos, deixou de apreciar de forma adequada a abusividade de diversas cláusulas contratuais e de condenar a apelada ao pagamento de danos morais e lucros cessantes.

A apelante argumenta que o contrato é leonino e contém cláusulas abusivas, como a previsão de reajuste mensal em contradição ao quadro resumo, estipulação de multa automática de 30% apenas contra o consumidor, e poderes unilaterais da fornecedora, devendo tais disposições ser declaradas nulas e revertidas em seu favor. Sustenta que, diante da culpa exclusiva da apelada,
é cabível a aplicação da multa contratual em benefício do consumidor, conforme art. 475 do Código Civil e Súmula 543 do STJ.

Defende ainda que houve omissão da sentença quanto ao pedido de indenização por danos morais, alegando que o inadimplemento extrapolou a mora simples e configurou frustração total da legítima expectativa contratual, com abalos emocionais, angústia e insegurança prolongada, motivo pelo qual requer a fixação de indenização em R$ 10.000,00.

Além disso, sustenta que a privação do uso e da fruição do imóvel lhe gerou prejuízos materiais presumidos, configurando lucros cessantes, os quais quantifica em R$ 5.800,00, nos termos do art. 402 do CC e da Súmula 162 do TJSP. Por fim, alega que a sentença
equivocou-se
ao fixar os juros de mora apenas a partir da citação, quando deveriam incidir desde o inadimplemento contratual em 04/12/2021, conforme os
arts
. 394, 395 e 397 do CC.

Ao final, requer o conhecimento e provimento da apelação para que sejam: (i) reconhecidas as cláusulas abusivas e revertidas em favor do consumidor; (
ii
) aplicada a cláusula penal de 30% em seu benefício; (
iii
) arbitrada indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00; (
iv
) reconhecido o direito à indenização por lucros cessantes no valor de R$ 5.800,00; (v) alterado o termo inicial dos juros de mora para a data do inadimplemento contratual (04/12/2021); e (vi) condenada a apelada ao pagamento de custas e honorários advocatícios recursais.

Por outro lado, em seu recurso de apelação
(Id. 310346868)
, a
ré
/apelante

sustenta, inicialmente, que houve cerceamento de defesa, pois o juízo a quo julgou a lide antecipadamente, sem oportunizar a produção de provas requeridas, em especial a juntada de documentos e a oitiva de testemunhas, o que caracterizaria violação ao contraditório e à ampla defesa.

Argumenta que a sentença desconsiderou a realidade fática, visto que o contrato firmado em 04/12/2019 previa, em sua cláusula 4.10 e no quadro resumo, prazo de quatro anos para a conclusão das obras de infraestrutura, e não dois anos, como alegado pelo autor. Assim, o prazo contratual se encerraria apenas em 04/12/2023, enquanto o comprador deixou de pagar as parcelas desde 11/09/2023, ou seja, antes mesmo do término do prazo para entrega das obras. Defende, portanto, que não se configurou mora da vendedora, mas sim inadimplemento do promitente comprador.

Alega ainda que não há que se falar em abusividade contratual, pois as cláusulas foram livremente pactuadas entre as partes e encontram respaldo na legislação. Invoca o princípio do
pacta sunt servanda
e argumenta que eventual pretensão de anulação de cláusula contratual estaria
fulminada pela decadência, à luz dos artigos 178 e 179 do Código Civil. Ressalta, ademais, que o contrato é bilateral e a obrigação de entrega das obras está vinculada ao pagamento das parcelas, descumpridas pelo autor.

Quanto ao pedido de reconvenção, a apelante sustenta que este foi regularmente formulado dentro da contestação, conforme autoriza o art. 343 do CPC, não sendo exigível autuação em apartado. Defende que o autor não impugnou tal pedido, de modo que deve ser considerado revel. No mérito da reconvenção, pugna pelo reconhecimento da rescisão contratual por culpa exclusiva do comprador, com a condenação deste ao pagamento de indenização por perdas e danos, conforme cláusulas 4.1, 4.3 e 4.7 do contrato.

A apelante também argumenta que não restaram configurados danos materiais ou morais a serem indenizados, pois não houve atraso injustificado nas obras e o desfazimento decorreu da inadimplência do comprador. Destaca ainda que a pandemia da COVID-19 deve ser considerada caso fortuito ou força maior, apto a justificar eventuais dificuldades no cronograma.

Ao final, a parte apelante requer: (i) a reforma parcial da sentença para que seja decretada a rescisão contratual com perda dos valores pagos a título de arras/sinal; (
ii
) subsidiariamente, a anulação da sentença por cerceamento de defesa, com retorno dos autos à origem para regular instrução;
e
(
iii
) o acolhimento integral da reconvenção, condenando o apelado ao pagamento de perdas e danos.

Apresentadas contrarrazões
pelo
autor
(Id. 313093890), este
pugnou pelo desprovimento do recurso da ré
.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO
PRELIMINAR
(DO CERCEAMENTO DE DEFESA)

A
ré
/apelante

sustenta, inicialmente, que houve cerceamento de defesa, pois o juízo
a quo
julgou a lide antecipadamente, sem oportunizar a produção de provas requeridas, em especial a juntada de documentos e a oitiva de testemunhas, o que caracterizaria violação ao contraditório e à ampla defesa.

Todavia, não lhe assiste razão.

É firme o entendimento de que o magistrado é o destinatário da prova, cabendo-lhe aferir a necessidade ou não de sua produção, podendo indeferir diligências que reputar inúteis ou meramente protelatórias, nos termos do art. 370 do CPC.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça
também
é firme no sentido de que o julgamento antecipado da lide, quando o conjunto probatório já se mostra suficiente para a solução da controvérsia, não configura cerceamento de defesa:

“
(...) Nos termos do art. 370 do CPC, o magistrado é o destinatário final da prova, cabendo a ele verificar a pertinência da sua realização para o deslinde do feito. No caso, defendeu a parte apelante a necessidade de realização de pericial, sob pena de cerceamento de defesa. Ocorre que, tratando-se de questão preponderantemente de direito e tendo sido juntada cópia do contrato firmado entre as partes, bem como demais documentos atinentes a negociação firmada entre as partes, no qual pode-se verificar os valores contratados e encargos aplicados, resulta desnecessária a realização de perícia.

No caso, mostra-se suficiente a apresentação do contrato objeto de revisão e demais documentos juntados aos autos. Portanto, é possível o julgador formar sua convicção a partir dos elementos constantes na prova documental já acostada, sendo desnecessária a realização da prova pericial requerida, não havendo o que falar em cerceamento de defesa a violar os princípios da ampla defesa e do contraditório (...).”
(STJ -
AREsp
: 2594851, Relator.: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Publicação: Data da Publicação DJ 19/06/2024).

No caso,
o contexto fático evidencia que o juízo de origem, com fundamento no art. 355, I, do CPC, considerou suficiente o conjunto documental (contrato, comprovantes de pagamento e
documentos que retratam a ausência de infraestrutura), julgando antecipadamente a lide. Não se apontam provas específicas e pertinentes que pudessem alterar o resultado, mas apenas pretensão genérica de dilação probatória.

Assim
,
REJEITO
a preliminar

de cerceamento de defesa.

É como voto.

VOTO

Eminentes pares:

O presente recurso submete à apreciação a controvérsia sobre a responsabilidade pela rescisão do contrato de promessa de compra e venda celebrado entre as partes, os efeitos da inadimplência parcial do comprador, a possibilidade de inversão da cláusula penal e a análise dos pedidos reconvencionais.

Como relatado, trata-se de Ação de Rescisão de Contrato c/c Pedido Liminar e Devolução de Valores, ajuizada por Leoni Costa de Lima em face de El
Shadai
Comodoro Empreendimentos SPE Ltda., em razão do inadimplemento da ré quanto à entrega das obras de infraestrutura do loteamento Bela Vista Comodoro, objeto do contrato de promessa de compra e venda firmado em 04/12/2019.

Alega o autor que quitou 39 parcelas, totalizando R$ 21.828,78 até o ajuizamento, sem que a empresa tenha dado início às obras de infraestrutura mínima, consistentes em rede de água, energia elétrica, esgoto e vias de acesso, cujo prazo de conclusão estaria previsto contratualmente. Diante do inadimplemento, requereu a rescisão do contrato, restituição integral dos valores pagos e indenização por danos morais.

Na contestação, a ré apresentou reconvenção, sustentando que o autor deixou de pagar as parcelas a partir de 11/09/2023, configurando inadimplemento contratual de sua parte, o que justificaria a resolução do contrato por culpa do comprador, com aplicação da cláusula penal, bem como indenização por perdas e danos

oriundos da rescisão por culpa exclusiva do comprador.

A sentença de primeiro grau julgou parcialmente procedente a
ação principal
, para decretar a rescisão contratual, condenando a requerida à devolução integral dos valores pagos, com correção monetária e juros, mas afastou a indenização por danos morais.

Irresignados, ambas as partes interpuseram recurso de apelação. O autor insiste na condenação da ré ao pagamento de danos morais e na aplicação, em seu favor, da cláusula penal prevista contratualmente. A ré, por sua vez, pugna pela improcedência da demanda, sob alegação de que a mora do comprador deu causa à rescisão, e reitera os pedidos reconvencionais.

Pois bem.

Preambularmente, considerando que, as custas do pedido reconvencional foram recolhidas (Id. 316971389 ao 316971390) e que a
reconvenção versa sobre a mesma relação contratual da
ação principal. O processo está maduro, razão pela qual o Tribunal pode julgar de imediato a reconvenção
, nos termos do art.
1.013, §3º, III, CPC
.

No caso dos autos, restou incontroverso que o contrato foi firmado em 04/12/2019
(Id. 310346853)
, com prazo contratual de quatro anos para a conclusão das obras de infraestrutura, ou seja, até 04/12/2023. O autor efetuou os pagamentos até 11/09/2023
(Id. 310346416)
, quando suspendeu as parcelas. Ainda que tenha deixado de adimplir os últimos três meses que antecederam o prazo final, é fato que, mesmo transcorrido esse lapso, a construtora não entregou qualquer obra de infraestrutura, permanecendo o loteamento sem condições mínimas de uso até a data do julgamento, mais de 1 ano e 7 meses após o vencimento do prazo.

Portanto, embora o autor tenha suspendido o pagamento antes do termo final,
tal suspensão não foi a causa da frustração contratual, já que
a obrigação principal (entregar o lote com infraestrutura) já estava comprometida.
Assim, podemos considerar que, sua mora é
relativa
ou
não essencial
, pois não foi a causa da frustração contratual.

O
inadimplemento essencial foi da construtora, que descumpriu a obrigação principal assumida no contrato. Aplica-se, assim, o disposto no art. 476 do Código Civil (
exceptio
non
adimpleti

contractus
), que autoriza a suspensão da contraprestação pelo contratante quando a outra parte não cumpre a sua.

A sentença bem analisou a prova documental constante dos autos, inclusive fotografias, que demonstram a ausência de obras no local, e afastou a alegação genérica da ré de que a pandemia justificaria o atraso, uma vez que não apresentou qualquer comprovação de início ou andamento de serviços.

A
demais, a
alegação
genérica da ré de que a pandemia justificaria o atraso

não se sustenta, pois a atividade da construção civil foi classificada como essencial pelos Decretos Federais n.º 10.282/2020 e 10.342/2020, não havendo comprovação de paralisação inevitável das obras ou de fato que tornasse impossível o cumprimento da obrigação no prazo avençado. Trata-se, portanto, de fortuito interno, risco inerente ao negócio, que não elide a mora contratual.

Assim,
não há como acolher a pretensão reconvencional
,
deve
ndo
ser mantida a rescisão contratual por culpa da ré, com restituição integral dos valores pagos pelo autor, em consonância com a Súmula 543 do STJ
,
que determina a restituição
integral e imediata
das parcelas pagas pelo prom
itente comprador:

Súmula n. 543, STJ.
“
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
”
.

Quanto à pretensão do autor de alteração do
termo inicial dos juros de mora para a data do inadimplemento contratual (04/12/2021)
,
a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça caminha no sentido de que, em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do promitente vendedor, os juros moratórios sobre o valor restituído incidem a partir da citação, sendo a data do trânsito em julgado reservada aos casos de culpa do adquirente (Tema 1002/STJ).

A propósito:

“
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO. CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. JUROS DE MORA DESDE A CITAÇÃO. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA N.83 DO STJ. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS N. 282 E 356 DO STF.LEGISLAÇÃO NÃO INDICADA. SÚMULA N. 284/STF. RESCISÃO CONTRATUAL.CULPA DA AGRAVANTE. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICA. APLICAÇÃO DA SÚMULA N. 7/STJ. DECISÃO MANTIDA.1. A jurisprudência do STJ é no sentido de que, "em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso" (
AgInt
no
AREsp
n. 208.706/RJ, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 22/8/2017,
DJe
13/9/2017).2. Segundo o entendimento do STJ, "em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa da promitente-vendedora, os juros de mora sobre o valor a ser restituído incidem a partir da citação" (
AgInt
no
AREsp
n. 1.761.193/DF, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 22/3/2021,
DJe
13/4/2021).3. A simples indicação dos dispositivos legais tidos por violados, sem que o tema tenha sido
enfrentado pelo acórdão recorrido, obsta o conhecimento do recurso especial, por falta de prequestionamento, a teor das Súmulas n. 282 e 356 do STF.4. Prevalece no STJ o entendimento de que "a admissão de prequestionamento ficto (art. 1.025 do CPC/2015), em recurso especial, exige que no mesmo recurso seja indicada violação ao art.1.022 do CPC/2015, para que se possibilite ao Órgão julgador verificar a existência do vício inquinado ao acórdão, que uma vez constatado, poderá dar ensejo à supressão de grau facultada pelo dispositivo de lei" (REsp n. 1.639.314/MG, Relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA,
DJe
10/4/2017), o que não ocorreu no caso.5. É deficiente a fundamentação do recurso que deixa de indicar a legislação federal objeto de afronta. Aplicação da Súmula n.284/STF.6. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem revolvimento do contexto fático-probatório dos autos (Súmula n. 7 do STJ).7. No caso concreto, o Tribunal de origem reconheceu que a rescisão contratual decorreu de culpa exclusiva da agravante. Alterar esse entendimento demandaria o reexame das provas produzidas nos autos, o que é vedado em recurso especial.8. Agravo interno a que se nega provimento
.”(
AgInt
no REsp 1918772/SP, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 11/10/2021,
DJe
18/10/2021)

Considerando que a sentença
considerou a data da propositura da ação
como marco inicia
l
dos respectivos juros de mora, o pleito recursal merece parcial deferimento para que os encargos incidam a partir da citação.

Com relação à cláusula penal, o
Superior Tribunal de Justiça
já reconheceu a
a
necessidade de inversão da cláusula penal em favor do consumidor, em caso de inadimplemento por parte do vendedor
, em
precedente vinculante, como se infere no Tema 971 dos recursos repetitivos:

“No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.”

A lógica jurídica que sustenta essa conclusão decorre da aplicação dos princípios da função social do contrato e da boa-fé objetiva, os quais impõem simetria e reciprocidade nas consequências do inadimplemento, além da interpretação mais favorável ao consumidor em contratos de adesão, como preconiza o art. 47 do Código de Defesa do Consumidor. “
Verbis
”:

Art. 47.
As cláusulas contratuais serão interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor
.

Assim, a cláusula penal estipulada unicamente em desfavor do consumidor, prevendo penalidade apenas para o caso de inadimplemento do promitente comprador, deve ser considerada como parâmetro de indenização pelo inadimplemento do promitente vendedor, sob pena de desequilíbrio contratual e enriquecimento sem causa.

Entretanto, o percentual de 30% revela-se excessivo, devendo ser moderado pelo Poder Judiciário, nos termos do art. 413 do Código Civil
, que
prevê a possibilidade de intervenção judicial para adequação da penalidade, nos seguintes termos:

“
A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio
.”

Considerando que o autor também suspendeu o pagamento das parcelas três meses antes do prazo final, entende-se adequado fixar a penalidade em 10% sobre os valores pagos, como medida proporcional e equitativa.

“
A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio
.”

Nesse sentido é a jurisprudência pacífica do STJ:

“
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE EXECUÇÃO. CLÁUSULA PENAL. LIMITAÇÃO. OBRIGAÇÃO PRINCIPAL. ARTS. 412 E 413 DO CC/2002. CONSONÂNCIA DO ACÓRDÃO RECORRIDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1
. Nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e dos
arts
.
412 e 413 do
Código Civil/2002, é possível a redução da cláusula penal se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo
. 2. O entendimento adotado no acórdão recorrido coincide com a jurisprudência assente desta Corte Superior, circunstância que atrai a incidência da Súmula 83/STJ.
3 .
Agravo interno a que se nega provimento
.
”
(STJ -
AgInt
no
AREsp
: 658605 ES 2015/0018399-7, Relator.: RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 08/05/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação:
DJe
17/05/2023)

Quanto ao pleito de indenização por danos morais, a sentença deve ser mantida. Embora a conduta da ré configure inadimplemento contratual absoluto, não se evidenciam, nos autos, elementos concretos de violação a direito de personalidade aptos a caracterizar abalo moral indenizável. O caso traduz frustração de legítima expectativa e descumprimento contratual, cuja reparação já se dá na esfera patrimonial, mediante devolução integral das parcelas e aplicação da cláusula penal moderada.

Ademais
, o STJ pacificou o entendimento de que não há falar em presunção de danos morais indenizáveis em decorrência do atraso na entrega da obra e dos desdobramentos inerentes a essa circunstância, pois, em regra, o dissabor inerente à expectativa frustrada decorrente do inadimplemento contratual insere-se no cotidiano das relações comerciais e não implica lesão à honra e nem violação da dignidade humana, e, sob esse enfoque, a caracterização do dever de indenizar por dano extrapatrimonial fica reservada à hipótese em que for demonstrada consequência excepcionalmente graves em decorrência do descumprimento do contrato, o que não é o caso dos autos.

Nesse sentido:

“
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VIOLAÇÃO AOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC/2015 NÃO EVIDENCIADA. ACÓRDÃO ESTADUAL FUNDAMENTADO. ATRASO EXCESSIVO NA ENTREGA DO IMÓVEL. DANOS MATERIAIS PRESUMIDOS. DANO MORAL CONFIGURADO. DECISÃO DE ACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 83/STJ.
AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Não configura ofensa aos
arts
. 489 e 1.022 do CPC/2015 o fato de o Tribunal de origem, embora sem examinar individualmente cada um dos argumentos suscitados pelo recorrente, adotar fundamentação contrária à pretensão da parte, suficiente para decidir integralmente a controvérsia. 2. De acordo com a jurisprudência desta Corte, "no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma" (REsp n. 1.729.593/SP, Relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/9/2019,
DJe
27/9/2019). 3. O simples inadimplemento contratual em razão do atraso na entrega do imóvel não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável, sendo necessária a comprovação de circunstâncias específicas que possam configurar a lesão extrapatrimonial, como na hipótese dos autos, em que o atraso foi superior à 3 (três) anos e ainda não há notícias da entrega do imóvel. 4. O valor arbitrado pelas instâncias ordinárias a título de danos morais somente pode ser revisado em sede de recurso especial quando irrisório ou exorbitante. No caso, o montante fixado em R$ 10.000,00 (dez mil reais) não é exorbitante nem desproporcional aos danos causados, em razão do atraso excessivo na entrega do imóvel. 5. Agravo interno a que se nega provimento
”. (
AgInt
no
AREsp
n. 2.143.077/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 12/12/2022,
DJe
de 14/12/2022.)

“
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS CUMULADA COM COBRANÇA POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA UNIDADE. DISSONÂNCIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA DESTA
CORTE. 1. Esta Corte tem firmado o posicionamento de que o mero descumprimento contratual, caso em que a promitente vendedora deixa de entregar o imóvel no prazo contratual injustificadamente, embora possa ensejar reparação por danos materiais, não acarreta, por si só, danos morais. 2. O dano moral, na hipótese de atraso na entrega de unidade imobiliária, não se presume, configurando-se apenas quando houver circunstâncias excepcionais que, devidamente comprovadas, importem em significativa e anormal violação a direito da personalidade dos promitentes-compradores. 3. Agravo interno no agravo em recurso especial não provido
.” (STJ -
AgInt
no
AREsp
n. 947.202/SE, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 13/3/2018,
DJe
15/3/2018)

“
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. LUCROS CESSANTES CONFIGURADOS. SÚMULA 83 DO STJ. DANO MORAL. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. NÃO OCORRÊNCIA. PRECEDENTES. 1. Nos termos da jurisprudência do STJ, o atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente comprador. 2. O simples inadimplemento contratual, em regra, não configura dano indenizável, devendo haver consequências fáticas capazes de ensejar o sofrimento psicológico. Precedentes. 3. Agravo interno a que se dá parcial provimento
.” (STJ -
AgInt
no
AREsp
n. 1.020.223/AM, Rel. Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 14/11/2017,
DJe
23/11/2017)

“
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. IMÓVEL NA PLANTA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. ENTREGA. ATRASO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. DANOS MORAIS. NÃO CONFIGURAÇÃO. [...] 2. A jurisprudência desta Corte
consolidou-se no sentido de que o simples inadimplemento contratual, consubstanciado no atraso na entrega do imóvel, não é capaz por si só de gerar dano moral indenizável, devendo haver, no caso concreto, consequências fáticas que repercutam na esfera de dignidade da vítima. 3. Agravo interno não provido
.” (STJ -
AgInt
no REsp n. 1.660.794/RO, Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas
Cueva
, Terceira Turma, julgado em 14/8/2018,
DJe
24/8/2018)
.

Ainda, o
autor/apelante requer a condenação da ré ao pagamento de lucros cessantes no valor de R$ 5.800,00. A pretensão não prospera.

Nos termos dos
arts
. 402 e 403 do Código Civil, os lucros cessantes correspondem ao ganho que razoavelmente deixou de ser auferido em decorrência do inadimplemento, exigindo comprovação específica do prejuízo, do nexo causal e do quantum indenizável. À luz do art. 373, I, do CPC, incumbia ao autor demonstrar o alegado lucro frustrado, o que não ocorreu. Limitou-se a indicar um valor fixo, sem apresentar provas idôneas aptas a lastrear o pedido.

Assim, por ausência de prova do efetivo lucro perdido e de sua extensão, impõe-se rejeitar o pedido de lucros cessantes.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO

ao recurso da ré
,
julgando improcedente o seu pedido de reconvenção e,

DOU PARCIAL PROVIMENTO

ao recurso do autor

para
m
anter a rescisão contratual por culpa da ré, com a restituição integral das parcelas pagas pelo autor, corrigidas monetariamente desde cada desembolso e com juros de mora a partir da citação
e c
ondenar a ré, por inversão da cláusula penal, ao pagamento de 10% (dez por cento) sobre os valores efetivamente pagos pelo consumidor, por arbitramento judicial, nos termos do art. 413 do CC e da orientação firmada pelo STJ (Tema 970)
.

Considerando o desprovimento do recurso da ré, majoro os honorários advocatícios devidos ao patrono do autor na ação principal para 12% (doze por cento) sobre o valor da condenação (art. 85, §11, CPC).

Na reconvenção, diante da improcedência integral, condeno a ré/reconvinte ao pagamento das custas e de honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado atribuído à reconvenção (art. 85, §2º, CPC).

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 29/10/2025