Tribunal: TJMT
Processo: 1032262-91.2023.8.11.0003
Relator(a): RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-05-28
Data de publicação: 2025-05-30

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1032262-91.2023.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). ANGLIZEY SOLIVAN DE OLIVEIRA, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[RONDONOPOLIS 32 INCORPORACOES SPE LTDA - CNPJ: 31.527.343/0001-32 (APELANTE), LUZIA ANGELICA DE ARRUDA GONCALVES - CPF: 997.574.941-00 (ADVOGADO), MARIA RACHEL DE MELLO TOLEDO - CPF: 010.555.207-08 (APELADO), LEONARDO SANTOS DE RESENDE - CPF: 632.624.601-68 (ADVOGADO), CUSTODIO SILVESTRE TOLEDO - CPF: 739.326.637-72 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO, UNANIME.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA. LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS. DANO MORAL CONFIGURADO. COBRANÇA INDEVIDA DE TAXA EXTRA
“ENXOVAL”
. RECURSO
NÃO
PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta
contra
sentença que julgou parcialmente procedente a ação de indenização por danos morais e lucros cessantes, para: (i) condenar a construtora ao pagamento de indenização por lucros cessantes, no valor correspondente a 0,5% do preço de compra do imóvel, atualizado, pelo período de junho de 2022 até a efetiva entrega das chaves, com juros de 1% ao mês desde a citação e correção monetária pelo INPC; (
ii
) condenar a ré à restituição da quantia de R$ 88,39, paga a título de “taxa de enxoval”, com correção pelo INPC/IBGE desde o desembolso e juros moratórios desde a citação; e (
iii
) condenar ao pagamento de R$ 3.000,00 a título de danos morais. A
sentença também fixou custas, taxas e honorários advocatícios em 10% sobre o valor da condenação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) definir se a pandemia de COVID-19 configura causa excludente de responsabilidade civil pelo atraso na entrega do imóvel; (
ii
) estabelecer se estão presentes os requisitos para a condenação por danos morais e lucros cessantes; (
iii
) determinar se é devida a restituição da quantia cobrada como “taxa de enxoval”.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A construtora não comprova a existência de caso fortuito ou força maior, pois a atividade da construção civil foi considerada essencial no Estado do Mato Grosso, não havendo paralisação absoluta das obras que justifique o atraso de mais de 1 ano na entrega do imóvel.

Nos termos da jurisprudência do STJ (Tema 996), o atraso injustificado na entrega do imóvel gera o dever de indenizar pelos lucros cessantes, presumindo-se o prejuízo do comprador, calculado com base no valor locatício mensal.

O dano moral é configurado pela mora superior a 1 ano na entrega do imóvel, ainda que se considere o prazo de tolerância contratual, sendo presumida a afetação dos direitos de personalidade do comprador (dano
in
re

ipsa
).

O valor da indenização por danos morais, fixado em R$ 3.000,00, observa os critérios do art. 944 do CC e está em consonância com os parâmetros adotados pela jurisprudência local.

A cobrança da denominada “taxa de enxoval”, paga antes da entrega do imóvel
(conforme recibo nos autos)
, sem comprovação de aprovação em assembleia de condôminos, configura cobrança indevida, impondo-se sua restituição.

A majoração dos honorários advocatícios para 15% sobre o valor da condenação é devida em razão do não provimento do recurso, nos termos do art. 85, §11, do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso
não
provido.

Tese de julgamento
:

A pandemia de COVID-19 não afasta, por si só, a responsabilidade civil da construtora pelo atraso na entrega de imóvel, quando não demonstrada a absoluta impossibilidade de cumprimento da obrigação.

O atraso injustificado na entrega de imóvel gera o dever de indenizar por lucros cessantes, sendo o prejuízo presumido.

A mora prolongada na entrega do imóvel adquirido na planta configura dano moral presumido, passível de reparação.

A cobrança de taxa condominial extraordinária antes da entrega do imóvel, sem aprovação em assembleia, é indevida e enseja restituição.

Dispositivos relevantes citados
: CC,
arts
. 393, 405 e 944; CPC, art. 85, §§2º e 11; Súmula 362 do STJ.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Tema 996; STJ,
AgInt
no
AREsp
2393160/RS, Rel. Min. Nancy Andrighi, T3, j. 27.11.2023,
DJe
30.11.2023; STJ,
AgInt
no
AREsp
1205804/AM, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, T4, j. 20.11.2023,
DJe
24.11.2023; TJMT, AP 0016775-28.2016.8.11.0041, j. 22.06.2022,
DJe
24.06.2022; TJMT, AP 1028618-48.2020.8.11.0003, j. 27.04.2022,
DJe
27.04.2022.

R E L A T Ó R I O

Apelação Cível em
Ação de
I
ndenização por Danos Morais e
L
ucros
C
essantes
julgada parcialmente procedente para:

a) CONDENAR a ré a indenizar a parte autora pelos prejuízos de ordem material, a título do pagamento de aluguel, pelo período do atraso na entrega do imóvel (junho de 2022 até a data da efetiva entrega das chaves), no importe de 0,5% do preço de compra atualizado do imóvel, acrescido de juros de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária pelo INPC, a partir de cada vencimento.

b) CONDENAR a requerida ao pagamento de R$ 88,39 (oitenta e oito reais e trinta e nove centavos), referente à restituição do valor pago a título de “taxa de enxoval”, em parcela única na modalidade simples, a ser corrigido pelo índice INPC/IBGE desde a data do desembolso, com juros de mora de 1 % ao mês desde a data da citação.

c) CONDENAR a requerida ao pagamento de R$ 3.000,00 (três mil reais), a título de indenização por dano moral, a ser corrigido pelo INPC a partir do arbitramento (Súmula 362 do STJ), e acrescido de juros de 1% ao mês, a partir da citação (art. 405 do CC).

CONDENO a parte requerida ao pagamento das custas e taxas judiciárias, bem como em honorários advocatícios no montante correspondente a 10% (dez por cento) do valor da condenação, nos termos do art. 85, §2°, incisos I a IV, do CPC.

A apelante alega que o atraso na entrega do imóvel não ocorreu por culpa sua, mas por
caso fortuito ou de força maior
causada pela pandemia
,
o que afasta a responsabilidade civil
.

Afirma que há no contrato cláusula que prevê a
prorrogação por prazo indeterminado quando presente
a força maior e, a decretação de pandemia é um deles.

Argui que
não foram comprovados os
lucros cessante
e que o atraso de 11 meses para a entrega do imóvel não é suficiente para presumir a existência de danos morais.

Alternativamente, pede a redução da indenização por danos morais
.

Defende que não foi comprovado o pagamento d
a
“
taxa
enxoval”
e que, ainda que fosse, é de responsabilidade dos condôminos
mobiliar o espaço comum.

Contrarrazões no Id n.
282451507
.

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

Apelação Cível em
Ação de
I
ndenização por Danos Morais e
L
ucros
C
essantes
julgada parcialmente procedente.

As partes firmaram o
Contrato
de
Promessa
de
Compra
e
Venda
de
Imóvel, Financiamento Imobiliário
e
Pacto Adjeto
de
Alienação Fiduciária
em
Garantia.
(I
d. n
.
282451889
) para aquisição do lote 1
2
, quadra 05,
Residencial
Viva
Rondonópolis
, localizado em
Rondonópolis
-MT, por R$
185.000,00
.

O final da obra e consequente entrega est
ava
previst
a dezembro/2021
que,
porém, só ocorreu
em setembro/2023
, conforme Habite-se no
Id n.
282451439
.

Embora a apelante tenha sustentado que

o atraso não ocorreu por culpa sua
, mas sim por motivo de força maior, deixou de comprovar
a impossibilidade absoluta de cumprimento da obrigação, condição essencial para a configuração de caso fortuito ou força maior, conforme o artigo 393 do Código Civil. A
pesar das dificuldades causadas pela
pandemia,
é certo que a construção ci
vil não foi completamente paralisada, em especial porque no Mato Grosso foi considerada atividade essencial.

Desse modo,
a demora na entrega do imóvel caracteriza-se como ato ilícito passível de reparação
dos danos materiais e morais
.

Quanto ao dano m
aterial
,
a
Segunda Seção do STJ, ao fixar o Tema 996/STJ, concluiu que o atraso injustificado na entrega do imóvel, faz surgir
o dever da vendedora de pagar aluguel mensal à compradora, a título de lucros cessantes,
"
...
com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma"
(REsp 1.729.593/SP
)
, ou seja, neste caso, é um dano que se presume
.

Nesse sentido:

“
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE REPARAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E COMPENSAÇÃO POR DANOS MORAIS. VIOLAÇÃO DO ART. 489 DO CPC. NÃO OBSERVADA. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU
OBSCURIDADE .
NÃO OCORRÊNCIA. JURISPRUDENCIA DO STJ. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INADMISSIBILIDADE.

(...)

3.
No caso de inadimplemento contratual por atraso na entrega de imóvel, os lucros cessantes são presumidos e devem ser calculados com base no valor dos aluguéis que o comprador deixaria de pagar ou no valor médio dos aluguéis que o imóvel poderia ter rendido, se tivesse sido entregue na data
contratada .
Precedentes.

(...).”

(STJ -
AgInt
no
AREsp
: 2393160 RS 2023/0200685-5, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 27/11/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação:
DJe
30/11/2023)
.

“
DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAIS E COMPENSAÇÃO DE DANOS MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS. ATUALIZAÇÃO DO VALOR DA CONDENAÇÃO NOS TERMOS DO CONTRATO. HARMONIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA DO STJ.

1 .

Nos termos da jurisprudência do STJ, o atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente vendedor, sendo presumido o prejuízo do promissário comprador. Precedente.

2. Havendo cláusula contratual expressa, a correção monetária e os juros a serem utilizados para atualizar o valor da condenação imposta em virtude do descumprimento de contrato
de compra e venda de imóvel devem observar os termos do referido contrato, não incidindo, no caso, o
art
. 406 do CC.

3. Agravo interno a que se nega provimento
.
”
(
STJ -
AgInt
no
AREsp
: 1205804 AM 2017/0293665-4, Relator.: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 20/11/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação:
DJe
24/11/2023)

N
o que diz respeito aos danos morais, como o atraso na entrega foi de mais de mais de 1 ano, ainda que se conte o prazo de 180 dias, o longo decurso de tempo por si só configura o ato ilícito passível de reparação.

D
esta Câmara:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DISTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL POR ATRASO DE ENTREGA C/C RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS C/C DANOS MORAIS E MATERIAIS – RESCISÃO MOTIVADA PELO VENDEDOR – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DO VALOR PAGO – PRECEDENTES DO STJ – DANOS MORAIS DEVIDOS – RECURSO NÃO PROVIDO.

Demonstrado que a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva do promitente-vendedor, há de ser restituído integralmente o valor pago pelo promitente-comprador.

Possível é a condenação por danos morais decorrentes de atraso de entrega de imóvel adquirido na planta, máxime se a construtora extrapola inclusive o período de tolerância lhe concedido de forma unilateral.
(AP 0016775-28.2016.8.11.0041, julgamento em 22/06/2022,
DJe
de 24/06/2022).

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA – ATRASO NA ENTREGA DE LOTEAMENTO – ALEGADA CULPA DE TERCEIRO - OCORRÊNCIA DE FORTUITO INTERNO – RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA EXCLUSIVA DA INCORPORADORA/CONSTRUTORA - INOBSERVÂNCIA DO DISPOSTO NO ARTIGO 373, INCISO II, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL - DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS
VALORES PAGOS PELO CONSUMIDOR – OBRIGAÇÃO - IPTU, CONDOMÍNIO E OUTRAS TAXAS – RESPONSABILIDADE DA VENDEDORA ATÉ A ENTREGA EFETIVA DO IMÓVEL - DANO MORAL – OCORRÊNCIA – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – CITAÇÃO - SENTENÇA MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO.

(...)

Por oportuno, insta consignar que, a teor do enunciado da Súmula de n.º 543 do Superior Tribunal de Justiça, na rescisão contratual por culpa exclusiva da incorporadora/construtora, a devolução das quantias pagas deve ser integral, sem qualquer desconto.

Também, melhor sorte não socorre às requeridas, ora apelantes, para que a indenização por danos morais seja afastada, haja vista que o atraso por mais de 04 (quatro) anos para a entrega do loteamento não pode ser considerado como mero aborrecimento. Ademais, como já decidido por esta Quarta Câmara Cível em casos semelhantes,
o atraso na entrega do imóvel por período longo e injustificável configura violação de dever jurídico da construtora, e o dano moral daí decorrente é in
re

ipsa
.
(...). (AP 1028618-48.2020.8.11.0003, julgamento em 27/04/2022,
DJe
de 27/04/2022).

Para a fixação do valor da reparação, deve-se levar em conta tanto as circunstâncias da lide como as condições pessoais, econômicas e financeiras dos litigantes (art. 944 do Código Civil). Também deve estar em sintonia com o grau da ofensa moral e sua repercussão sobre os direitos de personalidade dos autores, não pode causar enriquecimento injustificado e tem de ser suficiente para inibir a reincidência das rés.

Posto isso, os R$
3
.000,00 arbitrados devem ser mantidos, pois em consonância com o disposto no art. 944 do Código Civil, além de ser ainda menor do que comumente estipulada nesta Corte.

A “taxa
extra
enxoval”
,
valor co
brado para aquisição de móveis a serem dispostos na área comum

e que pode ser entendida como uma despesa extraordinária do condomínio
, demanda prévia
aprovação em
assembleia geral
e, neste caso,
conforme recibo
de
Id
n.
282451896
,
foi paga em 10-7-2023,
quando o imóvel sequer tinha sido entregue
, configurando cobrança indevida e impondo-se sua restituição.

Pelo exposto,
nego provimento,
ao Recurso e majoro os honorários advocatícios para 15
% sobre o valor da condenação (art. 85, §11, do CPC).

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 28/05/2025