Tribunal: TJMT
Processo: 1000970-64.2019.8.11.0024
Relator(a): ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-08-27
Data de publicação: 2025-08-29

Ementa:
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM SEDE DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS MATERIAIS E MORAIS C/C DEVOLUÇÃO EM DOBRO DO VALOR INVERSAMENTE CONTRATADO E PERDA DE CHANCE – LOTEAMENTO IRREGULAR – RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA IMOBILIÁRIA CARACTERIZADA – CADEIA DE CONSUMO – FALHA NO DEVER DE INFORMAÇÃO – DANO MORAL CONFIGURADO – FRUSTRAÇÃO PELA COMERCIALIZAÇÃO DE LOTE EM QUADRA NÃO REGISTRADA E IMPOSSIBILIDADE DE ESCRITURAÇÃO - VÍCIOS DO ARTIGO 1.022 DO CPC INEXISTENTES – REDISCUSSÃO DA MATÉRIA – MEIO INADEQUADO – EMBARGOS REJEITADOS.
Nos termos do artigo 1.022 do Código de Processo Civil, podem ser opostos embargos de declaração quando houver erro material, obscuridade, contradição ou omissão no

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1000970-64.2019.8.11.0024
Classe:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL (1689)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material, Promessa de Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). DIRCEU

DOS SANTOS]

Parte(s):

[FLAMAR PECUARIA LTDA - ME - CNPJ: 45.213.139/0001-51 (EMBARGANTE), JOSE ANTONIO FERREIRA DOS SANTOS - CPF: 256.708.241-72 (ADVOGADO), GOLDEM GESTAO DE NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - ME - CNPJ: 08.793.239/0004-10 (EMBARGANTE), TELMA REGINA RIBEIRO DONATONI - CPF: 208.492.301-87 (ADVOGADO), LUCIANO DUARTE DE ASSIS MACEDO - CPF: 652.019.731-91 (EMBARGADO), MARIA KAROLYNE SILVA VASCONCELOS - CPF: 026.537.241-03 (ADVOGADO), ANGELO BRUNO DONATONI - CPF: 052.100.321-08 (ADVOGADO), FLAMAR PECUARIA LTDA - ME - CNPJ: 45.213.139/0001-51 (EMBARGADO), JOSE ANTONIO FERREIRA DOS SANTOS - CPF: 256.708.241-72 (ADVOGADO), GOLDEM GESTAO DE NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - ME - CNPJ: 08.793.239/0004-10 (EMBARGADO), ANGELO BRUNO DONATONI - CPF: 052.100.321-08 (ADVOGADO), TELMA REGINA RIBEIRO DONATONI - CPF: 208.492.301-87 (ADVOGADO), LUCIANO DUARTE DE ASSIS MACEDO - CPF: 652.019.731-91 (EMBARGANTE), MARIA KAROLYNE SILVA VASCONCELOS - CPF: 026.537.241-03 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

Não encontrado, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, EMBARGOS REJEITADOS.

EMENTA

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM SEDE DE APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS MATERIAIS E MORAIS C/C DEVOLUÇÃO EM DOBRO DO VALOR INVERSAMENTE CONTRATADO E PERDA DE CHANCE – LOTEAMENTO IRREGULAR
–
RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA IMOBILIÁRIA CARACTERIZADA – CADEIA DE CONSUMO – FALHA NO DEVER DE INFORMAÇÃO – DANO MORAL CONFIGURADO – FRUSTRAÇÃO PELA COMERCIALIZAÇÃO DE LOTE EM QUADRA NÃO REGISTRADA E IMPOSSIBILIDADE DE ESCRITURAÇÃO
-
VÍCIOS DO ARTIGO 1.022 DO CPC INEXISTENTES – REDISCUSSÃO DA MATÉRIA – MEIO INADEQUADO –
EMBARGOS REJEITADOS.

Nos termos do artigo 1.022 do Código de Processo Civil, podem ser opostos embargos de declaração quando houver erro material, obscuridade, contradição ou omissão no acórdão. Todavia, não é viável tal modalidade de recurso com a finalidade de rediscutir os fundamentos do ato judicial embargado.

Para efeito de prequestionamento, cumpre ao julgador apenas a fundamentação adequada à decisão, não sendo, pois, indispensável a apreciação de todos os argumentos ou dispositivos legais invocados pela parte.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO Nº 1000970-64.2019.8.11.0024

EMBARGANTE: GOLDEN GESTÃO DE NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA

EMBARGADO: LUCIANO DUARTE DE ASSIS MACEDO

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES
(RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de embargos de declaração, opostos por
GOLDEN GESTÃO DE NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA
,

contra v. acórdão desta Câmara (Id. 300899891), que, por unanimidade, proveu parcialmente o recurso interposto pela
FLAMAR PECUÁRIA LTDA – ME
e desproveu o recurso de apelação da ora embargante.

Inconformada, a embargante defende em suas razões que
“Com se vê do teor da Apelação (ID. 289380516), a Embargante suscitou que a aplicação e regência da matéria pelos artigos 722 e 723, ambos do Código Civil, decorrente da sua limitação de responsabilidade e um papel meramente conectivo entre vendedor e comprador. Sobre este ponto, a Col. Câmara, nada se manifestou acerca da tese suscitada, que fatalmente iria “infirmar a conclusão adotada pelo julgador” (art. 489, §1º, IV, do CPC). Veja-se que o citado artigo 722 e 723 dispõe uma limitação e uma ausência de conexão entre o Corretor – imobiliária – para com os prazos, obrigações, responsabilidades do proprietário. A atuação da imobiliária é independente e dissociada dessas vinculações.”
(sic).

Sustenta que
“Jamais houve uma vinculação de regularização ou comprometimento da Imobiliária – caso, e somente se, o imóvel não estivesse adequado as normas de regência – pois era, e é, incumbência da vendedora. Até mesmo o dever de informação jamais foi violado, pois, conforme indicado no contrato de Compra e Venda, juntado com a inicial, o Requerente detinha o conhecimento suficiente de onde sairia seu imóvel – matrícula mãe – não podendo alegar desconhecimento.”
(sic)

Mensura que
“Nesse sentido, diante dos elementos fáticos e probatórios deste feito; diante do efeito devolutivo do recurso de apelação da Apelação; sendo esta corte de justiça soberana para apreciar a matéria fática, requer-se seja sanada a omissão apontada, com a especificação do contrato de compra e venda informar matriculas distintas daquela indicada no folder e se isso é elemento suficiente para a responsabilização da imobiliária com base no dever de informação. Essa atenção ao art. 1.022, II, do CPC – com vistas a sanar a omissão – é essencial para que haja a efetiva prestação jurisdicional e a Embargante consiga, dentro dos limites processuais, indicar sua irresponsabilidade e ilegitimidade sobre os fatos imputados, pois a visão predominante do Sistema Jurídico Brasileiro a isenta destas responsabilidade em lides como esta”
(sic).

Pondera que
“Portanto, com a devida fundamentação – art. 489, §1º, IV, do CPC – aliado à omissão apontada, é de importância ímpar que este TJMT se manifeste sobre os pontos da ausência de responsabilidade da Embargante, mormente pelo fato da ausência de correlação entre o folder utilizado para dar cabo a responsabilidade e o contrato de compra e venda celebrado com o Embargado e a especificação de matricula distinta”
(sic).

A par desses argumentos, pugna
“[...]Ex positis ̧ face ao exposto, requer-se o conhecimento e provimento do presente Embargos de Declaração, para fins de que seja sanada as omissões a apontadas, a fim de (i) Seja sanada a omissão apontada, para que este TJMT se manifeste sobre os pontos da ausência de responsabilidade da Embargante, mormente pelo fato da ausência de correlação entre o folder utilizado para dar cabo a responsabilidade e o contrato de compra e venda celebrado com o Embargado e a especificação de matrícula distinta do imóvel”
(sic).

Contrarrazões aos embargos de declaração em Id. 305332391, pela rejeição dos aclaratórios.

É o relatório.

V O T O

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Consoante relatado, trata-se de embargos de declaração opostos visando sanar a suposta omissão, apontada no acórdão, que restou assim ementado:

“APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS MATERIAIS E MORAIS C/C DEVOLUÇÃO EM DOBRO DO VALOR INVERSAMENTE CONTRATADO E PERDA DE CHANCE – LOTEAMENTO IRREGULAR – PRELIMINAR DE INDEFERIMENTO DE PROVA DOCUMENTAL REJEITADA – MÉRITO – RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA IMOBILIÁRIA CARACTERIZADA – CADEIA DE CONSUMO – FALHA NO DEVER DE INFORMAÇÃO – DANO MORAL CONFIGURADO – FRUSTRAÇÃO PELA COMERCIALIZAÇÃO DE LOTE EM QUADRA NÃO REGISTRADA E IMPOSSIBILIDADE DE ESCRITURAÇÃO – QUANTUM INDENIZATÓRIO – MINORAÇÃO – PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE –
RECURSO DA PRIMEIRA APELANTE PARCIALMENTE PROVIDO E DA SEGUNDA APELANTE DESPROVIDO
.

A preliminar de indeferimento de prova documental deve ser rejeitada quando a parte não demonstra que os documentos são novos ou que havia impossibilidade de juntada anterior, conforme o Art. 435 do CPC, e quando a documentação apresentada não comprova a regularização do lote no empreendimento ou as devidas autorizações ambientais.

A imobiliária que intermedia a venda de um lote em empreendimento irregular e não devidamente registrado, integrando a cadeia de fornecimento, possui responsabilidade solidária pelos danos causados ao consumidor, especialmente pela falha no dever de informação sobre as irregularidades do imóvel.

Configura dano moral a frustração e a angústia sofridas pelo comprador que adquire um lote em quadra que não consta no registro imobiliário e não consegue obter a documentação para escrituração do imóvel, pois tal situação extrapola o mero aborrecimento.

O valor da indenização por danos morais deve ser fixado em observância aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, podendo ser minorado para se adequar aos parâmetros de casos análogos julgados pelo Tribunal.”

A parte embargante aponta omissão no que tange a sua ilegitimidade passiva.

Em que pese os argumentos expostos nas razões recursais, o
decisum
embargado bem analisou a questão, não havendo omissão a ser sanada, como bem se extrai do trecho na parte que interessa:

“[...] Primeiramente, cumpre analisar a tese invocada pela segunda apelante,
GOLDEN GESTÃO DE NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA – ME
,

de que deve ser afastada responsabilidade civil solidária, afirmando que apenas agiu como intermediadora do negócio entabulado entre a primeira apelante e o apelado.

Conforme se depreende dos autos, o contrato particular de compromisso de compra e venda de imóvel loteado, referente ao lote 09 da quadra 15 do empreendimento Quintas do Brumado, foi firmado em 10 de janeiro de 2008, tendo a segunda apelante intermediado o negócio e recebido valor a título de corretagem.

O apelado, após efetuar todos os pagamentos devidos, foi surpreendido pela impossibilidade de obtenção do termo de quitação e autorização para lavratura da escritura pública, descobrindo que a quadra 15 não constava no registro imobiliário como parte integrante do loteamento, que possuía apenas 14 quadras regularmente aprovadas pela municipalidade.

Ademais, constatou-se que a área da quadra 15 estava inserida em Área de Preservação Permanente e não possuía estudo e liberação por parte dos órgãos ambientais, o que agrava substancialmente a ilicitude do empreendimento e a falha no dever de informação.

Sob essa ótica, é imperioso invocar o Código de Defesa do Consumidor, diploma legal que estabelece a responsabilidade solidária de todos os integrantes da cadeia de consumo pelos danos causados ao consumidor.

O artigo 7º, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor, preceitua que: “Tendo mais de um autor a ofensa, todos responderão solidariamente pela reparação dos danos previstos nas normas de consumo”.

[...]

A imobiliária, ao intermediar a venda de um lote em empreendimento irregular e não devidamente registrado, inseriu-se na cadeia de fornecimento, assumindo, assim, a responsabilidade solidária pelos vícios do serviço e pela má-informação prestada ao consumidor.

No contexto específico do contrato de corretagem, o artigo 723 do Código Civil é ainda mais explícito ao estabelecer que
:

“
Art. 723.
O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio.

Parágrafo único.
Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência.”

Por conseguinte, a argumentação da segunda apelante no sentido de que não houve violação ao dever de informação não encontra amparo nos fatos narrados e nas provas carreadas aos autos.

Isso porque, o que ressai dos autos é que a imobiliária teve atuação relevante na formação e na manutenção do negócio jurídico. De modo que, conforme ressai dos autos no Id. 289380404 a segunda apelante enviava boletos ao apelado regularmente, com promessa de emissão da autorização de escritura, culminando na frustração da expectativa do adquirente e na descoberta da irregularidade da quadra 15, demonstrando a falha grave no dever de diligência e transparência.

A imobiliária, ao intermediar a venda de um lote com problemas registrais e ambientais, era portadora do dever de informar o consumidor sobre todas as nuances e riscos do negócio, o que, claramente, não ocorreu.

A omissão de informações essenciais, por si só, já configura o ato ilícito e o descumprimento do dever legal, gerando a responsabilidade civil.

O reconhecimento de que a GOLDEN GESTÃO DE NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA – ME não só intermediou o negócio, mas era também a imobiliária responsável pela venda dos demais terrenos do loteamento, reforça sua participação ativa e sua responsabilidade na cadeia de consumo.

[...]

Assim sendo, é inegável que a conduta da segunda apelante contribuiu diretamente para o abalo emocional e os danos sofridos pelo apelado, que viu frustrados seus planos de construção de moradia em um lote que se revelou irregular e sem a devida documentação.
”
(Destaquei)

Logo, sem razão a parte embargante, pois o que se verifica é mero inconformismo da parte recorrente, que pretende a reapreciação da matéria já enfrentada, o que é inadmitido pela via elegida, conforme jurisprudência dominante deste Sodalício.

Nesse sentido:

“EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE USUCAPIÃO – SEQUESTRO DE IMÓVEL – TUTELA CAUTELAR – AUSÊNCIA DE REQUISITOS – REDISCUSSÃO – CERCEAMENTO DE DEFESA – FALTA DE INTIMAÇÃO PARA SUSTENTAÇÃO ORAL – INOCORRÊNCIA – CONFLITO COM CASOS SEMELHANTES – CONTRADIÇÃO INTERNA INEXISTENTE – EMBARGOS REJEITADOS.

De acordo com o artigo 1.022 do Código de Processo Civil, os embargos de declaração são cabíveis quando houver, na decisão judicial, omissão, obscuridade, contradição ou erro material, e, na ausência de qualquer dos vícios, revela-se nítida a intenção da parte embargante em rever o resultado que lhe foi desfavorável.

Para efeito de prequestionamento, cumpre ao julgador apenas a fundamentação adequada à decisão, não sendo, pois, indispensável à apreciação de todos os argumentos ou dispositivos legais invocados pela parte
.”

(N.U 1023740-50.2024.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 12/02/2025, Publicado no DJE 15/02/2025) (Destaquei)

Nessa senda, os embargos não comportam revisão da matéria, de modo que devem obedecer aos requisitos do artigo 1.022 do CPC.

No tocante ao prequestionamento requerido, não cabe ao órgão julgador manifestar sobre a aplicabilidade ou incidência de todos os artigos de lei e nem rebater todos os argumentos exarados, sendo necessário, apenas, que a decisão seja clara ao manifestar os motivos pelos quais restou adotada determinada solução (STJ REsp 1541802/SC), de modo que os declaratórios, opostos apenas com tal objetivo, deve ser rejeitado.

Nesse sentido:

“EMBARGOS DE DECLARAÇÃO – APELAÇÃO CÍVEL – CONTRATO DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS – RESOLUÇÃO CONTRATUAL POR CULPA EXCLUSIVA DO ADVOGADO CONTRATADO – DESCUMPRIMENTO DAS OBRIGAÇÕES PACTUADAS – ENTREGA DE VEÍCULO COMO PAGAMENTO – RESPONSABILIDADE PELA QUITAÇÃO DO FINANCIAMENTO – NÃO CUMPRIMENTO DO AJUSTE – AÇÃO DE BUSCA E APREENSÃO E NEGATIVAÇÃO INDEVIDA DO NOME DO CONTRATANTE – CONSTRAGIMENTOS JUDICIAIS – DANOS MATERIAIS E MORAIS DEVIDOS – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO – VÍCIOS DO ART. 1.022 DO CPC INEXISTENTES – REDISCUSSÃO E PREQUESTIONAMENTO – EMBARGOS DE DECLARAÇÃO REJEITADOS.

De acordo com o artigo 1.022 do Código de Processo Civil, os embargos de declaração são cabíveis quando houver, na decisão judicial, omissão, obscuridade, contradição ou erro material, e, na ausência de qualquer dos vícios, revela-se nítida a intenção da parte embargante em rever o resultado que lhe foi desfavorável.

Para efeito de prequestionamento, cumpre ao julgador apenas a fundamentação adequada à decisão, não sendo, pois, indispensável a apreciação de todos os argumentos ou dispositivos legais invocados pela parte.
Embargos de declaração rejeitados
.”

(N.U 1001107-38.2021.8.11.0004, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 19/03/2025, Publicado no DJE 22/03/2025) (Destaquei)

Diante do exposto,
REJEITO
os embargos de declaração.

Por fim,
advirto
a embargante que a reiteração da tese aqui afastada ensejará a aplicação da sanção descrita no artigo 1.026, § 2º, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 27/08/2025