Tribunal: TJMT
Processo: 1011749-42.2022.8.11.0002
Relator(a): ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2025-04-02
Data de publicação: 2025-04-09

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1011749-42.2022.8.11.0002
Classe:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL (1689)
Assunto:

[Promessa de Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA,

DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[REGIANE CRISTINA DE SOUZA VIEIRA - CPF: 619.399.432-72 (APELADO), SERGIO ANTONIO GARCIA PEREIRA - CPF: 344.420.731-04 (ADVOGADO), DAVISON DAVID GARCIA VIEIRA - CPF: 909.809.722-72 (APELADO), BRDU SPE VARZEA GRANDE LTDA - CNPJ: 16.789.723/0001-51 (APELANTE), CARLOS EDUARDO CAMPOS RESENDE - CPF: 033.093.581-00 (ADVOGADO), HELIO NISHIYAMA - CPF: 717.424.091-72 (ADVOGADO), JULIANA MACHADO RIBEIRO - CPF: 018.771.571-80 (ADVOGADO), HENRIQUE WILLIAN RODRIGUES BEZERRA DE MENEZES - CPF: 046.293.201-05 (ADVOGADO), KEZIA GONCALVES DA SILVA SARAGIOTTO RABELO - CPF: 704.441.881-34 (ADVOGADO), ANA CARLA VALER AIMI - CPF: 009.729.891-37 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, REJEITOU OS EMBARGOS DE DECLARACAO.

E M E N T A

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM SEDE DE APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DE RESILIÇÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS E PEDIDO DE LIMINAR – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DISTRATO POR PARTE DA PROMITENTE COMPRADORA – INAPLICABILIDADE DA LEI 9.514/97 – PREVALÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - ACESSÃO NO LOTE URBANO – DIREITO DOS AUTORES À INDENIZAÇÃO – BOA-FÉ PRESUMIDA – REGRA DO ART. 1.255 DO CPC
–
VÍCIOS DO ARTIGO 1.022 DO CPC INEXISTENTES – REDISCUSSÃO DA MATÉRIA – MEIO INADEQUADO –
EMBARGOS REJEITADOS.

Nos termos do artigo 1.022 do Código de Processo Civil, podem ser opostos embargos de declaração quando houver erro material, obscuridade, contradição ou omissão no acórdão. Todavia, não é viável tal modalidade de recurso com a finalidade de rediscutir os fundamentos do ato judicial embargado.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO Nº 1011749-42.2022.8.11.0002

EMBARGANTE: BRDU SPE VÁRZEA GRANDE LTDA.

EMBARGADOS: REGIANE CRISTINA DE SOUZA VIEIRA e outro

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de embargos de declaração, opostos pela
BRDU SPE VÁRZEA GRANDE LTDA.
,

contra v. acórdão desta Câmara (Id. 268545777), que, por unanimidade, proveu parcialmente o recurso interposto pela ora embargante, para, e tão somente, fixar os juros da mora em 1% (um por cento) ao mês, a partir do trânsito em julgado da decisão, conforme entendimento do STJ, Tema 1.002.

Inconformada, a embargante defende em suas razões que
“O r. acórdão ora embargado apresenta contradição ao reconhecer o direito de ressarcimento à embargada pela acessão realizada, presumindo sua boa-fé na construção, sem que houvesse nos autos qualquer prova da regularidade da obra ou da existência de autorização para construir”
(sic).

Sustenta que
“Ora, a boa-fé não pode ser simplesmente presumida quando ausentes elementos que a comprovem, notadamente quando a embargada sequer trouxe aos autos documentos que atestem a regularidade da construção. Em razão disso, inverte-se indevidamente o ônus da prova, tornando-se exigência desarrazoada e excessivamente onerosa para a embargante a comprovação da irregularidade da construção, caracterizando-se uma "prova diabólica". Nos termos do artigo 373, inciso I, do Código de Processo Civil, cabe à parte que alega direito o dever de prová-lo. Sendo assim, incumbia à embargada demonstrar, de forma inequívoca, que sua construção era lícita e autorizada, requisito essencial para o reconhecimento de sua boa-fé. A decisão, ao afastar essa necessidade probatória, contraria o ordenamento jurídico e gera manifesta contradição. Ademais, há de se ressaltar que a embargada agiu de má-fé desde o início da relação contratual, pois descumpriu obrigação expressamente prevista em cláusula contratual ao deixar de registrar o contrato em cartório. Tal conduta demonstra seu desinteresse em conferir publicidade ao negócio e em garantir a segurança jurídica da relação, tornando incoerente a presunção adotada pelo v. acórdão”
(sic).

Registra que
“Ocorre que, ao não determinar a porcentagem de retenção, ficou mantida a decisão que determinou a retenção de 15% (quinze por cento) dos valores pagos pelo Embargado, contrariou o atual posicionamento do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que tem consolidado o entendimento de que, nos contratos de compra e venda de imóveis firmados antes da vigência da Lei nº 13.786/2018, deve ser aplicada a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) sobre os valores pagos pelo adquirente em caso de distrato”
(sic).

Assevera que
“Dessa forma, a fixação do percentual de 15% revela-se contrária ao entendimento dominante da Corte Superior, bem como o entendimento do Egrégio TJMT, devendo ser corrigida para garantir a devida aplicação do percentual de 25%, em conformidade com a jurisprudência vigente”
(sic).

A par desses argumentos, requer
“sejam conhecidos e providos os presentes embargos de declaração, a fim de que seja sanada a contradição e a omissão apontada, reconhecendo-se a má-fé da Embargada no curso da vigência contratual, bem como afastando-se a indenização pela obra clandestina e modificando-se a retenção para o percentual de 25% (vinte e cinco por cento)”
(sic).

Sem Contrarrazões aos embargos de declaração.

É o relatório.

V O T O

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Consoante relatado, trata-se de embargos de declaração opostos visando sanar a suposta contradição e omissão apontadas no acórdão, que restou assim ementado:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESILIÇÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS E PEDIDO DE LIMINAR – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DISTRATO POR PARTE DA PROMITENTE COMPRADORA – INAPLICABILIDADE DA LEI 9.514/97 – PREVALÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - ACESSÃO NO LOTE URBANO – DIREITO DOS AUTORES À INDENIZAÇÃO – BOA-FÉ PRESUMIDA – REGRA DO ART. 1.255 DO CPC – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO – TEMA 1002 DO STJ – SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA –
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

O Tema 1.095 do STJ que estabeleceu: “Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor”.

No caso dos autos, além de não ter sido o contrato sido registrado em cartório, o devedor não foi constituído validamente em mora, pois, ao tentar solucionar o problema perante as apelantes, observa-se que houve tentativa de negociação entre as partes, com apresentação de propostas por parte da apelante, e, inclusive, com pactuação de aditivo contratual entre as partes, o que desnatura a aplicabilidade da lei 9.514/97.

Assim, embora caracterizado o inadimplemento, observa-se que as apelantes não deram início ao procedimento elencado na lei 9.514/97, como alega em seus fundamentos, não tendo ocorrido o principal requisito, que é a constituição em mora do devedor, vindo a apresentar tal fundamento após o ajuizamento da ação.

Outrossim, no caso dos autos, trata-se de um contrato de compra e venda entabulado dentro de uma relação de consumo, com o pagamento parcelado pela própria construtora, prevalecendo assim o Código de Defesa do Consumidor.

Dessa forma, a lei 9.514/97 só se aplicaria em contratos em que a compra e venda do imóvel fosse financiada por um banco ou instituição financeira, com alienação fiduciária como garantia, de modo que a alienação fiduciária garantiria o pagamento do financiamento, e não da compra e venda do imóvel.

Desse modo, se mostra acertada a sentença que entendeu que as normas do Código de Defesa do Consumidor devem ser aplicadas ao caso em detrimento da Lei n.º 9.514/97, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário.

É devida indenização pela acessão realizada em lote de terras, objeto do contrato, máxime se não há comprovação de que a regularização da construção seja insanável.

Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a devolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão (Tema 1002 do STJ).”

A parte embargante aponta contradição no julgado, no que concerne ao direito de ressarcimento aos embargados, pela acessão realizada, e, omissão quanto ao percentual de retenção.

Em que pese os argumentos expostos nas razões recursais, o
decisum
embargado bem analisou as questões, não havendo nenhuma contradição ou omissão a serem sanadas, como bem se extrai do trecho na parte que interessa:

“[...] Outrossim, no caso dos autos, trata-se de um contrato de compra e venda entabulado dentro de uma relação de consumo, com o pagamento parcelado pela própria construtora, prevalecendo assim o Código de Defesa do Consumidor.

Dessa forma, a lei 9.514/97 só se aplicaria em contratos em que a compra e venda do imóvel fosse financiada por um banco ou instituição financeira, com alienação fiduciária como garantia, de modo que a alienação fiduciária garantiria o pagamento do financiamento, e não da compra e venda do imóvel.

Desse modo, se mostra acertada a sentença que entendeu que as normas do Código de Defesa do Consumidor devem ser aplicadas ao caso em detrimento da Lei n.º 9.514/97, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário.

[...]

Assim, plenamente aplicável as seguintes normas:

“CDC, Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.”

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.” (STJ, SÚMULA 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015)

Logo, o promissário comprador do imóvel tem o direito de rescindir o contrato, por sua simples iniciativa, hipótese que autoriza a retenção de parte do valor pago a título de despesas administrativas realizadas pela promitente vendedora, em percentual variável entre 10% e 25% do valor pago, o qual deverá ser fixado à luz das circunstâncias do caso.

[...]

Avançando na celeuma, quanto ao debate acerca de indenização por benfeitorias, na verdade, o que se discute é a existência de acessão no lote sub judice, e não benfeitoria.

Observa-se que o contrato de compra e venda foi originariamente firmado para venda de um lote não edificado, mas que, posteriormente, iniciou-se obras no local, visando a construção de uma residência (Id. 259287189).

Por consequência lógica, diante da acessão iniciada pelos autores no lote adquirido da empresa apelante, nasce em favor dos particulares o direito de serem indenizados pela edificação implantada no imóvel.

Ressalta-se que, mesmo que se trate de acessão, tem-se que a indenização é devida quando aquele que construiu procedeu de boa-fé, nos termos do disposto no art. 1.255, do Código Civil [...]

[...]

Necessário ressaltar que, para efeitos de aplicação deste artigo, a boa-fé é presumida, máxime se não há prova da má-fé da parte que construiu no imóvel.

No caso, restou demonstrada, por meio da documentação acostada no Id. 259287188 (Págs. 05 a 33) que foi realizada acessão no terreno.

Dessa forma, cabível a condenação da apelante ao pagamento do valor de R$ 16.019,87 (dezesseis mil, dezenove reais e oitenta e sete centavos), a título de indenização pela acessão realizada no lote de terreno urbano.

Consigne-se, ainda, que não há comprovação de que a acessão, erguida pela promitente compradora, tenha sido construída sem aprovação de autoridade competente ou, mesmo que esse seja o caso, que não é possível a sua regularização, a fim de que a empresa possa comercializar o lote de terreno a outrem, com a construção realizada pela promitente compradora.

Assim, demonstrado que o lote objeto do contrato discutido na presente demanda foi edificado, e frente à falta de comprovação de que a regularização desta construção seja insanável, é devida a indenização pela acessão efetuada, sob pena de enriquecimento sem causa da empresa

requerida.

[...]

Em razão disso, escorreita a sentença que determinou o ressarcimento pela acessão efetivada no lote urbano objeto da lide (...)”.

Logo, sem razão a parte embargante, pois o que se verifica é mero inconformismo da parte recorrente, que pretende a reapreciação da matéria já enfrentada, o que é inadmitido pela via elegida, conforme jurisprudência dominante deste Sodalício.

Nesse sentido:

“EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE USUCAPIÃO – SEQUESTRO DE IMÓVEL – TUTELA CAUTELAR – AUSÊNCIA DE REQUISITOS – REDISCUSSÃO – CERCEAMENTO DE DEFESA – FALTA DE INTIMAÇÃO PARA SUSTENTAÇÃO ORAL – INOCORRÊNCIA – CONFLITO COM CASOS SEMELHANTES – CONTRADIÇÃO INTERNA INEXISTENTE – EMBARGOS REJEITADOS.

De acordo com o artigo 1.022 do Código de Processo Civil, os embargos de declaração são cabíveis quando houver, na decisão judicial, omissão, obscuridade, contradição ou erro material, e, na ausência de qualquer dos vícios, revela-se nítida a intenção da parte embargante em rever o resultado que lhe foi desfavorável.

Para efeito de prequestionamento, cumpre ao julgador apenas a fundamentação adequada à decisão, não sendo, pois, indispensável à apreciação de todos os argumentos ou dispositivos legais invocados pela parte
.”

(N.U 1023740-50.2024.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 12/02/2025, Publicado no DJE 15/02/2025) (Destaquei)

Dessa forma a fixação da retenção no percentual de 15% (quinze por cento), conforme a sentença
a quo
, se mostrou razoável, justa e escorreita.

Nessa senda, os embargos não comportam revisão da matéria, de modo que devem obedecer aos requisitos do artigo 1.022 do CPC.

Diante do exposto,
REJEITO
os embargos de declaração.

Por fim,
advirto
o embargante que a reiteração da tese aqui afastada ensejará a aplicação da sanção descrita no artigo 1.026, § 2º, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 02/04/2025