Tribunal: TJMT
Processo: 0008578-46.2008.8.11.0015
Relator(a): CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-11-27
Data de publicação: 2024-12-02

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0008578-46.2008.8.11.0015
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Promessa de Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[MILTON MATTIOLLI - CPF: 491.528.159-00 (APELANTE), TIAGO PACHECO DOS SANTOS - CPF: 024.915.151-05 (ADVOGADO), RAFAEL LOPES DE OLIVEIRA CASATI - CPF: 011.499.431-57 (ADVOGADO), JONAS MOLINARI ARAUJO - CPF: 054.757.281-60 (ADVOGADO), MD CONSTRUTORA E IMOBILIARIA LTDA - ME - CNPJ: 03.503.796/0001-93 (APELADO), ABEL SGUAREZI - CPF: 695.937.951-20 (ADVOGADO), ITAMAR DE CAMARGO VIEIRA JUNIOR - CPF: 014.885.841-41 (ADVOGADO), JONAS MOLINARI ARAUJO - CPF: 054.757.281-60 (ADVOGADO), MILTON MATTIOLLI - CPF: 491.528.159-00 (APELADO), RAFAEL LOPES DE OLIVEIRA CASATI - CPF: 011.499.431-57 (ADVOGADO), TIAGO PACHECO DOS SANTOS - CPF: 024.915.151-05 (ADVOGADO), ABEL SGUAREZI - CPF: 695.937.951-20 (ADVOGADO), ITAMAR DE CAMARGO VIEIRA JUNIOR - CPF: 014.885.841-41 (ADVOGADO), MD CONSTRUTORA E IMOBILIARIA LTDA - ME - CNPJ: 03.503.796/0001-93 (APELANTE), ALVARO DA CUNHA NETO - CPF: 711.252.721-04 (ADVOGADO), MARIA CECILIA PRANDINE MOLEIRO - CPF: 030.999.279-61 (ADVOGADO), ODIVAN GERMANO DRESCHER - CPF: 051.027.591-59 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DO AUTOR DESPROVIDO E O DA RÉ PROVIDO EM PARTE. UNÂNIME.

E M E N T A

DIREITO CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C. RESTITUIÇÃO DE PARCELAS PAGAS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. RESCISÃO POR CULPA DO VENDEDOR. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DO VALOR PAGO ACRESCIDO DOS CONSECTÁRIOS FIXADOS NA SENTENÇA. REINTEGRAÇÃO POSSE. APELO DO AUTOR DESPROVIDO, APELO DA RÉ PARCIALMENTE PROVIDO.

1. Apelações cíveis interpostas contra sentença que declarou a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, condenando a ré/vendedora à devolução integral do valor pago pelo autor/comprador, em virtude de atraso na entrega da unidade imobiliária, além de outros consectários, como juros de mora e multa contratual.

2. A questão em discussão consiste em verificar (i) se houve atraso na entrega do imóvel por culpa da ré, e (ii) se a restituição integral das parcelas é devida com base na Súmula 543/STJ, e (iii) se é devida a reintegração da posse do bem, com pagamento pelo uso do imóvel.

3. O contrato é regido pelo Código de Defesa do Consumidor, sendo aplicável a Súmula 543 do STJ, que prevê a devolução integral das parcelas pagas em caso de culpa exclusiva do vendedor.

4. O imóvel foi entregue com mais de três anos de atraso, configurando mora da ré e justificando a rescisão contratual e a devolução integral dos valores correspondente a parcela originária, acrescida da multa penal e dos encargos da mora.

5. Descabida a permanência do autor na posse do imóvel litigioso, se a mesma não é originaria do contrato de compra e venda firmado entre as partes, mas de outro negocio jurídico superveniente.

5. Apelação da ré parcialmente provida. Apelo do autor, desprovido.

Tese de julgamento:
“É devida a devolução integral das parcelas pagas em contratos de compra e venda de imóvel submetidos ao CDC, quando a rescisão ocorre por culpa exclusiva do vendedor .

Não há que se falar na manutenção da posse do imóvel litigioso em favor do comprador, se a mesma decorre de outro negocio jurídico superveniente
”.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recursos de apelação interpostos, sucessivamente, por
Milton Matiolli e MD Construtora e Imobiliária Ltda
., em face da respeitável sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 2ª Vara Cível da Comarca de Sinop, nos autos da ação de rescisão contratual c.c. restituição das parcelas pagas. A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial, declarando a rescisão do contrato de compra e venda firmado entre as partes e condenando a ré a restituir à autora, em parcela única, o valor de R$ 208.112,34 (duzentos e oito mil, cento e doze reais e trinta e quatro centavos), corrigido monetariamente pelo INPC e juros de mora de 1% a.m. a partir da citação, acrescido da multa contratual, além das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da condenação.

Inconformados, recorrem ambas as partes.

O autor nas razões da apelação, aduz que as partes pactuaram livremente em 20% (vinte por cento) os honorários advocatícios sobre o valor do contrato, sendo totalmente possível a condenação da apelada no percentual estabelecido, de modo que deve ser o recurso provido, para reformar a sentença nesse ponto.

Por sua vez, a ré alega que a sentença é "citra petita", por não ter abordado argumentos deduzidos no processo, como a falta de interesse de agir, a inexistência de pedido e condenação em multa contratual e a ausência de prova de pagamento do preço. Argumenta que não houve inadimplemento de sua parte, invocando a exceção do contrato não cumprido (art. 476 do CC), ao sustentar que o autor não quitou todas as parcelas do preço pactuado. Alega, ainda, que o autor encontra-se na posse do imóvel há mais de dezesseis anos, usufruindo do bem indevidamente, o que configuraria enriquecimento ilícito.

Aduz, também, que a sentença condenou a apelante em multa contratual, embora não houvesse pedido expresso na petição inicial. Aponta para a ocorrência de confusão entre credor e devedor, pois, durante o trâmite processual, o autor assumiu a obrigação de concluir a obra, o que implicaria no fenômeno da confusão entre as qualidades de credor e devedor, resultando na extinção da obrigação.

Sustenta, ainda, que não há pretensão resistida quanto à reintegração de posse, visto que, desde a propositura da ação, o recorrido encontra-se na posse da sala comercial objeto do contrato, usufruindo do bem em prejuízo da apelante, sendo necessária a reintegração de posse e o pagamento pelo uso do imóvel.

No que se refere ao valor a ser restituído, contrapõe a pretensão inicial, afirmando que o montante é de R$ 122.130,00 (cento e vinte e dois mil e cento e trinta reais) e que o valor determinado na sentença está acrescido de correção e juros calculados unilateralmente pelo autor.

À luz desses argumentos, requer o provimento do recurso de apelação.

As contrarrazões foram apresentadas nos IDs n. 237029695 e 237029696.

Por fim, considerando-se os documentos de ID n. 242165665, não evidenciam a hipossuficiência econômica do autor,
INDEFIRO
, nesta instância, os benefícios da gratuidade de justiça. Ultimado o julgamento, proceda-se a cobrança dos encargos.

É o relatório.

Cuiabá, 27 de novembro de 2024.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Na origem, cuida-se de ação de rescisão contratual cumulada com restituição de quantia paga, proposta por Milton Mattiolli, que objetiva a condenação da MD Construtora e Imobiliária Ltda., ao ressarcimento dos prejuízos sofridos em razão do atraso na entrega de uma sala comercial localizada no Edifício Classic Center Empresarial, no município de Sinop/MT.

Relata o autor na inicial, que em 25 de janeiro de 2005, adquiriu uma sala comercial pelo valor de R$ 122.130,00 (cento e vinte e dois mil e cento e trinta reais), cujas parcelas foram integralmente quitadas, estabelecendo-se o prazo de 12 (doze) meses para a entrega do imóvel, o qual não foi cumprido pela construtora, visto que, ao término do prazo, a obra do edifício ainda se encontrava inconclusa.

Diante desse contexto, o autor propôs a ação originária, pleiteando a rescisão do contrato e o ressarcimento dos valores pagos, acrescidos da multa penal.

Citada, a ré apresentou defesa, arguindo preliminares e, no mérito, apontando a exceção de contrato não cumprido, em razão do suposto inadimplemento de parcela contratual pelo autor, sustentando, assim, a inexistência do dever de indenizar.

Concluído o trâmite processual, o magistrado de primeira instância julgou parcialmente procedente a pretensão formulada na inicial, declarando a rescisão do contrato de promessa de compra e venda e condenando a ré à devolução da quantia de R$ 208.112,34, corrigida monetariamente pelo INPC desde o desembolso de cada parcela, e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação, acrescido da multa penal de 20% (vinte por cento), e dos encargos de sucumbência.

Inconformados com a sentença, ambas as partes interpuseram recurso.

O autor cinge-se a questionar somente sobre a ausência de condenação da construtora em honorários advocatícios contratuais.

Por sua vez, a ré alega que a sentença é "
citra petita
", pois deixou de analisar argumentos apresentados no processo, em especial no que tange à falta de interesse de agir e à inexistência de pedido de condenação em multa contratual. No mérito, a ré afirma que o autor não comprovou o pagamento integral do imóvel, sustentando que a culpa pela rescisão contratual seria do próprio autor, em razão do inadimplemento, e invoca a exceção de contrato não cumprido.

Por fim, a ré assevera que não há pretensão resistida quanto à reintegração de posse, pois o recorrido está na posse da sala comercial, usufruindo do bem, ainda que rescindido o contrato, sendo necessário a devolução do imóvel e o pagamento pelo uso do bem durante o período.

Inicialmente, cabe ressaltar que os contratos de compra e venda nos quais a incorporadora se compromete a construir unidades imobiliárias estão submetidos à legislação consumerista, conforme entendimento do colendo Superior Tribunal de Justiça (STJ),
verbis
:

“
AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. SÚMULA Nº 83/STJ. 1. O Código de Defesa do Consumidor atinge os contratos de compra e venda nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias mediante financiamento. Acórdão em harmonia com a jurisprudência deste Superior Tribunal. Precedentes. Incidência da Súmula nº 83/STJ. 2. Agravo regimental não provido.”
(AgRg no AREsp n. 120.905/SP,3ª Turma, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 06.05.2014 – negritei)

Superada a questão, no que se refere à alegação de sentença
citra petita
, o vício apontado ocorre quando o juiz concede menos do que foi pleiteado pelo autor. No caso dos autos, o pedido de condenação ao pagamento da cláusula penal foi expressamente mencionado na petição inicial, constando da causa de pedir no tópico referente à multa rescisória (ID n. 237029672 – fl. 09).

Ademais, é evidente o interesse processual do autor, que, em razão do descumprimento contratual pela construtora, propôs a demanda originária buscando a rescisão judicial do contrato e a devolução dos valores pagos, incluindo os consectários decorrentes do inadimplemento.

Dessa forma,
a preliminar
não merece prosperar.

No mérito
, conforme se verifica dos autos, constata-se que a rescisão contratual decorreu da mora da construtora, uma vez que o conjunto probatório produzido ao longo do processo demonstra que, no momento do ajuizamento da ação, haviam transcorrido mais de três anos do prazo contratual estipulado para a entrega da sala comercial, que se encontrava inacabada, caracterizando o inadimplemento do contrato.

Embora a ré tenha alegado que a unidade comercial não foi entregue em razão de suposto inadimplemento do autor quanto à parcela de entrada, amparando-se na exceção de contrato não cumprido, os documentos apresentados pelo autor comprovam o pagamento ainda que parcial do imóvel. Assim, resta incontroversa a responsabilidade da construtora pela rescisão do contrato firmado entre as partes.

Nesse contexto, acerca da devolução de valores em contratos de compra e venda, o Superior Tribunal de Justiça editou a Súmula n. 543, que dispõe:

“
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.
”

No que pertine ao
quantum
a ser restituído, a sentença recorrida determinou

a devolução da integralidade do valor pago pelo autor já corrigido, no total de

R$
208.112,34
. A construtora questiona o valor, alegando que não foi comprovado o pagamento integral ajustado no contrato, notadamente quanto ao valor da parcela de entrada.

Deveras, existe previsão contratual expressa de que o pagamento da entrada, no valor de R$ 86.880,00, deveria ser efetuado no ato da assinatura do contrato (Cláusula Quarta). A construtora questiona o pagamento da integralidade da entrada, reconhecendo

apenas a quitação

de R$ 40.000,00 (quarenta mil reais) como sinal, isso dos R$ 80.000,00 (oitenta mil reais) devidos.

A sentença recorrida entendeu que o fato de constar

expressamente na clausula terceira do contrato que o preço ajustado seria pago no ato da assinatura do ajuste e, aliado ao fato de que não constava o nome do autor na lista de compradores inadimplentes emitida pela construtora,

reconheceu a quitação integral da parcela.

Todavia, não se olvide que a prova do pagamento se faz mediante documento outorgando quitação, conforme disposição do art. 320 do CC, cabendo ao devedor o ônus de provar o regular pagamento.

No caso, ainda que a cláusula contratual estabelecesse o pagamento da entrada no ato da assinatura do contrato, não havia qualquer clausula ou anotação no instrumento contratual outorgando quitação à parcela da entrada. E apenas o contrato assinado,
desacompanhado

da comprovação do depósito bancário, ou recibo respectivo,

não serve

como meio de prova do
pagamentos
realizado, se mostrando incontroverso, apenas, o valor de R$ 40.000,00 (quarenta mil reais) reconhecido pela construtora como quantia paga a titulo de entrada. Nada obstante, ressalta-se que quando do cumprimento de sentença poderá ser juntado o recibo de pagamento de eventuais valores.

Assim, no tocante, assiste-lhe razão, pois o valor originário pago pelo autor

é

que deve ser considerado como o

valor

base para fins de cálculo do
quantum
a ser restituído, incidindo os encargos da mora fixados na sentença e não a quantia

já atualizada como equivocadamente determinado na sentença.

Quanto à reintegração de posse, o inconformismo da ré deve prosperar, pois, ocorrido a rescisão do contrato, a consequência é o retorno das partes ao estado anterior, o que implica a devolução do valor pago, e em contrapartida, a restituição do imóvel ao vendedor. No caso em análise, como já mencionado, a rescisão decorreu da inexecução da obra do empreendimento, ou seja, o descumprimento do prazo de entrega da unidade comercial, não havendo, portanto, a posse de algo que não foi entregue ao comprador.

Esclarece-se que o autor adentrou o imóvel por meio de outro negócio jurídico firmado entre a construtora e os condôminos do Edifício Classic Center Empresarial, o qual se materializou em um Contrato de Compra e Venda de Imóvel e Cessão de Créditos (ID n. 237029675), pelo qual os condôminos adquiriram o imóvel e assumiram a responsabilidade pela execução da obra até a conclusão final do empreendimento.

Assim, a posse do autor não tem origem no contrato de compra e venda firmado entre ele e a construtora, ora em discussão, mas decorre de outro negócio jurídico superveniente.

Por fim, no que se refere ao recurso autoral, este questiona a ausência de condenação da ré ao pagamento de 20% a título de honorários advocatícios contratuais. Todavia, ainda que o autor alegue tratar-se de verba honorária referente a encargos contratuais, tal entendimento não se infere da cláusula contratual, pois, custas judiciais e honorários advocatícios não constituem penalidade pelo descumprimento do contrato, mas sim encargos inerentes à judicialização do negócio jurídico inadimplido.

Dessa forma, a respeitável sentença deve ser parcialmente reformada, de modo que
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao apelo da ré e
NEGO PROVIMENTO
ao do autor.

Cuiabá, 27 de novembro de 2024.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 27/11/2024