Tribunal: TJMT
Processo: 1043997-12.2020.8.11.0041
Relator(a): RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-07-03
Data de publicação: 2024-07-10

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1043997-12.2020.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Perdas e Danos, Rescisão / Resolução]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[JANDIRA DA COSTA SOUZA - CPF: 047.426.136-00 (APELADO), CARLOS HENRIQUE DA SILVA CAMBARA - CPF: 237.445.101-15 (ADVOGADO), RUI PAULO MARTINS ABRACOS - CPF: 000.723.191-19 (ADVOGADO), RUI PAULO MARTINS ABRACOS - CPF: 000.723.191-19 (APELADO), KARISSA D ANGELIS ZANETTI - CPF: 896.821.811-00 (APELADO), ANTONIO JOSE MARTINS ABRACOS - CPF: 000.723.211-05 (APELADO), JOCICLER DE OLIVEIRA BARROS DE ASSIS ABRACOS - CPF: 014.940.211-29 (APELADO), WILMA RAMOS GUEDES DE CARVALHO - CPF: 569.704.631-68 (APELANTE), LARISSA MICAELE BRANDAO - CPF: 008.188.291-25 (ADVOGADO), PAULO ROBERTO GUEDES DE CARVALHO - CPF: 371.623.657-87 (APELANTE), ANTONIO JOSE MARTINS ABRACOS - CPF: 000.723.211-05 (APELANTE), CARLOS HENRIQUE DA SILVA CAMBARA - CPF: 237.445.101-15 (ADVOGADO), JANDIRA DA COSTA SOUZA - CPF: 047.426.136-00 (APELANTE), JOCICLER DE OLIVEIRA BARROS DE ASSIS ABRACOS - CPF: 014.940.211-29 (APELANTE), KARISSA D ANGELIS ZANETTI - CPF: 896.821.811-00 (APELANTE), RUI PAULO MARTINS ABRACOS - CPF: 000.723.191-19 (APELANTE), RUI PAULO MARTINS ABRACOS - CPF: 000.723.191-19 (ADVOGADO), LARISSA MICAELE BRANDAO - CPF: 008.188.291-25 (ADVOGADO), PAULO ROBERTO GUEDES DE CARVALHO - CPF: 371.623.657-87 (APELADO), WILMA RAMOS GUEDES DE CARVALHO - CPF: 569.704.631-68 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DOS RÉUS PARCIALMENTE PROVIDO E DOS AUTORES PROVIDO, UNANIME

E M E N T A

APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM PERDAS E DANOS – AQUISIÇÃO DE LOTE NÃO EDIFICADO ENTRE PARTICULARES – RESOLUÇÃO DA AVENÇA POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – SENTENÇA
EXTRA PETITA
– SITUAÇÃO EVIDENCIADA –
PRELIMINAR ACOLHIDA
– NULIDADE DO
DECISUM
POR INSUFICIÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO – NÃO CONSTATAÇÃO – EXPOSIÇÃO SASTISFATÓRIA DOS MOTIVOS DE FATO E DE DIREITO–
PRELIMINAR REJEITADA
– INADIMPLÊNCIA POR FATO FORTUITO OU FORÇA MAIOR – NÃO CUMPRIMENTO DO ART. 373, I, DO CPC – MULTA DE 25% SOBRE AS PRESTAÇÕES JÁ PAGAS – JULGADOS DO STJ NESSE SENTIDO – QUITAÇÃO DE TAXA CONDOMINIAL E IPTU – RESPONSABILIDADE DO DETENTOR DA POSSE – COMISSÃO DE CORRETAGEM – DEVER DE PAGAMENTO DO VENDEDOR – RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS – CORREÇÃO MONETÁRIA A CONTAR DE CADA DESEMBOLSO – JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO – REEMBOLSO DE DESPESAS – INCIDÊNCIA DE JUROS DESDE A CITAÇÃO – RETENÇÃO DE VALORES – NATUREZA COMPENSATÓRIA –
RECURSO DOS RÉUS PARCIALMENTE PROVIDO
–
RECURSO DOS AUTORES PROVIDO.

O julgamento é
extra petita
quando não se atém às pretensões deduzidas pelas partes, em inobservância ao princípio da adstrição e da congruência entre o pedido e a sentença (artigos 141 e 492 do CPC).

Não é nula a decisão que, apesar de sucinta, expõe os motivos de fato e de direito em que está amparada.

É ônus dos autores comprovarem a alegação de que ficaram inadimplentes devido a fato fortuito ou motivo de força maior (art. 373, I, do CPC).

É lícita a retenção, pelo vendedor, de parte do montante pago pelo comprador se este deu causa ao rompimento da avença, desde que a perda seja fixada em quantia razoável e proporcional às circunstâncias do caso concreto, a qual varia entre 10% e 25% do total quitado (entendimento do STJ).

Ainda que se trate de terreno não edificado, o pagamento da taxa condominial e do IPTU é de responsabilidade de quem detém a posse.

É do vendedor o dever de arcar com a comissão de corretagem, salvo estipulação em contrário (STJ, REsp 1.599.511/SP).

Na hipótese de rescisão de Compra e Venda de Imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso
, e os juros, a contar da origem da obrigação, isto é, do trânsito em julgado do
decisum
(entendimento

do STJ).

O reembolso de despesas se dá a partir da data do desembolso, e os juros de mora de 1% ao mês, a contar da citação.

A retenção de valores pelo vendedor tem natureza compensatória, portanto não pode haver condenação em honorários advocatícios e custas processuais na via administrativa, sob pena de configurar
bis in idem.

R E L A T Ó R I O

Apelações Cíveis em Ação de Rescisão Contratual cumulada com Perdas e Danos, cuja sentença foi assim proferida (ID. 217474837):

“Diante do exposto, enfrentadas as questões trazidas a baila e capazes a influir à conclusão, com fulcro no artigo 487, I do CPC,
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE
o pedido inicial, para
DECLARAR
rescindido o contrato entre as partes, e por consequência
DETERMINAR
a reintegração do autor na posse do imóvel, e ainda para:

CONDENAR
o requerido ao pagamento a título de perdas e danos os aluguéis de 11.01.2010 até a desocupação, cada um no valor de R$ 3.000,00 (três mil reais), acrescido de juros de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária pelo INPC, a

partir de cada vencimento.

CONDENAR
os requeridos ao pagamento a título de multa contratual o valor de 20% (vinte por cento) sobre o valor do contrato. Neste ponto, determino seja aplicado o instituto da compensação dos valores, tendo em vista que compete à parte autora a devolução dos valores até então pagos pelos réus, no montante de R$ 45.450,00, que deverá ser acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês desde a citação e correção monetária pelo índice INPC/IBGE, desde cada pagamento.

CONDENAR
os requeridos ao pagamento dos valores a título de corretagem, conforme previsto em contrato. (R$ 10.900,00).

CONDENAR
os requeridos ao pagamento dos valores pertinentes ao uso do imóvel, durante o tempo em que permaneceram em sua posse, tal como condomínios, IPTU, luz, água.

Considerando que a parte autora decaiu de parte mínima do pedido, CONDENO
, ainda, a demandada, ao pagamento das custas processuais, bem como a arcar com os honorários advocatícios, que, nos termos do que preceitua os §§ 2º do art. 85 do CPC, que arbitro em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação”.

Os réus
suscitam preliminar de nulidade da sentença por ser
extra petita
quanto “
às perdas e danos advindos do uso do imóvel
”, bem como por ausência de fundamentação (art. 489, §1º, IV, do CPC), pois não levou em conta a pandemia da Covid-19.

No mérito, argumentam que não cumpriram o Contrato justamente em razão da crise instalada nesse período, portanto a hipótese se enquadraria em caso fortuito ou força maior.

Pleiteiam a aplicação da teoria da imprevisão (artigos 248, 393 e 478, todos do CPC) para que sejam afastadas as condenações pecuniárias.

Sustentam que a multa contratual imposta é excessiva, “
na medida em que [...] não deram causa à rescisão do negócio jurídico, por desídia”
. Pugnam pela sua exclusão ou redução para 5% sobre o valor pago.

Alegam que a comissão de corretagem é dever de quem contrata o corretor, principalmente porque a cláusula 2ª da avença prevê a quitação mediante desconto das parcelas que os autores receberiam.

Insurgem-se contra a determinação de arcarem com os aluguéis, e destacam que a posse exercida “
foi justa e de boa-fé
”, bem como que o negócio foi realizado sobre lote não edificado, por isso não gera a obrigação de pagar taxa de fruição ou IPTU.

Buscam a cassação da sentença ou a sua reforma.

Contrarrazões no ID. 217474852.

Os autores
ressaltam a necessidade de estabelecer critérios para atualização monetária e incidência de juros sobre o contrato, para que se possa fazer a compensação financeira; sobre o valor da corretagem; e sobre a quantia referente ao uso do imóvel (água, luz, IPTU, cotas condominiais).

Assinalam que o Juízo de origem não analisou o pedido de ressarcimento do montante correspondente ao IPTU e à taxa de condomínio.

Afirmam que é necessário constar expressamente nos autos a data da desocupação, “
para efeitos dos pertinentes cálculos
”.

Arguem o descumprimento dos termos convencionados, já que os réus não foram condenados aos honorários previstos na cláusula sétima.

Contrarrazões no ID. 217474853.

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

Preliminar – Sentença
Extra Petita

Os réus aduzem que o Juízo de origem excedeu os limites da demanda, visto que foram pleiteados, como perdas e danos, R$10.900,00 alusivos à taxa de corretagem, água, luz, IPTU e demais impostos; cotas condominiais “
referentes aos meses de outubro e novembro/2020, no valor de R$ 733,00 (setecentos e trinta e três reais) cada parcela, cujo valor atualizado da dívida é de R$ 1.659,16”
; e “
honorários da prestação de serviço de contabilidade no valor de R$ 150,83”
, no entanto o réu foi condenado
“
ao pagamento
a título de perdas e danos os aluguéis

de 11.01.2010 até a desocupação
,
cada um no valor de R$ 3.000,00 (três mil reais)
, acrescido de juros de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária pelo INPC, a partir de cada vencimento
”.

Sustentam que o arbitramento de aluguéis está inserido no pedido de “
perdas e danos, a ser apuradas em liquidação de sentença
”, quando a pretensão deveria ser certa e determinada (artigos 322 e 324 do CPC).

De fato,
a sentença excede a pretensão deduzida nos autos, sendo imperiosa a sua reforma para que se restrinja a enfrentar as questões apresentadas pelas partes, em observância aos princípios da adstrição e da congruência (artigos 141 e 492 ambos do CPC).

Acolho a preliminar
para excluir a condenação dos réus ao pagamento de aluguéis.

Preliminar – Nulidade da Sentença

Apesar de sucinta, a sentença está devidamente fundamentada, visto que expõe os motivos de fato e de direito em que se amparou, e cumpre todas as exigências do artigo 93, IX, da Constituição Federal, e dos artigos 371 e 489 do CPC.

Rejeito a preliminar
.

Mérito

Os autores alegam que em 3-2-2020 firmaram com os réus o Contrato de Promessa de Compra e Venda de Imóvel (ID. 217474681), consistente no Lote 17, quadra 45, do loteamento Parque Residencial Santa Cruz 02, 1ª etapa, Distrito do Coxipó da Ponte, em Cuiabá (MT), matrícula n. 87.255, fls. 030, livro 02, em 20-6-2006, no 6º Serviço Notarial e Registro de Imóveis de Cuiabá (MT), por R$218.000,00, mediante entrada de R$15.000,00 e mais 20 prestações de R$10.150,00.

Ressaltam que os réus pagaram a entrada, da qual foram descontados R$4.818,57 relativos ao IPTU que se encontrava em atraso, bem como a primeira e a segunda parcelas, com descontos da taxa de corretagem, e a terceira parcela, sem nenhuma dedução. Portanto, quitaram R$45.450,00.

Aduzem que as demais parcelas, de 20-6-2020 em diante, não foram pagas.

Os réus justificam que ficaram inadimplentes porque a empresa TYR Empreendimentos Eireli – ME, de propriedade do segundo réu (Paulo Roberto), prestava serviços para a Energisa e devido à pandemia da Covid-19 houve o rompimento contratual.

Assinalam que “
grande parte da renda familiar, cerca de 90% (noventa por cento) vinha da sua empresa, sendo ele maior colaborador financeiro de sua família, contudo, já não tem mais as mesmas condições, haja vista o grande impacto financeiro sofrido devido a pandemia instaurada pelo novo Corona Vírus (Covid. 19)
”.

Concordam com o cancelamento da avença, mas pleiteiam a adoção da teoria da imprevisão, por motivo de força maior, e a ponderação do valor das multas e encargos contratuais.

Contudo, a empresa do segundo réu e a Energisa convencionaram que a prestação dos serviços ocorreria inicialmente de 1º-6-2018 a 31-5-2020 (ID. 217474781), depois foi assinado aditivo estabelecendo a vigência até 31-8-2020 (ID. 217474785). Logo, estava às vésperas de encerrar.

Assim, se o lote foi adquirido em 3-2-2020, com previsão de pagamento até 20-10-2021, o adimplemento não poderia depender unicamente dessa transação.

Desse modo, não se pode alegar que o inadimplemento decorreu de motivo de força maior ou caso fortuito.

Além disso, a Compra e Venda do lote foi celebrada pela a primeira ré e o segundo réu, e os autores comprovaram que a primeira é servidora pública. Por consequência, não foi demonstrada sua incapacidade de arcar com os custos da aquisição, Ou seja, os réus não se desincumbiram do ônus imposto no inciso II do art. 373 do CPC.

O Juízo da causa mandou devolver integralmente a quantia paga (R$45.450,00), e os autores não recorreram nesse ponto.

Ademais, foi consignado que deveria haver compensação desses valores com a multa contratual, ao qual foi aplicado o preço do contrato, ou seja, 20% sobre o total da transação (cláusula nona).

Todavia, o montante é excessivo, situação em que se aplica o entendimento do STJ sobre a retenção, isto é, de 10% a 25% sobre o total das prestações já pagas.

Para ilustrar:

“
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA. RETENÇÃO. PERCENTUAL RETIDO QUE NÃO DESTOA DA JURISPRUDÊNCIA DESTE STJ. PARTICULARIDADES DO CASO. REEXAME. SÚMULA 7 DO STJ. 1.
Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% a 25% do total da quantia paga
. Precedentes. (AgInt no AREsp 1537311/SP, julgado em 18/11/2019, DJe 20/11/2019) Decisão esposada pelo acórdão recorrido em consonância com o entendimento desta Corte Superior [...]
”. (STJ, AgInt no AREsp 1739674 DF 2020/0199294-8, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, julgamento em 22-11-2021, Terceira Turma, DJe de 25-11-2021).

Não há como acolher a arguição de que os “
valores pertinentes ao uso do imóvel [...], tal como condomínios, IPTU, luz, água
” devem ser pagos pelos autores.

Primeiro porque existe previsão contratual que transfere a obrigação de pagamento dos débitos de “
condomínio, luz, impostos, seguros etc
” para os réus.

Segundo porque o Contrato dispõe que os réus estão “
autorizados a ocupar o imóvel
” a partir da assinatura, e eles confirmam que se encontravam na posse do lote (IDs. 217474831 e 217474844 – p. 26) e que não recorreram da parte da sentença que determinou a reintegração da posse dos autores.

Dessa maneira, a obrigação de arcar com o IPTU e taxas condominiais é dos réus durante a sua posse, ou seja, da data da assinatura da avença (3-2-2020) até a manifestação quanto à informação do abandono da posse pelos autores (14-2-2022 – ID. 217474822).

Nesse sentido:

“CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESPONSABILIDADE PELO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL
. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS E REVISÃO DO ACERVO FÁTICO DOS AUTOS.INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS N.os 5 E 7 DO STJ. TAXA CONDOMINIAL. AUSÊNCIA DE IMISSÃO NA POSSE. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA N.º 83 DO STJ. LUCROS CESSANTES. PRESUNÇÃO DE EXISTÊNCIA DA LESÃO. SÚMULA N.º 568 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. [...]. 2.
A responsabilidade pelo pagamento da taxa condominial e do IPTU incide a partir da efetiva posse do imóvel

[...]”
(STJ - AgInt no REsp. 2043649 SP 2022/0391481-8, Rel. Min. Moura Ribeiro, julgamento em 21-8-2023, Terceira Turma, DJe de 23-8-2023).

“
APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA.
TERRENO NÃO EDIFICADO. RESCISÃO DE CONTRATO. DESISTÊNCIA PELO PROMITENTE-COMPRADOR. DESPESAS CONDOMINIAIS E IPTU. NATUREZA PROPTER REM. RESPONSABILIDADE DO COMPRADOR ENQUANTO EXISTENTE O VÍNCULO NEGOCIAL.
TAXA DE FRUIÇÃO. INDEVIDA. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. TRÂNSITO EM JULGADO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Firmado compromisso de compra e venda de lote de terreno não edificado e havendo previsão contratual expressa nesse sentido, independentemente da data da efetiva imissão na posse da promitente-compradora/proprietária, são de sua responsabilidade (do promitente-comprador) o pagamento de encargos que decorrem dos direitos contratuais de que se tornou titular, tais como despesas condominiais e IPTU durante o período de vigência da relação negocial. Diversamente da hipótese de promessa de contrato de compra e venda de imóvel edificado, o fato de a proprietária, por sua vontade, não ter realizado construções ou benfeitorias, por si só, não afasta a responsabilidade pelos encargos decorrentes de sua propriedade. 2. [...]”
(TJDF 0709374-24.2023.8.07.0001 1854044, relatora Diva Lucy de Faria Pereira, julgamento em 24-4-2024, 1ª Turma Cível, DJe de 10-5-2024).

"APELAÇÃO CÍVEL.
Rescisão de compromisso de compra e venda. Lote não edificado.
[...] DESPESAS DE IPTU. Insurgência que prospera. Embora não haja notícia de valores em aberto, é pertinente seja autorizada a dedução de eventuais pendências relativas a IPTU.
Responsabilidade do adquirente por essas despesas desde a data em que recebeu a posse do imóvel (data da assinatura do contrato).
Sentença reformada apenas para autorizar dedução de pendências relativas a IPTU e determinar que o marco temporal da rescisão é a sentença. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO." (v. 41669)
”. (TJSP - Apelação Cível n. 1000591-05.2022.8.26.0541, Santa Fé do Sul, relatora Viviani Nicolau, julgamento em 20-6-2023, 3ª Câmara de Direito Privado, DJE de 20-6-2023).

No tocante à comissão de corretagem, é lícita a transferência do pagamento ao adquirente, desde que prevista de forma clara no Contrato (REsp. 1.599.511/SP).

No caso concreto, foi assim estipulada:

“DO PREÇO

Cláusula segunda

A Corretora ELIAN PEREIRA ALVES (CRECI – F 04140), receberá 5% (cinco) por cento do valor do contrato, ou seja, R$ 10.900,00 (dez mil e novecentos reais), que será pago em duas parcelas de R$ 5.450,00 (cinco mil quatrocentos e cinquenta reais)
a ser descontado da primeira e da segunda parcela
que vencerão respectivamente em 20 de março de 2020 e 20 de abril de 2020”
(sem grifos no original).

Além do mais, embora o pagamento tenha sido realizado pelos réus, foi descontado do recebimento dos autores. Por consequência, o ônus sempre foi destes últimos, que, por não haver transferência da obrigação, detêm, na condição de vendedores, a responsabilidade por esse custo.

No que diz respeito ao Recurso dos autores, quanto aos critérios para a correção monetária e juros, no Contrato foi convencionada tão somente a multa moratória, com correção pelo INPC e juros de mora de 1% ao mês.

O STJ já consignou que “
a correção monetária destina-se, tão somente, a assegurar a manutenção do poder aquisitivo da moeda diante da inflação, sem representar acréscimo no valor devido. Logo, deve incidir da data de cada desembolso até o efetivo pagamento, conforme exposto na sentença, para que não ocorra enriquecimento indevido. A propósito: ‘
Em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de
restituição
, incide a partir de cada desembolso
’”. (REsp. 1.305.780/RJ).

E mais, que “
os
juros decorrentes da mora podem ser computados unicamente a partir do instante em que era exigível o cumprimento da obrigação
e esta não foi cumprida, o que significa dizer que os juros moratórios, no caso em apreço, devem ser computados
a partir do trânsito em julgado
da decisão proferida no processo de conhecimento”.
(REsp. 737.856/RJ).

Portanto, os valores a serem devolvidos aos réus devem ser atualizados pelo INPC (índice pactuado pelas partes) a contar do desembolso, e acrescidos de juros desde o trânsito em julgado da decisão.

Já no reembolso dos autores concernente ao IPTU e taxas condominiais, a correção monetária deverá ser pelo INPC a partir da data do desembolso, e os juros de mora de 1% ao mês, a contar da citação, autorizada a compensação.

Diante da natureza compensatória da retenção, contempla todas as despesas administrativas; por conseguinte, a condenação dos réus aos honorários advocatícios e custas processuais (cláusula sétima) é vedada, pois resultaria em
bis in idem
.

Pelo exposto, dou
parcial provimento

ao Recurso dos réus
para determinar que a multa contratual seja retida sobre as prestações já pagas.
Dou

provimento

ao Recurso dos autores
para estipular os critérios de cálculo dos juros e da correção monetária, bem como consignar o termo inicial e final da posse pelos réus.

Em vista do resultado do julgamento, redistribuo os ônus sucumbenciais, devendo os réus arcarem com 80% e os autores com 20%. Mantenho os honorários advocatícios em 15% sobre o valor da condenação, conforme estabelecido na sentença.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 03/07/2024