Tribunal: TJMT
Processo: 1005586-09.2023.8.11.0003
Relator(a): MARCIO VIDAL
Órgão julgador: MARCIO VIDAL
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-10-29
Data de publicação: 2024-11-04

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1005586-09.2023.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
MARCIO VIDAL

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO VIDAL, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[ROSANE GOMES DA SILVA - CPF: 735.303.101-82 (APELADO), EDUARDO NAVES PASCHOAL MACKIEVICZ - CPF: 048.927.271-13 (ADVOGADO), HABITACO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. - CNPJ: 03.562.942/0001-51 (APELANTE), KELLY CRISTINA XAVIER DE OLIVEIRA - CPF: 025.906.301-07 (ADVOGADO), LEANDRO JACOB NETO - CPF: 845.042.931-53 (ADVOGADO), FRANCISCA HELLOISA MELO DE LIMA - CPF: 702.711.224-80 (ADVOGADO), ESPÓLIO DE registrado(a) civilmente como VIRGILINA DE MELO FERREIRA - CPF: 068.375.221-91 (APELANTE), Mileny Vasconcelos Gonçalves registrado(a) civilmente como MILENY VASCONCELOS GONCALVES - CPF: 036.231.401-20 (ADVOGADO), ADRIANA FERREIRA DE MELO - CPF: 458.167.941-91 (APELANTE), JULIANA DE MELO FERREIRA BOLOGNEZ - CPF: 801.925.641-53 (APELANTE), ESPÓLIO DE registrado(a) civilmente como VIRGILINA DE MELO FERREIRA - CPF: 068.375.221-91 (TERCEIRO INTERESSADO), ADRIANA FERREIRA DE MELO - CPF: 458.167.941-91 (TERCEIRO INTERESSADO), JULIANA DE MELO FERREIRA BOLOGNEZ - CPF: 801.925.641-53 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARCIO VIDAL, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
À UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO, NOS TERMOS DO VOTO DO RELATOR.

EMENTA

DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. CUMULAÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E CLÁUSULA PENAL. POSSIBILIDADE.
RECURSO DESPROVIDO
.

I. Caso em exame

Recurso de Apelação Cível interposto pela Habitação Empreendimentos Imobiliários Ltda. contra sentença da 4ª Vara Cível da Comarca de Rondonópolis, que julgou procedentes os pedidos de rescisão contratual e indenização por danos morais e materiais, em razão do atraso na conclusão das obras de infraestrutura do loteamento contratado.

II. Questão em discussão

A questão em discussão consiste em determinar: (i) se o atraso na entrega do empreendimento justifica a rescisão contratual por culpa exclusiva da construtora; (ii) se é devida a devolução integral das parcelas pagas, em parcela única, conforme estipulado na sentença; (iii) se a indenização por danos morais é aplicável em razão do atraso na entrega do imóvel; (iv) a possibilidade de cumulação da multa contratual com a indenização por danos morais.

III. Razões de decidir

Constatou-se que a construtora não cumpriu o prazo de entrega estipulado no contrato, e que a alegação de força maior decorrente da pandemia da COVID-19 não foi suficientemente comprovada.

De acordo com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, a devolução integral das parcelas pagas é devida quando há rescisão por culpa exclusiva da promitente vendedora, conforme a Súmula 543/STJ.

O atraso injustificado na entrega do imóvel, quando ultrapassa o mero dissabor, enseja indenização por danos morais, haja vista o abalo à expectativa legítima do consumidor.

A cumulação da multa contratual com a indenização por danos morais é admissível, pois atendem a finalidades distintas: a multa visa penalizar o descumprimento contratual, enquanto a indenização por danos morais repara o abalo emocional sofrido pelo consumidor.

IV. Dispositivo e tese
Recurso de Apelação desprovido.

Tese de julgamento: "A rescisão contratual por atraso injustificado na entrega de imóvel por parte da construtora impõe a devolução integral das parcelas pagas e permite a cumulação de indenização por danos morais com a cláusula penal."

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. MÁRCIO VIDAL

Egrégia Câmara,

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por Habitação Empreendimentos Imobiliários Ltda., contra a sentença proferida pelo Juízo da 4ª Vara Cível da Comarca de Rondonópolis, que, nos autos da
Ação de Rescisão de Contrato c/c Devolução de Quantia Paga e Indenização por Danos Morais e Materiais
,
julgou procedentes os pedidos vertidos na inicial, para: i)
decretar
a rescisão do contrato por inadimplemento da parte requerida, em virtude do atraso na conclusão das obras de infraestrutura; ii)
condenar
a Requerida a restituir integralmente a Autora os valores recebidos na vigência do contrato, em parcela única, com juros de mora a partir da citação, a ser apurada em liquidação de sentença; iii)
condenar
a parte ré ao pagamento da multa contratual, em razão da inversão da cláusula penal em favor do consumidor, a ser apurada em liquidação de sentença; e, iv) )
condenar
a ré ao pagamento da quantia de R$ 6.000,00 (seis mil reais), a título de compensação por danos morais. Condenou, ainda, ao pagamento das custas e honorários advocatícios, estes fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação.

Em suas razões recursais, a Apelante sustenta que o contrato de compra e venda do imóvel firmado entre as partes previa um prazo de 2 (dois) anos para a conclusão das obras, podendo ser admitida uma tolerância de até 24 (vinte e quatro) meses em caso de força maior. Considerando que o registro do loteamento ocorreu em 13/11/2018, a empresa ainda estava dentro do prazo de conclusão da obra no momento do ajuizamento da ação, em 10/03/2023.

Assevera que a pandemia da COVID-19, declarada como calamidade pública em 18/03/2020, afetou o andamento das obras, o que configura um caso de força maior, previsto no contrato e na legislação aplicável. Acrescenta que as obras foram impactadas, mas não paralisadas, e o loteamento foi concluído.

Ressalta que, no caso em análise, deve ser aplicada a Lei n. 13.786/2018, que não prevê a restituição integral dos valores pagos, especialmente em parcela única, na hipótese de rescisão contratual.

Enfatiza que não praticou qualquer ato ilícito ensejador da rescisão, da devolução de valores e do ressarcimento por dano moral determinados na sentença. Para que fosse legítima a indenização por danos morais, a Apelada deveria ter demonstrado que o suposto atraso causou transtornos pessoais que ultrapassassem o mero aborrecimento, o que não foi comprovado.

Insurge-se, também, contra a cumulação da multa contratual com a indenização por danos morais, argumentando que tal cumulação representa uma violação ao princípio do
non bis in idem
, que proíbe a dupla penalização pelo mesmo fato.

A Recorrida apresentou as contrarrazões ao Recurso, levantando a preliminar de não conhecimento do Apelo, por ausência de dialeticidade e, no mérito, pugnou pelo seu desprovimento (id. 212267718).

É o relatório.

V O T O

EXMO. SR. DES. MÁRCIO VIDAL (RELATOR)

Egrégia Câmara,

Como explicitado no relatório, trata-se de
Recurso de Apelação Cível interposto por Habitação Empreendimentos Imobiliários Ltda., contra a sentença proferida pelo Juízo da 4ª Vara Cível da Comarca de Rondonópolis, que, nos autos da
Ação de Rescisão de Contrato c/c Devolução de Quantia Paga e Indenização por Danos Morais e Materiais
,
julgou procedentes os pedidos vertidos na inicial, para: i)
decretar
a rescisão do contrato por inadimplemento da parte requerida, em virtude do atraso na conclusão das obras de infraestrutura; ii)
condenar
a Requerida a restituir integralmente a Autora os valores recebidos na vigência do contrato, em parcela única, com juros de mora a partir da citação, a ser apurada em liquidação de sentença; iii)
condenar
a parte ré ao pagamento da multa contratual, em razão da inversão da cláusula penal em favor do consumidor, a ser apurada em liquidação de sentença; e, iv) )
condenar
a ré ao pagamento da quantia de R$ 6.000,00 (seis mil reais), a título de compensação por danos morais. Condenou, ainda, ao pagamento das custas e honorários advocatícios, estes fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação.

Denota-se da inicial que
Rosane Gomes da Silva
manejou a sobredita ação relatando que, na data de
26/12/2018
, firmou um Instrumento Particular de Compra e Venda de Imóvel com a Requerida, para aquisição de um lote no empreendimento Residencial Porto Ferreira, cuja entrega com infraestrutura completa estava prevista para
dezembro de 2020
. No entanto, até a data da propositura da ação, em
10/03/2023
, a infraestrutura permanecia inacabada.

Com estas razões, formulou os seguintes pedidos:

[...] Seja determinado, em caráter liminar, que a REQUERIDA proceda num prazo de 15 (quinze dias) com a devolução imediatamente o valor integral pago pelo REQUERENTE, de maneira atualizada (Súmula 543- STJ).

Seja determinado ainda que, a parte adversa se abstenha de inscrever o nome do Requerente nos órgãos de proteção ao crédito, caso o tenha feito, que retire num prazo de 5 (cinco) dias, bem como não proceda com qualquer tipo de cobrança, na condição do art. 300 do CPC/2015 em consonância ao art. 5, LXXIV da Constituição Federal.

[...]

Seja reconhecida declarada a rescisão do contrato a partir da tentativa de distrato extrajudicial, aplicando-se o efeito
ex tunc
, afastando-se as cláusulas abusivas, em especial à clausula 21º, da nulidade cláusula compromissória.

Seja a REQUERIDA compelida a restituir integralmente os valores PAGOS PELA PARTE AUTORA, indenizações por danos morais e multa penal por descumprimento, nos valores conformes quadro abaixo indicado:

Devolução valor: R$ 38.239,29

Indenização por dano moral: R$ 10.000,00

Multa cláusula penal (10% valor do contrato – item 12.1 alínea “c” e” d” acrescido de 30% do valor das parcelas pagas): R$ 19.346,78

TOTAL: R$ 67.586,07

Seja o valor acima devolvido em parcela única, com correção monetária pelo índico do INPC a partir de cada pagamento, com acréscimos de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação, consoante preleciona a legislação vigente.

Seja a parte adversa condenada ao pagamento de honorários advocatícios à base de 20%; custas processuais e demais consectários legais. [...].

Após regular trâmite do feito, o Magistrado de Primeiro Grau prolatou sentença, julgando procedentes os pedidos vertidos na inicial, nos seguintes termos:

[...] Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE os pedidos deduzidos na inicial, nos termos do art. 487, inciso I do CPC, para:

A) DECRETAR a rescisão do contrato por inadimplemento da parte ré, em razão do atraso na conclusão das obras de infraestrutura e, consequentemente;

B) CONDENAR a parte ré a restituir integralmente a parte autora os valores recebidos na vigência do contrato, em parcela única, com juros de mora a partir da citação, a ser apurada em liquidação de sentença;

C) CONDENAR a parte ré ao pagamento da multa contratual, em razão da inversão da cláusula penal em favor do consumidor, a ser apurada em liquidação de sentença;

D) CONDENAR a ré ao pagamento da quantia de R$ 6.000,00 (seis mil reais), a título de compensação por danos morais, cujo valor deverá ser corrigido monetariamente a partir da data do arbitramento, pelo índice INPC/IBGE (Súmula 362, STJ), aplicando-se juros de mora de 1% a.m., contados do evento danoso (Súmula 54, STJ), quer seja, data que o imóvel deveria ser entregue;

Pelo princípio da sucumbência, CONDENO a parte demandada ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, os quais FIXO em 15% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, CPC. (id. 231857690).

Contra a sentença,

Habitação Empreendimentos Imobiliários Ltda. interpôs o presente Apelo.

Inicialmente, cumpre analisar a preliminar de ausência de dialeticidade, suscitada pela Recorrida.

Da Preliminar de Ausência de Dialeticidade

A Apelada defende o não conhecimento do Apelo, sob o argumento de ausência de dialeticidade, afirmando que não houve impugnação específica dos fundamentos da sentença recorrida.

Com efeito, é cediço que, em matéria de recursos, vige o princípio da dialeticidade, ou congruência, segundo o qual o recurso deve ser discursivo, ou seja, deve declinar as razões da reforma da decisão impugnada.

Se o apelante não ataca, especificamente, os fundamentos da sentença que deseja rebater, descumpre o disposto no artigo 1.010, inciso II, do CPC, o que constitui óbice ao seu conhecimento.

Nesse sentido, trago o seguinte precedente do STJ:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. FUNDAMENTAÇÃO. DEFICIÊNCIA. SÚMULA Nº 284/STF. FUNDAMENTOS DA SENTENÇA. IMPUGNAÇÃO. AUSÊNCIA. PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE RECURSAL. INOBSERVÂNCIA. 1. (...).

3.
Embora a mera reprodução dos argumentos expostos na defesa não afronte, por si só, o princípio da dialeticidade, não há como conhecer da apelação se a parte não impugna os fundamentos da sentença
.

4. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp n. 1776084/GO, Terceira Turma, Relator Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 14/03/2022, publicado em 18/03/2022). (Negritei).

No presente caso, ao contrastar a peça recursal com a sentença recorrida, observo que os fundamentos daquela possuem relação com os fundamentos desta, e há pedido para reforma do ato sentencial.

Diante disso,
REJEITO
a preliminar suscitada.

Do Mérito Recursal

Depreende-se dos autos que, em 26 de dezembro de 2018, as partes litigantes celebraram um Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda referente a um imóvel situado no Loteamento Jardim Residencial Porto Ferreira, conforme descrição:

- Imóvel
: Lote de terras, Quadra 20, Lote 17;

- Loteamento
: Residencial Porto Ferreira;

- Metragem
: 250 m2 (frente 10,00 metros, fundos 10,00 m, lado direito 25,00,00 m, lado esquerdo 25,00 m);

- Contrato n. 185/2018
;

A cláusula sexta do instrumento contratual pactuado entre as partes, que versa sobre as obras, estabeleceu no item 6.1 o seguinte:

6.1. O prazo para implantação de todas essas obras de infraestrutura, será de dois anos, após o registro do loteamento junto ao Cartório de Registro de Imóveis de Rondonópolis/MT, sendo admitida uma tolerância legal de até 24 (vinte e quatro) meses, sem aplicação de penalidades à VENDEDORA Habitação Empreendimentos Imobiliários Ltda., podendo ainda, alterar esse prazo, sem sofrer nenhuma penalidade, quando ocorrer: motivos de força maior, calamidades, intempéries climáticas e fortuitas; greves parciais ou totais relacionadas à construção civil, ou órgãos públicos que possam, de alguma maneira afetar a continuidade das obras; impedimento de continuidade das obras; impedimento de continuidade das obras e/ou serviços por embargos públicos; demora na execução, ligação ou instalação de qualquer serviço público; racionamento de combustíveis, água e energia elétrica; invasões, depredações, incêndios, roubos e furtos que venham de alguma forma prejudicar o andamento das obras; dificuldade comprovada para aquisição de matérias-primas necessárias para a execução das obras alheias à vontade da VENDEDORA Habitação Empreendimentos Imobiliários Ltda.

Desse modo, considerando que o loteamento foi registrado na data de 13 de novembro de 2018, a conclusão das obras de infraestrutura deveria ocorrer no prazo de dois anos, com uma tolerância legal adicional de 24 meses. Logo, o prazo final para a entrega do empreendimento seria 13 de novembro de 2022, conforme estipulado, o que não ocorreu.

No presente caso, verifica-se que o atraso na entrega do empreendimento, por culpa exclusiva da Apelante, é fato incontroverso nos autos.

Embora a Apelante tenha argumentado que a pandemia da COVID-19 foi a responsável pelo referido atraso, não há qualquer prova de que essa situação tenha efetivamente causado o descumprimento contratual. Além disso, não existem evidências concretas que indiquem o período exato em que a construção civil teria sido paralisada, tornando a justificativa insuficiente para justificar o atraso na entrega do empreendimento.

Sabe-se que, nos termos do que dispõem as regras sobre a distribuição do ônus da prova (artigo 373, incisos I e II, do CPC), cada parte tem o dever de trazer indícios mínimos, capazes de comprovar suas alegações, o autor, quanto ao fato constitutivo de seu direito, o réu, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor.

À vista disso, acertada a sentença que declarou a rescisão do contrato firmado entre as partes, determinando, ainda, a devolução integral, em parcela única, dos valores despendidos pela promitente compradora.

A propósito, é o entendimento que tem prevalecido neste Sodalício. Confira:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESSARCIMENTO INTEGRAL DE VALORES PAGOS – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL-LOTEAMENTO – INFRAESTRUTURA/BENFEITORIAS NÃO ENTREGUE NO PRAZO CONTRATUAL – CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA- AUSÊNCIA DE REGISTRO EM CARTÓRIO COMPETENTE-

GARANTIA NÃO CONSTITUÍDA- VENDA EXTRAJUDICIAL DO BEM- DESNECESSIDADE - INCIDÊNCIA DO CDC -
RESCISÃO DO CONTRATO POR CULPA EXCLUSIVA DA EMPRESA RÉ E RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS
–
PARCELA ÚNICA
– JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – A PARTIR DA CITAÇÃO –
DANO MORAL
-

DEVIDO
- QUANTUM INDENIZATÓRIO -.MANTIDO-

OBSERVÂNCIA AOS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE- RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

1- O contrato de promessa de compra e venda de imóvel firmado entre pessoa física e pessoa jurídica (construtora e/ou incorporadora), ainda que gravado com alienação fiduciária em garantia e com a previsão de cláusulas embasadas na Lei nº 9.514 /97, submete-se às regras do Código de Defesa do Consumidor , quando a rescisão é pleiteada pelo contratante/promissário comprador com fundamento na inadimplência da empresa contratada/promitente vendedora.

2- O descumprimento do contrato particular de compromisso de compra e venda de unidade imobiliária, em razão do injustificado atraso na entrega das obras de infraestrutura, enseja o direito de o contratante rescindir a avença, com o ressarcimento integral das quantias pagas, além disso, os fatores relacionados à alegada morosidade relacionam-se com o risco do empreendimento, sendo defeso dividi-lo com a outra parte contratante, ou atribui-los a terceiros, pois inerente ao ramo de atividade profissional exercido pela construtora.

3- É pacífica a orientação do Superior Tribunal de Justiça quanto à aplicação do Código de Defesa do Consumidor nos contratos de compra e venda de unidade imobiliária, como é o presente caso, porquanto as empresas requeridas se enquadram no conceito de fornecedores de produto (imóvel/lote) e a parte autora de consumidora (adquirente do imóvel).

4- Logo, a inaplicabilidade da Lei n. 6.766/79 é medida acertada, especialmente, friso, porque o presente caso não envolve “contratos de compra e venda, cessão ou promessa de cessão de loteamento”. E ainda que se cogitasse na compra e venda de loteamento, isso também não afastaria a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, pois tal relação negocial também envolve fornecedor de produto e consumidor, tal como dispõe a legislação consumerista.

5- Na hipótese em voga, rescisão do contrato de compra e venda de lote urbano firmado entre as partes não se deu por decisão imotivada da compradora, não havendo que se falar na aplicabilidade do entendimento firmado pelo c. STJ no REsp n. 1.740.911/DF, acerca do termo inicial dos juros de mora, devendo o decisum ser mantido nesse particular, em obediência ao quanto disposto no art. 406, do C. Civil. 6- Entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento dos REsps 1.614.721/DF e 1.631.485/DF, submetidos à sistemática dos recursos representativos de controvérsia. O atraso na entrega do empreendimento enseja lesão a direito de personalidade e do comprador, sobretudo nos casos em que há rescisão da avença. (N.U 1011419-50.2019.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO DE MORAES FILHO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 19/06/2024, Publicado no DJE 26/06/2024). [negritei]

REJEIÇÃO. ILEGITIMIDADE PASSIVA. AUSÊNCIA DE INTERESSE RECURSAL. MÉRITO. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. RESCISÃO POR CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA.
ALEGAÇÃO DE CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR
.
PANDEMIA COVID 19
.
AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO
. INAPLICABILIDADE DA LEI 13.786/2018. APLICABILIDADE DO ART. 53 DO CDC.
DEVOLUÇÃO INTEGRAL E EM PARCELA ÚNICA
. SÚMULA 543 STJ. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. CITAÇÃO. INVERSÃO CLÁUSULA PENAL. CABIMENTO. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. POSSIBILIDADE.
DANO MORAL
.
CONFIGURAÇÃO
.
INDENIZAÇÃO DEVIDA
. MULTA POR CARÁTER PROTELATÓRIO AFASTADA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Rejeita-se a preliminar de intempestividade do recurso, haja vista que apesar de protelatórios os embargos, fora julgados improcedentes e, portanto, interrompeu o prazo recursal. Não se conhece da preliminar de ilegitimidade passiva da apelante se não há interesse recursal acerca da matéria. Se a rescisão do contrato se deu por culpa exclusiva da promitente vendedora, que deixou de entregar o imóvel no prazo estipulado no contrato, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor. Inteligência da Súmula 543/STJ. Não há se falar em excludente de força maior para o atraso na entrega do imóvel em decorrência da pandemia de Covid-19, uma vez que não há prova de que, de fato, com base em evidências concretas, tal evento tenha prejudicado efetivamente a conclusão e andamento das obras do empreendimento. No caso, não se aplica a Lei nº 13.786/2018, mas sim o art. 53 do CDC, posto que, ainda que baseada em cláusulas contratuais, a relação jurídica estabelecida possui caráter consumerista, o qual dá ensejo à aplicação do CDC: A data inicial dos juros de mora em caso de atraso na entrega da obra há de ser a data da citação (AgInt no Resp. 1.729.742/SE, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 15/05/2018, DJe de 28/05/2018). Quanto à inversão da cláusula penal, o c. Superior Tribunal de Justiça, por meio do julgamento do Resp. 1.631.485/DF, em sede de recurso repetitivo (Tema 971), reconheceu que é possível a inversão, em desfavor da construtora, da cláusula penal estipulada exclusivamente para o consumidor, nos casos de impontualidade na entrega do imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda.
O dano moral se mostra incontestável
, diante do descumprimento da obrigação, nos termos dos artigos 189 e 927, ambos do Código Civil, revelado, in casu, no atraso da entrega do imóvel, fato que ultrapassou a esfera do mero dissabor e causa considerável abalo psicológico, ao frustrar a expectativa de se realizar o sonho da moradia própria, o que constitui fato causador de danos morais. Não demonstrado o caráter protelatório, é de ser afastada a multa arbitrada na sentença integrativa proferida em sede de embargos de declaração. (TJMT. RAC 1025455-89.2022.8.11.0003. Órgão Julgador: Segunda Câmara de Direito Privado. Relatora: Desa. Marilsen Andrade Addario. Julgamento: 06/12/2023. Publicação: 14/12/2023). [negritei]

AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA E INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DA OBRA. RESCISÃO POR CULPA DA CONSTRUTORA. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO INTEGRAL. IPTU, CONDOMÍNIO E OUTRAS TAXAS. RESPONSABILIDADE DA VENDEDORA.
DANO MORAL CONFIGURADO
. DEVER DE INDENIZAR. ARBITRAMENTO. PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. O atraso na entrega do imóvel é suficiente para ensejar a pretensão de rescisão do pacto, mesmo porque o adquirente não é obrigado a esperar indefinidamente pela conclusão da obra, ficando a construtora obrigada a devolver as parcelas pagas.
O atraso injustificado de imóvel adquirido, por culpa do vendedor, com pedido de rescisão, enseja a condenação ao pagamento de indenização a título de dano moral, em virtude do sofrimento experimentado pelo consumidor que ultrapassa o mero dissabor
. A fixação do quantum indenizatório a título de danos morais deve obedecer aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, observados o caráter pedagógico, punitivo e reparatório. (TJMT. RAC 10286938720208110003. Órgão Julgador: Terceira Câmara de Direito Privado. Relator: Dirceu dos Santos. Julgamento: 13/07/2022. Publicação: 18/07/2022).

No tocante ao pedido de aplicação da Lei n. 13.876/2018, com o intuito de permitir a retenção de valores pela Apelante, tal pretensão não merece acolhimento. Nos casos de rescisão contratual por culpa exclusiva do promitente vendedor, é obrigatória a restituição integral dos valores pagos, devidamente corrigidos, conforme consolidado entendimento jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça.

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. CORRETORA IMOBILIÁRIA. LEGITIMIDADE PASSIVA. CADEIA DE FORNECIMENTO. APLICAÇÃO DO CDC. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DOS FORNECEDERES. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS QUANTIAS PAGAS. PRECEDENTES.

1. Ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel com pedido de devolução de quantias pagas.

2. A jurisprudência do STJ é no sentido de que a corretora de imóveis é parte legítima para figurar no polo passivo da demanda uma vez que pertence à cadeira de consumo. Precedentes.

3. Ademais,
a jurisprudência do STJ entende que resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor, é cabível a restituição das partes ao
status quo ante
, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador
, o que inclui a comissão de corretagem.

4. Agravo interno não provido. (STJ. AgInt no AREsp: 1768177 SP 2020/0255157-2. Órgão julgador: Terceira Turma. Relatora: Ministra Nancy Andrighi. Julgamento: 03/05/2021. Publicação: 06/05/2021). [negritei]

Dessa forma, tendo o contrato sido rescindido por culpa exclusiva da ré, a parte autora tem o direito de receber, de forma imediata e integral, todas as parcelas pagas.

No que diz respeito ao dano moral, é evidente que sua reparação é devida, porquanto o atraso na entrega do imóvel residencial, adquirido para moradia própria, enseja mais do que mero dissabor ao consumidor, mas efetivo abalo suscetível de indenização.

É inegável que a frustração e o adiamento de um projeto de vida significativo — a conquista da casa própria —, além dos prejuízos patrimoniais sofridos, ocasionaram danos no âmbito psíquico da parte autora/apelada, superando os meros aborrecimentos corriqueiros do cotidiano.

No caso, ao arbitrar a verba indenizatória em R$ 6.000,00 (seis mil reais), o Julgador Singular o fez com base nos princípios da moderação, razoabilidade, equidade e proporcionalidade, assim como na ampla jurisprudência desta Corte, sem menosprezar ou supervalorizar o abalo suportado pelo autor.

Por fim, quanto à possibilidade de inversão da cláusula penal em favor do comprador, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1.621.485/SP, sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 971), firmou o entendimento no sentido de que no “
contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial
”. (Segunda Seção - REsp n. 1.631.485/DF - Relator Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO - Julgado em 22/5/2019 - DJe de 25/6/2019).

A propósito, não há qualquer impedimento à cumulação da condenação ao pagamento da cláusula penal com a indenização por danos morais, porquanto, possuem finalidades distintas. Independentemente da natureza da cláusula penal — seja ela moratória ou compensatória —, o que não é permitido é “
a cumulação com indenização por perdas e danos, seja na modalidade lucros cessantes ou danos emergente
”. (STJ - Quarta Turma - AgInt no REsp n. 1.699.271/SP - Relator Ministro RAUL ARAÚJO - Julgado em 30/11/2020 - DJe de 18/12/2020).

Diante de todo o exposto, não há que se falar em reforma da sentença que se encontra em perfeita sintonia com o ordenamento jurídico e a jurisprudência pátrios.

Forte nessas razões,
NEGA-SE PROVIMENTO
ao Recurso de Apelação Cível interposto por

Habitação Empreendimentos Imobiliários Ltda.
, mantendo inalterada a sentença recorrida
.

Outrossim, atento ao disposto no artigo 85, § § 1º, 2º e 11, do CPC, majoro o percentual dos honorários advocatícios para 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação.

É como voto
.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 29/10/2024