Tribunal: TJMT
Processo: 1008683-90.2018.8.11.0003
Relator(a): MARCIO VIDAL
Órgão julgador: MARCIO VIDAL
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-10-29
Data de publicação: 2024-11-01

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1008683-90.2018.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
MARCIO VIDAL

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO VIDAL, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[GILSON SILVIO - CPF: 015.944.131-50 (APELANTE), EDUARDO NAVES PASCHOAL MACKIEVICZ - CPF: 048.927.271-13 (ADVOGADO), POR DO SOL URBANIZACOES LTDA - CNPJ: 07.707.537/0001-35 (APELADO), ADEMILCON DE ALMEIDA GILARDE - CPF: 698.356.241-00 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARCIO VIDAL, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
À UNANIMIDADE, DEU PROVIMENTO AO RECURSO, NOS TERMOS DO VOTO DO RELATOR.

EMENTA

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. COMPENSAÇÃO DE DÉBITO TRIBUTÁRIO (IPTU). POSSE DO IMÓVEL NÃO COMPROVADA. INEXIGIBILIDADE DO IPTU. INVIABILIDADE DE COMPENSAÇÃO DE VALORES. INVERSÃO DO ÔNUS SUCUMBENCIAL. PROVIMENTO DO RECURSO.

I. Caso em exame

1.

Trata-se de recurso de apelação interposto contra sentença que determinou a compensação entre o crédito oriundo de sentença condenatória, que reconheceu ao apelante o direito à devolução de valores pagos em contrato de promessa de compra e venda, e o débito de IPTU vinculado ao imóvel objeto do contrato. O recorrente alega inexistência de posse e, portanto, inexigibilidade do imposto.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em saber:
(i) se é possível atribuir ao apelante a responsabilidade pelo pagamento do IPTU mesmo sem o exercício de posse efetiva sobre o imóvel;

(ii) se a compensação entre o valor da sentença condenatória e o débito de IPTU é juridicamente cabível, à luz dos requisitos do art. 368 do CC/2002;

(iii) se houve ofensa à coisa julgada, tendo em vista que o título executivo previa a dedução de tributos apenas na hipótese de posse comprovada pelo comprador.

III. Razões de decidir

3. A posse do imóvel, requisito para a responsabilidade pelo IPTU, não foi demonstrada nos autos, sendo insuficiente o "Termo de Recebimento Global das Obras de Infraestrutura" para comprovar o exercício possessório efetivo pelo recorrente.
4. A compensação prevista no art. 368 do CC/2002 requer reciprocidade de créditos líquidos, certos e exigíveis, o que não se aplica ao caso, dada a ausência de posse e, consequentemente, de responsabilidade pelo débito de IPTU por parte do recorrente.
5. A sentença recorrida contraria o título executivo, que condicionou a dedução de encargos tributários ao exercício de posse pelo comprador, situação que não se configurou, mantendo-se o imóvel no patrimônio da recorrida.

IV. Dispositivo e tese

6. Recurso provido. Sentença reformada para afastar a responsabilidade do recorrente pelo pagamento do IPTU e a compensação de valores entre o crédito do apelante e o débito tributário. Inversão do ônus sucumbencial em desfavor da apelada.

Tese de julgamento
: "A responsabilidade pelo pagamento de IPTU recai sobre quem exerce a posse do imóvel, sendo indevida a compensação de valores em cumprimento de sentença quando não comprovado o exercício possessório pelo comprador."

__________________________

Dispositivos relevantes citados
:
CC/2002, art. 368.

Jurisprudência relevante citada
:
TJMT, RAC 10166244520168110041, Rel. Desa. Nilza Maria Possas De Carvalho, j. 18/10/2022.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. MÁRCIO VIDAL

Egrégia Câmara:

Trata-se de Recurso de Apelação Cível, interposto por Gilson Silvio, contra a sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Rondonópolis, nos autos de cumprimento de sentença oriundo da
Ação de Rescisão de Contrato c/c Devolução de Quantia Paga
, ajuizada pelo Apelante em desfavor da pessoa jurídica Por do Sol Urbanizações Ltda.

O mencionado Magistrado acolheu o pedido apresentado pela Apelada, na impugnação ao cumprimento de sentença, e determinou que fosse realizada a compensação do valor do crédito de Imposto Predial e Territorial Urbano – IPTU, devido pelo Recorrente, e o montante advindo da sentença condenatória prolatada na ação de rescisão contratual e devolução de valores pagos.

O Apelante defende a reforma da sentença, alegando que jamais exercera a posse sobre o imóvel em questão e, portanto, não pode ser responsabilizado pelo pagamento do IPTU.

Aduz que o contrato de promessa de compra e venda de um terreno firmado com a Recorrida tratou de promessa de entrega futura do empreendimento.

Assevera que a sentença que julgou o mérito da lide e determinou a devolução de 80% dos valores pagos pelo Apelante, pois deve ser deduzido o montante da multa de 20%, destacou que eventuais tributos seriam decotados do importe a ser devolvido somente se o Recorrente tivesse exercido posse efetiva sobre o imóvel.

Sustenta que o reconhecimento de exercício de posse precária sobre o imóvel, pelo Recorrente, a partir da conclusão das obras de infraestrutura, nos termos da cláusula contratual, está equivocado, visto que essa posse jamais foi concretizada, pois a empresa não entregou o terreno ao consumidor, tampouco apresentou termo de entrega capaz de comprovar a posse alegada e a responsabilidade pelo IPTU recai sobre aquele que efetivamente exerce esse direito sobre o bem, o que se entende como a situação de fato que possibilita a sua utilização econômica, o que o Recorrente nunca pôde fazer, no caso.

Expõe que não é cabível a compensação determinada, porque, nos termos do art. 368 do Código Civil, só é possível quando ambas as partes são, simultaneamente, credoras e devedoras entre si.

Ainda, defende que a sentença aqui recorrida viola coisa julgada, pois, no processo de conhecimento, a sentença definiu que o pagamento de tributos só deveria ocorrer se o comprador tivesse exercido a posse sobre o bem.

Argumenta que a manutenção dessa determinação de compensação acarretará enriquecimento ilícito da Apelada, uma vez que o imóvel não lhe foi entregue e não pôde utilizá-lo.

Por fim, questiona sua condenação ao pagamento do ônus sucumbencial, pois a responsabilidade pelo IPTU, em conformidade com a sentença transitada em julgado, recai sobre a empresa Recorrida que, de acordo com o Princípio da Causalidade é a única obrigada ao pagamento da sucumbência.

Diante do exposto, requer o provimento do recurso, a fim de que a sentença seja reformada para excluir a responsabilidade do Recorrente pelo pagamento do IPTU, com a consequente inversão da sucumbência.

Contrarrazões da Apelada pelo não provimento do Apelo, no id. 231512206.

É o relatório.

V O T O

EXMO. SR. DES. MÁRCIO VIDAL (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Conforme relatado, Gilson Silvio insurge-se contra a sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Rondonópolis, nos autos de cumprimento de sentença oriundo da
Ação de Rescisão de Contrato c/c Devolução de Quantia Paga
, por ele ajuizada em desfavor da pessoa jurídica Por do Sol Urbanizações Ltda.

Na ocasião, o mencionado Magistrado acolheu o pedido apresentado pela Apelada, na impugnação ao cumprimento de sentença, e determinou que fosse realizada a compensação do valor do crédito de Imposto Predial e Territorial Urbano – IPTU, devido pelo Recorrente, e o montante advindo da sentença condenatória prolatada na ação de rescisão contratual e devolução de valores pagos.

Denota-se dos autos que as partes firmaram o contrato de Promessa de Compra e Venda de Imóvel n. 0593/2016, cujo objeto foi o Lote n. 12, de 302,50 m2 (frente 11,00 metros, fundos 11 metros, lado direito 27,50 metros, lado esquerdo 27,50 metros); localizado na Quadra 40, do Loteamento Parque das Laranjeiras; empreendimento da cidade de Rondonópolis (id. 231511677).

O preço ajustado foi de R$ 99.634,08 (noventa e nove mil e seiscentos e trinta e quatro reais e oito centavos) a ser pago da seguinte forma:

Após o pagamento de R$ 14.368,26 (catorze mil, trezentos e sessenta e oito reais e vinte e seis centavos), o promissário comprador decidiu rescindir o contrato e, para tanto, pretendia a devolução dos valores pagos.

Como as partes não conseguiram resolver a questão de forma amigável, o Apelante ajuizou a ação judicial, obtendo êxito quanto à devolução de 80% do valor pago, ficando os 20% retidos a título de multa contratual, conforme sentença de id. 231512202.

Na sentença constou, ainda, o seguinte:

“No entanto, a única exceção é quanto às despesas com IPTU e outros encargos relativos ao imóvel no período em que o comprador exerceu a posse do imóvel e que eventualmente não tenham sido quitados até o momento, os quais devem ser deduzidos do montante a ser restituído ao autor.”

Acontece que, iniciado o cumprimento da mencionada sentença, a Apelada apresentou impugnação, alegando que o Apelante havia exercido posse precária sobre o imóvel e para embasar seu argumento, anexou ao id. 231512189, O Termo de Recebimento Global das Obras de Infraestrutura, datado de 19 de fevereiro de 2016, emitido pela Secretaria Municipal de Habitação e Urbanismo do Município de Rondonópolis/MT, informando que todas as obras de infraestrutura da quadra 40, onde está localizado o imóvel objeto do contrato rescindido, já estavam executadas, com possibilidade de emissão do respectivo alvará de construção.

Vê-se que esse documento não é suficiente para demonstrar que o Apelante efetivamente exerceu a posse sobre o imóvel, pois não consta dos autos qualquer termo de entrega/recebimento do bem.

Além disso, importante consignar que não há demonstração nos autos acerca do pagamento do IPTU, no ano de 2016, pois como a Apelada afirma na impugnação ao cumprimento de sentença que o Apelante passou a exercer a posse sobre o imóvel a partir da assinatura do contrato (16/08/2016), não se refere ao débito daquele ano.

Cumpre salientar, ainda, que o não pagamento do IPTU é uma das causas de rescisão contratual prevista no instrumento firmado entre as partes. Veja-se:

Verifica-se que, apesar do débito exposto no cumprimento de sentença, a Apelada recusou o pedido de rescisão contratual apresentado administrativamente pelo Apelante.

Portanto, tenho que a previsão contratual no sentido de que, tão logo estivessem concluídas as obras de infraestrutura do loteamento, o comprador entraria na posse precária do imóvel não deve prevalecer por ausência de elementos capazes de demonstrar a concretização do exercício do direito de posse pelo Recorrente.

Apesar de o Juízo Singular ter achado a previsão contratual suficiente para comprovar o exercício da posse pelo Recorrente, a meu ver, a documentação não é capaz de demonstrar a efetiva entrega do lote ao Apelante.

Destaca-se que o entendimento que prevalece na jurisprudência deste Tribunal está no sentido de que os valores a título de IPTU não devem se retidos, por se tratar de um tributo de natureza
propter rem
e, no caso de rescisão, o imóvel retorna ao patrimônio da vendedora. Confira:

RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR – DANO MORAL NÃO CONFIGURADO – RETENÇÃO – RESTITUIÇÃO EM PERCENTUAL RAZOÁVEL – TAXA DE FRUIÇÃO – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR – RETENÇÃO DE VALOR DE IPTU - INDEVIDO - JUROS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Na hipótese de rescisão contratual por culpa exclusiva do comprador/recorrente, que não teve condições de arcar com as parcelas do financiamento, não há que se falar em indenização por danos morais. 2. É sedimentado entendimento que considera razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel a pedido do comprador, que o percentual de retenção pelo vendedor de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados. 3. Em se tratando de lote não edificado e inexistindo proveito econômico proporcionado pelo terreno, não há se falar em taxa de fruição.
4. Ocorrida a rescisão contratual e o retorno ao status quo ante, o imóvel volta ao patrimônio da vendedora, não é cabível a retenção de valores a título de IPTU, que constitui tributo de natureza
propter rem
.
5. O termo inicial dos juros moratórios, conforme o julgamento do REsp 1740911/DF, pelo rito de repetitivo – Tema 1002, na rescisão do contrato de compra e venda imotivada pelo comprador, incide a partir do trânsito em julgado da decisão, e não da citação. (TJMT. RAC 10166244520168110041. Órgão Julgador: Primeira Câmara de Direito Privado. Relatora: Desa. Nilza Maria Possas De Carvalho. Julgamento: 18/10/2022. Publicação: 25/10/2022).

Portanto, tenho que essa responsabilidade não deve ser suportada pelo Apelante, pois, repito, não há prova nos autos capaz de respaldar a alegação exposta pela Apelada em sede de impugnação ao cumprimento de sentença, e, por essa razão, a reforma da sentença é medida impositiva.

Diante dessas considerações, reformo o ato sentencial, a fim de que não haja qualquer compensação no saldo devido pela Apelada ao Recorrente, a título de valores referentes ao IPTU que recai sobre o imóvel, visto que a responsabilidade pelo tributo deve recair sobre a Recorrida.

Consequentemente, deve haver inversão do ônus sucumbencial, que deverá recair somente sobre a Apelada.

Forte nessas razões,
DOU PROVIMENTO
ao recurso de apelação interposto por
Gilson Silvio, a fim de reformar a sentença combatida, rejeitar a impugnação apresentada pela Apelada, afastar a responsabilidade do Apelante pelo pagamento do IPTU, bem como a determinação de compensação de valores.

Por conseguinte, inverto o ônus sucumbencial, recaindo apenas sobre a Apelada o dever de pagamento das despesas processuais e dos honorários advocatícios de sucumbência, no importe de 10% do valor da condenação.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 29/10/2024