Tribunal: TJMT
Processo: 1002404-71.2023.8.11.0049
Relator(a): SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão julgador: SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-10-08
Data de publicação: 2024-10-16

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1002404-71.2023.8.11.0049
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Usucapião Ordinária]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, DES(A). MARCIO VIDAL, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES]

Parte(s):

[MEIMEI GUIMARAES JUNQUEIRA DE QUEIROS - CPF: 319.089.851-00 (APELANTE), LUIZA EMILIA GUIMARAES DE QUEIROS - CPF: 021.940.501-83 (ADVOGADO), MARIELA GUIMARAES DE QUEIROS - CPF: 700.514.181-42 (APELANTE), LIA GUIMARAES DE QUEIROS - CPF: 021.940.511-55 (APELANTE), LUIZA EMILIA GUIMARAES DE QUEIROS - CPF: 021.940.501-83 (APELANTE), ADRIANA DE PADUA MENDONCA - CPF: 080.745.976-36 (APELADO), RICARDO CESAR DOSSO - CPF: 250.186.268-60 (ADVOGADO), ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 03.507.415/0020-07 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARCIO VIDAL, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELANTE: MEIMEI GUIMARAES JUNQUEIRA DE QUEIROS, MARIELA GUIMARAES DE QUEIROS, LIA GUIMARAES DE QUEIROS, LUIZA EMILIA GUIMARAES DE QUEIROS

APELADO: ADRIANA DE PADUA MENDONCA

EMENTA. DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO. INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA.
ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA. AQUISIÇÃO DERIVADA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO
.

CASO EM EXAME

Recurso de apelação interposto por MEIMEI GUIMARAES JUNQUEIRA DE QUEIROS, MARIELA GUIMARAES DE QUEIROS, LIA GUIMARAES DE QUEIROS, LUIZA EMILIA GUIMARAES DE QUEIROS contra sentença que julgou extinta a ação de usucapião pela inadequação da via eleita.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em saber se a ação de usucapião é adequada para a aquisição da propriedade do imóvel, considerando a existência de título aquisitivo firmado diretamente com a proprietária registral.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Na origem, trata-se de ação de usucapião ajuizada pelas apelantes visando o reconhecimento da propriedade de imóvel rural.

A apelante alega que a posse mansa e pacífica do imóvel por mais de 10 anos, juntamente com a existência de escritura pública de compra e venda, comprova o direito à usucapião.

O juízo de primeiro grau entendeu pela inadequação da via eleita, uma vez que a aquisição do imóvel se deu por meio de título aquisitivo firmado diretamente com a proprietária registral.

A usucapião é uma forma de aquisição originária da propriedade, enquanto a aquisição por meio de escritura pública é derivada, o que impede o uso da usucapião.

A diferença entre os modos de aquisição da propriedade tem impacto significativo no direito imobiliário, sendo inadequada a via da usucapião para regularização do imóvel adquirido por escritura pública.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento: “A usucapião não é a via adequada para a aquisição de propriedade quando há título aquisitivo firmado diretamente com a proprietária registral, configurando-se a aquisição
derivada.”

Dispositivos relevantes citados:

Código Civil, art. 1.242
,
art. 1.245
.

Jurisprudência relevante citada:

TJ-MT 00484120220138110041 MT, Relator: Sebastiao Barbosa Farias, Data de Julgamento: 31/05/2022, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 31/05/2022
.

TJSC, Apelação Cível n. 0302656-03.2017.8.24.0005, de Balneário Camboriú, rel. Paulo Ricardo
Bruschi
, Primeira Câmara de Direito Civil, j. 23-07-2020.

TJPR, Apelação Cível n. 0003200-85.2017.8.16.0070, de Cidade Gaúcha, rel. Des. Fernando Paulino da Silva Wolff Filho, 17ª Câmara Cível, j. 26-07-2021.

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA.

Egrégia Câmara:

Trata-se de Recurso d
e Apelação Cível interposto por

MEIMEI GUIMARAES JUNQUEIRA DE QUEIROS, MARIELA GUIMARAES DE QUEIROS, LIA GUIMARAES DE QUEIROS, LUIZA EMILIA GUIMARAES DE QUEIROS
contra sen
tença proferida pelo Juízo da

2º

Vara

da Comarca de
Vila Rica
, que, nos autos
da Ação
de Usucapião

n.
1002404-71.2023.8.11.0049
,

ajuizada
em desfavor de

ADRIANA DE PADUA MENDONCA
,
julgou extinta a ação pela inadequação da via eleita
.

A Apelante, em suas razões de recurso, afirma que
se encontram presentes os requisitos necessários para a procedência da usucapião dispostos no art. 1.242 do CC, sendo suficientemente comprovada a posse mansa e pacífica do imóvel rural por mais de 10 anos.

Assevera que a existência de
escritura pública de compra e venda
apenas reforça e subsidia o direito das Apelantes, por demonstrar a existência de justo título e a boa-fé no exercício da posse em período superior a 10 anos.

Afirma que a procedência da ação de usucapião não exclui os modos de aquisição de propriedade, mormente porque, não havendo registro de título translativo não há aquisição de propriedade por disposição expressa do art. 1.245 do CC.

Acerca do pagamento dos impostos pertinentes, informa que à época da compra o ITBI foi prontamente recolhido, co
nforme consta na lavra de escritura pública acostada nos autos.

Desse modo,
pugna pelo
conhecimento e provimento
do recurso
, reformando a sentença atacada
e julgar integralmente procedente a ação
. (ID.
241679676
)

Devidamente intimada, a parte Apelada deixou transcorrer o prazo sem apresentar contrarrazões.

Dispensado parecer do Ministério Público em razão da matéria.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

APELANTE: MEIMEI GUIMARAES JUNQUEIRA DE QUEIROS, MARIELA GUIMARAES DE QUEIROS, LIA GUIMARAES DE QUEIROS, LUIZA EMILIA GUIMARAES DE QUEIROS

APELADO: ADRIANA DE PADUA MENDONCA

VOTO

Egrégia Câmara:

Conforme relatado, trata-se de
Recurso d
e Apelação Cível interposto por

MEIMEI GUIMARAES JUNQUEIRA DE QUEIROS, MARIELA GUIMARAES DE QUEIROS, LIA GUIMARAES DE QUEIROS, LUIZA EMILIA GUIMARAES DE QUEIROS
contra sen
tença proferida pelo Juízo da
2º Vara

da Comarca de
Vila Rica
, que, nos autos
da Ação de Usucapião
n.
1002404-71.2023.8.11.0049
,

ajuizada em
desfavor de
ADRIANA DE PADUA MENDONCA
,
julgou extinta a ação pela inadequação da via eleita
.

Os
Apelante
s
, em suas razões de recurso,
afirma
m
que

os requisitos necessários para o reconhecimento da usucapião estão devidamente preenchidos, não havendo que se falar em inadequação da via eleita.

Assevera que a escritura pública de compra e venda apenas confirma o direito pleiteado, comprovando a posse do imóvel por mais de 10 anos. Ademais, assevera que à época da compra quitou os valores referente ao ITBI, portanto, não há que se falar em burla ao pagamento de impostos.

Pois bem.

Na origem, trata-se de uma ação
de Usucapião
ajuizada por
MEIMEI GUIMARAES JUNQUEIRA DE QUEIROS, MARIELA GUIMARAES DE QUEIROS, LIA GUIMARAES DE QUEIROS, LUIZA EMILIA GUIMARAES DE QUEIROS
em desfavor de
ADRIANA DE PADUA MENDONCA
,
na busca do reconhecimento de usucapião

do imóvel objeto da matrícula 667 do CRI de Vila Rica, zona rural de Santa Terezinha, com área de 296 ha.

Na exordial, declara que o
de cujus

Nilvany
Junqueira de Queirós adquiriu em 2013, por meio de escritura pública de compra e venda, registrado
junto ao 2º Tabelionato de Notas e Registro Civil de Vila Rica
–
MT
,
um lote rural, desmembrado da Fazenda Santa Vera, situado no município de Santa Terezinha, Comarca de Vila Rica, Estado de Mato Grosso, denominado “Fazenda Felicidade”, com área de 296,8306 ha, objeto da matrícula nº 667 de ordem do livro nº 02 do 1º Registro de Imóveis de Vila Rica
–
MT
.

O contrato foi firmado junto à proprietária registral que figurou na avença como promitente vendedora, e o valor da negociação foi acordado em
R$500.000,00 (quinhentos mil reais) conforme quitação reconhecida no próprio documento, havendo inclusive o recolhimento do respectivo Imposto de Transmissão de Bens Imóveis e outras obrigações fiscais incidentes.

Entretanto, relatam que,

em que pese a incontestável posse mansa e pacífica do Sr.
Nilvany
e sua esposa
Meimei
a partir de então, hoje exercida também pelas requerentes herdeiras, a escritura pública não foi levada a registro, permanecendo o imóvel como de titularidade da requerida Adriana no fólio real.

Na análise de mérito, o juízo
a quo
entendeu por extinguir a ação por inadequação da via eleita, tendo em vista que os Apelantes possuem um título aquisitivo firmado diretamente com a proprietária registral.

A Apelante agora busca a reforma da sentença para julgar procedente a ação.

DA USUCAPIÃO

A usucapião é uma forma de adquirir a propriedade de maneira originária, através da posse prolongada e do cumprimento de requisitos legais específicos, conforme estabelecido nos artigos 1.238 a 1.244 do Código Civil. No caso em questão, a aquisição é derivada, pois a parte autora comprou a área diretamente do proprietário original, o que impede o uso da usucapião.

Assim, a usucapião não pode ser utilizada para transferir a propriedade com base na relação entre o comprador e o antigo proprietário. Nesse cenário, a aquisição é derivada, onde o novo proprietário herda os direitos do anterior (o novo dono adquire o bem nas mesmas condições do anterior), e para isso, a lei exige certas formalidades e procedimentos.

A diferença entre os modos de aquisição da propriedade tem um impacto significativo no direito imobiliário. Quando a propriedade é adquirida de forma originária, não há ligação com a propriedade anterior, e o bem é incorporado ao patrimônio do novo proprietário sem os vícios da relação jurídica anterior. No entanto, se a propriedade é adquirida de forma derivada, ou seja, pelo registro do título no cartório, a propriedade é transferida com os mesmos atributos e restrições (ônus reais e gravames) que possuía anteriormente.

Interpretar de outra forma significaria usar a usucapião para evitar as exigências administrativas na transferência de propriedade (como a necessidade de
desmembramento do imóvel ou o cumprimento de requisitos urbanísticos) ou para evitar o pagamento de tributos, já que a usucapião é uma forma de aquisição originária, o que torna
inadequada a via escolhida
.

Portanto, não se trata apenas do pagamento do ITBI, que
conforme informado já pode até ter sido realizado
, mas
existem também
outras formalidades administrativas que não podem ser ignoradas.

Nesse sentido:

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO PETITÓRIA - AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE C/C DESPEJO COM PEDIDO DE LIMINAR – ERRO DE TÉCNICA – NOMENCLATURA QUE NÃO PREJUDICA A ANÁLISE DA MATÉRIA - PRELIMINARES – OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE – REJEITADA - ILEGITIMIDADE PASSIVA E INTERESSE DE AGIR – AFASTADOS – MÉRITO – USUCAPIÃO – EXISTÊNCIA DE SUPOSTA TRANSAÇÃO OU ALIENAÇÃO DA COISA PELO PROPRIETÁRIO – AUSÊNCIA DOS REQUISITOS DO USUCAPIÃO - ALEGAÇÃO DE DOAÇÃO – AUSÊNCIA DE PROVA – POSSE PRECÁRIA – MERA DETENÇÃO - COMPROVAÇÃO DA POSSE INDIRETA E DO ESBULHO – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PROVIDO. O mero erro de nomenclatura não prejudica a análise substancial do pedido quando os fatos, fundamentos e todo arcabouço processual são capazes de atingir o fim perseguido, não podendo negar jurisdição. Não ocorre violação ao princípio da
dialeticidade
se o apelante ataca especificamente todos os pontos da sentença objurgada, expondo os fundamentos de fato e de direito pelos quais requer a reforma da sentença. O autor, ostentando título aquisitivo de imóvel em que consta o proprietário registral do bem como promitente vendedor, mas que não o registrou no álbum imobiliário, nem celebrou a escritura pública apta à transferência registral, pode se valer da ação petitória. “A usucapião é o exemplo clássico de aquisição originária da propriedade, que pressupõe a inexistência de uma transação ou alienação da coisa por um antigo proprietário,
e também
apaga os ônus que acompanham a coisa. 2. "
Se a área que se pretende usucapir foi adquirida através de doação firmado com o proprietário anterior (forma de aquisição derivada), de forma verbal e a há a possibilidade de transmissão da propriedade ou de formalização de contrato verbal, é incontroverso o seu direito de propriedade, pois que o contrato de doação apenas carece de
formalização; logo, inviável o manejo da ação de usucapião, que não se presta para a regularização do imóvel”. (TJSC, Apelação Cível n. 0300979-60.2018.8.24.0050, de Pomerode, rel. Marcus Tulio
Sartorato
, Terceira Câmara de Direito Civil, j. 19-11-2019).
“O ônus de provar a aludida doação é do réu, devendo o julgador fundamentar sua convicção nos elementos trazidos pelas alegações deste e nos fatos conforme trazidos pelo contexto probatório, a fim de considerar provados pela parte demandada a posse justa, diga-se, não-precária, não se podendo tão somente afastar as alegações da parte requerente com base em ilações sem prova. No caso dos autos, o caderno probatório é no sentido de que a posse da requerida, ora apelante, decorre de mera permissão do proprietário à época, em virtude contrato de trabalho outrora existente. E, na condição de comodante, a parte demandante detém a posse indireta do imóvel, pois o dono do imóvel que cede a sua posse direta sobre a coisa, conserva a posse indireta, a qual lhe permite agir contra o possuidor direto. Assim, a requerida/apelante era mera detentora e, sendo incontroversa a ocupação precária de bem imóvel, impõe-se a reintegração da parte autora à posse, com a desocupação do imóvel, não detendo seu mero detentor direito sequer à aquisição da posse, de modo que a posse exercida pela requerida é irregular, passando a ré à condição de esbulhadora”.(N.U 0014351-04.2014.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO DE MORAES FILHO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 04/12/2019, Publicado no DJE 16/12/2019)

(
TJ-MT
00484120220138110041 MT, Relator: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, Data de Julgamento: 31/05/2022, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 31/05/2022)

APELAÇÃO CÍVEL.
USUCAPIÃO
. EXTINÇÃO DO FEITO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO. AUSÊNCIA DE INTERESSE PROCESSUAL.
AQUISIÇÃO DO IMÓVEL OBJETO DA DEMANDA POR MEIO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA REALIZADO COM OS PROPRIETÁRIOS REGISTRAIS. MODALIDADE DE AQUISIÇÃO DERIVADA DO DOMÍNIO QUE IMPEDE A USUCAPIÃO. INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA
. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJSC, Apelação Cível n. 0302656-03.2017.8.24.0005, de Balneário Camboriú, rel. Paulo Ricardo
Bruschi
, Primeira Câmara de Direito Civil, j. 23-07-2020).
(
grifo
nosso)

(TJ-SC - Apelação Cível: 0302656-03.2017.8.24.0005, Relator: Paulo Ricardo
Bruschi
, Data de Julgamento: 23/07/2020, Primeira Câmara de Direito Civil)

APELAÇÃO CÍVEL.
AÇÃO DE USUCAPIÃO
. EXTINÇÃO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO PELO INDEFERIMENTO DA INICIAL. APELO DO AUTOR. AUSÊNCIA DE INTERESSE PROCESSUAL VERIFICADA DE OFÍCIO.
INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA. EXISTÊNCIA DE CELEBRAÇÃO PRÉVIA DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA ENTRE O FALECIDO PAI DO POSSUIDOR (AUTOR) E A PROPRIETÁRIA DO IMÓVEL. SITUAÇÃO QUE IMPEDE A DECLARAÇÃO DE PROPRIEDADE PELA USUCAPIÃO
, POIS, NO CASO DE ADIMPLEMENTO INTEGRAL DO CONTRATO, A VIA PROCESSUAL ADEQUADA SERÁ A ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA, E, CASO CONTRÁRIO, SE INADIMPLIDAS AS PRESTAÇÕES CONTRATADAS, A POSSE EXERCIDA PELO PROMITENTE-COMPRADOR E POR SEU SUCESSOR PASSARÁ A SER INJUSTA, TORNANDO-SE, ASSIM, PRECÁRIA DESDE O INADIMPLEMENTO ATÉ A PRESCRIÇÃO DA PRETENSÃO DE COBRANÇA, NÃO PODENDO SER UTILIZADA PARA FINS DE USUCAPIÃO. PRECEDENTES. AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE, NO CASO, QUE DEVE SE DAR DE MODO DERIVADO, E NÃO ORIGINARIAMENTE. SENTENÇA MANTIDA POR FUNDAMENTO DIVERSO. APELAÇÃO DESPROVIDA. (TJPR - 17ª C. Cível - 0003200-85.2017.8.16.0070 - Cidade Gaúcha - Rel.: DESEMBARGADOR FERNANDO PAULINO DA SILVA WOLFF FILHO - J. 26.07.2021)

(TJ-PR - APL: 00032008520178160070 Cidade Gaúcha 0003200-85.2017.8.16.0070 (Acórdão), Relator: Fernando Paulino da Silva Wolff Filho, Data de Julgamento: 26/07/2021, 17ª Câmara Cível, Data de Publicação: 10/08/2021)
(grifo nosso)

É mais do que latente nos autos que o imóvel foi adquirido por uma escritura pública de compra e venda já quitada e celebrada diretamente com a proprietária registral, o que torna o meio de aquisição derivado, inviabilizando o ajuizamento de ação de usucapião.

Ante o exposto,
conheço

do recurso e
NEHO
-LHE

PROVIMENTO
, mantendo inalterada a sentença recorrida.

Deixo de majorar honorários sucumbenciais face a ausência de fixação em primeiro grau
.

É como voto.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador
Relatório

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 08/10/2024