Tribunal: TJMT
Processo: 0008978-55.2015.8.11.0002
Relator(a): SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão julgador: SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-09-17
Data de publicação: 2024-09-20

Ementa:
. DIREITO CIVIL. LEI N.º 9.514/97. RECURSO DE APELAÇÃO E RECURSO ADESIVO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM PERDAS E DANOS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PRELIMINAR PRINCIPAL DE NECESSIDADE DE REVOGAÇÃO DA LIMINAR E DE REDUÇÃO E LIMITAÇÃO DAS ASTREINTES. REJEITADAS. PRELIMINAR ADESIVA DE DESERÇÃO DO RECURSO ADESIVO PELO NÃO CABIMENTO DOS BENEFÍCIOS DA ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA. REJEITADA. PRELIMINAR ADESIVA DE VIOLAÇÃO À DIALETICIDADE RECURSAL. REJEITADA. MÉRITO. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. DEVER CONTRATUAL E LEGAL DA INCORPORADORA IMOBILIÁRIA QUANTO À BAIXA DO GRAVAME DA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. DESCUMPRIMENTO CONSTATADO. CLÁUSULA PENAL POR RESCISÃO CONTRATUAL PREVISTA NO INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. NÃO APLICÁVEL. MORA DO CONTRATO FINAL DE COMPRA E VENDA POR ESCRITURA PÚBLICA QUE NÃO SE CONFUNDE COM A RESCISÃO DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA. DANOS MORAIS. PEDIDO DE REDUÇÃO DO QUANTUM INDENIZATÓRIO. NÃO APLICÁVEL. DANOS MATERIAIS EMERGENTES POR FRUSTRAÇÃO DE VENDA A TERCEIRO. NÃO APLICÁVEIS. TERCEIRO QUE RESCINDIU O CONTRATO AO CONSTATAR A RESTRIÇÃO DA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CELEBRAÇÃO DE CONTRATO COM TERCEIRO ESTANDO O VENDEDOR CIENTE DA EXISTÊNCIA DA RESTRIÇÃO. AUSÊNCIA DE VÍCIOS DE CONSENTIMENTO QUANTO AO VENDEDOR. BOA-FÉ OBJETIVA CONTRATUAL. RECURSO PRINCIPAL DESPROVIDO E RECURSO ADESIVO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso de apelação cível interposto por Sistema Fácil Incorporadora Imobiliária - Várzea Grande - SPE Ltda., e recurso adesivo interposto por Walbether Botelho Capriata, contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial, condenando a apelante ao pagamento de indenização por danos morais, fixados em R$ 10.000,00, e confirmando a tutela antecipada que determinou a baixa da alienação fiduciária no imóvel.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Recurso Principal: a necessidade de revogação da liminar que determinou a retirada da alienação fiduciária, redução e limitação das astreintes, e a ausência de prova de danos morais, com pedido subsidiário de minoração do quantum indenizatório e de incidência dos juros de mora a partir do trânsito em julgado.
3. Recurso Adesivo: majoração da indenização por danos morais para R$ 30.000,00, aplicação de cláusula penal de 20% prevista em contrato em favor do consumidor, e pedido de reconhecimento de danos emergentes em decorrência da frustração da venda do imóvel a terceiro de boa-fé.
III. RAZÕES DE DECIDIR:
4. Rejeitada a preliminar de necessidade de revogação da liminar, pois a apelante não interpôs recurso de agravo de instrumento, resultando em preclusão (arts. 223, caput e 1.015, I, CPC).
5. Rejeitada a preliminar de deserção do recurso adesivo, considerando que foi deferida a gratuidade da justiça (art. 98, CPC).
6. Rejeitada a preliminar de ausência de dialeticidade recursal, pois as razões do recurso adesivo foram devidamente fundamentadas e não constituíram mera repetição da inicial (art. 1.010, II, III e IV, CPC).
7. O descumprimento do dever contratual e legal da apelante em promover a baixa da alienação fiduciária foi constatado, nos termos do art. 25, §1º, da Lei n.º 9.514/97, configurando ato ilícito passível de indenização.
8. O valor da indenização por danos morais foi considerado adequado, em observância aos princípios da proporcionalidade e razoabilidade e ao art. 944 do Código Civil.
9. A aplicação da cláusula penal em benefício do consumidor foi rejeitada, uma vez que a cláusula penal invocada se refere à rescisão contratual, não sendo aplicável ao caso de descumprimento do prazo para baixa da alienação fiduciária e, ademais, a cláusula estava prevista no instrumento particular da promessa de compra e venda, a qual se exauriu com a celebração do contrato final de compra e venda por escritura pública.
10. O pedido de reparação por danos emergentes foi rejeitado, pois o apelante adesivo tinha ciência da alienação fiduciária e assumiu os riscos da negociação, inexistindo nexo causal direto entre o descumprimento e os prejuízos sofridos (arts. 402, 403 e 404, CC), além da ausência de erro, dolo coação quanto ao consentimento do recorrente adesivo ao celebrar o contrato com terceiro.
IV. DISPOSITIVO E TESE
11. Recurso principal parcialmente provido para reduzir o quantum indenizatório dos danos morais, mantendo-se os demais termos da sentença.
12. Recurso adesivo desprovido.
Teses de julgamento:
“A ausência de interposição de agravo de instrumento contra a

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0008978-55.2015.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Perdas e Danos, Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, DES(A). MARCIO VIDAL, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES]

Parte(s):

[WALBETHER BOTELHO CAPRIATA - CPF: 171.574.981-20 (APELADO), JULIO CESAR LOPES DA SILVA - CPF: 864.220.571-72 (ADVOGADO), SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - VARZEA GRANDE - SPE LTDA - CNPJ: 08.824.397/0001-48 (APELANTE), JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - CPF: 121.575.138-92 (ADVOGADO), JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - CPF: 121.575.138-92 (ADVOGADO), SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - VARZEA GRANDE - SPE LTDA - CNPJ: 08.824.397/0001-48 (APELADO), JULIO CESAR LOPES DA SILVA - CPF: 864.220.571-72 (ADVOGADO), WALBETHER BOTELHO CAPRIATA - CPF: 171.574.981-20 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARCIO VIDAL, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
À UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO A AMBOS OS RECURSOS, NOS TERMOS DO VOTO DO RELATOR.

E M E N T A

APELANTES:
SISTEMA FÁCIL, INCORPORADORA IMOBILIÁRIA - VÁRZEA GRANDE - SPE LTDA.

WALBETHER BOTELHO CAPRIATA

APELADOS:
WALBETHER BOTELHO CAPRIATA

SISTEMA FÁCIL, INCORPORADORA IMOBILIÁRIA - VÁRZEA GRANDE - SPE LTDA.

EMENTA.
DIREITO CIVIL. LEI N.º 9.514/97. RECURSO DE APELAÇÃO E RECURSO ADESIVO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM PERDAS E DANOS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PRELIMINAR PRINCIPAL DE NECESSIDADE DE REVOGAÇÃO DA LIMINAR E DE REDUÇÃO E LIMITAÇÃO DAS ASTREINTES. REJEITADAS. PRELIMINAR ADESIVA DE DESERÇÃO DO RECURSO ADESIVO PELO NÃO CABIMENTO DOS BENEFÍCIOS DA ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA. REJEITADA. PRELIMINAR ADESIVA DE VIOLAÇÃO À DIALETICIDADE RECURSAL. REJEITADA. MÉRITO. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. DEVER CONTRATUAL E LEGAL DA INCORPORADORA IMOBILIÁRIA QUANTO À BAIXA DO GRAVAME DA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. DESCUMPRIMENTO CONSTATADO. CLÁUSULA PENAL POR RESCISÃO CONTRATUAL PREVISTA NO INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. NÃO APLICÁVEL. MORA DO CONTRATO FINAL DE COMPRA E VENDA POR ESCRITURA PÚBLICA QUE NÃO SE CONFUNDE COM A RESCISÃO DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA. DANOS MORAIS. PEDIDO DE REDUÇÃO DO
QUANTUM
INDENIZATÓRIO. NÃO APLICÁVEL. DANOS MATERIAIS EMERGENTES POR FRUSTRAÇÃO DE VENDA A TERCEIRO. NÃO APLICÁVEIS. TERCEIRO QUE RESCINDIU O CONTRATO AO CONSTATAR A RESTRIÇÃO DA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CELEBRAÇÃO DE CONTRATO COM TERCEIRO ESTANDO O VENDEDOR CIENTE DA EXISTÊNCIA DA RESTRIÇÃO. AUSÊNCIA DE VÍCIOS DE CONSENTIMENTO QUANTO AO VENDEDOR. BOA-FÉ OBJETIVA CONTRATUAL. RECURSO PRINCIPAL DESPROVIDO E RECURSO ADESIVO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Recurso de apelação cível interposto por Sistema Fácil Incorporadora Imobiliária - Várzea Grande - SPE Ltda., e recurso adesivo interposto por Walbether Botelho Capriata, contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial, condenando a apelante ao pagamento de indenização por danos morais, fixados em R$ 10.000,00, e confirmando a tutela antecipada que determinou a baixa da alienação fiduciária no imóvel.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Recurso Principal: a necessidade de revogação da liminar que determinou a retirada da alienação fiduciária, redução e limitação das astreintes, e a ausência de prova de danos morais, com pedido subsidiário de minoração do quantum indenizatório e de incidência dos juros de mora a partir do trânsito em julgado.

3.

Recurso Adesivo: majoração da indenização por danos morais para R$ 30.000,00, aplicação de cláusula penal de 20% prevista em contrato em favor do consumidor, e pedido de reconhecimento de danos emergentes em decorrência da frustração da venda do imóvel a terceiro de boa-fé.

III. RAZÕES DE DECIDIR:

4. Rejeitada a preliminar de necessidade de revogação da liminar, pois a apelante não interpôs recurso de agravo de instrumento, resultando em preclusão (arts. 223,
caput
e 1.015, I, CPC).

5. Rejeitada a preliminar de deserção do recurso adesivo, considerando que foi deferida a gratuidade da justiça (art. 98, CPC).

6. Rejeitada a preliminar de ausência de dialeticidade recursal, pois as razões do recurso adesivo foram devidamente fundamentadas e não constituíram mera repetição da inicial (art. 1.010, II, III e IV, CPC).

7. O descumprimento do dever contratual e legal da apelante em promover a baixa da alienação fiduciária foi constatado, nos termos do art. 25, §1º, da Lei n.º 9.514/97, configurando ato ilícito passível de indenização.

8. O valor da indenização por danos morais foi considerado adequado, em observância aos princípios da proporcionalidade e razoabilidade e ao art. 944 do Código Civil.

9. A aplicação da cláusula penal em benefício do consumidor foi rejeitada, uma vez que a cláusula penal invocada se refere à rescisão contratual, não sendo aplicável ao caso de descumprimento do prazo para baixa da alienação fiduciária e, ademais, a cláusula estava prevista no instrumento particular da promessa de compra e venda, a qual se exauriu com a celebração do contrato final de compra e venda por escritura pública.

10. O pedido de reparação por danos emergentes foi rejeitado, pois o apelante adesivo tinha ciência da alienação fiduciária e assumiu os riscos da negociação, inexistindo nexo causal direto entre o descumprimento e os prejuízos sofridos (arts. 402, 403 e 404, CC), além da ausência de erro, dolo coação quanto ao consentimento do recorrente adesivo ao celebrar o contrato com terceiro.

IV. DISPOSITIVO E TESE

11. Recurso principal parcialmente provido para reduzir o quantum indenizatório dos danos morais, mantendo-se os demais termos da sentença.

12. Recurso adesivo desprovido.

Teses de julgamento:

“A ausência de interposição de agravo de instrumento contra a decisão liminar que determinou a baixa da alienação fiduciária, sob pena de astreintes, que restou cumprida no início da lide, com atraso, perante o Juízo
a quo
, impede a rediscussão da matéria em sede de recurso de apelação, em razão da preclusão consumativa, conforme o art. 223,
caput
, e o art. 1.015, I, do CPC. Ademais, a revisão do valor das astreintes, quando ainda não liquidado na sentença, configuraria violação ao devido processo legal por supressão de instância."

“Deve ser rejeitada a preliminar de deserção quando o apelante obtém a concessão de gratuidade de justiça, nos termos do art. 98 do CPC, afastando-se a necessidade de recolhimento de custas recursais.”

“O recurso de apelação não fere o princípio da dialeticidade quando as razões recursais impugnam adequadamente os fundamentos da sentença, nos termos do art. 1.010, incisos II, III e IV, do CPC.”

“A cláusula penal por rescisão, prevista em contrato de promessa de compra e venda, não se aplica a casos de inadimplemento contratual em fase posterior, quando o contrato definitivo já tiver sido formalizado, e a mora não configurar rescisão contratual.”

“O pedido de indenização por danos emergentes deve ser rejeitado quando a parte autora, na qualidade de vendedora, tinha plena ciência de eventuais restrições contratuais ou gravames sobre o imóvel e, ainda assim, optou por celebrar o contrato com terceiro, assumindo os riscos da negociação e inexistindo vícios de consentimento, nos termos dos arts. 402, 403 e 404 do Código Civil.”

“O descumprimento do dever de proceder à baixa de gravame de alienação fiduciária, mesmo após a quitação do contrato de financiamento, configura ato ilícito que viola o art. 25, § 1º, da Lei n.º 9.514/1997, sendo passível de indenização por danos morais, conforme os princípios contratuais e legais, para a hipótese de atraso de mais de dois anos aliado ao consequente impedimento de venda do bem, situação para a qual não se aplica o Tema 1.078 do Superior Tribunal de Justiça”

"A fixação do
quantum
indenizatório por danos morais deve observar os princípios da razoabilidade e proporcionalidade e ao art. 944 do Código Civil, atendendo às condições específicas do caso."

________

Dispositivos relevantes citados: Constituição Federal, art. 5º, X; Código de Processo Civil, arts. 98, 233,
caput
; 489, VII, 1.010, II, III e IV; 1.015, I; Lei n.º 9.514/97, art. 25, § 1º; Código Civil, arts. 186, 402, 403, 404, 884, 927, 944 do Código Civil.

Jurisprudência relevante citada: TJ-MT - AC 1007406-51.2023.8.11.0007, Rel. Des. Carlos Alberto Alves da Rocha, Terceira Câmara de Direito Privado, j. 03.07.2024; TJ-PR - AC 0004623-54.2021.8.16.0001, Rel. Des. Leonel Cunha, j. 14.03.2023; TJ-MT – AC 1003636-71.2023.8.11.0000, Rel. Des. Sebastiao Barbosa Farias, Primeira Câmara de Direito Privado, j. 18.04.2023; TJ-MT AC 1036036-83.2021.8.11.0041, Rel. Des. Rubens de Oliveira Santos Filho, Quarta Câmara de Direito Privado, j. 04.09.2024; TJ-SP – AC 1000233-08.2015.8.26.0534, Rel. Des. João Carlos Saletti, j. 18.02.2020; TJ-DF AC 07028112520218070020 1600430, Rel. Des. Luís Gustavo B. de Oliveira, j. 28.07.2022; TJ-SP – AC 10115207820228260127, Rel. Des. Vitor Frederico Kümpel, j. 20.06.2024.

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA

Egrégia Câmara:

Trata-se de dois recursos de Apelação, um principal e outro adesivo, sendo o primeiro interposto por
SISTEMA FÁCIL, INCORPORADORA IMOBILIÁRIA - VÁRZEA GRANDE - SPE LTDA.
e o segundo interposto por
WALBETHER BOTELHO CAPRIATA
, ambos contra sentença (ID 232856195, p. 04-06) proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de Várzea Grande-MT que, na Ação de Obrigação de Fazer Cumulada com Perdas e Danos e Pedido de Tutela antecipada proposta por
WALBETHER BOTELHO CAPRIATA
em desfavor da primeira apelante, julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial, nos seguintes termos:

[...]

Assim sendo, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil, pelos fundamentos acima,
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial pela [sic] para condenar a requerida ao pagamento de R$ 15.000,00 (quinze mil reais) a título de danos morais em favor da parte autora
. Para fins de cumprimento da sentença quanto aos danos morais,
o valor deverá ser atualizado com juros de 1% ao mês desde a citação e correção monetária pelo INPC desde o arbitramento, por tratar-se de relação de natureza contratual
. Pelo princípio da sucumbência,
considerando que o autor decaiu em parte mínima, condeno a ré ao pagamento das custas processuais, bem como, honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação
, nos termos do art. 85, § 2º, do NCPC.

[...] [grifo nosso]

Posteriormente, a sentença foi reformada pelo Juízo
a quo
, ao acolher a contradição apontada nos Embargos de Declaração opostos por Sistema Fácil, Incorporadora Imobiliária - Várzea Grande - SPE Ltda., nestes termos:

[...]

Dessa forma,
ACOLHO EM PARTE os Embargos Declaratórios para alterar a parte dispositiva nos seguintes pontos:

- fixados os danos morais em R$ 10.000,00 (dez mil reais);

- confirma a tutela anteriormente concedida.

Mantenho, outrossim, os demais pontos da sentença.

[...] (ID 232856652) [grifo nosso]

A apelante Sistema Fácil, Incorporadora Imobiliária - Várzea Grande - SPE Ltda., em suas razões recursais (ID 232856653), apresenta a seguinte tese preliminar:

1.

Necessidade de revogação da liminar e de redução e limitação das astreintes

No mérito, a primeira apelante sustenta as seguintes teses:

1. Ausência de descumprimento contratual pela requerida

2.

Ausência de prova dos danos morais e pedido subsidiário de minoração e de incidência dos juros de mora a partir do trânsito em julgado

O apelado, por sua vez, apresenta contrarrazões (ID 232856663) nas quais rebate as alegações da apelante.

Outrossim, o apelante adesivo, Walbether Botelho Capriata, em suas razões recursais, apresenta os seguintes questionamentos de fato e de direito:

3.

Majoração da indenização por danos morais para R$ 30.000,00

4.

Da cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente: não apreciação pela sentença

5.

Dos danos emergentes

A apelada adesiva, por sua vez, apresenta contrarrazões com as seguintes preliminares:

1.

Deserção do recurso adesivo pelo não cabimento dos benefícios da assistência judiciária gratuita

2.

Recurso adesivo que viola a dialeticidade recursal

No mérito, a apelada adesiva rebate as alegações do recorrente.

Dispensado o Parecer Ministerial em razão da matéria.

Recurso principal tempestivo, conforme certidão de ID 232856661, e preparo efetuado, nos termos da certidão de ID 233915192.

Recurso adesivo tempestivo, conforme aba de expedientes dos autos de origem (Intimação-32272189), e preparo não efetuado, uma vez que o apelante adesivo postula pela gratuidade da justiça em instância recursal.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

APELANTES:
SISTEMA FÁCIL, INCORPORADORA IMOBILIÁRIA - VÁRZEA GRANDE - SPE LTDA.

WALBETHER BOTELHO CAPRIATA

APELADOS:
WALBETHER BOTELHO CAPRIATA

SISTEMA FÁCIL, INCORPORADORA IMOBILIÁRIA - VÁRZEA GRANDE - SPE LTDA.

VOTO PRELIMINAR

Egrégia Câmara:

Reitero que se trata de dois recursos de apelação, um principal e outro adesivo, ambos tirados contra a sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de Várzea Grande-MT que, na Ação de Obrigação de Fazer Cumulada com Perdas e Danos e Pedido de Tutela antecipada proposta por Walbether Botelho Capriata em desfavor da primeira apelante, julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial para confirmar a tutela antecipada, liminarmente concedida (ID 232856190, p. 06), que determinou à ré, no prazo máximo de 30 dias, que retirasse a alienação fiduciária em garantia averbada na matrícula do Imóvel n.º 71.743, sob pena de multa arbitrada em R$ 150,00, além de condenar à requerida ao pagamento da indenização por danos morais, no valor de R$ 10.000,00, e ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação.

Em síntese, o Juízo
a quo
entendeu que, embora o autor tenha quitado o financiamento e solicitado a baixa da alienação fiduciária, a requerida permaneceu inerte, o que causou prejuízos à parte autora, inclusive impedindo a concretização da venda do imóvel.

Ademais, a sentença considerou que a manutenção indevida da alienação fiduciária, mesmo após a quitação, constitui ato ilícito passível de indenização por danos morais, fixados em R$ 10.000,00.

Porém, quanto aos danos materiais, o Juízo
a quo
entendeu que, embora tenha havido prejuízo com a tentativa frustrada de venda do imóvel, o autor não apresentou provas robustas dos lucros cessantes alegados, desqualificando o pedido de indenização nesse aspecto.

Ademais, o Juízo de Primeira Instância asseverou que o autor, ao tentar vender o imóvel, já tinha conhecimento da alienação fiduciária não baixada pela requerida, assumindo, assim, os riscos da negociação, o que também fundamentou a improcedência do pedido de ressarcimento pelos prejuízos financeiros supostamente sofridos.

A seguir, passo ao exame da preliminar suscitada, no recurso principal, pela apelante
Sistema Fácil, Incorporadora Imobiliária - Várzea Grande - SPE Ltda.

1. Preliminar sustentada por Sistema Fácil, Incorporadora Imobiliária - Várzea Grande - SPE Ltda.: necessidade de revogação da liminar e de redução e limitação das astreintes

A apelante sustenta que a liminar que determinou a retirada da alienação fiduciária deve ser revogada, argumentando que cumpriu suas obrigações.

Nesse sentido, aduz que, após o deferimento da liminar, disponibilizou o Termo de Quitação para averbação no Cartório de Registro de Imóveis, sendo o atraso na baixa da alienação fiduciária imputável aos trâmites burocráticos e não à ora apelante.

Assim, assevera que, apesar do referido Cartório não ter efetivado o cancelamento da alienação fiduciária no prazo de 30 (trinta) dias determinado pelo Juízo
a quo
, pois
o cancelamento só ocorreu m 01/12/2015
, não pode esta demora ser imputada à ora apelante.

Além disso, a apelante argumenta que a multa diária (astreintes) no valor de R$ 150,00 é exorbitante, pedindo sua redução e a fixação de um limite máximo para evitar o enriquecimento ilícito do apelado, tendo em vista que a penalidade não deve ultrapassar o valor da obrigação principal.

O apelado, por sua vez, assevera que o prazo de 30 dias para cumprimento da liminar foi considerado razoável, pois a obrigação deveria ter sido cumprida logo após a quitação do financiamento. A recorrente, entretanto, foi omissa, gerando prejuízos ao autor.

Ademais, o apelado argumenta que a multa diária (astreintes) no valor de R$ 150,00 é proporcional e adequada, visto que a recorrente reiteradamente ignorou as ordens judiciais, mesmo após diversas intimações.

Pois bem
. Não assiste razão à apelante.

Primeiramente, verifica-se que a ora apelante não apresentou recurso de agravo de instrumento contra a referida decisão liminar que determinou o cumprimento no prazo de 30 dias, o que resulta em preclusão quanto ao pedido da recorrente, com fulcro nos
arts. 223,
caput
, do Código de Processo Civil
, e
art. 1.015, inciso I, do mesmo Código
,
in verbis
:

Art. 223.
Decorrido o prazo, extingue-se o direito de praticar ou de emendar o ato processual, independentemente de declaração judicial
, ficando assegurado, porém, à parte provar que não o realizou por justa causa.

[...]

Art. 1.015. Cabe agravo de instrumento contra as decisões interlocutórias que versarem sobre:

I - tutelas provisórias;

[...] [grifo nosso]

Além disso, verifica-se
que a decisão liminar foi exaurida em face de seu cumprimento
, conforme asseverado pela própria apelante,
em 01/12/2015
, sendo que eventual aferição dos valores, não liquidados pela sentença, por descumprimento da liminar, deverão ser objeto de apreciação pelo Juízo de Primeira Instância e não, inicialmente, em sede recursal,
sob pena de violação ao devido processo legal por supressão de instância
.

Desse modo, preliminar deve ser
rejeitada
.

É como voto.

2. Preliminar sustentada por Sistema Fácil, Incorporadora Imobiliária - Várzea Grande - SPE Ltda.: deserção do recurso adesivo pelo não cabimento dos benefícios da assistência judiciária gratuita

A apelada sustenta que o apelante adesivo não cumpriu com a exigência de recolhimento das custas processuais, uma vez que não teve o pedido de assistência judiciária gratuita concedido.

Argumenta que, apesar de solicitar novamente a gratuidade, o apelante não apresentou documentação comprobatória de sua hipossuficiência econômica, como a a declaração de hipossuficiência.

Aponta que o apelante, conforme declaração de imposto de renda juntada aos autos, possui patrimônio considerável, sendo proprietário de 100% das quotas de uma microempresa, além de receber rendimentos tributáveis de outras fontes, o que demonstra que tem condições de arcar com as custas e despesa processuais.

Assevera que, perante a Primeira Instância, o apelante adesivou optou por recolher as custas iniciais.

Desse modo, entende que o apelante adesivo deve ser intimado para comprovar o pagamento das custas recursais, sob pena de não conhecimento do recurso adesivo.

Pois bem
. Sem razão à apelada adesiva.

Isso porque, primeiramente, não há decisão recursal de indeferimento da gratuidade de justiça postulada pelo apelante.

Ademais, diferentemente do sustentado pela apelada adesiva, o apelante, além de juntar declaração de hipossuficiência, juntamente com sua declaração de imposto de renda, que comprova rendimentos tributáveis totais de apenas R$ 8.150,00, também comprou que está acometido de doença grave, sem condições para o trabalho, conforme laudo médico e diversos exames laboratoriais juntados pelo recorrente (ID 23856667).

Como é cediço, para se afastar a justiça gratuita, é preciso estar comprovada a inexistência dos requisitos da concessão desse benefício, pressuposto para o qual a apelada adesiva não conseguiu demonstrar.

Nesse sentido, cita-se a seguinte ementa de julgado:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO C/C NULIDADE CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAL E EXIBIÇÃO DE CONTRATO – CONTRATO DE CARTÃO DE CRÉDITO COM RESERVA DE MARGEM CONSIGNÁVEL (RMC) –
IMPUGNAÇÃO À GRATUIDADE DE JUSTIÇA – REJEITADA
– PRELIMINARES – PRESCRIÇÃO E DECADÊNCIA AFASTADAS – AUSÊNCIA DE EXIBIÇÃO DO CONTRATO – ÔNUS DO RÉU – PRETENSÃO RESISTIDA – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

Deve ser rejeitada a impugnação à justiça gratuita quando a parte contrária não trouxer indícios mínimos que justifiquem a eventual revogação do benefício.

[...]

(TJMT - N.U 1007406-51.2023.8.11.0007, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 03/07/2024, Publicado no DJE 08/07/2024) [Grifo nosso]

Desse modo, com fulcro
nos arts. 98 e 99 do Código de Processo Civil
, defiro o pedido de gratuidade da justiça, em sede recursal, postulado pelo recorrente adesivo e, por outro lado,
rejeito a preliminar
suscitada pela apelada adesiva.

É como voto.

3. Preliminar sustentada por Sistema Fácil, Incorporadora Imobiliária - Várzea Grande - SPE Ltda.: recurso adesivo que viola a dialeticidade recursal

A apelada aduz que o recurso adesivo não cumpriu com o princípio da dialeticidade, uma vez que o apelante adesivo não impugnou especificamente os fundamentos da sentença recorrida, mas apenas reiterou argumentos já apresentados na fase inicial.

Pois bem
.
Rejeito

a preliminar
, eis que, as razões recursais abordam os pontos fático-jurídicos expostos na sentença objurgada, não se tratando de mera reprodução da peça inicial e impugnatória, estando em consonância com a exigência do
art. 1.010, incisos II, III e IV, do Código de Processo Civil
.

Por conseguinte,
verifico a presença dos requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade recursal e passo ao exame das teses de mérito suscitadas pelos apelantes.

É como voto.

VOTO DE MÉRITO

Egrégia Câmara:

1.

Recurso principal: ausência de descumprimento contratual pela requerida

A apelante argumenta que não houve descumprimento contratual e que cumpriu com suas obrigações de incorporar e construir o empreendimento do qual o apelado adquiriu uma unidade.

Assevera que a individualização da matrícula do imóvel, motivo da demanda, foi afetada por questões burocráticas, mas as providências necessárias foram tomadas.

Aduz que a alienação fiduciária sobre o imóvel era conhecida pelo comprador e necessária para financiar a execução da obra.

Sustenta que o apelado nunca solicitou formalmente a providência de outorga da escritura definitiva, essencial para a liberação do gravame.

O apelado, por sua vez, afirma que a alegação da recorrente sobre o pedido de individualização da matrícula do imóvel não condiz com a realidade do processo.

O recorrido assevera que jamais requereu tal providência, apenas solicitou a baixa da alienação fiduciária, o que demonstra a tentativa da recorrente de confundir o Juízo e fugir de sua responsabilidade contratual.

Pois bem
. Ressai dos autos que o recorrido celebrou
contrato de promessa de compra e venda
com a apelante, em 2007
, para a aquisição de um imóvel residencial no Condomínio Terra Nova – Várzea Grande, conforme IDs 232856187, p. 31-35 e 232856188, p. 01-17.

Em 2012, com a entrega do imóvel, foi averbada à matrícula o
Instrumento Particular de Compra e Venda de Bem Imóvel, com caráter de Escritura Pública e Pacto Adjeto de Constituição e Alienação da Propriedade Fiduciária em Garantia
, no valor de R$ 84.543,73 (oitenta e quatro mil quinhentos e quarenta e três reais e setenta e três centavos),
sendo R$ 74,941,22 pagos no ato, e a importância de R$ 10.052,51, financiada em 09 parcelas de R$ 1.170,61
, com vencimento da primeira parcela em 20/01/2012, nos termos do ID 232856188, p. 21-23.

Ocorre que,
após a quitação do financiamento, em 25/09/2012, a requerida, ora apelante, não teria providenciado a baixa da alienação fiduciária no valor de R$ 10.052,51
, registrada à matrícula nº 71.743, no Cartório do 1º Serviço Notarial e de Registro de Várzea Grande-MT, conforme cópia da matrícula datada de
01/04/2015
.

Verifica-se nos autos, que a última parcela do contrato foi quitada em
25 de setembro de 2012
(ID 232856189, p. 10).

Constata-se, também, que o autor, ora apelado, após o pagamento da última parcela, tentou, por diversas vezes, por telefone (Protocolos 3705, 40967, 41200, 42840, 44224, 46514; por e-mails datados de
14 de

abril de 2015
(ID 232856189, p. 15 e 16) e reclamação no site “Reclame Aqui” (ID 232856189, p. 14) datada de
09 de

abril de 2015
, solicitar a referida baixa da alienação fiduciária, mas as tentativas não obtiveram sucesso, uma vez que a alienação fiduciária permanecia registrada à matrícula do imóvel, conforme ID 232856188, p. 21.

O autor, ora recorrido, também assevera que tentou vender o imóvel a terceiro em
21/10/2014
, conforme contrato de Instrumento Particular de Compra e Venda anexado aos autos (ID 232856189, p. 18), cuja venda não se efetivou em decorrência da apelante não ter dado baixa à alienação fiduciária, conforme notificação extrajudicial do comprador, recebida em
23/03/2015
(ID 232856189, p. 24), asseverando que o
prazo de 90 dias
, fixado no contrato para a entrega da escritura de compra e venda, já teria sido ultrapassado.

Ademais, constata-se que a apelante apenas se desincumbiu de cumprir com os trâmites para a baixa da alienação após ser intimada para cumprir a obrigação, liminarmente, mediante a decisão interlocutória judicial de ID 232856190, p. 06, da qual foi intimado, sendo que apresentou contestação em
12/08/2015
, ou seja,
quase três anos após a quitação das parcelas do contrato e quase três meses após ter sido notificada, via e-mail, pelo autor, ora apelado
.

Ademais, constata-se que a ora recorrente emitiu o Termo de Quitação ao apelado apenas em
05/08/2015
(ID 232856191, p. 01)
, ou seja, três meses após a propositura da ação e também quase 03 anos após a quitação da dívida, descumprindo a obrigação legal prevista no §1º do art. 25, da Lei n.º 9.514/97,
in verbis:

Art. 25.
Com o pagamento da dívida e seus encargos, resolve-se, nos termos deste artigo, a propriedade fiduciária do imóvel
.

§ 1º
No prazo de trinta dias
, a contar da data de liquidação da dívida, o fiduciário fornecerá o respectivo termo de quitação ao fiduciante
, sob pena de multa em favor deste, equivalente a meio por cento ao mês, ou fração, sobre o valor do contrato.

[grifo nosso]

Por outro lado, assevera-se que
o contrato descumprido se trata do supracitado Instrumento Particular de Compra e Venda de Bem Imóvel, com caráter de Escritura Pública e Pacto Adjeto de Constituição e Alienação da Propriedade Fiduciária em Garantia, datado de 14/03/2012, uma vez que exauriu a promessa de compra e venda por instrumento particular, datada de 04/11/2007
.

A corroborar o entendimento acima, cita-se as seguintes ementas de julgado:

EMENTA

1) DIREITO CIVIL.
OBRIGAÇÃO DE FAZER. DEVER CONTRATUAL E LEGAL DA COOPERATIVA APELANTE DE EMITIR TERMO DE QUITAÇÃO DO EMPRÉSTIMO E PROCEDER À BAIXA DA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA NA MATRÍCULA DO IMÓVEL
. MANUTENÇÃO DA MULTA PREVISTA NO ART. 25, § 1º, DA LEI FEDERAL Nº 9.514/1997, AUTORIZADA A COMPENSAÇÃO COM PARCELAS EM ATRASO DE OUTRO EMPRÉSTIMO FIRMADO ENTRE AS PARTES. a)
No caso, é incontroversa a quitação da Cédula de Crédito Bancário nº 419472, firmada entre as Partes, de modo que os Autores, ora Apelados, têm direito ao respectivo Termo de Quitação e à baixa da alienação fiduciária gravada no imóvel oferecido por eles para garantir o Contrato quitado.

[...]

2) APELO A QUE SE DÁ PROVIMENTO EM PARTE.

(TJ-PR - APL: 00046235420218160001 Curitiba 0004623-54.2021.8.16.0001 (Acórdão), Relator: Leonel Cunha, Data de Julgamento: 14/03/2023, 5ª Câmara Cível, Data de Publicação: 21/03/2023) [grifo nosso]

RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER COMBINADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA -
IMÓVEL QUITADO - RESPONSABILIDADE DO CREDOR FIDUCIÁRIO DE FORNECER O TERMO DE QUITAÇÃO PARA VIABILIZAR A BAIXA DA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA
- PROBABILIDADE DO DIREITO E PERIGO DE DEMORA - DECISÃO MANTIDA - RECURSO DESPROVIDO.

1. Na hipótese em análise, demonstrados os requisitos para o deferimento da tutela de urgência - probabilidade do direito e perigo de dano -, mantém-se a decisão que a deferiu. A astreinte é necessária para compelir o devedor obrigacional a cumprir fielmente o decisum.

2. Decisão mantida.

3. Recurso desprovido.

(N.U 1003636-71.2023.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 18/04/2023, Publicado no DJE 19/04/2023) [grifo nosso]

2. Recurso principal
:
ausência de prova dos danos morais e pedido subsidiário de minoração e de incidência dos juros de mora a partir do trânsito em julgado

A apelante principal se insurge contra a condenação em R$ 10.000,00 por danos morais, afirmando que não houve qualquer ato ilícito ou dano significativo capaz de justificar tal indenização.

Alega, ainda, que o apelado não comprovou qualquer prejuízo moral relevante.

Subsidiariamente
, para o caso de manutenção da condenação, a apelante postula pela minoração do quantum indenizatório e pela incidência dos juros de mora a partir do trânsito em julgado da sentença.

O apelado, por sua vez, defende a manutenção da condenação por danos morais, destacando que a manutenção indevida da alienação fiduciária e a inércia da recorrente trouxeram graves prejuízos.

O apelado sustenta, também, que a impossibilidade de vender o imóvel afetou sua reputação e gerou transtornos perante terceiros de boa-fé.

Além disso, o apelado contesta o pedido da recorrente para que os juros de mora sejam aplicados apenas a partir do trânsito em julgado, pois devem fluir a partir do evento danoso em casos de responsabilidade extracontratual.

Pois bem
. Ressai dos autos que o atraso ocasionou transtornos e aborrecimentos que ultrapassaram o mero dissabor ao autor, ora apelado, uma vez que
o atraso na baixa do gravame perdurou por quase 03 anos e, ademais, impossibilitou ao autor de efetivar a venda do imóvel em questão
.

Como é cediço, a indenização por danos morais visa a compensação da vítima pelos dissabores experimentados em decorrência da ação do ofensor e, por outro lado, serve de medida educativa de forma a alertar ao agente causador do dano quanto às consequências da reiteração da prática, com fulcro
art. 5º, inciso X, da Constituição Federal e arts. 186 e 927 do Código Civil
.

Por conseguinte, trata-se de situação concreta que caracteriza distinção (
distinguishing
) suficiente a afastar o teor do
Tema Repetitivo n.º 1.078 do Superior Tribunal de Justiça
, com fulcro no
art. 489, VI, do Código de Processo Civil
,
in verbis
:

Tema n.º 1.078/STJ

O atraso, por parte de instituição financeira, na baixa de gravame de alienação fiduciária no registro de veículo não caracteriza, por si só, dano moral in re ipsa.

Código de Processo Civil

Art. 489. São elementos essenciais da sentença:

[...]

VI -
deixar de seguir enunciado de súmula, jurisprudência ou precedente invocado pela parte, sem demonstrar a existência de distinção no caso em julgamento ou a superação do entendimento
.

Desse modo, presentes os requisitos para a responsabilidade civil por danos morais, nos termos dos
arts. 186, 187 e 927 do Código Civil
, uma vez que comprovada a existência de
ato ilícito e do nexo causal
, pelo descumprimento, por parte da apelante, do dever legal de proceder com a baixa da alienação fiduciária, nos conforme o supracitado
art. 25, § 1º, da Lei n.º 9.514/1997
, além do dano moral, uma vez que se trata de situação que
ultrapassa o mero aborrecimento
.

Nesse sentido, cita-se:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER COM PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS COM PEDIDO DE TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA – ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE AERONAVE – DEMORA NA ENTREGA DO TERMO DE LIBERAÇÃO DA GARANTIA –DOCUMENTO QUE DEVE ESTAR EM CONFORMIDADE COM A RESOLUÇÃO 239 DA ANAC – REITERADOS PEDIDOS ADMINISTRATIVOS – FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO – SITUAÇÃO QUE ULTRAPASSA O MERO DISSABOR COTIDIANO – REPARAÇÃO DEVIDA – EXCESSO DO VALOR PLEITEADO – NECESSIDADE DE ARBITRAMENTO EM QUANTIA RAZOÁVEL E PROPORCIONAL – VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO ILÍCITO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

"
O atraso, por parte de instituição financeira, na baixa de gravame de alienação fiduciária no registro de veículo não caracteriza, por si só, dano moral in re ipsa". (Tema 1078 do STJ). É necessário que o autor aponte os efetivos prejuízos causados pela violação da intimidade, da honra ou da imagem
.

Tratando-se de financiamento de Aeronave, compete à instituição financeira entregar ao consumidor o Termo de Liberação de Gravame (Resolução 239 da ANAC).

É evidente o dano moral suportado pelo autor, decorrente da espera por quase 3 anos para obter o documento, tendo de se socorrer da via judicial para isso
.

A indenização deve ser em valor suficiente para atender às funções pedagógica, punitiva e compensatória da medida, pois é vedado o enriquecimento ilícito.

(N.U 1036036-83.2021.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 04/09/2024, Publicado no DJE 04/09/2024) [grifo nosso]

Além disso,
quanto à redução do
quantum
indenizatório, também sem razão a apelante
.

Isso porque, tenho como justo o
valor arbitrado pela sentença, de R$ 10.000,00 (dez mil reais)
, pois atende a
extensão do dano, o comportamento dos envolvidos, as condições econômicas das partes, a repercussão do fato
,
em observância aos princípios da proporcionalidade e razoabilidade e ao art. 944 do Código Civil
.

E
no que concerne ao termo inicial para a incidência dos juros de mora
, também não assiste razão à apelante, pois, nos termos do
art. 398 do Código Civil
e
Súmula n.º 54 do Superior Tribunal de Justiça
,
in verbis
:

Art. 398.
Nas obrigações provenientes de ato ilícito, considera-se o devedor em mora, desde que o praticou
.

Súmula n.º 54/STJ
:
Os juros moratórios fluem a partir do evento danoso, em caso de responsabilidade extracontratual
.

[grifo nosso]

Nesse sentido, cita-se:

COMPRA E VENDA
– Venda de lotes de terreno em loteamento irregular – Venda irregular realizada como se de título de clube fosse, e que supostamente garantiria uso sobre lote – Inexistência de demonstração de tomada de qualquer providência tendente à regularização do loteamento e do lote, anteriormente à venda, seja em seja quanto ao parcelamento do solo, seja em relação a questões ambientais – Publicidade produzida pela recorrente que inequivocamente levaram o autor a erro – Violação ao princípio da informação – Rescisão contratual bem decretada, com ordem de devolução integral dos valores pagos, em face da ilicitude da conduta da recorrente. DANO MORAL – Configuração in re ipsa – Reparação devida – Conduta da recorrente com claro propósito de iludir ou, pelo menos, causar confusão aos compradores – Ausência de informações adequadas a respeito do contrato em si e do dito loteamento – Situação que ultrapassa o mero aborrecimento do cotidiano, sendo passível de indenização – Sentença mantida.
JUROS DE MORA – Termo inicial sobre a indenização por dano moral – Data do evento danoso – Responsabilidade pela ilicitude do ato – Incidência do artigo 398 do CC e Súmula 54 do STJ
– Precedentes do Superior Tribunal de Justiça – Sentença mantida. Apelação não provida
.

(TJ-SP - AC: 10002330820158260534 SP 1000233-08.2015.8.26.0534, Relator: João Carlos Saletti, Data de Julgamento: 18/02/2020, 10ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 15/06/2020) [Grifo nosso]

3. Recurso adesivo: majoração da indenização por danos morais para R$ 30.000,00

O apelante adesivo considera que o valor arbitrado a título de danos morais (R$ 10.000,00) é insuficiente para reparar os danos sofridos.

Argumenta que a quantia não corresponde à gravidade do dano causado pela inércia da apelada adesiva, que resultou em prejuízos significativos, inclusive na venda do imóvel.

Assim, pleiteia a majoração do valor dos danos morais para R$ 30.000,00, sustentando que o valor deve ter caráter compensatório e punitivo, de modo a desestimular a reincidência da conduta.

Pois bem
. Conforme já asseverado, não assiste razão ao apelante adesivo, uma vez que o valor de R$ 10.000,00, fixado na sentença, se mostra razoável e proporcional para reparar os danos morais sofridos.

Desse modo, a majoração pretendida pelo ora recorrente não encontra respaldo no caso em exame, pois o referido valor de R$ 10.000,00 já cumpre plenamente as finalidades compensatória e punitiva da indenização, conforme prevê o
art. 944 do Código Civil
, que estabelece que a reparação deve ser fixada na exata medida da extensão do dano.

Além disso, qualquer fixação superior ao valor ora ajustado poderia acarretar enriquecimento sem causa, vedado expressamente pelo
art. 884 do Código Civil
.

Desse modo, o montante fixado na sentença não apenas atende ao objetivo de compensar o apelante adeivo pelos transtornos experimentados, como também cumpre o papel de advertir a apelada sobre as consequências de sua conduta, de modo a desestimular sua reiteração, nos moldes dos
arts. 186 e 927 do Código Civil
.

4. Recurso adesivo: da cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente: não apreciação pela sentença

O apelante sustenta que as cláusulas penais previstas no contrato devem ser aplicadas de forma recíproca, em benefício do consumidor, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça.

Argumenta que a cláusula penal só favorece a construtora em caso de inadimplemento do comprador, mas que, em situações de descumprimento por parte da vendedora, a mesma penalidade deve ser aplicada.

O apelante cita jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, que reconhece a possibilidade de inversão da cláusula penal em favor do consumidor, pedindo que a construtora seja condenada ao pagamento de multa de 20% sobre o valor do bem pelo descumprimento contratual.

A apelada adesiva, por outro lado, argumenta que a cláusula penal invocada pelo apelante trata da rescisão contratual, e não de inadimplemento contratual.

Assim, a apelada afirma que não há previsão contratual para a aplicação de multa, no montante de 20% sobre o valor do bem, no caso de descumprimento de prazos.

Pois bem
. Ressai do contrato original da promessa de compra e venda a seguinte previsão, constante da
cláusula 5.7.1
, cuja multa rescisória de 20% sobre o valor do bem é postulada pelo apelante adesivo e consta dos pedidos da exordial (ID 232856187, p. 22-23:

[...]

1.7.1.

Acordam as partes que do saldo apurado, nos moldes do “caput” desta cláusula, será devolvida ao COMPRADOR, a importância equivalente a 80% (oitenta por cento) desse saldo, em tantas parcelas mensais quanto forem os meses decorridos da data da assinatura deste contrato até a sua rescisão. A importância retida pela VENDEDORA, o será a título de perdas e danos
ocorridos com a rescisão
.

[...] (ID 232856188, p. 03) [Grifos nossos e do original]

Desse modo, não há que se aplicar a causa em comento,
pois o caso em exame não se trata de rescisão contratual
, mas de mora no que tange à baixa da alienação fiduciária, não sendo, assim, o caso de aplicação do
Tema n.º 971 do Superior Tribunal de Justiça
,
in verbis
:

No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.

Além disso, conforme já mencionado, tendo sido celebrado em 2012 o contrato definitivo de compra e venda do imóvel, com o pacto adjeto de alienação fiduciária, por instrumento público levado e registrado no tabelionato competente, resta exaurida a promessa de compra e venda celebrada por instrumento particular.

Logo, não há que se falar em rescisão do contrato de promessa de compra e venda pactuado em 2007.

A corroborar o entendimento, cita-se:

APELAÇÃO CÍVEL E RECUSO ADESIVO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL.
PRETENSÃO DE DESCONSTITUIÇÃO DO PRÉ-CONTRATO. ASSINATURA DA ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA
. RECONVENÇÃO. JULGAMENTO DE IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO. CONDENAÇÃO NAS DESPESAS E HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. RECUROS CONHECIDOS E DESPROVIDOS. 1.
Celebrado o contrato final, Compra e venda de imóvel, com pacto adjeto de alienação fiduciária, por instrumento público levado e registrado no tabelionato competente, resta exaurido a promessa de compra e venda celebrada por instrumento particular
. Logo, não há que se falar em sua rescisão e nulidade da cláusula que estabelece a perda integral dos valores desembolsados,
uma vez que a nova relação jurídica em disciplinamento próprio, tudo à luz da Lei no. 9.514/97
. 2. Julgado improcedente o pedido reconvencional, cabível a condenação do réu reconvinte no pagamento das custas e honorários advocatícios, por força da regra da sucumbência. Se para o cabimento dessa ação incidental, é imprescindível haver a conexão com a ação principal ou fundamentos da resposta, para fim de distribuição dos consectários de sucumbência, leva-se em consideração apenas o resultado do julgamento. 3. APELAÇÃO E RECURSO ADESIVO CONHECIDOS E DESPROVIDOS.

(TJ-DF 07028112520218070020 1600430, Relator: LUÍS GUSTAVO B. DE OLIVEIRA, Data de Julgamento: 28/07/2022, 3ª Turma Cível, Data de Publicação: 19/08/2022) [Grifo nosso]

APELAÇÃO. Ação Monitória.
Decisão que indeferiu o pedido para condenar os requeridos ao pagamento de multa contratual decorrente do inadimplemento da prestação. Existência de novo instrumento particular de compromisso de compra e venda que afastou a incidência da cláusula contratual
. Insurgência dos Embargantes Apelantes para que a Autora fosse condenada ao pagamento de indenização por danos morais e materiais, considerando sua mora no cumprimento de sua prestação. Não caracterização de danos morais e materiais. Insurgência da Embargada. Cobrança de danos materiais de cláusula contratual em decorrência de atraso no adimplemento. Impossibilidade. Avença que foi objeto de novação. Sentença mantida. RECURSOS NÃO PROVIDOS.

(
TJ-SP - Apelação Cível: 10115207820228260127 Carapicuíba, Relator: Vitor Frederico Kümpel, Data de Julgamento: 20/06/2024
, 4ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 21/06/2024) [Grifo nosso]

Desse modo, sem razão o apelante adesivo.

5. Dos danos emergentes

O apelante adesivo sustenta que não assumiu os riscos do negócio, concernente à sua tentativa de venda do imóvel que contava com a restrição da alienação fiduciária, como entendeu a sentença de primeira instância, pois confiou na promessa da apelada de desimpedir o imóvel em 30 dias.

Assim, assevera que, como essa promessa não foi cumprida, o apelante sofreu prejuízos ao ter que devolver R$ 30.000,00 ao comprador do imóvel, além de ser penalizado com multa de 10% sobre o valor da venda.

Desse modo, o apelante adesivo pede a reforma da sentença para que seja reconhecido o seu direito à reparação por danos emergentes decorrentes da resolução contratual com o terceiro de boa-fé, tendo em vista a clara configuração do erro substancial e a quebra de confiança por parte da apelada adesiva.

A apelada adesiva, por sua vez, argumenta que o apelante adesivo não comprovou os danos materiais ou lucros cessantes alegados.

Assevera que, conforme os artigos 402, 403 e 404 do Código Civil, o apelante adesivo deveria ter demonstrado o nexo causal entre o suposto descumprimento contratual e os prejuízos financeiros que alegou ter sofrido, o que não foi feito.

Pois bem
. Sem razão o apelante.

Isso porque, ressai dos autos que o apelante aguardava o termo de quitação e baixa da alienação fiduciária desde
25 de setembro de 2012
(ID 232856189, p. 10), mas mesmo sabendo da inexistência da baixa, celebrou contrato particular de compromisso de compra e venda do imóvel, com terceiro, em
21 de outubro de 2014
, no qual pactuou cláusula que previa que o imóvel deveria ser entregue, livre e desembaraçado de qualquer ônus,
no prazo de 90 (noventa) dias
, sob pena de multa (ID 232856189, p. 18-21).

Desse modo, com razão o Juízo
a quo
, ao asseverar, na sentença,
in verbis
:

[...]

Nesse sentido
, entendo que o requerido efetivou a confecção do contrato de compra e venda do imóvel, ciente de que não estava livre do ônus da alienação, o que a meu ver descaracteriza a pretensão, levando em consideração que assumiu os riscos do negócio. Noutro ponto, embora a conduta desidiosa da requerida ao promover a baixa, o fato do requerido ter continuado com a negociação, recebendo o valor de R$ 30.000,00 (trinta mil reais) a título de entrada (fls. 85), e ter gasto o valor, impossibilitando a devolução ao comprador, conforme narrado na inicial, descaracteriza motivação suficiente para condenação ao pagamento de indenização pelos danos materiais e lucros cessantes e perdas e danos
.

[...] (ID 232856195, p. 05) [grifo nosso]

Desse modo, conforme estabelecem os
princípios da boa-fé objetiva (art. 422 do Código Civil) e da autonomia da vontade (art. 421 do Código Civil)
, cada parte tem o dever de agir com lealdade e transparência na condução das negociações contratuais,
devendo arcar com os riscos inerentes à celebração de negócios que sabidamente envolvem restrições
.

Assevera-se, ainda,
a ausência de vícios de consentimento, tais como erro, dolo ou coação
, a afastar o prévio conhecimento do apelante adesivo quanto à baixa do gravame previamente registrado em escritura pública e constante do respectivo contrato assinado por ambas as partes.

Desta forma, por ausência de nexo causal comprovado entre o descumprimento alegado e os supostos prejuízos, a reparação por danos emergentes, nos termos dos
arts. 402, 403 e 404 do Código Civil
, não pode ser concedida

Diante do exposto, conheço do recurso principal, interposto por Sistema Fácil, Incorporadora Imobiliária - Várzea Grande - SPE Ltda., e
NEGO-LHE PROVIMENTO
.

Quanto ao recurso adesivo de apelação, conheço e também
NEGO-LHE PROVIMENTO
.

Por fim, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, quanto ao recurso principal, majoro a verba honorária sucumbencial anteriormente fixada em 10%, para 12% sobre o valor atualizado da condenação.

Por outro lado, sem majoração dos honorários quanto ao recurso adesivo de apelação, uma vez que não foram fixados, em desfavor do apelante adesivo, na sentença objurgada.

É como voto.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 17/09/2024