Tribunal: TJMT
Processo: 1011465-14.2022.8.11.0041
Relator(a): ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-03-25
Data de publicação: 2024-03-29

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1011465-14.2022.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Locação de Imóvel, Cobrança de Aluguéis - Sem despejo, Interpretação / Revisão de Contrato, Efeitos]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA,

DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[ANTENOR SANTOS ALVES JUNIOR - CPF: 457.619.579-49 (APELANTE), ANDRE FAZOLO DE ABREU - CPF: 044.229.491-36 (ADVOGADO), MIKAEL AGUIRRE CAVALCANTI - CPF: 728.423.851-87 (ADVOGADO), JOSE PERSIO ROSA DA SILVA - CPF: 086.727.509-00 (APELADO), MARCELA BALIEIRO SOUKEF VIEGAS - CPF: 809.608.551-49 (ADVOGADO), PRODELC INVESTIMENTOS E PARTICIPACOES S/A - CNPJ: 32.196.940/0001-94 (APELADO), SANDRA MARTELLO - CPF: 074.058.098-12 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO REVISIONAL DE VALOR DE ALUGUEL MENSAL – AUSENTE COMPROVAÇÃO DE DESARRAZOADO PREJUÍZO CONCRETO – PERÍODO PANDÊMICO POR SI SÓ NÃO JUSTIFICA A ALMEJADA REVISÃO – IGPM – ÍNDICE LEGALMENTE ADMITIDO E ORDINARIAMENTE UTILIZADO, REFLETE A MÉDIA DE AVALIAÇÃO DE MERCADO – PARÁGRAFO PRIMEIRO DA CLÁUSULA TERCEIRA DO CONTRATO AJUSTADO ENTRE AS PARTES – IMPROCEDÊNCIA MANTIDA –
RECURSO DESPROVIDO
.

Não houve comprovação pela parte autora do
“alegado desarrazoado prejuízo concreto consequente à aplicação do indexador IGPM, o que se mostrava imprescindível porque só o relevante desequilíbrio contratual causado por fatores externos imprevisíveis autoriza a desconsideração de disposição advinda da vontade das partes”
, não servindo para tal finalidade o mero apontamento, desprovido de comprovação robusta e objetiva, de que o índice aplicado subiu muito durante o período pandêmico.

A aplicação do IGPM, índice legalmente admitido e ordinariamente utilizado em contratos locatícios, não denota, por si só, abusividade, podendo tal parâmetro de ajuste ser aplicado na medida em que reflete a média de avaliação de mercado, na esteira do que dispõe o parágrafo primeiro da cláusula terceira do contrato ajustado entre as partes.

Recurso desprovido. Sentença mantida. Honorários já arbitrados no teto legal.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL Nº
1011465-14.2022.8.11.0041

APELANTE:

ANTENOR SANTOS ALVES JUNIOR

APELADOS:

JOSÉ PÉRSIO ROSA DA SILVA E PRODELC INVESTIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S/A

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto por
ANTENOR SANTOS ALVES JUNIOR
, contra sentença proferida pelo Juízo da 7ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá, MM. Juiz de Direito
Yale Sabo Mendes
, o qual, na
“a
ção revisional de aluguel c/c pedido de tutela antecipada
”
número 1011465-14.2022.8.11.0041, ajuizada pela parte autora apelante contra os requeridos apelados
JOSÉ PÉRSIO ROSA DA SILVA
e
PRODELC INVESTIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S/A
, julgou improcedente o pedido formulado, condenando a parte autora apelante nas
“custas e honorários advocatícios que fixo em 20% (vinte por cento) sobre o valor da causa”
(sic).

Nas razões do apelo Id. 202334016, a parte autora apelante aduz a incorreção da sentença recorrida, ao argumento de que o
“último contrato válido entre as partes (2018- 2019), e ora tido como renovado por tempo indeterminado pelo r. Juízo, não estipulou qualquer índice de correção para a hipótese de renovação, mormente porque, vedava, incialmente, a sua continuidade na forma automática”
(sic).

Diz que
“o §1º, da Cláusula 3ª, estabeleceu que, havendo interesse na continuidade da relação locatícia, os novos valores deveriam ser reajustados de acordo com a média da avaliação de mercado e, havendo divergências, fixados de acordo com a média de avaliação”
(sic).

Sustenta que
“a revisão judicial dos valores em nada viola o princípio do pacta sunt servanda, porquanto, em caso de discordância com o valor atribuído ao aluguel – como ocorreu –, o próprio contrato renovado prever a fixação dos locativos pela média praticada pelo mercado, sem a estipulação da mera aplicabilidade do índice de correção aos valores já cobrados pelo Locador”
, sendo que
“o arbitramento judicial, nesta hipótese, seria a medida mais acertada diante do impasse instaurado, notadamente para se evitar enriquecimento indevido por qualquer uma das partes, uma vez que o índice aplicado pelos Apelados (IGP-M) sofreu substancial elevação no período de pandemia (cerca de 32% somente em 2021), aumentando desarrazoadamente os valores praticados pelas partes, inclusive, de forma muito superior ao mercado, conforme documento anexado pelo Apelante (id. 80821629)”
, de tal feita que
“diante da ausência de previsão em contrato para a mera aplicação do índice IGP-M, bem como pela previsão contratual de que, eventual impasse sobre os novos valores de aluguel deveria ser resolvido mediante a observância da média do mercado, é imprescindível que seja permitida a revisão dos valores em questão, notadamente pela já mencionada abusividade na imposição unilateral da quantia de R$13.864,84”
(sic).

Assevera que
“colacionou aos autos documento que comprova proposta de locação, no mesmo edifício, em quantia muito inferior àquela imposta unilateralmente pelos Apelados, o que, repisa-se, autoriza a revisão dos valores, pela média do mercado imobiliário”
(sic).

Pede que seja dado ao recurso
“PROVIMENTO, a fim de: (1) anular o decisum objurgado, para se determinar a apuração dos valores dos locativos com base nos montantes praticados pelo mercado imobiliário, conforme estipulado no §1º, da Cláusula 3ª, do último contrato de locação válido entre as partes; ou (2) não sendo este o entendimento, que sejam as prestações cobradas a título de locação, a partir de 10/05/2021, estipuladas em R$ 7.500,00 (sete mil e quinhentos reais), conforme declaração anexada aos autos, em razão da abusividade dos valores praticados”
(sic).

Intimada, a parte recorrida apresentou contrarrazões na peça Id. 202334019, aduzindo a correção da sentença recorrida, ao argumento, em suma, de que
“inexistindo reajuste de valor unilateral pelo recorrido, mas tão somente a aplicação anual do índice de reajuste adequado e eleito pelas partes, aliado à falta de desequilíbrio econômico substancial que justifique a intervenção judicial, improcede a revisão dos aluguéis buscada pelo recorrente, restando imperiosa a manutenção da sentença de primeiro grau”
(sic).

Certidão e regularidade do recolhimento do preparo recursal no Id. 202568155.

É o relatório.

V O T O

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Preparado, adequado e tempestivo,
RECEBO
o recurso de apelação interposto.

Consoante relatado, insurge-se a parte apelante contra sentença que
julgou improcedente a pretensão revisional de aluguel por ela ajuizada.

Eis o teor da sentença recorrida:

“
Processo nº 1011465-14.2022.8.11.0041 (h)

VISTOS,

ANTENOR SANTOS ALVES JUNIOR
propõe
AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL C/C PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA
em desfavor de
PRODELC INVESTIMENTOS E PARTICIPACOES S/A e JOSE PERSIO ROSA DA SILVA
.

Narra que o Autor e o Sr. José Pérsio, ora 1º Requerido, mantêm relação locatícia desde o ano de 2007, cujo objeto consiste na locação do imóvel residencial, situado na Avenida José Monteiro de Figueiredo, nº 800, Apartamento de nº 300, Bairro Goiabeiras, em Cuiabá/MT, que foi incorporado a empresa Prodelc Participações, ora 2ª Demandada.

Afirma que o último contrato de locação válido, firmado entre as partes, consta o prazo determinado de 1 (um) ano, pelo período de vigência de 10 de abril de 2018 a 9 de abril 2019, com valor mensal de R$ 9.500 (nove mil e quinhentos reais).

Aduz que em que pese não subsistir novos contratos escritos posteriormente, não houve qualquer oposição dos Demandados para que o Autor continuasse a permanecer no imóvel locado, razão pela qual este adimpliu com as parcelas mensais devidas a título de aluguel.

Alega que foi surpreendido, em 6 de abril de 2021, com a imposição de um novo valor do aluguel, ora consubstanciado pela elevada quantia de R$ 13.864,84 (treze mil, oitocentos e sessenta e quatro reais e oitenta e quatro centavos), valor este que, além de arbitrado unilateralmente pelos Requeridos, está em total descompasso com os valores de mercado para os imóveis da região.

Por fim, requer a antecipação da tutela para determinar o valor do aluguel provisório, e no mérito, a procedência da presente ação, em todos os seus termos, para determinar a revisão dos aluguéis do imóvel dos Réus, vencidos a partir de 10 de maio de 2021, incluindo-se aqueles que se vencerem no decorrer deste feito, para que sejam fixados em R$ 7.500,00 (Sete mil e quinhentos reais), ou, em última análise, em valor correspondente aqueles praticados pelo mercado imobiliário.

Recolhimento das custas no ID. 81064628.

Decisão de ID. 91752942, indeferindo a tutela provisória de urgência, e determinando a citação da Requerida.

Audiência de conciliação realizada no dia 06/12/2022, sendo apresentada proposta de acordo pela Requerida (fl. 74).sem êxito (ID. 105629837).

A Requerida apresentou contestação de ID. 106404665, requerendo a improcedência dos pedidos.

No ID. 106404681 o Autor pugnou pelo depósito das chaves do apartamento objeto da locação em Juízo.

Impugnação a contestação apresentada no ID. 92199096.

Ato contínuo, as partes foram intimadas para especificarem as provas que pretendiam produzir. Ocasião em que os Requeridos pugnaram pelo julgamento antecipado da lide (ID. 115950690) e o autor pelo depoimento pessoal do réu e oitiva de testemunhal, além da prova pericial para apuração do valor de mercado do aluguel a época dos fatos (ID. 117808833).

Os autos vieram conclusos.

É O RELATÓRIO

DECIDO

Consigno que a presente ação está madura e seguramente instruída para julgamento.

Assim, com fulcro na permissão legal do artigo 370 do CPC,
sobretudo considerando ser o juiz destinatário das provas, por estar suficientemente convencido sobre os pontos controvertidos
, e a inexistência de preliminares,
tomando por base as provas carreadas no caderno processual,
passo a sentenciar o feito.

A parte Autora busca a revisão dos aluguéis do imóvel dos Réus, vencidos a partir de 10 de maio de 2021, incluindo-se aqueles que se vencerem no decorrer deste feito, para que sejam fixados em R$ 7.500,00 (Sete mil e quinhentos reais), ou, em última análise, em valor correspondente aqueles praticados pelo mercado imobiliário.

O Requerido, por sua vez, alega que a última avença assinada pelas partes constou o prazo compreendido da locação, de 10/04/2018 a 09/04/2019, porquanto, não havendo contrato escrito e assinado pelas partes em menos de 3 (três) anos, o que lhe impede o ajuizamento da ação revisional; afirma que antes mesmo do prazo para desocupação do imóvel dado pelo requerido ao requerente, o vínculo locativo já estava desfeito, não sendo cabível, portanto, a Ação Renovatória e ainda que inexiste reajuste de valor unilateral pelo requerido, mas tão somente a aplicação anual do índice de reajuste adequado e eleito pelas partes, aliado à falta de desequilíbrio econômico substancial que justifique a intervenção judicial.

Pois bem.

Restou incontroverso que o Autor e o Sr. José Pérsio, ora 1º Requerido, mantêm relação locatícia desde o ano de 2007, cujo objeto consiste na locação do imóvel residencial, situado na Avenida José Monteiro de Figueiredo, nº 800, Apartamento de nº 300, Bairro Goiabeiras, em Cuiabá/MT, que foi incorporado a empresa Prodelc Participações, ora 2ª Demandada.

Consta no ultimo contrato assinado pelas partes, com vigência de 10 de abril de 2018 até 09 de abril de 2019, que o valor do aluguel mensal é de R$ 9.500,00 (nove mil e quinhentos reais), conforme ID. 80821614.

Como sabido, a locação é o contrato por meio do qual o proprietário ou possuidor concede o uso e gozo de um bem a alguém, por meio de remuneração. Após tratar do conceito de locação, JOSÉ DA SILVA PACHECO cuida dos elementos do contrato locatício, ensinando de forma lapidar que:

“Desse conceito simples, deflui a coexistência dos seguintes elementos essenciais: a) o acordo das partes, pessoas físicas ou jurídicas, na posição de locador e de locatário, que manifestem a sua vontade, consentindo de modo expresso ou tácito, anuindo no ajuste, na avença, na convenção, e assumindo as respectivas obrigações; b) a cessão de uso temporário de imóvel urbano, por prazo determinado ou indeterminado; e c) o aluguel, como preço ou remuneração do referido uso.” (Tratado das Locações, Ações de Despejo e Outras, 11ª ed., São Paulo: RT, 2000, pág. 240).

A locação caracteriza-se como uma relação jurídica de natureza pessoal, cujo liame não se estabelece em razão da pessoa, mas como
decorrência do acordo de vontade de ambos os contratantes em se vincularem por meio de obrigações recíprocas
.
Ao celebrarem o contrato de locação, os contratantes objetivam primordialmente a prestações que se consubstanciam no uso do imóvel pelo locatário e no recebimento do aluguel pelo locador.

Há de se ter em conta, nessa matéria, que
o aluguel é justamente a remuneração que o locador objetiva auferir ao ceder o uso e gozo de seu bem, não sendo admissível, diante da boa fé objetiva, norteadora de toda a vida do contrato (CC, art. 422), que o locatário enriqueça sem justa causa com o pagamento de aluguel inferior ao de mercado
.
O aluguel, por isso, é um elemento essencial da relação locatícia e há de refletir o valor de mercado da locação, de modo a representar uma renda justa do capital imobilizado do locador.

A previsão de índice e de periodicidade para atualização do aluguel tem o condão de, durante a vigência do contrato, preservar o poder aquisitivo original, diante da natural desvalorização da moeda em virtude do transcurso do tempo e da influência de fenômenos como a inflação, não servindo de parâmetro para o estabelecimento do valor de mercado do aluguel estipulado em contratos de locação.

É notório que as estipulações contratuais mencionadas não têm a força de inibir a disposição legal de que ambos os contratantes, “após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado”
(Lei de Locação, art. 19), pois não implicaram renúncia expressa ou tácita a esse direito, equiparando-se, indevidamente, a essa renúncia a pretensão da locatária de que o contrato não sofra nenhuma alteração no valor do aluguel por falta de previsão contratual, ou mesmo por suposto ajuste verbal sem comprovação, considerado ainda que eventual alteração do contrato firmado deveria se dar por forma escrita.

A Lei de Locações estabelece, no
artigo 19, que:
"Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado"
.

Já o art. 68 estabelece o procedimento para a revisão do valor:

Art. 68. Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumário, observar-se-á o seguinte:

I - além dos requisitos exigidos pelos
arts. 276
e
282 do Código de Processo Civil,
a petição inicial deverá indicar o valor do aluguel cuja fixação é pretendida;

II – ao designar a audiência de conciliação, o juiz, se houver pedido e com base nos elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo locatário, ou nos que indicar, fixará aluguel provisório, que será devido desde a citação, nos seguintes moldes:

a) em ação proposta pelo locador, o aluguel provisório não poderá ser excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido;

b) em ação proposta pelo locatário, o aluguel provisório não poderá ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente;

III - sem prejuízo da contestação e até a audiência, o réu poderá pedir seja revisto o aluguel provisório, fornecendo os elementos para tanto;

IV – na audiência de conciliação, apresentada a contestação, que deverá conter contraproposta se houver discordância quanto ao valor pretendido, o juiz tentará a conciliação e, não sendo esta possível, determinará a realização de perícia, se necessária, designando, desde logo, audiência de instrução e julgamento;

V – o pedido de revisão previsto no inciso III deste artigo interrompe o prazo para interposição de recurso contra a decisão que fixar o aluguel provisório.

§ 1º Não caberá ação revisional na pendência de prazo para desocupação do imóvel (arts. 46, parágrafo 2° e 57), ou quando tenha sido este estipulado amigável ou judicialmente.

§ 2º No curso da ação de revisão, o aluguel provisório será reajustado na periodicidade pactuada ou na fixada em lei.

Ainda, calha a lição de SYLVIO CAPANEMA DE SOUZA:

Acontece, entretanto, que o valor do aluguel, durante a vida do contrato, muitas vezes se defasa, rompendo-se o equilíbrio inaugural, e afetando sua natureza comutativa. Ora ele se torna insuficiente, favorecendo o locatário, ora excede o nível do mercado, em seu prejuízo. Nada mais necessário, portanto, que, após certo tempo, se corrijam os desvios de rumo do contrato, preservando-se seu equilíbrio inicial, para compatibilizar o aluguel com o de mercado.” (A Lei do Inquilinato Comentada, 9ª ed., Rio de Janeiro: Forense, 2014, pág. 335).

No caso dos presentes autos, a própria parte Requerida confessa que as partes matem vinculo locatício há mais de 03 (três) anos, em cumprimento ao artigo 19 da Lei do Inquilinato.

O que se observa é que
o contrato de locação na verdade passou a vigorar por prazo indeterminado, diante da não renovação da locação e da permanência do locatário no imóvel sem qualquer oposição
, nos termos do parágrafo único do art. 56 da referida Lei de Locações:

"Art. 56. Nos demais casos de locação não residencial, o contrato por prazo determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

Parágrafo único.
Findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado."

Vale destacar que
o ajuizamento da ação se deu em junho de 2022, sendo que em contestação a Requerida informou que não possui mais interesse na locação do imóvel e que teria notificado o autor em 28/04/2021, acerca da denúncia do contrato e concedido o prazo de 30 dias para a desocupação voluntária, conforme ID. 106404680
.

Portanto,
levando-se em conta que a parte autora ocupou o imóvel até 23 de novembro de 2022 (ID. 106404681), entendo que persiste o interesse processual na revisão dos valores.

Quanto ao reajuste aplicado pelo Requerido, destaco que
para

realizar a revisão contratual, deve haver i) manifesta desproporção entre o valor da prestação no momento da formação e o da execução e ii) a desproporção decorrer de motivos imprevisíveis. Note-se que o contrato nasce equilibrado e o sinalagma funcional sofre um desequilíbrio.
É por isso que estamos no plano da eficácia a permitir a revisão contratual. Se o contrato já nascesse desequilibrado (como ocorre no vício do estado de perigo art. 156 do CC e da lesão art. 157 do CC), o problema seria no sinalagma genético e o contrato inválido (plano da validade)
(Schreiber, Anderson, Código Civil comentado doutrina e jurisprudência / Anderson Schreiber [et al.], Rio de Janeiro, Forense, 2019, pp. 388/389).

Além disso,
não há que se falar em abusividade do reajuste das parcelas pelo índice IGP-M, legalmente admitido e ordinariamente utilizado em contratos locatícios
. Logo,
sem indicar qualquer vício de consentimento, não se pode afastar o que as partes livremente ajustaram, em primazia da autonomia da vontade e da força obrigatória dos contratos
(pacta sunt servanda)
.

É indubitável que a intervenção judicial nos contratos entre particulares possui caráter excepcionalíssimo, não podendo se transformar em violação indistinta do princípio da força obrigatória dos contratos (pacta sunt servanda) e da autonomia da vontade privada.

Contudo,
a parte Autora não comprovou o alegado desarrazoado prejuízo concreto consequente à aplicação do indexador IGPM, o que se mostrava imprescindível porque só o relevante desequilíbrio contratual causado por fatores externos imprevisíveis autoriza a desconsideração de disposição advinda da vontade das partes
.

Assim, verifico que
não há razão para a redução dos valores fixados espontaneamente entre as partes, diante da falta de elementos de que a cobrança é desproporcional, o que configuraria arbitrária intervenção judicial na economia do contrato
.

ANTE O EXPOSTO
, nos termos do art. 487, I do CPC
, JULGO IMPROCEDENTE
o pedido formulado pelo autor
ANTENOR SANTOS ALVES JUNIOR
em desfavor de
PRODELC INVESTIMENTOS E PARTICIPACOES S/A e JOSE PERSIO ROSA DA SILVA
.

Custas e honorários advocatícios que fixo em 20% (vinte por cento) sobre o valor da causa, os quais serão suportados pela parte autora, nos termos dos art. 85, §2º do CPC.

Transitado em julgado
, arquive-se.

Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Cumpra-se.

Cuiabá/MT, data da assinatura digital.

YALE SABO MENDES

Juiz de Direito
”

Pois bem.

Analisando a insurgência recursal, infere-se que não deve prosperar.

Com efeito, em que pese a parte autora apelante alegue a necessidade de revisão do valor do aluguel, tal pretensão não prospera, na medida em que, conforme bem indicado na sentença recorrida, não houve comprovação pela parte autora do
“alegado desarrazoado prejuízo concreto consequente à aplicação do indexador IGPM, o que se mostrava imprescindível porque só o relevante desequilíbrio contratual causado por fatores externos imprevisíveis autoriza a desconsideração de disposição advinda da vontade das partes”
(sic), não servindo para tal finalidade o mero apontamento, desprovido de comprovação robusta e objetiva, de que o índice aplicado subiu muito durante o período pandêmico.

A propósito:

“PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL.
AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO DE ALUGUEL
ENTRE SHOPPING CENTER E LOJISTA.
SUPERVENIÊNCIA DA PANDEMIA
DECORRENTE DA COVID-19.
CONTRATOS PARITÁRIOS. REGRA GERAL. PRINCÍPIO DO PACTA SUNT SERVANDA. POSSIBILIDADE DE REVISÃO. HIPÓTESES EXCEPCIONAIS. PREVISÃO DO ART. 317 DO CÓDIGO CIVIL. TEORIA DA IMPREVISÃO. ART. 478 DO CÓDIGO CIVIL. TEORIA DA ONEROSIDADE EXCESSIVA.
RESOLUÇÃO. INTERPRETAÇÃO SISTEMÁTICA E TELEOLÓGICA DO DISPOSITIVO QUE AUTORIZA TAMBÉM A REVISÃO.
PANDEMIA DA COVID-19 QUE CONFIGURA, EM TESE, EVENTO IMPREVISÍVEL E EXTRAORDINÁRIO APTO A POSSIBILITAR A REVISÃO DO CONTRATO DE ALUGUEL,
DESDE QUE PREENCHIDOS OS DEMAIS REQUISITOS LEGAIS
. HIPÓTESE DOS AUTOS. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO.
MANUTENÇÃO DA DECISÃO RECORRIDA. 1. Ação revisional de contrato de aluguel entre shopping center e lojista, ajuizada em 20/4/2020, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 30/8/2022 e concluso ao gabinete em 20/10/2022.2. O propósito recursal consiste em decidir se é cabível a revisão de contrato de aluguel firmado entre shopping center e lojista, com fundamento nas teorias da imprevisão (art. 317 do CC) e onerosidade excessiva (art. 478 do CC), em razão da superveniência da pandemia do coronavírus.3. Nos contratos empresariais deve ser conferido especial prestígio aos princípios da liberdade contratual e do pacta sunt servanda, diretrizes positivadas no art. 421, caput, e 421-A do Código Civil, incluídas pela Lei nº 13.874/2019.4. Nada obstante, o próprio diploma legal consolidou hipóteses de revisão e resolução dos contratos (317, 478, 479 e 480 do CC). Com amparo doutrinário, verifica-se que o art. 317 configura cláusula geral de revisão da prestação contratual e que a interpretação sistêmica e teleológica dos arts. 478, 479 e 480 autorizam também a revisão judicial do pactuado.5. A Teoria da Imprevisão (art. 317 do CC), de matriz francesa, exige a comprovação dos seguintes requisitos: (I) obrigação a ser adimplida em momento posterior ao de sua origem; (II) superveniência de evento imprevisível; (III) que acarrete desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução. A pedido da parte, o juiz poderá corrigir o valor da prestação, de modo a assegurar, quanto possível, o seu valor real.6. A Teoria da Onerosidade Excessiva (art. 478 do CC), de origem italiana, pressupõe (I) contratos de execução continuada ou diferida; (II) superveniência de acontecimento extraordinário e imprevisível; (III) que acarrete prestação excessivamente onerosa para uma das partes; (IV) extrema vantagem para a outra; e (V) inimputabilidade da excessiva onerosidade da prestação ao lesado.Possibilidade de flexibilização da "extrema vantagem".7.
A pandemia da Covid-19 configura crise sanitária sem precedentes, que não apenas colocou em risco, mas também resultou, lamentavelmente, na perda de incontáveis vidas. Diante do cenário emergencial, garantiu-se às autoridades públicas, no âmbito de suas competências, a adoção de medidas necessárias para tentar preservar, ao máximo, a saúde e a vida das pessoas (Lei nº 13.979/2020).
Nesse contexto, entes da Federação decretaram a suspensão de atividades e do funcionamento de estabelecimentos comerciais e industriais (lockdown), entre os quais se destacam, por exemplo, o atendimento ao público em shopping centers - excepcionados, muitas vezes, os supermercados, laboratórios, clínicas de saúde e farmácias neles existentes.8. A situação de pandemia não constitui, por si só, justificativa para o inadimplemento da obrigação, mas é circunstância que, por sua imprevisibilidade, extraordinariedade e por seu grave impacto na situação socioeconômica mundial, não pode ser desprezada pelos contratantes, tampouco pelo Poder Judiciário. Desse modo,
A REVISÃO DE CONTRATOS PARITÁRIOS COM FULCRO NOS EVENTOS DECORRENTES DA PANDEMIA NÃO PODE SER CONCEBIDA DE MANEIRA ABSTRATA, MAS DEPENDE, SEMPRE, DA ANÁLISE DA RELAÇÃO CONTRATUAL ESTABELECIDA ENTRE AS PARTES, SENDO IMPRESCINDÍVEL QUE A PANDEMIA TENHA INTERFERIDO DE FORMA SUBSTANCIAL E PREJUDICIAL NA RELAÇÃO NEGOCIAL.

9. A superveniência de doença disseminada mundialmente, que, na tentativa de sua contenção, ocasionou verdadeiro lockdown econômico e isolamento social, qualifica-se como evento imprevisível, porquanto não foi prevista, conhecida ou examinada pelos contratantes quando da celebração do negócio jurídico, e extraordinário, pois distante da álea e das consequências ínsitas e objetivamente vinculadas ao contrato. 10. Conclui-se que a pandemia ocasionada pela Covid-19 pode ser qualificada como evento imprevisível e extraordinário apto a autorizar a revisão dos aluguéis em contratos estabelecidos pelo shopping center e seus lojistas, desde que verificados os demais requisitos legais estabelecidos pelo art. 317 ou 478 do Código Civil. 11. Na mesma linha de raciocínio, esta Corte permitiu a revisão proporcional de aluguel em razão das consequências particulares da pandemia da Covid-19 em relação à empresa de coworking, cujo faturamento foi drasticamente reduzido no período pandêmico ( REsp 1.984.277/DF, Quarta Turma, DJe 9/9/2022).12. Hipótese em que o contexto fático delineado pelo Tribunal de origem, soberano no exame do acervo fático-probatório, demostra não estar caracterizado o desequilíbrio na relação locatícia no contrato estabelecido entre o shopping center (recorrido) e o lojista (recorrente), pois não verificada a desproporção (art. 317) ou a excessiva onerosidade (art. 478) na prestação in concreto. Ao contrário, o acórdão estadual afirma que o recorrido concedeu desconto substancial no valor do aluguel em razão do cenário pandêmico de suspensão das atividades econômicas. Ausentes os requisitos legais, não há possibilidade de revisão do contrato.Necessidade de manutenção da decisão.13. Recurso especial conhecido e desprovido.”
(STJ - REsp: 2032878 GO 2022/0324884-3, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 18/04/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 20/04/2023)

Além disso, infere-se que a aplicação do IGPM, índice legalmente admitido e ordinariamente utilizado em contratos locatícios, não denota, por si só, abusividade, podendo tal parâmetro de ajuste ser aplicado na medida em que reflete a média de avaliação de mercado, na esteira do que dispõe o parágrafo primeiro da cláusula terceira do contrato ajustado entre as partes (Id. Num. 202334414 - Pág. 1). Veja-se:

Assim, perfilhando dos fundamentos do édito recorrido, verifica-se que que
“não há razão para a redução dos valores fixados espontaneamente entre as partes, diante da falta de elementos de que a cobrança é desproporcional, o que configuraria arbitrária intervenção judicial na economia do contrato”
(sic).

Diante do exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao apelo interposto e mantenho incólume a sentença recorrida.

Deixo de majorar os honorários nesta seara recursal porque já arbitrados no teto legal.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 25/03/2024