Tribunal: TJMT
Processo: 1022997-82.2022.8.11.0041
Relator(a): GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão julgador: GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-08-21
Data de publicação: 2024-08-27

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1022997-82.2022.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Requerimento de Reintegração de Posse]
Relator:
Des(a).
GUIOMAR TEODORO BORGES

Turma Julgadora:

[DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[DOLANNES HENRIQUE DA SILVA - CPF: 698.907.491-49 (APELANTE), GUILHERME OLIVEIRA SIQUEIRA - CPF: 701.565.871-22 (ADVOGADO), DEISE ARRUDA DE OLIVEIRA - CPF: 015.141.061-59 (ADVOGADO), CLOVIS DE ALMEIDA GODOI JUNIOR - CPF: 696.437.091-91 (APELADO), GUSTAVO VINICYUS LAVRINHA DE ALCANTARA MARQUES - CPF: 036.883.411-55 (ADVOGADO), JENNIFER SILVA DE FREITAS - CPF: 049.837.601-05 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO - AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE – INADIMPLÊNCIA – RESCISÃO – APLICAÇÃO DE SANÇÕES PELO INADIMPLEMENTO – PREVISÃO NO PACTO – RETENÇÃO PELA FRUIÇÃO DO IMÓVEL A TÍTULO DE MULTA – CLÁUSULA PENAL PELA RESCISÃO – POSSIBILIDADE – RECURSO DESPROVIDO.

É sabido que a cláusula penal constitui pacto acessório por meio do qual as partes contratantes, com o objetivo de estimular o integral cumprimento da avença, determinam previamente uma prévia compensação das perdas e danos devidas pelo devedor inadimplente. A cláusula penal visa reparar o dano causado a uma das partes por violação de obrigação e a estimular o devedor a cumprir sua prestação.

A retenção de 20% dos valores pagos é devida pelo promissário comprador por consubstanciar uma retribuição pela utilização de bem alheio durante determinado período temporal, evitando que ele se favoreça da situação do rompimento contratual em prejuízo do vendedor.

R E L A T Ó R I O

APELAÇÃO CÍVEL (198)1022997-82.2022.8.11.0041

APELANTE: DOLANNES HENRIQUE DA SILVA

APELADO: CLOVIS DE ALMEIDA GODOI JUNIOR

Processo referência
:
Ação de resolução contratual c/c reintegração de posse nº 1022997-82.2022.8.11.0041 – 4ª Vara Cível de Cuiabá
.

RELATÓRIO

Apelo interposto por DOLANNES HENRIQUE DA SILVA de sentença que julgou procedente a ação
de resolução contratual c/c reintegração de posse que lhe move CLOVIS DE ALMEIDA GODOI JUNIOR
para
declarar a rescisão do contrato de compra e venda do imóvel, objeto da lide, devendo o autor restituir ao requerido 80% dos valores pagos, devidamente corrigidos pelo IGPM a partir de cada desembolso, podendo o autor compensar tal valor no crédito a receber em razão desta sentença e condenar o requerido ao pagamento da cláusula penal pela culpa na rescisão, equivalente a 20% sobre o valor do contrato, corrigido pelo IGPM. Por consequência, deve o autor ser reintegrado na posse do imóvel, devendo o requerido restituí-lo no prazo de 60 dias, com os móveis que o integravam quando recebeu a posse, sob pena de desocupação forçada. Condenou, ainda, o requerido ao pagamento dos valores dos aluguéis pagos a menor nos meses de novembro/2021, dezembro/2021, janeiro/2022, fevereiro/2022 e junho/2022, considerando a reajuste anual pelo IGPM a partir de novembro de 2021; bem como os aluguéis integrais dos meses de março/2022, abril/2022 e maio/2022 e aqueles que venceram no curso da demanda, com multa de 2%, juros de mora de 1% ao mês e correção pelo IGPM a partir de cada vencimento, bem como condenou o requerido a restituir ao autor as despesas postais com notificação extrajudicial de R$61,20, devidamente corrigido pelo IGPM a partir do desembolso pelo autor e com juros de mora de 1% ao mês a partir da citação e ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, arbitrados em 10% sobre o valor da condenação.

Diz que ficou inadimplente por estar passando por dificuldades financeiras e graves problemas de saúde, cuja situação lhe impede de trabalhar e ter outra fonte de renda, contudo, pretende regularizar seus débitos junto ao apelado (
valores dos aluguéis de março, abril e maio, mais as correções monetárias). Além disso, o alega que juntamente com sua família (esposa e filhas) não tem outro imóvel para residir, caso tenha que sair do apartamento por conta da presente ação.

Reclama da ordem de desocupação cumulada com a perda dos valores já pagos (perda integral das parcelas pagas), sob pena de enriquecimento sem justa causa do autor. A par disso, requer seja devolvido integralmente os valores equivalente as parcelas pagas.

Afirma que
o valor restante da Promessa de Compra e Venda, ou seja, os R$ 630.000,00 (Seiscentos e Trinta Mil Reais) não pode ser financiado pelo Apelante, em razão de achar-se alienado pelo autor junto ao Banco Bradesco, conforme instituído por meio do Art. 299, Parágrafo único do Código Civil. De modo que a culpa pela rescisão contratual se deve ao apelado.

Aduz que o Apelado não comprovou o pagamento amortizado do contrato de nº. 921612 de 14/08/2018 junto ao Banco Bradesco, conforme o parágrafo 2º da cláusula primeira do contrato entabulado entre as partes.

Diz que a multa de 20% sobre o valor do contrato é abusiva por impor penalidade abusiva.

Ao final, pede o provimento do apelo, com afastamento de qualquer
responsabilização quanto ao pagamento de multa, honorários contratuais, ou perdas e danos, bem assim seja possibilitada a renegociação da dívida e seja intimado o recorrido para comprovar a realização da amortização correspondente ao valor de R$ 300.000,00, mencionada no §2°, cláusula primeira do Contrato.

Contrarrazões pelo desprovimento (Id 207879319), com majoração dos honorários recursais para 20% do valor da condenação.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO

Apelo interposto por DOLANNES HENRIQUE DA SILVA de sentença que julgou procedente a ação
de resolução contratual c/c reintegração de posse que lhe move CLOVIS DE ALMEIDA GODOI JUNIOR
para
declarar a rescisão do contrato de compra e venda do imóvel, objeto da lide, devendo o autor restituir ao requerido 80% dos valores pagos, devidamente corrigidos pelo IGPM a partir de cada desembolso, podendo o autor compensar tal valor no crédito a receber em razão desta sentença e condenar o requerido ao pagamento da cláusula penal pela culpa na rescisão, equivalente a 20% sobre o valor do contrato, corrigido pelo IGPM. Por consequência, deve o autor ser reintegrado na posse do imóvel, devendo o requerido restituí-lo no prazo de 60 dias, com os móveis que o integravam quando recebeu a posse, sob pena de desocupação forçada. Condenou, ainda, o requerido ao pagamento dos valores dos aluguéis pagos a menor nos meses de novembro/2021, dezembro/2021, janeiro/2022, fevereiro/2022 e junho/2022, considerando a reajuste anual pelo IGPM a partir de novembro de 2021; bem como os aluguéis integrais dos meses de março/2022, abril/2022 e maio/2022 e aqueles que venceram no curso da demanda, com multa de 2%, juros de mora de 1% ao mês e correção pelo IGPM a partir de cada vencimento, bem como condenou o requerido a restituir ao autor as despesas postais com notificação extrajudicial de R$61,20, devidamente corrigido pelo IGPM a partir do desembolso pelo autor e com juros de mora de 1% ao mês a partir da citação e ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, arbitrados em 10% sobre o valor da condenação.

Por primeiro, não há falar em perda integral das parcelas pagas porque
a
cláusula sétima, parágrafo segundo do contrato firmado entre as partes
prevê
‘a retenção de 20% dos valores pagos a título de multa em caso de rescisão por culpa do comprador’.
Desse modo correta a r. sentença determinou a
o autor a restituição ao requerido, ora apelante, de 80% dos valores pagos, devidamente corrigidos pelo IGPM a partir de cada desembolso.

A respeito:

"A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados." (AgRg no AREsp 728256/DF).

(...)
A resolução unilateral, nesses casos, enseja a restituição das parcelas pagas pelo promissário-comprador, mas não em sua totalidade, haja vista a incidência de parcela de retenção para fazer frente ao prejuízo causado
com o desgaste da unidade imobiliária e as despesas com administração, corretagem, propaganda e outras congêneres suportadas pela empresa vendedora.” (grifo nosso) (Acórdão 1113440, 07134864620178070001, Relator: GILBERTO PEREIRA DE OLIVEIRA, 3ª Turma Cível, data de julgamento: 1/8/2018, publicado no DJE: 8/8/2018).

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA – RESCISÃO – CULPA DO COMPRADOR – MAJORAÇÃO DA RETENÇÃO PARA 25% – TAXA DE FRUIÇÃO – USUFRUTO NÃO COMPROVADO – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Na rescisão de contrato por culpa exclusiva do comprador é assegurado ao vendedor o direito de retenção entre 10% e 25% das parcelas, para suprir eventuais prejuízos, e o arbitramento deve ser com observância às particularidades do caso concreto.

A taxa de fruição é devida se comprovado que o comprador usufruiu do imóvel sem pagar as parcelas.

“Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.” (Tema 1002 do STJ)”. (N.U 1014956-12.2023.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 14/08/2024, Publicado no DJE 16/08/2024)

Assim, a
retenção parcial dos valores pagos é devida pelo promissário comprador por consubstanciar uma retribuição pela utilização de bem alheio durante determinado período temporal, evitando que ele se favoreça da situação do rompimento contratual em prejuízo do vendedor.

Quanto a cláusula penal de 20%, é sabido que
constitui pacto acessório por meio do qual as partes contratantes, com o objetivo de estimular o integral cumprimento da avença, determinam previamente uma prévia compensação das perdas e danos devidas pelo devedor inadimplente. A cláusula penal visa reparar o dano causado a uma das partes por violação de obrigação e a estimular o devedor a cumprir sua prestação.

Aponta a doutrina majoritária, a despeito da discussão a respeito de sua finalidade precípua, os fundamentos da cláusula penal são
“o de servir de instrumento de pré-fixação das perdas e danos e, simultaneamente, elemento de reforço do liame contratual [porquanto] o devedor, conhecendo o valor da sanção, será estimulado a cumprir a obrigação”
(TEPEDINO, Gustavo (et. al.). Código Civil interpretado conforme a Constituição da República. Vol. 1, 2ª ed., Rio de Janeiro: Renovar, 2007, p.749).

Desse modo, o valor estabelecido a título de multa contratual representa, pois, em essência, a um só tempo, a medida de coerção ao adimplemento do devedor e a estimativa preliminar dos prejuízos sofridos com o inadimplemento ou com a mora. De modo que o valor de 20% não se revela abusivo.

A propósito:

“RECURSO ESPECIAL. CIVIL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL. RESTITUÇÃO DE VALORES. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. ACORDO JUDICIAL. PAGAMENTO EM PRESTAÇÕES. ATRASO. DUAS ÚLTIMAS PARCELAS. CLÁUSULA PENAL. INADIMPLEMENTO DE PEQUENA MONTA. PAGAMENTO PARCIAL EXTEMPORÂNEO. MENOS DE DOIS MESES. REDUÇÃO OBRIGATÓRIA. ART. 413 DO CC/02. PACTA SUNT SERVANDA. HARMONIA. AVALIAÇÃO EQUITATIVA. CRITÉRIOS. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. INTUITO PROTELATÓRIO. AUSÊNCIA. MULTA. ART. 1.026, § 2º, DO CPC/15. AFASTAMENTO. 1. Ação de resolução contratual cumulada com reparação de danos morais e materiais, já em fase de cumprimento de sentença homologatória de acordo, por meio do qual foi renegociada a dívida originária de pouco mais de cinquenta mil reais para R$ 32.000,00 (trinta e dois mil reais), tendo sido previsto que, na hipótese de atraso no pagamento, o valor da dívida seria o primitivo (mais de R$ 54.000,00), somado a multa no montante de 20%. 2. Recurso especial interposto em: 20/07/2020; conclusos ao gabinete em: 30/11/2020. Aplicação do CPC/15. 3. O propósito recursal consiste em determinar se: a) ocorrendo pagamento parcial em virtude de atraso, pode ser reduzida a cláusula penal ou se deve prevalecer o valor da multa estipulada pelas partes; b) é possível e com qual critério deve ocorrer a redução do valor da multa contratual na hipótese concreta; e c) se os embargos de declaração opostos pelo recorrente possuíam propósito protelatório, sendo devida a incidência da penalidade do art. 1.026, § 2º, do CPC/15. 4. O valor estabelecido a título de multa contratual representa, a um só tempo, a medida de coerção ao adimplemento do devedor e a estimativa preliminar dos prejuízos sofridos com o inadimplemento ou com a mora. 5. No atual Código Civil, o abrandamento do valor da cláusula penal em caso de adimplemento parcial é norma cogente e de ordem pública, consistindo em dever do juiz e direito do devedor a aplicação dos princípios da função social do contrato, da boa-fé objetiva e do equilíbrio econômico entre as prestações, os quais convivem harmonicamente com a autonomia da vontade e o princípio pacta sunt servanda. 6. A redução da cláusula penal é, no adimplemento parcial pelo pagamento extemporâneo, realizada por avaliação equitativa do juiz, a qual relaciona-se à averiguação proporcional da utilidade ou vantagem que o pagamento, ainda que imperfeito, tenha oferecido ao credor, ao grau de culpa do devedor, a sua situação econômica e ao montante adimplido, além de outros parâmetros, que não implicam, todavia, necessariamente, uma correspondência exata e matemática entre o grau de inexecução e o de abrandamento da multa. 7. Considerando, assim, que não há necessidade de correspondência exata entre a redução e o quantitativo da mora, que a avença foi firmada entre pessoas em igualdade de condições – não tendo, por esse motivo, ficado evidenciado qualquer desequilíbrio de forças entre as contratantes –, que houve pequeno atraso no pagamento de duas prestações – pouco menos de dois meses, em relação à penúltima, e de um mês, quanto à última – e que o adimplemento foi realizado de boa-fé pela recorrente, considera-se equitativo e proporcional que o valor da multa penal seja reduzido para
20% do valor das parcelas pagas a destempo
. 8. Os embargos de declaração interpostos pela parte recorrente não possuem intuito protelatório, razão pela qual não é caso de aplicação da multa inserta no art. 1.026, § 2º, do CPC/2015. 9. Recurso especial provido”. (RECURSO ESPECIAL Nº 1.898.738 - SP (2020/0256237-6), RELATORA MINISTRA NANCY ANDRIGHI) (g.n)

“PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS.
CUMULAÇÃO. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. TAXA DE OCUPAÇÃO DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE
. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PROVIDO. 1. Cuida-se de ação de reintegração de posse cumulada com pedido de rescisão contratual e indenização por danos materiais, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 27/01/2022 e concluso ao gabinete em 21/09/2022. 2. O propósito recursal consiste em definir se, quando da rescisão contratual por inadimplemento do consumidor, é possível cumular a cláusula penal compensatória com a indenização pelo tempo de fruição de imóvel. 3. Somente na hipótese de prejuízos extraordinários, a indenização devida ao credor poderá ultrapassar o montante determinado na cláusula penal. 4. Entende este STJ que, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, porquanto adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Precedentes. 5. A garantia ao promitente vendedor do recebimento de indenização pelo tempo em que o comprador desistente ocupou o bem, a fim de evitar enriquecimento ilícito, não deve ser confundida e englobada no percentual da cláusula penal de retenção em favor do construtor. Precedentes. 6. Independentemente de ter sido ocupado o bem,
mantém-se os 25% de retenção dos valores pagos pelos adquirentes e a taxa de ocupação
será cobrada separadamente, quando comprovada a utilização do imóvel edificado. 7. A taxa de ocupação não guarda relação direta com a rescisão contratual, mas com os benefícios que auferiu o ocupante pela fruição do bem, razão pela qual não foi incluída no cálculo prévio que prefixou as perdas e danos na cláusula penal compensatória. 8.
A indenização pelo tempo de fruição do imóvel, configura-se como um custo extraordinário que vai além daquele que naturalmente se espera quando se trata de rescisão contratual causada por uma das partes, o que justifica que a contratante faça jus à cumulação da multa fixada na cláusula penal com a taxa de ocupação
. 9. A indenização pelo tempo de utilização do imóvel tem natureza jurídica de aluguéis e se justifica pela vedação ao enriquecimento sem causa. Por isso, a indenização pelo tempo de fruição do bem deve basear-se no valor de aluguel do imóvel em questão e o promissário vendedor deve receber pelo tempo de permanência do comprador desistente. 10. Não merece prosperar o entendimento de que o vendedor deve receber apenas um valor fixo estabelecido na cláusula penal compensatória, independentemente da quantidade de meses que o comprador usufruiu do imóvel, porquanto se estaria violando a teoria da reparação integral do dano. 11. Situação distinta é aquela prevista no Tema 970/STJ, o qual define que a cláusula penal moratória por ter a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, é, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afastando-se sua cumulação com lucros cessantes.12. Na hipótese dos autos, o acórdão recorrido negou a cumulação da cláusula penal compensatória com a taxa de ocupação do imóvel, sob o argumento de que o Tema 970/STJ veda a cumulação de cláusula penal moratória com lucros cessantes. Necessária a reforma porquanto, na espécie, (i) não se discute cláusula penal moratória e (ii) a taxa de ocupação não está englobada no percentual de retenção que é devido ao vendedor em razão da rescisão unilateral do contrato de compra e venda. 13. Recurso especial conhecido e provido para condenar a recorrida ao pagamento de taxa de ocupação pelo tempo que usufruiu do imóvel”. (RECURSO ESPECIAL Nº 2.024.829 - SC), RELATORA MINISTRA NANCY ANDRIGHI, 07.03.2023) (g.n)

Nesses termos, a fundamentação do REsp 1.723.519, ao analisar o cabimento da cumulação da cláusula penal compensatória por rescisão contratual com a taxa de ocupação do imóvel, assim decidiu:

“A circunstância de o imóvel ter ou não sido usufruído pelo comprador desistente não deve, como acertadamente decidiu a maioria da Segunda Seção, ser relevante para a definição do percentual justo de retenção a título de cláusula penal. O tempo de uso deve ser indenizado tendo por base o valor locatício de imóvel semelhante multiplicado pelo número de meses em que durou a ocupação. Este é o entendimento mais atual do STJ, valendo lembrar o precedente relatado pelo Ministro Luís Felipe Salomão, no qual a Quarta Turma estabeleceu que, em caso de rescisão do contrato de compra e venda, independentemente da causa - culpa do fornecedor ou do consumidor - deve haver o pagamento de indenização pela ocupação do imóvel, desde a imissão na posse do comprador, com base no princípio que veda o enriquecimento ilícito (REsp. 955.134/SC, DJe 29.8.2012).

Assim, a garantia ao promitente vendedor do recebimento de indenização pelo tempo em que o promissário comprador desistente ocupou o bem, a fim de evitar enriquecimento ilícito, não deve ser confundida e englobada no percentual da cláusula penal de retenção em favor do construtor, destinada esta a desestimular e indenizar a rescisão unilateral do contrato. Trata-se de institutos jurídicos distintos, com propósitos e bases econômicas próprias. Leia-se, entre outros, também os acórdãos da 4ª Turma no AgInt no AREsp 191.430/DF, DJe 4.3.2017, o Ag Int. no REsp. 1.167.766-ES e o AgInt no REsp. 1.216.477-RS)

No que toca ao
valor restante da Promessa de Compra e Venda, ou seja, os R$ 630.000,00 (Seiscentos e Trinta Mil Reais) a cl. 2
ª do pacto prevê que:

“
Cláusula segunda (do preço e condições de pagamento): O PROMITENTE COMPRADOR pagará ao PROMITENTE VENDEDOR a importância de R$ 880.000,00 (oitocentos e oitenta mil reais) cujo pagamento será realizado da seguinte forma: (...)

d) O prazo restante para amortização do saldo remanescente de R$ 630.000,00 (seiscentos e trinta mil reais)
ficará a critério do PROMITENTE COMPRADOR
”.
(g.n)

De modo que não há falar em culpa do vendedor pela ausência de quitação do saldo devedor.

Por fim,
o pedido de intimação do apelado para comprovar a realização da amortização correspondente ao valor de R$ 300.000,00, mencionada no §2°, cláusula primeira do Contrato, revela-se inovação recursal o que não se admite.

Posto isso,
nega-se provimento ao recurso
, com a majoração dos honorários fixados em 10% para 12% sobre o valor da condenação.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 21/08/2024