Tribunal: TJMT
Processo: 1003538-79.2020.8.11.0004
Relator(a): RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-08-14
Data de publicação: 2024-08-16

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1003538-79.2020.8.11.0004
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES]

Parte(s):

[MARIA TERESINHA DE LIMA GUIMARAES - CPF: 533.187.491-68 (APELANTE), PERICLES EMRICH CAMPOS - CPF: 221.070.611-49 (ADVOGADO), NATALYE CHRYSTINE BORGES SILVA - CPF: 705.928.471-01 (ADVOGADO), ROBERTO LIMA GUIMARAES - CPF: 914.382.506-06 (APELANTE), RENATA LIMA GUIMARAES CAMPOS - CPF: 788.541.721-20 (APELANTE), RAFAEL LIMA GUIMARAES - CPF: 899.234.211-04 (APELANTE), JOSE EUSTAQUIO GUIMARAES - CPF: 477.356.608-63 (APELANTE), NESTOR DA SILVA ARANTES JUNIOR - CPF: 841.440.171-68 (ADVOGADO), VINICIUS FONSECA CAMPOS - CPF: 805.382.821-34 (ADVOGADO), MOACIR JESUS BARBOZA - CPF: 133.407.768-14 (APELADO), ELCIO PADOVEZ - CPF: 018.751.378-31 (ADVOGADO), MARCIA APARECIDA FERRARI BARBOZA - CPF: 058.321.808-36 (APELADO), GABRIEL NACIF GESTA (ASSISTENTE), JOSE EUSTAQUIO GUIMARAES - CPF: 477.356.608-63 (TERCEIRO INTERESSADO), MARIA TERESINHA DE LIMA GUIMARAES - CPF: 533.187.491-68 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE), ESPÓLIO DE JOSE EUSTAQUIO GUIMARAES (APELANTE), ROBERTO LIMA GUIMARAES - CPF: 914.382.506-06 (TERCEIRO INTERESSADO), ESPÓLIO DE ROBERTO LIMA GUIMARÃES (APELANTE), RENATA LIMA GUIMARAES CAMPOS - CPF: 788.541.721-20 (TERCEIRO INTERESSADO), RAFAEL LIMA GUIMARAES - CPF: 899.234.211-04 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PARCIALMENTE PROVIDO, UNÂNIME

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO ORDINÁRIA – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL – VALORES AJUSTADOS PARA PAGAMENTO COM INÍCIO APÓS A ESCRITURA SER LAVRADA – PRESCRIÇÃO AFASTADA - DEMORA NA LAVRATURA – ADIANTAMENTO DA MAIOR PARTE DO MONTANTE DEVIDO ANTES DO AVENÇADO – CORREÇÃO MONETÁRIA APENAS SOBRE O SALDO DEVEDOR – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Se o Contrato prevê que o pagamento será realizado somente após o registro da Escritura, o prazo prescricional para essa quitação tem início depois da lavratura.

Sobre os valores pagos antes do previsto no contrato, sobre eles não incide correção monetária, mas sobre o saldo devedor restante, sim.

R E L A T Ó R I O

Apelação Cível em Ação Ordinária julgada improcedente, com a condenação do autor ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios de 10% sobre o montante atualizado da causa.

O apelante alega que o agora
de cujus
firmou com o apelado Contrato de Compra e Venda de imóvel rural e depois do óbito surgiram dúvidas sobre a quitação. Ressalta que algumas delas foram dirimidas de forma amigável, mas que persistem as referentes ao modo, forma e tempo de reajuste de valores remanescentes.

Busca a declaração de eficácia da cláusula de correção pelas arrobas e a adoção dos preços do IMEA, estimados pelos próprios apelados, em virtude da impossibilidade da cotação pela FRIBOI.

Requer também que seja afastada a prescrição reconhecida de ofício na sentença.

Contrarrazões no ID. n. 218896827.

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

O agora
de cujus
firmou
Contrato Particular de Compromisso de Venda e Compra com os apelados, em que ficou estabelecido o seguinte em relação ao preço:

“Os Promissários compradores: Moacir Jesus Barbosa e Márcia Aparecida Ferrari Barboza, já nomeados e qualificados, pelo preço certo e ajustado de
R$ 2.500.000,00
(dois milhões e quinhentos mil reais, a ser pago da seguinte forma: a) a importância de
R$ 850.000,00
(oitocentos e cinquenta mil reais),
no ato da lavratura da escritura definitiva de compra e venda mediante apresentação de toda documentação necessária para a prática do ato;
b)
depois de 60
(sessenta)
dias a partir do registro da escritura,
mais
R$ 150.000,00
(cento e cinquenta mil reais)

representada por uma nota promissória de igual valor, de emissão dos compradores em favor dos vendedores; c) depois de
12
(doze)
meses após a lavratura da escritura de compra e venda,
mais a importância de

R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais), convertidos em arrobas de boi no ato da lavratura, pelo preço a vista cotado junto ao frigorífico Friboi de Barra do Garças – MT, constando o gravame das arrobas na matrícula mencionada
;
d)

depois de
06
(seis)
meses do vencimento da parcela anterior,
mais uma parcela de
R$ 250.000,00
(duzentos e cinquenta mil reais),
convertidos em arrobas de boi no ato da lavratura, pelo preço a vista cotado junto ao frigorífico Friboi de Barra do Garças, constando o gravame das arrobas na matrícula mencionada
; e, e) e o restante da quantia no valor de
R$ 250.000,00
(duzentos e cinquenta mil reais), vencendo
06 (seis) meses depois da parcela anterior,
convertidos em arrobas de boi no ato da lavratura, pelo preço a vista cotado junto ao frigorífico Friboi de Barra do Garças, constando o gravame das arrobas na matrícula mencionada.

A Cláusula 14ª dispõe que o georreferenciamento, essencial para a escrituração, é de responsabilidade do vendedor.

Contudo, é incontroverso nos autos que alguns valores foram adiantados para o vendedor (hoje falecido), mesmo não tendo sido lavrada a Escritura, restando R$450.000,00 de débito.

Após a morte do contratante em 2 de julho de 2013, reuniram-se a inventariante, o herdeiro Rafael Lima Guimarães e os compradores para tratar desse e de outros assuntos.

O documento anexado no ID. 218896664 foi assinado por todas as partes e indica:

“(a) que resta saldo a pagar de R$ 450.000,00 (quatrocentos e cinquenta mil reais), que será pagado do seguinte modo:

1) R$ 300.000,00 (trezentos mil reais) no ato da escritura, e;

2) R$ 150.000,00 (cento e cinquenta mil reais) em 1º/07/2014;

(b) que será lavrado aditivo para prever estas condições;

(c) que o vendedor arcará com os custos de honorários para agilizar o georrefereciamento da Fazenda Águas Belas;

(d) que o comprador outorga quitação ao vendedor pelos serviços advocatícios que prestou nas ações judiciais movidas em face de Osmar Teixeira Nunes;

(e) que o vendedor reporá ao comprador da quantidade de 50 (cinquenta) sacos de sal da marca Tortuga Fosbovi 40, que serão entregues na propriedade do comprador;

(f) que do último pagamento, o comprador deduzirá o valor de R$ 1.800,00 (mil e oitocentos reais) para reembolsá-lo de custas processuais adiantadas nas ações judiciais do item “d”;”

Cumpre analisar se ocorreu de fato a prescrição reconhecida de ofício na primeira instância, e se o reajuste respeitará os termos da avença, já que ambas as partes concordam que, caso aplicado, será utilizado o valor da arroba praticado pelo IMEA.

Apesar de as cláusulas acima transcritas serem claras, e da previsão contratual de que o pagamento iniciaria no ato do registro da Escritura, que, como já destacado, não se concretizou porque dependia do georrefenciamento, de responsabilidade do vendedor, foram adiantados R$2.050.000,00 em momentos diferentes, antes da lavratura do referido documento em Cartório.

Sobre o que foi definido posteriormente com um dos herdeiros e a inventariante, uma das cláusulas prevê que seria referendado por aditivo contratual, o que não aconteceu; dessa maneira, serve apenas para confirmar a dívida de R$450.000,00.

Necessário analisar a prescrição declarada de ofício pelo Juízo da causa.

Como já ressaltado, o pagamento só iniciaria com o registro da Escritura, não efetuado até este momento; por conseguinte, nem sequer começou a contagem do prazo prescritivo.

É incontroverso que, depois da referida reunião e do acordo realizado, os adquirentes pagaram aos vendedores (ora espólio) mais R$50.000,00; ou seja, ainda faltam R$400.000,00.

Essencial para o resultado da demanda observar que o contrato original prevê o pagamento a partir do momento da escritura e em todas as cláusulas seguintes o reajuste pela arroba de boi a partir desse momento, já que as quitações deveriam ser sempre em sequencia após esse ato.

Ocorre que grande parte do pagamento foi realizado antes de lavrada a escritura, ou seja, houve um adiantamento e o comprador pagou mesmo sem a contrapartida avençada, inclusive os últimos R$ 50.000,00 foram quitados sem que houvesse a escrituração.

Desse modo, dos R$ 2.500.000,00 restam pagar R$ 400.000,00 e o comprador não tem a escritura sobre o imóvel, embora tenha a posse desde 1º/02/2009.

Das conversas pelo aplicativo de mensagem extrai-se que estavam em conversação sobre o reajuste, mas não há, em nenhum momento uma conclusão do comprador aceitando que essa se dará sobre todos os valores que foram adiantados, muito ao contrário, percebe-se que o comprador estava negociando o reajuste do que faltava pagar.

Assim, se o vendedor faz jus em receber pelo bem vendido e pela correção contratada, o comprador também tem direito ao que foi pactuado, que a escritura seja lavrada já que não comprou apenas a posse, mas também a propriedade.

Diante disso, impõe-se que sobre o valor restante (R$ 400.000,00) seja aplicado o reajuste desde a data da compra e venda até a data do efetivo pagamento e deverá ser feito pelo valor da arroba de boi adotado pelo IMEA, isso porque o comprador já está de posse de alvará que autoriza que a escritura seja lavrada.

Pelo exposto,
dou parcial provimento
ao Recurso declaro inocorrente a prescrição e determinar que, sobre o saldo devedor de R$ 400.000,00 incida a correção pelo valor da arroba de boi adotado pelo IMEA desde a data do contrato inicial até o efetivo pagamento que deverá se dar mediante a escrituração do imóvel.

Sendo ambas as partes vencidas e vencedoras, as custas e a verba honorária, que mantenho no percentual estipulado na sentença, devem ser pagas na proporção de 50% por autores e réus.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 14/08/2024