Tribunal: TJMT
Processo: 1007187-24.2021.8.11.0002
Relator(a): NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO
Órgão julgador: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-02-06
Data de publicação: 2024-02-16

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1007187-24.2021.8.11.0002
Classe:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL (1689)
Assunto:

[Compra e Venda, Efeitos]
Relator:
Des(a).
NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO

Turma Julgadora:

[DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[NOEMIA ROCHA NUNES - CPF: 537.649.271-00 (EMBARGANTE), PITTER JOHNSON DA SILVA CAMPOS - CPF: 004.691.601-60 (ADVOGADO), PATRIMONIO INCORPORACOES E CONSTRUCOES LTDA - CNPJ: 17.878.475/0001-88 (EMBARGADO), FELIPE MERGH FORTUNA - CPF: 015.008.666-01 (ADVOGADO), VICTOR COUTINHO DA SILVA - CPF: 114.258.946-31 (ADVOGADO), NOEMIA ROCHA NUNES - CPF: 537.649.271-00 (EMBARGADO), PITTER JOHNSON DA SILVA CAMPOS - CPF: 004.691.601-60 (ADVOGADO), FELIPE MERGH FORTUNA - CPF: 015.008.666-01 (ADVOGADO), PATRIMONIO INCORPORACOES E CONSTRUCOES LTDA - CNPJ: 17.878.475/0001-88 (EMBARGANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, ACOLHEU EM PARTE AMBOS OS EMBARGOS.

E M E N T A

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. APELAÇÃO. ERRO MATERIAL NO PREÂMBULO DO VOTO. CORREÇÃO REALIZADA. OMISSÃO QUANTO À CORRETAGEM. ANÁLISE. CONCESSÃO DE 25% DE RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE DE MAJORAR O PERCENTUAL. COMISSÃO QUE INTEGRA ESTE PERCENTUAL. ENTENDIMENTO DO STJ. DEMAIS MATÉRIAS. AUSÊNCIA DE VÍCIO. AMBOS EMBARGOS ACOLHIDOS EM PARTE.

1- Tal como constou no relatório do julgamento da apelação, deveria ter constado do voto o mesmo preâmbulo, que deve prevalecer.

2- O STJ tem entendimento de que, “
conforme tese repetitiva (Tema 938/STJ, REsp 1.599.511/SP) seja válida a cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, referido pagamento é despesa administrativa da vendedora, que deve ser devolvido integralmente na hipótese de desfazimento do contrato por culpa da vendedora (precedentes)
e considerado
abrangido pelo percentual de 25% de retenção
na culpa do comprador.
”
(STJ - REsp: 1820330 SP 2019/0170069-0, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 24/11/2020, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 01/12/2020).

3- N
os termos do art. 1.025 do CPC,
“Consideram-se incluídos no acórdão os elementos que o embargante suscitou, para fins de pré-questionamento, ainda que os embargos de declaração sejam inadmitidos ou rejeitados, caso o tribunal superior considere existentes erro, omissão, contradição ou obscuridade”.

R E L A T Ó R I O

PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL DE DIREITO PRIVADO

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO 1007187-24.2021.8.11.0002

EMBARGANTES: PATRIMÔNIO INCORPORAÇÕES E CONSTRUÇÕES LTDA

NOÊMIA ROCHA NUNES

EMBARGADOS: PATRIMÔNIO INCORPORAÇÕES E CONSTRUÇÕES LTDA

NOÊMIA ROCHA NUNES

RELATÓRIO

DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Embargos de declaração por
PATRIMÔNIO INCORPORAÇÕES E CONSTRUÇÕES LTDA e NOÊMIA ROCHA NUNES
contra acórdão de provimento parcial do recurso da
PATRIMÔNIO INCORPORAÇÕES E CONSTRUÇÕES LTDA
em Ação de Rescisão Contratual nº 1007187-24.2021.8.11.0002 - da 3ª Vara Cível da Comarca de Várzea Grande/MT, determinando-se a compensação de eventual IPTU em aberto até a imissão na posse pela vendedora, bem como o afastamento da multa aplicada nos embargos de declaração em primeiro grau.

NOÊMIA ROCHA NUNES, primeira a embargar, sustenta que “
o acórdão deve ser corrigido em parte, até porque constou no voto-condutor do julgado partes diversas do litígio versado nos presentes autos
”.

Defende que se “
proveu em parte o apelo para determinar a retenção de IPTU, porém levando em conta peculiaridade de outro caso
”.

Argumenta que “
a grande CONTRADIÇÃO do julgado, pois apesar da apelada, ora embargante, NUNCA ter sido imitida na posse do imóvel objeto do contrato rescindido judicialmente, o apelo foi provido em parte desconsiderando esse INCONTROVERSO fato nos autos
”.

Pede o acolhimento dos embargos (id. 193591150).

A PATRIMÔNIO INCORPORAÇÕES E CONSTRUÇÕES LTDA também embarga, e relata que
“por entender que a r.sentença não enfrentou esse argumento, qual seja, da autorização para retenção do percentual de comissão imobiliária (5% sobre o preço do contrato), na linha do TEMA 938 do STJ, requer seja suprida essa omissão e acolhido o pedido eventual então elaborado pela recorrente consistente na possibilidade de retenção do percentual da intermediação imobiliária, a ser devidamente atualizado em conformidade com as demais parcelas, mesmo porque referida quantia não integrou o caixa definitivo da Incorporadora”.

Diz que, “
No mesmo sentido, com a devida venia, entende ser necessário aclarar o julgado, suprindo a omissão em relação à possibilidade de atualização conjunta dos valores a serem retidos e também devolvidos, a fim de permitir a atualização monetária da quantia correspondente à retenção de 25% (vinte e cinco por cento), por uma questão de igualdade e a fim de evitar o locupletamento sem causa, o que requer desde já
”.

Expõe que, “
Ainda por entender, respeitosamente, pela necessidade de sanar outra omissão, a recorrente insiste no pedido de apreciação dos argumentos referentes ao conteúdo do e-mail enviado pela recorrida, em que manifestou interesse na união de dois contratos de compra e venda em um só, o que permite concluir pela possibilidade de adimplemento da obrigação e do viés de investidora da recorrida
”.

Alude que, “
acreditando se tratar de involuntário equívoco de ordem material, requer seja esclarecido o trecho do r.acórdão em que houve referência a partes distintas do presente feito
”.

Requer o acolhimento dos embargos (id. 194742688).

Resposta aos embargos oferecidos por ambas as partes (id. 196126677 e id. 198576680).

É o relatório.

Desa. Nilza Maria Pôssas de Carvalho

Relatora

V O T O R E L A T O R

VOTO

DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Embargos de declaração por
PATRIMÔNIO INCORPORAÇÕES E CONSTRUÇÕES LTDA e NOÊMIA ROCHA NUNES
contra acórdão de provimento parcial do recurso da
PATRIMÔNIO INCORPORAÇÕES E CONSTRUÇÕES LTDA
em Ação de Rescisão Contratual nº 1007187-24.2021.8.11.0002 - da 3ª Vara Cível da Comarca de Várzea Grande/MT, determinando-se a compensação de eventual IPTU em aberto até a imissão na posse pela vendedora, bem como o afastamento da multa aplicada nos embargos de declaração em primeiro grau.

De início, corrijo erro material do voto.

Tal como constou no relatório do julgamento da apelação, deveria ter constado do voto o seguinte preâmbulo, que deve prevalecer:

“[...] Apelação interposta por PATRIMÔNIO INCORPORAÇÕES E CONSTRUÇÕES LTDA contra sentença em Ação de Rescisão Contratual nº 1007187-24.2021.8.11.0002 - da 3ª Vara Cível da Comarca de Várzea Grande/MT, ajuizada por NOEMIA ROCHA NUNES, em que se julgou “parcialmente procedentes os pedidos formulados na petição inicial para declarar rescindindo o contrato celebrado entre as partes (ID 50474987), bem como determino a restituição de 75% (setenta e cinco por cento) dos valores pagos pela autora para a aquisição dos imóveis, de uma só vez, que deverá ser corrigido monetariamente, segundo o índice do INPC/IBGE, a partir do efetivo desembolso de cada parcela, acrescentando juros de 1% ao mês, a partir do trânsito em julgado” (id. 188091711). [...]”

Sobre o trecho “
Em tendo ocorrido a imissão
”, não se trata de contradição ou caso alheio ao presente. Deve-se interpretar e ler como “em caso de ter havido omissão”. Portanto, o determinado é acautelatório. Deve-se demonstrar, no cumprimento de sentença, se houve ou não imissão do consumidor, e restabelecimento posterior à Patrimônio. Se não houve sequer imissão ao consumidor, o IPTU deve ser arcado integralmente pela Patrimônio. Simples assim.

A PATRIMÔNIO INCORPORAÇÕES E CONSTRUÇÕES LTDA também embarga, e relata que
“por entender que a r.sentença não enfrentou esse argumento, qual seja, da autorização para retenção do percentual de comissão imobiliária (5% sobre o preço do contrato), na linha do TEMA 938 do STJ, requer seja suprida essa omissão e acolhido o pedido eventual então elaborado pela recorrente consistente na possibilidade de retenção do percentual da intermediação imobiliária, a ser devidamente atualizado em conformidade com as demais parcelas, mesmo porque referida quantia não integrou o caixa definitivo da Incorporadora”.

No acórdão embargado esta matéria não foi analisada, apesar de ter sido suscitada no apelo (id. 188091719).

Ocorre que não há direito à corretagem no caso, pois o percentual de retenção foi de 25%.

Nestes casos, o STJ tem entendimento de que, “
conforme tese repetitiva (Tema 938/STJ, REsp 1.599.511/SP) seja válida a cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, referido pagamento é despesa administrativa da vendedora, que deve ser devolvido integralmente na hipótese de desfazimento do contrato por culpa da vendedora (precedentes)
e considerado
abrangido pelo percentual de 25% de retenção
na culpa do comprador.
”
(STJ - REsp: 1820330 SP 2019/0170069-0, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 24/11/2020, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 01/12/2020).

Como a retenção foi de 25% no caso em questão, a comissão é considerada abrangida, não havendo que falar em aumento de mais 5%.

Sobre a atualização, o acórdão é claro:
“A correção monetária também, pois, ‘(...) a
correção
monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso quando houver rescisão de contrato de compra e venda de imóvel’ (AgInt nos EDcl no AREsp 1645384/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 25/10/2021, DJe 03/11/2021).”

Por fim, mantenho o entendimento de que “
A apelada é pessoa física, e, como afirmado no próprio apelo, caso verdadeira afirmação, estaria no ramo de alimentos, ou seja, não é profissional do ramo imobiliário. Mesmo que tenha adquirido o imóvel para eventualmente fazer um investimento, e nele não residir, nos termos do entendimento do STJ, isto não afasta o CDC. Assim, ao caso se aplica o CDC e, em relação de consumo, o STJ tem entendimento de que, mesmo havendo desistência do comprador, a resolução do contrato deve seguir os ditames da relação consumerista
”.

Assim, a despeito dos argumentos enfrentados, por existência de erro material e omissão, não vejo contradição a se alterar o entendimento do voto.

A despeito da impugnação da parte, a decisão embargada foi proferida especificamente e dentro dos parâmetros analisadas.
Não vejo elementos a se apontar demais vícios, mas quem sabe descontentamento com o entendimento.

Comum o inconformismo da parte, pois sua pretensão não foi concedida como almejava, porém, o julgamento atendeu todos os princípios norteadores do direito.

Cumpre registrar, ainda, que
“O Julgador não está obrigado a citar todos os artigos de lei invocados pelas partes, sendo suficiente que exponha, de forma clara e precisa os argumentos de sua convicção, com incidência das normas legais ou jurisprudência em que baseia sua decisão, sendo, portanto, desnecessário o chamado prequestionamento explícito.”
(ED 35435/2017, DESA. CLEUCI TEREZINHA CHAGAS PEREIRA DA SILVA, TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 12/07/2017, Publicado no DJE 19/07/2017).

Destaca-se que, nos termos do art. 1.025 do CPC,
“Consideram-se incluídos no acórdão os elementos que o embargante suscitou, para fins de pré-questionamento, ainda que os embargos de declaração sejam inadmitidos ou rejeitados, caso o tribunal superior considere existentes erro, omissão, contradição ou obscuridade”.

Consigno que a oposição de novos embargos com os mesmos argumentos será entendida como atitude protelatória, estando sujeita aos ditames do art. 1.026, §§2º, 3º e 4º do CPC:

“[...] § 2º Quando manifestamente protelatórios os embargos de declaração, o juiz ou o tribunal, em decisão fundamentada, condenará o embargante a pagar ao embargado multa não excedente a dois por cento sobre o valor atualizado da causa.

§ 3º Na reiteração de embargos de declaração manifestamente protelatórios, a multa será elevada a até dez por cento sobre o valor atualizado da causa, e a interposição de qualquer recurso ficará condicionada ao depósito prévio do valor da multa, à exceção da Fazenda Pública e do beneficiário de gratuidade da justiça, que a recolherão ao final.

§ 4º Não serão admitidos novos embargos de declaração se os 2 (dois) anteriores houverem sido considerados protelatórios.”

Ante o exposto, ACOLHO EM PARTE AMBOS OS EMBARGOS, corrijo o erro material e a omissão, fazendo este voto integração ao acórdão embargado, mas mantenho o resultado do julgamento.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 06/02/2024