Tribunal: TJMT
Processo: 1034395-17.2020.8.11.0002
Relator(a): MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão julgador: MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-08-06
Data de publicação: 2024-08-09

Ementa:
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA - NULIDADE DA SENTENÇA POR AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO DO INCRA E DO MUNICÍPIO DE VÁRZEA GRANDE - INOCORRÊNCIA - SÍTIO DE RECREIO SHALLON - LOTEAMENTO PARALISADO POR

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1034395-17.2020.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
MARCOS REGENOLD FERNANDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[CIJ IMOVEIS LTDA - EPP - CNPJ: 21.725.976/0001-00 (APELANTE), MARLON DE LATORRACA BARBOSA - CPF: 545.963.431-87 (ADVOGADO), JOAO BATISTA DA SILVA - CPF: 063.127.999-72 (APELANTE), CLESIO IZIDORO MARQUES - CPF: 174.107.111-91 (APELANTE), ISONEL DA SILVA ABREU - CPF: 390.285.181-34 (APELANTE), GOLDEM GESTAO DE NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - ME - CNPJ: 08.793.239/0001-78 (APELANTE), TELMA REGINA RIBEIRO DONATONI - CPF: 208.492.301-87 (ADVOGADO), NELSON GOMES - CPF: 486.634.761-91 (APELADO), ANTONIO LUIZ NEVES GOMES - CPF: 560.497.491-91 (ADVOGADO), GOLDEM GESTAO DE NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - ME - CNPJ: 08.793.239/0001-78 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

EMENTA

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA - NULIDADE DA SENTENÇA POR AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO DO INCRA E DO MUNICÍPIO DE VÁRZEA GRANDE
- INOCORRÊNCIA
-
SÍTIO DE RECREIO SHALLON
-
LOTEAMENTO PARALISADO POR DECISÃO JUDICIAL EM AÇÃO CIVIL PÚBLICA - OBRA EMBARGADA - IRREGULARIDADE NO LICENCIAMENTO AMBIENTAL - IMPOSSIBILIDADE DE ENTREGA DO IMÓVEL -
APROVAÇÃO DO NOVO PLANO DIRETOR DO MUNICÍPIO ANOS DEPOIS DE DECORRIDO O PRAZO CONTRATUAL - INADIMPLÊNCIA CARACTERIZADA - CULPA EXCLUSIVA DO VENDEDOR - SÚMULA 543 DO STJ -
DEVOLUÇÃO
INTEGRAL
DA QUANTIA PAGA
-
RECURSO
DESPROVIDO.

1. Desnecessária a
intimação do
INCRA
e
do Município de
Várzea Grande
para se manifestar nos autos
,
uma vez que não
compõem a
relação
contratual
de compra e venda em questão, inexistindo, portanto, interesse processual em integrar a lide ou opinar a respeito, não restando caracterizada a nulidade por cerceamento de defesa.

2.
A impossibilidade de entrega do imóvel em razão de decisão judicial que embargou a obra por irregularidade no licenciamento
ambiental caracteriza inadimplência contratual passível de resolução da avença p
or culpa exclusiva do vendedor.

3. De acordo com a Súmula n. 543 STJ,
“
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer
a
imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”
.

4. A aprovação do novo Plano Diretor
de Várzea Grande
pela Lei Complementar
Municipal
n. 4.695/2021, em 22 de janeiro de 2021, não afasta a responsabilidade do vendedor, uma vez que se
deu

anos
depois de decorrido o prazo
previsto em contrato
para a entrega da unidade.

5
. Recurso desprovido.

R E L A T Ó R I O

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto por
CIJ IMÓVEIS LTDA, ISONEL DA SILVA ABREU, JOÃO BATISTA DA SILVA e CLÉSIO IZIDORO MARQUES
contra
sentença

que se vê no ID. 215599154, integrada pelos embargos de declaração de ID. 215599158,
proferida pel
o
Dr. André Maurício Lopes Prioli, Juiz de Direito da 2ª Vara Cível da Comarca de Várzea Gra
nde
, nos autos da Ação de Rescisão de Contrato c/c Devolução de Valores Pagos c/c Indenização por Danos Morais n. 1034395-17.2020.8.11.0002, ajuizada por
NELSON GOMES
, que julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais,
declarando rescindido o Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda de Unidade
Imobiliária firmado entre as partes
e
condenando os
Apelantes, solidariamente,
a restituir as parcelas pagas
pelo bem, no valor de R$

47.249,57,
com juros e correção monetária, bem como ao pagamento
d
e honorários
advocatícios fixados em 10% sobre o valor da
condenação
.

Em suas razões recursais (ID.
215599159
),
os
Apelante
s
alega
m
inicialmente
a nulidade da sentença por violação do
s princípios do
contraditório e da ampla defesa, em razão
da negativa de
intimação do INCRA e do Município de Várzea Grande para se manifestar nos autos, o que demonstraria que o empreendimento embargado estava apto à comercialização.

No mérito, sustenta
m

a impossibilidade de lhes
imputa
r
a culpa pelo desfazimento contratual, uma vez que
agiram
na mais estrita obediência aos
ditames legais, buscando junto aos órgãos competentes a autorização para fracionamento do solo.

Por fim
,
pugna
m

pelo provimento do recurso para
acolher a preliminar e
declarar a nulidade da sentença, restituindo os autos
à
origem e determinando a intimação do
INCRA e do Município de Várzea Grande
para manifestação acerca de seu interesse
em
integrar a lide
, ou, n
o mérito, seja provido o apelo quanto
à
devolução de valores pagos, considerando
su
a total ausência de culpa quanto a não entrega das unidades imobiliárias
,
invertendo o
ônus
da
sucumbência
.

O Apelado apresentou contrarrazões em ID.
215599164
,
defendendo a manutenção da sentença recorrida,
pugna
ndo
seja negado provimento ao recurso de apelação
e majorados os honorários de sucumbência
.

Desnecessário o parecer da Procuradoria-Geral de Justiça, uma vez que ausente interesse público ou social que justifique a intervenção ministerial.

Recurso tempestivo
(ID. 215599162)
e prepar
ad
o (ID.
216050167
).

É o relatório.

Inclua-se em pauta para julgamento.

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara:

Conforme relatado
,
CIJ IMÓVEIS LTDA
e seus sócios
ISONEL DA SILVA ABREU, JOÃO BATISTA DA SILVA
e
CLÉSIO IZIDORO MARQUES

pretende
m

a
anula
ção d
a
sentença
recorrida, devido a não intimação do INCRA e do Município de Várzea Grande para manifesta
ção
nos autos, ou,
alternativamente
, seja a mesma
reformada
para afastar a condenação, alegando sua total ausência de culpa quanto a não entrega da unidade imobiliária.

Em qu
e pese os argumentos vertidos no apelo
, tenho que o
recurso
não
comporta
provimento.
Vejamos.

Constou
da sentença
recorrida, após o acolhimento dos embargos de declaração, os seguintes termos
:

“(...)
IV - Da assistência simples ou litisconsorcial.

A requerida CIJ assevera a necessidade de intimação do INCRA e do Município de Várzea Grande para manifestarem eventual interesse em participar na lide na qualidade de assistente litisconsorcial ou simples, sob o argumento de que o primeiro foi quem autorizou o fracionamento da gleba rural em sítios de recreio e, de forma omissiva, o Município de Várzea Grande reconheceu que o INCRA era o responsável pela aprovação ou não do empreendimento em questão.

Nessa toada, entende que eventual dever de indenizar os adquirentes dos lotes caberia aos entes que deram causa ao embargo da obra.

O pedido da requerida não merece prosperar.

Isso porque, os citados entes não fazem parte da relação contratual em análise, e para que ocorra a interversão de um terceiro na li
d
e é
necessário a existência de uma relação jurídica
entre as partes do processo e o terceiro aliado a possibilidade de que a sentença possa afetar essa relação jurídica, conforme se extrai do disposto nos artigos 119, 121 e 124, do CPC, in
verbis
:

“Art. 119. Pendendo causa entre
2
(duas) ou mais pessoas, o terceiro juridicamente interessado em que a sentença seja favorável a uma delas poderá intervir no processo para assisti-la.

(...)

Art. 121. O assistente simples atuará como auxiliar da parte principal
, exercerá
os mesmos poderes e sujeitar-se-á aos mesmos ônus processuais que o assistido.

(...)

Art. 124.
Considera-se litisconsorte da parte principal o assistente sempre que a sentença influir na relação jurídica entre ele e o adversário do assistido.”

Destarte, o caso sub judice não se enquadra em qualquer das previsões legais supracitadas, pois a eventual relação jurídica existente entre a segunda requerida e o INCRA e/ou Município de Várzea Grande em nada afeta a relação jurídica existente entre a requerida e a parte autora.

Em caso análogo já decidiu o e. Tribunal de Justiça de Mato Grosso:

“APELAÇÃO CÍVEL
-
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E
DEVOLUÇÃO DE VALORES CUMULADO COM INDENIZAÇÃO
POR DANOS MORAIS
-
CERCEAMENTO DE DEFESA
-
NÃO CONFIGURADO
-
DESNECESSIDADE DE INTIMAÇÃO DO INCRA E DO MUNICIPIO DE VÁRZEA GRANDE
-
ENTES QUE NÃO FAZEM PARTE DA RELAÇÃO CONTRATUAL
-
CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL
-
RESCISÃO MOTIVADA POR CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE VENDEDORA
-
RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS
-
SENTENÇA MANTIDA
-
RECURSO DESPROVIDO. No caso concreto em que o INCRA e o Município de Várzea Grande não têm qualquer relação com o contrato de compra e venda celebrado entre as partes, não há falar em eventual interesse para manifestarem no feito,
porquanto
inócua
será a intimação, porquanto não caracteriza cerceamento de defesa o indeferimento do pedido para a realização da diligência. Demonstrado que a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva do promitente-vendedor, há de ser restituído integralmente o valor pago pelo promitente-comprador. Precedentes do STJ” (N.U 1003301-22.2018.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, GUIOMAR TEODORO BORGES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 08/07/2020,
publicado
no DJE 10/07/2020)
-
Destaquei.

Portanto, caso após o resultado da demanda a requerida se sinta prejudicada por alguns dos referidos órgãos, caberá a ela ajuizar a competente ação para ser ressarcida dos eventuais prejuízos decorrentes das condutas dos referidos entes e deslinde da demanda.

Isto posto
,
indefiro o pedido intimação do INCRA e do Município de Várzea Grande para manifestarem nos autos eventual interesse na lide
.

V - Do mérito.

Incialmente
ressalto
que, o caso está sujeito às regras estabelecidas no Código de Defesa do Consumidor. A parte autora é hipossuficiente na relação, devendo ter facilitada a defesa dos seus direitos, inclusive com a inversão do ônus da prova (art. 6°, VIII, do Código de Defesa do Consumidor).

No mais, é incontroverso que as partes firmaram “Contrato Particular de Compromisso de Compra Venda de Unidade Imobiliária” (id. 44565000).

A parte autora almeja a rescisão contratual em razão da inviabilização da conclusão do empreendimento no tempo planejado, em razão dos embargos da obra, em ação movida pelo Ministério Público, por se tratar de área de preservação ambiental permanente.

Por sua vez, a requerida alega que não é a culpada pela rescisão do contrato, pois tomou todas as medidas cabíveis para a criação do empreendimento, uma vez que solicitou e providenciou a aprovação de seus projetos e autorização para o fracionamento do solo perante os órgãos competentes, Município e INCRA, e após obter autorização realizou o registro do empreendimento na matrícula do Imóvel.

Assim, quando iniciou a comercialização das unidades imobiliárias, em 13.09.2016, pela requerida
Goldem
Gestão, não havia qualquer impedimento, motivo pela qual afirma não haver o dever de indenizar a parte autora.

Em que pese
a
relevância dos argumentos expendidos pela requerida, por certo que, em razão da não obtenção da autorização ambiental no órgão competente, está impossibilitada de entregar o empreendimento no prazo previsto, porquanto até o julgamento da Ação Civil Pública, nº 659- 81.2017.811.0082, em trâmite perante a Vara Especializada do Meio Ambiente em Cuiabá, está impossibilitada de fazer as obras de infraestrutura e por consequência entregar os imóveis comercializados.

Ademais,
embora no ano de 2021 tenha sido aprovado plano diretor de nº 4695/2021 em Várzea Grande, prevendo a Chácara de Lazer, tal fato se deu muito após o prazo final previsto para a entrega do empreendimento
.

De tal modo,
deve ser reconhecida a inadimplência da requerida
, o que faz nascer para o requerente à possibilidade de postular a rescisão do contrato, na forma do art. 475, do Código Civil, segundo o qual “a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.
”

Vale registrar ainda, o disposto no artigo 43, inciso II, da Lei nº
4.591/64,
verbis
:

“art. 43.
Quando o incorporador contratar a entrega da unidade a prazo e preços certos, determinados ou determináveis, mesmo quando pessoa física, ser-lhe-ão impostas as seguintes normas:

(...) II - responder civilmente pela execução da incorporação, devendo indenizar os adquirentes ou compromissários, dos prejuízos que a estes advierem do fato de não se concluir a edificação ou de se retardar injustificadamente a conclusão das obras, cabendo-lhe ação regressiva contra o construtor, se for o caso e se a este couber
a
culpa”.

Nesta esteira,
reconhece-se que a culpa pela rescisão do contrato deve ser atribuída à requerida, impondo a ela o ressarcimento pelas despesas e danos sofridos, decorrentes do infortúnio causado à demandante, ante o
não cumprimento do contrato firmado, sem a retenção de qualquer importância
.

Nesse sentido, convém mencionar também a regra trazida pelo art. 389, do Código Civil, in
verbis
:

Art. 389 - Não cumprida
a
obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros e atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado”.

Ressalta-se que, o ônus de demonstrar o fato
desconstitutivo
do direito do autor é da requerida (art. 373, II, do CPC), especialmente por se tratar de uma relação de consumo.

A prova produzida nos autos demonstra a existência de
justa causa para o autor buscar o desfazimento do negócio por culpa da requerida
. E, com a rescisão do contrato
a devolução das quantias pagas é medida que se impõe, não havendo que se falar em retenção de parte da quantia paga pela ré em razão da previsão contratual
.

(...)

2
) Da devolução do montante pago.

No caso, o autor alega que pagou
R$47.249,57 (quarenta e sete mil, trinta e oito reais e quarenta e quatro centavos),
quantia
que a ré CIJ reconhece ter recebido conforme consta do item ‘d’ da defesa
(id. 62461051 - Pág. 20)
.

A restituição deve ocorrer em parcela única e de forma imediata, à luz do entendimento consagrado pela Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, a seguir transcrita:

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer
a
imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

Referidos valores deverão ser corrigidos monetariamente, pelo INPC, desde o desembolso, e acrescidos de juros de mora, de 1% ao mês, a partir da citação.

(...)

VI
-
Dispositivo.

1
) Ante o exposto e por tudo mais que dos autos constam,
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES
os pedidos formulados pela parte autora em desfavor de CIJ IMOVEIS LTDA. e seus sócios. JOÃO BATISTA DA SILVA, ISONEL DA SILVA ABREU e CLESIO IZIDORO MARQUES, extinguindo o feito com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC, para o fim de:

a)
DECLARAR rescindido o Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda de Unidade Imobiliária firmado entre as partes
, ficando inexigíveis as parcelas que eventualmente se encontrem em aberto desde então.

b)
CONDENAR os requeridos, solidariamente, a
restituirem
à parte autora, os valores que pagou pelo bem, na quantia de R$ 47.249,57 (quarenta e sete mil duzentos e quarenta e nove reais e cinquenta e sete centavos)
, devendo incidir juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação e correção monetária pelo INPC a partir do desembolso de cada parcela.

c) Declaro a prescrição da pretensão da restituição dos valores pagos a título de corretagem.

Ante a sucumbência recíproca, nos termos do art. 86 do CPC, a parte ré, vencida na maior parte, fica responsável pelo pagamento do percentual de 70% (setenta por cento) das custas e despesas processuais e a parte autora com os 30% (trinta por cento) restante.

Ambas as partes deverão pagar
honorários advocatícios que arbitro em 10% sobre o valor atualizado da condenação
ao patrono da parte contrária, tendo em vista a natureza da causa; o grau do zelo dos trabalhos profissionais e o tempo despendido, nos termos do art. 85, §2º, do CPC, vedada a compensação. Devendo ser
observado o disposto no artigo 98, § 3º do CPC em razão da gratuidade concedida ao requerente
.

2
) ACOLHO A PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA suscitada pela requerida GOLDEN GESTAO DE NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA
-
ME, para declarar sua ilegitimidade passiva para figurar em Juízo, JULGO EXTINTO o processo, sem o julgamento do mérito, em relação a ela, com fundamento no art. 485, inciso VI, do Código de Processo Civil.

Em razão do acolhimento da preliminar, CONDENO a parte autora ao pagamento dos honorários de sucumbência em favor da requerida acima nominada, que fixo em 10% sobre o valor da causa, nos termos do artigo 85, § 2º do CPC, do Código de Processo Civil, cuja exigibilidade fica suspensa pelo prazo previsto em lei, uma vez que beneficiários da justiça gratuita.
(...)” (ID.
215599158
) (
g.n
.)

Pois bem.

De início,
desnecessária maior
incurs
ão quanto à alegada
nulidade da sentença
por
ausência de intimação do INCRA e do Município de Várzea Grande, uma vez que
os referidos Entes não têm qualquer relação com o contrato de compra e venda em questão, inexistindo, portanto, interesse
processual
em integrar a lide ou opinar a respeito, não restando caracterizada a nulidade por cerceamento de defesa com querem fazer crer os Apelantes.

Superada essa questão, d
o cotejo dos autos constato que restou
incontroverso que
NELSON GOMES

celebrou contrato de compra e venda com a
CIJ IMOVEIS LTDA
para aquisição de uma unidade do loteamento denominado “Sítio de Recreio
Shallon
”, no município de Várzea Grande/MT, pelo
qual pagou a quantia de
R$ 47.249,57 (quarenta e sete mil, duzentos e quarenta e nove reais e cinquenta e sete centavos),
montante
este
que a Apelante
CIJ
reconheceu ter recebido
em sua peça de defesa
(
ID
.
215591622
).

Consta, ainda, do contrato em sua cláusula
D
écima
S
egunda, que
a
previsão da entrega
da unidade, com rede de água, energia elétrica, iluminação pública e fechamento do perímetro externo deveria se dar
“
até dezembro de 201
8
”
(ID.
215598458
, p.
1
)
,
conforme se vê:

“CLÁUSULA DÉCIMA SEGUNDA: DA ENTREGA E RESPONSABILIDADES. Todos os impostos inclusive o IPTU/ITU/
itr
, taxas e contribuições, que incidam sobre o imóvel, objeto da presente, serão suportados, a partir da data da proposta de compra e venda, exclusivamente pelos COMPRADORES, mesmo que lançados ou cobrados em nome da VENDEDORA e taxa de Associação e/ou condomínio. A
VENDEDORA fica no dever de executar os serviços e obras de infraestrutura de compreendendo,
piqueteamento
, marcos demarcadores com a identificação de lote e quadra, abertura de ruas, construção do salão de festas com aproximadamente 250 m2, construção de Quiosques ao redor do lago - obras já executadas; Guarita, quadra poliesportiva e campo de futebol
socyte
, piscina adulto e infantil, urbanização das áreas de lazer até dezembro de 2017; Rede de água e redistribuição em tubos de 50 mm de acordo com o projeto, implantação de rede de energia elétrica de alta e baixa tensão com iluminação pública de acordo com o projeto, fechamento do perímetro externo do loteamento com muro de 2,40 m de altura
até

dezembro de 2018
; asfaltamento/calçamento das Ruas até dezembro de 2019, ressalvando-se, porém motivos de força maior ou razões alheias à vontade da mesma.”
(ID. 215598458, p. 1)

Do mesmo modo
, restou demonstrado nos autos que
a rescisão contratual
foi motivada pela
impossibilidade da entrega
d
o imóvel em razão da obra d
o loteamento
ter sido embargada
por força da
Ação Civil Pública n. 659-81.2017.811.0082, ajuizada
pel
a Promotoria de Justiça
do Meio Ambiente, sendo certo também que a aprovação do novo Plano Diretor pela Lei Complementar n. 4.695/2021, em 22 de janeiro de 2021, s
e deu três anos depois de decorrido o prazo para a entrega da unidade,
razão pela qual não é capaz de afastar a responsabilidade da Apelante pelo atraso,
como bem ponderou a sentença,
in
verbis
:

“
(...)
Em que pese
a
relevância dos argumentos expendidos pela requerida, por certo que,
em razão da não obtenção da autorização ambiental no órgão competente
,
está impossibilitada de entregar o empreendimento no prazo previsto
, porquanto até o julgamento da
Ação Civil Pública, nº 659- 81.2017.811.0082
, em trâmite perante a Vara Especializada do Meio Ambiente em Cuiabá, está impossibilitada de fazer as obras de infraestrutura e por consequência entregar os imóveis comercializados.

Ademais,
embora no ano de 2021 tenha sido aprovado plano diretor de nº 4695/2021 em Várzea Grande, prevendo a Chácara de Lazer, tal fato se deu muito após o prazo final previsto para a entrega do empreendimento
.

De tal modo,
deve ser reconhecida a inadimplência da requerida
, o que faz nascer para o requerente à possibilidade de postular a rescisão do contrato, na forma do art. 475, do Código Civil, segundo o qual “a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.
”

Nessa esteira
, nos casos de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva da promitente-vendedora
,
a jurisprudência do STJ
se
firmou

no sentido de
que é devida a rescisão do contrato mediante a devolução integral das parcelas pagas (Súmula n. 543),
conforme se vê:

“CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO. CULPA EXCLUSIVA DO VENDEDOR. SÚMULA 543/STJ. AGRAVO INTERNO PARCIALMENTE PROVIDO.
1
. O acórdão recorrido está em consonância com o entendimento preconizado na Súmula 543 desta Corte: "
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
". 2. No caso, houve reformatio in pejus no acórdão que alterou a base de cálculo dos lucros cessantes fixada na sentença, mesmo sem recurso da parte autora. 3. Agravo interno parcialmente provido, apenas para restabelecer a base de cálculo dos lucros cessantes fixada na sentença.” (STJ.
AgInt
no
AREsp
n. 2.388.362/AM, Rel. Min. Raul Araújo, 4ª Turma, j. 17/6/2024,
DJe
27/06/2024) (
g.n
.)

Em caso
s
análogo
s
, envolvendo a mesma
a
pelante

CIJ IMÓVEIS LTDA
e o mesmo

empreendimento

“Sítio de Recreio
Shallon
”
, já decidiu este Sodalício:

“RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEIS - AÇÃO DE RESOLUÇÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA C/C TUTELA DE URGÊNCIA C/C
PEDIDO DE SUSPENSÃO DO PAGAMENTO E RESTITUIÇÃO DA QUANTIA PAGA E INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS - PARCIAL PROCEDENCIA - PRELIMINAR DE INTEMPESTIVIDADE DO RECURSO - ACOLHIMENTO - PREJUDICIAL MERITÓRIA DE NULIDADE DA SENTENÇA - CERCEAMENTO DE DEFESA - REJEIÇÃO -
RESCISÃO POR CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA - RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS - SÚMULA 543 DO STJ
- RECURSO DOS AUTORES NÃO CONHECIDO E RECURSO DA REQUERIDA DESPROVIDO. Não deve ser conhecido o recurso de apelação interposto fora do prazo previsto no art. 1.003, § 5º, do CPC/15, por ausência dos requisitos necessários à sua admissibilidade, qual seja, tempestividade.
Se o INCRA e o Município de Várzea Grande não têm qualquer relação com o contrato de compra e venda celebrado entre as partes, não há falar em eventual interesse para manifestarem nos autos, porquanto
inócua
a intimação. Assim, não há se falar em cerceamento de defesa no indeferimento do pedido. No caso, a rescisão do contrato se deu por culpa da promitente vendedora que deixou de entregar o empreendimento no prazo pactuado no contrato. Logo, há que ser mantida a sentença no ponto em que atribuiu a culpa pela rescisão contratual à requerida/apelante. Ante a inadimplência contratual da requerida, consistente no atraso na entrega do empreendimento, é devida a rescisão do contrato mediante a devolução integral das parcelas pagas (Súmula 543 do STJ
).” (
TJMT.
N.U 1021240-44.2020.8.11.0002, Câmaras Isoladas Cíveis de Direito Privado, Rel. Des.
Marilsen
Andrade
Addario
, Segunda Câmara de Direito Privado, j. 10/04/2024,
DJe
16
/0
4
/2024)
(
g.n
.)

“APELAÇÕES CIVEIS - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA - PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA REJEITADA - MÉRITO - LOTEAMENTO PARALISADO POR DECISÃO JUDICIAL - OBRA EMBARGADA - IRREGULARIDADE NO LICENCIAMENTO AMBIENTAL - IMPOSSIBILIDADE DE ENTREGA DO IMÓVEL - INADIMPLÊNCIA CONTRATUAL CARACTERIZADA - CULPA EXCLUSIVA DO
VENDEDOR - DEVOLUÇÃO DA QUANTIA PAGA - NECESSIDADE - DANOS MORAIS CONFIGURADOS - QUANTUM MANTIDO - RECURSOS DESPROVIDOS. Não há necessidade de intimação do
Incra
e da Prefeitura de Várzea Grande, vez que o Ministério Público do Meio Ambiente embargou a obra por estar irregular, logo, não há que se falar em nulidade da sentença.
A impossibilidade de entrega do imóvel em razão de decisão judicial que embargou a obra por irregularidade no licenciamento ambiental
caracteriza inadimplência contratual passível de resolução da avença por culpa exclusiva do vendedor
. “
Nas hipóteses em que o construtor/vendedor dá causa à resolução do contrato, a restituição das parcelas pagas deve ocorrer em sua integralidade
, inclusive comissão de corretagem.
Precedentes.”
(
AgInt
no REsp 1837228/RJ) (TJ-MT 10272980920218110041 MT, Relator: DIRCEU DOS SANTOS, Data de Julgamento: 19/10/2022, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 24/10/2022). A frustração do consumidor que adquire imóvel para moradia, somada à demora injustificada da vendedora, ultrapassa os meros aborrecimentos, causando dano moral na parte que se vê impossibilitada de utilizar o bem na data estipulada para a entrega. A aferição do valor da indenização deve ser pautada nos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, de forma que a soma não seja tão grande que se converta em fonte de enriquecimento indevido, nem tão pequena que se torne inexpressiva, situações observadas no caso dos autos.” (TJMT. N.U 1001304-81.2018.8.11.0041, Câmaras Isoladas Cíveis de Direito Privado, Rel.
Desa
.
Antonia
Siqueira Goncalves, 3ª Câmara de Direito Privado, j. 20/09/2023,
DJe
26/09/2023) (
g.n
.)

Logo, escorreita a sentença quando fundamento que a rescisão contratual se deu por culpa exclusiva da vendedora e não pode ser atribuída qualquer excludente de sua responsabilidade, não havendo razão para
modificá-la
.

Diante d
o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso de apelação interposto
de
CIJ IMÓVEIS LTDA, ISONEL DA SILVA ABREU, JOÃO BATISTA DA SILVA
e
CLÉSIO IZIDORO MARQUES
,
mantendo
incólume

a
sentença
objurgada
, por estes e por seus próprios fundamentos.

Por conseguinte, m
ajoro a condenação em honorários advocatícios
fixadas na origem
para 1
5
% (
quinze
por cento)
, com fulcro no art. 85, §11, do CPC.

É como
voto.

Des.
MARCOS REGENOLD FERNANDES

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 06/08/2024