Tribunal: TJMT
Processo: 1031585-95.2022.8.11.0003
Relator(a): GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão julgador: GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-02-07
Data de publicação: 2024-02-12

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1031585-95.2022.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
GUIOMAR TEODORO BORGES

Turma Julgadora:

[DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[DANIEL DE MOURA DOS SANTOS - CPF: 181.321.408-50 (APELADO), DAIANE HELICA DA SILVA ICHI - CPF: 022.205.181-75 (ADVOGADO), SOLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA SCP M AUXILIADORA - CNPJ: 27.825.073/0001-79 (APELANTE), CARLOS EDUARDO MURICY MONTALVAO - CPF: 714.121.661-87 (ADVOGADO), MASTER CONSTRUTORA, INCORPORADORA E NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.491.776/0001-09 (APELANTE), JM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.509.818/0001-83 (APELANTE), LIRIOS NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 34.394.168/0001-40 (APELANTE), ARINILSON GONCALVES MARIANO - CPF: 655.985.391-87 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PARCIALMENTE PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

EMENTA:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DESISTÊNCIA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR – INCAPACIDADE FINANCEIRA – DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS COM RETENÇÃO DE 25% PELA VENDEDORA – POSSIBILIDADE – PRECEDENTES DO STJ – TAXA DE FRUIÇÃO – IMPOSSIBILIDADE – NÃO UTILIZAÇÃO DO BEM –
ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

A jurisprudência do STJ pacificou-se no sentido de que, em caso de resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, a restituição dos valores pagos por ele deve ser parcial, conforme enunciado da sua Súmula 543.

A retenção de 25% por parte da vendedora engloba o ressarcimento de despesas administrativas irremediáveis oriundas da venda do imóvel, é suficiente para não haver prejuízo à alienante, que não deu causa à rescisão, e nem à compradora. Precedentes do STJ.

Afastada a responsabilidade do promitente comprador em relação ao pagamento da taxa de fruição e consumo, porquanto não houve ocupação do imóvel.

Mantida a sucumbência arcada pela parte demandada, porquanto a demandante decaiu de parte mínima do pedido.

R E L A T Ó R I O

APELAÇÃO CÍVEL N. 1031585-95.2022.8.11.0003

APELANTE: SOLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA SCP M AUXILIADORA, MASTER CONSTRUTORA, INCORPORADORA E NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA., JM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA., LIRIOS NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA.

APELADO: DANIEL DE MOURA DOS SANTOS

Proc. referência
: - Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Quantias Pagas n. 1031585-95.2022.8.11.0003 -

4ª Vara Cível da Comarca de Rondonópolis.

RELATÓRIO

Apelação
interposta por Sólida Empreendimentos Imobiliários Ltda. SCP M Auxiliadora, Master Construtora, Incorporadora e Negócios Imobiliários Ltda., JM Empreendimentos Imobiliários Ltda., Lírios Negócios Imobiliários Ltda.

AÇÃO
: Rescisão Contratual c/c Devolução de Quantias Pagas ajuizada por Daniel de Moura dos Santos em desfavor de Sólida Empreendimentos Imobiliários Ltda. SCP M Auxiliadora, Master Construtora, Incorporadora e Negócios Imobiliários Ltda., JM Empreendimentos Imobiliários Ltda., Lírios Negócios Imobiliários Ltda.

SENTENÇA
: (proferida pelo Juízo da 4ª Vara Cível da Comarca de Rondonópolis)
julgou parcialmente procedente
os pedidos demanda para:
a)
declarar rescindido o contrato de compra e venda objeto da lide e, por conseguinte, reintegrar parte requerida na posse do imóvel;
b)
afastar a disposição contratual que prevê a cumulação da retenção de valores pagos, cláusula penal e taxa de fruição;
c)
determinar a restituição em favor do autor de 85% do valor adimplido, referente ao somatório das arras/sinal e das parcelas quitadas, corrigido monetariamente pelo INPC a partir de cada desembolso e acrescido de juros de mora de 1% ao mês desde o trânsito em julgado da sentença;
d)
condenar a parte autora ao pagamento dos débitos de IPTU até a data da entrega do imóvel à requerida, no caso, quando da declaração da rescisão do contrato.

Condenou ainda a parte requerida ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 20% sobre o valor do proveito econômico.

APELO
: as apelantes sustentam que não cabe a devolução dos valores como estabelecido na sentença, que a mera retenção de 15% da quantia paga não tem aptidão de recompor o necessário equilíbrio econômico-financeiro entre as partes, que o retido deve simultaneamente ter caráter punitivo (cláusula penal) bem como caráter indenizatório.

Requerem a reforma da sentença a fim de manter a validade da cláusula 18ª, para que haja o desconto de todas as rubricas previstas na referida cláusula. Subsidiariamente, requerem seja determinada a retenção de 25% dos valores pagos, conforme entendimento do STJ, bem como da taxa de fruição, sem a incidência de juros moratórios no valor a ser restituído e, ainda, afastar a condenação nos ônus de sucumbência.

CONTRARRAZÕES
: apresentadas no Id. 192576159.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO

Egrégia Câmara:

O cerne do recurso está em saber se é caso de determinar a restituição com base no contrato, subsidiariamente, saber se é caso de majorar o percentual de retenção para 25%, assim como de reter valores referentes taxa de fruição e, ainda, saber se é caso condenar o autor apelado no ônus de sucumbência.

A lide advém do contrato de compra e venda firmado em junho de 2018, cujo objeto foi um lote de terras, quadra 57, Lote 01, do Loteamento Residencial Parque dos Lírios, pelo valor original de R$ 84.192,00 (oitenta e quatro mil e cento e noventa e dois reais), do qual o autor afirma ter pagado a quantia de R$ 16.163,58 (dezesseis mil, cento e sessenta e três reais e cinquenta e oito centavos), porém, por motivos financeiros, pretende a rescisão contratual.

A sentença julgou parcialmente procedente os pedidos da demanda, para rescindir o contrato e determinar a restituição, com a retenção de 15% dos valores pagos, por entender pela abusividade da cláusula contratual.

Inicialmente, registra-se que o entendimento da jurisprudência é no sentido da aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor aos contratos de compra e venda de imóvel, porquanto a empresa vendedora se enquadra no conceito de fornecedora de produto (imóvel) e o adquirente como destinatário final.

Nesse contexto,
não há falar que as cláusulas não estão sujeitas à revisão, em razão do princípio do
pacta sunt servanda
.

Registra-se que é inegável o direito da parte autora apelada à resilição unilateral, à luz do Código de Defesa do Consumidor, com base na aventada impossibilidade financeira de dar prosseguimento ao negócio jurídico celebrado com as requeridas, aqui apelantes, como sustentado e demonstrado na inicial e na documentação que a instrui.

A jurisprudência do STJ pacificou-se no sentido de que em caso de resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, a restituição dos valores pagos por ele deve ser parcial, conforme enunciado da sua Súmula 543.

A Corte Superior também tem o entendimento no sentido de que nos casos de rescisão contratual de compromisso de compra e venda de imóvel, o percentual de retenção deve ser fixado em 25% do valor pago.

Consideram-se abusivas cláusulas contratuais que fixem percentuais acima desse limite
, como ocorre no caso das cláusulas 17ª e 18ª do contrato ora discutido, que prevê a retenção de percentual muito acima, ou seja, extrapola o referido percentual de 25%, considerados os valores cobrados cumulados a título de:

multa rescisória, juros, taxas de fruição, administrativas, impostos, tributos e contribuições existentes sobre o negócio jurídico.

A propósito:

DIREITO CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COLETIVA DE CONSUMO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VÍNCULO CONTRATUAL. EXTINÇÃO. CULPA. COMPRADOR. PARCELAS PAGAS. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. ABRANGÊNCIA.

1. Cuida-se, na origem, de ação coletiva de consumo por meio da qual se questiona a abusividade de cláusula que estabelece a retenção de valores entre 50 e 70% do montante pago pelo adquirente na hipótese de extinção do contrato de aquisição de unidades imobiliárias, em virtude da culpa do consumidor.

2. Recurso especial interposto em: 18/12/2018; concluso ao gabinete em: 13/08/2019. Julgamento: CPC/15.

3. O propósito recursal consiste em determinar se: a) no rompimento do vínculo contratual por resilição unilateral ou por inadimplemento do consumidor, pode ser limitado o percentual de retenção dos valores já pagos ao vendedor; e b) o percentual de retenção abrange as despesas com a comissão de corretagem.

4.
Segundo a orientação mais atual da Segunda Seção, nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, o percentual de retenção pela extinção do vínculo contratual de compra e venda de imóveis por culpa do consumidor é de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas, adequado e suficiente para indenizar o construtor pelas despesas gerais e pelo rompimento unilateral ou pelo inadimplemento do consumidor, independentemente das circunstâncias de cada hipótese concreta. Precedente
.

5. Referido percentual possui natureza indenizatória e cominatória, de forma que abrange, portanto, de uma só vez, todos os valores que devem ser ressarcidos ao vendedor pela extinção do contrato por culpa do consumidor e, ainda, um reforço da garantia de que o pacto deve ser cumprido em sua integralidade.

6. Ainda que, conforme tese repetitiva (Tema 938/STJ, REsp 1.599.511/SP) seja válida a cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, referido pagamento é despesa administrativa da vendedora, que deve ser devolvido integralmente na hipótese de desfazimento do contrato por culpa da vendedora (precedentes) e considerado abrangido pelo percentual de 25% de retenção na culpa do comprador.

7. Recurso especial conhecido e provido. (REsp 1820330/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 24/11/2020, DJe 01/12/2020)

Realça-se que no voto condutor do acórdão a i. Ministra Nancy Andrighi, ponderou que “
o percentual de 25% engloba, inequivocamente, todas as indenizações que devem ser garantidas à vendedora no rompimento do contrato por culpa do consumidor
”.

Para corroborar:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – INICIATIVA DOS PROMITENTES COMPRADORES – RETENÇÃO INTEGRAL – INVIABILIDADE – LIMITAÇÃO A 25% DO VALOR PAGO – SUFICIÊNCIA – HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS – ADEQUAÇÃO DE OFÍCIO – ORIENTAÇÕES DO STJ – RECURSO NÃO PROVIDO.

“Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por conveniência do comprador, ausente qualquer peculiaridade na apreciação da razoabilidade da cláusula penal contida nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo adquirente, conforme anteriormente estabelecido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE (Relator Ministro SIDNEI BENETI, DJe de 4.10.2012), por ser adequado e suficiente para indenizar o construtor incorporador das despesas gerais realizadas e do rompimento unilateral imotivado do contrato”. (STJ, AgInt no AREsp n. 2.083.067/RJ).

Os honorários advocatícios, como consectários legais da condenação principal, possuem natureza de ordem pública e, portanto, podem ser revistos a qualquer momento, até mesmo de ofício, o que não implica em reformatio in pejus (AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.055.080/SP). (N.U 1008252-15.2021.8.11.0015, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 25/01/2023, Publicado no DJE 30/01/2023)

No mesmo sentido a
Apelação Cível n. 1010515-54.2020.8.11.0015.

Desse modo, em que pese a rescisão contratual ter ocorrido por culpa exclusiva do promitente comprador, que por motivos alheios à sua vontade, não consegue mais honrar o compromisso firmado, mostra-se razoável a retenção de valores no percentual de 25% (vinte e cinco por cento), porquanto adequado para indenizar a vendedora das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato, conforme precedentes do STJ.

Nesse ponto, a sentença comporta reformas, para majorar o percentual de retenção para 25% conforme entendimento do STJ, porém, acrescido de juros de mora como é a jurisprudência da Corte Superior.

Registra-se que não cabe falar em retenção a título de taxa de fruição.
Veja-se que o pagamento da respectiva rubrica pressupõe o efetivo uso e gozo do imóvel, que não ocorreu no caso em questão, porquanto se trata de loteamento de terreno não edificado.

Conforme o entendimento jurisprudencial do Tribunal Superior, nas
rescisões
de
contrato
de promessa de compra e venda, seja por
culpa
do contratante ou da contratada, é cabível a fixação de valor referente à taxa de ocupação do imóvel durante a execução do
contrato
.

Nesse sentido:

RECURSO ESPECIAL.
CONTRATO.
COMPRA E VENDA. IMÓVEL.
RESCISÃO CONTRATUAL.
RETORNO DAS PARTES AO ESTADO ANTERIOR. BENFEITORIAS. INDENIZAÇÃO. PARCELAS PAGAS. DEVOLUÇÃO. RECONVENÇÃO. TAXA DE OCUPAÇÃO. ALUGUÉIS. CABIMENTO. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. VEDAÇÃO. DEFICIÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. NÃO CONFIGURAÇÃO.

1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 1973 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ).

2. Trata-se de ação que busca o desfazimento de negócio jurídico de compra e venda de imóvel com a devolução dos
valores
pagos e a condenação por danos materiais e morais e de pedido reconvencional que pretende a dedução do valor correspondente à taxa de ocupação do imóvel pelo período de tempo em que as autoras nele permaneceram.

3. As questões controvertidas no presente recurso especial podem ser assim resumidas: (i) se é devida a condenação ao pagamento de taxa de ocupação (aluguéis) pelo período em que as autoras permaneceram na posse do bem imóvel no caso de
rescisão
do
contrato
de promessa de compra e venda com o retorno das partes ao estado anterior; (ii) se o acórdão recorrido padece de vício por deficiência de fundamentação e (iii) se ficou caracterizada hipótese de sucumbência recíproca quanto ao pedido reconvencional.

4. Segundo a jurisprudência desta Corte, a utilização do imóvel objeto do
contrato
de promessa de compra e venda enseja o pagamento de aluguéis pelo tempo de permanência, mesmo que o
contrato
tenha sido rescindido por inadimplemento da vendedora, ou seja, independentemente de quem tenha sido o causador do desfazimento do negócio, sob pena de enriquecimento sem causa.

5. O pagamento de aluguéis não envolve discussão acerca da licitude ou ilicitude da conduta do ocupante. O ressarcimento é devido por força da determinação legal segundo a qual a ninguém é dado enriquecer sem causa à custa de outrem, usufruindo de bem alheio sem contraprestação.

6. Não viola os artigos 131, segunda parte, 165 e 458, inciso II, do Código de Processo Civil de 1973 o acórdão que adota, para a resolução da causa, fundamentação suficiente, porém diversa da pretendida pelos recorrentes, para decidir de modo claro a controvérsia posta.

7. O acolhimento de pedido alternativo formulado em reconvenção caracteriza hipótese de sucumbência total das autoras/reconvindas quanto ao pedido reconvencional.

8. Recurso especial não provido. (REsp 1613613/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 12/06/2018, DJe 18/06/2018)

Ocorre que conforme se extrai do julgado acima, o pagamento de indenização pelo interregno de
fruição
do bem pressupõe o
efetivo uso e gozo do imóvel
, porquanto é insuficiente tão somente a imissão na posse, porque essa verba visa afastar eventual enriquecimento sem causa do promitente
comprador
decorrente de moradia graciosa.

Frisa-se, não há falar em indenização pela
fruição
do imóvel, mormente por se tratar de lote urbano não edificado, circunstância que inviabilizara a efetiva ocupação pelo promitente-comprador a gerar concreto prejuízo à promitente-vendedora.

Realça-se, o fato de o bem de ficado indisponível à vendedora durante a vigência do contrato não enseja a pretendida indenização.

Na hipótese, o imóvel em questão – um lote – não foi edificado, o que afasta a possibilidade de aplicação da taxa de
fruição
, porque não houve a efetiva utilização do bem.

Assim, a decisão de origem não comporta reparos nesse ponto, por estar em sintonia com o entendimento consolidado do STJ. Ainda sobre o tema, trago à colação o REsp 1902636,
Relator
Ministro Marco Aurélio Bellizze,
data da publicação
03/02/2021.

No que tange ao pleito para a restituição seja com base nos valores fixos das parcelas e não aqueles dispendidos pela autora a título de juros e multas decorrentes da mora, não merece prosperar.

A uma, porque não ficou demonstrado o atraso no pagamento das parcelas, a duas, o Superior Tribunal de Justiça já pacificou o entendimento de a restituição ocorrerá sobre o valor efetivamente pago, máxime considerado que a retenção da qual as requeridas serão beneficiadas também incidirá sobre o percentual desse montante, vale dizer, sobre o valor efetivamente pago.

Como dito, não cabe falar em restituição dos valores observados a metodologia da cláusula 18ª do instrumento contratual.

Por derradeiro, no que toca aos ônus de sucumbência, para que sejam arcados pelo autor apelado, o pleito não prospera, mormente considerado que decaiu de parte mínima do seu pedido, bem assim não cabe falar na aplicação do princípio da causalidade em desfavor do recorrido, máxime consideradaa procedência parcial dos pedidos da demanda.

Posto isso,
dá-se parcial provimento ao recurso
interposto pelas requeridas
Sólida Empreendimentos Imobiliários Ltda. e Outras
para reformar, em parte, a sentença impugnada e estabelecer em 25% (vinte e cinco por cento) o percentual de retenção dos valores pagos pelo contrato de compra e venda objeto da lide.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 07/02/2024