Tribunal: TJMT
Processo: 1000320-46.2020.8.11.0003
Relator(a): MARCIO VIDAL
Órgão julgador: MARCIO VIDAL
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-10-08
Data de publicação: 2024-10-23

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1000320-46.2020.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
MARCIO VIDAL

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO VIDAL, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[FABRICIO MATHEUS SOARES RODRIGUES - CPF: 060.622.921-32 (APELANTE), EDUARDO NAVES PASCHOAL MACKIEVICZ - CPF: 048.927.271-13 (ADVOGADO), KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 97.522.734/0001-72 (APELADO), WILLIAM SILVA DE ALMEIDA PUPO - CPF: 314.985.718-08 (ADVOGADO), LEONARDO HENRIQUE CORTAZZO - CPF: 389.486.328-50 (ADVOGADO), EDUARDO NAVES PASCHOAL MACKIEVICZ - CPF: 048.927.271-13 (ADVOGADO), FABRICIO MATHEUS SOARES RODRIGUES - CPF: 060.622.921-32 (APELADO), KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 97.522.734/0001-72 (APELANTE), LEONARDO HENRIQUE CORTAZZO - CPF: 389.486.328-50 (ADVOGADO), WILLIAM SILVA DE ALMEIDA PUPO - CPF: 314.985.718-08 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARCIO VIDAL, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, REJEITOU A PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO DO APELO, AFASTOU AS QUESTÕES PRÉVIAS E, NO MÉRITO, POR IGUAL VOTAÇÃO, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO, NOS TERMOS DO VOTO DO RELATOR.

E M E N T A

CIVIL E PROCESSO CIVIL – RECURSO
S
DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO
COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS
– PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO DO APELO, POR AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE – REJEIÇÃO – QUESTÕES PRÉVIAS: JULGAMENTO MONOCRÁTICO E INOVAÇÃO RECURSAL E PREJUDICIAL DE CERCEAMENTO DE DEFESA – AFASTAMENTO – RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE VENDEDORA – ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO – RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS –
SÚMULA N. 543, DO STJ –
MULTA CONTRATUAL INVERTIDA EM DESFAVOR DA PROMITENTE VENDEDORA – CABIMENTO –
JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – CITAÇÃO
–
DÉBITO DE IPTU – RESPONSABILIDADE DA EMPREENDEDORA – DANO MORAL – NÃO CONFIGURAÇÃO – HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS – BASE DE CÁLCULO – VALOR DA CONDENAÇÃO – APELAÇÕES NÃO PROVIDAS.

Deve ser rejeitada a preliminar de não conhecimento do Apelo, por ausência de dialeticidade, quando as razões recursais combatem os termos da sentença e encontram-se associadas aos temas abordados.

Mostra-se indevido o julgamento monocrático, quando a matéria discutida no apelo não se restringir à tese firmada em recursos repetitivos.

Quando a matéria abordada pela apelante, em seu Recurso, está de acordo com o que foi lançado no curso do processo não há que se falar em inovação recursal.

Deve ser afastada a prejudicial de cerceamento de defesa, quando se verificar que as provas constantes dos autos são suficientes para o deslinde da controvérsia.

A rescisão contratual por culpa exclusiva da promitente vendedora traz como consequência a restituição integral dos valores pagos pelo comprador, devidamente atualizados, conforme entendimento jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça.

Tendo a vendedora dado causa à rescisão contratual, ante o atraso na entrega da infraestrutura do empreendimento, a parte compradora faz jus, além da devolução integral dos valores pagos, ao recebimento da multa, a título de cláusula penal, prevista exclusivamente em favor da alienante.

A rescisão do contrato de compra e venda, por culpa da parte vendedora, afasta a aplicação do entendimento firmado pelo STJ, no REsp n. 1.740.911/DF, acerca do termo inicial dos juros de mora, devendo o
decisum
ser mantido nesse particular (a partir da citação).

O IPTU se torna obrigação do promissário comprador a partir da entrega do imóvel, momento no qual ele passa a ter disponibilidade de posse, gozo e uso do bem. Logo, não estando no exercício da posse do bem, ele não responde pelo pagamento do IPTU.

O descumprimento de contrato, por si só, não ocasiona o direito de reparação por dano moral, pois o inadimplemento, total ou parcial, constitui fato que pode ocorrer na vida em sociedade e não importa ofensa à dignidade humana.

O Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento de que os honorários advocatícios sucumbenciais devem ser fixados segundo ordem de preferência, diante da condenação a base de cálculo será fixada entre 10% e 20% (art. 85, § 2
o
).

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. MÁRCIO VIDAL

Egrégia Câmara:

Trata-se

Recursos de Apelação Cível, interpostos por Fabrício Matheus Soares Rodrigues e pela pessoa jurídica Kappa Empreendimentos Imobiliários Ltda., contra a sentença, proferida pelo Juízo da Quarta Vara Cível da Comarca de Rondonópolis que, nos autos da Ação de Rescisão de Contrato com Devolução de Quantia Paga c/c Indenização por Danos Morais, proposta pelo Primeiro Recorrente, julgou parcialmente procedente o pedido, para decretar a rescisão contratual, bem assim para condenar a empresa Requerida a restituir o valor pago, com a incidência de multa de 30% (trinta por cento), em parcela única, atualizados pelo INPC, a partir do desembolso, além de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir da citação (id. 233279169, págs. 01/07).

O Apelante, Fabrício Matheus Soares Rodrigues, pretende a reforma da sentença, alegando que a Recorrida, ao atrasar a entrega do empreendimento, causou dano moral, posto que frustrou a pretensão de moradia e que os honorários advocatícios devem ser fixados com base no valor da causa e não da condenação.

A empresa Recorrida apresentou as contrarrazões, pugnando pelo desprovimento do Recurso (id. 233279182, págs. 01/11).

A pessoa jurídica Kappa Empreendimentos Ltda., nas razões da sua Apelação, levanta a prejudicial de cerceamento de defesa, já que não foi oportunizada a produção de prova, com vista a comprovar que a rescisão contratual ocorreu por desistência da parte Apelada. No mérito, afirma que houve culpa exclusiva do Recorrido pela rescisão contratual, pois desistiu de forma imotivada, devendo, assim, reconhecer a validade das disposições contratuais e aplicados os percentuais de retenção previstos.

Defende o afastamento da multa, uma vez que a rescisão não ocorreu por sua culpa, bem assim dos juros moratórios incidam a partir do trânsito em julgado da ação e que a parte Apelada deve arcar com o pagamento do IPTU.

O Apelado, nas suas contrarrazões, levanta a preliminar de não conhecimento do Recurso, por ausência de dialeticidade, pugna pelo julgamento monocrático, argumentando que a matéria encontra-se sumulada pelo Superior Tribunal de Justiça – Súmula n. 543 – e afirma que houve inovação recursal. No mérito, rebate a argumentação esposada e requer a manutenção do ato sentencial recorrido (id. 233279193, págs. 01/26).

É o relatório.

V O T O

EXMO. SR. DES. MÁRCIO VIDAL (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Como explicitado no relatório, trata-se

Recursos de Apelação Cível, interpostos por Fabrício Matheus Soares Rodrigues e pela pessoa jurídica Kappa Empreendimentos Imobiliários Ltda., contra a sentença, proferida pelo Juízo da Quarta Vara Cível da Comarca de Rondonópolis que, nos autos da Ação de Rescisão de Contrato com Devolução de Quantia Paga c/c Indenização por Danos Morais, proposta pelo Primeiro Recorrente, julgou parcialmente procedente o pedido inicial.

Denota-se dos autos que Fabrício Matheus Soares Rodrigues propôs a Ação de Rescisão de Contrato com Devolução de Quantia Paga c/c Indenização por Danos Morais, contra a pessoa jurídica Kappa Empreendimentos Imobiliários Ltda., alegando que, em 08/07/2018, firmou com a Requerida um Compromisso Particular de Compra e Venda de Imóvel Urbano, Lote n. 06, Quadra 44, Loteamento Parque Rosa Bororo, em Rondonópolis/MT, com previsão de entrega para o dia 06/09/2016, conforme amplamente divulgado nas suas mídias sociais.

Salientou, na inicial, que, após a assinatura do contrato, o prazo para finalização das obras passou para setembro de 2018 e que até o mês de agosto de 2019 não tinham sido finalizadas.

Diante disso, defendeu a rescisão do contrato, com a devolução dos valores pagos e a condenação da Requerida ao pagamento de indenização por dano moral.

O Magistrado singular prolatou sentença, ficando a parte dispositiva assim grafada:

Ante o exposto,
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE
os pedidos deduzidos na inicial, nos termos do art. 487, inciso I do CPC, para: a)
DECRETAR
a rescisão do contrato por inadimplemento da parte ré em razão do atraso na conclusão das obras de infraestrutura e, consequentemente, b)
CONDENAR
a parte ré a restituir integralmente a parte autora os valores recebidos na vigência do contrato, com a incidência de multa de 30%, em parcela única, atualizados monetariamente pelo INPC a partir de cada desembolso, além de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação;

JULGO IMPROCEDENTE
o pedido de indenização por danos morais.

Pelo princípio da causalidade,
CONDENO
a parte demandada ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, os quais
FIXO
em 15% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, CPC. (Sic).

Inconformada, a Requerida opôs o Recurso de Embargos de declaração (id. 233279180, págs. 01/04) que foi rejeitado,
in verbis
:

Ante o exposto,
RECEBO
os presentes embargos declaratórios, porém, no mérito,
DESACOLHO
a pretensão neles deduzida e
JULGO IMPROCEDENTES
os pedidos da parte embargante. (Sic).

Contra essas decisões, Fabrício Matheus Soares Rodrigues e pela pessoa jurídica Kappa Empreendimentos Imobiliários Ltda. interpuseram os Recurso de Apelação Cível.

Primeiramente, faz-se necessária a apreciação do Apelo, interposto pela pessoa jurídica, já que defende a reforma da sentença, na sua integralidade.

Do Apelo da Pessoa Jurídica

A empresa Kappa Empreendimentos Ltda. suscita a prejudicial de cerceamento de defesa, ao argumento de que não foi oportunizada a produção de prova, com vista a comprovar que a rescisão contratual ocorreu por desistência da parte Apelada. No mérito, afirma que houve culpa exclusiva do Recorrido pela rescisão contratual e defende o afastamento da multa, que os juros moratórios incidam a partir do trânsito em julgado da ação e que a parte Apelada arque com o pagamento do IPTU.

Inicialmente, impõe-se a apreciação das questões prévias, levantadas pelo Recorrido e pela Apelante.

Da Preliminar de Não Conhecimento do Apelo

O Apelado levanta a preliminar de não conhecimento do Recurso, por ausência de dialeticidade, visto que a Apelante se limita a reproduzir as alegações anteriormente invocadas.

É cediço que, em matéria de recursos, vige o princípio da dialeticidade ou congruência, segundo o qual o recurso deve ser discursivo, ou seja, deve declinar as razões da reforma da decisão impugnada.

Se o apelante não ataca, especificamente, os fundamentos da sentença que deseja rebater, descumpre o disposto no artigo 1.010, inciso II, do CPC, o que constitui óbice ao seu conhecimento.

Nesse sentido, trago o seguinte precedente do STJ:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. FUNDAMENTAÇÃO. DEFICIÊNCIA. SÚMULA Nº 284/STF. FUNDAMENTOS DA SENTENÇA. IMPUGNAÇÃO. AUSÊNCIA. PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE RECURSAL. INOBSERVÂNCIA. 1. (...).

3. Embora a mera reprodução dos argumentos expostos na defesa não afronte, por si só, o princípio da dialeticidade, não há como conhecer da apelação se a parte não impugna os fundamentos da sentença.

4. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp n. 1776084/GO, Terceira Turma, Relator Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 14/03/2022, publicado em 18/03/2022). (Negritei).

No presente caso, ao contrastar a peça recursal com a sentença recorrida, observo que os fundamentos daquela possuem relação com os fundamentos desta, já que a Recorrente defende, entre outras coisas, que a rescisão do contrato ocorreu por desistência imotivada do comprador, ora Apelado.

Diante disso, a rejeição da preliminar é medida impositiva.

Da Julgamento Monocrático

O Recorrido requer o julgamento monocrático, argumentando que a matéria se encontra sumulada pelo Superior Tribunal de Justiça – Súmula n. 543.

Não obstante seja incontroversa a possibilidade de o Relator negar provimento, monocraticamente, a recurso que for contrário à súmula do STJ, nos termos do artigo 932, inciso IV, do CPC, nota-se que a Apelação manejada pela Recorrente não está restrita à restituição integral dos valores pagos, havendo outros pontos a serem analisados.

Dessa forma, não se mostra possível o julgamento monocrático da Apelação.

Da Inovação Recursal

O Apelado afirma que a pessoa jurídica Recorrente não questionou, no curso do processo, os cálculos/valores, a devolução dos valores pagos em única parcela e a inaplicabilidade do direito de fruição, configurando, portanto, inovação recursal.

Em que pese à alegação do Recorrido, tem-se que a tese não merece acolhimento, já que a Recorrente foi revel e as matérias, objeto da Apelação, foram discutidas na sentença.

Diante disso, não há falar em inovação recursal.

Da Prejudicial de Cerceamento de Defesa

A empresa Recorrente levanta a prejudicial de
cerceamento de defesa, argumentando que o Juízo singular não determinou a sua intimação para especificação de provas, com vistas a comprovar que não houve atraso na entrega do empreendimento, bem assim que a rescisão ocorreu por desistência imotivada do Apelado.

Sabe-se que o julgamento antecipado do processo configura exceção ao sistema trifásico processual, no que respeita à estruturação do feito: fase postulatória, fase instrutória (probatória) e fase decisória.

O julgamento antecipado implica a supressão da fase instrutória, quando satisfatórias as provas coligidas na fase postulatória (inicial, contestação, impugnação à contestação e, eventualmente, reconvenção) ou quando decretada a revelia do réu. Isso é possível quando o juiz já se sente munido de dados probatórios suficientes à formação de sua convicção para julgar a causa.

O juiz deve estar convencido das alegações de fato ao ponto de dispensar oitiva de partes e testemunhas (prova oral), bem como esclarecimento pericial.

Entrementes, quando nebulosos os fatos, capazes de induzir o julgador a erro ou a julgamento dissociado da verdade fática estampada nos autos, não se recomenda a abreviação do processo através do julgamento antecipado da lide.

No caso em tela, os elementos probatórios constantes dos autos, de fato, eram suficientes ao deslinde da controvérsia, sendo desnecessária a produção de provas.

Aliás, a produção de prova testemunhal, além de não contribuir para solução da ação, prejudicaria a celeridade processual.

Ademais, cumpre salientar que a prova documental trazida ao caderno processual demonstrou toda a questão, relativa ao empreendimento e à forma a que o Recorrido procedeu.

Dessarte, é certo que o julgamento antecipado da causa não trouxe nenhum prejuízo processual à Recorrente.

Diante disso, a prejudicial de cerceamento de defesa deve ser afastada.

Do Mérito

O
cerne recursal reside em verificar se a rescisão do contrato, firmado entre as partes, ocorreu por desistência imotivada do comprador, ora Apelado, ou por culpa da vendedora/Apelante, bem assim se a quantia paga pelo Recorrido deve ser devolvida de forma integral ou parcial, com a retenção dos descontos previstos no pacto.

Infere-se do caderno processual que as partes, em 08/07/2018, firmaram o Compromisso Particular de Compra e Venda de Imóvel Urbano, para aquisição do Lote n. 06, da Quadra 44, no empreendimento denominado Parque Rosa Bororo, no Município de Rondonópolis/MT, no valor de R$ 96.454,20 (noventa e seis mil, quatrocentos e cinquenta e quatro reais e vinte centavos), sendo pago, a título de entrada, a quantia de R$ 2.295,00 (dois mil, duzentos e noventa e cinco reais), dividida em 05 (cinco) parcelas de R$ 459,00 (quatrocentos e cinquenta e nove reais), com vencimento nos meses de julho, agosto, setembro, outubro e novembro de 2018 (id. 233278689, págs. 01/15).

Analisando detidamente os autos, verifica-se
, por força contratual, a Apelante era responsável pela implantação das obras de infraestrutura do empreendimento, conforme projeto aprovado. Veja-se:

O Apelado demonstrou que, nas mídias sociais da Recorrente (
Facebook
), constavam publicações, informando que o empreendimento seria concluído em setembro de 2018:

Ocorre que o prazo estipulado não foi cumprido, conforme divulgação feita pela Recorrente no Youtube setpar, sendo indicado nova data de conclusão, qual seja, agosto de 2019:

A Recorrente descumpriu o prometido novamente, já que 100% (cem por cento) das obras de infraestrutura somente foram concluídas no início do mês de janeiro de 2020.

Vê-se, portanto, que, diferentemente do sustentado pela Apelante, a
rescisão contratual, de fato, não se deu por desistência imotivada do Apelado, uma vez que ficou devidamente comprovado que não houve a conclusão das obras de infraestrutura do empreendimento, no prazo divulgado.

Como sabido, não havendo o término das obras de infraestrutura do empreendimento, o comprador não pode realizar as edificações no lote adquirido.

Não há desconsiderar que o atraso na realização das obras de infraestrutura é de conhecimento público e notório na Comarca de Rondonópolis/MT, que, inclusive, deu ensejo a inúmeros processos e os fatos notórios, nos termos do artigo 374, inciso I, do CPC, independem de prova.

Nessa esteira, é evidente que a perda do interesse do Recorrido, na aquisição do bem, deu-se pelo atraso na entrega das obras de infraestrutura do empreendimento e não por desistência imotivada.

Sendo assim, inexistem dúvidas de que a pessoa jurídica Recorrente foi responsável pela rescisão do contrato firmado entre as partes.

Impõe registrar que a própria Apelante confirmou, nas razões recursais, que o empreendimento somente foi entregue em meados do ano de 2020, portanto, quando já decorridos mais de 17 (dezessete) meses da data de aquisição do imóvel pelo Apelado.

Com efeito, se ficou
devidamente comprovada a culpa exclusiva da Recorrente pela rescisão contratual, devem os valores pagos pelo Apelado ser integralmente devolvidos, nos termos da Súmula n. 543, do Superior Tribunal de Justiça,
in verbis
:

Súmula 543 - Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Nesse sentido, perfilha-se o seguinte julgado:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. VIOLAÇÃO DO PRINCÍPIO DO COLEGIADO. INEXISTÊNCIA. AÇÃO DE RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. RESTITUIÇÃO IMEDIATA E INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. SÚMULA N.º 543 DO STJ. OCORRÊNCIA DE SITUAÇÃO EXCEPCIONAL QUE DEMONSTROU A EXISTÊNCIA DO DANO MORAL VINDICADO. SÚMULA N.º 7 DO STJ. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. DATA DA CITAÇÃO. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.

1. (...).

2. Em se tratando de rescisão de promessa de compra e venda por culpa do vendedor, deve ser restituída a integralidade dos valores pagos pelo comprador. Súmula n.º 543 do STJ.

3. (...). (AgInt no AREsp n. 2.392.437/MG, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 4/12/2023, DJe de 6/12/2023). (Destaquei).

Dessarte, não merece retificação a sentença recorrida, quanto a este ponto.

Da Multa Contratual

A empresa Apelante d
efende o afastamento da multa, uma vez que a rescisão do contrato não ocorreu por sua culpa.

Da análise do contrato firmado entre os litigantes, observa-se que a Cláusula Terceira, Parágrafo sexto, letra “b”, prevê em favor da parte alienante uma multa de 30% (trinta por cento) sobre as parcelas pagas, em função da desistência do comprador, a título de cláusula penal, o que, logicamente, deve ser estendido à parte Autora, ora Recorrido.

Corroborando o entendimento, colaciona-se o seguinte aresto desta Corte de Justiça:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO – APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA E INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL – PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO AOS TERMOS DA SENTENÇA – REJEIÇÃO – CONFIGURAÇÃO DE ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – CULPA EXCLUSIVA DO VENDEDOR – DEVOLUÇÃO DO VALOR INTEGRAL

- INVERSÃO - DA CLÁUSULA PENAL EM FAVOR DOS COMPRADORES – VIABILIDADE – JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO (ART. 405 DO CC) –

DANOS MORAIS – CABIMENTO –

DANO QUE ULTRAPASSA O MERO ABORRECIMENTO - RECURSO PROVIDO – ALEGAÇÃO DE VÍCIOS EM RAZÃO DE APLICAÇÃO DE JUROS DE MORA – CLÁUSULA PENAL E DANO MORAL – VIABILIDADE DOS EMBARGOS APENAS QUANTO AOS JUROS POR SE TRATAR DE RELAÇÃO CONTRATUAL, INCIDINDO-SE A PARTIR DA CITAÇÃO – DEMAIS VÍCIOS INEXISTENTES – TENTATIVA DE REDISCUSSÃO – INADMISSIBILDIADE – ACOLHIMENTO PARCIAL DOS EMBARGOS.

Com a inversão do ônus probatório, incumbe ao réu mostrar que a unidade estava apta para ser utilizada no prazo pactuado, sob pena de ser reconhecido o inadimplemento contratual, o que não aconteceu. Na rescisão por culpa exclusiva da incorporadora/construtora, a devolução das quantias pagas deve ser integral, sem qualquer desconto (Súmula 543/STJ).

“Havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor” (Tema 971).

As frustrações com o não recebimento do imóvel superam o mero dissabor, e a demora excessiva fere o princípio da boa-fé objetiva nas relações contratuais.

Em razão de discussão que envolve relação contratual, impõe-se que os juros de mora sejam computados a partir da citação da ação proposta.

Devem ser rejeitados os embargados em relação às rubricas, cuja pretensão seja apenas de rediscussão do julgado, não havendo omissão a ser sanada, eis que foi mencionada a viabilidade da inversão da cláusula penal contratada e de ocorrência dos danos morais fixados. (N.U 1021356-76.2022.8.11.0003, Relator Des. Sebastiao Barbosa Farias, Primeira Câmara de Direito Privado, julgado em 11/06/2024, publicado no DJE 12/06/2024). (Negritei).

Dos Juros Moratórios

A Apelante salienta que o STJ tem entendimento recente, na sistemática dos recursos repetitivos, no sentido de que os juros moratórios devem incidir a partir do trânsito em julgado da decisão.

A pretensão da Recorrente mostra-se descabida, porque
o Tema n. 1.002, do STJ, firmou a tese de incidência a partir do trânsito em julgado da sentença, nos casos de resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador.

Tendo em vista que nos autos está demonstrada que a rescisão contratual ocorreu por culpa exclusiva da Apelante, os juros de mora deverão incidir a partir da citação, conforme entendimento jurisprudencial. Veja-se:

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE VENDEDOR - RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS - IRRETRATABILIDADE E IRREVOGABILIDADE - AFASTAMENTO - INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL - DEVOLUÇÃO EM DOBRO - AUSÊNCIA DE PROVA DE MÁ-FÉ - PROCEDÊNCIA.

1. Em se tratando de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por culpa exclusiva do promitente vendedor, o promissário comprador faz jus à restituição integral dos valores pagos,
com incidência de juros de mora, a partir da citação
, e correção monetária, a partir da data de cada desembolso.

2. A existência de cláusula contratual de irretratabilidade e irrevogabilidade não obsta a pretensão de rescisão contratual fundamentada no descumprimento do contrato pelo vendedor.

3. É possível a inversão, em desfavor do vendedor, da cláusula penal estipulada exclusivamente para o comprador, nos casos de inadimplemento na entrega de imóvel.

4. Inexistente a prova de má-fé na conduta do vendedor, os valores devem ser devolvidos aos compradores, de forma simples, nos termos do art. 42, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor.

5. Recursos desprovidos. (TJMG. RAC: 10000191470814002 MG. Órgão Julgador: 9ª Câmara Cível. Relator: Fausto Bawden de Castro Silva (JD Convocado). Julgamento: 26/01/2022. Publicação: 31/01/2022). (Negritei).

Dos Débitos de IPTU

A Recorrente salienta que, no caso de manutenção da sentença, devem ser descontados do valor a ser restituído ao Recorrido, o montante, referente ao IPTU.

É sabido que o pagamento do IPTU só passa a ser responsabilidade do promissário comprador quando este for imitido na posse do bem.

Aliás, a jurisprudência é uníssona nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS - RESOLUÇÃO IMOTIVADA FORMULADA PELO PROMITENTE COMPRADOR - CLÁUSULA PENAL - RETENÇÃO DE 20% DOS VALORES VAGOS ESTABELECIDA NO CONTRATO - MAJORAÇÃO - NÃO CABIMENTO - LUCROS CESSANTES EQUIVALENTES AO VALOR LOCATIVO JÁ CONTEMPLADO NA CLÁUSULA PENAL - NOVA COBRANÇA - NÃO CABIMENTO - JUROS DE MORA - AUSÊNCIA DE PEDIDO DE ALTERAÇÃO DA CLÁUSULA PENAL - TEMA REPETITIVO Nº 1002 - INAPLICABILIDADE - INÍCIO DE INCIDÊNCIA - CITAÇÃO - DÉBITO DE IPTU - RESPONSABILIDADE DO PROMISSÁRIO COMPRADOR, ENQUANTO ESTIVER NA POSSE DO IMÓVEL.

1 – (...).

5 - O IPTU se torna obrigação do promissário comprador a partir da entrega do imóvel a ele, momento no qual ele passa a ter disponibilidade de posse, gozo e uso do bem. E enquanto estiver na posse do imóvel, o promissário comprovador responde pelo pagamento do IPTU.
(TJMG - Apelação Cível 1.0000.23.270856-0/001, Relator(a): Des.(a) Claret de Moraes, 10ª Câmara Cível, julgamento em 30/01/2024, publicação da súmula em 05/02/2024). (Destaquei).

No caso em questão, o Apelado sequer obteve a posse do imóvel, já que, por culpa da Apelante, as obras de infraestrutura somente foram concluídas em meados de 2020, o que motivou o seu desinteresse pela aquisição.

Diante de tais considerações, o não provimento do Apelo é medida que se impõe.

Da Apelação do Autor

O Apelante
pretende a reforma da sentença, alegando que a Recorrida, ao atrasar a entrega do empreendimento, causou dano moral, posto que frustrou a pretensão de moradia e que os honorários advocatícios devem ser fixados com base no valor da causa e não da condenação.

Do Dano Moral

O Superior Tribunal de Justiça tem entendimento de que não se mostra cabível a condenação ao pagamento de indenização por dano moral, em razão de atraso na entrega da obra e dos desdobramentos inerentes a essa circunstância, visto que o dissabor inerente à expectativa frustrada decorrente do inadimplemento contratual insere-se no cotidiano das relações comerciais e não implica lesão à honra e nem violação da dignidade humana, ficando reservada somente para a hipótese em que demonstrada consequência excepcionalmente graves em decorrência do descumprimento do contrato. Veja-se:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS CUMULADA COM COBRANÇA POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA UNIDADE. DISSONÂNCIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. 1. Esta Corte tem firmado o posicionamento de que o mero descumprimento contratual, caso em que a promitente vendedora deixa de entregar o imóvel no prazo contratual injustificadamente, embora possa ensejar reparação por danos materiais, não acarreta, por si só, danos morais. 2.
O dano moral, na hipótese de atraso na entrega de unidade imobiliária, não se presume, configurando-se apenas quando houver circunstâncias excepcionais que, devidamente comprovadas, importem em significativa e anormal violação a direito da personalidade dos promitentes-compradores.
3. Agravo interno no agravo em recurso especial não provido. (STJ - AgInt no AREsp n. 947.202/SE, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 13/3/2018, DJe 15/3/2018). (Negritei).

Enfatiza-se que o descumprimento da obrigação contratual causou revolta, sentimento de indignação, mas o Apelante não experimentou qualquer outra situação de caráter excepcional que justificasse ou autorizasse a condenação da Apelada.

Não houve comprovação de que sofreu grave agressão ou atentado à sua dignidade, capaz de ensejar sofrimentos e humilhações intensos, abalando o equilíbrio psicológico, ou seja, não houve de abalo de ordem moral substancial e excepcionalmente gravoso. Logo, correta a sentença que negou o pedido indenizatório.

Da Base de Cálculo dos Honorários Advocatícios

O Recorrente assevera que os honorários advocatícios devem ser fixados com base no valor da causa e não da condenação
.

No que se refere aos honorários advocatícios sucumbenciais, o Superior Tribunal de Justiça possui entendimento de que possuem uma ordem de preferência que é a base de cálculo,
in verbis
:

RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL.
CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL DE 2015
. JUÍZO DE EQUIDADE NA FIXAÇÃO DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS DE SUCUMBÊNCIA. NOVAS REGRAS:
CPC/2015
, ART.
85
,
§§ 2º
E
8º.
REGRA GERAL OBRIGATÓRIA (ART. 85, § 2º). REGRA SUBSIDIÁRIA (ART. 85, § 8º). PRIMEIRO RECURSO ESPECIAL PROVIDO. SEGUNDO RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.

1. O
novo Código de Processo Civil
-
CPC/2015
promoveu expressivas mudanças na disciplina da fixação dos honorários advocatícios sucumbenciais na sentença de condenação do vencido.

2. (...).

4. Tem-se, então, a seguinte ordem de preferência: (I) primeiro, quando houver condenação, devem ser fixados entre 10% e 20% sobre o montante desta
(art. 85, § 2º); (II) segundo, não havendo condenação, serão também fixados entre 10% e 20%, das seguintes bases de cálculo: (II.a) sobre o proveito econômico obtido pelo vencedor (art. 85, § 2º); ou (II.b) não sendo possível mensurar o proveito econômico obtido, sobre o valor atualizado da causa (art. 85, § 2º); por fim, (III) havendo ou não condenação, nas causas em que for inestimável ou irrisório o proveito econômico ou em que o valor da causa for muito baixo, deverão, só então, ser fixados por apreciação equitativa (art. 85, § 8º).

5. A expressiva redação legal impõe concluir: (5.1)
que o § 2º do referido art. 85 veicula a regra geral, de aplicação obrigatória, de que os honorários advocatícios sucumbenciais devem ser fixados no patamar de dez a vinte por cento, subsequentemente calculados sobre o valor: (I)
da condenação
;
ou (II) do proveito econômico obtido; ou (III) do valor atualizado da causa; (5.2) que o § 8º do art. 85 transmite regra excepcional, de aplicação subsidiária, em que se permite a fixação dos honorários sucumbenciais por equidade, para as hipóteses em que, havendo ou não condenação: (I) o proveito econômico obtido pelo vencedor for inestimável ou irrisório; ou (II) o valor da causa for muito baixo.

6. (...). (
REsp 1746072/PR
, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Rel. p/ Acórdão Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 13/02/2019, DJe 29/03/2019). (Destaquei).

Nessa quadra, a pretensão do Apelante não merece acolhimento.

Diante disso, deve a Apelação ser desprovida.

Com relação aos honorários advocatícios, previstos no artigo 85, §11, do atual CPC, tenho que, em vista do trabalho realizado pelo patrono do Autor, devem ser majorados em 2% (dois por cento).

Forte nessas razões,
REJEITA-SE
a preliminar de não conhecimento do Apelo, por ausência de dialeticidade.
AFASTA-SE
as questões prévias – julgamento monocrático e inovação recursal – levantadas pelo Autor e a prejudicial de cerceamento de defesa, suscitada pela Requerida e, no mérito,
NEGA-SE PROVIMENTO
aos Recursos de Apelação Cível, interpostos por Fabrício Matheus Soares Rodrigues e pela pessoa jurídica Kappa Empreendimentos Imobiliários Ltda., mantendo inalterada a sentença recorrida.

M
ajoro o percentual de honorários advocatícios arbitrados na sentença, e fixo-o no total de 17% (dezessete por cento) sobre o valor da condenação, em favor do patrono do Autor, Fabrício Matheus Soares Rodrigues, em conformidade com o artigo 85, §11, do CPC.

É o voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 08/10/2024