Tribunal: TJMT
Processo: 1035645-77.2023.8.11.0003
Relator(a): GONCALO ANTUNES DE BARROS NETO
Órgão julgador: GONCALO ANTUNES DE BARROS NETO
Órgão colegiado: Primeira Turma Recursal
Data de julgamento: 2024-11-04
Data de publicação: 2024-11-11

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA TURMA RECURSAL

Número Único
:

1035645-77.2023.8.11.0003
Classe:

RECURSO INOMINADO (460)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
GONCALO ANTUNES DE BARROS NETO

Turma Julgadora:

[DES(A). GONCALO ANTUNES DE BARROS NETO, DES(A). EULICE JAQUELINE DA COSTA SILVA CHERULLI, DES(A). JORGE ALEXANDRE MARTINS FERREIRA]

Parte(s):

[JHONAILTON DA SILVA SANTOS - CPF: 030.435.721-90 (RECORRENTE), PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 15.291.183/0001-19 (RECORRIDO), CAIO CESAR PEREIRA DA MOTA OLIVEIRA - CPF: 893.635.901-00 (ADVOGADO), GUSTAVO AUGUSTO HANUM SARDINHA - CPF: 718.782.201-44 (ADVOGADO), BRDU URBANISMO S/A - CNPJ: 12.484.905/0001-63 (RECORRIDO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA TURMA RECURSAL do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

EULICE JAQUELINE DA COSTA SILVA CHERULLI, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE CONHECEU DO RECURSO E NEGOU-LHE PROVIMENTO.

E M E N T A

Órgão

:

GABINETE 1 - 1ª TURMA RECURSAL.

N. Recurso:
1035645-77.2023.8.11.0003.

Origem
: 1º JUIZADO ESPECIAL DE RONDONÓPOLIS.

Recorrente:
JHONAILTON DA SILVA SANTOS
.

Recorrida:
PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA E BRDU URBANISMO S.A
.

Relator:
Juiz

GONÇALO ANTUNES DE BARROS NETO.

Data de julgamento:
04 A 07/11/2024 (PLENÁRIO VIRTUAL).

EMENTA

RECURSO INOMINADO – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS E INEXISTÊNCIA DE DÉBITO – INCOMPETÊNCIA DOS JUIZADOS ESPECIAIS – SENTENÇA ILÍQUIDA – ART. 38 DA LEI Nº 9.099/95 – EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO – RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO
.

Juiz
GONÇALO ANTUNES DE BARROS NETO

Relator

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

Visa o recorrente reformar a decisão monocrática prolatada no id. 242747725, que homologou o projeto de sentença elaborado pelo Juiz Leigo e reconheceu a
incompetência
do Juizado Especial para analisar do pedido, tendo em vista a complexidade da causa.

Em suas razões recursais, o reclamado alega que não deve ser cobrado taxa de fruição, visto que se trata de lote, o qual não possui edificação e, consequentemente, desocupação. Ao final, pugna pela reforma da r. sentença.

Em contrarrazões, a recorrida refuta os fundamentos lançados nas razões recursais, pugnando a manutenção da sentença singular.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO

O Senhor Juiz Gonçalo Antunes de Barros Neto – Relator

Egrégia 1ª Turma Recursal:

Segundo consta na petição inicial, as partes firmaram contrato particular de compromisso de compra e venda em 01/06/2020, que tem por objeto um lote de 220m2, localizado no Loteamento Parque Alta Vista em Rondonópolis-MT, ficando acordado que o reclamante pagaria R$ 99,00 (noventa e nove reais) de entrada e o preço da venda seria de R$ 43.232,00 (quarenta e três mil duzentos e trinta e dois reais).

Devido à ausência de condições financeiras e de interesse em permanecer com o lote, a parte autora afirma que tentou rescindir o contrato de forma amigável, mas todas as tentativas restaram infrutíferas diante da resistência dos reclamados.

Aduz, também, que não é responsável pelo pagamento do IPTU referente ao ano de 2019, visto que o imposto só é devido a partir da efetiva entrega do empreendimento aos consumidores, e o autor não possuía qualquer relação contratual com a parte ré no referido período.

Nesse contexto, pede a rescisão do contrato firmado, a devolução das parcelas pagas e a declaração de inexistência da dívida referente ao IPTU 2019.

Por outro lado, o demandado, Projeto Rio Vermelho Empreendimentos Imobiliários LTDA, alega que o autor deu causa ao desfazimento do negócio jurídico, visto que está inadimplente com suas parcelas desde 20/08/2022. Relata que, em razão da ausência de pagamento, enviou uma notificação ao autor comunicando o cancelamento do contrato.

Declara que aos pedidos do demandante não atendem aos princípios do
pacta sunt servanda
, do
venire contra factum proprium
, da boa-fé, da confiança e da legalidade, visto que ignoram o disposto no art. 32-A da Lei nº 13.786/18.

O magistrado singular homologou o projeto de sentença elaborado pelo Juiz Leigo e
reconheceu a
incompetência
do Juizado Especial para analisar do pedido
, sendo que ao fundamentar sua decisão ponderou que:

(...)
constato que a pretensão da parte autora deve ser compreendida como complexa para ser processada e julgada pelo juizado especial, porque, apesar de o pedido inicial ser líquido, a causa versa sobre “
resolução do contrato por inadimplemento do adquirente
” o que atrai a aplicação da Lei n. 6.766, de 19 de dezembro de 1979, alterada pela Lei n. 13.786, de 27 de dezembro de 2018.

Nesse sentido, a parte autora requereu resolução contratual por falta de condições financeiras de adimplir as parcelas,
entretanto não apresentou memória analítica de cálculo com os descontos determinados pelo art. 32-A, da Lei n. 6.766, de 19 de dezembro de 1979, alterada pela Lei n. 13.786, de 27 de dezembro de 2018
, que diz:
(...).

Constata-se que
a resolução do contrato atrai, além do desconto de multa contratual, o desconto de taxa de fruição e de outros haveres, decorrentes do contrato e da própria lei
.

Nesse sentido, ao aplicar a Lei n. 6.766, de 19 de dezembro de 1979, alterada pela Lei n. 13.786, de 27 de dezembro de 2018
a sentença tornar-se-ia ilíquida, diante da necessidade de determinar o abatimento de taxa de fruição e outros haveres
.

Além disso,
não há indicação nos autos se a parte autora efetuou a desocupação do imóvel
, de forma que não é possível saber se houve a cessação da taxa de fruição devida pela parte autora aos reclamados.

Por tais motivos, entendo que a resolução do contrato, à luz da Lei n. 6.766, de 19 de dezembro de 1979, alterada pela Lei n. 13.786, de 27 de dezembro de 2018, não pode ser processada e julgada no juizado especial, tendo
em vista que tal procedimento é complexo e escapa da competência dos juizados especiais cíveis
.
(...) (grifei)

No caso, analisando o contexto fático-probatório existente nos autos, vê-se que a sentença recorrida

não
merece reparo
.

Isso porque, a
pesar de afirmar que não há edificação no lote comprado, a parte autora não traz aos autos documentações ou imagens que amparem suas alegações, bem como a cláusula II do contrato prevê que a finalidade da compra é moradia própria (id. 242747696, p. 1).

Restou incontroverso que a falta de condições financeiras do reclamante para adimplir parcelas deu causa ao cancelamento do contrato e ao pedido judicial de rescisão
, atraindo a aplicação da Lei nº 13.786/2018, a qual alterou as Leis nº 4.591/1964 e 6.766/1979, para disciplinar a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano. Nesse sentido, o art. 32-A da referida legislação dispõe que:

Art. 32-A. Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2º deste artigo,
deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens
:

I -
os valores correspondentes à eventual fruição do imóvel
, até o equivalente a 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, cujo prazo será contado a partir da data da transmissão da posse do imóvel ao adquirente até sua restituição ao loteador;

II -
o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas
, inclusive arras ou sinal,
limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato
;

III - os encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo adquirente;

IV -
os débitos de impostos sobre a propriedade predial e territorial urbana, contribuições condominiais, associativas ou outras de igual natureza que sejam a estas equiparadas e tarifas vinculadas ao lote, bem como tributos, custas e emolumentos incidentes sobre a restituição e/ou rescisão
;

V - a comissão de corretagem, desde que integrada ao preço do lote.
(grifei)

Ademais, nota-se que o contrato firmado entre as partes, na clausula VIII (id. 242747696, p. 3), prevê que:

VIII - DA RESCISÃO E DAS CONSEQUÊNCIAS DO DESFAZIMENTO DO CONTRATO

Constituirá motivo de RESCISÃO do presente, a infração de qualquer de suas cláusulas ou condições, por qualquer das partes contratantes, inclusive o não pagamento pelo(as) COMPRADOR(A.ES) e, no caso da venda ser realizada mediante pagamento à vista, se o(a,s) COMPRADOR(A,ES) não efetuar(em) o pagamento dentro 15 (quinze) dias contados da assinatura da proposta de compra e venda, ou do presente, se aquela não existir.

§ 1º-
Poderá ser descontado o valor correspondente à eventual fruição do imóvel, até o equivalente a 0.75% (zero vírgula setenta e cinco por cento) sobre o valor atualizado do contrato
, com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, cujo prazo será contado a partir da data de assinatura do presente instrumento, em que recebe a posse precária do imóvel, até sua restituição ao loteador.

§ 2º-
Caso a rescisão se de por culpa, ou seja solicitada, pelo(a,s) COMPRADOR(A.ES), ele(a,s) estará(ão) sujeito(s) à perda do valor dado como sinal
, visto possuir caráter de arras penitenciais
e ainda a cominação de multa, por infração contratual, no percentual de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato
com base no indice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, à titulo de clausula penal, em razão da rescisão imotivada da presente compromisso de compra e venda ou devido à resolução por inadimplemento do(a,s) COMPRADOR(A,ES).

§ 3º Além das deduções acima, serão descontados os encargos moratórios relativos as prestações pagas em atraso pelo adquirente,
os débitos de impostos sobre a propriedade predial e territorial urbana, contribuições condominiais associativas ou outras de igual natureza que sejam a estas equiparadas e tarifas vinculadas ao lote, bem como tributos, custas e emolumentos incidentes sobre a restituição e/ou rescisão
, a comissão de corretagem, a qual possui instrumento próprio e avençado diretamente entre o(as) CORRETOR(A, ES) e o(a,s) COMPRADOR(A,ES) correio, entrega, intimação, publicação de edital, honorários advocatícios, valores gastos com limpezas e manutenção do(s) lote(s) e outros.
(...)
(grifei)

Nesse contexto, para que sejam calculados os valores a serem restituídos ao adquirente do lote,
é preciso que o processo seja instruído com memória analítica de cálculo, haja vista as deduções contratuais incidentes no valor final
. No presente caso, além da documentação não ter sido apresentada,
nota-se que não consta nos autos todos os valores que integrariam a análise quantitativa do pedido
.

Isso porque, consoante art. 32-A, VIII,
da Lei nº 13.786/2018 e a cláusula VIII, §3º, do contrato,
será descontado do valor restituível os impostos sobre a propriedade predial e territorial urbana
. Em atenção ao extrato de débitos em aberto (id. 242747698),
não há exibição dos valores referentes ao IPTU dos anos de 2023 e 2024.

Além disso, não há informações acerca da
desocupação do imóvel, da existência (ou não) de contribuições condominiais e de tarifas vinculadas ao lote, bem como tributos, custas e emolumentos incidentes sobre a restituição e/ou rescisão,
o que tornaria a sentença ilíquida
.

Porém, o art. 38, parágrafo único, da Lei n.º 9.099/95, estabelece que “
não se admitirá sentença condenatória por quantia ilíquida, ainda que genérico o pedido
”, o que obsta o prosseguimento do feito e a prolação de sentença ilíquida.

Assim, a sentença recorrida deve ser mantida.

Pelas razões expostas, conheço do recurso, posto que tempestivo, e
nego provimento
para manter na íntegra a sentença recorrida, nos termos do artigo 46, da Lei nº 9.099/95
.

Condeno o recorrente ao pagamento das custas judiciais e honorários advocatícios que arbitro em 15% (quinze por cento) sobre o valor corrigido da causa, nos termos do artigo 55,
caput
, da Lei nº 9.099/95,
estando suspensa a sua exigibilidade nos termos do art. 98, §3º, do Código de Processo Civil
.

É como voto
.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 04/11/2024