Tribunal: TJMT
Processo: 0001111-13.2017.8.11.0011
Relator(a): RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-02-07
Data de publicação: 2024-02-09

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:
0001111-13.2017.8.11.0011

Classe:
APELAÇÃO CÍVEL (198)

Assunto:
[Defeito, nulidade ou anulação, Indenização por Dano Material]

Relator:
EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:
[DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO,

DES. GUIOMAR TEODORO BORGES, DESA. SERLY MARCONDES ALVES
,
DESA. ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES. CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
]

Parte(s):
[MARIA LUCIA BRAGA - CPF: 621.550.751-20 (APELADO), ALEXANDRE DANTAS EMILIANO - CPF: 030.886.811-09 (ADVOGADO), JERFERSON SANTANA DA SILVA - CPF: 017.497.621-61 (ADVOGADO), EVERALDO BATISTA FILGUEIRA JUNIOR - CPF: 011.473.501-83 (ADVOGADO), JOAO ANDERSON BRAGA - CPF: 768.178.061-00 (APELADO), GUMERCINDO VICENTE PEREIRA - CPF: 044.426.799-91 (APELANTE), NEY DA SILVA CAMPOS JUNIOR - CPF: 045.873.896-41 (ADVOGADO), ELZA MARIA DA SILVA PEREIRA - CPF: 704.996.591-04 (APELANTE), ELZA MARIA DA SILVA PEREIRA - CPF: 704.996.591-04 (APELADO), GUMERCINDO VICENTE PEREIRA - CPF: 044.426.799-91 (APELADO), NEY DA SILVA CAMPOS JUNIOR - CPF: 045.873.896-41 (ADVOGADO), EVERALDO BATISTA FILGUEIRA JUNIOR - CPF: 011.473.501-83 (ADVOGADO), JOAO ANDERSON BRAGA - CPF: 768.178.061-00 (APELANTE), MARIA LUCIA BRAGA - CPF: 621.550.751-20 (APELANTE), ATILA SILVA GATTASS - CPF: 171.835.611-00 (ADVOGADO), RAFAEL WILLIAN BATISTA - CPF: 027.470.351-31 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência
do EXMO. SR. DES
. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
“
RECURSOS NÃO PROVIDOS, POR MAIORIA, NOS TERMOS DO VOTO DO RELATOR
”
.

E M E N T A

APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – DEGRAVAÇÃO DE DEPOIMENTOS E INDEVIDO SEGREDO DE JUSTIÇA –
PRELIMINARES REJEITADAS
– COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL – DESCUMPRIMENTO DAS OBRIGAÇÕES ASSUMIDAS PELOS PROMITENTES COMPRADORES – INCIDÊNCIA DE CLÁUSULA PENAL – RESTITUIÇÃO DAS PARTES AO
STATU QUO ANTE
– LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ EVIDENCIADA – MULTA NECESSÁRIA – VERBA HONORÁRIA – PROCESSO PRINCIPAL – PARÂMETRO DE CÁLCULO CORRETO – HONORÁRIOS – APLICAÇÃO DO ARTIGO 85, §11, DO CPC –
RECURSOS NÃO PROVIDOS
.

Não se justifica a determinação de transcrição dos depoimentos prestados em audiência de instrução se o julgador dispõe de outros meios céleres para o acesso integral a essas provas.

A publicidade do processo impõe o não acolhimento da preliminar de inadequação do segredo de justiça.

A culpa dos promitentes compradores pelo descumprimento das obrigações assumidas autoriza a rescisão do Contrato de Compra e Venda de Imóvel, com a cominação da penalidade compensatória e consequente restituição das partes ao
statu
quo
ante.

Configurada a litigância de má-fé (art. 80 do CPC), aplica-se a multa descrita no art. 81 do mesmo Código.

Ao julgar o Recurso, o Tribunal deverá majorar a verba honorária anteriormente definida, levando em conta o trabalho adicional realizado nessa fase (art. 85, §11, do CPC).

R E L A T Ó R I O

EXM
O
. SR. DES.
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
(RELATOR):

Egrégia Câmara
,

Apelações Cíveis em Ação de Rescisão de Contrato julgada parcialmente procedente para determinar a restituição das partes ao
statu
quo ante
e condenar os autores (Gumercindo e outra) às custas e aos honorários advocatícios de 10% sobre o valor atualizado da causa.

A Reconvenção também foi julgada parcialmente procedente, para estabelecer a perda da quantia dada pelos autores como sinal, aplicar-lhes a multa contratual de um milhão de reais e de 2% sobre o montante atribuído à lide, em razão da litigância de má-fé, além de determinar que efetuem o ressarcimento das despesas processuais da demanda secundária e o pagamento da respectiva verba honorária de 10% sobre essa condenação.

Os autores afirmam que adquiriram da ré Maria Lúcia a Fazenda Retiro Cabano em Cáceres-MT, com total de 7.351,0659 hectares, por dez milhões de reais, a serem pagos em oito prestações pré-definidas, a qual, porém, não teria cumprido a obrigação de disponibilizar estrada de acesso a essa propriedade (ao longo de 22 quilômetros), e seu cunhado Joaquim Braga, depois de ter adquirido a Fazenda serviente, impediu-lhes (os autores) de entrar no imóvel visto que construiu cerca e porteira com cadeado, o que estaria comprovado por laudo pericial.

Sustentam que Maria Lúcia não poderia ter vendido as terras contíguas (Fazenda São Sebastião) para Joaquim sem a sua autorização, por força da cláusula 17, que constitui disposição especial devido aos alagamentos na região do Pantanal.

Acrescentam que, apesar da estrada alternativa, o direito à servidão de passagem não foi respeitado.

Reiteram o argumento de que não conseguiram construir outra via de acesso em virtude da inundação do local no período das chuvas, e que, devido ao não deslocamento do gado, deixaram de adimplir a quarta parcela, de fevereiro de 2017.

Alegam que no início do mês seguinte encontraram pessoa interessada em comprar a Fazenda, no entanto, ao entrarem em contato com o filho da vendedora (o corréu João Braga), o autor (Gumercindo) foi ameaçado de morte.

Ressaltam que esses fatos imputados aos réus (João Anderson e outra) inviabilizaram o cumprimento do Contrato, e até hoje não tiveram acesso ao seu gado, maquinários e pertences.

Aduzem que a sentença é extra e ultra petita porque, se a parte contrária não praticou ato ilícito, o feito principal tinha necessariamente que ser julgado improcedente.

Discorrem sobre a cláusula de alienação fiduciária com leilão extrajudicial ou judicial da própria terra negociada para assegurar o adimplemento do saldo devedor, e assinalam que o juízo de origem
“deixou de analisar documentos importantes que comprovam as alegações das autoras, bem como as confissões dos recorridos, que se analisados detidamente são provas robustas de que o empreendimento somente não deu certo, pelas omissões e faltas de entregas de insumos que as autoras se comprometeram à revender na loja e, uma vez possuindo vícios na contratação, onde a franquia sequer formalizou um contrato de franquias com as autoras, contratando da forma que bem entendesse, as autoras são merecedoras que tudo o que foi contratado é nulo”.

Arguem que estavam adimplentes quando as ameaças de morte ocorreram, como demonstrariam os recibos de quitação de R$4.134.298,54, juntados no processo.

Informam que os vendedores (réus) são responsáveis pela indicação equivocada do número da matrícula do imóvel, uma vez que providenciaram tanto a retificação do registro cartorário quanto a modificação dos limites e confrontações do local.

Dizem que não há conexão entre os pedidos formulados nas lides principal e secundária, o que impediria o processamento da última.

E mais, que a perícia constatou que o objeto do Contrato estava na posse dos réus, que também se encontravam explorando os maquinários que lhes pertencem, o que autorizaria o recebimento de lucros cessantes.

Destacam que várias petições protocoladas pela parte contrária correm em segredo de justiça, e que não houve contestação específica dos seus pedidos de indenização civil.

Já os réus pugnam pela reforma da sentença no tocante à fixação da base de cálculo dos honorários de sucumbência na Ação principal, visto que não há como identificar o proveito econômico.

Ambos pedem a reforma da sentença.

Contrarrazões nos
IDs
. 183585978 e 183585979.

É o relatório.

SUSTENTAÇÃO ORAL

US
ARAM
DA PALAVRA OS ADVOGADOS RAFAEL WILLIAN BATISTA, OAB/MT 19793-A, E, ÁTILA SILVA GATTAS, OAB/MT 2308-O.

V O T O (PRELIMINAR – DEGRAVAÇÃO E SEGREDO DE JUSTIÇA)

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO (RELATOR):

Egrégia Câmara
,

Os autores se insurgem contra a vinculação do segredo de justiça aos pedidos dos réus.

Sobre essa questão, não foi apontado nenhum prejuízo de ordem material ou processual, além de neste momento vigorar a publicidade dos presentes autos, o que revela que qualquer erro a esse respeito já foi reparado.

Requerem que seja determinada à Secretaria da Quarta Câmara de Direito Privado que providencie a degravação da audiência de instrução.

Não se justifica o deferimento desse pedido, já que, na prática, não há diferença alguma em analisar os áudios produzidos na primeira instância ou os depoimentos escritos.

A diligência pretendida pelos autores fere o princípio da celeridade processual.

Posto isso,
rejeito as preliminares.

V O T O

(PRELIMINAR – DEGRAVAÇÃO E SEGREDO DE JUSTIÇA)

EXMO. SR. DES. GUIOMAR TEODORO BORGES
(1º VOGAL):

Acompanho o voto do Relator.

V O T O
(PRELIMINAR – DEGRAVAÇÃO E SEGREDO DE JUSTIÇA)

EXMA. SRA. DESA. SERLY MARCONDES ALVES (2ª VOGAL):

Acompanho o voto do Relator.

POR UNANIMIDADE, REJEITARAM AS PRELIMINARES.

V O T O (MÉRITO)

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO (RELATOR):

Egrégia
Câmara,

Em 4-2-2015 a ré, Maria Lúcia, com a anuência de seus filhos, vendeu aos autores 7.351,0659 hectares da Fazenda Sucuri, originalmente com 14.265,4176 hectares, situada na região do Pantanal, em Cáceres - MT. A área adquirida foi identificada no Contrato como Retiro Cabano e delimitada por suas confrontações, mas não pela respectiva matrícula cartorária.

A individualização de matrículas só ocorreu depois de realizado o georreferenciamento, como previsto na cláusula 14 da avença, que vedava a rescisão em virtude de qualquer alteração futura na metragem, para mais ou para menos.

Os autores alegam que a partir de março de 2017 não tiveram mais acesso ao imóvel, e que Gumercindo foi ameaçado de morte pelo adquirente da outra porção das terras, o cunhado da vendedora original, Joaquim Braga.

Acrescentam que por conta desses fatos sofreram diversos prejuízos civis e que a manutenção da avença se tornou insustentável.

Ocorre que os autores não indicaram no polo passivo da lide o adquirente da área vizinha. Logo, pretendem responsabilizar a vendedora e o filho dela por atos de terceiro.

A ilegitimidade passiva consignada na sentença não foi suscitada nas razões recursais, que não contrapõem os fundamentos específicos utilizados pelo juízo a quo, em inobservância ao princípio da dialeticidade.

Os termos convencionados não vinculam terceiro não anuente. Por conseguinte, Joaquim não estava obrigado a cumprir a cláusula 17, que permitia a passagem por seu imóvel.

Nenhuma das disposições contratuais impedia a ré de vender o remanescente da Fazenda Sucuri a qualquer pessoa, e ela não assumiu a responsabilidade de dar preferência ou de previamente comunicar os adquirentes da Fazenda Retiro Cabano sobre a intenção de se desfazer da área vizinha.

Há nos autos provas suficientes de que era possível o acesso às terras dos autores por rota alternativa, o que é inclusive corroborado pelas razões recursais. Dessa maneira, eles tinham de

demonstrar que foram privados de entrar na Fazenda recém-adquirida em virtude de apropriação indevida dos réus (art. 373, inciso I, do CPC).

Se não tiveram acesso à área por receio das eventuais ameaças de morte feitas por Joaquim Braga, não há como responsabilizar civilmente os réus.

A sentença não é
ultra petita
nem
extra petita
.

A demanda principal foi parcialmente provida porque os autores pugnaram pela rescisão do Contrato e pelo retorno das partes ao
statu
quo
ante
, o
que foi acolhido, mas por outro fundamento.

Necessário destacar nesse ponto que ambas as partes – autores e reconvintes – pleitearam o não aperfeiçoamento da avença. Assim, é incontroverso o desfazimento do negócio, sendo imperioso determinar de quem é a culpa.

As alegações dos vendedores (réus) estão devidamente comprovadas. Como os autores motivaram o inadimplemento, devem arcar com as penalidades contratuais.

Os pedidos formulados na Reconvenção e a causa de pedir da Ação principal evidenciam a conexão entre ambas (art. 343 do CPC).

Parte dos comprovantes de pagamento trazidos na inicial não se reportam à amortização do Contrato, e o depoimento pessoal do autor Gumercindo atesta de modo satisfatório a existência de outros negócios jurídicos que vinculam as partes.

Apesar de longas, as razões recursais não atacam propriamente o valor das penalidades contratuais impostas aos adquirentes, que se limitaram a apresentar vários argumentos para afastar a culpa pela frustração da avença firmada em 2015. Por consequência, fica impedida a análise da razoabilidade das quantias previamente anuídas pelos contratantes.

Deve ser cominada igualmente a pena por litigância de má-fé com amparo nos incisos I e II do artigo 80 do CPC, visto que foi deduzida pretensão contra fato incontroverso, pois o depoimento pessoal do autor é contrário à arguição de adimplemento de R$4.134.298,54, bem como alterada a verdade dos fatos, consistente no ato de atribuir à parte contrária a indevida constituição de gravame hipotecário depois de vendida a área, se a matrícula em que esse ônus foi inserido é a que pertence hoje ao terceiro, Joaquim Braga.

A mera leitura das matrículas n. 24.238 e 20.989 afasta qualquer dúvida sobre as afirmações dos réus e revela o intuito dos autores de tumultuar o processo.

Ademais,
“A jurisprudência do STJ firmou o entendimento de que tanto a parte quanto o seu patrono possuem legitimidade para recorrer de decisão com relação à fixação de honorários advocatícios sucumbenciais”
(
AgInt
no
AgInt
no
AREsp
n. 1.393.000/SP,
DJe
de 24/8/2023), o que torna despropositado o pedido formulado pelos autores nas contrarrazões, de não conhecimento da Apelação interposta pelos réus.

Estes aduzem que a verba honorária da lide principal deve corresponder à soma de todas as pretensões dos autores não acolhidas.

O proveito econômico obtido pela parte vencedora não é líquido, pois os autores formularam vários pedidos que foram indeferidos e que não são passíveis de valoração, tais como a devolução de máquinas, outros bens móveis e gado.

Dessa forma, os honorários devem ser arbitrados sobre o valor da causa (art. 85, §2º, do CPC).

Para ilustrar:

“CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA (...). 1.
É um truísmo que o

contrato vincula apenas as partes contratantes, como núcleo subjetivo de interesses, não alcançando terceiros que não participaram da relação contratual
, (...). 3. Agravo conhecido e desprovido. Unânime”. (TJDF, acórdão 1261206, 07069164220208070000, relator Teófilo Caetano, 1ª Turma Cível, julgamento em 1º-7-2020, DJE de 16-7-2020, sem página cadastrada, sem destaques no original).

“AGRAVO INTERNO - APELAÇÃO – AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE/INEXIGIBILIDADE DE DESCONTO EM FOLHA DE PAGAMENTO C/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO E DANOS MORAIS - EMPRÉSTIMO CONSIGNADO – CONTRATAÇÃO COMPROVADA PELO RÉU – LIDE IMPROCEDENTE – LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ EVIDENCIADA – MULTA CABÍVEL – QUANTUM MANTIDO – MANIFESTA IMPROCEDÊNCIA – APLICAÇÃO DE MULTA (art. 1.021, §4º, do CPC) – RECURSO NÃO PROVIDO.
Verificado que a autora incidiu nas hipóteses previstas no art. 80 do CPC, fica configurada a litigância de má-fé, o que impõe a cominação da multa a que se refere o art. 81 do mesmo Código.
O montante estabelecido deve ser mantido quando se mostrar adequado. A manifesta improcedência do Agravo Interno impõe a cominação da sanção prevista no art. 1.021, §4º, do CPC”. (TJMT, N.U 1000187-19.2021.8.11.0019, Quarta Câmara de Direito Privado, julgamento em 6-9-2023, DJE de 6-9-2023, sem destaques no original).

“APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DESCUMPRIMENTO DAS OBRIGAÇÕES ASSUMIDAS PELO PROMITENTE COMPRADOR –INCIDÊNCIA DE CLÁUSULA PENAL – RESTITUIÇÃO DAS PARTES AO STATU QUO

SITUAÇÃO DE MERO ABORRECIMENTO – REPARAÇÃO INDEVIDA – VERBA HONORÁRIA – APLICAÇÃO DO ARTIGO 85, §11, DO CPC – RECURSOS NÃO PROVIDOS.
A culpa do promitente comprador pelo descumprimento das obrigações assumidas legitima a rescisão do Contrato de Compra e Venda de Imóvel, com a cominação da penalidade compensatória e consequente restituição das partes ao
statu
quo ante ou, se inviável, a reparação por perdas e danos. “O mero descumprimento contratual não enseja indenização por danos morais” (STJ,
AgInt
no
AgRg
no
AREsp
n. 742.861/BA). Ao julgar o Recurso, o Tribunal deverá majorar a verba honorária anteriormente definida, levando em conta o trabalho adicional realizado nessa fase (art. 85, §11, do CPC)
”. (TJMT, N.U 0008671-94.2012.8.11.0006, Quarta Câmara de Direito Privado, julgamento em 16-8-2023, DJE de 22-8-2023, sem destaques no original).

Por fim, em harmonia com o Enunciado Administrativo n. 7 do STJ, os honorários advocatícios sucumbenciais arbitrados pelo juízo da causa comportam majoração de ofício pelo Tribunal.

O STJ já assentou que “o §11 do art. 85 do Código de Processo Civil de 2015 tem dupla funcionalidade, devendo atender à
justa remuneração do patrono pelo trabalho adicional na fase recursal
e inibir recursos cuja matéria já tenha sido exaustivamente tratada (...)”. (
AgInt
no
AREsp
n. 886004/RJ,
DJe
de 18-8-2016, sem grifos no original).

Pelo exposto,
nego provimento

a ambos os Recursos
e, com amparo no art. 85, §11, do CPC, majoro os honorários advocatícios devidos pelos autores nas lides principal e secundária, de 10% para 12%
.

É como voto.

V O T O

EXMO. SR. DES. GUIOMAR TEODORO BORGES
(
1
º VOGAL):

Peço vista
dos autos
para melhor análise da matéria.

V O T O

EXMA. SRA. DESA. SERLY MARCONDES ALVES (
2
ª VOGAL
):

Eminentes Pares,

Peço vênia ao Desembargador Guiomar
Borges
, que pediu
vista dos autos, e acompanho o voto do Relator.

EM
2
2
D
E
NOVEMBRO

DE
2023:

ADIADA A CONCLUSÃO DO JULGAMENTO, FACE
O
PEDIDO DE VISTA DO 1º VOGAL (EXMO. SR. DES. GUIOMAR TEODORO BORGES). O RELATOR E A 2ª VOGAL (EXMA. SRA. DESA. SERLY MARCONDES ALVES) VOTARAM PELO NÃO PROVIMENTO DOS RECURSOS.

SESSÃO DE
13
DE
DEZ
EMBRO DE 2023 (CONTINUAÇÃO DE JULGAMENTO)

V O T O
(VISTA)

EXMO. SR. DES.
GUIOMAR TEODORO BORGES
(1º VOGAL):

Egrégia Câmara,

Pedi vista para melhor análise.

O Conjunto probatório revela que
que em 4.2.2015 foi firmado contrato de compra e venda
,
em que os autores apelantes
Gumercindo Vicente Peixoto
e esposa
Elza Maria da Silva Pereira
,
adquiriram
da requerida apelada
Maria Lúcia Braga

um imóvel rural com a superfície de 7.351,0659 hectares denominada Fazenda Cabana
que é fragmento da superfície de 14.265,4176
hectares da
Fazenda Sucuri, cujas áreas estão localizadas no município de Cáceres MT.

Na avença, pactuou-se o preço de R$10.000.000,00, a ser pago em 8 prestações, nos valores constantes do contrato (id. de origem 38678869, p. 11), cujo pagamento, até o dia da propositura da ação ocorrida em 17.3.2017, já tinha sido feito quanto as parcelas de 1 a 3 (
1ª de
R$300.000,00
em 27.1.2015;
2ª de R$740.000,00 em 4.6.2015 e 3ª de R$210.000,00 em 5.8.2015
)
além da parcela 8ª que diz respeito à comissão de corretagem e que foi paga no ato da assinatura do contrato (17.3.2017).

A 4ª parcela de R$1.250.000,00 venceu em 4.2.2016, ou seja, poucos dias antes de ter ocorrido a obstrução da passagem dos autores promitentes compradores, que estavam em negociação com a promitente vendedora, mediante a entrega de vários maquinários/equipamentos que os compradores afirmam que eram suficientes para a quitação, mas que a vendedora afirma ser suficiente para quitar parcialmente aquela 4ª parcela.

A obstrução da passagem dos autores compradores ocorreu em 23.3.2017, conforme registra o Boletim de Ocorrência registrado em 3.3.2017 (id. 183586957, p. 45).

Aliás, a obstrução da passagem com cerca de arame liso foi constatada pela prova pericial “
O perito confirma que percorreu a estrada de servidão dentro da fazenda retiro cabano e ao chegar na divisa da propriedade no local da passagem existe uma cerca de arame liso impossibilitando o acesso
.”
(id. de origem 53660050, p. 2).

A ação foi proposta em 17.3.2017.

O fundamento da ação, ou seja, a causa de pedir, foi fundamentalmente o inadimplemento contratual por parte da promitente vendedora
Maria Lúcia Braga
, decorrente da obstrução dos promitentes compradores
Gumercindo e esposa Elza
aqui apelantes ao acesso a área que tinham adquirido, cujo obstáculo de acesso os compradores alegam ter ocorrido a partir de fevereiro de 2017 e atribuem o ato à
Joaquim Braga
, pessoa para quem
Maria Lúcia
vendeu outro fragmento da área remanescente, sem fazer ressalva quanto ao direito de passagem dos autores apelantes formalmente pactuado.

Verifica-se constar no contrato de compra e venda firmada entre os autores
Gumercindo e Elza
com
Maria Lúcia Braga
a estipulação de cláusula de passagem, assim redigida (cláusula 17, contrato, id. de origem 38678869, p. 11):

“
CLÁUSULA 17ª
- A VENDEDORA, por este instrumento e na melhor forma de direito,
concede em favor dos COMPRADORES, o direito de uso de passagem, dentro do imóvel remanescente de sua propriedade
,
por uma estrada interna que dá acesso por 22 km; da qual os COMPRADORES poderão fazer uso para seu trânsito de ida e volta na propriedade
, além de promover periodicamente a ajuda necessária na sua conservação, a fim de assegurar o seu perfeito funcionamento; ficando concedido esse direito exclusivamente para os COMPRADORES, não sendo permitida a sua utilização por terceiros e outras pessoas alheias à natureza dessa concessão de uso.”
(grifo próprio e nosso).

Diante desse quadro fático, a questão posta está em saber se quem deu causa à resolução do contrato foi a requerida apelada promitente vendedora
Maria Lúcia Braga
e seu filho
João Anderson Braga
(interveniente concordante com o contrato), que não teriam cumprido a cláusula de direito de passagem pela área remanescente àquela objeto do pacto, ou se, por outro lado, a culpa pela rescisão é apenas dos próprios autores da ação (promitentes vendedores
Gumercindo e espoa Elza
) que não teriam cumprido, como posto na reconvenção, com as parcelas representativas do pagamento do preço.

Ambos os litigantes estão de acordo com a resolução da promessa de compra e venda pactuada.

Por mais que a requerida
Maria Lúcia Braga
argumente que a culpa pela resolução – com a qual concorda – seja exclusivamente dos autores apelantes, que não teriam efetuado o pagamento do preço no tempo e modo convencionado,
percebe-se que, ainda que tivesse com atraso no pagamento da 4 parcela vencida em 4.2.2016, estavam em negociação
, mediante a entrega

de vários equipamentos/máquinas -
fls. 81 nº de origem
- que requerida anuiu, embora alegue que não era suficientes para a quitação da prestação (
a vendedora alegou ter recebido R$890.000,00 e ainda faltar R$300.000,00 do total de R$1.250.000,00
),
certo é que os promitentes compradores optaram por resolver a promessa de compra e venda, por conta do embaraço gerado pela promitente vendedora
,
que alienou o remanescente de sua fazenda a terceiro, por onde se daria seu acesso, sem qualquer ressalva sobre a cláusula de passagem firma com os autores apelantes
.

Aliás, os autores compradores alegaram que o obstáculo à terra que adquiriram além de impedi-los de continuar a exercer a posse sobre o imóvel também os impossibilitou de comercializar os bovinos que estão na área
(
300 cabeças ou apenas 183 cabeças como afirma a requerida Maria Lúcia
)
para quitar as prestações vincendas do pacto.

Dessa forma, a conclusão que se chega é que ambas as partes, cada qual a seu modo, contribuíram para a resolução do contrato de compra e venda.

Se por um lado os promitentes compradores
Gumercindo e esposa Elza
aqui apelantes quando propuseram a ação em 17.3.2017 estavam em atraso com a quitação (pagamento total) da 4ª parcela, vencida em 4.2.2016, cuja negociação para o pagamento, aliás, estava em curso, por outro lado, passaram a ser impedidos de acessar a área que adquiriram por ato atribuído ao comprador de outro fragmento da superfície remanescente e de propriedade de
Maria Lúcia
, cuja vendedora tinha assegurado formalmente aos autores
Gumercindo e esposa Elza
o direito de passagem sem fazer o mesmo quanto ao adquirente da área remanescente (
Joaquim Braga
).

Posto isso,
peço vênia ao relator para prover parcialmente o apelo e reformar em parte a sentença impugnada
, a fim de dar
parcial procedência para a Ação de Resolução Contratual
e resolver o contrato de compra e venda
com atribuição de culpa concorrente às partes
, bem como
determinar:

-
a
restituição, aos autores promitentes compradores
,
dos valores já pagos
, atualizados com correção monetária pelo INPC a partir de cada pagamento.

-
o
rateio para ambas as partes do valor pago a título de comissão de corretagem
– prestação 8ª.

Julgar parcialmente procedente a Reconvenção
apenas para resolver o contrato de compra e
venda,
condenar
os promitentes compradores reconvindos a indenizar a vendedora reconvinte pela fruição
, que deverá ser apurada em liquidação de sentença,
cujo valor será limitado ao percentual constante da cláusula 9ª da multa contratual e
corrigido monetariamente pelo INPC
desde a data da posse na
área até
a data da propositura desta ação
, conforme postulado pela vendedora reconvinte.

Afastar a condenação dos promitentes compradores reconvindos
por litigância de má-fé e pelo pagamento de multa contratual.

Reparte-se os ônus de sucumbência nas duas ações, a fim de que cada parte arque com 50% de cada condenação.

É como voto.

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO (PRESIDENTE):

Em razão da divergência, fica suspenso o julgamento para aplicação da técnica de extensão de julgamento prevista no art. 942 do CPC, com a ampliação do quórum, nos termos do art. 23-A do RITJ/MT, em sessão futura.

EM
13
DE
DEZ
EMBRO DE 2023:

À TECNICA DE JULGAMENTO, ART. 942, ANTE A DIVERGÊNCIA.

SESSÃO DE 07 DE FEVEREIRO DE 2024 (CONTINUAÇÃO DE JULGAMENTO)

SUTENTAÇÃO ORAL

USOU DA PALAVRA O ADVOGADO
RAFAEL WILLIAN BATISTA, OAB/MT 19793-A.

V O T O

EXMO. SR. DES.
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
(3º VOGAL - CONVOCADO):

Eminentes Pares,

O
uvi atentamente
a sustentação oral, l
i as
notas taquigráficas
, e, pedindo vênia à
divergência
,
acompanho o
voto do d
outo
R
elator.

É como voto.

V O T O

EXM
A
. SR
A
. DES
A
.
ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES
(
4ª
VOGAL - CONVOCAD
A
):

Egrégia Câmara,

Trata-se de recursos de apelação interpostos pela parte autora (
GUMERCINDO VICENTE PEREIRA
e
ELZA MARIA DA SILVA PEREIRA
) e pelos requeridos reconvintes (
MARIA LUCIA BRAGA
e
JOÃO ANDERSON BRAGA
), contra r. sentença proferida pelo MM. Juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de Mirassol D’Oeste/MT,
Dr. Dimitri Teixeira Moreira dos Santos
, que, nos autos da ação de rescisão de contrato, julgou parcialmente procedentes os pedidos inaugurais para determinar a restituição das partes ao
statu
quo ante
e condenar os autores (Gumercindo e outra) às custas e aos honorários advocatícios de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa.

E quanto à reconvenção, também julgou parcialmente procedente, para estabelecer a perda da quantia dada pelos autores como sinal, aplicar-lhes a multa contratual de um milhão de reais e de 2% sobre o montante atribuído à lide, em razão da litigância de má-fé, além de determinar que efetuem o ressarcimento das despesas processuais da demanda secundária e o pagamento da respectiva verba honorária de 10% (dez por cento) sobre essa condenação.

O Relator, Des. Rubens de Oliveira Santos Filho, negou provimento a ambos os apelos, do que foi acompanhado pela 2ª Vogal, Desa.
Serly
Marcondes Alves.

Por sua vez, o 1º Vogal, Des. Guiomar Teodoro Borges, abriu divergência ao prover em parte os recursos, para reformar em parte a sentença impugnada, a fim de dar parcial procedência para a Ação de Resolução Contratual e resolver o contrato de compra e venda com atribuição de culpa concorrente às partes, determinando:
(i)
a restituição, aos autores promitentes compradores, dos valores já pagos, atualizados com correção monetária pelo INPC a partir de cada pagamento; e
(
ii
)
o rateio para ambas as partes do valor pago a título de comissão de corretagem – prestação 8ª; e quanto à lide secundária, julgar parcialmente procedente a reconvenção apenas para resolver o contrato de compra e venda, condenar os promitentes compradores reconvindos a indenizar a vendedora reconvinte pela fruição, que deverá ser apurada em liquidação de sentença, cujo valor será limitado ao percentual constante da cláusula 9ª da multa contratual e corrigido monetariamente pelo INPC desde a data da posse na área até a data da propositura desta ação, conforme postulado pela vendedora reconvinte. Ao final, ainda afastou a multa por litigância de má-fé atribuída aos

promitentes compradores reconvindos, além da condenação dos mesmos na multa contratual, bem como determinou o rateio quanto ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios.

Pois bem. Como bem sintetizado pelo 1º Vogal,
“a questão posta está em saber se quem deu causa à resolução do contrato foi a requerida apelada promitente vendedora Maria Lúcia Braga e seu filho João Anderson Braga (interveniente concordante com o contrato), que não teriam cumprido a cláusula de direito de passagem pela área remanescente àquela objeto do pacto, ou se, por outro lado, a culpa pela rescisão é apenas dos próprios autores da ação (promitentes vendedores Gumercindo e espoa Elza) que não teriam cumprido, como posto na reconvenção, com as parcelas representativas do pagamento do preço”
.

Analisando detidamente os autos, constata-se que as partes celebraram em
04/02/2015
‘Contrato de Compra e Venda de Imóvel Rural, com Pacto Adjeto de Alienação Fiduciária, Cláusula “Ad Corpus” e Outras Avenças’, com a superfície de 7.351,0659 hectares, denominada ‘Fazenda Cabana’, que é fragmento da superfície de 14.265,4176 hectares da Fazenda Sucuri, cujas áreas estão localizadas no município de Cáceres MT, ajustado pelo preço de R$10.000.000,00 (dez milhões de reais), a ser pago em 8 prestações, nos valores constantes da Cláusula 3ª (Id 183586930, págs. 69 a 73). Isto é incontroverso.

Também é incontroverso o fato de que, até o dia da propositura da ação ocorrida em
17/03/2017
, os promitentes compradores e autores da demanda, já tinham adimplido com as parcelas de nº
1 a 3
(1ª de R$300.000,00, em 27/01/2015; 2ª de R$740.000,00, em 04/06/2015; e 3ª de R$210.000,00, em 05/08/2015), além da
parcela 8ª
que diz respeito à comissão de corretagem e que foi paga no ato da assinatura do contrato (17/03/2017), restando inadimplentes a partir da
4ª prestação
, com vencimento inicial previsto para a data de
06/02/2016
, sendo
esta
na ordem de R$1.250.000,00 (um milhão, duzentos e cinquenta mil reais).

Os autores e promitentes compradores reputam o inadimplemento da referida parcela à parte requerida apelada e promitente vendedora Maria Lúcia Braga, e seu filho João Anderson Braga (interveniente concordante com o contrato), que não teriam cumprido a cláusula de direito de passagem pela área remanescente
àquela objeto
do pacto, ao passo que estes últimos alegam que o negócio celebrado não foi devidamente cumprido pelos autores que deixaram de adimplir com os termos pactuados.

De fato, como bem esposado pelo 1º Vogal, o pacto objeto da celeuma previa, expressamente em sua
Cláusula 17ª
, a estipulação de
cláusula de passagem
, assim redigida:

“CLÁUSULA 17ª - A VENDEDORA, por este instrumento e na melhor forma de direito,
concede em favor dos COMPRADORES, o direito de uso de passagem, dentro do imóvel remanescente de sua propriedade, por uma estrada interna que dá acesso por 22 km; da qual os COMPRADORES poderão fazer uso para seu trânsito de ida e volta na propriedade
, além de promover periodicamente a ajuda necessária na sua conservação, a fim de assegurar o seu perfeito funcionamento; ficando concedido esse direito exclusivamente para os COMPRADORES, não sendo permitida a sua utilização por terceiros e outras pessoas alheias à natureza dessa concessão de uso.”
(Grifos nossos) (Id. 183586944, pág. 11)

Por sua vez, os autos revelam que, embora ao tempo dos fatos a parcela inadimplida estava em vias de negociação, controvertendo as partes unicamente quanto ao valor respectivo a promitente vendedora alegou ter recebido R$890.000,00 compreendido pelos vários equipamentos/máquinas discriminados à fl. 81 dos autos de origem, mas que ainda faltava R$300.000,00 do total de R$1.250.000,00), a obstrução da passagem dos autores compradores ocorreu em 23/03/2017, o que, inclusive, é confirmado tanto por meio do Boletim de Ocorrência registrado em 03/03/2017 (Id 183586957, pág. 45), como também – e especialmente – pela prova pericial constante destes autos, donde se extrai que “O perito confirma que percorreu a estrada de servidão dentro da fazenda retiro cabano e ao chegar na divisa da propriedade no local da passagem existe uma cerca de arame liso impossibilitando o acesso” (Id 53660050, pág. 2).

Logo, pouco importa que a obstrução da passagem com cerca de arame liso tenha sido perpetrada por terceira pessoa (Joaquim Braga), já que o adjeto era expresso no sentido de que a promitente vendedora e requerida Maria Lúcia concederia em favor dos promitentes compradores e autores, o
direito de uso de passagem
, dentro do imóvel remanescente de sua propriedade, que outrora fora vendido
à
outrem sem a devida constatação da obrigação assentida.

Neste contexto, acertada a sentença ao determinar a rescisão do contrato com determinação do retorno do
status quo ante
, entretanto, mostra-se indevida a incidência da multa contratual prevista no instrumento, vez que o emerge de modo suficiente dos autos a
culpa recíproca
pela rescisão contratual.

No caso, trata-se de contrato bilateral, com obrigações mútuas e recíprocas, de forma que a obrigação assumida pelos primeiros apelantes (promitentes compradores e reconvindos) é vinculada à contraprestação assumida pelos réus (promitentes vendedores e reconvintes).

Consta dos autos seguramente a prova do inadimplemento mútuo.

Assim, existindo elementos suficientes indicando o inadimplemento das obrigações contratuais por autores e réus, devem ambas as partes arcar com as consequências do inadimplemento, resultando o desfazimento do negócio, com retorno ao “
status quo ante
”, sem indenizações recíprocas.

Nesse sentido, o art. 476 do Código Civil,
in
verbis
:

“Art. 476. Nos contratos bilaterais,
nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro
.”
(destaquei)

Nesse sentido caminha a jurisprudência deste Sodalício, senão vejamos:

“APELAÇÃO CÍVEL –
RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL – CULPA RECÍPROCA DAS PARTES – DEVOLUÇÃO DAS ARRAS PAGAS – INDENIZAÇÃO E MULTA – NÃO CABIMENTO – RETORNO DO STATUS QUO ANTE
– JUROS A PARTIR DA CITAÇÃO – CORREÇÃO A PARTIR DO DESEMBOLSO – HONORÁRIOS – SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

Agindo as partes em contrariedade aos princípios que regem a relação contratual, em específico, o princípio da boa-fé não se pode exigir uma da outra multa por descumprimento, já que ambas deram causa a rescisão. Não perfectibilizada a venda nos moldes do contratado havendo inadimplemento pelos compradores e ônus no imóvel adquirido que pode inviabilizar sua fruição, já que há obrigações contratuais não há se falar em multas, indenizações, devendo retornar as partes ao que era antes. Verificado o descumprimento contratual por ambas as partes, deve ser reconhecida a culpa recíproca pela rescisão contratual, impedindo a condenação de comprador ou vendedor na multa prevista no contrato celebrado. Retornando as partes ao estado em que se encontravam antes da celebração do contrato, deve o promitente vendedor devolver o recebimento de valor a título de arras.

Quanto ao pleito de reforma para que os encargos (juros e correção) sobre o valor a ser restituído, sejam devidos a partir da sentença, não prospera haja vista se tratar de responsabilidade contratual, nos termos do entendimento do STJ.

No que tange aos honorários, a condenação deve ser mantida na forma recíproca, devendo cada um arcar com as despesas em 50%, bem como os honorários arbitrados em 10% para seus respectivos advogados, vedada a compensação.”
(N.U 0055222-56.2014.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 05/05/2020,
Publicado
no DJE 12/05/2020)

Guardadas as proporções dos casos, não é outro o entendimento dos Tribunais pátrios, senão vejamos:

“EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL -
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL
- CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE QUOTAS SOCIAIS, PONTO COMERCIAL E INSTALAÇÕES - EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO -
CULPA CONCORRENTE PELA RESCISÃO - RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS SEM INCIDÊNCIA DE MULTA.
-Nos termos do artigo 476 do CC, nos contratos bilaterais, uma obrigação somente pode ser exigida após o cumprimento da contraprestação correspondente -
No caso de descumprimento recíproco do contrato de compra e venda de imóvel a ser edificado, pertinente a rescisão do contrato, importando no restabelecimento do status quo ante, com a restituição dos valores pagos, sem a incidência de multa e sem pagamento de indenização ou direito de retenção de valores em benefício de qualquer das partes, em face da inadimplência recíproca
.”
(TJ-MG - AC: 10000212774673001 MG, Relator: Cavalcante Motta, Data de Julgamento: 08/02/2022, Câmaras Cíveis/10ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 14/02/2022)

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C INDENIZATÓRIA.
CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA PARCIAL. RECURSO DO AUTOR. INSURGÊNCIA QUANTO À REVOGAÇÃO DA GRATUIDADE DA JUSTIÇA. PEDIDO PREJUDICADO. APELANTE QUE RECOLHEU O PREPARO RECURSAL. CONDUTA INCOMPATÍVEL COM A ALEGADA IMPOSSIBILIDADE DE ARCAR COM AS CUSTAS DO PROCESSO. SÚMULA 51 DO ÓRGÃO ESPECIAL DESTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA. RECURSO NÃO CONHECIDO NO PONTO. MÉRITO.
PRETENSA CONDENAÇÃO DA RÉ AO PAGAMENTO DE MULTA CONTRATUAL, INDENIZAÇÃO POR DANO MATERIAL (LUCROS CESSANTES) E INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL. NÃO ACOLHIMENTO. INTERRUPÇÃO DO PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES AJUSTADAS E ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. INADIMPLEMENTO DE AMBOS OS CONTRATANTES. CULPA CONCORRENTE NA RESCISÃO CONTRATUAL VERIFICADA. RESTITUIÇÃO AO STATUS QUO ANTE (RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS), SEM DIREITO, A QUALQUER DAS PARTES, À MULTA CONTRATUAL E À INDENIZAÇÃO POR DANO MATERIAL E MORAL.
SENTENÇA MANTIDA NO PONTO. ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA. PEDIDO DE REDISTRIBUIÇÃO DAS DESPESAS PROCESSUAIS. NÃO ACOLHIMENTO. RESPONSABILIZAÇÃO DO AUTOR PELAS DESPESAS PROCESSUAIS EM PERCENTUAL INCLUSIVE INFERIOR À SUA SUCUMBÊNCIA NA LIDE. IMPOSSIBILIDADE, CONTUDO, DA MODIFICAÇÃO DA PROPORÇÃO ESTABELECIDA EM
DESFAVOR DO APELANTE, SOB PENA DE REFORMATIO IN PEJUS. PEDIDO DE REDUÇÃO DO PERCENTUAL DA VERBA HONORÁRIA. NÃO ACOLHIMENTO. HONORÁRIOS FIXADOS EM PERCENTUAL ADEQUADO AO TRABALHO DESEMPENHADO PELO ADVOGADO, AO GRAU DE COMPLEXIDADE DA CAUSA E DEMAIS VETORES ELENCADOS NO PARÁGRAFO 2º DO ARTIGO 85 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.”
(TJ-SC - AC: 03044579620158240045 Palhoça 0304457-96.2015.8.24.0045, Relator: Rubens Schulz, Data de Julgamento: 03/09/2020, Segunda Câmara de Direito Civil)

Assim, respeitado o entendimento em sentido contrário, acompanho a divergência instaurada pelo 1º Vogal, Des. Guiomar Teodoro Borges, para
DAR PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso de ambas as partes, para
reformar em parte a sentença impugnada
, a fim de dar
parcial procedência para a Ação de Resolução Contratual
e resolver o contrato de compra e venda
com atribuição de culpa concorrente às partes
, bem como
determinar
:

1)
a restituição, aos autores promitentes compradores
,
dos valores já pagos
, atualizados com correção monetária pelo INPC a partir de cada pagamento;

2)
o rateio para ambas as partes do valor pago a título de comissão de corretagem
– prestação 8ª;

3)
julgar parcialmente procedente a reconvenção
apenas para resolver o contrato de compra e venda, e
condenar os promitentes compradores reconvindos a indenizar a vendedora reconvinte pela fruição
, que deverá ser apurada em liquidação de sentença,
cujo valor será limitado ao percentual constante da Cláusula 9ª da multa contratual
e

corrigido monetariamente pelo INPC
desde a data da posse na área até a data da propositura desta ação
, conforme postulado pela vendedora reconvinte;

4)
afastar a condenação dos promitentes compradores reconvindos
por litigância de má-fé e pelo pagamento de multa contratual; e

5) redistribuir os ônus de sucumbência nas duas ações, a fim de que cada parte arque com 50% (cinquenta por cento) de cada condenação.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 07/02/2024