Tribunal: TJMT
Processo: 1037021-18.2022.8.11.0041
Relator(a): RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-08-14
Data de publicação: 2024-08-19

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1037021-18.2022.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Adjudicação Compulsória]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[RAIMUNDO NONATO PITA ROCHA - CPF: 077.640.571-34 (APELANTE), DIOGO CESAR BARROS ROCHA - CPF: 004.055.991-29 (APELANTE), CARAJAS CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA - ME - CNPJ: 01.383.389/0001-64 (APELANTE), THIAGO EULLER BARROS ROCHA - CPF: 926.268.741-91 (ADVOGADO), BANCO DO BRASIL SA - CNPJ: 00.000.000/4738-47 (APELANTE), MILENA PIRAGINE - CPF: 295.235.348-40 (ADVOGADO), NELSON WILIANS FRATONI RODRIGUES - CPF: 668.018.009-06 (ADVOGADO), JOSE CESARIO DE FIGUEIREDO - CPF: 182.010.591-15 (APELADO), MARINA BEATRIZ FIGUEIREDO SALLES DE FIGUEIREDO - CPF: 843.609.761-00 (ADVOGADO), CARAJAS CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA - ME - CNPJ: 01.383.389/0001-64 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E NESSE PONTO NÃO PROVIDO, UNÂNIME

E M E N T A

APELAÇÃO -
AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA C/C DESONERAÇÃO HIPOTECÁRIA
-
ILEGITIMIDADE PASSIVA – TEORIA DA ASSERÇÃO –
PRELIMINAR REJEITADA
– COMPRA E VENDA DE IMÓVEL –

QUITAÇÃO
–

MANUTENÇÃO INDEVIDA DA HIPOTECA – CONTRATO FIRMADO ENTRE A INSTITUIÇÃO
FINANCEIRA
E A CONSTRUTORA –
INEFICÁCIA PERANTE
O ADQUIRENTE DE BOA-FÉ – SÚMULA 308 DO STJ – BAIXA DO REGISTRO
DEVIDA
–
PEDIDO DE REDUÇÃO DOS DANOS MORAIS –
AUSÊNCIA DE INTERESSE

–
R
ECURSO
PARCIALMENTE CONHECIDO E
NESSE PONTO
NÃO PROVIDO
.

“
Nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, as condições da ação, aí incluída a legitimidade, devem ser aferidas com base na teoria da asserção, isto é, à luz das afirmações deduzidas na petição inicial.
”

(
AgInt
no
AREsp
1818651/SP).

A hipoteca
decorrente de contrato firmado entre a instituição financeira e a Construtora do imóvel não
tem
eficácia perante o
adquirente de boa-fé
; diante da quitação
,
é devida a baixa do gravame (Súmula 308 do STJ).

Inexiste interesse recursal se a sentença foi proferida nos exatos termos do pedido formulado.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Egrégia Câmara:

Apelação em
Ação de Adjudicação Compulsória c/c Desoneração Hipotecária julgada
nos seguintes termos:

Posto isso, com base no art. 487, I, do CPC
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES
os pedidos formulados
por José Cesário de Figueiredo
em desfavor de
Carajás Construtora e Incorporadora Ltda.
e
Banco do Brasil S.A.,
para
confirmar
a decisão de Id. 115524267, no sentido de que o réu
Banco do Brasil S.A.
providencie a baixa do gravame hipotecárioexistente no apartamento 603, Edifício Residencial Verdes Matas, matriculado sob nº 106.389, no Segundo Serviço Notarial e Registral da 1ª Circunscrição Imobiliária desta Capital, e posteriormente a corré,
Construtora Carajás
,outorgue escritura pública, para possibilitar a transferência do referido imóvel para o nome do autor.

Determino
ainda baixa da averbação acerca da existência desta demanda, ordenada no Id. 115524267, vez que não mais subsiste o referido interesse, eis que prolatada sentença.

Condeno o réuBanco do Brasil S.A. ao pagamento de multa pelo descumprimento da ordem judicial, no valor de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais), a ser corrigido pelo INPC e acrescido de juros de mora de 1% ao mês, ambos a partir do arbitramento.

Em razão da sucumbência recíproca, condeno as partes, sendo 80% para os réus e 20% para o autor, ao
pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, este que fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa, com fundamento no artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil.

Certificado o trânsito em julgado, arquive-se o processo, procedendo-se as devidas baixas.

O apelante suscita
preliminar de ilegitimidade passiva.

No mérito, aduz que “
O Autor NÃO POSSUI operação de crédito imobiliário junto ao Banco do Brasil referente ao imóvel objeto da lide, a bem verdade, a construção do empreendimento nº 000342949 – CONDOMINIO ED. VERDES MATAS foi financiada pelo banco à Carajás Construtora e Incorporadora LTDA, cuja obra foi concluída em 12/01/2015, mas não há a data efetiva do Habite-se
”.

Defende a validade da hipoteca
,
a inaplicabilidade da Súmula 308 do STJ ao caso
e diz que sempre agiu de boa-fé.

Prequestiona
a matéria.

Contrarrazões no Id.
216758384
.

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Preliminar – ilegitimidade passiva

O apelante sustenta que é parte ilegítima para figurar no polo passivo da demanda.

Pela teoria da asserção, a análise da legitimidade das partes é feita “
in status
assertionis
”, ou seja, com base nas alegações iniciais, com exame, em tese, da existência do vínculo jurídico entre os litigantes, sem adentrar no mérito.

Neste caso, o autor pretende a baixa da hipoteca registrada em nome do apelante
em razão de contrato firmado com a corré Construtora Carajás
,
o que confirma
a relação jurídica de direito material e, por conseguinte, a legitimidade. E a regularidade ou não do ajuste e dos acontecimentos narrados é questão de mérito.

A propósito:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DECLARATÓRIA. INDENIZAÇÃO. DANOS MORAIS E MATERIAIS. ILEGITIMIDADE PASSIVA. TEORIA DA ASSERÇÃO. INICIAL. ANÁLISE. SÚMULA Nº 83/STJ. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA Nº 282/STF. FUNDAMENTAÇÃO. DEFICIÊNCIA. SÚMULAS
NºS
283 E 284/STF. ART. 1.021, § 4º, CPC/2015. MULTA NÃO AUTOMÁTICA. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos
nºs
2 e 3/STJ).
2. Nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, as condições da ação, aí incluída a legitimidade, devem ser aferidas com base na teoria da asserção, isto é, à
luz das afirmações deduzidas na petição inicial. Súmula nº 83/STJ.

(...)
.

(STJ,
AgInt
no
AREsp
. 1818651 SP 2021/0005937-7, relator ministro Ricardo Villas Bôas
Cueva
, julgamento em 14-2-2022, Terceira Turma,
DJe
de 22-2-2022).

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO PELO RITO ORDINÁRIO CUMULADA COM MEDIDA CAUTELAR INCIDENTAL – INÉPCIA DA INICIAL, ILEGITIMIDADES ATIVA E PASSIVA - PRELIMINARES REJEITADAS - DEMANDA EM QUE SE PLEITEIA A NULIDADE DO NEGÓCIO JURÍDICO E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS – EVIDENTE PRETENSÃO CONDENATÓRIA – PRAZO TRIENAL EXPIRADO – ARTIGO 206, §3º, INCISO V, DO CÓDIGO CIVIL – PRESCRIÇÃO CONFIGURADA - PREJUDICIAL DE MÉRITO ACOLHIDA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

“[...] segundo a teoria da asserção, são aferidas pelo julgador com os elementos afirmados pelo autor na petição inicial, sem desenvolvimento cognitivo. É um juízo de cognição sumária, uma vez que, ao aprofundar a matéria, o juiz adentraria o mérito” (TJDFT, acórdão n. 00347872720168070001).

(...)

(
TJMT -
AI 1012880-58.2022.8.11.0000,
Quarta Câmara de Direito Privado,
julgamento em 24-8-2022, DJE de 26-8-2022).

Rejeito a preliminar
.

Mérito

O ora apelado ajuizou a demanda requerendo a baixa da hipoteca
e adjudicação compulsória do imóvel localizado na
Rua Tenente Eulálio Guerra, 502, bairro
Araés
, Cuiabá-MT, adquirido em 5-9-2013 da Construtora Carajás, quando ainda estava em construção, e quitado em 14-7-2014.

Relata que após o pagamento
a
C
onstrutora emitiu Termo de
A
utorização de Escritura que, no entanto, foi rejeitado pelo Cartório do 2º Ofí
ci
o de Cuiabá-MT, em virtude de estar gravado com hipoteca em benefício do Banco do Brasil (apelante).

A Súmula 308 do STJ
estabelece que “
A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel
”.

A documentação anexada confirma as arguições do autor
e evidenciam que é adquirente de boa-fé, quitou o imóvel e obteve a autorização para escrituração.

Desse modo, eventual discussão
ou inadimplência
entre a Construtora e a instituição financeira não podem ser opostas contra ele
.

A propósito:

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. DECLARATÓRIA CUMULADA COM OBRIGAÇÃO DE FAZER. HIPOTECA FIRMADA ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO. APLICABILIDADE DA SÚMULA 308/STJ. AGRAVO DESPROVIDO. 1. "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel" (Súmula 308 do STJ). 2. Acrescente-se que não altera este entendimento o fato de não ser regido o contrato pelas normas do Sistema Financeiro da Habitação, consoante decidiu a Terceira Turma por ocasião do julgamento do REsp nº 953.510/PR (Rel. Min. ARI
PARGENDLER, DJ de 22/08/2008). 3. Agravo interno a que se nega provimento.

(STJ -
AgInt
nos
EDcl
no REsp: 1927672 PB 2021/0078228-7, Data de Julgamento: 17/10/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação:
DJe
21/10/2022)

RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA C/C DESONERAÇÃO HIPOTECÁRIA – DEFERIDA A TUTELA DE URGÊNCIA PARA AUTORIZAR A ADJUDICAÇÃO DO IMÓVEL PERANTE O REGISTRO IMOBILIÁRIO – BANCO FINANCIADOR DA OBRA, TITULAR DE HIPOTECA SOBRE O IMÓVEL – JUDICIALIZAÇÃO DE PENDÊNCIAS CONTRATUAIS COM A CONSTRUTORA FINANCIADA – IRRELEVÂNCIA – PROVA DE QUITAÇÃO E ANUÊNCIA ESCRITA DA CONSTRUTORA À TRANSFERÊNCIA DO IMÓVEL PERANTE O RESPECTIVO REGISTRO IMOBILIÁRIO –SÚMULA308DO STJ – RECURSO DESPROVIDO.

Comprovada a quitação da unidade habitacional, bem como a anuência escrita da construtora alienante para a transferência do imóvel para a consumidora adquirente, escorreita a decisão que defere a tutela de urgência para a imediata adjudicação do imóvel em favor da adquirente, haja vista que, na forma daSúmula308do STJ, “a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.”-

(N.U 1013148-44.2024.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 17/07/2024,
Publicado
no DJE 22/07/2024)

O apelante pede também a redução da quantia estabelecida para os danos morais. Todavia, esse pedido foi improcedente, de modo que não há interesse recursal, o que impõe o não conhecimento do Recurso nesse ponto.

Quanto aos ônus de sucumbência, diante da sucumbência recíproca, é devida a distribuição proporcional estabelecida no art. 86 do CPC, como ocorreu na sentença.

Além disso, diante do resultado deste julgamento, é devida a majoração dos honorários advocatícios nos termos do art. 85, §11, do CPC.

Pelo exposto,
rejeito a preliminar e, no mérito, conheço em parte do Recurso e, nesse ponto, nego-lhe provimento.

Majoro os honorários advocatícios devidos pelo apelante de
8% para 15% sobre o valor atualizado da causa.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 14/08/2024