Tribunal: TJMT
Processo: 1007258-60.2020.8.11.0002
Relator(a): MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-11-13
Data de publicação: 2024-11-22

Ementa:
2 RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO C/C INDENIZATÓRIA POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – PARCIAL PROCEDÊNCIA – PRELIMINAR DE SUSPENSÃO DO PROCESSO (TEMA 1099/STJ) – REJEIÇÃO – PRESCRIÇÃO TRIENAL – REJEIÇÃO – NULIDADE DA SENTENÇA POR CERCEAMENTO DE DEFESA – REJEIÇÃO – MÉRITO – LOTEAMENTO PARALISADO POR

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1007258-60.2020.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Espécies de Contratos, Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Efeitos]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). TATIANE COLOMBO]

Parte(s):

[CIJ IMOVEIS LTDA - EPP - CNPJ: 21.725.976/0001-00 (APELANTE), MARLON DE LATORRACA BARBOSA - CPF: 545.963.431-87 (ADVOGADO), GOLDEM GESTAO DE NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - ME - CNPJ: 08.793.239/0001-78 (APELANTE), TELMA REGINA RIBEIRO DONATONI - CPF: 208.492.301-87 (ADVOGADO), ROSANGELA CRISTINA MIRANDA - CPF: 831.589.011-53 (APELADO), VICTOR AFONSO DE ARRUDA - CPF: 044.302.101-52 (ADVOGADO), GRAZIELLE DE CAMPOS ROSSATO - CPF: 034.274.731-20 (ADVOGADO), LEANDRO PEREIRA DE SOUZA - CPF: 998.073.271-72 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. UNANIME

E M E N T A

EMENTA

2 RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO C/C INDENIZATÓRIA POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – PARCIAL PROCEDÊNCIA – PRELIMINAR DE SUSPENSÃO DO PROCESSO (TEMA 1099/STJ) – REJEIÇÃO – PRESCRIÇÃO TRIENAL – REJEIÇÃO – NULIDADE DA SENTENÇA POR CERCEAMENTO DE DEFESA – REJEIÇÃO – MÉRITO – LOTEAMENTO PARALISADO POR DECISÃO JUDICIAL – OBRA EMBARGADA – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – RESCISÃO POR CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA – RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS – SÚMULA 543 DO STJ – DANOS MORAIS – CONFIGURAÇÃO – QUANTUM INDENIZATÓRIO – REDUÇÃO NECESSÁRIA – RECURSO DA REQUERIDA CIJ IMÓVEIS DESPROVIDO E RECURSO DA REQUERIDA GOLDEM NEGOCIOS PARCIALMENTE PROVIDO.

1. A questão submetida a julgamento pela Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (TEMA 1099), que havia determinado a suspensão dos recursos interpostos perante os Tribunais de Justiça de segundo grau, foi revogada pelo Ministro Paulo Tarso Sanseverino no dia 18/05/2022. Dessa forma, não há ordem/impedimento de apreciação e julgamento do presente recurso e, portanto, não há se falar em suspensão da sua tramitação, razão pela qual rejeita-se o pedido.

2. A jurisprudência do STJ sedimentou entendimento no sentido de que, nas demandas objetivando a restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem em que a causa de pedir visa a resolução do contrato em virtude de inadimplemento do vendedor, o que é o caso dos autos, o prazo prescricional da pretensão da restituição de valores tem início após a resolução, sendo, portanto, inaplicável o prazo prescricional trienal. Logo, não há se falar em prescrição.

3. Se o INCRA e o Município de Várzea Grande não têm qualquer relação com o contrato de compra e venda celebrado entre as partes, não há falar em eventual interesse para que se manifestem nos autos. Assim, não há se falar em cerceamento de defesa.

4. A impossibilidade de entrega do imóvel em razão de decisão judicial que embargou a obra por irregularidade no licenciamento ambiental caracteriza inadimplência contratual passível de resolução do contrato por culpa exclusiva do vendedor.

5. Nas hipóteses em que o vendedor dá causa à resolução do contrato, a restituição das parcelas pagas deve ocorrer em sua integralidade (Súmula 543 do STJ).

6. A frustração do consumidor que adquire imóvel para moradia, somada à demora injustificada da vendedora, ultrapassa os meros aborrecimentos, causando dano moral na parte que se vê impossibilitada de utilizar o bem na data estipulada para a entrega.

7. Fixados os danos morais em valor excessivo, torna-se necessária sua redução para montante razoável e capaz de proporcionar ao ofendido satisfação econômica na justa medida do abalo sofrido, sem lhe gerar enriquecimento ilícito.-

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de recursos de apelação cíveis interpostos por
CIJ IMOVEIS LTDA – EPP e GOLDEM GESTÃO DE NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA – ME
contra a sentença que julgou parcialmente procedente a
Ação de Rescisão c/c Indenizatória por Danos Morais e Materiais
ajuizada por
ROSANGELA CRISTINA DE MIRANDA e LEANDRO PEREIRA DE SOUZA,
que:

- declarou a rescisão do contrato;

- condenou as requeridas, solidariamente, à restituição dos valores pagos materialmente na relação de consumo, na importância de R$ 22.378,32 (vinte e dois mil trezentos e setenta e oito reais e trinta e dois centavos), acrescidos de juros moratórios de 1% ao mês, contados da citação válida, devidamente corrigidos pelo índice INPC, que deverá incidir a partir da publicação desta sentença (Súmula nº 362 do STJ);

- condenou as requeridas, solidariamente, a título de danos morais, em 10.000,00 (dez mil reais), devidamente corrigidos, aplicando o índice INPC, que deverá incidir a partir da publicação desta sentença (Súmula nº 362 do STJ);

- condenou as requeridas ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da causa atualizado, com fundamento no artigo 85, §§ 2º e 6º do CPC.

Em suas razões recursais,
CIJ IMOVEIS LTDA – EPP,
alega nulidade da sentença, por violação do contraditório e ampla defesa por parte da sentença recorrida, em razão de ter negado o requerimento quanto aos pedidos de intimação do INCRA e do Município de Várzea Grande, na modalidade de assistência simples ou litisconsorcial.

Aduz que à apelante não pode ser imputada a culpa pelo desfazimento contratual, uma vez que agiu na mais estrita obediência aos ditames legais, buscando junto aos órgãos competentes a autorização para fracionamento do solo.

Assevera que não há qualquer tipo de conduta dolosa ou culposa que pudesse gerar o dever indenizatório.

Ao final, pugnou pelo provimento do recurso para declarar a nulidade da sentença, restituindo os autos ao juízo de origem e, determinando a intimação dos entes públicos acima mencionados para manifestação acerca de seu interesse ou não de integrar a lide. Requer, ainda, o provimento do recurso e reforma da sentença.

As contrarrazões se encontram aportadas no ID nº 240905773, pelo desprovimento do recurso.

Por sua vez, em seu recurso de apelação,
GOLDEN GESTÃO DE NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA – ME,
alega em suas razões recursais, a preliminar de prescrição trienal da pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem, que não foi acolhido pelo magistrado de primeiro grau.

Aduz que o STJ determinou a suspensão de todos os processos que versem sobre o tema, até o julgamento do Tema 1099, que diz respeito ao prazo prescricional aplicável à pretensão da restituição da comissão de corretagem na hipótese de resolução do contrato por culpa da Construtora/Incorporadora, em virtude de atraso na entrega do imóvel.

Sustenta que a apelante teve participação apenas como Imobiliária/Corretora do referido empreendimento Shallon e, portanto, não tem qualquer responsabilidade civil sobre os atos praticados pelo Loteador.

Relata que a apelante não recebeu valores por parcelas do lote, o que fora recebido tão somente pela requerida CIJ IMÓVEIS CONSTRUTORA e proprietária do empreendimento, merecendo reforma a sentença nesse ponto, para que seja obrigação somente da requerida CIJ IMÓVEIS, a devolução do valor pago a título de parcelas do lote no valor de R$ 18.058,32.

Assevera que não restou provada a existência de danos morais, bem como que o que houve no presente caso, foi mero inadimplemento contratual, o que não gera a ocorrência de danos morais.

Narra que caso seja mantido os danos morais, requer seja reduzido o valor dos danos morais.

Ao final, pugna pelo sobrestamento do feito, até julgamento do Tema 1099 pelo STJ, para determinação do prazo prescricional de corretagem. Requer o provimento do recurso e a reforma da sentença. Pelo princípio da eventualidade, pugna pela redução do valor atribuído pela ocorrência de danos morais.

As contrarrazões foram apresentadas no ID nº 240905766, pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

VOTO – PRELIMINAR DE SUSPENSÃO DO PROCESSO ATÉ JULGAMENTO DO TEMA 1099 DO STJ

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

A apelante GOLDEN GESTÃO DE NEGÓCIOS IMOBILIARIOS LTDA – ME, sustentou a necessidade de suspensão do processo até ulterior deliberação pelo Superior Tribunal de Justiça ao apreciar e julgar o Tema Repetitivo 1099.

A questão submetida a julgamento pela Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (TEMA 1099) está delineada nos seguintes termos:
“Prazo prescricional aplicável à pretensão de restituição da comissão de corretagem na hipótese de resolução do contrato por culpa da construtora/incorporada, em virtude de atraso na entrega do imóvel.”

No dia 09/06/2021, a Segunda Seção Cível do STJ determinou a suspensão do processamento dos recursos interpostos perante os Tribunais de Justiça de segundo grau de jurisdição, pelo prazo de 01 (um) ano.

Contudo, no dia 18/05/2022, o Ministro Paulo Tarso Sanseverino, tornou sem efeito a ordem de suspensão dos processos. O STJ entendeu pela suspensão do repetitivo até julgamento do Tema 610/STJ.

Desse modo, não há ordem/impedimento de apreciação e julgamento do presente recurso e, portanto, não há se falar em suspensão da sua tramitação, razão pela qual
rejeito
o pedido.-

PRELIMINAR – PRESCRIÇÃO

A apelante GOLDEN GESTÃO DE NEGÓCIOS IMOBILIARIOS LTDA – ME, requer seja reconhecida a prescrição da pretensão de ressarcimento do valor pago a título de comissão de corretagem, haja vista que a ação foi proposta três anos do pagamento da última parcela da comissão de corretagem.

Ocorre que a jurisprudência do STJ sedimentou entendimento no sentido de que, nas demandas objetivando a restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem em que a causa de pedir visa a resolução do contrato em virtude de inadimplemento do vendedor, o que é o caso dos autos, o prazo prescricional da pretensão da restituição de valores tem início após a resolução, sendo, portanto, inaplicável o prazo prescricional trienal. Vejamos:

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA.
ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. CULPA DO VENDEDOR. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO. INAPLICABILIDADE DO TEMA 938 DO STJ. PRESCRIÇÃO DECENAL.
INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. COMPATIBILIDADE DE PEDIDOS. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO DESPROVIDO.

(...)

2. "A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça está sedimentada no sentido de que, em demandas objetivando a restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem em que a causa de pedir é a rescisão do contrato por inadimplemento do vendedor, o prazo prescricional da pretensão da restituição de valores tem início após a resolução, sendo inaplicável o prazo prescricional trienal" (AgInt no AREsp 1.864.106/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, DJe de 14/12/2021).

3.
Conforme a jurisprudência desta Corte Superior, quando a causa de pedir o reembolso das despesas de intermediação imobiliária é o atraso na entrega das chaves, aplica-se a prescrição decenal do art. 205 do CC/2002, e não a prescrição trienal do art. 206, § 3º, IV, do CC/2002. Precedentes. Súmula 83/STJ.

4. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt no REsp n. 2.047.767/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 5/6/2023, DJe de 13/6/2023.) destaquei

Destarte, considerando que a ação foi proposta em 04/03/2020, não há se falar em prescrição da pretensão, visto que o prazo prescricional da pretensão somente começa a fluir após a resolução do contrato.

Assim,
rejeito
a preliminar arguida.-

PREJUDICIAL MERITÓRIA DE NULIDADE DA SENTENÇA – CERCEAMENTO DE DEFESA

Alega a apelante CIJ IMÓVEIS
a nulidade da sentença por violação aos princípios do contraditório e da ampla defesa, em razão da necessidade de intimação do INCRA e do Município de Várzea Grande/MT.

Em que pese os argumentos da apelante, razão não lhe assiste.

Isto porque, a demanda versa tão somente sobre o descumprimento do contrato por parte das promitentes vendedoras e tanto o INCRA como o Município de Várzea Grande/MT, não fazem parte do contrato entabulado entre as partes, ou tem qualquer responsabilidade pelas cláusulas contratuais estabelecidas.

Se o INCRA e o Município de Várzea Grande não têm qualquer relação com o contrato de compra e venda celebrado entre as partes, não há falar em eventual interesse para manifestarem nos autos, tornando-se inócua sua intimação.

Assim, não há falar em nulidade da sentença por cerceamento de defesa ou ofensa ao contraditório.

Aliás, a Quarta Câmara de Direito Privado apreciou questão análoga a esta, em que rejeitou a preliminar, conforme aresto:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DE VALORES CUMULADO COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – CERCEAMENTO DE DEFESA – NÃO CONFIGURADO – DESNECESSIDADE DE INTIMAÇÃO DO INCRA E DO MUNICÍPIO DE VÁRZEA GRANDE – ENTES QUE NÃO FAZEM PARTE DA RELAÇÃO CONTRATUAL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO MOTIVADA POR CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE VENDEDORA – RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
No caso concreto em que o INCRA e o Município de Várzea Grande não têm qualquer relação com o contrato de compra e venda celebrado entre as partes, não há falar em eventual interesse para manifestarem no feito, porquanto inócua será a intimação, porquanto não caracteriza cerceamento de defesa o indeferimento do pedido para a realização da diligência
. Demonstrado que a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva do promitente-vendedor, há de ser restituído integralmente o valor pago pelo promitente-comprador. Precedentes do STJ.”
(N.U 1003301-22.2018.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, GUIOMAR TEODORO BORGES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 08/07/2020, Publicado no DJE 08/07/2020). (destaquei)

Ante o exposto,
rejeito
a preliminar.-

VOTO

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Extrai-se dos autos que
LEANDRO PEREIRA DE SOUZA e ROSANGELA CRISTINA DE MIRANDA
ajuizaram a
Ação de Rescisão c/c Indenizatória por Danos Morais
ajuizada em face de
CIJ IMÓVEIS LTDA e GOLDEM GESTÃO DE NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA – ME,
alegando, em síntese, que em meados do ano de 2016 adquiriram junto às requeridas o lote 11 da quadra F situado no “Loteamento Sítio de Recreio Shallon”, situado no município de Várzea Grande/MT.

Sustentaram que o preço ajustado pelo lote foi de R$ 90.291,60 (noventa mil, duzentos e noventa e um reais e sessenta centavos), parcelado em 120 meses pelo valor mensal de R$ 752,43 (setecentos e cinquenta e dois reais e quarenta e três centavos).

Aduziram que, realizaram ainda o pagamento de R$ 4.320,00 (quatro mil trezentos e vinte reais), a título de pagamento de prestação de serviços de intermediação imobiliária à segunda requerida.

Narraram que adimpliram à primeira requerida R$ 18.058,32 (dezoito mil cinquenta e oito reais e trinta e dois centavos).

Relataram que sobreveio Ação Civil Pública, sob a numeração 0000659-81.2017.8.11.0082, em tramitação pela Vara Especializada do Meio Ambiente da Comarca de Cuiabá/MT, na qual foram atribuídos ao empreendimento diversas irregularidades ambientais, resultando no embargo das referidas obras, pelo fato de possuir naquele momento finalidade urbana em região delimitada pela legislação local como área rural.

Afirmaram que, em detrimento da má-fé negocial das requeridas, o contrato não foi possível ser satisfeito, no que tange à entrega do bem imóvel aos adquirentes, ora autores, e assim, requereram a rescisão do contrato de consumo por culpa exclusiva das requeridas e a condenação destas por danos materiais no valor de R$ 26.262,00 (vinte e seis mil duzentos e sessenta e dois reais) e por danos morais em R$ 20.000,00 (vinte mil reais).

Citada a requerida GOLDEN apresentou contestação no ID nº 240905679, alegando em preliminar a sua ilegitimidade passiva
ad causam
e prescrição da pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem, e no mérito a improcedência da ação.

A requerida CIJ IMÓVEIS apresentou contestação no ID nº 240905721, alegando preliminarmente a necessidade de intimação do INCRA e do município de Várzea Grande/MT, para manifestar interesse na lide na figura de assiste litisconsorcial. No mérito, requereu a improcedência da ação.

Intimadas a especificarem as provas que pretendiam produzir, a requerida CIJ IMÓVEIS requereu a produção da prova testemunhal e pericial (ID nº 240905744), enquanto a requerida GOLDEN e a parte autora pugnaram pelo julgamento antecipado da lide no ID nº 240905745 e 240905746, respectivamente.

Ao analisar o feito, o d. magistrado singular, Dr. Flávio Miraglia Fernandes julgou parcialmente procedente a ação, conforme já relatado.

Contra referida sentença, foram opostos embargos de declaração, os quais foram acolhidos no sentido de apenas alterar a parte dispositiva da sentença para fazer constar a seguinte redação:

“Ante o exposto, com base no artigo 487, I do CPC, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE os pedidos postos na inicial e, por consequência lógica de causa e efeito, JULGO E DECLARO EXTINTO O PROCESSO, com resolução de mérito.

Declaro a rescisão do contrato.

Condeno as requeridas, solidariamente, a restituição dos valores pagos materialmente na relação de consumo, na importância de R$22.378,32 (vinte e dois mil, trezentos e setenta e oito reais e trinta e dois centavos), acrescidos de juros moratórios de 1% ao mês, contados da citação válida, devidamente corrigidos pelo índice INPC, que deverá incidir a partir da publicação desta sentença (Súmula n° 362 do STJ).”
(ID nº 240905753)

Pois bem.

In casu
, incontroverso que as partes firmaram, em 17/12/2016, Contrato de Venda e Compra, a Prestação, de Bem Imóvel com Pacto Adjeto de Alienação Fiduciária, referente ao Lote 11, da Quadra F, situado no Loteamento “Sítio de Recreio Shallon”, na cidade de Várzea Grande/MT, pelo preço total de R$ 90.291,60 (noventa mil duzentos e noventa e um reais e sessenta centavos) a ser pago em 120 (cento e vinte) parcelas no valor de R$ 752,43 (setecentos e cinquenta e dois e quarenta e três centavos), conforme ID nº 240904690.

Consta do contrato em sua
cláusula décima segunda
, previsão da entrega da infraestrutura do loteamento
até dezembro de 2017
, ressalvado o prazo de tolerância de 06 (seis) meses, para entrega completa do empreendimento. Vejamos (ID nº 240904690 – Pág. 14):

Conforme descrito na inicial, as partes celebraram contrato de compra e venda do lote acima descrito, no entanto, em razão da decisão proferida na Ação Civil Pública nº 0000659-81.2017.8.11.0082, a obra foi paralisada por irregularidades no licenciamento ambiental, e com isso, houve o atraso na entrega do imóvel adquirido, não podendo os autores imitir-se na posse.

Dessa forma, demonstrado o vício que possibilita o rompimento no contrato por culpa das requeridas, já que o imóvel não foi entregue e não há previsão para que isso aconteça, além do que, era obrigação das requeridas, antes de colocarem os lotes à venda, certificarem-se da lisura do licenciamento.

Logo, bem consignou o juízo singular:

“Apesar da mudança na legislação local, possibilitando mudanças de modo a regularizar as questões administrativas ambientais, não alteram o fato de que estas poderiam ser evitadas, sobretudo a comercialização dos lotes do imóvel sub judice, que à época da assinatura do contrato, não se encontravam perfeitamente regularizadas.

Tal fato é possível constatar com a análise das provas nestes autos colacionadas, bem como das provas emprestadas dos autos da Ação Civil Pública em referência, a qual já foi até mesmo sentenciada, sendo julgada parcialmente procedente, determinando as requeridas a regularização da área, sob pena de desfazimento definitiva do empreendimento e recomposição da área rural ao seu status quo.

Não obstante esta fato, a responsabilidade objetiva em detrimento da relação de consumo imprime a constatação dos elementos do ato comissivo/omissivo, o qual se pode verificar pela venda do imóvel efetivamente.”

Dessa forma, considerando que as requeridas se comprometeram a realizar a entrega do imóvel no empreendimento Loteamento Recreio Shallon à parte autora, porém, em razão da decisão proferida nos autos da Ação Civil Pública que embargou a obra, inexiste alternativa senão reconhecer a inadimplência das requeridas.

Por outro lado, nos casos de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva da promitente-vendedora, a jurisprudência do STJ firmou-se no sentido de devolução integral do valor pago.

Nesse sentido:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. O TRIBUNAL DE ORIGEM CONCLUIU QUE FOI COMPROVADO O ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL POR CULPA DA PROMITENTE-VENDEDORA. ALTERAÇÃO. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. CITAÇÃO. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. O Tribunal de origem, com arrimo no acervo fático-probatório, concluiu que foi comprovado o atraso injustificado na entrega do imóvel por culpa exclusiva da promitente-vendedora. A pretensão de alterar tal entendimento demandaria o reexame do acervo fático-probatório e análise de cláusulas contratuais, o que é inviável em sede de recurso especial, conforme dispõem as Súmulas 7 e 5, ambas do STJ.

2. Rejeitado o pedido de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo consumidor, na medida em que
a iterativa jurisprudência desta eg. corte firmou-se pela devolução integral em caso de rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva da promitente-vendedora, ora agravante. Incidência da Súmula 543/STJ.

3. "A Corte local, ao fixar a data da citação como o termo inicial dos juros de mora incidentes sobre o valor das parcelas a serem restituídas, nos casos em que a rescisão do contrato foi causada exclusivamente pelo promitente vendedor, alinhou-se ao entendimento deste Superior Tribunal de Justiça (AgInt no REsp 1.729.742/SE, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 15/05/2018, DJe de 28/05/2018).

4. Agravo interno desprovido.”
(AgInt no AREsp 1477168/RS, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 05/09/2019, DJe 26/09/2019) (destaquei)

Ante a inadimplência contratual da requerida, consistente no atraso na entrega do empreendimento, é devida a rescisão do contrato mediante a devolução integral das parcelas pagas. (Súmula 543 do STJ).

No que tange à responsabilidade da apelante GOLDEM GESTÃO acerca da obrigação de devolução do valor pago a título de parcelas lote, importe registar que, no presente caso, a apelante Intermediadora/Corretora do referido empreendimento Shallon integra a mesma cadeia de consumo que a Construtora e, portanto, responde solidariamente pelos danos causados ao consumidor.

Nesse sentido o entendimento do STJ:

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. PRESCRIÇÃO.
CADEIA DE PRESTADORES DE SERVIÇOS. CORRÉS. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA.
MATÉRIA DE FATO. INADIMPLEMENTO. RESOLUÇÃO DO CONTRATO. RESTITUIÇÃO DE VALORES. COMISSÃO DE CORRETAGEM. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ. DANOS MORAIS. OCORRÊNCIA. REVISÃO. SÚMULA Nº 7/STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL PREJUDICADO. [...] 4.
O entendimento desta Corte Superior é de que todos os integrantes da cadeia de consumo respondem solidariamente pelos danos causados ao consumidor
. 5. Na espécie, cabível a restituição integral das parcelas pagas, incluindo a comissão de corretagem. 6. Na hipótese, rever a conclusão do tribunal de origem para afastar a ocorrência dos danos morais a partir da tese de que teria havido mero inadimplemento contratual demandaria o reexame de matéria fática, procedimento inviável em recurso especial. Aplicação da Súmula nº 7/STJ. 7. A necessidade de reexame da matéria fática impede a admissão do recurso especial tanto pela alínea a quanto pela alínea c do permissivo constitucional. Precedente. 8. Agravo interno não provido”.
(AgInt no REsp 1.853.761/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Terceira Turma, j. 18/5/2021, DJe 24/5/2021.) destaquei

No mesmo sentido o julgado do Tribunal de Justiça de Mato Grosso:

“RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS – PRELIMINAR DE OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE – REJEITADA – PRESCRIÇÃO DA PARCELA REFERENTE À CORRETAGEM – AUSÊNCIA DE INTERESSE RECURSAL – DESISTÊNCIA DO NEGÓCIO PELA COMPRADORA – PREVISÃO CONTRATUAL DE RESTITUIÇÃO PARCIAL DAS PARCELAS PAGAS – RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA IMOBILIÁRIA E CONSTRUTORA QUE INTEGRAM A CADEIA DE CONSUMO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO EM PARTE E DESPROVIDO. Inexiste ofensa ao princípio da dialeticidade, se as apelantes atacam o pronunciamento judicial e fica evidente que os argumentos apresentados nas razões do recurso estão intrinsecamente ligados com o que ficou decidido na sentença. Carece de interesse recursal a pretensão de reconhecimento de prescrição das parcelas de comissão de corretagem, se a autora não se insurgiu contra essa retenção pelas rés/apelantes, nem ao menos as cobrou.
À luz da jurisprudência e da legislação consumerista, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a intermediadora (imobiliária) e a construtora, por integrarem a mesma cadeia de consumo, respondem solidariamente pelos danos causados ao consumidor
.”

(TJ-MT - AC: 10057868120218110004, Relator: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Data de Julgamento: 12/09/2023, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 13/09/2023)

Portanto, não há se falar em ausência de responsabilidade da Intermediadora/Corretora.

No que tange à indenização por danos morais, tem-se que a situação vivenciada pela parte autora excede o mero aborrecimento, causando dano moral na parte que se vê impossibilitada de utilizar o bem na data estipulada para a entrega, de modo que acertada a sentença que condenou as requeridas de forma solidária.

A propósito:

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO – PARCIAL PROCEDÊNCIA – PRELIMINARES – INCOMPETÊNCIA ABSOLUTA DA JUSTIÇA ESTADUAL E LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO – REJEIÇÃO – ALEGAÇÃO DE NÃO COMPROVAÇÃO DOS GASTOS COM ALUGUEL E DE INEXISTÊNCIA DE DIREITO AOS LUCROS CESSANTES – DESCABIMENTO – DESNECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO DO GASTO – DANO PRESUMÍVEL – TEMA 996 EM RECURSO REPETITIVO DO STJ – INJUSTA PRIVAÇÃO DO USO DO BEM PELA DEMORA – DANO MORAL – CARACTERIZAÇÃO – QUANTUM INDENIZATÓRIO – MANUTENÇÃO – CONFORMIDADE COM OS PRINCÍPIOS DA PROPORCIONALIDADE E DA RAZOABILIDADE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Não se verifica a existência de litisconsórcio passivo necessário da Caixa Econômica Federal na lide em que não se questiona a cobrança de encargos por parte da instituição financeira, mas apenas o atraso na entrega do imóvel pela construtora.

De igual forma, de se afastar a alegação de incompetência da Justiça Comum, se a CEF atuou somente como agente no financiamento efetuado pelo autor, cingindo a discussão objeto da ação no suposto de descumprimento de obrigações e prazos relacionados à execução e conclusão da obra.

Constatado o efetivo atraso na entrega das chaves do imóvel no período pactuado, deve ser reconhecida a responsabilidade objetiva das requeridas pela falha na prestação do serviço, exsurgindo-se assim o dever de indenizar em decorrência dos danos causados à autora/consumidora.

Fatores como escassez de mão de obra, de matéria prima, excesso de chuvas e atraso dos cartórios não correspondem às hipóteses de caso fortuito ou de força maior, pois são fatos que apenas trazem risco para o empreendimento, não sendo lícito atribuir ou mesmo repartir suas consequências com o consumidor, visto que são inerentes ao ramo da atividade profissional exercida pela construtora/incorporadora.

Quando há atraso na entrega do imóvel, o prejuízo do comprador é presumido e consiste na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, independente de comprovação do gasto (Tema 996 em recurso repetitivo do STJ).

O atraso de quase um ano na entrega do imóvel, que retarda a conquista da casa própria, modificando os planos financeiros e pessoais, gerando angústia e frustração, gera dano moral passível de indenização ao contraente.

Arbitrado em consonância com os princípios da proporcionalidade e da razoabilidade, deve ser mantido o quantum indenizatório.-

(N.U 0014339-33.2015.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 18/12/2019, Publicado no DJE 12/03/2020) destaquei

Quanto ao valor da indenização, deve ser estipulado como penalidade ao caráter da conduta, sem imputar valores abusivos que incentivem a indústria do dano moral ou representem enriquecimento sem causa. Enfim, deve observar os princípios da razoabilidade e proporcionalidade.

Portanto, evidenciada a desídia da apelante, bem como os transtornos causados à parte autora, as consequências advindas do adiamento do sonho de receber o imóvel, ou seja, considerando o grau de culpa da recorrente e a capacidade socioeconômica das partes, tenho que o valor da indenização por dano moral fixado de forma excessiva (R$ 10.000,00), devendo ser reduzido para R$ 5.000,00 (cinco mil reais).

Isto porque, tal montante repercute no patrimônio da apelante sem excessos, não tornando insignificante a reparação, assim como não patrocina o exagero de vantagem, não constituindo indenização irrisória e, por sua vez, irá minimizar o sofrimento da parte apelada.

Ante o exposto,
nego provimento
ao recurso interposto por CIJ IMÓVEIS e
dou parcial provimento
ao recurso interposto por GOLDEM GESTÃO para reduzir os danos morais para R$ 5.000,00 (cinco mil reais) e majoro os majoro os honorários advocatícios para 15% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §§ 2º e 11 do CPC/15.

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 13/11/2024