Tribunal: TJMT
Processo: 0026205-67.2017.8.11.0041
Relator(a): RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-10-02
Data de publicação: 2024-10-10

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0026205-67.2017.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Cobrança de Aluguéis - Sem despejo]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[MARIA LUIZA POUSO DE OLIVEIRA - CPF: 111.622.361-91 (APELADO), SILVANA DA SILVA TOLEDO - CPF: 544.540.421-87 (ADVOGADO), PAULO HENRIQUE GAIVA MUZZI - CPF: 904.312.601-25 (ADVOGADO), LILIAN FABIANA PEREIRA LEITE - CPF: 848.850.681-34 (APELANTE), NEREU MUNIZ DE MACEDO NETO - CPF: 045.811.791-90 (ADVOGADO), NEREU MUNIZ DE MACEDO FILHO - CPF: 384.197.261-68 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO, UNÂNIME

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ACESSÓRIOS JULGADA PARCIALMENTE PROCEDENTE – INTEMPESTIVIDADE – PRELIMINAR AFASTADA – PEDIDO DE JUSTIÇA GRATUITA – HIPOSSUFICIÊNCIA DEMONSTRADA – BENEFÍCIO DEFERIDO – CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL – INOBSERVÂNCIA DOS TERMOS CONVENCIONADOS – PERMISSÃO DE PARCERIA PROFISSIONAL – SUBLOCAÇÃO NÃO CONFIGURADA – PROVA DOCUMENTAL E TESTEMUNHAL - QUESTÕES ARGUIDAS NESTE FEITO JÁ DECIDIDAS EM APELAÇÃO CONEXA – RECURSO NÃO PROVIDO.

É tempestiva a Apelação interposta no prazo fixado no artigo 1.003, §5º, do CPC.

Faz jus ao benefício da justiça gratuita aquele que demonstra não ter condições de custear as despesas e os honorários advocatícios sem prejuízo do próprio sustento.

Impõe-se o não provimento do Recurso se as questões nele suscitadas foram decididas em Apelação conexa.

R E L A T Ó R I O

Apelação Cível em
Ação de Cobrança de Aluguéis
/Encargos e Acessórios julgada parcialmente procedente para condenar os réus de forma solidária ao
adimplemento do aluguel vencido e não pago em maio/2016 e do valor proporcional de junho/2016
, além da
cota única de divisão das despesas condominiais do mesmo período, cujo montante deverá ser apurado em liquidação de sentença
, em observância ao que foi decidido nos autos n. 0031917-72.2016.8.11.0041; determinou a incidência de multa, juros e correção monetária em conformidade com o disposto na cláusula convencionada; além de condená-los também a arcarem solidariamente com
R$2.500,00 para a reforma das salas alugadas
, acrescidos de juros de 1% ao mês e correção pelo INPC desde a citação, bem como com as custas processuais e a verba honorária de 15% sobre a quantia atualizada do débito.

A apelante pede o benefício da justiça gratuita.

Alega que durante a vigência do Contrato a ré pediu a colocação de mais uma cadeira odontológica na outra sala alugada, que seria ocupada por outro profissional da área, situação que configuraria sublocação, proibida contratualmente, mas que autorizou mediante o pagamento de mais um rateio pelo uso das duas salas, já que a apelada arcava com a divisão dos custos de apenas uma.

Aduz que, porém, a ré ficou inadimplente, o que levou à rescisão da avença e à aplicação da multa respectiva, prevista na cláusula décima sexta.

Ressalta que ela (ré) não cumpriu as obrigações assumidas e saiu do imóvel sem que fosse realizada a vistoria.

Busca o provimento do Recurso para que seja reconhecida a culpa da ré pelo término da relação locatícia e o dever de assumir a multa contratual.

Em contrarrazões, os apelados suscitam preliminar de não conhecimento da Apelação visto que seria extemporânea. No mérito, pleiteiam o não provimento.

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

Preliminar – intempestividade do Recurso

A sentença foi publicada em 16-5-2024, à qual a ora apelada opôs Embargos de Declaração, porém rejeitados, o que suspende o prazo para a Apelação.

A ciência desse
decisum
foi registrado no PJE em 24-6-2024:

Sentença (31959281)

LILIAN FABIANA PEREIRA LEITE

Diário Eletrônico (DJEN) (20/06/2024 15:05:34)

O sistema registrou ciência em 24/06/2024 00:00:00

Prazo: 15 dias

15/07/2024 23:59:59

(para manifestação)

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Resposta

SIM

Sentença (31960883)

MARIA LUIZA POUSO DE OLIVEIRA

Expedição eletrônica (DJEN) (20/06/2024 15:05:34)

O sistema registrou ciência em 01/07/2024 23:59:59

Prazo: 15 dias

22/07/2024 23:59:59

(para manifestação)

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SIM

Sentença (31959280)

MARIA LUIZA POUSO DE OLIVEIRA

Diário Eletrônico (DJEN) (20/06/2024 15:05:34)

O sistema registrou ciência em 24/06/2024 00:00:00

Prazo: 15 dias

15/07/2024 23:59:59

(para manifestação)

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Resposta

SIM

Sentença (31960885)

NEREU MUNIZ DE MACEDO FILHO

Expedição eletrônica (DJEN) (20/06/2024 15:05:34)

NEREU MUNIZ DE MACEDO NETO registrou ciência em 24/06/2024 11:53:22

Prazo: 15 dias

Logo, os 15 dias para recorrer expiraram em 15-7-2024, data em que a Apelação foi protocolada (ID. 234149159-pág. 01). Por consequência, é tempestiva.

Rejeito a preliminar.

JUSTIÇA GRATUITA

Faz jus à gratuidade a pessoa sem condições financeiras para arcar com as despesas processuais e os honorários advocatícios (art. 98 do CPC).

E o pedido só poderá ser indeferido se houver nos autos elementos que evidenciem a falta dos pressupostos legais para a concessão, devendo, antes, ser determinado à parte que comprove o preenchimento desses requisitos, conforme art. 99, § 2º do CPC.

A declaração de hipossuficiência a que se refere o §3º desse dispositivo acima mencionado tem presunção
iuris tantum
de veracidade, como ocorria com o art. 4º,
caput
, da Lei n. 1.060/50 (AgRg no AREsp 112755/MS), e não absoluta; por conseguinte, pode ser relativizada diante de cada caso concreto.

A apelante (locadora) anexou documentos que comprovam gastos mensais elevados com saúde e alimentação, o que autoriza o deferimento da gratuidade, sob pena de comprometimento da sua própria subsistência e de
seus familiares (ID. 206385179).

Nesse sentido:

“
AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXIGIBILIDADE DE DÉBITO C/C NULIDADE CONTRATUAL C/C CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO C/C REPARAÇÃO DE DANOS MORAIS COM PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA -
PEDIDO DE JUSTIÇA GRATUITA – HIPOSSUFICIÊNCIA DEMONSTRADA – BENEFÍCIO DEFERIDO
– IMPUGNAÇÃO REJEITADA – EMPRÉSTIMO CONSIGNADO - AJUSTE NÃO RECONHECIDO PELA AUTORA – SUSPENSÃO DOS DESCONTOS - ANTECIPAÇÃO DE TUTELA DEFERIDA – REQUISITOS DO ART. 300 DO CPC PREENCHIDOS – COMINAÇÃO DE MULTA – VIABILIDADE – QUANTIA EXCESSIVA – REDUÇÃO NECESSÁRIA – PRAZO EXÍGUO – MAJORAÇÃO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
Faz jus ao benefício da justiça gratuita aquele que demonstra não ter condições de custear as despesas processuais e os honorários advocatícios sem prejuízo do próprio sustento.
Se há dúvidas sobre a regularidade do empréstimo consignado objeto da lide e a autora demonstra a probabilidade do direito e o perigo de dano, enquanto a instituição financeira, por outro lado, não comprova, em juízo de cognição sumária, a licitude da contratação, impõe-se o deferimento da antecipação de tutela para determinar a suspensão da cobrança (art. 300 do CPC). É viável a aplicação de multa diária como meio coercitivo para o cumprimento de obrigação de fazer ou não fazer (art. 537 do CPC). O valor arbitrado deve ser reduzido quando mostrar-se excessivo e o prazo para atendimento deve ser majorado se o estabelecido for exíguo
”. (TJMT, N.U 1014075-10.2024.8.11.0000, Quarta Câmara de Direito Privado, julgamento em 31-7-2024, DJE de 31-7-2024).

Posto isso, defiro a justiça gratuita.

MÉRITO

A apelante ajuizou a Ação contra os apelados sob a arguição de que locou para a ré (Lilian) 02 salas (n. 08 e 10) para funcionarem como consultório, localizadas na rua Comandante Costa, n. 2.017, Centro, nesta Capital, e o réu (Nereu) foi o fiador do Contrato.

O prazo de locação ficou estabelecido em 03 anos, de 1º-6-2015 a 31-05-2018, por R$1.600,00 mensais, e em caso de inadimplência foi convencionada multa de 10% sobre o valor do aluguel, acrescidos de juros de mora de 1% ao mês, mais correção monetária.

A autora diz que durante a vigência do Contrato a ré pediu que fosse colocada mais uma cadeira odontológica na outra sala alugada, que seria ocupada por outro profissional da área, situação que configuraria sublocação, proibida contratualmente, mas que autorizou mediante o pagamento de mais um rateio pelo uso das duas salas, já que a apelada arcava com a divisão dos custos de apenas uma.

Diante das cobranças da cota de rateio, diz que ela optou pela rescisão de forma unilateral, deixou os imóveis em péssimo estado de conservação e entregou as chaves em 7-6-2016 via sedex.

Na sentença foi registrado que na Ação conexa a esta, proposta pela apelada, foi reconhecida a culpa da autora/locadora pela prática dos atos que comprometeram a utilização regular das salas.

Ficou demostrado que a autora impediu que a ré promovesse as adequações necessárias nos espaços alugados, já que impôs obstáculos ao uso efetivo do imóvel, e dificultou o atendimento aos clientes ao desinstalar a recepção que havia próximo às salas.

Segue abaixo a transcrição do voto condutor do aresto na lide n. 0031917-72.2016.8.11.0041:

“A apelada (locatária) ajuizou a Ação sob o argumento de que celebrou com a ré (locadora) Contrato de Locação das salas n. 8 e 10 na rua Comandante Costa, 2017, bairro Centro Sul, Centro Médico São Camilo, em Cuiabá (MT), para fins profissionais, por R$1.600,00 mensais, mais o rateio das taxas condominiais durante 3 anos (de 1º-6-2015 a 31-5-2018).

Alega que é cirurgiã dentista e que já alugava uma sala no piso inferior, onde exercia as atividades com outra profissional, em turno revezado, com anuência da ré.

Diz que esta lhe propôs a utilização das salas do andar superior, com a possibilidade de instalação de 2 cadeiras odontológicas e uso em parceria com outros profissionais, mas em 21-12-2015 impediu a entrada dos pedreiros que fariam a instalação elétrica e hidráulica necessária, pois para isso a locatária deveria pagar

“
por duas quotas de rateio condominial para ter direito a segunda sala locada, dizendo ainda que este ato trataria de uma sublocação”.

O feito foi julgado parcialmente procedente nestes termos:

“(...)
a cláusula sétima do contrato vedava a sublocação do contrato, porém permitia a utilização das salas em parceiras com outros profissionais.
(...)
Nesse contexto, a prova testemunhal, produzida em audiência de instrução, deixou claro que a requerida impediu a locadora/autora de realizar adequações na sala alugada, não obstante os termos contratuais a permitissem.
(...)

Desta forma, ao impedir a locatória de realizar adequações em uma das salas alugadas para o exercício da profissão de outro profissional, a locadora/requerida impôs obstáculo ao uso e gozo da coisa alugada. Isso porque evidentemente que a situação retratada não se trata de sublocação, como afirmou a requerida, mas sim de simples obediência às regras contratuais, mesmo porque era de conhecimento da requerida que a autora já trabalhava em parceria com outra profissional quando alugava apenas uma sala, não fazendo sentido a locação de 02 salas para utilização exclusiva pela autora.
(...)

O descumprimento desse dever, impõe, não há dúvida, a obrigação de indenizar os prejuízos que dele decorram”.

Por outro lado, a ré assinala que a autora pretendia instalar cadeira odontológica em sala que seria ocupada por outra dentista, o que configura
“a utilização da sala por profissional da área médica configura sublocação, que é vedado pelo contrato firmado, e mesmo assim, a recorrente só solicitou que a recorrida em contrapartida efetuasse o pagamento da parcela referente ao rateio de despesas incidentes sobre as 02 (duas) salas comerciais, devidamente previsto no contrato de locação”.

A cláusula sétima da avença preceitua que
“não é permitida a transferência deste contrato, nem a sublocação, a cessão e o empréstimo total ou parcial do imóvel sem prévio consentimento por escrito, e no caso deste ser dado, a locatário deverá providenciar devida e oportunamente, junto a ocupantes, a fim de que esteja o imóvel inteiramente livre e desimpedido ao findar a locação.
A locatária poderá usar as salas em parceria com outros profissionais da área da médica para atendimento, sob sua inteira responsabilidade”

(ID. 227514787 – pág. 28, sem grifos no original).

Dessa forma, apesar de a ré argumentar que a utilização por outra profissional caracteriza sublocação, o Contrato permite a parceria da locatária com outra pessoa.

Ademais, em audiência de instrução realizada em 21-7-2022 a testemunha Silvana da Silva declarou que a apelante tinha ciência de que a apelada trabalhava em parceria com a outra dentista (Paula) e propôs que a autora alugasse as salas do andar superior porque o espaço era maior e comportaria duas cadeiras odontológicas. (ID. 227516157)

Por consequência, ao proibir a instalação do segundo equipamento e o uso das salas, a apelante desrespeitou os termos convencionados.

Vale destacar que a cláusula décima sexta enuncia que a
“locadora e locatária obrigam-se a respeitar o presente contrato, tal como se acha redigido, incorrendo o contratante que infringir quaisquer cláusulas em multa de 10% (dez por cento) do valor total do contrato independentemente de qualquer interpelação. A multa poderá ser cumulada com perdas e danos, visto ser exclusivamente penitencial”.
(ID. 227514787 – pág. 30).

Assim, em virtude da quebra contratual, aplica-se a cláusula penal. Dessa maneira, a apelada faz jus ao valor correspondente (R$5.760,00).

Por fim, os prejuízos materiais foram comprovados uma vez que o documento “
resposta a Comunicação
” (ID. 227514787 – pág. 40) demonstra a vedação do uso das duas salas para atendimento. Posto isso, a autora deve ser ressarcida da diferença dos meses da locação (de dezembro de 2015 a junho de 2016).

Sobre a matéria:

“
APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C. INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – LOCAÇÃO DE IMÓVEL – CONTRATO ROMPIDO SEM JUSTIFICATIVA EM MENOS DE UM MÊS DEPOIS DE FIRMADO – CLÁUSULA PENAL – APLICAÇÃO – DANOS MATERIAIS E MORAIS – NÃO COMPROVADOS – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Rompido o Contrato de Locação unilateralmente, sem justificativa e em menos de um mês após ter sido firmado, aplica-se a multa prevista na cláusula penal da avença. O dano moral não presumível, assim como o dano material, devem ser efetivamente comprovados para que exista a obrigação de ressarcimento”
. (TJMT, N.U 1006802-44.2019.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, Quarta Câmara de Direito Privado, julgamento em 5-6-2024, DJE de 10-6-2024).

Pelo exposto,
nego provimento ao Recurso
e majoro os honorários advocatícios devidos pela apelante de 15% para 20% sobre o montante atualizado da condenação, porém com a ressalva prevista no art.98, §3º, do CPC”.

Assim, considerando que na
Apelação n. 0031917-72.2016.8.11.0041
já foi decidida a questão da
culpa da autora pelo término da relação locatícia, não se justifica a condenação da ré ao pagamento da multa contratual.

Pelo exposto,
nego provimento ao Recurso.

Majoro a verba honorária de 15% para 20% sobre o valor do débito atualizado, porém com a ressalva prevista no §3º do art. 98 do CPC.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 02/10/2024