Tribunal: TJMT
Processo: 1014657-67.2021.8.11.0015
Relator(a): MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-01-31
Data de publicação: 2024-02-05

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1014657-67.2021.8.11.0015
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Efeitos]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[VANDERLEY LEMES SCOLARI - CPF: 894.176.071-20 (APELADO), FELIPE FERREIRA MORENO - CPF: 037.264.741-37 (ADVOGADO), LUCIANO MENON DE FREITAS - CPF: 042.366.461-10 (ADVOGADO), A M 3 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - EPP - CNPJ: 26.648.246/0004-00 (APELANTE), EURIPEDES BALSANUFO COSTA FERREIRA JUNIOR - CPF: 656.005.921-91 (ADVOGADO), SPE - ATALAIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 14.207.201/0001-79 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

EMENTA

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES – PARCIAL PROCEDENCIA – RESCISÃO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTE – RETENÇÃO DE 23% DAS PARCELAS PAGAS – ARRAS CONFIRMATÓRIAS – CUMULAÇÃO VEDADA – IPTU – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE COMPRADOR DESDE A IMISSÃO NA POSSE ATÉ A EFETIVA RESOLUÇÃO DO CONTRATO – SUCUMBÊNCIA MINIMA – OBSERVÂNCIA DO PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

No caso, é devida a retenção de parte dos valores pagos quando a rescisão contratual se dá por vontade do adquirente.

As arras confirmatórias tornam o negócio obrigatório, sem direito de arrependimento, e a desistência do comprador
“não resulta em sua perda, porém é possível a retenção, pela vendedora, de parte da quantia paga para ressarci-la dos eventuais prejuízos suportados”
(STJ - AgInt no AREsp 1273751/DF).

É indevida a cumulação da retenção de parte da quantia paga com os valores dados como adiantamento e garantia de conclusão do negócio (sinal), e o percentual de retenção recai sobre o que o comprador já entregou, e não sobre o total pactuado.

O pagamento do IPTU é de responsabilidade do promitente comprador, desde a sua imissão na posse até a data da resolução do contrato.

Aquele que deu causa à propositura da ação deve responder pelas custas processuais e honorários advocatícios (princípio da causalidade).-

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por
SPE ATALIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e AM3 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA,
contra a sentença que julgou parcialmente procedente a
Ação Declaratória de Rescisão Contratual c/c Devolução de Valores
proposta por
VANDERLEY LEMES SCOLARI,
para:

- determinar a resilição do contrato de compra e venda de imóvel loteamento do id. nº 62178718 retornando as partes ao
status quo ante,
mediante a reintegração de posse da requerida no imóvel;

- condenar a requerida a restituir os valores pagos pela requerente, em parcela única, podendo reter para si 23% (vinte e três por cento) dos valores pagos, a ser corrigido monetariamente pelo INPC, desde a data de cada pagamento, acrescido de juros moratórios de 1% (um por cento) aos mês, a contar do trânsito em julgado da sentença.

- a parte requerente deverá realizar o pagamento do IPTU do ano de 2017 a 2021 e outros encargos advindos deste período, autorizando a parte requerida a reter a soma do valor a ser devolvido.

Em face da sucumbência recíproca, condenou as partes ao pagamento das custas/despesas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% atribuídos à causa, com rateio de 50% entre as partes. Todavia, fica suspensa a exigibilidade de tais verbas em relação à requerente, uma vez que é beneficiária da justiça gratuita.

Em suas razões recursais, as requeridas alegam que a retenção do sinal do negócio (arras) prevista no contrato, encontra-se amparada pelo Código Civil e possui função unicamente indenizatória, ao passo que a dedução do percentual sobre as parcelas pagas visa suprir os prejuízos experimentados pela promitente vendedora, em razão da rescisão contratual.

Assim, entendem que não há ocorrência da penalidade em
bis in idem
.

Aduzem que a parte apelada deve ser condenada ao pagamento do IPTU a partir da assinatura do contrato até a efetiva entrega do imóvel, ou seja, ao período que se manteve em posse do imóvel.

Sustentam que a autora deu causa à rescisão imotivada, portanto, não lhes incumbia o ônus das custas e da verba honorária.

Ao final, pugnam pelo provimento do recurso e a reforma parcial da sentença.

As contrarrazões foram aportadas no ID nº 196199761, ocasião em que se pugnou pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

VOTO

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

VANDERLEY LEMES SCOLARI
ajuizou
Ação Declaratória de Rescisão Contratual c/c Devolução de Valores
em face de
SPE – ATALAIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e AM3 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA,
alegando que, no dia 24/09/2014, firmou contrato de compra e venda de imóvel localizado no Loteamento Residencial Jardim Bougainville, na cidade de Sinop/MT, lote 30, quadra 57, pelo valor de R$ 98.307,62 (noventa e oito mil trezentos e sete reais e sessenta e dois centavos), a ser pago em 180 parcelas, as quais seriam anualmente corrigidas pelo índice IGP-M (FGV), com o acrescimento de juros remuneratórios de 0,5% ao mês, correspondentes a 6% ao ano.

Sustentou que além do sinal de negócio, foram pagas 18 parcelas, totalizando R$ 13.523,26 (treze mil quinhentos e vinte e três reais e vinte e seis centavos).

Aduziu que por motivos financeiros, não podia mais honrar o compromisso avençado, remetendo às requeridas notificação extrajudicial, recebida em 25 de junho de 2018, requerendo a rescisão do contrato, bem como a devolução das quantias já pagas em cota única, corrigidas legalmente, deduzida a taxa de administração a ser arbitrada em 10%.

Narrou que a requerida se manteve inerte e não respondeu à notificação.

Requereu, em tutela antecipada, que a requerida se abstenha se incluir o seu nome nos órgãos de proteção ao crédito, bem como suspender as cobranças das parcelas a vencer. No mérito, requereu a rescisão do contrato, com a devolução de 90% da quantia já paga, devidamente corrigida, e em cota única.

O pedido de tutela antecipada foi deferido, determinando que a requerida suspenda as cobranças das parcelas do contrato em discussão até ulterior deliberação, bem como se abstenha de incluir o nome da parte autora em cadastros negativadores de crédito, sob pena de multa. Foi deferido o pedido de justiça gratuita ao autor. (ID nº 196199704).

Devidamente citadas, as requeridas apresentaram contestação, no ID nº 196199711, alegando preliminarmente a ilegitimidade passiva da requerida AM3 Empreendimentos, pois esta atuou apenas procuradora da promitente vendedora. No mérito, alegaram a inaplicabilidade do CDC ao caso e que devem ser mantidas as cláusulas contratuais, princípio da
pacta sun servanda
. Defenderam o direito de retenção de 23% do valor atualizado do contrato; bem como que o requerente foi cientificado de todos os encargos, no ato da compra. Alternativamente, pugnaram pela aplicação da retenção, de acordo com as previsões constantes no artigo 32-A da Lei 6.766/79. Requereram que o requerente realize o pagamento do IPTU atrasado.

Sem impugnação à contestação.

Ao analisar o feito, o d. magistrado singular, Dr. Cleber Luis Zeferino de Paula julgou parcialmente procedente o pedido inicial, consoante relato já exposto.

Contra a referida sentença foi interposto o presente recurso pela parte requerida.

Pois bem.

In casu,
incontroverso que as partes firmaram, em 27/04/2015, “Contrato de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel nº 55.057.30.04.15”, referente ao Lote 30, Quadra 57, do Loteamento Jardim Bougainville, em Sinop/MT, no valor de R$ 98.307,62 (noventa e oito mil trezentos e sete reais e sessenta e dois centavos), a ser pago da seguinte forma: sinal de R$ 3.471,05 (três mil quatrocentos e setenta e um reais e cinco centavos) e mais 180 parcelas de R$ 526,87 (quinhentos e vinte e seis reais e oitenta e sete centavos), conforme ID nº 196198929.

O autor, apelado, afirmou na inicial que adimpliu 18 parcelas do lote, totalizando R$ 13.532,26 (treze mil quinhentos e trinta e dois reais e vinte e seis centavos), e por motivos financeiros não pode prosseguir com a obrigação contraída, tornando-se inadimplente quanto às parcelas remanescentes.

Aduziu que solicitou a devolução, o que, no entanto, não obteve resposta.

O juízo de origem determinou a retenção de 23% (vinte e três por cento) dos valores pagos.

O caso concreto se submete ao Código de Defesa do Consumidor uma vez que a Lei do Distrato Imobiliário (13.786/18) não se aplica às avenças celebradas antes de sua vigência (Temas 970 e 971 do STJ - REsp 1.498.484, REsp 1.635.428, REsp 1.614.721 e REsp 1.631.485).

O STJ autoriza nas relações de consumo a análise das cláusulas indicadas pelo consumidor como abusivas, bem como a sua revisão se verificada a ilegalidade apontada. Por conseguinte, é mitigado o princípio
pacta sunt servanda
(AgRg no REsp 1422547/RS).

O contrato ora em discussão contém cláusula de irretratabilidade (décima oitava), ou seja, não prevê o direito de arrependimento. Vejamos (ID nº 196198929 - Pág. 8):

Portanto, o sinal pago tem caráter confirmatório. Além disso, a desistência do comprador
“não resulta em sua perda, porém é possível a retenção, pela vendedora, de parte da quantia paga para ressarci-la dos eventuais prejuízos suportados”
(STJ - AgInt no AREsp 1273751/DF).

Logo, é indevida a cumulação da retenção de parte da quantia paga com os valores dados como adiantamento e garantia de conclusão do negócio (sinal), e o percentual de retenção recai sobre o que o comprador já entregou, e não sobre o total pactuado.

A propósito:

“DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C PEDIDO DE REVISÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. ARRAS. NATUREZA INDENIZATÓRIA. CUMULAÇÃO. INADMISSIBILIDADE. PREVALÊNCIA DAS ARRAS. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. 1. Ação ajuizada em 03/07/2014. Recurso especial interposto em 27/04/2016 e distribuído em 01/12/2016. 2. Inexistentes os vícios de omissão, contradição, obscuridade ou erro material no acórdão recorrido, não se caracteriza a violação do art. 1.022 do CPC/2015. 3. A cláusula penal compensatória constitui pacto acessório, de natureza pessoal, por meio do qual os contratantes, com o objetivo de estimular o integral cumprimento da avença, determinam previamente uma penalidade a ser imposta àquele que der causa à inexecução, total ou parcial, do contrato. Funciona, ainda, como fixação prévia de perdas e danos, que dispensa a comprovação de prejuízo pela parte inocente pelo inadimplemento contratual. 4. De outro turno, as arras consistem na quantia ou bem móvel entregue por um dos contratantes ao outro, por ocasião da celebração do contrato, como sinal de garantia do negócio. Apresentam natureza real e têm por finalidades: a) firmar a presunção de acordo final, tornando obrigatório o ajuste (caráter confirmatório); b) servir de princípio de pagamento (se forem do mesmo gênero da obrigação principal); c) prefixar o montante das perdas e danos devidos pelo descumprimento do contrato ou pelo exercício do direito de arrependimento, se expressamente estipulado pelas partes (caráter indenizatório). 5. Do regramento constante dos arts. 417 a 420 do CC/02, verifica-se que a função indenizatória das arras se faz presente não apenas quando há o lícito arrependimento do negócio, mas principalmente quando ocorre a inexecução do contrato. 6. De acordo com o art. 418 do CC/02, mesmo que as arras tenham sido entregues com vistas a reforçar o vínculo contratual, tornando-o irretratável, elas atuarão como indenização prefixada em favor da parte "inocente" pelo inadimplemento, a qual poderá reter a quantia ou bem, se os tiver recebido, ou, se for quem os deu, poderá exigir a respectiva devolução, mais o equivalente. 7. Evidenciada a natureza indenizatória das arras na hipótese de inexecução do contrato, revela-se inadmissível a sua cumulação com a cláusula penal compensatória, sob pena de violação do princípio do non bis in idem (proibição da dupla condenação a mesmo título). 8. Se previstas cumulativamente, deve prevalecer a pena de perda das arras, as quais, por força do disposto no art. 419 do CC, valem como "taxa mínima" de indenização pela inexecução do contrato. 9. Os juros moratórios, na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor. Precedentes. 10. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, parcialmente provido.
(STJ – Resp. 1617652-DF 2016/0202087-2, relatora ministra Nancy Andrighi, julgado em 26/09/2017, Terceira Turma, publicado no DJe de 29/09/2017).

Quanto ao IPTU, o adquirente é responsável pelo pagamento durante o período em que esteve na posse do imóvel até a resolução do contrato. Vejamos:

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. RESTITUIÇÃO DE PARCELAS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL (LOTE). CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 543 STJ. PAGAMENTO DE IPTU/ITU. RESPONSABILIDADE DA PROMITENTE COMPRADORA. JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA MANTIDO. I. No caso, aplicam-se as disposições contidas no Código de Defesa do Consumidor, tendo em vista tratar-se de relação de consumo, nos termos dos artigos 2º e 3º, ambos, do referido Diploma Legal. II. A resolução do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva do comprador impõe a restituição imediata das parcelas pagas, nos termos da Súmula 543, STJ. III. Mantida a sentença que fixou o direito de retenção em 10% sobre a quantia paga, nos termos do posicionamento do STJ e deste Tribunal. IV. A aplicação imediata de novo entendimento jurisprudencial não está submetida ao princípio da irretroatividade, sendo perfeitamente possível a aplicação do entendimento firmado na súmula 543 do STJ. V. Em atenção ao princípio da irretroatividade da lei nova, a Lei do Distrato (Lei nº 13.786/18), deve ser aplicada apenas aos contratos firmados após sua entrada em vigor (28/12/2018), o que não ocorreu na espécie, eis que a pactuação ocorreu em 17/02/2014. VI. O pagamento dos impostos inerentes ao imóvel, tais como IPTU e/ou ITU, são de responsabilidade dos promitentes compradores, desde a sua imissão na posse e até a data da resolução do contrato. VII. Inexistindo mora anterior imputada às vendedoras/apelantes, tem-se que os juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, devem incidir a partir do trânsito em julgado da sentença. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA.”

(TJ-GO 51545992620208090051, Relator: DESEMBARGADORA AMÉLIA MARTINS DE ARAÚJO - (DESEMBARGADOR), 1ª Câmara Cível, Data de Publicação: 03/11/2021)

No caso, o contrato de compra e venda se deu 27/04/2015 e o pedido de resolução do contrato ocorreu em 15/06/2018, conforme notificação extrajudicial enviada à requerida no ID nº 196198938, contudo, se reconhecermos que a responsabilidade do autor ao pagamento do ITPU se deve até junho de 2018, estaremos reformando
in pejus
a sentença. Assim, hei por bem manter a sentença que reconheceu a responsabilidade da parte requerente ao pagamento do IPTU do ano de 2017 a 2021.

Por fim, aquele que deu causa à propositura da demanda responde pelas despesas judiciais (princípio da causalidade). Assim, não há dúvida de que a recusa da Construtora em devolver a quantia na forma da lei motivou o ajuizamento da ação. Dessa maneira, impõe-se o reconhecimento da sucumbência recíproca.

Ante o exposto,
nego provimento
ao recurso e majoro os honorários advocatícios devidos pela apelante para 15% do valor da causa.

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 31/01/2024