Tribunal: TJMT
Processo: 0011394-39.2016.8.11.0041
Relator(a): MARCIO VIDAL
Órgão julgador: MARCIO VIDAL
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-07-30
Data de publicação: 2024-07-31

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0011394-39.2016.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Inadimplemento, Rescisão / Resolução, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material, Promessa de Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
MARCIO VIDAL

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO VIDAL, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO]

Parte(s):

[RANIERY BARBOSA QUEIROZ - CPF: 813.959.651-53 (APELADO), LUCIANA ALMEIDA VENANCIO LOUREIRO - CPF: 705.684.641-68 (ADVOGADO), FRANCOIS ALMEIDA - CPF: 439.183.876-15 (APELANTE), GUSTAVO FERNANDES DA SILVA PERES - CPF: 831.069.521-72 (ADVOGADO), FRANCOIS ALMEIDA - CPF: 439.183.876-15 (APELADO), GUSTAVO FERNANDES DA SILVA PERES - CPF: 831.069.521-72 (ADVOGADO), LUCIANA ALMEIDA VENANCIO LOUREIRO - CPF: 705.684.641-68 (ADVOGADO), RANIERY BARBOSA QUEIROZ - CPF: 813.959.651-53 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARCIO VIDAL, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
À UNANIMIDADE, REJEITOU AS QUESTÕES PRELIMINARES E, NO MÉRITO, POR IGUAL VOTAÇÃO, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO, NOS TERMOS DO VOTO DO RELATOR.

EMENTA

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO DE CONTRATO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA C/C COBRANÇA, INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA EXCLUSIVA DO VENDEDOR – ATRASO INJUSTIFICADO PARA OUTORGA DA ESCRITURA PÚBLICA DEFINITIVA – POSTERIOR VENDA DO IMÓVEL A TERCEIRO – CONSTATAÇÃO – INADIMPLEMENTO CONTRATUAL – CONFIGURAÇÃO – RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS – CONSEQUÊNCIA – ATUALIZAÇÃO – PERTINÊNCIA –
RECURSO DESPROVIDO
.

Em se tratando de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por culpa exclusiva do promitente vendedor, o promissário comprador faz jus à restituição integral dos valores pagos, devidamente atualizados.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. MÁRCIO VIDAL

Egrégia Câmara,

Trata-se de Recurso de Apelação Cível, interposto por
Francois Almeida
, contra a sentença proferida pelo Juízo da Oitava Vara Cível da Comarca da Capital, que, nos autos da
Ação Declaratória de Rescisão de Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda c/c Cobrança, Indenização por Danos Materiais e Morais
,
proposta por Raniery Barbosa Queiroz, julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial, para
determinar a rescisão do
contrato de compromisso de compra e venda de imóvel
firmado entre as partes litigantes e condenar o Requerido à devolução integral dos valores pagos, bem como ao pagamento de multa penal equivalente a 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato. Condenou, ainda, a parte requerida, ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários sucumbenciais em favor do patrono do Autor, fixando-os em 10% (dez por cento) do valor da condenação.

O Recorrente argui, inicialmente, a nulidade da sentença recorrida, argumentando que o Juiz Singular baseou sua convicção em documentos novos, juntados apenas no corpo dos embargos de declaração, opostos contra o primeiro
decisum
, que havia julgado improcedente a ação.

Suscita, ainda, a prejudicial de cerceamento de defesa, ao fundamento de que requereu expressamente a produção de provas, especialmente o depoimento pessoal do Autor, ora Recorrido, e a oitiva de testemunhas, no entanto, seu pedido foi indeferido.

Sustenta ter cumprido integralmente todas as obrigações contratuais, uma vez que o Contrato de Compromisso de Compra e Venda foi firmado em 12 de março de 2015, e a escritura pública foi outorgada em 06 de maio de 2015, conforme o prazo estipulado de 60 dias após a assinatura do contrato.

Aduz que não procede a alegação do Apelado de que
tomou conhecimento das hipotecas e das ações judiciais averbadas na matrícula do imóvel apenas ao comparecer no Cartório para a outorga da escritura, uma vez que a certidão de inteiro teor revela que tais averbações são anteriores à celebração do negócio, evidenciando que o Autor já tinha conhecimento da existência do gravame hipotecário sobre o bem.

Salienta que, nos contratos de promessa de compra e venda de imóveis, cabe ao comprador verificar todos os documentos relevantes. Em casos como esse, espera-se que as partes consultem a matrícula atualizada do imóvel, pois a averbação de ônus na matrícula tem o propósito de tornar pública qualquer alteração no registro do imóvel e acessível a todos os interessados.

A parte Recorrida apresentou as contrarrazões ao Apelo, defendendo a manutenção da sentença (id. 217390392)

É o relatório.

V O T O

EXMO. SR. DES. MÁRCIO VIDAL (RELATOR)

Egrégia Câmara,

Como explicitado no relatório, trata-se de
Recurso de Apelação Cível, interposto por
Francois Almeida
, contra a sentença proferida pelo Juízo da Oitava Vara Cível da Comarca da Capital, que, nos autos da
Ação Declaratória de Rescisão de Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda c/c Cobrança, Indenização por Danos Materiais e Morais
, proposta por Raniery Barbosa Queiroz, julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial, para determinar a rescisão do
contrato de compromisso de compra e venda de imóvel
firmado entre as partes litigantes e condenar o Requerido à devolução integral dos valores pagos, bem como ao pagamento de multa penal equivalente a 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato. Condenou, ainda, a parte requerida, ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários sucumbenciais em favor do patrono da autora, fixando-os em 10% (dez por cento) do valor da condenação.

Considerações iniciais

Raniery Barbosa Queiroz manejou a sobredita ação, em desfavor de Francois Almeida, alegando que, em
13/03/2015
, celebraram o “Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda”, no qual figura como “comprador” e o Requerido como “Vendedor”, cujo objeto consistia na alienação de 12,5%, (equivalente a 1.4943 hectares) do imóvel Chácara Vista Alegre, situado no Município de Cuiabá, destacado da Gleba do Despraiado.

Pontuou que o preço do imóvel foi ajustado em R$ 1.037.500,00 (um milhão trinta e sete mil e quinhentos reais), a ser pago da seguinte forma: R$ 103.750,00 (cento e três mil e setecentos e cinquenta reais) no ato da assinatura do contrato, correspondendo a 10% do valor total, e 36 parcelas mensais consecutivas de R$ 25.937,50 (vinte e cinco mil novecentos e trinta e sete reais e cinquenta centavos), garantidas por 36 cheques.

Ressaltou que, até a data da propositura da ação, em 31/03/2016, já havia realizado o pagamento de R$ 337.187,50 (trezentos e trinta e sete mil cento e oitenta e sete reais e cinquenta centavos), que equivale ao valor de entrada de R$ 103.750,00 (cento e três mil e setecentos e cinquenta reais) acrescido de 9 (nove) cheques que totalizam o montante de R$ 233.437,50 (duzentos e trinta e três mil quatrocentos e trinta e sete reais e cinquenta centavos).

Expôs que o Requerido, Francois Almeida, não cumpriu com sua obrigação contratual, pois não realizou a outorga da escritura pública de compra e venda do imóvel no prazo pactuado, qual seja, 60 (sessenta) dias após a assinatura do contrato.

Diante desses fatos, requereu a concessão da tutela antecipada, para que fosse determinada a suspensão dos cheques, bem como que o Requerido fosse compelido a apresentar esses títulos nos autos, sob pena de multa diária. No mérito, postulou a rescisão do contrato, a declaração de inexigibilidade dos títulos e a condenação do réu pelos danos materiais e morais sofridos.

No dia 03/04/2016, o Requerente juntou aos autos uma
Certidão Real de Ônus
, expedida pelo 2º Serviço Notarial e Registral da 1ª Circunscrição Imobiliária da Comarca da Capital, que comprova a alienação do imóvel objeto da lide para a empresa AVA Empreendimentos Imobiliários Ltda.,
com averbação datada de
30/03/2016
(id. 217390366, p. 70).

A tutela antecipada foi deferida na data de 09/05/2016.

O Requerido apresentou os títulos conforme determinado na decisão liminar e contestou a ação, arguindo, preliminarmente, a impossibilidade jurídica do pedido, argumentando que a escritura pública foi lavrada e assinada dentro do prazo estipulado no contrato e estava apta para o registro.

Salientou que, antes do registro, se fez nova Escritura Pública com a substituição de uma das partes, estando em trâmite na Prefeitura de Cuiabá para liberação e aproveitamento do pagamento do ITBI anterior. Por fim, pugnou pela improcedência dos pedidos.

O Autor,
Raniery Barbosa Queiroz,
impugnou a contestação.

Sobreveio sentença de improcedência, nos seguintes termos:

[...] O autor sustenta ter cumprido todas as obrigações contratuais, no entanto, o réu não cumpriu com sua obrigação contratual, eis que não procedeu com a outorga da escritura pública de compra e venda do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, após a assinatura do contrato.

Contudo, analisando detidamente os autos, verifico que as partes celebraram o Contrato de Compromisso de Compra e Venda em 12 de março de 2015 e que em 06 de maio de 2015, passados 55 dias, foi outorgada a escritura pública de compra e venda (ID 54428206 - Pág. 62/Pág. 66). Portanto, não vislumbro descumprimento contratual neste ponto, pois o réu cumpriu com o estipulado no contrato.

Além disso, o autor sustenta que somente teve conhecimento da existência de hipotecas e das ações judiciais averbadas na matrícula do imóvel no momento em que compareceu ao Cartório para outorga da escritura. Contudo, analisando a certidão de inteiro teor do imóvel (ID 54428206 - Pág. 37/Pág. 42, nota-se que as averbações de hipoteca são todas anteriores ao negócio entabulado entre as partes, de modo que é possível concluir que o autor já detinha a informação de que havia gravame com hipoteca sobre o imóvel.

Outrossim, as averbações das hipotecas na matrícula do imóvel são datadas de 25/01/2005 (baixada), 17/08/2005 (baixada), 01/09/2006 (baixada), 13/06/2007 (baixada), 13/10/2009 e 18/06/2010, portanto, anteriores a assinatura do contrato de compra e venda do imóvel, firmado pelas partes em 12 de março de 2015.

A alegação do autor de que desconhecia a existência do registro da hipoteca na matrícula do imóvel não milita em seu favor e somente demonstra que não tomou as cautelas necessárias quando da realização do negócio. Ora, em se tratando de contrato de promessa de compra e venda de bem imóvel, incumbia ao autor a conferência de todos os documentos dos envolvidos e, principalmente, do imóvel sobre o qual possuía interesse em adquirir.

O mínimo esperado, em situações como essas, é que a partes envolvidas consultassem a matrícula atualizada do imóvel, pois a finalidade da averbação de gravame na matrícula é exatamente tornar pública qualquer alteração no registro do imóvel e disponível a todos.

Dessa forma, não vislumbro no caso qualquer causa apta a determinar o desfazimento do negócio, sendo a improcedência da ação medida que se impõe. [...].

Ambas as partes opuseram embargos de declaração, o que levou à
modificação da sentença
. É este o teor da decisão:

[...] Esse é o ponto principal da lide, se foi outorgado a escritura pública de compra e venda no prazo estabelecido no contrato, prevista na clausula V.

Da leitura da sentença atacada, tem-se que o juízo incorreu em omissão quanto aos argumentos lançados na exordial e principalmente na impugnação à contestação, bem como o conteúdo da resposta a Notificação Extrajudicial apresentada pelo requerido, onde ficou evidenciado que, de fato, em 06.05.2015 foi lavrada a escritura pública de compra e venda, MAS, o referido documento teve que ser substituído/retificado pelo próprio outorgante para substituição de uma das partes.

Desse modo, considerando a incontroversa invalidade da referida escritura, NÃO HÁ COMO RECONHECER o cumprimento do contrato com base em documento que foi objeto de retificação pela própria outorgante-vendedora, que sequer constava de forma correta a porcentagem/metragem do terreno adquirido, constando 12% sendo que o contrato de compra e venda é de 12,5% (doze e meio por cento).

O demandado apesar de confirmar que foi necessário lavrar nova escritura pública, NÃO apresentou aos autos o referimento documento, ônus que lhe incumbia (art. 373, II do CPC).

A questão seria muito simples de resolver, bastava o demandado apresentar a nova outorga de escritura do terreno objeto do contrato, vez que aquela apresentada no id. 54428206 - Pág. 62/Pág. 66 não se manteve, porquanto foi objeto de incontroversa alteração.

Denota-se ainda, que a sentença não enfrentou questão importante alegada pelo autor, a respeito da alienação do imóvel objeto da lide a terceiro AVA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA em data posterior à compra e venda com o demandante (id. 54428206 – Página 70).

Digo importante porque se
o
mesmo imóvel foi vendido para terceiros antes da devida e definitiva lavratura da escritura pública ao autor, o contrato de compra e venda objeto da lide seria um título “morto”, vez que inviabiliza a outorga da escritura pública e registro em favor do comprador.

A meu ver, com a devida vênia, reconhecer que houve cumprimento do contrato pelo demandado, o comprador-autor seria duplamente penalizado, porquanto ficaria sem o seu dinheiro (disponibilizado à Ré) e sem a titularidade do imóvel.

Vale destacar que o embargado FRANÇOIS ALMEIDA não se manifestou sobre a alienação do imóvel objeto do contrato à terceiro, apesar de ter apresentado contrarrazões ao presente embargados de declaração, silêncio curioso.

Assim, considerando a omissão na sentença embargada quanto ao enfrentamento de todos os pontos relevantes para o desfecho da lide, não há outro caminho a não ser reconhecer que houve descumprimento contratual pelo vendedor, ora requerido, porquanto, conforme bem destacado, o autor (comprador) não obteve a outorga correta e definitiva da escritura pública no prazo ajustado, além disso, ficou evidenciado a venda do referido bem à terceiro.

Assim, ante o descumprimento do prazo previsto no contrato a lavratura da escritura, viável a rescisão contratual, devendo o autor, ora embargante ser reembolsado de todas as quantias pagas, retornando as partes ao
status quo ante
.

Quanto à multa contratual de 10% sobre o valor do contrato, também é devida já que expressa na CLÁUSULA III (ID. 54428206 – Pág. 30), a qual prevê que o descumprimento de quaisquer das obrigações assumidas, por qualquer das partes contratantes sujeitará a parte infratora ao pagamento à outra parte de multa penal cominatória, exigível com a rescisão do contrato.

Em relação aos danos morais/perdas e danos, verifica-se que não assiste razão ao autora-embargante, visto que o mero descumprimento contratual não enseja a pretendida indenização por danos morais quando não comprovada a efetiva lesão aos direitos da personalidade.

Assim, salvo circunstância excepcional e que coloque o comprador-contratante em situação de extraordinária angústia ou humilhação,
in casu
inexistente, é que há dano moral. O dissabor inerente à expectativa frustrada decorrente de inadimplemento contratual se insere no cotidiano do homem médio e não implica lesão à honra ou violação da dignidade humana nem, por si só, conduz ao dano moral.

[...]

Ante o exposto,
ACOLHO
os embargos de declaração opostos por RANIERY BARBOSA QUEIROZ para, sanando as omissões apontadas,
JULGAR PARCIALMENTE PROCEDENTE
o pedido inicial formulado por RANIERY BARBOSA QUEIROZ em desfavor de FRANCOIS ALMEIDA para determinar a rescisão do contrato de compromisso de venda e compra objeto da lide e condenar a ré:

a)
à devolução da integralidade dos valores pagos, corrigidas monetariamente pelo INPC desde a data de cada pagamento e acrescidas de juros moratórios de 1% ao mês desde a citação;

b)
ao pagamento de multa penal cominatória de 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato (cláusula III);

Condeno a parte ré ao pagamento da integralidade das custas e ao pagamento de honorários advocatícios que arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.

Ratifico a tutela deferida.

Em razão do decidido,
julgo prejudicado
os embargos de declaração opostos por FRANCOIS ALMEIDA.

P.R.I.

Inconformado, o Requerido interpôs o presente Recurso de Apelação.

Feitos estes esclarecimentos, passo à análise do recurso, iniciando pelas questões preliminares suscitadas pelo Recorrente.

Da nulidade do ato sentencial

O Recorrente alega que a sentença padece de vício insanável, sustentando que o Juízo de Primeiro Grau baseou sua convicção em documento novo, juntado apenas nas razões dos embargos de declaração, opostos pelo Autor, ora Recorrido, contra o primeiro
decisum
, que havia julgado a ação improcedente.

Assevera que a juntada do referido documento, qual seja, a
Certidão Real de Ônus
que comprova a alienação do imóvel objeto da lide para a empresa AVA Empreendimentos Imobiliários Ltda., em sede de embargos de declaração, só se justificaria se houvesse a prova de justo impedimento para sua apresentação no momento oportuno.

No entanto, tais alegações não merecem prosperar, pois a mencionada
Certidão Real de Ônus
foi acostada aos autos na data de 03/04/2016 (id. 217390366, p. 70), logo após a distribuição da ação, ocorrida em 31/03/2016, e antes mesmo da decisão que deferiu a tutela de urgência, publicada em 09/05/2016 (id. 217390366, p. 80).

Assim, conclui-se que o documento apresentado por ocasião da oposição dos embargos de declaração não configura prova nova nem fato novo.

Desta feita, não há que se falar em nulidade da sentença e, por isso,
REJEITA-SE
a preliminar aventada.

Da Prejudicial de Cerceamento de Defesa.

O Recorrente alega que o indeferimento da produção de prova testemunhal e o depoimento pessoal do Autor pleiteados nos autos prejudicou a demonstração da veracidade de suas alegações e, por isso, a sentença deve ser anulada pela configuração, no caso, do Cerceamento de Defesa.

Sabe-se que, nos termos do artigo 370 do Código de Processo Civil (CPC), cabe ao juiz, de ofício ou a requerimento da parte, determinar as provas necessárias à instrução do processo, indeferindo as diligências inúteis ou meramente protelatórias.

Ademais, o julgador tem liberdade para apreciar as provas e formar sua convicção, conforme o princípio do livre convencimento justificado, previsto no artigo 371 do mesmo diploma legal.

Na hipótese, o Juízo Singular entendeu ser o caso de julgamento antecipado da lide, porque
as provas documentais acostadas aos autos se mostravam suficientes
para a formação do seu convencimento.

Deste modo, sendo o Juiz o destinatário das provas, quando informa que aquelas acostadas aos autos são suficientes para formação do seu convencimento, não há que se falar em cerceamento de defesa e, por isso,
AFASTA-SE
a prejudicial de mérito suscitada.

Do Mérito Recursal

Do exame dos autos, verifica-se que, em
12/03/2015
, Francois Almeida e Raniery Barbosa Queiroz celebraram um
Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda
, cujo objeto consistia na venda de 12,5% (doze vírgula cinco por cento), equivalente a 1,4943 hectares, do imóvel denominado Chácara Vista Alegre, localizado no Município de Cuiabá, destacado da Gleba do Despraiado.

A cláusula quinta do contrato (id. 217390366, p. 32) estabeleceu que o vendedor deveria outorgar a Escritura Pública de Compra e Venda do Imóvel ao comprador no prazo de até 60 (sessenta) dias após a assinatura do acordo, o que não ocorreu.

Decorridos dez meses desde a assinatura da avença, mais precisamente em
20/01/2016
, foi encaminhada notificação extrajudicial a Francois Almeida, promissário vendedor, para que cumprisse o pactuado entre as partes, ou seja, providenciasse a Escritura Pública definitiva devidamente registrada em nome do comprador, Raniery Barbosa Queiroz.

Em resposta à notificação, Francois Almeida, na data de 27/01/2016, apresentou a seguinte justificativa:

[...] a Escritura Pública de Compra e Venda foi assinada no prazo assinalado, estando apta para o registro, inclusive com o ITBI quitado, sendo que o competente CRI está em trâmite de registro.

Outrossim, antes do registro,
se fez nova escritura pública, com a substituição de uma das partes
, com procedimento em trâmite na Prefeitura de Cuiabá para a liberação e aproveitamento do ITBI anterior, tudo isso para sempre honrar o contrato entabulado.

Assim que a prefeitura liberar tal procedimento, a nova Escritura Pública será lavrada e pronta para assinatura, com horário e data a combinar entre as partes.

Ressalta-se, assim, que a cláusula contratual foi cabalmente cumprida, pois estabelecia a outorga da Escritura Pública, restando, posteriormente, o seu registro, de acordo com as exigências cartoriais e das partes, sendo que todos os pagamentos estão em dia, como entabulado no contrato. [...]. (id. 217390366, p. 60/61).

Ocorre que, ao invés de o Requerido, ora Apelante, providenciar a correta e definitiva Escritura Pública e o registro do imóvel em favor do Autor, ora Apelado, vendeu o terreno para a empresa AVA Empreendimentos Imobiliários Ltda., conforme se depreende da Certidão de Ônus Reais, expedida pelo 2º Serviço Notarial e Registral da 1ª Circunscrição Imobiliária da Comarca da Capital, em 31/03/2016, com averbação datada de
30/03/2016
. Veja-se:

(id. 217390366, p. 70).

Portanto, não obstante as vazias alegações tecidas pelo Apelante, com o objetivo de eximir-se da responsabilidade pelo inadimplemento contratual, fato é que nenhum reparo merece a decisão de Primeiro Grau, visto que restou comprovado de forma irrefutável que o Recorrente não cumpriu com sua obrigação contratual, causando evidente prejuízo ao Recorrido.

Aliás, como bem explanado na sentença, reconhecer que houve cumprimento do contrato por parte do vendedor-demandado resultaria em uma dupla penalização para o comprador-autor, que ficaria sem seu dinheiro, tendo em vista o pagamento já efetuado de R$ 337.187,50 (trezentos e trinta e sete mil cento e oitenta e sete reais e cinquenta centavos), e sem a titularidade do imóvel.

Ante o exposto,
NEGA-SE PROVIMENTO
ao Recurso de Apelação Cível interposto por Francois Almeida.

Outrossim, atento ao disposto no artigo 85, § 11, do CPC, majoro o percentual dos honorários advocatícios para 15% (quinze por cento) do valor da condenação.

É como se vota
.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 30/07/2024