Tribunal: TJMT
Processo: 1002122-94.2022.8.11.0040
Relator(a): GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão julgador: GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-10-30
Data de publicação: 2024-11-05

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1002122-94.2022.8.11.0040
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Locação de Imóvel, Despejo para Uso Próprio, Despejo por Inadimplemento]
Relator:
Des(a).
GUIOMAR TEODORO BORGES

Turma Julgadora:

[DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). MARCIO VIDAL, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[LUIZ DALLAVECHIA - CPF: 637.622.939-53 (APELANTE), EUSIMARA RIBEIRO SILVA - CPF: 000.074.651-73 (ADVOGADO), FAGNER CHAGAS DE OLIVEIRA - CPF: 031.634.241-63 (ADVOGADO), ERINEU DALLAVECHIA - CPF: 526.156.699-15 (APELANTE), VERA LUCIA DALLAVECHIA - CPF: 959.074.241-68 (APELANTE), GRACIELE VALERIA POLETO - CPF: 710.684.491-87 (APELADO), GUILHERME TREVISAN - CPF: 029.835.131-57 (ADVOGADO), THAMIRES LUIZA PARRON PARRON MAYER - CPF: 023.332.741-07 (ADVOGADO), NELSON SARAIVA DOS SANTOS - CPF: 071.452.898-65 (ADVOGADO), RAFAEL LOPES DA SILVA CHAVES - CPF: 016.786.061-54 (APELADO), LEONICE SONIA DE TONI - CPF: 906.059.260-34 (TERCEIRO INTERESSADO), ERINEU DALLAVECHIA - CPF: 526.156.699-15 (APELADO), EUSIMARA RIBEIRO SILVA - CPF: 000.074.651-73 (ADVOGADO), FAGNER CHAGAS DE OLIVEIRA - CPF: 031.634.241-63 (ADVOGADO), LUIZ DALLAVECHIA - CPF: 637.622.939-53 (APELADO), VERA LUCIA DALLAVECHIA - CPF: 959.074.241-68 (APELADO), GRACIELE VALERIA POLETO - CPF: 710.684.491-87 (APELANTE), GUILHERME TREVISAN - CPF: 029.835.131-57 (ADVOGADO), NELSON SARAIVA DOS SANTOS - CPF: 071.452.898-65 (ADVOGADO), RAFAEL LOPES DA SILVA CHAVES - CPF: 016.786.061-54 (APELANTE), THAMIRES LUIZA PARRON PARRON MAYER - CPF: 023.332.741-07 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

Não encontrado, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 1002122-94.2022.8.11.0040

APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DESPEJO POR INADIMPLEMENTO DO CONTRATO – PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA POR AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO REJEITADA – INADIMPLEMENTO DE ALUGUÉIS COMPROVADO - PROCEDÊNCIA DO PEDIDO DE RESCISÃO DO CONTRATO E DE DESPEJO – DIREITO DE PREFERÊNCIA NÃO EXERCIDO - SENTENÇA MANTIDA - RECURSOS DESPROVIDOS.

A sentença, levando em conta os fatos e documentos relativos à transferência da titularidade do imóvel, afastou a alegada ilegitimidade ativa, com fundamentação suscinta, porém suficiente.

Verificado o inadimplemento da obrigação principal, não comporta reforma a sentença que decretou a rescisão do contrato e, como consequência, a desocupação do imóvel (despejo voluntário - art. 74, Lei 8245/91), sob pena de despejo compulsório.

Os locatários, que sequer se propuseram a pagar o mesmo valor que foi pago pelo efetivo comprador, apesar de notificados, não exerceram o seu direito de preferência.

R E L A T Ó R I O

ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Nº

APELAÇÃO CÍVEL n.º 1002122-94.2022.8.11.0040

APELANTES: GRACIELE VALERIA POLETO E OUTROS e LUIZ DALLAVECHIA E OUTROS

APELADOS:
LUIZ DALLAVECHIA E OUTROS e GRACIELE VALERIA POLETO E OUTROS.

Processo na Origem n.º 1002122-94.2022.8.11.0040

Comarca de
Sorriso.

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. GUIOMAR TEODORO BORGES

Egrégia Câmara:

Apelação

Cível
interposta por
GRACIELE VALERIA POLETO E OUTROS
e
Recurso adesivo
interposto por
LUIZ DALLAVECHIA E OUTROS
de sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos dos autores.

AÇÃO
: Ação de Despejo por Descumprimento Contratual e Falta de Pagamento de Aluguel (Proc. n.º 1002122-94.2022.8.11.0040) que
LUIZ DALLAVECHIA, ERINEU DALLAVECHIA, VERA LUCIA DALLAVECHIA
movem contra
GRACIELE VALERIA POLETO, RAFAEL LOPES DA SILVA CHAVES.

SENTENÇA
(ID 229952754 - Pág. 5): julgou parcialmente procedente a ação e decretou o despejo da parte requerida e a resolução do contrato de locação, condenou os requeridos ao pagamento da diferença de R$400,00, inadimplidos desde o mês de outubro de 2021, com correção monetária pelo INPC e juros de mora de 1% ao mês, desde os respectivos vencimentos. Condenou ainda a parte requerida a pagar as custas e as despesas processuais, assim como honorários advocatícios sucumbenciais, que fixou estes em 10% do valor da condenação, cuja exigibilidade fica suspensa, uma vez que é beneficiário da justiça gratuita.

APELO 1
(ID 229952763):
GRACIELE VALERIA POLETO E OUTROS
alegam, preliminarmente, a nulidade da sentença por ausência de fundamentação, ante a falta de análise do pedido de extinção do feito por ilegitimidade ativa. Aduzem que os autores não comprovaram o fato constitutivo do seu direito, porque as mensagens de WhatsApp e uma mensagem manuscrita e ininteligível não podem ser consideradas prova de que houve um acordo. Sustentam que, ainda que considerados tais documentos, ficou clara a não aceitação dos requeridos quanto ao reajuste proposto, de modo que não há mora no pagamento da alegada diferença
. Argumentam que o reajuste da locação deve ser feito pelos índices oficiais (18% em maio/2021) e não o percentual alegado pelos autores (30%). Defendem que o Juízo deveria fixar o parâmetro para o reajuste do aluguel de acordo com o preço de mercado e não rescindir o contrato. Aduzem que a venda de parte do imóvel constitui violação ao direito de preferência, porque apesar de ter sido oferecido o mesmo preço a ambos, aos compradores, ora apelados, foram oferecidas condições mais vantajosas para o pagamento parcelado, de modo que deve ser anulada a venda. Pugna pelo acolhimento da preliminar de nulidade da sentença. Caso ultrapassada, pugna pelo provimento do recurso para reformar a sentença e julgar improcedentes os pedidos e inverter os ônus de sucumbência.

CONTRAMINUTA
(ID 229952770): pelo desprovimento do recurso.

APELO 2
(ID 229952771):
LUIZ DALLAVECHIA E OUTROS
alegam que não é possível fazer o abatimento do valor dos alugueis no período entre março/2021 e setembro/2021 porque não foram comprovadas as alegadas despesas feitas com benfeitorias, que nem foram autorizadas pelos locadores.

CONTRAMINUTA
(ID 229952775): pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 1002122-94.2022.8.11.0040

VOTO – PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA POR AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO.

Os apelantes
GRACIELE VALERIA POLETO E OUTROS
alegam, preliminarmente, a nulidade da sentença por ausência de fundamentação, ante a falta de análise do pedido de extinção do feito por ilegitimidade ativa
.

Os apelantes afirmam que a sentença não tratou da questão relativa à ilegitimidade ativa na decisão saneadora, porque entendeu que ela se confundiria com o mérito e seria apreciada quando do julgamento do feito (ID 229952695 - Pág. 1/4) e também não teria analisado a questão na sentença, na qual afirmou que as questões preliminares e prejudiciais haviam sido tratadas no saneador (ID 229952754).

Observa-se, ao analisar o teor da sentença, que ela analisou, embora em suscintas razões de decidir, a questão relativa à alegada ilegitimidade ativa e concluiu que os autores detinham a necessária legitimidade para compor o polo passivo, mormente porque haviam proposto a ação em conjunto, ou seja,
LUIZ DALLAVECHIA
– o vendedor – e
ERINEU DALLAVECHIA
e
VERA LUCIA DALLAVECHIA
– os compradores. Do mesmo modo que a Notificação Extrajudicial também estava subscrita por todos eles (ID 229951695 - Pág. 1/3).

Vejamos o significativo trecho da decisão recorrida (ID
229952754):

“Aliás, diversamente do que sustentou os réus,
não havia dúvida razoável em relação à titularidade do bem, pois na notificação extrajudicial postulando a desocupação em razão do interesse de uso do imóvel, todas as partes envolvidas a subscreveram
.

Além disso, as conversas via WhatsApp entre a autora Vera e a ré Graciele, anexadas aos autos e confirmadas pela
Escritura de Ata Notarial (ID. 90060984), demonstraram que os réus estavam plenamente cientes e informados de que os autores Erineu e Vera eram os novos proprietários e locadores do imóvel
.

Além disso,
os inquilinos realizaram pagamentos de aluguéis aos locadores, e houve discussões sobre questões relacionadas à locação
. Assim,
razão não assiste aos réus ao sustentarem a ilegitimidade ativa e ao considerarem duvidoso a quem deveria ser pago o aluguel
” (grifei).

Desse modo, verifica-se que a sentença, levando em conta os fatos e documentos carreados aos autos relativos à transferência da titularidade do imóvel, afastou a alegada ilegitimidade ativa.

Portanto, não comporta reforma a sentença que considerou os autores parte legítima para figurar no polo ativo da ação de despejo.

Com essas considerações,
rejeita-se a preliminar nulidade da sentença
.

VOTO

EXMO. SR. DES. GUIOMAR TEODORO BORGES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Apelação

Cível
interposta por
GRACIELE VALERIA POLETO E OUTROS
e
Recurso adesivo
interposto por
LUIZ DALLAVECHIA E OUTROS
de sentença que, na Ação de Despejo por Descumprimento Contratual e Falta de Pagamento de Aluguel (Proc. n.º 1002122-94.2022.8.11.0040) que
LUIZ DALLAVECHIA, ERINEU DALLAVECHIA, VERA LUCIA DALLAVECHIA
movem contra
GRACIELE VALERIA POLETO, RAFAEL LOPES DA SILVA CHAVES,
julgou parcialmente procedente a ação e decretou o despejo da parte requerida e a resolução do contrato de locação. Condenou os requeridos ao pagamento da diferença de R$400,00, inadimplidos desde o mês de outubro de 2021, com correção monetária pelo INPC e juros de mora de 1% ao mês, desde os respectivos vencimentos. Condenou ainda a parte requerida a pagar as custas e as despesas processuais, assim como honorários advocatícios sucumbenciais, que fixou estes em 10% do valor da condenação, cuja exigibilidade fica suspensa, uma vez que é beneficiário da justiça gratuita.

Os autores
LUIZ DALLAVECHIA E OUTROS
relatam que o primeiro celebrou um contrato de locação com os requeridos
GRACIELE VALERIA POLETO E OUTRO
, cujo objeto é o imóvel localizado na Rua Teles Pires, Nº 90 - Centro, nesta cidade de Sorriso/MT, com prazo de duração de 06 (seis) meses, iniciado em 10.11.2018 e com término previsto para 10.05.2019, pelo valor de R$ 1.400,00 por mês.

Após o término do prazo inicial, o contrato foi estendido tacitamente, em duas oportunidades, até 09/04/2021.

Um mês antes do fim da locação, o locador expressou o desejo de retomar o imóvel para uso próprio, porém os inquilinos alegaram ter feito melhorias no imóvel, exigindo seis meses de compensação no pagamento do aluguel, e que, a partir do mês de setembro/2021, pagariam o aluguel com reajuste, no valor mensal de R$ 1.800,00.

Os autores alegam que acordo restou sedimentado nas mensagens trocadas entre
GRACIELE
e
VERA
por meio do WhatsApp e nos manuscritos acostados no ID 79119119 e ID 79119122, bem como no teor da notificação extrajudicial de ID 79119125.

Os requeridos contestam tais documentos como meio de prova do acordo e afirmam não ter concordado com o valor do reajuste, além de terem violado o seu direito de preferência na aquisição do imóvel, uma vez que LUIZ o vendeu a seu irmão ERINEU e sua esposa VERA, todos autores na presente ação, em condições mais favoráveis.

Os autores promoveram a ação de despejo c.c. cobrança de aluguéis, que foi julgada parcialmente procedente, para decretar o despejo e o fim do contrato, bem como condenar os requeridos ao pagamento do valor da diferença dos aluguéis (R$400,00), inadimplidos desde o mês de outubro de 2021, com correção monetária pelo INPC e juros de mora de 1% ao mês, desde os respectivos vencimentos.

Ambas as partes recorrem e, enquanto os requeridos buscam a improcedência dos pedidos de rescisão do contrato e despejo, os autores buscam afastar o abatimento no valor dos aluguéis no período de março/2021 a setembro/2021, ao argumento de que os requeridos não comprovaram as despesas feitas com benfeitorias no imóvel.

Cinge-se, portanto, a controvérsia em verificar se comporta reforma a sentença para afastar o despejo e a rescisão do contrato e ainda se deve, ou não, ser mantido o período de abatimento no valor da locação.

Cuida-se de ação de despejo proposta pelos proprietários do imóvel e locadores contra locatários em mora com o pagamento de aluguéis conforme autoriza a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), após a exigida notificação dos inadimplentes (ID 229951695 - Pág. 1/4).

Os locatários argumentaram que haviam consignado judicialmente o valor dos aluguéis porque não tinham certeza a quem fazer os pagamentos, uma vez que o imóvel havia sido vendido ao irmão do locador original.

A sentença rejeitou a consignação porque o valor depositado judicialmente (R$1.400,00) era inferior ao valor pactuado R$1.800,00, ao que os locatários respondem não ter concordado com tal reajuste.

No entanto, os locatários não se insurgem contra o pacto de compensação das benfeitorias com 6 meses de aluguel postos no mesmo documento manuscrito, enviado pela locatária
GRACIELE
à nova proprietária/locadora
VERA
(ID 229951693 - Pág. 1). Portanto, se o documento manuscrito e enviado pelo aplicativo WhatsApp serviu para que os locatários ficassem por seis meses sem pagar o valor da locação, porque não serviria como prova do acordo com relação ao reajuste do aluguel, grafado no manuscrito pela própria locatária no valor de R$1.800,00 (ID 229951694 - Pág. 1).

O mesmo raciocínio pode ser utilizado para o argumento dos locadores de que o valor da locação não poderia ter sido abatido no período entre março/2021 e setembro/2021, porque as benfeitorias não teriam sido comprovadas. Ora, se o documento foi aceito pelos locadores, que inclusive apresentaram as mensagens como prova do valor do reajuste, porque não seria o mesmo documento aceito como prova das benfeitorias e do acordo realizado entre as partes.

Portanto, as mensagens hão que ser aceitas como prova da intenção de ambas as partes, tanto de compensar os valores dos aluguéis com as benfeitorias, quanto de reajustar o valor da locação terminado o prazo da compensação depois de 6 (seis) meses para R$1.800,00.

Desse modo, não se poderia aceitar a consignação feita pelos locatários como suficiente para afastar a mora, porquanto sabidamente feita em valor inferior ao devido.

É verdade que a lei de locações dos imóveis urbanos - LEI No 8.245, DE 18 DE OUTUBRO DE 1991, prevê a possibilidade de renovação do contrato, desde que haja prova do exato cumprimento do contrato em curso, o que, no caso, não ocorreu.

Muito pelo contrário, os locatários incorreram em quebra contratual ao inadimplir sua principal obrigação, qual seja, o pagamento da locação, conforme estabelece o artigo 9º, inciso III da Lei de Locação.

Em que pese o apelante alegar que todas as obrigações foram cumpridas, não trouxe ao processo nenhum recibo capaz de demonstrar o pagamento de aluguéis, e a tentativa de consignação também não logrou êxito porque feita em valor insuficiente.

Portanto,
correta a sentença na parte em que determinou a rescisão do contrato e, como consequência desta, a desocupação do imóvel em 15 dias (despejo voluntário - art. 74, Lei 8245/91), sob pena de despejo compulsório
.

Por fim, os locatários alegam terem tido seu direito de preferência violado, porquanto teria sido dado ao comprador ERINEU e sua esposa VERA condições privilegiadas para a compra do imóvel.

Mais uma vez sem razão os locatários porque ao serem notificados em 02/08/2021, sobre o interesse do proprietário de vender o imóvel por R$400.000,00, em até duas parcelas, atendendo ao dever de comunicação que permitiria o exercício do direito de preferência previsto na Lei do Inquilinato, nos artigos 27 e 28, com prazo para até 30 dias (ID 229951691 - Pág. 1), responderam em 22/09/2021, ou seja, após o prazo legal, que se propunham a pagar valor menor do que o pedido (R$380.000,00) e para pagamento em 3 parcelas a serem pagas em 8 meses (ID 229951692 - Pág. 1).

Portanto, foram os locatários que não exerceram o direito de preferência, embora notificados.

Nesse sentido:

“
CIVIL - IMÓVEL RESIDENCIAL LOCADO - ALIENAÇÃO - DIREITO DE PREFERÊNCIA DO LOCATÁRIO - OBSERVÂNCIA - INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS - INSURGÊNCIA DO INQUILINO - DESCABIMENTO - LEI N. 8.245/1991, ART. 33 - INAPLICABILIDADE 1 Dispõe o art. 27 da Lei n. 8.245/1991 (Lei de Locações) que "no caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento,
o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar - lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca
". Não há previsão legal, tampouco construção doutrinária ou jurisprudencial, determinando que o proprietário deva primeiro oferecer o imóvel ao inquilino para só então ofertá-lo a terceiros.
A obrigação do locador é apenas notificar o locatário e permitir que ele tenha preferência na aquisição do bem,
pagando o mesmo preço

e nas mesmas ou em melhores condições que terceira pessoa pagaria
. 2
O locatário não tem o direito de escolher as melhores condições e formas de pagamento do preço do imóvel. Sua prerrogativa é apenas de ter preferência na aquisição, sendo lícito ao proprietário exigir que sejam observadas as mesmas propostas negociais apresentadas por outrem
. 3 Tendo o proprietário notificado o inquilino e permitido que ele adquirisse o imóvel pelo mesmo preço e condições ofertadas por terceira pessoa, o fato de supostamente ter exigido, para a efetivação do negócio, medidas ilícitas a fim de burlar o sistema tributário, não compactuadas pelo inquilino, não implica o reconhecimento de que tenha havido a preterição do direito de preferência. Poderia o locatário interessado exigir a pactuação da compra e venda sem a adoção da medida sugerida pelo locador [registro do valor em menor valor] e, até mesmo, valer-se da via judicial adequada para efetivar a transação de modo integralmente lícito. (TJ-SC - APL: 50011950720218240049, Relator: Luiz Cézar Medeiros, Data de Julgamento: 08/08/2023, Quinta Câmara de Direito Civil)

De modo que os locatários sequer se propuseram a pagar o mesmo valor que foi pago pelo efetivo comprador, embora tenham proposto pagar o valor da contraproposta em três parcelas.

Portanto, os locatários deveriam, no mínimo ter se proposto a pagar o mesmo valor e não valor menor com o mesmo número de parcelas.

Desse modo, há que se manter a sentença que, em razão da verificação do inadimplemento da obrigação principal (pagamento dos aluguéis no valor contratado), decretou a rescisão do contrato e o despejo dos locatários.

Diante do exposto,
NEGA-SE PROVIMENTO A AMBOS OS RECURSO, para manter integralmente a sentença que julgou parcialmente procedente a ação
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 30/10/2024