Tribunal: TJMT
Processo: 1002122-94.2022.8.11.0040
Relator(a): GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão julgador: GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-12-18
Data de publicação: 2025-01-21

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1002122-94.2022.8.11.0040
Classe:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL (1689)
Assunto:

[Locação de Imóvel, Despejo para Uso Próprio, Despejo por Inadimplemento]
Relator:
Des(a).
GUIOMAR TEODORO BORGES

Turma Julgadora:

[DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[LUIZ DALLAVECHIA - CPF: 637.622.939-53 (APELANTE), EUSIMARA RIBEIRO SILVA - CPF: 000.074.651-73 (ADVOGADO), FAGNER CHAGAS DE OLIVEIRA - CPF: 031.634.241-63 (ADVOGADO), ERINEU DALLAVECHIA - CPF: 526.156.699-15 (APELANTE), VERA LUCIA DALLAVECHIA - CPF: 959.074.241-68 (APELANTE), GRACIELE VALERIA POLETO - CPF: 710.684.491-87 (APELADO), GUILHERME TREVISAN - CPF: 029.835.131-57 (ADVOGADO), THAMIRES LUIZA PARRON PARRON MAYER - CPF: 023.332.741-07 (ADVOGADO), NELSON SARAIVA DOS SANTOS - CPF: 071.452.898-65 (ADVOGADO), RAFAEL LOPES DA SILVA CHAVES - CPF: 016.786.061-54 (APELADO), LEONICE SONIA DE TONI - CPF: 906.059.260-34 (TERCEIRO INTERESSADO), ERINEU DALLAVECHIA - CPF: 526.156.699-15 (APELADO), EUSIMARA RIBEIRO SILVA - CPF: 000.074.651-73 (ADVOGADO), FAGNER CHAGAS DE OLIVEIRA - CPF: 031.634.241-63 (ADVOGADO), LUIZ DALLAVECHIA - CPF: 637.622.939-53 (APELADO), VERA LUCIA DALLAVECHIA - CPF: 959.074.241-68 (APELADO), GRACIELE VALERIA POLETO - CPF: 710.684.491-87 (APELANTE), GUILHERME TREVISAN - CPF: 029.835.131-57 (ADVOGADO), NELSON SARAIVA DOS SANTOS - CPF: 071.452.898-65 (ADVOGADO), RAFAEL LOPES DA SILVA CHAVES - CPF: 016.786.061-54 (APELANTE), THAMIRES LUIZA PARRON PARRON MAYER - CPF: 023.332.741-07 (ADVOGADO), MARCO AURELIO CARRIGIO PINTO - CPF: 050.499.741-60 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO, UNÂNIME

E M E N T A

ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL (1689) Nº 1002122-94.2022.8.11.0040

DIREITO CIVIL. LOCAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR INADIMPLEMENTO DE ALUGUÉIS.
AUSÊNCIA DE OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. REDISCUSSÃO DA MATÉRIA. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1. Trata-se de embargos de declaração opostos em face de acórdão que, por unanimidade, negou provimento ao recurso de apelação, manteve a sentença que julgou procedente a ação de despejo por descumprimento contratual e falta de pagamento de aluguel.

II. Questão em discussão.

2. A questão em discussão consiste em verificar se o acórdão incorreu em contradição ao reconhecer a existência de acordo tácito para o reajuste do aluguel e ao apreciar a questão do direito de preferência.

III. Razões de decidir.

3. Os embargos de declaração não se prestam à rediscussão da matéria decidida, porquanto cabíveis apenas em caso de omissão, contradição, obscuridade ou erro material.

4. O acórdão embargado analisou de forma coerente e fundamentada a questão do acordo tácito para o reajuste do aluguel e a questão do direito de preferência, não há que se falar em contradição ou julgamento extra petita.

IV. Dispositivo e tese.

5. Embargos de declaração desprovidos.

Tese de julgamento
: “1. Os embargos de declaração não se prestam à rediscussão da matéria decidida, porquanto cabíveis apenas em caso de omissão, contradição, obscuridade ou erro material. 2. Inexistência de contradição no acórdão recorrido, que analisou de forma fundamentada as questões do acordo tácito para reajuste do aluguel e do direito de preferência.”

Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 1.022.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Corte Especial, EDcl nos EDcl no AgInt nos EREsp 1522093/MS, Rel. Min. Humberto Martins, julgado em 07.06.2017; TJMT, ED 0037381-48.2014.8.11.0041, SERLY MARCONDES ALVES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 11/03/2020, Publicado no DJE 16/03/2020.

R E L A T Ó R I O

ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Nº

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO Nº 1002122-94.2022.8.11.0040

EMBARGANTES
:
GRACIELE VALERIA POLETO e RAFAEL LOPES DA SILVA CHAVES

EMBARGADOS:

ERINEU DALLAVECHIA, LUIZ DALLAVECHIA e VERA LUCIA DALLAVECHIA

1ª Vara da Comarca de Sorriso

RELATÓRIO

Embargos de Declaração opostos por
GRACIELE VALERIA POLETO e RAFAEL LOPES DA SILVA CHAVES
de acórdão que, por unanimidade, negou provimento ao recurso de apelação dos apelantes, ora embargantes, assim ementado:

APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DESPEJO POR INADIMPLEMENTO DO CONTRATO – PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA POR AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO REJEITADA – INADIMPLEMENTO DE ALUGUÉIS COMPROVADO - PROCEDÊNCIA DO PEDIDO DE RESCISÃO DO CONTRATO E DE DESPEJO – DIREITO DE PREFERÊNCIA NÃO EXERCIDO - SENTENÇA MANTIDA - RECURSOS DESPROVIDOS.

A sentença, levando em conta os fatos e documentos relativos à transferência da titularidade do imóvel, afastou a alegada ilegitimidade ativa, com fundamentação suscinta, porém suficiente.

Verificado o inadimplemento da obrigação principal, não comporta reforma a sentença que decretou a rescisão do contrato e, como consequência, a desocupação do imóvel (despejo voluntário - art. 74, Lei 8245/91), sob pena de despejo compulsório.

Os locatários, que sequer se propuseram a pagar o mesmo valor que foi pago pelo efetivo comprador, apesar de notificados, não exerceram o seu direito de preferência..

Embargos
(Id. 256892661): Os embargantes alegam, em síntese, que o acórdão guerreado incorreu em
contradição
ao reconhecer a existência de acordo tácito para o reajuste do aluguel, bem como ao apreciar a questão do direito de preferência, que não foi suscitada na petição inicial, porquanto alega julgamento extra petita.

Pugna pelo acolhimento dos embargos de declaração, para que seja sanado os vícios apontados.

Contrarrazões
(Id. 255883188): Pelo desprovimento.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL (1689) Nº 1002122-94.2022.8.11.0040

V O T O

Trata-se de embargos de declaração opostos por GRACIELE VALERIA POLETO e RAFAEL LOPES DA SILVA CHAVES em face do acórdão que, por unanimidade, negou provimento aos recursos de apelação interpostos pelas partes, manteve a r. sentença que julgou parcialmente procedente a ação de despejo por descumprimento contratual e falta de pagamento de aluguel.

Verifica-se que a matéria a que se referem os embargos, em que a parte embargante alega contradição, fora devidamente tratada no acórdão embargado.

Colaciona-se fragmento que tratou a matéria:

“(...)
Cinge-se, portanto, a controvérsia em verificar se comporta reforma a sentença para afastar o despejo e a rescisão do contrato e ainda se deve, ou não, ser mantido o período de abatimento no valor da locação.

Cuida-se de ação de despejo proposta pelos proprietários do imóvel e locadores contra locatários em mora com o pagamento de aluguéis conforme autoriza a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), após a exigida notificação dos inadimplentes (ID 229951695 - Pág. 1/4).

Os locatários argumentaram que haviam consignado judicialmente o valor dos aluguéis porque não tinham certeza a quem fazer os pagamentos, uma vez que o imóvel havia sido vendido ao irmão do locador original.

A sentença rejeitou a consignação porque o valor depositado judicialmente (R$1.400,00) era inferior ao valor pactuado R$1.800,00, ao que os locatários respondem não ter concordado com tal reajuste.

No entanto, os locatários não se insurgem contra o pacto de compensação das benfeitorias com 6 meses de aluguel postos no mesmo documento manuscrito, enviado pela locatária
GRACIELE
à nova proprietária/locadora
VERA
(ID 229951693 - Pág. 1). Portanto, se o documento manuscrito e enviado pelo aplicativo WhatsApp serviu para que os locatários ficassem por seis meses sem pagar o valor da locação, porque não serviria como prova do acordo com relação ao reajuste do aluguel, grafado no manuscrito pela própria locatária no valor de R$1.800,00 (ID 229951694 - Pág. 1).

O mesmo raciocínio pode ser utilizado para o argumento dos locadores de que o valor da locação não poderia ter sido abatido no período entre março/2021 e setembro/2021, porque as benfeitorias não teriam sido comprovadas. Ora, se o documento foi aceito pelos locadores, que inclusive apresentaram as mensagens como prova do valor do reajuste, porque não seria o mesmo documento aceito como prova das benfeitorias e do acordo realizado entre as partes.

Portanto, as mensagens hão que ser aceitas como prova da intenção de ambas as partes, tanto de compensar os valores dos aluguéis com as benfeitorias, quanto de reajustar o valor da locação terminado o prazo da compensação depois de 6 (seis) meses para R$1.800,00.

Desse modo, não se poderia aceitar a consignação feita pelos locatários como suficiente para afastar a mora, porquanto sabidamente feita em valor inferior ao devido.

É verdade que a lei de locações dos imóveis urbanos - LEI No 8.245, DE 18 DE OUTUBRO DE 1991, prevê a possibilidade de renovação do contrato, desde que haja prova do exato cumprimento do contrato em curso, o que, no caso, não ocorreu.

Muito pelo contrário, os locatários incorreram em quebra contratual ao inadimplir sua principal obrigação, qual seja, o pagamento da locação, conforme estabelece o artigo 9º, inciso III da Lei de Locação.

Em que pese o apelante alegar que todas as obrigações foram cumpridas, não trouxe ao processo nenhum recibo capaz de demonstrar o pagamento de aluguéis, e a tentativa de consignação também não logrou êxito porque feita em valor insuficiente.

Portanto,
correta a sentença na parte em que determinou a rescisão do contrato e, como consequência desta, a desocupação do imóvel em 15 dias (despejo voluntário - art. 74, Lei 8245/91), sob pena de despejo compulsório
.

Por fim, os locatários alegam terem tido seu direito de preferência violado, porquanto teria sido dado ao comprador ERINEU e sua esposa VERA condições privilegiadas para a compra do imóvel.

Mais uma vez sem razão os locatários porque ao serem notificados em 02/08/2021, sobre o interesse do proprietário de vender o imóvel por R$400.000,00, em até duas parcelas, atendendo ao dever de comunicação que permitiria o exercício do direito de preferência previsto na Lei do Inquilinato, nos artigos 27 e 28, com prazo para até 30 dias (ID 229951691 - Pág. 1), responderam em 22/09/2021, ou seja, após o prazo legal, que se propunham a pagar valor menor do que o pedido (R$380.000,00) e para pagamento em 3 parcelas a serem pagas em 8 meses (ID 229951692 - Pág. 1).

Portanto, foram os locatários que não exerceram o direito de preferência, embora notificados.

Nesse sentido:

“
CIVIL - IMÓVEL RESIDENCIAL LOCADO - ALIENAÇÃO - DIREITO DE PREFERÊNCIA DO LOCATÁRIO - OBSERVÂNCIA - INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS - INSURGÊNCIA DO INQUILINO - DESCABIMENTO - LEI N. 8.245/1991, ART. 33 - INAPLICABILIDADE 1 Dispõe o art. 27 da Lei n. 8.245/1991 (Lei de Locações) que "no caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento,
o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar - lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca
". Não há previsão legal, tampouco construção doutrinária ou jurisprudencial, determinando que o proprietário deva primeiro oferecer o imóvel ao inquilino para só então ofertá-lo a terceiros.
A obrigação do locador é apenas notificar o locatário e permitir que ele tenha preferência na aquisição do bem,
pagando o mesmo preço

e nas mesmas ou em melhores condições que terceira pessoa pagaria
. 2
O locatário não tem o direito de escolher as melhores condições e formas de pagamento do preço do imóvel. Sua prerrogativa é apenas de ter preferência na aquisição, sendo lícito ao proprietário exigir que sejam observadas as mesmas propostas negociais apresentadas por outrem
. 3 Tendo o proprietário notificado o inquilino e permitido que ele adquirisse o imóvel pelo mesmo preço e condições ofertadas por terceira pessoa, o fato de supostamente ter exigido, para a efetivação do negócio, medidas ilícitas a fim de burlar o sistema tributário, não compactuadas pelo inquilino, não implica o reconhecimento de que tenha havido a preterição do direito de preferência. Poderia o locatário interessado exigir a pactuação da compra e venda sem a adoção da medida sugerida pelo locador [registro do valor em menor valor] e, até mesmo, valer-se da via judicial adequada para efetivar a transação de modo integralmente lícito. (TJ-SC - APL: 50011950720218240049, Relator: Luiz Cézar Medeiros, Data de Julgamento: 08/08/2023, Quinta Câmara de Direito Civil)

De modo que os locatários sequer se propuseram a pagar o mesmo valor que foi pago pelo efetivo comprador, embora tenham proposto pagar o valor da contraproposta em três parcelas.

Portanto, os locatários deveriam, no mínimo ter se proposto a pagar o mesmo valor e não valor menor com o mesmo número de parcelas.

Desse modo, há que se manter a sentença que, em razão da verificação do inadimplemento da obrigação principal (pagamento dos aluguéis no valor contratado), decretou a rescisão do contrato e o despejo dos locatários.(...)”

Os embargos de declaração são cabíveis quando houver, na decisão recorrida, obscuridade, contradição, omissão ou erro material, nos termos do art. 1.022 do Código de Processo Civil. No caso em tela, não vislumbra-se a ocorrência de qualquer um desses vícios.

No que tange à alegada contradição, o acórdão embargado analisou de forma coerente e fundamentada a questão do acordo tácito para o reajuste do aluguel, concluiu que a concordância dos embargantes com o abatimento das benfeitorias no valor do aluguel implicava, também, na concordância com o reajuste proposto pelos embargados.

Ademais, a alegação de julgamento extra petita não merece prosperar, pois a questão do direito de preferência foi suscitada pelos próprios embargantes em suas razões recursais, não há que se falar em análise de matéria estranha aos autos.

Dessa forma, em que pese às alegações apresentadas pelo embargante, não foi constada a presença de vícios, o que indica a intenção de rediscussão da matéria.

Pois bem.

Não há falar-se em reforma do acórdão, por meio de embargos de declaração, se não verificada a presença de vícios.

Salienta-se que a modalidade recursal de que lança mão o recorrente – embargos de declaração – não se revela adequada à sua vocação, aliás, limitada.

Nesse sentido:

“PROCESSO CIVIL. SEGUNDOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. AUSÊNCIA DE OMISSÃO, CONTRADIÇÃO, OBSCURIDADE OU ERRO MATERIAL. IMPOSSIBILIDADE DE REDISCUSSÃO DA MATÉRIA DE FUNDO. INEXISTÊNCIA DE VÍCIOS NO JULGADO. INTUITO PROTELATÓRIO.

1. Nos termos do art. 1.022, caput e incs. I a III, do Código de Processo Civil de 2015, os embargos de declaração são cabíveis para esclarecer obscuridade, eliminar contradição, suprir omissão de ponto ou questão sobre o qual se deveria pronunciar o juiz de ofício ou a requerimento e/ou corrigir erro material.

2. O STJ, no julgamento de embargos de declaração, pode prescindir do prequestionamento de matéria constitucional para fins de interposição de recurso extraordinário, de modo a evitar a usurpação da competência do STF.

3. A parte embargante busca, com a oposição destes segundos embargos declaratórios, ver reexaminada e decidida a controvérsia de acordo com sua tese. Não é possível, contudo, dar efeitos infringentes aos aclaratórios sem a demonstração de eventual vício ou teratologia.

4. Diante do caráter manifestamente protelatório dos embargos de declaração, aplica-se multa à parte embargante de 1% (um por cento) sobre o valor atualizado da causa, com base no art. 1.026, § 2º, do Código de Processo Civil de 2015” (STJ, Corte Especial, EDcl nos EDcl no AgInt nos EREsp 1522093/MS, Rel. Min. Humberto Martins, julgado em 07.06.2017).

Vale ressaltar, assim, que a via escolhida não se presta ao fim único e exclusivo de prequestionar ou reapreciar matéria já devidamente analisada e aclarada na decisão, sob o pretexto de admissibilidade para futura interposição dos recursos excepcionais.

Ademais, sabe-se que o julgador não precisa se manifestar expressamente sobre todas as teses ou dispositivos de lei suscitados pelas partes, pois a exigência de prequestionamento para a interposição de recurso especial e extraordinário deve ser cumprida pela parte e não pelo julgador.

Acerca da matéria:

“RECURSO DE EMBARGOS DE DECLARAÇÃO – APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO MONITÓRIA – VÍCIOS INDEMONSTRADOS - ACORDÃO QUE TRATOU INTEGRALMENTE DA MATÉRIA - REDISCUSSÃO DA MATÉRIA E PREQUESTIONAMENTO - INCABÍVEL PELA ESTREITA VIA DOS ACLARATÓRIOS - ACÓRDÃO MANTIDO – RECURSO DESPROVIDO.

1. O recurso de embargos de declaração não é instrumento apropriado para alterar decisão quando não encontrada omissão, contradição e/ou obscuridade.

2. Nos termos de jurisprudência pacífica do STJ, “o magistrado não é obrigado a responder todas as alegações das partes se já tiver encontrado motivo suficiente para fundamentar a decisão, nem é obrigado a ater-se aos fundamentos por elas indicados” (REsp 684.311/RS, Rel. Min. Castro Meira, DJ 18.4.2006).

3. Ainda, o julgador não precisa apontar expressamente se houve ou não violação a dispositivos legais ou constitucionais apresentados, pois a exigência de prequestionamento para a interposição de recurso especial ou extraordinário deve ser cumprida pela parte e não pelo julgador” (TJMT, ED 0037381-48.2014.8.11.0041, SERLY MARCONDES ALVES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 11/03/2020, Publicado no DJE 16/03/2020).

Posto isso,
nega-se provimento ao recurso
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 18/12/2024