Tribunal: TJMT
Processo: 1006694-98.2019.8.11.0040
Relator(a): JOAO FERREIRA FILHO
Órgão julgador: JOAO FERREIRA FILHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-02-20
Data de publicação: 2024-02-21

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1006694-98.2019.8.11.0040
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
JOAO FERREIRA FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[JAIME WELTER GIEHL - CPF: 570.082.721-20 (APELADO), ALEX TOCANTINS MATOS - CPF: 376.429.871-53 (ADVOGADO), MICHELE DAYANE DA SILVA CAMPOS - CPF: 042.158.161-14 (ADVOGADO), RAFAEL KRZYZANSKI - CPF: 927.611.271-53 (ADVOGADO), LOTEADORA ASSAI S/S LTDA - CNPJ: 07.267.254/0001-10 (APELANTE), GUSTAVO ANTONIO BARBOSA DE SOUZA - CPF: 006.323.449-11 (ADVOGADO), EDUARDO BARBOSA DE SOUZA - CPF: 050.341.389-56 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS – CONEXÃO – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS – PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA – JULGAMENTO SIMULTÂNEO EM AÇÕES CONEXAS – DESNECESSIDADE – PREJUÍZO NÃO DEMONSTRADO – PRELIMINAR REJEITADA – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DISTRATO POR PARTE DO PROMITENTE COMPRADOR – RETENÇÃO PARCIAL EM FAVOR DA VENDEDORA – PERCENTUAL – 20 % DO VALOR PAGO – PRECEDENTES DO STJ – TAXA DE FRUIÇÃO – IMÓVEL – EDIFICAÇÃO – AUSÊNCIA

–

INVIABILIDADE DA COBRANÇA

– RECURSO NÃO PROVIDO – SENTENÇA MANTIDA. 1. O julgamento em separado de ações conexas é possível ao juiz da causa, segundo entendimento do STJ - A declaração de nulidade processual exige a demonstração de prejuízo, sob pena de violação do princípio da instrumentalidade das formas. 2. Quanto à multa contratual, este Tribunal de Justiça firmou entendimento de que, em caso de desistência do comprador, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, poderá haver a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco) do total da quantia paga. 3. Logo, infere-se que o direito de retenção de 20% (vinte por cento) do valor adimplido, estabelecido na sentença, está em conformidade com a jurisprudência dominante, porquanto fixado entre o percentual mínimo e máximo. 4. Por sua vez, no tocante à taxa de fruição do imóvel, o Superior Tribunal de Justiça tem firmado entendimento de que “
é indevida a taxa de ocupação ou fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado, porquanto a resilição não enseja qualquer enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor”
(AgInt no REsp n. 2.020.258/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 13/3/2023, DJe de 16/3/2023).

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

O Exmº. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (relator)

Egrégia Câmara:

Recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por LOTEADORA ASSAI S/S LTDA contra a r. sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 1ª Vara Cível da Comarca de Sinop/MT, que nos autos da ação de “
Rescisão Contratual c/c Devolução de Quantias Pagas
” (Proc. nº 1006694-98.2019.8.11.0040) ajuizada contra a apelante por JAIME WELTER GIEHL, julgou parcialmente procedente os pedidos, determinando
“a resilição do Contrato de Compra e Venda de Imóvel em loteamento do id n°. 24183294, retornando as partes ao status quo ante, mediante a reintegração de posse da requerida no imóvel”
condenando a ré/apelante
“a restituir os valores pagos
(pelo autor)
em parcela única, podendo reter para si 20% (vinte por cento) dos valores pagos, além dos valores de IPTU (...)corrigido monetariamente pelo INPC, desde a data de cada pagamento, acrescido de juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês, a contar do trânsito em julgado da sentença”
; a r. sentença estabeleceu sucumbência reciproca entre os litigantes,

condenando as partes ao pagamento das custas/despesas processuais, na proporção de 70% ré/apelante e 30% ao autor/apelado,
observando o que dispõem o art. 98, § 3º, do CPC, fixando o valor dos honorários advocatícios em 10% sobre o valor da condenação
(cf. Ids. nº 190678661 e nº 190678666).

A apelante em sede preliminar, roga pela nulidade da sentença ante a
“inobservância de Conexão entre a presente ação e outra ação de Resolução Contratual, do mesmo negócio jurídico”
defendendo que
“a presente demanda nº 1006694-98.2019.8.11.0040, fora proposta depois do processo conexo à presente lide autos nº 1008825-24.2019.8.11.0015 sendo que, ante à expressa disposição legal, a decisão teria de ser feita de forma conjunta, a menos que, quando da verificação da conexão, o outro processo já tivesse sido sentenciado”
afirma que
“na ação 1008825-24.2019.8.11.0015 faz pedidos mais abrangentes do que a feita pela outra parte na demanda 1006694- 98.2019.8.11.0040”
restando evidente
“portanto, do fenômeno na continência, sendo que a ação nº 1006694-98.2019.8.11.0040, está contida”
aduzindo que
“as sentenças para ambas as demandas deveria ser uma só”
pugnando assim, “
pela anulação da sentença dos presentes autos, com o devido retorno da causa ao Juízo de primeiro grau, para que os autos nº 1006694-98.2019.8.11.0040 e os autos nº 1008825-24.2019.8.11.0015 sejam julgados em conjunto”.

No mérito, alega que a
“multa de 20% sobre o valor total do contrato corrigido (...) fixada no instrumento particular é completamente válida, posto que não ultrapassa o valor integral de tal avença, estando em perfeita harmonia com o que está previsto no art. 412 do Código Civil”
.

Aponta que,
revela-se justo o pagamento de percentual referente à fruição do imóvel, sob pena de enriquecimento indevido do apelado, porque esteve à sua disposição
“desde o momento em que assinou o instrumento particular de compromisso de venda e compra de lote urbano e, com isso, tomou posse dos imóveis para seu uso e gozo”.

Por fim, afirma que, estando inequívoca a ocorrência da rescisão contratual por motivo unilateral do apelado, sendo ele que deu causa a presente ação, deve a r. sentença ser reformada com a devida inversão do ônus de sucumbência, devendo recair exclusivamente sobre o apelado ante a aplicação do princípio da causalidade.

Em suma, requer o provimento do recurso, para que seja
“anulada as sentenças prolatadas em ambos os autos, com o devido retorno da causa ao Juízo de primeiro grau, para que as causas sejam julgadas em conjunto”
alternativamente, requer a reforma da r. sentença, para que
“haja a condenação da parte Recorrida ao pagamento da multa estipulada em contrato, qual seja, 20% sobre o valor do contrato, ou, tendo entendimento diverso, que ao menos seja majorado o percentual dos valores a serem retidos para 25% dos valores pagos”
bem como permitir a retenção de fruição e alterar o ônus sucumbencial (cf. Id. nº 190678667).

O Autor/apelado apresentou contrarrazões refutando os argumentos recursais e pugnando pelo desprovimento do recurso (cf. Id. nº 190678670).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

V O T O

O Exmº. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (relator)

Egrégia Câmara:

Inicialmente, passo analisar a preliminar de nulidade da sentença, suscitada ao fundamento de que, não restou observada a conexão entre a presente ação e outra ação de Resolução Contratual, que tem como objeto o mesmo negócio jurídico.

Pois bem.

Analisando os autos, constata-se que, de fato, a ação de
“Rescisão Contratual c/c Devolução de Quantias Pagas”
Proc. nº 1006694-98.2019.8.11.0040 e a ação de
“Rescisão Contratual c/c Reintegração de Posse e Perdas e Danos”
Proc. nº 1008825-24.2019.8.11.0015, são conexos, o que, em tese, exigiria o julgamento conjunto, simultâneo das ações.

É entendimento firmado no STJ de que o julgamento simultâneo das ações conexas só deve ocorrer caso o Juízo da causa assim entenda conveniente, não estando obrigado ao julgamento conjunto:

EMENTA:
AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. AÇÕES DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE E DE USUCAPIÃO. CONEXÃO RECONHECIDA NA ORIGEM.

JULGAMENTO EM SEPARADO DAS APELAÇÕES. FACULDADE DO MAGISTRADO. AUSÊNCIA DE PREJUÍZO. AGRAVO REGIMENTAL IMPROVIDO. (...) 2.
Por ser uma faculdade do julgador, a decisão que reconhece a conexão ou a continência não impõe ao magistrado a obrigatoriedade de julgamento simultâneo dos feitos; a adoção de tal faculdade, no entanto, não implica nulidade processual se não resultar em prejuízo aos litigantes, consoante o brocardo pas de nullitè sans grief
. 3. O magistrado, a seu critério e diante de cada caso concreto, verificará a utilidade do julgamento simultâneo, com vistas a evitar decisões conflitantes e privilegiar a economia processual. 4.
O reconhecimento pelo Juízo de origem da conexão entre as ações com reunião dos feitos para decisão conjunta, não obriga o julgamento em conjunto das apelações, nem implica existência de decisões conflitantes,
como se deu na espécie, em que tanto a demanda de usucapião quanto a possessória foram julgadas improcedentes. 5. Agravo regimental a que se nega provimento. (AgRg no AgRg no AREsp 691.530/RJ, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 3ª T., DJe 19/11/2015). (
grifei
e
negritei
).

Desse modo, declarar a nulidade da sentença por julgamento em separado da ação conexa impõe a verificação da conveniência do julgamento e, ainda, a demonstração do prejuízo advindo dessa ocorrência, observado o princípio da instrumentalidade das formas estabelecido na lei processual vigente que abandonou o apego às formas e se concentrou na realização efetiva da prestação jurisdicional. É imperioso que se observe, na situação, o princípio
pas de nullité sans grief,
de forma que o prejuízo decorrente do julgamento em separado tenha ocorrido.

No entanto, no caso em exame não constatei qualquer prejuízo ao ser realizado o julgamento de forma separada, haja vista que, embora não tenha proferido uma única sentença para todas as demandas, o juiz sentenciante ao analisá-las observou e considerou todo conjunto probatório da ação conexa.

À falta, pois, da demonstração de prejuízo, descabe cogitar da nulidade da sentença, pelo que,
rejeito
a preliminar.

Passando à análise do mérito, é cediço que a cláusula penal é lícita, para o caso de inadimplemento contratual, nos termos do artigo 408 do Código Civil, haja vista que tal estipulação visa recompor os prejuízos suportados por alguma das partes, ante a frustrada execução do contrato, precocemente resolvido.

Outrossim, restou consolidado o entendimento de que, nas hipóteses de rescisão contratual por culpa do promitente comprador, é licito ao vendedor efetuar a retenção de um percentual, a título de indenização pelo inadimplemento. Contudo, o valor retido deve ser de 10% a 25% sobre os valores adimplidos pelo comprador e não sobre o valor total do imóvel.

A propósito:

EMENTA
: “AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZATÓRIA E LUCROS CESSANTES. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO ADQUIRENTE DO IMÓVEL. RETENÇÃO DE 15% DOS VALORES DESPENDIDOS. CABIMENTO. RAZOABILIDADE. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. É entendimento do STJ que "é abusiva a cláusula que fixa a multa pelo descumprimento do contrato com base não no valor das prestações pagas, mas, no valor do imóvel, onerando demasiadamente o devedor" (REsp 907.856/DF, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/06/2008, DJe de 1º/07/2008). 2. Quanto ao percentual da multa, a jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. Precedentes. 3. Ademais, não é possível na via especial rever a conclusão contida no aresto atacado acerca do percentual retido a título de cláusula penal melhor condizente com a realidade do caso concreto e a finalidade do contrato, pois a isso se opõem os óbices contidos nas Súmulas 5 e 7 do STJ. 4. Agravo interno a que se nega provimento.” (STJ - AgInt no AREsp 1180352/DF, Rel. Ministro LÁZARO GUIMARÃES (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF 5ª REGIÃO), QUARTA TURMA, julgado em 20/02/2018, DJe 28/02/2018).

No caso dos autos, a previsão contratual de retenção de 20% (vinte por cento) sobre o preço total atualizado do imóvel é deveras abusiva, porquanto coloca o requerente em situação de desvantagem, devendo ser estipulada sobre a importância devidamente adimplida pelo requerente.

Assim, não obstante seja legítima a incidência de cláusula de retenção, a base de cálculo estabelecida pela cláusula sexta, parágrafo segundo, do contrato de Id n°. 186882692, é abusiva, porquanto estipulada sobre o preço do bem, devendo incidir sobre o valor pago pela requerente.

Logo, infere-se que o direito de retenção de 20% (vinte por cento) do valor adimplido, estabelecido na sentença, está em conformidade com a jurisprudência dominante, porquanto fixado entre o percentual mínimo e máximo.

A propósito:

EMENTA:
APELAÇÕES – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO, DEVOLUÇÃO DA QUANTIA PAGA E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – CESSÃO DE DIREITOS AO AUTOR – CIÊNCIA DO ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – DESFAZIMENTO DA AVENÇA POR CULPA DO COMPRADOR – PREVISÃO CONTRATUAL DE RETENÇÃO DE 30% –PERCENTUAL EXCESSIVO – REDUÇÃO PARA 25% –ENTENDIMENTO DO STJ – DESCONTO RELATIVO A VÁRIOS ENCARGOS EM RAZÃO DO PERÍODO DE OCUPAÇÃO PELO CESSIONÁRIO – NÃO COMPROVAÇÃO DO EXERCÍCIO DA POSSE – ABATIMENTO INDEVIDO – JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO – TEMA N. 1.002 DO STJ – SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA – DISTRIBUIÇÃO PROPORCIONAL DO ÔNUS – RECURSO DA AUTORA NÃO PROVIDO. RECURSO DA RÉ PARCIALMENTE PROVIDO. É lícita a cláusula penal que estabelece a retenção, pelo vendedor, de parte do montante pago pelo promitente comprador, que deu causa à rescisão contratual, desde que a perda seja fixada em quantia razoável e proporcional às circunstâncias do caso concreto, que, consoante jurisprudência do STJ, varia entre 10% e 25% do total quitado. [...]. (TJMT – RAC 1003917-18.2023.8.11.0003, Des. Rel. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 01/11/2023, Publicado no DJE 01/11/2023).

Por sua vez, no tocante à taxa de fruição do imóvel, o Superior Tribunal de Justiça tem firmado entendimento de que
“é indevida a taxa de ocupação ou fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado, porquanto a resilição não enseja qualquer enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor”
(AgInt no REsp n. 2.020.258/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 13/3/2023, DJe de 16/3/2023).

No caso, trata-se o contrato de compra e venda de um lote urbano, inicialmente sem qualquer edificação/benfeitorias, conforme constou da própria Cláusula Primeira do contrato (cf. Id. nº 186882692).

Assim, inexistindo construção no imóvel, torna-se descabida a fixação de aluguéis por tempo de fruição do bem.

Apenas para registro, seguem precedentes:

EMENTA:
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSO CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO. REUNIÃO DOS PROCESSOS. MATÉRIA FÁTICA. ANÁLISE. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ. TAXA DE FRUIÇÃO. IMÓVEL. EDIFICAÇÃO. AUSÊNCIA. INVIABILIDADE DA COBRANÇA. RESCISÃO. CULPA DO COMPRADOR. PERCENTUAL. RETENÇÃO. SÚMULA Nº 568/STJ. CUMULAÇÃO DAS ARRAS COM A CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE. 1. Na hipótese, as conclusões da Corte de origem quanto à alegada existência de conexão entre as demandas decorreram inquestionavelmente da análise do conjunto fático-probatório dos autos, o que impede a revisão do tema em virtude do óbice da Súmula nº 7/STJ. 2 Nos termos da jurisprudência desta Corte, não cabe o pagamento de taxa de ocupação/fruição de imóveis não edificados. 3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça permite a retenção no percentual entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos quando houver resolução do compromisso de compra e venda por culpa do compromitente comprador. 4. A modificação do percentual fixado na origem demanda a interpretação de cláusula contratual e o reexame do acervo fático-probatório dos autos, procedimentos inviáveis em recurso especial (Súmulas nºs 5 e 7/STJ). 5. Evidenciada a natureza indenizatória das arras na hipótese de inexecução do contrato, revela-se inadmissível a sua cumulação com a cláusula penal compensatória, sob pena de violação do princípio do non bis in idem (proibição da dupla condenação a mesmo título). 6. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp n. 1.942.925/PR, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 26/6/2023, DJe de 30/6/2023).

EMENTA:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL POR RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE COMPRADOR – PRETENSÃO DA APELANTE PARA QUE SEJA DEFERIDO DIREITO DE RETENÇÃO DE VALORES SOBRE FRUIÇÃO DO IMÓVEL – TERRENO SEM EDIFICAÇÃO – IMPOSSIBILIDADE – IMÓVEL RESTITUÍDO À APELANTE EM FEVEREIRO DE 2019 – DEFERIMENTO DO DIREITO DE RETER O IPTU CORRESPONDENTE A 2018 – PRETENSÃO EM RETER TAMBÉM O IMPOSTO REFERENTE A 2019 – NÃO ACOLHIMENTO – POSSIBILIDADE DE ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA DA RECORRENTE JÁ QUE SE ENCONTRA NA POSSE DO BEM – PRETENSÃO EM AFASTAR A SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA E IMPUTÁ-LA SOMENTE AOS AUTORES – NÃO ACOLHIMENTO – RECURSO DESPROVIDO. O Superior Tribunal de Justiça tem firmado entendimento de que “é indevida a taxa de ocupação ou fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado, porquanto a resilição não enseja qualquer enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor. Sendo o imóvel restituído à parte em fevereiro/2019 o IPTU referente ao imóvel a partir de então é da responsabilidade da Apelante no presente caso. [...]. (TJMT – RAC 1002616-39.2019.8.11.0015, Desa. Rela. MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 04/10/2023, Publicado no DJE 09/10/2023).

Pelo exposto,
nego provimento
ao recurso mantendo inalterados os termos da r. sentença recorrida.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 20/02/2024