Tribunal: TJMT
Processo: 1007867-10.2024.8.11.0000
Relator(a): RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-09-04
Data de publicação: 2024-09-16

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

NÚMERO ÚNICO:

1007867-10.2024.8.11.0000

CLASSE:
AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

ASSUNTO:
[
COMPRA E VENDA]

RELATORA:
EXMA. SRA. DESA. SERLY MARCONDES ALVES

REDATOR DESIGNADO:
EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:
[EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, EXMO. SR. DES. GUIOMAR TEODORO BORGES, EXMA. SRA. DESA. SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):
[DAYANE CASTRO BOTELHO DE CARVALHO - CPF: 023.590.211-09 (ADVOGADO), JOSE TADEU LEMAINSKI - CPF: 213.305.229-15 (AGRAVANTE), NEIVA ZIMMERMANN LEMAINSKI - CPF: 701.219.821-49 (AGRAVANTE), CECILIA NOBRE TORRES - CPF: 018.300.111-70 (ADVOGADO), JUVENAL DE OLIVEIRA - CPF: 655.021.404-15 (AGRAVADO), SILAS DO NASCIMENTO FILHO - CPF: 221.963.582-15 (ADVOGADO), JOSE FABIANO BELLAO GIMENEZ - CPF: 482.323.191-00 (ADVOGADO), HUDSON CESAR MELO FARIA - CPF: 535.910.031-15 (ADVOGADO), JOSE FABIO MARQUES DIAS JUNIOR - CPF: 778.791.201-49 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência do EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
“RECURSO NÃO PROVIDO, POR MAIORIA, NOS TERMOS DO VOTO DO 1º VOGAL (
EXMO. SR.
DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO)”.

E M E N T A

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE EXECUÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER FUNDADA EM TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL – INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA E OUTRAS AVENÇAS – DESCUMPRIMENTO DAS CLÁUSULAS CONTRATUAIS – TUTELA DE URGÊNCIA DEFERIDA – REQUISITOS AUTORIZADORES DEMONSTRADOS – ART. 300 DO CPC – DECISÃO MANTIDA –
RECURSO NÃO PROVIDO.

Comprovada a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo (art. 300 do CPC), deve ser mantida a decisão que deferiu o pedido de tutela de urgência.

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESA. SERLY MARCONDES ALVES (RELATORA):

Eminentes pares:

Trata-se de Recurso de Agravo de Instrumento interposto por
NEIVA ZIMMERMANN LEMAINSKI e JOSE TADEU LEMAINSKI,
com o fito de reformar a decisão que, nos autos da Ação de Execução de Obrigação de Fazer n. 1002021-86.2024.8.11.0040, ajuizada por JUVENAL DE OLIVEIRA, deferiu o pedido de tutela de urgência para o fim de permitir que o exequente deposite judicialmente na forma, condições e prazos estabelecidos no contrato a quantidade de produto correspondente às parcelas vincendas, previstas nas alíneas “f”, “g” e “h”, do Parágrafo Quarto, da Cláusula Segunda, do título exequendo, conforme expressamente autorizado pelo Parágrafo Primeiro, da Cláusula Nona, do mesmo instrumento. Com relação à parcela do ano de 2024, prevista na alínea “f”, do Parágrafo Quarto, da Cláusula Segunda, do contrato, já depositada junto aos armazéns da empresa SIPAL, em Sorriso, determinou o respectivo termo de caução. Determinou, ainda, que os executados liberem de quaisquer ônus os imóveis objeto do título exequendo, deixando-os livres e desembaraçados de quaisquer ônus reais, legais ou convencionais, arcando com todas as despesas, custas, taxas, honorários e demais, necessários para liberação dos ônus que se encontram sobre as matrículas dos imóveis objetos do título exequendo (Matrículas 66.133 e 66.134 do CRI de Sorriso, MT), sob pena de
incidência de multa diária no valor de R$5.000,00 limitada a 30 (trinta) dias, com base no art. 814 do CPC e/ou adjudicação compulsória.

Para tanto, os agravantes sustentam a inexistência dos requisitos autorizadores da tutela de urgência deferida na origem.

Afirmam que cumpriram a disposição da cláusula sétima do contrato de compra e venda, haja vista que outorgaram Escritura Pública ao comprador, ainda que pendente ônus sobre a matrícula.

Aduzem que não assumiram qualquer obrigação de quitar os débitos existentes na matrícula no mesmo prazo de outorga da escritura de compra e venda, ao contrário disso, a cláusula contratual invocada é expressa e clara ao dispor que permaneceriam débitos a serem saldados pelo vendedor, o qual assumiu a obrigação de fazê-lo mesmo após a outorga de tal escritura.

Alegam que o fato de o agravado não ter logrado êxito em registrar a escritura pública junto ao CRI em decorrência de ônus sobre a matrícula, com o qual anuiu expressamente, não é responsabilidade dos agravantes, mas disposição legal.

Asseveram que não inseriram qualquer ônus sobre os imóveis e que as penhoras impostas sobre as matrículas (R-5/66.133 de 22/09/2022 e R-9/66.133 de 04/07/2023; R4/66.134 de 22/09/2022; R-7/66.134 de 04/07/2023) foram determinadas judicialmente pelo mesmo juízo que proferiu a decisão agravada.

Argumentam que as penhoras são provenientes de demandas averbadas premonitoriamente antes do contrato ora discutido, e as novas averbações premonitórias, também decorrentes de decisões judiciais, poderiam ter sido precedidas da averbação da escritura pública de compra e venda, o que não ocorreu por culpa exclusiva do agravado.

Afirmam que o agravado está inadimplente em relação às parcelas vencidas nos anos de 2021, 2022 e 2023, totalizando atualmente
R$12.015.846,51 (doze milhões, quinze mil oitocentos e quarenta e seis reais e cinquenta e um centavos).

Sustenta a inexistência de caução real, eis que a caução oferecida para o deferimento da tutela de urgência não foi prestada pelo exequente, ora agravado, mas pelos executados, ora agravantes, pois trata-se do pagamento da parcela do ano de 2024 prevista na alínea “f” do contrato de compra e venda.

O pedido liminar de efeito suspensivo foi indeferido (id. 215818151).

Contrarrazões pelo desprovimento do recurso (Id. 217494690).

É o relatório.

SUTENTAÇÃO ORAL

USOU DA PALAVRA O ADVOGADO JOSÉ FABIO MARQUES DIAS JUNIOR, OAB/MT 6398-O

V O T O

EXMA. SRA. DESA. SERLY MARCONDES ALVES (RELATORA):

Eminentes pares:

O propósito recursal é analisar o acerto ou não da decisão que deferiu o pedido de tutela de urgência para o fim de permitir que o exequente deposite judicialmente na forma, condições e prazos estabelecidos no contrato a quantidade de produto correspondente às parcelas vincendas, previstas nas alíneas “f”, “g” e “h”, do Parágrafo Quarto, da Cláusula Segunda, do título exequendo, conforme expressamente autorizado pelo Parágrafo Primeiro, da
Cláusula Nona, do mesmo instrumento. Com relação à parcela do ano de 2024, prevista na alínea “f”, do Parágrafo Quarto, da Cláusula Segunda, do contrato, já depositada junto aos armazéns da empresa SIPAL, em Sorriso, determinou o respectivo termo de caução. Determinou, ainda, que os executados liberem de quaisquer ônus os imóveis objeto do título exequendo, deixando-os livres e desembaraçados de quaisquer ônus reais, legais ou convencionais, arcando com todas as despesas, custas, taxas, honorários e demais, necessários para liberação dos ônus que se encontram sobre as matrículas dos imóveis objetos do título exequendo (Matrículas 66.133 e 66.134 do CRI de Sorriso, MT), sob pena de incidência de multa diária no valor de R$5.000,00 limitada a 30 (trinta) dias, com base no art. 814 do CPC e/ou adjudicação compulsória.

Em sede deste recurso, cumpre verificar o preenchimento dos requisitos para concessão da tutela provisória de urgência antecipada, previstos no artigo 300 do Código de Processo Civil – CPC,
in
verbis
:

Art. 300. A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.

§ 1º Para a concessão da tutela de urgência, o juiz pode, conforme o caso, exigir caução real ou fidejussória idônea para ressarcir os danos que a outra parte possa vir a sofrer, podendo a caução ser dispensada se a parte economicamente hipossuficiente não puder oferecê-la.

§ 2º A tutela de urgência pode ser concedida liminarmente ou após justificação prévia.

§ 3º A tutela de urgência de natureza antecipada não será concedida quando houver perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão.

Da análise do artigo acima transcrito, verifica-se a existência de três requisitos para a concessão da tutela pretendida, quais sejam: a probabilidade do direito invocado, o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, e a reversibilidade do provimento jurisdicional.

Nesse passo, em que pese o entendimento exteriorizado pelo juízo de origem, parte da tutela pretendida pelo exequente revela-se em desacordo com os pressupostos mencionados.

É que da análise dos autos, denota-se que a obrigação exigida por meio do processo de execução envolve o fato de os agravantes terem assumido a obrigação de transferir os imóveis de matrícula 66.133 (matrícula anterior: 2241) e 66.134 (matrícula anterior: 2242) em favor do agravado, livres e desembaraçados de ônus, contudo não o fizeram.

Com efeito, observa-se a existência de determinações judiciais de penhora sobre as matrículas dos imóveis, nos autos dos processos de execução n° 1005407-71.2017.8.11.0040 e 2045-15.2016.8.11.0040, bem como averbações da existência de outras ações judiciais.

No entanto, em que pese o exequente buscar a execução de obrigação de fazer, consistente na liberação dos ônus das matrículas, verifica-se que o parágrafo segundo da cláusula nona, do contrato firmado entre as partes, prevê que “
não ocorrendo a liberação dos ônus das matrículas 2241 e 2242 nos termos do parágrafo anterior, outorga os vendedores poderes para o comprador negociar as dívidas pendentes para a liberação das matrículas, efetuando os pagamentos com os valores retidos das três últimas parcelas, no entanto, assim que for efetuada a quitação do débito pendente e, sendo a menor, deverá o comprador continuar os pagamentos do saldo aos vendedores nos mesmos termos das alíneas da cláusula segunda.
”

Além disso, o parágrafo terceiro da mesma cláusula dispõe que “
não sendo suficiente o saldo retido para quitar as dívidas pendentes para a liberação das matrículas, os vendedores ficam obrigados a cumprirem com os
valores excedentes, sendo que, caso o comprador efetue a quitação de qualquer valor excedente sub-roga (sub-rogação de crédito) imediatamente ao direito de regresso junto aos vendedores, mediante meios legais com aplicação de juros legais, correção monetária.
”

Desse modo, observa-se que o contrato firmado entre as partes prevê que, em caso de não liberação dos ônus das matrículas pelo vendedor, deverá o comprador negociar as dívidas pendentes para a liberação das matrículas, devendo o vendedor efetuar o pagamento dos valores excedentes, de modo que não se mostra cabível, em sede de cognição sumária, a determinação de liberação pelos agravantes dos ônus sobre as matrículas dos imóveis objeto do título exequendo.

Assim, não demonstrada a probabilidade do direito, deve ser reformada a decisão agravada na parte em que determinou “
que os executados liberem de quaisquer ônus os imóveis objeto do título exequendo, deixando-os livres e desembaraçados de quaisquer ônus reais, legais ou convencionais, arcando com todas as despesas, custas, taxas, honorários e demais, necessários para liberação dos ônus que se encontram sobre as matrículas dos imóveis objetos do título exequendo (Matrículas 66.133 e 66.134 do CRI de Sorriso, MT), sob pena de incidência de multa diária no valor de R$5.000,00 limitada a 30 (trinta) dias, com base no art. 814 do CPC e/ou adjudicação compulsória.”

No entanto, fica o exequente autorizado a depositar judicialmente, na forma, condições e prazos estabelecidos no contrato a quantidade de produto correspondente às parcelas vincendas, previstas nas alíneas “f”, “g” e “h”, do Parágrafo Quarto, da Cláusula Segunda, do título exequendo, eis que demonstrado o possível descumprimento contratual pelos vendedores.

Ante o exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO,
para revogar a determinação de liberação dos ônus sobre as matrículas dos imóveis objeto do título exequendo pelos agravantes.

Por consequência,
JULGO PREJUDICADO
o recurso de Agravo Interno, ante a perda superveniente de objeto.

É como voto.

V O T O

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO (1º VOGAL):

Egrégia Câmara,

Agravo de Instrumento em Ação de Execução de Obrigação de Fazer Fundada em Título Executivo Extrajudicial cuja decisão foi assim proferida:

“
DEFIRO
o pedido de tutela de urgência para o fim de permitir que o exequente deposite judicialmente na forma, condições e prazos estabelecidos no contrato a quantidade de produto correspondente às parcelas vincendas, previstas nas alíneas “f”, “g” e “h”, do Parágrafo Quarto, da Cláusula Segunda, do título exequendo, conforme expressamente autorizado pelo Parágrafo Primeiro, da Cláusula Nona, do mesmo instrumento. Com relação à parcela deste ano de 2024, prevista na alínea “f”, do Parágrafo Quarto, da Cláusula Segunda, do contrato, já depositada junto aos armazéns da empresa SIPAL, em Sorriso, tome-se o respectivo termo de caução.

(...) “uma vez depositada a integralidade dos grãos devidos, cite-se e intime-se a executada para no prazo de 15 (quinze) dias, cumprir o pacto celebrado entre as partes, sob pena de incidência de multa diária no valor de R$ 5.000, limitada a 30 (trinta) dias, com base no art.
814
do
CPC
”.

Os agravantes alegam que não ficou comprovada a probabilidade do direito e o perigo de dano para a concessão da medida (art. 300 do CPC).

Afirmam que a inadimplência contratual do agravado os impede de cumprirem as suas obrigações, e que
“
não reconhecem o pagamento do volume de 28.484sc de soja constante de recibo datado de 14/09/2022, que seria entregue à empresa Lavoura Comercial Agrícola, constando da notificação judicial (DOC 11), para fins de que seja apresentada a prova da entrega de tal grão à empresa Lavoura Comercial, sob pena de não se reconhecer o pagamento”.

Buscam a revogação da tutela concedida.

Na contraminuta (ID.

217494690) o agravado sustenta que em 27-11-2018, por Contrato de Promessa de Compra e Venda de Imóvel Rural, adquiriu dos agravantes duas áreas, com 439,3343ha e 463,1172ha, matrículas 66.133 e 66.134 do Cartório de Registro de Imóveis de Sorriso (MT), pelo equivalente a 604,4 sacas de soja por hectare, o que totaliza 550.000, correspondentes a mais de 63 milhões de reais.

Aduz que,
“
com o pagamento da sétima parcela, contida na alínea “e”, do Parágrafo Quarto, da Cláusula Segunda, fato que se deu em 30/09/2023, estabeleceu-se a condição prevista em contrato para que os vendedores, ora agravantes, comprovassem que promoveram a liberação das matrículas dos imóveis objeto do instrumento contratual, apresentando-as livres e desembaraçadas de quaisquer ônus reais, legais ou convencionais, obrigação que lhes competia a teor da Cláusula Nona e seu Parágrafo Primeiro”.

Argumenta que os agravantes não cumpriram sua obrigação, por isso suspendeu o pagamento das parcelas vincendas, nos termos convencionados.

Diz que após a assinatura da avença eles permitiram a incidência de gravames sobre os imóveis.

Registra também que,
“
caso o Exequente continue a pagar diretamente aos Executados sem que estes saldem as dívidas e retirem os gravames existentes sobre as respectivas matrículas, corre o risco de ficar sem esses recursos e sem os imóveis, que serão engolidos pelas dívidas”.

Pugna pelo não provimento do Recurso.

É o relatório.

Os agravantes se insurgem contra a decisão que deferiu a tutela de urgência, assim proferida:

“No caso em tela, concluo pela presença do referido pressuposto, na medida em que a parte autora demonstrou satisfatoriamente mediante os documentos acostados à inicial e as alegações acerca dos fatos de que a parte executada constituiu novos gravames depois da assinatura do contrato, fato que revela a verossimilhança do alegado, implicando na inadimplência contratual a teor da Cláusula Oitava, caput, e Cláusula Nona do título exequendo”.

Alegam que estão impedidos de cumprirem suas obrigações devido à inadimplência do agravado.

Este, por sua vez, sustenta que os agravantes desrespeitaram os termos pactuados e por isso suspendeu o pagamento das parcelas vincendas, conforme convencionado.

O art. 300 do CPC enuncia que a tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.

As partes celebraram em 27-11-2018 Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra e Outras Avenças em que constam as seguintes cláusulas:

“CLÁUSULA OITAVA: DA PROIBIÇÃO DE ONERAR O IMÓVEL - Ficam os vendedores terminantemente proibidos em onerar os imóveis objetos deste contrato, não podendo oferecer em garantia, hipoteca, ou qualquer outro gravame a partir da assinatura deste instrumento. Parágrafo Único: Infringindo os vendedores com relação a esta cláusula, imediatamente responderão pela cláusula penal de 20% sobre o total do contrato em favor do comprador, bem como, outorga direito ao comprador de imediatamente suspender todos os pagamentos vincendos até a liberação total do imóvel, cabendo ainda, ao comprador utilizar dos meios legais, como adjudicação compulsória, e demais ferramentas para garantir o imóvel, livrando-o de ônus contra terceiros.

CLÁUSULA NONA: DA EXISTÊNCIA DE ÔNUS REAL E PESSOAL O comprador tem ciência da existência de ônus sobre as matrículas do imóvel conforme certidões apresentadas, porém os vendedores se comprometem a liberarem de quaisquer ônus os imóveis (matrículas 2241 e 2242), objeto deste instrumento, ao comprador, livre e desembaraçado de quaisquer ônus reais, legais ou convencionais, até o pagamento da sétima parcela (alínea “e” – ano 2023) descrita na cláusula segunda.
Parágrafo Primeiro
: Não sendo liberadas as matrículas 2241 e 2242 dos ônus até o pagamento da sétima parcela, ou seja, até 30 de setembro de 2023, fica o comprador com direito de retenção das demais parcelas, sem imposição de qualquer multa a este.
Parágrafo Segundo
: Não ocorrendo a liberação dos ônus das matrículas 2241 e 2242 nos termos do parágrafo anterior, outorga os vendedores poderes para o comprador negociar as dívidas pendentes para liberação das matrículas, efetuando
os pagamento
com os valores retidos das três últimas parcelas, no entanto, assim que for efetuada a quitação do débito pendente e, sendo a menor, deverá o comprador continuar
os pagamento
do saldo aos vendedores nos mesmos termos das alíneas da cláusula segunda. Ressaltando que os pagamentos deverão ser comprovados por documentos hábeis a fazer prova da efetiva quitação”
Parágrafo Terceiro
: Não sendo suficiente o saldo retido para quitar as dívidas pendentes para liberação das matrículas, os vendedores ficam obrigados a cumprirem com os valores excedentes, sendo que, caso o comprador efetue a quitação de qualquer valor excedente sub-roga (sub-rogação de crédito) imediatamente ao direito de regresso junto aos vendedores, mediante meios legais com aplicação de juros legais, correção monetária’’.

Ao requerer a antecipação da tutela o agravado demonstrou a probabilidade do direito quando comprovou o descumprimento do Contrato pelos agravantes, tendo em vista a incidência de novos gravames depois da assinatura da avença.

E o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo está amparado na ameaça de o agravado ficar sem o imóvel e sem os valores já pagos, em razão da inadimplência contratual.

Logo, estão presentes os requisitos do art. 300 do CPC que autorizam a concessão da tutela.

Nesse sentido:

“
AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – LIMINAR DEFERIDA NA ORIGEM – OBRIGAÇÃO DE VIABILIZAR A TRANSFERÊNCIA DE TITULARIDADE – ARTIGO 300 DO CPC – REQUISITOS PRESENTES – MULTA – APLICABILIDADE – QUANTIA RAZOÁVEL – MANUTENÇÃO – RECURSO NÃO PROVIDO. Demonstrada a probabilidade do direito dos agravados, adquirentes do imóvel, bem como o dano causado pela inércia dos alienantes em promover a baixa da hipoteca, deve ser determinada a viabilização da transferência de titularidade a fim de
salvagardar
o aperfeiçoamento do negócio jurídico, com amparo no art. 300 do CPC. Aplica-se multa diária como meio coercitivo para o cumprimento de obrigação de fazer ou não fazer (art. 537 do CPC), e o valor arbitrado na origem deve ser mantido quando se mostrar razoável e proporcional”
. (TJMT, N.U 1030656-37.2023.8.11.0000, Quarta Câmara de Direito Privado, julgamento em 21-2-2024, DJE de 23-2-2024).

Pelo exposto,
nego provimento
ao Recurso.

É como voto.

V O T O

EXMO. SR. DES. GUIOMAR TEODORO BORGES (2º VOGAL):

P
eço

v
ista
dos autos para melhor análise da matéria.

EXMO. SR. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO (PRESIDENTE):

Adiada a
conclusão do julgamento
,
face ao pedido de vista do 2º vogal, Exmo. Sr. Des. Guiomar Teodoro Borges.

SESSÃO DE 04 DE SETEMBRO DE 2024 (CONTINUAÇÃO DE JULGAMENTO)

V O T O
(VISTA)

EXMO. SR. DES. GUIOMAR TEODORO BORGES (2º VOGAL):

Egrégia Câmara,

Cuida-se de Recurso de Agravo de Instrumento interposto por
JOSE TADEU LEMAINSKI e NEIVA ZIMMERMANN LEMAINSKI
, de decisão que, na Ação de Execução Obrigação de Fazer fundada em Título Executivo Extrajudicial n. 1002021-86.2024.8.11.0040, ajuizada por
JUVENAL DE OLIVEIRA
,
deferiu o pedido de tutela de urgência para o fim de permitir que o exequente deposite judicialmente na forma, condições e prazos estabelecidos no contrato a quantidade de produto correspondente às parcelas vincendas, previstas nas alíneas “f”, “g” e “h”, do Parágrafo Quarto, da Cláusula Segunda, do título exequendo, conforme expressamente autorizado pelo Parágrafo Primeiro, da Cláusula Nona, do mesmo instrumento. Com relação à parcela deste ano de 2024, prevista na alínea “f”, do Parágrafo Quarto, da Cláusula Segunda, do contrato, já depositada junto aos armazéns da empresa SIPAL, em Sorriso, tome-se o respectivo termo de caução. Após, cite-se e intime-se a executada para no prazo de 15 (quinze) dias, satisfazer a obrigação constante na Cláusula Nona, caput, e Parágrafo Quarto, do título exequendo, liberando de quaisquer ônus os imóveis objeto do título exequendo, deixando-os livres e desembaraçados de quaisquer ônus reais, legais ou convencionais, arcando com todas as despesas, custas, taxas, honorários e demais, necessárias para liberação dos ônus que encontram-se sobre as matrículas dos imóveis objetos do título exequendo (Matrículas 66.133 e 66.134 do CRI de Sorriso, MT), sob pena de incidência de multa diária no valor de R$ 5.000, limitada a 30 (trinta) dias, com base no art. 814 do CPC e/ou adjudicação compulsória. Expeça-se certidão para fins de averbação da execução nas Matrículas 66.133 e 66.134 do CRI da Comarca de Sorriso, em conformidade com o artigo 828 do Código de Processo
Civil
(
aclaratórios
Id 142737450, origem)
.

Observa-se que o exequente/agravado JUVENAL DE OLIVEIRA,
em 27 de novembro de 2018
, adquiriu dos Executados JOSÉ TADEU LEMAINSKI e NEIVA ZIMMERMANN LEMAINSKI, conforme Contrato de Promessa de Compra e Venda de Imóvel Rural um imóvel rural denominado Fazenda Nossa Senhora Aparecida, com área total de 950 hectares assim dispostas: duas áreas rurais, uma com 439,3343ha (quatrocentos e trinta e nove hectares, trinta e três ares e quarenta e três centiares) e a outra com 463,1172ha (quatrocentos e sessenta e três hectares, onze ares e setenta e dois centiares), respectivamente, conforme Matrículas 66.133 (Matrícula anterior: 2241) e 66.134 (Matrícula anterior: 2242), ambas do Cartório de Registro de Imóveis de Sorriso – MT.

O preço dos imóveis, livremente ajustado entre as partes, foi de 604,4 (seiscentos e quatro vírgula quatro) sacas de soja por hectare, totalizando a quantia de 550.000 (quinhentos e cinquenta mil) sacas de soja em grãos (Cl. Segunda). A compra e venda foi celebrada de forma definitiva, com o ingresso do comprador, ora Exequente, na posse direta e imediata dos imóveis e, segundo se extrai, aos Executados, por sua vez, cabia o cumprimento do Instrumento particular de Compromisso de Venda e Compra e
outras Avenças
(Id 207889161), conforme abaixo transcritas:

“CLÁUSULA SÉTIMA: DA ENTREGA DO IMÓVEL E SUA ESCRITURAÇÃO

Por este instrumento o comprador declara que já está de posse do imóvel, como também concordam os vendedores.

Parágrafo Primeiro:
Ficam os vendedores obrigados a outorgarem a partir do ano de 2019 escritura definitiva de compra e venda da matrícula 2241
, transferindo assim a posse e o domínio definitivos ao comprador sob pena de mora e infração contratual nos termos da cláusula vigésima segunda, mesmo que ainda exista ônus.

Parágrafo Segundo:
Os vendedores ficam obrigados a quitarem todos os débitos por eles gerados e atualmente existentes na matrícula 2241
–
que será outorgada ao comprador - liberando-a de qualquer ônus, mesmo que após a outorga exista débitos pendentes a serem saldados, inclusive quando já estiver em nome do comprador
.

Parágrafo Terceiro: Tendo em vista que a matrícula 2241 será outorgada ao comprador até o ano de 2019, e em vista da existência de pagamentos futuros, fica o próprio imóvel (matrícula 2241) como garantia de pagamento, bem como, proibido ao comprador de vender, ceder, transferir, onerar, hipotecar imóvel a terceiros, sem anuência expressa dos vendedores, até quitação total dos pagamentos conforme descritos na cláusula segunda.” (Destacamos e sublinhamos).

“CLÁUSULA OITAVA: DA PROIBIÇÃO DE ONERAR O IMÓVEL

Ficam os vendedores terminantemente proibidos em onerar os imóveis objetos deste contrato, não podendo oferecer em garantia, hipoteca, ou qualquer outro gravame a partir da assinatura deste instrumento.

Parágrafo Único: Infringindo os vendedores com relação a esta cláusula, imediatamente responderão pela cláusula penal de 20% sobre o total do contrato em favor do comprador,
bem como, outorga direito ao comprador de imediatamente suspender todos os pagamentos vincendos até a liberação total do imóvel, cabendo ainda, ao comprador utilizar dos meios legais, como adjudicação compulsória, e demais ferramentas para garantir o imóvel, livrando-o de ônus contra terceiros
.” (Destacamos e sublinhamos).

“CLÁUSULA NONA: DA EXISTÊNCIA DE ÔNUS REAL E PESSOAL

O comprador tem ciência da existência de ônus sobre as matrículas do imóvel conforme certidões apresentadas,
porém os vendedores se comprometem a liberarem de quaisquer ônus os imóveis (matrículas 2241 e 2242), objeto deste instrumento, ao comprador, livre e desembaraçado de quaisquer ônus reais, legais ou convencionais, até o pagamento da sétima parcela (alínea “e” – ano 2023) descrita na cláusula segunda.

Parágrafo Primeiro: Não sendo liberadas as matrículas 2241 e 2242 dos ônus até o pagamento da sétima parcela, ou seja,
até 30 de setembro de 2023, fica o comprador com direito de retenção das demais parcelas, sem imposição de qualquer multa a este.

Parágrafo Segundo: Não ocorrendo a liberação dos ônus das matrículas 2241 e 2242 nos termos do parágrafo anterior,
outorga os vendedores poderes para o comprador negociar as dívidas pendentes para liberação das matrículas, efetuando
os pagamento
com os valores retidos das três últimas parcelas
, no entanto, assim que for efetuada a quitação do débito pendente e, sendo a menor, deverá o comprador continuar
os pagamento
do saldo aos vendedores nos mesmos termos das alíneas da cláusula segunda. Ressaltando que os pagamentos deverão ser comprovados por documentos hábeis a fazer prova da efetiva quitação.

Parágrafo Terceiro: Não sendo suficiente o saldo retido para quitar as dívidas pendentes para liberação das matrículas,
os vendedores ficam obrigados a cumprirem com os valores excedentes, sendo que, caso o comprador efetue a quitação de qualquer valor excedente sub-roga (sub-rogação de crédito) imediatamente ao direito de regresso junto aos vendedores, mediante meios legais com aplicação de juros legais, correção monetária.

Parágrafo Quarto: Todas as despesas com custas, taxas, honorários e demais outras extras que gerar na condução dos processos, bem como,
para liberação dos ônus que recaiam ou recaírem sobre as matrículas objetos deste contrato serão suportadas pelos vendedores, isentando o comprador de qualquer ônus, devendo as matrículas serem outorgadas totalmente livres e desembaraçadas”
.
(
g.n
)

Pois bem. Por meio da nota devolutiva do CRI da Comarca de Sorriso observa-se que as matriculas ainda constam com hipoteca dos anteriores devedores (Id 207889165), o que impediu o registro junto ao CRI e atesta o descumprimento dos vendedores com o contrato objeto da lide, enquanto que o agravado demonstrou, segundo consta, o regular pagamento das parcelas correspondentes aos anos 2019, 2020, 2021, 2022 e 2023 (conforme previsto nas alíneas “a”, “b”, “c”, “d” e “e”, do Parágrafo Quarto, da Cláusula Segunda, do contrato objeto da presente ação), situação fática que levou os Executados, ora agravantes, a promoverem, em 30/01/2023, a outorga da Escritura Pública dos imóveis, em favor do Exequente, onde confessam e declaram ter recebido o preço, dando plena, geral e irrevogável quitação (Id 207889164).

Assim, correta a decisão que autorizou o depósito judicial da quantidade de produto correspondente às parcelas vincendas, bem assim fixou multa em caso de descumprimento da obrigação na Cláusula Nona,
caput
, e Parágrafo Quarto, do título exequendo.

Além disso, vê-se que o exequente, ora agravado, prestou caução na quantia referente a 55.000 sacas de soja, correspondente à parcela do ano de 2024 prevista na alínea ‘f’ do § 4º da Cl. Segunda, depositadas junto aos armazéns da empresa SIPAL (Id 207889170), o que revela ausência de perigo de dano aos recorrentes.

Com o depósito judicial das parcelas, via de consequência, ausência de mora por parte do recorrido, torna-se inclusive possível que
o mesmo
negocie as dívidas pendentes para a liberação das matrículas, caso o valor seja suficiente para fazer cobro aos débitos pretéritos, nos termos do parágrafo segundo da cláusula nona, do contrato firmado entre as partes.

Não fosse suficiente, vê-se que, após o contrato firmado entre as partes, novas averbações foram inseridas nas matrículas que não dizem respeito, ao que tudo indica, aquelas de conhecimento prévio entre as partes (Id 141644050 e 141644051, origem).

Posto isso,
nega-se provimento ao recurso
para manter inalterada a decisão agravada.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 04/09/2024