Tribunal: TJMT
Processo: 1012778-59.2020.8.11.0015
Relator(a): DIRCEU DOS SANTOS
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-09-25
Data de publicação: 2024-10-02

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1012778-59.2020.8.11.0015
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Cláusula Penal, Rescisão / Resolução, Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[ANDRE WILLIAN MENDES BORBA - CPF: 022.410.311-35 (APELADO), ELIANE DOS SANTOS - CPF: 029.239.101-33 (ADVOGADO), VILA RICA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 15.526.749/0001-44 (APELANTE), AYESKA BIFON - CPF: 047.357.041-67 (ADVOGADO), PRISCILA DE PAULA VIEIRA FREITAS - CPF: 045.527.731-19 (ADVOGADO), MONIKY APIO CARON - CPF: 035.339.751-26 (ADVOGADO), LARISSA INA GRAMKOW MESQUITA - CPF: 881.355.861-91 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES, JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA – RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA – RETENÇÃO DE 25% – ADEQUAÇÃO – QUANTIA ADEQUADA PARA RESSARCIR OS PREJUÍZOS ADVINDOS DA RESILIÇÃO – DESPESAS COM IPTU EM ABERTO DEVIDAS PELA COMPRADORA – POSSIBILIDADE DE COMPENSAÇÃO – SENTENÇA MODIFICADA NOS PONTOS –
RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO
.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva da promitente vendedora, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Inteligência da Súmula 543/STJ.

Segundo a orientação mais atual da Segunda Seção, nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, o percentual de retenção pela extinção do vínculo contratual de compra e venda de imóveis por culpa do consumidor é de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas, adequado e suficiente para indenizar o construtor pelas despesas gerais e pelo rompimento unilateral ou pelo inadimplemento do consumidor, independentemente das circunstâncias de cada hipótese concreta (...)
STJ, REsp 1820330/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 24/11/2020, DJe 01/12/2020).

A taxa de IPTU é de responsabilidade do promitente comprador desde sua imissão na posse do imóvel até a efetiva desocupação deste.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por
VILA RICA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.,
visando reformar a sentença de ID 228346666 proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Sinop que, nos autos da AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES, JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA nº 1012778-59.2020.8.11.0015, manejada por
ANDRÉ WILLIAN MENDES BORBA
julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais nos seguintes termos:

“Ante o exposto, ACOLHO EM PARTE a pretensão deduzida na inicial e JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados pela parte autora para:

(a) DECLARAR rescindido o contrato pactuado entre as partes.

(b) CONDENAR a parte demandada, a restituir à parte Autora, em parcela única, a quantia de 90% dos valores pagos, com correção monetária pelo INPC desde o desembolso de cada parcela, além de juros de mora em 1% ao mês a partir do trânsito em julgado desta decisão, conforme entendimento firmado no Tema Repetitivo n. 1002 do STJ.

(d) DEDUZIR em favor da demandada dos valores do tributo de IPTU’s no valor de R$ 3.760,14 reais.

(e) CONFIRMAR a antecipação dos efeitos da tutela deferida, para determinar que a requerida suspenda as cobranças das parcelas do contrato em discussão (Id 38747216) e se abstenha de incluir os dados da requerente nos órgãos de proteção ao crédito (SERASA/SPC/CADIN e outros congêneres) no que tange ao contrato em liça, sob pena de recair em multa diária que fixo no valor de R$ 1.000,00 (mil reais).

CONDENO, ainda, a parte Demandada ao pagamento de custas, despesas processuais e honorários advocatícios, que FIXO em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do § 2º do art. 85 do CPC.

Por oportuno, DECLARO EXTINTO o feito com resolução do mérito nos termos do inciso I do art. 487 do CPC.”

Em suas razões de ID 228346668 a empresa recorrente sustenta a necessidade de retenção da cláusula penal na quantia equivalente a 25% dos valores pagos, a fim de atender aos precedentes jurisprudenciais que versam sobre o mesmo tema, bem como para possibilitar o retorno dos
status quo
e ressarcidos danos materiais comprovadamente suportados.

De igual modo, defende que o termo final da responsabilidade pelos impostos inerentes ao imóvel deve ser o da efetiva devolução da posse deste a ela.

Forte nestes argumentos, pede o provimento do recurso para ajustar a sentença nos pontos destacados.

As contrarrazões foram apresentadas no ID 228346675, por meio das quais a parte adversa pugna pela manutenção da sentença.

É o relatório.

Peço dia para julgamento.

Des. DIRCEU DOS SANTOS

RELATOR

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara

O recurso merece prosperar.

O contrato firmado entre as partes possui força obrigatória, eis que vincula os indivíduos ao cumprimento das obrigações assumidas (
pacta sunt servanda
), de forma que suas cláusulas e condições, desde que não sejam proibidas por lei ou, no caso em questão, não violem os direitos básicos do consumidor, devem ser cumpridas, sendo possível que a parte que se sentir lesada pelo inadimplemento pode escolher entre pedir a resolução ou o cumprimento da avença

Por se tratar a transação de um negócio jurídico perfeito e acabado, a sua anulação só é possível por dolo, coação ou erro essencial quanto à pessoa ou coisa controversa (artigo 849 do Código Civil), e essa, efetivamente, não é a hipótese dos autos. O que se verifica, na verdade, é a exteriorização de mero arrependimento, o que naturalmente nenhum efeito pode produzir.

In casu
, malgrado o descumprimento contratual tenha se verificado exclusivamente pela promitente compradora, é vedada a retenção integral das parcelas por ela pagas, cabendo-lhe a restituição parcial.

O conteúdo do verbete da Súmula n.º 543 do STJ traduz essa orientação e registra, de maneira taxativa,
in verbis
:

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”
.

Oportuno consignar que o direito à retenção cumpre finalidade análoga a do instituto da cláusula penal compensatória, qual seja a de recompor o vendedor das perdas e danos inerentes ao empreendimento, neles estando abarcados inclusive taxas, tributos e eventual utilização do imóvel.

Confira, no mesmo sentido, a orientação difundida por parte do c. Superior Tribunal de Justiça, que corrobora o raciocínio desenvolvido:

“(..) A rescisão de um contrato exige que se promova o retorno das partes ao status quo ante, sendo certo que, no âmbito dos contratos de promessa de compra e venda de imóvel, em caso de rescisão motivada por inadimplência do comprador, a jurisprudência do STJ se consolidou no sentido de admitir a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados, notadamente as despesas administrativas havidas com a divulgação, comercialização e corretagem, o pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel e a eventual utilização do bem pelo comprador(...)”.
(STJ, REsp 1224921/PR, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 26/04/2011, DJe 11/05/2011).

Dando sequência à linha de raciocínio, em relação à pretensão de devolução dos valores pagos, a esse respeito, o Superior Tribunal de Justiça havia firmado o entendimento jurisprudencial no sentido de que a retenção devida deveria variar entre 10% (dez) e 25% (vinte e cinco por cento) das quantias já pagas [STJ - AgRg no AREsp: 803290 DF 2015/0270209-1, Relator: Ministro MARCO BUZZI, Data de Julgamento: 27/06/2017, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 01/08/2017].

Na mesma linha, este Egrégio Tribunal de Justiça também entende lícita a retenção pela construtora de 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga em caso de rescisão contratual causada pelo promitente comprador:

“APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REPARAÇÃO POR DANO MATERIAL E MORAL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – CULPA EXCLUSIVA DO COMPRADOR – RETENÇÃO DE 25% DO VALOR PAGO – POSSIBILIDADE – INAPLICABILIDADE DA LEI No 13. 786/2018 – PRECEDENTES DO STJ – COMISSÃO DE CORRETAGEM – ATRIBUIÇÃO DA VENDEDORA – PREVISÃO CONTRATUAL – DANO MORAL INDENIZÁVEL NÃO CONFIGURADO – PREQUESTIONAMENTO – ANÁLISE PREJUDICADA – RECURSOS DESPROVIDOS. 1 – Incontroverso, pois, que o distrato foi motivado por conduta exclusiva da compradora, em especial porque não pagou as prestações na forma ajustada. 2 – “A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou-se no sentido da razoabilidade de retenção dos pagamentos realizados até a rescisão operada entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias do caso concreto”. (AgInt no AREsp 1778992/GO, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 22/06/2021, DJe 30/06/2021). (Sem grifos no original) 3 – A 2a Seção do Superior Tribunal de Justiça, ao julgar os Temas 970 e 971 dos recursos repetitivos definiu que a Lei do Distrato (Lei no 13.786/2018) não se aplica aos contratos firmados antes da sua vigência. 4 – Extrai-se do contrato celebrado que a cláusula 14.1 prevê expressamente que a responsabilidade pelos custos com Comissão de Corretagem cabe à Construtora. 5 – Não há falar em dano moral, notadamente por ausência de ato ilícito que possa afetar o comprador, em face da sua inadimplência contratual. 6 - A exigência de prequestionar com o escopo de se interpor Recurso Especial ou Extraordinário deve ser cumprida pela parte e não pelo julgador, que não necessita apontar expressamente se restaram ou não violados dispositivos legais ou constitucionais apresentados”
(TJ-MT 10391174520188110041 MT, Relator: DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA, Data de Julgamento: 16/02/2022, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 17/02/2022).

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS A TÍTULO DE MULTA CONTRATUAL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – RESCISÃO DO CONTRATO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – DIREITO DE RETENÇÃO DE PARTE DOS VALORES PAGOS – SÚMULA No 543 DO STJ – RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS – POSSIBILIDADE – PERCENTUAL QUE SE MOSTRA RAZOÁVEL – PRECEDENTE DO STJ – COMISSÃO DE CORRETAGEM – RETENÇÃO DO VALOR EFETIVAMENTE PAGO E COMPROVADO PELA VENDEDORA – TAXA DE CONDOMÍNIO – ENCARGO DO COMPRADOR ATÉ A DATA DA RESCISÃO CONTRATUAL – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. O descumprimento contratual enseja a sua resolução, nos termos do artigo 475 do Código Civil. A consequência da rescisão contratual é a restituição das partes ao status quo ante, pois a extinção da avença implica na necessidade de recomposição, tanto quanto possível, da situação anterior. A jurisprudência da Corte Superior “tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados” (STJ - AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017). No caso concreto, a cláusula penal dispõe que, em caso de distrato por parte do comprador, seria retido além de 25% (vinte por cento) do valor pago as despesas com a venda, comprovadamente suportadas pela vendedora. Foi retido no cálculo do distrato a quantia de R$20.394,50 a título de comissão de corretagem, no entanto, no relatório de comissões e notas fiscais juntados a contestação, a quantia efetivamente paga pelo contrato celebrado com apelante foi de R$17.000,00. Desse modo, deve ser ressarcido ao comprador a diferença dos valores”
(TJ-MT 10006203720198110037 MT, Relator: DIRCEU DOS SANTOS, Data de Julgamento: 21/10/2020, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/10/2020).

Portanto, a sentença merecer reforma, no ponto, para
autorizar a retenção no limite de 25%
, como forma de restabelecer o
status
anterior ao momento da avença, sendo adequado e suficiente para indenizar o vendedor pelas despesas gerais e pelo rompimento unilateral ou pelo inadimplemento do consumidor, independentemente das circunstâncias de cada hipótese concreta.

Quanto à dedução dos IPTUs inadimplidos no período de ocupação, também merece provimento esta parte recurso, pois as despesas de IPTU se constituem em obrigações de responsabilidade do proprietário, devendo ser suportadas pelo autor/apelado enquanto estiver na posse do imóvel.

Trata-se de questão pacífica na jurisprudência, no caso de rescisão por culpa exclusiva do promitente comprador em virtude de seu inadimplemento:

“APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO CUMULADA COM PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. PREFACIAIS. NOTIFICAÇÃO PRÉVIA. Mora evidenciada pela notificação realizada por intermédio de publicação de edital na imprensa local, somado ao fato de estar o réu inadimplente com o pagamento das parcelas. APENSAMENTO DE AÇÕES. DESNECESSIDADE. Não tem cabimento o pleito de apensamento de ação revisional já julgada, em que litigaram as mesmas partes, com o presente feito, sobretudo considerando que foram juntadas cópias daquela demanda neste feito. INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. PRESCRIÇÃO. INOCORRÊNCIA. Incidência do prazo prescricional decenal, previsto no art. 205 do CCB, tendo em vista se tratar de relação obrigacional e, portanto, direito pessoal. O pagamento de locativos a que o réu foi condenado refere-se a indenização pelo período de indevida ocupação do imóvel. Alegações atinentes à suposta abusividade do contrato que já foram rechaçadas em prévia ação de revisão contratual. CLÁUSULA PENAL. Rescisão do contrato de promessa de compra e venda de bem imóvel por culpa do requerido. Devolução do montante pago, autorizada a retenção de 20% do total satisfeito, a título de cláusula penal. DÍVIDAS DE IPTU E DE CONDOMÍNIO.
Incumbe ao compromissário o pagamento de eventuais débitos pendentes de IPTU e de condomínio, incidentes no período em que permaneceu com a posse do bem. Sentença parcialmente reformada. Sucumbência mantida.
(grifei) REJEITARAM AS PRELIMINARES, DERAM PROVIMENTO À APELAÇÃO DA AUTORA E DERAM PARCIAL PROVIMENTO AO APELO DO RÉU. UNÂNIME. (Apelação Cível Nº 70068023456, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Nelson José Gonzaga, Julgado em 14/04/2016)

APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO ORDINÁRIA DE INDENIZAÇÃO. DESABAMENTO DO TETO. O serviço que não apresenta a qualidade e segurança que dele se pode, legitimamente, esperar, mostra-se defeituoso, nos termos do CDC. Demonstrada a responsabilidade pelo fato danoso, cabível indenização por dano moral quando há desabamento parcial de teto gerando abalo psíquico que ultrapassa a fronteira do simples desconforto do cotidiano. DANO MORAL. QUANTUM INDENIZATÓRIO. CRITÉRIOS PARA FIXAÇÃO. Caracterizado o dano moral, há de ser fixada a indenização em valor consentâneo com a gravidade da lesão, observadas posição familiar, cultural, política, social e econômico-financeira do ofendido e as condições econômicas e o grau de culpa do lesante, de modo que com a indenização se consiga trazer uma satisfação para o ofendido, sem configurar enriquecimento sem causa, e, ainda, uma sanção para o ofensor. Valor da indenização reduzido. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. RECONVENÇÃO. MULTA CONTRATUAL. A multa contratual deve incidir em razão do descumprimento pelo promitente comprador, fica mantida em 25% das importâncias pagas, consoante expressa previsão contratual. INDENIZAÇÃO PELO USO DO IMÓVEL. Possível a cumulação de multa contratual com indenização pelo uso do imóvel sem o pagamento das prestações, ante a finalidade diversa dos institutos. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS AO PROMITENTE COMPRADOR EM ÚNICA PARCELA. IPTU E DEMAIS ENCARGOS.
Autorizada a dedução do valor devido a título de IPTU e demais despesas que tenham recaído sobre o imóvel no período em que ocupado, se devidos
. (grifei) RETENÇÃO DA INTEGRALIDADE DOS JUROS COMPENSATÓRIOS. A retenção da integralidade dos valores pagos a título de juros compensatórios se mostra abusiva. APELO E RECURSO ADESIVO PARCIALMENTE PROVIDOS. UNÂNIME. (Apelação Cível Nº 70036113546, Vigésima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Rubem Duarte, Julgado em 12/09/2012)

Portanto, cabe ao promitente comprador, durante a ocupação do imóvel, o pagamento do IPTU, desde a assinatura do contrato
até a efetiva desocupação do imóvel
, sendo autorizada a dedução do valor devido a tal título da quantia a ser ressarcida ao promitente comprador.

Dispositivo.

Com tais considerações, conheço do recurso e
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
para autorizar a dedução das parcelas de IPTU não pagas do imóvel até a sua efetiva desocupação, bem como autorizar a retenção, a título de multa, no limite de 25% sobre o valor pago pelo autor, ora apelado.

Inaplicável, à espécie, o art. 85, § 11, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 25/09/2024