Tribunal: TJMT
Processo: 1002857-61.2021.8.11.0041
Relator(a): MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão julgador: MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-08-13
Data de publicação: 2024-08-19

Ementa:
APELAÇÃO - AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL DE COMPRA E VENDA C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS - RESCISÃO DA AVENÇA A PEDIDO DO COMPRADOR - RETENÇÃO DE 10% SOBRE O VALOR PAGO - CONTRATO FIRMADO ANTES DA LEI N. 13.786/2018 - MAJORAÇÃO PARA 25% - PRECEDENTES DO STJ - JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSIO EM JULGADO - TEMA 1.002 DO STJ - RECURSO PROVIDO.
1. Segundo a orientação mais recente do STJ, nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, o percentual de retenção pela extinção do vínculo contratual de compra e venda de imóveis por culpa do consumidor é de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas, adequado e suficiente para indenizar o construtor pelas despesas gerais e pelo rompimento unilateral ou pelo inadimplemento do consumidor, independentemente das circunstâncias de cada hipótese concreta (REsp n. 1820330/SP).
2. Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1002857-61.2021.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Aquisição, Interpretação / Revisão de Contrato, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material, Financiamento de Produto]
Relator:
Des(a).
MARCOS REGENOLD FERNANDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). MARCIO VIDAL, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[KAROL DE SOUZA PINTO - CPF: 873.075.371-68 (APELADO), FABRICIO MONTEIRO OLIVEIRA - CPF: 998.341.111-34 (ADVOGADO), BRDU SPE CUIABA 01 LTDA - CNPJ: 13.512.865/0001-89 (APELANTE), NATALI AKEMI NISHIYAMA - CPF: 724.045.311-15 (ADVOGADO), JULIANA MACHADO RIBEIRO - CPF: 018.771.571-80 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARCIO VIDAL, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

EMENTA

APELAÇÃO
-
AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL DE COMPRA E VENDA C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS
-
RESCISÃO DA AVENÇA
A PEDIDO DO
COMPRADOR
-
RETENÇÃO DE 10% SOBRE O VALOR PAGO
-

CONTRATO FIRMADO ANTES DA
LEI N. 13.786/2018
-
MAJORAÇÃO PARA 25%
-

PRECEDENTES DO STJ
-

JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSIO EM JULGADO - TEMA 1.002 DO STJ -
RECURSO PROVIDO.

1.
Segundo a orientação mais
recente
d
o STJ
, nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, o percentual de retenção pela extinção do vínculo contratual de compra e venda de imóveis por culpa do consumidor é de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas, adequado e suficiente para indenizar o construtor pelas despesas gerais e pelo rompimento unilateral ou pelo inadimplemento do consumidor, independentemente das circunstâncias de cada hipótese concreta

(REsp n. 1820330/SP
).

2.
Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão (Tema n. 1.002 do STJ).

3
. Recurso provido.

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Trata-se de Recurso de Apelação interposto por
BRDU SPE CUIABÁ 01 LTDA
contra a sentença proferida pelo Dr. Alexandre Elias Filho, Juiz de Direito da 8ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá, nos autos da
Ação

Ordinária de Desfazimento de Relação Contratual

c/c Declaratória de Nulidade de Cláusulas,

Reembolso de Parcelas Adimplidas, Reparação por

Danos Morais
n. 1002857-61.2021.8.11.0041, ajuizada por
KAROL DE SOUZA PINTO
,

que julgou parcialmente procedente a
pretensão deduzida na inicial
, declarando rescindido o contrato celebrado entre as partes e determinando a restituição do montante pago pela autora, com a retenção de 10% do valor, corrigido com juros de 1% ao mês
,
a partir do trânsito em julgado, e correção monetária pelo INPC
,
a contar do desembolso
, e condenação em honorários advocatícios de sucumbência fixados em
10% sobre o valor da condenação
(ID. 216475904).

Em suas razões recursais
(ID.
216475906
)
, a Apelante alega, em síntese, que a retenção do valor pago pela Apelada deve ser majorada para 25%, conforme
a
jurisprudência
mais recente
do Superior Tribunal de Justiça, que determina a retenção de 25% dos valores pagos em contratos firmados antes da Lei 13.786/2018.

Contrarrazões
em ID.
216475912
, rebatendo os argumentos da Apelante, alegando que a retenção de 10% é adequada considerando as
circunstâncias do caso concreto, incluindo o curto período transcorrido entre a celebração do contrato e o pedido de rescisão, bem como a tentativa de conciliação realizada anteriormente, pugnando pelo desprovimento do recurso.

O recurso tempestivo e preparado (ID.
217009184
).

É o relatório.

Inclua-se em pauta para julgamento.

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara:

Conforme relatado,
BRDU SPE CUIABA 01 LTDA

pretende
a reforma da sentença apenas para majorar o percentual de retenção de 10% para 25%, conforme entendimento do STJ
.

De fato, o caso não demanda maiores digressões, sendo pacífico
o entendimento
assentado
pelo Superior Tribunal de Justiça também
neste Sodalício, de modo que o recurso deve ser provido
. Vejamos.

Constou da
sentença recorrida
, no que
pertine
:

“(...)

Feitas tais considerações,
a retenção deve ser estipulada no percentual de 10%
, devido ao curto período transcorrido entre a celebração do contrato e o pedido resolutório, além da tentativa de conciliação feita pela autora antes do protocolo da ação
.

Quanto ao pedido de dano moral, este deve ser improcedente.

A propósito:

RECURSO DE APELAÇÃO
-
AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS
-
CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR
-
DANO MORAL NÃO CONFIGURADO
-
RETENÇÃO
-
RESTITUIÇÃO EM PERCENTUAL RAZOÁVEL
-
TAXA DE FRUIÇÃO
-
RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR
-
RETENÇÃO DE VALOR DE IPTU -
INDEVIDO - JUROS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO
-
SENTENÇA REFORMADA EM PARTE
-
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Na hipótese de rescisão contratual por culpa exclusiva do comprador/recorrente, que não teve condições de arcar com as parcelas do financiamento, não há que se falar em indenização por danos morais. 2. É sedimentado entendimento que considera razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel a pedido do comprador, que o percentual de retenção pelo vendedor de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados. 3. Em se tratando de lote não edificado e inexistindo proveito econômico proporcionado pelo terreno, não há se falar em taxa de fruição. 4. Ocorrida a rescisão contratual e o retorno ao status quo
ante, o
imóvel volta ao patrimônio da vendedora, não é cabível a retenção de valores a título de IPTU, que constitui tributo de natureza
propter
rem. 5. O termo inicial dos juros moratórios, conforme o julgamento do REsp 1740911/DF, pelo rito de repetitivo
-
Tema 1002, na rescisão do contrato de compra e venda imotivada pelo comprador, incide a partir do trânsito em julgado da decisão, e não da citação. (TJ-MT 10166244520168110041 MT, Relator: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Data de Julgamento: 18/10/2022, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 25/10/2022).
-

destaquei

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL
-
AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS
-
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA
-
AUSÊNCIA DE REGISTRO
-
INEXIGIBILIDADE DO PROCEDIMENTO EXPROPRIATÓRIO DO ART. 27 DA LEI N. 9.514/97
-
RESOLUÇÃO IMOTIVADA
-
RESTITUIÇÃO DO MONTANTE PAGO, RESSALVADO O PERCENTUAL DE RETENÇÃO
-
DANO MORAL NÃO CONFIGURADO
-
SENTENÇA REFORMADA
-
RECURSO AUTORAL PARCIALMENTE PROVIDO 1. O procedimento de venda extrajudicial do bem, previsto na Lei n. 9.514/97, não é exigível quando o contrato que serve de título à propriedade fiduciária não tem registro em cartório. 2. A resolução por iniciativa imotivada do comprador enseja a retenção de parte das prestações pagas na vigência do contrato.
Súmula 543, STJ. 3. Não há dano moral indenizável sem ato ilícito e sem ofensa a direito da personalidade. (N.U 1034094-84.2019.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SERLY MARCONDES ALVES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 18/05/2022,
Publicado
no DJE 19/05/2022)
-
destaquei

Assim, em que pese os argumentos da autora acerca dos danos morais pela ineficácia em resolver a rescisão do contrato de forma administrativa, isso por si só, não gera dano moral, visto que a rescisão ocorreu por sua vontade/inadimplência.

Ante o exposto,
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE
os pedidos iniciais para declarar rescindido o contrato celebrado entre as partes e, por consequência, determinar a restituição do montante pago pela autora,
com a retenção de 10% do valor
, o qual deverá ser corrigido com
juros de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado
desta decisão, e correção monetária pelo INPC a contar do desembolso.

Retifico a liminar outrora concedida.

Condeno a empresa ré no pagamento das custas processuais e honorários advocatícios que arbitro em
10% sobre o valor da condenação
, com fundamento no artigo 85, §2º, do CPC.

(...)”
(ID.
216475904
)
(
g.n
.)

Como visto, apesar de
declarar a rescisão do contrato e
condenar a
Requerida

a restituir ao autor
os valores pagos, o Juízo
a quo
fixou a retenção em 10% (dez por cento),

contrariando o entendimento atual do STJ, conforme alegado pelo Apelante
.

De fato, r
escindido o contrato por culpa
ou opção
do comprador, que não recorreu da sentença, impõe-se a imediata restituição, em parcela única, de parte do montante pago, em observância ao Tema Repetitivo n. 577 do STJ.

Todavia, c
omo a avença não estabelece o percentual de retenção e foi celebrada antes da Lei n. 13.786/2018, dever ser considerado
na hipótese também o entendimento daquela Corte Superior,
que firmou em sua mais recente jurisprudência que
a retenção
deve ser

no percentual de
25%
, conforme
se vê
:

“
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC/2015. NÃO OCORRÊNCIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL COM DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. DIREITO DE RETENÇÃO. OBSERVÂNCIA DA JURISPRUDÊNCIA ASSENTADA DO STJ. INTELIGÊNCIA DA SÚMULA 543/STJ. REALIZAÇÃO DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL. IRRELEVÂNCIA QUANTO AO DIREITO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES AO PROMITENTE COMPRADOR. DESISTÊNCIA DO PROMITENTE-COMPRADOR. DIREITO DE RETENÇÃO DO VENDEDOR. PERCENTUAL DE 25% ADEQUADO E SUFICIENTE. PENALIDADE. ART. 1.026, § 2º, DO NCPC. SÚMULA 98/STJ AGRAVO INTERNO PROVIDO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. (...) 2. Não constitui ofensa aos
arts
. 489 e 1.022 do CPC/15 o fato de o Tribunal de origem, embora sem examinar individualmente cada um dos argumentos suscitados pelo recorrente, adotar fundamentação contrária à pretensão da parte, suficiente para decidir integralmente a controvérsia. 3. Nos termos da jurisprudência desta Corte na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento, nos termos da Súmula 543/STJ. 4. O leilão do imóvel não exclui o direito do promitente comprador em receber as parcelas pagas, sob pena de enriquecimento ilícito. 5.
A Segunda Seção do STJ, por ocasião do julgamento do REsp 1.723.519/SP (Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI), consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por desistência do comprador, mesmo anteriormente à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção pelo fornecedor, tal como definido no julgamento dos
EAg
1.138.183/PE (Rel. Ministro SIDNEI BENETI,
DJe
de 4.10.2012), por ser esse percentual adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato
. (...) 7. Agravo interno
provido para reconsiderar a decisão agravada e, em novo exame, conhecer do agravo para dar parcial provimento ao recurso especial.
”
(
STJ,
AgInt
no
AREsp
n. 1.889.730/RJ,
Rel. Min.
Raul Araújo,
4ª
Turma,
j.
10/10/2022,
DJe

21/10/2022) (
g.n
.
)

“
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESILIÇÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS. EXTINÇÃO DO VÍNCULO CONTRATUAL. INICIATIVA DO CONSUMIDOR. RETENÇÃO. POSSIBILIDADE. PERCENTUAL DE 25%. NATUREZA INDENIZATÓRIA E COMINATÓRIA. ABRANGE OS VALORES QUE DEVEM SER RESSARCIDOS. INCONFORMISMO QUANTO À INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5, 7 E 568/STJ. NÃO AFASTAMENTO. MANUTENÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. PREJUDICADO. 1. Ação declaratória de resilição de promessa de compra e venda com restituição de valores. (...) 3. Segundo a orientação da Segunda Seção,
nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, o percentual de retenção pela extinção do vínculo contratual de compra e venda de imóveis por culpa do consumidor é de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas, adequado e suficiente para indenizar o construtor pelas despesas gerais e pelo rompimento unilateral ou pelo inadimplemento do consumidor, independentemente das circunstâncias de cada hipótese concreta
. Precedente. 4. Referido percentual possui natureza indenizatória e cominatória, de forma que abrange, portanto, de uma só vez, todos os valores que devem ser ressarcidos ao vendedor pela extinção do contrato por culpa do consumidor e, ainda, reforça a garantia de que o pacto deve ser cumprido em sua integralidade. 5. Agravo interno no recurso especial não provido.
”
(
STJ.
AgInt
no REsp n. 2.020.138/SP,
Re.
Min
.
Nancy Andrighi,
3ª
Turma,
j.
10/10/2022,
DJe

13/10/2022) (
g.n
.
)

Nesse caso, portanto, o percentual de retenção deve ser de 25%
(vinte e cinco) por cento
do montante pago pelo comprador/apelado.

Sobre os juros de mora, de acordo com o Tema Repetitivo n. 1.002 do STJ,
n
os compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão
, como bem constou da sentença recorrida
.

Em casos análogos já decidiu este Sodalício:

“
APELAÇÕES CÍVEIS - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DE VALORES
-
PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO POR VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE
-
REJEIÇÃO
-

COMPRA E VENDA DE LOTE DE TERRENO CELEBRADO SOB A VIGÊNCIA DA LEI Nº 13.786/2018

-
RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR
-
DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS - RETENÇÃO DE 10% SOBRE O VALOR TOTAL DO NEGÓCIO
-
ABUSIVIDADE
-
APLICAÇÃO DOS PRECEITOS DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR -
RETENÇÃO DE 25% DO VALOR EFETIVAMENTE PAGO

-
JUROS DE MORA
-
TERMO INICIAL
-
TRÂNSITO EM JULGADO
-
CORREÇÃO MONETÁRIA - DATA DO DESEMBOLSO DE CADA PARCELA
-
HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS
-
FIXAÇÃO SOBRE O VALOR DA CONDENAÇÃO - SENTENÇA REFORMADA
-
RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS. O recurso não viola o princípio da dialeticidade quando suas razões se insurgem contra a matéria posta na sentença.

Ainda que o contrato tenha sido firmado sob a vigência da Lei n. 13.786/2018 e o distrato tenha ocorrido por iniciativa do comprador, há onerosidade excessiva e abusividade contratual na cláusula penal fixada com base no valor atualizado do contrato, devendo ser aplicada a regra inserida do Código de Defesa do Consumidor (art. 51, IV).
Se o contrato não teve longa duração, mostra-se razoável a retenção do percentual de 25% dos valores efetivamente pagos pelo autor, a título de cláusula penal
,

Inexistindo
mora anterior imputada à vendedora, tem-se que os juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, devem incidir a partir do trânsito em
julgado da sentença.

“[...], em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso. [...]” (STJ -
AgInt
no REsp: 1988931 SP 2022/0061052-9, Data de Julgamento: 09/08/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação:
DJe
19/08/2022)
.
Nos moldes do § 2º, do art. 85 do CPC para fixação dos honorários sucumbenciais, inicialmente, deve ser considerado o valor da condenação.
”
(
TJMT.
N.U 1019610-42.2023.8.11.0003,
Câmaras Isoladas Cíveis de Direito Privado,
Rel. Des.
Jos
é
Zuquim Nogueira
,
5ª
Câmara de Direito Privado,
j.
18/06/2024,

DJ
e
25/06/2024
)

(
g.n
.)

Diante do exposto
,
DOU PROVIMENTO

ao
r
ecurso para majorar o percentual de retenção para
25%
(vinte e cinco) por cento

do valor pago pelo comprador/autor
, restando mantidos os demais termos da sentença, por seus próprios fundamentos
.

Deixo de majorar os honorários recursais (art. 85, §11, do CPC), uma vez que condicionada
esta
ao improvimento ou não conhecimento do recurso da parte contrária, sendo, portanto, incabível quando for provida a apelação, como na espécie
(STJ, Tema n. 1.059, REsp n. 1.864.633/RS, Rel. Min. Paulo Sérgio Domingues, Corte Especial, j. 09/11/2023,
DJe
21/12/2023)
.

É como voto.

Des.
MARCOS REGENOLD FERNANDES

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 13/08/2024