Tribunal: TJMT
Processo: 1001531-15.2023.8.11.0003
Relator(a): CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-09-25
Data de publicação: 2024-10-01

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1001531-15.2023.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[BRUNO FERNANDO MACEDO RODRIGUES - CPF: 062.431.761-77 (APELADO), EMERSON ALVES DE FREITAS - CPF: 006.232.131-50 (ADVOGADO), PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 15.291.183/0001-19 (APELANTE), CAIO CESAR PEREIRA DA MOTA OLIVEIRA - CPF: 893.635.901-00 (ADVOGADO), DANIELLE FERNANDES LIMIRO HANUM - CPF: 924.054.871-87 (ADVOGADO), GUSTAVO AUGUSTO HANUM SARDINHA - CPF: 718.782.201-44 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

Recurso de Apelação Cível
nº

1001531-15.2023.8.11.0003– Rondonópolis.

Apelante:

Projeto Rio Vermelho Empreendimentos Imobiliários Ltda.

Apelado:
Bruno Fernando Macedo Rodrigues.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – APELAÇÃO– RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA – ILEGITIMIDADE PASSIVA – AFASTADA – EMPRESAS INTEGRANTES DA CADEIA DE CONSUMO – NEGÓCIO CELEBRADO APÓS A LEI N.º 13.786/2018 – ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO – RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE VENDEDOR – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS PELO ADQUIRENTE – SÚMULA 543-STJ – DANO MORAL – VALOR JUSTO E RAZOÁVEL – SENTENÇA MANTIDA - RECURSO DESPROVIDO.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, sem qualquer abatimento, o que inclui a comissão de corretagem. Inteligência da Súmula 543 do STJ.

O valor do dano moral deve atentar-se à proporcionalidade com relação ao grau de culpa, extensão e repercussão dos danos e à capacidade econômica das partes, impondo-se a manutenção do valor arbitrado na sentença, posto que adequado à realidade do caso concreto.

R E L A T Ó R I O

Recurso de Apelação Cível
nº

1001531-15.2023.8.11.0003– Rondonópolis.

Apelante:

Projeto Rio Vermelho Empreendimentos Imobiliários Ltda.

Apelado:
Bruno Fernando Macedo Rodrigues.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação interposto por Projeto Rio Vermelho Empreendimentos Imobiliários Ltda. em face da r. sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 2ª Unidade Judiciária Cível da Comarca de Rondonópolis, que nos autos da ação de rescisão contratual c/c devolução integral dos valores pagos, lucros cessantes e indenização por dano moral, movida por
Bruno Fernando Macedo Rodrigues
, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para: a) declarar rescindidos os contratos de compra e venda dos terrenos descritos na inicial; b) condenar a requerida na restituição dos valores pagos, em parcela única e no prazo máximo de 30 (trinta) dias, sob pena de multa diária no importe de R$ 500,00 (quinhentos reais), consoante súmula 543 STJ, a serem corrigidos a partir do desembolso de cada parcela, pelo índice definido no instrumento contratual, além de juros de mora de 1% ao mês desde a citação e multa por inadimplência, nos moldes estabelecidos no contrato; e c) condenar a requerida no pagamento de R$ 3.000,00 (três mil reais) a título de indenização por danos morais, com juros de mora de 1% ao mês desde a citação e correção monetária pelo INPC/IBGE a partir do arbitramento (súmula 362 STJ).

Por fim, condenou, ainda, a parte ré, ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação (art. 85, §2º, CPC/2015).

Inconformada, a apelante recorre, sustentando que a r.sentença questionada padece de
error in iudicando
quanto à condenação da requerida na obrigação de restituir ao promitente-comprador o valor pago a título de comissão de corretagem, porquanto ofende a tese firmada no julgamento do Tema nº 938 dos Recursos Especiais Repetitivos.

Alega o decurso do prazo prescricional de 03 anos para a pretensão de ressarcimento das despesas havidas a titulo de comissão de corretagem, nos termos do artigo 206, § 3º, IV, do Código Civil.

Afirma a inexistência de dano moral indenizável ao caso, bem como a vedação do
bis in idem
configurado pela imposição de cláusula penal simultaneamente com a condenação em outros encargos similares, como indenização por perdas e danos e devolução das arras. Firme em seus argumentos, requer a reforma da r. sentença.

O apelado apresentou contrarrazões (id. 226536725), pugnando pelo desprovimento do apelo.

É o relatório.

Inclua-se na pauta.

Cuiabá, 25 de setembro de 2024.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Recurso de Apelação Cível
nº

1001531-15.2023.8.11.0003– Rondonópolis.

Apelante:

Projeto Rio Vermelho Empreendimentos Imobiliários Ltda.

Apelado:
Bruno Fernando Macedo Rodrigues.

V O T O

Cinge-se dos autos que
Bruno Fernando Macedo Rodrigues
moveu ação de rescisão de contrato c/c devolução de quantia paga e indenização por dano moral em desfavor de Projeto Rio Vermelho Empreendimentos Imobiliários Ltda., aduzindo que firmou com a Requerida, Instrumento Particular de Contrato de Compra e Venda de Imóvel, nº 570 – PQEON, em 20 de novembro de 2020, tendo por objeto a aquisição de um imóvel territorial, localizado na Rua a 01, Quadra 03, Lote 25, Parque Alta Vista, em Rondonópolis – Mato Grosso, no valor de R$ 56.380,22 (cinquenta e seis mil, trezentos e oitenta reais e vinte e dois centavos).

Alegou que a previsão de
pagamento se deu da seguinte forma: “entrada no valor de R$ 99,00 (noventa e nove reais), pagos no ato da assinatura do contrato para análise de crédito, e 180 prestações mensais e sucessivas, sendo: 24 parcelas no valor de R$ 499,00 (quatrocentos e noventa e nove reais), e 156 parcelas no valor de R$ 699,00 (sicentos e noventa e nove reais), sendo a primeira parcela vencendo em 20 de janeiro de 2021 e as demais na mesma data dos meses subsequentes. O Requerente, ainda efetuou o pagamento a título de corretagem no valor de R$ 1.404,60 (um mil, quatrocentos e quatro reais e sessenta centavos), conforme consta na proposta de compra e venda. O Requerente pagou até a presente data o valor de R$ 10.503,75 (dez mil, quinhentos e três reais e setenta e cinco centavos), a título de prestações, bem como, o valor de R$ 1.404,60 (um mil, quatrocentos e quatro reais e sessenta centavos), totalizando o montante de R$ 11.908,35 (onze mil, novecentos e oito reais e trinta e cinco centavos), que devidamente atualizado atinge o montante de R$ 12.364,57 (doze mil, trezentos e sessenta e quatro reais e cinquenta e sete centavos)”.

Afirmou que a promitente vendedora se comprometeu a efetuar a entrega do imóvel no ultimo dia do mês de junho de 2021, ou seja, em 31.06.2021, com tolerância de prorrogação de mais 06 (seis) meses, sendo o prazo limite de entrega em 31 de janeiro de 2022, contudo, não foi entregue até a data da propositura da ação, motivo pelo qual o requerente pugnou pela rescisão contratual com a devolução integral dos valores pagos bem como indenização por lucros cessantes, pelo inadimplemento da promitente vendedora.

Ressaltou o requerente que mora em residência de aluguel, e vendo a possibilidade de construir a tão sonhada casa própria, efetuou contrato de compra e venda com a Requerida, contudo, o imóvel ainda não está liberado para construção.

Noticiou que em contato com a requerida, esta lhe informou que não havia previsão para a entrega do imóvel. Assim, efetuou a notificação da ré acerca da rescisão contratual, bem como, para que efetuasse a devolução dos valores pagos até a presente data, restando, todavia, inerte, motivo pelo qual intentou a demanda.

Decorrido o
iter
procedimental, apresentada defesa e réplica, o magistrado
a quo
, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, para: a) declarar rescindidos os contratos de compra e venda dos terrenos descritos na inicial; b) condenar a requerida na restituição dos valores pagos, em parcela única e no prazo máximo de 30 (trinta) dias, sob pena de multa diária no importe de R$ 500,00 (quinhentos reais), consoante súmula 543 STJ, a serem corrigidos a partir do desembolso de cada parcela, pelo índice definido no instrumento contratual, além de juros de mora de 1% ao mês desde a citação e multa por inadimplência, nos moldes estabelecidos no contrato; e c) condenar a requerida no pagamento de R$ 3.000,00 (três mil reais) a título de indenização por danos morais, com juros de mora de 1% ao mês desde a citação e correção monetária pelo INPC/IBGE a partir do arbitramento (súmula 362 STJ).

Por fim, condenou, ainda, a parte ré, ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação (art. 85, §2º, CPC/2015).

Não concordando com o édito judicial, a requerida recorre, sustentando que a r. sentença questionada padece de
error in iudicando
quanto à sua condenação na obrigação de restituir ao promitente-comprador o valor pago a título de comissão de corretagem, porquanto ofende a tese firmada no julgamento do Tema nº 938 dos Recursos Especiais Repetitivos.

Alega o decurso do prazo prescricional de 03 anos para a pretensão de ressarcimento das despesas havidas a titulo de comissão de corretagem, nos termos do artigo 206, § 3º, IV, do Código Civil.

Afirma a inexistência de dano moral indenizável ao caso, bem como a vedação do
bis in idem
configurado pela imposição de cláusula penal simultaneamente com a condenação em outros encargos similares, como indenização por perdas e danos e devolução das arras. Firme em seus argumentos, requer a reforma da r. sentença.

Pois bem.
De proêmio, destaco ser incontroversa a aplicação do Código de Defesa do Consumidor ao caso, especificamente no ponto afeto a inversão do ônus da prova e responsabilidade da empresa requerida, mormente pela presença dos elementos formadores da relação de consumo.

Adentrando na resolução da celeuma, em que pese os argumentos vertidos pela apelante, tenho que o MM. Juiz
a quo
andou bem ao asseverar que a rescisão contratual em questão não se deu por desistência imotivada do autor, ora apelado, pois, o conjunto probatório produzido durante a marcha processual dá conta que a referida rescisão ocorreu pelo atraso na entrega da infraestrutura do empreendimento e, via de consequência, da entrega do lote adquirido.

Assim, analisando detidamente os autos, infere-se
que a parte autora atribuiu à parte ré, a culpa pela rescisão do contrato entabulado, em razão do atraso na entrega do terreno localizado no empreendimento imobiliário
– Loteamento
Parque Alta Vista.

A ré, ora apelante, não questiona nas razões recursais, o atraso na entrega do imóvel, apenas combate a obrigação em restituir a taxa de corretagem, a vedação de cumular simultaneamente a cláusula penal com perdas e danos e arras, bem como a exclusão do dano moral.

Inicialmente, esclarece-se que, apesar de
o contrato ter sido firmado sob a égide da Lei nº 13.786/2018 (lei do distrato), que autoriza a retenção do valor pago a título de
comissão de corretagem
, tem-se que ao presente não se aplica o referido regramento,
haja vista que

evidenciada a rescisão por culpa do promitente-vendedor que atrasou a entrega do empreendimento, fato inconteste
.

Nesse contexto, c
onfigurada a culpa exclusiva da promitente vendedora-construtora pelo inadimplemento do contrato, aplica-se ao caso os termos da
Súmula 543 do STJ
, devendo ocorrer a
imediata restituição das parcelas pagas,
inclusive, a comissão de corretagem, não havendo falar em ofensa a tese firmada no julgamento do Tema nº 938 dos Recursos Especiais Repetitivos.

“
Na hipótese de
resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel
submetido ao Código de Defesa do Consumidor,
deve ocorrer a imediata restituição das parcelas paga
s
pelo promitente comprador
- integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor,
ou parcialmente
,
caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.
”

A propósito, colaciono precedente em caso análogo:

“
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA E INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA (LOTE) – ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DA OBRA – RESCISÃO POR CULPA DA CONSTRUTORA – SÚMULA 543 DO STJ – DEVOLUÇÃO INTEGRAL, INCLUINDO A COMISSÃO DE CORRETAGEM

– DANO MORAL CONFIGURADO – QUANTUM INDENIZATÓRIO FIXADO EM ATENÇÃO AOS PRINCÍPIOS DA PORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE – MANUTENÇÃO - RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
O atraso na entrega do imóvel é suficiente para ensejar a pretensão de rescisão do pacto, mesmo porque o adquirente não é obrigado a esperar indefinidamente pela conclusão da obra, ficando a construtora obrigada a devolver integralmente as quantias pagas, sem qualquer retenção, inclusive da comissão de corretagem (Súmula 543/STJ)
. O atraso injustificado de imóvel adquirido, por culpa do vendedor, com pedido de rescisão, enseja a condenação ao pagamento de indenização a título de dano moral, em virtude do sofrimento experimentado pelo consumidor que ultrapassa o mero dissabor. A fixação do quantum indenizatório a título de danos morais deve obedecer aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, observados o caráter pedagógico, punitivo e reparatório”.
(RAC n. 1008547-62.2019.8.11.0002. 3ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Dirceu dos Santos. J. 31/01/2023 – negritei).

Ademais, quanto a tese do transcurso do prazo prescricional (trienal) para a cobrança da “comissão de corretagem”, tenho que também não assiste razão a recorrente, posto que a assinatura do contrato se deu em 20.11.2020 e o ajuizamento da ação ocorreu em 24.01.2023, ou seja, 02 (dois) anos e 2 (dois) meses após a data da assinatura do contrato, não havendo falar no decurso do prazo trienal para a pretensão do autor ao caso em vertente.

Quanto às arras, independentemente de sua natureza, havendo atraso na entrega do imóvel por culpa da promitente vendedora, o promitente comprador não poderá ter o valor dado a título de arras retido pela vendedora, possuindo o direito à restituição do sinal dado, sob pena de enriquecimento sem causa do vendedor, independentemente de cláusula de arrependimento.

Além disso,
não se aplica a Lei n. 13.786/2018, mas sim o art. 53 do CDC, posto que, ainda que baseada em cláusulas contratuais, a relação jurídica estabelecida possui caráter consumerista, o qual rende ensejo à aplicação do CDC,
verbis:

“Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.”

Quanto ao dano moral, malgrado o mero inadimplemento contratual,
per si
, não enseja a sua ocorrência, não se olvide que no caso em pauta, considerando o longo tempo de atraso na entrega do imóvel, pois, decorridos mais de 02 (dois) anos da data aprazada para entrega da unidade habitacional, extrapola o mero aborrecimento e insatisfação, caracterizando frustração, angustia pela excessiva morosidade, o que enseja a devida compensação.

Nesse sentido:

“
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES, DANOS MORAIS E MATERIAIS – INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL SUSPENSÃO DO PROCESSO – DESNECESSIDADE – APLICAÇÃO DO CDC – ATRASO NA ENTREGA – RESCISÃO MOTIVADA PELO VENDEDOR – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DO VALOR PAGO – PRECEDENTES DO STJ – JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO – DANOS MORAIS DEVIDOS – QUANTUM INDENIZATÓRIO – MANUTENÇÃO – FIXAÇÃO RAZOÁVEL – JUROS DE MORA SOBRE O VALOR DA CONDENAÇÃO POR DANO MORAL – INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO – LUCROS CESSANTES – POSSIBILIDADE – RECURSO PROVIDO EM PARTE.

Na hipótese em que não houve o registro do direito real, não cabe falar que houve a constituição da alienação fiduciária pactuada somente em instrumento particular, porquanto não cabe a suspensão do processo.

Conforme o entendimento do STJ, aplicável o Código de Defesa do Consumidor na falta de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente Registro de Imóveis, como determina o art. 23 da Lei 9.514/1997.

Demonstrado que a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva do promitente-vendedor, há de ser restituído integralmente o valor pago pelo promitente-comprador, com juros de mora a partir da citação.

Possível é a condenação por danos morais decorrentes de atraso de entrega de imóvel adquirido na planta, máxime se a construtora extrapola inclusive o período de tolerância lhe concedido de forma unilateral.
(...)
” (RAC n.º 1006792-66.2020.8.11.0002, 4ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Guiomar Teodoro Borges, j. em 28.02.2024)

Visto isso, passa-se à análise do
quantum
indenizatório fixado pelo magistrado sentenciante.

Com efeito, é de se ressaltar que não existe uma tabela precisa onde há valores pré-fixados para cada tipo de dano moral, mormente pelo fato de ser imensurável.

Nesta ótica, o princípio do livre convencimento confere ao magistrado a prudente prerrogativa de arbitrar o valor que entender justo, sempre de acordo com as peculiaridades do caso concreto, fazendo uma correspondência entre a ofensa e o valor da condenação, observando os princípios que norteiam o dano moral tais como: a posição social do ofendido, a capacidade econômica do causador e a extensão da dor sofrida, sob pena de propiciar o locupletamento ilícito à vítima, ao mesmo tempo o valor deve ser significativo para que não passe despercebido, coibindo a conduta negligente do agente causador.

É sabido que a Constituição Federal de 1988, em seu art. 5º, incisos V e X, assegurou a indenização pelo dano material ou moral, porém, o que se vê é a grande dificuldade em se fixar o valor afeto à reparação moral, por ser de natureza subjetiva, não havendo valores preestabelecidos para cada caso.

Certo é que a indenização decorrente de dano moral deve ser feita caso a caso, com bom senso e moderação, respeitando um patamar razoável, atentando-se, repiso, à proporcionalidade relacionada ao grau de culpa, às circunstâncias que o envolveram, extensão e repercussão dos danos, capacidade econômica, as características individuais e o conceito social das partes.

Feitas tais considerações, entendo que o valor da indenização imposta no ato sentencial
de R$ 3.000,00 (três mil reais)
mostra-se justo e razoável, de forma que o mantenho.

Portanto, por estes termos e estribado nessas razões, tenho que a r. sentença está em consonância com a legislação pátria, doutrina e jurisprudência, devendo ser mantida por seus próprios fundamentos.

De outra banda, conforme requerido em contrarrazões, estando desprovido o recurso da apelante, majoro a condenação em honorários advocatícios para 15% (quinze por cento), atendendo ao que dispõe o art. 85, §11, do CPC.

Posto isso, conheço do recurso e lhe
NEGO PROVIMENTO
.

Cuiabá, 25 de setembro de 2024.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 25/09/2024