Tribunal: TJMT
Processo: 1011295-59.2022.8.11.0003
Relator(a): ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-09-25
Data de publicação: 2024-10-01

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1011295-59.2022.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA,

DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[SEVERINO FERREIRA DA SILVA - CPF: 032.408.814-03 (APELADO), PAULA LUANA SAGGIN FACIONI DE LIMA - CPF: 016.639.951-50 (ADVOGADO), KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 97.522.734/0001-72 (APELANTE), WILLIAM SILVA DE ALMEIDA PUPO - CPF: 314.985.718-08 (ADVOGADO), EDUARDO SILVA MADLUM - CPF: 337.299.208-39 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL –
PRELIMINAR
– PRELIMINARES DE DIALETICIDADE RECURSAL (DO APELADO) E CERCEAMENTO DE DEFESA (DO APELANTE) – AMBAS REJEITADAS –
MÉRITO

–
DEMANDA AJUIZADA APÓS A EFETIVA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO – MOTIVAÇÃO DA RESCISÃO QUE NÃO DECORRE DO ATRASO ANTERIOR DA OBRA – AUSÊNCIA DE TRATATIVAS ANTERIORES – CULPA DO COMPRADOR – RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS – TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA – TRÂNSITO EM JULGADO – TEMA 1.002 STJ – RETENÇÃO DE VALOR DE IPTU – POSSIBILIDADE – CLÁUSULA PENAL – INAPLICABILIDADE – DANO MORAL NÃO CAONFIGURADO – SENTENÇA REFORMADA –
RECURSO PROVIDO
.

Como a parte apelante apresentou devidamente os fundamentos de fato e de direito a fim de impugnar efetivamente os fundamentos da sentença, deve ser afastada a preliminar relativa à violação ao princípio da dialeticidade.

A ausência de instrução do feito, por ser desnecessária ao julgamento da lide, não enseja a nulidade da sentença, haja vista que os elementos necessários à formação do convencimento do julgador estão presentes nos documentos carreados aos autos.

Embora haja indícios quanto ao atraso da entrega do empreendimento imobiliário objeto do litígio, tal constatação se mostra inócua no caso concreto, haja vista que a ação foi ajuizada após dois anos da efetiva entrega do empreendimento, o que leva concluir que houve desistência imotivada do comprador. Logo, não há razões para considerar que a rescisão ocorreu por culpa da promitente vendedora, mormente considerando a falta de tratativas contemporâneas ao atraso alegado.

A rescisão contratual por culpa dos compradores autoriza a retenção de parte dos valores pagos para arcar com as despesas administrativas realizadas pela promitente vendedora.

O termo inicial dos juros de mora, na hipótese de devolução de valores decorrente de resolução de compromisso de compra e venda, por iniciativa do comprador, é a data do trânsito em julgado. Tema 1.002 do STJ.

A responsabilidade do promitente-comprador sobre o IPTU ocorre desde a sua imissão na posse até a reintegração de posse pela vendedora.

Registra-se, por oportuno, que no caso em que é permitida a retenção com o fito de ressarcir despesas administrativas e tributárias, não há falar em aplicação da cláusula penal/multa contratual, sob pena de configurar
bis in idem
.

Reconhecida a culpa do promitente comprador pelo término da avença, descabe falar em pagamento de indenização por danos morais.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL Nº
1011295-59.2022.8.11.0003

APELANTE:

KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA

APELADO:

SEVERINO FERREIRA DA SILVA

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto pela
KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
,

contra sentença proferida pelo MM. Juiz da 2ª Vara Cível da Comarca de Rondonópolis/MT,
Dr. João Filho de Almeida Portela
, lançada nos autos da Ação de Rescisão de Contrato c/c Restituição de Valores nº 1011295-59.2022.8.11.0003, ajuizada por
SEVERINO FERREIRA DA SILVA
, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial, para
“[...]
a)
declarar resolvido(s) o(s) contrato(s) de compra e venda do(s) terreno(s) descrito(s) na inicial;
(b)
condenar a requerida na restituição dos valores pagos, em parcela única e no prazo máximo de 30 (trinta) dias, sob pena de multa diária no importe de R$ 500,00 (quinhentos reais), consoante súmula 543 STJ, a serem corrigidos a partir do desembolso de cada parcela, pelo índice definido no instrumento contratual, além de juros de mora de 1% ao mês desde a citação e multa por inadimplência,
nos moldes estabelecidos no contrato
; e
(c)
condenar a requerida no pagamento de R$ 3.000,00 (três mil reais) a título de indenização por danos morais, com juros de mora de 1% ao mês desde a citação e correção monetária pelo INPC/IBGE a partir do arbitramento (súmula 362 STJ)”
(sic), bem como em custas e honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor da condenação.

Embargos de Declaração opostos em Id. 233172693 e rejeitados em Id. 233172697.

A apelante, em suas razões recursais, aduz, preliminarmente, que “
constata-se vício insanável na r. sentença proferida, haja vista que a produção de prova (expedição de ofício) foi requerida em momento oportuno. Salta-se os olhos o prejuízo a defesa da Requerida, ora Apelante. O cerceamento do direito à produção da prova constitui grave violação dos direitos processuais da parte, considerando ainda o fato em debate, donde a prova requerida (expedição de oficio), devidamente pleiteada pela Apelante em tempo hábil (ID nº 102836776), traria a confirmação de toda tese apresentada em contestação, comprovando assim, que não há que se falar em atraso no presente caso, bem como, que o real motivo da rescisão contratual em comento foi a desistência imotivada do Apelado, e ainda, que não há qualquer impedimento de edificação no imóvel adquirido
” (sic).

Afirma que
“configura-se o cerceamento de defesa e, por consequência, uma grave ofensa aos princípios do devido processo legal, da ampla defesa e do contraditório, o julgamento prematuro da ação, pois a expedição de ofício em tempo hábil com a constatação em questão certamente teria fortes subsídios para o resultado diverso desta demanda, provas estas que deixou de ser produzida, sendo de rigor a cassação da sentença”
(sic).

No mérito, salienta que
“não há culpa a ser imputada à Apelante pela rescisão, uma vez que o Apelado confessa ter perdido o interesse na aquisição imobiliária em razão de alegado atraso nas obras de infraestrutura, não se dignando em comprovar conforme lhe competia. Nobres Julgadores, nota-se que referido empreendimento conta com ampla e completa infraestrutura, atualmente 100% (cem por cento) concluído e apto a receber construções, possuindo inclusive moradores”
(sic).

Ressalta que “
resta incontroverso nos autos que o contrato foi firmado em maio/2019, portanto, não há que se falar em atraso na entrega do empreendimento neste caso, senão vejamos: - o contrato foi celebrado em MAIO/2019; - o empreendimento estava totalmente liberado para comercialização em Dezembro/2019 (ID nº 93622083), ou seja, NO MESMO ANO; - e a distribuição da presente demanda se deu em MAIO/202, ou seja, após 03 ANOS a liberação do empreendimento
” (sic).

Defende que
“diante do prazo existente entre a celebração do contrato, término das obras de infraestrutura, a liberação do empreendimento e o ajuizamento da ação não pode ser considerado culpa da empresa pela rescisão, pois durante aproximadamente 03 anos o Apelado permaneceu com o contrato sem qualquer impeditivo para construção no local. Conforme restou comprovado nos autos nunca houve atraso na entrega do empreendimento ao Apelado, estando ele pleiteando a rescisão contratual APÓS 03 anos da efetiva entrega do empreendimento”
(sic).

Sustenta que
“o Apelado sequer comprovou os fatos constitutivos de seu direito, não há qualquer indício nos autos que atestem que o Apelado de fato iniciou os trâmites para edificar no lote adquirido: Não há projeto, não há requerimento de emissão de alvará de construção, não há notas fiscais, não há qualquer contrato de terceiro para efetiva execução. Resta evidente a tentativa do Apelado de induzir o juízo em erro para se abster de arcar com as multas previstas contratualmente pela desistência imotivada do contrato. Assim, em consequência da culpa exclusiva do Apelado pela rescisão, deverá ser afastada a restituição integral dos valores pagos, bem como, a multa e danos morais arbitrados em virtude do inadimplemento da vendedora, que não ocorreu”
(sic).

Assinala que “
comprova-se inequivocamente que a cláusula penal estabelecida em contrato encontra-se dentro dos limites legais, devendo ser respeitada e imposta face o Apelado, reformando a r. sentença nesse sentido, o que desde já se requer. Em síntese, a r. sentença deve ser reformada para considerar a rescisão contratual por culpa do Apelado diante sua desistência, devendo ser consideras válidas as disposições contratuais e aplicados os percentuais de retenção, conforme pactuado no Compromisso Particular de Compra e Venda
” (sic).

Registra que
“reconhecida a culpa do Apelado pela rescisão em comento, requer que seja determinada a retenção nos termos pactuados em contrato, seguindo seus percentuais, ou, alternativamente, requer a retenção no percentual mínimo de 25%(vinte e cinco por cento) sobre os valores pagos, devendo a sentença ser reformada neste ponto”
(sic).

Afiança que
“no presente caso, diferentemente do almejado pelo Apelado, a imposição de multa é considerada incompatível com o pedido de rescisão tendo em vista que a penalidade a ser imposta nos casos de configuração de culpa da Vendedora pela rescisão contratual é a perda total dos valores pagos, conforme entendimento majoritário do Superior Tribunal de Justiça sobre o tema. Diante do exposto, deverá a r. sentença ser reformada neste ponto, devendo ser afastada a imposição de multa em face da Apelante, seja em razão da culpa exclusiva do Apelado da rescisão, seja diante da impossibilidade de sua fixação”
(sic).

Expõe que
“A r. sentença recorrida condenou a Apelante ao pagamento de R$3.000,00 (três mil reais) a título de indenização por danos morais, tendo em vista todo o aborrecimento causado ao Apelado diante do suposto atraso na entrega das obras de infraestrutura do empreendimento dentro do prazo estipulado, O QUE NÃO OCORREU NO CASO EM TELA, CONFORME JÁ DEVIDAMENTE COMPROVADO. Outrossim, cumpre inicialmente salientar que não há comprovação de que a aquisição se deu para construção do imóvel de morada”
(sic).

A par destes argumentos, pede o provimento do apelo, para que seja reformada a r. sentença, a fim de

“
reconhecer a culpa exclusiva do Apelado pela rescisão contratual e admitir que a restituição dos valores pagos se dê com a aplicação dos percentuais de retenção previstos no Compromisso Particular de Compra e Venda, ou, alternativamente, aplicando o percentual de 25% (vinte e cinco por cento), conforme decisões de casos análogos, bem como para afastar a incidência da multa contratual em desfavor da Apelante. Requer que eventuais juros moratórios sejam aplicados a partir do trânsito em julgado desta demanda, conforme entendimento do STJ em sede de recurso repetitivo; Seja afastada qualquer indenização por danos morais, haja vista sua inexistência no caso em tela, ou, alternativamente, para aferição de valores de condenação por danos morais, deverá ser considerado o binômio REPARAÇÃO/PUNIÇÃO para mensurar o quantum indenizatório, minorando consideravelmente a condenação imposta; Requer ainda seja declarada a responsabilidade do Apelado por eventuais débitos de IPTU durante todo o período de vigência contratual ou, caso assumidos pela Apelante, seja autorizado o desconto em eventual liquidação de sentença”
(sic).

Contrarrazões do apelado em Id. 233172703, pugnando, preliminarmente, pelo não conhecimento do recurso ante a alegada ausência de impugnação específica. No mérito, pede o desprovimento do recurso e consequente manutenção da sentença.

Custas recolhidas, conforme Id. 234557691.

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Recolhido o preparo, e estando adequado e tempestivo,
CONHEÇO
o apelo interposto, o que faço com fulcro no artigo 1.009 do Código de Processo Civil.

Cinge-se dos autos que
SEVERINO FERREIRA DA SILVA

ajuizou
ação de rescisão de contrato c/c restituição de valores em desfavor da
KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
,
relatando, em síntese, que em 11/05/2019 pactuaram um contrato de Compromisso Particular de Compra e Venda de um imóvel de 200m2, Lote 08, Quadra 35, Parque Rosa Bororo, registrado à matrícula nº. 93.087 do Cartório de 1º Ofício – Registro de Imóveis de Rondonópolis-MT.

Aduz que o valor total do contrato à época foi de R$85.806,61 (oitenta e cinco mil, oitocentos e seis reais e sessenta e um centavos), além de 120 (cento e vinte) parcelas de R$598,03 (quinhentos e noventa e oito reais e três centavos) e até o momento pagou o montante de R$14.228,95 (quatorze mil, duzentos e vinte e oito reais e noventa e cinco centavos).

Sustenta que o lote foi entregue em setembro/2019.

Após devida instrução do feito, o Magistrado que conduziu o processo julgou
parcialmente procedentes
os pedidos formulados na inicial, para
“[...]
a)
declarar resolvido(s) o(s) contrato(s) de compra e venda do(s) terreno(s) descrito(s) na inicial;
(b)
condenar a requerida na restituição dos valores pagos, em parcela única e no prazo máximo de 30 (trinta) dias, sob pena de multa diária no importe de R$ 500,00 (quinhentos reais), consoante súmula 543 STJ, a serem corrigidos a partir do desembolso de cada parcela, pelo índice definido no instrumento contratual, além de juros de mora de 1% ao mês desde a citação e multa por inadimplência,
nos moldes estabelecidos no contrato
; e
(c)
condenar a requerida no pagamento de R$ 3.000,00 (três mil reais) a título de indenização por danos morais, com juros de mora de 1% ao mês desde a citação e correção monetária pelo INPC/IBGE a partir do arbitramento (súmula 362 STJ)”
(sic), bem como em custas e honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor da condenação.

Colaciono trecho da sentença exarada pelo juízo
a quo:

“[...]A existência de relação jurídica entre as partes é inconteste, estando materializada pelos contratos de compra e venda dos terrenos localizados no
Parque Rosa Bororo
, conforme descrição inicial.

Extrai-se dos autos que referidos contratos foram firmados em 11/maio/2019, no valor de
R$ 85.806,61
, mediante pagamento de sinal equivalente ao importe de
R$ 14.043,01
, com parcelamento do restante em
120
prestações - id
84430040
.

Cinge-se a controvérsia, portanto, ao não cumprimento, por parte da vendedora, dos termos ajustados contratualmente, especificamente o prazo para conclusão de obras de infraestrutura e
também cobranças abusivas
.

Nesse contexto, as alegações defensivas são extremamente genéricas, pois não impugnado de maneira específica o descumprimento do pacto negocial, o que revela nítida confissão ficta.

[...]

Frise-se, não foi informada a data real de concreção das obras e nem houve insurgência específica quanto ao compromisso de entrega-las, conforme documentos juntados pelo autor, inclusive com divulgação em redes sociais.

De igual modo, tampouco foi noticiada qualquer circunstância extraordinária ou imprevisível capaz de justificar o atraso, quiçá eventual inadimplemento contemporâneo do requerente ao período previsto para conclusão do empreendimento.

E sendo assim, não há como imputar ao comprador o ônus de suportar o atraso na realização das obras, revelando-se exclusivamente da demandada a culpa pelo descumprimento contratual, à luz do disposto no art. 475, CC.

[...]

Escorreita, pois, a resolução do contrato, impondo-se à parte requerida a restituição dos valores pagos pelo requerente, sobre os quais deverá incidir correção monetária desde o desembolso de cada parcela.

Uma vez não imputada ao comprador à causa pela rescisão do contrato, não há falar em aplicação das multas, cláusulas e encargos moratórios e penais previstos no contrato.

Descabida também a retenção de valores como “taxa de fruição do bem”, que nada mais é do que o proveito ou utilização da coisa por aquele que detém a sua posse ou propriedade, usufruindo dos proveitos dela advindos.

Na espécie, o contrato teve por objeto lote sem edificação, não tendo sido demonstrada a efetiva existência de vantagem obtida sobre o bem pela parte autora, quiçá eventual perda suportada pela vendedora em razão da privação da posse sobre o terreno.

Vale dizer, não comprovado o proveito econômico proporcionado pelo terreno, notadamente pela inobservância dos termos ajustados no contrato, aliado a não demonstração de que a reclamada tenha deixado de auferir lucro em decorrência da privação da posse do imóvel, indevida a cobrança da taxa de fruição.

No que concerne ao dano moral, o caso é de procedência.

Certo é que as circunstâncias do caso se sobrepõem ao mero dissabor, especialmente porque a parte compradora se viu privada de fazer uso do bem, sendo frustradas as expectativas que fundamentaram a aquisição do imóvel, cabendo à ré o dever de indenizar.

Em atenção aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, considerando as nuances do caso concreto e das partes envolvidas, visando prestigiar o caráter pedagógico da medida, especialmente obstar a reiteração da conduta, e, ao mesmo tempo, o enriquecimento indevido do requerente, correta a fixação do valor da indenização em
R$ 3.000,00 (
três mil reais
)
, com juros de mora de 1% ao mês desde a citação e correção monetária pelo INPC a partir do arbitramento (súmula 362 STJ).

Posto isso, resolvendo o mérito na forma do art. 487, I, CPC/2015,
JULGA-SE PARCIALMENTE PROCEDENTE
a pretensão deduzida na inicial
SEVERINO FERREIRA DA SILVA
em desfavor de
KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
para o fim de:
(a)
declarar resolvido(s) o(s) contrato(s) de compra e venda do(s) terreno(s) descrito(s) na inicial;
(b)
condenar a requerida na restituição dos valores pagos, em parcela única e no prazo máximo de 30 (trinta) dias, sob pena de multa diária no importe de R$ 500,00 (quinhentos reais), consoante súmula 543 STJ, a serem corrigidos a partir do desembolso de cada parcela, pelo índice definido no instrumento contratual, além de juros de mora de 1% ao mês desde a citação e multa por inadimplência,
nos moldes estabelecidos no contrato
; e
(c)
condenar a requerida no pagamento de R$ 3.000,00 (três mil reais) a título de indenização por danos morais, com juros de mora de 1% ao mês desde a citação e correção monetária pelo INPC/IBGE a partir do arbitramento (súmula 362 STJ).

Não atribuída à parte autora a causa da resolução contratual,
DEIXA-SE
de condená-la no pagamento dos encargos contratuais suscitados pela demandada.

CONDENA-SE
a parte requerida no pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, os quais são em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação (art. 85, §2º, CPC/2015).”
(Id. 233172692)

Preliminarmente, o apelado
SEVERINO FERREIRA DA SILVA
, em suas contrarrazões, aduz que as razões do recurso da apelante não atacaram os fundamentos da decisão combatida, formulando recurso genérico, pelo qual pede o não conhecimento do apelo.

Verifico que falta razão à parte apelada ao defender esta tese, pois as razões da parte apelante bem fundamentam sua pretensão recursal, que objetiva a improcedência total dos pedidos iniciais.

Ademais, o entendimento dominante do STJ é no sentido de que a mera reprodução dos termos da exordial, ou mesmo da contestação, não acarretam tal violação, desde que seja possível verificar que as questões decididas na sentença foram devidamente impugnadas, como ocorre na espécie. Confira-se:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C ANTECIPAÇÃO DE TUTELA “INAUDITA ALTERA PARS” C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS, MATERIAIS E LUCROS CESSANTES – PRELIMINARES DE DIALETICIDADE RECURSAL E ILEGITIMIDADE PASSIVA DA PARTE APELADA REJEITADAS – TESE DE NULIDADE DA SENTENÇA POR SER EXTRA PETITA – NÃO VERIFICAÇÃO – COMPRA E VENDA DE VEÍCULO NOVO – REPAROS NO VEÍCULO POR MEIO DA GARANTIA – ALEGAÇÃO DE VÍCIO DE FABRICAÇÃO – PERÍCIA TÉCNICA NO VEÍCULO – AUSÊNCIA DE CONSTATAÇÃO DO VÍCIO DE FABRICAÇÃO ALEGADO – FALHA NA PRESTAÇÃO DOS SERVIÇOS NÃO DEMONSTRADA – DANO MORAL INEXISTENTE – SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

Como a parte apelante apresentou devidamente os fundamentos de fato e de direito a fim de impugnar efetivamente os fundamentos da sentença, deve ser afastada a preliminar relativa à violação ao princípio da dialeticidade.

Não há falar em ilegitimidade passiva da requerida, pois, por tratar-se de uma relação de consumo, ao integrar a cadeia produtiva, o consumidor pode intentar uma demanda tanto em relação ao fornecedor quanto ao montador do produto, ante a solidariedade existente entre as mesmas por eventual defeito na prestação de serviço, ex vi do art. 34 do CDC.

O juiz ao prolatar a sentença não extrapolou os limites do pedido do autor e da resposta do réu, de forma que compôs a lide dentro dos estritos parâmetros traçados pela "litis contestatio”.

Nos termos do artigo 373, I, do CPC compete à parte autora o ônus de provar os fatos constitutivos de seu direito, carreando aos autos elementos convincentes sobre suas alegações.

Diante da ausência da comprovação mínima pela autora acerca da falha e/ou defeito na prestação do serviço alegado, não há falar em indenização por danos morais e materiais, como bem demonstrou o laudo técnico anexado aos autos, razão pela qual a manutenção da sentença de improcedência é medida que se impõe.”
(N.U 0005128-29.2013.8.11.0045, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 06/03/2024, Publicado no DJE 08/03/2024) (grifei)

Desta feita,
rejeito
a preliminar.

Ainda preliminarmente, a apelante
KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
sustenta que houve cerceamento ao seu direito de defesa, face ao alegado irregular julgamento antecipado da lide, porquanto não lhe foi oportunizada produção de provas que julgava necessárias ao deslinde do feito.

Sem razão a apelante.

Como cediço, o Juiz é o destinatário das provas carreadas aos autos, tendo poder de indeferir as provas sem utilidade ou meramente protelatórias, em respeito à garantia fundamental à duração razoável do processo, insculpida no art. 5º, LXXVIII, da Constituição da República, é esta a regra contida no art. 370 do CPC, in verbis:

“Art. 370. Caberá ao juiz, de ofício ou a requerimento da parte, determinar as provas necessárias ao julgamento do mérito.

Parágrafo único. O juiz indeferirá, em decisão fundamentada, as diligências inúteis ou meramente protelatórias.”

Percebe-se, assim, que ao juiz é autorizado, não obstante o requerimento de produção de determinada prova por uma das partes, reputá-la inútil ou dispensável, zelando, dessa forma, pelo bom andamento da marcha processual.

Neste sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER –
PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA – NÃO OCORRÊNCIA
– CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL – ARRENDAMENTO DA ÁREA OBJETO DO CONTRATO PELOS VENDEDORES – DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL POR PARTE DOS PROMITENTES VENDEDORES EVIDENCIADO – ALEGAÇÃO DE INDEXADOR PARA CORREÇÃO DAS PARCELAS FUTURAS – NÃO OCORRÊNCIA – INÉRCIA DOS VENDEDORES DURANTE TODA A RELAÇÃO CONTRATUAL PARA CONSTITUIR OS COMPRADORES NA ALEGADA MORA – BOA-FÉ OBJETIVA VIOLADA – DEVER DE MITIGAÇÃO DE DANOS – COMPORTAMENTO CONTRADITÓRIO DOS VENDEDORES NO CURSO DO CONTRATO – SUPRESSIO CONFIGURADA – CLÁUSULA PENAL DEVIDA – MANUTENÇÃO DA SENTENÇA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

A ausência de instrução do feito, por ser desnecessária ao julgamento da lide, não enseja a nulidade da sentença, haja vista que os elementos necessários à formação do convencimento do julgador estão presentes nos documentos carreados aos autos.

“A supressio decorre do não exercício de determinado direito, por seu titular, no curso da relação contratual, gerando para a outra parte, em virtude do princípio da boa-fé objetiva, a legítima expectativa de que não mais se mostrava sujeito ao cumprimento da obrigação.” (STJ - REsp: 1803278 PR 2019).

No que tange ao ônus da prova, o nosso ordenamento vigente estabelece que incumbe ao autor da ação provar fato constitutivo do seu direito, ao passo que incumbe ao réu provar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, nos termos do art. 373, incisos I e II, do Código de Processo Civil.

No caso, os autores, promitentes compradores, questionam o descumprimento contratual dos promitentes vendedores que não procederam com a imissão na posse do imóvel após o pagamento do preço, porém, estes últimos, cobram o pagamento da diferença das parcelas, sob o fundamento de existência de indexador para correção das parcelas futuras.

Considerando que não restou demonstrada a existência do indexador para a correção das parcelas futuras, houve o inadimplemento contratual por parte dos promitentes vendedores, que não procederam com a entrega do bem livre e desembaraçado de qualquer ônus, bem como não providenciaram a imissão na posse dos compradores.”
(N.U 1033120-42.2022.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DIRCEU DOS SANTOS, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 10/07/2024, Publicado no DJE 15/07/2024)

In casu
, as provas carreadas nos autos são suficientes para o deslinde da controvérsia, portanto, tornando prescindível a prova pretendida.

Assim,
rejeito
a preliminar.

Não havendo outras preliminares, passo à análise do mérito.

Após detida análise dos autos, verifico que a questão não é de difícil elucidação, precipuamente ante o fato deste Tribunal já ter decidido diversas ações sobre a matéria, inclusive com a presença da empresa apelante.

Inicialmente,
mister
se faz constar que o cerne da questão está em saber se a rescisão do compromisso particular de compra e venda de imóvel urbano firmado entre as partes se deu por desistência imotivada do comprador ou se por culpa da vendedora, bem como se a quantia paga pela consumidora deve ser devolvida de forma integral ou parcial, com a retenção dos descontos previstos no pacto, e se houve ou não a prática de ato ilícito apto a ensejar a condenação no pleito indenizatório.

Quanto ao
atraso
na entrega do empreendimento, apesar de ser de conhecimento público que houve o mesmo, visto que os primeiros contratos firmados fixaram como prazo máximo de implantação da infraestrutura a data de
17/12/2017
, há nos autos documento que atesta a entrega da infraestrutura em
dezembro/2019
, conforme Id. 233172679.

Ocorre que, embora ocorrido o atraso, o autor apelado ajuizou a ação somente em
10/05/2022
(Id. 233172199), quando já ultrapassado mais de dois anos da efetiva entrega do empreendimento.

Dessa forma, o posicionamento adotado pelo Magistrado de piso revela-se desconexo, pois, considerando que a presente ação foi ajuizada em maio de 2022, o atraso na entrega do imóvel não pode ser utilizado para subsidiar o pedido de rescisão do contrato, devendo ser reformado o entendimento de que a rescisão ocorreu por culpa da vendedora apelante.

À respeito no percentual de retenção, quando a rescisão ocorre por culpa do comprador, já se pronunciou reiteradas vezes este e. Tribunal de Justiça:

“APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO ANULATÓRIA DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS COM RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS –
CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DISTRATO POR PARTE DOS PROMITENTES COMPRADORES – SÚMULA 543 STJ – RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS – PERCENTUAL MÁXIMO DE RETENÇÃO, CONFORME ENTENDIMENTO DO STJ
– TERMO DE ACORDO EXTRAJUDICIAL FIRMADO ENTRE AS PARTES COM CLÁUSULA QUE AUTORIZA QUE A RESTITUIÇÃO SE DÊ VIA CARTA DE CRÉDITO A SER UTILIZADA OBRIGATORIAMENTE NA AQUISIÇÃO DE IMÓVEL DE PROPRIEDADE DA VENDEDORA – VALIDADE – ACEITE EXPRESSO DOS COMPRADORES – AUSÊNCIA DE VÍCIOS DE CONSENTIMENTO – ACORDO REALIZADO ENTRE PARTES CAPAZES – OBSERVÂNCIA DO PACTA SUNT SERVANDA – HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS – FIXAÇÃO SOBRE O VALOR DA CONDENAÇÃO – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO DOS AUTORES DESPROVIDO E DA RÉ PARCIALMENTE PROVIDO.

O promissário comprador do imóvel tem o direito de rescindir o contrato, por sua simples iniciativa, hipótese que autoriza a retenção de parte do valor pago a título de despesas administrativas realizadas pela promitente vendedora, em percentual variável entre 10 e 25% do valor pago, o qual deverá ser fixado à luz das circunstâncias do caso.

A retenção pactuada em percentual acima de 25% configura onerosidade excessiva.

Cláusula que autoriza que a restituição se dê via carta de crédito a ser utilizada obrigatoriamente na aquisição de imóvel de grupo econômico do qual a ré faz parte, em instrumento particular de distrato, é válida, considerando que os autores são maiores de idade, plenamente capazes e, supostamente, com bom nível de instrução. Além disso, a cláusula contratual é clara e expressa, que não deixa margem a dúvidas de como se dará a restituição dos valores pagos.

Segundo orientação firmada pelo STJ, para a fixação da verba honorária sucumbencial, primeiro deve ser considerado o valor a condenação.”
(N.U 1025529-20.2020.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 12/06/2024, Publicado no DJE 17/06/2024) (Negritei)

“RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO RESCISÓRIA C/C NULIDADE DE CLÁUSULAS ABUSIVAS E DEVOLUÇÃO DE PARCELAS PAGAS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL -
RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR – RETENÇÃO – RESTITUIÇÃO EM PERCENTUAL RAZOÁVEL
– RETENÇÃO DE VALOR DE IPTU – DÉBITOS EM ABERTO – CLÁUSULAS QUE CONTRARIAM A LEGISLAÇÃO E JURISPRUDÊNCIA – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

1. Na hipótese de rescisão contratual por culpa exclusiva do comprador/recorrente, que não teve condições de arcar com as parcelas do financiamento, não há que se falar em indenização por danos morais.

2.
É sedimentado entendimento que considera razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel a pedido do comprador, que o percentual de retenção pelo vendedor de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados.

3. Ocorrida a rescisão contratual e o retorno ao status quo ante, o imóvel volta ao patrimônio da vendedora, não é cabível a retenção de valores a título de IPTU, que constitui tributo de natureza propter rem, desde que haja débitos anteriores ao reconhecimento da rescisão.

4. As cláusulas contratuais, ainda que previamente informadas ao consumidor, antes da assinatura do contrato, não afasta a sua abusividade.”
(N.U 1002785-89.2020.8.11.0015, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 23/07/2024, Publicado no DJE 24/07/2024) (Negritei)

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS –
CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DESISTÊNCIA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR – INCAPACIDADE FINANCEIRA – DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS COM RETENÇÃO DE 25% PELA VENDEDORA – POSSIBILIDADE – PRECEDENTES DO STJ
– TAXA DE FRUIÇÃO – IMPOSSIBILIDADE – NÃO UTILIZAÇÃO DO BEM – ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

A jurisprudência do STJ pacificou-se no sentido de que, em caso de resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, a restituição dos valores pagos por ele deve ser parcial, conforme enunciado da sua Súmula 543.

A retenção de 25% por parte da vendedora engloba o ressarcimento de despesas administrativas irremediáveis oriundas da venda do imóvel, é suficiente para não haver prejuízo à alienante, que não deu causa à rescisão, e nem à compradora. Precedentes do STJ.

Afastada a responsabilidade do promitente comprador em relação ao pagamento da taxa de fruição e consumo, porquanto não houve ocupação do imóvel.

Mantida a sucumbência arcada pela parte demandada, porquanto a demandante decaiu de parte mínima do pedido.”
(N.U 1031585-95.2022.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, GUIOMAR TEODORO BORGES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 07/02/2024, Publicado no DJE 12/02/2024) (Negritei)

Assim, entendo que a rescisão contratual se deu por
desistência imotivada do comprador recorrido, o que, conforme demonstrado acima, dá azo à retenção de valores por parte da vendedora recorrente, os quais fixo em 25% dos valores comprovadamente pagos por àquele.

No que tange
o termo inicial dos
juros de mora
sobre os valores a serem restituídos pela promitente vendedora de imóvel, de acordo com o entendimento do STJ,
“Os juros moratórios, na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores,
devem incidir a partir da data do trânsito em julgado
, posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor”
(Terceira Turma, REsp 1.617.652/DF, Rel. Ministra Nancy Andrighi, julgado em 26.09.2017, DJe 29.09.2017).

Esta colenda Casa de Justiça, igualmente, tem proclamado:

“(...)
“Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a devolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão”
(Tema 1002 STJ) Não demonstrada ofensa aos direitos da personalidade, mormente quando constatado que o inadimplemento contratual foi motivado pelo próprio postulante, incabível a reparação por danos morais.”
(TJ-MT 10214369120208110041 MT, Relator: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Data de Julgamento: 01/02/2023, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 01/02/2023) (Negritei)

“(...)
O termo inicial dos juros de mora, na hipótese de devolução de valores decorrente de resolução de compromisso de compra e venda, por iniciativa do comprador, é a data do trânsito em julgado
. Precedentes do STJ.”
(TJ-MT 00260729320158110041 MT, Relator: GUIOMAR TEODORO BORGES, Data de Julgamento: 26/01/2022, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 27/01/2022) (Negritei)

Assim,
os
juros de mora
sobre os valores a serem restituídos pela promitente vendedora deverão incidir
a partir do trânsito em julgado, conforme

Tema Repetitivo 1.002 STJ.

Em relação aos valores pagos a título de
Imposto Sobre a Propriedade Urbana (IPTU)
, é sabido que a responsabilidade do promitente-comprador sobre o imposto ocorre desde a sua imissão na posse até a efetiva desocupação do bem.

No caso dos autos, trata-se de do lote residencial sem edificação entregue em dezembro de 2019, portanto, devido o IPTU até a data que declarou rescindido o contrato entabulado entre as partes.

Nessa linha já decidiu este Tribunal:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DESFAZIMENTO DE RELAÇÃO CONTRATUAL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL (LOTE) – RESCISÃO CONTRATUAL – INADIMPLEMENTO FINANCEIRO DA PROMITENTE COMPRADORA – INDENIZAÇÃO PELO TEMPO DE FRUIÇÃO – DESCABIMENTO –
LOTE NÃO EDIFICADO
–
DESPESAS COM IPTU EM ABERTO DEVIDAS PELA COMPRADORA
– SENTENÇA MODIFICADA NO PONTO – POSSIBILIDADE DE COMPENSAÇÃO – ÔNUS SUCUMBENCIAL RATEADO DE ACORDO COM O DECAIMENTO DE CADA PARTE – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

A indenização pela fruição do imóvel depende da demonstração do proveito econômico obtido pelo devedor após ter se tornado inadimplente. Inexistindo nos autos qualquer comprovação do proveito econômico obtido pela autora ou o prejuízo financeiro sofrido pela ré, em razão da privação do exercício de sua posse, mormente se levado em consideração que se trata de imóvel não edificado, não prospera a pretensão recursal.

A taxa de IPTU é de responsabilidade do promitente comprador desde sua imissão na posse do imóvel até a efetiva desocupação deste
.

Sopesadas as vitórias e derrotas que cada parte obteve, as despesas processuais e honorários advocatícios deverão ser arcados na proporção de 70% (setenta por cento) pela ré e 30% (trinta por cento) pela autora, atendendo ao critério norteador de número de pedidos formulados e proporcionalidade de decaimento das partes.”
(N.U 1008637-60.2021.8.11.0015, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DIRCEU DOS SANTOS, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 06/03/2024, Publicado no DJE 11/03/2024) (Negritei)

Quanto ao pleito de imposição de
cláusula penal
em face do autor apelado, entendo não ser cabível.

Isso porque, o instituto da cláusula penal compensatória cumpre finalidade análoga a
o direito à retenção, qual seja a de recompor o vendedor das perdas e danos inerentes ao empreendimento, neles estando abarcados inclusive taxas, tributos e eventual utilização do imóvel.

Registra-se, por oportuno, que no caso em que é permitida a retenção com o fito de ressarcir despesas administrativas e tributárias, não há falar em aplicação da multa contratual, sob pena de configurar
bis in idem
.

Quanto a sua condenação ao
dano moral
, no âmbito da responsabilidade civil objetiva aplicável à espécie, incumbe ao sujeito comprovar o evento danoso, os danos vivenciados e a relação de causalidade entre esses e aquele, requisitos cumulativos sem os quais não subsiste o dever de reparação.

No caso dos autos, a rescisão contratual ocorreu por vontade do comprador recorrido, inexistindo, portanto, o nexo causal entre a lesão imaterial eventualmente experimentada mesmo e qualquer ação ou omissão da construtora/incorporadora.

A propósito:

“AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C NULIDADE DE CLÁUSULA ABUSIVA E DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA C/C INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL –
RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR
– RETENÇÃO DE 25% – POSSIBILIDADE – PRECEDENTES STJ – RESTITUIÇÃO DO IPTU PAGO PELA PARTE AUTORA APÓS DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL – DEVIDA – IRRETROATIVIDADE DA LEI N.º 13.786/2018 E SEUS CONSECTÁRIOS LEGAIS – PAGAMENTO PELA FRUIÇÃO – INDEVIDO – HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS – FIXAÇÃO SOBRE O VALOR DA CONDENAÇÃO – HONORÁRIO RECURSAL – RECURSO DA RÉ DESPROVIDO – RECURSO DA AUTORA PARCIALMENTE PROVIDO.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, deve ocorrer a imediata restituição parcial das parcelas pagas pelo promitente comprador, nos casos em que deu causa ao desfazimento, admitido a retenção do percentual de 25% (vinte e cinco por cento) diante da peculiaridade do caso concreto. Precedentes STJ.

A responsabilidade do promitente-comprador sobre o IPTU ocorre desde a sua imissão na posse até a efetiva desocupação do bem, sendo devida a restituição dos valores comprovadamente pagos pela autora, após a rescisão contratual.

Uma vez não configurada a culpa da construtora pela rescisão do contrato de compra e venda do imóvel, não há falar-se em indenização por dano moral
.

“Verificada a existência de sucumbência recíproca, os honorários e ônus decorrentes devem ser distribuídos adequada e proporcionalmente, levando-se em consideração o grau de êxito de cada um dos envolvidos, bem como os parâmetros dispostos no art. 85, § 2º, do CPC/2015”. (STJ. EDcl no AgInt nos EDcl no AREsp 1.553.027-RJ, 4ª Turma, Rel. Min. Marco Buzzi, julgado em 03/05/2022).

Segundo orientação firmada no REsp n. 1.746.072/PR, para fixação dos honorários sucumbenciais, primeiro deve ser considerado o valor a condenação.”
(N.U 1009523-93.2020.8.11.0015, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 29/11/2023, Publicado no DJE 01/12/2023)

Ante o exposto,
DOU PROVIMENTO
ao recurso, para reformar a sentença exarada, julgando improcedentes os pedidos iniciais, reconhecendo a culpa exclusiva do autor/apelado pela rescisão contratual. Assim, determino a retenção de 25% dos valores comprovadamente pagos pelo promitente comprador.

Por fim, em razão da alteração do resultado do julgamento, invertem-se os ônus sucumbenciais, mantido o percentual dos honorários advocatícios fixados na sentença, para condenar o autor, ora apelado, ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios, com a suspensão da exigibilidade por ser beneficiário da gratuidade da justiça (Id. 233172662).

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 25/09/2024