Tribunal: TJMT
Processo: 1027292-57.2023.8.11.0000
Relator(a): ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-04-03
Data de publicação: 2024-04-08

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1027292-57.2023.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Inadimplemento, Locação de Imóvel]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA,

DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[OSVALDO MILTON MACULAN - CPF: 545.374.959-87 (AGRAVANTE), FRANCISCO MARTINS FERREIRA (AGRAVADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

AGRAVO DE INSTRUMENTO –
AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA E PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA DE URGÊNCIA – CONTRATO VERBAL
– LIMINAR DE DESPEJO INDEFERIDA EM RAZÃO DA FALTA DE COMPROVAÇÃO DO PRAZO DE LOCAÇÃO E DE NOTIFICAÇÃO PREMONITÓRIA – INÉRCIA DO DEMANDADO – DECISÃO REFORMADA –
RECURSO PROVIDO
.

Não havendo contratação de garantia, na ação de despejo por falta de pagamento tem o autor o direito à concessão da medida liminar (artigo 59, § 1º, inciso IX, da Lei nº. 8.245/91), sendo dispensada a caução, em razão da dívida ultrapassar os três meses de aluguel exigidos por lei.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº
1027292-57.2023.8.11.0000

AGRAVANTE:

OSVALDO MILTON MACULAN

AGRAVADO:

FRANCISCO MARTINS FERREIRA

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES
(RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de agravo de instrumento interposto por
OSVALDO MILTON MACULAN
, contra decisão interlocutória proferida pela MMª Juíza
Paula Saide Biagi Messen Mussi Casagrande
, da 1ª Vara Cível da Comarca de Sorriso/MT,

que, nos autos da
Ação de Despejo c/c Cobrança e Pedido de Tutela Antecipada de Urgência nº. 1013359-91.2023.8.11.0040,
ajuizada em face de

FRANCISCO MARTINS FERREIRA
, indeferiu a ordem liminar de despejo.

Em suas razões recursais, o agravante narra que “
as partes celebraram em outubro de 22 um contrato verbal de locação de imóvel situado na Rua Iraí, n.º 1.000, Bairro Industrial, Sorriso/MT, no valor de 1.400,00 (um mil e quatrocentos reais) e que, desde agosto de 23, o agravado não paga os alugueres, tampouco as faturas de energia do imóvel, essas desde fevereiro de 23
” (sic), superior a três meses de valores locatícios.

Explana que “
O juiz de piso, ao seu turno, indeferiu a liminar vergastada por falta de comprovação do prazo de locação do contrato verbal e de notificação premonitória
” (sic).

Sustenta quanto a falta de comprovação do prazo da locação que “
é relevante nas locações residenciais para fins de enquadramento nas hipóteses de denúncia cheia ou denúncia vazia, onde se perquire, respectivamente, a existência ou não de motivo com vistas a fundamentar o pedido de despejo
” (sic).

Acrescenta que “
o pedido de despejo independe de se tratar de locação com prazo determinado ou indeterminado, vez que diante de justo motivo
” (sic).

Explana que “
em se tratando de locação residencial convencionada de forma verbal ou por escrito por prazo inferior a trinta meses, somente se admite a denúncia cheia, ressalvada a situação em que a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos (artigo 47, V, da Lei 8.245/91)
” (sic).

Sustenta que “
a norma se justifica para proteger o locatário que reside no imóvel objeto da locação
” (sic), impedido que o locador retome o imóvel de forma imotivada.

Assim, assegura que “
o fundamento da não comprovação do prazo do ajuste para não conceder a liminar é irrelevante diante do justo motivo apontado nos autos
” (sic).

Alega no que diz respeito a falta de notificação premonitória do agravado “
que tal formalidade não é exigível quando se trata de despejo por falta de pagamento, conforme art. 59, § 1º, inciso IX, da lei de inquilinato
” (sic).

Ressalta que “
o contrato, por ser verbal, não prevê nenhuma das garantias previstas no art. 37, da Lei 8.245/91, bem como é desnecessária a prestação de caução referente a três meses de aluguel, porquanto o valor da dívida supera em muito a quantia correspondente a 3 (três) vezes o valor do aluguel
” (sic).

Com estes argumentos, requer, o provimento do recurso para deferir a liminar de despejo pleiteada (Id. 190984696).

A tutela recursal foi
indeferida
em 17/11/2023, por esta Relatoria (Id. 191300152).

O agravado não apresentou contraminuta, consoante certificado no Id. 202988150.

O agravante é isento do preparo, por ser beneficiário da assistência judiciária (Id. 191080197).

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Cinge-se dos autos que
OSVALDO MILTON MACULAN
ajuizou a

ação de despejo c/c cobrança e pedido de tutela antecipada de urgência
em desfavor de
FRANCISCO MARTINS FERREIRA
, almejando a
ordem liminar de despejo
.

O pedido de decretação do despejo é fundado na assertiva da falta de pagamento dos aluguéis e encargos da locação vencidos a partir de agosto de 2023.

Pleiteou o autor a concessão de medida liminar, mas o Juízo entendeu não ser admissível a providência, ante a

falta de comprovação do prazo de locação do contrato verbal e de notificação premonitória,
cujo teor, na parte que interessa ao deslinde do feito, restou consignado nos seguintes termos,
ipsis litteris
:

“(...) Pois bem. A concessão da liminar de despejo pelo fundamento do não pagamento, conforme disposto no artigo 59, §1º, inciso IX, da Lei n. 8.245/91, dispõe como requisito para tanto “a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo”.

No caso, segundo consta na inicial, há o inadimplemento pelo requerido e o contrato está desprovido das garantias previstas no artigo 37, já que se trata de contrato verbal, nada tendo o autor referido sobre o tema.

Assim, em se tratado de
contrato verbal, não há como averiguar
, nesta fase de cognição sumária,
se houve ajuste quanto ao prazo de locação
.

Logo, constata-se que o locador
não efetivou a notificação do locatário, nos termos do artigo 57, da Lei 8.245/91
, situação que constitui óbice ao deferimento da liminar vindicada.

Nesse sentido:

RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA – AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO DO RÉU – AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DE PREJUÍZO OU RISCO DE PERECIMENTO DE DIREITO – RECURSO DESPROVIDO.

Independentemente da necessidade de notificação do locatário para ajuizamento da demanda, a falta dessa providência impede o pronto deferimento do pedido de liminar, por ausência de demonstração da probabilidade do direito alegado.

(N.U 1014503-65.2019.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, JOAO FERREIRA FILHO, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 19/11/2019, Publicado no DJE 27/11/2019)

Feitas essas considerações,
INDEFIRO
o pedido liminar (...)”

Pois bem. Primeiramente, cumpre dizer que em se tratando de contrato verbal, a relação locatícia existente entre as partes é regida pelo artigo 47 da Lei nº. 8.245/91, segundo o qual, nos contratos verbais ou escritos com prazo inferior a trinta meses, transcorrido o prazo inicialmente pactuado, a locação se prorroga automaticamente por prazo indeterminado, e o imóvel só pode ser retomado nas hipóteses previstas nos incisos de referido dispositivo legal.

A legislação sobre locações especifica os seguintes requisitos para a concessão da medida liminar de despejo:
a)
oferecimento de caução equivalente ao valor de três meses de aluguel; e
b)
a ocorrência de alguma das hipóteses previstas nos incisos do parágrafo único do art. 59 da Lei nº. 8.245/91, que dispõe:

“Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

§ 1º
Conceder-se-á liminar para desocupação
em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e
desde que prestada a caução
no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

(...)

IX – a
falta de pagamento de aluguel e acessórios
da locação no vencimento,
estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37
, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.”

No caso, o
primeiro elemento
– a caução, pertinente salientar que esta pode ser dispensada quando a dívida de aluguéis e demais encargos
ultrapassar

os três meses de aluguel exigidos por lei
, como sói a hipótese.

Sobre o tema, faço menção aos seguintes precedentes desta Corte de Justiça:

“RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO –
AÇÃO DE DESPEJO – FALTA DE PAGAMENTO DOS ALUGUÉIS
LIMINAR CONCEDIDA – REQUISITOS VERIFICADOS –
DISPENSA DA CAUÇÃO – POSSIBILIDADE
– INADIMPLÊNCIA – DÉBITO SUPERIOR À CAUÇÃO EXIGIDA – DECISÃO MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO I - Verifica-se a existência de três requisitos para a concessão da tutela urgência, quais sejam: a) a probabilidade do direito invocado; b) o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo; e c) a reversibilidade do provimento jurisdicional. II - A
dívida de aluguéis e demais despesas ultrapassa o montante de R$ 180.000,00 (cento e oitenta e mil reais), quantia muito superior ao valor da caução exigida, sendo dispensável, nesse caso a garantia prevista no artigo 59, § 1º da lei nº 8.245/91
.”
(TJ-MT 10050175120228110000 MT, Relator: SERLY MARCONDES ALVES, Data de Julgamento: 18/05/2022, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 23/05/2022)

“AGRAVO DE INSTRUMENTO -
AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS
– DECISÃO QUE ORDENOU A DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL, CONDICIONADA A MEDIDA, PORÉM,
À PRESTAÇÃO DE CAUÇÃO – PARTE AUTORA COM DEMONSTRADAS DIFICULDADES ECONÔMICAS DE PRESTAR CAUÇÃO - DISPENSA DA CAUÇÃO – POSSIBILIDADE
– RECURSO PROVIDO.
É possível a dispensa da caução prevista no art. 59, § 1º, da Lei 8.245/91, para a concessão da liminar de despejo, sobretudo quando a prestação de garantia se apresenta como medida absolutamente gravosa e desarrazoada
, primeiramente, porque, estando o locador privado da remuneração locatícia há vários meses, e sendo esta a sua única ou principal fonte de renda, sofrerá agravamento da situação prejudicial causada pelo inadimplemento com consequências econômicas ainda mais nocivas; depois, a concessão da medida de liminar, sob o enfoque o art. 300 do CPC, pode incluir a prestação de caução como providência meramente facultativa, e não obrigatória, conforme as especificações do caso concreto.”
(TJ-MT 10010875920218110000 MT, Relator: JOAO FERREIRA FILHO, Data de Julgamento: 19/10/2021, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 08/11/2021)

Quanto ao
segundo elemento
, há inadimplência não só do aluguel, como de seus acessórios (energia), que superam o montante de R$9.230,01 (nove mil, duzentos e trinta reais e um centavos)
até outubro/2023
. Tal fato se confirma, porque o requerido agravado, embora citado na origem, não apresentou defesa, tampouco contraminuta, conquanto devidamente intimado para tanto, conforme certificado no Id. 196663166.

Ademais, considerando tratar-se de contratação verbal, não existe garantia em favor do locador, o que determina o reconhecimento de que a situação trazida a exame se encontra enquadrada no âmbito da disposição do artigo 59, § 1º, IX, da Lei de Locação, autorizando o deferimento da medida liminar.

A propósito:

“AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUEIS – FALTA DE PAGAMENTO – PEDIDO LIMINAR DE DESPEJO – TUTELA DE URGÊNCIA DEFERIDA – ART. 300, CPC – PRESENÇA DOS REQUISITOS ENSEJADORES – DESOCUPAÇÃO IMEDIATA DO IMÓVEL – FIADOR – GARANTIA INÓCUA – DECISÃO MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. A presença da probabilidade do direito, do perigo de dano e risco de resultado útil do processo (art. 300, CPC), são pressupostos que devem estar presentes para a concessão de tutela de urgência.
No caso, restou incontroverso o débito de grande monta oriundo do contrato de aluguel firmado entre as partes, bem como a ineficácia da fiança prestada, de modo que o deferimento da liminar de despejo fundada na falta de pagamento de aluguéis e acessórios da locação é medida que se impõe
.”
(TJ-MT 10221608720218110000 MT, Relator: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Data de Julgamento: 27/04/2022, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 29/04/2022)

“AGRAVO DE INSTRUMENTO- AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO – INDEFERIMENTO DO PEDIDO DE DESPEJO –
PRESENÇA DOS REQUISITOS DO ART. 300, DO CPC, C/C ART. 79, DA LEI Nº. 8.245/91
– POSSIBILIDADE DE CONCESSÃO DA LIMINAR AINDA QUE O CONTRATO ESTEJA ASSEGURADO POR GARANTIA – DÉBITO SUPERIOR A 03 (TRÊS) MESES DE ALUGUEL - DECISÃO REFORMADA - AGRAVO CONHECIDO E PROVIDO. De acordo com a regra do § 1º, IX, do art. 59, da Lei de Locações, conceder-se-á, inaudita altera parte, a medida antecipatória para desocupação do imóvel, objeto de locação, caso o Locador promova ação de despejo, por denúncia cheia (descumprimento de obrigações contratuais) e desde que “(...) prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo: IX a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo”. É certo que o contrato de locação firmado entre as partes se encontra garantido por fiança, garantia locatícia prevista no art. 37 da Lei nº 8.245/91. Contudo, é possível a apreciação do pedido de desejo, nos moldes de antecipação dos efeitos da tutela (art. 300, do CPC), independentemente do preenchimento de todos os requisitos do art. 59, da Lei nº 8.245/91. Como a lei do inquilinato regulamentou apenas a possibilidade de liminar em casos que estejam desprovidos de garantias, é possível recorrer ao artigo 79 de referida lei, utilizando-se as normas do Código de Processo Civil, para evitar prejuízos irreparáveis ao locador, como é o caso dos autos.
Partindo dessa premissa, tem-se que a tutela de urgência pode ser deferida, mormente porque restou demonstrada a existência de um débito elevado dos locatários com diversos períodos de atraso no pagamento dos alugueis, além dos encargos em aberto. Nesse viés, com a permanência da parte locatária na posse do imóvel e sem pagar os aluguéis, aumenta-se o débito em prejuízo do credor, pois, além de não receber o aluguel, não pode usufruir e dispor do imóvel
.”
(TJMT, N.U 1009558-93.2023.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO DE MORAES FILHO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 02/08/2023, Publicado no DJE 09/08/2023)

De outra feita, presente o
periculum in mora
, na medida em que o requerido/agravado está usufruindo do imóvel sem arcar com a devida contraprestação, em claro prejuízo ao autor recorrente.

Por esta razão, entendo que restaram preenchidos os requisitos legais para a concessão da liminar de despejo, de modo que mister a reforma da decisão agravada.

Diante do exposto,
DOU PROVIMENTO
ao recurso, a fim de autorizar a desocupação voluntária do imóvel objeto da celeuma, no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de despejo forçado, independentemente de caução.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 03/04/2024