Tribunal: TJMT
Processo: 1002979-18.2023.8.11.0037
Relator(a): SERLY MARCONDES ALVES
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-09-11
Data de publicação: 2024-09-13

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1002979-18.2023.8.11.0037
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[BRAZ JOSE DA PEDRA - CPF: 052.540.049-40 (APELANTE), IGOR GIRALDI FARIA - CPF: 841.693.111-91 (ADVOGADO), EZEQUIEL DE MORAES NETO - CPF: 021.123.941-00 (ADVOGADO), CANARINHO II EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA - CNPJ: 36.283.072/0001-30 (APELADO), ODALGIR SGARBI JUNIOR - CPF: 029.925.249-30 (ADVOGADO), ERIKA CRISTINA DA SILVA SANTOS - CPF: 062.207.881-09 (ADVOGADO), EMILY MARIA DA SILVA SANTOS - CPF: 019.628.551-80 (ADVOGADO), NATALIA RIOS RIBEIRO - CPF: 045.439.441-19 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PARCIALMENTE PROVIDO, UNANIME

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE
RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS -
CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL
- SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA - RESCISÃO CONTRATUAL COM DEVOLUÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS - RETENÇÃO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM - IMPOSSIBILIDADE - RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE
VENDEDOR
PREVISTA EM CONTRATO - SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA
VERIFICADA -
SENTENÇA
REFORMADA EM PARTE
- RECURSO
PARCIALMENTE
PROVIDO.

1.
Nos casos em que há previsão contratual expressa de que a comissão de corretagem é de
responsabilidade do promitente
vendedor
, não se mostra possível a retenção desses valores por ocasião da rescisão contratual
.

2.
A distribuição do ônus sucumbencial entre as partes tem lugar nos casos em que restar caracterizada a sucumbência recíproca (art. 86, parágrafo único do CPC).

R E L A T Ó R I O

Trata-se
de recurso de apelação cível interposto
por

BRAZ JOSE DA PEDRA
,
com o fito de reformar a sentença que,
nos autos da
ação
de rescisão contratual c/c devolução de quantias pagas,
que move em desfavor de
CANARINHO II EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA.
,
julgou
parcialmente procedentes os pedidos iniciais
, para
declar
ar
a rescisão do
contrato e condenar
a
ré
a devolver os valores pagos pelo autor, descontado o montante devido a título de cláusula penal, fixada em 10%
, além de
encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo adquirente e comissão de corretagem
, todos os valores com
correção monetária desde cada de
sembolso e juros de mora de 1% a.m. a partir da citação.
Ainda, reconheceu a
sucumbência recíproca
e
condeno
u
ambas as partes ao pagamento d
e
custas processuais e honorários advocatícios
, que fixou em
10% sobre o
proveito econômico obtido
.

A
parte
apelante, em suas razões,
defende a reforma da sentença, para afastar a retenção da comissão de corretagem
, ao argumento de que o contrato previa, na cláusula 9.3. que esses valores são de responsabilidade da promitente-vendedora.

Acrescenta que é caso de afastar a sucumbência recíproca, porque afirma que decaiu de parte mínima do pedido.

Pugna pelo provimento
do recurso
.

Contrarrazões
pelo desprovimento
(Id.
227153227
)
.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Eminentes Pares:

Trata-se de
ação de rescisão contratual c/c devolução de quantias pagas
, que
BRAZ JOSE DA PEDRA
move em desfavor de
CANARINHO II EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA.

A r. sentença julgou parcialmente procedente a ação.

O cerne do recurso está em saber se
é caso de afastar a retenção da comissão de corretagem ou se é caso de alterar a distribuição dos ônus de sucumbência.

Do exame dos autos, extrai-se que as partes firmaram contrato de compra e venda de
unidade imobiliária em loteamento urbano no “Residencial Canarinho II”, no
valor de R$
137.
717,60
(Id.
227153156
).

O pacto prevê, na cláusula 9.3., que a responsabilidade do pagamento da comissão de corretagem é do promitente vendedor, como se lê (Id.
227153156
):

“9. Da corretagem

9.1 - O presente negócio foi intermediado pelo corretor de imóveis: VALERIANO FALQUETO DE ALMEIDA & CIA LTDA, pessoa jurídica de direito privado, devidamente inscrita no CNPJ sob n° 41.857.014/0001-03, e inscrição estadual n° ISENTO com sede na Rua Caxias do Sul, 820, CASA 01, Jardim Terra Rica, cidade de Sinop - MT, CEP 78557-554 e BC CORRETORA DE IMOVEIS LTDA.

pessoa jurídica de direito privado, devidamente inscrita no CNPJ sob n° 38.412.616/0001-42, e inscrição estadual n° ISENTO com sede na Avenida das Itaúbas, 3034, SALA 18, Setor Comercial, cidade de Sinop - MT, CEP 78550-086, que apresentou, ao oferecer o imóvel, dados rigorosamente certos, não omitiu detalhes que o depreciem, e informou às partes os riscos e demais circunstâncias que pudessem influenciar o negócio.

9.2 - As partes declaram que previamente examinaram e verificaram os documentos apresentados e as certidões registrais do imóvel

objeto do presente contrato e isentam o corretor de imóveis acerca da veracidade desses documentos.

9.3 -
Pelos serviços da intermediação, o(s) promitente(s) vendedor(es) pagará(
ão
) ao corretor de imóveis a importância de 3.859,37 (três mil, oitocentos e cinquenta e nove reais e trinta e sete centavos) no ato da assinatura do presente contrato, valor este que integra o preço do imóvel
”.

Dessa forma,
entendo que assiste razão à apelante e
é caso de reformar a sentença, para afastar a possibilidade de retenção dos valores
pagos a título de comissão de corretagem.

Nesse mesmo sentido, é o entendimento desta e. Corte:

“APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM PERDAS E DANOS – AQUISIÇÃO DE LOTE NÃO EDIFICADO ENTRE PARTICULARES – RESOLUÇÃO DA AVENÇA POR CULPA DO PROMITENTE
COMPRADOR – SENTENÇA EXTRA PETITA – SITUAÇÃO EVIDENCIADA – PRELIMINAR ACOLHIDA – NULIDADE DO DECISUM POR INSUFICIÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO – NÃO CONSTATAÇÃO – EXPOSIÇÃO SASTISFATÓRIA DOS MOTIVOS DE FATO E DE DIREITO– PRELIMINAR REJEITADA – INADIMPLÊNCIA POR FATO FORTUITO OU FORÇA MAIOR – NÃO CUMPRIMENTO DO ART. 373, I, DO CPC – MULTA DE 25% SOBRE AS PRESTAÇÕES JÁ PAGAS – JULGADOS DO STJ NESSE SENTIDO – QUITAÇÃO DE TAXA CONDOMINIAL E IPTU – RESPONSABILIDADE DO DETENTOR DA POSSE – COMISSÃO DE CORRETAGEM – DEVER DE PAGAMENTO DO VENDEDOR – RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS – CORREÇÃO MONETÁRIA A CONTAR DE CADA DESEMBOLSO – JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO – REEMBOLSO DE DESPESAS – INCIDÊNCIA DE JUROS DESDE A CITAÇÃO – RETENÇÃO DE VALORES – NATUREZA COMPENSATÓRIA – RECURSO DOS RÉUS PARCIALMENTE PROVIDO – RECURSO DOS AUTORES PROVIDO.
(...)
É do vendedor o dever de arcar com a comissão de corretagem, salvo estipulação em contrário
(STJ, REsp 1.599.511/SP).
(...)” (TJMT, AP
1043997-12.2020.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA
SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 03/07/2024,
Publicado
no DJE 08/07/2024).

Por outro lado, no que toca ao pedido de alteração da distribuição dos ônus de sucumbência,
não assiste razão à apelante, porquanto a ação foi julgada parcialmente procedente, para determinar a rescisão contratual,
bem como para autorizar a retenção pela apelada de alguns valores
(o montante devido a título de cláusula penal, fixada em 10%, além de encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo adquirente).

Portanto, mostra-se adequada a sentença, no ponto.

A propósito:

“APELAÇÕES – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO, DEVOLUÇÃO DA QUANTIA PAGA E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – CESSÃO DE DIREITOS AO AUTOR – CIÊNCIA
DO ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – DESFAZIMENTO DA AVENÇA POR CULPA DO COMPRADOR – PREVISÃO CONTRATUAL DE RETENÇÃO DE 30% –PERCENTUAL EXCESSIVO – REDUÇÃO PARA 25% –ENTENDIMENTO DO STJ – DESCONTO RELATIVO A VÁRIOS ENCARGOS EM RAZÃO DO PERÍODO DE OCUPAÇÃO PELO CESSIONÁRIO – NÃO COMPROVAÇÃO DO EXERCÍCIO DA POSSE – ABATIMENTO INDEVIDO – JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO – TEMA N. 1.002 DO STJ – SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA – DISTRIBUIÇÃO PROPORCIONAL DO ÔNUS – RECURSO DA AUTORA NÃO PROVIDO. RECURSO DA RÉ PARCIALMENTE PROVIDO.

É lícita a cláusula penal que estabelece a retenção, pelo vendedor, de parte do montante pago pelo promitente comprador, que deu causa à rescisão contratual, desde que a perda seja fixada em quantia razoável e proporcional às circunstâncias do caso concreto, que, consoante jurisprudência do STJ, varia entre 10% e 25% do total quitado.

Não há como acolher o pedido de descontos relativos ao período em que o autor ocupou o imóvel se não foi produzida prova nem sequer da entrega da obra.

“Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.” (Tema n. 1.002 do STJ).

Reconhecida a sucumbência recíproca, devem ser distribuídas proporcionalmente entre as partes as custas judiciais e os honorários advocatícios
”
(
TJMT, AP
1003917-18.2023.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO
PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em
01/11/2023,
Publicado
no DJE 01/11/2023).

Ante o exposto,
DOU PARCIAL

PROVIMENTO
ao recurso, apenas para afastar a possibilidade de retenção dos valores a título de comissão de corretagem, porquanto são de responsabilidade do
vendedor
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 11/09/2024