Tribunal: TJMT
Processo: 1003512-82.2019.8.11.0015
Relator(a): SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-03-12
Data de publicação: 2024-03-13

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1003512-82.2019.8.11.0015
Classe:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL (1689)
Assunto:

[Rescisão / Resolução]
Relator:
Des(a). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO]

Parte(s):

[LOTEADORA ASSAI S/S LTDA - CNPJ: 07.267.254/0001-10 (EMBARGANTE), BARBARA KARINE DE OLIVEIRA - CPF: 067.475.089-63 (ADVOGADO), CARLOS RAFAEL MENEGAZO - CPF: 036.922.249-07 (ADVOGADO), ENIO HASSELSTROM - CPF: 011.719.041-18 (EMBARGADO), ROSANGELA HASSELSTROM - CPF: 651.773.121-00 (ADVOGADO), ENIO HASSELSTROM - CPF: 011.719.041-18 (EMBARGANTE), ROSANGELA HASSELSTROM - CPF: 651.773.121-00 (ADVOGADO), CARLOS RAFAEL MENEGAZO - CPF: 036.922.249-07 (ADVOGADO), LOTEADORA ASSAI S/S LTDA - CNPJ: 07.267.254/0001-10 (EMBARGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, ACOLHEU PARCIALMENTE AMBOS OS EMBARGOS.

E M E N T A

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO – APELAÇÕES CÍVEIS – OMISSÃO, CONTRADIÇÃO, OBSCURIDADE, ERROS MATERIAIS GRAVES – VÍCIOS EXISTENTES – SANEAMENTO – EMENTA ANULADA - RECURSOS PROVIDOS, COM EFEITO INFRINGENTE.

Os embargos de declaração têm como objetivo sanar eventual existência de obscuridade, contradição, omissão ou erro material (art. 1.022 do CPC ).

No caso, os presentes aclaratórios merecem acolhimento para saneamento de todos os vícios verificado.

R E L A T Ó R I O

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO
opostos por
LOTEADORA ASSAÍ S.S. LTDA (id. 191132699) e ENIO HASSELSTROM (id. 191582212)
contra acordão sob minha relatoria que, por unanimidade, desproveu ambos os recursos.

O 1º Embargante,
LOTEADORA ASSAÍ S.S. LTDA,
alega que suas razões recursais versam sobre: Necessidade de perícia técnica para avaliação das benfeitorias; ocorrência do Princípio da Causalidade – Ônus Sucumbenciais; já a outra parte: Decisão Extra Petita; - Diminuição do percentual de retenção - Apuração do valor das benfeitorias por avaliação judicial - Minoração da Taxa de Fruição. Contudo, segundo explica a ementa não corresponde com a pretensão recursal das partes. Requer seja corrigida a ementa.

Adiante aduz que há contradição entre a parte dispositiva da preliminar de sentença
extrapetita
reduz a retenção para 10% sobre o valor do contrato; já, no mérito, fundamenta pela razoabilidade de 25%. Requer seja aclarado o ponto.

No tópico seguinte defende a contradição e erros no acordão quanto a fruição. Aduz que o Embargado requereu a reforma da sentença para diminuição da fruição, arbitrado em 0,75% ao mês, já o acordão faz referência a aplicação da Lei 9.514/97 e nem da Lei 13.786/2018 e que tanto o contrato original, quanto a cessão se deram em momento bastante anterior a própria vigente da Lei.

Aduz ainda que o acordão é omisso quanto as benfeitorias; que ambas as partes requereram. O Requerido/Apelado pontuou para que o valor da construção fosse apurado mediante avaliação. Já a Requerente/Apelante pontou para que o valor da construção seja apurado mediante designação de perito judicial.

Por fim, aduz que o acordão é omisso quanto aos ônus sucumbenciais pelo apelado, posto que a propositura da ação se deu em decorrência da inequívoca inadimplência e descumprimento contratual.

Almejam que as questões postas sejam sanadas.

Já a 2º apelante aduz que o acordão é alheio ao caso contrato; que as partes requereram:

“Pelo Requerido/Apelante:

- Nulidade da sentença – Decisão Extra Petita;

- Diminuição do percentual Retenção de 25% para 10%;

- Ressarcimento das Benfeitorias Edificadas através de avaliações e Minoração da Taxa de Fruição, frente a abusividade das cláusulas do contrato;

Pelo Requerente/Apelante:

- Dos critérios de Avaliação de Benfeitorias;

- Do princípio da Causalidade – Condenação ao Pagamento da Sucumbência. ”.

Aduz que deve ser saneado ao acordão para fazer constar o acolhimento da preliminar de limitação de 10%; omissão relativa a percentual de fruição e restituição das benfeitorias.

Requer, ao final, sejam sanados os vícios apontados.

Ambos os Embargos não foram contrarrazoados.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Conforme relatado
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO
opostos por
LOTEADORA ASSAÍ S.S. LTDA (id. 191132699) e ENIO HASSELSTROM (id. 191582212),
contra acordão sob minha relatoria que, por unanimidade, desproveu ambos os recursos.

A ementa é a seguinte:

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS – PRELIMINAR DE OFÍCIO – AUSÊNCIA DE INTERESSE RECURSAL – AUSÊNCIA DE CONDENAÇÃO À DEVOLUÇÃO DE TAXA DE CORRETAGEM E ARRAS – PLEITO À REVOGAÇÃO DA GRATUIDADE DA JUSTIÇA – DESCABIDO – AUSÊNCIA DE REGISTRO CARTORÁRIO – GARANTIA NÃO CONSTITUÍDA – AFASTAMENTO DA LEI 9.514/97 – INCIDÊNCIA DO CDC – RETENÇÃO DO PERCENTUAL – CABÍVEL – SENTENÇA MANTIDA – RECURSOS DESPROVIDOS.

Inexiste interesse recursal acerca do pleito da parte contrária não contempladas pela sentença.

O pleito a revogação da gratuidade da justiça não veio acompanhada de elementos capazes de afastar a benesse concedida à parte autora.

“(...) A ausência de registro cartorário do contrato de compra e venda torna inócua a previsão de alienação fiduciária da coisa imóvel em favor do promitente vendedor, afasta a incidência da Lei 9.514/97 e admite a aplicação das disposições específicas do Código de Defesa do Consumidor. (...)” (N.U 1003692-32.2022.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 22/03/2023, Publicado no DJE 28/03/2023)

“(...)

Tendo em vista o descumprimento contratual por parte dos compradores, aplicável ao caso a retenção de 20% do valor pago, previsto na cláusula quarta do contrato celebrado entre as partes, não havendo que se falar em retenção apenas das arras.(...)”.

(TJMG -

Apelação Cível

1.0000.22.257361-0/001, Relator(a): Des.(a) Sérgio André da Fonseca Xavier , 18ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 07/03/2023, publicação da súmula em 07/03/2023)

Pois bem.

Cabe frisar que os Embargos de Declaração com efeitos infringentes devem ser acolhidos quando presentes, na decisão embargada, quaisquer dos requisitos elencados no artigo 1.022 do Código de Processo Civil, quais sejam, obscuridade, contradição, omissão ou erro material:

“Art. 1.022. Cabem embargos de declaração contra qualquer decisão judicial para:

I - esclarecer obscuridade ou eliminar contradição;

II - suprir omissão de ponto ou questão sobre o qual devia se pronunciar o juiz de ofício ou a requerimento;

III - corrigir erro material”.

Em síntese, versam os Embargos a respeito de erros na ementa, contradição quanto a taxa de retenção, omissão e contradição quanto a taxa de fruição e benfeitorias e, ainda, omissão quanto sucumbência.

Primeiramente, não há erro a ser reconhecido quanto à
taxa de retenção.

Isso porque houve o acolhimento parcial da preliminar fixando-se
“que a retenção de
25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos
, fixado na sentença, não deve superar a quantia correspondente a
10% (dez por cento) do valor do contrato
, sob pena de incorrer em sentença extra petita”.

Ocorre que, embora no mérito conste a regularidade da retenção em 25% dos valores pagos, a intepretação dos dois dispositivos deve ser feito conjuntamente.

Isso porque, conforme se vê, a base de cálculo requerida – 10% do valor total do contrato é diferente e superior, dá a retenção de 25% dos valores pagos (conforme constou da sentença).

Nesse cenário, restou reconhecido a razoabilidade da retenção no percentual máximo, contudo, o valor não pode ultrapassar os 10% do contrato (conforme pedido inicial).

Não há, portanto, contradição, apenas a necessidade de interpretação das disposições conjuntamente.

Também não há falar em provimento da redução da retenção, tendo em vista que restou reconhecida a razoabilidade, no caso, da retenção no percentual máximo, CONTUDO, deve ser observado o limite postulado na inicial (10% do valor do contrato).

No que tange a fruição, de fato, houve erro no salvamento de arquivos, houve a transcrição de situação de outro processo e que incorreram em erro material grave, razão pela qual,
passo a apreciar a questão da taxa de fruição.

A Apelante/Requerida pleiteia ainda a redução do percentual de fruição, fixada na sentença em 0,75%, pleiteando a Apelante/Requerida a redução para 0,5%.

O pedido de redução comporta acolhimento, tendo em vista que a jurisprudência pátria vem reconhecimento o percentual de 0,5% como satisfatório para remunerar o vendedor; vejamos,
mutatis mutandis:

“Recurso adesivo da requerida Djanira Barbosa EMENTA. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. CUMULAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL E TAXA DE FRUIÇÃO – CABIMENTO. TAXA DE FRUIÇÃO – IMÓVEL EDIFICADO – PERCENTUAL – REDUZIDO PARA 0,5%. JUROS DE MORA – DATA DA CITAÇÃO. INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS – CONSIDERAÇÃO DO VALOR ATUAL. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. No caso em que a cláusula penal engloba os danos pela fruição do bem imóvel, uma vez comprovado que o valor da taxa de fruição excede o valor da taxa de retenção, deve ser admitida a cumulação das verbas, com base no art. 416, parágrafo único, do Código Civil.
Por se tratar de imóvel edificado, mostra-se adequado fixar a taxa de fruição no percentual de 0,5% sobre o valor atualizado do contrato, tendo o papel de remunerar o vendedor, pelo período em que o comprador usufruiu do imóvel sem efetuar o pagamento das prestações.
Tratando-se de perdas e danos advindas de relação contratual, os juros de mora devem incidir desde a citação, a teor do que dispõe o art. 405 do Código Civil. Em caso de possuidor de boa-fé, a indenização pelas benfeitorias deve observar o valor atual, nos termos do art. 1.222 do Código Civil. Recurso do requerido João Francisco Silva Souza EMENTA. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. CUMULAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL E TAXA DE FRUIÇÃO – CABIMENTO. TAXA DE FRUIÇÃO – IMÓVEL EDIFICADO – PERCENTUAL – REDUZIDO PARA 0,5%. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. No caso em que a cláusula penal engloba os danos pela fruição do bem imóvel, uma vez comprovado que o valor da taxa de fruição excede o valor da taxa de retenção, deve ser admitida a cumulação das verbas. Por se tratar de imóvel edificado, mostra-se adequado fixar a taxa de fruição no percentual de 0,5% sobre o valor atualizado do contrato, tendo o papel de remunerar o vendedor, pelo período em que o comprador usufruiu do imóvel sem efetuar o pagamento das prestações. Recurso da requerente Financial Imobiliária LTDA (...)” (TJ-MS - AC: 00788582320098120001 MS 0078858-23.2009.8.12.0001, Relator: Des. Odemilson Roberto Castro Fassa, Data de Julgamento: 19/07/2021, 3ª Câmara Cível, Data de Publicação: 21/07/2021) destaquei

“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Cota imobiliária em empreendimento a funcionar no regime de multipropriedade – Sentença acolhendo a ação principal (rescisão contratual c.c. declaratória de nulidade contratual c.c. devolução de valores) e de parcial procedência da reconvenção – APELAÇÃO da ré-reconvinte – Conquanto afirme "concordância com o pedido inicial" a conduta da apelante, em verdade, se contrapunha ao pedido inicial de reconhecimento da abusividade das cláusulas contratuais – Sucumbência bem reconhecida -
Taxa de fruição correspondente a 0,5% do valor atualizado do contrato, devida de forma proporcional às semanas que efetivamente os autores poderiam usufruir da unidade
- Fixação da verba honorária em relação ao pedido reconvencional que observou o disposto no art. 85, § 2º, do CPC, descabida a pretendida majoração – Sentença que deve ser prestigiada - Recurso improvido.” (TJ-SP - AC: 10000951020218260541 SP 1000095-10.2021.8.26.0541, Relator: Caio Marcelo Mendes de Oliveira, Data de Julgamento: 08/11/2022, 32ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 08/11/2022) destaquei

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RECONVENÇÃO. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS INICIAIS E DOS PEDIDOS RECONVENCIONAIS. RECURSO DA RÉ/COMPRADORA ALUGUÉIS PELA
FRUIÇÃO DO IMÓVEL. PLEITO DE REDUÇÃO DO PERCENTUAL DE 0,75% FIXADO PELO JUÍZO A QUO PARA 0,5% DO VALOR DO BEM. POSSIBILIDADE DE REVISÃO DO PERCENTUAL. PARÂMETRO FIXADO POSSIVELMENTE EXAGERADO.
VALOR DO ALUGUEL QUE DEVE SER APURADO EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. NECESSIDADE DE AFERIÇÃO DE MAIORES ELEMENTOS PARA A FIXAÇÃO DE UMA JUSTA INDENIZAÇÃO PELO USO DO BEM. ADEMAIS, SUBSISTÊNCIA DO PERCENTUAL ARBITRADO NA SENTENÇA SOMENTE SE A LIQUIDAÇÃO SE MOSTRAR MENOS BENÉFICA À REQUERIDA, EM RESPEITO AO PRINCÍPIO DA NON REFORMATIO IN PEJUS. PRECEDENTES DESTA CORTE. "A ocupação pelo promitente comprador do imóvel enseja o dever de indenização em razão da fruição do bem, em decorrência do princípio da vedação de enriquecimento indevido. O" aluguel ", no entanto, não pode se pautar somente em percentual do imóvel, deve levar em conta o valor de mercado do terreno nu, a ser apurado em liquidação de sentença. No caso, a quantia fica limitada ao comando da sentença, desafiada somente pelo réu, sob pena de reformatio in pejus.” (TJ-SC - AC: 03009050420158240020 Criciúma 0300905-04.2015.8.24.0020, Relator: Cláudia Lambert de Faria, Data de Julgamento: 08/09/2020, Quinta Câmara de Direito Civil) destaquei

Desta feita,
fica acolhido o pedido de minoração da taxa de fruição para 0,5%.

Adiante, quanto às benfeitorias, a sentença reconheceu que a parte requerente deverá restituir os valores que a requerida dispendeu para construção no imóvel, a ser apurado em liquidação de sentença.

O Apelado/Requerido requer seja as benfeitorias fixadas mediante avaliação; já o requerendo/apelante requer seja o valor da construção apurado mediante designação de perito judicial.

A sentença remeteu a apuração do valor das benfeitorias à liquidação de sentença.

Compartilho do entendimento da necessidade de liquidação de sentença, sendo que o melhor procedimento é resguardado à apreciação do magistrado condutor do feito.

Quanto à sucumbência, verifico que a parte autora decaiu da parte mínima dos pedidos, de modo que o ônus sucumbencial deve recair à parte ré; contudo, suspensa a exigibilidade em face da justiça gratuita.

Por fim, tendo em vista o resultado dos Embargos de Declaração, o evidente equívoco no lançamento da ementa, e necessidade de correções, anulo a ementa anterior, passando a seguinte redação:

“EMENTA

APELAÇÕES CIVEIS – AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO CC REINTEGRAÇÃO DE POSSE – INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR – SENTENÇA
EXTRAPETITA
– PEDIDO DE RETENÇÃO DE 10% SOBRE O VALOR DO CONTRATO – SENTENÇA QUE FIXA EM 25% DO VALOR PAGO – NECESSIDADE DE LIMITAÇÃO AO QUE FOI PEDIDO – PRELIMINAR PARCIALMENTE ACOLHIDA – TAXA DE RETENÇÃO – REGULARIDADE NA RETENÇÃO DO PERCENTUAL MÁXIMO, OBSERVADA A LIMITAÇÃO – TAXA DE FRUIÇÃO – REDUÇÃO DO PERCENTUAL DE 0,75% PARA

0,5% - POSSIBILIDADE – BENFEITORIAS – APURAÇÃO EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA DO VALOR – MANUTENÇÃO – RECURSO DAS PARTES PARCIALMENTE PROVIDOS.

A sentença
extrapetita
deve ser reduzida aos limites do pedido constante da inicial.

Segundo o STJ “
Nas hipóteses de rescisão do contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador, a jurisprudência desta Corte admite a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga.
”

(STJ - AgInt no REsp: 1940984 RJ 2021/0008926-6, Data de Julgamento: 06/06/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 08/06/2022).

No caso, não há desproporcionalidade na retenção no percentual máximo, desde que observado o limite ao que foi pedido na inicial e a necessidade de adequação (que não supere 10% do valor do contrato).

Ante o exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO AOS RECURSOS, com aplicação do efeito infringente
para acolher os vícios, erros materiais graves, apontados na confecção do acordão, para: i) Quanto à Embargante
Loteadora Assai S.S.,

dou parcial provimento ao recurso de apelação
para fixar o ônus sucumbencial em desfavor da parte Ré/Embargada, mantendo, no mais, a r. sentença, observada a limitação do percentual de retenção; ii)

Com relação ao Embargante
Enio Hasselstrom
,
dou provimento ao recurso
para manter o reconhecimento parcial da preliminar,

limitando o pedido do autor quanto a retenção em 10% do valor do contrato e para acolher o pedido de diminuição da taxa de fruição para 0,5%.

Fica anulada e alterada a ementa, conforme fundamentação alhures.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 12/03/2024