Tribunal: TJMT
Processo: 1013423-04.2023.8.11.0040
Relator(a): CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-12-11
Data de publicação: 2024-12-17

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

NÚMERO ÚNICO
:
1013423-04.2023.8.11.0040

CLASSE:
A
PELAÇÃO CÍVEL
(
198
)

ASSUNTO:
[
DESPEJO PARA USO PRÓPRIO
]

RELATOR:
EXMO. SR. DES. CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:
[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES]

PARTES:

[
EDUARD
O
VINÍCIUS FRANCA MOREIRA
- CPF:
044.357.541-00
(A
PEL
ANTE),
RODRIGO TERR
A
CYRINEU
- CPF:
02
8
.701.131-37
(ADVOGADO),
LUCAS HENRIQUE MULLER PIROVANI

- CPF: 0
78.081.649-84
(ADVOGADO),
FM EMPRESAS MÉDICAS
LTDA -
CNPJ:
34.106.966/0001-20
(A
PELANTE
),
RODRIGO TERRA CYRINEU- CPF: 028.701.131-37 (ADVOGADO), LUCAS HENRIQUE MULLER PIROVANI - CPF: 078.081.649-84 (ADVOGADO), TALITA POMPERMAIER
- CPF:
735.059.941-20
(A
PELADA
),
MARCELA DO AMARAL LIMA HERMANN – CPF: 033.049.871-18 (ADVOGADA), BRUNO RICARDO MENDES - CPF: 022.336.601-37 (APELADO), MARCELA DO AMARAL LIMA HERMANN – CPF: 033.049.871-18 (ADVOGADA)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL. LOCAÇÃO COMERCIAL. RECURSO DE APELAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA. VALOR DO ALUGUEL. CONTROVÉRSIA SOBRE VALOR AJUSTADO. PROVA INSUFICIENTE DA IMPRESCINDIBILIDADE DE MÓVEIS RETIRADOS. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. AFASTADA.
REFORMA PARCIAL
.

I.

Caso em exame
: Trata-se de apelação interposta contra sentença que, em ação de despejo por falta de pagamento
c.c
cobrança, determinou a rescisão contratual e condenou os locatários ao pagamento de aluguéis em atraso no valor mensal de R$ 40.000,00, além da condenação por litigância de má-fé. Os locatários/apelantes sustentam que o valor pactuado seria de R$ 4.000,00, em razão de retirada de parte do mobiliário e itens decorativos, e pedem a exclusão da multa por litigância de má-fé.

II.

Questão em discussão
: A controvérsia gira em torno da validade do valor de R$ 40.000,00 como aluguel mensal ajustado, considerando-se a retirada de parte dos móveis e itens decorativos do imóvel e a alegação dos apelantes de que tal fato justificaria a redução para R$ 4.000,00. Ainda, discute-se a configuração da litigância de má-fé.

III.

Razões de decidir
: A sentença de primeiro grau corretamente assentou que não houve comprovação suficiente de que os móveis retirados eram imprescindíveis para o funcionamento do imóvel como estabelecimento comercial, de forma a justificar a alteração do valor pactuado para R$ 4.000,00. Além disso, verificou-se, pelos depoimentos e provas documentais, que o ajuste inicial verbal apontava o valor de R$ 40.000,00, em consonância com a pretensão dos autores. Contudo, quanto à litigância de má-fé, não se demonstrou que os apelantes agiram com dolo ou intenção de distorcer os fatos, mas sim que sustentaram uma interpretação divergente sobre os termos do ajuste, não caracterizando má-fé processual.

IV.

Dispositivo e tese
: Recurso provido em parte, para afastar a condenação por litigância de má-fé, mantendo-se a sentença quanto à rescisão contratual e à obrigação de pagamento dos aluguéis.
Tese de Julgamento
: “1
. O valor do aluguel pactuado prevalece se não demonstrada a essencialidade dos móveis retirados para justificar a redução proposta unilateralmente pelos locatários. 2. A divergência interpretativa sobre o valor do aluguel, sem elementos inequívocos de dolo, não configura litigância de má-fé”.

R E L A T Ó R I O

E
XMO. SR. DES.
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

(RELATOR):

Egrégia Câmara,

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por
FM Empresas Médicas Ltda. e Outro
contra a r. sentença proferida pela MMª Juíza de Direito da 1ª Vara Cível da Comarca de Sorriso, nos autos da ação de despejo por falta de pagamento
c.c
. cobrança, proposta por
Talita
Pompermaier
e Bruno Mendes
, que julgou procedentes os pedidos formulados na inicial, para: (i) declarar rescindido o contrato de locação, determinando a desocupação voluntária do imóvel no prazo de 15 (quinze) dias; (
ii
) condenar os réus ao pagamento da diferença do valor da locação, fixado em R$ 40.000,00 (quarenta mil reais) mensais, acrescidos de encargos vencidos e vincendos até a efetiva desocupação; (
iii
) condená-los, ainda, por litigância de má-fé, nos termos do art. 80, inciso II, do Código de Processo Civil, ao pagamento de multa correspondente a 5% do valor corrigido da causa; e (
iv
) ao ressarcimento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor corrigido da causa.

Nas razões de apelação, os apelantes alegam, preliminarmente, a nulidade da prova apresentada
,
sustentando que a prova oral foi produzida fora do prazo legal. Afirmam que a prova testemunhal requerida pelos autores foi solicitada intempestivamente, caracterizando erro processual na sua admissão pelo juízo
a q
uo. Em razão dessa suposta preclusão, requerem a nulidade das provas apresentadas, as quais, segundo os apelantes, foram determinantes para a decisão desfavorável.

No mérito, os apelantes contestam a validade do contrato verbal, argumentando que as provas constantes dos autos não confirmam a existência de um contrato verbal com valor de aluguel de R$ 40.000,00. Sustentam que o único contrato formalizado entre as partes estipulou o aluguel em R$ 4.000,00, contrato esse devidamente escrito e assinado pelas partes. Alegam que a sentença desconsiderou o contrato escrito, o que viola os princípios da segurança jurídica e da autonomia da vontade
.

Os apelantes afirmam, ainda, que a r. sentença foi fundamentada em alegações orais e desconsiderou provas documentais relevantes. Defendem que a decisão judicial impôs obrigação não pactuada, ao fixar o valor de R$ 40.000,00, sem justificativa suficiente ou embasamento probatório consistente.

Sustentam a ausência de inadimplemento contratual e rebatem a condenação por litigância de má-fé, argumentando que apenas exerceram o legítimo direito de defesa, com tese fundamentada em fatos e documentos. Ressaltam que, nos termos do art. 80 do CPC, a aplicação da penalidade por litigância de má-fé exige evidência de deslealdade processual, o que, segundo os apelantes, não se verifica no caso em tela, considerando que sua defesa está lastreada em elementos contratuais formalmente firmados.

Forte em tais
argumentos requerem
,
preliminarmente, a
declaração de nulidade das provas apresentadas, em razão da preclusão temporal. No mérito: (i) seja provido o recurso para que seja reconhecida a validade exclusiva do contrato de locação com valor mensal de R$ 4.000,00 afastando-se as obrigações impostas pelo suposto aditivo de R$ 36.000,00 e (
ii
) seja afastada a condenação por litigância de má-fé, por ausência de conduta desleal ou abusiva dos apelantes.

Contrarrazões no id n. 245141775, pelo desprovimento do apelo.

É o relatório.

SUSTENTAÇÃO ORAL

USOU DA PALAVRA
O ADVOGADO
LUCAS HENRIQUE MÜLLER PIROVANI
, OAB/MT 1
9460
/
O
.

V O T O
(VENCEDOR)

E
XMO. SR. DES.
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

(RELATOR):

Egrégia Câmara
,

Na origem, cuida-se de ação de despejo
c.c
. cobrança ajuizada por Talita
Pompermaier
e Bruno Ricardo Mendes em face de FM Empresas Médicas Ltda. ME e Eduardo Vinicius França Moreira, relativa a um imóvel comercial localizado na Avenida João Baptista Frâncio, Lote Urbano nº 01, Quadra 28, Loteamento Recanto dos Pássaros, no município de Sorriso, com área de 577,50 m2, matriculado sob nº 20.827 no CRI de Sorriso/MT.

A ação originária visa a rescisão de contrato de locação comercial de imóvel e a cobrança de valores supostamente devidos por aluguéis não pagos, além de honorários advocatícios.

Os autores, proprietários do imóvel alugado aos réus, afirmam que inicialmente houve um contrato verbal de locação pelo valor mensal de R$ 40.000,00 (quarenta mil reais), que posteriormente foi formalizado em dois documentos: um contrato de locação no valor de R$ 4.000,00 (quatro mil reais) e um aditivo de R$ 36.000,00 (trinta e seis mil reais), este último jamais assinado pelos réus, que continuaram a pagar apenas o valor menor. Alegam que a resistência ao pagamento da diferença configura inadimplência, justificando a rescisão contratual e o despejo.

Em resposta, os réus contestam a existência de qualquer obrigação de pagamento no valor total de R$ 40.000,00 (quarenta mil reais). Sustentam que, em razão da retirada de parte da mobília pelos autores, foi acordado o pagamento de apenas R$ 4.000,00 (quatro mil reais) mensais, valor este registrado no contrato assinado pelas partes. Segundo os réus, a tentativa dos autores de cobrar o valor adicional de R$ 36.000,00 (trinta e seis mil reais) configura um aditivo unilateral, sendo, portanto, indevido.

Decorrida a marcha processual, após instrução processual com produção de prova oral, o juiz
a quo
julgou procedentes pedidos iniciais, declarando a rescisão do contrato e determinando a desocupação do imóvel. Além disso, a sentença condenou réus ao pagamento de aluguéis em atraso, valor total de R$ 40.000,00 mensais, além de reconhecer a má-fé processual e fixar multa de 5% sobre o valor da causa.

Inconformados, os réus interpuseram recurso, requerendo a nulidade da sentença, alegando preclusão da prova produzida ou, alternativamente, o provimento do recurso para que seja reconhecida a validade exclusiva do contrato de locação no valor mensal de R$ 4.000,00, afastando-se as obrigações impostas pelo suposto aditivo contratual. Requerem, ainda, o afastamento da condenação por litigância de má-fé.

Cinge-se dos autos
que as
partes
se envolveram
em negociação para locação de um imóvel comercial destinado à instalação de uma clínica médica, inicialmente acordando, de forma verbal, o valor de R$ 40.000,00 mensais. Posteriormente, formalizou-se um contrato no valor de R$ 4.000,00, sem que fosse assinado o aditivo de R$ 36.000,00 (trinta e seis mil reais), que complementaria o valor inicialmente pactuado de forma verbal. Diante da inadimplência na complementação deste valor, os autores ajuizaram a presente ação de despejo cumulada com cobrança.

A controvérsia principal reside na validade do contrato de locação no valor de R$ 4.000,00 mensais em contraste com a alegação de um ajuste verbal inicial de R$ 40.000,00, envolvendo ainda a análise da rescisão contratual em razão de suposto inadimplemento do valor verbalmente acordado e a validade dos elementos probatórios, especialmente quanto às condições e ao contexto da pactuação inicial.

Nesse contexto, quanto à nulidade da sentença, sob o fundamento de preclusão da prova oral produzida, a alegação de
error
in procedendo foi enfrentada quando do julgamento do Recurso de Agravo Interno nº 1012802-93.2024.8.11.0000, ocasião em que foi ressaltado que o juiz é o destinatário da prova, cabendo-lhe deliberar sobre aquelas que entender pertinentes ao caso, seja por iniciativa das partes ou de ofício.

Ademais, o prazo concedido para a especificação de provas não possui natureza peremptória, podendo, portanto, ser dilatado ou desconsiderado pelo Juízo, que, por mera liberalidade, pode acolher a manifestação da parte, sem que isso configure violação aos princípios da isonomia ou da paridade de armas.

Assim sendo, como pontuou a magistrada
a quo
“
após examinar as preliminares arguidas, fixar os pontos controvertidos e deliberar sobre as provas cabíveis, este Juízo fixou o prazo de 10 (dez) dias para as partes apresentarem sugestões sobre eventuais outros pontos controvertidos, bem como especificarem as provas que pretendem produzir, justificando-as. Inequivocamente trata-se de prazo judicial, eis que fixado pelo Juiz. Justifica anotar que tal prazo é fixado a fim de conceder as partes a possibilidade de sugerir outros pontos controvertidos, bem como informar o Juízo sobre as provas que pretendem produzir, especialmente
e
prova pericial, eis que deve anteceder a colheita da prova oral. De acordo com o art. 182 do CPC, os prazos
perempetórios
são fatais e decorrem de normas cogentes, imperativas ou de ordem pública. Logo, nitidamente, o prazo judicial fixado não se trata de prazo peremptório, mas sim de prazo dilatório
”.
id. n. 245141720.

Nesse sentido:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE REVISÃO DE CONTRATO – DIREITO DO CONSUMIDOR – DEFERIMENTO DE PROVA PERICIAL – MANIFESTAÇÃO DO AUTOR APÓS PRAZO CONCEDIDO PELO JUÍZO DE ORIGEM – LIBERALIDADE DO JULGADOR – DESTINATÁRIO DAS PROVAS – INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA – APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – POSSIBILIDADE – INTITUIÇÃO FINANCEIRA QUE PODE SER EQUIPARADA A FORNECEDOR – SÚMULA 297 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA – CONSUMIDOR QUE É HIPOSSUFICIENTE EM RELAÇÃO AO BANCO - DECISÃO MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. 1. Quanto à alegada preclusão temporal do pedido de especificação de provas da parte autora, melhor razão não assiste ao agravante, notadamente, porquanto,
o Magistrado, como regente processual e destinatário das provas pode, inclusive, determinar de ofício a produção de prova pericial e, fosse pouco, o prazo concedido para especificação de provas não possui natureza peremptória, motivo pelo qual pode ser dilatado ou ignorado pelo Juízo que, por mera liberalidade, pode considerar a manifestação da parte, não havendo falar em violação ao princípio da isonomia ou ao princípio da paridade de armas,
como quer fazer crer o agravante. (...)”
(RAI n. 1008236-04.2024.8.11.
0000,
Rel.
Des. Joao Ferreira Filho, 1ª Câmara de Direito Privado, J. 25.06.24 -negritei)

Assim a
preliminar
não prospera.

Ultrapassada a questão preliminar, a controvérsia principal deste recurso de apelação centra-se na alegação dos recorrentes sobre a validade do pagamento de um aluguel reduzido para o valor de R$ 4.000,00, sob o argumento de que a retirada e substituição de determinados móveis e itens decorativos teria impactado as condições do imóvel locado.

Com relação ao valor da locação, as provas constantes dos autos, em especial
a prova testemunhal corroborada pelo depoimento pessoal do réu, Eduardo, confirmam
que a locação do imóvel foi inicialmente pactuada no valor mensal de R$ 40.000,00 (quarenta mil reais). Para fins fiscais, foram confeccionados dois contratos: um no valor de R$ 4.000,00 e um aditivo de R$ 36.000,00. O réu alegou não ter assinado o aditivo contratual e afirmou que deixou de pagar o aluguel integralmente em razão de sua discordância quanto à retirada e substituição de alguns mobiliários e adornos presentes na clínica à época da negociação. Tal situação teria justificado, segundo o réu, o pagamento de um valor inferior a título de encargo locatício.

Portanto, cabe analisar se a retirada dos móveis e itens decorativos da clínica justifica a redução do valor do aluguel do imóvel comercial para R$ 4.000,00 (quatro mil reais).

Após análise dos autos e dos fundamentos da sentença, conclui-se que a justificativa apresentada pelos recorrentes para o pagamento reduzido não encontra amparo nos elementos probatórios apresentados, tampouco atende aos princípios da função social dos contratos e da boa-fé objetiva. Esses princípios impõem às partes condutas pautadas pela lealdade e transparência na execução contratual.

Como destacado na sentença de primeiro grau, é público e notório que, na cidade de Sorriso, conhecida como a capital nacional do agronegócio, seria inviável alugar um imóvel de alto padrão, situado em uma das áreas mais valorizadas do município, pela quantia ínfima de R$ 4.000,00. Tanto é assim que, antes da locação integral do imóvel, o réu já locava apenas uma sala no estabelecimento por R$ 6.000,00 mensais, conforme confessado pelo próprio em audiência.

O contrato firmado entre as partes não condicionava o valor do aluguel à permanência ou substituição de móveis e itens decorativos específicos. A tentativa de alteração unilateral do valor ajustado, com base em alegações frágeis e sem provas robustas, configura conduta desproporcional. Não foi comprovada qualquer perda substancial de qualidade do imóvel que pudesse justificar a redução do aluguel.

Nos depoimentos colhidos, inclusive do recorrente Eduardo, não ficou demonstrado que a ausência dos móveis e adornos impactava de forma significativa as atividades pretendidas no local ou que tal ausência tornava o aluguel contratado incompatível com o valor de mercado. Ademais, o valor de R$ 40.000,00 pactuado pelas partes é condizente com o padrão e a localização privilegiada do imóvel, considerando, sobretudo tratar-se de um prédio comercial inteiro.

A boa-fé objetiva (
arts
. 113 e 422 do Código Civil) exige das partes uma conduta ética e transparente durante a execução do contrato. A tentativa unilateral de reduzir o valor do aluguel, sob justificativas frágeis e não comprovadas, configura violação a este princípio, uma vez que busca desvirtuar os termos originalmente acordados em benefício exclusivo dos recorrentes.

A retirada de móveis e itens decorativos, que poderiam ser substituídos conforme indicado no próprio contrato e nos testemunhos colhidos, não justifica a discrepância entre o valor pago e o efetivamente ajustado. Eventual discordância em relação ao valor ajustado afim de adequação a fatos supervenientes, deveria ter sido realizado pela via revisional, e não de forma unilateral.

Quanto à condenação por litigância de má-fé, verifica-se que, embora os recorrentes tenham tentado modificar os termos pactuados, tal conduta não demonstra, necessariamente, intenção deliberada de fraudar o processo ou prejudicar a parte contrária. Divergências interpretativas sobre o valor do aluguel, ainda que infundadas, não configuram má-fé processual nos moldes do art. 80 do CPC.

A caracterização de litigância de má-fé pressupõe atos que evidenciem o propósito claro de alterar a verdade dos fatos ou causar prejuízo à parte adversa, o que não restou comprovado nos autos.

Desta feita, a sentença merece parcial reforma, apenas para afastar a condenação pela litigância de má-fé, mantendo-se, no mais, a sentença de primeiro grau que reconheceu a ausência de fundamento para o pagamento reduzido do aluguel e determinou a observância dos valores originalmente pactuados.

Posto isso, conheço do recurso e lhe
DOU PARCIAL PROVIMENTO
.

V O T O

E
XMO. SR. DES. DIRCEU DOS SANTOS
(
1
º
VOGAL):

Senhor Presidente,

Peço vista dos autos para melhor analisar a matéria.

V O T O

E
XMO. SR
A
. DES
A
.
ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES
(
2
ª

VOGAL):

Aguardo o pedido de vista dos autos.

SESSÃO DE 11 DE DEZEMBRO DE 2024 (CONTINUAÇÃO DE JULGAMENTO)

V O T O (VISTA)

EXMO. SR. DES. DIRCEU DOS SANTOS (1º VOGAL):

Egrégia Câmara
,

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por FM Empresas Médicas Ltda. e Outro contra a r. sentença proferida pela MMª Juíza de Direito da 1ª Vara Cível da Comarca de Sorriso, nos autos da ação de despejo por falta de pagamento
c.c
. cobrança, proposta por Talita
Pompermaier
e Bruno Mendes, que julgou procedentes os pedidos formulados na inicial, para: (i) declarar rescindido o contrato de locação, determinando a desocupação voluntária do imóvel no prazo de 15 (quinze) dias; (
ii
) condenar os réus ao pagamento da diferença do valor da locação, fixado em R$ 40.000,00 (quarenta mil reais) mensais, acrescidos de encargos vencidos e vincendos até a efetiva desocupação; (
iii
) condená-los, ainda, por litigância de má-fé, nos termos do art. 80, inciso II, do Código de Processo Civil, ao pagamento de multa correspondente a 5% do valor corrigido da causa; e (
iv
) ao ressarcimento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor corrigido da causa.

Nas razões de apelação, os apelantes alegam, preliminarmente, a nulidade da prova apresentada, sustentando que a prova oral foi produzida fora do prazo legal. Afirmam que a prova testemunhal requerida pelos autores foi solicitada intempestivamente, caracterizando erro processual na sua admissão pelo juízo a quo. Em razão dessa suposta preclusão, requerem a nulidade das provas apresentadas, as quais, segundo os apelantes, foram determinantes para a decisão desfavorável.

No mérito, os apelantes contestam a validade do contrato verbal, argumentando que as provas constantes dos autos não confirmam a existência de um contrato verbal com valor de aluguel de R$ 40.000,00. Sustentam que o único contrato formalizado entre as partes estipulou o aluguel em R$ 4.000,00, contrato esse devidamente escrito e assinado pelas partes. Alegam que a sentença desconsiderou o contrato escrito, o que viola os princípios da segurança jurídica e da autonomia da vontade.

Os apelantes afirmam, ainda, que a r. sentença foi fundamentada em alegações orais e desconsiderou provas documentais relevantes. Defendem que a decisão judicial impôs obrigação não pactuada, ao fixar o valor de R$ 40.000,00, sem justificativa suficiente ou embasamento probatório consistente.

Sustentam a ausência de inadimplemento contratual e rebatem a condenação por litigância de má-fé, argumentando que apenas exerceram o legítimo direito de defesa, com tese fundamentada em fatos e documentos. Ressaltam que, nos termos do art. 80 do CPC, a aplicação da penalidade por litigância de má-fé exige evidência de deslealdade processual, o que, segundo os apelantes, não se verifica no caso em tela, considerando que sua defesa está lastreada em elementos contratuais formalmente firmados.

Forte em tais argumentos requerem, preliminarmente, a declaração de nulidade das provas apresentadas, em razão da preclusão temporal. No mérito: (i) seja provido o recurso para que seja reconhecida a validade exclusiva do contrato de locação com valor mensal de R$ 4.000,00 afastando-se as obrigações impostas pelo suposto aditivo de R$ 36.000,00 e (
ii
) seja afastada a condenação por litigância de má-fé, por ausência de conduta desleal ou abusiva dos apelantes.

Pois bem.

O Relator, Exmo. Des. Carlos Alberto Alves da Rocha, negou provimento aos recursos.

Pedi vista para melhor analisar o caso.

Todavia, após
o devido estudo dos autos,
estou de acordo com todos os fundamentos do voto do douto Relator
, razão pela qual o acompanho.

É como voto.

V O T O

EXMO. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (2ª VOGAL):

Eminentes Pares,

Acompanho o voto do Relator.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 11/12/2024