Tribunal: TJMT
Processo: 0008509-37.2014.8.11.0004
Relator(a): SERLY MARCONDES ALVES
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-09-18
Data de publicação: 2024-09-24

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0008509-37.2014.8.11.0004
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[JOSE CARLOS ARANTES - CPF: 030.566.369-06 (APELADO), VINICIUS DE MORAIS OLIVEIRA - CPF: 011.662.181-80 (ADVOGADO), JOAO PEDRO GUIMARAES SOUZA - CPF: 032.360.941-41 (ADVOGADO), HEDER MARQUES RODRIGUES - CPF: 942.232.541-20 (APELADO), ADMINISTRABEM PARTICIPACOES LTDA - CNPJ: 11.466.371/0001-80 (APELANTE), SIDARTA STACIARINI ROCHA - CPF: 830.976.511-87 (ADVOGADO), EVANDRO MOREIRA AMORIM - CPF: 362.577.701-06 (APELANTE), WESLEY EDUARDO DA SILVA - CPF: 994.674.291-87 (ADVOGADO), JOAO MARCELO PASSAGLIA RIBEIRO - CPF: 533.076.901-91 (APELANTE), CLAUDIO SALLES PICCHI - CPF: 550.649.498-04 (APELANTE), J. VIRGILIO LANCAMENTOS DE IMOVEIS LTDA - CNPJ: 10.866.771/0001-10 (APELANTE), ROGERIO BALDUINO LOPES DE CARVALHO - CPF: 809.152.641-53 (ADVOGADO), HENRIQUE BORGES RIBEIRO BAPTISTA - CPF: 014.322.531-66 (ADVOGADO), CLAUDIO SALLES PICCHI - CPF: 550.649.498-04 (TERCEIRO INTERESSADO), J. VIRGILIO LANCAMENTOS DE IMOVEIS LTDA - CNPJ: 10.866.771/0001-10 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PARCIALMENTE PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – INADIMPLEMENTO CONTRATUAL PELA PROMITENTE VENDEDORA - IMÓVEL PENHORADO NA JUSTIÇA FEDERAL – LOTEAMENTO IRREGULAR – RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DE TODAS AS PESSOAS FÍSICAS OU JURÍDICAS LIGADAS AO GRUPO ECONÔMICO – ART. 47 DA LEI N. 6.766/79 – RESCISÃO CONTRATUAL – CABIMENTO – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS PELOS PROMITENTES COMPRADORES – MOMENTO DE INCIDÊNCIA DOS JUROS DE MORA – CITAÇÃO - INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL – POSSIBILIDADE - HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS CONTRATUAIS – NÃO CABIMENTO – “BIS IN IDEM” - SOMENTE DEVE INCIDIR OS HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA - REALIZAÇÃO DE BENFEITORIAS DEMONSTRADA – INDENIZAÇÃO A SER APURADA EM SEDE LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA – TAXA DE FRUIÇÃO – NÃO CABIMENTO - IPTU – RESPONSABILIDADE DA PROMITENTE VENDEDORA – DANOS MORAIS CONFIGURADOS - REDUÇÃO – CABIMENTO – REINTEGRAÇÃO DE POSSE – CABIMENTO SOMENTE APÓS DA DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS E INDENIZADAS AS BENFEITORIAS - SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

1. “Se o loteador integrar grupo econômico ou financeiro, qualquer pessoa física ou jurídica desse grupo, beneficiária de qualquer forma do loteamento ou desmembramento irregular, será solidariamente responsável pelos prejuízos por ele causados aos compradores d
ao Poder Público.” (art. 47 da Lei n. 6.766/79).” (N.U 0008052-68.2015.8.11.0004, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Vice-Presidência, Julgado em 29/04/2020, Publicado no DJE 06/05/2020).

2. Nada obsta o pedido de rescisão contratual, uma vez que o loteamento é irregular, uma vez que não se encontrava livre e desembaraçado quando de sua comercialização, o que caracteriza a culpa exclusiva dos réus/apelantes pelo desfazimento do negócio, devendo arcar com prejuízos advindos de sua inadimplência contratual, entre os quais a restituição integral das parcelas pagas, isto é, sem qualquer abatimento, nos termos da Súmula 543 do STJ.

3. Tratando-se de rescisão motivada por parte do promitente comprador, não se aplica a tese firmada no REsp 1740911/DF, julgado pelo rito de recursos repetitivos (Tema 1002), isto é, de que os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão. Logo, no caso, os juros de mora incidem a partir da citação.

4. “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.” (Tema 971, STJ)

5. A condenação da parte requerida ao pagamento dos honorários advocatícios contratuais, estabelecidos na alínea “b”, da Cláusula 17, não deve prevalecer, porquanto, após a prestação jurisdicional somente deve incidir os honorários de sucumbência, fixados pelo juízo, sob pena de caracterização de “bis in idem”.

6. Os autores comprovaram a realização de benfeitorias, como da regularidade da obra junto ao órgão municipal. Em sendo assim, é perfeitamente cabível a condenação dos réus/apelantes ao pagamento de indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel pelos autores/apelados.

7. No entanto, diferentemente do que entendeu o Sentenciante, nem todas as notas fiscais e recibos colacionados aos autos devem ser considerados para fins de indenização, porquanto nem todos eles contêm o endereço da prestação dos serviços, tampouco o adquirente do produto, de modo que o valor a título de danos materiais deve ser aferido em sede de liquidação de sentença.

8. Não há que se falar em responsabilização dos autores/apelados ao pagamento da taxa de fruição e do IPTU incidente sobre o imóvel, quando não se evidencia qualquer proveito econômico proporcionado pelo terreno.

9. Reconhecida a atuação ilícita e a responsabilidade objetiva dos réus/apelantes, o dano moral restou configurado, decorrendo do abalo psíquico e dos transtornos extraordinários vivenciados pelos autores/apelados.

10. Com efeito, a hipótese não se trata de mero descumprimento contratual, mas sim de venda e comercialização de lotes em local sobre o qual recaia penhora, cuja conduta extrapola a boa-fé contratual, portanto, cabível a indenização por danos morais.

11. Digo, embora a jurisprudência do STJ caminhe no sentido de que, em caso de descumprimento contratual, o dano moral não é presumido, entendo que as especificidades do caso concreto evidenciam a configuração do prejuízo, o que enseja o dever de indenizar.

12. Já no que diz respeito ao quantum indenizatório, é cediço que o valor da indenização por danos morais não deve implicar
em

enriquecimento ilícito da vítima, tampouco ser irrisório, a ponto de afastar o caráter pedagógico que é inerente à medida.

13. Desse modo, considerando as peculiaridades do caso, entendo que o valor fixado na sentença (
R$ 20.000,00
), merece ser reduzido para o valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), em atenção às peculiaridades do caso concreto que revelam um grau mínimo de lesividade do ato ofensivo, mas sem suplantar o caráter pedagógico-punitivo da fixação de modo a prevenir a reiteração da conduta ilícita.

14. D
ecretada a resolução do contrato de compra e venda de imóvel, o retorno das partes ao estado anterior implica, necessariamente, na reintegração do vendedor na posse do bem.

15. Todavia, tal reintegração de posse somente deve ser efetivada depois da restituição integral das parcelas pagas pelos compradores, ora autores/apelados, e de promovida a justa indenização pelas benfeitorias realizadas.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por ADMINISTRABEM PARTICIPAÇÕES LTDA., EVANDRO MOREIRA AMORIM e JOÃO MARCELO PASSAGLIA RIBEIRO, com o fito de reformar a sentença que, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Indenização por Danos Morais nº. 0008509-37.2014.8.11.0004, ajuizada por HEDER MARQUES RODRIGUES e JOSÉ CARLOS ARANTES, nos termos do art. 487, I do CPC, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para: a) declarar rescindido o contrato nº. 32/2012 e do aditamento contratual firmado entre as partes; b) condenar solidariamente os requeridos no pagamento da multa penal contratual em favor da requerente, no valor de R$5.485,53 (cinco mil quatrocentos e oitenta e cinco reais e cinquenta e três centavos), atualizado pelo índice IGPM/FGV e acrescido de juros de 0,5% a.m., entre a data da assinatura do contrato (22/07/2012) e a data da rescisão (publicação da sentença), e acrescida de 20% de honorários advocatícios sobre o valor total da dívida, de acordo com a Cláusula Dezessete do contrato; c) condenar solidariamente os requeridos a restituírem ao autor a quantia de 22 parcelas referente às prestações mensais adimplidas durante o período compreendido entre 25/10/2012 a 25/07/2014, conforme Cláusula Quinta do TAC n.016/2013, a ser corrigida monetariamente pelo IGPM/FGV desde a data do efetivo desembolso de cada parcela e acrescida de juros de mora de 1% ao mês a contar da citação; d) condenar os requeridos ao pagamento do valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais) a título de indenização pelos danos morais,

devendo incidir juros de mora de 1% a.m. a contar da citação e correção monetária a partir do arbitramento pelo INPC; e) condenar os requeridos ao pagamento de danos materiais de R$ 91.245,83 (noventa e um mil duzentos e quarenta e cinco reais e oitenta e três centavos), que deverá ser corrigido monetariamente desde cada desembolso, acrescido de juros de mora de 1% ao mês, a contar da citação, pelo INPC. Por consequência, ante a sucumbência recíproca, condenou as partes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor da condenação, devendo ser suportados em 20% pela parte autora e 80% pela parte requerida, nos termos do art.85, §2º e art.86, ambos do CPC (ID 234196828 – fls. 1097/11096).

Irresignados, os réus/apelantes aduzem que a hipótese não se trata de loteamento irregular, mas sim de penhora judicial existente sobre o loteamento São Conrado, o qual se encontrava em plena consonância com os requisitos de validade, até mesmo diante do escorreito desmembramento da área, de modo que não se aplica o art. 47 da Lei 6.766/79, inexistindo, portanto, a responsabilidade solidária dos sócios.

Sustentam que, inobstante à relação consumerista subjacente, que impõe a incidência da Teoria Menor, no caso concreto não se encontram presentes os requisitos para a desconsideração da personalidade jurídica, sobretudo porque não há quaisquer indícios de impossibilidade de pagamento de eventual condenação pela real legitimada.

Defendem que, em que pese a existência inicial de penhora, em 20/04/2017 houvera a determinação de baixa da penhora, pela Seção Judiciária de Barra do Garças, logo não há que se admitir a existência de quaisquer atribuições de culpa aos réus/apelantes, pela ruptura da avença contratual, eis que inexistente o suposto ato ilícito, haja vista que houve a regular desconstituição da aludida penhora.

Mencionam que a mera existência anterior da penhora tampouco causou qualquer embaraço aos autores/apelados, considerando que somente haveria a expectativa de transmissão da propriedade do bem após a integral quitação das parcelas assumidas, as quais somente finalizariam em setembro de 2024.

Alegam que o bem imóvel encontra-se livre e desembaraçado há mais de 07 (sete) anos, inexistindo, assim, qualquer óbice ao livre uso e gozo do bem; que, aliás, sequer existia anteriormente, até mesmo porque os autores/apelados realizaram edificação no imóvel, de modo que não há que se falar em restituição integral das parcelas pagas, seja porque esta somente opera em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor, consoante Súmula 543 do STJ.

Enfatizam que não há que se falar em inversão da cláusula penal e dos honorários de cobrança, sobretudo porque se verifica que a questão submetida ao Tema 971, oriundo do julgamento de Recurso Repetitivo, versa acerca do atraso na entrega de imóvel, o que não é a hipótese dos autos.

Dizem que a cobrança de honorários contratuais não se trata de cláusula penal, mas unicamente de cobrança extrajudicial de parcelas, que não ocorreu no caso concreto.

Afirmam que a fixação dos honorários contratuais quando não se configuram como cláusula penal, representa verdadeiro “bis in idem” haja vista que a atuação judicial do advogado foi devidamente observada quando da fixação da verba sucumbencial, razão pela qual se faz necessária a reforma da sentença para o afastamento dos honorários contratuais.

Destacam que os autores/apelados não demonstraram a existência de edificação no terreno e que os gastos elencados na inicial foram, efetivamente, empregados na obra, não se desincumbindo, portanto, do ônus que lhes competia a teor do que dispõe o art. 373, I do CPC, mormente porque os recibos de mão de obra apresentados, foram emitidos de forma unilateral e sem qualquer possibilidade de apuração de sua validade, não devendo prevalecer a condenação ao ressarcimento das benfeitorias.

Argumentam que os autores/apelados deixaram de atestar que existe a aprovação do projeto de construção da casa junto à Prefeitura, autorização esta que lhes possibilitaria residir no imóvel, qual seja, a expedição do habite-se, inviabilizando a legalidade de qualquer estrutura sobre o lote e consequentemente, torna a construção, sem efeito legal, como se sequer existisse para todos os fins de direito, inviabilizando qualquer tipo de indenização, nos moldes do art. 34 da Lei 6.766/79.

Ressaltam que, ante a desconstituição de responsabilidade das vendedoras na rescisão do contrato, necessária a retenção da cláusula penal contratada na Cláusula 17, “b”, no importe de 10% do valor da venda, atualizado pelo IGPM e com juros de 0,5% ao mês.

Arguem que a fruição incide inobstante a propalada existência de penhora sobre o imóvel, pois caso os autores/apelados não pretendessem se manter na posse do imóvel e, por conseguinte, usar e fruir do bem, bastava ter realizado a prévia devolução do bem, o que não ocorreu, até porque a incidência da taxa não se vincula ao período de inadimplência, mas sim ao simples uso do bem.

Relatam que todas as despesas decorrentes da posse passaram a ser de responsabilidade exclusiva dos autores/apelados, quando da celebração do Contrato, conforme Cláusula 8, razão pela qual, em função da detenção do bem e a expressa previsão contratual, necessária a reforma da sentença para que sejam retidos os IPTUs inadimplidos, durante o exercício da posse pelos autores/apelados.

Salientam que, tendo em vista que a penhora foi integralmente desconstituída, inexiste a suposta inadimplência contratual por parte dos réus/apelantes, não havendo que se falar em reparação por danos morais, sobretudo porque os autores/apelados não comprovaram a existência de efetivo prejuízo. Sucessivamente, fazem menção à necessidade de redução da verba indenizatória.

Argumentam que, somente após o trânsito em julgado da sentença é que haverá mora imputável aos réus/apelantes, endossando a necessidade de fixação dos juros após o trânsito em julgado. Sucessivamente, pugnam para que os juros incidam apenas a partir da citação do último litisconsorte.

Sustentam que, declarada a rescisão contratual, deve ser autorizada a retomada do bem (reintegração de posse), após realizada a restituição dos valores (ID 234196836 – fls. 1140/1162).

Os autores/apelados apresentaram contrarrazões ao recurso, pugnando pelo seu desprovimento (ID 234196841 – fls. 1167/1181).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Trata-se a hipótese de Ação de Rescisão Contratual c/c Indenização por Danos Morais, na qual a parte autora pugna pela rescisão do contrato, cujo objeto consiste na aquisição do lote 15, da quadra 08, localizado no residencial São Conrado II, pertencente à matrícula nº. 59.740, do CRI local, sob o fundamento de que referida área de terras estaria indisponível para a comercialização, em virtude de penhora judicial que recai sobre a matrícula, à época da negociação, referente aos autos da Ação Execução Fiscal nº. 0000654-51.2012.4.01.3605, em trâmite perante a Justiça Federal de Barra do Garças.

Depois do trâmite regular do processo, nos termos do art. 487, I do CPC, o juízo de origem julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, sentença contra a qual a parte requerida se insurge.

Pois bem.

No tocante à ilegitimidade passiva dos sócios
, razão não assiste aos réus/apelantes.

Isso porque, o art. 47 da Lei nº. 6.766/1979 (que dispõe sobre o Parcelamento do Solo Urbano e dá outras Providências) dispõe acerca de duas hipóteses de responsabilidade solidária por qualquer pessoa física ou jurídica que integre grupo econômico ou financeiro da loteadora, ou seja, no caso de aferição de benefício com o empreendimento ou se tratar de loteamento irregular. Senão vejamos:

Art. 47. Se o loteador integrar grupo econômico ou financeiro, qualquer pessoa física ou jurídica desse grupo,
beneficiária de qualquer forma do loteamento ou desmembramento irregular
, será solidariamente responsável pelos prejuízos por ele causados aos compradores de lotes e ao Poder Público
.

Logo, pouco importa se o caso dos autos não diz respeito a desmembramento irregular da área, quando está devidamente caracterizada a segunda hipótese, isto é, de que a loteadora integra grupo econômico, no qual tanto ela quanto seus sócios são beneficiários de qualquer forma do loteamento.

Com efeito, como bem pontuou o Sentenciante,
“o quadro constituído revela que tanto os sócios da pessoa jurídica, bem como a empresa de corretagem J. Virgílio Lançamentos, ostentam a qualidade de loteadores, visto que auxiliaram diretamente na implantação e comercialização do empreendimento Residencial São Conrado (Fase II).”

Em caso idêntico, esta Câmara Julgadora assim já se manifestou:

APELAÇÕES CÍVEIS - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – IMÓVEL PENHORADO NA JUSTIÇA FEDERAL – LOTEAMENTO IRREGULAR – RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DE TODAS AS PESSOAS FÍSICAS OU JURÍDICAS LIGADAS AO GRUPO ECONÔMICO – ART. 47 DA LEI N. 6.766/79 – CLÁUSULA PENAL – PREVISÃO APENAS PARA O ADQUIRENTE INADIMPLENTE – INVERSÃO – POSSIBILIDADE – RESTITUIÇÃO IMEDIATA DAS PARCELAS - JUROS DE MORA DEVIDOS – ABALO EMOCIONAL NÃO DEMONSTRADO – REPARAÇÃO DESCABIDA – RECURSOS NÃO PROVIDOS.

Caracteriza-se a irregularidade do loteamento quando, mesmo sendo objeto de constrição judicial, é comercializado como livre e desembaraçado.

“Se o loteador integrar grupo econômico ou financeiro, qualquer pessoa física ou jurídica desse grupo, beneficiária de qualquer forma do loteamento ou desmembramento irregular, será solidariamente responsável pelos prejuízos por ele causados aos compradores de lotes e ao Poder Público.” (art. 47 da Lei n. 6.766/79).

No julgamento do Tema 971, o STJ definiu que “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.”

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.” (Súmula n. 543 do STJ).

“A Corte local, ao fixar a data da citação como o termo inicial dos juros de mora incidentes sobre o valor das parcelas a serem restituídas, nos casos em que a rescisão do contrato foi causada exclusivamente pelo promitente vendedor, alinhou-se ao entendimento deste Superior Tribunal de Justiça.” (AgInt no REsp 1729742/SE). [...].
(TJMT - N.U 0008052-68.2015.8.11.0004, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Vice-Presidência, Julgado em 29/04/2020, Publicado no DJE 06/05/2020).

Nesse contexto, todos os réus/apelantes devem responder solidariamente pelos prejuízos causados aos autores/apelados.

Já no que diz respeito à ausência de danos, ante a baixa da penhora
, melhor sorte não socorre aos réus/apelantes.

Ora, quando do ajuizamento desta demanda, o imóvel em questão encontrava-se penhorado na Ação Execução Fiscal nº. 0000654-51.2012.4.01.3605, em trâmite perante a Justiça Federal de Barra do Garças, sendo que a aludida baixa na constrição deu-se anos depois da propositura da presente ação.

Assim, nada obsta o pedido de rescisão contratual, uma vez que o loteamento é irregular, uma vez que não se encontrava livre e desembaraçado quando de sua comercialização, o que caracteriza a culpa exclusiva dos réus/apelantes pelo desfazimento do negócio, devendo arcar com prejuízos advindos de sua inadimplência contratual, entre os quais a restituição integral das parcelas pagas, isto é, sem qualquer abatimento, nos termos da Súmula 543 do STJ, que assim prescreve:

DIREITO DO CONSUMIDOR - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor,
deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor
, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.
(SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015)

A propósito:

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - LOTEAMENTO IRREGULAR - VIOLAÇÃO DO ART. 37, DA LEI Nº 6.766/79 - RESCISÃO POR CULPA EXCLUSIVA DO VENDEDOR - RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS PELOS COMPRADORES - DANO MORAL CONFIGURADO - INDENIZAÇÃO - FIXAÇÃO EM QUANTIA RAZOÁVEL. Considerando que restou evidenciada a irregularidade do loteamento e a inércia do vendedor em providenciar a regularização junto à prefeitura, restando inviável a outorga de escritura, deve ser reconhecida a responsabilidade do vendedor
e o direito da parte compradora à rescisão do pacto, assim como à restituição de todos os valores pagos para a aquisição do bem pretendido, sem qualquer abatimento
. [...].
(TJ-MG - AC: 10000204576136001 MG, Relator: Arnaldo Maciel, Data de Julgamento: 09/02/2021, Câmaras Cíveis / 18ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 10/02/2021).

Outrossim,
no tocante ao momento de incidência dos juros de mora
, tem-se que, quando se tratar de rescisão motivada por parte do promitente comprador, não se aplica a tese firmada no REsp 1740911/DF, julgado pelo rito de recursos repetitivos (Tema 1002), isto é, de que os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.

Logo, no caso, determinada a devolução dos valores pagos pelos adquirentes, os juros de mora incidem a partir da citação, tal como definido na sentença.

Apenas para registro, seguem precedentes:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – COMPRA E VENDA DE LOTE (PARQUE DAS ÁGUAS – VÁRZEA GRANDE) – INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – CULPA DA VENDEDORA PELO ATRASO ENTREGA DO IMÓVEL – DANO MORAL CONFIGURADO – SITUAÇÃO QUE ULTRAPASSA O MERO ABORRECIMENTO - PRETENSÃO DE RETENÇÃO DE PARTE DOS VALORES PAGOS – INVIABILIDADE - DETERMINAÇÃO DE DEVOLUÇÃO DE VALORES COM INCIDÊNCIA DE JUROS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO – IMPOSSIBILIDADE EIS QUE A CULPA FOI EXCLUSIVA DA VENDEDORA DO LOTE – INCIDÊNCIA DE JUROS DE MORA DESDE A CITAÇÃO – SENTENÇA MANTIDA – APELO DESPROVIDO. [...].
Os juros de mora em contrato rescindido por culpa exclusiva do vendedor devem incidir desde a citação
, eis que o julgado do colendo Superior, no REsp 1740911/DF, pelo rito de repetitivo (Tema 1002), diz respeito a rescisão do contrato de compra e venda imotivada pelo comprador.
Ao passo que a correção monetária incide a partir de cada desembolso
.
(TJMT - N.U 1005470-45.2019.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 13/08/2024, Publicado no DJE 14/08/2024).

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA – RESCISÃO MOTIVADA PELA EMPRESA VENDEDORA – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DO VALOR PAGO – DEVOLUÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM – PRECEDENTES DO STJ – JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO – DANOS MORAIS DEVIDOS – QUANTUM INDENIZATÓRIO – MANUTENÇÃO – FIXAÇÃO RAZOÁVEL – RECURSO NÃO PROVIDO.

Demonstrado que a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva do promitente-vendedor, há de ser restituído integralmente o valor pago pelo promitente-comprador,
com juros de mora a partir da citação
.
Evidenciada a falha na prestação dos serviços prestados pelas demandadas, impõe-se a restituição do valor despendido pelo autor, bem como a reparação por dano moral.
Possível é a condenação por danos morais decorrentes de atraso de entrega de imóvel adquirido na planta, máxime se a construtora extrapola inclusive o período de tolerância lhe concedido de forma unilateral. [...].
(TJMT - N.U 1016228-15.2021.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, GUIOMAR TEODORO BORGES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 07/08/2024, Publicado no DJE 09/08/2024).

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO JURÍDICO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE VENDEDOR. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. SÚMULA 543/STJ. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. INAPLICABILIDADE. DANO MORAL CONFIGURADO. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA INCIDENTES SOBRE O VALOR DAS PARCELAS A SEREM RESTITUÍDAS. DATA DA CITAÇÃO. ACÓRDÃO EM CONSONÂNCIA COM ENTENDIMENTO DESTE STJ. SÚMULA 83/STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL PREJUDICADO. MULTA. ART. 1.021, § 4º, DO CPC/2015. APLICAÇÃO NÃO AUTOMÁTICA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. [...]. 4.
A Corte local, ao fixar a data da citação como o termo inicial dos juros de mora incidentes sobre o valor das parcelas a serem restituídas, nos casos em que a rescisão do contrato foi causada exclusivamente pelo promitente vendedor, alinhou-se ao entendimento deste Superior Tribunal de Justiça. [...].

(AgInt no REsp 1729742/SE, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 3ª Turma, julg. 15/05/2018, DJe 28/05/2018).

Por sua vez, no que tange à impossibilidade de inversão da cláusula penal
, o direito não socorre aos réus/apelantes.

Com efeito, quanto à matéria, em sede de julgamento de Recurso Repetitivo (Tema 971), o Superior Tribunal de Justiça firmou a seguinte tese:

“No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora,
havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente,
deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor
. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.”

Logo, tendo o contrato firmado entre as partes estabelecido, em sua Cláusula 17, alínea “b”, a incidência de multa penal em caso de rescisão contratual, perfeitamente cabível a sua aplicação em favor dos compradores, ora autores/apelados, conforme consta no contrato. “Verbis”:

“Cláusula 17: A rescisão deste instrumento contratual acarretará as seguintes consequências:

[...];

b) multa penal de 10% (dez por cento) incidente sobre o valor da venda do imóvel, atualizado pelo índice IGPM/FGV e acrescido de juros de 0,5% (meio por cento) ao mês, entre a data da assinatura desde instrumento e a data da rescisão.”
(ID 234196773 - Pág. 39 – fls. 49)

Nesse contexto, tendo em vista que o valor de venda do imóvel foi fixado em R$54.855,36 (ID 234196773 - Pág. 30 – fls. 40), tem-se que os autores/apelados têm direito ao recebimento da quantia de R$ 5.485,53 (cinco mil quatrocentos e oitenta e cinco reais e cinquenta e três centavos) a título de multa penal de 10%, quantia esta que deverá ser devidamente atualizada pelo índice IGPM/FGV e acrescida de juros de 0,5% a.m., entre a data da assinatura do contrato (22/07/2012)

e a data da rescisão (publicação da sentença), tal como definido pelo Sentenciante.

Quanto à
incidência de honorários advocatícios contratuais

“de 20% (vinte por cento) sobre o valor total da dívida”
, estabelecidos na alínea “b”, da Cláusula 17, entendo que a condenação não deve prevalecer, porquanto, a meu sentir, após a prestação jurisdicional somente deve incidir os honorários de sucumbência, fixados pelo juízo, sob pena de caracterização de “bis in idem”.

No tocante à indenização por danos materiais, em razão das benfeitorias realizadas no lote objeto do contrato
, por força do que dispõe o art. 1.219 do Código Civil, tem-se que, no caso de compra e venda de imóveis, quando o comprador exerce a posse do bem e nele acrescenta construção ou benfeitoria necessária ou útil, sendo a sua posse de boa-fé, terá direito a ser indenizado pelas mesmas, e reter a posse do imóvel até ser devidamente indenizado. Senão vejamos:

Art. 1.219. O possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis, bem como, quanto às voluptuárias, se não lhe forem pagas, a levantá-las, quando o puder sem detrimento da coisa, e poderá exercer o direito de retenção pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis.

No entanto, o § 1º, do art. 34 da Lei nº. 6.766/1979, dispõe que deverão ser indenizadas as benfeitorias realizadas no imóvel, não serão indenizadas as benfeitorias feitas em desconformidade com o contrato ou com a lei. “Verbis”:

Art. 34. Em qualquer caso de rescisão por inadimplemento do adquirente, as benfeitorias necessárias ou úteis por ele levadas a efeito no imóvel deverão ser indenizadas, sendo de nenhum efeito qualquer disposição contratual em contrário.

[...];

§ 1º Não serão indenizadas as benfeitorias feitas em desconformidade com o contrato ou com a lei.

No caso, os autores/apelantes colacionaram aos autos comprovante de taxa referente ao Alvará de Construção junto à Prefeitura Municipal de Barra do Garças (ID 234196777 - Pág. 24 – fls. 313), o que faz prova não só da realização de benfeitorias, como da regularidade da obra junto ao órgão municipal.

Em sendo assim, perfeitamente cabível a condenação dos réus/apelantes ao pagamento de indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel pelos autores/apelados.

Nesse sentido:

APELAÇÕES CÍVEIS - AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS, MORAIS E LUCROS CESSANTES - COMODATO VERBAL - PRAZO INDETERMINADO - EXTINÇÃO ANTECIPADA - POSSUIDOR DE BOA-FÉ - INDENIZAÇÃO DAS BENFEITORIAS - POSSIBILIDADE - OFENSAS A HONRA OBJETIVA E SUBJETIVA - RESPONSABILIDADE CIVIL NÃO CARACTERIZADA - DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS. [...]. "O possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis, bem como, quanto às voluptuárias, se não lhe forem pagas, a levantá-las, quando o puder sem detrimento da coisa, e poderá exercer o direito de retenção pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis" (CC, art. 1.219). [...].
(TJ-MG - AC: 00034330220168130329 Itamogi, Relator: Des.(a) Jaqueline Calábria Albuquerque, Data de Julgamento: 30/08/2022, 10ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 01/09/2022).

No entanto, diferentemente do que entendeu o Sentenciante, nem todas as notas fiscais e recibos colacionados aos autos devem ser considerados para fins de indenização, porquanto nem todos eles contêm o endereço no qual foram prestados os serviços, tampouco o adquirente do produto, não se podendo aferir, com a certeza necessária, que se trata de despesas referentes às benfeitorias realizadas no imóvel em questão.

Assim, entendo que o valor a título de danos materiais deve ser aferido em sede de liquidação de sentença, observando-se a discriminação do endereço da prestação dos serviços e da entrega dos produtos, bem como a identificação do adquirente da mercadoria e/ou beneficiário dos serviços, apontados nas notas fiscais e recibos apresentados, a fim de promover a justa indenização, evitando-se, inclusive, o enriquecimento sem causa de qualquer das partes.

No que tange à necessidade de condenação dos autores/apelados ao pagamento de taxa de fruição e dos débitos relativos ao IPTU
, entendo que, em que pese demonstrada a realização de benfeitorias a serem indenizadas, não se evidencia qualquer proveito econômico proporcionado pelo terreno, tendo em vista que os autores/apelados sequer residiam no imóvel, consoante se infere do contrato de locação colacionados aos autos (ID 234196773 - Pág. 19/20 - fls. 29/30), logo, não há que se falar em responsabilização dos autores/apelados ao pagamento da taxa de fruição e do IPTU incidente sobre o imóvel.

Com efeito, é a utilização do imóvel objeto do contrato de compra e venda que enseja o pagamento de aluguéis ou de taxa de fruição/ocupação pelo tempo de permanência, o que não se visualiza na hipótese.

Apenas para registro, seguem precedentes:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DESISTÊNCIA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR – INCAPACIDADE FINANCEIRA – DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS COM RETENÇÃO DE 25% PELA VENDEDORA – POSSIBILIDADE – PRECEDENTES DO STJ – TAXA DE FRUIÇÃO – IMPOSSIBILIDADE – NÃO UTILIZAÇÃO DO BEM – ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. [...]. Afastada a responsabilidade do promitente comprador em relação ao pagamento da taxa de fruição e consumo, porquanto não houve ocupação do imóvel. [...].
(TJMT - N.U 1031585-95.2022.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, GUIOMAR TEODORO BORGES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 07/02/2024, Publicado no DJE 12/02/2024).

RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR – DANO MORAL NÃO CONFIGURADO – RETENÇÃO – RESTITUIÇÃO EM PERCENTUAL RAZOÁVEL –
TAXA DE FRUIÇÃO – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR – RETENÇÃO DE VALOR DE IPTU - INDEVIDO
- JUROS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. [...]. 3. Em se tratando de lote não edificado e inexistindo proveito econômico proporcionado pelo terreno, não há se falar em taxa de fruição. 4. Ocorrida a rescisão contratual e o retorno ao status quo ante, o imóvel volta ao patrimônio da vendedora, não é cabível a retenção de valores a título de IPTU, que constitui tributo de natureza propter rem. [...].
(TJMT - N.U 1022011-48.2022.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 25/06/2024, Publicado no DJE 26/06/2024).

Por sua vez, no que diz respeito ao pedido de afastamento da indenização por danos morais ou, alternativamente, sua redução
, tem-se que restou incontroversa a relação jurídica entre as partes, consistente no contrato de compra e venda do lote em questão, bem como o embargo do empreendimento ante a penhora na esfera da Justiça Federal, o que enseja sua responsabilização objetiva.

Assim, reconhecida a atuação ilícita e a responsabilidade objetiva dos réus/apelantes, o dano moral restou configurado, decorrendo do abalo psíquico e dos transtornos extraordinários vivenciados pelos autores/apelados.

Com efeito, a hipótese não se trata de mero descumprimento contratual, mas sim de venda e comercialização de lotes em local sobre o qual recaia penhora, cuja conduta extrapola a boa-fé contratual, portanto, cabível a indenização por danos morais.

Digo, embora a jurisprudência do STJ caminhe no sentido de que, em caso de descumprimento contratual, o dano moral não é presumido, entendo que as especificidades do caso concreto evidenciam a configuração do prejuízo, o que enseja o dever de indenizar.

A propósito:

AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA E INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL –
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – OBRA EMBARGADA POR IRREGULARIDADES
– RESCISÃO POR CULPA DA CONSTRUTORA – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS QUANTIAS PAGAS – RETENÇÃO INDEVIDA – SÚMULA 543/STJ – CLÁUSULA PENAL DEVIDA – ATO ILÍCITO CONFIGURADO – DEVER DE INDENIZAR – SENTENÇA MANTIDA – RECURSOS DESPROVIDOS.

Os contratos de compra e venda, com obrigação da construtora de construir unidades imobiliárias, estão submetidos à legislação consumerista.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor. Inteligência da súmula 543 do STJ.

Na hipótese em voga, a rescisão do contrato de compra e venda de lote firmado entre as partes, não se deu por decisão imotivada da compradora, não havendo que falar-se na aplicabilidade do entendimento firmado pelo c. STJ no REsp n. 1.740.911/DF.

No caso, tendo a vendedora dado causa à rescisão contratual, ante a irregularidade na realização da infraestrutura do empreendimento, o comprador faz jus, além da devolução integral dos valores pagos, ao recebimento da multa, a título de cláusula penal, prevista exclusivamente em favor do alienante.

Há que se reconhecer a responsabilidade da construtora pelo dano moral sofrido na espécie, em razão do descumprimento do negócio, que ultrapassou os limites do tolerável atingindo de forma exacerbada a personalidade do autor
.

O arbitramento do valor da indenização decorrente de dano moral deve ser feito de acordo com os aspectos do caso, sempre com bom senso, moderação e razoabilidade, atentando-se à proporcionalidade com relação ao grau de culpa, extensão e repercussão dos danos e à capacidade econômica das partes
.
(TJMT - N.U 1027704-93.2022.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 28/06/2023, Publicado no DJE 06/07/2023).

Já no que diz respeito ao
quantum
indenizatório, é cediço que o valor da indenização por danos morais não deve implicar em enriquecimento ilícito da vítima, tampouco ser irrisório, a ponto de afastar o caráter pedagógico que é inerente à medida.

Nesse sentido, o doutrinador Flávio Tartuce assim assevera:

Na linha dos julgados, se, por um lado, deve-se entender que a indenização tem função pedagógica ou educativa para futuras condutas, por outro, não pode o valor pecuniário gerar o enriquecimento sem causa ou ruína do ofensor, devendo ser aplicado o princípio da proporcionalidade e da razoabilidade na fixação do quantum indenizatório.
(Manual de Direito Civil – Volume Único, 5ª Edição, São Paulo: Ed. Método, 2015).

Desse modo, considerando as peculiaridades do caso, entendo que o valor fixado na sentença (
R$ 20.000,00
), merece ser reduzido para o valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), em atenção às peculiaridades do caso concreto que revelam um grau mínimo de lesividade do ato ofensivo, mas sem suplantar o caráter pedagógico-punitivo da fixação de modo a prevenir a reiteração da conduta ilícita.

Por fim, no tocante à reintegração de posse
, certo é que, decretada a resolução do contrato de compra e venda de imóvel, o retorno das partes ao estado anterior implica, necessariamente, na reintegração do vendedor na posse do bem.

Todavia, tal reintegração de posse somente deve ser efetivada depois da restituição integral das parcelas pagas pelos compradores, ora autores/apelados, e de promovida a justa indenização pelas benfeitorias realizadas.

A propósito:

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS - RESCISÃO CONTRATUAL - RETORNO DAS PARTES AO ESTADO ANTERIOR - DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS PELO PROMITENTE COMPRADOR - REINTEGRAÇÃO DE POSSE CONDICIONADA À DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS. [...].
Operada a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel, a reintegração na posse do bem pela parte vendedora está condicionada à devolução, em favor do comprador inadimplente, das quantias pagas por força do pacto litigioso, sob pena de enriquecimento ilícito
.
(TJ-MG - AC: 10431140054203001 Monte Carmelo, Relator: Octávio de Almeida Neves, Data de Julgamento: 08/04/2021, Câmaras Cíveis/15ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 12/05/2021).

Pelo exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso, a fim de reformar parcialmente a sentença para: a) afastar a condenação da ré/apelante ao pagamento dos honorários advocatícios contratuais de 20% (vinte por cento) sobre o valor total da dívida, estabelecidos na alínea “b”, da Cláusula 17, do contrato; b) determinar que os danos materiais, referentes às benfeitorias realizadas no imóvel, deve ser aferido em sede de liquidação de sentença, observando-se os critérios estabelecidos na fundamentação deste voto; c) reduzir o “quantum” da indenização por danos morais para o valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais); d) determinar a reintegração do vendedor na posse do bem, depois de efetivada a restituição integral das parcelas pagas pelos compradores, ora autores/apelados, e de promovida a justa indenização pelas benfeitorias realizadas.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 18/09/2024