Tribunal: TJMT
Processo: 1010346-43.2019.8.11.0002
Relator(a): JOAO FERREIRA FILHO
Órgão julgador: JOAO FERREIRA FILHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-07-30
Data de publicação: 2024-07-31

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1010346-43.2019.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
JOAO FERREIRA FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[ELIZIO PINTOR - CPF: 440.331.509-78 (APELADO), GLECY KELLY NUNES DE MELO - CPF: 692.806.222-34 (ADVOGADO), SANDRA MARIA MARTINS SANTANA PINTOR - CPF: 318.417.911-72 (APELADO), ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA - CNPJ: 18.289.243/0001-57 (APELANTE), LUCAS LIMA RODRIGUES - CPF: 015.502.031-50 (ADVOGADO), IAGO DO COUTO NERY - CPF: 061.376.116-20 (ADVOGADO), EDUARDO PEIXOTO MENNA BARRETO DE MORAES - CPF: 010.027.584-24 (ADVOGADO), CIPASA VARZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA - CNPJ: 15.647.517/0001-44 (APELANTE), RAFAELA MOREIRA CAMPELO - CPF: 019.139.101-80 (ADVOGADO), MICHEL ANDERSON AZEVEDO ACHITTI - CPF: 918.342.601-91 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA C/C PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS - CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO IMÓVEL –
RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS PELO PROVIMENTE COMPRADOR – DECORRÊNCIA LÓGICA E NECESSÁRIA DA PROCEDÊNCIA DO PEDIDO DE RESCISÃO – JUROS DE MORA – TEMA 1002 STJ – INAPLICABILIDADE – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL A PARTIR DA CITAÇÃO –
RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DO IPTU, TAXAS, TRIBUTOS E EMOLUMENTOS – AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE ENTREGA DA OBRA E IMISSÃO DA AUTORA NA POSSE DO IMÓVEL -
DANO MORAL NÃO CARACTERIZADO – MERO DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Conquanto o pedido de rescisão do contrato esteja relacionado ao descumprimento da entrega do imóvel pela promitente vendedora dentro do período contratual estipulado, descabe falar em desistência imotivada por parte da promitente compradora. 2. Cuidando-se de responsabilidade contratual, os juros de mora incidem a partir da citação. 3. “O IPTU é de responsabilidade da construtora, ora recorrente, até a entrega do imóvel ao adquirente, tendo em vista que, se os recorridos não deram causa para o não recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a pagar o citado imposto referente ao período em que não haviam sido imitidos na posse, como no caso” (STJ - Quarta Turma - AgInt no AREsp n. 1.738.148/GO, relator Ministro Raul Araújo, julgado em 24/5/2021, DJe de 30/6/2021). 4. O mero descumprimento do contrato, consubstanciado no atraso na entrega do imóvel, não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável, eis que inexistentes consequências fáticas que repercutam na esfera de dignidade do comprador.

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

O Exmº. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (relator)

Egrégia Câmara:

Recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por CIPASA VARZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA e ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA, contra a r. sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 2ª Vara Cível da Comarca de Várzea Grande/MT, que nos autos da ação de “
Rescisão Contratual c/c Restituição de Quantia Paga c/c Pedido de Indenização por Danos Morais
”

(Proc. nº 1010346-43.2019.8.11.0002), ajuizada contra os apelantes por SANDRA MARIA MARTINS SANTANA PINTOR e ELIZIO PINTOR, julgou procedente o pedido para declarar rescindido o Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra firmado entre as partes; condenar as empresas a restituírem aos autores os valores pagos pelo imóvel, no valor de R$ 91.350,00 acrescido de juros de 1% a.m. a partir da citação e correção monetária pelo INPC a partir do desembolso de cada parcela e condenar as empresas ainda, ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 acrescido de juros de 1% a.m. e correção monetária pelo INPC a partir da prolação da sentença. A sentença condenou as empresas ainda, ao pagamento das custas e honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor atualizado da condenação. (cf. Id. n. 209510755)

Os apelantes defendem a inaplicabilidade do CDC aos contratos regidos pela Lei de Alienação Fiduciária, pois conforme julgamento do REsp. 1891498/SP, na hipótese de inadimplemento do devedor, deverá ser observado a forma prevista na Lei n. 9.514/97 como forma de estabelecer a rescisão do contrato, afastando a aplicação do CDC, portanto não há que falar em rescisão e restituição de valores pagos.

Sustentam que conforme julgamento do REsp 1866844/SP, ficou consolidado que “o entendimento de que, mesmo diante da ausência de registro do contrato que serve como título à propriedade fiduciária no Registro de Imóveis competente, não é conferido ao devedor fiduciante o direito de promover a rescisão do contrato por meio diverso daquele contratualmente prevista”

Afirmar a inocorrência do alegado atraso na obra, já que “o atraso alegado pelos Autores inexiste disposição definindo a data final especifica para a entrega da infraestrutura completa do empreendimento, em especial, quanto ao fornecimento de água e energia elétrica. A previsão contratual define exclusivamente que tal prazo deverá obedecer ao prazo disposto na Lei nº 6.766/1979”, além disso afirmam que o empreendimento foi entregue com toda a infraestrutura pronta, conforme contrato.

Relatam que “os autores estão na posse da propriedade desde a assinatura do contrato”, portanto, o ônus e encargos gerados (IPTU, taxas condominiais etc) devem ser suportados por eles.

Defendem que seja fixado o temo inicial da correção a data do ajuizamento e juros a partir do transito em julgado da demanda e honorários no percentual mínimo.

Pedem, pois, o provimento do recurso para que o pedido seja julgado improcedente. Prequestionam violação do artigo 139, 186, 187, 409 e art. 421, parágrafo único e 927, todos do Código Civil; artigos 5º, incisos I e II, 22, 26, 27 e 36º da Lei nº 9.514/1997; artigo 86, 373, I do Código de Processo Civil e artigo 1º, § 2º, da Lei n. 6.899/81. (cf. Id.
209510766)

Nas contrarrazões, os apelados refutam os argumentos recursais e torcem pelo desprovimento do apelo (cf. Id. nº 209510771).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

V O T O

O Exmº. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (relator)

Egrégia Câmara:

A r. sentença julgou procedente o pedido sob os seguintes fundamentos:

ELIZIO PINTOR e SANDRA MARIA MARTINS SANTANA PINTOR ajuizaram Ação de Rescisão de Contratual c/c Restituição de quantia Paga c/c Indenização por Danos Materiais e Morais e Pedido Liminar em desfavor de ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA e CIPASA VÁRZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA., todos qualificadas nos autos.

Aduzem que, em 18 de janeiro de 2017, firmaram com a requerida Orleans e interveniente Cipasa, “Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra”, de lote urbano localizado no ‘“Condomínio Urbanístico Verana Várzea Grande I” neste município, pelo valor de R$ 91.350,00 (noventa e um mil trezentos e cinquenta reais), em parcela única.

Alega que, foi acertado que a entrega ocorreria no mês de setembro de 2018, admitindo a possibilidade de prorrogação de 06 (seis) meses, que venceu no mês de março de 2019. No entanto, as requeridas não cumpriram com a sua obrigação estando as obras do empreendimento abandonadas.

Afirmam que, adquiriram o terreno, no intuito de construir tão logo o empreendimento fosse entregue e, diante da frustração e sem nenhuma expectativa de receber o imóvel, no dia 23.06.2019 enviaram e-mail para a empresa Requerida solicitando a rescisão do contrato e a devolução do valor pago. Todavia, não obteve resposta.

(...)

II - Do mérito.

Incialmente ressalto que, não merece prosperar a alegação das requeridas de inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor. A parte autora é hipossuficiente na relação, devendo ter facilitada a defesa dos seus direitos, inclusive com a inversão do ônus da prova (art. 6°, VIII, do Código de Defesa do Consumidor).

No mais, é incontroverso que as partes firmaram os seguintes contratos: “Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda” (22714589) para a aquisição de lote urbano no “Condomínio Urbanístico Verana Várzea Grande”.

A parte autora almeja a rescisão contratual em razão da não conclusão do empreendimento no tempo planejado.

Já a parte requerida alega que não é a culpada pela rescisão do contrato, e que não houve atraso na conclusão da obra.

Em que pese a relevância dos argumentos expendidos pelas requeridas, por certo que, não demonstraram ter concluído todas as obras de infraestrutura previstas no contrato, de forma a possibilitar a entrega dos imóveis comercializados aptos a realizar as construções de residências.

Em análise do contrato verifico que, a cláusula 1.6 previa a conclusão do empreendimento, bem como das obras mencionadas no item 71. e 7.2, até setembro de 2018, com uma tolerância de até 180 (cento e oitenta) dias (id. 22714589 - Pág. 10).

No Capítulo VII “das obras de Infraestrutura” a requerida se comprometeu a entregar implantados no condomínio obras de infraestrutura e melhoramentos, que abrangiam portaria, Clube, paisagismo ornamental e muro para fechamento do condomínio, expressamente previstos na cláusula 7.1 e 7.2. (id. 22715041 - Pág. 9/10).

Nesse passo, conforme relatado pela parte autora, até a propositura da ação, as obras citadas ainda não haviam sido concluídas, o que ficou evidenciado pelas fotos juntadas no id. 22715047 e status da obra no site da requerida Cipasa, indicando a não instalação da rede elétrica e realização de apenas 4,5% das obras civis (id. 22715050), sendo que os citados documentos não foram impugnados pela requerida.

De tal modo, deve ser reconhecida a inadimplência da requerida, que faz nascer para o requerente à possibilidade de postular a rescisão do contrato, na forma do art. 475, do Código Civil, segundo o qual “a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.”

(...)

Nesta esteira, reconhece-se que a culpa pela rescisão do contrato deve ser atribuída à requerida, impondo a ela o ressarcimento pelas despesas e danos sofridos, decorrentes do infortúnio causado à demandante, ante o não cumprimento do contrato firmado, sem a retenção de qualquer importância.

Nesse sentido, convém mencionar também a regra trazida pelo o art. 389, do Código Civil, in verbis:

(...)

Ressalta-se que, o ônus de demonstrar o fato desconstitutivo do direito do autor é da requerida (art. 373, II, do CPC), especialmente por se tratar de uma relação de consumo.

A prova produzida nos autos demonstra a existência de justa causa para a parte autora buscar o desfazimento do negócio por culpa da requerida. E, com a rescisão do contrato a devolução das quantias pagas é medida que se impõe, não havendo que se falar em retenção de parte da quantia paga pela ré em razão da previsão contratual

Dito isso, para melhor didática, procedo a análise dos pedidos formulados de forma individualizada.

) –Da devolução do montante pago.

A parte autora alega que pagou todas as parcelas do contrato, totalizando R$91.358,00 (noventa e um mil, trezentos e cinquenta e oito reais) devidamente demonstrados pelos comprovantes juntados nos ids 22715044, o que também não foi impugnado pelas requeridas.

A restituição deve ocorrer em parcela única e de forma imediata, à luz do entendimento consagrado pela Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, a seguir transcrita:

(...)

Referidos valores deverão ser corrigidos monetariamente, pelo INPC, desde o desembolso, e acrescidos de juros de mora, de 1% ao mês, a partir da citação.

2)– Dos danos morais.

É cediço que, os danos morais prestam-se a reparar abalos à reputação, honra, integridade física ou emocional do lesado, o que não ficou demonstrado no caso.

O art. 186, do Código Civil estabelece que “aquele que, por omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito a causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito”.

No caso, o dano moral sofrido restou configurado pelos transtornos acarretados pela não conclusão da obra e entrega das chaves no prazo avençado, inviabilizando a aquisição do imóvel em que construiria a residência do casal, expondo-os a situações de incerteza e risco, capazes de causar angústia e intranquilidade psicológica e de espírito em qualquer pessoa.

(...)

Dessa forma, considerando-se a extensão do dano e levando em conta as peculiaridades do caso concreto, mostra-se razoável a fixação do valor de R$10.000,00 (dez mil reais), a título de danos morais, capaz de compensar os contratempos experimentados pela parte autora, e sem representar enriquecimento sem causa.

3) - Das taxas, tributos e emolumentos.

Não merece prosperar o pedido formulado pela parte ré para obrigar a parte autora a arcar com o pagamento dos valores relativos à IPTU e taxas, tributos e emolumentos.

Isso porque, a rescisão contratual foi motivada por culpa das requeridas os valores devem ser restituídos de forma integral, sem qualquer retenção, de acordo com a Súmula 543 do STJ e entendimento jurisprudenciais de Tribunais Estaduais.

Ademais, embora a cláusula 6.1 do contrato estabeleça a imediata transmissão a posse do imóvel aos compradores é certo que o imóvel não foi entregue à parte autora, já que não se concluíram todas as obras de infraestrutura do condomínio o que impedia o usufruto do bem pelos adquirentes.

(...)

Logo, não merece prosperar o pedido da parte ré para obrigar a parte autora a arcar com o pagamento dos valores relativos a à IPTU e taxas condominiais, associativas e de consumo, pois tais responsabilidades somente são transferidas ao adquirente quando o imóvel lhe é entregue, o que não ocorreu.

III – Dispositivo.

Ante o exposto e por tudo mais que dos autos constam, JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados pela parte autora em desfavor de ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA. e CIPASA VÁRZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA, extinguindo o feito com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC, para o fim de:

a) DECLARAR rescindido o ‘Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra’ firmado entre as partes (que tem como objeto a Unidade Autônoma nº 09 – Quadra 09 – do Condomínio identificado como “Condomínio Urbanístico Verana Várzea Grande I”;

b) CONDENAR as requeridas a restituírem à parte autora, os valores que pagou pelo bem, na quantia de R$ 91.350,00 (noventa e um mil trezentos e cinquenta reais), devendo incidir juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação e correção monetária pelo INPC a partir do desembolso de cada parcela.

c) CONDENAR as requeridas ao pagamento de indenização pelos danos morais sofridos no importe de R$10.000,00 (dez mil reais), acrescidos de juros de mora de 1% ao mês e correção monetária pelo INPC a partir da prolação da sentença (Súmula 362 do STJ);

Ante a sucumbência, condeno a requerida ao pagamento das custas e honorários advocatícios que arbitro em 10% sobre o valor atualizado da condenação; tendo em vista a natureza da causa; o grau do zelo dos trabalhos profissionais e o tempo despendido, nos termos do art. 85, §2º, do CPC.

Os autores/apelados celebraram com as empresas/apelantes contrato de promessa de compra e venda, para a aquisição da unidade autônoma n. 09, quadra 09, do Condomínio Urbanístico Verana, na cidade de Várzea Grande/MT (cf. Id.
209510705)

O imbróglio teve início em razão do atraso na entrega do imóvel e como não conseguiu a rescisão amigável do contrato, os apelados ingressão com a presente ação e o Juízo julgou procedente o pleito para rescindir o contrato de compra e venda do referido lote, além de determinar a restituição dos valores pagos, além da condenação das empresas/apelantes ao pagamento de indenização por danos morais.

De modo diverso do que sustentam as apelantes, o pedido de rescisão não está fundado em desistência imotivada por parte dos adquirentes, muito menos em inadimplemento das parcelas do contrato, mas no atraso da entrega da infraestrutura do empreendimento compromissado à venda e, consequentemente, da entrega da unidade adquirida, que deveria ter ocorrido em setembro de 2018, resguardado a tolerância de 180 dias, após o termino desse prazo, sendo assim não resta caracterizado qualquer direito das apelantes decorrente de desistência contratual por parte do promitente comprador.

Assim, inaplicável, portanto, a tese das apelantes, quanto a inaplicabilidade do CDC aos contratos regidos pela Lei de Alienação Fiduciária, já que comprovadamente, o caso não se trata de inadimplemento contratual pelos compradores, mas sim, por parte das empresas/apelantes.

O “
Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel”
– Quadra 09, Unidade Autônoma 09, foi assinado em 18/01/2017, com previsão de término e entrega das obras em setembro de 2018, resguardado a tolerância de 180 dias, após o termino desse prazo, nos termos da Cláusula 1.6 do referido contrato (cf. Id.
209510705 - Pág. 10)

No caso, houve sim, quebra no contrato por parte da construtora que prometeu contratualmente a entrega da obra com toda a infraestrutura pronta no prazo assinalado em contrato, ou seja, em Setembro/2018, e isso não ocorreu; portanto havendo a quebra do contrato por parte da construtora, podem os autores/apelados requerer o cancelamento do contrato e a devolução dos valores já pagos.

O imóvel não foi entregue na data aprazada, tampouco no período de tolerância. Pelo que se extrai dos autos, não foram realizadas as obras de infraestrutura no empreendimento, e, conforme constou na sentença
“
até a propositura da ação, as obras citadas ainda não haviam sido concluídas, o que ficou evidenciado pelas fotos juntadas no id. 22715047 e status da obra no site da requerida Cipasa, indicando a não instalação da rede elétrica e realização de apenas 4,5% das obras civis (id. 22715050), sendo que os citados documentos não foram impugnados pela requerida”.

Sendo assim, com a inversão do ônus probatório, incumbia às empresas/apelantes mostrarem que nesse intervalo a unidade estava apta a ser utilizada, e não o fizeram. Logo, é evidente o inadimplemento contratual da parte requerente.

Quanto ao direito de retenção, o STJ já decidiu que, na rescisão por culpa exclusiva da incorporadora/construtora, a devolução das quantias pagas deve ser integral, sem qualquer desconto (Verbete 543 da Súmula do STJ), sendo, pois, impossível à aplicação de qualquer retenção por parte da empresa construtora.

Tais circunstâncias são suficientes para afastar a aplicação do Tema 1002 do STJ – que prevê o cômputo de juros apenas após o trânsito em julgado da sentença condenatória –, devendo o encargo incidir sobre o valor a ser restituído aos autores, no percentual de 1% a.m., a partir da data da citação, como corretamente consta da r. sentença, e não, como pleiteado pelas apelantes, com base no tema suscitado.

Nesse sentido se posiciona esta Corte de Justiça:

EMENTA: RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL – COMPRADORES QUE SUSPENDEM O PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES, APÓS O EXAURIMENTO DO PRAZO DE ENTREEGA DO IMÓVE – EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO – CULPA EXCLUSIVA DAS RÉS PELA RESOLUÇÃO DO CONTRATO – MULTA CONTRATUAL APLICÁVEL – JUROS DE MORA – CITAÇÃO – DANO MORAL CARACTERIZADO – HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS ARBITRADOS EM CONFORMIDADE COM O ART. 85, §2º DO CPC - SENTENÇA MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO. 1. Se a resolução do compromisso de compra e venda de imóvel decorre do descumprimento do cronograma contratual pelas próprias promitente-vendedoras, não há que se falar no afastamento da multa contratual, nem na retenção das prestações adimplidas pelos autores. 2. Ocorrendo a resolução do contrato de promessa de compra e venda por culpa exclusiva do promitente-vendedor, deve ser fixada a data da citação como marco inicial dos juros de mora sobre as parcelas a serem restituídas. 3. Os honorários sucumbenciais fixados em atenção ao art. 85, §2º do CPC não comportam redução” (TJMT – Quarta Câmara de Direito Privado – RAC 1012471-15.2018.8.11.0003 – Desª. SERLY MARCONDES ALVES – Julgado em 01/07/2020, Publicado no DJE 07/07/2020)

Já no que concerne à responsabilidade pelo IPTU, reafirmo o entendimento de que o eg. STJ já definiu que “
as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente. Isso porque, apesar de ter o IPTU como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel (CTN, art. 32), se os recorridos não deram causa para o não recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a pagar as despesas condominiais nem o citado imposto referente ao período em que não haviam sido imitidos na posse
” (STJ - Terceira Turma - AgInt nos EDcl no REsp 1.839.792/RJ, Relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, julgado em 10/8/2020, DJe de 17/8/2020), logo, no caso, como não há comprovação da efetiva entrega do imóvel aos autores/apelados, já que o cumprimento da obrigação somente se aperfeiçoaria com a “entrega das chaves”, isto é, um ato que assegurasse o pleno uso e gozo do imóvel pelo adquirente (STJ, AgInt no REsp nº 1.723.050/RJ), não há falar em responsabilidade deste pelo pagamento do tributo, e, consequentemente, as demais taxas, tributos e emolumentos requerido pelas apelantes.

No mesmo sentido:

“EMENTA: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DECLARATÓRIA C/C PEDIDO CONDENATÓRIO - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA DA PARTE RÉ. (...). 6. A jurisprudência desta Corte de Justiça é no sentido de que o promitente comprador passa a ser responsável pelo pagamento das despesas condominiais e do IPTU a partir da entrega das chaves, tendo em vista ser o momento em que tem a posse do imóvel. Precedentes.” (STJ - Quarta Turma - AgInt no REsp n. 1.953.733/SP, relator Ministro Marco Buzzi, julgado em 21/3/2022, DJe de 24/3/2022)

“EMENTA: PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE-VENDEDOR. OBSERVÂNCIA DA SÚMULA 543/STJ. RESPONSABILIDADE PELO IPTU. NECESSIDADE DE IMISSÃO NA POSSE DO IMÓVEL. AGRAVO INTERNO PROVIDO. DECISÃO RECONSIDERADA. AGRAVO CONHECIDO PARA CONHECER EM PARTE DO RECURSO ESPECIAL E, NESSA PARTE, NEGAR-LHE PROVIMENTO. (...). 2. Segundo o entendimento do STJ, o IPTU é de responsabilidade da construtora, ora recorrente, até a entrega do imóvel ao adquirente, tendo em vista que, se os recorridos não deram causa para o não recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a pagar o citado imposto referente ao período em que não haviam sido imitidos na posse, como no caso. 3. Agravo interno provido. Decisão reconsiderada. Agravo conhecido para conhecer em parte do recurso especial e, nessa parte, negar-lhe provimento.” (STJ - Quarta Turma - AgInt no AREsp n. 1.738.148/GO, relator Ministro Raul Araújo, julgado em 24/5/2021, DJe de 30/6/2021)

Quanto a indenização a título de danos morais, o STJ pacificou o entendimento de que não há falar em presunção de danos morais indenizáveis em decorrência do atraso na entrega da obra e dos desdobramentos inerentes a essa circunstância, pois, em regra, o dissabor inerente à expectativa frustrada decorrente do inadimplemento contratual insere-se no cotidiano das relações comerciais e não implica lesão à honra e nem violação da dignidade humana, e, sob esse enfoque, a caracterização do dever de indenizar por dano extrapatrimonial fica reservada à hipótese em que for demonstrada consequência excepcionalmente graves em decorrência do descumprimento do contrato.

Nesse sentido:

EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VIOLAÇÃO AOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC/2015 NÃO EVIDENCIADA. ACÓRDÃO ESTADUAL FUNDAMENTADO. ATRASO EXCESSIVO NA ENTREGA DO IMÓVEL. DANOS MATERIAIS PRESUMIDOS. DANO MORAL CONFIGURADO. DECISÃO DE ACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Não configura ofensa aos arts. 489 e 1.022 do CPC/2015 o fato de o Tribunal de origem, embora sem examinar individualmente cada um dos argumentos suscitados pelo recorrente, adotar fundamentação contrária à pretensão da parte, suficiente para decidir integralmente a controvérsia. 2. De acordo com a jurisprudência desta Corte, "no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma" (REsp n. 1.729.593/SP, Relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/9/2019, DJe 27/9/2019). 3. O simples inadimplemento contratual em razão do atraso na entrega do imóvel não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável, sendo necessária a comprovação de circunstâncias específicas que possam configurar a lesão extrapatrimonial, como na hipótese dos autos, em que o atraso foi superior à 3 (três) anos e ainda não há notícias da entrega do imóvel. 4. O valor arbitrado pelas instâncias ordinárias a título de danos morais somente pode ser revisado em sede de recurso especial quando irrisório ou exorbitante. No caso, o montante fixado em R$ 10.000,00 (dez mil reais) não é exorbitante nem desproporcional aos danos causados, em razão do atraso excessivo na entrega do imóvel. 5. Agravo interno a que se nega provimento”. (STJ - Quarta Turma - relator Ministro Raul Araújo - AgInt no AREsp n. 2.143.077/RJ, julgado em 12/12/2022, DJe de 14/12/2022).

EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS CUMULADA COM COBRANÇA POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA UNIDADE. DISSONÂNCIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. 1. Esta Corte tem firmado o posicionamento de que o mero descumprimento contratual, caso em que a promitente vendedora deixa de entregar o imóvel no prazo contratual injustificadamente, embora possa ensejar reparação por danos materiais, não acarreta, por si só, danos morais. 2. O dano moral, na hipótese de atraso na entrega de unidade imobiliária, não se presume, configurando-se apenas quando houver circunstâncias excepcionais que, devidamente comprovadas, importem em significativa e anormal violação a direito da personalidade dos promitentes-compradores. 3. Agravo interno no agravo em recurso especial não provido” (STJ - Terceira Turma - Rel. Ministra Nancy Andrighi AgInt no AREsp n. 947.202/SE, julgado em 13/3/2018, DJe 15/3/2018).

EMENTA: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. LUCROS CESSANTES CONFIGURADOS. SÚMULA 83 DO STJ. DANO MORAL. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. NÃO OCORRÊNCIA. PRECEDENTES. 1. Nos termos da jurisprudência do STJ, o atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente comprador. 2. O simples inadimplemento contratual, em regra, não configura dano indenizável, devendo haver consequências fáticas capazes de ensejar o sofrimento psicológico. Precedentes. 3. Agravo interno a que se dá parcial provimento” (STJ - Quarta Turma - Rel. Ministra Maria Isabel Gallotti - AgInt no AREsp n. 1.020.223/AM julgado em 14/11/2017, DJe 23/11/2017)

EMENTA: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. IMÓVEL NA PLANTA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. ENTREGA. ATRASO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. DANOS MORAIS. NÃO CONFIGURAÇÃO. [...] 2. A jurisprudência desta Corte consolidou-se no sentido de que o simples inadimplemento contratual, consubstanciado no atraso na entrega do imóvel, não é capaz por si só de gerar dano moral indenizável, devendo haver, no caso concreto, consequências fáticas que repercutam na esfera de dignidade da vítima. 3. Agravo interno não provido” (STJ - Terceira Turma - Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva - AgInt no REsp n. 1.660.794/RO, julgado em 14/8/2018, DJe 24/8/2018).

Portanto, no caso em que os autores não descrevem nenhuma situação excepcional a que tenham sido submetidos em razão do atraso na entrega do imóvel, não há falar em indenização a título de danos morais.

Quanto aos honorários fixados pela sentença, o §2º do art. 85 do CPC diz que os honorários advocatícios “
serão fixados entre o mínimo de dez e o máximo de vinte por cento sobre o valor da condenação, do proveito econômico obtido ou, não sendo possível mensurá-lo, sobre o valor atualizado da causa
”, observadas as situações indicadas nos incisos I a IV do citado dispositivo, portanto, nenhum reparo a sentença nesse ponto.

Isto posto,
dou parcial provimento
ao recurso, apenas para afastar a condenação das rés/apelantes ao pagamento de indenização a título de danos morais, mantendo inalterados os demais termos da r. sentença, inclusive em relação ao ônus sucumbencial, que ficará ao encargo exclusivo das rés/apelantes, eis que os autores/apelados decaíram de parte mínima de seu pedido (CPC, art. 86, parágrafo único).

Considerando a regra do art. 85, §11, do CPC, majoro os honorários advocatícios para 15% sobre o valor da condenação.

Custas pelas apelantes.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 30/07/2024