Tribunal: TJMT
Processo: 1014847-07.2023.8.11.0000
Relator(a): JOAO FERREIRA FILHO
Órgão julgador: JOAO FERREIRA FILHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-07-16
Data de publicação: 2024-07-18

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1014847-07.2023.8.11.0000
Classe:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL (1689)
Assunto:

[Inadimplemento, Compra e Venda, Liminar]
Relator:
Des(a).
JOAO FERREIRA FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[FLAVIO LUCIO SANTANA DE OLIVEIRA - CPF: 348.225.808-22 (ADVOGADO), SUPERMAX EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES S/A - CNPJ: 27.180.670/0001-93 (EMBARGADO), CACILDA CARDOSO CASSERES - CPF: 627.928.811-00 (EMBARGANTE), CACILDA ELIZABETE CARDOSO ALAMINO - CPF: 421.730.001-87 (REPRESENTANTE), ESPÓLIO DE CACILDA CARDOSO CASSERES (EMBARGANTE), CACILDA ELIZABETE CARDOSO ALAMINO - CPF: 421.730.001-87 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE), ANTONIO ALAMINO CARDOSO CASSERES - CPF: 654.478.401-04 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE), MINISTERIO PUBLICO DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 14.921.092/0001-57 (CUSTOS LEGIS), RODOLFO AMORIM MOLINA - CPF: 008.914.301-99 (ADVOGADO), ADIRSON DE OLIVEIRA BEBER JUNIOR - CPF: 091.764.638-00 (ADVOGADO), ELIEZER FRANCISCO BUZATTO - CPF: 400.250.738-69 (ADVOGADO), ANTONIO ALAMINO CASSERES - CPF: 007.689.791-53 (TERCEIRO INTERESSADO), ESPÓLIO DE CACILDA CARDOSO CASSERES (EMBARGADO), FLAVIO LUCIO SANTANA DE OLIVEIRA - CPF: 348.225.808-22 (ADVOGADO), RODOLFO AMORIM MOLINA - CPF: 008.914.301-99 (ADVOGADO), ADIRSON DE OLIVEIRA BEBER JUNIOR - CPF: 091.764.638-00 (ADVOGADO), ELIEZER FRANCISCO BUZATTO - CPF: 400.250.738-69 (ADVOGADO), SUPERMAX EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES S/A - CNPJ: 27.180.670/0001-93 (EMBARGANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, ACOLHEU OS EMBARGOS.

E M E N T A

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO – RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO DESPROVIDO – AÇÃO DE CONHECIMENTO – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL – DEFERIMENTO DE PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA FORMULADO PELA COMPRADORA PARA SUSPENDER A EXIGIBILIDADE DA OBRIGAÇÃO DE PAGAMENTO DE PARCELA CONTRATUAL – PRETENSÃO FUNDADA EM SUPOSTO DESCUMPRIMENTO DE OBRIGAÇÃO CONTRATUAL PELOS VENDEDORES – ALEGAÇÃO DE FALTA DE BAIXA DOS GRAVAMES REGISTRADOS NA MATRÍCULA DO IMÓVEL E DE INÉRCIA QUANTO AO INÍCIO DO GEORREFERENCIAMENTO – DECISÃO MANTIDA – ALEGAÇÃO DE OMISSÃO QUANTO À FALTA DE DEMONSTRAÇÃO DE PRÉVIO CUMPRIMENTO DAS OBRIGAÇÕES CONTRATUAIS PELA COMPRADORA – VÍCIO CONSTATADO E SANADO – IMPOSSIBILIDADE DE SUSPENDER A EXIGIBILIDADE DE PARCELA DO PREÇO SOB ALEGAÇÃO DE DESCUMPRIMENTO DE OBRIGAÇÃO CONTRATUAL DO VENDEDOR SEM DEMONSTRAÇÃO DE PRÉVIA QUITAÇÃO DE TODAS AS PARCELAS VENCIDAS – ACÓRDÃO MODIFICADO – AGRAVO DE INSTRUMENTO PROVIDO – EMBARGOS DE DECLARAÇÃO ACOLHIDOS COM EFEITOS INFRINGENTES. 1. Se a pretensão judicializada pela compradora se funda em alegação de descumprimento de obrigação contratual dos vendedores, o acolhimento do pedido de tutela de urgência formulado para suspender a exigibilidade das parcelas do preço depende da demonstração de inexistência de inadimplemento prévio da própria compradora, pois, nos termos do art. 476 do Código Civil, “
nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro
”. 2. Constatada a omissão decisória caracterizada pela falta de enfrentamento da alegação recursal de ausência de demonstração suficiente da quitação das obrigações contratuais anteriores por parte da compradora, e verificando-se que, na realidade, o conjunto probatório dá indícios de que, pelo contrário, há reiterado inadimplemento das parcelas do preço, devem ser acolhidos com efeitos infringentes os Embargos de Declaração para modificar o acórdão embargado e dar provimento ao Agravo de Instrumento, reformando-se a decisão de Primeiro Grau para indeferir o pedido de tutela de urgência.

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

O Exmº. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (Relator)

Egrégia Câmara:

Recurso de EMBARGOS DE DECLARAÇÃO interposto
pelo ESPÓLIO DE CACILDA CARDOSO CÁSSERES (cf. Id. nº

214047692)
contra o v. acórdão que desproveu o Recurso de Agravo de Instrumento nº
1014847-07.2023.8.11.0000
, por ele interposto, mantendo, assim, intocada a r. decisão
proferida pela MMª. Juíza de Direito da 5ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, que nos autos da ação de “
Conhecimento
”

(Proc. nº 1014958-62.2023.8.11.0041), ajuizada contra o Espólio/embargante e contra o viúvo Antônio Alamino Cásseres pela empresa SUPERMAX EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S.A., deferiu pedido de tutela de urgência formulado pela Supermax para suspender a obrigação de entrega de 40 mil sacas de soja referente à parcela vencível no dia 30/04/2023 do Contrato de Compra e Venda de Imóvel Rural celebrado pelas partes para aquisição, pelo preço de R$ 42 milhões, do imóvel objeto da matrícula nº 510 do SRI da Comarca de São José do Rio Claro/MT, com área total de 4.993,5 hectares, bem como para ordenar averbação da existência da lide na matrícula do imóvel, por reputar satisfatoriamente demonstrado o inadimplemento contratual dos vendedores/réus, que “
não iniciaram o georreferenciamento da área, não estão cumprindo a obrigação de informar a compradora acerca das situações fáticas e processuais envolvendo o bem, além de terem omitido situação de posseiros em parte da área
”, e por admitir ser provável o inadimplemento da obrigação de baixa “
das penhoras, hipotecas e demais gravames que recaem sobre a matrícula do imóvel objeto da compra e venda
” em cinco anos contados da celebração da avença, pois, “
tendo transcorrido quase quatro anos, nada foi feito e a situação somente piorou
”, já que “
surgiram novos gravames
” relativos a dívidas que, somadas às que ensejaram os que já existiam, “
ultrapassam até mesmo o valor de mercado do bem
”
(cf. Id. nº 116452963 dos autos de origem e Id. nº
212090667 dos presentes autos recursais).

O Espólio/agravante/embargante afirma que o v. acórdão embargado padece de omissão por não ter se manifestado sobre “
o inadimplemento contratual noticiado pela embargante
” e sobre a alegação de que “
o inadimplemento da compradora precede as obrigações dos vendedores
”, e assevera que o v. acórdão não poderia simplesmente dizer “
indiscutível o inadimplemento dos agravados em relação à baixa de hipotecas e de realização do georreferenciamento da área
”, especialmente sem apontar “
o documento que comprova a regularidade contratual dos pagamentos pela compradora até o momento da propositura da ação
”.

Sustenta que, principalmente porque a lide versa sobre “
um contrato escrito multimilionário de transação imobiliária
”, a tutela de urgência requestada pela autora/agravada/embargada Supermax somente poderia ser concedida mediante “
comprovação da regularidade contratual por meio de documentos idôneos
”, e não mediante exibição de “
uma simples declaração emitida por terceiro reconhecidamente inidôneo, ilegítimo e não participante da transação originária
” (sic – cf. Id. nº 214047692 - Pág. 6/7).

Queixa-se, também, de omissão pela falta de enfrentamento da alegação de “
completa fragilidade e imprestabilidade da escritura declaratória
(...)
emitida pelo ex-inventariante
”, que foi “
destituído da inventariança por ter desviado bens do espólio, alterar o contrato de forma irregular e etc.
”.

Aduz, nesse particular, que o aresto embargado não se pronunciou sobre o fato de a escritura pública ter sido lavrada em 10/05/2021, “
após o falecimento da vendedora e a interdição do vendedor
”, o que, segundo o Espólio/embargante, “
implica no reconhecimento invalidade do instrumento, posto que não foi homologada pelos juízos do inventário (art. 619 do CPC) e da curatela (art. 1.748 e seguintes do CC)
”; argumenta que referida “
escritura declaratória
(...)
faz mera declaração de um suposto negócio jurídico verbal não comprovado
”, não sendo possível “
reconhecer a possibilidade de aditar verbalmente um contrato originariamente escrito, sob pena de violação ao paralelismo de formas
”, e arremata dizendo que, “
sendo este o único documento que supostamente comprovaria o adimplemento contratual e, tendo sido lavrado por pessoa reconhecidamente inidônea
”, a saber, o ex-inventariante, “
não há como aferir a probabilidade do direito no que diz respeito a lisura da declaração, não restando preenchidos os requisitos do art. 300 e seguintes do CPC
” (sic – cf. Id. nº 214047692 - Pág. 7/10).

Alega que, ainda que fosse possível a celebração de aditivo verbal a contrato escrito, seria inválida a dação em pagamento nele retratada, pois “
os bens que supostamente teriam o condão de quitar as parcelas anuais inadimplidas dos anos de 2020 e 2021 sequer são de propriedade da embargada
”, e que, embora tenha sido arguida, a matéria não foi enfrentada pelo v. acórdão embargado (sic – cf. Id. nº 214047692 - Pág. 10/11).

Aponta, também, omissões quanto à “
determinação do Juízo do Inventário
”, direcionada à compradora Supermax, para que realizasse “
pagamento mediante depósito judicial
”, quanto às “
reiteradas decisões do Juízo da Curatela determinando a exibição dos comprovantes de pagamento na forma do contrato escrito
”, e quanto à “
prorrogação do prazo contratualmente previsto em caso de inadimplemento
” (sic – cf. Id. nº 214047692 - Pág. 11/15).

Pede, sob esses fundamentos, acolhimento dos declaratórios para que, sanadas as omissões, seja modificado o v. acórdão embargado para dar provimento ao Agravo de Instrumento, reformar a r. decisão agravada e indeferir o pedido de tutela de urgência formulado pela Supermax em Primeiro Grau (cf. Id. nº 214047692 - Pág. 16).

Nas contrarrazões, a agravada/embargada Supermax refuta os argumentos recursais e torce pela rejeição dos aclaratórios
(cf. Id. nº 219867686).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

V O T O

O Exmº. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (Relator)

Egrégia Câmara:

A Supermax Empreendimentos e Participações S.A. ajuizou a ação de “
Conhecimento
” contra o Espólio de Cacilda Cardoso Cásseres e contra o viúvo Antônio Alamino Cásseres queixando-se de alegado descumprimento, pelos réus, do “
Instrumento Particular de Compra e Venda de Imóvel Rural
” celebrado em 27/05/2019, para aquisição, pela Supermax, do imóvel denominado “
Fazenda Alamino
”, com área de 4.993,5 hectares, objeto da matrícula nº 510 do SRI da Comarca de São José do Rio Claro/MT, pelo preço de R$ 42 milhões.

Segundo a petição inicial, o inadimplemento contratual pelos vendedores (Espólio e viúvo) decorre da falta de baixa dos gravames e restrições (“
averbações, hipotecas e penhoras
”) registradas na matrícula do imóvel, da constituição de novos gravames sobre o imóvel sem prévia comunicação à compradora e da falta de “
movimentação dos requeridos para realização do georreferenciamento
” (sic – cf. Id. nº 116050895 - Pág. 4/10 dos autos de origem).

Pautada nessas premissas fáticas e na probabilidade do direito alegado, a Supermax formulou pedido de tutela de urgência para fins de “
averbação do contrato e da presente ação na matrícula
” do imóvel, “
a fim de que a compra e venda realizada seja de conhecimento público
”, bem como “
para suspender os efeitos do contrato em relação à obrigação do pagamento das parcelas da requerente, em especial a do próximo dia 30/04/2023, até o cumprimento integral das obrigações dos requeridos, quais sejam, que realizem e concluam o georreferenciamento, resolvam o esbulho incidente sobre a área, bem como realizem a baixa de todas as constrições e débitos que recaíram ou possam recair sobre o imóvel
” (sic – cf. Id. nº 116050895 - Pág. 19 dos autos de origem).

A r. decisão agravada deferiu o pleito sob os seguintes fundamentos:

“In casu, a autora comprova ter firmado contrato de compra e venda com os réus, através do qual adquiriu a Fazenda Alamino, matriculada sob n. 510, do CRI do 1º da Comarca de São José do Rio Claro/MT, mediante o pagamento de 700.000 sacas de soja (tipo indústria), equivalente ao preço de R$ 42.000.000,00 (quarenta e dois milhões de reais), a ser finalizado em 30 de abril de 2034.

Há nos autos comprovante de que os pagamentos de competência da compradora estão em dia, sendo certo que a próxima parcela anual de 40.000 sacas de soja está para vencer no dia 30 de abril de 2023.

Entretanto, ao argumento de que os réus (vendedores) não estão cumprindo com suas obrigações, a autora pretende a suspensão do pagamento das parcelas vincendas, em especial a próxima.

Da análise dos documentos apresentados é possível verificar, nesta fase de cognição limitada, a verossimilhança das alegações da parte autora, pelas razões que passo a expor.

Embora o contrato tenha sido celebrado em 27 de maio de 2019, os réus até o presente momento não providenciaram as baixas das penhoras, hipotecas e demais gravames que recaem sobre a matrícula do imóvel objeto da compra e venda, pelo contrário, em verdade surgiram novos gravames. O prazo estipulado no contrato para a providência de baixa foi de cinco anos. Contudo, tendo transcorrido quase quatro anos, nada foi feito e a situação somente piorou e atualmente, de acordo com o demonstrado, as dívidas ultrapassam até mesmo o valor de mercado do bem.

Consta dos autos que os réus também não iniciaram o georreferenciamento da área, não estão cumprindo a obrigação de informar a compradora acerca das situações fáticas e processuais envolvendo o bem, além de terem omitido situação de posseiros em parte da área.

Nota-se que a situação dos réus se mostra confortável, pois têm recebido corretamente o pagamento do contrato, sem demonstrarem qualquer esforço ou comprometimento para com o cumprimento das obrigações contratualmente assumidas, caracterizando o perigo de risco ou dano.

Desta deita, faz-se necessário suspender o pagamento da parcela vincenda no próximo dia 30 de abril de 2023, conforme requer a autora”

(cf. Id. nº 116452963 dos autos de origem).

Irresignado, o
Espólio/vendedor/réu/agravante interpôs o RAI nº 1014847-07.2023.8.11.0000 sob alegação precípua de que “
existe inadimplemento por parte dos compradores/agravados em momento muito anterior ao alegado inadimplemento dos vendedores
”, pois a Supermax “
não efetuou o pagamento das parcelas em tempo e modo idôneos
”, havendo inclusive “
confissão do inadimplemento via conversa extrajudicial
(em)
e-mails trocados entre os patronos das partes envolvidas
”.

Há, ainda, afirmações recursais de “
ausência de quitação do avençado na entrada e parcelas anuais com vencimento em 2020, 2021 e 2022
”, de imprestabilidade da Escritura Pública Declaratória subscrita por Antônio Alamino Cardoso Cásseres (filho do viúvo Antônio Alamino Cásseres, seu atual curador e ex-inventariante do Espólio de
Cacilda Cardoso Cásseres) para provar o pagamento das parcelas pela compradora Supermax, e de que a compradora já
“
descumpriu ordem judicial para depositar em juízo as parcelas vencidas em 2022 e 2023, bem como prestar contas dos pagamentos anteriores
”.

Após memória dos fatos processuais, o v. acórdão embargado desproveu o Agravo de Instrumento interposto pelo Espólio/embargante sob os seguintes fundamentos:

“
Conquanto a agravante insista em que foi o agravado que deu causa à rescisão do contrato ao inadimplir as parcelas, o que restou sobejamente comprovado nos autos é que até o presente momento os agravantes não providenciaram as baixas das penhoras, hipotecas e demais gravames que recaem sobre a matrícula do imóvel objeto da compra e venda; basta uma rápida olhada na cláusula 6ª do referido contrato de compra e venda onde previa que “as partes acordam que o prazo estabelecido para baixas das hipotecas e penhoras existentes na matricula ocorrerá em cinco anos após a assinatura deste contrato de compra e venda”.

Cumpre ressaltar que, nos termos do art. 476 do Código Civil, “
nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro
”, e havendo inclusive reconhecimento/confissão, pelo vendedor/agravante, de que não cumpriu as obrigações de providenciar o georreferenciamento da área “
a ser iniciado após a assinatura do contrato
”, ou seja, antes do vencimento das primeiras obrigações alegadamente inadimplidas pela compradora/autora
, denota que tal obrigação não foi inadimplida no temo e modo constante no contrato de compra e venda.

(...)

Logo, sendo indiscutível o inadimplemento dos agravados em relação a baixa de hipotecas e de realização do
georreferenciamento da área
, ao menos em cognição sumária, não se revela muito convincente a tese de indeferimento da antecipação recursal”.

Verifica-se facilmente que o v. acórdão embargado realmente padece de omissão quanto aos seis aspectos apontados pelo Espólio/embargante em seus declaratórios, pois, de fato, não enfrentou adequadamente a alegação de prévio inadimplemento contratual da compradora Supermax, a queixa de falta de comprovação satisfatória de pagamento das parcelas contratuais (o que envolve a discussão sobre a validade da Escritura Pública Declaratória lavrada pelo ex-inventariante, o princípio do paralelismo das formas e a possibilidade de dação de bens alheios em pagamento), nem a alegação de existência de decisões judiciais proferidas pelos Juízos do Inventário e da Curatela para que houvesse pagamento de parcelas vincendas mediante depósito judicial e apresentação de comprovantes de pagamento das parcelas vencidas, e, por fim, tampouco enfrentou a tese relativa à previsão contratual de prorrogação de prazo para baixa dos gravames em caso de inadimplemento.

Assim, os presentes Embargos de Declaração devem ser acolhidos para sanar as omissões apontadas e, conforme se verá mais adiante, como as teses não enfrentadas merecem acolhimento, afigura-se imperativa a atribuição de efeitos infringentes para modificar o v. acórdão embargado e dar provimento ao Agravo de Instrumento, reformando a r. decisão agravada e indeferindo o pedido de tutela de urgência.

Embora o “
nomen iuris
” atribuído à demanda seja irrelevante e a natureza da lide deva ser aferida à luz do pedido e da causa de pedir (AgInt no AREsp n. 2.438.556/GO), no caso, chamam a atenção os fatos deveras incomuns de se atribuir à demanda o nome de “
Ação de Conhecimento c/c Pedido de Liminar
” e de, além disso, não se apontar, já em seu preâmbulo, a norma legal utilizada como fundamento jurídico da pretensão.

O pedido meritório formulado pela Supermax na ação de “
Conhecimento
” é de que, reconhecidos “
os descumprimentos contratuais por parte dos requeridos
”, sejam eles condenados “
ao pagamento da multa contratual prevista no item 1 da cláusula resolutória do Instrumento Particular de Compra e Venda de Imóvel Rural
”, e compelidos ao cumprimento de “
sua obrigação de fazer
”, mediante determinação para que “
realizem e concluam o georreferenciamento, resolvam o esbulho incidente sobre a área, bem como realizem a baixa de todas as constrições e débitos que recaíram ou possam recair sobre o imóvel
” (sic – cf. Id. nº 116050895 - Pág. 19/20 dos autos de origem).

Os dois únicos artigos de lei mencionados no tópico “
Do Direito
” da petição inicial são os arts. 113 e 422 do Código Civil, relativos à interpretação dos negócios jurídicos conforme a boa-fé e à obrigação de guardar os princípios de probidade e boa-fé durante a relação contratual (cf. Id. nº 116050895 - Pág. 4/15 dos autos de origem).

Percebe-se, à luz dos pedidos e da causa de pedir (AgInt no AREsp n. 2.438.556/GO), que, embora não seja expressamente mencionado, a pretensão autoral se relaciona à regra do art. 475 do Código Civil, que dispõe que “
a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos
”.

A intenção da compradora Supermax, conforme indicado no tópico “
Do Objetivo Processual
” da inicial, de, a partir do reconhecimento de inadimplemento contratual por parte dos vendedores (Espólio e viúvo), sejam eles compelidos ao cumprimento das obrigações assumidas, consistentes na realização do georreferenciamento do imóvel, na baixa dos gravames e ônus averbados em sua matrícula e, por fim, nas palavras da autora, na “
resolução acerca da existência de esbulho pré-existente na área
” (sic – cf. Id. nº 116050895 - Pág. 2 dos autos de origem).

Como se sabe, a concessão da tutela de urgência depende da presença de “
elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo
” (CPC, art. 300), e, no caso, a alegação é de existência de direito da Supermax de exigir o cumprimento do contrato pelos vendedores (Código Civil, art. 475).

Esse direito, porém, advém do inadimplemento por parte dos vendedores/réus e é condicionado, pela norma do art. 476 do Código Civil, ao cumprimento das obrigações contratuais da compradora. Afinal, se “
a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento
”, mas “
nenhum dos contratantes
(...)
pode exigir o implemento da do outro
(...)
antes de cumprida a sua obrigação
”, o Judiciário somente poderia tutelar a pretensão de um contratante de exigir o cumprimento do contrato pelo outro se esse primeiro contratante demonstrar que cumpriu todas suas obrigações contratuais anteriores.

Essa é a estratégia processual adotada pelo Espólio/réu, que se insurge contra a concessão da tutela de urgência requestada pela Supermax dizendo ausente a probabilidade do direito alegado.

Antes disso, todavia, impende a abertura de parênteses para destacar dois aspectos de grande relevância.

Primeiro, cabe destacar que o alegado direito da compradora de exigir cumprimento das obrigações contratuais dos vendedores não lhe autoriza a “
suspender os efeitos do contrato em relação à obrigação do pagamento das parcelas da requerente, em especial a do próximo dia 30/04/2023, até o cumprimento integral das obrigações dos requeridos
”, pois essa espécie anômala de aplicação “
inversa
” da exceção do contrato não cumprido (Código Civil, art. 476) em favor da compradora, exige demonstração de descumprimento de obrigação contratual dos vendedores com data de vencimento anterior à daquela parcela do dia 30/04/2023, o que não é o caso dos autos.

Disse aplicação “
inversa
” da regra do art. 476 do Código Civil porque a norma institui óbice a pretensões de rescisão ou execução de contrato fundadas no art. 475 do mesmo Código, e não um fundamento jurídico autônomo para que, em relação contratual bilateral, seja reconhecido o direito de um contratante de não cumprir suas obrigações contratuais até que o outro cumpra as suas. A doutrina, a jurisprudência e até mesmo a norma legal não se referem àquela regra como “
exceção de contrato não cumprimento
” por mero acaso, mas porque realmente se trata de ressalva ao direito de exigir cumprimento ou rescisão de contrato.

A pretensão de aplicação “
inversa
” da exceção do contrato não cumprido nada mais é do que um pedido de autorização de não cumprimento de obrigações contratuais, uma chancela ao inadimplemento recíproco, com concessão de uma espécie de salvo-conduto para que o contratante alegadamente prejudicado pelo descumprimento do contrato pela parte adversa possa assim também proceder.

Ainda que isso fosse possível, a medida somente seria cogitável em caso de demonstração inelidível de inadimplemento contratual pelo réu e efetivo cumprimento de todas as obrigações contratuais anteriores pelo autor, o que, repita-se, não é o caso dos autos.

Além disso, abordando o segundo ponto de destaque nestes parênteses, é preciso relembrar que, nos termos do art. 294, parágrafo único, do CPC, existem duas modalidades de tutela provisória de urgência: a cautelar e a antecipada. A primeira visa resguardar o resultado útil do processo instaurado para assegurar determinado direito, e a segunda, conforme se pode inferir da própria denominação, visa antecipar os efeitos do pronunciamento jurisdicional almejado.

É imprescindível, pois, que o pedido de tutela de urgência tenha por objetivo assegurar o resultado útil do processo ou a pronta obtenção dos efeitos de eventual sentença de procedência do pedido meritório, mas não é isso o que se vê no caso.

Como dito, a compradora Supermax almeja pronunciamento jurisdicional meritório positivo que compila os vendedores/réus ao cumprimento de “
sua obrigação de fazer
”, determinando-lhes que “
realizem e concluam o georreferenciamento, resolvam o esbulho incidente sobre a área, bem como realizem a baixa de todas as constrições e débitos que recaíram ou possam recair sobre o imóvel
”, e que os condene “
ao pagamento da multa contratual prevista no item 1 da cláusula resolutória do Instrumento Particular de Compra e Venda de Imóvel Rural
”.

Mas o pedido de tutela de urgência, que, de acordo com a inicial, é de natureza
antecipada
, fundado nos arts. 300 e 303 do CPC, visa averbação da existência da demanda na matrícula do imóvel “
a fim de que a compra e venda realizada seja de conhecimento público
” e a suspensão dos “
efeitos do contrato em relação à obrigação do pagamento das parcelas da requerente, em especial a do próximo dia 30/04/2023, até o cumprimento integral das obrigações dos requeridos
” (sic – cf. Id. nº 116050895 - Pág. 15/20 dos autos de origem).

A imediata suspensão dos “
efeitos do contrato em relação à obrigação do pagamento das parcelas da requerente, em especial a do próximo dia 30/04/2023
” (leia-se “
suspensão da exigibilidade da parcela
”), todavia, não caracteriza antecipação dos efeitos da tutela jurisdicional vindicada ao final da demanda, pois não há pedido meritório para que seja garantido à compradora Supermax o direito de não cumprir as obrigações contratuais voluntariamente assumidas, e tampouco se justificaria pelo juízo de cautela, já que eventual suspensão de exigibilidade das parcelas contratuais não asseguraria qualquer resultado útil do processo, nem impediria ocorrência de dano grave, de difícil ou incerta reparação.

Conclui-se, deste modo, que a finalidade para qual formulado o pedido de tutela de urgência não se relaciona diretamente ao alegado direito de exigir dos vendedores/réus o cumprimento de suas obrigações contratuais, o que constituiria óbice à concessão da medida.

Feitas essas considerações, fechando-se os parênteses e passando (ou voltando) à arguição de omissão quanto à alegação de prévio inadimplemento contratual da compradora Supermax, pautada nas assertivas do Espólio/embargante de que não houve “
pagamento das parcelas em tempo e modo idôneos
”, de que houve “
confissão do inadimplemento via conversa extrajudicial
(em)
e-mails trocados entre os patronos das partes envolvidas
”, e de que a Escritura Pública Declaratória lavrada pelo ex-inventariante “
não substitui a prova documental do pagamento
”, admito que, de fato, ainda que inexistissem os obstáculos destacados nos parênteses, o conjunto probatório dos autos não é apto à formação de juízo perfunctório favorável à pretensão da compradora Supermax, pois não há satisfatória demonstração de cumprimento das suas obrigações contratuais anteriores ao suposto inadimplemento dos vendedores/réus.

As obrigações contratuais alegadamente descumpridas pelos vendedores consistem, segundo expressa afirmação vertida na petição inicial, na “
não realização do georreferenciamento
”, na “
existência de esbulho pré-existente não sanado
”, na “
inércia
(...)
na baixa das constrições existentes na matrícula objeto do contrato celebrado
”, nas “
novas constrições nas matriculas após a venda
” e na “
ausência de informação de alteração fática e processual dos processos que recaem sobre o imóvel
” (sic – cf. Id. nº 116050895 - Pág. 12).

De início, anoto que as nuances relacionadas ao suposto “
esbulho pré-existente não sanado
” e às “
novas constrições nas matriculas após a venda
” poderiam – em hipótese remota e meramente imaginativa – até dar causa à rescindibilidade do contrato por culpa dos vendedores, mas não podem ser confundidas com descumprimento de cláusulas contratuais pelos réus, e ainda que pudessem, não conduziriam à conclusão de existência, desde já, de inadimplemento.

As obrigações contratuais assumidas pelos vendedores são de entrega da posse da área de 4.830 hectares e de outorga da Escritura Pública de Compra e Venda do imóvel, o que exige, por óbvio, baixa dos gravames e georreferenciamento da área. A posse foi entregue na data da assinatura do contrato, a outorga da escritura ocorreria “
após a quitação total das parcelas avençadas
”, e, de acordo com os itens 2 e 6 da Cláusula “
Da Escritura de Compra e Venda
”, a “
baixa das hipotecas e penhoras existentes na matrícula
” ocorreria “
em cinco anos após a assinatura deste contrato de compra e venda
”, ou seja, cinco anos depois de 27/05/2019, e procedimento de georreferenciamento seria “
iniciado após a assinatura do contrato
” (sic – cf. Id. nº 116050915 - Pág. 4 dos autos de origem).

Quanto às “
novas averbações, registros e penhoras que não foram comunicadas à requerente
”, o que se vê é alegação de violação à previsão contratual de que “
toda e qualquer alteração da situação fática e processual sobre os imóveis é obrigação dos vendedores no prazo máximo de 10 (dez) dias informar a compradora
” (sic – cf. Ids. nº 116050895 - Pág. 5 e 116050915 - Pág. 6 dos autos de origem, respectivamente), e não, propriamente, de inadimplemento de obrigação contratual pelos vendedores.

De todo modo, os vendedores tinham apenas duas obrigações contratuais ativas, i.e., que dependiam de postura comissiva: entrega a posse e a outorga da escritura, esta última subdividida na baixa de gravames no prazo de cinco anos e na realização do georreferenciamento a ser iniciado imediatamente.

Já a compradora assumiu obrigação contratual de pagamento do preço avençado em uma entrada de R$ 6 milhões, dividida em várias prestações variando de R$ 100 mil a R$ 350 mil, entre a data da assinatura do instrumento (27/05/2019) e 11/11/2019, entrega de um veículo KIA/Sorento ano/modelo 2019/2019, mais R$ 360 mil “
em veículos a combinar
”, e dois apartamentos “
na cidade de Itapema/SC
”, sendo um no valor de R$ 2 milhões e outro no valor de R$ 1,78 milhão, “
a ser adquirido em abril de 2020
”. Além dessa entrada parcelada, obrigou-se ao “
pagamento parcial e sucessivo em sacas de soja
”, em quinze prestações anuais de 40 mil sacas, entre 30/04/2020 e 30/04/2034 (sic – cf. Id. nº 116050915 - Pág. 2/3 dos autos de origem).

O conjunto probatório anexado à petição inicial acerca do cumprimento das obrigações contratuais da compradora/autora, porém, se resume à Escritura Pública Declaratória lavrada por Antônio Alamino Cardoso Cásseres (filho do viúvo Antônio Alamino Cásseres, seu atual curador e ex-inventariante do Espólio de
Cacilda Cardoso Cásseres), datada de 10/05/2021, em que o declarante afirma que “
houve atrasos no pagamento da venda, nas parcelas de 2020
” e que “
foi firmado um acordo verbal com ajustes nos pagamento de 2020 e 2021
”.

Segundo o documento, embora não instrumentalizado por escrito em razão do falecimento de sua mãe Cacilda Cardoso Cásseres em 31/01/2021, o “
acordo verbal
” foi celebrado para que as 72,8 mil sacas de soja que ainda não haviam sido entregues em 2020 e 2021 fossem convertidas em pecúnia (R$ 85,00/saca) e os R$ 6,188 milhões devidos fossem pagos “
em 12 parcelas mensais
” no valor de R$ 100 mil “
para as despesas dos seus pais a serem pagas
(...)
em conta a ser fornecida pelos vendedores
”, mais R$ 2,3 milhões representados por “
um imóvel de 490 m2 com um posto de combustível localizado na cidade de Douradina no Paraná
”, mais R$ 700 mil representados por “
um veículo blindado Range Rover Vogue modelo 2019
” e mais R$ 2 milhões representados por “
uma chácara em Porto Alegre no Rio Grande do Sul de 8.372 m2
” (sic – cf. Id. nº
116050918 dos autos de origem).

Veja-se que, com vistas à demonstração da quitação de todas suas obrigações contratuais vencidas até a data do ajuizamento da demanda, a compradora Supermax apresenta um único documento e que inclusive contraria sua tese de regularidade contratual, pois informa justamente a renegociação “
verbal
” da avença em razão do inadimplemento de parcelas anteriores. E não foram apresentados demonstrativos de quitação das obrigações pactuadas nesse “
acordo verbal
”.

Relegada a discussão sobre a validade dessa novação à luz do princípio do paralelismo das formas, se válida fosse a repactuação do preço, não se pode ignorar a falta de demonstração de pagamento daqueles
R$ 6,188 milhões após conversão das 72,8 mil sacas remanescentes de 2020 e 2021, pois não se vê nem mesmo comprovantes de depósitos bancários dos R$ 100 mil mensais ou entrega do domínio (ou mesmo apenas a posse) do veículo e dos imóveis localizados na região sul do país... E se não fosse válida a repactuação, tampouco se poderia ignorar a falta de demonstração de quitação das prestações na forma prevista no instrumento contratual. Isso apenas em relação às parcelas de 2020 e 2021, pois há, ainda, flamejante queixa de falta de pagamento da prestação vencida em 2022, que, conforme determinação emanada pelo Juízo do Inventário, deveria ter sido depositada nos autos.

As particularidades até aqui apontadas são mais do que suficientes para infirmar a conclusão estabelecida em Primeiro Grau acerca da presença dos requisitos à concessão da tutela de urgência, especialmente no tocante à probabilidade do direito alegado, razão pela qual, após o devido saneamento dos vícios de omissão detectados no v. acórdão embargado, admito, “
data venia
”, a necessidade de reforma da r. decisão agravada.

Pelo exposto,
acolho
os Embargos de Declaração, atribuindo-lhes efeitos infringentes para modificar o v. acórdão embargado e dar provimento ao Agravo de Instrumento, de modo a reformar a r. decisão agravada e indeferir o pedido de tutela de urgência formulado pela compradora Supermax em Primeiro Grau.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 16/07/2024