Tribunal: TJMT
Processo: 1026612-97.2022.8.11.0003
Relator(a): SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão julgador: SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-09-17
Data de publicação: 2024-09-20

Ementa:
EMENTA. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. DESISTÊNCIA POR INICIATIVA DO PROMITENTE COMPRADOR. RETENÇÃO. OBSERVÂNCIA AO LIMITE DE 25% DO VALOR PAGO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. AUSÊNCIA DE ESPECIFICAÇÃO NO CONTRATO. JUROS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
Apelação cível interposta por sentença proferida que declarou a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de lote urbano e determinou a restituição dos valores pagos, em parcela única, com o decote no máximo de 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago, atualização de juros de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária ‘INPC’ a contar do pagamento de cada parcela.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
A questão em discussão é determinar a legalidade da retenção de 10% sobre o valor atualizado do contrato e a devolução parcelada dos valores pagos, bem como a validade da dedução a título de intermediação imobiliária, e a definição do termo inicial dos juros moratórios.
III. RAZÕES DE DECIDIR
A Lei nº 13.786/2018 estabelece, no artigo 67-A, inciso II, que a retenção máxima permitida é de 25% sobre as quantias pagas em casos de rescisão contratual por inadimplemento do comprador, e não 10%. A devolução deve ser imediata, conforme o entendimento do Tema 577 do STJ, e não parcelada.
A ausência de individualização dos valores cobrados a título de intermediação da venda no contrato celebrado entre as partes, inviabiliza o pleito de devolução. Precedentes STJ.
O termo inicial dos juros de mora é a partir do trânsito em julgado da

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1026612-97.2022.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, DES(A). MARCIO VIDAL, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES]

Parte(s):

[GABRIEL DE SOUZA RODRIGUES - CPF: 034.283.561-01 (APELADO), EZEQUIEL DE MORAES NETO - CPF: 021.123.941-00 (ADVOGADO), IGOR GIRALDI FARIA - CPF: 841.693.111-91 (ADVOGADO), HABITACO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. - CNPJ: 03.562.942/0001-51 (APELANTE), FRANCISCA HELLOISA MELO DE LIMA - CPF: 702.711.224-80 (ADVOGADO), KELLY CRISTINA XAVIER DE OLIVEIRA - CPF: 025.906.301-07 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARCIO VIDAL, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DEU PROVIMENTO, PARCIAL, AO RECURSO, NOS TERMOS DO VOTO DO RELATOR.

E M E N T A

APELANTE:

HABITACO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.

APELADO:

GABRIEL DE SOUZA RODRIGUES
.

EMENTA:

EMENTA. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. DESISTÊNCIA POR INICIATIVA DO PROMITENTE COMPRADOR.
RETENÇÃO. OBSERVÂNCIA AO LIMITE DE 25% DO VALOR PAGO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. AUSÊNCIA DE ESPECIFICAÇÃO NO CONTRATO. JUROS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por sentença proferida que declarou a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de lote urbano e determinou a restituição dos valores pagos, em parcela única, com o decote no máximo de 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago,
atualização de
juros de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária ‘INPC’ a contar do pagamento de cada parcela
.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão é determinar a legalidade da retenção de 10% sobre o valor atualizado do contrato e a devolução parcelada dos valores pagos, bem como a validade da dedução a título de intermediação imobiliária, e a definição do termo inicial dos juros moratórios.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A Lei nº 13.786/2018 estabelece, no artigo 67-A, inciso II, que a retenção máxima permitida é de 25% sobre as quantias pagas em casos de rescisão contratual por inadimplemento do comprador, e não 10%
.
A devolução deve ser imediata, conforme o entendimento do Tema 577 do STJ, e não parcelada.

A
ausência de individualização dos valores cobrados a título de intermediação da venda
no contrato celebrado entre as partes
,
inviabiliza o pleito de
devolução
. Precedentes STJ.

O termo inicial dos juros de mora é a partir do trânsito em julgado da decisão, conforme entendimento do STJ no Tema 1002.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido para determinar que os juros moratórios incidirão a partir do trânsito em julgado da decisão, mantendo-se, no mais, a sentença em todos os seus termos.

Tese de julgamento: “A retenção de valores em caso de rescisão contratual deve respeitar o limite de 25% estabelecido pela Lei nº 13.786/2018, e a devolução dos valores pagos deve ser imediata.”

Dispositivo relevante citado: Lei nº 13.786/2018, art. 67-A, inciso II.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.617.652/DF, Rel. Ministra Nancy Andrighi, julgado em 26.09.2017; STJ, Tema 577; STJ, Tema 1002; TJ-AM, AC 0608874-07.2018.8.04.0001, Relator: Anselmo
Chíxaro
, julgado em 29.04.2021.

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA.

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de Apelação tirado contra sentença
(ID nº
234387246
)
proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de Rondonópolis, que, nos autos da Ação De Rescisão Contratual C/C Devolução Dos Valores Pagos
, m
ovida por
GABRIEL DE SOUZA RODRIGUES

contra
HABITAÇÃO
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
, julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial, nestes termos:

(...)
Face ao exposto, o mais que consta dos autos e princípios de direito aplicáveis à espécie
JULGO PROCEDENTE
a 'Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Quantia Paga ' proposta por
GABRIEL DE SOUZA RODRIGUES
, em desfavor de
HABITAÇÃO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
, com qualificação nos autos, para:
Declarar

rescindido o contrato particular de compromisso de compra e venda,

firmado entre as partes, referente ao imóvel descrito e caracterizado nos autos, devendo haver por parte da parte ré a
restituição dos valores pagos pelo autor, em parcela única, com o decote no máximo de 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago,
valor que deverá ser corrigido
– juros de 1% ao mês a partir da citação
e correção monetária ‘INPC’ a contar do pagamento de cada parcela, condenando a empresa ré no pagamento das custas processuais e honorários advocatícios que arbitro em R$ 2.500,00 (dois mil e quinhentos reais), e o faço com amparo no § 8º, do artigo 85 do Código de Processo Civil, ratificando a decisão Id 103737642.
(...)”
(
grifo
s
origina
l
e nosso
)

Em suas razões recursais (ID nº
234387248
),
o apelante
invoca os seguintes questionamentos fático-jurídicos:

1. Da
aplicabilidade da
Lei do Parcelamento do Solo Urbano
com observância direta do artigo
32-A da Lei 6.766/79
. Da legalidade da retenção de 10% do valor atualizado do contrato e devolução parcelada dos valores.

2. Da
inviabilidade da devolução dos valores pagos, a título de intermediação imobiliária.

3.
Pugna pela aplicação de juros a partir do trânsito em julgado.

O apelado
apresen
tou
contrarrazões
, rebatendo as alegações da parte apelante, e pugnando pelo desprovimento recursal.

É o relatório.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador
Relator

V O T O R E L A T O R

APELANTE:

HABITACO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.

APELADO:

GABRIEL DE SOUZA RODRIGUES
.

VOTO

Egrégia Câmara:

Rememoro, que trata-se de recurso de Apelação tirado contra sentença
(ID nº
234387246
)
proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de Rondonópolis, que, nos autos da Ação De Rescisão Contratual C/C Devolução Dos Valores Pagos, julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial, declarando rescindido o contrato de promessa de compra e venda, firmado entre as partes, com a restituição dos valores pagos pelo apelado, em parcela única, com decote máximo de 25% do valor pago, devidamente corrigido.

Em síntese, extrai-se dos presentes autos, que
em 07 de julho de 2020
as partes litigantes firmaram contrato de promessa de compra e venda de lote disposto na Quadra nº 1
8
, Lote nº 1
4
,
Loteamento Jardim Residencial Porto Ferreira
, contudo,
por motivos financeiros, o apelado, requereu a rescisão contratual.

Aduz a apelante, sobre a necessidade d
e aplicação
da
Lei do Parcelamento do Solo Urbano
com observância direta do artigo 32-A da Lei 6.766/79
, com a retenção
de 10% do valor atualizado do contrato e devolução parcelada dos valores
e ainda,
abatimento do valor correspondente
a taxa de intermediação imobiliária,
razão pela qual defende a reforma da sentença vergastada.

Passo a análise das teses recursais apresentadas pela apelante.

1.
Da aplicabilidade da Lei do
Parcelamento do Solo Urbano
com observância direta do artigo 32-A da Lei 6.766/79. Da legalidade da retenção de 10% do valor atualizado do contrato e devolução parcelada dos valores.

Pois bem.
Ocorrendo
a r
escisão por culpa do
promitente
comprador, mostra-se cabível a retenção, pela vendedora, de parte dos valores pagos, como forma de compensação dos gastos por ela efetuados com o empreendimento.

Como é cediço, o

a
rtigo 67-A, inciso II, da Lei nº
13.786
/2018
,
é aplicável tanto a contratos de incorporação imobiliária quanto a contratos de loteamento
e

trata das condições de restituição de valores pagos, em caso de desfazimento do contrato
firmado sob a sua vigência
, caso do contrato objeto dos autos
.

Dessa forma,
e
specificamente, o inciso II estabelece que, em caso de distrato ou resolução por inadimplemento do adquirente, este terá direito à restituição das quantias pagas ao incorporador, atualizadas monetariamente, deduzidas a pena convencional, que não poderá exceder a 25% do valor
pago
,
in
verbis
:

“Art. 67-A
. Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador,
mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver
pago
diretamente ao incorporador
, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente:

I -
a
integralidade da comissão de corretagem;

II -
a
pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga.

[...]”

Não há falar, portanto, em aplicação de 10% sobre o valor atualizado do contrato conforme pleiteado pela apelante
.
A propósito, nesse sentido trago à colação julgado deste Sodalício
. Vejamos:

AGRAVO INTERNO – DECISÃO MONOCRÁTICA – APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO RESCISÓRIA DE CONTRATO E COMPRA E VENDA DE IMÓVEL- ADQUIRENTE INADIMPLENTE –
DISTRATO POR PARTE DO PROMITENTE COMPRADOR – CONTRATO FIRMADO APÓS A LEI N.º 13.786 DE 2018 – MULTA CONTRATAUAL QUE EXTRAPOLA OS 25% (VINTE E CINCO POR CENTO) DAS PARCELAS PAGAS PERMITIDA PELA LEI DO DISTRATO- ABUSIDADE RECONHECIDA
- ADEQUAÇÃO AOS RECENTES PRECEDENTES DO STJ- EXERCÍCIO DE POSSE PELO COMPRADOR - AGRAVO INTERNOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS.

1. O §2º do art. 1021 do CPC confere ao julgador, após oitiva da parte contrária, a possibilidade de retratação do seu posicionamento.

2- É abusiva a penalidade contratual pelo desfazimento do negócio que é fixada sobre o valor do contrato e não sobre o valor pago, não observando, portanto, os parâmetros do artigo 67-A, inciso II, da Lei n. 4.591/1964, incluído pela Lei n. 13.786/2018. Retenção que deverá ser então de 25% dos valores pagos, quantia razoável e adequada para compensar os prejuízos sofridos pela vendedora com a rescisão do contrato.

3- É indevida indenização pelo tempo de ocupação de imóvel na hipótese de lote não edificado que não permite fruição plena do bem ou proveito econômico imediato.

(N.U 1027787-29.2022.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO DE MORAES FILHO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 13/03/2024,
Publicado
no DJE 22/03/2024)

Outrossim, não há que se falar em restituição parcelada dos valores pagos,
ante a sua abusividade,
conforme tese firmada no julgamento do Tema 577 do STJ.

“
Em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor,
é
abusiva
a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma
parcelada
, na hipótese de resolução de contato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de qualquer dos contratantes.
”

Com efeito,
a restituição das parcelas pagas deverá se d
ar
forma imediata,
conforme estabelecido na r. Sentença.

Nesse sentido é a jurisprudência hodierna:

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS.
CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESTITUIÇÃO IMEDIATA DAS PARCELAS PAGAS PELO PROMITENTE COMPRADOR. TEMA 577 - STJ
. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
- À luz do entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, em sede de recursos repetitivos – Tema 577 –, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador
- Sentença mantida - Recurso conhecido e não provido.(TJ-AM - AC: 06088740720188040001 AM 0608874-07.2018.8.04.0001, Relator: Anselmo
Chíxaro
, Data de Julgamento: 29/04/2021, Primeira Câmara Cível, Data de Publicação: 29/04/2021)

2.
Da inviabilidade da devolução dos valores pagos, a título de intermediação imobiliária.

Com relação a tal tese recursal,
verifica-se que o contrato
transfere
ao apelado a obrigação de pagar a comissão,
e estabelece que o
valor seria pago diretamente ao corretor, inexistindo sinais de que os valores referentes ao contrato
tenham relação com
eventuais valores
pagos a título de intermediação,
in
verbis
;

“
DA CORRETAGEM

CLAUSULA DECIMA PRIMEIRA -
O
COMPRADOR
está ciente que todas as informações passadas sobre a venda são de inteira responsabilidade do corretor de imóveis. As
VENDEDORAS
não terão nenhuma responsabilidade por informações prestadas pelo dito profissional, não compatível com as disposições pactuadas neste contrato.

11.1
- Em hipótese alguma será considerada parte do preço as despesas havidas pelo
COMPRADOR
com corretagem e intermediação de venda do objeto adquirido.

11.2.
- O
COMPRADOR
pagará diretamente o
CORRETOR
a remuneração devida em razão de intermediação do negócio.

11.3
- Em
nenhuma hipótese as
VENDEDORAS
, serão responsáveis por restituição ou ressarcimento das despesas de corretagem e intermediação do negócio, mesmo que venha ocorrer a rescisão contratual.

11.3.1
- O
COMPRADOR
reconhece que os valores pagos a título de comissão de intermediação, deverão ser exclusivamente reclamados perante a empresa de venda de imóveis e seus corretores.
”

Dessa forma, ante a ausência de comprovação de individualização dos valores cobrados a título de intermediação da venda, não há que se falar em inviabilidade de devolução de valores de eventual cobrança de intermediação.

APELAÇÃO – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES COBRADOS INDEVIDAMENTE E REPARAÇÃO DE DANOS MORAIS –
CORRETAGEM – AUSÊNCIA DE ESTIPULAÇÃO DO VALOR EM CONTRATO – DEVER DE RESSARCIMENTO – DIREITO DE INFORMAÇÃO AO CONSUMIDOR
– ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL – PREPOSTOS QUE ENTRARAM NO LOCAL COM RETIRADA DE MIOLO DE FECHADURA – CHAVES JÁ ENTREGUES AOS AUTORES – BENS PERTENCENTES AOS AUTORES NO INTERIOR DO IMÓVEL – DANO MORAL CONFIGURADO – JUROS – RELAÇÃO CONTRATUAL – TERMO INICIAL – CITAÇÃO – RECURSO DESPROVIDO.

1- “Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.” (REsp 1599511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016,
DJe
06/09/2016).

2- Atraso na entrega do imóvel somada com fato de prepostos terem adentrado no local sem consentimento dos adquirentes, que já haviam
recebido chaves e tinham bens dentro da unidade. Fatos que não podem ser enfrentados como mero aborrecimento ou descumprimento contratual, pois ultrapassam os dissabores do
dia-a-dia
.

3- “A indenização por danos morais possui tríplice função, a compensatória, para mitigar os danos sofridos pela vítima; a punitiva, para condenar o autor da prática do ato ilícito lesivo, e a preventiva, para dissuadir o cometimento de novos atos ilícitos. Ainda, o valor da indenização deverá ser fixado de forma compatível com a gravidade e a lesividade do ato ilícito e as circunstâncias pessoais dos envolvidos. (...)” (REsp 1440721/GO, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 11/10/2016,
DJe
11/11/2016-destaquei).

4- “O termo inicial dos juros de mora, na responsabilidade contratual, é a data da citação, nos termos do art. 405 do CCB.” (
AgRg
no REsp 1537273/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 24/11/2015,
DJe
01/12/2015).

(N.U 0018594-34.2015.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 02/07/2024,
Publicado
no DJE 03/07/2024)

3.
Pugna pela aplicação de juros a partir do trânsito em julgado.

Quanto a
tal tese recursal, entendo que merece guarida, eis que, o
termo inicial dos juros moratórios na rescisão do contrato de compra e venda motivada pelo comprador,
como no caso dos autos
, incide a partir do trânsito em julgado da decisão
, e
sse é o entendimento firmado pelo
Superior Tribunal de Justiça no REsp 1740911/DF, julgado pelo rito de repetitivo – Tema 1002
.

Outrossim, é n
esse sentido
a jurisprudência deste Colendo Tribunal de Justiça:

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE
RESCISÃO
CONTRATUAL –
RESCISÃO
POR LIVRE ESPONTANEIDADE DO COMPRADOR – PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE A CONSTRUTORA –
MORA DO
TRANSITO
EM JULGADO – TEMA 1.002 DO STJ
– IPTU – TAXA DE
FRUIÇÃO DE
LOTE
DE TERRENO SEM EDIFICAÇÃO – NÃO INCIDÊNCIA – RECURSO CONHECIDO E PROVIDO PARCIALMENTE.

O Superior Tribunal de Justiça, quando do Tema 1.002, verberou claramente que os
juros
de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão quando é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador, o que é o caso dos autos - (STJ, Terceira
Turma,REsp
1.617.652/DF, Rel. Ministra Nancy Andrighi, julgado em 26.09.2017,
DJe
29.09.2017).

Cuidando-se de
lote
de terreno não edificado e inexistindo demonstração de proveito econômico proporcionado pelo terreno, bem como ausentes evidências de que a parte requerida vendedora tenha deixado de auferir lucro em razão da privação da posse do imóvel, não há falar em cobrança da taxa de fruição.

(N.U 1006846-55.2022.8.11.0004, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 07/08/2024,
Publicado
no DJE 13/08/2024)

Por essas razões, conheço do recurso de Apelação
e
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
,
apenas
para o fim de alterar os juros de mora para a partir do trânsito em julgado da decisão
,
mantendo-se,
quanto ao mais,
na integralidade, a r. sentença fustigada.

Em face do que dispõe o art. 85, §11º do Código de Processo Civil, majoro os honorários sucumbenciais para o importe de
3.000,00
sobre o valor da condenação.

É como voto.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador
Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 17/09/2024