Tribunal: TJMT
Processo: 1009614-03.2023.8.11.0041
Relator(a): GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão julgador: GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-11-25
Data de publicação: 2024-11-28

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1009614-03.2023.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Compra e Venda, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
GUIOMAR TEODORO BORGES

Turma Julgadora:

[DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[THIANA NAZARIO DE MORAES ARRUDA - CPF: 037.138.291-28 (APELADO), LORRAINE ALVES RIBEIRO - CPF: 023.736.341-04 (ADVOGADO), RNI INCORPORADORA IMOBILIARIA 448 LTDA - CNPJ: 33.915.025/0001-74 (APELANTE), JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - CPF: 121.575.138-92 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

Não encontrado, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PARCIALMENTE PROVIDO, UNANIME

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DE PARCELAS PAGAS – SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA – RESCISÃO UNILATERAL DA PRETENSA COMPRADORA – PERCENTUAL DE RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES DESPENDIDOS – CABIMENTO – RAZOABILIDAD – JUROS MORATÓRIOS – INCIDÊNCIA – A PARTIR DA CITAÇÃO – RELAÇÃO CONTRATUAL ESTABELECIDA – COMISSÃO DE CORRETAGEM – COBRANÇA LEGÍTIMA – DEDUÇÃO DO MONTANTE A SER RESTITUÍDO À AUTORA – PRECEDENTES – SENTENÇA REFORMADA –
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem-se admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga.

Ainda que se espere o cumprimento do quanto acordado entre os protagonistas contratantes
(pacta sunt servanda)
, cláusulas abusivas não prevalecerão.

É válida a cláusula que transfere ao promissário comprador a obrigação de pagamento da comissão de corretagem, desde que previamente e expressamente informado no contrato o preço global do imóvel com o destaque do valor dedicado à despesa administrativa.

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

Apelação:
interposta por
RNI INCORPORADORA IMOBILIARIA 448 LTDA.

Ação:
Ação de Resolução Contratual de Compra e Venda c/c pedido de Decretação de nulidade de Cláusula Contratual e Devolução de Valores
proposta por
THIANA NAZÁRIO DE MORAES ARRUDA.

Sentença:
proferida pelo Juízo da 7ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá que
julgou procedente os pedidos vertidos na inicial para declarar a rescisão do contrato celebrado entre as partes e condenar a parte requerida a restituir para a autora o valor de
R$ 65.562,35 (sessenta e cinco mil quinhentos e sessenta e dois reais e trinta e cinco centavos),
acrescido de correção monetária pelo índice INPC, a partir do desembolso e juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado.

Por fim, condenou a parte requerida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação.

Apelo
: Em suas razões, a empresa Apelante manifesta inconformismo quanto ao percentual de retenção fixado em 10% (dez por cento) pelo Juízo de origem.

Defende a aplicabilidade da cláusula 6.5 do contrato objeto dos autos, a qual prevê o percentual de retenção de 50% (cinquenta por cento) do valor pago pela compradora. Alega que se há cláusula válida e vigente dispondo acerca do percentual de retenção, deve ser mantido o quanto acordado pelas partes.

Noutro ponto, defende a manutenção da cláusula contratual que prevê a comissão de corretagem. Aduz que, uma vez que houve o pedido de rescisão contratual por culpa da Apelada, e a partir do pedido de rescisão, a responsabilidade quanto à comissão de corretagem passa a ser da Recorrida.

Em tese subsidiária, quanto ao percentual de retenção pela rescisão contratual, pede que seja reajustado para 25% (vinte e cinco por cento), percentual que afirma estar de acordo com a jurisprudência mais atual do Superior Tribunal de Justiça.

Convicta nessas assertivas, pede a reforma da sentença recorrida, nos pontos destacados.

Contrarrazões apresentadas (ID. 243398194).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO

EXMO. SR. DES. GUIOMAR TEODORO BORGES (RELATOR)

Eminentes pares:

De acordo com o relatado
na origem
, na data de 15/12/2020, a Autora firmou contrato de compra e venda de imóvel com a Requerida, para aquisição da unidade autônoma localizada no Condomínio Parque Ohara RNI, unidade n. 1805, Bloco B, com vaga(s) De Garagem Cob/Pav 3 / N°65, etapa 02 com área construída de 41,99 m2 (quarenta e um metros quadrados e noventa e nove centímetros quadrados) matriculado sob o nº 117.462 cartório 5º Serviço Notarial e Registral de Cuiabá - MT no valor de no valor de R$ 180.000,00 (cento e oitenta mil e novecentos), sem comissão de corretagem.

A Requerente alegou que, em razão de problemas financeiros, procurou a Requerida para negociação extrajudicial com o fim de rescindir o contrato, sendo-lhe negada.

Na sequência, pleiteou pela procedência do pedido inicial para a rescisão do contrato e a consequente devolução do saldo remanescente. Juntou documentos.

De seu turno, em sede de contestação, a Requerida pleiteou pela inadimplência da demanda sob o argumento de que o contrato firmado entre as partes detém de cláusulas claras e precisas que devem ser cumpridas. Sustentou a validade dos termos do contrato e requer a improcedência do pedido inicial.

Instruídos os autos com as provas pertinentes, sobreveio sentença de mérito em que se julgou procedente os pedidos vertidos na inicial, para
declarar a rescisão do contrato celebrado entre as partes e condenar a parte requerida a restituir para a autora o valor de
R$ 65.562,35 (sessenta e cinco mil quinhentos e sessenta e dois reais e trinta e cinco centavos).

Essa sentença motivou a interposição de recurso de apelação pela empresa Requerida.

Pois bem. Não prospera o pleito recursal.

Da análise do caderno processual, ressai como incontroversa que a resilição do contrato de compra e venda de imóvel objeto dos autos ocorreu por culpa exclusiva da autora que, por motivo de ordem financeira, requereu a resolução antecipada do contrato.

Como se sabe, a resilição do contrato de compra e venda, a pedido do comprador, é possível, independentemente da existência de cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade no contrato. Essa conclusão se chega porque a relação jurídica havida entre as partes é de consumo, porquanto a requerente é destinatária final do produto oferecido pela requerida, qual seja, comercialização de lote urbano (arts. 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor); sob a Lei Consumerista, há de ser facilitada, tanto a manutenção da relação jurídica, quanto a sua dissolução.

Sob esta perspectiva, da leitura do referido contrato de compra e venda do imóvel objeto da contenda, observa-se que há no instrumento cláusula que prevê o percentual de retenção no percentual de 50% (cinquenta por cento),
vide
cláusula 6.5 – ID. 130365456.

Não obstante, está sedimentado que, nas hipóteses de rescisão contratual por culpa do promitente comprador, é licito ao vendedor efetuar a retenção de um percentual, a título de indenização pelo inadimplemento. Contudo, no entendimento da jurisprudência majoritária atual, o valor retido deve ser entre o percentual de
10% a 25%
sobre os valores adimplidos pelo comprador e não sobre o valor total do imóvel.

A propósito:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZATÓRIA E LUCROS CESSANTES. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO ADQUIRENTE DO IMÓVEL. RETENÇÃO DE 15% DOS VALORES DESPENDIDOS. CABIMENTO. RAZOABILIDADE. AGRAVO NÃO PROVIDO. (...) 2.
Quanto ao percentual da multa, a jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. Precedentes.
3. Ademais, não é possível na via especial rever a conclusão contida no aresto atacado acerca do percentual retido a título de cláusula penal melhor condizente com a realidade do caso concreto e a finalidade do contrato, pois a isso se opõem os óbices contidos nas Súmulas 5 e 7 do STJ. 4. Agravo interno a que se nega provimento.”
(STJ - AgInt no AREsp 1180352/DF, Rel. Ministro LÁZARO GUIMARÃES (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF 5ª REGIÃO), QUARTA TURMA, julgado em 20/02/2018, DJe 28/02/2018).

Neste ponto, verifica-se que o Juiz da causa fixou o percentual de retenção de 10% (dez por cento) do valor efetivamente pago pelo autor; como se vê, o percentual foi arbitrado na média do que tem entendido os Tribunais e pelo Superior Tribunal de Justiça.

Essa circunstância, em particular, fragiliza sobremaneira a pretensão da requerida/Apelante em manter o percentual fixado em contrato de 50% (cinquenta por cento); é sobremaneira abusivo.

A propósito, ainda que se espere o cumprimento do quanto acordado entre os protagonistas contratantes
(pacta sunt servanda)
, cláusulas abusivas não prevalecerão.

Em outras palavras, a pretensão da requerida quanto ao recebimento do percentual de 50% (cinquenta por cento) sobre o valor pago pela Requerente, revela-se abusiva e não merece prosperar.

Noutro ponto, quanto à
retenção da comissão de corretagem
, observa-se que a cláusula 6.5 do contrato objeto da demanda estabelece acerca da cobrança da referida comissão.

Pois bem. Sabe-se que, e
m se tratando de prestação de serviços vinculadas à compra e venda de imóvel, em linha de princípio, a completa formação do contrato de corretagem depende de três etapas:
a) a aproximação das partes; b) o fechamento do negócio (assinatura da proposta de compra e venda); e c) a execução do contrato (compra e venda), por meio da assinatura da escritura para transcrição no registro de imóveis.

O art. 725 do Código Civil, estabelece que a remuneração é devida ao corretor, uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou, ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes. O art. 727 do mesmo diploma prevê que a
comissão
é devida mesmo após a expiração do contrato de
corretagem
, desde que o negócio seja realizado como fruto da mediação do corretor, o que se aplica ao presente caso.

Sobre a matéria, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é clara ao afirmar que a aproximação entre as partes realizada pelo corretor, mesmo que a venda não se concretize em razão de arrependimento, gera o direito à
comissão
.

Na hipótese, como já ratificado em linhas anteriores, as partes concordaram entre si pela cobrança da comissão de corretagem em caso de rescisão contratual pela promitente-compradora,
vide
a cláusula contratada:

Mostra-se, portanto, possível a retenção de valores referentes à cobrança de comissão de corretagem, desde que previamente e expressamente informado no contrato, conforme orientação do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1599511/SP, submetido ao rito dos recursos repetitivos (tema 938).

Tal posicionamento é também predominante nesta Colenda Corte de Justiça Estadual,
in verbis
:

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESCISÃO POR PARTE DO COMPRADOR - DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS - RETENÇÃO EM 10% - POSSIBILIDADE - ENTENDIMENTO DO STJ -
RETENÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM - POSSIBILIDADE
- SENTENÇA MANTIDA - RECURSO NÃO PROVIDO.
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, a culpa do adquirente não afasta o direito ao ressarcimento do valor pago na vigência do negócio, ressalvada a retenção parcial, cujo percentual deve ser aplicado sobre o valor efetivamente pago, e não sobre o preço do imóvel.

É valida a cláusula que transfere ao promissário comprador a obrigação de pagamento da comissão de corretagem, desde que previamente informado o preço global do imóvel com o destaque do valor dedicado à despesa administrativa.
Mostra-se possível a retenção de valores referentes à cobrança de comissão de corretagem, desde que previamente e expressamente informado no contrato, conforme orientação do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1599511/SP, submetido ao rito dos recursos repetitivos (tema 938).
(N.U 1016173-10.2022.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SERLY MARCONDES ALVES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 24/07/2024, Publicado no DJE 26/07/2024).

“APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGO – ALEGAÇÃO DE ILEGITIMIDADE PASSIVA DA IMOBILIÁRIA – NÃO ACOLHIMENTO – MÉRITO – COMISSÃO DE CORRETAGEM – COMPROVADO O SEU PAGAMENTO – RESTITUIÇÃO INDEVIDA –
INEXISTÊNCIA DE FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO DE CORRETAGEM GERA O AFASTAMENTO DA RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA À RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS PELO AUTOR
– REDISTRIBUIÇÃO DE ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA INDEVIDA – SENTENÇA REFORMADA – AMBOS RECURSOS PARCIALMENTE CONHECIDOS, E NO MÉRITO, O DA IMOBILIÁRIA PROVIDO E O DA INCORPORADORA PARCIALMENTE PROVIDO. (...) De acordo com a tese paradigma do Tema 938 do STJ julgado em recurso repetitivo, é plenamente admissível o ajuste entre os contratantes para o repasse, ao adquirente, da obrigação de arcar com as “despesas comerciais” –
dentre as quais se insere a chamada comissão de corretagem –, desde que haja previsão expressa, o que ocorreu no caso em tela. Desse modo, reconhecida a legalidade da cobrança realizada a título de comissão de corretagem, imperiosa sua retenção.
(...)”
(TJMT, 1001867-17.2022.8.11.0015, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 26/06/2024, Publicado no DJE 29/06/2024).

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES – PROCEDÊNCIA – RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL MOTIVADA PELO COMPRADOR – RESTITUIÇÃO DE VALORES – RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS – PRECEDENTES DO STJ –
COMISSÃO DE CORRETAGEM – AUSÊNCIA DE INFORMAÇÃO – TEMA 938 DO STJ
– IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (...)
A retenção do valor da comissão de corretagem somente é devida se previamente informado de forma expressa o valor no contrato, conforme orientação do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1599511/SP, submetido ao rito dos recursos repetitivos (TEMA 938)”
(TJMT, 1040333-02.2022.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 19/06/2024, Publicado no DJE 25/06/2024).

APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – ARREPENDIMENTO DO ADQUIRENTE DIANTE DO IMINENTE ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RETENÇÃO DE 20% DA QUANTIA QUITADA – ARRAS CONFIRMATÓRIAS – CUMULAÇÃO VEDADA – IPTU – IMPOSTO – ÔNUS DA VENDEDORA – COMPRADOR QUE NÃO INGRESSOU NA POSSE –
COMISSÃO DE CORRETAGEM – EFICÁCIA DA CLÁUSULA DE RESPONSABILIZAÇÃO DO CONSUMIDOR
– VERBA HONORÁRIA – APLICAÇÃO DO ARTIGO 85, §11, DO CPC – RECURSO DA RÉ NÃO PROVIDO E RECURSO DOS AUTORES PARCIALMENTE PROVIDO.
É devida a retenção de parte dos valores pagos quando a rescisão contratual se dá por vontade do adquirente diante do iminente atraso na entrega da obra pelo vendedor.
As arras confirmatórias tornam o negócio obrigatório, sem direito de arrependimento, e a desistência do comprador “não resulta em sua perda, porém é possível a retenção, pela vendedora, de parte da quantia paga para ressarci-la dos eventuais prejuízos suportados” (STJ - AgInt no AREsp n. 1273751/DF).

Não é abusiva a “cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem” (STJ – REsp n. 1.599.511/SP).

Ao julgar o Recurso, o Tribunal deverá majorar a verba honorária anteriormente definida, levando em conta o trabalho adicional realizado nessa fase (art. 85, §11, do CPC).
(N.U 1012885-76.2019.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 08/02/2023, Publicado no DJE 09/02/2023)

Diante do exposto e, constatada a legitimidade da cobrança da comissão de corretagem, do montante a ser restituído à Autora, deverá ser abatido o valor relativo à comissão de corretagem, porquanto previamente estabelecida a cláusula de cobrança, bem como há expressa informação do preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.

Com essas considerações,
dá
-se
parcial
provimento
ao apelo, apenas para reconhecer como legítima e autorizar a cobrança de comissão de arbitragem, nos termos em que contratado pelas partes.

Por consectário,
autoriza-se,
desde já, o desconto da comissão da corretagem sobre o valor a ser restituído à Autora.

Por fim, não há falar em majoração de honorários, porquanto já arbitrado no percentual máximo de 20% (vinte por cento) e, em razão do provimento parcial do apelo.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 25/11/2024