Tribunal: TJMT
Processo: 1002209-84.2021.8.11.0040
Relator(a): MARCIO VIDAL
Órgão julgador: MARCIO VIDAL
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-07-30
Data de publicação: 2024-07-31

Ementa:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – RECURSO DE APELAÇÃO – REVISIONAL DE CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL – NULIDADE DO ATO SENTENCIAL – AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO – INOCORRÊNCIA – PRELIMINAR REJEITADA – LEI 8.245/1991 – TEORIA DA IMPREVISÃO – CABIMENTO – COVID-19 – AFASTAMENTO DA CLÁUSULA PENAL – POSSIBILIDADE – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
As sentenças e decisões interlocutórias devem ser fundamentadas, cabendo ao Magistrado expor as razões do seu convencimento, demonstrando a interpretação que fez da norma jurídica aplicável e a correlação entre ela e os fatos específicos do caso concreto.
A

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1002209-84.2021.8.11.0040
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Locação de Imóvel, Efeitos]
Relator:
Des(a).
MARCIO VIDAL

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO VIDAL, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO]

Parte(s):

[CINE LASER CINEMAS LTDA - CNPJ: 03.569.447/0004-17 (APELADO), CARLA CRISTINA CEZARIO - CPF: 695.590.741-72 (ADVOGADO), FRANCINE JAROLA GONCALVES - CPF: 610.006.122-87 (ADVOGADO), RENATA SILVA COSTA SALCI - CPF: 039.301.946-27 (ADVOGADO), ELIENE ALMEIDA SCARSINSKI - CPF: 160.494.201-06 (APELANTE), LAURA ELENA RIBEIRO DE ALMEIDA STEPHANINI - CPF: 506.882.351-15 (ADVOGADO), MARCOS HENRIQUE ALMEIDA SCARSINSKI - CPF: 690.794.041-87 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARCIO VIDAL, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
À UNANIMIDAE, AFASTOU A PREJUDICIAL DE MÉRITO E., NO MÉRITO, POR IGUAL VOTAÇÃO, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO, NOS TERMOS DO VOTO DO RELATOR.

EMENTA

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – RECURSO DE APELAÇÃO – REVISIONAL DE CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL – NULIDADE DO ATO SENTENCIAL – AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO – INOCORRÊNCIA – PRELIMINAR REJEITADA – LEI 8.245/1991 – TEORIA DA IMPREVISÃO – CABIMENTO – COVID-19 – AFASTAMENTO DA CLÁUSULA PENAL – POSSIBILIDADE –
SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

As sentenças e decisões interlocutórias devem ser fundamentadas, cabendo ao Magistrado expor as razões do seu convencimento, demonstrando a interpretação que fez da norma jurídica aplicável e a correlação entre ela e os fatos específicos do caso concreto.

A decisão concisa não conduz à ausência de fundamentação, desde que fiquem expressas as razões do convencimento do julgador.

Sabe-se que a Lei n. 8.245/1991 dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes e que há previsão expressa acerca das penalidades por descumprimento de cláusulas contratuais.

Quando o caso em análise versa sobre um período atípico vivenciado pela sociedade mundial, que foi aquele a partir de 2020, em que o Brasil teve que enfrentar a Pandemia do Covid-19, que acarretou prejuízos econômicos a muitas empresas, especialmente, àquelas que atuam nos ramos de entretenimento, é cabível a aplicação da Teoria da Imprevisão para restabelecimento do equilíbrio econômico-financeiro do contrato.

É cediço que o cenário pandêmico justifica o afastamento da cláusula penal dos contratos de locação.

RELATÓRIO

DES. MÁRCIO VIDAL

Egrégia Câmara,

Trata-se de Recurso de Apelação Cível, interposto por Eliene Almeida Scarsinski, contra a sentença proferida pela Juíza de Direito da 3ª Vara Cível da Comarca de Rondonópolis, que, nos autos da
Ação Revisional de Contrato de Locação Comercial com Pedido de Tutela de Urgência
, ajuizada pelo Cine Laser Cinemas Ltda., em desfavor da Apelante, julgou procedente

o pedido inicial, para manter o valor do aluguel do imóvel, objeto do contrato, sem qualquer reajuste,
no ano de 2021
.

Por conseguinte, condenou a Recorrente ao ônus da sucumbência, com honorários advocatícios arbitrados em 10% do valor da causa.

Ainda, julgou improcedente o pedido da reconvenção e Condenou a Reconvinte, ora Apelante, ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios sucumbenciais de 10% do valor atribuído à causa.

Em suas razões recursais a Apelante suscita a preliminar de nulidade da sentença, sob a alegação de ausência de fundamentação, pois a Juíza Singular restringiu-se a colacionar algumas jurisprudências na minuta, no entanto, sequer fez menção à Lei de Locação.

No mérito, sustenta que o ato sentencial deve ser reformado, porque não há que se falar em teoria da imprevisão ou onerosidade excessiva em prejuízo da locatária.

Defende que os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade devem ser aplicados em favor de ambas as partes e não somente do locatário.

Assevera que o pedido da reconvenção deve ser julgado procedente, pois é dever do locatário pagar as taxas condominiais em dia. Além disso, expõe que o contrato de locação prevê que havendo infração a quaisquer das cláusulas contratuais, a parte infratora estará sujeita à multa no valor de 03 (três) alugueres vigentes à época.

Aduz que o pedido de despejo está fundamentado no artigo 62 da Lei do Inquilinato e, portanto, deve ser deferido.

Ao final, requer o provimento do recurso, a fim de que a sentença seja reformada para afastar a onerosidade excessiva do contrato em discussão, julgar procedente o pedido de despejo da reconvenção, bem como inverter o ônus da sucumbência.

O Recorrido apresentou contrarrazões pelo não provimento do Apelo (id. 216268440).

É o relatório.

VOTO

DES. MÁRCIO VIDAL (RELATOR)

Eminentes Pares,

Conforme relatado, Eliene Almeida Scarsinski insurge-se contra a sentença proferida pela Juíza de Direito da 5ª Vara Cível da Comarca de Sorriso, nos autos da
Ação Revisional de Contrato de Locação Comercial com Pedido de Tutela de Urgência
, ajuizada pelo Cine Laser Cinemas Ltda., em desfavor da Apelante.

Naquela ocasião, a mencionada Magistrada julgou procedente

o pedido inicial, para manter o valor do aluguel do imóvel objeto do contrato de locação, sem qualquer reajuste,
no ano de 2021
.

Por conseguinte, condenou a Recorrente ao ônus da sucumbência, com honorários advocatícios arbitrados em 10% do valor da causa.

Ainda, julgou improcedente o pedido da reconvenção e Condenou a Reconvinte, ora Apelante, ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios sucumbenciais de 10% do valor atribuído à causa.

Extrai-se dos autos que, desde 2013, as partes haviam firmado, entre si, o contrato de locação do seguinte imóvel comercial: sala de jogos 01, localizada na Av. Tancredo Neves, 543, centro, no 2º Piso do Park Shopping, na cidade de Sorriso (id. id. 216265099).

Em 2018, o referido contrato foi renovado pelo período de 05 (cinco) anos (1º/02/2018 a 31/01/2023), com o valor do aluguel estipulado em R$ 4.000,00 (quatro mil reais), a ser pago mensalmente todo dia 05, com a previsão de reajuste, após 31/01/2020, para incidência do índice anual de correção dos aluguéis ou do IGP-M (id. 216265098).

Devido à Pandemia causada pelo coronavírus (Covid-19), em 17/03/2020, o Decreto Municipal n. 238/2020, da cidade de Sorriso, determinou a medida de isolamento social, e o Apelado suspendeu suas atividades por 05 (cinco) meses, retornando em setembro daquele mesmo ano, após autorização do Decreto 363/2020.

Diante da crise econômica instaurada, que aliás alcançou todo o país, fato de conhecimento público e notório, a qual resultou no aumento exacerbado do índice do IGP-M, utilizado para reajuste dos aluguéis, o que inviabilizou o reajuste do valor da locação, a Apelada tentou, administrativamente, uma negociação com a Apelante acerca do reajuste do valor previsto no contrato de locação, porém, não obteve êxito.

Dessa forma, ajuizou a mencionada ação revisional de contrato de locação, baseada nas Teorias da Imprevisão e da Onerosidade Excessiva da relação jurídica, pugnando pela suspensão do reajuste para todo o ano de 2021 ou, subsidiariamente, que, para aquele ano, o índice de reajuste fosse alterado para IPCA/IBGE.

A tutela de urgência foi deferida e a Magistrada determinou a suspensão do reajuste para o ano de 2021.

A Recorrente apresentou contestação pela improcedência do pedido, alegando que a Apelada se encontrava inadimplente quanto às taxas de condomínio do imóvel e propôs a reconvenção com pedido de rescisão contratual e despejo.

Na impugnação, a Apelada demonstrou que as taxas condominiais em atraso, que estavam sendo negociadas com a Administração do Park Shopping Sorriso eram referentes ao período da Pandemia, de 2020, pois as do ano de 2021, período da discussão quanto à revisão contratual, estavam todas quitadas.

A Apelante manifestou, nos autos, para demonstrar que a Apelada estava devendo R$ 33.401,14 (trinta e três mil e quatrocentos e cum reais e quatorze centavos), em julho de 2021, reiterando o pedido de despejo por descumprimento do contrato de locação, apresentado na Reconvenção.

Importante destacar que o Juízo da 3ª Vara Cível da Comarca de Sorriso, no qual tramitava a ação revisional, identificou a existência de conexão entre essa demanda e os autos de inventário (1000572-98.2021.8.11.0040), em trâmite na 5ª Vara Cível, devido ao falecimento do proprietário da sala objeto do contrato de locação em discussão, tanto que a Apelante é a inventariante e, por essa razão, declinou da competência e determinou a remessa dos autos àquele Juízo.

Analisados os autos e o conjunto probatório que o compõe, o Juízo da 5ª Vara Cível determinou que a Apelada fosse intimada para comprovar que os pagamentos dos aluguéis do ano de 2022 foram realizados com o reajuste previsto contratualmente, já que o pedido da ação estava restrito ao ano de 2021, bem como, para demonstrar que as taxas condominiais, até dezembro de 2023, estavam quitadas.

O despacho foi devidamente atendido, conforme petição e documentos de ids. 216268422/

216268429 e, em seguida, adveio a sentença de procedência do pedido de revisão de contrato de locação, suspendendo o reajuste contratual do ano de 2021 e, consequentemente, julgando improcedente os pedidos da Reconvenção.

Inconformada, a parte requerida recorre.

Primeiramente, passa-se à apreciação da preliminar de nulidade suscitada.

Da Análise da Preliminar de nulidade da sentença recorrida.

Como relatado, a Apelante suscita a preliminar de nulidade da sentença recorrida, por ausência de fundamentação adequada.

Sabe-se que o artigo 93, inciso IX, da Constituição da República Federativa do Brasil, impõe o dever de fundamentação das decisões judiciais. Veja-se:

Art. 93. Lei complementar, de iniciativa do Supremo Tribunal Federal, disporá sobre o Estatuto da Magistratura, observados os seguintes princípios:

[...]

IX – todos os julgamentos dos órgãos do Poder Judiciário serão públicos,
e fundamentadas todas as decisões, sob pena de nulidade
, podendo a lei limitar a presença, em determinados atos, às próprias partes e a seus advogados, ou somente a estes, em casos nos quais a preservação do direito à intimidade do interessado no sigilo não prejudique o interesse público à informação; (Sem negrito no original).

Por sua vez, os artigos 11 e 489, §1º, do Código de Processo Civil (CPC) estabelecem:

Art. 11. Todos os julgamentos dos órgãos do Poder Judiciário serão públicos,
e fundamentadas todas as decisões, sob pena de nulidade.
(Sem negrito no original).

Art. 489.

São elementos essenciais da sentença:

§1º Não se considera fundamentada qualquer decisão judicial, seja ela interlocutória, sentença ou acórdão, que:

I - se limitar à indicação, à reprodução ou à paráfrase de ato normativo, sem explicar sua relação com a causa ou a questão decidida;

II - empregar conceitos jurídicos indeterminados, sem explicar o motivo concreto de sua incidência no caso;

III - invocar motivos que se prestariam a justificar qualquer outra decisão;

IV - não enfrentar todos os argumentos deduzidos no processo capazes de, em tese, infirmar a conclusão adotada pelo julgador;

V - se limitar a invocar precedente ou enunciado de súmula, sem identificar seus fundamentos determinantes nem demonstrar que o caso sob julgamento se ajusta àqueles fundamentos;

VI - deixar de seguir enunciado de súmula, jurisprudência ou precedente invocado pela parte, sem demonstrar a existência de distinção no caso em julgamento ou a superação do entendimento.

Vê-se, portanto, que as sentenças e decisões interlocutórias devem ser fundamentadas, cabendo ao Magistrado expor as razões do seu convencimento, demonstrando a interpretação que fez da norma jurídica aplicável e a correlação entre ela e os fatos específicos do caso concreto.

Entrementes, a decisão concisa não conduz à ausência de fundamentação, desde que fiquem expressas as razões do convencimento do julgador.

In casu
, após analisar o ato sentencial impugnado, entende-se que, embora conciso, a Juíza Singular apresentou, com clareza, os motivos que a levaram ao convencimento de que o reajuste do aluguel previsto para o ano de 2021 deveria ser afastado.

Com efeito, a Magistrada singular consignou, expressamente, o seguinte:

“[...] No mais, quanto ao mérito, tenho que a pretensão merece prosperar.

A pandemia trouxe duras restrições ao setor de lazer, especificamente para os cinemas, shows e eventos, que tiveram de reduzir drasticamente seu público ou até mesmo tiveram as atividades suspensas pelos governos estaduais. Basta uma simples pesquisa nas redes sociais para se averiguar as restrições impostas, sendo que muitas redes criaram programas de demissão voluntária e/ou reduziram suas unidades.

Tendo, portanto, a autora, empresa do ramo de cinema, demonstrado satisfatoriamente ter havido DIMINUIÇÃO EM SUAS RECEITAS, ressaltando que não requer aqui a redução do preço do aluguel e apenas não incidência do índice de reajuste por um ano, no ano de 2021, tanto que deferida a tutela de urgência, sem insurgência da parte requerida, tenho que o pedido inicial da autora merece prosperar.

Citam-se os julgados abaixo: [...]”. (id. 216268431).

Dessarte, é certo que a sentença recorrida não se encontra desprovida de motivação e, portanto, a preliminar suscitada deve ser
REJEITADA
.

Da apreciação do Mérito Recursal

Sabe-se que a Lei n. 8.245/1991
dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes
e que há previsão expressa acerca das penalidades por descumprimento de cláusulas contratuais, como alegado pela Apelante.

Acontece que o caso em análise versa sobre um período atípico vivenciado pela sociedade mundial, que foi aquele a partir de 2020, em que o Brasil teve que enfrentar a Pandemia do Covid-19, que acarretou prejuízos econômicos a muitas empresas e, conforme mencionado na decisão aqui combatida, especialmente, àquelas que atuam nos ramos de entretenimento.

Vê-se que, no caso, a empresa Recorrida não pleiteou qualquer abatimento no valor do aluguel contratado, como aconteceu em muitos casos já julgados, confira:

RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL.
REVISÃO CONTRATUAL. COVID-19. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. EMPRESA DE COWORKING. DECRETO DISTRITAL. SUSPENSÃO DAS ATIVIDADES DESENVOLVIDAS PELA EMPRESA LOCATÁRIA. PRETENSÃO DE REDUÇÃO PROPORCIONAL DO VALOR DOS ALUGUÉIS DURANTE AS MEDIDAS DE RESTRIÇÃO. CABIMENTO. MEDIDA QUE VISA RESTABELECER O EQUILÍBRIO ECONÔMICO E FINANCEIRO DO CONTRATO.
ARTS. 317 E 478 DO CC. TEORIA DA ONEROSIDADE EXCESSIVA. DIMINUIÇÃO DA RECEITA DA LOCATÁRIA COMPROVADA. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA DO LOCADOR. SITUAÇÃO EXTERNA. REPARTIÇÃO DOS ÔNUS. OBSERVÂNCIA AOS POSTULADOS DA FUNÇÃO SOCIAL E DA BOA-FÉ, QUE APONTAM PARA A REVISÃO DO CONTRATO NO CASO CONCRETO. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO.

1. A revisão dos contratos com base nas teorias da imprevisão ou da onerosidade excessiva, previstas no Código Civil, exige que o fato (superveniente) seja imprevisível e extraordinário e que dele, além do desequilíbrio econômico e financeiro, decorra situação de vantagem extrema para uma das partes, situação evidenciada na hipótese.

2. Consoante as diretrizes firmadas no julgamento do REsp n. 1.998.206/DF, "a revisão dos contratos em razão da pandemia não constitui decorrência lógica ou automática, devendo ser analisadas a natureza do contrato e a conduta das partes - tanto no âmbito material como na esfera processual -, especialmente quando o evento superveniente e imprevisível não se encontra no domínio da atividade econômica das partes" ( REsp n. 1.998.206/DF, de minha relatoria, Quarta Turma, julgado em 14/6/2022, DJe de 4/8/2022).

3. Na hipótese, ficou demonstrada a efetiva redução do faturamento da empresa locatária em virtude das medidas de restrição impostas pela pandemia da covid-19. Por outro lado, a locatária manteve-se obrigada a cumprir a contraprestação pelo uso do imóvel pelo valor integral e originalmente firmado, situação que evidencia o desequilíbrio econômico e financeiro do contrato.

4. Nesse passo, embora não se contestem os efeitos negativos da pandemia nos contratos de locação para ambas as partes - as quais são efetivamente privadas do uso do imóvel ou da percepção dos rendimentos sobre ele - no caso em debate, considerando que a empresa locatária exercia a atividade de
coworking
e teve seu faturamento drasticamente reduzido, a revisão do contrato mediante a redução proporcional e temporária do valor dos aluguéis constitui medida necessária para assegurar o restabelecimento do equilíbrio entre as partes. 5. Recurso especial não provido. (STJ. REsp: 1984277 DF 2021/0316878-4. Órgão Julgador: Quarta Turma. Julgamento: 16/08/2022. Publicação: DJe 09/09/2022).

Desta feita, ao contrário do que alega a Apelante, não se está utilizando a Teoria da Imprevisão, tampouco a da Onerosidade Excessiva da relação jurídica em favor de uma parte em detrimento da outra, mas sim, aplicando-as ao caso concreto, justamente, por envolver uma situação não corriqueira, como mencionado no julgado acima colacionado.

Ademais, cumpre destacar que o entendimento jurisprudencial majoritário se encontra no sentido de aplicar a teoria da imprevisão aos casos similares a este. Veja-se:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL.
CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL.
PRETENSÃO DE ISENÇÃO/ALTERAÇÃO DO ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA UTILIZADO PARA REAJUSTE ANUAL DO VALOR DE ALUGUEIS. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA PARCIAL, DETERMINANDO A SUBSTITUIÇÃO DO ÍNDICE IGP-M PELA MÉDIA ENTRE IGP-M E IPCA. 1. RECURSO DE APELAÇÃO DA PARTE REQUERIDA/LOCADORA. 1.1. PLEITO PELA IMPROCEDÊNCIA DA AÇÃO. NÃO ACOLHIMENTO.
PRESENÇA DOS ELEMENTOS EXIGIDOS PARA A APLICAÇÃO DA TEORIA DA IMPREVISÃO. PANDEMIA DA COVID-19 QUE IMPLICOU EM ALTA EXCESSIVA E DESPROPORCIONAL NO ÍNDICE DE CORREÇÃO PELO IGP-M. CRITÉRIO DE REAJUSTE COM AUMENTO IMPREVISÍVEL. SITUAÇÃO EXCEPCIONAL QUE INDICA ONEROSIDADE EXCESSIVA IMPOSTA À LOCATÁRIA E AUTORIZA A REPARTIÇÃO DOS RISCOS COM A LOCADORA. NECESSIDADE DE RESTABELECIMENTO DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL,
mormente em face da atividade exercida pela locatária, academia, que foi fortemente atingida pela pandemia durante determinado período. CORREÇÃO MONETÁRIA QUE DEVE SER REALIZADA PELA MÉDIA DO IGP-M E IPCA. PRECEDENTES DO TJPR. 1.2. REDISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. DESCABIMENTO. PROPORÇÃO DA VITÓRIA E DERROTA DOS LITIGANTES DEVIDAMENTE CONSIDERADA PELA SENTENÇA. OBSERVÂNCIA DO ARTIGO 86, DO CPC. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.2. RECURSO DE APELAÇÃO DA PARTE AUTORA/locatária. INSURGÊNCIA DO PROCURADOR DA PARTE AUTORA QUANTO À FIXAÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS POR APRECIAÇÃO EQUITATIVA, NA FORMA DO ART. 85, § 8º, DO CPC. pretensão de fixação pelo valor da causa. ACOLHIMENTO parcial com fixação pelo proveito econômico. EQUIDADE QUE SÓ SERVE DE PARÂMETRO PARA AS HIPÓTESES PREVISTAS NO ARTIGO 85, § 8º, DO CPC. TEMA Nº 1.076 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. ENTENDIMENTO SEDIMENTADO SOB O RITO DOS RECURSOS REPETITIVOS. CASO CONCRETO EM QUE A VERBA HONORÁRIA DEVE SER FIXADA CONFORME A REGRA GERAL DO ART. 85, § 2º, DO CPC. PRECEDENTES DESTA CÂMARA CÍVEL. REFORMA DA SENTENÇA PARA FIXAR OS HONORÁRIOS EM 10% SOBRE O VALOR DO PROVEITO ECONÔMICO OBTIDO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (TJPR - 17ª Câmara Cível - 0016127-57.2021.8.16.0001 - Curitiba - Rel.: DESEMBARGADOR TITO CAMPOS DE PAULA - J. 06.03.2023). (TJPR. RAC: 00161275720218160001 Curitiba 0016127-57.2021.8.16.0001 (Acórdão). Órgão Julgador: 17ª Câmara Cível. Relator: Tito Campos de Paula. Julgamento: 06/03/2023. Publicação: 06/03/2023). Sem negrito no original.

CIVIL.
CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL. TEORIA DA IMPREVISÃO. PANDEMIA. COVID-19. FECHAMENTO DO COMÉRCIO E MEDIDAS DE RESTRIÇÃO DE CIRCULAÇÃO DE PESSOAS. ONEROSIDADE EXCESSIVA DO CONTRATO. MULTA POR RESCISÃO ANTECIPADA DO CONTRATO. REVISÃO. POSSIBILIDADE.

1.

Incontroverso que a pandemia de Covid-19 causou impactos na economia, especialmente em razão das medidas adotadas para controle da disseminação do vírus, com o fechamento de estabelecimentos comerciais e a suspensão de eventos coletivos, o que gerou redução drástica no faturamento de diversos setores
.

2. De acordo com a
Teoria da Imprevisão
, os contratos podem ser revistos quando, durante a execução, ocorrerem situações não previsíveis por ocasião da celebração do acordo, e que gerem onerosidade excessiva a uma das partes e vantagem extrema à outra, exatamente como no caso em exame.

3. Considerando o reconhecimento oficial do estado de calamidade pública, o Judiciário deve buscar soluções que permitam compor o prejuízo sofrido pelas partes, que foram igualmente atingidas com as restrições impostas ao comércio, de modo que se mostra possível afastar, no caso, a multa pela rescisão antecipada, prevista no pacto, porque a parte autora demonstrou a impossibilidade de manter o contrato, em razão, inclusive, do encerramento da atividade comercial, não podendo suportar, sozinha, todo o ônus do contrato. 4. Recurso provido. Maioria. (TJDF. RAC 1399411, 07054790820218070007. Órgão Julgador: Sétima Turma Cível. Relator Designado: Cruz Macedo. Julgamento: 9/2/2022. Publicação: 8/3/2022). Sem negrito no original.

AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL - TUTELA DE URGÊNCIA ANTECIPATÓRIA - ART. 300 DO CPC- REQUISITOS - COMPROVAÇÃO - AUSÊNCIA.

1- A concessão da tutela de urgência em caráter antecedente, disciplinada no art. 300 do novo Código de Processo Civil, deve ser analisada mediante a verificação concomitante dos requisitos da probabilidade do direito invocado e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, ressaltando-se que a verificação do perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão impede sua concessão.

2-
Diante do fechamento do estabelecimento da autora em razão de Decreto do Poder Público para o enfrentamento da pandemia de covid-19, verifica-se a probabilidade do direito da autora, fundado na teoria da imprevisão, apto a justificar a redução temporária do aluguel, apenas durante o período em que permaneceu impedida de exercer suas atividades econômicas.
(TJMG. RAI 1.0000.20.071977-1/001. Órgão Julgador: 10ª Câmara Cível. Relator(a): Des.(a) Claret de Moraes. Julgamento: 24/11/2020. Publicação: 02/12/2020). Sem negrito no original.

No que se refere aos pedidos de rescisão contratual e despejo apresentados na Reconvenção, extrai-se dos autos que a Recorrente não obteve êxito em comprovar suas alegações.

Conforme relatado acima, quando o Juiz da 5ª Vara Cível da Comarca de Sorriso recebeu os autos da Ação Revisional, devido ao declínio de competência do Juízo da 3ª Vara Cível daquela mesma Comarca, determinou que a apelada fosse intimada para
comprovar que os pagamentos dos aluguéis do ano de 2022 foram realizados com o reajuste previsto contratualmente, já que o pedido da ação estava restrito ao ano de 2021, bem como, para demonstrar que as taxas condominiais, até dezembro de 2023, estavam quitadas.

E assim a Recorrida o fez, nos termos da
petição e documentos de ids. 216268422/

216268429.

Além disso, entende-se que o cenário pandêmico justifica o afastamento da cláusula penal dos contratos de locação e, por essa razão, adota-se o seguinte entendimento jurisprudencial:

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO ORDINÁRIA DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. PANDEMIA. COVID-19. INTERRUPÇÃO DAS ATIVIDADES. CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR. CONFIGURAÇÃO. ONEROSIDADE EXCESSIVA. COMPROVAÇÃO. TEORIA DA IMPREVISÃO. CLÁUSULA PENAL. AFASTAMENTO. CUMULAÇÃO COM AVISO PRÉVIO. BIS IN IDEM. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO NÃO PROVIDO.

-
O cenário imprevisível causado pela pandemia (COVID-19), notadamente o fechamento do comércio por determinação do Estado, configura caso fortuito ou força maior a justificar o afastamento da cláusula penal, estabelecida em contrato de locação comercial
(arts. 393, 395 e 396, do Código Civil)

- A teoria da imprevisão tem o objetivo de proteger os contratantes de cenários imprevisíveis, que tornem a execução extremamente onerosa, e estabelece a possibilidade de rescisão ou de revisão contratual, na ocorrência de situações excepcionais

- No caso concreto, os locatários demonstraram a expressiva redução do faturamento da atividade comercial, o que impossibilitou a continuidade do contrato de locação (art. 478 do Código Civil)

- A exigibilidade de multa contratual é incompatível com o cumprimento de aviso prévio, pois além de possuírem o mesmo fato gerador (rescisão antecipada do contrato), também possuem a mesma natureza jurídica (verba indenizatória). (TJMG. RAC: 10000222595084001 MG. Órgão Julgador: 18ª Câmara Cível. Relator: Des. Habib Felippe Jabour. Julgamento: 06/12/2022. Publicação: 06/12/2022). Sem negrito no original.

Da análise dos autos e do seu conjunto probatório, conclui-se
manutenção integral da sentença recorrida, por seus próprios fundamentos.

Forte nessas razões,
NEGA-SE PROVIMENTO
ao Recurso de Apelação Interposto por Eliene Almeida Scarsinski e mantém-se incólume a sentença combatida.

Outrossim,
atento ao disposto no artigo 85, § § 1º, 2º e 11, do CPC, majoro em 3% os honorários advocatícios arbitrados na ação e na reconvenção.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 30/07/2024