Tribunal: TJMT
Processo: 1003474-67.2023.8.11.0003
Relator(a): GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão julgador: GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-09-25
Data de publicação: 2024-09-30

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1003474-67.2023.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Promessa de Compra e Venda, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material, Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a).
GUIOMAR TEODORO BORGES

Turma Julgadora:

[DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). MARCIO VIDAL, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[GABRIELA ANTONIA DE FREITAS ROCHA - CPF: 076.855.276-18 (APELADO), IGOR GIRALDI FARIA - CPF: 841.693.111-91 (ADVOGADO), EZEQUIEL DE MORAES NETO - CPF: 021.123.941-00 (ADVOGADO), RONDONOPOLIS 32 INCORPORACOES SPE LTDA - CNPJ: 31.527.343/0001-32 (APELANTE), ANNIELEN CHIARELLE DE SOUZA - CPF: 946.035.961-20 (ADVOGADO), LUZIA ANGELICA DE ARRUDA GONCALVES - CPF: 997.574.941-00 (ADVOGADO), NATALIA RIOS RIBEIRO - CPF: 045.439.441-19 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

GUIOMAR TEODORO BORGES, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO, UNÂNIME

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS, MATERIAIS – SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA – ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO – ALEGADO CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR – PANDEMIA COVID-19 – NECESSIDADE DE PROVA CABAL – FATO EXTINTIVO, MODIFICATIVO OU IMPEDITIVO DO DIREITO DO AUTOR NÃO COMPROVADO – ÔNUS QUE LHE INCUMBIA – INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 373, INCISO II, DO CPC – SENTENÇA MANTIDA –
RECURSO DESPROVIDO.

Embora notório o conhecimento do cenário instaurado pela pandemia da Covid-19, tal alegação, por si só, despida da comprovação do impacto no empreendimento imobiliário, não justifica o excessivo atraso na entrega da obra, inclusive ultrapassado o período de tolerância disposto no contrato.

A frustração do consumidor que adquire imóvel para moradia, somada à demora injustificada da vendedora, ultrapassa os meros aborrecimentos, causando dano moral e, eventualmente material, na parte que se vê impossibilitada de utilizar o bem na data estipulada para a entrega.

Compete à requerida apresentar fato extintivo, modificativo ou impeditivo do direito alegado pelo autor, ônus do qual não se desincumbiu a recorrente (art. 373, inciso II, do CPC).

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

Apelação:
interposta por
RONDONÓPOLIS 32 INCORPORACOES SPE LTDA.

Ação:
Ação de Obrigação de Fazer c/c Indenização por Danos Morais, Materiais
proposta por
GABRIELA ANTONIA DE FREITAS ROCHA
.

Sentença:
proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de Rondonópolis que
julgou procedente os pedidos vertidos na inicial para condenar a empresa requerida ao pagamento de R$ 6.000,00 (seis mil reais), a título de danos morais, bem como ao pagamento no valor correspondente a 25% (vinte e cinco por cento), sobre o valor pago, o qual deverá ser corrigido: juros de mora de 1% ao mês e correção monetária a contar desta decisão.

Ao final, condenou a empresa requerida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios que arbitro em 10% (dez por cento), sobre o valor da condenação, ratificando a decisão Id 112264145.

Apelo
: Em suas razões, a empresa Apelante al
ega que não praticou ilícito algum que justifique a condenação em danos materiais e morais em favor da Autora. Afirma que o suposto atraso na entrega do imóvel objeto do contrato não ocorreu por culpa da Recorrente, mas sim, em decorrência de
“caso fortuito/fortuito externo/força maior”.

Frisou que a prorrogação/repactuação no prazo de conclusão do empreendimento não configurou mora ou inadimplemento contratual da Apelante, pois ocorreu tão somente em razões de circunstâncias fáticas imprevisíveis e inevitáveis ocasionadas pela pandemia da COVID-19, que ensejou na ausência de mão de obra qualificada, insumos para construção do empreendimento e restrições.

Destaca que não se pode ignorar o fato de que as obras do empreendimento “Viva Rondonópolis” começaram no início do ano de 2020, e quando as obras do empreendimento estavam iniciando, recaiu sobre o País a crise sanitária ocasionada pela COVID-19.

Ressalta que se tornou inevitável a dilação do prazo originalmente previsto para conclusão do empreendimento, motivo pelo qual houve demora na entrega do imóvel.

Prossegue alegando que existe cláusula contratual específica que dispõe acerca de dilação de prazo em caso de caso fortuito/força maior, como o que ocorreu com a pandemia da COVID/19.

Pontua que o Juiz da instância singela não se atentou ao fato de que no contrato firmado entre as partes, o prazo de conclusão da obra é de 24 (vinte e quatro) meses a contar da assinatura do contrato de financiamento firmado junto à Caixa Econômica Federal, com tolerância de 180 (cento e oitenta) dias legalmente previsto na Cláusula 10.3, prorrogando-se ainda, nos casos de caso fortuito, fortuito externo e força maior, por quantos dias forem o retardamento causado por tais eventos (Cláusula 10.4).

Aduz que é juridicamente inviável que se inverta a aplicabilidade da cláusula que prevê multa contratual, pois inexiste cláusula que sustente tal pedido.

Noutro ponto, rechaça a condenação em danos morais, pois, segundo alega, não cometeu ilícito algum capaz de justificar a condenação. Subsidiariamente, almeja a redução do montante indenizatório fixado; alega que não fora observado os princípios da razoabilidade e proporcionalidade.

Convicta nessas assertivas, pede a reforma integral da sentença recorrida.

Contrarrazões apresentadas (ID. 230692706).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO – MÉRITO

EXMO. SR. DES. GUIOMAR TEODORO BORGES (RELATOR)

Eminentes pares:

De acordo com o relatado
na origem
, a autora aduz que firmou contrato de compra e venda de imóvel, financiamento imobiliário e pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia com a Requerida em 17/03/2020, pelo valor de R$ 185.000,00 (cento e oitenta e cinco mil reais). Alega, que para a entrega do imóvel fora estipulado o prazo de até o último dia do 24º (vigésimo quarto) mês após a assinatura do contrato com a Caixa Econômica Federal, conforme (Cláusula n. 10.2) do contrato firmado entre as partes, o qual ocorrera em 19/07/2020.

A Autora relatou que, mesmo aplicando a carência legal de 180 dias (cento e oitenta) dias, o prazo máximo para entrega do imóvel se encerrou em 30/12/2022, de modo que o contrato ora discutido, não fora cumprido pela requerida, pois a entrega ocorreu somente em junho/2023.

Com a inadimplência contratual decorrente do atraso na entrega do bem, aduz a Requerente que faz jus ao recebimento dos danos sofridos (materiais e morais) decorrentes da situação narrada, oriunda do inadimplemento em relação ao prazo de entrega do imóvel.

Em contrapartida, a Requerida sustentou que o atraso na obra se deu em virtude de força maior ocasionada pela pandemia do Covid-19. Alega a impossibilidade de inversão do ônus da prova e não configuração dos danos morais, tampouco em danos materiais.

Entre um ato e outro, instruídos os autos com as provas pertinentes, sobreveio sentença de mérito em que se julgou procedente os pedidos vertidos na inicial. Essa sentença motivou a interposição de recurso de apelação pela empresa Requerida.

Pois bem. Em que pese ao esforço argumentativo dispendido pela Recorrente, razão não lhe assiste.

Depreende-se dos autos que o caso versa sobre inadimplência contratual decorrente no atraso de entrega de imóvel previamente pactuado entre as partes, cuja data aprazada para a entrega do bem ficou estabelecido que seria a partir do 24º mês
a contar da assinatura do contrato de financiamento firmado junto à Caixa Econômica Federal.

Da leitura do contrato de compra e venda objeto do litígio, constata-se que existe cláusula que prevê a
tolerância de 180 (cento e oitenta) dias de adiamento da entrega do imóvel. Existe, ainda, uma outra cláusula que permite o adiamento na entrega do bem, nas hipóteses de
“caso fortuito, fortuito externo e força maior, por quantos dias forem o retardamento causado por tais eventos”
,
vide
Cláusula 10.4.

Com efeito, não se desconhece a vigência da referida cláusula de isenção, cuja aplicabilidade retira da empreiteira contratada toda e qualquer responsabilidade em casos fortuitos ou de eventos de força maior.

Não se olvida, também, a ocorrência do período pandêmico que afligiu o mundo em março de 2020, com o advento do vírus denominado COVID/19, cujo evento é juridicamente considerado como verdadeiro caso fortuito, pois dele ninguém esperava e dele todos experimentaram das consequências.

Neste ponto, conclui-se que ambas as partes (compradora/autora e vendedora/requerida) foram infligidas pelos efeitos da pandemia; contudo, para o desate da problemática judicial apresentada, é preciso considerar e ponderar qual das partes mais prejuízo experimentou.

Diante do panorama relatado, é possível concluir que a Autora é quem mais experimentou dos prejuízos (materiais e morais) decorrentes do atraso da entrega do imóvel adquirido da Requerida, máxime porque a contratação/aquisição se deu em 17/03/2020, e cuja assinatura do contrato com a Caixa Econômica Federal se deu em 19/07/2020.

Sob esta perspectiva, observa-se que, mesmo com a aplicabilidade das 02 (duas) hipóteses de “adiamento” da entrega do bem, quais sejam: de 24 (vinte e quatro) meses após a assinatura do contrato com instituição financeira e 180 (cento e oitenta) dias após findo o prazo retro (de 24 meses), ocorreu o atraso na entrega do imóvel.

Logo, resta evidente que a empreiteira Requerida usufruiu em seu favor, de todos os prazos contratuais possíveis para prolongar a entrega das chaves para a Autora, que somente recebeu o imóvel no mês de junho/2023.

Assim, não se revela aceitável e tampouco razoável a alegação de caso fortuito ou força maior decorrente da pandemia da COVID-19, pois, como dito, a empresa Requerida utilizou de todos os privilégios contratuais para adiar a entrega do bem, no período pandêmico, inclusive. A propósito, convém ressaltar que o fortuito interno decorre do risco da própria atividade da construtora/demandada, de sorte que não é possível transferir à consumidora/demandante tal risco.

Portanto, embora notório o conhecimento do cenário instaurado pela pandemia da Covid-19, tal alegação, por si só, despida da comprovação do impacto no empreendimento imobiliário, não justifica o excessivo atraso na entrega da obra, inclusive ultrapassado todos os períodos de tolerância contratuais.

Em casos semelhantes, já decidiu esta Corte de Justiça:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – ILEGITIMIDADE PASSIVA AFASTADA – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – LOTE URBANO – APLICAÇÃO DO CDC –
ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO – RESCISÃO POR CULPA DA CONSTRUTORA – ALEGADO CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR – PANDEMIA COVID-19
– NECESSIDADE DE PROVA CABAL – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DA QUANTIA PAGA – SÚMULA 543-STJ – MORAL CONFIGURADO – QUANTUM MANTIDO – SENTENÇA ESCORREITA – INCONFORMISMO – PRETENSA REDISCUSSÃO – INEXISTÊNCIA DOS REQUISITOS DO ART. 1.022 DO CPC – EMBARGOS REJEITADOS. Os contratos de compra e venda, com obrigação da construtora de edificar unidades imobiliárias, estão submetidos à legislação consumerista. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Inteligência da Súmula 543/STJ.
Embora notório o conhecimento do cenário instaurado pela pandemia da Covid-19, tal alegação, por si só, despida da comprovação do impacto no empreendimento imobiliário, não justifica o excessivo atraso na entrega da obra, inclusive ultrapassado o período de tolerância. A frustração do consumidor que adquire imóvel para moradia, somada à demora injustificada da vendedora, ultrapassa os meros aborrecimentos, causando dano moral na parte que se vê impossibilitada de utilizar o bem na data estipulada para a entrega.

Deve ser mantido o valor da indenização fixado dentro dos padrões de razoabilidade e proporcionalidade, bem como por estar de acordo com os precedentes jurisprudenciais análogos. (...)

(N.U 1015522-29.2021.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DIRCEU DOS SANTOS, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 26/06/2024, Publicado no DJE 30/06/2024).

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – PARCIAL PROCEDENCIA – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR –
ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – CONSTATAÇÃO – VINCULAÇÃO DO PRAZO DE ENTREGA À CONCESSÃO DE FINANCIAMENTO BANCÁRIO – TEMA 996 DO STJ – ILEGALIDADE – ALEGAÇÃO DE CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR – PANDEMIA COVID 19 – NECESSIDADE DE PROVA CABAL – INAPLICABILIDADE DA LEI 13.786/2018
– CONTRATO CELEBRADO ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA – PRECEDENTE DO STJ – DANOS MATERIAIS – PREJUÍZO PRESUMIDO – TEMA 996 DO STJ – PAGAMENTO DE ALUGUEL MENSAL – CABIMENTO – DESNECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO – CUMULAÇÃO COM MULTA MORATÓRIA – IMPOSSIBILIDADE – TEMA 970 DO STJ – DANOS MORAIS – CONFIGURAÇÃO – INDENIZAÇÃO DEVIDA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. São aplicáveis ao caso as normas do CDC, uma vez que o autor e requerida se amoldam aos conceitos de consumidor e fornecedor previstos nos artigos 2º e 3º da Lei 8.078/90, por se tratar de imóvel adquirido pelo autor como destinatário final do produto.
Ficou comprovado pela prova dos autos que houve atraso na efetiva entrega do imóvel, pois o prazo de entrega com a tolerância de 90 (noventa) dias se encerraria em 15 de agosto de 2018, no entanto, até o presente momento não há nos autos notícia de que o imóvel tenha sido entregue.
No entanto, para não incorrer em reformando in pejus, deve ser mantida a sentença que reconheceu como data para entrega do imóvel o dia 10 de janeiro de 2019. O STJ, no REsp 1729593/SP, julgado conforme o procedimento previsto para os Recursos Repetitivos - Tema 996 –, assentou o entendimento no sentido de que, na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância.
Não há se falar em excludente de força maior para o atraso na entrega do imóvel em decorrência da pandemia de Covid-19, uma vez que não há prova de que, de fato, com base em evidências concretas, tal evento tenha prejudicado efetivamente a conclusão e andamento das obras do empreendimento.

No caso, não se aplica a Lei 13.786/2018, vigente a partir de 27/12/2018, na medida em que os novos dispositivos não devem atingir os contratos firmados antes de sua vigência. Precedente do STJ.
O STJ já consolidou entendimento, em sede de recurso repetitivo, no sentido de que quando há atraso na entrega do imóvel, o prejuízo do comprador é presumido e consiste na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização
, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, devido até a entrega das chaves (Tema nº 996).
A rigor da tese firmada no Tema 970 do STJ são inacumuláveis a multa moratória (cláusula penal) com o pagamento de aluguéis pelo período de atraso na entrega do imóvel. O dano moral se mostra incontestável, diante do descumprimento da obrigação, nos termos dos artigos 189 e 927, ambos do Código Civil, revelado no atraso da entrega do imóvel, fato que ultrapassou a esfera do mero dissabor e causa considerável abalo psicológico, ao frustrar a expectativa de se realizar o sonho da moradia própria, o que constitui fato causador de danos morais.-

(N.U 1018367-08.2019.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 19/06/2024, Publicado no DJE 25/06/2024).

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – PARCIAL PROCEDÊNCIA – PRELIMINARES – ILEGITIMIDADE ATIVA E PASSIVA – REJEITADAS – INÉPCIA DA INICIAL – AFASTADA – MÉRITO –
ATRASO INJUSTIFICADO NA CONCLUSÃO DA OBRA – 21 MESES DE ATRASO
– TAXA DE JUROS DE OBRA APÓS ENTREGA DAS CHAVES – COBRANÇA ILEGAL E ABUSIVA – RESTITUIÇÃO DEVIDA – IPTU E TAXA DE CONDOMÍNIO – CABÍVEIS SOMENTE APÓS A ENTREGA DO IMÓVEL – PRECEDENTES DO STJ – DANO MORAL – CARACTERIZAÇÃO – QUANTUM INDENIZATÓRIO FIXADO EM R$ 10.000,00 – VALOR REDUZIDO PARA R$7.000,00 VISANDO ATENDER AOS PRINCÍPIOS RAZOABILIDADE E DA PROPORCIONALIDADE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. O condômino e proprietário de uma das unidades do empreendimento possui legitimidade para pleitear danos materiais e morais em relação ao seu imóvel, tanto no tocante à área privativa, quanto à área comum, cuja expectativa de uso e gozo restou frustrada diante do atraso na entrega da obra. Consoante precedentes desta Câmara, a construtora é parte legítima para integrar o polo passivo da demanda, uma vez que participou ativamente das tratativas do negócio celebrado entre comprador e agente financeiro. Se a petição inicial é clara e objetiva quanto aos fatos, e faz perfeita distinção quanto aos pedidos, não havendo que se confundir multa contratual com aluguel, ou com devolução dos juros da obra, ou ainda, danos morais, descabe falar em inépcia.
No caso, é notório o atraso desarrazoado na entrega do empreendimento, e, quanto a esse aspecto, não há que se falar em excludente de responsabilidade, imputando na Pandemia da COVID-19 a culpa pela quebra contratual, diante da ausência de provas concretas da influência do Coronavírus na evolução desta obra, especificamente.

Segundo a jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça, o promitente comprador só passa a ser responsável pelas despesas decorrentes do imóvel a partir da efetiva posse, o que se dá com a entrega das chaves pela construtora.

A demora injustificada da entrega da obra por 21 (vinte e um) meses caracteriza dano moral, uma vez que tal dissabor ultrapassa a esfera do mero aborrecimento, causando considerável abalo psicológico, ao frustrar a expectativa de se realizar o sonho da moradia própria. Recurso parcialmente provido, apenas para reduzir de R$10.000,00 (dez mil reais) para R$7.000,00 (sete mil reais) o valor dos danos morais decorrentes do injustificado atraso na obra.

(N.U 1040009-12.2022.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 05/06/2024, Publicado no DJE 19/06/2024).

Portanto, não há que se falar em excludente de responsabilidade, imputando no evento da Pandemia da COVID-19 a culpa pela quebra contratual, diante da ausência de provas concretas da influência do Coronavírus na evolução da obra.

Quanto ao pedido para redução do montante indenizatório, a empreiteira Recorrente não apresenta justificativa plausível que autorize a redução; limitou-se a meras alegações.

Em verdade, os valores fixados na sentença recorrida a título de danos materiais e morais, se revelam de acordo com os princípios da razoabilidade e proporcionalidade.

Por fim, quanto à insurgência em relação à inversão de cláusula penal, não há, também, justificativa que a desautorize, pois a cláusula penal contida no contrato objeto do litígio é impositiva, ou seja, basta que quaisquer dos contratantes descumpram algumas das obrigações e deveres que incidirá a aplicabilidade da sanção.

Diante desta dinâmica de fatos e circunstâncias, reputa-se escorreita a sentença recorrida, pois o atraso injustificado na entrega do bem, gera, por si só, dano (material e moral) passível de indenização. À requerida competia apresentar fato extintivo, modificativo ou impeditivo do direito alegado pelo autor, ônus do qual não se desincumbiu a recorrente (art. 373, inciso II, do CPC).

Com essas considerações,
nega
-se provimento
ao apelo, para manter irrepreensível a sentença recorrida.

Por fim,
majora-se
em 12% (doze por cento) os honorários advocatícios arbitrados
na origem
, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 25/09/2024