Tribunal: TJMT
Processo: 1024613-46.2021.8.11.0003
Relator(a): VANDYMARA GALVAO RAMOS PAIVA ZANOLO
Órgão julgador: VANDYMARA GALVAO RAMOS PAIVA ZANOLO
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Público e Coletivo
Data de julgamento: 2024-11-21
Data de publicação: 2024-12-05

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PÚBLICO E COLETIVO

Número Único
:

1024613-46.2021.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Acessão, Bloqueio de Matrícula, Bens Públicos]
Relator:
Des(a).
VANDYMARA GALVAO RAMOS PAIVA ZANOLO

Turma Julgadora:

[DES(A). VANDYMARA GALVAO RAMOS PAIVA ZANOLO, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARIA APARECIDA RIBEIRO]

Parte(s):

[MUNICIPIO DE RONDONOPOLIS - CNPJ: 03.347.101/0001-21 (APELADO), ELIZETE DE OLIVEIRA NETO QUIRINO DE MORAES - CPF: 406.760.991-49 (APELANTE), ALMIR MARCELO GIMENEZ GONCALVES - CPF: 830.494.361-15 (ADVOGADO), S QUIRINO DE MORAES E CIA LTDA - ME - CNPJ: 07.279.945/0001-33 (APELANTE), PRIMEIRO TABELIONATO E REG DE IMOVEIS DE RONDONOPOLIS - CNPJ: 15.031.891/0001-10 (APELANTE), DENIS RODRIGO ALVES MOREIRA AMANCIO - CPF: 869.936.231-53 (APELANTE), EVELEN NATIELLI DE OLIVEIRA - CPF: 044.328.531-40 (ADVOGADO), ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 03.507.415/0005-78 (APELANTE), MINISTERIO PUBLICO DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 14.921.092/0001-57 (CUSTOS LEGIS), PRIMEIRO TABELIONATO E REG DE IMOVEIS DE RONDONOPOLIS - CNPJ: 15.031.891/0001-10 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PÚBLICO E COLETIVO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA APARECIDA RIBEIRO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO, NOS TERMOS DO VOTO DA RELATORA, DESA. VANDYMARA GALVÃO RAMOS PAIVA ZANOLO.

E M E N T A

Direito Civil e Registral. Ação anulatória. Compra e venda de imóvel ad corpus. Pedido de complementação por alegado excesso de área negado. Desmembramento indevido e venda a terceiro. Venda a non domino. Irrelevância da boa-fé do terceiro. Sentença de Procedência. Recursos Desprovidos.

I. Caso em exame

Apelações interpostas contra sentença que reconheceu a venda de imóvel rural, na modalidade ad corpus, realizada entre os apelantes Elizete de Oliveira Neto Quirino de Moraes, S. Quirino de Moraes e Cia Ltda – Me e o Município de Rondonópolis, determinando a anulação do desmembramento da matrícula após a venda ao Município e anulação da venda da parcela desmembrada a terceiro. Alegaram os apelantes venda ad mensuram e contrato fraudulento. Terceiro apelante (Denis Rodrigo Alves Moreira Amancio) sustenta aquisição de parcela desmembrada do imóvel de boa-fé, após a venda ao Município, em relação à qual pleiteia a validade do contrato.

II. Questões em discussão

2. As questões em discussão são: (i) verificar a modalidade da compra e venda do imóvel (ad corpus ou ad mensuram) e a possibilidade de complementação de valor por alegado excesso de área; e (ii) examinar a nulidade do desmembramento e da venda posterior ao terceiro adquirente, tendo em vista que o imóvel já havia sido integralmente alienado ao Município de Rondonópolis.

III. Razões de decidir

3. Configurada a venda ad corpus do imóvel denominado Sítio Boa Esperança, conforme provas de ciência inequívoca dos vendedores quanto à área efetiva de 28,36 hectares antes da celebração do contrato. Cláusulas contratuais e depoimentos comprovam que as partes acordaram a venda pela área integral do sítio, sem especificação de medidas precisas.

4. Constatado que os vendedores promoveram o desmembramento da matrícula e alienaram uma fração de 3 hectares ao terceiro adquirente, Denis Rodrigo Alves Moreira Amancio, após a venda integral ao Município, sem legitimidade para dispor do bem já alienado. Tratando-se de venda a non domino, prevalece a nulidade absoluta da alienação ao terceiro, independentemente da alegada boa-fé do adquirente.

IV. Dispositivo e tese

5. Apelações desprovidas.

Tese de julgamento: "1. A venda de imóvel na modalidade ad corpus, com ciência inequívoca das partes sobre a área total, afasta o direito à complementação de valor por suposto excesso de área. 2. Configura-se venda a non domino a alienação de fração de imóvel já alienado, resultando na nulidade absoluta do negócio, irrelevante a boa-fé do terceiro adquirente."

Dispositivos relevantes citados: Código Civil, art. 500, §3º.

Jurisprudência relevante citada: AgInt no AREsp n. 1.342.222/DF; N.U 1008041-19.2024.8.11.0000, Dirceu Dos Santos, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 09/10/2024; N.U 0001032-04.2013.8.11.0034, Carlos Alberto Alves Da Rocha, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 04/11/2022.

R E L A T Ó R I O

DESA. VANDYMARA G.R. PAIVA ZANOLO

EGRÉGIA CÂMARA

Tratam-se de recursos de Apelações Cíveis interpostos por ELIZETE DE OLIVEIRA NETO QUIRINO DE MORAES e OUTROS, contra a sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Especializada da Fazenda Pública da Comarca de Rondonópolis/MT nestes autos de Ação Anulatória de Registro de Matrícula de Imóvel ajuizada pelo

MUNICÍPIO DE RONDONOPÓLIS, a qual julgou parcialmente procedente o pedido para: “
a) declarar a nulidade do desmembramento da área de 28,36 hectares em 3 ha e 25,36 ha, da matrícula 120.150 (Av. 1/120.150 e Av. 2/120.150), bem como a nulidade da abertura das matrículas 125.709 e 125.710, e do contrato de compra e venda firmado entre Elizete de Oliveira Neto Quirino de Moraes, S Quirino de Moraes e Cia Ltda e Denis Rodrigo Alves Moreira Amâncio (id. 94628734);

b) determinar que o 1º Ofício de Tabelionato de Notas e de Registro de Imóveis de Rondonópolis promova a transferência de titularidade do imóvel descrito na matrícula nº 102.150 para o MUNICÍPIO DE RONDONÓPOLIS.”

A sentença ainda condenou os apelantes ao pagamento de honorários de sucumbência em favor do procurador do Município, fixados em 20% sobre o valor da causa atualizado e honorários em favor do patrono do correquerido Denis Rodrigo Alves Moreira Amâncio, fixados em 15% sobre o valor da causa atualizado.

ELIZETE DE OLIVEIRA NETO QUIRINO DE MORAES e S. QUIRINO DE MORAES E CIA LTDA ME apelaram no Id 227381382, alegando que a sentença concluiu que a venda que realizaram para o Município apelado se deu na modalidade
ad corpus,
contudo, foi negociada a compra do imóvel com a

área específica de 25,00 hectares, ou seja, na modalidade
ad mensuram.

Afirmam que o excesso de área de 3,36 hectares não é tolerável, pois a variação extrapola a margem de um vigésimo da área total.

Aduzem que houve a pormenorização da área na negociação, com a indicação de destinação para construção de unidades habitacionais para a população de baixa renda.

Sustentam que o Município apelado, de forma maliciosa, elaborou um

segundo contrato de compra e venda sem informar que estava alterando a cláusula primeira, pois no primeiro contrato, o objeto da venda era especificamente 25 hectares; que o município apelado manipulou os documentos, juntando partes do contrato original, que não

se completam e não possuem

sequência numérica correta,

o que foi ignorado na sentença.

Apontam que a cláusula décima primeira,

que ficava no topo

da folha, na cópia juntada fica ao final da folha e na página seguinte não há assinatura do procurador.

Sustentam que houve indução dolosa de ato prejudicial aos apelantes.

Requerem a decretação de nulidade do segundo contrato.

Com relação

a abertura das matrículas 125.709 e 125.710, alegam que ao tomarem conhecimento de que o imóvel, objeto do litígio, tinha um acréscimo de 3,36 hectares, encerraram a

matrícula do imóvel (57.0104),

abriram a matrícula 120.150 com a metragem da

área correta e fizeram pedido

administrativo ao Município requerendo a complementação do preço ou a devolução do excedente, o que foi negado.

Em razão disso, desmembraram a matrícula 120.150 em duas

matrículas:

125.709, com área de 25,36 hectares e 125.710, com área de 3,00 hectares.

Defendem que tais atos não evidenciam má-fé.

Passam a defender a boa-fé do terceiro Denis Rodrigo Alves Moreira Amâncio, que adquiriu a área de 3,00 hectares da matrícula 125.710.

Requerem a reforma da sentença, para julgar improcedentes os pedidos da inicial, com a inversão do ônus da sucumbência.

Contrarrazões do Município de Rondonópolis no Id 227381391, pelo

desprovimento do recurso.

DENIS RODRIGO ALVES MOREIRA AMÂNCIO apelou no Id 227381386, alegando que é terceiro de boa-fé e que o negócio jurídico que firmou com os correqueridos é legítimo.

Requer a reforma da sentença para reconhecer a validade do negócio jurídico que celebrou com os correqueridos.

Contrarrazões do Município de Rondonópolis a este recurso no Id 227381389, pelo seu desprovimento.

A Procuradoria Geral de Justiça se manifestou no Id 239874165, sem adentrar no mérito.

É o relatório
.

V O T O R E L A T O R

DESA. VANDYMARA G.R.PAIVA ZANOLO

RELATORA

1.

Apelação de Elizete de Oliveira Neto Quirino de Moraes e S. Quirino de Moraes e Cia Ltda – Me:

Esta Ação Anulatória foi ajuizada pelo Município de Rondonópolis, ora apelado, narrando que em 03/8/2017 adquiriu o imóvel

denominado Sítio Boa Esperança, objeto da matrícula 57.014 junto ao 1º RGI de Rondonópolis, por

meio do Contrato de Compra e Venda nº 01/2017, com

autorização do legislativo, conforme Lei 9.362, de 28/7/2017, pelo

valor da avaliação de R$ 1.650.000,00, o qual foi pago

em duas parcelas iguais de R$ 825.000,00 cada uma.

Narra a inicial que conforme a cláusula sétima do contrato de compra e venda, os vendedores se obrigavam a outorgar a escritura de compra e venda

após o pagamento da primeira parcela, todavia, mesmo após

a

quitação integral do preço, não outorgaram a

escritura,

como também encerraram a matrícula do imóvel no dia 15/1/2018, dando origem à

matrícula nº 120.150, com acréscimo de 3,36 hectares em relação à

matrícula original (nº 57.014).

Alega que os vendedores fizeram pedido administrativo de complementação do valor pelo acréscimo de área da nova matrícula, o que foi

negado,

pois a venda foi realizada na modalidade “ad corpus”.

É alegado, ainda, que como os vendedores não outorgaram a escritura, foi solicitado o 1º RGI a transferência de titularidade do imóvel adquirido, todavia, o RGI exigiu documentos dos vendedores, fazendo nota devolutiva. Em seguida, os vendedores efetuaram o desmembramento da matrícula 120.150, gerando duas novas matrículas, 125.709 e 125.710, contendo, respectivamente, 3,00 ha e 25,36 ha, e o RGI, mesmo ciente do pedido do Município de transferência da área Sítio

Boa Esperança em data anterior, promoveu ao desmembramento.

Requereu o Município apelado o bloqueio das matrículas 120.150, 120.709 e 120.710 e, ao final, a declaração de nulidade da abertura da matrícula 120.150, bem como dos atos posteriores que criaram as matrículas 125.709 e 125.710, determinando o restabelecimento da matrícula 57.014.

Os vendedores da área, ELIZETE DE OLIVEIRA NETO QUIRINO DE MORAES e S. QUIRINO DE MORAES E CIA LTDA, em

sua defesa, alegaram que venderam um imóvel rural com metragem específica de 25,00 hectares, conforme um primeiro contrato assinado entre as partes, todavia o Município “fabricou” outro

contrato, alterando os termos do primeiro,

sem indicar quais eram os termos que estavam sendo alterados, defendendo a nulidade do “segundo” contrato.

Noticiaram que venderam a área de 3,00 hectares da matrícula 125.709

para Denis Rodrigo A M Amancio.

Em razão disso, o juízo de primeiro grau determinou a citação do terceiro adquirente, o qual contestou, alegando boa-fé na

aquisição

dos 3,00 hectares, pois havia

emprestado ao Sr. Quirino, em 13/8/2019, o valor de R$200.000,00,

para ser devolvida em dez meses e como este não

devolveu o valor

emprestado,

ajustou-se a compra da área, em julho de 2020, pelo valor de R$300.000,00.

Além das provas documentais, o juízo de primeiro

grau realizou audiência de instrução e julgamento.

A sentença apelada concluiu que a venda realizada pelos

apelantes ao Município de Rondonópolis se deu na modalidade

ad corpus
, pois foi objeto da venda o Sítio

denominado Boa Esperança e que as vendedoras tinham

ciência,

no momento da venda, de que

o imóvel tinha uma área maior que 25 hectares.

Importante ressaltar que é incontroverso que a área, objeto do litígio, foi adquirida pelo Município apelado para

implantação do Loteamento Maria

Amélia Araújo, e consta dos autos a comprovação da implantação do referido loteamento, com edificações já realizadas.

Da análise das provas documentais, extrai-se que não houve, como alegam os apelantes, um segundo contrato.

Os apelantes firmaram com o Município de Rondonópolis,
em data de 03/8/2017
, o Contrato nº 01/2017,

relativo a compra e venda do imóvel Sítio Boa Esperança, matrícula 57.014, de conformidade com a Lei 9.362/2017.

Todavia, na referida Lei Municipal constaram as características, limites e confrontações do imóvel que o Poder Executivo estava autorizado a

adquirir, bem como no contrato faltou o nome

de

um

dos vendedores, pois constou apenas o nome da pessoa jurídica, estando ausente o nome da vendedora Elizete de Oliveira Neto Quirino de

Moraes.

Em razão disso, o mesmo contrato 01/2017 foi reformulado, para que na descrição do imóvel que estava sendo adquirido, constassem as características, limites e confrontações conforme constava na lei autorizativa da aquisição e os nomes e qualificações completos dos vendedores.

Ressalta-se que a constatação de tal situação se dá pelas cópias juntadas pelos próprios apelantes, com a contestação, tendo em vista a alegação de que o Município apelado teria “induzido a erro” o juízo de primeiro grau ao juntar cópias.

Em 19/1/2018, os apelantes abriram nova matrícula, retificando a área para 28,36 hectares, encerrando a matrícula 57.014, quando já haviam recebido a integralidade do preço pela venda ao Município Apelado.

Portanto, inquestionável que a matrícula da área, objeto da compra e venda, descrevia uma área de terras de 25,00 hectares, denominada Sítio Boa Esperança, citando as divisas e confrontações.

Interessante anotar que com a matrícula nº 120150, aberta pelos apelantes em janeiro de 2018, foi juntada a ART de prestação do serviço nº 2784411, assinada pelo técnico em agrimensura Juarez Correa de Souza, contratado por Elizete de Oliveira

Neto Quirino de Moraes, para elaboração do georreferenciamento da matrícula 57.014 do RGI de Rondonópolis, constando a
data de 21/7/2017,
além do Memorial Descritivo assinado pelo referido profissional, constando a área total de 28,3600 ha,
datado de 19/7/2017
, a planta topográfica georreferenciada da matrícula 57.014,

datada de junho de 2017
, com a

assinatura dos proprietários/vendedores/apelantes, constando: - área da matrícula 25,0000 ha; -

área encontrada

28,3600 ha; - diferença encontrada +3,3600 ha.

Portanto,

fica evidente que em 03/8/2017, quando os apelantes firmaram o contrato de compra e venda com o Município apelado, tinham plena ciência de que na matrícula 57.014 constava área de 25,00 hectares, mas na verdade a

área real era de 28,3600 hectares, como também possuíam documentos probantes de tal medida.

Mesmo assim, assinaram o contrato, aguardaram o recebimento da integralidade do valor do contrato, para só então depois promover ao encerramento daquela matrícula e abertura de nova matrícula, com a área retificada.

A partir daí, em data de 04/12/2018, os

apelantes protocolizaram junto ao Município apelado um pedido de complementação de valor por excesso de área, alegando que a venda foi
ad mensuram
e quando da medição

da área constatou-se que a área total era de 28,36 hectares, havendo excesso de 3,36 hectares em relação aos 25 hectares que constavam da matrícula do contrato firmado.

Não obtendo

o deferimento do pedido, promoveram ao desmembramento da matrícula nº120150, encerrando-a.

Constata-se que a matrícula 120150 foi encerrada em 06/01/2020, por

desmembramento.

Ou seja, mediante a negativa do Município apelado quanto ao pedido realizado para complementação de valor, os apelantes

desmembraram aquela nova matrícula que haviam aberto, encerrando-a.

Com isso, a partir de janeiro de 2020 o Sítio Boa Esperança não era objeto da matrícula 57.014, e nem da

matrícula 120150.

O que passou a existir foi a matrícula 125709, descrevendo “uma área de terras pastais e lavradias

com 3,00 ha, denominada AREA A” , e a matrícula 125710 descrevendo “uma área de terras pastais e lavradias com 25,36 hectares, denominada Sítio Boa Esperança – Área Remanescente.”

Com isso, está cabalmente demonstrado que os apelantes tinham ciência, documentos e comprovação, em julho de 2017, de que

o imóvel objeto da matrícula 57.014,

denominado Sítio Boa Esperança,

tinha

28,36 hectares de área, e mesmo assim,

assinaram o contrato em agosto de 2017, vendendo o

referido sítio, objeto desta matrícula, ao

Município de Rondonópolis,

caracterizando a venda na modalidade “ad

corpus.”

Não bastasse isso, conforme bem fundamentou o juízo de primeiro grau, as provas orais evidenciam que as vendedoras tinham

ciência de “um possível” excedente nas negociações de aquisição da área pelo Município apelado, que, na verdade, era uma certeza, pois já tinham

documentos que comprovavam

um excedente, mas

prosseguiram na venda sem apresentar tais documentos.

Veja-se trecho da fundamentação da

sentença:

“Extrai da oitiva da testemunha FERNANDO FERREIRA SILVA BECKER que, desde a primeira reunião realizada durante a negociação, as vendedoras do imóvel tinham conhecimento de um possível excedente da área constante expressamente na matrícula 57.014 (25 hectares), e que ficou acordado entre as partes que a compra e venda seria realizada na modalidade ad corpus.

Referida testemunha relatou que, na época da aquisição do aludido imóvel, atuava como assessor jurídico da Secretaria Municipal de Habitação e Urbanismo, e que participou da referida negociação. Afirmou que o vendedor havia mencionado que, possivelmente, esse imóvel teria um excedente, e que iria fazer futuramente o georreferenciamento e se houvesse excedente queria ser indenizado. Narrou que o Secretário de Habitação e Urbanismo discordou, falando que o vendedor deveria realizar primeiro o georreferenciamento, para depois terminar as tratativas de compra e venda do bem. Asseverou que o vendedor “aceitou vender a área da forma que estar” e para resolver esse impasse do excedente, o depoente sugeriu que a aquisição fosse realizada com a cláusula ad corpus.

Disse, ainda, que acompanhou a edição da lei que autorizava a compra do imóvel, e como um cidadão leigo não entenderia a expressão ad corpus, além do número da matrícula, constou os marcos territoriais, justamente para resguardar qualquer problemática. Mencionou que, quando recebeu o contrato de compra e venda, identificou dois erros, não tinha o nome de um dos proprietários, e na cláusula do objeto constavam simplesmente 25 hectares, o que divergia do que as partes tinham estabelecido; sendo que, no mesmo dia, o contrato foi retificado e assinado, com a concordância de todos.

Além do mais, a planta topográfica georreferenciada encartada aos autos no id. 67562416- Pág. 2, datada de junho de 2017, aponta que a área encontrada foi de 28,36 hectares.

De igual forma, o Memorial Descritivo datado de 19/07/2017, também indica uma área de 28,36 hectares (id. 67562413 – Pág. 10 e id. 67562416- Pág. 1).

Logo, antes mesmo da assinatura do contrato de compra e venda nº 01/2017 em 03/08/2017, as requeridas/vendedoras tinham plena ciência que o imóvel da matrícula 57.014 continha área de 28,36 e não 25 hectares como constavam na matrícula.

Mesmo assim, elas assinaram o mencionado contrato, assumindo o compromisso de vender o imóvel da matrícula 57.014, pelo valor de R$ 1.650.000,00 (um milhão, seiscentos e cinquenta mil reais), bem como de outorgarem ao município autor a competente escritura definitiva de compra e venda (cláusula sétima).

A testemunha CÉLIA REGINA F. A. REBELATO, servidora pública municipal lotada na Divisão de Contratos do município, afirmou que entre o primeiro e o segundo contrato decorreu o prazo de um a dois dias.

Dessa forma, os mencionados documentos (id. 67562413 – Pág. 10 e id. 67562416- Pág. 1/2) e o depoimento das testemunhas arroladas pelo Município, mormente de Fernando Becker e Célia Regina, demonstram que a retificação do primeiro contrato não se deu porque o Município tomou ciência de que o bem possuía área maior de 25 hectares, como alegam as requeridas.

Ao contrário, a retificação do primeiro contrato confeccionado que retirou da cláusula primeira a expressão “aquisição de uma área de terras no total de 25,00 hectares” e inseriu “aquisição de uma área de terras, denominada ‘Sítio Boa Esperança’, constante na matrícula nº 57.014 de 10/07/2001, com as características, limites e confrontações (...), contendo no mínimo 25,00 hectares”, ocorreu com a finalidade de atender o acordado entre as partes na primeira reunião da negociação, de que a compra e venda do dito bem seria na modalidade ad corpus.

Ora, se assim não fosse, por que as vendedoras assinariam o contrato de compra e venda nº 01/2017 mesmo depois de terem plena ciência de que a área exata do imóvel era 28,36 hectares?

Como já dito, o memorial descritivo datado de 19/07/2017, que aponta uma área de 28,36 hectares, somente corrobora o depoimento da testemunha Fernando Becker de que as vendedoras concordaram em vender o imóvel descrito na matrícula 57.014, pelo valor de R$ 1.650.000,00, independentemente da quantia exata da área existente, uma vez que, antes mesmo da assinatura do aludido contrato, elas tinham conhecimento de que o imóvel continha uma área maior que 25 hectares.

Assim, como a venda ocorreu na modalidade ad corpus, as vendedoras/requeridas não fazem jus a complementação do valor correspondente nem exigir a devolução do excesso, nos termos do § 3º, do art. 500, do Código Civil.”

Diante disso, não comporta qualquer reparo a

sentença, devendo ser negado provimento ao recurso.

2.

Recurso de Denis Rodrigo Alves Moreira Amancio

A sentença, em relação ao desmembramento da matrícula e posterior venda da área de 3,00 hectares ao apelantes Denis, reconheceu que as vendedoras

tinham

ciência,

antes de vender para o Município

de Rondonópolis, de qual

era a exata

medida

da área vendida, e promoveram à venda na modalidade
ad corpus.
Com isso, não tinham legitimidade para desmembrar a área em duas matrículas e vender parte dela para o apelante Denis.

Confira-se:

“Por outro lado, as requeridas agiram de má-fé ao solicitar o desmembramento da área de 28,36 e, consequentemente, a abertura de duas novas matrículas (125.709 e 125.710), e, ainda, ao vender a área de 3 ha ao requerido DENIS RODRIGO ALVES MOREIRA AMÂNCIO.

As requeridas ELIZETE DE OLIVEIRA NETO QUIRINO DE MORAES e S. QUIRINO DE MORAES E CIA LTDA-ME já tinham vendido o imóvel em questão ao Município de Rondonópolis, inclusive, toda a área (28,36 ha), de modo que não apresentavam poderes para requererem o desmembramento da área e dispor da área de 3 ha, restando caracterizada a ocorrência de venda a non domino, o que justifica a nulidade do contrato celebrado entre as mencionadas requeridas e o terceiro Denis.

Caracteriza venda a non domino a alienação de um bem por quem não tem legitimação para tal, ou seja, a venda realizada por aquele que não tem poder de disposição da coisa, como no caso em tela.

No caso, as requeridas não tinham legitimidade para vender uma área já vendida ao Município, de modo que o negócio não produz efeito algum, padecendo de nulidade absoluta, impossível de ser convalidada, sendo irrelevante a boa-fé do adquirente.”

Também neste ponto escorreita a sentença, pois se a vendedoras haviam alienado o imóvel Sítio Boa Esperança para o Município de Rondonópolis, recebido a integralidade do preço, não tinham legitimidade para desmembrar a matrícula e vender uma parte da área integrante do Sítio Boa Esperança para o apelante Denis.

Com isso, não é

relevante se o Apelante adquiriu de boa-fé, pois se tratou de uma venda nula, impossível de ser convalidada mediante

exame do boa fé do terceiro adquirente, já que
“Na venda "a non domino", a propriedade transferida não produz efeito algum, havendo uma nulidade absoluta, impossível de ser convalidada pelo transcurso do tempo, sendo irrelevante a boa-fé do adquirente”. (AgInt no AREsp n. 1.342.222/DF
).

Neste sentido:

RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – CUMPRIMENTO DE SENTENÇA EM AÇÃO DE REIVINDICATÓRIA C/C AÇÃO DECLARATÓRIA DE POSSE E ANULAÇÃO DE NEGÓCIO JURÍDICO

– PROVA PERICIAL CONCLUSIVA QUANTO A INAUTENTICIDADE DA ASSINATURA DE UM DE DOS VENDEDORES – PROVA CONTUNDENTE - CONTRATO NULO – CONVALIDAÇÃO – INADMISSIBILIDADE PELA NORMA DE DIREITO CIVIL – PEDIDO REIVINDICATÓRIO – PRESSUPOSTOS – COMPROVAÇÃO DA PROPRIEDADE E POSSE INJUSTA – DEMANDA JULGADA PROCEDENTE EM PRIMEIRO GRAU - SENTENÇA MANTIDA POR ESTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA - INEXISTÊNCIA DE MATÉRIA A SER DIRIMIDA - POSSIBILIDADE DE CUMPRIMENTO DA ORDEM REINTEGRATÓRIA - APRESENTAÇÃO DE CAUÇÃO - DECISÃO QUE SUSPENDEU O ANDAMENTO DO FEITO EM RAZÃO DA INTERPOSIÇÃO DE RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO EM EMBARGOS DE TERCEIRO APENSO À DEMANDA PRINCIPAL - DESCABIMENTO - NECESSIDADE DE PROSSEGUIMENTO DOS AUTOS – RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

(...)

Na hipótese de venda a "non domino", a transferência da propriedade negociada não ocorre, pois o negócio não produz efeito algum, padecendo de nulidade absoluta, impossível de ser convalidada, sendo irrelevante a boa-fé do adquirente. Os negócios jurídicos absolutamente nulos não produzem efeitos jurídicos, não são suscetíveis de confirmação, tampouco convalescem com o decurso do tempo. Precedentes do STJ.

(N.U 1008041-19.2024.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DIRCEU DOS SANTOS, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 09/10/2024, Publicado no DJE 14/10/2024)

USUCAPIÃO ORDINÁRIO – ART. 1.242, CC – AUSÊNCIA DOS REQUISITOS – JUSTO TÍTULO – DOCUMENTO INAPTO – VENDEDOR NÃO É O PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL - SENTENÇA REFORMADA -

RECURSO PROVIDO.

(...)

É firme a orientação do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que, na venda a non domino, é irrelevante a boa-fé do adquirente, pois a propriedade transferida por quem não é dono não produz nenhum efeito.

(N.U 0001032-04.2013.8.11.0034, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 04/11/2022, Publicado no DJE 08/11/2022)

Como bem assinala a

sentença, tratou-se de uma venda a
non domino,

cabendo ao apelante Denis postular eventuais perdas e danos em

ação própria.

Desta forma, também não comporta provimento o recurso de Denis Rodrigo Alves Moreira Amancio.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO aos recursos de apelação interpostos por ELIZETE DE OLIVEIRA NETO QUIRINO DE MORAES, S QUIRINO DE MORAES E CIA LTDA-ME, e por DENIS RODRIGO ALVES MOREIRA AMÂNCIO.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 21/11/2024