Tribunal: TJMT
Processo: 1003847-32.2022.8.11.0004
Relator(a): HILDEBRANDO DA COSTA MARQUES
Órgão julgador: HILDEBRANDO DA COSTA MARQUES
Órgão colegiado: Terceira Turma Recursal
Data de julgamento: 2024-06-21
Data de publicação: 2024-06-24

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA TURMA RECURSAL

Número Único
:

1003847-32.2022.8.11.0004
Classe:

RECURSO INOMINADO (460)
Assunto:

[Corretagem, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
HILDEBRANDO DA COSTA MARQUES

Turma Julgadora:

[DES(A). HILDEBRANDO DA COSTA MARQUES, DES(A). VALDECI MORAES SIQUEIRA, DES(A). VALMIR ALAERCIO DOS SANTOS]

Parte(s):

[REGIONAL NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 30.223.847/0001-04 (RECORRENTE), TULIO MORTOZA LACERDA - CPF: 024.712.611-08 (ADVOGADO), FABIO ALCANTARA ROCHA - CPF: 023.273.211-66 (RECORRIDO), ALESSANDRA KELLY CHAVES SBRISSA ABUD - CPF: 266.690.258-74 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA TURMA RECURSAL do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

VALMIR ALAERCIO DOS SANTOS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE CONHECEU DO RECURSO E NEGOU-LHE PROVIMENTO.

E M E N T A

Recurso

Inominado
:

1003847-32.2022.8.11.0004

Origem:
JUIZADO ESPECIAL CE BARRA DO GARÇAS

Recorrente
:

FABIO ALCANTARA ROCHA

Recorrido
:

REGIONAL NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA

SÚMULA DE JULGAMENTO:

RECURSO INOMINADO.
VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO DE CORRETAGEM. PERCENTUAL DA COMISSÃO
. AUSÊNCIA DE
PREVISÃO CONTRATUAL. USOS E COSTUMES DA REGIÃO. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

1.
O juízo singular decidiu a reclamação por
sentença
assim redigida:
"Vistos, etc.
I
- RELATÓRIO
Dispensado na forma do art.38 da Lei 9.099/95. II-
FUNDAMENTAÇÃO Concluída
a fase postulatória, verifico que constam dos autos elementos suficientes para o julgamento integral do mérito, restando despicienda eventual produção probatória na espécie (art. 355, I, do NCPC), haja vista que a questão controvertida é exclusivamente de direito e foram juntados aos autos documentos suficientes para a comprovação das teses apresentadas pelas partes e formação do convencimento do julgador. Reconheço presentes os pressupostos processuais de constituição e de desenvolvimento válido e regular do processo. Concorrem ao caso as condições da ação, como a legitimidade das partes e o interesse processual, entendidas como de direito abstrato, não vislumbrando, também, qualquer vício processual. A petição é apta e o procedimento corresponde à natureza da causa. A pretensão deduzida não carece de pedido ou causa de pedir. Ademais, o pedido é, em tese, juridicamente possível, não havendo incompatibilidade de pedidos, sendo que, a princípio, da narração dos fatos decorre logicamente a conclusão. Trata-se de AÇÃO DE COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM IMOBILIÁRIA no qual a parte autora alega que em 23/12/2020, o Requerido, por intermédio da empresa Requerente, na qualidade de Imobiliária, vendeu o imóvel residencial descrito na matrícula 71.496 do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Barra do Garças/MT, pelo valor justo e acertado de R$ 1.100.000,00 (um milhão e cem mil reais). Que em referido contrato, lavrado em papel timbrado e assinado por todas as partes, constou que foi a intermediária do negócio jurídico entabulado, bem como que havia comissão a ser paga a ela, no montante de 5% (cinco por cento). Na mesma data, antes mesmo da assinatura do Instrumento Particular De Promessa De Compra E Venda, restou pactuado, através de Contrato De Prestação De Serviços De Honorários Imobiliários em anexo, o pagamento de R$ 55.000,00 (cinquenta e cinco mil reais), ou seja, 5% (cinco por cento) do valor da venda do imóvel, a título de Honorários Imobiliários (Corretagem) em favor da Requerente. Que após receber o financiamento, conforme previa o contrato, o Requerido, na data de 03/05/2021, pagou apenas 3% (três por cento) - R$ 33.000,00 (trinta e três mil reais) - dos 5% (cinco por cento) – R$ 55.000,00 (cinquenta e cinco mil reais), aduzindo que havia dado, por conta própria, prazo para os compradores, quitarem R$ 88.000,00 (oitenta e oito mil reais) faltantes. Todavia, embora este não fosse o combinado, aguardou a quitação do Instrumento Particular De Promessa De Compra E Venda, o que ocorreu em 22 de outubro de 2021, conforme faz prova declaração de quitação e até a presente data, não foram quitados os Honorários (Corretagem) ainda devidos. Em sede de contestação o requerido afirma que, em momento algum, foi ajustado contrato de prestação de serviços de corretagem em 5%, tanto, que o próprio contrato assinado e acostado pela Autora, comprova que não houve a assinatura
do mesmo
, pois, entre ambos, e, como se comprova com o áudio que segue em anexo, o pagamento seria na monta de 3%. Que, de acordo com o contrato acostado, no caso de haver não cumprimento por qualquer das partes, seria o responsável pelo descumprimento, incumbido de arcar com o pagamento de multa e, ainda, os honorários. Na impugnação a contestação a parte argumenta que o áudio gravado pelo Sr. Fábio e acostado por ele mesmo em sua defesa, indica que ele gostaria de que a comissão fosse reduzida para 3% (três por cento), depois do negócio jurídico já entabulado, o que por si só também confirma, que a comissão era maior, ou seja, 5% (cinco por cento), e confirma que o Sr. Fábio falta com a verdade. Que o requerido também alega em sua defesa, que houve atraso no pagamento da parte que seria financiada, e que por isso, ele não deveria mais pagar o restante da comissão, ou seja, os 2% (dois por cento) faltantes. Porém, mais uma vez o Sr. Fábio, ora Requerido, falta com a verdade, visto que foi por culpa exclusiva dele, que o pagamento atrasou, já que o Banco, ao realizar vistoria no imóvel, verificou que a obra, frise-se, de responsabilidade do Sr. Fábio, estava inacabada, bem como que havia financiamento do Sr. Fábio recaindo sobre o prédio que já estava construído, sendo necessária a baixa do financiamento e nova avaliação após o término da obra, para posterior aprovação do financiamento e do pagamento. Pois bem. Cinge-se a controvérsia da lide principal a averiguar se devida a comissão de corretagem à parte autora pela requerida. Segundo art. 722 do Código Civil, "pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas". É por isso que "consiste a atividade do corretor em aproximar pessoas que desejam contratar, pondo-as em contato." (
Cf
GOMES, Orlando. Contratos, 26a Ed., 2009, p. 471) Assim, para que faça jus à remuneração, o corretor deve obter o resultado útil previsto no contrato de mediação, ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes (Código Civil, art. 725). Vê-se, pois, que a remuneração é devida ao corretor com base na conclusão do negócio, haja ou não execução posterior. Em outras palavras, quando o comitente e o outro contratante chegam a um acordo quanto aos elementos constitutivos do negócio, forma-se o vínculo jurídico e dele decorrem direitos e obrigações para ambas as partes, inclusive o dever do primeiro ao pagamento da remuneração do corretor. Nesse ponto, importante ressaltar a lição de Orlando Gomes quanto à responsabilidade pela comissão de corretagem: "A comissão do corretor é devida, em tese, pelas partes, visto que usufruem igualmente do trabalho por ele desenvolvido para a conclusão do negócio. Não é solidária, porém, a obrigação de pagá-la. Entende-se que há duas relações distintas com as partes, obrigando-se cada qual por sua quota. Quando, porém, somente uma das partes haja encarregado o corretor de procurar determinado negócio, incumbe-lhe a obrigação de remunerá-lo. Não determinando a lei quem deve pagar a corretagem, prevalecem os usos. Entre nós, quem paga usualmente a comissão é quem procura os serviços do corretor. Nos contratos de venda, o vendedor, raramente se aplicando o princípio da divisão ou rateio, que é, entretanto, o mais consentâneo com a lógica. Livres são, todavia, as partes do contrato de mediação para estipularem a cláusula de remuneração. Na falta de ajuste, recorre-se aos usos.
"( Id
ibidem, p. 474). Destarte, acolhe-se o entendimento de que a disposição quanto ao valor da comissão de corretagem e a responsabilidade de seu pagamento em relações jurídicas paritárias competem às próprias partes, sendo regulada de forma subsidiária pelos usos e costumes locais, como, aliás, prevê expressamente o art. 724 do Código Civil. Nesse caso, a comissão é devida por aquele que contratou os serviços de corretagem. Nesse sentido: "MEDIAÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL FIRMADO PELAS PARTES. RESULTADO ÚTIL OBTIDO. ARREPENDIMENTO POR PARTE DA COMPRADORA. POSTERIOR RESCISÃO DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. FATO NÃO IMPUTÁVEL AO CORRETOR. COMISSÃO DEVIDA. SENTENÇA REFORMADA. É devida a comissão de corretagem uma vez celebrado o compromisso de compra e venda de bem imóvel, mediante a intermediação do corretor. Posterior distrato pela falta de laudo da Cetesb, de ausência de retificação da área do imóvel e de não aprovação do projeto de
empreendimento.Irrelevância
. Inteligência do artigo 725 do Código Civil. Tendo o autor aproximado as partes e contribuído para a celebração do compromisso de compra e venda, conquanto posteriormente desfeito por arrependimento da compradora, alcançou, assim, o resultado útil do contrato de mediação, sendo devida a remuneração. A comissão é devida daquele que contratou os serviços de corretagem, a menos que inequivocamente haja sido avençado de forma diversa, fato não evidenciado nos autos. Recurso provido." (TJSP - AC 1059052-79.2015.8.26.0002 - 35a Câmara de Direito privado - rel. Des. Gilberto Leme - j. 20/07/2017). Assim, cabível a condenação da parte requerida a adimplir com o restante do valor devido, no valor de R$ 22.000,00 (vinte e dois mil reais). Com relação ao termo inicial para incidência das correções, juros e correção monetária, tenho que
deve
ser contada a partir do inadimplemento, data certa em que o débito deveria ter sido pago. Aliás, no que tange à correção monetária, sobreleva consignar que a sua aplicação visa manter o poder aquisitivo da moeda, sendo o próprio valor em sua manifestação atualizada. Segundo anota Theotônio Negrão, a correção monetária não constitui parcela que se agrega ao principal, mas simples recomposição do valor e poder aquisitivo
do mesmo
. Trata-se, apenas, na verdade, de nova expressão numérica do valor monetário aviltado pela inflação. Quem recebe com correção monetária não recebe um plus, mas apenas o que lhe é devido, em forma atualizada. (JTA 109⁄372). (in Código de Processo Civil e legislação processual em vigor, 34. ed., Saraiva, p. 1968). Ademais, de acordo com o enunciado nº 04 das Turmas Recursais de Mato Grosso, "aplica-se nos Juizados Especiais o princípio
que
contra o revel correm os prazos independentemente de intimação. E desnecessária a intimação da sentença ao réu revel." III- DISPOSITIVO Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido inicial, com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para o fim de CONDENAR a requerida a pagar a quantia de R$ 22.000,00 (vinte e dois mil reais) a requerente, devendo ser acrescida de juros moratórios, na base de 1% ao mês e correção monetária pelo INPC, desde o inadimplemento da parte requerida. Deixo de condenar a requerido em custas e despesas processuais, bem assim em honorários advocatícios por serem indevidos em primeiro grau de jurisdição, nos termos do artigo 54 e 55, da Lei 9.099/95. Após trânsito em julgado, arquive-se. Submeto a presente decisão à homologação do Juiz Togado, nos termos do artigo 40 da Lei 9.099/95, para que se faça surtir seus efeitos jurídicos e legais. (assinado digitalmente) FRANCIELLY LIMA DO CARMO Juíza Leiga Vistos. Com fulcro no artigo 40 da Lei 9099/95, homologo a decisão lançada pelo (a) juiz (a) leigo (a), para que faça surtir seus jurídicos e legais efeitos. Intime-se. Cumpra-se."

2. O
Recurso

Inominado

interposto
pela
parte

reclamada

devolveu
à
apreciação

desta

Turma
as
seguintes

questões
:
a)
em

nenhum

momento

foi

ajustado
o percentual de 5% de
comissão
pela
venda
do
imóvel
; b)
não

foi

observad
a
a
prova

d
o
s
autos, pois o percentual
ajustado
de
corretagem

foi
de
apenas
3%; c) o
s
comprador
es

não

cumpri
ram

sua

obrigação
de forma
tempestiva
,
devendo

incidir
a
multa

prevista

na

cláusula
5.6; d)
durante
o
período
de
inadimplemento
dos
compr
a
dores
, a
parte

reclamante

permaneceu

inerte
.
Requereu
o
provimento
do
recurso
para
julgar

improcedente
o
pleito

autoral
.

3.
Contrarrazões

foram

apresentadas

objetivando
a
manutenção
da
sentença
.

4.
Venda de
imóvel
.
Contrato
de
corretagem
. Percentual da
comissão

sem

previsão

contratual
.
Nos
termos
do
artigo
724 do Código Civil,
"a
remuneração
do
corretor
, se
não

estiver

fixada

em
lei,
nem

ajustada
entre as partes,
será

arbitrada

segundo
a
natureza
do
negócio
e
os

usos

locais
"

(TJ-MS - AC: 08001359820188120046 MS 0800135-98.2018.8.12.0046, Relator: Des.
Odemilson
Roberto Castro
Fassa
, Data de
Julgamento
: 20/02/2020, 3ª Câmara
Cível
, Data de
Publicação
: 27/02/2020 e
TJ-MG - AC: 10313120234569001 Ipatinga, Relator: Vicente de Oliveira Silva, Data de
Julgamento
: 21/10/2021,
Câmaras

Cíveis
/ 20ª CÂMARA CÍVEL, Data de
Publicação
: 21/10/2021).
Considerando
que
não

há

prova
do percentual
ajustado
entre as partes, visto que
o

contrato

juntado

nos
autos
não

possui

assinatura
de
nenhum
dos
pactuantes
,
prevalece
o percentual
comumente

aplicado

na

região
. O percentual de 5%
reivindicado

pelo

corretor

atende
a
razoabilidade
e a
proporcionalidade
e
não

destoa
dos
usos
e costumes
locais
, visto que é
menor
que a
Tabela
de
Referência
de
Honorários
para
Prestação
de Serviço
d
e
Intermediação

Imobiliária
do
sindicato
de
Corretores
de
Imóveis
do Estado de Mato Grosso (SECOVI-MT). O
áudio

juntado
no ID 175107458/PJe2
não
é
suficiente
para
demonstrar
a
tese

levantada
pela
parte

recorrente
, visto que
não

expressa
o
reconhecimento
da
parte

contrária
de que o percentual
ajustado
de
comissão
era de
apenas
3%.

5.
Redução
do percentual da
comissão

em

razão
da
inadimplência

temporária
do comprador.
Embora

seja

incontroverso
que
o

comprador
do
imóvel

ficou

inadimplente
com o
pagamento
de
parte
do
preço

pelo

prazo
de 10 meses,
esta

circunstância

não

autoriza
a
redução
da
comissão
do
contrato
de
corretagem
.
C
onsidera-se atingido o resultado útil da mediação em
serviço
de corretagem, quando o contrato de venda e compra
é assinado,
ainda que haja posterior desistência imotivada de uma das partes

(
STJ - REsp: 1783074 SP 2018/0203666-2, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 12/11/2019, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação:
DJe
21/11/2019 e
STJ -
AgInt
nos
EREsp
: 1735017 PR 2017/0245897-0, Relator: Ministro MARCO BUZZI, Data de Julgamento: 15/02/2022, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação:
DJe
21/02/2022)
.

6.
Recurso

conhecido
e
não

provido
.

7.
Sucumbência.

Custas processuais e honorários
advocatícios
,

fixados em
10%
sobre o valor da
condenação
, pela parte recorrente
(art. 55 da Lei n. 9.099/95
), observado o disposto no art. 98, §§ 2º e 3º, do CPC, se for o caso
.

8.
Sentença

mantida

por

seus

próprios

fundamentos
,
servindo
a
súmula
do
julgamento

como

acórdão
,
nos

termos
do art. 46 da Lei
nº
9.099/95.

É
como

voto
.

Cuiabá/MT, data
registrada
no
sistema
.

Hildebrando da Costa Marques

Juiz de
Direito
- Relator

R E L A T Ó R I O

VIDE ACÓRDÃO.

V O T O R E L A T O R

VIDE ACÓRDÃO.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 21/06/2024