Tribunal: TJMT
Processo: 1025237-36.2023.8.11.0000
Relator(a): GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão julgador: GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-01-31
Data de publicação: 2024-02-03

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1025237-36.2023.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Contratos Bancários, Penhora / Depósito/ Avaliação, Causas Supervenientes à Sentença]
Relator:
Des(a).
GUIOMAR TEODORO BORGES

Turma Julgadora:

[DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[JULIANA MACHADO RIBEIRO - CPF: 018.771.571-80 (ADVOGADO), SISAN ENGENHARIA LTDA - CNPJ: 04.751.205/0001-60 (AGRAVANTE), BANCO BRADESCO S.A. - CNPJ: 60.746.948/0001-12 (AGRAVADO), HELIO NISHIYAMA - CPF: 717.424.091-72 (ADVOGADO), MARLI TEREZINHA MELLO DE OLIVEIRA - CPF: 366.373.270-34 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

AGRAVO DE INSTRUMENTO – CUMPRIMENTO DE SENTENÇA – IMÓVEL- AVALIAÇÃO - PERÍCIA HOMOLOGADA PELO JUÍZO SINGULAR - AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA - MERA DISCORDÂNCIA DO LAUDO PERICIAL – SUSPENSÃO DOS LEILÕES – INDEFERIMENTO - AUSÊNCIA DE ARGUMENTAÇÃO NOVA E CONTUNDENTE – RECURSO DESPROVIDO.

A mera discordância da parte com relação às conclusões do perito nomeado, sem outros elementos que possam desqualificar a lisura técnica da perícia, não basta para afastar o laudo apresentado, mormente quando verificado que a perícia realizada para se apurar o valor do imóvel foi realizada por metodologia idônea. Enfim, a simples divergência da parte quanto ao valor apurado pelo perito judicial não autoriza suspensão dos leilões designados e não gera a nulidade da decisão que homologou laudo pericial.

R E L A T Ó R I O

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) 1025237-36.2023.8.11.0000

AGRAVANTE: SISAN ENGENHARIA LTDA

AGRAVADO: BANCO BRADESCO S.A.

Processo:
Cumprimento de Sentença n. 1059632-67.2019.8.11.0041 -2ª Vara Especializada em Direito Bancário de Cuiabá-MT.

RELATÓRIO

Agravo interposto por SISAN ENGENHARIA LTDA

de decisão que, no Cumprimento de sentença iniciado por BANCO BRADESCO S.A., homologou o laudo avaliativo (Id 125469097) no valor de R$175.000,00 do imóvel penhorado, objeto da matrícula 99584.

Diz que a avaliação está aquém do valor de mercado e que o perito manteve a avaliação sem prestar os esclarecimentos postulados pela agravante.

Afirma que o perito se utilizou de imóveis com dimensões e localizações diferentes do imóvel penhorado (560,00m2), o que revela, no seu entender, o equívoco da avaliação.

Noticia que já foi determinada hasta pública do imóvel, a primeira praça para o dia 7/11/2023 e a segunda praça para o dia 14/11/2023.

Aduz que
diante da divergência verificada
- o valor da avaliação do imóvel é o menor de todos os imóveis com a mesma dimensão – requer em sede de tutela de urgência, a suspensão do leilão judicial até que seja realizada nova avaliação, a fim de sanar qualquer dúvida que paire sobre o valor do bem e que evite dano à executada.

Ao final, requer o provimento do recurso para determinar a imediata suspensão do leilão e realização das 1ª e 2ª praças.

Contraminuta pelo desprovimento (Id 192621161).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO

Agravo interposto por SISAN ENGENHARIA LTDA

de decisão que, no Cumprimento de sentença iniciado por BANCO BRADESCO S.A., homologou o laudo avaliativo (Id 125469097) no valor de R$175.000,00 do imóvel penhorado, objeto da matrícula 99584.

Quanto ao objeto do recurso, busca o agravante a
antecipação dos efeitos da tutela recursal a fim de suspender o leilão designado com praças -
primeira para o dia 7.11.2023 e a segunda praça para o dia 14.11.2023, sob o fundamento de equívoco na avaliação do imóvel.

A tutela de urgência foi indeferida (Id 187862157) e há informação do leiloeiro de que ambas as praças não obtiveram êxito (hasta negativa, Id 134491973, origem).

Determinada a intimação das partes acerca da hasta negativa, as partes manifestaram ciência e novos leilões foram designados para
1ª LEILÃO DIA 20.02.2024 e 2ª LEILÃO DIA 27.02.2024 (Id 135438578), com a devida intimação das partes (edital de Leilão, Id 137250829 e 137465274, origem).

Pois bem. Como anotado anteriormente
a decisão agravada não se mostra desarrazoada porquanto homologou o laudo avaliativo que teve por parâmetro e referência 07 elementos comparativos coletados na região do imóvel em avaliação dentro da realidade do mercado de Cuiabá.

Desse modo, muito embora os imóveis não tenham características semelhantes, levou-se em conta outros fatores, como a oferta, a localização, benfeitorias e topografia, a fim de se chegar a média aritmética do preço por metro quadrado, o que afasta a alegação do equívoco do valor encontrado no laudo.

Por oportuno, colaciona-se fragmento da decisão agravada:

“(...)

Outrossim, verifico do laudo avaliativo apresentado pelo EXPERT que estão em consonância com o mercado com todas as análises baseadas em informações atuais com relação à oferta e demanda, as quais são devidamente tratadas com base no mercado imobiliário.

O Expert consignou acerca do imóvel o seguinte:

“Que o imóvel em avaliação tratam-se de uma área de terreno em perímetro urbano, sendo ele Lote 27 da Quadra 02, localizado com frente para a Rua: Joana Angelica Soror (antiga rua B), da Quadra 02, Bairro Jardim Universitário, denominado como Loteamento Parque Residencial Universitário, Cuiabá-MT, registrados conforme Matricula imobiliária Nº 99.584 do Cartório do 6º Serviço Notarial e Registro de Imóveis de Cuiabá, tendo como proprietário do mesmo SISAN ENGENHARIA LTDA, conforme anotação R15-99.584 . Que realizamos a visita para conhecimento direto do IMOVEL objeto desta avaliação, na data de 04/08/23, tivemos dificuldades com a localização do mesmo, os dados de endereço que constam na matricula já sofreram alteração, o nome da antiga Rua: B, foi alterado para Rua: Joana Angelica Soror. A rua onde está situado o imóvel avaliando falta concluir o asfalto, ou seja, o asfalto ficou inacabado uns 50mts antes e depois do imóvel avaliando, ficando o mesmo com frente para rua não pavimentada; não possui benfeitorias, nem cerca, nem muros, se encontrava DESOCUPADO, com topografia em aclive acentuado, ou seja, bem acima do nível da rua. Que o imóvel avaliando até o momento de nossa vistoria, se encontrava isolado de demais construções ou seja, nenhum lote vizinho seja da esquerda, da direita e fundos possuem benfeitorias e não está murado, nem cercado, a construção mais próxima do imóvel avaliando está a aproximadamente 40mts de distância, conforme demostrado no anexo na imagem orbital. Constitui-se o Lote 27 da Quadra 02, segundo transcrição na Matricula imobiliária 99.584 uma área com as seguintes medidas: 14,00mts de frente para Rua B, Fundos com 14mts, para o lote 18; Lado Direito com 40,00mts para lote 28 e lado esquerdo com 40,00 mts para o lote 26; com área total de 560,00 m2.”.

E mais:

“Para a realização do presente trabalho utilizamos o MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO, procurando reproduzir os conceitos ditados pela NBR 14653-1 da ABNT, onde não somente baseando-se na experiência do técnico avaliador, más também obedecendo primordialmente os dados de natureza comparativa, onde também foi levantado os valores dos imóveis comercializados na mesma região, observando-se as características, localização do imóvel, a suas benfeitorias e estado de conservação, sendo por isso, o método mais recomendado e utilizado para a avaliação de imóveis, fatores que nos levaram a convicção do valor encontrado. Utilizando-se das informações dos valores encontrados na região “lotes vizinhos” ao lote objeto deste parecer, para determinar o valor do M2, foram extraídos de 07 elementos comparativos(amostras) coletados na região do imóvel avaliando, que achamos mais coerentes com a realidade atual do mercado cuiabano, onde o mais distante se encontrava em raio máximo de 3(três) quadras de distância do lote objeto desta avaliação. Que o imóvel avaliando possui características dissemelhantes as amostras, por esta razão consideramos em nossa avaliação o tratamento das amostras com os seguintes fatores: F1: oferta; F2: localização; F3: benfeitoria; F4: topografia.”

Concluiu que:

“Em atendimento ao Mandado para efetuar a avaliação do Lote nº 27, da quadra 02, situado na Rua Joana Angelica Soror, Bairro Jardim Universitario, Loteamento Parque Residencial Universitario, com área de 560,00m2, Registrado no Cartório do 6º Serviço Notarial e Registral de Cuiabá-MT, com base nas pesquisas realizadas e informações fornecidas que nos deram segurança para avaliar quanto ao valor do imóvel em questão, nossa convicção considerando a localização, não ter benfeitorias, a topografia, e as tendências do mercado imobiliário Cuiabano, expressamos que o valor do Lote para venda é de R$ 175.000,00(Cento e setenta e cinco mil reais).”

Em laudo complementar, manteve o já esclarecido no laudo principal supracitado, senão vejamos:

“I - Que analisando os argumentos constantes da Impugnação, lamentamos que o Executado não tenha concordado com nossa AVALIAÇÃO PERICIAL, embora não tenhamos entendido muito bem porque o autor discorda de nosso laudo, pois o mesmo não juntou nenhuma informação técnica que nos mostrasse do porque ele se convenceu que o imóvel objeto do laudo pericial vale mais do que o valor que encontramos, anexando em sua petição apenas discordância com as amostras (1,2,5 e 7), que não nos convence onde erramos quanto ao preço da avaliação pericial encontrada; II - Veja Excelência, que em nossas avaliações nos preocupamos em colher as informações com a maior veracidade, pois visitamos pessoalmente todos os imóveis nos quais trabalhamos em avaliações e pericias, procuramos conhecer pessoalmente o objeto da avaliação, conversar com vizinhos, com moradores da região, com o dono da mercearia do bairro, com o vigilante de rua, com corretores que atuam na região ou seja, todos que julgamos fornecer alguma informação que nos dê segurança para depois através de um trabalho técnico, encontrar o valor e opinar quanto ao preço do bem em avaliação. Neste imóvel não foi diferente Excelência, veja nas pags.(9, 10, 11 e 12) de nossa AVALIAÇÃO PERICIAL, que coletamos
07 Comparativos “amostras”
com informações destes imóveis em oferta de venda na região e todos bem próximos ao imóvel avaliando conforme demostrado na imagem orbital (pag. 7) do laudo de avaliação, que revela as ruas que passamos coletando amostras. A Advogada do Executado cita que a amostra nº 07, não tem site para verificar as informações, pois bem Excelência, no local onde avaliamos, já buscamos os comparativos ali mesmo na região, em todos, mesmo que estejam em ofertas em sites, nos passamos in-loco na região verificando, falamos com o morador ou com corretor que estava ofertando o mesmo, procurando saber das características, valor, estado de conservação se já foi vendido ou o tempo em oferta, e com o imóvel amostra nº 07, não foi diferente, o vendedor Sr. Geraldo Lapiske é da família do proprietário(vendedor), eles não colocaram o lote em oferta por imobiliárias ou corretores, por este motivo não tem informação de Link, somente o fone de contato do mesmo. III - Que, analisando a impugnação onde a advogada do Executado discorda do laudo pericial e exige que sejam afastadas as amostras 1, 2, 5 e 7, sinceramente só temos a discordar, pois todas as amostras foram lançadas na planilha conforme demostrado na (pag. 4) do Laudo pericial, onde neste podemos verificar que as amostras tem diferenças de valores de ofertas, de tamanho de área, mas todos, após o tratamento matemático, tem seus valores em Reais/M2 em equilíbrio, resultando em um valor médio de
R$ 312,82/m2 (por metro quadrado)
. IV - Que ainda nas folhas (3 e 8) de nossa AVALIAÇÃO PERICIAL, no item
VISTORIA DO IMOVEL AVALIANDO e RELATORIO FOTOGRAFICO DO IMOVEL AVALIANDO
caso o Executado não tenha reparado ou se reparou não considerou o
aspecto do imóvel
, que o imóvel avaliando, está situado em rua, onde boa parte inclusive a frente do imóvel avaliando
não está asfaltado
, não possui benfeitorias, nem cerca, nem muros, com uma topografia de aclive acentuado e que nossa avaliação foi feita por
METODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO
, considerando estes fatores dissemelhantes ao imóvel avaliando e comparativos amostras é o método mais utilizado e seguro para se obter a média de preço. Isto posto, assim esperamos ter atendido a contento aos argumentos da referida impugnação, mantendo-se o valor de nossa avaliação por estar ela em conformidade com as condições ao método utilizado e valores encontrados no período de sua realização e principalmente a situação “localização”, a falta de benfeitorias e o aclive acentuado do imóvel avaliando.”

Deste modo, considerando que os valores encontrados nos laudos periciais apresentados estão dentro do valor de mercado, como bem mencionado pelo Expert que considerou o aspecto do imóvel, qual está situado em rua, onde boa parte inclusive a frente do imóvel avaliando não está asfaltado, não possui benfeitorias, nem cerca, nem muros, com uma topografia de aclive acentuado, considerando estes fatores dissemelhantes ao imóvel avaliando e comparativos amostras é o método mais utilizado e seguro para se obter a média de preço.

Assim, tenho que diante de suas especificações do referido de id nº 125469097 e, inexistência de mácula ou vício, a homologação é medida de rigor.

Posto isso,
HOMOLOGO
o laudo avaliativo do Id nº 125469097, para que surta seus jurídicos e legais efeitos. Intime-se as partes, cujo valor encontrado fora de
R$175.000,00
.”

De saída, de relevo
notar que foi realizado laudo complementar pelo perito e que a recorrente ao impugnar o laudo não apresenta contraprova capaz de macular àquele homologado. Além disso, vê-se que o feito executivo já se arrasta desde 2019, sem a satisfação do crédito pelo credor. A mera discordância da parte com a perícia, sem qualquer prova de erro, não autoriza a feitura de novo laudo avaliativo e/ou suspensão das hastas públicas, cuja situação fática não caracteriza cerceamento de defesa.

A respeito:

“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA DE SEGURO OBRIGATÓRIO DPVAT - PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO PARCIAL DO RECURSO - PRECLUSÃO - REJEITADA - LAUDO PERICIAL - REALIZAÇÃO DE NOVA PERÍCIA - AUSÊNCIA DOS REQUISITOS - IMPOSSIBILIDADE - DIVERGÊNCIA ENTRE PERÍCIAS - PERÍCIA DESGINADA PELO JUÍZO -
PREVALÊNCIA - PERÍCIA CONCLUSIVA - MERO INCONFORMISMO DA PARTE
- INVALIDEZ PERMANENTE PARCIAL - INDENIZAÇÃO PROPORCIONAL - CONCEDIDA ADMINISTRATIVAMENTE - COMPLEMENTAÇÃO DA INDENIZAÇÃO - VALOR CONCEDIDO SUPERIOR AO DEVIDO - COMPLEMENTAÇÃO INDEVIDA. - Diante da impugnação do laudo pericial em tempo oportuno, resta afastada a ocorrência de preclusão, devendo ser rejeitada a preliminar de não conhecimento parcial do recurso - O juiz poderá determinar a realização de nova perícia somente quando a primeira apresentar omissão ou inexatidão dos resultados. Assim, se não há qualquer omissão ou inexatidão no laudo pericial apresentado, impossível a realização de nova perícia - Havendo divergência nas perícias constantes nos autos, aquela emitida pelo perito designado pelo juízo deve prevalecer, uma vez que foi elaborada por profissional habilitado e de confiança do juízo, sob o crivo do contraditório - O mero inconformismo da parte com o resultado do laudo pericial não é suficiente para gerar sua nulidade, tampouco a realização de nova perícia, vez que não houve qualquer irregularidade em seus termos - Havendo comprovação da invalidez permanente, mas parcial, a indenização deve ser proporcional à redução da capacidade física e laborativa, segundo a tabela instituída pela Lei nº 11.945/2009. Logo, tendo sido pago valor a maior administrativamente, indevida é a sua complementação, o que impõe a improcedência da demanda”. (TJ-MG - AC: 10000205502487001 MG, Relator: José Eustáquio Lucas Pereira, Data de Julgamento: 26/08/2021, Câmaras Cíveis / 15ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 02/09/2021)

“AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO NEGATÓRIA DE PATERNIDADE. EXAME DE DNA NEGATIVO.
NOVA PERÍCIA. DESNECESSIDADE. MERO INCONFORMISMO COM O RESULTADO
. 1. O exame pericial de DNA consiste em prova irrefutável da paternidade, diante da altíssima probabilidade nele contida, por conseguinte, meras alegações desprovidas de qualquer fundamento, não são suficientes para se determinar a realização de nova perícia. 2. O descontentamento da parte com o resultado do exame de DNA, sem qualquer prova ou indício de erro ou fraude, não é motivo bastante para autorizar a realização de uma nova perícia (contraprova), máxime diante da inexistência de matéria insuficientemente esclarecida, especialmente às expensas do Estado. AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E DESPROVIDO”. (TJ-GO - AI: 00443567120208090000, Relator: Des(a). MARCUS DA COSTA FERREIRA, Data de Julgamento: 11/05/2020, 5ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ de 11/05/2020)

A mera discordância da parte com relação às conclusões do perito nomeado, sem outros elementos que possam desqualificar a lisura técnica da perícia, não basta para afastar o laudo apresentado, mormente quando verificado que a perícia realizada para se apurar o valor do imóvel foi realizada por metodologia idônea. Enfim, a simples divergência da parte quanto ao valor apurado pelo perito judicial não autoriza suspensão dos leilões designados e não gera a nulidade da decisão que homologou laudo pericial.

Posto isso,
nega-se provimento ao recurso
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 31/01/2024