Tribunal: TJMT
Processo: 1020903-64.2022.8.11.0041
Relator(a): CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-07-17
Data de publicação: 2024-07-24

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1020903-64.2022.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Promessa de Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[BRDU SPE CUIABA 01 LTDA - CNPJ: 13.512.865/0001-89 (APELANTE), JULIANA MACHADO RIBEIRO - CPF: 018.771.571-80 (ADVOGADO), ANA PAULA SABARA ARAUJO - CPF: 707.899.671-20 (APELADO), ROSIMEIRE DADONA - CPF: 771.182.609-59 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESSARCIMENTO DE VALORES – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS – CONTRATOS FIRMADOS ANTERIORMENTE A LEI Nº 13.786/2018 – RETENÇÃO DE 25% DO VALOR EFETIVAMENTE PAGO – PRECEDENTES DO STJ - SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA – RECURSO PROVIDO.

Segundo o mais atual entendimento da Segunda Seção, nos contratos firmados antes da Lei n. 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento), definido no julgamento dos EAg n. 1.138.183/PE, considerado adequado e suficiente para indenizar o construtor pelas despesas gerais e pelo rompimento unilateral ou pelo inadimplemento do consumidor
(REsp 1723519/SP, Segunda Seção, DJe 02/10/2019).
No mesmo sentido:
AgInt no AREsp 1154972/SP, Quarta Turma, julgado em 29/10/2019, DJe 05/11/2019.

Na referida oportunidade, o voto condutor destacou que o percentual de 25% “tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento”
(REsp 1723519/SP, Segunda Seção, DJe 02/10/2019).

Prevalece, então, na jurisprudência mais atual: i) “a orientação de um padrão indenizatório de 25% do valor pago”
(AgInt no REsp 1816960/RJ, Quarta Turma, DJe 26/08/2020);
e ii) que esse percentual é indenizatório, cominatório e fixo, independendo das circunstâncias concretas de cada hipótese particular.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação cível interposto BRDU SPE Cuiabá 01 Ltda., em face da r. sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 7ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá, que nos autos da ação de rescisão contratual c/c devolução de parcelas pagas, que lhe move Ana Paula Sabara Araújo, julgou parcialmente procedente o pedido inicial para declarar a rescisão do contrato firmado entre as partes e condenar a ré Brdu Spe Cuiaba 01 Ltda. a promover a restituição no valor de R$ 18.930,34 (dezoito mil novecentos e trinta reais e trinta e quatro centavos), acrescido de correção monetária pelo índice INPC, a partir do desembolso e juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado da sentença. Ao final, condenou a parte Requerida ao pagamento das custas e despesas processuais, e honorários advocatícios que fixou em 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85, §2º, do CPC.

Inconformada, a apelante sustenta, em suma, a ocorrência de
error in judicando
, tendo em vista que não aplicou a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, firmada em ação coletiva e pacificada, devidamente alegada em contestação, segundo a qual todos os contratos de compra e venda firmados anteriormente a Lei 13.786/2018 sujeitam-se a retenção de 25%, salvo particularidades devidamente fundamentadas, descumprindo, portanto, o dever legal do artigo 926 do Código Civil.

Forte em tais argumentos requer a reforma da sentença a fim de determinar que ocorra a retenção de valores no patamar de 25%, nos termos da posição recente e pacífica do STJ.

A parte apelada apresentou contrarrazões, pugnando pelo desprovimento do recurso (id. 210744747).

É o relatório.

Inclua-se na pauta.

Cuiabá, 17 de julho de 2024.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Cinge-se dos autos que Ana Paula Sabara Araújo ajuizou ação de rescisão contratual c/c devolução de quantias pagas em face de BRDU SPE Cuiabá 01 Ltda., afirmando que entabulou contrato com a requerida com o objetivo adquirir um LOTE (ÁREA DE TERRA) no empreendimento/loteamento Residencial Mirante do Parque, localizado na cidade de Cuiabá/MT.

Aduziu que ficou verdadeiramente encantada com toda a estrutura de segurança e lazer que o condomínio poderia lhe proporcionar, motivos este que a levou a adquirir uma unidade, por meio de um "Instrumento de Promessa de Compra e Venda", comprometendo-se a efetuar o pagamento do montante de R$ 39.554,34 (trinta e nove mil, quinhentos e cinquenta e quatro reais, e trinta e quatro centavos), de forma parcelada, sendo uma entrada no valor de R$ 205,00 (duzentos e cinco reais), 02 parcelas mensais (complementares da entrada) no valor de R$ 510,00 (quinhentos e dez reais) e o saldo remanescente em 160 (cento e sessenta) parcelas de R$ 399,00 (trezentos e noventa e nove reais).

Alegou que algumas situações pessoais fizeram com que a autora alterasse seus planos de moradia, o que acabou resultando na sua desistência quanto a aquisição da unidade autônoma acima mencionada. Por tal motivo, a autora solicitou à Ré o distrato do contrato de maneira amigável, contudo, recebeu como resposta que maior parte das quantias pagas seriam retidas, não especificando como solicitado pela autora, quais seriam esses valores.

Por fim, requereu fosse concedida a tutela de urgência, sem a oitiva da parte contrária, para que, fosse deferida a tutela antecipada, a fim de intimar a requerida a se abster de negativar o nome da requerente, em razão do não pagamento das parcelas contratuais.

No mérito, requereu a procedência da demanda para declarar a resolução do Instrumento de Promessa de Compra e Venda firmado entre as partes, referente ao imóvel objeto do contrato anexo, com a condenação da requerida à devolução de 90% (noventa por cento) do montante total pago pela requerente, além dos benefícios da justiça gratuita.

Consta dos autos a decisão de id. 88914568, deferindo a tutela de urgência para determinar que a parte Requerida se abstenha de incluir os dados da parte Autora nos órgãos de proteção ao crédito, em relação aos débitos decorrentes do contrato referente ao Lote 10, Quadra 13, no Loteamento Residencial Mirante do Parque, firmado entre as partes (Id. 86759259), objeto da lide, até ulterior deliberação, concedendo os benefícios da justiça gratuita e determinando a citação da Requerida.

Audiência de conciliação realizada no dia 07/03/2023, sem êxito (id. 111662597).

Contestação apresentada no id. 113717853, requerendo a improcedência do pedido de indenização material, o qual enseja a devolução de 90% do valor pago, tendo em vista a necessária aplicação da multa rescisória no patamar de 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato, conforme disposição contratual, ou, alternativamente, de 20% sobre os valores pagos, bem como seja admitida a retenção das parcelas vencidas antes do deferimento da liminar (parcelas 45 a 49). Subsidiariamente, considerando que a rescisão ora pleiteada decorre de culpa e vontade exclusiva da parte requerente, que fosse determinada a retenção de 25% dos valores pagos.

Impugnação à contestação apresentada no id. 117719858.

Ato contínuo, as partes foram intimadas para especificar as provas que pretendiam produzir, ocasião me que a parte Requerida ratificou os termos da contestação (id. 121566900)

Após o trâmite processual, o douto magistrado
a quo
, entendo cabível a restituição de 90% (noventa por cento) da quantia paga pela autora, sendo que 10% (dez por cento) do valor pago, é suficiente para indenizar os vendedores pelos prejuízos advindos da resilição, bem como fazer frente às despesas com administração, e outras congêneres, julgou parcialmente procedente o pedido inicial para declarar a rescisão do contrato firmado entre as partes e condenar a ré Brdu Spe Cuiaba 01 Ltda. a promover a restituição no valor de R$ 18.930,34 (dezoito mil novecentos e trinta reais e trinta e quatro centavos), acrescido de correção monetária pelo índice INPC, a partir do desembolso e juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado da sentença (decisão integrativa). Ao final, condenou a parte Requerida ao pagamento das custas e despesas processuais, e honorários advocatícios que fixou em 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85, §2º, do CPC.

Contra essa decisão a apelante recorre pugnando, em apertada síntese, pelo provimento do recurso, a fim de determinar a retenção dos valores no patamar de 25%, consoante a posição mais recente e pacífica do STJ.

Pois bem. O cerne da questão reside no exame da rescisão do contrato de compra e venda do imóvel firmado entre as partes.

Inicialmente, destaco que resta incontroverso nos autos que a rescisão se deu por vontade da compradora, sendo pacífica a aplicação do CDC aos contratos de compra e venda de imóvel, bem como a revisão contratual para declarar a nulidade das cláusulas abusivas, nos termos do art. 51, inc. IV, do CDC.

Com efeito, o STJ tem autorizado que o promitente vendedor retenha o percentual de 10% a 25% do
valor pago
, quando a rescisão ocorrer por culpa dos promissários compradores, confira:

“AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO. RETENÇÃO. PERCENTUAL DE 10%. RAZOABILIDADE. AGRAVO NÃO PROVIDO.

1.
A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% a 25% do total da quantia paga
.

2. O percentual a ser retido pelo vendedor é fixado pelas instâncias ordinárias em conformidade com as particularidades do caso concreto, de maneira que não se mostra adequada sua revisão na via estreita do recurso especial.

3. O Tribunal de origem, ao analisar os documentos acostados aos autos, bem como o contrato firmado entre as partes, entendeu abusiva a cláusula contratual que previa a retenção de 25% do valor das quantias pagas em caso de rescisão por inadimplemento.
Analisando as peculiaridades do caso, fixou a retenção em 10% do valor das parcelas pagas, o que não se distancia do admitido por esta Corte Superior.

4. Agravo regimental não provido.”
(AgRg no AREsp 600.887/PE, 4ª Turma, Rel. Min. Raul Araújo, j. 19.05.2015).

Analisando o caso em apreço, tenho, com a devida vênia, que merece reparo a sentença objurgada, para determinar a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) do valor efetivamente pago pela promissária compradora, diante do rompimento unilateral e dos custos administrativos custeados pela promitente vendedora.

Ressalto, por oportuno, que a jurisprudência do STJ firmou-se no sentido de que nos contratos celebrados
antes
da Lei nº 13.786/2018
,
a retenção será de 25% dos valores pagos pelos promissários compradores, quando a rescisão contratual se der pela desistência ou pelo inadimplemento, como no caso dos autos
.

Nesse sentido, colaciono recentes decisões da Corte Superior,
verbis
:

“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.
AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESILIÇÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS. EXTINÇÃO DO VÍNCULO CONTRATUAL. INICIATIVA DO CONSUMIDOR. RETENÇÃO. POSSIBILIDADE. PERCENTUAL DE 25%. NATUREZA INDENIZATÓRIA E COMINATÓRIA.
ABRANGE OS VALORES QUE DEVEM SER RESSARCIDOS. INCONFORMISMO QUANTO À INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5, 7 E 568/STJ. NÃO AFASTAMENTO. MANUTENÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. PREJUDICADO.

1. Ação declaratória de resilição de promessa de compra e venda com restituição de valores.

2. A insurgência da agravante quanto à incidência das Súmulas 5, 7 e 568/STJ, sem a devida demonstração da ausência de aplicação à hipótese, obsta o provimento do agravo interno por ela manejado.

3. Segundo a orientação da Segunda Seção, nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, o percentual de retenção pela extinção do vínculo contratual de compra e venda de imóveis por culpa do consumidor é de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas, adequado e suficiente para indenizar o construtor pelas despesas gerais e pelo rompimento unilateral ou pelo inadimplemento do consumidor, independentemente das circunstâncias de cada hipótese concreta. Precedente.

4. Referido percentual possui natureza indenizatória e cominatória, de forma que abrange, portanto, de uma só vez, todos os valores que devem ser ressarcidos ao vendedor pela extinção do contrato por culpa do consumidor e, ainda, reforça a garantia de que o pacto deve ser cumprido em sua integralidade
.

5. Agravo interno no recurso especial não provido.”
(STJ, AgInt no REsp n. 2.020.138/SP, 3ª Turma, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 10.10.2022).

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA DO STJ. RECONSIDERAÇÃO.
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. CULPA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE 25%. POSSIBILIDADE
. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.

1. Na espécie, houve a devida impugnação dos termos da decisão de inadmissibilidade do recurso especial. Decisão da Presidência desta Corte reconsiderada.

2. A Segunda Seção do STJ, por ocasião do julgamento do REsp 1.723.519/SP, consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por desistência do comprador, anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% de retenção, tal como definido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, por ser montante adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato ( REsp 1.723.519/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe de 2/10/2019).

3. Agravo interno provido para conhecer do agravo e dar provimento ao recurso especial.”
(STJ - AgInt no AREsp: 2.336.114/RJ (2023/0101644-1), Quarta Turma, Relator Ministro Raul Araújo, j. em 21.08.2023 – destaquei).

Sob o mesmo aspecto, decisões desta e.g.
Terceira Câmara
, vejamos:

“
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER – RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DA PROMITENTE COMPRADORA – CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA – RETENÇÃO DE 25% – POSSIBILIDADE – QUANTIA ADEQUADA PARA RESSARCIR OS PREJUÍZOS ADVINDOS DA RESILIÇÃO – ÔNUS SUCUMBENCIAL MODIFICADO PARA INCIDIREM SOBRE O VALOR DO PROVEITO ECONÔMICO – SENTENÇA MODIFICADA NO PONTO – RECURSO CONHECIDA E PROVIDO.

“(...) 2. A Segunda Seção do STJ, por ocasião desse julgamento, consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por desistência do comprador, mesmo anteriormente à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção pelo fornecedor, tal como definido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE (Rel. Ministro SIDNEI BENETI, DJe de 4.10.2012), por ser esse percentual adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato. 3. O v. Acórdão recorrido está, portanto, de acordo com o entendimento desta Corte Superior, de modo a incidir a Súmula 83/STJ. 4. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no REsp: 2040692 SP 2022/0372528-8, Relator: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 27/03/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 03/04/2023).”
(RAC n.º 1015156-41.2019.8.11.0041, 3ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Dirceu Dos Santos, j. 13.09.2023).

In casu
, considerando que o contrato foi firmado em 19.06.2015 (id.

210743742 - Pág. 2), ou seja, antes da Lei nº 13.786/2018, deve a retenção ser fixada em 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago, nos termos dos precedentes da Corte Superior, merecendo reforma a r. sentença neste ponto.

Portanto, a r. sentença merece parcial reforma apenas para determinar a retenção pela promitente vendedora de 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga, mantendo a r.sentença nos demais pontos.

Posto isso, conheço do recurso e lhe
DOU PROVIMENTO
.

Cuiabá, 17 de julho de 2024.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 17/07/2024