Tribunal: TJMT
Processo: 1029400-59.2023.8.11.0000
Relator(a): GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão julgador: GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-03-06
Data de publicação: 2024-03-06

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1029400-59.2023.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Aquisição, Promessa de Compra e Venda, Liminar, Requerimento de Reintegração de Posse]
Relator:
Des(a).
GUIOMAR TEODORO BORGES

Turma Julgadora:

[DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[APARECIDA MARIA VIEIRA - CPF: 571.258.211-20 (ADVOGADO), VANDOIR MARSCHALL - CPF: 843.766.511-68 (AGRAVANTE), CARMEM MARIA BAGGIO MARSCHALL - CPF: 847.626.671-53 (AGRAVANTE), PARIS EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 37.713.925/0001-90 (AGRAVADO), A M 3 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 26.648.246/0005-91 (AGRAVADO), MAGNO ALVES DOS SANTOS - CPF: 531.221.271-72 (ADVOGADO), EURIPEDES BALSANUFO COSTA FERREIRA JUNIOR - CPF: 656.005.921-91 (ADVOGADO), A M 3 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 26.648.246/0005-91 (TERCEIRO INTERESSADO), A M 3 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 26.648.246/0005-91 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PROVIDO, UNÂNIME

E M E N T A

AGRAVO DE INSTRUMENTO –
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE
– CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL –TUTELA DE URGÊNCIA – PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE – DEFERIMENTO – NECESSIDADE DE PRÉVIA MANIFESTAÇÃO JUDICIAL PARA A RESOLUÇÃO DO CONTRATO - AUSÊNCIA DOS REQUISITOS DA TUTELA DE URGÊNCIA – DECISÃO REFORMADA – RECURSO PROVIDO.

Em regra,
não há falar-se em antecipação de tutela

reintegratória de posse antes de resolvido o contrato de compromisso de

compra e venda, porquanto a fruição revela aparente exercício de direito.

R E L A T Ó R I O

AGRAVO DE INSTRUMENTO N. 1029400-59.2023.8.11.0000

AGRAVANTE: VANDOIR MARSCHALL, CARMEM MARIA BAGGIO MARSCHALL

AGRAVADO: PARIS EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES IMOBILIARIOS LTDA.

REPRESENTANTE/NOTICIANTE: AM3 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA

Proc. referência
: Ação de Rescisão Contratual c/c Reintegração de Posse e Pedido de Antecipação de Tutela n. 1001637-30.2023.8.11.0050 - 1ª Vara de Campo Novo dos Parecis

RELATÓRIO

Agravo de instrumento interposto por Vandoir Marschall e por Carmem Maria Baggio Marschall de decisão que na Ação de Rescisão Contratual c/c Reintegração de Posse, ajuizada por Paris Empreendimentos e Participações Imobiliários Ltda. e AM3 Empreendimentos Imobiliários Ltda.,
deferiu
o pedido liminar de reintegração de posse do imóvel objeto do litígio, por considerar a inadimplência contratual.

Os agravantes explicam que realizou negócio com a empresa agravada referente a 02 (dois) Contratos de Compromissos de Compra e Venda de Imóveis números 64.042.33.05.22 e 64.042.34.05.22, para a comercialização dos lotes 33 e 34, localizados na Quadra 42, da Rua NC 07, Jardim Paris, Campo Novo do Parecis/MT.

Sustentam que por suposta impossibilidade de emissão dos boletos no momento do fechamento da compra foram orientados a fazer os depósitos em valores diferentes, conforme sua destinação na conta da pessoa jurídica Bagatini Serviços imobiliários, CNPJ 40.065.668/001-51, citada em diversos documentos assinados pelos compradores e com a logomarca da agravada.

Aduz que depois da efetivação dos pagamentos não receberam o contrato assinado com firma reconhecida de volta e foram surpreendidos com notificações de inadimplência, tiveram seus nomes inscritos indevidamente nos órgãos de proteção ao crédito, por inadimplência inexistente, o que configura má-fé por parte da vendedora.

Afirmam que a situação é inadmissível, considerando-se que pagaram integralmente pelos imóveis às pessoas que tinham autorização para comercializa-los, bem assim que não é de sua responsabilidade a relação da agravada com seus colaboradores.

Argumentam que a decisão de reintegração de posse desconsiderou as circunstâncias atípicas do caso, em que agiram de boa-fé e cumpriram todas as suas obrigações contratuais.

Defendem a presença dos requisitos e pugna pela concessão do efeito suspensivo ao Agravo, a fim de impedir a execução da reintegração de posse até a análise do mérito do recurso. No mérito, requer a reformar da decisão impugnada para que seja definitivamente reconhecido o seu direito de posse sobre o imóvel em questão.

O pedido de efeito suspensivo foi deferido (Id. 195782697).

A contraminuta foi apresentada no Id.

200851179.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO

Egrégia Câmara:

O cerne do recurso está em saber do acerto, ou não, da decisão que deferiu o pedido de tutela de urgência de reintegração de posse dos dois lotes objetos da ação de origem.

Na origem, a lide advém dos Contratos de Compromisso de Compra e Venda referentes à comercialização dos lotes 33 e 34, localizados na Quadra 42, da Rua NC07, Jardim Paris, Campo Novo do Parecis/MT, no valor de 109.014,10 cada um, que deveria ser pago em parcela única no dia 10/8/2022.

Verifica-se que a ação, cuja liminar de reintegração de posse a autora agravada postulou e obteve o deferimento ora impugnado, tem por fundamento a suposta inadimplência dos requeridos, ora agravantes, referentes ao preço da compra e venda dos dois lotes objeto da lide.

Por sua vez, os recorrentes defendem que não existe a aventada inadimplência.

Logo, a questão da inadimplência, ou não, desafia
a análise na origem antes mesmo do eventual deferimento da tutela ora impugnada.

Ressalta-se, a solução da questão, inadimplência ou não, que é de mérito, a ser resolvida pela sentença, irradiará efeitos no pedido posto na petição inicial.

Dessa forma, verificada a necessidade de ser feita a instrução, a fim de resolver as questões que é o fundamento da ação e que irradiará efeitos diretamente no direito invocado, tem-se por mais razoável que a liminar de reintegração de posse seja analisada em fase mais oportuna, em especial, após a instrução.

Aliás, neste sentido, ou seja, de ser caso de aguardar a instrução probatória exauriente antes de analisar liminar em razão da necessidade de resolver questões que atingem o direito invocado, é a orientação desta e. Câmara, conforme se vê da ementa do Agravo de Instrumento n. 1022560-67.2022.811.0000 julgado em 8/3/2023:

AGRAVO DE INSTRUMENTO –
AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO -
REINTEGRAÇÃO DE POSSE DEFERIDA NA ORIGEM – INADIMPLEMENTO E ABANDONO NÃO COMPROVADOS –
NECESSIDADE DE INSTRUÇÃO PROBATÓRIA EXAURIENTE - DECISÃO REFORMADA
-
RECURSO PROVIDO
.

Existindo dúvidas sobre as alegações do réu
quanto ao inadimplemento, e sobre as do autor, a respeito do abandono, deve ser reformada a decisão que deferiu a liminar de reintegração de posse,
até a que instrução probatória exauriente esclareça melhor a questão
.
(g.n).

Com igual norte, veja a ementa proferida no Agravo de Instrumento n. 1024392-38.2022.811.0000 julgado por esta e. Câmara em 1º/2/2023:

AGRAVO – AÇÃO DE NULIDADE DE ATO JURÍDICO –
DECISÃO QUE INDEFERIU PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA
CONSISTENTE NA SUSTAÇÃO E CASSAÇÃO DOS EFEITOS JURÍDICOS DE DOAÇÃO COM CLÁUSULA DE RESERVA DE USUFRUTO –
QUESTÃO QUE DESAFIA A INSTRUÇÃO DO PROCESSO
– AGRAVO DESPROVIDO – DECISÃO MANTIDA.

A necessidade da realização de instrução
para resolver ocorrência de eventuais vícios na doação de imóvel, feita pelos pais ao filho, cujo ato já foi objeto de homologação judicial,
possibilita o indeferimento de pedido formulado em sede de tutela de urgência
, consistente na suspensão dos efeitos da referida doação.”

(g.n).

Além do mais, cumpre registrar que a decisão impugnada, que deferiu a liminar de reintegração de posse, inclusive, com feição de despacho lacônico, não se reveste de fundamentação suficiente para justificar a conclusão que adotou.

Com efeito, como regra, é imprescindível a rescisão judicial do contrato de promessa de compra e venda de imóvel para que seja possível a reintegração do vendedor na posse do bem, ainda que prevista cláusula resolutiva expressa no instrumento contratual, diante da necessidade de observância do princípio da boa-fé objeto a nortear os contratos.

Assim se entende, inclusive, porque somente após a resolução do contrato é que poderá haver posse injusta e será avaliado o alegado esbulho possessório.

Nesse sentido a orientação do STJ:

AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. REINTEGRAÇÃO DE

POSSE. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA.

CLÁUSULA RESOLUTÓRIA EXPRESSA. NECESSIDADE DE AÇÃO DE

RESCISÃO CONTRATUAL. OMISSÃO DO ACÓRDÃO. INOCORRÊNCIA.

DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. NÃO DEMONSTRADO.

É firme a jurisprudência do STJ no sentido de ser "imprescindível a

prévia manifestação judicial na hipótese de rescisão de compromisso de

compra e venda de imóvel para que seja consumada a resolução do

contrato, ainda que existente cláusula resolutória expressa, diante da

necessidade de observância do princípio da boa-fé objetiva a nortear os

contratos. (...) Por conseguinte, não há falar-se em antecipação de tutela

reintegratória de posse antes de resolvido o contrato de compromisso de

compra e venda, pois somente após a resolução é que poderá haver posse injusta e será avaliado o alegado esbulho possessório". (REsp

620787/SP, de minha relatoria, QUARTA TURMA, julgado em

28/04/2009, DJe 27/04/2009, REPDJe 11/05/2009, REPDJe

15/06/2009).(...) Agravo regimental não provido.

(AgRg no REsp 1337902/BA, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO,

QUARTA TURMA, julgado em 07/03/2013, DJe 14/03/2013)

Nessa linha de orientação, os Tribunais estaduais:

Agravo de instrumento. Processual. Compromisso de compra e venda. Ação de rescisão contratual c.c. reintegração de posse. Decisão que deferiu a reintegração liminar da autora na posse do imóvel. Irresignação. Inaplicabilidade do art. 562 do CPC. Não preenchimento também dos requisitos dos artigos 300 e 311 do CPC. Necessidade de prévia rescisão do contrato, não havendo que se falar, antes disso, em posse injusta dos adquirentes. Precedentes do STJ e do TJSP. Ausência de perigo de dano grave irreparável ou de difícil reparação, tampouco de risco ao resultado útil do processo. Prejuízos que possuem natureza apenas patrimonial. Tutela de evidência que, ademais, só pode ser decidida liminarmente pelo juiz nas hipóteses dos incisos II e III do art. 311 do CPC. Hipóteses legais não configuradas. Decisão reformada. Agravo provido.
(TJSP; Agravo de Instrumento 2221544-65.2019.8.26.0000; Relator (a): Alexandre Marcondes; Órgão Julgador: 3ª Câmara de Direito Privado; Foro Regional II - Santo Amaro - 14ª Vara Cível; Data do Julgamento: 10/12/2019; Data de Registro: 11/12/2019)

AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE C/C LIMINAR INAUDITA ALTERA PARTE - CONTRATO DE COMPRA E VENDA - PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA - REINTEGRAÇÃO DE POSSE - IMPOSSIBILIDADE - EXISTÊNCIA DE CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA EM RAZÃO DO INADIMPLEMENTO - IRRELEVÂNCIA - NECESSIDADE DE PRÉVIA RESCISÃO JUDICIAL DO CONTRATO.
- Para a concessão da tutela de urgência, mister se faz que estejam demonstrados os pressupostos elencados no art. 300, do novo CPC, quais sejam: probabilidade do direito e perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, sendo certo que é vedada sua concessão quando houver perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão. - A concessão da reintegração de posse nos casos de rescisão contratual é consequência desta última, somente podendo ser deferida após a sentença final que declarar rescindido o contrato de promessa de compra e venda celebrado entre as partes e houver restabelecido o status quo ante. (TJMG - Agravo de Instrumento-Cv 1.0540.18.001461-0/001, Relator(a): Des.(a) Evandro Lopes da Costa Teixeira , 17ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 14/02/2019, publicação da súmula em 26/02/2019)

Assim observado, não se mostra recomendável, em regra, o deferimento de liminar possessória em ação que tenha por objeto a rescisão do contrato de promessa de compra e venda, ainda que haja inadimplemento do preço.

Ademais, conquanto relevantes, os motivos da rescisão deverão ser objeto da instrução processual, com reflexos no julgamento final.

Desta feita, não se encontram presentes os requisitos para a concessão da tutela de evidência postulada e a reforma da decisão agravada é medida que se impõe.

Posto isso,
dá-se provimento ao recurso para reformar a decisão agravada para indeferir a tutela de urgência de reintegração de posse.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 06/03/2024