Tribunal: TJMT
Processo: 0003099-55.2012.8.11.0040
Relator(a): GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão julgador: GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-02-28
Data de publicação: 2024-03-01

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0003099-55.2012.8.11.0040
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Defeito, nulidade ou anulação]
Relator:
Des(a).
GUIOMAR TEODORO BORGES

Turma Julgadora:

[DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[LILIAM SAIJO - CPF: 406.712.241-15 (APELANTE), HEBER PEREIRA BASTOS - CPF: 865.807.101-44 (ADVOGADO), ELIETE FREITA DA SILVA - CPF: 446.095.151-72 (APELADO), MARCIO PALMIERI DA SILVA - CPF: 286.587.951-87 (APELADO), AMANDA GABRIELLE SANTOS DA SILVA LIMA - CPF: 047.143.201-65 (APELADO), NIVELSON LUIS TEBALDI - CPF: 499.048.769-91 (APELADO), TIAGO SALGO GETTENS - CPF: 045.297.981-19 (ADVOGADO), RUDIMAR ROMMEL - CPF: 391.478.199-87 (ADVOGADO), KATIA REJANE DA ROCHA E SILVA TEBALDI - CPF: 922.262.051-87 (APELADO), JULIANE HELENA PILLA JULIAO - CPF: 380.192.408-45 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 0003099-55.2012.8.11.0040

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA NULIDADE DE ATOS JURÍDICOS, ANULAÇÃO DE ESCRITURAS PÚBLICAS DE VENDA E COMPRA E, SEUS RESPECTIVOS REGISTROS IMOBILIÁRIOS, C.C RECONHECIMENTO DE COMPRA E VENDA ANTERIOR – VENDA DE LOTE URBANO SEM COMPROVAÇÃO DO PAGAMENTO POSTERIOR A COMPRA E VENDA CUJO PAGAMENTO FOI COMPROVADO – SINAIS DE SIMULAÇÃO –SENTENÇA REFORMADA – INVERSÃO DA SUCUMBÊNCIA – RECURSO PROVIDO.

Se há clara simulação na sequência posta na escritura de compra e venda que registou o negócio realizado entre a proprietária do imóvel e sua filha e, posteriormente, a venda aos requeridos, há que se declarar a nulidade do referido documento e, consequentemente, reconhecer como válida a compra e venda realizada anteriormente entre a proprietária do imóvel e a autora, comprovadamente paga.

R E L A T Ó R I O

ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL n.º 0003099-55.2012.8.11.0040

APELANTE: LILIAM SAIJO.

APELADOS: ELIETE FREITA DA SILVA E OUTROS.

Processo na origem n.º 0003099-55.2012.8.11.0040

Comarca de Sorriso.

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. GUIOMAR TEODORO BORGES

Egrégia Câmara:

APELAÇÃO CÍVEL
interposta por
LILIAM SAIJO
, de sentença que julgou improcedente a ação.

AÇÃO
:
Ação Declaratória Nulidade de Atos Jurídicos, Anulação de Escrituras Públicas de Venda e Compra e, seus Respectivos Registros Imobiliários, c.c Reconhecimento de Compra e Venda Anterior
(Proc. n.º 0003099-55.2012.8.11.0040) movida por
LILIAM SAIJO
em desfavor de
ELIETE FREITA DA SILVA, MARCIO PALMIERE DA SILVA, AMANDA GABRIELLE SANTOS DA SILVA LIMA, NIVELSON LUIZ TEBALDI e KÁTIA REJANE DA ROCHA E SILVA TEBALDI
.

SENTENÇA
(ID 189383696 - Pág. 1/4)
:
Julgou improcedentes os pedidos de nulidade da escritura de compra e venda do imóvel e condenou a autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixou em 15% (quinze por cento) sobre o valor da causa, que será rateada entre os requeridos/vencedores em partes iguais
.

APELAÇÃO
(ID 189383702 - Pág. 1/23)
:

LILIAM SAIJO
alega que o imóvel pertence à apelante, por força do contrato de compra e venda, celebrado em 03/03/2011, entre ela e Eliete e cujo pagamento foi feito no dia seguinte 04/03/2011, conforme recibo (ID 189383690 - Pág. 29). Sustenta que a escritura apresentada pelos requeridos Nivelson e Katia, ora apelados, tem data posterior (26/09/2011). Argumenta que os requeridos também confessaram em sua contestação que, ao visitar o imóvel, encontraram Romilda que lá residia desde 30/06/2011. Insiste que também restou demonstrado que foi entabulada negociação para fins de financiamento para a aquisição do imóvel, tendo inclusive sido feita avaliação do bem em 30/03/2011, por parte da CEF e que o desmembramento somente foi aprovado em 08/04/2011, após o pagamento feito pela autora. Insurge-se contra a afirmação de que o imóvel por ela adquirido foi outro (Lote 13A) porque ainda não havia sido desmembrado o imóvel e sua identificação no contrato foi fruto de erro material. Sustenta que a casa da apelante está situada nos fundos do terreno, logo, “por pura lógica trata-se do lote 13-B”. Defende que não podia ter adquirido o Lote 13A de Eliete, porque no desmembramento este ficou para Braz Rodriguez Fiorenzano (ID 189383702 - Pág. 10). Por fim, sustenta que a requerida Eliete simulou a venda do imóvel à sua filha Amanda que, por sua vez, o vendeu aos requeridos Nivelson e Katia, que jamais apresentaram o comprovante do pagamento da compra e venda ou as notas fiscais de dívidas que Eliete teria para com eles. Pugna pela reforma da sentença para converter o julgamento em diligência para constatar que o imóvel adquirido foi o Lote 13B e para reconhecer que a apelante é a verdadeira proprietária do imóvel onde foi construída a casa ocupada por Romilda.

CONTRAMINUTA
(ID 189383704): pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 0003099-55.2012.8.11.0040

VOTO

EXMO. SR. DES. GUIOMAR TEODORO BORGES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

APELAÇÃO CÍVEL
interposta por
LILIAM SAIJO
, de sentença que, na Ação Declaratória Nulidade de Atos Jurídicos, Anulação de Escrituras Públicas de Venda e Compra e, seus Respectivos Registros Imobiliários, c.c Reconhecimento de Compra e Venda Anterior (Proc. n.º 0003099-55.2012.8.11.0040) movida em desfavor de
ELIETE FREITA DA SILVA, MARCIO PALMIERE DA SILVA, AMANDA GABRIELLE SANTOS DA SILVA LIMA, NIVELSON LUIZ TEBALDI e KÁTIA REJANE DA ROCHA E SILVA TEBALDI
, julgou improcedentes os pedidos de nulidade da escritura de compra e venda do imóvel e condenou a autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixou em 15% (quinze por cento) sobre o valor da causa, que será rateada entre os requeridos/vencedores em partes iguais
.

A autora
LILIAM SAIJO
relata ter adquirido junto à requerida
ELIETE FREITA DA SILVA
, o imóvel lote urbano n°. 13-B, da quadra n° 10, Parque Universitário, na cidade de Sorriso/MT,
matrícula n° 35.565, desmembrada da matrícula
n° 24.110
, do CRI de Sorriso
, por meio de contrato de compra e venda, em 03/03/2011.

Esclarece que adquiriu o imóvel com o objetivo de ajudar
ROMILDA RODRIGUES DOS SANTOS
, vigilante da agência da CEF onde a autora é gerente geral, e que reside no imóvel desde junho de 2011.

Descreve que, ROMILDA tinha interesse em adquirir a casa e o terreno objeto da lide, construída pela CONSTRUTORA JHONATAN de propriedade de ELIETE, com a obtenção de financiamento junto à CEF, que havia sido pré-aprovado (ID 189383690 - Pág. 31), faltando apenas a regularização dos documentos de desmembramento e averbação das novas matrículas.

No entanto, durante a construção da casa, ELIETE passou a exigir o pagamento antecipado para fazer o desmembramento, registro e transmissão do imóvel, condição essencial para que ROMILDA pudesse obter o financiamento. Como ROMILDA não possuía o valor exigido por ELIETE, a autora LILIAM efetuou o pagamento no valor de
R$50.000,00
, mediante a celebração do contrato de compra e venda no qual consta como compradora do imóvel, para depois receber o valor pago de ROMILDA, quando concluísse o financiamento, ocasião em que faria a ela a transferência do imóvel.

Posteriormente, a autora foi informada que ELIETE teria simulado a venda do mesmo imóvel à sua filha
AMANDA GABRIELLE SANTOS DA SILVA LIMA
que, por sua vez, o teria vendido à
NIVELSON LUIZ TEBALDI e KÁTIA REJANE DA ROCHA E SILVA TEBALDI
, razão pela qual propôs a presente ação, com o objetivo de anular essa escritura pública de compra e venda, fazendo prevalecer o negócio anterior entre ELIETE e a autora.

A sentença julgou improcedente o pedido de anulação da escritura, ao fundamento de que se trata de imóveis distintos, ou seja, que o imóvel adquirido pela autora seria o Lote 13A, como consta do contrato de compra e venda, e que o imóvel dos requeridos é o lote 13B, ambos desmembrados da mesma matrícula n° 24.110.

Assim, cinge-se a controvérsia em verificar se comporta reforma a sentença que julgou improcedentes os pedidos de declaração de nulidade da escritura pública de venda e compra e, seus respectivos registros imobiliários, reconhecendo a validade do contrato de compra e venda anterior.

É certo que no contrato de compra e venda apresentado pela autora consta como objeto do negócio o
Lote 13A, da quadra 10
, Parque Universitário, Sorriso /MT,
matrícula 24 110
do CRI de Sorriso,
com uma casa de alvenaria medindo 60m2
, pelo valor de
R$50.000,00, em 03/03/2011
(ID 189383690 - Pág. 26), cuja existência não foi questionada.

Ocorre que, por ocasião da celebração do contrato, ainda não havia sido feito o desmembramento da escritura principal, cujo número consta do contrato como sendo a matrícula 24 110 do CRI de Sorriso. Também consta do contrato que no Lote adquirido havia uma construção de alvenaria medindo 60m2.

Também não há dúvidas de que foi feito o pagamento no valor de R$50.000,00 à PRESTADORA DE SERVICOS JHONATAN, da qual ELIETE era sócia proprietária e, naquele momento também era legítima proprietária do imóvel objeto da compra e venda com a autora, juntamente com BRAZ RODRIGUEZ FIORENZANO (ID 189383702 - Pág. 10).

No desmembramento, a nova matrícula
n° 35.565 ficou para ELIETE e seu esposo MARCO PALMIERE DA SILVA, também anotado que esta correspondia ao Lote 13B da quadra 10, enquanto o Lote 13A, com a nova matrícula n.º 35.564, seria de propriedade de BRAZ RODRIGUEZ FIORENZANO (ID 189383690 - Pág. 24).

Posteriormente ao desmembramento, ELIETE simulou uma compra e venda e, consequentemente, transferiu por meio de escritura pública, o mesmo imóvel a AMANDA GABRIELLE SANTOS DA SILVA LIMA, sua filha, em 03/06/2011, e esta vendeu o imóvel a NIVELSON LUIZ TEBALDI e KÁTIA REJANE DA ROCHA E SILVA TEBALDI, em 26/09/2011, pelo valor de R$25.000,00 (ID 189383690 - Pág. 24).

A simulação da venda do imóvel à filha é tão evidente, que nem as partes e nem as testemunhas ouvidas na ação reivindicatória, mencionaram, sequer de passagem o nome de AMANDA, afirmando todo o tempo que quem fez a transação com a autora e posteriormente com os requeridos havia sido de fato a ELIETE, que logo depois sumiu daquela localidade e constitui requerida revel nesses autos. De notar-se, ainda, que o valor declarado da transação entre ELIETE e AMANDA foi de R$10.000,00, quando o valor pago pela autora havia sido R$50.000,00.

Narrados os fatos, observa-se uma série de incongruências no relato dos requeridos NIVELSON LUIZ TEBALDI e KÁTIA REJANE DA ROCHA E SILVA TEBALDI.

Em primeiro lugar, se o imóvel adquirido pela autora foi o Lote 13A, no qual não havia nenhuma construção, porque teria a autora pagado por ele R$50.000,00, enquanto o Lote 13B, no qual
havia uma construção de 60 m2
, os requeridos teriam pagado apenas a metade do valor, ou seja, R$25.000,00.

Outra situação que causa estranheza é o fato de que a autora apresentou o comprovante de pagamento no valor do contrato, porém os requeridos nada apresentaram como pagamento da transação. Apesar de NIVELSON ter afirmado em seu depoimento pessoal, prestado na ação reivindicatória em apenso, que o valor combinado teria sido pago como quitação de dívidas que a Construtora Jhonatan, de propriedade de ELIETE, tinha para com a sua loja de materiais de construção e o restante teria sido pago em materiais entregues a ela, não apresentou nenhum documento capaz de demonstrar o pagamento, nem mesmo as notas fiscais referentes a suposta dívida de ELIETE e sua construtora ou comprovante de entrega de materiais à ela.

Importante destacar ainda que, se o
Lote 13A, matrícula n.º 35.564 passou a ser de propriedade de BRAZ RODRIGUEZ FIORENZANO após o desmembramento, ELIETE não poderia tê-lo vendido à autora, mas sim somente Braz poderia tê-lo feito.

Todas as evidências demonstram que, de fato, a autora adquiriu o imóvel de ELIETE e pagou por ele conforme recibo apresentado no ID 189383690 - Pág. 29, em momento anterior até que o desmembramento do imóvel e que no lote objeto da compra e venda havia uma construção (casa) com 60m2.

Some-se a este o fato de que os próprios requeridos admitem em sua contestação e também na Ação Reivindicatória que moveram contra ROMILDA RODRIGUES DOS SANTOS, que ela já residia no imóvel situado no Lote 13B, quando estes o adquiriram.

Desse modo, o simples fato de ter havido um erro na especificação do lote adquirido, fazendo constar que seria o Lote 13A e não 13B, não ofusca o fato de que o lote adquirido pela autora tinha uma casa construída e que nela moravam ROMILDA e seus três filhos, antes das negociações descritas na Escritura referente à Matrícula 35.565 do CRI de Sorriso/MT, apresentada pelos requeridos como prova do domínio.

Porém, o mais importante é a constatação de que a escritura pública que representa do negócio jurídico realizado entre ELIETE e AMANDA é nula, em razão da simulação ocorrida com o claro propósito de invalidar o contrato de compra e venda anteriormente celebrado com a autora LILIAM.

A simulação é o ato de enganar, representar, aparentar, iludir, ou seja, a simulação do negócio jurídico (artigo 167 do CC/2002) ocorre quando há uma declaração enganosa de vontade de quem praticou o negócio, de forma a fazer parecer real o acordo que tem por origem uma ilicitude, visando, no geral, fugir de obrigações ou prejudicar terceiros.

Portanto, a falsa declaração de que o imóvel teria sido vendido à filha da proprietária por valor correspondente a 1/5 do valor anteriormente pago pela autora e a posterior venda aos requeridos NIVELSON e KÁTIA ensejam a nulidade do registro público, haja vista que constitui consectário lógico do reconhecimento da existência de nulidade da escritura de compra e venda.

Nesse sentido:

“
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO PRIVADO NÃO ESPECIFICADO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO (ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA) CUMULADA COM CANCELAMENTO DE REGISTRO IMOBILIÁRIO. PRELIMINAR DE COISA JULGADA. Verifica-se a coisa julgada quando se reproduz ação anteriormente ajuizada e que já foi decidida por sentença, de que não caiba recurso (art. 337, §§ 1º e 4º, do CPC/15). As ações são idênticas quando têm as mesmas partes, a mesma causa de pedir e o mesmo pedido ( § 2º do art. 337 do CPC/15). No caso concreto, as ações extintas em despacho saneador possuem causa de pedir e pedidos distintos, razão pela qual não há falar em coisa julgada. Preliminar rejeitada. ESCRITURA PÚBLICA. SIMULAÇÃO. Nos termos do art. 215 do CC, a escritura pública é documento dotado de fé pública e faz prova plena. Incumbe a parte-autora o ônus processual de comprovar os vícios alegados na petição inicial a ensejar a declaração de nulidade pretendida.
A simulação implica nulidade do negócio jurídico. Na hipótese dos autos, a parte-autora produziu prova apta a afastar a presunção de veracidade da escritura pública, motivo pelo qual deve ser mantida a sentença de reconheceu a nulidade da Escritura Pública de Compra e Venda e determinou o respectivo cancelamento do registro imobiliário
. APELAÇÃO DESPROVIDA. (TJ-RS - AC: 70081463275 RS, Relator: Marco Antonio Angelo, Data de Julgamento: 30/07/2019, Décima Nona Câmara Cível, Data de Publicação: 01/08/2019)

EMENTA:
AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL
.
SIMULAÇÃO EVIDENCIADA
. PREJUÍZO AOS HERDEIROS. RECONHECIMENTO DA PROCEDÊNCIA DO PEDIDO INICIAL. 1. É de ser reconhecida a simulação, como causa de invalidade do negócio jurídico, quando o ato jurídico realizado, oculta o verdadeiro caráter do negócio celebrado. 2.
Evidenciado, pelas provas constantes dos autos, que a Escritura de Compra e Venda de Imóvel foi lavrada em simulação, é de ser declarada a nulidade do negócio jurídico nela representado
. 2. Recurso provido. (TJ-MG - AC: 10290130115139001 MG, Relator: José Arthur Filho, Data de Julgamento: 03/09/2019, Data de Publicação: 13/09/2019)

Assim sendo, há que se acolher o pedido da autora para declarar a nulidade do negócio jurídico representado na escritura de compra e venda, tanto aquele realizado de forma simulada entre ELIETE e AMANDA, quanto a posterior venda do imóvel aos requeridos NIVELSON LUIZ TEBALDI e KÁTIA REJANE DA ROCHA E SILVA TEBALDI.

Pelo exposto,
dá-se provimento ao recurso, para reformar a sentença e julgar procedentes os pedidos para declarar a nulidade da escritura pública de compra e venda do imóvel de matrícula 35.565 do CRI de Sorriso, realizada após a compra e venda datada de 03/03/2011 à autora. Inverte-se o ônus de sucumbência para condenar os requeridos, ora apelados, ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 15% (quinze por cento) do valor atualizado da causa.

É como voto
.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 28/02/2024