Tribunal: TJMT
Processo: 1005965-47.2023.8.11.0003
Relator(a): MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão julgador: MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-10-22
Data de publicação: 2024-11-01

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1005965-47.2023.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Promessa de Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
MARCOS REGENOLD FERNANDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). MARCIO VIDAL, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[LETICIA COSTA E SILVA - CPF: 433.221.308-43 (APELADO), JULIANA CASTILHO DOS SANTOS OLIVEIRA - CPF: 374.234.398-00 (ADVOGADO), THIAGO CORREIA DE OLIVEIRA - CPF: 345.602.488-69 (ADVOGADO), RICARDO JOSE HENRIQUES - CPF: 282.298.508-10 (ADVOGADO), ELIELTON RENZO DE AGUIAR - CPF: 395.369.108-29 (APELADO), PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 15.291.183/0001-19 (APELANTE), CAIO CESAR PEREIRA DA MOTA OLIVEIRA - CPF: 893.635.901-00 (ADVOGADO), GUSTAVO AUGUSTO HANUM SARDINHA - CPF: 718.782.201-44 (ADVOGADO), BRDU SPE VERMONT LTDA - CNPJ: 17.804.316/0001-39 (APELANTE), ELIELTON RENZO DE AGUIAR - CPF: 395.369.108-29 (APELANTE), JULIANA CASTILHO DOS SANTOS OLIVEIRA - CPF: 374.234.398-00 (ADVOGADO), LETICIA COSTA E SILVA - CPF: 433.221.308-43 (APELANTE), RICARDO JOSE HENRIQUES - CPF: 282.298.508-10 (ADVOGADO), THIAGO CORREIA DE OLIVEIRA - CPF: 345.602.488-69 (ADVOGADO), BRDU SPE VERMONT LTDA - CNPJ: 17.804.316/0001-39 (APELADO), CAIO CESAR PEREIRA DA MOTA OLIVEIRA - CPF: 893.635.901-00 (ADVOGADO), PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 15.291.183/0001-19 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARCIO VIDAL, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DE INFRAESTRUTURA. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA ENTRE EMPRESAS DO GRUPO ECONÔMICO. RECURSO DESPROVIDO. DANO MORAL RECONHECIDO DE OFÍCIO.

I.
Caso em exame.

1. Ação de rescisão de contrato de compromisso de compra e venda de imóvel proposta por Letícia Costa e Silva e Elielton Renzo de Aguiar em face de Projeto Rio Vermelho Empreendimentos Imobiliários Ltda e BRDU SPE Vermont Ltda, com pedido de restituição integral das parcelas pagas, em razão do atraso na conclusão das obras de infraestrutura no Loteamento Alta Vista Parque.

II.
Questão em discussão.

2. Há três questões em discussão:

(i) Verificar a responsabilidade solidária da BRDU, enquanto integrante do grupo econômico;

(ii) Avaliar a restituição da comissão de corretagem, à luz do inadimplemento do vendedor;

(iii) Analisar o cabimento de indenização por danos morais em virtude do inadimplemento contratual.

III.
Razões de decidir.

3. A responsabilidade solidária da BRDU foi confirmada com base na teoria da aparência e na presença de sua logomarca no contrato, nos termos dos arts. 7º e 25, §1º, do CDC, que garantem a proteção do consumidor em face de empresas pertencentes ao mesmo grupo econômico.

4. A devolução da comissão de corretagem é devida, em razão do inadimplemento das vendedoras, conforme entendimento consolidado no STJ (Súmula 543).

5. Embora não fixado na sentença, foi identificada omissão quanto ao pleito de indenização por dano moral, que deve ser reconhecida, considerando o atraso na
entrega do empreendimento e o impacto na esfera extrapatrimonial dos
consumidores.

6. A alegação de impossibilidade de cumulação da cláusula penal com outras formas de indenização não foi conhecida, por não ter sido objeto da sentença impugnada.

IV.
Dispositivo e tese.

7. Recurso de apelação das rés conhecido em parte e, na parte conhecida, desprovido.

8. Não conhecimento do recurso dos autores, mas, de ofício, fixada indenização
por dano moral em R$ 6.000,00, com juros de 1% ao mês desde a citação.

9. Majoração dos honorários advocatícios sucumbenciais para 20%, nos termos do art. 85, § 11, do CPC/2015.

Tese de julgamento:

“1. Empresas pertencentes ao mesmo grupo econômico respondem solidariamente pelos danos causados ao consumidor, nos termos do art. 25, §1º, do CDC.
2. Em caso de rescisão de contrato por inadimplemento do vendedor, a
restituição das parcelas pagas deve incluir a comissão de corretagem, conforme
Súmula 543/STJ.
3. O atraso significativo na entrega de imóvel justifica a condenação por danos morais.”

Dispositivos relevantes citados:

CF/1988, arts. 5º, XXXII, e 170, V; CC/2002, art. 405; CPC/2015, art. 85, §11.

Jurisprudência relevante citada:

STJ, Súmula 543; AgInt no REsp 2047767/SP, Rel. Min. Raul Araújo, j. 05/06/2023; TJ-MT, APL 0012432-79.2011.8.11.0003, Rel. Des. Serly Marcondes Alves, j. 15/03/2017.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Cuida-se
de recurso
s
de apelação interposto
s, individualmente
por
Projeto Rio Vermelho Empreendimentos Imobiliários LTDA
e
BRDU SPE Vermont
Ltda

(
réus
)
, e
Letícia Costa e Silva
e
Elielton

Renzo
de Aguiar
(autores),
contra sentença proferida pelo Juízo da
4ª Vara Cível de Rondonópolis,
que, nos autos da
ação de rescisão de contrato de compromisso de compra e venda
,
julgou
parcialmente
procedente o pleito inicial, decretando a rescisão do contrato,
condenando
as rés
, solidariamente,
à devolução integral das quantias pagas pelos autores, inclusive valores de comissão de corretagem, com juros moratórios de 1% ao mês a partir da citaçã
o. Ainda, determinou a inversão da cláu
sula penal em favor dos autores
.

As rés apelantes
arguiram (i)
preliminar de
ilegitimidade passiva da BRDU SPE Vermont Ltda., argumentando que a empresa não participou diretamente do contrato

sub judice
.
No mérito, defenderam a (
ii
)
ilegalidade da restituição da comissão de corretagem, em virtude de entendimento consolidado pelo STJ no Tema 938
; (
iii
) a
inexistência de danos morais indenizáveis
; (
iv
) o equívoco
no termo inicial dos juros de mora fixados pela sentença, que, segundo as recorrentes, deve ser a data da citação
; e, por fim, (v) a
vedação à cumulação de cláusula penal com outras formas de reparação, como a devolução das arras, por configurar
bis in idem
.

No que tange ao recurso manejado pelos autores,
estes
persegue
m

a majoração do dano moral arbitrado na origem
, defendendo que o
atraso na entrega se p
rotraiu
por mais de 27 (vinte e sete) meses, causando-lhes enorme frustração,
requerendo a fixação da indenização n
o patamar de R$ 10.000,00 (dez mil reais).

As contrarrazões foram regularmente apresentadas (Id.
227192685
e Id.
227192688
).

Cumpridos os
requisitos de admissibilidade, submeto o recurso ao julgamento colegiado.

É o relatório, no essencial.

Inclua-se em pauta.

V O T O R E L A T O R

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR).

Egrégia Câmara:

Em síntese, trata-se, na origem, de
ação de rescisão de contrato de compromisso de compra e venda
ajuizada por
Letícia Costa e Silva
e
Elielton

Renzo
de Aguiar
em face de
PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
. e
BRDU
SPE VERMONT LTDA
, em que buscaram a rescisão contratual e restituição integral dos valores pagos para aquisição de imóvel localizad
o no empreendimento denominado L
oteamento Alta Vista Parque, em razão do atraso exacerbado no prazo de entrega do imóvel.

Citadas, as rés apresentaram defesa
,
pugnando pela improcedência da d
emanda, e, dentre
as matérias aventadas, defenderam
a ciência inequívoca dos autores que
o loteamento seria executado e entregue em etapas, nada lhe

impedindo o exercício da posse precária
.

Procedida regularmente
a
instrução processual
, o d. Juízo
a quo
julgou
parcialmente
procedente
a demanda
. Eis
a sentença, n
o essencial:

“
Vistos e examinados.
[...]

Com efeito,
quanto às obrigações dispostas no contrato entabulado entre as partes
, no id. 112414307, parte 1
, cláusula XIII,

fixa como prazo máximo de implantação da infraestrutura
, no que tange ao loteamento em questão,
junho de 2021 (etapa 2º e 4º), com tolerância de
6
meses.

A presente ação fora ajuizada em março/2023,
de modo que escoou, em muito, o prazo estipulado, caracterizando a inadimplência dos demandados
.

Destarte, a alegação de excludente de culpabilidade, em razão da pandemia COVID-19, não merece acolhimento, mormente porque já cessada e, ainda assim,
não se vislumbra dos autos qualquer elemento de convicção apto a comprovar a entrega do loteamento, com todas as obras de infraestrutura prontas
.

Ademais,
cabe destacar que
as benfeitorias
pelos compradores
, conforme contrato firmado entre as partes,
está condicionada
à conclusão total das obras de infraestrutura
.

[...]
Logo, é induvidoso que a ré não cumpriu com as obrigações decorrentes do contrato de promessa de compra e venda celebrado devendo suportar os ônus da sua inadimplência.

Sendo assim, razão assiste à parte autora ao requerer a rescisão contratual com base no inadimplemento da ré.

Com efeito, o inadimplemento por parte da construtora gera para o adquirente direito subjetivo à resolução contratual, com a consequente devolução das quantias já pagas pelos contratantes, em parcela única, devidamente corrigida, e sem qualquer dedução, de acordo a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça.
[...]

Dessa forma,

evidenciada a culpa exclusiva da ré pelo não cumprimento dos prazos
,
a decretação da rescisão
do contrato com a consequente restituição integral das parcelas pagas pela parte autora
,
em parcela única, incluindo eventual comissão de corretagem
,
é medida que se impõe
.

Nesse contexto, ao contrário do pretendido pela ré,
descabida a retenção

de valores como
“taxa de fruição do bem”,
que nada mais é do que o proveito ou utilização da coisa por aquele que detém a sua
posse
ou propriedade, usufruindo dos proveitos dela advindos.

Na espécie, o contrato teve por objeto lote sem
edificação
, não tendo sido demonstrada a efetiva existência de qualquer vantagem obtida sobre o bem pela parte autora, quiçá eventual perda suportada pela vendedora em razão da privação da posse.

Também não há falar
em retenção da integralidade das parcelas adimplidas e da quantia paga a título de sinal
, como já mencionado.
[...]
Ou seja,
não se
pode validar
cláusulas
que prevejam ônus excessivo ao consumidor, a exemplo da retenção integral dos valores pagos como forma de “sinal” e multas. A isso, se acresce o fato de que, consoante previsão contratual,
o empreendimento deveria ter sido entregue em junho de 2021
, o que não ocorreu.

No que tange às arras confirmatórias
(entrada) pagas pela autora (R$ 99,00), prevê o artigo 148 do Código Civil que,
havendo atraso na entrega do imóvel
(infraestrutura)
por culpa da promitente vendedora
, o promitente
comprador não poderá ter o valor dado a título de arras retido pela vendedora
[...]

Ante o exposto,
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE
os pedidos deduzidos na inicial, nos termos do art. 487, inciso I do CPC, para: a)
DECRETAR
a rescisão do contrato por inadimplemento da parte ré, em razão do atraso na conclusão das obras de infraestrutura e, consequentemente; b)
CONDENAR
a parte ré a restituir integralmente a parte autora os valores recebidos na vigênci
a do contrato, em parcela única
[...]”.

Contra a sentença supra, as partes opuseram embargos de declaração, sendo acolhidos pelo juízo singular tão somente os
aclaratórios
dos autores, nos seguintes termos:

“[...]
DOU PROVIMENTO AOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO
, pois as
eventuais despesas de IPTU devem ser suportadas pela requerida
,
haja vista que a compradora não estava na posse do imóvel
, precipuamente ante o fato de sequer ter sido
entregue. [...]
”

Com isso, a controvérsia dos autos se restringe à análise da responsabilidade solidária da apelante/requerida BRDU; à (ir
)regularidade
de restituição da comissão de corretagem; ao arbitramento dos danos morais; e, por fim, à aplicação da cláusula penal disposta no contrato cumulada com outras sanções.

Ambos os litigantes se insurgiram contra o julgamento proferido em primeiro grau; contudo, o recurso interposto pelos consumidores visa, unicamente, a majoração do dano mo
ral, enquanto o recurso das rés, dentre as matérias,
objetiva o afastamento da verba
indenizatória
. Logo, por medida de economia e celeridade, passo à análise de ambos os recursos de forma conjunta, visto que se confundem na matéria concernente ao quantum indenizatório.

- Da

preliminar de ilegitimidade da
BRDU
.

As apelantes, em sede preliminar, arguiram a ilegitimidade passiva da empresa BRDU, aduzindo que a vendedora do imóvel é a
PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
, sociedade limitada controlada pela BRDU, sendo diretamente responsável por qualquer direito ou obrigação decorrente do contrato por ela firmado, dotada de autonomia patrimonial e apartada do patrimônio jurídico da sociedade controladora.

Da sentença recorrida, observa-se que o magistrado
singular rejeitou a preliminar, destacando que
“os contratos apresentam a logomarca da demandada BRDU Urbanismo, de modo que sequer há como se cogitar a hipótese de sua não participação na cadeia de negócios”
.

À luz
do parágrafo único do art. 7º c/c art. 25, § 1º, do CDC, todos os intervenientes na formação do contrato ou na prestação do serviço são responsáveis solidários perante o consumidor respondendo pelos danos causados.

Ressai dos documentos de Id.
227192181
que, no contrato
sub judice,
consta expressamente a logo
marca
da BRDU Urbanismo, logo,
tratando-se de relação de consumo pura,
adota-se a
teoria da aparência em prol do consumidor,
implicando

o reconhecimento d
a responsabilidade
solidária entre as requeridas
diante
da expectativa criada d
e
sua posição como terceira interveniente no contrato.

Sobre a temática, insta trazer julgado desta
Eg
. Corte, no que
pertine
,
in
verbis
:

[...]
1
. A existência de mesmo grupo econômico faz com que todas as empresas envolvidas na cadeia de consumo sejam responsáveis pelos danos causados ao consumidor. Não é ônus do consumidor – parte hipossuficiente da relação – fazer a distinção entre as empresas do mesmo grupo econômico,
ainda mais quando é amplamente divulgada a logomarca da requerida nos documentos fornecidos aos consumidores.
[...] (TJ-MT - APL: 00124327920118110003 MT, Relator: SERLY MARCONDES ALVES
, Data
de Julgamento: 15/03/2017, QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Data de Publicação: 17/03/2017) (
g.n
).

Dessa forma, em que pese a insurgência
manifestada,
REJEITO
a preliminar de ilegitimidade passiva.

- Da comissão de corretagem.

No tocante à determinação para restituição da comissão de corretagem, as apelantes defendem
que a sentença contrariou a tese firmada no Tema nº 938,
no sentido de que é válida

a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem
.

Contudo, o entendimento manifestado pela Corte Cidadã diverge do que pretende
m as apelantes, se
não, vejamos:

“[...]
1
.
Resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel
por inadimplemento do vendedor
, é cabível a restituição das partes ao status quo ante,
com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador,
o que inclui a comissão de corretagem
. Incidência da Súmula 83 do STJ. 2. "A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça está sedimentada no sentido de que, em demandas objetivando a
restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem em que a causa de pedir é a rescisão do contrato por inadimplemento do vendedor, o prazo prescricional da pretensão da restituição de valores tem início após a resolução, sendo inaplicável o prazo prescricional trienal" (
AgInt
no
AREsp
1.864.106/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA,
DJe
de 14/12/2021). 3. Conforme a jurisprudência desta Corte Superior, quando a causa de pedir o reembolso das despesas de intermediação imobiliária é o atraso na entrega das chaves, aplica-se a prescrição decenal do art. 205 do CC/2002, e não a prescrição trienal do art. 206, § 3º, IV, do CC/2002. Precedentes. Súmula 83/STJ. 4. Agravo in
terno a que se nega provimento.”
(STJ -
AgInt
no
REsp
: 2047767 SP 2023/0011249-9, Relator: RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 05/06/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação:
DJe
13/06/2023)
(
g.n
).

“[...]
1
. Aplica-se a Súmula n. 7 d o STJ na hipótese em que o acolhimento da tese defendida no recurso especial implicar, necessariamente, o reexame de matéria fático-probatória dos autos. 2. Nas hipóteses em que se tratar de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por culpa exclusiva do promitente vendedor,
a devolução das parcelas pagas deve ocorrer em sua integralidade,
incluindo-se a comissão de corretagem.
Incidência da Súmula n. 83 do STJ. 3. Agravo interno desprovido.
”
(STJ -
AgInt
no
AREsp
: 2151315 SP 2022/0182884-6, Relator: Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Data de Julgamento: 27/11/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação:
DJe
30/11/2023)
(
g.n
).

Nesse cenário, embora não se ignore que
,
sob os ritos dos recursos repetitivos,
a
Segunda Seção do
Superior T
ribunal de Justiça
firmou a Tese nº 938
, certo é que, na hipótese dos autos, o ônus da rescisão recai sobre as vendedoras e, portanto,
à
rigor dos entendi
mentos
supramencionados
, impõe-se
o ressarcimento integral dos valores, inclusive da comissão de corretagem.

- Do dano moral.

Acerca do dano moral,
ambos
os
recursos trataram da matéria asseverando que a sentença recorrida arbitrou a indenização por dano moral no valor de R$ 6.000,00 (
seis mil reais), de mod
o que os autores
pugna
ra
m
pela
majoração do montante ao importe de R$ 10.000,00, como ventilado no pleit
o inicial, enquanto as rés perseguem seja
afastada a condenação ou, subsidiariamente, a redução do quantum para R$ 1.000,00 (mil reais
)

Entretanto
, vejo que as alegações expendidas pelos litigantes destoam do caso concreto,
haja vista que o Juízo
a quo
sequer fixou a verba
indenizatória
na sentença recorrida
. Inclusive, no recurso de apelação das empresas requeridas (Id.
227192679
)
, foi
colacion
ado
excerto de julgamento estranho à lide,
razão pela qual,
deixo de co
nhecer os recursos no tocante às
irresignações.

Não obstante, vejo que o Juízo
a quo
foi omisso quanto ao pleito autoral de condenação das rés em danos mor
ais no importe de R$ 10.000,00, se
nd
o
adequado
à espécie o pagamento de indenização por dano extrapatrimonial, senão vejamos:

“[...]
O atraso injustificado de imóvel
adquirido, por culpa do vendedor, com pedido de rescisão,
enseja a condenação ao pagamento de indenização a título de dano moral
, em virtude do sofrimento experimentado pelo consumidor que ultrapassa o mero dissabor. A fixação do quantum indenizatório a título de danos morais deve obedecer aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, observados o caráter pedagógico, punitivo e reparatório.
[...]”
(TJ-MT 10085476220198110002 MT, Relator: DIRCEU DOS SANTOS
, Data
de Julgamento: 25/01/2023, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 31/01/2023)
(
g.n
).

Assim, a
teor do art. 1.013, § 3º,
III, do CPC,
ex

officio
,
condeno as rés, solidariamente
, ao pagamento de dano moral
no valor d
e
R$ 6.000,00 (seis mil reais)
,
montante
que observa os princípios da razoabilidade e
proporcional
idade, fixando
os juros de mora de 1% ao mês
com incidência
a partir da citação válida, nos termos do art. 405, do CC/02.

- Da cumulação da cláusula penal com outras sanções.

Os
réus/apelantes
alegam a impossibilidade de

cumulação de cláusula penal com outras formas de reparação, como a devolução das arras, por configurar
bis in idem
.

Todavia
, a matéria ventilada pelos apelantes sequer é

tratada na sentença impugnada. Portanto,
carece de interesse recursal a insurgência
manejada
, impondo-se o não conhecimento do apelo nesta parte.

- CONCLUSÃO.

Ante
o exposto, conheço

em
parte o recurso de apelação interposto por
Projeto Rio Vermelho Empreendimentos Imobiliários LTDA e BRDU SPE Vermont
Ltda
,
e
, nesta parte

NEGO
PROVIMENTO
.
Ainda, não conheço do recurso manejado por
Letícia Costa e Silva e
Elielton

Renzo
de Aguiar
,

contudo
,
ex

officio
,

condeno as rés, solidariamente
,

ao pagamento de dano moral, que arbitro no valor de R$ 6.000,00 (seis mil reais), com os juros de mora de 1% ao mês incidindo a partir da citação válida.

Majoro os honorários de sucumbência ao patamar de 20% (vinte por cento), nos termos do art. 85, § 11, do CPC.

Destacado, ainda, que

“o recurso interposto pelo vencedor para ampliar a condenação, que não seja conhecido, rejeitado ou não provido, não implica honorários recursais para a parte contrária.”
(
EDcl
no
AgIn
t
nos
EDcl
nos
EREsp
1625812/MS
)
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 22/10/2024