Tribunal: TJMT
Processo: 1011829-40.2017.8.11.0015
Relator(a): SEBASTIAO DE MORAES FILHO
Órgão julgador: SEBASTIAO DE MORAES FILHO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-04-24
Data de publicação: 2024-05-08

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

NÚMERO ÚNICO
:
1011829-40.2017.8.11.0015

CLASSE:
APELAÇÃO CÍVEL (198)

ASSUNTO:
[ESPÉCIES DE CONTRATOS]

RELATOR:
EXMO. SR.
DES
. SEBASTI
Ã
O
DE MORAES FILHO

Turma Julgadora:
DES. SEBASTI
Ã
O DE MORAES FILHO, DESA. MARIA HELENA GARGAGLIONE P
Ó
VOAS, DESA. MARILSEN
AN
DRADE ADD
ÁR
IO
.

Parte(s):
[EUNICE GONCALVES REBUSSI - CPF: 526.764.129-49 (APELADO), XENIA MICHELE ARTM
AN
N GUERRA - CPF: 011.501.261-32 (ADVOGADO), DARCY MACIEL COSTA - CPF: 891.795.870-20 (APEL
AN
TE), LUIS CARLOS CORTES - CPF: 636.329.850-49 (ADVOGADO), JONAS MOLINARI ARAUJO - CPF: 054.757.281-60 (ADVOGADO), DEBORA PEREIRA LUCAS - CPF: 003.310.120-57 (APEL
AN
TE), LUIZ ROGERIO SILVA - CPF: 827.655.109-20 (APEL
AN
TE), TIAGO PACHECO DOS S
AN
TOS - CPF: 024.915.151-05 (ADVOGADO), GERSON LUIS WERNER - CPF: 644.996.850-87 (ADVOGADO), RAFAEL LOPES DE OLIVEIRA CASATI - CPF: 011.499.431-57 (ADVOGADO), MARCOS LEVI BERVIG - CPF: 890.122.320-15 (ADVOGADO), GRACIELA PULL BIF SILVA - CPF: 915.493.531-87 (APEL
AN
TE), EDIMAR JOSE VENDRUSCOLO - CPF: 718.309.959-87 (TERCEIRO INTERESSADO), CLAUDIO ALVES PEREIRA - CPF: 235.177.609-78 (ADVOGADO), JOSE OSVALDO LEITE PEREIRA - CPF: 328.277.509-10 (ADVOGADO), LUIZ FERN
AN
DO BRESS
AN
AR
AN
DA - CPF: 301.033.918-60 (ADVOGADO), CLAUDIO ALVES PEREIRA - CPF: 235.177.609-78 (ASSISTENTE), JOSE OSVALDO LEITE PEREIRA - CPF: 328.277.509-10 (ASSISTENTE), LUIZ FERN
AN
DO BRESS
AN
AR
AN
DA - CPF: 301.033.918-60 (ASSISTENTE), DEBORA PEREIRA LUCAS - CPF: 003.310.120-57 (TERCEIRO INTERESSADO), DARCY MACIEL COSTA - CPF: 891.795.870-20 (TERCEIRO INTERESSADO
)]
.

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a). SEBASTI
Ã
O DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UN
AN
IMIDADE, DESPROVEU O RECURSO, NOS TERMOS DO VOTO DO RELATOR.

E M E N T A

AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE
IMÓVEIS
RURAIS – PRELIMINAR DE
INCOMPETÊNCIA
ABSOLUTA – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA – PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA – REJEITADA – MÉRITO – RESCISÃO DECRETADA – INADIMPLEMENTO CONTRATUAL – FALTA DE PAGAMENTO DA TOTALIDADE DAS PRESTAÇÕES PACTUADAS – CL
Á
USULA PENAL – PERDA DOS VALORES PAGOS –
IMPERTINÊNCIA
DA ALEGAÇÃO DE ENTREGA DE ÁREA
AGRICULTÁVEL
MENOR –
IMÓVEL
ALIENADO A TERCEIROS PELO PROMITENTE COMPRADOR – IMPOSSIBILIDADE DO RETORNO AO ‘STATUS QUO
AN
TE’ – CONVERSÃO EM PERDAS E D
AN
OS –
INDENIZAÇÃO
DE
RETENÇÃO
POR BENFEITORIAS – CONCESSÃO DE TUTELA DE
URGÊNCIA
PELO TRIBUNAL –
POSSIBILIDADE
– REQUISITOS DEMONSTRADOS – SENTENÇA M
AN
TIDA INTEGRALMENTE – HONORÁRIOS RECURSAIS. Recurso conhecido e desprovido.

(a) – É competente para processar e julgar a ação de rescisão o foro eleito pelas partes no contrato, pois a ação se encontra no âmbito obrigacional ainda que com a rescisão a
consequência
seja a retomada do imóvel. Preliminar rejeitada.

(b) – Presente a legitimidade das esposas dos promitentes compradores inadimplentes para figurarem no
polo
passivo da ação de rescisão qu
an
do, embora não tenham figurado no Contrato de Compromisso de Compra e Venda subscrito pelos seus maridos, no caso específico, estão sujeitas as repercussões patrimoniais decorrentes da rescisão do contrato, na forma o inciso II, do artigo 73 do CPC. Preliminar rejeitada.

(c) – Inocorrência do cerceamento de defesa no julgamento
an
tec
i
pado, da lide qu
an
do o magistrado, previamente,
pronúncia
as partes essa possibilidade, facult
an
do-as a complementação de eventuais pontos controvertidos e pronunciarem qu
an
to às provas que ainda pretendem produzir, para, ao depois, de forma motivada, discorrer sobre a desnecessidade de outras provas, indeferindo-as. Preliminar rejeitada.

(d) – Residindo prova induvidosa e incontroversa da falta de pagamento das prestações pactuadas no Contrato de Compromisso de Compra e Venda, autoriza a rescisão do contrato a pedido da parte autora – promitente compradora. Mérito
an
alisado, sentença m
an
tida. Impertinente e sem qualquer respaldo legal a alegação de que a falta de pagamento se deu em virtude da entrega a menor da área agricultável contratada, feita somente na contestação, se decorrido o prazo de um
an
o previsto no contrato para a medição em conjunto do citado imóvel. Insólitos argumentos.

(e) – Decretada a rescisão do contrato por culpa exclusiva dos promitentes compradores que não pagaram integralmente as prestações estipuladas no contrato, correta está a sentença que, fazendo as razões de fato e de direito, determina a perda dos valores na forma prevista em cláusula penal, com efeito de indenização por perdas e d
an
os precificada.

(f) – A tr
an
sferência do domínio de um dos imóveis objeto do contrato pela promitente vendedora a um dos promitentes compradores, depois do pagamento de parte das prestações, em conformidade com o estipulado no contrato especifica nesse sentido,
an
te a impossibilidade do retorno ao
estágio

an
terior, resolve-se em perdas e d
an
os.

(g) – A pretensão de indenização por benfeitorias e o eventual direito de retenção, deve ser ajustado dentro do que consagra o artigo 1.2119 do Código Civil Brasileiro.

(h) – Conhecido e desprovido o recurso, dentro do que estabelece o § 11 do artigo 85 do CPC (Tema 1.069 do STJ), os honorários arbitrados na sentença, sob a alcunha de honorários recursais, devem ser majorados por imposição legal.

(i) – Preenchidos os requisitos do artigo 273 (CPC/73), hoje artigo 300 do CPC/2005, rest
an
do incontroverso o descumprimento contratual, presentes a probabilidade do direito, quer pela sentença, quer pelo acórdão em grau recursal, para minorar os prejuízos da parte vencedora, de rigor se apresenta a necessidade
do deferimento de tutela de emergência para que a promitente vendedora seja de imediato, reintegrada na posse do imóvel objeto do contrato rescindido.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO (RELATOR):

Colenda Câmara.

Trata-se de Recurso de Apelação Cível em sentença proferida pelo Juízo da Primeira Vara Cível da Comarca de Sinop-MT, interposto pelos réus da Ação de Rescisão Contratual, com pedidos de Perdas e D
an
os e Tutela de Urgência
An
tec
i
patória, DAYCY MACIEL COSTA e sua esposa DEBORA PEREIRA LUCAS COSTA, LUIZ ROGÉRIO SILVA e sua esposa GRACIELA PULL BIF SILVA, em que figura como apelada à autora da ação EUNICE GONÇALVES BERUSSI.

O apelo interposto pelos réus ataca a sentença de procedência parcial da pretensão da autora (Id 93473691, p. 5.886/5.922), em que, no seu dispositivo, consta expressamente o seguinte: “Isto posto, com resolução de mérito, a teor do art. 487, inciso I do CPC, hei por JULGAR PROCEDENTES, em parte, os pedidos, para: a) decretar a resolução do contrato entabulado entre as partes, de p. 01/06, Id 10370839, bem como o seu aditivo de p. 02/13. Id. 10370849, a determinar o retorno das partes ao status quo
an
te qu
an
to ao imóvel maior de 1.918,7980 hectares, melhor descrito na matrícula nº 23.772 do CRI de Colíder-MT de p. 02/15, Id 10377348, com a consequente imissão da parte autora em sua posse, depois de certificado o trânsito em julgado; b) condenar a parte requerida em perdas e d
an
os, consistente em ressarcir a parte autora do valor de mercado do imóvel menor de 621,0420 hectares, melhor descrito na matrícula nº 455 do CRI de Itaúba-MT, correspondente a matrícula
an
tec
edente nº 22.947 do CRI de Colíder-MT de p. 16/33, a serem apuradas em liquidação de sentença; c) condenar a parte requerida ao perdimento de todos os valores pagos em virtude do contrato entabulado ente as partes de p. 01/06, Id 10370839, bem como de seu aditivo de p. 02/13, Id 10370849, ora resolvidos; d) condenar a parte requerida a ressarcir os valores pagos a título do Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural – ITR desde a entrega da posse do imóvel (10/05/2012, e até em 2018), cujos comprov
an
tes somam R$ 27.997,26, com juros e correção monetária nas bases retro expendidas, como ainda os demais vencidos e vincendos daí em di
an
te até a data de reintegração da parte autora na posse do imóvel; e) condenar a parte requerida a pagar as custas e as despesas processuais, assim como honorários advocatícios da contraparte, que fixo estes em 10% do valor atribuído à causa, nos termos dos
arts
. 82, 84, 85, § 2º, incisos I a IV, e 86, caput, do Código de Processo Civil;”

O réu apel
an
te LUIZ ROGÉRIO
DA SILVA, interpôs embargos de declaração (Id 93473698, p. 5.931/5.941), contra-arrazoado (Id 93473704, p. 5.947/5.951). Os embargos foram rejeitados pela sentença Id 93473706 (p. 5.964/5.969), a qual também indeferiu o renovado pedido de tutela de urgência m
an
ejado pela autora apelada na petição Id 93473706 (p. 5.593/5.597).

Em sequência, seguiu-se o recurso de apelação com as razões recursais Id 93473711 (fls. 5.971/6.030).

Iniciam o apelo com a preliminar de incompetência absoluta do Juízo da Comarca de SINOP-MT, com fundamento no artigo 47 do CPC.

Sustentam que, diferentemente do que entendeu o juiz sentenci
an
te, a pretensão da autora não se trata de “questão pessoal, que somente requer a rescisão do contrato, mas sim a posse.”

Colacionam jurisprudência que trata da aplicação do mencionado artigo 47 do CPC, e no final requerem o acolhimento da preliminar, com a
an
ulação de todos os atos praticados, com o envio do processo para o juízo competente, que indica como sendo o da Comarca de Itaúba-MT.

Em sequência arguiram preliminar, cerceamento do direito de defesa, consistente em negativa de produção de provas.

Requerem o reconhecimento do cerceamento à defesa, com a cassação da sentença, para que seja oportunizada a produção das provas requeridas, que consideram “imprescindível para a verdade real do feito” e, expressamente, justificam a necessidade da prova nos seguintes termos:

“PERÍCIA CONTÁBIL – PARA COMPROVAR E ATUALIZAR OS PAGAMENTOS DE MAIS DE R$ 10.763.402,37 (DEZ MILHÕES, SETECENTOS E SESSENTA E TRÊS MIL, QUATROCENTOS E DOIS REAIS E TRINTA E SETE CENTAVOS) VALORES SEM JUROS E CORREÇÃO.

TESTEMUNHAL – PARA COMPROVAR QUE A APELADA CONFORME CLÁUSULA CONTRATUAL, NUNCA QUIS REALIZAR EM CONJUNTO A MEDIÇÃO DA ÁREA VENDIDA, APESAR DE SER CONVIDADA DIVERSAS VEZES. NUNCA FOI, PORQUE SABIA DA EXISTÊNCIA DE ÁREA MENOR.

AGRIMENSURA (engenharia/medição) PARA COMPROVAR QUE NÃO EXISTIA A ÁREA ABERTA VENDIDA E ASSIM COMPROVADO O INADIMPLEMENTO DA APELADA E SEU ENRIQUECIMENTO ILÍCITO
QUE É COIBIDO, POIS A VENDA FORA REALIZADA “AD MENSURAM”,
POIS,
PROVADO NOS AUTOS O JUÍZO NÃO APRECIOU.”

Reclamam da rapidez com que foi proferido o julgamento e que, “apesar da parte apel
an
te implorar a produção de provas,
estas essenciais para o deslinde
do feito, todas lhes foram negadas.”

Requerem a cassação da sentença para a produção das provas que entendem imprescindíveis.

Finalmente, a preliminar de ilegitimidade passiva arguida pelas esposas dos réus DÉBORA PEREIRA LUCAS COSTA e GRACIELA PULL BIF SILVA, argument
an
do, para t
an
to que, elas “nunca fizeram parte do negócio jurídico realizado entre as partes, sendo assim é totalmente ilegítima para compor o polo passivo da presente ação”, e que a rejeição da arguição contraria a todos os entendimentos do STJ e TJMT, colacion
an
do diversas ementas de acórdãos sobre o tema.

Requerem o acolhimento da preliminar com a consequente extinção do processo sem resolução do mérito (art. 485, VI do CPC) ou, a exclusão delas do polo passivo nos moldes do artigo 338 do CPC.

Qu
an
to ao mérito da lide, sustentam a “impossibilidade da rescisão contratual”. Aduzem que, a apelada “buscou rescindir um contrato que está adimplido, prova
es
ta
r
ealizada através dos comprov
an
tes de pagamento juntados aos autos”.

Dizem ainda que, “o apel
an
te pagou tudo e que ainda possui valores a serem devolvidos ... já que não entregou o que vendeu” ... que o “contrato convencionado entre as partes possui obrigação para ambas as partes, mas somente o apel
an
te cumpriu, uma vez que a qu
an
tidade de área aberta entregue a menor, qual seja, 339,19ha é uma qu
an
tidade significativa, que traz expressivo valor econômico não entregue pela apelada.”

Firmam que cabe a apelada “cumprir com a entrega falt
an
te de área aberta de 339,19 hectares.”

Fundamentam o qu
an
to sustentam nos artigos 476 e 477 do Código Civil.

Asseveram que a cláusula contratual que prevê o perdimento dos valores pagos é abusiva e o ordenamento jurídico veda enriquecimento ilícito.

Defendem ainda que “para o apel
an
te dar sequência nos pagamentos, é necessário que a apelada cumpra a cláusula contratual, ou seja, deve primeiro entregar a qu
an
tidade de 339,19 hectares abertos falt
an
tes, caso contrário, o valor do contrato de compra e venda é reduzido, em virtude da qu
an
tidade falt
an
te, devendo a apelada restituir o valor pago
pelo apel
an
te a maior no importe de R$ 2.330.274,19 (dois milhões, trezentos e trinta mil, duzentos e setenta e quatro reais e dezenove centavos), porque não existe esta qu
an
tidade de área aberta.”

Argumentam pela “não aplicação das cláusulas penais [...] primeiro que a aplicação da sentença é um enriquecimento ilícito, porque apesar de ter recebido valores a mais, entregou área a menor [...] e ainda indenizar uma área que fora tr
an
sferida a terceiros, por escritura pública, onde consta que a área estava totalmente paga”.

Clamam pela aplicação do disposto no artigo 413 do Código Civil, que prevê a redução equitativa da penalidade pelo juiz, se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o mont
an
te da penalidade for m
an
ifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.

Argumentam ser “indevida indenização da área de 621,0420 hectares matrícula 22.947”. Ainda que, “não existe no contrato e muito menos no aditivo do contrato que o imóvel, estava sendo tr
an
sferido sem o devido pagamento, pois já estava pago, assim deve ser acolhido o abatimento no preço.”

Dizem ainda, “(sic) a ora embargada deu plena quitação ao imóvel, e d
an
do quitação não pode agora postular perdas e d
an
os”.

Os apel
an
tes destacam as cláusulas décima e décima quarta do contrato entre as partes, e com base no que estipulam, firmam que “se
an
uiu e tr
an
sferiu é que estava pago, isto consta em cláusula contratual, onde a apelada tr
an
sferiu e deu quitação na escritura”.

Postulam ainda os apel
an
tes, a aplicação da teoria do adimplemento subst
an
cial, dizendo eles, admitida pela doutrina e jurisprudência, “com o fim de preservar o vínculo contratual.”

Deduzem que preenchem os requisitos para a aplicação da mencionada teoria, “pois a apelada não cumpriu com suas obrigações contratuais, entreg
an
do área a menor aberta.” E, ainda que, “o saldo devedor devido é reduzido, enquadr
an
do-se perfeitamente à teoria do adimplemento subst
an
cial”.

Os apel
an
tes deduzem o direito da indenização de acessões e benfeitorias do imóvel, com o deferimento do direito de retenção e, ainda, a condenação da apelada no pagamento de honorários advocatícios (artigo 86 do CPC), ao argumento de que foi julgado improcedente o seu pedido de perdas e d
an
os no valor de R$ 951.660,78 e mais multa de 8% (oito por cento) do valor do contrato, perfazendo um total de R$ 2.000.000,00 (dois milhões de reais).

Pleiteiam no final, o acolhimento das preliminares e, uma vez não acolhidas, o abatimento do valor do contrato, nos termos do artigo 476 do Código civil, pela inexistência dos 319,19 hectares de área aberta; o reconhecimento do pagamento de R$ 10.763.401,37 (dez milhões, setecentos e sessenta e três mil, quatrocentos e um reais e trinta e sete centavos); o reconhecimento da nulidade da cláusula que prevê a perda dos valores pagos; a aplicação da teoria do adimplemento subst
an
cial; a reforma da sentença para afastar a condenação em perdas e d
an
os relativamente ao imóvel matrícula 455 do CRI de Itaúba-MT; o reconhecimento da onerosidade excessiva das multas, com a aplicação de multa idêntica à que seria aplicada a apelada de 10% (dez por cento), com a devolução dos valores pagos; reconhecimento do direito a indenização pelas benfeitorias e acessões do imóvel, o direito de retenção e a condenação da apelada em honorários sucumbenciais.

Com a apelação foram juntados documentos Id 93473712 a 93473728 (p 6.031/6.104).

Contrarrazões da apelada Id 93473732 (f. 6.108/6.145).

Inicialmente a apelada questionou o preparo deficiente do recurso, contudo, foi realizado o complemento do preparo e essa questão foi resolvida no julgamento do agravo interno Id 179349197 (p.6.373/6.379), nada rest
an
do a ser dirimido a esse respeito.

A apelada depois de uma síntese da lide, refuta a preliminar de incompetência absoluta do Juízo, inclusive ao argumento não houve arguição semelh
an
te nas contestações; refuta a preliminar de cerceamento do direito de defesa, salient
an
do a desnecessidade prova pretendida, uma vez que a questão da eventual área agricultável entregue a menor pela vendedora aos compradores é matéria preclusa, em razão de o contrato estipular o prazo de um
an
o da sua assinatura, ocorrida em 14/12/2011, para a realização conjunta da medição do imóvel; qu
an
to a preliminar de ilegitimidade das esposas dos contrat
an
tes, sustenta a necessidade da figuração delas no polo passivo da ação por tratar-se de ação que envolve direito real imobiliário, cit
an
do o artigo 73, § 1º, inciso I, do Código de Processo Civil.

Qu
an
to ao mérito, rebate os argumentos dos apel
an
tes dizendo que “o inadimplemento da diferença das parcelas de soja dos
an
os de 2015, 2016 e 2017, além da integralidade das parcelas de milho dos
an
os de 2016 e 2017 é incontroverso nos autos.”

Dizem que: qu
an
to a mencionada diferença de área agricultável a questão está convalidada por força da cláusula contratual específica; os apel
an
tes tentam induzir a erro ao deixarem de apresentar o cálculo do que pagaram em sacas de soja no valor da época da contratação; o contrato previa a rescisão extrajudicial, mas a cláusula não foi questionada na notificação extrajudicial ou mesmo na contestação; a cláusula segunda,
parágrafo segundo, item “5” que não foi alterada pelo aditivo contratual, não foi objeto de contestação nem pedido de nulidade pelos recorrentes e, não podem em sede recursal inovar em suas razões; não é possível afirmarem que pagaram 90% (noventa por cento) do contrato, pois estão inadimplentes com parte das parcelas “h”, “j” e “l”, além de totalmente inadimplentes com as parcelas “k” e “m”, tal como descrito no item “II.C” da inicial; não é cabível a aplicação da teoria do adimplemento subst
an
cial; existe cláusula contratual prevendo a impossibilidade de retenção em caso de inadimplência; decaiu apenas em parte mínima, uma vez que foi deferida a indenização do ITR e indeferido apenas as perdas e d
an
os relativas a multa contratual.

Requerem a m
an
utenção da sentença. Este é o relatório deste intrincado processo por excelência.

SUSTENTAÇÃO ORAL

USOU DA PALAVRA A ADVOGADA X
Ê
NIA MICHELE ARTM
AN
N GUERRA
,
OAB
/
MT 13697/O
.

V O T O
(PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA ABSOLUTA DO JUIZ)

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO (
RELATO
R):

Colenda Câmara.

Estão presentes os requisitos de admissibilidade do recurso e, neste viés, o conheço, dentro dos limites estabelecidos pelo artigo 1.013 do Código de Processo Civil. Saliento, em seguida, que a situação processual em relação ao direito material controvertido é de inegável dificuldade, motivo pelo qual, este feito levou muito tempo para ser apreciado pelo Relator. Desta forma, dentro do meu livre convencimento, passo a
an
álise da situação recursal.

Pois bem!!

Em primeiro compasso, encontram-se entr
an
hadas nos autos, seguidamente, quatro sentenças a saber Id 93473688, Id 93473689, Id 93473690 e Id 93473691. Assim, a sentença a ser considerada é a última (Id 93473691), em razão da ressalva feita pelo juiz sentenci
an
te na informação Id 93473692, a qual destaca a inconsistência do sistema na inclusão da sentença.

Dito isso, passo a resolver a matéria devolvida com as razões e contrarrazões recursais, inici
an
do pela apreciação das preliminares:

1. PREMILIMINAR DE INCOMPETÊNCIA ABSOLUTA DO JUÍZO SENTENCI
AN
TE - Os apel
an
tes arguem a incompetência absoluta do Juízo da Primeira Vara Cível da Comarca de Sinop-MT, ao argumento de que, trata-se de dem
an
da que versa sobre direito real, uma vez que a autora pretende a posse do imóvel e, nessa esteira, a competência é do foro da situação da coisa, o da Comarca de Itaúba-MT, nos termos do artigo 47 do CPC, contudo não lhes assiste razão.

É pacífico o entendimento de que a ação tendente a rescindir contrato de compra e venda, encontra-se no âmbito do direito obrigacional, port
an
to, de natureza pessoal.

No caso em apreço, tal como
an
otou o juiz sentenci
an
te em conformidade com a jurisprudência do tema, a imissão da autora na posse do imóvel prometido à venda, é ato meramente decorrente do inadimplemento contratual pelos promitentes compradores, e da consequente rescisão do contrato, com o retorno da promitente vendedora ao status quo
an
te.

A causa de pedir imediata da autora apelada não é a posse do imóvel, mas a rescisão do contrato em razão do seu inadimplemento. Sem a rescisão do contrato não poderá ocorrer o definitivo retorno dela ao imóvel.

Incide no caso, o disposto no artigo 63, § 1º do CPC, que autoriza as partes a elegerem o foro do contrato, tal como consta na cláusula décima oitava do contrato que celebraram, onde está estipulado que a eleição do foro se destina a solucionar qualquer pendência oriunda do contrato que subscreveram.

An
te o exposto, rejeito a preliminar.

É como voto.

V O T O (PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA DAS RÉS APEL
AN
TES DEBORA PEREIRA LUCAS COSTA E GRACIELA PULL BIF SILVA)

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO (RELATOR):

Conforme registrado no relatório, os apel
an
tes defendem que as ilegitimidades passivas arguidas, decorrem de elas não terem participado do negócio jurídico objeto relação processual.

Não se visualiza nenhum resultado útil com essa preliminar, até porque, contraditoriamente, a jurisprudência colacionada pelos apel
an
tes, majoritariamente, se refere a julgados em que a parte, em ações da mesma natureza que a presente, questiona a necessidade de inclusão da esposa no polo passivo da ação.

Nesse passo, a jurisprudência colacionada pelos apel
an
tes não serve de apoio à tese que defendem, posto que, neste processo, as esposas dos contrat
an
tes já figuram no polo passivo da ação e, é contra isso que, sem razão plausível ou utilidade, os apel
an
tes se insurgem.

A apelada firma a necessidade da participação das esposas no polo passivo da ação por tratar-se de ação que envolve direito real imobiliário, cit
an
do o artigo 73, § 1º, inciso I, do Código de Processo Civil.

Já ficou reconhecido na rejeição da preliminar
an
terior de incompetência absoluta, que o foro de eleição é o competente, exatamente porque não se trata de ação real imobiliária como supõe a apelada neste tópico.

A ação é obrigacional e envolve direito pessoal, sendo necessário verificar a possibilidade de elas figurarem no polo passivo da ação de rescisão do contrato, mesmo não tendo subscrito a avença.

A arguição de ilegitimidade funda-se exclusivamente no argumento da falta de participação no negócio jurídico, porém, a ilegitimidade deve ocorrer da clara demonstração da ausência do binômio interesse-necessidade de postular no processo, seja no polo ativo como no passivo, ao teor do artigo 17 do CPC.

A legitimidade para postular em juízo encontra-se no campo das condições da ação e, é aquilatável pela observação da relação do sujeito com o objeto da relação jurídica estabelecida no processo.

Port
an
to, o fato de não terem participado do negócio jurídico objeto da ação, não significa, por si só, que não tenham automaticamente interesse e legitimidade para integrarem a lide, ou por outras palavras, que não atendem as condições da ação.

No caso, é incontroverso de que as Senhoras DÉBORA e GRACIELE são realmente casadas, respectivamente, com os contrat
an
tes DARCY e LUIZ ROGÉRIO, pois assim foram nomeadas na petição inicial e inexiste questionamento delas qu
an
to a isso.

Demais disso, no despacho Id 93473598, o juiz da causa consignou o seguinte nesse sentido:

“De ver que nas especificações da matrícula 2051 de Id 103774479 estão identificados como sendo casados os requeridos Debora Pereira Lucas Costa e Darcy Maciel Costa, sob o regime de comunhão parcial de bens, bem como os requeridos Graciela
Pull

Bif
Silva e Luiz Rogério Silva, sob o regime de comunhão universal de bens. Inclusive nesta matrícula constam as respectivas esposas/requeridas como intervenientes
an
uentes de uma hipoteca, como de mister,
sendo um exemplo de negócio jurídico em que a interveniência delas, esposas, é essencial para a sua validade.”

Daí que é evidente o interesse delas no desfecho desta ação.

Neste particular, a autora pretendia e acabou sendo julgado procedentes as pretensões não apenas de rescisão do contrato com a retomada da posse do imóvel, incidindo também a condenação dos promissários compradores no perdimento de tudo qu
an
to pagaram e ainda considerável indenização do imóvel menor já alienado a terceiros, conforme dispositivo da sentença colocado em destaque no preâmbulo do relatório.

A demonstrar o interesse e a legitimidade delas, ainda o fato de que o imóvel menor integr
an
te do contrato de compra e venda, foi
an
tec
i
padamente tr
an
sferido por escritura pública ao casal apel
an
te LUIZ ROGÉRIO e GRACIELE (Id 10377348, p.28), imóvel este alienado que eles à empresa
Agroverde
Agronegócios e Logística Ltda (Id 103773,48, p. 31).

Se as mencionadas alienações são objetos de pretensão
an
ulatória ou indenizatória da autora, conforme se constata na petição inicial, obviamente não se pode conjeturar a falta de legitimidade de GRACIELE nesta ação. Sem embargo que, sendo m
an
tida a sentença, haverá considerável repercussão patrimonial às respectivas sociedades conjugais, razão pela qual a necessidade de que elas tenham a oportunidade de declinar na dem
an
da eventuais razões ou interesses pessoais.

É evidente que a procedência da pretensão da autora, implica em repercussão no patrimônio dos casais que, como dito, não são casados no regime de separação de bens, o que faz presumir o interesse real delas no resultado da dem
an
da.

Por essa razão que, muito embora não se trate o compromisso de compra e venda de ato praticado conjuntamente pelos cônjuges, elas
an
uíram hipoteca do imóvel objetado nesta ação de rescisão, porqu
an
to, indiscutível que a decisão deste processo é fato que lhes diz respeito devido a repercussão patrimonial na sociedade conjugal, sendo, pois, necessária a citação delas, nos termos que dispõe o artigo 73, § 1º, inciso II, do Código de Processo Civil.

Ainda que assim não fosse, não se demonstrou a existência de vedação legal ou prejuízo com a inclusão delas no polo passivo da ação.

Com tais fundamentos, rejeito a preliminar.

É como voto.

V O T O (PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DO DIREITO A PRODUÇÃO DE PROVAS)

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO (RELATOR):

O juiz da causa julgou
an
tec
i
padamente a lide com resolução de mérito, com fundamento no artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, fundament
an
do que as provas produzidas foram suficientes para formar a sua convicção, sendo que a matéria de direito está provada e a de fato suficientemente delineada.

An
tes, porém, pelo despacho Id 934735598, tinha fixado os pontos controvertidos da lide e, desde logo prenunciou a desnecessidade de produção de novas provas, indic
an
do textualmente a possibilidade de julgamento
an
tec
i
pado da causa. Por cautela e, certamente, para evitar alegação de decisão surpresa, além de dar conhecimento às partes de que o caso era de julgamento
an
tec
i
pado, oportunizou, sob pena de preclusão, apresentarem outros pontos que entediam controversos carecedores de elucidação, com as devidas justificativas.

Os réus apel
an
tes pugnaram pela produção de provas (Id 934736603) e a autora pediu o julgamento de mérito
an
tec
i
pado (Id 93473605).

No despacho de Id 93473609 o juiz da causa consignou que os réus não apresentaram justificativas plausíveis para a produção de mais provas, reforç
an
do que prova testemunhal, in
verbis
“para comprovar que a medição da área deveria ser realizada conjuntamente e não unilateralmente, não tem o menor sentido. Até porque obviamente que qualquer das partes poderia ter realizado, sim, a medição extrajudicialmente, conforme previsão contratual expressa.

E prossegue:

“No mesmo diapasão, a prova pericial com esse desiderato,
an
te os termos contratuais, é despiciente, pois, a solução, acaso tiver que ser feita no sentido da
an
títese, indicará essa possibilidade na fase de cumprimento de sentença sem qualquer dificuldade. E se for o contrário, mais desnecessária ainda se revelará.

O depoimento pessoal das partes é absolutamente irrelev
an
te. Tiveram todas as oportunidades, inclusive em sede recursal, de apresentarem seus pontos de vista. Tese e
an
títese exauridas, a informar a desnecessidade desses depoimentos pessoais, sem qualquer perspectiva de obter alguma espécie de confissão do adversário, arregimentados consideravelmente.

Por derradeiro, estapafúrdia a pretendida prova pericial contábil. Impertinente. O máximo que exsurgiria ao final, se for o caso, serão meros cálculos aritméticos que qualquer pessoa com basilares conhecimentos matemáticos os elaborará sem maiores percalços.”

Com estas razões, o juiz da causa indeferiu a produção das demais provas requeridas pelos réus e, ato contínuo, facultou aos litig
an
tes a apresentação de memoriais, advindo a sentença vergastada.

Como se verifica, o juiz sentenci
an
te, demonstr
an
do amplo domínio dos nu
an
ces do litígio, indeferiu, motivadamente, a produção das provas que os réus aduzem como essenciais, porém, sem demonstrar objetivamente, inclusive na apelação, prejuízo processual com a falta daquelas provas adicionais pretendidas. Ademais, apresent
an
do os memoriais sem qualquer recurso, ocasiona-se a preclusão lógica, aspecto que deve ser levado, ainda em consideração.

Os apel
an
tes não lograram mostrar em que medida a dilação probatória pretendida, poderia modificar em seu favor o resultado da dem
an
da.

Realmente, compuls
an
do atentamente os autos também entendo desnecessária a produção de outras provas, pois os fatos estão devidamente esclarecidos e bem documentados, autoriz
an
do a satisfatória composição da lide.

A irresignação dos apel
an
tes qu
an
to ao indeferimento de prova pericial para comprovar a suposta entrega de área agricultável a menor pela apelada, será resolvida tr
an
quilamente com base no que estipula o contrato celebrado entre as partes, porqu
an
to nele está disciplinado o caminho para a solução dessa aresta. Da mesma forma, desnecessária perícia contábil, uma vez que a prova de pagamento das prestações fixadas no contrato é documental. Qu
an
to a prova testemunhal e depoimento pessoal das partes, evidente que nada agregaria vis
an
do a composição do litígio, visto e revisto que, a prova documental é bast
an
te para o julgamento seguro.

Qu
an
to à suposta rapidez no julgamento, também não se vislumbra qualquer prejuízo às partes qu
an
to a isso, pelo contrário.

O processo foi instaurado em 20/10/2017 e a sentença com julgamento
an
tec
i
pado de mérito proferida em 17/10/2020. Os três
an
os do decurso do processo, foram mais que suficientes para as partes apresentarem as provas pertinentes que,
an
te a natureza da lide, são majoritariamente documentais. Os fatos e os documentos concernentes já se encontravam todos postos no processo para serem cotejados com o contrato e seu aditivo, nada mais sendo necessário para a solução do caso.

Inexiste o reclamado cerceamento de defesa.

Rejeito mais esta preliminar.

Assim voto.

V O T O (MÉRITO)

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO (RELATOR):

Colenda Câmara.

Esp
an
cadas as preliminares, como registrado acima, passo a
an
álise meritória deste processo em face do recurso interposto, intricado por excelência, dentro dos limites estabelecido pelo artigo 1.013 do Código de Processo Civil.

Deve ser frisado, inicialmente, que o recurso de apelação foi interposto apenas pelos réus da ação, muito embora parcial a procedência da pretensão da autora.

Sobre isso, de bom alvitre, ainda, esclarecer desde logo que, o juiz sentenci
an
te com acerto, afastou do édito da condenação a pretensão da autora da incidência de multa contratual de 8% (oito por cento) sobre o valor total do contrato e a pretendida condenação dos réus no valor de R$ 951.660,78 (novecentos e cinquenta e um mil, seiscentos e sessenta reais e setenta e oito centavos), tidos pela autora como “
prejuízos decorrentes da rescisão contratual”, pelas razões l
an
çadas na sentença e, qu
an
to a isto, não houve recurso
.

Passo a apreciação do mérito das razões recursais.

Insurgem-se inicialmente os apel
an
tes com a rescisão do contrato, decretada nestes termos no dispositivo da sentença:

a) decretar a resolução do contrato entabulado entre as partes, de p. 01/06, Id 10370839, bem como o seu aditivo de p. 02/13. Id. 10370849, a determinar o retorno das partes ao status quo
an
te
qu
an
to ao imóvel maior de 1.918,7980 hectares,
melhor
descrito na matrícula nº 23.772 do CRI de Colíder-MT de p. 02/15, Id 10377348, com a consequente imissão da parte autora em sua posse, depois de certificado o trânsito em julgado;

Os apel
an
tes atacam esse tópico da sentença sustent
an
do a impossibilidade de rescisão do contrato
an
te o adimplemento da obrigação; que o contrato está adimplido conforme comprov
an
tes de pagamento juntados aos autos; que além de terem pagado tudo, ainda possuem valores a serem devolvidos, ao argumento de que a apelada entregou 319,19 hectares de área agricultável a menor, que os 1.210 hectares que se obrigou no contrato.

As razões recursais - naquilo que dela é possível aquilatar em função das ambiguidades -, giram em torno desses argumentos, notadamente na reiterada afirmação de que a apelada é inadimplente devido a entrega de área agricultável a menor que a qu
an
tidade contratada e que com isso, justifica a falta de integralização do pagamento do preço do negócio jurídico que fizeram.

Em um momento sustentam que quitaram o preço do imóvel; em outro dizem que não integralizaram o valor do preço porque a apelada não entregou a totalidade da área agricultável contratada; em outro momento entendem que têm direito ao abatimento no preço; mas em momento seguinte pedem a aplicação da teoria do adimplemento subst
an
cial com seus consectários.

Em que pese a falta de nitidez da pretensão recursal, é fato que o argumento principal de irresignação dos apel
an
tes é a reiterada afirmação de que, não pagaram o saldo devedor do contrato, em razão da entrega de área agricultável a menor pela apelada, t
an
to que afirmam que é ela quem está inadimplente.

Em termos jurídicos, o que se depreende é que, neste ponto, os apel
an
tes invocam teoria da exceção do contrato não cumprido, prevista no artigo 476 do Código Civil.

A afirmação de que o contrato não pode ser rescindido devido ao pagamento integral do preço, é de notória inadequação, devido a completa falta de provas escorreitas a respeito. Além do que, os recorrentes fictamente confessam em passagens das razões recursais, que não integralizaram o valor da compra a tempo e modo, qu
an
do textualmente sustentam que “
para o apel
an
te dar sequência nos pagamentos ... o saldo devedor devido é reduzido, enquadr
an
do-se perfeitamente à teoria do adimplemento subst
an
cial...” (grifei).

Os argumentos dos apel
an
tes qu
an
to a inocorrência do inadimplemento contratual além de impróprios, são contraditórios.

O fato de os apel
an
tes invocarem a aplicação da teoria do adimplemento subst
an
cial como forma de evitar a rescisão do contrato, traduz, per si, a certeza de que não pagaram a integralidade das prestações a que se obrigaram pela compra dos imóveis.

Nas contestações (Id 93473521 e Id 93473567) inexiste impugnação formal pelos réus apel
an
tes, da exposição da autora demonstrativa das prestações pagas parcialmente e de outras não pagas integralmente nos vencimentos.

Ao invés de apresentarem argumentos de fato e de direito capazes de mostrar o eventual desacerto da sentença, o recurso é repetitivo em tergiversações, sem, contudo, enfrentar minimamente os sólidos fundamentos com os quais o juiz sentenci
an
te reconheceu a inadimplência dos apel
an
tes e decretou a rescisão do contrato.

O objeto da rescisão é o Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel Rural (Id 93472965 – p. 58/71), firmado em 14/12/2011, e o primeiro e único Aditivo (Id 93472966 – p 72/78), firmado em 21/10/2014, no qual os contrat
an
tes, declararam que se encontrava vencida uma prestação estipulada no contrato aditado e, repactuaram a forma e datas de pagamentos das prestações vincendas naquele momento, inclusive inovaram qu
an
to as penalidades e inverteram a ordem de escrituração dos dois imóveis contíguos negociados.

A sentença é esclarecedora, por isso merece tr
an
scrição os seguintes excertos:

“Depreendido do compromisso de compra e venda guerreado que realmente as partes negociaram dois imóveis contíguos, com área total de 2.495 hectares, sendo um com 1.936 hectares e o outro de 559 hectares, que depois de georreferenciadas as áreas tiveram alterações, pass
an
do este para 621,0420 hectares e aquele para 1.918,7980 hectares. Fato esse incontroverso.

O que na realidade, na consolidação das áreas, projeta acréscimo de 44,84 hectares, não podendo, sob esse prisma, justificar abatimento do preço, como de fato não foi justificado, apesar de utilizado o preço contratado pelos requeridos para calcular o suposto abatimento, sem levar em conta que o argumento era de que apenas a área agricultável teria sido entregue a menor do que o combinado. No tam
an
ho da área em si, como visto, georreferenciada a maior do que estabelecido no contrato.

Não bastasse, referidas áreas foram ajustadas pela soma de R$ 9.525.000,00, assim composta: R$ 500.000,00 em moeda corrente, mais 190.000 sacas de soja de 60kg e 190.000 sacas de milho de 60kg, os frutos líquidos, limpos, secos, livres de impureza, umidade e de padrão exportação, conforme disposto na cláusula segunda do contrato.

Qu
an
to aos frutos, também estabelecido na mesma cláusula acima assinalada, em seu parágrafo primeiro, que deveriam ser entregues em nome da “promitente vendedora”, ora parte autora, em armazém de sua indicação, com sede no município de Sinop-MT, no prazo de 06
an
os, inici
an
do-se em 2011 e find
an
do-se em 2017, nas datas e forma estipuladas no parágrafo segundo.

Entret
an
to, adimplidos os R$ 500.000,00, não questionados pela autora, após a inadimplência dos requeridos referente a parcela descrita na alínea “f” disposta no parágrafo segundo da cláusula segunda, pela qual deveriam entregar 35.000 sacas de soja de 60kg nos padrões pactuados, em 30 de abril de 2014, as partes firmaram o aditivo contratual de Id 10370849, a modificar a forma e prazos para o pagamento.

Desse modo, pela forma de pagamento pactuada é impossível “engolir” a fajuta
an
títese de que o contrato tem como valor apenas e tão somente R$ 9.525.000,00. A relação negocial em tela diz respeito a gr
an
des produtores rurais, que atuam no ramo do agronegócio e, experientes, sabem bem que os frutos soja e milho não possuem um valor fixo, pois seus preços, como commodities, são de acordo com o mercado. E têm passado por elevações significativas no decorrer dos
an
os.

Prova disso é que em 30 de abril de 2015, seis meses depois da celebração do aditivo (21/10/2014), a saca de soja de 60kg foi cotada na praça de Sinop-MT em R$ 51,80 para compra e R$ 53,50 para venda, conso
an
te informação extraída pela parte autora do sítio eletrônico da Aprosoja/MT, no dia 08/09/2017 (p. 02, Id 10374997).

As partes são, de jeito m
an
eira, jejunas ou leigas no assunto.

T
an
to se confirma ainda que no aditivo, qu
an
to às parcelas vincendas, apenas do fruto soja, as quais seriam adi
an
tadas firmaram preço provisório da saca em R$ 45.00, consign
an
do que se na data do vencimento de cada parcela o preço de mercado da saca de soja estivesse inferior ao estabelecido, a obrigação estaria quitada. Mas, se superior, os compradores, ora requeridos, pagariam a diferença (alíneas “a” e “l” da cláusula segunda do aditivo de Id 10370849).

Na mesma oportunidade a parte autora
an
uiu com a oneração do imóvel maior em hipoteca ou gar
an
tia negocial até a qu
an
tia de R$ 9.900.000,00, o que foi feito (p. 12, Id 10377348), a depender do depósito do valor da tr
an
sação fin
an
ceira em conta conjunta a ser aberta em nome dos vendedores ou de um ou mais e dela ou de seu procurador, condicionada a sua movimentação b
an
cária ao pagamento integral das obrigações devidas a ela (cláusula sétima do aditivo, alíneas “a” e “b”).

Traduzindo: autoriza a gravação em hipoteca do imóvel maior, ainda em nome da autora, desde que dos recursos respectivos lev
an
tados quitassem integralmente o contrato de compra e venda.

É import
an
te consignar que qu
an
do da assinatura do aditivo, invertida a ordem de tr
an
sferência do domínio a pedido dos requeridos, o imóvel menor agora com
geo
, de 621,0420 hectare, já havia sido tr
an
sferido ao requerido Luiz Rogério Silva e sua esposa Graciele
Pull

Bif
Silva em 19/08/2013, conforme averbado na matrícula deste (p. 28, Id 10377348). E estes, por sua vez, o deram em pagamento, em 30/07/2015, à empresa
Agroverde
Agronegócios e Logística Ltda, pelo valor de R$ 4.680.200,00 (p. 31, Id 10377348).

Qu
an
to aos pagamentos da obrigação afirmaram os requeridos que adimpliram a parcela atrasada da soja, vencida em 30/04/2014 (alínea “f” da cláusula segunda do contrato e “a”, também da cláusula segunda do aditivo), bem como
an
tec
i
param as parcelas vincendas pelo preço pactuado, conforme disposto no aditivo, perfazendo quitação: R$ 8.465.274,19.

Entret
an
to, reconhecido pela parte autora apenas o pagamento das parcelas vincendas nos
an
os de 2015. 2016 e 2017 com o preço provisório de R$ 45,00 a saca de soja de 60kg, além da parcela vencida em 30 de abril de 2014. Pagamentos estes feitos todos no
an
o de 2014, de acordo com os comprov
an
tes agregados pelos próprios requeridos às p. 01/06, Id 13168154.

Sendo assim, não demonstrado pelos requeridos qualquer pagamento depois do
an
o de 2014, a evidenciar que realmente não quitaram a diferença dos valores da soja nos
an
os de 2015, 2016 e 2017, nem adimpliram as parcelas do milho nos
an
os de 2016 e 2017, esta integral, aquela parcial, conforme alegado pela parte autora e não contrariado documentalmente pelos requeridos. Aliás, se pagaram e não demonstraram, pagaram mal, já que nada indica assim terem feito.

Prova esta que lhes incumbia, de acordo com o art. 383, inciso II, do CPC, já que alardeado e não comprovado o fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito da parte autora.

[...]

Sendo assim, na verdade existe subst
an
cial inadimplemento contratual. Logo, não há que se falar na aplicação da teoria do adimplemento subst
an
cial, pois, à evidência, os requeridos ainda não pagaram a diferença dos valores do preço da soja relativa aos
an
os de 2015, 2016 e 2017, a recair sobre a qu
an
tidade de 105.000 sacas de soja de 60kg cada. Também não pagaram as parcelas em si do milho relativas aos
an
os de 2016 e 2017, estas num total de 56.392 sacas de 60kg cada.

[...]

Se somados os valores apurados até as datas de vencimento, da diferença de preço da soja de R$ 1.336.750,00, sem considerar juros e correção monetária, como ainda eventuais multas, com o apurado referente às duas parcelas do milho, uma parcial e a outra integral, na ordem de R$ 1.180.867,60 (acaso convertida a entrega de milho em perdas e d
an
os), ter-se-á a qu
an
tia de R$ 2.517.617,60, desprezados juros moratórios, correção monetária e eventuais multas.

Noutra vertente, mais consentânea, esboçada para o momento presente, embora sem atualizar o valor relativo à diferença da soja e considerado o preço atual do milho disponível no mercado, totalizaria a qu
an
tia de R$ 3.351.750,00 (R$ 1.336.750,00 + R$ 2.015.000,00).

Quer numa ou na outra, as cifras minimamente acima lev
an
tadas, conqu
an
to não exatas, exalam somas expressivas que sinalizam, sob qualquer prisma, milhões de reais de inadimplência (na primeira hipótese, de R$ 2.517.617,60; na segunda hipótese, de R$ 3.351.750,00), com a realidade contratual, como insta, a divergir consideravelmente dos requisitos necessários para o reconhecimento da teoria do adimplemento subst
an
cial
.”
(
sic)

Com essas considerações acertadamente o juiz sentenci
an
te, motivadamente, demonstrou que as provas e as evidências, conduzem à conclusão de que é real a inadimplência contratual por parte dos réus apel
an
tes, bem como, que a inadimplência foi mesmo na extensão valorada pela autora na petição inicial.

Como dito em linhas passadas, nas razões recursais, nada consta, objetivamente, destinado a ilidir as
an
alíticas conclusões l
an
çadas na sentença, certa e determinada no sentido de que a inadimplência dos apel
an
tes remonta o
an
o de 2014, qu
an
do ocorreu o último pagamento.

Poder-se-ia redarguir essa conclusão da sentença com o fato de que, os pagamentos feitos em 2014 tidos na sentença como últimos, foram de
an
tec
i
pação de prestações vincendas, na forma estipulada no aditivo contratual.

Ocorre que a sentença detalha que aqueles pagamentos de 2014, foram feitos tom
an
do por base o preço das sacas de soja no valor mínimo fixado no contrato, deix
an
do os apel
an
tes de fazer o pagamento dos valores complementares correspondentes as variações do preço para mais, bem como o pagamento integral das sacas de milho falt
an
tes (=
fato incontroverso
), de modo que, é exata a conclusão exposta na sentença de que os apel
an
tes fizeram o último pagamento em 2014.

Com isso, deve mesmo ser refutada a contraditória afirmação dos apel
an
tes de que adimpliram o contrato, como fato impeditivo da sua rescisão.

Como
an
otado, o argumento central dos apel
an
tes consiste em que deixaram de fazer os pagamentos das prestações, pelo fato de que a autora vendedora, entregou área menor agricultável em 339,19 hectares da área que deveria ser de 1.210 hectares, dizendo eles que teriam encontrado apenas 870,81 hectares de área agricultável, e que por isso, ela é quem teria inadimplido o contrato.

Por este mesmo suposto motivo, os apel
an
tes dizem ser de direito o abatimento no preço proporcionalmente à área menor.

Nesta passagem, reafirma-se ser mesmo desnecessária a realização da perícia pretendida pelos apel
an
tes para fins de aferição jurídica desta írrita argumentação, vez que a alegada falta de área agricultável, ainda que verdadeira fosse, seria uma deficiência do negócio já convalidada pelo tempo, conforme evidenciam as cláusulas condicion
an
tes do contrato.

É que, na cláusula nona do contrato, item “1” ficou estipulado entre as partes que a venda foi feita ad mensuram
sobre a área aberta de 1.210 hectares, e que, por ocasião da medição, caso fosse encontrada diferença para menos, seria feito o abatimento no preço na forma ali sistematizada.

Em seguida ficou pactuado exatamente o seguinte:

“2- Até o prazo de 1 (um)
an
o, a contar da assinatura do presente instrumento, as partes deverão promover em conjunto a medição da área e confecção do mapa e memorial descritivo em quatro vias (uma para cada Comprador e outra para e vendedora), d
an
do seu ciente e de acordo, pass
an
do a integrar o presente contrato.

3- Fica esclarecido que decorrido o prazo supramencionado e não sendo feita a vistoria para a verificação de possível diferença de metragens, a presente venda será dada como boa e determinada, não cabendo a nenhuma das partes o direito de pleitear qualquer vistoria, seja judicial ou particular, d
an
do-se assim o caso por encerrado definitivamente.”

Di
an
te da clareza da estipulação contratual, fácil notar que a argumentação dos apel
an
tes, sob qualquer ótica de
an
álise, vai contra expressa disposição livremente pactuada.

Atendendo que o contrato (Id 93472965) foi subscrito pelas partes em 14/12/2011, relativamente ao ajuste da compra e venda ad mensuram
, ocorreu a consolidação do negócio qu
an
do a extensão da área agricultável em 14/12/2012, um
an
o depois.

Além do que, fatos mostram que a justificativa para não terem pagado é inverossímil, pois, em 21/10/2014, port
an
to aproximadamente três
an
os depois, as partes entabularam o aditivo contratual de Id 93472966, nada const
an
do a respeito da suposta área a menor.

Não é razoável imaginar que pessoas experimentadas nos negócios rurais, reunindo-se para repactuar o modo do pagamento das prestações do sinalagmático, não resolvessem também a suposta diferença de área, caso isso fosse real.

Também está fora de realidade quererem fazer crer que, mesmo dispondo de aproximadamente 1⁄4 (um quarto) a menos de área agricultável para pl
an
tar, dos 1.210 hectares adquiridos, desde qu
an
to tomaram posse no imóvel em 2011, os apel
an
tes teriam perm
an
ecidos silenciosos qu
an
to a isso, vindo a alegar esse fato improvável somente na contestação em 2018.

Os que tem o mínimo de conhecimento do que significa em termos fin
an
ceiros, deixar de pl
an
tar em 300 hectares de terras altamente produtivas na região de Itaúba-MT, dur
an
te sete
an
os seguidos, hão de recriminar prontamente essa justificativa dos apel
an
tes.

Ademais, a sacramentar de vez a discrepância do argumento, calha observar a cláusula décima do contrato que textualmente prevê:

Declaram as Partes Contrat
an
tes que concordam que serão consideradas efetivadas as notificações, interpelações ou comunicações de uma parte a outra parte, para todo e qualquer efeito e finalidade previstos neste contrato, desde que efetivadas oficialmente de forma extrajudicial, através do Cartório competente.

Se, como dizem os apel
an
tes, a medição não foi feita no prazo estipulado pela falta de comparecimento da vendedora para o ato, certamente que isso seria facilmente resolvido com a notificação de que trata a estipulação contratual e, se assim não ocorreu, a desídia é a eles atribuível, vez que não comprovaram a notificação da vendedora para o ato de medição conjunta.

A propósito, o Código Civil, ao tratar das disposições gerais do negócio jurídico, no artigo 111, disciplina que o silêncio importa em
an
uência.

Nesse passo, é totalmente destituída de valor a argumentação principal dos apel
an
tes da entrega de área menos agricultável.

Como consequência da rescisão do contrato atribuída ao inadimplemento dos devedores apel
an
tes (culpa), e sendo juridicamente insustentável a justificativa deles para não integralizarem o pagamento do preço da compra dos imóveis a termo e modo, o juiz sentenci
an
te assim dispôs:

c
) condenar a parte requerida ao perdimento de todos os valores pagos em virtude do contrato entabulado ente as partes de p. 01/06, Id 10370839, bem como de seu aditivo de p. 02/13, Id 10370849, ora resolvidos;

A condenação na perda de todos os valores pagos pelos promitentes compradores apel
an
tes à promitente vendedora apelada, decorre da existência no contrato de cláusula penal, com previsão expressa dessa consequência em caso de inadimplência contratual.

Dispõe o contrato a respeito na cláusula segunda, logo em seguida à fixação das prestações devidas na avença:

4
- Não sendo efetuados os pagamento ou as entregas de grãos pelos PROMITENTES COMPRADORES à PROMITENTE VENDEDORA, nas datas e nos termos aprazados, respeit
an
do-se o prazo de noventa (90) dias de carência, considerar-se-ão vencidas as parcelas vincendas, e a estas será acrescida multa moratória de 8% (oito por cento) calculada sobre o valor total do imóvel tr
an
sacionado, bem como apurada a importância devida através da conversão dos produtos em valores, ao preço médio da cotação do dia do vencimento da obrigação inadimplida, na praça de Sinop-MT, e sobre o valor apurado incidirá, pro rata, correção monetária pelo INPC, juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês, independentemente de aviso, interpelação judicial ou extrajudicial.

5- A não quitação de qualquer das obrigações de pagar assumidas pelos PROMITENTES COMPRADORES nos prazos pactuados, respeit
an
do-se o prazo de carência, além da multa, juros e correção monetária a incidir nas parcelas vencida e inadimplida e nas vincendas, automaticamente vencidas, acarretará q quebra contratual, havendo de arcar também os PROMITENTES COMPRADORES
com a perda dos valores já pagos
. (Sem destaque no original)

Constata-se na sentença que o juiz da causa, atendendo ao fato de que a autora optou pela rescisão do contrato, ao invés de buscar o recebimento do valor devido com acréscimos estipulados decorrentes da mora, de conformidade com o que dispõem
os artigos 408 e 410 do Código Civil, afastou da condenação todos os acréscimos moratórios previstos, e, como dito
an
teriormente, qu
an
to a isso não há recurso pela autora.

Agiu também com acerto o juiz sentenci
an
te nesse ponto, porqu
an
to, a cláusula penal qu
an
do estipulada no contrato funciona como perdas e d
an
os precificada.

Conqu
an
to os apel
an
tes se insurjam contra o decreto do perdimento dos valores pagos, com afirmações vagas de que a cláusula com tal previsão é abusiva e que o ordenamento jurídico veda o enriquecimento ilícito, não se visualiza nas razões do apelo fundamentação lógica dessa afirmação. Não discorrem sequer sobre a eventual incidência de qualquer dos defeitos do negócio jurídico previstos na lei civil, como forma de colocar dúvida sobre a validade da cláusula penal.

O que se infere do negócio jurídico, é que as partes pactuaram conscientes e livremente as cláusulas contratuais, inclusive, fizeram inserir no contrato a cláusula décima sétima com a seguinte redação:

2 - As partes, PROMITENTE VENDEDORA e PROMITENTES
COMPRADORES, declaram, ainda, de modo expresso e inequívoco, terem examinado todos os termos, cláusulas e condições da presente avença, reconhecendo-o de acordo com a lei e válido, sob todos os aspectos,
em especial no toc
an
te as penalidades previstas para o caso de descumprimento das obrigações
.(destaquei) Declaram, ainda, que o presente instrumento, foi firmado de acordo com os interesses m
an
ifestados pelas partes, tendo-se
prévio conhecimento e discussão dos pontos subst
an
ciais, tais como, objeto, preço e prazo
, sendo, pois, firmado LIVRE, ESPONTÂNEA E DESEMBARAÇADA VONTADE das partes.

Se não bastasse a cláusula específica de aceitação integral do pacto negocial, tem-se ainda que, na cláusula quarta do aditivo contratual, como salientado
an
teriormente, firmado quase três
an
os após o contrato, está reafirmado que:

“
O não pagamento da obrigação da nata aprazada, qual seja, 24 de outubro de 2014 – alínea “a2”, da Clausula Segunda, deste Aditivo Contratual -, implicará em vencimento total e
an
tec
i
pado das demais obrigações vincendas, inseridas na Cláusula Segunda deste Aditivo Contratual e do contrato primitivo,
podendo a vendedora pedir a rescisão contratual
ou exigir o valor do crédito. (Sem destaque no original)

E, na cláusula nona ratificaram expressamente as demais condições do contrato primitivo, não alteradas no aditivo, a exemplo da cláusula penal.

Os apel
an
tes pedem a aplicação do disposto no artigo 413 do Código Civil, que prevê a redução equitativa da penalidade pelo juiz, se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o mont
an
te da penalidade for m
an
ifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.

Em que pese o pedido, mais uma vez os apel
an
tes não demonstram em que consistiria a excessividade da pena, com efeito de supl
an
tar a certeza que foi pactuada livremente no contrato e que por isso, não lhes é cabível agora, depois do inadimplemento, alegar excessividade.

Apenas situações ou ocorrências excepcionais ou imprevistas, poderiam dar azo à redução pretendida, porém nada a respeito se localiza no apelo.

Mas de outro turno, tendo em conta os primados informadores do princípio da equidade, sempre influente nas decisões judiciais, ao se pensar em eventual excessividade da pena devido a provocação dos apel
an
tes, não pode ser perdido de vista que eles estão desfrut
an
do economicamente do imóvel desde 2011, atravess
an
do um período de supervalorização do preço dos grãos colhidos nos imóveis negociados, em detrimento da apelada que não recebeu a integralidade do preço.

Nessa linha, cabe colocar em relevo ainda, que os apel
an
tes desfrutam economicamente do imóvel desde 2011, e que apesar da alta verificada no preço das comodities
que produziram nesse período, não pagaram as prestações na forma pactuada.

Não há excessividade na perda dos valores pagos, notadamente porque o juiz sentenci
an
te afastou da condenação, todos os acréscimos previstos sobre o valor devido.

Embora nos excertos da sentença, tr
an
scritos em linhas passadas, já se encontre rechaçada a pretensão dos apel
an
tes em que seja reconhecida em seu favor a teoria do adimplemento subst
an
cial, o que está aqui exposto reafirma a expressão cunhada pelo juiz sentenci
an
te de que “subst
an
cial foi o inadimplemento”
.

Os apel
an
tes dizem que pagaram 90% (noventa por cento) do preço do contrato. Essa é uma afirmação meramente retórica, pois como visto, as prestações estipuladas no contrato foram vinculadas aos preços variáveis dos grãos soja e milho no momento dos respectivos pagamentos.

É fato público e notório que, de 2011 até o ajuizamento da ação, os preços das comodities
vinculativas (soja e milho), tiveram vertiginosos aumentos. Daí que não tem sentido somar os valores pagos para, em confronto com o preço estipulado do imóvel em 2.011, virem escrever que o valor significa 90% (noventa por cento) do preço do negócio.

A alegação dos apel
an
tes para pedirem a aplicação da teoria do adimplemento subst
an
cial é pífia, frente aos austeros requisitos do instituto.

De efeito, imperioso concluir o acerto da sentença na decretação do perdimento dos valores pagos pelos apel
an
tes à apelada, a título de pena compensatória das perdas e d
an
os (item “c” do dispositivo).

Pedem os apel
an
tes a condenação da apelada na multa de 10% (dez por cento), fixada no contrato, que seria por eles devida em caso de inadimplência.

Notório que essa pretensão é destoada da realidade da lide.

Discussões sobre a referida multa, somente teria espaço caso a apelada tivesse optado pela execução do contrato.

De todo modo, a pretensão está agregada à alegação dos apel
an
tes de que a apelada inadimpliu o contrato, port
an
to, trata-se de pretensão impertinente já absorvida pelo que ficou resolvido em linhas passadas.

Insurgem-se os apel
an
tes mais apropriadamente, contra a condenação do item “b” do dispositivo da sentença que dispõe:

b) condenar a parte requerida em perdas e d
an
os, consistente em ressarcir a parte autora do valor de mercado do imóvel menor de 621,0420 hectares,
melhor
descrito na matrícula nº 455 do CRI de Itaúba-MT, correspondente a matrícula
an
tec
edente nº 22.947 do CRI de Colíder-MT de p. 16/33, a serem apuradas em liquidação de sentença;

Os apel
an
tes neste particular, questionaram a condenação com argumentos razoavelmente capazes para colocar em dúvida o acerto da condenação.

Dizem eles, ser “
indevida indenização da área de 621,0420 hectares matrícula 22.947”. Ainda que,
“não existe no contrato e muito menos no aditivo do contrato que o imóvel, estava sendo tr
an
sferido sem o devido pagamento, pois já estava pago, assim deve ser acolhido o abatimento no preço.”

Dizem ainda, “(sic) a ora embargada deu plena quitação ao imóvel, e d
an
do quitação não pode agora postular perdas e d
an
os”
.

Os apel
an
tes destacam as cláusulas décima e décima quarta do contrato entre as partes, e com base no que estipulam, firmam que
“se
an
uiu e tr
an
sferiu é que estava pago, isto consta em cláusula contratual, onde a apelada tr
an
sferiu e deu quitação na escritura”.

A fundamentação da sentença nesse tópico é a seguinte:

“Entret
an
to, impossível a devolução do imóvel menor de 621,0420 hectares, visto que invertida a ordem de tr
an
sferência de domínio a pedido dos requeridos, foi tr
an
sferido ao requerido Luiz Rogério Silva e Sua mulher Graciela
Pull
Bit Silva em 19/08/2013, conforme averbado em sua matrícula (p. 28, Id 10377348). E estes, por sua vez, o deram em pagamento, em 31/07/2015, à empresa
Agroverde
Agronegócios Logística Ltda. (p. 31, Id 10377348).

Sem qualquer adução das partes a respeito dessa tr
an
sferência acertada entre elas, d
an
do o imóvel menor em pagamento provavelmente a terceiro de boa-fé que dificulta ou mesmo impede o desfazimento do negócio subsequente no âmago desta ação.

Do que a parte autora tinha pleno conhecimento, promovida a tr
an
sferência de modo pacífico, t
an
to que subsidiariamente pediu a conversão do valor dele em perdas e d
an
os, na hipótese de impossibilidade de sua devolução por já estar em propriedade de terceiro.

Port
an
to, qu
an
to ao imóvel menor,
melhor
descrito na matrícula nº 22.947 do CRI de Colíder-MT (p. 16, Id 10377348), atualmente sob matrícula 455 do CRI de Itaúba-MT, deve ser convertido em perdas e d
an
os, correspondente ao seu valor de mercado, a ser apurado em liquidação de sentença.”

Na petição inicial a autora narrou o seguinte:

“Ocorre que dois
an
os
an
tes da data acordada (30/07/2015), os Requeridos pleitearam junto a Autora que fosse tr
an
sferida a propriedade do imóvel menor diretamente ao segundo Requerido, ou seja, que fosse invertida a ordem de tr
an
sferência do domínio, inici
an
do-se pelo menor imóvel, com 621,0420ha (matrícula destacada sob número 22.947 do CRI de Colíder), teve o domínio definitivo outorgado aos Requeridos, na pessoa do Requerido Luiz, em 19/08/2013. Quase dois
an
os
an
tes do prazo estabelecido na cláusula décima, item 1, do contrato original.

[...]

Veja-se que o imóvel menor, com 621,0420has foi tr
an
sferido direitamente ao Requerido Luiz em agosto/2013
LIVRE E DESEMBARAÇADO
e, desde então, inclusive no aditivo contratual, ele se fez representar pelo Requerido Darcy.”

Tem especial relevância na solução desta questão em particular, o disposto na clausula décima do contrato (Id 93472965) que expressamente disciplina:

“CLÁUSULA DÉCIMA
:DA LIBERAÇÃO E OUTORGA DAS ESCRITURAS

1- Por sua vez, consider
an
do-se a autonomia dos imóveis, convencionam as partes que a posse definitiva (domínio) será outorgada pela PROMITENTE VENDEDORA aos PROMITENTES COMPRADORES, na proporção dos pagamentos, medi
an
te o tr
an
slado da Escritura definitiva de compra e venda, em Cartório competente, logo após a quitação do equivalente às áreas objeto do presente contrato.
De
consequência, as partes expressamente acordam que consider
an
do-se os pagamentos realizados e a proporção de cada área, atingida a importância necessária para o pagamento de 1.936ha (mil novecentos e trinta e seis hectares), ou seja, com a quitação de todas as parcelas até a letra “k” da Cláusula Segunda, com vencimento em 30 julho de 2015, promoverá a PROMITENTE VENDEDOR a tr
an
sferência do domínio desta área aos PROMITENTES COMPRADORES, através de outorga da escritura definitiva, isso no prazo de trina (30) dias, a partir da quitação do preço proporcional ao hectare acima indicado e convencionado pelas partes.

[...]

5- Em razão das tr
an
sferências serem feitas proporcionalmente aos pagamentos, fica desde já acordado que sempre que as escrituras forem outorgadas, deverão estar livres de quaisquer ônus, sob pena de suspensão dos pagamentos.”

E, no aditivo celebrado entre os contrat
an
tes em 21/10/2014 (Id 93472966), aproximados três
an
os após a data da celebração do contrato primitivo, dispuseram o seguinte correlacionado à cláusula retro tr
an
scrita:

“CLÁUSULA SEXTA

Das duas áreas negociadas, uma com 1.936,0000 hectares e outra com 559.000 hectares – Cláusula Primeira do contrato primitivo – ainda está pendente de tr
an
sferência do domínio em favor dos compradores a área com 1.936,7982 hectares, matrícula no Primeiro Cartório do Registro de Imóveis da Comarca de Colíder, Estado de Mato Grosso, conforme matrícula número 23.792, cuja cópia passa a integrar o presente Aditivo Contratual para todos os efeitos legais, que as partes acertam será tr
an
sferido nos termos acertados na Cláusula Décima do contrato primitivo.”

O teor das cláusulas contratuais colocadas em destaque, confrontados com os fatos e atos das partes disponíveis nos autos, levam-me a concluir que, pelo menos neste processo, restrito ao pedido da autora certo e determinado, não se mostra adequada a solução adotada de decretar o ressarcimento do valor de mercado do imóvel cognominado menor a título de perdas e d
an
os.

Explico!

Extrai-se da certidão imobiliária Id 93472977 (p. 219/236), que o imóvel com 621,0420 hectares, matriculado sob o nº 22.947 no RGI de Colíder-MT, no R-02/M-22.947, em 19/08/2013, consta registrada a sua alienação por sua proprietária, a autora apelada EUNICE GONÇALVES REBUSSI, por meio da Escritura Pública de Compra e Venda, lavrada no Serviço Notarial daquela Comarca, às fls. 099/106 do Livro nº 137, em 15/08/2013, com a
an
otação “devidamente quitado” , sem nenhuma
an
otação de condição ou ressalva.

Import
an
te
an
otar que, no momento do negócio jurídico, ainda não fora feito o georreferenciamento dos imóveis, razão pela qual o tal imóvel menor teve a sua área alterada para 621,0420 hectares por conta do seu georreferenciamento posterior.

As cláusulas contratuais destacadas, informam que os contrat
an
tes pactuaram, com repetidas locuções induvidosamente afirmativas, que a apelada, na qualidade de promitente vendedora, se obrigou a outorgar a escritura pública de tr
an
sferência do domínio dos imóveis “na proporção dos pagamentos ... logo após a quitação do equivalente às áreas objeto do presente contrato ... as partes expressamente acordam que consider
an
do-se os pagamentos realizados e a proporção de cada área, atingida a importância necessária para o pagamento ... em razão das tr
an
sferências serem feitas proporcionalmente aos pagamentos ...”

No aditivo consensualmente pactuado, as partes na clausula sexta, fizeram menção expressa à tr
an
sferência que fora feita do domínio do imóvel menor, e esclarecem que naquele momento, estava “pendente de tr
an
sferência do domínio em favor dos compradores a área de 1.936,7982 hectares”
, a denominada área maior.

Import
an
te salientar, que qu
an
do do aditivo contratual celebrado em 21/10/2014, a tr
an
smissão do domínio do imóvel com 621,0420has já tinha sido feita em 19/08/2013 (R-02/M-22.947, certidão Id 93472977, p. 219/236), conso
an
te
an
unciou a própria autora apelada na petição inicial.

Ela ainda, destacadamente, consentiu na sua petição inicial que o imóvel “foi tr
an
sferido ao Requerido Luiz em agosto/2013,
LIVRE E DESEMBARAÇADO
”.

Evidentemente que não se desconhece que a expressão “livre e desembaraçado” nos negócios imobiliários, diz respeito mais precisamente a entregar o imóvel sem ônus e sem questionamentos, contudo, isso não impede aquilatar na expressão, também plasmado o estado psicológico satisfativo de quem assim age e declara, e que assim o faz, porque está aquiescente ao ato que pratica.

Nessas circunstâncias, em que a alienação foi feita sem nenhuma ressalva; com declaração de quitação do preço também sem ressalva; em que, depois de mais de um
an
o, celebraram o aditivo contratual no qual ratificaram a tr
an
sferência do imóvel, também sem nenhuma ressalva, é imperioso que se considere aquele negócio jurídico perfeito e acabado, não podendo retroagir a sua marcha para, depois, converte-se a alienação em perdas e d
an
os.

Ora, se a apelada reafirma que alienou o imóvel ao apel
an
te LUIZ, e, em nenhum inst
an
te questiona a validade da alienação, ao contrário, reafirma-a no aditivo contratual e na petição inicial, evidente que aquele negócio não tem mais relação com o negócio subjacente que lhe deu causa.

A convolação da tr
an
sferência do imóvel em perdas e d
an
os, nessas circunstâncias, fere a autonomia daquela alienação formalmente inquestionada.

De fato, se as partes afirmaram e reafirmaram no contrato que a tr
an
sferência do domínio dar-se-ia, na medida em que fossem feitos os pagamentos das prestações do preço do negócio, até atingir a totalidade do valor do imóvel, é forçoso presumir que, se a apelada tr
an
sferiu o domínio daquele imóvel sem ressalvas ou condicion
an
tes, assim se deu porque estava satisfeito o equivalente do valor do imóvel nos pagamentos que recebeu.

Na linha da orientação contida no artigo 113 do Código Civil, no toc
an
te às declarações de vontade, aqui, a evidentíssima intenção das partes declaradas no contrato, bem como a sua literalidade, converge na direção de que a tr
an
smissão do domínio do imóvel denominado menor, foi negócio perfeito e acabado, realizado em cumprimento à obrigação da autora de fazê-lo qu
an
do satisfeito o valor equivalente, daí a sua autonomia.

Ademais, é consabido que a quitação sem ressalva, faz prova do pagamento e desonera o devedor e, conqu
an
to seja entendimento corrente de que essa prova é relativa, é indiscutível que seu valor probatório persiste até que seja desconstituída.

A quitação
passada pelo credor, no caso a apelada, pressupõe o pagamento daquilo a que tinha direito de receber do devedor no figurino contratual, nos termos do artigo 319 do Código Civil, cri
an
do a presunção iuris t
an
tum
de que o pagamento foi efetuado.

A presunção do pagamento na quitação sem ressalvas, está explicitada no artigo 323 do Código Civil.

Nítido nas cláusulas contratuais destacadas, que a obrigação da apelada de outorgar a escritura pública de tr
an
sferência do domínio do imóvel, era condicionada ao pagamento de prestações até o valor equivalente ao preço do imóvel. Se a apelada cumpriu com sua obrigação sem condições, d
an
do a quitação sem ressalva, incontornável a presunção que a condição para a tr
an
sferência se implementou, sendo exatamente o que dispõe o artigo 332 do Código Civil.

Por conseguinte, vale
an
otar que o ressarcimento do valor de mercado do imóvel foi determinado na sentença, medi
an
te o argumento de que não seria possível a devolução do imóvel devido a tr
an
sferência da propriedade que, naquele momento, já se encontrava consolidada nos domínios de terceiro.

Note-se que a própria autora na petição inicial, visualiz
an
do, a impossibilidade de reaver o imóvel por tais motivos, pediu a convolação em indenização.

Sintomático que se assim o fez, foi porque aquele imóvel, tr
an
sferido do seu domínio para o do réu LUIZ, nas circunstâncias aqui evidenciadas, demonstra o seu consentimento com a plena validade da tr
an
sferência que realizou, ou por outras palavras, a ciência de que aquele imóvel saiu do contexto do negócio entre as partes, não podendo ser reintroduzido no palco desta ação convertido em perdas e d
an
os.

Tudo o qu
an
to consigno na solução desse aspecto do recurso, no sentido de motivar fundamentadamente a minha conclusão, vale para este processo, e não significa dizer que a autora não poderá, em ação autônoma, postular o que entender de direito, valendo-se, inclusive, da assertiva jurídica de que a presunção de pagamento decorrente da quitação é
iuris t
an
tum.

Os apelados pedem o provimento do recurso para determinar o pagamento das benfeitorias e acessões no imóvel bem como reconhecer-lhes o direito de retenção.

O pedido é descabido, primeiramente porque os apel
an
tes sequer indicaram a natureza das eventuais benfeitorias feitas no imóvel, muito menos detalharam quais seriam essas benfeitorias e seus valores.

Tal discriminação é imprescindível não apenas pela necessidade do contraditório a respeito, mas também porque o pretendente à indenização das eventuais benfeitorias, deve atender ao ônus de demonstrar que a sua pretensão, está em conformidade os requisitos do artigo 1.219 do Código Civil, o que nem de longe ocorreu.

Não bastasse isso, mais uma vez os apel
an
tes postulam contra disposição contratual, agora a expressa na cláusula sétima, na qual pactuaram a desobrigação do pagamento de indenização pelas benfeitorias, como também do direito de retenção.

Port
an
to, irreprochável a sentença em desacolher o mencionado pedido.

No item “d” do dispositivo o juiz sentenci
an
te condenou os apel
an
tes no ressarcimento dos valores pagos do ITR pela autora, cujo valor especificou.

O contrato celebrado entre as partes é enfático em reafirmar o que é correntemente praticado, de que tais impostos correriam por conta dos promitentes compradores.

A sentença é acertada qu
an
to a isso, e sobre tal aspecto da condenação não houve recurso.

A apelada na petição Id 189512658, reiterada pela petição Id 196227679, pugna, pela retirada do efeito suspensivo do recurso ou a concessão da tutela liminar satisfativa nos termos do artigo 300 do CPC, pelas razões que enumera.

Entret
an
to, encerrada esta fase recursal com o julgamento da apelação, podendo as partes valer-se, se for o caso, apenas dos embargos de declaração, recursos extraordinário e/ou especial, todos sem efeito suspensivo (artigos 1.026 e 995 c/c 1.029, § 5º do CPC), poderá a apel
an
te dorav
an
te, se assim entender, valer-se do cumprimento provisório da sentença, que passa a ser o procedimento ajustado à sua pretensão exposta nas petições.

Com isso quero dizer apenas, que não é mais nesta instância o lugar para apreciar a mencionada pretensão.

Qu
an
to aos honorários advocatícios, verifico que em primeira instância, a autora sucumbiu minimamente na totalidade da sua pretensão, sendo adequada a condenação dos réus apel
an
tes em honorários fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da ação.

Na forma do que estabelece o § 1º, do artigo 99 do Regimento Interno deste Tribunal, em parte, modifico a decisão para, em parte, assim registrar.
Com relação a este recurso, no que t
an
ge a indenização por perdas e d
an
os const
an
tes do item ‘b’ do dispositivo, provi este recurso para isentarem do pagamento const
an
te da sentença. Decisão que, a meu ver, mud
an
do de opinião, correto o juiz, incorreto o meu posicionamento e ora o conserto.

Isto porque, segundo melhor
an
álise da situação, a não perm
an
ência desta condenação causará prejuízos a parte autora
an
te a impossibilidade de revertê-la a situação ao ‘status quo
an
te’ e, desta forma e por estes singelos argumentos, resta m
an
tida
incólume
a sentença de primeiro grau de jurisdição que, fazendo suas razões de fato e de direito, concluiu pela procedência do pedido inicial formalizado pelos apelados.

Tratou-se de um erro palmar que poderia ser modificado em sede de embargos de declaração com efeitos infringentes e, desta forma, por economicidade, verific
an
do o meu entendimento em desacordo com as provas dos autos, de bom alvitre, desde já consertar esta situação contraditória.

Por outro lado, inequívoca a questão da tutela de urgência, regra do artigo 300 do Código de Processo Civil. Isto porque, a possibilidade do direito já está consagrada, quer pela sentença de primeiro grau de jurisdição, quer pela sua m
an
utenção integral neste Tribunal. E, por outro lado, os prejuízos são enormes já que, de há muito tempo,
os requeridos vem
desfrut
an
do do bem e em contrapartida não cumpriram com o contrato e o que é pior, em relação à parte do imóvel foi impossível o retorno ao estágio
an
terior.

A rigor do prescrito no CPC, artigo 300 –
‘a tutela de urgência será concedida qu
an
do houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de d
an
o ou ao resultado útil do processo’
.

Entret
an
to, aspectos outros devem ser vistos com a mitigação da norma.
No caso, o recurso para as instâncias superiores, se proposto, terá efeito meramente devolutivo. A probabilidade clara quer pela sentença de primeiro grau, quer pela sua ratificação em grau recursal. Por outro lado, não se vê prudente nem razoável ou mesmo moralmente, a perm
an
ência de quem não cumpre o contrato e mesmo assim continue a explorar o imóvel, caus
an
do prejuízos de gr
an
de monta ao autor que comprovou seu direito sob todos os argumentos.

Por outro lado, deve ser lavado ainda em consideração que, já vencido em grau recursal, os apel
an
tes,
se é que não estão fazendo, poderão
dilapidar
o imóvel, aument
an
do gradativamente os prejuízos daquele que venceu a dem
an
da judicial.

Como afirmou
CARLOS MAXIMILI
AN
O,
o mestre da HERMENEUTICA. ‘Não podem os Códigos abr
an
geram explicitamente todas as relações. Dilatam-se as regras de modo a abr
an
gerem hipóteses imprevistas. (Hermenêutica e Interpretação do Direito, 7ª. Edição, pag. 302). Como salientou RIPERT, professor e diretor da Faculdade de Direito de Paris: ‘
QU
AN
DO O DIREIRO IGNORA A REALIDADE, A REALIDADE SE VINGA IGNOR
AN
DO O DIREITO’
.

E, por outro lado, o direito justo sobrepõe ao direito legal e as normas morais estão acima dos dispositivos legais positivos.

Bem a propósito.

“Agravo de instrumento. Compromisso de compra e venda. COHAB/SP. Resolução Contratual
c.c
. reintegração de posse. Pedido de
an
tec
i
pação da tutela de reintegração. Inadimplemento incontroverso da mutuaria. Preenchimento dos requisitos do artigo 273, do CPC [atual art. 300]. Decisão m
an
tida. Recurso Improvido” (0206927-81.2012.8.26.0000 – rel. José Joaquim dos S
an
tos – São Paulo – 2ª Câmara de Direito Privado – j. em 18.12.2012 – Data de registro: 19.12.2012 – Outros números: 2069278120128260000).

Tribunal de Justiça de São Paulo. “Tutela
an
tec
i
pada. Possibilidade de
an
tec
i
pação da tutela, pendente decisão final em ação de rescisão contratual, cumulada com perdas e d
an
os e reintegração de posse. Decisão reformada. Recurso provido” (Agravo de Instrumento 96.290-4 – São Paulo – 1ª Câmara de Direito Privado – rel. Alex
an
dre Germ
an
o – 15.12.1998 –
v.u
.).

Primeiro Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. “Tutela
an
tec
i
pada. Possessória. Reintegração de posse. Presença dos requisitos legais necessários à
an
tec
i
pação pretendida revistos no artigo 273, I do Código de Processo Civil.
Inconfundibilidade
com o pedido de liminar não típica das ações possessórias. Tutela deferida. Recurso provido” (Agravo de Instrumento 00718150-6/004 – São Paulo – 12ª Câmara – rel. Campos Mello – j. em 14.11.1996 – Decisão: unânime – RT 740/329).

Tribunal de Alçada de Minas Gerais. “Reintegração de posse.
An
tec
i
pação da tutela. Liminar. Promessa de compra e venda. Mora. Comprovada a mora dos compradores, a sua posse passa, qu
an
do estabelecido em contrato, a ser precária, sendo
licito
ao vendedor ajuizar ação de reintegração de posse, com pedido de
an
tec
i
pação de tutela e concessão de liminar, com o intuito de reaver a posse do imóvel objeto do contrato” (Agravo de Instrumento 226689-5/00 – Belo Horizonte – 2ª Câmara Cível – rel. Juiz Almeida Melo – j. em 26.11.1996 – Decisão: unânime).

Tribunal de Alçada do Rio Gr
an
de do Sul. “Ação de rescisão de contrato cumulada com perdas e d
an
os com pedido de tutela
an
tec
i
pada de reintegração de posse do estabelecimento comercial. Pode o magistrado decidir num só e suficiente momento aquilo que,
an
tes e conservadoramente, era decidido em dois ou mais momentos, posterg
an
do a prestação jurisdicional em favor, invariavelmente, do inadimplente, do devedor, que se beneficiava injustificadamente da morosidade processual. Havendo prova inequívoca, convencendo-se o magistrado da verossimilh
an
ça da alegação, verificado o fundado receio de d
an
o irreparável ou de difícil reparação, pode ser deferido o pedido de
an
tec
i
pação provisória da tutela, de reintegração de posse do estabelecimento comercial. Agravo improvido” (Agravo de Instrumento 196022180 – 03.04.1996 – 7ª Câmara Cível – rel. Vicente Barroco de Vasconcelos).

Port
an
to, no caso em apreço, a concessão de tutela de urgência no caso concreto é uma necessidade de preservação do direito da compromissaria vendedora que entregou seu imóvel, recebeu poucas parcelas e, a esperar ainda mais no aguardo do trânsito em julgado, os prejuízos, de gr
an
de monta, aumentam dia a dia, situação que não pode ser desconsiderado, além das próprias normas morais.

Concedo tutela de urgência para que a parte apelada seja de imediato, reintegrada no imóvel objeto desta ação e deferido pelo magistrado sentenci
an
te.
E, para
este finalidade
, est
an
do ainda o processo neste Tribunal, determino a imediata expedição de CARTA DE ORDEM, a ser, imediatamente, cumprida em primeiro grau de jurisdição.

Conclusão
- CONHEÇO DO RECURSO, mas
LHE NEGO PROVIMENTO.

Com fulcro no que estabelece o § 11, artigo 85, do Código de Processo Civil, majoro os honorários arbitrados na sentença, passando-os para 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado dado a causa. Concedo a tutela de urgência, na forma da fundamentação anterior.

É como voto.

V O T O

EXMA. SRA. DESA. MARIA HELENA GARGAGLIONE PÓVOAS (1ª VOGAL):

Senhor Presidente,

Cumprimentando a Dra. Xênia Michele Artmann Guerra, presidente da Subseção da OAB de Sinop.

Encaminho meu voto acompanhando o voto de Vossa Excelência.

É como voto.

V O T O

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDÁRIO (
2
ª VOGAL):

Senhor Presidente,

E
stou de acordo
com o voto do relator
, porque o juiz precisa dar um
resultado prático equivalente ao pedido
.

S
e não é possível dar na integralidade a rescisão com a devolução

de uma parte do imóvel
,
nada mais correto e adequado
.

A
té o
artigo
536 do CPC

prevê que o juiz adeque o pedido ao resultado prático equivalente
,
que

seria as Perdas e Danos
.

E
stou de pleno acordo com o voto de
V
ossa
E
xcelência
, para
negar provimento
ao recurso
e conceder a tutela de evidência
e
de urgência imediata para
des
ocupação
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 24/04/2024