Tribunal: TJMT
Processo: 1005572-98.2018.8.11.0003
Relator(a): ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-01-31
Data de publicação: 2024-02-05

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1005572-98.2018.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Cobrança de Aluguéis - Sem despejo]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA,

DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[IRACI DUTRA MARTINS - CPF: 496.646.971-68 (APELADO), HELIO FIALHO JUNIOR - CPF: 982.385.661-34 (ADVOGADO), LUCIANO PATRICK DE SALES E VIEIRA - CPF: 057.348.574-75 (APELANTE), INTEGRARY SERVICOS DE SANEAMENTO LTDA - CNPJ: 26.719.137/0001-94 (APELANTE), LARA GURGEL DO AMARAL DUARTE VIEIRA - CPF: 024.150.523-29 (ADVOGADO), LUCAS SARAIVA JORDAO - CPF: 099.506.074-69 (ADVOGADO), LUCIANO PATRICK DE SALES E VIEIRA - CPF: 057.348.574-75 (TERCEIRO INTERESSADO), DANIEL ARAUJO LIMA - CPF: 752.377.683-34 (ADVOGADO), LISE LIMA LOPES - CPF: 053.739.833-30 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUÉIS C/C REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAIS – JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE – CERCEAMENTO DE DEFESA – INOCORRÊNCIA – ALUGUÉIS ATRASADOS E MULTA CONTRATUAL – MANUTENÇÃO – FATURAS DE ÁGUA E ENERGIA – LIQUIDAÇÃO COMPROVADA PELO LOCATÁRIO – SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA – APLICAÇÃO –
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO
.

Não há se falar em cerceamento de defesa quando a produção de provas se mostra absolutamente inócua.

Restando devidamente comprovado a inadimplência da parte contratada, mantem-se a sentença que condenou a requerida ao pagamento dos valores advindos de tal ato.

A cobrança de multa baseada em cláusula contratual é devida, até mesmo porque o valor não é abusivo.

Considerando a quitação das faturas de consumo de água e energia antes do ajuizamento da ação, de rigor a exclusão dessa obrigação.

Se cada litigante for em parte vencedor e vencido, serão recíproca e proporcionalmente distribuídos e compensados entre eles os honorários e as despesas processuais, observada a gratuidade conferida a parte autora.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL Nº 1005572-98.2018.8.11.0003

APELANTE:

INTEGRARY SERVICOS DE SANEAMENTO LTDA

APELADO:

IRACI DUTRA MARTINS

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto por
INTEGRARY SERVICOS DE SANEAMENTO LTDA
contra sentença proferida pelo juízo da 3ª Vara Cível da Comarca de Rondonópolis-MT,
Dra. Milene Aparecida Pereira Beltramini
, lançada nos autos da
Ação de Cobrança de Aluguéis c/c Reparação de Danos Materiais
n. 1005572-98.2018.8.11.0003
,
ajuizada em face de
IRACI DUTRA MARTINS
, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial, condenando a parte a requerida a pagar à autora a importância de R$6.125,63 (seis mil, cento e vinte e cinco reais e sessenta e três centavos), sobre os quais incidirão correção monetária pelo INPC (IBGE), e juros de 1% ao mês, não capitalizados, a partir da propositura da ação, além do pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 15% (quinze por cento) do valor atualizado da condenação, nos termos do artigo 85, § 2º, do CPC.

A apelante, em suas razões recursais, aduz que o julgamento antecipado da lide cerceou seu direito de defesa e violou o princípio da vedação à decisão surpresa, uma vez que “
suscitou em sede de contestação fato impeditivo, fundado no pagamento dos aluguéis diretamente ao corretor que intermediou e subscreveu o contrato. Logo, considerando que em réplica a apelada suscitou a invalidade dos referidos pagamentos por ter incorrido em favor de “terceiro”, é evidente a controvérsia fática no caso, razão pela qual, certamente a dilação probatória para produção de prova oral era importantíssima pra confirmar ou descartar o fato impeditivo
” (sic).

No mérito, afirma que a dívida foi liquidada conforme “
a transferência dos valores ao corretor imobiliário que interveio na negociação entre as partes desde o início do contrato
” (sic), sendo que “
efetuou 5 (cinco) depósitos, que somados totalizam R$11.300,00 (onze mil e trezentos reais), valor que comprova a integral quitação da contraprestação pactuada, mesmo considerando os descontos aplicáveis
” (sic).

Defende que “
o período de vigência do contrato jamais sequer fez parte da composição dos pontos controvertidos, afinal, na inicial a própria Apelada é clara ao indicar que os valores em aberto corresponderiam aos meses de março, abril e maio de 2018, logo, se de acordo com o contrato anexado pela Apelada o início da locação ocorreu em 17/05/2017, é óbvio que a vigência do contrato não poderia corresponder a 18 meses como aduziu a julgadora em sede de sentença
” (sic).

Explica que “
jamais reconhece a existência do contrato de locação pelo período de 18 (dezoito) meses, trata-se de erro grosseiro da sentença, inclusive, provavelmente erro material, que poderia ter sido sanado caso o juízo de origem não tivesse negado conhecimento aos embargos de declaração
” (sic), sendo que entende que o contrato vigeu por apenas 6 (seis) meses.

Presume que “
a condenação contemplou os supostos débitos a título de energia elétrica (R$70,12) e água (R$55,36). Todavia, conforme comprovante de pagamento tempestivamente anexados aos autos na ocasião da contestação, não restavam débitos remanescentes
” (sic).

Quanto aos honorários, ressalta que “
a Apelada foi sucumbente na proporção de 1⁄4 (um quarto) do valor do pedido, precisamente 24,61%, e não de parte mínima ou irrisória
” (sic).

Sustenta que opôs embargos de declaração para aclarar “
a referida obscuridade, já que foi arbitrado o percentual de 15%, sem contudo, fundamentar em quaisquer dos incisos do §2º do artigo 85 do CPC/15 a conduta da parte Apelada que teria motivado a majoração do percentual além do mínimo legal, contudo, os embargos foram rechaçados pelo juízo de origem
” (sic).

Assim sendo, pugna para que seja anulada a r. sentença em razão do cerceamento de defesa ou seja julgado totalmente improcedentes os pedidos da inicial e ainda que a apelada seja condenada aos honorários advocatícios na proporção da respectiva sucumbência (Id. 190864892).

As contrarrazões foram ofertadas, postulando pelo desprovimento do recurso, ao fundamento de que
“a fixação do valor indenizatório não é um mero exercício aritmético, mas sim uma avaliação que leva em conta a extensão do dano, a capacidade econômica das partes, entre outros fatores
” (sic).

Anuncia que “
a condenação em danos materiais foi estabelecida com base nos documentos e argumentações trazidos aos autos, que demonstraram o direito da parte autora ID 14241808, Pág. 1 a 5, ID 14241857 e ID 14241987
” (sic). Pede, assim, a manutenção da sentença (Id. 190864896).

O preparo foi recolhido (Id. 190864893).

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Na origem, trata-se de ação de cobrança ajuizada por
IRACI DUTRA MARTINS
contra
LUCIANO PATRICK DE SALES VIEIRA
e
INTEGRARY SERVIÇOS DE SANEAMENTO LTDA
, sendo que posteriormente a autora desistiu do primeiro demandado.

Em suma, a requerente aduz que firmou contrato de locação em 17/05/2017, para fins residenciais, no valor de R$1.500,00 (mil e quinhentos reais mensal), sendo que a requerida ficou inadimplente com os três últimos meses de aluguel, além do pagamento da fatura de água e energia.

Além disso, sustenta que a requerida desvirtuou a finalidade residencial do imóvel, pois passou a utilizá-lo para fins de depósito da empresa, que enseja multa contratual.

Ao final, pediu pela condenação da requerida no ressarcimento dos três aluguéis em aberto (R$4.000,00), das contas de água (R$55,36) e energia (R$70,12), dos supostos danos no imóvel (R$2.000,00) e multa por descumprimento contratual (R$1.500,00).

A empresa requerida em sua defesa argumentou que o contrato de locação foi realizado pelo prazo de 6 (seis) meses, entre 17/05/2017 a 17/11/2017, pelo valor mensal de R$1.500,00 (mil e quinhentos reais mensal), dos quais foram totalmente adimplidos ao escritório imobiliário que intermediou a contratação.

Ainda informou que as contas de água e luz foram totalmente adimplidas antes mesmo do ajuizamento da ação, não havendo que se falar em saldo devedor desta.

Afirmou que não houve desvirtuamento da finalidade do imóvel, o imóvel foi alugado para residência provisória de profissionais relacionados com a atividade fim da empresa locatária (engenharia), enquanto a mesma executava obras no Município de Rondonópolis, contudo, jamais explorou atividade comercial dentro do referido imóvel, tampouco utilizou este como meio de depósito, razão pela qual pediu pela improcedência dos pedidos da inicial.

A Magistrada, ao sentenciar o feito, julgou antecipadamente a lide, acolhendo parcialmente os pedidos formulados na inicial, condenando a parte a requerida a pagar à autora a importância de R$6.125,63 (seis mil, cento e vinte e cinco reais e sessenta e três centavos), sobre os quais incidirão correção monetária pelo INPC (IBGE), e juros de 1% ao mês, não capitalizados, a partir da propositura da ação, além do pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 15% (quinze por cento) do valor atualizado da condenação, nos termos do artigo 85, § 2º, do CPC.

Segundo consta da fundamentação da sentença, apenas o pedido de danos materiais, no valor de R$2.000,00 (dois mil reais), não foram acolhidos, pois não há nos autos qualquer comprovação de despesas referente aos alegados danos.

Inicialmente, a empresa apelante argumenta que o julgamento antecipado da lide cerceou seu direito de defesa, pois pretendia realizar prova testemunhal para comprovar que os aluguéis foram efetivamente pagos ao corretor do imóvel, Sr. Renato de Lima Silva, que intermediou e subscreveu o contrato.

Convém notar que a referida premissa confunde-se com o próprio mérito da demanda, oportunidade que será melhor analisada.

Pois bem. Em consulta ao contrato de locação entabulado entre as partes nota-se que este foi entabulado por 12 meses, com início em 17/05/2017, podendo ser prorrogado por mais 6 meses.

Ocorre que o contrato apresenta um erro material, quanto ao termo final, pois, conforme consta em sua Cláusula Segunda, o termo final consta datado de 17/11/2017.

Em que pese referida informação, não é possível concluir que o contrato vigeu por apenas 6 (seis) meses, como defendido pela apelante/requerida, pois ela mesmo alega que quitou as faturas de água e energia que venceram em maio de 2018.

Dessa forma, não é possível acreditar que o locatário quitou o consumo de água e luz de período dos quais não estava ocupando o imóvel.

Também não é permitido concluir que o contrato vigeu por 18 (dezoito) meses, como argumentado pela d. sentenciante, o que provavelmente ocorreu em razão de erro material.

Logo, tem-se que restou demonstrado que o contrato vigeu por 12 (doze) meses, entre 17/05/2017 a 17/05/2018, no valor de R$1.500,00 (mil e quinhentos reais), conforme previsto na Cláusula Terceira,
in verbis
:

“CLÁUSULA TERCEIRA: o aluguel mensal é de R$ 1.500 (Hum Mil e Quinhentos é de
R$ 1.500 (Hum Mil e Quinhentos Reais) a partir do 24 de cada mês
, reajuste anual pelo ICPM-FGV,
que o locatário pagará diretamente ao LOCADOR
. A partir desta data, se o locatário pagar mais do que 5 dias de atraso, arcará com a pena do pagamento de multa e mora diária, após 30 dias de atraso o LOCADOR ajuizará a competente AÇÃO DE DESPEJO...”

Conforme demonstrado, os valores dos aluguéis deveriam ser pagos diretamente ao locador, pois, conforme Cláusula Décima Oitava, somente o
1º aluguel
deveria ser pago ao corretor intermediador, senão vejamos:

“CLÁUSULA DÉCIMA OITAVA: O imóvel teve a intermediação do corretor imobiliário e perito judicial de imóveis Renato de Lima Silva CRECI F 7068 CNAI 17504 e Oliseu de Almeida Bota, onde
o mesmo receberá o 1° aluguel como pagamento de honorários por parte do LOCADOR
.”

Dessa forma, não é possível acolher o argumento quanto o cerceamento de defesa, pois a instrução processual seria ineficaz, uma vez que os comprovantes dos aluguéis deveriam estar em nome do locador e não de terceiro, que não estava autorizado a receber a prestação.

Inclusive, esse foi o fundamento levantado pela autora/apelada em sua impugnação a contestação, que não reconheceu o pagamento porque realizado em nome de terceiro (Id. 190864883).

Ademais, ainda que a apelante tenha repassado algum valor ao corretor, observa-se dos comprovantes datados de 11/07/2017 e 27/12/2017, ambos no valor de R$2.500,00 (dois mil e quinhentos reais); 15/08/2017, 26/01/2018 e 14/03/2018, cada um no valor de R$2.100,00 (dois mil e cem reais), totalizando o importe de
R$11.300,00
(onde mil e trezentos reais).

Resta claro que o valor de 12 (doze) meses de aluguéis representam o valor de R$18.000,00 (dezoito mil reais), o que leva a concluir que a recorrente restou inadimplente com os últimos três meses.

Sobre o tema, faço menção aos seguintse precedentes desta Corte:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS E RESCISÃO CONTRATUAL – LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL –
INADIMPLÊNCIA PARCIAL DA LOCATÁRIA
– CONTRATO RESCINDIDO – CORRETA DECRETAÇÃO DE DESPEJO – SENTENÇA MANTIDA –RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
Em ações de cobrança de aluguéis, o locador desincumbe-se do “onus probandi” apresentando prova da existência de contrato de locação e dos termos do ajuste, cabendo ao locatário provar o pagamento do débito reclamado
. Escoado o prazo de duração do contrato de locação e tendo o locador cumprido as formalidades inerentes a notificação para desocupação do locatário, plenamente cabível a retomada do imóvel, nos termos do art. 46, §§1º e 2º, da Lei nº 8.245/91.”
(N.U 1002101-69.2021.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DIRCEU DOS SANTOS, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 22/03/2023, Publicado no DJE 29/03/2023)

“AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUEL – CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL POR PRAZO INDETERMINADO –
INADIMPLÊNCIA DEMONSTRADA
– NOTIFICAÇÃO PRÉVIA – DESNECESSIDADE – REALIZAÇÃO DE OBRAS – ABATIMENTO DO MONTANTE – AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO – ÔNUS DA PROVA – ART. 373, II, DO CPC – SENTENÇA MANTIDA – HONORÁRIOS RECURSAIS – RECURSO DESPROVIDO.
O art. 9º, da Lei n. 8.245/1991 é suficientemente claro ao dispor que a falta de pagamento dos aluguéis autoriza a rescisão do contrato, pois, a mora, per si, é suficiente para autorizar o despejo. Na forma do art. 373, inc. II, do CPC, compete ao réu a comprovação da existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, ônus do qual não se desincumbiu.
Em razão do trabalho adicional empregado pelo advogado, da natureza e da importância da causa, majoram-se os honorários advocatícios, nos moldes do art. 85, §11, do CPC.”
(N.U 1004280-73.2021.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 12/04/2023, Publicado no DJE 19/04/2023)

Além disso, a apelada postulou o pagamento de
R$1.500,00
(mil e quinhentos reais), referente a multa prevista no contrato,
litteris
:

“CLÁUSULA DÉCIMA PRIMEIRA: A infração de qualquer das cláusulas deste contrato ensejará rescisão contratual, com o infrator penalizado com multa irredutível de 1 (um) aluguel sobre o valor do contrato de locação...”

Por esta razão, considerando o descumprimento das cláusulas ali previstas, principalmente o desvirtuamento do imóvel locado para fins residenciais, conforme fotografias reportadas no Id. 190866735, não há óbice para a sua cobrança, até mesmo porque o valor não é abusivo.

Nesse sentido, destaco jurisprudência deste e. Tribunal de Justiça:

“APELAÇÃO – AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGÚEIS –
DÉBITO DA LOCAÇÃO COMPROVADO – COBRANÇA DA MULTA CONTRATUAL CONFORME FOI PACTUADO NO CONTRATO DE LOCAÇÃO
– APELAÇÃO DESPROVIDA – SENTENÇA MANTIDA. Mostra-se acertada a sentença que rescinde o contrato de locação e autoriza o despejo, inclusive, já ocorrido voluntariamente, em razão do reconhecimento, pela própria locatária, do inadimplemento contratual decorrente da inadimplência dos aluguéis.”
(N.U 0015253-34.2014.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, GUIOMAR TEODORO BORGES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 19/06/2019, Publicado no DJE 25/06/2019)

Agora no que tange ao ressarcimento do valor das faturas de água e energia, respectivamente, nos valores de R$55,36 (cinquenta e cinco reais e trinta e seis centavos) e R$70,12 (setenta reais e doze centavos), ambas vencidas em 15/05/2018, a apelante comprovou que foram, de fato, liquidadas
antes
do ajuizamento da ação, mais precisamente em 30/05/2018 e 25/05/2018, conforme comprovantes em seu nome (Id. 190864881 – pág. 7 e 9).

Por esta razão, o ressarcimento dessa quantia deve ser excluído da condenação.

Por fim, pertinente se faz o reconhecimento da sucumbência recíproca, pois a autora apelada postulou na exordial o pagamento dos três meses de aluguéis atrasados (R$4.500,00), o pagamento das contas de água (R$55,36) e energia (R$70,12), os supostos danos no imóvel (R$2.000,00) e multa por descumprimento contratual (R$1.500,00), saindo vencedora em
metade deles
.

E o posicionamento deste Tribunal de Justiça Mato-grossense não destoa:

“AÇÃO DE DESPEJO C/C RESCISÃO CONTRATUAL - PRELIMINAR DE DIALETICIDADE REJEITADA – LITISCONSÓRCIO PASSIVO – AUSÊNCIA DE CARACTERIZAÇÃO DE GRUPO ECONÔMICO – EXCLUSÃO MANTIDA – CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL – DESCUMPRIMENTO DAS OBRIGAÇÕES POR AMBAS AS PARTES - CULPA RECÍPROCA – RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE – RECONVENÇÃO COM FUNDAMENTO DA DEFESA –
SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA
- SENTENÇA EM PARTE REFORMADA. Tratando-se de personalidades jurídicas distintas, e em sendo associações constituídas com finalidade religiosa, não há caracterização de grupo econômico, devendo ser mantida a sentença que acolheu a preliminar de ilegitimidade passiva. Sendo a rescisão do contrato de locação decorrente da culpa reciproca dos contratantes, devem dividir o ônus até a restituição ao status quo ante do contrato.
Se cada litigante for em parte vencedor e vencido, serão recíproca e proporcionalmente distribuídos e compensados entre eles os honorários e as despesas
.”
(N.U 1015988-45.2017.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 01/12/2021, Publicado no DJE 01/12/2021)

Dessa forma, as custas processuais e os honorários de sucumbência devem ser rateados,
pro rata
, do qual fixo em 20% (vinte por cento) do proveito econômico obtido, sendo o da requerente (aluguéis e multa) e do requerido (fatura de energia e água e dano no imóvel), nos termos do art. 85, §2º do CPC, observada a suspensão da exigibilidade com relação a autora, por ser beneficiária da assistência judiciária, conforme art. 98, §3° do mesmo
Códex
.

Ante o exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso, apenas para excluir da condenação o ressarcimento a respeito das faturas de água e energia, vencidas em 15/05/2018, e ainda aplicar a sucumbência recíproca, nos termos delineados no voto.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 31/01/2024