Tribunal: TJMT
Processo: 0002382-46.2011.8.11.0018
Relator(a): JOAO FERREIRA FILHO
Órgão julgador: JOAO FERREIRA FILHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-05-21
Data de publicação: 2024-05-23

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0002382-46.2011.8.11.0018
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Esbulho / Turbação / Ameaça]
Relator:
Des(a).
JOAO FERREIRA FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[JOEL MARIANO DA SILVA - CPF: 174.908.809-63 (APELANTE), JAQUELINE SANTOS DAMACENO DE FACCIO ALVES - CPF: 692.551.051-91 (ADVOGADO), WILLIAN SANTOS DAMACENO - CPF: 901.335.361-49 (ADVOGADO), MILTON ALVES DAMACENO - CPF: 078.463.121-20 (ADVOGADO), ELIANE FUHR - CPF: 032.193.841-02 (ADVOGADO), DOUGLAS MARCELINO FRACAROLLI - CPF: 025.317.691-37 (ADVOGADO), ELLEN DOMINIQUE BOTELHO CAMPANHOLI - CPF: 060.559.981-57 (ADVOGADO), TATIANE CRISTINA CANDIDO - CPF: 369.522.058-96 (ADVOGADO), JOSE DOS SANTOS NETO - CPF: 492.812.758-72 (ADVOGADO), MARLENE FRANCISCA DE SOUZA SILVA - CPF: 695.457.821-53 (APELANTE), A. A. MARTINS AZOIA - ME - CNPJ: 07.736.180/0001-13 (APELANTE), ANDRE RODRIGO SCHNEIDER - CPF: 024.753.049-28 (ADVOGADO), ANTONIO APARECIDO MARTINS AZOIA - CPF: 068.106.858-20 (APELANTE), JOAO CARLOS DOS SANTOS - CPF: 328.978.201-87 (APELADO), MARCELO JOVENTINO COELHO - CPF: 031.246.457-66 (ADVOGADO), ANTONIO TELES CARDOSO - CPF: 055.697.513-86 (ADVOGADO), Maria das Dores dos Santos (APELADO), MARIA DAS DORES DOS SANTOS - CPF: 033.466.071-86 (APELADO), ARISTIDES JOSE BOTELHO DE OLIVEIRA - CPF: 055.957.338-37 (APELANTE), ANDRE RODRIGO SCHNEIDER - CPF: 024.753.049-28 (APELANTE), WANTUIR LUIZ PEREIRA - CPF: 803.174.131-04 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU AMBOS OS RECURSOS.

E M E N T A

RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR FRUIÇÃO DE IMÓVEL C/C PERDAS E DANOS – CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL – SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA EM RELAÇÃO AOS COMPRADORES/RÉUS E DE EXTINÇÃO DO FEITO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO POR ILEGITIMIDADE PASSIVA EM RELAÇÃO AOS CORRÉUS – CONTRATO PARTICULAR CELEBRADO UMA SEMANA DEPOIS DA LAVRATURA DE ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA ENVOLVENDO O MESMO IMÓVEL, OS MESMOS VENDEDORES E MESMOS COMPRADORES, POR PREÇO DIVERSO, COM QUITAÇÃO EXPRESSAMENTE RECONHECIDA NO MESMO ATO – NULIDADE DO NEGÓCIO JURÍDICO POR ILICITUDE E IMPOSSIBILIDADE DO OBJETO (CC, ART. 166, II) – AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO, PELOS AUTORES, DA ESCOLHA PELA RESCISÃO DO CONTRATO OU PELA EXIGÊNCIA DE CUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO DE PAGAMENTO DO PREÇO (CC, ART. 475) – FORMULAÇÃO DE PEDIDOS CONTRADITÓRIOS ENTRE SI – IMPOSSIBILIDADE – DEMONSTRAÇÃO PERICIAL DE DIVERGÊNCIA ENTRE A PORÇÃO DE TERRAS CUJA POSSE FOI “ENTREGUE” AOS COMPRADORES E A BASE TERRITORIAL DO IMÓVEL OBJETO DO CONTRATO – EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO (CC, ART. 476) – IMPROCEDÊNCIA DA PRETENSÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO – HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS REFERENTES À EXTINÇÃO DO FEITO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO POR ILEGITIMIDADE PASSIVA DOS CORRÉUS – FIXAÇÃO POR EQUIDADE (CPC, ART. 85, §8º) – IMPOSSIBILIDADE – VERBA ADVOCATÍCIA A SER ARBITRADA EM PERCENTUAL SOBRE O VALOR ATUALIZADO DA CAUSA – SENTENÇA REFORMADA – AMBOS OS APELOS PROVIDOS. 1. Deve ser julgada improcedente a pretensão de rescisão de contrato particular de compra e venda por inadimplemento por parte dos compradores em relação ao pagamento do preço se há demonstração suficiente de que, uma semana antes da celebração do contrato particular, o mesmo imóvel já havia sido vendido aos mesmos compradores por força de escritura pública de compra e venda com previsão de pagamento à vista e expresso reconhecimento de quitação, no próprio ato, pelos vendedores. 2. O art. 475 do Código Civil dispõe que “a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento”, ou seja, assegura à parte alegadamente lesada por inadimplemento a escolha livre, autônoma e, sobretudo, própria, entre a rescisão do contrato e exigência de seu cumprimento, não lhe sendo dado, todavia, ajuizar demanda sem indicação dessa escolha, ou seja, sem especificar se prefere exigir o cumprimento da avença ou se prefere rescindi-la, sob pena de inépcia da inicial por formulação de pedidos alternativos incompatíveis entre si. 3. Havendo demonstração pericial de que o pedaço de chão cuja posse foi “entregue” aos compradores não corresponde à base territorial do imóvel objeto do contrato de compra e venda, a pretensão de rescisão do contrato por falta de pagamento do preço avençado encontra óbice intransponível na aplicação da exceção do contrato não cumprido. 4. Ressalvada a hipótese de ser muito baixo o valor atribuído à causa, o que não é o caso dos autos, a sentença de extinção do feito sem resolução do mérito por ilegitimidade passiva em ação de Rescisão de Contrato impõe fixação de honorários advocatícios em percentual sobre o valor atualizado da causa.

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

O Exmº. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (relator)

Egrégia Câmara:

Recursos de APELAÇÃO CÍVEL interpostos por JOEL MARIANO DA SILVA e MARLENE FRANCISCA DE SOUZA SILVA (cf. Id. nº 207996274) e também pela empresa A.A. MARTINS AZOIA–EPP (“
empresa A.A.
”), seu representante legal ANTÔNIO APARECIDO MARTINS AZOIA, e seus advogados ARISTIDES JOSÉ BOTELHO DE OLIVEIRA e ANDRÉ RODRIGO SCHNEIDER (cf. Id. nº 207996264) contra a r. sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 1ª Vara Cível da Comarca de Juara/MT, que nos autos da ação de “
Rescisão de Contrato c/c Reintegração de Posse e Indenização a Título de Fruição do Imóvel e por Perdas e Danos e Lucros Cessantes
”

(Proc. nº 0002382-46.2011.8.11.0018), ajuizada contra o casal Joel e Marlene da Silva, contra a empresa A.A. e contra seu representante legal/sócio proprietário por JOÃO CARLOS DOS SANTOS e MARIA DAS DORES DOS SANTOS, extinguiu o feito por ilegitimidade passiva em relação à empresa A.A. e seu sócio proprietário, condenando os autores/apelados ao pagamento de honorários advocatícios sucumbenciais arbitrados em R$ 5 mil, e, no mérito, por reputar demonstrado o inadimplemento por parte dos compradores/réus/apelantes, julgou parcialmente procedente o pedido para rescindir o “
Contrato Particular de Venda e Compra de Imóvel Rural com Cessão de Direitos Creditórios
” celebrado pelo autor/apelado João Carlos dos Santos com o casal Joel Mariano da Silva e Marlene Francisca de Souza Silva e ordenar reintegração do autor/apelado “
na posse do imóvel de 1000 hectares
”, condenando os compradores/réus/apelantes “
ao pagamento de indenização pela utilização do bem, consistente no valor de arredamento praticado na região do imóvel, pelo período que permaneceram na área, a ser apurado em sede de liquidação por arbitramento
”, e, ainda, aos ônus sucumbenciais e honorários advocatícios, estes que fixou “
em 10% sobre o valor a ser apurado em liquidação de sentença
” (cf. Id. nº 207996249).

Os compradores/réus/apelantes afirmam que celebraram o “
Contrato Particular de Venda e Compra de Imóvel Rural com Cessão de Direitos Creditórios
” em 23/04/2002 para aquisição da propriedade de uma área rural de 1 mil hectares situada dentro do perímetro do imóvel objeto da matrícula nº 4.053 do SRI da Comarca de Juara/MT, “
localizado nas proximidades de Paranorte
”, naquele Município e Comarca, sucedendo, porém, que, apesar de lhes ter sido assegurado que o bem estaria “
livre e desembaraçado de quaisquer ônus,
(...)
o imóvel foi apenas vendido e nunca entregue
”, pois “
entregou-se, em lugar dele, um imóvel, alheio, completamente diferente
”.

Aduzem que, por terem sido “
alvos de ao menos duas ações possessórias, grandes prejuízos e aborrecimentos
” em razão dessa divergência entre as áreas negociada e entregue, as partes celebraram distrato por instrumento particular, com quitações recíprocas, e, no mesmo dia (12/09/2022), embora não fosse necessário, celebraram “
um segundo
(distrato)
referentemente ao mesmo negócio,
(...)
desta feita, por instrumento público
”.

Alegam que os vendedores/autores/apelados anexaram à petição inicial quatro instrumentos contratuais diferentes, “
todos, sem exceção, abrangendo as mesmas partes
”, e asseveram que, como eles agiram com má-fé com vistas a “
dificultar a defesa dos apelantes
”, fazendo confusão proposital quanto às suas cláusulas, eis que “
ora se falava de um preço, ora de outro, ora de um vencimento, ora de outro, ora de dívida ‘
in specie
’, ora de dívida ‘
in natura
’, ora de uma área de 2.000,00ha, ora de outra, com 1.000,00ha, ora de outras, com 3 imóveis, ora apresentavam o contrato por instrumento particular, ora por instrumento público
”, a r. sentença apelada “
deveria de analisá-los, um a um e, finalmente, indicar o instrumento que reputava correto, válido
”, mas, como a despeito de expressamente mencionada no relatório, “
não se escreveu uma só palavra a respeito dessa explicita má-fé
” em sua fundamentação, trata-se de “
sentença nula
” (sic – cf. Id. nº 207996274 - Pág. 2/5).

Após enfatizarem a divergência entre a área rural objeto do contrato de compra e venda e aquela cuja posse lhes fora efetivamente entregue, o que afirmam tratar-se de “
substituição do imóvel por outro
”, e frisar as consequências disso, entre elas o ajuizamento de duas demandas pelos legítimos possuidores das áreas, discorrem sobre a exceção do contrato não cumprido, sobre a inexigibilidade da obrigação de “
pagamento do preço
” e consequente ausência de rescindibilidade do contrato por culpa dos compradores, e sobre a ocorrência de cobrança de dívida prescrita, já que “
as dívidas dos apelantes, principal e acessória, venceram em 25/03/2005
” (sic – cf. Id. nº 207996274 - Pág. 5/12).

Alongam-se, ainda, sobre a aplicação do instituto da “
suppressio
”, sobre a falta de pressupostos de constituição e desenvolvimento válido e regular do processo face à inexistência de notificação para constituição em mora, sobre a falta de quantificação adequada dos valores cobrados, sobre a iliquidez da dívida, eis que “
a venda e compra foi feita
(...)
para pagamento em gado
” e não em moeda corrente, e sobre o expresso reconhecimento de quitação expressa da dívida na Escritura Pública de Distrato (sic – cf. Id. nº 207996274 - Pág. 5/12).

Alegam preenchimento dos requisitos à prescrição aquisitiva dizendo que “
tomaram posse do imóvel em 04/08/2003, isto é, há mais de 20 anos
” e que, “
desde então, exercem essa posse de forma mansa, pacífica, ininterrupta e
(...)
com ‘
animus domini’
, desaguando, na aquisição automática, via usucapião extraordinário, previsto no art. 1.238, do CC
”, e, por fim, insurgem-se contra a condenação dizendo impossível que a indenização pela utilização do bem adote como parâmetro o valor do arrendamento praticado na região, pois, à época da celebração do negócio jurídico, o imóvel era composto exclusivamente por área de floresta, “
mata virgem
(que)
não produz absolutamente nada, a não ser sequestro de carbono
”, e foram eles, compradores quem a transformou em área produtiva (sic – cf. Id. nº 207996274 - Pág. 15/20).

Pedem, sob esses fundamentos, provimento do recurso para que, reformada a r. sentença apelada, seja julgado improcedente o pedido, ou, no mínimo, pugnam “
pela decretação de nulidade do processo, por suas graves falhas
” (sic – cf. Id. nº 207996274 - Pág. 25).

A empresa A.A., seu representante legal e seus advogados, por sua vez, afirmam apenas a impossibilidade de fixação de honorários advocatícios sucumbenciais em valor fixo, por equidade, na forma do art. 85, §8º, do CPC, e, destacando que “
o valor atribuído à ação nos idos de 2011 foi de R$ 582.398,40
” e que “
os apelados apresentaram laudo contábil cujo débito remontaria o valor de R$ 2.530.528,00
”, pedem reforma da r. sentença para que a verba sucumbencial seja fixada “
em 10% do valor corrigido da causa
” (sic – cf. Id. nº 207996264 - Pág. 7).

Nas contrarrazões, os vendedores/autores/apelados refutam os argumentos recursais e torcem pelo desprovimento de ambos os apelos (cf. Id. nº 207996281).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

V O T O

O Exmº. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (relator)

Egrégia Câmara:

O que se pode extrair da prolixa e consequentemente confusa petição inicial é que, em 23/04/2002, os autores João Carlos dos Santos e Maria das Dores dos Santos venderam aos réus
Joel Mariano da Silva e Marlene Francisca de Souza Silva um imóvel rural com 2 mil hectares de extensão territorial, dividido em três lotes, um de 1 mil hectares, outro de 516 hectares e outro de 484 hectares, pelo preço total de R$ 200 mil.

A inicial afirma que o preço seria pago em um sinal de R$ 40 mil, “
representado por 90 vacas
”, um cheque de R$ 10 mil, uma parcela de mais R$ 10 mil com vencimento em 30/09/2002, “
além de mais R$ 150 mil de crédito, representados por 300 vacas, que a DECIR – Incorporadora devia aos requeridos
” (sic – cf. Id. nº

207999205 - Pág. 4/5), ou seja, a ser pago mediante entrega de 90 vacas, um cheque de R$ 10 mil, mais R$ 10 mil, e uma cessão de crédito de R$ 150 mil (ou 300 vacas), conta essa que “
não fecha
” porque os valores totalizariam R$ 210 mil, e não os R$ 200 mil pactuados.

Já de acordo com o instrumento daquele contrato celebrado em
23/04/2002, vinculado ao Id. nº 207999205 - Pág. 24/25 dos presentes autos recursais, informa que o preço seria pago de forma ligeiramente diversa, pois o sinal seria de R$ 30 mil (e não R$ 40 mil, como afirmado na inicial), embora esses valores também fossem “
representados por 90 (noventa) novilhas de várias idades e pesos
”.

Outro aspecto omitido pela petição inicial e evidenciado pelo instrumento contratual é de que, embora tivesse por objeto a “
venda e compra de
um
imóvel rural
com área
total
de 2000 ha
” (
grifei
e
destaquei
), a intenção era de alienação e aquisição de uma área contígua composta por três imóveis completamente diversos, cada um com sua respectiva matrícula perante o SRI da Comarca de Juara/MT, cada um com um proprietário diverso, e apesar de apenas o autor João Carlos dos Santos ter figurado como vendedor e ninguém ter figurado como anuente, somente o “
lote
” de 1 mil hectares, matriculado sob o nº 4.053 junto àquele SRI, era registrado em nome do vendedor.

Conforme o instrumento contrato, o “
lote
” de 516 hectares –na verdade imóvel objeto da matrícula nº 4.054 do SRI da Comarca de Juara/MT – “
se encontra
(va)
em nome de Algenor da Silva Ramos
”, e o “
lote
” de 484 hectares – na verdade imóvel objeto da matrícula nº 198 do SRI da Comarca de Juara/MT – “
se encontra
(va)
em nome de Adão Cardoso de Oliveira
”. Mesmo assim, surpreendentemente, sem que existissem anuentes à avença, o contrato previa que o vendedor/autor, que confessadamente não era proprietário registral desses dois últimos “
lotes
”, outorgaria “
também
(naquele)
ato escritura definitiva ao
(...)
comprador
”.

Ainda conforme a inicial, sucedeu que, em 12/09/2002, pouco menos de cinco meses depois da pactuação, “
por razões alheias à vontade dos
(...)
vendedores, vieram os
(...)
adquirentes a alegar que haveria invasão nos 2.000 ha adquiridos
”, e, diante disso, as partes celebraram distrato, “
quando então os
(vendedores/autores)
devolveram o crédito das 300 vacas
”, os compradores/réus “
devolveram
” os “
lotes
” de 1 mil hectares e de 484 hectares, e, como o pagamento do sinal de R$ 40 mil (ou 90 vacas) já tinha sido devidamente efetuado, os vendedores/autores “
transferiram em favor dos
(compradores/réus)
um total de 516 hectares, que Agenor da Silva Ramos escriturara em
(seu)
favor
” (sic – cf. Id. nº 207999205 - Pág. 5).

Mais uma vez, os documentos anexados à petição inicial pelos próprios autores/apelados contradizem suas alegações, pois o instrumento particular de “
Distrato de Contrato de Compra e Venda de Imóvel Rural
” vinculado ao Id. nº 207999205 - Pág. 26, onde consta expressamente que o autor João Carlos dos Santos e os réus
Joel Mariano da Silva e Marlene Francisca de Souza Silva “
resolvem de comum acordo dar como rescindido o referido contrato de compra e venda firmado entre os mesmos no dia 23 de abril de 2002
”, ou seja, que indubitavelmente se refere àquele exato negócio jurídico, informa que o pacto objeto de distrato havia sido celebrado para “
a venda e compra de um imóvel rural com ÁREA de 1.000,00ha, desmembrada de uma área maior com 2.000,00ha
”, e que, para fins de rescisão amigável (distrato), o vendedor/autor João Carlos dos Santos devolvia aos compradores/réus Joel Mariano da Silva e Marlene Francisca de Souza Silva “
300(trezentas) vacas
” e que tanto estes quanto aquele prometiam “
nada mais reclamar uma da outra parte, com fundamento no mesmo
(contrato)”. Só isso.

Em outras palavras, embora dê quitações recíprocas e afirme expressamente que os contratantes/distratantes consideram o pacto “
inteiramente extinto, prometendo
nada mais reclamar uma da outra parte, com fundamento no mesmo
”,
o instrumento de distrato nada – absolutamente nada – diz sobre o sinal de 90 vacas e sobre o cheque de R$ 10 mil, que o instrumento do próprio pacto distratado afirmava que haviam sido efetivamente entregues, e, mais importante ainda, nada diz sobre os “
lotes
” de 516 e 484 hectares, isso por um motivo aparentemente bastante óbvio, que é a falta de participação de Algenor da Silva Ramos e Adão Cardoso de Oliveira, seus respectivos proprietários registrais, tanto na celebração do contrato quanto na pactuação do distrato.

A mesmíssima divergência em relação à exposição inicial se verifica na “
Escritura Pública de Rescisão de Escritura de Compra e Venda
”, também datada de 12/09/2022, também envolvendo apenas vendedores/autores e compradores/réus, também sem anuentes, também referente à alienação de “
um
imóvel rural (...) constituído pela
ÁREA de 1.000,00ha
(um mil hectares),
desmembrada de uma área maior com 2.000,00ha
” (
grifei
e
destaquei
), sendo que o contrato havia sido celebrado para aquisição de três imóveis (“
lotes
”)...

A diferença entre o instrumento particular de distrato e a escritura pública de distrato é que, enquanto o primeiro menciona somente a devolução do crédito de 300 vacas e silencia quanto ao resto, o segundo informa restituição do sinal de R$ 30 mil, e só.

Fato é que, de uma forma ou de outra, por bem ou por mal, aquele contrato aparentemente mal celebrado e potencialmente maculado pelas mais variadas causas de nulidade e/ou anulabilidade foi objeto de não só um, mas dois instrumentos de distrato/rescisão, ambos dando quitações recíprocas.

A narrativa inicial prossegue – ou melhor, retrocede, porque não segue adequadamente uma linha cronológica – expondo que, seis meses após o distrato, já em
18/03/2003, as mesmas partes celebraram nova avença lavrando “
Escritura Pública de Compra e Venda
”, desta vez realmente envolvendo apenas aquele imóvel rural de 1 mil hectares de extensão territorial objeto da matrícula nº 4.053 do SRI da Comarca de Juara/MT, sendo que, de acordo com a literalidade da inicial, “
o preço avençado e pago fora de R$ 30.000,00 (trinta mil reais), à vista, para fins apenas de menores custos para a transferência do domínio para os requeridos e na conformidade da pauta mínima do Cartório para recolhimento de impostos
” (sic – cf. Id. nº 207999205 - Pág. 3).

Pela primeira vez até agora, o documento anexado à petição inicial corrobora as alegações, e isso apenas parcialmente, pois a “
Escritura Pública de Compra e Venda
” datada de 18/03/2023, vinculada ao Id. nº 207999205 - Pág. 18/19 indica alienação do imóvel de mil hectares pelo preço de R$ 30 mil, já quitado, mas, obviamente, não há elemento algum de convicção sobre as razões da pactuação desse preço.

Do vai-e-vem de informações sem ordem cronológica da petição inicial extrai-se que, uma semana depois, em 25/03/2023, embora o autor João Carlos dos Santos já tivesse vendido aos réus Joel Mariano da Silva e Marlene Francisca de Souza Silva, recebido o preço pactuado e dado expressa quitação à avença retratada naquela “
Escritura Pública de Compra e Venda
” datada de 18/03/2023, as partes celebraram um novo “
Contrato Particular de Venda e Compra de Imóvel Rural
” em relação àquele mesmo pedaço de chão de mil hectares de extensão territorial. Ou seja, mesmo já o tendo feito sete dias antes, o autor João Carlos dos Santos vendeu
mais uma vez
o domínio e a posse do mesmo imóvel para o mesmo casal de compradores.

Conquanto a petição inicial não o informe, consta do instrumento contratual vinculado ao Id. nº 207999205 - Pág. 16/17 pactuação de “
preço certo e justo de R$ 100.000,00 (cem mil reais) representados por 200 (duzentas) vacas
(...)
, as quais ficarão arrendadas em poder dos ora compradores por dois anos, ou seja, até o mês de março de 2005, sendo que por este período os compradores pagarão aos ora vendedores uma renda anual de 25% de bezerros machos,
(...)
rendas vencíveis no dia 25 do mês de março de 2004 e 25 de março de 2005, ocasião em que, juntamente com o pagamento da renda, os compradores devolverão aos ora vendedores os 200 semoventes, ou pagarão seu valor em moeda corrente
”.

Aliás, os próprios vendedores/autores/apelados parecem concordar, compreender, reconhecer, ou pelo menos admitir a existência de vícios na formação desse “
Contrato Particular de Venda e Compra de Imóvel Rural
” envolvendo área que já tinha sido vendida aos compradores, bastando ver que, já na petição inicial, dizem o seguinte:

“A prova de que o contrato de compra e venda é real é o fato de que os
Requeridos
efetuaram em data de
20 de março de 2004
, (posterior ao pagamento à vista relatado na Escritura) os pagamentos de R$ 15.000,00 (quinze mil reais) referente ao primeiro vencimento da renda pactuado no contrato previsto para o dia
20/03/2004
, e anteciparam o pagamento de mais R$ 10.000,00 (dez mil reais), da renda que venceria em
20/03/2005
, como comprovam os recibos juntados à presente”
(sic – cf. Id. nº 207999205 - Pág. 4 –
grifos
e
destaques
no original).

Ao final, após apontar “
de trás para frente
” a cronologia dos três contratos, ou seja, reportando-se primeiro à avençada datada de 25/03/2003, depois à de 18/03/2003, então à de 23/04/2002, e somente depois ao distrato de 12/09/2002, a petição inicial arremata com os seguintes dizeres:

“Descumprido
o contrato
, impõe-se a
sua Rescisão
com a consequente Reintegração dos Requerentes na posse do imóvel e a condenação dos Requeridos em Perdas e Danos.

Em síntese,
em razão do DISTRATO, foram devolvidos aos Requerentes um total de 1,000 has, e mais 484 hás
que os mesmos venderam ao Sr Ataide Ribeiro Taques,
ficando com os Requeridos um total de 516 hás por conta do pagamento de R$ 40.000,00 pactuado e pago no contrato
. Mas, com a solução da pendenga que havia e que motivou DISTRATO,
resolveram os Requeridos a novamente adquirir os 1,000 hás, representados pelo Contrato de Compra e. Venda incluso
, (...)
pelos quais não pagou o preço combinado
”
(sic – cf. Id. nº 207999205 - Pág. 5 –
grifei
e
destaquei
).

Percebe-se, portanto, que a causa motivadora do ajuizamento da ação de “
Rescisão de Contrato c/c Reintegração de Posse e Indenização a Título de Fruição do Imóvel e por Perdas e Danos e Lucros Cessantes
” pelos vendedores/autores/apelados é a queixa de inadimplemento contratual por parte dos compradores/réus/apelantes, e embora isso não seja elucidado pela exposição fática, a demanda se relaciona, obviamente, àquele “
Contrato Particular de Venda e Compra de Imóvel Rural
” celebrado em 25/03/2003, pois consta do inicial afirmação de que os réus “
não adimpliram as obrigações pactuadas consistentes no pagamento das parcelas contratadas
”, e, de todos, é esse o único contrato com previsão de quitação parcelada do preço ajustado (sic – cf. Id. nº 207999205 - Pág. 7).

A pretensão, porém, encontra grandes óbices intransponíveis.

Em primeiro lugar, destaca-se a nulidade do negócio jurídico, na forma do art. 166, II, do Código Civil, já que bastante relevante a discussão sobre a natureza ilícita ou impossível de seu objeto, que é a venda de posse e propriedade de imóvel rural por pessoa que, a despeito de ainda figurar, à época, como titular de seu domínio na respectiva matrícula, já o havia vendido, já havia recebido o preço ajustado e já havia dado quitação.

Ainda que não implementada a transferência da titularidade registral do imóvel, havendo contrato válido, hígido e vigente, e demonstrada a devida quitação, como é o caso da “
Escritura Pública de Compra e Venda
” datada de 18/03/2023, aos compradores seria assegurado o direito real (CC, art. 1.225, VII) à adjudicação compulsória do domínio (CC, art. art. 1.418), de modo que, se não fosse aparentemente ilícito o objeto do negócio jurídico celebrado para a (segunda) venda pelo proprietário registral para o mesmo comprador, por se tratar de venda “
a non domino
”, impossível seria seu objeto de transferência do domínio, pois, como dito, aos compradores já seria garantido direito real à sua adjudicação compulsória.

A propósito:

“
EMENTA:
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO. PRESCRIÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. (...) 2. O objetivo da ação de adjudicação compulsória é a constituição de um direito real, fruto de compromisso de compra e venda, com a transferência da propriedade ao promitente comprador após a quitação integral do preço” (STJ – 3ª Turma – AgInt no REsp n. 1.584.461/GO – Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva – j. 13/5/2019, DJe de 21/5/2019).

“
EMENTA:
PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA. CONTRATO PARTICULAR E COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL SEM A CIÊNCIA DE DETERMINADOS CO-PROPRIETÁRIOS. NULIDADE DO NEGÓCIO JURÍDICO RECONHECIDA. ACÓRDÃO EM CONSONÂNCIA COM JURISPRUDÊNCIA DO STJ. SÚMULA 83 DO STJ. AGRAVO DESPROVIDO. 1. Na hipótese de venda a "non domino", a transferência da propriedade negociada não ocorre, pois o negócio não produz efeito algum, padecendo de nulidade absoluta, impossível de ser convalidada, sendo irrelevante a boa-fé do adquirente. Os negócios jurídicos absolutamente nulos não produzem efeitos jurídicos, não são suscetíveis de confirmação, tampouco convalescem com o decurso do tempo. Precedentes” (STJ – 4ª Turma – AgInt nos EDcl no REsp n. 1.811.800/RS – Rel. Ministro Raul Araújo – j. 12/12/2022, DJe de 14/12/2022).

Em segundo lugar, para além da nulidade do negócio jurídico, o acolhimento da pretensão autoral também seria obstaculizado pela inépcia da petição inicial, pois, como se sabe, o art. 475 do Código Civil dispõe que “
a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento
”, ou seja, assegura à parte alegadamente lesada por inadimplemento a escolha livre, autônoma e, sobretudo,
própria
, entre a rescisão do contrato e exigência de seu cumprimento. Um
ou
outro.

Não é o que ocorreu no caso, pois o pedido meritório de prolação de sentença de procedência “
para rescindir o contrato, determinando aos requeridos a desocupação do imóvel e reintegração dos requerentes na posse do mesmo,
(...)
ou, alternativamente, sejam os requeridos condenados a pagar o preço de R$ 458.998,40
(...)
pela área
” (sic – cf. Id. nº 207999205 - Pág. 13/14), ou seja, o jurisdicionado alegadamente lesado por inadimplemento não indica, na petição inicial, se
prefere
“
pedir a resolução do contrato
” ou se
prefere
“
exigir-lhe o cumprimento
”.

Rigorosamente, parece que a preferência era que o Judiciário escolhesse livremente, sem mínimo fundamento jurídico, sem qualquer lastro fático ou probatório, qual seria o “
melhor
” desfecho para a relação contratual. O ordenamento jurídico-processual pátrio não admite essa pretendida transferência de subjetividade da vontade do jurisdicionado para o julgador, a quem, em regra, não é dado pronunciar-se com base em análises subjetivas, achismos e idiossincrasias. É por isso que a norma civil assegura ao jurisdicionado a livre escolha sobre a execução ou rescisão do contrato, ao invés de lhe facultar acesso ao Judiciário para que este decida pela rescisão da avença ou por obrigar o inadimplente ao cumprimento da obrigação.

E, no caso, a petição inicial não contém uma mísera frase sobre a escolha do jurisdicionado, sobre o porquê da inadmissível formulação de pedidos alternativos de rescisão ou obrigação de cumprimento do contrato, ou, ainda, sobre a razão pela qual essa ou aquela providência lhe seria igualmente satisfatória.

Trata-se, portanto, petição inicial inepta, não só em razão da formulação de pedido indeterminado e incompatíveis entre si (CPC, art. 330, §1º, II e IV), mas principalmente porque a narração dos fatos não conduz logicamente à conclusão dos vendedores/autores/apelados acerca da rescindibilidade do contrato e/ou exigibilidade da obrigação de pagamento do preço ajustado (CPC, art. 330, §1º, III).

Por fim, mas não menos importante, se o negócio jurídico objeto da lide não fosse nulo e se a petição inicial não fosse inepta, a pretensão de rescisão contratual (ou, alternativamente, de obrigação de pagamento do preço) encontraria um terceiro obstáculo, este sim absolutamente intransponível: a exceção do contrato não cumprido (CC, art. 476).

Por força do “
Contrato Particular de Venda e Compra de Imóvel Rural
” celebrado em 25/03/2003, os vendedores/autores/apelados se obrigaram,
naquele ato
, à outorga da escritura pública de compra e venda, ou seja, à transferência do domínio, e à entrega da posse do imóvel objeto da matrícula nº 4.053 do SRI da Comarca de Juara/MT, e os compradores/réus/apelantes se obrigaram ao pagamento do preço, fixado em 200 vacas, que ficariam “
arrendadas em poder
(deles)
por dois anos
”, bem como ao pagamento de “
uma renda anual de 25% de bezerros machos
” pelo “
arrendamento
” das reses, sendo o primeiro pagamento (leia-se transferência de valores) ajustado para 25/03/2004, ou seja, um ano depois da celebração do contrato.

Todavia, há demonstração pericial de que o pedaço de chão cuja posse foi “
entregue
” aos compradores/réus pelos vendedores/autores é completamente diversa da área do imóvel objeto da matrícula nº 4.053 do SRI da Comarca de Juara/MT, pois, respondendo a quesitos complementares dos próprios vendedores/autores, o i. Perito Judicial é bastante enfático ao afirmar, repetidas vezes ao longo do Laudo Pericial, que “
a área de 1.000,00 ha da matrícula 4.053 CRI de Juara/MT do contrato de compra é uma área diferente e distante 2.231,13 m da área onde ocorreu a perícia
” (cf. Ids. nº 207999207 - Pág. 361/379 e 207999240).

E justamente porque a área “
entregue
” não correspondia à base territorial do imóvel objeto dessa última compra e venda (nula), os compradores/réus/apelantes tiveram contra si ajuizadas ações possessórias pelos legítimos possuidores, tendo José Donizette Moretti e sua esposa Janete Souza Estevan Moretti contra eles ajuizado ação de “
Manutenção de Posse c/c Perdas e Danos
” (Proc. nº 947/2006 – Código 7784) e Geraldo Lopes Siqueira e sua esposa Maria Margarida Cunha Siqueira contra eles ajuizado ação de “
Reintegração de Posse c/c Perdas e Danos
” (Proc. nº 1.973/2006 – Código 21544).

O primeiro litígio se encerrou por força de composição amigável em que os réus Joel Mariano da Silva e Marlene Francisca de Souza Silva reconheceram a procedência do pedido de proteção possessória formulado em seu desfavor por José Donizette Moretti e Janete Souza Estevan Moretti, e destes receberam a posse de 350 alqueires paulistas e deles adquiriram mais 50 alqueires paulistas (cf. Id. nº 207999206 - Pág. 172/175), totalizando 400 alqueires paulistas, o que corresponde a 968 hectares.

Aliás, a própria sentença apelada admite que a área “
entregue
” aos compradores/réus/apelantes não corresponde à base territorial do imóvel objeto da matrícula nº 4.053 do SRI da Comarca de Juara/MT, mas releva essa circunstância e consequentemente afasta a cogente aplicação da exceção do contrato não cumprido sob lacônico e inadmissível fundamento de que “
frequentemente este Juízo vê casos de deslocamento de terras rurais na Comarca
”.

Assim, por qualquer um desses três óbices intransponíveis, descabe o acolhimento da pretensão autoral de rescisão do “
Contrato Particular de Venda e Compra de Imóvel Rural
” celebrado em 25/03/2003, devendo, portanto, ser reformada a r. sentença de parcial procedência.

Quanto ao apelo da empresa A.A., de seu representante legal e de seus advogados, verifica-se, “
data venia
”, outro ponto de desacerto técnico da r. sentença apelada, pois, de fato, a colenda

2ª Seção do eg. STJ sedimentou entendimento jurisprudencial de que
a norma do art. 85, §8º, do CPC,
“
transmite regra excepcional, de aplicação subsidiária, em que se permite a fixação dos honorários sucumbenciais por equidade, para as hipóteses em que, havendo ou não condenação, o proveito econômico obtido pelo vencedor for inestimável ou irrisório, ou o valor da causa for muito baixo
”.

A propósito:

“
EMENTA:
(...) JUÍZO DE EQUIDADE NA FIXAÇÃO DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS DE SUCUMBÊNCIA. NOVAS REGRAS: CPC/2015, ART. 85, §§ 2º E 8º. REGRA GERAL OBRIGATÓRIA (ART. 85, § 2º). REGRA SUBSIDIÁRIA (ART. 85, § 8º). (...) 4. Tem-se, então,
a seguinte ordem de preferência
: (I) primeiro, quando houver condenação, devem ser fixados entre 10% e 20% sobre o montante desta (art. 85, § 2º); (II) segundo, não havendo condenação, serão também fixados entre 10% e 20%, das seguintes bases de cálculo: (II.a) sobre o proveito econômico obtido pelo vencedor (art. 85, § 2º); ou (II.b) não sendo possível mensurar o proveito econômico obtido, sobre o valor atualizado da causa (art. 85, § 2º); por fim, (III) havendo ou não condenação, nas causas em que for inestimável ou irrisório o proveito econômico ou em que o valor da causa for muito baixo, deverão, só então, ser fixados por apreciação equitativa (art. 85, § 8º). 5. A expressiva redação legal impõe concluir: (5.1) que
o § 2º do referido art. 85 veicula a regra geral, de aplicação obrigatória
, de que os honorários advocatícios sucumbenciais devem ser fixados no patamar de dez a vinte por cento, subsequentemente calculados sobre o valor: (I) da condenação; ou (II) do proveito econômico obtido; ou (III) do valor atualizado da causa; (5.2) que
o § 8º do art. 85 transmite regra excepcional, de aplicação subsidiária
, em que se permite a fixação dos honorários sucumbenciais por equidade, para as hipóteses em que, havendo ou não condenação: (I)
o proveito econômico obtido pelo vencedor for inestimável ou irrisório
; ou (II)
o valor da causa for muito baixo
” (STJ – 2ª Seção – REsp 1.746.072/PR – Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI – Rel. p/ Acórdão Ministro RAUL ARAÚJO – j. 13/02/2019, DJe 29/03/2019 –
grifei
e
destaquei
).

Aliás, ao julgar os REsp nº 1.850.512/SP e 1.877.883/SP, sob o rito dos recursos repetitivos (Tema nº 1.076), a eg. Corte Especial do STJ reafirmou esse entendimento ao decidir pela inviabilidade da fixação de honorários de sucumbência

por apreciação equitativa quando o valor da condenação ou o proveito econômico forem elevados.

A propósito:

“
EMENTA:
PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL SOB O RITO DOS RECURSOS REPETITIVOS. ART. 85, §§ 2º, 3°, 4°, 5°, 6º E 8º, DO CPC. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. VALORES DA CONDENAÇÃO, DA CAUSA OU PROVEITO ECONÔMICO DA DEMANDA ELEVADOS. IMPOSSIBILIDADE DE FIXAÇÃO POR APRECIAÇÃO EQUITATIVA. (...) 24. Teses jurídicas firmadas: i) A fixação dos honorários por apreciação equitativa não é permitida quando os valores da condenação, da causa ou o proveito econômico da demanda forem elevados. É obrigatória nesses casos a observância dos percentuais previstos nos §§ 2º ou 3º do artigo 85 do CPC - a depender da presença da Fazenda Pública na lide -, os quais serão subsequentemente calculados sobre o valor: (a) da condenação; ou (b) do proveito econômico obtido; ou (c) do valor atualizado da causa. ii)
Apenas se admite arbitramento de honorários por equidade quando
, havendo ou não condenação: (a)
o proveito econômico obtido pelo vencedor for inestimável ou irrisório
; ou (b)
o valor da causa for muito baixo
” (STJ – Corte Especial – REsp n. 1.850.512/SP – Rel. Ministro Og Fernandes – j. 16/3/2022, DJe de 31/5/2022 –
grifei
e
destaquei
).

Tratando-se de sentença de extinção do feito sem resolução do mérito por ilegitimidade passiva em relação à empresa A.A. e ao seu representante legal, os honorários advocatícios sucumbenciais em favor de seus advogados devem ser arbitrados em percentual sobre o valor atualizado da causa.

Nesse sentido, já decidiu o eg. STJ:

“
EMENTA:
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REIVINDICATÓRIA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO. FIXAÇÃO COM BASE NO VALOR DA CAUSA. OBSERVÂNCIA DO ART. 85, § 2º, DO CPC/2015. REGRA GERAL OBRIGATÓRIA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. A jurisprudência firmada na Segunda Seção desta eg. Corte é no sentido de que os honorários advocatícios sucumbenciais devem ser fixados, em regra, com observância dos limites percentuais e da ordem de gradação da base de cálculo estabelecida pelo art. 85, § 2º, do CPC/2015, sendo subsidiária a aplicação do art. 85, § 8º, do CPC/2015, apenas possível na ausência de qualquer das hipóteses do § 2º do mesmo dispositivo (REsp 1.746.072/PR, Rel. p/ acórdão Ministro RAUL ARAÚJO, SEGUNDA SEÇÃO, DJe de 29/3/2019). 2.
No caso dos autos, ação de reivindicatória extinta sem resolução de mérito por ilegitimidade passiva, o Tribunal de origem arbitrou os honorários advocatícios, fixando-os por equidade, sob o fundamento de observância a critérios de proporcionalidade e razoabilidade
. No entanto,
tal posicionamento está em desacordo com a jurisprudência desta Corte de Justiça, a qual interpreta que o critério de equidade é subsidiário
. 3.
Afastada a equidade, os honorários advocatícios sucumbenciais são fixados no patamar de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa
, estabelecido nas instâncias ordinárias em R$1.848.065,04. 4. Agravo interno desprovido” (STJ – 4ª Turma – AgInt no AREsp n. 2.346.234/SP – Rel. Ministro Raul Araújo – j. 4/12/2023, DJe de 7/12/2023 –
grifei
e
destaquei
).

“
EMENTA:
AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. (...) EXTINÇÃO DO PROCESSO. ILEGITIMIDADE PASSIVA. SENTENÇA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. ART. 85, § 2º, DO CPC/2015. VALOR ATUALIZADO DA CAUSA. SÚMULA Nº 7/STJ. NÃO INCIDÊNCIA. (...) 3. Os honorários advocatícios sucumbenciais devem ser fixados, em regra, no patamar de 10% (dez por cento) a 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação, do proveito econômico obtido ou do valor atualizado da causa (art. 85, § 2º, do CPC/2015). 4. O § 8º do art. 85 do CPC/2015 é norma de caráter excepcional, de aplicação subsidiária, para as situações em que o proveito econômico for inestimável ou irrisório ou, ainda, quando o valor da causa for muito baixo, permitindo, assim, que a verba honorária seja arbitrada por equidade. 5. Na hipótese, os honorários advocatícios devem observar a regra geral do art. 85, § 2º, do CPC/2015, com a fixação dos honorários sobre o valor atualizado da causa” (STJ – 3ª Turma – AgInt nos EDcl no REsp n. 1.736.836/DF – Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva – j. 9/9/2019, DJe de 12/9/2019).

Pelo exposto,
provejo
ambos os apelos para reformar a r. sentença apelada e julgar improcedente o pedido, condenando os autores/apelados aos ônus sucumbenciais, inclusive honorários advocatícios, estes que, tanto em relação aos réus
Joel Mariano da Silva e Marlene Francisca de Souza Silva quanto em relação aos corréus “
A.A. Martins Azoia – EPP
” e Antônio Aparecido Martins Azoia,
fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §2º, do CPC.

Ressalvo, por zelo, que se tratam verbas sucumbenciais distintas, a primeira, de 10% sobre o valor atualizado da causa, relativa à conclusão de improcedência do pedido e extinção do feito com resolução do mérito em relação aos réus
Joel Mariano da Silva e Marlene Francisca de Souza Silva, e a segunda, igualmente de
10% sobre o valor atualizado da causa, relativa à extinção do feito sem resolução do mérito por ilegitimidade passiva em relação à empresa
“
A.A. Martins Azoia – EPP
” e seu representante legal Antônio Aparecido Martins Azoia.

Custas recursais pelos apelados.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 21/05/2024