Tribunal: TJMT
Processo: 1007770-72.2022.8.11.0002
Relator(a): VALDECI MORAES SIQUEIRA
Órgão julgador: VALDECI MORAES SIQUEIRA
Órgão colegiado: Terceira Turma Recursal
Data de julgamento: 2024-02-26
Data de publicação: 2024-02-29

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA TURMA RECURSAL

Número Único
:

1007770-72.2022.8.11.0002
Classe:

RECURSO INOMINADO (460)
Assunto:

[Alienação Fiduciária]
Relator:
Des(a).
VALDECI MORAES SIQUEIRA

Turma Julgadora:

[DES(A). VALDECI MORAES SIQUEIRA, DES(A). HILDEBRANDO DA COSTA MARQUES, DES(A). VALMIR ALAERCIO DOS SANTOS]

Parte(s):

[ANA PAULA MEDEIROS DESTRO - CPF: 936.572.181-49 (RECORRENTE), THIAGO AFFONSO DIEL - CPF: 032.550.891-74 (ADVOGADO), BRDU SPE VARZEA GRANDE LTDA - CNPJ: 16.789.723/0001-51 (RECORRIDO), JULIANA MACHADO RIBEIRO - CPF: 018.771.571-80 (ADVOGADO), HELIO NISHIYAMA - CPF: 717.424.091-72 (ADVOGADO), BRDU SPE VARZEA GRANDE LTDA - CNPJ: 16.789.723/0001-51 (REPRESENTANTE), GINCO URBANISMO LTDA - CNPJ: 05.808.790/0001-50 (RECORRIDO), KEZIA GONCALVES DA SILVA SARAGIOTTO RABELO - CPF: 704.441.881-34 (ADVOGADO), ANA LUIZA FERRO BRAZ - CPF: 058.734.751-13 (ADVOGADO), GINCO URBANISMO LTDA - CNPJ: 05.808.790/0001-50 (REPRESENTANTE), ANA PAULA MEDEIROS DESTRO - CPF: 936.572.181-49 (RECORRIDO), THIAGO AFFONSO DIEL - CPF: 032.550.891-74 (ADVOGADO), ANA LUIZA FERRO BRAZ - CPF: 058.734.751-13 (ADVOGADO), BRDU SPE VARZEA GRANDE LTDA - CNPJ: 16.789.723/0001-51 (RECORRENTE), BRDU SPE VARZEA GRANDE LTDA - CNPJ: 16.789.723/0001-51 (REPRESENTANTE), GINCO URBANISMO LTDA - CNPJ: 05.808.790/0001-50 (RECORRENTE), GINCO URBANISMO LTDA - CNPJ: 05.808.790/0001-50 (REPRESENTANTE), HELIO NISHIYAMA - CPF: 717.424.091-72 (ADVOGADO), JULIANA MACHADO RIBEIRO - CPF: 018.771.571-80 (ADVOGADO), KEZIA GONCALVES DA SILVA SARAGIOTTO RABELO - CPF: 704.441.881-34 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA TURMA RECURSAL do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

VALMIR ALAERCIO DOS SANTOS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE CONHECEU DO RECURSO E DEU-LHE PARCIAL PROVIMENTO.

E M E N T A

RECURSOS INOMINADOS
–
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS E ANULAÇÃO DE CLÁUSULA ABUSIVA
–
PRELIMINARES DE ILEGITIMIDADE PASSIVA E DE NULIDADE DA SENTENÇA POR AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO – REJEITADAS - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL
–
RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DA COMPRADORA –
INCIDÊNCIA DE MULTA CONTRATUAL – 25% DO VALOR PAGO – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO – TEMA 1.002 DO STJ

–
RECURSO DA RECLAMANTE CONHECIDO E IMPROVIDO - RECURSO DA PRIMEIRA RECLAMADA CONHECIDO E PROVIDO
–
RECURSO DA SEGUNDA RECLAMADA CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

1.

Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada, uma vez que, em se tratando de relação de consumo, o Código de Defesa do Consumidor, no art. 7, parágrafo único, estabelece a responsabilidade solidária entre todos os integrantes da cadeia de fornecedores.

2.

Quanto aos requisitos da sentença, deve ser observado o regramento do art. 38 da Lei n.º 9.099/95. Assim, não há nulidade quando se consegue extrair as razões de convencimento do julgador a quo.

3.

Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por conveniência do comprador, ausente qualquer peculiaridade na apreciação da razoabilidade da cláusula penal contida nos contratos firmados antes da Lei
13.786
/2018, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo adquirente, conforme anteriormente estabelecido no julgamento dos
EAg 1.138.183/PE
(Relator Ministro SIDNEI BENETI, DJe de 4.10.2012), por ser adequado e suficiente para indenizar o construtor incorporador das despesas gerais realizadas e do rompimento unilateral imotivado do contrato”. (STJ,
AgInt no AREsp n. 2.083.067/RJ
).

4.

Em relação ao termo inicial dos juros de mora, a sentença não está de acordo com a tese firmada pelo STJ, no Tema Repetitivo nº 1.002, segundo o qual: “
os juros moratórios, na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor”
(STJ, Terceira Turma, REsp 1.617.652/DF, Rel. Ministra Nancy Andrighi, julgado em 26.09.2017, DJe 29.09.2017).

5.

Recurso da reclamante conhecido e improvido.

6.

Recurso da reclamada
BRDU SPE VÁRZEA GRANDE LTDA conhecido e
provido.

7.

Recurso da reclamada
GINCO URBANISMO LTDA conhecido e
parcialmente provido.

Relatório.

Trata-se de recurso inominado interposto contra a sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, no sentido de
rescindir o contrato de compra e venda e alienação fiduciária do imóvel situado na QD 08, LT 43, Loteamento BAIRRO PLANEJADO PARQUE DAS ÁGUAS, de Várzea Grande/MT, ainda, condenou as reclamadas, solidariamente, a restituírem a quantia de
R$ 32.252,37 (trinta e dois mil, duzentos e cinquenta e dois reais e trinta e sete centavos), já deduzido o percentual de 25% referente à multa por rescisão contratual
, corrigido monetariamente pelo INPC, a contar a partir do desembolso de cada parcela, e juros simples de mora de 1%, ao mês, a partir da citação.

A recorrente BRDU SPE VÁRZEA GRANDE LTDA pugna pela reforma da sentença objurgada, a fim de que seja aplicado o Tema Repetitivo n.º 1002 do STJ no que tange na incidência dos juros de mora, a fim de que sejam fixados a partir do trânsito em julgado, em razão de a rescisão ter ocorrido por iniciativa do comprador.

A recorrente
GINCO URBANISMO LTDA, por sua vez, suscitou a preliminar de ilegitimidade passiva, e, no mérito, também requereu a reforma da sentença, aplicando-se o Tema Repetitivo n.º 1002 do STJ no que tange na incidência dos juros de mora, ainda, aduz sobre a impossibilidade de resilição do contrato devido à incidência da Lei n. 9.514/1977.

A reclamante arguiu preliminar de nulidade da sentença por ausência de fundamentação. No mérito requer a reforma parcial da sentença para que seja afastada a incidência da multa contratual.

As contrarrazões foram apresentadas.

É o relatório.

VOTO

Colendos Pares:

De início, não há falar em preliminar de ilegitimidade passiva arguida, uma vez que, em se tratando de relação de consumo, o Código de Defesa do Consumidor, no art. 7, parágrafo único, estabelece a responsabilidade solidária entre todos os integrantes da cadeia de fornecedores.

Em que pese o nome da recorrente GINCO URBANISMO LTDA não constar no contrato de compra e venda de imóvel, as empresas recorrentes atuaram em parceria na construção e comercialização do empreendimento imobiliário, conforme se depreende dos documentos juntados com a inicial. Assim rejeito a preliminar.

De igual modo, rejeito a preliminar de nulidade da sentença por ausência de fundamentação, pois em sede de Juizados Especiais, o art. 38 da Lei n.º 9.099/95, estabelece a forma da fundamentação necessária, bastando à menção sobre os elementos de convicção do magistrado. Assim, não há nulidade quando se consegue extrair as razões de convencimento do julgador
a quo
.

Trata-se de ação em que a parte autora aduz ter celebrado com as requeridas contrato de compra e venda com financiamento imobiliário e
pacto adjeto
de alienação fiduciária, do lote 43, quadra 08, localizado no
Loteamento Bairro Planejado Parque Das Águas em Várzea Grande/MT
, pelo importe de R$ 44.005,00
(quarenta e quatro mil e cinco reais), através de financiamento pela própria construtora reclamada (BRDU) a ser pago com uma entrada na quantia de R$ 670,00 (seiscentos e setenta reais), convertida como comissão de corretagem e um saldo de 184 parcelas mensais de R$ 496,02 (quatrocentos e noventa e seis reais e dois centavos) cada.

Afirmou que
no ato da compra foi informada pelo vendedor de que os valores das parcelas eram fixos, no entanto,
após o primeiro ano de contrato, a autora foi surpreendida por um aumento significativo do valor da parcela, com receio de não poder arcar com
os valores, buscou a rescisão contratual, todavia, o referido pedido não foi aceito, motivo que a levou a distribuir a presente demanda, requerendo
a rescisão do contrato e a restituição integral dos valores pagos.

Contestado o feito, foi proferida sentença de parcial procedência nos seguintes termos:

“
Pelo exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE as pretensões deduzidas na inicial, extinguindo o processo com resolução do mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do CPC, para: 1) rescindir o contrato de compra e venda e alienação fiduciária do imóvel situado na QD 08, LT 43, Loteamento BAIRRO PLANEJADO PARQUE DAS ÁGUAS, de Várzea Grande/MT e; 2) condenar as reclamadas, SOLIDARIAMENTE a restituírem a quantia de
R$32.252,37 (trinta e dois mil, duzentos e cinquenta e dois reais e trinta e sete centavos), já deduzido o percentual de 25% referente à multa por rescisão contratual
, corrigido monetariamente pelo INPC, a contar a partir do desembolso de cada parcela, e juros simples de mora de 1%, ao mês, a partir da citação.”

A reclamante se insurge contra a sentença em relação à retenção da multa contratual, tendo em vista que a rescisão se deu em razão do aumento abusivo dos valores cobrados, todavia, tal fato não restou comprovado.

Oportuno, ainda, salientar que a correção dos valores do contrato encontra-se de forma clara na cláusula IV, item “C”, conforme id de nº 78622868 (página 03), sendo assim, imperioso reconhecer a aplicação da multa contratual em relação a reclamante tendo em vista a rescisão contratual.

Já em relação ao pleito recursal das reclamadas, quanto à
incidência dos juros de mora e a impossibilidade de resilição do contrato devido à incidência da Lei n. 9.514/1977, merece parcial acolhimento, conforme passo a expor.

Pois bem. Da acurada análise dos autos, entendo que a sentença comporta reforma
somente
em relação ao
termo inicial dos juros de mora,
isso porque, em relação ao termo inicial dos juros de mora, deve ser aplicado o Tema Repetitivo 1.002 do STJ, o qual prescreve que:

“Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº
13.786
/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.”

Sobre a matéria dos autos, segue julgados de casos análogos apreciados pelo E. Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso e pela Turma Recursal Única:

“EMENTA RECURSO DE APELAÇÃO – RESOLUÇÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – INICIATIVA DO ADQUIRENTE – TESE DE IMPOSSIBILIDADE DE RESILIÇÃO DO CONTRATO – TEMA 1.095 DO STJ -RETENÇÃO PARCIAL EM FAVOR DAS VENDEDORAS – PERCENTUAL – 25% DO VALOR PAGO – PRECEDENTES DO STJ – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL - TRÂNSITO EM JULGADO – TEMA 1.002 DO STJ - RECURSOS DAS RÉS PARCIALMENTE PROVIDOS 1. A adoção do procedimento expropriatório previsto na Lei n. 9.514/97 depende do inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora. Tema 1.095 do STJ. 2. Nos compromissos de compra e venda de imóvel anteriores à Lei n. 13.786/2018, quando resolvido o contrato por iniciativa ou culpa do promissário comprador, deve ser aplicado, em favor do promitente vendedor, o percentual de retenção de 25% do valor pago. Precedente da 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça. 3. Os juros moratórios relativos ao montante restituído devem incidir somente a partir do trânsito em julgado. Tema 1.002 do STJ.”

(TJ-MT - AC: 10056667820208110002, Relator: SERLY MARCONDES ALVES, Data de Julgamento: 06/09/2023, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 07/09/2023)

“RECURSO INOMINADO – RELAÇÃO DE CONSUMO – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO PROMITENTE COMPRADOR – INADIMPLEMENTO CONTRATUAL – RETENÇÃO DE 20% DO VALOR PAGO – SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA – REFORMA PARA ALTERAR TERMO INICIAL DOS JUROS – MANTIDO O PERCENTUAL FIXADO – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

Diante da rescisão contratual por iniciativa do promitente comprador, impõe-se a aplicação de cláusula penal.

Manutenção da sentença para prevalecer o percentual de 20% de retenção sobre o valor das parcelas pagas.

Em relação ao termo inicial dos juros de mora, deve ser provido o recurso para aplicar o Tema Repetitivo 1002 do STJ.

Recurso conhecido e parcialmente provido.”

(N.U 1013686-24.2021.8.11.0002, TRU, Marcelo Sebastião Prado de Moraes, Julgado em 13/06/2022)

Concernente à tese de impossibilidade de resilição do contrato
por iniciativa do comprador, retenção de valores e validade da cláusula penal, a Juíza de origem analisou com percuciência as provas contidas nos autos e aplicou o Direito corretamente.

Ressalta-se, a 2ª Seção do STJ pacificou o entendimento de que, nos compromissos de compra e venda de imóvel anterior à Lei n.
13.786
/2018, quando resolvido o contrato por iniciativa ou culpa do promissário comprador, deve ser aplicado, em favor do promitente vendedor, o percentual de retenção de 25% do valor pago.

Nesse sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – INICIATIVA DOS PROMITENTES COMPRADORES – RETENÇÃO INTEGRAL – INVIABILIDADE – LIMITAÇÃO A 25% DO VALOR PAGO – SUFICIÊNCIA – HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS – ADEQUAÇÃO DE OFÍCIO – ORIENTAÇÕES DO STJ – RECURSO NÃO PROVIDO. “Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por conveniência do comprador, ausente qualquer peculiaridade na apreciação da razoabilidade da cláusula penal contida nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo adquirente, conforme anteriormente estabelecido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE (Relator Ministro SIDNEI BENETI, DJe de 4.10.2012), por ser adequado e suficiente para indenizar o construtor incorporador das despesas gerais realizadas e do rompimento unilateral imotivado do contrato”. (STJ, AgInt no AREsp n. 2.083.067/RJ). Os honorários advocatícios, como consectários legais da condenação principal, possuem natureza de ordem pública e, portanto, podem ser revistos a qualquer momento, até mesmo de ofício, o que não implica em reformatio in pejus ( AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.055.080/SP).”

(N.U 1008252-15.2021.8.11.0015, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 25/01/2023, Publicado no DJE 30/01/2023)

Pelas razões expostas, conheço dos recursos, posto que tempestivos.
NEGO PROVIMENTO
ao recurso interposto pela reclamante, e
DOU PROVIMENTO
ao recurso da reclamada
BRDU SPE VÁRZEA GRANDE LTDA
, e
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso interposto pela reclamada
GINCO URBANISMO LTDA,
para alterar o termo inicial dos juros de mora de acordo com o Tema Repetitivo nº 1.002 do STJ. Fica mantida a sentença nos demais termos.

Condeno a reclamante ao pagamento das custas e honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 55 da lei 9099/95.

É como voto.

Valdeci Moraes Siqueira

Juíza Relatora

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 26/02/2024