Tribunal: TJMT
Processo: 1014847-07.2023.8.11.0000
Relator(a): JOAO FERREIRA FILHO
Órgão julgador: JOAO FERREIRA FILHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-04-23
Data de publicação: 2024-04-29

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1014847-07.2023.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Inadimplemento, Compra e Venda, Liminar]
Relator:
Des(a).
JOAO FERREIRA FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[FLAVIO LUCIO SANTANA DE OLIVEIRA - CPF: 348.225.808-22 (ADVOGADO), SUPERMAX EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES S/A - CNPJ: 27.180.670/0001-93 (AGRAVADO), CACILDA CARDOSO CASSERES - CPF: 627.928.811-00 (AGRAVANTE), CACILDA ELIZABETE CARDOSO ALAMINO - CPF: 421.730.001-87 (REPRESENTANTE), ESPÓLIO DE CACILDA CARDOSO CASSERES (AGRAVANTE), CACILDA ELIZABETE CARDOSO ALAMINO - CPF: 421.730.001-87 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE), ANTONIO ALAMINO CARDOSO CASSERES - CPF: 654.478.401-04 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE), MINISTERIO PUBLICO DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 14.921.092/0001-57 (CUSTOS LEGIS), RODOLFO AMORIM MOLINA - CPF: 008.914.301-99 (ADVOGADO), ADIRSON DE OLIVEIRA BEBER JUNIOR - CPF: 091.764.638-00 (ADVOGADO), ELIEZER FRANCISCO BUZATTO - CPF: 400.250.738-69 (ADVOGADO), ANTONIO ALAMINO CASSERES - CPF: 007.689.791-53 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE CONHECIMENTO C/C COM ANTECIPAÇÃO RECURSAL –
CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMOVEL RURAL
–

TUTELA DE URGÊNCIA –
SUSPENSÃO DA EXIGIBILIDADE DAS PARCELAS –
INADIMPLEMENTO QUANTO AS AVERBAÇOES NO IMOVEL – GEORREFENCIAMENTO NÃO REALIZADO -
PROBABILIDADE DO DIREITO ALEGADO PELA AGRAVANTE NÃO CARACTERIZADA – DECISÃO MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. 1. Nos termos do art. 476 do Código Civil, “nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro”, e havendo inclusive reconhecimento/confissão, pelo vendedor/agravante, de que não cumpriu as obrigações de providenciar o georreferenciamento da área “a ser iniciado após a assinatura do contrato”, denota que tal obrigação não foi inadimplida no temo e modo constante no contrato de compra e venda.

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

O Exmº. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (Relator)

Egrégia Câmara:

Cuida-se de Recurso de AGRAVO DE INSTRUMENTO interposto por ESPÓLIO DE CACILDA CARDOSO CÁSSERES contra a r. decisão proferida pela MMª. Juíza de Direito da 5ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, que nos autos da ação de “
Conhecimento
”

(Proc. nº 1014958-62.2023.8.11.0041), ajuizada contra o agravante Antônio Alamino Cásseres por SUPERMAX EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S.A., deferiu pedido de tutela de urgência formulado pela autora/agravada para suspender a obrigação de entrega de 40 mil sacas de soja referente à parcela vencível no dia 30/04/2023 do Contrato de Compra e Venda de Imóvel Rural celebrado pelas partes para aquisição, pelo preço de R$ 42 milhões, do imóvel objeto da matrícula nº 510 do SRI da Comarca de São José do Rio Claro/MT, com área total de 4.993,5 hectares, bem como para ordenar averbação da existência da lide na matrícula do imóvel, por reputar satisfatoriamente demonstrado o inadimplemento contratual dos vendedores/réus, que “
não iniciaram o georreferenciamento da área, não estão cumprindo a obrigação de informar a compradora acerca das situações fáticas e processuais envolvendo o bem, além de terem omitido situação de posseiros em parte da área
”, e por admitir ser provável o inadimplemento da obrigação de baixa “
das penhoras, hipotecas e demais gravames que recaem sobre a matrícula do imóvel objeto da compra e venda
” em cinco anos contados da celebração da avença, pois, “
tendo transcorrido quase quatro anos, nada foi feito e a situação somente piorou
”, já que “
surgiram novos gravames
” relativos a dívidas que, somadas às que ensejaram os que já existiam, “
ultrapassam até mesmo o valor de mercado do bem
”
(cf. Id. nº 116452963 dos autos de origem).

O Espólio/réu/agravante inaugura as razões recursais aduzindo que, ao contrário do pontuado pela r. decisão agravada, “
existe inadimplemento por parte dos compradores/agravados em momento muito anterior ao alegado inadimplemento dos vendedores
”, pois a autora/agravada “
não efetuou o pagamento das parcelas em tempo e modo idôneos
”, havendo inclusive “
confissão do inadimplemento via conversa extrajudicial
(em)
e-mails trocados entre os patronos das partes envolvidas
” (sic – cf. Id. nº 173410695 - Pág. 8/15).

Discorre sobre a “
ausência de quitação do avençado na entrada e parcelas anuais com vencimento em 2020, 2021 e 2022
” dizendo que a escritura pública declaratória subscrita pelo corréu Antônio Alamino Cásseres “
não substitui a prova documental do pagamento
” porque se refere a um “
suposto acordo verbal nulo de pleno direito
”, pois, de acordo com o princípio do paralelismo de formas, “
não é possível conferir validade a qualquer aditivo verbal quando o contrato originário foi feito de modo formal (por escrito), sobretudo considerando tratar-se uma transação imobiliária envolvendo milhões de reais
” (sic – cf. Id. nº 173410695 - Pág. 16/17).

Em outra frente, assevera que a agravada “
descumpriu ordem judicial para depositar em juízo as parcelas vencidas em 2022 e 2023, bem como prestar contas dos pagamentos anteriores
”, afirma que a “
verdadeira intenção da agravada ao distribuir a
(...)
ação de Obrigação de Fazer
(...)
é, apenas, fugir da obrigação de pagar os valores do contrato e ganhar tempo para que, valendo-se do litígio decorrente no Inventário e Curatela, consiga forçar um acordo em prejuízo aos agravantes
”, e alonga-se rebatendo pontualmente os fundamentos decisórios acerca do inadimplemento dos vendedores, da prova de quitação pela compradora e “
das averbações de penhoras existentes na matrícula do imóvel
” (sic – cf. Id. nº 173410695 - Pág. 20/33).

Pede, sob esses fundamentos, atribuição de efeito suspensivo ao recurso, “
para que a parcela anual cujo vencimento é em 30/04/2023, do contrato de compra e venda, objeto da ação, seja devidamente quitada por meio de depósito judicial nos termos das decisões delineadas nos autos da ação de inventário e da ação de remoção e curatela
”, e, ao final, seu provimento para que, reformada a r. decisão agravada, seja indeferido o pedido de tutela de urgência formulado pela compradora/autora/agravada (sic – cf. Id. nº
173410695 - Pág. 35/36).

A decisão de Id. nº 175055689 admitiu o processamento do agravo de instrumento, mas indeferiu o pedido de antecipação da tutela recursal.

Os agravados ofertaram contrarrazões combatendo as razões recursais (cf. Id. nº 177710161).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

V O T O

O Exmº. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (relator)

Egrégia Câmara:

Em síntese, o autor/agravado narrou que,
em 27 de maio de 2019, celebrou
com os agravantes, o
Instrumento Particular de Compra e Venda de Imóvel Rural de Matrícula nº 510, do 1º Ofício – Registro de Imóveis, Títulos e Documentos da Comarca de São José do Rio Claro/MT, denominado como “Fazenda Alamino”, em que ficou pactuado o pagamento de

700 mil sacas de soja de 60 kg cada, no valor de R$ 60,00 (sessenta reais) a saca da soia, correspondente ao valor justo e acordado de R$ 42.000.000.00 (quarenta e dois milhões de reais).

Quanto ao pagamento diz que 100.000 (cem mil) sacas de soja seriam adimplidas mediante recursos financeiros e bens móveis e imóveis, como entrada, e os demais pagamentos seriam de 600.000 (seiscentas mil) sacas seriam pagas em 15 (quinze) parcelas anuais de 40.000 (quarenta mil) sacas de soja cada, pelo preço da saca de soja balcão praticado na cidade de Nova Maringá/MT, iniciando-se a 1ª parcela em 30 de abril de 2020 e assim sucessivamente até a 15ª parcela a vencer em 30 abril de 2034.

Alega que “
já adimpliu com sua obrigação referente a entrada de 100.000 (cem mil) sacas de soja, bem como a primeira e segunda parcelas, no valor de 40.000 (quarenta mil) sacas de soja cada, conforme restou declarado na Escritura Pública Declaratória, celebrada em 10 de maio de 2021”.

Sustenta que “
em relação a terceira parcela, também no valor de 40.000 (quarenta mil) sacas de soja, usando um permissivo contratual, a Requerente

informou suspensão com a devida ciência dos Requeridos, conforme registrado via e-mails trocados entre as partes”.

Alega que no referido acordo ficou estabelecido que “
a compradora, ora Requerente, possuía ciência das averbações, hipotecas e penhoras que recaem sobre o imóvel, bem como que todas as restrições existentes são de obrigações dos vendedores baixá-las em até cinco anos da data da assinatura do contrato,
e que além disso

ficou também pactuado que “
o contrato celebrado deveria ser averbado na matrícula após a assinatura do instrumento, sendo de responsabilidade dos vendedores os custos com georreferenciamento da área, o qual deveria ser iniciado após a assinatura do contrato.

Sustentou que está cumprindo com suas obrigações de pagamento, contudo, alega que o agravante vem descumprindo com suas obrigações, tais como:

(I) não realização do Georrefereciamento, (II) existência de esbulho pré-existente não sanado, (III) inércia na baixa das constrições existentes na matrícula objeto do contrato celebrado, (IV) novas constrições nas matrículas após a venda; e (V) ausência de informação de alterações fáticas e processuais dos processos que recaem sobre o imóvel; diante
dessa insegurança jurídica quanto ao não cumprimento do contrato, ajuizou a presente ação, postulando a concessão liminar da tutela de urgência para que determine a averbação do contrato e da presente ação na matrícula do imóvel; bem como a suspensão dos efeitos do contrato em relação à obrigação do pagamento da próxima parcela, com vencimento agendado para ocorrer dia 30/04/2023, até o cumprimento integral das obrigações dos vendedores.

A r. decisão agravada deferiu o pedido da autora/agravada sob os seguintes fundamentos:

“In casu, a autora comprova ter firmado contrato de compra e venda com os réus, através do qual adquiriu a Fazenda Alamino, matriculada sob n. 510, do CRI do 1º da Comarca de São José do Rio Claro/MT, mediante o pagamento de 700.000 sacas de soja (tipo indústria), equivalente ao preço de R$ 42.000.000,00 (quarenta e dois milhões de reais), a ser finalizado em 30 de abril de 2034.

Há nos autos comprovante de que os pagamentos de competência da compradora estão em dia, sendo certo que a próxima parcela anual de 40.000 sacas de soja está para vencer no dia 30 de abril de 2023.

Entretanto, ao argumento de que os réus (vendedores) não estão cumprindo com suas obrigações, a autora pretende a suspensão do pagamento das parcelas vincendas, em especial a próxima.

Da análise dos documentos apresentados é possível verificar, nesta fase de cognição limitada, a verossimilhança das alegações da parte autora, pelas razões que passo a expor.

Embora o contrato tenha sido celebrado em 27 de maio de 2019, os réus até o presente momento não providenciaram as baixas das penhoras, hipotecas e demais gravames que recaem sobre a matrícula do imóvel objeto da compra e venda, pelo contrário, em verdade surgiram novos gravames. O prazo estipulado no contrato para a providência de baixa foi de cinco anos. Contudo, tendo transcorrido quase quatro anos, nada foi feito e a situação somente piorou e atualmente, de acordo com o demonstrado, as dívidas ultrapassam até mesmo o valor de mercado do bem.

Consta dos autos que os réus também não iniciaram o georreferenciamento da área, não estão cumprindo a obrigação de informar a compradora acerca das situações fáticas e processuais envolvendo o bem, além de terem omitido situação de posseiros em parte da área.

Nota-se que a situação dos réus se mostra confortável, pois têm recebido corretamente o pagamento do contrato, sem demonstrarem qualquer esforço ou comprometimento para com o cumprimento das obrigações contratualmente assumidas, caracterizando o perigo de risco ou dano.

Desta feita, faz-se necessário suspender o pagamento da parcela vincenda no próximo dia 30 de abril de 2023, conforme requer a autora.

Em casos semelhantes, de inadimplemento contratual, já decidiu o TJMT nesse mesmo sentido, de suspensão de pagamento. (...)

No que concerne ao pedido de averbação da existência desta demanda à margem da matrícula do imóvel objeto do contrato de compra e venda, verifico igual necessidade, pois a medida dará publicidade à terceiros interessados sobre a existência do contrato de compra e venda ora discutido.

Registro que a averbação à margem da matrícula do imóvel não terá a capacidade, por si só, de inibir a realização de negócios jurídicos, porém, é certo que dará a terceiros o necessário conhecimento acerca do litígio, prevenindo responsabilidades e resguardando direitos, em atenção ao princípio da boa-fé.

Posto isto, nos termos do art. 294 c/c art. 300, ss, do Código de Processo Civil, DEFIRO A TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA requerida para determinar a suspensão do pagamento da próxima parcela do contrato de compra e venda celebrado entre as partes, cujo vencimento está agendado para o dia 30 de abril de 2023; bem como para determinar a expedição de ofício ao Cartório de Registro de Imóveis do 1º Ofício da Comarca de São José do Rio Claro/MT, para fazer constar a averbação acerca da existência desta ação judicial à margem da matrícula n. 510”

(cf. Id. nº 116452963 dos autos de origem)

Contra referida decisão, o Espólio/réu/agravante em suas razões recursais sustenta que, ao contrário do pontuado pela r. decisão agravada, “
existe inadimplemento por parte dos compradores/agravados em momento muito anterior ao alegado inadimplemento dos vendedores
”, pois a autora/agravada “
não efetuou o pagamento das parcelas em tempo e modo idôneos
”, havendo inclusive “
confissão do inadimplemento via conversa extrajudicial
(em)
e-mails trocados entre os patronos das partes envolvidas
” (sic – cf. Id. nº 173410695 - Pág. 8/15), por essas razões deve ser indeferido o pedido de antecipação para que não haja suspensão do pagamento da parcela no dia 30/04/2023.

Pois bem.

Conquanto a agravante insista em que foi o agravado que deu causa à rescisão do contrato ao inadimplir as parcelas, o que restou sobejamente comprovado nos autos é que até o presente momento os agravantes não providenciaram as baixas das penhoras, hipotecas e demais gravames que recaem sobre a matrícula do imóvel objeto da compra e venda; basta uma rápida olhada na cláusula 6ª do referido contrato de compra e venda onde previa que “
as partes acordam que o prazo estabelecido para baixas das hipotecas e penhoras existentes na matricula ocorrerá em cinco anos após a assinatura deste contrato de compra e venda
”.

Cumpre ressaltar que, nos termos do art. 476 do Código Civil, “
nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro
”, e havendo inclusive reconhecimento/confissão, pelo vendedor/agravante, de que não cumpriu as obrigações de providenciar o georreferenciamento da área “
a ser iniciado após a assinatura do contrato
”, ou seja, antes do vencimento das primeiras obrigações alegadamente inadimplidas pela compradora/autora
, denota que tal obrigação não foi inadimplida no temo e modo constante no contrato de compra e venda.

A próposito:

“RECURSO DE AGRAVO NA RECURSO DE APELAÇÃO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA CONCLUSÃO DA OBRA. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. PAGAMENTO DE ALUGUÉIS. DANO MORAL. INEXISTENCIA. MERO ABORRECIMENTO. RECURSO IMPROVIDO. 1.O inadimplemento contratual ocorreu em primeiro lugar pela parte ré, de modo que, diante do prescrito na regra do Art. 476, CC, incabível a exigência por parte dela do cumprimento dos deveres contratuais pelos autores. [...]” (TJ-PE - AGV: 4122681 PE, Relator: Jones Figueirêdo, Data de Julgamento: 25/02/2016, 4ª Câmara Cível, Data de Publicação: 16/03/2016)

Logo, sendo indiscutível o inadimplemento dos agravados em relação a baixa de hipotecas e de realização do
georreferenciamento da área
, ao menos em cognição sumária, não se revela muito convincente a tese de indeferimento da antecipação recursal.

Pelo exposto, desprovejo o recurso.

Custas recursais pela agravante.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 23/04/2024