Tribunal: TJMT
Processo: 1016859-51.2020.8.11.0015
Relator(a): NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO
Órgão julgador: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-03-19
Data de publicação: 2024-03-20

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1016859-51.2020.8.11.0015
Classe:

AGRAVO REGIMENTAL CÍVEL (206)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Posse]
Relator:
Des(a).
NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO

Turma Julgadora:

[DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[SPE - ATALAIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 14.207.201/0001-79 (APELANTE), EURIPEDES BALSANUFO COSTA FERREIRA JUNIOR - CPF: 656.005.921-91 (ADVOGADO), ADILSON OLIVEIRA DOS SANTOS - CPF: 880.663.041-53 (APELADO), JEFFERSON MOREIRA DE LIMA - CPF: 004.623.391-14 (ADVOGADO), A M 3 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - EPP - CNPJ: 26.648.246/0004-00 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

AGRAVO INTERNO. APELAÇÃO DESPROVIDA MONOCRATICAMENTE. RESCISÃO DE CONTRATO COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE. RETENÇÃO DE ARRAS. ARRAS CONFIRMATÓRIA. NÃO RETENÇÃO. ENTENDIMENTO DO STJ. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. MANUTENÇÃO. RECURSO DESPROVIDO.

1- Conforme entendimento do STJ, “
as arras confirmatórias não se confundem com a prefixação de perdas e danos, tal como ocorre com o instituto d as arras penitenciais, visto que servem como garantia do negócio e possuem característica de início de pagamento, razão pela qual não podem ser objeto de retenção na resolução contratual por inadimplemento do comprador" (AgInt no REsp n. 1.893.412/SP, Relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 7/12/2020, DJe 11/12/2020)”
(AgInt no REsp n. 2.059.733/SP, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 9/10/2023, DJe de 16/10/2023.)

2-

“Se ambas as partes foram vencedoras e vencidas na demanda é de se reconhecer sucumbência recíproca na proporção fixada na sentença
”

(N.U 1019233-40.2020.8.11.0015, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, JOAO FERREIRA FILHO, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 28/11/2023, Publicado no DJE 04/12/2023).

R E L A T Ó R I O

PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL DE DIREITO PRIVADO

AGRAVO INTERNO 1016859-51.2020.8.11.0015

AGRAVANTE: SPE - ATALAIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

AGRAVADO: ADILSON OLIVEIRA DOS SANTOS

RELATÓRIO

DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Agravo interno contra apelação interposta por
SPE - ATALAIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
de sentença em Ação de Rescisão Contratual e Reintegração de Posse n.º 1016859-51.2020.8.11.0015 da Vara Cível da Comarca de Sinop/MT, ajuizada contra
ADILSON OLIVEIRA DOS SANTOS,
em que se manteve o julgamento de parcial procedência de pedidos para se “
DECLARAR a rescisão do instrumento particular de promessa de venda e compra formalizado pelas partes de Id. 43601597, retornando, as partes, ao seu status quo ante, mediante a reintegração de posse da requerente no imóvel
”, bem como condenou “
a requerente a restituir os valores pagos pela requerida, em parcela única, podendo reter para si 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, podendo ser descontados os débitos de IPTU do imóvel
”, reconhecendo a “
sucumbência recíproca
” e condenando “
as partes ao pagamento das custas/despesas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% atribuídos à causa
” (id. 196030722).

A parte agravante afirma que
“A Sentença proferida pelo juízo a quo entendeu que a retenção de 25% somada à retenção do sinal dado pelo Agravado configura dupla penalidade, quando na verdade não possuem o mesmo condão . A retenção dos 25%, a título de despesas administrativas, operacionais, promocionais e tributárias, todas irrecuperáveis, visa cobrir as despesas que não serão estornadas à empresa, suprindo os prejuízos experimentados pela Promitente Vendedora, ou seja, a Agravante não irá reaver esses gastos com a rescisão contratual, sendo esta a ra zão pela qual encontra-se tal previsão expressa na CLÁUSULA DÉCIMA QUARTA do contrato celebrado entre as partes.”.

Declara que
“o AGRAVADO deu causa à rescisão imotivada do contrato, uma vez sua inadimplência, consubstanciada na falta do pagamento parcial das parcelas contratadas, foram o objeto da presente Ação, mostrando-se totalmente desarrazoada a condenação da Agravante ao pagamento dos ônus sucumbenciais.”.

Argumenta que
“’sucumbir’ significa ‘ser derrotado’, e no presente caso quem saiu vencido foi o Agravado, visto que os pedidos da Agravante foram deferidos quase em sua totalidade, senão vejamos: deferimento do pedido de rescisão contratual, a reintegração do imóvel em favor dela, retenção de 25% (vinte e cinco por cento) sobre os valores pagos e retenção do IPTU devido pelo Agravado.”

Pede a retratação ou a inclusão em pauta para provimento pela Câmara (id. 200289160).

Decorrido o prazo sem contrarrazões (id. 204454661).

É o relatório.

Desa. Nilza Maria Pôssas de Carvalho

Relatora

V O T O R E L A T O R

VOTO

DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Agravo interno contra apelação interposta por
SPE - ATALAIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
de sentença em Ação de Rescisão Contratual e Reintegração de Posse n.º 1016859-51.2020.8.11.0015 da Vara Cível da Comarca de Sinop/MT, ajuizada contra
ADILSON OLIVEIRA DOS SANTOS,
em que se manteve o julgamento de parcial procedência de pedidos para se “
DECLARAR a rescisão do instrumento particular de promessa de venda e compra formalizado pelas partes de Id. 43601597, retornando, as partes, ao seu status quo ante, mediante a reintegração de posse da requerente no imóvel
”, bem como condenou “
a requerente a restituir os valores pagos pela requerida, em parcela única, podendo reter para si 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, podendo ser descontados os débitos de IPTU do imóvel
”, reconhecendo a “
sucumbência recíproca
” e condenando “
as partes ao pagamento das custas/despesas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% atribuídos à causa
” (id. 196030722).

Observa-se do contrato que o valor de R$ 3.275,44 (três mil e duzentos e setenta e cinco reais e quarenta e quatro centavos) não se trata de arras penitenciais, conforme disposto no art. 418 do CC:

“Art. 418. Se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as; se a inexecução for de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito, e exigir sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, juros e honorários de advogado.

De acordo com a forma de pagamento prevista no contrato, o valor desembolsado como entrada compunha o preço do imóvel, ou seja, se tratava de arras confirmatória (id. 195305343):

Conforme entendimento do STJ, “
as arras confirmatórias não se confundem com a prefixação de perdas e danos
, tal como ocorre com o instituto d as arras penitenciais,
visto que

servem como garantia do negócio e possuem característica de início de pagamento
, razão pela qual não podem ser objeto de retenção na resolução contratual por inadimplemento do comprador" (AgInt no REsp n. 1.893.412/SP, Relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 7/12/2020, DJe 11/12/2020)”
(AgInt no REsp n. 2.059.733/SP, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 9/10/2023, DJe de 16/10/2023.)

Tendo, portanto, caráter confirmatório, não pode ser determinada sua retenção.

Outro julgado:

“PROCESSO CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO CONTRATUAL POR INTERESSE DO ADQUIRENTE. RETENÇÃO DE 25% DO VALOR TOTAL. NÃO INDICAÇÃO DOS DISPOSITIVOS DE LEI VIOLADOS. APLICAÇÃO DA SÚMULA N.º 284 DO STF, POR ANALOGIA. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RETENÇÃO. NÃO CABIMENTO. NATUREZA JURÍDICA. ALTERAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS N.ºS 5 E 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO NEGADO PROVIMENTO. 1. A ausência de expressa indicação de artigos de lei violados inviabiliza o conhecimento do recurso especial. Aplicação do disposto na Súmula n.º 284 do STF. 2. O Tribunal estadual concluiu que a natureza da arras é confirmatória, integrando, dessa forma, o valor do bem. Assim, rever a r. decisão demandaria revolvimento da matéria fático-probatória dos autos, além de reanálise de cláusula contratual, o que não se admite em recurso especial, conforme Súmulas n.ºs 5 e 7 do STJ. 3. De acordo com a jurisprudência desta Corte, as arras confirmatórias não se confundem com a prefixação de perdas e danos, tal como ocorre com o instituto das arras penitenciais, visto que servem como garantia do negócio e possuem característica de início de pagamento, razão pela qual não podem ser objeto de retenção na resolução contratual por inadimplemento do comprador (AgInt no AgRg no REsp 1.197.860/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 5/12/2017, DJe 12/12/2017). 4. Agravo interno improvido.”
(AgInt no AREsp n. 2.384.748/RJ, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 25/9/2023, DJe de 27/9/2023.).

Deste modo, não deve o valor das arras ser ressarcido à apelante, como retenção.

A agravante argumenta que “
o AGRAVADO deu causa à rescisão imotivada do contrato, uma vez sua inadimplência, consubstanciada na falta do pagamento parcial das parcelas contratadas, foram o objeto da presente Ação, mostrando-se totalmente desarrazoada a condenação da Agravante ao pagamento dos ônus sucumbenciais
”.

Na sentença, foi reconhecida a sucumbência recíproca, condenando ambas as partes em custas, despesas e honorários em 10% do valor da causa. Julgado desprovido o apelo, majorou-se em 5% apenas contra quem apela, pois ocasiona nova movimentação do Judiciário e da parte apelada.

Na inicial, o pleito da agravante foi de
rescisão
do contrato; a
desocupação
do imóvel; e, “
Em virtude da rescisão contratual unilateral ora enunciada, requer que a devolução dos valores pagos pelo Requerido se proceda conforme estipulado na CLÁUSULA DÉCIMA QUARTA do contrato, ou seja, com a
retenção do sinal do negócio (ARRAS),

dedução de 23% (vinte e três por cento) a título de despesas administrativas e tributárias irrecuperáveis
; dedu
ção do ITU/IPTU (relatório anexo) e demais despesas inerentes ao imóvel
, eventualmente inadimplidos, e os demais débitos que se vencerem enquanto o Requerido estiver na posse do imóvel; 7) A condenação do Requerido ao pagamento equivalente à
0,5% (meio por cento) ao mês sobre o valor atualizado do contrato, a título de fruição
pela utilização do bem, além da
multa penal de 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato
(§ 3º da CLÁUSULA DÉCIMA TERCEIRA)
”.

Na sentença, foi afastado o pedido de arras (afastamento confirmado neste voto), condenação em despesas administrativas, taxa de fruição e multa.

Neste modo, entendo que a sucumbência foi bem distribuída, pois apenas parte dos pleitos foram procedentes, e não a sua totalidade, e, proporcionalmente, 50% da condenação está razoável ao ocorrido nos autos.

Neste sentido:

“
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA C/C RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS – CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE COMPRADOR – DIREITO DE RETENSÃO DE PARTE DOS VALORES – ABUSIVIDADE DA CLÁUSULA PENAL CONTRATUAL – DEVER DE RESTITUIÇÃO IMEDIATA – RETENÇÃO CALCULADA EM PERCENTUAL SOBRE OS VALORES PAGADOS – SÚMULA Nº 543 DO STJ – ART. 51, IV, DO CDC – DEFERIMENTO DO DIREITO DE RETER O IPTU CORRESPONDENTE A 2019 – PRETENSÃO EM RETER TAMBÉM O IMPOSTO REFERENTE DE 2020 A 2023 – NÃO ACOLHIMENTO –

PRETENSÃO EM AFASTAR A SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA E IMPUTÁ-LA SOMENTE AOS AUTORES – NÃO ACOLHIMENTO. RECURSO DESPROVIDO. 1. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Inteligência da Súmula nº 543 do STJ. 2. Nos termos da iterativa jurisprudência do STJ, “é abusiva a cláusula que fixa a multa pelo descumprimento do contrato com base não no valor das prestações pagas, mas, sim, no valor do imóvel, onerando demasiadamente o devedor” (STJ - AgInt no AREsp 1180352/DF, Rel. Min. Lázaro Guimarães (Desembargador Convocado do TRF 5ª Região), Quarta Turma, julgado em 20/02/2018), e “tem-se considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados” (STJ - AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 20/6/2017) 3. Sendo o imóvel restituído à parte em outubro/2020 o IPTU referente ao imóvel a partir de então é da responsabilidade da Apelante no presente caso. 4.
Se ambas as partes foram vencedoras e vencidas na demanda é de se reconhecer sucumbência recíproca na proporção fixada na sentença
”
(N.U 1019233-40.2020.8.11.0015, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, JOAO FERREIRA FILHO, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 28/11/2023, Publicado no DJE 04/12/2023).

Ante o exposto, mantenho a decisão agravada e DESPROVEJO o recurso.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 19/03/2024