Tribunal: TJMT
Processo: 1006094-27.2024.8.11.0000
Relator(a): MARCIO VIDAL
Órgão julgador: MARCIO VIDAL
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-04-30
Data de publicação: 2024-05-07

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1006094-27.2024.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Cédula de Crédito Bancário, Penhora / Depósito/ Avaliação]
Relator:
Des(a).
MARCIO VIDAL

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO VIDAL, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[LUIZ HENRIQUE BARBOSA MATIAS - CPF: 824.928.831-91 (ADVOGADO), LUCIMAR TOLENTINO DE JESUS - CPF: 834.292.981-72 (AGRAVANTE), PIRACANJU PARTICIPACOES LTDA - ME - CNPJ: 08.763.626/0001-61 (AGRAVANTE), RUBIA ARGENTA DEON - CPF: 969.307.050-04 (AGRAVANTE), BANCO DO BRASIL SA - CNPJ: 00.000.000/0001-91 (AGRAVADO), SERVIO TULIO DE BARCELOS - CPF: 317.745.046-34 (ADVOGADO), JOSE ARNALDO JANSSEN NOGUEIRA - CPF: 497.764.281-34 (ADVOGADO), RUBIA ARGENTA DEON - CPF: 969.307.050-04 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARCIO VIDAL, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – EXECUÇÃO – AVALIAÇÃO DE IMÓVEL REALIZADA POR OFICIAL DE JUSTIÇA – HOMOLOGAÇÃO DO LAUDO - AUSÊNCIA DAS HIPÓTESES DO ARTIGO 873 DO CPC – NÃO CABIMENTO DE NOVA AVALIAÇÃO, CONTUDO, NECESSÁRIA ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA –

RECURSO PROVIDO, EM PARTE.

Se a avaliação é elaborada por perito do juízo que apresentou seu trabalho de acordo com as normas técnicas, age com acerto a decisão que homologa o laudo oferecido pelo
expert
.

Quando não há indícios de que o valor do bem tenha sofrido valorização ou depreciação excepcional, é razoável que o valor da avaliação seja submetido a mera atualização monetária.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. MÁRCIO VIDAL (RELATOR)

Egrégia Câmara

Cuida-se de
Recurso de Agravo de Instrumento
, com pedido de efeito ativo, interposto por
Lucimar Tolentino de Jesus
e
Piracanju Participações Ltda.
, contra decisão proferida pelo Juízo da Vara Única da Comarca de Brasnorte, na Carta Precatória nº 1001044-16.2021.811.0100, extraída da Ação de Execução de Título Extrajudicial nº
0014120-70.2018.811.0055
,
que indeferiu o pedido de nova avaliação do imóvel rural por Engenheiro Agrônomo e homologou o laudo elaborado pelo Oficial de Justiça (id. 141112598 da Carta Precatória).

Pretendem a reforma da decisão, sob os argumentos, em síntese, de que: (1) o Oficial de Justiça não reúne condições técnicas para avaliação do imóvel rural objeto da execução, por não ter conhecimentos específicos; (2) o valor estipulado no laudo está defasado, já que a avaliação ocorreu há dois anos, ou seja, em 28/02/2022; e, (3) não levou em consideração o fato de ter ocorrido valorização da área pela alta das comodities (grãos e carnes em geral).

Por isso, requerem o efeito ativo, para que, desde já, seja deferido o pedido de realização de nova avaliação por profissional técnico especializado. No mérito, o provimento do recurso (id. 205814657).

A antecipação da tutela recursal foi deferida, em parte, apenas para que fosse realizada atualização monetária do valor do bem (id. 206091656).

O Agravado contraminutou o recurso, rechaçando as alegações aventadas no agravo (id. 209684691).

É o relatório.

V O T O

EXMO. SR. DES. MÁRCIO VIDAL (RELATOR)

Egrégia Câmara

Revela este recurso que a irresignação dos Agravantes se refere à decisão que indeferiu pedido de

nova avaliação de imóvel rural penhorado por Engenheiro Agrônomo,
nos seguintes termos:

“(...)
Trata-se de carta precatória, oriunda da 3ª Vara Cível da comarca de Tangará da Serra, à
avaliação
e
demais atos expropriatórios
, com relação ao imóvel objeto da Matrícula n. 5.886, oriunda do 1º Ofício de Brasnorte, por conta da ação de execução de título extrajudicial n. 0014120-70.2018.8.11.0055, em trâmite naquele juízo. Processo: 1001044-16.2021.8.11.0100. (...)

II.FUNDAMENTAÇÃO

Admite-se nova avaliação de imóvel penhorado quando qualquer das partes arguir,
fundamentadamente
, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador; se verificar, posteriormente à avaliação, que houve diminuição no valor do bem; ou quando houver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem (CPC , art. 873).

Na hipótese, a executada, alega que o Oficial não observou as particularidades da área (solo, estrutura, histórico, nutrientes e etc.) ao utilizar o método comparativo, motivo pela qual entende pela necessidade de reavaliação da área.

Analisando o auto de avaliação confeccionado pelo Oficial de Justiça (id.

78283474, id. 78283485, id. 78283490), verifico que não há qualquer irregularidade ou invalidação passível de impor nova avaliação. Isso porque, o Meirinho certificou pormenorizadamente os critérios adotados à avaliação, devidamente, atualizado à luz da realizada do comércio imobiliário local.
A avaliação foi realizada em 28/02/2022.

Noto que as informações para proceder com a avaliação das áreas, foram coletadas da IMEA, utilizando sistema comparativo com a realidade comercial de Brasnorte e pesquisas realizadas com corretores de imóveis da região.

Assim exposto, os argumentos da parte devedora não são suficientes para infirmar o laudo confeccionado pelo oficial de justiça, sendo certo que, contrariamente as razões da impugnação, não pairam dúvidas a justificar a pretensão de uma nova avaliação.

Realça-se que as alegações de erro na avaliação ou subvalorização não tem respaldo em documento eficiente e contundente quanto ao preço avaliado. Aliás,
a executada nem mesmo aportou laudo outro a comprovar o alegado.

Neste sentido:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. PEDIDO DE SUBSTITUIÇÃO DE BEM PENHORADO. INVIABILIDADE. IMPUGNAÇÃO A AVALIAÇÃO DO IMÓVEL E INAPTIDÃO DO OFICIAL DE JUSTIÇA. IMPROCEDENTE. AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇAO DE VIOLAÇÃO DOS REQUISITOS LEGAIS. DECISÃO MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. Verifica-se que a substituição do bem penhorado não se justifica no caso em questão, haja vista que o argumento de que o valor do crédito exigido está mais próximo do valor de mercado da área a qual pretende a substituição, não se sustenta, e se apresenta apenas como protelatório, já que se arrasta o processo por muitos anos. Ademais, o valor da dívida em contraponto com o valor dos imóveis, não se apresenta como imprescindível que se proceda à substituição. Menor onerosidade não demonstrada.
A impugnação deve ser instruída com prova efetiva e convincente do desacerto da estimativa efetivada pelo oficial de justiça, o que não há nos autos.
Isso porque, dos autos não combate efetivamente que a avaliação realizada foge dos padrões e parâmetros a serem considerados para se chegar ao valor mercadológico da área penhorada, não se exigindo seja realizada por profissional habilitado
. Considerando que o laudo de avaliação observou o contido no art. 872 do CPC, descrevendo o contexto fático e mercadológico no qual o imóvel avaliado se encontra inserido, explicitando, inclusive, os fundamentos que levaram à conclusão proposta, forçoso reconhecer a validade do laudo avaliativo.
(TJ-MT - AI: 10169404020238110000, Relator: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Data de Julgamento: 12/09/2023, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 13/09/2023)

AVALIAÇÃO. IMPUGNAÇÃO. NOVA AVALIAÇÃO. MÉTODO COMPARATIVO. 1. (...) No caso, o perito se valeu do método comparativo para a avaliação de imóvel de propriedade dos devedores, realizando confronto com valores de vendas de imóveis com características comparáveis e semelhantes ao avaliado, e levando em conta a localização dos paradigmas na mesma região geoeconômica, situação através de índices fiscais da Planta Genérica de Valores, padrão construtivo, estado de conservação, idade aparente e contemporaneidade. 3. Os devedores trouxeram apenas anúncios de venda de imóveis, dos quais não consta descrição suficiente do bem, localização exata e data das publicações. 4. Inviável, portanto, a realização de nova avaliação, ausente a demonstração da ocorrência de uma das circunstâncias autorizadoras da repetição do ato ( CPC, art. 873). 5. Suficiente, à hipótese, a atualização monetária do valor indicado pelo perito, em avaliação datada de pouco mais de um ano atrás. Recurso não provido. (TJ-SP - AI: 22993539720208260000 SP 2299353-97.2020.8.26.0000, Relator: Melo Colombi, Data de Julgamento: 11/02/2021, 14ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 11/02/2021)

De modo contrário, a avaliação tomou por base os bens discriminados na penhora e, por ser
in loco
, pode o oficial de justiça observar as características dos imóveis.

Não se justifica, portanto, a realização de nova avaliação, máxime se não verificado vício no laudo oficial.

III.DISPOSITIVO

Posto isso,
REJEITO
a impugnação e, por consequência,
HOMOLOGO
a avaliação dos imóveis objetos da penhora, realizada por Oficial de Justiça desta urbe.

Por fim, pontuo que se levando em conta que os leilões nesta comarca ocorrem de forma virtual, tem-se que o ato é praticável pelo Juízo Deprecante.
(...)”
(
id. 141112598 da Carta Precatória
)

Consta que a
Ação de Execução de Título Extrajudicial
, proposta pelo
Banco do Brasil
S/A
, no ano de 2018, na 3ª Vara Cível da Comarca de Tangará da Serra, busca o recebimento de créditos inadimplidos por
Lucimar Tolentino de Jesus
e
Piracanju Participações Ltda.
, ora Agravantes
, relacionados à
Cédula de Crédito Bancário n.º 492.102279, no total de R$ 352.315,18 (Trezentos e cinquenta e dois mil, trezentos e quinze e dezoito centavos), atualizado até a data da propositura da ação, tendo como garantia o imóvel rural denominado “Fazenda Esmeralda 16”, situada no município de Brasnorte, com 237, 5690 ha (id. 55451469, pág. 1 a 7).

Demonstra que, expedida Carta Precatória à Comarca de Brasnorte, a propriedade rural foi avaliada, no ano de 2022, por Oficial Avaliador, que indicou o preço no montante de R$ 2.055.058,00 (Dois milhões, cinquenta e cinco mil e cinquenta e oito reais).

O Auto de Avaliação foi impugnado pelo Exequente, ora Agravado, sob o fundamento de indicação de valor excessivo (id. 117087037 da Ação de Execução). Por sua vez, o Executado, ora Agravante, se contrapôs sustentando necessidade de laudo elaborado por especialista, devendo ainda ser levado em consideração defasagem do preço pelo fato da avaliação ter ocorrido há mais de dois anos (2022), o que, inclusive, foi anuído pelo Exequente, Agravado (ids. 129162642 e 140469049 da Carta Precatória). Contudo, ambas as impugnações restaram indeferidas (ids.
125707964 da Ação de Execução e 141112598 da Carta Precatória
).

O laudo de avaliação da “Fazenda Esmeralda 16”, subscrito por Oficial Avaliador da Comarca de Brasnorte, foi elaborado, no ano de 2022, com base nas características pormenores do imóvel e, por comparativo, na prática do mercado imobiliário adotado na região,
in verbis
:

“(...)
PRELIMINARMENTE:

Inicialmente, faz-se necessário esclarecer que a pesquisa e a apuração do valor imobiliário contido no final do laudo, obedeceram ao critério de transação à vista, na data. Quanto ao método para esta avaliação, foi utilizado o direto comparativo de dados de mercado, sempre atualizado e à luz da realidade do mercado imobiliário local, respeitando os valores de negociações realizadas nesta praça.

LOCALIZAÇÃO:

O imóvel está localizado na Zona Rural do Município de Brasnorte/MT. O acesso é pela Rodovia MT 170, no sentido Brasnorte/MT – Campo Novo do Parecis/MT, e está localizado aproximadamente 134 km de distancia do centro da cidade.

O trajeto inicia-se nesta urbe, percorre-se 65 km pela Rodovia MT 170 até a Comunidade Mundo Novo, neste ponto, à esquerda, há a estrada vicinal que acessa a propriedade rural, um percurso de 69 km, passando pela Fazenda Centro Oeste e Fazenda Onça Parda. A Figura 01 ilustra a localização da Fazenda Esmeralda 16.

LIMITES E CONFRONTANTES:

IMÓVEL:

um imóvel de terreno rural, denominado "Fazendo Esmeralda 16", com área de 237,5790 ha (duzentos e trinte a sete hectares, cinquenta e sete ares e noventa centiares), situado nesta Cidade, Município e Comarca de Brasnorte MT, pertencente a esta Circunscrição Imobiliária, Matrícula 5886, Livro 2 – Registro Geral, dentro das seguintes metragens, limites e confrontações: Inicia-se a descrição deste perímetro vértice M-1 de coordenadas N 8611924 m e E 409612; Situado no limite da estrada vicinal, segue confrontando com a estrada vicinal, com o seguinte azimute 334°24’55” e 443,94, até o vértice M-2; deste, segue confrontando com a Fazenda Esmeralda, de Global Ambient Incorporadora LTDA, com azimute e distancia: 57°51’04” e 347,20 até o vértice M-3; deste, segue confrontando com a Fazenda Esmeralda 15, de Piracanju Participações LTDA ME, com o seguinte azimute e distância: 152°32’51” e 5.5469,62 até o vértice M-4; deste, segue confrontando com Sebastião Messias Costa, com o azimute e distancia: 242°33’47” e 523,46 m até o vértice M-1, marco inicial deste perímetro.

*Em anexo segue croqui da localização das propriedades rurais da Família Argenta/Deon elaborado pelos requeridos. As Fazendas Esmeraldas 16 e 14 são desmembradas de uma matrícula maior em comum.

CARACTERÍSTICAS, OCUPAÇÃO DO IMÓVEL E POTENCIAL PRODUTIVO:

A Fazenda Esmeralda 16 é constituída por mata nativa do tipo cerrado alto amazônico.

MELHORAMENTOS PÚBLICOS EXISTENTES
:

A região conta com as Rodovias BR 364 e MT 170, pavimentada e transitável durante o ano todo. A região conta com posteamento de energia elétrica.

MEIOS DE TRANSPORTES PÚBLICOS:

Há linhas de ônibus na urbe deste município, e na Comunidade Mundo Novo.

TIPO DE OCUPAÇÃO CIRCUNVIZINHA:

Grandes propriedades rurais produtora de grãos e gado de corte, armazém de grãos a 90 km da propriedade rural.

AVALIAÇÃO:

Por todos os itens expostos, padrão, localização e destinação do imóvel avaliado, bem como pesquisas levadas a efeito na região junto a corretor de imóveis, proprietários rurais, pessoas de conhecimento sobres transações rurais, para tomadas de preços de imóveis semelhantes, este avaliador define o valor médio de 50* sacas de soja por hectare. Cotação da soja na data de 28/2/2022, no valor de R$ 173,00 (cento e setenta e três reais) – disponível em Campo Novo do Parecis/MT, no sitio do IMEA - http://www.imea.com.br/imea-site/indicador-soja.

A Fazenda Esmeralda 16 fica avaliada no valor total de R$ 2.055.058,00 (dois milhões, cinquenta e cinco mil e cinquenta e oito reais).

*Pelos anúncios, propriedades rurais destinadas a pastagens em média são comercializados por 85 sacas de soja por hectares, enquanto as de lavouras mecanizadas por 185 sacas de soja por hectares. A área ora avaliada é constituída por mata nativa fica avaliada em média 50 sacas de soja por hectare. (...)” (grifo nosso)

Homologado o laudo, o processo executivo encontra-se na fase de designação de hasta pública do imóvel, aqui, em discussão (ids. 134757224 e 134795984).

O artigo do 873 do Código de Processo Civil rege que:

“É admitida nova avaliação quando:

I - qualquer das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador;

II - se verificar, posteriormente à avaliação, que houve majoração ou diminuição no valor do bem;

III - o juiz tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação.”

No caso em apreço, o laudo de avaliação se mostra adequado, notadamente por ter sido elaborado conforme trabalhos similares, com conclusão segura. Por outro lado, o Agravante não apresentou prova de que após a realização da avaliação houve valorização ou desvalorização do bem penhorado, não sendo o decurso do prazo suficiente para que seja considerado efetivamente defasado, em que pese ser imprescindível incidir a atualização monetária.

Logo, não há razão para que nova avaliação seja feita no imóvel penhorada, devendo ser mantida a decisão que homologou o laudo produzido pelo oficial de justiça.

A propósito,

cita-se julgados sobre o assunto:

AGRAVO DE INSTRUMENTO – CUMPRIMENTO DE SENTENÇA - AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS PENHORADOS POR EXPERT DO JUÍZO –
HOMOLOGAÇÃO DO LAUDO – IMPUGNAÇÃO – AUSÊNCIA DE QUALQUER DAS HIPÓTESES DO ARTIGO 873 DO CPC – DESNECESSIDADE DE NOVA AVALIAÇÃO - DECISÃO MANTIDA -
RECURSO DESPROVIDO. Se a avaliação é elaborada por perito do juízo que apresentou seu trabalho de acordo com as normas técnicas, bem assim posterior esclarecimento dos pontos controvertidos pela executada, age com acerto a decisão que homologa o laudo oferecido pelo expert. Laudo pericial que fora complementado e aborda as especificidades dos imóveis avaliados. Se não estão presentes quaisquer das hipóteses previstas no art. 873 do CPC, desnecessária a realização de nova perícia. (TJ-MT 10134221320218110000 MT, Relator: GUIOMAR TEODORO BORGES, Data de Julgamento: 13/10/2021, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 18/10/2021) (Destaquei)

AGRAVO DE INSTRUMENTO –
EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL – PENHORA DE IMÓVEL RURAL – PEDIDO DO EXECUTADO DE NOVA AVALIAÇÃO – NÃO CABIMENTO – NECESSIDADE, CONTUDO, DA ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA
–

RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

Ausentes indícios de que o valor de mercado do bem tenha sofrido valorização ou depreciação excepcional,
é razoável que o valor da avaliação seja submetido a mera atualização monetária.
(N.U 1025956-52.2022.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DIRCEU DOS SANTOS, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 26/04/2023, Publicado no DJE 04/05/2023) (Destaquei)

Forte nessas razões,
DÁ-SE PROVIMENTO, EM PARTE,
ao Agravo de Instrumento, interposto por
Lucimar Tolentino de Jesus
e
Piracanju Participações Ltda.
, apenas para que se proceda a atualização monetária do preço de avaliação da “Fazenda Esmeralda 16”, situada no município de Brasnorte, objeto do processo executivo de origem.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 30/04/2024