Tribunal: TJMT
Processo: 1008758-08.2024.8.11.0040
Relator(a): GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão julgador: GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-10-30
Data de publicação: 2024-11-05

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1008758-08.2024.8.11.0040
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Direito de Preferência]
Relator:
Des(a).
GUIOMAR TEODORO BORGES

Turma Julgadora:

[DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). MARCIO VIDAL, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[LUANA B DA SILVA - CNPJ: 38.279.547/0001-40 (APELANTE), MATEUS GIOVANI LAVARDA DE FREITAS - CPF: 063.139.701-95 (ADVOGADO), LUANA MOREIRA SANTOS - CPF: 045.672.531-83 (ADVOGADO), PARK SHOPPING SORRISO - CNPJ: 07.697.064/0001-32 (APELADO), VANDERLEI GRALAK - CPF: 601.055.189-72 (APELADO), MATHEUS JUNGES GRALAK - CPF: 061.334.631-98 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

Não encontrado, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

APELAÇÃO - AÇÃO DECLARATÓRIA DE DIREITO DE PREFERÊNCIA C/C NULIDADE DE CONTRATO – LOCAÇÃO COMERCIAL – CONTRATO POR PRAZO INDETERMINADO – INADIMPLEMENTO DOS ALUGUÉIS – RESCISÃO CONTRATUAL – POSSIBILIDADE – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

O inadimplemento dos aluguéis autoriza a rescisão do contrato de locação, ainda que este seja por prazo indeterminado, conforme preceituam os artigos. 9º e 23º, inciso I, da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91).

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

Egrégia Câmara:

Apelação Cível interposta por
LUANA B DA SILVA
de sentença que julgou extinto o processo sem resolução do mérito.

AÇÃO
: Ação Declaratória de Direito de Preferência c/c Nulidade de Contrato e Tutela Provisória de Urgência ajuizada por Luana Barbosa da Silva ME (Lua de Prata) em face de Park Shopping Sorriso, Vanderlei Gralak e Matheus Junges Gralak
.

SENTENÇA
(ID 241273371): indeferiu a petição inicial por ser a parte autora carecedora do direito de ação por falta de interesse de agir, pelo que JULGOU EXTINTO O PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO,

na forma do art. 485, inciso I c.c. art. 330, inciso III do CPC. Custas pela parte autora. Honorários indevidos.

APELO
(ID 241273382): sustenta, em síntese, que a venda do stand comercial, onde sua empresa está estabelecida desde 2020, ocorreu sem a notificação adequada, o que violou o seu direito de preferência, garantido pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91).

Alega que manteve contato constante com o síndico do shopping, Sr. Vanderlei Gralak, sobre a situação de sua locação e sobre eventuais dívidas, mas, em nenhum momento, foi informada acerca da intenção de venda. Assim, foi "totalmente tomada de surpresa" quando soube que o stand já havia sido vendido ao filho do próprio síndico, Matheus Junges Gralak, o que, segundo ela, demonstra má-fé.

Aponta irregularidades no processo de transferência do imóvel, porquanto o novo proprietário consta como adimplente na lista de proprietários do shopping (Anexo 07), enquanto os débitos anteriores permanecem registrados. De acordo com a apelante, tal conduta foi intencional e fraudulenta, já que, por ser filho do síndico e estar diretamente envolvido em assembleias e decisões administrativas, Matheus tinha vantagem e informação privilegiada.

Defende que, independentemente de a locação ser por prazo indeterminado, ela manteve a posse e o funcionamento de sua atividade comercial no imóvel e é, portanto, titular do direito de preferência na compra.

Contesta a interpretação do juízo de primeiro grau, que exigiu averbação do contrato de locação na matrícula do imóvel para exercício do direito de preferência, visto que tal exigência não é compatível com a jurisprudência aplicável ao caso, especialmente porque ela demonstrou interesse e posse contínua do imóvel.

Pugna pela reforma da sentença para reconhecer a nulidade do negócio jurídico de venda do stand realizado sem a sua anuência; garantir o exercício do direito de preferência de aquisição do imóvel nas mesmas condições oferecidas ao terceiro; e para determinar a intimação dos apelados para que apresentem o contrato de venda e demais documentos relativos à transação.

SEM CONTRARRAZÕES
.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO

Egrégia Câmara:

Apelação Cível interposta por
LUANA B DA SILVA
de sentença que julgou extinto o processo sem resolução do mérito.

AÇÃO
: Ação Declaratória de Direito de Preferência c/c Nulidade de Contrato e Tutela Provisória de Urgência ajuizada por Luana Barbosa da Silva ME (Lua de Prata) em face de Park Shopping Sorriso, Vanderlei Gralak e Matheus Junges Gralak
.

SENTENÇA
(ID 241273371): indeferiu a petição inicial por ser a parte autora carecedora do direito de ação por falta de interesse de agir, pelo que JULGOU EXTINTO O PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO,

na forma do art. 485, inciso I c.c. art. 330, inciso III do CPC. Custas pela parte autora. Honorários indevidos.

Trata-se de Ação Declaratória de Direito de Preferência cumulada com Nulidade de Contrato, ajuizada por Luana Barbosa da Silva – ME em desfavor de
MATHEUS JUNGES GRALAK; VANDERLEI GRALAK e PARK SHOPPING SORRISO
, com o objetivo de obter o reconhecimento do direito de preferência de compra do imóvel que aluga e, por consequência, obter a declaração de nulidade do contrato de venda realizado sem a sua anuência e prévia comunicação.

Narra a autora que é locatária do Stand 08 no Park Shopping Sorriso desde 1º de novembro de 2020. No entanto, devido a dificuldades financeiras causadas pela pandemia de COVID-19, acumulou débitos de aluguel e taxas condominiais entre setembro de 2021 e março de 2022. Posteriormente, embora tenha firmado confissão de dívida para regularizar a situação, pagou apenas uma parte do acordado.

Mesmo com esses débitos, a autora manteve contato com a administração do shopping e continuou suas atividades no espaço, o que, para ela, caracterizou renovação tácita do contrato por prazo indeterminado conforme a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91). Ou seja, como o contrato por prazo determinado se encerrou em 01.11.2022, a continuidade da posse do bem transformou a locação para prazo indeterminado.

Em junho de 2024, foi surpreendida com a notícia de que o imóvel havia sido vendido para Matheus Junges Gralak, filho do síndico Vanderlei Gralak, sem que fosse respeitado seu direito de preferência.

Em sentença, o juízo de origem considerou ausente o interesse de agir da autora em razão da não comprovação da venda do imóvel bem como em razão da notificação de despejo decorrer do inadimplemento dos aluguéis do imóvel; e julgou extinto o processo sem resolução de mérito.

A controvérsia do recurso consiste em saber se cabível a anulação da sentença para reconhecer o interesse de agir da parte autora e o prosseguimento dos autos.

Pois bem.

Inicialmente, é importante destacar que o contrato de locação entre as partes, conforme informações constantes nos autos, passou a ser por prazo indeterminado após o término do prazo inicialmente pactuado e a continuidade da locação sem oposição do locador, nos termos do art. 56, parágrafo único, da Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato). No entanto, a prorrogação tácita do contrato não isenta o locatário de suas obrigações contratuais, especialmente quanto ao pagamento dos aluguéis e encargos.

O inadimplemento reiterado dos aluguéis pelo locatário é fundamento suficiente para a rescisão do contrato, conforme
previsto na cláusula sexta do contrato celebrado entre as partes bem como
nos artigos 9º, inciso III e art. 23, inciso I, da Lei do Inquilinato.

O art. 9º dispõe expressamente que
“a locação também poderá ser desfeita em caso de falta de pagamento do aluguel e demais encargos
”. Dessa forma, independentemente de o contrato ser por prazo determinado ou indeterminado, o locador mantém o direito de rescindir o contrato se o locatário deixar de cumprir sua obrigação de pagamento.

Além disso, o art. 23, inciso I, da mesma legislação reforça que o locatário é obrigado a pagar pontualmente o aluguel e os encargos locatícios, sob pena de rescisão.

A apelante, conforme confessado nos autos e
conforme cálculo de contas a receber (Id. 241273361 e seguintes – parcelas em aberto de 2022, de 2023 e 2024)
manteve-se inadimplente em relação a vários meses de aluguel e taxas condominiais, fato que, por si só, justifica a rescisão contratual e a posterior retomada do imóvel pelo locador.

A relação locatícia é regida pelos princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato, conforme preconizam os artigos 421 e 422 do Código Civil. No entanto, esses princípios não podem ser utilizados para justificar a manutenção de um contrato quando o locatário, ao contrário do esperado, não cumpre com suas obrigações essenciais, como o pagamento dos aluguéis. A boa-fé impõe ao locatário a responsabilidade de honrar os compromissos assumidos e a função social do contrato não pode ser deturpada para beneficiar a parte inadimplente, em prejuízo do direito de propriedade e legítimos interesses do locador.

Quanto ao motivo da rescisão,
ao que se vê da notificação de cobrança, o encerramento do aluguel decorreu, tão somente, do não pagamento de aluguéis, taxas de condomínios e de renegociação de dívida (Id. 241273357).

Ainda que a apelante alegue não ter sido notificada previamente acerca da venda do imóvel para exercer seu direito de preferência, verifica-se que a venda não foi comprovada nos autos de forma a desconstituir a validade da rescisão por inadimplência. Não há, portanto, elementos suficientes para sustentar que o locador tenha agido de má-fé ou que tenha descumprido obrigações legais.

O direito de preferência, previsto no art. 33 da Lei do Inquilinato, é assegurado ao locatário adimplente, o que não é o caso dos autos. A apelante, conforme admitido, encontrava-se inadimplente em relação aos pagamentos de aluguéis e encargos, circunstância que inviabiliza a invocação desse direito.

Nos termos do art. 373, inciso I, do CPC, compete ao autor comprovar os fatos constitutivos de seu direito. A apelante, entretanto, não comprovou a alegada má-fé do locador ou qualquer irregularidade na condução do processo de venda do imóvel. Ao contrário, os documentos juntados aos autos demonstram que o locador apenas exerceu seu direito de rescindir o contrato em virtude da inadimplência, conforme faculta a lei.

Dessa forma, inexiste fundamento para a alegação de que houve violação ao direito de preferência ou irregularidade na condução da relação locatícia.

Como o locador agiu dentro dos parâmetros legais e contratuais de seu direito de retomada do imóvel, em virtude do descumprimento contratual por parte da locatária, não há que se falar em anulação/reforma da sentença proferida.

Com essas considerações,
nega-se provimento ao recurso
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 30/10/2024