Tribunal: TJMT
Processo: 0001539-29.2016.8.11.0108
Relator(a): CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-06-20
Data de publicação: 2024-06-24

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0001539-29.2016.8.11.0108
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Locação de Imóvel, Despejo por Inadimplemento]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[TEREZINHA DALL OLMO - CPF: 894.599.031-34 (APELADO), FABIA CRISTINA WALTER - CPF: 032.167.159-73 (ADVOGADO), CLEIDEJANE DA SILVA - CPF: 032.937.074-08 (APELANTE), EDIMILSON GENARO PEREIRA - CPF: 067.584.618-82 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

Recurso de Apelação Cível
nº

0001539-29.2016.8.11.0108 – Tapurah.

Apelante:
Edimilson Genaro Pereira e outra.

Apelada:
Terezinha Dall Olmo.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUEL
– AVARIAS NO IMÓVEL – AUSÊNCIA DE VISTORIA DE ENTRADA E DE SAÍDA – ÔNUS DA PROVA – LOCADOR – IMPOSSIBILIDADE DE RESSARCIMENTO – INADIMPLÊNCIA DEMONSTRADA – PAGAMENTO PARCIAL – ABATIMENTO – VALOR DO BEM – ÔNUS DA PROVA – RÉUS – ART. 373, II, DO CPC
– MULTA PELO NÃO COMPARECIMENTO À AUDIÊNCIA DE CONCILIAÇÃO – MANUTENÇÃO –
SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Consoante dispõe a Lei n.º 8.245/91, o locatário é obrigado a restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal.

In casu, somente com a realização de vistoria inicial e final no imóvel locado seria possível verificar as supostas avarias alegadas pelo locador, decorrentes do uso irregular pelos locatários, o que não ocorreu.

A parte autora comprovou documentalmente o valor do bem recebido para quitar parcialmente a dívida, de modo que os requeridos não apresentaram qualquer prova em sentido contrário.

Na forma do art. 373, inc. II, do CPC, compete ao réu a comprovação da existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, ônus do qual não se desincumbiu.

Deve ser mantida a multa cominada em decorrência da falta injustificada à audiência de conciliação designada, uma vez que o §4º, do art. 334, do CPC, dita que ambas as partes devem manifestar pelo desinteresse pela realização do ato, hipótese que não ocorreu.

R E L A T Ó R I O

Recurso de Apelação Cível
nº

0001539-29.2016.8.11.0108 – Tapurah.

Apelante:
Edimilson Genaro Pereira e outra.

Apelada:
Terezinha Dall Olmo.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação interposto por Edimilson Genaro Pereira e outra,

em face da r. sentença proferida pela MMª. Juíza de Direito da Vara Única da Comarca de Tapurah, que nos autos da
ação de despejo c/c cobrança de alugueis e encargos,
que lhe move
Terezinha Dall Olmo, julgou procedentes os pedidos iniciais para condenar os requeridos ao pagamento da dívida locatícia, representada pelo valor dos alugueis em atraso, mais encargos e avarias, totalizando o valor de R$ 3.456,23 (três mil quatrocentos e cinquenta e seis reais e vinte e três centavos), bem como ao pagamento de multa no valor de 0,5% do valor da causa, pela ausência injustificada à audiência de conciliação. Ao final, condenou os réus ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da condenação, salvo se beneficiários da gratuidade de justiça.

Inconformados, os réus, ora apelantes, recorrem pretendendo, em suma, o reconhecimento da inexistência da obrigação em arcar com o conserto das supostas avarias no imóvel, haja vista a ausência de vistoria inicial e final, sendo os supostos danos materiais analisados e apresentados unilateralmente pela apelada.

Ainda, seja considerado adimplido o valor de R$ 4.600,00 (quatro mil e seiscentos reais), que ocorreu com a entrega do equipamento como parte do pagamento, dando-se quitação parcial dos alugueis devidos de maio a agosto de 2016. Por fim, requerem o afastamento da multa prevista no art. 334, §8º, do CPC, pelo não comparecimento à audiência de conciliação.

A apelada apresentou contrarrazões (id. 199946388), pugnando pelo desprovimento do apelo.

É o relatório.

Inclua-se na pauta.

Cuiabá, 19 de junho de 2024.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Recurso de Apelação Cível
nº

0001539-29.2016.8.11.0108 – Tapurah.

Apelante:
Edimilson Genaro Pereira e outra.

Apelada:
Terezinha Dall Olmo.

V O T O

Cinge-se dos autos que
Terezinha Dall Olmo ajuizou ação de despejo c/c cobrança de alugueis e demais encargos contra Edimilson Genaro Pereira e Cleidejane da Silva, afirmando ser a proprietária e locadora de um imóvel urbano situado na Rua das Indústrias, n.º 433, Bairro Industrial, na cidade de Tapurah.

Aduz, em apertada síntese, que alugou para os réus o referido imóvel pelo valor mensal de R$ 1.200,00 (mil e duzentos reais), com início em 19.12.2015 e final 19.06.2016.

Descreve que no contrato particular de locação, datado de 19.12.2015, constou como locatária a ré Cleidejane da Silva, porém, o contrato não chegou a ser assinado pelos réus, vez que estes ocuparam o imóvel antes de assinar, mas houve ampla negociação das cláusulas contratuais, o que tornou o contrato válido no momento em que adentraram no imóvel e passaram a se utilizar dele.

Segue defendendo que não recebeu os alugueis dos meses de maio, junho, julho e agosto de 2016, perfazendo o montante atualizado no importe de R$ 5.474,71 (cinco mil quatrocentos e setenta e quatro reais e setenta e um centavos), aliado ao débito de energia elétrica no valor de R$ 508,61 (quinhentos e oito reais e sessenta e um centavos).

Ao final, requereu a concessão da tutela provisória de urgência para o despejo e cobrança dos alugueis e encargos, atribuindo à causa o valor de R$ 5.956,23 (cinco mil novecentos e cinquenta e seis reais e vinte e três centavos).

A d. magistrada concedeu a tutela antecipada de despejo, condicionando-a a apresentação de caução equivalente a três meses de aluguel (id. 210781733 - Pág. 55/58).

A parte autora manifestou nos autos informando que os requeridos desocuparam o imóvel voluntariamente no dia 19.09.2016, aditando a inicial com valores referentes às avarias ocorridas no imóvel, passando a cobrar o importe de R$ 8.465,90 (id. 210781733 - Pág. 59/62).

Designada audiência de conciliação, restou prejudicada diante da ausência dos requeridos/apelantes (id. 210781733 – Pág. 124).

Os réus apresentaram contestação, requerendo o abatimento parcial do valor do aluguel, correspondente à R$ 4.600,00, referente a um compressor entregue à autora para pagamento do débito, além de postular pelo afastamento dos consertos no imóvel, haja vista a ausência de perícia para comprovar as avarias, além de afastar a legalidade do suposto contrato apresentado, eis que não havia assinatura de qualquer das partes (id. 210781733 - Pág. 126/132).

Impugnação à contestação (id. 210781733 - Pág. 155/160).

Pedido de julgamento antecipado por ambas as partes (id. 210781733 - Pág. 173 e id. 210781733 - Pág. 174).

Após a regular tramitação processual, a douta magistrada
a quo
julgou procedentes os pedidos iniciais para condenar os requeridos ao pagamento da dívida locatícia, representada pelo valor dos alugueis em atraso, mais encargos e avarias, totalizando o valor de R$3.456,23 (três mil quatrocentos e cinquenta e seis reais e vinte e três centavos), bem como ao pagamento de multa no valor de 0,5% do valor da causa, pela ausência injustificada à audiência de conciliação. Ao final, condenou os réus ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da condenação, salvo se beneficiários da gratuidade de justiça (id. 210781734).

Inconformados, os apelantes buscam o reconhecimento da inexistência da obrigação em arcar com o conserto das supostas avarias no imóvel, haja vista a ausência de vistoria inicial e final, sendo os danos materiais analisados unilateralmente pela apelada.

Ainda, seja considerado adimplido o valor de R$ 4.600,00, que ocorreu com a entrega do equipamento como parte do pagamento, dando-se quitação parcial dos alugueis devidos de maio a agosto de 2016.

Por fim, requerem a não incidência da multa prevista no art. 334, §8º, do CPC, pela ausência em audiência de conciliação.

Pois bem. Após detida análise dos autos, verifico que a questão não é de difícil elucidação.

Cinge-se a questão em aquilatar se os réus/apelantes estão obrigados a arcarem com o conserto das supostas avarias no imóvel locado, haja vista a ausência de vistoria, bem como, se o valor do bem ofertado como pagamento parcial dos alugueis atrasados, encontra-se correto ou não. Por fim, se cabível ao caso, a incidência da multa prevista no art. 334, §8º, do CPC.

De início, devo destacar que a autora apresentou junto à inicial, uma minuta de contrato particular de locação (id. 210781733 - Pág. 30/32), sem assinatura de qualquer das partes.

Devo ressaltar que a ausência de assinatura, por si só, não caracteriza a inexistência de uma relação jurídica, considerando que o art. 107, do Código Civil prevê que a validade da declaração de vontade não dependerá de forma especial, exceto quando a Lei exigir.

Assim, é livre a forma que se realiza um negócio jurídico, entre os quais o contrato verbal, que poderá ser demonstrado pelo simples aceite ou manifestação da vontade das partes, exceto quando a Lei exigir a forma especial.

In casu
, considerando tratar-se de contrato de locação, é pacífica a possibilidade de realização do contrato verbal, de modo que, em se desconsiderando a minuta apócrifa, ainda assim é inegável a realização do negócio jurídico entre as partes.

Por conseguinte, embora os réus/recorrentes não tenham assinado o contrato, reconhecem a existência do negócio jurídico e a sua condição de locatários.

Por outro lado, é cediço que uma das obrigações do locatário, prevista na Lei n.º 8.245/1991, consiste na restituição do imóvel ao final da locação, no estado em que recebeu, conforme dispõe o art. 23, inc. III, confira:

“
Art. 23. O locatário é obrigado a:

(...)

III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;
”

Logo, a razão de ser das vistorias inicial e final revela-se justamente na verificação do cumprimento da obrigação, de modo a formalizar o encerramento do procedimento de desocupação do imóvel, observando se houve uso irregular ou deterioração decorrente do uso normal.

No presente caso, contudo, verifica-se que as partes não providenciaram a vistoria inicial, tampouco a vistoria final.

Consequentemente, quanto às despesas com a reforma do imóvel, a autora não se desincumbiu do ônus de provar o estado em que entregou o bem e os alegados danos supostamente causados pelos réus.

Desse modo, com a devida venia, tenho que somente com a realização de vistoria inicial e final no imóvel locado, com a presença das partes interessadas, torna-se possível a verificação de eventuais avarias e, se for o caso, a condenação dos locatários à sua reparação.

A propósito, assim soa a jurisprudência deste Tribunal, confira:

“
RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUÉIS VENCIDOS E ENCARGOS CONTRATUAIS – PARCIAL PROCEDÊNCIA – CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL – FALTA DE COMPROVAÇÃO DA EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES AO LOCADOR – ÔNUS DO LOCATÁRIO/REQUERIDO – ALUGUEIS DEVIDOS ATÉ A DATA DA EFETIVA ENTREGA DO IMÓVEL –
ESTADO PRECÁRIO DO IMÓVEL - INSUFICIÊNCIA DE PROVAS - AUSÊNCIA DE LAUDO DE VISTORIA INICIAL E FINAL - DANOS MATERIAIS - NÃO CONFIGURAÇÃO
– SENTENÇA MANTIDA – RECURSOS DE AMBAS AS PARTES DESPROVIDOS. (...)

Diante da ausência do laudo de vistoria realizado quando da desocupação do imóvel, não se pode exigir do locatário o pagamento de valores relativos a reparos no imóvel locado, eis que sem a existência de termo de vistoria no imóvel e demais provas de amparo, não há como concluir que a requerida tivesse devolvido o imóvel em estado pior do que já se encontrava no momento da locação
.”
(RAC n.º 1005764-77.2019.8.11.0041, 2ª Câmara de Direito Privado, Rela. Desa. Marilsen Andrade Addario, j. 01.02.2023 – destaquei).

“
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DESPEJO - CONTRATO DE ALUGUEL – PERÍODO DE LOCAÇÃO SUPERIOR A CINCO ANOS ININTERRUPTOS – LOCATÁRIA QUE FOI NOTIFICADA EXTRAJUDICIALMENTE PARA ENTREGAR O IMÓVEL NO PRAZO DE TRINTA DIAS – DESOCUPAÇÃO POR FORÇA DE ORDEM JUDICIAL – INTERESSE NA RESCISÃO CONTRATUAL POR MÁ CONSERVAÇÃO DO IMÓVEL
– PRETENSÃO DE RESSARCIMENTO DE DETERIORAÇÕES NO IMÓVEL – INEXISTÊNCIA DE VISTORIA INICIAL – AUSÊNCIA DE PROVAS DE DANOS CAUSADOS PELA LOCATÁRIA
– RECURSO PROVIDO EM PARTE.

(...)

2. Nos termos do artigo 23, III da Lei 8.245/91 que dispõe sobre as locações de imóveis urbanos e os procedimentos a elas inerentes, o locatário é obrigado a restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal.

3. A inexistência do laudo de vistoria inicial que indicaria o estado do imóvel no início do contrato de aluguel, impossibilita, nove anos depois, diferenciar se as alegadas deteriorações relatadas pela autora/locadora são decorrentes do uso irregular pelas rés ou se consiste na exceção legal que prevê as deteriorações decorrentes do seu uso normal do bem.
” (RAC n.º 1029887-42.2019.8.11.0041, 1ª Câmara de Direito Privado, Rel. Desa. Nilza Maria Possas de Carvalho, j. 24.01.2023 – destaquei).

Portanto, a r
. sentença merece reforma neste ponto
, para afastar a pretensão de ressarcimento de avarias no imóvel, diante da ausência de vistoria inicial e final, ônus que competia à parte autora (art. 373, inc. I, do CPC).

Avançando na resolução da celeuma, quanto aos alugueis em atraso, embora os recorrentes não neguem a existência da dívida, informam que quitaram parcialmente o montante quando entregaram à apelada um “compressor 15 pés de 175 litros”, que à época valia R$ 4.600,00, valor este que deve ser abatido do montante cobrado. Afirmam, inclusive, que a d. magistrada não agiu com acerto ao considerar o valor do bem em R$ 2.500,00, eis que não houve nos autos avaliação do juízo, bem como a autora limitou-se a trazer somente um único orçamento.

Sem delonga, tenho que neste ponto a razão não lhes acompanha. Explico.

Embora defendam que o valor do objeto ofertado para quitação parcial corresponda à R$ 4.600,00, verifico que os recorrentes à época, não fizeram qualquer prova nesse sentido, ônus que lhes competia.

Mister se faz constar que o art. 373, do CPC, dispõe que incumbe ao autor o ônus da prova quanto ao fato constitutivo de seu direito, e ao réu quanto ao fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor.

Nesse sentido é o ensinamento de Nelson Nery Junior e Rosa Maria de Andrade Nery,
verbis
:

“
1. Ônus de provar
. A palavra vem do latim, ônus, que significa carga, fardo, peso, gravame. Não existe obrigação que corresponda ao descumprimento do ônus. O não atendimento do ônus de provar coloca a parte em desvantajosa posição para a obtenção do ganho de causa. A produção probatória, no tempo e na forma prescrita em lei, é ônus da condição de parte.”
(Código de Processo Civil Comentado e Legislação Extravagante, 11ª Ed., São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2010)

Nesse passo, verifica-se que a autora/recorrida comprovou através do documento id. 210781733 - Pág. 161, que o bem ofertado à época (compressor) era avaliado em R$ 2.500,00 (dois mil e quinhentos reais), de modo que os apelantes não se insurgiram ou apresentaram qualquer documento em sentido contrário.

Aliás, nesse ponto, bem destacou a magistrada
a quo
:

“Os réus alegam que adimpliram parcialmente a dívida, entregando à autora uma máquina de compressor, no valor de R$4.500,00. A autora confirma a afirmação do adimplemento parcial, mas contesta o valor do referido equipamento.

Aduz que vendeu tal máquina pelo seu real valor de mercado, que era de R$2.500,00, comprovando tal fato por meio de recibo de compra e venda (ID 59969984, página 67).

Os réus não se insurgiram contra a informação prestada pela autora, de modo que entendo pela sua anuência.

Assim, deve ser decotado do valor devido pelos requeridos, a quantia de R$2.500,00 (dois mil e quinhentos reais), restando a eles um saldo devedor de R$3.456,23 (três mil quatrocentos e cinquenta e seis reais e vinte e três centavos).
” (id. 210781734 - Pág. 5/6).

Desse modo, resta evidente que os apelantes não apresentaram prova convincente capaz de sustentar sua tese, sendo que o documento juntado pela autora corrobora com os fatos alegados e o consequente julgamento da demanda
.

Assim, diante de tudo o que foi alegado, certo é que aos apelantes competia provar a existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito postulado, conforme o
disposto no inc. II, do art. 373, do CPC,
ônus do qual não se libertaram,
razão pela qual a r.
sentença merece ser mantida incólume neste particular
.

Nesse sentido já tive a oportunidade de me manifestar,
verbis
:

“AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUEIS C/C REPARAÇÃO POR DANO MATERIAL – INADIMPLÊNCIA DEMONSTRADA – ISENÇÃO DO LOCATÁRIO EM REPARAR O IMÓVEL – ACORDO VERBAL – AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO – ÔNUS DA PROVA – ART. 373, II, DO CPC – CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL POR PRAZO INDETERMINADO – PRÉVIA NOTIFICAÇÃO DO LOCATÁRIO – INDENIZAÇÃO DE FUNDO DE COMÉRCIO – IMPOSSIBILIDADE – LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ – INOCORRÊNCIA – SENTENÇA MANTIDA – MAJORAÇÃO HONORÁRIOS RECURSAIS – RECURSO DESPROVIDO.

Na forma do art. 373, inc. II, do CPC, compete ao réu a comprovação da existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, ônus do qual não se desincumbiu.

In casu, restou configurado o dever da apelante em arcar com as despesas decorrentes da devolução do bem no estado de conservação em que se encontrava na ocasião de recebimento do imóvel, além dos alugueis inadimplidos.

(...)”
(RAC n. 1004055-28.2020.8.11.0055, 3ª Câm. de Direito Privado, minha relatoria, j. 26.10.2022 - negritei).

Por fim, no que tange ao afastamento da multa, embora a audiência preliminar de conciliação e mediação de que trata o artigo 334 do CPC não seja necessariamente obrigatória, ambas as partes devem manifestar pelo desinteresse na realização do ato, nos termos do §4º, do art. 334, do CPC.

É cediço que a vontade isolada de uma das partes não tem o condão de afastar a necessidade da sessão. Nota-se que não houve qualquer manifestação dos apelantes pela dispensa do ato.

Nesse cenário, configura-se ato atentatório à dignidade da justiça o não comparecimento à audiência de conciliação, sem justificativa plausível pela parte, de modo que a imposição de multa é medida de rigor, em especial diante da necessidade da induzir aos litigantes quanto à possibilidade de composição. Nesse sentido, já tive oportunidade de me manifestar, confira:

“
AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS ADVOCATÍCIOS - SERVIÇO NÃO PRESTADO - DEVER DE DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS - DANO MORAL INEXISTENTE – MERO ABORRECIMENTO – APLICAÇÃO DA MULTA PREVISTA NO ARTIGO 334, §8º, DO CPC – NÃO COMPARECIMENTO DO RÉU NA AUDIÊNCIA DE CONCILIAÇÃO – ATO ATENTATÓRIO À DIGNIDADE DA JUSTIÇA - CABIMENTO - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

In casu, apesar do dissabor suportado pela parte autora/apelante, tal conduta, por si só, não é capaz de gerar indenização por dano moral, tratando-se de mero aborrecimento.

O não comparecimento injustificado do autor ou do réu à audiência de conciliação é considerado ato atentatório à dignidade da justiça e será sancionado com multa de até dois por cento da vantagem econômica pretendida ou do valor da causa, revertida em favor da União ou do Estado.
Recurso provido parcialmente
.” (RAC n.º 1042974-60.2022.8.11.0041, minha relatoria, j. em 25.03.2024 - destaquei).

Portanto, por estes termos e estribado nessas razões, tenho que a r. sentença merece ser reformada em parte, tão somente para excluir o ressarcimento das avarias no imóvel, mantendo-se os demais termos da condenação.

Posto isso, conheço do recurso e lhe
DOU PARCIAL PROVIMENTO
.

Cuiabá, 19 de junho de 2024.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 20/06/2024