Tribunal: TJMT
Processo: 1000971-57.2020.8.11.0010
Relator(a): ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-12-10
Data de publicação: 2024-12-17

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1000971-57.2020.8.11.0010
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA,

DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[LEO DA SILVA FLORIANO - CPF: 021.447.031-83 (APELADO), QUEREN HAPUQUE ALBERNAZ MARQUES SOUZA - CPF: 040.266.571-67 (ADVOGADO), EDSON CAMPOS DE AZEVEDO - CPF: 963.937.771-68 (ADVOGADO), BIANCA MARCELINO ROMAQUELLI - CPF: 049.034.791-61 (ADVOGADO), ZULMAR FLORIANO - CPF: 537.214.979-53 (APELADO), EURY HENRIQUE REIS RODRIGUES - CPF: 007.973.331-00 (APELANTE), BERTONI DARI NITSCHE - CPF: 873.474.821-00 (ADVOGADO), EMILLY SILVA DE CARVALHO - CPF: 041.126.751-51 (ADVOGADO), MARIA HELENA DOS REIS RODRIGUES - CPF: 318.310.101-78 (APELANTE), MARCO AURELIO MESTRE MEDEIROS - CPF: 025.388.801-81 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO, POSSESSÓRIA DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE E CONDENATÓRIA DE INDENIZAÇÃO POR DANO MATERIAL – DEMANDA PRINCIPAL PROCEDENTE E RECONVENÇÃO IMPROCEDENTE – REJEITADA PRELIMINAR DE NECESSIDADE DE NOVA AVALIAÇÃO JUDICIAL – PROVA DESPICIENDA AO DESLINDE DA CAUSA – ART. 370 DO CPC – REJEITADA PRELIMINAR DE CONEXÃO – CAUSA DE PEDIR E PARTES DISTINTAS – INAPLICÁVEL O ART. 55 DO CPC – INAPLICABILIDADE DA TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL – INCONTROVERSO INADIMPLEMENTO MUITO SUPERIOR À PARCELA ADIMPLIDA DO CONTRATO – NOTIFICAÇÃO – MORA
EX RE
– CITAÇÃO SUPRE – DESVANTAGEM EXCESSIVA INEXISTENTE – RECONVENÇÃO ESCORREITA – SENTENÇA MANTIDA –
RECURSO DESPROVIDO
– HONORÁRIOS MAJORADOS.

A despeito dos argumentos da parte recorrente em sentido diverso, verifica-se que a almejada realização de nova avaliação do imóvel objeto da contenda é despicienda para o seguro e exauriente deslinde da controvérsia em análise, a qual se limita ao exame dos termos do contrato, do alegado inadimplemento e da conseguinte rescisão de contrato e reintegração de posse.

O juízo
a quo
oportunizou às partes ampla manifestação sobre a avaliação realizada e consignou expressamente que eventual nova avaliação era despicienda para a resolução da controvérsia, isso porque, como sobredito, o exame de mérito da causa não dependia da realização de nova avaliação.

A vindicada avaliação se destinaria a, no entender da parte recorrente, constatar a existência e aferir o real montante dos supostos investimentos e benfeitorias realizadas no imóvel. Contudo, conforme bem exposto nos fundamentos do édito recorrido, há patente má-fé da parte requerida apelante no exercício da posse, o que lhe assegura apenas o ressarcimento das benfeitorias necessárias (art. 1.220 CC/02), as quais, no entanto, não foram precisamente delineadas nas defesas apresentadas e comprovadas em juízo.

Não havendo preciso delineio, em tempo oportuno, das benfeitorias supostamente empreendidas no imóvel, bem como, ante a má-fé da posse dos requeridos apelantes, não há que se falar em necessidade de nova avaliação do imóvel, mesmo porque também não há precisa indicação da forma em que foi recebido o imóvel para minudente aferição, avaliação e quantificação dos valores das supostas benfeitorias.

Pacífico o entendimento no sentido de que magistrado pode indeferir provas consideradas irrelevantes ao deslinde da controvérsia nos termos do artigo 370 do CPC, de tal feita que, sendo a produção de provas disciplinada pelo juízo, este pode indeferir aquelas que se mostrarem protelatórias, desnecessárias ou impertinentes para o deslinde da causa, além de que a prova pericial somente será determinada quando essencial para a formação do convencimento judicial, sendo inadmissível a repetição de avaliações já realizadas sem justificativa plausível. Rejeitada preliminar de nulidade de sentença ante a alegada necessidade de nova avaliação.

As ações indicadas tratam de contratos distintos e envolvem sujeitos diferentes, sendo inaplicável o artigo 55 do CPC, que exige identidade ou relação intrínseca entre os objetos e causas de pedir das ações para configuração da conexão. Rejeitada preliminar de nulidade por inobservância de alegada conexão.

A alegação de adimplemento substancial não prospera, uma vez que é incontroverso e não é objeto de insurgência recursal o fato de que os recorrentes inadimpliram obrigações essenciais do contrato, especialmente aquelas relacionadas às dívidas assumidas perante a distribuidora Alesat, cujo valor supera em muito o montante adimplido pelos recorrentes.

Conforme entendimento do STJ, o adimplemento substancial exige cumprimento quase integral das obrigações, sem prejuízo ao equilíbrio contratual ou aos interesses legítimos do credor. No caso, conforme bem fundamentado no édito recorrido, o descumprimento de obrigação contratual da parte recorrente é muito mais grave e superior à parcela que ela adimpliu do contrato, afastando a aplicação da teoria.

Os requeridos apelantes alegam ausência de constituição em mora. Entretanto, tal argumentação é inaplicável ao caso, na medida em que o contrato litigioso previa obrigações líquidas e com termo certo, o que caracteriza mora automática (mora
ex re
), nos termos do artigo 397 do Código Civil. Além disso, o ato de citação na demanda judicial supre a alegada falta de notificação, eis que evidente que com ele a parte devedora torna-se ciente do seu indigitado inadimplemento contratual.

Quanto à alegação de desvantagem excessiva, não há qualquer elemento que demonstre desequilíbrio contratual ou violação à função social do contrato, isso porque a resolução contratual resulta diretamente do inadimplemento dos recorrentes, que deixaram de cumprir obrigações essenciais pactuadas livremente.

A reconvenção proposta pela recorrente Maria foi corretamente julgada improcedente, na medida em que, conforme assertivamente exposto no édito recorrido, não há nos autos prova de benfeitorias necessárias realizadas no imóvel, sendo incontroverso que os recorrentes agiram como possuidores de má-fé, nos termos do artigo 1.220 do Código Civil.

Recurso desprovido. Sentença mantida. Honorários majorados.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL Nº 1000971-57.2020.8.11.0010

APELANTEs:

EURY HENRIQUE REIS RODRIGUES e MARIA HELENA DOS REIS RODRIGUES

APELADOS:

Zulmar Floriano
e
Leo da Silva Floriano

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto por
EURY HENRIQUE REIS RODRIGUES
e
MARIA HELENA DOS REIS RODRIGUES
contra sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara da Comarca de Jaciara, Juíza de Direito
Laura Dorilêo Cândido
, lançada nos autos da Ação Rescisória de Contrato c/c Possessória de Reintegração de Posse c/c Condenatória de Indenização por Dano Material processo número 1000971-57.2020.8.11.0010, ajuizada contra os requeridos apelantes pelos autores apelados
Zulmar Floriano
e
Leo da Silva Floriano
,
a qual
julgou parcialmente procedente a pretensão autoral
“
para
declarar
a resolução do instrumento particular de contrato de trepasse de estabelecimento de sociedade empresária e comercial, cessão de quotas sociais e outras avenças firmado entre as partes,
determinar
a reintegração de posse da empresa Auto Posto Rota do Sol, localizado na Avenida Rio Grande do Sul, nº 55, Bairro Imperatriz, Cidade de União do Sul/MT, CEP 78.543-000 em favor dos requerentes Zulmar Floriano e Leo da Silva Floriano e
condenar
os réus ao
pagamento
do valor equivalente a 20% (vinte por cento) sobre o valor integral do contrato acrescido de juros moratórios de 2% a.m. contados a partir da citação (artigo 405 do CC) e correção monetária pelo índice INPC incidente a partir do inadimplemento, a título de cláusula penal e ao
pagamento
de indenização por perdas e danos pela fruição do imóvel (locatício), a ser apurada em liquidação de sentença”
, sendo que, diante da sucumbência mínima dos autores (artigo 86, parágrafo único, do CPC),
condenou
“
os réus ao pagamento, por inteiro, das custas, taxas e despesas processuais e honorários sucumbenciais que fixo em 10% (dez por cento) sobre o benefício econômico obtido nos termos do artigo 85,
caput
e § 2º, do CPC”
, salientando que
“não obstante haja previsão em contrato do patamar de honorários sobre valor reclamado judicialmente em caso de descumprimento das obrigações contratuais (cláusula 5ª), entendo que a previsão não vincula o juiz, pois é quem deve fixar os honorários por força da lei nos termos do artigo 85 do CPC”
. Também julgou
improcedente a pretensão reconvencional
e condenou

“
a ré reconvinte ao pagamento, por inteiro, das custas, taxas e despesas processuais e honorários sucumbenciais que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa reconvencional, nos termos do artigo 85,
caput
e § 2º, do CPC”
(sic).

Nas razões do apelo Id. 248895441 os apelantes sustentam a incorreção da sentença recorrida, invocando a preliminar de nova avaliação, porque a “
sentença não abordou o requerimento e a necessidade de avaliação do imóvel, objeto da ação”
, sendo que “
pedido de nova avaliação do imóvel, decorre do grande lapso de tempo desde da última avaliação, art. 873, do CPC”
, especialmente porque
“os vídeos produzidos no dia 17.10.2023 no posto de combustível, deixa claro o funcionamento das bombas e tanques de combustíveis que não foram corretamente avaliados pela Oficiala de Justiça”
, além do fato de que
“a avaliadora Oficiala de Justiça não possuir meios, tampouco habilidade técnica para uma avaliação correta, deixou de realizar avaliação nas três bombas de combustíveis e tanques, a própria sugeriu uma nova avaliação por perito especifico, não avaliou o lava-jato e seus acessórios, não avaliou a casa situada aos fundos do imóvel, tudo isso, com um valor muito baixo para dois terrenos, estrutura metaliza e construção”
(sic).

Ainda em preliminar, suscita a nulidade da sentença em razão da conexão para que seja reconhecida
“na r. sentença a existência de ações com o mesmo objeto, o presente feito e as ações n. 1001395-52.2023.8.11.0024 em trâmite na 2ª Vara de Chapada dos Guimarães/MT e ação declaratória de rescisão contratual e possessória de reintegração de posse de autos n. 1000335-57.2020.8.11.0086 em trâmite na 2ª Vara de Nova Mutum/MT, deve ser declarada a nulidade da r. sentença recorrida, cassando-a e determinando sejam as ações reunidas para julgamento de forma simultânea”
, isso porque na “
ação em tela almeja a ação de rescisão de contrato estão sendo discutidos contratos de compra e venda, cujo objeto é o reconhecimento da resolução por inadimplemento”
e nas
“ações n. 1001395-52.2023.8.11.0024 em trâmite na 2ª Vara de Chapada dos Guimarães/MT e ação declaratória de rescisão contratual e possessória de reintegração de posse de autos n. 1000335-57.2020.8.11.0086 em trâmite na 2ª Vara de Nova Mutum/MT, sobre Auto Posto Rota do Sol Ltda. – ME, que é resultado direto e imediato daqueles mesmos contratos, que estavam sendo anteriormente discutidos em juízo distintos”
(sic).

Sustenta que há desconformidade da sentença com a documentação coligida à contestação, isso porque melhoraram
“a extrutura fisica do imóvel, agregando valores financeiro na vigencia contratual, cujo levatemento, necessita de nova avaliação, tendo vista o lapso de tempo decorrido entre a frormalização do contrato de compra e venda, a ultima avaliação e a r.sentença”
(sic); que a
“restituição do imóvel com as parcelada dos valores devidos enseja desvantagem exagerada aos recorrentes, porquanto, após o desfazimento da avença, pode a promitente recorrida , a um só tempo, revender o imóvel e ainda obter lucro com a revenda, impondo-se, portanto, a restituição imediata ao promissário comprador”
; que
“inexiste nos autos, ônus da prova dos recorridos, ora vendedores, demonstrar a constituição em mora dos “devedores” mediante notificação”
, havendo desrespeito ao devido processo legal;
“que não houve efetivo empenho da parte em honrar as estipulações do contrato, configurando-se ao revés a sua proposital inércia, incabível a aplicação da teoria do adimplemento substancial, em face da inexistência de demonstração de boa-fé objetiva”
, sendo que o
“pagamento de parcela considerável do preço de compra e venda acumulada com os investimentos realizados no imóvel, configura adimplemento substancial do contrato, em boa-fé e à função social do contrato, impedi a rescisão do contrato, ainda que seja pactuada cláusula resolutiva expressa”
(sic)., de modo que deve ser reformada a sentença para improcedência do pedido; que devem ser invertidos os honorários sucumbenciais.

Pede que seja dado
“PROVIMENTO ao presente apelo, reformando a decisão recorrida, para; 1) Seja recebida a preliminar de nova avaliação, a sentença carece desses requisitos sendo nula pelo direito brasileiro, art. 93, IX, CF, 11 e 489, II do CPC; 2) Ainda, seja recebida a preliminar de conexão declarando a nulidade da r. sentença recorrida, cassando-a e determinando sejam as ações reunidas para julgamento de forma simultânea, nos termos supra; 3) Seja processado o recurso de apelação e reformada a r. sentença julgando improcedente a inicial, nos termos supra; 4) Derradeiramente, pugna pela inversão dos honorários advocatícios sobre o valor da condenação, bem como as custas eventuais em face da recorrida, nos termos supra”
(sic).

Certidão de tempestividade no Id. 248895445.

Contrarrazões da parte apelada no Id. 248895448, aduzindo, em suma, a correção da sentença recorrida. Pede que seja desprovido o apelo e elevados os honorários devidos.

É o relatório.

V O T O

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Preparado, tempestivo e adequado,
CONHEÇO
o apelo, o que faço com fulcro no artigo 1.009 do Código de Processo Civil.

Nas razões do apelo a parte apelante pugna pelo “
PROVIMENTO ao presente apelo, reformando a decisão recorrida, para; 1) Seja recebida a preliminar de nova avaliação, a sentença carece desses requisitos sendo nula pelo direito brasileiro, art. 93, IX, CF, 11 e 489, II do CPC; 2) Ainda, seja recebida a preliminar de conexão declarando a nulidade da r. sentença recorrida, cassando-a e determinando sejam as ações reunidas para julgamento de forma simultânea, nos termos supra; 3) Seja processado o recurso de apelação e reformada a r. sentença julgando improcedente a inicial, nos termos supra; 4) Derradeiramente, pugna pela inversão dos honorários advocatícios sobre o valor da condenação, bem como as custas eventuais em face da recorrida, nos termos supra”
.

A fim de melhor compreender a controvérsia, trago à colação o teor da sentença recorrida:

“
Autos n. 1000971-57.2020.8.11.0010

Vistos e examinados.

Trata-se de ação rescisória de contrato, possessória de reintegração de posse e condenatória de indenização por dano material proposta por
Zulmar Floriano
e
Leo da Silva Floriano
contra
Eury Henrique Reis Rodrigues
e
Maria Helena dos Reis Rodrigues
, todos qualificados na petição inicial.

Os autores contam que firmaram com os réus, em 11/09/2017, o contrato de compra e venda da sociedade empresarial Auto Posto Rota do Sol Ltda. – ME; o instrumento previu que os compradores seriam responsáveis pelo pagamento de dívida existente junto à empresa Alesat Combustíveis S.A., porém, não realizaram o pagamento e, por isso, a terceira ajuizou ação de rescisão contratual e reintegração de posse em desfavor dos autores.

O recebimento da petição inicial e o deferimento da tutela de urgência de reintegração de posse se deram no pronunciamento de id. 31485208, o qual foi reformado em sede de agravo de instrumento, restando indeferida a tutela de urgência (id. 40049213).

Os requeridos foram citados por oficial de justiça, conforme certidões de id. 32354382 e 50418974.

A requerida Maria ofereceu contestação ao id. 33298945 arguindo a preliminar de conexão com a ação de autos n. 1000335-57.2020.8.11.0086 em trâmite na Comarca de Nova Mutum/MT, impugnando o valor da causa e contrapondo-se à pretensão autoral ao defender que o imóvel foi adquirido em estado depreciado e hoje se encontra em perfeito estado e com inúmeras benfeitorias, valendo muito mais que o débito cobrado, bem como que não houve notificação extrajudicial e que houve o adimplemento substancial do contrato; a parte ainda apresentou reconvenção, pleiteando a avaliação do imóvel objeto da ação e cobrança dos valores devidos a título de benfeitorias, valorização do imóvel e bens que o guarnecem (id. 33298945 e 35075958).

Os requerentes impugnaram a peça defensiva ao id. 34358258 rebatendo as preliminares e teses defensivas apresentadas e ratificando os termos de sua pretensão.

Os autores também ofereceram contestação à reconvenção ao id. 40596688 arguindo a preliminar de não cabimento da reconvenção e contrapondo-se à pretensão reconvencional.

O requerido Eury ofereceu contestação ao id. 51839184 arguindo a preliminar de conexão com a ação de autos nº 1000335-57.2020.8.11.0086 em trâmite na Comarca de Nova Mutum/MT, impugnando o valor da causa e contrapondo-se à pretensão autoral ao defender que o imóvel foi adquirido em estado depreciado e hoje se encontra em perfeito estado e com inúmeras benfeitorias, valendo muito mais que o débito cobrado, bem como que não houve notificação extrajudicial e que houve o adimplemento substancial do contrato.

Os requerentes impugnaram a peça defensiva ao id. 54315387 rebatendo as preliminares e teses defensivas apresentadas e ratificando os termos de sua pretensão.

Saneado e organizado o processo, rejeitou-se as preliminares arguidas, deferiu-se a avaliação do imóvel e determinou-se a intimação das litigantes para que especificassem as provas que ainda pretendiam produzir (id. 54905597).

Os réus pediram a produção de prova oral e pericial (id. 57332863) e os autores, expressaram contentamento com as provas até então produzidas (id. 57350634).

O juízo deferiu a produção de prova oral, designando audiência instrutória para tanto, bem como determinou a expedição de mandado de avaliação do imóvel (id. 58066722).

A solenidade foi realizada conforme termo de audiência de id. 60655608, ouvindo-se o informante arrolado pelos réus e colhendo-se o depoimento pessoal dos autores.

A avaliação determinada foi realizada conforme auto de id. 95246531.

Instados a se manifestarem sobre o auto de avaliação, os réus apresentaram impugnação (id. 99872370) e os autores defenderam a irrelevância da avaliação para o deslinde do caso (id. 100322861).

Posteriormente, colhida manifestação da oficiala de justiça responsável pela avaliação (id. 115995430), os réus apresentaram pedido de nova avaliação (id. 132053494).

O juízo, então, explanou sobre aparente ausência de pertinência da produção da prova de avaliação do imóvel e oportunizou a manifestação das partes sobre a questão, já consignando a abertura de prazo para memoriais caso entendessem impertinente (id. 144619491).

Os réus apresentaram novo pedido de produção de prova oral com tomada de depoimento pessoal dos requerentes e oitiva de testemunhas (id. 149480455), enquanto os autores já apresentaram memoriais (id. 149480455).

O juízo indeferiu a avaliação do imóvel ante a ausência de manifestação sobre a pertinência, deixou de apreciar o novo pedido de produção de prova oral por ser intempestivo e, admitindo a juntada de cópia dos autos de execução e embargos à execução relacionados aos autos, oportunizou a manifestação dos autores sobre os documentos e determinou a intimação dos réus para apresentarem as razões finais escritas (id. 157433749).

Os réus pediram o sobrestamento do feito (id. 161482830), mas o pedido foi indeferido ao id. 164254424.

Os autores reiteraram os termos de seus memoriais (id. 165292674) e os réus apresentaram seus memoriais ao id. 166809898.

Os autos vieram conclusos.

É o relatório.

Fundamento e decido.

Finda a instrução processual e apreciando a prova constante dos autos independente do sujeito que a produziu, seguem as razões da formação do meu convencimento (artigo 371 do CPC).

O contrato objeto do litígio é o instrumento particular de contrato de trepasse de estabelecimento de sociedade empresária e comercial, cessão de quotas sociais e outras avenças juntado ao id. 30936703.

Nele os autores vendiam a integralidade de suas quotas na sociedade empresarial denominada Auto Posto Rota do Sol Ltda. – ME aos réus pelo valor de R$ 70.000,00 (setenta mil reais).

A cláusula 2ª, parágrafo primeiro, do instrumento prevê que o bem possui dívidas e obrigações advindas de outro contrato, este firmado com a Distribuidora Alesat, estabelecendo que referidas dívidas e obrigações, listadas no anexo I do contrato, passariam à responsabilidade dos compradores.

ESTA É A OBRIGAÇÃO CONTRATUAL QUE OS AUTORES REPUTAM POR DESCUMPRIDA E OS RÉUS NÃO CONTESTAM A INADIMPLÊNCIA, JÁ QUE NÃO DEFENDEM TEREM A ADIMPLIDO OU QUE POR ALGUM MOTIVO NÃO SERIA DEVIDA.

O anexo I, por sua vez, lista dívidas que somam R$ 395.000,00 (trezentos e noventa e cinco mil reais) e obrigações referentes à compra dos combustíveis comercializados.

O outro instrumento mencionado se encontra acostado ao id. 30936213, tratando-se do contrato particular de promessa de compra e venda mercantil com comodato de equipamentos, mútuo feneratício e outros pactos firmando entre Alesat Combustíveis S.A. e Auto Posto Rota do Sol Ltda. – ME.

O contrato dispõe sobre a utilização da bandeira “ALE”, compra exclusiva de combustíveis com a distribuidora para a revenda e comodato de equipamentos para a instalação.

O inadimplemento da obrigação resultou no ajuizamento de duas ações pela distribuidora Alesat contra os autores – a execução de autos n. 1001395-52.2023.8.11.0024 em trâmite na 2ª Vara de Chapada dos Guimarães/MT e ação declaratória de rescisão contratual e possessória de reintegração de posse de autos n. 1000335-57.2020.8.11.0086 em trâmite na 2ª Vara de Nova Mutum/MT.

Na primeira ação, a distribuidora alega que firmada em contrato o empréstimo de valor para aquisição de combustíveis e a restituição parcelada do importe, porém, a parcela vencida em 01/09/2018 – após a celebração do contrato objeto da presente ação –, no valor de R$ 75.000,00 (setenta e cinco mil), não foi quitada (id. 157035435).

Quando do ajuizamento da ação, em 30/08/2023, o referido valor atualizado já alcançava R$ 183.082,64 (cento e três mil e oitenta e dois reais e sessenta e quatro centavos).

Na segunda ação, a distribuidora alega diversos descumprimentos de obrigações contratuais, quais sejam: a cessação de aquisição de combustíveis, mesmo sem alcançar o volume mínimo estabelecido; a retirada da marca “ALE” da fachada; o cancelamento da autorização de fundamento pela Agência Nacional de Petróleo (ANP) em 15/10/2019; e a alteração de seu cadastro para “bandeira branca”, mas com continuidade da utilização dos equipamentos cedidos em comodato pela distribuidora (id. 30936210).

Além da rescisão contratual e reintegração de posse, a pretensão da distribuidora é receber a multa contratual equivalente à diferença entre a quantidade de produto que o revendedor se comprometeu a comprar e aquela que efetivamente adquiriu, multiplicadas por 12% (doze por cento) dos preços de venda ao revendedor vigentes na data do efetivo pagamento, além da conversão em perdas e danos no valor de R$ 12.000,00 (doze mil reais), caso os equipamentos não sejam localizados para a reintegração de posse.

Bem se vê, portanto, que
as obrigações inadimplidas da cláusula 2ª, parágrafo primeiro, do contrato superam e muito em valor o importe acordado para pagamento em pecúnia (R$ 70.000,00)
.

Neste cenário,
adimplida a obrigação de menor valor, não prospera a adução dos réus de que houve o adimplemento substancial do contrato e o caso concreto não se amolda aos conceitos abstratos estabelecidos pelo egrégio STJ para aplicação da teoria
, vejamos:

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL. REINTEGRAÇÃO NA POSSE. INDENIZAÇÃO. CUMPRIMENTO PARCIAL DO CONTRATO. INADIMPLEMENTO. RELEVÂNCIA. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. INAPLICABILIDADE NA ESPÉCIE. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. O uso do instituto da substancial performance não pode ser estimulado a ponto de inverter a ordem lógico-jurídica que assenta o integral e regular cumprimento do contrato como meio esperado de extinção das obrigações. 2. Ressalvada a hipótese de evidente relevância do descumprimento contratual, o julgamento sobre a aplicação da chamada "Teoria do Adimplemento Substancial" não se prende ao exclusivo exame do critério quantitativo, devendo ser considerados outros elementos que envolvem a contratação, em exame qualitativo que, ademais, não pode descurar dos interesses do credor, sob pena de afetar o equilíbrio contratual e inviabilizar a manutenção do negócio. 3.
A aplicação da Teoria do Adimplemento Substancial exigiria, para a hipótese, o preenchimento dos seguintes requisitos: a) a existência de expectativas legítimas geradas pelo comportamento das partes; b) o pagamento faltante há de ser ínfimo em se considerando o total do negócio; c) deve ser possível a conservação da eficácia do negócio sem prejuízo ao direito do credor de pleitear a quantia devida pelos meios ordinários (critérios adotados no REsp 76.362/MT, QUARTA TURMA, j. Em 11/12/1995, DJ 01/04/1996, p. 9917).
4. No caso concreto, é incontroverso que a devedora inadimpliu com parcela relevante da contratação, o que inviabiliza a aplicação da referida doutrina, independentemente da análise dos demais elementos contratuais. 5. Recurso especial não provido. (REsp n. 1.581.505/SC, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 18/8/2016, DJe de 28/9/2016.).

Além do mais,
a inadimplência no caso concreto traz consequências além daquelas já intrínsecas ao descumprimento das obrigações contratuais, pois, não quitada a dívida com empresa terceira, implicou em descumprimento de outras obrigações contratuais que havia assumido neste contrato, resultando na propositura das ações já mencionadas em desfavor dos requerentes, o que só reforça a ausência dos pressupostos para aplicação da teoria do adimplemento substancial ao caso concreto
.

A propósito,
não obstante os réus tenham reclamado de suposta ausência de notificação extrajudicial, a obrigação
sub judice
era positiva, líquida e com termo certo, ou seja, pagar as prestações devidas e adquirir os combustíveis estabelecidos nos termos do contrato com a distribuidora Alesat, razão pela qual o inadimplemento enseja a mora
ex re
, também chamada

de mora automática, constituindo-se de pleno direito em mora o devedor no seu termo (artigo 397 do CC)
.

Nessa mesma linha, cito as lições de TARTUCE e acórdão do egrégio STJ:

Mora
ex re
ou mora automática – quando a obrigação for positiva (de dar ou fazer), líquida (certa quanto à existência e determinada quanto ao valor) e com data fixada para o adimplemento. A inexecução da obrigação implica na mora do devedor de forma automática, sem a necessidade de qualquer providência por parte do credor como, por exemplo, a notificação ou interpelação do devedor (art. 397, caput, do CC). Em casos assim, tem-se a aplicação da máxima
dies interpellat pro homine
(o dia do vencimento interpela a pessoa). (TARTUCE, Flávio. Manual de Direito Civil: volume único. Rio de Janeiro: Forense; São Paulo: MÉTODO, 2018).

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. TERMO INICIAL. JUROS. MORA EX RE. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONFORMIDADE COM JURISPRUDÊNCIA DO STJ. DECISÃO MANTIDA. 1. "Havendo termo certo para o pagamento de obrigação líquida, trata-se de mora ex re e incide o art. 397, caput, do Código Civil, segundo o qual o inadimplemento da obrigação, positiva e líquida, no seu termo, constitui de pleno direito em mora o devedor" (AgRg no REsp n. 1.333.791/MS, Relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, DJe 30/3/2015). 2. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp 1744329/PR, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 30/03/2020, DJe 01/04/2020).

Nesse cenário,
lesados os requerentes pelo inadimplemento da obrigação, lhes é lícito pedir a resolução do contrato nos termos do artigo 475 do CC.

Além disso, o mesmo dispositivo assegura à parte lesada a indenização por perdas e danos, o que também pretendem os autores no caso concreto.

Diante do descumprimento de obrigação contratual, os autores já farão
jus
ao recebimento da multa fixada na cláusula penal do contrato (cláusula 5ª), isto é, 20% (vinte por cento) sobre o valor integral do contrato acrescido de juros moratórios de 2% a.m. (dois por cento ao mês) e correção monetária.

A referida multa, porém, tendo nítido caráter sancionatório, não deve ser confundida com a indenização por perdas e danos pela fruição da coisa. Nesse sentido:

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE C/C REPARAÇÃO POR PERDAS E DANOS – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – INADIMPLEMENTO DO PROMITENTE COMPRADOR – CERCEAMENTO DE DEFESA – INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS NECESSÁRIAS OU ÚTEIS CONCEDIDA EM FAVOR DA COMPRADORA/APELANTE – APURAÇÃO DO QUANTUM EM SEDE DE LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA - FALTA DE INTERESSE RECURSAL – CLÁUSULA PENAL DE 10% SOBRE O VALOR TOTAL DO DÉBITO APURADO - INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS EM RAZÃO DA OCUPAÇÃO DO IMÓVEL PELO PERÍODO INADIMPLIDO - POSSIBILIDADE – PREVISÃO CONTRATUAL – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. Quanto ao alegado cerceamento de defesa, bem como quanto ao pleito de indenização, retenção pelas benfeitorias realizadas pela apelante no imóvel em questão, o recurso não pode ultrapassar a barreira do juízo de admissibilidade. Conforme se infere dos autos, ao proferir a r. sentença, a d. magistrada a quo consignou que: “As benfeitorias necessárias ou úteis deverão ser indenizadas na forma do instrumento contratual e da lei. Consigno que eventuais benfeitorias poderão ser avaliadas em liquidação de sentença”. Nesse contexto, observa-se que o pleito recursal realizado pela requerida, ora apelante, foi fixado no parâmetro pleiteado em contestação, nos autos de origem, carecendo a recorrente de interesse recursal, mormente pela ausência de decaimento do pedido, ensejando o não conhecimento do recurso neste particular. No que tange à irresignação da apelante quanto a condenação ao pagamento da cláusula penal de 10% sobre o valor total do débito inadimplido, somada à indenização por perdas e danos, ressalto que é possível tal cumulação desde que haja previsão contratual e a comprovação do prejuízo excedente.
In casu, a multa contratual tem natureza distinta da indenização por fruição do imóvel, na medida em que é aquela prevista em contrato que visa sancionar a parte que descumpre o contrato (ou seja, é cláusula penal pela rescisão do contrato), enquanto a indenização corresponde ao prejuízo sofrido pela promitente vendedora em decorrência da privação do uso do imóvel durante o período em que a parte recorrente usufruiu do bem, mesmo estando em total inadimplência (vale dizer, a verba tem natureza reparatória).
Recurso desprovido. (TJMT, N.U 1004833-18.2021.8.11.0037, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 17/07/2024, Publicado no DJE 22/07/2024).

Todavia, não obstante possível cumulação da cláusula penal com a indenização pela fruição no caso concreto (locatício), não é possível cumular tais verbas com lucros cessantes como pretendem os autores, conforme inteligência do Tema Repetitivo n. 970 do STJ, onde firmada a seguinte tese: “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, é, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes”.

Note que no presente caso a cláusula penal não foi estabelecida no valor equivalente ao locativo, pois possui natureza sancionatória, o que permitiu a cumulação com a indenização pela fruição, porém, o recebimento desta indenização permanece não tendo natureza jurídica compatível para cumulação com lucros cessantes à luz do precedente em exame.

Ao arremate, lucros cessantes se referem aquilo que se deixou de ganhar diante da situação lesiva e os autores justificam a indenização na impossibilidade de adquirir combustíveis na distribuidora Alesat, porém, não alegaram, tampouco comprovaram que se mantiveram na atividade de revenda de combustíveis e que esta foi prejudicada pela inadimplência dos réus, até porque, além de venderem o estabelecimento físico aos requeridos, transferiram a integralidade de suas quotas da sociedade.

Portanto, farão
jus
à cláusula penal prevista em contrato e à indenização pela fruição da coisa, devendo o valor ser apurado em liquidação de sentença, considerando que o importe apontado pelos autores está desacompanhado de provas do valor estimado de aluguel que seria devido pelo uso do imóvel em questão.

Lado outro,
diante da rescisão do contrato, o que implicará, consequentemente, em restituição do imóvel aos autores, a ré Maria propôs reconvenção desejando ser indenizada pelas benfeitorias supostamente realizadas no imóvel
.

Ante ao inadimplemento verificado, incluindo o inadimplemento das obrigações do contrato com a distribuidora Alesat, cujas responsabilidades foram expressamente assumidas em contrato pelo autor, sendo apontado pela distribuidora os seguintes descumprimentos: a cessação de aquisição de combustíveis, mesmo sem alcançar o volume mínimo estabelecido; a retirada da marca “ALE” da fachada; o cancelamento da autorização de fundamento pela Agência Nacional de Petróleo (ANP) em 15/10/2019; e a alteração de seu cadastro para “bandeira branca”, mas com continuidade da utilização dos equipamentos cedidos em comodato pela distribuidora (id. 30936210);

OS RÉUS SE TORNARAM POSSUIDORES DE MÁ-FÉ.

Assim sendo,
têm direito apenas à eventuais benfeitorias necessárias (artigo 1.220 do CC) e, conforme leciona TARTUCE, benfeitorias necessárias são aquelas essenciais ao bem principal, são as que têm por fim conservar ou evitar que o bem se deteriore (TARTUCE, Flávio. Manual de Direito Civil: volume único. Rio de Janeiro: Forense; São Paulo: MÉTODO, 2018).

Nesse sentido:

AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA – TERRENO - INADIMPLEMENTO DO PROMISSÁRIO COMPRADOR – PAGAMENTO DE ALUGUEL PELO USO DO BEM – CABIMENTO – DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS – RETENÇÃO - POSSIBILIDADE – INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS – INCABÍVEL – POSSUIDOR DE MÁ-FÉ– INVERSÃO DO ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA – RECURSO DO AUTOR PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO DO RÉU DESPROVIDO. Segundo o enunciado da súmula n. 543 do STJ “na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”. O c. STJ tem autorizado que o promitente vendedor retenha o percentual de 10% a 25% do valor pago, quando a rescisão ocorrer por culpa do promissário comprador.
É incabível o direito de retenção do imóvel decorrente das benfeitorias, em caso de rescisão do contrato, ante a qualidade de sua posse, caracterizada como má-fé com a inadimplência contratual.
Recurso do autor parcialmente provido. Recurso do réu desprovido. (TJMT, N.U 1014625-52.2019.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 10/11/2021, Publicado no DJE 22/11/2021).

A ré reconvinte defendeu que o imóvel foi adquirido em “estado depreciado” e que atualmente o imóvel se encontra em “perfeito estado com inúmeras benfeitorias”, porém, deixou de enumerar eventuais benfeitorias necessárias realizadas e nem mesmo alegou expressamente que as fez, já que apenas afirmou que realizadas “inúmeras benfeitorias”, não distinguindo se necessárias, úteis ou voluptuárias.

Além disso,
arrolou o informante Fabiano, gerente administrativo do posto envolvido no litígio desde a sua inauguração (antes do negócio jurídico existente entre as partes), e ele narrou em audiência instrutória que o posto se encontrava em ótimas condições e pleno funcionamento na época da venda e compra e que depois da compra houve melhoras, mas não com relação ao posto em si, mas sim foi agregado outro seguimento ao posto, um lava-jato, não havendo alteração com relação à estrutura física, construção ou edificação, arrematando que hoje o posto está pior em questão de funcionamento e melhorias
.

Portanto,
não resta demonstra a realização de nenhuma benfeitoria necessária, razão pela qual a pretensão da lide secundária deve ser julgada improcedente
.

Ante ao exposto,
julgo parcialmente procedente a pretensão autoral
para
declarar
a resolução do instrumento particular de contrato de trepasse de estabelecimento de sociedade empresária e comercial, cessão de quotas sociais e outras avenças firmado entre as partes,
determinar
a reintegração de posse da empresa Auto Posto Rota do Sol, localizado na Avenida Rio Grande do Sul, nº 55, Bairro Imperatriz, Cidade de União do Sul/MT, CEP 78.543-000 em favor dos requerentes Zulmar Floriano e Leo da Silva Floriano e
condenar
os réus ao
pagamento
do valor equivalente a 20% (vinte por cento) sobre o valor integral do contrato acrescido de juros moratórios de 2% a.m. contados a partir da citação (artigo 405 do CC) e correção monetária pelo índice INPC incidente a partir do inadimplemento, a título de cláusula penal e ao
pagamento
de indenização por perdas e danos pela fruição do imóvel (locatício), a ser apurada em liquidação de sentença, e, consequentemente,
declaro extinto o feito principal com resolução de mérito
nos termos do artigo 487, inciso I, do CPC.

Diante da sucumbência mínima dos autores (artigo 86, parágrafo único, do CPC),
condeno
os réus ao pagamento, por inteiro, das custas, taxas e despesas processuais e honorários sucumbenciais que fixo em 10% (dez por cento) sobre o benefício econômico obtido nos termos do artigo 85,
caput
e § 2º, do CPC; aliás, não obstante haja previsão em contrato do patamar de honorários sobre valor reclamado judicialmente em caso de descumprimento das obrigações contratuais (cláusula 5ª), entendo que a previsão não vincula o juiz, pois é quem deve fixar os honorários por força da lei nos termos do artigo 85 do CPC.

Ainda,
julgo improcedente a pretensão reconvencional
e
declaro extinta lide secundária com resolução de mérito
nos termos do artigo 487, inciso I, do CPC.

Assim,
condeno
a ré reconvinte ao pagamento, por inteiro, das custas, taxas e despesas processuais e honorários sucumbenciais que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa reconvencional, nos termos do artigo 85,
caput
e § 2º, do CPC.

Havendo o trânsito em julgado, arquivem-se os autos.

Cumpra-se, expedindo-se o necessário e com as cautelas de estilo.

(datado e assinado digitalmente)

Laura Dorilêo Cândido

Juíza de Direito
”

Pois bem.

Analisando a insurgência recursal apresentada, infere-se que não deve prosperar.

Primeiramente, procedo a análise das preliminares arguidas no apelo.

Os recorrentes sustentam que a sentença deve ser declarada nula porque, a seu ver deveria ser realizada nova avaliação do imóvel objeto do litígio, na medida em que a avaliação realizada por oficial de justiça seria insuficiente, bem como porque houve lapso temporal entre a avaliação e a prolação da sentença.

Contudo, a despeito dos argumentos da parte recorrente em sentido diverso, verifica-se que a almejada realização de nova avaliação do imóvel objeto da contenda é despicienda para o seguro e exauriente deslinde da controvérsia em análise, a qual se limita ao exame dos termos do contrato, do alegado inadimplemento e da conseguinte rescisão de contrato e reintegração de posse.

Além disso, oportuno destacar que o juízo
a quo
oportunizou às partes ampla manifestação sobre a avaliação realizada e consignou expressamente que eventual nova avaliação era despicienda para a resolução da controvérsia, isso porque, como sobredito, o exame mérito da causa não dependia da realização de nova avaliação.

No caso, a vindicada avaliação se destinaria a, no entender da parte recorrente, constatar a existência e aferir o real montante dos supostos investimentos e benfeitorias realizadas no imóvel. Contudo, conforme bem exposto nos fundamentos do édito recorrido, há patente má-fé da parte requerida apelante no exercício da posse, o que lhe assegura apenas o ressarcimento das benfeitorias necessárias (art. 1.220 CC/02), as quais, no entanto, não foram precisamente delineadas nas defesas apresentadas e comprovadas em juízo.

No ponto, aliás, é preciso o depoimento judicial do informante Fabiano, gerente administrativo do posto envolvido no litígio desde a sua inauguração (antes do negócio jurídico existente entre as partes), o qual narrou em audiência instrutória que o posto se encontrava em ótimas condições e em pleno funcionamento na época da venda e compra e que depois da compra houve melhoras, mas não com relação ao posto em si, mas relativa a agregação de outro segmento ao posto, consistente num lava-jato, não havendo alteração com relação à estrutura física, construção ou edificação, arrematando que hoje o posto está pior em questão de funcionamento e melhorias.

Portanto, não havendo preciso delineio, em tempo oportuno, das benfeitorias supostamente empreendidas no imóvel, bem como, ante a má-fé da posse dos requeridos apelantes, não há que se falar em necessidade de nova avaliação do imóvel, mesmo porque também não há precisa indicação da forma em que foi recebido o imóvel para minudente aferição, avaliação e quantificação dos valores das supostas benfeitorias.

Neste contexto, pacífico o entendimento no sentido de que magistrado pode indeferir provas consideradas irrelevantes ao deslinde da controvérsia nos termos do artigo 370 do CPC, de tal feita que, sendo a produção de provas disciplinada pelo juízo, este pode indeferir aquelas que se mostrarem protelatórias, desnecessárias ou impertinentes para o deslinde da causa, além de que a prova pericial somente será determinada quando essencial para a formação do convencimento judicial, sendo inadmissível a repetição de avaliações já realizadas sem justificativa plausível.

Portanto,
REJEITO
a preliminar de nulidade de sentença ante a alegada necessidade de nova avaliação.

De outra feita, verifica-se que os recorrentes aduzem a preliminar de nulidade da sentença por conexão da demanda em análise com as ações números 1001395-52.2023.8.11.0024 1000335-57.2020.8.11.0086, argumentando que as demandas possuem objetos e causas de pedir correlatos.

Entretanto, as ações indicadas tratam de contratos distintos e envolvem sujeitos diferentes, sendo inaplicável o artigo 55 do CPC, que exige identidade ou relação intrínseca entre os objetos e causas de pedir das ações para configuração da conexão.

Em outras palavras, observa-se que as demandas não possuem identidade de partes ou causa de pedir, tratando-se de litígios distintos com objetos contratuais diversos, posto que o contrato
sub judice
diz respeito a
"instrumento particular de contrato de trespasse de estabelecimento comercial, cessão de quotas sociais e outras avenças"
(Id. 30936703), enquanto os processos indicados pelos recorrentes possuem natureza e partes diferentes, como a ação de execução de título extrajudicial (proc. nº. 1001395-52.2023.8.11.0024) e a ação de rescisão contratual promovida pela Distribuidora Alesat (proc. nº. 1000335-57.2020.8.11.0086)

Portanto, não há prejudicialidade entre as demandas que justificasse a reunião para julgamento conjunto, de tal feita que a ausência de identidade entre os elementos centrais das ações afasta a aplicação do artigo 55 do CPC.

Destarte,
REJEITO
a referida preliminar de nulidade por inobservância de alegada conexão.

No mérito do recurso, observa-se que os recorrentes sustentam que houve o adimplemento substancial do contrato, que a mora não foi regularmente constituída e que a sentença causa desvantagem excessiva. Nenhum desses argumentos merece acolhida.

Com efeito, a alegação de adimplemento substancial não prospera, uma vez que é incontroverso e não é objeto de insurgência recursal o fato de que os recorrentes inadimpliram obrigações essenciais do contrato, especialmente aquelas relacionadas às dívidas assumidas perante a distribuidora Alesat, cujo valor supera em muito o montante adimplido pelos recorrentes.

Nesta senda, conforme entendimento do STJ, o adimplemento substancial exige cumprimento quase integral das obrigações, sem prejuízo ao equilíbrio contratual ou aos interesses legítimos do credor.

No caso, conforme bem fundamentado no édito recorrido, o descumprimento de obrigação contratual da parte recorrente é muito mais grave e superior à parcela que ela adimpliu do contrato, afastando a aplicação da teoria.

A propósito:

“RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL.
CONTRATOS DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA.
AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATOS. ALEGAÇÃO DE CUMPRIMENTO PARCIAL DOS CONTRATOS. INADIMPLEMENTO DE PARCELAS MENSAIS E SEMESTRAIS. FATOS INCONTROVERSOS.
TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. INAPLICABILIDADE NA ESPÉCIE.
1. Discussão acerca da aplicação da chamada Teoria do Adimplemento Substancial, instituto que pode, eventualmente, restringir o direito do credor à resolução contratual previsto no artigo 475 do CC/02 (art. 1.092, § único, do CC/16), tendo por fundamento a função de controle do princípio da boa-fé objetiva.
2. "O adimplemento substancial constitui um adimplemento tão próximo ao resultado final, que, tendo-se em vista a conduta das partes, exclui-se o direito de resolução, permitindo-se tão somente o pedido de indenização e/ou adimplemento, de vez que a primeira pretensão viria a ferir o princípio da boa-fé (objetiva)". 3. Doutrina e jurisprudência acerca do tema. 4. Caso concreto em que restou incontroverso que a devedora inadimpliu parcela relevante da contratação (cerca de um terço do total da dívida contraída), mostrando-se indevida a aplicação, pelo Tribunal de origem, da Teoria do Adimplemento Substancial.
5. Necessidade de retorno dos autos à origem a fim de que proceda ao julgamento dos demais pedidos constantes da petição inicial, bem como da reconvenção. 6. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.”
(STJ - REsp: 1636692 RJ 2014/0316494-4, Relator: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Julgamento: 12/12/2017, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 18/12/2017)

De outra feita, os requeridos apelantes alegam a ausência de constituição em mora.

Entretanto, tal argumentação é inaplicável ao caso, na medida em que o contrato litigioso previa obrigações líquidas e com termo certo, o que caracteriza mora automática (mora
ex re
), nos termos do artigo 397 do Código Civil.

Além disso, o ato de citação na demanda judicial supre a alegada falta de notificação, eis que evidente que com ele a parte devedora torna-se ciente do seu indigitado inadimplemento contratual.

A propósito:

“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO ORDINÁRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO LIMINAR DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS e COBRANÇA DE ARRENDAMENTO – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL -
AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO ESPECÍFICA QUANTO À CONSTITUIÇÃO EM MORA – REJEIÇÃO – MORA “EX RE” – DESNECESSIDADE
– INAPLICABILIDADE DA LEI 6. 6.766/1979 QUE TRATA DE PARCELAMENTO DE SOLO URBANO – OBSERVÂNCIA PACTA SUNT SERVANDA – RECURSO PROVIDO – SENTENÇA CASSADA, COM RETORNO DOS AUTOS PARA PROSSEGUIMENTO. Tratando-se de contrato de compra e venda de imóvel rural e, havendo data marcada para o vencimento, a mora se dá automaticamente, sem a necessidade da interpelação do credor. É a regra dies interpellat pro homine, ou o dia interpela em lugar do homem, sendo totalmente desnecessária a notificação para fins de constituição em mora, sobretudo neste caso concreto, em que embora desnecessária foi expedida notificação prévia, que, acabou por atingir o fim de “constituição em mora”.”
(TJ-MT 10009498820188110003 MT, Relator: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, Data de Julgamento: 04/10/2022, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 06/10/2022)

De outra feita, quanto à alegação de desvantagem excessiva, não há qualquer elemento que demonstre desequilíbrio contratual ou violação à função social do contrato, isso porque a resolução contratual resulta diretamente do inadimplemento dos recorrentes, que deixaram de cumprir obrigações essenciais pactuadas livremente.

Ademais, a reconvenção proposta pela recorrente Maria foi corretamente julgada improcedente, na medida em que, conforme assertivamente exposto no édito recorrido, não há nos autos prova de benfeitorias necessárias realizadas no imóvel, sendo incontroverso que os recorrentes agiram como possuidores de má-fé, nos termos do artigo 1.220 do Código Civil.

No ponto, repiso o teor dos fundamentos da escorreita sentença recorrida:

“(...)

Lado outro,
diante da rescisão do contrato, o que implicará, consequentemente, em restituição do imóvel aos autores, a ré Maria propôs reconvenção desejando ser indenizada pelas benfeitorias supostamente realizadas no imóvel
.

Ante ao inadimplemento verificado, incluindo o inadimplemento das obrigações do contrato com a distribuidora Alesat, cujas responsabilidades foram expressamente assumidas em contrato pelo autor, sendo apontado pela distribuidora os seguintes descumprimentos: a cessação de aquisição de combustíveis, mesmo sem alcançar o volume mínimo estabelecido; a retirada da marca “ALE” da fachada; o cancelamento da autorização de fundamento pela Agência Nacional de Petróleo (ANP) em 15/10/2019; e a alteração de seu cadastro para “bandeira branca”, mas com continuidade da utilização dos equipamentos cedidos em comodato pela distribuidora (id. 30936210);

OS RÉUS SE TORNARAM POSSUIDORES DE MÁ-FÉ.

Assim sendo,
têm direito apenas à eventuais benfeitorias necessárias (artigo 1.220 do CC) e, conforme leciona TARTUCE, benfeitorias necessárias são aquelas essenciais ao bem principal, são as que têm por fim conservar ou evitar que o bem se deteriore (TARTUCE, Flávio. Manual de Direito Civil: volume único. Rio de Janeiro: Forense; São Paulo: MÉTODO, 2018).

Nesse sentido:

AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA – TERRENO - INADIMPLEMENTO DO PROMISSÁRIO COMPRADOR – PAGAMENTO DE ALUGUEL PELO USO DO BEM – CABIMENTO – DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS – RETENÇÃO - POSSIBILIDADE – INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS – INCABÍVEL – POSSUIDOR DE MÁ-FÉ– INVERSÃO DO ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA – RECURSO DO AUTOR PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO DO RÉU DESPROVIDO. Segundo o enunciado da súmula n. 543 do STJ “na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”. O c. STJ tem autorizado que o promitente vendedor retenha o percentual de 10% a 25% do valor pago, quando a rescisão ocorrer por culpa do promissário comprador.
É incabível o direito de retenção do imóvel decorrente das benfeitorias, em caso de rescisão do contrato, ante a qualidade de sua posse, caracterizada como má-fé com a inadimplência contratual.
Recurso do autor parcialmente provido. Recurso do réu desprovido. (TJMT, N.U 1014625-52.2019.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 10/11/2021, Publicado no DJE 22/11/2021).

A ré reconvinte defendeu que o imóvel foi adquirido em “estado depreciado” e que atualmente o imóvel se encontra em “perfeito estado com inúmeras benfeitorias”, porém, deixou de enumerar eventuais benfeitorias necessárias realizadas e nem mesmo alegou expressamente que as fez, já que apenas afirmou que realizadas “inúmeras benfeitorias”, não distinguindo se necessárias, úteis ou voluptuárias.

Além disso,
arrolou o informante Fabiano, gerente administrativo do posto envolvido no litígio desde a sua inauguração (antes do negócio jurídico existente entre as partes), e ele narrou em audiência instrutória que o posto se encontrava em ótimas condições e pleno funcionamento na época da venda e compra e que depois da compra houve melhoras, mas não com relação ao posto em si, mas sim foi agregado outro seguimento ao posto, um lava-jato, não havendo alteração com relação à estrutura física, construção ou edificação, arrematando que hoje o posto está pior em questão de funcionamento e melhorias
.

Portanto,
não resta demonstra a realização de nenhuma benfeitoria necessária, razão pela qual a pretensão da lide secundária deve ser julgada improcedente
.

(...)”

Portanto, diante de todo o acima exposto, infere-se escorreita a sentença recorrida, a qual deve ser mantida incólume pelos seus próprios fundamentos.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso, mantendo a sentença proferida pelo magistrado de primeiro grau.

Em razão do trabalho adicional na fase recursal,
MAJORO
a verba honorária devida pela parte requerida apelante à parte autora apelada em cada uma das demandas principal e reconvencional de 10 para 15% (quinze por cento), com fulcro no art. 85, § 11, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 10/12/2024