Tribunal: TJMT
Processo: 1001959-31.2019.8.11.0037
Relator(a): TATIANE COLOMBO
Órgão julgador: TATIANE COLOMBO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-11-06
Data de publicação: 2024-11-14

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1001959-31.2019.8.11.0037
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Promessa de Compra e Venda, Efeitos]
Relator:
Des(a).
TATIANE COLOMBO

Turma Julgadora:

[DES(A). TATIANE COLOMBO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]

Parte(s):

[PATRICIA LUCIANA GARGANTINI VIEIRA - CPF: 007.386.481-16 (APELANTE), LAZARO ROBERTO MOREIRA LIMA - CPF: 621.702.361-04 (ADVOGADO), BURITIS INCORPORADORA DE IMOVEIS LTDA - CNPJ: 15.362.517/0001-06 (APELADO), ANDRE LUIZ BOMFIM - CPF: 021.349.311-08 (ADVOGADO), BRUNO CESAR FIGUEIREDO MAMUS - CPF: 029.453.081-93 (ADVOGADO), CARLOS CESAR MAMUS - CPF: 481.919.309-00 (ADVOGADO), ELISABETE FIGUEIREDO MAMUS - CPF: 668.571.559-68 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE - PRELIMINAR DE IMPUGNAÇÃO AO VALOR DA CAUSA – REJEITADA - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - INADIMPLEMENTO DO PROMITENTE COMPRADOR - POSSE PRECÁRIA - RESCISÃO DO CONTRATO - MULTA CONTRATUAL -
RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

Na ação que tiver por objeto a existência, a validade, o cumprimento, a modificação, a resolução, a resilição ou a rescisão de ato jurídico, o valor da causa corresponde ao conteúdo econômico do ato ou da sua parte controvertida. 3. Agravo interno não provido.” (STJ - AgInt no RMS: 59734 SP 2018/0344592-8, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 08/04/2019, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 12/04/2019)

A autora comprovou a regular constituição em mora da devedora, a qual, embora notificada extrajudicialmente por meio do Registro de Imóveis, Títulos e Documentos da Comarca de Primavera do Leste/MT (Num.19261678), não purgou a mora, cabendo a rescisão contratual.

Competiria ao réu/apelante demonstrar sua adimplência a fim de impedir a reintegração de posse. No entanto, não há provas nos autos que possam corroborar com as alegações do apelante, sendo forçoso concluir que este não se desincumbiu do ônus que lhe competia a teor do art. 373, II do CPC.

Recurso desprovido.

R E L A T Ó R I O

Egrégia Câmara.

Trata-se de recurso de Apelação Cível interposto por
PATRICIA LUCIANA GARGANTINI VIEIRA
contra sentença proferida nos “AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE C/C REPARAÇÃO POR PERDAS E DANOS” onde litiga com
BURITIS INCORPORADORA DE IMOVEIS LTDA
.

O magistrado de primeira instância julgou procedentes os pedidos formulados na ação, declarando a rescisão do instrumento particular de promessa de compra e venda, determinando a reintegração de posse do imóvel e condenando a parte requerida ao pagamento da cláusula penal de 10% sobre o valor total do débito apurado, bem como ao ressarcimento de todos os valores que a autora despendeu com o pagamento do IPTU lançado pelo Fisco Municipal sobre o imóvel objeto da ação, cujo fato gerador tenha ocorrido no período de posse exercida pela parte adversa, a ser apurado em fase de liquidação de sentença.

Além disso, julgou improcedente o pedido de indenização por perdas e danos decorrentes da ocupação do imóvel. Parcialmente acolheu a tese de defesa para declarar abusiva a taxa de juros moratórios estipulada na "Cláusula 8ª – Da Inadimplência" do Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda, determinando sua redução ao patamar dos juros legais (art. 406 do Código Civil). As benfeitorias necessárias ou úteis, se existentes, deverão ser indenizadas conforme previsto no contrato e na legislação aplicável.

Diante da sucumbência recíproca, condenou ambas as partes ao pagamento das custas processuais, sendo 20% para a parte autora e 80% para a parte requerida, além dos honorários advocatícios. A verba honorária foi fixada em 10% sobre o proveito econômico obtido para cada parte, conforme disposto no artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil.

Em recurso interposto sob ID 227158861, a recorrente alega que o objeto da ação envolve o imóvel em discussão e que, evidentemente, deveria ocorrer a dedução do valor que a autora/apelada admite ter recebido.

Sustenta que o valor da causa deveria ser R$ 81.599,20 (oitenta e um mil quinhentos e noventa e nove reais e vinte centavos), considerando a condenação da autora à restituição em dobro da taxa de juros aplicada, o que justificaria a inadequação do valor atribuído à causa.

Afirma que, conforme revelado na sentença, houve onerosidade excessiva em desfavor da apelante, especialmente em razão dos juros elevados cobrados. Assim, diante da ausência de prova de desequilíbrio contratual efetivo, defende a necessidade de reforma da sentença com a improcedência do pedido inicial e a consequente condenação da autora.

Alega ainda que a inadimplência nos pagamentos ocorreu quando já havia sido quitada mais da metade do valor do imóvel, fato confessado pela apelada desde a petição inicial. No entanto, segundo a apelada, esta pretende manter tanto o valor pago quanto a propriedade do imóvel, além de ser indenizada, o que caracterizaria má-fé. Se o objetivo é o pagamento do valor remanescente, a posse do imóvel deveria permanecer com a requerida, sendo o saldo cobrado posteriormente.

Por fim, requer a reforma da sentença para correção das irregularidades apontadas e, no caso remoto de manutenção da rescisão contratual, que seja prevista a avaliação e indenização de todas as benfeitorias realizadas, independentemente de previsão contratual.

Contrarrazões sob ID. 227158866.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Cuida-se a demanda de ação de rescisão contratual c/c reintegração de posse c/c reparação por perdas e danos proposta por Buritis Incorporadora de Imóveis Ltda. em face de Patrícia Luciana Gargantini Vieira.

PRELIMINARMENTE.

DA IMPUGNAÇÃO AO VALOR DA CAUSA.

O valor da causa deverá corresponder à soma dos valores que podem ser aferidos do contrato cujo cumprimento se pretende, nos termos do artigo 292, II, do CPC.

Consignou o magistrado condutor em sentença:

“
(...) Portanto, o valor da causa deve ser a quantia correspondente à soma dos valores que podem ser aferidos dos pedidos mencionados, quais sejam, o valor do contrato cuja rescisão se postula (R$156.525,36) e a condenação da requerida ao pagamento da cláusula penal (R$8.159,92).

Isso posto, acolho parcialmente a impugnação e altero o valor da causa para R$164.685,28 (cento e sessenta e quatro mil seiscentos e oitenta e cinco reais e vinte e oito centavos).”

Sobre o assunto, o Superior Tribunal de Justiça já

decidiu que:

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ORDINÁRIO EM MANDADO DE SEGURANÇA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. VALOR DA CAUSA. AGRAVO DE INSTRUMENTO. NÃO CABIMENTO. TERATOLOGIA. INEXISTÊNCIA. 1. O art. 1.015 do Código de Processo Civil de 2015 não traz em seu rol a possibilidade de interposição do agravo de instrumento contra decisão interlocutória que versa acerca do valor da causa. Precedente. 2. Na ação que tiver por objeto a existência, a validade, o cumprimento, a modificação, a resolução, a resilição ou a rescisão de ato jurídico, o valor da causa corresponde ao conteúdo econômico do ato ou da sua parte controvertida. 3. Agravo interno não provido.” (STJ - AgInt no RMS: 59734 SP 2018/0344592-8, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 08/04/2019, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 12/04/2019)

Nesse contexto, a impugnação apresentada pela Apelante não merece guarida, pois a sentença apurou corretamente o valor correspondente à pretensão da Apelada.

Logo,
rejeito
a preliminar.

MÉRITO.

Sobre o mérito da demanda, o magistrado de primeiro grau consignou em sentença que:

“(...) Nesse passo, a autora comprovou a regular constituição em mora da devedora, a qual, embora notificada extrajudicialmente por meio do Registro de Imóveis, Títulos e Documentos da Comarca de Primavera do Leste/MT (Num.19261678), não purgou a mora, reconhecendo a inadimplência das parcelas contratuais, mas atribuindo a culpa aos impactos causados pela calamidade pública.

Sob esse aspecto, embora tenha sido reconhecida a existência de encargos moratórios abusivos (fundamentação infra), certo é que a dívida persiste, visto que a inadimplência da devedora não resta afastada com a simples revisão da taxa aplicada a título de juros moratórios, haja vista não se tratarem de encargos de normalidade.”

Logo, e considerando os argumentos e conjunto probatório,
o inadimplemento é incontroverso nos autos.

O artigo 32 da Lei nº 6.766/1979 autoriza a rescisão contratual: “
Art. 32. Vencida e não paga a prestação, o contrato será considerado rescindido 30 (trinta) dias depois de constituído em mora o devedor
.”

A legislação civil vigente, em seu artigo 475, também autoriza a rescisão contratual em face do inadimplemento, vejamos:

"Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos."

Portanto, competiria ao réu/apelante demonstrar sua adimplência a fim de impedir a reintegração de posse.

No entanto, não há provas nos autos que possam corroborar com as alegações da Apelante, sendo forçoso concluir que esta não se desincumbiu do ônus que lhe competia a teor do art. 373, II do CPC.

Registra-se que a contestação veio desacompanhada de documentos e a Requerida/Apelante foi intimada para manifestar o interesse na produção de provas, contudo quedou-se inerte (ID 227158852).

Em casos semelhantes, a jurisprudência já se manifestou no sentido de ser possível a rescisão contratual de compra e venda de imóvel, quando inadimplente o comprador.

Vejamos:

“EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE. PRELIMINAR DE INOVAÇÃO RECURSAL. ACOLHIDA. PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA DO JUÍZO. REJEITADA. PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE RECURSAL. REJEITADA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO PROMITENTE COMPRADOR. POSSE PRECÁRIA. RESCISÃO DO CONTRATO. MULTA CONTRATUAL. 1. A repetição da fundamentação da inicial nas razões do recurso, por si só, não é suficiente para o não conhecimento do recurso, segundo posicionamento do Superior Tribunal de Justiça. 2.Sendo o comprador inadimplente constituído em mora, a rescisão do contrato está autorizada, bem como a consequente reintegração do vendedor na posse do imóvel. 3. Restando evidenciado o descumprimento contratual por parte do promitente comprador, este deve arcar com os ônus do seu inadimplemento. 4.Despiciendo ser taxativo o rol do art. 80, do CPC/15. Não demonstrada nos autos nenhuma das hipóteses estabelecidas, não resta configurada a litigância de má-fé.” (TJMG - Apelação Cível 1.0024.11.149720-2/001, Relator (a): Des.(a) Pedro Aleixo , 16ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 14/07/2021, publicação da sumula em 23/07/2021)

À vista do que consta dos autos, por todos os ângulos observados, não há lastro jurídico que ampare a pretensão recursal da Apelante, devendo a r. decisão vergastada, portanto, ser mantida incólume, inclusive por seus próprios fundamentos.

De igual maneira, incabível a modificação do julgado quanto à indenização pelas benfeitorias, pois deve-se realizar de acordo com a lei e o próprio contrato em questão.

Nesse sentido, diante do nítido inadimplemento do réu, e à míngua de comprovação de suas alegações, a manutenção da sentença é medida que se impõe.

Diante do exposto, CONHEÇO do recurso e
NEGO-LHE PROVIMENTO.

Deixo de majorar os honorários advocatícios recursais uma vez que foram fixados no percentual máximo em primeira instancia conforme o art. 85, § 2º, do CPC.

É como voto.

Tatiane Colombo

Juíza de Direito Convocada

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 06/11/2024