Tribunal: TJMT
Processo: 1028307-60.2020.8.11.0002
Relator(a): MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão julgador: MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-12-17
Data de publicação: 2025-01-21

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1028307-60.2020.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Despesas Condominiais]
Relator:
Des(a).
MARCOS REGENOLD FERNANDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). MARCIO VIDAL, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[MRV PRIME PROJETO MT C INCORPORACOES SPE LTDA - CNPJ: 19.523.452/0001-86 (APELANTE), THIAGO DA COSTA E SILVA LOTT - CPF: 039.250.866-41 (ADVOGADO), RESIDENCIAL PARQUE CHAPADA DO HORIZONTE - CNPJ: 23.989.714/0001-70 (APELADO), CAROLINA BAZIQUETO PERES SALVADOR - CPF: 949.492.121-68 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARCIO VIDAL, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

Ementa
:

DIREITO CIVIL E
PROCESSUAL CIVIL
. APELAÇÃ
O
CÍVE
L.
EMBARGOS À EXECUÇÃO
.
TAXAS
CONDOMINIAIS. LEGITIMIDADE PASSIVA. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA.
TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO.
DATA DE IMISSÃO
NA POSSE PELOS PROMITENTES COMPRADORES E CIÊNCIA
INEQUÍVOCA DO CONDOMÍNIO NÃO DEMONSTRADAS
. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra sentença que

julgou parcialmente
procedentes os pedidos formulados
em
Embargos à Execução
,
tão somente para
excluir o
valor de
R$ 689,13 (seiscentos e oitenta e nove reais e treze centavos), relativo
às taxas cartorárias, mantendo-se a cobrança nos seus demais termos
.
A
recorrente
pleiteia
que seja

reconhecida sua ilegitimidade para figurar no polo passivo da execução, extinguindo-se o feito sem resolução de mérito, sob a alegação de que não possui responsabilidade pelo pagamento dos débitos
condominiais
de imóveis que não lhe pertencem, após a entrega das chaves. Ainda, indica o proprietário de unidade autônoma como parte legítima para responder pelas despesas das taxas
condominiais
dos meses de fevereiro, março e abril de 2020, dado que a entrega do bem se deu em 23/01/2020. No mérito, intenta a reforma da sentença objurgada, a fim de que sejam julgados procedentes os embargos à execução.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. As questões em discussão consistem em
verificar
: (i)
a legitimidade da construtora em
relação à cobrança das taxas
condominiais
; (
ii
) a
responsabilidade pelo pagamento dos referidos encargos; (
iii
) se há excesso na execução;
e
(
iv
) se
é cabível exigir o pagamento integral das taxas
condominiais
de unidades sob a posse da construtora.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
No caso, a construtora não demonstrou de maneira satisfatória a data em que os promitentes compradores foram, efetivamente, imitidos na posse dos imóveis, sendo as provas por ela apresentadas
insuficientes para desconstituir o evidenciado pelo recorrido na execução, razão
pela qual inviável afastar os débitos executados, permanecendo caracterizada a legitimidade da apelante para responder pelas obrigações condominiais.

4.
A obrigação de pagamento de taxas condominiais tem natureza
propter

rem
, recaindo sobre o proprietário enquanto não demonstrada a imissão na posse dos adquirentes e a ciência inequívoca do condomínio.

5.
Não há excesso de execução na espécie, visto que houve o cumprimento parcial da obrigação de forma espontânea pela apelante, após o ajuizamento da demanda, devidamente reconhecida pelo Juízo
a quo
, e que a verba relativa aos honorários advocatícios contratuais

não compõe o saldo devedor das planilhas de cálculos apresentadas pelo
recorrido
nos autos da execução.

6. A cláusula de redução condominial a 30% (trinta por cento) para unidades autônomas não comercializadas ou que estejam na posse da construtora é abusiva e deve ser declarada nula, por violar o princípio da isonomia e gerar enriquecimento ilícito.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7
. Recurso
conhecido e

des
provido
.

Tese
s
de julgamento:
“
1. A responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais subsiste à construtora até a entrega
imissão na posse por parte do adquirente
e a ciência inequívoca do condomínio
a respeito
; 2.
Cláusulas convencionais que isentem ou reduzam a contribuição de unidades não comercializadas são nulas, por afronta à isonomia condominial.
”

Dispositivos relevantes citados:

CPC, art. 373, II e
85, § 11;
CC,
art
.
1.334.

Jurisprudência relevante citada:
STJ,
REsp
n. 1.345.331/RS (Tema Repetitivo n. 886) e
REsp
n. 1.816.039/MG; TJMT, N.U 1009906-88.2023.8.11.0040, N.U 1010004-35.2019.8.11.0001, N.U 1000353-19.2020.8.11.0041, N.U 1012151-97.2020.8.11.0001, N.U 1012190-94.2020.8.11.0001 e N.U 1012887-18.2020.8.11.0001.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES
(RELATOR)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação

interposto p
or
MRV PRIME PROJETO MT C INCORPORA
ÇÕ
ES SPE LTDA
.
contra
sentença proferida pelo Juízo da
1ª Vara Cível da Comarca de
Várzea Grande

que
,
nos autos d
os Embargos à Execução opostos em desfavor de
RESIDENCIAL PARQUE CHAPADA DO HORIZONTE
,
julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, tão somente para
excluir da execução n. 1011137-75.2020.8.11.0002 o valor de
R$ 689,13 (seiscentos e oitenta e nove reais e treze centavos)
,
relativo
às taxas cartorárias, mantendo-se a
cobrança nos seus demais termos
(id.
239272754
).

Nas razões recursais,

a
apelante
sustenta

sua ilegitimidade em relação à cobrança
das taxas
condominiais

referentes a período posterior à

entrega das
chaves das
unidades
, mencionando que
a imissão na posse do imóvel
pelos adquirentes e a ciência do condomínio a respeito são incontestes
,
razão pela qual pleiteia
a extinção do feito sem resolução do mérito
.

Consigna que a
unidade 312 do bloco

C
foi entregue em 23/01/2020,
momento a partir do qual as obrigações
condominiais
foram transferidas
integralmente ao novo proprietário,
ARMANDO MARQUES DE OLIVEIRA
, de modo que as cobranças re
lativas

aos meses de

fevereiro, março e abril de 2020 são indevidas
e devem ser imputadas exclusivamente ao atual proprietário
, indicando-o como o legítimo sujeito passivo para responder pelas despesas.

Aduz que
houve

estipulação contratual específica estabelecendo que, após a
emissão
do habite-se ou da entrega

das chaves, as taxas
condominiais
passariam a ser responsabilidade do
adquirente, os quais estavam plenamente cientes a respeito desde a data de assinatura do contrato de promessa de compra e venda, e que os
imóveis objeto da ação foram

vendidos a partir de 2014
.

Registra
que
o
habite-se
do empreendimento foi expedido em

09
/04/
2016, data esta em que
, segundo afirma,
se iniciou a responsabilidade dos
respectivos

adquirentes
pel
os pagamentos das
t
axas
c
ondominiais
.

Esclarece que
c
ompradores
encontravam-se

inadimplentes em relação às obrigações previstas no contrato e seus aditivos, bem

como
quanto
ao pagamento integral das taxas necessárias para o
registro
do imóvel
, de modo que, conforme
disposto
no instrumento
,
a imissão na posse do imóvel ficou suspensa
até que o d
ébito fosse regularizado,
procedendo à
entrega das chaves
após a situação ter sido regularizada.

Alega que
o
Magistrado
a quo
deixou

de individualizar cada uma das unidades envolvidas no processo, proferindo

decisão genérica ao julgar improcedentes os embargos
, sem levar em conta
as especificidades de cada

unidade
.

Argumenta que houve excesso na execução das taxas
condominiais
da unidade 108, bloco G, uma vez que efetuou o pagamento correspondente às taxas em questão.

Defende que deve ser
afastado do

cálculo da execução
o importe de
20%
(vinte por cento)
a título
de honorários
advocatícios
, por não constar tal encargo na c
onvenção de
c
ondomínio o
u no

r
egimento
i
nterno
do empreendimento, e que
não é cabível exigir o pagamento

integral das taxas
condominiais
,
visto
que a
c
onvenção de
c
ondomínio prevê

condições diferenciadas para unidades sob a posse da
c
onstrutora
.

Assim, requer a reforma da sentença para que sejam julgados procedentes os embargos à execução.

O
apelad
o
apresentou suas contrarrazões, pugnando pelo não provimento do recurso
, bem como a condenação da recorrente ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios
(id.
239272761
)
.

É o relatório.

Inclua-se na pauta.

V O T O R E L A T O R

EXMO. SR.
DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Colenda Câmara:

Presentes os pressupostos objetivos e subjetivos de admissibilidade recursal, conheço da apelação interposta.

Extrai-se dos autos que
MRV PRIME PROJETO MT C
INCORPORA
ÇÕ
ES SPE LTDA
.
opôs
Embargos à Execução em face d
e
RESIDENCIAL PARQUE CHAPADA DO HORIZONTE
,

pretendendo
a extinção do processo executivo movido pelo condomínio
, em virtude de sua ilegitimidade passiva
;
a inexigibilidade da obrigação quanto às taxas

condominiais
da unidade 108
,
bloco G
;
e a procedência da demanda, dada a
ausência de responsabilidade para realizar o pagamento das
t
axas
c
ondominiais
sobre as quais versa a execução,
eis que se referem a período posterior
à
emissão do habite-se e à notificação dos
respectivos

a
dquirentes
. De forma subsidiária, vindicou a declaração do excesso da execução quanto aos honorários
advocatícios
e os valores concernentes à emissão de certidões, no importe de R$ 689,13 (seiscentos e oitenta e nove reais e treze centavos)
, além da
validade e aplicação d
e dispositiv
o

da minuta da futura
c
onvenção de
condomínio, para que seja considerado como devido o equivalente a
30%
(trinta por cento) sobre o montante cobrado
(id.

239272163
).

Após a instrução processual, foi proferida sentença que julgou
parcialmente
procedentes os
pleitos
iniciais, nos seguintes termos:

“(...)

A partir dessas considerações fáticas, sobre a natureza
propter

rem
da obrigação,

há entendimento da Corte Superior de Justiça de que “
a responsabilidade pelas despesas de condomínio, ante a existência de promessa de compra e venda, pode recair tanto sobre o promissário comprador quanto sobre o promitente vendedor, a depender das circunstâncias do caso
concreto
” (STJ, Segunda Seção,
EREsp
n. 138.389/MG, relator

Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira, DJ de 13/9/99).

Logo, é a análise do caso concreto que definirá a legitimidade do devedor nos

casos de dívida de taxas condominiais, no sentido de aferir sobre quem foi estabelecida, de

fato, a relação jurídica material, quando há dúvida acerca da responsabilidade entre

promitente vendedor e promitente comprador, sem prejuízo da eventual ação de regresso.

Para elucidar a questão, o Superior Tribunal de Justiça, em sede de recursos

repetitivos, já definiu as seguintes teses:

PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE

CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. CONDOMÍNIO.

DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO

DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO
A REGISTRO
.

LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR OU

PROMISSÁRIO COMPRADOR. PECULIARIDADES DO CASO

CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA.

1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses:

a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.

b) Havendo compromisso de compra e venda não levado
a registro
, a

responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o

promitente vendedor quanto
sobre
o promissário comprador,

dependendo das circunstâncias de cada caso concreto.

c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na

posse; e (
ii
) o condomínio teve ciência inequívoca da transação,
afastasse
a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por

despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida

pelo promissário comprador.

2. No caso concreto, recurso especial não provido. (STJ, Segunda Seção,

REsp
1345331/RS, relator Ministro
Luis
Felipe Salomão,
Dj
em

20/4/2015).

No ponto, para provar o alegado, a embargada juntou nos autos da execução das

taxas de condomínio ora analisadas, os termos de entrega das chaves assinados pelos

promitentes compradores, prova fundamental para elucidar a data da imissão na posse do

imóvel, a partir da qual as taxas de condomínio serão devidas pelos compradores, imitidos

no bem.

Sendo assim, nos autos da execução n. 1011137-75.2020.8.11.0002, vê-se que

constam os termos de recebimento das chaves pelos promitentes compradores dos

apartamentos:
407 bloco C
, 102 bloco F, 105 bloco F, 106 bloco F,
202 bloco
F,
308 bloco

F, 108 bloco G,
302 bloco
H, 101 bloco I, 305 bloco I e 110 bloco J (Id. 31669082, fls. 1 a

11), devidamente datados, em conformidade com a planilha de débitos apresentada pela

embargada.

Já os registros de compra e venda juntados no Id. 31669084 ao Id.
31669104, fls.

17, não capazes de demonstrar a efetiva relação jurídica material com o imóvel, uma vez que

não é possível verificar a data da imissão na posse pelo comprador, ou ciência inequívoca do

condomínio sobre a posse.

Nos presentes autos, o embargante juntou comprovantes de entrega das chaves

digital pelo programa “
Docusign
”,
enviado para os e-mails dos promitentes compradores (Id.

41227763 – fls. 1/165), porém, não é possível verificar com clareza sobre quais

apartamentos as assinaturas de recebimento correspondem.

Quanto aos termos de recebimento das chaves assinados pelos compradores

relativos aos apartamentos 106 bloco K, 112 bloco B, 112 bloco F, 201 bloco H, 202 bloco

F, 202 bloco G, 202 bloco K, 205 bloco I, 205 bloco K, 206 bloco J, 207 bloco F, 210 bloco

J, 301 bloco C, 301 bloco H, 302 bloco H, 304 bloco K, 305 bloco I, 306 bloco G, 306 bloco

H, 308 bloco F, 405 bloco I, 407 bloco C, 409 bloco J, 412 bloco E (Id. 41227777 – fls.

1/123), verifica-se que as datas correspondem com a planilha de débitos apresentada pela

embargada.

No tocante às unidades 206 bloco J, 201 bloco H, 409 bloco J, 301 bloco C, 407

bloco C, 110 bloco J, 102 bloco F, 412 bloco E,
210 bloco J
, 210 bloco I, 203 bloco H, 302

bloco B, 112 bloco B, 207 bloco F, 205 bloco K, 202 bloco F, 306 bloco H, 301 bloco H,

210 bloco D, 402 bloco G, 112 bloco C, 308 bloco F, 202 bloco G, 108 bloco C, 201 bloco I,

305 bloco I, 101 bloco K, 306 bloco G, 205 bloco B, 308 bloco H, 106 bloco K, 105 bloco

C, 406 bloco J, 205 bloco I, 105 bloco F, 112 bloco F, 106 bloco F, 202 bloco K, 302 bloco

H, 405 bloco C, 304 bloco K, 101 bloco I, 112 bloco E, 312 bloco C, 404 bloco F e 107

bloco I, apesar de constar os contratos de compra e venda e Termo de Recebimentos de

documentos relativos à minuta de convenção de condomínio e memorial descritivo, não se

verifica a prova de recebimento das chaves dos imóveis, correspondente à imissão na posse

(Id. 41228555 – fls. 4 ao Id. 41236622 – fls. 1).

Desse modo, o embargante não se desincumbiu de comprovar adequadamente a

data em que os promitentes compradores foram, de fato, imitidos nos imóveis, de modo que

as provas trazidas por ele não são capazes de desconstituir o alegado pela embargada na

execução, nos termos do artigo 373, II, do Código de Processo Civil, o
que demonstra sua

legitimidade para responder à execução.

Em relação ao alegado excesso de execução quanto à cobrança relativa às taxas de

condomínio executada da unidade 108, bloco “G”, consoante afirmado pela embargada, não

se trata de excesso de execução, uma vez que o pagamento do débito foi efetuado após o

ajuizamento da execução, portanto, trata-se de cumprimento parcial da obrigação

espontaneamente.

Sobre a unidade 312, bloco C, a embargada reconhece na impugnação aos

embargos, que houve a cobrança além da data da efetiva entrega das chaves, corrigindo a

data final para 10/1/2020.

A respeito da cobrança de honorários advocatícios convencionais no percentual de

vinte por cento (20%) sobre o valor do débito executado, verifica-se que o percentual

alegado pelo embargante não compõe a planilha apresentada pela embargada para cobrança

do débito em execução (Id. 31669081 – fls. 1/55).

Constam nas planilhas de cálculos os valores referentes
as
taxas de condomínio

em atraso, os períodos correspondentes, multa, correção e juros, não havendo falar em

cobrança de honorários advocatícios convencionais ou excesso de execução nesse ponto.

Já em relação às despesas cartorárias relativas à emissão das certidões de

matrículas necessárias ao ajuizamento da ação de execução, por se tratar de danos materiais

suportados
pela
embargada, necessária
a
sua comprovação de que o valor total de R$ 689,13

(seiscentos e oitenta e nove reais e treze centavos) efetivamente saiu do patrimônio da

embargada, todavia, não se verifica nos autos as provas de que a embargante arcou com os

custos cartorários.

Quanto ao pedido alternativo de aplicação da cláusula de futura convenção de

condomínio, para pagamento de trinta por cento (30%) do valor a ser pago a título de taxa
de

condomínio
pela construtora relativo às unidades autônomas ainda não comercializadas, é

certo que a cláusula fere o princípio da isonomia em relação aos demais condôminos,

tratando-se, portanto, de cláusula abusiva.
(...)

De resultado, a embargante não logrou êxito em comprovar devidamente as datas

da imissão na posse dos moradores das unidades habitacionais objeto da execução n.

1011137-75.2020.8.11.0002, nos termos da Tese definida pelo Superior Tribunal de Justiça

no julgamento do recurso repetitivo
REsp
1345331/RS, capaz de alterar ou extinguir o

direito alegado na execução, correspondente às taxas de condomínio devidas anteriormente à

posse dos moradores.

Apenas ressai dos autos que
as custas
cartorárias despendidas pelos moradores

com certidões para instruir o processo não foram devidamente comprovadas, devendo o

valor da execução ser retificado tão somente nesse ponto.

DISPOSITIVO

Em face do exposto,
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES
os pedidos

formulados na inicial, tão somente para excluir da cobrança da execução n. 1011137-75.2020.8.11.0002 o valor de
R$ 689,13 (seiscentos e oitenta e nove reais e treze centavos)

relativo
às taxas cartorárias, mantendo-se a cobrança nos seus demais termos, e o faço com

resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil.

Com base no artigo 85, § 2º, condeno a parte embargante ao pagamento de

honorários no percentual de 10% do valor da causa.
(
...)”
.
(id.

239272754
).

Irresignada
,
a
apelante interp
ôs
o presente recurso
,
por meio do qual
objetiva

que seja reconhecida sua ilegitimidade para figurar no polo passivo da execução, extinguindo-se o feito sem resolução de mérito,
sob a alegação de que
não possui

responsabilidade pelo

pagamento dos débitos condominiais de imóve
is que não
lhe
pertence
m
,
após
a
entrega das

chaves.
Ainda,
indica

o proprietário da unidade 312 do bloco C
,
ARMANDO MARQUES DE OLIVEIRA
,
como parte
legítim
a
para

responder pelas despesas
das taxas
condominiais
dos
meses de

fevereiro, março e abril de 2020
, dado que a entrega do
bem
se deu em 23/01/2020.
No mérito, intenta a reforma da sentença objurgada, a fim de que sejam julgados procedentes os
embargos à execução
.

Pois bem.

De início,
cumpre

anotar
que a preliminar arguida pela apelante
acerca de sua
ilegitimidade
passiva
é questão que se confunde com o mérito,
de modo que
com ele será analisada.

O
cerne da
insurgência
se consubstancia
no dever de pagamento de
taxas condominiais
por parte da construtora

após a
data de entrega dos imóveis aos respectivos promitentes compradores.

Sobre a matéria, pertinente apontar que o STJ, ao julgar o
REsp
n. 1.345.331/RS, firmou tese no sentido de que a atribuição da responsabilidade pelas
despesas condominiais está intimamente ligada ao vínculo material exercido sobre o imóvel,
ou seja, é a realidade fática que
define

com quem o condomí
nio mantém a relação de credor
, a saber:

“
a)
O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação;

b) Havendo compromisso de compra e venda não levado
a registro
, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (
ii
) o Condomínio teve ciência inequívoca da
transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.”
(STJ, Tema Repetitivo n. 886)

No caso, como bem pontuado pelo Magistrado de primeiro grau, a
construtora

não
demonstrou

de maneira satisfatória a data em que os promitentes compradores
foram,
efetivamente
, imitidos n
a posse dos imóveis,
sendo
as provas
por ela
apresentadas
insuficientes para
desconstituir o
evidenciado
pelo recorrido na execução.

Deveras,
tem-se que
a apelante
não se desincumbiu de seu ônus de comprovar
a
existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor
, a teor do que p
revê o
art. 373, II, do CPC
, dada a
ausência de elementos

aptos a

configur
ar
o
momento em que se oper
ou a
transferência de responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais
e
a

ciência
inequívoca do con
domínio a
respeito
,
persistindo
o dever da construtora de responder pelas despesas
em comento
.

Nesse sentir
, inviável afastar os débitos executados,
permanece
ndo
caracterizada a legitimidade
da
apelante

para
responder
pelas obrigações condominiais
em questão.

Em caso
s
semelhante
s
, outro não foi o entendimento deste Sodalício:

“(...)
1
. A obrigação pelo pagamento de taxas condominiais tem natureza “
propter
rem”, vinculando o titular do bem, nos termos do art. 1.345 do Código Civil. Assim, enquanto a propriedade do imóvel não é transferida de maneira formal, mediante registro no competente Cartório de Registro de Imóveis, o proprietário original permanece responsável pelas referidas obrigações.

2. No caso, embora a parte Recorrente alegue ter alienado o imóvel, não foi comprovado o registro da venda, tampouco a ciência inequívoca do condomínio acerca da transação e imissão na posse pelo promissário comprador,
conforme entendimento pacificado pelo STJ no
REsp
1345331/RS.

A ausência de prova do conhecimento do condomínio sobre a transação e a não imissão na posse do imóvel pelo comprador não afastam a legitimidade passiva da parte vendedora (Construtora BS S.A.), que permanece como responsável pelos débitos condominiais.

3. Sentença mantida por seus próprios fundamentos, consoante previsão do art. 46 da Lei nº 9.099/95, servindo de acórdão a presente súmula de julgamento.

4. Recurso conhecido e improvido. (
...)”
.
(
TJMT, N.U 1009906-88.2023.8.11.0040,
Jorge Alexandre Martins Ferreira, Primeira Turma Recursal, Julgado em 11/11/2024,
Publicado
no DJE 14/11/2024)
.

“(...)
Conforme entendimento consolidado no C. Superior Tribunal de Justiça, em recurso julgado na sistemática do 543-C do Código de Processo Civil (
REsp
1345331/RS):
“
a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra e venda não levado
a registro
, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (
ii
) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exerc
ida pelo promissário comprador.”

4. É parte legítima para responder pelo pagamento de verbas condominiais aquele que detém a posse do imóvel, exercitando as faculdades de usar, gozar e dispor da coisa.
Assim, a efetiva posse no imóvel, que se dá com a efetiva entrega das chaves, que determina o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de arcar com o pagamento das despesas condominiais.

5. Considerando que as cotas condominiais objeto de execução são relativas a período anterior à imissão na posse do promitente-comprador na unidade autônoma, não remanescem dúvidas quanto à legitimidade da construtora, ora Recorrente, para arcar com a obrigação do pagamento das referidas obrigações.

6. Nessa perspectiva deverá ser reconhecida a responsabilidade da construtora recorrente ao pagamento das pendências condominiais anteriores a efetiva entrega das chaves, considerando que o termo de autorização e posse está assinado o recebimento efetivo das respectivas em 06/09/2018 (
Id.
142091661).

7. É de responsabilidade da recorrente o pagamento das taxas condominiais até a entrega das chaves ao comprador, isso porque o comprador não usufruía dos serviços condominiais até receber a posse da sua unidade.

8. A Sentença que julgou procedente a ação de execução proposta por RESIDENCIAL CHAPADA DO MIRANTE em face de MRV PRIME XIX INCORPORAÇÕES SPE LTDA e MARIANDRY ORMOND LEITE, não merece reparos e deve ser mantida por seus próprios fundamentos, nos termos do artigo 46 da Lei n. 9.099/95. A súmula do julgamento serve de acórdão, nos termos do art. 46 da Lei n. 9.099/95.

9. Recurso conhecido e não provido.
(
...)”
.

(
TJMT,
N.U 1010004-35.2019.8.11.0001,

Luis
Aparecido
Bortolussi
Junior
, Turma Recursal Única, Julgado em 06/03/2023,
Publicado
no DJE 13/03/2023)
.

Com efeito, embora o
proprietário do imóvel
seja
obrigado a arcar com o pagamento das taxas condominiais, por se tratar de obrigação
propter

rem
, decorrente do d
ireito real que possui, as provas trazidas pela executada não foram
suficientes para contrapor as apresentadas pela apelada quanto à
imissão na posse dos promitentes compradores
e à
ciência inequívoca do condomínio acerca dessa condição.

Ressalte-se que
o
simples decurso do tempo ou a expedição do
habite
-s
e
não implica
m
, por si só
s
, na transferência automática da responsabilidade pelo pagamento das tax
as condominiais aos adquirentes.

Por certo
, ainda que o
h
abite-se indique a conclusão da obra e a aptidão para ocupação, a obrigação de pagar as taxas condominiais permanece com a construtora enquanto não houver comprovação de que os adquirentes foram devidamente imitidos na posse e o condomínio tenha sido formalmente informado dessa situação.

Po
rtanto, a data de expedição do h
abite-se não é suficiente para afastar a responsabilidade da construtora pelos encargos condominiais
, assim como o mero transcurso temporal
.

Pelas mesmas razões, eventual retenção das chaves por inadimplência
não tem o condão de transferir a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais,
tendo em vista
que a posse do imóvel permanece com a construtora.

Sobre a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais, vale citar os seguintes julgados desta Corte:

“(...) É da construtora a responsabilidade pelos encargos de condomínio, até a efetiva entrega das chaves.”

(
TJMT,
N.U 1000353-19.2020.8.11.0041, Rubens
d
e
Oliveira Santos
Filho, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 03/07/2024,
Publicado
no DJE 08/07/2024)
.

“(...) A responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais geradas por imóvel objeto de promessa de compra e venda é da promitente vendedora até a entrega e imissão do adquirente na posse direta da unidade imobiliária. Sentença mantida.”
(
TJMT,
N.U 1012151-
97.2020.8.11.0001,
Eulice
Jaqueline
d
a Costa Silva
Cherulli
, Primeira Turma Recursal, Julgado em 04/03/2024,
Publicado
no DJE 08/03/2024)
.

“(...) A taxa condominial é de responsabilidade da Construtora, na qualidade de proprietária da unidade habitacional até a entrega do imóvel ao adquirente.

O promitente comprador somente é responsável pelos encargos condominiais após a sua imissão na posse do imóvel. Precedentes do STJ – (
AgInt
no
AREsp
2016/0326583-3)”.
(
TJMT,
N.U 1012190-94.2020.8.11.0001, Sebasti
ã
o
d
e Arruda Almeida, Turma Recursal Única, Julgado em 12/12/2022,
Publicado
no DJE 12/12/2022)
.

Insta salientar que a possível participação de adquirente em reuniões de condomínio não pode levar à conclusão de que o apelado possuía ciência inequívoca sobre a imissão na posse do imóvel, sendo inviável, apenas com base neste fator, atribuir a responsabilidade do pagamento ao promitente comprador.

No que se refere à
unidade 312 do bloco

C
, o apelado reconheceu, na impugnação aos embargos, a existência de equívoco na planilha apresentada na execução, corrigindo as taxas cobradas para abranger o período de
10/07/2017 a 10/01/2020 (id.
239272743
).

Logo
, considerando que referido imóvel foi entregue em 23/01/2020
, de acordo com o afirmado pela própria apelante,
escorreita a cobrança
efetuada, não havendo que se falar em ilegitimidade passiva da construtora.

Importa destacar, ademais, que
não subsiste o argumento da recorrente de que a sentença foi genérica, sem levar em conta as particularidades de cada unidade. Ao contrário,
observa-se que
o Magistrado s
entenciante analisou
de forma minuciosa os elementos probatórios constantes nos autos, individualizando as
situações
referentes aos imóveis a que a lide se refere
,
com apreciação detalhada dos fatos e das provas produzidas.

Quanto ao excesso na execução relativa à
unidade 108, bloco G
, constata-se que o apelado informou nos autos
originários
o pagamento parcial da dívida, com quitação do débito desta unidade (id.
40323505
, na origem
), tendo o Magistrado da instância de piso reconhecido, com acerto,
o cumprimento parcial da obrigação de forma espontânea, já que o adimplemento se deu após o ajuizamento da demanda.

N
o que tange
à cobrança dos honorários advocatícios
contratuais de 20% (vinte por cento)
,
vislumbra-se que
tal verba
não compõe o saldo devedor
d
as planilhas de cálculos apresentadas pelo apelado nos autos da execução,
inexistindo, desse modo, qualquer exorbitância no montante cobrado.

A respeito do pagamento correspondente a
apenas

30%

(trinta por cento) das taxas
condominiais
pelas unidades autônomas não comercializadas ou que estejam na posse da construtora
,
conforme estabelece o
art
. 32 da convenção de condomínio, entende-se que se trata de cláusula
abusiva e, portanto,
nula
.

Isso porque, referido dispositivo viola
o princípio da isonomia, ocasionando
enriquecimento sem causa da parte que se beneficia com o pagamento

a menor
,
em detrimento de toda a coletividade
condominial
, em
afronta, também, ao
encartado no
art
. 1.334 do CC
.

A propósito:

“(...)
Cinge-se a controvérsia a discutir se a convenção de condomínio pode estabelecer, apenas para unidades imobiliárias ainda não comercializadas, o correspondente a 30% (trinta por cento) do valor integral da taxa
condominial
devida.

3. A convenção outorgada pela
construtora/incorporadora
não pode estabelecer benefício de caráter subjetivo a seu favor com a finalidade de reduzir ou isentar do pagamento da taxa
condominial
.

4. A taxa
condominial
é fixada de acordo com a previsão orçamentária de receitas e de despesas, bem como para
constituir o fundo de reserva com a finalidade de cobrir eventuais gastos de emergência.

5. A redução ou isenção da cota
condominial
a favor de um ou vários condôminos implica oneração dos demais, com evidente violação da regra da proporcionalidade prevista no inciso I do
art
. 1.334 do

CC/2002
(
...)”
.

(
STJ,
REsp
n. 1.816.039/MG, relator Ministro Ricardo Villas
Bôas

Cueva
, Terceira Turma, julgado em 4/2/2020,
DJe
de 6/2/2020)
.

Este Tribunal de Justiça também já decidiu sobre o tema, senão vejamos:

“(...) É com a entrega das chaves, momento da transferência da posse direta do imóvel, que nasce o dever de pagamento das taxas de condomínio pelo adquirente isentando a construtora.
Diante da comprovação da entrega das chaves, são indevidas as cobranças anteriores a tal período do proprietário, havendo de ser manter a responsabilidade da construtora pelas taxas.

2.
A estipulação imposta unilateralmente pela construtora, a beneficiando com a redução do pagamento das taxas de condomínio a 30% do valor pago pelos condôminos em relação às unidades não comercializadas é abusiva, pois coloca os demais condôminos em situação de desvantagem (...)”
. (TJMT,
N.U 1012887-18.2020.8.11.0001,
Lamisse

Roder

Feguri
Alves Corr
ê
a, Turma Recursal Única, Julgado em 28/03/2023,
Publicado
no DJE 29/03/2023)
.

À vista disso,
inconteste

que
o
decisum
ora
combatido
não comporta reparos, sendo imperiosa sua manutenção
.

Em face do exposto, conheço e
NEGO PROVIMENTO
ao recurso de apelação interposto por

MRV PRIME PROJETO MT C INCORPORA
ÇÕ
ES SPE LTDA
.
,
mantendo
incólume
a sentença vergastada.

Por conseguinte, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, majoro a condenação em honorários advocatícios de
10% (dez por cento) para
1
5
% (
quinze
por cento).

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 17/12/2024