Tribunal: TJMT
Processo: 1035981-64.2023.8.11.0041
Relator(a): ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-12-10
Data de publicação: 2024-12-18

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1035981-64.2023.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Condomínio, Efeito Suspensivo / Impugnação / Embargos à Execução, Cessão de Direitos]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA,

DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[MRV PRIME PROJETO MT M INCORPORACOES SPE LTDA - CNPJ: 22.694.614/0001-53 (APELADO), THIAGO DA COSTA E SILVA LOTT - CPF: 039.250.866-41 (ADVOGADO), HOLDER FUNDO DE INVESTIMENTO EM DIREITOS CREDITORIOS NAO PADRONIZADOS - CNPJ: 41.341.232/0001-90 (APELANTE), JULIANA DE SOUSA ANDRADE - CPF: 619.354.761-49 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE EMBARGOS À EXECUÇÃO – DESPESAS CONDOMINIAIS – ACOLHIDA A ILEGITIMIDADE PASSIVA NA ORIGEM – EXTINÇÃO DO FEITO - ARTIGO 485, VI, DO CPC – TRANSFERÊNCIA DO IMÓVEL – CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO CONDOMÍNIO COMPROVADA – REGISTRADA ALIENAÇÃO DO IMÓVEL NA MATRÍCULA - ILEGITIMIDADE PASSIVA CONFIGURADA – TEMA 886/STJ – SENTENÇA ESCORREITA –
RECURSO DESPROVIDO.

Conforme estabelece o Tema 886/STJ, demonstrada a ciência inequívoca do condomínio acerca da transferência do imóvel, o promitente vendedor não responde pelas despesas condominiais, ainda que deixe de registrar o compromisso de compra e venda.

Sendo inequívoca a ciência do condomínio apelante acerca da transferência, de rigor o reconhecimento da ilegitimidade passiva do vendedor.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL Nº 1035981-64.2023.8.11.0041

APELANTE: HOLDER FUNDO DE INVESTIMENTO EM DIREITOS CREDITÓRIOS NÃO PADRONIZADOS

APELADA: MRV PRIME PROJETO MT M INCORPORAÇÕES SPE LTDA

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto pela
HOLDER FUNDO DE INVESTIMENTO EM DIREITOS CREDITÓRIOS NÃO PADRONIZADOS
,

contra sentença proferida pelo MM. Juiz da 9ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT,
Dr. Gilberto Lopes Bussiki
, lançada nos autos da Ação de Embargos à Execução nº 1035981-64.2023.8.11.0041, ajuizada pela
MRV PRIME PROJETO MT M INCORPORAÇÕES SPE LTDA
, que extinguiu a execução, reco­­nhecendo a ilegitimidade passiva da construtora apelada, com fundamento no que dispõe o artigo 485, VI, do Código de Processo Civil. Além disso, condenou o ora apelante ao pagamento de honorários advocatícios no importe de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa.

Houve oposição de embargos de declaração (Id. 252642164) em face da sentença, que foram rejeitados na decisão de Id. 252642166.

A apelante, em suas razões recursais, aduz que “
Trata-se de embargos à execução interpostos pela MRV Prime Projeto MTM Incorporações SPE LTDA, tendo como origem a Execução de nº 1031473- 75.2023.8.11.0041, requerendo o reconhecimento de sua ilegitimidade passiva em relação à execução de despesas condominiais promovida pelo Holder Fundo de Investimento em Direitos Creditórios Não Padronizados, sob o fundamento de que, não poderia ser responsabilizada pelas despesas condominiais vencidas no período de 10/02/2020 a 10/10/2022, uma vez que havia alienado o imóvel em 05 de agosto de 2019, com a efetiva a entrega das chaves em 25 de outubro de 2022. A decisão proferida pelo Juízo reconheceu a ilegitimidade passiva da MRV Prime Projeto MTM Incorporações SPE LTDA, determinando a extinção da execução com fundamento no artigo 485, inciso VI, do Código de Processo Civil (CPC), sob o fundamento de que, o artigo 1.345 do Código Civil estabelece que o adquirente de unidade condominial responde pelos débitos do alienante em relação ao condomínio, incluindo multas e juros moratórios
” (sic).

Afirma que
“No presente caso, a sentença proferida pelo juiz reconheceu a ilegitimidade passiva da MRV Prime Projeto MT M Incorporações SPE LTDA, com base na alienação do imóvel em 5 de agosto de 2019, no entanto, a decisão não considerou adequadamente o período específico de débito objeto da execução, que corresponde ao intervalo de 10 de dezembro de 2020 a 10 de outubro de 2022, período em que a Apelada ainda se encontrava na posse do imóvel. O artigo 1.345 do Código Civil deve ser interpretado em conjunto com o conceito de imissão na posse. A responsabilidade pelas despesas condominiais recai sobre o adquirente a partir do momento em que este passa a exercer a posse efetiva do imóvel. No presente caso, a imissão na posse pelo adquirente ocorreu apenas em 25 de outubro de 2022, conforme documentos juntados aos autos”
(sic).

Salienta que
“as despesas condominiais anteriores a essa data, especificamente aquelas compreendidas entre 10 de dezembro de 2020 e 10 de outubro de 2022, devem ser de responsabilidade da MRV, que ainda detinha a posse do imóvel”
(sic).

Ressalta que “
A sentença ora apelada incorreu em erro ao não considerar que a obrigação propter rem se transfere ao novo adquirente somente a partir da imissão na posse, e que no presente caso dos autos a data da alienação do bem e a data da posse referem-se a períodos totalmente distintos, visto que, a alienação se deu na data de 05/08/2019, PORÉM, a IMISSÃO NA POSSE APENAS EM 25/10/2022, de modo que, até esse momento, a responsabilidade pelas despesas condominiais permanece com o alienante, que, no caso, é a MRV
” (sic).

Defende que “
Inclusive, oportuno ressaltar, que no presente caso, por se tratar de Condomínio Popular, no qual os contratos de financiamentos são beneficiados pelos subsídios do programa “minha casa minha vida” do Governo Federal, os contratos são firmados ainda na planta, e a alienação é feita antes mesmo da conclusão das obras. Veja, Douto Relator, que na referida data da alienação que se deu em 05/08/2019 as obras sequer haviam sido concluídas, sendo que nos termos da “ata de implantação do condomínio colacionada ao id 133360575, o Condomínio apenas foi implantado na data de 30/07/2020”
(sic).

Sustenta que
“na data da alienação em 05/08/2019, o Condomínio sequer existia. E no mesmo sentido, conforme se vê da notificação encaminhada pela ora Apelada ao promitente comprador, a mesma NOTIFICA-O para recebimento do imóvel na data de 30/10/2022”
(sic).

Assinala que “
a decisão merece ser reformada para reconhecer que a Apelada, ora MRV PRIME PROJETO MT M INCORPORACOES SPE LTDA, é responsável pelo pagamento das despesas condominiais vencidas no período anterior à imissão na posse pelo adquirente. A correta aplicação do artigo 1.345 do Código Civil, em conjunto com a análise dos fatos e documentos apresentados, demonstra que a MRV deve responder pelos débitos condominiais até a data de 25 de outubro de 2022, quando o adquirente efetivamente passou a exercer a posse do imóvel”
(sic).

A par destes argumentos, pede o provimento deste apelo, para que seja reformada a r. sentença, reconhecendo
“[...] a legitimidade da MRV PRIME PROJETO MT M INCORPORACOES SPE LTDA, ao pagamento das despesas condominiais vencidas até a efetiva imissão na posse pelo promitente comprador, nos termos da Tese firmada no julgamento do TEMA 886 pelo STJ, reconhecendo a responsabilidade da Apelada, ora MRV PRIME PROJETO MT M INCORPORACOES SPE LTDA, pelo pagamento das despesas condominiais objeto da Execução de nº 1031473-75.2023.8.11.0041, vencidas no período de 10/12/2020 a 10/10/2022”
(sic).

As contrarrazões foram ofertadas no Id. 252642173, pugnando pelo desprovimento do recurso e manutenção da sentença exarada no primeiro grau.

Custas recolhidas conforme Id. 252749663.

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Recolhido o preparo, e estando adequado e tempestivo,
CONHEÇO
o apelo interposto, o que faço com fulcro no artigo 1.009 do Código de Processo Civil.

Cinge-se dos autos que a
MRV PRIME PROJETO MT M INCORPORAÇÕES SPE LTDA
ajuizou Ação de Embargos à Execução em desfavor da
HOLDER FUNDO DE INVESTIMENTO EM DIREITOS CREDITÓRIOS NÃO PADRONIZADOS
, relatando, em síntese, que é parte ilegítima para figurar no polo passivo da ação, tendo em vista que o imóvel foi alienado em 05 de agosto de 2019 e as taxas condominiais cobradas, são relativas aos meses de dezembro de 2020 e outubro de 2022.

Após devida instrução do feito, o Magistrado que conduziu o processo extinguiu a execução, reconhecendo a ilegitimidade passiva da construtora apelada, com fundamento no que dispõe o artigo 485, VI, do Código de Processo Civil. Além disso, condenou o ora apelante ao pagamento de honorários advocatícios no importe de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa.

Colaciono trecho da sentença proferida no juízo
a quo
:

“[...] Inicialmente, destaca-se que a MRV alienou o imóvel em questão (unidade 404, bloco 13, do Condomínio Chapada das Borboletas) em favor de
Ângelo Henrique Capello Maciel
em
05 de agosto de 2019
, e a entrega das chaves, ato que materializou a posse do imóvel, ocorreu em
25 de outubro de 2022
.

A partir desse momento, o adquirente passou a exercer o pleno uso, gozo e fruição do bem, o que caracteriza sua posse sobre o imóvel. O
art. 1.345 do Código Civil
dispõe que "o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios", e tal dispositivo deve ser interpretado de forma a vincular a obrigação condominial ao possuidor, a partir da data da imissão na posse.

É bem verdade que, a responsabilidade pelo pagamento das despesas de condomínio é do
proprietário ou do compromissário comprador
, ainda que não registrado o compromisso, todavia, é preciso que o condomínio tenha inequívoco conhecimento da existência do negócio.

A par disso, tanto o proprietário quanto o compromissário comprador do imóvel são partes legítimas para figurar no polo passivo da ação de cobrança de despesas de condomínio.

Sabe-se que as despesas condominiais constituem-se em obrigação propter rem, por isso, exigível em razão da coisa, acoplada ao imóvel, independente de quem seja o ocupante do bem (proprietário, cessionário, ou compromissário comprador).

Evidente que a manutenção do edifício gera despesas próprias a conservação e segurança do bem, por corolário, devem ser suportadas pelos moradores, sob pena de enriquecimento ilícito.

[...]

No presente caso, as despesas condominiais objeto da execução referem-se ao período de
10/12/2020 a 10/10/2022
, ou seja, período posterior à alienação do imóvel, mas anterior à imissão de posse efetiva pelo adquirente.

Contudo, a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais durante esse período não recai sobre a MRV, uma vez que, com a transferência de posse e alienação firmadas, a obrigação passou a ser do novo proprietário.

O entendimento pacificado pelo
Superior Tribunal de Justiça (STJ)
no
Tema 886
é que a responsabilidade do adquirente pelas despesas condominiais se dá a partir do registro da propriedade no Cartório de Imóveis. No entanto, esse posicionamento visa a proteger os direitos do condomínio contra a ausência de clareza sobre o responsável pelo imóvel.

No presente caso, entretanto, foi amplamente demonstrado que a MRV Prime transferiu a posse do imóvel ao adquirente de boa-fé, estando este ciente de suas obrigações a partir da entrega das chaves.

Assim, com base na boa-fé objetiva e nos princípios da função social da posse, deve-se reconhecer que a MRV, a partir da data da alienação, não mais detém responsabilidade sobre as despesas condominiais do imóvel, principalmente após o adquirente ter sido imitido na posse. A responsabilidade pelo pagamento das taxas durante o período em questão deve ser atribuída ao
novo proprietário
,
Ângelo Henrique Capello Maciel
, que assumiu os encargos correspondentes ao bem.

[...]

Diante disso, julgo
PROCEDENTES
os embargos à execução, reconhecendo a
ilegitimidade passiva
da MRV Prime Projeto MT M Incorporações SPE LTDA para figurar no polo passivo da execução referente às despesas condominiais.

Determino, assim, a
extinção da execução
contra a embargante, nos termos do
art. 485, inciso VI, do CPC
, e condeno a embargada ao pagamento das
custas processuais
e
honorários advocatícios
, arbitrados em 10% sobre o valor atualizado da causa, conforme dispõe o
art. 85, §2º, do CPC
”
(Id. 252642162) (grifos no original).

Pois bem. A matéria em debate já foi consolidada pelo Superior Tribunal de Justiça que, em julgamento submetido à sistemática de recursos repetitivos, estabeleceu a seguinte tese (Tema 886/STJ):

“a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel,
representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação;

b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse
; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor
para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.”
(Negritei e sublinhei)

Ou seja, conforme dispõe o Tema 886/STJ, demonstrada a ciência inequívoca do condomínio acerca da transferência do imóvel, o promitente vendedor não responde pelas despesas condominiais, ainda, que deixe de registrar o compromisso de compra e venda.

Nesse sentido:

“PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. CONDOMÍNIO. DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA.

1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses: a)
O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação
. b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse;
e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.

2. No caso concreto, recurso especial não provido.”

(STJ - REsp: 1345331 RS 2012/0199276-4, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 08/04/2015, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 20/04/2015 RB vol. 619 p. 49) (Negritei)

Compulsando os autos vislumbro que em Id. 252641668 está acostada a matrícula do imóvel, a qual, consta o registro datado de 22/10/2019, do
“Contrato de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para Construção de Unidade Habitacional, Alienação Fiduciária em Garantia, Fiança e Outras Obrigações”
, constando como adquirente Ângelo Henrique Capello Maciel.

Dessa forma, a alienação do imóvel foi levada a registro, dando publicidade ao acordo entabulado entre as partes.

Assim, sem maiores delongas, inequívoca a ciência da Apelante acerca da transferência, sendo escorreito o reconhecimento da ilegitimidade passiva da apelada.

Guardadas as particularidades dos casos, este é o entendimento deste Sodalício. Vejamos:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO SUMÁRIA DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS –
ILEGITIMIDADE PASSIVA DO PROMITENTE VENDEDOR – OBRIGAÇÃO PROPTER REM – CIÊNCIA INEQUÍVOCA DA TRANSAÇÃO VIABILIZADA PELO CONDOMÍNIO – ILEGITIMIDADE MANTIDA
– HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA – APLICAÇÃO DA REGRA REGRAL (ART. 85, §2º) EM DETRIMENTO DO ART. 338, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CPC – AUSÊNCIA DE SUBSTITUIÇÃO PROCESSUAL – PRECEDENTES DO STJ E DO TJMT – DECISÃO MANTIDA –RECURSO DESPROVIDO.

O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.

Considerando que a requerente inseriu o requerido no polo passivo da presente ação, e reconhecida a sua ilegitimidade passiva, deverá ela ser condenada ao pagamento de honorários.

Conforme entendimento dominante do STJ, “4. A incidência da previsão do art. 338 do CPC/15 é exclusiva da hipótese em que há a extinção do processo em relação ao réu originário, com a inauguração de um novo processo, por iniciativa do autor, em relação a um novo réu, de modo que, ausentes essas circunstâncias específicas, descabe cogitar da fixação de honorários mencionada no parágrafo único do art. 338 do CPC/15. 5. Hipótese dos autos em que foi acolhida a preliminar de ilegitimidade passiva de um dos dois executados, prosseguindo o processo, no entanto, em face do outro, sem "substituição" da parte ré. Aplicabilidade da regra geral de fixação dos honorários advocatícios, nos moldes do art. 85, § 2º, do CPC/15. (...)” (REsp n. 1.895.919/PR, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 1/6/2021, DJe de 8/6/2021).

(N.U 1005229-38.2023.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 28/06/2023, Publicado no DJE 30/06/2023) (Negritei)

“APELAÇÃO CÍVEL –
EMBARGOS À EXECUÇÃO – TAXAS CONDOMINIAIS INADIMPLIDAS – IMÓVEL FINANCIADO –
CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE E QUITAÇÃO DOS DÉBITOS PELO BANCO FIDUCIANTE –
ILEGITIMIDADE PASSIVA – CONSTATAÇÃO
– SENTENÇA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

No caso, o condomínio apelante ajuizou a demanda executória em face dos apelados, antigos proprietários do imóvel que possuía débitos referente às taxas de condomínio, no entanto, o bem era financiado e o banco fiduciante (Caixa Econômica Federal) consolidou a propriedade e realizou o pagamento dos débitos.

De acordo com os documentos colacionados aos autos, o imóvel ficou vazio por anos, tendo a síndica do condomínio trocado a fechadura do apartamento, desse modo, a conclusão a que se chega é de que, o
condomínio exequente tinha ciência de que os embargantes não eram mais os proprietários do bem, logo os débitos pendentes não mais poderiam ser atribuídos a eles
.”
(TJ-MT 10533415120198110041 MT, Relator: DIRCEU DOS SANTOS, Data de Julgamento: 05/05/2021, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 12/05/2021)

“RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DE COBRANÇA
– DESPESAS CONDOMINIAIS – TRANSFERÊNCIA DO IMÓVEL – CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO CONDOMÍNIO – ILEGITIMIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR – TEMA 886/STJ
– HONORÁRIOS DEVIDOS – RECURSO DESPROVIDO

Conforme estabelece o Tema 886/STJ, demonstrada a ciência inequívoca do condomínio acerca da transferência do imóvel, o promitente vendedor não responde pelas despesas condominiais, ainda, que deixe de registrar o compromisso de compra e venda.

Sendo inequívoca a ciência do condomínio apelante acerca da transferência, de rigor o reconhecimento da ilegitimidade passiva do vendedor,
atraindo a incidência do parágrafo único do artigo 338 do CPC.”

(N.U 1021904-84.2022.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 13/12/2023, Publicado no DJE 18/12/2023) (Negritei)

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso, mantendo hígida a sentença proferida pelo magistrado de primeiro grau.

Por consequência, levando em consideração ao que dispõe o §11 do artigo 85 do CPC,
majoro
os honorários já fixados para 15% do valor atualizado da causa.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 10/12/2024