Tribunal: TJMT
Processo: 1017794-93.2021.8.11.0003
Relator(a): SEBASTIAO DE MORAES FILHO
Órgão julgador: SEBASTIAO DE MORAES FILHO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-02-28
Data de publicação: 2024-03-05

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1017794-93.2021.8.11.0003
Classe:

AGRAVO REGIMENTAL CÍVEL (206)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE MORAES FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]

Parte(s):

[DENILSON VIEIRA DE MORAIS - CPF: 406.596.311-72 (AGRAVADO), ELIEMERSON DOUGLAS LANGNER - CPF: 029.642.091-38 (ADVOGADO), POR DO SOL URBANIZACOES LTDA - CNPJ: 07.707.537/0001-35 (AGRAVANTE), ADEMILCON DE ALMEIDA GILARDE - CPF: 698.356.241-00 (ADVOGADO), CYNTIA DA SILVA LIMA - CPF: 934.374.551-68 (ADVOGADO), VANDERLEI SILVERIO PEREIRA - CPF: 034.946.666-10 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

DUPLO AGRAVO INTERNO – DECISÃO MONOCRÁTICA – APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO RESCISÓRIA DE CONTRATO E COMPRA E VENDA DE IMÓVEL- ADQUIRENTE INADIMPLENTE – DISTRATO POR PARTE DO PROMITENTE COMPRADOR – CONTRATO FIRMADO ANTES DA LEI N.º 13.786 DE 2018 - EXTINÇÃO DO VÍNCULO CONTRATUAL DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS POR CULPA DO CONSUMIDOR - PERCENTUAL DE RETENÇÃO DE 25% (VINTE E CINCO POR CENTO) DAS PARCELAS PAGAS - ADEQUAÇÃO AOS RECENTES PRECEDENTES DO STJ- IPTU – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR – NÃO EXERCÍCIO DE POSSE PELO COMPRADOR - AGRAVO INTERNOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS.

1. O §2º do art. 1021 do CPC confere ao julgador, após oitiva da parte contrária, a possibilidade de retratação do seu posicionamento.

2- - Nos termos do entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça “as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente” (AgInt no REsp n. 1.697.414/SP , Relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, DJe 15/12/2017).

3 - No caso, a rescisão do contrato de compra e venda se deu por desistência da promissária compradora, por não ter mais condições de pagar as prestações perante a requerida/apelante, razão pela qual deve incidir o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção dos valores pagos pela autora, conforme entendimento recente do STJ, de modo que deve ser reformada a sentença que determinou a retenção de apenas 10% (dez por cento) dos valores pagos.

R E L A T Ó R I O

Egrégia Câmara:

Duplo Recurso de agravo interno interpostos por PÔR DO SOL URBANIZAÇÕES LTDA e DENILSON VIEIRA DE MORAES contra decisão monocrática proferida nos autos do Recurso de Apelação perante a 2ª Câmara Cível deste egrégio Tribunal de Justiça, que deu parcial provimento ao recurso.

Em resumo, a Construtora Pôr Do Sol Urbanizações Ltda ora agravante, pugna pela reforma da decisão monocrática tão somente em relação ao pagamento da taxa do IPTU sob a responsabilidade exclusiva do comprador/agravado, visto estar devidamente pactuado no contrato avençado entre as partes, bem como que seja decotado da restituição débitos do IPTU até o transito em julgado da presente lide, assim pugna pelo conhecimento e provimento do presente recurso.

Nesses termos, pugna para que seja conhecido e provido este regimental, para o fim de prover o recurso de apelação interposto e reformar a sentença a quo.

Quanto ao Recurso do Srº DENILSON VIEIRA DE MORAES, alega que a decisão monocrática não fora acertada, no quesito porcentagem da retenção dos valores em favor da Construtora, ante alegação que deve prevalecer a liberdade contratual entre os contratantes, emanado pelo Principio da Autonomia da Vontade, e a boa Fé Objetiva e da pacta sunt servanda, sendo assim, pugna pela manutenção do entendimento do juízo primevo que fixou porcentagem de retenção em 10% (dez) por cento dos valores pagos

Contrarrazões da agravada (ID. 190150164).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara:

O §2º do art. 1021 do CPC anota que “O agravo será dirigido ao relator, que intimará o agravado para manifestar-se sobre o recurso no prazo de 15 (quinze) dias, ao final do qual, não havendo retratação, o relator levá-lo-á a julgamento pelo órgão colegiado, com inclusão em pauta.”

Ao mesmo tempo em que delimita o procedimento do agravo interno para inclusão na sessão de julgamento no respectivo órgão colegiado, referida norma abre espaço para que o relator, se assim reputar pertinente, exercer o juízo de retratação.

Da análise dos autos, a meu ver, não se mostram presentes novos fatos e fundamentos que me convençam da reconsideração da decisão que desprovimento ao recurso de apelação cível.

De antemão, transcrevo a decisão monocrática por mim proferida:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – NORMAS DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR -INAPLICABILIDADE DA LEI 6766/79 PARA O CASO EM COMENTO- CONTRATO FIRMADO ANTES DA LEI N.º 13.786 DE 2018 - EXTINÇÃO DO VÍNCULO CONTRATUAL DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS POR CULPA DO CONSUMIDOR - PERCENTUAL DE RETENÇÃO DE 25% (VINTE E CINCO POR CENTO) DAS PARCELAS PAGAS - ADEQUAÇÃO AOS RECENTES PRECEDENTES DO STJ - IPTU – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR – SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

1- Conforme entendimento jurisprudencial externado pelo Superior Tribunal de Justiça, “nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, o percentual de retenção pela extinção do vínculo contratual de compra e venda de imóveis por culpa do consumidor é de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas, adequado e suficiente para indenizar o construtor pelas despesas gerais e pelo rompimento unilateral ou pelo inadimplemento do consumidor, independentemente das circunstâncias de cada hipótese concreta” (REsp n. 1.820.330/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 24/11/2020, DJe de 1/12/2020).
2. No caso, a rescisão do contrato de compra e venda se deu por desistência da promissária compradora, por não ter mais condições de pagar as prestações perante a requerida/apelante, razão pela qual deve incidir o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção dos valores pagos pela autora, conforme entendimento recente do STJ, de modo que deve ser reformada a sentença que determinou a retenção de 10% dos valores pagos.-

3- É pacífica a orientação do Superior Tribunal de Justiça quanto à aplicação do Código de Defesa do Consumidor nos contratos de compra e venda de unidade imobiliária, como é o presente caso, porquanto as empresas requeridas se enquadram no conceito de fornecedores de produto (imóvel/lote) e a parte autora de consumidora (adquirente do imóvel).

4-Logo, a inaplicabilidade da Lei n. 6.766/79 é medida acertada, especialmente, friso, porque o presente caso não envolve “contratos de compra e venda, cessão ou promessa de cessão de loteamento”. E ainda que se cogitasse na compra e venda de loteamento, isso também não afastaria a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, pois tal relação negocial também envolve fornecedor de produto e consumidor, tal como dispõe a legislação consumerista.

5- Nos termos do entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça “as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente” (AgInt no REsp n. 1.697.414/SP , Relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, DJe 15/12/2017).

A fim de evitar tautologia, peço vênia para transcrever a fundamentação da decisão monocrática ora combatida:

“Pois bem. No que tange ao pedido formulado pela Construtora apelante, em relação à retenção ao patamar de 25% (vinte e cinco) por cento das parcelas pagas pelo promitente comprador, entendo que razão assiste à Construtora. Sobre o tema, imperioso destacar o entendimento jurisprudencial externado pelo Superior Tribunal de Justiça que, ao julgar o REsp n.º 1.820.330/SP (2019/0170069-0), prolatou que, conforme seus precedentes, “nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, o percentual de retenção pela extinção do vínculo contratual de compra e venda de imóveis por culpa do consumidor é de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas, adequado e suficiente para indenizar o construtor pelas despesas gerais e pelo rompimento unilateral ou pelo inadimplemento do consumidor, independentemente das circunstâncias de cada hipótese concreta” (grifos nossos). Constata-se que a mencionada lei, de n.º 13.786, foi publicada em 28 de dezembro de 2018, entrando em vigor nessa mesma data. Ademais, compulsando os autos e analisando detidamente as provas juntadas, observa-se que o contrato em apreço foi assinado em 11 de fevereiro de 2016 (id. 162584316). Desse modo, tem-se que o contrato em questão se enquadra nos moldes propostos pelo entendimento jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça, motivo pelo qual, válida é a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas pela extinção do vínculo contratual de compra e venda de imóveis por culpa do consumidor. A propósito, vejamos a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça: “AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. RESCISÃO DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DA COMPRADORA. VALOR ANTECIPADO COMO PRINCÍPIO DE PAGAMENTO. NÃO CONSTITUI SINAL/ARRAS. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. RETENÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO. POSSIBILIDADE. PERCENTUAL DE RETENÇÃO DE 25%. ATUAL ENTENDIMENTO. AGRAVO INTERNO PROVIDO EM PARTE. 1. Inviável a análise de eventual violação aos dispositivos legais arrolados no apelo nobre, no tocante ao pagamento de arras/sinal, bem como a existência de posse do recorrido no imóvel. Isso porque, da leitura do aresto recorrido, infere-se que o Tribunal de origem erigiu seu entendimento totalmente calcado nas provas dos autos, valendo-se delas para concluir que o valor antecipado como princípio de pagamento não constituiu sinal/arras, além de reconhecer a inexistência de posse do recorrido no imóvel. Súmula 7 do STJ. 2. A Segunda Seção desta Corte, no julgamento do Resp nº 1.723.519/SP, em 28/08/2019, reafirmou a orientação pela adoção de um padrão-base de cláusula penal - retenção de 25% dos valores pagos - nos casos de desistência imotivada pelo comprador de imóvel, em que o acórdão recorrido não menciona qualquer circunstância específica que justifique a redução do parâmetro jurisprudencial. 3. Agravo interno parcialmente provido." (AgInt no REsp n. 1.807.271/SP, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 1/12/2020, DJe de 17/3/2021.). No caso, a rescisão do contrato de compra e venda se deu por desistência da promissária compradora, por não ter mais condições de pagar as prestações perante a requerida/apelante, conforme relatado por ela. Portanto, no caso, há que ser retificada a retenção para o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pela autora, conforme entendimento do STJ, de modo que deve ser reformada a sentença que determinou a retenção de 10% dos valores pagos. No que tange ao pagamento do IPTU a cargo do autor/apelado, o pleito não merece prosperar. Veja-se que o pagamento da respectivas rubrica pressupõe o efetivo uso e gozo do imóvel, que não ocorreu no caso em questão, porquanto a autora/apelante sequer entrou na posse do imóvel, não havendo a efetiva utilização do bem. A propósito: “AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO CUMULADA COM DANOS MORAIS E MATERIAIS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS E DANOS MATERIAIS. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO DESPROVIDO. 1. Segundo o entendimento do STJ,"as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente", tendo em vista que,"apesar do IPTU ter como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel (CTN, art. 32), se os recorridos não deram causa para o não recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a pagar as despesas condominiais nem o citado imposto referente ao período em que não haviam sido imitidos na posse"(AgInt no REsp 1.697.414/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 05/12/2017, DJe de 15/12/2017).(...).” (AgInt no REsp 1829925/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 08/02/2021, DJe 23/02/2021). Com essas considerações, CONHEÇO do recurso, e DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO, tão somente para reformar a sentença a quo, para que seja retido 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pela parte autora, mantendo os demais termos da sentença recorrida. Intimem-se. Cumpram-se. Ao depois de transitar em julgado esta decisão, retornem os autos ao Juízo de primeiro grau de jurisdição, para conhecimento e fins pertinentes. Desembargador Sebastião de Moraes Filho. - Relator –

Do Recurso Da Construtora Pôr Do Sol Urbanizações Ltda

Pois bem, Quanto à Irresignação da Construtora ora Agravante, atinente à condenação da parte agravada ao pagamento do IPTU incidente no imóvel até o trânsito em julgado, não merece guarida.

Conforme já ilustrado nos autos, e bem fundamentado pelo Juízo a quo que assim decidiu: “No que tange ao pagamento de impostos pendentes do imóvel vindicado, vislumbro que a quitação citada é propter rem, isto é o pagamento recai sobre o proprietário em cujo o imóvel está registrado. Logo, subentende-se que todas as dívidas referentes ao imóvel foram feitas em nome da ré, ante o contrato estipulado entre as partes, referente a transferência da matrícula, cuja lavratura ocorreria somente na quitação da avença. Desse modo é dever da requerida de promover a liquidação dos IPTU’s em aberto”.

Nesse sentido, não restou comprovados nos autos, que o autor/agravante tomou posse no imóvel, ou que fez benfeitorias, sendo assim, a obrigatoriedade do pagamento da respectivas rubrica pressupõe o efetivo uso e gozo do imóvel, que não ocorreu no caso em questão, porquanto a parte autora/agravante sequer entrou na posse do imóvel, não havendo a efetiva utilização do bem.

A propósito:

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO CUMULADA COM DANOS MORAIS E MATERIAIS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS E DANOS MATERIAIS. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO DESPROVIDO. 1. Segundo o entendimento do STJ,"as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente", tendo em vista que,"apesar do IPTU ter como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel (CTN, art. 32), se os recorridos não deram causa para o não recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a pagar as despesas condominiais nem o citado imposto referente ao período em que não haviam sido imitidos na posse"(AgInt no REsp 1.697.414/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 05/12/2017, DJe de 15/12/2017).(...).” (AgInt no REsp 1829925/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 08/02/2021, DJe 23/02/2021).

RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR – DANO MORAL NÃO CONFIGURADO – RETENÇÃO – RESTITUIÇÃO EM PERCENTUAL RAZOÁVEL – TAXA DE FRUIÇÃO – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR – RETENÇÃO DE VALOR DE IPTU - INDEVIDO - JUROS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Na hipótese de rescisão contratual por culpa exclusiva do comprador/recorrente, que não teve condições de arcar com as parcelas do financiamento, não há que se falar em indenização por danos morais. 2. É sedimentado entendimento que considera razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel a pedido do comprador, que o percentual de retenção pelo vendedor de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados. 3. Em se tratando de lote não edificado e inexistindo proveito econômico proporcionado pelo terreno, não há se falar em taxa de fruição. 4. Ocorrida a rescisão contratual e o retorno ao status quo ante, o imóvel volta ao patrimônio da vendedora, não é cabível a retenção de valores a título de IPTU, que constitui tributo de natureza propter rem. 5. O termo inicial dos juros moratórios, conforme o julgamento do REsp 1740911/DF, pelo rito de repetitivo – Tema 1002, na rescisão do contrato de compra e venda imotivada pelo comprador, incide a partir do trânsito em julgado da decisão, e não da citação. (TJ-MT 10166244520168110041 MT, Relator: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Data de Julgamento: 18/10/2022, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 25/10/2022)

Quanto a irresignação do autor/ agravante, atinente à redução da porcentagem de retenção dos valores pagos em favor da Construtora/agravante, razão não lhe assiste.

Sobre o tema, imperioso destacar o recente entendimento jurisprudencial externado pelo Superior Tribunal de Justiça que, ao julgar o REsp n.º 1.820.330/SP (2019/0170069-0), prolatou que, conforme seus precedentes, “nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, o percentual de retenção pela extinção do vínculo contratual de compra e venda de imóveis por culpa do consumidor é de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas, adequado e suficiente para indenizar o construtor pelas despesas gerais e pelo rompimento unilateral ou pelo inadimplemento do consumidor, independentemente das circunstâncias de cada hipótese concreta” (grifos nossos).

Constata-se que a mencionada lei, de n.º 13.786, foi publicada em 28 de dezembro de 2018, entrando em vigor nessa mesma data.

Ademais, compulsando os autos e analisando detidamente as provas juntadas, observa-se que o contrato em apreço foi assinado em 11 de fevereiro de 2016.

Desse modo, tem-se que o contrato em questão se enquadra nos moldes propostos pelo entendimento jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça, motivo pelo qual, válida é a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas pela extinção do vínculo contratual de compra e venda de imóveis por culpa do consumidor.

A propósito, vejamos a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça:

“AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. RESCISÃO DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DA COMPRADORA. VALOR ANTECIPADO COMO PRINCÍPIO DE PAGAMENTO. NÃO CONSTITUI SINAL/ARRAS. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. RETENÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO. POSSIBILIDADE. PERCENTUAL DE RETENÇÃO DE 25%. ATUAL ENTENDIMENTO. AGRAVO INTERNO PROVIDO EM PARTE. 1. Inviável a análise de eventual violação aos dispositivos legais arrolados no apelo nobre, no tocante ao pagamento de arras/sinal, bem como a existência de posse do recorrido no imóvel. Isso porque, da leitura do aresto recorrido, infere-se que o Tribunal de origem erigiu seu entendimento totalmente calcado nas provas dos autos, valendo-se delas para concluir que o valor antecipado como princípio de pagamento não constituiu sinal/arras, além de reconhecer a inexistência de posse do recorrido no imóvel. Súmula 7 do STJ. 2. A Segunda Seção desta Corte, no julgamento do Resp nº 1.723.519/SP, em 28/08/2019, reafirmou a orientação pela adoção de um padrão-base de cláusula penal - retenção de 25% dos valores pagos - nos casos de desistência imotivada pelo comprador de imóvel, em que o acórdão recorrido não menciona qualquer circunstância específica que justifique a redução do parâmetro jurisprudencial. 3. Agravo interno parcialmente provido. (AgInt no REsp n. 1.807.271/SP, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 1/12/2020, DJe de 17/3/2021.)”

No caso, a rescisão do contrato de compra e venda se deu por desistência da promissária compradora, por não ter mais condições de pagar as prestações perante a requerida/apelante, conforme relatado por ela.

Portanto, no caso, há que ser retificada a retenção para o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo autor, conforme entendimento do STJ, de modo que deve ser reformada a sentença que determinou a retenção nos moldes estipulado em clausula contratual.

Sendo assim, analisando as razões recursais, não vejo motivo para reconsiderar a decisão monocrática proferida, pois esta se coaduna com a jurisprudência dominante, devendo o entendimento ser mantido.

Com tais considerações, CONHEÇO dos recursos de AGRAVO INTERNO, e NEGO-LHES PROVIMENTO.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 28/02/2024