Tribunal: TJMT
Processo: 1006362-26.2022.8.11.0041
Relator(a): SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-03-19
Data de publicação: 2024-03-20

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1006362-26.2022.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral, Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO]

Parte(s):

[RODRIGO DE SOUZA SILVA - CPF: 040.750.711-62 (APELANTE), HELIO CASTELO BRANCO DE OLIVEIRA JUNIOR - CPF: 459.203.891-68 (ADVOGADO), RODRIGO DA COSTA TEIXEIRA - CPF: 701.045.141-91 (ADVOGADO), RUY PINHEIRO IMOVEIS LTDA - ME - CNPJ: 04.158.241/0001-14 (APELADO), GLENDA RAMOS DE SOUZA - CPF: 022.793.491-16 (ADVOGADO), TOP IMOVEIS LTDA - ME - CNPJ: 14.925.390/0001-15 (APELADO), RUY PINHEIRO DE ARAUJO - CPF: 078.777.221-68 (APELADO), CRISTIANO TOMAZ DA SILVA - CPF: 496.871.231-68 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C REPARAÇÃO POR DANOS MORAIS – SENTENÇA IMPROCEDÊNCIA

– IRRESIGNAÇÃO RECURSAL – LOTEAMENTO

- ENTREGA DA INFRAESTRUTURA DE FORMA PARCIAL – AUSÊNCIA DE IMPLEMENTAÇÃO DE REDE DE COLETA DE ESGOTO - INADIMPLEMENTO DA REQUERIDA - APLICABILIDADE DO CDC - CULPA EXCLUSIVA DAS RÉS CARACTERIZADA -

RESPONSABILIDADE CIVIL E DEVER DE INDENIZAR CONFIGURADAS - DANO MORAL – EVIDENCIADO – QUANTUM INDENIZATÓRIO – OBSERVÂNCIA AOS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE – INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL – POSSIBILIDADE - INTELIGÊNCIA DO TEMA 971 DO C. STJ - LUCROS CESSANTES - CUMULAÇÃO COM CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA – OCORRÊNCIA - VEDAÇÃO DA CUMULAÇÃO - TEMA 970 DO STJ – IPTU – AUSÊNCIA DE PROVAS - SUSPENSÃO DE PAGAMENTO DAS PARCELAS – INDEFERIDO – INCIDÊNCIA DO ART. 38, §1º, DA LEI Nº
6.766, DE 19 DE DEZEMBRO DE 1979
- INAPLICABILIDADE DA LEI Nº 13.786/2018 (LEI DO DISTRATO) A CONTRATO CELEBRADO ANTES DE SUA VIGÊNCIA (C.STJ, RESP 1.635.428/SC) - INVERSÃO DO ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA

- SENTENÇA REFORMADA – PLEITO AUTORAL JULGADO PARCIALMENTE PROCEDENTE - RECURSO DA PARTE AUTORA PROVIDO, EM PARTE.

O Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/90) poderão ser aplicadas, uma vez que o eventual autor (promitente comprador) caracteriza-se como consumidor e o requerido como fornecedor (promitente vendedor), nos termos dos artigos 2º e 3º do CDC.

O atraso na entrega de rede de coleta de esgoto de imóvel destinado à moradia configura dano moral quando concretamente demonstrada a frustração das expectativas do adquirente pela demora exorbitante na entrega definitiva do loteamento.

A fixação do quantum indenizatório a título de danos morais deve sopesar os critérios de razoabilidade e proporcionalidade, atentando-se ao grau de culpa do ofensor, extensão dos danos e capacidade econômica das partes, o caráter compensatório e punitivo da indenização.

O valor arbitrado a título de danos morais deve levar em conta as circunstâncias do caso concreto, as condições das partes, o grau de culpa e, principalmente, a finalidade da reparação do dano moral, que é a de compensar o dano ocorrido, bem como inibir a conduta abusiva.

O c. Superior Tribunal de Justiça, por meio do julgamento do REsp 1.631.485/DF, em sede de recurso repetitivo (Tema 971), reconheceu que é possível a inversão em desfavor da construtora da cláusula penal estipulada exclusivamente para o consumidor, nos casos de impontualidade na entrega do imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda

Considerando as premissas jurisprudenciais, é impossível a cumulação da cláusula penal moratória com lucros cessantes, em plena violação ao tema 970 do STJ.

Ausência de irregularidade a eximir suposta cobrança de IPTU.

O pedido de sobrestamento do pagamento das mensalidades e o impedimento de inclusão do nome da parte apelante nos bancos de dados dos órgãos de proteção ao crédito, entendo que aplica-se o que dispõe o artigo 38, § 1º, da Lei
nº 6.766, de 19 de Dezembro de 1979
, logo, o pleito deve ser indeferido.

Inaplicabilidade da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato) a contrato celebrado antes de sua vigência (C.STJ, REsp 1.635.428/SC), como é o caso em testilha.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por
RODRIGO DE SOUZA SILVA
,
contra
r.
sentença proferida pelo Juízo da Quarta Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT,
autos nº 1006362-26.2022.8.11.0041

- AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C REPARAÇÃO POR DANOS MORAIS
, que julgou improcedentes os pedidos iniciais, e condenou o autor ao pagamento das custas processuais de honorários de sucumbência, estes fixados em 20% (vinte por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, § 2° do CPC, mantendo sua cobrança suspensa por ser beneficiário da justiça gratuita. Revogou a liminar deferida.

A parte Recorrente,
RODRIGO DE SOUZA SILVA
, recorre, pugnando pela reforma da sentença, sob os seguintes argumentos: a) da cobrança indevida do IPTU; b) da entrega do imóvel; c) do inadimplemento contratual; d) da obrigação de fazer; e) do não cabimento de rescisão contratual; f) do dano moral e dever de indenizar.

Requer, assim, o provimento da via recursal, nos termos da fundamentação exposta.

Sem contrarrazões (id. 172122176 - Pág. 1).

Vieram-me os autos conclusos.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Como já relatado, trata-se de recurso de apelação cível interposto por
RODRIGO DE SOUZA SILVA
,
contra
r.
sentença proferida pelo Juízo da Quarta Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT,
autos nº 1006362-26.2022.8.11.0041

- AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C REPARAÇÃO POR DANOS MORAIS
, que julgou improcedentes os pedidos iniciais, e condenou o autor ao pagamento das custas processuais de honorários de sucumbência, estes fixados em 20% (vinte por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, § 2° do CPC, mantendo sua cobrança suspensa por ser beneficiário da justiça gratuita. Revogou a liminar deferida.

Conheço do recurso porque, regular e tempestivamente aviado; constatados os pressupostos subjetivos e objetivos de admissibilidade recursal.

Pois bem.

De início, vale ressaltar que a questão posta se submete a relação de consumo, conforme estabelece a Lei 8.078/90, Código de Defesa do Consumidor, vez que os recorridos se ajusta à regra do art. 3º.

De igual sorte, a parte Requerente se amolda à figura do consumidor prevista no art. 2º do CDC.

Neste sentido, confira-se:

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESCISÃO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. REGIME DE MULTIPROPRIEDADE (SISTEMA DE TIME-SHARING). PEDIDO DE EFEITO SUSPENSIVO PREJUDICADO EM FACE DO JULGAMENTO DE MÉRITO DO RECURSO. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA AFASTADA. MÉRITO: RELAÇÃO DE CONSUMO. APLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. ABORDAGEM DE HÓSPEDE EM HOTEL. ARREPENDIMENTO NO PRAZO DO ART. 49 DO CDC. DIREITO À RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. 1. Os recorrentes pedem seja concedido efeito suspensivo ao presente recurso e suscitam a preliminar de ilegitimidade passiva de Hospedar Participações e Administração Ltda. No mérito, defendem, em suma, a inexistência de divulgação de propagandas enganosas; possibilidade de retenção de parte dos valores pagos, bem como seja afastada a condenação em danos morais, face a inexistência do ato ilícito. 2. Nos termos do § 4º do art. 1.012 do CPC, a eficácia da sentença poderá ser suspensa pelo relator, desde que o apelante demonstre a probabilidade de provimento do recurso ou se, sendo relevante a fundamentação, houver risco de dano grave ou de difícil reparação. Ocorre que, havendo julgamento do recurso, resta por prejudicado o pedido de efeito suspensivo. 3. Os apelantes alegam que a "HOSPEDAR PARTICIPAÇÕES E ADMINISTRAÇÃO LTDA., não é parte legitimada para a presente demanda, uma vez que, conforme se observa dos contratos juntados aos autos, os Recorridos firmaram contrato com a empresa PIRÂMIDE PALACE HOTEL LTDA. Contudo, declaram os autores que no momento da contratação as duas empresas negociavam juntas, o que se pode aferir pelos documentos de fls. 42/44 (check-list do empreendimento, regulamento de utilização e dúvidas frequentes; pelas trocas de mensagens via whatsapp e e-mails, às fls. 74/77, bem como nas tratativas de reservas das diárias/hotel, fls. 83/91. Preliminar de ilegitimidade passiva rejeita. 4. No mérito, o cerne da questão consiste em analisar se os autores, ora apelados, fazem jus à anulação do Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Unidade Imobiliária, no regime de multipropriedade (time sharing) por terem sido firmados com vício de consentimento. E ainda, se é cabível a condenação das promovidas/apelantes à restituição dos valores pagos e à indenização por danos morais e se aplicável ao caso o disposto no art. 67-A, §§ 6.º e 11, da Lei nº 4.591/64. 5. No presente caso, aplica-se o Código de Defesa do Consumidor, uma vez presentes os requisitos do art. 2º e art. 3º. 6. De par de toda narrativa dos fatos e das provas acostadas pelos promoventes, permite concluir que restou configurada a chamada "venda emocional", conhecida como sendo a utilização de técnicas que retiram do consumidor a possibilidade concreta de tomar conhecimento integral do negócio e de refletir sobre sua conveniência e oportunidade. Precedentes. 7. O negócio foi celebrado no dia 14 de janeiro de 2021 e, segundo os demandantes, no dia seguinte, 15 de janeiro de 2021, "foram ao local e foi o momento que "a ficha caiu"". E conforme comprovam os documentos de fls. 74/77, pediu a desistência do negócio no mesmo dia 15 de janeiro de 2021. 8. Dispõe o art. 49 do CDC que "O consumidor pode desistir do contrato, no prazo de 7 dias a contar de sua assinatura ou do ato de recebimento do produto ou serviço, sempre que a contratação de fornecimento de produtos e serviços ocorrer fora do estabelecimento comercial, especialmente por telefone ou a domicílio". 9. Tem-se por válida e eficaz a desistência da proposta manifestada dentro do prazo de sete dias da assinatura do contrato, não havendo que se cogitar da incidência do §§ 6.º e 11 do art. 67-A da Lei n.º 4.591/64. Inclusive, § 10 do mesmo art. 67-A que dispõe: "Os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador permitem ao adquirente o exercício do direito de arrependimento, durante o prazo improrrogável de 7 (sete) dias, com a devolução de todos os valores eventualmente antecipados, inclusive a comissão de corretagem." 10. No que diz respeito ao dano moral, embora os autores tenham experimentado aborrecimento e frustração, ao contrário do que entendeu o magistrado singular, tem-se que a situação vivenciada não ocasionou abalo à honra que tenha atingido bens da personalidade ou a ocorrência de sofrimento negativo intenso acima do comum decorrente dos fatos narrados, notadamente porque não comprovaram seus nomes negativados em razão da dívida assumida em contrato. 11. Recurso conhecido e parcialmente provido. Sentença reformada em parte. A C O R D A a Primeira Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, conhecer do presente recurso e dar-lhe parcial provimento, reformando-se a sentença em parte, nos termos do voto do eminente Relator”. (Apelação Cível - 0205240-09.2021.8.06.0001, Rel. Desembargador(a) FRANCISCO MAURO FERREIRA LIBERATO, 1ª Câmara Direito Privado, data do julgamento: 14/12/2022, data da publicação: 14/12/2022)

Logo, as cláusulas contratuais devem ser analisadas sob o prisma do CDC.

Da leitura dos autos, evidencia-se que a relação contratual decorre de contrato particular de compromisso de venda e compra de imóvel loteado, firmado em
14 de julho de 2017
(id. 171586833 - Pág. 1/7), com o fito de aquisição de 01 (um) lote livre e desembaraçado de qualquer ônus, situado no loteamento denominado Jardim dos Pinheiros, município de Cuiabá/MT, inscrito no registro imobiliário sob nº Rl-65.992 Fls. 01 do Livro nº 2 do R.I . da 2º circunscrição, a ser pago da seguinte forma: entrada de R$ 7.500,00 (sete mil e quinhentos reais) e mais 144 (cento e quarenta e quatro) parcelas de R$ 486,11 (quatrocentos e oitenta e seis reais e onze centavos), totalizando o valor de R$ 77.499,84 (setenta e sete mil quatrocentos e noventa e nove reais e oitenta e quatro centavos).

Do instrumento particular, as partes acordaram vários deveres e obrigações, mas passo a descrever a que, de fato, importa para o deslinde da querela:

“A INFRA-ESTRUTURA A SER EXECUTADA PELA COMPROMITENTE VENDEDORA NO LOTEAMENTO ‘‘JARDIM DOS PINHEIROS’’ COMPREENDE: ‘‘ABERTURA DO SISTEMA VIÁRIO, DEMARCAÇÃO E PIQUETEAMENTO DAS QUADRAS E LOTES, CONSTRUÇÃO DE REDE DE ENERGIA ELÉTRICA, ÁGUA E ESGOTO, NO REFERIDO EMPREENDIMENTO. 5.1. A CONSTRUÇÃO DE REDE DE ÁGUA SOB A RESPONSABILIDADE DA COMPROMITENTE VENDEDORA NÃO COMPREENDE O CUSTEIO DOS CAVALETES E HIDRÔMETROS INDIVIDUAIS DE CADA COMPROMISSÁRIO COMPRADOR, QUE DEVERÁ ARCAR COM OS REFERIDOS CUSTOS DIRETAMENTE JUNTO A CAB CUIABÁ. 5.2 QUAISQUER OUTRAS OBRAS, PORVENTURA REALIZADAS PELA COMPROMITENTE VENDEDORA OU POR ELE CONTRATADAS COM TERCEIROS, QUE BENEFECIEM DIRETAMENTE O LOTEAMENTO DESTE CONTRATO, SERÃO PAGAS PELO COMPROMISSÁRIO COMPRADOR EM CONDIÇÕES QUE SERÃO OBJETO DE APROVAÇÃO PELAS PARTES CONTRATANTES, E INSTRUMENTALIZADAS EM APARTADO. 5.3 O PRAZO PREVISTO PARA REALIZAÇÃO DA INFRA-ESTRUTURA SERÁ DE O2 (DOIS) ANOS, A PARTIR DA PRESENTE DATA, DE ACORDO COM O ARTIGO 18 DA LEI 6,766, ITEM 3º INCISO 5º DO CÓDIGO CIVIL.”

Do caderno processual, extrai que a parte recorrente ao quitar a terceira parcela do contrato lhe foi autorizado tomar posse do imóvel (id. 171586833 - Pág. 4), ou seja, entregue.

Autorizada a imissão, restou ao adquirente aguardar o cumprimento da cláusula 5º - “da infra – estrutura”, sendo que, neste caso somente o fornecimento de água e energia elétrica foram concluídos, exceto a implantação de coleta de esgoto sanitário, é o que consta do arcabouço processual.

Consigno que a execução de malha asfáltica do sistema viário não está inclusa no contrato, logo, cristalino a falta de interesse da parte autora acerca da matéria ventilada.

Note que a implantação da rede coletora é de responsabilidade da empresa ré, conforme documentos carreados aos autos pelas rés (id. 171587172 - Pág. 1/2), cuja ciência a concessionária CAB Cuiabá lhe deu em
13.06.2017
. Outrossim, consta que em ata de mediação há a ratificação da responsabilidade da ré de proceder à instalação de rede coletora de esgoto, cf. id. 171587175 - Pág. 1/2.

Contudo, as vendas dos lotes do empreendimento denominado Jardim dos Pinheiros prosseguiram, e, após o prazo contratual para execução das obras de infraestrutura, nada foi feito, acarretando, assim, prejuízos ao Recorrente.

No caso em testilha, não há que se falar em ocorrência de caso fortuito ou força maior, diante do risco inerente à atividade exercida, não podendo sob esta alegação exime-se da responsabilidade na demora na entrega completa do loteamento, pois todos estes fatores são previsíveis.

Nesse sentido:

“RESCISÃO DE CONTRATO. INDENIZAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RESIDENCIAL EM CONSTRUÇÃO. PRAZO DE ENTREGA. CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR. INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. ARRAS. DANO MORAL. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. I -
A alegada demora do Poder Público em fornecer os serviços públicos necessários e em expedir o habite-se não caracteriza caso fortuito ou força maior, porque previsível. A Incorporadora-ré, para administrar tais fatos, dispõe do prazo de tolerância de 180 dias para a conclusão da obra.
II - O autor foi previamente informado sobre os valores da venda e da comissão de corretagem, por isso é válida a cláusula contratual que lhe transfere a responsabilidade pelo pagamento da referida comissão. REsp 1.599.511/SP (Tema nº 938). III - O valor das arras confirmatórias foi incorporado ao preço total do imóvel com a vigência do contrato de compra e venda, inexistindo fundamento para a sua devolução em dobro. IV - O atraso na entrega do imóvel, embora frustre expectativa legítima do comprador, trazendo-lhe aborrecimentos, não ofende seus direitos de personalidade e pode ser resolvido por meio de indenização por lucros cessantes. V - Havendo sucumbência recíproca, as partes devem arcar com as custas processuais e os honorários advocatícios proporcionalmente, art. 21, caput, do CPC/1973. VI - Apelação do autor desprovida. Apelação da ré parcialmente provida.” (TJDF,
Acórdão n.981160
, 20140110816449APC, Relator: VERA ANDRIGHI, Revisor: HECTOR VALVERDE, 6ª TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 09/11/2016, Publicado no DJE: 22/11/2016. Pág.: 566/592). Negritei e grifei

“CIVIL E PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. CONSTRUTORA/INCORPORADORA. ATRASO
ENTREGA DA OBRA. CULPA DA CONSTRUTORA.
DEVOLUÇÃO VALOR PAGO.
CASO FORTUITO. FORÇA MAIOR. NÃO OCORRÊNCIA
. MULTA PENAL COMPENSATÓRIA. RETENÇÃO 10% SOBRE O VALOR PAGO. ARTIGOS 412 E 413 DO CÓDIGO CIVIL. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Uma vez firmada a culpa da construtora que não conseguiu comprovar a incidência de caso fortuito ou força maior, imperiosa a devolução integral do valor pago, sem qualquer retenção, em que pese o contrato possa ter preconizado esse percentual em 25% (vinte e cinco por cento). 2. Já assentada na jurisprudência deste e. Tribunal de Justiça que
a alegação de falta de mão de obra e insumos utilizados na construção civil, bem como entraves supostamente impostos por órgãos públicos para a conclusão do empreendimento, não autorizam ou justificam o atraso na entrega da obra, já que inerentes ao ramo de atividade da empresa, que não pode transferir esse ônus para o consumidor
. Precedentes desta Corte de Justiça. 3. A Cláusula que institui multa penal compensatória de 30% (trinta por cento) sobre o valor atualizado do contrato, pode ser realinhada ou sopesada com base nos artigos 412 e 413 do Código Civil que autorizam o magistrado a reduzi-la equitativamente quando manifestamente excessivo o valor. Mostra-se suficiente para o ressarcimento do negócio desfeito a redução da Cláusula Penal abusiva para 10% (dez por cento) do valor pago diante da natureza e finalidade do negócio. Precedentes desta Corte de Justiça. 4. Deu-se parcial provimento ao recurso de apelação.” (TJDF, Acórdão n.934231, 20140310270133APC, Relator: SILVA LEMOS, Revisor: ANGELO PASSARELI, 5ª TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 17/03/2016, Publicado no DJE: 22/04/2016. Pág.: 216/224) Negritei e Grifei

Assim, demonstrado pelo autor o inadimplemento contratual, fato que gera o dever de reparar.

Com efeito, a interpretação dos arts. 389, 394 e 487 do Código Civil deixa nítido que, não cumprida a obrigação no tempo, lugar e forma que a lei ou a convenção estabelecer, a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir, se ainda lhe for útil, o cumprimento da obrigação principal, indenização por perdas e danos, mais juros de mora, atualização monetária.

Com relação ao pedido de indenização por danos morais, a pretensão recursal também prospera.

Embora a jurisprudência do STJ caminhe no sentido de que, em caso de descumprimento contratual, o dano moral não é presumido, entendo que as especificidades do caso concreto evidenciam a configuração do prejuízo, dada a extensão do atraso imputável, pois faz que os comprados de lotes em loteamento convivam sem a coleta de esgoto.

É dizer: a dignidade da parte autora foi vilipendiada e suas expectativas frustradas pelo atraso exorbitante e injustificado no cumprimento do cronograma contratual.

Nesse sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - OBTENÇÃO DO “HABITE-SE” NO PRAZO DE TOLERÂNCIA – PREVISÃO, CONTUDO, DE QUE O EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SÓ SERIA CONSIDERADO ENTREGUE COM O ENCERRAMENTO DE TODAS AS OBRAS – INSUFICIÊNCIA DA OBRA E VÍCIOS CONSTRUTIVOS APURADOS PELA ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO – ADEQUAÇÃO DA OBRA FINALIZADA APÓS O PRAZO DE TOLERÂNCIA – INADIMPLEMENTO RELATIVO DO CONTRATO – MULTA MORATÓRIA ESPECÍFICA APLICADA – NÃO CABIMENTO DA INVERSÃO DE CLÁUSULA PENAL ESTIPULADA EM FAVOR DAS VENDEDORAS – DANO MORAL – ATRASO EXORBITANTE – CONFIGURAÇÃO – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO DA AUTORA PARCIALMENTEPROVIDO. 1. A simples expedição do “habite-se” pela municipalidade não descaracteriza o atraso construtivo quando o contrato de compra e venda prevê expressamente que o empreendimento imobiliário correspondente só seria considerado entregue após a conclusão de todas as obras de infraestrutura constantes do memorial descritivo, com os terrenos em condições de receberem as respectivas construções residenciais. 2. Incidência do princípio da força obrigatória dos contratos e da regra prevista no art. 313 do Código Civil, em cujos termos ninguém é obrigado a aceitar prestação diversa da convencionada. 3. Comprovado o descumprimento do prazo de tolerância na correção dos vícios construtivos apurados pela administração do condomínio mediante laudo técnico adequado, é cabível a aplicação da multa especificamente estipulada em favor da adquirente. 4. Descabida a inversão de cláusula penal estipulada em favor das vendedoras do imóvel quando fixada e aplicada multa específica em favor da adquirente, relativa à hipótese de descumprimento do cronograma construtivo. 5. O atraso na entrega de imóvel destinado à moradia configura dano moral quando concretamente demonstrada a frustração das expectativas do adquirente pela demora exorbitante na entrega definitiva do bem”. (N.U 1032636-95.2020.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SERLY MARCONDES ALVES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 06/10/2021, Publicado no DJE 06/10/2021)

No mesmo sentido, o artigo 927 do Código Civil dispõe que ao tratar de obrigação de indenizar, aquele que, por ato ilícito (artigos 186 e 187 do mesmo Códex), causar dano a outrem fica obrigado a repará-lo.

Por consequência, presente o nexo causal entre a conduta ilícita do réu e o dano experimentado pelo autor.

Quanto ao valor da reparação, deve atender ao caráter sancionatório e inibitório. Tem de ser suficiente a desestimular a repetição da conduta lesiva, considerando o grau da ofensa, a condição socioeconômica do ofensor e do ofendido, de modo a não causar o enriquecimento injustificado nem ser irrisório a ponto de tornar a medida inócua.

O magistrado deve sempre ter como princípios norteadores a razoabilidade, a moderação e o bom senso, sopesar as condições econômicas e sociais das partes, as circunstâncias do fato, a repercussão do ato danoso e os propósitos compensatório e pedagógico-punitivo do instituto. O Superior Tribunalde Justiça tem consagrado a doutrina da dupla função na indenização do dano moral, compensatória e penalizante:

“RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. DANOS MORAIS. ACIDENTE DE TRÂNSITO. LESÃO PERMANENTE. A indenização por dano moral deve atender a uma relação de proporcionalidade, não podendo ser insignificante a ponto de não cumprir com sua função penalizante, nem ser excessiva a ponto de desbordar da razão compensatória para a qual foi predisposta (...).” (REsp 318379/MG; 3ª Turma; Rela. Ministra Nancy Andrighi; Julg. 20-09-2001; DJU 04-02-2002, p. 352).

Ao observar os fatores elencados, tenho que o valor de
R$ 3.000,00 (três mil reais)
a título de indenização por danos morais mostra-se adequada a reparação do dano, considerando as particularidades do pleito e dos fatos assentados, porquanto ajustado comando disposto no artigo 944 do Código Civil, bem como observados os princípios da moderação, razoabilidade, equidade e proporcionalidade na fixação do quantum indenizatório.

Quanto à inversão da cláusula penal, o c. Superior Tribunal de Justiça, por meio do julgamento do REsp 1.631.485/DF, em sede de recurso repetitivo (
Tema 971
), reconheceu que é possível a inversão em desfavor da construtora da cláusula penal estipulada exclusivamente para o consumidor, nos casos de impontualidade na entrega do imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda. Vejamos:

“No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial”.

No caso, o contrato firmado entre as partes prevê, em caso de atraso no pagamento da parcela, em período superior a 90 dias, por culpa do comprador, multa de 10% sobre o valor de cada parcela vincenda a partir do prazo fixado para cumprimento da obrigação contratual assumida pelas rés (id nº 171586833 - Pág. 2):

Em relação ao lucro cessante, é de ressaltar que a cláusula penal moratória pode ser invertida em favor do adquirente do empreendimento imobiliário, todavia, vedada sua cumulação com lucros cessantes.

Considerando as premissas jurisprudenciais, é impossível a cumulação da cláusula penal moratória com lucros cessantes, em plena violação ao tema 970 do STJ.

“A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, é, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes”.

Atinente a alegação de obrigação de pagamento pelo comprador, filio-me ao posicionamento da MMª Juíza. Vejamos:

“
Em relação à nulidade da cobrança do IPTU, o autor não comprovou que foi cobrado ou negativado em razão disto, todavia, o contrato é expresso e claro sobre a responsabilidade do comprador por tal tributo, após ser imitido na posse do imóvel, como ocorre na espécie.
Logo, não há qualquer ilegalidade e a cláusula deve ser mantida
. Nesse sentido: “EMENTA: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO ORDINÁRIA. INCIDÊNCIA DE IPTU EM UNIDADES AUTÔNOMAS SITUADAS NO LOTEAMENTO VILLA TREVISO. POSSIBILIDADE DE COBRANÇA DA EXAÇÃO EM QUESTÃO AINDA QUE NÃO TENHA HAVIDO A CORRESPONDENTE REGULARIZAÇÃO DO REGISTRO IMOBILIÁRIO. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. I. O Egrégio Superior Tribunal de Justiça admite, para fins tributários, que a cobrança do IPTU se dê por unidades autônomas de um lote, sendo desnecessária a regularidade dessa situação na transcrição do registro imobiliário REsp 1.347.693/RS, Rel. Ministro Benedito Gonçalves, DJe 17/04/2013). (STJ; REsp 1645888/RS, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA, julgado em 16/02/2017, DJe 18/04/2017). Registra-se, ainda, que a referida Corte de Superposição pacificou a legalidade da cobrança do IPTU de imóveis localizados em zona de expansão urbana definida por legislação municipal, hipótese dos autos, mesmo que não contenha os melhoramentos previstos no art. 32, § 1º, da legislação tributária. (STJ ; AREsp 1517241/SP, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA, julgado em 10/09/2019, DJe 11/10/2019) II . No caso, pretendeu a parte Recorrente que o Município se abstenha de cobrar o IPTU do Loteamento Villa Treviso, referente ao exercício de 2019, sobre respectivas unidades autônomas, por compreender que o imposto deve incidir sobre a totalidade da área da gleba, inclusive, com a isenção parcial prevista no artigo 16 da Lei Complementar Municipal nº 12/94. No entanto, em relação à controvérsia dos autos, o Egrégio Superior Tribunal de Justiça já se manifestou favoravelmente à cobrança de IPTU sobre unidades autônomas situadas em um determinado lote, sendo, inclusive, desnecessária a regularidade dessa situação na transcrição do registro imobiliário, admitindo, ainda, a Corte Superior a tributação em questão em zona de expansão urbana, definida em Legislação Municipal, inexistindo, nos autos, por conseguinte, qualquer argumentação capaz de ilidir a compreensão externada na Decisão recorrida no tocante à possibilidade de a Municipalidade Recorrida promover correção na tributação para efetuar a cobrança do IPTU sobre as unidades autônomas do Loteamento Villa Treviso. III. Recurso conhecido e improvido . ACORDA a Egrégia Segunda Câmara Cível, em conformidade da Ata e Notas Taquigráficas da Sessão, que integram este julgado, por unanimidade de Votos, conhecer do presente Recurso de Agravo de Instrumento para, no mérito, negar-lhe provimento , devendo ser mantida a Decisão agravada, nos termos da fundamentação retroaduzida. (TJ-ES - AI: 00007229520208080014, Relator: NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO, Data de Julgamento: 09/02/2021, SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 24/02/2021)” (id. 171587184 - Pág. 5/6). (Negrito nosso)

Quanto ao pedido de sobrestamento do pagamento das mensalidades e o impedimento de inclusão do nome da parte apelante nos bancos de dados dos órgãos de proteção ao crédito, entendo que aplica-se o que dispõe o artigo 38, § 1º, da Lei
nº 6.766, de 19 de Dezembro de 1979
.

“Art. 38. Verificado que o loteamento ou desmembramento não se acha registrado ou regularmente executado ou notificado pela Prefeitura Municipal, ou pelo Distrito Federal quando for o caso, deverá o adquirente do lote suspender o pagamento das prestações restantes e notificar o loteador para suprir a falta.

§ 1º Ocorrendo a suspensão do pagamento das prestações restantes, na forma do caput deste artigo, o adquirente efetuará o depósito das prestações devidas junto ao Registro de Imóveis competente, que as depositará em estabelecimento de crédito, segundo a ordem prevista no
inciso I do art. 666 do Código de Processo Civil
, em conta com incidência de juros e correção monetária, cuja movimentação dependerá de prévia autorização judicial”.

Assim, indefiro o pedido perseguido.

Por derradeiro, cabe-me mencionar que as alterações da Lei nº 13.786/2018 não se aplica no caso em tela. Senão, vejamos:

“Apelação Cível. Ação declaratória de nulidade de leilão extrajudicial. Promessa de compra e venda de fração ideal de terreno vinculada à futura unidade autônoma, em incorporação imobiliária ("apartamento na planta"). Inadimplemento do promitente comprador. Inaplicabilidade da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato) a contrato celebrado antes de sua vigência (C.STJ, REsp 1.635.428/SC). Financiamento obstado por falta de documentação exigida pela instituição financeira e que deveria ter sido fornecida pela incorporadora. Inocorrência. Documentação exigida em prévia ação de obrigação de fazer, entregue pela incorporadora em sede de cumprimento de sentença, havendo inovação do adquirente quanto aos documentos necessários. Notificação do adquirente para purgar a mora, seguida de resolução unilateral do contrato, fundada em cláusula contratual embasada no Decreto-Lei nº 745/1969, com subsequente leilão extrajudicial do bem, nos termos do art. 63 da Lei nº 4.591/1964. Descabimento. Compromisso de compra e venda que se submete, atualmente, a quádruplo regime jurídico, de acordo com a natureza do imóvel (imóveis urbanos loteados, imóveis rurais loteados, imóveis não loteados e imóveis em incorporações imobiliárias). Aplicação do Decreto-Lei nº 745/1969 restrita aos imóveis não loteados. Contrato firmado em incorporação imobiliária com regime de construção por conta e risco do incorporador ou "a preço global" (Lei nº 4.591/1964, arts. 41 e 43). Alienação extrajudicial, da unidade de adquirente inadimplente, que se restringe à incorporação com regime de construção por administração ou "a preço de custo" (Lei nº 4.591/1964, art. 63). Precedentes. Imprescindibilidade, na hipótese, de ação judicial para resolução do contrato. Sentença de improcedência reformada, para se declarar a nulidade da rescisão contratual, do leilão extrajudicial, da adjudicação à promitente vendedora, da posterior alienação e arrematação por terceiros, e do subsequente registro na matrícula do imóvel, mantida a declaração de ilegitimidade passiva da leiloeira, deferindo-se ao autor a justiça gratuita em razão de sua hipossuficiência econômica. Recurso do autor parcialmente provido, desprovido o da incorporadora que pretendia a majoração de honorários advocatícios sucumbenciais”. (TJSP; Apelação Cível 1023354-96.2021.8.26.0100; Relator (a): Elói Estevão Troly; Órgão Julgador: 15ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 45ª Vara Cível; Data do Julgamento: 20/02/2024; Data de Registro: 21/02/2024)

Ante o exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso
, para reformar a sentença,
com o escopo de julgar parcialmente procedente o pleito autoral, para: a) reconhecer o inadimplemento contratual pelo vendedor; b) conhecer do dano moral e o dever de indenizar; c) condenar os Recorridos/réus ao pagamento da importância de R$ 3.000,00 (três mil reais) título da dano moral, acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir a partir da citação, e correção monetária, pelo INPC, a partir da data do arbitramento; d) reconhecer a inversão em desfavor da construtora da cláusula penal estipulada exclusivamente para o consumidor, assim, condenar os réus ao pagamento de
multa de 10% sobre o valor de cada parcela fixado em contrato, limitado ao número de parcelas vincendas a partir do prazo final para cumprimento da obrigação constante da relação contratual, devendo submeter a fase de liquidação de sentença.

Diante do resultado, inverto o ônus da sucumbência, devendo as rés arcarem integralmente com o pagamento das custas, despesas processuais e dos honorários advocatícios ao procurador da parte autora, que fixo em 20% (vinte por cento) do valor da condenação.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 19/03/2024