Tribunal: TJMT
Processo: 1000195-77.2024.8.11.0055
Relator(a): SERLY MARCONDES ALVES
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-09-25
Data de publicação: 2024-10-01

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1000195-77.2024.8.11.0055
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Compra e Venda, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[ELISEU MOREIRA DOS SANTOS - CPF: 901.991.031-00 (APELADO), BRUNA MARA BETONI - CPF: 040.369.921-55 (ADVOGADO), ANDREA DA SILVA ALMEIDA DOS SANTOS - CPF: 029.215.811-40 (APELADO), BRDU SPE TANGARA DA SERRA LTDA - CNPJ: 13.358.002/0001-07 (APELANTE), CAIO CESAR PEREIRA DA MOTA OLIVEIRA - CPF: 893.635.901-00 (ADVOGADO), CARLOS AURELIO NOGUEIRA DO NASCIMENTO - CPF: 038.324.661-00 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PARCIALMENTE PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

RECURSO

DE APELAÇÃO CÍVEL
- AÇÃO
DE
RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS -
RESOLUÇÃO DO CONTRATO
POR
CULPA DO COMPRADOR - RESTITUIÇÃO COM RETENÇÃO DE 25% DO VALOR PAGO PELA COMPRADORA
-
PRECEDENTES DO STJ
- JUROS DE MORA - TERMO INICIAL - TRÂNSITO EM JULGADO - TEMA REPETITIVO 1002/STJ -
SENTENÇA REFORMADA
EM PARTE
- RECURSO
PARCIALMENTE
PROVIDO.

1
.
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, a culpa do adquirente não afasta o direito ao ressarcimento do valor pago na vigência do negócio, ressalvada a retenção parcial, cujo percentual deve ser aplicado sobre o valor efetivamente pago, e não sobre o preço do imóvel.

2
. A orientação jurisprudencial do
Superior Tribunal e Justiça
tem
considera
do
válida a retenção de 25% do montante adimplido pelo comprador, a depender das circunstâncias evidenciadas no caso concreto.

3.
No âmbito do julgamento do Tema 1002, submetido à sistemática dos recursos repetitivos, o Superior Tribunal de Justiça decidiu que “
n
os compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão
”
.

R E L A T Ó R I O

Trata-se
de recurso de apelação cível
interposto por

BRDU SPE TANGARA DA SERRA
LTDA.
,
com o fito de reformar a sentença que,
nos autos d
a
ação
de rescisão contratual c/c restituição de valores e indenização por danos morais, que lhe movem
ELISEU MO
REIRA DOS SANTOS
e
ANDREA DA SILVA ALMEIDA DOS SANTOS
,
julgou

parcialmente
procedentes os pedidos iniciais
,
para
:

a)
declarar a rescisão contratual
;

b)
condenar a
ré
à restituição dos valores pagos pelos
autores
, com juros de mora desde a citação e correção monetária desde o desembolso de cada parcela
;

c) autorizar a

retenção pela r
é
do valor pago a título de arras
; e

d) r
econhece
r
a
sucumbência
recíproca no percentual de 50% para cada e fixou
honorários
advocatícios em
10%
sobre o
valor da condenação
, com a
suspensão da exigibilidade em face dos
autores,
por serem beneficiários da gratuidade da justiça.

O apelante sustenta, e
m síntese, a necessidade de reforma da sentença, sob o fundamento de que
a resolução contratual deve ocorrer nos termos da Lei nº 13.786/18, por se tratar de contrato com garantia de alienação fiduciária
, mesmo tendo o contrato sido celebrado em 23.05.2015.

Acrescenta que a jurisprudência autoriza a retenção pelo vendedor de percentual de até 25%.

Aduz que o termo inicial de incidência dos juros de mora deve ser a data do trânsito em julgado da sentença, por se tratar de hipótese de resolução de contrato de compromisso de compra e venda de imóvel celebrado antes do advento da Lei nº
13.786/18, que apenas entrou em vigência em 27.12.2018
, conforme decidido no Tema 1.002/STJ.

Pugna pelo provimento do recurso
.

Contrarrazões pelo desprovimento (Id.
236873687
).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Trata-se, na origem, de
ação de rescisão contratual c/c restituição de valores e indenização por danos morais, que ELISEU MOREIRA DOS SANTOS e ANDREA DA SILVA ALMEIDA DOS SANTOS movem em face de
BRDU SPE TANGARA DA SERRA LTDA
.

Do exame, extrai-se que as partes firmaram contrato de compra e venda de imóvel
de empreendimento imobiliário denominado
“
L
oteamento parque do bosque”,
no valor de R$
62.794,11
(Id.
236873228
).

Na petição inicial, narra a parte autora que
adimpliu o montante de R$
48.446,14
até janeiro/2022
e decidiu, por
motivos
pessoais/financeiros, desistir da contratação
, porquanto requer a restituição integral dos valores
pagos.

Primeiramente, registra-se que não se aplica ao caso a Lei 13.786/2018, que entrou em vigência em 27.12.2018, já que o contrato em discussão foi celebrado em 23.06.2017 (Id. 236873228). Acerca da matéria, é a orientação jurisprudencial do STJ:

“AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CPC/2015. RESILIÇÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. LOTEAMENTO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. INOCORRÊNCIA. COMPENSAÇÃO. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA 282/STF. ARRAS. ALEGAÇÃO DISSOCIADA DA REALIDADE DOS AUTOS. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. INVIABILIDADE DE CONHECIMENTO DE QUESTÕES DEDUZIDAS SEM A PERTINENTE ALEGAÇÃO DE OFENSA À LEI FEDERAL. SÚMULA 284/STF. INAPLICABILIDADE DA LEI 13.786/2018 AOS CONTRATOS ANTERIORES À SUA VIGÊNCIA. RECURSO PROTELATÓRIO. APLICAÇÃO DE MULTA. (...) 6. Inaplicabilidade da Lei 13.786/2018 aos contratos celebrados anteriormente à data de sua entrada em vigor. (...) Precedente. 8. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO, COM APLICAÇÃO DE MULTA.” (
STJ,
AgInt
nos
EDcl
no REsp 1815822/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 20/04/2020,
DJe
24/04/2020)
. (
g.n
.).

Pois bem.

A r. sentença impugnada julgou parcialmente procedente a ação, para declarar a rescisão do contrato firmado entre as partes e condenar a ré à restituição dos valores pagos pelos autores, com
retenção da quantia paga a título de arras.

No caso, é
possível perceber que houve o descumprimento contratual pela parte autora/apelada, que alega não ter conseguido arcar com as suas obrigações a partir d
o
janeiro
de 20
22
.

Assim, como o descumprimento se deu por parte da compradora, é caso de retenção parcial
dos valores pagos
.

Nesse ponto, entendo que
andou bem
a sentença impugnada
, que assim dispôs
(Id.
236873679
):

“(...)
A Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça estabelece que, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao
desfazimento.

Isto, pois, o desfazimento do negócio jurídico por culpa do promitente comprador caracteriza inadimplemento contratual hábil a atrair a incidência da multa fixada na avença, por ocasião da rescisão contratual por culpa de qualquer das partes.
(...)”.

C
onforme enunciado da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador enseja o reconhecimento do direito de retenção parcial das prestações pagas à vendedora:

“
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
”
.

Em acréscimo ao enunciado sumular, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça considera válido o abatimento de 25% do montante adimplido, conforme as circunstâncias evidenciadas no caso concreto:

“
RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR À LEI 13.786/2018. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL. DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA VENDEDORA. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO. 1. A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, §2º), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ). 2. Hipótese em que, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos
EAg
1.138.183/PE,
DJe
4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento. 3. Nos termos da jurisprudência desta Corte, firmada pela
Segunda Seção em julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos, "nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão" (
STJ,
REsp 1.740.911/DF,
DJe
22.8.2019). 4. Recurso especial parcialmente provido. (REsp n. 1.723.519/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019,
DJe
de 2/10/2019).

Em julgados recentes nesse sentido tem decidido esta Colenda Câmara, a propósito:

“
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO POR INICIATIVA DO ADQUIRENTE – RETENÇÃO PARCIAL EM FAVOR DA VENDEDORA – PERCENTUAL – 25% DO VALOR PAGO – PRECEDENTES DO STJ – RETENÇÃO DAS ARRAS CONFIRMATÓRIAS E IPTU– IMPOSSIBILIDADE – RECURSO PROVIDO EM PARTE.

A jurisprudência do STJ pacificou-se no sentido de que, em caso de resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, a restituição dos valores pagos por ele deve ser parcial, conforme enunciado da sua Súmula 543.

A retenção de 25% por parte da vendedora engloba o ressarcimento de despesas administrativas irremediáveis oriundas da venda do imóvel, é suficiente para não haver prejuízo à alienante, que não deu causa à rescisão, e nem à compradora. Precedentes do STJ.

Conforme a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça não é cabível a retenção das arras confirmatórias.

Demonstrado que com a rescisão contratual e o retorno ao status quo, o imóvel volta ao patrimônio da vendedora, não é cabível a retenção de valores a título de IPTU, que constitui tributo de natureza
propter
rem
”
(
TJMT,
1015000-97.2020.8.11.0015, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, GUIOMAR TEODORO BORGES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 06/12/2023,
Publicado
no DJE 12/12/2023)
.

“
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – DEVOLUÇÃO INTEGRAL – INVIABILIDADE – RETENÇÃO LIMITADA A 25% DO VALOR PAGO – RESTITUIÇÃO IMEDIATA AO CONSUMIDOR – ORIENTAÇÕES DO STJ – JUSTIÇA GRATUITA DEFERIDA – ISENÇÃO DOS ÔNUS SUCUBENCIAIS – INVIABILIDADE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

“Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por conveniência do comprador (...) deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo adquirente (...), por ser adequado e suficiente para indenizar o construtor incorporador das despesas gerais realizadas e do rompimento unilateral imotivado do contrato”. (STJ,
AgInt
no
AREsp
n. 2.083.06
7/RJ). (...)
”
(
TJMT,
1000090-52.2020.8.11.0084, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 22/11/2023,
Publicado
no DJE 27/11/2023)
.

Assim, como se vê, a súplica recursal merece acolhida
com relação à majoração do percentual
de retenção dos valores pagos
para 25%.

Há que se ressaltar, no ponto, que os valores referentes a arras já estão englobados no percentual a ser retido.

Nesse sentido:

“
DIREITO CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO COLETIVA DE CONSUMO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VÍNCULO CONTRATUAL. EXTINÇÃO. CULPA. COMPRADOR. PARCELAS PAGAS. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. ABRANGÊNCIA.

Cuida-se, na origem, de ação coletiva de consumo por meio da qual se questiona a abusividade de cláusula que estabelece a retenção de valores entre 50 e 70% do montante pago pelo adquirente na hipótese de extinção do contrato de aquisição de unidades imobiliárias, em virtude da culpa do consumidor.

2. Recurso especial interposto em: 18/12/2018; concluso ao gabinete em: 13/08/2019. Julgamento: CPC/15.

3. O propósito recursal consiste em determinar se: a) no rompimento do vínculo contratual por resilição unilateral ou por inadimplemento do consumidor, pode ser limitado o percentual de retenção dos valores já pagos ao vendedor; e b) o percentual de retenção abrange as despesas com a comissão de corretagem.

4.
Segundo a orientação mais atual da Segunda Seção, nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, o percentual de retenção pela extinção do vínculo contratual de compra e venda de imóveis por culpa do consumidor é de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas, adequado e suficiente para indenizar o construtor pelas despesas gerais e pelo rompimento unilateral ou pelo inadimplemento do consumidor, independentemente das circunstâncias de cada hipótese concreta. Precedente
.

5.
REFERIDO PERCENTUAL POSSUI NATUREZA INDENIZATÓRIA E COMINATÓRIA, DE FORMA QUE ABRANGE, PORTANTO,DE UMA SÓ VEZ, TODOS OS VALORES QUE DEVEM SER RESSARCIDOS AO VENDEDOR PELA EXTINÇÃO DO CONTRATO POR CULPA DO CONSUMIDOR E, AINDA, UM REFORÇO DA GARANTIA DE QUE O PACTO DEVE SER CUMPRIDO EM SUA INTEGRALIDADE.

6. Ainda que, conforme tese repetitiva (Tema 938/STJ, REsp 1.599.511/SP) seja válida a cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, referido pagamento é despesa administrativa da vendedora, que deve ser devolvido integralmente na hipótese de desfazimento do contrato por culpa da vendedora (precedentes) e considerado abrangido pelo percentual de 25% de retenção na culpa do comprador.

7. Recurso especial conhecido e provido
”
(REsp 1820330/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA,
julgado em 24/11/2020,
DJe
01/12/2020) (
g.n
).

Ainda:

“
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – INICIATIVA DOS PROMITENTES COMPRADORES – RETENÇÃO INTEGRAL – INVIABILIDADE – LIMITAÇÃO A 25
% DO VALOR PAGO – SUFICIÊNCIA – HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS – ADEQUAÇÃO DE OFÍCIO – ORIENTAÇÕES DO STJ – RECURSO NÃO PROVIDO.

“Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por conveniência do comprador, ausente qualquer peculiaridade na apreciação da razoabilidade da cláusula penal contida nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo adquirente, conforme anteriormente estabelecido no julgamento dos
EAg
1.138.183/PE (Relator Ministro SIDNEI BENETI,
DJe
de 4.10.2012), por ser adequado e suficiente para indenizar o construtor incorporador das despesas gerais realizadas e do rompimento unilateral imotivado do contrato”. (STJ,
AgInt
no
AREsp
n. 2.083.067/RJ).

Os honorários advocatícios, como consectários legais da condenação principal, possuem natureza de ordem pública e, portanto, podem ser revistos a qualquer momento, até mesmo de ofício, o que não implica em reformatio in pejus (
AgInt
nos
EDcl
no
AREsp
n. 2.055.080/SP)
”
(
TJMT, AP
1008252-15.2021.8.11.0015, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 25/01/2023,
Publicado
no DJE 30/01/2023)
.

Por fim,
quanto a
os juros de mora
, assiste razão à apelante.

No âmbito do julgamento do Tema
1002
, submetido à sistemática dos recursos repetitivos, o Superior Tribunal de Justiça decidiu que os juros de mora devem incidir a partir do trânsito em julgado, como se lê:

“Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de
forma diversa da cláusula
penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.”

Assim, é o entendimento desta e. Câmara:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA – RESCISÃO – CULPA DO COMPRADOR – MAJORAÇÃO DA RETENÇÃO PARA 25% – TAXA DE FRUIÇÃO – USUFRUTO NÃO COMPROVADO – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Na rescisão de contrato por culpa exclusiva do comprador é assegurado ao vendedor o direito de retenção entre 10% e 25% das parcelas, para suprir eventuais prejuízos, e o arbitramento deve ser com observância às particularidades do caso concreto.

A taxa de fruição é devida se comprovado que o comprador usufruiu do imóvel sem pagar as parcelas.

“Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora
incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.” (Tema 1002 do STJ)” (TJMT, AP 1014956-12.2023.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 14/08/2024,
Publicado
no DJE 16/08/2024).

Ante o
exposto,
DOU PARCIAL
PROVIMENTO
,
para determinar que a retenção
das parcelas pagas pela autora/adquirente em favor da requerida/vendedora seja no percentual de 25%
e que o termo inicial
de incidência
dos juros de mora seja
a data do
trânsito em julgado.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 25/09/2024