Tribunal: TJMT
Processo: 1029165-83.2023.8.11.0003
Relator(a): GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão julgador: GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-12-04
Data de publicação: 2024-12-04

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1029165-83.2023.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Promessa de Compra e Venda, Efeitos]
Relator:
Des(a).
GUIOMAR TEODORO BORGES

Turma Julgadora:

[DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[MARCIA SOBRINHO DA SILVA - CPF: 015.207.881-93 (EMBARGADO), EFRAIM ALVES DOS SANTOS - CPF: 205.010.131-72 (ADVOGADO), RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA 412 SPE LTDA. - CNPJ: 21.199.645/0001-75 (EMBARGANTE), JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - CPF: 121.575.138-92 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PARCIALMENTE PROVIDO, UNÂNIME

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DE PARCELAS PAGAS – SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA – RESCISÃO UNILATERAL DA PRETENSA COMPRADORA – PERCENTUAL DE RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES DESPENDIDOS – CABIMENTO – RAZOABILIDADE –
JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO
– RELAÇÃO CONTRATUAL ESTABELECIDA – COMISSÃO DE CORRETAGEM – COBRANÇA LEGÍTIMA – DEDUÇÃO DO MONTANTE A SER RESTITUÍDO À AUTORA – PRECEDENTES – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem-se admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga.

Ainda que se espere o cumprimento do quanto acordado entre os protagonistas contratantes
(pacta sunt servanda)
, cláusulas abusivas não prevalecerão.

O STJ firmou o entendimento no sentido de que o termo inicial dos juros de mora, na hipótese de devolução de valores decorrente de resolução de compromisso de compra e venda, por iniciativa do comprador, é a data do trânsito em julgado.

É válida a cláusula que transfere ao promissário comprador a obrigação de pagamento da comissão de corretagem, desde que previamente e expressamente informado no contrato o preço global do imóvel com o destaque do valor dedicado à despesa administrativa.

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

Apelação:
interposta por
RONDONÓPOLIS 32 INCORPORACOES SPE LTDA.

Ação:
Ação de Rescisão Contratual c/c Pedido de devolução de Parcelas Pagas
proposta por
MÁRCIA SOBRINHO DA SILVA em face da apelante.

Sentença:
proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível da Comarca de Rondonópolis que julgou procedente os pedidos vertidos na inicial para declarar a rescisão do contrato celebrado entre as partes e condenar a parte requerida a restituir para a Autora o valor de R$ 80.329,14. No mais, condenou a parte autora, no que tange à cláusula penal, ao pagamento de 10% (dez por cento) do valor da restituição citada, em favor da ré (R$ 8.032,90).

Por fim, condenou a parte requerida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação.

Apelo
: Em suas razões, a empresa Apelante manifesta inconformismo quanto ao percentual de retenção fixado em 10% (dez por cento) pelo Juízo de origem.

Defende a aplicabilidade da cláusula 6.5 do contrato objeto dos autos, a qual prevê o percentual de retenção de 50% (cinquenta por cento) do valor pago pelo comprador. Alega que se há cláusula válida e vigente dispondo acerca do percentual de retenção, deve ser mantido o quanto acordado pelas partes.

Noutro ponto, defende a manutenção da cláusula contratual que prevê a comissão de corretagem. Aduz que, uma vez que houve o pedido de rescisão contratual por culpa da Apelada, e a partir do pedido de rescisão, a responsabilidade quanto à comissão de corretagem passa a ser da Apelada.

Por fim, defende que a imposição de incidência de juros de mora sobre o cálculo do valor a ser restituído deve contar somente a partir da data do trânsito em julgado, e não a partir da citação, conforme determinado na sentença.

Em tese subsidiária, quanto ao percentual de retenção pela rescisão contratual, pede que seja reajustado para 25% (vinte e cinco por cento), percentual que afirma estar de acordo com a jurisprudência mais atual do Superior Tribunal de Justiça.

Convicta nessas assertivas, pede a reforma da sentença recorrida, nos pontos destacados.

Contrarrazões apresentadas (ID. 230181193).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO – MÉRITO

EXMO. SR. DES. GUIOMAR TEODORO BORGES (RELATOR)

Eminentes pares:

De acordo com o relatado
na origem
, no ano de 2021, a Autora firmou contrato de compra e venda de imóvel com a Requerida, para aquisição da unidade autônoma n.° 82, sito à Rua Poguba, S/N, Área 4, Vila Gourlart, no valor total de R$ 399.000,00, cuja entrada foi no importe de R$ 39.750,00 e mais 30 parcelas mensais de R$ 1.000,00, 02 parcelas mensais de R$ 15.000,00 e uma parcela de R$ 100,00.

A Requerente alegou que, em razão de problemas financeiros, procurou a Requerida para negociação extrajudicial com o fim de rescindir o contrato, sendo-lhe negada.

Na sequência, pleiteou pela procedência do pedido inicial para a rescisão do contrato e a consequente devolução do saldo remanescente. Juntou documentos.

De seu turno, em sede de contestação, a Requerida aduz a inadimplência da autora e que o contrato firmado possui cláusulas claras e precisas que devem ser cumpridas. Sustentou a validade dos termos do contrato e requer a improcedência do pedido inicial.

Entre um ato e outro, instruídos os autos com as provas pertinentes, sobreveio sentença de mérito em que se julgou procedente os pedidos vertidos na inicial, para
declarar a rescisão do contrato celebrado entre as partes e condenar a parte requerida a restituir para a Autora o valor de R$ 80.329,14.

No mais, condenou a parte autora, no que tange à cláusula penal, ao pagamento de 10% (dez por cento) do valor da restituição citada, em favor da ré (R$ 8.032,90).

Essa sentença motivou a interposição de recurso de apelação pela empresa Requerida.

Pois bem. Em que pese ao esforço argumentativo dispendido pela Recorrente, não prospera seu pleito recursal.

Da análise do caderno processual, ressai como incontroversa que a resilição do contrato de compra e venda de imóvel objeto dos autos ocorreu por culpa exclusiva do autor que, por motivo de ordem financeira, requereu a resolução antecipada do contrato.

Como se sabe, a resilição do contrato de compra e venda, a pedido do comprador, é possível, independentemente da existência de cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade no contrato. Tal conclusão se chega porque a relação jurídica havida entre as partes é de consumo, porquanto a requerente é destinatária final do produto oferecido pela requerida, qual seja, comercialização de lote urbano (arts. 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor); sob a Lei Consumerista, há de ser facilitada, tanto a manutenção da relação jurídica, quanto a sua dissolução.

Sob esta perspectiva, da leitura do referido contrato de compra e venda do imóvel objeto da contenda, observa-se que há no instrumento cláusula que prevê o percentual de retenção no percentual de 50% (cinquenta por cento),
vide
cláusula 6.5 – ID. 128308115.

Não obstante, está sedimentado que, nas hipóteses de rescisão contratual por culpa do promitente comprador, é licito ao vendedor efetuar a retenção de um percentual, a título de indenização pelo inadimplemento. Contudo, no entendimento da jurisprudência majoritária atual, o valor retido deve ser de
10% a 25%
sobre os valores adimplidos pelo comprador e não sobre o valor total do imóvel. A propósito:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZATÓRIA E LUCROS CESSANTES. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO ADQUIRENTE DO IMÓVEL. RETENÇÃO DE 15% DOS VALORES DESPENDIDOS. CABIMENTO. RAZOABILIDADE. AGRAVO NÃO PROVIDO. (...) 2.
Quanto ao percentual da multa, a jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. Precedentes.
3. Ademais, não é possível na via especial rever a conclusão contida no aresto atacado acerca do percentual retido a título de cláusula penal melhor condizente com a realidade do caso concreto e a finalidade do contrato, pois a isso se opõem os óbices contidos nas Súmulas 5 e 7 do STJ. 4. Agravo interno a que se nega provimento.”
(STJ - AgInt no AREsp 1180352/DF, Rel. Ministro LÁZARO GUIMARÃES (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF 5ª REGIÃO), QUARTA TURMA, julgado em 20/02/2018, DJe 28/02/2018).

Neste ponto, verifica-se que o Juiz da causa fixou o percentual de retenção de 10% (dez por cento) do valor efetivamente pago pelo autor; como se vê, o percentual foi arbitrado na média do que tem entendido os Tribunais e pelo Superior Tribunal de Justiça.

Essa circunstância, em particular, fragiliza sobremaneira a pretensão da requerida/Apelante em manter o percentual fixado em contrato de 50% (cinquenta por cento); é sobremaneira abusivo.

A propósito, ainda que se espere o cumprimento do quanto acordado entre os protagonistas contratantes
(pacta sunt servanda)
, cláusulas abusivas não prevalecerão.

Em outras palavras, a pretensão da requerida quanto ao recebimento do percentual de 50% (cinquenta por cento) sobre o valor pago pela Requerente, revela-se abusiva e não merece prosperar.

Quanto ao termo inicial dos juros moratórios na rescisão do contrato de compra e venda imotivada pelo comprador, como na espécie, o Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento, no REsp 1740911/DF, julgado pelo rito de repetitivo – Tema 1002 -, que incide a partir do trânsito em julgado da decisão. A saber:

“
RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. ACÓRDÃO RECORRIDO PROFERIDO EM JULGAMENTO DE IRDR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. RESOLUÇÃO IMOTIVADA PELO PROMITENTE COMPRADOR. DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. CLÁUSULA CONTRATUAL. PEDIDO DE ALTERAÇÃO. SENTENÇA CONSTITUTIVA. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA.TRÂNSITO EM JULGADO.

1. Para os fins dos arts. 927 e 1.036 a 1.041 do CPC, fixa-se a seguinte tese: - Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.

2. Recurso especial provido
.” (REsp 1740911/DF, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, Rel. p/ Acórdão Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 14/08/2019, DJe 22/08/2019).

Dessa maneira, necessária também a modificação da sentença, nesse ponto, para que a incidência dos juros de mora ocorra após o trânsito em julgado.

Assim, a correção monetária deve incidir a contar do desembolso, quando aquele que hoje deve restituir já podia fazer uso das importâncias recebidas. Quanto aos juros de mora, estes devem incidir a partir da citação.

Noutro ponto, quanto à
retenção da comissão de corretagem
, observa-se que a cláusula 6.5 do contrato objeto da demanda estabelece acerca da cobrança da referida comissão.

Sabe-se que, e
m se tratando de prestação de serviços vinculadas à compra e venda de imóvel, em linha de princípio, a completa formação do contrato de corretagem depende de três etapas:
a) a aproximação das partes; b) o fechamento do negócio (assinatura da proposta de compra e venda); e c) a execução do contrato (compra e venda), por meio da assinatura da escritura para transcrição no registro de imóveis.

O art. 725 do Código Civil, estabelece que a remuneração é devida ao corretor, uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou, ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes. O art. 727 do mesmo diploma prevê que a
comissão
é devida mesmo após a expiração do contrato de
corretagem
, desde que o negócio seja realizado como fruto da mediação do corretor, o que se aplica ao presente caso.

Sobre a matéria, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é clara ao afirmar que a aproximação entre as partes realizada pelo corretor, mesmo que a venda não se concretize em razão de arrependimento, gera o direito à
comissão
.

Na hipótese, como já ratificado em linhas anteriores, as partes concordaram entre si pela cobrança da comissão de corretagem em caso de rescisão contratual pela promitente-compradora,
vide
a cláusula contratada:

Mostra-se, portanto, possível à retenção de valores referentes à cobrança de comissão de corretagem, desde que previamente e expressamente informado no contrato, conforme orientação do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1599511/SP, submetido ao rito dos recursos repetitivos (tema 938).

Tal posicionamento é também predominante nesta Colenda Corte de Justiça Estadual,
in verbis
:

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESCISÃO POR PARTE DO COMPRADOR - DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS - RETENÇÃO EM 10% - POSSIBILIDADE - ENTENDIMENTO DO STJ -
RETENÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM - POSSIBILIDADE
- SENTENÇA MANTIDA - RECURSO NÃO PROVIDO. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, a culpa do adquirente não afasta o direito ao ressarcimento do valor pago na vigência do negócio, ressalvada a retenção parcial, cujo percentual deve ser aplicado sobre o valor efetivamente pago, e não sobre o preço do imóvel.
É valida a cláusula que transfere ao promissário comprador a obrigação de pagamento da comissão de corretagem, desde que previamente informado o preço global do imóvel com o destaque do valor dedicado à despesa administrativa. Mostra-se possível a retenção de valores referentes à cobrança de comissão de corretagem, desde que previamente e expressamente informado no contrato, conforme orientação do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1599511/SP, submetido ao rito dos recursos repetitivos (tema 938).

(N.U 1016173-10.2022.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SERLY MARCONDES ALVES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 24/07/2024, Publicado no DJE 26/07/2024).

“APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGO – ALEGAÇÃO DE ILEGITIMIDADE PASSIVA DA IMOBILIÁRIA – NÃO ACOLHIMENTO – MÉRITO – COMISSÃO DE CORRETAGEM – COMPROVADO O SEU PAGAMENTO – RESTITUIÇÃO INDEVIDA –
INEXISTÊNCIA DE FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO DE CORRETAGEM GERA O AFASTAMENTO DA RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA À RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS PELO AUTOR
– REDISTRIBUIÇÃO DE ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA INDEVIDA – SENTENÇA REFORMADA – AMBOS RECURSOS PARCIALMENTE CONHECIDOS, E NO MÉRITO, O DA IMOBILIÁRIA PROVIDO E O DA INCORPORADORA PARCIALMENTE PROVIDO. (...) De acordo com a tese paradigma do Tema 938 do STJ julgado em recurso repetitivo, é plenamente admissível o ajuste entre os contratantes para o repasse, ao adquirente, da obrigação de arcar com as “despesas comerciais” –
dentre as quais se insere a chamada comissão de corretagem –, desde que haja previsão expressa, o que ocorreu no caso em tela. Desse modo, reconhecida a legalidade da cobrança realizada a título de comissão de corretagem, imperiosa sua retenção.
(...)”
(TJMT, 1001867-17.2022.8.11.0015, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 26/06/2024, Publicado no DJE 29/06/2024).

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES – PROCEDÊNCIA – RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL MOTIVADA PELO COMPRADOR – RESTITUIÇÃO DE VALORES – RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS – PRECEDENTES DO STJ –
COMISSÃO DE CORRETAGEM – AUSÊNCIA DE INFORMAÇÃO – TEMA 938 DO STJ
– IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (...)
A retenção do valor da comissão de corretagem somente é devida se previamente informado de forma expressa o valor no contrato, conforme orientação do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1599511/SP, submetido ao rito dos recursos repetitivos (TEMA 938)”
(TJMT, 1040333-02.2022.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 19/06/2024, Publicado no DJE 25/06/2024).

APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – ARREPENDIMENTO DO ADQUIRENTE DIANTE DO IMINENTE ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RETENÇÃO DE 20% DA QUANTIA QUITADA – ARRAS CONFIRMATÓRIAS – CUMULAÇÃO VEDADA – IPTU – IMPOSTO – ÔNUS DA VENDEDORA – COMPRADOR QUE NÃO INGRESSOU NA POSSE –
COMISSÃO DE CORRETAGEM – EFICÁCIA DA CLÁUSULA DE RESPONSABILIZAÇÃO DO CONSUMIDOR
– VERBA HONORÁRIA – APLICAÇÃO DO ARTIGO 85, §11, DO CPC – RECURSO DA RÉ NÃO PROVIDO E RECURSO DOS AUTORES PARCIALMENTE PROVIDO. É devida a retenção de parte dos valores pagos quando a rescisão contratual se dá por vontade do adquirente diante do iminente atraso na entrega da obra pelo vendedor. As arras confirmatórias tornam o negócio obrigatório, sem direito de arrependimento, e a desistência do comprador “não resulta em sua perda, porém é possível a retenção, pela vendedora, de parte da quantia paga para ressarci-la dos eventuais prejuízos suportados” (STJ - AgInt no AREsp n. 1273751/DF).
Não é abusiva a “cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem” (STJ – REsp n. 1.599.511/SP).
Ao julgar o Recurso, o Tribunal deverá majorar a verba honorária anteriormente definida, levando em conta o trabalho adicional realizado nessa fase (art. 85, §11, do CPC).
(N.U 1012885-76.2019.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 08/02/2023, Publicado no DJE 09/02/2023)

Diante do exposto e, constatada a legitimidade da cobrança da comissão de corretagem, do montante a ser restituído à Autora, deverá ser abatido o valor relativo à comissão de corretagem, porquanto previamente estabelecida a cláusula de cobrança, bem como há expressa informação do preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.

Com essas considerações,
dá
-se
parcial
provimento
ao apelo, apenas para reconhecer como legítima e autorizar a cobrança de comissão de arbitragem, nos termos em que contratado pelas partes e determinar que a
incidência dos juros de mora ocorra após o trânsito em julgado.

Por consectário,
autoriza-se,
desde já, o desconto da comissão da corretagem sobre o valor a ser restituído à Autora.

Por fim, não há falar em majoração de honorários, em razão do provimento parcial do apelo.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 04/12/2024