Tribunal: TJMT
Processo: 1001072-26.2017.8.11.0002
Relator(a): SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão julgador: SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-09-10
Data de publicação: 2024-09-16

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1001072-26.2017.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Locação de Móvel, Despejo por Inadimplemento]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES]

Parte(s):

[KIRST & KIRST LTDA - ME - CNPJ: 15.392.931/0001-50 (APELANTE), CLOVIS SGUAREZI MUSSA DE MORAES - CPF: 024.205.231-21 (ADVOGADO), CR ORION LTDA - ME - CNPJ: 11.060.370/0001-30 (APELADO), EVERTON HENRIQUE DE MORAES BARRADAS - CPF: 030.895.981-75 (ADVOGADO), SIMONY MARIA DA SILVA BARRADAS - CPF: 928.839.311-00 (ADVOGADO), VITTOR ARTHUR GALDINO - CPF: 729.096.171-49 (ADVOGADO), AUGUSTO MARIO VIEIRA NETO - CPF: 022.793.651-54 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU, EM PARTE, O RECURSO, NOS TERMOS DO VOTO DO RELATOR.

E M E N T A

APELANTE(S):

KIRST & KIRST LTDA – ME – EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL

APELADO(S):

CR ORION LTDA - ME

EMENTA.
DIREITO CIVIL. RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ACESSÓRIOS DA LOCAÇÃO C/C PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DA TUTELA. CONDENAÇÃO EM PRESTAÇÕES VENCIDAS NÃO POSTULADAS NA PETIÇÃO INICIAL. SENTENÇA
EXTRA PETITA
. TERMO INICIAL DA EFETIVA DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL. ABANDONO DO IMÓVEL. AUSÊNCIA DA ENTREGA DAS CHAVES AO LOCADOR. IMISSÃO NA POSSE. ALUGUÉIS DEVIDOS ATÉ A DATA DA IMISSÃO. EXCESSO DE COBRANÇA. COBRANÇA EM DISCORDÂNCIA COM A PREVISÃO CONTRATUAL. NÃO COMPROVAÇÃO DA ALTERAÇÃO CONTRATUAL. EXCESSO CONSTATADO. CONDENAÇÃO EM VERBA HONORÁRIA POR SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. NÃO APLICAÇÃO. DECAIMENTO MÍNIMO DO PEDIDO AUTORAL. SENTENÇA PARCIALMENTE ANULADA E PARCIALMENTE REFORMADA. PROVIMENTO PARCIAL

I. CASO EM EXAME

1. Recurso de apelação interposto contra sentença proferida pelo Juízo da 4ª Vara Cível da Comarca de Várzea Grande-MT, que julgou parcialmente procedente a ação de despejo por falta de pagamento c/c cobrança de aluguéis e acessórios.

2. A sentença decretou o despejo da requerida e a condenou ao pagamento de débitos, que considerou extraconcursais, referentes ao período de setembro de 2016 até a data da desocupação do imóvel pela imissão na posse, além de fixar honorários sucumbenciais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3. A primeira questão discutida é se a sentença ultrapassou os limites do pedido da parte autora, condenando a apelante ao pagamento de aluguéis de períodos não pleiteados.

4. A segunda questão refere-se à data correta da desocupação do imóvel, em que a apelante alega divergência entre a data fixada na sentença e a data efetiva da desocupação.

5. A terceira questão consiste na verificação de eventual excesso na cobrança dos aluguéis ajustados.

6. Por fim, discute-se se houve sucumbência recíproca e se a condenação em honorários deveria ser reajustada.

III. RAZÕES DE DECIDIR

7. A tese de sentença
extra petita
foi acolhida, considerando que o juízo
a quo
condenou a apelante ao pagamento de aluguéis anteriores a dezembro de 2016, período que não foi objeto de pedido pela parte autora, violando os artigos 141 e 492 do Código de Processo Civil.

8. Quanto à data da desocupação do imóvel, foi constatado que, como não houve a entrega formal das chaves, a desocupação do imóvel ocorreu apenas com a imissão de posse pelo locador em 10/12/2020, sendo os aluguéis devidos até essa data. Inteligência do art. 23, III, da Lei n.º 8.245/1991.

9. No tocante ao excesso de cobrança, ficou comprovado que o valor dos aluguéis deve ser reduzido para R$ 7.000,00, conforme o contrato original, reajustados pelo índice IGP-DI (FGV), conforme previsão contratual, uma vez que não foi apresentada prova suficiente de que houve alteração contratual para justificar o aumento do aluguel para R$ 11.400,00. Inteligência do princípio da autonomia da vontade, da liberdade contratual, do art. 18 da Lei n.º 8.245/1991; arts. 111, 113, 187 e 422 do Código Civil e art. 373 do Código de Processo Civil.

10. Finalmente, foi rejeitada a alegação de sucumbência recíproca, aplicando-se o art. 86, parágrafo único, do Código de Processo Civil, pois o decaimento da parte autora foi considerado mínimo.

IV. DISPOSITIVO E TESE

11. Recurso parcialmente provido.

Teses de julgamento:

"É
extra petita
a parte da sentença que condena a requerida ao pagamento de aluguéis de períodos pretéritos, vencidos, não incluídos no pedido autoral, violando os artigos 141 e 492 do Código de Processo Civil."

"Em ação de despejo, na ausência da devolução formal das chaves, para o caso de abando do imóvel, a desocupação do bem ocorre com a imissão de posse do locador, sendo os aluguéis devidos até esta data, com fulcro no art. 23, III, da Lei n.º 8.245/1991."

"O valor do aluguel deve ser reduzido ao pactuado no contrato original, caso não haja prova suficiente de alteração contratual válida que justifique o aumento, nos termos do art. 18 da Lei n.º 8.245/1991."

"A sucumbência recíproca não se aplica quando o decaimento da parte autora for considerado mínimo, devendo a parte ré arcar com a totalidade das despesas processuais."

_________

Dispositivos relevantes citados: arts. 86, parágrafo único, 141, 373 e 492 do Código de Processo Civil; arts. 18 e 23, III, da Lei nº 8.245/1991; arts. 111, 113, 187 e 422 do Código Civil.

Jurisprudência relevante citada: TJ-SP - AC

0012023-06.2009.8.26.0020, Rel. Des. Kenarik Boujikian, j. 27.09.2017; TJ-MS – AC 0828640-74.2017.8.12.0001, Rel. Des. Paulo Alberto de Oliveira, j. 19.11.2018; TJ-MG - AC 10000210933834001, Rel. Des. Mariangela Meyer, j. 25.01.2022.

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA

Egrégia Câmara:

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por
KIRST & KIRST LTDA – ME (Ciriema Pneus) – EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL
, contra sentença (ID 228148761) proferida pelo Juízo da 4ª Vara Cível da Comarca de Várzea Grande-MT que, na Ação de Despejo por Falta de Pagamento c/c Cobrança de Aluguéis e Acessórios da Locação c/c Pedido de Antecipação da Tutela proposta por
CR ORION LTDA - ME
, julgou parcialmente procedente o pedido autoral e improcedente o pedido da reconvenção, nos seguintes termos:

[...]

Pelo exposto,
JULGO PROCEDENTE EM PARTE o pedido da parte autora e via de consequência, decreto, em definitivo, o despejo da requerida do imóvel locado.

Ainda,
condeno

a parte requerida ao pagamento dos débitos extraconcursais referentes aos aluguéis vencidos do mês de setembro/2016 até a data da efetiva desocupação do imóvel, considerando o valor mensal de R$ 11.976,00 (onze mil novecentos e setenta e seis reais), bem como condeno a parte requerida ao pagamento de todas as despesas acessórias do contrato de locação, ambos até a data da efetiva desocupação do imóvel, conforme requerido na inicial.

Sobre o valor de cada aluguel, deverá ser
acrescida a multa moratória de 10%, incidente uma só vez sobre o valor de origem, correção monetária pelos índices fornecidos pela IGP-M,
conforme contrato de locação,
e juros moratórios de 1% ao mês, a contar do vencimento
de cada parcela.

Em consequência, resolvo o mérito, nos termos do inc. I, art. 487, do Código de Processo Civil.

Condeno, ainda, a parte requerida ao pagamento das custas processuais e da verba honorária que fixo em dez por cento (15%) sobre o valor do débito atualizado
, ante a natureza e importância da causa, o grau do zelo profissional, o lugar da prestação dos serviços e o tempo despendido (CPC - § 2º art. 85).

Ainda,
JULGO IMPROCEDENTE o pedido formulado na reconvenção
e, por conseguinte, resolvo o mérito da ação reconvencional, nos termos do art. 487, I, do CPC.

Condeno a requerida/reconvinte ao pagamento das custas processuais e na verba honorária, que fixo 10%
sobre o valor da causa atribuído à reconvenção
(R$ 93.752,01), atento à natureza e importância da causa, o local da prestação do serviço, o grau do zelo profissional e o tempo em que a demanda se processou (CPC - §8.º, art. 85).

[...] [Grifos nossos e do original]

Posteriormente, o Juízo
a quo
acolheu em parte os Embargos de Declaração opostos por
KIRST & KIRST LTDA – ME
, sob o fundamento de erro material da sentença que assim passou a constar:

[...]

Condeno, ainda, a parte requerida ao pagamento das custas processuais e da verba honorária que fixo em dez por cento (10%)
sobre o valor do débito
atualizado
, ante a natureza e importância da causa, o grau do zelo profissional, o lugar da prestação dos serviços e o tempo despendido (CPC - § 2º art. 85).

[...] (ID 228148767 [Grifos nossos e do original]

A apelante, em suas razões recursais (ID 228148768), sustenta as seguintes teses:

1.

Sentença
extra petita

2.

Da necessidade de reforma da sentença quanto à data da efetiva desocupação do imóvel

3.

Do excesso de cobrança

4.

Da parcial procedência e da sucumbência recíproca: condenação da requerente ao pagamento dos honorários de sucumbência

A parte apelada, por sua vez, apresenta contrarrazões (ID 228148777) nas quais rebate as alegações da recorrente.

Dispensado o Parecer Ministerial em razão da matéria, por não configurar a intervenção obrigatória prevista no art. 58, §3º, ou no art. 99, XIII, da Lei n.º 11.101/2005.

Recurso tempestivo, conforme aba de expedientes dos autos de origem (sentença-31408798), e preparo efetuado, nos termos da certidão de ID 228608807.

É o relatório.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador

V O T O R E L A T O R

APELANTE(S):

KIRST & KIRST LTDA – ME – EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL

APELADO(S):

CR ORION LTDA - ME

VOTO

Egrégia Câmara:

Inicialmente, verifico a presença dos requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade recursal.

Reitero que se trata de recurso de
Apelação Cível interposto contra sentença proferida pelo Juízo da 4ª Vara Cível da Comarca de Várzea Grande-MT que, na Ação de Despejo por Falta de Pagamento c/c Cobrança de Aluguéis e Acessórios da Locação c/c Pedido de Antecipação da Tutela proposta pela parte apelada, julgou parcialmente procedente o pedido autoral e improcedente o pedido da reconvenção.

A sentença, além de decretar o despejo da requerida, ora apelante, do imóvel locado, condenou-a ao pagamento dos débitos, considerados extraconcursais, referentes ao mês de setembro de 2016, até a data da efetiva desocupação do imóvel, considerando o valor mensal de R$ 11.976,00, com acréscimo de multa moratória de 10%, incidente uma só vez sobre o valor de origem, com correção monetária pelos índices fornecidos pela IGP-M, conforme contrato de locação, e juros moratórios de 1% ao mês, a contar do vencimento de cada parcela.

Além disso, condenou a apelante ao pagamento de todas as despesas acessórias do contrato de locação, também até a data da efetiva desocupação do imóvel.

Por fim, a sentença condenou a recorrente ao pagamento das custas processuais e verba honorária, fixada em 15% sobre o valor do débito atualizado, quanto à ação principal, bem como ao pagamento das custas processuais e verba honorária, arbitrada em 10% sobre o valor atualizado do débito, quanto à improcedência da reconvenção.

A seguir, passo ao exame das teses sustentadas pela parte apelante.

1. Sentença
extra petita

A apelante sustenta que a sentença é "extra petita" por ter condenado a recorrente ao pagamento de aluguéis vencidos referentes ao período entre os meses de
setembro de 2016 a novembro de 2016
.

Isso porque, a recorrente assevera que o aludido período, já abrangido pela recuperação judicial, não foi cobrado pela parte autora, ora apelada.

A recorrente ressalta que a apelada, além de ter reconhecido em sua inicial a impossibilidade de cobrar os valores quanto ao citado interstício, postulou pelo pagamento apenas dos aluguéis vencidos
após 30/11/2016
(período anterior ao processamento da recuperação judicial), ou seja, a partir de dezembro de 2016.

A parte apelada, por sua vez, assevera que a recorrente teve deferido o seu pedido de Recuperação Judicial em 14/12/2016, protocolado em 06/12/2016, “[...]
de sorte que inquestionavelmente foram considerados créditos suspensos pelo processamento recuperacional aqueles até o dia
30.11.2016
, de sorte que os
alugueres dos meses de
dezembro/2016 e janeiro/2017, estão inadimplidos
.” (ID 228148777) [grifo do original].

Pois bem
. Com razão a apelante.

A própria apelada reconheceu que não postulou pela cobrança dos aluguéis concernentes aos meses de setembro de 2016 a novembro de 2016, em razão do processamento da recuperação judicial.

Ocorre que, apesar do fato ter sido relatado em sentença, o Juízo
a quo
decidiu para além do pedido postulado pela autora, ora apelada, conforme cita-se:

[...]

Informa ainda que a requerida teve pedido de recuperação judicial deferido em 14.12.2016 de sorte que
inquestionavelmente foram considerados créditos suspensos pelo processamento recuperacional aqueles até o dia 30.11.2016, de sorte que
os alugueres dos meses de dezembro/2016 e janeiro/2017, estão inadimplidos até a presente data
, e não fazem parte do objeto da recuperação judicial
. Extra concursais, portanto.

[...]

Ainda,
condeno a parte requerida ao pagamento dos débitos extraconcursais referentes aos
aluguéis vencidos do mês de

setembro/2016 até
a data da efetiva desocupação do imóvel
, considerando o valor mensal de R$ 11.976,00 (onze mil novecentos e setenta e seis reais), bem como condeno a parte requerida ao pagamento de todas as despesas acessórias do contrato de locação, ambos até a data da efetiva desocupação do imóvel, conforme requerido na inicial.

[...] (ID 228148761) [Grifos nossos e do original]

Assim, verifica-se que o Juízo
a quo
extrapolou os limites da lide ao condenar a recorrente ao pagamento de valores que,
além de não requeridos pela apelada, esta expressamente asseverou que não seria feita a cobrança deles na presente lide
.

Por conseguinte, ocorreu violação ao teor dos
artigos 141 e 492 do Código de Processo Civil
, que vedam ao juiz decidir sobre questões não levantadas pelas partes,
in verbis
:

Art. 141.
O juiz decidirá o mérito nos limites propostos pelas partes, sendo-lhe vedado conhecer de questões não suscitadas a cujo respeito a lei exige iniciativa da parte
.

[...]

Art. 492.
É vedado ao juiz proferir decisão de natureza diversa da pedida, bem como condenar a parte em quantidade superior ou em objeto diverso do que lhe foi demandado
.

Parágrafo único. A decisão deve ser certa, ainda que resolva relação jurídica condicional.

[Grifo nosso]

Desse modo, a
tese deve ser acolhida
para que a sentença seja parcialmente reformada com o fim de excluir a condenação da apelante ao pagamento dos aluguéis, acessórios e multas referentes ao período anterior a dezembro de 2016, uma vez que não postulados pela autora, ora recorrida.

2. Da necessidade de reforma da sentença quanto à data da efetiva desocupação do imóvel

A parte apelante aponta erro da sentença quanto à fixação da data da desocupação do imóvel.

Segundo a recorrente, a sentença fixou a data da efetiva desocupação do imóvel como sendo
02.12.2020
, quando, na realidade, a desocupação teria ocorrido em
15.07.2019
, conforme informado pela própria apelada nos autos de origem, no ID 21719229.

Assim, a apelante argumenta que esse erro de data impacta os cálculos dos aluguéis devidos, pois a correção monetária foi aplicada até uma data posterior à desocupação real do imóvel.

Desse modo, assevera que a reforma da sentença é necessária para refletir a data correta da desocupação.

A parte apelada, por sua vez, contesta a alegação da apelante de que o imóvel foi desocupado em 15/07/2019.

Afirma que a devolução das chaves nunca ocorreu formalmente, sendo necessário o arrombamento das fechaduras para a retomada do imóvel.

Assim, a apelada argumenta que os aluguéis são devidos
até 10/12/2020
, data em que a imissão de posse foi efetivada, pois a apelante não cumpriu sua obrigação de devolver o imóvel formalmente.

Pois bem
. Quanto à alegação de que a apelada teria informado nos autos que a desocupação do imóvel ocorreu em 15/07/2019, o que na verdade se consta é a seguinte manifestação da ora apelada, constante do citado ID 21719229 (autos de origem), apresentada tempos após a contestação:

[...]

O Requerente descobriu através de vizinhos, bem como pelas diligências efetuadas no imóvel in locu, que a Requerida veio a desocupar o imóvel.
Contudo a Requerida sequer devolveu as chaves do imóvel ao Requerente, estando o imóvel abandonado e a mercê de vândalos, o que necessita da respectiva imissão na posse após autos de constatação.

DIANTE DE TODO EXPOSTO, vem por intermédio desta, a honrosa presença de Vossa Excelência com fulcro no artigo 66 da Lei 8245/91,
REQUERER a expedição do mandado de imissão na posse, visto o abandono do imóvel
.

Em assim não atendendo, requer que seja realizado “auto de constatação” por oficial de justiça, para apuração da verdade, e como consequência a expedição do competente mandado.

[...] [Grifo nosso]

Em sequência à supracitada manifestação da parte apelada, o Juízo
a quo
proferiu a seguinte decisão interlocutória:

[...]

Considerando a manifestação da parte autora no Id. 21719229, observa-se que o imóvel encontra-se desocupado, tendo sido abandonado pela requerida
. Assim, requer a imissão imediata na posse do imóvel.

Pois bem,
como sabido, o art. 66 da Lei n° 8245/91, estabelece que quando o imóvel for abandonado depois de ajuizada à ação, o proprietário/possuidor poderá imitir-se na posse do imóvel
, assim, uma vez constatado o fato, a providência será a imissão na posse do bem.

Sendo assim,
determino seja expedido mandado de imissão de posse, com ordem de arrombamento, devendo a parte autora comparecer ao local com chaveiro para abertura das portas
. O Oficial de Justiça deverá lavrar o auto de constatação atinente.

[...] (ID 31871762, autos de origem) [Grifo nosso]

Como é cediço, o encerramento do contrato de locação dá-se não só mediante denúncia do locatário com a intenção de desocupar o imóvel, mas também com a efetiva transmissão da posse do imóvel ao seu locador,
mediante a entrega das chaves
e com o restabelecimento do seu poder de uso e gozo do bem restituído.

Ocorre que, no caso em exame, uma vez que
inexistiu a entrega das chaves do imóvel, não ocorrendo a regular restituição do bem, conforme determina o art. 23, III, da Lei n.º 8.245/1991
, considera-se efetivamente desocupado o bem quando constatado pelo Oficial de Justiça o seu abandono, momento a partir do qual o locatário e o garante ficam exonerados de qualquer obrigação posterior.

A corroborar o entendimento, cita-se o dispositivo supramencionado:

Art. 23.
O locatário é
obrigado a
:

[...]

III -
restituir o imóvel, finda a locação
, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;

[...]

Nesse sentido, cita-se as seguintes ementas de julgado:

Apelação.
Contrato de locação de bem imóvel. Abandono do imóvel. Imissão na posse. Aluguéis devidos até a data da imissão.

1.
As obrigações locatícias são devidas até a data do da efetiva imissão na posse pelo locador, momento em que o locatário, que não efetuou a devolução das chaves regularmente, fica liberado de suas obrigações contratuais.
Precedente TJSP.

2.
A relação locatícia somente teve fim quando o autor foi imitido na posse do imóvel (fls. 121/124), uma vez que o apelante abandonou o imóvel sem efetuar a entrega das chaves
.

3.Incumbia ao réu provar a efetiva entrega das chaves em momento anterior ao da imissão na posse, demonstrando a quitação de suas obrigações locatícias, o que não ocorreu.

4.A autora fez prova suficiente de suas alegações, ao passo que a ré não se desincumbiu do ônus da prova de suas alegações. Procedência da ação e improcedência da reconvenção. Recurso não provido.

(TJ-SP 00120230620098260020 SP 0012023-06.2009.8.26.0020, Relator: Kenarik Boujikian, Data de Julgamento: 27/09/2017, 34ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 27/09/2017) [Grifo nosso]

Apelação –
CONTRATO DE LOCAÇÃO – RESPONSABILIDADE PELOS LOCATIVOS – NECESSIDADE DE DESOCUPAÇÃO EFETIVA DO IMÓVEL E ENTREGA DAS CHAVES – ABANDONO VERIFICADO – PRESTAÇÃO DEVIDA ATÉ A DATA DA CONSTATAÇÃO DA DESOCUPAÇÃO PELO OFICIAL DE JUSTIÇA
– PROVIMENTO.

1.
Discute-se no presente recurso o marco temporal a ser considerado para fins de responsabilidade pelo pagamento dos locativos
.

2. A responsabilidade pelo pagamento dos aluguéis no contrato de locação persiste até a efetiva desocupação do imóvel e a entrega das chaves ao locador ou a seu representante legal.

3.
Verificado que inexistiu entrega das chaves do imóvel, considera-se efetivamente desocupado o imóvel quando constatado pelo Oficial de Justiça o abandono do mesmo, momento a partir do qual o locatário e o garante ficam exonerados de qualquer obrigação posterior
.

4. Apelação conhecida e provida, com majoração dos honorários de sucumbência.

(TJ-MS - AC: 08286407420178120001 MS 0828640-74.2017.8.12.0001, Relator: Des. Paulo Alberto de Oliveira, Data de Julgamento: 19/11/2018, 2ª Câmara Cível, Data de Publicação: 21/11/2018) [Grifo nosso]

Desse modo, não assiste razão à apelante.

2. Do excesso de cobrança

A apelante argumenta que os valores cobrados pela apelada são superiores aos pactuados contratualmente.

Sustenta que o contrato de locação estabelecia o valor de R$ 7.000,00 para março de 2013, com correção anual.

Assim, após um ano, aduz que o valor do aluguel, atualizado, deveria ser de R$ 9.089,91, conforme planilha que aplica o Índice IGP-DI (FGV), mas a apelada passou a cobrar, indevidamente, o montante de R$ 11.976,00.

Além do valor acima, a apelante aponta que a recorrida cobrou indevidamente multas, juros e atualizações em excesso.

Apresenta comprovantes nos autos, demonstrando que a apelada buscou receber quantias acima do que era de fato devido, incorrendo em duplicidade e arbitramento excessivo.

A recorrida, por sua vez, aduz que o aluguel foi ajustado em R$ 11.400,00 por meio do aditamento do contrato, e não em R$ 9.089,91, como alegado pela apelante.

Ademais, a apelada assevera que a apelante pagou aluguéis nesse valor (R$ 11.400,00) até o momento em que deixou de cumprir suas obrigações.

Assim, a recorrida argumenta que os valores cobrados são devidos, pois refletem o aluguel atualizado, incluindo multas e juros previstos contratualmente, sem qualquer excesso.

Pois bem
. Ressai dos autos que, em
16/04/2012
, as partes firmaram contrato de locação, para fins comerciais, sobre o imóvel situado na Rodovia dos Imigrantes, s/nº, denominados BOX 14, 16 e 18 do KM 08, bairro Capão do Piqui, Várzea Grande/MT., CEP 78.132-400, com prazo de vigência de 36 meses, com termo inicial em 16/04/2012 e termo final para
31/03/2015
(ID 228147669).

Todavia,
desde setembro de 2016
, a parte apelante teria deixado de pagar os aluguéis.

Sobre o tema, destaca-se as afirmações da parte apelada em sua petição inicial:

[...]

O valor do aluguel inicial era de R$ 7.000,00
(sete mil reais), com vencimento todo dia 05 de cada mês vencido, conforme contrato acostado,
sendo que atualmente o valor da locação mensal é de R$ 11.976,00
(onze mil novecentos e setenta e seis reais).

Também impõe consignar que aludido contrato não restou aditado ou prorrogado formalmente
após o vencimento então ajustado até o dia 31.05.2015, de sorte que na presente data há ativo uma locação com
prazo indeterminado
, bem como não houve a renovação das garantias solidárias dos fiadores
, fundamento para desde já requerer o deferimento liminar para desocupação do imóvel comercial locado e pendente de pagamento.

Ocorre que
desde o mês de setembro do ano de 2016, a requerida se encontra inadimplente
, não pagou ou comprovou os alugueres e os tributos municipais do imóvel locado para fins comerciais, bem como se nega a entregar o imóvel, informando que apenas “irá pagar quando puder”

[...] (ID 228147665, p. 03) [Grifos nossos e do original]

Por outro lado, tanto na impugnação à contestação da apelante, quanto em suas contrarrazões, a ora apelada afirma que o valor do aluguel teria subido para
R$ 11.400,00
, em decorrência de aditivo contratual de
01/04/2015
, nestes termos:

[...]

Após o vencimento do contrato de locação em 31.03.2015, o requerente realizou o termo aditivo do contrato de locação n.º 01, conforme segue anexo, onde consta a estipulação do contrato de locação por um período de 24 (vinte e quatro) meses, ou seja, à partir de 01.04.2015 e término em 31.03.2017, com o reajuste do aluguel mensal em R$ 11.400,00
(onze mil e quatrocentos reais).

O aditamento do contrato de locação fora realizado e assinado pelo requerente e sua testemunha a Sra. Rosianne Almeida Dourado, no dia 01 de abril de 2015 e entregue uma cópia junto ao departamento pessoal da empresa requerida para a devida assinatura e reconhecimento de firma em cartório.

Ocorre que a requerida nunca devolveu o instrumento particular de “aditivo de contrato” devidamente assinado e reconhecido firma em cartório
, fazendo com que o requerente notificasse através do cartório do 1º oficio de várzea grande/MT, concedendo o prazo de 10 (dez) dias para a devolução do instrumento particular,
decorrendo deste prazo pela não devolução, ficaria a locatária, na pessoa de seu representante legal, notificada nas conformidades do contrato firmado.

Tanto é verdade que
a requerida nos meses subsequentes ao aditamento do contrato de locação (01.04.2015), realizou os pagamentos dos alugueis e demais encargos, no valor já ajustado em R$ 11.400,00
(onze mil e quatrocentos reais), conforme boletos em anexo dos meses de
05/2015; 06/2015; 09/2015 e 12/2015
, comprovando total conhecimento do termo aditivo em questão.

[...] (Impugnação à contestação – ID 228148666) [Grifos nossos e do original]

Ocorre que, o referido aditivo contratual, juntado aos autos pela parte apelada (ID 228148668), trata-se apenas de instrumento contratual assinado pela parte autora, ora recorrida, e testemunha desta, sem assinaturas pela parte apelante.

Além disso, como a própria apelada afirmou, não ocorreu o aceite expresso pela recorrente, pois esta não confirmou o ajuste ou devolveu o contrato devidamente assinado à apelada.

Como é cediço, para que uma relação contratual seja firmada entre as partes, em decorrência do
princípio da autonomia da vontade
, deve-se garantir a
liberdade contratual
que, no âmbito das locações de imóveis, extrai-se do
art. 18 da Lei n.º 8.245/1991
,
in verbis
:

Art. 18. É lícito às partes fixar,
de comum acordo
,
novo valor para o aluguel
, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste.

[...] [Grifo nosso]

Desse modo, em razão da exigência legal,
é necessária a declaração de vontade para a pactuação do aumento dos aluguéis
, cuja ausência resulta apenas na incidência da correção monetária e dos valores e encargos já anteriormente contratados.

Ademais, assevera-se que, a ausência de assinatura ou aceite quanto ao aditivo contratual não resulta, por si, em anuência pelo fato do silêncio da outra parte, pois,
nessas circunstâncias, o silêncio não importa anuência
, nos termos do
art. 111 do código civil
,
in verbis
:

Art. 111. O silêncio importa anuência, quando as circunstâncias ou os usos o autorizarem,
e não for necessária a declaração de vontade expressa
.

[Grifo nosso]

Por outro lado, em que pese a parte apelada afirmar que a apelante
teria pago
o valor de R$ 11.400,00, concernente ao aditivo contratual não contratado expressamente, para os
meses de 05/2015; 06/2015; 09/2015 e 12/2015
, verifica-se que apresentou, como comprovantes, em sua impugnação à contestação,
apenas

boletos com o carimbo de “pago”, sem extratos bancários ou recibos a comprovar o efetivo pagamento
, não se desincumbindo a parte autora do ônus de comprovar suas alegações, conforme exige o
art. 373 do Código de Processo Civil
.

Ademais, assevera-se que, considerando todo o período entre a data do suposto aditivo de aumento dos aluguéis (01/04/2015) e o início da inadimplência da apelante (09/2016),
no total de 17 (dezessete) meses, os boletos juntados pela apelada se referem apenas a quatro meses de todo o referido período
(05/2015; 06/2015; 09/2015 e 12/2015).

Assim,
ainda que se considere como comprovados os pagamentos dos valores dos aluguéis
, no montante de R$ 11.400,00,
a constatação de apenas quatro desses pagamentos não resulta em
venire contra factum proprium
ou
surrectio
em desfavor da parte apelante, mas em cobranças abusivas que violaram o previamente pactuado entre as partes, a liberdade contratual e a boa-fé objetiva (art. 113, 187 e 422 do Código Civil)
, uma vez que não se tratou de situação com razoável continuidade de pagamentos no decorrer da relação contratual entre apelante e apelada.

Nesse sentido, cita-se:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL -
AÇÃO DE COBRANÇA - ALUGUÉIS
- ISENÇÃO NOS PRIMEIROS ANOS - COBRANÇAS POSTERIORES - POSSIBILIDADE -
POSTULADOS DA "SUPRESSIO" E DA "SURRECTIO" - INAPLICABILIDADE
- REAJUSTE ANUAL -
APLICAÇÃO DOS PARÂMETROS CONTRATADOS
- COBRANÇA EM EXCESSO - NÃO COMPROVADA - JUROS DE MORA E CORREÇÃO MONETÁRIA - DATA DO VENCIMENTO - OBRIGAÇÃO LÍQUIDA E CERTA - SENTENÇA MANTIDA.

- A supressio é instituto derivado da aplicação do princípio da boa-fé objetiva nas relações contratuais, e pode se definida como
a supressão de um direito pelo seu desuso
por um longo período de tempo
; enquanto, por outro lado, a surrectio é o surgimento de um direito pelo exercício contínuo de determinadas atos e situações jurídicas

- Ao reverso do sustentado pelo réu de ocorrência do instituto da supressio/surrectio, inexiste no caderno probatório, a demonstração bastante do fundamento fático por ele invocado para demandar o não pagamento do valor apontado como devido a autora, após o término da isenção

-
Indispensável que a parte ré/devedor tivesse apresentado, nos presentes autos, qualquer documento capaz de comprovar que houve acordo entre as partes
para a continuação de isenção do pagamento destes aluguéis cobrados

-
O reajuste do valor do aluguel deve ocorrer de forma automática e anual, conforme contratualmente convencionado pelas partes contratantes, observada a aplicação do IGP-M acumulado a cada período de 12 meses - Os juros de mora e a correção monetária nestes casos incidem a partir do vencimento da prestação devida
(art. 395 c/c 397, CC/02). Recurso não provido. Sentença mantida.

(TJ-MG - AC: 10000210933834001 MG, Relator: Mariangela Meyer, Data de Julgamento: 25/01/2022, Câmaras Cíveis / 10ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 27/01/2022) [Grifos nossos]

E no que tange ao previsto no contrato de locação original, cita-se:

[...]

CLÁUSULA TERCEIRA – o valor do aluguel mensal é de
R$ 7.000,00 (sete mil reais
), que a LOCATÁRIA compromete-se a pagar todo dia 05 de cada mês vencido;

[...]

CLÁUSULA QUINTA – conforme o estabelecido na Lei n.º 9.069/1995,
a periodicidade para o reajuste do valor do aluguel é anual, sendo usado para tanto o índice IGP(di)-FGV
. E, em caso de sua extinção será aplicado o que vier a substitui-lo; e em aso de ser alterada a legislação atual, para efeito de reajuste do aluguel, será obedecida a periodicidade permitida.

[...] (ID 228147669, p. 02) [Grifos nosso e do original]

Desse modo,
com razão a apelante
, sendo que a sentença deve ser reformada para que os valores dos aluguéis,
concernentes a dezembro de 2016 até até 10/12/2020
, sejam reduzidos considerando o valor original de
R$ 7.000,00
(sete mil reais), reajustado com correção monetária pelos índices fornecidos pela IGP(di)-FGV, nos termos da supracitada cláusula quinta do contrato, mantendo-se a sentença quanto ao acréscimo da multa moratória de 10%, incidente uma só vez sobre o valor total de origem, além dos juros moratórios de 1% ao mês, a contar do vencimento de cada parcela, nos termos da cláusula quarta do contrato (ID 228147669, p. 02).

3. Da parcial procedência e da sucumbência recíproca: condenação da requerente ao pagamento dos honorários de sucumbência

A apelante sustenta que a sentença foi parcialmente procedente, mas com a condenação apenas da recorrente ao pagamento dos honorários sucumbenciais.

Desse modo, assevera o teor art. 86 do Código de Processo Civil, que dispõe que, quando há sucumbência recíproca, os honorários e custas devem ser distribuídos proporcionalmente entre as partes.

A apelada, por sua vez, afirma que decaiu apenas em parte mínima da demanda e, conforme disposto no art. 86, parágrafo único, do Código de Processo Civil, a sucumbência recíproca não deve ser aplicada.

Assim, argumenta que a apelante deve arcar com a totalidade das despesas processuais e honorários, considerando o decaimento mínimo dos pedidos da ora recorrida.

Pois bem
. Destaca-se da petição inicial da ora apelada, os seguintes pedidos:

[...]

b) Determinar a citação da Locatária para responder ao pedido de rescisão contratual, bem como para pagar a dívida, via Oficial de Justiça, nos endereços declinados acima;

c) Ao final, julgar a procedência dos pedidos, decretando a rescisão do contrato de locação com o consequente despejo do imóvel, desta feita confirmando

a tutela de urgência vindicada.

d) Julgar procedente a demanda, condenando a Requerida em pagar o aluguéis e acessórios vencidos e que se vencerem durante o trâmite processual;

e) Condenar a Requerida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios no importe de 20% sobre o valor do débito conforme art. 62, inciso II, alínea “c” da Lei nº 8.245/91 e dispositivo contratual elencado na Cláusula Vigésima Primeira do Contrato de Locação;

[...] (ID

Uma vez que foram acolhidas as razões da apelante quanto à redução do montante dos aluguéis, antes fixados pela sentença em R$ 11.976,00, e que passam à redução, a ser verificada em liquidação de sentença, para o valor corrigido de R$ R$ 9.089,91, indicado pela própria recorrente, constata-se que o decaimento continua a ser em parte mínima quanto ao pedido inicial e, assim, com razão a apelada, no sentido de se aplicar o teor do
art. 86, parágrafo único, do Código de Processo Civil
,
in verbis
:

Art. 86. Se cada litigante for, em parte, vencedor e vencido, serão proporcionalmente distribuídas entre eles as despesas.

Parágrafo único.
Se um litigante sucumbir em parte mínima do pedido, o outro responderá, por inteiro, pelas despesas e pelos honorários
.

Assim, neste ponto, não assiste razão à recorrente, devendo-se manter a condenação sucumbencial tal como determinada na sentença objurgada.

Diante do exposto, conheço do recurso e
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
para:

a)

reformar parcialmente a sentença para excluir a condenação do apelante ao pagamento dos aluguéis, acessórios e multas quanto ao período anterior a dezembro de 2016; e

b)

reformar parcialmente a sentença para reduzir os valores dos aluguéis devidos, considerando o valor original de R$ 7.000,00 (sete mil reais), reajustado com correção monetária pelos índices fornecidos pela IGP(di)-FGV, nos termos da cláusula quinta do contrato, mantendo-se a sentença quanto ao acréscimo da multa moratória de 10%, incidente uma só vez sobre o valor total de origem, além dos juros moratórios de 1% ao mês, a contar do vencimento de cada parcela, nos termos da cláusula quarta do contrato.

Por fim, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, em decorrência do provimento parcial do recurso, deixo de majorar os honorários advocatícios em sede recursal.

É como voto.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 10/09/2024