Tribunal: TJMT
Processo: 1016228-15.2021.8.11.0002
Relator(a): GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão julgador: GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-08-07
Data de publicação: 2024-08-13

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1016228-15.2021.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Cláusula Penal, Rescisão / Resolução, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
GUIOMAR TEODORO BORGES

Turma Julgadora:

[DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[MARCOS JOSE GONCALVES - CPF: 567.209.391-49 (APELADO), MATHEUS AMELIO DE SOUZA BAZZI - CPF: 061.639.571-05 (ADVOGADO), DJEYMES AMELIO DE SOUZA BAZZI - CPF: 915.451.962-49 (ADVOGADO), ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA - CNPJ: 18.289.243/0001-57 (APELANTE), LUCAS LIMA RODRIGUES - CPF: 015.502.031-50 (ADVOGADO), IAGO DO COUTO NERY - CPF: 061.376.116-20 (ADVOGADO), CIPASA VARZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA - CNPJ: 15.647.517/0001-44 (APELANTE), THIAGO KASTNER DO NASCIMENTO - CPF: 313.094.418-47 (ADVOGADO), RAFAELA MOREIRA CAMPELO - CPF: 019.139.101-80 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL
–
AÇÃO RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA – RESCISÃO MOTIVADA PELA EMPRESA VENDEDORA – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DO VALOR PAGO – DEVOLUÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM – PRECEDENTES DO STJ – JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO –
DANOS MORAIS DEVIDOS –
QUANTUM
INDENIZATÓRIO – MANUTENÇÃO – FIXAÇÃO RAZOÁVEL
– RECURSO NÃO PROVIDO.

Demonstrado que a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva do promitente-vendedor, há de ser restituído integralmente o valor pago pelo promitente-comprador, com juros de mora a partir da citação.

Evidenciada a falha na prestação dos serviços prestados pelas demandadas, impõe-se a restituição do valor despendido pelo autor, bem como a reparação por dano moral.

Possível é a condenação por danos morais decorrentes de atraso de entrega de imóvel adquirido na planta, máxime se a construtora extrapola inclusive o período de tolerância lhe concedido de forma unilateral.

Arbitrado com razoabilidade, deve ser mantido o
quantum
indenizatório do dano moral.

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

Apelação
interposta por
Orleans Empreendimentos Ltda. e Cipasa Várzea Grande Var1, Desenvolvimento Imobiliário Ltda
.

Ação
: de Rescisão Contratual e Devolução de Quantias Pagas c/c Indenização por Danos Morais, ajuizada por Marcos José Gonçalves em desfavor de Orleans Empreendimentos Ltda. e Cipasa Várzea Grande Var1, Desenvolvimento Imobiliário Ltda.

Sentença
: julgou parcialmente procedentes os pedidos da demanda para:
a)
declarar rescindido o Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra celebrado entre as partes;
b)
condenar as requeridas a devolverem as quantias pagas pelo autor, no valor de R$ R$12.487,54 e o valor pago a título de comissão de corretagem, R$2.720,00, corrigidos monetariamente pelo INPC a partir do desembolso e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação;
c)
condenar as requeridas ao pagamento de R$8.000,00 a título de indenização por danos morais, com juros de mora de 1% ao mês e correção monetária pelo INPC, a partir do arbitramento;
d)
ratificar a tutela de urgência concedida;
e)
determinar que a parte autora promova o recolhimento das custas complementares, em razão da alteração do valor atribuído à causa e;
f)
condenar as requeridas ao pagamento das custas e despesas processuais e dos honorários advocatícios, estes arbitrados em 10% do valor da condenação.

Apelo
(Id. 224159179): as apelantes sustentam, em síntese, a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, a observância do
pacta sunt servanda
, que não lhes pode ser imputada a culpa pela rescisão do contrato, porquanto ocorrida em razão da desistência imotivada do comprador, assim como a não ocorrência de atraso na entrega do empreendimento e a necessidade de retenção de 30% dos valores pagos.

Alegam ainda, o descabimento da devolução da taxa de corretagem, bem como a inaplicabilidade do dano moral e também a incidência da correção monetária a partir da data do ajuizamento da ação e juros a partir do trânsito em julgado da sentença.

Assim, requerem o provimento do recurso para reformar a sentença recorrida, subsidiariamente, pugnam pela redução do valor arbitrado para a indenização por dano moral.

Contrarrazões
pelo desprovimento (Id. 224159190).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO

Egrégia Câmara:

O cerne do recurso está em saber se cabe reforma a sentença recorrida, para afastar a culpa das requeridas pela rescisão do contrato, subsidiariamente, determinar a retenção de 30% do valor pago,
saber se ficou configurado o dano moral a ensejar o deve de indenizar
, bem como para afastar a determinação de devolução da taxa de corretagem, bem assim saber quanto à incidência da correção monetária e dos juros de mora.

A lide advém do Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda, firmado pelas partes em 01/02/2018, para a compra e venda do imóvel situado no Condomínio Urbanístico Verana Várzea Grande I, unidade autônoma n. 07, da quadra 12, tipo residencial, pelo preço de R$88.610,66 (oitenta e oito mil, seiscentos e dez reais e sessenta e seis centavos).

Narra o autor que realizou o pagamento da entrada no valor de R$7.240,60 (sete mil, duzentos e quarenta reais e sessenta centavos), mais oito parcelas no valor de R$1.146,71 (mil, cento e quarenta e seis reais e setenta e um centavos).

Anota ter realizado o pagamento no valor total de R$16.414,28 (dezesseis mil, quatrocentos e quatorze reais e vinte e oito centavos), porém as requeridas não realizaram a entrega do imóvel no prazo estipulado, qual seja, setembro de 2018, com prazo máximo de 180 (cento e oitenta) dias de tolerância, com final em março de 2019.

Dessa forma, diante do atraso na entrega do imóvel, requereu a rescisão do contrato com a consequente restituição do valor pago e a condenação ao pagamento de indenização a título de danos morais.

Ao analisar o feito, o Magistrado julgou parcialmente procedentes os pedidos da demanda, por entender que a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva das vendedoras, máxime porque até a data do ajuizamento da ação (26/05/2021) não havia entregado o imóvel.

Contra esta decisão recorrem às requeridas.

Inicialmente, registra-se que o entendimento da jurisprudência é no sentido da aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor aos contratos de compra e venda de imóvel, porquanto a empresa vendedora se enquadra no conceito de fornecedora de produto (imóvel), e o adquirente, pessoa física, como destinatário final.

Logo, a resolução contratual é direito subjetivo dos consumidores, e opera-se pela manifestação de vontade da parte que não tem mais interesse em dar continuidade ao vínculo contratual.

Da mesma forma,
não há falar que as cláusulas não estão sujeitas à revisão, em razão do princípio do
pacta sunt servanda
.

De todo o processado, verifica-se do contrato pactuado, notadamente o item 1.6 da avença (Id. 224158161 - pág. 9), que a vendedora se compromete a entregar o empreendimento em setembro de 2018, resguardou-se ainda a possibilidade de tolerância de 180 dias, após o término do aludido prazo, todavia, verifica-se que ultrapassada a data aprazada, bem assim o período de tolerância, o imóvel não tinha sido entregue, inclusive, a construtora não apontou novo prazo para a conclusão e entrega da obra.

Em que pese as apelantes sustentarem que não ocorreu o atraso na entrega das obras, e afirmarem que o empreendimento encontra-se com o respectivo “habite-se” emitido pela municipalidade, vê-se que o documento foi emitido somente em 21/06/2022, mais de um ano após o ajuizamento da presente ação.

Com efeito, tem-se por que o prazo pactuado para entrega da obra não foi cumprido pela parte requerida, conforme consignou a sentença, cujo fragmento se transcreve:

“(...)

Em que pese à relevância dos argumentos expendidos pelas requeridas, por certo que, não demonstraram ter concluído todas as obras de infraestrutura previstas no contrato, de forma a possibilitar a entrega dos imóveis comercializados aptos a realizar as construções de residências.

Em análise do contrato verifico que, a cláusula 1.6 previa a conclusão do empreendimento, bem como das obras mencionadas no item 71. e 7.2, até setembro de 2018, com uma tolerância de até 180 (cento e oitenta) dias (id. 56667293 - Pág. 9).

No Capítulo VII “das obras de Infraestrutura” a requerida se comprometeu a entregar implantados no condomínio obras de infraestrutura e melhoramentos, que abrangiam portaria, Clube, paisagismo ornamental e muro para fechamento do condomínio, expressamente previstos na cláusula 7.1 e 7.2. (id. 56667293 - Pág. 18/19).

Nesse passo, conforme relatado pela parte autora, até a propositura da ação, as obras citadas ainda não haviam sido concluídas, o que ficou evidenciado pelas fotos juntadas nos autos (id. 56667302).

Cumpre anotar que, que o alvará colacionado no corpo da defesa (id. 67398936 - Pág. 5), para supostamente comprovar que o empreendimento foi entregue, foi expedido pelo Munícipio de Cuiabá e refere-se a escritório comercial na Av. Juliano da Costa Marques, 612, Jd. Aclimação, em Cuiabá, endereço diverso do empreendimento em questão, de modo que citado documento não é hábil a comprovar a entrega do empreendimento no prazo convencionado.

De tal modo, deve ser reconhecida a inadimplência da requerida, que faz nascer para o requerente à possibilidade de postular a rescisão do contrato, na forma do art. 475, do Código Civil, segundo o qual “a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.”

Pelo que se nota dos autos não foram realizadas as obras de infraestrutura no empreendimento, tais como a colocação de energia elétrica, água, esgoto e pavimentação.

Cumpre frisar, nos termos contrato a entrega do imóvel estava prevista para setembro de 2018, todavia, até a propositura da ação (26/05/2021) o bem não havia sido entregue ao comprador.

Da restituição de valores

Na espécie, a rescisão contratual se deu por culpa exclusiva das vendedoras e não pode ser atribuída qualquer excludente de sua responsabilidade, neste caso.

Sabe-se que, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer à imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva da vendedora/construtora, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Realça-se, nos casos de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva da promitente-vendedora a jurisprudência do STJ firmou-se no sentido de devolução integral do valor pago (Súmula 543 do STJ).

Nesse sentido:

“
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. O TRIBUNAL DE ORIGEM CONCLUIU QUE FOI COMPROVADO O ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL POR CULPA DA PROMITENTE-VENDEDORA. ALTERAÇÃO. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. CITAÇÃO. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. O Tribunal de origem, com arrimo no acervo fático-probatório, concluiu que foi comprovado o atraso injustificado na entrega do imóvel por culpa exclusiva da promitente-vendedora. A pretensão de alterar tal entendimento demandaria o reexame do acervo fático-probatório e análise de cláusulas contratuais, o que é inviável em sede de recurso especial, conforme dispõem as Súmulas 7 e 5, ambas do STJ.

2. Rejeitado o pedido de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo consumidor, na medida em que
A ITERATIVA JURISPRUDÊNCIA DESTA EG. CORTE FIRMOU-SE PELA DEVOLUÇÃO INTEGRAL EM CASO DE RESCISÃO DO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL POR CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE-VENDEDORA
, ora agravante.

Incidência da Súmula 543/STJ.

3. "A Corte local, ao fixar a data da citação como o termo inicial dos juros de mora incidentes sobre o valor das parcelas a serem restituídas, nos casos em que a rescisão do contrato foi causada exclusivamente pelo promitente vendedor, alinhou-se ao entendimento deste Superior Tribunal de Justiça (AgInt no REsp 1.729.742/SE, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 15/05/2018, DJe de 28/05/2018).

4. Agravo interno desprovido.
” (AgInt no AREsp 1477168/RS, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 05/09/2019, DJe 26/09/2019) (grifei).

Ressalta-se, não há falar em aplicação de cláusula do contrato que dispõe acerca do percentual de retenção para caso de rescisão por inadimplemento.

Sobre o tema, esta Egrégia Câmara decidiu:

“
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO E RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – ILEGITIMIDADE PASSIVA – PRELIMINAR REJEITADA - AQUISIÇÃO DE BEM IMÓVEL – VINCULAÇÃO DO PRAZO DE ENTREGA DO IMÓVEL À ASSINATURA DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO DA VENDEDORA JUNTO AO AGENTE FINANCEIRO - NULIDADE DE CLÁUSULA RECONHECIDA - PREVALECE A INTERPRETAÇÃO MAIS FAVORÁVEL AO CONSUMIDOR - ATRASO NA ENTREGA DO RESIDENCIAL - FALHA NA PRESTAÇÃO DE SERVIÇO – ATO ILÍCITO CONFIGURADO – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DA QUANTIA PAGA PELA COMPRADORA – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

(...). 4. Portanto, não ficando evidenciada qualquer outra causa excludente da responsabilidade das requeridas, deve ser mantida a sua responsabilidade pelos prejuízos experimentados pela autora, de modo que a rescisão contratual é medida que se impõe, com a consequente devolução integral dos valores pagos, com exceção da quantia paga a título de comissão de corretagem, tal como determinado na sentença
. (N.U 0043136-87.2013.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SERLY MARCONDES ALVES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 06/05/2020, Publicado no DJE 29/06/2020).

Assim, não evidenciada causa excludente é de ser mantida a responsabilidade da parte requerida pelos prejuízos experimentados pelo autor, portanto a rescisão contratual é medida que se impõe, com a consequente devolução integral dos valores pagos.

Quanto à devolução da comissão de corretagem, o STJ já firmou orientação jurisprudencial em Recurso repetitivo da controvérsia assim ementado:

“APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. CDC. INCIDÊNCIA.
CORRETORA DE IMÓVEIS. PRESENÇA NA CADEIA DE CONSUMO. CONFIRMAÇÃO NOS AUTOS. INTERMEDIAÇÃO. OBRIGAÇÃO DE RESULTADO. RESTITUIÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM E TAXA SATI
. COBRANÇA ABUSIVA. NÃO INFORMAÇÃO AO CONSUMIDOR. TEMA REPETITIVO 938/STJ. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA CONFIGURADA. SENTENÇA MANTIDA. 1.A relação jurídica é de consumo quando as partes se enquadram nos conceitos de consumidor e fornecedor previstos nos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor, já que as empresas requeridas comercializam (compra e venda), no mercado de consumo, bem imóvel adquirido pelos requerentes como destinatários finais, ou intermedeiam a negociação (corretagem). 2.Para fins de caracterização da responsabilidade solidária à luz do Código de Defesa do Consumidor há de se investigar quais dos réus, de fato, compõem a cadeia de consumo subjacente ao ponto litigioso. 3.A empresa imobiliária que limita a sua atuação à intermediação entre as partes contratantes não está apta a responder por todas as consequências da rescisão contratual, exceto, por óbvio, quanto à obrigação de devolução da comissão de corretagem e taxa SATI. 4.No caso dos autos, verifica-se a presença da empresa de corretagem/imobiliária na cadeia de consumo afeta ao ponto litigioso, qual seja, o recebimento e usufruto do valor referente à comissão de corretagem e taxa SATI. 4.1. Do atento exame dos autos, restou incontroverso que a intermediação na venda do imóvel se realizou, ocorrendo a aproximação das partes contratantes por meio da atuação feita pela corretora durante a venda do imóvel, concretizando-se a obrigação de resultado. 5.A causa de pedir em que se fundam os autores na petição inicial a fim de legitimar o pleito quanto à restituição da comissão de corretagem não se refere à rescisão contratual por parte da construtora/vendedora, mas à prática abusiva e ilegal das rés em condicionar a contratação da compra e venda do imóvel ao pagamento da prestação do serviço de corretagem e assessoria imobiliária (venda casada), bem como à falta de informações precisas e claras sobre o referido pagamento, o qual não possuía previsão no contrato de compra e venda do imóvel. 5.1. Tal fato esbarra no entendimento firmado pelo C. STJ no Tema Repetitivo 938, em que somente se admite a validade do repasse da cobrança da comissão de corretagem ao consumidor quando houver previsão expressa neste sentido, o que ausente no caso em apreço. 6.Diante do cenário configurado nos autos, em relação à restituição dos valores atinentes à comissão de corretagem e taxa SATI, a responsabilidade deve ser dirigida às duas rés, pois, nesta hipótese, está configurada a cadeia de consumo que autoriza o reconhecimento da solidariedade e, por conseguinte, da legitimidade/encargo da empresa de assessoria imobiliária na devolução da verba de corretagem. 7.Recurso conhecido e improvido. (TJ-DF 00156593720158070007 DF 0015659-37.2015.8.07.0007, Relator: GISLENE PINHEIRO, Data de Julgamento: 22/01/2020, 7ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 27/01/2020 . Pág.: Sem Página Cadastrada.).

Frisa-se, demonstrado que a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva da empresa requerida, promitente-vendedora, não há falar em retenção do percentual do valor, deve-se ocorrer a devolução integral dos valores pagos, incluindo a comissão de corretagem.

Do dano moral

No que tange ao dano moral, ressalta-se que é possível a condenação por danos morais decorrentes de atraso de entrega de imóvel adquirido na planta, porque além de a construtora não ter entregado o imóvel na data inicialmente aprazada, utilizou toda a tolerância unilateral a seu favor e, ainda assim, não entregou o imóvel no prazo excedente.

Ressalta-se, a demora no recebimento frustrou as expectativas, as metas e o ideal da parte autora, que esteve privada de dispor do imóvel por tempo considerável. A angústia, dissabor, insatisfação e decepção vivenciados violaram sua integridade emocional, portanto resta claro o dano moral.

Quanto ao valor da indenização, deve atender ao caráter sancionatório e inibitório, portanto, terá que de ser suficiente a desestimular a repetição da conduta lesiva, considerado o grau da ofensa e a condição socioeconômica do ofensor e do ofendido, de forma a não provocar o enriquecimento sem causa, nem ser irrisório a ponto de tornar a medida inócua.

Da mesma forma, tem-se que o valor de
R$ 8.000,00 (oito mil reais)
, arbitrado pela sentença, corresponde aos critérios acima referidos e está em conformidade com o aplicado pelo STJ e por este Egrégio Tribunal de Justiça, em situações análogas.

Dos juros moratórios

Quanto ao termo inicial dos juros moratórios para restituição dos valores pagos, observa-se que, de fato, o entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, no REsp 1740911/DF, julgado pelo rito de repetitivo – Tema 1002 – é no sentido de que na rescisão do contrato de compra e venda imotivada pelo comprador, incide a partir do trânsito em julgado da decisão. Ocorre que o referido entendimento não se aplica ao caso em questão, porquanto não houve na espécie rescisão imotivada por parte do promitente comprador.

Dessa maneira, a sentença na parte que fixou a data da citação como o termo inicial dos juros de mora incidentes sobre o valor das parcelas a serem restituídas, nos casos em que a rescisão do contrato foi causada exclusivamente pelo promitente vendedor, alinhou-se ao entendimento do Superior Tribunal de Justiça. Nesse sentido: (AgInt no REsp 1.729.742/SE, Rel.

Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 15/05/2018, DJe de 28/05/2018).

Posto isso,
nega-se provimento ao recurso
mantém-se inalterada a sentença recorrida por seus próprios e jurídicos fundamentos.

Por aplicação ao disposto no art. 85, §11, do CPC, majoram-se os honorários advocatícios para 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da condenação.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 07/08/2024