Tribunal: TJMT
Processo: 1018228-36.2019.8.11.0041
Relator(a): ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-06-21
Data de publicação: 2024-06-23

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1018228-36.2019.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Obrigação de Entregar]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA,

DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[MARCO ANTONIO MARI - CPF: 020.997.781-75 (APELADO), RENAN NADAF GUSMAO - CPF: 018.186.801-65 (ADVOGADO), BRUNO NADAF GUSMAO - CPF: 008.487.391-40 (ADVOGADO), IMOBILIARIA E CONSTRUTORA GEORGIA MIRELA LTDA - CNPJ: 14.911.473/0001-55 (APELANTE), RONALDO DE CASTRO FARIAS SANTOS - CPF: 227.517.198-30 (ADVOGADO), FRANCISCO CLAUDIO JASSNIKER JUNIOR - CPF: 015.724.991-33 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS C/C PEDIDO DE LIMINAR
INAUDITA ALTERA PARS
– PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA – REJEITADA – MÉRITO – ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO – ALEGADO CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR – ESCASSEZ DE MÃO DE OBRA E CRISE ECONÔMICA – NECESSIDADE DE PROVA CABAL – RISCOS INERENTES À ATIVIDADE DESEMPENHADA PELA CONSTRUTORA - DANO MORAL CONFIGURADO –
QUANTUM
INDENIZATÓRIO MANTIDO – MULTA CONTRATUAL AVENÇADA EM CONTRATO – MANUTENÇÃO DA CONDENAÇÃO –
RECURSO DESPROVIDO
.

O artigo 370 do Código de Processo Civil consagra o princípio da persuasão racional, habilitando o magistrado a determinar as provas necessárias ao julgamento do mérito, para uma justa apreciação da lide.

Sendo o juiz o destinatário da prova, este possui a faculdade de indeferir as diligências inúteis ou meramente protelatórias, bem assim de livremente apreciar a prova, empregando-lhe o valor que entende devido, não configurando cerceamento de defesa o julgamento antecipado da lide, notadamente se a questão controvertida, restrita a cumprimento de negócio jurídico de compra e venda, dispensa outras provas, além das documentais já carreadas.

Questões afetas a escassez de mão de obra e crise econômica, configuram situações de riscos próprios do empreendimento, não havendo que se falar em excludente de responsabilidade, seja decorrente de culpa de terceiro, caso fortuito ou força maior, de modo que, não justifica o excessivo atraso na entrega da obra, inclusive ultrapassado o período de tolerância.

O inadimplemento contratual restou demonstrado com o atraso na entrega do imóvel na data aprazada.

A frustração na expectativa da aquisição de imóvel, por culpa exclusiva da construtora, gera dever de indenizar o dano extrapatrimonial. Assim, o valor da indenização deve ser pautado nos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, de forma que a soma não seja tão grande que se converta em fonte de enriquecimento indevido, nem tão pequena que se torne inexpressiva, situações observadas no caso dos autos.

O Superior Tribunal de Justiça pacificou o entendimento de que é possível a inversão, em favor do comprador, de cláusula contratual que prevê multa exclusivamente em benefício do vendedor.

Demonstrado que há cláusula expressa no contrato firmado entre as partes para o atraso da vendedora na entrega do imóvel, cabe a condenação ao pagamento da referida multa contratual, a fim de prevalecer o estipulado no instrumento particular de promessa de compra e venda.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL Nº
1018228-36.2019.8.11.0041

APELANTE:

IMOBILIÁRIA E CONSTRUTORA GEÓRGIA MIRELA LTDA

APELADO:

MARCO ANTÔNIO MARI

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto por
IMOBILIÁRIA E CONSTRUTORA GEÓRGIA MIRELA LTDA
,

contra sentença proferida pelo MM. Juízo da 6ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT,
Dr. Ramon Fagundes Botelho
, lançada nos autos da Ação de Obrigação de Fazer c/c Indenização por Danos Morais e Materiais c/c Pedido de Liminar
Inaudita Altera Pars
nº. 1018228-36.2019.8.11.0041, ajuizada por
MARCO ANTONIO MARI
, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial, para condenar a ora apelante ao pagamento de R$5.200,00 (cinco mil e duzentos reais), a título de multa contratual, e ao pagamento de R$5.000,00 (cinco mil reais), a título de danos morais, além das custas e honorários sucumbenciais, estes fixados em 10% (dez por cento)
sobre o proveito econômico obtido pela parte autora, conforme § 2º, do art. 85, do CPC
.

A apelante, em suas razões recursais, aduz que “
trata-se de “Ação de Obrigação de Fazer c/c Indenização por Danos Morais e Materiais c/c Pedido de Liminar Inaudita Altera Pars” ajuizada pelo Apelado em 29/04/2019, e inicialmente distribuída à 11ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, na qual o Apelado informou ter firmado com a Apelante “Instrumento Particular para Futura Aquisição de Unidade Condominial a ser Construída e Outras Avenças”, que tinha como objeto a Unidade nº 203 do Edifício Advanced Residence, bem como que a Apelante teria incorrido em suposto atraso na entrega das chaves e “habite-se”, cujo prazo seria 30/11/2017, prorrogável por mais seis meses
” (sic).

Afirma que
“no tocante ao mérito, a Apelante rechaçou os argumentos da inicial, esclarecendo que o Apelado já encontrava-se imitido na posse do imóvel desde 07/02/2019 (ID 22573187), ou seja, quase três meses antes da propositura da ação), com expedição do “habite-se” desde 26/12/2018 (ID 22573186)”
(sic).

Salienta que
“a Apelante esclareceu ainda que não houve qualquer ato ilícito a ensejar responsabilidade civil, considerando que a dilação do prazo de entrega deu-se pela crise econômica que assolou o país e principalmente as construtoras, ocasionando inúmeros pedidos de rescisões contratuais, escassez de mão de obra e, ainda, enfrentamentos burocráticos com os órgãos municipais que tardiamente finalizam os procedimentos relacionadas a construção civil”
(sic).

Ressalta que “
tais fatores, claramente enquadrados como caso fortuito e força maior, encontravam-se expressamente contemplados nas Cláusulas 6.1 e 6.2 do contrato firmado entre as partes (ID 22573592, Pág. 5), como hipóteses ensejadoras da prorrogação dos prazos contratuais, DISPOSIÇÕES ESTAS QUE, EM MOMENTO ALGUM, FORAM IMPUGNADAS PELO APELADO
” (sic).

Defende que
“a sentença ora recorrida também deixou de enfrentar a aplicação das disposições da Cláusula 6.2 do contrato firmado entre as partes, que autorizava a prorrogação dos prazos contratuais em caso fortuito e força maior”
(sic).

Sustenta que
“Trata-se da inteligência do princípio da persuasão racional do juiz, segundo o qual o Magistrado pode livremente formar seu convencimento para julgamento da demanda, devendo, outrossim, fundamentar suas decisões nos elementos dos autos”
(sic).

Assinala que “c
omo exposto, tal princípio não foi devidamente observado, considerando ter o Magistrado já disposto em sua decisão a utilização de argumentos de outra demanda, sem indicar a similitude entre os argumentos de ambas as ações, bem como não apreciar questões específicas do caso em tela. Isto posto, requer seja cassada a sentença de ID 134418157, com a determinação de devolução dos autos à 1ª Instância para novo julgamento, observadas as provas indicadas pela Apelante, sobre as quais discorremos na sequência
” (sic).

Registra que,
“conforme ID 82972801, a Apelante, instada a manifestar interesse na produção de provas, requereu o depoimento pessoal do Apelado, justificando a necessidade pois “A presente prova é a única maneira que se tem para demonstrar ao juízo a inexistência de dano moral, pois na oportunidade, o juízo perceberá que o Autor (experiente advogado) está usando o processo como meio de alavancar recursos financeiros e não recompor abalo moral. Na mesma oportunidade se provará a má-fé do Autor em valer-se dos mesmos fatos, causa de pedir, e até mesmos documentos da ação 1018219- 74.2019.8.11.0041 neste processo”
(sic).

Assevera que
“(...) a Apelante teve claramente cerceado seu direito de defesa, ao ser obstada de produzir a prova por ela manifestada, tendo ainda sofrido condenação fundamentada exatamente em suposta ausência de prova por parte desta. Isto posto, com o intuito de permitir o amplo contraditório e defesa à Apelante, como constitucionalmente garantido, requer seja reconhecido o cerceamento de defesa da Apelante, com a cassação da sentença de ID. 134418157 e devolução dos autos ao Juízo a quo para colheita da prova requerida no ID. 82972801”
(sic).

Destaca que
“superadas as preliminares anteriormente arguidas, o que não se acredita, no tocante ao mérito, a sentença de ID. 134418157 também não merece prosperar, considerando que ausente qualquer dever indenizatório por parte da Apelante”
(sic).

Pondera que
“como esclarecido na peça contestatória, os prazos de entrega dos imóveis foram fortemente impactados pela crise econômica que assolou o país e principalmente as construtoras, ocasionando inúmeros pedidos de rescisões contratuais, escassez de mão de obra e, ainda, enfrentamentos burocráticos com os órgãos municipais que tardiamente finalizam os procedimentos relacionadas a construção civil. Tratam-se de fatores expressamente previstos na Cláusula 2, acima colacionada, como caso fortuito ou força maior, considerando tratarem-se de ocorrências cujos efeitos são impossíveis de evitar ou impedir, tal como leciona o parágrafo único do artigo 393”
(sic).

Expõe que
“considerando que a dilação do prazo da entrega do imóvel ao Apelado encontra sustento nas disposições contratuais que vinculavam as partes, não há que se falar em suposto inadimplemento por parte da Apelante. Em consequência, merece ser afastada a indevida condenação da Apelante ao pagamento de multa contratual por suposto inadimplemento, considerando que este não se verificou”
(sic).

Declara que “
o Juízo a quo decidiu pela condenação da Apelante ao pagamento de indenização por danos morais sem maiores exposições dos elementos que ensejaram seu convencimento em tal sentido, condenando-a à exacerbada quantia de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) a tal título”
(sic).

Informa que “
pelo conjunto dos autos, portanto, não se vislumbra qualquer situação que possa ter gerado ao Apelado uma situação vexatória de tamanha monta que justifique a condenação da Apelante ao pagamento de indenização por dano moral, razão pela qual merece esta ser afastada de plano por ausência de comprovação”
(sic).

Explana que “
a indenização por danos morais não pode representar um enriquecimento sem causa da parte inocente, sob risco de incentivar-se a condenável “indústria do dano moral” que se instalou nas demandas levadas à apreciação do Judiciário. Isto posto, requer seja o quantum debeatur reduzido a R$ 1.000,00 (um mil reais) ou em quantia arbitrada segundo o prudente critério destes Doutos Julgadores”
(sic).

A par destes argumentos, pede o provimento do apelo, para que seja anulada a r. sentença,
“[...] por inobservância ao princípio da persuasão racional do Juiz e cerceamento de defesa, para que a sentença seja cassada e o processo devidamente instruído”,
e subsidiariamente
“REQUER a reforma no mérito da sentença para que seja afastada a condenação da Apelante ao pagamento de multa contratual e indenização por danos morais, pela inocorrência de inadimplemento contratual por parte da Apelante, como como ausente comprovação de qualquer efetivo abalo moral do Apelado”
(sic).

As contrarrazões foram ofertadas, pugnando pela negativa ao provimento do recurso interposto, mantendo a sentença em todos os seus termos e requereu a condenação da apelante por litigância de má-fé, diante da interposição de recurso meramente protelatório com fulcro nos artigos 79, 80 e 81 do Código de Processo Civil.

Preparo recursal recolhido, conforme Id.
211886692
.

Na peça Id. 216791167, a parte recorrente se opôs ao julgamento virtual, vindicando, na mesma oportunidade, pela realização de sustentação oral.

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Recolhido o preparo, e estando adequado e tempestivo,
CONHEÇO
o apelo interposto, o que faço com fulcro no artigo 1.009 do Código de Processo Civil.

Cinge-se dos autos que
MARCO ANTONIO MARI

ajuizou
da ação de obrigação de fazer c/c indenização por danos morais e materiais c/c pedido de liminar em desfavor da
IMOBILIÁRIA E CONSTRUTORA GEÓRGIA MIRELA LTDA
,
relatando, em síntese, que firmou contrato com a ora apelante em 14/07/2015, adquirindo o imóvel residencial nº. 203, no edifício Advanced Residence, por R$261.000,00 (duzentos e sessenta e um mil reais).

Aduziu ainda que a previsão de entrega das chaves seria em 30/11/2017. Todavia, discorreu que foram 11 meses de atraso para a entrega do imóvel. Buscou, ao final, a condenação da requerida ao pagamento de indenização por danos morais, indenização por danos materiais decorrentes de aluguéis/lucros cessantes e multa contratual, bem como a condenação nas despesas processuais e honorários advocatícios sucumbenciais.

Após devida instrução do feito, o Magistrado que conduziu o processo julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial, para condenar a requerida ao pagamento de R$5.200,00 (cinco mil e duzentos reais), a título de multa contratual, e ao pagamento de R$5.000,00 (cinco mil reais), a título de danos morais, além das custas e honorários sucumbenciais, fixados em 10% (dez por cento) sobre o proveito econômico obtido pela parte autora.

Colaciono trecho da sentença prolatada pelo Magistrado
a quo
no que tange o mérito da questão:

“
Da produção de provas desnecessárias

De acordo com o artigo 371 do Código de Processo Civil, incumbe ao juiz, enquanto destinatário da prova, apreciar o conjunto probatório dos autos, valorando as provas já apresentadas e analisando a necessidade de produção de novos elementos probatórios.

No caso, a matéria de fundo trazida pelas partes transita, exclusivamente, por questões documentais, sendo as provas apresentadas suficientes para o desfecho processual, inclusive, enfatiza este Juiz que os autos n. 1018219-74.2019.8.11.0041 que tramita associado a este, já fora julgado em 15/02/2023 e remetidos a instância superior em grau de recurso.

Ademais, dado que os elementos do processo elucidam suficientemente as questões de fato, o indeferimento da produção de prova oral (ID 109351832) configura o cumprimento do artigo 370, parágrafo único do CDC, em concretização aos princípios da eficiência (artigo 8º do CPC) e da duração razoável do processo (artigo 4º do CPC).

Esclarecidos os motivos em relação ao indeferimento da prova oral, rejeita os embargos de declaração, e passa a análise do mérito, pedindo licença ao juiz prolator da sentença prolatada nos autos associados para utilizar de seus argumentos, inclusive com a finalidade de evitar decisões conflitantes.

Da relação jurídica e danos decorrentes

A relação jurídica estabelecida entre a ré, construtora, e a parte autora, cliente, é de consumo, pois se amolda aos requisitos qualificadores de tal relação, conforme art. 1º a 3º, do CDC. Como houve inversão do ônus da prova, competia à ré o ônus de comprovar que cumpriu com as disposições contratuais, em especial, que não houve atraso na entrega do imóvel.

Deste ônus, não se desincumbiu.

Consta na cláusula sexta, do contrato de compra e venda (ID. 19725453 - Pág. 5), que a entrega da obra se daria até 30.11.2017, todavia, havia a ressalva quanto a possibilidade de dilatar o prazo em até 6 meses, portanto, o prazo máximo para a entrega do imóvel era até 30.05.2018. Ocorre que as chaves somente foram entregues em 07.02.2019, conforme termo de entrega das chaves firmado pela parte autora (ID. 22573187 - Pág. 3).

Diferente da tese da construtora ré, não há possibilidade para o elastecimento de uma cláusula de exceção, sendo que as teses genéricas, sem apontar especificamente os problemas enfrentados de escassez de mão de obra ou de crise econômica ou de burocracia de trâmites dos órgãos públicos são inócuas e fazem parte do risco do negócio, não sendo possível transferi-lo ao hipossuficiente consumidor.

[...]

Pavimentado nestas razões, dada a ausência de justificativa plausível para a existência do atraso e de efetiva entrega do imóvel, a ré falhou na prestação de seus serviços e deverá responder pelos danos causados, conforme caput, do art. 14, do CDC.

[...]

Melhor sorte, por outro lado, leva o pedido de multa contratual, dada a possibilidade de interpretação da cláusula décima primeira, do contrato de compra e venda (ID. 19725453 - Pág. 8), em benefício da parte autora, ora consumidora.

Nesse caminhar, o C. STJ, no tema 971, fixou que “no contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora,
havendo previsão de cláusula penal apenas em desfavor do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor
”, sendo este entendimento aplicado, recentemente, no AREsp n. 1.919.381/RJ (DJe de 02.12.2022) – g.n.

Dessa forma, em razão do incontroverso e injustificado atraso na entrega do imóvel, defere-se o pedido de multa contratual, para condenar a ré ao pagamento de 2% sobre o valor do imóvel, totalizando R$ 5.200,00, acrescidos de juros legais e correção monetária pelo INCC/FGV, desde o dia posterior ao limite do prazo para a entrega do imóvel (31.05.2018) até o respectivo pagamento da quantia, conforme disposto na cláusula décima primeira, do contrato de compra e venda (ID. 19725453 - Pág. 8).

Em sequência, ainda que o atraso na entrega do imóvel seja inferior a um ano, a situação fática supera o mero aborrecimento decorrente de simples inadimplemento contratual e enseja a reparação por danos morais, os quais fixam no montante de R$ 5.000,00, o que se mostra moderado e consagra a integralidade do instituto.

III – Dispositivo

Em face do exposto, este Juízo
JULGA PARCIALMENTE PROCEDENTES
os pedidos da inicial e, consequentemente, extingue este processo com resolução do mérito nos termos do Art. 487, inciso I do Código de Processo Civil para:

I) condenar a ré ao pagamento de R$ 5.200,00 (cinco mil e duzentos reais), acrescidos de juros legais e correção monetária pelo INCC/FGV, desde o dia posterior ao limite do prazo para a entrega do imóvel (31.05.2018) até o respectivo pagamento da quantia, a título de multa contratual;

II) condenar a ré ao pagamento de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), atualizados monetariamente com incidência do INPC/IBGE, desde a data do arbitramento (Súmula 362, do STJ), mais juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação, a título de dano moral.

Condena-se a ré ao pagamento das despesas processuais e dos honorários advocatícios sucumbenciais, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o proveito econômico obtido pela parte autora, conforme § 2º, do art. 85, do CPC.

Condena-se a parte autora ao pagamento das despesas processuais e dos honorários advocatícios sucumbenciais, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o proveito econômico obtido pela ré (improcedência do pedido de lucros cessantes), conforme § 2º, do art. 85, do CPC.” –
Id.
211462845

Preliminarmente, a ora apelante requer a nulidade da sentença
por ofensa ao
princípio da persuasão racional do juiz
.

Quanto à alegada ofensa, a ordem jurídica vigente exige que as decisões judiciais, sejam elas de cunho final ou não, sejam motivadas, enfim, que além decidir, o Magistrado aponte as razões de decidir, ou seja, que decline os fundamentos fáticos e jurídicos de seu convencimento, sob pena de nulidade absoluta.

A motivação (ou fundamentação) é considerada a parte mais importante da decisão. Nela, o juiz subsumirá os fatos em apreço às normas, fixando as bases sobre as quais se assentará o julgamento.

Na situação em análise, atesto que houve pelo Magistrado de piso declinação de fundamentação para julgar parcialmente procedentes os pedidos da inicial, sob a conclusão de que é devido pela apelante a multa contratual, os danos morais e as custas e honorários advocatícios. Do mesmo modo, bem fundamentou, o indeferimento aos danos materiais.

Friso que não se pode confundir decisão sucinta com ausência de fundamentação.

Assim, a sentença recorrida possui fundamentação, a não merecer o alegado acolhimento da prejudicial em voga.

Ainda em sede de preliminar, pleiteia a apelante pela anulação da sentença por cerceamento de defesa, aduzindo que houve pedido de produção de prova oral.

Importante ressaltar os atos probatórios ficam a critério do juiz do feito, o qual avalia se este é necessário ou não para formar sua convicção, pois é ele seu principal destinatário. Ou seja, “
a prova não tem um fim em si mesma ou um fim moral e filosófico; sua finalidade é prática, qual seja: convencer o juiz”.
(Vicente Greco Filho,
in
Direito Processual Civil Brasileiro, vol. 2, Saraiva, 16.ª ed., p. 182).

O artigo 370 do CPC, atesta:

“Caberá ao juiz, de ofício ou a requerimento da parte, determinar as provas necessárias ao julgamento do mérito.”

Desta forma, pelo sistema probatório proposto na legislação processual em vigor, a prova tem por objeto os fatos deduzidos pelas partes em juízo, sendo que sua finalidade consiste na formação da convicção do julgador em torno dos mesmos fatos. Por isso é que se afirma ser o juiz o destinatário da prova, porquanto é ele que deverá se convencer da verdade dos fatos para dar correta solução jurídica ao litígio.

Neste compasso, cumpre ao Julgador aquilatar a necessidade da produção da prova requerida pelas partes, indeferindo aquelas que se demonstrarem inúteis, desnecessárias ou protelatórias.

Assim, ao entender pela desnecessidade da mencionada prova oral, agiu o Juízo de Primeiro Grau nos estritos limites do seu poder geral de instrução no processo.

A propósito, segue jurisprudência deste Tribunal de Justiça:

“AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA – NEGÓCIO CELEBRADO APÓS A LEI 13.786/2018 – PROCEDÊNCIA PARCIAL –
PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA REJEITADA – SUFICIÊNCIA DA PROVA DOCUMENTAL PARA A SOLUÇÃO DA QUESTÃO CONTROVERTIDA
– ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO – AUSÊNCIA DE EVENTO DE FORÇA MAIOR OU FORTUITO EM RAZÃO DA PANDEMIA – CAUSAS QUE NÃO ELIDIRAM A MORA – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS PELO ADQUIRENTE – DANO MORAL – INDEVIDO - RECURSO PARCIAMENTE PROVIDO.

Conforme preconiza o art. 370 do CPC, o juiz é o destinatário da prova, cabendo-lhe aquilatar a necessidade de instrução do processo. No caso, a solução da controvérsia, restrita ao atraso na entrega do empreendimento, dispensa prova pericial, vez que a celeuma pôde ser dirimida, com base na farta prova documental juntada aos autos, não havendo que se falar em cerceamento de defesa.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, sem qualquer abatimento, o que inclui a comissão de corretagem. Inteligência da Súmula 543 do STJ.

O mero inadimplemento contratual não dá ensejo à reparação por suposto abalo moral. Recurso parcialmente provido.”
(N.U 1016545-39.2023.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 02/05/2024, Publicado no DJE 06/05/2024)

Em razão do exposto,
rejeito
a preliminar aventada.

Avançando na celeuma, passo à análise do mérito.

De início, importante ressaltar que a relação em exame é acobertada pelo Código de Defesa do Consumidor, porquanto as partes envolvidas se enquadram nos conceitos de consumidor e fornecedor, nos precisos termos dos artigos 2º e 3º, da aludida norma.

Pois bem. Importante alinhar as datas dos fatos, para então analisar o pleito recursal.

Nesse passo, extrai-se dos autos que o autor apelado assinou o contrato de compra e venda em
14/07/2015
e de acordo com a Cláusula Sexta, item 6.1, observa-se que a disposição do prazo de conclusão da Unidade Autônoma, ficou estabelecido o seguinte:

“CLÁUSULA SEXTA: DO PRAZO DE ENTREGA DA OBRA

6.1. Na forma do artigo 29 da Lei nº 4.591/64, a INCORPORADORA compromete-se a entregar o imóvel concluído com habite-se, bem como área comum em 30/11/2017 com tolerância de prorrogação do prazo em até 06 (seis) meses, ressalvados motivos de força maior na forma do artigo 393 do Código Civil, que poderão estender esse prazo indefinidamente, até cessarem os motivos ensejadores da suspensão.”
(Id. 211462750, Pág. 05)

Salienta-se que a previsão para a entrega do imóvel era
novembro de 2017
(conforme acima demonstrado), sendo assim, resta inquestionável a constatação do atraso, ainda que considerado o prazo de prorrogação (que venceria em 30/05/2018, considerando os 180 dias de tolerância), porquanto as chaves apenas foram entregues ao consumidor em
07/02/2019
.

Portanto, não há como eximir a requerida apelante da responsabilidade, uma vez que não se pode transferir ao consumidor os riscos inerentes a atividade da construção por elas assumidos.

Ademais, em suas razões recursais, a requerida apelante sustenta a incidência da excludente de força maior para o atraso na entrega do imóvel em decorrência de escassez de mão de obra, crise econômica, enfrentamentos burocráticos com os órgãos municipais, dentre outros, contudo, não há prova de que, de fato, com base em evidências concretas, tais eventos tenham prejudicado efetivamente a conclusão e andamento das obras do empreendimento.

A propósito:

“RECURSO DE APELAÇÃO - AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANO MATERIAL E MORAL -
CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – UNIDADE HABITACIONAL
––PRELIMINARES - INCOMPETÊNCIA JUSTIÇA COMUM – LITISCONSÓRICO CAIXA ECONOMICA – AFASTADOS - MÉRITO - ATRASO NA ENTREGA DA OBRA– TAXA DE EVOLUÇÃO DA OBRA – DEVOLUÇÃO DO VALOR PAGO PELOS JUROS DA OBRA APÓS A ENTREGA DAS CHAVES – DANO MORAL –MINORAÇÃO- RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Não se verifica a existência de litisconsórcio passivo necessário da Caixa Econômica Federal na lide em que não se questiona a cobrança de encargos por parte da instituição financeira, mas apenas o atraso na entrega do imóvel pela construtora.

De igual forma, de se afastar a alegação de incompetência da Justiça Estadual, se a CEF atuou somente como agente no financiamento efetuado pelo autor, cingindo-se a discussão objeto da ação no descumprimento de obrigações e prazos relacionados à execução e conclusão da obra.

É devida à reparação pelo dano material, decorrente do pagamento taxa de evolução da obra, atinente ao período posterior a entrega das chaves do imóvel.

A demora injustificada da entrega da obra por quase um (1) ano, caracteriza dano moral, uma vez que tal dissabor ultrapassa a esfera do mero aborrecimento, causada por um negócio não concluído, porque não se está diante da compra de um objeto útil ao lazer ou da realização de um anseio de consumo, mas diante da frustração de um sonho e da modificação de todo o seu planejamento financeiro e pessoal, sendo inegável a sua angústia e sofrimento.

Questões afetas a escassez de cimento, mão de obra, falta de material, excesso de chuva, configuram situações de riscos próprios do empreendimento, não havendo que se falar em excludente de responsabilidade, seja decorrente de culpa de terceiro, caso fortuito ou força maior.

O valor a ser indenizado deve servir para, de alguma forma confortar o lesado, visando à compensação pelo dano sofrido. Assim, a quantificação desses valores oferece grandes dificuldades, devendo obedecer aos princípios da proporcionalidade e da razoabilidade.

Recurso parcialmente provido.”
(N.U 0029916-22.2013.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 14/09/2022, Publicado no DJE 22/09/2022)

Desta feita, considerando a inexistência de qualquer documento hábil a sustentar os argumentos da apelante, visto que não foi apresentado provas no sentido de que a atividade de construção civil tenha sido realmente interrompida por motivo de força maior, bem como é manifesto nos autos, pela apelante o atraso na entrega e consequente inadimplência da mesma.

Outrossim, escassez de mão de obra, crise econômica e enfrentamentos burocráticos com os órgãos municipais não podem ser considerados motivos de força maior a justificar o descumprimento do prazo pactuado. Isso porque os motivos elencados pela apelante, são inerentes à sua atividade, de modo que, configuram situações de riscos próprios do empreendimento.

Assim, diante do atraso na entrega, cabível a indenização por danos morais, de modo que, a sentença deve ser mantida, posto que a toda evidência resta caracterizado o dano moral, ante a frustração da
expectativa de que a construtora garantiria a entrega do empreendimento no prazo anunciado.

Demonstrado o dever de indenizar, passamos a análise do
quantum
indenizatório.

Frisa-se que a indenização não tem o objetivo de reparar a dor, mas de compensá-la de alguma forma, minimizando os sofrimentos dos beneficiários, devendo o julgador, ao fixar o valor, agir com cautela e bom senso, observando as condições financeiras do condenado e da vítima, bem como a dupla finalidade da reparação, buscando propiciar às vítimas uma satisfação, sem que isso represente um enriquecimento sem causa, não se afastando, contudo, do caráter repressivo e pedagógico a ela inerente.

Cabe, pois, ao Julgador dosar a indenização de maneira que, suportada pelo patrimônio do devedor, consiga no propósito educativo da pena, inibi-lo de novos atos lesivos, por sentir a gravidade e o peso da condenação; de outro lado a vítima, pelo grau de participação no círculo social e pela extensão do dano suportado, deve sentir-se razoável e proporcionalmente ressarcida.

Levando-se em consideração o caso em análise, tenho que o valor de
R$5.000,00
(cinco mil reais), arbitrado pelo Magistrado de piso,
é razoável e proporcional, principalmente porque o atraso na entrega causou ao autor, dissabores que fogem ao mero aborrecimento.

Nesse sentido é a jurisprudência desta Câmara:

“APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS –
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – ATRASO EXCESSIVO E INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO IMÓVEL – CULPA EXCLUSIVA DA VENDEDORA
– RETORNO AO STATUS QUO ANTE – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DA QUANTIA PAGA – SÚMULA 543 DO STJ –
DANO MORAL CONFIGURADO
– CLÁUSULA PENAL LIVREMENTE PACTUADA – VALIDADE – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Inteligência da Súmula 543/STJ.

Considerando que a rescisão do contrato se deu em razão do inadimplemento contratual do empreendimento imobiliário, que não efetuou a entrega do imóvel na data aprazada, esta fica obrigada a restituir ao comprador toda a quantia desembolsada, bem como ao pagamento da multa contratual prevista na avença.

A frustração do consumidor que adquire imóvel para moradia, somada à demora injustificada da vendedora, ultrapassa os meros aborrecimentos, causando dano moral na parte que se vê impossibilitada de utilizar o bem na data estipulada para a entrega.

É valida a cláusula penal, porque livremente pactuada. E deixando o vendedor de cumprir com sua obrigação, ou seja, de entregar o imóvel na data aprazada, de rigor a sua manutenção.

É permitida a inversão da cláusula penal em favor do consumidor quando comprovado que o decisum está em sintonia com os termos do contrato e os limites do pedido inicial. (TJMT - Número Único: 1004521-21.2019.8.11.0002, Quarta Câmara De Direito Privado. Relator Des(a). Rubens De Oliveira Santos Filho. Julgado em 03/05/2023).”

(N.U 1035738-57.2022.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DIRCEU DOS SANTOS, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 06/03/2024, Publicado no DJE 11/03/2024)

Feitas tais considerações, o valor
fixado
na sentença traduz uma quantia suficiente e adequada aos fins desejados, devendo ser mantido.

Quanto a condenação ao pagamento de multa contratual, esta é plenamente cabível no caso em apreço, conforme passo a demonstrar.

A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) fixou em recurso repetitivo a tese de que a cláusula penal estipulada exclusivamente contra o comprador de imóvel deve servir de parâmetro para a indenização em caso de descumprimento das obrigações contratuais pela empresa vendedora (por exemplo, se houver atraso na entrega da obra).

Ademais, seja por princípios gerais do direito, ou pela principiologia adotada no Código de Defesa do Consumidor, mostra-se abusiva a prática de se estipular penalidade exclusivamente ao consumidor, para a hipótese de mora ou inadimplemento contratual absoluto, ficando isento de tal reprimenda o fornecedor em situações de análogo descumprimento da avença, nesse sentido, o Magistrado
a quo
, acertadamente inverteu a cláusula penal moratória do contrato avenço entre as partes, para determinar o pagamento pela apelante da cláusula penal moratória à base de 2% (dois por cento) do valor do contrato.

Eis o entendimento deste Sodalício:

“APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – INCOMPETÊNCIA ABSOLUTA DA JUSTIÇA COMUM – PRELIMINAR REJEITADA – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA –
NÃO OBSERVÂNCIA DO PRAZO DE ENTREGA – MULTA CONTRATUAL AVENÇADA EM CONTRATO
– BASE DE CÁLCULO ALTERADA PARA O VALOR DO IMÓVEL – LUCROS CESSANTES – NÃO CUMULAÇÃO – DANO MORAL FIXADO EM VALOR ADEQUADO – 1º APELO - CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO - 2º APELO - DESPROVIDO.

O exame da legitimidade passiva da CEF está relacionado ao tipo de atuação da empresa pública no âmbito do Sistema Financeiro Habitacional.

Se a responsabilidade da Caixa Econômica Federal se limita tão somente às questões inerentes ao contrato de financiamento para aquisição do imóvel, resta evidenciada a sua ilegitimidade para figurar no polo passivo da ação, não havendo que se falar em incompetência desta Corte de Justiça para julgar a demanda.

Demonstrado que há cláusula expressa no contrato firmado entre as partes para o atraso da vendedora na entrega do imóvel, cabe a condenação ao pagamento da referida multa contratual, a fim de prevalecer o estipulado no instrumento particular de promessa de compra e venda.

A cláusula penal estipulada por atraso na entrega da obra - moratória ou compensatória - não pode ser cumulada com lucros cessantes (Tema 970 do STJ).

No arbitramento do quantum devido a título de compensação por dano moral, o Magistrado deve sempre ter como princípios norteadores a razoabilidade, a moderação e o bom senso, sopesar as condições econômicas e sociais das partes, as circunstâncias do fato, a repercussão do ato danoso e os propósitos compensatório e pedagógico-punitivo do instituto.”
(N.U 1012667-17.2020.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DIRCEU DOS SANTOS, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 03/04/2024, Publicado no DJE 09/04/2024)

Portanto, deve ser mantida a condenação da requerida apelante no pagamento de
R$5.200,00
(cinco mil e duzentos reais), a título de multa contratual, em razão do atraso na entrega do imóvel.

Por fim, o autor apelado requereu, na peça contrarrecursal, a condenação da requerida apelante por litigância de má-fé.

Tal instituto exige a presença de dolo processual, o qual deve ser claramente comprovado, porquanto não se admite a má-fé presumida, além do efetivo prejuízo causado à parte contrária, o que não se verifica na espécie.

Assim, não evidenciado tais requisitos, não há que se condenar a apelante por litigância de má-fé.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso, mantendo incólume a r. sentença de primeiro grau.

Via de consequência,
majoro
os honorários advocatícios devidos pela parte apelante de 10 para 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 21/06/2024