Tribunal: TJMT
Processo: 0034319-34.2013.8.11.0041
Relator(a): ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-03-20
Data de publicação: 2024-03-20

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0034319-34.2013.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Indenização por Dano Moral, Efeitos, Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). DIRCEU DOS

SANTOS]

Parte(s):

[SINARA ROMERO MACHADO - CPF: 487.260.791-00 (APELADO), MARIO LUCIO FRANCO PEDROSA - CPF: 545.449.471-20 (ADVOGADO), ORLANDO ESTEVENS CAMES - CPF: 504.753.987-34 (ADVOGADO), KARYME PARADA PEDROSA - CPF: 047.589.731-56 (ADVOGADO), RNI NEGOCIOS IMOBILIARIOS S/A - CNPJ: 67.010.660/0001-24 (APELANTE), JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - CPF: 121.575.138-92 (ADVOGADO), SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA II - SPE LTDA. - CNPJ: 09.203.987/0003-88 (APELANTE), JEFERSON ALEX SALVIATO - CPF: 214.482.548-33 (ADVOGADO), IZABEL CRISTINA VIEGAS DA SILVA - CPF: 762.833.720-15 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO SUMÁRIA C/C DANO MORAL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL – IMPOSSIBILIDADE DE VINCULAÇÃO DO PRAZO DE ENTREGA DA OBRA À CONCESSÃO DO FINANCIAMENTO – RECURSO REPETITIVO – TEMA 996 STJ – RESSARCIMENTO DOS DANOS MATERIAIS – T
AXA DE JUROS DE OBRA APÓS A ENTREGA DAS CHAVES – RESTITUIÇÃO DEVIDA
– DANO MORAL EVIDENCIADO –
INSURGÊNCIA DAS RÉS QUANTO AO MARCO DE INCIDÊNCIA DOS JUROS DE MORA – RESPONSABILIDADE CONTRATUAL – TERMO INICIAL A PARTIR DA CITAÇÃO – CORREÇÃO MONETÁRIA A PARTIR DO ARBITRAMENTO –
SENTENÇA REFORMADA EM PARTE –
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Na linha da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, consolidada em sede de julgamento de recurso repetitivo representativo de controvérsia (Tema 996), na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado a concessão do financiamento.

Logo, c
onclui-se pela abusividade da cláusula contratual que estipula a data da entrega das chaves de forma estimativa e variável, de acordo com a data da assinatura do contrato de financiamento perante a instituição financeira.

A frustração do consumidor que adquire imóvel para moradia, somada à demora injustificada da vendedora, ultrapassa os meros aborrecimentos, causando dano moral na parte que se vê impossibilitada de utilizar o bem na data estipulada para a entrega.

Segundo entendimento do STJ
“É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância”
(REsp 1729593/SP)
.

Em se tratando de responsabilidade contratual, a atualização da indenização por danos morais, devem incidir a partir da citação (art. 405 CC) e a correção monetária, a partir do arbitramento (Súmula 362 do STJ).

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL Nº
0034319-34.2013.8.11.0041

APELANTES:

RNI NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS S/A E OUTROS

APELADA:

SINARA ROMERO MACHADO

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto pela
RNI NEGOCIOS IMOBILIÁRIOS S/A
e
OUTROS
,

contra sentença proferida pelo MM. Juízo da 8ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá-MT,
Dr. Alexandre Elias Filho
,

lançada nos autos da Ação Sumária c/c Dano Moral, ajuizada por
SINARA ROMERO MACHADO
, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial, condenando a parte demandada, ora apelante,
“A restituição da taxa de evolução de obra que foi paga no total de R$ 3.223,54 (três mil duzentos e vinte e três reais e cinquenta e quatro centavos), corrigidos monetariamente pelo INPC a partir dos respectivos pagamentos, além de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação”
e

“
A quantia de R$ 10.000,00 (dez mil reais), a título de compensação por danos morais, cujo valor deverá ser corrigido monetariamente a partir da data do arbitramento, pelo índice INPC/IBGE (Súmula 362, STJ), aplicando-se juros de mora de 1% a.m., contados do evento danoso (30/09/2011)”
(sic).

As apelantes, em suas razões recursais, aduzem que “
[...]

o contrato de compra e venda foi expresso ao prever, no ITEM 06 do “quadro resumo”, que o prazo de conclusão da obra estava inicialmente previsto para ocorrer em até 12 (doze) meses contados da data de liberação de financiamento bancário
” (sic).

Afirmam que
“tal prazo podendo ainda se estender por mais cento e vinte (120) dias úteis, tudo conforme pactuado no Capítulo 6º do instrumento, o que prorrogaria o prazo para construção das unidades para 31/08/2012”
(sic).

Salientam que
“considerando que o contrato de financiamento firmado entre as Apelantes e o Agente Financeiro ocorreu em 18/03/2011, o que fixou a data inicial para a entrega das unidades da primeira etapa em 18/03/2012. Ainda, há de se considerar o período de prorrogação de 120 dias úteis, do qual estende o prazo de entrega para 31/08/2012”
(sic).

Ressaltam que “
o Habite-se foi expedido junto à Prefeitura Municipal em 07/08/2012, ou seja, DENTRO DO PRAZO CONTRATUALMENTE FIRMADO, tendo a Embargante o prazo de 60 (sessenta) dias úteis a partir desta data para entregar a unidade as Apelantes, portanto, o prazo para entrega da unidade, em realidade, se findaria apenas em o que se daria em 30/10/2012
” (sic).

Defendem que as apelantes cumpriram
“com a parte que lhe cabia, nos termos previstos no contrato de compra e venda, tendo edificado a unidade adquirida pela Apelada, bem como providenciado a emissão dos documentos necessários a entrega da posse do bem a mesma dentro do prazo contratado, tendo em vista que a parte Apelada admite em sua exordial que recebeu a chave do imóvel em 20/12/2012 [...]”
(sic).

Sustentam que
“A Parte Autora alega que efetuou o pagamento a título de juros de obra em face da CEF na quantia de R$ 3.223,54 [...]”
(sic).

Assinalam que “
[...] é necessário salientar que referida cobrança é feita pela própria CEF, tendo em vista que decorre do contrato de financiamento imobiliário firmado entre a Apelada e a CEF, não havendo que se falar em qualquer restituição a ser feita por estas Apelantes
” (sic).

Registram que
“quanto a condenação ao pagamento de danos morais, cuida as Apelantes esclarecerem que não foi observado qualquer ato ilícito ou prejuízos sofridos, que repercutiram negativamente na esfera psicológica da vítima”
(sic).

Asseveram que
“Diante dos fatos descritos nestes autos, considerando-se o expresso conhecimento da parte Apelada acerca do negócio jurídico que firmou, tem-se que eventual sentimento experimentado não pode extrapolar o conceito de MERO ABORRECIMENTO OU DESCONFORTO, decorrente de “desgosto cotidiano” que por si só é incapaz de gerar indenização”
(sic).

Destacam que
“Por este motivo, torna-se totalmente absurdo e desmedido o dever de indenizar os Apelados, principalmente por danos morais, uma vez que o atraso na entrega do imóvel, por si só, não é capaz de gerar danos morais indenizáveis, razão pela qual a r. sentença deve ser modificada neste sentindo”
(sic).

Ponderam que
“Conforme já destacado acima, o dano moral supostamente sofrido pela Apelada é puro e decorre exclusivamente existência de uma anomalia no imóvel adquirido, o que faz que os juros de mora incidam a partir da data do arbitramento e não da data da citação”
(sic).

A par destes argumentos, pedem o provimento do apelo, para
“[...] reformar a r. sentença, de acordo com as razões expostas nele, sob pena de afrontar os direitos constitucionalmente previstos as Apelantes, e por consequência causar o enriquecimento ilícito da Apelada, quando estará fazendo uma vez mais, a tão imprescindível e imarcescível justiça”
(sic).

Sem contrarrazões ao recurso de apelação.

Custas recolhidas, conforme Id.
203136151
.

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Recolhido o preparo, e estando adequado e tempestivo,
CONHEÇO
o apelo interposto, o que faço com fulcro no artigo 1.009 do Código de Processo Civil.

Cinge-se dos autos que
SINARA ROMERO MACHADO
ajuizou ação sumária c/c dano moral em desfavor da
RNI NEGOCIOS IMOBILIÁRIOS S/A
e
OUTROS
, relatando, em síntese, que celebrou com as requeridas, em 05/05/2010, um contrato particular de promessa de compra e venda de um imóvel no Condomínio “Rio Claro”.

Informa que no contrato entabulado, a entrega do imóvel estava prevista para setembro de 2011, com possibilidade de alteração para o momento de assinatura do contrato de financiamento junto a Caixa Econômica Federal. Assevera que tais prazos não foram respeitados pelas demandadas, que se omitiram em apresentar qualquer justificativa para o atraso na entrega do imóvel.

Aduz que o financiamento foi efetuado em agosto de 2010 e a entrega das chaves foi realizada em dezembro de 2012. Expõe ainda que, além de esperar muito pela entrega das chaves, se deparou com um imóvel defeituoso e com diversos problemas, tais como o desnível do banheiro. E diz que sem conseguir a solução do problema junto às requeridas, precisou se mudar para um apartamento alugado.

À vista disso, ajuizou a ação originária buscando, ao final, a nulidade das cláusulas abusivas que restringiram o seu direito de consumidora, quanto ao prazo de entrega; a condenação das requeridas à devolução da quantia de R$3.223,54 (três mil, duzentos e vinte e três reais e cinquenta e quatro centavos), que foram pagos a título de juros à CEF; a restituição dos aluguéis pagos pelo período de 15 meses, totalizando o valor de R$10.560,00 (dez mil, quinhentos e sessenta reais); a multa prevista no instrumento contratual; e, por fim, os danos morais, no valor de R$10.000,00 (dez mil reais).

As requeridas, ao ofertarem a contestação, aduziram que o imóvel foi entregue conforme previsão contratual (12 meses após a data de liberação do financiamento bancário), sendo assim, a pretensão de ressarcimento da quantia paga (R$3.223,54) não merece prosperar. Atestam, também, que para ser devida a indenização por danos materiais referentes aos aluguéis entre o período de setembro/2011 até 12/2012, é preciso comprovar o nexo causal entre a mora do devedor e os prejuízos sofridos, o que não é o caso dos autos. Por fim, impugnaram o pedido de dano moral e requereram a improcedência dos pedidos iniciais.

Após devida instrução do feito, o Magistrado condutor do feito julgou
parcialmente

procedentes
os pedidos formulados na inicial, condenando as apelantes
“
a)
A restituição da taxa de evolução de obra que foi paga no total de R$ 3.223,54 (três mil duzentos e vinte e três reais e cinquenta e quatro centavos), corrigidos monetariamente pelo INPC a partir dos respectivos pagamentos, além de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação.
b)
A quantia de R$ 10.000,00 (dez mil reais), a título de compensação por danos morais, cujo valor deverá ser corrigido monetariamente a partir da data do arbitramento, pelo índice INPC/IBGE (Súmula 362, STJ), aplicando-se juros de mora de 1% a.m., contados do evento danoso (30/09/2011)”
(sic).

Colaciono trecho da sentença proferida pelo juiz de piso:

“[...]
Atraso na entrega do imóvel:

O contrato firmado entre as partes na data de maio/2015 informa a previsão de concluir a obra em 12 meses contados a partir da data de liberação de financiamento bancário (id. 55118982 p. 36):

‘6.1. A conclusão das obras do empreendimento objeto deste contrato poderá se dar em etapas construtivas, que serão fixadas a partir da data de liberação de financiamento bancário ou da data de liberação de operação de captação de recursos no mercado de capitais, destinado à execução de tais obras.

6.1.1. Em ocorrendo a liberação dos recursos financeiros, inicialmente, para uma só etapa construtiva do empreendimento, o prazo de conclusão da unidade autônoma à ela vinculada, será de 12 meses contados da data de tal liberação.’

Considerando que a autora apenas assinou o contrato de financiamento junto à Caixa Econômica Federal em 29 de dezembro de 2011, conforme se observa no id. 55118987 - pág. 05, o prazo final para entrega do imóvel à autora se enceraria em dezembro de 2012.

Isso porque, a cláusula 6.1 do Instrumento Particular de Compromisso de Compra de Venda de Bem Imóvel como acima mencionado é clara ao estabelecer como prazo final para entrega das chaves à autora 12 meses após a assinatura do contrato de financiamento junto ao agente financeiro e a efetiva liberação de recursos financeiros.

[...]

Em outros termos, pode ocorrer a nulidade de cláusulas contratuais se ficar comprovado que são abusivas, ou seja, que deixa o consumidor em desvantagem nos contratos de consumo, como é o caso sub judice.

Ademais, a jurisprudência pátria tem se posicionado no sentido de que é nula cláusula em contrato de compra e venda de imóvel, que condiciona o prazo de entrega à assinatura do contrato de financiamento junto ao banco.

Ressarcimento dos valores dos aluguéis e a cláusula penal moratória

In casu, a indenização por lucros cessantes não pode ser cumulada com a cláusula penal moratória, de modo a caracterizar bis in idem.

[...]

Feitas tais considerações, tem-se que o pedido de indenização da parte autora ao ressarcimento dos valores gastos com locação de imóvel, a título de danos materiais, deve ser improcedente.

Todavia, cabe a condenação da parte ré ao pagamento da multa contratual no percentual de 2% (dois por cento) do preço da atualizado do imóvel, acrescido de juros da mora na forma simples de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação válida.

Do dano moral

É de se considerar que o imóvel tinha previsão para ser entregue em setembro/2011, porém somente foi entregue em dezembro/2012, fato este que restou evidenciado nos autos. Ainda, ressalto que a promessa de compra e venda celebrada entre as partes se refere a imóvel destinado a moradia, um direito reconhecido pela Constituição Federal, no art. 6º, e se relaciona diretamente com a dignidade da pessoa humana.

[...]

Quanto ao estabelecimento pecuniário do dano, este não pode ser irrisório, tampouco desproporcional, deve se considerar as condições econômico-financeiras das partes e o grau de sofrimento experimentado pela autora, ao passo que fixo a quantia de R$ 10.000,00 (dez mil reais) pelos danos morais, o que, a meu ver, se mostra razoável.

[...]

Ante o exposto,
julgo parcialmente procedente
os pedidos formulados na ação movida por
Sinara Romero Machado
para condenar as requeridas
Rodobens Negócios Imobiliários
e
Sistema Fácil, Incorporadora Imobiliária
, solidariamente, pagara à autora:

a) A restituição da taxa de evolução de obra que foi paga no total de R$ 3.223,54 (três mil duzentos e vinte e três reais e cinquenta e quatro centavos), corrigidos monetariamente pelo INPC a partir dos respectivos pagamentos, além de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação.

b) A quantia de R$ 10.000,00 (dez mil reais), a título de compensação por danos morais, cujo valor deverá ser corrigido monetariamente a partir da data do arbitramento, pelo índice INPC/IBGE (Súmula 362, STJ), aplicando-se juros de mora de 1% a.m., contados do evento danoso (30/09/2011).

Em consequência, resolvo o mérito, na forma do art. 487, I do CPC.

Face a sucumbência mínima da parte autora, condeno, ainda, as requeridas ao pagamento das despesas processuais e honorários advocatícios que fixo em 10% sobre o valor da condenação, (§ 2º, do art. 85 do CPC), devendo cada requerida pagar 50%. (...)
”
Id.
202875552
.

De início, importante ressaltar que a relação em exame é acobertada pelo Código de Defesa do Consumidor, porquanto as partes envolvidas se enquadram nos conceitos de consumidor e fornecedor, nos precisos termos dos artigos 2º e 3º, da aludida norma.

Pois bem. Importante alinhar as datas dos fatos, para então analisar o pleito recursal.

Nesse passo, extrai-se dos autos que a autora apelada assinou o contrato de compra e venda em
05/05/2010
, e de acordo com o Quadro 6, item 6.1.1, observa-se que a disposição do prazo de conclusão da Unidade Autônoma ficou estabelecido o seguinte:

“06 – DA CONCLUSÃO DA OBRA DA UNIDADE AUTÔNOMA:

6.1. A conclusão das obras do Empreendimento objeto deste contrato poderá se dar em etapas construtivas, que serão fixadas a partir da data de liberação de financiamento bancário ou da data de liberação de operação de captação de recursos no mercado de capitais (“Recursos Financeiros”), destinado à execução de tais obras.

6.1.1. Em ocorrendo a liberação dos Recursos Financeiros, inicialmente, para uma só etapa construtiva do Empreendimento, o prazo de conclusão da Unidade Autônoma à ela vinculada, será de 12 (doze) meses contados da data de tal liberação.

6.1.2. Em ocorrendo Liberações dos Recursos Financeiros, concomitantemente para duas ou mais etapas construtivas do Empreendimento, o prazo de conclusão da Unidade Autônoma vinculada a etapa que corresponder a primeira liberação, será de 12 (doze) meses contados da data da respectiva liberação, e o prazo de conclusão da Unidade Autônoma de cada uma das demais etapas sera acrescido de dois (2) meses subsequentes a etapa anterior.
”

Ao que se infere dos autos, constata-se que a data prevista para a entrega das chaves está vinculada à concessão do financiamento, o que é
vedado
por nosso ordenamento jurídico pátrio, por ocasião do julgamento do REsp nº. 1.729.593/SP, julgado sob a sistemática dos recursos repetitivos (
Tema 996
), vejamos:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. REPACTUAÇÃO DO PRAZO. IMPOSSIBILIDADE DE VINCULAÇÃO DO PRAZO DE ENTREGA DA OBRA A CONCESSÃO DO FINANCIAMENTO. RECURSO REPETITIVO. TEMA 996. AGRAVO INTERNO NAO PROVIDO.

1.
Na linha da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, consolidada em sede de julgamento de recurso repetitivo representativo de controvérsia (Tema 996), "na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado a concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância"

(REsp 1729593/SP, Rel. Ministro MARCO AURELIO BELLIZZE, SEGUNDA SECAO, julgado em 25/09/2019, DJe de 27/09/2019
). 2. Agravo interno a que se nega provimento.”
(STJ, Aglnt no Aglnt no AREsp 1507011/RS, Min. Raul Araújo, 4a Turma, 11.5.2020, DJE 25.5.2020)

Portanto, segundo a tese firmada no Tema 996 do STJ, a vinculação do prazo de entrega do imóvel à concessão do financiamento, cria a favor do vendedor vantagem exagerada, razão pela qual deve ser reconhecida como nula a Cláusula 6ª no que diz respeito à respetiva vinculação.

Dessarte, como se vê, houve no caso em tela vinculação ilegal do prazo de entrega da unidade autônoma a concessão de financiamentos para diferentes etapas, além de demora na efetiva entrega do imóvel por culpa das apelantes.

Salienta-se que embora a parte autora apelada tenha assinado o contrato junto ao banco somente em 29/12/2011, importa esclarecer que a previsão para a entrega o imóvel era setembro de 2011 (conforme os documentos colacionados nos autos, Id. 202877719, fls. 15 e 16 do doc., 98 e 99 dos autos), sendo assim, resta inquestionável a constatação do atraso, ainda que considerado o prazo de prorrogação previsto contratualmente (120 dias úteis), porquanto as chaves apenas foram entregues à autora recorrida em
20/12/2012
, conforme termo de entrega acostado no Id. 202877721 – pág. 25.

Portanto, não há como eximir as requeridas apelantes da responsabilidade, uma vez que não se pode transferir ao consumidor os riscos inerentes a atividade da construção por elas assumidos.

Assim, a sentença deve ser mantida no que se refere à condenação delas ao pagamento de indenização por danos morais, posto que a toda evidência resta caracterizado o dano moral, ante a frustração da
expectativa de que a construtora garantiria a entrega do empreendimento no prazo anunciado.

Em caso absolutamente análogo já decidiu este Sodalício:

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – PARCIAL PROCEDÊNCIA – PRELIMINARES – PRESCRIÇÃO – REJEIÇÃO – CERCEAMENTO DE DEFESA – CONFUSÃO COM MÉRITO – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA –
DATA DE ENTREGA DAS CHAVES DE FORMA ESTIMATIVA E VARIÁVEL – ABUSIVIDADE – ART. 39, XII E 51, IV, AMBOS DO CDC – ATRASO NA CONCLUSÃO DA OBRA –TAXA DE JUROS DE OBRA APÓS ENTREGA DAS CHAVES – RESTITUIÇÃO DEVIDA – DANO MORAL – CARACTERIZAÇÃO
– QUANTUM INDENIZATÓRIO – REDUÇÃO – ADEQUAÇÃO AOS PRINCÍPIOS RAZOABILIDADE E DA PROPORCIONALIDADE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Não há falar-se em prescrição quanto à pretensão de restituição da taxa de evolução de obra, pois em se tratando de responsabilidade decorrente de descumprimento contratual, o prazo prescricional é decenal, nos termos do artigo 205 do CC.

Conclui-se pela abusividade da cláusula contratual que estipula a data da entrega das chaves de forma estimativa e variável, de acordo com a data da assinatura do contrato de financiamento perante a instituição financeira (Tema 996 do STJ).

Constata-se que houve atraso na efetiva entrega do imóvel se o prazo de entrega com a tolerância de 120 (cento e vinte) dias se encerraria em dezembro de 2011, no entanto, as chaves somente foram entregues em 23/11/2012, ou seja, mais de dois anos após a assinatura do contrato.

“É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.” (REsp 1729593/SP).

A demora injustificada da entrega da obra por 11 (onze) meses caracteriza dano moral, uma vez que tal dissabor ultrapassa a esfera do mero aborrecimento, causando considerável abalo psicológico, ao frustrar a expectativa de se realizar o sonho da moradia própria.

Há de ser reduzido o quantum indenizatório se fixado em valor excessivo, a fim de adequá-lo aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade.”
(N.U 1001260-57.2021.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 21/02/2024, Publicado no DJE 27/02/2024)

Demonstrado o dever de indenizar, passamos a análise do
quantum
indenizatório.

Frisa-se que a indenização não tem o objetivo de reparar a dor, mas de compensá-la de alguma forma, minimizando os sofrimentos dos beneficiários, devendo o julgador, ao fixar o valor, agir com cautela e bom senso, observando as condições financeiras do condenado e da vítima, bem como a dupla finalidade da reparação, buscando propiciar às vítimas uma satisfação, sem que isso represente um enriquecimento sem causa, não se afastando, contudo, do caráter repressivo e pedagógico a ela inerente.

Cabe, pois, ao Julgador dosar a indenização de maneira que, suportada pelo patrimônio do devedor, consiga no propósito educativo da pena, inibi-lo de novos atos lesivos, por sentir a gravidade e o peso da condenação; de outro lado a vítima, pelo grau de participação no círculo social e pela extensão do dano suportado, deve sentir-se razoável e proporcionalmente ressarcida.

Levando-se em consideração o caso em análise, tenho que o valor de
R$10.000,00
(dez mil reais), arbitrado pelo magistrado de piso, é razoável e proporcional, principalmente porque o atraso na entrega causou a autora, dissabores que fogem ao mero aborrecimento.

Nesse sentido é a jurisprudência desta Câmara:

“APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS –
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – ATRASO EXCESSIVO E INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO IMÓVEL – CULPA EXCLUSIVA DA VENDEDORA
– RETORNO AO STATUS QUO ANTE – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DA QUANTIA PAGA – SÚMULA 543 DO STJ –
DANO MORAL CONFIGURADO
– CLÁUSULA PENAL LIVREMENTE PACTUADA – VALIDADE – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Inteligência da Súmula 543/STJ.

Considerando que a rescisão do contrato se deu em razão do inadimplemento contratual do empreendimento imobiliário, que não efetuou a entrega do imóvel na data aprazada, esta fica obrigada a restituir ao comprador toda a quantia desembolsada, bem como ao pagamento da multa contratual prevista na avença.

A frustração do consumidor que adquire imóvel para moradia, somada à demora injustificada da vendedora, ultrapassa os meros aborrecimentos, causando dano moral na parte que se vê impossibilitada de utilizar o bem na data estipulada para a entrega.

É valida a cláusula penal, porque livremente pactuada. E deixando o vendedor de cumprir com sua obrigação, ou seja, de entregar o imóvel na data aprazada, de rigor a sua manutenção.

É permitida a inversão da cláusula penal em favor do consumidor quando comprovado que o decisum está em sintonia com os termos do contrato e os limites do pedido inicial. (TJMT - Número Único: 1004521-21.2019.8.11.0002, Quarta Câmara De Direito Privado. Relator Des(a). Rubens De Oliveira Santos Filho. Julgado em 03/05/2023).”

(N.U 1035738-57.2022.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DIRCEU DOS SANTOS, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 06/03/2024, Publicado no DJE 11/03/2024)

Feitas tais considerações, o valor
fixado
na sentença traduz uma quantia suficiente e adequada aos fins desejados, devendo ser mantido.

Lado outro, as requeridas apelantes questionam o
decisum
exarado no primeiro grau no que tange à restituição da “taxa de evolução de obra”, sustentando que esta foi paga a Caixa Econômica Federal e que o pagamento decorre do contrato de financiamento entabulado entre a apelada e a CEF.

Razão, contudo, não lhes assiste, pois o fato de a Caixa Econômica Federal ter atuado como agente responsável pelo financiamento não exime as ora recorrentes da obrigação de cumprir os prazos contratuais, e é destas o dever de restituir a taxa de evolução de obra, caso tenha dado causa a sua cobrança.

A taxa de evolução de obra, também denominada “juros de obra”, compreende o repasse, ao adquirente de imóvel na planta, do ônus de remunerar o Banco pelo dinheiro emprestado à construtora para financiar o empreendimento.

No julgamento do REsp que deu origem ao
Tema Repetitivo 996 do STJ
, o relator, Min. Marco Aurélio Belizze, destacou em seu voto:
“Com efeito, na disciplina do PMCMV, sob a modalidade do crédito associativo,
é legal a incidência de juros de obra durante o período de construção do imóvel, cessando a sua aplicação com a entrega da unidade
, quando terá início a fase de amortização do saldo devedor do financiamento contratado com o agente financeiro”
(
negritei).

Confira-se:

“RECURSO ESPECIAL CONTRA ACÓRDÃO PROFERIDO EM INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS - IRDR. ART. 1.036 DO CPC/2015 C/C O ART. 256-H DO RISTJ. PROCESSAMENTO SOB O RITO DOS RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. CRÉDITO ASSOCIATIVO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. CONTROVÉRSIAS ENVOLVENDO OS EFEITOS DO ATRASO NA ENTREGA DO BEM. RECURSOS DESPROVIDOS.

1. As teses a serem firmadas, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1,5, 2 e 3, são as seguintes: 1.1 Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância.

1.2 No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.

1.3
É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.

1.4 O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.

2. Recursos especiais desprovidos.”

(REsp 1729593/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 2ª Seção, julg. 25/09/2019, DJe 27/09/2019). destaquei

Dessa forma, a cobrança torna-se indevida após o prazo estipulado no contrato para entrega das chaves, o que ocorreu na hipótese dos autos (Id. 202877721 – págs. 17 a 23), sendo devida a restituição conforme determinada na sentença.

Vejamos o entendimento desta E. Câmara:

“AÇÃO DE INDENIZAÇÃO C/C PERDAS E DANOS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ALEGAÇÃO DE EXCEÇÃO DE INADIMPLEMENTO E EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO – INOVAÇÃO RECURSAL – APLICAÇÃO DO CDC – PACTA SUNT SERVANDA – ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DE UNIDADE HABITACIONAL – TAXA DE EVOLUÇÃO DA OBRA E ALUGUÉIS – RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA – ATO ILÍCITO CONFIGURADO – DEVER DE INDENIZAR –
DEVOLUÇÃO DO VALOR PAGO PELOS JUROS DE OBRA APÓS A ENTREGA DAS CHAVES
– DANO MORAL DEVIDO – VALOR MANTIDO – SENTENÇA MANTIDA – HONORÁRIO RECURSAL – RECURSO DESPROVIDO.

No caso, as alegações de inadimplemento contratual e de exceção do contrato não vencido não foram tratadas na sentença, perfazendo verdadeira inovação recursal, motivo pelo qual é inadmissível a sua apreciação no presente recurso, sob pena de violação ao disposto no art. 1.013, do CPC, mormente por não estar dentre as exceções previstas nos arts. 1.009, §§1º e 2º, 1.013, §§3º e 4º e 1.014, todos do mesmo codex.

Os contratos de compra e venda, nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias, se submetem a legislação consumerista, inexistindo qualquer ofensa ao princípio do pacta sunt servanda. Precedentes do STJ.

Comprovada e evidenciada a desídia das construtoras, bem como os transtornos causados ao consumidor, e as consequências advindas do adiamento do sonho de receber o imóvel, o dever de indenizar é medida que se impõe.

É devida à reparação pelo dano material, decorrente do pagamento taxa de evolução da obra e aluguéis, atinente ao período posterior a entrega das chaves do imóvel.

No caso, há que se reconhecer a responsabilidade das construtoras pelo dano moral sofrido, em razão do descumprimento do negócio, que ultrapassou os limites do tolerável atingindo de forma exacerbada a personalidade do autor.

O arbitramento do valor da indenização decorrente de dano moral deve ser feito de acordo com os aspectos do caso, sempre com bom senso, moderação e razoabilidade, atentando-se à proporcionalidade com relação ao grau de culpa, extensão e repercussão dos danos e à capacidade econômica das partes, devendo ser mantido o valor arbitrado na sentença, quando se apresenta consentâneo com a realidade do caso concreto.

Em razão do trabalho adicional empregado pelo advogado, da natureza e da importância da causa, majoram-se os honorários advocatícios, nos moldes do art. 85, §11, do CPC.”
(N.U 0032359-43.2013.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, NÃO INFORMADO, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 07/02/2024, Publicado no DJE 07/02/2024)
(grifei)

Por fim, as requeridas apelantes se insurgem contra a forma de fixação dos juros de mora na sentença,
in verbis
:

“A quantia de R$ 10.000,00 (dez mil reais), a título de compensação por danos morais, cujo valor deverá ser corrigido monetariamente a partir da data do arbitramento, pelo índice INPC/IBGE (Súmula 362, STJ), aplicando-se juros de mora de 1% a.m., contados do evento danoso (30/09/2011).”

Com relação a atualização desse valor, assiste razão às apelantes, para reformar parcialmente a sentença, no sentido de que, em se tratando de responsabilidade contratual, os juros devem incidir a partir da citação.

A propósito, segue julgado de minha relatoria:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITOS CUMULADO COM DANOS MORAIS E PEDIDO TUTELA ANTECIPADA DE URGÊNCIA – INSCRIÇÃO INDEVIDA DO NOME DA CONSUMIDORA NOS ÓRGÃOS DE PROTEÇÃO AO CRÉDITO – SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA –
INSURGÊNCIA DA AUTORA APENAS QUANTO AO MARCO DE INCIDÊNCIA DOS JUROS DE MORA – RESPONSABILIDADE CONTRATUAL – TERMO INICIAL – A PARTIR DA CITAÇÃO – CORREÇÃO MONETÁRIA – A PARTIR DO ARBITRAMENTO
– SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA – RECURSO PROVIDO.

Em se tratando de responsabilidade contratual, a atualização da indenização por danos morais, devem incidir a partir da citação (art. 405 CC) e a correção monetária, a partir do arbitramento (Súmula 362 do STJ).
”
(N.U 1004953-08.2019.8.11.0045, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 24/01/2024, Publicado no DJE 31/01/2024)
(grifei)

Ante o exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso, apenas para alterar o marco de incidência dos juros da condenação a título de danos morais, para que fluam a partir da citação, mantida a sentença nos demais termos.

Diante do provimento parcial do recurso, não há que se falar em majoração ou fixação de honorários sucumbenciais recursais (STJ. AgInt nos EDcl no REsp nº 1.357.561/MG - Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze – 3ª Turma - DJe 19-4-2017).

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 20/03/2024