Tribunal: TJMT
Processo: 1034535-65.2019.8.11.0041
Relator(a): MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão julgador: MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-04-24
Data de publicação: 2024-05-03

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Número Único
:

1034535-65.2019.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Locação de Imóvel, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material, Efeitos]
Relator:
Des(a).
MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Turma Julgadora:

[DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]
Parte(s):

[MICHEL IBRAHIM GHO MECHAILEH - CPF: 027.100.441-02 (APELANTE), ELSON DUQUES DOS SANTOS - CPF: 459.382.701-97 (ADVOGADO), NASHLA LIASSE GHO MECHAILEH - CPF: 018.119.821-58 (APELANTE), BMMA ADMINISTRADORA DE BENS PROPRIOS LTDA. - CNPJ: 28.574.676/0001-08 (APELANTE), MARCIO RIBEIRO ROCHA - CPF: 014.564.675-06 (ADVOGADO), ROSA IMOVEIS LTDA - ME - CNPJ: 00.172.255/0001-31 (APELANTE), FABIO LUIS DE MELLO OLIVEIRA - CPF: 110.787.648-67 (ADVOGADO), BMMA ADMINISTRADORA DE BENS PROPRIOS LTDA. - CNPJ: 28.574.676/0001-08 (APELADO), MARCIO RIBEIRO ROCHA - CPF: 014.564.675-06 (ADVOGADO), LUIZ ROMERO - CPF: 011.840.329-04 (APELADO), JULIETA MARINHO PIRES CEZARIO FERREIRA - CPF: 025.417.201-65 (ADVOGADO), ELZA APARECIDA BAILLY ROMERO - CPF: 555.652.049-68 (APELADO), ROSA IMOVEIS LTDA - ME - CNPJ: 00.172.255/0001-31 (APELADO), FABIO LUIS DE MELLO OLIVEIRA - CPF: 110.787.648-67 (ADVOGADO), MICHEL IBRAHIM GHO MECHAILEH - CPF: 027.100.441-02 (APELADO), ELSON DUQUES DOS SANTOS - CPF: 459.382.701-97 (ADVOGADO), NASHLA LIASSE GHO MECHAILEH - CPF: 018.119.821-58 (APELADO), CARLOS ROBERTO DE CUNTO MONTENEGRO - CPF: 181.201.548-86 (ADVOGADO), LUIZ AUGUSTO PIRES CEZARIO - CPF: 220.177.808-63 (ADVOGADO)]
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. UNÂNIME.
E M E N T A

EMENTA
.

RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS - CONTRATO DE LOCAÇÃO - EXISTÊNCIA DE VÍCIO OCULTO QUE IMPOSSIBILITOU A DESTINAÇÃO PREVISTA NO CONTRATO - CULPA DO LOCADOR DEMONSTRADA – INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS - AUSÊNCIA DE PROVA DO FATO CONSTITUTIVO DO DIREITO DO AUTOR
–
DANO MORAL E LUCROS CESSANTES
-
NÃO COMPROVADOS
- RECURSO DA PARTE AUTORA PARCIALMENTE PROVIDO – RECURSO DA RÉ PARCIALMENTE PROVIDO.

Cabe ao locador entregar o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina, nos termos do art. 22, I, da Lei n. 8.245/64.

Demonstrada a existência de infiltrações no imóvel locado, enquadrando-se na hipótese de existência de vícios ocultos, não há como imputar ao locatário a responsabilidade pela rescisão antecipada do contrato.

Se a parte autora não comprovou a realização de obras e reformas relacionadas aos vícios que geraram a rescisão, não há falar em indenização por danos materiais.

A simples rescisão contratual, por si só, não gera dano moral. Hipótese em que não restou comprovado que a situação geradora da rescisão ocasionou dano à esfera íntima do autor.

Ausente a prova dos lucros cessantes deve ser mantida a improcedência do pedido quanto ao ponto.

Verificando-se que a parte autora decaiu, em maior parte, do pedido inicial, urge a redistribuição dos ônus sucumbenciais

R E L A T Ó R I O

APELAÇÃO CÍVEL N.
1034535-65.2019.8.11.0041

APELANTES:
BMMA ADMINISTRADORA DE BENS PRÓPRIOS LTDA e MICHEL IBRAHIM GHO MECHAILEH E OUTROS.

APELADOS:
OS MESMOS

RELATÓRIO

Trata-se de Recursos de Apelação Cíveis interpostos por
BMMA ADMINISTRADORA DE BENS PRÓPRIOS LTDA e

MICHEL IBRAHIM GHO MECHAILEH E OUTROS
,

insurgindo-se contra sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 7ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá, que nos autos da
AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS
n. 1034535-65.2019.8.11.0041, proposta pelos apelantes
MICHEL IBRAHIM GHO MECHAILEH
E OUTROS,
julgou procedentes os pedidos da ação principal, bem como julgou parcialmente procedentes os pedidos da reconvenção nos seguintes termos:

“(...)ANTE O EXPOSTO, nos termos do artigo 487, I do CPC, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial por NASHLA LIASSE GHO MECHAILEH e MICHEL IBRAHIM GHO MECHAILEH para DECLARAR rescindido o contrato de locação firmado entre as partes, e CONDENAR o Requerido BMMA ADMINISTRADORA DE BENS PROPRIOS LTDA., ao pagamento de indenização por danos materiais no importe de R$ 110.946,51 (cento e dez mil novecentos e quarenta e seis reais e cinquenta e um centavos), acrescido de juros de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação e correção monetária (INPC) a partir do desembolso.

Em razão da sucumbência recíproca, CONDENO ambas ao pagamento das custas, na proporção de 50% a cada uma, e honorários advocatícios da parte adversa ora fixados em 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85, §2º do CPC.

Ainda, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido reconvencional, para CONDENAR os Reconvindos NASHLA LIASSE GHO MECHAILEH e MICHEL IBRAHIM GHO MECHAILEH, ao pagamento dos alugueis devidos desde a partir do mês de julho de 2019 até outubro de 2019, acrescido de juros moratórios e correção monetária na forma contratada, a partir de cada vencimento impago. (Consigno que, na hipótese de silêncio contratual, a atualização do débito deve incidir 1% de juros de mora, com indexação do INPC).

Em razão da sucumbência recíproca, CONDENO ambas ao pagamento das custas, na proporção de 50% a cada uma, e honorários advocatícios da parte adversa ora fixados em 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85, §2º do CPC.

ACOLHO a preliminar de ilegitimidade passiva, para JULGAR EXTINTO o processo sem resolução de mérito, na forma do art. 485, IV do CPC, com relação aos Requeridos ROSA IMOVEIS LTDA – ME, ELZA APARECIDA BAILLY ROMERO e LUIZ ROMERO.(...)”

Em seguida, o juízo de primeiro grau proferiu decisão integrativa, acolhendo os Embargos de Declaração opostos pelos Requeridos Luiz Romero, Elza Aparecida Barlly Romero e Rosa Imóveis Ltda, conforme cito:

“(...)ANTE O EXPOSTO, JULGO IMPROCEDENTES os EMBARGOS DE DECLARAÇÃO opostos pela parte Autora e pela Requerida BMMA ADMINISTRADORA DE BENS PRÓPRIOS, e PROCEDENTES os Embargos de Declaração opostos pelos Requeridos Luiz Romero, Elza Aparecida Barlly Romero e Rosa Imóveis Ltda para acrescentar ao dispositivo a condenação da parte Autora ao pagamento de horários advocatícios em favor dos Requeridos Luiz Romero, Elza Aparecida Barlly Romero e Rosa Imóveis Ltda ora fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85, §2º do CPC.(...)”

A primeira apelante BMMA ADMINISTRADORA DE BENS PRÓPRIOS, em suas razões de id. 190632843, afirma que não foi responsável pela rescisão antecipada do contrato de locação, sendo que o imóvel foi entregue em perfeitas condições de uso, conforme o laudo de vistoria assinado pelas partes.

Sustenta que não restou comprovado o prejuízo material alegado pela parte recorrida, ao argumento de que o valor supostamente apontado fora utilizado para realizar a adequação do imóvel para fins comerciais de clínica odontológica, em 02/03/2015.

Aponta que os honorários sucumbenciais foram distribuídos de forma equivocada, uma vez que a parte apelante decaiu de grande parte dos pedidos formulados na inicial.

Por sua vez, os apelantes asseveram que o juízo monocrático não aplicou a multa rescisória em favor dos apelantes mesmo reconhecendo a culpa do locador.

Defendem que restaram comprovados os prejuízos decorrentes da rescisão antecipada, o que deve ensejar a condenação da parte apelada ao pagamento dos lucros cessantes e do dano moral, mesmo porque é consequência lógica do reconhecimento da responsabilidade do locador quanto à rescisão do contrato de locação.

Pretendem, ainda, a redistribuição do ônus sucumbencial.

Ambas as partes apresentaram as contrarrazões nos ids. 190632847 e 190632852, refutando as respectivas razões recursais e pugnando pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

Cuiabá, assinado e datado digitalmente.

Desa. Maria Helena G. Póvoas,

Relatora.

x

V O T O R E L A T O R

VOTO – MÉRITO
.

Cinge-se a controvérsia acerca da responsabilidade da rescisão do contrato de locação firmado entre as partes. E, a partir dessa questão, verificar se a parte autora/reconvinda tem direito à indenização pelos danos referentes ao suposto vício oculto apontado, bem como à multa pela rescisão antecipada.

Compulsando os autos, é possível verificar que é fato incontroverso que a parte autora/reconvinda MICHEL IBRAHIM GHO MECHAILEH E OUTROS locou o imóvel da parte ré/reconvinte tendo como destinação exclusiva a instalação de uma clínica odontológica, conforme dispõe a primeira cláusula do contrato de locação de id. 190632702.

A parte autora/apelante MICHEL IBRAHIM GHO MECHAILEH E OUTRO apontou a existência de vícios ocultos na parte do telhado do imóvel locado, o que teria gerado diversas infiltrações e dado causa à rescisão do contrato pela parte autora/reconvinda.

Sabe-se que o artigo 441 do Código Civil estabelece que
"a coisa recebida em virtude de contrato comutativo pode ser enjeitada por vícios ou defeitos ocultos, que a tornem imprópria ao uso a que é destinada, ou lhe diminuam o valor”
.

Por sua vez, o art. 373, II, do CPC estabelece que cabe à parte ré o ônus de comprovar os fatos impeditivos, extintivos ou modificativos da parte autora, sendo que, no caso em apreço, as alegações defendidas pela parte ré/apelante são desprovidas de comprovação.

A parte locatária trouxe fotos que retrataram a existência de infiltrações no imóvel objeto do contrato de locação, o que facilmente foram disfarçados mediante pintura do imóvel à época da contratação.

Tal problema só se tornou perceptível com o passar do tempo ao verificar fatores como manchas no teto, mofo, pintura descascada, e até mesmo, água escorrendo pelas paredes, o que, inclusive restou registrado por ata notarial (ids. 190630989 e 190630990).

Nesse sentido, caberia à parte recorrida BMMA ADMINISTRADORA DE BENS PRÓPRIOS LTDA desconstituir as alegações do autor, no que não logrou êxito.

Ressalta-se que a simples menção ao termo de vistoria, que foi assinado pelos autores quando da entrega das chaves do imóvel, também não é capaz de desconstituir as alegações iniciais, mesmo porque a controvérsia do feito reside na existência de vícios ocultos, ou seja, aqueles que somente são perceptíveis com o tempo de uso.

Dessa forma, ainda que na entrega das chaves do imóvel, a sala comercial não contivesse vícios aparentes, tal fato não impede que, durante o prazo de locação, irregularidades tenham surgido no imóvel, o que é de responsabilidade do locador.

Nesse sentido é o que estabelece o art. 22 da Lei n. 8.245/91:

Art. 22. O locador é obrigado a:

“I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;

II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;

III - manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;

IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação.”

Assim, considerando que a parte apelante não fez prova em sentido contrário àquelas produzidas pelos autores/locatários, é de se manter a sentença recorrida que reconheceu a responsabilidade da ré BMMA ADMINISTRADORA DE BENS PRÓPRIOS LTDA pela rescisão antecipada do contrato.

Isso porquê, restou demonstrado o justo motivo dos autores MICHEL IBRAHIM GHO MECHAILEH E OUTRO em deixarem o imóvel locado e, em contrapartida, não foi comprovado que a apelante BMMA ADMINISTRADORA DE BENS PRÓPRIOS LTDA

empreendeu esforços em solucionar as irregularidades a fim de manter o contrato.

Desta feita, quanto à multa contratual, não há comprovação de que a rescisão do contrato se deu por liberalidade do locatário. E, sendo assim, não há falar em condená-lo ao pagamento da multa contratual, responsabilidade esta que recai sobre a parte ré BMMA ADMINISTRADORA DE BENS PRÓPRIOS LTDA.

Por outro lado, não obstante ter restado demonstrada a culpa da parte ré/reconvinte BMMA ADMINISTRADRORA pela rescisão do contrato de locação, não vislumbro motivos para condená-la ao pagamento pelos supostos danos materiais sofridos pela parte autora MICHEL IBRAHIM GHO MECHAILEH E OUTRA referentes às despesas realizadas na suposta reforma do imóvel.

Isso, porque, no caso em apreço, as obras e reformas realizadas e comprovadas por meio dos orçamentos e notas fiscais de id. 190632660 e seguintes, foram realizadas em 2015, no início da vigência do contrato, com nítida pretensão de adaptação do imóvel para o desempenho da atividade da clínica odontológica, não havendo qualquer relação dos dispêndios com os vícios ocultos que levaram a rescisão do contrato.

Dessa forma, deve ser reformada a sentença nesse ponto para afastar a condenação quanto à indenização por danos materiais.

No que diz respeito aos danos morais, cabe destacar que o ressarcimento moral não deve decorrer do mero descumprimento do contrato, mas do descumprimento que desborda os limites da razoabilidade. Logo, do exame dos danos, deve-se avaliar a repercussão da rescisão na vida do locatário. No caso dos autos, contudo, constata-se que não há efetiva comprovação de que o infortúnio gerado pela situação narrada ultrapassou a esfera do mero aborrecimento.

Registra-se, por oportuno, que a rescisão contratual antecipada do contrato de locação, por si só, foi capaz de solucionar os problemas narrados pelos autores, inexistindo comprovação nos autos que indique que a repercussão do fato assumiu proporção tal que tenha afetado direitos da personalidade do autor, que apenas teve de rescindir o contrato de locação antes do prazo estipulado, sem que arcasse com o pagamento da multa contratual.

Com relação aos lucros cessantes, não restou comprovado nos autos que o encerramento prematuro da locação decorreu de ato ilícito praticado pelo réu.

Ademais, para o reconhecimento do direito à indenização por lucros cessantes é indispensável a prova objetiva da sua ocorrência, não bastando mera expectativa, pois não se trata de dano hipotético.

Assim, não tendo sido apresentado documento que efetivamente comprovasse o suposto prejuízo efetivo em virtude dos vícios que levaram a rescisão contratual, deve ser mantida a parte da sentença que julgou improcedente o pedido de pagamento de lucros cessantes.

Quanto à distribuição do ônus de sucumbência da ação principal, esta, de fato, foi aplicada de forma equivocada pelo juízo
a quo,
haja vista que a parte autora MICHEL IBRAHIM GHO MECHAILEH E OUTRA decaiu da maior parte dos pedidos, sendo que com as alterações impostas no presente julgamento, houve, ainda, maior rejeição dos pleitos da inicial, uma vez que fora afastada a condenação em danos materiais, danos morais e lucros cessantes.

Isso tudo considerado, impede que se aplique a norma do parágrafo único do art. 86 do CPC.

Nesse contexto, há que se considerar, sim, a ocorrência da sucumbência recíproca e distribuir os ônus de sucumbência nos termos do "caput" do art. 86, cabendo à parte autora MICHEL IBRAHIM GHO MECHAILEH E OUTRA, ora apelada, arcar com 60% das custas processuais e dos honorários de advogado, ficando a parte ré, ora apelante BMMA ADMINISTRADORA DE BENS PRÓPRIOS LTDA, responsável pelos 40% restantes, ambos observados o valor da causa, uma vez que fora afastada a condenação em danos materiais.

Forte nessas razões,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso interposto pela parte autora MICHEL IBRAHIM GHO MECHAILEH E OUTRA, para condenar a parte recorrida BMMA ADMINISTRADORA DE BENS PRÓPRIOS LTDA. ao pagamento da multa contratual, em razão da rescisão que ora deu causa.

Bem como,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso interposto pela recorrente BMMA ADMINISTRADORA DE BENS PRÓPRIOS LTDA para afastar a condenação em danos materiais e redistribuir o ônus de sucumbência da ação principal de forma que a parte autora arque com 60% das custas processuais e dos honorários de advogado, ficando a parte ré, ora apelante, responsável pelos 40% restantes, ambos observados o valor da causa.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 24/04/2024