Tribunal: TJMT
Processo: 1020776-05.2017.8.11.0041
Relator(a): MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-12-04
Data de publicação: 2024-12-13

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1020776-05.2017.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). TATIANE COLOMBO]

Parte(s):

[MARCIO MEIRA SANTOS - CPF: 442.074.761-72 (APELANTE), FABIANO ALVES ZANARDO - CPF: 798.208.401-04 (ADVOGADO), JOSE KROMINSKI - CPF: 539.869.709-91 (ADVOGADO), ADRIEYNE KELLEN DA SILVA - CPF: 631.970.221-49 (APELANTE), BELCHIOR AUTO DE SOUZA - CPF: 705.901.331-87 (APELADO), MARILENE ALVES - CPF: 630.357.901-91 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

APELANTE(S):

MARCIO MEIRA SANTOS

APELANTE(S):

ADRIEYNE KELLEN DA SILVA

APELADO(S):

BELCHIOR AUTO DE SOUZA

E M E N T A:

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE C/C REPARAÇÃO POR PERDAS E DANOS – PARCIAL PROCEDÊNCIA –

INCLUSÃO NA CONDENAÇÃO DE DESPESAS COM IPTU, TAXAS CONDOMINIAIS, ÁGUA E ENERGIA DURANTE A OCUPAÇÃO DO ADQUIRENTE INADIMPLENTE – ART.475 DO CC/2002 – DESPESAS QUE INTEGRAM AS PERDAS E DANOS – RECURSO PROVIDO.

1. Nos contratos de compra e venda resolvidos por sentença pelo descumprimento pelo adquirente inadimplente, as perdas e danos de que trata o art. 475 do CC/2002, a serem reparadas, devem incluir as despesas com IPTU, taxas condominiais, e faturas de água e energia elétrica no período em que o comprador permaneceu na posse imediata do imóvel.

2. Nos casos em que a cobrança das despesas
propter rem
e de consumo ainda possam ser cobradas pelos respectivos titulares (condomínio, Administração Pública Municipal, concessionárias de serviços públicos essências, ou outros), devem ser incluídas no direito à reparação

– desde que referentes ao período de ocupação pelo comprador inadimplente – a serem apurados em liquidação de sentença.

3. Recurso provido.-

R E L A T Ó R I O

APELANTE(S):

MARCIO MEIRA SANTOS

APELANTE(S):

ADRIEYNE KELLEN DA SILVA

APELADO(S):

BELCHIOR AUTO DE SOUZA

R E L A T Ó R I O:

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de Apelação interposto pelos autores
MÁRCIO MEIRA SANTOS
e
ADRIEYNE KELLEN DA SILVA
contra a sentença proferida na
Ação de Rescisão contratual c/c Reintegração de posse c/c reparação por perdas e danos
n. 020776-05.2017.8.11.0041 em face de
BELCHIOR AUTO DE SOUZA
, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para (i) declarar rescindido o
Contrato de Compromisso de Compra e Venda, prorrogação de vencimento e outras avenças
, considerando nulas quaisquer negociações realizadas com terceiros a partir dessa relação jurídica ora desfeita; (ii) determinar a imediata reintegração de posse em favor da parte autora no imóvel descrito no contrato; (iii) condenar a parte requerida ao pagamento de indenização por perdas e danos fixada no valor de R$17.238,71, desde a data do inadimplemento, até a data desta sentença, acrescidos de correção monetária pelo INPC e juros simples de 1% ao mês a contar da prolação desta sentença; e (iv) condenar a requerente à devolução dos valores pagos ao requerido, deduzindo os 20%.

Narram os autores que em 30/06/2016, firmaram com o agravado um contrato de compra e venda do imóvel matriculado no CRI do 6º Ofício desta Capital sob o n. 62392, pelo preço de R$175.000,00, sendo R$35.000,00 de entrada, e os R$140.000,00 a serem pagos com o valor proveniente de contrato de financiamento a ser firmado entre o requerido adquirente e a
Caixa Econômica Federal
– CEF.

Relatam que, depois de certa dificuldade, e alguns cheques sem fundos, lograram receber o valor da entrada, porém, o saldo remanescente não foi pago no prazo de 90 (noventa) dias como pactuado, devido a não liberação do financiamento por culpa exclusiva do adquirente, muito embora este lhes tivesse dito, à época da pactuação, que o seu cadastro já estava pré-aprovado junto à instituição financiadora.

Afirmam que, diante desta celeuma, as partes teriam acordado verbalmente que o agravado pagaria até a solução problema um aluguel de R$700,00 ao mês que. No entanto, desde fevereiro de 2017 o réu já não mais pagou tais alugueres.

Esclarecem que, conforme previamente ajustado, o réu deveria pagar o IPTU, assim como as faturas de energia, água e condomínio, o que, todavia, não o fez, dando ensejo, inclusive, à negativação do nome dos agravantes.

Noticiam que diante dessa inércia, providenciaram a notificação

extrajudicial do adquirente requerido na esperança de realizar a rescisão contratual de forma amigável, sem que precisassem recorrer ao Judiciário, a qual, todavia, não fora respondida, de modo a demonstrar o total descaso do réu com os alienantes autores.

Relatam que, diante disso, ajuizaram a presente demanda postulando
(a)
a rescisão do contrato havido entre as partes em razão do descumprimento da obrigação principal e também das acessórias de pagamento de IPTU, cotas condominiais, conta de energia e água por parte do adquirente réu;
(b)
o reconhecimento direito à retenção de 15% do valor do sinal (R$35.000,00) discriminado na
cláusula segunda
do pacto, correspondente a

R$5.250,00
;
(c)
a reparação das perdas e danos correspondente aos alugueres devidos desde fevereiro de 2017 até o momento em que o requerido desocupar o imóvel;
(d)
que o réu fosse instado a trazer aos autos os comprovantes dos pagamentos do IPTU, faturas de energia elétrica e água, cotas condominiais e quaisquer outros ônus relativos ao imóvel, e, no caso de não pagamento de qualquer delas, que fosse condenado a pagar;
(e)
a condenação do réu ao pagamento de indenização por danos morais na ordem de R$10.000,00; e
(f)
a compensação do valor da condenação com a fração do sinal a ser restituído ao réu, retirados desse montante os 15% de retenção, conforme
parágrafo primeiro
da
cláusula sexta
, a serem apurados em liquidação.

Apontam que, no entanto, o feito foi julgado parcialmente procedente na forma descrita no preâmbulo deste relato, deixando de condenar o réu quanto às faturas de energia elétrica, água, IPTU e taxa condominial, muito embora a desocupação do imóvel só tenha ocorrido em 08/01/2020.

Inconformados, pugnam pela condenação do réu em arcar as obrigações acessórias elencadas no parágrafo anterior ao argumento de que, segundo os artigos 389 e 390 do CC/2002 a inexecução culposa sujeitará a parte inadimplente ao ressarcimento pelas perdas e danos sofridos – danos emergentes, lucros cessantes, danos morais, estéticos e outros, de acordo com os artigos 402 a 404 do mesmo Código, da CF/88 e da atual jurisprudência, de maneira a evitar a ocorrência do vedado enriquecimento sem causa, haja vista que o adquirente não apresentou o comprovante pagamento de nenhuma das aludidas obrigações inerentes ao imóvel, como lhe impunha o art.373, §3º, do CPC/15.

Aduzem que o
CONDOMINIO RESIDENCIAL VILA DA SERRA I
, onde está localizado o imóvel litigioso, ajuizou Ação de Cobrança n 102701724.2019.8.11.0041 em face da apelante
ADRIEYNE KELLEN DA SILVA
para a cobrança das taxas condominiais devidas desde o mês de outubro de 2017, tendo as partes firmado um acordo para a quitação de tais débitos, oportunidade em que, inclusive, houve o depósito de R$5.500,00 a título de entrada da composição, a qual foi homologada pelo juízo através de sentença datada de 13/09/2023.

Com tais argumentos, pugna pela reforma parcial da sentença a fim de se julgar totalmente procedente a ação de modo a incluir na condenação do adquirente inadimplente as despesas acessórias relativas ao imóvel, como faturas de energia elétrica, água, IPTU e taxas condominiais em relação ao período em que ocupou o imóvel (30/06/2016 a 08/01/2020), devendo tal montante se apurado em liquidação de sentença.

Sem contrarrazões.

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

V O T O

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Segundo prescreve o art. 475 do CC2002,
“a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento,
cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos
”
.

E nesse viés, não há dúvida de que o IPTU e as taxas condominiais se tratam de despesas que se prendem ao bem imóvel objeto da compra e venda posteriormente resolvida, ao passo as faturas de água e energia do imóvel constituem despesas de consumo, sendo, portanto, despesas que devem ser suportada pelo adquirente inadimplente que, até a desocupação efetiva, usufruiu do imóvel como se se dono fosse, com todos os bônus e ônus inerentes, não podendo transferir aos alienantes autores gastos que foram seus.

Aliás, essa realidade não decorre apena da própria natureza do negócio, mas dos próprios ditames contratuais, dentre os quais o
Parágrafo primeiro
da
cláusula quinta – DAS OBRIGAÇÕES ACESSÓRIAS
do contrato firmado entre os ora litigantes.

Senão vejamos (ID. n. 244223327 - Pág. 4):

Além do mais, de acordo com o estabelecido no
caput
do art.493 do CPC/15,
“se, depois da propositura da ação, algum fato constitutivo, modificativo ou extintivo do direito influir no julgamento do mérito, caberá ao juiz tomá-lo em consideração, de ofício ou a requerimento da parte, no momento de proferir a decisão.”

E aplicando analogicamente essa regra aos fatos relevantes supervenientes à sentença é de se concluir que o juízo
ad quem
deve levam em considerações os fatos determinantes constatados após a prolação da sentença.

Basta que se garanta à parte potencialmente prejudicada pelo reconhecimento do fato superveniente, o direito de se manifestar acerca das possíveis provas do fato novo.

Ora, no caso, conquanto o magistrado sentenciante tenha desatendido a pretensão autoral de ressarcimento das obrigações acessórias sob a justificativa de não haver prova do pagamento de tais obrigações por parte dos autores, certo é que a partir de uma simples consulta ao sistema de busca do PJe de primeiro grau, é possível verificar do andamento da
Ação de Cobrança
n.
1027017-24.2019.8.11.0041, movida pelo
CONDOMINIO RESIDENCIAL VILA DA SERRA I
, no qual está localizado o imóvel objeto contrato rescindido em face da autora
ADRIEYNE KELLEN DA SILVA
, nos autos da qual aquelas partes firmaram acordo, devidamente homologado por sentença (ID. n. 128882982 daqueles autos), através do qual
ADRIEYNE
assume a obrigação de pagar as taxas condominiais de 32 (trinta e dois) meses que ficaram em aberto.

De se ressaltar que
das
32 (trinta e dois) taxas condominiais objeto da cobrança naquele feito, ao menos 30 (trinta) se referiam ao interregno em que o adquirente inadimplente, ora apelado, exerceu efetivamente a posse sobre o imóvel, o que, aliás, é inconteste,

Destaca-se ainda que na aludida transação homologada, os acordantes convencionaram que a coautora e correcorrente
ADRIEYNE
se obrigou a quitar o débito condominial pendente em 27 (vinte e sete) parcelas, sendo a primeira, no valor de R$ 5.500,00, com vencimento para o dia 10/09/2023, e as 26 (vinte e seis) parcelas restantes com vencimentos entre os dias 10/10/2023 e 10/11/2025, todas elas no valor mensal de R$563,85.

Portanto, não resta dúvida do dever do réu apelantes arcar com essas despesas acessórias, a título de perdas e danos, ainda que parte das parcelas do citado acordo esteja por vencer.

O fato, porém, é que a coautora
ADRIEYNE
já as assumiu.

Assim, deve ser reconhecido o direito à reparação dessas despesas – desde que referentes ao período em que o adquirente inadimplente, ora apelado, permaneceu na posse do imóvel – a título perdas e danos, a serem apurados em liquidação de sentença.

Assim, entendo que a sentença merece ser reformada nesse ponto, a fim de que a condenação também englobe as perdas e danos relativos às despesas com taxas condominiais, IPTU e faturas de água e energia elétrica, desde que relacionados ao período em que o demandado, ora apelado, permaneceu na posse do imóvel objeto da compra e venda resolvida.

Forte nessas razões,
dou provimento
ao presente apelo para incluir na condenação imposta pela sentença as perdas e danos relativas às despesas acessórias com taxas condominiais, IPTU e faturas de água e energia elétrica, desde que relacionados ao período em que o demandado, ora apelado, permaneceu na posse do imóvel objeto da compra e venda resolvida, a serem demonstrados em liquidação de sentença.

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 04/12/2024