Tribunal: TJMT
Processo: 1003611-62.2022.8.11.0010
Relator(a): MARCIO VIDAL
Órgão julgador: MARCIO VIDAL
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-11-12
Data de publicação: 2024-11-19

Ementa:
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO INEXISTENTE. RETENÇÃO DE VALORES CONTRATUAIS EM CASO DE RESCISÃO. RELAÇÃO DE CONSUMO. LEI N. 13.786/2018 E CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. TAXA DE FRUIÇÃO. INVIABILIDADE. LOTE NÃO EDIFICADO. EFEITOS INFRINGENTES NÃO CABÍVEIS. RECURSO REJEITADO.
I. Caso em exame
1. Embargos de Declaração opostos por Lança Campo Verde SPE Ltda. contra

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1003611-62.2022.8.11.0010
Classe:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL (1689)
Assunto:

[Promessa de Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
MARCIO VIDAL

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO VIDAL, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[VILLA CAMPO VERDE SPE LTDA - CNPJ: 21.018.493/0001-67 (EMBARGANTE), LUCAS LIMA RODRIGUES - CPF: 015.502.031-50 (ADVOGADO), VALDINEI MOREIRA ALVES - CPF: 852.774.601-87 (EMBARGADO), EZEQUIEL DE MORAES NETO - CPF: 021.123.941-00 (ADVOGADO), IGOR GIRALDI FARIA - CPF: 841.693.111-91 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARCIO VIDAL, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, NÃO ACOLHEU OS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL.

Ementa:

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO INEXISTENTE. RETENÇÃO DE VALORES CONTRATUAIS EM CASO DE RESCISÃO. RELAÇÃO DE CONSUMO. LEI N. 13.786/2018 E CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. TAXA DE FRUIÇÃO. INVIABILIDADE. LOTE NÃO EDIFICADO. EFEITOS INFRINGENTES NÃO CABÍVEIS. RECURSO REJEITADO.

I. Caso em exame

1.

Embargos de Declaração opostos por Lança Campo Verde SPE Ltda. contra acórdão da 5ª Câmara de Direito Privado, que, por unanimidade, negou provimento à Apelação interposta, rejeitando a retenção de percentual superior a 20% e a cobrança de taxa de fruição em contrato de compra e venda de imóvel não edificado.

II. Questão em discussão

2. A questão em debate consiste em verificar se houve omissão no acórdão recorrido quanto ao direito de retenção de percentual superior ao fixado e à possibilidade de cobrança de taxa de fruição, mesmo sem edificação no lote.

III. Razões de decidir

3. Os embargos de declaração não podem ser usados para rediscussão de mérito, destinando-se exclusivamente à correção de omissões, contradições ou obscuridades nos termos do art. 1.022 do CPC.

4. No caso, o acórdão embargado examinou os dispositivos da Lei n. 13.786/2018 e os artigos 51, inc. IV, e 53 do CDC, concluindo pela nulidade da cláusula de retenção de 10% sobre o valor atualizado do contrato, fixando-a em 20% sobre o montante pago, para evitar desvantagem excessiva ao consumidor e enriquecimento sem causa.

5. A ausência de edificação no lote impede a cobrança de taxa de fruição, conforme a jurisprudência consolidada do STJ, que a considera descabida em terrenos não edificados (STJ - AgInt no REsp 2060756/SP).

6. Diante do exposto, não se verifica omissão a ser sanada, mas mero inconformismo da Embargante com o julgado, que não comporta retificação.

IV. Dispositivo e tese

7. Embargos de Declaração rejeitados, mantendo-se o acórdão recorrido inalterado.

Tese de julgamento:
“A fixação de retenção em 20% dos valores pagos é compatível com o princípio de vedação à onerosidade excessiva do consumidor, e a taxa de fruição não é aplicável na ausência de edificação no lote objeto do contrato de compra e venda.”

Dispositivos relevantes citados:
CPC, art. 1.022; CDC, arts. 51, inc. IV, e 53; Lei n. 13.786/2018; Lei n. 6.766/79, art. 32-A, II.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, AgInt no REsp 2060756/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, j. 05/06/2023; TJMT, Apelação n. 10166244520168110041, Rel. Desa. Nilza Maria Possas de Carvalho, j. 18/10/2022.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. MÁRCIO VIDAL

Egrégia Câmara:

Trata-se
Recurso de Embargos de Declaração, oposto pela pessoa jurídica Lança Campo Verde SPE Ltda., contra o acórdão, proferido por esta Câmara Julgadora que, por unanimidade, negou provimento à Apelação, por ela interposta (id. 228595180, págs. 01/12).

A Embargante defende que o acórdão recorrido foi omisso, já que reconheceu que o contrato foi firmado na vigência da Lei n. 13.786/2018, mas negou o direito de retenção do valor correspondente a 10% (dez por cento) do valor atualizado do instrumento contratual.

Salienta que também houve omissão, no que tange ao direito de fruição do imóvel, uma vez que inexiste qualquer disposição no contrato que condicione a retenção da taxa à comprovação de edificação, bem assim na Lei n. 13.786/2018.

A parte Recorrida apresentou as contrarrazões ao Recurso, pugnando pela sua rejeição, com a aplicação de multa, por ter caráter protelatório (id. 235677173, págs. 01/07).

É o relatório.

V O T O

EXMO. SR. DES. MÁRCIO VIDAL (RELATOR)

Egrégia Câmara,

Como explicitado no relatório, trata-se
de Embargos de Declaração, oposto pela pessoa jurídica Lança Campo Verde SPE Ltda., contra o acórdão, proferido por esta Câmara Julgadora que, por unanimidade, negou provimento à Apelação, por ela interposta.

Os embargos de declaração têm como objetivo aperfeiçoar as decisões judiciais eivadas de omissões, obscuridades ou contradições, sendo defeso o seu manejo para o reexame do julgado, com modificação das conclusões que não decorram direta e inevitavelmente das questões novas trazidas com o fito de sanar o vício apontado.

Nos termos do artigo 1.022, do Código de Processo Civil, cabem embargos de declaração quando houver obscuridade, contradição, ou for omitido ponto sobre o qual deveria pronunciar-se o juiz ou tribunal.

Vê-se, portanto, que os Declaratórios têm por finalidade a função integrativa do aresto, sem provocar qualquer inovação e somente em casos excepcionais, tendo em conta o princípio da segurança dos provimentos judiciais, é possível conceder-lhes efeitos infringentes, em razão da combinação dos artigos 494 e 1.022, ambos do CPC, com o fito de sanear equívocos manifestos, contradições e omissões.

Entrementes, os efeitos infringentes devem, necessariamente, decorrer do reconhecimento de omissão, obscuridade, contradição ou equívoco manifesto em que o julgado tenha incorrido, e não de rediscussão da matéria.

No caso em tela, os Declaratórios foram opostos, ao argumento de que o acórdão pretérito foi omisso.

Analisando detidamente o
decisum
recorrido, entendo que a alegação de que houve omissão, quanto ao direito de retenção, não merece acolhimento, já que ficou expresso que, no caso, aplica-se as regras do Código de Defesa do Consumidor, bem assim que a cláusula contratual, estabelecendo o percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado do contrato, era nula, porque extremamente desvantajosa ao consumidor. Veja-se:

Analisando o caderno processual, nota-se que as partes firmaram o Instrumento Particular de Venda e Compra de Lote com Pacto Adjeto de Alienação Fiduciária e Outras Avenças, em 20/09/2019 (id. 219192723, págs. 01/08).

Dessa forma, é certo que as regras esposadas na Lei n. 13.786/2018 devem ser observadas, já que o contrato fora celebrado posteriormente a sua edição.

Entrementes, em vista de a relação jurídica firmada entre as partes se enquadrar nos
conceitos de consumidor e fornecedor, previstos nos artigos 2
o
e 3
o
, do CDC, deve-se fazer uma interpretação sistemática do disposto no contrato, acerca das pretensões deduzidas em Juízo pelo consumidor.

Nessa quadra, tem-se que, ainda que seja admissível a condenação do comprador, ora Apelado, ao pagamento das sanções previstas no instrumento contratual, para a hipótese de desistência do negócio, por seu exclusivo alvedrio e, muito embora o referido contrato, efetivamente atraia a incidência da nova redação do artigo 35-A, da Lei n. 4.591/1964, introduzido pela Lei n. 13.786/18, tal circunstância não afasta o exame do negócio sob a perspectiva do regramento consumerista, especialmente a norma do artigo 51, inciso IV, que admite a plena possibilidade de revisão das cláusulas contratuais nulas, abusivas ou excessivamente onerosas.

(...).

Em que pese à existência de cláusula contratual, permitindo a retenção do percentual de 10%
(dez por cento) sobre o valor atualizado do contrato, no caso de rescisão por culpa do adquirente, de acordo com o artigo 32-A, da Lei do Distrato (Lei n. 13.786/2018), é certo que tal cláusula mostra-se abusiva, visto que traz uma penalidade demasiada ao consumidor.

Com efeito, a manutenção da referida penalidade, certamente resultaria na perda de mais da metade de todo valor pago pelo Recorrido/Consumidor, colocando-o em posição de grande desvantagem e caracterizando enriquecimento sem causa por parte da parte vendedor, ora Recorrente.

Deve-se ressaltar que, nos termos dos artigos 51, inciso IV e 53, ambos do CDC, são nulas tais cláusulas,
in verbis
:

Art. 51.
São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos
e serviços que:

I – (...);

IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada
, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade; (Negritei).

Art. 53.
Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.
(Destaquei).

Frise-se que, embora o artigo 32-A, II, da Lei n. 6.766/79, incluído pela Lei n. 13.786/2018, estipule uma multa até o limite máximo de até 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado do contrato, é plenamente cabível o seu redimensionamento, a fim de ser evitar uma onerosidade em demasia ao comprador, ora Recorrido.

Nessa esteira, em conformidade com o entendimento jurisprudencial majoritário, deve ser mantida a sentença que determinou a retenção do valor correspondente a 20% (vinte por cento) da quantia efetivamente paga pelo Apelado.

A propósito, trago à baila fragmento da decisão monocrática, proferida pela Ministra Maria Isabel Galotti, no dia 30/04/2024:

Nesse contexto,
entendo que deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo adquirente, suficiente para indenizar a parte recorrente pelas despesas gerais e compensá-la do rompimento unilateral do contrato.
Em face do exposto, conheço do agravo para dar parcial provimento ao recurso especial
para fixar em 25% (vinte e cinco por cento) a retenção sobre os valores pagos pela parte agravada.
(AREsp n. 2.499.891/PR, Relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, julgado em 30/04/2024, publicado em 02/05/2024). (Destaquei).

Dessa feita, a Recorrente deve efetuar a devolução dos valores pagos pelo Recorrido, abatido o percentual de 20% (vinte por cento) a título de retenção.

Dessarte, é certo que não houve omissão no acórdão embargado, mas decisão contrária aos interesses da Embargante.

Nessa quadra, o acórdão não merece retificação, neste ponto.

A Recorrente também afirma que houve omissão no
decisum
impugnado, no que se refere ao direito de fruição.

Em que pese à alegação da Recorrente, tenho que inexiste omissão a ser reconhecida, porque constou do acórdão recorrido que o Superior Tribunal de Justiça tem entendimento pacificado no sentido de que não é cabível a cobrança da taxa de fruição quando não há edificação no imóvel, objeto de contrato de compra e venda,
in verbis
:

Da Taxa de Fruição

A empresa Apelante defende o direito à retenção da fruição, prevista na cláusula 4.3, item V, do contrato firmado com o Apelado, no importe de 0,75 (setenta e cinco décimos por cento) do valor atualizado do contrato, a contar da data da assinatura e, subsidiariamente, que seja reconhecido o direito, ante a perda de uma chance.

Com relação à taxa de fruição, o entendimento atual do STJ é de ser incabível a sua cobrança, nas hipóteses em que o objeto do contrato de promessa de compra e venda é um lote não edificado. Veja-se:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
RESCISÃO POR INICIATIVA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. LOTE QUE NÃO FOI EDIFICADO. TAXA DE FRUIÇÃO. DESCABIMENTO
. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS RECURSAIS. NÃO CABIMENTO. MULTA DO ART. 1.021, § 4º, DO CPC/2015. INAPLICABILIDADE. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1. Com efeito,
a jurisprudência dominante desta Corte dispõe que é descabido o pagamento de taxa de fruição na hipótese de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de terreno não edificado, tendo em vista a ausência dos requisitos para configuração do enriquecimento sem causa
. 2. Consoante dispõe a Segunda Seção do STJ, não é cabível a majoração dos honorários recursais no julgamento de agravo interno ou de embargos de declaração. 3. O mero não conhecimento ou a improcedência de recurso interno não enseja a automática condenação à multa do art. 1.021, § 4º, do NCPC, devendo a imposição ser analisada caso a caso. 4. Agravo interno improvido. (STJ - AgInt no REsp: 2060756 SP 2023/0077761-9, Relator: Marco Aurélio Bellizze, Data de julgamento: 05/06/2023, T3 - Terceira Turma, Data de publicação: DJe 09/06/2023).

(Negritei).

Igualmente, esta Egrégia Corte de Justiça já decidiu:

RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR – DANO MORAL NÃO CONFIGURADO – RETENÇÃO – RESTITUIÇÃO EM PERCENTUAL RAZOÁVEL –
TAXA DE FRUIÇÃO
– RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR – RETENÇÃO DE VALOR DE IPTU - INDEVIDO - JUROS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Na hipótese de rescisão contratual por culpa exclusiva do comprador/recorrente, que não teve condições de arcar com as parcelas do financiamento, não há que se falar em indenização por danos morais. 2. É sedimentado entendimento que considera razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel a pedido do comprador, que o percentual de retenção pelo vendedor de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados.
3. Em se tratando de lote não edificado e inexistindo proveito econômico proporcionado pelo terreno, não há se falar em taxa de fruição.
4. (...). (TJMT 10166244520168110041, Relatora: Desa. Nilza Maria Possas de Carvalho, Data de julgamento: 18/10/2022, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de publicação: 25/10/2022). (Destaquei).

Dessarte, é incontroverso que, no caso em tela, não comporta a retenção da taxa de fruição, ante a ausência de edificação no lote adquirido pelo Recorrido.

Nota-se que, na verdade
as teses apresentadas pela Embargante demonstram a pretensão de rediscutir o julgado que foi contrário à sua pretensão, o que não se mostra cabível.

Dessarte, inexistindo os vícios esposados no artigo 1.022, do CPC deve ser rejeitado o Recurso de Embargos de Declaração.

Registro que, ante a inexistência de caráter protelatório dos Declaratórios, o pleito de condenação do pagamento de multa, formulado pela parte Embargada, revela-se descabido.

Forte nessas razões,
REJEITO
os presentes Embargos de Declaração, opostos pela pessoa jurídica Lança Campo Verde SPE Ltda., mantendo inalterado o acórdão recorrido.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 12/11/2024