Tribunal: TJMT
Processo: 1001530-95.2019.8.11.0059
Relator(a): CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-03-25
Data de publicação: 2024-03-28

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1001530-95.2019.8.11.0059
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Cobrança de Aluguéis - Sem despejo]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[ANTONIO RAIMUNDO DOS SANTOS NETO - CPF: 161.244.051-72 (APELANTE), MARIO SERGIO DOS SANTOS FERREIRA JUNIOR - CPF: 073.027.656-26 (ADVOGADO), DIVINO ALBERTO SANTOS FARIA - CPF: 459.855.371-53 (APELADO), EDIDACIO GOMES BANDEIRA - CPF: 063.492.183-53 (ADVOGADO), EFREM SILVA PINTO - CPF: 021.888.762-02 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

Recurso de Apelação Cível
nº

1001530-95.2019.8.11.0059 – Porto Alegre do Norte.

Apelante:
Antônio Raimundo dos Santos Neto.

Apelado:
Divino Alberto Santos Faria.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUEL
–
CONTRATO DE LOCAÇÃO POR PRAZO INDETERMINADO
– NOVAÇÃO – INADIMPLÊNCIA DEMONSTRADA – AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO
–
ÔNUS DA PROVA – ART. 373, II, DO CPC
–
SENTENÇA MANTIDA – HONORÁRIOS RECURSAIS – RECURSO DESPROVIDO.

Na forma do art.
373
, inc. II, do CPC, compete ao réu a comprovação da existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, ônus do qual não se desincumbiu.

O art. 9º, da Lei n. 8.245/1991 é suficientemente claro ao dispor que a falta de pagamento dos aluguéis autoriza a rescisão do contrato, pois, a mora,
per si
, é suficiente para autorizar o despejo.

R E L A T Ó R I O

Recurso de Apelação Cível
nº

1001530-95.2019.8.11.0059 – Porto Alegre do Norte.

Apelante:
Antônio Raimundo dos Santos Neto.

Apelado:
Divino Alberto Santos Faria.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação interposto por Antônio Raimundo dos Santos Neto em face da r. sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 1ª Vara da Comarca de Porto Alegre do Norte, que nos autos da ação de despejo c/c cobrança de aluguel que lhe move Divino Alberto Santos Faria, julgou parcialmente procedente o pedido inicial para declarar rescindido o contrato de locação e decretar o despejo do locatário do imóvel urbano discutido nos autos; condenar o requerido ao pagamento de alugueis mensais no valor de meio salário mínimo - R$ 207,50 (duzentos e sete reais e cinquenta centavos) e encargos vencidos a partir de 12 de agosto de 2016 e vincendos, até a data da efetiva desocupação; condenar ao pagamento da água, energia elétrica e IPTU até a efetiva desocupação; por fim, condenar ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação.

Inconformado, o réu, ora apelante, recorre afirmando, em suma, que não agiu com o costumeiro acerto o d. magistrado, uma vez que não houve comprovação nos autos da novação e do reajuste verbal. Alega que o autor tenta tomar de forma ilícita o lote que jamais lhe pertenceu e que não comprovou ser o proprietário do imóvel, uma vez que os documentos juntados pelo recorrente, aliados aos depoimentos das testemunhas, demonstram que o requerido/apelante é possuidor desde 2002 e realizou benfeitorias no bem.

Aduz que na ação movida pelo Município de Confresa em face do autor/apelado, não houve reintegração de posse da área ao apelado, mas apenas a improcedência da ação de manutenção de posse movida pela municipalidade. Além disso, a certidão do oficial de justiça naqueles autos confirmou que o apelante era proprietário do lote há 07 (sete) anos, ou seja, antes mesmo da assinatura do contrato de aluguel. Conclui que, sob todos os prismas, de fato, o real possuidor do imóvel é o apelante, devendo ser julgado totalmente improcedente o pleito, não podendo o recorrido pleitear desocupação, tampouco o pagamento de valores a título de alugueres em atraso.

O apelado apresentou contrarrazões (id. 199946388).

É o relatório.

Inclua-se na pauta.

Cuiabá, 25 de março de 2024.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Recurso de Apelação Cível
nº

1001530-95.2019.8.11.0059 – Porto Alegre do Norte.

Apelante:
Antônio Raimundo dos Santos Neto.

Apelado:
Divino Alberto Santos Faria.

V O T O

Cinge-se dos autos que
Divino Alberto Santos Faria ajuizou ação de despejo c/c cobrança de alugueis e acessórios contra Antônio Raimundo dos Santos Neto, aduzindo, em apertada síntese, ser o proprietário e locador de um imóvel urbano situado na Avenida Brasil, Quadra n.º 84 (atual quadra 88), Lote n. 410, Bairro, Setor Pavilhão, no município de Confresa, às margens da Rodovia-BR 158, próximo à lanternagem do Japão.

Descreve a área objeto do litígio como sendo um lote de terreno urbano, possuindo 230 metros na Av. Airton Senna, sendo 55 metros, atravessando a Av. Airton Senna com Supermercado Primavera; 205 metros, na Av. Brasil e 51 metros na Rua Gaspar Dutra, contendo uma área total de 525 m2 (quinhentos e vinte e cinco metros quadrados) na cidade de Confresa-MT.

Informa que no dia 25.11.2003, alugou o referido lote em questão, pelo valor de R$ 10,00 (dez reais) mensais, para o requerido, cujo contrato de locação fixava o prazo de 12 (doze) meses, com término previsto em 24.11.2004. Alega que após a referida data, entabulou-se novo contrato de aluguel, mas dessa vez de maneira verbal, prorrogando o prazo para locação. Além disso, aduz que no ano de 2008, foi acordado verbalmente um reajuste no valor do aluguel, o qual passou a ser de meio salário mínimo vigente à época.

Prossegue afirmando que além de não pagar o aluguel, o requerido ainda sublocou o imóvel para terceiros, sem seu consentimento. Esclarece, ademais, que o réu construiu um galpão em parte do imóvel e ali estabeleceu um comércio denominado Auto Elétrica Tocantins, de sua propriedade, tendo sublocado outras partes do terreno para terceiros.

Ao final, requer a condenação da parte ré ao pagamento dos alugueis atrasados, no valor de R$ 30.000,00 (trinta mil reais), referentes ao período de agosto de 2014 até agosto de 2019, considerando-se rescindido o contrato (id. 199946308).

Após a instrução processual, o douto magistrado
a quo
julgou parcialmente procedente o pedido inicial para declarar rescindido o contrato de locação e decretar o despejo do locatário do imóvel urbano discutido nos autos; condenar o requerido ao pagamento de alugueis mensais no valor de meio salário mínimo - R$ 207,50 (duzentos e sete reais e cinquenta centavos) e encargos vencidos a partir de 12 de agosto de 2016 e vincendos, até a data da efetiva desocupação; condenar ao pagamento da água, energia elétrica e IPTU até a efetiva desocupação; por fim, condenar ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação (id. 199946368).

Inconformado, o apelante recorre afirmando que não houve comprovação da novação e do reajuste verbal e que o autor tenta tomar de forma ilícita o lote que jamais lhe pertenceu, não comprovando ser o proprietário do imóvel.

Aduz que na ação movida pelo Município de Confresa em face do autor/apelado, não houve reintegração de posse da área ao apelado, mas apenas a improcedência da ação de manutenção de posse movida pela municipalidade.

Ao final, conclui que ser o real possuidor do imóvel, devendo ser julgado totalmente improcedente o pleito autoral, não podendo o recorrido pretender a desocupação, tampouco pagamento de valores a título de alugueis em atraso. Pugna pela reforma da r. sentença (id. 199946374).

Pois bem. Após detida análise dos autos, verifico que a questão não é de difícil elucidação.

In casu,
em que pese às alegações do apelante, da análise do conjunto probatório produzido nos autos, corroborado de forma satisfatória pelas testemunhas ouvidas em juízo, restou devidamente comprovado pelo autor, ora apelado, ser este o legitimo possuidor do imóvel, assim como a ocorrência de novação verbal do contrato de locação entabulado entre as partes.

Digo isso porque o autor fez prova do contrato de locação (id. 199946310), entrabulado com o requerido, no ano de 2003.

Ademais, não passa despercebido o fato de o Município de Confresa ter movido ação de manutenção de posse n.º 0000501-86.2003.8.11.0059 em desfavor da parte autora, e que foi julgada improcedente, sendo reconhecida a posse do apelado em sentença (id.

199946337) e mantida pelo e.g. Tribunal de Justiça no acórdão – id. 199946338, julgado em 29.11.2011.

Com efeito, a ação de despejo se funda justamente na falta de pagamento dos alugueres, relação esta, que foi reconhecida de forma convincente pelas testemunhas Nunica Noleto da Silva e Maria José da Silva Guimarães (id. 199946363), que confirmaram, em duas oportunidades distintas, ter presenciado o Sr. Divino tentando receber os alugueis atrasados do recorrente, de modo que ficou suficientemente comprovada a novação verbal.

Além do despejo, decorrência natural da falta do pagamento dos aluguéis é a cobrança perseguida pelo apelado, justificando a rescisão do contrato de locação havido entre as partes.

Assim, restou incontroverso nos autos que os aluguéis são devidos, uma vez que correspondem à contraprestação pelo uso da coisa alheia, nos moldes do que autoriza a Lei n. 8.245/1991 – Lei do Inquilinato, cuja obrigação é atribuída ao locatário.

Veja que o art. 9º, da Lei n. 8.245/1991 é suficientemente claro ao dispor que a falta de pagamento dos aluguéis autoriza a rescisão do contrato, pois, a mora,
per si
, é suficiente para autorizar o despejo.

Nesse passo, é cediço que a legislação processual em vigor define que a prova tem por objeto os fatos deduzidos pelas partes em juízo. Nesse diapasão, a finalidade da prova consiste na formação da convicção do julgador em torno desses mesmos fatos. Por isso é que se afirma ser o juiz o destinatário da prova, porquanto é ele que deverá se convencer da verdade dos fatos para dar correta solução jurídica ao litígio.

Mister
se faz constar que o art. 373, do CPC, dispõe que incumbe ao autor o ônus de da prova quanto ao fato constitutivo de seu direito, e ao réu quanto ao fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor.

Nesse sentido é o ensinamento de Nelson Nery Junior e Rosa Maria de Andrade Nery,
verbis
:

“
1. Ônus de provar
. A palavra vem do latim, ônus, que significa carga, fardo, peso, gravame. Não existe obrigação que corresponda ao descumprimento do ônus. O não atendimento do ônus de provar coloca a parte em desvantajosa posição para a obtenção do ganho de causa. A produção probatória, no tempo e na forma prescrita em lei, é ônus da condição de parte.”
(Código de Processo Civil Comentado e Legislação Extravagante, 11ª Ed., São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2010)

Nesse passo, tendo o recorrido comprovado a inadimplência do apelante no tocante aos alugueis do imóvel, justa a condenação imposta no ato sentencial, com a consequente rescisão do contrato e o despejo, conforme bem fundamentou o douto magistrado, cujo trecho da r. sentença abaixo transcrevo
in verbis
:

“
Pois bem. Da análise detida e cautelosa dos autos, entendo que assiste parcial razão a parte autora, conforme a seguir será demonstrado.

Inicialmente, em se tratando de locação de imóvel não residencial, a legislação aplicável ao caso é o regramento previsto na Lei de Locação n. 8.245/91, também chamada de Lei do Inquilinato.

Nesse viés, sabe-se que o aluguel é a retribuição devida pelo locatário e a falta de seu pagamento constitui infração de obrigação contratual e legal, prevista no artigo 23, inciso I, da Lei n. 8.245/91. Veja-se: “Art. 23. O locatário é obrigado a: I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato”.

Além disso, a falta de pagamento dos aluguéis constitui inadimplemento dos locatários e enseja a rescisão do contrato de locação, nos termos do inciso III, do artigo 9º, da legislação supra, in verbis: “Art. 9º A locação também poderá ser desfeita: (...) III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos; (...)”.

In casu, o requerido alega que o imóvel discutido nos autos, jamais pertenceu ao autor, bem como que o contrato de locação juntado foi assinado mediante ameaça para impedir a invasão por parte do requerente. Todavia, o demandado não se desincumbiu do ônus de comprovar qualquer fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, como lhes competia, a teor do artigo 373, II do CPC, especialmente no tocante a posse/propriedade da área discutida nos autos e quanto ao vício de consentimento na formação do contrato de locação.

Por outro lado, os documentos carreados pelo autor confortam sua pretensão inicial, notadamente pela cópia da sentença (id n. 27348978) e acordão (id n. 27348979) proferida na Ação de Manutenção de Posse (Processo de n. 0000501-86.2003.8.11.0059), proposta pelo Município de Confresa/MT em seu desfavor, que tramitou nesta Comarca, a qual foi julgada improcedente, sendo reconhecida a posse da área urbana em favor do autor.

Corroborando, a testemunha Gentil Januário da Silva afirmou em juízo que à área objeto desta demanda, trata-se da mesma área discutida na Ação de Manutenção de Posse supramencionada. Veja-se: “Ele estava com ação judicial com a Prefeitura(...); que é a mesma área que o senhor Antônio está atualmente, porque é o mesmo canteiro que eles diziam que era área verde da prefeitura, mas dividiu e fez uma estrada no meio onde hoje sai no “Boi na Brasa”(...).

Sobre o alegado vício de consentimento, extrai-se dos autos a inexistência de provas de que houve qualquer ameaça ou coação na formação do instrumento de locação. Além disso, as testemunhas ouvidas durante a audiência de instrução em julgamento nada mencionaram quanto a isso, tornando impossível acatar os argumentos do requerido, pois os vícios de consentimento não se presumem, devendo ser demonstrados de forma clara, precisa e indene de quaisquer dúvidas.

Nesse sentido, é o entendimento do e. Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, vejamos:

(...)

Assim, não comprovando a parte requerida o vício no consentimento apto a anular o negócio jurídico firmado entre as partes (id n. 22510298), deve ser considerada válida a relação locatícia no período de 25.11.2003 à 24.11.2004 e as obrigações ajustadas entre as partes.

Em relação à ocorrência de novação verbal do contrato de locação entre as partes, entendo que restou devidamente demonstrado, mediante prova testemunhal sólida e convincente.

Com efeito, a testemunha Nunica Noleto da Silva declarou em Juízo que: “que o senhor Divino Alberto na época, em 2016 alugou; que estava passando para comprar no Mercado do Nandinho e viu o senhor Divino com o senhor Antônio discutindo sobre o pagamento de aluguel; que o mercado fica ao lado da oficina; que o senhor Divino estava cobrando o aluguel e o senhor Antônio pedindo prazo para realizar o pagamento; que o proprietário do lote é o senhor Divino Alberto; que na época era vizinha das partes; que sabe que teve uma demanda judicial contra o senhor Divino, que a Prefeitura queria tomar o lote, mas que o senhor Divino conseguiu, que conhece a área desde 2005, que foi a época que mudou para próximo da área, que em 2005 tinha uma borracharia, que o senhor Antônio já estava na área, mas de aluguel (...)”.

No mesmo sentido, a testemunha Maria José da Silva Guimarães afirmou que: “que sabe que o senhor Divino alugou o terreno para o senhor Antônio; que ele montou uma oficina de auto elétrica; que já levou o seu carro para arrumar na oficina e que presenciou o senhor Divino na oficina cobrando o aluguel do senhor Antônio, que isso foi no ano de 2013/201; que conhece a área desde 2013; que o proprietário da área é o Divino; que sabe que o Município entrou na justiça querendo tomar essa área do Divino, mas que ele ganhou na justiça (...)”.

Desse modo, malgrado tenha o requerido negado à novação, diante das provas produzidas no fólio processual, afigura-se imperiosa o reconhecimento do contrato verbal celebrado entre as partes, pelo qual restou pactuado a prorrogação do prazo da locação por tempo indeterminado.

Em relação ao reajuste verbal do valor dos alugueres, igualmente o demandado não se desincumbiu do ônus de comprovar qualquer fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, como lhe competia, de modo que deve ser reconhecido o valor da locação no importe de meio salário mínimo vigente à época da avença. Assim, considerando que em 2008 o salário mínimo perfazia a importância de R$ 415,00 (quatrocentos e quinze reais), os alugueres devem corresponder o valor de R$ 207,50 (duzentos e sete reais e cinquenta centavos), isto é, metade do salário mínimo supra.

Nesse contexto, em observância aos regramentos básicos aplicados ao caso, em especial aos princípios da força obrigatória do contrato, função social do contrato e boa-fé objetiva, verifica-se que o demandado assumiu um dever patrimonial e que, no entanto, não foi capaz de solvê-lo, descumprindo o pacto entabulado verbalmente e, portanto, encontrando-se em mora.

Estando o locatário em mora com os aluguéis, conforme mencionado alhures, surge ao locador o direito de desfazer a locação, em decorrência da falta de pagamento, incidindo, além do valor dos alugueres inadimplidos, os encargos necessários decorrentes do atraso no pagamento, correção monetária e juros de mora
.

Concernente à correção monetária e juros, verifica-se que a correção monetária e os juros moratórios são acessórios e consectários lógicos da condenação principal (cobrança de aluguéis), de modo que as dívidas decorrentes de contrato de locação são líquidas e certas, tendo data de vencimento definida, motivo pelo qual incide, na espécie, o disposto no artigo 397, do CC.

Destarte, considerando que a parte ré não comprovou o pagamento integral do débito, bem como não apresentou justificativa para não fazê-lo, tenho como indubitável o direito da parte autora, sendo perfeitamente aplicável ao caso o disposto no artigo 9º, inciso III, da Lei n. 8.245/91.

Nesse sentido, é o entendimento do e. TJTM, vejamos: AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUEL – CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL POR PRAZO INDETERMINADO – INADIMPLÊNCIA DEMONSTRADA – NOTIFICAÇÃO PRÉVIA – DESNECESSIDADE – REALIZAÇÃO DE OBRAS – ABATIMENTO DO MONTANTE – AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO – ÔNUS DA PROVA – ART. 373, II, DO CPC – SENTENÇA MANTIDA – HONORÁRIOS RECURSAIS – RECURSO DESPROVIDO. O art. 9º, da Lei n. 8.245/1991 é suficientemente claro ao dispor que a falta de pagamento dos aluguéis autoriza a rescisão do contrato, pois, a mora, per si, é suficiente para autorizar o despejo. Na forma do art. 373, inc. II, do CPC, compete ao réu a comprovação da existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, ônus do qual não se desincumbiu. Em razão do trabalho adicional empregado pelo advogado, da natureza e da importância da causa, majoram-se os honorários advocatícios, nos moldes do art. 85, §11, do CPC. (N.U 1004280-73.2021.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 12/04/2023, Publicado no DJE 19/04/2023).
(...)”
(id. 199946368).

Desse modo, resta evidente que o apelante não apresentou prova convincente capaz de sustentar sua tese, sendo que os documentos apresentados pelo autor corroboram com os fatos alegados na inicial e o consequente julgamento procedente da demanda
.

Assim, diante de tudo o que foi alegado pelo autor, certo é que ao apelante competia provar a existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito postulado, conforme o
disposto no inc. II, do art. 373, do CPC,
ônus do qual não se libertou,
razão pela qual a r. sentença merece ser mantida incólume.

Nesse sentido já tive a oportunidade de me manifestar,
verbis
:

“AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUEIS C/C REPARAÇÃO POR DANO MATERIAL – INADIMPLÊNCIA DEMONSTRADA – ISENÇÃO DO LOCATÁRIO EM REPARAR O IMÓVEL – ACORDO VERBAL – AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO – ÔNUS DA PROVA – ART. 373, II, DO CPC – CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL POR PRAZO INDETERMINADO – PRÉVIA NOTIFICAÇÃO DO LOCATÁRIO – INDENIZAÇÃO DE FUNDO DE COMÉRCIO – IMPOSSIBILIDADE – LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ – INOCORRÊNCIA – SENTENÇA MANTIDA – MAJORAÇÃO HONORÁRIOS RECURSAIS – RECURSO DESPROVIDO.

Na forma do art. 373, inc. II, do CPC, compete ao réu a comprovação da existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, ônus do qual não se desincumbiu.

In casu, restou configurado o dever da apelante em arcar com as despesas decorrentes da devolução do bem no estado de conservação em que se encontrava na ocasião de recebimento do imóvel, além dos alugueis inadimplidos.

Não há ensejo para a indenização de fundo de comércio no contrato por tempo indeterminado, uma vez que não se trata de locação passível de renovação compulsória, nos termos do § 5º do art. 51 da Lei nº 8.245/91.

Conforme os precedentes do Superior Tribunal de Justiça, o reconhecimento da litigância de má-fé depende da demonstração pela parte adversa de ter sofrido dano processual, fato que não restou evidenciado nos autos.

Em razão do trabalho adicional empregado pelo advogado, da natureza e da importância da causa, majoram-se os honorários advocatícios, nos moldes do art. 85, §11, do CPC.”
(RAC n. 1004055-28.2020.8.11.0055, 3ª Câm. de Direito Privado, minha relatoria, j. 26.10.2022 - negritei)

Portanto, por estes termos e estribado nessas razões, tenho que o
decisum
objurgado merece ser mantido pelos seus próprios fundamentos.

Por derradeiro, restando desprovido o recurso, majoro a condenação em honorários advocatícios para 12% (doze por cento), na forma fixada pelo douto magistrado, atendendo ao que dispõe o art. 85, §11, do CPC.

Posto isso, conheço do recurso e lhe
NEGO PROVIMENTO
.

Cuiabá, 25 de março de 2024.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 25/03/2024