Tribunal: TJMT
Processo: 1009568-97.2020.8.11.0015
Relator(a): NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO
Órgão julgador: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-11-26
Data de publicação: 2024-12-03

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1009568-97.2020.8.11.0015
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Espécies de Contratos, Compra e Venda, Aquisição, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Efeitos]
Relator:
Des(a).
NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO

Turma Julgadora:

[DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[ELIETE APARECIDA DE BARROS - CPF: 105.087.378-50 (APELADO), ADRIANO SCOMPARIN - CPF: 016.633.951-28 (ADVOGADO), CATARINA DE BARROS - CPF: 144.141.898-96 (APELADO), LUCAS BARROS FONSECA - CPF: 057.002.601-66 (APELADO), CRESTON EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 20.329.337/0001-54 (APELANTE), ADRIANA GONCALVES PEREIRA NERVO - CPF: 016.710.369-56 (ADVOGADO), JULIO CESAR LOBO FILHO - CPF: 036.984.721-04 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – CERCEAMENTO DE DEFESA – INÉRCIA DA PARTE APÓS INTIMAÇÃO PARA PRODUÇÃO DE PROVAS QUE PRETENDIA PRODUZIR – PRELIMINAR REJEITADA -
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL
-
INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA – DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL EM RELAÇÃO À ENTREGA DO IMÓVEL – CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE VENDEDORA - RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS, EM PARCELA ÚNICA – INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 475 DO CÓDIGO CIVIL E SÚMULA N.º 543 DO STJ – IPTU – RESTITUIÇÃO DAS PARTES AO
STATUS QUO ANTE
– OBRIGAÇÃO DA PROMITENTE VENDEDORA -

CORREÇÃO MONETÁRIA INCIDENTE A PARTIR DE CADA DESEMBOLSO, VISTO QUE SE TRATA DE MERA RECOMPOSIÇÃO DO PODER AQUISITIVO DA MOEDA - INAPLICABILIDADE DA LEI N.º 13.786/2018 AOS CONTRATOS ANTERIORES À SUA VIGÊNCIA – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

Diante da determinação de intimação das partes para que, no prazo de 10 (dez) dias, indicassem as provas que pretendiam produzir, especificando, de forma fundamentada, a sua necessidade e inércia da parte, não há falar em cerceamento de defesa.

Estabelece o artigo 475 do Código Civil que:
“
A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.
”
Nesse passo, o enunciado da Súmula n.º 543 do STJ:
“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

Em razão do reconhecimento da culpa pelo inadimplemento contratual com retorno das partes ao
status quo ante
, a obrigação deixa de ser dos promitentes compradores para retornar à promitente vendedora e possuidora do bem (obrigação
propter rem
).

A correção deve incidir a partir de cada desembolso, por se tratar de mera recomposição do poder aquisitivo da moeda.

Sobre a aplicação da Lei n.º 13.786/18, o Colendo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Recurso Especial repetitivo nº 1.635.428/SC, acolheu-se Questão de Ordem proposta e assim se pronunciou
"(...) não se pode cogitar de aplicação simples e direta da nova Lei n. 13.786/18 para a solução de casos anteriores ao advento do mencionado Diploma legal (retroatividade da lei, com consequente modificação jurisprudencial, com ou sem modulação )"
.

R E L A T Ó R I O

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) 1009568-97.2020.8.11.0015

APELANTE: CRESTON EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.

APELADAS: ELIETE APARECIDA DE BARROS, CATARINA DE BARROS, LUCAS BARROS FONSECA

RELATÓRIO

DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO – RELATORA

Eminentes pares:

Trata-se de recursos de apelação interpostos por
CRESTON EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.

contra sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 3ª Vara Cível da Comarca de Sinop/MT, nos autos da Ação de Rescisão Contratual, de parcial procedência dos pedidos para declarar rescindido o contrato de compra e venda firmado entre as partes (id nº 35305338), devendo as partes serem restituídas ao seu
‘status quo ante’;
e, como corolário natural, confirmar a tutela de urgência precedentemente concedida (id nº 44215164); condenar a ré a restituir o valor integral pago pelos autores, em parcela única, com incidência de correção monetária, calculada pelo IPC-Fipe, desde o desembolso de cada parcela e juros moratórios na ordem de 12% ao ano (art. 406 e art. 591, ambos do Código Civil de 2.002 e art. 161, § 1.º do CTN), contados a partir do trânsito em julgado da sentença; declarar

encerrada a atividade cognitiva, resolvendo-se o mérito do feito, com supedâneo no art. 487, inciso I do Código de Processo Civil. “
Pelo princípio da sucumbência, dado à sucumbência parcial [art. 86 do Código de Processo Civil], deverá arcar, a requerente, com 50% das custas processuais e a empresa requerida com os demais 50% remanescentes. Com espeque no conteúdo do art. 85, § 2.º do Código de Processo Civil,
condeno
as partes no pagamento de honorários advocatícios ao patrono da parte adversa, na mesma proporção acima, fixados no percentual de 10% do valor da condenação, vedada a possibilidade de compensação (art. 85, § 14.º do Código de Processo Civil)
.
Fica suspensa a exigibilidade do pagamento das custas judiciais e honorários de advogado, destinadas ao patrono da parte adversa, infligido à parte requerente, devido à concessão do benefício da assistência judiciária gratuita (art. 98, § 3.º do Código de Processo Civil).”

A apelante argui a preliminar de cerceamento de defesa e sustenta que não foi oferecido a ela produzir provas testemunhais, que pudessem comprovar que o motivo da rescisão se deu pela inadimplência dos apelados e não pelo descumprimento contratual da apelante.

Quanto ao mérito, assevera que as obras de infraestruturas do loteamento foram entregues, de forma parcial, em 08 de outubro de 2020 e
“não é correta a afirmação que “o imóvel ainda não foi liberado para construção”, conforme resta comprovado, não havendo qualquer inadimplência ou falha na prestação do serviço, conforme decidido na r. sentença.”

Afirma que ficou comprovado que não deu causa à rescisão do contrato, haja vista que os apelados, de livre e espontânea vontade, decidiram não mais pagar as parcelas contratadas, buscando a via judicial para conseguir seu intento, de modo que a apelante tem direito a retenção de 10% a 25% dos valores pagos por eles, durante o contrato.

Cita que a presente ação é uma ação de conhecimento e não execução de qualquer título, por isso que o débito resultante da decisão judicial terá incidência de correção monetária desde o ajuizamento da ação (19.10.2020) e não desde o desembolso de cada parcela, tal como decidido; pretende que sejam descontados os valores do IPTU incidente sobre o imóvel, desde a celebração do contrato de compra e venda, até a data da sentença, haja vista que tais valores são de inteira responsabilidade dos apelados. Ao final, pugna pelo provimento do recurso.

Em contrarrazões a apelada requer o desprovimento do recurso.

É o relatório.

Desa. Nilza Maria Pôssas de Carvalho

Relatora

V O T O R E L A T O R

VOTO – PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA:

DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO (RELATORA)

Egrégia Câmara:

A apelante argui a preliminar de cerceamento de defesa e sustenta que não foi oferecido a ela produzir provas testemunhais, que pudessem comprovar que o motivo da rescisão se deu pela inadimplência dos apelados e não pelo descumprimento contratual da apelante.

Todavia, em Id 84855434 (autos de origem), o Magistrado determinou a intimação das partes para que, no prazo de 10 (dez) dias, indicassem as provas que pretendiam produzir, especificando, de forma fundamentada, a sua necessidade. A intimação foi publicada no DJe em 20.05.2022 e aportou aos autos a certidão:
“Certifico e dou fé, que os Advogados das partes foram devidamente intimados, porém deixaram exaurir-se o prazo, sem especificarem as provas que pretendem produzir.”

É cediço que não ocorrerá cerceamento de defesa
quando a questão de mérito for unicamente de direito, ou, sendo de direito e de fato, não houver necessidade de produzir prova em audiência
. Deste modo, é facultado ao Magistrado dispensar a produção de provas e julgar antecipadamente a lide quando os elementos existentes nos autos bastaram para formar o seu livre convencimento, nos termos do que estabelece o artigo 355, I do Código de Processo Civil:

“Art. 355. O juiz julgará antecipadamente o pedido, proferindo sentença com resolução de mérito, quando:

I - não houver necessidade de produção de outras provas.”

Nesse sentido a jurisprudência deste Egrégio Tribunal de Justiça:

“APELAÇÃO CÍVEL – EMBARGOS À EXECUÇÃO – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE MAQUINÁRIO –
PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA – INOCORRÊNCIA
– MÉRITO – INAPLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – EXCESSO DE EXECUÇÃO – NOVAÇÃO DA DÍVIDA – EXCESSO VERIFICADO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
Não há cerceamento de defesa, uma vez que o magistrado de primeira instância considerou suficientes as provas documentais para o julgamento antecipado da lide.
O contrato firmado entre as partes não configura relação de consumo, mas uma relação contratual paritária entre particulares, afastando-se a aplicação das normas protetivas do CDC. Após a novação da dívida, não é possível exigir o cumprimento das condições estabelecidas no primeiro contrato, como juros, prazos e penalidades, pois a novação cria uma obrigação com novas condições. Excesso reconhecido, tendo em vista o erro na aplicação da correção monetária e juros de mora e inaplicabilidade da multa moratória, haja vista a novação da dívida”
(N.U 1001545-82.2023.8.11.0040, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 25/09/2024, Publicado no DJE 28/09/2024)

A alegação de cerceamento de defesa não é pertinente ao caso dos autos, por entender o Magistrado que c
abível o julgamento antecipado da lide, após a inércia das partes em especificarem as provas que ainda pretendiam produzir.

Rejeito a preliminar.

É como voto.

VOTO – MÉRITO:

DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO (RELATORA)

Egrégia Câmara:

As partes celebraram um instrumento particular de compra e venda referente ao lote nº 03, da Quadra 04, do Loteamento Residencial Sabrina III, no Município de Sinop/MT, pelo valor de R$ 133.208,40, a serem pagos mediante arras (entrada) no valor de R$ 3.956,40 e um saldo no valor de R$ 129.252,00 parcelados em 240 meses, no valor inicial de R$ 538,55.

Os autores efetuaram o pagamento das arras e de mais 18 parcelas, totalizando a quantia de R$ 13.997,30 e deixaram de efetuar o pagamento das demais parcelas a partir do mês de agosto de 2020 (Ids 246866682, 246866684 e 246866685).

A apelante assevera que as obras de infraestruturas do loteamento foram entregues, de forma parcial, em 08 de outubro de 2020 e
“não é correta a afirmação que “o imóvel ainda não foi liberado para construção”, conforme resta comprovado, não havendo qualquer inadimplência ou falha na prestação do serviço, conforme decidido na r. sentença.”

Afirma que ficou comprovado que não deu causa à rescisão do contrato, haja vista que os apelados, de livre e espontânea vontade, decidiram não mais pagar as parcelas contratadas, buscando a via judicial para conseguir seu intento, de modo que a apelante tem direito a retenção de 10% a 25% dos valores pagos por eles, durante o contrato.

Pois bem. Estabelecem as Cláusulas 8ª e 9ª do instrumento contratual:

“
Cláusula 8ª

A vendedora entregará as obras de infraestrutura no prazo estabelecido na Lei 6.766/79
, que compreende via de circulação com pavimentação asfáltica e meio fio, rede seca de água e esgotamento sanitário, rede de energia elétrica de baixa tensão, escoamento de águas pluviais, plantio de árvores, iluminação pública e outras previstas do projeto aprovado do loteamento junto à prefeitura em consonância com o Plano Diretor Municipal.

Cláusula 9ª
As obras a serem realizadas para implantação do Empreendimento
estão previstas no memorial descritivo

anexo
e deverão estar concluídas no prazo do cronograma de execução prevista na Lei 6.766/79.”

E, como consignado na sentença:

“Ao esmiuçar os elementos cognitivos produzidos no processo, verifica-se que, ao ser intimada para apresentar o memorial descritivo e cronograma de execução das obras para que fosse possível confirmar o prazo de entrega, a requerida informou que tais documentos não foram elaborados (ID 92198694).

Por conseguinte, a atitude da requerida em deixar de apontar um prazo específico para finalização das obras de infraestrutura no contrato, bem como de elaborar o documento a que fez referência no contrato que preveria esta data, afrontou não só os ditames consumeristas, como o dever de informação abarcado no art. 30 do Código de Defesa do Consumidor, como resultou em ofensa a princípios contratuais basilares, tais como a boa-fé objetiva (...)”
.

Ademais, a apelante além de mencionar que o cronograma de obras não foi elaborado, disse que foi estipulado o prazo para finalização das obras de acordo com o Decreto que autoriza o Loteamento Residencial Sabrina III, aprovado em 10 de abril do ano de 2018 (Decreto n° 060/2018).

Cita a apelante a Lei Complementar n° 04/2001, em seu artigo 26:

“Art. 26. As obras e serviços de infra-estrutura urbana exigidos para loteamento deverão ser executados de acordo com seu cronograma físico, devidamente aprovado pela Prefeitura Municipal.

§ 1º O loteador terá o prazo máximo de 18 (dezoito) meses, a contar da data da expedição do alvará de licença, para executar as obras e serviços de infraestrutura
. (Redação dada pela Lei Complementar nº 11/2003).”

Nesse passo, a Prefeitura Municipal de Sinop expediu atestado de execução de obras de infraestrutura parcial, no qual indica que em 08 de outubro de 2020 a apelante concluiu parcialmente as obras do loteamento nas quadras 03, 05, 07, 09, 10, 11, 12, 13, 14, 15 e 16, mas não concluiu sequer parcialmente o lote 03, quadra 04 dos autores. Com efeito, o loteamento foi aprovado em 16.04.2018 e as obras deveriam ter sido concluídas até outubro de 2019.

Assim, pertinente conclusão do Magistrado de que os autores são detentores do direito de rescisão do contrato e por consequência, da restituição integral dos valores pagos, em parcela única.

É o que estabelece o artigo 475 do Código Civil:

“
Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.
”

No mesmo sentido o enunciado da Súmula n.º 543 do STJ:

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (SÚMULA 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015)

Sobre o IPTU, diante do reconhecimento da culpa pelo inadimplemento contratual, o Magistrado consignou que as partes retornarão ao
status quo ante
, de modo que a obrigação deixa de ser dos autores para retornar à ré na qualidade de promitente vendedora e possuidora do bem.

Acerca da correção deve incidir a partir de cada desembolso, por se tratar de mera recomposição do poder aquisitivo da moeda.

Cito precedentes:

“
Apelação. Compromisso de compra e venda de bem imóvel. Legitimidade passiva da corré Tibério Construções e Incorporações S/A. Rescisão contratual unilateral pleiteada pelos promissários compradores. Retorno das partes ao status quo ante. Retenção de 10% dos valores pagos. Percentual que se mostra suficiente para compensar os prejuízos sofridos pela promitente vendedora em razão do desfazimento do contrato. Abusividade da cláusula penal que prevê percentual muito superior aos limites aceitos pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. Inteligência do art. 51 do CDC. Inaplicabilidade da Lei n.º 13.786/2018 aos contratos anteriores à sua vigência. Correção monetária incidente a partir de cada desembolso, visto que se trata de mera recomposição do poder aquisitivo da moeda. Cláusula contratual que obriga o promissário comprador a pagar IPTU e taxas condominiais antes de sua imissão na posse do imóvel. Abusividade. Precedentes deste E. Tribunal de justiça. Sentença mantida. Recurso improvido
” (TJ-SP - Apelação Cível: 10221494620238260008 São Paulo, Relator: Walter Exner, Data de Julgamento: 06/11/2024, 36ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 06/11/2024)

“
Apelação. Compromisso de compra e venda de bem imóvel. Legitimidade passiva da corré Tibério Construções e Incorporações S/A. Rescisão contratual unilateral pleiteada pelos promissários compradores. Retorno das partes ao status quo ante. Retenção de 10% dos valores pagos. Percentual que se mostra suficiente para compensar os prejuízos sofridos pela promitente vendedora em razão do desfazimento do contrato. Abusividade da cláusula penal que prevê percentual muito superior aos limites aceitos pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. Inteligência do art. 51 do CDC. Inaplicabilidade da Lei n.º 13.786/2018 aos contratos anteriores à sua vigência. Correção monetária incidente a partir de cada desembolso, visto que se trata de mera recomposição do poder aquisitivo da moeda. Cláusula contratual que obriga o promissário comprador a pagar IPTU e taxas condominiais antes de sua imissão na posse do imóvel. Abusividade. Precedentes deste E. Tribunal de justiça. Sentença mantida. Recurso improvido
” (TJ-SP - Apelação Cível: 10221494620238260008 São Paulo, Relator: Walter Exner, Data de Julgamento: 06/11/2024, 36ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 06/11/2024)

Por fim, sobre a aplicação da Lei n.º 13.786/18, o Colendo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Recurso Especial repetitivo nº 1.635.428/SC, acolheu-se Questão de Ordem proposta e assim se pronunciou
"(...) não se pode cogitar de aplicação simples e direta da nova Lei n. 13.786/18 para a solução de casos anteriores ao advento do mencionado Diploma legal (retroatividade da lei, com consequente modificação jurisprudencial, com ou sem modulação )"
.

Ante o exposto, DESPROVEJO o recurso e majoro os honorários recursais fixados em desfavor da apelante para 15% sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85, § 11 do Código de Processo Civil
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 26/11/2024