Tribunal: TJMT
Processo: 1037959-13.2022.8.11.0041
Relator(a): SERLY MARCONDES ALVES
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-11-25
Data de publicação: 2024-11-28

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1037959-13.2022.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Locação de Imóvel, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[DANYLO FERREIRA DE ALCANTARA - CPF: 726.144.551-72 (APELANTE), EDGAR FRANCISCO DE OLIVEIRA JUNIOR - CPF: 001.765.941-83 (ADVOGADO), CSM COMERCIO E SERVICOS DE SISTEMAS DE SEGURANCA LTDA - CNPJ: 10.701.420/0001-59 (APELADO), EMERSON RONALD GONCALVES MACHADO - CPF: 824.402.399-68 (ADVOGADO), DANYLO FERREIRA DE ALCANTARA - CPF: 726.144.551-72 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO, UNÂNIME

E M E N T A

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E LUCROS CESSANTES. RESTITUIÇÃO DE IMÓVEL LOCADO. AUSÊNCIA DE VISTORIA INICIAL. ÔNUS DA PROVA DO LOCADOR. IMPROCEDÊNCIA.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por
Danylo
Ferreira de Alcântara visando à reforma de sentença que julgou improcedente o pedido de indenização por danos materiais

e lucros cessantes formulado em face de CSM Comércio e Serviços de Sistemas de Segurança Ltda., com condenação do autor ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios. O autor alega que o imóvel, devolvido pelo locatário com avarias ao término do contrato de locação, demandou reformas no valor de R$ 23.320,00, além de gerar perda de receitas devido à impossibilidade de locação durante o período de reparos.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) determinar se a ausência de vistoria inicial do imóvel impede a procedência do pedido de indenização por danos materiais; e (
ii
) avaliar se há provas suficientes para justificar a indenização por lucros cessantes em razão da alegada indisponibilidade do imóvel para locação.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O art. 23, III, da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) estabelece que o locatário deve devolver o imóvel no estado em que o recebeu, salvo desgaste natural. Sem vistoria inicial, não há prova objetiva do estado original do imóvel, inviabilizando a apuração das deteriorações além do uso normal.

A jurisprudência da corte reforça que, na ausência de vistorias de entrada e saída, não se pode basear exclusivamente em fotografias e declarações unilaterais para comprovar danos ao imóvel, recaindo sobre o locador o ônus de prova.

Quanto aos lucros cessantes, o art. 402 do Código Civil exige comprovação de dano efetivo e direto. No caso, o autor não demonstrou, mediante prova
documental, a efetiva indisponibilidade do imóvel para locação ou perda concreta de receita decorrente das alegadas reformas, faltando nexo causal entre o prejuízo e a conduta do réu.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A ausência de vistoria inicial no imóvel impede a comprovação dos danos materiais alegados pelo locador.

Para a configuração dos lucros cessantes, é necessário demonstrar o nexo causal direto entre a perda de receita e a conduta do locatário, o que não se verifica sem prova documental robusta.

Dispositivos relevantes citados
: Lei nº 8.245/91, art. 23, III; Código Civil,
arts
. 402 e 403.

Jurisprudência relevante citada
: TJMT, Apelação nº 0001539-29.2016.8.11.0108, Rel. Des. Carlos Alberto Alves da Rocha, Terceira Câmara de Direito Privado, julgado em 20.06.2024.

R E L A T Ó R I O

Eminentes p
ares:

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por

D
ANYLO FERREIRA DE ALCANTARA
, com o fito de reformar a sentença que, nos autos da
aç
ão de indenização por danos materiais e lucros cessantes
, que move
em fac
e de
CSM COMERCIO E SERVICOS DE SISTEMAS DE SEGURANCA LTDA
, julgou improcedentes os pedidos iniciais e condenou a parte autora ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios, que fixou
em
1
0
% sobre o valor da causa
.

Narra
o apelante
que ajuizou a presente ação a fim de cobrar danos materiais sofrido em imóvel que alugou ao requerido e, ao fim do contrato de locação, lhe foi devolvido com avarias. Afirma que te
ve de realizar reforma, cujos custos equivalem a
R$ 23.320,00
e em razão de que deixou de alugar o imóvel por um período, porquanto requer lucros cessantes.

S
ustenta a necessidade de reforma da sentença, para

reconhecer a obrigação de o locatário devolver o imóvel ao locador em boas condições.

Pugna pelo provimento do
recurso, para julgar procedente a ação.

C
ontrarrazões
pelo desprovimento (Id.
246472194
).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Eminentes Pares:

A controvérsia está em saber
se
é caso de reforma da sentença, para
julgar procedente a ação e condenar a parte requerida ao pagamento de indenização por danos materiais e lucros
cessantes ao autor.

Inicialmente, quanto ao pedido de indenização por danos materiais, o autor alega que o imóvel foi devolvido com diversas avarias, obrigando-o a arcar com os custos de reparo para que o bem retornasse ao estado original, no valor de R$ 23.320,00
e, p
ara corroborar suas alegações, juntou documentos

como
fotografias e notas fiscais,
a fim de
demonstrar o estado do imóvel e os gastos incorridos.

Contudo,
andou bem
a sentença
que
ressaltou a ausência de vistoria formal realizada no momento de entrada do locatário no imóvel, o que prejudica a certeza quanto ao estado inicial da propriedade e, por conseguinte, impede a verificação exata das deteriorações que poderiam ter ocorrido ao longo da locação.

Essa lacuna é fundamental, pois o art
.
23, III, da Lei do Inquilinato (Lei n.º 8.245/91), impõe ao locatário a obrigação de restituir o imóvel “
no estado em que o recebeu
”, excetuando-se apenas as deteriorações decorrentes do uso normal.

Assim, para que se configure a obrigação de reparação, é essencial a prova do estado do imóvel no início da locação, que permitiria uma comparação objetiva com o estado final.

Nesse mesmo sentido, a
jurisprudência
desta e. Corte
reforça que, na ausência de vistoria de entrada e saída, a comprovação de danos além do desgaste natural não pode se basear exclusivamente em fotografias ou declarações unilaterais
:

“
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUEL – AVARIAS NO IMÓVEL – AUSÊNCIA DE VISTORIA DE ENTRADA E DE SAÍDA – ÔNUS DA PROVA – LOCADOR – IMPOSSIBILIDADE DE RESSARCIMENTO – INADIMPLÊNCIA DEMONSTRADA – PAGAMENTO PARCIAL – ABATIMENTO – VALOR DO BEM – ÔNUS DA PROVA – RÉUS – ART. 373, II, DO CPC – MULTA PELO NÃO COMPARECIMENTO À AUDIÊNCIA DE CONCILIAÇÃO – MANUTENÇÃO – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Consoante dispõe a Lei n.º 8.245/91, o locatário é obrigado a restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal.

In
casu
, somente com a realização de vistoria inicial e final no imóvel locado seria possível verificar as supostas avarias alegadas pelo locador, decorrentes do uso irregular pelos locatários, o que não ocorreu.

A parte autora comprovou documentalmente o valor do bem recebido para quitar parcialmente a dívida, de modo que os requeridos não apresentaram qualquer prova em sentido contrário.

Na forma do art. 373, inc. II, do CPC, compete ao réu a comprovação da existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, ônus do qual não se desincumbiu.

Deve ser mantida a multa cominada em decorrência da falta injustificada à audiência de conciliação designada, uma vez que o §4º, do art. 334, do CPC, dita que ambas as partes devem manifestar pelo desinteresse pela realização do ato, hipótese que não ocorreu
”
(
TJMT, AP
0001539-29.2016.8.11.0108, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CARLOS ALBERTO
ALVES DA ROCHA, Terceira Câmara
de Direito Privado, Julgado em 20/06/2024,
Publicado
no DJE 24/06/2024)
.

Dessa forma, diante da ausência de prova cabal quanto ao estado inicial do imóvel, a improcedência do pedido de indenização por danos materiais é medida que se impõe.

Por outro lado, com relação
ao pedido de lucros cessantes, o autor pleiteia o valor de R$ 3.068,90, correspondente ao período em que, segundo alega, o imóvel ficou indisponível para locação devido à necessidade de reformas.

No entanto,
conforme o disposto no artigo 402 do Código Civil, a configuração dos lucros cessantes demanda prova robusta de que o prejuízo alegado é diretamente vinculado à conduta da outra parte, sendo insuficiente a mera alegação de perda de oportunidade econômica.

No presente caso, não se verificou, pelos documentos apresentados, prova da efetiva indisponibilidade do imóvel, tampouco de eventual negociação prejudicada ou de perda concreta de receita,
o que
evidencia

a falta de nexo causal direto entre o alegado dano e a conduta da parte requerida.

Por conseguinte, a sentença

encontra-se em consonância com a jurisprudência dominante, bem como com as normas aplicáveis, especialmente os artigos 402 e 403 do Código Civil, que exigem a comprovação de dano efetivo e direto para o acolhimento de tal pedido.

Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso.

É como voto.

V O T O S V O G A I S

Eminentes Pares:

A controvérsia está em saber
se
é caso de reforma da sentença, para
julgar procedente a ação e condenar a parte requerida ao pagamento de indenização por danos materiais e lucros
cessantes ao autor.

Inicialmente, quanto ao pedido de indenização por danos materiais, o autor alega que o imóvel foi devolvido com diversas avarias, obrigando-o a arcar com os custos de reparo para que o bem retornasse ao estado original, no valor de R$ 23.320,00
e, p
ara corroborar suas alegações, juntou documentos

como
fotografias e notas fiscais,
a fim de
demonstrar o estado do imóvel e os gastos incorridos.

Contudo,
andou bem
a sentença
que
ressaltou a ausência de vistoria formal realizada no momento de entrada do locatário no imóvel, o que prejudica a certeza quanto ao estado inicial da propriedade e, por conseguinte, impede a verificação exata das deteriorações que poderiam ter ocorrido ao longo da locação.

Essa lacuna é fundamental, pois o art
.
23, III, da Lei do Inquilinato (Lei n.º 8.245/91), impõe ao locatário a obrigação de restituir o imóvel “
no estado em que o recebeu
”, excetuando-se apenas as deteriorações decorrentes do uso normal.

Assim, para que se configure a obrigação de reparação, é essencial a prova do estado do imóvel no início da locação, que permitiria uma comparação objetiva com o estado final.

Nesse mesmo sentido, a
jurisprudência
desta e. Corte
reforça que, na ausência de vistoria de entrada e saída, a comprovação de danos além do desgaste natural não pode se basear exclusivamente em fotografias ou declarações unilaterais
:

“
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUEL – AVARIAS NO IMÓVEL – AUSÊNCIA DE VISTORIA DE ENTRADA E DE SAÍDA – ÔNUS DA PROVA – LOCADOR – IMPOSSIBILIDADE DE RESSARCIMENTO – INADIMPLÊNCIA DEMONSTRADA – PAGAMENTO PARCIAL – ABATIMENTO – VALOR DO BEM – ÔNUS DA PROVA – RÉUS – ART. 373, II, DO CPC – MULTA PELO NÃO COMPARECIMENTO À AUDIÊNCIA DE CONCILIAÇÃO – MANUTENÇÃO – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Consoante dispõe a Lei n.º 8.245/91, o locatário é obrigado a restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal.

In
casu
, somente com a realização de vistoria inicial e final no imóvel locado seria possível verificar as supostas avarias alegadas pelo locador, decorrentes do uso irregular pelos locatários, o que não ocorreu.

A parte autora comprovou documentalmente o valor do bem recebido para quitar parcialmente a dívida, de modo que os requeridos não apresentaram qualquer prova em sentido contrário.

Na forma do art. 373, inc. II, do CPC, compete ao réu a comprovação da existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, ônus do qual não se desincumbiu.

Deve ser mantida a multa cominada em decorrência da falta injustificada à audiência de conciliação designada, uma vez que o §4º, do art. 334, do CPC, dita que ambas as partes devem manifestar pelo desinteresse pela realização do ato, hipótese que não ocorreu
”
(
TJMT, AP
0001539-29.2016.8.11.0108, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CARLOS ALBERTO
ALVES DA ROCHA, Terceira Câmara
de Direito Privado, Julgado em 20/06/2024,
Publicado
no DJE 24/06/2024)
.

Dessa forma, diante da ausência de prova cabal quanto ao estado inicial do imóvel, a improcedência do pedido de indenização por danos materiais é medida que se impõe.

Por outro lado, com relação
ao pedido de lucros cessantes, o autor pleiteia o valor de R$ 3.068,90, correspondente ao período em que, segundo alega, o imóvel ficou indisponível para locação devido à necessidade de reformas.

No entanto,
conforme o disposto no artigo 402 do Código Civil, a configuração dos lucros cessantes demanda prova robusta de que o prejuízo alegado é diretamente vinculado à conduta da outra parte, sendo insuficiente a mera alegação de perda de oportunidade econômica.

No presente caso, não se verificou, pelos documentos apresentados, prova da efetiva indisponibilidade do imóvel, tampouco de eventual negociação prejudicada ou de perda concreta de receita,
o que
evidencia

a falta de nexo causal direto entre o alegado dano e a conduta da parte requerida.

Por conseguinte, a sentença

encontra-se em consonância com a jurisprudência dominante, bem como com as normas aplicáveis, especialmente os artigos 402 e 403 do Código Civil, que exigem a comprovação de dano efetivo e direto para o acolhimento de tal pedido.

Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 25/11/2024