Tribunal: TJMT
Processo: 1004821-38.2023.8.11.0003
Relator(a): CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-10-16
Data de publicação: 2024-10-18

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1004821-38.2023.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Promessa de Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[ELIZABETE FERREIRA DA SILVA - CPF: 138.285.841-87 (APELANTE), EZEQUIEL DE MORAES NETO - CPF: 021.123.941-00 (ADVOGADO), IGOR GIRALDI FARIA - CPF: 841.693.111-91 (ADVOGADO), POR DO SOL URBANIZACOES LTDA - CNPJ: 07.707.537/0001-35 (APELADO), ADEMILCON DE ALMEIDA GILARDE - CPF: 698.356.241-00 (ADVOGADO), CYNTIA DA SILVA LIMA - CPF: 934.374.551-68 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO POR CULPA DA PROMITENTE COMPRADORA – DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS – CONTRATOS FIRMADOS ANTERIORMENTE A LEI Nº 13.786/2018 – RETENÇÃO DE 25% DO VALOR EFETIVAMENTE PAGO – POSSIBILIDADE - PRECEDENTES DO STJ –
HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS – FIXAÇÃO SOBRE O VALOR DA CONDENAÇÃO -
SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA – RECURSO PROVIDO PARCIALMENTE.

Segundo o mais atual entendimento da Segunda Seção, nos contratos firmados antes da Lei n. 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento), definido no julgamento dos EAg n. 1.138.183/PE, considerado adequado e suficiente para indenizar o construtor pelas despesas gerais e pelo rompimento unilateral ou pelo inadimplemento do consumidor
(REsp 1723519/SP, Segunda Seção, DJe 02/10/2019).
No mesmo sentido:
AgInt no AREsp 1154972/SP, Quarta Turma, julgado em 29/10/2019, DJe 05/11/2019.

Na referida oportunidade, o voto condutor destacou que o percentual de 25% “tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento”
(REsp 1723519/SP, Segunda Seção, DJe 02/10/2019).

Prevalece, então, na jurisprudência mais atual: i) “a orientação de um padrão indenizatório de 25% do valor pago”
(AgInt no REsp 1816960/RJ, Quarta Turma, DJe 26/08/2020);
e ii) que esse percentual é indenizatório, cominatório e fixo, independendo das circunstâncias concretas de cada hipótese particular.

Segundo orientação firmada no REsp n. 1.746.072/PR, para fixação dos honorários sucumbenciais, primeiro deve ser considerado o valor a condenação.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por Elizabete Ferreira da Silva em face da r. sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 1ª Vara Cível da Comarca de Rondonópolis, que nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Quantia Paga, movida em desfavor da Por do Sol Urbanizações Ltda., julgou procedente o pedido inicial para declarar rescindido o contrato particular de compromisso de compra e venda, firmado entre as partes, referente ao imóvel descrito e caracterizado nos autos, devendo haver por parte da ré a restituição dos valores pagos pela autora, em parcela única, com o decote no máximo de 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago, valor que deverá ser corrigido – juros de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária ‘INPC’ a contar do pagamento de cada parcela, condenando a empresa ré no pagamento das custas processuais e honorários advocatícios arbitrados em R$ 2.500,00 (dois mil e quinhentos reais), com amparo no § 8º, do artigo 85, do Código de Processo Civil.

Inconformada, a apelante sustenta, em suma, que a retenção máxima de 25% é medida extraordinária para contratos firmados que forem anteriores a vigência da Lei 13.786/18, uma vez que, no caso concreto, aferiu-se que a retenção de 20% das parcelas pagas se mostrava suficiente para indenizar a apelada pela desistência da apelante do contrato rescindido.

Aduz que a retenção de 20% das parcelas pagas no caso concreto se mostra suficiente para que a apelada arque com os prejuízos advindo da desistência da apelante.

Afirma que não foi observado o arbitramento correto de honorários advocatícios, nos termos do artigo 85 do Código de Processo Civil, uma vez que a sentença de arbitrou os honorários por equidade, como se fosse irrisório ou inestimável o valor dos honorários calculados com base na condenação ou no valor atualizado da causa.

Forte em tais argumentos, requer a reforma da sentença nesses pontos.

A parte apelada apresentou contrarrazões, pugnando pelo desprovimento do recurso (id. 230759197).

É o relatório.

Inclua-se na pauta.

Cuiabá, 09 de outubro de 2024.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Cinge-se dos autos que Elizabete Ferreira da Silva ajuizou ação de rescisão contratual c/c devolução de quantias pagas em face da Por do Sol Urbanizações Ltda., aduzindo: “que, em data de 10 de agosto de 2016, firmou contrato particular de compra e venda de imóvel do Loteamento Residencial Parque das Laranjeiras, tendo como objeto o lote nº 24, quadra 29; que, pelo negócio entabulado fora convencionado que pagaria o valor de R$ 99.634,08 (noventa e nove mil, seiscentos e trinta e quatro reais, oito centavos), em 168 parcelas mensais de R$ 593,06 (quinhentos e noventa e três reais, seis centavos), corrigidas anualmente pelo índice INPC; que, comunicou à ré sobre a impossibilidade de manter o contrato, requerendo a restituição dos valores pagos, ainda que descontados o valor da retenção; que, a ré exige a retenção de 30% do valor das parcelas pagas, multa contratual e taxa de fruição; que, o valor pago atualizado é no importe de R$ 15.252,18 (quinze mil e duzentos e cinquenta e dois reais e dezoito centavos), assim, busca a procedência da ação, com a condenação da parte ré na restituição dos valores pagos, bem como nos encargos da sucumbência”.

O pedido de antecipação dos efeitos da tutela foi deferido de forma parcial, sobrevindo recurso de agravo de instrumento que restou improvido.

Foi deferido o pedido de assistência judiciária gratuita e determinada a citação da parte requerida, não sendo designada de audiência de conciliação.

Devidamente citada, a requerida apresentou contestação, rebatendo os argumentos levados a efeito pela autora, postulando a improcedência do pedido, com a condenação do mesmo nos encargos da sucumbência. Junta documentos.

Houve impugnação.

Foi determinada a especificação das provas, tendo as parte requerido o julgamento antecipado da lide.

Após o trâmite processual, o douto magistrado
a quo
, julgou procedente o pedido inicial para declarar rescindido o contrato particular de compromisso de compra e venda, firmado entre as partes, referente ao imóvel descrito e caracterizado nos autos, devendo haver por parte da ré a restituição dos valores pagos pela autora, em parcela única, com o decote no máximo de 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago, valor que deverá ser corrigido – juros de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária ‘INPC’ a contar do pagamento de cada parcela, condenando a empresa ré no pagamento das custas processuais e honorários advocatícios arbitrados em R$ 2.500,00 (dois mil e quinhentos reais), com amparo no § 8º, do artigo 85, do Código de Processo Civil.

Inconformada, a apelante sustenta, em suma, que a retenção máxima de 25% é medida extraordinária para contratos firmados que forem anteriores a vigência da Lei 13.786/18, uma vez que, no caso concreto, aferiu-se que a retenção de 20% das parcelas pagas se mostrava suficiente para indenizar a apelada pela desistência da apelante do contrato rescindido.

Aduz que a retenção de 20% das parcelas pagas no caso concreto se mostra suficiente para que a apelada arque com os prejuízos advindo da desistência da apelante.

Afirma que não foi observado o arbitramento correto de honorários advocatícios, nos termos do artigo 85 do Código de Processo Civil, uma vez que a sentença de arbitrou os honorários por equidade, como se fosse irrisório ou inestimável o valor dos honorários calculados com base na condenação ou no valor atualizado da causa.

Forte em tais argumentos, requer a reforma da sentença nesses pontos.

Pois bem. O cerne da questão reside no percentual fixado a titulo de
retenção pelo vendedor, em 25% sobre o
valor pago.

Inicialmente, destaco que resta incontroverso nos autos que a rescisão se deu por vontade da compradora, sendo pacífica a aplicação do CDC aos contratos de compra e venda de imóvel, bem como a revisão contratual para declarar a nulidade das cláusulas abusivas, nos termos do art. 51, inc. IV, do CDC.

Com efeito, o STJ tem autorizado que o promitente vendedor retenha o percentual de 10% a 25% do
valor pago
, quando a rescisão ocorrer por culpa dos promissários compradores, confira:

“AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO. RETENÇÃO. PERCENTUAL DE 10%. RAZOABILIDADE. AGRAVO NÃO PROVIDO.

1.
A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% a 25% do total da quantia paga
.

2. O percentual a ser retido pelo vendedor é fixado pelas instâncias ordinárias em conformidade com as particularidades do caso concreto, de maneira que não se mostra adequada sua revisão na via estreita do recurso especial.

3. O Tribunal de origem, ao analisar os documentos acostados aos autos, bem como o contrato firmado entre as partes, entendeu abusiva a cláusula contratual que previa a retenção de 25% do valor das quantias pagas em caso de rescisão por inadimplemento.
Analisando as peculiaridades do caso, fixou a retenção em 10% do valor das parcelas pagas, o que não se distancia do admitido por esta Corte Superior.

4. Agravo regimental não provido.”
(AgRg no AREsp 600.887/PE, 4ª Turma, Rel. Min. Raul Araújo, j. 19.05.2015).

Analisando o caso em apreço, tenho que merece ser mantida a sentença objurgada, posto que agiu com acerto o Magistrado
a quo,
ao determinar a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) do valor efetivamente pago pela promissária compradora, diante do rompimento unilateral e dos custos administrativos custeados pela promitente vendedora.

Ressalto, por oportuno, que a jurisprudência do STJ firmou-se no sentido de que nos contratos celebrados
antes
da Lei nº 13.786/2018
,
a retenção será de 25% dos valores pagos pelos promissários compradores, quando a rescisão contratual se der pela desistência ou pelo inadimplemento, como é o caso dos autos
.

Nesse sentido, colaciono recentes decisões da Corte Superior,
verbis
:

“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.
AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESILIÇÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS. EXTINÇÃO DO VÍNCULO CONTRATUAL. INICIATIVA DO CONSUMIDOR. RETENÇÃO. POSSIBILIDADE. PERCENTUAL DE 25%. NATUREZA INDENIZATÓRIA E COMINATÓRIA.
ABRANGE OS VALORES QUE DEVEM SER RESSARCIDOS. INCONFORMISMO QUANTO À INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5, 7 E 568/STJ. NÃO AFASTAMENTO. MANUTENÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. PREJUDICADO.

1. Ação declaratória de resilição de promessa de compra e venda com restituição de valores.

2. A insurgência da agravante quanto à incidência das Súmulas 5, 7 e 568/STJ, sem a devida demonstração da ausência de aplicação à hipótese, obsta o provimento do agravo interno por ela manejado.

3. Segundo a orientação da Segunda Seção, nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, o percentual de retenção pela extinção do vínculo contratual de compra e venda de imóveis por culpa do consumidor é de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas, adequado e suficiente para indenizar o construtor pelas despesas gerais e pelo rompimento unilateral ou pelo inadimplemento do consumidor, independentemente das circunstâncias de cada hipótese concreta. Precedente.

4. Referido percentual possui natureza indenizatória e cominatória, de forma que abrange, portanto, de uma só vez, todos os valores que devem ser ressarcidos ao vendedor pela extinção do contrato por culpa do consumidor e, ainda, reforça a garantia de que o pacto deve ser cumprido em sua integralidade
.

5. Agravo interno no recurso especial não provido.”
(STJ, AgInt no REsp n. 2.020.138/SP, 3ª Turma, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 10.10.2022).

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA DO STJ. RECONSIDERAÇÃO.
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. CULPA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE 25%. POSSIBILIDADE
. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.

1. Na espécie, houve a devida impugnação dos termos da decisão de inadmissibilidade do recurso especial. Decisão da Presidência desta Corte reconsiderada.

2. A Segunda Seção do STJ, por ocasião do julgamento do REsp 1.723.519/SP, consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por desistência do comprador, anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% de retenção, tal como definido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, por ser montante adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato ( REsp 1.723.519/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe de 2/10/2019).

3. Agravo interno provido para conhecer do agravo e dar provimento ao recurso especial.”
(STJ - AgInt no AREsp: 2.336.114/RJ (2023/0101644-1), Quarta Turma, Relator Ministro Raul Araújo, j. em 21.08.2023 – destaquei).

Sob o mesmo aspecto, decisões desta e.g.
Terceira Câmara
, vejamos:

“
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER – RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DA PROMITENTE COMPRADORA – CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA – RETENÇÃO DE 25% – POSSIBILIDADE – QUANTIA ADEQUADA PARA RESSARCIR OS PREJUÍZOS ADVINDOS DA RESILIÇÃO – ÔNUS SUCUMBENCIAL MODIFICADO PARA INCIDIREM SOBRE O VALOR DO PROVEITO ECONÔMICO – SENTENÇA MODIFICADA NO PONTO – RECURSO CONHECIDA E PROVIDO.

“(...) 2. A Segunda Seção do STJ, por ocasião desse julgamento, consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por desistência do comprador, mesmo anteriormente à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção pelo fornecedor, tal como definido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE (Rel. Ministro SIDNEI BENETI, DJe de 4.10.2012), por ser esse percentual adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato. 3. O v. Acórdão recorrido está, portanto, de acordo com o entendimento desta Corte Superior, de modo a incidir a Súmula 83/STJ. 4. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no REsp: 2040692 SP 2022/0372528-8, Relator: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 27/03/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 03/04/2023).”
(RAC n.º 1015156-41.2019.8.11.0041, 3ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Dirceu Dos Santos, j. 13.09.2023).

Analisando o caso em apreço,
tenho que não merece reparo a r. sentença neste ponto, uma vez que determinou a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) do valor efetivamente pago pela promissária-compradora, diante dos custos administrativos suportados pela promitente vendedora, estando a decisão em perfeita harmonia com a Corte Superior. Portanto, a r. sentença não merece qualquer reparo neste ponto.

Quanto à base de calculo dos honorários advocatícios arbitrados na sentença, tenho que assiste razão a apelante neste ponto.

Isto porque, a
Segunda Seção do c. STJ ao apreciar o tema afeto a ordem de preferência para arbitrar honorários sucumbenciais – que foi abordado no julgamento do REsp n. 1.746.072/PR, fixou orientação de que primeiro deve ser considerado o valor da condenação e, não havendo condenação, sobre o proveito econômico obtido pelo vencedor e, não sendo possível mensurá-lo, sobre o valor atualizado da causa e, por fim, havendo ou não condenação, nas causas em que for inestimável ou irrisório o proveito econômico ou em que o valor da causa for muito baixo, deverão, só então, ser fixados por apreciação equitativa.

Assim, diante das particularidades do caso, entendo que deve ser acolhido o pedido da autora, ora apelante, apenas para alterar a base de cálculo em relação aos honorários advocatícios devidos, que deverá incidir sobre o valor da condenação
.

Portanto, por estes termos e estribado nessas razões, tenho que a r. sentença merece reforma parcial, tão somente para alterar a base de cálculo em relação aos honorários advocatícios devidos pela requerida, ora apelada, que deverá incidir sobre o valor da condenação, no percentual de 10% 9dez por cento)
,
atendendo ao disposto no artigo 85, §2º, do CPC, mantendo-se íntegro os demais termos da r. sentença.

Posto isso, conheço do recurso e lhe
DOU PARCIAL PROVIMENTO
.

Cuiabá, 09 de outubro de 2024.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 16/10/2024