Tribunal: TJMT
Processo: 1006233-89.2020.8.11.0041
Relator(a): SEBASTIAO DE MORAES FILHO
Órgão julgador: SEBASTIAO DE MORAES FILHO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-06-19
Data de publicação: 2024-06-26

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1006233-89.2020.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Interpretação / Revisão de Contrato, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE MORAES FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[JANE BEZERRA RAMOS DE CAMPOS - CPF: 615.715.201-04 (APELADO), MARCIO JOSE NEGRAO MARCELO - CPF: 293.043.408-29 (ADVOGADO), MARCO AURELIO MARQUES DE CAMPOS - CPF: 353.704.161-68 (APELADO), CIPASA VARZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA - CNPJ: 15.647.517/0001-44 (APELANTE), LUCAS LIMA RODRIGUES - CPF: 015.502.031-50 (ADVOGADO), IAGO DO COUTO NERY - CPF: 061.376.116-20 (ADVOGADO), THIAGO KASTNER DO NASCIMENTO - CPF: 313.094.418-47 (ADVOGADO), JANE BEZERRA RAMOS DE CAMPOS - CPF: 615.715.201-04 (APELANTE), MARCIO JOSE NEGRAO MARCELO - CPF: 293.043.408-29 (ADVOGADO), CIPASA VARZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA - CNPJ: 15.647.517/0001-44 (APELADO), LUCAS LIMA RODRIGUES - CPF: 015.502.031-50 (ADVOGADO), THIAGO KASTNER DO NASCIMENTO - CPF: 313.094.418-47 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS – INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ENTENDIMENTO FIRMADO NO JULGAMENTO DOS RECURSOS ESPECIAIS Nº 1.891.498/SP E 1.894.504/SP, PELO RITO DOS RECURSOS REPETITIVOS PELO COLENDO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA (STJ) – TEMA 1095 - AUSÊNCIA DOS REQUISITOS – APLICAÇÃO DAS REGRAS DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR (CDC) – DESCUMPRIMENTO DE PRAZO CONTRATUAL A ENTREGA DO LOTE - CULPA EXCLUSIVA DA VENDEDORA – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DA QUANTIA PAGA – RESPONSABILIDADE DA VENDEDORA ATÉ A ENTREGA – DANO MORAL CONFIGURADO – QUANTUM INDENIZATÓRIO MANTIDO – JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO - SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

I - Os contratos de compra e venda, com obrigação da construtora de construir infraestrutura às unidades imobiliárias, estão submetidos à legislação consumerista.

II - Demonstrado que a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva do promitente-vendedor, há de ser restituído integralmente o valor pago pelo promitente-comprador, com juros de mora a partir da citação.

III – É Possível a condenação por danos morais decorrentes de atraso de entrega de imóvel. IV – Artigo 475 do Código Civil: “A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.”

V - Em caso de responsabilidade contratual, os juros de mora incidem a partir da citação (art. 405 do Código Civil).

VI - O longo período de atraso na entrega do imóvel adquirido na planta, que retarda a conquista da casa própria e modifica os planos financeiros e pessoais dos contraentes, gera angústia, frustração e dano moral passível de indenização.

VII – Sentença Mantida. Recurso conhecido e desprovido.

R E L A T Ó R I O

Colenda Câmara,

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por CIPASA VARZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA contra a sentença de ID nº 184872335, proferida pela MMª. Juíza de Direito da 3ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá, nos autos da AÇÃO DE RESCISÃO DE NEGÓCIO JURÍDICO C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES, DANOS MORAIS de nº 1006233-89.2020.8.11.0041, proposta por JANE BEZERRA RAMOS DE CAMPOS e MARCO AURELIO MARQUES DE CAMPOS, em face da ora recorrente.

A causa de pedir funda-se na alegação dos autores que entabularam Instrumento de Compra e Venda do Imóvel com as requeridas em 17/12/2015, de um lote urbano de nº 15, quadra 05, localizado no “Condomínio Urbanístico Verana Várzea Grande 1” no município de Várzea Grande, pelo valor de R$90.996,20 (noventa mil e novecentos e noventa e seis reais e vinte centavos), matriculado no 1º SRI de Várzea Grande – MT, sob o n° 101.340, e a unidade autônoma, já individualizada, sob o n° 101.789.

Alegou que foi acertado em contrato a entrega do imóvel no mês de setembro de 2018, admitindo a possibilidade de prorrogação de mais 180 dias, com vencimento do prazo em março de 2019. No entanto, a requerida não cumpriu com a sua obrigação, o que ensejou na propositura da presente ação.

Sustentaram que notificaram a Requerida via cartório de Registro de Títulos e Documentos e Civil das Pessoas Jurídicas com intuito de resolver o contrato em face do seu descumprimento contratual, e ressarcimento dos valores desembolsados, no prazo legal de 15 dias, contudo, a imobiliária requerida teria se quedado inerte.

Que buscaram o auxílio do PROCON a intermediação dos seus interesses, porém a requerida respondeu que o ressarcimento se daria de forma parcelada e com os descontos contratuais (como se a causa do desfazimento do negócio tivesse sido ensejada pelos compradores), mas inobstante a resposta, não promoveu qualquer ressarcimento.

Por esta forma requerem em pedidos a condenação da requerida à devolução integral do valor pago, na quantia de R$90.996,20 (noventa mil e novecentos e noventa e seis reais e vinte centavos), devidamente atualizado e com juros legais desde seu desembolso; ao pagamento das perdas e danos diante da valorização do imóvel, a inversão da cláusula penal em prol dos consumidores e ao pagamento de indenização por danos morais.

Devidamente citada, a requerida apresentou contestação alegando da inépcia da exordial, sob a alegação de narração confusa dos autores e desassociada aos documentos acostados aos autos, que dificulta o exercício do direito de defesa pelas Ré. No mérito sustentou a inaplicabilidade do CDC ao caso concreto; a ausência de atraso na entrega do empreendimento, sob o argumento de que não são incorporadoras, mas loteadoras, e que o imóvel adquirido não é uma unidade habitacional pronta para fruição em moradia, mas um terreno vago, e que o alvará de funcionamento foi expedido em 26/10/2017, sendo que o prazo de entrega previsto contratualmente era setembro de 2018.

Alegou que não possuí culpa pela rescisão contratual e que esta decorre do desinteresse dos autores em razão da ausência de condições de manter o pagamento das parcelas contratuais, os quais se encontram inadimplentes desde novembro de 2019.

Que na hipótese de rescisão deve ser observada o pacta sunt servanda, aplicando as disposições contratuais que são validas, permitindo a retenção de 30% dos valores pagos, a responsabilização do adquirente em relação aos valores devidos de IPTU, condomínio ou taxas associativas, taxas de consumo, ITBI e emolumentos cartorários e retenção de parte dos valores pagos de fruição pela posse do imóvel. Requer a improcedência da devolução dos valores pagos e multa compensatória o indeferimento da tutela de evidência, inaplicabilidade da inversão da cláusula penal e improcedência dos danos morais e materiais.

Após regular trâmite processual, o MM. Juiz julgou parcial procedência os pedidos iniciais, nos termos:

“IV- Dispositivo.

Ante o exposto e por tudo mais que dos autos constam, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados pela parte autora em desfavor de CIPASA VÁRZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA, extinguindo o feito com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC, para o fim de:

a) DECLARAR rescindido o ‘Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra’ firmado entre as partes referente ao lote urbano 15, quadra 05, do Condomínio identificado como “Condomínio Urbanístico Verana Várzea Grande I”;

b) CONDENAR a requerida a restituir à parte autora, os valores que pagou pelo bem, na quantia de R$90.996,20 (noventa mil e novecentos e noventa e seis reais e vinte centavos), em parcela única, com incidência de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária pelo INPC a partir do desembolso de cada parcela.

c) CONDENAR a requerida ao pagamento de indenização pelos danos morais sofridos pelo autor, no importe de R$ 10.000,00 (dez mil reais), acrescidos de juros de mora de 1% ao mês e correção monetária pelo INPC a partir da prolação da sentença (Súmula 362 do STJ);

d) CONDENAR a requerida ao pagamento da quantia de R$ 27.298,86 (vinte e sete mil, duzentos e noventa e oito reais e oitenta e seis centavos), a título de inversão da clausula penal moratória.

Decaindo a parte autora em parte mínima do pedido, é justo e razoável que a sucumbência seja suportada em sua totalidade pela parte ré, nos termos do parágrafo único, do art. 86, do CPC. Assim, condeno os réus ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como honorários sucumbenciais, que arbitro em 10% (dez por cento) do valor da condenação, com fulcro no artigo 85 do Código de Processo Civil.”

Irresignada a requerida/apelante, em suas razões recursais de ID nº 184872341, apresentou tese de suspensão do processo por afetação do recurso especial 1.871.911/SP, pelo Superior Tribunal de Justiça que, pelo rito do julgamento de recursos repetitivos - TEMA 1095 DO STJ.

No mérito defendeu tese de atraso na entrega do loteamento não comprovada nos autos, e que inexiste disposição definindo a data final especifica para a entrega da infraestrutura completa do empreendimento, em especial, quanto ao fornecimento de água e energia elétrica. A previsão contratual define exclusivamente que tal prazo deverá obedecer ao prazo disposto na Lei nº 6.766/1979. Que a alterações da Lei nº 6.766/1979 trazida pela Lei nº 14.118/2021, o prazo passou a ter a duração de 4 anos, agora prorrogável por mais 4 anos, de acordo com a nova redação do inciso V do § 1º do artigo 18 da Lei nº 6.766/1979.

Alegou que no site do empreendimento Verana Várzea Grande - Empreendimentos - Cipasa Urbanismo, consta o status geral de 100% das obras concluídas, seja em relação a terraplanagem, drenagem, saneamento, pavimentação, rede elétrica e obras civis. Que o sistema de abastecimento de água e esgoto, ambas encontram-se em funcionamento, além de que a energia elétrica do loteamento começa a ser instalada logo depois de finalizados os meios-fios ou guias, já que vão ser nestes locais onde os postes serão colocados.

Defendeu que no caso de Extinção do Contrato de Compra e Venda com Pacto Adjeto de Alienação Fiduciária – Inaplicável o Código de Defesa do Consumidor, por prevalência da Lei Especial de n. 9.514/1997.

Refutou a condenação a título de danos morais por descumprimento contratual em virtude da caracterização de atraso de obra.

Combateu a inversão de cláusula penal – capítulo V, item 5.6, do contrato não detém natureza jurídica compensatória posto que trata-se de cláusula de ajuste de retenção de valores com base no pedido de resilição do contrato de forma unilateral pelo promitente comprador – inaplicabilidade da cláusula primeira do instrumento particular de distrato – artigo 492 do Código de Processo Civil.

Aduz que a incidência de correção monetária se dá a partir do ajuizamento da ação - art. 1º, § 2º, da Lei n. 6.899/81, e os juros de mora, como quem está dando causa ao desfazimento do negócio jurídico seja por parte dos compradores, os juros de mora deveram incidir somente após o trânsito em julgado da sentença que julgar rescindido o instrumento contratual firmado entre as partes.

Prequestionou a matéria.

Requer seja conhecido e provido o recurso, para suspender o processo conforme determinado pelo Superior Tribunal de Justiça vinculada ao Recurso Especial n. 1.894.504-SP, e no mérito para reconhecer a aplicabilidade e prevalência da Lei nº 9.514/97, por se tratar de contrato de compra e venda com alienação fiduciária, cuja regras e resolução do contrato está prevista nos artigos 26, 27, 28 e 29 da Lei 9.514/97. Afastar a condenação aos danos morais, e a incidência de correção a partir da data do ajuizamento e juros a partir do trânsito em julgado da referida demanda.

Contrarrazões apresentadas sob o ID nº 184872346, suscitou preliminar de violação ao princípio da dialeticidade, e no mérito pugnou pela desprovimento do recurso com manutenção da sentença.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Colenda Câmara,

Conforme o relatado, a apelante/requerida se insurge contra a sentença de parcial procedência dos pedidos contidos na inicial da “AÇÃO DE RESCISÃO DE NEGÓCIO JURÍDICO C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES, DANOS MORAIS” de nº 1006233-89.2020.8.11.0041, visando a reforma da sentença para que seja julgado improcedente os pedidos da inicial, ou afastado a condenação por danos morais.

Pois bem, presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso interposto.

- DA PRELIMINIAR

- SUSPENSÃO DO PROCESSO POR AFETAÇÃO DO RECURSO ESPECIAL 1.871.911/SP, PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA QUE, PELO RITO DO JULGAMENTO DE RECURSOS REPETITIVOS - TEMA 1095 DO STJ.

Suscitou a recorrente da necessidade de suspensão do presente processo por afetação do recurso especial 1.871.911/SP, pelo Superior Tribunal de Justiça que, pelo rito do julgamento de recursos repetitivos - TEMA 1095 DO STJ, que “Definirá tese alusiva à prevalência, ou não, do Código de Defesa do Consumidor na hipótese de resolução do contrato de compra e venda de bem imóvel com cláusula de alienação fiduciária em garantia".

Sem razão a recorrente.

O contrato questionado por meio deste feito diz respeito a compra e venda de imóvel sem a condição de pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia, mas tão somente formalizado o negócio jurídico entre as partes através de instrumento particular de Compromisso de Compra e venda de lote urbano 15, quadra 05, localizado no “Condomínio Urbanístico Verana Várzea Grande 1” no município de Várzea Grande, pelo valor de R$90.996,20 (noventa mil e novecentos e noventa e seis reais e vinte centavos), matriculado no 1º SRI de Várzea Grande – MT, sob o n° 101.340, e a unidade autônoma, já individualizada, sob o n° 101.789.

Lembro ainda aqui de questão contratual sub judice que difere do tema afetado em recurso especial 1.871.911/SP, sobre a matéria, sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 1.095), que estabelece acerca da resolução por falta de pagamento do contrato de compra de imóvel com garantia de alienação fiduciária – devidamente registrado em cartório e desde que o devedor tenha sido constituído em mora –, deverá observar a forma prevista na Lei nº. 9.514/1997, por se tratar de legislação específica, a afastar, assim, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor (CDC).

Assim como bem salientou o Ministro Marco Buzzi, para não incidir nas regras do CDC, a hipótese de resolução do contrato de compra de imóvel com cláusula de alienação fiduciária, deve ser verificada a presença cumulativa de requisitos próprios da lei especial (Lei nº. 9.514/1997): registro do contrato no cartório de imóveis, inadimplemento do devedor e sua constituição em mora.

De acordo com a tese fixada no julgamento não abarca situações das quais estejam ausentes esses três requisitos.

O relator também apontou que, não havendo falta de pagamento – ou havendo, mas se o credor não tiver regularmente constituído o devedor em mora –, a solução do contrato não seguirá o rito especial da Lei nº. 9.514/1997, podendo ocorrer com base no Código Civil (artigo 472 e seguintes) ou no CDC (artigo 53), se aplicável, dependendo das características das partes por ocasião da contratação.

Sobre a questão colho jurisprudência deste eg. TJMT a esse respeito:

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. ERRO MATERIAL. CORREÇÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO. DEVEDOR NÃO CONSTITUIDO EM MORA. INAPLICABILIDADE (LEI N. 9.514/97). RESCISÃO DE CONTRATO. POSSIBILIDADE. RETENÇÃO DE VALORES PREVISTOS CONTRATO. ARRAS RETENÇÃO. INDEVIDA. DEVOLUÇÃO DE VALORES. PARCELA ÚNICA. POSSIBILIDADE. INAPLICABILIDADE (LEI N. 13.786/18). HONORÁRIOS. ADEQUAÇÃO. RECURSO PROVIDO EM PARTE. Constatado erro material na sentença quanto aos dados do contrato objeto da ação, deve ser corrigido. Contrato de Compra e Venda de Imóvel com Alienação Fiduciária, sem registro no Cartório Imobiliário e sem constituição em mora, inaplicabilidade do procedimento de venda extrajudicial (Lei. n. 9.514/97). É possível a rescisão do contrato por vontade da parte contratante, com a restituição de valores pagos, abatidas as deduções contratuais. Não se aplica a Lei n. 13.786/2018 aos contratos firmados antes de sua vigência. Indevida a retenção do valor das arras por não se enquadrar na hipótese do art. 418 do CC. Os honorários advocatícios devem ser firmados sobre o proveito econômico, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC.” (TJ-MT 10228807920208110003 MT, Relator: DESA. NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Data de Julgamento: 14/06/2022, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 19/06/2022). Destaquei.

Assim, na hipótese dos autos, é permitida a resolução do contrato por inadimplemento contratual da vendedora requerida, bem como da possibilidade da inadimplência superveniente do adquirente, mediante a restituição de parte do valor pago, na forma no artigo 53 do CDC.

Portanto, no caso em espécie, o promissário comprador do imóvel tem o direito de rescindir o contrato, tal como muito bem dirimido pelo magistrado singular, a não autorizar, portanto, a aplicação da legislação especial em detrimento da consumerista. Em consonância com o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, no sentido de que, “na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento” (Súmula nº. 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015).

Por estes motivos não acolho preliminar de suspensão do feito, pela razão da questão aqui tratada não estar afeta ao tema sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 1.095).

É como voto.

- DA VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE.

Suscita a parte apelada preliminar de não conhecimento do recurso por ausência de dialeticidade, sob o fundamento de que o apelante não impugnou de maneira específica os fundamentos dispostos na sentença.

Sem razão.

Sabe-se que para o conhecimento do recurso, necessário se faz o cumprimento dos requisitos para a sua admissibilidade.

A dialeticidade, um dos pressupostos para o seu conhecimento, consiste na oposição que as razões recursais devem fazer frente aos fundamentos do pronunciamento recorrido.

No caso em tela, a argumentação do apelante reproduz em parte os fundamentos exarados em 1º grau. Contudo, tal conduta, desde que guarde pertinência com o conteúdo decisório da r. decisum, não consiste em violação ao princípio da dialeticidade.

Neste sentido já se manifestou o Superior Tribunal de Justiça, vejamos:

“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL DE 2015. APLICABILIDADE. PRINCIPIO DA DIALETICIDADE NA APELAÇÃO. REPETIÇÃO DE ARGUMENTOS DA PETIÇÃO INICIAL. VIOLAÇÃO. AUSÊNCIA. ARGUMENTOS INSUFICIENTES PARA DESCONSTITUIR A DECISÃO ATACADA. AGRAVO INTERNO CONTRA DECISÃO FUNDAMENTADA NAS SÚMULAS 83 OU 568/STJ. MANIFESTA IMPROCEDÊNCIA. APLICAÇÃO DE MULTA. ART. 1.021, § 4º, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL DE 2015. NÃO CABIMENTO. (...) II - O acórdão recorrido adotou entendimento consolidado nesta Corte, segundo o qual, a repetição dos argumentos elencados na petição inicial ou na contestação não implica, por si só, ofensa ao princípio da dialeticidade. (...)” (AgInt no REsp 1695125/SP, Rel. Ministra REGINA HELENA COSTA, PRIMEIRA TURMA, julgado em 08/02/2018, DJe 21/02/2018).

Assim, como no caso em comento as razões recursais guardam pertinência com a fundamentação da sentença apelada, não merece amparo a pretensão de não conhecimento do recurso por tal motivo.

Rejeito a preliminar.

É como voto.

- DO MÉRITO

Data vênia as razões recursais da requerida, mas vejo que seu recurso não merece provimento pelo menos em sua totalidade, senão vejamos.

Para todo efeito nos autos, filio-me ao entendimento do juízo de primeiro grau de estar incontroverso que as partes firmaram em 17/12/2015, instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda, para a aquisição de lote urbano no “Condomínio Urbanístico Verana Várzea Grande I”, de nº 15, quadra 05, no município de Várzea Grande, pelo valor de R$90.996,20 (noventa mil e novecentos e noventa e seis reais e vinte centavos), matriculado no 1º SRI de Várzea Grande – MT, sob o n° 101.340, e a unidade autônoma, já individualizada, sob o n° 101.789.

Assim após análise dos documentos e fatos dos autos, mais especificamente ao contrato entabulados entre as partes (ID nº 184872247), em cláusula 1.6, que estabelece que a Vendedora se compromete concluir o empreendimento, bem como as obras mencionadas no item 7.1 e 7.2. EM SETEMBRO DE 2018, aventando a possibilidade de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, após o termino deste prazo.

Neste contexto, alinho-me aos fundamentos da sentença a quo que o autor em sua incumbência de provar o mínimo de pretensão de direito, acabou por demonstrar cabalmente do inadimplemento pela vendedora aos termos pactuados de prazo de entrega do lote até setembro/2018, pois até a propositura da ação (2020), as obras do no item 7.1 e 7.2. do contrato, ainda não haviam sido concluídas, o que comprovou por fotos e vídeos o ato de descumprimento pela requerida.

Tal fato e descontentamento dos autores se evidenciam pela NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL (ID nº 184872260) em julho/2019 à Requerida via cartório de Registro de Títulos e Documentos e Civil das Pessoas Jurídicas, manifestando o ato de descumprimento de prazo contratual a entrega do lote, com inclusive pedido de resolução do contrato e o ressarcimento dos valores desembolsados. A resposta da contratante contudo, foi a de total omissão e ausência perante o consumidor, de nada fazer.

Configurado esta o ato ilícito de descumprimento contratual pela vendedora requerida, de significativo atraso na entrega do lote, a promover a rescisão do contrato por sua exclusiva culpa.

Por esta razão a sentença de primeiro em deslinde da causa, foi escorreita ao observar ao caso, da possibilidades dos autores postularem a rescisão contratual nos termos do artigo 475, do Código Civil, segundo o qual “a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.”

Deveras, o compromisso de compra e venda, conforme lição de Orlando Gomes: “é contrato típico pelo qual as partes se obrigam reciprocamente a tornar eficaz compra e venda de um bem imóvel, mediante a reprodução do consentimento no título hábil”. (GOMES, Orlando. Contratos. 26ª Ed. Rio de Janeiro: Forense, 2008. p. 293).

Ademais a construtora/vendedora é objetivamente responsável pelo cumprimento do prazo contratual, não configurando hipótese de caso fortuito ou motivo de força maior o embargo do empreendimento ou qualquer outro tipo de entrave administrativo, já que se trata de res inter alios acta em relação ao promitente comprador. Nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA - ATRASO NA ENTREGA - TEORIA DO RISCO DO EMPREENDIMENTO - RESPONSABILIDADE CIVIL OBJETIVA DA CONSTRUTORA - ART. 14 DO CDC - DANO MORAL E LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS - QUANTUM ADEQUADO (...) RECURSO NÃO PROVIDO. A construtora é objetivamente responsável pelo cumprimento do prazo contratual, não configurando hipótese de caso fortuito ou motivo de força maior o embargo do empreendimento ou qualquer outro tipo de entrave administrativo, já que se trata de res inter alios acta em relação ao promitente comprador. O excessivo atraso na entrega de imóvel comercializado na planta configura ato ilícito, e gera dano moral e lucros cessantes presumidos, o que dispensa a produção de prova. Se o valor fixado para a reparação é adequado, limitando-se a compensar os transtornos extrapatrimoniais sem causar enriquecimento ilícito, não comporta redução (princípios da moderação e da razoabilidade). (...) (Ap nº. 59396/2016, 6ª Câmara Cível, TJ/MT, Rel. Des. Rubens de Oliveira Santos Filho, julgado em 15/06/2016, DJe de 17/06/2016, sem destaques no original).

Desse modo, se mostra acertada a sentença que entendeu que as normas do Código de Defesa do Consumidor devem ser aplicadas ao caso em detrimento da Lei n.º 6.766/1979, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano.

Neste sentido o artigo 43, inciso II, da Lei nº 4.591/64 (Dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias), faz referência a responsabilidade da incorporadora quando determina em contrato prazo de entrega do imóvel:

“art. 43. Quando o incorporador contratar a entrega da unidade a prazo e preços certos, determinados ou determináveis, mesmo quando pessoa física, ser-lhe-ão impostas as seguintes normas:

(...)

II - responder civilmente pela execução da incorporação, devendo indenizar os adquirentes ou compromissários, dos prejuízos que a estes advierem do fato de não se concluir a edificação ou de se retardar injustificadamente a conclusão das obras, cabendo-lhe ação regressiva contra o construtor, se for o caso e se a este couber a culpa”.

À evidência das provas dos autos, vejo que o atraso na entrega do imóvel extrapolou em muito os termos contratuais, até mesmo o prazo de prorrogação, retardando os anseios dos compradores em conquistar casa própria, modificando os planos financeiros e pessoais, o que faz gerar, incertezas, angústia e frustração, sendo prova suficiente dos danos de toda espécie causados aos contratantes.

Irreprochável os fundamentos da sentença combatida, a despeito das consequências impingidas pela culpa da requerida na rescisão contratual, a restituir o consumidor de todas as quantias pagas, com incidência de correção monetária e juros, sem qualquer retenção de valor, além de indenização por perdas e danos (o Tema 971 - STJ) que “Havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor”.

'APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA – RESCISÃO MOTIVADA PELO VENDEDOR – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DO VALOR PAGO – PRECEDENTES DO STJ – JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO – DANOS MORAIS DEVIDOS – QUANTUM INDENIZATÓRIO – MANUTENÇÃO – FIXAÇÃO RAZOÁVEL – LUCROS CESSANTES – POSSIBILIDADE – IPTU E TAXA DE FRUIÇÃO – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR – RECURSO NÃO PROVIDO. Demonstrado que a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva do promitente-vendedor, há de ser restituído integralmente o valor pago pelo promitente-comprador, com juros de mora a partir da citação. Possível é a condenação por danos morais decorrentes de atraso de entrega de imóvel adquirido na planta, máxime se a construtora extrapola inclusive o período de tolerância lhe concedido de forma unilateral. Arbitrado com razoabilidade, deve ser mantido o quantum indenizatório do dano moral. O descumprimento contratual enseja para o adquirente a impossibilidade de uso do bem após o decurso do prazo previsto para a conclusão da obra e gera o dever de indenizar. Afastada a responsabilidade do promitente comprador em relação ao pagamento do IPTU e às taxas de fruição e consumo, porquanto não houve a disponibilização do imóvel à ocupação.' (TJMT 1004368512020811000, Relator: GUIOMAR TEODORO BORGES, Data de Julgamento: 11/05/2022, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 12/05/2022).

No mais explicito jurisprudência a respeito da devida aplicação de multa em desfavor de vendedora inadimplente:

'AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C DANO MORAL - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA DE UNIDADE HABITACIONAL – APLICABILIDADE DO CDC – RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA – RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS - CORRETAGEM – OBRIGAÇÃO EXPRESSA DA VENDEDORA – MULTA CONTRATUAL – ESTIPULADA EM FAVOR DOS COMPRADORES - DEVIDA – SENTENÇA MANTIDA – HONORARIO RECURSAL - RECURSO DESPROVIDO.

Os contratos de compra e venda, com obrigação da incorporadora construir unidades imobiliárias, estão submetidos à legislação consumerista.

Conforme enunciado da sumula n. 543 do STJ ‘na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer à imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento’.

Segundo esposado pelo STJ é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado. No caso, há expressa menção no contrato de que o pagamento é ônus da vendedora.

É devida a multa expressamente prevista no contrato quando comprovada a culpa da vendedora.

Em razão do trabalho adicional empregado pelo advogado, da natureza e da importância da causa, majoram-se os honorários advocatícios, nos moldes do art. 85, § 11, do CPC.' (TJMT 10170490420188110041 MT, Relator: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Data de Julgamento: 02/02/2022, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 03/02/2022).

Por conseguinte o dano moral, é cediço que o excessivo adiamento configura sim dano moral presumido e indenizável.

Este tipo de responsabilização civil encontra amparo no art. 5º, incisos V e X, da Constituição Federal e no art. 186 do Código Civil, e pressupõe que a conduta antijurídica causou dor, angústia e sofrimento desproporcionais, atacando a dignidade, a honra, a tranquilidade emocional ou a imagem do ofendido.

No caso em apreço, é notório serem mais acentuadas as expectativas dos apelados/consumidores com a aquisição da moradia familiar. Assim, a consequência fática do descumprimento pela empresa/apelante, é grave o suficiente para acarretar-lhes dor e sofrimento indenizável, visto que passados mais de ano do prazo de tolerância, ainda não havia realizado as obras de infraestrutura no lote a poder receber a condição de “habite-se” e em consequência poder realizar edificações no local.

Se a Imobiliária requerida não mostrou fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito suscitado pelo autor (art. 373, inciso II, do CPC), torna-se viável o acolhimento da pretensão de serem compensados pelo transtorno extrapatrimonial vivenciado, pois a delonga considerável e injustificada é ato ilícito passível de reparação tendo em vista a relevância do direito à moradia.

O atraso nesta demanda é classificado como excessivo em virtude das particularidades do contrato, já que, na pior das hipóteses, os apelados deveriam receber o lote disponível à construção de bem feitorias desde meados de 2019, o que não aconteceu.

Neste sentido:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA - NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL C/C DANOS MATERIAIS E MORAIS – IMÓVEL NOVO – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA (...) DANOS MORAIS – INDENIZAÇÃO – LUCROS CESSANTES – PRESUNÇÃO – DEVIDOS – SENTENÇA REFORMADA - RECURSO DA EMPRESA – DESPROVIDO – RECURSO DA AUTORA – PROVIDO. O Código de Defesa do Consumidor incide nos contratos de compra e venda em que a incorporadora se obriga à construção das unidades imobiliárias, mediante financiamento. (...) A perturbação nas relações psíquicas, na tranquilidade, nos sentimentos e nos afetos, em razão de ato ilícito consubstanciado no atraso injustificado da entrega de imóvel, configura o dano extrapatrimonial, passível de indenização. (...) (Ap nº. 73321/2016, 1ª Câmara Cível, TJ/MT, Rel. Des. Sebastião Barbosa Farias, julgado em 09/08/2016, DJe de 15/08/2016, sem destaques no original).

Contudo, o valor da indenização a ser definido deve levar em conta tanto as circunstâncias do caso como as condições pessoais, econômica e financeira das partes. Também deve estar em conformidade com o grau da ofensa moral e sua repercussão sobre a honra da vítima, não pode causar enriquecimento injustificado e tem de ser suficiente para inibir a reincidência na conduta.

Dessa maneira, mostra-se razoável e proporcional a quantia de R$10.000,00, pois está em consonância com o disposto no art. 944 do Código Civil, além de corresponder àquela comumente estipulada nesta Corte, como se vê nas decisões desta Câmara: AC nº. 179407/2016, julgada em 15/02/2017; AC nº. 152984/2016, julgada em 16/11/2016; AC nº. 124263/2015, DJe de 25/09/2015; AC nº. 119763/2015, DJe de 21/09/2015; e AC nº. 29009/2014, DJe de 07/07/2014.

Nesses termos, resta comprovada e evidenciada a desídia da empresa/apelante, bem como os transtornos causados à parte autora/apelada e as consequências advindas do adiamento do sonho de receber seu imóvel, passiveis de indenização por dano moral e material.

Por fim, quanto ao termo inicial dos juros moratórios do dano Material, o entendimento do Superior Tribunal de Justiça no REsp 1740911/DF, julgado pelo rito de repetitivo – Tema 1002 – é no sentido de que na rescisão do contrato de compra e venda imotivada pelo comprador, incide a partir do trânsito em julgado da decisão.

Ocorre que o referido entendimento não se aplica a este caso, porquanto não houve, na espécie, rescisão imotivada por parte do promitente comprador, mas sim da empresa vendedora requerida.

Dessa maneira, a sentença, na parte que fixou a data da citação como o termo inicial dos juros de mora incidentes sobre o valor das parcelas a serem restituídas, nos casos em que a rescisão do contrato foi causada exclusivamente pelo promitente vendedor, alinhou-se ao entendimento do Superior Tribunal de Justiça. Nesse sentido: (AgInt no REsp 1.729.742/SE, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 15/05/2018, DJe de 28/05/2018).

Face ao exposto, NEGO PROVIMENTO AO RECURSO, mantendo-se incólume a sentença primeva, por seus próprios e jurídicos fundamentos.

Desprovido o recurso de apelação, impõe-se a majoração da verba honorária nesta instancia recursal, a qual fixo em 12% (doze por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. artigo 85, § 11, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 19/06/2024