Tribunal: TJMT
Processo: 1000141-69.2021.8.11.0006
Relator(a): ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-07-24
Data de publicação: 2024-07-30

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1000141-69.2021.8.11.0006
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Indenização por Dano Material, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA,

DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[DANIEL GARCIA DE LIMA - CPF: 292.926.461-68 (APELADO), DIEGO SANTIAGO VIEIRA DE BRITO - CPF: 005.333.421-39 (ADVOGADO), DIEGO SANTIAGO VIEIRA DE BRITO - CPF: 005.333.421-39 (APELADO), CURB URBANISMO LTDA - CNPJ: 07.495.163/0001-31 (APELANTE), CIPASA VARZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA - CNPJ: 15.647.517/0001-44 (APELANTE), LUCAS LIMA RODRIGUES - CPF: 015.502.031-50 (ADVOGADO), THIAGO KASTNER DO NASCIMENTO - CPF: 313.094.418-47 (ADVOGADO), ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA - CNPJ: 18.289.243/0001-57 (APELANTE), ANDREA PITTHAN FRANCOLIN - CPF: 295.730.358-20 (ADVOGADO), SAMIRA POMPEO DA SILVA COSTA - CPF: 428.526.198-73 (ADVOGADO), RAFAELA MOREIRA CAMPELO - CPF: 019.139.101-80 (ADVOGADO), CURB URBANISMO LTDA - CNPJ: 07.495.163/0001-31 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA DE UNIDADE HABITACIONAL CARACTERIZADO – APLICABILIDADE DO CDC – APELANTES ALEGAM PRESCRIÇÃO NO QUE TANGE A DEVOLUÇÃO DA COMISSÃO PAGA A TÍTULO DE CORRETAGEM – INOCORRÊNCIA – PRAZO PRESCRICIONAL QUE SE SUBMETE AO ART. 27 DO CDC – IPTU, CONDOMÍNIO E OUTRAS TAXAS – RESPONSABILIDADE DA VENDEDORA ATÉ A ENTREGA –
DANO MORAL CONFIGURADO –
MARCO DE INCIDÊNCIA DOS JUROS DE MORA – RESPONSABILIDADE CONTRATUAL – TERMO INICIAL – A PARTIR DA CITAÇÃO –CORREÇÃO MONETÁRIA – A PARTIR DO ARBITRAMENTO – SENTENÇA ESCORREITA –
RECURSO DESPROVIDO
.

Os contratos de compra e venda, com obrigação da incorporadora construir unidades imobiliárias, estão submetidos à legislação consumerista.

Sendo assim, não há o que se falar em prescrição da pretensão autoral em relação ao pedido de devolução de valores vinculada a comissão de corretagem, isso porque, tratando-se de relação de consumo, por enquadrar-se a parte autora como consumidor e a parte requerida como fornecedor (arts. 2º e 3º, do CDC), submete-se o caso ao prazo prescricional previsto no art. 27 do Código de Defesa do Consumidor, em detrimento do prazo inferior sustentado pela parte ré.

Segundo a jurisprudência do STJ, as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente. Isso porque, apesar de o IPTU ter como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel (CTN, art. 32), se os recorridos não deram causa para o não recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a pagar as despesas condominiais nem o citado imposto referente ao período em que não haviam sido imitidos na posse. 5. Agravo interno a que se nega provimento (AgInt no REsp 1697414/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 05/12/2017, DJe 15/12/2017).

A frustração do consumidor que adquire imóvel para moradia, somada à demora injustificada da vendedora, ultrapassa os meros aborrecimentos, causando dano moral na parte que se vê impossibilitada de utilizar o bem na data estipulada para a entrega.

Em se tratando de responsabilidade contratual, a atualização da indenização por danos morais, devem incidir a partir da citação (art. 405 CC) e a correção monetária, a partir do arbitramento (Súmula 362 do STJ).

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL Nº
1000141-69.2021.8.11.0006

APELANTES:

CIPASA VÁRZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA e outro

APELADOS:

DANIEL GARCIA DE LIMA e outro

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto pela
CIPASA VÁRZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA
e
outro
,

contra sentença proferida pelo MM. Juízo da 3ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá-MT,
Dr. Rafael Siman Carvalho
,

lançada nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Indenização por Danos Materiais e Morais nº. 1000141-69.2021.8.11.0006, ajuizada por
DANIEL GARCIA DE LIMA
e
outro
, que julgou procedentes os pedidos formulados na inicial, para:
“
1)
Declarar a rescisão do contrato supracitado;
2)
Condenar a parte requerida solidariamente ao ressarcimento integral da parte requerente pela quantia paga, monetariamente atualizada;
3)
Condenar a parte requerida solidariamente ao pagamento de uma indenização por danos morais de R$ 3.000,00 (três mil reais) para cada autor, a serem corrigidos monetariamente pelo INPC a partir deste arbitramento, e acrescida de juros de mora de 1 % a partir da data da citação”
(sic).

Houve oposição de embargos de declaração em Id. 216838858, estes foram rejeitados em Id. 216838862.

As apelantes, em suas razões recursais, aduzem que
“[...]
Nos autos da presente Ação de Rescisão de Negócio Jurídico c/c Devolução de Valores, Danos Materiais e Morais e Pedido Liminar, requer os Apelados a resolução unilateral do Instrumento Particular de Compra e Venda com Pacto Adjeto de Alienação Fiduciária, sob a alegação de atraso de obra, afirmando que teria eventualmente ultrapassado a data da entrega prevista em contrato, o que daria ensejo a pretensão autoral
” (sic).

Afirmam que
“Analisando a sentença proferida nos autos de origem, denota-se que a MM. Juíz Singular, antes de adentrar no mérito pela viabilidade da retenção ou não da comissão de corretagem, não observou que a matéria de fundo vinculada a pretensão autoral já se encontrava prescrita, o que impossibilita de forma preterida a análise do pedido de devolução de valores neste sentido”
(sic).

Salientam que
“Considerando que a celebração do contrato de compromisso de compra e venda ocorreu no dia 02/02/2017, e a ação somente foi ajuizada no dia 11/01/2021, resta prescrita a pretensão autoral em relação ao pedido de devolução de valores vinculada a comissão de corretagem, nos termos do artigo 206, §3º, IV do Código Civil”
(sic).

Ressaltam que “
analisando as razões de decidir estabelecidas na sentença proferida, observa-se que a i. Magistrado, não observou a natureza jurídica que se reverte o contrato celebrado entre as partes, bem como o alcance do pedido inicial em relação a forma pretendida para estabelecer a resilição do contrato. Como é de conhecimento notório destes Nobres Julgadores, no ordenamento jurídico brasileiro, dada a inúmeras situações que podem existir em casos concretos, poderá incorrer a possibilidade de incidir duas ou mais condutas normativas para um mesmo fato gerador, restando assim caracterizado um eventual conflito aparente de normas
” (sic).

Defendem que
“tendo em vista a cláusula adjeta de alienação fiduciária existente sobre o contrato–garantia devidamente registrada na matrícula do imóvel é de rigor a rejeição do pedido de restituição direta dos valores pagos. A lei de alienação fiduciária estabelece expressamente que a rescisão do contrato somente ocorrerá com a consolidação da propriedade em favor da credora, no caso as apelantes. Consequentemente, não tendo mais a intenção de manter o contrato celebrado, era dever dos apelados procurarem as apelantes para que fosse iniciado o procedimento de consolidação e realização do leilão extrajudicial do imóvel”
(sic).

Registram que,
“Não podemos ignorar, com base nas provas produzidas, a real intenção e motivação de uma ação, cujo objetivo visa desvirtuar a discussão do principal tema em debate (descaracterização da mora do comprador) para promover o direcionamento de um tema subsidiário no sentido de induzir a erro o Poder Judiciário em seu poder de convicção. Diante do exposto, requer o provimento do presente Recurso de Apelação para reconhecer a mora pretérita dos Apelados em relação a suposta caracterização de atraso de obra”
(sic).

Asseveram que
“Através do estudo de viabilidade econômico-financeira a empresa passará a ter um espelho do mercado em que vai atuar, passa-se a fazer então, uma estimativa dos prazos de licenciamentos, obras e vendas. 43. Para a montagem do fuxo de caixa (receitas x despesas) a empresa adota um cronograma para o desenvolvimento do projeto do loteamento. 44. Após a análise de viabilidade, a montagem da proposta de parceria e a assinatura do contrato de parceria é iniciado os trabalhos de execução dos projetos e aprovações”
(sic).

Destacam que
“Consta na lei que o cronograma de execução das obras destinadas a implantação do loteamento deverá ter duração de 4 (quatro) anos, podendo ser prorrogado por mais 4 (quatro) anos, conforme estabelece o art. 18, V, da Lei nº 6.766/79”
(sic).

Ponderam que
“conforme a presente exposição fática, é inevitável concluir que as Apelantes não se encontram em mora com suas obrigações assumidas perante o Poder Público Municipal ou perante os Apelados, na forma que fora fixada em sentença, devendo o Recurso de Apelação ser provido para afastar a caracterização de mora dos Apelantes”
(sic).

Dizem que
“Conforme previsto a cláusula do Instrumento do Contrato de Promessa de compra e venda (Capítulo 6, item 6.2 a 6.3) os Autores estão na posse da propriedade desde a assinatura Página 23 de 29 do respectivo contrato, cuja responsabilidade pelo ônus e encargos gerados ficará permanecerá sob a sua responsabilidade até o momento em que o mesmo for imitido da posse da propriedade”
(sic).

Alegam que
“os Apelados assinaram e rubricaram todas as folhas do contrato dando ciência das delimitações do presente instrumento, não cabendo alegar desconhecimento por mera liberalidade. 64. Diante de tais apontamentos e considerações doutrinárias resta efetivamente demonstrado que no momento da assinatura do contrato com a imissão da posse da propriedade do imóvel/lote, os Apelados assumiram todas as obrigações inerente do objeto do contrato de alienação fiduciária, como a obrigação de pagamento do IPTU, Taxas Condominiais, Taxas Associativas, Emolumentos, ITBI e etc.., 65. Desta forma, requer o provimento do Recurso Especial para dar provimento ao recurso, cabendo aos Apelados promoverem o pagamento do IPTU, Taxas Condominiais e das demais despesas de natureza “propter rem””
(sic).

Expõem que
“Denota-se da cláusula contratual acima citada, resta evidente que a comissão de corretagem não integra o valor o imóvel, bem como que tal valor é pago diretamente pelo promitente-comprador ao referido corretor/intermediador. 72. Portanto, resta evidente que, no presente caso, houve conclusão efetiva da comercialização do lote adquirido, tendo havido prestação de serviços por parte da empresa de corretagem, além de ter trazido resultado útil, motivo pelo qual o pagamento da taxa de intermediação e corretagem é medida de direito. Caso contrário, seria a aceitação plena do enriquecimento sem causa, vedado pelo ordenamento pátrio”
(sic).

Explanam que
“Denota-se que o contrato está efetivamente claro quanto a obrigatoriedade do pagamento, estando de acordo com o entendimento do próprio Superior Tribunal de Justiça. Deste modo, requer o provimento do recurso para reconhecer a improcedência do pedido de devolução de valores vinculada a comissão de corretagem”
(sic).

Argumentam que
“em se tratando de responsabilidade civil é imprescindível que a culpa fique inequivocamente comprovada, caso contrário, afasta-se completamente a obrigação reparatória, salientando-se o ônus que compete ao Apelado, acerca da prova dos requisitos mencionados (Art. 373, I, do CPC), o que não se verifica no caso em análise. Dessa forma, considerando a não caracterização e comprovação de qualquer dano neste sentido, sob pena de banalização do referido instituto, requerem que seja o recurso de apelação provido, reformando a sentença proferida na origem e afastar a condenação a título de dano moral neste sentido”
(sic).

Entendem que
“O Art. 1º, § 2º, da Lei n. 6.899/81 é bem claro ao determinar que a incidência de correção monetária se dê a partir do ajuizamento da ação. No que tange aos juros de mora, como quem está dando causa ao desfazimento do negócio jurídico seja por parte dos compradores, os juros de mora deveram incidir somente após o trânsito em julgado da sentença que julgar rescindido o instrumento contratual firmado entre as partes, consoante o já decidido pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça, em 25.05.2010, nos autos do AgRg no REsp 1013249/PE, em 26.03.2008, nos autos do REsp 1008610/RJ, em 29.09.2017 nos autos do REsp 1617652/DF e demais precedentes”
(sic).

A par destes argumentos, pedem o provimento do apelo, para
“[...] reconhecer a aplicabilidade a prevalência da Lei nº 9.514/97, sobre o tema do processo em debate, por se tratar de contrato de compra e venda com alienação fiduciária, cuja regras e resolução do contrato está prevista nos artigos 26, 27, 28 e 29 da Lei 9.514/97, não podendo ser ignoradas diante do princípio da especialidade, devendo ser afastada e reconhecida a inocorrência do atraso de obra na forma alegada, reformando a sentença proferida na origem. Seja afastada a condenação a devolução de valores a título de comissão de corretagem, seja em razão da prescrição, seja em razão do entendimento do Superior Tribunal de Justiça, bem como seja reconhecida a obrigatoriedade de pagamento das despesas de natureza “propter rem” pelos Apelados. Seja fixado como termo inicial da correção a data do ajuizamento e juros a partir do trânsito em julgado da referida demanda. Já com relação a sucumbência, o mesmo deverá ser fixado em percentual mínimo diante da baixa complexidade do tema, e em caso de pedido parcial que seja fixada de forma recíproca”
(sic).

Contrarrazões dos apelados pelo desprovimento do recurso e consequente manutenção da sentença.

Custas recolhidas conforme certidão de Id. 217528181.

Registrada a aptidão de julgamento do feito na sessão virtual dos dias 24 a 26/07/2024, sobreveio pedido de sustentação oral da parte interessada por meio de vídeo conferência, sendo o mesmo, nesta oportunidade,
indeferido
, uma vez que fora do prazo estabelecido pelo art. 4º da Portaria n°. 01/2021 – 3ª SEC. DIR. PRIV
[1]
(alterado pela Portaria nº. 02/2021 – 3ª SEC. DIR. PRIV).

É o relatório.

[1]
Art. 4º (...)

Os Advogados poderão, em até
48 (quarenta e oito) horas
antes do início da sessão de julgamento, mediante peticionamento eletrônico nos autos, se opor ao julgamento virtual, solicitando seja realizado por videoconferência ou sessão presencial.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Recolhido o preparo, e estando adequado e tempestivo,
CONHEÇO
o apelo interposto, o que faço com fulcro no artigo 1.009 do Código de Processo Civil.

Cinge-se dos autos que
DANIEL GARCIA DE LIMA
e
outro

ajuizaram
ação de rescisão contratual c/c indenização por danos materiais e morais em desfavor da
CIPASA VÁRZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA
e
outro
,
relatando, em síntese, que realizaram a compra de 2 (dois) imóveis junto às requeridas, no empreendimento denominado residencial Verana, um ao lado do outro, por motivos familiares, unidades de número 5 e 6, na quadra 11, situados no município de Várzea Grande/MT, tendo como contrapartida o pagamento da quantia de R$102.296,80 (cento e dois mil, duzentos e noventa e seis reais e oitenta centavos) cada unidade, sendo acordado uma entrada no valor de R$13.000,00 (treze mil reais) para ambos, mais o restante em 120 parcelas mensais e sucessivas no valor de R$1.249,69 (um mil, duzentos e quarenta e nove reais e sessenta e nove centavos) para o autor Diego Santiago Vieira de Brito, e R$1.297,79 (um mil, duzentos e noventa e sete reais e setenta e nove centavos) para o autor
Daniel Garcia de Lima
.

Informam que ficou acordado e previsto em contrato o prazo para a entrega dos imóveis comprados para até o mês de setembro de 2018, com a possibilidade de tolerância por mais até 180 (cento e oitenta) dias. Todavia, passado o referido prazo, a parte requerida não entregou o imóvel, e, mesmo diante de diversas tentativas dos autores do cumprimento do acordado ou do distrato com a devolução dos valores pagos, não tiveram êxito por negativas da reclamada.

Após devida instrução do feito, o Magistrado que conduziu o processo julgou procedentes os pedidos formulados na inicial, para:
“
1)
Declarar a rescisão do contrato supracitado;
2)
Condenar a parte requerida solidariamente ao ressarcimento integral da parte requerente pela quantia paga, monetariamente atualizada;
3)
Condenar a parte requerida solidariamente ao pagamento de uma indenização por danos morais de R$ 3.000,00 (três mil reais) para cada autor, a serem corrigidos monetariamente pelo INPC a partir deste arbitramento, e acrescida de juros de mora de 1 % a partir da data da citação”
(sic).

Colaciono trecho da sentença proferida pelo juiz de piso:

“[...] Compulsando detidamente os autos, verifica-se que são incontroversas a relação contratual e a vontade de ambas as partes pela rescisão, cingindo a controvérsia se houve inadimplência e por qual das partes, bem como se ocorreu e em qual proporção deverá ser reparado dano material e moral indenizável.

Quanto ao argumento da parte requerida de possível prescrição para cobrança da taxa de corretagem, esta não merece prosperar, pois, no caso em análise, verifica-se que a taxa de corretagem foi paga inerente à compra do imóvel, ou seja, sem a entrega do imóvel e desfeito o negócio, não é dever do comprador arcar com tal custo. No mais, tratando-se de relação de consumo, por enquadrar-se a parte autora como consumidor e a parte requerida como fornecedor (arts. 2º e 3º, do CDC), submete-se o caso ao prazo prescricional previsto no art. 27, do Código de Defesa do Consumidor, em detrimento do prazo inferior sustentado pela parte ré.

[...]

Ademais, em contínua análise, verifica-se que o prazo previsto para a entrega dos imóveis adquiridos era no máximo “setembro de 2018, resguardado a tolerância de 180 (cento e oitenta dias) após o término desse prazo”, cláusula n. 1.6, conforme se verifica nos contratos juntados nas ids. 46878338 e 46878337.

Sustenta a parte requerida que a parte autora deixou de pagar as parcelas a partir do mês de fevereiro de 2020, no entanto, verifica-se em que os imóveis ainda não haviam sido entregues. Sendo assim, resta claro nos autos que o atraso na entrega dos imóveis ocorreu, foi relevante e que configura inadimplemento contratual por culpa da parte reclamada, sendo, portanto, inequívoco o dever de reparação.

No mais, a requerida ao informar que concluiu o empreendimento colacionando fotos das obras possivelmente concluídas, não comprova que os imóveis adquiridos pela parte autora foram concluídos e entregues de forma tempestiva, conforme o contratualmente previsto.

Destarte, não cumprida a obrigação de entrega dos imóveis por culpa da parte requerida, infere-se o dever da mesma de ressarcir os consumidores integralmente pelos valores pagos, vide a vedação ao enriquecimento sem causa (art. 884, cc).

[...]

Ademais, em contínua análise, agora quanto ao pedido de reparação de danos morais, verifica-se que o inicial atraso e posterior não entrega dos imóveis com destinação de residência familiar, mesmo após longo período de pagamento da contrapartida pela parte requerente, ultrapassa as barreiras do mero aborrecimento e enseja o dever de indenizar, vide os art. 126 e 927, do Código Civil.

[...]

Em relação ao quantum indenizatório do dano moral, este deve atender às finalidades de compensação e repressão, com observância às peculiaridades do caso concreto, como a capacidade econômica da vítima e do ofensor, evitando o enriquecimento ilícito de uma das partes e garantindo o viés pedagógico da medida, bem como vide os princípios da Razoabilidade e Proporcionalidade.

Posto isto, julgo PROCEDENTES os pedidos formulados pela parte autora, extinguindo o processo com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para:

1) Declarar a rescisão do contrato supracitado;

2) Condenar a parte requerida solidariamente ao ressarcimento integral da parte requerente pela quantia paga, monetariamente atualizada.

3) Condenar a parte requerida solidariamente ao pagamento de uma indenização por danos morais de R$ 3.000,00 (três mil reais) para cada autor, a serem corrigidos monetariamente pelo INPC a partir deste arbitramento, e acrescida de juros de mora de 1 % a partir da data da citação

Condeno a parte vencida ao pagamento das custas, despesas processuais e dos honorários advocatícios, os quais
fixo
em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, § 2º do CPC.”

Id. 216838856.

De início, é importante ressaltar que, ao contrário do alegado pelas empresas apelantes, o entendimento jurisprudencial atual é no sentido de aplicar o Código de Defesa do Consumidor aos contratos de compra e venda de imóvel, porquanto as empresas vendedoras se enquadram no conceito de fornecedoras do produto (imóvel) e o adquirente, pessoa física, como destinatário final.

Logo, a resolução contratual é direito subjetivo dos consumidores e opera-se pela manifestação de vontade da parte que não tem mais interesse em dar continuidade ao vínculo contratual.

Nesse sentido, colaciono o seguinte julgado:

“AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C DANO MORAL -
CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA DE UNIDADE HABITACIONAL – APLICABILIDADE DO CDC
– RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA – RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS - CORRETAGEM – OBRIGAÇÃO EXPRESSA DA VENDEDORA – MULTA CONTRATUAL – ESTIPULADA EM FAVOR DOS COMPRADORES - DEVIDA – SENTENÇA MANTIDA – HONORARIO RECURSAL - RECURSO DESPROVIDO.

Os contratos de compra e venda, com obrigação da incorporadora construir unidades imobiliárias, estão submetidos à legislação consumerista.

Conforme enunciado da sumula n. 543 do STJ ‘na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer à imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento’.

Segundo esposado pelo STJ é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado. No caso, há expressa menção no contrato de que o pagamento é ônus da vendedora.

É devida a multa expressamente prevista no contrato quando comprovada a culpa da vendedora.

Em razão do trabalho adicional empregado pelo advogado, da natureza e da importância da causa, majoram-se os honorários advocatícios, nos moldes do art. 85, § 11, do CPC.”
(TJMT 10170490420188110041 MT, Relator: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Data de Julgamento: 02/02/2022, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 03/02/2022)

Desse modo, se mostra acertada a sentença que entendeu que as normas do Código de Defesa do Consumidor devem ser aplicadas ao caso em detrimento da Lei nº. 9.514/97, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário.

Sendo assim, não há o que se falar em prescrição da pretensão autoral em relação ao pedido de devolução de valores vinculada a comissão de corretagem, isso porque, tratando-se de relação de consumo, por enquadrar-se a parte autora como consumidor e a parte requerida como fornecedor (arts. 2º e 3º, do CDC), submete-se o caso ao prazo prescricional previsto no art. 27, do Código de Defesa do Consumidor, em detrimento do prazo inferior sustentado pela parte ré,
verbis
:

“Art. 27. Prescreve em cinco anos a pretensão à reparação pelos danos causados por fato do produto ou do serviço prevista na Seção II deste Capítulo, iniciando-se a contagem do prazo a partir do conhecimento do dano e de sua autoria.”

Extrai-se dos autos que os autores apelados assinaram o contrato de compra e venda em
2017
e de acordo com o Item 1.6 do contrato (Id. 216837539, fl. 11), observa-se que a disposição do prazo de conclusão do empreendimento, ficou estabelecido o seguinte:

“A VENDEDORA se compromete e a concluir o empreendimento, bem como as obras mencionadas acima no item 7.1 e 7.2. em setembro de 2018, resguardado a possibilidade de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, após o término deste prazo, resguardado ainda os casos de caso fortuito e força maior.”

Dessa forma, incluindo os 180 dias, o imóvel deveria ter sido entregue no máximo em 03/2019, o que não ocorreu.

Como bem salientou o Magistrado
a quo
na sentença:

“Sustenta a parte requerida que a parte autora deixou de pagar as parcelas a partir do mês de fevereiro de 2020, no entanto, verifica-se em que os imóveis ainda não haviam sido entregues. Sendo assim, resta claro nos autos que o atraso na entrega dos imóveis ocorreu, foi relevante e que configura inadimplemento contratual por culpa da parte reclamada, sendo, portanto, inequívoco o dever de reparação.”

Assim, com a inversão do ônus probatório, incumbia às empresas requeridas apelantes mostrar que nesse intervalo a unidade estava apta a ser utilizada, e não o fizeram. Logo, é evidente o inadimplemento contratual da parte requerente.

Quanto ao direito de retenção, o STJ já decidiu que, na rescisão por culpa exclusiva da incorporadora/construtora, a devolução das quantias pagas deve ser integral, sem qualquer desconto (Súmula 543 do STJ).

Em relação às despesas de IPTU, tarifas, taxas associativas e taxa de ocupação mensal, se o requerente não estava na posse do imóvel, não tem obrigação de arcar com tais despesas, e sim as empresas requeridas, já que não entregaram as chaves na data combinada.

Nesse sentido é o entendimento do Superior Tribunal de Justiça:

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. (...) 4. RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS COM COTAS CONDOMINIAIS E IMPOSTOS ANTES DA IMISSÃO NA POSSE. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES. ACÓRDÃO EM SINTONIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. 5. AGRAVO IMPROVIDO.

(...)

4.
Segundo a jurisprudência do STJ, as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente. Isso porque, apesar de o IPTU ter como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel (CTN, art. 32), se os recorridos não deram causa para o não recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a pagar as despesas condominiais nem o citado imposto referente ao período em que não haviam sido imitidos na posse.

5. Agravo interno a que se nega provimento.“
(AgInt no REsp 1697414/SP, Rel.
Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 05/12/2017, DJe 15/12/2017) (negritei)

E deste Sodalício:

“DUPLA APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS, PERDAS E DANOS E MULTA – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – INCIDÊNCIA DO CDC – CULPA EXCLUSIVA DO VENDEDOR – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DA QUANTIA PAGA –
IPTU, CONDOMÍNIO E OUTRAS TAXAS – RESPONSABILIDADE DA VENDEDORA ATÉ A ENTREGA
– DANO MORAL CONFIGURADO – QUANTUM INDENIZATÓRIO MANTIDO – JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO (ART. 405 DO CC) –
NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO DAS EMPRESAS ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA E CIPASA VARZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA
E DOU PROVIMENTO AO RECURSO DE CARLOS EDUARDO BRANDAO TAQUES.

I - Os contratos de compra e venda, com obrigação da construtora de construir unidades imobiliárias, estão submetidos à legislação consumerista.

II - Demonstrado que a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva do promitente-vendedor, há de ser restituído integralmente o valor pago pelo promitente-comprador, com juros de mora a partir da citação.

III - Possível é a condenação por danos morais decorrentes de atraso de entrega de imóvel adquirido na planta.

IV - Arbitrado com razoabilidade, deve ser mantido o quantum indenizatório do dano moral fixado a titulo de atraso na entrega do imóvel.

V –
Afastada a responsabilidade do promitente comprador em relação ao pagamento do IPTU e às taxas de fruição e consumo, porquanto não houve a disponibilização do imóvel à ocupação.

VI - Em caso de responsabilidade contratual, os juros de mora incidem a partir da citação (art. 405 do Código Civil).

VII - Havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor.” (Tema 971).

VIII - Dessa forma, o Juiz de piso equivocamente aplicou o art. 52, § 1º do CDC, limitando em 2% o valor da multa por descumprimento contratual.

IX- Entretanto, tendo em vista que o contrato previa a aplicação de percentual de 30% em caso de descumprimento, este deve ser o percentual aplicável.

X - Nos termos do artigo 85, § 11, do CPC, majoram-se os honorários advocatícios de 10% para 15% (quinze por cento) do valor atualizado da condenação.”
(N.U 1002959-74.2019.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO DE MORAES FILHO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 22/03/2023, Publicado no DJE 28/03/2023) (Negritei)

Importante aqui salientar que o julgado acima colacionado, de relatoria do Des. Sebastião de Moraes Filho, trata do mesmo empreendimento objeto destes autos.

Sendo inquestionável o atraso na entrega do empreendimento, não há como eximir as apelantes da responsabilidade, uma vez que não se pode transferir ao consumidor os riscos inerentes a atividade da construção por elas assumidos.

Assim, a sentença deve ser mantida no que se refere à condenação das apelantes ao pagamento de indenização por danos morais, posto que a toda evidência resta caracterizado o dano moral, ante a frustração da
expectativa de que a construtora garantiria a entrega do empreendimento no prazo anunciado.

Nesse sentido é a jurisprudência desta Câmara:

“APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS –
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – ATRASO EXCESSIVO E INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO IMÓVEL – CULPA EXCLUSIVA DA VENDEDORA
– RETORNO AO STATUS QUO ANTE – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DA QUANTIA PAGA – SÚMULA 543 DO STJ –
DANO MORAL CONFIGURADO
– CLÁUSULA PENAL LIVREMENTE PACTUADA – VALIDADE – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Inteligência da Súmula 543/STJ.

Considerando que a rescisão do contrato se deu em razão do inadimplemento contratual do empreendimento imobiliário, que não efetuou a entrega do imóvel na data aprazada, esta fica obrigada a restituir ao comprador toda a quantia desembolsada, bem como ao pagamento da multa contratual prevista na avença.

A frustração do consumidor que adquire imóvel para moradia, somada à demora injustificada da vendedora, ultrapassa os meros aborrecimentos, causando dano moral na parte que se vê impossibilitada de utilizar o bem na data estipulada para a entrega.

É valida a cláusula penal, porque livremente pactuada. E deixando o vendedor de cumprir com sua obrigação, ou seja, de entregar o imóvel na data aprazada, de rigor a sua manutenção.

É permitida a inversão da cláusula penal em favor do consumidor quando comprovado que o decisum está em sintonia com os termos do contrato e os limites do pedido inicial. (TJMT - Número Único: 1004521-21.2019.8.11.0002, Quarta Câmara De Direito Privado. Relator Des(a). Rubens De Oliveira Santos Filho. Julgado em 03/05/2023).”
(N.U 1035738-57.2022.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DIRCEU DOS SANTOS, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 06/03/2024, Publicado no DJE 11/03/2024)

Feitas tais considerações, o valor
fixado
na sentença traduz uma quantia suficiente e adequada aos fins desejados, devendo ser mantido.

As apelantes insurgem ainda contra a forma de fixação dos juros de mora e correção monetária acostados na sentença,
in verbis
:

“Condenar a parte requerida solidariamente ao pagamento de uma indenização por danos morais de R$ 3.000,00 (três mil reais) para cada autor, a serem corrigidos monetariamente pelo INPC a partir deste arbitramento, e acrescida de juros de mora de 1 % a partir da data da citação.”

Quanto ao termo inicial dos juros moratórios, de fato, o entendimento do Superior Tribunal de Justiça no REsp nº. 1740911/DF, julgado pelo rito de repetitivo – Tema 1002 – é no sentido de que na rescisão do contrato de compra e venda imotivada pelo comprador, incide a partir do trânsito em julgado da decisão.

Ocorre que o referido entendimento não se aplica a este caso, porquanto não houve, na espécie, rescisão imotivada por parte do promitente comprador, mas sim das vendedoras requeridas.

Dessa maneira, a sentença, na parte que fixou a data da citação como o termo inicial dos juros de mora incidentes sobre o valor das parcelas a serem restituídas, nos casos em que a rescisão do contrato foi causada exclusivamente pelo promitente vendedor, alinhou-se ao entendimento do Superior Tribunal de Justiça.

A propósito, segue julgado de minha relatoria:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITOS CUMULADO COM DANOS MORAIS E PEDIDO TUTELA ANTECIPADA DE URGÊNCIA – INSCRIÇÃO INDEVIDA DO NOME DA CONSUMIDORA NOS ÓRGÃOS DE PROTEÇÃO AO CRÉDITO – SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA –
INSURGÊNCIA DA AUTORA APENAS QUANTO AO MARCO DE INCIDÊNCIA DOS JUROS DE MORA – RESPONSABILIDADE CONTRATUAL – TERMO INICIAL – A PARTIR DA CITAÇÃO – CORREÇÃO MONETÁRIA – A PARTIR DO ARBITRAMENTO
– SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA – RECURSO PROVIDO.

Em se tratando de responsabilidade contratual, a atualização da indenização por danos morais, devem incidir a partir da citação (art. 405 CC) e a correção monetária, a partir do arbitramento (Súmula 362 do STJ).
”
(N.U 1004953-08.2019.8.11.0045, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 24/01/2024, Publicado no DJE 31/01/2024) (grifei)

Sendo assim, resta escorreita a sentença.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso, mantendo hígida a sentença proferida pelo magistrado de primeiro grau.

Em razão do trabalho adicional na fase recursal,
majoro
a verba honorária de 10 para 15% (quinze por cento) sobre o valor da causa, com fulcro no art. 85, §11 do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 24/07/2024