Tribunal: TJMT
Processo: 1004889-25.2018.8.11.0015
Relator(a): DIRCEU DOS SANTOS
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-11-27
Data de publicação: 2024-12-03

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1004889-25.2018.8.11.0015
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Perdas e Danos, Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a).
DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[ALEXANDRE CECATTO - CPF: 593.098.141-87 (APELADO), ROSANGELA HASSELSTROM - CPF: 651.773.121-00 (ADVOGADO), IVANILDO RAMOS VIEIRA - CPF: 206.046.881-72 (APELANTE), MICHELLE PLINIO MUETZENBERG - CPF: 049.616.131-85 (ADVOGADO), CAMPING CLUB PORTAL DA AMAZONIA - CNPJ: 12.667.971/0001-79 (APELANTE), IVANILDO R VIEIRA - CNPJ: 00.955.104/0001-50 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO C/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO E DANO MORAL – COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO – CONDOMÍNIO DE FATO – ASSOCIAÇÃO DE MORADORES JÁ CONSTITUÍDA – ACEITAÇÃO DO ENCARGO – COBRANÇA LEGÍTIMA – AUSÊNCIA DOS PRESSUPOSTOS AUTORIZADORES DO DEVER DE INDENIZAR – SENTENÇA REFORMADA –
RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

“O critério a ser utilizado para determinar se o proprietário de imóvel integrante de loteamento fechado deve obrigatoriamente responder pelas despesas coletivas é o momento em que o imóvel foi adquirido em relação à constituição da associação de moradores.

Se a constituição da associação de moradores for posterior à aquisição do imóvel por parte de morador que não deseja dela participar, estará ele eximido de contribuir para o custeio de tais valores. Entretanto, se a constituição da associação for anterior à aquisição, o morador deve responder pelas despesas.

À luz dos princípios da socialidade e da proporcionalidade, é razoável que o adquirente de imóvel em loteamento fechado, com associação de moradores já constituída e com plena ciência das despesas correspondentes aos serviços prestados à coletividade participe do rateio mensal para a manutenção do “condomínio de fato”.” (Ap 23986/2018, DES. DIRCEU DOS SANTOS, TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 26/09/2018, Publicado no DJE 04/10/2018)

R E L A T Ó R I O

Trata-se de apelação cível interpostas por IVANILDO RAMOS VIEIRA e outros visando reformar a sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível de Sinop que, nos autos da Ação Declaratória de Nulidade de Cobrança de Taxa Condominial C/C Restituição dos Valores Pagos Indevidamente, Pedido de Dano Moral nº 1004889-25.2018.8.11.0015, proposta por ALEXANDRE CECATTO, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, nos seguintes termos:

“Ante o exposto, ACOLHO, em parte, a pretensão deduzida na inicial para JULGAR PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos da parte Autora, para:

a) DETERMINAR que a parte ré, no prazo de 30 (trinta) dias, entregue ao autor a matrícula do imóvel e demais documentos necessários para sua escrituração, sob pena de pagamento de multa diária, que arbitro em R$ 1.000,00 (mil reais), até o limite de R$10.000,00 (dez mil reais) nos termos do art. 536, §1º, do CPC.

b) DECLARAR ABUSIVA a taxa de condomínio e manutenção entabulada no adendo contratual (1º e 2º) e contrato (cláusula 9ª e 11º) de id 13103464, e por conseguinte, DECLARAR a inexistência de débitos entre o autor e o réu, referente aos débitos discutidos.

c) CONDENAR a parte Demandada, solidariamente, ao pagamento de R$ 8.000,00 (oito mil reais) a título de indenização por danos morais, com juros de mora em 1% ao mês, nos termos do art. 406 do vigente Código Civil, c/c o §1º, do art. 161, do CTN, a partir do evento danoso, conforme Súmula 54 do STJ, e correção monetária pelo INPC a partir da prolação da sentença (Súmula 362 do STJ).

d) CONDENAR a parte demandada, solidariamente, ao pagamento da quantia de R$788,00 reais, a título de danos materiais, devendo incidir juros de mora em 1% ao mês, nos termos do art. 406 do vigente Código Civil, c/c o § 1º, do art. 161, do CTN, a partir do evento danoso e correção monetária pelo INPC a partir do prejuízo sofrido.

e) CONFIRMAR a tutela de urgência deferida para determinar que o requerido, solidariamente, PROCEDA com a BAIXA do protesto realizado, no prazo máximo de 5 dias, a contar da intimação da presente sentença, sob pena de multa ao qual fixo no valor R$1.000,00 (mil) reais, não se tratando de multa diária.

Pelo princípio da causalidade, CONDENO a parte Demandada, solidariamente, ao pagamento das despesas, custas e honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do § 2º do art. 85 do CPC. ”
(Id. 236148698).

Em suas razões, de Id. 236148703, a apelante discorre sobre a inaplicabilidade do CDC ao caso, pois as regras devem ser regidas pelas normas de condomínio, visto que a relação existente é entre condôminos e a administradora do condomínio.

Alude que a decisão proferida na Ação Civil Pública nº 1007558-51.2018.8.11.0015 declarou a legalidade do empreendimento como loteamento fechado, mas não afastou a natureza condominial das relações de manutenção e administração, as quais devem ser regidas por normas próprias que não se confundem com as relações de consumo previstas no CDC.

Assevera que o Juízo
a quo
declarou que o loteamento ainda não está totalmente regularizado, o que não corresponde à realidade, pois ficou comprovado a legalidade do empreendimento, inclusive a execução dos serviços de manutenção e limpeza, o que possibilitou a regularização do loteamento fechado.

Destaca, em seguida, que não prospera a tese de que o requerente tenha sido levado a erro, ao alegar pela ilegalidade das taxas em razão da ausência das obras de infraestrutura, tendo em vista que o próprio contrato firmado revela que no ato da celebração do instrumento supramencionado, restou pactuado entre as partes, especificamente na Cláusula 10ª, que os custos referentes à pavimentação asfáltica, eletrificação, esgoto e água tratada, entre outras melhorias, seriam rateadas entre os condôminos do Loteamento Camping Club.

Ao final, requer a reforma da sentença para: (i) afastar a aplicação do Código de Defesa do Consumidor no presente caso, bem como a decisão que declarou abusiva a cláusula nona e décima primeira do contrato de Id. 13103464 e o adendo contratual; (ii) declarar a legalidade das taxas de manutenção, tendo em vista que os serviços vêm sendo prestados diariamente, tais como pagamentos dos funcionários da guarita que corroboram com a fiscalização e controle das pessoas que entram no empreendimento e os coletores do lixo, custos que devem ser arcados para manter o bem social do condomínio, no qual o apelado tem sido beneficiado, não havendo motivos plausíveis para o acolhimento dos pedidos da peça exordial, sob pena de enriquecimento ilícito conforme jurisprudência atual, notória e pacificada do C. STJ.

As contrarrazões foram apresentadas ao Id. 236148729, por meio da qual a parte apelada pugna pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

Peço dia para o julgamento.

Des. DIRCEU DOS SANTOS

Relator

V O T O R E L A T O R

Colenda Câmara.

Consta dos autos que o autor/apelado na data de 14/10/2015 adquiriu 01 (um) terreno no lote nº 03, da quadra 41, setor 03, medindo 14 x 45m, com área total de 630,00m2, encravado no Loteamento Camping Club Portal da Amazônia, que é administrado pelo demandado/apelante, por meio de compromisso de venda e compra.

Noticia que os demandados vem realizando cobranças abusivas relacionada a taxas de manutenção e conservação, posto que o loteamento, na verdade é apenas um bairro, razão pela qual descabe a cobrança de tais taxas. Ressalta que o loteamento ainda não possui infraestrutura e os moradores não vêm usufruindo de qualquer melhoria.

Diante disto, busca obter a procedência da sua ação para que os requeridos sejam compelidos a entregar a matrícula do imóvel; além da declaração de inexistência das dívidas apontadas e inexistência da obrigação de pagar quaisquer débitos relativos à taxa de condomínio e manutenção, taxa de limpeza e consequentemente a restituição dos valores pagos, que totalizam R$4.396,05 e R$1.576,00 a título de taxa de transferência e condenação dos requeridos à reparação dos danos morais.

Insatisfeito com a solução dada ao caso, o apelante interpôs o presente recurso requerendo a reforma da sentença, cujas razões elencadas no sumário relatório passo a apreciar.

Pois bem.

O cerne da questão diz respeito à legalidade ou não da cobrança de taxa de manutenção instituída por condomínio de fato.

Quanto ao caso posto em liça, importa registrar que esta Câmara Cível já se pronunciou a respeito em outros processos análogos em que se discutiu referida cobrança, tendo concluído pela legalidade.

Oportuno trazer à baila os fundamentos adotados por este Relator quando do julgamento da Apelação Cível nº 23.986/2018,
in verbis
:

“[...]

É cediço que a cobrança de contribuições mensais por associações de moradores, que não se qualificam como condomínios nos termos da Lei nº. 4.591/1964, afronta o art. 5º, XX, da CF/88, que estabelece que ninguém será compelido a associar-se e a manter-se associado.

Não se pode negar que a obrigação de segurança, limpeza, pavimentação dos logradouros e as outras despesas ditas condominiais ou comuns, nesses empreendimentos fechados, pertencem ao Município que tem a obrigação de conservá-los, cobrando dos munícipes os impostos e taxas cabíveis por lei.

No tocante aos outros encargos, dentre eles gastos com vigilância, bem como outras despesas, o que pode se vislumbrar é a instituição de uma contribuição, mas sempre voluntária, dependente de adesão, não, porém, compulsória, o que se daria na hipótese de existir juridicamente um condomínio.

Assim, em síntese do que estabelecido nos diversos precedentes sobre o tema, conclui-se que esse tipo de associação não pode ser considerado um condomínio nos moldes da Lei nº 4.591/1964.

Isso porque para haver a incidência da mencionada legislação, é necessário, entre outros requisitos, que a aquisição de fração ideal do terreno esteja atrelada à atividade de incorporação imobiliária, o que não é o caso dos autos.

Já os chamados loteamentos fechados aproximam-se mais do loteamento disciplinado pela Lei nº 6.766/1979, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano, e apesar de apresentarem os mesmos requisitos urbanísticos exigidos para implantação de um loteamento convencional, possuem características próprias que acabam diferenciando-os, especialmente pelo fato de o acesso às vias e aos logradouros nos loteamentos fechados serem restritos ao trânsito de moradores e visitantes.

Logo, os loteamentos fechados, também conhecidos como “condomínio de fato”, carecem de legislação específica, e a falta de previsão legal cria alguns impasses, dentre os quais se destaca a problemática referente ao rateio de despesas em comum em discussão nos autos.

Nesse contexto, para fazer face às despesas de disponibilização e manutenção de serviços que beneficiam áreas comuns no âmbito dos loteamentos fechados, são criadas associações de moradores.

No entanto, nos termos da consolidada jurisprudência da Corte Superior, em virtude da natureza jurídica da associação civil, não é possível a exigência de pagamento compulsório de contribuição de proprietário não associado à entidade por atentar contra a liberdade de associação prevista na própria Constituição Federal:

“DIREITO CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. TAXA DE MANUTENÇÃO. COBRANÇA DE PESSOA NÃO ASSOCIADA. IMPOSSIBILIDADE. PRECEDENTES. SÚMULA N. 126/STJ. INAPLICABILIDADE. RECURSO DESPROVIDO. 1. 'As taxas de manutenção criadas por associação de moradores, não podem ser impostas a proprietário de imóvel que não é associado, nem aderiu ao ato que instituiu o encargo' (EREsp n. 444.931/SP, Relator Ministro FERNANDO GONÇALVES, Relator para Acórdão Ministro HUMBERTO GOMES DE BARROS, DJ 1º/2/2006). 2. Evidente a divergência entre o acórdão recorrido e a jurisprudência desta Corte, o recurso especial interposto com fundamento na alínea 'c' do permissivo constitucional deve ser provido. 3. Agravo regimental a que se nega provimento.” (STJ, AgRg no REsp 1.096.413/SP, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 6/12/2012).

“RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DA CONTROVÉRSIA - ART. 543-C DO CPC - ASSOCIAÇÃO DE MORADORES - CONDOMÍNIO DE FATO - COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO DE NÃO ASSOCIADO OU QUE A ELA NÃO ANUIU - IMPOSSIBILIDADE. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firma-se a seguinte tese: "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram". 2. No caso concreto, recurso especial provido para julgar improcedente a ação de cobrança.” (STJ, REsp 1439163 SP 2014/0037970-0, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, SEGUNDA SEÇÃO, Julgado em 11/03/2015)

Por outro lado, considerando-se a ausência de previsão normativa específica acerca dos loteamentos fechados e a relevância e abrangência da matéria, pois, se trata de um fenômeno presente em várias cidades brasileiras, fruto da evolução das relações sociais muitas vezes associada à ineficiência do poder público em implementar serviços básicos, tais como segurança, abastecimento de água, conservação de vias e outros, é possível se extrair dos julgados retro citados que orientaram a formação da atual jurisprudência do Tribunal Superior, posição moderada sobre o tema.

Nessa linha, o critério a ser utilizado para determinar se o proprietário de imóvel integrante de loteamento fechado deve obrigatoriamente responder pelas despesas coletivas é o momento em que o imóvel foi adquirido em relação à constituição da associação de moradores.

Desse modo,
se a constituição da associação de moradores for posterior à aquisição do imóvel por parte de morador que não deseja dela participar, estará ele eximido de contribuir para o custeio de tais valores.

Entretanto, se a constituição da associação for anterior à aquisição, o morador deve responder pelas despesas
.”
(destaquei).

No caso em debate, portanto, importa verificar
o momento em que o imóvel foi adquirido em relação à constituição da associação de moradores.

Inclusive, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), no julgamento do REsp 1.569.609, reafirmou o entendimento de que, tendo havido a concordância do adquirente no momento da compra, é válida a cobrança de taxa de manutenção das áreas comuns pela administradora de loteamento, mesmo antes da promulgação da Lei 13.465/2017.

A decisão foi tomada no reexame de recurso especial, para eventual juízo de retratação (artigo 1.040, II, do Código de Processo Civil), após o julgamento do Supremo Tribunal Federal (STF) no RE 695.911 (Tema 492).

Adentrando ao caso dos autos, consoante Contrato de Compromisso de Compra e Venda de 236148176 - Pág. 1, a constituição da associação deu-se em 30/05/1993 (Id. 236148655), portanto, antes da aquisição do bem pelo apelado, ocorrido em 14/10/2015.

Ressalte-se, ainda, que no instrumento contratual há previsão da cobrança nas Cláusulas 9ª a 11ª que dispôs:

Ainda, sobre a aludida taxa ficou estipulado em adendo contratual que:

Portanto, diante da adesão do proprietário às normas da associação de moradores, bem como havendo previsão contratual que institui a obrigatoriedade de pagamento da taxa de manutenção e limpeza, não se pode falar em ilegalidade das cobranças.

Quanto à prestação dos serviços, o próprio autor reconhece na inicial que um dos apelantes é quem presta os serviços de conservação e manutenção do loteamento e que os custos finais ficam a cargo dos proprietários/associados.

Além disso, foi colacionado ao Id. 236148680 - Pág. 4, uma certidão de averiguação da atual situação do Camping Clube realizada pelo técnico administrativo da Promotoria de Justiça em 16/05/2019, em que se confirma a tese de defesa quanto à prestação de serviços de coleta de lixo e de controle de acesso de entrada pela guarita.

Confira-se:

Desse modo, não se coaduna com a boa-fé o comportamento daquele que, podendo optar por outro local, adquire um imóvel em loteamento fechado e se recusa a contribuir com o pagamento das despesas para custeio dos serviços prestados àquela coletividade, mas que o beneficia diretamente.

Ademais, à luz dos princípios da socialidade e da proporcionalidade, é razoável que o adquirente de imóvel em loteamento fechado, com associação de moradores já constituída e com plena ciência das despesas correspondentes aos serviços prestados à coletividade participe do rateio mensal para a manutenção do “condomínio de fato”.

Nessa situação, o gozo dos serviços pelo proprietário importa na aceitação tácita da oferta, o que retrata uma verdadeira adesão à vontade do grupo preestabelecido.

Como consequência da aceitação tácita, o proprietário do imóvel em loteamento fechado torna-se parte de estrutura orgânica previamente constituída que impõe aos seus integrantes comportamento pautado na ética e no princípio da solidariedade, compatíveis com a concepção social da propriedade e com a natureza da relação estabelecida entre a coletividade.

Sob essa perspectiva, o princípio da solidariedade, de inafastável incidência na situação fática ora em análise, determina que o interesse individual seja sobrepujado pelo interesse geral.

Além disso, o fundamento da pretensão recursal possui raiz no princípio geral do direito que veda o enriquecimento sem causa, que inegavelmente ocorrerá se o autor, beneficiado pelos serviços que sabidamente são prestados pelo recorrente e suportados pelos outros moradores, nada pagar por eles.

Referida vedação está prevista nos artigos 884 a 886 do Código Civil e encontra amparo no artigo 3º, I, da Constituição Federal, como fator relevante na formação de uma sociedade livre, mais justa e solidária, que impõe a todos o dever jurídico de probidade e o respeito coletivo que visa beneficiar e aprimorar o convívio social.

Por tais razões, reformo a sentença para reconhecer a licitude das cobranças da taxa de limpeza e manutenção e, diante da ausência dos pressupostos autorizadores do dever de indenizar, afasto a condenação do demandado ao pagamento dos danos morais e materiais.

Quanto ao pedido de entrega da matrícula para fins de escrituração, importa registrar que não há insurgência recursal no ponto.

Dispositivo.

Com estas considerações, conheço do recurso e
DOU-LHE PROVIMENTO
para reconhecer a licitude das cobranças da taxa de limpeza e manutenção e, diante da ausência dos pressupostos autorizadores do dever de indenizar, afasto a condenação do demandado à repetição do indébito em relação às aludidas taxas e ao dano moral.

Em razão da sucumbência recíproca, condeno a parte autora ao pagamento proporcional de 70% e os demandados nos restante de 30% das custas, despesas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor da causa, devendo ser observado quanto ao autor a assistência judiciária.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 27/11/2024