Tribunal: TJMT
Processo: 0018300-25.2017.8.11.0004
Relator(a): SEBASTIAO DE MORAES FILHO
Órgão julgador: SEBASTIAO DE MORAES FILHO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-03-27
Data de publicação: 2024-04-01

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0018300-25.2017.8.11.0004
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Perdas e Danos, Rescisão / Resolução, Posse]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE MORAES FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO, DES(A). JOSE ZUQUIM NOGUEIRA, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS]

Parte(s):

[ESPÓLIO DE EDSON NOLASCO GUIMARÃES (APELANTE), EDSON NOLASCO GUIMARAES FILHO - CPF: 041.894.011-88 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE), ARIDAQUE LUIZ NETO - CPF: 255.859.671-34 (ADVOGADO), EDSON NOLASCO GUIMARAES FILHO - CPF: 041.894.011-88 (APELADO), ESPÓLIO DE EDSON NOLASCO GUIMARÃES (APELADO), GUSTAVO NOLASCO GUIMARAES - CPF: 043.346.131-44 (APELADO), LUCIENE CANDIDA GOMES - CPF: 761.854.431-04 (APELADO), GILMAR DIAS - CPF: 020.984.968-18 (ADVOGADO), JOSIANE COELHO DUARTE GEAROLA - CPF: 704.826.831-04 (ADVOGADO), KATIA APARECIDA VIEIRA REZENDE - CPF: 412.952.261-20 (APELANTE), RUBENS ANTONIO REZENDE - CPF: 412.950.561-00 (APELANTE), ESPÓLIO DE EDSON NOLASCO GUIMARAES registrado(a) civilmente como EDSON NOLASCO GUIMARAES - CPF: 243.368.151-00 (APELANTE), ARIDAQUE LUIZ NETO - CPF: 255.859.671-34 (ADVOGADO), EDSON NOLASCO GUIMARAES FILHO - CPF: 041.894.011-88 (APELANTE), LUCIENE CANDIDA GOMES - CPF: 761.854.431-04 (APELANTE), GUSTAVO NOLASCO GUIMARAES - CPF: 043.346.131-44 (APELANTE), RUBENS ANTONIO REZENDE - CPF: 412.950.561-00 (APELADO), JOSIANE COELHO DUARTE GEAROLA - CPF: 704.826.831-04 (ADVOGADO), GILMAR DIAS - CPF: 020.984.968-18 (ADVOGADO), KATIA APARECIDA VIEIRA REZENDE - CPF: 412.952.261-20 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS. UNÂNIME.

E M E N T A

APELAÇÕES CÍVEIS DE AMBAS AS PARTES – LIMITES DO RECURSO – ARTIGO 1.013 E PARAGRAFO ÚNICO DO CPC – RECURSO DO AUTOR – COBRANÇA DE DANOS MATERIAIS EXPERIMENTADOS – DEGRADAÇÃO DO MEIO AMBIENTE – AUSÊNCIA DE PROVAS – ÔNUS DO AUTOR – ART. 373, INCISO I DO CPC - SENTENÇA QUE INDEFERIU O PEDIDO – MANUTENÇÃO – INDENIZAÇÃO DOS SEMOVENTES E MAQUINÁRIOS – PROVAS EXISTENTES – PREJUÍZOS - EXPERIMENTADOS PELOS DEMANDANTES - CLÁUSULA CONTRATUAL – VALOR ATRIBUIDO - NÃO APRECIAÇÃO EM PRIMEIRO GRAU – DEFERIMENTO EM GRAU RECURSAL – PARAGRAFO ÚNICO, ARTIGO 1.013 DO CPC – POSSIBILIDADE – TUTELA DE EVIDÊNCIA/URGÊNCIA REQUERIDA PELOS AUTORES – DEFERIMENTO – PROVAS EXISTENTES – CONTRATO RESCINDIDO – AUSÊNCIA RECURSAL NESTE TÓPICO – CONSOLIDAÇÃO DA COISA JULGADA MATERIAL NESTE ASPECTO SENTENCIAL – DEFERIMENTO – RECURSO DOS REQUERIDOS – EXCLUSÃO DO PAGAMENTO DAS ARRAS – DEFERIMENTO RECURSAL – ARTIGO 418 DO CC – SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA – ARTIGO 86 DO CPC – RECURSO DE AMBAS AS PARTES – READEQUAÇÃO DA PROPORCIONALIDADE EM GRAU RECURSAL. Recursos de ambas as partes conhecidos e parcialmente providos.

1. Em grau recursal, a rigor do que consagra o artigo 1.013 do CPC, a apelação devolve ao Tribunal o conhecimento da matéria impugnada. Contudo, se o juiz deixa de analisar algum pedido, este pedido, se requerido na apelação, pode ser visto e apreciado diretamente no Tribunal, dentro da dicção do parágrafo 1º, do artigo 1.013 do CPC.

2. As arras é uma quantia dada como sinal e princípio de pagamento na celebração do contrato a fim de garantir a execução do contrato ou regular direito de arrependimento das partes contratantes. Se forem estipuladas as arras para garantir a execução do contrato serão arras confirmatórias, pois confirmam a contratação; se foram estipuladas para regular o direito de arrependimento das partes serão arras penitenciais. ‘As arras não se presumem, devendo ser objeto de cláusula contratual expressa, uma vez que conforme frisado, possuem natureza de pacto acessório. Assim, o valor pago, a título de entrada não configura por si só, arras oi sinal se não houve convenção expressa nesse sentido, tratando-se, neste caso, de mero princípio de pagamento, sem, exercer qualquer função de prefixação de perdas e danos’. (Agravo Interno no ARESP n. 1.844.503, Relatora Ministra MARIA ISABHEL GALOTTI, DJE de 29/11/21)’.

3. Não prevista no contrato que se trata de arras, não podendo ser data flexibilidade ante a não presunção e sim necessidade de constar expressamente em cláusula contratual, indevida é a cobrança de entrada como se fossem arras e, neste sentido, reforma-se a decisão de primeiro grau de jurisdição e o valor decotado deverá ser renascido para futuro acerto de contas entre as partes credora e devedora do contrato objeto da rescisão contratual e reintegração de posse.
Recurso da parte requerida provido neste tópico.

4. Os danos materiais não se presumem, devem ser escorreitamente demonstrados nos autos. Não comprovando a existência da degradação do imóvel, obrigação que competia ao autor para constituir o seu direito, moldes do artigo 373, inciso I do CPC, correta a decisão do magistrado prolator da sentença que, fazendo as razões de fato e de direito, deixa de aplicar a condenação em relação ao pedido feito de modo abstrato por um laudo inconclusivo feito por encomenda da parte autora.
Recurso da parte autora não provida neste tópico.

5. Constando da inicial que a parte autora pediu condenação da parte requerida em perdas e danos pela entrega de semoventes (gados) e maquinários (trator e outros) e a sentença é omissa neste ponto, esta questão devolve ao Tribunal, em sede recursal manifestada, decidir a respeito desta questão. E, constando que no contrato consta a entrega de semoventes (gados) e maquinários pelos demandantes aos demandados, com a rescisão, restabelecendo a situação ao ‘status quo ante’, reside necessidade da composição em perdas e danos pelo valor consignado em cláusula contratual (R$ 1.350.000,00), com juros de mora de 1% ao mês e correção monetária (INPC), contados ambos a partir da assinatura do contrato.
Recurso do autor provido neste tópico.

6. Correta a sentença que juridicamente aplica a sucumbência recíproca no caso em apreciação recursal, dentro da dicção do que consagra o artigo 86 do Código de Processo Civil. Incorreto, entretanto é a dosagem em percentuais iguais para ambas as partes. Deve ser readequado, levando em consideração vitórias e derrotas de ambas as partes no processo e, neste viés, numa análise objetiva da situação concreta, os demandantes/autores responderão por 20% (vinte por cento) em favor da parte contrária e os demandados/réus em 80% (oitenta por cento). Em relação aos honorários, salvo aquiescência do profissional do direito que detém direito exclusivo e disponível, a rigor do § 14, do artigo 85 do CPC não poderão ser compensados.

7. Considerando que, em relação ao principal, rescisão contratual, com a procedência do pedido bem como a reintegração de posse, não registra recurso de apelação por parte dos demandados, consolidando em coisa julgada parcial (embora resida divergência doutrinária a respeito), sob pena de ‘venire contra factum proprium’, apropriação indevida e estelionato jurídico, perdas e danos irreparáveis e permanentes para os demandantes/autores, defere-se tutelas de urgência e evidência para que estes sejam de imediato, reintegrado na posse do imóvel objeto da ação, situação que espera há quase uma década.

8. Recursos dos demandantes/demandados conhecidos e providos parcialmente.

.

R E L A T Ó R I O

Relatório.

Na origem, ação de rescisão contratual c/c reintegração de posse promovido pelo Espolio de EDSON NOLASCO GUIMARAES, EDSON NOLASCO GUIMARAES FILHO, LUCIENE CÂNDIDA GOMES e GUSTAVO NOLASCO, todos identificados e representados nos autos, em desfavor de RUBENS ANTONIO REZENDE e sua esposa KÁTIA APARECIDA VIEIRA REZENDE, igualmente qualificados e representados, feito originário da Comarca de Barra do Garças. CAUSA DE PEDIR – (em síntese) – Que, em 27/02/15, firmaram com o requerido e esposa, instrumento particular de compra e venda de imóvel rural, venda de trator e outras avenças, firmando cláusulas e condições, ao valor de R$
11.920.000,00,
(onze milhões novecentos e vinte mil reais), assim acordado:
R$ 300.000,00
(trezentos mil reais) já recebido no ato.
R$ 3.600.000,00
(três milhões e seiscentos mil reais), a ser pago em 02/03/2015, mediante transferência bancária.
R$ 500.000,00
(quinhentos mil reais) a ser pago por TED em 30/04/2015. Convencionaram que, não quitada a parcela de 02/03/2015, o contrato seria rescindido de pleno direito, independente de notificação. Se, cumprido esta parte do negócio, em relação às parcelas remanescentes, assim restaram acordados entre as partes.
R$ 200.000,00
(duzentos mil reais, aos corretores do negócio.
R$ 2.170.000,00
(dois milhões, cento e setenta mil reais), por TED em 08/04/2016 e, finalmente,
R$ 2.100.000,00
(dois milhões e cem mil reais), pagamento da área rural, que seria convertido em sacas de soja, à razão de R$ 60,00 (sessenta reais) cada, livres de impostos, representando 35.000 (trinta e cinco mil) sacas. Que houve pagamento parcial, totalizando o montante de
R$ 6.770.000,00
(seis milhões, setecentos e setenta reais), deixando de pagar as outras. DO PEDIDO - Em face do exposto, almejou, inicialmente, que o valor de
R$ 6.770.000,00
(seis milhões, setecentos e setenta mil reais) à titulo de arras. Multa penal de 10% (dez por cento) sobre as parcelas em atraso. Valor correspondente a 312 arrobas de boi mensal, no importe de
R$ 1.365.970,30
(um milhão trezentos e sessenta e cinco mil novecentos e setenta reais e trinta centavos). Perdas e danos, aferido o valor de
R$ 11.380.274,80
(onze milhões trezentos e oitenta mil duzentos e setenta e quatro reais e oitenta centavos. Totalizando, além da rescisão e reintegração de posse pedido, o valor acima
(R$ 11.380.274,80).

Alcançando a fase de sentença, o magistrado de primeiro grau que a subscreveu, fazendo as razões de fato e de direito, julgou parcialmente procedente o pedido inicial, assim transcrevendo sua conclusão:

‘
Por todo o exposto e consubstanciado na fundamentação supra, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE os pedidos iniciais, para:

I - DECLARAR a resolução do Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Área Rural, Cessão de Direitos Hereditários, Cessão de Direitos Possessórios, Venda de Bovinos, Trator e Outras Avenças, no valor de R$ 11.920.000,00 (onze milhões novecentos e vinte mil reais), em razão do inadimplemento contratual da parte Requerida (Promitentes Compradores);

II – Por conseguinte, DETERMINO a Reintegração de Posse da parte Autora no imóvel rural objeto do aludido Contrato, denominado FAZENDA MALASKA, com superfície “ad corpus” total de 3.481,1295 hás, composto e protegido pelas Matrículas nº 5.437, do CRI de Guiratinga/MT, com área de 421,7591 hás; Matrícula nº. 5.441, do CRI de Guiratinga/MT, com área de 419,7177 hás; Matrícula nº. 5.442, do CRI de Guiratinga/MT, com área de 463,9746 hás; Matrícula nº. 5.443, do CRI de Guiratinga/MT, com área de 385,2969 hás; Matrícula nº. 5.464, do CRI de Guiratinga/MT, com área de 76,9538 hás; Matrícula nº. 8.425, do CRI de Guiratinga/MT, com área de 448,5732 hás; e Posse de Ocupação com área de 1.264,8542 hás. Para tanto, EXPEÇA-SE o competente mandado de Reintegração de Posse, com o prazo de 40 (quarenta) dias; III – DETERMINO a perda do valor tido por Sinal do negócio ou Arras, no valor de R$ 300.000,00 (trezentos mil reais), em favor da parte Autora, tendo em vista o reconhecimento do Inadimplemento Contratual dos Requeridos (Promitentes Compradores);

IV – CONDENO os Requeridos no pagamento da multa contratual no valor de R$ 211.400,00 (duzentos e onze mil e quatrocentos reais), que corresponde ao percentual de 2% (dois por cento) do valor da área rural negociada por R$ 10.570.000,00 (dez milhões quinhentos e setenta mil reais), conforme ajustado entre as partes na CLÁUSULA SEXTA do Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Área Rural, Cessão de Direitos Hereditários, Cessão de Direitos Possessórios, Venda de Bovinos, Trator e Outras Avenças. O termo inicial para a incidência de juros de mora de 1% ao mês, por se tratar de responsabilidade contratual, é a data da efetiva citação, (art. 405, CC/2002) e a correção monetária deverá ser calculada a partir da data do efetivo prejuízo, ou seja, a data do inadimplemento da parcela prevista na letra “F” do Contrato, com vencimento no dia 08/04/2017, com base nos índices do IPCA (Súmula nº. 43, STJ)

V – CONDENO os Requeridos no pagamento da indenização, prevista na CLÁUSULA SEXTA do instrumento firmado entre as partes, pelo uso das pastagens e benfeitorias existentes na área objeto do Contrato, num valor mensal de 312 (trezentos e doze) arrobas de boi, preço da cidade de Barra do Garças-MT para pagamento a vista, durante o período que os compradores ocuparam a área. Para a devida atualização, deve-se utilizar o valor correspondente ao dia em que a obrigação deveria ter sido cumprida, ou seja, a data do vencimento da dívida, corrigido monetariamente, desde a data do efetivo prejuízo com base nos índices do IPCA (súmula 43, STJ) e juros de mora de 1% ao mês, desde a data da citação (art. 405, CC/2002) JULGO IMPROCEDENTE o pedido relativo à Multa Penal de 10% (dez por cento) sobre o valor das parcelas em atraso, uma vez que inadmissível a cumulação de cláusula penal compensatória com retenção das Arras ou Sinal do negócio (REsp 1617652). 85.

JULGO IMPROCEDENTE o pedido de indenização por Perdas e Danos, em razão da degradação do imóvel, por absoluta ausência de provas para o embasamento e aferição do direito, nos termos do art. 373, I, do CPC/2015. 86. Com relação ao remanescente das parcelas pagas pelos Requeridos, uma vez descontados os valores das supracitadas condenações, DEVERÁ ser ressarcido pelos Autores, em favor dos Requeridos, todos os demais valores pagos a título de pagamentos de parcelas do negócio, no prazo de até 120 (cento e vinte) dias, sob pena de enriquecimento sem causa. Para a devida atualização, deve-se utilizar o valor correspondente à respectiva parcela, corrigido monetariamente, desde a data do efetivo pagamento realizado pelo Requerido com base nos índices do IPCA (súmula 43, STJ) e juros de mora de 1% ao mês, desde a data da citação (art. 405, CC/2002) PROCEDA-SE às baixas das averbações relativas ao Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Área Rural, Cessão de Direitos Hereditários, Cessão de Direitos Possessórios, Venda de Bovinos, Trator e Outras Avenças, que ora se resolve, das supracitadas matrículas que fazem parte integrante da FAZENDA MALASCA, com superfície “ad corpus” total de 3.481,1295 hás, junto ao Cartório de Registro de Imóveis de Guiratinga/MT. 88. Por fim, JULGO EXTINTO o presente feito, com resolução de mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC/20115’. (sic).

Complementando o ato sentencial, na forma do artigo 86 do CPC, atribuindo sucumbência recíproca, condenou, em igual proporção (50%) os litigantes nos custos do processo e honorários advocatícios, estes dosados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação. (ID-146416094). (Sentença subscrita pelo juiz de direito MICHELL LOTFI ROCHA DA SILVA em data de 09/02/24).

O espolio de EDSON NOLASCO GUIMARAES e OUTROS (autores da ação), em discordando da conclusão do ato sentencial, aportaram com apelação e, neste viés, almejando a concessão de tutela de evidência, iniciado atacando a sentença, em seqüencia, pela aplicação das perdas e danos, ao argumento de que o imóvel ficou abandonado e não foi feita a manutenção devida. Indenização pelo uso da área. Sustentam que, não correto o magistrado no ato sentencial, vez que, além de degradarem a propriedade e venderam o gado que é objeto do contrato, avaliado em
R$ 1.300.000,00
(um milhão e trezentos mil reais) e
R$ 50.000,00
(cinqüenta mil reais) de um trator que também fez parte do contrato. Discordam, por outro lado, no que tange a sucumbência recíproca e, neste aspecto, pretendem que esta seja atribuída tão somente a parte requerida. (ID-146421158).

Por sua vez RUBENS ANTONIO REZENDE e sua esposa, discordando ao ato sentencial, em grau recursal, sustentam a necessidade de reforma da sentença pelos seguintes aspectos: A um Ausência de pacto de arras no contrato objeto da rescisão decretada pela sentença recorrida.

Discordam, por outro aspecto, a exemplo do que manifestaram os autores, pela não aplicação da sucumbência recíproca e, neste viés, traduzindo toda condenação desta verba aos autores da ação.

Residem nos autos as contraminutas recursais nos quais os litigantes manifestam contrários aos posicionamentos trazidos nos recursos feitos.

Este é o longo relatório necessário para o caso em comento. Determino a inclusão na pauta para julgamento pela colenda 2ª. Câmara de Direito Privado deste sodalício pantaneiro. Providências de estilo. Cumpram-se.

Desembargador SEBASTIÃO DE MORAES FILHO.

– Relator-
.

V O T O R E L A T O R

Colenda Câmara.

Presentes os requisitos de admissibilidade recursal em face dos posicionamentos trazidos pelas partes, conheço de ambos, dentro dos estritos limites estabelecidos pelo artigo 1.013 do Código de Processo Civil –
A apelação devolverá ao Tribunal o conhecimento da matéria impugnada
.

Vislumbrei, no caso em apreciação, a necessidade de ser aplicado o disposto em seu § 1º, vez que conferindo a sentença, esta deixou de abordar aspecto pertinente a um item do pedido indenizatório constante da inicial, aspecto que será visto neste tribunal.

Eminentes pares.

Conquanto a necessidade de apresentar um longo relatório para bem posicionar Vossas Excelências, a questão meritória recursal, dentro dos limites trazidos pelas partes, não tem nenhuma complexidade jurídica, senão passamos a observar.

De inicio, bom pontuar que, no que tange a discordância da sucumbência recíproca, tendo o magistrado aplicado a regra do artigo 86 do CPC e dosado esta em 50% para cada parte, em face da discordância de ambas as partes, será tratada em tópico único e aqui destacado, ficando aqui o necessário apontamento.

Neste viés, o único ponto recursal apresentado pela parte requerida – RUBENS ANTONIO REZENDE e ESPOSA – é pela indevida condenação em arras, aplicando o magistrado o valor correspondente a
R$ 300.000,00
(trezentos mil reais). Afirmam os requeridos apelantes que esta penalidade não foi contemplada na cláusula contratual e, neste aspecto, não pode ser presumido.

O primeiro aspecto a abordar é que, a rigor do pedido inicial, em relação a arras, reside pedido de condenação no importe de
R$ 6.770.000,00
(sete milhões, setecentos e setenta mil reais),l valor que foi pago pelos requeridos parcialmente antes de descumprirem o contrato que, por força da sentença, foi rescindido.

O magistrado, conferindo os termos do contrato, deu procedência parcial neste tópico e, de conseqüência, dosou este valor em tão somente
R$ 300.000,00
(trezentos mil reais).

Este valor é pertinente ao sinal, conforme cláusula contratual, item A – Forma de Pagamento –
R$ 300.000,00 (trezentos mil reais), que já foram pagos aos vendedores via transferência bancária na conta indicada pelos mesmos, importância essa que dão plena e geral quitação
. (grifei).

A alegação da parte apelante é que a arras não se presume e sim deve ser materializada em cláusula contratual, esta juridicamente correta e, neste aspecto, merece a reforma da sentença recorrida com sua exclusão.

Como se sabe pelos aspectos doutrinários e jurisprudenciais sobre o tema, para a cobrança do arras, os autores posicionaram seu direito nos termos de cláusula contratual vazada nos seguintes termos:

‘
As partes convencionam que se o pagamento previsto para o dia 02 de março de 2015 não for efetuado na data prevista aos vendedores, o presente instrumento considerará rescindido de pleno direito, independente de prévia notificação judicial ou extrajudicial, arcando os compradores com as penalidades em decorrência do não cumprimento da obrigação assumida, nos termos constante deste instrumento’
.

(grifei).

Concordo com os argumentos recursais. A arras é uma quantia dada como sinal e princípio de pagamento na celebração do contrato a fim de garantir a execução do contrato ou regular direito de arrependimento das partes contratantes. Se forem estipuladas as arras para garantir a execução do contrato serão arras confirmatórias pois confirmam a contratação; se foram estipuladas para regular o direito de arrependimento das partes serão arras penitenciais.

Feitas estas considerações, no caso em apreço, não reside como condenar os requeridos ao pagamento das arras.

Neste caso, os autores pediram a título das arras, todos os valores pagos no contrato antes de seu descumprimento, totalizando o montante de
R$ 6.770.000,00
(sete milhões, setecentos e setenta mil reais). O magistrado, entretanto, considerou apenas
R$ 300.000,00,
(trezentos mil reais), escudado no pagamento da primeira parcela apenas.

A questão é simples de resolver. Assistem razões ao apelante quanto, fazendo as razões de fato e de direito discordam do posicionamento do magistrado adotado na sentença recorrida. Aqui no caso, sequer pode ser conceituado como arras e se o fosse seriam confirmatórias e não penitenciais.

Deram os autores, em uma cláusula em branco, indevidamente, a possibilidade de cobrança das arras. Equivocaram-se. As arras não se presumem e, se contratadas, devem ser objeto de cláusula contratual expressa. Isto porque, possuem natureza jurídica de um pacto acessório e, por isso mesmo, deve constar de cláusula contratual. Inexistente esta, deve ser vista como princípio de pagamento do contrato e, neste aspecto, não agiu com seu costumeiro acerto o magistrado de piso que assim entendeu.

O próprio artigo 418 do CC é claro:

‘
Se a parte que deu as arras não executar o contrato,. poderá outra tê-lo desfeito, retendo-as; se a inexecução for por quem recebeu as arras, poderá quem as haver o contrato desfeito, e exigir sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, juros e honorários de advogado
’. (grifei).

Ao falar ‘
se a parte que deu as arras’,
nada mais, nada menos, exige que esta questão deva constar em cláusula contratual,l não se presumindo. (grifei).

Assim se firmadas seriam confirmatórias e não penitenciais, caso em comento, a rigor da análise da clausula pertinente, inexistindo clausula expressa em relação ao seu perdimento, apenas uma entrada do negócio firmado entre as partes, nos casos de rescisão do contrato de compra e venda de bem imóvel e seus acessórios, em razão de inadimplemento dos promitentes compradores, não reside com dar interpretação extensiva como pretendeu o autor na suplica inaugural e atendida em parte nos termos da sentença recorrida.
Seriam, mas não são, tratam-se de simples entrada formalizada no negócio jurídico que não pode ser conceituado como arras, ficando aqui o registro
.

Como bem posicionou o colendo STJ:

‘As arras não se presumem, devendo ser objeto de cláusula contratual expressa, uma vez que conforme frisado, possuem natureza de pacto acessório. Assim, o valor pago, a título de entrada não configura por si só, arras oi sinal se não houve convenção expressa nesse sentido, tratando-se, neste caso, de mero princípio de pagamento, sem, exercer qualquer função de prefixação de perdas e danos’. (Agravo Interno no ARESP n. 1.844.503, Relatora Ministra MARIA ISABHEL GALOTTI, DJE de 29/11/21).

‘Segundo a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, "as arras confirmatórias não se confundem com a prefixação de perdas e danos, tal como ocorre com o instituto das arras penitenciais, visto que servem como garantia do negócio e possuem característica de início de pagamento, razão pela qual não podem ser objeto de retenção na resolução contratual por inadimplemento do comprador. (AgInt no AgRg no REsp 1197860/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 5/12/2017, DJe 12/12/2017) 3. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória (Súmula 7/STJ).

‘Ainda que de arras confirmatórias se tratasse, importa consignar que esta Corte Superior perfilha o entendimento de que as arras confirmatórias não se confundem com a prefixação de perdas e danos, tal como ocorre com o instituto das arras penitenciais, visto que servem como garantia do negócio e possuem característica de início de pagamento, razão pela qual não podem ser objeto de retenção na resolução contratual por inadimplemento do comprador. 4. É abusiva a cláusula do distrato de contrato de compra e venda que estipula a retenção integral das parcelas pagas pelo comprador. 5. É possível a redução da cláusula penal compensatória a patamar justo quando verificada a onerosidade ao promissário-comprador. 6. Elidir as conclusões do aresto impugnado, que considerou excessiva e, portanto, geradora de enriquecimento sem causa, a cláusula penal inserta no contrato em apreço, fixando, por via de conseqüência, sua redução à percentual de 25% do valor total pago, demandaria a reinterpretação de cláusulas contratuais, bem como o revolvimento do conjunto fático-probatório dos autos, o que encontra óbice nos enunciados das Súmulas 5 e 7 do STJ. 7. No que diz respeito ao pedido de indenização a título de fruição do imóvel, o recorrente não indicou os dispositivos legais eventualmente violados pelo acórdão recorrido, não observando, portanto, a técnica própria de interposição do recurso especial, o que atrai a incidência da Súmula 284/STF. 8. A simples transcrição de ementas não basta para que se configure a divergência jurisprudencial alegada. Impõe-se a demonstração do dissídio com a reprodução dos segmentos assemelhados ou divergentes entre os paradigmas colacionados e o aresto hostilizado, o que inocorreu no presente caso. 9. Agravo interno não provido. (AgInt no AgRg no REsp 1197860/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 05/12/2017, DJe 12/12/2017)’.

Portanto, sem cláusula contratual expressa, não presumindo esta obrigação por ausência de pacto, não podendo dar interpretação genérica em relação a uma cláusula abstrata, merece reforma sentença que condenou os requeridos/apelantes ao pagamento de arras penitenciais.

Excluo esta obrigação constante da sentença.

No que toca ao segundo aspecto, isto é, divergência em relação a aplicação do magistrado sentenciante da regra prescrita no artigo 86 do Código de Processo Civil, situação que deve ser visto, ainda, em relação ao recurso apresentado pela parte autora, em tópico próprio assim será decidido.

Assim, conheço do recurso aviado pela parte requerida e, por conseqüência, dando provimento,
retiro da sentença a condenação nas arras, estas inexistentes, conforme já exposto linhas acima.

É como voto
.

Do recurso da parte/autora
- Prosseguindo, agora adentrando ao recurso apresentado pela parte autora, estando em desconforme com o apresentado pelo magistrado sentenciante, deve o tribunal, dentro dos limites do recurso (artigo 1.013 do CPC), posicionar em relação aos seguintes aspectos: Sustentam que, não correto o magistrado no ato sentencial, vez que, além de degradarem a propriedade e venderam o gado que é objeto do contrato, avaliado em
R$ 1.300.000,00
(um milhão e trezentos mil reais) e
R$ 50.000,00
(cinqüenta mil reais) de um trator que também fez parte do contrato. Discordam, por outro lado, no que tange a sucumbência recíproca e, neste aspecto, pretendem que esta seja atribuída tão somente a parte requerida.

Em parte, possui razão os autores/apelantes e a questão das perdas e danos está a merecer dois enfoques.

1. Perdas e Danos pela degradação da propriedade
– Sustentaram os autores, a rigor da causa de pedir, que: ‘de acordo com o laudo técnico em anexo, em decorrência da mora do requerido vários prejuízos sofridos pela parte autora, já que o requerido fez mal uso das terras ora adquiridas, desde a sua aquisição contratual, razão pela qual, somente os prejuízos que serão suportados para revitalização das terras, gira em torno de um valor provisório de
R$ 2.517.904,50
(dois milhões, quinhentos e dezessete mil, novecentos e quatro reais e cinqüenta centavos).

O magistrado sentenciante, fazendo suas razões para julgar improcedente este pedido, fundamentou de forma bastante simples.

Confira-se:

‘
Para a aferição da aludida degradação e quantificação de eventual prejuízo suportado, para o caso de revitalização e/ou retorno ao “status quo”, se faz necessária a existência de documentos e elementos de prova capazes de especificar, avaliar e quantificar eventuais despesas com manutenção, benfeitorias, valores despendidos ou angariados desde o período da contratação até a rescisão definitiva do Contrato, bem como a existência ou não do direito alegado. 79. Os valores apresentados pelo Autor encontram-se embasados em assertivas casuais, demasiadamente genéricas e baseadas em um laudo particular formulado de maneira unilateral, sem o crivo do contraditório e sem provas mínimas que corroborem com as conclusões apresentadas. 80. O laudo apresentado atribui valores de forma aleatória, sem nenhum lastro probatório que o justifique, tais como: dados técnicos específicos e objetivos, conforme praticados na região, planilhas de cálculos, pesquisa de mercado, orçamentos etc. 81. Portanto, é certo que as argumentações da parte Autora nesse sentido, se acham desacompanhadas de provas mínimas para embasar sua pretensão e, por corolário, forçoso dizer que a parte Demandante não se desincumbiu do ônus que lhe cabia, qual seja aprova de fatos constitutivos de seu direito 82. Desta feita, o pedido relativo à indenização por Perdas e Danos em razão da aparente degradação do imóvel, no valor de
R$ 2.517.904,50
(dois milhões quinhentos e dezessete mil novecentos e quatro reais e cinqüenta centavos), não merece acolhimento’. (sic).

Concordo com o posicionamento do magistrado sentenciante ao não deferir as perdas e danos pelo mau uso da propriedade e a degeneração das terras.

Nesta ordem de entendimento, convirjo com o entendimento do magistrado que prolatou a sentença. No caso, pelas ações recomendadas pelo perito, tratam-se de situações de recuperação da área. Mas, entretanto, não existem provas de como elas foram recebidas quando da venda. Então, segundo penso, seriam meros danos hipotéticos, na conclusão do ato pericial.

Portanto, não sendo o laudo conclusivo e a ausência de provas outras produzidas em juízo, não se pode afirmar, com precisão, a existência destes prejuízos e ainda mais, do valor sugerido pelo senhor perito na conclusão daquele laudo pericial. Nota-se, na espécie, que, a rigor da contestação apresentada, o laudo é apócrifo e inconclusivo, não prestando para concatenar a indenização por perdas e danos, não comprovando, desta forma, o prejuízo material requerido. Aliás, laudo encomendado pelos demandantes/autores e cuja validade é de extrema dúvida para afirmar a existência do direito demandado pelos requerentes desta ação.

Nota-se, ainda, que, no caso, ante a existência de possíveis prejuízos materiais enfocados neste laudo, de rigor seria o magistrado, determinar a realização de um laudo oficial, por perito nomeado pelo juiz. Entretanto, este laudo não existe e, em termos de provas, o autos se contentou a parte demandante tão somente com aquele lacônico documento alcunhado de laudo pericial e, neste viés, não desincumbiu a contento do que está consagrado pelo artigo 373, inciso I, Código de Processo Civil.

Dispensando alongar no assunto, a correção do magistrado sentenciante ao não deferir esta verba é que os danos materiais exigem solida e precisa e induvidosa comprovação, ou seja, devem ser demonstrados cabalmente, não havendo presunção ou estimativa do prejuízo vivenciado, na medida em que a reparação respectiva deverá ser exatamente no montante da perda financeira experimentada pela vítima e, no caso concreto, a ausência de provas outras, contentando a parte autora em apresentar um lacônico laudo, não residiu prova nem dos prejuízos já que a maioria da situação disse respeito a implementação de melhorias e não consertos ou mesmo seu valor, a sentença, neste particular, está solidamente escorreita.

Isto porque, no consagrado pelo artigo 944 do CC
– A indenização se mede pela extensão do dano.

De outro lado, a obrigação de comprovar o dano existente e seu valor pecuniário é do autor, a rigor do que estabelece o art. 373, inciso I, CPC e, no caso em apreço, não reside a existência indiscutível da existências dos danos materiais apontados, isto é, a degradação do imóvel pelo seu mau uso e, muito menos que o valor pretendido, com a majoração ainda requerida na inicial, esteja aritmeticamente correta.

Portanto, incumbia a parte autora/apelante, em relação a estes danos materiais –
degradação pelo mau uso do imóvel
– apresentar prova sólida e precisa de sua comprovação de sua existência e do valor sugerido no laudo, ou seja, devem ser cabalmente demonstrados, não admitindo presunção e muito menos estimativa do prejuízo vivenciado, na medida em que, na forma do dispositivo substantivo civil citado acima, a reparação deve ser exatamente no montante da perda financeira experimentada pela vítima. Logo, ausência de demonstração do prejuízo, convergindo com o entendimento do juiz, não reside como deferir estes danos, sob a rubrica de mau uso da propriedade pelos requeridos daquela ação.

Sobre a indenização por danos materiais, é lição de
Caio Mário da Silva Pereira
:

"As perdas e danos não serão arbitrários. Não pode o credor receber, a esse título, qualquer lucro hipotético. Somente lhe cabe, com fundamento na reparação, receber, como benefício de que o dano o privou, aquilo que efetivamente decorreu do fato imputável, e os lucros cessantes por efeito direto e imediato do descumprimento da obrigação". (Instituições de direito civil, V. II, Rio de Janeiro - RJ, 2005, pág. 337)’’.

Com estes fragmentos, quando o bastante para manter a sentença de primeiro grau de jurisdição neste tópico, descortinando meu entendimento com o mesmo proferido pelo magistrado sentenciante.

Mas, em outro tópico recursal, não foi visto pelo magistrado sentenciante a pretensão indenizatória pertinente aos semoventes e maquinários. Tal situação, alvo de incursão recursal, deve ser visto pelo tribunal, a rigor do que consagra o § 1º, do artigo 1.013 do Código de Processo Civil –
Serão, porém, objeto de apreciação e julgamento pelo tribunal todas as questões suscitadas e discutidas no processo, ainda que não tenham sido solucionadas, desde que relativas ao capitulo impugnado’
. (grifei).

Consta do contrato que além do imóvel:

‘Os rebanhos bovinos, identificados na cláusula primeira, que perfaz 1197 (um mil, cento e noventa e sete () cabeças de bovinos de mamano a caducando, tendo o preço ajustado de
R$ 1.300.000,00
(um milhão e trezentos mil reais). O trator Massey Ferguson e os demais bens moveis (equipamentos de servido de tratador, feramentas) tem o preço ajustado pelas partes de
R$ 50.000,00
(cinqüenta mil reais)’.

Ora, se consta do contrato, se não é alvo de recurso por outra parte e, diga-se de passagem, o recurso da parte requerida se ateve a pretensão de desconsiderar a arras e modificação da verba de sucumbência, desnecessário se apresenta com fundamentação mais substanciosa, quando o bastante para aferir o direito da parte autora, constituindo esta seu direito, nos moldes do artigo 373, inciso I, do Código de Processo Civil.

Questão muito simples. Ora, se recebeu os semoventes e os maquinários, confessado quando da celebração do instrumento contratual, concordando tacitamente com a rescisão vez que não insurgiu com recurso neste tópico sentencial, o dano material, está perfeitamente identificado, inclusive com o seu valor, no montante de
R$ 1.350.000,00
(um milhão, trezentos e cinqüenta mil reais).

Negar a existência destes danos, baixando os fatos à realidade, seria desconsiderar que o contrato formalizado onde nenhuma mácula foi constatada, ou, em outros termos, fazer vistas grossas de que o contrato faz lei entre as partes. E, com a rescisão, indiscutivelmente, sob todos os aspectos, dentro do possível, a situação deve retornar ao estágio inicial. E, no caso, sendo impossível a devolução do gado ou mesmo dos maquinários, a situação se resolve em perdas e danos, estas já aferidas pelas partes, quando da formalização do contrato, ou seja:
R$ 1.300.000,00
(um milhão e trezentos mil reais) para o gado e
R$ 50.000,00
(cinqüenta mil para os maquinários), totalizando, destra forma, o valor a ser ressarcido em
R$ 1.350.000,00
(um milhão, trezentos e cinqüenta mil reais).

Dos honorários de sucumbência
– Em relação à verba de sucumbência, o magistrado de primeiro grau, em seu ato sentencial, com fulcro no que esta prescrito no artigo 86 do Código de Processo Civil, aplicou a sucumbência recíproca e, neste aspecto, dosou 50% (cinqüenta por cento) para cada parte. Aqui não agradou nem a gregos nem a troianos. Ambas as partes, numa só vós jurídica, atentam que a responsabilidade total em relação à sucumbência deve ser totalmente impingida à parte contraria.

Pois bem. No caso, os autores saíram vencedores em relação ao pedido principal, rescisão do contrato de compra e venda formulado com os requeridos e, como conseqüência, pela sentença, em face da rescisão, foram reintegrados no imóvel em questão, FAZENDA MALASKA. Por outro lado, saíram vencedores os autores, em face do deferimento dos danos materiais, pela indenização dos semoventes e dos maquinários, no importe
de R$ 1.350.000,00
(um milhão, trezentos e cinqüenta mil reais). De outro lado, saíram vencedores, nos termos da sentença, sem recurso nesta parte, na multa de 2% ̈(dois por cento) sobre o total da área negociada. Ainda mais, foram condenados por utilização das pastagens, valor a ser apurado em liquidação de sentença.

Por outro lado, saíram perdedores, no que tange a pretensão da aplicação da arras, no valor de
R$ 6.770.000,00
(um milhão, setecentos e setenta mil reais) e cobrança da multa contratual de 10% (dez por cento) sobre o valor das parcelas em atraso. O magistrado em relação as arras consolidou o valor de
R$ 300.000,00
(trezentos mil reais), valor excluído em grau recursal.

Neste viés, agiu certo o magistrado em aplicar na sentença recorrida a sucumbência recíproca, na dicção do artigo 86 do Código de Processo Civil – ‘
Se cada litigante for, em parte, vencedor e vencido, serão proporcionalmente distribuídas entre eles as despesas’
. (grifei).

E, por despesas, devem ser incluídos os custos do processo e honorários advocatícios, a rigor dos artigos 84 e 85 do mesmo comando processual civil.

Assim, embora acertando na aplicação da regra de sucumbência recíproca, como catalogado no artigo 86 do Código de Processo Civil, numa análise sistemática e objetiva das perdas e vitórias de ambas as partes, a divisão em partes iguais não é a melhor indicação para o caso em comento, dentro da dosagem estabelecida pelo próprio artigo 86 do Código de Processo Civil.

No caso e sobretudo porque, em grau recursal, foi vencedor da condenação aos requeridos, no valor de
R$ 1.350.000,00
(um milhão, trezentos e cinqüenta mil reais), pelo gado e maquinários e, saindo perdedor no que tange a condenação de
R$ 300.000,00
(trezentos mil reais) a titulo das arras, entendo que deve ser mantida a sucumbência recíproca, não acatando os recursos de ambas as partes que, fazendo as considerações abstratas, pretendiam que seus antagonistas respondessem pela totalidade da verba de sucumbência – custos do processo e honorários advocatícios.,

No caso em apreço, em razão dos aspectos supervenientes tratados em sede recursal, como, de resto, já mencionadas linhas acima, aplicando-se a sucumbência recíproca, a divisão proporcional prescrita no artigo 86 do Código de Processo Civil deverá ser da seguinte ordem.

Mantendo o mesmo percentual constante do ato sentencial (10% sobre o valor da condenação), na divisão proporcional de vitorias e derrotas, os requeridos responderão por 80% (oitenta por cento) e os autores por 20% (vinte por cento). Com relação aos honorários, estes pertencentes unicamente aos advogados, não podem ser compensados, a rigor do que está prescrito pelo § 14, do artigo 85, do Código de Processo Civil.

Tutela de evidência
- E, a considerar que este feito se arrasta desde o mês de dezembro de 2017, tendo o autor pleiteado em grau recursal a tutela de evidência e, conseqüentemente, a reintegração de posse, no caso presente, entendo que ela deve ser deferida. A questão em si deve ser vista em face do contido no inciso I, do artigo 311 do Código de Processo Civil, abuso de direito e manifesto propósito protelatório. Isto porque, em relação ao pedido principal, isto é, a rescisão contratual, não existe qualquer recurso e, neste viés, a questão pode ser vista como trânsito em julgado, embora de forma parcial, questão que é controvertida na doutrina pátria mas que da mesma comungo.

Permanecer a parte requerida no imóvel, segundo penso, seria em seu favor a máxima ‘VENIRE CONTRA FACTO PROPRIUM’, sendo verdadeiro estelionato jurídico. Embora, em regra geral, a tutela de evidencia é de gênero provisório, no caso em apreço, dadas as particularidades, não se tutela a evidencia, mais sim o direito evidente com o trânsito em julgado da decisão no que tange a rescisão contratual. Isto é uma situação jurídica que permite, desde já, inferir um direito inquestionável do autores da ação que peregrinam no Poder Judiciário desde o ano de 2017 sem solução enquanto que os requeridos, vem locupletando ilicitamente daquela propriedade.

De outro lado, a probabilidade do direito já foi aferido eis que a sentença, no que tange a reintegração de posse já está consolidada em coisa julgada material vez que não existe recurso por parte dos requeridos e, por outro lado, não se pode negar que, mês a mês, com a utilização indevida do imóvel, possível dilapidação do mesmo por atividades outras, trata-se de dano de difícil reparação de caráter eminente e continuado. Neste viés, embora vendo de forma excepcional, presentes estão os requisitos estabelecidos pelo artigo 300 do Código de Processo Civil, tratando-se este da tutela de urgência que, no caso em apreço, desborda como urgentíssima para minorar os prejuízos dos autores, segundo penso, respeitando o entendimento sobre o tema dos eminentes pares que integram esta colenda Câmara Julgadora.

Assim, deste já, independente de quaisquer outros atos posteriores, determino que os autores sejam, imediatamente, reintegrados na posse do imóvel objeto desta demanda judicial.

Com estas considerações, conheço dos recursos aviados por ambas as partes e lhes dou provimentos parciais. Neste contexto, adiciono na condenação imposta aos requeridos, o pagamento da importância de
R$ 1.350.000,00
(um milhão, trezentos e cinqüenta mil reais), pertinentes aos semoventes e maquinários, sob cujo valor incidirão juros moratórios de 1% ao mês e correção monetária pelo INPC, contados ambos a partir da data da celebração do contrato. Excluo da condenação dos requeridos do valor correspondente a R$ 300.000,00 (trezentos mil reais). E, em face dos aspectos acima, deve ser readequado a questão da verba de sucumbência. E, neste aspecto, mantendo a sucumbência recíproca (art. 86 do CPC), responderá os autores/demandantes em 20% (vinte por cento) e os réus/demandados em 80% (oitenta por cento) sobre o valor atualizado da condenação, sendo proibido a compensação da verba honorária (§ 14, art. 85 do CPC. No mais, sobretudo por falta de recurso, resta mantida a sentença de primeiro grau de jurisdição. Derradeiramente, nos termos da fundamentação acima, defiro a tutela de evidência/urgência para, sem mais delongas, serem os autores reintegrados imediatamente no imóvel cujo contrato já está rescindido e, por falta de recurso neste tópico, já ocorrido o transito em julgado da sentença, embora de forma parcial.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 27/03/2024