Tribunal: TJMT
Processo: 1012177-84.2023.8.11.0003
Relator(a): MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão julgador: MARCOS REGENOLD FERNANDES
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-10-15
Data de publicação: 2024-10-18

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1012177-84.2023.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
MARCOS REGENOLD FERNANDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[JOAO PAULO FERREIRA - CPF: 478.307.946-34 (APELADO), EDUARDO NAVES PASCHOAL MACKIEVICZ - CPF: 048.927.271-13 (ADVOGADO), PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 15.291.183/0001-19 (APELANTE), CAIO CESAR PEREIRA DA MOTA OLIVEIRA - CPF: 893.635.901-00 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
À UNANIMIDADE, DEU PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO, NOS TERMOS DO VOTO DO RELATOR.

E M E N T A

Ementa
: Direito Civil. Apelação Cível. Rescisão de contrato de compra e venda de imóvel. Atraso na entrega. Arras e multa contratual. Termo inicial dos juros. Provimento parcial.

I. Caso em exame

Recurso de apelação interposto por Projeto Rio Vermelho Empreendimentos Imobiliários Ltda. contra sentença que julgou procedente a ação de rescisão contratual cumulada com devolução integral dos valores pagos e indenização por danos morais em favor do apelado João Paulo Ferreira, em razão do inadimplemento da obrigação da apelante quanto à entrega da infraestrutura do loteamento adquirido.

II. Questão em discussão

A questão em discussão consiste em: (i)
saber se é aplicável a prescrição trienal ou decenal para a devolução da taxa de corretagem;
(
ii
)
saber se é válida a cumulação da multa contratual com a devolução das arras; e (
i
i
i
) definir o termo inicial dos juros moratórios sobre o dano moral, considerando a responsabilidade contratual da parte inadimplente.

III. Razões de decidir

Quanto à taxa de corretagem, aplica-se o prazo prescricional decenal do art. 205 do Código Civil, uma vez que a relação é de consumo e envolve matéria imobiliária decorrente de entrega de imóvel, não sendo aplicável a prescrição trienal prevista no art. 206, § 3º, IV, do mesmo código.

A cumulação da multa contratual com a devolução das arras caracteriza dupla penalização pelo mesmo fato, em violação ao princípio do
non bis in idem
.

Os juros moratórios sobre o dano moral devem incidir a partir da citação, conforme entendimento consolidado no Superior Tribunal de Justiça para casos de responsabilidade contratual.

IV. Dispositivo e tese

Recurso provido em parte para excluir a multa contratual da condenação
,
manter o prazo prescricional decenal para a taxa de corretagem
,
e determinar a incidência dos juros moratórios a partir da citação.

Tese de julgamento
: “1.
A prescrição para devolução da taxa de corretagem em casos de rescisão contratual de compra e venda de imóvel é decenal, nos termos do art. 205 do Código Civil.

2
.

A cumulação da multa contratual com a devolução das arras é inadmissível por configurar dupla penalização pelo mesmo fato.
3
. Os juros moratórios sobre o dano moral em casos de inadimplemento contratual devem incidir a partir da citação.”

Dispositivos relevantes citados: Código Civil,
art
s
.
205 e
406.

Jurisprudência relevante citada:
STJ,
AgInt
no
AREsp
1.729.742/SE, Rel. Min. Marco Aurélio
Bellizze
, Terceira Turma, j. 15.05.2018; STJ,
AgInt
no
AREsp
1.864.106/RJ, Rel. Min. Ricardo Villas
Bôas

Cueva
, Terceira Turma, j. 14.12.2021.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de
apelação interposto p
or
Projeto Rio Vermelho Empreendimentos Imobiliários Ltda
.
contra a sentença
proferida
pelo Juízo da 4ª Vara Cível da Comarca de Rondonópolis/MT

em
ação de rescisão de contrato cumulada com devolução de quantia paga e indenização por danos morais e materiais
proposta por
João Paulo Ferreira

(Id. 234324715, fls. 1/26)
.

A
firma que não fo
i considerado o decidido no Tema nº 938 do Superior Tribunal de Justiça sobre o prazo de prescrição trienal do direito de contestar a taxa de corretagem, além de que é válida a cláusula contratual que “
no contexto das promessas de compra e venda, transfere ao promitente comprador a obrigação de arcar com o seu adimplemento
”.

Assegura que
a condenação simultânea à cláusula penal, indenização por perdas e danos e à devolução das arras configura dupla penalização pelo mesmo fato
, o que não é admitido pelo
Código Civil.

Assevera que o simples inadimplemento contratual não tem o condão de configurar o dano moral
in
re

ipsa
, além disso, o valor arbitrado a título de danos morais é exorbitante, pelo que deve ser reduzido.

Afiança que
os juros moratórios sobre o dano moral
devem incidir
a partir da citação e não da data do evento danoso, em conformidade com a responsabilidade contratual
, razão pela qual deve ser reconhecido
o valor efetivamente pago pelo apelado
o de R
$ 22.467,65
(vinte e dois mil, quatrocentos e sessenta e sete reais e sessenta e cinco centavos)
, e não R$ 29.467,65
(vinte e nove mil, quatrocentos e sessenta e sete reais e sessenta e cinco centavos)
, conforme demonstrativo de pagamento.

Requer o provimento do recurso.

C
ontrarrazões

de
João Paulo Ferreira

pelo desprovimento do recurso
(Id.
234324728
)
.

O recurso
é
tempestivo,
e o preparo fo
i
devidamente
recolhido (Id.
235348675
).

É o relatório.

Inclua-se em pauta
.

V O T O R E L A T O R

V O T O
(
MÉRITO
)

EXMO. SR. DES.
MARCOS REGENOLD FERNANDES
[RELATOR]

Colenda Câmara:

Conforme relatado, se trata
de recurso de apelação interposto p
or
Projeto Rio Vermelho Empreendimentos Imobiliários Ltda
.
, contra sentença proferida pela 4ª Vara Cível da Comarca de Rondonópolis, que julgou procedente o pedido
formulado na
ação
de rescisão contratual cumulada com devolução integral dos valores pagos e indenização por danos morais

em favor
do apelado,
João Paulo Ferreira
.

Extrai-se dos autos que a sentença
foi motivada pelo inadimplemento da apelante quanto à entrega da infraestrutura do loteamento adquirido pelo apelado, ocasionando prejuízos materiais e morais ao consumidor.

No essencial, eis o teor da sentença:

[...]

Com efeito, quanto às obrigações dispostas no contrato entabulado entre as partes, no id. 126605365, parte 1, cláusula VII, fixa como prazo máximo de implantação da infraestrutura, no que tange ao loteamento em questão, junho de 2021 (etapa 2º e 4º), com tolerância de
6
meses.

A presente ação fora ajuizada em maio/2023, de modo que escoou, em muito, o prazo estipulado, caracterizando a inadimplência da parte demandada.
[...]
Ademais, cabe destacar que as benfeitorias pelos compradores, conforme contrato firmado entre as partes
, está
condicionada à conclusão total das obras de infraestrutura.

Desse modo, a incorporadora ré não logrou êxito em comprovar fato extintivo, modificativo ou extintivo do direito da parte autora, ônus este que lhe incumbia nos termos do artigo 373, inciso II, do Código de Processo Civil, e, por isso, a versão apresentada pela parte autora deve prevalecer.

Logo, é induvidoso que a ré não cumpriu com as obrigações decorrentes do contrato de promessa de compra e venda celebrado, devendo suportar os ônus da sua inadimplência. Sendo assim, razão assiste à parte autora ao requerer a rescisão contratual com base no inadimplemento da ré.

[...]

Com efeito, o inadimplemento por parte da construtora gera para o adquirente direito subjetivo à resolução contratual, com a consequente devolução das quantias já pagas pelos contratantes, em parcela única, devidamente corrigida, e sem qualquer dedução, o que inclui comissão de corretagem, de acordo a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça.

[...]

Assim, o valor despendido pela parte autora deve ser integralmente restituído. As eventuais despesas de IPTU devem ser suportadas pela requerida, haja vista que a compradora não estava na posse do imóvel, precipuamente ante o fato de sequer ter sido entregue.

[...]

No tocante aos juros, devem incidir a partir da citação, por se tratar de responsabilidade contratual (art. 406 CC).
Outrossim
, tal a matéria já foi enfrentada no Superior Tribunal de Justiça, o qual estabeleceu que a data inicial dos juros de mora em caso de atraso na entrega da obra, há de ser a data da citação (
AgInt
no
REsp
1.729.742/SE, Rel. Ministro Marco Aurélio
Bellizze
, Terceira Turma, julgado em 15/05/2018,
DJe
de 28/05/2018).

DA MULTA PENAL.

Embora prevista no contrato apenas para o consumidor, em caso de impontualidade. No julgamento do tema repetitivo 971, o STJ admitiu a possibilidade de inversão da cláusula penal em favor do consumidor.

[...]

Diante dessa realidade é possível a condenação por danos morais decorrentes de atraso de entrega de imóvel, mormente porque além de não ter sido entregue o empreendimento imobiliário na data inicialmente estipulada, não o entregou no prazo excedente.

[...]

Portanto, que diante da ocorrência de dano moral, postula seja condenada a parte adversa à

respectiva indenização R$ 6.000 – seis mil reais, cujo valor deve atender ao caráter punitivo e compensatório inerente a tal figura jurídica, que deverá ser corrigido monetariamente a partir da data do arbitramento, pelo índice INPC/IBGE (Súmula 362, STJ), aplicando-se juros de mora de 1%a.m, contados de evento danoso, (súmula
54,
STJ), qual, seja, a data que imóvel deveria ser entregue, conforme previsão contratual. DISPOSITIVO Ante o exposto
, JULGO
PROCEDENTE os pedidos deduzidos na inicial, nos termos do art. 487, inciso I do CPC, para:

a) CONFIRMAR a liminar deferida;

b) DECRETAR a rescisão do contrato por inadimplemento da parte ré, em razão do atraso na conclusão das obras de infraestrutura e, consequentemente;

c
) CONDENAR a parte ré a restituir integralmente a parte autora os valores recebidos na vigência do contrato, inclusive comissão de corretagem, em parcela única, com juros de mora a partir da citação, a ser apurada em liquidação de sentença;

d) CONDENAR a parte ré ao pagamento da multa contratual, em razão da inversão da cláusula penal em favor do consumidor, a ser apurada em liquidação de sentença; b) CONDENAR a ré ao pagamento da quantia de R$ 6.000,00 (seis mil reais), a título de compensação por danos morais, cujo valor deverá ser corrigido monetariamente a partir da data do arbitramento, pelo índice INPC/IBGE (Súmula 362, STJ), aplicando-se juros de mora de 1% a.m., contados do evento danoso (Súmula 54, STJ), quer seja, data que o imóvel deveria ser entregue;

Pelo princípio da sucumbência, CONDENO a parte demandada ao
pagamento das custas processuais e honorários advocatícios
, os quais FIXO em 15% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, CPC.
[...] (Id. 234324715 – fls. 1/25).

A controvérsia reside no inadimplemento do contrato por parte da apelante,

Projeto Rio Vermelho Empreendimentos Imobiliários
Ltda
,
que não entregou a infraestrutura do empreendimento conforme
o contrato de instrumento particular de promessa de compra e venda de imóvel
nº 26
, realizado com o apelado, cujo objeto é um Lote de Terras, Quadra 19, Lote 20, no Loteamento Parque Alta Vista, com 200m
2
.

O imóvel teve sua construção iniciada em dezembro de 2016, e o contrato assinado entre as partes é datado de 1º/8/2019 (Id. 234324687 – fls. 27),
recebendo a promessa
de
que
,
pelo adiantado das obras, o imóvel seria entregue dentro de
três (3) meses, previsto
para o final de 2019.

No entanto, demonstrou nos autos que a estrutura do empreendimento estava paralisada, sem perspectiva de finalização (Id. 234324679 – fls. 4), adiando a entrega para junho de 2021, com tolerância de seis (6) meses (Id. 234324679 – fls. 4), e até a data do protocolo da ação originária, em 18/5/2023, o empreendimento
não havia sido
entregue.

Consta que o apelado realizou oito (8) tentativas de esclarecimentos acerca do atraso na entrega do loteamento, e juntou o demonstrativo dos pagamentos das parcelas do financiamento do imóvel (Id. 234324688 – fls. 1/4
), sem
resposta, notificou extrajudicialmente a apelante em duas oportunidades (Id. 234324690 e Id. 234324691), para rescisão do contrato
, e continuou sem uma posição do apelante
.

Pois bem.

A relação entre as partes é claramente de consumo, regida pelo Código de Defesa do Consumidor (CDC), que impõe a proteção do consumidor e a aplicação da teoria do risco do negócio, sendo a empresa responsável pelos danos decorrentes de sua ineficiência.

Na hipótese,
é incontroverso que a rescisão do contrato se deu em decorrência da não entrega do imóvel objeto do contrato pela apelante, uma vez que não se desincumbiu de demonstrar
a entrega do empreendimento no prazo estipulado no contrato, logo, a rescisão
do contrato se deu por sua culpa.

Sobre a questão,
a Súmula 543
do Superior Tribunal de Justiça
estabelece que, em caso de rescisão contratual por culpa exclusiva do vendedor, a restituição dos valores pagos deve ser integral, o que se aplica ao presente caso.

“
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer
a
imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor
, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
”
.

A tentativa da apelante de justificar o inadimplemento por fatores externos não exime sua responsabilidade, tampouco altera o direito do apelado à devolução integral.

Quanto à prescrição do valor pago a título de taxa de corretagem, não assiste razão à parte apelante, porquanto a relação é de consumo
e envolve matéria imobiliária decorrente de entrega de imóvel,
devendo ser a
plicado o prazo prescricional decenal disposto no artigo 205 do Código Civil, e
não a prescrição trienal do art
igo
206, § 3º, IV, do
mesmo Código.

“
Art. 205. A prescrição ocorre em dez anos, quando a lei não lhe haja fixado prazo menor
.”

Nesse sentido, já decidiu o Superior Tribunal de Justiça:

“[...]
1. Não há falar em ofensa aos
arts
. 489 e 1022 do CPC, porquanto todas as questões fundamentais ao deslinde da controvérsia foram apreciadas pelo Tribunal a quo, sendo que não caracteriza omissão ou falta de fundamentação a mera decisão contrária ao interesse da parte.

2. As Turmas que compõem a Segunda Seção deste Superior Tribunal firmaram entendimento no sentido de que, nos casos de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do vendedor
, é aplicável o prazo decenal contado a partir da resolução.

3. Agravo interno não provido.
”
(STJ, Terceira Turma,
AgInt
no
AREsp
2267897/SP, relator Ministro Moura Ribeiro,
Dje
6/12/2023)
(
g.n
)
.

“[...]
1. Resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor, é cabível a restituição das partes ao status quo ante, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, o que inclui a comissão de corretagem. Incidência da Súmula 83 do STJ.

2. "
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça está sedimentada no sentido de que, em demandas objetivando a restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem em que a causa de pedir é a rescisão do contrato por inadimplemento do vendedor, o prazo prescricional da pretensão da restituição de valores tem início após a resolução,
sendo inaplicável o prazo prescricional trienal
" (
AgInt
no
AREsp
1.864.106/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA,
DJe
de 14/12/2021)

3. Conforme a jurisprudência desta Corte Superior, quando a causa de pedir o reembolso das despesas de intermediação imobiliária é o atraso na entrega das chaves
, aplica-se a prescrição decenal do art. 205 do CC/2002, e não a prescrição trienal do art. 206, § 3º, IV, do CC/2002
. Precedentes. Súmula 83/STJ.

4. Agravo interno a que se nega provimento.
”
(STJ, Quarta Turma,
AgInt
no
REsp
2047767/SP, relator Ministro Raul Araújo,
Dje
13/6/2023)
(
g.n
).

Em última hipótese, seria aplicável o prazo
inferior
estipulado no artigo 27 do Código de Defesa do Consumidor, que dispõe ser de cinco (5) anos, para as obrigações relativas ao consumidor.

Assim, não há falar em prescrição do direito de restituição do valor pago
a
título de taxa de corretagem.

Sobre a ilegalidade da
condenação simultânea à cláusula pe
nal com a
indenização por perdas e danos
, com
devolução das arras
, por
configura
r
dupla penalização pelo mesmo fato
,
o Código Civil em seu artigo 418 dispõe:

Art. 418. Na hipótese de inexecução do contrato, se
esta
se der:
(
Redação dada pela Lei nº 14.905, de
2024)

I -
por
parte de quem deu as arras, poderá a outra parte ter o contrato por desfeito, retendo-
as;
(Incluído pela Lei nº 14.905, de
2024)

II -
por
parte de quem recebeu as arras, poderá quem as deu
haver
o contrato por desfeito e exigir a sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária, juros e honorários de advogado.
(Incluído pela Lei nº 14.905, de
2024)

Entretanto, considerando a natureza indenizatória das arras na hipótese de rescisão do contrato, a sua cumulação com a multa contratual, a qual foi revertida na sentença em favor do consumidor, se revela inadmissível, sujeito a violação do princípio do
non bis in idem
.

À
propósito:

[...]
A comissão de corretagem não deve ser retida, pois a rescisão do contrato ocorreu por culpa da promitente vendedora.

A frustração na expectativa da aquisição de imóvel, por culpa exclusiva da construtora, gera dever de indenizar o dano extrapatrimonial.

Se a sentença condenou o réu ao pagamento de determinada parcela (lucros cessantes) não incluída no pleito deduzido na inicial, julgando além do pedido, deve o Tribunal ad quem reduzi-la aos limites da pretensão deduzida em juízo, na forma dos artigos 141 e 492 do CPC do Código de Processo Civil.

Evidenciada a natureza indenizatória das arras na hipótese de inexecução do contrato, revela-se inadmissível a sua
cumulação com a cláusula penal compensatória,
sob pena
de violação do princípio do non bis in idem.

Em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do promitente vendedor, os juros moratórios sobre o valor restituível incidem a partir da citação, sendo a data do trânsito em julgado reservada aos casos de culpa do adquirente, tornando-se inaplicável o Tema nº. 1.002 do Superior Tribunal de Justiça.

(
TJ/MT,
Terceira Câmara de Direito Privado
, apelação

1011533-44.2023.8.11.0003,
relatora Desembargadora
Antonia
Siqueira Gonçalves,
D
je
11/07/2024)
.

No tocante aos danos morais, é certo que o
atraso significativo e reiterado na entrega da infraestrutura do loteamento, que
se estende por anos, configura indubitavelmente o
dano moral
in
re

ipsa
, pois frustra as legítimas expectativas do consumidor e causa abalos psíquicos que ultrapassam o mero aborrecimento.

Por conseguinte, sopesando as circunstâncias evidenciadas nos autos, a
fixação da indenização em R$ 10.000,00
(dez mil reais)
se mostra razoável e proporcional à ofensa experimentada pelo apelado.

Já o
termo inicial dos jur
os de mora deve seguir a data da citação,
conforme o entendimento consolidado nos Tribunais em casos de res
ponsabilidade contratual, sendo, no ponto,
aplicável a alteração pretendida pela apelante.

Nesse sentido:

“[...]
Consoante orientação do STJ,
"nos casos de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, por culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, é devida a
imediata e integral restituição das parcelas pagas pelo comprador,
bem como a
incidência de juros de mora sobre o valor a ser restituído a partir da citação
.
Incidência da Súmula 83 desta E.
Corte"
. (
AgInt
no
AREsp
n. 2.248.235/RJ, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 26/6/2023,
DJe
de 30/6/2023)
.
” (STJ, Quarta Turma,
AgInt
no
AREsp
2419352/RJ, relatora Ministra Maria Isabel
Gallotti
,
Dje
19/6/2024)
(g.n)
.

“[...]
Segundo o entendimento do STJ, incidem juros moratórios a partir da citação em se tratando de inadimplemento contratual por parte da promitente-vendedora, e correção monetária desde a data do desembolso. Súmula n.º 568 do STJ
.
” (STJ, Terceira Turma,
AgInt
nos
EDcl
no
AREsp
2439838/SP, relator Ministro Moura Ribeiro,
Dje
11/4/2024)
(g.n)
.

P
or todo o exposto,
DOU PROVIMENTO, EM PARTE,

ao recurso
,
para reformar parcialmente a sentença, no sentido de, considerando a restituição compensatória das arras ao apelado, excluir da condenação
a
multa contratual, e determinar a incidência dos juros moratórios sobre o valor a ser restituído a partir da citação
, o que deverá ser apurado em sede de liquidação de sentença.

Mantenho os honorários advocatícios conforme arbitrado na Primeira Instância, em razão de que com o provimento parcial do recurso, o apelante se manteve sucumbente da maior parte dos pedidos iniciais, nos termos do artigo 86, parágrafo único, do Código de Processo Civil.

É como
VOTO
.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 15/10/2024