Tribunal: TJMT
Processo: 1002744-79.2021.8.11.0018
Relator(a): GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão julgador: GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-09-25
Data de publicação: 2024-10-01

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1002744-79.2021.8.11.0018
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Adjudicação Compulsória]
Relator:
Des(a).
GUIOMAR TEODORO BORGES

Turma Julgadora:

[DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[MIGUEL GUELHIN RODRIGUES - CPF: 363.057.071-20 (APELADO), BRUNO PINHEIRO ALENCAR - CPF: 008.637.991-75 (ADVOGADO), IMOBILIARIA AGUAS CLARAS LIMITADA - CNPJ: 03.931.557/0001-34 (APELANTE), MINISTERIO PUBLICO DE MATO GROSSO (CUSTOS LEGIS)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

APELAÇÃO – AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA – SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA – LEGITIMIDADE PASSIVA DO PROMITENTE VENDEDOR - RECURSO DESPROVIDO.

A jurisprudência do C. Superior Tribunal de Justiça dispõe no sentido de que
"na ação de adjudicação compulsória não é necessária a participação dos cedentes como litisconsortes, sendo o promitente vendedor parte legítima para figurar no polo passiva da demanda" (AgRg no Ag 1.120.674/RJ, Rel. Ministro Sidnei Beneti, Terceira Turma, julgado em 28/4/2009, DJe 13/5/2009)”
(AgInt no AREsp 1442859/RJ, Min. Marco Aurélio Bellizze, julgado em 9.9.2019).

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

Apelo interposto por IMOBILIARIA AGUAS CLARAS LIMITADA de sentença que julgou procedente a Ação de Adjudicação Compulsória ajuizada por Miguel Guelhin Rodrigues, a fim de adjudicar compulsoriamente o imóvel descrito na inicial em favor do Autor, com a condenação da demandada ao pagamento das custas e honorários em favor da parte contrária, fixados em 10% do valor da causa.

Diz que a obrigação somente pode ser cumprida pelo proprietário registral, do que ressai a ilegitimidade passiva da imobiliária recorrente.

Afirma que a
propriedade registral do imóvel é atribuída à Wanda Kara José Pinheiro e Rosmay Kara José, ou seja, pessoa diversa do apelante, o que impede a transferência do bem.

Requer o provimento do apelo para reconhecer a sua ilegitimidade passiva.

Contrarrazões pelo desprovimento.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO

Apelo interposto por IMOBILIARIA AGUAS CLARAS LIMITADA de sentença que julgou procedente a Ação de Adjudicação Compulsória ajuizada por Miguel Guelhin Rodrigues, a fim de adjudicar compulsoriamente o imóvel descrito na inicial em favor do Autor, com a condenação da demandada ao pagamento das custas e honorários em favor da parte contrária, fixados em 10% do valor da causa.

Extrai-se do Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda (Id 224590199) que a apelante, denominada vendedora e proprietária do loteamento denominado Aguas Claras, registrado no RGI de Diamantino -MT, vendeu para Pedro Ervino Rauber, em 17.07.1980, o
imóvel rural - Lote nº 65, no Loteamento Gleba Águas Claras, Estrada Quatro Marcos, Km-16,no município de Juara/MT, com 29,37 hectares, matrícula 12.494, Livro 02 do Registro Geral do 1º Ofício de Registro de Imóveis de Títulos e Documentos da Comarca de Juara/MT.

Posteriormente, vê-se que Arno Aldivino – procurador de Pedro - vendeu o bem a Antonio Carlos Fernandes Araujo, no ano de 1985 que, por sua vez, em 1986, vendeu a Aparicio Costa Gomes.

Na sequência, Aparicio vendeu a Ildo Reinheimer que vendeu a Luiz Vendrametto, em 03.02.2014 que vendeu a Miguel Guelhin Rodrigues, ora apelado, em 02.02.2015 (Id 224590199, p. 12/14).

É sabido que a adjudicação compulsória é ação pessoal proposta contra o proprietário com o escopo de substituir a manifestação de vontade do promitente vendedor que se recusa ou se mantém inerte quanto à outorga da escritura do imóvel, desde que inserida está num compromisso de compra e venda legalmente modelado, irretratável e quitado, contendo as informações conforme previstas no Decreto-lei de regência.

Com efeito, o verbete sumular nº 239 do STJ estatui que:
“O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis”.
De modo que não é necessária a participação dos cedentes como litisconsortes, sendo o promitente vendedor parte legítima para figurar no polo passiva da demanda.

A respeito:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA – REQUISITOS PREENCHIDOS - SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. A ação de adjudicação compulsória é a via judicial destinada a promover o registro imobiliário necessário à transmissão da propriedade (arts. 15 a 17, do Decreto-Lei nº 58/67; arts 1.417 e 1.418, CC). Exige-se para o deferimento da medida que se demonstre a validade do instrumento contratual, a ausência de cláusula de arrependimento e a quitação do preço. Comprovada os requisitos legais, impõe-se a procedência do pedido com a outorga da escritura definitiva do imóvel em favor da parte autora”. (TJ-MS - AC: 08030158020188120008 MS 0803015-80.2018.8.12.0008, Relator: Des. Eduardo Machado Rocha, Data de Julgamento: 09/03/2020, 2ª Câmara Cível, Data de Publicação: 10/03/2020)

No caso, observa-se que a matrícula nº 12.494, ficha 01F, do 1º Serviço de Registro de Imóveis e de Títulos e Documentos da Comarca de Juara-MT consta como proprietários WANDA KARA JOSÉ PINHEIRO E ROSMAY KARA JOSÉ.

De relevo notar que ROSMAY KARA assinou o contrato originário de compra e venda firmado em 17.07.1980 (Id 224590199, p. 1), no ato representando a Imobiliária Águas Claras LTDA., do que ressai a legitimidade passiva da empresa recorrente.

Por oportuno, transcreve-se fragmento da r. sentença:

“(...)

I. Da preliminar de ilegitimidade passiva.

Afasto, de plano, a preliminar de ilegitimidade passiva, uma vez que a adjudicação compulsória deve ser proposta em desfavor do vendedor originário, in casu,
a requerida Imobiliária Águas Claras Ltda,
vez que detentora do título original
.

Cito:

EMENTA: CIVIL E PROCESSO CIVIL. RECURSO DE APELAÇÃO.
AÇÃO DE AJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. LEGITIMIDADE PASSIVA DO PROPRIETÁRIO REGISTRAL.
1) A adjudicação compulsória é ação de caráter pessoal, colocada à disposição do promissário comprador no caso de recalcitrância do promitente vendedor na transferência do domínio do imóvel. 2) Diz-se legítima a parte que, no polo ativo, seja, pelo menos aparentemente, titular do direito subjetivo tutelado; e, no polo passivo, diz-se legítima a parte que deva suportar os efeitos de eventual sentença de procedência do pedido inicial. 3) Assim, deve o sujeito ativo demonstrar ser titular do direito que pretende fazer valer em juízo - legitimidade ativa, e ser o sujeito passivo quem esteja obrigado a se submeter à sua vontade - legitimidade passiva. 4)
O legitimado ativo para a ação de adjudicação compulsória é o promitente comprador, enquanto o legitimado passivo é o titular do domínio do imóvel, tendo em vista que a obrigação de outorga da escritura somente pode ser cumprida pelo proprietário registral.
(TJ-MG - AC: 10243150004832001 MG, Relator: Otávio Portes, Data de Julgamento: 25/09/2019, Data de Publicação: 04/10/2019) (destaquei)

Apelação cível. Adjudicação compulsória. Ação contra o proprietário do imóvel conforme registro imobiliário. Sentença que indeferiu a petição inicial.
Desnecessidade de chamar ao processo os terceiros que participaram da cadeia de compra e venda do bem imóvel
.
Cedente que não figura como proprietário na matrícula do imóvel. Ação que deve ser proposta contra o titular do domínio
. Recurso provido. 1. no caso em hipótese a ré por ser a proprietária do imóvel conforme registro imobiliário e titular do domínio do bem imóvel é parte legítima para figurar no polo passivo da demanda de adjudicação compulsória. TJPR - 18ª C.Cível - AC - 1130667-7 - Foz do Iguaçu - Rel.: Espedito Reis do Amaral - Unânime - J. 08.10.2014) 3. Recurso conhecido e provido. Apelação Cível nº 1725721-52 (TJPR - 11ª C.Cível - AC - 1725721-5 - Toledo - Rel.: Juiz Luciano Carrasco Falavinha Souza - Unânime - J. 20.03.2019) (TJ-PR - APL: 17257215 PR 1725721-5 (Acórdão), Relator: Juiz Luciano Carrasco Falavinha Souza, Data de Julgamento: 20/03/2019, 11ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ: 2481 24/04/2019) (destaquei)

Assim,
refuto
a preliminar arguida. (...)

Outrossim, o Autor se desincumbiu de seu ônus probatório ao demonstrar que detém contrato de compra e venda (quitado) com o último cessionário e que o ITR referente ao imóvel objeto do litígio já foi transferido para seu nome (id. 70122600; id. 70122602 e id. 70122601).

Quanto ao interesse do Autor, é evidente. Aliás, o Autor tem o direito potestativo em ver regularizada sua situação perante o Cartório de Registro, o que corrobora a necessidade da tutela pleiteada. (...)

Dessarte, como requisitos para a adjudicação compulsória, mister a existência de obrigação derivada de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, a quitação do total do preço pelo promitente comprador e, por último, a recusa do promitente vendedor em outorgar a escritura.

Logo,
a cessão sucessiva de direitos decorrentes da promessa de compra e venda acarreta sub-rogação do promitente-comprador no direito de obter o registro definitivo do imóvel junto ao proprietário originário.

Portanto, estão presentes os três elementos para que haja a adjudicação compulsória: 1) prova da existência de contrato de compra e venda; 2) o pagamento integral do preço ajustado; 3) e a recusa/impossibilidade da Requerida em anuir/outorgar a escritura pública definitiva, vez que se encontra em local não sabido. (...)

A propriedade, como já mencionado, encontra-se registrada em nome da Imobiliária Águas Claras (loteamento) o que evidencia a sua legitimidade passiva para a presente ação de adjudicação compulsória, diante da inafastável observância do princípio da continuidade registral
. (...)”.

Posto isso,
nega-se provimento ao recurso
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 25/09/2024