Tribunal: TJMT
Processo: 1011295-59.2022.8.11.0003
Relator(a): ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-10-16
Data de publicação: 2024-10-25

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1011295-59.2022.8.11.0003
Classe:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL (1689)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[SEVERINO FERREIRA DA SILVA - CPF: 032.408.814-03 (EMBARGANTE), PAULA LUANA SAGGIN FACIONI DE LIMA - CPF: 016.639.951-50 (ADVOGADO), KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 97.522.734/0001-72 (EMBARGADO), WILLIAM SILVA DE ALMEIDA PUPO - CPF: 314.985.718-08 (ADVOGADO), EDUARDO SILVA MADLUM - CPF: 337.299.208-39 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
EMBARGOS ACOLHIDOS, SEM EFEITOS INFRINGENTES. UNÂNIME.

E M E N T A

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM SEDE DE RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL -
AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL
–
DEMANDA AJUIZADA APÓS A EFETIVA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO – MOTIVAÇÃO DA RESCISÃO QUE NÃO DECORRE DO ATRASO ANTERIOR DA OBRA – AUSÊNCIA DE TRATATIVAS ANTERIORES – CULPA DO COMPRADOR – RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS
–
ONEROSIDADE CONTRATUAL NÃO DEMONSTRADA – INCIDÊNCIA DE JUROS LIVREMENTE PACTUADA – NECESSIDADE DE ACLARAMENTO DA QUESTÃO -

EMBARGOS ACOLHIDOS SEM EFEITOS MODIFICATIVOS.

De acordo com o artigo 1.022 do Código de Processo Civil, os embargos de declaração são cabíveis quando houver, na decisão judicial, omissão, obscuridade, contradição ou erro material.

A cláusula contratual que prevê o ajuste das parcelas com correção monetária pelo IGP-M e juros não se mostra abusiva. Não há conduta ilícita praticada pela loteadora, uma vez que os valores exigidos decorrem das cláusulas contratuais que, à época das cobranças, permaneciam hígidas.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO Nº 1011295-59.2022.8.11.0003

EMBARGANTE: SEVERINO FERREIRA DA SILVA

EMBARGADA: KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de embargos de declaração, opostos por
SEVERINO FERREIRA DA SILVA
,

contra v. acórdão desta Câmara (Id. 243107163), que, por unanimidade, proveu o recurso interposto pela embargada, para reformar a sentença exarada, julgando improcedentes os pedidos iniciais, reconhecendo a culpa exclusiva do autor/embargante pela rescisão contratual, determinando a retenção de 25% dos valores comprovadamente pagos pelo promitente comprador.

Inconformado, o embargante defende em suas razões que
“A Embargante, propôs a presente ação no intuito de rescindido o contrato eis que a cobrança estava em desacordo com o pactuado, e não atendido quando procurava a Embargada, no entanto, o Acórdão reverteu a culpa pela rescisão do contrato em face do comprador apenas no que concerne ao atraso da entrega do loteamento e houve omissão quanto ao fato das cobranças abusivas em desacordo com o contrato, fato principal que levou o Embargante ajuizar a demanda e reconhecido pelo juízo a quo”
(sic).

Registra que
“Restando claro que houve omissão quanto à cobrança abusiva pela loteadora em que pese restou comprovado pelo contrato id. 84430040 e extrato de parcelas id. 84431598 que o contrato foi descumprido pela vendedora quanto a cobrança das parcelas divergente do pactuado o que foi levado em consideração pelo magistrado a quo, devendo ser corrigido o acórdão neste sentido, mantendo a culpa exclusiva da vendedora, tendo em vista que a Embargada inadimpliu com suas obrigações contratuais quanto à cobrança das parcelas.”
(sic)

Afiança que
“Deste modo, a última das 36 parcelas que foi pactuada no valor de 393,01 foi cobrado o valor de R$ 673,63 e as parcelas que iniciariam com valor de R$ 598,03 já constavam no extrato a cobrança de R$ 911,71 cada parcela, como se vê alhures. Portanto, restou evidenciada a culpa da vendedora ante a cobrança de parcelas diversa da forma pactuada, causando onerosidade excessiva ao Embargante que se viu obrigado a tomar alguma atitude antes de endividar-se eis que não era sua despesa prevista no contrato, já a vendedora não contestou em nenhum momento tal fato. Pelo exposto totalmente cabível o pedido de rescisão nos termos do art. 475 do CC em que pese houve descumprimento contratual comprovado por parte da loteadora/Embargada e levado em consideração pelo juízo de piso para fixar a culpa exclusiva da vendedora.”
(sic)

A par desses argumentos, requer
“[...] os presentes Embargos de Declaração sejam acolhidos/deferidos de plano para suprimento a omissão aqui apontada no que tange à rescisão por culpa exclusiva da vendedora pelo inadimplemento contratual na cobrança em desacordo com o pactuado para o fim de: a) manter a decisão do juízo a quo pela rescisão por culpa exclusiva da vendedora ante a cobrança abusiva; b) restituir as parcelas pagas pelo Embargante integralmente e corrigidas desde o desembolso de cada uma; c) Manter a condenação da vendedora nos honorários e custas, nos termos fixados pelo juízo de piso, ante o Princípio da Causalidade eis que o Embargante jamais esteve inadimplente, pleiteou em juízo avistando que o contrato ficaria insustentável pela cobrança em desacordo com o pactuado; d) Excluir a condenação do Embargante nos IPTUs tendo em vista a comprovação nos autos que o lote já foi revendido, havendo outro possuidor desde outubro/2022 conforme prova no id. 233172685, não restando dúvida que existe outro responsável pelo imposto recolhendo.”
(sic)

Sem contrarrazões aos embargos de declaração.

É o relatório.

V O T O

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Consoante relatado, trata-se de embargos de declaração opostos visando sanar a suposta omissão apontadas no acórdão, que restou assim ementado:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – PRELIMINAR – PRELIMINARES DE DIALETICIDADE RECURSAL (DO APELADO) E CERCEAMENTO DE DEFESA (DO APELANTE) – AMBAS REJEITADAS – MÉRITO

– DEMANDA AJUIZADA APÓS A EFETIVA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO – MOTIVAÇÃO DA RESCISÃO QUE NÃO DECORRE DO ATRASO ANTERIOR DA OBRA – AUSÊNCIA DE TRATATIVAS ANTERIORES – CULPA DO COMPRADOR – RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS – TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA – TRÂNSITO EM JULGADO – TEMA 1.002 STJ – RETENÇÃO DE VALOR DE IPTU – POSSIBILIDADE – CLÁUSULA PENAL – INAPLICABILIDADE – DANO MORAL NÃO CAONFIGURADO – SENTENÇA REFORMADA –
RECURSO PROVIDO
.

Como a parte apelante apresentou devidamente os fundamentos de fato e de direito a fim de impugnar efetivamente os fundamentos da sentença, deve ser afastada a preliminar relativa à violação ao princípio da dialeticidade.

A ausência de instrução do feito, por ser desnecessária ao julgamento da lide, não enseja a nulidade da sentença, haja vista que os elementos necessários à formação do convencimento do julgador estão presentes nos documentos carreados aos autos.

Embora haja indícios quanto ao atraso da entrega do empreendimento imobiliário objeto do litígio, tal constatação se mostra inócua no caso concreto, haja vista que a ação foi ajuizada após dois anos da efetiva entrega do empreendimento, o que leva concluir que houve desistência imotivada do comprador. Logo, não há razões para considerar que a rescisão ocorreu por culpa da promitente vendedora, mormente considerando a falta de tratativas contemporâneas ao atraso alegado.

A rescisão contratual por culpa dos compradores autoriza a retenção de parte dos valores pagos para arcar com as despesas administrativas realizadas pela promitente vendedora.

O termo inicial dos juros de mora, na hipótese de devolução de valores decorrente de resolução de compromisso de compra e venda, por iniciativa do comprador, é a data do trânsito em julgado. Tema 1.002 do STJ.

A responsabilidade do promitente-comprador sobre o IPTU ocorre desde a sua imissão na posse até a reintegração de posse pela vendedora.

Registra-se, por oportuno, que no caso em que é permitida a retenção com o fito de ressarcir despesas administrativas e tributárias, não há falar em aplicação da cláusula penal/multa contratual, sob pena de configurar bis in idem.

Reconhecida a culpa do promitente comprador pelo término da avença, descabe falar em pagamento de indenização por danos morais.”

O embargante sustenta que, tal omissão reside no fato de que a rescisão contratual se deu em razão de cobrança em descordo com o pactuado.

A teor do artigo 1.022, do Código de Processo Civil, os embargos de declaração é a via processual cabível para o saneamento dos vícios lá elencados, para esclarecimentos de obscuridade, afastamento de contradição, suprimento de omissão ou, ainda, retificação de erro material.

Na hipótese, analisando o acórdão embargado, observa-se que merece ser acolhido tão somente para aclaramento das questões debatidas, pois verificada a omissão no tocante às parcelas vincendas.

Esclareço, primeiramente, que
analisando o contrato de compra e venda, acostado em Id. 233172655, ficou assim acordado o pagamento:

Preço total ajustado: R$85.806,61 (oitenta e seis mil, oitocentos e seis reais e sessenta e um centavos).

Preço total da entrada: R$14.043,01 (catorze mil, quarenta e três reais e um centavo)

Modo de pagamento da entrada: 36x de R$390,00 (trezentos e noventa reais)

Modo de pagamento das parcelas do financiamento restante: 120x de R$598,03 (quinhentos e noventa e oito reais e três centavos).

Ressalta-se a seguinte previsão contratual, expressamente aceita pelo embargante:

“
CONDIÇÕES DE PAGAMENTO DAS PARCELAS MENSAIS:

Financiamento: 120 parcelas de R$598,03. Vencendo a partir de 10/05/2022. IGPM Mensal – Correção anual.

CLÁUSULAS:

O valor pago a título de sinal/arras se sujeita às disposições do art. 417 a 420, do Código Civil e não será restituído em caso de rescisão do compromisso de venda e compra. Declara o comprador estar ciente de todas as cláusulas contratuais, ciente do proço total da compra e condições pactuadas.

Em virtude da Campanha de Vendas denominada “CAMPANHA AMOR DE MÃE”, a VENDEDORA concede ao COMPRADOR o benefício de quitar as 24 (vinte e quatro) primeiras parcelas do sinal, sem incidência de juros e correção monetária.
As demais corrigirão nos termos do Compromisso de Compra e Venda.
Referido benefício vincula a VENDEDORA nos termos do artigo 48 do Códifo de Defesa do Consumidor.”
(Id. 233172681) (Negritei e sublinhei)

No Relatório de Parcelas Pagas e Vincendas, Id. 233172656, vislumbro que as parcelas do financiamento, antes acordadas em 120 (cento e vinte) parcelas de R$598,03 (
quinhentos e noventa e oito reais e três centavos)
, foram recalculadas aplicando-se os juros pactuados conforme acordado e aceito expressamente pelo comprador. Assim, deveriam ser pagas 11 (onze) parcelas de R$911,71 (novecentos e onze reais e setenta e um centavos) e 109 (cento e nove) parcelas de R$694,44 (seiscentos e noventa e quatro reais e quarenta e quatro centavos.

Assim, necessário assinalar que, um contrato de adesão, dada a impossibilidade da discussão de seu conteúdo, por si só, não acarreta vício de consentimento ou invalida sua formação. No caso, os valores e encargos previstos no contrato foram livremente pactuados pelas partes, não havendo indícios de que a parte requerente, como compromissária compradora, tenha sido lograda pela compromitente vendedora.

Nesse sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO – COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL URBANO EM LOTEAMENTO – PRELIMINAR DE IMPUGNAÇÃO À ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA – REJEIÇÃO – CORREÇÃO MONETÁRIA – SUBSTITUIÇÃO DO ÍNDICE DO IGP-M PELO INPC
– ONEROSIDADE EXCESSIVA NÃO VERIFICADA
– SENTENÇA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

Não tendo a parte impugnante se desincumbido a contento do ônus de provar a capacidade financeira dos impugnados, o corolário lógico é a improcedência da impugnação, não merecendo qualquer reforma a sentença no ponto.

“
Assim, a cláusula contratual que prevê o ajuste das parcelas com correção monetária pelo IGP-M e juros de 6% ao ano não se mostra abusiva. Não há conduta ilícita praticada pela loteadora, uma vez que os valores exigidos decorrem das cláusulas contratuais que, à época das cobranças, permaneciam hígidas.
” (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 1007511-14.2017.8.11.0015, Relator: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Data de Julgamento: 19/02/2020, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 27/02/2020)

(N.U 1012894-60.2023.8.11.0015, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DIRCEU DOS SANTOS, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 09/10/2024, Publicado no DJE 14/10/2024) (Negritei0

Diante do exposto,
ACOLHO
os embargos de declaração para sanar omissão apontada, sem, contudo, emprestar-lhes efeitos infringentes.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 16/10/2024