Tribunal: TJMT
Processo: 1012330-03.2023.8.11.0041
Relator(a): SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-12-17
Data de publicação: 2025-01-21

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1012330-03.2023.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO]

Parte(s):

[DELZINHA DA SILVA BELIZARIO - CPF: 138.917.741-68 (APELANTE), RYAN ANDRE CURVO DE CARLOS - CPF: 027.108.061-26 (ADVOGADO), BRDU SPE VARZEA GRANDE LTDA - CNPJ: 16.789.723/0001-51 (APELADO), CARLOS EDUARDO CAMPOS RESENDE - CPF: 033.093.581-00 (ADVOGADO), HELIO NISHIYAMA - CPF: 717.424.091-72 (ADVOGADO), RICARDO DE MORAIS FURTADO - CPF: 688.545.101-06 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. RESCISÃO CONTRATUAL. INADIMPLEMENTO. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS COM RETENÇÃO PROPORCIONAL. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I.
Caso em exame

1.

Recurso de apelação interposto por Delzinha da Silva Belizario contra sentença que julgou improcedente ação de rescisão contratual c/c devolução de quantias pagas e danos morais, condenando a autora ao pagamento das custas e honorários. A sentença foi proferida com base na Lei nº 9.514/97, afastando o Código de Defesa do Consumidor.

II.
Questão em discussão

2. A controvérsia reside na aplicação da Lei nº 9.514/97 versus o Código de Defesa do Consumidor (CDC) e na possibilidade de rescisão contratual com devolução de valores.

3. Discute-se, ainda, a necessidade de constituição em mora formal para a aplicação da Lei nº 9.514/97.

III.
Razões de decidir

4. A Lei nº 9.514/97 exige a constituição em mora do devedor via notificação cartorial para a consolidação da propriedade em favor do credor.

5. Ausente a notificação formal, o contrato não pode ser regido exclusivamente pela legislação especial, devendo incidir as normas protetivas do CDC.

6. Conforme a Súmula 543 do STJ, é possível a retenção de parte dos valores pagos, limitada entre 10% e 25%, conforme o caso concreto. No presente caso, fixou-se em 20% para atender ao princípio da razoabilidade.

IV.
Dispositivo e tese

7. Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
: "Na ausência de notificação formal para constituição em mora, incidem as normas do Código de Defesa do Consumidor, sendo cabível a rescisão do contrato com retenção de 20% dos valores pagos."

Dispositivos relevantes citados
: Lei nº 9.514/97, arts. 26 e 27; CDC, art. 51, IV.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp nº 1.891.498/SP (Tema 1095); Súmula 543 do STJ.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Apelação interposto por DELZINHA DA SILVA BELIZARIO em face de sentença prolatada pelo juízo da Quinta Vara Cível da Comarca de Cuiabá, que nos autos n.º 1012330-03.2023.8.11.0041 – ação de rescisão contratual c/c devolução de quantias pagas c/c danos morais e tutela antecipada – proposta em face de BRDU SPE CUIABÁ 01 LTDA – julgou improcedente referida ação, condenou a parte autora ao pagamento das despesas, custas e honorários advocatícios, arbitrados esses em 10% sobre o valor da causa, nos termos do § 2º do art. 85 do CPC, ficando a cobrança condicionada à suspensão disposta no art. 98, § 3º, do Código de Processo Civil, ante a assistência judiciária gratuita concedida nos autos.

Inconformada, em suas razões a Apelante alega em síntese, que busca a rescisão de contrato firmado com a BRDU SPE Várzea Grande LTDA, bem como a restituição dos valores pagos.

Que diante da discordância da interpretação judicial singular, resta tão somente o exercício do direito recursal para que seja apreciado por colégio de julgadores todos os argumentos que se insurgem perante a sentença.

Afirma que o contrato foi realizado em 01 de março de 2017quando entabularam um instrumento particular de compromisso de compra e venda, tendo como objeto imóvel (Lote), descrito e caracterizado como Quadra nº 26, Lote nº 17, com área total de 250 m2, do Empreendimento LOTEAMENTO BAIRRO PLANEJADO PARQUE DAS AGUAS, situado no Município de Várzea Grande – MT.

Que o preço do imóvel restou pactuado no valor de R$ 79.350,50 (setenta e nove mil trezentos e cinquenta reais e cinquenta centavos), qual fora adquirido de forma parcelada. Sendo o valor de pagamento a título de entrada, o importe de R$ 970,00, à vista com vencimento no dia 23/03/2017, somado a 02 (duas) parcelas de R$ 500,00 cada, com vencimento no dia 15/04/2017 e 15/05/2017.

Ainda, restou ajustado que o saldo devedor no importe de R$ 77.380,50 (setenta e sete mil trezentos e oitenta reais e cinquenta centavos), a ser “financiado” em de 184 parcelas, no valor de R$ 749,25 (setecentos e quarenta e nove reais e vinte e cinco centavos).

Com base no extrato do saldo devedor, anexado aos autos a apelante efetuou o pagamento no valor de R$ 64.475,20 (sessenta e quatro mil quatrocentos e setenta e cinco reais e vinte centavos).

Assim, que dificuldades financeiras enfrentadas pela apelante, impossibilitando-o de dar continuidade ao negócio imobiliário, procurou a empresa apelada, para requerer a rescisão do contrato e a devolução dos valores pagos, porém não obteve um resultado positivo na solicitação.

Destaca que o direito à rescisão contratual é inerente à natureza de bilateralidade de vontades formalizada pelo instrumento contratual.

Ainda, que ninguém pode ser obrigado a manter-se numa relação pactuada quando deixam de existir os elementos motivadores da relação, devendo ocorrer a

imediata restituição dos valores pagos para o promitente comprador.

Assevera que a não restituição dos valores já pagos pelo consumidor, ora Apelante ensejará enriquecimento ilícito da parte Apelada, conforme prevê o artigo 884 do Código Civil Pátrio.

Assim, que é devida a rescisão contratual e a devolução em parcela única de 90% do montante total pago até então, de R$ 64.475,20 (sessenta e quatro mil quatrocentos e setenta e cinco e vinte), sendo assim a DEVOLUÇÃO EM PARCELA ÚNICA do importe de 58.027,68 (cinquenta e oito mil vinte e sete reais e sessenta e oito centavos), que deverão ser corrigidos conforme disposição legal.

Destaca o art. 51 do Código de Defesa do Consumidor.

Consigna que o entendimento do STJ é uníssono no sentido de que o percentual de retenção pelo vendedor, entre 10% a 25% deve incidir sobre o total da quantia paga.

Assim, que necessária a reforma da sentença devendo ser considerada apenas o limite do percentual de retenção de 10% sobre o valor efetivamente pago pelo Apelante, ainda sem descontos de impostos devidos relativos ao imóvel, as despesas de cobrança e valores gastos com limpezas e manutenção do lote visto entende-se não ser cabível a respectiva cumulação, haja vista a recessividade da penalidade, eis que a retenção supracitada já abrange a indenização pelo prejuízos suportados pelo vendedor, ora apelada.

Discorre sobre a devolução dos valores pagos em parcela.

Quanto à sucumbência, que deve ser observado o princípio da causalidade.

Requer o conhecimento e provimento do presente Recurso de Apelação, a fim de reformar a sentença combatida, e determinar a apelada à restituição dos valores pagos pelo apelante, imediatamente e, em parcela única, de forma que inexiste qualquer razão para determinar a devolução de forma parcelada, com a retenção do percentual de 10% sobre os valores efetivamente pagos pelo Apelante, ainda SEM O DESCONTO de impostos devidos relativos ao imóvel.

Contrarrazões (id.n.º 231414743).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Conforme relatado, cuida-se de Recurso de Apelação interposto por

DELZINHA DA SILVA BELIZARIO em face de sentença prolatada pelo juízo da Quinta Vara Cível da Comarca de Cuiabá, que nos autos n.º 1012330-03.2023.8.11.0041 – ação de rescisão contratual c/c devolução de quantias pagas c/c danos morais e tutela antecipada – proposta em face de BRDU SPE CUIABÁ 01 LTDA – julgou improcedente referida ação, condenou a parte autora ao pagamento das despesas, custas e honorários advocatícios, arbitrados esses em 10% sobre o valor da causa, nos termos do § 2º do art. 85 do CPC, ficando a cobrança condicionada à suspensão disposta no art. 98, § 3º, do Código de Processo Civil, ante a assistência judiciária gratuita concedida nos autos.

Compulsando os autos, verifico que, 01 de março de 2017quando entabularam um instrumento particular de compromisso de compra e venda, tendo como objeto imóvel (Lote), descrito e caracterizado como Quadra nº 26, Lote nº 17, com área total de 250 m2, do Empreendimento LOTEAMENTO BAIRRO PLANEJADO PARQUE DAS AGUAS, situado no Município de Várzea Grande – MT (id.n.º 231414708)

A parte autora, ora apelante, busca a rescisão contratual com a devolução de valores, ao argumento de que não possui condições de continuar arcando com o pagamento das prestações.

A controvérsia cinge-se, portanto, à possibilidade de rescisão do “instrumento particular de compra e venda de imóvel com financiamento imobiliário e pacto adjeto de alienação fiduciária e outra avenças, nos termos da Lei n.º 9.514/97” com devolução dos valores pagos.

A

apelante sustenta que o contrato deve ser regido pelo Código de Defesa do Consumidor (CDC), pleiteando a devolução de 90% das parcelas pagas.

Inicialmente, cumpre destacar que o contrato firmado entre as partes encontra-se regido pela Lei nº 9.514/97, norma especial que regula as operações de alienação fiduciária em garantia. Ainda que o registro do contrato no Ofício de Registro de Imóveis não tenha sido efetivado, tal circunstância não retira a validade e eficácia do pacto entre os contratantes, conforme reiteradamente decidido pelo STJ (AgInt no AREsp n. 2.142.821/GO, rel. Min. João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 03/06/2024).

POI BEM.

O entendimento consolidado pelo STJ conforme julgamento do REsp nº 1.891.498/SP, afetado pela sistemática dos recursos repetitivos (Tema 1095) fixou a seguinte tese:

"RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA ARTIGO
1.036
E SEGUINTES DO
CPC/2015
TEMÁTICA ACERCA DA PREVALÊNCIA, OU NÃO, DO
CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR
NA HIPÓTESE DE RESOLUÇÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL, COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA.

1. Para fins dos arts.
1036
e seguintes do
CPC/2015
fixa-se a seguinte tese:

1.1.
Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária
devidamente registrado em cartório,
a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor,
devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº
9.514
/97
, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do
Código de Defesa do Consumidor
.

2. Caso concreto: É incontroverso dos autos, inclusive por afirmação dos próprios autores na exordial, o inadimplemento quanto ao pagamento da dívida, tendo ocorrido, ante a não purgação da mora, a consolidação da propriedade em favor da ré, devendo o procedimento seguir o trâmite da legislação especial a qual estabelece o direito dos devedores fiduciários de receber quantias em função do vínculo contratual se, após efetivado o leilão público do imóvel, houver saldo em seu favor.

3. Recurso Especial provido."

Já os artigos.
26
e
27
, da Lei
9.514
/1997 estabelecem trâmite específico para a extinção do vínculo jurídico, com a consequente consolidação da propriedade do imóvel em nome do fiduciário e a devolução de eventual saldo remanescente ao fiduciante, após a venda do imóvel em leilão e a quitação do saldo devedor.

Art. 26.

Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor
e, se for o caso, o terceiro fiduciante,
será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.
(Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

Art. 27.

Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7º do art. 26 desta Lei. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

O artigo 26 da referida lei dispõe que, em caso de inadimplemento, é imprescindível que o credor fiduciário constitua formalmente o devedor fiduciante em mora, notificando-o por meio do
Cartório de Registro de Imóveis
para que purgue a mora no prazo de
15 (quinze) dias
.

Tal exigência legal visa assegurar ao devedor a possibilidade de regularizar sua situação antes de sofrer a consolidação da propriedade fiduciária em nome do credor e a consequente perda do imóvel.

No caso em análise, verifica-se que não foi realizada a notificação para constituição em mora do autor. A ausência desse procedimento viola o rito legal estabelecido pela Lei nº 9.514/1997, configurando-se como irregularidade grave que macula os atos subsequentes, como a consolidação da propriedade e a alienação extrajudicial.

Segundo o Ministro Marco Buzzi, para não incidir nas regras do
CDC
, a hipótese de resolução do contrato de compra de imóvel com cláusula de alienação fiduciária,
deve ser verificada a presença cumulativa de requisitos próprios da lei especial (Lei nº.
9.514
/1997): registro do contrato no cartório de imóveis, inadimplemento do devedor e sua
constituição
em mora.

Assim, ante à inexistência de comprovação da constituição em mora do devedor conforme determina a lei especial, não há falar em impossibilidade, da rescisão contratual e aplicação do Direito do Consumidor ao caso em análise, haja vista tratar-se de mera desistência do negócio.

Sobre o tema:

E M E N T A APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS – INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO E PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – ENTENDIMENTO FIRMADO NO JULGAMENTO DOS RECURSOS ESPECIAIS Nº 1.891.498/SP E 1.894.504/SP, PELO RITO DOS RECURSOS REPETITIVOS PELO COLENDO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA (STJ) – TEMA 1095 – DEVEDOR NÃO CONSTITUÍDO EM MORA – AUSÊNCIA DOS REQUISITOS – APLICAÇÃO DAS REGRAS DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR ( CDC)– RETENÇÃO DE 20% DOS VALORES PAGOS – SÚMULA 543 DO STJ – RAZOABILIDADE – BASE DE CÁLCULO DOS HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA – ORDEM DE PREFERÊNCIA OBEDECIDA – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. "Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor” (TEMA 1095 STJ). Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva da promitente vendedora/construtora, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Inteligência da Súmula 543/STJ. Não sendo possível quantificar o valor da condenação ou proveito econômico obtido, a fixação dos honorários advocatícios com base no valor da causa atende aos critérios de fixação da base de cálculo por meio da ordem gradativa do § 2º do art. 85 do CPC, razão pela qual deve ser mantida. (TJ-MT - AC: 10159853920198110003, Relator: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Data de Julgamento: 12/04/2023, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 12/04/2023)

No mesmo sentido.

Rescisão de contrato de compra e venda de lote de terreno – Desistência do comprador – Sentença que decretou a rescisão e determinou a devolução de 90% da integralidade dos valores pagos pela aquisição – Discussão sobre a aplicação da Lei 9.514/97 (alienação fiduciária) e do entendimento proferido pelo STJ quando do julgamento do REsp 1.891.498/SP (Tema 1095) – Situação fática a ensejar a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, afastando-se a aplicabilidade da Lei 9.514/97 – Contrato não formalizado sob a égide da Lei 13.786/18 (Lei do Distrato)– Aplicação do art. 53 do Código de Defesa do Consumidor, das Súmulas 1 e 2 emitidas pela Seção de Direito Privado deste Tribunal de Justiça e da Súmula 543 do STJ – Percentual a ser retido que deve ficar em 20% dos valores pagos em substituição aos 10% – Despesas incidentes sobre o imóvel (IPTU e taxas com manutenção) que são de responsabilidade do comprador até o deferimento da tutela porquanto declarada, em sede de tutela antecipada e assim mantida pela r. sentença, a rescisão do contrato – Lote de terreno não edificado – Ausência de fruição do bem por parte do comprador por não ter exercido, de fato, a posse – Precedentes do STJ - Sucumbência recíproca bem reconhecida que se mantém – Recursos parcialmente providos. (TJ-SP - AC: 10402233520198260576 São José do Rio Preto, Relator: Fábio Quadros, Data de Julgamento: 22/05/2023, 4ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 22/05/2023)

Consequentemente, o autor tem direito a rescisão do contrato com restituição parcial dos valores pagos, não aplicado ao caso a Lei n.º 13.786/18 (lei do distrato),

posto que, firmado antes da referida lei.

É cediço que o consumidor está autorizado pelo ordenamento jurídico pátrio a pleitear a rescisão contratual e a devolução imediata dos valores pagos, considerando-se abusiva e, portanto, nula, toda e qualquer cláusula que exclua o direito à devolução das parcelas pagas, que imponha dedução de elevado percentual ou, ainda, que condicione a forma de devolução já que evidentemente colocam o consumidor em situação de desvantagem exagerada (
CDC
, art.
51
,
IV
).

No caso, o percentual a ser retido deverá ser de 20% dos valores pagos pelo comprador, que se afigura razoável.

E o entendimento do Superior Tribunal de Justiça:

"AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO. RETENÇÃO. PERCENTUAL DE 10%. RAZOABILIDADE. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% a 25% do total da quantia paga. 2. O percentual a ser retido pelo vendedor é fixado pelas instâncias ordinárias em conformidade com as particularidades do caso concreto , de maneira que não se mostra adequada sua revisão na via estreita do recurso especial. 3. O Tribunal de origem, ao analisar os documentos acostados aos autos, bem como o contrato firmado entre as partes, entendeu abusiva a cláusula contratual que previa a retenção de 25% do valor das quantias pagas em caso de rescisão por inadimplemento. Analisando as peculiaridades do caso, fixou a retenção em 10% do valor das parcelas pagas, o que não se distancia do admitido por esta Corte Superior. 4. Agravo regimental não provido. (
AgRg no AREsp 600.887/PE
, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 19/05/2015, DJe 22/06/2015).

A Corte Superior
“tem considerado razoável (...) que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados”
(STJ -
AgInt no AREsp n. 725.986/RJ
, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017).

Isto posto, DOU PARCIAL PROVIMENTO ao recurso, para determinar que a ré restitua à parte autora o valor das prestações/sinal até então recebidos, em parcela única, do qual deve ser deduzido o percentual de 20% (vinte por cento) a título de multa, bem como de eventuais tributos incidentes no período em que o comprador exercera a posse do imóvel e que eventualmente não tenham sido quitados, mediante correção monetária (INPC) desde o desembolso de cada parcela, que se farão acrescidas de juros de 1% (um por cento) ao mês, esses contados a partir do trânsito em julgado desta decisão.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 17/12/2024