Tribunal: TJMT
Processo: 1009534-90.2022.8.11.0003
Relator(a): SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-04-23
Data de publicação: 2024-04-25

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1009534-90.2022.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda]
Relator:
Des(a). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO]

Parte(s):

[LORENA MORAES TERRA - CPF: 055.958.791-06 (APELADO), GETULIO BALDOINO DA SILVA TERRA JUNIOR - CPF: 018.800.771-75 (ADVOGADO), KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 97.522.734/0001-72 (APELANTE), WILLIAM SILVA DE ALMEIDA PUPO - CPF: 314.985.718-08 (ADVOGADO), LEONARDO HENRIQUE CORTAZZO - CPF: 389.486.328-50 (ADVOGADO), J. VIRGILIO IMOVEIS LTDA - CNPJ: 00.293.829/0001-20 (APELANTE), ROGERIO BALDUINO LOPES DE CARVALHO - CPF: 809.152.641-53 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFEA – PRELIMINAR REJEITADA – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA “AD CAUSAM” – ANÁLISE JUNTO COM O MÉRITO –
COMPRA E VENDA DE LOTE (PAQUE ROSA BORORO) – INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – CULPA DA VENDEDORA PELO ATRASO NA OBRA E PELA AUSÊNCIA DE DEVER DE INFORMAÇÃO ACERCA DE EMBARGO PELO MINISTÉRIO PÚBLICO ESTADUAL – DANO MORAL CONFIGURADO – SITUAÇÃO QUE ULTRAPASSA O MERO ABORRECIMENTO - PRETENSÃO DE RETENÇÃO DE PARTE DOS VALORES PAGOS – INVIABILIDADE - IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE VALORES PAGOS A TÍTULO DE IPTU APÓS A RESCISÃO DO CONTRATO (NATUREZA “PROPTER REM”) -

DETERMINAÇÃO DE DEVOLUÇÃO DE VALORES COM INCIDÊNCIA DE JUROS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO – INVIABILIDADE EIS QUE A CULPA FOI EXCLUSIVA DA VENDEDORA DO LOTE

– INCIDÊNCIA DE JUROS DE MORA DESDE A CITAÇÃO – ACOLHIMENTO DA ILEGITIMIDADE DA SEGUNDA APELANTE - SENTENÇA MANTIDA – APELO DESPROVIDO.

Rejeita-se a preliminar de cerceamento de defesa, quando os elementos de prova são suficientes ao julgamento conforme o estado em que o processo se encontra, eis que se trata de matéria eminentemente de direito.

Constatando-se a culpa exclusiva do vendedor em relação ao atraso injustificado, tendo-se em vista a data de encerramento do empreendimento e também a ausência do dever de informação acerca de embargo na obra, é viável a devolução dos valores pagos, sem qualquer retenção.

É cabível a fixação de dano moral em situação de atraso injustificado da empresa de empreendimentos imobiliários, sobretudo quando ela omite informação acerca de embargos envolvendo o bem, de modo que a situação ultrapassa o mero aborrecimento e acarreta abalo emocional importante à parte consumidora/apelada.

“(...)
3. Ocorrida a rescisão contratual e o retorno ao status quo ante, o imóvel volta ao patrimônio da vendedora, não é cabível a retenção de valores a título de IPTU, que constitui tributo de natureza
propter rem
, desde que haja débitos anteriores ao reconhecimento da rescisão. (...) (N.U 1000275-69.2021.8.11.0015, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 14/03/2023, Publicado no DJE 16/03/2023)”.

Os juros de mora em contrato rescindido por culpa exclusiva do vendedor devem incidir desde a citação, eis que o julgado do colendo Superior, no REsp 1740911/DF, pelo rito de repetitivo (Tema 1002), diz respeito a rescisão do contrato de compra e venda imotivada pelo comprador.

Acolhe-se a preliminar de ilegitimidade passiva “ad causam”, quando a parte arrolada no polo passivo não faz parte do contrato que se busca rescindir, e também não pratica qualquer conduta que possua relação com o objeto da demanda.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recursos de Apelação Cível (ID. Num. 198882685) interposto por
KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e por J. VIRGÍLIO LANÇAMENTOS DE IMÓVEIS LTDA (ID. Num. 1988826880),

em face de sentença prolatada pelo Juízo de Direito da 3ª Vara Cível da Comarca de Rondonópolis/MT, que, nos autos de
Ação declaratória de rescisão contratual com pedido liminar c.c. pedido de restituição de valores e indenização por danos morais n. 1009534-90.2022.8.11.0003
, movida por
LORENA MORAES TERRA
,
JULGOU PROCEDENTE

o pedido inicial e
DECRETOU
a rescisão do contrato de compra e venda do imóvel descritos na inicial, determinando o retorno das partes ao
status quo ante
. A sentença
DETERMINOU
, ainda, a restituição dos valores despendidos pela autora, a ser apurado em liquidação de sentença, o qual deverá ser corrigido com juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação, e correção monetária a partir dos desembolsos. Observando o critério de razoabilidade, condições econômicas das requeridas, bem como da requerente, evitando-se o enriquecimento sem causa, condeno as demandadas, solidariamente, a pagarem a autora, a título de ressarcimento pelo dano moral que lhe causou em
R$ 10.000,00 (dez mil reais).
A correção monetária incide a partir do arbitramento (STJ, Súm. 362) e os juros de mora, por se tratar de dano moral decorrente de relação contratual, desde a citação. Condeno, ainda, as demandadas, solidariamente, ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, a favor do patrono da autora, em verba que fixo em 15% (quinze por cento) do valor atualizado da condenação, nos termos do § 2º, do artigo 85, do CPC.

A Apelante, KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, em síntese, alega que “(...)
Trata-se de AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DE VALORES, INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E PEDIDO LIMINAR, proposta pela Apelada em face da Apelante, onde, em síntese, objetivou-se o rompimento antecipado do contrato celebrado entre as partes com restituição do valor pago, multa e indenização por danos morais, tendo em vista suposto atraso na conclusão das obras de infraestrutura do empreendimento
”; e que “(...)
A peça contestatória apresentada tempestivamente rebateu os argumentos expostos na inicial, principalmente com relação à conclusão das obras e liberação para receber construções, validade contratual e retenção nos termos convencionados em virtude da inexecução do contrato por parte da compradora; taxa de fruição pelo tempo de ocupação do bem; e restituição de eventuais valores em aberto a título de IPTU durante o período de posse da compradora, ora Apelada, bem como em relação a inexistência de qualquer dano moral ou incidência de multa
”.

Suscita preliminar de cerceamento de defesa, alegando-se que foi requerida produção de provas (expedição ofício), que confirmaria a tese de ausência de atraso, e que o real motivo da rescisão do contrato em comento foi a desistência imotivada do Apelado; e, ainda, que não há impedimento de edificação no imóvel adquirido.

Aduz que “(...)
a r. sentença deve ser reformada para considerar a rescisão contratual por culpa da Apelada diante sua desistência, devendo ser consideras válidas as disposições contratuais e aplicados os percentuais de retenção, conforme pactuado no Compromisso Particular de Compra e Venda. Alternativamente, operada por culpa exclusiva da Apelada, nasce o direito de retenção, aplicando as cláusulas contratuais tendo em vista sua validade, porém caso assim não entenda Vossas Excelências, que sejam aplicadas decisões proferidas pela jurisprudência que seguem o patamar NUNCA INFERIOR A 25% (VINTE E CINCO POR CENTO) do valor efetivamente pago, pelos gastos de propaganda, publicidade, administração e impostos”.

Argumenta que “(...)
No que tange aos juros moratórios, impossível a sua incidência a partir da citação, pois recentemente a 2ª seção do STJ concluiu o julgamento de repetitivo acerca do termo inicial dos juros de mora incidentes sobre os valores a serem restituídos pela Promitente Vendedora de imóvel, em caso de extinção do contrato por iniciativa do Promitente Comprador”, de modo que inexiste mora da Apelante, e que, assim, somente a partir do trânsito em julgado é que poderiam incidir juros moratórios.

Requer o afastamento da incidência de juros moratórios, em virtude de ausência de mora anterior da Apelante. Ademais, assevera que os juros moratórios devem ser computados a partir do trânsito em julgado da decisão.

Sustenta a ausência de dano moral indenizável, pois o descumprimento do contrato não enseja a indenização.

Afirma que o Apelado deve ser responsabilizado ao pagamento de eventuais débitos no imóvel durante o período de posse (IPTU).

Pugna pela reforma da sentença, para “
preliminarmente, reconhecer a nulidade da sentença em virtude do cerceamento de defesa devendo os autos retornar a origem para devida instrução probatória e, no mérito, para reconhecer a culpa exclusiva da Apelada pela rescisão contratual e admitir que a restituição dos valores pagos se dê com a aplicação dos percentuais de retenção previstos no Compromisso Particular de Compra e Venda, ou, alternativamente, aplicando o percentual de 25% (vinte e cinco por cento), conforme decisões de casos análogos, bem como para afastar a incidência da multa contratual em desfavor da Apelante. Requer que eventuais juros moratórios sejam aplicados a partir do trânsito em julgado desta demanda, conforme entendimento do STJ em sede de recurso repetitivo (...).Seja afastada qualquer indenização por danos morais, haja vista sua inexistência no caso em tela, ou, alternativamente, para aferição de valores de condenação por danos morais, deverá ser considerado o binômio REPARAÇÃO/PUNIÇÃO para mensurar o quantum indenizatório, minorando consideravelmente a condenação imposta; Seja declarada a responsabilidade da Apelada por eventuais débitos de IPTU durante todo o período de vigência contratual ou, caso assumidos pela Apelante, seja autorizado o desconto em eventual liquidação de sentença. Com o provimento do presente recurso os ônus sucumbenciais deverão ser alterados na origem, passando a fixar-se percentual à título de honorários igualmente em favor dos causídicos da Apelante, além a distribuição igualitária das custas processuais (...)”.

A Segunda Apelante, J.
VIRGÍLIO LANÇAMENTOS DE IMÓVEIS LTDA, suscita preliminar de ilegitimidade passiva, alegando que não é parte no instrumento particular de compra e venda, objeto da apelação, e também que não é proprietária do imóvel em questão (lote de n. 06, da Qd. 55, do loteamento Res. Parque Bororo, de Rondonópolis/MT).

Assevera que “(...) esta Apelante somente realizou o serviço de administração(comercial) da carteira de recebíveis (cobrança de inadimplentes) do loteamento Res. Parque Bororo, empreendimento este de propriedade da empresa KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, o que comprova a situação de parte ilegítima desta Apelante, o que não foi atentado pela r. sentença apelada”.

Esclarece que “(...) o Instrumento Particular de Cessão de Direitos de Contrato de Compra e Vendado lote sub judice foi elaborado sob ônus e responsabilidade exclusiva da KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA (1ª RÉ), em nada participando esta Apelante, o que afasta o equivocado entendimento firmado na r. sentença apelada que esta Apelante se amoldasse à hipótese de ‘FORNECEDORA’ de serviços às pessoas da Requerente/Apelada e/ou “assumindo ela a execução do contrato”, data máxima vênia”; e também que “(...) desde Dezembro/2018 não presta os serviços de administração de recebíveis (de cobrança dos promitentes compradores inadimplentes) do loteamento Parque Rosa Bororo à 1ª Requerida, KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, não mais detendo qualquer vínculo negocial com a 1a Ré”.

Destaca que “(...) KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, por ser a única e exclusiva proprietária do loteamento Res. Parque Bororo, assumiu TOTAL responsabilidade sobre qualquer fato ou ato jurídico envolvendo seus lotes/imóveis, cabendo, portanto, a ela (KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA) a responsabilidade exclusiva de reembolsar todos os valores despendidos por todo e qualquer promitente comprador se vencida em ações judiciais como esta, o que não pode ser mitigado”.

Requer “(...)
a CASSAÇÃO da r. sentença apelada face a ILEGITIMIDADE DE PARTE desta Apelante, o que deverá resultar na extinção desta actio em face de J. VIRGÍLIO LANÇAMENTOS DE IMÓVEIS LTDA com fulcro nos artigos 485, VI c/c artigo 354, ambos do CPC/2015 (...)”.

No mérito, a Apelante defende a inexistência de qualquer ato ilícito civil praticado que pudesse gerar obrigação indenizatória.

Requer a cassação ou a reforma da sentença, conforme as razões recursais juntadas.

As contrarrazões foram ofertadas, pugnando pelo desprovimento os apelos interpostos.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

V O T O

- PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA.

Não há falar em cerceamento de defesa, pois os elementos de prova existente nos autos são suficientes ao deslinde da causa. Assim, é prescindível para aferição do direito invocado pela parte autora e contestado pela Requerida, que fosse deferido o pedido de envio de ofício.

Assim, mostra-se conveniente o julgamento conforme o estado em que o processo se encontra, não havendo qualquer nulidade constante da sentença.

Diante disso,
REJEITO
a preliminar.

V O T O – MÉRITO
.

O objeto deste recurso consiste em analisar e dirimir se está ou não correta a sentença que, nos autos de
Ação declaratória de rescisão contratual com pedido liminar c.c. pedido de restituição de valores e indenização por danos morais n. 1009534-90.2022.8.11.0003
, movida por
LORENA MORAES TERRA
,
JULGOU PROCEDENTE

o pedido inicial e
DECRETOU
a rescisão do contrato de compra e venda do imóvel descritos na inicial, determinando o retorno das partes ao
status quo ante
. A sentença
DETERMINOU
, ainda, a restituição dos valores despendidos pela autora, a ser apurado em liquidação de sentença, o qual deverá ser corrigido com juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação, e correção monetária a partir dos desembolsos. Observando o critério de razoabilidade, condições econômicas das requeridas, bem como da requerente, evitando-se o enriquecimento sem causa, condeno as demandadas, solidariamente, a pagarem a autora, a título de ressarcimento pelo dano moral que lhe causou em
R$ 10.000,00 (dez mil reais).
A correção monetária incide a partir do arbitramento (STJ, Súm. 362) e os juros de mora, por se tratar de dano moral decorrente de relação contratual, desde a citação. Condeno, ainda, as demandadas, solidariamente, ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, a favor do patrono da autora, em verba que fixo em 15% (quinze por cento) do valor atualizado da condenação, nos termos do § 2º, do artigo 85, do CPC.

Em relação à Apelante KAPPA EMPRENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA,
os pontos de insurgência em relação à sentença são os seguintes:

- Alegação de culpa exclusiva da Autora/Apelada/Compradora quanto à rescisão do contrato.

Direto ao ponto. Vê-se dos autos que o atraso por parte da empresa de empreendimentos imobiliários é incontestável.

O Contrato Particular de Compra e Venda foi firmado entre os litigantes, em 29/05/2019, envolvendo o Lote 06, da Quadra 55 do Loteamento Rosa Bororo. Não foi entregue a obra no prazo assinalado.

Diante disso, não há como não reconhecer o descumprimento contratual exclusivamente da construtora. Não há também qualquer menção de inadimplemento por parte da autora/apelada antes do imbróglio causado, e do qual a Autora/Apelada não deu causa (ajuizamento de Ação Civil Pública pelo MPE, acarretando o embargo das obras do empreendimento).

Destaca-se que, em setembro/2014, houve determinação de suspensão de todas as obras que estavam sendo realizadas, e também a suspensão de divulgações midiáticas no intuito de comercializar os imóveis, a fim de evitar prejuízos a terceiros.

Também é fato incontroverso que somente no final do primeiro semestre de 2018 é que houve acordo homologado com o Ministério Público para a continuidade do empreendimento, o que demonstra que a aquisição se deu logo depois de período de turbulência, envolvendo o empreendimento, a imobiliária e os entes públicos.

Portanto, procede a tese adotada pela sentença, a qual teve a seguinte fundamentação:

“(...)A controvérsia cinge-se em verificar a possibilidade de rescindir o contrato de compra e venda de imóvel firmado entre as partes, pelo fato de a adquirente alegar que não houve o seu cumprimento pela requerida, vez que não foi disponibilizada nenhuma infraestrutura no loteamento, dentro do prazo contratualmente assumido pela vendedora o que impediria a construção de sua casa para moradia.

Da análise do caderno processual, verifica-se que é incontroversa a relação jurídica entre as partes, por meio do contrato de compra e venda do lote 06, da quadra 55, do Loteamento Rosa Bororo, firmado em 29/05/2019.

Ocorre que, no ano de 2014, quando do lançamento do empreendimento imobiliário pela ré, o Ministério Público Estadual ajuizou Ação Civil Pública – nº 10605-28.2014 – na qual foi deferida por esta Magistrada antecipação de tutela embargando as obras do empreendimento, em 23/09/2014, vejamos:

“(...)
Por estas razões, considerando a irregularidade na instalação do loteamento sem licença de instalação e, com fulcro no art. 273, I, do Código de Processo Civil, DEFIRO a antecipação de tuela, liminarmente, no que tange ao ônus a ser imposto a empresa ré, quanto a obrigação de fazer.

Determino que a demandada suspenda imediatamente todas as obras que estão sendo realizados por si ou por seus prepostos no local onde se pretende instalar o Loteamento Parque Rosa Bororo, bem como determino a imediata suspensão as vendas e isole e recupere as APPs degradadas indicadas na petição inicial.

Determino a retirada de todos os maquinários que estejam no local; que sejam suspensas todas as divulgações na mídia visando vender os imóveis, retirada dos outdoors, placas, etc., até mesmo para não causar prejuízo a terceiro de boa-fé.

Encaminhe o dispositivo desta liminar a imprensa local requisitando divulgação a fim de que os interessados (adquirentes dos imóveis) possam, caso queiram, intervir na ação como litisconsortes ou, posteriormente, promoverem a liquidação e execução de eventual sentença, na forma do art. 94, do Código de Defesa do Consumidor. (...)”.

E mais, somente em 16/05/2018 foi homologado acordo entabulado entre a ré e o Parquet, condicionando a continuidade do empreendimento imobiliário à recuperação das áreas degradadas por meio de PRAD.

Ora, considerando que a transação havida entre os litigantes se deu em 29/05/2019, clarividente está que a demandada jamais poderia cumprir com o prazo de entrega das obras de infraestrutura.

Destarte, é certo que, quando a coisa vendida é entregue apresentando vício ou defeito que a torna imprópria ao uso a que se destina ou que lhe diminua o valor, pode o comprador rescindir o contrato, devolvendo a coisa, ou manter a avença, pleiteando pelo abatimento do preço.

Ora, é certo que ao adquirir um terreno em um loteamento aprovado,
in tese
, pela Municipalidade, deve-se inferir que o adquirente, em razão do princípio da presunção de legalidade dos atos administrativos, concluiu que o loteamento respeitou o ordenamento jurídico.

E, sendo o loteamento destinado à habitação, não pode a parte autora ser privada do direito de edificar no terreno, respeitados os limites básicos impostos pelo Código Civil e aqueles determinados pela convenção do condomínio, a não ser que tenha sido devidamente informada a respeito da possível privação do seu direito em função de razões outras.

Assim, a autora não poderia prever que seria privada de edificar a casa desejada no terreno adquirido, sobretudo porque o bem integra loteamento destinado à habitação, pelo menos esse era o fim desejado pela adquirente.

Desta forma, ao omitir a informação de que a área, objeto do contrato de compra e venda, possuía restrição de construção, a requerida impôs verdadeira proibição do exercício do direito pleno de propriedade, o que pode ser considerado vício oculto passível de desconstituir o contrato celebrado.

São aplicáveis as normas do Código de Defesa do Consumidor ao caso em exame, por existir relação de consumo, já que a ré presta serviços e vende imóveis aos seus clientes, fazendo dessa atividade seu objeto social.

Portanto, havendo culpa exclusiva da construtora pelo atraso na entrega do empreendimento, é evidente que a pretensão da rescisão do valor total é pertinente.

- afastamento da incidência de juros moratórios, em virtude de ausência de mora anterior da Apelante. Defesa de que os juros moratórios devem ser computados a partir do trânsito em julgado da decisão.

Não há fundamento na alegação de ausência de mora, diante do incontestável atraso, bem como da existência de impedimento de continuidade da obra, em razão de embargo do MPE.

Assim, não há falar em afastamento de incidência de juros de mora.

Também não merece reforma a sentença no tocante à incidência de juros de mora, pois se trata de ação de natureza contratual, não se aplicando a Lei n. 13.786/2018, que trata da aplicação de juros de mora a partir do trânsito em julgado, pois no caso não houve culpa do comprador, não havendo possibilidade de retenção:

“CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. DESISTÊNCIA PELO COMPRADOR. PERCENTUAL. RETENÇÃO. POSSIBILIDADE. SÚMULA 568/STJ. REVISÃO. SÚMULA 7/STJ. CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. DESEMBOLSO.
TERMO INICIAL DOS JUROS. TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO
. 1. Ação de rescisão contratual c/c devolução de quantias pagas. 2. A atual jurisprudência do STJ define que, em caso de rescisão de compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador, é possível ao vendedor reter entre 10% e 25% dos valores pagos. 3. A análise da razoabilidade do percentual fixado pelo Tribunal de origem entre os parâmetros estabelecidos pelo STJ, encontra óbice na Súmula 7 do STJ. 4. Agravo interno em agravo em recurso especial desprovido”. (AgInt no REsp 1813490 / SP AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL 2019/0129572-2 Relatora Ministra NANCY ANDRIGHI (1118) Órgão Julgador T3 - TERCEIRA TURMA Data do Julgamento 26/08/2019 Data da Publicação/Fonte DJe 28/08/2019)”.

- alegação de ausência de dano moral indenizável, pois o descumprimento do contrato não enseja a indenização.

A esse respeito considero que a matéria não se trata de mero descumprimento contratual, mas sim frustração importante acarretada por ausência de informação acerca da existência de embargo no imóvel, ocasionando danos à honra e à dignidade da consumidora, que experimentou abalo emocional considerável, conforme muito bem exposto na sentença:

“(...)
Quanto aos danos morais, registra-se que o dano moral é o prejuízo decorrente da dor imputada a uma pessoa, em razão de atos que, indevidamente, ofendem seus sentimentos de honra e dignidade, provocando mágoa e atribulações na sua esfera íntima.

In casu
, a responsabilidade da requerida, repita-se, reside no fato de ter omitido fato determinante para a aquisição do terreno e impeditivo da construção de imóvel no mesmo, sendo sua conduta suficiente para causar dano.

Resta, pois, caracterizado o dano moral, porquanto a atitude da ré resultou em frustração do sonho de construção da moradia do adquirente. Com efeito, é do senso comum o sonho da casa própria. Para alcançá-lo, milhares de brasileiros fazem economias por longos períodos, privando-se, muitas vezes, de inúmeras coisas”.

Portanto, considera-se plausível a condenação por danos morais, bem como o valor fixado a tal título, no montante de R$ 10.000,00 (dez mil reais)

- alegação de que o Apelado deve ser responsabilizado ao pagamento de eventuais débitos no imóvel durante o período de posse (IPTU).

A esse respeito, melhor sorte não socorre à Apelante, pois com a rescisão o imóvel volta ao patrimônio da parte vendedora, de modo que não cabe a retenção a título de IPTU, ante sua natureza “propter rem”.

A propósito:

“RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO RESCISÓRIA C/C NULIDADE DE CLÁUSULAS ABUSIVAS E DEVOLUÇÃO DE PARCELAS PAGAS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR – RETENÇÃO – RESTITUIÇÃO EM PERCENTUAL RAZOÁVEL – RETENÇÃO DE VALOR DE IPTU – DÉBITOS EM ABERTO – CLÁUSULAS QUE CONTRARIAM A LEGISLAÇÃO E JURISPRUDÊNCIA – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO DA AUTORA PARCIALMENTE PROVIDO E RECURSO DO REQUERIDO DESPROVIDO.

1. Na hipótese de rescisão contratual por culpa exclusiva do comprador/recorrente, que não teve condições de arcar com as parcelas do financiamento, não há que se falar em indenização por danos morais.

2. É sedimentado entendimento que considera razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel a pedido do comprador, que o percentual de retenção pelo vendedor de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados.

3. Ocorrida a rescisão contratual e o retorno ao status quo ante, o imóvel volta ao patrimônio da vendedora, não é cabível a retenção de valores a título de IPTU, que constitui tributo de natureza
propter rem
, desde que haja débitos anteriores ao reconhecimento da rescisão.

4. As cláusulas contratuais, ainda que previamente informadas ao consumidor, antes da assinatura do contrato, não afasta a sua abusividade. (N.U 1000275-69.2021.8.11.0015, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 14/03/2023, Publicado no DJE 16/03/2023)”.

Portanto, não há qualquer fundamento plausível para a reforma da sentença, devendo ser desprovido o recurso interposto por KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.

- Os pontos levantados pela Apelante
J. VIRGILIO IMOVEIS LTDA são os seguintes:

- ilegitimidade passiva “ad causam” e ausência de prática de ilícito civil indenizável.

A preliminar confunde-se com o mérito, motivo pelo qual passo a analisa-las conjuntamente.

Efetivamente, não há motivos para que a Requerida/Apelante faça parte da demanda.

A meu viso, não há demonstração de qualquer conduta reprovável que possa ser imputada à Apelante e que possa gerar obrigação indenizatória.

Inclusive, apesar de arrolar a Apelante como Requerida na inicial,
não há um apontamento sequer que pudesse vincular a Requerida/Apelante, J. VIRGÍLIO IMÓVEIS LTDA, à rescisão do contrato, tendo em vista que este foi firmado entre EVERTON MARTINS COELHO (cedente), a Apelante/Cecionária: LORENA MORAES TERRA e KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA (interveniente), sobre a qual recaia o cumprimento contratual, mediante contraprestação (pagamento das parcelas).

Assim, em razão de não participação na transação objeto da lide, não se mostra plausível a inclusão desta Apelante no processo.

Nesse sentido, “mutatis mutandis”:

“
APELAÇÃO CÍVEL - CONTRATO POR INSTRUMENTO PARTICULAR DE VENDA E COMPRA DE TERRENO E CONSTRUÇÃO, COM OBRIGAÇÕES E CAUÇÃO FINANCEIRA - RESCISÃO DO PACTO E CONSEQUENTE EXCLUSÃO DO NOME DA AUTORA DO ROL DE BENEFICIADOS POR PROGRAMA OFICIAL DE HABITAÇÃO - COHAGRA - ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM - IMÓVEL PERTENCENTE AO PRÓPRIO ENTE MUNICIPAL, QUE O ALIENOU DIRETAMENTE À MUTUÁRIA - SUPOSTA PARTICIPAÇÃO DA SOCIEDADE DE ECONOMIA MISTA NA INTERMEDIAÇÃO DO NEGÓCIO - IRRELEVÂNCIA - PRELIMINAR ACOLHIDA - EXTINÇÃO DO PROCESSO, SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO.

1. Visando, a demanda, à rescisão do contrato de compra e venda celebrado entre a autora e o próprio Município de Uberaba - que também constou no instrumento particular como "entidade organizadora do empreendimento" -, e no qual figurou como instituição financeira credora a Caixa Econômica Federal, é de se reconhecer a ilegitimidade passiva da COHAGRA - Companhia Habitacional do Vale do Rio Grande.

2. A suposta participação da sociedade de economia mista municipal como intermediadora do negócio que se pretende rescindir e também do pacto que levou à sua posterior transferência para terceiros não a torna legítima para responder por contrato no qual não figura como uma das partes celebrantes.
3. Acolhimento da preliminar de ilegitimidade passiva ad causam da COHAGRA, suscitada de ofício pela relatora, para extinguir o processo, sem resolução de mérito, com fulcro no art. 485, inciso VI, do CPC. Prejudicado o recurso voluntário. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.21.108309-2/001, Relator(a): Des.(a) Áurea Brasil , 5ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 14/10/2021, publicação da súmula em 14/10/2021)”

Diante do exposto,
DOU PROVIMENTO
ao recurso interposto por
J.

VIRGÍLIO LANÇAMENTOS DE IMÓVEIS LTDA,
acolhendo a preliminar de ilegitimidade e, por consequência, isentando-o de responsabilidade civil, no caso.

Deixo de majorar a verba honorária de sucumbência, diante da reforma parcial da sentença, no caso, em favor da segunda Apelante, tendo em vista, inclusive, que a reforma tem influência na distribuição do ônus sucumbencial.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 23/04/2024