Tribunal: TJMT
Processo: 1001306-92.2023.8.11.0003
Relator(a): CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-07-31
Data de publicação: 2024-08-02

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1001306-92.2023.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Promessa de Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 97.522.734/0001-72 (APELANTE), WILLIAM SILVA DE ALMEIDA PUPO - CPF: 314.985.718-08 (ADVOGADO), EDUARDO SILVA MADLUM - CPF: 337.299.208-39 (ADVOGADO), JUCICLEIA DE SOUZA SOARES - CPF: 024.581.311-07 (APELADO), EDUARDO NAVES PASCHOAL MACKIEVICZ - CPF: 048.927.271-13 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

Recurso de Apelação Cível
n
º
1001306-92.2023.8.11.0003 – Rondonópolis

Apelante:
Kappa Empreendimentos Imobiliários Ltda.

Apelada:
Jucicléia de Souza Soares.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA E INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL
– CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – PRELIMINAR – CERCEAMENTO DE DEFESA – INOCORRÊNCIA – ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DA OBRA – RESCISÃO POR CULPA DA CONSTRUTORA – DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS – RETENÇÃO DE PARTE DO VALOR EFETIVAMENTE PAGO – IMPOSSIBILIDADE – DEVOLUÇÃO INTEGRAL – SÚMULA 543/STJ – DESPESAS COM IPTU – DESCONTO INDEVIDO – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – CLÁUSULA PENAL DEVIDA – ATO ILÍCITO CONFIGURADO – DEVER DE INDENIZAR –
QUANTUM
INDENIZATÓRIO FIXADO – VALOR JUSTO E RAZOÁVEL – SENTENÇA MANTIDA – HONORÁRIO RECURSAL – RECURSO DESPROVIDO.

Não se consubstancia cerceamento de defesa o indeferimento de produção de determinada prova, na hipótese de o magistrado, seu destinatário, considerá-la despicienda para o deslinde da controvérsia, mormente quando há documentos comprobatórios suficientes para o juízo de certeza.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor. Inteligência da súmula 543 do STJ.

As eventuais despesas de IPTU devem ser suportadas pela construtora na espécie, haja vista que a compradora não estava na posse do imóvel, precipuamente ante o fato de sequer ter sido entregue.

Na hipótese em voga, a rescisão do contrato de compra e venda de lote urbano firmado entre as partes não se deu por decisão imotivada da compradora, não havendo que se falar na aplicabilidade do entendimento firmado pelo c. STJ no REsp n. 1.740.911/DF, acerca do termo inicial dos juros de mora, devendo o decisum ser mantido nesse particular, em obediência ao quanto disposto no art. 406, do C. Civil.

No caso, tendo a vendedora dado causa a rescisão contratual, ante o atraso na entrega da infraestrutura do empreendimento, a compradora faz jus, além da devolução integral dos valores pagos, ao recebimento da multa, a título de cláusula penal, prevista exclusivamente em favor da alienante.

Há que se reconhecer a responsabilidade da construtora pelo dano moral sofrido na espécie, em razão do descumprimento do negócio, que ultrapassou os limites do tolerável atingindo de forma exacerbada a personalidade da autora.

R E L A T Ó R I O

Recurso de Apelação Cível
n
º
1001306-92.2023.8.11.0003 – Rondonópolis

Apelante:
Kappa Empreendimentos Imobiliários Ltda.

Apelada:
Jucicléia de Souza Soares.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação interposto pela Kappa Empreendimentos Imobiliários Ltda., em face da r. sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 2ª Vara Cível da Comarca de Rondonópolis, que nos autos da ação de rescisão de contrato c/c devolução de quantia paga e indenização por dano moral e material que lhe move Jucicléia de Souza Soares, julgou parcialmente procedente os pedidos formulados na exordial, para: a) ratificar a liminar concedida; b) declarar rescindidos os contratos de compra e venda dos terrenos descritos na inicial; c) condenar a requerida na restituição dos valores pagos, em parcela única e no prazo máximo de 30 (trinta) dias, sob pena de multa diária no importe de R$ 500,00, consoante súmula 543 STJ, a serem corrigidos a partir do desembolso de cada parcela, pelo índice definido no instrumento contratual, além de juros de mora de 1% ao mês desde a citação e multa por inadimplência, nos moldes estabelecidos no contrato; e d) condenar a requerida no pagamento de R$ 6.000,00 a título de indenização por dano moral.

Inconformada, a apelante suscita preliminar de cerceamento de defesa, haja vista ter formulado pedido de produção de prova oral e documental (expedição de ofício) para comprovar que não houve atraso, além de que o real motivo da rescisão contratual seria a desistência imotivada da autora.

No mérito, sustenta que a rescisão do contrato se deu por culpa exclusiva da apelada, diante da sua desistência imotivada, devendo ser aplicada a cláusulas contratuais de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos e multa. Segue sustentando, que diante da desistência imotivada da apelada na continuidade do pacto firmado entre as partes, deve ser afastada a incidência da multa contratual que lhe foi imposta.

Além disso, alega que o termo inicial dos juros de mora deve ocorrer do trânsito em julgado da decisão, conforme entendimento do STJ. Prossegue asseverando a inexistência de ato ilícito apto a ensejar a condenação por dano moral ou, subsidiariamente, pugna pela minoração do
quantum.
Defende o direito de retenção dos débitos afetos ao IPTU do imóvel, durante o período em que a apelada esteve na posse do bem, nos termos do contrato. Requer a reforma da sentença, para julgar a ação improcedente, com a inversão do ônus sucumbencial.

A apelada apresentou contrarrazões (id. 215693668), pugnando pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

Cuiabá, 31 de julho de 2024.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Recurso de Apelação Cível
n
º
1001306-92.2023.8.11.0003 – Rondonópolis

Apelante:
Kappa Empreendimentos Imobiliários Ltda.

Apelada:
Jucicléia de Souza Soares.

V O T O

Cinge-se dos autos que Jucicléia de Souza Soares move ação de rescisão de contrato c/c devolução de quantia paga e indenização por dano moral em desfavor da Kappa Empreendimentos Imobiliários Ltda., aduzindo que em 26.05.2015, as partes firmaram compromisso particular de compra e venda de imóvel urbano, referente ao terreno localizado na quadra 66, lote 21, do empreendimento denominado ‘Residencial Parque Rosa Bororo’, pelo montante de R$ 75.127,51 (setenta e cinco mil cento e vinte e sete reais e cinquenta centavos), com entrada de R$ 1.774,87 (mil setecentos e setenta e quatro reais e oitenta e sete centavos) e o restante em 180 (cento e oitenta) parcelas de R$ 394,42 (trezentos e noventa e quatro reais e quarenta e dois centavos).

A entrega era prevista para setembro de 2018, sendo este o fator determinante para a sua aquisição, contudo, até mês de agosto de 2019 o loteamento encontrava-se inacabado, conforme informado pela própria empresa ré em suas mídias sociais, motivo pelo qual suspendeu o pagamento das parcelas, que já totalizava R$ 26.764,88 (vinte e seis mil setecentos e sessenta e quatro reais e oitenta e oito centavos), e manejou a demanda.

Após o devido processo legal, o douto magistrado
a quo
julgou parcialmente procedente os pedidos formulados na exordial, para a) ratificar a liminar concedida; b) declarar rescindidos os contratos de compra e venda dos terrenos descritos na inicial; c) condenar a requerida na restituição dos valores pagos, em parcela única e no prazo máximo de 30 (trinta) dias, sob pena de multa diária no importe de R$ 500,00 (quinhentos reais), consoante súmula 543 STJ, a serem corrigidos a partir do desembolso de cada parcela, pelo índice definido no instrumento contratual, além de juros de mora de 1% ao mês desde a citação e multa por inadimplência, nos moldes estabelecidos no contrato; e d) condenar a requerida no pagamento de R$ 6.000,00 (seis mil reais) a título de indenização por dano moral (id. 215693655).

Inconformada, a apelante suscita preliminar de cerceamento de defesa, haja vista ter formulado pedido de produção de prova oral e documental (expedição de ofício) para comprovar que não houve atraso, além de que o real motivo da rescisão contratual seria a desistência imotivada da autora.

No mérito, sustenta que a rescisão do contrato se deu por culpa exclusiva da apelada, diante da sua desistência imotivada, devendo ser aplicada a cláusulas contratuais de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos e multa. Segue sustentando, que diante da desistência imotivada da apelada na continuidade do pacto firmado entre as partes, deve ser afastada a incidência da multa contratual que lhe foi imposta.

Além disso, alega que o termo inicial dos juros de mora deve ocorrer do trânsito em julgado da decisão, conforme entendimento do STJ.

Prossegue asseverando a inexistência de ato ilícito apto a ensejar a condenação por dano moral ou, subsidiariamente, pugna pela minoração do quantum.

Defende o direito de retenção dos débitos afetos ao IPTU do imóvel, durante o período em que a apelada esteve na posse do bem, nos termos do contrato.

Requer a reforma da sentença, para julgar a ação improcedente, com a inversão do ônus sucumbencial.

Pois bem. De proêmio, no que tange a preliminar suscitada, é cediço que a legislação processual em vigor define que pelo sistema probatório, a prova tem por objeto os fatos deduzidos pelas partes em juízo. Nesse diapasão, sua finalidade consiste na formação da convicção do julgador em torno dos mesmos fatos. Por isso é que se afirma ser o juiz o destinatário da prova, porquanto é ele que deverá se convencer da verdade dos fatos para dar correta solução jurídica ao litígio.

Assim, imprescindível arrazoar que o juiz pode dispensar a produção das provas que achar desnecessária à solução do feito, conforme lhe é facultado pela lei processual pátria, sem que isso configure supressão do direito de defesa das partes.

Dessa forma, tal conduta tecnicamente não possui nenhum vício, ao contrário, encontra ressonância inclusive no art. 5º, inc. LXXVIII, da CF, que prestigia o novo postulado constitucional da razoável duração do processo (art. 139, inc. II, do CPC), bem como dos princípios da celeridade e economia processual.

No caso, devo destacar que não incumbe ao juízo
a quo
a expedição de ofício ao setor de obras da Prefeitura Municipal, a fim de comprovar as alegações da apelante, uma vez que se trata de ônus probatório que recai sobre a própria recorrente, motivo pelo qual, inexiste qualquer mácula na sentença.

Aliás, sobre o alegado cerceamento de defesa e ônus da prova, já tive oportunidade de enfrentar o tema, confira:

“
SEGURO OBRIGATÓRIO (DPVAT) – MORTE DO SEGURADO – INDENIZAÇÃO – COMPANHEIRA – ILEGITIMIDADE ATIVA – INOCORRÊNCIA – UNIÃO ESTÁVEL COMPROVADA – CERCEAMENTO DE DEFESA – DEPOIMENTO PESSOAL E EXPEDIÇÃO DE OFÍCIO AO INSS – DESNECESSIDADE – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

(...)

Não há cerceamento de defesa no julgamento antecipado da lide sem a colheita do depoimento pessoal ou a expedição de ofício ao INSS, havendo nos autos documentos comprobatórios suficientes para estabelecer o juízo de certeza.

Compete à seguradora, e não ao juiz, o ônus probatório de diligenciar junto ao INSS para produzir provas contrárias daquelas constantes nos autos, não havendo o que se falar em cerceamento de defesa
.
” (RAC n.º 1045364-08.2019.8.11.0041, 3ª Câmara de Direito Privado, minha relatoria, j. em 25.05.2022 – destaquei).

Além disso, a sentença foi proferida sem a realização da audiência de instrução e julgamento, haja vista que as provas presentes nos autos eram suficientes e já autorizavam o juízo a julgar a lide naquele momento. Nesse sentido:
“(...) O juiz pode julgar antecipadamente a lide se os elementos constantes dos autos forem suficientes à formação de sua convicção
” (STJ –AgRg no Ag 1112762/RS, Primeira Turma, Rel. Min. Ari Pargendler, j. em 07.08.2014).

Logo e sem maior delonga,
afasto a preliminar
.

Avançando na resolução da celeuma, a
pós detida análise dos autos, verifico que a questão não é de difícil elucidação, precipuamente ante o fato
d
este Tribunal já ter decidido diversas ações sobre a matéria, inclusive com a presença da empresa demandada.

Inicialmente,
mister
se faz constar que o cerne da questão está em saber se a rescisão do compromisso particular de compra e venda de imóvel urbano firmado entre as partes se deu por desistência imotivada da compradora ou se por culpa da vendedora, bem como se a quantia paga pela consumidora deve ser devolvida de forma integral ou parcial, com a retenção dos descontos previstos no pacto, e se houve ou não a prática de ato ilícito apto a ensejar a condenação no pleito indenizatório.

In casu
, tenho que o MM. Juiz andou bem ao asseverar que a rescisão contratual em questão não se deu por desistência imotivada da autora, ora apelada, pois, o conjunto probatório produzido durante a marcha processual, dá conta que a referida rescisão ocorreu pelo atraso na entrega da infraestrutura do empreendimento e, via de consequência, da entrega do lote adquirido.

Digo isso, porque a construtora, ora apelante, se responsabilizou pelas obras de infraestrutura do empreendimento, conforme projeto aprovado, consoante previsão contratual (id. 215692324), motivo pelo qual a compradora, ora apelada, não poderia realizar as edificações no lote adquirido sem a conclusão das referidas obras
.

Sendo assim, conforme se verifica das provas trazidas à baila, a empresa ré, ora recorrente, se comprometeu a entregar as obras de infraestrutura em setembro de 2018, após diversos atrasos anteriores, que são de conhecimento público e notório na Comarca de Rondonópolis/MT (id. 215692328), os quais deram ensejo a inúmeras demandas, diga-se de passagem, sendo novamente adiado para agosto de 2019, consoante amplamente divulgado em suas mídias sociais (id.

215692317 – pág. 03/04), configurando aproximadamente 01 (um) ano de atraso, para dizer o mínimo.

Não obstante, o art. 374, inc. I, do CPC, é suficientemente claro ao dispor que os fatos notórios independem de prova.

Além disso, não é demais dizer que a obra também ficou paralisada em razão de impasses ambientais que, inclusive, foram objeto da ação civil pública n. 10605-28.2014.8.11.0003 ajuizada pelo Ministério Público Estadual (id. 215692328), uma vez que a loteadora não possuía licença ambiental de instalação do loteamento.

Nesta esteira, o atraso na entrega das obras de infraestrutura afigura-se ilícita, uma vez que totalmente desproporcional a eventuais atrasos.

Isso porque, é sabido que a construção civil envolve diversas variáveis, tais como materiais, mão-de-obra, inadimplência, entre outros, sendo razoável, repiso, a prorrogação do prazo de entrega de 06 (seis) meses, ou 180 (cento e oitenta) dias, tendo em vista a dificuldade na definição exata do término da obra. Neste sentido,
verbis
:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DECLARATÓRIA DE COBRANÇA ABUSIVAC/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO E DANOS MORAIS – TUTELA ANTECIPADA INDEFERIDA QUANTO AO PAGAMENTO DE ALUGUÉIS – AUSÊNCIA DOS REQUISITOS DO ART. 273 DO CPC – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – CLÁUSULA QUE PREVÊ PRORROGAÇÃO DE 180 DIAS – LEGALIDADE – PEDIDO DE ABSTENÇÃO DE COBRANÇA DOS JUROS DA OBRA – QUESTÃO AINDA NÃO APRECIADA – SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA – DECISUM MANTIDO – RECURSO NÃO PROVIDO.

A cláusula firmada no contrato estipulando prazo de tolerância de 180 dias para conclusão da obra, em regra, não é abusiva, sobretudo quando trata-se de empreendimento imobiliário com inúmeras unidades autônomas. Essa prorrogação expressamente convencionada não implica inadimplemento contratual se a entrega ocorrer dentro desse período
...”.
(TJMT, RAI n. 76.393/2014, 4ª Câm. de Direito Privado, Des. Rubens de Oliveira Santos Filho, j. 30.07.2014 – negritei)

Por conseguinte, o empreendimento deveria ser entregue até o mês de março de 2019, considerando-se um eventual atraso de 06 (seis) meses, porém, até julho de 2019, ainda não havia sido entregue, evidenciando mais de 10 (dez) meses de atraso, não havendo qualquer sombra de dúvida que a perda do interesse da compradora se deu em razão da falha ocorrida e não por vontade própria.

Assim, resta incontroversa a responsabilidade da empresa apelante pela rescisão do contrato entabulado entre as partes.

Nesse passo, acerca da devolução de valores nos contratos de compra e venda, o Superior Tribunal de Justiça editou a súmula n. 543, que prevê,
verbis
:

“
Na hipótese de
resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel
submetido ao Código de Defesa do Consumidor,
deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas
pelo promitente comprador

- integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor
, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”
(negritei e grifei).

Outrossim, também não assiste razão à apelante para que as eventuais despesas de IPTU sejam suportadas pela apelada, haja vista que não estava na posse do imóvel, precipuamente ante o fato de sequer ter sido entregue, devendo a própria construtora arcar com a referida obrigação até a efetiva entrega do bem. A propósito:

“APELAÇÃO CÍVEL – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – CULPA EXCLUSIVA DO VENDEDOR –
DEVOLUÇÃO INTEGRAL – IPTU, CONDOMÍNIO E OUTRAS TAXAS – RESPONSABILIDADE DA VENDEDORA ATÉ A ENTREGA EFETIVA DAS CHAVES
– INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL – VIABILIDADE – JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO (ART. 405 DO CC) – DANOS MORAIS – REDUÇÃO INDEVIDA –RECURSO NÃO PROVIDO.

Com a inversão do ônus probatório, incumbe ao réu mostrar que a unidade estava apta para ser utilizada no prazo pactuado, sob pena de ser reconhecido o inadimplemento contratual.

Na rescisão por culpa exclusiva da incorporadora/construtora, a devolução das quantias pagas deve ser integral, sem qualquer desconto (Súmula 543/STJ).

O promitente-vendedor deve arcar com as despesas de IPTU, tarifas de consumo, taxas associativas e taxa de ocupação mensal até a efetiva entrega
. [...]”
(TJMT, RAC n. 1003432-26.2020.8.11.0002, 4ª Câm. Dir. Priv., Rel. Des. Rubens de Oliveira Santos Filho, j. 06.10.2021 – negritei)

Destaco ainda, que a 2ª Seção do c. STJ, em sede de julgamento do REsp n. 1345331/RS, submetido à sistemática dos recursos repetitivos, fixou entendimento no sentido de que
“o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.”
(Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 08.04.2015)

Nesse diapasão, restando evidente que, no caso específico dos autos, a rescisão do contrato de compra e venda de lote urbano firmado entre as partes não se deu por decisão imotivada da compradora, não há que se falar na aplicabilidade do entendimento firmado pelo c. STJ no REsp n. 1.740.911/DF, em sede de recurso repetitivo, acerca do termo inicial dos juros de mora, devendo incidir desde a citação, em obediência ao quanto disposto no art. 406, do C. Civil.

Dessa forma, a r. sentença deve ser mantida neste ponto, devendo a restituição das parcelas pagas pela compradora ocorrer de forma integral, ante a responsabilidade da vendedora pela rescisão contratual.

Por conseguinte, repiso que constatado o atraso e por consequência inarredável, o ato ilícito que ultrapassou os limites do tolerável, surge o dever de indenizar.

Destarte, sendo a empresa vendedora, ora apelante, quem deu causa à rescisão do contrato, por inobservância dos prazos previamente ajustados, a cláusula penal ajustada na avença firmada entre as partes, deverá ser revertida em favor da consumidora adquirente, ora apelada, ainda que convencionada apenas em favor da loteadora alienante, nos termos do entendimento firmado pelo c. STJ ao julgar o REsp n. 1.614.721/DF e REsp n. 1.631.485/DF sob o
rito dos recursos repetitivos
, senão vejamos,
verbis
:

“RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO. OMISSÃO DE MULTA EM BENEFÍCIO DO ADERENTE. INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA. ARBITRAMENTO JUDICIAL DA INDENIZAÇÃO, TOMANDO-SE COMO PARÂMETRO OBJETIVO A MULTA ESTIPULADA EM PROVEITO DE APENAS UMA DAS PARTES, PARA MANUTENÇÃO DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL.

1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte:
No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial
. [...]”
(2ª Seção, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 22.05.2019 – negritei)

“RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO. OMISSÃO DE MULTA EM BENEFÍCIO DO ADERENTE. INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA. ARBITRAMENTO JUDICIAL DA INDENIZAÇÃO, TOMANDO-SE COMO PARÂMETRO OBJETIVO A MULTA ESTIPULADA EM PROVEITO DE APENAS UMA DAS PARTES, PARA MANUTENÇÃO DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL.

1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte:
No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial
. [...]”
(2ª Seção, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 22.05.2019 – negritei)

Sendo assim, no caso em voga a
cláusula dezesseis,
letra “b”, prevê em favor da alienante uma multa de 10% (dez por cento) sobre as parcelas pagas, em função da desistência da adquirente, a título de cláusula penal, o que deve ser estendido à autora, ora recorrida. Nesse sentido:

“RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – PARCIAL PROCEDÊNCIA – ATRASO DE MAIS DE DOIS ANOS NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO – OBRA EMBARGADA PELO MINISTÉRIO PÚBLICO POR AUSÊNCIA DE PRÉVIA LICENÇA AMBIENTAL – RESOLUÇÃO POR DESCUMPRIMENTO DO CONTRATO POR PARTE DA LOTEADORA – RESTITUIÇÃO DOS VALORES DESEMBOLSADOS PELO COMPRADOR ACRESCIDOS DE MULTA – APLICABILIDADE DO RECURSO REPETITIVO
TEMA 971 DO STJ
– RESCISÃO POR CULPA DA ALIENANTE – JUROS DE MORA DESDE A CITAÇÃO – DANO MORAL – OCORRÊNCIA – CONDENAÇÃO AO PAGAMENTO DE INDENIZAÇÃO – RECURSO DO ADQUIRENTE PARCIALMENTE PROVIDO E RECURSO DA LOTEADORA RÉ PREJUDICADO.

Se quando do ajuizamento da ação já havia transcorrido quase dois anos da data prevista para a entrega da unidade adquirida, plenamente legítimo o pedido de resolução do contrato, com o direito de restituição de todos os valores pagos até então pelos adquirentes, não sendo admissível a retenção de quaisquer valores pela loteadora, a título de cláusula penal porquanto, neste caso, não há se falar em desistência imotivada do negócio.

Ao contrário, consoante o
Tema 971 do STJ
, sendo a causa da rescisão do negócio o descumprimento, pela loteadora, dos prazos previstos para a entrega do imóvel, fará o adquirente jus à percepção, a título de cláusula penal, da multa prevista exclusivamente em favor da alienante
.

[...]

O atraso de quase dois anos sem a devida entrega do imóvel, que retarda a conquista do imóvel próprio, modificando os planos financeiros e pessoais, gera angústia e frustração ao consumidor adquirente, passível de indenização por dano moral
.”
(RAC n. 1006475-36.2018.8.11.0003, 2ª Câm. Dir. Priv., Rela. Desa. Marilsen Andrade Addario, j. 02.09.2020 – negritei e grifei)

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA –ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO EM VIRTUDE PROBLEMAS AMBIENTAIS – ATRASO INJUSTIFICADO – DANOS MATERIAIS E MORAIS CONFIGURADOS EM FAVOR DA PROMITENTE COMPRADORA – EXIGÊNCIA DO PAGAMENTO DO IPTU – INVIABILIDADE – AUSÊNCIA DE POSSE EFETIVA SOBRE O IMÓVEL PELO COMPROMITENTE COMPRADOR – ENCARGO DEVIDO PELO PROMITENTE VENDEDOR – PRECEDENTES DO STJ –JUROS DE MORA – TEMA 1002 STJ – INAPLICABILIDADE – INCIDÊNCIA DOS JUROS A PARTIR DA CITAÇÃO – DANO MORAL CONFIGURADO – VALOR INDENIZATÓRIO ARBITRADO DE ACORDO COM OS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

1.
Conquanto o pedido de rescisão do contrato esteja relacionado ao descumprimento da entrega do imóvel pela promitente vendedora dentro do período contratual estipulado, descabe falar em desistência imotivada por parte da promitente compradora
.

2. Não será ônus do promitente comprador o pagamento do IPTU e das taxas condominiais do empreendimento compromissado à venda se ele foi impedido de exercer a posse sobre o imóvel dentro do prazo estipulado para sua entrega. Precedentes do STJ.

[...]

4.
Demonstrado o atraso injustificado na entrega da obra de imóvel vendido na planta para fins de moradia, devem ser reparados os danos materiais experimentados pelo adquirente
, restando configurado ainda o dano moral indenizável na modalidade
“in re ipsa”
, que dispensa a comprovação de efetivo prejuízo
.

5. O valor indenizatório deve ser fixado em patamar elevado o suficiente para impor sanção ao agente e desestimular a reincidência da conduta lesiva.”
(RAC n. 1005762-61.2018.8.11.0003, 1ª Câm. Dir. Priv., Rel. Des. João Ferreira Filho, j. 26.01.2021 – negritei e grifei)

Ultrapassada essa questão, no tocante ao dano moral,
é cediço que a relação obrigacional existente entre as partes é protegida pelo CDC e sob sua diretriz é que devem ser interpretadas as cláusulas do contrato de promessa de compra e venda firmado.

Diante do ordenamento legal e em face da circunstância da empresa ré, ora apelante, não ter cumprido com as obrigações assumidas, tornando-se inadimplente, confere-se a compradora, ora apelada, o direito de ver cumprido o contrato na forma pactuada e a reparação pelos danos sofridos, mesmo os de ordem moral.

A situação fática não retrata uma frustração qualquer, causada por um negócio não concluído, porque não se está diante da compra de um objeto útil ao lazer ou da realização de um anseio de consumo, mas, representa o rompimento do sonho da casa própria, alcançado, via de regra, com extremo sacrifício.

Destarte, impõe-se o reconhecimento da responsabilidade da empresa ré, ora recorrente, pelo dano sofrido pela compradora, ora apelada.

Reafirmo ainda, que o caso em tela não retrata uma mera frustração do cotidiano, mas, o descumprimento de uma obrigação que proporcionaria à autora a modificação de todo o seu planejamento financeiro e pessoal, sendo inegável a sua angústia e sofrimento.

No mais, o dano moral atinge os atributos da personalidade humana, prejudica a paz espiritual, os sentimentos, a convivência social e, no mais, a saúde psíquica do ofendido, tudo claramente evidente no caso vertente.

A jurisprudência desse Tribunal corrobora esse posicionamento, vejamos,
verbis
:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE – NÃO DEMONSTRADA – INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA – RESCISÃO MOTIVADA PELO VENDEDOR – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DO VALOR PAGO – PRECEDENTES DO STJ – JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO – MULTAMORATÓRIA – RETENÇÃO IMPOSSIBILIDADE – COMISSÃO DE CORRETAGEM – RESTITUIÇÃO DEVIDA – DANOS MATERIAIS – ALUGUEIS EFETIVAMENTE PAGOS – RESSARCIMENTO – POSSIBILIDADE – DANO MORAL – CONFIGURADO – RECURSO NÃO PROVIDO.

(...)

Possível é a condenação por danos morais decorrentes de atraso de entrega de imóvel adquirido na planta, máxime se a construtora extrapola inclusive o período de tolerância lhe concedido de forma unilateral
.”
(RAC n. 1014007-78.2017.8.11.0041, 4ª Câm. Dir. Priv., Rel. Des. Guiomar Teodoro Borges, j. 16.06.2021 – negritei)

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – LOTEAMENTO –
ATRASO NA ENTREGA DAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA – CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA – DANO MORAL – CONFIGURADO
– RECURSO DESPROVIDO.

I- Não há que se falar em rescisão imotivada, nem tampouco avocar a existência de cláusula contratual de irretratabilidade e irrevogabilidade, já que o atraso na entrega da obra enseja a rescisão do contrato, por culpa exclusiva do vendedor e, consequentemente, impõe-se a restituição integral dos valores pagos pelo apelado, a teor da Súmula nº 543 do STJ.

II-
A longa demora para a entrega do imóvel é fato que não pode ser considerado mero aborrecimento, já que provoca frustração e abalo psicológico naquele que está na expectativa pelo recebimento da casa própria
.”
(RAC n. 1000250-20.2017.8.11.0040, 1ª Câm. Dir. Priv., Rel. Desa. Nilza Maria Possas de Carvalho, j. 08.06.2021 – negritei)

“AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C DANO MORAL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA DE UNIDADE HABITACIONAL – APLICABILIDADE DO CDC – RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA E IMOBILIÁRIA – DANO MORAL DEVIDO – VALOR MANTIDO – RECURSOS DESPROVIDOS.

Os contratos de compra e venda, com obrigação da incorporadora construir unidades imobiliárias, estão submetidos à legislação consumerista.

Comprovada a desídia da vendedora, bem como os transtornos causados ao comprador, e as consequências advindas do adiamento do sonho de receber o imóvel, o dever de indenizar é medida que se impõe.

No caso, há que se reconhecer a responsabilidade da construtora pelo dano moral sofrido, em razão do descumprimento do negócio, que ultrapassou os limites do tolerável atingindo de forma exacerbada a personalidade do autor
.

Para a estipulação do dano moral deve ser levado em conta os critérios da razoabilidade e proporcionalidade, bem como a condição financeira daquele que sofreu o dano, bem como a do seu agressor.”
(RAC n. 0018274-52.2013.8.11.0041, 3ª Câm. Dir. Priv., minha relatoria j. 26.05.2021 – negritei)

Por conseguinte, há de se concluir pela responsabilidade da ré, ora apelante, quanto ao dano sofrido pela autora, ora apelada, em razão do erro cometido, motivo pelo qual a r. sentença deve ser mantida também neste ponto.

Restando, dessa forma, caracterizado o dever de indenizar, passo a análise do
quantum
indenizatório arbitrado na r. sentença.

É sabido que a Constituição Federal de 1988, em seu art. 5º, incisos V e X, assegurou a indenização pelo dano material ou moral, porém, o que se vê é a grande dificuldade em se fixar o valor afeto à reparação moral, posto que é de natureza subjetiva, não havendo valores pré-estabelecidos para cada caso.

Correto é que a indenização decorrente de dano moral deve ser feita caso a caso, com bom senso e moderação, respeitando um patamar razoável, atentando-se à proporcionalidade relacionada ao grau de culpa, as circunstâncias que o envolveram, extensão e repercussão dos danos, capacidade econômica, as características individuais e o conceito social das partes.

É de bom alvitre ressaltar que a indenização por dano moral tem o escopo de impor uma penalidade ao ofensor, a ponto de que tenha mais cuidado e disciplina, evitando que a conduta danosa se repita.

Nesta trilha, vislumbro que a indenização imposta no ato sentencial, em R$ 6.000,00 (seis mil reais) pelo dano moral, cumprirá a finalidade de inibir a apelante à repetição da falha, considerando-se a sua capacidade econômica, bem como a imediata reparação do erro.

Ainda, em relação a ofendida, o valor a ser indenizado deve servir para de alguma forma confortá-la, amenizando os contratempos e aborrecimentos sofridos.

Feitas tais considerações, o valor
fixado
traduz uma quantia suficiente para garantir a punição da recorrente, lembrando-se que o ato punido, que configurou o dano moral, foi a responsabilidade pela rescisão do contrato firmado entre as partes, frustrando o sonho da casa própria.

Portanto, por estes termos e estribado nessas razões, tenho que a r. sentença está em consonância com a legislação pátria, doutrina e jurisprudência, devendo ser mantida por seus próprios fundamentos.

De outra banda, estando desprovido o recurso da apelante, majoro a condenação em honorários advocatícios para 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, atendendo ao que dispõe o art. 85, §11, do CPC.

Posto isso, conheço do recurso e lhe
NEGO PROVIMENTO
.

Cuiabá, 31 de julho de 2024.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 31/07/2024