Tribunal: TJMT
Processo: 1033120-42.2022.8.11.0041
Relator(a): DIRCEU DOS SANTOS
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-07-10
Data de publicação: 2024-07-17

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1033120-42.2022.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Arrendamento Rural, Compra e Venda, Efeitos, Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a).
DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[ANDERSON QUINTINO DESBESSEL - CPF: 033.135.841-79 (APELANTE), RODOLFO CESAR VASCONCELLOS MOREIRA - CPF: 039.729.326-77 (ADVOGADO), RODRIGO VIEIRA KOMOCHENA - CPF: 900.343.251-15 (ADVOGADO), CYBELE FRANCISCATO LUBE DESBESSEL - CPF: 023.753.551-30 (APELANTE), CLECIO JUNIORS DESBESSEL - CPF: 007.423.831-05 (APELANTE), KELLYN DALL AGNOL DESBESSEL - CPF: 933.259.911-49 (APELANTE), MANOEL D ABADIA ALBUQUERQUE - CPF: 138.154.661-72 (APELADO), NATALI AKEMI NISHIYAMA - CPF: 724.045.311-15 (ADVOGADO), HELIO NISHIYAMA - CPF: 717.424.091-72 (ADVOGADO), THIAGO DE ABREU FERREIRA - CPF: 828.009.951-49 (ADVOGADO), SADNEIA ALVARES DE ALBUQUERQUE - CPF: 986.592.601-63 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU OS RECURSOS.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER –
PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA
– NÃO OCORRÊNCIA – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL – ARRENDAMENTO DA ÁREA OBJETO DO CONTRATO PELOS VENDEDORES – DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL POR PARTE DOS PROMITENTES VENDEDORES EVIDENCIADO – ALEGAÇÃO DE INDEXADOR PARA CORREÇÃO DAS PARCELAS FUTURAS – NÃO OCORRÊNCIA – INÉRCIA DOS VENDEDORES DURANTE TODA A RELAÇÃO CONTRATUAL PARA CONSTITUIR OS COMPRADORES NA ALEGADA MORA – BOA-FÉ OBJETIVA VIOLADA – DEVER DE MITIGAÇÃO DE DANOS – COMPORTAMENTO CONTRADITÓRIO DOS VENDEDORES NO CURSO DO CONTRATO –
SUPRESSIO
CONFIGURADA – CLÁUSULA PENAL DEVIDA – MANUTENÇÃO DA SENTENÇA –
RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

A ausência de instrução do feito, por ser desnecessária ao julgamento da lide, não enseja a nulidade da sentença, haja vista que os elementos necessários à formação do convencimento do julgador estão presentes nos documentos carreados aos autos.

“A supressio decorre do não exercício de determinado direito, por seu titular, no curso da relação contratual, gerando para a outra parte, em virtude do princípio da boa-fé objetiva, a legítima expectativa de que não mais se mostrava sujeito ao cumprimento da obrigação.”
(STJ - REsp: 1803278 PR 2019).

No que tange ao ônus da prova, o nosso ordenamento vigente estabelece que incumbe ao autor da ação provar fato constitutivo do seu direito, ao passo que incumbe ao réu provar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, nos termos do art. 373, incisos I e II, do Código de Processo Civil.

No caso, os autores, promitentes compradores, questionam o descumprimento contratual dos promitentes vendedores que não procederam com a imissão na posse do imóvel após o pagamento do preço, porém, estes últimos, cobram o pagamento da diferença das parcelas, sob o fundamento de existência de indexador para correção das parcelas futuras.

Considerando que não restou demonstrada a existência do indexador para a correção das parcelas futuras, houve o inadimplemento contratual por parte dos promitentes vendedores, que não procederam com a entrega do bem livre e desembaraçado de qualquer ônus, bem como não providenciaram a imissão na posse dos compradores.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por ANDERSON QUINTINO DESBESSEL E OUTROS visando reformar a sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de Diamantino que, nos autos da Ação de Obrigação de Fazer n. 1033120-42.2022.8.11.0041, ajuizada por MANOEL D ABADIA ALBUQUERQUE E OUTRA, julgou parcialmente procedentes os pedidos da exordial e improcedentes os da reconvenção, nos seguintes termos,
in verbis
:

“Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos da parte autora para DECLARAR quitado o compromisso de compra e venda em 30/05/2022, DETERMINAR a imediata imissão na posse do imóvel descrito na inicial, OBRIGAR os requeridos à escrituração para transferência de titularidade do domínio, incluindo certificação e averbação do georreferenciamento, COMPELIR a baixar os gravames e CONDENÁ-LA ao pagamento de multa compensatória de 20% sobre o valor do negócio jurídico, acrescido de correção monetária desde o ajuizamento da ação e juros a partir da citação.

Rejeito os pedidos de validação do Cadastro Ambiental Rural e pagamento de perdas e danos.

Dada a superveniência do vazio sanitário e a necessidade de majoração dos prejuízos às partes em razão da aproximação do período de plantio, DEFIRO o pedido de TUTELA DE URGÊNCIA, determinando-se a expedição de MANDADO DE IMISSÃO NA POSSE, conferindo-se o prazo de 15 (quinze) dias para que os requeridos desocupem voluntariamente a área, pena de desocupação e incidência de multa diária no importe de R$ 5.000,00.

Em razão da sucumbência mínima dos autores, CONDENO os réus ao pagamento dos honorários advocatícios sucumbenciais, arbitrados esses em 10% sobre o valor da causa atualizado, na forma do art. 85, § 2° do NCPC.

Outrossim, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos da parte reconvinte e a CONDENO ao pagamento dos honorários advocatícios, arbitrados esses em 10% sobre o valor da causa, na forma do art. 85, § 2° do NCPC.

Em consequência, JULGO EXTINTO o feito com resolução do mérito, com fulcro no art. 487, I, do NCPC.

Verificando-se que o imóvel objeto da venda e compra possui diversas hipotecas que poderiam não ser baixadas espontaneamente pelos requeridos, visando garantir a efetividade da prestação jurisdicional, defiro a expedição de certidão premonitória relativa ao pedido principal formulado pelos autores, incumbindo a estes diligenciarem em busca de imóveis ou outros bens em nome dos requeridos para averbar a existência da presente demanda.

Expeça-se ofício ao 1º Serviço Registral e Notarial de Diamantino ordenando que registre a presente demanda à margem da matrícula nº 39.063 visando conferir publicidade e evitar maiores prejuízos aos autores e terceiros.”
- Id. n.º 202752278.

Em suas razões, de Id. n.º 202752284, os recorrentes aduzem que a sentença fez uso de premissas equivocadas, pois o Juízo
a quo
entendeu que a mora contratual deu-se pelo descumprimento da avença pelos apelantes/réus, com a ausência da baixa dos gravames (hipotecas), não certificação e averbação do georreferenciamento, bem como a não entrega da posse ao final do prazo previsto.

Preliminarmente, aduzem que a sentença deve ser anulada, ante o patente cerceamento de defesa, tendo em vista que juízo
a quo
não oportunizou a especificação das provas pelas partes. Afirmam a existência de fatos controvertidos,
“como a exemplo a prova pericial grafotécnica para elucidar a autoria do manuscrito (pré contrato) que antecedeu a Compra e Venda e a prova testemunhal, imprescindível para ouvir as testemunhas do contrato, as partes e aqueles que de alguma forma tiveram contato com a transação em exame.”
.

No mérito, afirmam que o pagamento do preço estabelecido na Cláusula Terceira dos contratos, se deu em 04 (quatro) prestações (“a”, “b”, “c” e “d”), sendo a primeira parcela em valor fixo e as demais parcelas tendo como indexador pré-fixado a arroba do boi, em parcelas variáveis e com vencimento futuro.

Aduzem que os apelados não cumpriram com suas obrigações no contrato, tendo em vista que houve o pagamento parcial das parcelas “b” e “c”, as quais não observaram a cotação atual da arroba do boi quando de seus vencimento e que não houve o pagamento de qualquer valor alusivo a parcela “d”, de modo que não houve a quitação do contrato e, portanto, não havendo se falar em inadimplemento contratual dos apelantes.

Argumentam que a aplicação da cláusula penal pelo juízo de origem em 20% (vinte por cento) sobre o valor do contrato é equivocada, vez que tal previsão se encontra limitada aos casos alusivos ao pagamento do preço, o que não é hipótese dos autos.

Prosseguem afirmando que o juízo
a quo
não poderia determinar a imissão de posse dos apelados na área objeto da presente ação, ao passo que violaria o arrendamento firmado entre as partes.

Discorrem sobre o pedido realizado em sede de reconvenção quanto às parcelas “b” e “c”, parcialmente adimplidas pelos apelados, bem como pela ausência de pagamento da parcela “d”.

Requerem, assim, o provimento do recurso para declarar a nulidade da sentença, a fim de que os autos retornem à origem para a instrução do feito e, superada a aludida preliminar, sejam julgados improcedentes os pedidos iniciais dos autores e procedentes os pleitos da reconvenção, condenando os apelados pelo inadimplemento contratual.

As contrarrazões foram apresentadas, no Id. n.º 202752296, por meio das quais os apelados protestam pelo desprovimento do recurso. Preliminarmente, alega a ausência de recolhimento de preparo da reconvenção, a fim de que seja determinado o pagamento em dobro.

É o relatório.

Peço dia para julgamento.

DES. DIRCEU DOS SANTOS

RELATOR

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara.

Para a boa compreensão dos fatos, faz-se necessário um breve histórico da celeuma envolvendo as partes, antes da análise das razões recursais.

Colhe-se dos autos que os autores, ora apelados, ajuizaram a presente Ação de Obrigação de fazer contra os ora apelantes, aduzindo que, celebraram Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel Rural na data de 24.05.2019, tendo por objeto a parte ideal de 230 hectares agricultáveis da Fazenda Marialva, com o arrendamento da área pelos compradores em favor dos vendedores pelo período de 03 (três) anos. Narram que o valor pactuado foi de R$8.500.000,00 (oito milhões e quinhentos mil reais), divididos em 04 (quatro) parcelas, bem como que os vendedores pagariam ao final o preço pelo arrendamento.

Afirmam que efetuaram o pagamento das parcelas consignadas na Cláusula Terceira do contrato, alíneas “a”, “b”, “c” e “d”, adotando o valor pré-fixado no instrumento contratual, bem como que a última parcela (“d”) corresponderia a fração de seu crédito junto aos vendedores, relativo ao arrendamento da área, consoante disposto na Cláusula Quarta, Parágrafo Segundo.

Afirmam que houve mora dos requeridos/apelantes, considerando o descumprimento do contrato, ante a não entrega da posse direta da área correspondente a 230 (duzentos e trinta) hectares de terras agricultáveis, bem como em razão da existência de diversas hipotecas registradas na área. Nos pedidos, pugnaram pelo cumprimento do contrato, consistente na entrega da área livre e desembaraçada de qualquer ônus, bem como o pagamento do saldo credor, relativo à diferença entre a última parcela do preço (Cláusula Terceira - alínea “d”) e o crédito decorrente do arrendamento (Cláusula Quarta - parágrafo segundo).

Os ora apelantes contestaram os fatos narrados na exordial alegando que a mora é dos autores/apelados em razão do inadimplemento parcial das parcelas “b” e “c”, vez que, não fora observado o indexador de arroba de boi para a correção das parcelas futuras quando do vencimento da prestação, bem como não houve o pagamento da parcela “d”.

Apresentaram reconvenção, onde pugnam pela condenação dos autores/apelados ao pagamento das parcelas “b” e “c” e da totalidade da parcela “d”.

Adveio a sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos vertidos na inicial e improcedentes os pedidos lançados na reconvenção. Irresignados, os apelantes recorrem sob o argumento de que o descumprimento contratual, na realidade, ocorreu por parte dos promitentes compradores que deixaram de adimplir parte das parcelas “b” e “c” e a integralidade da parcela “d”, momento em que não utilizaram o indexador de arroba de boi para a correção das parcelas futuras no vencimento da prestação, não havendo se falar em quitação do contrato, imissão de posse e incidência de cláusula penal.

Pois bem.

Inicialmente, faço a análise das preliminares arguidas.

Do preparo da reconvenção.

Alegam os apelados, em preliminar de contrarrazões, que não houve o recolhimento do preparo relativo à reconvenção, quando da apresentação do apelo.

Em decisão de Id. 211201183, determinei o recolhimento do preparo da reconvenção, bem como foi deferido o seu parcelamento (Id. 212637192).

Assim,
rejeito
a preliminar.

Do cerceamento de defesa.

Cinge-se a controvérsia a respeito do julgamento antecipado da lide.

Os apelantes sustentam que houve cerceamento ao seu direito de defesa, porquanto não lhe foi oportunizada a especificação das provas e realização de audiência de instrução e julgamento para demonstrar os fatos controvertidos existentes nos autos.

Pois bem, sem razão os apelantes.

Como cediço, o Juiz é o destinatário das provas carreadas aos autos, tendo poder de indeferir as provas sem utilidade ou meramente protelatórias, em respeito à garantia fundamental à duração razoável do processo, insculpida no art. 5º, LXXVIII, da Constituição da República, é esta a regra contida no art. 370 do CPC,
in verbis
:

“Art. 370. Caberá ao juiz, de ofício ou a requerimento da parte, determinar as provas necessárias ao julgamento do mérito.

Parágrafo único. O juiz indeferirá, em decisão fundamentada, as diligências inúteis ou meramente protelatórias.”

Percebe-se, assim, que ao juiz é autorizado, não obstante o requerimento de produção de determinada prova por uma das partes, reputá-la inútil ou dispensável, zelando, dessa forma, pelo bom andamento da marcha processual.

Neste sentido:

“RECURSO ESPECIAL - COMERCIAL - CERCEAMENTO DE DEFESA - INEXISTÊNCIA - PODER GERAL DE INSTRUÇÃO DO MAGISTRADO - FALÊNCIA - PEDIDO - SUCEDÂNEO DE AÇÃO DE COBRANÇA - AUSÊNCIA, NA ESPÉCIE - INTIMAÇÃO DO PROTESTO – REGULARIDADE - ENTENDIMENTO OBTIDO PELO EXAME DE CONTEÚDO FÁTICO PROBATÓRIO - ÓBICE DA SÚMULA 7/STJ - - DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL - AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO – RECURSO IMPROVIDO. I - O ordenamento jurídico brasileiro outorga ao Magistrado o poder geral de instrução no processo, conforme previsão expressa no artigo 130 do Código de Processo Civil. Outrossim, nos termos do art. 131 do CPC, o destinatário da prova é o Juiz, cabendo a ele analisar a necessidade da sua produção ou não. Neste compasso, cumpre ao Julgador verificar a necessidade da produção da prova requerida pelas partes, indeferindo aquelas que se mostrarem inúteis, desnecessárias ou mesmo protelatórias, rejeitando-se, por conseguinte, a tese de cerceamento de defesa. [...].”
(STJ. REsp 1108296 / MG, Rel. Ministro Massami Uyeda, J. em: 07.12.2010).

“CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. Sendo o juiz o destinatário final da prova, cabe a ele, em sintonia com o sistema de persuasão racional adotado pelo CPC, dirigir a instrução probatória e determinar a produção das provas que considerar necessárias à formação do seu convencimento.”
(STJ, REsp 844778/SP, Rel. Ministra Nancy Andrighi, J. em: 08.03.2007).

In casu
, as provas carreadas nos autos são suficientes para o deslinde da controvérsia, portanto, tornando prescindível a prova pretendida.

Assim,
rejeito
a preliminar.

Prosseguindo, quanto ao mérito.

O núcleo da controvérsia reside na identificação da parte que deu causa ao inadimplemento do contrato, a ser dirimida de acordo com as disposições previstas nos artigos 421 a 423 do Código Civil, cujo teor transcrevo:

“Art. 421. A liberdade contratual será exercida nos limites da função social do contrato.

Parágrafo único. Nas relações contratuais privadas, prevalecerão o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual.

Art. 421-A. Os contratos civis e empresariais presumem-se paritários e simétricos até a presença de elementos concretos que justifiquem o afastamento dessa presunção, ressalvados os regimes jurídicos previstos em leis especiais, garantido também que:

I - as partes negociantes poderão estabelecer parâmetros objetivos para a interpretação das cláusulas negociais e de seus pressupostos de revisão ou de resolução;

II - a alocação de riscos definida pelas partes deve ser respeitada e observada; e

III - a revisão contratual somente ocorrerá de maneira excepcional e limitada.

Art. 422. Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé.

Art. 423. Quando houver no contrato de adesão cláusulas ambíguas ou contraditórias, dever-se-á adotar a interpretação mais favorável ao aderente.”

No caso posto em liça, resta incontroverso o fato de terem as partes firmado o Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel Rural de 230 hectares agricultáveis da Fazenda Marialva, pelo valor pactuado de R$8.500.000,00 (oito milhões e quinhentos mil reais), divididos em 04 (quatro) parcelas, bem como o arrendamento da área em favor dos vendedores pelo período de 03 (três) anos.

Após percorrer todo o caderno processual, assim como o juízo de primeiro grau, estou convicto de que ficou comprovado o pagamento pelos autores/apelados, do preço ajustado entre as partes.

Consoante se infere do contrato firmado entre as partes (Id. 202752743), assim ficou estabelecido quanto ao preço da área, vejamos:

Quanto ao ponto dos vendedores, ora apelantes, que aduzem a inobservância pelos compradores, ora apelados, quanto ao indexador de arroba de boi para a correção das parcelas futuras no vencimento (Cláusula Terceira), sob o fundamento de que as parcelas “b” e “c” foram adimplidas parcialmente e a parcela “d” não fora adimplida, entendo que não lhes assistem razão.

Por primeiro, verifico que a Cláusula Terceira do aludido contrato, possui o valor de R$8.500.000,00 (oito milhões e quinhentos mil reais), o qual fora dividido em 04 (quatro) parcelas, de modo que o valor ajustado na avença, é fixo, certo e ajustado.

Por segundo, não obstante os judiciosos argumentos trazidos pelos apelantes, verifico que a parcela “b” foi paga pelos apelados em 28.05.2020 e a parcela “c” quitada em 30.05.2021, no valor de R$2.500.000,00 (dois milhões e quinhentos mil reais), cada parcela.

Ainda, verifico que quando do pagamento da parcela “b”, houve acréscimo nos pagamentos realizados pelos compradores/apelados, contudo, na data 01/06/2020, os apelantes restituíram os valores adimplidos a maior, sob a rubrica
“Devolução/Depositou a mais”,
consoante bem detalhado pelo juízo de primeiro grau, o qual transcrevo abaixo, a fim de evitar desnecessária tautologia, vejamos:

“Os autores procederam ao pagamento da entrada, denominada parcela “a” da cláusula terceira, em data de 30/05/2019, próxima à celebração do negócio jurídico, depositando os valores nas contas bancárias de Anderson Quintino Desbessel e Clécio Junior Desbessel, conforme se verifica do id. 93781421 - Pág. 6:

A parcela seguinte, denominada “b”, possuía previsão de vencimento em 30/05/2020 e foi paga pelo autor em 28/05/2020, conforme se verifica do id. 93781421 - Pág. 5, comprovantes que demonstram terem sido depositados R$ 1.305.970,15 na conta de cada um dos requeridos varões, somando-se R$ 2.611.940,23, vejamos:

Ocorre que, no dia útil imediatamente posterior ao vencimento da parcela, ou seja, em 01 (um) de junho/2020, os requeridos procederam à devolução do valor que sobejou a R$ 1.250.000,00 por requerido varão (Anderson e Clécio).

Com efeito, no id. 109213494 - pág. 2 se encontra acostado comprovante de TED emitido por Clécio Junior Desbessel em favor do primeiro requerente (Manoel), datado de 01/06/2020 às 11h49min04seg, no valor de R$ 55.970,15 e constando como motivo da transferência “Devolução/Depositou a mais”, vejamos:

Outrossim, no id. 109213494 - pág. 1 se encontra acostado comprovante de TED emitido por Anderson Quintino Desbessel em favor do primeiro requerente (Manoel), datado de 01/06/2020 às 11h51min47seg, também no valor de R$ 55.970,15 e constando como motivo da transferência “Devolução/Depositou a mais”, vejamos:

A rigor, acaso houvesse dúvida acerca da real intenção das partes, o comportamento dos requeridos em ato posterior à celebração do negócio jurídico serve como deslinde para a interpretação da cláusula contratual no sentido de que os valores devem ser considerados fixos, aplicando-se a disposição do art. 113, § 1º, inciso I do Código Civil, que assim dispõe:

Art. 113. Os negócios jurídicos devem ser interpretados conforme a boa-fé e os usos do lugar de sua celebração.

§ 1º A interpretação do negócio jurídico deve lhe atribuir o sentido que:

I - for confirmado pelo comportamento das partes posterior à celebração do negócio;

A hermenêutica da disposição contratual é autêntica, conferida pelas próprias partes, procedendo-se à devolução de valores depositados a maior que a importância fixa.

Este julgador não olvida o fato de que, ao apresentar impugnação à contestação da reconvenção, os réus/reconvintes aduziram que estornaram o valor de R$ 111.940,30 ao fundamento de ser inferior ao efetivamente devido, conforme se verifica do id. 123107423 - pág. 5:

A tese, contudo, é contraditória à prova documental oriunda dos próprios réus/reconvintes que inseriram na Transferência Eletrônica de Dinheiro (TED) o motivo da transferência “Devolução/Depositou a mais”.

O motivo da devolução se trata de declaração inserida pelos próprios réus/reconvintes em documento particular, chancelado por suas próprias assinaturas eletrônicas (senhas bancárias), que fazem presumir a veracidade em relação aos emitentes Anderson e Clécio.

Ademais, é incongruente se proceder à devolução apenas do excedente (R$ 111.940,30) e não da quantia total recebida (R$ 2.611.940,30), ainda mais se considerarmos que não houve imediata notificação, o que somente veio a se dar no ano seguinte, quando se demandou a lavratura de escritura.

Nesse contexto, convém destacar que a boa-fé objetiva encampada pelo Código Civil prevê como deveres anexos ou laterais a cooperação e transparência entre as partes contratantes, cabendo ao credor empreender esforços e ser diligente para evitar ou minorar o próprio prejuízo.

As partes contratuais devem se esforçar para impedir a ocorrência do inadimplemento, imprimindo seus melhores esforços para tanto. Nesse sentido, a parte que alega ter ocorrido descumprimento do contrato deveria ter tomado, dentro de um período razoável, medidas plausíveis para mitigar o dano sofrido, não agravando a situação do devedor. No caso,
não há comunicação formal dos apelantes quanto à suposta inadimplência da parcela “b” do contrato, realizado em 28.05.2020, além de tudo, houve a restituição de valores tidos por
“Devolução/Depositou a mais”
, bem como a suposta irresignação do valor adimplido pelos apelados, somente ocorreu no ano de 2021, após o pagamento da parcela “c”, mais precisamente em 16.08.2021 (Id 202752749)
.

É cediço que a boa-fé objetiva é o padrão de comportamento ético esperado de todos em sociedade, ao ter um comportamento antiético, a pessoa age com abuso de direito, violando esses deveres anexos.

Tais deveres podem ser exemplificados pela confiança, cooperação, lealdade, informação e proteção. Em uma relação obrigacional, credor e devedor não são partes antagônicas, são parceiros para o mesmo fim, de modo que a relação entre eles deve ser regida pela confiança, pela cooperação, pela lealdade, pela informação.

A boa-fé objetiva exerce também função limitadora de direitos e, no que importa ao caso presente, tem aplicação o instituto da supressão.

Nas palavras de Menezes Cordeiro,
“diz-se supressio a situação do direito que, não tendo sido, em certas circunstâncias, exercido durante determinado lapso de tempo, não possa mais sê-lo por, de outra forma, se contrariar a boa-fé”
(MENEZES CORDEIRO, António Manuel da Rocha e. Da boa-fé no direito civil. Coimbra: Almedina, 2001, p. 797).

Durante todo o curso do contrato, que entrou em vigor na data de 24 de maio de 2019, os apelantes não se insurgiram contra os valores das parcelas quitadas pelos apelados ano a ano, não fazendo qualquer ressalva por ocasião do recebimento dos valores, senão de modo bastante tardio.

Lado outro, não obstante a tese dos apelantes de que a restituição dos valores, relativo à parcela “b”, decorreu de recusa no recebimento em razão de não refletir o real valor da parcela, tenho que não se sustenta. É assim, porque, não fora devolvida a integralidade da parcela, de modo que os apelantes aquiesceram com o recebimento da parcela de R$2.500.000,00 (dois milhões e quinhentos mil reais), sem manifestar qualquer contrariedade.

Ainda, verifico que após o recebimento da aludida parcela, não houve qualquer comunicação/notificação pelos apelantes, relativo a eventual diferença da parcela, ônus que lhes competia e do qual não se desincumbiram, nos termos do art. 373, II do CPC.

No mesmo sentido, não prospera a tese dos apelantes, de que os apelados se encontram na posse de cheque dos apelados, relativos à diferença devolvida do preço da parcela “b”, o que confirmaria a tentativa dos apelados em quitar a parcela com valor menor do que o realmente devido, pois consoante dito alhures, não houve qualquer manifestação de irresignação dos apelantes quando do recebimento dos valores.

Dessa forma, observa-se o silêncio por parte dos apelantes (vendedores) no que toca ao suposto descumprimento do indexador de arroba de boi para a correção das parcelas futuras no vencimento da prestação (Cláusula Terceira), não fora questionado pelos apelantes, em nenhum momento, inclusive tendo recebido as parcelas do ano de 2020 e 2021, sem esboçar qualquer irresignação, a qual só fora realizada aproximadamente 01 (um) ano e 03 (três) meses da primeira prestação e 03 (três) meses do recebimento da segunda prestação.

À propósito:

“APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO.
ALEGAÇÃO DE DESCUMPRIMENTO DE CLÁUSULAS PREVISTAS NO CONTRATO
DE EXPLORAÇÃO DE MARCAS E OUTRAS AVENÇAS. APELADAS QUE NÃO TERIAM ADQUIRIDO AS QUANTIDADES MÍNIMAS DE BEBIDAS PREVISTAS EM CONTRATO, ASSIM COMO COMERCIALIZADO PRODUTOS DA CONCORRÊNCIA DURANTE A VIGÊNCIA DA AVENÇA. PREVISÃO CONTRATUAL DE MERA ESTIMATIVA DE COMPRA, QUE INICIALMENTE SE MOSTROU SUPERDIMENSIONADA, TANTO ASSIM QUE SEIS MESES APÓS A ASSINATURA DO CONTRATO AS PARTES FIRMARAM TERMO ADITIVO REDUZINDO-A.
INÉRCIA DA APELANTE QUE DURANTE TODA A DURAÇÃO DO CONTRATO NENHUMA PROVIDÊNCIA TOMOU PARA CONSTITUIR AS APELADAS EM MORA. SUPRESSIO DEVIDAMENTE RECONHECIDA PELA SENTENÇA.
EXERCÍCIO DO DIREITO DE PRORROGAÇÃO DO CONTRATO PELA APELANTE QUANDO ESTE JÁ SE ENCONTRAVA RESCINDIDO. DUTY TO MITIGATE THE LOSS. COMERCIALIZAÇÃO DE PRODUTOS DA CONCORRÊNCIA QUE NÃO RESTOU SOBERANAMENTE COMPROVADA, NÃO SENDO OCIOSO DESTACAR QUE A MENÇÃO À CERVEJA CONCORRENTE NA PÁGINA DO FACEBOOK DA FUNDIÇÃO PROGRESSO SE REFERE AO CARNAVAL DE 2016, QUANDO O CONTRATO JÁ ESTAVA RESCINDIDO. DESPROVIMENTO DO RECURSO.
(TJ-RJ - APL: 03087155720178190001, Relator: Des(a). MYRIAM MEDEIROS DA FONSECA COSTA, Data de Julgamento: 24/03/2021, QUARTA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 06/04/2021)

“PROCESSO CIVIL. DIREITO CIVIL. CONTRATO QUE TINHA POR OBJETO A CONCESSÃO DE ESPAÇO PUBLICITÁRIO COM EXCLUSIVIDADE E COMERCIALIZAÇÃO PREFERENCIAL DE MARCAS. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL POR CULPA DA ADQUIRENTE. CONTRATANTE QUE NÃO TERIA ADQUIRIDO AS QUANTIDADES MÍNIMAS DE BEBIDAS PREVISTAS EM CONTRATO, ASSIM COMO COMERCIALIZADO PRODUTOS DA CONCORRÊNCIA DURANTE A VIGÊNCIA DA AVENÇA.
INÉRCIA DA AUTORA DURANTE TODA A RELAÇÃO CONTRATUAL. NENHUMA PROVIDÊNCIA PARA CONSTITUIR A RÉ EM MORA DURANTE O CONTRATO. BOA-FÉ OBJETIVA VIOLADA. SUPRESSIO. DEVER DE MITIGAÇÃO DE DANOS PELO CREDOR. COMPORTAMENTO CONTRADITÓRIO DA AUTORA NO CURSO DO CONTRATO.
INADIMPLEMENTO PRETÉRITO DA AUTORA. NÃO COMPROVAÇÃO DE CULPA DA RÉ. AÇÃO QUE DEVE SER JULGADA IMPROCEDENTE NA ORIGEM. CONDENAÇÃO DA PARTE AUTORA EM HONORÁRIOS E DESPESAS PROCESSUAIS PELO PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE. RECURSO DA AUTORA NÃO PROVIDO. RECURSO DA RÉ PROVIDO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.”
(TJ-BA - APL: 05172123220188050001, Relator: REGINA HELENA RAMOS REIS, PRIMEIRA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 21/10/2021)

Não há nos autos, nenhuma notificação enviada aos promitentes compradores, ou mesmo histórico de conversas entre as partes, por meio da qual seja possível verificar a irresignação.

Consoante a Súmula n.º 76 do STJ
"A falta de registro do compromisso de compra e venda de imóvel não dispensa a prévia interpelação para constituir em mora o devedor"

A propósito:

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA - JUNTADA DE COMPROVANTE DE RENDIMENTOS PELO APELANTE – COMPROVAÇÃO DA INSUFICIÊNCIA FINANCEIRA – DEFERIMENTO AJG - AÇÃO DE ANULAÇÃO DE NEGÓCIO JURÍDICO – CONTRATO VERBAL - PROMESSA COMPRA E VENDA DE IMÓVEL -
INADIMPLEMENTO DO PROMITENTE COMPRADOR – CONSTITUIÇÃO EM MORA DO DEVEDOR - NECESSIDADE DE INTERPELAÇÃO JUDICIAL OU EXTRAJUDICIAL – NÃO VERIFICADA
– PROCESSO EXTINTO SEM JULGAMENTO DO MÉRITO - SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PROVIDO. 1. Comprovante de rendimentos anexado aos autos que autoriza o deferimento do beneplácito da Justiça Gratuita requerido pelo apelante.
2. "A falta de registro do compromisso de compra e venda de imóvel não dispensa a prévia interpelação para constituir em mora o devedor" (Súmula 76/STJ).
3. A anulação de negócio jurídico de compromisso verbal de compra e venda de imóvel, por motivo de inadimplemento do promitente comprador depende da prévia interpelação judicial ou extrajudicial para constituição em mora da parte inadimplente, procedimento não verificado. Ausência de pressuposto processual, extinção do processo sem resolução do mérito.”
(TJ-MT 00009645220158110109 MT, Relator: SEBASTIAO DE MORAES FILHO, Data de Julgamento: 08/09/2021, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 10/09/2021)

Portanto, escorreita a sentença no ponto em que reconheceu o adimplemento das parcelas “b” e “c”, ante a ocorrência da
supressio
, pois os vendedores, ora apelantes, no que toca ao suposto descumprimento do preço (Cláusula Terceira), não questionaram de modo incontinenti, os valores pagos pelos apelados, revelando sua aquiescência quanto ao cumprimento do pacto, em especial o valor das parcelas no valor de R$2.500.000,00 (dois milhões e quinhentos mil reais), cada.

Atinente a parcela “d”, no valor de R$1.000.000,00 (um milhão de reais) tenho que esta também restou adimplida.

Explico. Analisando a contrato entabulado pelas partes, os compradores/apelados arrendaram a área em favor dos vendedores/apelantes, sendo que o pagamento do preço do arrendamento, ocorreria na mesma data de vencimento da parcela “d”, qual seja, 30.05.2022. Vejamos:

Lado outro, pelo preço do arrendamento, restou pactuado que o pagamento se daria em 10.345 sacas de soja, pela cotação líquida balcão praticada na praça de Diamantino, a qual na época representava o valor de R$1.723.862,00 (um milhão, setecentos e vinte e três mil, oitocentos e sessenta e dois reais).

Portanto, o que se dessume é que na data de 30.05.2022, os compradores/apelados possuíam um crédito junto aos vendedores/apelantes no importe de R$1.723.862,00 (um milhão, setecentos e vinte e três mil, oitocentos e sessenta e dois reais), ao passo que o débito relativo à parcela “d” era de R$1.000.000,00 (um milhão de reais), portanto, plenamente cabível o instituto da compensação.

O Código Civil estabelece, no art. 368, que,
“Se duas pessoas forem ao mesmo tempo credor e devedor uma da outra, as duas obrigações extinguem-se, até onde se compensarem”.

Nessa toada, admite-se a compensação com débitos do mesmo contrato, de modo que a parcela “d” restou devidamente adimplida em razão da compensação realizada entre o crédito e o débito envolvendo as mesmas partes.

Nesse sentido:

“APELAÇÃO – AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO BANCÁRIO C/C RESTITUIÇÃO DO INDÉBITO – VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE – ARGUIÇÃO INFUNDADA – PRELIMINAR REJEITADA - JUROS REMUNERATÓRIOS – EXCESSO VERIFICADO – ADEQUAÇÃO NECESSÁRIA – SEGURO E ASSISTÊNCIA - VENDA CASADA CONSTATADA – ABUSO – RESP N.1639259/SP – RESTITUIÇÃO DO INDÉBITO – FORMA SIMPLES –
COMPENSAÇÃO – ART. 368 DO CÓDIGO CIVIL – POSSIBILIDADE
- RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Não há ausência de dialeticidade recursal se as razões expostas pelo autor combatem os fundamentos da sentença, como determina o art. 1.010, II, do CPC. A aplicação de juros remuneratórios acima de 12% ao ano por si só não caracteriza abuso, que só ocorre quando configurado excesso capaz de colocar o consumidor em desvantagem exagerada, e para isso deve ser considerada a taxa média praticada pelo mercado (Súmula 382 do STJ). Quando o consumidor é compelido a adquirir seguro com a instituição financeira ou com seguradora por ela indicada, ocorre venda casada e abuso na contratação. A repetição do indébito em Ações Revisionais dá-se na forma simples (AgRg no AREsp 357.081/RS).
Admite-se a compensação quando duas pessoas são credoras e devedoras entre si.”
(N.U 1014009-55.2023.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 29/05/2024, Publicado no DJE 31/05/2024)

Portanto, resta indene de dúvidas a quitação do contrato pelos compradores/apelados, uma vez que o preço foi quitado no tempo e modo avençado.

Atinente ao descumprimento contratual, tenho que este restou evidenciado nos autos.

Primeiramente porque as partes, através da Cláusula Décima Quarta, estabeleceram que o imóvel seria entregue pelos vendedores/apelantes livre e desembaraçado de qualquer ônus. Contudo, conforme se infere do documento de Id. 202752741, ainda há hipotecas lançadas sobre a área, registrada em nome de Banco do Brasil (Av.03/39.063) e do Banco Santander (R.51/39.063, R.52/39.063 e R.53/39.063).

Por segundo, os vendedores/apelantes se negam a imitir os compradores/apelados na posse direta do imóvel.

Ademais, as partes celebraram cláusula penal pelo descumprimento do contrato, vejamos:

In casu,
não há que se falar na limitação da aludida cláusula penal ao inadimplemento do preço, vez que expressa a sua incidência no caso de descumprimento do contrato, hipótese dos autos, de modo que se mostra escorreita a sentença que determinou sua aplicação, vez que inadimplido o contrato pelos vendedores/apelantes.

Nesse sentido é a orientação do STJ:

“no atual Código Civil, o abrandamento do valor da cláusula penal em caso de adimplemento parcial é norma cogente e de ordem pública, consistindo em dever do juiz e direito do devedor a aplicação dos princípios da função social do contrato, da boa-fé objetiva e do equilíbrio econômico entre as prestações”
(STJ - Terceira Turma - REsp nº 1.898.738/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, julgado em 23/3/2021, DJe de 26/3/2021).

Atinente a tese de impossibilidade de imissão na posse, em razão do contrato de arrendamento, novamente não socorre razão aos apelantes.

Verifico que os apelados, na data de 21/06/2022, enviaram notificação extrajudicial aos apelantes, manifestando o expresso desinteresse na renovação do arrendamento, conforme se infere dos documentos de id. 202752202.

Outrossim, em detida análise da petição inicial do feito de origem, há expresso pleito dos apelados para a entrega da posse direta do imóvel, correspondente a 230 (duzentos e trinta) hectares de terras agricultáveis, portanto, não havendo qualquer extrapolação aos limites do litígio.

Com efeito, a meu ver, a toda evidência, foram os promitentes vendedores/apelantes que deram causa ao inadimplemento contratual, vez que os compradores/apelados adimpliram com sua obrigação, no que toca ao pagamento do preço, de modo que a parcial procedência da ação e a improcedência da reconvenção, é medida que se impõe.

Portanto, houve violação positiva do contrato pelos vendedores/apelantes, decorrente do descumprimento dos deveres anexos da boa-fé objetiva.

Desse modo, considerando as elucidações sobre a matéria em debate, a sentença combatida não merece retoque, pois restou demonstrado o cumprimento do contrato por parte dos promitentes compradores/apelados e o seu descumprimento pelos vendedores/apelantes.

Dispositivo

Com essas considerações, CONHEÇO do recurso e
NEGO-LHE PROVIMENTO
para manter inalterada a sentença.

Majoro os honorários em sede recursal de 10 para 12% (doze por cento) sobre o valor da causa, em observância aos ditames do artigo 85, § 11, do CPC, observados os moldes fixados na origem.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 10/07/2024