Tribunal: TJMT
Processo: 1010990-41.2023.8.11.0003
Relator(a): ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-07-24
Data de publicação: 2024-07-30

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1010990-41.2023.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA,

DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[SETPAR 131 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 18.250.270/0001-16 (APELADO), FAGNER DA SILVA PRATA - CPF: 738.346.291-20 (APELANTE), IGOR GIRALDI FARIA - CPF: 841.693.111-91 (ADVOGADO), EZEQUIEL DE MORAES NETO - CPF: 021.123.941-00 (ADVOGADO), KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 97.522.734/0001-72 (APELADO), LEONARDO HENRIQUE CORTAZZO - CPF: 389.486.328-50 (ADVOGADO), EDUARDO SILVA MADLUM - CPF: 337.299.208-39 (ADVOGADO), WILLIAM SILVA DE ALMEIDA PUPO - CPF: 314.985.718-08 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE ATIVA ACOLHIDA NA ORIGEM – EXTINÇÃO DO FEITO – CESSÃO DE POSIÇÃO CONTRATUAL -
ILEGITIMIDADE DO CESSIONÁRIO - AUSÊNCIA DE ANUÊNCIA DO CREDOR QUANTO À CESSÃO OPERADA – SENTENÇA MANTIDA –
RECURSO DESPROVIDO
.

A cessão de contrato, por configurar ingresso de terceiro na relação negocial originária, com a transferência da titularidade de todo o complexo de direitos e obrigações que possuía o cedente deve, necessariamente, conter a anuência do outro contraente, para que produza seus efeitos em relação a este.

Ausente a anuência do credor, promitente vendedor, quanto à cessão de direitos e ações, carece de legitimidade ativa a cessionária do contrato de promessa de compra e venda para postular a rescisão do contrato. Sentença mantida.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL Nº
1010990-41.2023.8.11.0003

APELANTE: FAGNER DA SILVA PRATA

APELADOS: SETPAR 131 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e outro

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto por
FAGNER DA SILVA PRATA
, contra sentença proferida pelo MM. Juízo da 4ª Vara Cível da Comarca de Rondonópolis/MT,
Dr. Renan Carlos Leão Pereira do Nascimento
, lançada nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c devolução de Quantias Pagas nº 1010990-41.2023.8.11.0003
,
ajuizada em face de
SETPAR 131 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e outro
, que reconheceu a ilegitimidade ativa do autor e extinguiu o feito sem resolução do mérito nos termos do artigo 485, inciso VI, do CPC.

Em suas razões recursais, o apelante defende que “
A sentença de ID 133905566 julgou extinta sem resolução de mérito a ação proposta pela inicial de ID 116970117 do apelante, sob o fundamento de que o apelante não possui legitimidade para revisão do contrato, pois a cessão de posição contratual, sem anuência da apelada ou prévia notificação, não surte efeitos sobre ela. [...]
” (sic).

Assevera que
“[...] a cessão de direitos foi válida e produziu efeitos, mas o julgador não considerou que houve a prévia notificação a apelada, conforme dispõe o §2° do Artigo 31 da Lei 6.766/79, embora o dispositivo deixe expresso que a ciência será dada pelo ISR Página 3 de 6 Oficial do Registro, por escrito, dentro de 10 (dez) dias, de modo que o apelante ou os cessionários em questão não tenham o ônus de notificar a apelada pela cessão realizada por meio de instrumento público, como foi o caso da procuração de ID 116970133, cuja cessão ocorreu no dia 11 de outubro de 2022.”
(sic).

Sustenta que “
Ora, Excelências, não incumbe ao apelante em comprovar a cientificação das apeladas pelo Oficial de Registro, mas sim delas terem demonstrado nos autos que não houve essa notificação, conforme determina o §2° do Artigo 31 da Lei 6.766/79, pois o apelante agiu em conformidade com o que dispõe o §1° do referido dispositivo.
” (sic).

Aduz que “
Nesse sentido, não pode o julgador se fundamentar no fato de que a ilegitimidade ativa decorre da falta de anuência, sendo que o dispositivo legal usado na sua fundamentação autoriza a cessão independente da anuência da loteadora, desde que seja cientificado quando ocorrer o registro da cessão, algo que é feito pelo Oficial do Registro no prazo de 10 (dez) dias, e não pelos cessionários, pois assim o dispositivo prevê.
”
(sic).

Registra que
“Acerca do tema, o Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso segue o entendimento legal que os efeitos decorrentes da cessão de direitos dependem da ISR Página 5 de 6 ciência do loteador OU registro competente, de modo que tanto vale a ciência como a própria realização do ato de cessão em registro competente para que se configure a validade da cessão perante a loteadora.”
(sic).

Expõe que
“Portanto, existindo ampla jurisprudência acerca das circunstâncias notórias do presente caso concreto, não há razão para que o juízo de piso determine que a cessão de direitos não é válida no presente caso, uma vez que seguiu com o que dispõe no §1° e §2° do Artigo 31 da Lei 6.766/7, devendo a decisão ser reformada para que se adeque aos julgados da Egrégio Tribunal de Justiça e seja compatível com a fundamentação do corpo da sentença combatida, que constatou a possibilidade da cessão de direitos sem a anuência das apeladas.”
(sic).

A par desses argumentos a apelante requer o integral provimento do recurso para anular a sentença de piso para
“[...]
[a]
[...] reconhecer a legitimidade ativa do apelante, dando procedência a demanda diante das provas apresentadas, para que sejam rescindindo os contratos firmados, sendo as apeladas condenadas solidariamente a restituir ao apelante os valores pagos, em parcela única, devidamente corrigidos monetariamente pelo índice elencado no contrato desde o desembolso, retendo-se o percentual de 20% (vinte), por cento como forma de compensação;
[b]
condenar a parte apelada para arcar com as custas processuais e os honorários advocatícios, mediante a reforma da sentença para o integral provimento da ação;”
(sic)

Contrarrazões do apelado pelo desprovimento do recurso, mantendo incólume a sentença de primeiro grau.

Preparo recursal não recolhido em razão de haver nos autos justiça gratuita deferida, conforme certificado no Id. 209010695.

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Recolhido o preparo, e estando adequado e tempestivo,
CONHEÇO
o apelo interposto, o que faço com fulcro no artigo 1.009 do Código de Processo Civil.

Cinge-se dos autos que
FAGNER DA SILVA PRATA
,
ajuizou
Ação de Rescisão Contratual c/c devolução de Quantias Pagas em desfavor da
SETPAR 131 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e outro
,
relatando, em síntese, que adquiriu do Sr. Silvano Lopes De Souza, dois lotes de terreno, os quais foram adquiridos das apeladas, pelo Sr. Silvano Lopes De Souza, quais sejam:

1.
“lote sob nº 10 no valor de R$ 211.626,27 (duzentos e onze mil seiscentos e vinte e seis reais e vinte e sente centavos), sendo entrada no valor de R$ 10.947,87 (dez mil novecentos e quarenta e sete reais e oitenta e sete centavos), sendo uma parcela a vista de R$ 610,00 (seiscentos e dez reais) e mais 17 parcelas de R$ 608,11 (seiscentos e oito reais e onze centavos), e o sando devedor em 240 (duzentas e quarenta) parcelas de R$ 836,16 (oitocentos e trinta e seis reais e dezesseis centavos), atualizadas pelo IPCA, conforme contrato em anexo”
(sic);

2.
“lote sob nº 11, fora adquirido pelo valor de R$ 228.624,00 (duzentos e vinte e oito mil seiscentos e vinte e quatro reais), com entrada de R$ 11.220,00 (onze mil duzentos e vinte reais) pagos com uma parcela a vista de R$ 660,00 (seiscentos e sessenta reais) e mais 17 parcelas no mesmo valor, restando o saldo devedor a pagar em 240 (duzentas e quarenta) parcelas de R$ 903,10 (novecentos e três reais e dez centavos), atualizadas pelo IPCA, conforme contrato em anexo”
(sic)

Aduz ainda que, adquiriu do Sr. Sidione Rodrigues Da Silva, o lote sob n° 28, conforme procuração que anexou aos autos. Salienta que não tem mais interesse na aquisição dos imóveis, e a forma de rescisão apresentada pelas Requeridas não vai de encontro a legislação pertinente, imputando a ele descontos que são indevidos.

Após devida instrução do feito, o Magistrado que conduziu o processo reconheceu a ilegitimidade ativa do autor e extinguiu o feito sem resolução do mérito nos termos do artigo 485, inciso VI, do CPC.

Colaciono trecho da sentença proferida pelo juiz de piso:

“[...]
DAS PRELIMINARES

DA ILEGITIMIDADE ATIVA

ACOLHO
a matéria preliminar de ilegitimidade ativa.

Explico. O contrato firmado pelo autor não foi regularmente anuído pela demandada, de modo que não cabe a este a legitimidade para propor ação requerendo a revisão das cláusulas do contrato primitivo.

Isso porque, aplicável à espécie a regra prevista no artigo 31, § 1º, da Lei nº 6.766/79, que estabelece o seguinte:

‘Art. 31. O contrato particular pode ser transferido por simples trespasse, lançado no verso das vias em poder das partes, ou por instrumento em separado, declarando-se o número do registro do loteamento, o valor da cessão e a qualificação do cessionário, para o devido registro.

§ 1º A cessão independe da anuência do loteador mas, em relação a este, seus efeitos só se produzem depois de cientificado, por escrito, pelas partes ou quando registrada a cessão.

§ 2
o
Uma vez registrada a cessão, feita sem anuência do loteador, o Oficial do Registro dar-lhe-á ciência, por escrito, dentro de 10 (dez) dias.’

E no caso em análise, não se depreende dos documentos apresentados pelo autor que ele tomou à devida cautela de cientificar a demandada acerca das duas cessões de direitos, uma vez que, embora conste dos autos a juntada de procuração pública, passou ao largo a comprovação do cumprimento do disposto no § 2º da aludida Lei n. 6.766/79.

Daí é dizer: carece o autor de legitimidade para revisão do contrato originário, pois a cessão de posição contratual, sem anuência da demandada ou prévia notificação, não surte efeitos sobre ela que nenhum relacionamento jurídico mantém com a parte autora.

[...]

Por fim, não é demais ressaltar que a ação fora proposta pelo autor, discutindo direito próprio e não como procurador/representante.

DISPOSITIVO

Posto isso,
JULGO EXTINTO

SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO
, na forma do artigo 485, inciso VI, do CPC, por conta da ilegitimidade ativa do autor.

CONDENO
a parte autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, os quais
FIXO
em 15% sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, § 2º, CPC, porém, condenação essa
SUSPENSA
, uma vez que a parte autora é beneficiária da gratuidade, tudo em consonância com o disposto no art. 98, § 3º, do CPC.”
(Id. 208437729)

Inicialmente, cumpre assinalar que, segundo princípios processuais e normas jurídicas vigentes, consubstancia a ação como um direito de pedir a manifestação do Poder Judiciário, acerca de determinado conflito intersubjetivo.

Isto reclama, por parte do autor e do réu, o preenchimento de determinados requisitos, que são denominados "condições da ação" e estão delineados no Artigo 3º, do Código Civil, como "interesse e legitimidade".

Segundo o Professor Humberto Theodoro Júnior:

"[...] para aqueles que, segundo as mais modernas concepções processuais, entendem que a ação não é o direito concreto à sentença favorável, mas o poder jurídico de obter uma sentença de mérito, isto é, sentença que componha definitivamente o conflito de interesses de pretensão resistida (lide), as condições da ação são três: possibilidade jurídica do pedido; interesse de agir; legitimidade de parte" (Curso de Direito Processual Civil, 5ª. ed., I/56).

Os Eminentes Professores Ada Pelegrini, Cândido Dinamarco e Araújo Cintra, dissertando sobre o tema, elucidam que:

"faltando uma só que seja das condições da ação, diz-se que o autor é carecedor desta. Doutrinariamente há quem diga que, nessa situação, ele não tem o direito de ação (ação inexistente); e quem sustente que lhe falta o direito ao exercício desta".

"A conseqüência é que o juiz, exercendo embora o poder jurisdicional, não chegará a apreciar o mérito, ou seja, o pedido do autor (em outras palavras, não chegará a declarar a ação procedente ou improcedente)" (Teoria Geral do Processo, 7ª. ed., p. 229/231).

Passo, então, à análise das condições da ação, registrando a respeito que, para Liebman:

A "legitimação para agir ('legitimatio ad causam') é a titularidade (ativa ou passiva) da ação".

"O problema da legitimação consiste em individualizar a pessoa a que pertence o interesse de agir (e, pois, a ação) e a pessoa com referência à qual ele existe".

"Em outras palavras, é um problema que decorre da distinção entre a existência objetiva do interesse de agir e a sua pertinência subjetiva... entre esses dois quesitos, ou seja, a existência do interesse de agir e sua pertinência subjetiva, o segundo é que deve ter precedência, porque só em presença dos dois interessados diretos é que o juiz pode examinar se o interesse exposto pelo autor efetivamente existe e se ele apresenta os requisitos necessários"
(Manual de Direito Processual Civil, tradução de Cândido Dinamarco, p. 157).

Verifica-se, no caso dos autos, que o apelante afirma ter adquirido, do Sr. Silvanio Lopes de Souza, dois lotes de terrenos, os lotes 10 e 11, ambos da quadra 32; e do Sr. SIDIONE RODRIGUES DA SILVA, o lote 28 da quadra 33, todos por meio de procuração e todos do Loteamento Residencial Rosa Bororo.

Nos contratos acostados ao caderno processual, verifica-se que foram firmados entre a KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e SILVANIO LOPES DE SOUZA (lotes 10 e 11) e KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e SIDIONE RODRIGUES DA SILVA SILVA (lote 28), não figurando o nome do apelante em qualquer parte do contrato, bem como não há qualquer aditivo contratual, capaz de permitir divisar a alteração de suas partes contratantes.

Assim, os únicos legitimados a propor ação de modificação de cláusula contratual ou sua rescisão são os promitentes compradores, sendo vedado a terceiro pleitear em nome próprio direito alheio nos termos do artigo 6º, do CPC.

Cabe ressaltar que, contrariamente do que afirma o Apelante, inexiste nos autos documento hábil a comprovar a aventada cessão de direitos, de sorte a legitimar a sua pretensão.

Com efeito, a cessão de posição contratual é negócio jurídico em que o cedente transfere sua posição no contrato originário ao cessionário, com anuência do cedido.

Sobre o tema, pontifica o renomado ORLANDO GOMES:

"A forma própria é a contratual. Verifica-se com a intervenção das três figuras indispensáveis: o cedente, o cessionário e o cedido".

"Todos manifestam vontade: o cedente, de transferir seus direitos e obrigações; o cessionário, de assumir a posição do cedente, de entrar na relação contratual para exercer os direitos e cumprir as obrigações que competiam à parte que vai substituir".

"O cedido, assentindo na substituição".

"O concurso dessas três vontades é tão necessário que alguns vêem na cessão novo contrato".

"Dúvida não se pode ter, porém, de que a forma contratual é a própria, entendido o qualificativo em sentido amplo" (Contratos, Rio de Janeiro: Forense, 21ª. Edição, 2000, p.150).

Como se vê, trata-se de um tipo negocial, onde concorrem três declarações de vontade.

No vertente caso, as procurações de Id. 208437701 e Id. 208437707, são insuficientes para transferir ao apelante os direitos advindos dos contratos, uma vez que não possui as três declarações de vontade imprescindíveis para sua eficácia e validade.

Assim, o entendimento jurisprudencial:

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CANCELAMENTO DE AVERBAÇÃO C/C DECLARAÇÃO DE NULIDADE DO NEGÓCIO JURÍDICO E DANOS MORAIS – INDEFERIMENTO DA INICIAL – ILEGITIMIDADE DA PARTE AUTORA – EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO –– CONTRATO DE TRÂNSFERIDA DE IMOVEL – AUSÊNCIA DE REGISTRO NO CARTÓRIO DE IMÓVEL – VENDA DE IMOVEL EM DUPLICIDADE – ATO ILÍCITO – PRESCRIÇÃO – ART. 206, § 3º, V, DO CÓDIGO CIVIL – OCORRÊNCIA – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

Não sendo o autor o titular de direito real sobre o imóvel, vez que adquiriu dois lotes do adquirente primitivo por cessão de direitos e obrigações sem anuência da loteadora e sem a devida averbação à margem da matrícula respectiva, não possui legitimidade ativa para discutir o cancelamento da averbação do compromisso de compra e venda celebrado entre terceiros e a requerida.

Nas ações em que se discute a venda em duplicidade de imóvel, aplica-se a reparação civil a prescrição trienal prevista no artigo 206, § 3º do Código Civil, iniciando-se o prazo prescricional com a ciência do ato ilícito, ou seja, a partir do momento em que a escritura da segunda compra e venda for registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

No caso, constata-se que a escritura transferindo o imóvel para terceira pessoa se deu em 26/03/2009 e a ação somente foi proposta em 12/04/2023, ou seja, mais de 03 (três) anos do evento danoso. Assim, não há dúvidas acerca da ocorrência da prescrição no caso.”

(N.U 1013087-17.2023.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 31/01/2024, Publicado no DJE 05/02/2024) (negritei)

APELAÇÃO CIVEL - AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALOR PAGO A TÍTULO DE SEGURO DE OBRA E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS -
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL
– VALORES PAGOS A TÍTULO DE JUROS DE OBRA E DANOS MORAIS PELO ATRASO NA ENTREGA DO “HABITE-SE” -
ILEGITIMIDADE ATIVA DO AUTOR – AUSÊNCIA DE ANUÊNCIA DA PROMITENTE VENDEDORA
– SENTENÇA MANTIDA - RECURSO DESPROVIDO.

A ausência de anuência da construtora na cessão de direitos relativos a contrato de compra e venda de unidade imobiliária, resulta na ilegitimidade ativa do cessionário
em pleitear o ressarcimento de qualquer quantia paga ou mesmo danos morais decorrentes do atraso na entrega do “habite-se”.
(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 0030604-13.2015.8.11.0041, Relator: GUIOMAR TEODORO BORGES, Data de Julgamento: 23/01/2019, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 25/01/2019)

“AÇÃO DE MODIFICAÇÃO DE CLÁUSULA CONTRATUAL - ILEGITIMIDADE ATIVA RECONHECIDA - EXTINÇÃO DO FEITO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO - CESSÃO DE POSIÇÃO CONTRATUAL - INOCORRÊNCIA - AUSÊNCIA MANIFESTAÇÃO DO CEDIDO.

Verificando-se que a Autora não figurou no contrato de compra e venda celebrado com o agente imobiliário, não há que se falar em legitimidade ativa, para pleitear modificação de cláusula do referido contrato.

A cessão de posição contratual é negócio jurídico em que o cedente transfere sua posição no contrato ao cessionário, exigindo-se a intervenção de três figuras indispensáveis: o cedente, o cessionário e o cedido. Impõe-se, assim, um concurso de vontades.

Recurso não provido.”

(TJMG - Apelação Cível 1.0672.05.162298-9/001, Relator(a): Des.(a) Pereira da Silva , 10ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 22/09/2009, publicação da súmula em 16/10/2009)

“APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA.
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL
. CONTRATO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
CESSÃO DE DIREITOS. ILEGITIMIDADE CESSIONÁRIA, AUSÊNCIA DE ANUÊNCIA DO CREDOR QUANTO À CESSÃO OPERADA.

A cessão de contrato, por configurar ingresso de terceiro na relação negocial originária, com a transferência da titularidade de todo o complexo de direitos e obrigações que possuía o cedente deve, necessariamente, conter a anuência do outro contraente, para que produza seus efeitos em relação a este.

Ausente a anuência do credor, promitente vendedor, quanto à cessão de direitos e ações, carece de legitimidade ativa a cessionária do contrato de promessa de compra e venda para postular a rescisão do contrato. Sentença mantida.

APELO DESPROVIDO. UNÂNIME.”

(Apelação Cível, Nº 70046074951, Vigésima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Rubem Duarte, Julgado em: 26-09-2012) (negritei)

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso, mantendo integralmente a sentença de primeiro grau.

Por consequência, levando em consideração ao que dispõe o §11 do artigo 85 do CPC,
majoro
os honorários já fixados para 20% do valor atualizado da causa, em favor do causídico da parte recorrida, o qual fica sob condição suspensiva de exigibilidade, conforme o artigo 98, §3º, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 24/07/2024