Tribunal: TJMT
Processo: 1018344-54.2022.8.11.0003
Relator(a): ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-09-25
Data de publicação: 2024-10-01

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1018344-54.2022.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[WEDER SOUZA FERREIRA - CPF: 064.358.781-02 (APELADO), EDENICIO AVELINO SANTOS - CPF: 502.407.141-72 (ADVOGADO), PATRICIA SILVA SOUZA - CPF: 032.566.761-62 (ADVOGADO), PAMELA ENDEL REIS - CPF: 053.564.771-98 (APELADO), PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 15.291.183/0001-19 (APELANTE), CAIO CESAR PEREIRA DA MOTA OLIVEIRA - CPF: 893.635.901-00 (ADVOGADO), GUSTAVO AUGUSTO HANUM SARDINHA - CPF: 718.782.201-44 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E DEVOLUÇÃO DE VALORES – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA DE UNIDADE HABITACIONAL CARACTERIZADO – APLICABILIDADE DO CDC – COMISSÃO DE CORRETAGEM – RESTITUIÇÃO INTEGRAL – SÚMULA 543 STJ -
DANO MORAL CONFIGURADO -
SENTENÇA ESCORREITA –
RECURSO DESPROVIDO
.

Os contratos de compra e venda, com obrigação da incorporadora construir unidades imobiliárias, estão submetidos à legislação consumerista.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento (Súmula 543 STJ).

A comissão de corretagem não deve ser retida, pois a rescisão do contrato ocorreu por culpa da promitente vendedora.

A frustração do consumidor que adquire imóvel para moradia, somada à demora injustificada da vendedora, ultrapassa os meros aborrecimentos, causando dano moral na parte que se vê impossibilitada de utilizar o bem na data estipulada para a entrega.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL Nº
1018344-54.2022.8.11.0003

APELANTE: PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.

APELADO: WEDER SOUZA FERREIRA e outra

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto pela
PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
,

contra sentença proferida pelo MM. Juiz da 2ª Vara Cível da Comarca de Rondonópolis/MT,
Dr. Claudio Deodato Rodrigues Pereira,
lançada nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Indenização por Danos Morais e Devolução de Valores n. 1018344-54.2022.8.11.0003, ajuizada por
WEDER SOUZA FERREIRA e outra
, que julgou procedentes os pedidos formulados na inicial, para:
“
01 – DECLARAR
a rescisão do contrato de promessa de compra e venda do imóvel, por culpa exclusiva do réu;
2 - CONDENAR
o réu a restituir integralmente as quantias pagas pelos autores, com correção monetária segundo o IPCA/IBGE a partir da data do efetivo desembolso e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação (art. 405, CC);
3 - CONDENAR
o réu ao pagamento de indenização por danos morais, que fixo em R$ 2.000,00 (dois mil reais) para cada um dos autores, considerando a extensão do sofrimento causado e a função pedagógica da reparação, com correção monetária pelo IPCA/IBGE a partir da data do arbitramento (Súmula 362 do STJ) e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação (art. 405, CC)”
(sic).

A apelante, em suas razões recursais, aduz que
“Os autores/recorridos aduziram na petição inicial, basicamente, que firmaram com a ré/recorrente um contrato de compromisso de compra e venda (nº 79-PQROT138-QD 09 LT 34-CCV), no dia 01/08/2020, no qual contrataram a aquisição do terreno disposto na Quadra nº 09, Lote nº 34, Loteamento Jardim Vitória Régia, com denominação comercial de Loteamento Alta Vista Parque. Alegaram, ainda, que as rés/recorrentes teriam incorrido no inadimplemento culposo do contrato, na medida em que não entregaram o imóvel contratado dentro do prazo estabelecido na avença, qual seja, o último dia útil do mês de junho de 2021. Também, informaram que até a data de propositura da ação (21/02/2023) já haviam pago a quantia de R$ 9.903,81 (nove mil e novecentos e três reais e oitenta e um centavos), a qual englobaria os seguintes gastos: parcelas mensais e de entrada; IPTU; comissão de corretagem; juros e correção monetária”
(sic).

Afirma que
“Em termos práticos, e considerando os limites objetivos da lide traçados na petição inicial, isso significou a condenação da ré à obrigação de restituir aos promitentes compradores o valor pago à título de comissão de corretagem, na medida em que o juízo a quo vedou qualquer retenção. Entretanto, ao dispor dessa maneira, a sentença objurgada contrariou precedente obrigatório de força vinculante, destacadamente a tese firmada no julgamento do Tema nº 938 dos Recursos Especiais Repetitivos”
(sic).

Salienta que
“Destarte, no julgamento do aludido recurso, o tribunal da cidadania concluiu pela validade da cláusula contratual que, no contexto das promessas de compra e venda, transfere ao promitente comprador a obrigação de arcar com o custo da corretagem, desde que esse valor seja registrado na avença com destaque”
(sic).

Ressalta que “
No caso em voga, no contrato jungido à inicial foi prevista uma cláusula em destaque, apontando o valor cobrado à título de corretagem, e ainda, com visto expresso e específico dos compradores, o que demonstra o rigoroso cumprimento à tese fixada pelo STJ, como também ao quanto disposto no art. 26-A, II1 da Lei nº 6.766/79, introduzido pela Lei nº 13.786/18. Por conseguinte, é possível concluir que a sentença questionada padece de error in iudicando, porquanto ofende entendimento jurisprudencial cristalizado em precedente obrigatório de força vinculante (art. 927, III2 do CPC), o que é suficiente a autorizar o a sua reforma
” (sic).

Defende que
“Portanto, a evidência de que a sentença recorrida vai à contramão do Tema nº 938 dos recursos especiais repetitivos é circunstância relevante o suficiente a autorizar o provimento do recurso, com o consequente destaque do valor da comissão a corretagem”
(sic).

Sustenta que
“Pois bem. Como se pode observar, a sentença recorrida fundamentou a existência de dano moral indenizável com base em argumentação genérica, na medida em que não cotejou qualquer particularidade do caso concreto com a possibilidade jurídica da pretensão indenizatória reclamada. Tanto é assim que, se hipoteticamente for transportado o trecho em destaque para qualquer outro caso envolvendo indenização por danos morais, o fragmento poderá ser facilmente utilizado, já que notoriamente inespecífico”
(sic).

Assinala que “
Todavia, ainda que isso não seja o suficiente, mesmo assim a sentença objurgada merece ser reformada ante o incurso do juízo a quo em error in iudicando. Isso porque, o mero atraso na obra é insuficiente a justificar a configuração do dano moral indenizável, na medida em que não se trata de dano in re ipsa. Soma-se a isso o fato de que tanto a sentença, quanto as articulações defendidas pelos autores/apelados, não se ocuparam de comprovar a experimentação de dano insuportável à esfera extrapatrimonial
” (sic).

Registra que
“Por fim, em atenção ao princípio da eventualidade, caso seja mantida a condenação na obrigação reparatória, o quantum fixado na importância de R$ 2.000,00 (dois mil reais) deve ser reduzido a, no máximo, um mil reais, tendo em vista a inexpressividade do prejuízo sofrido pelos autores/apelados”
(sic).

A par destes argumentos, pede o provimento do apelo, para
“[...]
(i)
Reformar a sentença, de modo a julgar improcedentes os pedidos em dano moral, ou, subsidiariamente, que se reduza o quantum arbitrado em quantia não superior a R$ 1.000,00 (mil reais);
(ii)
Inexigibilidade da restituição da taxa de corretagem, tendo em vista a jurisprudência qualificada do STJ (Tema nº 938 dos recursos especiais repetitivos) e o disposto no art. 26-A, II da Lei nº 6.766/79”
(sic).

Contrarrazões dos apelados pelo desprovimento do recurso e consequente manutenção da sentença.

Custas recolhidas conforme certidão de Id. 236708150.

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Recolhido o preparo, e estando adequado e tempestivo,
CONHEÇO
o apelo interposto, o que faço com fulcro no artigo 1.009 do Código de Processo Civil.

Cinge-se dos autos que
WEDER SOUZA FERREIRA e outra
, ajuizou Ação de Rescisão Contratual c/c Indenização por Danos Morais e Devolução de Valores em desfavor do
PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
, relatando, em síntese, que realizaram a compra de um lote na Quadra 23, Lote 25 no Loteamento Alta Vista Parque. Dizem que a construtora se comprometeu em entregar a infraestrutura do residencial em no máximo 03 (três) anos, qual seja, junho de 2020. Aduzem que já pagaram o montante de R$ 8.945,03 (oito mil novecentos e quarenta e cinco reais e três centavos), considerando entrada, comissão corretor, parcelas, entre outros. Ajuizaram a ação originária buscando a devolução integral dos valores adimplidos e a condenação da apelante em danos morais.

Após devida instrução do feito, o Magistrado que conduziu o processo julgou procedentes os pedidos formulados na inicial, para:
“
01 – DECLARAR
a rescisão do contrato de promessa de compra e venda do imóvel, por culpa exclusiva do réu;
2 - CONDENAR
o réu a restituir integralmente as quantias pagas pelos autores, com correção monetária segundo o IPCA/IBGE a partir da data do efetivo desembolso e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação (art. 405, CC);
3 - CONDENAR
o réu ao pagamento de indenização por danos morais, que fixo em R$ 2.000,00 (dois mil reais) para cada um dos autores, considerando a extensão do sofrimento causado e a função pedagógica da reparação, com correção monetária pelo IPCA/IBGE a partir da data do arbitramento (Súmula 362 do STJ) e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação (art. 405, CC)”
(sic).

Colaciono trecho da sentença proferida pelo juiz de piso:

“[...]
A comissão de corretagem:

A controvérsia dos autos reside na definição das consequências da rescisão contratual por culpa exclusiva da incorporadora, especialmente quanto à devolução integral das quantias pagas pelo comprador, incluindo a comissão de corretagem.

A rescisão contratual por culpa da incorporadora é regulada pelo artigo 475 do Código Civil, que dispõe: “A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo-lhe, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos”.

Adicionalmente, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) consolidou o entendimento, por meio da Súmula 543, de que “na hipótese de resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, em razão de culpa exclusiva do promitente vendedor, deve haver a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador, integralmente, durante a fase de execução do contrato, inclusive a comissão de corretagem”.

A aplicação da Súmula 543 do STJ ao caso em tela é imperiosa. Restou incontroverso que o atraso na entrega do imóvel e os defeitos na construção configuram culpa exclusiva da incorporadora, ensejando a rescisão do contrato por sua responsabilidade. Portanto, a ré deve restituir integralmente as quantias pagas pelos autores, sem qualquer dedução, incluindo a comissão de corretagem.

Cumpre ressaltar que a comissão de corretagem, embora tenha sido paga diretamente ao corretor, integra o custo total da aquisição do imóvel, e sua devolução é direito do consumidor lesado pelo inadimplemento contratual da incorporadora. A incorporadora, ao assumir a culpa pela rescisão, deve arcar com todos os prejuízos sofridos pelo comprador, incluindo os valores pagos a título de corretagem.

O dano moral:

O dano moral é conceituado como o prejuízo de ordem extrapatrimonial que atinge a esfera íntima da pessoa, causando-lhe dor, sofrimento, humilhação, angústia, ou qualquer outro abalo emocional. Diferencia-se do dano material, pois não afeta diretamente o patrimônio econômico, mas sim a dignidade e os direitos da personalidade do indivíduo.

As características do dano moral incluem a
(i)
subjetividade, em que a configuração do dano moral depende da percepção individual do sofrimento, variando de acordo com as circunstâncias pessoais e contextuais;
(ii)
autonomia, sendo o dano moral independente do dano material, podendo ocorrer isoladamente e;
(iii)
a reparabilidade, em que o ordenamento jurídico assegura o direito à indenização pelo dano moral, visando compensar o sofrimento da vítima.

A previsão legal para a indenização por danos morais encontra-se no artigo 5º, inciso X, da Constituição Federal, que estabelece a inviolabilidade da intimidade, da vida privada, da honra e da imagem das pessoas, assegurando o direito à indenização pelo dano material ou moral decorrente de sua violação. No âmbito infraconstitucional, o artigo 186 do Código Civil dispõe que "aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito".

No presente caso, restou incontroverso que a ré não entregou o imóvel no prazo estipulado no contrato de promessa de compra e venda, configurando inadimplemento contratual. Tal conduta ultrapassa o mero aborrecimento cotidiano e adentra na esfera dos direitos da personalidade dos autores.

A frustração de expectativas legítimas, o transtorno e a angústia decorrentes da não concretização do sonho da casa própria, a necessidade de buscar alternativas para moradia e os prejuízos decorrentes da espera excessiva configuram dano moral. O inadimplemento da ré atingiu diretamente a dignidade dos autores, causando-lhe sofrimento e abalo emocional.

A jurisprudência pátria tem reconhecido que o atraso significativo na entrega de imóvel adquirido na planta configura dano moral passível de indenização, considerando os transtornos e a frustração das expectativas do comprador.

Outrossim, a fixação do valor da indenização por dano moral deve observar os seguintes critérios da
(i)
proporcionalidade e razoabilidade, devendo o valor ser proporcional ao grau de sofrimento causado à vítima, evitando o enriquecimento sem causa, mas também garantindo a compensação adequada;
(ii)
capacidade econômica das partes, de forma a considerar a condição financeira do ofensor e do ofendido, a fim de que a indenização cumpra sua função punitiva e pedagógica e;
(iii)
a gravidade da conduta e extensão do dano, em que a gravidade do ato ilícito e a intensidade do sofrimento da vítima devem ser ponderadas.

No caso em tela, considerando a extensão dos danos sofridos pelos autores, a gravidade da conduta da ré e os princípios de proporcionalidade e razoabilidade, fixo a indenização por danos morais em R$ 2.000,00 (dois mil reais) para cada autor.

Isto posto,
JULGO PROCEDENTES
os pedidos formulados na inicial, com resolução de mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do CPC, para o fim de:

01 – DECLARAR
a rescisão do contrato de promessa de compra e venda do imóvel, por culpa exclusiva do réu;

2 - CONDENAR
o réu a restituir integralmente as quantias pagas pelos autores, com correção monetária segundo o IPCA/IBGE a partir da data do efetivo desembolso e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação (art. 405, CC);

3 - CONDENAR
o réu ao pagamento de indenização por danos morais, que fixo em R$ 2.000,00 (dois mil reais) para cada um dos autores, considerando a extensão do sofrimento causado e a função pedagógica da reparação, com correção monetária pelo IPCA/IBGE a partir da data do arbitramento (Súmula 362 do STJ) e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação (art. 405, CC).

Em decorrência do princípio da causalidade, condeno a parte requerida no pagamento das custas e taxas judiciárias, bem como em honorários advocatícios no montante correspondente a 10% (dez por cento) do valor da condenação, nos termos do art. 85, §2°, incisos I a IV, do NCPC.”
Id. 236565662.

Pois bem. De início, importa ressaltar que, o entendimento jurisprudencial atual é no sentido de aplicar o Código de Defesa do Consumidor aos contratos de compra e venda de imóvel, porquanto as empresas vendedoras se enquadram no conceito de fornecedoras do produto (imóvel) e o adquirente, pessoa física, como destinatário final.

Logo, a resolução contratual é direito subjetivo dos consumidores e opera-se pela manifestação de vontade da parte que não tem mais interesse em dar continuidade ao vínculo contratual.

Nesse sentido, colaciono o seguinte julgado:

“AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C DANO MORAL -
CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA DE UNIDADE HABITACIONAL – APLICABILIDADE DO CDC
– RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA – RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS - CORRETAGEM – OBRIGAÇÃO EXPRESSA DA VENDEDORA – MULTA CONTRATUAL – ESTIPULADA EM FAVOR DOS COMPRADORES - DEVIDA – SENTENÇA MANTIDA – HONORARIO RECURSAL - RECURSO DESPROVIDO.

Os contratos de compra e venda, com obrigação da incorporadora construir unidades imobiliárias, estão submetidos à legislação consumerista.

Conforme enunciado da sumula n. 543 do STJ ‘na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer à imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento’.

Segundo esposado pelo STJ é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado. No caso, há expressa menção no contrato de que o pagamento é ônus da vendedora.

É devida a multa expressamente prevista no contrato quando comprovada a culpa da vendedora.

Em razão do trabalho adicional empregado pelo advogado, da natureza e da importância da causa, majoram-se os honorários advocatícios, nos moldes do art. 85, § 11, do CPC.”
(TJMT 10170490420188110041 MT, Relator: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Data de Julgamento: 02/02/2022, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 03/02/2022) (Negritei).

Extrai-se dos autos que, a disposição do prazo de conclusão do empreendimento, ficou estabelecido o seguinte:

“O(a,s)
COMPRADOR(A,ES)
, desde já, declara(m), para todos os efeitos legais e contratuais, ter plena ciência de que o Loteamento Alta Vista Parque contará com as seguintes infraestruturas [...];” “
as quais serão implantadas a partir de junho de 2018 e concluídas conforme os prazos estabelecidos abaixo, como prazo de tolerância de atraso para entrega de 180 (cento e oitenta) dias,
conforme já estabelecido neste instrumento.
”

[...]

PARQUE ALTA VISTA - 1ª ETAPA:
Composto pelos lotes das seguintes quadras: 13, 15 (lotes 03 a 46), 16 (lotes 01 a 10 e 33 a 45), 17 (lotes 06 a 16 e 23), 18, 20, 22,
23 (lotes 08 a 26)
, 24 (lotes 01 a 35), 25 (lotes 01 a 07, 16 e 22 a 38) e 26 (lotes 01 a 07 e 15 a 23)
os quais serão entregues até junho de 2020
; [...]”
(Negritei e sublinhei)

Dessa forma, incluindo os 180 dias, o imóvel deveria ter sido entregue no máximo em 06/2020, o que não ocorreu.

Assim, com a inversão do ônus probatório, incumbia à empresa apelante demonstrar que o empreendimento estava concluído na data aprazada, o que não fez. Logo, é evidente o inadimplemento contratual da apelante, recaindo sobre ela a culpa da rescisão contratual.

Quanto ao direito de retenção, o STJ já decidiu que, na rescisão por culpa exclusiva da incorporadora/construtora, a devolução das quantias pagas deve ser integral, sem qualquer desconto, conforme entendimento insculpido na Súmula 543 do STJ,
in verbis
:

"
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor
, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”
(Negritei)

Em suas razões recursais a apelante sustenta que a restituição da taxa paga a título de comissão e corretagem encontra óbice no fato de que a compradora estava ciente de tal pagamento, de modo que, no contrato, a cláusula estava em destaque, com apontamento do valor cobrado à título de corretagem.

Assim, ante o entendimento firmado na súmula supramencionada, não há o que se falar em retenção da taxa paga a título de comissão e corretagem, sendo de rigor sua restituição.

Nesse sentido, colaciono ementa de julgado sob minha relatoria, que inclusive trata-se do mesmo empreendimento:

“APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS C/C RESTITUIÇÃO MATERIAL –
RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA – LOTEAMENTO ALTA VISTA PARQUE
– PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA DA BRDU URBANISMO S/A REJEITADA – MÉRITO – ATRASO DE OBRA –
CULPA DO VENDEDOR – COMISSÃO DE CORRETAGEM – RESTITUIÇÃO INTEGRAL
– DANO MORAL – CONFIGURAÇÃO – QUANTUM – MAJORAÇÃO – LUCROS CESSANTES – ERRO MATERIAL – CORREÇÃO – RESSARCIMENTO DE ARRAS E INCIDÊNCIA DE CLÁUSULA PENAL – CUMULAÇÃO VEDADA – EXCLUSÃO DA CLÁUSULA PENAL – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO DAS REQUERIDAS PARCIALMENTE CONHECIDO, E NO MÉRITO, AMBOS PARCIALMENTE PROVIDOS.

O recurso das requeridas quanto à exclusão da condenação da cláusula penal não deve ser conhecido, por ausência de condenação, logo, carece de interesse recursal.

No caso dos autos, a administradora do imóvel, embora não tenha figurado no contrato de compra e venda firmado entre as partes, consta como beneficiária dos boletos de pagamento da prestação imobiliária, devendo, portanto, ser aplicada a teoria da aparência, em face da expectativa criada da sua posição como terceira interveniente no contrato.

A comissão de corretagem não deve ser retida, pois a rescisão do contrato ocorreu por culpa da promitente vendedora.

A frustração na expectativa da aquisição de imóvel, por culpa exclusiva da construtora, gera dever de indenizar o dano extrapatrimonial.

O dano moral deve ser majorado levar em conta a expectativa gerada em ambos os autores/compradores.

Em se tratando de hipótese de erro material, deve ser decotada do dispositivo da sentença a condenação dos lucros cessantes.

Evidenciada a natureza indenizatória das arras na hipótese de inexecução do contrato, revela-se inadmissível a sua cumulação com a cláusula penal compensatória, sob pena de violação do princípio do non bis in idem.”

(N.U 1003908-56.2023.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 05/06/2024, Publicado no DJE 08/06/2024) (Negritei)

Sendo inquestionável o atraso na entrega do empreendimento, não há como eximir as apelantes da responsabilidade, uma vez que não se pode transferir ao consumidor os riscos inerentes a atividade da construção por elas assumidos.

Assim, a sentença deve ser mantida no que se refere à condenação das apelantes ao pagamento de indenização por danos morais, posto que a toda evidência resta caracterizado o dano moral, ante a frustração da
expectativa de que a construtora garantiria a entrega do empreendimento no prazo anunciado.

Nesse sentido é a jurisprudência desta Câmara:

“APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS –
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – ATRASO EXCESSIVO E INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO IMÓVEL – CULPA EXCLUSIVA DA VENDEDORA
– RETORNO AO STATUS QUO ANTE – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DA QUANTIA PAGA – SÚMULA 543 DO STJ –
DANO MORAL CONFIGURADO
– CLÁUSULA PENAL LIVREMENTE PACTUADA – VALIDADE – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Inteligência da Súmula 543/STJ.

Considerando que a rescisão do contrato se deu em razão do inadimplemento contratual do empreendimento imobiliário, que não efetuou a entrega do imóvel na data aprazada, esta fica obrigada a restituir ao comprador toda a quantia desembolsada, bem como ao pagamento da multa contratual prevista na avença.

A frustração do consumidor que adquire imóvel para moradia, somada à demora injustificada da vendedora, ultrapassa os meros aborrecimentos, causando dano moral na parte que se vê impossibilitada de utilizar o bem na data estipulada para a entrega.

É valida a cláusula penal, porque livremente pactuada. E deixando o vendedor de cumprir com sua obrigação, ou seja, de entregar o imóvel na data aprazada, de rigor a sua manutenção.

É permitida a inversão da cláusula penal em favor do consumidor quando comprovado que o decisum está em sintonia com os termos do contrato e os limites do pedido inicial. (TJMT - Número Único: 1004521-21.2019.8.11.0002, Quarta Câmara De Direito Privado. Relator Des(a). Rubens De Oliveira Santos Filho. Julgado em 03/05/2023)
(N.U 1035738-57.2022.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DIRCEU DOS SANTOS, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 06/03/2024, Publicado no DJE 11/03/2024)

Feitas tais considerações, o valor
fixado
na sentença traduz uma quantia suficiente e adequada aos fins desejados, devendo ser mantido.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso, mantendo hígida a sentença proferida pelo magistrado de primeiro grau.

Em razão do trabalho adicional na fase recursal,
majoro
a verba honorária de 10 para 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, com fulcro no art. 85, §11 do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 25/09/2024