Tribunal: TJMT
Processo: 1009793-83.2021.8.11.0015
Relator(a): ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-06-12
Data de publicação: 2024-06-17

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1009793-83.2021.8.11.0015
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Perdas e Danos, Rescisão / Resolução, Requerimento de Reintegração de Posse]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA,

DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[LOTEADORA ASSAI S/S LTDA - CNPJ: 07.267.254/0001-10 (APELANTE), GUSTAVO ANTONIO BARBOSA DE SOUZA - CPF: 006.323.449-11 (ADVOGADO), SIMONE SILVA DE SIQUEIRA - CPF: 739.542.091-87 (APELADO), BRUNO HENRIQUE DOS SANTOS MENIN - CPF: 045.729.561-97 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DISTRATO POR PARTE DA PROMITENTE COMPRADORA – SÚMULA 543 STJ – RETENÇÃO DE 20% DOS VALORES PAGOS – RESTITUIÇÃO DE FORMA PARCELADA – ABUSIVIDADE – CLÁUSULA PENAL – BIS IN IDEM - INTERESSE DA EMPRESA NA APLICAÇÃO DA LEI Nº 13.786/2018 - INADMISSIBILIDADE – CONTRATO FIRMADO ANTERIORMENTE À VIGÊNCIA DA LEI - INDENIZAÇÃO PELO TEMPO DE FRUIÇÃO – DESCABIMENTO – LOTE NÃO EDIFICADO – COMISSÃO DE CORRETAGEM – NÃO COMPROVAÇÃO DE QUE OS VALORES RECEBIDOS FORAM USADOS PARA TAL FIM - SENTENÇA INALTERADA –
RECURSO DESPROVIDO.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Inteligência da Súmula 543/STJ. Admitida, assim, a retenção do percentual de 20% (vinte por cento) dos valores pagos.

É abusiva a cláusula contratual que determine a devolução parcelada de valores na hipótese de rescisão do compromisso de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer dos contratantes.

No caso em que é permitida a retenção com o fito de ressarcir despesas administrativas e tributárias, não há falar em aplicação da cláusula penal, sob pena de configurar
bis in idem
.

As alterações promovidas pela Lei nº. 13.786/2018 (Lei do Distrato) são aplicáveis aos contratos celebrados posteriormente à sua vigência, face ao princípio da irretroatividade da lei, e nas hipóteses de rompimento unilateral imotivado do contrato, que não é o caso em questão, visto que compradora não teve condições de continuar arcando com o pagamento.

A indenização pela fruição do imóvel depende da demonstração do proveito econômico obtido pelo devedor após ter se tornado inadimplente. Inexistindo nos autos qualquer comprovação do proveito econômico obtido pela autora ou o prejuízo financeiro sofrido pela ré, em razão da privação do exercício de sua posse, mormente se levado em consideração que se trata de imóvel não edificado, não prospera a pretensão recursal.

Não há nos autos evidências substanciais de que os valores percebidos pela loteadora corresponderam, efetivamente, a uma taxa de comissão ou corretagem.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL Nº
1009793-83.2021.8.11.0015

APELANTE: LOTEADORA ASSAÍ S/S LTDA

APELADA: SIMONE SILVA DE SIQUEIRA

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto pela
LOTEADORA ASSAÍ S/S LTDA
,

contra sentença proferida pelo MM. Juízo da 3ª Vara Cível da Comarca de Sinop/MT,
Dr. Cristiano dos Santos Fialho
, lançada nos autos da Ação de Resolução Contratual c/c Reintegração de Posse e Perdas e Danos nº 1009793-83.2021.8.11.0015, ajuizada em face de
SIMONE SILVA DE SIQUEIRA
, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial, nos seguintes termos:
“[...]
a) Decretar
a resilição do contrato de promessa de compra e venda, firmado entre as partes litigantes, devendo ser restabelecido o ‘status quo ante’ [...];
b) Declarar
a abusividade do conteúdo da cláusula sexta, parágrafo quarto, do contrato, firmado entre as partes, devido a impossibilidade de restituição de forma parcelada;
c) Declarar
que a restituição dos valores, efetivamente quitados pela ré, se concretize, em parcela única, mediante a retenção do percentual de 20%, que deverá incidir sobre o valor das prestações efetivamente quitadas (incluído o valor pago, a título de sinal e de comissão de corretagem) e descontados o valor dos débitos de IPTU do bem imóvel, com incidência de correção monetária, calculada pelo IPC-Fipe, desde o desembolso de cada parcela, e juros moratórios na ordem de 12% ao ano [art. 406 e art. 591, ambos do Código Civil e art. 161, § 1.º do CTN], contados a partir do trânsito em julgado da presente decisão [STJ, REsp 1740911/DF, Rel. Ministro Moura Ribeiro, Rel. p/ Acórdão Ministra Maria Isabel Gallotti, segunda seção, julgado em 14/08/2019, DJe 22/08/2019 – Tema 1002). O valor será apurado por ocasião do cumprimento de sentença [...];
d) Indeferir
os demais requerimentos;”
(sic).

Ao final,
“[...] dado à sucumbência parcial [art. 86 do Código de Processo Civil], deverá arcar, a requerente, com 40% das custas processuais e a requerida com os demais 60% remanescentes. Com espeque no conteúdo do art. 85, § 2.º do Código de Processo Civil,
Condeno
a requerida no pagamento de honorários advocatícios ao patrono da parte adversa, fixados no percentual de 10% do valor atualizado atribuído à causa, considerando-se a natureza da demanda, o trabalho desenvolvido por parte do advogado e o lapso de tempo em que o processo tramitou”
(sic).

Houve oposição de embargos de declaração pelas partes, sendo que, os aclaratórios opostos por
SIMONE SILVA DE SIQUEIRA
, foram acolhidos para o fim de Retificar Parcialmente o dispositivo da sentença, de modo que passou a constar a seguinte redação:

“Ante o exposto,
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE
o pedido formulado na petição inicial da ação de rescisão de contrato ajuizada por Loteadora Assaí S/S Ltda. contra Simone Silva de Siqueira e
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE
o pedido formulado na reconvenção formulada por Simone de Siqueira contra Loteadora Assaí S/S Ltda, para a finalidade de:

a)

Decretar
a resilição do contrato de promessa de compra e venda, firmado entre as partes litigantes, devendo ser restabelecido o ‘status quo ante’ e, por conseguinte,
Determinar
a reintegração da requerente na posse do bem imóvel, objeto do contrato;

b)

Declarar
a abusividade do conteúdo da cláusula sexta, parágrafo quarto, do contrato, firmado entre as partes, devido a impossibilidade de restituição de forma parcelada;

c)

Declarar
que a restituição dos valores, efetivamente quitados pela ré, se concretize, em parcela única, mediante a retenção do percentual de 20%, que deverá incidir sobre o valor das prestações efetivamente quitadas (incluído o valor pago, a título de sinal e de comissão de corretagem) e descontados o valor dos débitos de IPTU do bem imóvel, com incidência de correção monetária, calculada pelo IPC-Fipe, desde o desembolso de cada parcela, e juros moratórios na ordem de 12% ao ano [art. 406 e art. 591, ambos do Código Civil e art. 161, § 1.º do CTN], contados a partir do trânsito em julgado da presente decisão [
STJ
, REsp 1740911/DF, Rel. Ministro Moura Ribeiro, Rel. p/ Acórdão Ministra Maria Isabel Gallotti, segunda seção, julgado em 14/08/2019, DJe 22/08/2019 – Tema 1002). O valor será apurado por ocasião do cumprimento de sentença, nos termos dos artigos 523 e seguintes do Código de Processo Civil;

d)

Indeferir
os demais requerimentos;

e)

Declarar
encerrada a atividade cognitiva, resolvendo-se o mérito do feito, com supedâneo no art. 487, inciso I do Código de Processo Civil.

Preclusa esta decisão judicial
,
Determino
a expedição de mandado de reintegração de posse.

Pelo princípio da sucumbência, dado à sucumbência parcial [art. 86 do Código de Processo Civil], deverá arcar, a requerente, com 40% das custas processuais e a requerida com os demais 60% remanescentes. Com espeque no conteúdo do art. 85, § 2.º do Código de Processo Civil,
Condeno
a requerente/reconvinda no pagamento de honorários advocatícios ao patrono da parte adversa, fixados no percentual de 10% do valor atualizado atribuído à causa e, também, a requerida/reconvinte no pagamento de honorários de advogado, arbitrados na proporção de 10% do valor atualizado atribuído à causa, considerando-se a natureza da demanda, o trabalho desenvolvido por parte dos advogados e o lapso de tempo em que o processo tramitou, vedada a possibilidade de compensação [art. 85, § 14.º do Código de Processo Civil].

Fica suspensa a exigibilidade do pagamento das custas judiciais e honorários de advogado, destinadas ao patrono da parte adversa, infligido à reconvinte/requerida, devido à concessão do benefício da assistência judiciária gratuita [art. 98, § 3.º do Código de Processo Civil].”

A apelante, em suas razões recursais, aduz que “
Na sentença exarada pelo juízo a quo, acerca do pagamento da restituição de valores, em sua fundamentação o julgador entendeu haver abusividade do conteúdo da cláusula sexta, parágrafo quarto, do contrato firmado entre as partes, devido a suposta impossibilidade de restituição de forma parcelada”
(sic).

Afirma que
“Ainda que tal artigo tenha sido implementado pela Lei nº 13.786/2018, adendo contratual que fora assinado posterior a sua promulgação, verifica-se que o simples fato do legislador permitir tal parcelamento, é suficiente para demonstrar que não há abusividade na referida cláusula. Desse modo, requer seja reformada a sentença, tendo em vista não existir abusividade na cláusula sexta, parágrafo quarto do contrato firmado, uma vez que restou demonstrada a possibilidade de restituição de forma parcelada”
(sic).

Salienta que
“Na sentença exarada pelo juízo a quo, acerca da multa contratual, em sua fundamentação, entendeu ser devida a retenção de 20% dos valores pagos. Contudo, a sentença está em desacordo com o previsto em contrato e o previsto em legislação, necessitando de reforma, para que a multa alcance o patamar previsto em contrato, qual seja, 20% (vinte por cento) do preço total e corrigido do lote”
(sic).

Ressalta que “
Ainda assim, se há a necessidade de minorar a multa contratual, indo contra o previsto em contrato e em lei, com base nos valores pagos, deve-se, ao menos, levar em consideração que ela deve beneficiar quem cumpriu o contrato e penalizar quem não cumpre. Isto posto, pleiteia-se pela reforma da sentença para condenar a parte Recorrida na multa prevista em contrato, qual seja, 20% (vinte por cento) do preço total e corrigido monetariamente do lote. Não sendo ainda este o entendimento de Vossas Excelências, pugna, subsidiariamente, pela majoração dos valores a serem retidos pela parte Recorrente, para o percentual de 25% sobre as parcelas pagas
” (sic).

Defende que
“Na sentença exarada pelo juízo a quo, o julgador entendeu não ser cabível a indenização à Recorrente pela fruição do bem pela Recorrida”
(sic).

Sustenta que
“Outrossim, a Recorrente comprovou de maneira categórica que a Recorrida usufruiu do imóvel. Ainda que o lote vendido esteja vazio, um lote urbano, mesmo que nu, pode ser explorado economicamente. E ainda, o imóvel ficou à disposição da compromissária compradora desde o momento em que assinou o instrumento particular de compromisso de venda e compra de lote urbano e, com isso, tomou posse do imóvel para seu uso e gozo”
(sic).

Assinala que “
Isto posto, pleiteia-se pela reforma da sentença, a fim de que seja a parte Recorrida condenada à indenizar em perdas e danos a Recorrente pelo uso do imóvel desde seu ingresso na posse, em 08/12/13, até a data de sua desocupação, conforme nos aponta a legislação e jurisprudências apresentadas, taxa de fruição esta que deve ser fixada em 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) ao mês sobre o valor do contrato atualizado, indenização esta que não deve se confundir com as multas pactuadas em contrato no caso de inadimplemento ou rescisão
” (sic).

Registra que
“A sentença entendeu não ser devida retenção da comissão de corretagem. Insta salientar que estes valores não foram pagos à Recorrente, mas ao agente imobiliário, que não tem vínculo direto com a Recorrente, ou seja, não há a possibilidade de a Recorrente devolver à parte Recorrida valores que nunca recebeu”
(sic).

Assevera que
“Assim sendo, pugna-se pela reforma da sentença para que a parte Recorrida seja condenada ao pagamento da comissão de corretagem, nos termos da lei e do contrato”
(sic).

Destaca que
“Os honorários não devem ser calculados com base no valor da causa, devendo ser reformada a sentença para que sejam calculados sobre o valor da condenação, posto que, conforme preceitua o artigo 85, §2º, do CPC, os honorários somente serão calculados com base no valor da causa quando for impossível mensurar o valor da condenação ou do proveito econômico”
(sic).

Pondera que
“Isto posto, pugna a Recorrente, com base na lei e no pacífico entendimento do Superior Tribunal de Justiça, seja reformada a sentença para que os honorários sejam calculados sobre o valor da condenação, e não sobre o valor da causa, bem como seja reformada a sentença para que a parte Recorrente não seja condenada a pagar custas, bem como não seja condenada a pagar honorários de sucumbência ao patrono da Recorrida. Subsidiariamente, no que tange à distribuição da sucumbência, sejam redistribuídas as proporções da sucumbência para que a Recorrida arque com 90% das custas e despesas processuais e dos honorários de sucumbência advindos da presente demanda e para que a Recorrente arque com 10% das custas e das despesas processuais e dos honorários de sucumbência advindos da presente demanda”
(sic).

A par destes argumentos, pede o provimento do apelo, para que seja reformada a r. sentença, a fim de:

“
a)
seja realizada a restituição de forma parcelada, tendo em vista não existir abusividade na cláusula sexta, parágrafo quarto do contrato firmado;
b)
seja a Recorrida condenada à multa de 20% do preço total e corrigido monetariamente do lote. Subsidiariamente, seja majorado o percentual de retenção para 25% dos valores pagos;
c)
que seja a parte Recorrida condenada à indenizar em perdas e danos à Recorrente pelo uso do imóvel desde seu ingresso na posse, em 08/12/13, até a data de sua desocupação, conforme nos aponta a legislação e jurisprudências apresentadas, taxa de fruição esta que deve ser fixada em 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) ao mês sobre o valor do contrato atualizado;
d)
seja a parte Recorrida condenada ao pagamento da comissão de corretagem, nos termos da lei e do contrato e) seja reformada a sentença para que os honorários sejam calculados sobre o valor da condenação, e não sobre o valor da causa, bem como seja reformada a sentença para que a parte Recorrente não seja condenada a pagar custas, bem como não seja condenada a pagar honorários de sucumbência ao patrono da Recorrida.
Subsidiariamente
, no que tange à distribuição da sucumbência, sejam redistribuídas as proporções da sucumbência para que a Recorrida arque com 90% das custas e despesas processuais e dos honorários de sucumbência advindos da presente demanda e para que a Recorrente arque com 10% das custas e das despesas processuais e dos honorários de sucumbência advindos da presente demanda”
(sic).

As contrarrazões foram ofertadas, pugnando a parte apelada pelo desprovimento do recurso, mantendo a sentença em todos os seus termos, e majoração dos honorários advocatícios de sucumbência.

Informa que
“Ademais, as alterações promovidas pela Lei nº. 13.786/2018 (Lei do Distrato) são aplicáveis aos contratos celebrados posteriormente à sua vigência, face ao princípio da irretroatividade da lei. No caso em discussão, extrai-se que o contrato foi firmado pelas partes em 05/12/2013, em momento anterior à entrada em vigor do referido instrumento normativo. Deste modo, em razão da irretroatividade da lei, sua aplicação é impossível”
(sic).

Argumenta que
“Para aplicação da cláusula penal, faz-se necessário observar o princípio da razoabilidade e proporcionalidade. O percentual de retenção com base no valor pago, ausente qualquer peculiaridade, é adequado para indenizar as incorporadoras das despesas gerais e desestimular o rompimento do contrato, tendo em vista que o imóvel retornará a sua posse, podendo vende-lo novamente, inclusive, com valor acrescido ante a correção imobiliária”
(sic).

Esclarece que a “
A indenização pela fruição do imóvel depende da demonstração do proveito econômico obtido pela devedora após ter se tornado inadimplente. No caso em apreço, como bem pontuado pelo juízo primevo, inexiste nos autos qualquer comprovação do proveito econômico obtido pela Apelada ou do prejuízo financeiro sofrido pela ré, em razão da privação do exercício de sua posse, mormente se levado em consideração que se trata de imóvel não edificado.
” (sic).

Explana que “
Há ausência de previsão expressa quanto a incidência de comissão de corretagem, invalida a sua cobrança, bem como a ausência de prova da efetiva intermediação imobiliária faz cai por terra a pretensão da parte Apelante. Ademais, verifica-se a falta da respectiva quantificação do valor, não constando o valor cobrado
” (sic).

Custas recolhidas, conforme Id.
211793658
.

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Recolhido o preparo, e estando adequado e tempestivo,
CONHEÇO
o apelo interposto, o que faço com fulcro no artigo 1.009 do Código de Processo Civil.

Cinge-se dos autos que
LOTEADORA ASSAÍ S/S LTDA

ajuizou
Ação de resolução contratual cumulada com reintegração de posse e perdas e danos em desfavor de
SIMONE SILVA DE SIQUEIRA
,
relatando, em síntese, que alienou à ora apelada o Lote nº 11 (onze) da quadra nº 07 (sete), com área de 300,00 m2, situado no loteamento denominado JARDIM PORTINARI, e que o instrumento particular de compromisso de venda e compra de imóvel urbano em loteamento fora confeccionado prevendo que o preço total certo e ajustado da venda seria de R$ 90.000,00 (noventa mil reais), sendo que a apelada efetuaria o pagamento do valor de R$ 750,00 (setecentos e cinquenta reais) a título de sinal e princípio de negócio, e o restante do valor seria pago em 119 (cento e dezenove) prestações mensais e sucessivas de R$ 750,00 (setecentos e cinquenta reais) cada, sendo a primeira parcela com vencimento no dia 15/01/14.

Afirma que posteriormente, fora pactuado adendo ao contrato restando consignado entre as partes que a apelada concordava possuir saldo devedor no valor de R$ 99.325,56 (noventa e nove mil trezentos e vinte e cinco reais e cinquenta e seis centavos), e que referido saldo seria pago em 68 (sessenta e oito) parcelas mensais no valor de R$ 1.460,67 (mil quatrocentos e sessenta reais e sessenta e sete centavos) cada, sendo a primeira parcela com vencimento em 15/09/2018.

Narra que a apelada não cumpriu com suas obrigações e se encontra em débito com as parcelas vencidas a partir de 15 de dezembro de 2019, totalizando 17 (dezessete) parcelas em atraso, além do débito referente ao IPTU.

À vista disso, ajuizou a ação originária buscando, ao final, a decretação da rescisão do contrato e a reintegração de posse no bem imóvel, a condenação da requerida no pagamento de indenização pela fruição do bem, da cláusula penal, do sinal e dos encargos de mora e a declaração de que a responsabilidade pelo pagamento do IPTU seja da ré.

Após devida instrução do feito, o Magistrado que conduziu o processo julgou
parcialmente procedentes
os pedidos formulados na inicial, nos termos acima colacionados.

Faço constar trecho da sentença exarada pelo juízo
a quo
, no que tange o mérito da ação:

“[...]Embora o descumprimento contratual tenha se verificado exclusivamente por culpa da promitente-compradora/requerida, é vedada a retenção integral das parcelas por ele quitadas, cabendo-lhe a restituição parcial. O conteúdo do
verbete da Súmula n.º 543 do STJ
traduz essa orientação e registra, de maneira taxativa, que: “na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.

Isso assinalado, é oportuno consignar que o direito à retenção cumpre finalidade análoga a do instituto da cláusula penal compensatória, qual seja a de recompor o vendedor das perdas e danos inerentes ao empreendimento, neles estando abarcados inclusive taxas, tributos e eventual utilização do imóvel.

[...]

Por via de consequência, diante desta perspectiva, tendo em vista que a pena convencional, prevista no contrato, celebrado entre as partes, é de 20% do preço total do bem (cláusula sexta, parágrafo segundo, do contrato arquivado no evento n.º 55503548), considero configurada a situação de abusividade, visto que o percentual de retenção deve incidir sobre a quantificação das parcelas/prestações efetivamente quitadas. Em contrapartida, a previsão contratual constante na cláusula sexta, parágrafo quarto, que preconiza que o valor deverá ser restituído de forma parcelada, mostra-se abusiva, uma vez que a restituição deverá ocorrer em parcela única.

[...]

Todavia, do confronto/cotejo analítico do contingente probatório produzido no processo, deduz-se que a requerente não comprovou, de maneira categórica, que o requerido usufruiu do imóvel e nele fez edificações — ponto crucial/nodal que a parte requerida lançou mão, como pano de fundo, para efeito de dar concretude ao direito veiculado e que, por via de consequência, pendeu por pesar sobre os seus ombros o dever/ônus de promover a sua comprovação [art. 373, inciso I do Código de Processo Civil].

Ressalte-se que o não acolhimento do referido pedido não desequilibra a relação contratual, tendo em vista que a promitente-vendedora será compensada com a retenção e terá a propriedade para si, não havendo que se falar em enriquecimento indevido do promitente-comprador.

[...]

Pois bem. Compulsando o material cognitivo produzido no processo, deflui-se que a requerida Simone Silva de Siqueira firmou contrato de compromisso de compra e venda com a companhia requerente Loteadora Assaí S/S Ltda., que objetivava realizar a aquisição de bem imóvel urbano, em que não consta/registra a existência de cláusula expressa de comissão de corretagem, e que, também, não foi instruído, através de pacto acessório, por contrato de intermediação imobiliária. A análise detalhada do teor da prova documental evidencia que não subsiste registro, no âmbito dos instrumentos de contrato, em destaque e de forma expressa, a incidência de comissão de corretagem e a respectiva quantificação do valor; também não há prova da efetiva intermediação imobiliária.

Por conseguinte, nesse influxo de ideias, tomando-se em consideração que os contratos não registram, de maneira clara e objetiva, as informações necessárias, relacionadas a incidência da comissão de corretagem, não existindo também provas da efetiva intermediação imobiliária, deduz-se, por força de proposição lógica, que é inválido o repasse e a cobrança da corretagem, na situação concreta. [...]”
(Id.
211222757
)

Pois bem. Inicialmente, destaco que resta incontroverso nos autos que a rescisão se deu por vontade da compradora.

Nesse passo, acerca da devolução de valores nos contratos de compra e venda, o Superior Tribunal de Justiça editou a súmula n. 543, que prevê:

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”
.

Em que pese o arrazoado trazido pela apelante, acerca da ausência de culpa e prevalência da cláusula pactuada em respeito à previsão contratual, tal alegação não tem a necessária sustentabilidade para ensejar a reforma da sentença, mormente porque, no ordenamento jurídico atual, todos os negócios jurídicos são submetidos ao princípio da boa-fé objetiva.

Ademais, como já explanado, o caso em tela deve ser analisado à luz do Código de Defesa do Consumidor, que permite a interpretação das cláusulas contratuais, afastando-as quando se verificarem abusivas.

Neste contexto, a previsão contida na cláusula sexta, parágrafo quarto, que determina que a restituição do montante pago pela apelante, se dê de forma parcelada revela-se abusiva e capaz de gerar enriquecimento ilícito ao vendedor.

Nesse sentido o entendimento deste Sodalício:

“RESCISÃO DE CONTRATO C/C DANO MORAL – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL
– RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR
– DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS – RETENÇÃO DE 10% DO VALOR EFETIVAMENTE PAGO – RAZOABILIDADE –
RESTITUIÇÃO DE FORMA PARCELADA – ABUSIVIDADE
– HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS MANTIDOS – RECURSO DESPROVIDO.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, deve ocorrer a imediata restituição parcial das parcelas pagas pelo promitente comprador, nos casos em que deu causa ao desfazimento, admitido a retenção do percentual de 10% (dez por cento) dos valores pagos.

É abusiva a cláusula contratual que determine a devolução parcelada de valores na hipótese de rescisão do compromisso de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer dos contratantes.

O valor arbitrado a título de honorários advocatícios deve estar de acordo com o trabalho desempenhado pelo patrono, nos termos do art. 85, §2º do CPC.

(N.U 1004259-54.2019.8.11.0040, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 26/01/2022, Publicado no DJE 31/01/2022) (grifei)

E do c. STJ:

“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. DESFAZIMENTO CONTRATUAL POR DESINTERESSE EXCLUSIVO DOS ADQUIRENTES. RESCISÃO DA AVENÇA. CABIMENTO. RECENTE PRONUNCIAMENTO DA SEGUNDA SEÇÃO. PRECEDENTES. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.

(...)

2. A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art.32, § 2º),
a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e
receber
,
de forma imediata e em pagamento único
,
a restituição dos valores pagos
, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante
(Súmula 543/STJ). Precedentes. (...)
” (STJ, AgInt nos EDcl nos EDcl no REsp 1851404/RJ, 3ª Turma, Rel. Min. Moura Ribeiro, j. 03.05.2021 - grifei e negritei)

Sendo assim, a restituição deverá ocorrer de forma imediata e em pagamento único.

A apelante argumenta ainda que faz
jus
ao recebimento da cláusula penal prevista no contrato, consistente em 20% (vinte por cento) do preço total e corrigido monetariamente do lote, requerendo para tanto, a aplicação do artigo 32-A, inciso II da Lei nº. 13.786 de 27 de dezembro de 2018.

Contudo, extrai-se dos autos que o contrato foi firmado pelas partes em
08/12/13
, em momento anterior à entrada em vigor do referido instrumento normativo.

Posto isso, em razão da irretroatividade da lei, sua aplicação é impossível.

Vejamos o entendimento deste Sodalício:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DISTRATO POR PARTE DA PROMITENTE COMPRADORA – SÚMULA 543 STJ – RETENÇÃO DE 15% DOS VALORES PAGOS – INDENIZAÇÃO PELO TEMPO DE FRUIÇÃO – DESCABIMENTO – LOTE NÃO EDIFICADO – DESPESAS COM IPTU EM ABERTO DEVIDAS PELA COMPRADORA DESDE A DATA DA SUA IMISSÃO ATÉ REINTEGRAÇÃO DE POSSE PELA PARTE VENDEDORA
–I
NTERESSE
DA
EMPRESA
NA
APLICAÇÃO
DA
LEI
Nº
13.786/2018
, QUE IMPLICARIA NO AUMENTO DO PERCENTUAL – INADMISSIBILIDADE – CONTRATO FIRMADO ANTERIORMENTE À VIGÊNCIA DA
LEI
– REDMENSIONAMENTO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS – NÃO CONFIGURAÇÃO – APELADA SUCUMBIU EM PARTE MÍNIMA DO PEDIDO – INTELIGÊNCIA DO PARÁGRAFO ÚNICO DO ART. 86 CPC – HONORÁRIOS FIXADOS NO LIMITE LEGAL – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Inteligência da Súmula 543/STJ. Admitida, assim, a retenção do percentual de 15% (quinze por cento) dos valores pagos.

A indenização pela fruição do imóvel depende da demonstração do proveito econômico obtido pelo devedor após ter se tornado inadimplente. Inexistindo nos autos qualquer comprovação do proveito econômico obtido pela autora ou o prejuízo financeiro sofrido pela ré, em razão da privação do exercício de sua posse, mormente se levado em consideração que se trata de imóvel não edificado, não prospera a pretensão recursal.

A taxa de IPTU é de responsabilidade do promitente comprador desde sua imissão na posse dos imóveis até a efetiva reintegração na posse destes.

As alterações promovidas pela
Lei
nº.
13.786
/
2018
(
Lei
do Distrato) são aplicáveis aos contratos celebrados posteriormente à sua vigência, face ao princípio da irretroatividade da
lei
, e nas hipóteses de rompimento unilateral imotivado do contrato, que não é o caso em questão, visto que compradora não teve condições de continuar arcando com o pagamento.

Se um litigante sucumbir em parte mínima do pedido, o outro responderá, por inteiro, pelas despesas e pelos honorários.

(N.U 1001470-91.2022.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 13/03/2024, Publicado no DJE 18/03/2024)

Ademais, o instituto da cláusula penal compensatória cumpre finalidade análoga a
o direito à retenção, qual seja a de recompor o vendedor das perdas e danos inerentes ao empreendimento, neles estando abarcados inclusive taxas, tributos e eventual utilização do imóvel.

Registra-se, por oportuno, que no caso em que é permitida a retenção com o fito de ressarcir despesas administrativas e tributárias, não há falar em aplicação da multa contratual, sob pena de configurar
bis in idem
.

Salienta-se que o togado singular fixou o direito à retenção no patamar de 20%.

Subsidiariamente, a apelante requer a majoração desse percentual para 25%.

Não prospera tal pleito.

Isso porque,
deve ser mantida a dedução no valor das parcelas na quantia correspondente a 20% (vinte por cento) a título de despesas com a realização do negócio, até mesmo porque não comprovada nenhuma perda havida com a não consecução do negócio, como qualquer impedimento na revenda do bem imóvel, ou ainda, algum aumento de despesas com a resolução da avença.

Nesse sentido, trago à lume o entendimento desta E. Câmara:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA, TUTELA DE EVIDÊNCIA E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – DEMANDA AJUIZADA APÓS A EFETIVA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO – MOTIVAÇÃO DA RESCISÃO QUE NÃO DECORRE DO ATRASO ANTERIOR DA OBRA – AUSÊNCIA DE TRATATIVAS ANTERIORES –
CULPA DO COMPRADOR –

RETENÇÃO DE 20% DOS VALORES PAGOS – MANUTENÇÃO
– TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA – TRÂNSITO EM JULGADO – TEMA 1.002 STJ – RETENÇÃO DE VALOR DE IPTU – POSSIBILIDADE – MULTA CONTRATUAL – INAPLICABILIDADE – DANO MORAL NÃO CONFIGURAÇÃO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

Embora haja indícios quanto ao atraso da entrega do empreendimento imobiliário objeto do litígio, tal constatação se mostra inócua no caso concreto, haja vista que a ação foi ajuizada após três anos da efetiva entrega do empreendimento, o que leva concluir que houve desistência imotivada do comprador.

Logo, não há razões para considerar que a rescisão ocorreu por culpa da promitente vendedora, mormente considerando a falta de tratativas contemporâneas ao atraso alegado.

A rescisão contratual por culpa dos compradores autoriza a retenção de parte dos valores pagos para arcar com as despesas administrativas realizadas pela promitente vendedora, cujo percentual aplicável de 20% sobre o valor pago deve ser mantido, porque em consonância com entendimento deste Sodalício.

O termo inicial dos juros de mora, na hipótese de devolução de valores decorrente de resolução de compromisso de compra e venda, por iniciativa do comprador, é a data do trânsito em julgado. Tema 1.002 do STJ.

A responsabilidade do promitente-comprador sobre o IPTU ocorre desde a sua imissão na posse até a reintegração de posse pela vendedora.

A cláusula penal compensatória tem como fato gerador a rescisão culposa do contrato e, embora possa por analogia ao vendedor, não se aplica ao presente caso, pois a rescisão ocorreu por liberalidade do comprador.

Reconhecida a culpa do promitente comprador pelo término da avença, descabe falar em pagamento de indenização por danos morais.”

(N.U 1011543-88.2023.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 05/06/2024, Publicado no DJE 09/06/2024) (grifei)

A apelante pretende ainda a reforma da sentença no sentido de se ver reconhecido como devido e condenada a apelada em relação a taxa de fruição,
correspondente a 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) ao mês sobre o valor do contrato atualizado, desde seu ingresso na posse, em 08/12/13, até a data de sua desocupação.

É notório que a sentença prolatada concluiu pela improcedência desta pretensão e foi assertivamente fundamentada na premissa de ausência de enriquecimento ilícito pela apelada, partindo do pressuposto de que os contratos rescindidos tratam de lotes imobiliários não edificados.

No caso vertente, perfilho do entendimento de que não é devida a taxa de fruição, tendo em vista que esta corresponde à indenização pelo uso do imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda.

Todavia, essa taxa não incide quando se trata de terreno não edificado, uma vez que inexiste proveito econômico proporcionado pelo imóvel, como bem pontuado pelo juízo singular.

Vejamos:

“APELAÇÃO CÍVEL – SENTENÇA ÚNICA PROFERIDA EM DEMANDAS CONEXAS E CONTRAPOSTAS REUNIDAS – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO E AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE –
CONTRATOS DE COMPRA E VENDA DE BENS IMÓVEIS (LOTES)
– DESPICIENDO NOVO RECOLHIMENTO DAS CUSTAS DE PREPARO – EQUÍVOCO DE DUPLA INTERPOSIÇÃO JUSTIFICADO PELAS CIRCUNSTÂNCIAS DO CASO –
RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DA PROMITENTE-COMPRADORA
– INADIMPLÊNCIA – DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS COM RETENÇÃO DE 25% PARA A PROMITENTE-VENDEDORA – SÚMULA 543 DO STJ – RAZOABILIDADE –
INDENIZAÇÃO PELO TEMPO DE FRUIÇÃO – DESCABIMENTO – LOTE NÃO EDIFICADO
– DESPESAS COM IPTU EM ABERTO DEVIDAS PELA COMPRADORA DA SUA IMISSÃO ATÉ REINTEGRAÇÃO DE POSSE PELA PARTE VENDEDORA – ÔNUS SUCUMBENCIAL RATEADO DE ACORDO COM O DECAIMENTO DE CADA PARTE – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

Despiciendo que a parte recorrente promova novo recolhimento, isso porque foi proferida sentença única registrada nos autos dos dois processos conexos, sendo idêntico o teor dos apelos.

Conquanto a parte pretenda a rescisão dos contratos de compra e venda, correspondendo à dicção do art. 292, II do CPC, perfilho do entendimento adotado pelo togado singelo, o qual adotou posição correta no sentido de manter o montante atribuído na inicial, porque tal monta corresponde “ao conteúdo patrimonial em discussão ou ao proveito econômico perseguido pelo autor” (art. 292, § 3° do CPC).

O fato da promitente compradora desistir do contrato não quer dizer que se sujeita à aplicação de valores abusivos e onerosas multas contratuais, sob pena de configurar locupletamento ilícito da parte vendedora. O c. STJ tem autorizado que o promitente vendedor retenha o percentual de 10% a 25% do valor pago, quando a rescisão ocorrer por culpa do promissário comprador. Razoável, assim, a fixação de retenção no percentual de 25% (vinte e cinco por cento) sobre os valores efetivamente adimplidos pela compradora em favor da vendedora.

A indenização pela fruição do imóvel depende da demonstração do proveito econômico obtido pelo devedor após ter se tornado inadimplente. Inexistindo nos autos qualquer comprovação do proveito econômico obtido pela autora ou o prejuízo financeiro sofrido pela ré, em razão da privação do exercício de sua posse, mormente se levado em consideração que se trata de imóvel não edificado, não prospera a pretensão recursal.

A taxa de IPTU é de responsabilidade do promitente comprador desde sua imissão na posse dos imóveis até a efetiva reintegração na posse destes.

Sopesadas as vitórias e derrotas que cada parte obteve em cada uma das demandas conexas, com pedidos e defesas contrapostos, os quais são em grande proporção convergentes e similares, as despesas processuais e honorários advocatícios deverão mantidas como fixadas na instância singela na proporção de 60% (setenta por cento) para a parte quando autora, e 40% (trinta por cento) quando parte requerida, atendendo ao critério norteador de número de pedidos formulados e proporcionalidade de decaimento das partes.

Recurso provido em parte. Sentença reformada em parte. Honorários majorados, observada proporção sucumbencial mantida.”

(N.U 1013842-41.2019.8.11.0015, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 07/06/2023, Publicado no DJE 15/06/2023) (grifei)

Portanto, nenhuma correção a ser realizada na conclusão do édito sentencial pelo afastamento da pretensão de pagamento de taxa de fruição.

A apelante aduz que, houve valores pagos pela apelada a título de intermediação e corretagem.

Vislumbro que em relação ao exposto é imperativo destacar que não há evidências substanciais nos registros que o montante recebido correspondeu, efetivamente, a uma taxa de comissão ou corretagem.

Portanto, o juízo de primeiro grau decidiu acertadamente sobre a questão.

Por fim, entendo que os honorários sucumbenciais foram fixados de maneira correta pelo juízo
a quo
, não havendo qualquer azo à reforma da sentença.
In verbis:

Pelo princípio da sucumbência, dado à sucumbência parcial [art. 86 do Código de Processo Civil], deverá arcar, a requerente, com 40% das custas processuais e a requerida com os demais 60% remanescentes. Com espeque no conteúdo do art. 85, § 2.º do Código de Processo Civil,
Condeno
a requerente/reconvinda no pagamento de honorários advocatícios ao patrono da parte adversa, fixados no percentual de 10% do valor atualizado atribuído à causa e, também, a requerida/reconvinte no pagamento de honorários de advogado, arbitrados na proporção de 10% do valor atualizado atribuído à causa, considerando-se a natureza da demanda, o trabalho desenvolvido por parte dos advogados e o lapso de tempo em que o processo tramitou, vedada a possibilidade de compensação [art. 85, § 14.º do Código de Processo Civil].

Sendo assim o ônus de sucumbência fixado no
decisum
, resta proporcional, justo e escorreito.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso, mantendo integralmente a sentença de primeiro grau.

Via de consequência, majoro os honorários advocatícios, a serem suportados por ambas as partes, de 10% para 15%, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 12/06/2024