Tribunal: TJMT
Processo: 1010966-85.2024.8.11.0000
Relator(a): MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-07-03
Data de publicação: 2024-07-10

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1010966-85.2024.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Compra e Venda, Esbulho / Turbação / Ameaça, Requerimento de Reintegração de Posse]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[JOAO GUILHERME BARROSO QUINTINO - CPF: 032.175.751-30 (ADVOGADO), WMC IMOBILIARIA E CONSTRUTORA LTDA - CNPJ: 35.277.695/0001-38 (AGRAVANTE), JOAQUIM CONCEICAO BARBOSA - CPF: 495.970.431-49 (AGRAVADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

AGRAVANTE(S):

WMC IMOBILIÁRIA E CONSTRUTORA LTDA

AGRAVADO(s):

JOAQUIM CONCEIÇÃO BARBOSA

E M E N T A:

RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – REINTEGRAÇÃO LIMINAR DE POSSE INDEFERIDA

- INADIMPLEMENTO CONTRATUAL COMPROVADO HÁ QUASE DOIS ANOS – EXISTÊNCIA DE CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA – RECUSA DO ADQUIRENTE RECEBER A NOTIFICAÇÃO ADMONITÓRIA – AUSÊNCIA DE PROVAS DO PAGAMENTO OU DE APRESENTAÇÃO DE EXCEÇÕES PESSOAIS APTAS A AFASTAR A MORA – LIMINAR CONCEDIDA – RECURSO PROVIDO.

Exegese do
Enunciado n. 436
da V Jornada de Direito Civil do Conselho de Justiça Federal, no caso de o contrato de compra e venda do imóvel em ajustada cláusula resolutiva expressa, além de evidenciado o inadimplemento renitente do pacto, há provas de que o adquirente réu se negou a receber a notificação cartorária sem
provar a quitação das parcelas em aberto do contrato de compra e venda, assim como de apresentar exceções pessoais, ou mesmo demonstrar a existência de ilegalidades/abusividades contratuais a ensejar a suspensão dos efeitos da mora contratual, cabível
o deferimento da liminar de reintegração de posse do imóvel ao alienante.

Em casos tais, aliás,
o retorno das partes contratantes ao
status quo ante
exsurge, desde logo, como a maneira mais eficaz, e com menor efeito colateral, para evitar que desdobramentos indesejados de um litígio que tende a demorar anos, talvez décadas, haja vista a difícil tarefa de conformar os interesses das partes por ocasião da prolação da sentença.

Por outro lado, antes de se proceder o cumprimento da liminar reintegratória, deve-se oportunizar ao adquirente inadimplente um lapso de 30 dias

para a desocupação voluntária do imóvel, prazo em que poderá obstar a efetivação da liminar possessória mediante a comprovação do pagamento dos valores das parcelas em atraso, devidamente acrescido dos encargos moratórios contratuais.-

R E L A T Ó R I O

AGRAVANTE(S):

WMC IMOBILIÁRIA E CONSTRUTORA LTDA

AGRAVADO(s):

JOAQUIM CONCEIÇÃO BARBOSA

R E L A T Ó R I O:

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por
WMC IMOBILIÁRIA E CONSTRUTORA LTDA,
contra a decisão proferida na
Ação de Rescisão Contratual c/c de Reintegração de posse e Indenização por danos morais e materiais

n. 1001884-18.2023.8.11.0080 movida em face de
JOAQUIM CONCEIÇÃO BARBOSA
, a qual in
deferiu a liminar possessória em que o autor agravante postula sua imediata reintegração na posse do imóvel urbano de 267,75 m2, localizado no loteamento Residencial Jardim América, Quadra 01, Lote 16, devidamente matriculado no CRI de Querência-MT sob o n 8.922.

Narra a recorrente que em 02/09/2021 vendeu o referido imóvel ao réu agravado através do
Contrato Particular de Venda e Compra
n. 10, pelo preço de R$60.000,00, a ser pago através de uma entrada de R$20.000,00 e o restante, em 60 (sessenta) prestações mensais de R$666,66, vencidas no dia 10 de cada mês, com o primeiro vencimento previsto para 10/10/2021.

Registra que na
Cláusula Sexta
do referido contrato (cláusula resolutiva expressa) restou pactuado que a inadimplência de qualquer das parcelas ajustadas por prazo superior 90 (noventa) dias acarretaria a rescisão de pleno direito do negócio, com a perda da posse por parte do adquirente, em favor da vendedora agravante, independentemente de interpelação judicial ou notificação extrajudicial.

Relata que, no entanto, desde
setembro de 2022
, o adquirente agravado simplesmente interrompeu o pagamento das prestações convencionadas, incorrendo, assim, em mora contratual, sem qualquer justificativa.

Anota que apesar das várias tentativas de resolução da questão na via administrativa, uma vez expedida a notificação extrajudicial do adquirente inadimplente, este se recusou a assinar o respectivo documento, consoante demonstra a
Certidão da situação de notificação
anexada aos autos, não procurando o agravante para quitar ou mesmo negociar o débito.

Inconformado com a decisão que indeferiu a tutela de urgência, aduz que foram demonstrados os requisitos do art. 300 do CDC/15 para o deferimento da liminar pretendida, haja vista que, além de o alienante recorrente ainda ser o proprietário formal, constante da matrícula do imóvel, e de o pacto firmado entre as partes trazer cláusula resolutiva expressa, autorizando a sua imediata retomada do bem em caso de inadimplemento por prazo superior a 90 (noventa), a mora do demandado, que se opera
ex re
, foi também reafirmada pela notificação que o adquirente inadimplente se recusou a receber, de maneira que a posse por ele exercida tornou-se injusta e de má-fé, configurando verdadeiro esbulho possessório.

Alega que, além de demonstrada a
probabilidade do direito
postulado, o risco de dano reside no fato de estar sendo privado da posse do imóvel que lhe pertence, sem que lhe esteja sendo paga a respectiva contraprestação, e impedido de vender e compromissar o imóvel, tendo de suportar os débitos de IPTU deixados pelo adquirente inadimplente.

Com tais argumentos, pugnou pela antecipação da tutela recursal de urgência, a fim de ser reintegrado imediatamente na posse do imóvel objeto da demanda, com posterior confirmação de tal medida por ocasião do julgamento definitivo do recurso.

A liminar foi indeferida pela decisão de ID. n. 211976167.

Sem contrarrazões, consoante certidão de ID. n. 217601655.

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

V O T O:

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Diante da síntese que se pode extrair do quadro fático e obrigacional posto, não há dúvida de que razão assiste aos recorrentes.

Isso porque, do conjunto de indícios e evidências que permeiam a causa, certo é que o adquirente não demonstrou a menor boa vontade para a solução do litígio.

Ao contrário, o seu comportamento indica o inverso.

Primeiramente, porque, diante do inadimplemento do contrato a partir da 12ª (décima segunda) parcela, vencida em setembro de 2022, a imobiliária credora providenciou a sua notificação extrajudicial, intermediada pelo Cartório do 1º Ofício de Querência-MT.

Porém, consoante ressai da
Certidão de Situação de Notificação
de ID. n. 133764498 dos autos de origem, da lavra do Oficial registrador
Marcelo Linck
, datada de 18/05/2023, o adquirente inadimplente, ora agravado, se negou a receber a notificação, como também a assinar o respectivo recibo. Vejamos:

Apesar disso, ao analisar o pedido de tutela reintegratória, o juízo singular compreendeu prematuro o deferimento da medida, dando, pois, azo ao presente Agravo de Instrumento.

E seguindo essa mesma linha de raciocínio, ao receber o aludido recurso, esta relatora indeferiu a liminar recursal por entender pela conveniência do aguardo da manifestação da parte requerida.

No entanto, o comportamento furtivo demonstrado pelo réu agravado por ocasião de sua notificação admonitória foi reeditado nessa quadra recursal, consoante se pode inferir da certidão de ID. n. 213935173, da lavra do Oficial de Justiça encarregado de proceder a intimação do adquirente inadimplente para oferecer contrarrazões, tendo deixado de atender às tentativas de contato telefônico, embora o interlocutor, que se identificou como seu filho, tivesse atendido aos contatos e confirmado a titularidade dos dois números telefônicos contatados – (66) 9 8412-4948 e (66) 9 8453-7865 –, afirmando que o

seu pai, ora agravado, não poderia atender por se encontrar sob efeitos de medicação, porquanto acometido de uma depressão.

Indagado, então, pelo referido meirinho se havia algum receituário ou laudo médico a comprovar a condição declarada, o interlocutor respondeu positivamente, tendo, ainda, se comprometido a enviar tal documentação médica comprobatória.

Todavia, essa promessa jamais foi cumprida, sendo o mandado devolvido sem a referida intimação.

É o que se pode depreender da certidão do oficial de justiça.

Vejamos (ID. n. 213935173):

E o Print da tela da conversa trocada entre o Oficial de Justiça encarregado do ato e o filho do adquirente agravado, via aplicativo
WhatsApp
não deixa dúvidas daquilo que restou certificado pelo mencionado servidor público que, de qualquer forma, goza de fé pública. Vejamos:

Sendo assim, foram concedidas ao adquirente todas as oportunidades de (i) demonstrar a quitação das parcelas em aberto do contrato de compra e venda, assim como de (ii) apresentar exceções pessoais, ou mesmo (iii) a existência de ilegalidades/abusividades contratuais a ensejar a suspensão dos efeitos da mora contratual, o que não o fez.

Todavia, o que deveras sobreleva no caso em tela é que há na
CLÁUSULA SEXTA
do contrato entabulado entre as partes a convenção de que o não adimplemento por mais de 90 (noventa) dias implicará na resolução de pleno direito do pacto de compra e venda, devendo a posse do imóvel ser restituída à alienante, sem qualquer direito de retenção e/ou indenização por benfeitorias. Senão, vejamos (ID. n. 133764518):

Nesse particular, a jurisprudência pátria, nos últimos anos, tem admitido a retomada da posse por aquele que vendeu e não recebeu o preço ajustado a tempo e modo, contanto que haja a expressa convenção entre as partes nesse sentido.

Mais que isso, como bem orienta o
Enunciado n. 436
da V Jornada de Direito Civil do Conselho de Justiça Federal,
“A cláusula resolutiva expressa produz efeitos extintivos independentemente de pronunciamento judicial.”

Vale também destacar que recentemente o STJ tem entendido que, nos contratos imobiliários com cláusula que prevê expressamente a resolução da avença com a restituição imediata da posse imóvel ao alienante em caso de inadimplência, seria dispensável, inclusive, a judicialização da questão, bastando a notificação da mora. Vejamos:

RECURSO ESPECIAL – AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL COM CLÁUSULA DE RESOLUÇÃO EXPRESSA – INADIMPLEMENTO DO COMPROMISSÁRIO COMPRADOR QUE NÃO EFETUOU O PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES AJUSTADAS – MORA COMPROVADA POR NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL E DECURSO DO PRAZO PARA A PURGAÇÃO – INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS QUE JULGARAM PROCEDENTE O PEDIDO REINTEGRATÓRIO REPUTANDO DESNECESSÁRIO O PRÉVIO AJUIZAMENTO DE DEMANDA JUDICIAL PARA A RESOLUÇÃO CONTRATUAL - INSURGÊNCIA DO DEVEDOR – RECLAMO DESPROVIDO. Controvérsia: possibilidade de manejo de ação possessória fundada em cláusula resolutiva expressa decorrente de inadimplemento de contrato de compromisso de compra e venda imobiliária, sem que tenha sido ajuizada, de modo prévio ou concomitante, demanda judicial objetivando rescindir o ajuste firmado. I. Violação ao artigo 535 do CPC/73 inocorrente na espécie, pois a Corte local procedeu à averiguação de toda a matéria reputada necessária ao deslinde da controvérsia, apenas não adotou a mesma compreensão almejada pela parte, acerca da resolução da lide, o que não enseja omissão ou contradição no julgado. II. A ausência de enfrentamento da matéria objeto da controvérsia pelo Tribunal de origem, não obstante a oposição de embargos de declaração, impede o acesso à instância especial, porquanto não preenchido o requisito constitucional do prequestionamento, atraindo o enunciado da Súmula 211/STJ, notadamente quando a parte não cuidou de alegar negativa de prestação jurisdicional no ponto, isto é, ao indicar a violação do artigo 535 do CPC/73, não suscitou a existência de omissão do acórdão recorrido na análise dos dispositivos. III.
Inexiste óbice para a aplicação de cláusula resolutiva expressa em contratos de compromisso de compra e venda, porquanto, após notificado/interpelado o compromissário comprador inadimplente (devedor) e decorrido o prazo sem a purgação da mora, abre-se ao compromissário vendedor a faculdade de exercer o direito potestativo concedido pela cláusula resolutiva expressa para a resolução da relação jurídica extrajudicialmente. IV. Impor à parte prejudicada o ajuizamento de demanda judicial para obter a resolução do contrato quando esse estabelece em seu favor a garantia de cláusula resolutória expressa, é impingir-lhe ônus demasiado e obrigação contrária ao texto expresso da lei, desprestigiando o princípio da autonomia da vontade, da não intervenção do Estado nas relações negociais, criando obrigação que refoge o texto da lei e a verdadeira intenção legislativa
. V. A revisão do valor estabelecido a título de honorários nos termos do artigo 20, § 4º do CPC/73, só é permitido quando o montante fixado se mostrar ínfimo ou exorbitante, o que não se verifica no caso em exame, levando-se em conta a complexidade da causa, o trabalho realizado pelo causídico e o valor envolvido na demanda, circunstâncias segundo as quais o reexame implicaria em revolvimento do conjunto fático dos autos, providência vedada ao STJ ante o óbice contido no enunciado 7 da Súmula desta Casa. VI. Recurso especial conhecido em parte e, na extensão, desprovido. (STJ – Quarta Turma – REsp 1.789.863/MS, Relator. Min. Marco Buzzi, j. em 10/08/2021, publ. 04/10/2021)

Não por outra razão a jurisprudência tem autorizado o deferimento da tutela para a restituição da posse do bem inadimplido ao alienante, antes mesmo da cognição exauriente, a fim de fazer cessar um ilícito contratual permanente.

Em casos tais, aliás,
o retorno das partes contratantes ao
status quo ante
exsurge, desde logo, como a maneira mais eficaz, e com menor efeito colateral, para evitar que desdobramentos indesejados num litígio que tende a demorar anos, talvez décadas, haja vista a difícil tarefa de conformar os interesses das partes por ocasião da prolação da sentença.

Por outro lado, antes de se proceder o cumprimento do mandado reintegratório, deve-se oportunizar ao adquirente inadimplente um lapso razoável para a desocupação voluntária do imóvel, prazo em que o comprador poderá obstar a efetivação da liminar possessória mediante a comprovação do pagamento dos valores das parcelas em atraso, devidamente acrescido dos encargos moratórios contratuais.

Forte nessas razões,
dou provimento
ao presente recurso para
da tutela de urgência para determinar, desde logo, a reintegração liminar da alienante autora na posse do imóvel objeto do contrato de compra e venda, conferindo-se, porém, ao adquirente agravado, o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, sob pena de cumprimento do mandado de reintegração liminar a ser expedido pelo juízo de origem, inclusive com a utilização de força policial se acaso necessário.

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 03/07/2024