Tribunal: TJMT
Processo: 1003124-26.2016.8.11.0003
Relator(a): CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-05-08
Data de publicação: 2024-05-08

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1003124-26.2016.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[ACACIO DE ALMEIDA CELLOS - CPF: 048.458.891-53 (APELANTE), DENISE RODEGUER - CPF: 330.525.518-84 (ADVOGADO), KARINE FLORENCIANA DURAN - CPF: 041.089.261-02 (ADVOGADO), VINICIUS PICCINI NUNES - CPF: 034.752.401-06 (ADVOGADO), PRIMEIRO TABELIONATO E REG DE IMOVEIS DE RONDONOPOLIS - CNPJ: 15.031.891/0001-10 (APELADO), CLOVIS MARCELLO DE SA E BENEVIDES FILHO - CPF: 015.757.258-78 (APELADO), MARCIO RECCO - CPF: 175.934.348-00 (ADVOGADO), ROSANGELA AUXILIADORA GARCIA PERES - CPF: 109.048.081-49 (APELADO), BRUNO GARCIA PERES - CPF: 954.756.301-78 (ADVOGADO), PRIMEIRO TABELIONATO E REG DE IMOVEIS DE RONDONOPOLIS - CNPJ: 15.031.891/0001-10 (TERCEIRO INTERESSADO), ROSANGELA AUXILIADORA GARCIA PERES - CPF: 109.048.081-49 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

Recurso de Apelação Cível nº
1003124-26.2016.8.11.0003– Rondonópolis.

Apelante:
Acácio de Almeida Cellos.

Apelados:
Clóvis Marcello de Sa e Benevides Filho e Rosângela Auxiliadora Garcia Peres - 1° Tabelionato de Registro de Imóveis

E M E N T A

AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C.C ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA – PLEITO DE DETERMINAÇÃO AO CARTÓRIO PARA QUE PROCEDA COM A TRANSFERÊNCIA DO BEM IMÓVEL PARA O NOME DO COMPRADOR, INDEPENDENTEMENTE DA APRESENTAÇÃO DA CERTIDÃO DE CASAMENTO DO PROPRIETÁRIO – IMPOSSIBILIDADE – PEDIDO SUBSIDIÁRIO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA - REQUISITOS NÃO PREENCHIDOS

– SENTENÇA ESCORREITA – RECURSO DESPROVIDO
.

A exigência de apresentação da certidão de casamento do proprietário para efetuar a transferência do imóvel, objeto do contrato de compra e venda, junto ao Cartório de Registro de Imóveis, está devidamente prevista em lei. Desta forma, a recusa em proceder com a transferência do bem imóvel, independentemente da apresentação da certidão de casamento do proprietário, não se mostra ilegal, de forma que mantenho a sentença de improcedência nesse ponto.

A adjudicação compulsória exige promessa de compra e venda envolvendo imóvel individualizado, prova do pagamento integral do preço e recusa do promitente vendedor em transferir o bem objeto do negócio.

Na hipótese dos autos, restou inviabilizada a pretensão de adjudicação compulsória do imóvel porquanto, além de se encontrar registrado em nome de terceiro que não integra o polo passivo da lide, existe suspeita de fraude na representação (procuração) utilizada na venda do imóvel.

Recurso desprovido.

R E L A T Ó R I O

Recurso de Apelação Cível nº
1003124-26.2016.8.11.0003– Rondonópolis.

Apelante:
Acácio de Almeida Cellos.

Apelados:
Clovis Marcello de Sa e Benevides Filho e Rosângela Auxiliadora Garcia Peres - 1° Tabelionato de Registro de Imóveis.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação interposto por Acácio de Almeida Cellos visando reformar a r. sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 4ª Vara Cível da Comarca de Rondonópolis, que nos autos da ação de obrigação de fazer ou, sucessivamente, ação de adjudicação compulsória movida contra Clovis Marcello de Sa e Benevides Filho e Rosângela Auxiliadora Garcia Peres - 1° Tabelionato de Registro de Imóveis, julgou improcedente os pedidos formulados na inicial.

Inconformado, o apelante recorre aduzindo, em suma, que para justificar a abusiva exigência e a negativa arbitrária, o cartório informou a suposta ocorrência de fraude envolvendo as partes outorgantes (proprietário do bem e aquele a quem foi outorgada a procuração), porém, estranha ao caso concreto.

Afirma que tal situação não serve para justificar a negativa do caso em apreço, pois sequer restou comprovada a existência de fraude, nem mesmo esclarecida àquela circunstância, não possuindo nenhuma relação com o negócio jurídico aqui debatido.

Segue sustentando que, em que pese o proprietário do imóvel, Sr. Clovis Marcello de Sá e Benevides Filho, ora apelado, tenha afirmado que o bem, objeto desta lide, teria sido adjudicado por acordo celebrado no bojo do processo nº 2858-51.2029.811.0003, que tramitou perante a 2º Vara Cível da Comarca de Rondonópolis, o imóvel objeto daquela demanda não é o mesmo desta ação, posto que aquele possui matrícula distinta, sendo este o de matrícula n. 82.812.

Por fim, pugna pela reforma integral da sentença, para condenar o cartório, ora apelado, na obrigação de fazer, determinando que efetive a referida transferência da propriedade imobiliária ou, subsidiariamente, conceder a adjudicação compulsória do imóvel de matricula 82.812 em favor do apelante.

Contrarrazões apresentada no id. 203049669, pugnando pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

Inclua-se na pauta.

Cuiabá, 08 de maio de 2024.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Recurso de Apelação Cível nº
1003124-26.2016.8.11.0003– Rondonópolis.

Apelante:
Acácio de Almeida Cellos.

Apelados:
Clóvis Marcello de Sa e Benevides Filho e Rosângela Auxiliadora Garcia Peres - 1° Tabelionato de Registro de Imóveis.

V O T O

Infere-se de todo o contexto fático dos autos que Acácio de Almeida Cellos ajuizou ação de obrigação de fazer ou, sucessivamente, ação de adjudicação compulsória, contra Clovis Marcello de Sa e Benevides Filho e Rosângela Auxiliadora Garcia Peres - 1° Tabelionato de Registro de Imóveis, alegando que adquiriu o imóvel objeto da matrícula número 82.812 do Cartório de Registro de Imóveis do 1º Ofício da Comarca de Rondonópolis/MT, e que não logrou êxito em proceder com a transferência da propriedade do bem para o seu nome.

Relatou que o imóvel ainda está registrado em nome do requerido Clovis Marcello de Sá e Benevides Filho, que é casado em regime de separação total de bens, bem como que o requerido outorgou procuração pública à pessoa de Cleofes de Souza Freitas, autorizando a venda do imóvel e que, este último, procurador de Clóvis, por sua vez, firmou o contrato de compra e venda com o autor.

Asseverou que já pagou o preço da compra e venda, mas que não conseguiu transferir a propriedade do bem para o seu nome porque o Cartório de Registro de Imóveis de Rondonópolis condicionou a transferência da propriedade do referido bem à apresentação da certidão de casamento do proprietário, o ora requerido Clovis Marcello de Sá e Benevides Filho.

Seguiu sustentando o autor que, o requerido Clóvis tem paradeiro desconhecido e que o requerente não obteve resultado nas diligências realizadas perante os cartórios de registro civil daquela Comarca, intentando localizar o documento exigido.

Diante disso, requereu, pois, que seja determinado ao Cartório que proceda com a transferência do bem imóvel para o nome do autor, independentemente da apresentação da certidão de casamento do proprietário, haja vista tratar-se de pessoa casada sob o regime de separação total de bens. Em pedido alternativo, requereu a adjudicação compulsória do imóvel.

Após a instrução processual, o douto magistrado
a quo
julgou improcedentes os pedidos formulados na inicial (id. 203049661).

Irresignado, o autor recorre, sustentando que para justificar a abusiva exigência e a negativa arbitrária, o cartório informou a suposta ocorrência de fraude envolvendo as partes outorgantes (proprietário do bem e aquele a quem foi outorgada a procuração), porém, estranha ao caso concreto.

Afirma que tal situação não serve para justificar a negativa do caso em apreço, pois sequer restou comprovada a existência de fraude, nem mesmo esclarecida àquela circunstância, não possuindo nenhuma relação com o negócio jurídico aqui debatido.

Segue sustentando que, em que pese o proprietário do imóvel, Sr. Clovis Marcello de Sá e Benevides Filho, ora apelado, tenha afirmado que o bem, objeto desta lide, teria sido adjudicado por acordo celebrado no bojo do processo nº 2858-51.2029.811.0003, que tramitou perante a 2º Vara Cível da Comarca de Rondonópolis, o imóvel objeto daquela demanda não é o mesmo desta ação, posto que aquele possui matrícula distinta, sendo este o de matrícula n. 82.812.

Por fim, pugna pela reforma integral da sentença, para condenar o cartório, ora apelado, na obrigação de fazer, determinando que efetive a referida transferência da propriedade imobiliária ou, subsidiariamente, conceder a adjudicação compulsória do imóvel de matricula 82.812 em favor do apelante.

Pois bem. Após detida análise dos autos, tenho que a sentença está bem posta e não merece reparo. Explico.

Inicialmente, cumpre destacar que a Srª Rosângela Auxiliadora Garcia Peres - Tabeliã do Cartório de Registro de Imóveis de Rondonópolis, quando da sua defesa, arguiu a preliminar de ilegitimidade passiva, afirmando que não participou da relação jurídica travada entre as partes.

Informou, ainda, que a exigência da apresentação da certidão de casamento do proprietário, está devidamente prevista em lei, bem como que há vários casos de fraude envolvendo a venda dos bens do requerido Clóvis, ressalvando a necessidade de cautelas nos casos.

Ab initio
, quanto ao pleito de que “
seja determinado ao Cartório que proceda com a transferência do bem imóvel para o nome do apelante, independentemente da apresentação da certidão de casamento do proprietário, por tratar-se de pessoa casada sob o regime de separação total de bens”
, restou evidente nos autos que, conforme enfatizado pela Tabeliã, a exigência da apresentação da certidão de casamento do proprietário vendedor do imóvel, para a transferência da propriedade do bem ao comprador, é previsão legal.

Desta forma, a recusa em proceder com a transferência do bem imóvel, independentemente da apresentação da certidão de casamento do proprietário, não se mostra ilegal, de forma que mantenho a sentença de improcedência nesse ponto.

Superada essa questão, passo à analise do pleito subsidiário de adjudicação.

Compulsando os autos verifico que o requerido, ora apelado, Clovis Marcello de Sa e Benevides Filho, em sua defesa, sustentou a preliminar de ilegitimidade passiva, afirmando que não é mais proprietário do imóvel, e que o bem é de propriedade de Juracy Barbosa da Silva.

Acerca da procuração outorgada ao Sr. Cleofes de Souza Freitas, pessoa que vendeu o bem em litigio para o autor, afirmou o apelado, que nunca outorgou qualquer procuração para a venda do imóvel objeto da lide, sendo tal documento falso.

É cediço que o C. Civil assim dispõe em relação à adjudicação de imóvel:

“
Art. 1.417.
Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.

Art. 1.418
. O promitente comprador,
titular de direito real
, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.”
(negritei).

Acerca do direito real, o art. 1.417, do C. Civil preceitua que
“Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e
registrada no Cartório de Registro de Imóveis
,
adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel
”
(negritei).

No tocante aos requisitos necessários para a obtenção do direito real, Francisco Eduardo Loureiro diz,
verbis
:

“
O contrato de compromisso de compra e venda, desde que subordinado a certos requisitos
–
impossibilidade de arrependimento e registro imobiliário

-, converte-se de direito de crédito em direito real de aquisição
.

(...)

O que se extrai do preceito em estudo é a presença de dois requisitos cumulativos, para que o contrato de compromisso de compra e venda, que gera apenas direito de crédito, converta-se me direito real e ganhe oponibilidade contra todos, a saber: a) não contenha cláusula de arrependimento; b) seja registrado no Registro Imobiliário competente.”
(Código Civil Comentado: doutrina e jurisprudência, coordenador Cezar Peluso, 8ª ed. ver. e atual. - Barueri, SP: Manole 2014, p. 1377 – grifei e negritei).

Desse modo, para ingressar com uma ação de adjudicação compulsória, é necessário cumprir três requisitos básicos: ter um contrato válido de compra e venda de um imóvel, ter pago corretamente pelo imóvel e o vendedor se recusar a transferir a propriedade.

Em relação a necessidade do registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis, para a obtenção da titularidade de direito real, após ampla discussão jurisprudencial, o STJ editou a Súmula 239, com o seguinte enunciado:
“O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.”

Contudo, em sentido diametralmente oposto ao alegado pelo apelante, o verbete sumular está associado aos casos em que o comprador litiga única e diretamente
com o vendedor
, sem envolvimento de terceiros, o que definitivamente não é o caso dos autos.

Acerca do tema, o Enunciado n. 95, da I Jornada de Direito Civil, elucida:

“Art. 1.418: O direito à adjudicação compulsória (art. 1.418 do novo Código Civil), quando exercido em face do promitente vendedor, não se condiciona ao registro da promessa de compra e venda no cartório de registro imobiliário (Súmula n. 239 do STJ).”

Compulsando os autos, verifico que o proprietário registral do imóvel à época, era o Sr. Clóvis Marcello de Sa e Benevides Filho, que supostamente teria outorgado procuração ao Sr. Cleofes de Souza Freitas, e este, por sua vez, vendeu o bem em litigio para o autor.

Desse modo, em que pese às alegações do apelante, não vislumbro a presença dos requisitos indispensáveis para a procedência do pleito de adjudicação, haja vista que o caso não é de simples recusa do promitente vendedor em proceder com a transferência do imóvel e sim, de fraude na representação da venda do imóvel, posto que
o proprietário afirmou que a nunca outorgou procuração para que o imóvel objeto da lide fosse vendido; que não vendeu o imóvel para o autor; e que já não é mais o proprietário do imóvel
.

É nítido que o caso em análise é uma dessas fraudes alegada pela Tabeliã – pois em sua defesa, a mesma noticiou a ocorrência de inúmeras fraudes envolvendo a venda de bens do requerido Clóvis Marcello de Sa e Benevides Filho.

Nesse passo, tenho que andou bem o douto magistrado ao asseverar,
verbis
:

“(...) No que tange ao mérito, de proêmio, é preciso delimitar o objeto da ação proposta.

Os requerimentos formulados pelo autor são dois, alternativamente:

- Que seja determinado ao Cartório que proceda com a transferência do bem imóvel para o nome do autor, independentemente da apresentação da certidão de casamento do proprietário, por tratar-se de pessoa casada sob o regime de separação total de bens;

- Ou a adjudicação compulsória do imóvel.

O primeiro pedido não comporta acolhimento. Isso porque, como bem enfatizou a Tabeliã requerida, a exigência da apresentação da certidão de casamento do proprietário vendedor do imóvel, para a transferência da propriedade do bem ao comprador, é previsão legal. E, portanto, não pode ser dispensada pelo Cartório e nem pelo Juízo.

De outro norte, o pedido de adjudicação também não merece acolhida.

A adjudicação, como se sabe, tem como requisitos indispensáveis a existência de promessa de compra e venda de imóvel; prova do pagamento integral do preço; e recusa do vendedor em transferir o bem objeto do negócio.

(...)

Portanto, o pedido de adjudicação, formulado subsidiariamente pelo autor, também não comporta acolhida – haja vista que o caso não é de simples recusa do promitente vendedor em proceder com a transferência do imóvel.

Como se colhe da contestação apresentada pela Tabeliã, a mesma noticiou a ocorrência de fraudes envolvendo a venda de bens do requerido Clóvis. E, quando contestou a ação, o próprio requerido Clóvis afirmou que o caso em lume é uma dessas fraudes – pois afirma que nunca outorgou procuração para que o imóvel objeto da lide fosse vendido; que não vendeu o imóvel para o autor; e que já não é mais o proprietário do imóvel.

Em arremate, tem-se que a questão da fraude também já foi abordada, por caso semelhante, nos autos do Pedido de Providência nº 197/2007, que tramitou na Diretoria do Foro desta Comarca, juntada com a contestação da requerida.

Portanto, resta evidente que o imbróglio titularizado pelo autor não pode ser resolvido pela lide interposta.

O caso não é de se determinar ao Cartório que transfira o imóvel para o autor; e, igualmente, não é de aplicação do instituto da adjudicação compulsória.

Ante a alegação de fraude na compra e venda firmada com o autor, o caminho a ser trilhado pelo mesmo, para invocar os seus direitos, é outro – e não pode, por obvio, ser alcançado pela ação proposta.

No que tange a esta lide, retomando os estreitos limites do seu objeto (alhures delineado), tem-se que ambos os pedidos formulados pelo autor não podem ser atendidos.

Portanto, sem mais delongas, a improcedência da demanda proposta é medida imperiosa.

Isto posto, com fulcro no disposto no artigo 487, inciso I, do Código de Processo do Civil, JULGO IMPROCEDENTE o pedido.
(id. 203049661 - negritei)

Nesse sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. REQUISITOS NÃO PREENCHIDOS. A adjudicação compulsória exige promessa de compra e venda envolvendo imóvel individualizado, prova do pagamento integral do preço e recusa do promitente vendedor em transferir o bem objeto do negócio. Na hipótese dos autos, resta inviabilizada a pretensão de adjudicação compulsória do imóvel porquanto, além de se encontrar registrado em nome de terceiro que não integra o polo passivo da lide, inexiste prova da quitação integral do preço. APELAÇÃO DESPROVIDA. (Apelação Cível Nº 70079078036, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Marco Antonio Angelo, Julgado em 11/04/2019
). (TJRS – Rac n. 70079078036 RS, 19ª Câmara Cível; Rel. Des. Marco Antônio Ângelo, j. 11.04.2019).

À vista disso, tem-se que a questão da fraude também já foi abordada, por caso semelhante, nos autos do Pedido de Providência nº 197/2007, que tramitou na Diretoria do Foro da Comarca de Rondonópolis, juntada com a defesa da Tabeliã, ora apelada, Rosângela Auxiliadora Garcia Peres.

Portanto, por estes termos e estribado nessas razões, tenho que a r. sentença está alinhada com a legislação pátria, doutrina e jurisprudência, devendo ser mantida por seus próprios fundamentos.

Posto isso, conheço do recurso e lhe
NEGO PROVIMENTO
.

Cuiabá, 08 de maio de 2024.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 08/05/2024