Tribunal: TJMT
Processo: 1003954-67.2019.8.11.0041
Relator(a): SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-02-20
Data de publicação: 2024-02-21

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1003954-67.2019.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO]

Parte(s):

[SUELI SANAE SHIMADA UEDA - CPF: 103.289.388-58 (APELANTE), ROBERTO CARLOS RIBEIRO MOURAO - CPF: 332.725.061-87 (ADVOGADO), ERBE INCORPORADORA 037 S.A. - CNPJ: 04.123.616/0001-00 (APELADO), JOAO AUGUSTO BASILIO - CPF: 004.811.257-79 (ADVOGADO), MB ENGENHARIA SPE 039 S/A - CNPJ: 09.009.592/0001-87 (APELADO), DENNER DE BARROS E MASCARENHAS BARBOSA - CPF: 568.962.041-68 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL
- ação declaratória de nulidade de cláusula contratual c/c peRdas e danos materiais e morais – PRELIMINAR SENTENÇA EXTRA PETITA – ACOLHIDA – SENTENÇA ANULADA - RECURSO PROVIDO.

Segundo o princípio da congruência ou adstrição, a sentença deve guardar conformidade com o pedido e a causa de pedir descrita na inicial, sob pena de ser considerada extra, ultra ou citra petita e eivar-se de nulidade absoluta e insanável.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Apelação interposto por SUELI SANAE UEDA em face de sentença prolatada pelo juízo da Nona Vara Cível de Cuiabá, que nos autos n.º 1003954-67.2019.8.11.0041 – ação declaratória de nulidade de cláusula contratual c/c perdas e danos materiais e morais – proposta em face de MB ENGENHARIA SPE 039 S.A e BROOKFIEL CENTRO-OESTE EMPREENDIMENTO IMOBILIARIOS S.A – julgou extinta a referida ação, sem resolução de mérito, com fulcro no art. 485, VI, do Código de Processo Civil. Condenou a parte requerente ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como arcar com a verba honorária, esta arbitrada em R$ 3.000,00 (três mil reais) para o (a) requerido (a), na forma prevista no artigo 85, §§ 2° e 8°, do CPC.

Inconformada, em suas razões a Apelante alega em síntese, que sentença apelada deve ser reformada, vez que proferida sem avaliar a provas. Assim, que julgou parcialmente procedente a ação movida em face das graves ilegalidades pela construtora ora apelada.

Aduz que o interesse pela aquisição do imóvel se deu pelo atraente “anúncio” que possibilitaria a realização de um sonho.

Assim que entabulou contrato de compra e venda em 18/07/2012, para aquisição de um apartamento denominado, como sendo uma Unidade Autônoma, de exclusiva propriedade da vendedora, designada no memorial de incorporação e matrícula do imóvel, como: APARTAMENTO Nº 801, DO RESIDENCIAL BONAVITA, BLOCO D, possuindo área real privativa coberta de 179 m2, área real comum coberta de 48,776 m2, área real comum descoberta 38,61 m2, perfazendo a área comum o total de 87,586 m2, por fim perfaz a área total: 266,586 m2. perfazendo a área real total de 215,58m2.

Outrossim, cabendo-lhe uma fração ideal de 0,0151814 ou 15,1814% do todo, imóvel matriculado sob o nº 120,525, fls 70 no 6º Serviço Notarial de Registro de Imóveis de Cuiabá-MT., a fração indicada acima, no terreno e nas partes de uso comum a todo o condomínio, constituído por: cozinha, área de serviço, banho de serviço, split, varanda, estar/jantar, lavabo, circulação, quarto 01, quarto 02, banho, suíte casal e banho.

Consigna que o valor ajustado pela venda, quando da assinatura do contrato era de R$ 521.470,00 (quinhentos e vinte e um mil, quatrocentos e setenta reais), com o respectivo HABITE-SE, para a data de 28/02/2014, descrição na Cláusula XI do contrato de compra e venda em anexo a presente ação.

Que a cláusula XVIII determina o prazo para entrega.

Destaca, que o habite-se foi expedido em 15/06/2015, e a entrega das chaves ocorreu somente em 29/04/2016, ou seja, 22 meses após a data prevista para entrega da obra.,

Consigna que o contrato de financiamento foi finalizado em 31/07/2015, do saldo devedor do valor de R$ 222.648,74 (duzentos e vinte e dois mil, seiscentos e quarenta e oito reais e setenta e quatro centavos).

Assim, que buscou ser ressarcida com ação de origem nos seguintes direitos:

“ CLÁUSULA PENAL INVERSA

DEVOLUÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM CORRETAGEM NOS VALORES DE R$ 33.285,30, CORRIGIDOS DESDE O PAGAMENTO;

MULTA COMPENSATÓRIA CONFORME o lapso temporal (15/06/2015 – habite-se até 29/04/2016 – entrega das chaves), uma vez que a Brookfield pagou a multa somente até o habite-se;

RESSARCIMENTO A TÍTULO DE DANOS MORAIS E MATERIAIS E LUCROS CESSANTES”

Destacou a que a obra foi entregue em metragem inferior, conforme laudo pericial em anexo.

Aduz que restou infringida a respectiva cláusula contratual que determinou a entrega do imóvel para o mês de 28/02/2014, em razão de ter passado quase 02 (dois) anos de atraso, para a autora receber as chaves do imóvel.

Alega que, quando da entrega efetiva do imóvel e vistorias realizadas, existiam várias pendências abertas e problemas a serem sanados, como áreas comuns inacabadas, finalização de construção de torres dentre outros.

Porém, que a sentença recorrida trouxe como ponto central, o fato de que houve a quitação expressa por parte da apelante em todos os termos contratuais.

Que não pode prosperar tal alegação, sob o prisma de ser a apelante a parte hipossuficiente na relação contratual, ademais, em posterior vistoria com maior acuidade, fora detectado uma série de problemas estruturais, inclusive, METRAGEM INFERIOR AO CONTRATADO, conforme laudo anexado.

Destaca o desiquilíbrio contratual, tendo em vista que no contrato de compra e venda existe uma série de penalidades para os autores/compradores em caso de atraso no pagamento das parcelas.

Ainda, que as apeladas cientes do atraso da obra, inseriram multa contratual, que não foi cumprida quando da posse da autora no imóvel.

Assim, ante a esse cenário de total desequilíbrio na relação contratual de consumo é que se faz necessária a sua adequação, nos termos do CDC.

Que o contrato celebrado, feriu princípios, já consagrados, o que buscou a apelante o reequilíbrio, de modo a determinar para as rés a penalidade de pagamento de 1% (um por cento) ao mês diante da sua inadimplência que impede a fruição do imóvel, sobre o valor atualizado do INCC-FGV do negócio, desde a data entabulada para entrega do imóvel.

Destaca o ato ilícito das Apeladas – atraso na entrega do imóvel.

No tocante às perdas e danos e lucros cessantes, que deve ser a apelante indenizada, eis que deixou de auferir rendimentos de aluguéis sobre o imóvel que deveria ter-lhe sido entregue pela vendedora. Não se trata de lucro presumido ou eventual.

Discorre sobre a responsabilidade objetiva – dever das rés de indenizarem a parte autora.

Discorre também, sobre metragem inferior ao anunciado na publicidade e no contrato de compra e venda.

Sustenta a existência de dano moral.

Requer provimento do presente Recurso de Apelação para, ao final, determinar que seja reformada a veneranda Sentença, a fim de condenar as requeridas no dano material pela metragem inferior do imóvel, correção da multa contratual conforme exposto acima, aplicação dos danos morais e matérias.

Contrarrazões (id.n.º 161396735)

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Conforme relatado, cuida-se de Recurso de Apelação interposto por SUELI SANAE UEDA em face de sentença prolatada pelo juízo da Nona Vara Cível de Cuiabá, que nos autos n.º 1003954-67.2019.8.11.0041 – ação declaratória de nulidade de cláusula contratual c/c perdas e danos materiais e morais – proposta em face de MB ENGENHARIA SPE 039 S.A e BROOKFIEL CENTRO-OESTE EMPREENDIMENTO IMOBILIARIOS S.A – julgou extinta a referida ação, sem resolução de mérito, com fulcro no art. 485, VI, do Código de Processo Civil. Condenou a parte requerente ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como arcar com a verba honorária, esta arbitrada em R$ 3.000,00 (três mil reais) para o (a) requerido (a), na forma prevista no artigo 85, §§ 2° e 8°, do CPC.

Antes de adentrar no mérito, faz-se necessário um introito acerca da questão em debate.

Na ação de origem a autora alegou em síntese, que na data de 18 de Julho de 2012, entabulou contrato para aquisição de um apartamento, como sendo uma Unidade Autônoma, de exclusiva propriedade da vendedora, designada no memorial de incorporação e matrícula do imóvel, com as seguintes características: APARTAMENTO Nº 801, DO RESIDENCIAL BONAVITA, BLOCO D, possuindo área real privativa coberta de 179 m2, área real comum coberta de 48,776 m2, área real comum descoberta 38,61 m2, perfazendo a área comum o total de 87,586 m2, por fim perfaz a área total: 266,586 m2, perfazendo a área real total de 215,58m2.

Que o valor combinado foi de R$ 521.470,00 (quinhentos e vinte e um mil, quatrocentos e setenta reais) pagos conforme descrição na Cláusula XI do contrato de compra e venda em anexo a presente ação.

Destacou que na cláusula XVIII do Contrato Originário determinava o PRAZO DE ENTREGA do imóvel com o respectivo HABITE-SE, para a data DE 28/02/2014, com previsão de atraso de 180 dias.

Que o habite-se fora expedido na data de 15/06/2015, todavia, a EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES se deu na data de 29/04/2016, ou seja, quase 22 (vinte e dois) meses depois da data prevista para a conclusão da obra, extrapolando em muito os prazos legais, inclusive, pacificados pelos Tribunais Superiores.

Consignou que o contrato de Financiamento fora finalizado na data de 31/07/2015, realizando a requerente com a instituição financeira SANTANDER o contrato de Empréstimo e Alienação Fiduciária do saldo devedor dos valores de R$ 222.648,74 (duzentos e vinte e dois mil, seiscentos e quarenta e oito reais e setenta e quatro centavos), em 180 meses, com taxas de juros efetiva de 11.10%.

Ainda, que as requeridas realizaram o pagamento da multa contratual nos valores de R$ 29.847,95 (vinte e nove mil, oitocentos e quarenta e sete reais e noventa e cinco centavos), na data de 15/06/2015, valores aquém do efetivamente devido, valores aquém do efetivamente devido, sendo a suma do necessário.

Requereu:

“a) Seja declarada a revisão do Contrato de Promessa de Compra e Venda firmado com a Incorporadora, referente a aquisição do imóvel (apartamento), localizado no Edifício Residencial Bonavita;

b) Seja reequilibrado o contrato de compra e venda para revisar as cláusulas contratuais, e, declarada a existência da multa contratual no importe de 1% por cada mês de atraso, sem considerar o prazo de tolerância, sobre o valor atualizado do contrato, até (Data) (data do recebimento das chaves do imóvel), a fim de que tais valores após cálculos seja revertido em favor da autora, corrigido e atualizado;

c) Por consequência, seja declarado nulo o prazo de tolerância de 180 dias para entrega da obra, estipulado na cláusula contratual;

d) Caso não seja o entendimento de Vossa Excelência, requer alternativamente, a condenação das rés ao pagamento da multa de 1% pelo atraso na entrega do imóvel após o período de tolerância previsto, acrescidos de juros e correção monetária, cessando, somente na data de (entrega efetiva do imóvel);

e) Sejam as rés condenadas a lhe indenizar, sob a rubrica de danos materiais, acrescidos dos respectivos consectários legais até o efetivo pagamento;

f) Seja reconhecido o crédito que é devido aos autores em decorrência do equilíbrio do contrato;

g) Condenar as empresas rés, a indenizar os autores pelos danos morais sofridos, na ordem de 10% sobre o valor atualizado do imóvel, referente à reparação pelos sérios danos morais sofridos pelos autores, devendo sobre tal valor incidir juros e correção monetária desde a data do fato, conforme a Súmula 43 do Superior Tribunal de Justiça;

h) Seja devolvido os valores pagos a título de débito condominial e de IPTU de responsabilidade das rés, referentes ao período que efetivamente não usufruiu, ou seja, antes do recebimento das chaves;

i) Seja restituído à Autora os valores pagos a título de comissão de corretagem, sob a égide de não ter demonstrado a divisão dos valores no contrato, qual seja, o da comissão e o valor do bem; PARA TANTO, REQUER AINDA:

a)
A condenação das rés ao pagamento de custas judiciais e extrajudiciais, honorários advocatícios e no ônus da sucumbência;
b)
A citação das rés, nos endereços mencionados no preâmbulo, para querendo, contestarem a presente ação; c) Seja determinada a inversão do ônus da prova, como direito básico do consumidor, conforme o art. 6º, VIII, da Lei. 8.078, de 11 de setembro de 1990;

NO MÉRITO.

A procedência do pedido inicial com a consequente condenação das Requeridas, nos Danos morais e Materiais, Lucros Cessantes e obrigação de fazer, consubstanciada na demora na entrega do empreendimento em duas oportunidades, 22 (vinte de dois) meses além do prazo legal, confirmando o direito da autora, no recebimento da MULTA CONTRATUAL, PAGAMENTO REFERENTE A METRAGEM INFERIOR AO PACTUADO E LUCROS CESSANTES, CORREÇÃO DESDE O ILÍCITO, REPETIÇÃO DO INDÉBITO DA CORRETAGEM, com todas as correções legais; A produção de prova por todas as modalidades em direito admitidas, especialmente, a documental, testemunhal e pericial, além do depoimento pessoal dos representantes legais das Requeridas;”

Contestação e impugnação apresentadas (id.n.º 161396695 / 161396710).

A Ré peticionou (id.n.º 161396719), informando a existência de “Termo de Quitação” no qual a parte autora concordou em receber o valor de R$29.847,95 (vinte e nove mil, oitocentos e quarenta e sete reais e novena e cinco centavos), correspondente ao valor da multa de 0,5% (meio por cento) do preço do imóvel, calculado mensalmente, a partir da data prevista para expedição do habite-se, respeitada a tolerância de 180 dias, até 15/06/2015, data efetiva da emissão do certificado de conclusão da obra (habite-se) .

Destacou que restou incontroverso que a autora já foi indenizada pelo atraso na entrega do imóvel, razão pela qual não há que se falar em novo pagamento sobre esse fato. Assim, que uma vez quitado o contrato que ora se pretende reavivar, afasta-se a utilidade e necessidade da presente demanda, ou seja, o interesse de agir para a propositura de ação.

Assim pugnou a pugna para que seja reconhecida a ausência de interesse processual, bem como de condições válidas para prosseguimento desta demanda, razão pela qual o presente feito deverá ser extinto sem julgamento do mérito, com fulcro no artigo 485, incisos IV e VI do CPC.

Manifestação da parte autora (id.n.º 161196722).

Na sequência o juízo prolatou a sentença extinguindo a ação, sem resolução de mérito, nos termos do artigo 485, VI, CPC.

Feito esse introito passoà análise do recurso de apelação.

Pois bem.

Pretende a Agravante o provimento do presente Recurso de Apelação para, ao final, determinar que seja reformada a veneranda Sentença, a fim de condenar as requeridas no dano material pela metragem inferior do imóvel, correção da multa contratual conforme exposto acima, aplicação dos danos morais e matérias.

Analisando o documento (id.n.º 161396720) que embasou a sentença de extinção ora apelada, verifico que de fato,
no que tange a indenização relacionado ao atraso na entrega do imóvel
a Apelante/autora foi ressarcida, dando pela, rasa, irrevogável e irretratável quitação.

No entanto, referido documento trata especificamente quanto a indenização relativa ao atraso na entrega do imóvel, não albergando os outros tópicos discutidos na demanda de origem, como, revisão do contrato, metragem do imóvel, devolução da comissão de corretagem, etc.

Tecidas estas considerações necessárias a compreensão da controvérsia,

trata-se de uma sentença nitidamente citra petita, a ser anulada de ofício.

Desse modo, segundo o princípio da congruência ou adstrição, a sentença deve guardar conformidade com o pedido e a causa de pedir descrita na inicial, sob pena de ser considerada extra, ultra ou citra petita e eivar-se de nulidade absoluta e insanável.

Assim, a sentença apelada deve ser anulada, porque deixou de apreciar todos os pedidos formulados pela parte Autora.

Mister consignar que a sentença decorrente de julgamento citra petita pode ser conhecida de ofício em grau de apelação.

Isto posto, de oficio, anulo a sentença e determino o retorno dos autos à origem para o regular processamento da demanda, mediante a análise dos pedidos nos autos. Mérito prejudicado.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 20/02/2024