Tribunal: TJMT
Processo: 1006846-55.2022.8.11.0004
Relator(a): MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão julgador: MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-08-07
Data de publicação: 2024-08-15

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Número Único
:

1006846-55.2022.8.11.0004
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Inadimplemento, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Efeitos, Cláusulas Abusivas]
Relator:
Des(a).
MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Turma Julgadora:

[DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO]
Parte(s):

[IVANI SOUSA DE CARVALHO - CPF: 569.374.741-72 (APELADO), JESSICA NUNES DA SILVA - CPF: 014.924.791-52 (ADVOGADO), BG2 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 13.583.875/0001-05 (APELANTE), LINCOLN CASTRO DE SOUSA - CPF: 055.320.661-32 (ADVOGADO), BRUNA ARANTES ARAUJO - CPF: 046.893.411-17 (ADVOGADO), MAURICIO HAEFFNER - CPF: 002.575.740-77 (ADVOGADO), LUKAS MACIEL CUSTODIO - CPF: 043.505.971-82 (ADVOGADO), LUIS GUSTAVO DE CESARO - CPF: 934.429.200-00 (ADVOGADO)]
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. UNANIME.
E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – RESCISÃO POR LIVRE ESPONTANEIDADE DO COMPRADOR – PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE A CONSTRUTORA – MORA DO TRANSITO EM JULGADO – TEMA 1.002 DO STJ – IPTU – TAXA DE FRUIÇÃO DE LOTE DE TERRENO SEM EDIFICAÇÃO – NÃO INCIDÊNCIA –
RECURSO CONHECIDO E PROVIDO PARCIALMENTE
.

O Superior Tribunal de Justiça, quando do Tema 1.002, verberou claramente que o
s juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão quando é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador, o que é o caso dos autos
- (STJ, Terceira Turma,REsp 1.617.652/DF, Rel. Ministra Nancy Andrighi, julgado em 26.09.2017, DJe 29.09.2017)
.

Cuidando-se de lote de terreno não edificado e inexistindo demonstração de proveito econômico proporcionado pelo terreno, bem como ausentes evidências de que a parte requerida vendedora tenha deixado de auferir lucro em razão da privação da posse do imóvel, não há falar em cobrança da taxa de fruição.

R E L A T Ó R I O

APELAÇÃO CÍVEL N. 1006846-55.2022.8.11.0004

APELANTE: BG2 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA

APELADO:

IVANI SOUSA DE CARVALHO

Egrégia Câmara:

Trata-se de Recurso de Apelação, interposto por

BG2 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
, inconformado com a sentença exarada pelo juízo da
2ª Vara Cível da Comarca de Barra do Garças
que, na
Ação Declaratória de Nulidade Contratual c.c Rescisão de Contrato c.c Restituição de Valores Pagos n. 1006846-55.2022.8.11.0004
,
julgou parcialmente procedente os pedidos contidos na exordial, declarando rescindido o contrato de compra e venda do imóvel firmado entre as partes, bem como condenou a construtora a restituir ao autor os valores pagos, respeitando o direito de retenção de 20% das quantias pagas. Ao arremate, houve sucumbência reciproca aos autos, sobre o valor de 10% sobre a da condenação (Id. 218892664).

Em suas razões (Id. 204548652), que deve incidir os juros de mora a partir do transito em julgado da decisão.

Salienta sobre o pretérito que “
Assim ao fixar que a incidência dos juros de mora de modo diverso, o nobre togado, data máxima vênia, incorreu em latente contradição com a ordem legal da lei adjetiva, esbarrando inclusive nas teses ventiladas pelo próprio STJ que fixou incidente repetitivo de n. 0048748- 38.2016.8.07.0000 cuja tese principal era “Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à lei 13.786/18, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente-comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão”.

Verbera a necessidade de incidência do tributo de IPUT sobre o calculo da rescisão, uma vez que a obrigação e
popter rem
, bem como o referido imóvel encontrava-se
sub judice
do recorrido.

Com essas considerações, pugna pelo provimento do recurso, para declarando incidente aos autos o IPTU, tal qual, os juros de mora do transito em julgado da sentença.

Preparo recolhido nos termos da certidão Id. 219848699.

Contrarrazões pelo desprovimento – Id. 218892678.

É o essencial ao relatório.

V O T O R E L A T O R

Eminentes pares.

É importante ressaltar que, o entendimento jurisprudencial atual é no sentido de aplicar o Código de Defesa do Consumidor aos contratos de compra e venda de imóvel, porquanto a empresa vendedora se enquadra no conceito de fornecedora do produto (imóvel) e o adquirente, pessoa física, como destinatário final.

Logo, a resolução contratual é direito subjetivo do consumidor e opera-se pela manifestação de vontade da parte que não tem mais interesse em dar continuidade ao vínculo contratual.

Nesse sentido, colaciono o seguinte julgado:

“AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C DANO MORAL - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA DE UNIDADE HABITACIONAL – APLICABILIDADE DO CDC – RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA – RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS - CORRETAGEM – OBRIGAÇÃO EXPRESSA DA VENDEDORA – MULTA CONTRATUAL – ESTIPULADA EM FAVOR DOS COMPRADORES - DEVIDA – SENTENÇA MANTIDA – HONORARIO RECURSAL - RECURSO DESPROVIDO. (...)
Os contratos de compra e venda, com obrigação da incorporadora construir unidades imobiliárias, estão submetidos à legislação consumerista
.(...) (TJMT 10170490420188110041 MT, Relator: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Data de Julgamento: 02/02/2022, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 03/02/2022)”. –
Grifei.

Entretanto, o Superior Tribunal de Justiça, quando do Tema 1.002, verberou claramente que o
s juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão quando é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador, o que é o caso dos autos
- (STJ, Terceira Turma,REsp 1.617.652/DF, Rel. Ministra Nancy Andrighi, julgado em 26.09.2017, DJe 29.09.2017)
.

Destarte:

“
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. RESCISÃO. INICIATIVA DO COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO ENTRE 10% E 25% DAS PRESTAÇÕES PAGAS. JUROS DE MORA. TRÂNSITO EM JULGADO. TEMA 1002/STJ. CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. DESEMBOLSO.
1. Ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores. 2. Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. 3. A jurisprudência do STJ é no sentido de que os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão quando é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal. Tema 1.002/STJ. 4. Em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeito de restituição, incide a partir de cada desembolso. 5. Agravo interno não provido.
(STJ - AgInt no AREsp: 1674588 SP 2020/0053035-3, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 24/08/2020, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 27/08/2020)”.

Esta Eg. Corte:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO – APELAÇÃO CÍVEL –

CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE - RESCISÃO DO CONTRATO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR - DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS – TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA – TRÂNSITO EM JULGADO - ADEQUAÇÃO AO ENTENDIMENTO DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA – RESP N. 1.740.911/DF (TEMA 1.002) –– TAXA DE FRUIÇÃO/OCUPAÇÃO OU ALUGUEL – ACOLHIMENTO- IPTU

– RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE COMPRADOR – COMPROVAÇÃO DE EXERCÍCIO DE POSSE- LOTE EDIFICADO -EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CONHECIDO E ACOLHIDO- RECURSO DE APELAÇÃO DO EMBARGADO- DESPROVIDO- RECURSO DE APELAÇÃO DA CONSTRUTORA EMBARGANTE- PARCIALMENTE PROVIDO
. 1-Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, OS JUROS DE MORA INCIDEM A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO. 2. Recurso especial provido.” (REsp 1.740.911/DF, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, Rel. p/ Acórdão Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 14/08/2019, DJe 22/08/2019). 2- Quanto ao pagamento do IPTU, não há dúvidas de que o referido imposto é de responsabilidade do promitente-comprador ora embargado, desde sua imissão na posse do imóvel até a efetiva desocupação do bem, ou seja, havendo débitos em aberto do período que o comprador foi possuidor do imóvel, estes devem ser de sua responsabilidade, tendo em vista, que a parte Embargada, edificou no lote objeto da lide, bem como usou a referida edificação como sua moradia, situação devidamente comprovado nos autos.
(N.U 1008014-98.2018.8.11.0015, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO DE MORAES FILHO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 12/06/2024, Publicado no DJE 17/06/2024)

Quanto ao pagamento do IPTU, não há dúvidas de que o referido imposto é de responsabilidade da construtora, isso porque, observa-se que não houve edificação construída no imóvel, somente o contrato de promessa de compra e venda.

Destarte:

RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO
CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS – A) RECURSO DO AUTOR COMPRADOR –
TAXA DE FRUIÇÃO LOTE DE TERRENO SEM EDIFICAÇÃO – NÃO INCIDÊNCIA – TAXA AFASTADA – SENTENÇA REFORMADA
– B) APELAÇÃO DA PARTE REQUERIDA VENDEDORA - DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS – OBRIGATORIEDADE - RETENÇÃO DE 10% EM BENEFÍCIO DO VENDEDOR – PERCENTUAL ADEQUADO - CLÁUSULA PENAL CUMULADA COM TAXA DE ADMINISTRAÇÃO – DESPESAS RELATIVAS A IPTU E TAXAS INCIDENTES SOBRE O IMÓVEL – OBRIGAÇÃO PROPTER REM - DESCABIMENTO –

TAXA DE CORRETAGEM – AUSÊNCIA DE REQUISITO – DEVOLUÇÃO IMPOSTA – SENTENÇA MANTIDA - JUROS DE MORA DEVIDOS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO – SENTENÇA REFORMADA - PRIMEIRO E SEGUNDO APELOS PARCIALMENTE PROVIDOS.
1.

Cuidando-se de lote de terreno não edificado e inexistindo demonstração de proveito econômico proporcionado pelo terreno, bem como ausentes evidências de que a parte requerida vendedora tenha deixado de auferir lucro em razão da privação da posse do imóvel, não há falar em cobrança da taxa de fruição. Sentença reformada, taxa de fruição afastada.
2.

Relativamente à retenção de valores pelo promitente-vendedor, ora apelante, ainda que esta seja devida, em razão de a rescisão contratual ter ocorrido por conduta do promitente-comprador, esta não pode ser exagerada ou demasiadamente onerosa ao consumidor; observando-se que no Ato Sentencial foram analisadas as peculiaridades do caso concreto e em observância aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, fixou o percentual de retenção em 10% (dez por cento) sobre as quantias pagas, não há que se falar em sua alteração, porquanto está em acordo com os parâmetros estabelecidos pela jurisprudência. 3.

No que se refere à retenção de valores referentes ao IPTU e taxas incidentes sobre o imóvel, com a rescisão contratual, retornam-se as partes ao status quo ante e, uma vez que tais encargos têm natureza propter rem, defeso falar-se em retenção/cobrança de valores, pois o imóvel pertence ao patrimônio da promitente-vendedora. 4.

Segundo o STJ, originado no julgamento do Recurso Especial Repetitivo n. 1.599.511/SP, é válida a cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel, desde que previamente informado o preço total com o destaque do valor da comissão; observada a ausência de tal requisito é devida a devolução da aludida taxa. 5.

Demonstrado dar-se a rescisão contratual por culpa do comprador, serão devidos juros de mora após o trânsito em julgado da sentença que determinou a devolução dos valores pagos, Precedente: Repetitivo RESP 1.740.911. Sentença reformada.
(N.U 1007967-97.2017.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO DE MORAES FILHO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 25/08/2021, Publicado no DJE 08/09/2021)

Ante a todo exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso, somente para fixar que a mora incida do transito em julgado.

Inaplicável à espécie o art. 85, § 11 do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 07/08/2024