Tribunal: TJMT
Processo: 1010730-15.2021.8.11.0041
Relator(a): SERLY MARCONDES ALVES
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-11-06
Data de publicação: 2024-11-11

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1010730-15.2021.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Locação de Imóvel, Despejo para Uso Próprio]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[ZEIDAN PARTICIPACOES E ADMINISTRACAO LTDA - CNPJ: 97.531.318/0001-30 (APELADO), FABIO LUIS DE MELLO OLIVEIRA - CPF: 110.787.648-67 (ADVOGADO), CARLOS ROBERTO DE CUNTO MONTENEGRO - CPF: 181.201.548-86 (ADVOGADO), ROSA IMOVEIS LTDA - ME - CNPJ: 00.172.255/0001-31 (APELADO), YEGROS FERREIRA EIRELI - ME - CNPJ: 18.288.448/0001-18 (APELANTE), ANA GABRIELA SALCI GARCIA - CPF: 029.122.911-51 (ADVOGADO), THIAGO DE OLIVEIRA FREITAS - CPF: 012.969.171-26 (ADVOGADO), LAURO DIAVAN NETO - CPF: 630.240.121-68 (APELANTE), GABRIEL GAETA ALEIXO - CPF: 603.700.171-53 (ADVOGADO), MARCELA NARDEZ BRANCO DIAVAN - CPF: 627.752.781-91 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDOS, UNÂNIME

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO COMERCIAL. FIANÇA. RENEGOCIAÇÃO DE CONTRATO SEM ANUÊNCIA DO FIADOR. INEXISTÊNCIA DE AGRAVAMENTO DAS OBRIGAÇÕES. MANUTENÇÃO DA FIANÇA. OBRIGAÇÃO DE REPAROS NO IMÓVEL. NECESSIDADE DEMONSTRADA. RECURSOS DESPROVIDOS.

I. CASO EM EXAME

Dois recursos de apelação interpostos por MARCELA NARDEZ BRANCO DIAVAN e LAURO DIAVAN NETO, fiadores em contrato de locação, e por YEGROS FERREIRA EIRELI - ME, locatária do imóvel, contra sentença que julgou procedente ação de despejo por infração contratual, rescindiu o contrato de locação, condenou a ré ao pagamento de aluguéis e indenização por reparos no imóvel, além das custas processuais e honorários advocatícios.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se os fiadores devem ser exonerados da obrigação de fiança em razão de renegociação contratual sem sua anuência; e (
ii
) estabelecer se o pedido inicial relativo aos reparos no imóvel foi corretamente contemplado na sentença, sem inovação da causa de pedir.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A renegociação de contrato de locação entre locador e locatário sem anuência do fiador, que não resulte em agravamento substancial das obrigações do fiador, não extingue a fiança, conforme previsto no art. 838, I, do Código Civil. No caso, não se verificou aumento das responsabilidades dos fiadores.

A dilação de prazo ou concessão de facilidades ao locatário não implica, por si só, exoneração da fiança, salvo quando demonstrado prejuízo direto, o que não foi comprovado nos autos.

O pedido de indenização pelos reparos no imóvel foi corretamente acolhido, considerando que a necessidade das reformas se tornou evidente após a restituição do bem. Desde a petição inicial, havia
pedido
de devolução do imóvel em perfeito estado, conforme previsto no art. 323 do CPC. A
documentação apresentada pela parte autora comprova a realização dos reparos necessários.

A vistoria e a documentação fornecida pela parte autora foram suficientes para demonstrar a necessidade dos reparos,
máxime porque
a parte ré não produziu provas capazes de
afastar
essas alegações
e não se desincumbiu de seu
ônus probatório previsto no art. 373, II, do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recursos desprovidos.

Tese de julgamento
:

A renegociação de contrato de locação sem anuência do fiador não extingue a fiança, desde que não agrave substancialmente as obrigações do fiador.

O pedido de indenização por reparos necessários no imóvel não configura inovação da causa de pedir quando a devolução do imóvel em perfeito estado já constava na petição inicial, sendo tais reparos compatíveis com as obrigações sucessivas previstas no art. 323 do CPC.

Dispositivos relevantes citados
: Código Civil, art. 838, I; Código de Processo Civil, art. 323; art. 373, II.

Jurisprudência relevante citada
: TJ-MG, AC nº 50479942920208130024, Rel. Des. Amorim Siqueira, 9ª Câmara Cível, j. 27.09.2022.

R E L A T Ó R I O

Trata-se
de
dois
recurso
s
de apelação cível interposto
s

por

MARCELA NARDEZ BRANCO DIAVAN
e

LAURO DIAVAN NETO
e por
YEGROS FERREIRA EIRELI - ME
,

com o fito de reformar a sentença que,
nos autos d
a
ação
de despejo por infração contratual (sublocação) c/c rescisão de contrato e cobrança de aluguéis e
acessórios movida por
ROSA IMOVEIS LTDA - ME
e
ZEIDAN PARTICIPACOES E ADMINISTRACAO LTDA
,
julgou
procedentes os pedidos iniciais
,
para
:

a) rescindir o contrato de locação firmado entre as partes sobre o imóvel em discussão e seus aditivos
;

b)
condenar a ré ao pagamento de aluguéis mensais no valor de R$ 8.512,91, a partir de 15.10.2019 até a efetiva data da desocupação do imóvel e os acessórios e reparos de R$ 130.124,95, com juros de mora e
correção monetária na forma contratada, a partir de cada vencimento não pago
;
e

c
)
conden
ar
a
ré
ao pagamento d
e
custas processuais
e
honorários advocatícios
, que fixou em
2
0% sobre o valor da condenação.

Recurso de MARCELA NARDEZ BRANCO DIAVAN e LAURO DIAVAN NETO (Id. 233845708):
Os apelantes informam que a parte autora (
ROSA IMOVEIS LTDA - ME e ZEIDAN PARTICIPACOES E ADMINISTRACAO LTDA
) firmou contrato de locação de imóvel com
YEGROS FERREIRA EIRELI - ME
, em que os apelantes figuram como avalistas.

Afirmam que houve renegociação do contrato de locação, sem a participação dos fiadores, motivo pelo qual requerem a sua exoneração dos encargos da fiança.

Alega
m
que a realização de transação entre credor e devedor, alterando preço, prazo, pagamentos e descontos sem anuência do fiador, com dilação de prazo para pagamento da dívida, deve extinguir a obrigação do fiador.

Pugnam pelo provimento do recurso, para exonerar os fiadores da obrigação, diante da ocorrência, sem anuência deles, de modificação do contrato como alteração de datas, prazos, concessão de parcelamento e descontos.

Recurso de YEGROS FERREIRA EIRELI - ME (Id. 233845711):
Defende a reforma da sentença, em razão da impossibilidade de realizar aditamento dos pedidos da petição inicial após o saneamento do processo
.

Diz que o autor aditou o pedido, sob a alegação de que gastou o valor de R$ 130.124,95, para reformar o imóvel
, em violação ao art. 329, II do CPC
, porque a reforma teria sido realizada um ano
e quatro
meses após o cumprimento da liminar d
e
despej
o
.

A
crescenta que não restou comprovada a efetiva necessidade da reforma no imóvel, já que a vistoria final foi feita unilateralmente, sem a presença do apelante e tampouco há demonstração de execução dos serviços no imóvel.

Aduz que sequer houve comprovação de que
os gastos se deram em decorrência de
reparos necessários e não
se tratava de reforma voluptuária visando à valorização do imóvel.

Pugna pelo provimento do recurso, para que seja afastado o pedido de indenização por danos materiais no valor de R$ 130.124,95
.

Contrarrazões pelo desprovimento de ambos
os recursos
(Id. 233845715).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

O cerne do recurso
dos fiadores (MARCELA NARDEZ BRANCO DIAVAN e LAURO DIAVAN NETO)
está em saber se é caso de
exonerá-los de sua obrigação, em razão de ter havido renegociação do contrato de locação, sem a sua participação.

No ponto, os fiadores buscam a exoneração da fiança com fundamento no art. 838, I, do Código Civil:

“Art. 838. O fiador, ainda que solidário, ficará
desobrigado:

I -
se
, sem consentimento seu, o credor conceder moratória ao devedor (...)”.

No entanto, sabe-se que
a mera renegociação de prazos e valores entre locador e locatário,
desde
que
não result
e
em agravamento substancial da obrigação do fiador, não tem o condão de extinguir a fiança.

No caso, não
restou comprovado que as modificações
contratuais tenham ampliado as obrigações dos fiadores
, máxime a documentação indicada (Id.
69376015
– processo origem) consiste em e-ma
il trocado
entre locador e locatário com renegociação das dívidas, mediante parcelamento com desconto.

Além disso,
entendo que
a
mera
dilação de prazo ou a concessão de facilidades ao locatário não exoneram o fiador, salvo quando provado o prejuízo direto que tais alterações possam ter causado à sua responsabilidade. A sentença
impugnada
foi criteriosa ao analisar que as modificações no contrato não implicaram em prejuízo significativo ou aumento da responsabilidade dos fiadores.

Portanto, não há razão para a reforma da sentença no que tange à exoneração da fiança. A condenação dos fiadores
comporta manutenção.

A propósito:

“
APELAÇÃO CÍVEL - EMBARGOS À EXECUÇÃO - PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO - REJEITADA - LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL- RESPONSABILIDADE DO FIADOR ATÉ ENTREGA DAS CHAVES - PREVISÃO CONTRATUAL - INOCORRÊNCIA DE QUALQUER HIPÓTESE DE EXONERAÇÃO DA OBRIGAÇÃO - PRINCÍPIO DA MITIGAÇÃO DAS PERDAS - INCABÍVEL - SENTENÇA MANTIDA - RECURSO NÃO PROVIDO. - Considerando que não houve alteração da causa de pedir, deve ser rejeitada a preliminar suscitada pela recorrente. -
Se não restou caracterizada a moratória ou mesmo a novação do débito, mas sim mera tolerância do credor, no tocante ao pagamento de débito vencido, é incabível transmudar-se a obrigação originária em moratória hábil a exonerar o fiador da garantia prestada
. - A inércia no ajuizamento da ação de cobrança/ despejo, por si só, não é suficiente para excluir a responsabilidade do fiador ou
limitar sua responsabilidade, tampouco de gerar expectativa no fiador de exclusão da garantia, restando incabível a aplicação da tese do "Duty
to

mitigate

the

loss
". V.V.P - EMBARGOS À EXECUÇÃO - CONTRATO DE LOCAÇÃO - FIANÇA - MORATÓRIA CONCEDIDA AO LOCATÁRIO - HIPÓTESE DE DESOBRIGAÇÃO DO FIADOR - EFEITOS - INTELIGÊNCIA DO ART. 838, I, DO CÓDIGO CIVIL. 1. O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu, razão pela qual deve ser desobrigado (exonerado) do encargo, quando restar configurada moratória concedida pelo locador, à sua revelia, em favor do locatário. 2. A concessão pela locadora de prazo expressivo para o pagamento do débito locatício implica
moratória, gerando a extinção da fiança, porque ausente aquiescência do fiador que, nesse contexto, deve ser excluído do polo passivo da ação executiva (Des. 1º Vogal)” (TJ-MG - AC: 50479942920208130024, Relator: Des.(a) Amorim Siqueira, Data de Julgamento: 27/09/2022, 9ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 04/10/2022).

Por outro lado, o recurso do requerido (
YEGROS FERREIRA EIRELI - ME
) busca
a reforma da sentença primeiramente sob o fundamento da impossibilidade de realizar aditamento dos pedidos da petição inicial após o saneamento do processo.

Sobre o assunto, o CPC dispõe:

“Art. 329. O autor poderá:

I -
até
a citação, aditar ou alterar o pedido ou a causa de pedir, independentemente de consentimento do réu;

II -
até
o saneamento do processo, aditar ou alterar o pedido e a causa de pedir, com consentimento do réu, assegurado o contraditório mediante a possibilidade de manifestação deste no prazo mínimo de 15 (quinze) dias, facultado o requerimento de prova suplementar.

Parágrafo único. Aplica-se o disposto neste artigo à reconvenção e à respectiva causa de pedir
”.

No caso, no entanto, houve pedido expresso formulado na petição inicial para que o imóvel fosse restituído no mesmo estado do início da locação (Id. 233844183 - Pág. 10):

Os autores juntaram à petição fotografias da vistoria de entrada realizada (Id.
233844190
) e, posteriormente, após o cumprimento da liminar de
despejo (Id. 233845211 - Pág
. 2)
, apresentaram as fotografias da vistoria de saíd
a
(Id.
233845243 - Pág. 5
).

Aqui vale ressaltar que não foi expressamente requerida a condenação por danos materiais decorrentes da reforma, por ocasião da petição inicial, porque àquele momento o autor não tinha como saber se seria necessária, de fato, a realização de reformas, porque, com
o não estava na posse do imóvel, não tomou conhecimento sobre o estado de degradação.

Assim, andou bem a
decisão saneadora de Id.
233845279
:

“(...)
Com relação ao pedido formulado pela Requerida no id. 84681592 no sentido de “chamar o feito a ordem” por entender que por ocasião da impugnação (id. 71079950/79696568) a parte Autora estaria inovando a lide ao incluir o pedido de indenização das quantias expendidas com a realização do despejo, verifico que não lhe assiste razão;

Não há discussão acerca de ser devida a inclusão na condenação dos aluguéis e as despesas condominiais vencidos no curso da demanda até a data da efetiva desocupação do imóvel, tendo em vista os termos do art. 323 do Código de Processo Civil, contudo, tal disposição não importa a possibilidade de inclusão na condenação de todo e qualquer débito advindo da locação.

Como bem explicitado no citado dispositivo legal, somente é possível a inclusão das prestações sucessivas que se vencerem no curso da demanda e que não forem pagas, mas considerando que as prestações vencidas, quando do ajuizamento da ação, foram objeto do pedido de cobrança.

A possibilidade de alteração do pedido ou da causa de pedir é disciplinada pelo artigo 329, I e II, do Código de Processo Civil, sendo certo que a parte Autora deduziu tais pedidos por ocasião da impugnação, antes da prolação da sentença e da presente decisão saneadora.

Destarte, embora o referido artigo disponha quanto a necessidade do consentimento dos Requeridos
pra
alteração da causa de pedir, no caso não se trata de alteração da causa de pedir propriamente dita, mas sim de inclusão de pedido concernente as despesas com a desocupação do imóvel em decorrência do cumprimento da liminar de despejo.

Sendo assim, não vislumbro óbice a inclusão dos pedidos, sobretudo porque tal entendimento vai de encontro aos princípios da economia e celeridade processual, evitando o ajuizamento de nova demanda para cobrança tão somente de tais despesas.

A par disso, entendo necessário antes da prolação da sentença oportunizar às partes Requeridas manifestarem sobre o aludido pedido formulado por ocasião das impugnações, ocasião em que deverão também
especificar eventuais provas que pretendam produzir para contrapor as apresentadas pela parte Autora, sob pena de preclusão. Fixo prazo comum de 15 dias.
(...)”.

Por outro lado, o apelante a
crescenta que não restou comprovada a efetiva necessidade da reforma no imóvel, já que a vistoria final foi feita unilateralmente, sem a presença do apelante e tampouco há demonstração de execução dos serviços no imóvel
e a
duz que sequer houve comprovação de que os gastos se deram em decorrência de reparos necessários e não se tratava de reforma voluptuária visando à valorização do imóvel.

Sobre o assunto, verifica-se que a parte autora juntou a documentação de Id.
233845294
e seguintes, de que se extrai a realização de serviços no imóvel, como por exemplo,
pintura geral do imóvel, revisão do telhado, revisão da parte elétrica, entre outros gastos.

Nota-se
que a documentação comprova a realização dos serviços
, bem como a natureza de reforma necessária e não voluptuária.

Realça-se que o apelante, embora alegue que as reformas seriam desnecessárias, não apresentou nenhuma documentação capaz de afastar as provas produzidas pela parte autora. Portanto, ao não comprovar a existência de fato impeditivo,
modificativo ou extintivo do direito do autor, deixou de se desincumbir do ônus do art. 373, II do CPC.

Ante o exposto,
NEGO
PROVIMENTO a
ambos os
recurso
s
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 06/11/2024