Tribunal: TJMT
Processo: 1025943-19.2023.8.11.0000
Relator(a): MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão julgador: MARCIO APARECIDO GUEDES
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-10-15
Data de publicação: 2024-10-18

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1025943-19.2023.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Compra e Venda, Liminar]
Relator:
Des(a).
MARCIO APARECIDO GUEDES

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). TATIANE COLOMBO]

Parte(s):

[CARLA CRISTINA CAVALHEIRO LOBATO - CPF: 245.976.618-16 (ADVOGADO), ANTONIO MANOEL ALVES DE LIMA - CPF: 044.667.268-84 (AGRAVANTE), NILSON MOREIRA BARBOSA - CPF: 162.274.411-04 (AGRAVADO), EMILIA LIMA BARBOSA - CPF: 041.557.011-54 (AGRAVADO), DIVINO MARQUES BRAGA - CPF: 240.611.071-00 (AGRAVADO), ERICA DE ASSIS VELOZO BRAGA - CPF: 535.720.921-91 (AGRAVADO), ROBELIA DA SILVA MENEZES - CPF: 616.143.511-04 (ADVOGADO), MINISTERIO PUBLICO DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 14.921.092/0001-57 (CUSTOS LEGIS), QUERINA DE ASSIS DA SILVA - CPF: 666.739.091-53 (ADVOGADO), TALLES DRUMMOND SAMPAIO SANTOS - CPF: 046.251.601-62 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O AGRAVO DE INSTRUMENTO E JULGOU PREJUDICADO O AGRAVO INTERNO.

E M E N T A

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE

OBRIGAÇÃO DE FAZER (CUMPRIMENTO DE CONTRATO) E REVISÃO DE CLÁUSULA ABUSIVA – DECISÃO QUE DEFERIU O PEDIDO DE AVERBAÇÃO ÀS MARGENS DA MATRÍCULA A RESPEITO DA EXISTÊNCIA DO PRESENTE PROCESSO MAS INDEFERIU O PEDIDO DE SUSPENSÃO DOS PAGAMENTOS DEVIDOS – AGRAVO INTERNO PREJUDICADO –INADIMPLEMENTO DA OBRIGAÇÃO DE ENTREGA DE DOCUMENTOS – EXISTÊNCIA DE PENALIDADES PREVISTAS EM CONTRATO PARA APLICÁVEIS AO CASO – PEDIDO DE REGISTRO DE INDISPONIBILIDADE DE VENDA – AUSÊNCIA DE JUSTIFICATIVA PARA CONCESSÃO DA MEDIDA – DECISÃO MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

1.

Não comporta acolhimento o pedido de suspensão dos pagamentos devidos pelo promitente comprador no caso em que ele não aponta, no contrato celebrado, qualquer dispositivo que condicione o pagamento das parcelas à prévia entrega da documentação, especialmente quando o contrato já prevê as penalidades aplicáveis em caso de descumprimento da obrigação de entrega de documentos, e, nenhuma delas é a interrupção do pagamento das parcelas.

2.
Se o agravante
não justifica de forma satisfatória a necessidade da concessão da medida de registro de indisponibilidade de venda da área objeto do con
trato de promessa de compra e venda, não há razão para duvidar da eficácia da medida já concedida pelo magistrado para garantir que terceiros tomem conhecimento do contrato e do litigio, prevenindo responsabilidades e resguardando direitos.

R E L A T Ó R I O

Cuida-se de Recurso de AGRAVO DE INSTRUMENTO interposto por ANTONIO MANOEL ALVES DE LIMA contra a r. decisão proferida pelo MM. Juiz de Direito da Vara Única da Comarca de Rosário D Oeste, que nos autos da ação de “
Obrigação de Fazer (Cumprimento de Contrato) e Revisão de Cláusula Abusiva
”

(Proc. nº 1012697-27.2023.8.11.0041), ajuizada pelo agravante contra NILSON MOREIRA BARBOSA, EMILIA LIMA BARBOSA, DIVINO MARQUES BRAGA, ERICA DE ASSIS VELOZO BRAGA, concedeu tutela de urgência,
“para o fim de que seja averbada às margens das matrículas n. 20.378, 20.379 e 18.906, do CRI de Rosário Oeste, a existência da presente ação”,
mas indeferiu o pedido de autorização para suspensão dos pagamentos das demais parcelas devidas

(cf. Id. nº 123076289 dos autos de origem).

O agravante diz que ajuizou a presente ação para compelir os agravados a cumprirem a obrigação assumida na cláusula 4ª do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel celebrado entre as partes, qual seja, a de entrega de documentos comprovantes da
“transferência da titularidade do imóvel “FAZENDA GOIABINHA I E II” para o Sr. Divino e esposa, juntamente, com o respectivo georreferenciamento da unificação dessas fazendas
”, já que não obtiveram solução nas vias administrativas, e,
“embora reconhecido pelo Juízo de origem a existência dos requisitos autorizadores para a concessão da tutela de urgência, e que o Agravante cumpriu sua parte na obrigação até então, negou a suspensão

dos pagamentos das parcelas anuais, pois considerou, erroneamente, que os Agravados juntaram todos os documentos faltantes
”.

Alega que, embora os agravados tenham apresentado documentos “
acerca das Fazendas São Luiz I e II”
, não apresentaram
“os documentos da Fazenda Goiabinha I e II”
, de modo que, “
com amparo no artigo 476 do Código Civil, NÃO pode ser exigido o implemento da obrigação do Comprador-Agravante de continuar pagando pela aquisição dos bens diante da insegurança jurídica que a conduta dos vendedores”
gera.

Alega, ainda, que a medida deferida na decisão agravada não é suficiente para coibir “
os vendedores de realizar outras vendas dos bens objeto da demanda, sendo imperioso que se reforme a decisão para determinar o registro de indisponibilidade sobre os bens”.

Discorre sobre a necessidade de atribuição efeito suspensivo ao recurso, dizendo que “
há inegável e grande risco de o Agravante continuar liquidando a obrigação de mais de R$ 3.000.000,00 (três milhões de reais) e, em contrapartida, permanecerão inertes os Agravados, já que estão recebendo e não foram compelidos a apresentar os documentos faltante
s”

Pede, pois, a suspensão dos efeitos da decisão agravada, e o provimento do recurso, “
suspendendo o pagamento até o cumprimento da obrigação dos Agravados/Vendedores,
(e)
também, para que se determine o registro de indisponibilidade de venda dos imóveis objeto do contrato”
(cf. Id. nº 188584681).

A decisão vinculada ao Id. n. 190865182 indeferiu o pedido de antecipação da tutela recursal.

O agravante interpôs recurso de agravo interno vinculado ao Id. n. 195023161, pedindo a reforma da decisão vinculada ao Id. n. 190865182.

Erica apresentou as contrarrazões vinculadas ao Id. n. 216016191
; Divino apresentou as contrarrazões vinculadas ao Id. n. 226543177.

É o breve relatório.

Cuiabá, data registrada no sistema.

MARCIO APARECIDO GUEDES

Relator

V O T O R E L A T O R

Conquanto ainda não tenha sido julgado o Recurso de Agravo Interno vinculado ao Id. n.
195023161, interposto contra a decisão que indeferiu o pedido de antecipação da tutela recursal,
considerando que o Agravo de Instrumento já está devidamente instruído e apto a pronto julgamento, posto que já ofertadas as contrarrazões, passo diretamente ao exame meritório, no qual quaisquer alegações poderão ser analisadas.

A decisão agravada adotou os seguintes fundamentos:

“(...)

Trata-se de AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER (CUMPRIMENTO DE CONTRATO) E REVISÃO DE CLÁUSULA ABUSIVA c/c TUTELA DE URGÊNCIA e, alternativamente, ADJUDICAÇÃO COMPULSORIA proposta por Antônio Manoel Alves de Lima em face de Nilson Moreira Barbosa e outros, todos as partes devidamente qualificadas nos autos.

Narra a parte requerente que em 12/04/2021celebrou com os requeridos um “Contrato de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel por Instrumento Particular”, cujo objeto eram os imóveis rurais Fazenda São Luiz I e II (matrículas matrícula 20.379 e matrícula 20.378), de propriedade dos requeridos Nilson e Emília Barbosa e do imóvel rural Fazenda Goiabinha I e II (matrícula 18.906), de propriedade dos requeridos Divino e Erica Braga.

Afirma que as partes pactuaram que o requerente pagaria aos requeridos como sinal a quantia de R$42.160,00 (quarenta e dois mil e cento e sessenta reais) para o Requerido Divino Braga; R$157.840,00 (cento e cinquenta e sete mil oitocentos e quarenta reais) para o Requerido Nilson Moreira Barbosa; como 2ª parcela o valor de R$1.500.000,00 (um milhão e quinhentos mil reais), na proporção de 78,72% do valor para o Vendedor, ora Requerido, Nilson Barbosa e 21,08% do valor, para o Vendedor Divino Braga e parcelas anuais vencendo a primeira em 12/04/2022 de R$1.075.000,00 (um milhão e setenta e cinco mil reais), as quais deverão ser corrigidas conforme parágrafo primeiro da clausula Terceira e parágrafo quarto da cláusula Quarta do Contrato cumulativamente, na proporção de 78,72% do valor para o Vendedor, ora Requerido, Nilson Barbosa e 21,08% do valor, para o Vendedor Divino Braga.

Pactuou-se, ainda, que com o pagamento da segunda parcela, os requeridos apresentariam mediante obrigação conjunta, todos os documentos relacionados na cláusula Quarta do mesmo instrumento, no prazo de até 15 (quinze) dias da assinatura do CONTRATO, ou seja, 27/04/2021.

Alega que cumpriu com seu dever de pagamento, adimplindo o valor do sinal e da segunda parcela na data de 04/06/2021, todavia, os requeridos não cumpriram com seu dever de entregar os documentos relacionados na cláusula Quarta.

Assim, requer, em sede de tutela de urgência, que as partes sejam compelidas a entregarem os documentos referidos, que seja deferida a expedição de ofício para averbar a INDISPONIBILIDADE dos bens registrados sobre as matrículas 20.378, 20.379 e 18.906 do Registro de Imóveis da Comarca de Rosário Oeste – MT, até a conclusão da presente ação, de modo que impeça a parte demandada de transferi-lo a outrem e, por fim, pugna que se suspenda sua obrigação de pagamento das demais parcelas devidas (12/04/2023, 12/04/2024 e 12/04/2025), até que a parte adversa cumpra com as respectivas obrigações.

(...)

No presente caso, entendo que estão satisfeitos os requisitos para a concessão da tutela de urgência. Em relação ao
fumus boni iuris
, este revela-se consubstanciado, pois o art. 1225, VII, Código Civil, elevou o compromisso de compra e venda ao
status
de direito real, de modo que é cabível, portanto, a adjudicação compulsória em favor do promitente comprador.

Nesse contexto, ainda, verifico que a parte promovente trouxe aos autos o instrumento particular de compra e venda (ID 114593653), firmado por ambas as partes e com reconhecimento da firma, no qual ficaram estipuladas as formas de pagamento descritas na inicial.

Do mesmo modo, juntou a parte requerente diversos documentos revelando, ao menos em tese, que a obrigação assumida foi satisfeita (ID 114593657, 114593658, 114593659, 114593660 e
115458622
).

Está, portanto, consubstanciada a probabilidade do direito.

No que se refere ao
periculum in mora
, verifica-se também presente. Sabe-se que, estando o imóvel objeto do litígio livre e desembaraçado, poderá a parte requerida transferi-lo a outrem e, assim, ocasionar danos diversos ao promitente comprador.

Aliás, não são raras as demandas dessa natureza na presente Comarca, onde o mesmo imóvel é comercializado e transferido – informalmente – a outros compradores, o que gera tumultos processuais, jurídicos e também sociais, pois o direito à propriedade, de fato, é tolhido.

Por fim, verifico, que foram juntados aos autos os documentos faltantes por parte dos requeridos nos ids. 128367350 a 128370198, na data de 0/0/09/2023. Assim, satisfeita a obrigação, é dever do requerente, arcar com o pagamento das demais parcelas faltantes.

Dessa maneira, em um juízo perfunctório, reputo preenchidos em parte os requisitos autorizadores da tutela de urgência.

Assim sendo, deve ser
concedida
a tutela de urgência, a fim de que seja expedida averbação premonitória à margem da matrícula do imóvel. Indefiro a tutela para o fim de suspender os pagamentos das demais parcelas ante a apresentação da documentação requerida.

Registre-se que a averbação à margem das matrículas dos imóveis não terão a capacidade, por si só, de inibir a realização de negócios jurídicos, porém, é certo que dará a terceiros o necessário conhecimento acerca do litígio, prevenindo responsabilidades e resguardando direitos.

Ante todo o exposto,
CONCEDO A TUTELA DE URGÊNCIA
, para o fim de que seja averbada às margens das matrículas n. 20.378, 20.379 e 18.906, do CRI de Rosário Oeste, a existência da presente ação.

(...)”.

Após a interposição do presente recurso, foi reconhecido pela juíza nos autos de origem que os requeridos ainda não apresentaram todos os documentos relacionados na cláusula 4ª do contrato celebrado pelas partes, e ordenado que os requeridos apresentassem os documentos
“com relação ao imóvel rural Fazenda Goiabinha I e II (matrícula 18.906)”
(cf. Id. n. 163319384 dos autos de origem).

Portanto, resta discutir se a falta de entrega de todos os documentos justifica a concessão das medidas pretendidas pelo agravante, quais sejam, a determinação de suspensão dos pagamentos devidos por ele até o cumprimento das obrigações, e o registro de indisponibilidade de venda dos imóveis objeto do contrato.

No que diz respeito ao pedido de suspensão dos pagamentos, como o agravante não aponta, no contrato celebrado, qualquer dispositivo que condicione o pagamento das parcelas à prévia entrega da documentação aos promitentes compradores, não é razoável permitir que o promitente comprador interrompa, neste primeiro momento, os pagamentos.

Ademais, os parágrafos primeiro, segundo, terceiro e quarto da cláusula quarta já prevê as penalidades aplicáveis em caso de descumprimento da obrigação de entrega de documentos, e, nenhuma delas é a interrupção integral do pagamento das parcelas (cf. 114593653 – p.7 dos autos de origem).

Quanto ao pedido de registro de indisponibilidade de venda dos imóveis, o agravante não justifica de forma satisfatória a necessidade da medida pretendida, de modo que, por ora, não há razão para duvidar da eficácia da medida já concedida na decisão agravada para garantir que terceiros tomem conhecimento do contrato celebrado pelo agravante, e do presente processo, prevenindo responsabilidades e resguardando direitos.

Pelo exposto, julgo prejudicado o recurso de agravo interno, e nego provimento ao recurso de agravo de instrumento.

Custas recursais pelo agravante.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 15/10/2024