Tribunal: TJMT
Processo: 1029543-11.2024.8.11.0001
Relator(a): VALDECI MORAES SIQUEIRA
Órgão julgador: VALDECI MORAES SIQUEIRA
Órgão colegiado: Terceira Turma Recursal
Data de julgamento: 2024-12-02
Data de publicação: 2024-12-06

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA TURMA RECURSAL

Número Único
:

1029543-11.2024.8.11.0001
Classe:

RECURSO INOMINADO (460)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
VALDECI MORAES SIQUEIRA

Turma Julgadora:

[DES(A). VALDECI MORAES SIQUEIRA, DES(A). ARISTEU DIAS BATISTA VILELLA, DES(A). VALMIR ALAERCIO DOS SANTOS]

Parte(s):

[MIZRAINE ALVES FERREIRA - CPF: 055.961.891-38 (RECORRENTE), GLECY KELLY NUNES DE MELO - CPF: 692.806.222-34 (ADVOGADO), ECHER EMPREENDIMENTOS LTDA - CNPJ: 11.862.538/0001-21 (RECORRIDO), LUZIA ANGELICA DE ARRUDA GONCALVES - CPF: 997.574.941-00 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA TURMA RECURSAL do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

VALMIR ALAERCIO DOS SANTOS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, CONHECEU DOS RECURSOS, NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO DO RECLAMANTE E DEU PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO DO RECLAMADO.

Recurso Inominado nº
1029543-11.2024.8.11.0001

Origem: Terceiro Juizado Especial Cível de Cuiabá.

Recorrentes:
MIZRAINE ALVES FERREIRA e ECHER EMPREENDIMENTOS LTDA
.

Recorridas:
MIZRAINE ALVES FERREIRA e ECHER EMPREENDIMENTOS LTDA
.

Data do Julgamento virtual:
02 a 05/12/2024.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. RECURSO INOMINADO. DISTRATO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS. COMISSÃO DE CORRETAGEM. VALIDADE. DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS. RECURSO DA RECLAMANTE NÃO PROVIDO. RECURSO DA RECLAMADA PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Recursos inominados interpostos contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, determinando a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel com restituição à reclamante de R$ 11.015,79, acrescidos de juros de mora de 1% desde a citação e correção monetária pelo INPC desde a data do distrato. A reclamante pede a condenação em danos morais e alterações nos critérios de incidência de juros e correção monetária. A reclamada requer a aplicação do art. 67-A, § 5º, da Lei 4.591/64, com retenção de 50% dos valores pagos, além da retenção da comissão de corretagem.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) se é válida a cláusula de retenção de 50% dos valores pagos pelo consumidor no caso de distrato, com base no art. 67-A, § 5º, da Lei 4.591/64; (ii) se é legítima a retenção da comissão de corretagem; e (iii) se há direito à indenização por danos morais em razão do distrato.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A preliminar de ilegitimidade passiva da reclamada é rejeitada, pois, tratando-se de grupo econômico, a responsabilidade é solidária entre as empresas envolvidas.

Quanto à comissão de corretagem, o Superior Tribunal de Justiça, no REsp 1.599.511/SP (Tema 938), entende que é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a corretagem, desde que previamente informado. No caso, a cláusula contratual estabeleceu essa responsabilidade, e a reclamante não demonstrou a inexistência do serviço, sendo legítima a retenção da corretagem.

Sobre a cláusula penal, o contrato foi firmado após a vigência da Lei nº 13.786/2018, que permite a retenção de até 50% dos valores pagos em casos de desistência por culpa do comprador, conforme art. 67-A, § 5º, da Lei 4.591/64. A jurisprudência do STJ reconhece a validade desse percentual de retenção, não havendo abuso no caso concreto.

Quanto ao pedido de danos morais, não há elementos que indiquem violação à dignidade ou direito da personalidade da reclamante, pois a reclamada cumpriu o prazo para restituição estabelecido no contrato de distrato. O descumprimento do contrato é condição essencial para caracterizar o dano moral, inexistente na hipótese.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso da reclamante não provido. Recurso da reclamada parcialmente provido para reformar a sentença e determinar a restituição do valor de R$ 3.439,95, acrescido de juros de mora de 1% e correção monetária pelo INPC a partir do vencimento da última parcela do contrato de distrato.

Tese de julgamento:

É válida a retenção de até 50% dos valores pagos pelo comprador em contrato de compra e venda de imóvel submetido ao regime de patrimônio de afetação, em caso de distrato por culpa do comprador, conforme o art. 67-A, § 5º, da Lei 4.591/64.

A comissão de corretagem pode ser retida pelo vendedor quando o contrato de compra e venda assim prever, desde que o comprador tenha sido informado previamente do valor.

O mero distrato de contrato de compra e venda de imóvel, sem descumprimento de cláusulas pela parte vendedora ou ofensa à dignidade do comprador, não enseja indenização por danos morais.

Dispositivos relevantes citados: Código Civil, art. 418; CDC, art. 6º, VIII; Lei nº 4.591/64, art. 67-A, § 5º; Lei nº 13.786/2018; CPC, art. 98, § 3º.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1.599.511/SP, rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, julgado em 24/08/2016 (Tema 938); STJ, AgInt no REsp nº 2.110.077/SP, rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 29/04/2024; STJ, AgInt no REsp nº 2.055.691/SP, rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 05/06/2023.

Relatório.

Trata-se de recursos inominados interpostos contra a sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial, para determinar a
rescisão contratual, devendo a reclamada restituir à reclamante a quantia de R$ 11.015,79 (onze mil, quinze reais e setenta e nove centavos) acrescidos de juros de mora de 1% a partir da citação e de correção monetária pelo INPC a partir da data do distrato 06.04.2023.

A reclamante postula a condenação da reclamada em danos morais e que a correção monetária incidirá a partir do arbitramento e os juros a partir do evento danoso.

A reclamada requerer a reforma da sentença, a fim de que seja, preliminarmente, reconhecida a sua ilegitimidade passiva e, no mérito, que seja reconhecido o percentual a aplicação do art.67-A, §5º da Lei 4.591/64 introduzido pela lei 13.786/2018, o qual prevê a retenção de 50% (cinquenta por cento) do valor pago, bem como a retenção do referente a comissão de corretagem, nos termos adotados no contrato e distrato firmado entre as partes, reformando a sentença para que seja devolvido o valor de R$ 3.439,95 (três mil, quatrocentos e trinta e nove reais e noventa e cinco centavos).

As partes apresentaram contrarrazões.

É o relatório.

VOTO

Colendos Pares:

Inicialmente, rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva, pois no caso de grupo econômico, a responsabilidade é solidária entre as empresas.

Compulsando os autos, verifica-se que a reclamante ingressou com a presente ação aduzindo que firmou contrato de compra e venda de um imóvel com a reclamada, todavia, por questões financeiras solicitou o distrato do compromisso.

Alega que até o momento do distrato pagou a quantia de R$ 18.939,59, mas, por ocasião do distrato seria deduzido o valor de R$ 13.042,54; sendo R$ 9.469,80 correspondente ao desconto de 50% de pena contratual e R$ 3.572,74 referente a despesa de comissão da venda, o que não concorda.

Em razão de se tratar de relação de consumo, estando patente a hipossuficiência do consumidor, no qual a promovida está mais apta a provar o insucesso da demanda do que àquele a demonstrar a sua procedência, por este motivo, aplica-se a inversão do ônus da prova elencada no art. 6º, VIII, do CDC, com o fito de proporcionar equilíbrio na relação processual.

Pois bem, para melhor elucidação dos fundamentos passo aos argumentos em tópicos.

-
Da Validade da Taxa de Corretagem

No que se refere à comissão de corretagem, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1599511/SP, submetido ao rito dos recursos repetitivos firmou a seguinte tese (TEMA 938): “
é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com destaque do valor da comissão de corretagem
.”

In casu
, no contrato de promessa de compra e venda há cláusula especifica de que a recorrente deveria pagar o valor de 5% (cinco por cento) do valor do imóvel ao corretor de imóvel. Veja-se:

5.1- Das parcelas pagas, o montante integralizado em até 5% (cinco por cento) do valor do imóvel serão referentes à comissão de corretagem, a qual será paga em duas parcelas, sendo a primeira após a assinatura deste instrumento, e a segunda após a assinatura do contrato de financiamento, de acordo com a Política de Comissões da Vendedora.

A promovida comprovou que repassou o valor a imobiliária E.C da Silva Imobiliária, mediante comprovante de transferência (ID 244302379). A reclamante não apresentou provas que inexistiu auxílio de corretor, com a finalidade de anular a referida cobrança.

Assim, não há se falar devolução da comissão de corretagem.

-Do Percentual da Cláusula Penal

Havendo inexecução do contrato por parte de quem recebeu as arras ou o sinal, cabível a devolução integral do valor pago, salvo previsão contratual de clausula penal, como neste caso, devidamente corrigido; essa é a inteligência do art. 418 do Código Civil.

Verificada a grandiosa ocorrência de demandas envolvendo a compra e venda de imóvel, a especializada 2ª seção do STJ editou a SÚMULA 543, regulamentando como deve ser a decisão judicial sobre a rescisão nos contratos de compra e venda de imóveis. A propósito, veja-se:

“Súmula nº 543 do STJ - Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor,
ou parcialmente
, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.
(Grifei)
.

Todavia, o contrato discutido nos autos foi pactuado na vigência da Lei n. 13.786/2018 e desfeito por culpa da reclamante, motivo pelo qual o percentual de retenção dos valores pode chegar a 50% (cinquenta por cento).

O Superior Tribunal de Justiça entende pela validade da aplicação desse percentual. Colaciono recentes julgados:

AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR.
CONTRATO CELEBRADO APÓS A VIGÊNCIA DA LEI N.º 13.786/18. RETENÇÃO DE ATÉ 50% DOS VALORES PAGOS. PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA. ABUSO NÃO CARACTERIZADO
NO CASO CONCRETO. 1. Em contratos oriundos de incorporação submetida ao regime de patrimônio de afetação, a retenção dos valores pagos pelo comprador desistente pode chegar a até 50%, segundo o art. 67-A, I, e § 5º, da Lei 13.786/2018. 2. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp n. 2.110.077/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 29/4/2024, DJe de
2/5/2024.)

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL REQUERIDA PELOS ADQUIRENTES. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS. CABIMENTO. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

1
. O STJ firmou entendimento de que, nos contratos oriundos de incorporação submetida ao regime de patrimônio de afetação, como no casos dos autos, a retenção dos valores pagos pode chegar a 50%, conforme estabelece o art. 67-A, I, e § 5º, da Lei 13.786/2018.

2. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp n. 2.055.691/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 5/6/2023, DJe de 13/6/2023.)

CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO POR INICIATIVA DOS ADQUIRENTES.
CONTRATO CELEBRADO APÓS A VIGÊNCIA DA LEI N.º 13.786/18. PERCENTUAL DE RETENÇÃO DE ATÉ 50% DO TOTAL DOS VALORES PAGOS
. FUNDAMENTOS DO ACÓRDÃO RECORRIDO NÃO IMPUGNADOS. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N.º 283 DO STF, POR ANALOGIA. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Aplica-se o NCPC a este julgamento ante os termos do Enunciado Administrativo n.º 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC. 2
. A Lei n.º 13.786/18, conhecida como Lei do Distrato Imobiliário, publicada aos 27/12/2018, disciplinou em seu art. 67-A que a pena convencional estabelecida para os contratos derivados de incorporação submetida ao regime de patrimônio de afetação pode chegar até o limite de 50% dos valores pagos
. 3. No caso, não se pode conhecer do recurso especial quanto ao pedido de majoração do percentual de retenção das parcelas pagas pelos adquirentes, em razão da ausência de impugnação dos fundamentos do acórdão recorrido, atraindo a incidência, à hipótese, da Súmula n.º 283 do STF, por analogia. 4. Não sendo a linha argumentativa apresentada capaz de evidenciar a inadequação dos fundamentos invocados pela decisão agravada, o presente agravo interno não se revela apto a alterar o conteúdo do julgado impugnado, devendo ele ser integralmente mantido em seus próprios termos. 5. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp n. 2.023.713/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 28/11/2022, DJe de 30/11/2022.)

Nestes termos, o contrato de distrato deve ser reconhecido como válido e, por consequência, o percentual de retenção em 50% (cinquenta por cento) deve ser considerado como válido.

Sendo assim, o valor a ser restituído é de R$ 5.897,05 (cinco mil, oitocentos e noventa e sete reais e cinco centavos). Todavia, como a reclamada já efetuou o pagamento de R$ 2.457,10 (dois mil, quatrocentos e cinquenta e sete reais e dez centavos), resta um saldo de R$ 3.439,95 (três mil, quatrocentos e trinta e nove reais e noventa e cinco centavos) a ser restituído.

- Do Dano Moral

Em relação ao pedido de condenação em danos morais, tenho pelo seu indeferimento, pois no contrato de distrato restou pactuado a seguinte cláusula:

PARÁGRAFO SEGUNDO: - O valor a ser devolvido pelo PRIMEIRO DISTRATANTE ao SEGUNDO DISTRATANTE, considerando-se os Parágrafos Primeiro e Segundo supra, no prazo e condições estabelecidas no Contrato, perfaz a quantia de R$ 5.897,05 (Cinco mil e oitocentos e noventa e sete reais e cinco centavos) que será pago em 12 parcelas mensais sendo a primeiro em até 180 dias, após assinatura desse documento.

Considerando que o contrato de distrato foi assinado em 06.04.2023, a primeira parcela estava aprazada para começar no mês de outubro/2023, tendo a reclamada até o mês de outubro/2024 para devolver o saldo a reclamante.

Desse modo, o dano moral apenas restaria configurado caso houvesse o descumprimento da referida cláusula. A reclamada demonstrou que está adimplido com sua obrigação.

Portanto, o pedido de danos morais deve ser rejeitado.

Pelas razões expostas, conheço dos recursos, pois tempestivos e,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso da reclamante e
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso da reclamada para reformar parcialmente a sentença e determinar que a reclamada devolva o valor

R$ 3.439,95 (três mil, quatrocentos e trinta e nove reais e noventa e cinco centavos),
acrescidos de juros de mora de 1% e de correção monetária pelo INPC, ambos a partir do vencimento da última parcela estabelecida no contrato de distrato, mantendo os demais termos da sentença.

Deixo de condenar a reclamada em custas e honorários advocatícios, em razão do resultado do seu recurso.

Condeno a reclamante ao pagamento das custas judiciais e honorários advocatícios que arbitro em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação ficando suspensa a exigibilidade, nos moldes do art. 98, § 3º do CPC.

É como voto.

Valdeci Moraes Siqueira

Juiza Relatora

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 02/12/2024