Tribunal: TJMT
Processo: 1005058-17.2019.8.11.0002
Relator(a): MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão julgador: MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-08-07
Data de publicação: 2024-08-15

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Número Único
:

1005058-17.2019.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Despesas Condominiais]
Relator:
Des(a).
MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Turma Julgadora:

[DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO]
Parte(s):

[CONDOMINIO RESIDENCIAL ESMERALDA - CNPJ: 20.399.488/0001-89 (APELADO), ROBERTO MARTINS - CPF: 045.709.619-59 (ADVOGADO), VINICIUS FONSECA BOLONHEIS - CPF: 061.214.619-77 (ADVOGADO), LINCOLN RAPHAEL COSTA - CPF: 033.206.559-65 (ADVOGADO), GOLD DELOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA - CNPJ: 09.572.101/0001-01 (APELANTE), THIAGO MAHFUZ VEZZI registrado(a) civilmente como THIAGO MAHFUZ VEZZI - CPF: 181.442.388-50 (ADVOGADO), FABIO RIVELLI - CPF: 126.097.608-41 (ADVOGADO)]
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNANIME.
E M E N T A
EMENTA

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS – DEMANDA AJUIZADA EM FACE DA PROMITENTE VENDEDORA DAS UNIDADES RESIDENCIAIS – ALEGADA AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO EM VIRTUDE DE CLÁUSULA CONTRATUAL FIRMADA COM OS PROMITENTES COMPRADORES – CONTRATO NÃO OPONÍVEL A TERCEIROS – APLICABILIDADE DO TEMA 866 DO STJ – INEXISTÊNCIA DE PROVA DE QUE NO PERÍODO DA INADIMPLÊNCIA OS PROMITENTES ADQUIRENTES DOS IMÓVEIS JÁ HAVIAM SIDO IMITIDOS NA POSSE OU DE QUE O CONDOMÍNIO/APELADO TINHA PLENA CIÊNCIA DO NEGÓCIO – APELANTE EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL – IMPOSSIBILIDADE DE EXTINÇÃO DO PROCESSO DE CONHECIMENTO – RECURSO DESPROVIDO.

1- As cláusulas constantes nos contratos firmados entre a Apelante (promitente vendedora) e os promitentes compradores de unidades condominiais não são oponíveis ao Condomínio Apelado, terceiro estranho àquela relação contratual. Assim, ainda que exista cláusula expressa dispondo que os promitentes compradores ficaram obrigados, desde a data do Instrumento, a responsabilidade pelo pagamento de todos os tributos e/ou contribuições, inclusive despesas de condomínio do edifício, tal fato não afasta a responsabilidade da Apelante pelo pagamento do valor devido.

2- No Tema 886, o STJ fixou as seguintes teses:
“a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação; b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador”.
Na hipótese, a Apelante sequer alegou, muito menos comprovou, que durante o período da inadimplência os promitentes adquirentes dos imóveis já haviam sido imitidos na posse de tais unidades condominiais, muito menos trouxe tese ou prova de que o Condomínio Apelado tinha plena ciência do negócio.

3- A Ação de Cobrança é de conhecimento, e seu objetivo é o de constituir um título executivo judicial apto a possibilitar a execução ou habilitação de crédito na Recuperação Judicial, se for o caso. Assim, o deferimento da recuperação judicial e a homologação do plano de recuperação não é motivo para a extinção da Ação de Cobrança.

R E L A T Ó R I O

APELAÇÃO CÍVEL 1005058-17.2019.8.11.0002

APELANTE: GOLD DELOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA

APELADO: CONDOMINIO RESIDENCIAL ESMERALDA

RELATÓRIO

Trata-se de Recurso de Apelação interposto pela empresa
Gold Delos Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda.
em virtude da sentença proferida pela Juíza da 1.ª Vara Cível da Comarca de Várzea Grande-MT nos autos da Ação de Cobrança ajuizada pelo
Condomínio Residencial Esmeralda
.

O pedido foi acolhido e a Apelante condenada ao pagamento de R$ 26.124,52 (vinte e seis mil, cento e vinte e quatro reais e cinquenta e dois centavos) referente às taxas de condomínio vencidas e não pagas até a entrega das chaves aos compradores, bem como eventuais taxas vencidas até a apresentação do pedido de cumprimento de sentença, por se tratar de prestações periódicas que decorrem da mesma relação.

A Julgadora singular ressaltou que, para fins de liquidação, o valor devido deverá ser atualizado com juros de 1% (um por cento) e correção monetária pelo IGM, bem como multa de 2% (dois por cento) desde a propositura da demanda.

Por fim, compeliu a Apelante a arcar com as verbas de sucumbência e arbitrou os honorários advocatícios em 10% (dez por cento) do valor da condenação.

Nas razões recursais, a Apelante alega que deve ser observado o contrato firmado entre as partes, o qual prevê que as cotas condominiais e demais taxas são de responsabilidade do promitente comprador a partir da instalação do condomínio.

Assevera que a obrigação referente à despesa condominial é
propter rem
, ou seja, recai sobre uma pessoa em razão da sua qualidade de proprietário ou de titular de um direito real sobre um bem.

Sustenta que por ser compromissário comprador e titular de direitos sobre a unidade, mesmo sem dela ter posse, está subordinado aos direitos e obrigações pertinentes às normas convencionais, sobretudo a de concorrer, na proporção de sua parte, para as despesas de conservação da coisa.

Pugna pela reforma da sentença, sob o argumento de que não falar em condenação ao pagamento de taxas de responsabilidade exclusiva do comprador ou mesmo de declaração de inexigibilidade de cotas condominiais a partir da data de instalação de condomínio.

Por fim, a Recorrente alega que o crédito perseguido nessa demanda decorre de fato gerador anterior a Recuperação Judicial e, portanto, deverá ser submetido ao plano homologado nos autos da Recuperação Judicial; isso porque a empresa está impossibilitada de adimplir a obrigação em razão da natureza concursal.

Sustenta, também, que o Condomínio Apelado possui crédito habilitado no Quadro Geral de Credores da Recuperação Judicial, no valor de R$ 1.578,00 (Um mil e quinhentos e setenta e oito reais).

Requer que o crédito perseguido nesta demanda seja pago em moeda e no tempo previsto nos moldes do Plano de Recuperação judicial, bem como que
“seja declarada a extinção da presente execução, nos termos do art. 485, IV, do CPC”
, diante da habilitação do crédito perseguido no processo de Recuperação Judicial.

Contrarrazões no Id. 311003795.

É o relatório.

Cuiabá-MT, datado e assinado digitalmente.

Desa. Maria Helena G. Póvoas.

Relatora

V O T O R E L A T O R

VOTO

EXMA. SR.ª DES.ª MARIA HELENA G. PÓVOAS (RELATORA)

Egrégia Câmara:

A matéria devolvida à apreciação é de fácil deslinde, pois foi diversamente analisada pelo Superior Tribunal de Justiça e por esta Corte estadual, que têm entendimento consolidado quanto ao tema.

O Condomínio Apelado promoveu a Ação de Cobrança com o intuito de receber, da empresa Apelante, os valores das taxas condominiais vencidas até a data da entrega das chaves e imissão na posse dos seus respectivos proprietários.

Aduziu que tem ciência de que algumas construtoras transferem aos consumidores o ônus de realizar o pagamento das taxas condominiais antes da entrega das chaves do imóvel, ou seja, antes que estejam na posse do que compraram; contudo, ressalvou que essa obrigação contraria frontalmente a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.

Assim, requereu a condenação da Apelante ao pagamento das taxas condominiais ordinárias e extraordinárias vencidas, acrescidas de correção monetária (média de IGPM/INPC) e juros de mora 1% (um por cento) ao mês, aplicados a partir do vencimento de cada taxa condominial, multa de 02% (dois por cento) prevista no artigo 1.336, § 1.º, do Código Civil, sobre o montante do débito das taxas condominiais vencidas relacionadas na ação, atualizadas até a data do seu efetivo pagamento.

Em defesa, a Apelante alegou que o contrato firmado com os compradores possui cláusula expressa de que as despesas com as cotas condominiais são de responsabilidade dos adquirentes.

Ou seja, o inadimplemento é incontroverso, não contestado pela Apelante, que limitou a insurgência apenas a quem deve responder pela dívida.

Pois bem. Em que pese a redação da Cláusula 7, dos Contratos firmados com os promitentes compradores das unidades residenciais do Condomínio, de fato estabelecer que estes últimos ficariam obrigados, desde a data do Instrumento, a responsabilidade pelo pagamento de todos os tributos e/ou contribuições, inclusive despesas de condomínio do edifício, não se pode olvidar que essa obrigação aplica-se às partes do contrato e não a terceiro, no caso o Condomínio Recorrido.

Nesse sentido:

APELAÇÃO CIVIL. DESPESAS CONDOMINIAIS. [...]. Alegação da ilegitimidade passiva afastada. Ausente hipótese legal que autorize a denunciação da lide. Princípio da relatividade dos contratos (res inter alios acta).
Contrato celebrado entre compradora e vendedor cujas cláusulas não são oponíveis ao condomínio, terceiro estranho àquela relação contratual
. Sentença de improcedência mantida. RECURSO NÃO PROVIDO.
(TJ-SP - AC: 10018769220228260004 SP 1001876-92.2022.8.26.0004, Relator: Deborah Ciocci, Data de Julgamento: 09/12/2022, 28ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 09/12/2022). (grifei)

De mais a mais, fato é que o Superior Tribunal de Justiça, em julgamento de recurso repetitivo (Tema 886) fixou as seguintes teses quanto à matéria devolvida (sem destaques no original):

a)
O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais
não
é
o registro do compromisso de venda e compra, mas
a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação
;

b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto;

c)
Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais
relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.

Na hipótese, a Apelante sequer alegou, muito menos comprovou, que durante o período da inadimplência os promitentes adquirentes dos imóveis já haviam sido imitidos na posse de tais unidades condominiais, muito menos trouxe tese ou prova de que o Condomínio Apelado tinha plena ciência do negócio.

Conforme já exposto neste voto, a Recorrente se limitou em afirmar que não é responsável pelo pagamento, pois os Contratos firmados com os promitentes compradores lhes imputava tal responsabilidade. Entretanto, tal qual já consignado acima, as cláusulas firmadas nos contratos celebrados entre a Apelante e os promitentes compradores não são oponíveis ao Condomínio Apelado, terceiro estranho àquela relação contratual.

Logo, deve ser mantida hígida a sentença que condenou a Apelante ao pagamento das taxas condominiais.

No mesmo norte, transcrevo precedente desta Câmara, de relatoria da Desembargadora Marilsen Andrade Addário:

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS – PROCEDÊNCIA – ALEGADA ILEGITIMIDADE EM RAZÃO DA ALIENAÇÃO DAS UNIDADES A TERCEIRO POR DAÇÃO EM PAGAMENTO – APLICABILIDADE DO TEMA 866 DO STJ EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO – BENS AINDA REGISTRADOS EM NOME DA EMPRESA RÉ - AUSÊNCIA DE PROVAS DA IMISSÃO DA SUPOSTA ADQUIRENTE NO IMÓVEL E DA CIENTIFICAÇÃO DO CONDOMÍNIO ACERCA DE TAL NEGÓCIO – POSSIBILIDADE DE O CREDOR DEMANDAR O PROPRIETÁRIO LEGAL (ART. 1.245, DO CC)– ARTIGOS 338 E 339 DO CPC/15 – PROVIDÊNCIAS DISPENSÁVEIS - RECURSO DESPROVIDO. Exegese do Tema 886 do STJ, julgado pela técnica dos recursos repetitivos, ainda que a alienação das unidades condominiais não tenha sido devidamente registrada na matrícula dos referidos imóveis, é possível que proprietária legal de tais bens (art. 1.245 do CC) se exima de responder pelas respectivas taxas condominiais se demonstrar que a adquirente se imitiu na posse dos referidos imóveis e que o condomínio tinha ciência da transação. Do contrário, continua legítimo para responder pelas taxas condominiais inadimplidas, podendo ser demandado para tanto. À míngua de quaisquer evidências de que a promitente adquirente dos imóveis legalmente pertencentes à requerida (art. 1.245, do CC) fora imitida na posse de tais unidades condominiais e que o condomínio autor tinha plena ciência do negócio, irrepreensível a sentença de procedência da ação de cobrança das taxas condominiais, sendo dispensáveis as providências dos art. 338 e 339, ambos do CPC/15
.- (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 0047314-11.2015.8.11.0041, Relator: MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Data de Julgamento: 23/10/2019, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 29/10/2019).

No que tange ao pedido da Apelante para que o crédito perseguido nesta demanda seja pago em moeda e no tempo previsto nos moldes do Plano de Recuperação judicial, bem como que
“seja declarada a extinção da presente execução, nos termos do art. 485, IV, do CPC”
, diante da habilitação do crédito perseguido no processo de Recuperação Judicial, não comporta acolhida, pois
o caso versa sobre Ação de Cobrança e não Ação de Execução
.

Sabe-se que a Ação de Cobrança é de conhecimento, e seu objetivo é o de constituir um título executivo judicial apto a possibilitar a execução ou habilitação de crédito na Recuperação Judicial,
se for o caso
.

Assim, o deferimento da recuperação judicial e a homologação do plano de recuperação não é motivo para a extinção da Ação Cobrança.

Para corroborar o entendimento, transcrevo desta Corte Estadual, relatado pelo Desembargador Sebastião de Moraes Filho:

[...] Não se aplica extinção do processo quando ainda se encontra na fase de conhecimento que prosseguirá normalmente, conforme precisão constituída na Lei de Regência (§ 1º, artigo 6º, da Lei 11.101/2005)’.
Consolidado, posteriormente, em título executivo judicial a habilitação e sua natureza de crédito, é questão que diz respeito tão somente ao Juízo onde processa a recuperação judicial.
[...].
(TJ-MT - AC: 00095904120138110041 MT , Relator: SEBASTIAO DE MORAES FILHO, Data de Julgamento: 24/06/2020, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 26/06/2020).

Diante do exposto,
nego provimento
ao Recurso e mantenho hígida a sentença invectivada.

Em atenção ao que determina o artigo 85, § 11, do CPC, majoro os honorários advocatícios para 15% (quinze por cento) do valor atualizado da condenação.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 07/08/2024