Tribunal: TJMT
Processo: 1037561-23.2021.8.11.0002
Relator(a): JOAO FERREIRA FILHO
Órgão julgador: JOAO FERREIRA FILHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-06-04
Data de publicação: 2024-06-06

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1037561-23.2021.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Adjudicação Compulsória]
Relator:
Des(a).
JOAO FERREIRA FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[SEBASTIAO EVANGELISTA DE SOUZA - CPF: 205.932.871-34 (APELANTE), MARIANA FERREIRA TEIXEIRA - CPF: 042.933.771-07 (ADVOGADO), ADRIANO BRAUN - CPF: 031.459.181-84 (ADVOGADO), MARCOS TULIO FERNANDES MELO - CPF: 009.689.041-06 (ADVOGADO), AFONSO WINTER JUNIOR - CPF: 695.869.001-00 (ADVOGADO), JARDIM MARIANA EMPREENDIMENTOS LTDA - CNPJ: 03.927.381/0001-47 (APELADO), ALAN MARTINIS GOMES - CPF: 031.531.621-74 (ADVOGADO), LUCIA MARIA LOPES DA SILVA - CPF: 008.766.511-55 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL - ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA – SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL URBANO – IMÓVEL REGISTRADO EM NOME DE PESSOA ESTRANHA A LIDE – IMPOSSIBIIDADE DE PROMOVER A TRANSFERÊNCIA DE TITULARIDADE PARA O NOME DO AUTOR – IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO DE ADJUDICAÇÃO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. 1.
A adjudicação compulsória é a ação constitutiva ajuizada pelo adquirente (comprador), contra o titular do domínio do imóvel (vendedor) que tenha prometido vendê-lo através de contrato de compromisso de compra e venda, mas, que se omitiu quanto à escritura definitiva, mesmo estando o contrato devidamente quitado. 2. Para o acolhimento da pretensão de outorga de escritura definitiva é imprescindível a demonstração da existência do contrato escrito, de caráter irrevogável, irretratável e sem direito a arrependimento, prova irrefutável da quitação do preço ajustado e recusa injustificada do vendedor em outorgar o domínio sobre o objeto da contratação (CC, art. 1.418)
. 3
.
Considerando que o imóvel objeto do litígio está registrado em nome de terceiro estanho a lide, deve ser julgado improcedente o pedido de adjudicação,
porque
inadmissível impor a terceiros a transferência de escritura por negócio realizado por outrem, ao passo que é inviável a ré fazê-lo, por não ser a titular do bem.

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

O Exmº. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (relator)

Egrégia Câmara:

Recuso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por SEBASTIÃO EVANGELISTA DE SOUZA, contra a r. sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 3ª Vara Cível da comarca de Várzea Grande/MT, que nos autos da ação de “
Adjudicação Compulsória
”

(Proc. nº 1037561-23.2021.8.11.0002), ajuizada pelo apelante contra JARDIM MARIANA EMPREENDIMENTOS LTDA., referente à aquisição da propriedade do imóvel urbano denominado Lote nº 04 da quadra nº 9, situado no loteamento “Parque Residencial Dom Bosco”, zona urbana do Município de Várzea Grande/MT, objeto da matrícula nº 30.519, julgou extinto o feito sem resolução do mérito, por constatar
“a i
mpossibilidade de transferência do imóvel para do autor, pois está em nome de Evangelina Correa de Almeida e não em nome da parte requerida, Jardim Mariana Empreendimentos Ltda.”
, destacando, ainda, que, “
o autor dev
e buscar as vias adequadas para tentar solucionar a problemática apresentada nestes autos tal como já apontada pelo Cartório na Nota de Exigência, todavia em nome da real proprietária do imóvel
” (cf. Id. nº 211926519).

O apelante alega que “
adquiriu por compromisso de compra e venda os direitos sobre o imóvel objeto da lide, cabendo a requerida outorgar a escritura definitiva de compra e venda, assim que quitado integralmente o preço pactuado
”, inexistindo qualquer justificativa para a improcedência do (seu) pedido adjudicatório que decorre “
da recusa injustificada do promitente vendedor em outorgar o domínio sobre o bem objeto da contratação
”; invoca os princípios da cooperação processual, a fim de que, pela emissão de “
alvará ou suprimento Judicial, o apelante não seja prejudicado em seu direito pela falta de documentos da apelada
”.

Pede, pois, o provimento do recurso, para que, reformada a sentença, o pedido de adjudicação compulsória seja julgado procedente.

Nas contrarrazões vinculadas ao Id. nº 211926526 o apelado refuta os argumentos recursais e torce pelo desprovimento do Apelo
.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

V O T O

O Exmº. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (relator)

Egrégia Câmara:

Sebastião Evangelista de Souza ajuizou a presente ação de adjudicação compulsória contra Jardim Mariana Empreendimentos Imobiliários alegando que “
na data de 06 de setembro de 1988, o requerente celebrou um termo de transferência, com o antigo comprador, Valdemar Machado dos Santos, para alienar os direitos do contrato de compra e venda firmada com a Imobiliária Jardim Mariana
”, tendo por objeto o imóvel urbano denominado Lote nº 04 da quadra nº 9, situado no loteamento “Parque Residencial Dom Bosco”, zona urbana do Município de Várzea Grande/MT, objeto da matrícula nº 30.519

Disse que referida avença se efetivou “mediante a quitação do preço ajustado”, porém, desde outubro de 2021 “
o requerente tem tentado entrar em contato com a imobiliária, via telefonemas e trocas de mensagem pelo WhatsApp, a fim de receber os documentos necessários para escriturar o imóvel, entretanto, o empreendimento apenas forneceu respostas vagas e de forma evasiva, evitando o requerente
”, e considerando a impossibilidade de transferência da propriedade sem os documentos fornecidos pela ré “
não restou alternativa ao requerente a não ser o ajuizamento da presente ação de adjudicação compulsória, com o objetivo de obter uma sentença que possibilite a escrituração do imóvel em questão”
(cf. Id. nº 211928819).

No curso da demanda, as partes compuseram amigavelmente a lide, tendo a ré se comprometido, “
a realizar uma obrigação de fazer consistente na entrega da autorização com data atualizada para a realização da transferência do imóvel ao requerente, dentro do prazo de 05 (cinco) dias úteis a contar a partir da data de homologação do acordo
” (cf. Id. nº 211927344).

No prazo estabelecido, a ré emitiu a autorização para que o autor efetivasse “a escritura do lote 04 da quadra 09 do Loteamento denominado “Parque Residencial Dom Bosco” - V. Grande-Mt, com os seguintes limites e confrontações: 10,00m de frente para a Rua Moçambique, 10,00m de fundos com o lote 15, 30,00m do lado direito com o lote 05 e 30,00m do lado esquerdo com o0 lote 03 no valor de CZ$ 945,00 (novecentos e quarenta e cinco cruzados), em 06.09.1988” (cf. Id. nº 211929186).

Na sequência, o autor peticionou nos autos requerendo a
intimação da ré para que apresentasse o documento de propriedade do imóvel, pois, “
segundo o tabelião, o imóvel no cartório seria de propriedade da senhora Evangelina Correa de Almeida. Desta forma, requer-se a apresentação pela requerida do documento que autoriza a comercialização do presente imóvel por parte da imobiliária, ora ré na presente ação
” (cf. Id. nº 211929189).

A ré manifestou-se dizendo que “
o empreendimento Jardim Mariana era representante legal da Sra. Evangelina Correa de Almeida no ano de 1988, ou seja, as procurações existentes e válidas, já não mais subsistem e não há qualquer notícia de seu paradeiro, o que impede qualquer conduta ativa do empreendimento quanto a supressão da assinatura da Sra. Evangelina
”, e que “
caberia a parte autora requerer ao Juízo que suprisse a assinatura da Sra. Evangelina Correa de Almeida, cujo pedido sequer constou na inicial do feito, tampouco no termo de audiência, ou seja, não poderia o Juízo homologar pedido ausente/inexistente
” (cf. Id. nº 211926514).

Sobreveio, então, a sentença de extinção do processo, proferida sob os seguintes fundamentos:

Infere-se dos autos que o 2º Ofício Notarial e Registral da Comarca de Várzea Grande emitiu uma “
nota de exigência
” objetivando que fosse apresentado documentos em nome da vendedora Evangelina Correa de Almeida que é pessoa estranha a lide.

Logo, verifica-se que a exigência juntada no ID 139642617 já aponta pela impossibilidade de transferência do imóvel para do autor, pois o bem está em nome de Evangelina Correa de Almeida e não em nome da requerida Jardim Mariana Empreendimentos Ltda.

Não obstante, as partes formularam acordo, que foi homologado, e após, por meio da resposta dos cartórios extrajudiciais, verificou-se a impossibilidade de transferir o imóvel ao autor.

De fato, não há como este Juízo impor a obrigação de transferência aos cartórios quando evidentemente impossível de realizá-la. Com efeito, segundo o princípio da especialidade objetiva “toda a inscrição deve recair sobre um
objeto precisamente individuado
”
[1]
.

Em outras palavras, a identificação do imóvel deve conter todas as características física do bem e notadamente
a sua adequada localização
, bem como os dados de seu proprietário.

No caso dos autos, em nenhum momento a parte autora apresentou documentos técnicos que indicasse que o bem, estava em nome de pessoa estranha a lide. Por fim, juntou aos autos certidão de que o imóvel objeto da lide era de propriedade de Evangelina Correa de Almeida (ID 122983923).

A despeito da alegação de que a requerida possui procuração pública em nome de Evangelina, tal fato foi negado pela requerida o que, por si só, já é impeditivo para promover a transferência de titularidade para o nome do autor.

Assim, estando o imóvel em nome de pessoa estranha a lide é basicamente impossível dar continuidade no cumprimento do acordo encetado entre as partes.

Deste modo,
indefiro
o pedido da parte exequente constante na manifestação de ID 131784438, devendo ele buscar as vias adequadas para tentar solucionar a problemática apresentada nestes autos tal como já apontada pelo Cartório na Nota de Exigência, todavia em nome da real proprietária do imóvel.

A adjudicação compulsória é a ação constitutiva ajuizada pelo adquirente (comprador), contra o titular do domínio do imóvel (vendedor) que tenha prometido vendê-lo através de contrato de compromisso de compra e venda, mas, que se omitiu quanto à escritura definitiva, mesmo estando o contrato devidamente quitado; porém, para o acolhimento da pretensão de outorga de escritura definitiva, por meio da via eleita, é imprescindível a demonstração (pela parte autora) da existência do contrato escrito, de caráter irrevogável, irretratável e sem direito a arrependimento, prova irrefutável da quitação do preço ajustado, e, por fim,
da recusa injustificada do vendedor em outorgar o domínio
sobre o objeto da contratação (CC, art. 1.418)
.

Ao ajuizar a presente ação, o
autor instruiu os autos com a cópia do “
Termo de Transferência dos Direitos Imobiliários
” tendo como cedente Valdemar Machado dos Santos e cessionário o autor “Sebastião Evangelista de Souza”, constando da cláusula “
Décima Nova: Escritura Definitiva
”, que “
a escritura definitiva de venda e compra do lote será outorgada pelo “Compromitente” ao “Compromissário” somente depois de pago integralmente o preço e fielmente cumprida pelo “Compromissário” todas as obrigações deste compromisso”
(cf. doc. Id. nº 211928809), sendo incontroverso, portanto, que o autor não celebrou nenhuma avença com a ré, mas, sim, com Valdemar Machado dos Santos, este sequer citado nos autos e, para além deste fato, no curso da demanda, “descobriu-se” que, na verdade, o imóvel está registrado em nome de terceira pessoa estranha a lide, Evangelina Correa de Almeida, o que impossibilita o acolhimento da pretensão autoral adjudicatória, porque
inadmissível impor a terceiros a transferência de escritura por negócio realizado por outrem, ao passo que é inviável à apelada fazê-lo, por não ser a titular do bem.

Portanto, considerando a ausência de instrumento particular de promessa e/ou de compra e venda celebrado entre o autor Sebastião e a ré Jardim Mariana Empreendimentos Imobiliários, não estão preenchidos os requisitos da ação de adjudicação compulsória, assim como de outorga de escritura como pretende subsidiariamente o autor, quais sejam, contrato irrevogável e irretratável, quitação do preço e
recusa do proprietário constante no registro imobiliário
, não há como prover o pedido autoral de adjudicação compulsória, não tendo se desincumbido do direito alegado (CPC, art. 373, I), sendo de rigor a reforma da sentença recorrida.

Pelo exposto,
nego provimento
ao recurso, mantendo inalterada a r. sentença recorrida
.

Custas pelo apelante, observado o disposto no art. 98, §3º, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 04/06/2024