Tribunal: TJMT
Processo: 1028282-10.2021.8.11.0003
Relator(a): JOAO FERREIRA FILHO
Órgão julgador: JOAO FERREIRA FILHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-04-02
Data de publicação: 2024-04-04

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1028282-10.2021.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Arrendamento Rural, Ato / Negócio Jurídico]
Relator:
Des(a).
JOAO FERREIRA FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[STA CASA DE MISERICORDIA E MATERNIDADE DE RONDONOPOLIS - CNPJ: 03.099.157/0001-04 (APELANTE), LEONARDO SANTOS DE RESENDE - CPF: 632.624.601-68 (ADVOGADO), WESLEY SPERBER BAIA - CPF: 547.459.429-15 (APELADO), WELSON GAIVA MARINO - CPF: 229.957.901-00 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE ARRENDAMENTO DE IMÓVEL – RESCISÃO POR CULPA DO ARRENDADOR – INADIMPLEMENTO DO VALOR AJUSTADO – INDENIZAÇÃO PELO PERÍODO DE OCUPAÇÃO INDEVIDA AO ARRENDATÁRIO – POSSIBILIDADE – VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA – MULTA CONTRATUAL COMPENSATÓRIA – DESCUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO - IMPOSITIVA REDUÇÃO (CC, ART. 413) - SENTENÇA MODIFICADA - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Havendo rescisão do contrato por culpa do arrendador que deixou de pagar os valores devidos a título de alugueres, é cabível a compensação indenizatória pela fruição do imóvel sem a entrega de contraprestação, sob pena de enriquecimento imotivado. 2. A privação do uso do imóvel é fato gerador da indenização por fruição, porque, evidente, a ocupação do imóvel pelo réu resultou em perda para a autora, que ficou impossibilitada de usar, gozar e dispor livremente do bem que lhe pertence, não sendo justo, tampouco razoável, admitir que o réu, que permaneceu por mais de dois anos no imóvel sem pagar qualquer valor, permaneça sem pagar indenização pela ocupação indevida. 3. É perfeitamente cabível a incidência da multa compensatória contratualmente estipulada à hipótese de inexecução do negócio, contudo, mostra-se pertinente a redução equitativa da penalidade da penalidade ser manifestamente excessiva (CC, art. 413).

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

O Exmº. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (relator)

Egrégia Câmara:

Cuida-se de recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por
SANTA CASA DE MISERICORDIA E MATERNIDADE DE RONDONÓPOLIS
, contra a r. sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 2ª Vara da Comarca de
Rondonópolis/MT, que nos autos da ação de “
Rescisão Contratual c/c Pedido de Cobrança e Reintegração de Posse
” (Proc. nº 1028282-10.2021.8.11.0003), ajuizada pela apelante contra WESLEY SPERBER BAIA, julgou o pedido parcialmente procedente para
“(a) declarar rescindido o contrato; (b) reconhecer a posse precária da requerida nos imóveis de matricula 40.533, 40.534, 40.535 e 42.306; (c) determinar a reintegração de posse, fixando a data limite de 31/dezembro/2023 para desocupação voluntária do bem, fixando, após o termo final, multa diária de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) para o caso de descumprimento
”, contudo, deixou de acolher os pedidos de pagamento de taxa de fruição pela ocupação indevida do imóvel e fixação de multa por descumprimento contratual; a r .sentença condenou o réu ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes,

fixados em 10% sobre o valor atualizado

da causa, e indeferiu o pedido de justiça gratuita, dada ausência de comprovação da necessidade, que é extração do texto constitucional
(cf. Id. nº 180117361).

A apelante alega que a r. sentença recorrida “limitou-se a rescindir o contrato de arrendamento”, contudo, deixou de condenar o réu/apelante ao pagamento de indenização pela fruição indevida do imóvel, pretensão legítima que está vinculada “a compensações pelo uso concedido”, que, no caso, deve ser equivalente ao valor da contraprestação estabelecido no contrato, vencidas e não pagas desde o dia 1º de agosto de 2021 até a data da efetiva reintegração de posse da autora/apelante no imóvel, conforme expressa previsão contratual.

Afirma que, considerando o inequívoco inadimplemento e rescisão do contrato por culpa exclusiva do réu/apelado, deve ser fixada multa por descumprimento “
penalidade que tem o propósito de desencorajar o inadimplemento e assegurar que as partes honrem seus compromissos, promovendo assim a estabilidade nas relações contratuais
”.

Pede, pois, o provimento do recurso, para que, reformada a sentença “
o réu seja condenado ao pagamento da contraprestação pela utilização do imóvel, e de multa contratual de 100 vezes o valor dos alugueis
”, e, por fim, “
majorado o valor dos honorários advocatícios para 20% sobre o valor da causa
” (cf. Id. nº 198329954 - pág. 10).

Nas contrarrazões vinculadas ao Id. nº 198329957, o apelado refuta os argumentos recursais e torce pelo desprovimento do Apelo.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

V O T O

O Exmº. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (relator)

Egrégia Câmara:

O litigio gira em torno do descumprimento de contrato de arrendamento de imóvel por inadimplemento dos alugueis mensais, vencidos desde 1º/08/2021, tendo recebido a seguinte solução pela sentença apelada:

Sentença prolatada de forma oral, conforme autorizado pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e arts. 209 e 367 do CPC, cujo entendimento vai ao encontro da garantia constitucional da duração razoável do processo (CRFB/88, 5º, LXXVIII e arts. 7º, 4 e 8º, 1 do Decreto 678/1992), seguindo transcrita a parte dispositiva do provimento jurisdicional:

Posto isso, com fundamento no art. 487, I do CPC e resolvendo o mérito da lide principal, julga-se PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido deduzido na inicial por Santa Casa de Misericórdia e Maternidade de Rondonópolis em desfavor de Wesley Sperber Baia para o fim:

(a) declarar rescindido o contrato;

(b) reconhecer a posse precária da requerida nos imóveis de matricula 40.533, 40.534, 40.535 e 42.306;

(c) determinar a reintegração de posse, fixando a data limite de 31/dezembro/2023 para desocupação voluntária do bem, fixando, após o termo final, multa diária de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) para o caso de descumprimento.

Ficou afastada, por outro lado, a pretensão de reparação dos danos mencionados na exordial.

Dada à sucumbência, CONDENA-SE a parte requerida ao pagamento dos custos processuais, bem como a honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa (art.85, §2º, CPC).

INDEFERE-SE o pleito de justiça gratuita, dada ausência de comprovação da necessidade, que é extração do texto constitucional (CRFB/88, 5 LXXIV), não bastando a simples subscrição de um documento de hipossuficiência, quando a própria operação que envolve o caderno processual, os valores ali mencionados, e a peculiar condição do feito, não permite reconhecer que a parte assiste o direito de litigar sob o pálio da justiça gratuita.

Embora a r. sentença tenha rescindo o contrato e ordenado a reintegração da parte autora na posse do imóvel, deixou de condenar o réu ao pagamento da taxa de fruição, também conhecida como
taxa de ocupação, penalidade aplicada a quem adquire e/ou arrenda um imóvel e, não conseguindo pagar os valores ajustados, acaba tendo o contrato rescindido, assim como rejeitou o pedido de aplicação de multa por descumprimento contratual.

No caso, o contrato de arrendamento de imóvel urbano foi celebrado pelos litigantes no dia 1º/08/2019 e contém expressa previsão em sua “Cláusula 3ª”, que a arrendadora/autora/apelante concedeu ao arrendatário/réu/apelado o período de dois anos de carência para início do pagamento “da quantia mensal de R$ 1.200,00”, a título de contraprestação pecuniária pela ocupação do imóvel (cf. Id. nº
198329893 - pág. 2)
, porém, ultrapassado o período de carência, o arrendatário/réu/apelado não efetuou os pagamentos das mensalidades ajustadas, situação que permaneceu viva e ativa até a prolação da sentença que rescindiu o contrato e fixou “a data limite de 31/12/2023” para desocupação voluntária do imóvel.

A privação do uso do imóvel é fato gerador da indenização por fruição, porque, evidente, a ocupação do imóvel pelo réu resultou em perda para a autora, que ficou impossibilitada de usar, gozar e dispor livremente do bem que lhe pertence, não sendo justo, tampouco razoável, admitir que o réu, que permaneceu por mais de dois anos no imóvel sem pagar qualquer valor, permaneça sem pagar indenização pela ocupação indevida, até mesmo porque, durante todo esse período, o imóvel permaneceu fora de mercado, impossibilitando a autora de aliená-lo a terceiros.

O valor da indenização deverá obedecer ao disposto na “Cláusula 3º” do contrato, ou seja, R$ 1.200,00, para cada mês de ocupação, e deverá ser acrescido de juros de mora de 1% ao mês, contados a partir da citação, até a data da reintegração na posse, o que deve ser apurado em liquidação de sentença. É importante destacar, que, a indenização pelo tempo de utilização do imóvel tem natureza jurídica de aluguéis e se justifica pela vedação ao enriquecimento sem causa e justamente por isso que a indenização pelo tempo de fruição do bem deve basear-se no valor de aluguel do imóvel em questão e o arrendatário deve receber pelo tempo de permanência do arrendador inadimplente.

A propósito:

EMENTA: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DE VALORES. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. TAXA DE FRUIÇÃO. CABIMENTO, NO CASO. CONSONÂNCIA DO ACÓRDÃO RECORRIDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça assenta que, nas hipóteses de rescisão de contrato de compra e venda com a determinação de devolução dos valores pagos pelo comprador, é cabível a fixação de indenização relativa ao período da ocupação do imóvel, desde a data em que a posse foi transferida até a efetiva entrega do bem. 2. O entendimento adotado no acórdão recorrido coincide com a jurisprudência assente desta Corte Superior, circunstância que atrai a incidência da Súmula 83/STJ. 3. Agravo interno desprovido. (STJ - Quarta Turma - relator Ministro Raul Araújo, AgInt no REsp n. 2.088.804/SP julgado em 27/11/2023, DJe de 1/12/2023).

O contrato também prevê, na “Cláusula 18”, a aplicação de multa “
no importe de 100 (cem) vezes o valor mensal do arrendamento
”, para o caso de inadimplemento (cf. Id. nº 198329893 - pág. 5), totalizando o montante de R$ 120 mil; porém, o art. 413 do CC autoriza a redução da multa “
se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio”.

É, sem dúvida alguma, cabível e devida a incidência da multa compensatória contratualmente estipulada à hipótese de inexecução do negócio, contudo, mostra-se pertinente a redução equitativa da penalidade da penalidade ser manifestamente excessiva (CC, art. 413), afinal, conforme já definiu o eg. STJ, “
no atual Código Civil, o abrandamento do valor da cláusula penal é norma cogente e de ordem pública, consistindo em dever do juiz e direito do devedor a aplicação dos princípios da função social do contrato, da boa-fé objetiva e do equilíbrio econômico entre as prestações, os quais convivem harmonicamente com a autonomia da vontade e o princípio pacta sunt servanda
” (STJ - Terceira Turma - REsp nº 1.898.738/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, julgado em 23/3/2021, DJe de 26/3/2021).

Evidente
não é necessário que a redução da multa guarde correspondência matemática exata com a proporção da obrigação descumprida, mas, no caso,
não se vê qualquer excepcionalidade a autorizar a aplicação de multa “
no importe de 100 (cem) vezes o valor mensal do arrendamento
”; sendo assim, considerando que a avença foi firmada entre pessoas em igualdades de condições negociais, mas que ao longo da relação contratual não fora realizado o pagamento de nenhum dos valores ajustados, admito ser justo, razoável e proporcional que o valor da multa penal seja estipulado em 50 (cinquenta)

vezes o valor mensal do arrendamento.

Pelo exposto,
dou parcial provimento
ao recurso, para condenar o réu/apelado ao pagamento de indenização à autora/apelante relativa ao período da ocupação do imóvel no valor de R$ 1.200,00, para cada mês de ocupação, acrescido de juros de mora de 1% ao mês, contados a partir da citação, até a data da reintegração na posse, o que deve ser apurado em liquidação de sentença, e ao pagamento de multa penal estipulada em 50 (cinquenta)

vezes o valor mensal do arrendamento.

Mantenho, no mais, os exatos termos da sentença, inclusive quanto ao ônus de sucumbência imposto ao réu, que continua a bem representar o desfecho decisório da lide.

Custas pelo apelado.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 02/04/2024