Tribunal: TJMT
Processo: 1027049-41.2022.8.11.0003
Relator(a): ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-03-06
Data de publicação: 2024-03-08

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1027049-41.2022.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Indenização por Dano Material, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). DIRCEU DOS

SANTOS]

Parte(s):

[CICERA CORINA SILVA DE OLIVEIRA - CPF: 061.104.501-03 (APELADO), EDUARDO NAVES PASCHOAL MACKIEVICZ - CPF: 048.927.271-13 (ADVOGADO), KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 97.522.734/0001-72 (APELANTE), LEONARDO HENRIQUE CORTAZZO - CPF: 389.486.328-50 (ADVOGADO), WILLIAM SILVA DE ALMEIDA PUPO - CPF: 314.985.718-08 (ADVOGADO), EDUARDO SILVA MADLUM - CPF: 337.299.208-39 (ADVOGADO), EDUARDO SILVA MADLUM - CPF: 337.299.208-39 (ADVOGADO), KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 97.522.734/0001-72 (APELADO), WILLIAM SILVA DE ALMEIDA PUPO - CPF: 314.985.718-08 (ADVOGADO), CICERA CORINA SILVA DE OLIVEIRA - CPF: 061.104.501-03 (APELANTE), EDUARDO NAVES PASCHOAL MACKIEVICZ - CPF: 048.927.271-13 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO DE CICERA CORINA SILVA DE OLIVEIRA E O DESPROVEU RECURSO DA KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS –
PRELIMINAR DE NULIDADE DE SENTENÇA POR CERCEAMENTO DE DEFESA REJEITADA – MÉRITO –
INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL URBANO (LOTEAMENTO RESIDENCIAL)
– ATRASO EXCESSIVO E INJUSTIFICADO NA ENTREGA DA LOTEADORA
–
CULPA EXCLUSIVA DA VENDEDORA – RETORNO AO
STATUS QUO ANTE
–
DEVOLUÇÃO INTEGRAL DA QUANTIA PAGA –
SÚMULA 543 DO STJ
–
DANO MORAL CONFIGURADO –

JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO – PLEITO DE INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL EM FAVOR DA CONSUMIDORA – POSSIBILIDADE – SENTENÇA REFORMADA NO PONTO –
RECURSO DA AUTORA PROVIDO E DA RÉ DESPROVIDO.

“Entendendo a magistrada sentenciante que a audiência de instrução e julgamento era desnecessária para o julgamento da lide e tendo em conta o princípio do livre convencimento motivado, não há se falar em cerceamento de defesa quando os elementos bastam à formação do seu convencimento”
(TJMT
1020363-67.2021.8.11.0003
, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 06/09/2023, Publicado no DJE 13/09/2023).

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Inteligência da Súmula 543/STJ.

Considerando que a rescisão do contrato se deu em razão do inadimplemento contratual da loteadora, que não efetuou a entrega do imóvel na data aprazada, fica esta obrigada a restituir à compradora toda a quantia desembolsada.

A frustração da consumidora que adquire
imóvel
para moradia, somada à demora injustificada do vendedor, ultrapassa os meros aborrecimentos, causando dano moral na parte que se vê impossibilitada de utilizar o bem na data estipulada para a entrega.

O Superior Tribunal de Justiça pacificou o entendimento de que é possível a inversão, em favor do comprador, de cláusula contratual que prevê multa exclusivamente em benefício do vendedor.

Os juros de mora devem ser contados da citação e não do trânsito em julgado.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL Nº 1027049-41.2022.8.11.0003

APELANTES:

KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA E CICERA CORINA SILVA DE OLIVEIRA

APELADOS:

OS MESMOS

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto por
KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
(requerida)

e de recurso adesivo aviado por
CICERA CORINA SILVA DE OLIVEIRA
(autora), contra sentença proferida pela MM. Juíza da 3ª Vara Cível da Comarca de Rondonópolis-MT,
Dra. Milene Aparecida Pereira Beltramini
, lançada nos autos da ação de rescisão de contrato c/c devolução de quantia paga e indenização por danos morais e materiais
, ajuizada pela segunda apelante em face da primeira
,
que
julgou procedentes
os pedidos formulados na inicial, para rescindir o contrato de promessa de compra e venda de imóvel firmado entre as partes e determinar que a parte requerida

promova com as restituições dos valores pagos pela autora com a devida correção monetária, a partir do desembolso de cada parcela, pelo índice definido no contrato, além de juros de mora de 1% (um por cento) ao

mês.

Condenou, ainda, ao pagamento a título de danos morais a quantia de R$5.000,00 (cinco mil reais), devendo a correção monetária incidir a partir do arbitramento (STJ, Súmula 362) e os juros de mora, por se tratar de dano moral decorrente de relação contratual, desde a citação.

Ao final, condenou o empreendimento imobiliário ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da condenação, na forma do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil.

Em suas razões recursais, a parte requerida [
KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
]
suscita, preliminarmente, a ocorrência de cerceamento de defesa, ao fundamento de que a produção de prova oral, com a colheita do depoimento pessoal da parte autora apelada se mostra necessária, na medida em que irá comprovar e confirmar toda a tese exposta pelo loteamento ora apelante, em detrimento da documentação juntada aos autos, principalmente no que tange ao real motivo da rescisão contratual.

No mérito propriamente dito, o recorrente alega as seguintes teses defensivas:
“(i) culpa exclusiva da apelada pela rescisão contratual diante sua desistência imotivada, devendo, portanto, ser reconhecida a validade das disposições contratuais e aplicados os percentuais de retenção previstos e pactuados no Contrato de Compra e Venda; (ii) afastamento da incidência de juros moratórios a partir da citação em virtude da ausência de mora anterior do apelante. Ademais, a apelada pleiteia a restituição das parcelas pagas de forma diversa da cláusula penal convencionada, devendo os juros moratórios ser computados a partir do trânsito em julgado da decisão; iii) reconhecimento da inexistência de qualquer dano moral indenizável, eis que eventual descumprimento contratual não enseja dita indenização, portanto, inaplicável ao caso em tela; (iv) Seja decretada a responsabilidade da apelada pelo pagamento de eventuais débitos no imóvel durante o período de posse”
(sic).

Diante disso, pugna pelo provimento do recurso para reformar a r. sentença, para, preliminarmente, reconhecer a nulidade da sentença em virtude do cerceamento de defesa, determinando-se o retorno dos autos à origem para a devida instrução probatória e, no mérito, para reconhecer a culpa exclusiva da autora apelada pela rescisão contratual e admitir que a restituição dos valores pagos se dê com a aplicação dos percentuais de retenção previstos no Compromisso Particular de Compra e Venda, ou, alternativamente, aplicando o percentual de 25% (vinte e cinco por cento), conforme decisões de casos análogos, bem como para afastar a incidência da multa contratual em desfavor do apelante. Requer, ainda, que eventuais juros moratórios sejam aplicados a partir do trânsito em julgado desta demanda, conforme entendimento do STJ fixado em sede de recurso repetitivo.

Ainda, postula a reforma da sentença para que seja afastada qualquer indenização por danos morais, haja vista sua inexistência no caso em tela, ou, alternativamente, que o
quantum
indenizatório seja minorado; bem como seja declarada a responsabilidade da autora apelada por eventuais débitos de IPTU durante todo o período de vigência contratual ou, caso assumidos pelo apelante, seja autorizado o desconto em eventual liquidação de sentença.

Ao final, com o provimento do presente recurso, pede que os ônus sucumbenciais sejam alterados na origem, passando a fixar-se percentual à título de honorários igualmente em favor dos causídicos do apelante, além a distribuição igualitária das custas processuais (Id 193894662).

Por sua vez, a autora [
CICERA CORINA SILVA DE OLIVEIRA
] apela adesivamente, onde requer unicamente a inversão da multa contratual em seu favor
(Id 193894666).

Contrarrazões ofertadas nos Ids 193894666 e 193894677, onde ambos refutam
in totum
as teses aviadas nos recursos, postulando cada um pelo desprovimento.

O preparo foi recolhido no Id 193894663 pelo empreendimento imobiliário; a parte autora está dispensada do seu recolhimento, por litigar sob o pálio da justiça gratuita, conforme certificado no Id 193949158.

Na peça Id 203305191, a parte autora recorrente se opõe ao julgamento virtual e pede sua transferência ao plenário por videoconferência para fins de sustentação oral.

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Cinge-se dos autos que
CICERA CORINA SILVA DE OLIVEIRA

ajuizou a presente
ação de rescisão de contrato c/c devolução de quantia paga e indenização por danos morais e materiais em face de
KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
, onde narra que firmou um instrumento particular de promessa de compra e venda de imóvel urbano com a requerida, tendo por objeto o imóvel localizado no Lote de terras, Quadra 41, Lote 24, “Residencial Parque Rosa Bororo”, no Município de Rondonópolis-MT, com área total de 200,00m2.

Alega que a demandada não cumpriu com o contratado, pois, conforme a avença, o término de entrega das obras de infraestrutura estava previsto para setembro/2018
.

Afirma que até a data de dezembro/2020 a obra encontrava-se inacabada, razão pela qual propôs a demanda.

Após todo o trâmite processual, a Magistrada singular julgou procedentes os pedidos formulados na inicial, para rescindir o contrato de promessa de compra e venda de imóvel firmado entre as partes e determinar que a requerida

promova com as restituições dos valores pagos pela autora devidamente corrigido, bem como ao pagamento a título de danos morais a quantia de R$5.000,00 (cinco mil reais).

Ambas as partes recorrem.

Inicialmente, quanto à preliminar aviada pelo empreendimento imobiliário de cerceamento de defesa, este assevera que os fatos apresentados não envolvem apenas direito material, fazendo-se necessário a instrução processual, que foi abreviada pela togada sentenciante, em que pese requerida a produção de prova oral.

Entretanto, não se pode olvidar que é o julgador, por ser destinatário natural das provas, o sujeito processual incumbido de determinar a produção daquelas necessárias à instrução do feito e afastar as inúteis ou meramente protelatórias, na forma do artigo 370,
caput
e parágrafo único, do CPC.

Assim, dentro do seu livre convencimento motivado, pode sim desconsiderar o pedido de produção de prova testemunhal, se entender que as provas carreadas aos autos já se mostram suficientes ao seu convencimento, não constituindo cerceamento de defesa o

julgamento

antecipado da lide.

Na hipótese, ao que se afigura, a questão controvertida envolve unicamente o
inadimplemento contratual
, cuja prova oral se mostra completamente dispensável à solução da
vexata quaestio
, onde a resolução demanda a produção de prova documental, ainda que para a comprovação de eventual dano moral.

Logo
, entendendo a Magistrada sentenciante que a audiência de instrução e julgamento era desnecessária para o julgamento da lide e tendo em conta o princípio do livre convencimento motivado, não há falar em cerceamento de defesa quando os elementos bastam à formação do seu convencimento.

Ademais, cabia à parte requerida trazer a prova documental que entendia necessária para o deslinde da causa, haja vista que estava ao seu alcance, não o fazendo oportunamente.

Nesse sentido, colaciono julgado desta Terceira Câmara de Direito Privado em caso assemelhado, confira-se:

“RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAL E MORAL –
PRELIMINAR - CERCEAMENTO DE DEFESA – INEXISTÊNCIA
– MÉRITO - ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL – INADIMPLEMENTO CARACTERIZADO – RESSARCIMENTO DOS DANOS MATERIAIS –PAGAMENTO DE ALUGUEL – NÃO DEMONSTRADO – TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA E CONDOMINIAL – DEVIDOS – DANO MORAL EVIDENCIADO – NEGATIVAÇÃO INDEVIDA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
Envolvendo a questão controvertida inadimplemento contratual cuja prova oral se mostra completamente dispensável à solução da vexata quaestio, onde a resolução demanda a produção de prova documental, não há que se falar em cerceamento de defesa, em razão do julgamento antecipado da lide, se o juiz condutor do feito entendeu que as provas carreadas aos autos já se mostram suficientes ao seu convencimento.
O descumprimento dos termos contratuais, no caso de atraso injustificado da obra, enseja a condenação da construtora à indenização dos prejuízos materiais decorrentes do inadimplemento. Não demonstrados os danos materiais, seja relativo a pagamento de aluguéis, seja na forma de alugueis que deixaram de receber, em razão do atraso da obra, não faz jus ao pagamento de indenização. A taxa condominial é, pois, devida, a partir da entrega do imóvel ao adquirente, quando então passa a usufruir do condomínio, de modo que se mostra indevida a cobrança antes da imissão na posse do bem. A taxa de evolução de obra (juros de obra) é devida pelo adquirente até o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluindo o período de tolerância, ultimado esse prazo, é indevida. A negativação do nome do devedor por débito indevido já basta para a comprovação do dano moral por ele suportado, tendo em vista que esse tipo de dano é in re ipsa. Recurso parcialmente provido.”
(TJ-MT 10114684220178110041 MT, Relator: DES. CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Data de Julgamento: 26/01/2022, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 31/01/2022)

Com essas considerações,
rejeito
a preliminar aviada.

Avançando na celeuma
, c
onsta dos autos que a parte autora atribuiu ao réu a culpa pela rescisão do contrato entabulado,
em razão do atraso na entrega do terreno localizado no empreendimento imobiliário
“Residencial Parque Rosa Bororo”.

E, de fato, do conjunto probatório, infere-se que a entrega da
obra de infraestrutura do empreendimento imobiliário (loteamento)
estava prevista para o mês de
setembro de 2018
, no entanto, na data do ajuizamento da ação (
03/11/2022
) a conclusão não ocorreu, conforme prazo inicialmente avençado.

Assim, comprovado que a rescisão do contrato se deu em razão do atraso injustificado da loteadora, de modo que cabível a restituição do valor pago de forma imediata, questão essa já sumulada pelo c. STJ, que estabelece,
in verbis
:

“Súmula 543. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

Portanto, suficientemente comprovada a situação de inadimplência por parte do vendedor, devem as partes retornar ao “
status quo ante
”.

A propósito, nesse sentido vem decidindo este Sodalício, em
casos absolutamente idênticos
, inclusive contra a mesma incorporadora – Kappa Empreendimentos Imobiliários Ltda.
,
e sobre o mesmo empreendimento imobiliário,
“Residencial Parque Rosa Bororo
”
,
confira-se:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS E DANOS MORAIS –
CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DA OBRA – RESCISÃO POR CULPA DA CONSTRUTORA – DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL – DEVOLUÇÃO INTEGRAL
– JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO – IPTU, CONDOMÍNIO E OUTRAS TAXAS – RESPONSABILIDADE DA VENDEDORA – DANO MORAL CONFIGURADO – DEVER DE INDENIZAR – ARBITRAMENTO – PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. O atraso na entrega do imóvel é suficiente para ensejar a pretensão de rescisão do pacto, mesmo porque o adquirente não é obrigado a esperar indefinidamente pela conclusão da obra, ficando a construtora obrigada a devolver as parcelas pagas. Em se tratando de ação de rescisão de instrumento particular de compromisso de compra e venda por culpa da vendedora, em que está determinada a restituição dos valores pagos pelo promitente comprador, os juros de mora devem incidir desde a citação. O atraso injustificado de imóvel adquirido, por culpa do vendedor, com pedido de rescisão, enseja a condenação ao pagamento de indenização a título de dano moral, em virtude do sofrimento experimentado pelo consumidor que ultrapassa o mero dissabor. A fixação do quantum indenizatório a título de danos morais deve obedecer aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, observados o caráter pedagógico, punitivo e reparatório.”
(TJ-MT - AC: 10031776520208110003, Relator: DES. DIRCEU DOS SANTOS, Data de Julgamento: 19/07/2023, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 19/07/2023)

“APELAÇÃO E RECURSO ADESIVO – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS –
INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA – RESCISÃO MOTIVADA PELO VENDEDOR – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DO VALOR PAGO – PRECEDENTES DO STJ
– JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO – IPTU – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR – MULTA MORATÓRIA – INVERSÃO – DANOS MORAIS DEVIDOS – QUANTUM INDENIZATÓRIO – MANUTENÇÃO – FIXAÇÃO RAZOÁVEL – APELO NÃO PROVIDO E RECURSO ADESIVO PROVIDO. Demonstrado que a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva do promitente-vendedor, há de ser restituído integralmente o valor pago pelo promitente-comprador, com juros de mora a partir da citação. Afastada a responsabilidade do promitente comprador em relação ao pagamento do IPTU e às taxas de fruição e consumo, porquanto não houve a disponibilização do imóvel à ocupação. O STJ assentou entendimento no sentido de que no contrato de adesão firmado entre o comprador e a Construtora/Incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. (REsp Repetitivo n. 1614721/DF, Rel. Min. Luís Felipe Salomão, DJe 25/06/2019). Possível é a condenação por danos morais decorrentes de atraso de entrega de imóvel, máxime extrapolado inclusive o período de tolerância e não entregue no prazo excedente. Arbitrado com razoabilidade, deve ser mantido o valor indenizatório do dano moral.”
(TJ-MT - AC: 10075333520228110003, Relator: DES. GUIOMAR TEODORO BORGES, Data de Julgamento: 13/09/2023, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 14/09/2023)

Com relação ao
dano moral
, observando o tempo de atraso na entrega do imóvel, bem como a ausência de excludentes da responsabilidade civil, resta caracterizado o dever de indenizar.

Isso porque, além do interesse econômico que envolve a causa, os interesses extrapatrimoniais da compradora foram atingidos pela conduta ilícita da vendedora, uma vez que é incontroversa a frustração sofrida por ela em razão da morosidade na entrega do imóvel. Esse atraso incomum e injustificado não se trata de mero aborrecimento ou simples insatisfação, mas de relevante frustração e angústia, ensejando a devida compensação.

Logo, a indenização por danos morais deve ser fixada com moderação, de modo a compensar a vítima pelo
dano
sofrido, mas inibindo o enriquecimento sem causa.

Assim, reconhecido o dano extrapatrimonial e
sopesadas tais circunstâncias, considerados os critérios de razoabilidade e proporcionalidade, e a real configuração de dano moral, julgo adequado o valor de

R$5.000,00 (cinco mil reais)
, conforme fixado na sentença.

A propósito:

“AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C PERDAS E DANOS –
CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – LOTEAMENTO –

ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – APLICABILIDADE DO CDC – DANO MORAL DEVIDO
– SENTENÇA MANTIDA – HONORARIO RECURSAL – RECURSO DESPROVIDO. Os contratos de compra e venda, com obrigação da incorporadora construir unidades imobiliárias, estão submetidos à legislação consumerista. No caso, há que se reconhecer a responsabilidade da construtora pelo dano moral sofrido, em razão do descumprimento do negócio, que ultrapassou os limites do tolerável atingindo de forma exacerbada a personalidade da parte autora. Em razão do trabalho adicional empregado pelo advogado, da natureza e da importância da causa, majoram-se os honorários advocatícios, nos moldes do art. 85, § 11, do CPC.”
(TJ-MT 10048919220188110015 MT, Relator: DES. CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Data de Julgamento: 25/01/2023, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 27/01/2023)

Com relação os juros de mora, não há que se falar na fixação somente a partir do trânsito em julgado, uma vez que não se aplica ao caso em exame a tese de direito fixada pelo c. Superior Tribunal de Justiça no Recurso Especial nº. 1.740.911/DF, submetido ao regime dos recursos repetitivos, que se refere à devolução dos valores pagos pelos promitentes compradores. O termo inicial dos juros de mora é a data da citação, tal como escorreitamente estipulado na sentença, por força do artigo 405 do Código Civil.

Por outro lado, quanto à
inversão da cláusula penal
, requer a parte autora a reforma da sentença para reconhecer tal possibilidade.

De fato, assiste razão à autora recorrente, na medida em que, conforme entendimento firmado pelo STJ em sede de Recurso Especial Representativo de Controvérsia (Tema 971), quando o contrato prevê a incidência de multa para o caso de inadimplemento por parte do consumidor, a mesma multa deverá ser considerada para o arbitramento da indenização devida pelo fornecedor.

No caso dos autos, o contrato prevê, em caso de inadimplemento da promitente-compradora, a incidência de cláusula penal de 2%, acrescida de juros de 1%,
porém nada dispõe a respeito da penalidade pelo inadimplemento do promitente-vendedor
, admitindo-se, nos termos do entendimento jurisprudencial acima referido, a inversão da cláusula penal em favor da autora apelante.

Nesse sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL, RESTITUIÇÃO DE VALORES, INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E DANOS MATERIAIS – ATRASO NA ENTREGA DE OBRA – RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DA VENDEDORA – DEMANDADA REVEL – RESTITUIÇÃO INTEGRAL DO VALOR PAGO –
CLÁUSULA PENAL DEVIDA – TEMA

971 DO STJ
– DANO MORAL CONFIGURADO – INVERSÃO DA SUCUMBÊNCIA – SENTENÇA REFORMADA NO PONTO – RECURSO PROVIDO.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador, incluindo a comissão de corretagem. Inteligência da Súmula 543 do STJ.

O inadimplemento contratual restou demonstrado com o atraso na entrega do imóvel na data aprazada.

A inversão da cláusula penal em favor do consumidor, em caso de inadimplemento por parte do vendedor foi reconhecida em precedente vinculante do Superior Tribunal de Justiça (Tema 971 dos recursos repetitivos), devendo ser aplicado a razão de 2% sobre o valor pago.

A frustração do consumidor que adquire imóvel para moradia, somada à demora injustificada da vendedora e a inclusão indevida de protesto, ultrapassa os meros aborrecimentos, causando o dano moral.

Verificada a sucumbência da autora, caberá à parte adversa arcar, por inteiro, com os ônus da sucumbência.”
(N.U 1030255-46.2022.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, minha relatoria, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 07/02/2024, Publicado no DJE 12/02/2024)

“APELAÇÃO – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C.C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – PRAZO DE TOLERÂNCIA SUPERIOR A 180 DIAS – ILEGALIDADE –– ATRASO NA ENTREGA – RESCISÃO MOTIVADA PELO VENDEDOR – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DO VALOR PAGO – PRECEDENTES DO STJ –
MULTA MORATÓRIA – INVERSÃO
– DANOS MORAIS DEVIDOS

– SENTENÇA REFORMADA

– APELO PROVIDO PARA JULGAR PROCEDENTES OS PEDIDOS. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que é válida a cláusula contratual que fixa em no máximo 180 dias o prazo de tolerância para a entrega de imóvel. Na hipótese, que há cláusula contratual que fixa o prazo de tolerância superior a 180 (cento e oitenta) dias, é caso de reconhecer a ilegalidade, o atraso na entrega do empreendimento imobiliário e a culpa da parte vendedora pela rescisão contratual. Demonstrado que a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva do promitente-vendedor, há de ser restituído integralmente o valor pago pelo promitente-comprador, com juros de mora a partir da citação e correção monetária a partir de cada desembolso. O STJ assentou entendimento no sentido de que, no contrato de adesão firmado entre o comprador e a Construtora/Incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. (REsp Repetitivo n. 1614721/DF, Rel. Min. Luís Felipe Salomão, DJe 25/06/2019). Possível é a condenação por danos morais decorrentes de atraso de entrega de imóvel, máxime extrapolado inclusive o período de tolerância e não entregue no prazo excedente.”
(TJ-MT 10006671120228110003 MT, Relator: DES. GUIOMAR TEODORO BORGES, Data de Julgamento: 30/11/2022, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 30/11/2022)

Ante o exposto,
DOU PROVIMENTO
ao recurso adesivo aviado pela parte autora, para
condenar o réu no pagamento da multa contratual decorrente da rescisão por ele provocado, na forma da fundamentação supra, e
NEGO
PROVIMENTO
ao recurso do empreendimento imobiliário.

Por consequência,
majoro
os honorários recursais a serem suportados pela loteadora para 17% (dezessete por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 06/03/2024