Tribunal: TJMT
Processo: 1024744-58.2020.8.11.0002
Relator(a): MARCIO VIDAL
Órgão julgador: MARCIO VIDAL
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-07-30
Data de publicação: 2024-08-05

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1024744-58.2020.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral, Financiamento de Produto]
Relator:
Des(a).
MARCIO VIDAL

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO VIDAL, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[MARIBEL SOUZA BALDIVIEZO - CPF: 020.518.131-75 (APELANTE), RODRIGO DA COSTA TEIXEIRA - CPF: 701.045.141-91 (ADVOGADO), HELIO CASTELO BRANCO DE OLIVEIRA JUNIOR - CPF: 459.203.891-68 (ADVOGADO), IMF CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA - CNPJ: 20.900.963/0001-59 (APELADO), THALES DO VALLE BARBOSA ANJOS - CPF: 958.755.221-00 (ADVOGADO), PAZOLI CONSTRUCOES EIRELI - CNPJ: 21.303.481/0001-84 (APELADO), CAMILLA ARANTES GONCALVES - CPF: 057.057.799-33 (ADVOGADO), HELIO CASTELO BRANCO DE OLIVEIRA JUNIOR - CPF: 459.203.891-68 (ADVOGADO), MARIBEL SOUZA BALDIVIEZO - CPF: 020.518.131-75 (APELADO), RODRIGO DA COSTA TEIXEIRA - CPF: 701.045.141-91 (ADVOGADO), CAMILLA ARANTES GONCALVES - CPF: 057.057.799-33 (ADVOGADO), IMF CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA - CNPJ: 20.900.963/0001-59 (APELANTE), PAZOLI CONSTRUCOES EIRELI - CNPJ: 21.303.481/0001-84 (APELANTE), THALES DO VALLE BARBOSA ANJOS - CPF: 958.755.221-00 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARCIO VIDAL, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

PROCESSUAL CIVIL – APELAÇÕES CÍVEIS –
AÇÃO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO – DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS – COMPRA DE IMÓVEL –
DESISTÊNCIA DO COMPRADOR – CONTRATO FIRMADO APÓS A VIGÊNCIA DA LEI N. 13.786/2018 – APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR –
RESCISÃO CONTRATUAL
– DEVOLUÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS – RETENÇÃO DE 25% (VINTE CINCO E POR CENTO –
SENTENÇA MANTIDA – RECURSOS NÃO PROVIDOS.

Segundo a orientação mais recente do STJ sobre o tema, nos contratos firmados após a vigência da Lei n. 13.786/2018, caso a previsão contratual acerca da multa tenha por base de cálculo o valor total do contrato e não o montante pago, deve-se adequar o valor à luz do regramento consumerista.

Em caso de resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa do consumidor, tem lugar a retenção de parte dos valores pagos.

Conforme entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça, é possível a retenção entre 10% a 25% do valor das prestações pagas pelo promissário comprador.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. MÁRCIO VIDAL

Egrégia Câmara:

Trata-se de Recursos de Apelações Cíveis, interposto por
Maribel Souza Baldiviezo e pela IMF Construtora e Incorporadora Ltda.
, contra a sentença proferida pela Juízo da Terceira Vara Cível da Comarca de
Várzea Grande/MT
, que, nos autos da Ação de Repetição de Indébito,
julgou parcialmente procedentes

os pedidos iniciais para declarar rescindido o contrato de compra e venda do imóvel descrito na inicial e firmado entre as partes, bem como condenar somente a requerida IMF Participações Empreendimentos Ltda. a restituir a autora a importância de R$ 3.500,00 (três mil e quinhentos reais) em favor da parte autora. Condenou, diante da sucumbência recíproca, as partes ao pagamento
“pro rata”
das despesas judiciais e honorários advocatícios, fixados estes em 10% sobre o valor atualizado da condenação.

A Autora,
Maribel Souza Baldiviezo
, apela, no id.
220622480,
alegando que a sentença apelada merece ser reformada, haja vista que após firmar um contrato de compra e venda de uma unidade habitacional com a Apelada IMF Participações Empreendimentos Ltda., foi surpreendida, depois de 12 (doze) meses, com a não aprovação integral do financiamento solicitado junto a uma instituição bancária, o que levou a desistir da aquisição do imóvel por culpa exclusiva das apeladas.

Assevera que as empresas apeladas falharam em cumprir com o princípio da transparência e lealdade, essenciais nas relações de consumo, haja vista que não foi informado da possibilidade de não aprovação do financiamento bancário.

Discorre sobre a rescisão contratual promovida pela Apelada, do contrato e sua composição complexa e do dano moral pela frustração de expectativas de vida.

No id. 220623151 e 220623154, as Requeridas, Ideale Negócios Imobiliários Ltda. e a IMF Participações Empreendimentos Ltda., apresentam, respectivamente, suas contrarrazões ao Apelo da Autora, pugnando pelo seu desprovimento.

Apelou, também, a Requerida, IMF Participações Empreendimentos Ltda.
,
no id. 220623165, pretendendo a reforma do ato sentencial, no tocante a multa aplicada em sede de embargos de declaração, sob o argumento de ausência de má-fé.

Aduz, ainda, que não houve a sucumbência reciproca, de modo que a Autora restou vencida totalmente na demanda.

No id. 220623177, a Autora,
Maribel Souza Baldiviezo
, apresentou suas contrarrazões ao Apelo da Requerida.

É o relatório.

V O T O

EXMO. SR. DES. MÁRCIO VIDAL

Egrégia Câmara:

Como explicitado no relatório, trata-se de de Recursos de Apelações Cíveis, interposto por
Maribel Souza Baldiviezo e pela IMF Construtora e Incorporadora Ltda.
, contra a sentença proferida pela Juízo da Terceira Vara Cível da Comarca de
Várzea Grande/MT
, que, nos autos da Ação de Repetição de Indébito,
julgou parcialmente procedentes

os pedidos iniciais para declarar rescindido o contrato de compra e venda do imóvel descrito na inicial e firmado entre as partes, bem como condenar somente a requerida IMF Participações Empreendimentos Ltda. a restituir a autora a importância de R$ 3.500,00 (três mil e quinhentos reais) em favor da parte autora.

Rememorando o caderno processual do Recurso de Apelação Cível, tem-se que
Maribel Souza Baldiviezo
, ajuizou a Ação de Repetição de Indébito, em desfavor da Ideale Negócios Imobiliários Ltda. e da IMF Participações Empreendimentos Ltda., sustentando, em suma, que no dia 28.05.2019, firmou com a Requerida contrato de compra e venda de unidade habitacional uni familiar do empreendimento Reserva Paiaguás, de 180m2, sendo 60,19m2 de área construída, pelo valor de R$ 120.000,00.

Relatou que pagou o valor de R$ 3.000,00 relativo a intermediação do imóvel e mais 12 parcelas no valor de R$ 500,00 (total de R$ 6.000,00) referente ao financiamento, no entanto, soube que seu cadastrado foi negado na instituição bancária

Afirmou que da assinatura do contrato, a instituição financeira já teria dado a confirmação da aprovação do financiamento no valor de R$ 82.777,63, porém, isso não se confirmou, diante da negativa do financiamento, no dia 27.07.2020, o que fez estranhar tal procedimento, pois havia já passado 14 meses da assinatura do contrato.

Informou que embora tenha ficado descontente com a suposta negativação, a requerida se negou a devolver a quantia pagar no valor de R$ 9.000,00, motivando a autora ao ajuizamento da presente demanda.

Diante disso, postulou a procedência dos pedidos, para ser restituída do valor de R$ 9.000,00 de forma dobrada, nos termos do art. 42 do CDC, o cancelamento do contrato de compra e venda e a condenação das Requeridas ao pagamento de danos morais.

Ao analisar os pedidos formulados, o Julgador
a quo
, julgou-os, parcialmente, procedente, nos seguintes termos:

Posto isto, julgo parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial para declarar rescindido o contrato de compra e venda do imóvel descrito na inicial e firmado entre as partes, bem como condenar somente a requerida IMF Participações Empreendimentos Ltda. a restituir a autora a importância de R$ 3.500,00 (três mil e quinhentos reais) em favor da parte autora. Em consequência, resolvo o mérito, com fulcro no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil e convalido a tutela de urgência deferida nos autos. Diante da sucumbência recíproca, condeno as partes ao pagamento “pro rata” das despesas judiciais e honorários advocatícios, fixados estes em 10% sobre o valor atualizado da condenação, atento à natureza da ação, o tempo de tramitação, o local da prestação dos serviços e à combatividade dos patronos (CPC – §. 8, do art. 85 c/c o art. 86), ficando, contudo, sobrestada a exigibilidade porquanto a parte autora é beneficiária gratuidade da justiça.

Ato continuo, a IMF Participações Empreendimentos Ltda. opôs Embargos de Declaração, sob o argumento de omissão referente ao deposito do valor da retenção de 25%, tendo o Juiz singular considerado protelatórios, razão pela qual rejeitou e condeno a Embargante ao pagamento da multa no percentual de 1% (um por cento) sobre o valor atualizado da causa destinado à parte embargada, nos termos do art. 1.026, § 2º do CPC (id. 220623155).

Contra a sentença se insurgem as partes.

Infere-se, do teor do relatório, que há dois recursos, um Recurso de Apelação, interposto pelo
Maribel Souza Baldiviezo
e outro pela
IMF Construtora e Incorporadora Ltda.

Assim, passo, incialmente, ao exame do Apelo da Autora,
Maribel Souza Baldiviezo, por impugnar o ato sentencial na maioria dos pontos
.

Do Recurso de Apelação da
Maribel Souza Baldiviezo

A Apelante alega que a sentença apelada merece ser reformada, pois após firmar um contrato de compra e venda de uma unidade habitacional com a Apelada IMF Participações Empreendimentos Ltda., foi surpreendida, depois de 12 (doze) meses, com a não aprovação integral do financiamento solicitado junto a uma instituição bancária, o que levou a desistir da aquisição do imóvel por culpa exclusiva das apeladas.

Assevera que as empresas apeladas falharam em cumprir com o princípio da transparência e lealdade, essenciais nas relações de consumo, haja vista que não foi informado da possibilidade de não aprovação do financiamento bancário.

Discorre sobre a rescisão contratual promovida pela Apelada, do contrato e sua composição complexa e do dano moral pela frustração de expectativas de vida.

Analisando o caderno processual, nota-se que as partes firmaram o Instrumento Particular de Venda e Compra de
imóvel celebrado, em 28.05.2019, entre a vendedora IMF Participações e Empreendimentos Ltda. e a autora Maribel Souza Baldiviezo, sendo que o preço da venda foi de R$ 120.000,00 cujo pagamento foi convencionado da seguinte forma: R$ 3.000,00 a título intermediação imobiliária; R$ 6.000,00 financiamento direto, R$ 7.132,37 de pagamento por meio de FGTS, R$ 21.090,00 de subsídio e R$ 82.777,63 por meio de financiamento bancário

(id. 220622353).

Dessa forma, é certo que as regras esposadas na Lei n. 13.786/2018 devem ser observadas, já que o contrato fora celebrado posteriormente a sua edição.

Entrementes, em vista de a relação jurídica firmada entre as partes se enquadrar nos

conceitos de consumidor e fornecedor, previstos nos artigos 2
o
e 3
o
, do CDC, deve-se fazer uma interpretação sistemática do disposto no contrato, acerca das pretensões deduzidas em Juízo pelo consumidor.

Nessa quadra, tem-se que,
ainda que seja admissível a condenação da compradora, ora Apelante, ao pagamento das sanções previstas no instrumento contratual, para a hipótese de desistência do negócio, por seu exclusivo alvedrio e, muito embora o referido contrato, efetivamente atraia a incidência da nova redação do artigo 35-A, da Lei n. 4.591/1964, introduzido pela Lei n. 13.786/18, tal circunstância não afasta o exame do negócio sob a perspectiva do regramento consumerista, especialmente a norma do artigo 51, inciso IV, que admite a plena possibilidade de revisão das cláusulas contratuais nulas, abusivas ou excessivamente onerosas.

Corroborando o entendimento, trago à baila o seguinte julgado:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL, CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. LOTE DE TERRENO. Ajuizamento pelo promissário comprador. Sentença de parcial procedência. Declaração de rescisão do contrato e determinação de devolução de 75% dos valores pagos pelo promissário comprador. Insurgência da ré. Hipótese em que a alienação fiduciária, prevista no contrato, não foi registrada na matrícula do imóvel. Inaplicabilidade do entendimento firmado pelo STJ no julgamento dos REsp's nºs 1.891.498/SP e 1.894.504/SP, em sede de recursos repetitivos (Tema nº 1.095). Relação de consumo evidenciada. Contrato celebrado na vigência da Lei nº 13.786/18, que deu nova redação ao artigo 32-A da Lei nº 6.766/79, que prevê, para a hipótese de rescisão contratual por iniciativa do adquirente, aplicação de penalidades que podem implicar na perda da totalidade dos valores pagos.
Prevalência das regras do Código de Defesa do Consumidor, que reputam nulas e abusivas disposições contratuais que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada (artigo 51, inciso IV, e artigo 53). Precedentes.
Entendimento sufragado, no âmbito do C. STJ, indicando um percentual fixo (25%) de retenção, em casos de rescisão por iniciativa do promissário comprador, a fim de cobrir os prejuízos da vendedora pela ruptura do contrato. Percentual de devolução de valores pagos (75%) que deve ser mantido. Pleito de retenção do valor referente à comissão de corretagem. Descabimento. Ausência de informação clara e precisa, no contrato, acerca da cobrança da comissão de corretagem e seu valor, contrariando o Tema nº 938 do C. STJ. Custo que deve ser considerado despesa administrativa, já incluída no percentual de retenção. Taxa de fruição. Lote de terreno sem edificação. Inexistência de ocupação a ser indenizada. Precedentes. Juros de mora, contudo, que devem incidir a partir do trânsito em julgado, e não a partir da citação. Precedentes do C. STJ. Distribuição dos ônus da sucumbência que deve ser mantida. Sentença reformada, em parte, tão só para alterar o termo inicial dos juros de mora. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJSP; Apelação Cível 1043842-36.2020.8.26.0576; Relator(a): Márcio Boscaro; Órgão Julgador: 4ª Câmara de Direito Privado; Foro de São José do Rio Preto - 6ª Vara Cível; Data do julgamento: 24/06/2024; Data de registro: 24/06/2024). (Destaquei).

Assim, tem-se que a Apelante,
deu causa ao distrato de compra e venda, quando não manteve seu perfil financeiro-econômico suficiente para o imóvel adquirido, haja vista
a
liberação de credito imobiliário inferior ao contratado.

Desta maneira, verifica-se que aprovação ou não do crédito imobiliário foge de qualquer responsabilidade da Apelada, uma vez que, tal condição depende exclusivamente do cadastro econômico-financeiro do comprador junto as instituições bancárias e órgão de proteção ao crédito.

Diante disso,
contrato firmado entre as partes, prevê na Cláusula Sétima, para o caso de rescisão, a compradora fica obrigada as seguintes condições: pagará ao vendedor multa de 10% sobre o valor atualizado do contrato, a título de cláusula penal, contrato pactuado entre as partes possui o valor de R$ 120.000,00, e foi pago a quantia de R$ 6.000,00, o que, aplicando-se a lógica de 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato, restaria a Apelante um saldo devedor de R$ 11.400,00 com relação a cláusula penal.

Assim, como bem observado pelo Juiz de piso, a multa se revela exorbitante á que a multa excede e muito ao valor pago pela Apelante, devendo ser retido, apenas, os 25% das quantias pagas.

Frise-se que, embora o artigo 32-A, II, da Lei n. 6.766/79, incluído pela Lei n. 13.786/2018, estipule uma multa até o limite máximo de até 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado do contrato, é plenamente cabível o seu redimensionamento, a fim de ser evitar uma onerosidade em demasia ao comprador, ora Recorrido.

Nessa esteira, em conformidade com o entendimento jurisprudencial majoritário, deve ser mantida a sentença que determinou a retenção do valor correspondente a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia efetivamente paga pela Apelante.

A propósito, trago à baila fragmento da decisão monocrática, proferida pela Ministra Maria Isabel Galotti, no dia 30/04/2024:

Nesse contexto, entendo que deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo adquirente, suficiente para indenizar a parte recorrente pelas despesas gerais e compensá-la do rompimento unilateral do contrato.
Em face do exposto, conheço do agravo para dar parcial provimento ao recurso especial
para fixar em 25% (vinte e cinco por cento) a retenção sobre os valores pagos pela parte agravada.

(AREsp n. 2.499.891/PR, Relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, julgado em 30/04/2024, publicado em 02/05/2024). (Destaquei).

Como consequência lógica da rescisão contratual, impõe-se o retorno das partes ao estado anterior, com o retorno do imóvel adquirido pelo Recorrido ao patrimônio da Apelante, e a devolução àquele das parcelas pagas, ainda que não integralmente.

Neste sentido, o Enunciado n. 543, da Súmula do STJ:

Súmula 543 - Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor
,
ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
. (Negritei).

Nota-se que a referida Súmula é expressa ao determinar que a restituição das parcelas pagas pelo comprador é imediata, independentemente de a culpa pela rescisão ser da parte adquirente.

Igualmente, não prospera, no que tange a taxa de corretagem, é válida, tendo em vista que o negócio de compra e venda não se aperfeiçoou por causa da Apelante, bem como de que este foi especificado no contrato como corretagem.

Faz jus, portanto, o corretor a remuneração pelos serviços que induvidosamente prestou, e as partes anuíram com a taxa de comissão de corretagem do imóvel.

Desse modo, constata-se que não há falar em condenação ao pagamento de dano moral, haja vista que a Apelante não demonstrou ter sido submetido a qualquer situação realmente danosa, especialmente causada pelos Apelados, de forma a receber a pretendida reparação.

Por tais considerações, o desprovimento do Apelo da da Maribel Souza Baldiviezo
,
é medida que se impõe.

Do Recurso de Apelação da IMF Construtora e Incorporadora Ltda.

Como visto a Requerida, e IMF Construtora e Incorporadora Ltda, apela, alegando que a sentença apelada merece ser reformada, no tocante
a multa aplicada em sede de embargos de declaração, sob o argumento de ausência de má-fé.

Aduz, ainda, que não houve a sucumbência reciproca, de modo que a Autora restou vencida totalmente na demanda.

Voltando os olhos aos autos e, sem delongas, verifica-se que, os aclaratórios foram rejeitados, com a aplicação da multa prevista no artigo 1.026, §2º do Código de Processo Civil, sob o fundamento de que a oposição dos recursos teve intuito meramente protelatório.

Verifica-se que, de fato, a real intenção da Recorrente com a oposição dos declaratórios em desfavor da sentença, subsistia na modificação do julgado em consonância aos seus interesses, finalidade esta estranha aos embargos de declaração.

Como se sabe, a infringência da decisão é admitida como consequência do acolhimento dos aclaratórios, e não seu pedido principal, considerando que o recurso não se presta como pedido de reconsideração.

Assim, os embargos de declaração foram opostos
sob o argumento de omissão referente ao deposito do valor da retenção de 25%.

Entrementes a sentença embargada, foi clara ao assinalar que “cabe à requerida a
retenção do valor atualizado de 25% (vinte e cinco por cento)
do valor pago a título de financiamento” e que “diante do fundamento exposto acima, tem-se que da quantia paga pela autora de R$ 9.000,00,
terá direito a restituição de 25%
sobre a quantia de R$ 6.000,00, já que foi excluído o valor destinado a corretagem (R$ 3.000,00).”

Logo se acaso existente o inconformismo com a sentença, o pedido de reforma deveria ser formulado perante o Juízo
ad quem
.

Destarte, conclui-se que a oposição dos embargos de declaração teve intuito de tão somente impor resistência injustificada ao andamento do processo, com propósito protelatório, razão pela qual, imperativa a manutenção da sanção prevista na legislação processual civil.

No que tange ao pedido de reforma do ato sentencial, em relação a condenação da verba honoraria, sob o argumento de que
não houve a sucumbência reciproca, haja vista que a Autora foi parte vencida na demanda, tem-se que não prospera, pois os pedidos foram julgados parcialmente procedentes, tendo a parte autora saído vitorioso em parte de sua pretensão.

Desse modo, está claro que houve a sucumbência recíproca, a razão pela qual serão proporcionalmente distribuídas entre eles as custas e as despesas, bem como os honorários advocatícios.

Com essas considerações, nenhum reparo há que ser feito na sentença proferida pelo Juízo
a quo
.

Forte nessas razões,
NEGÁ-SE PROVIMENTO
aos Apelos interpostos
por
Maribel Souza Baldiviezo e pela IMF Construtora e Incorporadora Ltda. mantendo inalterado o ato sentencial.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 30/07/2024