Tribunal: TJMT
Processo: 1009826-75.2022.8.11.0003
Relator(a): MARCIO VIDAL
Órgão julgador: MARCIO VIDAL
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-06-11
Data de publicação: 2024-06-12

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1009826-75.2022.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Despejo por Denúncia Vazia]
Relator:
Des(a).
MARCIO VIDAL

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO VIDAL, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[LUZIA RAMOS DOS SANTOS - CPF: 459.803.141-72 (APELANTE), IGOR GIRALDI FARIA - CPF: 841.693.111-91 (ADVOGADO), EZEQUIEL DE MORAES NETO registrado(a) civilmente como EZEQUIEL DE MORAES NETO - CPF: 021.123.941-00 (ADVOGADO), LIZAIDE RAMOS DOS SANTOS - CPF: 109.824.341-20 (APELANTE), SARA COSTA MARQUES GARCIA - CPF: 863.575.066-72 (APELADO), FLAVIO CLEBER LINO DA SILVA - CPF: 803.525.021-34 (ADVOGADO), JOCELIA GILLIANE FERREIRA DA SILVA - CPF: 916.568.931-34 (ADVOGADO), ESPÓLIO DE LUZIA RAMOS DOS SANTOS (APELANTE), LIZAIDE RAMOS DOS SANTOS - CPF: 109.824.341-20 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARCIO VIDAL, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
À UNANIMIDADE, DEU PROVIMENTO AO RECURSO, NOS TERMOS DO VOTO DO RELATOR.

EMENTA

DIREITO CIVIL E LEI 8.245/91 – AÇÃO DE DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA
–

LOCAÇÃO COMERCIAL – PRAZO INDETERMINADO – MOTIVAÇÃO – DESNECESSIDADE – DIREITO POTESTATIVO DO LOCADOR – REQUISITOS – NOTIFICAÇÃO DO LOCATÁRIO PARA DESOCUPAÇÃO VOLUNTÁRIA – TRINTA DIAS – ARTIGO 57 – SENTENÇA REFORMADA – PEDIDO PROCEDENTE – RECURSO PROVIDO.

1.

O despejo por "denúncia vazia" da locação comercial está previsto no artigo 57 da Lei 8.245/90, afigurando-se como direito potestativo do locador.

2.

O contrato de locação por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo locador, desde que concedidos ao locatário trinta dias para a desocupação, prescindindo de qualquer motivação. Logo, é irrelevante o fato de que tenha o inquilino pago em dia os aluguéis durante o tempo da locação.

RELATÓRIO

DES. MÁRCIO VIDAL

Egrégia Câmara,

Trata-se de Recurso de Apelação Cível, interposto pelo Espólio de Luzia Ramos dos Santos, contra a sentença proferida pelo Juiz de Direito da Segunda Vara Cível da Comarca de Rondonópolis, que, nos autos da Ação de Despejo por Inadimplemento, Denúncia Vazia c.c Cobrança, ajuizada em face de Sara Costa Marques Garcia, julgou improcedentes

os pedidos iniciais,

condenando a autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa.

Em suas razões recursais a Apelante sustenta que a sentença deve ser reformada, ao argumento, preliminarmente, da sua legitimidade ativa porque, nada obstante tenha havido posterior troca da inventariante, na época dos fatos (contrato de locação) era a administradora dos bens e, mais ainda, foi qualificada como locadora no contrato de locação que se visa rescindir, de modo que o direito ao exercício da ação subsiste, porquanto herdeira do referido imóvel.

Aduz que não há falar em adimplemento substancial, ao argumento de que o valor é insignificante, já que diz respeito ao reajuste do valor do aluguel, porque o artigo 9° da lei do Inquilinato (Lei 8.245/1990), em seu inciso III, consta a previsão de que a locação poderá ser desfeita em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos do imóvel.

Assevera que independentemente de os valores relativos ao aluguel terem sido pagos nas datas aprazadas, e o valor da inadimplência se referir ao reajuste anual, subsiste o direito do locador à rescisão contratual.

Dessa forma, requer o provimento do recurso com a consequente reforma da sentença que julgou os pedidos improcedentes.

O Recorrido apresentou contrarrazões e pugna pelo não provimento do Apelo (id211732676).

É o relatório.

VOTO

DES. MÁRCIO VIDAL (RELATOR)

Eminentes Pares,

Conforme relatado, o Espólio de Luzia Ramos dos Santos, insurge-se contra a sentença proferida pelo Juiz de Direito da Segunda Vara Cível da Comarca de Rondonópolis nos autos da Ação de Despejo por Inadimplemento, Denúncia Vazia c.c Cobrança, ajuizada em face de Sara Costa Marques Garcia.

O mencionado Magistrado julgou improcedentes

os pedidos iniciais e condenou a parte autora ao pagamento do ônus de sucumbência, arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa.

Extrai-se dos autos que a parte autora, na qualidade de inventariante do Espólio de Luzia Ramos dos Santos firmou com a apelada um contrato de locação de imóvel comercial, localizado na Avenida Otávio Pitaluga, 944, Centro A, devidamente matriculado no RGI de Rondonópolis sob o nº 50.040. em 02/02/2020, cujo vencimento se operou em 01/02/2021, quando então fora renovado por tempo indeterminado, sem garantia, contudo, sem a lavratura de termo aditivo.

Verifica-se do referido contrato que foi estipulado o valor mensal de R$3.000,00 (três mil reais), relativos ao aluguel do referido imóvel, cujo índice de correção aplicável seria o IGP-M.

A parte autora, ao argumento de que a locatária, então recorrida, restou inadimplente com os valores concernentes aos reajustes, bem ainda, diante de não mais ter interesse em manter o contrato de locação, ingressou com a presente ação de despejo, cumulada com cobrança dos valores que, na data da interposição da inicial, perfazia o montante de R$20.041,92 (vinte mil quarenta e um reais e noventa e dois centavos).

Após ambas as partes pugnarem pelo julgamento antecipado da lide, o juízo
a quo
proferiu a sentença recorrida, julgando improcedente o pleito autoral (id. 211732670).

Inconformado, a parte autora interpôs o presente recurso.

Precipuamente, com relação à alegada ilegitimidade da parte autora, ressalta-se que, nada obstante Lizíade Ramos dos Santos não detenha mais a qualidade de inventariante do Espólio de Luzia Ramos dos Santos, confere-se, da ação de inventário n. 1009971-10.2017.8.11.0003 (id. 211732666), que se trata de herdeira do imóvel em questão, e por isso, independente de quem é o proprietário do bem objeto de contrato de locação, os herdeiros do locador falecido têm legitimidade ativa para ajuizar ação de despejo c/c cobrança contra o locatário inadimplente, posto que, nos termos do artigo 10 da Lei. nº 8.245/91, "morrendo o locador, a locação transmite-se aos herdeiros".

Confere-se dos autos que a parte autora manejou a presente ação com o objetivo de rescindir o contrato de locação, bem como de cobrar os valores relativos ao seu reajuste anual.

Pois bem, com relação à inadimplência dos valores referentes ao reajuste anual, que poderiam fundamentar a ação de despejo, confere-se que os contratos de locação possuem valor social, e devem ser preservados, tendo em vista o direito à moradia, no caso das locações residenciais, e a preservação do fundo de comércio, no caso das locações comerciais, nos termos da Lei de Locações. E no caso específico das ações de despejo, o remédio que a Lei n. 8.245/91 oferece aos locatários é a purgação da mora, que permite o pagamento, em juízo, das obrigações em aberto, extinguindo o processo de despejo.

Dessarte se conclui que as possibilidades de purgação da mora devem ser interpretadas da maneira mais ampla possível, de modo a se considerar a teoria do adimplemento substancial que, no caso específico das ações de despejo, permite o pagamento em juízo das obrigações em aberto.

É cediço que a teoria do adimplemento substancial estabelece que, em um contrato de prestações continuadas, como é o caso do contrato de locação, o inadimplemento deve ser significativo, considerando o valor total da obrigação, para que seja possível a rescisão do acordo.

Havendo o inadimplemento não significativo, cabe ao credor apenas cobrar (executar) as quantias em aberto, e não rescindir o acordo. Veja-se neste sentido o conceito apresentado por Clóvis Couto e Silva para o adimplemento substancial
[1]
:

"constitui um adimplemento tão próximo ao resultado final, que, tendo-se em vista a conduta das partes, exclui-se o direito de resolução, permitindo-se tão somente o pedido de indenização e/ou adimplemento, de vez que a primeira pretensão viria a ferir o princípio da boa-fé (objetiva)".

No mesmo sentido, já se pronunciou o STJ, nas palavras do ministro Luis Felipe Salomão,

"a teoria do substancial adimplemento visa a impedir o uso desequilibrado do direito de resolução por parte do credor, preterindo desfazimentos desnecessários em prol da preservação da avença, com vistas à realização dos princípios da boa-fé e da função social do contrato" (REsp 1.051.270).

Assim, não é razoável negar ao locatário a possibilidade de pagar os valores em aberto, preservando seu contrato, quando o inadimplemento em si não é significativo, considerando os valores envolvidos na locação.

O desafio, entretanto, é estabelecer, em cada caso, quais situações – e qual percentual da obrigação – dão margem à aplicação dessa teoria, tendo sempre em vista a função social do contrato e a boa-fé objetiva.

Entrementes, para além da questão do adimplemento substancial, tem-se a vontade do locador em permanecer com o contrato de locação.

Sabe-se que a ação de despejo por denúncia vazia, na locação comercial está prevista no artigo 57 da Lei 8.245/90, afigurando-se como direito potestativo do locador, expresso nos seguintes termos:

"Art. 57. O contrato de locação por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao locatário trinta dias para a desocupação."

Na hipótese descrita não é desconstituída a alegação de que o contrato atualmente vigora por prazo indeterminado, porém, conforme se verifica nos id. id. 211732626 e 211732629, o locatário foi regularmente notificado para desocupação voluntária do imóvel, no prazo legal.

No caso, não há falar, ainda, em nulidade por ausência de notificação extrajudicial, uma vez que a referida notificação, ainda que em nome do advogado legalmente constituído pelo espólio, foi entregue no mesmo endereço indicado no contrato de locação (id. 211732626), inclusive, tendo sido a requerida citada, de modo entender-se pela ciência desta quanto ao desinteresse da parte autora na continuidade da locação do imóvel (id. 211732646).

Veja-se, outrossim, que o fato de a inquilina, ora apelada, ter pagado pontualmente os aluguéis, durante o período da locação, ou ainda, ter efetuado o depósito do valor que estaria inadimplente, não infirma o direito da parte recorrente, uma vez que, além de ser nada mais que obrigação contratual do locatário, o despejo fundando na denúncia vazia prescinde de motivação para fins de sua concretização, reclamando apenas observância ao disposto no citado artigo 57 da Lei nº 8.245/91, de modo que sequer a mora quanto aos aluguéis devidos mensalmente era necessária.

Nesse sentido, tem decidido esta Egrégia Corte de Justiça:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA – CONTRATO VIGENTE HÁ MAIS DE VINTE ANOS – CIRCUNSTÂNCIA INCAPAZ DE AFASTAR A INCIDÊNCIA DO ART. 57 DA LEI 8245/1991 – CERCEAMENTO DE DEFESA – NÃO OCORRÊNCIA – INAPLICABILIDADE DO ART. 940 DO CÓDIGO CIVIL – AUSÊNCIA DE PROVA DO DOLO PROCESSUAL OU PREJUÍZO – LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ – NÃO OCORRÊNCIA – HIPÓTESES DO ART. 80 DO CPC NÃO DEMONSTRADAS – RECURSO NÃO PROVIDO.

É cabível julgamento antecipado da demanda se não foi demonstrado que a complementação probatória poderia de alguma forma influenciar na alteração do resultado da lide.

O fato de a locatária estar instalada no imóvel há mais de vinte anos não afasta o direito de o locador formular denúncia vazia (art. 57 da Lei 8245/1991).

Se não demonstrado o pagamento parcial e a má-fé na cobrança, é inviável a aplicação do art. 940 do Código Civil.

A condenação em litigância de má-fé exige a prova de uma das situações descritas no art. 80 do CPC.

(N.U 1013288-79.2018.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 15/12/2021, Publicado no DJE 16/12/2021)

EMENTA – APELAÇÃO CIVEL – AÇÃO DE DESPEJO – DENÚNCIA VAZIA – CERCEAMENTO DE DEFESA – INOCORRÊNCIA – JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE – ART. 355, INCISO I DO CPC – NULIDADE DA SENTENÇA AFASTADA – NOTIFICAÇÃO PREMONITÓRIA VÁLIDA E EFICAZ AO DIREITO PRETENDIDO - §§§ 1º, 2º E 3º, ART. 46 DA LEI 8.245/91 – EXIGÊNCIAS LEGAIS CUMPRIDAS – HONORÁRIOS ADVOCATICIOS – MAJORAÇÃO = § 11, ART. 85, DO CPC. Recurso conhecido e desprovido.

(1)- Quando se trata de questão meramente de direito e que as provas orais requeridas em nada adiantaria para modificação do que a lei prevê a respeito da questão tratada no processo, correto é magistrado que, preterindo a instrução, julga o feito antecipadamente. Afasta-se alegação infundada de cerceamento de defesa.

(2)- Ocorrendo a prorrogação do contrato de locação com prazo superior a trinta meses, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação. Quanto o bastante para propor a ação de despejo por denuncia vazia não cabendo ao locatário sequer discutir sobre a sinceridade do pedido.

(3)-Sob a égide da teoria da aparência não reside como registrar nulidade da notificação em face desta ter sido recebido pelo preposto que, inclusive representou a empresa na audiência de tentativa de conciliação frustrante.

(4)-Estando a notificação dentro do figurino jurídico pertinente, correta a sentença que, fazendo suas razões de decidir, julga procedente a ação de despejo e determina a desocupação do imóvel locado.

(5)-Respeitando os limites da lide, denúncia vazia, desnecessário ser apresenta perquirir sobre outros argumentos estranhos e que não impedem o julgamento da ação dentro das questões necessárias.

(6)-Conhecido e desprovido o recurso, de rigor se apresenta a necessidade de aumentar a verba honorária do advogado da parte vencedora, os alcunhados honorários recursais. (N.U 1007688-77.2018.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO DE MORAES FILHO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 10/02/2021, Publicado no DJE 15/04/2021)

Dessa feita, conquanto o inadimplemento relativo ao pagamento das diferenças do valor do aluguel, ante a incidência do reajuste anual, poderia ensejar a rescisão contratual, confere-se que é direito potestativo da parte autora rescindir o contrato de locação, por denúncia vazia, ou seja, imotivada, nos termos da Lei.

Frisa-se, ademais, que a parte recorrida manifestou nas contrarrazões id.211732676, informando que procedeu à desocupação do imóvel e entrega das chaves.

Acresça-se que, a fim de resguardar o ponto comercial, nas locações não residenciais, a via cabível ao locatário é a ação renovatória, nos termos do artigo 51 e incisos da Lei do Inquilinato, e mesmo assim, nas hipóteses onde o contrato vigora por escrito e com tempo determinado, o que não vem a ser a hipótese.

Dessa forma, a reforma da sentença é medida que se impõe.

Ressalta-se que, dado que a parte requerida, ora apelada, depositou, em juízo, os valores relativos aos débitos da diferença do reajuste contatual, proceda-se ao levantamento do valor depositado (id. 211762660) em favor da parte autora, para efetiva quitação da avença e cumprimento da obrigação.

Forte nessas razões,
DÁ-SE PROVIMENTO
ao recurso de apelação interposto pelo Espólio de Luzia Ramos dos Santos, para julgar procedentes os pedidos vertidos na inicial e declarar a rescisão do contrato de locação havido entre as partes, com a consequente desocupação do imóvel, objeto do contrato, e determinar o pagamento dos valores inadimplidos, relativos à diferença do reajuste anual, representados pelo depósito judicial efetivamente realizado pela parte recorrida.

Por consequência, inverte-se o ônus da sucumbência e condena-se a Apelada ao pagamento das despesas processuais e dos honorários advocatícios arbitrados em 10% (dez por cento) do valor atualizado da causa.

É como voto.

[1]
SILVA, Clovis do Couto. O Princípio da Boa-Fé no Direito Brasileiro e Português in Estudos de Direito Civil Brasileiro e Português. São Paulo: RT, 1980

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 11/06/2024