Tribunal: TJMT
Processo: 1018367-08.2019.8.11.0002
Relator(a): MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-06-19
Data de publicação: 2024-06-25

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1018367-08.2019.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Cláusula Penal, Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[CONSTRUTORA PACTO LTDA - CNPJ: 05.912.295/0001-96 (APELANTE), SIMONY MARIA DA SILVA BARRADAS - CPF: 928.839.311-00 (ADVOGADO), JOSE SEBASTIAO DA SILVA JUNIOR - CPF: 036.138.061-50 (APELADO), IVANILDO SANTOS DE OLIVEIRA - CPF: 473.916.851-00 (ADVOGADO), EVERTON HENRIQUE DE MORAES BARRADAS - CPF: 030.895.981-75 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

EMENTA

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS

– PARCIAL PROCEDENCIA – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – CONSTATAÇÃO – VINCULAÇÃO DO PRAZO DE ENTREGA À CONCESSÃO DE FINANCIAMENTO BANCÁRIO – TEMA 996 DO STJ – ILEGALIDADE – ALEGAÇÃO DE CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR – PANDEMIA COVID 19 – NECESSIDADE DE PROVA CABAL – INAPLICABILIDADE DA LEI 13.786/2018 – CONTRATO CELEBRADO ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA – PRECEDENTE DO STJ – DANOS MATERIAIS – PREJUÍZO PRESUMIDO – TEMA 996 DO STJ – PAGAMENTO DE ALUGUEL MENSAL – CABIMENTO – DESNECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO – CUMULAÇÃO COM MULTA MORATÓRIA – IMPOSSIBILIDADE – TEMA 970 DO STJ – DANOS MORAIS – CONFIGURAÇÃO – INDENIZAÇÃO DEVIDA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

São aplicáveis ao caso as normas do CDC, uma vez que o autor e requerida se amoldam aos conceitos de consumidor e fornecedor previstos nos artigos 2º e 3º da Lei 8.078/90, por se tratar de imóvel adquirido pelo autor como destinatário final do produto.

Ficou comprovado pela prova dos autos que houve atraso na efetiva entrega do imóvel, pois o prazo de entrega com a tolerância de 90 (noventa) dias se encerraria em 15 de agosto de 2018, no entanto, até o presente momento não há nos autos notícia de que o imóvel tenha sido entregue. No entanto, para não incorrer em
reformando in pejus,
deve ser mantida a sentença que reconheceu como data para entrega do imóvel o dia 10 de janeiro de 2019.

O STJ, no REsp 1729593/SP, julgado conforme o procedimento previsto para os Recursos Repetitivos - Tema 996 –, assentou o entendimento no sentido de que, na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância.

Não há se falar em excludente de força maior para o atraso na entrega do imóvel em decorrência da pandemia de Covid-19, uma vez que não há prova de que, de fato, com base em evidências concretas, tal evento tenha prejudicado efetivamente a conclusão e andamento das obras do empreendimento.

No caso, não se aplica a Lei 13.786/2018, vigente a partir de 27/12/2018, na medida em que os novos dispositivos não devem atingir os contratos firmados antes de sua vigência. Precedente do STJ.

O STJ já consolidou entendimento, em sede de recurso repetitivo, no sentido de que quando há atraso na entrega do imóvel, o prejuízo do comprador é presumido e consiste na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, devido até a entrega das chaves (Tema nº 996).

A rigor da tese firmada no Tema 970 do STJ são inacumuláveis a multa moratória (cláusula penal) com o pagamento de aluguéis pelo período de atraso na entrega do imóvel.

O dano moral se mostra incontestável, diante do descumprimento da obrigação, nos termos dos artigos 189 e 927, ambos do Código Civil, revelado no atraso da entrega do imóvel, fato que ultrapassou a esfera do mero dissabor e causa considerável abalo psicológico, ao frustrar a expectativa de se realizar o sonho da moradia própria, o que constitui fato causador de danos morais.-

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação cível interpostos por
CONSTRUTORA PACTO LTDA
, contra a sentença que julgou parcialmente procedente a
Ação de Obrigação de Fazer c/c Indenização por Danos Materiais e Morais e Pedido de Tutela de Urgência
ajuizada por
JOSE SEBASTIÃO DA SILVA JUNIOR,
para:

a)

Condenar a requerida na obrigação de fazer de entregar a obra, conforme disposições contratuais, no prazo de 30 (trinta) dias, caso não tenha sido entregue, com a fluência da publicação da presente decisão, sob pena de multa diária de R$ 500,00 (quinhentos reais), limitada a R$ 30.000,00 (trinta mil reais), oportunidade em que poderá ser majorada ou substituída por outra medida, a pedido do interessado;

b)

Condenar a requerida ao pagamento de multa moratória em favor da parte autora no percentual de 20% (vinte por cento) do valor pago até a data que ficou configurado o atraso, ou seja, janeiro de 2019, que deverá ser apurado na fase de cumprimento de sentença, e será devidamente corrigida pelo INPC, desde o ajuizamento da ação, e acrescida de juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês, desde a data da citação;

c)

Condenar a requerida restituir a quantia despendida a título de aluguel, no valor mensal de R$ 950,00 (novecentos e cinquenta reais) mensais, a título de indenização por danos materiais, no período da demora (19 meses janeiro de 2019 a agosto de 2021), corrigido monetariamente pelo INPC, desde o desembolso, o que deverá ser comprovado na fase de cumprimento de sentença, acrescido de juros legais de 1% ao mês, desde a citação;

d)

Condenar a requeria a indenizar a parte autora pelos danos morais ocasionados, no importe de R$ 6.000,00 (seis mil reais), acrescidos de juros de mora de 1% ao mês a contar do evento danoso (prazo máximo para a entrega do imóvel) e correção monetária pelo INPC a partir da prolação da sentença (Súmula 362 do STJ);

e)

Revogar a tutela de urgência concedida.

Ante a sucumbência recíproca, nos termos do art. 86 do CPC, a parte requerida, vencida na maior parte, fica responsável pelo pagamento do percentual de 80% das custas e despesas processuais e a parte autora com os 20% restante. Ambas as partes deverão pagar honorários advocatícios, arbitrados em 10% sobre o valor atualizado da condenação ao patrono da parte contrária, tendo em vista a natureza da causa; o grau do zelo dos trabalhos profissionais e o tempo despendido, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC, veda a compensação.

Alega a recorrente que o prazo para a entrega do imóvel era de 18 (dezoito) meses, contados da liberação de recursos para financiamento, e que em razão do contrato de financiamento realizado com a Caixa Econômica Federal houve a novação do contrato. Assim, o prazo para a entrega do imóvel iniciou-se em março de 2017, quando assinaram o contrato de financiamento imobiliário, prevendo o prazo para entrega seria de 18 (dezoito) meses a contar da assinatura, podendo ser prorrogado por mais 06 (seis) meses.

Aduz que ter-se-ia como prazo final para entrega do empreendimento somente em abril de 2019 e não janeiro de 2019, conforme explanado pelo requerente.

Narra que o art. 43-A da Lei 4.591/94, conhecida por lei do distrato, estabelece o prazo de tolerância de 180 dias contados a partir da data prevista para conclusão do empreendimento. Portanto, tem-se como data limite para entrega do imóvel em setembro de 2019.

Relata que fatalidades como a pandemia do coronavírus resultou no atraso da entrega do empreendimento, bem como que as obras somente puderam ser retomadas em janeiro de 2021.

Argumenta que o art. 43-A da Lei 13.786/2018 evidencia que não ensejará qualquer penalidade ao incorporador se entregar o imóvel no prazo de 180 dias. Ainda, estabelece que não caso de não se tratar de resolução do contrato, o comprador fará jus à indenização de 1% do valor que efetivamente pagou à incorporadora, por cada mês de atraso, não havendo que se falar em aplicação da multa de 20% do contrato, pois não é acumulável com as perdas e danos.

Impugna o dano material, lucros cessantes, aluguéis, uma vez que o imóvel que o autor supostamente aluga pertence à sua irmã e sócia.

Afirma que inexiste dano moral indenizável, bem como sustenta a impossibilidade cumulação deste com a multa moratória.

Ao final, pugna pelo provimento do recurso para que:

- seja reconhecida a aplicabilidade do art. 43-A da Lei 4.591/64, como instrumento para dar solução a lide, definindo-se como data final para recebimento do apartamento sem a incidência de ônus ao incorporador a partir do mês de setembro de 2019;

- uma vez reconhecida a aplicabilidade do art. 43-A da ei 4.591/64, caso eventualmente seja estabelecida a condenação da requerida ao ressarcimento por danos materiais ou lucros cessantes, que se tenham como parâmetro a data de setembro de 2019;

- que seja revista a condenação por lucros cessantes (condenação a ressarcimento com despesas com aluguel) imposta a apelante, uma vez que o contrato de locação apresentado pelo apelado, não passa de uma simulação;

- consideração que o § 2º do art. 43-A da Lei 4.591/64, define como única punição ao incorporador o pagamento de 1% (um por cento) sobre o valor efetivamente pago pelo autor, requer que seja julgada improcedente a ação;

- uma vez reconhecida a aplicabilidade do art. 43-A da Lei 4.591/64, que a presente ação seja julgada improcedente, considerando que o requerente não almeja a resolução do contrato, este deverá respeitar o art. 43-A da Lei 4.591/64, não fazendo jus a multa pactuada da cláusula 20 do contrato de promessa de compra e venda;

- ainda sobre o princípio da eventualidade, que sejam julgados improcedentes os pedidos de dano moral, uma vez que a obra, de acordo com o contratado e com a tolerância do art. 43-A da Lei 4.591/64, deixando claro que no máximo o que se espera da mesma é que tudo não passe de um mero aborrecimento;

- que seja revista a condenação por danos morais, uma vez que não se poderá operar juntamente na condenação da cláusula penal moratória pleiteada em conjunto com multa contratual por perdas e danos;

- eventualmente procedente a demanda, que esta seja feita de acordo com o § 2º do art. 43-A da Lei 4.591/64, ou seja, sendo devidos a título de multa contratual, o pagamento de 1% sobre o valor efetivamente pago pelo autor, sobre os meses subsequentes a setembro de 2019;

- não sejam acolhidos o pleito de lucros cessantes ou dano moral, uma vez que não ficou demonstrado tal prejuízo junto a CEF, bem como ficou demonstrado a simulação do contrato de locação carreado aos autos pelo autor;

- requer a condenação do requerente a custas e honorários sucumbenciais.

As contrarrazões encontram-se juntadas no ID nº 213068589, pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

VOTO

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Do exame dos autos, verifica-se que
JOSE SEBASTIÃO DA SILVA JUNIOR
ajuizou
Ação de Obrigação de Fazer c/c Indenização por Danos Materiais e Morais e Pedido de Tutela de Urgência
em face de
CONSTRUTORA PACTO LTDA,
alegando, em suma, que em 16/12/2016, firmou com a requerida Contrato de Compra e Venda de Imóvel Residencial no empreendimento denominado Greem Ville Residence no município de Várzea Grande/MT, pelo valor de R$ 145.000,00 (cento e quarenta e cinco mil reais).

Aduziu que adquiriu de forma parcelada, bem como assinou contrato de financiamento imobiliário com a Caixa Econômica Federal em 13 de março de 2017.

Relatou que o prazo de entrega do imóvel prevista na cláusula 16ª do contrato seria de 548 dias a partir da liberação dos recursos junto à Caixa Econômica Federal, contudo, o imóvel não foi entregue e a obra está inacabada, por culpa única e exclusiva da requerida.

Afirmou que com o atraso na entrega do imóvel o requerente foi obrigado a alugar um imóvel pelo valor de R$ 950,00 (novecentos e cinquenta reais), o que trouxe além de danos materiais, mais aborrecimentos psicológicos.

Narrou que entrou em contato diversas vezes com a requerida, mas não obteve sucesso, não restando alternativa ao requerente senão propor a presente demanda.

Assim, pugnou pela concessão da tutela de urgência de obrigação de fazer para determinar que a requerida entregue o bem objeto do contrato no prazo de 15 dias, sob pena de multa. Alternativamente, que pague o aluguel do requerente até a efetiva entrega.

Ao final, requereu a procedência da ação.

A inicial foi recebida, concedendo o pedido de tutela de urgência para determinar que a requerida pague aluguel mensal ao autor no valor de R$ 950,00 (ID nº 26733609).

Devidamente citada, a requerida ofertou contestação no ID nº 213068559, pugnando pela improcedência da ação.

Ao decidir, o i. magistrado singular, Dr. Jorge Alexandre Martins Ferreira julgou parcialmente procedente a ação, consoante relato já exposto.

Contra referida sentença, foi interposto o presente recurso pela parte requerida.

Pois bem.

Cumpre ressaltar que são aplicáveis ao caso as normas do CDC, uma vez que o autor e requerida se amoldam aos conceitos de consumidor e fornecedor previstos nos artigos 2º e 3º da Lei 8.078/90, posto que se trata de imóvel adquirido pelo autor como destinatário final do produto.

Denota-se dos autos, que as partes celebraram em 16/12/2016, Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Bem Imóvel, referente ao apto 303, bloco 1, do Empreendimento Green Ville Residence, localizado na Rua José Luiz Coelho (antiga Rua E), Bairro Pirineu, em Várzea Grande/MT, pelo valor de R$ 153.000,00 (cento e cinquenta mil reais), a ser pago mediante entrada, parcelas mensais e financiamento bancário, conforme ID nº 213071722.

Extrai-se do contrato, especialmente na
cláusula 16ª
, o prazo de
548 dias
, contados da data de liberação de financiamento bancário para entrega do referido imóvel.
Vejamos (ID nº 213071722 – Pág. 7):

Ocorre que o STJ, no REsp 1729593/SP, julgado conforme o procedimento previsto para os Recursos Repetitivos -
Tema 996
–, assentou o entendimento no sentido de que, na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer,
de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância.
Confira:

“RECURSO ESPECIAL CONTRA ACÓRDÃO PROFERIDO EM INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE

DEMANDAS REPETITIVAS - IRDR. ART. 1.036 DO CPC/2015 C/C O ART. 256-H DO RISTJ. PROCESSAMENTO SOB O RITO DOS RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. CRÉDITO ASSOCIATIVO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. CONTROVÉRSIAS ENVOLVENDO OS EFEITOS DO ATRASO NA ENTREGA DO BEM. RECURSOS DESPROVIDOS. 1. As teses a serem firmadas, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1,5, 2 e 3, são as seguintes: 1.
1 Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível,
o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância
.
1.2 No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3 É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 1.4 O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor. 2. Recursos especiais desprovidos.”

(REsp 1729593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/09/2019, DJe 27/09/2019). destaquei

Assim, diante do pronunciamento do STJ sobre a matéria, o prazo para entrega do imóvel deve ser considerado aquele constante do contrato de compra e venda.

Logo, a alegação da apelante de que o contrato de financiamento firmado com o autor e a Caixa Econômica renovou o prazo, não se sustenta.

Por outro lado, há expressa previsão de prorrogação do prazo para entrega do imóvel, conforme previsto no
parágrafo primeiro da cláusula 16ª
do contrato. Vejamos (ID nº 213071722 – Pág. 7):

Assim, é de se reconhecer o atraso na entrega do imóvel, porquanto o contrato de compra e venda foi firmado em
16/12/2016
com entrega prevista para
15 de
maio de 2018
que acrescido de
90 dias de tolerância
, estabelecida em contrato (parágrafo primeiro da cláusula 16ª), teria como prazo final para entrega
15 de
agosto de 2018
.

Assim, observa-se que houve atraso na efetiva entrega do imóvel, pois o prazo de entrega com a tolerância de 90 (noventa) dias se encerraria em 15 de agosto de 2018, no entanto, até o presente momento não há nos autos notícia de que o imóvel tenha sido entregue.

Outrossim, não há se falar em incidência da excludente de força maior para o atraso na entrega do imóvel em decorrência da pandemia de Covid-19, haja vista que não há prova de que, de fato, com base em evidências concretas, tal evento tenha prejudicado efetivamente a conclusão e andamento das obras do empreendimento.

Desta feita, considerando a inexistência de qualquer documento hábil a sustentar que o imóvel foi entregue dentro do prazo estipulado, caracterizada a inadimplência da requerida, ora apelante.

Cumpre registar a inaplicabilidade da Lei 13.786/2018, vigente a partir de 27/12/2018, no presente caso, na medida em que os novos dispositivos não devem atingir os contratos firmados antes de sua vigência, conforme orientação do STJ:

“AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CPC/2015. RESILIÇÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. LOTEAMENTO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. INOCORRÊNCIA. COMPENSAÇÃO. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA 282/STF. ARRAS. ALEGAÇÃO DISSOCIADA DA REALIDADE DOS AUTOS. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. INVIABILIDADE DE CONHECIMENTO DE QUESTÕES DEDUZIDAS SEM A PERTINENTE ALEGAÇÃO DE OFENSA À LEI FEDERAL. SÚMULA 284/STF. INAPLICABILIDADE DA LEI 13.786/2018 AOS CONTRATOS ANTERIORES À SUA VIGÊNCIA. RECURSO PROTELATÓRIO. APLICAÇÃO DE MULTA. (...) 6.
Inaplicabilidade da Lei 13.786/2018 aos contratos celebrados anteriormente à data de sua entrada em vigor
. (...) Precedente. 8. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO, COM APLICAÇÃO DE MULTA.”
(AgInt nos EDcl no REsp 1815822/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 20/04/2020, DJe 24/04/2020) destaquei

Portanto, não se aplica ao presente caso o § 2º do art. 43-A da Lei 13.786/2018.

Nestes termos, considerando a existência de atraso na entrega do imóvel desde 15 de agosto de 2018 até a presente data, evidente a indenização por danos materiais, devido a impossibilidade de fruição do bem.

Contudo, se reconhecermos que o atraso na entrega do imóvel se deu desde agosto de 2018, estaremos reformando
in pejus.
Assim, deve ser mantida

a sentença que reconheceu como data para entrega do imóvel o dia
10 de janeiro de 2019.

Sobre a matéria, o Superior Tribunal de Justiça já consolidou entendimento, em sede de recurso repetitivo, no sentido de que
quando há atraso na entrega do imóvel, o prejuízo do comprador é presumido e consiste na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, devido até a entrega das chaves (Tema nº 996).

Nesse sentido:

“RECURSO ESPECIAL CONTRA ACÓRDÃO PROFERIDO EM INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS - IRDR. ART. 1.036 DO CPC/2015 C/C O ART. 256-H DO RISTJ. PROCESSAMENTO SOB O RITO DOS RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. CRÉDITO ASSOCIATIVO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. CONTROVÉRSIAS ENVOLVENDO OS EFEITOS DO ATRASO NA ENTREGA DO BEM. RECURSOS DESPROVIDOS.

1. As teses a serem firmadas, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1,5, 2 e 3, são as seguintes:

1.1 Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância.

1.2
No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.

1.3 É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.

1.4 O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.

2. Recursos especiais desprovidos.”
(STJ, SEGUNDA SEÇÃO, REsp nº 1729593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, j. em 25/09/2019, DJe 27/09/2019) destaquei

Nestes termos, a obrigação de indenizar decorre do prejuízo, que se presume ter o titular sofrido, por não ter se apossado do imóvel na data acordada, sendo evidente que a previsão contratual criou a justa expectativa de que o adquirente pudesse usufruir do bem, fato que não se concretizou o tempo e modo previstos, razão pela qual surge o dever de reparar, independentemente da realização de prova específica do prejuízo.

Assim, independente da comprovação do gasto com aluguel, o comprador faz jus à indenização, pois foi privado injustamente da utilização do bem, seja para uso próprio ou para locação.

Necessário, portanto, o pagamento de aluguéis durante o período de atraso na entrega do imóvel.

Com efeito, o contrato de locação apresentado pelo autor foi firmado em 27/12/2018, prevendo o pagamento de aluguel no valor mensal de R$ 950,00 (cláusula 11º) e estabelecendo na cláusula 12ª que o locador está obrigado a emitir recibos da quantia paga pormenorizada (ID nº 213071720 – Pág. 3).

Contudo, apesar de não ter sido juntado aos autos quaisquer recibos para demonstrar que o autor pagava a importância mensal de aluguel, como mencionado alhures o comprador faz jus à indenização independente de comprovação com gasto do aluguel.

Assim sendo, deve ser mantida a sentença recorrida que condenou a requerida a restituir a quantia despendida a título de aluguel, no valor mensal de R$ 950,00 (novecentos e cinquenta reais) mensais a título de danos materiais, no período de atraso, no prazo de janeiro de 2019 a agosto de 2021, tendo em vista que conforme comprovou o autor, adquiriu novo imóvel em 01/08/2021, presumindo-se que a partir de então deixou de pagar aluguel desde então.

No que tange a não aplicação da cláusula moratória de 20%, o pedido merece ser acolhido.

Isto porque, a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, de modo que incabível a sua cumulação com o ressarcimento de aluguéis (lucros cessantes), sob pena de configurar
bis in idem,
conforme entendimento do STJ:

" A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes. "
(REsp nº 1.635.428/SC Tema nº 970)

Nesse contexto, não cabe a cumulação da multa moratória com indenização por perdas e danos.

Portanto, não há se falar em condenação da requerida em multa moratória, eis que já arbitrada condenação a título de danos materiais, razão pela qual a sentença recorrida merece ser reformada neste ponto.

No tocante à indenização pelos danos morais, tem-se que a situação vivenciada pelo autor excede o mero aborrecimento, uma vez que a entrega do imóvel estava prevista para janeiro de 2019, computado a prorrogação e até a presente data o imóvel não foi entregue.

O dano moral se mostra incontestável, diante do descumprimento da obrigação, nos termos dos artigos 189 e 927, ambos do Código Civil, revelado,
in casu
, no atraso da entrega do imóvel, fato que ultrapassou a esfera do mero dissabor e causa considerável abalo psicológico, ao frustrar a expectativa de se realizar o sonho da moradia própria, o que constitui fato causador de danos morais.

Nesse sentido, os seguintes julgados deste Egrégio Tribunal de Justiça e de minha relatoria:

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO – PARCIAL PROCEDÊNCIA – PRELIMINARES – INCOMPETÊNCIA ABSOLUTA DA JUSTIÇA ESTADUAL E LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO – REJEIÇÃO – ALEGAÇÃO DE NÃO COMPROVAÇÃO DOS GASTOS COM ALUGUEL E DE INEXISTÊNCIA DE DIREITO AOS LUCROS CESSANTES – DESCABIMENTO – DESNECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO DO GASTO – DANO PRESUMÍVEL – TEMA 996 EM RECURSO REPETITIVO DO STJ – INJUSTA PRIVAÇÃO DO USO DO BEM PELA DEMORA – DANO MORAL – CARACTERIZAÇÃO – QUANTUM INDENIZATÓRIO – MANUTENÇÃO – CONFORMIDADE COM OS PRINCÍPIOS DA PROPORCIONALIDADE E DA RAZOABILIDADE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Não se verifica a existência de litisconsórcio passivo necessário da Caixa Econômica Federal na lide em que não se questiona a cobrança de encargos por parte da instituição financeira, mas apenas o atraso na entrega do imóvel pela construtora.

De igual forma, de se afastar a alegação de incompetência da Justiça Comum, se a CEF atuou somente como agente no financiamento efetuado pelo autor, cingindo a discussão objeto da ação no suposto de descumprimento de obrigações e prazos relacionados à execução e conclusão da obra.

Constatado o efetivo atraso na entrega das chaves do imóvel no período pactuado, deve ser reconhecida a responsabilidade objetiva das requeridas pela falha na prestação do serviço, exsurgindo-se assim o dever de indenizar em decorrência dos danos causados à autora/consumidora.

Fatores como escassez de mão de obra, de matéria prima, excesso de chuvas e atraso dos cartórios não correspondem às hipóteses de caso fortuito ou de força maior, pois são fatos que apenas trazem risco para o empreendimento, não sendo lícito atribuir ou mesmo repartir suas consequências com o consumidor, visto que são inerentes ao ramo da atividade profissional exercida pela construtora/incorporadora.

Quando há atraso na entrega do imóvel, o prejuízo do comprador é presumido e consiste na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, independente de comprovação do gasto (Tema 996 em recurso repetitivo do STJ).

O atraso de quase um ano na entrega do imóvel, que retarda a conquista da casa própria, modificando os planos financeiros e pessoais, gerando angústia e frustração, gera dano moral passível de indenização ao contraente.

Arbitrado em consonância com os princípios da proporcionalidade e da razoabilidade, deve ser mantido o quantum indenizatório.-

(N.U 0014339-33.2015.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 18/12/2019, Publicado no DJE 12/03/2020) destaquei

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE HABITACIONAL – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – CONDENAÇÃO À COMPENSAÇÃO DE ALUGUEIS – TERMO FINAL – DATA DA EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES DO IMÓVEL – CIRCUNSTÂNCIAS DO CASO QUE ULTRAPASSAM O MERO ABORRECIMENTO POR DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL – DANO MORAL CARACTERIZADO – TAXAS DE OBRA – RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS APÓS O TRANSCURSO DO PRAZO DE TOLERÂNCIA FIXADO NO CONTRATO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. 1.
A situação enfrentada pelos autores não ficou no plano do mero aborrecimento em decorrência de simples inadimplemento contratual, já que o atraso injustificado na entrega do imóvel, invariavelmente gerou ansiedade, sentimento de ludibrio e frustração, especialmente por ver atingindo o sonho da aquisição da casa própria, aspectos que, por si só, bastam à caracterização do dano extrapatrimonial.
2. A compensação/ressarcimento dos alugueis gastos pelos adquirentes após o prazo final para entrega do imóvel deve perdurar até a data da efetiva entrega das chaves. 3. Comprovado o atraso na entrega do imóvel, mesmo após o transcurso do prazo de tolerância fixado no contrato, já que escassez de mão de obra e falta de material de construção não configura caso fortuito ou força maior, deve construtora restituir os valores cobrados a título de juros de obra na forma simples.

(N.U 0053069-16.2015.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, JOAO FERREIRA FILHO, Vice-Presidência, Julgado em 09/07/2019, Publicado no DJE 15/07/2019) destaquei

E julgado do Superior Tribunal de Justiça:

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. DANO MORAL. AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE. MANIFESTA INADMISSIBILIDADE.

1.
Em sendo demasiado o atraso na entrega da obra, possível o reconhecimento da ocorrência de danos morais. Incidência do enunciado 568/STJ.

2. Falha o agravo interno ao não impugnar especificamente a decisão agravada, sustentando a ocorrência de fato que não se amolda ao caso analisado.

3. AGRAVO INTERNO EM PARTE CONHECIDO E DESPROVIDO.

(AgInt no REsp 1870773/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 22/03/2021, DJe 26/03/2021) destaquei

Inegável, portanto, a angústia e o sofrimento do autor, razão pela qual faz jus à indenização pelos danos morais experimentados.

Quanto ao valor da indenização, deve ser estipulado como penalidade ao caráter da conduta, sem imputar valores abusivos que incentivem a indústria do dano moral ou representem enriquecimento sem causa. Enfim, deve observar os princípios da razoabilidade e proporcionalidade.

Portanto, evidenciada a desídia da requerida, a extensão da situação danosa e a capacidade socioeconômica das partes, o valor de R$ 6.000,00 (seis mil reais), faz jus ao duplo caráter punitivo e pedagógico da condenação, que deve ser fixada em patamar suficiente para impor sanção ao agente e desestimular a reincidência da conduta.

Nesse sentido, deve ser mantida a sentença neste ponto.

Ante o exposto,
dou parcial provimento ao recurso,
tão somente para afastar a condenação da requerida ao pagamento de multa moratória em favor da parte autora no percentual de 20% sobre o valor pago, mantendo a sentença os demais termos.

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 19/06/2024