Tribunal: TJMT
Processo: 0003337-35.2009.8.11.0087
Relator(a): RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-06-19
Data de publicação: 2024-06-21

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0003337-35.2009.8.11.0087
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Inadimplemento, Rescisão / Resolução, Espécies de Contratos]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[MARCELO JUNIO ABRENHOSA - CPF: 012.343.341-00 (APELADO), ARIOVALDO DOMINGOS MANHANI - CPF: 112.343.341-00 (APELADO), DUILIO PIATO JUNIOR - CPF: 318.172.111-53 (ADVOGADO), OSORIO DAL POZ FILHO - CPF: 431.020.429-53 (APELANTE), GIOVANI RODRIGUES COLADELLO - CPF: 220.513.858-82 (ADVOGADO), RALFF HOFFMANN - CPF: 707.728.351-87 (ADVOGADO), FABIANO ANDRE PETTER - CPF: 906.242.971-87 (TERCEIRO INTERESSADO), ALDECYR VARGAS DE AGUIAR - CPF: 528.426.221-20 (TERCEIRO INTERESSADO), DECIO CRISTIANO PIATO - CPF: 345.579.201-44 (ADVOGADO), ARIOVALDO DOMINGOS MANHANI - CPF: 112.343.341-00 (APELANTE), DECIO CRISTIANO PIATO - CPF: 345.579.201-44 (ADVOGADO), DUILIO PIATO JUNIOR - CPF: 318.172.111-53 (ADVOGADO), GIOVANI RODRIGUES COLADELLO - CPF: 220.513.858-82 (ADVOGADO), OSORIO DAL POZ FILHO - CPF: 431.020.429-53 (APELADO), RALFF HOFFMANN - CPF: 707.728.351-87 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DO AUTOR PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO DO RÉU NÃO PROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

APELAÇÕES CÍVEIS - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL JULGADA PARCIALMENTE PROCEDENTE – CERCEAMENTO DE DEFESA – IMPUGNAÇÃO DA PERÍCIA – SUPOSTO EQUÍVOCO NO LAUDO - QUESTÃO IRRELEVANTE PARA A SOLUÇÃO DA CONTROVÉRSIA – PRELIMINAR REJEITADA - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – VENDA
AD MENSURAM
– DIFERENÇA ENCONTRADA SUPERIOR A 1/20 DA ÁREA TOTAL – ALIENAÇÃO PARA TERCEIROS – INVIABILIDADE DA RESCISÃO – MANUTENÇÃO DA SENTENÇA - ABATIMENTO DO VALOR EQUIVALENTE AOS ALQUEIRES FALTANTES – RECURSO DO AUTOR PARCIALMENTE PROVIDO – RECURSO DO RÉU NÃO PROVIDO.

Não ocorre cerceamento de defesa se a impugnação ao laudo pericial é irrelevante para a solução da controvérsia e até mesmo para a parte visto que já alienou a terceiros o imóvel objeto do Contrato em discussão.

O valor efetivamente devido pelo réu é aquele indicado nos cheques devolvidos e nas Notas Promissórias não quitadas, constantes nos autos.

Quando a diferença de dimensão da área apurada pela perícia excede 1/20 da totalidade prevista no Contrato, a hipótese é de venda
ad mensuram
(
§1º do art. 500 do CPC).

Se o imóvel já foi alienado para terceiros, fica inviabilizada a rescisão da avença, até porque o adquirente faz jus ao abatimento proporcional do preço diante da não entrega da área na dimensão convencionada.

R E L A T Ó R I O

Apelações Cíveis interpostas por ambas as partes contra a sentença do Juízo da Vara Única da Comarca de Guarantã do Norte (MT) que
julgou parcialmente procedente
a Ação de Rescisão Contratual para reconhecer a inadimplência do réu e condená-lo ao pagamento das duas últimas parcelas pendentes (Segunda Cláusula - ID 48321037 - Pág. 72), de R$160.000,00 cada uma, com abatimento de R$42.490,93 referentes a 32,24 alqueires, acrescidos de correção monetária pelo INPC e juros de mora de 1% ao mês a contar do vencimento da dívida; diante da sucumbência recíproca, o autor deverá arcar com 40% desse ônus, e o réu com 60%, sendo arbitrados os honorários advocatícios em 10% do montante da condenação, nos termos do § 2º do art. 85 do CPC. Foi determinada também a expedição de alvará para remuneração do perito e, em observância ao pedido com ID. 91902082 (numeração da 1ª instância), a emissão de Certidão Premonitória com os dados da presente Ação e do dispositivo da sentença.

RECURSO DO RÉU (OSÓRIO DAL POZ FILHO
)

Suscita preliminar de nulidade da sentença por cerceamento de defesa, em razão de ter questionado o perito sobre o equívoco no laudo onde consta que a parte da área reconhecida como de pastagem na verdade era de vegetação nativa, como mostram as imagens de satélite, o que foi desconsiderado pelo Juízo de origem.

No mérito, diz que não agiu de forma a motivar a rescisão contratual, pois os pagamentos foram suspensos em virtude do não cumprimento da obrigação pelo autor, ao não lhe entregar os documentos que se encontravam em sua posse e a totalidade da área de pastagem a que havia se comprometido por Contrato.

Busca o provimento do Recurso para que seja reconhecido o cerceamento de defesa e anulada a sentença, com o retorno dos autos à primeira instância para reabertura da instrução processual.

Caso não seja esse o entendimento da Câmara, pleiteia a reforma do
decisum
, para a total improcedência dos pedidos da parte contrária.

RECURSO DO AUTOR (ARIOVALDO DOMINGOS MANHANI)

Aponta equívoco na sentença quanto ao valor efetivamente devido, pois demonstrou na inicial que recebeu apenas R$100.000,00 alusivos aos itens 1 e 2 do Contrato, estando pendentes R$700.000,00, e não R$160.000,00.

Diz que o desconto da área alienada é despropositado, pois trata-se de venda
ad corpus,
já que na avença não foi declarada a área exata da venda, mas somente a aproximada.

Argui que foram entregues 155,63 alqueires de área de pastagens, quantidade que sempre utilizou, consoante esclarecido na perícia.

Pugna pelo provimento do Recurso para que seja reformada a sentença e julgada procedente a demanda, com a condenação apenas do réu no ônus da sucumbência.

Contrarrazões nos IDs. 208692445, pág. 01/10, e 208692446, pág. 01/09.

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

Preliminar suscitada pelo réu (Osório), de
nulidade da sentença por cerceamento de defesa.

O réu argui que impugnou a perícia e apontou equívoco no laudo onde consta que a parte da área reconhecida como de pastagem na verdade era de vegetação nativa, como mostram as imagens de satélite, o que foi desconsiderado pelo Juízo de origem.

Ocorre que esse questionamento é inócuo para o deslinde da controvérsia e não tem mais nenhuma relevância para o réu,

pois já alienou o imóvel para terceiros.

Ademais, segundo a jurisprudência do STJ,
"Os princípios da livre admissibilidade da prova e da persuasão racional autorizam o julgador a determinar as provas que repute necessárias ao deslinde da controvérsia, e a indeferir aquelas consideradas prescindíveis ou meramente protelatórias. Não configura cerceamento de defesa o julgamento da causa sem a produção da prova solicitada pela parte, quando devidamente demonstrada a instrução do feito e a presença de dados suficientes à formação do convencimento
”
(AgInt no AREsp n. 1.457.765/SP, relator Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgamento em 19-8-2019, DJe de 22-8-2019)
.

Rejeito essa preliminar.

MÉRITO

O autor alega na inicial da

Ação que em 16-11-2006 firmou com o réu Instrumento Particular de Cessão e Transferência de Direitos Possessórios de imóvel rural com aproximadamente 607,0 alqueires, situado na Gleba Iririzinho, em Guarantã do Norte (MT), com 150 a 170 alqueires de pasto e uma casa de madeira, por R$800.000,00.

Afirma que os únicos pagamentos efetuados foram aqueles constantes na cláusula 1 e 2 da avença, e que os cheques n. 945937 e 945936 do Banco HSBC de Campina da Lagoa (PR), emitidos pelo réu, foram devolvidos primeiro por insuficiência de saldo e depois em virtude de sustação pelo próprio emitente (réu).

Ressalta que esses títulos de crédito são objeto do Contrato, pois o comprador, após o vencimento da primeira Nota Promissória não paga, com vencimento em 20-12-2008, fez acordo com ele, emitiu os referidos cheques e
anulou a primeira Nota Promissória
, contudo, como já consignado, não os pagou e, sem justificativa, ainda os sustou.

O réu argui exceção de contrato não cumprido em virtude de o autor ter-lhe entregado terras com dimensão menor do que a prevista contratualmente, refuta todos os argumentos e pugna pela improcedência da demanda.

Para tato, anexa nos autos as seguintes Notas Promissórias, todas com a anotação “
pagas
” (ID. 208692351 - pág. 57/60):

- R$80.000,00, para 10-12-2006;

- R$20.000,00, para dezembro/2006;

- R$60.000,00, para 30-4-2006;

- R$160.000,00, para 20-12-2008.

A cláusula segunda do Contrato prevê o seguinte:

“
O preço justo e certo é de R$ 800.000,00(0itocentos Mil Reais)
,
que serão pagos das seguintes formas e condições:

- R$80.000,00
(Oitenta mil reais), será pago representado por um veículo caminhonete L200, ano 2004/2004, na cor chumbo.

- R$20.000,00
(Vinte mil reais), será pago representado pôr uma via de nota promissória de igual valor com vencimento para o mês 12/2006.

-
R$60.000,00
(Sessenta mil reais) será pago representado por uma via de nota promissória com vencimento para o dia 30.04.07.

-
R$640.000,00
(Seiscentos e quarenta mil reais) será pago representado por
04(Quatro) vias de nota promissória no valor de R$160.000,00
(Cento e sessenta mil reais), sendo a primeira com vencimento para o dia 20.12.2007 e as demais sucessivamente até a última que será no dia 20.12.2010
”.

O autor juntou no processo os cheques devolvidos, de
R$10.000,00
, para 20-12-2008, e
R$190.000,00,
para 30-1-2009, bem como as Notas Promissórias de
R$160.000,00,
para 20-12-2009, e
R$160.000,00,
para 20-12-2010 (ID. 208692351 - pág. 24, 26 e 27).

Portanto, a dívida do réu é de
R$520.000,00
,

e não de R$700.000,00, como diz o autor, nem de duas parcelas de R$160.000,00, como ele (réu) afirma.

A perícia técnica apurou que o imóvel em questão foi transferido pelo réu a terceiros, e que a área que o autor lhe entregou na época foi de 547,76 alqueires, portanto 32,24 alqueires a menos que o convencionado.

O autor impugnou o laudo pericial nesse ponto, dizendo que se trata de venda
ad corpus,
e não
ad mensuram,
pois
o Instrumento Contratual não declarou a área exata, mas sim a aproximada
, por isso não podia ser reduzido o preço.

Sobre as modalidades de vendas, o art. 500 do Código Civil dispõe:

“
Art. 500 - Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço.

§ 1º Presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a diferença encontrada não exceder de um vigésimo da área total enunciada
, ressalvado ao comprador o direito de provar que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio.

§ 2º Se em vez de falta houver excesso, e o vendedor provar que tinha motivos para ignorar a medida exata da área vendida, caberá ao comprador, à sua escolha, completar o valor correspondente ao preço ou devolver o excesso.

§ 3º Não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus
”.

A cláusula primeira do Contrato está assim redigida:

“
O PROMITENTE - VENDEDOR, na qualidade de dono, vende como de fato vendido, na melhor forma de lei, desiste dos direitos de posse uma área de terra RURAL
medindo aproximados 607,0 Alq. (Seiscentos e sete alqueires
), Situado na Gleba Iririzinho, Município de Guarantã do Norte, Estado de Mato Grosso, contendo como benfeitorias de 150,0 a 170 Alqueires de pasto, 01 (Uma), casa de madeira, sendo livre e desembaraçado de quaisquer ônus judiciais ou extrajudiciais, ou qualquer forma de pendência que possa inviabilizar o presente negócio
”.

Ocorre que um vigésimo de 607 alqueires é 30,35, e no caso a diferença encontrada pela perícia foi de 32,24 alqueires de
déficit
em relação ao estabelecido na avença.

A aquisição
ad mensuram
se dá quando o imóvel é vendido com área determinada, cujo preço é definido pela medida de extensão, hipótese em que o vendedor se obriga a entregar exatamente a quantidade vendida, com tolerância máxima de diferença de 1/20 da área negociada, nos termos do § 1º do artigo
500
do
Código Civil
.

Porém, se a medida entregue for menor do que a negociada, o comprador tem o direito de exigir a complementação. Se não houver essa possibilidade, poderá rescindir o contrato ou requerer um abatimento proporcional do preço.

Necessário observar na presente demanda que se cuida de venda
ad mensuram,
pois a diferença excedeu a dimensão da área total prevista no §1º do dispositivo legal transcrito.

Por consequência, como bem destacado na sentença, é inviável a rescisão, pois o imóvel já foi alienado para terceiros e, além disso, o réu faz jus ao abatimento proporcional do valor, diante da entrega de extensão diferente da convencionada.

Dessa maneira, impõe-se a alteração do valor da condenação do réu, uma vez que, conforme os documentos apresentados pelo autor, não houve o pagamento de R$520.000,00 e nem o abatimento de R$42.490,93 relativos a 32,24 alqueires, com incidência de juros conforme definido na sentença.

Pelo exposto,
dou parcial provimento

ao Recurso do autor
para condenar o réu a pagar R$520.000,00, com dedução dos R$42.490,93 acima mencionados.

Nego provimento ao Recurso do réu.
Majoro a verba honorária de 10% para 12% sobre o valor da condenação, devendo o réu arcar com os 2% excedentes sobre o percentual fixado pelo Juízo de origem.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 19/06/2024