Tribunal: TJMT
Processo: 1011533-44.2023.8.11.0003
Relator(a): ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-07-10
Data de publicação: 2024-07-15

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1011533-44.2023.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). DIRCEU DOS

SANTOS]

Parte(s):

[VINICIUS CHARLES DE SOUZA - CPF: 017.738.201-50 (APELANTE), EDUARDO NAVES PASCHOAL MACKIEVICZ - CPF: 048.927.271-13 (ADVOGADO), PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 15.291.183/0001-19 (APELADO), CAIO CESAR PEREIRA DA MOTA OLIVEIRA - CPF: 893.635.901-00 (ADVOGADO), GUSTAVO AUGUSTO HANUM SARDINHA - CPF: 718.782.201-44 (ADVOGADO), EDUARDO NAVES PASCHOAL MACKIEVICZ - CPF: 048.927.271-13 (ADVOGADO), VINICIUS CHARLES DE SOUZA - CPF: 017.738.201-50 (APELADO), CAIO CESAR PEREIRA DA MOTA OLIVEIRA - CPF: 893.635.901-00 (ADVOGADO), PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 15.291.183/0001-19 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DA REQUERIDA CONHECIDO EM PARTE E, NESTA, PROVIDO PARCIALMENTE E O DO AUTOR DESPROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA, TUTELA DE EVIDÊNCIA LIMINAR E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA – PRELIMINAR DE VIOLAÇÃO AO PRINCIPIO DA DIALETICIDADE REJEITADA – INOVAÇÃO RECURSAL REFERENTE À PRESCRIÇÃO DA PRETENSÃO DE RESTITUIÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM – MÉRITO – COMISSÃO DE CORRETAGEM – RESTITUIÇÃO INEGRAL – DANO MORAL – CONFIGURAÇÃO –
QUANTUM
MANTIDO – CONDENAÇÃO EM LUCROS CESSANTES – PEDIDO NÃO POSTULADO NA EXORDIAL – NECESSIDADE DE PROMOVER O DECOTE DO VALOR – RESSARCIMENTO DE ARRAS E INCIDÊNCIA DE CLÁUSULA PENAL – CUMULAÇÃO VEDADA – EXCLUSÃO DA CLÁUSULA PENAL – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE –
RECURSO DA REQUERIDA PARCIALMENTE CONHECIDO, E NO MÉRITO, PROVIDO EM PARTE, E DO AUTOR DESPROVIDO.

A comissão de corretagem não deve ser retida, pois a rescisão do contrato ocorreu por culpa da promitente vendedora.

A frustração na expectativa da aquisição de imóvel, por culpa exclusiva da construtora, gera dever de indenizar o dano extrapatrimonial.

Se a sentença condenou o réu ao pagamento de determinada parcela (lucros cessantes) não incluída no pleito deduzido na inicial, julgando além do pedido, deve o Tribunal
ad quem
reduzi-la aos limites da pretensão deduzida em juízo, na forma dos artigos 141 e 492 do CPC do Código de Processo Civil.

Evidenciada a natureza indenizatória das arras na hipótese de inexecução do contrato, revela-se inadmissível a sua cumulação com a cláusula penal compensatória, sob pena de violação do princípio do
non bis in idem
.

Em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do promitente vendedor, os juros moratórios sobre o valor restituível incidem a partir da citação, sendo a data do trânsito em julgado reservada aos casos de culpa do adquirente, tornando-se inaplicável o Tema nº. 1.002 do Superior Tribunal de Justiça.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL Nº 1011533-44.2023.8.11.0003

APELANTES: PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA E VINICIUS CHARLES DE SOUZA

APELADOS: OS MESMOS

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto por
PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
(requerida) e de recurso adesivo aviado por
VINICIUS CHARLES DE SOUZA
(autor),

contra r. sentença proferida pelo MM. Juízo da 1ª Vara Cível de Rondonópolis/MT,
Dr
.
Luiz Antônio Sari
, lançada nos autos da “
ação de rescisão de contrato c/c com devolução de quantia paga, tutela de evidência liminar e indenização por danos morais e materiais
”, que julgou procedentes os pedidos formulados na inicial, para declarar a rescisão do contrato de compra e venda do imóvel descrito na inicial, e condenar as requeridas ao ressarcimento dos valores despendidos pelo autor, em parcela única, corrigido com juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação, e correção monetária pelo INPC, a partir dos desembolsos; o pagamento de R$8.000,00 (oito mil reais), a título de danos morais, corrigido com juros de mora de 1% a.m., a partir da citação, e correção monetária, a partir do arbitramento; o pagamento de lucros cessantes, no valor a ser apurado em liquidação de sentença, além das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil.

A requerida apelante
PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
sustenta em suas razões, em síntese: a) a inexigibilidade da restituição da comissão de corretagem diante da ocorrência da prescrição e observância ao art. 26-A, II-2, da Lei nº. 6.766/79 e tese fixada pelo STJ em Tema nº. 938 dos recursos especiais repetitivos; b) a inexistência de dano moral indenizável, bem como a desproporcionalidade do valor arbitrado pelo Magistrado sentenciante; c) vício na sentença no tocante aos lucros cessantes, em razão de não ter sido pedido pelo autor, bem como diante da ausência de fundamentação pela sua não configuração no caso concreto, na medida em que o objeto do contrato se refere a lote não edificado; d) “
vedação ao bis in idem, configurado pela imposição da cláusula penal simultaneamente com a condenação aos lucros cessantes; perdas e danos e restituição das arras, devendo ser readequada a condenação com a exclusão dos encargos, à luz do que prevê o art. 419 do Código Civil”
(sic); e) “
a ilegalidade da incidência dos juros de mora a partir da data da citação da recorrente, tendo em vista que, na hipótese de resolução culposa do compromisso de compra e venda firmado anteriormente ao advento da Lei nº 13.786/18, o encargo deve incidir a partir do trânsito em julgado, tal como decidido no Tema nº 1.002 dos recursos especiais repetitivos (STJ)
” (sic).

Assim sendo, pugna para que seja reformada a r. sentença, nos termos expostos (Id. 209779208).

Por sua vez, o autor
VINICIUS CHARLES DE SOUZA
apela adesivamente, onde requer unicamente a aplicação da multa contratual em favor da parte consumidora, no
quantum
de 10% (dez porcento) do valor do contrato (Id. 209779220).

As respectivas contrarrazões foram ofertadas, consoante apresentado nos Ids. 209779212 e 209779222, aduzindo o autor a preliminar de inadmissibilidade do recurso por violação ao princípio da dialeticidade e inovação recursal; no mérito, ambos são pelo desprovimento dos respectivos recursos.

O preparo foi recolhido pela requerida (Id. 210170681) e o requerente é beneficiário da assistência judiciária gratuita (Id. 210241686).

Na peça Id. 219818180, a parte autora se opôs ao julgamento virtual, vindicando, na mesma oportunidade, pela realização de sustentação oral.

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Inicialmente, no tocante à preliminar aventada pelo autor em sede de contrarrazões, no caso, o não conhecimento do recurso de apelação por
ofensa à dialeticidade
, não merece prosperar, visto que o entendimento dominante do STJ é no sentido de que a mera reprodução dos termos da exordial, ou mesmo da contestação, não acarretam tal violação, desde que seja possível verificar que as questões decididas na sentença foram devidamente impugnadas, como ocorre na espécie, pelo que
rejeito
a preliminar.

Ademais, ressalta-se que a alegação da
prescrição da pretensão de restituição do valor da comissão de corretagem
não fora discutida na contestação apresentada pela requerida apelante Projeto Rio Vermelho, o que impede, agora, em sede recursal, que o Colegiado se manifeste acerca do tema, o que causa, por consequência, o
não conhecimento do seu recurso no ponto
, ante a supressão de instância e violação ao duplo grau de jurisdição

Quanto ao mérito, trata-se de “
ação de rescisão de contrato c/c com devolução de quantia paga, tutela de evidência liminar e indenização por danos morais e materiais”
proposta por
VINICIUS CHARLES DE SOUZA
em desfavor de
PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
, alegando, em suma, que firmou o contrato particular de compromisso de compra e venda com a requerida de um terreno localizado no loteamento Parque Alta Vita, quadra 20, lote 27, pelo valor de R$51.138,00 (cinquenta e um mil, cento e trinta e oito reais), mais R$937,37 (novecentos trinta e sete reais e trinta e sete centavos) de corretagem, do qual liquidou o valor total de R$48.544,34 (quarenta e oito mil, quinhentos e quarenta e quatro reais e trinta e quatro centavos).

Explanou que o prazo para entrega do imóvel findou-se em dezembro/2021, razão pela qual ajuizou a presente ação em 12/05/2023.

Diante desses fatos, postulou, em tutela de urgência, com a devolução imediatamente do valor integral pago, de maneira atualizada; a suspensão da cobrança das parcelas, bem como a não inclusão do seu nome nos órgãos restritivos ao crédito. No mérito, requereu determinação da devolução de todos os valores pagos do financiamento, incluída a comissão de corretagem, em valores atualizados, totalizando R$48.544,34 (quarenta e oito mil, quinhentos e quarenta e quatro reais e trinta e quatro centavos); a condenação da requerida ao pagamento de R$10.000,00 (dez mil reais) a título de danos morais; a condenação da requerida em pagar multa pelo atraso na entrega do loteamento no importe de 10% do valor do contrato, no importe de R$5.113,80 (cinco mil, cento e treze reais e oitenta centavos).

Fora deferida parcialmente o pedido de tutela de urgência apenas para determinar que a ré se abstenha de inserir o nome e CPF/MF da parte autora nos órgãos de proteção ao crédito, sob pena de aplicação de astreintes, no importe de R$200,00 (duzentos reais) por dia de descumprimento, limitando-se à importância de R$3.000,00 (três mil reais) (Id. 209779684).

Após regular processamento do feito, o Magistrado
a quo
julgou procedentes os pedidos formulados na inicial, para: (i) declarar a rescisão do contrato de compra e venda do imóvel descrito na inicial, e (ii) condenar a requerida ao ressarcimento dos valores despendidos pelo autor, em parcela única, corrigido com juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação, e correção monetária pelo INPC, a partir dos desembolsos; (iii) o pagamento de R$8.000,00 (oito mil reais), a título de danos morais, corrigido com juros de mora de 1% a.m., a partir da citação, e correção monetária, a partir do arbitramento; (iv) o pagamento de lucros cessantes, no valor a ser apurado em liquidação de sentença, além das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2º do Código de Processo Civil, cujos termos são agora rebatidos por ambas as partes.

A discussão posta em debate diz respeito a rescisão do contrato de promessa de compra e venda, em decorrência do atraso na entrega, ou seja, por culpa da promitente vendedora, que serão melhor analisadas por tópico, a seguir:

Da comissão de corretagem

A empresa requerida apelante defende a inexigibilidade da restituição da comissão de corretagem no valor de R$937,37 (novecentos trinta e sete reais e trinta e sete centavos), diante da observância ao art. 26-A, II-2, da Lei nº. 6.766/79 e tese fixada pelo STJ em Tema nº. 938 dos recursos especiais repetitivos.

Em que pese o contrato tenha sido firmado quando já vigorava a Lei nº. 13.786/2018, que autoriza a retenção do valor pago a título de comissão de corretagem, tem-se que ao presente caso não se aplica referida legislação, haja vista que a rescisão ocorreu por
culpa da vendedora
que atrasou a entrega do empreendimento, cujo atraso é inconteste.

Nesse sentido:

“
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA E INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA (LOTE) – ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DA OBRA – RESCISÃO POR CULPA DA CONSTRUTORA – SÚMULA 543 DO STJ – DEVOLUÇÃO INTEGRAL, INCLUINDO A COMISSÃO DE CORRETAGEM – DANO MORAL CONFIGURADO – QUANTUM INDENIZATÓRIO FIXADO EM ATENÇÃO AOS PRINCÍPIOS DA PORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE – MANUTENÇÃO - RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
O atraso na entrega do imóvel é suficiente para ensejar a pretensão de rescisão do pacto, mesmo porque o adquirente não é obrigado a esperar indefinidamente pela conclusão da obra, ficando a construtora obrigada a devolver integralmente as quantias pagas, sem qualquer retenção, inclusive da comissão de corretagem (Súmula 543/STJ).
O atraso injustificado de imóvel adquirido, por culpa do vendedor, com pedido de rescisão, enseja a condenação ao pagamento de indenização a título de dano moral, em virtude do sofrimento experimentado pelo consumidor que ultrapassa o mero dissabor. A fixação do quantum indenizatório a título de danos morais deve obedecer aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, observados o caráter pedagógico, punitivo e reparatório
.” (TJ-MT 10085476220198110002 MT, Relator: DIRCEU DOS SANTOS, Data de Julgamento: 25/01/2023, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 31/01/2023)

Do dano moral

Com relação ao dano moral, observando o tempo de atraso na entrega do imóvel – inicialmente previsto para o dia 15/09/2021 e sucessivas prorrogações (até o ajuizamento desta ação em 12/05/2023 ainda pendia de conclusão), resta caracterizado o dever de indenizar.

Isso porque, além do interesse econômico que envolve a causa, os interesses extrapatrimoniais do comprador foram atingidos pela conduta ilícita da vendedora, uma vez que é incontroversa a frustração sofrida por ela em razão da excessiva morosidade na entrega do imóvel. Esses danos sofridos não se tratam de mero aborrecimento ou simples insatisfação, mas de relevante frustração e angústia, ensejando a devida compensação.

De mais a mais, entendo que o valor fixado pelo Magistrado (
R$ 8.000,00
) atende aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, além de encontrar-se em consonância com o entendimento desta Câmara em casos análogos, como também das demais Câmaras de Direito Privado deste egrégio Tribunal de Justiça. Vejamos:

“APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – LOTE URBANO – ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO – RESCISÃO POR CULPA DAS PROMITENTES VENDEDORAS – EMBARGOS DE DECLARAÇÃO REJEITADOS E CONSIDERADOS PROTELATÓRIOS – AFASTAMENTO DA MULTA DO §2º DO ART. 1.026 DO CPC - ALEGADO CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR – PANDEMIA COVID-19 – NECESSIDADE DE PROVA CABAL - RETORNO AO STATUS QUO ANTE – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DA QUANTIA PAGA – SÚMULA 543 DO STJ -
DANO MORAL CONFIGURADO - VALOR – MANUTENÇÃO
- INDENIZAÇÃO PELO TEMPO DE FRUIÇÃO – DESCABIMENTO – LOTE NÃO EDIFICADO - PLEITO DO AUTOR DE INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL EM FAVOR DA COMPRADOR – POSSIBILIDADE - JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO – ALTERAÇÃO DE OFÍCIO - MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA - SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA – RECURSO DAS RÉS PARCIALMENTE PROVIDO E RECURSO DO AUTOR PROVIDO.

A aplicação da multa sobre o valor atualizado da causa, conforme o estabelecido no §2º do art. 1.026 do Código de Processo Civil, ocorre quando os embargos de declaração apresentam-se infundados e procrastinatórios, o que não se verifica no caso.

Embora notório o conhecimento do cenário instaurado pela pandemia da Covid-19, tal alegação, por si só, despida da comprovação do impacto no empreendimento imobiliário, não justifica o excessivo atraso na entrega da obra, inclusive ultrapassado o período de tolerância. Ou seja, não basta apenas a alegação de que a pandemia é a causa da inadimplência/descumprimento, faz-se necessário a demonstração cabal, a fim de que não seja responsabilizado pelo prejuízo que causará ao credor.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador, incluindo a comissão de corretagem. Inteligência da Súmula 543 do STJ.

O inadimplemento contratual restou demonstrado com o atraso na entrega do imóvel na data aprazada.

A frustração na expectativa da aquisição de imóvel, por culpa exclusiva da construtora, gera dever de indenizar o dano extrapatrimonial. Assim, o valor da indenização deve ser pautado nos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, de forma que a soma não seja tão grande que se converta em fonte de enriquecimento indevido, nem tão pequena que se torne inexpressiva, situações observadas no caso dos autos.

(...).”
(N.U 1003868-74.2023.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 15/05/2024, Publicado no DJE 19/05/2024)

Lucros cessantes

No que diz respeito aos lucros cessantes, importante fazer uma pequena ressalva.

Nota-se da inicial que o autor
não
formulou pedido neste sentido, todavia, conquanto na parte dispositiva da sentença o Magistrado
a quo
tenha condenado a parte ré ao pagamento de lucros cessantes, a ser apurado em liquidação de sentença, trata-se, em verdade, de mero vício formal (julgamento
ultra petita
) que não acarreta na nulidade da sentença, bastando apenas o decote do excesso correspondente.

Nesse sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER – PLANO DE SAÚDE – PRELIMINAR DE SENTENÇA "EXTRA PETITA” – INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS –
PEDIDO NÃO POSTULADO NA EXORDIAL – NECESSIDADE DE PROMOVER O DECOTE DO VALOR
– RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Ao juiz é atribuído o dever de proferir o julgamento da lide em adstrição aos limites em que foi proposta, restando-lhe vedado deliberar além do pedido, fora do pedido ou aquém do pedido, sob pena de incidir, respectivamente, em vício ultra petita, extra petita ou citra petita.
2. Restando incontroverso nos autos que o juízo decidiu a pretensão inicial, mas também pedido estranho à lide, resta configurado o julgamento "extra petita" devendo ser decotado a condenação referente à indenização por danos morais
.”
(N.U 1053433-29.2019.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, JOAO FERREIRA FILHO, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 07/11/2023, Publicado no DJE 14/11/2023)

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO SUMÁRIA DE COBRANÇA DE DESPESAS MÉDICAS E SUPLEMENTARES RELATIVA AO SEGURO OBRIGATÓRIO (DAMS) – DPVAT – PROCEDÊNCIA – SENTENÇA ULTRA PETITA – INDENIZAÇÃO PELAS LESÕES –
AUSÊNCIA DE PEDIDO – NECESSÁRIO DECOTE DA CONDENAÇÃO
– RECURSO PROVIDO.

Há que ser decotada da sentença a condenação a título de indenização pelas lesões corporais, pois completamente fora do pedido inicial (sentença ultra petita)
, incorrendo inclusive em coisa julgada material.”
(N.U 1057457-66.2020.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 09/11/2022, Publicado no DJE 21/11/2022)

Cláusula penal e restituição das arras

Por fim, observa-se que a requerida apelante almeja a exclusão da cláusula penal, e o requerente apelante pretende a sua incidência.

Evidencia-se da sentença guerreada que o Magistrado na origem não consignou no dispositivo da sentença a referida multa, em que pese na fundamentação tenha fundamentado,
ipsi litteris
: “
no que tange o pedido de condenação da empresa ré – multa cláusula penal – não vejo como não possa vingar, pois, verificasse que tal penalidade consta do contrato, no patamar de 10% (dez por cento), sobre o valor das parcelas pagas
” (sic).

De acordo com o art. 504 do CPC, somente o dispositivo da sentença faz coisa julgada, de maneira que, na hipótese de estar em omissão com a fundamentação, o que nele se dispôs é que deve prevalecer.

Dessa forma, conclui-se que não houve condenação de cláusula penal, razão pela qual a requerida apelante carece de interesse recursal.

Todavia, o requerente pretende a sua fixação diante da possibilidade de inversão em favor dos compradores, discorrendo quanto a aplicabilidade consoante Cláusula Sétima, alínea “d” (Id. 209779672 - Pág. 8).

Convém dizer que no caso em análise o Magistrado singular determinou o ressarcimento integral do valor pago, incluindo sinal, corretagem e as prestações pagas.

Mister lembrar que tanto a cláusula penal compensatória quanto as arras apresentam função indenizatória, em especial porque incentivam as partes a cumprirem o estabelecido no compromisso de compra e venda, sob pena de terem que arcar com uma multa ou mesmo com a perda do valor pago à título de entrada (art. 418 do CC).

Neste liame, a cláusula penal compensatória e a restituição das arras (sinal) têm como fato gerador a própria rescisão culposa do contrato.

Segundo o demonstrativo de pagamento encartado no Id. 208281449, infere-se que o valor das arras é de
R$2.707,95
(dois mil, setecentos e sete reais e noventa e cinco centavos).

O do artigo 418 do Código Civil diz:

“Art. 418. Se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as; se a inexecução for de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito, e exigir sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, juros e honorários de advogado.”

Ocorre que, no caso dos autos, o Magistrado de piso determinou a rescisão do contrato com o ressarcimento integral da quantia paga.

Portanto, não há como aplicar a multa de 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato, pois, considerando a natureza indenizatória das arras na hipótese de inexecução do contrato, revela-se inadmissível a sua cumulação com a cláusula penal compensatória, sob pena de violação do princípio do
non bis in idem
(proibição da dupla condenação à mesmo título).

Nessa linha já decidiu este Tribunal:

“
AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA – NEGÓCIO CELEBRADO APÓS A LEI 13.786/2018 – ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO – RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE-VENDEDOR – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS PELO ADQUIRENTE – ARRAS (SINAL) C.C CLÁUSULA PENAL – IMPOSSIBILIDADE - PERDA DAS ARRAS - DANO MORAL – MINORAÇÃO - RECURSO PARCIAMENTE PROVIDO.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, sem qualquer abatimento, o que inclui a comissão de corretagem. Inteligência da Súmula 543 do STJ.

“Evidenciada a natureza indenizatória das arras na hipótese de inexecução do contrato, revela-se inadmissível a sua cumulação com a cláusula penal compensatória, sob pena de violação do princípio do non bis in idem (proibição da dupla condenação a mesmo título), devendo prevalecer a perda das arras.” Precedente do STJ.

O valor do dano moral deve atentar-se à proporcionalidade com relação ao grau de culpa, extensão e repercussão dos danos e à capacidade econômica das partes, impondo-se a redução do valor arbitrado na sentença, a fim de adequar-se à realidade do caso concreto, aos casos análogos.

Recurso parcialmente provido.”
(N.U 1006940-69.2023.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 05/06/2024, Publicado no DJE 08/06/2024)

“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA CUMULADA COM PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DA ARRAS DE NEGÓCIO – INADIMPLEMENTO DOS VENDEDORES – CONFIGURAÇÃO - RESCISÃO DO CONTRATO PELO COMPRADOR - CABIMENTO – DEVOLUÇÃO DA ARRAS CONFIRMATÓRIA - NECESSIDADE – INTELIGÊNCIA DO ART. 418 DO CC – INCIDÊNCIA DA CLÁUSULA PENAL – IMPOSSIVILIDADE – CUMULAÇÃO VEDADA – PRECEDENTES DO STJ - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Configurada a inexecução do contrato por parte do vendedor, é lícito ao comprador exercer seu direito de rescisão da avença, bem como de reaver o que pagou, a título de arras/sinal, nos termos do artigo 418 do Código Civil.
É inadmissível a devolução das arras ou sinal em cumulação com a incidência da cláusula penal, porquanto tal providência acabaria por impor, ao inadimplente, dupla penalização em razão do mesmo fato, circunstância vedada pelo ordenamento jurídico, consoante entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça.
”

(TJ-MT 00281186020128110041 MT, Relator: SERLY MARCONDES ALVES, Data de Julgamento: 23/03/2022, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 25/03/2022)

Nesta vereda, considerando a impossibilidade da restituição integral do valor pago com o pagamento de multa por cláusula penal, não há como fixar a multa em decorrência da cláusula penal.

Juros de mora

Quanto ao termo inicial de incidência dos juros de mora, entendo que a sentença
não
merece reparos.

Isso porque, em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do promitente vendedor, os juros moratórios sobre o valor restituível incidem a partir da citação, sendo a data do trânsito em julgado reservada aos casos de culpa do adquirente, tornando-se inaplicável o Tema n°. 1.002 do Superior Tribunal de Justiça.

Nesse sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL, RESTITUIÇÃO DOS VALORES ADIMPLIDOS, INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL C/C TUTELA DE URGÊNCIA – COMPRA E VENDA DE LOTE (LOTEAMENTO PARQUE ALTA VISTA) – INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – CULPA DA VENDEDORA PELO ATRASO NA OBRA – PRETENSÃO DE RETENÇÃO DE PARTE DOS VALORES PAGOS – INVIABILIDADE – DANO MORAL CONFIGURADO – DETERMINAÇÃO DE DEVOLUÇÃO DE VALORES COM INCIDÊNCIA DE JUROS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO – INVIABILIDADE EIS QUE A CULPA FOI EXCLUSIVA DA VENDEDORA DO LOTE – INCIDÊNCIA DE JUROS DE MORA DESDE A CITAÇÃO. – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

1. Nos termos do art. 373, II, do CPC c/c art. 6º, VIII, do CDC, é ônus das empreendedoras a comprovação do cumprimento das suas obrigações contratuais.

2. Constatando-se a culpa exclusiva do vendedor em relação ao atraso injustificado, tendo-se em vista a data de encerramento do empreendimento e o contrato firmado, é viável a devolução dos valores pagos, sem qualquer retenção.

3. É cabível a fixação de dano moral em situação de atraso injustificado da empresa de empreendimentos imobiliários, de modo que a situação ultrapassa o mero aborrecimento e acarreta abalo emocional importante à parte consumidora/apelada.

4. Impõe-se a manutenção da sentença que fixou os valores atinentes a danos morais, dentro dos parâmetros da razoabilidade e proporcionalidade, observando-se o critério pedagógico da condenação.

5. Os juros de mora em contrato rescindido por culpa exclusiva do vendedor devem incidir desde a citação, eis que o julgado do colendo Superior, no REsp 1740911/DF, pelo rito de repetitivo (Tema 1002), diz respeito a rescisão do contrato de compra e venda imotivada pelo comprador

6. Sentença mantida.

7. Recurso desprovido.”
(N.U 1017408-92.2023.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 04/06/2024, Publicado no DJE 05/06/2024)

Ante o exposto:

a)
CONHEÇO PARCIALMENTE
do recurso da requerida, e no mérito,
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
apenas para excluir os lucros cessantes, na forma da fundamentação supra; e

b)
NEGO PROVIMENTO
ao recurso do autor.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 10/07/2024