Tribunal: TJMT
Processo: 1000454-64.2021.8.11.0027
Relator(a): GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão julgador: GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-10-23
Data de publicação: 2024-10-30

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1000454-64.2021.8.11.0027
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Esbulho / Turbação / Ameaça, Honorários Advocatícios, Intimação / Notificação, Depoimento, Causas Supervenientes à Sentença, Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a).
GUIOMAR TEODORO BORGES

Turma Julgadora:

[DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[MARCOS ROBERTO PEREIRA - CPF: 025.099.611-10 (APELANTE), LAURA ARAUJO DA SILVA - CPF: 274.616.701-82 (ADVOGADO), NALMA ORTIZ DE CASTRO - CPF: 061.390.471-02 (APELANTE), EUNIDES INACIO MENDES - CPF: 568.154.841-49 (APELADO), PEDRO HENRIQUE BOARETTO ZOTTI - CPF: 019.978.281-46 (ADVOGADO), PEDRO DORNEL DE OLIVEIRA - CPF: 453.540.901-30 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

GUIOMAR TEODORO BORGES, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE MANUTENÇÃO DE POSSE. CONTRATO VERBAL DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. RESCISÃO CONTRATUAL. RETENÇÃO DE PARCELA DO VALOR PAGO. IMPROCEDÊNCIA DA AÇÃO DE MANUTENÇÃO DE POSSE. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação interposta contra sentença que julgou improcedente a ação de manutenção de posse, para declarar a rescisão do contrato verbal de compra e venda de imóvel rural firmado entre as partes, em razão do inadimplemento dos apelantes, e determinar reintegração dos apelados na posse do imóvel de 10,71 hectares. A sentença também estabeleceu a retenção de 25% dos valores pagos pelos autores e os condenou ao pagamento de custas e honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da causa.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) se os apelantes cumpriram substancialmente o contrato, justificando a manutenção da posse do imóvel; (ii) se é cabível a rescisão do contrato em razão do inadimplemento parcial dos apelantes; e (iii) se o percentual de 25% de retenção dos valores pagos pelos autores é razoável e proporcional.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O inadimplemento contratual por parte dos apelantes é confirmado, pois o pagamento integral do valor pactuado (R$ 50.000,00) não foi efetuado dentro do prazo estipulado, sendo a justificativa dos apelantes, de falta de documentação para financiamento pelo PRONAF, insuficiente e não comprovada nos autos.

A tese de adimplemento substancial, arguida pelos apelantes, configura inovação recursal e, além disso, o depósito parcial do valor restante foi realizado fora do prazo, o que caracteriza inadimplemento, legitimando a rescisão contratual.

A retenção de 25% dos valores pagos, estabelecida pela sentença, está em consonância com a jurisprudência do STJ, que admite a fixação de percentual entre 10% e 25% em casos de rescisão contratual por inadimplemento do comprador, visando ressarcir os prejuízos suportados pelo vendedor.

A alegação de benfeitorias realizadas pelos apelantes no imóvel de 10,71 hectares não possui respaldo nos autos, sendo vedadas tais melhorias enquanto não houvesse o pagamento integral do contrato, conforme notificação prévia juntada ao processo.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A inadimplência parcial, com atraso significativo no pagamento, autoriza a rescisão contratual em contratos de compra e venda de imóveis.

A retenção de até 25% dos valores pagos é legítima em rescisão contratual por inadimplemento do comprador, a título de indenização pelos prejuízos sofridos pelo vendedor.

Benfeitorias em imóvel objeto de contrato inadimplido não geram direito de ressarcimento quando proibidas expressamente pelo contrato ou notificações prévias.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, art. 85, §§ 2º e 3º; CPC, art. 98, § 3º.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgRg no AREsp 728256/DF, Rel. Min. Marco Buzzi, 4ª Turma, j. 26.10.2017; STJ, REsp. 955.134/SC, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4ª Turma, j. 29.08.2012; TJMT, Apelação Cível nº 1014956-12.2023.8.11.0003, Rel. Des. Rubens de Oliveira Santos Filho, Quarta Câmara de Direito Privado, j. 14.08.2024.

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

Apelo interposto por MARCOS ROBERTO PEREIRA e outros de sentença que julgou
improcedente a
ação de manutenção de posse proposta por
MARCOS ROBERTO PEREIRA e NALMA ORTIZ DE CASTRO
, em face
de EUNIDES INÁCIO ENDES e PEDRO DORNEL DE OLIVEIRA e parcialmente procedente
os pedidos contrapostos, para declarar a rescisão da proposta de venda formalizada pelas partes em
27 de outubro de 2020
, retornando, as partes, ao seu status quo ante, mediante a reintegração de posse dos requeridos no imóvel, podendo reter 25% dos valores adimplidos pela parte autora. Por fim, condenou
os autores ao pagamento das custas e demais despesas processuais, bem como honorários ao patrono da parte adversa, fixados em 10% sobre o valor da causa (art. 85, §§ 2º e 3º, do CPC), observado o artigo 98, § 3º do Código de Processo Civil, por ser a requerida beneficiária da justiça gratuita.

Alega que
adquiriram dos Apelados, por meio de negócio jurídico verbal, uma propriedade rural com 32 hectares de terras na zona rural do município de Itiquira – MT pelo valor total de R$ 200.000,00 (duzentos mil reais), composta por duas propriedades contíguas, sendo um imóvel com 12,67 hectares, parte integrante de um condomínio que já estaria demarcada a divisão e que haveria a concordância de todos, onde estão as benfeitorias (casa em construção, represa, cerca, pastagem, etc), avaliado em R$ 150.000,00 (cento e cinquenta mil reais), e um imóvel com 19,3301 hectares, sem qualquer benfeitoria, avaliado em R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais), para o qual já houve a formalização da transferência da propriedade e o competente registro, por meio de escritura pública de compra e venda em 27 de outubro de 2020.

Diz que, na conclusão do negócio, houve o pagamento do valor de R$ 150.000,00 (cento e cinquenta mil reais), representado por um imóvel residencial urbano, localizado no bairro Jardim Natal, na cidade de Itiquira – MT, e um veículo da marca Chevrolet, Modelo S-10 e o valor remanescente da negociação de R$ 50.000,00 (Cinquenta mil reais), seria pago a partir do momento em que se houvesse a regularização fundiária da propriedade e a liberação de financiamento rural pelo programa nacional da Agricultura Familiar – PRONAF.

Adiciona que em 27/10/2020, foi efetuada a transmissão da propriedade da área rural nº 2 com 19,3301, restando pendente a transmissão da área nº 1 acima descrita, o que restou impossibilitada pela suposta falta de fornecimento de toda a documentação necessária por parte dos requeridos, nem mesmo para a concessão do empréstimo aos Embargantes.

Afirma que em 31/01/2022 os recorrentes fizeram um depósito judicial de R$ 40.000,00 (quarenta mil reais) para pagamento do saldo devedor, restando a quantia de R$ 10.000,00 a ser paga no momento do fornecimento de toda a documentação para a transmissão da propriedade ou, alternativamente, caso o juízo assim o determine, depositado o restante e os requeridos ficam obrigados a fornecer a documentação necessária para finalizar a transmissão da propriedade, com abertura de matrícula especifica para o imóvel rural em questão.

Afirma,
dessa feita, que o pagamento dos valores remanescentes estava condicionado à obtenção do financiamento pelo PRONAF para pagar os R$ 50.000,00 restantes, o que jamais aconteceu porque os Apelados jamais forneceram a documentação necessária, impedindo, portanto, a obtenção do financiamento, causando a alegada (e infundada) mora.
Diz que a prova testemunhal corrobora o alegado.

Defende o pagamento substancial do negócio jurídico (95%) e a retenção dos (5%) para custeio da regularização da área negociada, o que impede o desfazimento do negócio jurídico.

Assim, insurge-se contra a r. sentença ao argumento de que o juízo não considerou os depósitos efetuados pelos recorrentes, bem assim as benfeitorias e investimentos feito na propriedade (a construção de cercas e curral, reforma e ampliação da casa na propriedade rural, construção de açudes, dentre outras melhorias) e a forma de devolução dos valores pagos com a retenção de 25%.

Ao final, pede o provimento do apelo para manter o negócio jurídico realizado, com a determinação dos apelados para fornecer toda a documentação necessária para transferência da propriedade do imóvel e retenção do restante devido (R$ 10.000,00) para custear a regularização fundiária do imóvel negociado, a ser transferido aos recorrentes. Caso mantida a r. sentença, pede seja determinada a forma de devolução dos valores, com a retenção pelo percentual mínimo exigido (10%), bem como estabelecendo-se a forma de reembolso aos Apelantes pelas benfeitorias efetuadas na propriedade.

Contrarrazões pelo desprovimento (Id 235527233).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO

Apelo interposto por MARCOS ROBERTO PEREIRA e outros de sentença que julgou improcedente a
ação de manutenção de posse proposta por
MARCOS ROBERTO PEREIRA e NALMA ORTIZ DE CASTRO
, em face
de EUNIDES INÁCIO ENDES e PEDRO DORNEL DE OLIVEIRA e parcialmente procedente
os pedidos contrapostos, para declarar a rescisão da proposta de venda formalizada pelas partes em
27 de outubro de 2020
, retornando, as partes, ao seu status
quo ante
, mediante a reintegração de posse dos requeridos no imóvel, podendo reter 25% dos valores adimplidos pela parte autora. Por fim, condenou
os autores ao pagamento das custas e demais despesas processuais, bem como honorários ao patrono da parte adversa, fixados em 10% sobre o valor da causa (art. 85, §§ 2º e 3º, do CPC), observado o artigo 98, § 3º do Código de Processo Civil, por ser a requerida beneficiária da justiça gratuita.

É incontroverso que os autores firmaram, em julho de 2019, negócio jurídico verbal para aquisição de duas propriedades rurais contíguas, somando 32 hectares, no valor de R$ 200.000,00. Parte desse valor, R$ 150.000,00, foi quitada mediante a entrega de um imóvel urbano e um veículo e, por outro lado, diante do pagamento parcial foi regularizada a área rural de 19,3301 hectares, ou se preferir, área nº 2, como denominada pelos recorrentes.

Já a transferência da área de 10,71 hectares, ou, área nº 1, que é parte integrante de um condomínio sob registro n° R. 05/1.648 do 1º. Serviço registral de imóveis de Itiquira – MT, somente se daria mediante o pagamento, o que não ocorreu, mesmo sendo notificado os compradores do inadimplemento no mês de
novembro de 2020
(Id 235526694).

Extrai-se que o saldo remanescente de R$50.000,00 ficou acordado para ser pago no mês de
julho de 2020
, ou seja,
após um ano da efetivação do negócio jurídico
e que os compradores, aqui apelantes, não poderiam realizar benfeitorias no imóvel enquanto não quitassem o acordado. Contudo, não houve a quitação do ajuste pelos promitentes compradores.

Por oportuno, colaciona-se fragmento da r. sentença:

“(...)

Alegam os requeridos que restou pactuado que os
requerentes pagariam o restante do valor até o mês de julho de 2020, após um ano da realização do negócio jurídico
.

Consta ao ID 56887236,
notificação extrajudicial emitida pelos requeridos
, para que
os autores efetuassem o pagamento do restante do valor pactuado, ou seja, R$ 50.000,00
(cinquenta mil reais), ou
desocupassem o imóvel referente a área que não haviam transferido a escritura aos autores.

Por sua vez, os autores notificados, apresentaram contra notificação (ID 56887238 - Págs. 02/06), alegando que a cobrança era indevida, já que os requeridos não cumpriram com a obrigação de escriturar.
Informaram, ainda, que iriam efetuar o pagamento após conseguirem realizar o empréstimo/financiamento no banco.

Independentemente dos meios pelos quais os autores obteriam o restante do valor, por financiamento ou empréstimo,
restou comprovado que a segunda escritura só seria entregue após o pagamento dos R$ 50.000,00 faltantes.

Embora os autores justifiquem não terem realizado o restante do pagamento por ausência de documentos para conseguirem o financiamento pelo PRONAF, a testemunha apenas relatou que fariam o financiamento, não confirmando se foi deixado de realizar por falha dos requeridos ao não entregarem a documentação supostamente faltante.
Além disso, se não houve o pagamento, por financiamento ou não, não há como exigir dos requeridos a transferência da segunda matrícula.

É importante ressaltar que a matrícula referente à área rural paga pelos requerentes foi devidamente transferida pelos requeridos (ID 56888299) conforme acordado
.

Ainda, não procede a alegação de que os autores não conseguiram o suposto financiamento/empréstimo pelo PRONAF pelo fato de a requerida não ter cancelado a inscrição do cadastramento como Micro Produtor agropecuário junto à SEFAZ – MT, uma vez que os documentos anexados ao ID 56888300 sequer comprovam que se trata da área rural em discussão.

Em análise aos áudios da ligação telefônica realizada entre a requerida e o autor (IDs 115252186 e 115252187), nota-se que o autor relata que não conseguiu o valor faltante pelo banco justificando que: “no dia de sair, cortou de todo mundo por conta da epidemia”, e não cobrou nenhuma documentação que supostamente os requeridos deixaram de entregar. Afirmou ainda, que estava pensando em realizar outro negócio jurídico consistente na venda de uma casa que possuía com os irmãos para quitar o débito com a requerida, ou até mesmo mostrar a casa para requerida, a fim de realizar outro negócio jurídico. A requerida, por sua vez, irritada, apenas cobrou o valor devido conforme o “compromisso” deles.

Diante do exposto, vislumbro que
os pedidos iniciais são improcedentes
, visto que as partes autoras não cumpriram com o negócio jurídico pactuado, tornando-se inadimplentes. (...)”. (g.n)

Assim, correta a r. sentença que julgou improcedente a ação de manutenção de posse quanto a área de 10,71 hectares (área 1) diante do inadimplemento do acordo firmado entre as partes.

A tese do adimplemento substancial revela-se inovação recursal, o que não se admite. Além disso, o depósito parcial do valor da segunda parcela (R$40.000,00)
se deu em juízo, na data de 31.01.2022
(Id 235527190), é dizer, após mais de ano e dia do vencimento acordado, frisa-se,
julho de 2020
.

Vê-se, então, que o depósito do saldo devedor não se deu em sua integralidade adjunto do consectários legais, além de ser sido realizado a destempo do pactuado, situação fática suficiente para reconhecer o inadimplemento contratual que permite a resolução do contrato, como bem asseverou a r. sentença.

De modo que o inadimplemento contratual por parte dos apelantes é incontroverso, máxime se o pagamento integral do valor pactuado (R$ 50.000,00) não foi efetuado dentro do prazo estipulado, sendo a justificativa dos apelantes, de falta de documentação para financiamento pelo PRONAF, insuficiente e não comprovada nos autos.

Desse modo, ficou demonstrado que houve uma negociação verbal entre as partes para a venda das duas propriedades rurais e que propriedade de 19,33 hectares já foi formalmente transferida e paga parcialmente, porém diante do inadimplemento do saldo remanescente, correta a r. sentença que declarou a rescisão do contrato de venda formalizado entre as partes quanto a área de 10,71 hectares (área 1), diante do inadimplemento verificado.

A jurisprudência do STJ tem considerado razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso (AgRg no AREsp 728256/DF). De modo que não se revela abusivo o percentual fixado na r. sentença.

A respeito do assunto:

“A circunstância de o imóvel ter ou não sido usufruído pelo comprador desistente não deve, como acertadamente decidiu a maioria da Segunda Seção, ser relevante para a definição do percentual justo de retenção a título de cláusula penal. O tempo de uso deve ser indenizado tendo por base o valor locatício de imóvel semelhante multiplicado pelo número de meses em que durou a ocupação. Este é o entendimento mais atual do STJ, valendo lembrar o precedente relatado pelo Ministro Luís Felipe Salomão, no qual a Quarta Turma estabeleceu que, em caso de rescisão do contrato de compra e venda, independentemente da causa - culpa do fornecedor ou do consumidor - deve haver o pagamento de indenização pela ocupação do imóvel, desde a imissão na posse do comprador, com base no princípio que veda o enriquecimento ilícito (REsp. 955.134/SC, DJe 29.8.2012).

Assim, a garantia ao promitente vendedor do recebimento de indenização pelo tempo em que o promissário comprador desistente ocupou o bem, a fim de evitar enriquecimento ilícito, não deve ser confundida e englobada no percentual da cláusula penal de retenção em favor do construtor, destinada esta a desestimular e indenizar a rescisão unilateral do contrato. Trata-se de institutos jurídicos distintos, com propósitos e bases econômicas próprias. Leia-se, entre outros, também os acórdãos da 4ª Turma no AgInt no AREsp 191.430/DF, DJe 4.3.2017, o Ag Int. no REsp. 1.167.766-ES e o AgInt no REsp. 1.216.477-RS)

(...)
A resolução unilateral, nesses casos, enseja a restituição das parcelas pagas pelo promissário-comprador, mas não em sua totalidade, haja vista a incidência de parcela de retenção para fazer frente ao prejuízo causado
com o desgaste da unidade imobiliária e as despesas com administração, corretagem, propaganda e outras congêneres suportadas pela empresa vendedora.” (grifo nosso) (Acórdão 1113440, 07134864620178070001, Relator: GILBERTO PEREIRA DE OLIVEIRA, 3ª Turma Cível, data de julgamento: 1/8/2018, publicado no DJE: 8/8/2018).

Nossa e. Câmara:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA – RESCISÃO – CULPA DO COMPRADOR – MAJORAÇÃO DA RETENÇÃO PARA 25% – TAXA DE FRUIÇÃO – USUFRUTO NÃO COMPROVADO – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Na rescisão de contrato por culpa exclusiva do comprador é assegurado ao vendedor o direito de retenção entre 10% e 25% das parcelas, para suprir eventuais prejuízos, e o arbitramento deve ser com observância às particularidades do caso concreto
.

A taxa de fruição é devida se comprovado que o comprador usufruiu do imóvel sem pagar as parcelas.

“Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.” (Tema 1002 do STJ)”. (N.U 1014956-12.2023.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 14/08/2024, Publicado no DJE 16/08/2024)

Assim, a
retenção parcial dos valores pagos é devida pelo promissário comprador por consubstanciar uma retribuição pela utilização de bem alheio durante determinado período temporal, evitando que ele se favoreça da situação do rompimento contratual em prejuízo do vendedor. A retenção de valores decorrente de inadimplemento contratual pelo promitente comprador se dará em sede de liquidação de sentença.

Por fim, no que toca a alegação de benfeitorias, extrai-se que as mesmas foram proibidas quanto ao imóvel 1. É o que se extrai da Notificação (Id 235526694). Além disso, referida alegação não tem lastro de comprovação.

Posto isso,
nega-se provimento ao recurso
com a majoração dos honorários fixados em 10% para 12%, ônus suspenso face a gratuidade da justiça.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 23/10/2024