Tribunal: TJMT
Processo: 1012225-18.2024.8.11.0000
Relator(a): MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-07-17
Data de publicação: 2024-07-24

Ementa:
RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE COBRANÇA C/C PEDIDO LIMINAR DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS – TUTELA PROVISÓRIA DEFERIDA – CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM CLÁUSULA DE RESOLUÇÃO EXPRESSA – INADIMPLEMENTO DA COMPRADORA – MORA – NOTIFICAÇÃO DA COMPRADORA E DECURSO DO PRAZO PARA PURGAÇÃO DA MORA – REINTEGRAÇÃO DE POSSE – POSSIBILIDADE – PRESENÇA DOS REQUISITOS DO ART. 300 DO CPC/15 –

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1012225-18.2024.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Requerimento de Reintegração de Posse]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). MARCIO VIDAL, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[ELLEN LAURA LEITE MUNGO - CPF: 704.210.561-34 (ADVOGADO), KAMILLA JANE DE SOUZA RAMOS - CPF: 034.293.561-56 (AGRAVANTE), SELMA REGINA MELO - CPF: 352.152.911-87 (AGRAVADO), LUIS FELLIPE FERREIRA REIS - CPF: 032.738.451-47 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

EMENTA

RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE COBRANÇA C/C PEDIDO LIMINAR DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS – TUTELA PROVISÓRIA DEFERIDA – CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM CLÁUSULA DE RESOLUÇÃO EXPRESSA – INADIMPLEMENTO DA COMPRADORA – MORA – NOTIFICAÇÃO DA COMPRADORA E DECURSO DO PRAZO PARA PURGAÇÃO DA MORA – REINTEGRAÇÃO DE POSSE – POSSIBILIDADE – PRESENÇA DOS REQUISITOS DO ART. 300 DO CPC/15 – DECISÃO MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

Presentes os requisitos do art. 300 do CPC/15, haja vista que demonstrado pelos documentos colacionados no processo o inadimplemento contratual por parte da requerida/agravante, o qual não adimpliu parte substancial do contrato de compra e venda de imóvel.

Deste modo, diante da comprovação do inadimplemento, e a cláusula resolutória expressa, autorizando o proprietário a reaver o bem, objeto do contrato, há que ser mantido a liminar possessória deferida na origem.-

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de agravo de instrumento interposto por
KAMILLA JANE DE SOUZA RAMOS
contra a decisão proferida na
Ação de Cobrança c/c Pedido Liminar de Reintegração de Posse e Indenização por Perdas e Danos nº 1012186-92.2024.8.11.0041
ajuizada por
SELMA REGINA MELO,
que deferiu o pedido de tutela de urgência, determinando a reintegração de posse da autora no imóvel objeto da lide (apartamento localizado na Morada do Ouro, na Rua 04, nº 269, Chapada Parque das Oliveiras, apartamento 308, bloco 5, registrado sob nº 08 da matrícula nº 126.121, fls. 066, livro nº 2, em 30 de maio de 2022, no 6º Serviço Notarial e Registro de Imóveis da Comarca de Cuiabá/MT), concedendo à parte requerida 15 dias para a desocupação voluntária.

Alega a recorrente que o imóvel se submete às disposições do Código Civil, em especial por se caracterizar como condomínio edilício, e atrai a incidência da Lei nº 4.591/64 e Lei nº 6.766/79.

Aduz que a constituição em mora para fins de rescisão de contrato de compromisso de compra e venda de imóvel em loteamento, sujeito à disciplina da Lei nº 6.766/79, pode se dar mediante intimação realizada pelo Oficial do Cartório do Registro de Imóveis (art. 32, § 1º), pelo Oficial do Cartório do Registro de Títulos e Documentos (art. 49) ou por carta com aviso de recebimento, desde que assinado o recibo pelo próprio devedor, esta última hipótese decorrente do citado art. 49, como na hipótese.

Sustenta que a agravada, com intuito de comprovar a mora da agravante, colacionou a Notificação Extrajudicial de forma diversa do que é prescrito na norma, com seu encaminhamento através do endereço eletrônico da agravante, sem a confirmação da leitura.

Relata, ainda, que a pessoa que assina a notificação é estranha à relação jurídica, ou seja, a notificação é inválida.

Narra que o Contrato de Compromisso de Compra e Venda firmado entre as partes possui cláusula resolutiva expressa em desacordo com a legislação vigente. Ademais, a falta de regular notificação que constitua o devedor em mora representa violação ao requisito elementar e essencial para a propositura da ação de reintegração de posse, o que torna nula a ação, devendo ser extinta sem resolução do mérito, por manifesta falta dos pressupostos processuais para o regular processamento da demanda, nos termos do art. 485, IV, e § 3º, do CPC/15.

Discorre que o Contrato de Compromisso de Compra e Venda não deve ser considerado como título executivo extrajudicial, ante a ausência de assinatura de uma das testemunhas.

Com essas considerações, pugna pela concessão do efeito suspensivo ao presente recurso.

Ao final, pugna pelo provimento do recurso e a reforma da sentença.

A liminar foi indeferida no ID nº 214530662.

As contrarrazões encontram-se aportadas no ID nº 218709663, pelo desprovimento do recurso.

Sem informações.

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

VOTO

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Extrai-se dos autos que
SELMA REGINA MELO
ajuizou a
Ação de Cobrança c/c Pedido Liminar de Reintegração de Posse e Indenização por Perdas e Danos nº 1012186-92.2024.8.11.0041
em face de
KAMILLA JANE DE SOUZA RAMOS,
alegando em suma, que em 09/01/2024 as partes celebraram um contrato de compra e venda, referente ao imóvel localizado na Morada do Ouro, na Rua 04, nº 269, Chapada Parque das Oliveiras, apartamento 308, bloco 05, registrado sob nº 08 da matrícula nº 126.121, fls. 066, livro nº 2, em 30 de maio de 2022, no 6º Serviço Notarial e Registro de Imóveis, da Comarca de Cuiabá/MT, mediante pagamento do ágio no valor de R$ 130.000,00, de forma parcelada, bem como o custeio das despesas condominiais, conta de internet e as parcelas do financiamento junto à Caixa Econômica Federal.

Sustentou que a requerida não vem cumprindo com as obrigações compactuadas no contrato, visto que se encontra inadimplente quanto ao pagamento do parcelamento do ágio, referente à parcela do mês 20/02/2024 no montante de R$ 10.000,00, sendo notificada extrajudicialmente na data de 23/02/2024, a qual se manteve inerte.

Aduziu ainda que a parte requerida se encontra inadimplente quanto à parcela do financiamento perante a Caixa Econômica Federal, condomínio e internet, que seria obrigação dela.

Asseverou que o parágrafo 3º da Cláusula Oitava do contrato dispõe que a não quitação do preço estabelecido acarretaria a rescisão contratual, sendo assim, na data de 24/03/2024 foi enviado à requerida uma notificação extrajudicial, informando-a sobre a resolução do contrato devido ao inadimplemento e solicitando a desocupação imediata do imóvel, juntamente com o pagamento dos débitos pendentes, pelo qual perfazem a quantia de R$ 19.828,86, no qual restou infrutífera.

Afirmou que diante da resistência da requerida, a autora pugnou em sede liminar para que seja determinada a desocupação imediata do imóvel pela requerida, nos termos do art. 1.228 do Código Civil, a fim de garantir a reintegração de posse à autora, sob pena de multa diária, conforme estabelecido no art. 537 do CPC/15.

Ao decidir, o i. magistrado singular Dr. Gilberto Lopes Bussiki deferiu o pedido liminar, determinando a reintegração de posse da autora no imóvel objeto da lide, conforme já relatado.

Pois bem.

No caso, a autora/agravada demonstra pelos documentos colacionados no processo na origem que firmou contrato de compra e venda com a requerida/agravante, em 09/01/2023, referente ao imóvel localizado na Morada do Ouro, na Rua 04, nº 269, Chapada das Oliveiras, apartamento 308, bloco 05, em Cuiabá, mediante o pagamento do ágio no valor de R$ 130.000,00 (cento e trinta mil reais), de forma parcelada, conforme ID nº 148864850.

Contudo, há evidencia de que a requerida, ora agravante não adimpliu o preço do negócio jurídico, visto que foi pago somente R$ 6.000,00 (seis mil reais), referente ao sinal, estando a agravante inadimplente quanto ao pagamento do parcelamento do ágio, referente à parcela do mês 20/02/2024, no montante de R$ 10.000,00 (dez mil reais) –
cláusula segunda
, denotando o descumprimento contratual, conforme ID nº 148864850. Vejamos:

Tal fato, inclusive, motivou a notificação da parte compradora, ora agravante, a qual mesmo assim se manteve inerte, conforme documento de ID nº 148864857. Confira:

Além disso, consta que a agravante assumiu pagar integralmente, em nome da agravada, o valor referente ao financiamento bancário restante para a quitação do imóvel, junto à instituição financeira (Caixa Econômica Federal), conforme
cláusula terceira
do contrato, a qual encontra-se também em atraso, conforme ID nº 148864861:

Deste modo, diante da comprovação do inadimplemento, o próprio contrato autoriza o proprietário reaver o bem, objeto de promessa de compra e venda, na forma da
Cláusula Oitava, Parágrafo 3º e 4º
, que possui a seguinte redação (ID nº 148864850 – Pág. 5). Vejamos:

Desta forma, não há óbice para aplicação da cláusula resolutiva expressa em caso de inadimplemento contratual, a qual viabiliza o proprietário a exercer o direito potestativo de resolução da relação jurídica, isto porque, nos termos do art. 474 do Código Civil, a cláusula resolutiva expressa se opera de pleno direito.

“Art. 474. A cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito; a tácita depende de interpelação judicial.”

Nesse sentido, o entendimento do Superior Tribunal de Justiça:

“RECURSO ESPECIAL -
AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL COM CLÁUSULA DE RESOLUÇÃO EXPRESSA - INADIMPLEMENTO DO COMPROMISSÁRIO COMPRADOR QUE NÃO EFETUOU O PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES AJUSTADAS - MORA COMPROVADA POR NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL E DECURSO DO PRAZO PARA A PURGAÇÃO
- INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS QUE JULGARAM PROCEDENTE O PEDIDO REINTEGRATÓRIO REPUTANDO DESNECESSÁRIO O PRÉVIO AJUIZAMENTO DE DEMANDA JUDICIAL PARA A RESOLUÇÃO CONTRATUAL - INSURGÊNCIA DO DEVEDOR - RECLAMO DESPROVIDO. (...)

Inexiste óbice para a aplicação de cláusula resolutiva expressa em contratos de compromisso de compra e venda, porquanto, após notificado/interpelado o compromissário comprador inadimplente (devedor) e decorrido o prazo sem a purgação da mora, abre-se ao compromissário vendedor a faculdade de exercer o direito potestativo concedido pela cláusula resolutiva expressa para a resolução da relação jurídica extrajudicialmente. Impor à parte prejudicada o ajuizamento de demanda judicial para obter a resolução do contrato quando esse estabelece em seu favor a garantia de cláusula resolutória expressa, é impingir-lhe ônus demasiado e obrigação contrária ao texto expresso da lei, desprestigiando o princípio da autonomia da vontade, da não intervenção do Estado nas relações negociais, criando obrigação que refoge o texto da lei e a verdadeira intenção legislativa. (...)”
(REsp n. 1.789.863/MS, 4ª Turma, Rel. Min. Marco Buzzi, j. 10.08.2021) destaquei

No mesmo sentido, os julgados deste e. Tribunal de Justiça:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C REINTEGRAÇÃO NA POSSE – INDEFERIMENTO DO PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA NA ORIGEM – PRESENTES REQUISITOS ART. 300 DO CPC – CLÁUSULA RESOLUTÓRIA EXPRESSA ­– DEVEDORA REGULARMENTE NOTIFICADA – INADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL DO CONTRATO – RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE – CONSEQUENTE REINTEGRAÇÃO DE POSSE ­– CANCELAMENTO DE CONCILIAÇÃO JÁ REALIZADA – PEDIDO PREJUDICADO – RECURSO CONHECIDO EM PARTE, E NESTA, PARCIALMENTE PROVIDO. Presentes os requisitos do art. 300 do CPC, eis que demonstrado o inadimplemento contratual da devedora/recorrida. “
Não há óbice para a aplicação da cláusula resolutiva expressa em caso de inadimplemento contratual, possibilitando ao proprietário exercer o direito potestativo de resolução da relação jurídica”
(TJMT 10157065720228110000 MT, Relator: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Data de Julgamento: 07/12/2022, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 13/12/2022). O contrato prevê caracterização de esbulho e autoriza a vendedora proprietária/recorrente ser reintegrada na posse do bem imóvel objeto do contrato de compra e venda, sobretudo considerando a mora ex re. Com a realização da audiência na origem, onde não houve composição em entre as partes, resta prejudicada a pretensão recursal no ponto. Recurso conhecido em parte e parcialmente provido.”
(TJMT, N.U 1020649-20.2022.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 19/04/2023, Publicado no DJE 21/04/2023) destaquei

“AGRAVO DE INSTRUMENTO –
AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO COM PEDIDO LIMINAR DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE – CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA – INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR – CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA – RESOLUÇÃO DO PACTO DE PLENO DIREITO – REINTEGRAÇÃO DE POSSE COM PEDIDO LIMINAR – PRESENÇA DOS REQUISITOS – POSSIBILIDADE
– RECURSO CONHECIDO E PROVIDO
. É cabível o deferimento de liminar de reintegração de posse fundada em cláusula resolutiva expressa decorrente de inadimplemento de contrato de compromisso de compra e venda, conforme recente entendimento do STJ.
Se o contrato firmado entre as partes consigna expressamente cláusula resolutiva e o vendedor interpelou o comprador sobre a sua intenção de resolver o liame contratual, a resolução do pacto ocorre de pleno direito por inadimplemento, haja vista que se trata de mora ex re. Diante da resolução do contrato, por inadimplemento, a posse do comprador foi maculada de vício bastante a autorizar o deferimento da liminar de reintegração de posse, mormente porque preenchidos os requisitos do art. 561 do CPC.”
(N.U 1023258-73.2022.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DIRCEU DOS SANTOS, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 12/04/2023, Publicado no DJE 19/04/2023) destaquei

Assim, a probabilidade do direito resta evidente.

De igual forma, vislumbra-se existente o perigo de dano, diante da própria situação enfrentada pela agravada, uma vez que não detém o imóvel, bem como não aufere lucro com o uso dele pela agravante, além do que não vem percebendo as parcelas pactuadas no contrato.

Portanto, impõe-se a manutenção do deferimento da liminar possessória.

Por fim, denota-se que as demais matérias não foram analisadas pelo juízo
a quo
, razão pela qual sua análise neste momento afigura-se inviável. Logo, a análise pelo Tribunal implicaria em supressão de instância e consequente ofensa ao duplo grau de jurisdição.

Ante o exposto,
nego provimento.

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 17/07/2024