Tribunal: TJMT
Processo: 1012415-06.2023.8.11.0003
Relator(a): RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-08-07
Data de publicação: 2024-08-13

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1012415-06.2023.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Cláusulas Abusivas]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES]

Parte(s):

[ALCIMAR DE ASSIS - CPF: 317.725.101-06 (APELADO), EDUARDO NAVES PASCHOAL MACKIEVICZ - CPF: 048.927.271-13 (ADVOGADO), KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 97.522.734/0001-72 (APELANTE), EDUARDO SILVA MADLUM - CPF: 337.299.208-39 (ADVOGADO), WILLIAM SILVA DE ALMEIDA PUPO - CPF: 314.985.718-08 (ADVOGADO), ALCIMAR DE ASSIS - CPF: 317.725.101-06 (APELANTE), EDUARDO NAVES PASCHOAL MACKIEVICZ - CPF: 048.927.271-13 (ADVOGADO), EDUARDO SILVA MADLUM - CPF: 337.299.208-39 (ADVOGADO), KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 97.522.734/0001-72 (APELADO), WILLIAM SILVA DE ALMEIDA PUPO - CPF: 314.985.718-08 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DA RÉ (KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA) PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO ADESIVO DO AUTOR (ALCIMAR) PARCIALMENTE PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

APELAÇ
ÃO E RECURSO ADESIVO
– AÇÃO DE RESCISÃO DE C
ONTRATO
C/C
DEVOLUÇÃO DA QUANTIA PAGA –
CESSÃO
DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DESFAZIMENTO DA AVENÇA POR CULPA DO COMPRADOR –
RESTITUIÇÃO DEVIDA -
RETENÇÃO DE
25
% -
PREVISÃO CONTRATUAL DE 10% - PREVALÊNCIA -
BASE DE CÁLCULO -
MONTANTE
PAGO -
JUROS DE MORA
E CORREÇÃO MONETÁRIA
–
INCIDÊNCIA A PARTIR DO
TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO
(TEMA N. 1.002 DO STJ) E DA DATA DO DESEMBOLSO DE CADA PRESTAÇÃO, RESPECTIVAMENTE
–
VERBA HONORÁRIA -
ARBITRAMENTO SOBRE O

VALOR DA CONDENAÇÃO
-
ART. 85, §2º, DO CPC
-

RECURSO
S

PARCIALMENTE PROVIDO
S
.

É lícita a cláusula penal que estabelece a retenção, pelo vendedor, de parte do montante pago pelo promitente comprador, que deu causa à rescisão contratual, desde que a perda seja fixada em quantia razoável e proporcional às circunstâncias do caso concreto, que, consoante jurisprudência do STJ, varia entre 10% e 25% do total quitado.

“Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão
.” (Tema n. 1.002 do STJ).

“O termo inicial da correção monetária das parcelas pagas a serem restituídas em virtude da rescisão do contrato de compra e venda é a data de cada desembolso.”
(
AgInt
nos
EDcl
no
AREsp
n. 1.653.920/RJ).

Quando há
condenação, os honorários advocatícios
são arbitrados sobre esse valor
(artigo 85, §2º, do CPC).

R E L A T Ó R I O

Apelaç
ão e Recurso Adesivo
em Ação de Rescisão de Contrato
c/c

Devolu
ção de Quantia Paga julgada procedente

para “
Declarar rescindido o contrato particular de compromisso de compra e venda, firmado entre as partes, referente ao imóvel descrito e caracterizado nos autos, devendo haver por parte da parte ré a restituição dos valores pagos pelo autor, em parcela única, com o decote no máximo de 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago, valor que deverá ser corrigido – juros de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária ‘INPC’ a contar do trânsito em julgado desta decisão, condenando a empresa ré no pagamento das custas processuais e honorários advocatícios em 10% (dez por cento), sobre o valor dado à causa, o qual deverá ser atualizado, ratificando a decisão Id 118732389”.

A
empresa

ré
alega
que o Contrato foi
celebr
ado em 13-2-2022 e que, por
tanto
, s
ubmete-se à
s disposições da Lei n. 13.786/2018
e da Lei de Parcelamento de Solo Urbano
, que
estabelece que o montante pago pelo
comprador
lhe seja reembolsado
, com
dedução
do sinal
,
da multa de 10% sob
re o
preço
atualizado da avença e de eventuais encargos moratórios
e débitos de IPTU
.

Re
quer o ar
bitra
mento da
taxa de fruição
, a majoração da
retenção para 50% d
a

importância
adimplid
a, que os
juros de mora sobre a quantia a ser
devolvida

sejam aplicados
a partir do trânsito em julgado
,
e que a verba honorária
incida sobre
o valor da condenação, e não da causa.

O autor
diz
que o percentual de retenção deve ser de 10%
sobre o
montante

que pagou
,

com

atualiza
ção
a
conta
r d
a

data de
cada desembolso
.

Sem
contrarrazões.

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

Os Recursos serão julgados conjuntamente.

A autora alega que firmou
Contrato de Cessão
de Compra e Venda do loteamento Parque
Residencial
Rosa Bororo,
Q
uadra
60
,
L
ote
3
4, com 200m2,
e que, devido a dificuldades financeiras, em 3-1-2023 procurou a ré com o objetivo de desfazer o negócio jurídico.

Sustenta que a multa de 10% deve incidir sobre o montante adimplido, e não sobre o do Cont
rato,
pois seria abusiva a
Cláusula

Segunda, Parágrafo Sexto, “b”,
da qual busca a anulação
.

Pleiteia
a rescisão d
a

avença
,
a
restituição
, em parcela única,
d
os

R$
7
.
05
6,
15
pagos
, com retenção de 10% sobre
esse montante
.

A Ação
foi julgad
a
parcialmente procedente para declarar rescindida a avença
e
determinar que a ré devolva
ao
autor
a quantia paga,

com retenção de 25
%.

É incontroverso que o desfazimento do negócio jurídico se deu por culpa d
o
autor
.

A
ré

afirm
a
que a retenção deve ser de 50%
do saldo quitado
.

Contudo, a
mencionada
Cláusula Segunda, Parágrafo Sexto, “b”
estabelece
que, em caso de mora do comprador, a Construtora devolver
á
a importância paga com desconto de 10% da quantia atualizad
o
da avença (ID. 215
981836
- pág. 8).

Ocorre que o Juízo de origem
o
fixou em 2
5
%, ou seja,
está em dissonância com o que foi combinado
.

Assim, deve
m
prevalecer o
s
10%
,
a incidir
em
sobre
o que foi pago
pelo
autor
.

E

não se pode considerar como base de cálculo
o preço total
contratado
, pois a própria ré pede a incidência sobre
o
valor adimplido
.

De qualquer forma, a adoção do primeiro entendimento
geraria
vantagem exagerada
à
Construtora
com seu
enriquecimento sem causa,
em
evidente
desequilíbrio contratual.

Logo, é claramente
abusiva
a referida
Cláusula, pois
provoc
a a es
drúxula situação em que o comprador não teria nada a receber e ainda ficaria
em débito
.

Vale destacar que
o
percentual
fixado
está em consonância com a Lei n. 13.786/2018 e
com
a jurisprudência do STJ.

Nesse sentido:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO. INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO ENTRE 10% E 25% DAS PRESTAÇÕES PAGAS. SÚMULA N. 83 DO STJ. REVISÃO DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO. SÚMULAS N. 5 E N. 7 DO STJ. RECURSO NÃO PROVIDO. 1.
A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por iniciativa do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga, conforme as particularidades do caso concreto. 2. Na hipótese em epígrafe, a retenção de 15% (quinze por cento) é consentânea com os precedentes jurisprudenciais perfilhados por esta Corte Superior, situação que enseja a devida manutenção

(...).”

(
AgInt
no
AREsp
1384313/PE, Rel. Min.
Luis
Felipe Salomão, Quarta Turma, julgamento em 26-3-2019,
DJe
de 29-3-2019, sem destaque no original).

“AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO. RETENÇÃO. PERCENTUAL DE 10%. RAZOABILIDADE. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1.
A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10%
a
25% do total da quantia paga
.
(...).” (
AgRg
no
AREsp
600.887/PE, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, julgamento em 19-5-2015,
DJe
de 22-6-2015, sem destaque no original).

“CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO.
DESFAZIMENTO DA AVENÇA POR INTERESSE EXCLUSIVO DO ADQUIRENTE. RESTITUIÇÃO PARCIAL E IMEDIATA DOS VALORES PAGOS. SÚMULA Nº 543 DO STJ. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. ACÓRDÃO EM CONFORMIDADE COM A ORIENTAÇÃO FIRMADA NO STJ (ENTRE 10% E 25%)
. APLICAÇÃO DA SÚMULA Nº 568 DO STJ. (...) (...). 2.
A jurisprudência desta Corte Superior firmou o entendimento de ser possível a retenção do índice entre 10% e 25% dos valores pagos quando houver resolução do compromisso de compra e venda por interesse exclusivo do promitente comprador
, bem como veda a revisão do valor estabelecido nesta circunstância, por implicar reexame de matéria fático-probatória. No caso concreto, o Tribunal cearense fixou o percentual em 15% dos valores pagos, com base na suficiência reparatória do montante arbitrado. (...) 4. O Magistrado, ao fixar o percentual a ser retido pelas vendedoras no caso do desfazimento do contrato por iniciativa do promitente comprador, deve avaliar os
prejuizos
suportados, notadamente com "as despesas administrativas havidas com a divulgação, comercialização e corretagem, o pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel e a eventual utilização do bem pelo comprador" (REsp nº 1.224.921/PR, Relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, j.26/4/2011,
DJe
11/5/2011).
(...)” (
AgInt
no REsp 1806095/CE, Rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgamento em 18-11-2019,
DJe
de 21-11-2019, sem destaque no original).

Assim,
1
0% de desconto do montante a ser devolvido
são
razo
áveis
.

Não h
ouve
menção na sentença
sobre a taxa de fruição

e IPTU
.

E
ventua
is

débito
s

alusivo
s
ao suposto período de posse d
o
autor são indevidos, pois não
ficou
comprova
d
o que a área lhe foi entregue ou que a tenha ocupado.
Por consequência
, não incide
m

o
s
desconto
s
pretendido
s
.

No que concerne aos juros de mora,
o Tema n. 1.002 do STJ
determina o seguinte
:

“Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão
”.

Já a
correção monetária
é
calculada a
conta
r do desembolso de cada parcela:

“AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA Nº 282/STF. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. LIMITES. FIXAÇÃO. RAZOABILIDADE. REVISÃO. SÚMULA Nº 7/STJ. SEGURO PRESTAMISTA. ARRAS. INVIABILIDADE. SÚMULAS
NºS
5 E 7/STJ. CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. DESEMBOLSO. (...)
2. A jurisprudência desta Corte está consolidada no sentido da razoabilidade de retenção dos pagamentos realizados até a rescisão operada entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), de acordo com as circunstâncias do caso concreto.
3. Na hipótese, rever o percentual de retenção estipulado pelas instâncias ordinárias demandaria a análise de circunstâncias fático-probatórias dos autos, providência que esbarra no óbice da Súmula nº 7/STJ.
4. No caso em apreço, alterar as conclusões firmadas no acórdão recorrido em relação a devolução do seguro prestamista e das arras, exigiria o reexame de fatos, provas e de cláusulas contratuais por este Corte, o que atrai a incidência das Súmulas
nºs
5 e 7/STJ.
5.
O termo inicial da correção monetária das parcelas pagas a serem restituídas em virtude da rescisão do contrato de compra e venda é a data de cada desembolso
.
6. Agravo interno não provido.”

(
AgInt
nos
EDcl
no
AREsp
n. 1.653.920/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas
Cueva
, Terceira Turma, julgado em 18/9/2023,
DJe
de 20/9/2023.). (Se
m destaque no original).

No tocante aos honorários advocatícios,
serão arbitrados sobre o valor da
condenação
(
artigo 85, §2º, do CPC
)
.

Pelo exposto,
d
o
u parcial
provimento ao Recurso
da ré
para
determinar a aplicação d
os juros de mora a partir do trânsito em julgado
e
fixar
a verba honorária
em 20% do valor da condenação
.

Dou parcial provimento ao Recurso
d
o
autor

para
estabelecer a incidência d
a correção monetária
a contar
da data de cada desembolso

e
que
da quantia a ser devolvida ao comprador sejam retidos
1
0% d
a importância paga
.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 07/08/2024