Tribunal: TJMT
Processo: 1022011-48.2022.8.11.0003
Relator(a): NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO
Órgão julgador: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-06-25
Data de publicação: 2024-06-26

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1022011-48.2022.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Incorporação Imobiliária, Promessa de Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Cláusulas Abusivas]
Relator:
Des(a).
NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO

Turma Julgadora:

[DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[RUAN GUSTAVO MEIRA BONATTI - CPF: 044.134.021-03 (APELADO), RUAN GUSTAVO MEIRA BONATTI - CPF: 044.134.021-03 (ADVOGADO), BRDU SPE VERMONT LTDA - CNPJ: 17.804.316/0001-39 (APELANTE), CAIO CESAR PEREIRA DA MOTA OLIVEIRA - CPF: 893.635.901-00 (ADVOGADO), GUSTAVO AUGUSTO HANUM SARDINHA - CPF: 718.782.201-44 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR – DANO MORAL NÃO CONFIGURADO – RETENÇÃO – RESTITUIÇÃO EM PERCENTUAL RAZOÁVEL – TAXA DE FRUIÇÃO – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR – RETENÇÃO DE VALOR DE IPTU - INDEVIDO - JUROS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

1. Na hipótese de rescisão contratual por culpa exclusiva do comprador/recorrente, que não teve condições de arcar com as parcelas do financiamento, não há que se falar em indenização por danos morais.

2.

É sedimentado entendimento que considera razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel a pedido do comprador, que o percentual de retenção pelo vendedor de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados.

3. Em se tratando de lote não edificado e inexistindo proveito econômico proporcionado pelo terreno, não há se falar em taxa de fruição.

4. Ocorrida a rescisão contratual e o retorno ao
status quo ante
, o imóvel volta ao patrimônio da vendedora, não é cabível a retenção de valores a título de IPTU, que constitui tributo de natureza
propter rem
.

5. O termo inicial dos juros moratórios, conforme o julgamento do REsp 1740911/DF, pelo rito de repetitivo – Tema 1002, na rescisão do contrato de compra e venda imotivada pelo comprador, incide a partir do trânsito em julgado da decisão, e não da citação.

R E L A T Ó R I O

PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) 1022011-48.2022.8.11.0003

APELANTE: BRDU SPE VERMONT LTDA

APELADO: RUAN GUSTAVO MEIRA BONATTI

RELATÓRIO

DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto por
BRDU SPE VERMONT LTDA
contra sentença proferida em autos de Ação de rescisão contratual e devolução de quantias pagas c/c indenização por danos morais nº 1022011-48.2022.8.11.0003 - 3ª Vara cível da comarca de Rondonópolis/MT, ajuizada por
RUAN GUSTAVO MEIRA BONATTI
, em que se julgou
“procedente o pedido descrito na inicial. Declaro rescindido o contrato de promessas de compra e venda de imóvel, objeto da lide. Determino que a requerida retenha 10% do valor das prestações pagas, a título de taxa de administração, devolvendo o restante ao autor, com correção monetária a partir do desembolso de cada parcela, pelo índice definido no contrato, além de juros de mora, no percentual de 1% ao mês. Observando o critério de razoabilidade, condições econômicas da demandada, bem como do próprio requerente, evitando-se o enriquecimento sem causa, condeno a requerida a pagar ao autor a título de ressarcimento pelo dano moral que lhe causou, o montante de R$ 7.000,00 (sete mil reais). A correção monetária incide a partir do arbitramento (STJ, Súm. 362) e os juros de mora, por se tratar de dano moral decorrente de relação contratual, desde a citação. Condeno-a, também, ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios que fixo em R$ 15% (quinze por cento) sobre o valor indenizatório, atualizado, na forma do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil.

Transitada em julgado, ao arquivo com baixa e anotações.”
(id. 211402680).

Aduz a Apelante que “
a decisão recorrida é ultra petita. O referido defeito é caracterizado pelo fato de o juiz ter ido além do pedido do autor, concedendo mais do que fora pedido, posto que, o valor pago e postulado foi R$ 37.300,27 (Trinta e sete mil, trezentos reais e vinte e sete centavos), e a sentença fixou em R$ 38.585,73 (Trinta e cinco mil, quinhentos e oitenta e cinco reais e setenta e três centavos), ferindo os limites da lei. É o que dispõe os arts. 141 e 492 do CPC/15
”.

Narra que
“além do prazo de conclusão previsto existe a possibilidade de tolerância de atraso de 180 (cento e oitenta) dias, nos termos expressamente claros no contrato. Outro ponto que esse juízo não considerou na sentença é que a quadra 08 onde se localiza o lote 22, discutido nesses autos, já foi entregue há muito tempo, em junho de 2021, utilizando o recorrido de má-fé com relação às outras etapas do loteamento para tentar induzir em erro esse juízo e obter vantagem indevida”.

Afirma que “
por se tratar de resolução do contrato por vontade da adquirente de unidade em parcelamento do solo urbano, deve ser aplicada aos pedidos de rescisão contratual requeridos após sua vigência, ou seja, 27/12/18, DEVE A MESMA INCIDIR SOBRE O CASO EM TELA, pois trata-se de contrato assinado após sua vigência
”.

Argumenta que
“se faz plausível, cabível e oportuna a condenação da Recorrida ao pagamento das despesas relativas ao imóvel, tais como: IPTU/ITU, entre outras, até que desocupe de forma efetiva, afinal, se assim não o fosse, estaria, a empresa, a custear despesas que inegavelmente não são de sua responsabilidade, o que, à luz da lei, e, principalmente, do bom senso”.

Defende que
“o julgamento da Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, em recente julgamento do Recurso Especial n. 1.723.519/SP (julgado em 28/8/2019, DJe 2/10/2019) firmou o entendimento no sentido de que, nos contratos firmados antes da Lei n. 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção, definido anteriormente no julgamento dos Embargos de Divergência em Agravo n.º 1.138.183/PE (Rel. Ministro Sidnei Beneti, Segunda Seção, julgado em 27/6/2012, DJe 4/10/2012.”.

Sustenta ainda que
“as arras são integralmente perdidas por aquele que der causa à rescisão. Sendo indubitável que no presente caso foram os Recorridos quem deram causa à rescisão, são devidas as arras, pois, possuem natureza indenizatória, penitencial, servindo para compensar em parte os prejuízos suportados pela Apelante em razão da rescisão”.

Pontua pela inexistência de danos morais no presente caso, bem como pela aplicação do termo inicial dos juros moratórios a partir do trânsito em julgado+

Ao fim pede o provimento do recurso (id. 211402686).

Em suas contrarrazões a apelada requer o desprovimento do recurso (id. 211402692).

É o relatório.

Desa. Nilza Maria Pôssas de Carvalho

Relatora

V O T O R E L A T O R

VOTO

DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto por
BRDU SPE VERMONT LTDA
contra sentença proferida em autos de Ação de rescisão contratual e devolução de quantias pagas c/c indenização por danos morais nº 1022011-48.2022.8.11.0003 - 3ª Vara cível da comarca de Rondonópolis/MT, ajuizada por
RUAN GUSTAVO MEIRA BONATTI
, em que se julgou
“procedente o pedido descrito na inicial. Declaro rescindido o contrato de promessas de compra e venda de imóvel, objeto da lide. Determino que a requerida retenha 10% do valor das prestações pagas, a título de taxa de administração, devolvendo o restante ao autor, com correção monetária a partir do desembolso de cada parcela, pelo índice definido no contrato, além de juros de mora, no percentual de 1% ao mês. Observando o critério de razoabilidade, condições econômicas da demandada, bem como do próprio requerente, evitando-se o enriquecimento sem causa, condeno a requerida a pagar ao autor a título de ressarcimento pelo dano moral que lhe causou, o montante de R$ 7.000,00 (sete mil reais). A correção monetária incide a partir do arbitramento (STJ, Súm. 362) e os juros de mora, por se tratar de dano moral decorrente de relação contratual, desde a citação. Condeno-a, também, ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios que fixo em R$ 15% (quinze por cento) sobre o valor indenizatório, atualizado, na forma do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil.

Transitada em julgado, ao arquivo com baixa e anotações.”
(id. 211402680).

Em suma, a parte autora alegou na inicial que em Julho/2016 pactuou contrato de compromisso de compra e venda com o réu,
“o sinal de R$ 2.880,53, saldo do distrato do primeiro contrato após retenção de 10%, restou um saldo devedor de R$ 64.536,08, a ser quitado em 156 parcelas no valor de R$ 790,25, corrigidos pelo IPCA”.

Assim, narra que
“cumpria sua obrigação pagando as prestações até que em 12 de novembro de 2019 o Autor foi desligamento da empresa a qual trabalhava, conforme Aviso Prévio. (...) decidiu por bem desistir da aquisição do referido lote, objeto do Segundo Contrato realizado com o Réu, sendo a última parcela paga em 12/11/2019, totalizando R$ 37.300,27 (trinta e sete mil, trezentos reais e vinte e sete centavos)”.

Alega que após várias tentativas administrativas de solucionar a rescisão contratual com as requeridas, e todas restarem infrutíferas, ingressou com a ação judicial pleiteando a devolução dos valores pagos e compensação por danos morais.

As empresas-rés não apresentaram contestação, sobrevindo sentença julgou procedente a ação.

A parte contrária apelara, aduzindo que a retenção de apenas 10% sobre todo o valor pago não recompõe o equilíbrio econômico-financeiro do negócio jurídico, tal como deve incidir sobre a restituição a taxa de fruição do imóvel, o sinal/corretagem, bem como o valor referente ao IPTU que não adimplido pela autora na posse do imóvel.

Partindo da pretensão acerca da cobrança de taxa de fruição, esta não convence, porque o que se vendeu foi apenas um lote, e não imóvel com casa construída, a se justificar o percebimento de montante que, em regra, seria como aluguel do imóvel.

Dessa forma, é caso de ser afastada a responsabilidade pelo pagamento da taxa de fruição como pretendido pelas requeridas/apelantes, tendo em vista que se trata apenas de lote de terreno em que não há prova de edificação a gerar qualquer proveito econômico.

Nesse sentido:

"APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES – PROMESSA DE COMPRA E VENDA – INADIMPLÊNCIA – TAXA DE FRUIÇÃO – LOTE DE TERRENO SEM EDIFICAÇÃO – DESCABIMENTO – ARRAS – RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – RETENÇÃO DEVIDA – ARTIGOS 417 E 418 DO CÓDIGO CIVIL – IPTU – RESPONSABILIDADE DO COMPRADOR A PARTIR DA DATA DA ASSINATURA DO CONTRATO ATÉ A RESCISÃO CONTRATUAL – DEVOLUÇÃO INDEVIDA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Em se tratando de lote não edificado e inexistindo proveito econômico proporcionado pelo terreno, bem como ausentes evidências de que o apelante tenha deixado de auferir lucro em razão da privação da posse do imóvel, não há que se falar em cobrança da taxa de fruição. [...]" (TJMS. Apelação Cível n. 0839357-48.2017.8.12.0001, Campo Grande, 3ª Câmara Cível, Relator (a): Des. Claudionor Miguel Abss Duarte, j: 17/07/2019, p: 19/07/2019) destaquei

“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS - COMPRA E VENDA DE LOTE - RESCISÃO POR CULPA DOS PROMISSÁRIOS COMPRADORES - INDENIZAÇÃO PELO USO E FRUIÇÃO - LOTE SEM BENFEITORIAS - IMPOSSIBILIDADE - ARRAS CONFIRMATÓRIAS - RETENÇÃO - AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL - NÃO CABIMENTO - ÔNUS SUCUMBENCIAIS - SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. Em se tratando de Compromisso Particular de Compra e Venda de lote, não demonstrada a edificação de benfeitorias a viabilizar o uso efetivo do bem pelos promissários compradores, não há que se falar em indenização a título de uso e fruição. A rescisão do negócio por culpa dos promissários-compradores não importa na perda do sinal por eles pago (arras confirmatórias), se não foi pactuado que tal valor se deu a título de arras penitenciais. Se ambas as partes foram sucumbentes em parte da demanda, deve-se aplicar a sucumbência recíproca prevista no art. 86, do CPC/2015. (TJ-MG - AC: 10086170039530001 MG, Relator: Luciano Pinto, Data de Julgamento: 22/08/2019, Data de Publicação: 02/09/2019) destaquei

Portanto, o pleito da taxa de fruição não merece prosperar.

Nesse passo, também não tem condão o pedido sobre restituição de valor referente ao IPTU, haja vista que com a rescisão contratual e o retorno ao
status quo ante
, o imóvel volta ao patrimônio das requeridas, portanto não é cabível a retenção de valores a título de IPTU, que constitui tributo de natureza
propter rem,
além do que não comprovou nos autos a existência de qualquer débito em aberto deixado pelo comprador.

Nesse ínterim:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DESISTÊNCIA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR – INCAPACIDADE FINANCEIRA – DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS COM RETENÇÃO DE 25% PELA VENDEDORA – POSSIBILIDADE – PRECEDENTES DO STJ – IPTU – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR – TAXA DE FRUIÇÃO – IMPOSSIBILIDADE – NÃO UTILIZAÇÃO DO BEM – RESTITUIÇÃO IMEDIATA – CONTRATO ANTERIOR À LEI N. 13.786/2018 – INAPLICABILIDADE A FATOS PASSADOS – ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA – SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA DA AÇÃO E IMPROCEDÊNCIA DA RECONVENÇÃO – MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO. A jurisprudência do STJ pacificou-se no sentido de que, em caso de resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, a restituição dos valores pagos por ele deve ser parcial, conforme enunciado da sua Súmula 543. Na espécie, a retenção de 25% por parte da vendedora engloba o ressarcimento de despesas administrativas irremediáveis oriundas da venda do imóvel, é suficiente para não haver prejuízo à alienante, que não deu causa à rescisão, e nem à compradora. Demonstrado que com a rescisão contratual e o retorno ao status quo ante, o imóvel volta ao patrimônio da vendedora, não é cabível a retenção de valores a título de IPTU, que constitui tributo de natureza propter rem. Afastada a responsabilidade do promitente comprador em relação ao pagamento da taxa de fruição e consumo, porquanto não houve ocupação do imóvel. Inaplicabilidade da Lei 13.786/2018 aos contratos celebrados anteriormente à data de sua entrada em vigor. Precedentes do STJ. Meras alegações argumentativas e impugnativas, desprovidas de conteúdo probatório da alteração financeira da requerente não têm o condão de afastar a concessão do benefício da gratuidade da justiça. (N.U 1010515-54.2020.8.11.0015, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, GUIOMAR TEODORO BORGES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 10/08/2022, Publicado no DJE 11/08/2022)

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA - AFASTADA - MÉRITO - COMISSÃO DE CORRETAGEM – POSSIBILIDADE DE COBRANÇA DESDE QUE PREVISTA NO CONTRATO – TEMA N. 938 DO STJ - RETENÇÃO DE IPTU, TAXAS E TRIBUTOS - DESCABIDA - TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA – IMÓVEL NÃO EDIFICADO – PARCELAMENTO DO VALOR A SER RESTITUÍDO – IMPOSSIBILIDADE - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Não há que se falar em ilegitimidade passiva quando ao montante pago a título de comissão de corretagem, uma vez que o pagamento da verba e seu beneficiário estavam previstos no contrato de compra e venda firmado entre as partes e decorrem do referido negócio jurídico. Conforme Tema n. 938 do Superior Tribunal de Justiça, é válida a cobrança da comissão de corretagem, desde que o consumidor seja previamente informado do preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. Com a rescisão contratual e retorno ao status quo ante, o imóvel volta ao patrimônio do vendedor, tratando-se o IPTU de tributo de natureza propter rem, de modo que não há falar em retenção de valores, até por que inexiste provas de que efetivamente havia qualquer débito em aberto. Apesar de a taxa de fruição estar prevista contratualmente, em se tratando de imóvel não edificado, não é cabível a aplicação da referida cláusula, pois o consumidor não aufere proveito econômico sobre o imóvel não construído. Precedentes do TJMS. De acordo com a Súmula n. 543 do STJ, na hipótese de resolução de contrato de compra e venda, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador, não se aplicando ao caso a Lei n. 13.786/2018, tendo em vista que posterior à assinatura do contrato. (TJ-MS - AC: 08000095120178120024 MS 0800009-51.2017.8.12.0024, Relator: Des. Eduardo Machado Rocha, Data de Julgamento: 20/09/2021, 2ª Câmara Cível, Data de Publicação: 22/09/2021)

Logo, não há que se falar em retenção acerca de IPTU.

Em relação ao pedido das empresas para que lhes seja garantida a retenção do valor de R$ 2.880,53 (dois mil e oitocentos e oitenta reais e cinquenta e três centavos) pagos a título de sinal, não comporta acolhida.

Ademais, de acordo com a jurisprudência,
“a cumulação da retenção de arras ou sinal e a imposição de cláusula penal configura bis in idem.”
(TJ-MG - AC: 10000204973135001 MG, Relator: Manoel dos Reis Morais, Data de Julgamento: 30/09/2020, Câmaras Cíveis / 20ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 02/10/2020).

A propósito:

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO RECURSAL AFASTADA. PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA TERRITORIAL. CLÁUSULA DE ELEIÇÃO DE FORO. PROCESSO RELATIVO À RELAÇÃO OBRIGACIONAL E NÃO A DIREITOS REAIS. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. PRINCÍPIO DE FACILITAÇÃO DA DEFESA DO CONSUMIDOR. PRELIMINAR AFASTADA. DESISTÊNCIA DO NEGÓCIO PELO PROMISSÁRIO COMPRADOR. RETENÇÃO DE 10% DO VALOR PAGO. RAZOABILIDADE. RETENÇÃO DO SINAL OU ARRAS. BIS IN IDEM. NATUREZA INDENIZATÓRIA. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. TRÂNSITO EM JULGADO. 1. [...].

5.
A retenção de parte dos valores vertidos pelo promissário comprador juntamente com o sinal configura bis in idem e, por consequência, provoca o enriquecimento ilícito da promitente vendedora, pois ambos ostentam natureza indenizatória.
[...]. (TJ-DF 07343853120188070001 DF 0734385-31.2018.8.07.0001, Relator: FÁTIMA RAFAEL, Data de Julgamento: 09/06/2020, 3ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 24/06/2020 . Pág.: Sem Página Cadastrada). (sem grifos no original)

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS – RECURSO DA REQUERIDA – PREJUDICIAL DE PRESCRIÇÃO NÃO CONHECIDA - CULPA PELA RESCISÃO CONTRATUAL DA COMPRADORA - PERCENTUAL DOS VALORES PAGOS A SER RETIDO PELAS APELANTES – MULTA PELO ROMPIMENTO CONTRATUAL PELA APELADA – FRUIÇÃO –

DÉBITO DECORRENTE DO IPTU – VALOR PAGO A TÍTULO DE SINAL – TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1- A prejudicial de prescrição não comporta conhecimento e não há interesse recursal quanto à alegada impossibilidade de devolução de taxa de intermediação e corretagem, porque não há qualquer indício de que o valor de R$ 3.000,00 (três mil reais) foi pago a esse título pela Recorrida, ao contrário, da prova documental produzida pelas Recorrentes ressai evidente que tal quantia foi paga a título de sinal. 2- Se o relato dos fatos na petição inicial deixa inconteste que a Apelada requereu a rescisão do contrato, sob a tese de que não tem mais condições financeiras de honrar o compromisso assumido, não há como afastar sua culpa pela rescisão contratual. 3- Mantém-se o direito de retenção de 10% (dez por cento) dos valores atualizados pagos pela Autora/Apelada, pois de acordo com o contrato é suficiente para cobrir as despesas tributárias e administrativas, incluindo, caso alguma parcela tenha sido paga em atraso, o valor cobrado a título de multa e juros de mora, além do direito de reter 10% (dez por cento) do valor pago pela Recorrida, em virtude da multa pela rescisão contratual. 4- De acordo com a jurisprudência é vedada a cobrança de taxa de fruição de terreno não edificado. Contudo, para não incorrer em reformatio in pejus, mantém-se a retenção dos valores a este título, que deverá observar a Cláusula 17ª do Contrato, ou seja, as Apelantes poderão reter o valor de 1% (um por cento) do valor total da compra, com correção monetária desde a inadimplência. 5- Não é possível a retenção do valor referente a eventual débito decorrente do IPTU, pois conforme a jurisprudência, “com a rescisão contratual retorna-se ao status quo ante e, tratando-se de IPTU, encargo que têm natureza propter rem, não há falar em retenção/cobrança de valores, pois o imóvel pertence ao patrimônio da apelante”. (TJ-MS - AC: 08059664720198120029).
6- Não é possível a retenção de valor pago a título de sinal, sob pena de bis in idem.
7- No julgamento do REsp. 1.740.911/DF, sob a sistemática dos repetitivos, o STJ, firmou entendimento de que nos contratos de promessa de compra e venda de unidade imobiliária anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que a rescisão se deu por iniciativa do promissário comprador, os juros de mora devem incidir a partir do trânsito em julgado. (N.U 1029216-02.2020.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CLARICE CLAUDINO DA SILVA, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 22/06/2022, Publicado no DJE 23/06/2022)

Por outro lado, em que pese às requeridas afirmarem que, em caso de culpa do comprador, a retenção nunca será menos que 25%, o STJ firmou entendimento de que o percentual, sendo entre 10 e 25%, é razoável.

O STJ e esta Câmara sobre o tema:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO (ART. 544 DO CPC/73) - AÇÃO DESCONSTITUTIVA c/c PEDIDO CONDENATÓRIO - DECISÃO MONOCRÁTICA NEGANDO PROVIMENTO AO RECLAMO, MANTENDO HÍGIDA A NEGATIVA DE SEGUIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. INSURGÊNCIA DA RÉ. 1. Inexistência da alegada violação ao art. 535 do CPC/73, pois não se verifica omissão, obscuridade ou contradição no acórdão recorrido, capaz de tornar nula a decisão impugnada no especial, tendo em vista que a Corte de origem apreciou a demanda de modo suficiente, havendo se pronunciado acerca de todas as questões relevantes à correta solução da controvérsia.
2. A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados.
Desse modo, a discussão acerca do percentual de retenção, no caso, pressupõe o reexame dos fatos da causa, bem como das cláusulas do respectivo contrato, o que encontra obstáculo nos enunciados n. 5 e 7 da Súmula do STJ. 3. Em suas razões recursais, o recorrente limitou-se a apontar a impropriedade de sua condenação à devolução dos valores pagos a título de taxa condominial e de decoração, sem, contudo, indicar o dispositivo legal que teria sido violado, acarretando a deficiência da fundamentação do apelo, circunstância esta que atrai a aplicação analógica da Súmula 284 do STF. 4. "A apreciação, na hipótese, do quantitativo em que as partes saíram vencedores ou vencidos na demanda, bem como da existência de sucumbência mínima ou recíproca, e a fixação do respectivo quantum demandam a incursão no suporte fático-probatório dos autos, esbarrando no óbice da Súmula 7 deste Sodalício". (AgRg no AREsp 562.130/ES, Rel. Min. RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, DJe 13/04/2016) 5. Agravo interno desprovido.” (AgInt no AREsp 725.986/RJ, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/06/2017, DJe 29/06/2017).

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESSARCIMENTO – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL – PRELIMINAR DE INOVAÇÃO RECURSAL – AFASTADA – PRESCRIÇÃO – MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA – PLEITO A RESTITUIÇÃO DE TAXA DE CORRETAGEM - PRESCRIÇÃO TRIENAL DA PRETENSÃO – RESCISÃO DO CONTRATO - PARCELAS PAGAS -RETENÇÃO – PERCENTUAL – RESTITUIÇÃO DE IPTU – IMPOSSIBILIDADE - RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE-COMPRADOR RELATIVO AO PERÍODO EM QUE ESTEVE IMITIDO NA POSSE DO BEM - SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO DO REQUERIDO PROVIDO EM PARTE – RECURSO ADESIVO DOS AUTORES DESPROVIDO. “O tema não se sujeita ao conceito de inovação recursal, eis que a alegação de prescrição é de ordem pública. Preliminar contrarrecursal rejeitada.” (...) (Agravo de Instrumento, Nº 70084442318, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Eduardo João Lima Costa, Julgado em: 26-11-2020). De acordo com o decidido no REsp n° 1.551.956/SP, recurso repetitivo, “incide a prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere”. Reconhecimento do implemento da prescrição trienal, tendo sido a demanda proposta mais de três anos depois da celebração do contrato.
"A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados " (AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017)
. A parte apelante/adquirente do imóvel foi quem deu causa à rescisão do contrato, além de ter estado na posse do bem durante o respectivo período, razão pela qual descabido o pleito a restituição dos valores referente à IPTU.” (N.U 0023490-86.2016.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 23/02/2021, Publicado no DJE 25/02/2021).

Desse modo, o percentual de retenção dos valores pagos pelo comprador, em caso de rescisão contratual por vontade desse, se dará entre as marcas percentuais mínima e máxima fixadas pela jurisprudência, a depender ainda das circunstâncias que permeiam o processo, a evidenciar um maior ou menor prejuízo da incorporadora/construtora.

No presente caso, considerando todo o que já foi exposto, bem como que a efetiva devolução do imóvel as requeridas, permitirá a revenda do imóvel em valor atualizado, reduzindo qualquer margem prejuízo, assim, não é razoável definir a alíquota de retenção em 25% (vinte e cinco por cento) sobre o valor total efetivamente pago pela parte Autora.

No entanto, entendo que o percentual fixado em 10% (dez por cento) pela decisão
a quo
, não se mostra razoável, razão pela qual o majoro para 15% (quinze por cento).

Quanto aos danos morais, é certo que as obrigações contratuais permanecem até a sua efetiva rescisão, logo, ainda que a requerida tenha postergado tal ato, era dever da autora manter a adimplência das parcelas vincendas.

Nesse sentir, na hipótese de rescisão por culpa exclusiva do contratante/comprador, que não teve condições de arcar com as parcelas do financiamento do imóvel, não há que se falar em indenização por danos morais, ante a ausência de ato ilícito praticado pelas requeridas.

Nessa perspectiva:

JUIZADO ESPECIAL. DIREITO DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA EXCLUSIVA DO COMPRADOR. LUCROS CESSANTES E DANO MORAL INEXISTENTES. 1. Na hipótese de rescisão contratual por culpa exclusiva do comprador/recorrente, que não teve condições de arcar com as parcelas do financiamento e, por meio de sentença, com trânsito em julgado (processo n. 2015.01.1.020641-9, que tramitou perante a 4ª Vara Cível de Brasília) obteve a rescisão contratual, com o retorno das partes ao status quo ante e devolução das quantias pagas, não há que se falar em indenização por lucros cessantes, em face da inexistência de perdas e danos a serem reparadas. 2. Dano moral inexistente, ante a ausência de ato ilícito. Sentença mantida pelos seus bem lançados fundamentos. 3. Recurso CONHECIDO e NÃO PROVIDO. Arcará o recorrente com o pagamento de custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor da causa. 4. A ementa servirá de acórdão, conforme art. 46 da Lei n. 9.099/95. (TJ-DF 07342781020168070016 0734278-10.2016.8.07.0016, Relator: SONÍRIA ROCHA CAMPOS D'ASSUNÇÃO, Data de Julgamento: 12/05/2017, 1ª Turma Recursal dos Juizados Especiais Cíveis e Criminais do DF, Data de Publicação: Publicado no DJE : 25/05/2017 . Pág.: Sem Página Cadastrada.)

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ORDINÁRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA DOS COMPRADORES. DANO MORAL E MATERIAL. NÃO CONFIGURAÇÃO. SENTENÇA MANTIDA. Rescindido o contrato de compra e venda por culpa dos compradores, que primeiro descumpriram suas obrigações contratuais, não há que se falar em indenização por danos morais ou materiais. (TJ-MG - AC: 10452140034284001 MG, Relator: Marcos Lincoln, Data de Julgamento: 12/09/2018, Data de Publicação: 18/09/2018)

Já quanto ao termo inicial dos juros moratórios, a sentença merece reparos. Isso porque, o STJ ficou entendimento no julgamento do REsp 1740911/DF, pelo rito de repetitivo – Tema 1002, de que na rescisão do contrato de compra e venda imotivada pelo comprador, incide a partir do trânsito em julgado da decisão, e não da citação.

Precedente desta Egrégia Câmara:

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA – RESCISÃO DO CONTRATO POR CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE COMPRADORA – RESTITUIÇÃO DE VALORES – PERCENTUAL DE RETENÇÃO FIXADO EM 10% PELO JUIZ – AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DE QUE O PERCENTUAL FIXADO É INADEQUADO – NEGATIVAÇÃO DO NOME DOS PROMITENTES COMPRADORES APÓS A SOLICITAÇÃO DE DISTRATO – NEGATIVAÇÃO INDEVIDA – DANOS MORAIS – VALOR JUSTO E RAZOÁVEL – TERMO INICIAL DA CORREÇÃO MONETÁRIA – DATA DOS DESEMBOLSOS – TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA – DATA DO TRÂNSITO EM JULGADO – SENTENÇA REFORMADA PARCIALMENTE APENAS PARA ALTERAR O TERMO INICIAL DOS UROS DE MORA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. O STJ diz que, “em caso de rescisão de compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador, é possível ao vendedor reter entre 10% e 25% dos valores pagos” (AgInt no REsp 1822638/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/11/2019, DJe 20/11/2019), e não havendo demonstração de que é inadequado o percentual fixado, deve ser mantido o que foi definido na sentença. (...) 4. “A correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso quando houver rescisão de contrato de compra e venda de imóvel”. (AgInt nos EDcl no AREsp 1645384/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 25/10/2021, DJe 03/11/2021). 5. Quanto ao termo inicial dos juros moratórios, o entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, no REsp 1740911/DF, julgado pelo rito de repetitivo – Tema 1002, é no sentido de que na rescisão do contrato de compra e venda imotivada pelo comprador, incide a partir do trânsito em julgado da decisão, e não da citação” (N.U 0008107-68.2016.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, JOÃO FERREIRA FILHO, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 05/04/2022, publicado no DJE 06/04/2022).

Ante o exposto, PROVEJO EM PARTE O RECURSO para determinar a majoração da taxa de retenção em 15% (quinze por cento) sobre o valor total pago, bem como fixar o marco inicial dos juros moratórios a partir do trânsito em julgado da decisão e afastar a condenação a titulo de danos morais.

Reduzo os honorários para o percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor do proveito econômico obtido com a ação.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 25/06/2024