Tribunal: TJMT
Processo: 1002275-32.2019.8.11.0041
Relator(a): TATIANE COLOMBO
Órgão julgador: TATIANE COLOMBO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-11-13
Data de publicação: 2024-11-25

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1002275-32.2019.8.11.0041
Classe:

AGRAVO REGIMENTAL CÍVEL (206)
Assunto:

[Comissão]
Relator:
Des(a).
TATIANE COLOMBO

Turma Julgadora:

[DES(A). TATIANE COLOMBO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]

Parte(s):

[ELIAS ESMICELATO DE ALMEIDA - CPF: 535.804.861-87 (AGRAVADO), LUIS HENRIQUE DE PAULA SANTOS - CPF: 047.517.651-08 (ADVOGADO), CICILIA GONCALVES DE ABREU ALMEIDA - CPF: 532.092.301-53 (AGRAVADO), VALDIR FERREIRA DA MOTTA - CPF: 188.245.959-87 (AGRAVANTE), PATRICIA DE OLIVEIRA GONCALVES - CPF: 023.069.241-98 (ADVOGADO), ALANA CAROLINA OLIVEIRA CARNEIRO - CPF: 054.702.231-08 (ADVOGADO), CIC - CENTRAL DE IMOVEIS CUIABA LTDA - CNPJ: 01.055.599/0001-23 (AGRAVANTE), GOLDEM GESTAO DE NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - ME - CNPJ: 08.793.239/0001-78 (AGRAVANTE), TELMA REGINA RIBEIRO DONATONI - CPF: 208.492.301-87 (ADVOGADO), VALDIR FERREIRA DA MOTTA - CPF: 188.245.959-87 (AGRAVADO), PATRICIA DE OLIVEIRA GONCALVES - CPF: 023.069.241-98 (ADVOGADO), CIC - CENTRAL DE IMOVEIS CUIABA LTDA - CNPJ: 01.055.599/0001-23 (AGRAVADO), PATRICIA DE OLIVEIRA GONCALVES - CPF: 023.069.241-98 (AGRAVADO), ELIAS ESMICELATO DE ALMEIDA - CPF: 535.804.861-87 (AGRAVANTE), LUIS HENRIQUE DE PAULA SANTOS - CPF: 047.517.651-08 (ADVOGADO), CICILIA GONCALVES DE ABREU ALMEIDA - CPF: 532.092.301-53 (AGRAVANTE), GOLDEM GESTAO DE NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - ME - CNPJ: 08.793.239/0001-78 (AGRAVADO), TELMA REGINA RIBEIRO DONATONI - CPF: 208.492.301-87 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. UNANIME

E M E N T A

AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA DA INTERMEDIÁRIA – RECONHECIMENTO – RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA LIMITADA AOS INTEGRANTES DA CADEIA DE FORNECIMENTO DIRETAMENTE ENVOLVIDOS NA EXECUÇÃO DO CONTRATO – IMOBILIÁRIA QUE ATUA SOMENTE COMO INTERMEDIÁRIA – AUSÊNCIA DE VÍNCULO COM A EXECUÇÃO DA OBRA OU COM OS PRAZOS DE ENTREGA – INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR RESTRINGIDA AOS RESPONSÁVEIS PELA CONSTRUÇÃO –
PROVIMENTO PARCIAL DO RECURSO
.

I. CASO EM EXAME

Agravo interno interposto por imobiliária contra decisão que manteve sua legitimidade passiva em demanda de indenização por atraso na entrega de imóvel, sob alegação de que a empresa atuou apenas como intermediadora e não como responsável direta pelo cumprimento do contrato de construção.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão controvertida consiste em definir se a imobiliária, que atuou exclusivamente como intermediadora, deve responder solidariamente pelos prejuízos decorrentes do atraso na entrega do imóvel.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A jurisprudência e o entendimento majoritário estabelecem que, em casos de intermediação imobiliária, a corretora não integra a cadeia de fornecimento do produto, limitando sua responsabilidade à atividade de corretagem, salvo comprovação de confusão patrimonial ou vínculo jurídico direto com a construtora.

4. No caso concreto, a corretora apenas intermediou a venda, sem evidência de responsabilidade na execução do contrato de obra, afastando-se, portanto, sua legitimidade passiva para responder pelos danos decorrentes do atraso imputável exclusivamente à construtora.

IV. DISPOSITIVO E TESE

5. Recurso parcialmente provido para excluir a responsabilidade da agravante pelos danos materiais decorrentes do atraso na entrega do imóvel, mantendo-se o ônus pela restituição da comissão de corretagem.

Tese de julgamento:
"Não há responsabilidade solidária da intermediadora imobiliária pelos danos materiais decorrentes do atraso na entrega de imóvel, quando esta atua exclusivamente na intermediação da venda, sem vínculo jurídico com a construtora."

R E L A T Ó R I O

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de agravo interno interposto por
GOLDEM GESTAO DE NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - ME

contra decisão monocrática proferida em ID 201399662, a qual deu parcial provimento ao recurso de apelação, declarando a empresa agravante legitima parta figurar no polo passivo da ação que demanda a responsabilidade pelo atraso na entrega de um imóvel e afastou a condenação por indenização por danos morais.

Em suas razões de ID 219761151, argumenta que não deve figurar como responsável solidária pelos danos causados pelo atraso, visto que sua atuação limitou-se à intermediação imobiliária, sem participação nos prazos ou na construção do empreendimento.

Sustenta que o fato de sua logomarca constar na publicidade do empreendimento não configura uma parceria que a vincule às obrigações da construtora.

Enfatiza que, nada obstante a logomarca da imobiliária/agravante constar na publicidade do empreendimento, por si só, não denota que há parceria entre as empresas, de modo a atrair a responsabilidade da imobiliária/agravante.

Pleiteia que o recurso seja provido integralmente para declarar sua exclusão definitiva do polo passivo da demanda, com o argumento de que a decisão da primeira instância desconsiderou o papel exclusivo da intermediação de negócios, sem que tenha havido qualquer garantia sobre prazos de entrega ou a qualidade final do produto, que são atribuídos exclusivamente à incorporadora do empreendimento.

Contrarrazões em ID 225520177, requerendo a manutenção da decisão monocrática e o desprovimento do agravo interno.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Analisando os argumentos do recurso, peço vênia para divergir do entendimento expressado pelo nobre Relator quanto à declaração de legitimidade da Agravante, explicitado na decisão monocrática de ID 201399662.

Acerca do reconhecimento da legitimidade passiva da Agravante, a referida decisum assim consignou:

“Inicialmente, a segunda apelante GOLDEM GESTAO DE NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA – ME, levanta preliminar nulidade de sentença, alegando suposto ERROR IN JUDICANDO, pela omissão do juízo a quo, por não apreciar seu pedido preliminar de Ilegitimidade Passiva, no entanto sem razão.

Vale frisar, que a referida nulidade trata-se de matéria de ordem pública, e nesse ponto, pode ser arguida a qualquer momento processual ou grau de jurisdição.

Além do mais, a Empresa GOLDEM GESTAO DE NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA – ME, devolveu a matéria relativa à sua suposta ilegitimidade para compor o polo passivo da presente demanda em sede de Apelação, e nos termos do artigo 1.013, § 1º, do CPC “ Serão, porém, objeto de apreciação e julgamento pelo Tribunal todas as questões suscitadas e discutidas no processo, ainda que não tenham sido solucionadas, desde que relativas ao capitulo impugnado”, sendo assim, com base no entendimento legal, passo à analise do pedido relativo a Ilegitimidade passiva arguida pela segunda requerida ora apelante. Contudo, não assiste razão à empresa GOLDEM GESTAO DE NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA – ME/ apelante.

Isso porque, vale frisar que as alegações da empresa apelante por si só não afastam a incidência do CDC no presente caso, e por seu turno, a jurisprudência pátria em consonância com os (arts. 7º, parágrafo único, e 34), é uníssona em afirmar que todos os envolvidos na cadeia de prestação do serviço, respondem solidariamente pelos danos causados ao consumidor, senão vejamos:

“Art. 7º Parágrafo único. Tendo mais de um autor a ofensa, todos responderão solidariamente pela reparação dos danos previstos nas normas de consumo”

Art.34: O fornecedor do produto ou serviço é solidariamente responsável pelos atos de seus prepostos ou representantes autônomos.

(...).

Assim, afasto a Preliminar”.

Nesse aspecto, diferentemente do que foi consignado na decisão monocrática, é importante destacar o entendimento do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que a corretora imobiliária não integra a mesma cadeia de produção que a incorporadora. Vejamos:

“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DA UNIDADE IMOBILIÁRIA. LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS. TERMO FINAL. ENTREGA DO IMÓVEL AO ADQUIRENTE. APLICAÇÃO DA SÚMULA 83/STJ. CORRETORA. LEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM. ARTS. 722 E 723 DO CÓDIGO CIVIL. INEXISTÊNCIA DE FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO DE CORRETAGEM AFASTAMENTO DA RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. (...). 2. Em vista da natureza do serviço de corretagem, não há, em princípio, liame jurídico do corretor com as obrigações assumidas pelas partes celebrantes do contrato, a ensejar sua responsabilização por descumprimento de obrigação da incorporadora no contrato de compra e venda de unidade imobiliária. Incidência dos arts. 722 e 723 do Código Civil. 3. Não sendo imputada falha alguma na prestação do serviço de corretagem e nem se cogitando do envolvimento da intermediadora na cadeia de fornecimento do produto, vale dizer, nas atividades de incorporação e construção do imóvel ou mesmo se tratar a corretora de empresa do mesmo grupo econômico das responsáveis pela obra, hipótese em que se poderia cogitar de confusão patrimonial, não é possível seu enquadramento como integrante da cadeia de fornecimento a justificar sua condenação, de forma solidária, pelos danos causados ao autor adquirente. 4. Agravo interno parcialmente provido para dar parcial provimento ao recurso especial. (STJ – AgInt no REsp 1779271-SP 2018/0297009-0, relator ministro Luis Felipe Salomão, julgado em 01/06/2021, T4 - Quarta Turma, publicado em 25/06/2021). (Destaquei)

Nesse sentido, também é o entendimento pacificado desta e. Câmara em caso semelhante:

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO – PARCIAL PROCEDENCIA – INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE VENDA E COMPRA DE BEM IMÓVEL PARA ENTREGA FUTURA E OUTROS PACTOS – ATRASO NA ENTREGA DO BEM – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA – CONFUSÃO COM O MÉRITO – INTERMEDIADORA DO NEGÓCIO – CORRETORA DE IMÓVEIS – AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE PELO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL – LEGITIMIDADE DA CORRETORA QUE SE LIMITA AO PEDIDO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM – AUSÊNCIA DE SOLIDARIEDADE ENTRE A CONSTRUTORA/INCORPORADORA E A CORRETORA/IMOBILIARIA – MERA INTERMEDIADORA DO NEGÓCIO – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PROVIDO. A intermediadora/corretora é parte ilegítima para responder pelas indenizações decorrentes do atraso na entrega da obra, por ter atuado apenas como intermediadora do negócio, não havendo parceria para a construção. Ademais, não há comprovação efetiva de que as empresas pertencem ao mesmo grupo econômico, isto porque as empresas integrantes do grupo PDG estão relacionadas no pedido de recuperação judicial, não se verificando que a requerida, ora apelante, esteja incluída entre as empresas do referido grupo econômico. Não há como se reconhecer a solidariedade entre a construtora/incorporadora, no caso, a requerida GOLD ELOS EMPREENDIMENTOS, com a corretora/intermediadora/imobiliária, a apelante GLOBAL (antiga AVANCE), porque esta não figurou como vendedora no contrato de compromisso de compra e venda de imóvel entabulado entre os autores e a requerida GOLD ELOS EMPREENDIMENTOS, agindo apenas e tão somente como intermediadora, o que torna impossível a aplicação dos dispositivos do Código de Defesa do Consumidor para lhe atribuir responsabilidade solidária quanto ao pedido de indenização em razão do atraso na entrega da obra. Não há vínculo ou nexo de causalidade entre a atividade de intermediação desempenhada pela requerida GLOBAL e o atraso na conclusão do empreendimento, de responsabilidade exclusiva da requerida GOLD DELOS EMPREENDIMENTOS, uma vez que sua atuação se limitou à prestação de serviços de corretagem. Se a parceria entre as empresas se estabeleceu apenas para a intermediação de venda dos imóveis e não para a construção do empreendimento, a solidariedade deve se limitar apenas à comissão de corretagem, o que está em consonância com o entendimento firmado no Tema 939 pelo STJ. (N.U 0011837-44.2015.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 19/07/2023, Publicado no DJE 27/07/2023). (Destaquei)

Conforme jurisprudência pacifica sobre o assunto, o reconhecimento da solidariedade entre a construtora/incorporadora CIC - Central de Imóveis Cuiabá Ltda. e a corretora/intermediadora/imobiliária Golden Gestão de Negócios Imobiliários Ltda. - ME se restringe exclusivamente à comissão de corretagem.

In casu, necessário consignar que o atraso na entrega do imóvel, reconhecido pela sentença de ID 184444401 e ratificado em segunda instância (ID 201399662), é fato incontroverso, e as indenizações decorrentes do inadimplemento contratual (atraso na entrega do imóvel) somente podem obrigar a construtora, e não a corretora ora agravante.

Ademais, a agravante não figurou como vendedora no contrato de compromisso de compra e venda firmado entre os autores e a requerida CIC - Central de Imóveis Cuiabá Ltda., vejamos (ID 184444327):

Pelo contrário, atuou apenas como intermediadora na venda do imóvel, conforme o recibo anexado aos autos em ID 184444366):

Admite-se que foi a imobiliária agravante quem aconselhou e orientou a parte autora a optar pela compra do imóvel descrito nos autos, bem como se fez presente no momento da concretização do negócio, recebendo uma comissão pela corretagem.

Entretanto, essa participação constitui o próprio ato de intermediação inerente à função de corretagem, sendo, inclusive, prática comum do mercado que a assinatura de contratos dessa natureza ocorra na própria imobiliária/corretora e que haja o pagamento da referida comissão.

Não há nos autos qualquer prova ou indício de falha na sua execução, tampouco questionamento ou comprovação de descumprimento de obrigação contratual por ela assumida.

Assim, a responsabilidade da agravante se limita à restituição da comissão de corretagem, não podendo ser obrigada a arcar com indenizações decorrentes do atraso na entrega da obra pela construtora/incorporadora, pois não fazia parte da relação contratual original.

Ante o exposto, conheço dor recurso e
DOU-LHE PROVIMENTO PARCIAL
para reconhecer a ilegitimidade passiva da agravante para responder pelos danos materiais relativos ao atraso na entrega do imóvel, mantendo os demais termos da decisão monocrática.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 13/11/2024