Tribunal: TJMT
Processo: 1006296-63.2022.8.11.0003
Relator(a): SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-05-14
Data de publicação: 2024-05-15

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1006296-63.2022.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral, Efeitos]
Relator:
Des(a). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO]

Parte(s):

[EVERTON ANDRADE DE ARAUJO - CPF: 018.707.171-39 (APELADO), EDUARDO NAVES PASCHOAL MACKIEVICZ - CPF: 048.927.271-13 (ADVOGADO), KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 97.522.734/0001-72 (APELANTE), WILLIAM SILVA DE ALMEIDA PUPO - CPF: 314.985.718-08 (ADVOGADO), LEONARDO HENRIQUE CORTAZZO - CPF: 389.486.328-50 (ADVOGADO), EDUARDO SILVA MADLUM - CPF: 337.299.208-39 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFEA – PRELIMINAR REJEITADA –
COMPRA E VENDA DE LOTE (PARQUE ROSA BORORO) – INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – CULPA DA VENDEDORA PELO ATRASO NA OBRA – DANO MORAL CONFIGURADO – SITUAÇÃO QUE ULTRAPASSA O MERO ABORRECIMENTO - PRETENSÃO DE RETENÇÃO DE PARTE DOS VALORES PAGOS – INVIABILIDADE - IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE VALORES PAGOS A TÍTULO DE IPTU APÓS A RESCISÃO DO CONTRATO (NATUREZA “PROPTER REM”) -

DETERMINAÇÃO DE DEVOLUÇÃO DE VALORES COM INCIDÊNCIA DE JUROS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO – INVIABILIDADE EIS QUE A CULPA FOI EXCLUSIVA DA VENDEDORA DO LOTE

– INCIDÊNCIA DE JUROS DE MORA DESDE A CITAÇÃO – SENTENÇA MANTIDA – APELO DESPROVIDO.

Rejeita-se a preliminar de cerceamento de defesa, quando os elementos de prova são suficientes ao julgamento conforme o estado em que o processo se encontra, eis que se trata de matéria eminentemente de direito.

Constatando-se a culpa exclusiva do vendedor em relação ao atraso injustificado, tendo-se em vista a data de encerramento do empreendimento e o contrato firmado, é viável a devolução dos valores pagos, sem qualquer retenção.

É cabível a fixação de dano moral em situação de atraso injustificado da empresa de empreendimentos imobiliários, de modo que a situação ultrapassa o mero aborrecimento e acarreta abalo emocional importante à parte consumidora/apelada.

“(...)
3. Ocorrida a rescisão contratual e o retorno ao status quo ante, o imóvel volta ao patrimônio da vendedora, não é cabível a retenção de valores a título de IPTU, que constitui tributo de natureza
propter rem
, desde que haja débitos anteriores ao reconhecimento da rescisão. (...) (N.U 1000275-69.2021.8.11.0015, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 14/03/2023, Publicado no DJE 16/03/2023)”.

Os juros de mora em contrato rescindido por culpa exclusiva do vendedor devem incidir desde a citação, eis que o julgado do colendo Superior, no REsp 1740911/DF, pelo rito de repetitivo (Tema 1002), diz respeito a rescisão do contrato de compra e venda imotivada pelo comprador.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Apelação Cível (ID. Num. 202561854) interposto por
KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA,

em face de sentença prolatada pelo Juízo de Direito da 2ª Vara Cível da Comarca de Rondonópolis/MT, que, nos autos de
Ação de Rescisão de Contrato c/c restituição de Quantia Paga e Indenização por Danos Morais n. 1006296-63.2022.8.11.0003
, movida por
EVERTON ANDRADE DE ARAUJO
,
JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTE
a pretensão deduzida na inicial para o fim de:
i)

declarar rescindido o contrato de compra e venda
do terreno descrito na inicial;
ii)

condenar a Requerida na restituição dos valores pagos
, a serem corrigidos a partir do desembolso de cada parcela, pelo índice definido no instrumento contratual, além de juros de mora de 1% ao mês desde a citação e multa por inadimplência,
nos moldes estabelecidos no contrato
;
iii)
c
ondenar a Requerida ao pagamento de R$ 6.000,00 (seis mil reais) a título de indenização por danos morais
, com juros de mora de 1% ao mês desde a citação e correção monetária pelo IPCA a partir do arbitramento (súmula 362 STJ). Não foi atribuída à parte autora a causa da rescisão contratual, de modo que ela não foi condenada ao pagamento de encargos contratuais suscitados pela demandada. Por fim, a sentença
CONDENOU
a parte requerida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, os quais fixo em 12% sobre o valor da condenação (art. 85, §2º, CPC/2015).

A Apelante, KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, em síntese, alega que “(...)
Trata-se de AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL URBANO C.C. REEMBOLSO E DANOS MORAIS, proposta pelo Apelado em face da Apelante, onde, em síntese, objetivou-se o rompimento antecipado do contrato celebrado entre as partes com restituição do valor pago, multa e indenização por danos morais, tendo em vista suposto atraso na conclusão das obras de infraestrutura do empreendimento
”; e que “(...)
A peça contestatória apresentada tempestivamente rebateu os argumentos expostos na inicial, principalmente com relação à conclusão das obras e liberação para receber construções, validade contratual e retenção nos termos convencionados em virtude da inexecução do contrato por parte da compradora; taxa de fruição pelo tempo de ocupação do bem; e restituição de eventuais valores em aberto a título de IPTU durante o período de posse dos compradores, ora Apelados, bem como em relação a inexistência de qualquer dano moral ou incidência de multa
”.

Suscita preliminar de cerceamento de defesa, alegando-se que foi requerida produção de provas (expedição ofício), que confirmaria a tese de ausência de atraso, e que o real motivo da rescisão do contrato em comento foi a desistência imotivada do Apelado; e, ainda, que não há impedimento de edificação no imóvel adquirido.

Aduz que “(...)
a r. sentença deve ser reformada para considerar a rescisão contratual por culpa da Apelada diante sua desistência, devendo ser consideras válidas as disposições contratuais e aplicados os percentuais de retenção, conforme pactuado no Compromisso Particular de Compra e Venda. Alternativamente, operada por culpa exclusiva da Apelada, nasce o direito de retenção, aplicando as cláusulas contratuais tendo em vista sua validade, porém caso assim não entenda Vossas Excelências, que sejam aplicadas decisões proferidas pela jurisprudência que seguem o patamar NUNCA INFERIOR A 25% (VINTE E CINCO POR CENTO) do valor efetivamente pago, pelos gastos de propaganda, publicidade, administração e impostos”.

Argumenta que “(...)
No que tange aos juros moratórios, impossível a sua incidência a partir da citação, pois recentemente a 2ª seção do STJ concluiu o julgamento de repetitivo acerca do termo inicial dos juros de mora incidentes sobre os valores a serem restituídos pela Promitente Vendedora de imóvel, em caso de extinção do contrato por iniciativa do Promitente Comprador”, de modo que inexiste mora da Apelante, e que, assim, somente a partir do trânsito em julgado é que poderiam incidir juros moratórios.

Requer o afastamento da incidência de juros moratórios, em virtude de ausência de mora anterior da Apelante. Ademais, assevera que os juros moratórios devem ser computados a partir do trânsito em julgado da decisão.

Sustenta a ausência de dano moral indenizável, pois o descumprimento do contrato não enseja a indenização.

Afirma que o Apelado deve ser responsabilizado ao pagamento de eventuais débitos no imóvel durante o período de posse (IPTU).

Pugna pela reforma da sentença, para “
preliminarmente, reconhecer a nulidade da sentença em virtude do cerceamento de defesa devendo os autos retornar a origem para devida instrução probatória e, no mérito, para reconhecer a culpa exclusiva da Apelada pela rescisão contratual e admitir que a restituição dos valores pagos se dê com a aplicação dos percentuais de retenção previstos no Compromisso Particular de Compra e Venda, ou, alternativamente, aplicando o percentual de 25% (vinte e cinco por cento), conforme decisões de casos análogos, bem como para afastar a incidência da multa contratual em desfavor da Apelante. Requer que eventuais juros moratórios sejam aplicados a partir do trânsito em julgado desta demanda, conforme entendimento do STJ em sede de recurso repetitivo (...).Seja afastada qualquer indenização por danos morais, haja vista sua inexistência no caso em tela, ou, alternativamente, para aferição de valores de condenação por danos morais, deverá ser considerado o binômio REPARAÇÃO/PUNIÇÃO para mensurar o quantum indenizatório, minorando consideravelmente a condenação imposta; Seja declarada a responsabilidade da Apelada por eventuais débitos de IPTU durante todo o período de vigência contratual ou, caso assumidos pela Apelante, seja autorizado o desconto em eventual liquidação de sentença. Com o provimento do presente recurso os ônus sucumbenciais deverão ser alterados na origem, passando a fixar-se percentual à título de honorários igualmente em favor dos causídicos da Apelante, além a distribuição igualitária das custas processuais (...)”.

As contrarrazões foram ofertadas, pugnando pelo desprovimento do apelo interposto; e pela majoração da verba honorária advocatícia de sucumbência.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

V O T O

- PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA.

Não há falar em cerceamento de defesa, pois os elementos de prova existente nos autos são suficientes ao deslinde da causa. Assim, é prescindível para aferição do direito invocado pela parte autora e contestado pela Requerida, que fosse deferido o pedido de envio de ofício.

Assim, mostra-se conveniente o julgamento conforme o estado em que o processo se encontra, não havendo qualquer nulidade constante da sentença.

Diante disso,
REJEITO
a preliminar.

V O T O – MÉRITO
.

O objeto deste recurso consiste em analisar e dirimir se está ou não correta a sentença que, nos autos de
Ação de Rescisão de Contrato c/c restituição de Quantia Paga e Indenização por Danos Morais n. 1006296-63.2022.8.11.0003
, movida por
EVERTON ANDRADE DE ARAUJO
,
JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTE
a pretensão deduzida na inicial para o fim de:
i)

declarar rescindido o contrato de compra e venda
do terreno descrito na inicial;
ii)

condenar a Requerida na restituição dos valores pagos
, a serem corrigidos a partir do desembolso de cada parcela, pelo índice definido no instrumento contratual, além de juros de mora de 1% ao mês desde a citação e multa por inadimplência,
nos moldes estabelecidos no contrato
;
iii)
c
ondenar a Requerida ao pagamento de R$ 6.000,00 (seis mil reais) a título de indenização por danos morais
, com juros de mora de 1% ao mês desde a citação e correção monetária pelo IPCA a partir do arbitramento (súmula 362 STJ). Não foi atribuída à parte autora a causa da rescisão contratual, de modo que ela não foi condenada ao pagamento de encargos contratuais suscitados pela demandada. E, ainda,
CONDENOU
a parte requerida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, os quais fixo em 12% sobre o valor da condenação (art. 85, §2º, CPC/2015).

Os pontos de insurgência em relação à sentença são os seguintes:

- Alegação de culpa exclusiva da Autora/Apelada/Compradora quanto à rescisão do contrato.

Direto ao ponto. Vê-se dos autos que o atraso por parte da empresa de empreendimentos imobiliários é incontestável.

O Contrato Particular de Compra e Venda foi firmado entre os litigantes, em 02/08/2018, envolvendo o Lote 39, da Quadra 41 do Loteamento Rosa Bororo. Não foi entregue a obra no prazo assinalado.

Diante disso, não há como não reconhecer o descumprimento contratual exclusivamente da construtora. Não há também qualquer menção de inadimplemento por parte da autora/apelada antes do imbróglio causado, e do qual a Autora/Apelada não deu causa (ajuizamento de Ação Civil Pública pelo MPE, acarretando o embargo das obras do empreendimento).

Destaca-se que, em setembro/2014, houve determinação de suspensão de todas as obras que estavam sendo realizadas, e também a suspensão de divulgações midiáticas no intuito de comercializar os imóveis, a fim de evitar prejuízos a terceiros.

Também é fato incontroverso que somente no final do primeiro semestre de 2018 é que houve acordo homologado com o Ministério Público para a continuidade do empreendimento, o que demonstra que a aquisição se deu logo depois de período de turbulência, envolvendo o empreendimento, a imobiliária e os entes públicos.

Portanto, procede a tese adotada pela sentença, fundamentou o atraso unilateral e inquestionável da imobiliária, devendo, portanto, suportar o ônus do inadimplemento e da rescisão não motivada pelo comprador:

“(...)
A existência de relação jurídica entre as partes é inconteste, estando materializada pelo contrato de compra e venda do lote 39, quadra 41, Loteamento denominado Residencial Parque Rosa Bororo.

Referido contrato foi firmado, em 02/08/2018, no valor de R$ 89.040,80 (oitenta e nove mil e quarenta reais e oitenta centavos), mediante pagamento de sinal equivalente ao importe de R$ 2.495,00 (dois mil quatrocentos e noventa e cinco reais) com parcelamento do restante em 180 prestações (ID 79710710).

Cinge-se a controvérsia, portanto, ao não cumprimento, por parte da vendedora, dos termos ajustados contratualmente, especificamente o prazo para conclusão de obras de infraestrutura.

Nesse contexto, as alegações defensivas, para além de genéricas, pois não enfrentado de maneira específica o (
des
) cumprimento do pacto negocial, revelam nítida confissão ficta. Isso porque reconhecida a entrega da infraestrutura apenas em dezembro/2019, embora prometida para setembro/2018.

Frise-se, não houve insurgência específica quanto ao compromisso de entregar a obra ainda em 2018, conforme documentos juntados pelo autor, inclusive com divulgação em redes sociais. Tampouco foi informada qualquer circunstância extraordinária ou imprevisível capaz de justificar o atraso, quiçá eventual inadimplemento contemporâneo do requerente ao período previsto para conclusão do empreendimento.

E sendo assim, não há como imputar à parte autora o ônus de suportar o atraso na realização das obras, revelando-se exclusivamente da ré a culpa pelo descumprimento contratual, à luz do disposto no art. 475, CC,
in verbis:

"A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos."

A propósito:

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTEAMENTO. ATRASO NA ENTREGA. RESCISÃO CONTRATUAL. 1. Responsabilidade das loteadoras pelo atraso na entrega. Entraves administrativos são fortuitos internos inerentes à atividade do fornecedor e que nada concerne o consumidor. Aplicação da Súmula 161/TJSP. Responsabilidade objetiva do fornecedor. Arts. 12 e 14 do CDC. Descumprimento contratual configurado. Culpa pela rescisão das corrés. 2. Multa contratual. Devida a incidência em desfavor das infratoras, conforme cláusula contratual expressa. 3. Recurso não provido. Condenação das apelantes por litigância de má-fé.” (TJ-SP - AC: 10150787620168260577 SP 1015078-76.2016.8.26.0577, Relator: Mary Grün, Data de Julgamento: 18/10/2019, 7ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 18/10/2019)

Destarte, escorreita a rescisão do contrato, impondo-se à parte ré a restituição dos valores pagos pelo requerente, sobre os quais deverá incidir correção monetária desde o desembolso de cada parcela.

Uma vez não imputada ao comprador à causa pela rescisão do contrato, não há falar em aplicação das multas, cláusulas e encargos moratórios e penais previstos no contrato”.

- afastamento da incidência de juros moratórios, em virtude de ausência de mora anterior da Apelante. Defesa de que os juros moratórios devem ser computados a partir do trânsito em julgado da decisão.

Não há fundamento na alegação de ausência de mora, diante do incontestável atraso, bem como da existência de impedimento de continuidade da obra, em razão de embargo do MPE.

Assim, não há falar em afastamento de incidência de juros de mora.

Também não merece reforma a sentença no tocante à incidência de juros de mora, pois se trata de ação de natureza contratual, não se aplicando a Lei n. 13.786/2018, que trata da aplicação de juros de mora a partir do trânsito em julgado, pois no caso não houve culpa do comprador, não havendo possibilidade de retenção:

“CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. DESISTÊNCIA PELO COMPRADOR. PERCENTUAL. RETENÇÃO. POSSIBILIDADE. SÚMULA 568/STJ. REVISÃO. SÚMULA 7/STJ. CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. DESEMBOLSO.
TERMO INICIAL DOS JUROS. TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO
. 1. Ação de rescisão contratual c/c devolução de quantias pagas. 2. A atual jurisprudência do STJ define que, em caso de rescisão de compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador, é possível ao vendedor reter entre 10% e 25% dos valores pagos. 3. A análise da razoabilidade do percentual fixado pelo Tribunal de origem entre os parâmetros estabelecidos pelo STJ, encontra óbice na Súmula 7 do STJ. 4. Agravo interno em agravo em recurso especial desprovido”. (AgInt no REsp 1813490 / SP AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL 2019/0129572-2 Relatora Ministra NANCY ANDRIGHI (1118) Órgão Julgador T3 - TERCEIRA TURMA Data do Julgamento 26/08/2019 Data da Publicação/Fonte DJe 28/08/2019)”.

- alegação de ausência de dano moral indenizável, pois o descumprimento do contrato não enseja a indenização

A esse respeito considero que a matéria não se trata de mero descumprimento contratual, mas sim frustração importante acarretada por ausência de informação acerca da existência de embargo no imóvel, ocasionando danos à honra e à dignidade da consumidora, que experimentou abalo emocional considerável, conforme muito bem exposto na sentença:

“(...)
No que concerne ao dano moral, este pode ser conceituado como uma
“lesão a um interesse existencial concretamente merecedor de tutela”
. (FARIAS, Cristiano Chaves et al. Curso de Direito Civil. v.3, Responsabilidade Civil. Salvador: Juspodivm, 2014).

Certo é que as circunstâncias do caso se sobrepõem ao mero dissabor, especialmente porque a parte compradora se viu privada de fazer uso do bem, sendo frustradas as expectativas que fundamentaram a aquisição do imóvel, cabendo à ré o dever de indenizar.

Em atenção aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, considerando as nuances do caso concreto e das partes envolvidas, visando prestigiar o caráter pedagógico da medida, especialmente obstar a reiteração da conduta, e, ao mesmo tempo, o enriquecimento indevido do requerente, correta a fixação do

valor da indenização em R$ 6.000,00 (seis mil reais),
com juros de mora de 1% ao mês desde a citação e correção monetária pelo IPCA a partir do arbitramento (súmula 362 STJ)”.

Portanto, considera-se plausível a condenação por danos morais, bem como o valor fixado a tal título, no montante de R$ 6.000,00 (seis mil reais)

- alegação de que o Apelado deve ser responsabilizado ao pagamento de eventuais débitos no imóvel durante o período de posse (IPTU).

A esse respeito, melhor sorte não socorre à Apelante, pois com a rescisão o imóvel volta ao patrimônio da parte vendedora, de modo que não cabe a retenção a título de IPTU, ante sua natureza “propter rem”.

A propósito:

“RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO RESCISÓRIA C/C NULIDADE DE CLÁUSULAS ABUSIVAS E DEVOLUÇÃO DE PARCELAS PAGAS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR – RETENÇÃO – RESTITUIÇÃO EM PERCENTUAL RAZOÁVEL – RETENÇÃO DE VALOR DE IPTU – DÉBITOS EM ABERTO – CLÁUSULAS QUE CONTRARIAM A LEGISLAÇÃO E JURISPRUDÊNCIA – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO DA AUTORA PARCIALMENTE PROVIDO E RECURSO DO REQUERIDO DESPROVIDO.

1. Na hipótese de rescisão contratual por culpa exclusiva do comprador/recorrente, que não teve condições de arcar com as parcelas do financiamento, não há que se falar em indenização por danos morais.

2. É sedimentado entendimento que considera razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel a pedido do comprador, que o percentual de retenção pelo vendedor de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados.

3. Ocorrida a rescisão contratual e o retorno ao status quo ante, o imóvel volta ao patrimônio da vendedora, não é cabível a retenção de valores a título de IPTU, que constitui tributo de natureza
propter rem
, desde que haja débitos anteriores ao reconhecimento da rescisão.

4. As cláusulas contratuais, ainda que previamente informadas ao consumidor, antes da assinatura do contrato, não afasta a sua abusividade. (N.U 1000275-69.2021.8.11.0015, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 14/03/2023, Publicado no DJE 16/03/2023)”.

Portanto, não há qualquer fundamento plausível para a reforma da sentença, devendo ser desprovido o recurso interposto por KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.

Atento ao disposto no artigo 85, § 11 do CPC, majoro em 5% a verba honorária advocatícia fixada pelo Juízo “a quo”.

Considera-se prequestionada toda a matéria ventilada no feito.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 14/05/2024