Tribunal: TJMT
Processo: 1019948-24.2020.8.11.0002
Relator(a): DIRCEU DOS SANTOS
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-12-10
Data de publicação: 2024-12-17

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1019948-24.2020.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Promessa de Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[CIC - CENTRAL DE IMOVEIS CUIABA LTDA - CNPJ: 01.055.599/0001-23 (APELANTE), PATRICIA DE OLIVEIRA GONCALVES - CPF: 023.069.241-98 (ADVOGADO), VALDIR FERREIRA DA MOTTA - CPF: 188.245.959-87 (APELANTE), CLOVES GORGONHA - CPF: 419.916.131-72 (APELADO), KLEBER JOSE MENEZES ALVES - CPF: 629.438.391-91 (ADVOGADO), ROVANHA ARAUJO GORGONHA - CPF: 939.151.954-72 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTEAMENTO CAMPESTRE. ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO E DESCUMPRIMENTO DAS OBRIGAÇÕES CONTRATUAIS. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS QUANTIAS PAGAS. INAPLICABILIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL DE RETENÇÃO. DANOS MORAIS CONFIGURADOS.
RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO
.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível contra sentença que julgou procedentes os pedidos iniciais em ação ordinária, declarando rescindido o contrato de compromisso de compra e venda do “Loteamento Campestre EcoVille Pantanal” e condenando os réus à restituição integral das quantias pagas, bem como ao pagamento de indenização por danos morais de R$ 5.000,00 para cada autor.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão:

(i) verificar se a cláusula contratual que prevê a retenção de 23% do valor pago pelos autores pode ser aplicada no caso de rescisão contratual por culpa dos fornecedores promitentes;

(ii) avaliar a configuração e o valor fixado a título de danos morais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A devolução integral das quantias pagas pelos autores é respaldada pela Súmula 543 do STJ, que determina a restituição total em caso de culpa exclusiva do vendedor promitente, sendo inaplicável a cláusula de retenção de 23%, pois o inadimplemento foi atribuído exclusivamente aos apelantes.

A notificação por danos morais é devida, uma vez que o atraso injustificado na entrega de imóvel configura abalo relevante às expectativas e interesses extrapatrimoniais dos adquirentes, ultrapassando o mero aborrecimento. O valor de R$5.000,00 para cada autor atende aos princípios de razoabilidade e proporcionalidade, considerando os transtornos causados pela conduta ilícita.

IV. DISPOSITIVO

Recurso desprovido.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de apelação cível interposta por
CIC - CENTRAL DE IMÓVEIS CUIABA LTDA e outro
a fim de reformar a sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível da comarca de Várzea Grande que, nos autos da Ação Ordinária de Requerimento de Devolução de Quantia Paga e Anulação de Cláusulas n. 1019948-24.2020.8.11.0002 movida por
CLOVES GORGONHA e outra
, julgou procedentes os pedidos iniciais nestes termos:

“(...) a) DECLARAR rescindido o ‘“contrato de compromisso de compra e venda de “LOTEAMENTO CAMPESTRE ECOVILLE PANTANAL” – id. 51856151 e 51856156;

b) CONDENAR os requeridos solidariamente a restituírem à parte autora, os valores que pagou pelo bem, na quantia de R$ 9.496,94 (nove mil quatrocentos e noventa e seis reais e noventa e quatro centavos), com incidência de juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação e correção monetária pelo INPC a partir do desembolso de cada parcela, observada a planilha constante no id. 36099750,

c) CONDENAR os demandados ao pagamento de indenização pelos danos morais sofridos no importe de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) para cada autor, acrescidos de juros de mora de 1% ao mês e correção monetária pelo INPC a partir da prolação da sentença (Súmula 362 do STJ).

Ante a sucumbência, condeno a parte requerida ao pagamento das custas e honorários advocatícios que arbitro em 10% sobre o valor atualizado da condenação; tendo em vista a natureza da causa; o grau do zelo dos trabalhos profissionais e o tempo despendido, nos termos do art. 85, §2º, do CPC. (...)”

Nas razões recursais, os apelantes sustentam que o empreendimento foi entregue dentro do prazo, conforme certidão de conclusão emitida em 2018 pela Prefeitura de Santo Antônio de Leverger.

Defendem a aplicação de cláusula contratual que autoriza a retenção de 23% do valor pago pelos autores, para cobrir despesas administrativas.

Dizem que a condenação por danos morais seria indevida, pois não houve qualquer ato ilícito apto a gerar abalo extrapatrimonial significativo. Subsidiariamente, pede a redução do montante.

Pede o provimento do recurso para que seja descontada a multa de 23% sob o valor a ser devolvido aos apelados e a exclusão dos danos morais.

Nas contrarrazões, os autores requerem a manutenção integral da sentença, argumentando que a apelante não cumpriu com a entrega do empreendimento conforme prometido e que as justificativas apresentadas são infundadas e sem amparo nos autos (Id. 243226705).

Eis os relatos necessários.

Peço dia para julgamento.

DES. DIRCEU DOS SANTOS

RELATOR

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara,

Os autores ajuizaram a Ação em desfavor da CIC - CENTRAL DE IMÓVEIS CUIABÁ LTDA. e outro almejando a rescisão contratual do compromisso de compra e venda de duas unidades imobiliárias no “Loteamento Campestre EcoVille Pantanal”, localizado no Município de Santo Antônio do Leverger, pelo valor de R$24.612,94 cada, já tendo efetuado o pagamento de R$9.496,94.

A controvérsia diz respeito à análise da suposta entrega do empreendimento contratado, bem como à validade da previsão contratual de retenção de parte dos valores pagos em caso de rescisão, e à condenação ao pagamento de indenização por danos morais.

Inicialmente, verifico que os documentos anexados aos autos pelas partes demonstram que a previsão de “entrega dos serviços e obras” do loteamento, conforme estipulado na Cláusula 17ª do contrato, era para o mês de outubro de 2017, com tolerância adicional de 06 meses em caso de força maior, ou seja, até maio de 2018.

Contudo, até a propositura da presente ação, em 06/08/2020, o projeto ainda não havia sido entregue com todas as benfeitorias prometidas na propaganda e especificadas contratualmente, quais sejam: guarita de segurança, perímetro externo com alambrado e cerca viva, tablados para pesca, rampa para barcos, salão de festas, quiosques com churrasqueiras, quadras esportivas, paisagismo, e parque saúde com lago contemplativo.

Ressalta-se que a publicidade veiculada pelo fornecedor integra o contrato, conforme dispõe o art. 30 do Código de Defesa do Consumidor, que assim determina:

“Art. 30. Toda informação ou publicidade, suficientemente precisa, veiculada por qualquer forma ou meio de comunicação com relação a produtos e serviços oferecidos ou apresentados, obriga o fornecedor que a fizer veicular ou dela se utilizar e integra o contrato que vier a ser celebrado.”

Nesse contexto, ficou comprovado o descumprimento contratual por parte dos apelantes, o que justifica plenamente a rescisão do contrato, com a devolução integral das quantias pagas pelos apelados, nos termos da Súmula 543 do STJ, que estabelece:

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

Quanto à alegação de validade da cláusula que prevê a retenção de 23% dos valores pagos, é necessário observar que tal previsão é inaplicável ao presente caso. Conforme assentado na sentença, o inadimplemento contratual foi atribuído exclusivamente aos apelantes, sendo indevida qualquer retenção de valores.

No tocante à indenização por danos morais, verifico que a decisão do juízo de origem foi proferida em estrita conformidade com os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, fixando o valor em R$ 5.000,00 (cinco mil reais) para cada autor, considerando os transtornos gerados pela inexecução contratual e o longo período de espera.

Ademais, este Tribunal possui forte entendimento no sentido de que o significativo atraso na entrega do imóvel, que na espécie deu causa à rescisão contratual, frustra as expectativas e metas dos adquirentes quanto à aquisição de imóvel próprio, não se podendo admitir que tal abalo fique apenas no plano do mero aborrecimento.

Confira julgados deste Tribunal acerca do mesmo empreendimento:

APELAÇÕES – AÇÃO RESOLUÇÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE REPARAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – OFENSA AO PRINCIPIO DA DIALETICIDADE – NÃO CONFIGURADA – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – LOTEAMENTO – INFRAESTRUTURA/BENFEITORIAS NÃO ENTREGUE NO PRAZO CONTRATUAL – CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA – LEGALIDADE –
RESOLUÇÃO DA AVENÇA POR CULPA DA VENDEDORA – RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS INCLUÍDA A COMISSÃO DE CORRETAGEM
– LUCROS CESSANTES – POSSIBILIDADE – DANO PRESUMIDO – CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA – PEDIDO NÃO FORMULADO – DANO MORAL DEVIDO – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO DO AUTOR PARCIALMENTE PROVIDO – RECURSO DA REQUERIDA NÃO PROVIDO.Não configura ausência de regularidade formal ou violação ao princípio da dialeticidade, quando a Recorrente narra os fatos de acordo com suas convicções e traz argumentos que, a seu ver, seriam suficientes para o êxito do recurso.Demonstrado que a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva do promitente-vendedor, há de ser restituído integralmente o valor pago pelo promitente-comprador, o que inclui a comissão de corretagem. A previsão de cláusula de tolerância (180 dias a mais para entrega do imóvel) não encontra qualquer óbice no ordenamento jurídico pátrio, desde que expressamente pactuada, e configura-se como o período razoável para o cumprimento das formalidades necessárias para a entrega de um empreendimento de grande porte e complexidade.“A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça se firmou no sentido de que, descumprido o prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, é cabível a condenação por lucros cessantes, havendo presunção de prejuízo do promitente comprador.” (EDcl no AgRg no AREsp 695.135/RJ).Deixa-se de analisar pedido não formulado na origem quanto a aplicação da cláusula penal moratória. Possível é a condenação por danos morais decorrentes de atraso de entrega de imóvel, máxime se a construtora extrapola inclusive o período de tolerância lhe concedido de forma unilateral. (N.U 1000695-91.2020.8.11.0053, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, GUIOMAR TEODORO BORGES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 29/09/2021, Publicado no DJE 04/10/2021)

TERCEIRO EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM SEDE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – LOTEAMENTO CAMPESTRE –
ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DA OBRA – RESCISÃO POR CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA – SÚMULA 543 DO STJ – DEVOLUÇÃO INTEGRAL, INCLUINDO A COMISSÃO DE CORRETAGEM
– PRESCRIÇÃO DA PRETENSÃO DE RESTITUIÇÃO DA TAXA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM – PRESCRIÇÃO TRIENAL (ART. 206, § 3º, IV, DO CC) – DANO MORAL CONFIGURADO – QUANTUM INDENIZATÓRIO FIXADO EM ATENÇÃO AOS PRINCÍPIOS DA PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE – MULTA MORATÓRIA – INVERSÃO – OMISSÃO VERIFICADA – PEDIDO DE RESSARCIMENTO MATERIAL DECORRENTE DO PAGAMENTO DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS CONTRATUAIS – IMPOSSIBILIDADE – RESTITUIÇÃO DOS VALORES DE MODO INTEGRAL JÁ DETERMINADO NA SENTENÇA VÍCIO SANADO – SEM EFEITOS INFRINGENTES – EMBARGOS ACOLHIDOS.Na forma do artigo 1.022 do CPC, os embargos de declaração são viáveis quando presente omissão, obscuridade, contradição ou erro material na decisão recorrida.Os honorários convencionais despendidos pela parte ao seu advogado não constitui ato ilícito passível de reparação por danos materiais. Trata-se, na verdade, de legítimo exercício do direito de ação ou de defesa, sem que a parte adversa dele tenha participado, de modo que esta não pode ser compelida a arcar com a referida verba.(N.U 1002147-75.2020.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DIRCEU DOS SANTOS, Vice-Presidência, Julgado em 06/03/2024, Publicado no DJE 11/03/2024)

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES – COMPRA E VENDA DE LOTEAMENTO CAMPESTRE – EMPREENDIMENTO ENTREGUE SEM A CONCRETIZAÇÃO DAS OBRAS ANUNCIADAS NA PROPAGANDA E NO CONTRATO – ATRASO INJUSTIFICADO – RESCISÃO CONTRATUAL – RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS – CIRCUNSTÂNCIAS QUE ULTRAPASSAM O MERO ABORRECIMENTO – DANO MORAL configurado – QUANTUM PROPORCIONAL E RAZOÁVEL – RECURSO DESPROVIDO. O descumprimento do contrato particular de compromisso de compra e venda de unidade imobiliária, em razão do injustificado atraso na entrega das obras de infraestrutura, enseja o direito de o contratante rescindir a avença, com o ressarcimento integral das quantias pagas. O interesse extrapatrimonial dos compradores foi atingido pela conduta ilícita da apelante, uma vez que é incontroversa a frustração sofrida por eles em razão da morosidade na entrega das benfeitorias do empreendimento.
Esse atraso incomum e injustificado não se trata de mero aborrecimento ou simples insatisfação, mas de relevante frustração e angústia, ensejando a devida compensação.

(TJ-MT - AC: 10046497520188110002 MT, Relator: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Data de Julgamento: 02/09/2020, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 03/09/2020)

Dispositivo.

Com tais considerações, conheço do recurso e
NEGO-LHE PROVIMENTO
.

Tendo em vista o resultado do julgamento, majoro os honorários sucumbenciais para 15% sobre o valor atualizado da condenação.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 10/12/2024