Tribunal: TJMT
Processo: 1014956-12.2023.8.11.0003
Relator(a): RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-08-14
Data de publicação: 2024-08-20

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1014956-12.2023.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Promessa de Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[CRISTIANE TOSTA - CPF: 065.684.649-61 (APELADO), EFRAIM ALVES DOS SANTOS - CPF: 205.010.131-72 (ADVOGADO), SOLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 07.484.175/0001-60 (APELANTE), RAFAEL EDUARDO DA SILVA COSTA - CPF: 032.933.021-73 (ADVOGADO), MICHELLE DE CASTRO CINTRA - CPF: 033.803.341-62 (ADVOGADO), ARINILSON GONCALVES MARIANO - CPF: 655.985.391-87 (ADVOGADO), CARLOS EDUARDO MURICY MONTALVAO - CPF: 714.121.661-87 (ADVOGADO), JULIANA LAZARA ALVARENGA MONTALVAO SILVA - CPF: 001.333.621-59 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PARCIALMENTE PROVIDO, UNÂNIME

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA – RESCISÃO – CULPA DO COMPRADOR – MAJORAÇÃO DA RETENÇÃO PARA 25% – TAXA DE FRUIÇÃO – USUFRUTO NÃO COMPROVADO – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Na rescisão de contrato por culpa exclusiva do comprador é assegurado ao vendedor o direito de retenção entre 10% e 25% das parcelas, para suprir eventuais prejuízos, e o arbitramento deve ser com observância às particularidades do caso concreto.

A taxa de fruição é devida se comprovado que o comprador usufruiu do imóvel sem pagar as parcelas.

“Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.”
(Tema 1002 do STJ).

R E L A T Ó R I O

Apelação Cível em
Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Quantia Paga
julgada procedente para:

“
declarar rescindido o contrato particular de compromisso

de compra e venda firmado em 08 de junho de 2014, referente ao imóvel descrito e

caracterizado nos autos, devendo haver por parte da parte ré a restituição dos valores

pagos pela autora, exceto o valor da corretagem, em parcela única, com o decote da

importância paga ao corretor e IMPT, valor que deverá ser corrigido – juros de 1% ao

mês a partir da citação e correção monetária ‘INPC’ a contar do trânsito em julgado

desta decisão, condenando a empresa ré no pagamento das custas processuais e

honorários advocatícios que arbitro em 10% (dez por cento), sobre o valor dado à

causa, o qual deverá ser atualizado.
”

A apelante sustenta que a taxa de retenção deve ser de 25% e que o apelado deve ser condenado ao pagamento de taxa de fruição.

Argui que o pagamento de impostos e taxas
é
de responsabilidade do comprador e pede, alternativamente, que a taxa de fruição seja abatida do valor que tem a restituir referente ao IPTU.

Defende que, uma vez que a culpa pela rescisão é do comprador, não devem incidir juros de mora sobre o montante a ser restituído, mas que, se mantido, deve ser contato a partir
do trânsito em julgado.

Pede ainda a reformulação do ônus de sucumbência ou
e
que o cálculo da verba honorária seja
feita
com base no proveito econômico da apelada.

Contrarrazões no ID n.
216082174
.

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

Apelação Cível em Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Quantia Paga julgada procedente.

As partes firmaram Proposta de Compra e Venda de Imóvel e Parcelamento Imobiliário do Loteamento Parque dos Lírios para aquisição do lote de terra n. 23, quadra n.
13, do referido loteamento, por R$49.200,00 (ID n. 216081748).

A rescisão decorreu
à
pedido da apelada em ração de incapacidade financeira de manter o contrato, portanto a lide será analisada por esse prisma.

A jurisprudência consolidada do STJ admite que a rescisão se dê por iniciativa do adquirente, ressalvado o direito de retenção de parte da quantia paga quando este der causa ao rompimento, até o limite de 25% (Súmula 543 do STJ).

Para ilustrar:

AGRAVO REGIMENTAL EM AGRAVO (ART. 544 DO CPC/73) - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PERDAS E DANOS - DECISÃO MONOCRÁTICA NEGANDO PROVIMENTO AO RECURSO. INSURGÊNCIA DA DEMANDADA. 1.
A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados.
Precedentes. 1.1. Na hipótese, a discussão acerca do percentual de retenção aplicado no caso (15%) demanda
reenfrentamento
dos fatos da causa, bem como das cláusulas do respectivo contrato, o que encontra obstáculo nos enunciados n. 5 e 7 da Súmula do STJ. Precedentes. 2. A aplicação da Súmula 7 também impede o exame de dissídio jurisprudencial, porquanto ausente a similitude fática entre o acórdão recorrido e os paradigmas ditos divergentes. 3. Agravo regimental desprovido
. (
AgRg
no
AREsp
803.290/DF, Rel. Min. Marco
Buzzi
, Quarta Turma, julgamento em 27/06/2017,
DJe
de 01/08/2017).

Portanto, neste caso a retenção deve ser de 25% (entre os 10% e 25%) dos valores pagos, visto que a apelante não deu causa ao desfazimento do negócio, que ocorreu, conforme já mencionado, por culpa exclusiva e a pedido da
apelada/compradora.

Nesse sentido, desta Câmara:

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM RESTITUIÇÃO DE DANOS MATERIAIS E MORAIS – RESCISÃO – CULPA DO COMPRADOR - MULTA RESCISÓRIA DE 10% SOBRE AS PARCELAS PAGAS – PERCENTUAL LEGAL – DIREITO DE RETENÇÃO ENTRE 10% E 25% - IPTU – RESPONSABILIDADE DO VENDEDOR ATÉ ENTREGA DAS CHAVES – DANOS MORAIS NÃO CARACTERIZADOS – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Consoante orientação jurisprudencial do STJ, a multa rescisória deve recair sobre o valor pago e não sobre
o total do contrato (REsp 907.856/DF) e os 10% ajustados na avença são legais.

É assegurado o direito de retenção, pela vendedora, entre 10% e 25% das parcelas, para suprir eventuais prejuízos por ela suportados.

O pagamento do IPTU é de responsabilidade do vendedor até a entrega
da chaves
.

A resilição por culpa do comprador não comporta dano moral para este quando inexistente prova de alguma inadimplência do vendedor.
(AP 1033401-03.2019.8.11.0041, julgamento em 29/06/2022,
DJe
de 04/07/2022).

No que diz respeito à taxa de fruição, que equivale a uma locação pelo período que o comprador permaneceu no imóvel sem pagar, não é devida neste caso uma vez que não há prova de que a compradora estava usufruindo do imóvel.

Quanto ao IPTU, a sentença determinou que seria de responsabilidade de autora, ora apelada, portanto, como o pedido corresponde ao que foi concedido, não conheço desse pleito.

“Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.”
(Tema 1002 do STJ).

Pelo exposto, conheço em parte do Recurso e nesse ponto
dou parcial provimento
ao Apelo para determinar que a retenção seja de 25% e que o termo inicial dos juros de mora sejam a partir do trânsito em julgado.

Uma vez que as partes foram vencidas e vencedoras, as custas, assim como a verba honorária, de 10% sobre o proveito econômico da autora, devem ser distribuídas entre as partes no percentual de 50% para cada.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 14/08/2024