Tribunal: TJMT
Processo: 1038985-51.2019.8.11.0041
Relator(a): DIRCEU DOS SANTOS
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-07-10
Data de publicação: 2024-07-17

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1038985-51.2019.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Adjudicação Compulsória]
Relator:
Des(a).
DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[IMOBILIARIA IGUACU LTDA - ME - CNPJ: 01.722.784/0001-24 (APELANTE), REJANE PADILHA DOS SANTOS - CPF: 941.701.421-87 (ADVOGADO), PAULO ROBERTO DE ALMEIDA SANTOS FILHO - CPF: 071.497.127-89 (ADVOGADO), ESCOLA LIVRE PORTO CUIABA LTDA - CNPJ: 33.060.922/0001-43 (APELADO), LUCIANA TENUTA PORTELA - CPF: 988.857.311-04 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA – EXISTÊNCIA DE CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL ENTABULADO ENTRE OS LITIGANTES – EVIDENCIADO O ADIMPLEMENTO DO COMPRADOR E A RECUSA DOS VENDEDORES EM PROCEDER A OUTORGA DA ESCRITURA – REQUISITOS PREENCHIDOS – SENTENÇA MANTIDA –
RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

A ação de adjudicação compulsória tem natureza constitutiva relacionada ao direito de propriedade de bem imóvel e tem como requisitos a prova do negócio realizado entre as partes, quitação das obrigações do comprador e resistência do vendedor em transferir a titularidade.

“O contrato de compra e venda assinado pelas partes, com previsão expressa em cláusula de que conste que o pagamento do preço se deu à vista é documento escrito hábil a provar a quitação e viabilizar a adjudicação compulsória, ausente prova em contrário. (TJ-MT - APL: 00094816120128110041 MT, Relator: GUIOMAR TEODORO BORGES, Data de Julgamento: 01/06/2016, QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Data de Publicação: 03/06/2016).

R E L A T Ó R I O

Trata-se de apelação interposta por
IMOBILIÁRIA IGUACU LTDA - ME,
contra a sentença proferida pelo Juízo da 11ª Vara Cível de Cuiabá que, nos autos da Ação de Adjudicação Compulsória nº 1038985-51.2019.8.11.0041, proposta por ESCOLA LIVRE PORTO CUIABÁ LTDA, julgou procedentes os pedidos constantes na exordial,
“valendo a presente sentença como título apto ao registro do domínio em favor da autora do imóvel situado no lote 18, quadra 06, do empreendimento Chácara de Recreio Paiaguás, Cuiabá/MT, registrado sob a matrícula 24.355, no 6º Serviço Notarial e Registro de Imóveis da 3ª Circunscrição Imobiliária de Cuiabá/MT, pagos os impostos e emolumentos devidos, na forma da lei”
, além disso condenou requerida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 15% (quinze por cento) do valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §2º do Código de Processo Civil

(Id. 213153991).

Em suas razões, de Id. 213153995, os apelantes requerem a reforma da sentença sustentando que o Magistrado
a quo “não decidiu sobre a comprovação do pagamento do preço constante no Instrumento Particular de Compra e Venda, prova essa imprescindível ao êxito do pedido de adjudicação compulsória e que deveria ser feito por meio de documento.”

Assevera que
“inexiste provas de que houve o efetivo pagamento do preço do Lote, uma vez que a empresa recorrida não conseguiu desincumbir-se à contento do ônus probatório que lhe é exigido, não há nos autos comprovação do pagamento, extrato bancário do referido pagamento ou até mesmo quem recebeu o pagamento, a recorrida alega sem comprovação.”

Em seguida, refere que
“sobre o imóvel reivindicado pela recorrida, tem-se que jamais foi de sua propriedade, pois nunca fez o registro do imóvel e jamais tomou posse da propriedade, e tal fato é facilmente comprovado nas documentações acostadas à exordial do processo.”

Afirma, ainda,
“que por vários anos a empresa Recorrente PUBLICOU EDITAL DE NOTIFICAÇÃO em jornais de grande circulação, convocando supostos antigos proprietários a regularizarem o registro dos lotes, porém, a empresa Recorrida sempre permaneceu inerte e em silêncio sob seu direito.”

Alude que
“além de ser a legítima proprietária do imóvel, sempre obteve a posse do referido lote fazendo a sua manutenção como: cerca, limpeza, colocação de placas avisando que o imóvel é de propriedade particular.”

Ao final, protesta pelo provimento do recurso
“para reformar a sentença recorrida, julgando improcedente todos os pedidos da empresa recorrida”
.

As contrarrazões aportaram ao Id. 213153430, pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

Peço dia para o julgamento.

Des. DIRCEU DOS SANTOS

Relator

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara.

Trata-se de Ação de Adjudicação Compulsória ajuizada por Escola Livre Porto Cuiabá Ltda., ora apelada, em desfavor de Imobiliária Iguaçu Ltda., ora apelante.

A parte autora alega ter celebrado um Contrato de Compra e Venda com a demandada, referente ao Lote nº 18 da Quadra 06, do empreendimento denominado “Chácaras de Recreio Recanto Paiaguás”, localizado em Cuiabá/MT, com área total de 5.000m2, devidamente Matriculado sob nº 24.355 do livro 2-CC, no Cartório do 6º Serviço Notarial e Registral de Cuiabá/MT.

Aduz ainda que, no ato da assinatura do contrato, pagou a requerida o valor de Cr$100.000,00 (cem mil cruzeiros reais), que, conforme sua atualização, hoje perfaz o valor total de R$ 3.517,27 (três mil, quinhentos e dezessete reais e vinte e sete centavos). Frisa que o valor foi pago integralmente no ato da assinatura do instrumento de compra e venda, não restando qualquer débito sobre o imóvel em questão.

Menciona que, com o pagamento integral, a requerida ficou obrigada (cláusula 7 e 7.02 do contrato) a outorgar a escritura definitiva, o que não foi feito.

Sustenta, ainda, que a empresa requerida mudou de endereço, sem qualquer comunicação prévia, e tal fato dificultou a transferência definitiva do imóvel adquirido. Também, alega que a empresa requerida aduziu que estaria impedida de realizar o ato de transferência do imóvel devido à existência de uma ação ambiental no local (Ação Civil Pública).

O Magistrado
a quo
julgou procedentes os pedidos constantes na exordial
“valendo a presente sentença como título apto ao registro do domínio em favor da autora do imóvel situado no lote 18, quadra 06, do empreendimento Chácara de Recreio Paiaguás, Cuiabá/MT, registrado sob a matrícula 24.355, no 6º Serviço Notarial e Registro de Imóveis da 3ª Circunscrição Imobiliária de Cuiabá/MT, pagos os impostos e emolumentos devidos, na forma da lei
.”

Inconformada, a apelante se insurge contra a sentença a fim de que sejam julgados improcedentes os pedidos iniciais.

Pois bem.

No que pertine à adjudicação, o Código Civil, em seus arts. 1.417 e 1.418, estabelece que:

Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no cartório de registro de imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.

Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel
.

Com efeito, a Promessa de Compra e Venda constitui instrumento hábil à adjudicação compulsória em relação aos Promitentes-Vendedores.

Acerca do prévio registro no Cartório Imobiliário, o enunciado da Súmula 239 do Superior Tribunal de Justiça dispôs que: "
O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis
.".

Com efeito, a adjudicação se refere a medida judicial que tem como escopo a substituição da declaração de vontade do Contratante que, injustificadamente, se recusa o cumprimento da avença, servindo a sentença para autorizar a lavratura da escritura definitiva.

Sobre o tema, a título de conceito, RICARDO ARCOVERDE CREDIE explicita:

“É a ação pessoal que pertine ao compromissário comprador, ou ao cessionário de seus direitos à aquisição, ajuizada com relação ao titular do domínio do imóvel - (que tenha prometido vendê-lo através de compromisso de venda e compra e se omitiu quanto à escritura definitiva) - tendente ao suprimento judicial desta outorga, mediante sentença constitutiva com a mesma eficácia do ato não praticado. (Adjudicação Compulsória. 5ª ed., Editora Revista dos Tribunais: São Paulo, p. 32).

Dito isso, constituem requisitos indispensáveis ao acolhimento de pretensão da espécie, como fatos constitutivos do direito da parte autora,
a existência da obrigação derivada de Promessa de Venda e Compra de Imóvel
,
o pagamento integral do preço contratado
e
a recusa do Promitente Vendedor em outorgar a Escritura
.

No caso dos autos, resta incontroverso que as partes pactuaram o em 1993 o Instrumento Particular de Contrato Social, acostado ao Id. 213153902, que tinha por objeto a compra e venda do imóvel situado no Lote 18, Quadra 06, do empreendimento Chácara de Recreio Paiaguás, em Cuiabá/MT.

Em relação ao preço, ficou ajustado o pagamento de Cz$100.000,00 (cem mil cruzeiros reais), a ser pago à vista, tanto que ficou disposto que naquela data o comprador seria imitido na posse, com a respectiva tradição. Confira-se:

Ficou disposto, ainda, na Cláusula 7.2 do contrato que
“a escritura de compra e venda será outorgada pela VENDEDORA ao COMPRADOR quando este a solicitar”,
sem que tal providência ficasse condicionada a qualquer pagamento
.
Tal disposição, também vem ao encontro da tese autoral de que houve pagamento do preço à vista no ato da assinatura do contrato.

Com efeito, o contrato de compra e venda assinado pelas partes, com previsão expressa de que o pagamento do preço se deu à vista é documento escrito hábil a provar a quitação e viabilizar a adjudicação compulsória.

Neste sentido é a jurisprudência deste Tribunal:

“APELAÇÃO - ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA - PROCEDÊNCIA - CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA E QUITAÇÃO DEMONSTRADOS - DESNECESSIDADE DE RECONHECIMENTO DE FIRMAS E DE REGISTRO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA - POSSIBILIDADE DA ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA - APELAÇÃO PROVIDA - SENTENÇA REFORMADA. O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do contrato no Registro de Imóveis e ao reconhecimento de firmas, máxime se verificados elementos que possibilitam demonstrar a validade do negócio jurídico. O contrato de compra e venda assinado pelas partes, com previsão expressa em cláusula de que conste que o pagamento do preço se deu à vista é documento escrito hábil a provar a quitação e viabilizar a adjudicação compulsória, ausente prova em contrário.”
(TJ-MT - APL: 00094816120128110041 MT, Relator: GUIOMAR TEODORO BORGES, Data de Julgamento: 01/06/2016, QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Data de Publicação: 03/06/2016)

Assim, merece ser mantida a sentença que acolheu a pretensão à adjudicação compulsória em relação a contrato de promessa de compra e venda uma vez que preenchidos os requisitos para tanto: compromisso de compra e venda legalmente modelado, irretratável e quitado.

Com essas considerações, conheço do recurso e
NEGO-LHE PROVIMENTO
.

Majoro os honorários advocatícios em sede recursal para 15% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, § 11, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 10/07/2024