Tribunal: TJMT
Processo: 1022673-78.2023.8.11.0002
Relator(a): SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão julgador: SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-04-16
Data de publicação: 2024-04-19

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1022673-78.2023.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Efeitos]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, DES(A). JOSE ZUQUIM NOGUEIRA, DES(A). MARCIO VIDAL]

Parte(s):

[AGUINALDO SANTOS DA GAMA - CPF: 107.936.661-04 (APELADO), ARLLON VINICIUS OLIVEIRA GAMA - CPF: 034.784.021-31 (ADVOGADO), NAURIA ALVES DE OLIVEIRA DA GAMA - CPF: 209.594.191-87 (APELADO), DUCTIEVICZ INCORPORADORA LTDA - CNPJ: 04.187.487/0001-14 (APELANTE), MARCELO RODRIGUES DALA - CPF: 016.101.101-29 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARCIO VIDAL, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELANTE(S):

DUCTIEVICZ INCORPORADORA LTDA

APELADO(S):

AGUINALDO SANTOS DA GAMA e NAURIA ALVES DE OLIVEIRA DA GAMA

EMENTA:

RECURSO DE APELAÇÃO
CÍVEL
–

AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C DEVOLUÇÃO
DE VALORES PAGOS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS
– DIREITO DO CONSUMIDOR
–

PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – LOTEAMENTO QUE AGUARDA ENTREGA
DA OBRA -
AUSÊNCIA DE IMISSÃO NA POSSE

-

CLÁUSULA CONTRATUAL QUE ATRIBUI AOS PROMITENTES COMPRADORES A
RESPONSABILIDADE
PELO
PAGAMENTO D
O
IPTU A PARTIR DA DATA DA ASSINATURA DO CONTRATO
–

ABUSIVIDADE DA CLÁUSULA -

PRETENSÃO DE MAJORAÇÃO DE MULTA RESCISÓRIA – PERCENTUAL PREVISTO EXPRESSAMENTE NO CONTRATO
– MAJORAÇÃO INDEVIDA – OBSERVÂNCIA À BOA-FÉ CONTRATUAL

-
RECURSO
NÃO
PROVID
O

Nos contratos que envolvem
lotes que aguardam conclusão de obra para a entrega
do empreendimento
, a
responsabilidade pelo pagamento da taxa condominial e do IPTU incide a partir da efetiva posse do imóvel, sob pena de o adquirente ter que arcar com
essas despesas
enquanto está impossibilitad
o
de usufruir do
bem
.

Abusividade da cláusula que demanda nulidade.
Inteligência do
s

art
s
. 47
e
51, II e IV, do Código de Defesa do Consumidor
, c/c
o
art. 32 do Código Tributário Nacional
.

Não cabe majoração de multa rescisória
expressamente prevista, em contrato preliminar, no percentual de 10%, sob pena de violação da boa-fé contratual.
Inteligência do

art. 4º, III, do Código de Defesa do Consumidor, c/c o art. 442 do Código Civil
.

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA

Egrégia Câmara:

Trata-se de
r
ecurso de Apelação,
interposto p
or

DUCTIEVICZ INCORPORADORA LTDA
, tirado contra sentença (ID 206394708)
proferida pelo Juízo da Terceira Vara Cível da Comarca de Cuiabá-MT que,
na
A
ção de
R
escisão de
C
ontrato c/c
D
evolução de
V
alores
P
agos e
I
ndenização por
D
anos
M
orais
,

proposta por
AGUINALDO SANTOS DA GAMA
e
NAURIA ALVES DE OLIVEIRA DA GAMA
,
julgou parcialmente procedentes os pedidos da inicial, nestes termos:

[...]

Os autores, em 02.12.2017
, firmaram proposta de compra e venda – contrato preliminar, com o intuito de adquirir o imóvel
da quadra 14, lote 01, com área de 472,28m, no loteamento Chapéu do Sol II (Parque Genebra) (ID 121953604), comercializada pela demandada,
pelo valor total de R$ 165.298,00 e diante do exorbitante aumento do valor total da dívida, deixaram de pagar as 180 parcelas reajustáveis avençadas.

Diante disso, postularam ao final pela
: I) nulidade do contrato preliminar de compra e venda e devolução dos valores pagos; II) nulidade da cláusula contratual que responsabiliza os autores ao pagamento de multa contratual em razão da rescisão; III) nulidade da cláusula segunda que prevê a responsabilidade dos autores de pagarem o IPTU; IV) afastamento da aplicação da Lei nº 9.514/97; V) condenação da requerida ao pagamento de dano moral no valor de R$ 5.000,00 e honorários advocatícios.

[...]

Primeiramente,
verifica-se que a requerida
Ductievicz
Incorporadora Ltda. se manteve inerte apesar de ter sido devidamente citada (expediente 23320440), fato este que caracteriza a sua revelia
.

Ademais, importante acrescentar
que a requerida é cadastrada no sistema
PJe
, conforme se verifica da relação de cadastro,
tendo, portanto, caracterizado a citação eletrônica disposta no art. 246, §1º do Código de Processo Civil
.

[...]

Pelo exposto,
julgo parcialmente procedentes os pedidos formulados na petição inicial para declarar rescindindo o contrato celebrado entre as partes (ID 121953604), bem como declarar nula a parte final da cláusula 02 do contrato que se refere a obrigação dos autores de pagarem tributos (IPTU) e taxas de condomínio, mantendo a aplicação da multa por rescisão contratual, e, por consequência, condeno a requerida a devolver os valores pagos pelos autores de uma só vez
, que deverá ser corrigido monetariamente, segundo o índice do INPC/IBGE, a partir do efetivo desembolso de cada parcela, acrescentando juros de 1% ao mês, a partir do trânsito em julgado.

Em consequência, resolvo o mérito, na forma do art. 487, I do CPC.

Diante da sucumbência recíproca, condeno as partes ao pagamento “pro rata” das despesas judiciais e honorários advocatícios, fixados estes em 10% sobre o valor atualizado da condenação
, atento à natureza da ação, o tempo de tramitação, o local da prestação dos serviços e à combatividade dos patronos (CPC – §. 8, do art. 85 c/c o art. 86).

[...]

[Grifos
nossos e
do original]

Em suas razões recursais
(ID
20
6394717
)
,

a
apelante

invoca
o
s
seguinte
s

questionamento
s
fático-jurídico
s
:

Legalidade dos descontos do
IPTU pagos pelo incorporador

Necessidade de se majorar a multa
da rescisão contratual para o percentual de 25%

O
s
apelado
s
, por sua vez, apresenta
m
contrarrazões
(ID
206394727
)
rebatendo as alegações d
a
apelante.

Recurso tempestivo, conforme
aba de expedientes
nos autos de origem (ID
14
0232084)
, e preparo

recolhido,
nos termos da certidão de ID
206510178
.

É o relatório.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador
Relator

V O T O R E L A T O R

APELANTE(S):
DUCTIEVICZ INCORPORADORA LTDA

APELADO(S):
AGUINALDO SANTOS DA GAMA e NAURIA ALVES DE OLIVEIRA DA GAMA

VOTO

Egrégia Câmara:

Inicialmente, verifico a presença dos requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade recursal.

Reitero que se trata de
r
ecurso de
a
pelação
cível
tirado contra sentença que

julgou parcialmente
procedentes
os pedidos do
s
apelado
s
,
pugnados na

Ação de Rescisão de Contrato c/c Devolução de Valores Pagos e Indenização por Danos Morais
,
para
:
d
eclarar a
rescisão do contrato
preliminar de proposta
de compra e venda de imóvel
; declarar a nulidade da cláusula que obrigava os apelados a recolher tributos e taxa de IPTU e
condenar a apelante a devolver os valores pagos pelos apelados
, mas mantendo-se
a
taxa de
corretagem e
multa de 10%
sobre o preço do imóvel
a serem recolhidas pelos recorridos.

A seguir, passo ao exame das teses suscitadas pela apelante.

1.
Legalidade dos descontos do IPTU pagos pelo incorporador

A apelante sustenta
que não há que se falar em não compensação do IPTU pago pela
Recorrente,
pois os apelados
estavam com o domínio útil do
imóvel
, desde a assinatura

da proposta
, envolvendo loteamento aberto regido pela Lei n.º 6.766/1979
.

Segundo a recorrente, não há necessidade da formalidade de efetiva entrega das chaves ao consumidor, para que este arque com o montante
de IPTU, pois nos loteamentos regidos pela citada Lei n.º 6.766/1979,
o proponente comprador se imite na posse

do bem no ato de assinatura da proposta ou contrato de compra e
venda, ficando

a seu critério usar, fruir, dispor, sendo permitido inclusive realizar a cessão de direito, ficando a seu único critério a melhor forma de utilizá-lo
.

Asseverou, também, que m
anter o IPTU sob responsabilidade da incorporadora, mesmo mediante assinatura de

proposta de compra e venda assumindo essa obrigação, além de ferir o princípio do

pacta sunt servanda
, estimula a prática de especulação imobiliária.

Os apelados, por sua vez,
sustentam
a ilicitude da compensação do IPTU, uma vez que, pela cláusula do contrato,
se iniciou a partir da assinatura da proposta e mesmo sem prazo concreto de entrega do imóvel.

Por fim, ressaltam que a jurisprudência atual do Superior Tribunal de Justiça entende que a responsabilidade, pelo pagamento do IPTU,
inicia-se a partir da obtenção de posse.

Pois bem.
Para melhor elucidar o caso, abaixo cito o teor d
e trechos e cláusulas da proposta de compra e venda do imóvel

em
exame:

PROPOSTA DE COMPRA E VENDA – CONTRATO PRELIMINAR

[...]

OBJETO DA COMPRA
: Quadra 14, Lote 01, Área 472,28
, Cidade de Várzea Grande
/MT; LOTEAMENTO CH
A
PEU DO SOL II (Parque Genebra).
Previsão de conclusão das obras do loteamento: Vide Contrato.

[...]

D) PLANO DE PAGAMENTO – valor por m
2
350,00
Valor total do lote:
R$ 165.298,00

CONDIÇÕES DE PAGAMENTO

TIPO DE PARCELA

Nº DE PARCELAS

VALOR

PERIODICIDADE

DATA DE VENCIMENTO

[
...[ (
X)20

TIPO DE PARCELA

ENTRADA

04

4.132,45

MENSAL

20/12/17

(X)Fixa [...]

PARCELA

180

1.456,27

MENSAL

20/05/18

[...]

(X)Reajustável

[...]

PROPOSTA DE COMPRA E VENDA (verso)

RESUMO CONTRATUAL DA P
R
OPOSTA DE COMPRA E VENDA

2.
Ciência que,
após a assinatura desta proposta
, em caso de cancelamento por inadimplência ou desistência será cobrado a
importância

correspondente a 10 % do valor total da venda a título de multa rescisória, par
a cobertura
de despesas obrigatórias,
administrativas
, tributárias e
corretagem
imobiliária. Tais despesas são efetuadas automaticamente pela Vendedora e não estão sujeitas a reembolso.
Também serão cobrados
todos os tributos, IPTU
, taxas de condomínios que estiverem em atraso at
é
a assinatura da rescisão
.

(ID
206394245) [Grifo
s
nosso
s e do original
]

Em que pese o apelante
sustentar
que
os apelados se imitiram na posse de imóvel que aguardava a construção em entrega,
não comprovou
suas alegações
.

Assevera-se que,
ao caso em exame,
operou-se o efeito da revelia, em sede de primeira instância,
e também
não consta nenhuma prova em contrário
do sustentado
pelos recorridos.

Conforme
previsão expressa no
contrato preliminar constante dos autos,
aliada ao princípio da interpretação mais favorável ao consumidor (
art. 47, do Código de Defesa do Consumidor
),
a imissão na posse
exige
a efetivação d
o objeto do contrato
, que
demanda a
con
clusão da obra do loteamento, para a qual a apelante não se desincumbiu ao menos de comprovar a data prevista
.

Assim,
no contrato preliminar de proposta de compra e venda em exame, não
se efetiva o fato gerador previsto no
art. 32 do Código Tributário Nacional
, já que os apelados
não poderiam exercer os direitos de uso, gozo e fruição do imóvel antes da entrega do empreendimento
:

Art. 32. O imposto, de competência dos Municípios, sobre a propriedade predial e territorial urbana tem como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel por natureza ou por acessão física, como definido na lei civil, localizado na zona urbana do Município.

Desse modo,
antes da imissão na posse, não pode a apelante pretender que os recorridos assumam
as despesas de imóvel cuja obra
do loteamento
estaria em construção
e aguardando entrega
.

Por conseguinte, evidencia-se a abusividade da cláusula do contrato preliminar, nos termos do
art. 51,
II e
IV, do Código de Defesa do Consumidor
, conforme cito:

Art. 51.
São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:

[...]

II -
subtraiam
ao consumidor a opção de reembolso da quantia já paga, nos casos previstos neste código;

[...]

IV -
estabeleçam
obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a
eqüidade
;

[...]

Nesse sentido, cito ementa de julgado do Superior Tribunal de Justiça:

CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESPONSABILIDADE PELO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS E REVISÃO DO ACERVO FÁTICO DOS AUTOS.

INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS
N.os
5 E 7 DO STJ. TAXA CONDOMINIAL.

AUSÊNCIA DE IMISSÃO NA POSSE. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA N.º 83 DO STJ. LUCROS CESSANTES. PRESUNÇÃO DE EXISTÊNCIA DA LESÃO. SÚMULA N.º 568 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.

1. No caso, para ultrapassar a conclusão do Tribunal estadual, a fim de reconhecer que a rescisão do contrato
deu-se
por responsabilidade dos compradores, seria necessária a interpretação de cláusulas do contrato, assim como a
reincursão
no acervo fático-probatório da causa, o que é vedado nesta sede excepcional, ante os óbices das Súmulas
n.ºs
5 e 7 do STJ.

2.
A responsabilidade pelo pagamento da taxa condominial e do IPTU incide a partir da efetiva posse do imóvel, sob pena de o adquirente ter que arcar com o tributo enquanto está impossibilitada de usufruir do imóvel
. Aplicação da Súmula n.º 83 do STJ.

3. A jurisprudência desta Corte é firme no sentido de que, uma vez descumprido o prazo para a entrega do imóvel, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento dos lucros cessantes. Incidência da Súmula n.º 568 do STJ.

4. Agravo interno não provido.

(
STJ.
Terceira Turma.
AgInt
no REsp 2043649 / SP
. Relator: Ministro Moura Ribeiro.
Julgado em 21/08/2023.
DJe
23/08/2023)

[Grifo nosso]

No mesmo
sentido, cito
o seguinte
julgado da Turma Recursal
do Estado de Mato Grosso
:

RECURSO INOMINADO -
CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTE EM CONDOMÍNIO HORIZONTAL - CLÁUSULA CONTRATUAL QUE ATRIBUI AOS PROMITENTES COMPRADORES A
RESPONSABILIDADE AO PAGAMENTO DE IPTU A PARTIR DA DATA DA ASSINATURA DO CONTRATO - ABUSIVIDADE DA CLÁUSULA QUE TRANSFERE AO COMPRADOR O ÔNUS DE PAGAR O CONDOMÍNIO E IPTU ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES – INSURGÊNCIA DA RECLAMADA
. RECONHECIDA A RESPONSABILIDADE DOS ADQUIRENTES APÓS A IMISSÃO NA POSSE – RESTITUIÇÃO CABÍVEL - SENTENÇA MANTIDA - RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

1. Trata-se de recurso inominado interposto pela reclamada em face da sentença, pela qual foi dada parcial procedência à pretensão inicial para declarar nula a cláusula décima quarta do contrato de compra e venda e condenar a reclamada a restituir aos reclamantes, o valor de R$ 5.577,41 (cinco mil quinhentos e setenta e sete reais e quarenta e um centavos) a título de dano material.

2. A recorrente requer a reforma da sentença para que sejam julgados improcedentes os pedidos iniciais, ao argumento de que, desde a compra do imóvel, a matrícula já se encontra individualizada, sendo devido o IPTU pelos recorridos. Os recorridos, apesar de intimados, não apresentaram contrarrazões.

3. Importa destacar que a relação existente entre as partes em litígio é de consumo, devendo, ao caso, ser aplicada regras dispostas no Código de Defesa do Consumidor, inclusive com a inversão do ônus da prova previsto
no inciso VIII do artigo 6.º do código consumerista.

4. Nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, “as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente”, tendo em vista que, “apesar do IPTU ter como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel (CTN, art. 32), se os recorridos não deram causa para o não recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a pagar as despesas condominiais nem o citado imposto referente ao período em que não haviam sido imitidos na posse” (
AgInt
no REsp 1.697.414/SP, Rel. Ministro Marco Aurélio
Bellizze
, Terceira Turma, julgado em 05/12/2017,
DJe
de 15/12/2017).

5. Na hipótese em tela, deve ser aplicado o mesmo entendimento jurisprudencial atinente aos condomínios edilícios (construção e incorporação de imóveis). Isso porque, embora o lote em discussão tenha sido individualizado no contrato é parte integrante de um loteamento fechado, na modalidade condomínio fechado, com prazo fixado para a entrega. Portanto, os compradores somente terão a fruição e gozo do bem após a entrega do empreendimento.

6. O colendo Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento no sentido de que é abusiva a cláusula que transfere as despesas de condomínio e IPTU ao adquirente do imóvel que ainda não tenha sido imitido na posse do bem:
AgInt
no
AREsp
n. 2.067.538/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 8/8/2022,
DJe
de 26/8/2022 e
AgInt
no REsp n. 1.953.733/SP, relator Ministro Marco
Buzzi
, Quarta Turma, julgado em 21/3/2022,
DJe
de 24/3/2022.

7. Ante o exposto, a sentença pela qual foi dada parcial procedência à pretensão inicial, não merece reparos e deve ser mantida por seus próprios fundamentos. A súmula do julgamento serve de acórdão, nos termos do art. 46 da Lei nº 9.099/95.

8. Condeno o recorrente ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em R$ 1.200,00 (um mil e duzentos reais), tendo em vista que essa verba, se fixada em percentual sobre o valor da condenação, resultará em valor ínfimo.

(N.U 1005626-31.2022.8.11.0001, TURMA RECURSAL CÍVEL, LUIS APARECIDO BORTOLUSSI JUNIOR, Primeira Turma Recursal, Julgado em 12/09/2023,
Publicado
no DJE 12/09/2023)

[Grifos nossos]

Desse modo,
as teses da apelante não merecem acolhimento.

2.
Necessidade de se majorar a multa da rescisão contratual para o percentual de 25%

A apelante sustenta que
a multa
rescisória
de 10 %
(dez por cento) deve ser majorada para 25 % (vinte e cinco por cento),
pois a rescisão se deu por culpa dos apelados
e o Superior Tribunal de Justiça estaria entendendo que
o desconto rescisório pode ser entre 10 % e 25 %, não devendo o magistrado ter aplicado o percentual mínimo.

Pois bem. No caso em exame, sem razão a apelante, uma vez que a
já citada

cláusula n.º 2, da proposta de compra e venda do imóvel, expressamente determinou que a multa
rescisória fosse no montante de dez por cento
, conforme cito em destaque:

2.
Ciência que, após a assinatura desta proposta, em caso de cancelamento por inadimplência ou desistência será cobrado a importância correspondente a 10 % do valor total da venda a título de multa rescisória
, par a cobertura de despesas obrigatórias, administrativas, tributárias e corretagem imobiliária. Tais despesas são efetuadas automaticamente pela Vendedora e não estão sujeitas a reembolso. Também serão cobrados todos os tributos, IPTU, taxas de condomínios que estiverem em atraso até a assinatura da rescisão.

(ID 206394245) [Grifo nosso]

Assim,
em observância à
boa-fé contratual
(art. 4º, III, do Código de Defesa do Consumidor, c/c
o art. 442 do Código Civil)
,
correta a manutenção do percentual de 10% para a multa rescisória, conforme determinado em sentença.

Diante do exposto, conheço do recurso e
NEGO-LHE PROVIMENTO
, mantendo-se inalterada a sentença recorrida.

Por fim, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários, em face d
a
ora apelante,
acrescentando-se o percentual de 5
%
, uma vez que a sentença, em razão da sucumbência recíproca,
conden
ou
as partes ao pagamento “pro rata” das despesas judiciais e honorários advocatícios, fixados
originalmente
em 10% sobre o valor atualizado da condenação
.

É como voto.

Sebastião de Arruda Almeida

Desembargador

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 16/04/2024