Tribunal: TJMT
Processo: 1026603-13.2023.8.11.0000
Relator(a): MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-04-03
Data de publicação: 2024-04-10

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1026603-13.2023.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Inadimplemento, Despejo por Denúncia Vazia]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[CRISTIANO SILVA COLEPICOLO - CPF: 989.607.846-72 (ADVOGADO), R31 INVESTIMENTOS LTDA - CNPJ: 20.177.610/0001-72 (AGRAVANTE), VILLA RICA CALCADOS LTDA - CNPJ: 27.202.279/0002-23 (AGRAVADO), JOAO GILBERTO FREIRE GOULART - CPF: 001.450.596-77 (ADVOGADO), ANA RAQUEL RIBEIRO ARAUJO - CPF: 014.276.026-97 (ADVOGADO), ANA THAROELL FARIAS MEDEIROS - CPF: 157.498.377-69 (ADVOGADO), EMILY MARIA DA SILVA SANTOS - CPF: 019.628.551-80 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

E M E N T A

RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUEIS – LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL – PEDIDO LIMINAR DE DESPEJO INDEFERIDO – INADIMPLÊNCIA VERIFICADA – REQUISITOS DEMONSTRADOS – AUSÊNCIA DAS GARANTIAS PREVISTAS NO ART. 37 DA LEI 8.245/91 – GARANTIA INÓCUA – DECISÃO REFORMADA – RECURSO PROVIDO.

A presença da probabilidade do direito, do perigo de dano e risco útil do processo (art. 300 do CPC), são pressupostos que devem estar presentes para a concessão da tutela de urgência.

No caso, restou presente a probabilidade do direito alegado (inadimplência da agravada), o perigo de dano ou o risco útil do processo (prejuízos financeiros experimentados pelo proprietário/locador), bem como
o contrato firmado não está assegurado com qualquer das garantias previstas no art. 37 da Lei nº 8.245/91,
de modo a autorizar o deferimento da liminar de despejo.-

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Trata-se de agravo de instrumento com pedido liminar interposto por
R31 INVESTIMENTOS LTDA
contra a decisão proferida nos autos da
Ação de Despejo por Falta de Pagamento c/c Cobrança de Alugueis c/c Pedido Liminar
nº 1018640-06.2023.8.11.0015 ajuizada em desfavor de
VILLA RICA CALÇADOS LTDA
, que indeferiu o pedido liminar de despejo.

Em apertada síntese, alega que a presente demanda é de despejo na qual pretende o agravante a rescisão do contrato de locação com a consequente retomada do espaço, ante o não pagamento dos aluguéis e encargos da locação pela agravada, com a concessão de ordem liminar para desocupação em quinze dias, uma vez que contrato está desprovido de qualquer garantia.

Aduz que não obstante o instrumento particular de contrato atípico de locação do Shopping Sinop tenha previsto na cláusula 13.1 a obrigação da agravada apresentar seguro fiança locatícia, no valor equivalente a 12 (doze) alugues mínimos reajustáveis, somados aos demais encargos da locação devidos, tal obrigação não foi cumprida pela agravada.

Sustenta que mesmo diante dos requisitos legais, o magistrado
a quo
indeferiu a medida liminar pleiteada, sob o argumento de que o agravante não apresentou comprovante de que o seguro fiança não teria sido apresentado, o que pode ser suprido pela comprovação de notificação extrajudicial enviada à requerida ou qualquer outro meio idôneo.

Narra que posteriormente, o agravante opôs embargos de declaração ressaltando a impossibilidade de produção de prova negativa, por se tratar de obrigação de cumprimento impossível, mas colacionando que encaminhou à agravada. No entanto, a i. juíza
a quo
rejeitou os embargos de declaração opostos.

Assevera que o agravante, de forma absolutamente cooperativa, comprovou nos autos o envio de notificação à parte adversa, cientificando-a dos débitos e da ausência de seguro fiança, assim como o fez nesta oportunidade, mas, ainda assim, a magistrada
a quo
manteve a decisão de indeferimento da liminar.

Discorre que a agravada permanece inadimplente e está há mais de um ano sem pagar os aluguéis e demais encargos de locação, permanecendo no espaço locado de maneira ilegal.

Com essas considerações, pugna seja deferida a liminar com ordem de desocupação do imóvel objeto da locação pela agravada, no prazo de 15 dias, sob pena de despejo coercitivo.

Ao final, pugna pelo provimento do recurso para reformar a decisão recorrida com a desocupação do imóvel objeto da locação pela agravada, no prazo de quinze dias, sob pena de despejo coercitivo.

A liminar foi deferida no ID nº 190877664.

Dessa decisão foram opostos embargos de declaração pela agravante (ID nº 191094674), os quais foram rejeitados monocraticamente no ID nº 201072150.

Sem informações do juízo
a quo
.

Sem contrarrazões.

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

VOTO

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Denota-se dos autos que
R3 INVESTIMENTOS S.A.
ajuizou a
Ação de Despejo por Falta de Pagamento c/c Cobrança de Alugueis c/c Pedido Liminar nº 1018640-06.2023.8.11.0015
em face de
VILLA RICA CALÇADOS LTDA.

Sustentou que em 21/09/2021, as partes firmaram “Instrumento Particular de Contrato Atípico de Locação do Shopping Sinop”, tendo como objeto a locação da Loja nº 068, localizada no primeiro piso do Empreendimento, pelo prazo de 36 (trinta e seis) meses, com início em 28/10/2021 e término dia 27/10/2024.

Aduziu que em 01/07/2022 as partes celebraram “Instrumento Particular de Aditamento ao Contrato Atípico de Locação do Shopping Sinop”, por meio do qual, dentre outros aspectos, resolveram alterar a qualificação e o nome fantasia do requerido, que passou a ser Villa Rica.

Narrou que o contrato prevê expressamente, como remuneração à locação um aluguel mínimo reajustável, cabendo também ao locatário o pagamento das demais encargos da locação e o fundo de promoção e propaganda, tudo descrito nas cláusulas sexta, sétima, oitava e nona do contrato de locação.

Relatou que a requerida não vem honrando suas obrigações, estando inadimplente com os valores referentes aos alugueis mensais, demais encargos da locação e fundo de promoção e propaganda vencidos, perfazendo o valor histórico do seu débito a importância de R$ 203.766,07 (duzentos e três reais e setecentos e sessenta e seis reais e sete centavos).

Discorre que não restou à autora ajuizar a presente ação de despejo com pedido liminar, visando a retomada do imóvel locado, uma vez que a requerida não arca com suas obrigações contratuais há mais de 01 (um) ano.

Requereu a concessão da liminar determinando a desocupação do imóvel no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de despejo compulsório.

Ao final, requereu a declaração de rescisão do contrato de locação, com a decretação do despejo da requerida.

Ao decidir, a i. magistrada Dra. Giovana Pasqual de Mello indeferiu o pedido liminar, conforme relatado.

Dessa decisão foram opostos embargos de declaração pela autora, os quais foram rejeitados.

Contra a referida decisão, a autora interpôs o presente recurso.

Pois bem
.

Com efeito, a tutela provisória de urgência depende do grau de probabilidade do direito invocado e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, nos termos do artigo 300 do CPC/15,
in verbis
:

“
Art. 300. A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.

Dispõe o artigo 59, § 1º, inciso IX, da Lei nº 8.245/91:

“Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

§ 1º Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

(...)

IX - a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.

Contudo, é possível a apreciação do pedido de desejo, nos moldes de antecipação dos efeitos da tutela (art. 300), independentemente do preenchimento de todos os requisitos do art. 59 da Lei nº 8.245/91.

A propósito:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ACESSÓRIOS – DESOCUPAÇÃO IMEDIATA DO IMÓVEL – POSSIBILIDADE – PRESENÇA DOS REQUISITOS ELENCADOS NO ARTIGO 300 DO CPC – CAUÇÃO – DISPENSA – FIADOR - GARANTIA INÓCUA – RECURSO PROVIDO. É cabível a tutela de urgência quando comprovadas as situações previstas no art. 300 do Novo Código de Processo Civil - a probabilidade do direito alegado (inadimplemento dos locativos por mais de dois anos) e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo (impossibilidade de usufruir do imóvel). A prestação de caução é dispensável, sobretudo se o débito ultrapassa os três meses de aluguel exigidos por lei.
O fato de o contrato estar garantido por fiança não afasta a possibilidade de concessão da medida liminar.”

(TJMT – QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO – AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 1015994-10.2019.8.11.0000 – Rel. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO – Julgado em 18/12/2019 – Publicado no DJE 21/01/2020). (Destaquei)

Aliás, a própria lei do inquilinato, em seu
artigo 79
, determina a aplicação das normas do Código de Processo Civil, no que for omissa. Desse modo, como a referida lei do inquilinato regulamentou apenas a possibilidade de liminar em casos que estejam desprovidos de garantias, é possível recorrer ao artigo 79, utilizando-se as normas do Código de Processo Civil, para evitar prejuízos irreparáveis ao locador.

No caso, as informações que constam dos autos atestam que a agravada não vem cumprindo com suas obrigações (aluguel, fundo de promoção e propaganda), no prazo de 01 (um) ano, tendo acumulado dívidas no montante de R$ 203.766,07 (duzentos e três reais e setecentos e sessenta e seis reais e sete centavos), e, ainda, sem a intenção de fazê-lo, em flagrante prejuízo ao locador.

Ademais,
a priori
, verifica-se a presença dos requisitos legais para a caracterização da hipótese de despejo imediato previsto no art. 59, inc. IX, Lei nº 8.245/91, especialmente porque o contrato firmado não está assegurado com qualquer das garantias previstas no art. 37 da Lei nº 8.245/91 (ID nº 107592112 – autos originários).

Desta feita, diante da inequívoca inadimplência da agravada não apenas com o valor dos aluguéis, mas também, encargos reclamados, o que demonstra a probabilidade do direito da autora/agravante, bem como o perigo de dano, evidenciado pelos prejuízos financeiros experimentados pelo proprietário/locador, que não aufere renda do ponto comercial há 01 (um) ano.

Assim, deve ser reformada a decisão recorrida, para que seja decretada o despejo da agravada.

Ante o exposto,
dou provimento
ao recurso para confirmar a liminar recursal e reformar a decisão agravada, a fim de deferir a tutela de urgência, para determinar que a requerida/agravada, desocupe o imóvel, no prazo de 15 dias, de forma voluntária, sob pena de desocupação coercitiva, ou efetue a purgação da mora locatícia.

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 03/04/2024