Tribunal: TJMT
Processo: 1046924-82.2019.8.11.0041
Relator(a): NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO
Órgão julgador: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-03-19
Data de publicação: 2024-03-20

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1046924-82.2019.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compromisso, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO

Turma Julgadora:

[DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[HESA 115 - INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 12.857.179/0001-87 (APELANTE), RICARDO TURBINO NEVES - CPF: 000.084.161-76 (ADVOGADO), JOAO PAULO MORESCHI - CPF: 002.992.721-84 (ADVOGADO), IVAN SABO DE OLIVEIRA JUNIOR - CPF: 017.080.841-69 (APELADO), DAIANA VANZAN SABO DE OLIVEIRA registrado(a) civilmente como DAIANA VANZAN SABO DE OLIVEIRA - CPF: 025.502.411-85 (ADVOGADO), DAIANA VANZAN SABO DE OLIVEIRA registrado(a) civilmente como DAIANA VANZAN SABO DE OLIVEIRA - CPF: 025.502.411-85 (APELADO), WILLIAN NASCIMENTO SANTOS - CPF: 029.861.601-74 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAL E

MORAL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. PRELIMINARES REJEITADAS.

ATRASO INCONTROVERSO. MULTA COMPENSATÓRIA AFASTADA.

MULTA MORATÓRIA.

MANTIDA.

TAXA DE CONDOMÍNO. RESPONSABILIDADE DA APELANTE.

DANO MORAL. NÃO DEMONSTRADO. MERO DESCUPRIMENTO CONTRATUAL NÃO ENSEJA CONDENAÇÃO. PRECEDENTES STJ . SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. RECURSO PROVIDO EM PARTE.

Por se tratar de relação de consumo, não comportada a denunciação à lide.

Está presente o interesse de agir, pois embora o imóvel já tenha sido entregue, os autores discutem valores previstos no contrato bem como o dano moral.

A imposição de pagamento de
multa compensatória e da multa moratória, em cumulação, caracteriza
bis in idem,
devendo por isso ser afastada a multa compensatória
.

A taxa de condomínio é obrigação da apelante até a efetiva entrega das chaves.

O mero atraso na entrega do imóvel é incapaz de gerar o abalo moral indenizável.

R E L A T Ó R I O

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL N. 1046924-82.2019.8.11.0041 – COMARCA DE CUIABÁ

APELANTE:

HESA 115 – INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA

APELADOS: IVAN SABO DE OLIVEIRA JÚNIOR E OUTRO

RELATÓRIO

DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO (RELATORA)

Apelação Cível interposta por
HESA 115 – INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA,
contra sentença proferida pela Juízo da 7ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá, na Ação de Indenização por Danos Material e Moral, que julgou

procedentes os pedidos iniciais para
“
1) DEFERIR o afastamento dos encargos moratórios incidentes em desfavor dos autores durante o período de mora das rés, com o fornecimento de extratos financeiros indicativos do saldo com os abatimentos, sem prejuízo da atualização monetária incidente no período; 2) CONDENAR a Requerida ao pagamento de R$2.751,24 (dois mil setecentos e cinquenta e um reais e vinte e quatro centavos) referente a multa compensatória e R$2.751,24 (dois mil setecentos e cinquenta e um reais e vinte e quatro centavos) referente aos juros moratórios, devidamente atualizado (INPC) e com juros de mora de 1% ao mês, desde a citação; 3) CONDENAR a Requerida ao pagamento no valor de R$ 6.620,00 (seis mil seiscentos e vinte reais, a título de restituição em dobro dos valores desembolsados com o pagamento de "taxa de condomínio", acrescido de juros de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária (INPC) a partir do desembolso; 4) CONDENAR a Requerida ao pagamento no valor de R$ 15.000,00 (quinze mil reais), acrescido de juros legais de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária (INPC) a partir deste decisum, a título de danos morais. CONDENO o Requerido ao pagamento das custas e honorários advocatícios em favor do r. causídico da parte Autora que fixo em 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85,§2º do CPC. ”
(id. 165387099) Opostos embargos de declaração, foram rejeitados. (id. 165387102)

A apelante em preliminar alega ter querido a denunciação da lide à Construtora WBM – Incorporação e Construção Ltda, não sendo acolhido o pedido pelo Juízo e por isso interpôs agravo de instrumento, o qual se encontra em fase recursal perante o Superior Tribunal de Justiça, e tendo em vista ausência de trânsito em julgado sobre a matéria, questiona, em sede de apelação, por ser de
suma importância salientar que na presente demanda discutisse sobre a existência ou não de descumprimento contratual decorrente de atraso na entrega do imóvel, sendo um dos pontos controvertidos a exata data em que o imóvel estava pronto, e de quem seria a responsabilidade em eventual atraso, bem como se existe ou não o dever de indenizar quanto aos supostos danos alegados
.

Ainda em preliminar, alega falta de interesse de agir e ofensa ao princípio da probidade e boa-fé objetiva no cumprimento das disposições contratuais, em especial porque a sentença não levou em consideração o documento que demonstra a efetiva entrega das chaves e transferência da posse, ocorrida em 20/02/2017, o que evidencia a necessidade de reforma da sentença, por
falta de interesse de agir arguida e, consequentemente ser julgado extinto o presente feito, inexistindo a demonstração do binômio da necessidade e utilidade, uma vez que o comportamento adotado no âmbito judicial é totalmente oposto ao realizado no âmbito administrativo, quando se deram por satisfeitos com todas as obrigações decorrentes do contrato pactuado.

Sustenta a inexistência de mora por parte da apelante a ensejar qualquer tipo de reparação de dano material ou moral. Inexiste incorreção alguma nos encargos moratórios incidente em desfavor dos autores, uma vez que são confessos quanto a inadimplência desde setembro de 2016 até fevereiro de 2017, data em que realizaram o financiamento e em seguida receberam as chaves do imóvel, portanto, passível de reforma a sentença que ignorou por completo este fato incontroverso e que nos remete a improcedência dos pedidos iniciais.

Apresentadas as contrarrazões, os apelados pugnam pelo desprovimento do recurso.

Determinada a suspensão do feito até o julgamento do recurso interposto perante o Superior Tribunal de Justiça. (id. 173503178)

Certificado o julgamento do Agravo em Recurso Especial n. 2.326.971-MT, que foi interposto contra a decisão liminar do Agravo de Instrumento n. 1005743-25.20222.8.11.0000. (id. 173950680 e 173950681-Pág. 1/3)

É o relatório.

Desa. Nilza Maria Pôssas de Carvalho

Relatora

V O T O R E L A T O R

VOTO

DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO (RELATORA)

A apelante em preliminar pugna pelo deferimento da denunciação da lide, sob o argumento de que o atraso se deu por culpa da construtora, devendo ela ser responsabilizada.

Tal matéria foi discutida no Agravo de Instrumento n. 1005743-25.2022.8.11.0000.

Eis a ementa.

“AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL E MATERIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. RELAÇÃO DE CONSUMO. DENUNCIAÇÃO À LIDE. INDEFERIDA. AUSÊNCIA DE PREJUÍZO. DECISÃO MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

A matéria discutida na ação principal se trata de relação de consumo, e, além disso, na decisão agravada, foi oportunizada produção de prova às partes.

Eventual prejuízo à agravante com uma sentença condenatória, poderá ser discutido em ação própria.”

No caso dos autos, em que se discute o atraso na entrega do imóvel objeto de contrato firmado entre os litigantes, não comporta a denunciação da lide, por se tratar de relação de consumo, além disso, como consignado, poderá a apelante interpelar a construtora por eventuais prejuízos, se assim entender.

Nesse sentido:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AUTOS DE AGRAVO DE INSTRUMENTO NA ORIGEM - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DO AGRAVANTE.

1. Em se tratando de relação de consumo, descabe a denunciação da lide, nos termos do artigo 88 do Código de Defesa do Consumidor. Incidência da Súmula 83/STJ.

2. O Tribunal de origem, com amparo no acervo fático e probatório dos autos, constatou que a relação contratual firmada entre as partes reveste-se do caráter consumerista. A pretensão recursal que visa alterar essa conclusão esbarra nos óbices das Súmulas 5 e 7 do STJ. Precedentes.

3. Agravo interno desprovido.”
(AgInt no AREsp n. 1.299.259/RJ, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 11/11/2019, DJe de 19/11/2019.)

Sendo assim, rejeito a preliminar.

Ainda em preliminar a apelante alega ausência de interesse de agir dos apelados, uma vez que já houve a entrega do imóvel.

Não prosperam os argumentos da apelante, pois além do atraso na entrega do imóvel, os apelados discutem valores previstos no contrato, bem como o dano moral.

Rejeito a preliminar.

Quanto ao mérito, sustenta a inexistência de mora por parte da apelante a ensejar qualquer tipo de reparação de dano material ou moral. Afirma que inexiste incorreção alguma nos encargos moratórios incidente em desfavor dos autores, que são confessos quanto a inadimplência desde setembro de 2016 até fevereiro de 2017, data em que realizaram o financiamento e em seguida receberam as chaves do imóvel, portanto, passível de reforma a sentença que ignorou por completo este fato incontroverso e que nos remete a improcedência dos pedidos iniciais.

Consta dos autos que os apelados em 21/11/2012 firmaram o
contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária em construção no empreendimento Residencial Reserva Bonifácia, localizado na cidade de Cuiabá, no valor de R$398.734,00 (trezentos e noventa e oito mil, setecentos e trinta e quatro reais), com previsão de entrega em 30 de novembro de 2015, permitindo-se contratualmente um atraso de 180 (cento e oitenta dias), no entanto houve atraso da entrega e cobrança irregular de encargos e taxa de condomínio, além da frustração propriamente dita em relação ao atraso do imóvel que foi adquirido para ser a residência do casal.

Verifica-se dos autos que a apelante
entregou o empreendimento apenas no dia 29/09/2016, isto é, 04 (quatro) meses após prorrogação do prazo de 180 (cento e oitenta dias) previsto no contrato.

No entanto ainda era necessária a matrícula individualizada do apartamento adquirido para que os apelados pudessem finalizar o processo de financiamento, sendo que apenas em 20/02/2017 efetivamente ocorreu a entrega das chaves, isto é, 9 (nove) meses após a prorrogação.

Nos contratos de compra e venda, nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias, submetem-se à legislação consumerista, consoante entendimento do STJ.

“CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E FALIMENTAR. AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. RECURSO INTERPOSTO SOB A ÉGIDE DO CPC/73. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. DECLARAÇÃO DE NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS E RECONHECIMENTO DE INEFICÁCIA DA HIPOTECA. CONSUMIDORES ADQUIRENTES DE IMÓVEIS RESIDENCIAIS DA ENCOL. LEGITIMIDADE DO MINISTÉRIO PÚBLICO. EXISTÊNCIA DE RELAÇÃO DE CONSUMO ENTRE A INCORPORADORA E OS ADQUIRENTES DE UNIDADES IMOBILIÁRIAS. INEFICÁCIA DA HIPOTECA DADA AO AGENTE FINANCEIRO PELO INCORPORADOR. ADQUIRENTES DE BOA-FÉ DOS EMPREENDIMENTOS. SÚMULA Nº 308 DO STJ. COMPETÊNCIA DO JUÍZO FALIMENTAR PARA PROCESSAR E JULGAR A AÇÃO CIVIL PÚBLICA. PRECEDENTES. RECURSO ESPECIAL.

1. Inaplicabilidade do NCPC a este julgamento ante os termos do Enunciado Administrativo nº 2 aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/1973 (relativos a decisões publicadas até 17 de março de 2016) devem ser exigidos os requisitos de admissibilidade na forma nele prevista, com as interpretações dadas até então pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.

2. A jurisprudência dominante desta eg. Corte Superior já proclamou que o Ministério Público está legitimado a promover ação civil pública para a defesa de direitos individuais homogêneos disponíveis, quando constatada a relevância social objetiva do bem jurídico tutelado, bem como para ajuizar ação civil pública em que se postula a nulidade de cláusula contratual que autoriza a constituição de hipoteca por dívida de terceiro (ENCOL), mesmo após a conclusão da obra ou a integralização do preço pelo promitente comprador (REsp nº 334.929/DF). Precedentes.

3. O Código de Defesa do Consumidor atinge os contratos de promessa de compra e venda nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias mediante financiamento. Acórdão recorrido em harmonia com a jurisprudência do STJ. Precedentes. Incidência da Súmula nº 83 do STJ.

4. A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel (Súmula nº 308 do STJ).

5. O Juízo universal é o competente para julgar as causas que envolvam interesses e bens da empresa falida, em detrimento do Juizo da situação do imóvel. Precedentes.

6. Agravo regimental não provido.”
(AgRg no REsp n. 1.261.198/GO, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 17/8/2017, DJe de 1/9/2017.)

“AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. SÚMULA Nº 83/STJ. 1.
O Código de Defesa do Consumidor atinge os contratos de compra e venda nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias mediante financiamento.
Acórdão em harmonia com a jurisprudência deste Superior Tribunal. Precedentes. Incidência da Súmula nº 83/STJ. 2. Agravo regimental não provido.”
(STJ, 3ª Turma, AgRg no AREsp nº 120.905/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. em 06/05/2014)

No mesmo sentido os tribunais:

“
APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - PRELIMINARES - ILEGITIMIDADE PASSIVA E CERCEAMENTO DE DEFESA - REJEIÇÃO - MÉRITO - REVELIA - MATÉRIA FÁTICA ADUZIDA NO RECURSO - PRECLUSÃO.

- A relação entabulada pelas partes é de consumo, estando autor e ré enquadrados no conceito de consumidor e fornecedor, respectivamente, insculpido nos arts. 2º e 3º do CDC.

- A incorporadora/construtora possui legitimidade passiva para responder por danos materiais e morais alegadamente causados em razão da rescisão de contrato de compra e venda de imóvel.

- Na esteira do entendimento pacífico do STJ, configura-se a preclusão do direito das partes à produção de provas se, intimadas para especificá-las no momento oportuno, ou declarada encerrada a fase instrutória, as partes silenciam ou dispensam sua produção.

- Tendo sido oportunizada à autora a produção das provas que entendia pertinentes para comprovar suas assertivas, não há falar em cerceamento de defesa.

- No recurso da parte revel, só cabe a discussão das questões essencialmente de direito, sendo-lhe defeso, em grau recursal, alegar matérias que envolvam situações que deveriam ter sido levantadas na contestação, sob pena de afronta ao instituto da preclusão.

- Preliminares de ilegitimidade passiva e cerceamento de defesa rejeitadas. Recurso não conhecido, no mérito.”
(TJMG - Apelação Cível 1.0000.21.238086-9/002, Relator(a): Des.(a) Mariangela Meyer , 10ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 11/07/2023, publicação da súmula em 17/07/2023)

“APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE
COMPRA
E
VENDA
. RESCISÃO DE CONTRATO. O CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR É APLICÁVEL ÀS EMPRESAS QUE EXERCEM ATIVIDADE DE CONSTRUÇÃO E
INCORPORAÇÃO
, NOS TERMOS DO ART. 3º, § 2º DO
CDC
, SENDO ADMISSÍVEL A INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. NA HIPÓTESE DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE
COMPRA

E
VENDA
DE
IMÓVEL
SUBMETIDO AO
CDC
, DEVE OCORRER A IMEDIATA RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS PELO PROMITENTE COMPRADOR - INTEGRALMENTE, EM CASO DE CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE VENDEDOR/CONSTRUTOR, OU PARCIALMENTE, CASO TENHA SIDO O COMPRADOR QUEM DEU CAUSA AO DESFAZIMENTO. INTELIGÊNCIA DA SÚMULA Nº 543 DO STJ. TENDO A
INCORPORADORA
ALTERADO DE FORMA UNILATERAL E SIGNIFICATIVA O PROJETO ORIGINAL DO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO E ENTREGUE PRODUTO DIVERSO DAQUELE ADQUIRIDO PELO COMPRADOR, BEM COMO DEIXADO DE DISPONIBILIZAR O PARQUE DAS ÁGUAS TERMAIS, NOS TERMOS DO CONTRATO, JUSTIFICADA A RESCISÃO DO CONTRATO, IMPUTANDO A RESPONSABILIDADE À VENDEDORA. JUSTIFICÁVEL O DESFAZIMENTO DO CONTRATO. REVENDO ANTERIOR ENTENDIMENTO, AUSENTE PREVISÃO CONTRATUAL PARA O CASO DE MORA DA PROMITENTE VENDEDORA, POR ISONOMIA, CABÍVEL A INVERSÃO DA CLÁUSULA ESTABELECIDA NO INSTRUMENTO, EM FAVOR DO PROMITENTE COMPRADOR. INCIDE, NO CASO EM EXAME, A INVERSÃO DA CLÁUSULA, NO QUE SE REFERE A PERDAS E DANOS, COMO FORMA DE EVITAR O ENRIQUECIMENTO INDEVIDO. CLÁUSULA PENAL INVERTIDA, POIS APLICÁVEL O TEMA 971 DO STJ, POR SIMILITUDE, À MEDIDA QUE RECOMPÕE O PREJUÍZO DA PARTE PELA QUEBRA DO CONTRATO POR CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA. NEGARAM PROVIMENTO À APELAÇÃO. UNÂNIME.”
(Apelação Cível, Nº 50082647820228210101, Vigésima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Walda Maria Melo Pierro, Julgado em: 13-12-2023)

Sendo assim, aplicável ao caso o Código de Defesa do Consumidor.

A apelante ao contestar a ação, afirmou que a obra foi concluída em 18/02/2016, antes do prazo final (30/05/2016), e ainda, que os recorridos estavam cientes da possibilidade de atraso na entrega das chaves em decorrência da demora para expedição do “Habitesse” pela Prefeitura Municipal, que só ocorreu em 08/09/2016.

Sobre o prazo de entrega do imóvel dispõe o Contrato:

“5.7. A data de conclusão das obras está prevista para 30 de novembro de 2015, o qual poderá ser antecipado ou prorrogado por até 180 (cento e oitenta) dias, sem necessidade de justificativa.

Pela demora na conclusão ou entrega da obra (“do prazo de carência”) nenhuma indenização será devida ou caberá aos(s) COMPRADOR(RES), quer moratória ou compensatória, vez que tal ajuste é formalizado como condição básica deste negócio.”
(id. 165386574-Pág. 19)

Conforme se observa, a apelante tinha até maio/2016, já computado o prazo de prorrogação de 180 dias, para entregar a obra.

A despeito da alegação de que as obras já haviam sido concluídas desde fevereiro/2016, ou seja, antes do prazo final, o fato é que o “habitesse/auto de conclusão” – documento que indica que realmente a obra foi concluída, sem o qual o imóvel não pode ser utilizado – foi expedido apenas em 08/09/2016, (id. 165386583), comprovado, portanto, o atraso na entrega do imóvel.

Consta da cláusula 5.8 do contrato que o prazo o da conclusão das obras poderá ser estendido em razão do atraso na concessão do “
Auto de Conclusão” por motivos que independem de providências da VENDEDORA
;” (id. 165386574 - Pág. 19).

Todavia, há de se destacar que ao prever prazo certo para conclusão de obras de imóvel na planta e período de prorrogação, o contrato já deve considerar burocracia e demora na expedição do "habitesse", ato sem o qual o bem não pode ser utilizado e constitui óbice para obtenção de financiamentos bancários.

Tais situações são dotadas de previsibilidade e se encontram no âmbito do risco do negócio, de modo que não afastam a mora da construtora quanto à obrigação de disponibilizar o imóvel legalizado no prazo avençado.

Aliás, é justamente por conta da possibilidade de contratempos como o que fora invocado pela apelante que se permite estipulação contratual de prazo de "carência" ou "tolerância", sendo inadmissível nova prorrogação.

Portanto, se a obra deveria ter sido concluída em maio/2016, contudo, a conclusão ocorreu apenas em 08/09/2016, sendo as chaves efetivamente entregues aos autores apenas em 20/02/2017 (id. 165387086-Pág. 2), fica

caracterizada a mora da apelante.

Quanto a alegada inadimplência dos apelados de
setembro de 2016 até fevereiro de 2017,
não fazendo jus ao pagamento das multas ou de indenização, na forma do artigo 476 do CC, cumpre esclarecer que os apelados para finalizar o contrato de financiamento e consequentemente quitar o contrato firmado com a apelante, necessitavam além do “habitesse”, também da matrícula imobiliária individualizada, e dependiam da apelante, que só providenciou a mencionada matrícula apenas em 29/09/2016 e tão logo os apelados formalizaram o contrato de financiamento imobiliário, sendo assim, não pode se imputada a multa aos apelados.

Observa-se que houve a quitação pelos demandantes conforme previsto no contrato, é o que se observa também do extrato de pagamento do cliente.

A apelante pretende o afastamento das multas impostas na sentença, em decorrência do atraso na entrega da obra.

Sobre o tema dispõe o contrato firmado entre as partes:

13.3. Caso a demora no cumprimento da obrigação venha a ser causada pela VENDEDORA, por força de atraso injustificado na conclusão das obras, ela estará sujeita a duas penas pelo tempo que vier a exceder, contado a partir do final do prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, a saber: a) uma de caráter compensatória, aplicável uma só vez, no percentual correspondente a 2% (dois por cento) calculado sobre o valor pado, pelo(s) COMPRADOR(ES), por conta do preço até a data da conclusão física das obras, excluídos do cálculo juros e multas moratórias por ele eventualmente pagas; e, b) outra de caráter moratório, no valor correspondente a 0,5% (meio por cento) ao mês, ou fração, calculada pro rata dies. Essa pena será mensal e cumulativa, incidindo sobre o valor pago pelo (s) COMPRADOR(ES) até a data da conclusão física das obras, excluídos do cálculo juros e multas moratórias por ele eventualmente pagas, mas corrigido pelo mesmo índice de correção ajustado para este contrato.”

De acordo com a jurisprudência do STJ para que seja possível a cumulação das multas compensatória e moratória, além de ambas estarem previstas no contrato, faz-se necessário que tenham fatos geradores distintos.

Nesse sentido:

“
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. PLANO ODONTOLÓGICO. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA 211/STJ. MULTAS MORATÓRIA E COMPENSATÓRIA. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA E REINTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. AGRAVO DESPROVIDO. [...] 2. De fato, a jurisprudência desta Corte manifesta-se no sentido de que, "
conquanto seja possível a cumulação das multas moratória e compensatória, é indispensável para tanto que ambas estejam previstas no contrato e tenham fatos geradores distintos"
(AgRg no REsp 1.280.274/MG, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 23/6/2015, DJe de 30/6/2015). 3. No caso em apreço, a reforma das conclusões contidas no julgado e o acolhimento do inconformismo recursal, no que tange à rediscussão da natureza dos institutos e de seus fatos geradores, ensejaria a análise de cláusulas contratuais e o revolvimento de matéria fático-probatória, providências vedadas na via estreita do recurso especial, ante os óbices estabelecidos pelas Súmulas 5 e 7 desta Corte. 4. Agravo interno a que se nega provimento
.” (AgInt no AREsp 486.555/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 29/10/2019, DJe 19/11/2019) (destacou-se)

“
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. ART. 1.022 DO CPC/2015. VIOLAÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. MULTAS MORATÓRIA E COMPENSATÓRIA. FATO GERADOR. IDENTIDADE. CUMULAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. REVISÃO. SÚMULAS NºS 7 E 5/STJ. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. COMPROVAÇÃO. AUSÊNCIA. [...] 3.
A jurisprudência desta Corte entende que, para a cumulação das multas moratória e compensatória, é indispensável que ambas estejam previstas no contrato e tenham fatos geradores distintos.
4. É inviável rever o entendimento do tribunal de origem, de que as multas moratória e compensatória cobradas pela exequente têm o mesmo fato gerador, sem a incursão nos aspectos fático-probatórios dos autos e de cláusulas contratuais, o que atrai a incidência das Súmulas nºs 5 e 7/STJ. [...]
.” (AgInt no REsp 1743530/PR, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 03/12/2018, DJe 06/12/2018) (destacou-se)

No presente caso, o fato gerador da cláusula penal é um só: o atraso na entrega do imóvel.

Conclui-se, portanto, que a condenação da parte requerida ao pagamento da multa compensatória e da multa moratória, em cumulação, caracteriza
bis in idem
.

Por esse motivo, deve ser reformada a sentença para manter apenas a multa moratória, de 0,5% ao mês (R$ 2.751,24) sobre o valor pago, contados da data limite para conclusão da obra (maio/2016) até setembro/2016 (quando foi expedido o habite-se).

A apelante afirma ainda que a sentença não observou o estabelecido no instrumento contratual, que prevê a responsabilidade dos apelados pelo pagamento das taxas condominiais a partir da comunicação de conclusão das obras.

No entanto, a jurisprudência é uníssona no sentido de que o comprador do imóvel só é responsável pelo pagamento das taxas de condomínio quando imitido na posse do imóvel adquirido.

Nesse sentido:

“AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. ARTS. 489 E 1.022 DO CPC/2015. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO. DESPESAS CONDOMINIAIS E IPTU. RESTITUIÇÃO. POSSIBILIDADE. ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA. IMPOSSIBILIDADE DE REVISÃO. MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. SÚMULA 7/STJ. REQUERIMENTO DA PARTE AGRAVADA DE APLICAÇÃO DA MULTA PREVISTA NO § 4º DO ART. 1.021 DO CPC/2015. NÃO CABIMENTO NA HIPÓTESE. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. (...) 2.
Segundo a jurisprudência do STJ, as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente.
Isso porque, apesar de ter o IPTU como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel ( CTN, art. 32), se os recorridos não deram causa para o não recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a pagar as despesas condominiais nem o citado imposto referente ao período em que não haviam sido imitidos na posse. (...)
(AgInt nos EDcl no REsp 1839792/RJ, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 10/08/2020, DJe 17/08/2020) destaquei.

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. AÇÃO REVISIONAL E INDENIZATÓRIA. ILÍCITO CONTRATUAL VERIFICADO. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5 E 7/STJ.
DESPESAS DE CONDOMÍNIO. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES
. RAZÕES RECURSAIS INSUFICIENTES. AGRAVO DESPROVIDO.

1. Para o acolhimento do recurso, seria imprescindível derruir a conclusão contida no decisum atacado (de que houve descumprimento contratual), o que, forçosamente, demandaria a rediscussão de matéria fática e contratual, incidindo, na espécie, as Súmulas 5 e 7 deste Tribunal Superior a impedir o conhecimento do recurso especial.

2.
A jurisprudência desta Corte é no sentido de que o promitente comprador só passa a ser responsável pelas despesas de condomínio a partir da efetiva posse, o que se dá com a entrega das chaves pela construtora.

3. Razões recursais insuficientes para a revisão do julgado.

4. Agravo interno desprovido.”
(AgInt no REsp 1750113/SP, 3ª Turma, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j. 29.10.2018)

Sendo assim, não merece reparos o ato sentencial quanto à condenação das apelantes à devolução da taxa de condomínio paga pelos autores, no valor de R$ 6.620,00 (seis mil, seiscentos e vinte reais).

Segundo os apelantes, o descumprimento contratual não gera dano moral.

Contudo, o mero atraso não autoriza a indenização, para ter esse direito era imprescindível que o apelado demonstrassem a lesão extrapatrimonial alegada.

No caso em análise, apesar do incontroverso atraso na entrega do imóvel, os apelados em sua petição inicial não demonstram a ocorrência do dano moral, apenas citam dispositivos legais e jurisprudência sobre o tema.

Nesse sentido:

“CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL NA PLANTA. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. INEXISTÊNCIA DE CIRCUNSTÂNCIA EXCEPCIONAL QUE JUSTIFIQUE A INDENIZAÇÃO. RECURSO NÃO PROVIDO.

1. Aplica-se o NCPC a este recurso ante os termos do Enunciado Administrativo nº 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC.

2. O mero atraso na entrega do imóvel é incapaz de gerar abalo moral indenizável, sendo necessária a existência de uma consequência fática capaz de acarretar dor e sofrimento indenizável por sua gravidade. 3. Agravo interno não provido.”
(AgInt no AREsp 1284628/AM, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 22/06/2021, DJe 25/06/2021)

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS. ENTREGA DE IMÓVEL. ATRASO. DANO MORAL. AFASTAMENTO.

1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ).

2. O Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que o mero descumprimento contratual, no caso em que a promitente vendedora deixa de entregar o imóvel no prazo contratual injustificadamente, não acarreta, por si só, danos morais.

3. Agravo interno não provido.”
(AgInt no REsp 1863961/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 22/06/2021, DJe 30/06/2021)

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONSUMIDOR. CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. MERO ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. DANOS MORAIS. DESCABIMENTO. RECURSO DESPROVIDO.

1. O mero atraso na entrega do imóvel é incapaz de gerar abalo moral indenizável, sendo necessária fundamentação complementar que demonstre a gravidade da circunstância fática, a ensejar a pretendida indenização. Precedentes.
(...).”
(AgInt no AREsp 1211877/RJ, Rel. Ministro Raul Araújo, 4ª Turma, julgado em 06/08/2019, DJe 19/08/2019).

“CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. ATRASO NA ENTREGA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. POSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. JURISPRUDÊNCIA CONSOLIDADA NO STJ. DANOS MORAIS. SIMPLES ATRASO. AUSÊNCIA.

1. Ação ajuizada em 29/08/2014. Recurso especial interposto em 06/06/2016 e distribuído a este gabinete em 22/09/2016.

2. É possível cumular a cláusula penal decorrente da mora com indenização por lucros cessantes quando há atraso na entrega do imóvel pela construtora. Precedentes.

3. Danos morais: ofensa à personalidade. Precedentes. Necessidade de reavaliação da sensibilidade ético-social comum na configuração do dano moral. Inadimplemento contratual não causa, por si, danos morais. Precedentes.

4
. O atraso na entrega de unidade imobiliária na data estipulada não causa, por si só, danos morais ao promitente-comprador.

5. Recurso especial conhecido e parcialmente provido.”
(REsp 1642314/SE, Rel. Ministra Nancy Andrighi, 3ª Turma, julgado em 16/03/2017, DJe 22/03/2017).

Ante o exposto, PROVEJO EM PARTE O RECURSO, para reformar em parte a sentença, apenas para afastar a condenação ao pagamento da multa compensatória, mantendo apenas a moratória, e afastar o dano moral. Mantenho os demais termos da sentença.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 19/03/2024