Tribunal: TJMT
Processo: 1012205-27.2024.8.11.0000
Relator(a): NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO
Órgão julgador: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-06-18
Data de publicação: 2024-06-20

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1012205-27.2024.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Correção Monetária, Perdas e Danos, Juros de Mora - Legais / Contratuais, Despejo por Inadimplemento]
Relator:
Des(a).
NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO

Turma Julgadora:

[DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[GABRIEL ORTIZ MICHELS - CPF: 010.473.301-21 (ADVOGADO), TARCISIO SCHMIDT - CPF: 361.614.971-15 (AGRAVANTE), VANDERLEI ROGERIO FIUT - CPF: 712.197.490-87 (AGRAVADO), VANDERLEI ROGERIO FIUT LTDA - CNPJ: 26.676.554/0001-05 (AGRAVADO), CENTRO OESTE AGRICOLA COMERCIO DE GRAOS LTDA - CNPJ: 37.724.444/0001-80 (AGRAVADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO
C/C
COBRANÇA DE ALUGUÉIS. LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL. PEDIDO LIMINAR DE DESPEJO INDEFERIDO NA ORIGEM. INADIMPLÊNCIA VERIFICADA. DISTRATO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO ENTRE AS PARTES. IMÓVEL COM EVIDÊNCIAS DE ABANDONADO. REQUISITOS DEMONSTRADOS. AUSÊNCIA DAS GARANTIAS PREVISTAS NO ART. 37 DA LEI 8.245/91. GARANTIA INÓCUA. DÉBITO SUPERIOR A CAUÇÃO EXIGIDA. DECISÃO REFORMADA. RECURSO PROVIDO.

1.

A presença da probabilidade do direito, do perigo de dano e risco útil do processo (art. 300 do CPC), são pressupostos que devem estar presentes para a concessão da tutela de urgência.

2.

No caso, restou presente a probabilidade do direito alegado (inadimplência dos agravados), o perigo de dano ou o risco útil do processo (prejuízos financeiros experimentados pelo proprietário/locador), o distrato realizado entre as partes, estando o imóvel aparentemente abandonado, bem como o contrato firmado não está assegurado com qualquer das garantias previstas no art. 37 da Lei nº 8.245/91, de modo a autorizar o deferimento da liminar de despejo.

3.

Recurso conhecido e provido.

R E L A T Ó R I O

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

AGRAVO DE INSTRUMENTO - (202): 1012205-27.2024.8.11.0000

AGRAVANTE: TARCISIO SCHMIDT

AGRAVADO: VANDERLEI ROGÉRIO FIUT e Outros.

R E L A T Ó R I O

DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de agravo de instrumento com pedido liminar interposto por
TARCÍSIO SCHMIDT
, contra decisão proferida pelo Juízo da Vara Única da Comarca de Tapurah/MT, lançada nos autos da Ação de despejo
c/c
cobrança de aluguéis e pedido de tutela provisória n. 1000533-86.2024.8.11.0108, proposta em desfavor de
VANDERLEI ROGÉRIO FIUT e Outros
, indeferiu o pedido liminar de despejo (Id. 153271605 – autos de origem).

O agravante em suas razões alega que em
22.10.2022, firmou contrato de locação de imóvel comercial localizado à Avenida Brasil com o locatário, ora agravado, pelo prazo inicial de 5 (cinco) anos, conforme contrato de locação de imóvel anexo; a
ssevera que o agravado mantém-se inadimplente desde setembro/2023, com os aluguéis somando o valor de R$ 34.458,36 (trinta e quatro mil quatrocentos e cinquenta e oito reais e trinta e seis centavos); afirma que apesar do distrato formalizado junto ao agravado, que de próprio punho assinou e registrou em cartório, demonstra a
vontade mútua no fim do contrato, todavia, o agravado não retirou os maquinários e implementos agrícolas do imóvel, impedindo o agravante, há mais de 85 (oitenta e cinco) dias, de locar o imóvel novamente; r
elata que a dívida soma 08 (oito) meses de inadimplência, ou seja, muito superior ao valor da caução exigida pelo art. 59, § 1º, da Lei n 8.245/91; afirma que a permanência do locatário na posse do imóvel, sem pagar os aluguéis, aumenta o prejuízo do credor, pois além de não receber o aluguel, não pode usufruir e dispor do imóvel.

Com essas considerações, requer o deferimento da medida liminar, para determinar o despejo no prazo máximo de 03 (três) dias, sob pena de multa coercitiva periódica de 100% (cem por cento) do aluguel contratado, incidente em cada unidade de dia de atraso. No mérito, requer o provimento do recurso, reformando a decisão objurgada (Id. 213315657).

Preparo tempestivo e adequado (Id. 214059663).

O pedido liminar foi
deferido em parte
(Id. 213798680).

Informações coligidas pela Juíza
a quo
, (Id. 214934952).

Sem contraminuta (Id. 217206658).

É o relatório.

Inclua-se em pauta de julgamento.

Cuiabá/MT, data registrada no sistema.

Desa. Nilza Maria Pôssas de Carvalho

Relatora

V O T O R E L A T O R

VOTO MÉRITO.

DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Em sua origem, trata-se de Ação de despejo c/c cobrança de aluguéis proposta por
TARCÍSIO SCHMIDT
, em desfavor de
VANDERLEI ROGÉRIO FIUT e outros
, alegando, em síntese, que, em 22/10/2022, as partes firmaram contrato de locação de imóvel urbano do imóvel localizado na Avenida Brasil, 562, Tapurah/MT.

Pretende a parte requerente o recebimento dos aluguéis e despejo, devido a inadimplência dos requeridos, que alcança o valor total de R$ 33.036,00 (trinta e três mil e trinta e seis reais), montante que supera 3 (três) meses de aluguel.

Assim, requereu fosse concedida medida liminar com natureza de tutela de urgência de despejo e expedido mandado para desocupação do imóvel.

Ao analisar o pleito, a Magistrada
a quo
, observou que o autor não ofereceu caução
no valor equivalente a três meses de aluguel,
indeferindo o pedido liminar de despejo, cujo teor, na parte que interessa ao deslinde do feito, restou consignado nos seguintes termos,
ipsis litteris
:

(...)

Pois bem, para a concessão de liminar de despejo por falta de pagamento de aluguéis e acessórios, é estritamente necessário e indispensável que o locador comprove a existência de três requisitos: a falta de pagamento; a prestação de caução no valor equivalente a três meses de aluguel e a ausência de qualquer garantia locatícia, nos termos do art. 59, §1º, IX, Lei nº 8.245/91, in verbis:

(...)

A falta do pagamento dos aluguéis está aparente, ademais houve o distrato do contrato na data de 01 de janeiro de 2024, conforme ID 152837783.

Em análise do contrato não vislumbro garantia locatícia ofertada. No caso dos autos não há que se falar em parte economicamente hipossuficiente, incabível, portanto, a dispensa de caução para liminar de despejo.

Ademais, mesmo a urgência não restou devidamente caracterizada, visto que não se trata de imóvel necessário para a subsistência do autor, sendo que os valores que forem se vencendo no curso da ação, até a desocupação de fato do imóvel, deverão, em tese, ser adimplidos pelo requerido.

Assim, nos termos do art. 300, § 1º, do CPC e art. 59, § 1º, da Lei 8.245/91, ao menos nesse momento processual,
indefiro a liminar
pleiteada.

(...)

Pois bem
.

Inicialmente, insta consignar que a questão a ser decidida no mérito do presente Recurso de Agravo de Instrumento, diante de seus estreitos limites, envolve somente a análise da presença, ou não, dos requisitos autorizadores à antecipação dos efeitos da tutela de urgência pelo Juízo de origem, quais sejam: a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo (CPC, 300).

Dessa forma, o motivo que assenta o pedido na inicial deve ser verossímil à luz de elementos inequívocos, e deve ficar claro o fundado receio de dano irreparável ou de difícil reparação à parte caso o direito perseguido seja reconhecido somente no julgamento de mérito.

Assim, o pressuposto de uma tutela de urgência satisfativa é que o autor, que afirma ser titular de um direito subjetivo em uma situação controvertida, apresente provas que revelem as evidências de seu direito e que levem provavelmente à confirmação de sua pretensão.

No caso dos autos, verifica-se que a causa de pedir é exclusivamente a falta de pagamento, tendo o autor/agravante fundamentado a sua pretensão com base no art. 59, §1º, IX, da Lei n. 8.245/91.

A legislação sobre locações especifica os requisitos para à concessão da medida liminar de despejo:
a)
oferecimento de caução equivalente ao valor de 3 (três) meses de aluguéis;
b)
ocorrência de alguma das hipóteses previstas nos incisos do art. 59 da Lei n. 8.245/91, que dispõe:

Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

§1º Conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

(...)

IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.

O primeiro elemento – a caução, pertinente salientar que esta pode ser dispensada quando a dívida de aluguéis e demais encargos ultrapassarem 3 (três) meses de aluguéis exigidos por lei, como sói a hipótese.

Sobre o tema, faço menção aos seguintes precedentes desta Corte de Justiça:

RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO.
AÇÃO DE DESPEJO. FALTA DE PAGAMENTO DOS ALUGUÉIS
LIMINAR CONCEDIDA. REQUISITOS VERIFICADOS.
DISPENSA DA CAUÇÃO. POSSIBILIDADE.
INADIMPLÊNCIA. DÉBITO SUPERIOR À CAUÇÃO EXIGIDA. DECISÃO MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO I.
Verifica-se a existência de três requisitos para a concessão da tutela urgência, quais sejam: a) a probabilidade do direito invocado; b) o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo; e c) a reversibilidade do provimento jurisdicional. II - A
dívida de aluguéis e demais despesas ultrapassa o montante de R$ 180.000,00 (cento e oitenta e mil reais), quantia muito superior ao valor da caução exigida, sendo dispensável, nesse caso a garantia prevista no artigo 59, §1º da lei nº 8.245/91
.

(TJ/MT - 1005017-51.2022.8.11.0000, Relatora: Desa. Serly Marcondes Alves, Data de Julgamento: 18/05/2022, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 23/05/2022).

AGRAVO DE INSTRUMENTO.
AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS.
DECISÃO QUE ORDENOU A DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL, CONDICIONADA A MEDIDA, PORÉM,
À PRESTAÇÃO DE CAUÇÃO. PARTE AUTORA COM DEMONSTRADAS DIFICULDADES ECONÔMICAS DE PRESTAR CAUÇÃO. DISPENSA DA CAUÇÃO. POSSIBILIDADE.
RECURSO PROVIDO.
É possível a dispensa da caução prevista no art. 59, § 1º, da Lei 8.245/91, para a concessão da liminar de despejo, sobretudo quando a prestação de garantia se apresenta como medida absolutamente gravosa e desarrazoada
, primeiramente, porque, estando o locador privado da remuneração locatícia há vários meses, e sendo esta a sua única ou principal fonte de renda, sofrerá agravamento da situação prejudicial causada pelo inadimplemento com consequências econômicas ainda mais nocivas; depois, a concessão da medida de liminar, sob o enfoque o art. 300 do CPC, pode incluir a prestação de caução como providência meramente facultativa, e não obrigatória, conforme as especificações do caso concreto
.
(TJ/MT 1001087-59.2021.8.11.0000, Relator: Des. João Ferreira Filho, Data de Julgamento: 19/10/2021, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 08/11/2021).

Quanto ao segundo elemento, há inadimplência evidente.

Partindo dessa premissa, tem-se que a tutela de urgência pode ser deferida, mormente porque, em uma análise sumária e não exauriente, restou demonstrada a existência de um débito elevado dos locatários com diversos períodos de atraso no pagamento dos alugueis, além do distrato contratual, indicando vontade mútua das partes em desfazer o negócio, (Id. 152837783).

Nesse viés, com a permanência da parte locatária na posse do imóvel e sem pagar os aluguéis, aumenta-se o débito em prejuízo do credor, pois, além de não receber o aluguel, não pode usufruir e dispor do imóvel.

Além disso, o acúmulo do débito se mostra evidentemente prejudicial a todos os contratantes, haja vista que com o aumento da dívida, maior será a dificuldade dos inquilinos efetuarem o pagamento e do locador receber os aluguéis devidos.

Ademais,
a priori
, verifica-se a presença dos requisitos legais para a caracterização da hipótese de despejo imediato previsto no art. 59, inc. IX Lei n. 8.245/91, especialmente porque o contrato firmado não está assegurado com qualquer das garantias previstas no art. 37 da Lei n 8.245/91 (Id. 152837783 – autos originários).

A propósito:

AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUEIS. FALTA DE PAGAMENTO. PEDIDO LIMINAR DE DESPEJO. TUTELA DE URGÊNCIA DEFERIDA. ART. 300, CPC. PRESENÇA DOS REQUISITOS ENSEJADORES. DESOCUPAÇÃO IMEDIATA DO IMÓVEL. FIADOR. GARANTIA INÓCUA. DECISÃO MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO
. A presença da probabilidade do direito, do perigo de dano e risco de resultado útil do processo (art. 300, CPC), são pressupostos que devem estar presentes para a concessão de tutela de urgência.
No caso, restou incontroverso o débito de grande monta oriundo do contrato de aluguel firmado entre as partes, bem como a ineficácia da fiança prestada, de modo que o deferimento da liminar de despejo fundada na falta de pagamento de aluguéis e acessórios da locação é medida que se impõe
.
(TJ/MT - 1022160-87.2021.8.11.0000, Relator: Des. Carlos Alberto Alves da Rocha, Data de Julgamento: 27/04/2022, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 29/04/2022).

De outra feita, presente o
periculum in mora
, na medida em que os requeridos/agravados estão usufruindo do imóvel sem arcar com a devida contraprestação, em claro prejuízo ao autor recorrente.

Em outro aspecto, não se mostra presente o risco de dano irreversível no deferimento do pedido ou irreversibilidade da medida, pois, uma vez intimada os requeridos/agravados, terão tempo suficiente para comprovarem a purga da mora, a fim de se obstar a consolidação da liminar.

Por esta razão, entendo que restaram preenchidos os requisitos legais para a concessão da liminar de despejo, de modo que mister a reforma da decisão agravada.

Diante do exposto,
PROVEJO
o recurso, para determinar que a parte agravada desocupe o imóvel, no prazo de 15 (quinze) dias, de forma voluntária, sob pena de desocupação coercitiva, ou efetue a purgação da mora locatícia, independente de caução.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 18/06/2024