Tribunal: TJMT
Processo: 1023913-74.2024.8.11.0000
Relator(a): GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão julgador: GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-12-11
Data de publicação: 2024-12-13

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1023913-74.2024.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Compra e Venda, Prescrição e Decadência, Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a).
GUIOMAR TEODORO BORGES

Turma Julgadora:

[DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[ALVARO DA CUNHA NETO - CPF: 711.252.721-04 (ADVOGADO), ODAIR GELLER - CPF: 824.250.279-04 (AGRAVANTE), ABEL SGUAREZI - CPF: 695.937.951-20 (ADVOGADO), EDENIR RIGHI - CPF: 630.307.481-20 (ADVOGADO), FAZENDAS PAULISTAS REUNIDAS LTDA - CNPJ: 42.588.996/0001-48 (AGRAVADO), PEDRO RICARDO VERGELY FRAGA FERREIRA - CPF: 227.550.018-95 (ADVOGADO), RAQUEL MANSANARO - CPF: 312.719.618-06 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PROVIDO, UNÂNIME

E M E N T A

DIREITO CIVIL.
AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE EXECUÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. PRESCRIÇÃO. INOCORRÊNCIA. OUTORGA DE ESCRITURA DEFINITIVA QUE PRESSUPÕE O CUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO DE FAZER. IMPRESCRITIBILIDADE. DEVEDORA QUE RECONHECE O DIREITO DO COMPRADOR. PAGAMENTO DA MULTA MENSAL PELO DESCUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO. RECURSO PROVIDO.

I. Caso em exame

Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por comprador de imóvel contra decisão que, em Ação de Execução de Obrigação de Fazer, reconheceu a prescrição da obrigação de fazer consistente em registro da integralização do imóvel no capital social da empresa vendedora e na realização de georreferenciamento, ambos necessários à outorga da escritura definitiva.

O agravante alega que as obrigações acessórias à outorga da escritura definitiva são imprescritíveis, enquanto o agravado sustenta a prescrição das obrigações autônomas, sujeitas a prazos prescricionais próprios.

II. Questão em discussão

A questão em discussão consiste em saber se prescrita a obrigação de fazer estipulada em contrato, no caso, o registro da integralização do imóvel no capital social da empresa vendedora e a realização de georreferenciamento.

III. Razões de decidir

A outorga da escritura definitiva da compra e venda do imóvel é providência que pressupõe seu desmembramento daquele maior do qual é integrante, o que se exige, para tanto, a regularização da propriedade por meio do registro da integralização de capital e o georreferenciamento, nos termos da Lei.

A obrigação de registro da integralização do imóvel e a realização de georreferenciamento constituem medidas acessórias à principal, consubstanciada na outorga de escritura definitiva de compra e venda, que é imprescritível.

O georreferenciamento do imóvel rural é exigência para a regular transferência da titularidade da propriedade, e sua falta impede a fase registral da transferência.

IV. Dispositivo e tese

Recurso provido para afastar a prescrição e determinar o retorno dos autos à origem para o regular processamento.

Tese de julgamento:

A obrigação de registro da integralização do imóvel, bem como a realização de georreferenciamento, constituem medidas acessórias à principal, consubstanciada na outorga de escritura definitiva de compra e venda, que, como visto, não se sujeita a prescrição. Prescrição afastada, máxime se observado que a vendedora reconhece o direito do comprador ao pagar a multa mensal pelo descumprimento da obrigação.

Dispositivos relevantes citados:

·

Lei 10.267/01 (INCRA)

·

Decreto 4.449/02

Jurisprudência relevante citada:

·

TJ-MG - Agravo de Instrumento: 0738260-34.2024.8.13.0000, Relator: Des.(a) José Maurício Cantarino Villela (JD Convocado), Data de Julgamento: 03/04/2024, 11ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 04/04/2024

·

TJ-SC - APL: 03030174120188240019, Relator: Saul Steil, Data de Julgamento: 31/08/2021, Terceira Câmara de Direito Civil

·

STJ - REsp. 1.646.170/MT

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

Agravo de Instrumento interposto por
Odair Geller
, de decisão que na Ação de Execução de Obrigação de Fazer de Título Extrajudicial ajuizada contra
Fazendas Paulistas Reunidas Ltda.
, reconheceu a prescrição da obrigação de fazer quanto à integralização do imóvel no capital social da empresa PEBB – Empreendimentos, Participações e Agropecuária Ltda., bem como em relação à finalização do georreferenciamento, e oportunizou a parte agravante, o aditamento da inicial, no prazo de 15 dias, para adequar o pedido à adjudicação compulsória, sob pena de indeferimento da inicial.

Explica que ajuizou Ação de Execução de Obrigação de Fazer com o fim de determinar que o executado, ora agravado,
finalize o procedimento do georreferenciamento relativo ao bem imóvel adquirido através da Escritura Pública lavrada no Livro nº 50, às fls. 189 a 190, do Cartório do 2º Ofício de Lucas do Rio Verde-MT, com a consequente entrega do procedimento devidamente registrado no cartório respectivo constando os perímetros da escritura em favor do exequente/agravante e que proceda com o registro da integralização de capital do Sr. Luiz Affonso Cardozo de Mello de Álvares Otero em favor da empresa PEBB – Empreendimentos, Participações e Agro-Pecuária Ltda (atualmente denominada Fazenda Paulistas Reunidas Ltda), nos termos da Décima Quarta Alteração de Contrato Social, datada de 31.12.1987, previstos do inciso II da Cláusula Especial.

Complementa que postulou, ainda, pela majoração da multa estipulada no instrumento.

Diz que a agravada se obrigou, no prazo de 18 meses, a entregar o processo de georreferenciamento devidamente registrado para que pudesse proceder com o registro da integralização de capital pelo Sr. Luiz Affonso Cardozo de Mello de Alvares Otero, e, por sua vez, cumprir a obrigação de outorga do domínio, sob pena de pagamento de multa de R$ 1.800,00 mensais até a efetiva concretização da obrigação, o que até o momento não foi cumprido.

Registra que notificou extrajudicialmente a agravada em 26/09/2012 e, em contranoficiação, a agravada alegou que se encontrava pagando a multa mensal, além de que o georreferenciamento havia sido iniciado, contudo, não concluído por questões alheias a sua vontade e que não havia qualquer prejuízo ao exequente.

Realça que o prazo prescricional inicia-se a partir do momento em que a prestação se torne exigível e que, no caso, se deu a partir do momento em que o valor da multa convencionada na Escritura se tornou um
quantum
bastante conveniente para a agravada, já que em nada impacta em sua estrutura patrimonial.

Complementa, assim, que o prazo prescricional subordina-se ao princípio da
actio nata
, quando o titular do direito subjetivo violado passa a conhecer do fato e a extensão de suas consequências, o que se deu quando o valor pactuado a título de multa tornou-se ínfimo frente à obrigação inadimplida.

Ressalta que a obrigação de fazer consistente na outorga do domínio definitivo do imóvel não está sujeita aos efeitos da prescrição, por se tratar de obrigação de fazer de natureza infungível, de sorte que também imprescritível as obrigações acessórias.

Sustenta quanto o perigo da demora, porquanto a ausência de emenda da inicial nos moldes determinados na decisão recorrida levará a extinção do efeito.

Requer a concessão da antecipação da tutela recursal a fim de suspender a decisão recorrida até o julgamento do recurso pelo mérito. No mérito, postula o provimento do recurso para afastar a prescrição.

Antecipação da tutela recursal deferida para suspender os efeitos da decisão agravada. (id. 236654670)

Contraminuta
(id. 245931655). Explica que a pretensão do agravante não é a transferência do direito de propriedade em seu favor, o que a agravada não se opõe, mas sim exigir o cumprimento de providências que não dependem exclusivamente de sua iniciativa, bem como buscar a majoração da multa contratualmente estabelecida em 55 vezes. Sustenta, assim, se tratar de satisfação de obrigações autônomas, sujeitas à prazos prescricionais próprios. Registra que a decisão agravada, ao determinar que o agravante se valha de pedido de adjudicação compulsória, acabou por tutelar adequadamente a situação, sem que haja prejuízo ao agravante, que terá o domínio do imóvel negociado. Ressalta que o agravante se encontra na posse do imóvel desde 2007. Destaca que desde a assinatura da escritura, envidou esforços para concluir o georreferenciamento do imóvel-mãe. Informa que o georreferenciamento já está certificado no sistema de gestão fundiária (SIGEF), e se encontra pendente de aprovação perante o Oficial de Registros de Imóveis de Nova Mutum. Aduz que embora a falta de conclusão do processo de georreferenciamento não possa ser a ela imputado, não se opôs ao pagamento da multa mensal de R$ 1.800,00, estabelecida na escritura. Realça que a pretensão do agravante de exigir o adimplemento forçado das obrigações nasceu exatamente na data de término do prazo contratual de 18 meses. Requer o desprovimento do recurso.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO

O recurso é de decisão que reconheceu a prescrição da obrigação de fazer quanto à integralização do imóvel no capital social da empresa PEBB – Empreendimentos, Participações e Agropecuária Ltda. (atual Fazenda Paulistas Reunidas), bem como em relação ao georreferenciamento, e oportunizou a parte agravante, o aditamento da inicial, no prazo de 15 dias, para adequar o pedido à adjudicação compulsória, sob pena de indeferimento da inicial.

Trata-se de Ação de Execução de Obrigação de Fazer na qual o exequente, ora agravante, pretende o cumprimento da obrigação de fazer estipulada em Escritura Pública de Compra e Venda com Desmembramento.

Consta que o imóvel negociado consiste em 540,3997ha, a ser desmembrado de uma área maior com 8.111,1702ha, situado no município de Nova Mutum, registrado junto ao CRI daquele município, sob o n. 462.

Verifica-se, ainda, que o imóvel em sua totalidade é de propriedade de Luiz Affonso Cardozo de Mello de Alvares Otero, porém, ao que consta no item
IV Procedência
, tal
“imóvel havido conforme integralização de capital pelo Sr. Luiz Affonso Cardozo de Mello de Álvarez Otero, a empresa PEBB – Empreendimentos, Participações e Agro-Pecuária Ltda. (atualmente denominada Fazenda Paulistas Reunidas Ltda.) nos termos da Décima Quarta Alteração de Contrato Social, datada de 31.12.1987, (porém ainda não registrada junto ao Cartório Competente, mas que será registrada por ocasião do registro da presente escritura, ou anteriormente)”
.

Sob tal viés, a vendedora, Fazenda Paulistas Reunidas Ltda., se comprometeu a transferir o domínio do imóvel e, para tanto, se obrigou ao registro referente à integralização de capital e a realização do georreferenciamento, inclusive para tornar viável o

desmembramento da área objeto de alienação. Nesse sentido, o disposto na
Cláusula V – DA TRANSMISSÃO
e
Cláusula Especial
, da escritura:

V – TRASMISSÃO – Que destarte,
ela vendedora, se obriga por si e seus sucessores, pela transferência de domínio do objeto descrito ao comprador, a efetivar-se com o registro desta escritura na Serventia Registral Imobiliária
, aquele desde já transmitido a este a posse, direitos e ações que exercia sobre o objeto do vendido, por força desta escritura, bem como a responder por evicção de direito na forma da Lei.

CLÁUSULA ESPECIAL: I – As partes contratantes declaram estar cientes com relação ao Decreto 4.449/02 que regulamenta à Lei 10.267/01 (INCRA), que trata da exigibilidade do georreferenciamento, e que mesmo ADVERTIDAS das consequências legais, se comprometem a fazer o georreferenciamento do imóvel objeto da presente escritura e apresenta-lo por ocasião do registro da presente escritura, isentando esta Serventia e seu delegatário de quaisquer responsabilidades cíveis, criminais ou administrativas. II – Sendo que
todo e qualquer procedimento, bem como toda e qualquer despesa com relação ao Georreferenciamento e o registro referente à Integralização de capital pelo Sr. Luiz Affonso Cardozo de Mello de Álvares Otero, a empresa PEBB – Empreendimentos, Participações e Agro-Pecuaria Ltda (atualmente denominada Fazendas Paulistas Reunidas Ltda), nos termos da Décima Quarta Alteração de Contrato Social, datada de 31.12.1987, será de exclusiva responsabilidade da Vendedora
. III –
Ficando estipulado
um prazo de 18 (dezoito) meses
para que a Vendedora entregue ao comprador o processo do georreferenciamento, devidamente registrado, bem com o registro da Integralização, acima citada, no caso de não cumprimento do ora ajustado, ou seja,
caso não seja concretizado dentro do prazo estipulado, fica desde estabelecida à multa de R$ 1.800,00 (um mil e oitocentos reais) mensais, até a efetiva concretização
.

O Magistrado singular, contudo, concluiu estar prescrita a pretensão. Deste desfecho, o exequente agravante, Odair Geller recorre sob o argumento de se tratar de obrigações necessárias ao cumprimento da
obrigação da outorga do domínio, que não se sujeita a prescrição
. Sobre o tema:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER COM OUTORGA DE ESCRITURA DEFINITIVA. PREJUDICIAL DE PRESCRIÇÃO. REJEIÇÃO. RECURSO NÃO PROVIDO. DECISÃO MANTIDA. 1. Consoante orientação doutrinária e jurisprudencial, a obrigação de fazer consubstanciada na outorga de escritura por parte do promitente vendedor não está sujeito a prazo prescricional. 2. Recurso não provido (TJ-MG - Agravo de Instrumento: 0738260-34.2024.8.13.0000, Relator: Des.(a) José Maurício Cantarino Villela (JD Convocado), Data de Julgamento: 03/04/2024, 11ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 04/04/2024)

Ocorre que a obrigação de registro da integralização do imóvel, bem como a realização de georreferenciamento, constituem medidas acessórias à principal, consubstanciada na outorga de escritura definitiva de compra e venda, que, como visto, não se sujeita a prescrição.

Vale dizer, a outorga da escritura definitiva da compra e venda do imóvel é providência que pressupõe seu desmembramento daquele maior do qual é integrante, o que se exige, para tanto, a regularização da propriedade por meio do registro da integralização de capital e o georreferenciamento, nos termos da Lei. Realça-se que na hipótese, a propriedade do imóvel ainda se encontra em nome de Luiz Affonso Cardozo de Mello de Alvares Otero.

Nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL.
AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
. PROMITENTES COMPRADORES QUE PRETENDEM OBRIGAR O PROMITENTE VENDEDOR A PROCEDER AO DESMEMBRAMENTO E À OUTORGA DE ESCRITURA DEFINITIVA DE COMPRA E VENDA DO IMÓVEL. SENTENÇA QUE, PRELIMINARMENTE (ART. 337, § 2º, CPC),
RECONHECE A PRESCRIÇÃO DOS PEDIDOS
. INSURGÊNCIA DOS AUTORES. OBRGAÇÃO DE DESMEMBRAMENTO MERAMENTE ACESSÓRIA À DE OUTORGA DE ESCRITURA DEFINITIVA DE COMPRA E VENDA. PLEITO QUE SE APROXIMA DE UMA TÍPICA DEMANDA DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA, NA FORMA DA PRIMEIRA PARTE DO ART. 1.418 DO CÓDIGO CIVIL. DIREITO POTESTATIVO À CONSTITUIÇÃO DE UM DIREITO REAL,
NÃO SUJEITO, PORTANTO, AO INSTITUTO DA PRESCRIÇÃO.
PRECEDENTES DO STJ E DESTA CORTE. DECISUM DESCONSTITUÍDO. RECURSO PROVIDO.

(TJ-SC - APL: 03030174120188240019, Relator: Saul Steil, Data de Julgamento: 31/08/2021, Terceira Câmara de Direito Civil)

Aliás, o georreferenciamento do imóvel rural é exigência para que ocorra a regular transferência da titularidade da propriedade do bem (área rural), sendo que, sua falta, obsta que se cumpra a fase registral da referida transferência, a ser realizada pelo Oficial do Cartório de Registro de Imóveis. (REsp. 1.646.170/MT)

Não fosse isto, ao que se evidencia, a vendedora reconhece o inadimplemento da obrigação de fazer e o direito do comprador, tanto assim, que paga mensalmente à multa estipulada na referida cláusula especial, circunstância que corrobora pelo afastamento da prescrição.

Posto isso,
dá-se provimento ao recurso a fim de reformar a decisão agravada, para afastar a prescrição, e determinar o retorno dos autos a origem para o regular processamento, como de direito.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 11/12/2024