Tribunal: TJMT
Processo: 1006892-79.2020.8.11.0015
Relator(a): DIRCEU DOS SANTOS
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-02-07
Data de publicação: 2024-02-14

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1006892-79.2020.8.11.0015
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Espécies de Contratos, Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[JOAO ROBERTO SCHIRACH SILVEIRA - CPF: 107.168.401-97 (APELADO), LEDOCIR ANHOLETO - CPF: 843.307.759-72 (ADVOGADO), LOTEADORA ASSAI S/S LTDA - CNPJ: 07.267.254/0001-10 (APELANTE), BARBARA KARINE DE OLIVEIRA - CPF: 067.475.089-63 (ADVOGADO), CARLOS RAFAEL MENEGAZO - CPF: 036.922.249-07 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DESFAZIMENTO DE RELAÇÃO CONTRATUAL C/C DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULAS E DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGO – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL (LOTE) – RESCISÃO CONTRATUAL – INADIMPLEMENTO DA PROMITENTE COMPRADORA – RETENÇÃO DE VALORES PAGOS – PREVISÃO CONTRATUAL ABUSIVA – OBRIGAÇÃO QUE ONERA O CONSUMIDOR E ACARRETA O ENRIQUECIMENTO ILÍCITO DO FORNECEDOR – INTELIGÊNCIA DO ART. 51, IV, DO CDC – VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DO
PACTA SUNT SERVANDA
– NÃO OCORRÊNCIA – POSSIBILIDADE DE ALTERAÇÃO JUDICIAL DE PENALIDADE EXCESSIVAMENTE ONEROSA – INTELIGÊNCIA DO ART. 413, DO CÓDIGO CIVIL – FIXAÇÃO DE PERCENTUAL DE RETENÇÃO ENTRE 10% E 25%, A DEPENDER DAS CIRCUNSTÂNCIAS FÁTICAS – PRECEDENTES DO STJ – MANUTENÇÃO DO PERCENTUAL DE 20% – LOTE NÃO EDIFICADO – DESPESAS COM IPTU EM ABERTO DEVIDAS PELO COMPRADOR – POSSIBILIDADE DE COMPENSAÇÃO – SENTENÇA REFORMADA NO PONTO – ÔNUS SUCUMBENCIAL – OBSERVÂNCIA DO PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE – RATEIO DE ACORDO COM O DECAIMENTO DE CADA PARTE –
RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

A cláusula contratual que prevê a possibilidade de os promissários vendedores reterem os valores pagos onera demasiadamente os consumidores e acarreta o enriquecimento ilícito dos fornecedores, de sorte que é nula de pleno direito, nos termos do art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor.

A alteração judicial do percentual de retenção não fere o princípio do
‘pacta sunt servanda
’, sobretudo porque o próprio Código Civil, em seu art. 413, permite a redução da penalidade pelo juiz quando seu montante for manifestamente excessivo, levando-se em consideração a natureza e finalidade do negócio.

Segundo precedentes do Superior Tribunal de Justiça, a retenção em favor dos promissários vendedores deve ser fixada entre 10% e 25%, a depender das circunstâncias do caso concreto.

Tem-se que a retenção do percentual de 20%, além de razoável para recompor a parte vendedora das eventuais perdas e custos inerentes ao empreendimento, atende o princípio da razoabilidade e está em consonância com os parâmetros adotados pela jurisprudência.

A taxa de IPTU é de responsabilidade do promitente comprador desde sua imissão na posse do imóvel até a efetiva desocupação deste.

O princípio da causalidade determina que aquele que deu causa à instauração do processo deve responder pelo pagamento das despesas processuais e dos honorários advocatícios.

As despesas processuais e honorários advocatícios deverão ser arcados na proporção das vitórias e derrotas que cada parte obteve nos pedidos formulados.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por LOTEADORA ASSAI S/S LTDA contra a sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de Sinop que, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c.c Devolução das Quantias Pagas n. 1006892-79.2020.8.11.0015, proposta por JOÃO ROBERTO SCHIRACH SILVEIRA, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para o fim de: (i) determinar a resilição do Contrato de Compra e Venda de Imóvel em loteamento do id nº 33092823, retornando as partes ao
status quo ante
, mediante a reintegração de posse da requerida no imóvel; (ii) determinar a devolução à autora/recorrida, imediatamente, dos valores pagos pelo imóvel, podendo ser retido 20% (vinte por cento) deste, os quais deverão ser acrescidos de correção monetária pelo INPC, desde o desembolso e de juros de mora de 1% ao mês, a contar do trânsito em julgado da sentença; (iii) diante da existência de sucumbência recíproca, condenou as partes ao pagamento das custas/despesas processuais, bem como honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação com rateio do ônus, ficando 30% para autora e o importe 70% para a requerida, suspensa a exigibilidade em relação ao requerente, uma vez que é beneficiário da assistência judiciária (Id. 192186663).

Em suas razões, de Id. 192186664, a recorrente requer a reforma da sentença, defendendo a observância das cláusulas contratuais atinentes à rescisão do negócio jurídico, bem como os ditames do CDC e lei específica, mais precisamente, o inciso VII do artigo 26-A da Lei 6.766/79. Caso não seja esse o entendimento, pugna pela majoração da cláusula penal aos patamares de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção.

Em seguida, aponta a necessidade de manifestação judicial quanto à retenção dos valores relativos ao IPTU durante o período em que o apelado esteve no exercício pleno da posse do imóvel.

Quanto ao ônus sucumbencial, alega que a decisão se mostrou injusta e contraditória ao deixar de observar o princípio da causalidade, posto que o autor, ora apelado, foi quem ocasionou o ajuizamento da ação em razão da sua própria desídia, ao tornar-se inadimplente, dando causa à rescisão contratual.

Ao final, requer o provimento do recurso.

As contrarrazões aportaram no Id. 192186670, pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

Peço dia para julgamento.

Des. DIRCEU DOS SANTOS

Relator

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara.

Trata-se de ação de rescisão contratual onde o autor, ora apelado, alega que firmou com a empresa ré um Contrato de Compra e Venda de Imóvel, referente ao lote n°. 07, Quadra 13, localizado no Jardim Portinari, em Sinop/MT, a ser pago em 120 parcelas, as quais seriam anualmente corrigidas pelo índice IGP-M (FGV), com o acréscimo de juros remuneratórios de 7,2% a.a., além da entrada de R$7.500,00, assumiu parcelas de R$811,64, totalizando a soma de R$100.868,60.

Afirma que pagou 48 (quarenta e oito parcelas) mas, por conta de dificuldades financeiras, procurou a demandada para efetuar o distrato contratual, entretanto a rescisao nao ocorreu em razao de cobranca abusiva de diversas penalidades imposta por esta, além da devolução de forma parcelada, fato que o motivou a distribuir a presente demanda.

O Juízo
a quo
, ao julgar parcialmente procedente a demanda, declarou rescindido o contrato firmado entre os litigantes, determinando que a recorrente devolva ao recorrido, imediatamente, os valores pagos acrescidos dos encargos legais, podendo reter 20% (vinte por cento) destes.

Desta decisão, a demandada, ora apelante, requer a reforma para que seja observada a retenção nos moldes previstos na Cláusula 6º do contrato; autorizada a dedução dos IPTUs eventualmente inadimplidos e readequado o ônus sucumbencial, devendo recair exclusivamente sobre o apelado, ante a aplicação do princípio da causalidade. Sucessivamente, pugna pela majoração da cláusula penal aos patamares de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção.

É dentro desse contexto que se passa à análise das razões recursais.

Pois bem.

Da rescisão do contrato e do percentual de retenção
.

A apelante defende que, em caso de decretação da rescisão por culpa do comprador, o percentual de retenção deve respeitar a forma pactuada.

Sem razão.

Sabe-se que o comprador faz jus à devolução parcial dos valores já pagos, quando partir dele o pedido de rescisão contratual.

É cediço que a cláusula penal é lícita, para o caso de inadimplemento contratual, nos termos do artigo 408 do Código Civil, haja vista que tal estipulação visa recompor os prejuízos suportados por alguma das partes, ante a frustrada execução do contrato, precocemente resolvido.

Quanto às cláusulas contratuais, o Código de Defesa do Consumidor, em seu art. 51, IV, considera nulas de pleno direito aquelas que
“estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam .incompatíveis com a boa-fé ou a equidade”

No caso, o parágrafo segundo da Cláusula Sexta, do contrato previu percentual de retenção, nos seguintes termos:

“Cláusula 6ª.

PARÁGRAFO SEGUNDO: Em caso de rescisão contratual promovida pela COMPROMITENTE, em razão do inadimplemento do COMPROMISSÁRIO, este perderá em favor da COMPROMITENTE a quantia paga a título de sinal e mais a quantia correspondente a 20% do preço total e corrigido monetariamente do lote, acrescido de juros remuneratórios de 0,50% a.m, mais juros moratórios de 1,0% a.m, sendo 10% (dez por cento) a título de cláusula penal compensatória (multa pela rescisão do contrato) e 10% (dez por cento) a título de indenização para cobertura de comissões cadastros e demais despesas administrativas, judiciais e extrajudiciais com notificação, e honorários de advogado”.
”notificação, e honorários de advogado

Ou seja, o valor da retenção estipulado no contrato ao prever a rescisão causada pelo inadimplemento do comprador, no percentual de 20%
sobre o valor total do imóvel
, além de colocar o consumidor em posição de desvantagem, acarreta o enriquecimento ilícito do fornecedor que, diga-se, de certa forma acaba sendo favorecido com a execução parcial do contrato.

Além disso, o reconhecimento da abusividade da cláusula contratual, com a alteração do percentual de retenção não fere o princípio do
pacta sunt servanda
, sobretudo porque o próprio Código Civil, em seu artigo 413, admite a redução judicial de penalidade cujo montante seja manifestamente abusivo, considerando-se a natureza e finalidade do negócio,
in verbis
:

“Art. 413. A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.”

Desse modo, escorreita a sentença ao declarar a abusividade da cláusula contratual, pois a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça entende que o percentual de retenção pode variar entre 10% e 25%
dos valores pagos
, devendo-se observar, para tanto, as circunstâncias de cada caso concreto, sob o prisma da razoabilidade.

Confira-se:

“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO. PARCELAS PAGAS. RETENÇÃO PARCIAL. CABIMENTO. PERCENTUAL RETIDO. ALTERAÇÃO. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. 1. "A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos" ( AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI,suportados QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017). (...)”
(STJ – AgInt no REsp nº 1692346/DF, Quarta Turma, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, DJ: 19.04.2018).

No caso, considerando o número de parcelas pagas (48 de 120) entendo pertinente o percentual de retenção fixado pelo Juízo
a quo
de 20% (vinte por cento) sobre os valores pagos, o qual é capaz de recompor a parte vendedora das eventuais perdas e custos inerentes ao empreendimento e, frise-se, tal percentual vem sendo adotado em casos envolvendo o mesmo empreendimento imobiliário.

Confira-se:

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C NULIDADE DE CLÁUSULA – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS – RETENÇÃO DE 20% DO VALOR EFETIVAMENTE PAGO – VALOR RAZOÁVEL – DEVOLUÇÃO IMEDIATA DAS PARCELAS – CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA E ARRAS - CUMULAÇÃO - INADMISSIBILIDADE NATUREZA INDENIZATÓRIA – TAXA DE FRUIÇÃO – TERRENO – NÃO CABIMENTO - HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA – ORDEM DE PREFERÊNCIA PARA BASE DE CÁLCULO – VALOR DA CONDENAÇÃO – SENTENÇA EM PARTE REFORMADA – RECURSO PROVIDO PARCIALMENTE. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, deve ocorrer a imediata restituição parcial das parcelas pagas pelo promitente comprador, nos casos em que deu causa ao desfazimento, admitido a retenção do percentual de 20% (vinte por cento) diante da peculiaridade do caso concreto. Conforme o entendimento jurisprudencial é abusiva a cláusula contratual que determine a devolução parcelada de valores na hipótese de rescisão do compromisso de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer dos contratantes. “Evidenciada a natureza indenizatória das arras na hipótese de inexecução do contrato, revela-se inadmissível a sua cumulação com a cláusula penal compensatória, sob pena de violação do princípio do non bis in idem (proibição da dupla condenação a mesmo título).” Precedente do STJ. A inexistência da prova de que parte tenha residido em imóvel ou auferido qualquer proveito econômico, torna-se incabível a retenção de valores a título de indenização pela fruição do bem. O Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento de que os honorários advocatícios sucumbenciais devem ser fixados segundo ordem de preferência, diante da condenação a base de cálculo será fixada entre 10% e 20% (art. 85, § 2º). Precedente REsp 1746072/PR.”
(TJ-MT 10011527720198110015 MT, Relator: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Data de Julgamento: 22/06/2022, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 23/06/2022)

Ainda, há que se registrar que o imóvel poderá ser futuramente alienado e a recorrente, beneficiada com sua valorização.

Prosseguindo, quanto à dedução dos IPTUs eventualmente inadimplidos no período de ocupação, merece provimento o recurso, pois as despesas de IPTU constituem-se em obrigações de responsabilidade do proprietário, devendo ser suportadas pelo autor/apelado enquanto estiver na posse do imóvel.

Trata-se de questão pacífica na jurisprudência, no caso de rescisão por culpa exclusiva do promitente comprador em virtude de seu inadimplemento:

“APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO CUMULADA COM PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. PREFACIAIS. NOTIFICAÇÃO PRÉVIA. Mora evidenciada pela notificação realizada por intermédio de publicação de edital na imprensa local, somado ao fato de estar o réu inadimplente com o pagamento das parcelas. APENSAMENTO DE AÇÕES. DESNECESSIDADE. Não tem cabimento o pleito de apensamento de ação revisional já julgada, em que litigaram as mesmas partes, com o presente feito, sobretudo considerando que foram juntadas cópias daquela demanda neste feito. INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. PRESCRIÇÃO. INOCORRÊNCIA. Incidência do prazo prescricional decenal, previsto no art. 205 do CCB, tendo em vista se tratar de relação obrigacional e, portanto, direito pessoal. O pagamento de locativos a que o réu foi condenado refere-se a indenização pelo período de indevida ocupação do imóvel. Alegações atinentes à suposta abusividade do contrato que já foram rechaçadas em prévia ação de revisão contratual. CLÁUSULA PENAL. Rescisão do contrato de promessa de compra e venda de bem imóvel por culpa do requerido. Devolução do montante pago, autorizada a retenção de 20% do total satisfeito, a título de cláusula penal. DÍVIDAS DE IPTU E DE CONDOMÍNIO.
Incumbe ao compromissário o pagamento de eventuais débitos pendentes de IPTU e de condomínio, incidentes no período em que permaneceu com a posse do bem. Sentença parcialmente reformada. Sucumbência mantida.
(grifei) REJEITARAM AS PRELIMINARES, DERAM PROVIMENTO À APELAÇÃO DA AUTORA E DERAM PARCIAL PROVIMENTO AO APELO DO RÉU. UNÂNIME. (Apelação Cível Nº 70068023456, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Nelson José Gonzaga, Julgado em 14/04/2016)

APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO ORDINÁRIA DE INDENIZAÇÃO. DESABAMENTO DO TETO. O serviço que não apresenta a qualidade e segurança que dele se pode, legitimamente, esperar, mostra-se defeituoso, nos termos do CDC. Demonstrada a responsabilidade pelo fato danoso, cabível indenização por dano moral quando há desabamento parcial de teto gerando abalo psíquico que ultrapassa a fronteira do simples desconforto do cotidiano. DANO MORAL. QUANTUM INDENIZATÓRIO. CRITÉRIOS PARA FIXAÇÃO. Caracterizado o dano moral, há de ser fixada a indenização em valor consentâneo com a gravidade da lesão, observadas posição familiar, cultural, política, social e econômico-financeira do ofendido e as condições econômicas e o grau de culpa do lesante, de modo que com a indenização se consiga trazer uma satisfação para o ofendido, sem configurar enriquecimento sem causa, e, ainda, uma sanção para o ofensor. Valor da indenização reduzido. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. RECONVENÇÃO. MULTA CONTRATUAL. A multa contratual deve incidir em razão do descumprimento pelo promitente comprador, fica mantida em 25% das importâncias pagas, consoante expressa previsão contratual. INDENIZAÇÃO PELO USO DO IMÓVEL. Possível a cumulação de multa contratual com indenização pelo uso do imóvel sem o pagamento das prestações, ante a finalidade diversa dos institutos. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS AO PROMITENTE COMPRADOR EM ÚNICA PARCELA. IPTU E DEMAIS ENCARGOS.
Autorizada a dedução do valor devido a título de IPTU e demais despesas que tenham recaído sobre o imóvel no período em que ocupado, se devidos
. (grifei) RETENÇÃO DA INTEGRALIDADE DOS JUROS COMPENSATÓRIOS. A retenção da integralidade dos valores pagos a título de juros compensatórios se mostra abusiva. APELO E RECURSO ADESIVO PARCIALMENTE PROVIDOS. UNÂNIME. (Apelação Cível Nº 70036113546, Vigésima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Rubem Duarte, Julgado em 12/09/2012)

Portanto, cabe ao promitente comprador o pagamento do IPTU, desde a assinatura do contrato até a decisão liminar que determinou a suspensão das cobranças, sendo autorizada a dedução do valor devido a tal título da quantia a ser ressarcida ao promitente comprador, a ser apurada mediante liquidação de sentença.

Finalmente, quanto ao ônus sucumbencial, não merece amparo a pretensão.

A distribuição do ônus sucumbencial, consoante posicionamento do Superior Tribunal de Justiça, deve pautar-se no número de pedidos e na parcela de decaimento das partes,
in verbis
:

“A distribuição dos ônus sucumbenciais, quando verificada a existência de sucumbência recíproca, deve ser pautada pelo exame do número de pedidos formulados e da proporcionalidade do decaimento de cada uma das partes em relação a cada um desses pleitos. Precedente.[17]”

No caso em questão, a parte autora entrou com a referida ação uma vez que a apelante aceitava a rescisão do contrato, mas discorda da forma que se daria a devolução dos valores.

Por sua vez, a apelante sucumbiu da pretensão de impossibilidade de resilição do contrato; bem como teve rejeitado o seu pedido de retenção sobre o valor do imóvel, sendo acolhida apenas a condenação ao pagamento de IPTU.

A parte apelada, por sua vez, teve acolhida sua pretensão de rescisão contratual e de que o percentual da retenção se desse sobre os valores pagos.

Portanto, a condenação da demandada/apelante ao pagamento de 70% (setenta por cento) do ônus sucumbencial é proporcional ao decaimento da parte autora.

Dispositivo.

Com tais considerações, conheço do recurso e
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
para autorizar a dedução das parcelas de IPTU não pagas durante a ocupação do imóvel, a serem apuradas em liquidação de sentença.

Inaplicável, à espécie, o art. 85, § 11, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 07/02/2024