Tribunal: TJMT
Processo: 1005133-56.2019.8.11.0002
Relator(a): SERLY MARCONDES ALVES
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-01-31
Data de publicação: 2024-01-31

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1005133-56.2019.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[MARLON DAVID PEREIRA SANTOS - CPF: 709.240.821-00 (APELADO), ELZA DA SILVA OLIVEIRA CAIXETA - CPF: 363.075.721-91 (ADVOGADO), KIVIA RIBEIRO LONGO RIOS - CPF: 009.043.341-63 (ADVOGADO), DANIELE CAROLINE DOMINGOS - CPF: 730.183.761-53 (APELADO), CIPASA VARZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA - CNPJ: 15.647.517/0001-44 (APELANTE), LUCAS LIMA RODRIGUES - CPF: 015.502.031-50 (ADVOGADO), IAGO DO COUTO NERY - CPF: 061.376.116-20 (ADVOGADO), ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA - CNPJ: 18.289.243/0001-57 (APELANTE), THIAGO KASTNER DO NASCIMENTO - CPF: 313.094.418-47 (ADVOGADO), RAFAELA MOREIRA CAMPELO - CPF: 019.139.101-80 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PARCIALMENTE PROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL, DEVOLUÇÃO DE PARCELAS JÁ PAGAS C/C INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL - ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL – TESE DE CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE COMPRADOR – NÃO ACOLHIMENTO –AUTORES RESPALDADOS POR DECISÃO LIMINAR QUE SUSPENDEU A EXIGIBILIDADE DAS PRESTAÇÕES - ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL COMPROVADO – EXTRAPOLAÇÃO DO PRAZO DE TOLERÂNCIA – DANO MORAL CONFIGURADO – MONTANTE INDENIZATÓRIO ADEQUADO – JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO – SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA – INOCORRÊNCIA -RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO

1.
Não há que se falar em mora do promitente comprador, a determinar a resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por sua culpa, no caso em que a suspensão do pagamento das prestações tem respaldo em decisão liminar suspensiva da exigibilidade do contrato impugnado.

2.
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa do promissário vendedor, deve ocorrer a imediata e integral restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador. Súmula n. 543 do STJ.

3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça caminha no sentido de que, em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do promitente vendedor, os juros moratórios sobre o valor restituível incidem a partir da citação, sendo a data do trânsito em julgado reservada aos casos de culpa do adquirente, conforme Tema 1002 do mesmo Tribunal Superior.

4. Na hipótese, não há que se falar em rateio do ônus de sucumbência, porque ainda que os pedidos iniciais tenham sido parcialmente acolhidos, certo é que o autor sucumbiu em parte mínima do pedido, de maneira que cabe à ré/apelante responder integralmente pelas despesas e pelos honorários, a teor do que dispõe o parágrafo único, do art. 86, do CPC.

R E L A T Ó R I O

Recurso de apelação, interposto por
ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA
e
CIPASA VÁRZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA
, com o escopo de obter a reforma da sentença que, nos autos da Ação de Rescisão Contratual, Devolução de Parcelas Já Pagas c/c Indenização por Dano Moral em epígrafe, julgou
parcialmente procedentes
os pedidos iniciais para:

a) declarar rescindidos os contratos de Compra e Venda objeto dos autos, sendo as unidades 16, Quadra 03, e 16, Quadra 02, do Condomínio Urbanístico Verana Várzea Grande I.

b) condenar as rés a restituírem, de forma simples, os valores pagos, de R$58.987,06 (cinquenta e oito mil novecentos e oitenta e sete reais e seis centavos), atualizados com juros de 1% ao mês e correção monetária pelo INPC desde os efetivos desembolsos, cujo montante deverá ser indicado em liquidação de sentença mediante cálculos.

c) condenar as rés ao pagamento de danos morais em favor dos autores, no valor de R$20.000,00 (vinte mil reais), com juros de 1% ao mês desde a citação e correção monetária pelo INPC desde o arbitramento.

Por fim, condenou as requeridas ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixou em 15% sobre o valor atualizado da condenação.

As apelantes afirmam que o contrato foi rescindido por culpa dos autores, que teriam suspendido indevidamente o pagamento das prestações mensais. Defendem a ausência de atraso na entrega do imóvel. Por fim, aduzem a inocorrência de dano moral e o excesso da indenização arbitrada na sentença, pugnando, subsidiariamente, pela alteração do termo inicial dos juros moratórios relativos ao montante restituível. Afirmam que é caso de sucumbência recíproca.

Contrarrazões lançadas no id. 194096191.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

A lide advém dos Instrumentos Particulares de Promessa de Compra e Venda, nº34016, assinado em 26.02.2016, e nº 39238, assinado em 13.06.2017, para a compra e venda dos imóveis situados no Condomínio Urbanístico Verana Várzea Grande I, unidade autônoma n. 16, quadras n. 02 e 03, em Várzea Grande, nos valores de R$134.779,04 (cento e trinta quatro reais, setecentos e setenta nove reais e quatro centavos) e R$124.692,07 (cento e vinte quatro mil, seiscentos e noventa dois reais e sete centavos).

Narram os autores que foram pagos os seguintes valores: 1) Contrato nº 35410, pago o valor de R$32.585,89 (trinta e dois mil, quinhentos e oitenta e cinco reais e oitenta e nove centavos); 2) Contrato nº 39238, pago o valor de R$26.401,17 (vinte e seis mil, quatrocentos e um reais dezessete centavos).

Informam que efetuaram o pagamento no valor total de R$58.987,06 (cinquenta e oito mil, novecentos e oitenta e sete reais e seis centavos), porém as requeridas não realizaram a entrega do imóvel no prazo estipulado, qual seja, setembro de 2018, com prazo máximo de 180 (cento e oitenta) dias de tolerância.

Dessa forma, diante do atraso na entrega do imóvel, requerem a rescisão do contrato com a consequente restituição do valor pago de R$58.987,06 (cinquenta e oito mil, novecentos e oitenta e sete reais e seis centavos) e a condenação ao pagamento de indenização a título de danos morais.

Ao analisar o feito, o Magistrado julgou parcialmente procedentes os pedidos da demanda, por entender que a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva das vendedoras, máxime porque até a data do ajuizamento da ação (05.06.2019) não realizaram a entrega do imóvel.

Contra esta decisão recorrem as requeridas.

A tese de que a extinção do vínculo contratual deve ser imputada à parte autora, que, supostamente, se encontra em mora, não merece acolhimento.

Embora as rés tenham se comprometido a entregar o condomínio com obras de infraestrutura e complementares, que abrangiam portaria, clube, paisagismo ornamental e muro para fechamento do condomínio, tal como expressamente previsto nas cláusulas 7.1 e 7.2 do contrato pactuado entre as partes, até o mês de março de 2019, já considerado o prazo de tolerância, verifica-se que, até a propositura da ação, as referidas obras não foram concluídas.

Por outro lado, ao suspender o pagamento das prestações, a parte autora se encontrava respaldada pela decisão liminar que determinou a suspensão das cobranças relativas ao contrato, não havendo, portanto, que se falar em mora.

Logo, aplica-se a Súmula n. 543 do Superior Tribunal de Justiça, que determina a restituição
integral e imediata
das parcelas pagas pelo promitente comprador:

Súmula n. 543, STJ. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Também não há que se falar em retenção do valor das obrigações tributárias e administrativas incidentes sobre o imóvel, eis que, conforme a jurisprudência do STJ, tais encargos são de responsabilidade da construtora até a efetiva imissão do adquirente na posse do bem, o que não ocorreu no caso concreto.

A propósito:

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃOPOR DANOS MATERIAIS E MORAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.ATRASO NA ENTREGA.
(...) 4. RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS COM COTAS CONDOMINIAIS E IMPOSTOS ANTES DA IMISSÃO NA POSSE.
POSSIBILIDADE. PRECEDENTES. ACÓRDÃO EM SINTONIA COM AJURISPRUDÊNCIA DO STJ. 5. AGRAVO IMPROVIDO. (...) 4.
Segundo a jurisprudência do STJ, as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente. Isso porque, apesar de o IPTU ter como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel (CTN, art. 32), se os recorridos não deram causa para o não recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a pagar as despesas condominiais nem o citado imposto referente ao período em que não haviam sido imitidos na posse.
5. Agravo interno a que se nega provimento.“

(AgInt noREsp 1697414/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRATURMA, julgado em 05/12/2017, DJe 15/12/2017)

A ausência de imissão na posse impede, igualmente, a cobrança da retenção de valores relativos à fruição do bem imóvel, na forma proposta pelas apelantes.

Com relação ao pedido de afastamento da indenização por danos morais, melhor sorte não assiste às apelantes. É que, embora a jurisprudência do STJ caminhe no sentido de que, em caso de descumprimento contratual, o dano moral não é presumido, entendo que, no caso concreto, a dignidade da parte autora foi vilipendiada e suas expectativas frustradas pelo atraso exorbitante e injustificado no cumprimento do cronograma contratual, o que autoriza a indenização arbitrada na sentença.

Quanto ao valor da indenização, deve ser avaliado o grau de culpa do ofensor, seu porte econômico e ao nível socioeconômico dos envolvidos, sempre com apreço pelos critérios da razoabilidade e proporcionalidade.

Dito isso, analisando detidamente os fatos comprovados nos autos, entendo que a indenização, arbitrada no patamar de R$20.000,00 (vinte mil reais), não comporta redução, porque se mostra adequada ao caso.

Por fim, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça caminha no sentido de que, em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do promitente vendedor, os juros moratórios sobre o valor restituído incidem a partir da citação, sendo a data do trânsito em julgado reservada aos casos de culpa do adquirente (Tema 1002/STJ).

A propósito:

“DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO.
CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL.
JUROS DE MORA DESDE A CITAÇÃO.
ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA N.83 DO STJ. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS N. 282 E 356 DO STF.LEGISLAÇÃO NÃO INDICADA. SÚMULA N. 284/STF. RESCISÃO CONTRATUAL.CULPA DA AGRAVANTE. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICA. APLICAÇÃO DA SÚMULA N. 7/STJ. DECISÃO MANTIDA.1. A jurisprudência do STJ é no sentido de que, "em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso" (AgInt no AREsp n. 208.706/RJ, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 22/8/2017, DJe 13/9/2017).2
. Segundo o entendimento do STJ, "em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa da promitente-vendedora, os juros de mora sobre o valor a ser restituído incidem a partir da citação" (AgInt no AREsp n. 1.761.193/DF, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 22/3/2021, DJe 13/4/2021).
3. A simples indicação dos dispositivos legais tidos por violados, sem que o tema tenha sido enfrentado pelo acórdão recorrido, obsta o conhecimento do recurso especial, por falta de prequestionamento, a teor das Súmulas n. 282 e 356 do STF.4. Prevalece no STJ o entendimento de que "a admissão de prequestionamento ficto (art. 1.025 do CPC/2015), em recurso especial, exige que no mesmo recurso seja indicada violação ao art.1.022 do CPC/2015, para que se possibilite ao Órgão julgador verificar a existência do vício inquinado ao acórdão, que uma vez constatado, poderá dar ensejo à supressão de grau facultada pelo dispositivo de lei" (REsp n. 1.639.314/MG, Relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, DJe 10/4/2017), o que não ocorreu no caso.5. É deficiente a fundamentação do recurso que deixa de indicar a legislação federal objeto de afronta. Aplicação da Súmula n.284/STF.

6. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem revolvimento do contexto fático-probatório dos autos (Súmula n. 7 do STJ).7. No caso concreto, o Tribunal de origem reconheceu que a rescisão contratual decorreu de culpa exclusiva da agravante. Alterar esse entendimento demandaria o reexame das provas produzidas nos autos, o que é vedado em recurso especial.8. Agravo interno a que se nega provimento.”

(AgInt no REsp 1918772/SP, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 11/10/2021, DJe 18/10/2021)

Considerando que a sentença fixou as datas dos desembolsos como marcos iniciais dos respectivos juros de mora, o pleito recursal merece parcial deferimento para que os encargos incidam a partir da citação.

Por fim, na hipótese, não há que se falar em rateio do ônus de sucumbência, porque ainda que os pedidos iniciais tenham sido parcialmente acolhidos, certo é que a parte autora sucumbiu em parte mínima do pedido, de maneira que cabe à ré/apelante responder integralmente pelas despesas e pelos honorários, a teor do que dispõe o parágrafo único, do art. 86, do CPC.

Ante o exposto,
dou parcial provimento
ao recurso, para fixar a data da citação como termo inicial dos juros moratórios alusivos ao valor restituível.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 31/01/2024