Tribunal: TJMT
Processo: 1013145-86.2024.8.11.0001
Relator(a): VALDECI MORAES SIQUEIRA
Órgão julgador: VALDECI MORAES SIQUEIRA
Órgão colegiado: Terceira Turma Recursal
Data de julgamento: 2024-09-23
Data de publicação: 2024-09-26

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA TURMA RECURSAL

Número Único
:

1013145-86.2024.8.11.0001
Classe:

RECURSO INOMINADO (460)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
VALDECI MORAES SIQUEIRA

Turma Julgadora:

[DES(A). VALDECI MORAES SIQUEIRA, DES(A). ARISTEU DIAS BATISTA VILELLA, DES(A). VALMIR ALAERCIO DOS SANTOS]

Parte(s):

[MIGUEL MONTAZOLLI - CPF: 025.112.708-70 (RECORRENTE), CARLOS BRENO GOMES MONCAO - CPF: 049.211.531-16 (ADVOGADO), FAIRUZ BADRAN ALI MONTAZOLLI - CPF: 421.326.731-87 (RECORRENTE), FLORAIS DO PARQUE INCORPORACOES LTDA - CNPJ: 17.619.373/0001-48 (RECORRIDO), LIDIA MARIA SANTANA DA ROSA - CPF: 054.705.401-70 (ADVOGADO), KEZIA GONCALVES DA SILVA SARAGIOTTO RABELO - CPF: 704.441.881-34 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA TURMA RECURSAL do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

VALMIR ALAERCIO DOS SANTOS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE CONHECEU DO RECURSO E NEGOU-LHE PROVIMENTO.

Recurso Inominado nº
1013145-86.2024.8.11.0001.

Origem: Quarto Juizado Especial Cível de Cuiabá.

Recorrente: FLORAIS DO PARQUE INCORPORAÇÕES LTDA.

Recorridos: MIGUEL MONTAZOLLI E FAIRUZ BADRAN ALI MONTAZOLLI.

Data do Julgamento virtual:
23 a 26/09/2024.

SÚMULA DO JULGAMENTO

RECURSO INOMINADO - AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA DO JUÍZO - REJEITADA - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - REPASSE DO IPTU AO COMPRADOR ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES - CLÁUSULA CONTRATUAL ABUSIVA - RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS - MANTIDA - RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA - PRECEDENTE DO STJ - RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

1.

De início, rejeito a preliminar de incompetência do juízo, sob o argumento de que existe Cláusula de Mediação e Arbitragem no contrato firmado entre partes, pois, consoante jurisprudência do e. STJ,
“a validade da cláusula compromissória, em contrato de adesão caracterizado por relação de consumo, está condicionada à efetiva concordância do consumidor no momento da instauração do litígio entre as partes, consolidando-se o entendimento de que o ajuizamento, por ele, de ação perante o Poder Judiciário caracteriza-se a sua discordância em submeter-se ao Juízo Arbitral, não podendo prevalecer a cláusula que impõe a sua utilização (AgInt no AREsp 1.192.648/GO, Rel Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, j. aos 27/11/2018, DJe aos 14/12/2018).”

2.

No mesmo sentido:

CONFLITO DE COMPETÊNCIA – REDISTRIBUIÇÃO DE AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C DANOS MORAIS E MATERIAIS – CONTRATO COM CLÁUSULA COMPROMISSÓRIA DE ELEIÇÃO DO TRIBUNAL DE MEDIAÇÃO, CONCILIAÇÃO E JUIZADO ARBITRAL PARA DIRIMIR QUALQUER DIVERGÊNCIA – NÃO CONCORDANCIA DA PARTE AUTORA – CONTRATO DE ADESÃO – COMPETÊNCIA DO JUÍZO SUSCITADO – CONFLITO PROCEDENTE. Nos termos da jurisprudência firmada no âmbito do Superior Tribunal de Justiça, a validade da cláusula compromissória, em contrato de adesão caracterizado por relação de consumo, está condicionada à efetiva concordância do consumidor no momento da instauração do litígio entre as partes, consolidando-se o entendimento de que o ajuizamento, por ele, de ação perante o Poder Judiciário caracteriza a sua discordância em submeter-se ao Juízo Arbitral, não podendo prevalecer a cláusula que impõe a sua utilização. ( AgInt no AREsp n. 1.845.956/MT) (TJ
[1]
MT 10143096020228110000 MT, Relator: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Data de Julgamento: 03/11/2022, Segunda Turma de Câmaras Cíveis Reunidas de Direito Privado, Data de Publicação: 09/11/2022)

3.

Trata-se de ação indenizatória, na qual, os reclamantes alegam ter celebrado contrato de compra e venda de imóvel junto à requerida, cujo contrato repassa aos compradores a responsabilidade pelo pagamento de IPTU do imóvel, mesmo antes da sua entrega aos compradores.

4.

A sentença julgou parcialmente procedente os pedidos, nos seguintes termos:

“
No caso em tela, infere-se que houve cobrança indevida de débitos referentes ao IPTU do imóvel em litígio, ora adquirido pela parte autora antes mesmo da entrega das chaves e posse efetiva do avocado imóvel à parte autora
, pelo que restou incontroverso nos autos que houve pagamentos inerentes ao referido débito desde a data da aquisição do avocado imóvel, referentes aos anos de 2019, 2020 e 2021, de modo que deve ser restituído ao reclamante.

[...]

Entretanto, quanto ao valor indenizatório, em que pese o reclamante requerer o ressarcimento do valor pago pelo imposto nos anos de 2019, 2020, 2021 e 2022
, este não colaciona qualquer documentação comprovando o pagamento do imposto referente ao ano de 2022, mas tao somente dos demais períodos (ID 142432589, 142432590 e 142434791).
Quanto ao documento de ID 142434794, este não se confunde com comprovante de pagamento, ao passo que não se verifica qualquer informação referente a pagamentos no documento colacionado.
Entendo, portanto, como valor devido ao ressarcimento, o valor de R$ 8.484,37 (oito mil, quatrocentos e oitenta e quatro reais e trinta e sete centavos).

[...]

Ante ao exposto e por tudo que dos autos consta, com fulcro no art. 487, I do Código de Processo Civil, OPINO PELA PARCIAL PROCEDENCIA do pleito autoral, e o faço para:

“a) DECLARAR A NULIDADE da cláusula décima quarta do contrato de venda e compra de bem imóvel objeto desta demanda, nos termos do artigo 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor e;

b) CONDENAR a reclamada a restituir a reclamante o valor de R$ 8.484,37 (oito mil, quatrocentos e oitenta e quatro reais e trinta e sete centavos), sendo que os valores deverão ser acrescidos crescido de juros de mora de 1% ao mês e corrigido monetariamente pelo INPC, ambos incidindo desde os respectivos vencimento.”

5.

Da análise dos autos, entendo a sentença não merece reforma. Explico.

6.

In casu
, é inafastável o entendimento de que a Cláusula Décima Quarta do contrato celebrado que impõe aos reclamantes o pagamento de Imposto predial e territorial urbano é abusiva, na medida em que impõe ao consumidor o pagamento de valores atrelados ao imóvel antes mesmo de ser imitido na posse do bem.

7.

Portanto, o comprador que se deparar com tal situação tem o direito de buscar a anulação da referida cláusula judicialmente e, se necessário, requerer a restituição dos valores pagos indevidamente.

8.

É entendimento pacificado pelo C. Superior Tribunal de Justiça que as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente,
in verbis
:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS.
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL
. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. DANOS EMERGENTES. CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR. REEXAME DE PROVAS. DESCABIMENTO. SÚMULA N.º 7 DO STJ.
DESPESAS CONDOMINIAIS DO IMÓVEL QUE NÃO PODEM SER IMPUTADAS AO PROMITENTE-COMPRADOR ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES
. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. O acórdão vergastado concluiu não existir excludente de ilicitude apta a afastar a condenação a título de lucros cessantes.Alterar as conclusões do acórdão impugnado exigiria incursão fático-probatória, em afronta à Súmula n.º 7 do STJ. 2.
A jurisprudência desta Corte orienta no sentido de que a responsabilidade do adquirente pelas despesas do condomínio se inicia com a sua efetiva imissão na posse, o que ocorre com a entrega das chaves.
3. Não sendo a linha argumentativa apresentada capaz de evidenciar a inadequação dos fundamentos invocados pela decisão agravada, o presente agravo não se revela apto a alterar o conteúdo do julgado impugnado, devendo ele ser integralmente mantido em seus próprios termos. 4. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no AREsp: 2190756 RJ 2022/0256393-0, Relator: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 11/09/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 13/09/2023).

Nesse mesmo sentido:

AÇÃO ORDINÁRIA -
ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL
- CULPA DA PROMISSÁRIA VENDEDORA - AUSÊNCIA DE CASO FORTUITO - MULTA CONVENCIONAL DEVIDA -
IPTU E TAXAS DE CONDOMÍNIO - RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA ATÉ A IMISSÃO NA POSSE DO PROMISSÁRIO COMPRADOR
. Não caracteriza como caso fortuito ou de força maior a eventual demora para a obtenção de licença ambiental pois são inerentes ao risco do empreendimento. O atraso na entrega do imóvel, após o prazo de prorrogação, por culpa da promitente vendedora, caracteriza inadimplemento contratual, sendo cabível multa prevista no contrato.
O pagamento de IPTU e taxas de condomínio pelo comprador é devido somente após a imissão na posse do imóvel, tendo direito à restituição pelos valores pagos antes de tal data
. (TJ-MG - AC: 10000210432688001 MG, Relator: Marco Aurelio Ferenzini, Data de Julgamento: 12/08/2021, Câmaras Cíveis / 14ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 12/08/2021).

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL E ADESIVO – AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL – PARCIAL PROCEDÊNCIA – INAPLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – EMPRESA ATUANTE NO MERCADO IMOBILIÁRIO – ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO – INOCORRENCIA -
COBRANÇA DE IPTU ANTES DA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO – ILEGALIDADE E ABUSIVIDADE – RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO – RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTOR
A – INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – INSCRIÇÃO NA DÍVIDA ATIVA – DANO MORAL CONFIGURADO – DANO IN RE IPSA – MAJORAÇÃO DA VERBA HONORÁRIA – NECESSIDADE – SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA – AUSÊNCIA – RECURSO DE APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDO – RECURSO ADESIVO PROVIDO. (...)
É com a entrega das chaves, momento da transferência da posse direta do imóvel, que nasce o dever de pagamento de IPTU pelo adquirente, constituindo-se em prática ilegal e abusiva exigir do comprador, ainda que previsto em contrato, o dever de pagamento desde a assinatura do contrato.

Assim, deve ser mantida a sentença com imposição à recorrente do dever de indenizar a recorrida no que toca ao IPTU, contudo, a obrigação de ressarcir deve ser limitada até a entrega do empreendimento.
(...).- (TJ-MT 10361805720218110041 MT, Relator: MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Data de Julgamento: 15/02/2023, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 23/02/2023).

9.

Portanto, é devida a restituição dos valores pagos indevidamente pelos reclamantes, como determinado na sentença.

10.

Nas ações que envolvem relação de consumo, cabe à requerida comprovar a veracidade de seus alegados, seja em razão da inversão do ônus da prova, seja porque a sua assertiva é fato extintivo de direito, nos termos do art. 373, II do CPC.

11.

O descumprimento do referido ônus acarreta a improcedência do pleito recursal.

12.

Pelo exposto, conheço do recurso, pois tempestivo, e
NEGO-LHE PROVIMENTO.
Fica mantida a sentença por seus próprios fundamentos, consoante previsão do art. 46 da Lei nº 9.099/95, devendo a súmula de julgamento servir de acórdão.

13.

Condeno a recorrente ao pagamento das custas judiciais e honorários advocatícios que arbitro em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação nos termos do artigo 55 da Lei 9.099/95.

14.

É como voto.

Valdeci Moraes Siqueira

Juíza Relatora

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 23/09/2024