Tribunal: TJMT
Processo: 1021993-78.2020.8.11.0041
Relator(a): SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-12-10
Data de publicação: 2024-12-13

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1021993-78.2020.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Cobrança de Aluguéis - Sem despejo]
Relator:
Des(a). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS]

Parte(s):

[LUCIANE REGINA MARTINS - CPF: 795.721.979-91 (APELANTE), ANTONIO CARLOS TAVARES DE MELLO - CPF: 570.805.691-68 (ADVOGADO), CONDOMINIO EDIFICIO QUEEN ELIZABETH - CNPJ: 26.802.280/0001-45 (APELADO), ALEXANDRE MAZZER CARDOSO - CPF: 017.078.219-09 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ARBITRAMENTO DE ALUGUEL. PROPRIEDADE DE IMÓVEL. REGISTRO IMOBILIÁRIO. PARCIAL PROVIMENTO.

I. Caso em exame

1.

Apelação cível contra sentença que acolheu preliminar de carência de ação e extinguiu processo de arbitramento de aluguel, sob o fundamento de ausência de registro de título representativo de propriedade no cartório competente, exigindo-se a averbação imobiliária para conferência de legitimidade.

II. Questão em discussão

2. O recurso analisa a exigência do registro do título aquisitivo no Cartório de Registro de Imóveis para reconhecer a propriedade e, assim, viabilizar o arbitramento de aluguel em favor do titular do direito real sobre o imóvel.

III. Razões de decidir

3. Nos termos dos arts. 1.227 e 1.245 do Código Civil, a propriedade de bem imóvel é transferida apenas com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis.

4. A ausência de averbação inviabiliza o reconhecimento da propriedade perfeita e acabada, afetando a legitimidade para o arbitramento de aluguéis até a conclusão do referido registro.

5. Reconhecido o fato novo do registro imobiliário realizado em 17/06/2024, restou comprovada a propriedade da apelante a partir dessa data, legitimando o pedido de arbitramento de aluguéis desde então.

IV. Dispositivo e tese

6. Recurso parcialmente provido. Reformada parcialmente a sentença para reconhecer a legitimidade da apelante ao arbitramento de aluguéis a partir de 17/06/2024.

Tese de julgamento:
"A legitimidade para o arbitramento de aluguéis sobre imóvel adjudicado depende da averbação do título no Cartório de Registro de Imóveis, sendo reconhecida a propriedade perfeita e acabada apenas com a conclusão deste ato."

Dispositivos relevantes citados:
Código Civil, arts. 1.227 e 1.245; Código de Processo Civil, art. 493.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, REsp 1.238.502/MG, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 28.05.2013; TJ-MT, Apelação Cível 1005342-25.2019.8.11.0002, Rel. Des. Antônia Siqueira Gonçalves, j. 06.07.2022.

R E L A T Ó R I O

Recurso de apelação cível interposto por
LUCIANE REGINA MARTINS
contra sentença proferida nos autos da Ação de Arbitramento de Aluguel movida em desfavor do EDIFÍCIO QUEEN ELIZABETH que acolheu a preliminar de carência da ação e julgou extinto o processo, condenando a autora ao pagamento das custas e honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa.

Explica a apelante que “na data de 13/11/2013 adjudicou a fração de 1/20 avos dos imóveis de matrículas 62.011 e 62.145, devidamente registradas no 2º Cartório de Ofício de Cuiabá, no livro 02-FU, lote 04 e 05, respectivamente, sendo deferida estas adjudicações no dia 06/02/2014, conforme Cartas de adjudicação emitidas pela 9ª Vara do Trabalho de Cuiabá – MT, acostada aos autos.”. Contudo, segundo explica, mesmo sendo legítima propriedade, não consegue ter acesso direto aos seus terrenos, uma vez que são murados e são utilizados de forma exclusiva e irregular pelos moradores do edifício.

Defende que a adjudicação considera perfeita e acabada com a lavratura e assinatura do auto de adjudicação, sendo a expedição do mandado de imissão na posse decorrência automática daquelas considerando a propriedade adquirida pelo adjudicante, sendo incontestável o direito de utilizar o bem pelo adjudicando, direito este que foi cerceado pela apelante.

Nestes termos requer seja reformada a sentença e reconhecida sua legitimidade.

Seguindo, afirma que não houve a finalização da averbação da adjudicação no cartório, por motivos alheios á sua vontade; que são indisponibilidades existentes, ocasionando a impossibilidade de averbação. Contudo, as ordens de baixa já foram deferidas pelos magistrados da Justiça Federal e da Justiça do Trabalho. Em fevereiro de 2.024 logrou êxito nas baixas, contudo, sobrevieram outras questões do Cartório.

Conclui que diante desses impasses, busca garantir seu direito de averbar a adjudicação do bem, cumprindo as determinações do Cartório e pontua: “considerando que a propriedade já foi transferida à Recorrente no ato de adjudicação deferido pelo juiz e, considerando que a averbação da adjudicação do bem no cartório de imóveis não ocorreu por problemas judiciais e administrativos, requer que seja reconhecido o direito de propriedade da Recorrente, sendo esta parte legítima para integrar a ação e, consequentemente, gozar dos direitos pleiteados em exordial.”

Ao final requer, seja reconhecida que a propriedade é transferida no ato de adjudicação deferido pelo juiz e, em consequência, que é parte legitima para integrar na ação.

Nas contrarrazões, o condomínio apelado defende a deserção ou que a apelante seja intimada para recolher custas em dobro. No mérito, pelo desprovimento do recurso.

Houve o pagamento do preparo recursal em dobro.

Posteriormente a apelante juntou certidões de inteiro teor dos imóveis com a devida adjudicação em seu favor, por tratar-se de documentos novos e requer o reconhecimento da legitimidade da propriedade dos imóveis.

O apelado requer a manutenção da sentença, pois, quando da interposição da ação a apelante não era nem proprietários e nem possuidora do imóvel no período alegado.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Conforme relatado alhures, cuida-se de Recurso de apelação cível interposto por
LUCIANE REGINA MARTINS
contra sentença proferida nos autos da Ação de Arbitramento de Aluguel movida em desfavor do EDIFÍCIO QUEEN ELIZABETH que acolheu a preliminar de carência da ação e julgou extinto o processo, condenando a autora ao pagamento das custas e honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa.

Reconheço a desistência quanto ao pedido de justiça gratuita; também não há falar em deserção invocada pelo apelado, eis que nos termos do §7 do artigo 99 do CPC:
“Requerida a concessão de gratuidade da justiça em recurso, o recorrente estará dispensado de comprovar o recolhimento do preparo, incumbindo ao relator, neste caso, apreciar o requerimento e, se indeferi-lo, fixar prazo para realização do recolhimento.”.

Admito a juntada da documentação pelo apelante, eis que se tratam de provas obtidas posteriormente e foi oportunizado o contraditório e a ampla defesa.

Pois bem.

Na inicial a apelante requer o arbitramento de aluguéis desde a expedição da carta de adjudicação, expedida em 06/02/2.024.

Já a sentença reconheceu que o imóvel não está registrado em nome da apelante e que
“
Em que pese a autora alegar entraves para a regularização dos imóveis, é certo que tais providências deveriam ser realizadas antes do ajuizamento da ação e não no seu curso, até porque já houve tempo suficiente para tanto (2014).”.

Veja-se que embora atualmente a apelante tenha logrado êxito no
registro do título representativo no cartório competente, é certo que para que a adjudicação seja considerada "perfeita e acabada” deve haver expedição da Carta de Adjudicação, contendo as assinaturas do Juiz de origem, da Escrivã e do Adjudicatário, nos termos do art. 901 §2º., do CPC, com a devida averbação no registro imobiliário.

Sem a averbação no registro imobiliário não se pode dizer que a adjudicação se encontra perfeita e acabada.

Não se pode olvidar que, a teor do disposto nos arts. 1227 e 1245 do CC, a propriedade do bem imóvel somente se perfaz com o registro do título representativo no cartório competente, a partir de quando se consideram transmitidos os direitos reais ao adquirente.

Confira-se:

“Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código.”

“Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis."

Desta feita, considerando que a propriedade do imóvel, na qual se embasa a pretensão de arbitramento de aluguéis, somente se perfará com o registro da carta de arrematação no cartório, o que antes de 17/06/2.024 não existia, independente dos percalços enfrentados pela apelante.

Nesse sentido, já decidiu o Superior Tribunal de Justiça,
mutatis mutandis
:

“DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL.PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 282/STF. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. SIMILITUDE FÁTICA NÃO DEMONSTRADA. EXECUÇÃO DE SENTENÇA. IMISSÃO NA POSSE. CARTA DE ARREMATAÇÃO. REGISTRO. NECESSIDADE. 1. A ausência de decisão acerca dos dispositivos legais indicados como violados impede o conhecimento do recurso especial. 2. O dissídio jurisprudencial deve ser comprovado mediante o cotejo analítico entre acórdãos que versem sobre situações fáticas idênticas. 3. A pretensão de quem objetiva a imissão na posse fundamenta-se no direito de propriedade. Visa à satisfação daquele que, sem nunca ter exercido a posse, espera obtê-la judicialmente.
4. Logo, na medida em que a transferência da propriedade imobiliária ocorre com o registro do título aquisitivo - no particular, a carta de arrematação - perante o Registro de Imóveis,
somente depois da prática desse ato
é que o arrematante estará capacitado a exigir sua imissão na posse do bem
. 5. Recurso especial não provido.”(
RESP 1238502/MG
,
Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 28/05/2013, DJe 13/06/2013)

Ainda os seguintes julgados:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE IMISSÃO DE POSSE – IMÓVEL ARREMATADO EM LEILÃO EXTRAJUDICIAL – CARTA DE ARREMATAÇÃO NÃO REGISTRADA NO CARTÓRIO IMOBILIÁRIO – INEXISTÊNCIA DE PROVA DA AQUISIÇÃO DO DOMÍNIO – ARREMATAÇÃO QUE NÃO É HÁBIL A TRANSFERIR, POR SI SÓ, O DOMÍNIO DO IMÓVEL – NECESSIDADE DE REGISTRO NA CIRCUNSCRIÇÃO IMOBILIÁRIA DO TÍTULO TRANSLATIVO – ART. 1.245 DO CC/02 E ART. 37, § 2º, DO DECRETO-LEI Nº. 70/66 – PROCEDIMENTO EXPROPRIATÓRIO QUESTIONADO POR MEIO DE AÇÃO PRÓPRIA, COM TUTELA DEFERIDA AO ANTIGO PROPRIETÁRIO, ANTERIOR À PRÓPRIA ARREMATAÇÃO – ALTERAÇÃO DA VERDADE DOS FATOS – LITIGÂNCIA DE MÁ -FÉ – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. Na ação autônoma de imissão de posse, para que seja reconhecido o direito de imitir-se na posse do imóvel adjudicado/arrematado, nos termos dos §§ 2º e 3º do art. 37 do Decreto-Lei nº. 70/1966, faz-se necessária a prova da transcrição, no Registro Geral de Imóveis, da carta de arrematação/adjudicação do imóvel submetido ao leilão decorrente da execução extrajudicial, circunstância essa não observada no caso concreto, que aliada ao questionamento da legalidade do procedimento expropriatório por ação própria, induz à improcedência dos pedidos inaugurais. São deveres das partes e de todos aqueles que de qualquer forma participam do processo, incluindo os advogados, procederem com lealdade e boa-fé, nos termos do artigo 5º do Código de Processo Civil (Lei nº. 13.105/2015), de modo que restando configurada a alteração da verdade dos fatos, de rigor a manutenção da condenação em multa por litigância de má-fé, com fulcro no artigo 80, II, do CPC. Apelação desprovida.” (TJ-MT 10053422520198110002 MT, Relator: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Data de Julgamento: 06/07/2022, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 06/07/2022)

Assim, considera-se perfeita e acabada a adjudicação a partir de 17/06/2.024.

Nos termos do artigo 493 do CPC, reconhecido o fato novo retromencionado, que é relevante, tenho que deve ser reconhecida a legitimidade da apelante relativamente ao pedido de arbitramento de aluguéis a partir de 17/06/2.024.

Ante todo exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO
para reformar parcialmente a sentença, reconhecendo a legitimidade da apelante relativamente ao pedido de arbitramento de aluguéis a partir de 17/06/2.024.

Redistribuo a sucumbência, ficando 70% a cargo da apelante e 30% a cargo da apelada, mantida os 10% sobre o valor atualizado da causa, a título de honorários advocatícios.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 10/12/2024