Tribunal: TJMT
Processo: 1027226-05.2022.8.11.0003
Relator(a): RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-04-03
Data de publicação: 2024-04-05

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1027226-05.2022.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Promessa de Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[KEROLAYNE BATISTA PRATES - CPF: 062.026.631-70 (APELADO), EZEQUIEL DE MORAES NETO registrado(a) civilmente como EZEQUIEL DE MORAES NETO - CPF: 021.123.941-00 (ADVOGADO), IGOR GIRALDI FARIA - CPF: 841.693.111-91 (ADVOGADO), PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 15.291.183/0001-19 (APELANTE), CAIO CESAR PEREIRA DA MOTA OLIVEIRA - CPF: 893.635.901-00 (ADVOGADO), GUSTAVO AUGUSTO HANUM SARDINHA - CPF: 718.782.201-44 (ADVOGADO), NATALIA RIOS RIBEIRO - CPF: 045.439.441-19 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO, UNÂNIME

E M E N T A

APELAÇÃO – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRAT
UAL
C/C
DEVOLUÇÃO DE QUANTIA
S
PAGA
S
E DANOS MORAIS – TERRENO NA PLANTA –
PRAZO DE ENTREGA NÃO RESPEITADO
– MORA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA –
JUSTIFICATIVA DE ATRASO EM RAZÃO DA PANDEMIA DA COVID-19 –
CONTRATAÇÃO REALIZADA NAQUELE PERÍODO
– CIÊNCIA
DOS DESAFIOS E IMPACTOS A SEREM ENFRENTADOS

– AUSÊNCIA DE PROVA DE PREJUÍZO EFETIVAMENTE
RESULTANTE

DESSE CONTEXTO
–
OBRIGAÇÃO DE
DEVOLUÇÃO INTEGRAL D
E TODO
O MONTANTE PAGO –
SÚMULA N. 543 DO STJ –
INCIDÊNCIA DA MULTA
CONVENCIONADA
–
TEMA REPETITIVO N. 971 DO STJ –
ATO ILÍCITO CONFIGURADO – TERMO INICIAL DOS JUROS – DATA DA CITAÇÃO (ARTIGO 240,
CAPUT,
DO CPC) –
MAJORAÇÃO
DA VERBA HONORÁRIA
(ART. 85, §11, DO CPC) –
RECURSO NÃO PROVIDO
.

Se o desfazimento do negócio decorre de culpa exclusiva da construtora
por não entregar
o imóvel no prazo convencionado,
todos
os valores pagos pelo comprador
(arras, prestações, impostos, emolumentos,
etc
)
devem ser restituídos integralmente (Súmula n. 543 do STJ), com incidência da multa contratual, além de juros de mora a partir da citação (artigo 240,
caput
, do CPC). É indevido o desconto da quantia alusiva ao IPT
U e à taxa de fruição
se não comprovada a posse do adquirente.

A
justificativa da
Construtora
de
que

a demora

se deu em virtude
da pandemia da COVID-19 não comporta acolhimento
se
na data da
contratação
ela já tinha conhecimento
desse contexto
e podia fixar outro prazo para a entrega
, bem como se nem sequer
comprovou a existência de prejuízo efetivo decorrente
desse cenário
.

Quando
a culpa pelo atraso
é da Construtora, os juros de mora
incidentes no
montante a ser devolvido ao comprador
são
computado
s
a partir da data da citação.

Ao julgar o Recurso, o Tribunal deverá majorar a verba honorária anteriormente definida, levando em conta o trabalho adicional realizado nessa fase (art. 85, §11, do CPC).

R E L A T Ó R I O

Apelação em Ação de Rescisão Contrat
ual
c/c

Devolução
de Quantia Paga e Danos Morais e Materiais julga
da parcialmente
procedente para
confirmar a tutela deferida
,
declarar rescindida a avença
em razão do atraso na conclusão das obras de infraestrutura
e, p
or
consequência,
determin
ar
à

empresa
ré
que restitua
integralmente
à autora os valores pagos, em parcela única, a serem apurados em liquidação de sentença, acrescidos de correção monetária a partir de cada desembolso
,
juros de mora a contar da citação
e

multa penal de 10% do
montante atualizado do C
ontrato
,

bem como o
pagamento do IPTU
,

das
demais taxas
por ela
quitada
s
(autora)
, com atualização monetária
desde o desembolso e juros moratórios a partir da citação
, também a ser objeto de liquidação de sentença
, além das
despesas processuais e
dos
honorários advocatícios de 15% sobre
a quantia atribuída à
condenação.

A
apelante aduz
que a previsão de conclusão da 4ª etapa do imóvel
era
até
junho de 2021, mais 180 dias
(cláusula de tolerância)
, e
que a quadra 06
, onde
se localiza o lote
adquirido pela autora,
já foi entregue há muito tempo.

Sustenta que a pandemia da COVID-19
interferiu significativamente nas obras
e configura motivo de força maior,
evento extraordinário
,
imprevisível
e superveniente
,
te
ndo ocorrido a suspensão de toda
s
as normas
até 30-10-2020
, segundo a Lei n. 14.010/2020
.

Registra
que não
teve culpa no atraso da entrega
,
e
por isso i
ncid
e

nesta lide
o artigo 393 do C
ódigo Civil
, que trata do caso fortuito ou força maior
, portanto
a multa de 10% é indevida.

Afirma que a responsabilidade pelo pagamento do IPTU

até
o dia
da rescisão
é da apelada
, conforme artigo 34 do CTN
.

Ass
inala
que não se opõe ao desfazimento do negócio, mas que
essa situação
decorreu da desistência e da inadimplência da a
utora
, motivo por que
el
a (ré)
tem o direito de reter os valores que lhe são devidos
, sobretudo
porque o C
ontrato foi
celebrado
após a Lei 13.786/2018
, que
no
artigo 32-A admite a retenção de 0,75%
da importância
atualizad
a

da avença
a título de ta
xa de fruição, 10% do montante corrigido
do Contrato
em virtude da cláusula penal
, encargos moratórios das prestações adimplidas depois da data de vencimento, débitos de impostos sobre a propriedade, custas e emolumentos
incidentes
,
e que a devolução seja feita em doze parcelas mensais
, após doze meses da formalização da rescisão
.

Subsidiariamente, pleiteia a prevalência do
s termos convencionados
,
com
as retenções
descritas

nas
cláusulas
firmadas
, especialmente a 16
ª
.

Ressalta que faz jus à retenção
de R$99,00
das arras,
consoante a c
láusula 3ª
e
o artigo 418 do C
ódigo Civil
.

Aduz que os R$39.543,74 supostamente pagos pela apelada incluem
indevidamente juros de mora e multa,
sendo que ela teria quitado
apenas R$20.002,66.

Insurge-se contra o
termo inicial dos juros moratórios
fixados na sentença (data da citação),
e afirma
que deve ser a data do
trânsito em julgado
, em consonância com o entendimento

assentado
no
Recurso Especial repetitivo n. 1.740.911/DF.

Nas
contrarrazões,
a apelada
pugna pelo não provimento do Recurso (ID.
203048175
).

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

A
apelada alega na inicial da Ação que
em
16
-
10
-20
20

firmou com a
empresa
apelante
o

Instrumento Particular de
Compromisso de Compra e Venda
do
Lote n. 12,
Quadra
n. 06
,
Lote
a
mento
Residencial
Alta Vista
Parque,
em
Rondonópolis
–
MT
,

por
R$96.112,62
, cujo prazo de entrega
,
previsto para
junho
de 20
2
1
mais 180 dias de tolerância, não foi cumprido.

Busca a sua
rescisão, a restituição integral dos valores que pagou,
a aplicação de cláusula penal de 10% do
preço
atualizado
da avença
e
indenização por danos morais.

A demanda foi julgada parcialmente procedente para confirmar a tutel
a deferida e, com isso, declarar rescindido o Contrato
em razão do atraso na conclusão das obras de infraestrutura e

condenar a ré a restituir integralmente à autora
a importância paga,
em parcela única, a ser apurad
a
em liquidação de sentença, além da multa penal de 10% d
a quantia
atualizad
a do C
ontrato
,
IPTU e demais taxas quitad
as
pela autora, também
com apuração em
liquidação de sentença.

A apelante
justifica que o
atraso
é decorrente dos
efeitos da pandemia da COVID-19.

No entanto,
no momento da
contratação
já tinha pleno conhecimento
dos impactos e desafios a serem enfrentados naquele
contexto
,
portanto deveria ter
fixado
outro prazo de conclusão e entrega.

Ademais, não
comprovou de forma contundente que de fato
foi a crise provocada pelo C
oronavírus que motivou
a demora.

Sobre a matéria
:

“
RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO -
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL, DEVOLUÇÃO DE PARCELAS PAGAS E INDENIZAÇÃO
POR DANOS MORAIS –
CONTRATO DE COMPRA E VENDA – ATRASO DE ENTREGA DE OBRA
- SUSPENSÃO DE EXIGIBILIDADE DE OBRIGAÇÃO CONTRATUAL - DEPÓSITO JUDICIAL DOS VALORES PAGOS PELO IMÓVEL E ABSTENÇÃO DE INSERÇÃO DE NOME NO ROL DE INADIMPLENTES - POSSIBILIDADE -
ALEGAÇÃO DE PREJUÍZO EM RAZÃO DA PANDEMIA DO COVID-19
– DECISÃO MANTIDA - RECURSO DESPROVIDO. “Diante da verossimilhança da alegação do autor de há atraso na entrega da unidade imobiliária por culpa exclusiva da ré, que paralisou de forma injustificada as obras, viável deferir o pedido de antecipação de tutela visando à suspensão da exigibilidade do saldo devedor, o depósito em juízo do valor pago e a vedação de inclusão de nome nos órgãos de proteção ao crédito.” (TJ-MT - AC: 10035937620198110000 MT, Relator: DIRCEU DOS SANTOS, Data de Julgamento: 31/07/2019, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 21/11/2019) “
Não basta apenas a alegação de que a pandemia é a causa da inadimplência/descumprimento, faz-se necessário a demonstração cabal, a fim de que não seja responsabilizado pelo prejuízo que causará ao credor
.” (N.U 1012852-61.2020.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE
DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 02/02/2021,
Publicado
no DJE 10/02/2021)
”
.

(
TJMT,
N.U 1023387-49.2020.8.11.0000,
relator Des.

Sebastião Barbosa Farias
, Primeira Câmara de Direito Privado,
julgamento em
4
-5-
2021, DJE
de
25
-6-
2021
, sem
destaque no original).

Dessa forma
, m
esmo
com
a prorrogação convencionada em seis meses, o prazo final
seria
dezembro de 202
1
,

o que
não foi respeitado
. E a
apelante
nem sequer
fez prova da
alegação de
que
naquela data
a estrutura já estava pronta
.

Logo,
é evidente a
mora
da empresa e
, consequentemente, a sua
culpa exclusiva pela
rescisão.

Posto isso, te
m o dever de restituir integralmente

todo
o montante pago até então pela autora (Súmula n. 543 do STJ), incluindo as arras, e de arcar com a multa contratual. Ou seja, não se aplica nenhum percentual de retenção.

Nesse ponto vale ressaltar que,
nas hipóteses
de atraso na entrega de imóvel em construção, é autorizado inverter, contra o vendedor/construtor, a cláusula penal firmada exclusivamente em
prejuízo
do adquirente (Tema repetitivo n. 971 do STJ), estipulada, neste feito, no item
VIII
do
Instrumento Contratual
(ID.
203048162
– pág.
5
).

Identificada a mora d
a
apelante, os juros sobre o
quantum
a ser devolvido são computados a partir da citação.
Isso porque
a data do trânsito em julgado só é utilizada quando
a resolução imotivada d
a avença
se dá por culpa do comprador
(
REsp
.
repetitivo n. 1740911/DF).

E
mais
, o
caput
do artigo 240 do CPC
preceitua que
“
A citação válida, ainda quando ordenada por juízo incompetente, induz litispendência, torna litigiosa a coisa e constitui em mora o devedor”
.

A demora por culpa exclusiva d
a
apelante afasta também a obrigação da apelada de pagar o IPTU e demais impostos e emolumentos.

Além disso
, não consta nos autos nenhum documento que ateste que
a autora
tenha exercido a poss
e, o que exclui igualmente a cobrança de qualquer taxa de fruição.

Desse modo, está claro
o ato ilícito praticado pela apelante ao inviabilizar a entrega no tempo combinado.

Por fim,
a ré

diz
que o
cálculo

efetuado
pela

autora
não está correto porque
inclui

juros de mora
sobre as parcelas pagas
e multa por atraso
, resultando
em

R$39.543,74

(ID. 203048152)
,
quando

o correto seria
apenas
R$20.002,66.

No entanto,
em caso de devolução d
a quantia
pag
a
por culpa da construtora
são

devidos

os
juros de mora
, porém nem sequer foram aplicados nestes autos,
tampouco a
multa
(ID. 203048152)
.

De qualquer
maneira
, eventuais diferenças serão
sanadas
na liquidação de sentença, como determinado
na primeira instância
.

Pelo exposto,
nego provimento
ao Recurso e

majoro a verba honorária para 20% do valor da condenação
(artigo 85, §11, do CPC)
.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 03/04/2024