Tribunal: TJMT
Processo: 0000568-56.2013.8.11.0041
Relator(a): LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO
Órgão julgador: LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Público e Coletivo
Data de julgamento: 2024-06-11
Data de publicação: 2024-06-25

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PÚBLICO E COLETIVO

Número Único
:

0000568-56.2013.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Adjudicação Compulsória, Competência]
Relator em substituição legal:
Des.
LUIZ OCTÁVIO O. SABOIA RIBEIRO

Turma Julgadora:

[DES.

LUIZ OCTÁVIO O. SABOIA RIBEIRO
, DES(A). MARIA APARECIDA FERREIRA FAGO, DES(A). VANDYMARA GALVAO RAMOS PAIVA ZANOLO]

Parte(s):

[MARIA LUCIA HIDEKO TOMINAGA - CPF: 424.455.669-91 (APELANTE), ANTONIO FERNANDO FERREIRA NOGUEIRA - CPF: 289.942.647-87 (ADVOGADO), KERGINALDO ALMEIDA CRUZ - CPF: 708.869.461-15 (ADVOGADO), MUNICIPIO DE CUIABÁ - CNPJ: 03.533.064/0001-46 (APELADO), AMANDA VIANA DE VASCONCELOS SOARES - CPF: 016.821.883-61 (ADVOGADO), MINISTERIO PUBLICO DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 14.921.092/0001-57 (CUSTOS LEGIS)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PÚBLICO E COLETIVO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência do Des.

MARIO ROBERTO KONO DE OLIVEIRA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. PRESCRIÇÃO. INOCORRÊNCIA. PRETENSÃO SÃO SUBMETIDA A PRAZO PRESCRICIONAL. PRECEDENTES DO STJ. PREJUDICIAL DE MÉRITO AFASTADA. CAUSA MADURA. JULGAMENTO DA MATÉRIA DE FUNDO AUTORIZADA. INTELIGÊNCIA DO ART. 1.013, §4º, do CPC. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NÃO REGISTRADO. SEGUNDA ALIENAÇÃO DO MESMO BEM. VENDA A NON DOMINO. INOCORRÊNCIA. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. IMPOSSIBILIDADE SUPERVENIENTE. CONVERSÃO EM PERDAS E DANOS. INVIABILIDADE. VENDEDOR EXCLUÍDO DO POLO PASSIVO DA LIDE. RECURSO PROVIDO EM PARTE.

1.

A adjudicação compulsória é uma ação pessoal, que visa a consolidação de um direito real, que, de antemão, já havia sido alcançado pelo promitente comprador, quando promoveu a quitação integral do preço ajustado no compromisso de compra e venda.

2.

Consubstancia-se no exercício do direito potestativo do autor, com vistas a alterar uma situação jurídica decorrente de negócio jurídico consolidado, porém, carente aperfeiçoamento pela falta de transferência do domínio do imóvel adquirido.

3.

E é nessa qualidade, atrelada à ausência de prazo fixado em lei, que o pedido de adjudicação compulsória, embora possua natureza constitutiva, não se encontra subordinado aos prazos prescricionais insertos no diploma substantivo civil, consoante entendimento jurisprudencial consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça.

4.

Conquanto o registro do instrumento não constitua pressuposto para o exercício do direito à adjudicação compulsória (Súmula nº 239/STJ), não se pode olvidar que a adoção da providência se faz imprescindível para que o compromisso de compra e venda confira, ao adquirente, direito real oponível a terceiro.

5.

Ausente o registro, a propriedade plena do imóvel permanecerá com o vendedor, de modo que a venda do mesmo bem a terceiro não se caracterizará como venda
a non domino
, circunstância que obstará a adjudicação compulsória, máxime se a transferência de propriedade para o novo comprador já tiver sido efetivada no Registro de Imóveis.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por
MARIA LUCIA HIDEKO TOMINAGA
, contra a sentença proferida pelo Juízo da 5ª Vara Especializada da Fazenda Pública da Comarca de Cuiabá, que reconheceu a prescrição da pretensão formulada nos autos da Ação de Adjudicação Compulsória, ajuizada em face da empresa
L.C. ASSESSORIA IMOBILIÁRIA LTDA.
(que foi posteriormente excluída do polo passivo) e do
MUNICÍPIO DE CUIABÁ
, e, com fundamento no art. 487, II, do CPC, julgou o processo extinto, com apreciação de mérito. Por conseguinte, condenou a requerente ao pagamento dos honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, nos temos do art. 85, §§2º e 3º do CPC/2015, com as ressalvas do art. 98, §3º, porque a parte é beneficiária da justiça gratuita.

Irresignada, a autora apela, aduzindo, em breve resumo, que a adjudicação compulsória é imprescritível, uma vez que se trata de um direito pessoal e potestativo da parte, desprovido de previsão legal acerca do prazo para o seu exercício, de modo que deve prevalecer a regra da perpetuidade, conforme entendimento jurisprudencial pacificado.

Ressalta que sua situação não pode cair na regra da prescrição, por desídia do próprio Município, que firmou o compromisso com a incorporadora, no sentido de que respeitaria os lotes que já haviam sido vendidos a terceiros de boa-fé, razão pela qual, caso esteja submetida à regra de prescrição, o termo inicial deve ser computado a partir da negativa exarada no processo administrativo, protocolizado em 26/03/2010, junto ao Ente Público, com que objetivada a obtenção de autorização para a transferência dos lotes para seu nome.

No mérito, defende o preenchimento dos pressupostos autorizadores para a procedência do pedido, uma vez que fez prova da quitação do preço ajustado pela compra dos lotes, que foi ratificada pela declaração de propriedade emitida pela incorporadora que promoveu a venda.

Diz que, tendo sido realizada a desapropriação para fins de regularização fundiária, é imperioso o reconhecimento de deu direito de propriedade, por parte da municipalidade, porquanto comprovou o exercício da posse sobre a área, desde sua aquisição, que remonta ao ano de 1990.

Ao final, pugna pela reforma da sentença, a fim de que sejam julgados procedentes os pedidos formulados.

As contrarrazões vieram ao id. 196239656.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Na hipótese, a autora, ora apelante

MARIA LUCIA HIDEKO TOMINAGA
, ajuizou esta ação em face da empresa em face da empresa
L.C. ASSESSORIA IMOBILIÁRIA LTDA.
(que foi posteriormente excluída do polo passivo da lide) e do
MUNICÍPIO DE CUIABÁ
,
objetivando a adjudicação compulsória dos lotes de nº 05 a 32 (num total de 28 lotes), integrantes da quadra 11 do empreendimento denominado “Projeto de Loteamento Jardim Umuarama I”, objeto da matrícula n. 55.243 do Cartório do 6º Ofício de Cuiabá, os quais foram adquiridos da primeira requerida, por seu pai

Kumagiro Tominaga
, em 07/08/1990, e, posteriormente, em 01/09/1997, doados à ela, que, desde então, passou a exercer posse mansa, pacífica e ininterrupta sobre a área.

Para tanto, alegou que, em 1999, o

MUNICÍPIO DE CUIABÁ
promoveu a
desapropriação de parte da área
, denominada Sesmaria Jurumirim, ocasião quem que foi firmada, pela Administração Municipal, a promessa de que seriam respeitados os direitos dos que ali tivessem assentados, desde que apresentassem uma
“Carta de Reserva”
, uma vez que o procedimento se destinava a promover a regularização fundiária do local.

Disse que, a despeito de ter adotado a providência recomendada, mediante a apresentação das cartas de reserva, foi obstada, pela municipalidade, de proceder a regularização fundiária dos lotes, ao argumento de que a área pertencia ao Município de Cuiabá, ocasião em que foi orientada a buscar o Judiciário para obter seu intento, dando ensejo ao ajuizamento desta ação.

Todavia, ao analisar a pretensão formulada, em cotejo com os argumentos apresentados na peça defensiva, o magistrado singular acolheu a tese formulada pelo Município e, com isso, reconheceu a aplicação da prescrição decenal, extinguindo a ação, com julgamento de mérito, nos termos do art. 487, II, do Código de Processo Civil.

Entendo que o sentenciante não agiu com o costumeiro acerto e explico.

Como cediço, a adjudicação compulsória é um instrumento que visa garantir, ao adquirente (promitente comprador), a satisfação do seu direito real à aquisição da propriedade do imóvel comprometido, quando este não encontra êxito em obter o título definitivo de propriedade do imóvel, pela recusa ou impossibilidade do promitente vendedor em efetivá-lo.

Com efeito, o descumprimento do compromisso de venda irretratável e com declaração de quitação, consubstanciado pela recusa de outorga da competente escritura pública do imóvel, autoriza a execução coativa da obrigação pela via da adjudicação compulsória, a rigor do que preceitua o artigo 1.418 do Código Civil, “in verbis”:

“Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir
do promitente vendedor,

ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos
, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.”(grifei)

Infere-se, portanto, que a adjudicação compulsória é uma ação pessoal, que visa a consolidação de um direito real, que, de antemão, já havia sido alcançado pelo promitente comprador, quando promoveu a quitação integral do preço ajustado no compromisso de compra e venda.

Consubstancia-se no exercício do direito potestativo do autor, com vistas a alterar uma situação jurídica decorrente de negócio jurídico consolidado, porém carente aperfeiçoamento pela falta de transferência do domínio do imóvel adquirido.

E é nessa qualidade, atrelada à ausência de prazo fixado em lei, que o pedido de adjudicação compulsória, embora possua natureza constitutiva, não se encontra subordinado aos prazos prescricionais insertos no diploma substantivo civil, consoante entendimento jurisprudencial consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça. Vejamos:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA C/C ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO, OBSCURIDADE OU ERRO MATERIAL. NÃO OCORRÊNCIA. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 211/STJ. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO. PRESCRIÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. SÚMULA 568/STJ. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INADMISSIBILIDADE. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO DO TEMA. INVIABILIDADE. 1. Ação declaratória c/c adjudicação compulsória. 2. Ausentes os vícios do art. 1.022 do CPC, rejeitam-se os embargos de declaração. 3. A ausência de decisão acerca dos dispositivos legais indicados como violados, não obstante a interposição de embargos de declaração, impede o conhecimento do recurso especial. 4. A jurisprudência do STJ é no sentido de que o direito de obter a escritura definitiva do imóvel somente pode ser atingido pela prescrição aquisitiva decorrente de eventual ação de usucapião intentada por terceiro,
não se submetendo aos prazos previstos no artigo 177 do Código Civil de 1916
. Precedentes do STJ. 5. Modificar a conclusão do Tribunal de origem no sentido de que restou comprovada a má-fé da adquirente do imóvel implica reexame de fatos e provas. 6.A ausência de prequestionamento do tema que se supõe divergente impede o conhecimento da insurgência veiculada pela alínea "c" do art. 105, III, da Constituição da República. 7. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp n. 2.231.738/RJ, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 14/8/2023, DJe de 16/8/2023.) (grifei)

RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. PRESCRIÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 1973 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ) 2. O objetivo da ação de adjudicação compulsória é a constituição de um direito real, fruto de compromisso de compra e venda, com a transferência da propriedade ao promitente comprador após a quitação integral do preço. 3. O direito de obter a escritura definitiva do imóvel somente pode ser atingido pela prescrição aquisitiva decorrente de eventual ação de usucapião intentada por terceiro,
não se submetendo aos prazos previstos no artigo 177 do Código Civil de 1916
. 4. Recurso especial não provido. (STJ - REsp: 1489565 DF 2014/0266649-1, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 05/12/2017, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 18/12/2017) (grifei)

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. DIREITO POTESTATIVO QUE NÃO SE EXTINGUE PELO NÃO USO. DEMANDA DE NATUREZA CONSTITUTIVA. INEXISTÊNCIA DE PRAZO DECADENCIAL. SUJEIÇÃO À REGRA DA INESGOTABILIDADE OU DA PERPETUIDADE. RECURSO PROVIDO. 1. Tratando-se de direito potestativo, sujeito a prazo decadencial, para cujo exercício a lei não previu prazo especial,
prevalece a regra geral da inesgotabilidade ou da perpetuidade, segundo a qual os direitos não se extinguem pelo não uso
. Assim, à míngua de previsão legal, o pedido de adjudicação compulsória, quando preenchidos os requisitos da medida, poderá ser realizado a qualquer tempo. 2. Recurso especial provido. (REsp n. 1.216.568/MG, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 3/9/2015, DJe de 29/9/2015.)

No mesmo sentido, orienta-se a jurisprudência deste Tribunal:

APELAÇÕES CÍVEIS – OBRIGAÇÃO DE FAZER – AGRAVO RETIDO – NULIDADE DA CITAÇÃO POR HORA CERTA – AUSÊNCIA DE PREJUÍZO – AGRAVO RETIDO DESPROVIDO – PRELIMINAR DE PRESCRIÇÃO – PRETENSÃO DE ADJUDICAÇÃO – DIREITO REAL – NÃO SUBMISSÃO À PRESCRIÇÃO – MÉRITO – APELAÇÃO DOS REQUERIDOS – CONSTITUIÇÃO EM MORA “EX RE” – TERMO E OBRIGAÇÃO PREVISTOS NO CONTRATO – DESNECESSIDADE DE NOTIFICAÇÃO OU INTERPELAÇÃO – RESCISÃO CONTRATUAL – IMPERTINÊNCIA – LESADOS QUE TÊM OPÇÃO PELO CUMPRIMENTO DO CONTRATO – ART. 475 DO CÓDIGO CIVIL – ‘VENIRE CONTRA FACTUM PROPRIUM’ – CLÁUSULA DE IRREVOGABILIDADE E IRRETRATABILIDADE – ARREPENDIMENTO NÃO ACEITO – SENTENÇA INCONGRUENTE COM OS PEDIDOS – NULIDADE PONTUAL – JULGAMENTO NO ESTADO EM QUE SE ENCONTRA – MANUTENÇÃO DA PROCEDÊNCIA – RESTABELECIMENTO DE PROCURAÇÃO QUE VIABILIZA A LAVRATURA DE ESCRITURA – RECURSO DOS AUTORES – IMPUGNAÇÃO À PARTE DA SENTENÇA QUE FOI ANULADA – AUSÊNCIA DE INTERESSE – RECURSO DOS REQUERIDOS PROVIDO EM PARTE E RECURSO DOS AUTORES NÃO CONHECIDO. 1- Não houveram prejuízos aos requeridos com a citação por hora certa, pois tiveram mantida a oportunidade de apresentarem suas peças defensivas, reconvenção e, inclusive, de comparecerem em ambas as audiências de conciliação, que tiveram conhecimento prévio, de maneira que deve ser aplicado o art. 282, §1º, do CPC/15, que estabelece que “O ato não será repetido nem sua falta será suprida quando não prejudicar a parte”. 2- Conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça
, o
“pedido é de adjudicação compulsória, de modo que, por se tratar de direito real, não se submete à prescrição
” (AgRg no AREsp 793.536/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 15/12/2015, DJe 02/02/2016). 3- (...)“ (N.U 0004345-86.2015.8.11.0006, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Vice-Presidência, Julgado em 13/08/2019, Publicado no DJE 19/08/2019) (grifei)

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE EXISTÊNCIA DE NEGÓCIO JURÍDICO C/C ANULAÇÃO DE ESCRITURA PÚBLICA C/C OBRIGAÇÃO DE FAZER PARA POSTERIOR OUTORGA DE ESCRITURA DEFINITIVA – ILEGITIMIDADE ATIVA - PRELIMINAR ACOLHIDA - INÉPCIA DA INICIAL POR FALTA DE INDICAÇÃO DO VALOR DA CAUSA – PRELIMINAR AFASTADA – MÉRITO – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA - DIREITO POTESTATIVO - DEMANDA DE NATUREZA CONSTITUTIVA – PRESCRIÇÃO – INOCORRÊNCIA – AMBOS OS RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS. 1. (...) 5. Nesse contexto, impende destacar que, referindo-se
o pedido de adjudicação compulsória de exercício de direito potestativo de cunho constitutivo, sem previsão de prazo em lei, não se submete ele a prazo prescricional
, consoante entendimento esposado pelo Superior Tribunal de Justiça. 6. Por sua vez, não prospera a preliminar suscitada pelo réu/Apelante Espólio de que a demanda é anulável, pois por se tratar de adjudicação compulsória (ação que possui natureza pessoal), não há que se falar em necessidade de outorga uxória para ajuizamento da ação. (N.U 0001146-69.2014.8.11.0110, SERLY MARCONDES ALVES, QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 14/12/2016, Publicado no DJE 23/01/2017) (grifei)

Desse modo, impõe-se o
AFASTAMENTO
da prescrição proclamada na instância singela.

Superada a questão, com fundamento no artigo 1.013, §4º, do CPC, passo à análise da matéria de fundo, uma vez que a causa encontra-se madura para julgamento.

Como relatado anteriormente, a autora, ora apelante, ajuizou esta ação em face da empresa em face da empresa
L.C. Assessoria Imobiliária Ltda.
(que foi posteriormente excluída do polo passivo da lide) e do
Município de Cuiabá,
objetivando a alcançar a adjudicação compulsória dos lotes de nº 05 a 32 (num total de 28 lotes), integrantes da quadra 11 do empreendimento denominado “Projeto de Loteamento Jardim Umuarama I”, objeto da matrícula 55.243 do Cartório do 6º Ofício de Cuiabá.

Para tanto, alegou que adquiriu os mencionados lotes da empresa
L.C. Assessoria Imobiliária Ltda.,
ainda nos idos de 1990 e que, a pretexto de promover a regularização fundiária do local, por meio do Decreto 3.640, de
14/07/1999
, o
Município de Cuiabá
realizou a desapropriação da área denominada
Sesmaria Jurumirim
, ocasião quem que foi firmado, pela Administração Municipal, o compromisso de que seriam respeitados os direitos dos que ali estivessem assentados, mediante a apresentação de “Carta de Reserva”, pelos interessados.

Disse que, a despeito de ter adotado a providência recomendada, mediante a apresentação das competentes cartas, foi obstada, pela municipalidade, de proceder a regularização fundiária dos lotes, dando ensejo ao ajuizamento desta ação, mediante a qual objetiva a transferência do domínio dos imóveis.

Pois bem.

A ação de adjudicação compulsória é a ferramenta processual colocada à disposição daquele que, tendo adquirido bem móvel ou imóvel, instrumentalizado por contrato de compra e venda, sem cláusula de arrependimento, com quitação integral do preço ajustado, alcance, do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos tiverem sido cedidos, a outorga da escritura definitiva do bem.

Essa é a dicção dos artigos 1.417 e 1.418, ambos do Código Civil:

Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.

Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir
do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos
, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel. (grifei)

Assim, estão legitimados para responder à ação, tanto o compromissário vendedor quanto aquele, a quem os direitos tiverem sido cedidos.

No caso, infere-se que o negócio jurídico, consubstanciado na compra dos lotes, dos quais a autora reivindica as escrituras, foi celebrado com a empresa
L.C. Assessoria Imobiliária Ltda.
, a qual, ainda na fase embrionária da ação, foi excluída do polo passivo da lide, a pedido da própria autora, consoante se extrai do documento de id. 196238335 - Pág. 8, passando a lide tramitar apenas em face do
Município de Cuiabá
.

Portanto, na eventual hipótese de procedência da pretensão, nem mesmo seria possível a conversão do pedido de adjudicação compulsória em perdas e danos, justamente pela exclusão da parte legitimada para suportar a obrigação.

Não se pode perder de vista que, na data do ajuizamento da ação, isto é, em
09/01/2013
, o imóvel, sobre o qual se assentam os lotes em discussão, já se encontravam, de há muito, registrado em nome do
Município de Cuiabá
, o qual, ainda em
19/10/1999
, havia adquirido, mediante pagamento, a propalada área da empresa
L.C. Assessoria Imobiliária Ltda.
, tudo conforme averbação registrada na matrícula do imóvel, em
19/11/1999
(id. 196238334 - Pág. 31).

Oportuno salientar, que o exercício do direito à adjudicação compulsória pelo comprador não está condicionado ao registro do contrato, a teor do verbete da Súmula nº 239 do STJ:

Súmula 239 do STJ:
“O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis”.

Assim, conquanto o registro do instrumento não constitua pressuposto para o exercício do direito vindicado, não se pode olvidar que a adoção da providência se faz imprescindível para que o compromisso de compra e venda confira, ao adquirente, direito real oponível a terceiro.

Com efeito, é cediço que a propriedade sobre bem imóvel somente torna oponível “erga omnes”, quando revestida da publicidade necessária ao ato, que, por sua vez, ocorre, apenas, mediante o registro do contrato instrumentalizador do negócio jurídico em cartório.

No caso dos autos, extrai-se que sequer houve a juntada do instrumento de compra e venda celebrado entre as partes.

Embora esse fato não revele qualquer empecilho para o recebimento da ação, na hipótese versanda, já que a autora fez constar, dos autos, a declaração, colacionada ao id. 196238332 - Pág. 50, por meio da qual a empresa vendedora
L.C. Assessoria Imobiliária Ltda.
lhe confere a propriedade dos lotes em questão, remanesceu fundada dúvida quanto à realização do registro do contrato, circunstância que, mais adiante, com a juntada da matrícula do imóvel (id. 196238334 - Pág. 29), confirmou-se não ter sido efetivado.

Em suma, tem-se que, quando exercida a pretensão adjudicatória, por meio da propositura desta ação, a propriedade do imóvel já não pertencia mais à vendedora, mas, sim, ao
Município de Cuiabá
, que, por sua vez, a adquiriu, de forma onerosa, sem qualquer empecilho legal, já que a promessa de compra e venda, levada a cabo pela autora e a então proprietária vendedora,
L.C. Assessoria Imobiliária Ltda.
, não foi submetido a registro no cartório competente, de modo a obstar

a adjudicação compulsória, por impossibilidade superveniente.

Analisando caso semelhante, a colenda Corte Superior de Justiça, assim teve a oportunidade de decidir:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. AUSÊNCIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADA. SEGUNDA ALIENAÇÃO DO MESMO BEM. VENDA A NON DOMINO. INOCORRÊNCIA. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. IMPOSSIBILIDADE SUPERVENIENTE. BEM OBJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA REGISTRADA. PROPRIEDADE PERTENCENTE AO CREDOR FIDUCIÁRIO. CONVERSÃO EM PERDAS E DANOS. POSSIBILIDADE. 1. Ação de adjudicação compulsória ajuizada em 03/05/2017, da qual foi extraído o presente recurso especial interposto em 15/09/2021 e concluso ao gabinete em 12/08/2022.2. O propósito recursal consiste em definir se a) houve negativa de prestação jurisdicional; b) está configurada a venda a non domino; c) estão presentes os requisitos para a adjudicação compulsória e d) é possível a conversão da adjudicação compulsória em perdas e danos.3. É de ser afastada a existência de omissões e de erro material no acórdão recorrido, pois as matérias impugnadas foram enfrentadas de forma objetiva e fundamentada no julgamento do recurso, naquilo que o Tribunal a quo entendeu pertinente à solução da controvérsia. 4. A venda a non domino é realizada por quem não detém a propriedade da coisa, mas é existente, válida e eficaz entre os contratantes, sendo apenas ineficaz em face do proprietário do bem. A promessa de compra e venda sem cláusula de arrependimento e registrada no Registro de Imóveis gera direito real de aquisição ao promitente comprador (art. 1.417 do CC/02).
O registro produz efeitos erga omnes, impedindo a realização de negócios sucessivos sobre o mesmo bem.
Ausente o registro, a propriedade plena do imóvel permanecerá com o vendedor, de modo que a venda do mesmo bem a terceiro não se caracterizará como venda a non domino
.5. Se o promitente vendedor não cumprir a obrigação de celebrar o contrato definitivo, o promitente comprador tem o direito de pleitear, em juízo, a adjudicação compulsória (art. 1.418 do CC/02). Esse direito não se condiciona ao registro do contrato no Registro de Imóveis, haja vista seu caráter pessoal (Súmula 239/STJ). Nada obstante
, a ausência de registro obstará a adjudicação compulsória se o mesmo imóvel for alienado a terceiro mediante contrato registrado no Registro de Imóveis
. Todavia, ressalva-se ao promitente comprador a possibilidade da conversão da execução específica em indenização (art. 248 do CC e art. 499 do CPC/2015).6. O registro do contrato de alienação fiduciária faz surgir para o credor fiduciário o direito de propriedade resolúvel sobre o imóvel que lhe foi transmitido e confere ao devedor fiduciante o direito real de aquisição (art. 22 da Lei nº 9.514/1997 e art. 1.368-B do CC/02). Apenas é reservado ao fiduciante um direito expectativo à aquisição da propriedade.7. Na espécie, o recorrente celebrou promessa de compra e venda com os recorridos, tendo por objeto um apartamento. Esse contrato não foi registrado na matrícula do imóvel. O mesmo imóvel foi objeto de uma nova promessa de compra e venda. Essa segunda venda não se caracteriza como venda a non domino em face do recorrente, já que a propriedade plena se manteve com o alienante.8. Após a primeira promessa de compra e venda o imóvel foi objeto de alienação fiduciária à Caixa Econômica Federal, a qual foi registrada no Registro de Imóveis. Por sua vez, os segundos adquirentes assumiram a dívida perante a CEF. Desse modo, quando exercida a pretensão adjudicatória por meio da propositura desta ação, a propriedade do imóvel já não pertencia aos promitentes vendedores (recorridos), mas sim à CEF, e o direito expectativo de aquisição da propriedade era titularizado pelos segundos adquirentes. Tais circunstâncias obstam a adjudicação compulsória por impossibilidade superveniente, mas fica assegurado ao promitente comprador (recorrente) a indenização por perdas e danos, a ser quantificada em liquidação de sentença.9. Recurso especial conhecido e parcialmente provido. (STJ - REsp: 2095461 MG 2022/0204797-3, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 21/11/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 23/11/2023) (grifei)

Como se vê, a improcedência do pleito autoral é medida imperiosa.

Pelo exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso para reformar a sentença e, com isso,
AFASTAR
a prescrição pronunciada, contudo, no julgamento do mérito,
REJEITO
o pedido adjudicatório formulado, com o que julgo o processo extinto, com resolução de mérito, com fundamento no artigo 487, I, do Código de Processo Civil. Por conseguinte, condeno a autora ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como dos honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, nos termos do artigo 85, §2º, do CPC, com as ressalvas do artigo 98, §3º, porque a parte é beneficiária da justiça gratuita.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 11/06/2024