Tribunal: TJMT
Processo: 1020754-83.2021.8.11.0015
Relator(a): ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-07-10
Data de publicação: 2024-07-18

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1020754-83.2021.8.11.0015
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA,

DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[CAMPO INCORPORADORA LTDA - CNPJ: 08.771.144/0001-53 (APELANTE), RODRIGO DE FREITAS SARTORI - CPF: 058.915.229-77 (ADVOGADO), GUSTAVO BARION DE PAULA - CPF: 088.272.989-67 (ADVOGADO), RAFAEL BARION DE PAULA - CPF: 035.724.669-11 (ADVOGADO), LILIANE ANDREA DO AMARAL DE PAULA - CPF: 024.061.069-50 (ADVOGADO), LUIZ CARLOS VIEIRA DA ROCHA - CPF: 699.738.491-91 (APELADO), MARIA ALEXANDRE DE LIMA - CPF: 811.621.031-91 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DISTRATO POR PARTE DA PROMITENTE COMPRADORA – COMISSÃO DE CORRETAGEM - DESCABIMENTO – DEVER DE PAGAMENTO DO VENDEDOR - NÃO COMPROVAÇÃO DE QUE OS VALORES PAGOS FORAM EMPREENDIDOS NESSE ENCARGO - INDENIZAÇÃO PELO TEMPO DE FRUIÇÃO – DESCABIMENTO – LOTE NÃO EDIFICADO – INTERESSE DA EMPRESA NA APLICAÇÃO DA LEI 13.786/2018 QUE IMPLICARIA EM PAGAMENTO DE ENCARGOS MORATÓRIOS – INADMISSIBILIDADE – CONTRATO FIRMADO ANTERIORMENTE À VIGÊNCIA DA LEI – DETERMINAÇÃO DE RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS POSSIBILIDADE - SÚMULA 543 STJ - PERCENTUAL EM CONSONÂNCIA COM A PREVISÃO DE MULTA DE 10% SOBRE O VALOR DO CONTRATO ACOSTADA NO ACORDO ENTABULADO ENTRE AS PARTES – SENTENÇA ESCORREITA –
RECURSO DESPROVIDO

É do vendedor o dever de arcar com a comissão de
corretagem
, salvo estipulação em contrário (STJ, REsp 1.599.511/SP).

A indenização pela fruição do imóvel depende da demonstração do proveito econômico obtido pelo devedor após ter se tornado inadimplente. Inexistindo nos autos qualquer comprovação do proveito econômico obtido pela autora ou o prejuízo financeiro sofrido pela ré, em razão da privação do exercício de sua posse, mormente se levado em consideração que se trata de imóvel não edificado, não prospera a pretensão recursal.

As alterações promovidas pela Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato) são aplicáveis aos contratos celebrados posteriormente à sua vigência, face ao princípio da irretroatividade da lei, e nas hipóteses de rompimento unilateral imotivado do contrato, que não é o caso em questão, visto que compradora não teve condições de continuar arcando com o pagamento.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Inteligência da Súmula 543/STJ.

Faz jus a requerida/promitente vendedora à retenção de 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato, na forma da cláusula penal pactuada.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL Nº
1020754-83.2021.8.11.0015

APELANTE: CAMPO INCORPORADORA LTDA

APELADOS: LUIZ CARLOS VIEIRA DA ROCHA e outro

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto pela
CAMPO INCORPORADORA LTDA.
,

contra sentença proferida pelo MM. Juízo da 3ª Vara Cível da Comarca de Sinop/MT,
Dr. Cristiano dos Santos Fialho
, lançada nos autos da Ação de Resolução de Contrato n. 1020754-83.2021.8.11.0015, ajuizada em face de
LUIZ CARLOS VIEIRA DA ROCHA e outro
, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial, nos seguintes termos:
“[...]
a)

DECLARAR
rescindido o contrato de compra e venda e aditivos firmado entre as partes (evento nº 70325037), devendo as partes serem restituídas ao seu ‘status quo ante’ [...];
b) DECLARAR
que, dos valores comprovadamente pagos pela requerida, deverá ocorrer a sua restituição, mediante retenção de 10%, a ser pago à requerida em parcela única, podendo ser descontados os débitos de IPTU do imóvel (extratos de evento nº 70329448), com incidência de correção monetária, calculada pelo IPC-Fipe, desde o desembolso de cada parcela e juros moratórios na ordem de 12% ao ano (art. 406 e art. 591, ambos do Código Civil de 2.002 e art. 161, § 1.º do CTN), contados a partir do trânsito em julgado da presente decisão [...];
c) DETERMINAR

que o valor das benfeitorias, eventualmente existentes e comprovadamente regulares, sejam restituídas ao requerido, na forma prevista no contrato (Cláusula Nona, parágrafos quarto ao sexto).
d) INDEFERIR

os demais requerimentos; [...]”
(sic). Por fim, dado a sucumbência parcial determinou que
a requerida arque com 30% das custas processuais e a empresa requerente com os demais 70% remanescentes e condenou a requerida no pagamento de honorários advocatícios ao patrono da parte adversa, fixados no percentual de 10% sobre o proveito econômico (valor a ser restituído à requerida após os descontos).

A apelante, em suas razões recursais, aduz que “
No caso telado, a Recorrente fora condenada a restituir a Recorrida os valores pagos corrigidos monetariamente pelo índice pactuado desde a data do desembolso, acrescidos de juros de mora de 1% ao mês contados da citação, podendo reter 15% a título de taxa de administração
” (sic).

Afirma que
“Trata-se de ação de resolução de contrato proposta pela Campo Incorporadora Ltda, ora apelante, em face de Luiz Carlos Vieira da Rocha e Maria Alexandre de Lima, objetivando a resolução do Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda firmado em 10 de abril de 2017, por meio do qual os apelados adquiriram o Lote 29, Quadra 10, com área de 300,00 m2, localizado no Loteamento Residencial Buritis Sinop. O preço ajustado do imóvel foi de R$ 104.965,60, sendo que o valor de R$ 100.965,80 foi dividido em 180 (cento e oitenta) parcelas mensais e consecutivas, no valor de R$ 560,92”
(sic).

Salienta que
“Ocorre que os apelados, deixaram de adimplir com a obrigação contratual convencionada acima, a partir da parcela 037/180, vencida em 15.07.2020 e, embora devidamente notificados não efetuaram o pagamento das parcelas vencidas”
(sic).

Ressalta que “
Com a devida vênia, a r. decisão hostilizada não andou bem ao fixar o quantum a ser restituído aos requeridos, motivo especial da presente irresignação e que justifica a revisão do julgado. O inconformismo da recorrente cinge-se quanto ao percentual fixado na sentença, concernente a retenção parcial dos valores pagos a fim de satisfazer as perdas e danos, consubstanciadas nos custos operacionais da compra e venda
” (sic).

Defende que
“Em que pese, o juízo de piso tenha consignado que não pretende promover alterações contratuais no instrumento de compra e venda, fato é que, a retenção fixada no percentual de 10% dos valores pagos, caminha no sentido contrário do disposto na Cláusula 9, item 2, e implica em revisão contratual de ofício, providência vedada pelo ordenamento”
(sic).

Sustenta que
“No caso em tela, como dito acima, os encargos rescisórios estão expressamente previstos no contrato, inclusive, sem prejuízo da Cláusula Penal de 10% sobre o valor do total do débito. Desse modo, deve prevalecer o disposto no instrumento, sem qualquer revisão de ofício, pelo magistrado, das cláusulas contratuais, sob pena de violação aos princípios da intervenção mínima e excepcionalidade da revisão, além da configuração de sentença extra petita”
(sic).

Assinala que “
A matéria cima recentemente passou a ser normatizada com o advento da Lei 13.786/2018, que deu nova redação à dispositivos da Lei 6766/79, incluindo nesta o artigo 32-A, restando definido o valor correspondente à fruição do imóvel. Inclusive, o mesmo diploma normativo autoriza a loteadora descontar até 10% do valor atualizado do contrato, a título de cláusula penal, os encargos moratórios referente as parcelas pagas com atraso, os tributos incidentes sobre o imóvel e, por fim, a comissão de corretagem, tudo nos termos do artigo 32-A, da lei 6.766/79, conforme os dispostos em seus incisos II, III, IV e V [...]
” (sic).

Registra que
“A ocupação do imóvel pelo promitente comprador causa prejuízos permanentes para a apelante, uma vez que, a indenização pelo tempo de ocupação e perdas e danos é incerta. Além disso, o promitente comprador não tem efetuado o pagamento dos tributos incidentes sobre o imóvel, cujo encargo deverá ser suportado pela apelante. Com base nesses fundamentos, a apelante requer a reforma da r. sentença, para que os pedidos formulados na petição inicial sejam julgados integralmente procedentes, devendo os promitentes compradores arcarem com o pagamento dos valores descritos no demonstrativo de encargos que instruiu a inicial, para fazer frente aos encargos legais que restam em aberto”
(sic).

Assevera que
“Subsidiariamente, requer que a retenção dos valores seja fixada no percentual de 25% sobre os valores pagos, conforme entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça, sem prejuízo da Cláusula Penal não compensatória de 10%, prevista no item 2 da cláusula nona”
(sic).

A par destes argumentos, pede o provimento do apelo, para que seja reformada a r. sentença, a fim de

“[...]
julgar integralmente procedentes os pedidos formulados na petição inicial. Subsidiariamente, com base nos termos das normas e jurisprudências invocadas acima, requer que a retenção dos valores seja fixada no percentual de 25% dos valores pagos, sem prejuízo da Cláusula Penal não compensatória de 10%, prevista contratualmente”
(sic).

Sem contrarrazões ao recurso de apelação, conforme certidão de Id. 221164661.

Embargos de Declaração opostos em Id. 215809852 e rejeitados em Id. 215809865.

Custas recolhidas conforme Id. 216182153.

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Recolhido o preparo, e estando adequado e tempestivo,
CONHEÇO
o apelo interposto, o que faço com fulcro no artigo 1.009 do Código de Processo Civil.

Cinge-se dos autos que a
CAMPO INCORPORADORA LTDA
,
ajuizou
Ação de Resolução de Contrato em desfavor de
LUIZ CARLOS VIEIRA DA ROCHA e outro
,
relatando, em síntese, que firmou com os ora apelados Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda, em 10 de abril de 2017, relativo ao Lote 29, Quadra 10, localizado no Loteamento Residencial Buritis Sinop, matrícula imobiliária nº 59.179, do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Sinop/MT.

Aduz que o preço ajustado foi de R$104.965,60 (cento e quatro mil e novecentos e sessenta e cinco reais e sessenta centavos), com pagamento de R$2.000,00 (dois mil reais), em TED bancário efetuado em 05 de abril de 2017; A importância de R$1.000,00 (mil reais) em boleto, sendo o primeiro com vencimento em 05 de maio de 2017, e o segundo com vencimento em 05 de junho de 2017; A importância de R$100.965,80 (cem mil e novecentos e sessenta e cinco reais e oitenta centavos), dividida em 180 (cento e oitenta) parcelas mensais e consecutivas, no valor de R$560,92 (quinhentos e sessenta reais e noventa e dois centavos) cada uma, vencendo a primeira em 15 de julho de 2017. Afirma que os apelados deixaram de adimplir sua obrigação, a partir da parcela 037/180, vencida em 15/07/2020.

Após devida instrução do feito, o Magistrado que conduziu o processo julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial, nos seguintes termos:
“[...]
a)

DECLARAR
rescindido o contrato de compra e venda e aditivos firmado entre as partes (evento nº 70325037), devendo as partes serem restituídas ao seu ‘status quo ante’ [...];
b) DECLARAR
que, dos valores comprovadamente pagos pela requerida, deverá ocorrer a sua restituição, mediante retenção de 10%, a ser pago à requerida em parcela única, podendo ser descontados os débitos de IPTU do imóvel (extratos de evento nº 70329448), com incidência de correção monetária, calculada pelo IPC-Fipe, desde o desembolso de cada parcela e juros moratórios na ordem de 12% ao ano (art. 406 e art. 591, ambos do Código Civil de 2.002 e art. 161, § 1.º do CTN), contados a partir do trânsito em julgado da presente decisão [...];
c) DETERMINAR

que o valor das benfeitorias, eventualmente existentes e comprovadamente regulares, sejam restituídas ao requerido, na forma prevista no contrato (Cláusula Nona, parágrafos quarto ao sexto).
d) INDEFERIR

os demais requerimentos; [...]”
(sic).

Colaciono trecho da sentença exarada pelo juízo
a quo:

“[...] 1.
Da possibilidade de rescisão do contrato.

[...]

A revelia, por sua vez, aliada aos documentos acostados com a inicial, mormente o contrato e a notificação extrajudicial, arquivada ao evento nº ID 70326094, trazem verossimilhança às alegações da requerente demonstrando a inexecução do contrato, e a requerida, que sequer contestou o pedido da requerente, não se desincumbiu do seu ônus de provar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito alegado [art. 373, inciso II do Código de Processo Civil], qual seja, a concretização da quitação integral das parcelas que se obrigou a pagar.

Por conseguinte, diante desta perspectiva, levando-se em consideração que a inadimplência da requerida (promitente-compradora), consubstanciada na falta do pagamento integral das parcelas contratadas, gera a obrigação legal de responder pelos prejuízos decorrentes da mora, deflui-se que o autor (promitente-vendedor) assiste ao direito de rescisão do contrato e, como consequência, retomada do bem imóvel, nos exatos termos do disposto no art. 475 do Código Civil. Estabelecida a premissa de que é dado ao promitente comprador promover a resolução do contrato, passo a análise das consequências daí advindas.

2.
Da norma jurídica aplicável à situação concreta.

De início, oportuno esclarecer a norma de regência que se aplica ao presente caso, uma vez que traz consequências para análise das teses suscitadas nos autos. Consoante exposto anteriormente, depreende-se que as partes firmaram contrato de compromisso de compra e venda de imóvel urbano, no ano de 2017. Com efeito, em 28/12/2018, entrou em vigor a Lei nº 13.786/2018, que dispõe sobre a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária, a qual promoveu alterações, dentre outras, na Lei do parcelamento do solo (Lei nº 6.766/79) e na Lei nº 4.591/64, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias.

Todavia, as novas disposições da Lei nº 13.786/2018 não podem ser aplicadas aos contratos anteriores à sua vigência, o que se verifica in casu, em razão do princípio da irretroatividade da lei. Não custa registrar, neste ponto, por relevante, que este entendimento encontra suporte em orientação expressiva no âmbito da jurisprudência do
Colendo Superior Tribunal de Justiça
[cf.:
STJ
, AgInt no REsp 1816960/RJ, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 10/08/2020, DJe 26/08/2020;
STJ
, REsp 1723519/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 28/08/2019, DJe 02/10/2019].

3.
Da Retenção dos Valores Pagos
.

Malgrado o descumprimento contratual tenha se verificado exclusivamente pelo promitente comprador, é vedada a retenção integral das parcelas por ele pagas, cabendo-lhe a restituição parcial. O conteúdo do verbete da Súmula n.º 543 do STJ traduz essa orientação e registra, de maneira taxativa, que: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.

Isso assinalado, é oportuno consignar que o direito à retenção cumpre finalidade análoga a do instituto da cláusula penal compensatória, qual seja a de recompor o vendedor das perdas e danos inerentes ao empreendimento, neles estando abarcados inclusive taxas, tributos e eventual utilização do imóvel.

[...]

Dando sequência à linha de raciocínio desenvolvida, com relação à pretensão de devolução dos valores pagos, a esse respeito, o Superior Tribunal de Justiça havia firmando o entendimento jurisprudencial no sentido de que a retenção devida deveria variar entre 10% (dez) e 25% (vinte e cinco por cento) das quantias já pagas [...].

Consequentemente, diante desta moldura, e da desnecessidade da análise das circunstâncias de cada hipótese em concreto, a pena convencional de retenção deve ser aplicada no percentual fixo de
10%
por expressa disposição contratual (Cláusula Nona, item 2), mas sobre
os valores pagos
, a ser devolvido em parcela única, a rigor do disposto da Súmula 543 do STJ.

[...]

5.
Da Indenização pela Fruição do Bem.

[...]

Não obstante, pelas provas produzidas nos autos, verifica-se que não há evidências seguras que sobre o lote, objeto do contrato de compromisso de compra e venda, havia construção edificada, o que afasta a existência de proveito econômico.

6.
Dos encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso

[...]

Nessa linha de intelecção, e levando-se por linha de estima que o entendimento do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que o valor de retenção já abrange as demais despesas [
STJ
, REsp 1820330/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 24/11/2020, DJe 01/12/2020], conclui-se, por inferência lógica, a impossibilidade de ser retido qualquer outro percentual a título de encargos moratórios.

7.
Do Repasse ao Consumidor das Despesas Comerciais
.

[...]

Logo, no caso ‘sub judice’, não demonstrada pela empresa requerida a efetiva intermediação por terceiro na celebração da compra e venda, é indevida a cobrança de comissão de corretagem [art. 39, inciso I do Código de Defesa do Consumidor].

[...]

Ante o exposto,
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE
o pedido vertido na peça inicial ajuizada por Campo Incorporadora Ltda. contra Luiz Carlos Vieira da Rocha e Maria Alexandre de Lima Rocha, para o fim de:

a)

DECLARAR
rescindido o contrato de compra e venda e aditivos firmado entre as partes (evento nº 70325037), devendo as partes serem restituídas ao seu ‘status quo ante’; e, por conseguinte,
DETERMINAR
a reintegração de posse, do imóvel descrito na inicial, em favor da parte autora;

b) DECLARAR
que, dos valores comprovadamente pagos pela requerida, deverá ocorrer a sua restituição, mediante retenção de 10%, a ser pago à requerida em parcela única, podendo ser descontados os débitos de IPTU do imóvel (extratos de evento nº 70329448), com incidência de correção monetária, calculada pelo IPC-Fipe, desde o desembolso de cada parcela e juros moratórios na ordem de 12% ao ano (art. 406 e art. 591, ambos do Código Civil de 2.002 e art. 161, § 1.º do CTN), contados a partir do trânsito em julgado da presente decisão [STJ, REsp 1740911/DF, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, Rel. p/ Acórdão Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 14/08/2019, DJe 22/08/2019 – Tema 1002]. O valor será apurado por ocasião do cumprimento de sentença, nos termos dos artigos 523 e seguintes do Código de Processo Civil.

c) DETERMINAR
que o valor das benfeitorias, eventualmente existentes e comprovadamente regulares, sejam restituídas ao requerido, na forma prevista no contrato (Cláusula Nona, parágrafos quarto ao sexto).

d) INDEFERIR
os demais requerimentos;

e)

DECLARAR

encerrada a atividade cognitiva, resolvendo-se o mérito do feito, com supedâneo no art. 487, inciso I do Código de Processo Civil/2015.

Pelo princípio da sucumbência, dado à sucumbência parcial e não equivalente [art. 86 do Código de Processo Civil], deverá arcar, a requerida, com 30% das custas processuais e a empresa requerente com os demais 70% remanescentes.

Com espeque no conteúdo do art. 85, § 2.º do Código de Processo Civil,
CONDENO
a requerida no pagamento de honorários advocatícios ao patrono da parte adversa, fixados no percentual de 10% sobre o proveito econômico (valor a ser restituído à requerida após os descontos) considerando-se a natureza da demanda, o trabalho desenvolvido por parte do advogado e o lapso de tempo em que o processo tramitou.”
(Id. 215809851).

De início, salienta-se que a controvérsia recursal gira em torno do fato de que a apelante requer o pagamento dos valores descritos no demonstrativo de encargos que instrui a inicial, quais sejam:

Pois bem. Aduz a apelante que deve ser retido valores relacionados à
intermediação e corretagem, todavia razão não lhe assiste.

É pacífico que é lícita a transferência do pagamento de comissão e corretagem ao adquirente,
desde que prevista de forma clara no Contrato
(REsp. 1.599.511/SP), o que não é o caso dos autos, de modo que não há no contrato qualquer previsão a respeito do tema.

Desse modo, é do vendedor o dever de arcar com a comissão de corretagem.

Além disso, não há nos autos evidências substanciais que o montante recebido correspondeu, efetivamente, a uma taxa de comissão ou corretagem.

Sendo assim, não há o que se falar em retenção de valores a título de comissão, como bem decidiu o juízo singular.

A apelante pretende ainda a reforma da sentença no sentido de se ver reconhecido como devido e condenada a apelada em relação a taxa de fruição.

É notório que a sentença prolatada concluiu pela improcedência desta pretensão e foi assertivamente fundamentada na premissa de que inexiste proveito econômico do imóvel, partindo do pressuposto de que o contrato rescindido trata de lote imobiliário não edificado.

No caso vertente, perfilho do entendimento de que não é devida a taxa de fruição, tendo em vista que esta corresponde à indenização pelo uso do imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda.

Todavia, essa taxa não incide quando se trata de terreno não edificado, uma vez que inexiste proveito econômico proporcionado pelo imóvel, como bem pontuado pelo juízo singular.

Vejamos:

“APELAÇÃO CÍVEL – SENTENÇA ÚNICA PROFERIDA EM DEMANDAS CONEXAS E CONTRAPOSTAS REUNIDAS – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO E AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE –
CONTRATOS DE COMPRA E VENDA DE BENS IMÓVEIS (LOTES)
– DESPICIENDO NOVO RECOLHIMENTO DAS CUSTAS DE PREPARO – EQUÍVOCO DE DUPLA INTERPOSIÇÃO JUSTIFICADO PELAS CIRCUNSTÂNCIAS DO CASO –
RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DA PROMITENTE-COMPRADORA
– INADIMPLÊNCIA – DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS COM RETENÇÃO DE 25% PARA A PROMITENTE-VENDEDORA – SÚMULA 543 DO STJ – RAZOABILIDADE –
INDENIZAÇÃO PELO TEMPO DE FRUIÇÃO – DESCABIMENTO – LOTE NÃO EDIFICADO
– DESPESAS COM IPTU EM ABERTO DEVIDAS PELA COMPRADORA DA SUA IMISSÃO ATÉ REINTEGRAÇÃO DE POSSE PELA PARTE VENDEDORA – ÔNUS SUCUMBENCIAL RATEADO DE ACORDO COM O DECAIMENTO DE CADA PARTE – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

Despiciendo que a parte recorrente promova novo recolhimento, isso porque foi proferida sentença única registrada nos autos dos dois processos conexos, sendo idêntico o teor dos apelos.

Conquanto a parte pretenda a rescisão dos contratos de compra e venda, correspondendo à dicção do art. 292, II do CPC, perfilho do entendimento adotado pelo togado singelo, o qual adotou posição correta no sentido de manter o montante atribuído na inicial, porque tal monta corresponde “ao conteúdo patrimonial em discussão ou ao proveito econômico perseguido pelo autor” (art. 292, § 3° do CPC).

O fato da promitente compradora desistir do contrato não quer dizer que se sujeita à aplicação de valores abusivos e onerosas multas contratuais, sob pena de configurar locupletamento ilícito da parte vendedora. O c. STJ tem autorizado que o promitente vendedor retenha o percentual de 10% a 25% do valor pago, quando a rescisão ocorrer por culpa do promissário comprador. Razoável, assim, a fixação de retenção no percentual de 25% (vinte e cinco por cento) sobre os valores efetivamente adimplidos pela compradora em favor da vendedora.

A indenização pela fruição do imóvel depende da demonstração do proveito econômico obtido pelo devedor após ter se tornado inadimplente. Inexistindo nos autos qualquer comprovação do proveito econômico obtido pela autora ou o prejuízo financeiro sofrido pela ré, em razão da privação do exercício de sua posse, mormente se levado em consideração que se trata de imóvel não edificado, não prospera a pretensão recursal.

A taxa de IPTU é de responsabilidade do promitente comprador desde sua imissão na posse dos imóveis até a efetiva reintegração na posse destes.

Sopesadas as vitórias e derrotas que cada parte obteve em cada uma das demandas conexas, com pedidos e defesas contrapostos, os quais são em grande proporção convergentes e similares, as despesas processuais e honorários advocatícios deverão mantidas como fixadas na instância singela na proporção de 60% (setenta por cento) para a parte quando autora, e 40% (trinta por cento) quando parte requerida, atendendo ao critério norteador de número de pedidos formulados e proporcionalidade de decaimento das partes.

Recurso provido em parte. Sentença reformada em parte. Honorários majorados, observada proporção sucumbencial mantida.
(N.U 1013842-41.2019.8.11.0015, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 07/06/2023, Publicado no DJE 15/06/2023) (grifei)

Portanto, nenhuma correção a ser realizada na conclusão pelo afastamento da pretensão de pagamento de taxa de fruição.

Importa salientar que, o instituto da cláusula penal compensatória cumpre finalidade análoga a
o direito à retenção, qual seja a de recompor o vendedor das perdas e danos inerentes ao empreendimento, neles estando abarcados inclusive taxas, tributos e eventual utilização do imóvel.

Registra-se, por oportuno, que no caso em que é permitida a retenção com o fito de ressarcir despesas administrativas e tributárias, não há falar em aplicação da multa contratual, sob pena de configurar
bis in idem
.

Quanto aos encargos moratórios a
apelante argumenta que faz
jus
ao recebimento, em razão das parcelas pagos em atraso, requerendo para tanto, a aplicação do artigo 32-A, inciso III da Lei nº. 13.786 de 27 de dezembro de 2018.

Contudo, extrai-se dos autos que o contrato foi firmado pelas partes em
10/04/2017
, em momento anterior à entrada em vigor do referido instrumento normativo.

Posto isso, em razão da irretroatividade da lei, sua aplicação é impossível.

Vejamos o entendimento deste Sodalício:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DISTRATO POR PARTE DA PROMITENTE COMPRADORA – SÚMULA 543 STJ – RETENÇÃO DE 15% DOS VALORES PAGOS – INDENIZAÇÃO PELO TEMPO DE FRUIÇÃO – DESCABIMENTO – LOTE NÃO EDIFICADO – DESPESAS COM IPTU EM ABERTO DEVIDAS PELA COMPRADORA DESDE A DATA DA SUA IMISSÃO ATÉ REINTEGRAÇÃO DE POSSE PELA PARTE VENDEDORA
–I
NTERESSE
DA
EMPRESA
NA
APLICAÇÃO
DA
LEI
Nº
13.786/2018
, QUE IMPLICARIA NO AUMENTO DO PERCENTUAL – INADMISSIBILIDADE – CONTRATO FIRMADO ANTERIORMENTE À VIGÊNCIA DA
LEI
– REDMENSIONAMENTO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS – NÃO CONFIGURAÇÃO – APELADA SUCUMBIU EM PARTE MÍNIMA DO PEDIDO – INTELIGÊNCIA DO PARÁGRAFO ÚNICO DO ART. 86 CPC – HONORÁRIOS FIXADOS NO LIMITE LEGAL – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Inteligência da Súmula 543/STJ. Admitida, assim, a retenção do percentual de 15% (quinze por cento) dos valores pagos.

A indenização pela fruição do imóvel depende da demonstração do proveito econômico obtido pelo devedor após ter se tornado inadimplente. Inexistindo nos autos qualquer comprovação do proveito econômico obtido pela autora ou o prejuízo financeiro sofrido pela ré, em razão da privação do exercício de sua posse, mormente se levado em consideração que se trata de imóvel não edificado, não prospera a pretensão recursal.

A taxa de IPTU é de responsabilidade do promitente comprador desde sua imissão na posse dos imóveis até a efetiva reintegração na posse destes.

As alterações promovidas pela
Lei
nº.
13.786
/
2018
(
Lei
do Distrato) são aplicáveis aos contratos celebrados posteriormente à sua vigência, face ao princípio da irretroatividade da
lei
, e nas hipóteses de rompimento unilateral imotivado do contrato, que não é o caso em questão, visto que compradora não teve condições de continuar arcando com o pagamento.

Se um litigante sucumbir em parte mínima do pedido, o outro responderá, por inteiro, pelas despesas e pelos honorários.”

(N.U 1001470-91.2022.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 13/03/2024, Publicado no DJE 18/03/2024) (grifei)

Dessa forma, a sentença restou escorreita, de modo que, valores relativos à comissão e corretagem, taxa de fruição, e encargos moratórios, não devem ser somados à retenção a qual a apelante faz
jus.

Por fim, a apelante requer, subsidiariamente, a reforma do julgado para que a retenção seja de 25% do valor a ser restituído aos apelados, enquanto o juiz de piso fixou tal valor em 10% do valor pago.

A respeito do tema, é cediço que o c. Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento segundo o qual é abusiva a cláusula de decaimento que determine a retenção do valor integral ou substancial das prestações pagas, por caracterizar vantagem exagerada do incorporador.

Essa, aliás, a própria exegese do art. 53 do CDC,
in verbis
:

“Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.”

Faz-se mister colacionar, ainda, o entendimento insculpido na Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça,
in verbis
:

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”
(SÚMULA 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015)

Logo, o promissário comprador do imóvel tem o direito de rescindir o contrato, por sua simples iniciativa, hipótese que autoriza a retenção de parte do valor pago a título de despesas administrativas realizadas pela promitente vendedora, em percentual variável entre 10% e 25% do valor pago, o qual deverá ser fixado à luz das circunstâncias do caso.

No caso dos autos, entendo que deve ser mantida a dedução no valor das parcelas na quantia correspondente a 10% (dez por cento) a título de despesas com a realização do negócio.

Isso porque, como bem expôs o togado singular, esse percentual de retenção está previsto no contrato entabulado entre as partes,
in verbis
:

“
Cláusula 9ª – DA RESCISÃO –

O presente instrumento poderá ser rescindido nas seguintes hipóteses:

[...]

2)
Se vencidas e não pagas duas ou mais prestações, o presente instrumento será considerado rescindido 30 (trinta) dias depois de constituído em mora o devedor, rescisão esta que se operará em favor da
PROMITENTE VENDEDORA
, independentemente de qualquer outro procedimento judicial ou extrajudicial, perderá(ão) o(s)
PROMITENTE(S) COMPRADOR(ES)
, reaver(em) os valores já pagos, parceladamente, observando o número de parcelas previstas para o total pagamento do lote adquirido, descontadas as despesas com este instrumento, administração da venda, tributos gerados, prejuízos causados, lucros cessantes, despesas em geral, carnê bancário e 6% (seis por cento) de comissão do corretor,
sem prejuízo da Cláusula Penal de 10% (dez por cento) sobre o valor total do débito.
[...]”
(Id. 215811693 – Pág. 02) (grifei)

Conforme sobredito, o instituto da cláusula penal compensatória cumpre finalidade análoga a
o direito à retenção, qual seja a de recompor o vendedor das perdas e danos inerentes ao empreendimento, neles estando abarcados inclusive taxas, tributos e eventual utilização do imóvel.

Dessa forma, restou previsto no contrato que havendo rescisão por culpa do comprador, haveria retenção de 10% dos valores efetivamente pagos.

Lado outro, insta mencionar que não foi comprovada nenhuma perda havida com a não consecução do negócio, como qualquer impedimento na revenda do bem imóvel, ou ainda, algum aumento de despesas com a resolução da avença.

Nesse sentido, trago à lume o entendimento deste Sodalício:

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS E REPETIÇÃO DE INDÉBITO –
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL (LOTE)
– PARCIAL PROCEDENCIA –
RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR
– CONTRATO CELEBRADO APÓS A VIGÊNCIA DA LEI Nº 13.786/2018 (LEI DO DISTRATO) –
PREVISÃO DE MULTA DE 10% SOBRE O VALOR DO CONTRATO – APLICAÇÃO – LEGALIDADE
– TAXA DE FRUIÇÃO DO IMÓVEL – DESCABIMENTO – AUSÊNCIA DE EDIFICAÇÃO NO LOTE – COMISSÃO DE CORRETAGEM – PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA – LEGALIDADE DA COBRANÇA – TEMA 938 DO STJ – SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA – VERIFICAÇÃO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Deve ser aplicada a Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato) se o contrato de compra e venda a ser rescindido foi firmado já sob sua vigência.

Faz jus a requerida/promitente vendedora à retenção de 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato, na forma da cláusula penal pactuada.

Disposição em consonância com o art. 32-A da Lei nº 13.786/2018.

Não há se falar em indenização pela fruição do imóvel, mormente por se tratar de lote urbano, sem qualquer benfeitoria realizada (imóvel sem construção), circunstância que inviabiliza a efetiva ocupação pelo promitente-comprador a gerar prejuízo à promitente-vendedora.

De acordo com a tese paradigma do Tema 938 do STJ julgado em recurso repetitivo, é plenamente admissível o ajuste entre os contratantes para o repasse, ao adquirente, da obrigação de arcar com as “despesas comerciais” – dentre as quais se insere a chamada comissão de corretagem – desde que haja previsão expressa e prévia e com o destaque do valor correspondente – no caso, no equivalente a 4% do valor pago.

Desse modo, reconhecida a legalidade da cobrança realizada a título de comissão de corretagem, imperiosa sua retenção.

Se cada litigante for, em parte, vencedor e vencido, serão proporcionalmente distribuídas entre eles as despesas. Inteligência do artigo 86, caput, do CPC/15.”

(N.U 1017924-13.2022.8.11.0015, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 15/05/2024, Publicado no DJE 20/05/2024)

“APELAÇÃO – AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES – RESILIÇÃO UNILATERAL PELO COMPRADOR – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ILEGITIMIDADE PASSIVA – INOCORRÊNCIA – DESISTÊNCIA DA PROMITENTE COMPRADORA – DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS – REGIME DE AFETAÇÃO NÃO CONFIGURADO –
RETENÇÃO DE 10% DO VALOR EFETIVAMENTE PAGO – RAZOABILIDADE
– DADAS AS PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO – HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS – MINORAÇÃO – IMPOSSIBILIDADE – RECURSO DESPROVIDO.

In casu, não há dúvidas sobre a legitimidade passiva da apelante, uma vez que também integrou a cadeia negocial e faz parte do mesmo grupo empresarial.

A resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por desinteresse do comprador, a teor do enunciado da Súmula 543 do STJ, assegura à promitente vendedora o direito de retenção parcial das prestações pagas.

A jurisprudência do Superior Tribunal e Justiça considera válida a retenção de 10% a 25% do montante adimplido pelo comprador, a depender das circunstâncias evidenciadas no caso concreto.

O valor arbitrado a título de honorários advocatícios deve estar de acordo com o trabalho desempenhado pelo patrono.”

(N.U 1031304-93.2020.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 06/12/2023, Publicado no DJE 06/12/2023)

No caso dos autos, deve ser mantida a porcentagem de retenção fixada em primeiro grau, qual seja, a quantia equivalente a 10% (dez por cento) dos valores pagos, visto que razoável frente às circunstâncias do caso em análise, pois visa custear as despesas administrativas suportadas pela demandada apelada, bem como compor eventuais prejuízos por ela advindos.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso, mantendo integralmente a sentença de primeiro grau.

Por fim

majoro
os honorários advocatícios de 10% para 15%, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 10/07/2024