Tribunal: TJMT
Processo: 1007987-71.2017.8.11.0041
Relator(a): JOAO FERREIRA FILHO
Órgão julgador: JOAO FERREIRA FILHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-04-23
Data de publicação: 2024-04-29

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1007987-71.2017.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução]
Relator:
Des(a).
JOAO FERREIRA FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[AMPER - EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 05.578.164/0001-14 (APELADO), RODRIGO LEITE DE BARROS ZANIN - CPF: 182.746.248-58 (ADVOGADO), LEONARDO BOAVENTURA ZICA - CPF: 658.540.391-68 (ADVOGADO), VANDERLI FAUSTINO DOS SANTOS - CPF: 880.701.079-87 (APELANTE), PEDRO HENRIQUE PEREIRA CORREA - CPF: 027.053.391-59 (ADVOGADO), YWANNES PEREIRA DE ALMEIDA - CPF: 044.088.001-71 (ADVOGADO), PEDRO HENRIQUE PEREIRA CORREA - CPF: 027.053.391-59 (ADVOGADO), VANDERLI FAUSTINO DOS SANTOS - CPF: 880.701.079-87 (APELADO), AMPER - EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 05.578.164/0001-14 (APELANTE), LEONARDO BOAVENTURA ZICA - CPF: 658.540.391-68 (ADVOGADO), RODRIGO LEITE DE BARROS ZANIN - CPF: 182.746.248-58 (ADVOGADO), YWANNES PEREIRA DE ALMEIDA - CPF: 044.088.001-71 (ADVOGADO), JOAO GABRIEL DE FRANCA PEREIRA LEITE - CPF: 022.122.321-52 (ADVOGADO), JOAO GABRIEL DE FRANCA PEREIRA LEITE - CPF: 022.122.321-52 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, CASSOU A SENTENÇA.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE – RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – INADIMPLEMENTO DAS PARCELAS – RETORNO DOS CONTRATANTES AO
STATUS QUO ANTE
– INDENIZAÇÃO POR ACESSÃO – DÚVIDA QUANTO À REGULARIDADE DA EDIFICAÇÃO – QUESTÃO DETERMINANTE À SOLUÇÃO DO MÉRITO DA LIDE – NECESSIDADE DE PRODUÇÃO DE PROVA TÉCNICA – SENTENÇA CASSADA DE OFÍCIO – RECURSO DA AUTORA E DO RÉU PREJUDICADO. 1. Havendo rescisão do contrato, o retorno da situação jurídica dos contratantes ao
status quo ante
é decorrência lógica e necessária, efeito automático e ex lege do pronunciamento jurisdicional, de modo que, independente de pedido expresso a respeito, resolvido o contrato, a posse do imóvel deve retornar à vendedora, cabendo ao comprador, se for o caso, indenizá-lo (taxa de fruição) pelo período da ocupação indevida, e, em contrapartida, cumpre ao vendedor restituir o que recebeu em razão do contrato, admitindo-se, caso o comprador tenha dado causa ao rompimento do pacto, a retenção de percentual da quantia a título indenizatório/compensatório, e, a depender do caso, indenizá-lo pelas benfeitorias e acessões erigidas sobre o imóvel, de modo a evitar, em qualquer hipótese, o enriquecimento imotivado de uma das partes. 2. Conforme a jurisprudência do STJ, “
a ausência de alvará/licença para construir emitido pela prefeitura municipal é irregularidade que pode ser ou não sanável, a depender do caso concreto. É temerário reconhecer - de forma categórica - que a ausência de licença para construir, a ser emitida pela municipalidade, não constitui irregularidade apta a obstar eventual condenação à indenização por benfeitorias/acessões realizadas. A licença para construir é requisito imprescindível a qualquer obra realizada em terreno urbano.
(...).
No caso concreto, é imprescindível a verificação quanto à possibilidade de ser sanada ou não a irregularidade - consistente na ausência de alvará/licença da prefeitura para construir -, de modo a realizar a restituição das partes à situação anterior e evitar enriquecimento ilícito de quaisquer dos litigantes
” (STJ - Quarta Turma - REsp n. 1.191.862/PR, Rel. Ministro Luís Felipe Salomão, julgado em 8/5/2014, DJe de 22/5/2014).

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

O Exmº. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (relator)

Egrégia Câmara:

Recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por VANDERLI FAUSTINO DOS SANTOS, e também por AMPER - EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, contra a sentença proferida pela MMª. Juíza de Direito da 9ª Vara Civil da Comarca de Cuiabá/MT, que nos autos da ação de “
Rescisão Contratual
”

(Proc. nº 1007987-71.2017.8.11.0041), ajuizada pela segunda apelante contra o primeiro, julgou o pedido em parte procedente “
para declarar a rescisão do contrato por opção da parte autora e o direito de retenção de 20% (vinte por cento) dos valores pagos, devendo o restante ser liberado em favor do requerido, cujos valores deverão ser corrigidos pelo INPC/IBGE, a partir do pagamento e acrescido de juros de 1% (um por cento) ao mês a partir do vencimento
” (cf. Id. nº 200700759).

O réu/apelante suscita preliminar de nulidade da sentença por “
cerceamento de defesa
(...)
diante do julgamento antecipado sem a possibilidade de produção de provas
”, já que, “
somente quando manifestamente desnecessária a produção probatória, é cabível o julgamento antecipado da lide, o que não ocorre no presente caso, uma vez que a prova testemunhal comprovaria todo o alegado, pois é a única prova disponível ao autor,
(tendo sido)
requerida na peça inicial e é indispensável à demonstração do direito
”.

Afirma, no mérito,
o adimplemento substancial do contrato, queixando-se de que “
o Juízo de primeiro grau deixou de avaliar que
(...)
cumpriu boa parte do contrato, mais de 60%, e que,
(por essa razão)
, deveria ter sido oportunizado a quitação contratual
”, ao menos, “
uma renegociação para tentar resolver da melhor maneira possível, que seja bom para ambas às partes,
(...)
pois tem a intenção de solucionar os fatos ora discutido nesta ação desde que o autor faça uma novação de dívida ou renegocie dentro das possibilidade que o requerido possa cumprir
”.

Impugna

“
o valor que a autora afirma que está devendo, de R$ 14.311,48, pois ela não trouxe documentos suficientes para provar
(a composição do débito)”, assim como o percentual de fixado a título de direito de retenção, pois, a seu ver, “
não há falar em retenção em seu patamar praticamente máximo, tratando-se de pessoa de pacos recursos, que vive de ajuda de programas sociais, bem como o salário mínimo recebidos de forma autônoma
”.

Sustenta, em todo caso, que faz jus à indenização pelas obras realizadas no imóvel, mais precisamente, “
as
despesas que efetuou à construção da casa,
(...)
, com gastos dispendido de mais de R$ 80.000,00,
(sob pena de)
enriquecimento ilícito
”, asseverando que não se trata de “
construção irregular, pois já estava na posse do imóvel

quando construiu a casa, tinha a necessidade de abrigar sua família e
(...)
estava rigorosamente em dia com as parcelas
”.

Pede, pois, o
provimento do recurso, para que, reconhecido o cerceamento de defesa, seja cassada a sentença apelada e determinado
o retorno dos autos à origem para instauração da fase instrutória, ou, alternativamente, a reformada da sentença, a fim de que seja julgado improcedente o pedido (cf. Id. nº 200700762).

A autora/apelante afirma que “
o direito à retenção de 23%
(das parcelas pagas),
referente às despesas administrativas, é plenamente válido, destacando-se a presença de cláusula expressa que contou com a aprovação específica do comprador
”, e, nesse sentido, queixa-se de que o juiz sentenciante “
reduziu o direito à retenção de 23% para 20%, porém, não justificou a razão dessa redução, limitando-se a apresentar jurisprudências análogas ao caso
”, os quais, porém, não guardam exata similitude com o contexto fático deste lide, já que, “
no presente caso, a rescisão ocorreu por culpa exclusiva do apelado, devido à inadimplência
”, além disso, “
não se trata apenas de terreno, conforme alegado pelo Juízo, ao contrário, o réu adquiriu o terreno com a intenção de construir no local, deixando de cumprir com as obrigações contratuais ao não efetuar o pagamento das parcelas
”.

Alega a omissão da sentença a respeito do “
pedido de fixação do aluguel
”, aduzindo que a condenação é devida na medida em que o “
apelado usufruiu do lote sem nenhuma contraprestação financeira, justificando a fixação de valor
(no)
montante de R$ 30,00 por dia de ocupação
”, o que, a seu ver, é “
considerado adequado, levando em consideração fatores mercadológicos, a localização do loteamento Jardim das Oliveiras e a valorização da região
”, e, de igual forma, sustenta que deve ser suprida “
omissão (para) que seja declarada a imediata imissão na posse em favor da apelante, nos termos do art. 1.228 do Código Civil
”, como também no que tange ao “
pedido de liquidação dos débitos e créditos, abrangendo os valores a serem apurados ao longo do curso do processo
”, já que “
solicitou expressamente essa providência, requerendo que os montantes em débito e crédito fossem devidamente apurados, esclarecendo e ajustando as obrigações financeiras das partes; a sentença, no entanto, deixou de abordar e decidir sobre esse pleito
”.

Destaca que “
arcou com diversas despesas administrativas, custas processuais e honorários advocatícios conforme estipulado no contrato, sem mencionar o IPTU e possíveis multas, além disso, a sentença não levou em consideração as despesas da apelante relacionadas à restituição do imóvel ao status quo, incluindo a possível demolição do muro e outras construções realizadas durante o curso do processo
”.

Pede, então, o provimento do recurso, para que, reformada a sentença, seja admitida a validade da cláusula contratual que estabelece o direito de “
retenção administrativa no percentual de 23%
” e haja a condenação do réu ao pagamento de taxa de fruição de “
no valor de R$ 30,00 (trinta reais) diário
”, sendo expressamente determinada a sua imissão na posse do imóvel em questão, e, ainda, seja suprida a “
omissão da sentença em relação ao pedido de liquidação de débito e crédito,
(...)
, abrindo às partes a oportunidade para manifestação quanto aos débitos e créditos a que fazem jus
” (cf. Id. nº 200700768).

A autora apresentou as contrarrazões vinculadas ao Id. nº 200700772, enquanto o réu contrarrazoou junto ao Id. nº 200700778, ambos com postulações recíprocas de desprovimento do apelo adversário.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

V O T O

O Exmº. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (relator)

Egrégia Câmara:

O objeto desta lide é o “
Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Unidade Imobiliária n° J00924
”, celebrado em 20.02.2012, no valor de
R$ 40.426,26, a ser pago em 96 parcelas de R$ 421,11, referente ao “
Lote 24, Quadra 09, Rua 07, do loteamento residencial denominado Jardim das Oliveiras
” (cf. Id. nº 200700673), sendo que, conforme consta da petição inicial, a pretensão autoral é de que seja reconhecida e declarada a rescisão contratual por culpa exclusiva do réu/promitente comprador em decorrência do inadimplemento contratual desde a parcela de janeiro de 2015, com a consequente determinação de que ele “
desocupe o lote no prazo de 10 (dez) dias e reintegre a autora na posse do lote em lide, deferindo o uso de força policial, ou, alternativamente, que seja fixado o valor diário a título de locação de R$ 30,00 (trinta reais) pela ocupação do lote pelo réu
”, e de “
liquidação dos débitos e créditos, que, apurado saldo a restituir pela autora, seja autorizado o depósito em juízo; ou, havendo saldo em favor da mesma, que seja condenado o réu ao pagamento
”
(cf. Id. nº 200700669).

Ao contestar, o réu não negou o descumprimento contratual, justificando apenas que “
ficou inadimplente não foi porque quis, e, sim, pela necessidade de construir sua casa para morar
”, sendo que, “
por muitas vezes procurou a requerente para tentar renegociar, mas não obteve êxito
”, e afirmou que “
não é justo o afastamento do requerido e sua família do imóvel, pois sua companheira está grávida de 06 meses
”, assim como “
não é justo a autora querer o terreno de volta sem dar oportunidade para o requerido em renegociar, pois tem interesse de estar renegociando, pois já pagou praticamente a metade do valor do terreno
”; em todo caso, frisou que “
gastou mais de R$ 80.000,00 na construção de sua casa erguida no terreno ora discutido
”, e que, a teor do art. 51, XVI, do CDC, “
não pode ter sucesso a requerente em sua pretensão de não indenizar o requerido pelas despesas que teve com a construção da casa edificada no terreno objeto do contrato
” (cf. Id. nº 200700718).

A r. sentença apelada deu a seguinte solução ao litigio:

“O réu não apresenta resistência ao pedido de rescisão do contrato, argumentando unicamente no sentido de que não possui atualmente condições de deixar o imóvel, por ter filhos menores e ainda ter construído no imóvel a sua moradia, não lhe restando capital para mudança, defendendo ainda que não lhe foi oportunizada a regularização dos débitos anteriormente, mesmo com a intenção de regularizar e permanecer no bem.

Pois bem, compulsando os autos verifico que a rescisão do contrato foi devido a inadimplência do réu, que descumpriu o contrato pactuado, questão, inclusive, admitida em sede de contestação.

É incontroverso o inadimplemento.

Com efeito, a reintegração no imóvel é consequência da decisão que declara a resolução contratual, e uma vez rescindido o contrato firmado entre as partes, não existe a possibilidade de impor condição para a devolução do imóvel a autora.

Nos casos de rescisão contratual de compra e venda por culpa do comprador, o STJ já firmou o entendimento de que tem o vendedor direito de retenção de parte do valor pago.

(...)

Já em relação ao percentual de retenção determinável, o STJ tem admitido que a sua fixação deve ser entre 10% e 25% do total da quantia paga.

(...)

Portanto, hei de aplicar o percentual de 20% (vinte por cento) dos valores pagos a título de retenção pela parte autora, cabendo a própria devolver o restante (80%) do saldo à parte ré.

Partindo da pretensão acerca da cobrança de taxa de fruição, esta não convence, porque o que se vendeu foi apenas um lote, e não imóvel com casa construída, a se justificar o percebimento de montante que, em regra, seria como aluguel do imóvel.

Dessa forma, é caso de ser afastada a responsabilidade pelo pagamento da taxa de fruição como pretendido pela parte autora, tendo em vista que se trata apenas de lote de terreno em que não há prova de edificação a gerar qualquer proveito econômico.

(...)

Pelo exposto, com fulcro no artigo 487, I do CPC, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido inicial, com resolução do mérito, para DECLARAR a rescisão do contrato por opção da parte autora, e a retenção de 20% (vinte por cento) dos valores pagos, devendo o restante ser liberado em favor da requerida, cujos valores deverão ser corrigidos pelo INPC/IBGE, a partir do pagamento e acrescido de juros de 1% (um por cento) ao mês a partir do vencimento.

Em face da sucumbência recíproca (art.86, do CPC), condeno as partes ao pagamento das custas e despesas processuais na proporção de 50% pela requerente e 50% pela requerida. Quanto aos honorários advocatícios, fixo em R$ 2.300,00 (dois mil e trezentos reais), nos termos do que preceitua parágrafo 8º do art. 85 do CPC, na proporção de 50% (setenta por cento) em favor da requerida e 50% em favor da autora, sendo que demandante ficará isenta das custas processuais por ser beneficiárias da assistência judiciária gratuita, e, terá suspensa a exigibilidade da condenação dos honorários advocatícios na forma do artigo 98, § 3° do CPC.”

Como visto, é ponto pacífico nos autos o inadimplemento do contrato por parte do réu/promitente comprador, e, embora ele suscite a tese de adimplemento substancial do contrato, não há como se cogitar, ao menos não sob enfoque minimamente sério e racional, que a quitação de cerca de 60% do preço contratual, pouco mais da metade do valor total,
possa realmente ser traduzida em adimplemento substancial, esta que corresponde à hipótese em que
a obrigação está quase inteiramente satisfeita, havendo mora ínfima, que não gera efetivo prejuízo ao credor, e, para além disso, para que a teoria fosse aplicável à espécie, além de as prestações terem sido substancialmente adimplidas (condição objetiva), também seria necessário, por imperativo da boa-fé objetiva (CC, art. 422), que o devedor apresentasse motivo idôneo para justificar a mora (condição subjetiva), afinal, o Judiciário não pode secundar que, por qualquer razão, como uma variação na condição econômica do devedor, este decida deixar de adimplir a parcela contratual na forma convencionada.

É certo, portanto, que a hipótese dos autos é de procedência do pedido de rescisão contratual, sendo decorrência lógica e necessária desse ato, efeito automático e
ex lege
do pronunciamento jurisdicional, o retorno da situação jurídica dos contratantes
ao status quo ante
, ou seja, uma vez resolvido o contrato de promessa de compra e venda, a posse do imóvel deve retornar ao vendedor, cabendo ao comprador, se for o caso,
indenizá-lo (taxa de fruição) pelo período da ocupação indevida, e,
em contrapartida, cumpre ao vendedor restituir o que recebeu em razão do contrato, admitindo-se a retenção de percentual da quantia a título indenizatório pelo desfazimento do pacto, e, a depender do caso concreto, indenizá-lo por benfeitoria e/ou acessão erigida no imóvel, de modo a evitar, em qualquer hipótese, o enriquecimento imotivado de uma das partes.

Anoto que, quanto a esse último ponto em específico, é fato incontroverso nos autos o de que o réu construiu uma casa no lote objeto da lide, contudo, a autora nega-se a indenizá-lo ao argumento de que, “
nos termos do item 4.2
(do contrato entre eles celebrado)
, somente se autoriza a realização de obras de alvenaria ao adquirente adimplente se: (i) a autora for comunicada com 10 dias de antecedência; e (ii) for apresentado alvará de construção
”, e, no caso, “
o réu realizou obras de construção civil no lote, descumprindo inequivocamente os termos avençados, em especial, não assinou contrato de compra e venda com alienação fiduciária
”, e, com efeito, tal negativa não é totalmente destituída de fundamento, eis que, embora a inobservância da obrigação contratual acessória de comunicar o início das obras e ofertar a casa em garantia de alienação fiduciária não afaste o dever de indenizar, uma vez que, inexistindo má-fé, o fator essencial à caracterização dessa obrigação é verificar se a construção, investimentos e/ou melhoramentos introduzidos no imóvel passou a integrá-lo e, assim, entrou para o patrimônio do proprietário,
a falta de alvará/licença para construir emitida pela Prefeitura Municipal pode vir a ser fator determinante à definição da questão.

Sobre o tema, em hipótese semelhante à discutida neste caso, o eg. STJ já decidiu que a “
ausência de alvará/licença para construir emitido pela prefeitura municipal é irregularidade que pode ser ou não sanável, a depender do caso concreto. É temerário reconhecer - de forma categórica - que a ausência de licença para construir, a ser emitida pela municipalidade, não constitui irregularidade apta a obstar eventual condenação à indenização por benfeitorias/acessões realizadas
”, afinal, “
a licença para construir é requisito imprescindível a qualquer obra realizada em terreno urbano
”, e, “
conforme a mais abalizada doutrina, construções realizadas sem licença da municipalidade estão em desacordo com a lei e, assim, sujeitas a sanções administrativas, as quais não podem ser imputadas ao promitente vendedor, porquanto a posse e o direito de construir haviam sido transmitidos ao promitente comprador, ora recorrido, (de modo que) não parece justo manter a condenação à indenização por benfeitorias, sem que sejam apuradas as multas pela construção realizada sem o alvará da prefeitura e eventual necessidade de demolição da obra
”, logo, “
é imprescindível à verificação quanto à possibilidade de ser sanada ou não a irregularidade - consistente na ausência de alvará/licença da prefeitura para construir -, de modo a realizar a restituição das partes à situação anterior e evitar enriquecimento ilícito de quaisquer dos litigantes
” (STJ - Quarta Turma - REsp n. 1.191.862/PR, Rel. Ministro Luís Felipe Salomão, julgado em 8/5/2014, DJe de 22/5/2014).

Portanto, considerando que a produção de prova pericial no caso concreto, a fim de elucidar se a ausência da licença da prefeitura municipal à construção da casa sobre o terreno objeto da lide é ou não sanável, é do interesse de ambas as partes e constitui elemento fundamental para o justo desate do litigio, o que, inclusive, autoriza que a produção seja determinada de ofício (CPC, art. 370),
admito que, conquanto a arguição do réu/apelante de cerceamento de defesa sequer mereça ser conhecida à falta de dialeticidade de suas razões recursais, é necessário cassar a sentença e ordenar o retorno dos autos à instância de origem para possibilitar aos litigantes a chance de produzir a prova a respeito da questão acima especificada antes do julgamento definitivo do mérito da lide.

Pelo exposto,
em atuação de ofício, casso a sentença apelada e determino o retorno dos autos à instância de origem para seja garantido às partes a oportunidade de produzir as provas de seu interesse a respeito da questão acima especificada.
Julgo prejudicado o recurso de ambas as partes.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 23/04/2024