Tribunal: TJMT
Processo: 1004833-18.2021.8.11.0037
Relator(a): CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-07-17
Data de publicação: 2024-08-02

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1004833-18.2021.8.11.0037
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Perdas e Danos, Rescisão / Resolução, Requerimento de Reintegração de Posse]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[LINDAURA BATISTA DA SILVA - CPF: 902.168.301-68 (APELANTE), BURITIS INCORPORADORA DE IMOVEIS LTDA - CNPJ: 15.362.517/0001-06 (APELADO), ANDRE LUIZ BOMFIM - CPF: 021.349.311-08 (ADVOGADO), BRUNO CESAR FIGUEIREDO MAMUS - CPF: 029.453.081-93 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE C/C REPARAÇÃO POR PERDAS E DANOS – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – INADIMPLEMENTO DO PROMITENTE COMPRADOR – CERCEAMENTO DE DEFESA – INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS NECESSÁRIAS OU ÚTEIS CONCEDIDA EM FAVOR DA COMPRADORA/APELANTE – APURAÇÃO DO
QUANTUM
EM SEDE DE LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA - FALTA DE INTERESSE RECURSAL – CLÁUSULA PENAL DE 10% SOBRE O VALOR TOTAL DO DÉBITO APURADO -

INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS EM RAZÃO DA OCUPAÇÃO DO IMÓVEL PELO PERÍODO INADIMPLIDO - POSSIBILIDADE – PREVISÃO CONTRATUAL – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

Quanto ao alegado cerceamento de defesa, bem como quanto ao pleito de indenização, retenção pelas benfeitorias realizadas pela apelante no imóvel em questão, o recurso não pode ultrapassar a barreira do juízo de admissibilidade.

Conforme se infere dos autos, ao proferir a r. sentença, a d. magistrada a quo consignou que:

“
As benfeitorias necessárias ou úteis deverão ser indenizadas na forma do instrumento contratual e da lei.

Consigno que eventuais benfeitorias poderão ser avaliadas em liquidação de sentença”. Nesse contexto, observa-se que o pleito recursal realizado pela requerida, ora apelante, foi fixado no parâmetro pleiteado em contestação, nos autos de origem, carecendo a recorrente de interesse recursal, mormente pela ausência de decaimento do pedido, ensejando o não conhecimento do recurso neste particular..

No que tange à irresignação da apelante quanto a condenação ao pagamento da cláusula penal de 10% sobre o valor total do débito inadimplido, somada à indenização por perdas e danos, ressalto que é possível tal cumulação desde que haja previsão contratual e a comprovação do prejuízo excedente
.

In casu, a multa contratual tem natureza distinta da indenização por fruição do imóvel, na medida em que é aquela prevista em contrato que visa sancionar a parte que descumpre o contrato (ou seja, é cláusula penal pela rescisão do contrato), enquanto a indenização corresponde ao prejuízo sofrido pela promitente vendedora em decorrência da privação do uso do imóvel durante o período em que a parte recorrente usufruiu do bem, mesmo estando em total inadimplência (vale dizer, a verba tem natureza reparatória).

Recurso desprovido.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por Lindaura Batista da Silva visando reformar a r. sentença proferida pela MMª. Juíza de Direito da 2ª Vara Cível da Comarca de Primavera do Leste, que nos autos da ação de rescisão contratual c/c reintegração de posse c/c reparação por perdas e danos proposta por Buritis Incorporadora de Imóveis Ltda., julgou procedentes os pedidos formulados na inicial e: 1) declarou a rescisão do instrumento particular de promessa de compra e venda e do correspondente aditivo; 2) determinou a reintegração de posse do imóvel; 3) condenou a parte requerida ao pagamento da cláusula penal de 10% sobre o valor total do débito apurado, bem como a indenização por perdas e danos, em razão da ocupação do imóvel por todo o período sem que tenha havido a contraprestação contratada, a ser apurada em liquidação de sentença; 4) o ressarcimento de todos os valores que venha a arcar com o pagamento do IPTU lançado pelo Fisco Municipal sobre o imóvel objeto do contrato da ação, cujo fato gerador tenha ocorrido no período de ocupação/posse exercida pela parte adversa, apurando-se o respectivo
quantum
em sede de liquidação de sentença.

Determinou, ainda, que as verbas já vencidas devem ser acrescidas de correção monetária pelo INPC e juros moratórios legais (CC, art. 406) a contar da citação (CC, art. 397, parágrafo único) e que, ocorrendo o cancelamento do registro por inadimplemento do contrato e tendo havido o pagamento de mais de 1/3 (um terço) do preço ajustado, o Oficial do Registro de Imóveis mencionará este fato no ato do cancelamento e a quantia paga somente será efetuado novo registro relativo ao mesmo lote, se for comprovada a restituição do valor pago pelo vendedor ao titular do registro cancelado, ou mediante depósito em dinheiro à sua disposição junto ao Registro de Imóveis (Lei nº 6.766/1979, art. 35).

Por fim, determinou que as benfeitorias necessárias ou úteis deverão ser indenizadas na forma do instrumento contratual e da lei,
co
ndenando a parte requerida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixando a verba honorária em 10% sobre o valor da condenação, nos moldes do artigo 85, §2º, do Código de Processo Civil.

Inconformada, a apelante recorre, aduzindo a nulidade da sentença por cerceamento de defesa, ante a omissão da Magistrada quanto ao pedido de produção de prova para a realização de perícia ou auto de constatação e avaliação, a fim de apurar as benfeitorias realizadas no imóvel.

Segue pleiteando a reforma da sentença para que seja reconhecido o direito de retenção/indenização das benfeitorias realizadas pela apelante, a ser objeto de liquidação.

Sustenta a improcedência da indenização por perdas e danos, posto que a existência de cláusula penal no contrato formulado, já garante à autora a proteção quanto a eventual inadimplência, não devendo, dessa forma, haver incidência de perdas e danos que não possuem comprovação, sob pena de dupla penalização.

Por fim, pugna pelo provimento do recurso, de modo a anular a r. sentença a fim de permitir a produção de prova pericial e, subsidiariamente, a reforma da decisão, visando garantir a indenização pelas benfeitorias necessárias, úteis e voluptuárias, bem como afastar a condenação por perdas e danos por total ausência de comprovação, parâmetro, para evitar a dupla penalização à apelante.

A apelada apresentou contrarrazões (id. 211910414), suscitando a ausência de interesse recursal da recorrente, pois a sentença recorrida foi expressa ao assegurar o direito à indenização pelas benfeitorias, desde que tenham sido erigidas de acordo com a lei e o contrato, destacando, ainda que “eventuais benfeitorias poderão ser avaliadas em liquidação de sentença”. No mérito, pugna pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

Inclua-se na pauta.

Cuiabá, 17 de julho de 2024.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Na origem, trata-se de ação de rescisão contratual c/c reintegração de posse c/c reparação por perdas e danos proposta por Buritis Incorporadora de Imóveis Ltda. em face de Lindaura Batista da Silva, com pedido de tutela provisória de urgência.

A pretensão material fundamenta-se no inadimplemento contratual da requerida, relativo a cessão de direitos do contrato de compra e venda e aditivo do imóvel lote 04, quadra 14, com 200,00m2, localizado no Loteamento Residencial Buritis Primavera II, sendo pago o valor de R$ 49.265,75 (quarenta e nove mil, duzentos e sessenta e cinco reais e setenta e cinco centavos), não honrando com o pagamento da parcela mensal vencida em 25/03/2020 e demais subsequentes, remanescendo o débito total de R$ 51.964,41 (cinquenta e um mil novecentos e sessenta e quatro reais e quarenta e um centavos).

Em sede de tutela provisória de urgência postulou pela reintegração de posse no imóvel objeto da matrícula imobiliária n.º 21.952 do Cartório de Registro de Imóveis de Primavera do Leste (MT) ou pelo depósito mensal, em juízo, do valor de R$ 563,67 (quinhentos e sessenta e três reais e sessenta e sete centavos), a fim de assegurar oportunamente a reparação das perdas e danos sofridos.

No mérito, pugnou pela: (i) declaração de rescisão do instrumento particular de promessa de compra e venda e eventual aditivo, (ii) reintegração de posse do imóvel, (iii) condenação da requerida ao pagamento da cláusula penal de 10% sobre o valor total do débito apurado, (iv) indenização por perdas e danos, em razão da ocupação do imóvel por todo o período sem que tenha havido a contraprestação contratada, (v) bem como ao ressarcimento de todos os valores que venha a arcar com o pagamento do IPTU lançado pelo Fisco Municipal sobre o imóvel objeto do contrato da ação, cujo fato gerador tenha ocorrido no período de ocupação/posse exercida pela parte adversa, apurando-se o respectivo
quantum
em sede de liquidação de sentença.

Por sua vez, a requerida, ora apelante, ofereceu contestação, afirmando que não descumpriu qualquer cláusula contratual por espontânea vontade, mas por sérios problemas financeiros, estando assim, sem condições de efetuar o pagamento da presente dívida. Sustentou o direito de retenção pela quantia paga e indenização da edificação construída, postulando pela improcedência da indenização por perdas e danos (id. 211922196).

Intimadas para especificação de provas, a autora informou não possuir outras provas a produzir e a ré pugnou pela produção de prova pericial ou constatação para avaliar as benfeitorias realizadas no imóvel.

Processada a demanda, a douta magistrada
a quo
julgou procedentes os pedidos formulados na inicial e: 1) declarou a rescisão do instrumento particular de promessa de compra e venda e do correspondente aditivo; 2) determinou a reintegração de posse do imóvel; 3) condenou a parte requerida ao pagamento da cláusula penal de 10% sobre o valor total do débito apurado, bem como a indenização por perdas e danos, em razão da ocupação do imóvel por todo o período sem que tenha havido a contraprestação contratada, a ser apurada em liquidação de sentença; 4) o ressarcimento de todos os valores que a autora venha a arcar com o pagamento do IPTU lançado pelo Fisco Municipal sobre o imóvel objeto do contrato da ação, cujo fato gerador tenha ocorrido no período de ocupação/posse exercida pela parte adversa, apurando-se o respectivo
quantum
em sede de liquidação de sentença.

Determinou, ainda, que as verbas já vencidas devem ser acrescidas de correção monetária pelo INPC e juros moratórios legais (CC, art. 406) a contar da citação (CC, art. 397, parágrafo único) e que, ocorrendo o cancelamento do registro por inadimplemento do contrato e tendo havido o pagamento de mais de 1/3 (um terço) do preço ajustado, o Oficial do Registro de Imóveis mencionará este fato no ato do cancelamento e a quantia paga somente será efetuado novo registro relativo ao mesmo lote, se for comprovada a restituição do valor pago pelo vendedor ao titular do registro cancelado, ou mediante depósito em dinheiro à sua disposição junto ao Registro de Imóveis (Lei nº 6.766/1979, art. 35).

Por fim, determinou que as benfeitorias necessárias ou úteis deverão ser indenizadas na forma do instrumento contratual e da lei,
co
ndenando a parte requerida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixando a verba honorária em 10% sobre o valor da condenação, nos moldes do artigo 85, §2º, do Código de Processo Civil.

Contra essa decisão, se insurge a parte requerida.

A apelante recorre, aduzindo a nulidade da sentença por cerceamento de defesa, ante a omissão da Magistrada quanto ao pedido de produção de prova para a realização de perícia ou auto de constatação e avaliação, a fim de apurar as benfeitorias realizadas no imóvel.

Segue pleiteando a reforma da sentença para que seja reconhecido o direito de retenção/indenização das benfeitorias realizadas pela apelante, a ser objeto de liquidação.

Sustenta a improcedência da indenização por perdas e danos, posto que a existência de cláusula penal no contrato formulado, já garante à autora a proteção quanto a eventual inadimplência, não devendo, dessa forma, haver incidência de perdas e danos que não possuem comprovação, sob pena de dupla penalização.

Por fim, pugna pelo provimento do recurso, de modo a anular a r. sentença a fim de permitir a produção de prova pericial e, subsidiariamente, a reforma da decisão, visando garantir a indenização pelas benfeitorias necessárias, úteis e voluptuárias, bem como afastar a condenação por perdas e danos por total ausência de comprovação, parâmetro, para evitar a dupla penalização à apelante.

Pois bem. De proêmio, verifico que quanto ao alegado cerceamento de defesa, bem como quanto ao pleito de indenização, retenção pelas benfeitorias realizadas pela apelante no imóvel em questão, o recurso não pode ultrapassar a barreira do juízo de admissibilidade. Explico.

Conforme se infere dos autos, ao proferir a r. sentença, a d. magistrada
a quo
consignou que:

“(...)Por fim,
a indenização por benfeitorias foi pactuada no instrumento contratual, na cláusula nona do parágrafo quarto, havendo previsão expressa da indenização das benfeitorias necessárias ou úteis, feitas de acordo com a lei
.

(...)
As benfeitorias necessárias ou úteis deverão ser indenizadas na forma do instrumento contratual e da lei. (...)

Consigno que eventuais benfeitorias poderão ser avaliadas em liquidação de sentença
”.
(
id. 211910409 negritei e grifei).

Nesse contexto, observa-se que o pleito recursal realizado pela requerida, ora apelante, foi fixado no parâmetro pleiteado em contestação, nos autos de origem, carecendo a recorrente de interesse recursal, mormente pela ausência de decaimento do pedido.

Por conseguinte, impositivo o não conhecimento do recurso neste particular, pois ser manifestamente inadmissível. Nesse sentido:

“(...)
Não há interesse recursal quando a sentença julga a ação improcedente, sendo favorável à parte recorrente, impondo-se o não conhecimento do recurso
.”
(
RAC n. 0017398-49.2015.8.11.0002, minha relatoria, j. 26.05.2021 - negritei)

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA DE SEGURO OBRIGATÓRIO DPVAT – CORREÇÃO MONETÁRIA – INCIDÊNCIA – DATA DO EVENTO DANOSO – PRETENSÃO JÁ ALCANÇADA NA SENTENÇA ATACADA – AUSÊNCIA DE INTERESSE RECURSAL – RECURSO NÃO CONHECIDO.

Carece de interesse recursal quando o recorrente busca pela pretensão já alcançada na sentença, o que acarreta no não conhecimento do recurso
.”

(RAC n. 0002094-05.2014.8.11.0015, Rel. Des. Dirceu dos Santos, j. 23.11.2016).

“
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE GUARDA, CUMULADA COM ALIMENTOS E REGULAMENTAÇÃO DE VISITAS. AUSÊNCIA DE INTERESSE RECURSAL. VERBA ALIMENTAR FIXADA AO FILHO MENOR. REDUÇÃO. CABIMENTO.
1. No caso, o alimentante carece de interesse recursal na parte em que objetiva a redução da verba alimentar para 30% do salário mínimo para o caso de desemprego ou trabalho autônomo, porque já arbitrada nesse patamar. Ausência de interesse recursal.
(...)”
(TJRS, RAC n.º 70083520064, Oitava Câmara Cível, Rel. Des. Ricardo Moreira Lins Pastl, j. 13.02.2020 – destaquei).

Nesse passo, considerando que a r. sentença determinou a indenização das benfeitorias realizadas pela ora apelante, nos termos do contrato pactuado, bem como que estas poderão ser avaliadas em liquidação de sentença,
tenho que o recurso não deve ser conhecido neste ponto, diante da patente ausência de interesse recursal
.

Ultrapassada essa questão, quanto à alegada impossibilidade de cumulação da cláusula penal com as perdas e danos
, sob pena de dupla penalização, tenho que não merece prosperar.
Explico.

Consta da peça recursal que a Apelante se insurge quanto a condenação que lhe foi imposta no tocante ao pagamento da cláusula penal de 10% do montante inadimplido, conjuntamente com as perdas e danos, o que seria, na visão da recorrente, uma cumulação indevida (
bis in idem
).

De acordo com as cláusulas previstas no contrato e na legislação de regência, é plenamente admissível a imposição da cláusula penal em face da compradora, ora apelante, no percentual de 10% do saldo devedor, uma vez que foi ela quem deu causa à rescisão contratual. Ademais, a indenização por perdas e danos imposta na sentença, correspondente à fruição do imóvel, na forma do artigo 32-A, inciso I da Lei 6766/1979,
verbis
:

“
Art. 32-A. Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2º deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens: I - os valores correspondentes à eventual fruição do imóvel, até o equivalente a 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, cujo prazo será contado a partir da data da transmissão da posse do imóvel ao adquirente até sua restituição ao loteador”
.

Por outro lado, a multa contratual tem natureza distinta da indenização por fruição do imóvel, na medida em que é aquela prevista em contrato que visa sancionar a parte que descumpre o contrato (ou seja, é cláusula penal pela rescisão do contrato), enquanto a indenização corresponde ao prejuízo sofrido pela promitente vendedora em decorrência da privação do uso do imóvel durante o período em que a parte Recorrente usufruiu do bem, mesmo estando em total inadimplência (vale dizer, a verba tem natureza reparatória).

Nesse sentido, como bem consignado pela Magistrada de origem na sentença,
verbis
:

“
No que tange à pretensão da autora quanto a condenação da requerida ao pagamento da cláusula penal de 10% sobre o valor total do débito inadimplido, somada à indenização por perdas e danos, ressalto que é possível tal cumulação desde que haja previsão contratual e a comprovação do prejuízo excedente
.

O artigo 416 do Código Civil é preciso quanto ao tema:

Art. 416. Para exigir a pena convencional, não é necessário que o credor alegue prejuízo.

Parágrafo único. Ainda que o prejuízo exceda ao previsto na cláusula penal, não pode o credor exigir indenização suplementar se assim não foi convencionado. Se o tiver sido, a pena vale como mínimo da indenização, competindo ao credor provar o prejuízo excedente.

No caso concreto, a cláusula 9ª – Da Rescisão, item “2” prevê o pagamento de 10% (dez por cento) sobre o valor total do débito inadimplido a título de cláusula penal e o Parágrafo Sétimo, da mesma cláusula, prevê que se os promitentes compradores, sem razão legal ou contratual, obstarem a restituição da posse do imóvel, responderão pelas perdas e danos, independentemente das demais estipulações contidas neste instrumento
.

Os danos materiais são incontestes diante do usufruto do imóvel sem a correspondente contraprestação, motivo pelo qual não pode ser afastado o ressarcimento correlato
.

Portanto, a procedência do pedido é conclusão inarredável.

A restituição dos valores pagos é prevista em lei, nos seguintes termos: Ocorrendo o cancelamento do registro por inadimplemento do contrato e tendo havido o pagamento de mais de 1/3 (um terço) do preço ajustado, o Oficial do Registro de Imóveis mencionará este fato no ato do cancelamento e a quantia paga; somente será efetuado novo registro relativo ao mesmo lote, se for comprovada a restituição do valor pago pelo vendedor ao titular do registro cancelado, ou mediante depósito em dinheiro à sua disposição junto ao Registro de Imóveis (Lei nº 6.766/1979, art. 35).
(id. 211910409 – negritei e grifei).

Outrossim, segue o entendimento desta Corte de Justiça em casos análogos,
verbis
:

“APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL
– PRESCRIÇÃO – AFASTADA – INADIMPLEMENTO DA PROMITENTE COMPRADORA –
RESCISÃO CONTRATUAL – RESTITUIÇÃO DE VALORES – DIREITO DE RETENÇÃO PELA PROMISSÁRIA VENDEDORA
–
PERCENTUAL DE 20% – RAZOÁVEL – FRUIÇÃO DO BEM QUE IMPORTA EM PAGAMENTO DE ALUGUEL
– SENTENÇA MANTIDA –RECURSO DESPROVIDO. Aplica-se o prazo prescricional decenal previsto no art. 205 do Código Civil nas pretensões decorrentes de inadimplemento contratual. Precedentes do STJ. No caso em que restou demonstrado o inadimplemento contratual por parte da promitente compradora, a rescisão do compromisso de compra e venda é medida que se impõe e autoriza a reintegração da vendedora na posse do bem, a fim de restabelecer a situação jurídica anterior (status quo ante), e possibilita a retenção de 20% do valor das parcelas adimplidas.
Usufruído ilicitamente do imóvel, é cabível a estipulação de aluguel no percentual de 1% do valor contratado pelo longo período de fruição do bem
.
(TJMT – Rac n. 10182061220188110041; Rel. Des. Guiomar Teodoro Borges, 4ª Câmara de Direito Privado; j. 29.07.2020 - negritei e grifei).

Portanto, por estes termos e estribado nessas razões, tenho que a decisão está em consonância com a legislação pátria, doutrina e jurisprudência, devendo ser mantida pelos seus próprios fundamentos.

De outra banda, estando desprovido o recurso, majoro a condenação em honorários advocatícios para 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, atendendo ao que dispõe o art. 85, §11, do CPC, mantendo a suspensão da exigibilidade prevista no artigo 98, § 3º, do CPC.

Pelo exposto, conheço em parte do recurso e, nesta parte, lhe
NEGO PROVIMENTO.

Cuiabá, 17 de julho de 2024.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 17/07/2024