Tribunal: TJMT
Processo: 0001297-58.2015.8.11.0091
Relator(a): SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-12-17
Data de publicação: 2025-01-21

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0001297-58.2015.8.11.0091
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Espécies de Contratos, Efeito Suspensivo / Impugnação / Embargos à Execução]
Relator:
Des(a). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). TATIANE COLOMBO]

Parte(s):

[PEDRO VALENTIM SILVA - CPF: 511.476.709-78 (APELANTE), CELSO ALMEIDA DA SILVA - CPF: 946.358.467-68 (ADVOGADO), EDINA HORT - CPF: 711.639.809-00 (APELANTE), LUIZ PEDRO SERAFIN - CPF: 246.364.369-20 (APELADO), BRUNA REGINA DE BARROS FOGACA RAMIRES DOS SANTOS - CPF: 319.198.848-31 (ADVOGADO), VANISI BIANCHINI SERAFIN - CPF: 705.449.729-53 (APELADO), MAIKO ROBERTO MAIER - CPF: 059.582.979-10 (ADVOGADO), NATALI AKEMI NISHIYAMA registrado(a) civilmente como NATALI AKEMI NISHIYAMA - CPF: 724.045.311-15 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – EMBARGOS À EXECUÇÃO – PRELIMINARES DE AFRONTA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE, DE DESERÇÃO E DE FALTA DE PEDIDO RECURSAL – PRELIMINARES REJEITADAS – VIABILIADE DO JULGAMENTO DE PROCEDÊNCIA DOS EMBARGOS À EXECUÇÃO – AUSÊNCIA DE LIQUIDEZ, CERTEZA E EXIGIBILIDADE – CONFIGURAÇÃO DA “EXCEPTIO NON ADIMPLETI CONTRACTUS” – NÃO CUMPRIMENTO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS (CLÁUSULAS QUARTA E OITAVA) – IMÓVEL NÃO LIVRE E DESEMBARAÇADO – IMÓVEL OBJETO DE INVASÃO POR TERCEIRO ANTES DO NEGÓCIO FIRMADO – IMÓVEL TIDO COMO GARANTIA HIPOTECÁRIA – SETENÇA MANTIDA – APELO DESPROVIDO.

Rejeita-se a preliminar de afronta ao princípio da dialeticidade quando as razões recursais foram suficientes ao confronto da sentença e trazem elementos de fato e de direito compatíveis com a causa em discussão.

Não há falar em deserção quando o recolhimento do preparo ocorrer de acordo com a norma existente quando da distribuição do recurso, tendo o sistema do Tribunal de Justiça calculado de forma correta o valor das custas.

Não há falar em ausência de pedido recursal, quando o recorrente requer no apelo a reforma da sentença de procedência dos Embargos à Execução.

Mostra-se irretocável a sentença que julga procedentes os Embargos à Execução por ausência de liquidez, certeza e exigibilidade de contrato firmado, diante da “exceptio non adimpleti contractus”, notadamente porque não houve cumprimento de obrigações contratuais pelos Vendedores/Apelantes.

“(...) 2. As características de certeza, exigibilidade e liquidez são características inerentes à obrigação estampada no título executivo, e não atributos propriamente do título, de modo que, no momento do ajuizamento da ação de execução, a obrigação exigida, consubstanciada no título exequendo, deve ser certa, líquida e exigível. 3. No momento em que foi ajuizada ação de execução, a obrigação decorrente dos contratos em apreço não era exigível, simplesmente porque, naquele instante, o exequente/embargado ainda não havia adimplido com sua parte dos contratos (exceptio non adimpleti contractus), isto é, não havia entregue à executada/embargante o que lhe era devido em decorrência dos contratos em execução.

(N.U 0007720-92.2012.8.11.0041, Relator: Des. SEBASTIÃO BARBOSA FARIAS, PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 05/02/2019, Publicado no DJE 20/02/2019)”.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Apelação Cível, interposto por
PEDRO VALENTIM SILVA
e
EDINA HORT
, em face da sentença prolatada pelo Juízo de Direito da 1ª Vara Cível da Comarca de Sorriso/MT, que
julgou procedentes
os embargos do devedor propostos por
LUIZ PEDRO SERAFIN
e
VANISI BIANCHINI SERAFIN
, e
declarou extinta
a Ação de Execução de Título Extrajudicial nº 0000685-23.2015.8.11.0091, ante a ausência de liquidez e exigibilidade do contrato entabulado pelas partes. A sentença, ainda,
condenou
o vencido ao pagamento de custas e honorários advocatícios que fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85 do Código de Processo Civil.

Os Apelantes alegam a inexistência de descumprimento contratual, argumentando que a pretensão é o recebimento de valores compromissados por ocasião da avença, não se justificando o não recebimento, eis que, os Apelados usufruem do bem, por quase uma década, sem que tenham pago, depositado ou justificado o quanto seria devido.

Afirmam que há enriquecimento sem causa dos Apelados, pois exploram comercialmente o imóvel ao longo de quase uma década e, ainda, porque o bem se valorizou.

Dizem que “(...) o Nobre Magistrado equivocou-se no tocante a obrigação contratual contraída pelos Apelantes na CLÁUSULA SEXTA, considerando que em momento algum houve estipulação de escrituração do imóvel”.

Asseveram que “(...) o contrato firmado prevê que no ato da assinatura do contrato, os Apelantes outorgaram posse direta e resolúvel do imóvel aos Apelados, a qual pauta-se na concessão de título aquisitivo do imóvel subordinada a uma condição resolutiva, ou seja, ao pagamento das parcelas avençadas. Ainda, obrigaram os Apelantes a entregar o imóvel “livre de turbação, esbulho ou qualquer outra interferência de terceiros”, a obrigação contratual se limitou a garantir os direitos possessórios dos Apelados. Tal cláusula jamais poderia ser interpretada como autorização para que os Apelados inadimplissem para com a avença”.

Apontam que “(...) e há uma grande diferença entre a entrega do imóvel “livre de turbação, esbulho ou qualquer interferência” e “a entrega dos bens de modo livre e desembaraçado”, à medida que a definição de esbulho/turbação se pauta na ofensa de posse de imóvel, ou seja, está intimamente ligada a posse, não havendo ligação direta com a propriedade ou transferência do imóvel. Assim, há cristalino equívoco pelo Juízo “a quo” no tocante a interpretação contratual, considerando que é inequívoco que os Apelados estão em posse do imóvel desde a assinatura do contrato”.

Mencionam que “(...) em que pese a obrigação de defesa recaía sobre os Apelados, houve apresentação de Interdito Proibitório, o qual obteve a concessão de tutela de urgência para proibir o Réu (Ângelo da Silva Quixabeira) a realizar extração de madeira do imóvel objeto da lide. Além disso, houve sentença de procedência do interdito proibitório com a confirmação da tutela de urgência para expedição de ofício para suspensão de forma definitiva de trâmite dos pedidos de autorização para exploração sustentável de floresta”; que “(...) Da referida sentença, houve a interposição de Recurso de Apelação pelo Réu (Ângelo da Silva Quixabeira), a qual foi negada provimento (...)”.

Ressaltam que “(...) a decisão de segundo grau foi proferida em 08/02/2024, ou seja, em momento anterior a decisão recorrida, motivo pelo qual é cristalino equívoco do ilmo. julgador de origem ao afirmar que no ato da sentença a recurso de apelação pendia de julgamento. Adiante, sem razão a r. decisum no tocante ao inadimplemento contratual com relação a realização de georreferenciamento, considerando que os Apelados sequer comprovam o cumprimento do pagamento da terceira parcela no valor de R$ 2.000.000,00 (dois milhões de reais) com vencimento em 20/12/2014. Para fins de esclarecimentos, verifica-se que a cláusula segunda prevê o pagamento do importe de R$ 8.000.000,00”.

Afirmam o inadimplemento das parcelas vencidas em 10/12/2024 e 20/12/2015; e que “(...) para exigência da “apresentação de Georreferenciamento, certidões de inexistência de embargos, multas e financiamentos sobre os imóveis deste instrumento, que deverão estar livres e desembaraçados para a confecção” imperioso se faz o pagamento da primeira, segunda e terceira parcela”.

Ressaltam que “(...) houve regularização dos imóveis, consoante restou demonstrado nos autos da Execução de Título de Extrajudicial sob o n.º 0000685-23.2015.8.11.0091. Nessa toada, o Douto Juízo dos Autos da Execução de Título Extrajudicial sob o n.º 0000685-23.2015.8.11.0091 rejeitou o pedido de exceção de pré-executividade e determinou que os Apelantes juntarem “a comprovação do cumprimento da cláusula que autoriza o pagamento da parcela vencida em 20/12/2015, bem como a planilha atualizada dos cálculos, no prazo de 15 (quinze) dias”; que “(...) Os documentos foram colacionados para demonstrar o cumprimento da obrigação, consoante as matrículas em anexo. Portanto, requer seja dado provimento ao recurso de Apelação para julgar improcedente os pedidos iniciais com o prosseguimento da execução”.

Requerem “(...) a) Seja dado provimento ao Recurso de Apelação para reformar para julgar improcedente os pedidos iniciais com o prosseguimento da execução; b) Que os honorários sucumbenciais sejam revertidos em favor dos Apelantes, bem como sejam majorados pelo trabalho empreendido em grau de recurso, por decorrente da disposição inerente ao art. 85, §§ 2º e 11, do CPC”.

Em contrarrazões, os Apelados suscitam preliminar de ausência de preparo, eis que “(...) O Provimento TJMT/CGJ n. 21 de 29 de agosto de 2023, em consonância com a lei estadual n. 11.077/2020, prevê que nas causas com valor acima de R$ 47.134,15, o preparo recursal deve ser na quantia equivalente a 3% sobre o valor da causa, ficando limitado o recolhimento à importância de R$ 100.206,66”; sendo que “(...) O recurso de apelação está vinculado a uma causa cujo valor (desatualizado) é de R$ 3.509.516,00. O preparo recursal deve ser no valor do teto, que é equivalente a R$ 100.206,66. Isso ocorre porque, se aplicado o percentual de 3% sobre o valor atualizado da causa, a quantia resultante será superior ao teto estipulado”.

Requer o não conhecimento do recurso por deserção, pois o preparo recursal foi de apenas R$ 375,89.

Ainda preliminarmente, defendem ocorrência de afronta ao princípio da dialeticidade, pois “(...) A PEÇA RECURSAL NÃO IMPUGNOU OS FUNDAMENTOS LISTADOS (...): - dívidas com o Banco Lage, as quais foram adimplidas pelos Apelados, o que configura descumprimento contratual pelos Apelantes; -

não impugnação do ponto em que o Juízo “a quo” reconheceu que os imóveis vendidos foram dados em garantia hipotecária para terceiros, o que impossibilitou a escrituração do valor já quitado e caracterizou descumprimento contratual dos Apelantes; - venda simultânea dos terrenos, o que caracterizou descumprimento contratual dos Apelantes; - não impugnação quanto ao ponto em que o Juízo singular reconheceu existirem matrículas em nome de terceiros e que não foram realizados os georreferenciamentos, o que caracterizou descumprimento do contrato.

Ainda, sustentam que o recurso não possui pedido de nova decisão, mas apenas requer a reforma para julgar improcedentes os pedidos iniciais com o prosseguimento da execução.

Também alegam que houve erro de endereçamento, pois a peça recursal foi direcionada ao egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Santa Catarina/SC.

No mérito, alegam que os Apelantes descumpriram o contrato; que “(...) Em relação à invasão da área por parte de Ângelo da Silva Quixabeira, embora não seja o único descumprimento contratual dos apelantes, é importante observar que a prova produzida em juízo, e retratada na sentença, confirmou que, pelo menos até a data da audiência de instrução e julgamento (11/09/2023), o invasor permanecia na área”; que “(...) , a prova testemunhal confirmou: (i) que a invasão da área ocorreu antes da venda dos imóveis, configurando o descumprimento contratual dos apelados, pois a área não estava livre e desembaraçada; (ii) que a invasão impediu a realização de georreferenciamento, a prática de manejo e a transferência da propriedade”; que “(...) o juízo reconheceu ser incontroverso que houve a invasão da área de terra vendida”; que “(...) O fato de o Tribunal ter negado provimento ao recurso de apelação na ação possessória não altera a situação fática acima, pois a invasão ainda permanece na propriedade, conforme ficou comprovado na audiência de instrução e julgamento realizada em 11/09/2023”; que “(...) A existência de conflito possessório anterior à alienação dos imóveis para os apelados comprova o descumprimento da cláusula sexta do instrumento contratual, uma vez que os embargados declararam entregar as áreas livres de qualquer conflito possessório”; que “(...) é lamentável a alegação dos apelantes de que a ação possessória foi ajuizada antes da alienação dos imóveis, pois as datas por eles especificadas demonstram que o ajuizamento é posterior e não anterior”.

Afirmam que “(...) a invasão da área antecedeu a venda dos imóveis para os apelados e que o esbulho permanece até a presente data, tendo, inclusive, impedido a realização de georreferenciamento, de manejo e a transferência dos imóveis já quitados”.

Apontam o descumprimento do dever de outorgar as escrituras, infringindo cláusula oitava do contrato, que obrigava a transferência de escrituras públicas de compra a venda, conforme os pagamentos fossem sendo efetuados.

Registram que a cláusula quarta do contrato prevê que os Apelantes deveriam entregar os imóveis livres e desembaraçados de pendências, hipotecas e dívidas.

Aduzem que “(...) já não fossem suficientes todos os descumprimentos contratuais acima relatados, ainda ficou devidamente comprovado que os apelantes não eram os legítimos proprietários dos imóveis quando efetivaram a venda, pois as propriedades haviam sido previamente alienadas para o Sr. Elpídio. A prova testemunhal confirmou que em 2014, o ELPÍDIO levou a registro o contrato de aquisição das áreas, o que inviabilizou o uso da áreas para manejos florestais e, consequentemente, para a exploração de qualquer natureza, uma vez que as áreas ficaram registradas em nome do Elpídio”.

Requerem o não conhecimento do recurso em razão das preliminares suscitadas. No mérito, pedem o desprovimento da apelação, e a majoração dos honorários advocatícios sucumbenciais.

Os Apelantes foram intimados para se manifestarem acerca das preliminares.

Houve a devida manifestação. (ID. Num. 242466191)

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

V O T O – PRELIMINAR DE DESERÇÃO POR AUSÊNCIA DE PREPARO RECURSAL.

Primeiramente, cumpre registrar que não é o caso de deserção, pois ainda que houvesse pagamento inferior ao devido por erro do sistema, deveria a parte ser intimada para complementação.

Pois bem. Vê-se que a guia foi gerada pelo Sistema do TJMT, tendo em vista que o recorrente atribuiu à causa o valor de valor de R$ 3.509.516,00.

Desse modo, tendo-se em vista que o processo é de 2015, correto é o valor das custas como fixado: em R$ 375,89, pois a alteração para que as custas fossem proporcionais ao valor da causa ocorreu posteriormente.

Diante disso,
rejeito a preliminar de deserção.

V O T O – PRELIMINAR – AFRONTA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE.

Não considero plausível o acolhimento desta preliminar, pois a apelação interposta traz em seu bojo razões suficientes ao cotejo do acerto ou não da sentença, de modo que o pedido de não conhecimento por afronta ao princípio da dialeticidade não merece guarida.

Diante disso,
rejeito também essa preliminar
.

V O T O – PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE PEDIDO DE NOVA DECISÃO e de ERRO DE ENDEREÇAMENTO.

Não há qualquer cabimento na pretensão de não conhecimento do recurso, com base em tais preliminares.

O pedido de reforma da sentença que julgou procedentes os Embargos à Execução é mais que suficiente para o conhecimento do recurso, cabendo destacar, como dito alhures, que os pontos foram claramente trazidos na apelação, de modo a atacar o decreto sentencial.

E quanto à alegação de erro de endereçamento, registre-se que tal fato constitui erro meramente material, eis que na primeira página há claro encaminhamento ao Juízo de Nova Monte Verde/MT, sendo que na segunda página consta abaixo do cabeçalho encaminhamento ao Tribunal do Estado de Santa Catarina/SC.

Destaque-se que não há qualquer prejuízo, sendo até compreensível o ocorrido, pois o escritório que representa os Apelantes é de Florianópolis/SC.

Diante disso,
rejeito essas preliminares.

V O T O – MÉRITO.

O objeto de mérito deste apelo consiste em analisar e dirimir se merece ou não reforma a sentença que
julgou procedentes
os embargos do devedor propostos por
LUIZ PEDRO SERAFIN
e
VANISI BIANCHINI SERAFIN
, em face da Execução de Título Extrajudicial nº 0000685-23.2015.8.11.0091, cujos Autores são
PEDRO VALENTIM SILVA e EDINA HORT,
ante a ausência de liquidez e exigibilidade do contrato entabulado pelas partes. A sentença, ainda,
condenou
o vencido ao pagamento de custas e honorários advocatícios que fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85 do Código de Processo Civil.

Verifica-se que a causa envolve execução contratual, em razão de inadimplência quanto à parcela vencida em dezembro/2014, no valor atualizado de R$ 3.509.516,00.

Pois bem.

Malgrado as alegações dos Apelantes/Exequentes não há como desqualificar a sentença, eis que, efetivamente, não há como dar guarida à pretensão executória.

Ora, é completamente plausível a tese adotada pelo Juízo (impossibilidade de exigência de cumprimento contratual pela parte adversa, sem que seja cumprida sua obrigação – também chamada de “exceptio non adimpleti contractus”).

No caso, a área em discussão não estava livre e desembaraçada, pois foi invadida por Angelo da Silva Quixabeira, conforme demonstra o Interdito Proibitório n. 0001073-28.2012.8.11.0091.

Assim, houve descumprimento à Cláusula Quarta do Contrato, a qual estabelecia que a área deveria estar livre e desembaraçada de embargos, hipotecas, alienação, encargos reais ou pessoais, judiciais ou extrajudiciais.

Também reza a Cláusula Sexta que a posse direta ao bem deveria ser exercida pelos compradores/apelados livres de turbação, esbulho ou interferências de terceiros, justamente o que não ocorreu.

E para piorar ainda mais a situação dos Exequentes/Embargados/Apelantes, foi dado em garantia imóvel vendido aos Executados/Embargantes/Apelados.

Tais questões estão muito bem explanadas pelo Juízo “a quo”, não bastando os Exequentes/Embargados/Apelantes interporem apelo, alegando enriquecimento ilícito, buscando desqualificar a tese de “exceptio non adimpleti”. Deveriam os Exequentes/Apelantes demonstrarem cabalmente que cumpriram, categoricamente, o avençado: NÃO O FIZERAM.

Assim, irretocável está a sentença – ao menos em sede de análise acerca de execução – pois tal instituto exige a demonstração de que a dívida seja líquida, exigível e certa.

Acerca do exposto, julgo pertinente transcrever parte da sentença:

“(...) Quanto aos pagamentos, restou incontroversa a quitação das 01 e 02 parcelas pelo Embargante, restando o pagamento das terceira e quarta parcelas, que conforme declarado pelo Embargante, não foram pagas por entender que os embargados descumpriram com as cláusulas contratuais.

Sobre o tema, o artigo 476 do Código Civil estatui que:

Art. 476. Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, ensina:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. PARCELA DE CONTRATO DE SERRALHERIA. EXCEPTIO NON ADIMPLETI CONTRACTUS. OBSERVÂNCIA. ALTERAÇÃO DO JULGADO. MANUTENÇÃO DA SÚMULA 7/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1.
Nenhum dos sujeitos da relação jurídica, antes de cumprida sua obrigação, pode exigir o adimplemento da obrigação contraposta, tendo em vista a máxima civilista do exceptio non adimpleti contractus, disciplinada pelo art. 476 do Código Civil, que se refere à possibilidade de o devedor escusar-se da prestação da obrigação contratual, por não ter o outro contratante cumprido com aquilo que lhe competia.
2. No caso, o Tribunal a quo concluiu não ser devida a parcela cobrada na execução, em razão da inconteste demonstração de falha na prestação do serviço contratado, a justificar a exceptio non adimpleti contractus ou exceção do contrato não cumprido. A alteração do julgado implica reexame de provas, vedado pela Súmula 7/STJ. 3. Agravo interno desprovido. (STJ - AgInt no AREsp: 2282332 SP 2023/0016834-4, Relator: RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 15/05/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 22/05/2023)

Passamos a análise do caso concreto.

No que tange a alegação de invasão da área de terra vendida ao Embargante por um terceiro, Sr. Angelo da Silva Quixabeira, é fato incontroverso, havendo ação de interdito possessório (autos 0001073-28.2012.8.11.0091) ajuizado contra o terceiro em outubro de 2012, no qual a sentença de primeiro grau foi julgada procedente, estando pendente de análise recursal, remetidos para segunda instância em 23/05/2023.

Por sua vez, no que se refere à suposta venda simultânea dos terrenos para terceiro, Elpídio Ferreira dos Santos Zanolla, aduz os embargados que “
a verdade é que os Embargantes adquiriram-lhe os direitos de compra e venda sobre os imóveis objeto da avença, que era decorrentes de contrato firmado em 2009 e que, se houve registro daquele primeiro contrato às margens da matrícula dos imóveis, tal fato deu-se em decorrência de desacordo comercial entre ambos e, ressalta-se, de forma completamente indevida e exclusivamente prática pelo terceiro, o qual sujeita-se às perdas e danos se houverem
;”

Por sua vez, o contrato acostado à pág. 54, estabelece em sua cláusula quarta que “o imóvel objeto do presente contrato está livre e desembaraçado de embargos, hipotecas, alienação, encargos reais ou pessoais, judiciais ou extrajudiciais (...)

Já a cláusula sexta afirma que “OS COMPROMITENTES VENDEDORES outorgam neste ato a posse direta e resolúvel do imóvel objeto do presente contrato ao COMPROMISSÁRIO COMPRADOR,
livre de turbação, esbulho ou qualquer interferência de terceiros,
podendo dele usar, gozar e dispor, bem como promover as gestões para sua regular exploração, tendo ciência que a parte de postagem esta alugada para SR. DÉCIO PACHECO DE ALMEIDA PRADO NETTO até o dia 10/03/2013, sendo que a partir desta data, deverá o imóvel estar livre do arrendamento.

Assim, em que pese o argumento trazido pelo embargado, o contrato firmado pelas partes impõe a entrega dos bens de modo livre e desembaraçado, o que não ocorreu com a integralidade dos bens vendidos.

Consta ainda, que os embargados deram em garantia hipotecária imóvel vendido ao embargante (área de 735, 20 hectares, matrícula 894, Livro 2-D, o 1ª CRI de Nova Monte Verde, o que impossibilitaria a transmissão do bem até 31/01/2018.

Nesse ponto, não demonstrada a comprovação de ciência e aceitação pelo embargante, há de se concluir, também, pelo descumprimento contratual, uma vez que ainda não houve a escrituração do equivalente a 4.410,45 hectares, ou cerca de 50% das áreas adquiridas e os executados já pagaram 50% do valor.

O fato de ter assumido as parcelas do débito junto ao Banco Laden (pág. 480-pdf), a fim de que o imóvel não seja penhorado e transferido a terceiro, somente reforça a ausência de cumprimento do contrato pelos embargados, vez que nada fora noticiado no contrato celebrado pelas partes, constando somente a informação de penhora em favor do Banco Bradesco S/A, conforme consta da cláusula sétima, do contrato de pág. 60-pdf.

Por fim, a quarta parcela para o adimplemento total do contrato somente se efetivaria após a apresentação do georreferenciamento certificado pelo INCRA, certidões de inexistência de embargos, multas e financiamentos incidentes sobre os imóveis objeto deste instrumento, que deverão estar livres e desembaraçados para a confecção da escritura pública, conforme pág 57 dos autos em pdf.

A testemunha
André Finimundy
, informou que o contrato estabelecia a transferência de área de acordo com os pagamentos, entretanto, até a data de saída da empresa, a transferência não foi realizada por ausência de georreferenciamento, quando então descobriram a invasão de terras e paralisação da transferência das áreas. Informou que em razão da não transferência dos imóveis foi impossibilitado de usufruir da área, não conseguindo realizar o manejo da área. Informou que tinha ciência da hipoteca do Banco Bradesco, mas não foram informados da hipoteca do Banco Laden. Que existia o recurso para realizar o pagamento da área. Que a época estava impedido de fazer o georreferenciamento pois a maior parte era da área invadida. Que o georreferenciamento não saí sem limites de confrontação.

A
testemunha Reginaldo
informou que conforme os pagamentos das áreas seriam feitas, seriam realizadas as transferência das áreas, que até 2014 já havia sido paga as duas primeiras parcelas e parte da terceira parcela, cerca de R$ 400.000,00, que até o momento nenhuma escritura foi realizada, que o Sr. Pedro dizia que iria regularizar a documentação para realizar as escritura, que o Sr. Luis ficou preocupado pois havia pago mais de 50% da área e ainda não havia sido possibilitado o uso da área para manejo. Que o Sr. Elpidio procurou o Sr. Luis e informou que havia comprado a área do S. Pedro, isso no final de 2012. Que tinham conhecimento da hipoteca do Banco Bradesco, mas não do Banco de Laden. Que apenas o Sr. Luis vinha cumprindo com o pactuado. Que o Sr. Elpidio registrou o contrato em 2014, impossibilitando a transferência da área para o Embargante. Que houve o distrato posteriormente entre o Sr. Pedro e Elpidio e o Sr. Luis participou. Como o Sr. Luis já havia pago mais de 50% da área e apareceram tantos problemas para resolver a situação, se dispôs a efetuar o pagamento e abater do Sr. Pedro Valentim. Que a área até o momento está do mesmo modo, e que o Sr. Quixabeira contínua na área do mesmo jeito. O acerto era de transferência de matrículas individuais, de acordo com os pagamentos, que o intermediário não comentou nada sobre a venda para o Sr. Elpidio, que a área invadida se deu em várias matrículas, e eram as áreas aptas ao manejo, o que impossibilitou a realização do manejo, que somente duas matrículas não faziam sobreposição com o Quixabeira, e as outras 04 matrículas estavam impedidas, que as áreas que estavam livres não se podia realizar outros planos de manejo pelo prazo de 20 anos, que efetuaram os pagamentos pois esperavam que de boa-fé o exequente cumpriria com o pactuado. Que o Banco Lagen foi pago pelo executado, pois o Sr. Pedro disse que não teria como pagar, que acredita que até 2018 efetuou o pagamento das parcelas do Banco de Lagen, que hoje existe o problema do georreferenciamento e da invasão, as informações com quitação do Banco Bradesco, Banco Lagen, que nos órgãos reguladores ainda constam as restrições.

De todo o constatado nos autos, restou evidenciado que o embargado não cumpriu com todas as suas obrigações contratuais, tendo inclusive o embargante assumido algumas obrigações que lhe competia a fim de conseguir manter a negociação originária, apesar de não estar obrigado, como o pagamento das parcelas que o vendedor/embargado devia ao Banco Lage Landan, que inclusive não constava a informação de sua existência no contrato celebrado pelas partes, que fazia referência tão somente a débito com o Banco Bradesco.

Ainda, não foi possível a realização do georreferenciamento, exigência para pagamento da parcela de nº 4, do contrato entabulado pelas partes, existem matrículas em nome de terceiros, impossibilitando a transferência dos imóveis ao embargante, sem solução apresentada até o momento.

As testemunhas ouvidas em juízo também retrataram o descumprimento contratual ocorrido, o que leva a aplicação do instituto da exceção do contrato não cumprido e inviabiliza a execução do contrato, antes que cada contratante cumpra sua parte na avença.

Sobre o tema:

APELAÇÕES CÍVEIS – EMBARGOS À EXECUÇÃO JULGADOS PROCEDENTES – CONTRATO DE CONFISSÃO DE DÍVIDA – SERVIÇOS ADVOCATÍCIOS – PRELIMINAR – CERCEAMENTO DE DEFESA – JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE – REJEITADA – MÉRITO – EXECUÇÃO EXTINTA – AUSÊNCIA DE LIQUIDEZ E EXIGIBILIDADE DO TÍTULO – EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO – APLICAÇÃO – HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA – BASE DE CÁLCULO – PROVEITO ECONÔMICO OBTIDO – RECURSO DE MOGLY ADAS COSTA E OUTROS DESPROVIDO E DE ESTEBAN RAFAEL BALDASSO ROMER PROVIDO. Não configura cerceamento de defesa o julgamento antecipado da lide quando o magistrado de primeiro grau entender substancialmente instruído o feito, declarando a prescindibilidade de produção de testemunhal, por se tratar de matéria eminentemente de direito ou de fato já provado documentalmente. Comprovado que não houve cumprimento integral do instrumento firmado entre as partes, deve ser aplicada a teoria da exceção de contrato não cumprido, com acolhimento dos embargos à execução e extinção do feito executivo, face a ausência de liquidez e inexigibilidade da dívida. Na hipótese, os honorários advocatícios, por expressa disposição legal, devem ser fixados com base no proveito econômico obtido, na forma do § 2º do art. 85 do CPC, uma vez que se deve levar em conta o benefício patrimonial que os embargos à execução proporcionaram à parte executada, o qual corresponde ao valor da execução extinta.(TJ-MT - AC: 10093119420208110040, Relator: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Data de Julgamento: 26/04/2023, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 30/04/2023)

"PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS - AÇÃO DE COBRANÇA - AUTORA QUE NÃO CUMPRIU INTEGRALMENTE SUAS OBRIGAÇÕES - EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO - SENTENÇA MANTIDA - PRELIMINARES REJEITADAS, RECURSO IMPROVIDO. Inadimplente com a obrigação assumida, a autora não pode exigir da ré o cumprimento de sua parte no pacto. A reciprocidade de obrigações é da essência das transações bilaterais. Dela resulta a exceção de contrato não cumprido em virtude da qual não pode o contratante que não cumpriu o prometido exigir o adimplemento da obrigação do outro". (TJ-SP - AC: 10045022020178260082 SP 1004502-20.2017.8.26.0082, Relator: Renato Sartorelli, Data de Julgamento: 04/02/2020, 26ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 04/02/2020)

Diante de todo o exposto,
julgo procedente
os presentes embargos do devedor, e declaro extinta a Ação de Execução de Título Extrajudicial nº 0000685-23.2015.8.11.0091, ante a ausência de liquidez e exigibilidade do contrato entabulado pelas partes. Julgo extinto o processo, com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil”.

Registre-se que o fato deste relator ter desprovido o recurso de apelação interposto por ANGELO DA SILVA QUIXABEIRA, mantendo sentença favorável aos interesses de PEDRO VALENTIM SILVA (ora Apelante), prolatada em abril/2022, no sentido de ser inviável propor “interdito proibitório” para discussão sobre sobreposição de áreas, não interfere na fundamentação adotada pelo Juízo singular neste feito, inclusive porque prolatado o decreto sentencial muito depois do negócio firmado entre as partes aqui litigantes.

Com tais apontamentos, houve o descumprimento de cláusulas contratuais pelos Exequentes/Apelantes, notadamente as cláusulas quarta, que trata da entrega do bem livre de embaraços, pois o imóvel encontrava-se invadido por terceiro, e também era objeto de garantia hipotecária, tanto que os débitos foram assumidos pelos Executados/Apelados, a fim de que o bem não fosse penhorado e transferido posteriormente a terceiros.

Também houve descumprimento à Cláusula Oitava, quanto ao fornecimento de escrituras públicas de compra e venda proporcionalmente aos pagamentos efetivados.

Com tais apontamentos, é pertinente a procedência dos embargos à execução, com fundamento no “exceptio non adimpleti contractus”.

A esse respeito, “mutatis mutandis”, já me manifestei em julgamento nesta Câmara Cível:

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE EMBARGOS À EXECUÇÃO – PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE – NÃO CONFIGURADA – RAZÕES RECURSAIS QUE EXPUSERAM OS FUNDAMENTOS DE FATO E DE DIREITO PELOS QUAIS A RECORRENTE ALMEJA VER REFORMADA A SENTENÇA – EXECUÇÃO FUNDADA EM CONTRATOS DE ARRENDAMENTO MERCANTIL DESCARACTERIZADOS PARA COMPRA E VENDA – EXEQUENTE/EMBARGADO QUE NÃO HAVIA ADIMPLIDO COM SUA OBRIGAÇÃO CONTRATUAL NO MOMENTO DO AJUIZAMENTO DA AÇÃO DE EXECUÇÃO – EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO – OBRIGAÇÃO INEXIGÍVEL – SENTENÇA REFORMADA – RECUSO PROVIDO. 1. A recorrente expôs com clareza os motivos de fato e de direito com que pretende ver reformada a sentença, sendo os fundamentos recursais suficiente à compressão da controvérsia existente entre as partes, pontos de confrontação com as razões de decidir sentenciais e a finalidade que se objetiva com o recurso. 2. As características de certeza, exigibilidade e liquidez são características inerentes à obrigação estampada no título executivo, e não atributos propriamente do título, de modo que, no momento do ajuizamento da ação de execução, a obrigação exigida, consubstanciada no título exequendo, deve ser certa, líquida e exigível. 3. No momento em que foi ajuizada ação de execução, a obrigação decorrente dos contratos em apreço não era exigível, simplesmente porque, naquela instante, o exequente/embargado ainda não havia adimplido com sua parte dos contratos (exceptio non adimpleti contractus), isto é, não havia entregue à executada/embargante o que lhe era devido em decorrência dos contratos em execução.

(N.U 0007720-92.2012.8.11.0041, Relator: Des. SEBASTIÃO BARBOSA FARIAS, PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 05/02/2019, Publicado no DJE 20/02/2019)”.

Diante do exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso, mantendo incólume a sentença recorrida.

Atento ao princípio da sucumbência em sede recursal, majoro a verba honorária advocatícia para 20% do valor da causa.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 17/12/2024