Tribunal: TJMT
Processo: 1015543-76.2019.8.11.0002
Relator(a): SEBASTIAO DE MORAES FILHO
Órgão julgador: SEBASTIAO DE MORAES FILHO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-06-19
Data de publicação: 2024-06-26

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1015543-76.2019.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE MORAES FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA - CNPJ: 18.289.243/0001-57 (APELANTE), THIAGO KASTNER DO NASCIMENTO - CPF: 313.094.418-47 (ADVOGADO), LUCAS LIMA RODRIGUES - CPF: 015.502.031-50 (ADVOGADO), CIPASA VARZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA - CNPJ: 15.647.517/0001-44 (APELANTE), FLAVIA DANIELA DE CASTRO - CPF: 002.666.861-09 (APELADO), MARCIO DOS SANTOS - CPF: 880.033.371-00 (ADVOGADO), MARCIO DOS SANTOS - CPF: 880.033.371-00 (APELADO), RAFAELA MOREIRA CAMPELO - CPF: 019.139.101-80 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESSARCIMENTO INTEGRAL DE VALORES PAGOS – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL-LOTEAMENTO – INFRAESTRUTURA/BENFEITORIAS NÃO ENTREGUE NO PRAZO CONTRATUAL – CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA- AUSÊNCIA DE REGISTRO EM CARTÓRIO COMPETENTE- GARANTIA NÃO CONSTITUÍDA- VENDA EXTRAJUDICIAL DO BEM- DESNECESSIDADE - INCIDÊNCIA DO CDC - RESCISÃO DO CONTRATO POR CULPA EXCLUSIVA DA EMPRESA RÉ E RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS – PARCELA ÚNICA INCLUINDO O VALOR DESEMBOLSADO A TITULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM– JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – A PARTIR DA CITAÇÃO – IPTU – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR – NÃO EXERCÍCIO DE POSSE PELO COMPRADOR- RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

1- O contrato de promessa de compra e venda de imóvel firmado entre pessoa física e pessoa jurídica (construtora e/ou incorporadora), ainda que gravado com alienação fiduciária em garantia e com a previsão de cláusulas embasadas na Lei nº 9.514 /97, submete-se às regras do Código de Defesa do Consumidor , quando a rescisão é pleiteada pelo contratante/promissário comprador com fundamento na inadimplência da empresa contratada/promitente vendedora.

2-O descumprimento do contrato particular de compromisso de compra e venda de unidade imobiliária, em razão do injustificado atraso na entrega das obras de infraestrutura, enseja o direito de o contratante rescindir a avença, com o ressarcimento integral das quantias pagas, além disso, os fatores relacionados à alegada morosidade relacionam-se com o risco do empreendimento, sendo defeso dividi-lo com a outra parte contratante, ou atribui-los a terceiros, pois inerente ao ramo de atividade profissional exercido pela construtora.

3- É pacífica a orientação do Superior Tribunal de Justiça quanto à aplicação do Código de Defesa do Consumidor nos contratos de compra e venda de unidade imobiliária, como é o presente caso, porquanto as empresas requeridas se enquadram no conceito de fornecedores de produto (imóvel/lote) e a parte autora de consumidora (adquirente do imóvel).

4-Logo, a inaplicabilidade da Lei n. 6.766/79 é medida acertada, especialmente, friso, porque o presente caso não envolve “contratos de compra e venda, cessão ou promessa de cessão de loteamento”. E ainda que se cogitasse na compra e venda de loteamento, isso também não afastaria a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, pois tal relação negocial também envolve fornecedor de produto e consumidor, tal como dispõe a legislação consumerista.

5- Na hipótese em voga, rescisão do contrato de compra e venda de lote urbano firmado entre as partes não se deu por decisão imotivada da compradora, não havendo que se falar na aplicabilidade do entendimento firmado pelo c. STJ no REsp n. 1.740.911/DF, acerca do termo inicial dos juros de mora, devendo o decisum ser mantido nesse particular, em obediência ao quanto disposto no art. 406, do C. Civil.

6- vendedor quem deu causa ao desfazimento. Inteligência da Súmula 543/STJ.
7-Considerando que a rescisão do contrato se deu em razão do inadimplemento contratual do empreendimento imobiliário, que não efetuou a entrega do imóvel na data aprazada, fica esta obrigada a restituir ao comprador toda a quantia desembolsada, sem qualquer retenção do valor pago a título de despesas administrativas, de forma imediata, e não parcelada, inclusive, acrescida do valor da comissão de corretagem.

8- Nos termos do entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça “as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente” (AgInt no REsp n. 1.697.414/SP , Relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, DJe 15/12/2017).

R E L A T Ó R I O

Egrégia Câmara:

Apelação Cível interpostas por CIPASA VARZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA. e ORLEANS EMPREENDIMENTO Ltda contra a sentença proferida nos autos de Ação de Rescisão do Contrato COM PEDIDO TUTELA DE URGÊNCIA EM SEDE DE LIMINAR INAUDITA ALTERA PARS nº 1015543-76.2.019.811.0002, perante a 2ª Vara Cível da Comarca de Varzea Grande/MT, cujo dispositivo restou assim consignado:

Prolatada a sentença que consta sob ID. 213073858) o magistrado a quo, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados pela parte autora em desfavor de ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA. e CIPASA VÁRZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA, extinguindo o feito com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC, para o fim de: a) DECLARAR rescindido o ‘Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra’ firmado entre as partes, que tem como objeto a Unidade Autônoma nº 23 – Quadra 20 – do “Condomínio Urbanístico Verana Várzea Grande I”; b) CONDENAR as requeridas solidariamente a restituírem à parte autora, em parcela única, os valores que pagou pelo bem e a título de comissão e corretagem, no montante de (R$ 42.730,78), devendo incidir juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação e correção monetária pelo INPC a partir do desembolso de cada parcela; c) RATIFICO a tutela de urgência concedida. Ante a sucumbência condeno as demandadas ao pagamento das custas e despesas processuais e dos honorários advocatícios ao advogado da parte contrária, que arbitro em 10% sobre o valor atualizado da condenação; tendo em vista a natureza da causa; o grau do zelo dos trabalhos profissionais e o tempo despendido, nos termos do art. 85, §2º, do CPC. Publique-se e intimem-se. Certificado o trânsito em julgado, em nada sendo requerida no prazo, arquive-se, procedendo-se às baixas e anotações de estilo, sem prejuízo de posterior desarquivamento a pedido das partes. Cumpra-se, expedindo-se o necessário.

Em suma, as recorrentes CIPASA VARZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA. e ORLEANS EMPREENDIMENTO Ltda (id. 213073865), pugnam pela reforma da sentença, argumentando que não houve atraso na entrega do empreendimento, e sim da manifestação de vontade da autora em rescindi-lo, atribuindo à promitente compradora a culpa exclusiva pela rescisão.

Fala que deve prevalecer a liberdade contratual entre os contratantes, emanado pelo Principio da Autonomia da Vontade. Que o principio da Boa Fé Objetiva e da pacta sunt servanda devem ser respeitados.

Sustenta a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, sob a alegação de contrato submete-se ao Código Civil e Lei nº 9514/97, esta última que é uma lei especial que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano, a qual pesa clausula de alienação fiduciária, motivo pelo qual não há que se falar em aplicação da lei consumerista e afasta a restituição imediata dos valores adimplidos.

Requer, a devolução da taxa de corretagem, visto que comissão de corretagem não integra o valor o imóvel, bem como que tal valor é pago diretamente pelo promitente-comprador ao referido corretor/intermediador, Portanto, resta evidente que, no presente caso, houve conclusão efetiva da comercialização do lote adquirido, tendo havido prestação de serviços por parte da empresa de corretagem.

Por fim, Pugna que seja decotado da restituição valor referente as despesas de IPTU, TAXAS CONDOMINIAIS, TARIFA DE CONSUMO, EMOLUMENTOS, ITBI – CUSTOS DIRECIONADOS A PARTE AUTORA DESDE A IMISSÃO DA POSSE. bem como termo inicial dos juros de mora incida após o trânsito e julgado, assim pugna pelo conhecimento e provimento do presente recurso.

Contrarrazões apresentada (id.213073870) pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara:

Apelação Cível interpostas por CIPASA VARZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA. e ORLEANS EMPREENDIMENTO Ltda contra a sentença proferida nos autos de Ação de Rescisão do Contrato COM PEDIDO TUTELA DE URGÊNCIA EM SEDE DE LIMINAR INAUDITA ALTERA PARS nº 1015543-76.2.019.811.0002, perante a 2ª Vara Cível da Comarca de Varzea Grande/MT, que julgou parcialmente procedente o presente feito.

Pois bem. Deflui dos autos que na data de 08 de Maio de 2017 os autores/apelados firmaram com a requerida/apelantes ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA e CIPASA VARZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA, “Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra”, de lote urbano localizado no ‘“Condomínio Urbanístico Verana Várzea Grande I” neste município, pelo valor de R$ 82.655,34 (oitenta e dois mil seiscentos e cinquenta e cinco reais e trinta e quatro centavos). Foi pactuado o sinal no montante de R$ 10.000,00 (dez mil reais) e o restante seria adimplido a prazo.

Alegaram que, além daquele valor foi pago 36 (trinta e seis) parcelas no montante de R$ 1.019,95 (mil e dezenove reais e noventa e cinco centavos) cada, no total de R$ 32.730,78 (trinta e dois mil setecentos e trinta reais e setenta e oito centavos).

Continua afirmando, que
a entrega ocorreria no mês de setembro de 2.018, admitindo a possibilidade de prorrogação de 180 dias, findando o prazo em março de 2019. No entanto, que as requeridas/apelantes não cumpriram com a sua obrigação.

Ao analisar o feito, o Magistrado de piso julgou JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados pela parte autora em desfavor de ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA. e CIPASA VÁRZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA, extinguindo o feito com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC, para o fim de: a) DECLARAR rescindido o ‘Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra’ firmado entre as partes, que tem como objeto a Unidade Autônoma nº 23 – Quadra 20 – do “Condomínio Urbanístico Verana Várzea Grande I”; b) CONDENAR as requeridas solidariamente a restituírem à parte autora, em parcela única, os valores que pagou pelo bem e a título de comissão e corretagem, no montante de (R$ 42.730,78), devendo incidir juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação e correção monetária pelo INPC a partir do desembolso de cada parcela; c) RATIFICO a tutela de urgência concedida. Ante a sucumbência condeno as demandadas ao pagamento das custas e despesas processuais e dos honorários advocatícios ao advogado da parte contrária, que arbitro em 10% sobre o valor atualizado da condenação; tendo em vista a natureza da causa; o grau do zelo dos trabalhos profissionais e o tempo despendido, nos termos do art. 85, §2º, do CPC.

No que tange a tese recursal das Construtoras, ora apelante, inicialmente sustentam que quem deu azo para a resilição contratual foi a consumidora ora apelada, que inadimpliu com sua obrigação junto a quitação das parcelas, bem como da inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, sob a alegação de que o contrato ora discutido, submete-se ao Código Civil e Lei nº 9514/97, sendo esta última uma lei especial que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano, a qual pesa clausula de alienação fiduciária, motivo pelo qual não há que se falar em aplicação da lei consumerista e afasta a restituição imediata dos valores adimplidos, requer ainda a devolução da taxa de corretagem, por entender que tal valor é pago diretamente pelo promitente-comprador ao referido corretor/intermediador. Por fim, Pugna que seja decotado da restituição valor referente as despesas de IPTU, TAXAS CONDOMINIAIS, TARIFA DE CONSUMO, EMOLUMENTOS, ITBI – CUSTOS DIRECIONADOS A PARTE AUTORA DESDE A IMISSÃO DA POSSE. bem como termo inicial dos juros de mora incida após o trânsito e julgado, assim pugna pelo conhecimento e provimento do presente recurso.

Pois bem, de inicio, quanto a irresignação das apelantes, sobre a questão que o contrato firmado entre as partes possui pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia e parte de suas cláusulas estão embasadas nos preceitos da Lei nº 9.514/97.

Tal condição, contudo, não afasta a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor nas hipóteses em que a rescisão tem como embasamento a inadimplência contratual por parte da vendedora (construtora e incorporadora imobiliária), já que os preceitos da Lei nº 9.514/97 destinam-se a regular a rescisão por inadimplência do comprador.

Ressalte-se que o procedimento da Lei nº. 9.514/1997 aplica-se às situações de cumprimento integral do contrato pelas partes ou de inadimplemento das parcelas do financiamento por parte do adquirente, caso em que deverão ser providenciadas a constituição em mora deste e o posterior leilão extrajudicial do imóvel objeto da avença.

In casu, a ora apelada ajuizou a presente ação fundada no inadimplemento das Empresas ora apelantes em relação a obrigações afetas ao pacto principal de compra e venda e, não, no que tange a` alienação fiduciária, que, na hipótese, trata-se de contrato acessório, de sorte que a controvérsia posta em exame deverá ser analisada, sim, sob a ótica do CDC, inclusive porque se trata de pacto firmado entre pessoa física e pessoa jurídica (construtora e/ou incorporadora).

Por oportuno, seguem entendimentos deste Eg. TJMG e também do Colendo STJ quanto ao tema:

“CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTEAMENTO. OBRAS DE INFRAESTRUTURA. INADIMPLÊNCIA DO PROMISSÁRIO VENDEDOR. LEI Nº. 9.514/97. PROCEDIMENTO PREVISTO PARA OS CASOS DE INADIMPLÊNCIA DO ADQUIRENTE. INAPLICABILIDADE PARA OS CASOS DE MORA DA CONSTRUTORA. AUSÊNCIA DE REGISTRO DO CONTRATO NO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS. ÓBICE À INCIDÊNCIA DO PROCEDIMENTO PREVISTO NA LEI QUE REGULAMENTA A ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA SOBRE IMÓVEL. RECURSO DESPROVIDO. 1. Nos termos da pacífica jurisprudência do STJ, há relação de consumo entre a construtora, que se obriga à venda de imóvel mediante financiamento, e o promitente comprador, pessoa física, sendo aplicável o Código de Defesa do Consumidor. 2. A aplicação do procedimento previsto na Lei nº. 9.514/97 está ligada à hipótese de inadimplência do adquirente, possibilitando a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário que, depois de constituir o devedor em mora, levará o bem a leilão extrajudicial. 3. Nos termos da orientação jurisprudencial do colendo Superior Tribunal de Justiça, os contratos de alienação fiduciária em garantia de bens imóveis submetem-se à Lei 9.514/1997, afastando-se a regra genérica e anterior prevista no art. 53 do CDC. A norma especial, todavia, cede espaço ao CDC na hipótese de ficar caracterizado o inadimplemento contratual por parte do construtor. 4. Além do mais, a propriedade fiduciária somente se constitui mediante o registro do contrato que lhe serve de título, obrigação essa que compete ao credor, uma vez que é seu interesse formalizar a garantia real do financiamento. (TJMG - Apelação Cível 1.0701.13.018174-9/001, Relator (a): Des.(a) Cabral da Silva , 10ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 21/05/2019, publicação da sumula em 31/05/2019)

“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - VÍCIO "EXTRA PETITA" - CERCEAMENTO DE DEFESA - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - CDC - RESCISÃO - INICIATIVA DO COMPRADOR - VALORES PAGOS - DEVOLUÇÃO IMEDIATA - PERCENTUAL DE RETENÇÃO - LIMITAÇÃO - CORREÇÃO MONETÁRIA E JUROS - TERMO INICIAL - MULTA COMPENSATÓRIA E SINAL - CUMULAÇÃO - IMPOSSIBILIDADE - ÔNUS SUCUMBENCIAIS - DISTRIBUIÇÃO PROPORCIONAL. (...) Nos contratos de compra e venda de imóvel celebrado entre pessoa física e pessoa jurídica aplicam-se as normas do CDC. (...) (TJMG - Apelação Cível 1.0000.20.497313-5/001, Relator (a): Des.(a) Manoel dos Reis Morais , 20ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 30/09/2020, publicação da sumula em 02/10/2020)

"RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. COMPRA E VENDA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. REGISTRO. ESCRITURA PÚBLICA. INADIMPLÊNCIA. VENDEDOR. CREDOR FIDUCIÁRIO. DIREITO À RESOLUCAO. ESTADO ANTERIOR. RETORNO. PARCELAS PAGAS. DEVOLUÇÃO TOTAL. ARTS. 26 E 27 DA LEI Nº 9.514/1997. INAPLICABILIDADE. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. PREJUDICADO. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. O registro em cartório de escritura pública de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária não obsta o direito à resolução por inadimplemento fundado no artigo 475 do Código Civil. 3. A existência de cláusula de alienação fiduciária em contrato de compra e venda não permite a aplicação dos procedimentos dos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997 para a hipótese de inadimplemento do vendedor/credor fiduciário. 4. As razões que levam ao não provimento do recurso especial pela alínea a também afetam a análise pela alínea c do permissivo constitucional. Precedentes. 5. Recurso especial conhecido e não provido. ( REsp 1848385/DF , Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 11/05/2021, DJe 20/05/2021).

Ainda que assim não o fosse, imperioso observar que não há nos autos provas de que o contrato foi alvo do registro imobiliário previsto no art. 23 da Lei nº 9.514/97, ato necessário à criação de um direito real, de sorte o instrumento contratual em questão apenas tem aptidão para criar vínculo de natureza obrigacional entre as partes.

Em caso semelhante:

“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA - REGISTRO - AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO - RELAÇÃO OBRIGACIONAL - INCIDENCIA DO CDC - CORRETAGEM - PAGAMENTO PELA ADQUIRENTE DIRETAMENTE AOS PRESTADORES DESSE SERVIÇO - MULTA - PERCENTUAL DE RETENÇÃO - PARCELA ÚNICA. - A despeito da previsão de cláusulas que mencionam especificamente a Lei n. 9.514/97, ante a ausência de qualquer referência ou comprovação do registro do contrato junto ao CRI, conclui-se que o instrumento contratual em questão não esta sujeito a tal regramento, sendo aplicável à hipótese o Código de Defesa do Consumidor. (...). (TJMG - Apelação Cível 1.0000.20.513916-5/001, Relator (a): Des.(a) Lílian Maciel , 20ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 09/12/2020, publicação da sumula em 10/12/2020).

Incontroversa é, portanto, a submissão do contrato de compra e venda de imóvel em questão às regras do CDC, já que inconteste a natureza de consumo da relação jurídica existente entre as partes contratantes.

No caso, dos documentos colacionados, verifica-se que ficou incontroverso o atraso na entrega do empreendimento, porquanto, apesar de se tratar de loteamento campestre, a infraestrutura prometida não foi entregue na data estipulada no contrato, cujo prazo final, era o mês de março de 2019, incluída o prazo de 180 dias de prorrogação.

Logo, a relação jurídica em discussão deve ser elucidada à luz do disposto no Código de Defesa do Consumidor, por se enquadrarem as partes litigantes nos conceitos de consumidor e fornecedor, consoante os artigos 2º e 3º da referida norma (Lei n. 8.078/1990).

Também, a resolução contratual é direito subjetivo dos consumidores, opera-se pela manifestação de vontade da parte que não tem mais interesse em dar continuidade ao vínculo contratual.

Sabe-se que, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva da vendedora/construtora, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

No caso, ficou demonstrada culpa da promitente vendedora pela rescisão do contrato, como bem pontuou o magistrado a quo na sentença recorrida, cujo fragmento se transcreve:

“(...)

“No mais, é incontroverso que as partes firmaram os seguintes contratos: “Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda” para a aquisição de lote urbano no “Condomínio Urbanístico Verana Várzea Grande” (Ids. 25266958 e 25266959). Os demandantes almejam a rescisão contratual em razão da não conclusão do empreendimento no tempo planejado e a restituição da quantia paga sem a retenção de 30%. Por outro lado, as requeridas alegam que não são culpadas pelo desfazimento do negócio; que o pacto é válido e que a retenção do percentual é devida, pois prevista contratualmente. Pois bem. Atenta ao feito, percebo que, de fato, até a propositura da ação, as requeridas não concluíram as obras de infraestrutura anunciadas. Verifico que no contrato juntado nos autos, a cláusula 1.6 previa a conclusão do empreendimento, bem como das obras mencionadas no item 7.1 e 7.2, até setembro de 2018, com uma tolerância de até 180 (cento e oitenta) dias), encerrando em março de 2019 (Id. 25266958). Na mesma toada, constato que no Capítulo VII “das obras de Infraestrutura” as demandadas se comprometeram a entregar o condomínio com obras de infraestrutura e melhoramentos, que abrangiam portaria, Clube, paisagismo ornamental e muro para fechamento do condomínio, expressamente previstos na cláusula 7.1 e 7.2., benfeitorias amplamente divulgadas nas propagandas, conforme fotos do projeto juntadas na exordial (Id. 25266971). Nesse passo, conforme relatado pela parte autora, até a propositura da ação, as obras citadas ainda não haviam sido concluídas, o que também ficou evidenciado pelas fotos juntadas na inicial, indicando a não instalação da rede elétrica, nem a construção da portaria e da área de lazer, as quais não foram impugnadas pelas requeridas. Por oportuno, registro que o alvará juntado no corpo da contestação (Id. 44841668), para supostamente comprovar que o empreendimento foi entregue, foi expedido pelo Munícipio de Cuiabá e refere-se a escritório comercial na Av. Juliano da Costa Marques, 615, Jd. Aclimação, em Cuiabá, endereço diverso do imóvel em questão, de modo que citado documento não é hábil a comprovar a alegação supracitada. Ressalto que, nos termos do art. 373, II, do CPC, incumbe à parte requerida provar os fatos alegados e a existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, ônus do qual as demandadas não se desincumbiram. (....)

Portanto, ante a resolução do contrato por inadimplemento das Construtoras ora apelante, deve este proceder a imediata devolução de R$ 42.730,78 (quarenta e dois mil e setecentos e trinta reais e setenta e oito centavos), incluída o valor de comissão de corretagem, devendo incidir juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação e correção monetária pelo INPC a partir do desembolso de cada parcela.

Assim, realça-se, nos casos de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva da promitente-vendedora, a jurisprudência do STJ firmou-se no sentido de devolução integral do valor pago (Súmula 543/STJ), como determinado na sentença.

Nesse sentido:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. O TRIBUNAL DE ORIGEM CONCLUIU QUE FOI COMPROVADO O ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL POR CULPA DA PROMITENTE-VENDEDORA. ALTERAÇÃO. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. CITAÇÃO. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. O Tribunal de origem, com arrimo no acervo fático-probatório, concluiu que foi comprovado o atraso injustificado na entrega do imóvel por culpa exclusiva da promitente-vendedora. A pretensão de alterar tal entendimento demandaria o reexame do acervo fático-probatório e análise de cláusulas contratuais, o que é inviável em sede de recurso especial, conforme dispõem as Súmulas 7 e 5, ambas do STJ. 2. Rejeitado o pedido de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo consumidor, na medida em que A ITERATIVA JURISPRUDÊNCIA DESTA EG. CORTE FIRMOU-SE PELA DEVOLUÇÃO INTEGRAL EM CASO DE RESCISÃO DO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL POR CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE-VENDEDORA, ora agravante. Incidência da Súmula 543/STJ. 3. "A Corte local, ao fixar a data da citação como o termo inicial dos juros de mora incidentes sobre o valor das parcelas a serem restituídas, nos casos em que a rescisão do contrato foi causada exclusivamente pelo promitente vendedor, alinhou-se ao entendimento deste Superior Tribunal de Justiça (AgInt no REsp 1.729.742/SE, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 15/05/2018, DJe de 28/05/2018). 4. Agravo interno desprovido.” (AgInt no AREsp 1477168/RS, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 05/09/2019, DJe 26/09/2019) (grifei).

Este, aliás, é o entendimento do STJ, consolidado no julgamento do REsp n. 1300418/SC, representativo de controvérsia:

“RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO. DEVOLUÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO. MOMENTO. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC: em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. 2. Recurso especial não provido.” (STJ. REsp n. 1300418/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 13.11.2013, DJe 10.12.2013).

Inclusive, vale ressaltar, conforme comprovado nos autos a culpa pela rescisão da promitente vendedora, a restituição das parcelas pagas deverá se dar de modo integral, sem qualquer retenção e , de forma imediata, e não parcelada, inclusive, acrescida do valor da comissão de corretagem.

Neste sentido:

“APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – LOTEAMENTO CAMPESTRE – ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DA OBRA – RESCISÃO POR CULPA DA DA PROMITENTE VENDEDORA – SÚMULA 543 DO STJ – DEVOLUÇÃO INTEGRAL, INCLUINDO A COMISSÃO DE CORRETAGEM – PRESCRIÇÃO DA PRETENSÃO DE RESTITUIÇÃO DA TAXA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM – PRESCRIÇÃO TRIENAL (ART. 206, § 3º, IV, DO CC) – DANO MORAL CONFIGURADO – QUANTUM INDENIZATÓRIO FIXADO EM ATENÇÃO AOS PRINCÍPIOS DA PORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE – MULTA MORATÓRIA – INVERSÃO – 1º APELO – RECURSO CONHECIDO E PROVIDO – 2º APELO – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. O atraso na entrega do imóvel é suficiente para ensejar a pretensão de rescisão do pacto, mesmo porque o adquirente não é obrigado a esperar indefinidamente pela conclusão da obra, ficando a construtora obrigada a devolver integralmente as quantias pagas, sem qualquer retenção, inclusive da comissão de corretagem ( Súmula 543/STJ). (...)” (N.U 1002147-75.2020.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DIRCEU DOS SANTOS, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 02/08/2023, Publicado no DJE 08/08/2023).

No que tange ao pagamento do IPTU a cargo do autor/apelado, o pleito não merece prosperar.

Veja-se que o pagamento da respectivas rubrica pressupõe o efetivo uso e gozo do imóvel, que não ocorreu no caso em questão, porquanto a autora/apelante sequer entrou na posse do imóvel, não havendo a efetiva utilização do bem.

A propósito:

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO CUMULADA COM DANOS MORAIS E MATERIAIS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS E DANOS MATERIAIS. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO DESPROVIDO. 1. Segundo o entendimento do STJ,"as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente", tendo em vista que,"apesar do IPTU ter como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel (CTN, art. 32), se os recorridos não deram causa para o não recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a pagar as despesas condominiais nem o citado imposto referente ao período em que não haviam sido imitidos na posse"(AgInt no REsp 1.697.414/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 05/12/2017, DJe de 15/12/2017).(...).” (AgInt no REsp 1829925/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 08/02/2021, DJe 23/02/2021).

Quanto ao termo inicial dos juros de mora a incidir sobre tais valores, não há qualquer reparo a ser feito, pois acertadamente o Juízo a quo fixou a partir da citação e não do trânsito em julgado, como pretende as Empresas requeridas ora apelantes.

Nesse sentido:

"APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS – COMPRA E VENDA DE UNIDADE COMERCIAL – ATRASO NA ENTREGA – CULPA DO VENDEDOR – RESCISÃO CONTRATUAL – RESTITUIÇÃO INTEGRAL – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – CITAÇÃO – RECURSO DESPROVIDO. O descumprimento do contrato particular de compromisso de compra e venda de unidade imobiliária, em razão do injustificado atraso na entrega das obras de infraestrutura pelo vendedor, enseja o direito de o contratante rescindir a avença, com o ressarcimento integral das quantias pagas. Em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa da promitente vendedora, os juros de mora sobre o valor a ser restituído incidem a partir da citação. Precedente STJ. Recurso desprovido." (TJ-MT 10274300820178110041 MT, Relator: ANTONIA SIQUEIRA GONÇALVES, Data de Julgamento: 14/07/2021, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 21/07/2021).

Com essas considerações, conheço do recurso, e NEGO-LHE PROVIMENTO. E, Majoro os honorários advocatícios, de 10% para 13%, sobre o valor da condenação.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 19/06/2024