Tribunal: TJMT
Processo: 1008551-32.2024.8.11.0000
Relator(a): ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-07-10
Data de publicação: 2024-07-16

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1008551-32.2024.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Compra e Venda, Bloqueio de Matrícula]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA,

DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[FELIPE BATRACKE PATRICIO RIBEIRO - CPF: 071.959.567-33 (ADVOGADO), DANIELLA MAIA DUTRA - CPF: 005.113.101-37 (AGRAVANTE), WILLIAN FERREIRA MARQUES - CPF: 006.032.221-70 (AGRAVANTE), AUGUSTO CESAR MIRANDA COSTA - CPF: 850.638.001-49 (AGRAVADO), NADIA FERRARI COSTA - CPF: 028.836.039-79 (AGRAVADO), MOZAIKO PARTICIPACOES LTDA - CNPJ: 47.910.032/0001-98 (AGRAVADO), LEANDRO DOS SANTOS TURATI - CPF: 986.721.181-20 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

AGRAVO DE INSTRUMENTO –

AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C DANO MORAL
– AGRAVANTES PLEITEIAM A DETERMINAÇÃO DE INDISPONIBILIDADE DO BEM IMÓVEL
SUB JUDICE
–
IMPOSSIBILIDADE – MEDIDA EXCEPCIONAL – PROPRIEDADE DE BEM IMÓVEL SE OPERA COM O REGISTRO DO TÍTULO TRANSLATIVO NO REGISTRO DE IMÓVEIS – ARTIGO 1.245 DO CC – EMPRESA AGRAVADA DETENTORA DO DOMÍNIO DO IMÓVEL, CONFORME MATRÍCULA ACOSTADA AOS AUTOS – MANUTENÇÃO DA DECISÃO –
RECURSO DESPROVIDO

A decretação de indisponibilidade de bens é medida excepcional, havendo outros meios de os autores darem publicidade à existência de litígio sobre o imóvel, a exemplo da averbação premonitória, que, apesar de ser geralmente utilizada no processo de execução, tem sido amplamente admitida pela jurisprudência também na fase de conhecimento.

Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247 do CC).

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 1008551-32.2024.8.11.0000

AGRAVANTES:

DANIELLA MAIA DUTRA e outro

AGRAVADOS:

AUGUSTO CESAR MIRANDA COSTA e outros

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES
(RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de agravo de instrumento interposto por
DANIELLA MAIA DUTRA
e
outro
, contra decisão proferida pelo MM. Juiz de Direito da Vara Única da Comarca de Brasnorte/MT, em substituição legal,
Dr. Romeu da Cunha Gomes
, nos autos da Ação de Obrigação de Fazer c/c Dano Moral nº 1000187-62.2024.8.11.0100, proposta em face de
AUGUSTO CESAR MIRANDA COSTA
e
outros
, que indeferiu a tutela de urgência requestada, sob o fundamento de que que
“o registro realizado pela agravada PORTOARIS EMPREENDIMENTOS LTDA. é suficiente para constituir a posse, o domínio e a propriedade sobre o imóvel sub judice, de modo que a indisponibilidade do bem afigurava-se medida excepcional, inaplicável ao presente caso concreto”
(sic).

Em um breve relato dos fatos, os agravantes salientam que, na origem,
“Trata-se de ação declaratória c/c obrigação de fazer aforada pelos agravantes em desfavor dos agravados, que, resumidamente, tendo como pano de fundo a venda em duplicidade do mesmo imóvel, objetiva ver reconhecida a validade da compra e venda particular celebrada em 20/07/2018 entre os agravantes (então compradores) e os agravados 01 e 02 (então vendedores), bem como a nulidade da compra e venda lavrada por escritura pública em 10/11/2022 em favor da agravada 03. Consoante narrado na origem, à época da compra e venda celebrada entre os agravantes e os agravados 01 e 02, diferiu-se a celebração da escritura definitiva de compra e venda para depois da integralização do preço e da regularização da propriedade do imóvel para o nome os então vendedores (Augusto e Nádia); condicionantes que só vieram a acontecer, respectivamente, em 29/07/2021 e 21/10/2022”
(sic).

Aduzem que
“invés de comunicarem a regularização da propriedade aos agravantes, os agravados 01 e 02 alienaram o mesmíssimo imóvel à agravada 03 em 10/11/2022; fato que só veio à tona em 08/2023, quando, frente à recalcitrância dos vendedores (Augusto e Nádia) em celebrar a escritura definitiva de compra e venda, providenciou-se matrícula atualizada do imóvel sub judice, cuja alienação firmada em favor da agravada 03 (Portoaris) já figurava registrada”
(sic).

Expõem que
“[...] há de se destacar que a solução dada ao caso pelo Juízo a quo não contorna o PERIGO DE DANO claramente iminente, eis que a mera averbação do ajuizamento da ação junto ao Registro de Imóveis não impediria do agravado 03 tentar retomar (como, de fato, já vem acontecendo) a posse do bem ocupado mansa e pacificamente pelos agravantes desde quando compraram o imóvel (2018), colocando em risco o direito à moradia assegurado no art. 6º, caput, da CFRB/88. Tato é assim, que no último dia 13/03/2024 a agravada 03 (Portoaris) notificou extrajudicialmente os agravantes para que desocupassem em 30 (trinta) dias o imóvel em que residem – repita-se - mansa e pacificamente desde 2018; quando, das mãos dos agravados 01 e 02, receberam as chaves da casa que chamam de lar”
(sic).

Destacam que,
“Na prática, considerando que a r. decisão guerreada já sinalizou a impertinência da manutenção do domínio do imóvel pelos agravantes, não há dúvidas de que, se provocado pela ação competente, o sentenciante de piso (Único na Comarca) determinará a devolução do imóvel ao agravado 03; inobstante existir matéria de alta indagação e dúvida que paira sobre a compra e venda simulada entre os agravados. Ouse-se afirmar a ocorrência de simulação porque, pela cronologia dos fatos que permeiam a aludida compra e venda, não é difícil depreender certo estranhamento na tramitação das providências que conduziram a modificação da propriedade do imóvel sub judice, mediante a utilização práticas nada ortodoxas, que fogem da praxe daqueles que prezam pela transparência e boa-fé”
(sic).

Afirmam que,
“Ad argumentandum tantum, mesmo que não houvesse indícios da simulação perpetrada pelos agravados, ainda assim persistiria a PROBABILIDADE DO DIREITO dos agravantes, vez que, se o STJ dispensa o registro da compra e venda para o exercício da adjudicação compulsória (Súmula 239), há de se concluir que, por corolário lógico, o instrumento particular firmado entre os agravantes e os agravado 01 e 02 começou a surtir efeitos sobre imóvel desde a celebração (20/07/2018), razão pela qual, no momento da segunda escritura pública lavrada entre os agravados (10/11/2022), o objeto daquela alienação já era juridicamente impossível (já que direito previamente outorgado e pertencente aos agravantes); o que torna este último ato completamente nulo desde o nascedouro, conforme objetivamente disposto no art. 166, inciso II, do Código Civil”
(sic).

Entendem que
“a demora no registro da primeira compra e venda não se deu por leniência ou falta de interesse dos agravantes, mas sim pelo ardil dos agravados 01 e 02 em retardar por mais de 02 (dois) anos a regularização da titularidade da propriedade, a qual, de repente, apareceu em nome de Augusto e Nádia por exíguos 13 dias úteis, para novamente se transferida em favor da agravante 03, cujas suspeitas e indícios de simulação já foram amplamente debulhados nas linhas anteriores”
(sic).

Assim, com base nos predicados legais inerentes à medida de urgência, requerem
“[...]

que conheça e dê provimento ao presente agravo de instrumento, para determinar in limine a INDISPONIBILIDADE DO IMÓVEL SUB JUDICE, situado na Avenida dos Pioneiros (antiga Avenida Senador Júlio Campos), nº 07-A, quadra nº 52, Brasnorte/MT, cujas características, limites e confrontações encontram-se descritas na matrícula nº 6.658, livro nº 2, do Cartório de Registro de Imóveis e Título e Documentos daquela Comarca; expedindo-se, para tanto, os competentes ofícios para a Central Nacional de Indisponibilidade de Bens (CNBI) e ao sobredito Cartório de Registro de Imóveis [...]”
(sic).

Quanto ao mérito, pedem a confirmação da
“[...] indisponibilidade certamente deferida e determinar que os agravados se abstenham de qualquer ato ou tentativa de retomada da posse direta sobre o supramencionado bem, até que este feito transite em julgado”
(sic).

A tutela recursal almejada foi
in
deferida

por mim, em 05/04/2024 (Id. 211800186).

Foram opostos Embargos de Declaração contra a decisão que indeferiu a tutela de urgência em Id. 210989164, sendo rejeitados em Id. 211800186.

Contraminuta dos agravados pelo desprovimento do recurso e consequente manutenção da decisão (Id. 220966175).

Preparo recursal devidamente recolhido no Id. 208625164.

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Cinge a controvérsia recursal em aferir o acerto ou não da decisão interlocutória que indeferiu a tutela de urgência requestada, sob o fundamento de que
“[...] o registro realizado pela agravada PORTOARIS EMPREENDIMENTOS LTDA. é suficiente para constituir a posse, o domínio e a propriedade sobre o imóvel sub judice, de modo que a indisponibilidade do bem afigurava-se medida excepcional, inaplicável ao presente caso concreto”
(sic).

Eis a decisão ora combatida:

“[...] Quanto ao pedido de tutela antecipada, dispõe o artigo 300 do Código de Processo Civil que a tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, ressalvando a concessão quando houver perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão.

Ao discorrer sobre o tema Luiz Guilherme Marinoni, Sérgio Cruz Arenhart e Daniel Mitidiero asseveram que seu pressuposto “é a probabilidade do direito, isto é, de uma convicção judicial formada a partir de uma cognição sumária das alegações da parte” (Novo Curso de Processo Civil, v. II, p. 202).

No presente caso, a parte autora não logrou êxito em demonstrar a probabilidade do direito alegado.

Isso porque, em uma análise sumária, o instrumento de contrato de compra e venda (ID 142690818) não pode ser oposto contra terceiro, porque há indícios de que não foi registrado.

De mais a mais, a transmissão da propriedade de bem imóvel se opera com o registro do título translativo no Registro de Imóveis, nos termos do art. 1.245 do Código Civil, de modo que o requerido PORTOARIS EMPREENDIMENTOS LTDA é detentor do domínio do imóvel, conforme matrícula juntada no ID 142690822.

Não há falar, assim, em manutenção do domínio do imóvel pelos autores, porque esse direito é da empresa requerida, na forma da lei civil.

Outrossim, a decretação de indisponibilidade de bens é medida excepcional, havendo outros meios de os autores darem publicidade à existência de litígio sobre o imóvel, a exemplo da averbação premonitória, que, apesar de ser geralmente utilizada no processo de execução, tem sido amplamente admitida pela jurisprudência também na fase de conhecimento.

Nesse sentido:

‘EXECUÇÃO POR TÍTULO EXTRAJUDICIAL – AVERBAÇÃO PREMONITÓRIA DO ART. 828, CPC – POSSIBILIDADE – INDISPONIBILIDADE DO IMÓVEL – SITUAÇÃO EXCEPCIONAL NÃO EVIDENCIADA – DECISÃO REFORMADA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. A finalidade da averbação premonitória é antecipar o marco a partir do qual se poderá caracterizar a fraude à execução, fazendo coincidir com a data da averbação no registro competente, nos termos do art. 828, § 4º, do CPC. A averbação da informação acerca do ajuizamento da execução no registro dos bens atribui maior publicidade ao processo executivo, evitando a alegação de desconhecimento da demanda por terceiros e a alienação fraudulenta de bens do executado. A averbação de indisponibilidade junto à matrícula do imóvel se trata de medida drástica, que somente pode ser decretada em situações excepcionais, o que não restou evidenciado nos autos, tendo em vista que a agravante não demonstrou que o executado/agravado tenha realizado qualquer ato na tentativa de se desfazer do bem’ (TJ-MT 10083556720218110000 MT, Relator: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Data de Julgamento: 26/01/2022, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 31/01/2022).

‘AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – AVERBAÇÃO PREMONITÓRIA SOBRE IMÓVEL DO REQUERIDO – PROCESSO EM FASE DE CONHECIMENTO – POSSIBILIDADE – PEDIDO DE LEVANTAMENTO – INDEFERIMENTO – DECISÃO INTERLOCUTÓRIA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. Embora a averbação premonitória junto ao registro de imóveis seja instituto próprio do processo de execução, (art. 799, IX, do CPC) a jurisprudência tem flexibilizado a sua concessão nas ações em fase de conhecimento, desde que comprovados os requisitos da tutela de urgência. Averbação premonitória não configura constrição judicial que torne indisponível o imóvel, mas apenas adverte a terceiro sobre demanda que o envolve. No caso concreto, permanecendo hígidos nos autos os fundamentos aplicados pelo magistrado singular para indeferir o pedido de levantamento da averbação premonitória, não havendo prova capaz de afastá-los, a manutenção da decisão agravada é medida que se impõe’ (TJ-MT - AI: 10177513420228110000, Relator: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Data de Julgamento: 08/03/2023, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 15/03/2023).

Desse modo,
INDEFIRO
o pedido de tutela provisória de urgência.

3.
Caso requeiram os autores
,
EXPEÇA-SE
certidão comprobatória do ajuizamento da ação, para fins de averbação premonitória.

4.
Com supedâneo no inciso V, do artigo 139 do CPC, e ainda, da norma ínsita na Resolução 125 do CNJ,
DESIGNE-SE
sessão de conciliação a se realizar pelo CEJUSC VIRTUAL, expedindo-se o necessário.” (Id.
143097373
– autos de origem)

Desse modo, verifica-se que a decisão recorrida deu a melhor solução ao caso, resguardando os direitos bem aparentes dos agravados.

É firme a convicção do Juiz prolator da decisão recorrida, tendo em vista que a legislação pátria preconiza que
“Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código”
, conforme inteligência do artigo 1.227 e ss. do Código Civil
,
verbis:

“Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

§ 1
o
Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

§ 2
o
Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.

Art. 1.246. O registro é eficaz desde o momento em que se apresentar o título ao oficial do registro, e este o prenotar no protocolo.

Art. 1.247. Se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o interessado reclamar que se retifique ou anule.

Parágrafo único. Cancelado o registro, poderá o proprietário reivindicar o imóvel, independentemente da boa-fé ou do título do terceiro adquirente.”

Sendo assim, basta uma breve análise da escritura pública do imóvel objeto da lide (matrícula nº. 6.658, do CRI de Brasnorte), para atestar que primeiramente o imóvel foi registrado em nome de Suedy de Souza Ferreira. Este, por sua vez, vendeu o imóvel a Augusto César Miranda Costa e Nádia Ferrari Costa em 14/11/2018. Após, consta como último registro na escritura do imóvel, a venda destes últimos a Portoaris Empreendimentos Ltda., em 10/11/2022.

Desse modo, a Portoaris Empreendimentos Ltda. é a detentora do domínio do imóvel.

Ademais, como bem salientou o Magistrado de piso,
“[...] a decretação de indisponibilidade de bens é medida excepcional, havendo outros meios de os autores darem publicidade à existência de litígio sobre o imóvel, a exemplo da averbação premonitória, que, apesar de ser geralmente utilizada no processo de execução, tem sido amplamente admitida pela jurisprudência também na fase de conhecimento”
(sic).

Nesse sentido, é o entendimento desta Corte de Justiça:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – AVERBAÇÃO PREMONITÓRIA SOBRE IMÓVEL DO REQUERIDO – PROCESSO EM FASE DE CONHECIMENTO – POSSIBILIDADE – PEDIDO DE LEVANTAMENTO – INDEFERIMENTO – DECISÃO INTERLOCUTÓRIA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

Embora a averbação premonitória junto ao registro de imóveis seja instituto próprio do processo de execução, (art. 799, IX, do CPC) a jurisprudência tem flexibilizado a sua concessão nas ações em fase de conhecimento, desde que comprovados os requisitos da tutela de urgência.

Averbação premonitória não configura constrição judicial que torne indisponível o imóvel, mas apenas adverte a terceiro sobre demanda que o envolve.

No caso concreto, permanecendo hígidos nos autos os fundamentos aplicados pelo magistrado singular para indeferir o pedido de levantamento da averbação premonitória, não havendo prova capaz de afastá-los, a manutenção da decisão agravada é medida que se impõe.”
(TJ-MT - AI: 10177513420228110000, Relator: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Data de Julgamento: 08/03/2023, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 15/03/2023).

Assim, em consonância com a lei civil, não há fundamento que justifique a determinação de indisponibilidade do imóvel
sub judice.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso, mantendo-se hígida a decisão proferida pelo Magistrado de primeiro grau.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 10/07/2024