Tribunal: TJMT
Processo: 1002124-44.2023.8.11.0003
Relator(a): SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-09-17
Data de publicação: 2024-09-20

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1002124-44.2023.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO]

Parte(s):

[WILSON CRISPINO DE OLIVEIRA - CPF: 384.462.271-34 (APELADO), EDUARDO NAVES PASCHOAL MACKIEVICZ - CPF: 048.927.271-13 (ADVOGADO), KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 97.522.734/0001-72 (APELANTE), EDUARDO SILVA MADLUM - CPF: 337.299.208-39 (ADVOGADO), WILLIAM SILVA DE ALMEIDA PUPO - CPF: 314.985.718-08 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS –
COMPRA E VENDA DE LOTE (PAQUE ROSA BORORO) – INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – CULPA DA VENDEDORA PELO ATRASO NA OBRA – DANO MORAL CONFIGURADO – SITUAÇÃO QUE ULTRAPASSA O MERO ABORRECIMENTO - PRETENSÃO DE RETENÇÃO DE PARTE DOS VALORES PAGOS – INVIABILIDADE - IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE VALORES PAGOS A TÍTULO DE IPTU APÓS A RESCISÃO DO CONTRATO (NATUREZA “PROPTER REM”) -

DETERMINAÇÃO DE DEVOLUÇÃO DE VALORES COM INCIDÊNCIA DE JUROS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO – INVIABILIDADE EIS QUE A CULPA FOI EXCLUSIVA DA VENDEDORA DO LOTE

– INCIDÊNCIA DE JUROS DE MORA DESDE A CITAÇÃO – SENTENÇA MANTIDA – APELO DESPROVIDO.

Constatando-se a culpa exclusiva do vendedor em relação ao atraso injustificado, tendo-se em vista a data de encerramento do empreendimento e o contrato firmado, é viável a devolução dos valores pagos, sem qualquer retenção.

É cabível a fixação de dano moral em situação de atraso injustificado da empresa de empreendimentos imobiliários, de modo que a situação ultrapassa o mero aborrecimento e acarreta abalo emocional importante à parte consumidora/apelada.

“(...) 3. Ocorrida a rescisão contratual e o retorno ao status quo ante, o imóvel volta ao patrimônio da vendedora, não é cabível a retenção de valores a título de IPTU, que constitui tributo de natureza
propter rem
, desde que haja débitos anteriores ao reconhecimento da rescisão. (...) (N.U 1000275-69.2021.8.11.0015, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 14/03/2023, Publicado no DJE 16/03/2023)”.

Os juros de mora em contrato rescindido por culpa exclusiva do vendedor devem incidir desde a citação, eis que o julgado do colendo Superior
,
no REsp 1740911/DF, pelo rito de repetitivo (Tema 1002), diz respeito a rescisão do contrato de compra e venda imotivada pelo comprador.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Apelação Cível (ID. Num. 215590216) interposto por
KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
,

em face de sentença prolatada pelo Juízo de Direito da 2ª Vara Cível da Comarca de Rondonópolis/MT, que, nos autos de Ação de Rescisão de Contrato c/c Devolução de Quantia Paga, Tutela de Evidência em caráter Liminar e Indenização por Danos Morais nº 1002124-44.2023.8.11.0003, movida por
WILSON CRISPINO DE OLIVEIRA
,
JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTE
a pretensão deduzida na inicial para o fim de:
a)
DECLARAR
rescindidos os contratos de compra e venda dos terrenos descritos na inicial;
b)

CONDENAR
a requerida na restituição dos valores pagos, em parcela única e no prazo máximo de 30 (trinta) dias, sob pena de multa diária no importe de R$ 500,00 (quinhentos reais), consoante súmula 543 STJ, a serem corrigidos a partir do desembolso de cada parcela, pelo índice definido no instrumento contratual, além de juros de mora de 1% ao mês desde a citação e multa por inadimplência,
nos moldes estabelecidos no contrato
; e
c)

CONDENAR
a requerida no pagamento de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) a título de indenização por danos morais, com juros de mora de 1% ao mês desde a citação e correção monetária pelo INPC/IBGE a partir do arbitramento (súmula 362 STJ). Não atribuída à parte autora a causa da rescisão contratual,
DEIXA-SE
de condená-la no pagamento dos encargos contratuais suscitados pela demandada.
CONDENA-SE
a parte ré no pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, os quais são em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação (art. 85, §2º, CPC/2015).Por fim, a sentença
CONDENOU
a parte requerida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, os quais fixo em 12% sobre o valor da condenação (art. 85, §2º, CPC/2015).

A Apelante, KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, em síntese, alega que “(...) Trata-se de AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL URBANO C.C. REEMBOLSO E DANOS MORAIS, proposta pelo Apelado em face da Apelante, onde, em síntese, objetivou-se o rompimento antecipado do contrato celebrado entre as partes com restituição do valor pago, multa e indenização por danos morais, tendo em vista suposto atraso na conclusão das obras de infraestrutura do empreendimento”; e que “(...) A peça contestatória apresentada tempestivamente rebateu os argumentos expostos na inicial, principalmente com relação à conclusão das obras e liberação para receber construções, validade contratual e retenção nos termos convencionados em virtude da inexecução do contrato por parte da compradora; taxa de fruição pelo tempo de ocupação do bem; e restituição de eventuais valores em aberto a título de IPTU durante o período de posse da compradores, ora Apelados, bem como em relação a inexistência de qualquer dano moral ou incidência de multa”.

Aduz que “(...) a r. sentença deve ser reformada para considerar a rescisão contratual por culpa da Apelada diante sua desistência, devendo ser consideras válidas as disposições contratuais e aplicados os percentuais de retenção, conforme pactuado no Compromisso Particular de Compra e Venda. Alternativamente, operada por culpa exclusiva da Apelada, nasce o direito de retenção, aplicando as cláusulas contratuais tendo em vista sua validade, porém caso assim não entenda Vossas Excelências, que sejam aplicadas decisões proferidas pela jurisprudência que seguem o patamar NUNCA INFERIOR A 25% (VINTE E CINCO POR CENTO) do valor efetivamente pago, pelos gastos de propaganda, publicidade, administração e impostos”.

Argumenta que “(...) No que tange aos juros moratórios, impossível a sua incidência a partir da citação, pois recentemente a 2ª seção do STJ concluiu o julgamento de repetitivo acerca do termo inicial dos juros de mora incidentes sobre os valores a serem restituídos pela Promitente Vendedora de imóvel, em caso de extinção do contrato por iniciativa do Promitente Comprador”, de modo que inexiste mora da Apelante, e que, assim, somente a partir do trânsito em julgado é que poderiam incidir juros moratórios.

Requer o afastamento da incidência de juros moratórios, em virtude de ausência de mora anterior da Apelante. Ademais, assevera que os juros moratórios devem ser computados a partir do trânsito em julgado da decisão.

Sustenta a ausência de dano moral indenizável, pois o descumprimento do contrato não enseja a indenização.

Afirma que o Apelado deve ser responsabilizado ao pagamento de eventuais débitos no imóvel durante o período de posse (IPTU).

Pugna pelo provimento do recurso para reconhecer a culpa exclusiva da Apelada pela rescisão contratual e admitir que a restituição dos valores pagos se dê com a aplicação dos percentuais de retenção previstos no Compromisso Particular de Compra e Venda. Requer que eventuais juros moratórios sejam aplicados a partir do trânsito em julgado desta demanda, conforme entendimento do STJ em sede de recurso repetitivo; que seja afastada qualquer indenização por danos morais, haja vista sua inexistência no caso em tela; que seja declarada a responsabilidade da Apelada por eventuais débitos de IPTU durante todo o período de vigência contratual.

Pede a inversão do ônus de sucumbência, além da distribuição igualitária das custas processuais.

As contrarrazões foram ofertadas, pugnando pelo desprovimento do apelo interposto; e pela majoração da verba honorária advocatícia de sucumbência.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

O objeto deste recurso consiste em analisar e dirimir se está ou não correta a sentença que, nos autos de Ação de Rescisão de Contrato c/c Devolução de Quantia Paga, Tutela de Evidência em caráter Liminar e Indenização por Danos Morais nº 1002124-44.2023.8.11.0003, movida por
WILSON CRISPINO DE OLIVEIRA
, em face de
KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
,
JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTE
a pretensão deduzida na inicial para o fim de:
a)
DECLARAR
rescindidos os contratos de compra e venda dos terrenos descritos na inicial;
b)

CONDENAR
a requerida na restituição dos valores pagos, em parcela única e no prazo máximo de 30 (trinta) dias, sob pena de multa diária no importe de R$ 500,00 (quinhentos reais), consoante súmula 543 STJ, a serem corrigidos a partir do desembolso de cada parcela, pelo índice definido no instrumento contratual, além de juros de mora de 1% ao mês desde a citação e multa por inadimplência,
nos moldes estabelecidos no contrato
; e
c)

CONDENAR
a requerida no pagamento de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) a título de indenização por danos morais, com juros de mora de 1% ao mês desde a citação e correção monetária pelo INPC/IBGE a partir do arbitramento (súmula 362 STJ). Não atribuída à parte autora a causa da rescisão contratual,
DEIXA-SE
de condená-la no pagamento dos encargos contratuais suscitados pela demandada.
CONDENA-SE
a parte ré no pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, os quais são em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação (art. 85, §2º, CPC/2015).Por fim, a sentença
CONDENOU
a parte requerida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, os quais fixo em 12% sobre o valor da condenação (art. 85, §2º, CPC/2015).

Os pontos de insurgência em relação à sentença são os seguintes:

- Alegação de culpa exclusiva da Autora/Apelada/Compradora quanto à rescisão do contrato.

Direto ao ponto. Vê-se dos autos que o atraso por parte da empresa de empreendimentos imobiliários é incontestável.

O Contrato Particular de Compra e Venda foi firmado entre os litigantes, em 06/11/2017, envolvendo o Lote 20, da Quadra 46 do Loteamento Rosa Bororo. Constata-se que não foi entregue a obra no prazo assinalado.

Diante disso, não há como não reconhecer o descumprimento contratual exclusivamente da construtora. Não há também qualquer menção de inadimplemento por parte da autora/apelada antes do imbróglio causado, e do qual a Autora/Apelada não deu causa (ajuizamento de Ação Civil Pública pelo MPE, acarretando o embargo das obras do empreendimento).

Destaca-se que, em setembro/2014, houve determinação de suspensão de todas as obras que estavam sendo realizadas, e também a suspensão de divulgações midiáticas no intuito de comercializar os imóveis, a fim de evitar prejuízos a terceiros.

Também é fato incontroverso que somente no final do primeiro semestre de 2018 é que houve acordo homologado com o Ministério Público para a continuidade do empreendimento, o que demonstra que a aquisição se deu logo depois de período de turbulência, envolvendo o empreendimento, a imobiliária e os entes públicos.

Portanto, procede a tese adotada pela sentença, fundamentou o atraso unilateral e inquestionável da imobiliária, devendo, portanto, suportar o ônus do inadimplemento e da rescisão não motivada pelo comprador:

“(...) A existência de relação jurídica entre as partes é inconteste, estando materializada pelos contratos de compra e venda dos terrenos localizados no Parque Rosa Bororo, conforme descrição inicial. Extrai-se dos autos que referidos contratos foram firmados em 06/11/2017, no valor de R$ 56.156,24 (cinquenta e seis mil, cento e cinquenta e seis reais e vinte e quatro centavos), mediante pagamento de sinal equivalente ao importe de R$ 3.288,44 (três mil duzentos e oitenta e oito reais e quarenta e quatro centavos) com parcelamento do restante em 180 prestações (id 108641048).

Cinge-se a controvérsia, portanto, ao não cumprimento, por parte da vendedora, dos termos ajustados contratualmente, especificamente o prazo para conclusão de obras de infraestrutura.

Nesse contexto, as alegações defensivas, para além de genéricas, pois não enfrentado de maneira específica o descumprimento do pacto negocial, revelam nítida confissão ficta. Houve inobservância do ônus da impugnação especificada (CPC, 336 e 341).

Princípio do ônus da impugnação especificada.
No processo civil é proibida a contestação genérica, isto é, por negação geral. Pelo princípio do ônus da impugnação especificada, cabe ao réu impugnar um a um os fatos articulados pelo autor na petição inicial. Deixando de impugnar um fato, por exemplo, será revel quanto a ele, incidindo os efeitos da revelia (presunção de veracidade – CPC 344 ). (Comentários ao código de processo civil – livro eletrônico - Nélson Nery Junior, Rosa Maria Andrade Nery – São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2015). Frise-se, não foi informada a data real de concreção das obras e nem houve insurgência específica quanto ao compromisso de entrega-las ainda em 2018, conforme documentos juntados pelo autor, inclusive com divulgação em redes sociais. De igual modo, tampouco foi noticiada qualquer circunstância extraordinária ou imprevisível capaz de justificar o atraso, quiçá eventual inadimplemento contemporâneo do requerente ao período previsto para conclusão do empreendimento. E sendo assim, não há como imputar ao comprador o ônus de suportar o atraso na realização das obras, revelando-se exclusivamente da demandada a culpa pelo descumprimento contratual, à luz do disposto no art. 475, CC”.

Em feito desta Comarca e que analisou o tema, o TJMT ditou o seguinte comando jurisprudencial: EMENTA: APELAÇÃO – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C.C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA – RESCISÃO MOTIVADA PELO VENDEDOR – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DO VALOR PAGO – PRECEDENTES DO STJ – JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO – DANOS MORAIS DEVIDOS – QUANTUM INDENIZATÓRIO – MANUTENÇÃO – FIXAÇÃO RAZOÁVEL – APELO NÃO PROVIDO. Demonstrado que a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva do promitente-vendedor, há de ser restituído integralmente o valor pago pelo promitente-comprador, com juros de mora a partir da citação. Possível é a condenação por danos morais decorrentes de atraso de entrega de imóvel, máxime extrapolado inclusive o período de tolerância e não entregue no prazo excedente. Arbitrado com razoabilidade, deve ser mantido o valor indenizatório do dano moral. (TJMT – QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO Número Único: 1007504-19.2021.8.11.0003 Classe: APELAÇÃO CÍVEL (198) - Relator: Des(a). GUIOMAR TEODORO BORGES – DJ 08/09/2022) Escorreita, pois, a rescisão do contrato, impondo-se à parte requerida a restituição dos valores pagos pelo requerente,Destarte, escorreita a rescisão do contrato, impondo-se à parte ré a restituição dos valores pagos pelo requerente, sobre os quais deverá incidir correção monetária desde o desembolso de cada parcela.Uma vez não imputada ao comprador à causa pela rescisão do contrato, não há falar em aplicação das multas, cláusulas e encargos moratórios e penais previstos no contrato”.

- afastamento da incidência de juros moratórios, em virtude de ausência de mora anterior da Apelante. Defesa de que os juros moratórios devem ser computados a partir do trânsito em julgado da decisão.

Não há fundamento na alegação de ausência de mora, diante do incontestável atraso, bem como da existência de impedimento de continuidade da obra, em razão de embargo do MPE.

Assim, não há falar em afastamento de incidência de juros de mora.

Também não merece reforma a sentença no tocante à incidência de juros de mora, pois se trata de ação de natureza contratual, não se aplicando a Lei n. 13.786/2018, que trata da aplicação de juros de mora a partir do trânsito em julgado, pois no caso não houve culpa do comprador, não havendo possibilidade de retenção:

“CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. DESISTÊNCIA PELO COMPRADOR. PERCENTUAL. RETENÇÃO. POSSIBILIDADE. SÚMULA 568/STJ. REVISÃO. SÚMULA 7/STJ. CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. DESEMBOLSO.
TERMO INICIAL DOS JUROS. TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO
. 1. Ação de rescisão contratual c/c devolução de quantias pagas. 2. A atual jurisprudência do STJ define que, em caso de rescisão de compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador, é possível ao vendedor reter entre 10% e 25% dos valores pagos. 3. A análise da razoabilidade do percentual fixado pelo Tribunal de origem entre os parâmetros estabelecidos pelo STJ, encontra óbice na Súmula 7 do STJ. 4. Agravo interno em agravo em recurso especial desprovido”. (AgInt no REsp 1813490 / SP AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL 2019/0129572-2 Relatora Ministra NANCY ANDRIGHI (1118) Órgão Julgador T3 - TERCEIRA TURMA Data do Julgamento 26/08/2019 Data da Publicação/Fonte DJe 28/08/2019)”.

- alegação de ausência de dano moral indenizável, pois o descumprimento do contrato não enseja a indenização

A esse respeito considero que a matéria não se trata de mero descumprimento contratual, mas sim frustração importante acarretada por ausência de informação acerca da existência de embargo no imóvel, ocasionando danos à honra e à dignidade da consumidora, que experimentou abalo emocional considerável, conforme muito bem exposto na sentença:

“(...) No que concerne ao dano moral, este pode ser conceituado como uma
“lesão a um interesse existencial concretamente merecedor de tutela”
. (FARIAS, Cristiano Chaves et al. Curso de Direito Civil. v.3, Responsabilidade Civil. Salvador: Juspodivm, 2014).

Certo é que as circunstâncias do caso se sobrepõem ao mero dissabor, especialmente porque a parte compradora se viu privada de fazer uso do bem, sendo frustradas as expectativas que fundamentaram a aquisição do imóvel, cabendo à ré o dever de indenizar.

Em atenção aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, considerando as nuances do caso concreto e das partes envolvidas, visando prestigiar o caráter pedagógico da medida, especialmente obstar a reiteração da conduta, e, ao mesmo tempo, o enriquecimento indevido do requerente, correta a fixação do

valor da indenização em R$ 5.000,00 (cinco mil reais), com juros de mora de 1% ao mês desde a citação e correção monetária pelo IPCA a partir do arbitramento (súmula 362 STJ)”.

Portanto, considera-se plausível a condenação por danos morais, bem como o valor fixado a tal título, no montante de R$ 5.000,00 (cinco mil reais)

- alegação de que o Apelado deve ser responsabilizado ao pagamento de eventuais débitos no imóvel durante o período de posse (IPTU).

A esse respeito, melhor sorte não socorre à Apelante, pois com a rescisão o imóvel volta ao patrimônio da parte vendedora, de modo que não cabe a retenção a título de IPTU, ante sua natureza “propter rem”.

A propósito:

“RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO RESCISÓRIA C/C NULIDADE DE CLÁUSULAS ABUSIVAS E DEVOLUÇÃO DE PARCELAS PAGAS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR – RETENÇÃO – RESTITUIÇÃO EM PERCENTUAL RAZOÁVEL – RETENÇÃO DE VALOR DE IPTU – DÉBITOS EM ABERTO – CLÁUSULAS QUE CONTRARIAM A LEGISLAÇÃO E JURISPRUDÊNCIA – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO DA AUTORA PARCIALMENTE PROVIDO E RECURSO DO REQUERIDO DESPROVIDO.

1. Na hipótese de rescisão contratual por culpa exclusiva do comprador/recorrente, que não teve condições de arcar com as parcelas do financiamento, não há que se falar em indenização por danos morais.

2. É sedimentado entendimento que considera razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel a pedido do comprador, que o percentual de retenção pelo vendedor de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados.

3. Ocorrida a rescisão contratual e o retorno ao status quo ante, o imóvel volta ao patrimônio da vendedora, não é cabível a retenção de valores a título de IPTU, que constitui tributo de natureza
propter rem
, desde que haja débitos anteriores ao reconhecimento da rescisão.

4. As cláusulas contratuais, ainda que previamente informadas ao consumidor, antes da assinatura do contrato, não afasta a sua abusividade. (N.U 1000275-69.2021.8.11.0015, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 14/03/2023, Publicado no DJE 16/03/2023)”.

Portanto, não há qualquer fundamento plausível para a reforma da sentença, devendo ser desprovido o recurso interposto por KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.

Atento ao disposto no artigo 85, § 11 do CPC, majoro em 5% a verba honorária advocatícia fixada pelo Juízo “a quo”.

Considera-se prequestionada toda a matéria ventilada no feito.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 17/09/2024