Tribunal: TJMT
Processo: 1000593-45.2019.8.11.0040
Relator(a): CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-02-14
Data de publicação: 2024-02-17

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1000593-45.2019.8.11.0040
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Promessa de Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Efeitos]
Relator:
Des(a).
CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Turma Julgadora:

[DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[IVONETE APARECIDA LUVISON - CPF: 026.260.939-80 (APELANTE), EDER DE MEIRA COELHO - CPF: 004.888.901-60 (ADVOGADO), VILA RICA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 15.526.749/0001-44 (APELADO), AYESKA BIFON - CPF: 047.357.041-67 (ADVOGADO), LARISSA INA GRAMKOW MESQUITA - CPF: 881.355.861-91 (ADVOGADO), SANTOS & BORTOLOTTI LTDA - ME - CNPJ: 10.777.170/0001-30 (APELADO), ARAGUAIA IMÓVEIS LTDA (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

Recurso de Apelação Cível
nº: 1000593-45.2019.8.11.0040– Sorriso.

Apelante:
Ivonete Aparecida Luvison.

Apeladas:
Vila Rica Empreendimentos Imobiliários Ltda. e outra.

E M E N T A

AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES –
INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE LOTE - JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE – IMPROCEDÊNCIA DO PLEITO AUTORAL POR AUSÊNCIA DE PROVAS - PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA ACOLHIDA - NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA -

SENTENÇA ANULADA – RECURSO PROVIDO.

É perfeitamente possível que o magistrado julgue a ação de forma antecipada, quando entender que não há necessidade de dilação probatória, entretanto, há casos em que havendo controvérsia e pertinência, prevalece o direito da parte de produzir a prova, antes de ser proferida a decisão de mérito, especialmente quando envolve situações que dependem de maior dilação probatória para ficarem claramente elucidadas.

R E L A T Ó R I O

Recurso de Apelação Cível
nº: 1000593-45.2019.8.11.0040– Sorriso.

Apelante:
Ivonete Aparecida Luvison.

Apeladas:
Vila Rica Empreendimentos Imobiliários Ltda. e outra.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação interposto por Ivonete Aparecida Luvison em face da r. sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 3ª Vara Cível da Comarca de Sorriso, que nos autos da ação de rescisão contratual c/c devolução de valores movida em desfavor de Vila Rica Empreendimentos Imobiliários Ltda. e Santos & Bortolotti Ltda. – Me, julgou improcedentes os pedidos iniciais, condenando a autora ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como ao pagamento dos honorários advocatícios fixado em 15% (quinze por cento) sobre o valor da causa.

Inconformada, a apelante argui a ocorrência de cerceamento ao seu direito de defesa, uma vez que não lhe foi oportunizada a instrução probatória, julgando improcedente a demanda por ausência de provas.

No mérito, assevera que as partes resolveram o contrato 32/2014 através do “Instrumento Particular de Resilição de Compromisso de Venda e Compra do Loteamento Denominado: Jardim Imigrantes” mediante desconto da cláusula penal de 10% (dez por cento), conforme faz prova o anexo (Doc. 053), e
concomitantemente
as partes celebraram o “Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra de Lote do Loteamento Denominado – Vila Rica” (Doc. 064 ), qual seja, Contrato nº. 348/2017.

Segue sustentando que, em que pese a primeira ré não tenha mencionado no instrumento de contrato nº. 348/2017, que o valor a ser ressarcido em decorrência do distrato do Contrato nº. 32/2014 seria utilizado como entrada do bem imóvel objeto do Contrato 348/2017, fato é que este valor não foi devolvido à cliente, mas sim utilizado como entrada do financiamento do novo contrato.

Repisa que no momento do distrato do Contrato nº 32/2014, nenhum valor foi devolvido/restituído à Apelante, tendo as apeladas utilizado tal quantia de R$ 72.774,00 (setenta e dois mil e setecentos e setenta e quatro reais), a título de entrada no imóvel objeto do Contrato nº. 348/2017 (celebrado no momento do distrato).

Sustenta que a Apelante até a data de 19.07.2017, tinha pago ao Empreendimento Jardim Imigrantes Loteamento Urbano Ltda. (empresa do mesmo grupo econômico) a quantia de R$ 80.250,00 (oitenta mil e duzentos e cinquenta reais), bem como que o valor pago até o momento do distrato, foi descontado 10% (dez por cento) à título de multa contratual referente ao Contrato Nº. 32/2014, restando a Apelante um saldo de R$ 72.774,00 (setenta e dois mil e setecentos e setenta e quatro reais) o qual reitera que, ao contrário do que foi informado no “Instrumento Particular de Resilição de Compromisso de Venda e Compra de Lote do Loteamento Denominado – Jardim Imigrantes”, § 1º da Cláusula 3ª
não foi paga em moeda corrente nacional brasileira, no ato da assinatura do contrato, em hipótese alguma foi devolvido a cliente
, de modo, que o paragráfo primeiro do instrumento particular de resilição de compromisso de venda e compra de lote do loteamento denominado “jardim imigrantes” não traduz a realidade dos fatos.

Alega que ante a iminência da impossibilidade de adimplemento do avençado, em decorrência da situação financeira complicada da Apelante, procurou as Apeladas em meados de janeiro de 2018 para requerer a resilição do contrato de forma amigável, manifestando na oportunidade seu desejo de rescindir o contrato mediante desconto da cláusula penal de 10% (dez por cento) dos valores pagos e, consequentemente, efetuando a devolução da posse do terreno Lote 24 Quadra 02-B a Primeira Apelada, retornando as partes ao
status quo ante,
contudo as Apeladas se mantiveram intransigíveis, e não aceitaram rescindir o contrato sob o argumento de que não teriam como repor o valor das parcelas pagas e que estariam estudando alguma alternativa.

Por conta disso, na data de 20.08.2018, a apelante notificou extrajudicialmente as Apeladas (Doc. 086), solicitando a rescisão do contrato, com a restituição imediata das parcelas pagas, além de proceder à devolução da posse direta do imóvel, no qual não há qualquer edificação ou benfeitoria, deixando-o à disposição da imobiliária, que, por sua vez, novamente exarou seu desinteresse na rescisão, conforme Resposta a Notificação em anexo (Doc. 097), datada de 14.09.2018.

Destacou que em momento algum em referida contra notificação, as apeladas afirmam ter devolvido a importância de R$ 72.774,00 (setenta e dois mil setecentos e setenta e quatro reais), situação que se repete quando das negociações havida entre os patronos das partes, conforme se extrai do extenso histórico de conversas mantido através de aplicativo de mensagens instantâneas WhatsApp (incluso), e que cumpre asseverar sequer foi contestado na peça defensiva das apeladas.

Aduz que as Apeladas omitem o fato de que cobraram pelo terreno Lote 24 Quadra 02-B, o valor de R$ 180.012,00 (cento e oitenta mil e doze reais), sendo certo, que ficou ajustado entre as partes que o valor de R$ 72.774,00 (setenta e dois mil e setecentos e setenta e quatro reais) seria utilizado a título de entrada, e o restante do saldo devedor (R$107.238,00) parcelado em 6 (seis) prestações semestrais, com reajuste anual pelo índice IGP-M e taxa de 6% (seis por cento), medida que foi sugerida pela Primeira Apelada, sobre o pretexto de que o lançamento do referido valor no contrato, incidiria em custos acessórios e no recolhimento de impostos o que, inclusive, acarretaria em um valor menor ainda a ser restituído.

Por fim, alega que as recorridas não apresentaram cópia de recibo de saque e/ou transferência que comprove a movimentação da quantia “tida como devolvida”, bem como que foi pleiteada a inversão do ônus da prova ao caso em tela, que foi concedida através da interposição do Recurso de Agravo de Instrumento n. 1011403-97.2022.8.11.0000, que restou provido.

Ademais, pugnou pela produção das seguintes provas: a) Depoimento pessoal do Réu e seus prepostos, para esclarecimentos sobre a suposta devolução da quantia de R$ 72.774,00 (setenta e dois mil e setecentos e setenta e quatro reais) despendida em face das Rés à título de entrada no imóvel objeto do contrato 348/2017, valor este que as Requeridas alegam ter devolvido em espécie no ato da resilição do contrato 32/2014, nos termos do Art. 385 do CPC; b) Oitiva de testemunhas, uma vez que as alegações não condizem com a realidade dos fatos; c) a Reprodução cinematográfica a ser apresentada em audiência nos termos do Parágrafo Único do art. 434 do CPC, considerando que existem registros audiovisuais de duas sessões de mediação e conciliação extrajudiciais realizadas em câmara privada; considerando que o regimento interno de aludida câmara prevê o registro de áudio imagem como procedimento interno e considerando que os registros supramencionados são essenciais a elucidação dos fatos alegados pela autora/apelante, todavia, o magistrado de origem julgou antecipadamente a lide, caracterizando cerceamento de defesa da apelante.

Ante o exposto, requer, preliminarmente, a nulidade da sentença por cerceamento de defesa e, no mérito, a sua reforma, para: Decretar a rescisão do “Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra de Lote do Loteamento denominado “Vila Rica” (Contrato nº. 348/2017) entabulado entre as partes; (ii) Condenar as Requeridas, solidariamente, na devolução à Requerente do percentual de 90% (noventa por cento) dos valores pagos, ou seja, o montante de R$ 65.496,60 (sessenta e cinco mil e quatrocentos e noventa e seis reais e sessenta centavos), em parcela única, com a incidência de juros e correção monetária na forma da lei; (iii) Reduzir equitativamente a multa contratual, limitando- se o percentual de abatimento das Requeridas ao patamar de 10% (dez por cento) do valor das importâncias pagas pela Requerente; e, (iv) Condenar as Requeridas ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios.

As apeladas apresentaram contrarrazões no id. 189384721, pleiteando pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

Inclua-se na pauta.

Cuiabá, 15 de fevereiro de 2024.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

V O T O R E L A T O R

Recurso de Apelação Cível
nº: 1000593-45.2019.8.11.0040– Sorriso.

Apelante:
Ivonete Aparecida Luvison.

Apeladas:
Vila Rica Empreendimentos Imobiliários Ltda. e outra.

V O T O

Cinge-se dos autos que Ivonete Aparecida Luvison moveu ação de rescisão contratual c/c devolução de valores em desfavor de Vila Rica Empreendimentos Imobiliários Ltda. e Santos & Bortolotti Ltda. – Me, almejando, em suma, a rescisão do Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra do Lote Urbano n° 348/2017, objeto da aquisição do imóvel nº 24, Quadra nº 02-B, do Loteamento Vila Rica, com área de 450,03m2, na cidade de Sorriso/MT, bem como, a condenação das requeridas a restituição da quantia paga pela autora, no valor de R$ 65.496,60 (sessenta e cinco mil e quatrocentos e noventa e seis reais e sessenta centavos), valor este já deduzida a cláusula penal de 10% prevista no contrato.

A tutela de urgência foi concedida na origem para determinar a suspensão do pagamento das parcelas do contrato n.º 32/2014 e n.º 348/2017 firmado entre as partes a partir da notificação extrajudicial, bem como para impor às empresas requeridas que se abstenham de inserir o nome da parte autora junto aos cadastros de inadimplentes pelo débito discutido no presente feito, sob pena de multa diária de R$ 500,00 (quinhentos reais) em caso de descumprimento desta obrigação, limitada ao valor da causa (id. 189384687).

Durante a marcha processual, o MM. Juiz
a quo
determinou a intimação das partes para especificarem as provas que pretendiam produzir (id. 189384687 - Pág. 6), tendo a autora pleiteado: a) Depoimento pessoal do Réu e seus prepostos, para esclarecimentos sobre a suposta devolução da quantia de R$ 72.774,00 (setenta e dois mil e setecentos e setenta e quatro reais) despendida em face das Rés à título de entrada no imóvel objeto do contrato 348/2017, valor este que as Requeridas alegam ter devolvido em espécie no ato da resilição do contrato 32/2014, nos termos do Art. 385 do CPC; b) Ouvida de testemunhas, uma vez que as alegações não condizem com a realidade dos fatos, cujo rol segue em anexo; c) Reprodução cinematográfica a ser apresentada em audiência nos termos do Parágrafo Único do art. 434 do CPC. c.1) considerando que existem registros audiovisuais de duas sessões de mediação e conciliação extrajudiciais realizadas em câmara privada; considerando que o regimento interno de aludida câmara prevê o registro de áudio imagem como procedimento interno; considerando que os registros supramencionados são essenciais a elucidação dos fatos (id. 189384690 - Pág. 3), e as rés, o julgamento antecipado da lide (id. 189384691 - Pág. 2).

Todavia, o douto magistrado
a quo
, proferiu sentença e julgou improcedentes os pedidos iniciais, por ausência de provas dos fatos alegados, condenando a autora ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como ao pagamento de advocatícios sucumbenciais, fixado em 15% (quinze por cento) sobre o valor da causa (id. 189384715).

Contra essa decisão, a autora, ora apelante, recorre.

De proêmio, passo a análise da preliminar arguida pela apelante de que teve
o seu direito de defesa cerceado, pois, não lhe foi oportunizado a produção das provas requeridas.

Após detida análise dos autos, verifico que as partes foram intimadas para especificarem as provas que pretendiam produzir,
tendo a autora pleiteado: a) Depoimento pessoal do Réu e seus prepostos, para esclarecimentos sobre a suposta devolução da quantia de R$ 72.774,00 (setenta e dois mil e setecentos e setenta e quatro reais) despendida em face das Rés à título de entrada no imóvel objeto do contrato 348/2017, valor este que as Requeridas alegam ter devolvido em espécie no ato da resilição do contrato 32/2014, nos termos do Art. 385 do CPC; b) Ouvida de testemunhas, uma vez que as alegações não condizem com a realidade dos fatos, cujo rol segue em anexo; c) Reprodução cinematográfica a ser apresentada em audiência nos termos do Parágrafo Único do art. 434 do CPC. c.1) considerando que existem registros audiovisuais de duas sessões de mediação e conciliação extrajudiciais realizadas em câmara privada; considerando que o regimento interno de aludida câmara prevê o registro de áudio imagem como procedimento interno; considerando que os registros supramencionados são essenciais a elucidação dos fatos (id. 189384690 - Pág. 3), e as rés, o julgamento antecipado da lide (id. 189384691 - Pág. 2),
todavia, por não vislumbrar a necessidade de dilação probatória, o d. magistrado julgou o feito antecipadamente.

Com a devida vênia, entendo que o MM. Juiz não agiu com o costumeiro acerto, sendo incoerente julgar a lide de forma antecipada, sem oportunizar a colheita de provas pretendida pela autora, especialmente, porque a interpretação dos contratos possui natureza declaratória, ou seja, possui o objetivo da descoberta da intenção comum dos contratantes no momento da celebração do contrato.

O Código Civil, no artigo 112, salienta que “
nas declarações de vontade se atenderá mais à intenção nelas consubstanciadas do que ao sentido literal da linguagem
”.

Observo que a autora narra que as partes resolveram o contrato 32/2014 através do “Instrumento Particular de Resilição de Compromisso de Venda e Compra do Loteamento Denominado: Jardim Imigrantes” mediante desconto da cláusula penal de 10% (dez por cento), conforme faz prova o anexo (Doc. 053), e
concomitantemente
as partes celebraram o “Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra de Lote do Loteamento Denominado – Vila Rica” (Doc. 064 ), qual seja, Contrato nº. 348/2017.

Em que pese a primeira ré não tenha mencionado no instrumento de contrato nº. 348/2017, que o valor a ser ressarcido em decorrência do distrato do Contrato nº. 32/2014 seria utilizado como entrada do bem imóvel objeto do Contrato 348/2017, fato é que este valor não foi devolvido à cliente, mas sim utilizado como entrada do financiamento do novo contrato.

Repisa que no momento do distrato do Contrato nº 32/2014, nenhum valor foi devolvido/restituído à Apelante, tendo as apeladas utilizado tal quantia de R$ 72.774,00 (setenta e dois mil e setecentos e setenta e quatro reais), a título de entrada no imóvel objeto do Contrato nº. 348/2017 (celebrado no momento do distrato).

Sustenta que a Apelante até a data de 19.07.2017, tinha pago ao Empreendimento Jardim Imigrantes Loteamento Urbano Ltda. (empresa do mesmo grupo econômico) a quantia de R$ 80.250,00 (oitenta mil e duzentos e cinquenta reais), bem como que o valor pago até o momento do distrato, foi descontado 10% (dez por cento) à título de multa contratual referente ao Contrato Nº. 32/2014, restando a Apelante um saldo de R$ 72.774,00 (setenta e dois mil e setecentos e setenta e quatro reais) o qual reitera que, ao contrário do que foi informado no “Instrumento Particular de Resilição de Compromisso de Venda e Compra de Lote do Loteamento Denominado – Jardim Imigrantes”, § 1º da Cláusula 3ª
não foi paga em moeda corrente nacional brasileira, no ato da assinatura do contrato, em hipótese alguma foi devolvido a cliente
, de modo, que o paragráfo primeiro do instrumento particular de resilição de compromisso de venda e compra de lote do loteamento denominado “jardim imigrantes” não traduz a realidade dos fatos.

Alega que ante a iminência da impossibilidade de adimplemento do avençado, em decorrência da situação financeira complicada da Apelante, procurou as Apeladas em meados de janeiro de 2018 para requerer a resilição do contrato de forma amigável, manifestando na oportunidade seu desejo de rescindir o contrato mediante desconto da cláusula penal de 10% (dez por cento) dos valores pagos e, consequentemente, efetuando a devolução da posse do terreno Lote 24 Quadra 02-B a Primeira Apelada, retornando as partes ao
status quo ante,
contudo as Apeladas se mantiveram intransigíveis, e não aceitaram rescindir o contrato sob o argumento de que não teriam como repor o valor das parcelas pagas e que estariam estudando alguma alternativa.

Por conta disso, na data de 20.08.2018, a apelante notificou extrajudicialmente as Apeladas (Doc. 086), solicitando a rescisão do contrato, com a restituição imediata das parcelas pagas, além de proceder à devolução da posse direta do imóvel, no qual não há qualquer edificação ou benfeitoria, deixando-o à disposição da imobiliária, que, por sua vez, novamente exarou seu desinteresse na rescisão, conforme Resposta a Notificação em anexo (Doc. 097), datada de 14.09.2018.

Destacou que em momento algum em referida contra notificação, as apeladas afirmam ter devolvido a importância de R$ 72.774,00 (setenta e dois mil setecentos e setenta e quatro reais), situação que se repete quando das negociações havida entre os patronos das partes, conforme se extrai do extenso histórico de conversas mantido através de aplicativo de mensagens instantâneas WhatsApp (incluso), e que cumpre asseverar sequer foi contestado na peça defensiva das apeladas.

Aduz que
as Apeladas omitem o fato de que cobraram pelo terreno Lote 24 Quadra 02-B, o valor de R$ 180.012,00 (cento e oitenta mil e doze reais), sendo certo, que ficou ajustado entre as partes que o valor de R$ 72.774,00 (setenta e dois mil e setecentos e setenta e quatro reais) seria utilizado a título de entrada, e o restante do saldo devedor (R$107.238,00) parcelado em 6 (seis) prestações semestrais, com reajuste anual pelo índice IGP-M e taxa de 6% (seis por cento), medida que foi sugerida pela Primeira Apelada, sobre o pretexto de que o lançamento do referido valor no contrato, incidiria em custos acessórios e no recolhimento de impostos o que, inclusive, acarretaria em um valor menor ainda a ser restituído.

Por fim,
alega que as recorridas não apresentaram cópia de recibo de saque e/ou transferência que comprove a movimentação da quantia “tida como devolvida”, bem como que foi pleiteada a inversão do ônus da prova ao caso em tela, que foi concedida através da interposição do Recurso de Agravo de Instrumento n. 1011403-97.2022.8.11.0000, que restou provido,
conforme ementa,
verbis
:

“A
ÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES – APLICAÇÃO DO CDC – INVERSÃO INTEGRAL DO ÔNUS DA PROVA – ART. 6º, VIII, CDC – INDEFERIDO – REQUISITOS DEMONSTRADOS – DECISÃO REFORMADA – RECURSO PROVIDO.

Para a inversão do ônus da prova, é necessária a demonstração de hipossuficiência do consumidor ou a verossimilhança de suas afirmações. Estando presentes um dos requisitos previstos no art. 6º, VIII, do CDC, deve a decisão que indeferiu a aplicação do CDC e, via de consequência, a inversão do ônus da prova, ser reformada.”

Logo, entendo ser prudente a realização da instrução probatória, que não trará prejuízo algum, pelo contrário, possibilitará a produção do conjunto probatório pertinente ao direito postulado, antes de ser proferida a decisão de mérito.

Ressalto que tenho adotado este posicionamento em casos análogos, vejamos:

“AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE – EXTINÇÃO DO FEITO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO – ART. 267, VI, CPC/73 – INTERESSE PROCESSUAL – CERCEAMENTO DE DEFESA – PRELIMINAR ACOLHIDA – RECURSO PROVIDO.

[...]
O devido processo legal engloba uma série de outros princípios, como por exemplo: o contraditório e a ampla defesa (direito das partes produzir provas), que claramente não foram oportunizados à autora na espécie
”
(RAC n. 84.341/2016, 5ª Câm. Cív, j. 24.08.2016 – negritei)

Assim, restou evidente a ocorrência de cerceamento do direito de defesa e violação aos princípios constitucionais do contraditório, ampla defesa e devido processo legal, conforme o disposto no art. 5º, incisos LIV e LV, da C. Federal.

Portanto, por estes termos e estribado nessas razões,
acolho a preliminar
, para cassar a r. sentença e determinar o retorno dos autos a instância de origem para o seu regular processamento, a fim de que seja realizada a instrução probatória.

Posto isso, conheço do recurso e lhe
DOU PROVIMENTO.

Cuiabá, 15 de fevereiro de 2024.

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA

Relator

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 14/02/2024