Tribunal: TJMT
Processo: 1034099-58.2021.8.11.0002
Relator(a): ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-11-27
Data de publicação: 2024-12-02

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1034099-58.2021.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS

ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[LIT CONSTRUTORA LTDA - CNPJ: 20.622.469/0001-70 (APELADO), HEITOR JERONIMO ALMEIDA SILVA - CPF: 003.890.571-00 (ADVOGADO), EMIVAG EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS VARZEA GRANDE LTDA - ME - CNPJ: 03.927.829/0001-22 (APELANTE), FRANCISCO JUNIOR QUEIROZ LUZ - CPF: 366.562.916-00 (ADVOGADO), Heberson de Jesus Torres (ASSISTENTE), Adalberto Marques Ventura (ASSISTENTE), Juliano Lobato Evangelista (ASSISTENTE), MARA MERIZANI MICHELETTI BERTULIO - CPF: 002.427.251-55 (TERCEIRO INTERESSADO), MFMT CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA - CNPJ: 13.247.810/0001-99 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – APELAÇÃO CÍVEL – EMBARGOS DE TERCEIRO – CERCEAMENTO DE DEFESA – INEXISTÊNCIA – AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS – PRESUNÇÃO DE BOA-FÉ DO ADQUIRENTE – IRREGULARIDADES INEXISTENTES – SENTENÇA MANTIDA –
DESPROVIMENTO DO RECURSO
.

Presume-se a boa-fé do adquirente de imóvel que cumpre diligências ordinárias para a aquisição de imóvel, adquirindo a propriedade antes de qualquer restrição judicial formalizada.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL Nº 1034099-58.2021.8.11.0002

APELANTE:

EMIVAG EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS VÁRZEA GRANDE LTDA - ME

APELADA:

LIT CONSTRUTORA LTDA

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto por
EMIVAG EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS VÁRZEA GRANDE LTDA – ME
, contra r. sentença proferida pelo MMº Juiz
Luis Otávio Pereira Marques
, da 3ª Vara Cível de Várzea Grande-MT, lançada nos autos dos Embargos de Terceiro nº. 1034099-58.2021.8.11.0002
,
ajuizados por
LIT CONSTRUTORA LTDA
, que julgou procedentes os pedidos formulados na inicial, para desconstituir a penhora que recai sobre os imóveis localizados na quadra 36, Lotes 01 a 20, do Loteamento Santa Cecília, Bairro Primavera, da cidade de Várzea Grande, registrado na matrícula nº, 114.187, do 1º Serviço Notarial e de Registro de Várzea Grande/MT. Por consequência, condenou a embargada, ora recorrente, ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil.

Opostos embargos declaratórios, estes foram rejeitados por meio da decisão integrativa de Id. 238042772.

A apelante, em suas razões recursais, aduz que o juízo de primeira instância julgou o caso sem permitir a produção de provas requeridas, como a demonstração de má-fé da apelada, razão pela qual aponta violação ao contraditório e ampla defesa, com base no artigo 373, inciso II, do CPC.

Quanto ao mérito, sustenta que a LIT adquiriu os lotes sem as devidas cautelas, dispensando certidões importantes que indicariam ações judiciais contra a vendedora (MFMT Construtora).

Apresenta evidências de que todas as certidões cíveis, trabalhistas e federais da MFMT eram positivas antes da negociação.

Afirma que a MFMT nunca exerceu posse real sobre os lotes, pois a área sempre foi mantida sob controle da EMIVAG, que contratou funcionários específicos para vigiar e monitorar o loteamento, inclusive com registros de construção de cercas e monitoramento.

Defende que segundo o depoimento do corretor de imóveis Heberson, o local estava "sujo e cheio de entulhos" no momento das negociações, caracterizando abandono e ausência de posse.

Aponta que Juliano Lobato, corretor de imóveis envolvido na negociação dos lotes litigiosos, é cunhado de Miquéias Micheletti, sócio da MFMT, a empresa que vendeu os imóveis para a LIT Construtora.

Essa relação familiar cria, segundo a EMIVAG, um interesse direto no negócio por parte de Juliano, comprometendo a credibilidade de seu depoimento.

Salienta que a minuta do contrato particular de compra e venda de 27/07/2021 não possui reconhecimento de firma, reduzindo sua idoneidade.

Menciona que o pagamento foi realizado apenas em 26/08/2021, após o ajuizamento da ação anulatória em 21/08/2021.

Assevera que a apelada, mesmo assessorada por corretores, não realizou a análise completa da situação jurídica do imóvel e dispensou certidões fundamentais para segurança do negócio.

Assim sendo, pugna para que seja reformada a r. sentença, para declarar a nulidade da sentença por cerceamento de defesa, com retorno dos autos à primeira instância para instrução processual completa, ou julgar improcedentes os embargos de terceiro, haja vista a má-fé da apelada, invertendo-se o ônus de sucumbência (Id. 238042774).

As contrarrazões foram ofertadas, postulando pelo desprovimento do recurso, ao fundamento de que a matéria em discussão era essencialmente documental, não havendo necessidade de produção de provas adicionais, conforme requerido pela EMIVAG.

Sustenta ter adquirido os lotes com boa-fé da MFMT, após negociações legítimas e dentro dos padrões de mercado.

Ressalta que o contrato de compra e venda foi celebrado antes de qualquer decisão judicial que impusesse restrição aos lotes (a escritura foi formalizada em 25 de agosto de 2021, enquanto o bloqueio foi decretado em 10 de setembro de 2021).

Argumenta que tomou as precauções usuais no mercado imobiliário, sendo indevida a imputação de má-fé feita pela apelante.

Afirma que a EMIVAG não exercia posse efetiva sobre o imóvel, pois estavam desocupados e abandonados, conforme constatado no momento da aquisição. E diz que a alegação de que funcionários da EMIVAG monitoravam a área não foi comprovada, e não há evidências materiais que sustentem essa afirmação.

Destaca que a aquisição foi respaldada por uma escritura pública de compra e venda, documento dotado de fé pública, que confere legitimidade à transação. As certidões apresentadas não indicaram qualquer impedimento à venda, contradizendo o argumento da apelante de que o imóvel estava sujeito a litígios pendentes.

Sustenta que o bloqueio impede o uso dos lotes para obtenção de financiamento, o que compromete sua atividade empresarial. Pede, assim, a manutenção da sentença (Id. 238042777).

Preparo realizado de forma parcelada deferido e recolhida a primeira parcela (Id. 249122175).

Na peça Id. 253210666, a parte apelada se opôs ao julgamento virtual, vindicando, na mesma oportunidade, pela realização da sustentação oral.

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Recolhido o preparo da primeira parcela, e estando adequado e tempestivo,
CONHEÇO
o apelo interposto, o que faço com fulcro no artigo 1.009 do Código de Processo Civil.

Cinge-se dos autos que
LIT CONSTRUTORA LTDA
opôs embargos de terceiro em face de
EMIVAG EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS VÁRZEA GRANDE LTDA – ME
,
referente a penhora sobre os imóveis localizados na quadra 36, Lotes 01 a 20, do Loteamento Santa Cecília, Bairro Primavera, da cidade de Várzea Grande, matriculado sob nº. 114.187, no 1º Serviço Notarial e de Registro de Várzea Grande/MT.

A embargante alegou ser proprietária e possuidora legítima dos referidos lotes, que foram adquiridos de boa-fé, mediante uma escritura pública de compra e venda, firmada em 25 de agosto de 2021, após um processo de negociação e análise documental com a vendedora, MFMT Construtora e Incorporadora Ltda.

Ressalta que, no momento da compra, não havia registro de qualquer restrição judicial ou bloqueio que comprometesse a alienação dos lotes.

O Magistrado singular, ao sentenciar o feito, julgou procedentes os pedidos formulados na inicial, para desconstituir a penhora que recaía sobre os imóveis localizados na quadra 36, Lotes 01 a 20, do Loteamento Santa Cecília, Bairro Primavera, da cidade de Várzea Grande registrado na matrícula nº. 114.187, no 1º Serviço Notarial e de Registro de Várzea Grande/MT, condenando, ao final, a embargada ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC, cujos efeitos são agora combatidos por meio do presente apelo.

Pois bem. A decisão de manter ou reformar a sentença depende da análise dos argumentos e provas apresentados, quais sejam, cerceamento de defesa, aquisição de boa-fé pela LIT, suficiência de provas documentais e controle efetivo da posse pela LIT.

Inicialmente, no que diz respeito ao cerceamento de defesa, convém dizer que o julgamento antecipado da lide pelo Juízo de primeira instância foi realizado com base em provas suficientes para formar a convicção do Magistrado.

Ademais, não houve demonstração de prejuízo processual pela EMIVAG, e a produção de novas provas (como testemunhais ou periciais) não alteraria o contexto já documentado.

Nesse sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL –
EMBARGOS DE TERCEIRO

PROCEDENTES –

JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE – CERCEAMENTO DE DEFESA – INOCORRÊNCIA
– PRELIMINAR REJEITADA - INDISPONIBILIDADE JUDICIAL – POSSE - COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADA EM CARTÓRIO - BOA-FÉ DO ADQUIRENTE - IMÓVEL COMPRADO MUITO ANTES DA DECISÃO QUE MANTEVE A RESTRIÇÃO DOS BENS SITUADOS EM RONDÔNIA – CANCELAMENTO DA CONSTRIÇÃO – REDUZIDA A VERBA HONORÁRIA – APENAS A EMBARGADA/TERCEIRA APELANTE, RESPONDERÁ PELO ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA - PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE – RECURSO DOS DOIS PRIMEIROS APELANTES PROVIDOS – RECURSO DA TERCEIRA APELANTE PARCIALMENTE PROVIDO. “
Os princípios da livre admissibilidade da prova e da persuasão racional autorizam o julgador a determinar as provas que repute necessárias ao deslinde da controvérsia, e a indeferir aquelas consideradas prescindíveis ou meramente protelatórias
.” (AgInt no AREsp n. 1.457.765/SP) (...).”
(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 1016217-63.2021.8.11.0041, Relator: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Data de Julgamento: 13/03/2024, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 18/03/2024)

Diante disso,
REJEITO
a preliminar de nulidade da sentença.

Ultrapassara referida premissa, convém dizer que no ordenamento jurídico brasileiro, a boa-fé é presumida, conforme dispõe o artigo 422 do Código Civil, e cabe à parte que alega má-fé apresentar provas cabais para afastar essa presunção.

Ocorre que,
in casu
, a EMIVAG não demonstrou de forma concreta que a embargante apelada LIT sabia ou deveria saber sobre eventuais pendências judiciais que comprometiam a aquisição dos lotes. A ausência de provas robustas reforça a presunção de boa-fé.

Muito pelo contrário, já que as provas coligidas ao feito demonstram que a LIT adquiriu os imóveis mediante escritura pública de compra e venda, que é dotada de fé pública e confere segurança jurídica à transação.

Ademais, infere-se que a transação ocorreu
antes
do bloqueio judicial da matrícula nº. 114.187, o que demonstra que a LIT não tinha ciência de restrições judiciais sobre os lotes no momento da aquisição.

Por outro lado, a LIT apresentou as certidões necessárias para a formalização do negócio, de acordo com os padrões de diligência normalmente adotados no mercado imobiliário.

Embora a EMIVAG argumente que a LIT deveria ter exigido certidões adicionais, a legislação não obriga a parte adquirente a investigar além do que está registrado nos órgãos competentes no momento da transação.

Dessa forma, a alegação de má-fé pela EMIVAG é baseada em meras suposições, como a relação entre o corretor Juliano Lobato e o sócio da MFMT. Contudo, essas circunstâncias não são suficientes para caracterizar má-fé da LIT.

Aliás, pertinente registrar que o Juízo singular, no bojo dos autos ação ordinária declaratória de nulidade de escrituras públicas de compra e venda e cancelamento de registro imobiliários c/c rescisão contratual com pedido de tutela de urgência de bloqueio de matrículas imobiliárias nº.
1027168-39.2021.8.11.0002
em que litigam
Empreendimentos Imobiliários Várzea Grande Ltda. – EMIVAG
e
MFMT Construtora e Incorporadora Ltda.
e Mara Merizani Micheletti Bertúlio, cujo objeto versa sobre o Instrumento Particular Contratual de Compromisso de Compra e Venda de Imóveis Urbanos para venda e compra de
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(cento e noventa e nove) lotes de terreno urbano situados no Loteamento Santa Cecília, localizado no Bairro Ipase, na Comarca de Várzea Grande, embora tenha declarado a nulidade das 20 (vinte) escrituras públicas lavradas no dia 24/09/2015 do Segundo Serviço Notarial e Registral de Várzea Grande, e, de consequência, os demais atos jurídicos que delas se originaram,
expressamente resguardou interesse de terceiros adquirentes de boa-fé, assegurando-lhes, inclusive, a propriedade destes, consagrada pela transcrição do título aquisitivo no álbum imobiliário, cuja aplicabilidade deve ser assegurada à embargante recorrida nos presentes embargos de terceiro, justamente por não ser comprovada sua má-fé
.

Referida ação encontra-se com recurso de apelação interposto, mas ainda pendente do regular processamento, sendo descabido o julgamento conjunto, ante a impossibilidade de prolação de decisões conflitantes, sobretudo porque o objeto e causa de pedir, embora similares, são totalmente distintos.

Além disso, a LIT argumenta que os imóveis estavam desocupados no momento da aquisição, reforçando a inexistência de indícios de posse ou controle efetivo por parte da recorrente EMIVAG.

Logo, tem-se que eventuais problemas envolvendo a MFMT, como litígios e certidões positivas, não podem ser imputados à LIT, que adquiriu os imóveis dentro da legalidade e sem conhecimento de irregularidades. A transferência da posse e propriedade para a LIT, por meio de escritura pública, foi formalizada regularmente, e não há evidência de que a LIT tenha agido com negligência.

Com base na presunção de boa-fé, na regularidade da aquisição e na ausência de provas robustas que desqualifiquem os atos da LIT Construtora,
a sentença deve ser mantida integralmente
.

Apenas para registro, seguem precedentes:

“APELAÇÃO CÍVEL –
EMBARGOS DE TERCEIRO – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DESPROVIDO DE REGISTRO –
PROVA DA MÁ-FÉ – NECESSIDADE
– SÚMULA 375 DO STJ
– AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DA MÁ-FÉ DO TERCEIRO EMBARGANTE
– SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. É pacífico na jurisprudência pátria o entendimento segundo o qual, não havendo registro da penhora, compete ao exequente fazer prova da má-fé do terceiro adquirente (Súmula 375, STJ). Hipótese em que não restou demonstrada a má-fé da parte embargante, que adquiriu o imóvel, antes do exequente exigi-lo como pagamento da obrigação exequenda.”
(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 0003632-69.2019.8.11.0007, Relator: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Data de Julgamento: 23/02/2024, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 26/02/2024)

“APELAÇÃO CÍVEL.
EMBARGOS DE TERCEIRO. FRAUDE À EXECUÇÃO NÃO COMPROVADA. BOA-FÉ DO ADQUIRENTE
. DILIGÊNCIAS PROVIDENCIADAS E
AUSÊNCIA DE REGISTRO ACERCA DA EXISTÊNCIA DA EXECUÇÃO E DA PENHORA ANTERIOR NA MATRÍCULA DO IMÓVEL.
SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.
Não há má-fé demonstrada nos autos, aliado ao fato de que não se procedeu ao registro da existência da ação na matrícula do imóvel e da penhora antes da compra e venda, conforme preconiza a lei
. A súmula 375 do STJ dispõe: “O reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente."
(TJ-MT - AC: 00037251120118110040, Relator: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Data de Julgamento: 22/08/2023, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 29/08/2023)

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL –
EMBARGOS DE TERCEIROS –

CONTRATO DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO – IRRELEVÂNCIA
–
SÚMULA 84/STJ – FRAUDE À EXECUÇÃO – NÃO OCORRÊNCIA
– HONORÁRIOS – PRETENSÃO RESISTIDA – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. 1 - É cediço que os Embargos de Terceiro visam a proteção da posse ou propriedade por aquele que, em regra, não sendo parte no processo sofrer turbação ou esbulho de seus bens por ato de apreensão judicial, conforme disposto no art. 1.046 do CPC (disposição legal vigente quando opostos estes embargos de terceiro). 2-
No caso, restou demonstrado nos autos que o Embargante não só estava na posse do bem, como também é o proprietário do imóvel litigioso
. 3- Destaca-se que, “é admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido de registro.” (Súmula 84/STJ). 4-
Para instaurar a presunção de fraude, na ausência do registro da penhora, é necessária a prova de que o adquirente do bem tinha conhecimento da referida ação judicial a caracterizar a má-fé
(Súmula 375/STJ). 5- “Nos termos da jurisprudência do STJ, prevaleceria o princípio da causalidade se o exequente, diante da propositura dos embargos de terceiro, não tivesse contestado o feito, quando seria, então, sustentável a tese da condenação da embargante na verba honorária. 3. Ao revés, aplica-se o princípio da sucumbência, mostrando-se viável a condenação do embargado nos ônus sucumbenciais, quando configurada pretensão resistida nos embargos de terceiro, ou seja, quando for contestada a ação pelo credor embargado que insiste na manutenção da penhora.” (AgInt no REsp n. 1.278.007/SP, relator Ministro Lázaro Guimarães (Desembargador Convocado do TRF 5ª Região), Quarta Turma, julgado em 6/2/2018, DJe de 9/2/2018).”
(TJ-MT - AC: 00157922420198110041, Relator: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Data de Julgamento: 30/05/2023, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 05/06/2023)

“RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL –
EMBARGOS DE TERCEIRO – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – EXISTÊNCIA DE AÇÃO DE EXECUÇÃO E PENHORA NÃO REGISTRADA ÀS MARGENS DA MATRÍCULA DOS IMÓVEIS - FRAUDE À EXECUÇÃO - NÃO OCORRÊNCIA - MÁ-FÉ DO ADQUIRENTE NÃO COMPROVADA
– INTELIGÊNCIA DA SÚMULA 375/STJ – LITISCONSÓRCIO ATIVO – HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS – DIVISÃO PRO RATA ENTRE OS VENCEDORES - ANALOGIA AO ART. 87, § 1º, DO CPC – REDUÇÃO DA VERBA – INVIABILIDADE – ARBITRAMENTO EM CONSONÂNCIA COM O QUE PRECEITUA A LEGISLAÇÃO DE REGÊNCIA – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO DO ADVOGADO DO LITISCONSORTE ATIVO PROVIDO E DA RÉ DESPROVIDO. 1. É cediço que os Embargos de Terceiro visam a proteção da posse ou propriedade por aquele que, em regra, não sendo parte no processo sofrer turbação ou esbulho de seus bens por ato de apreensão judicial, conforme disposto no art. 1.046 do CPC (disposição legal vigente quando opostos estes embargos de terceiro). 2
. O Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento de que não é possível a declaração de fraude à execução ainda que exista ação judicial em curso no momento da alienação do bem, mas não tenha ainda havido penhora ou o registro da constrição. 3. Para instaurar a presunção de fraude na ausência do registro da penhora, é necessária a prova de que o adquirente do bem tinha conhecimento da referida ação judicial a caracterizar a má-fé, a teor do que prescreve o verbete da Súmula 375 do Superior Tribunal de Justiça, o que não ocorreu na hipótese
. 4. A norma do § 1º do art. 87 do CPC deve ser interpretada de forma a privilegiar o tratamento igualitário entre as partes. Assim, da mesma forma como se dá em relação à responsabilidade pelo pagamento dos honorários advocatícios sucumbenciais, o recebimento da verba também será distribuído de forma proporcional entre os litisconsortes vencedores. 5. Não há que se falar em redução da verba honorária, quando fixada de acordo com os parâmetros e dentro dos limites legais do art. 85, § 2º, do CPC.”
(TJ-MT - AC: 00064305420158110003, Relator: SERLY MARCONDES ALVES, Data de Julgamento: 05/07/2023, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 07/07/2023)

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso, mantendo a sentença proferida pelo Magistrado de primeiro grau, e e
m razão do trabalho adicional na fase recursal,
majoro
a verba honorária
de 10 para 15% (quinze por cento) sobre o valor da causa atualizado, com fulcro no art. 85, §11, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 27/11/2024