Tribunal: TJMT
Processo: 1000659-98.2021.8.11.0090
Relator(a): SERLY MARCONDES ALVES
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-10-02
Data de publicação: 2024-10-08

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1000659-98.2021.8.11.0090
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Pagamento, Inadimplemento, Compra e Venda, Evicção ou Vicio Redibitório, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[ELISA DIAS MARQUES - CPF: 017.220.671-52 (APELANTE), GUILHERME LEITE RODRIGUES - CPF: 026.230.511-94 (ADVOGADO), MOACIR DE SOUZA - CPF: 297.684.709-68 (APELADO), MAURICIO RICARDO ALVES - CPF: 405.597.691-72 (ADVOGADO), JOANA CORREA DA SILVA SOUZA - CPF: 850.190.461-91 (APELADO), HUDSON FIGUEIREDO SERROU BARBOSA - CPF: 706.684.181-68 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSE PONTO, NÃO PROVIDO, UNÂNIME

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO ORDINÁRIA - IMPROCEDÊNCIA - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL AD CORPUS - CLÁUSULAS DO CONTRATO QUE NÃO INDICAM VENDA AD MENSURAM -
ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL - INOVAÇÃO RECURSAL -
SENTENÇA MANTIDA - RECURSO
PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESTE PONTO, NÃO PROVIDO.

A venda de imóvel na modalidade ad corpus não autoriza posterior pedido de complemento da área, nem devolução do excesso (art. 500, §3º do CC), porque essa modalidade de negociação leva em conta o imóvel como um todo, individualizado por suas características.

Configura inovação recursal, que obsta o conhecimento do recurso, a apresentação de alegações ou pedidos não formulados na origem.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por

ELISA DIAS MARQUES
,
com o fito de reformar a sentença que,
nos autos
da
ação
ordinária
que move
em desfav
or de
JOANA CORREA DA SILVA SOUZA
e
MOACIR DE SOUZA
,
julgou improcedentes os pedidos iniciais e procedente a reconvenção, para:

a)
conden
ar

a
autor
a
ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios, que fixou em 10% sobre o valor da causa
, com relação à ação principal;

b) declarar a resolução do contrato de compra e venda de imóveis rurais firmado entre as partes
;

c) determinar q
ue a parte reconvinte restitua à parte reconvinda,
em 30 dias, o
valor referente ao pagamento da primeira parcela d
o contrato
,
com correção monetária
pelo INPC
desde o
desembolso e juros de mora de 1% a
o mês a
partir da citação
;

d) determinar
que a parte reconvinda restitua aos reconvintes os imóveis constantes das matrículas n
º
1508 e n. 1227 do SRI de Nova Canaã do Norte, no mesmo prazo
de 30 dias;

e) determinar que a reconvinda recomponha as perdas e danos sofridos pelos reconvintes na fruição dos imóveis, cujos valores serão apurados em liquidação de sentença; e

f) condenar
a parte reconvinda ao pagamento d
e
custas processuais e honorários advocatícios, que fixo
u
em 10% sobre o proveit
o econômico
da
reconvenção.

A autora/apelante sustenta que
a venda
ad mensuram
foi confessada pelo requerido/apelado e que constitui contrato em que o preço é estipulado pelo valor
individual de cada medida, sendo que a área do imóvel

configura elemento determinante e essencial do contrato.

Alega que o imóvel rural deveria ter 112,2343 ha, mas tem 101,7971
ha
, segundo o georreferenciamento efetuado pelo INCRA,
portanto a área é menor em 10,4372 ha do que foi negociado, o que caracteriza diferença superior a 1/20 (um vinte avos).

Defende que
a sentença se baseou em alegações prestadas em
depoimento
pela
testemunha Danilo Carvalho Nava
, que afirmou sem qualquer comprovação que as medições realizadas pelo IN
CRA contêm erros.

Aduz que é caso de
reconhecer o
descumprimento contratual p
ela
parte
a
pelad
a
,
por não ter
providencia
do
as baixas das condições resolutivas constantes
d
as matrículas
do imóvel
, conforme firmado
no pacto, bem como por
não
ter comparecido a
o tabelionato para lavratura da escritura pública
,
porquanto entende ser caso de aplicação da multa contratual prevista

na cláusula oitava (
6% sobre o valor do negócio
).

Requer seja admitida a prova testemunhal de
Euzidio
Cinti, que afirmou que a venda foi celebrada no preço de R$ 40.000,00, venda
padrão da região.

A respeito da reconvenção, afirma que é caso de aplicação da teoria do adimplemento substancial,
para reconhecer
que o autor/apelante já quitou 90% do contrato, motivo pelo qual entende que deve permanecer na posse do bem.

Diz que não há mora por parte do apelante, sob o fundamento de que no ajuizamento da ação realizou o depósito em juízo da parcela controversa, o que assegurou o adimplemento contratual.

Pugna pelo provimento do recurso, com a alteração da distribuição dos ônus de sucumbência.

Co
ntrarrazões
pelo
desprovimento
(Id.
220404217
).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Trata-se, na origem, de
ação
ordinária que

ELISA DIAS MARQUES move em desfavor de JOANA CORREA DA SILVA SOUZA e MOACIR DE SOUZA,
com o objetivo de
revisar o contrato de compra e venda de imóvel rural firmado entre as partes, para reduzir o valor a ser pago pela autora, em razão da alegada omissão quanto ao tamanho real da
propriedade
, já
que afirma que a
venda
foi
ad mensuram
.

Há, também, reconvenção apresentada pelos requeridos, em que
alegam que a venda se deu
ad corpus
e requerem a resolução do contrato, com o retorno d
os imóveis à propriedade dos réus.

A r. sentença julgou
im
procedente a ação
e proceden
te a reconvenção.

O cerne do recurso d
a ré
está em saber se é caso de
reforma da sentença, para reconhecer que a venda foi realizada
ad mensuram
e que
o imóvel tem área menor em
10,4372 h
ectares
do que foi negociado,
além de reconhecer o descumprimento contratual dos apelados por não terem realizado as baixas das condições resolutivas nas matrículas, com a aplicação da multa contratual.

Pois bem.

Acerca da matéria relativa às modalidades de venda de bens imóveis (
ad corpus
e
ad mensuram
), o Código Civil assim dispõe:

“
Art. 500. Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço.

§ 1
o
Presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a diferença encontrada não exceder de um vigésimo da área total enunciada, ressalvado ao comprador o direito de provar que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio.

§ 2
o
Se em vez de falta houver excesso, e o vendedor provar que tinha motivos para ignorar a medida exata da área vendida, caberá ao comprador, à sua escolha, completar o valor correspondente ao preço ou devolver o excesso.

§ 3
o
Não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a vendaad corpus
”.

No caso, não procedem as alegações da parte autora/apelante de que a
área adquirida não encontra correspondência no plano
real
, vale dizer, há uma diferença de
10,4372
hectares
.

Isso porque
nota-se que o
contrato firmado não dispõe expressamente acerca da modalidade de venda,
se
ad corpus
ou
ad mensuram
.

É de se perceber que
as cláusulas pactuadas não indicam que a venda tenha sido
ad mensuram
,
porquanto veja-se que a cláusula primeira do pacto individualiza os imóveis negociados entre as
partes, denominado “Gleba Canaã”, com matrículas nº 1508 e nº 1227 no 1º Serviço Registral Imobiliário de Nova Canaã (MT) (Id.
220403660
)
.

De outra via,
nota-se que
o preço da transação foi fixado em R$
1.854.800,00
, a ser pago de forma parcelada e não há qualquer menção no contrato de que o preço foi estabelecido proporcionalmente com a dimensão do imóvel.

Aqui, vale
ressaltar que em que pese haja menção acerca das áreas dos imóveis (81,2259 e 31,0084 hectares
) se mostra meramente enunciativa, como disposto pelo §3º do art. 500 do CC.

Assim, extrai-se dos autos que
a negociação
considerou os imóveis de maneira certa e
determinada e a fixação do preço usou como base o imóvel como um todo e não a metragem.

Ademais,
a parte autora não produziu prova de que a área adquirira é menor ao correspondente na matrícula do bem.
Ainda, s
alienta-se que
não houve pedido por parte da autora para produção de prova pericial (georreferenciamento).

Assim se pronunciou a sentença:

“(...)
Ora, ainda que o caso se tratasse de uma venda ad mensuram, a celeuma instaurada poderia ser facilmente dirimida com a produção de um georreferenciamento da área por um perito designado pelo Juízo, todavia, não houve pedido para a produção desta prova.
(...)”.

Desse modo, não comprovada a venda
ad mensuram
, é de se manter a sentença de
improcedência da ação, porquanto não se mostra possível o complemento da área, nem mesmo a devolução do excesso.

No mesmo sentido
:

“
APELAÇÃO – EMBARGOS À EXECUÇÃO – IMPROCEDÊNCIA – PRESCRIÇÃO – AFASTADA – INEXIGIBILIDADE DO TÍTULO – ÁREA MENOR A ADQUIRIDA – CLÁU
SULAS DO CONTRATO QUE NÃO INDICAM VENDA AD MENSURAM – EXCESSO DE EXECUÇÃO – AUSÊNCIA DE MEMÓRIA DE CÁLCULO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO
.
O prazo prescricional quinquenal (art. 206, § 5º, I, CC) tem por termo inicial o dia subsequente ao vencimento da última parcela.

Ausente no contrato a modalidade de venda, se ad corpus ou ad mensuram, bem assim ausente menção de que o preço foi estabelecido proporcionalmente com a dimensão do imóvel, não há que se falar em
ressarcimento caso constatada a diferença de área, máxime se ao que tudo indica, houve a negociação de imóvel certo e determinado e o preço foi fixado considerando o imóvel como um todo.

É ônus do embargante demonstrar por meio de planilhas e memória de cálculo o alegado excesso de execução
”
(
TJMT, AP
1000735-97.2018.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, GUIOMAR TEODORO BORGES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 10/06/2020,
Publicado
no DJE 16/06/2020)
.

“
ABATIMENTO PROPORCIONAL AO PREÇO – ALIENAÇÃO DE IMÓVEL RURAL – ÁREA FALTANTE – VENDA AD CORPUS – ANÁLISE CONTRATUAL –REGRA DO ART. 1.136, DO CC/1916 (ART. 500, CC/2002) – ABATIMENTO DO VALOR PAGO A MAIOR – IMPOSSIBILIDADE – SENTENÇA MANTIDA – HONORÁRIO RECURSAL – RECURSO DESPROVIDO. A venda ad corpus caracteriza-se pela alienação individualizada, por suas peculiaridades e limites, sendo a referência à extensão apenas enunciativa. Será, contudo, ad mensuram, quando a área do imóvel aparece como elemento determinante e essencial do contrato, possuindo relação direta com o valor pactuado, sendo nesta hipótese, possível o abatimento proporcional à área faltante. In
casu
, a leitura do contrato firmado entre as partes permite concluir que a venda foi realizada ad corpus, fazendo constar as peculiaridades do imóvel como um todo, incluídas as benfeitorias, sem especificação de valores, a serem utilizadas nas atividades rurais e residenciais do adquirente, ao invés da simples indicação de sua área total, tendo sido meramente enunciativa a referência da dimensão do bem, sendo descabido o abatimento pretendido. Em razão do trabalho adicional empregado pelo advogado, da natureza e da importância da causa, majoram-se os honorários advocatícios, nos moldes do art. 85, § 11, do CPC
”
(TJ-MT 00000334319978110024 MT, Relator: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Data de Julgamento: 08/02/2023, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 12/02/2023)
.

Ainda:

“
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE CONHECIMENTO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL. AD MENSURAM. AD CORPUS. RESSARCIMENTO INDEVIDO. APELAÇÃO DESPROVIDA. HONORÁRIOS MAJORADOS. 1. É fundamental a distinção entre a venda por medida
(?ad
mensuram?) e a
venda ?ad

corpus?,
porque os efeitos do negócio jurídico são diferentes. 2. A venda de
imóvel ?ad
mensuram? ou por medida é aquela em que se fixa área determinada e estipula o preço por medida de extensão. Na prática, a
venda ?ad
mensuram? acontece quando o comprador adquire uma determinada metragem de terreno. Por consequência, o vendedor tem de entregar a quantidade vendida, observado pelo comprador um limite legal de tolerância em favor do vendedor de até menos de 1/20 (um vinte avos) ou 5% (cinco por cento) da área total enunciada. Nesse caso, tanto o vendedor quanto o comprador têm o prazo decadencial de um ano, nos termos do art. 501 do CC, para reclamarem em juízo a complementação da área faltante, ou a rescisão do contrato ou o abatimento proporcional do preço, contado a partir do registro do título, ou, então, a partir da imissão na posse se houver atraso por culpa do alienante. 3. Considera-
se ?ad
corpus? a compra e venda de uma determinada área, com limites e confrontações conhecidos pelas partes e colocados na descrição do título. Nesse caso, as partes não estão interessadas nas dimensões da porção de terra, mas no todo que compõe a área. Por consequência, há óbice à eventual pretensão de complementação da área ou devolução do excesso. 4.No caso, o bem foi vendido como corpo certo, individualizado por suas características e confrontações, e, também, por sua denominação, por se tratar de imóvel rural, o que caracteriza o negócio jurídico de compra e venda de imóvel
como ?ad

corpus?.
5. Apelação desprovida. Honorários advocatícios majorados
”
(TJ-DF 07483937120228070001 1762156, Relator: Roberto Freitas Filho, Data de Julgamento: 21/09/2023, 3ª Turma Cível, Data de Publicação: 05/10/2023)
.

“
APELAÇÃO. COMPRA E VENDA. Imóvel rural. Inexistência de indicação expressa no contrato sobre venda "ad corpus" ou "ad mensuram". Circunstâncias que fazem presumir a venda "ad corpus". Contrato celebrado entre as partes que indica a caracterização do imóvel e suas confrontações, não conferido pelas partes ao tempo da compra. Preço do imóvel fixado com relação ao todo e não de acordo com a sua área. Venda de imóvel certo e determinado.
Complementação da área ou abatimento do preço não devidos. Sentença mantida. Adoção do art. 252 do RITJ. RECURSO DESPROVIDO
”
(TJ-SP - AC: 10001863720208260638 SP 1000186-37.2020.8.26.0638, Relator: Jair de Souza, Data de Julgamento: 21/06/2021, 10ª Câmara de Direito Privado,
Data de Publicação: 21/06/2021)
.

Por outro lado,
com a alegação de que não foram realizadas as baixas
das restrições sobre os imóveis,
igualmente não prospera.

Na hipótese, os requeridos/apelados colacionaram documentação de comprovantes de quitação (Id.
220403690 - Pág. 12
), que não foram impugnados pela parte autora/apelante.

Assim, não há falar-se em descumprimento contratual por
parte dos requeridos.

Por fim,
quanto à
reconvenção
, a apelante requer seja julgada improcedente, para consider
ar que houve o a
dimplemento substancial
do contrato, com o pagamento de 90% do valor
, incluídos os depósitos judiciais
.

No entanto,
a matéria não foi suscitada perante o juízo de origem, por ocasião da réplica da autora
e, por consequência, não integrou a sentença recorrida.

Dessa forma, verifica-se a ocorrência de inovação recursal, o que impede o conhecimento do recurso por esta Corte, sob pena de violar o duplo grau de jurisdição.

Nesse sentido:

“
APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA, GARANTIDO COM CLÁUSULA DE RESERVA DE DOMÍNIO. REITEGRAÇÃO DE POSSE. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL INOVAÇÃO RECURSAL. RECURSO NÃO CONHECIDO. O ordenamento jurídico veda a inovação recursal. Considerando que a tese de adimplemento substancial debutou nos autos com as razões recursais, não se conhece do
apelo.NÃO
CONHECERAM DO APELO
”
(TJ-RS - AC: 70082690710 RS, Relator:
Alzir
Felippe Schmitz, Data de Julgamento: 26/09/2019, Décima Terceira Câmara Cível, Data de Publicação: 02/10/2019)
.

“
APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE BUSCA E APREENSÃO - CONSÓRCIO - ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL - INOVAÇÃO RECURSAL - VEDAÇÃO - PRELIMINAR ACOLHIDA - As questões não suscitadas e debatidas no primeiro grau de jurisdição não podem ser apreciadas pelo Tribunal, em grau de recurso, diante da vedação de inovação recursal existente no ordenamento jurídico pátrio e sob pena de ofensa ao princípio do duplo grau de jurisdição
”
(TJ-MG - AC: 10479030549816006 MG, Relator: Domingos Coelho, Data de Julgamento: 09/05/2018, Data de Publicação: 15/05/2018)
.

Assim, não se conhece do recurso, no ponto.

Ante o exposto,
CONHEÇO PARCIALMENTE e, nesta parte,
NEGO
PROVIMENTO ao recurso.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 02/10/2024