Tribunal: TJMT
Processo: 1042588-69.2018.8.11.0041
Relator(a): DIRCEU DOS SANTOS
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-05-22
Data de publicação: 2024-05-29

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1042588-69.2018.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Perdas e Danos, Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a).
DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[FELLIPE FERREIRA VALLE - CPF: 036.604.306-41 (APELADO), LEANDRO ALVES DE OLIVEIRA JUNIOR - CPF: 691.622.201-87 (ADVOGADO), FERNANDA ANTUNES COELHO VALLE - CPF: 056.221.786-06 (APELADO), HESA 115 - INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 12.857.179/0001-87 (APELANTE), JOSE VICENTE AMARAL FILHO - CPF: 067.939.688-82 (ADVOGADO), SEMIRA LAIS HANASHIRO - CPF: 230.871.638-05 (ADVOGADO), JULIO NICOLAU FILHO - CPF: 075.823.918-10 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – ATRASO EXCESSIVO E INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO IMÓVEL – CULPA EXCLUSIVA DA VENDEDORA – RESERVA DE 10% DOS VALORES PAGOS – RAZOABILIDADE – PERCENTUAL ARBITRADO ENTRE OS LIMITES ESTABELECIDOS PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA – CLÁUSULA PENAL LIVREMENTE PACTUADA – MULTA REVERTIDA EM FAVOR DOS COMPRADORES – DANO MORAL CONFIGURADO –
QUANTUM
INDENIZATÓRIO MANTIDO – SENTENÇA ESCORREITA –
RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

Considerando que a rescisão do contrato se deu em razão do inadimplemento contratual do empreendimento imobiliário, que não efetuou a entrega do imóvel na data aprazada, esta fica obrigada a restituir ao comprador parte da quantia desembolsada, bem como ao pagamento da multa contratual prevista na avença.

A frustração do consumidor que adquire imóvel para moradia, somada à demora injustificada da vendedora, ultrapassa os meros aborrecimentos, causando dano moral na parte que se vê impossibilitada de utilizar o bem na data estipulada para a entrega.

É válida a cláusula penal, porque livremente pactuada. E deixando o vendedor cumprir com sua obrigação, ou seja, de entregar o imóvel na data aprazada, de rigor a sua manutenção.

É permitida a inversão da cláusula penal em favor do consumidor quando comprovado que o decisum está em sintonia com os termos do contrato e os limites do pedido inicial.
(TJMT - Número Único: 1004521-21.2019.8.11.0002, Quarta Câmara De Direito Privado. Relator Des(a). Rubens De Oliveira Santos Filho. Julgado em 03/05/2023).

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por HESA 115 - INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA., em razão do descontentamento com a sentença proferida pelo Juízo da 5ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá que, nos autos da Ação de Rescisão de Contrato nº 1042588-69.2018.8.11.0041, ajuizado por FERNANDA ANTUNES COELHO VALLE e outro, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para: a) decretar a rescisão do contrato de compra e venda entabulado entres os litigantes; b) declarar a nulidade da cláusula 13.3.2 do instrumento contratual; c) condenar a requerida ao pagamento mensal de 2% (dois por cento) sobre o preço do imóvel (R$12.951,00), nos termos da cláusula prevista no contrato, retroativo a data prevista para entrega do imóvel (05/2016) até a efetiva entrega das chaves (10/2016), corrigido monetariamente pelo INCC, por mês ou fração de mês em atraso e juros de mora de juros de 1% ao mês a partir da citação; d) condenar a requerida na restituição ao pagamento da quantia de R$50.459,40 (cinquenta mil quatrocentos e cinquenta e nove reais e quarenta centavos) devidamente corrigidos pelo índice INPC/IBGE, a partir do efetivo prejuízo e juros da mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir da citação válida; e) condenar a parte ré ao pagamento de R$161.434,26 (cento e sessenta e um mil, quatrocentos e trinta e quatro reais e vinte e seis centavos) a título de dano material, devendo ser corrigido pelo INPC e acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, ambos a partir do desembolso; f) condenar a requerida ao pagamento de danos morais, na importância de R$8.000,00 (oito mil reais), acrescida de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir do evento danoso (Súmula 54 do STJ) e correção monetária, pelo índice INPC, a partir da data desta sentença (Súmula 362 do STJ); e, condenar as requeridas ao pagamento das custas, despesas processuais e verba honorária, esta arbitrada em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação.

Em suas razões, de Id. 205843073, a recorrente defendendo a legalidade da cláusula que estabelece a restituição de forma pagamento, que os recorridos estavam inadimplentes desde o último pagamento (12.11.2015), que o empréstimo financeiro não foi sucedido, bem como a inexistência de danos morais.

Para tanto, sustenta que conforme amplamente demonstrado em sede de contestação, os apelados pleitearam o distrato extrajudicialmente em maio de 2017, estando inadimplentes quanto às parcelas contratuais desde setembro de 2016.

Acrescenta que se a vistoria aprovada foi realizada pelos apelados em outubro de 2016, um mês após a expedição do Habite-se, que se deu em 02/09/2016, quando os apelados já estavam inadimplentes, não há que se falar em culpa da apelante pela rescisão contratual

Esclarece, ainda, que os próprios apelados acostaram aos autos e-mail, datado de abril de 2017, no qual mencionam a insuficiência de recursos para quitação do saldo devedor, fundamentando eventual pedido de devolução.

Assevera que a jurisprudência consolidada pelo STJ sobre a matéria determina que a retenção a ser levada a efeito nas hipóteses de rescisão de contrato de compra e venda de bem imóvel por culpa do consumidor deve ser de 50% do valor pago.

No mais, discorre sobre a inexistência de ato ilícito passível de indenização material e moral.

Forte nestes argumentos, pedem o provimento do recurso para reconhecer a legalidade das cláusulas contratuais e o inadimplemento dos apelados, afastando a condenação ao pagamento de danos materiais, danos morais e multa, bem como determinando a devolução de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos a título de preço.

As contrarrazões foram apresentadas, no Id. 205843078, por meio das quais a parte adversa pugna pela manutenção da sentença.

Sem preliminares.

É o relatório.

Peço dia para julgamento.

Desembargador DIRCEU DOS SANTOS

RELATOR

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara.

Ressai dos autos que os autores, ora apelados, firmaram um Instrumento Particular de Compra de Promessa de Venda e Compra de Unidade Condominial a Ser Construída e outras Avenças com a ré, ora apelante, para aquisição da unidade 154 do empreendimento “Reserva Bonifácia By Helbor”, situado nesta Capital, com prazo de entrega para 30.11.2015.

Objetiva a parte autora a rescisão contratual e que seja a requerida compelida à restituição dos valores pagos em uma única parcela no total de R$56.066,00 (cinquenta e seis mil, e sessenta e seis reais), além da condenação em restituição dos valores pagos pela taxa condominial, multa de 2%, lucros cessantes e em danos morais.

Pois bem.

De início, registro que o entendimento da jurisprudência é no sentido da aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor aos contratos de compra e venda de imóvel, porquanto a empresa vendedora se enquadra no conceito de fornecedora de produto (imóvel), e o adquirente, pessoa física, como destinatário final.

Como bem relatado na sentença, infere-se que as partes firmaram contrato de compra e venda da unidade referente à unidade imobiliária n. 154, Torre 1, localizada no empreendimento denominado “Residencial Reseva Bonifácia By Helbor”, pelo valor total de R$647.550,00 (seiscentos e quarenta e sete mil, quinhentos e cinquenta reais), contendo prazo para o término da construção até 30.11.2015.

Não obstante, também consta no instrumento contratual, mais especificamente no item 5.7.2 o prazo de 180 (cento e oitenta dias) de tolerância.

Na hipótese dos autos, com a prorrogação contratual e o termo aditivo, o prazo fatal para que a recorrente entregasse o imóvel seria no máximo até 27.05.2016, no entanto, consoante termo de recebimento das chaves acostado, incontroverso que a obra foi entregue somente após o deferimento da tutela de urgência, em 24.10.2016 (id. 23139168), mais de seis meses de atraso.

Outrossim, apesar de a recorrente justificar o atraso da obra por fato do príncipe, em decorrência de obras realizadas pela prefeitura, que obstaram o prosseguimento da construção do empreendimento debatido, razão não lhe assiste, porquanto todos os fatos narrados são previsíveis, assim como são decorrentes do risco inerente à atividade exercida pela construtora, não podendo sob esta alegação se eximir da responsabilidade na demora na entrega de imóvel.

Nesse sentido:

“RESCISÃO DE CONTRATO. INDENIZAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RESIDENCIAL EM CONSTRUÇÃO. PRAZO DE ENTREGA. CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR. INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. ARRAS. DANO MORAL. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. I - A alegada demora do Poder Público em fornecer os serviços públicos necessários e em expedir o “habite-se” não caracteriza caso fortuito ou força maior, porque previsível. A Incorporadora-ré, para administrar tais fatos, dispõe do prazo de tolerância de 180 dias para a conclusão da obra. II - O autor foi previamente informado sobre os valores da venda e da comissão de corretagem, por isso é válida a cláusula contratual que lhe transfere a responsabilidade pelo pagamento da referida comissão. REsp 1.599.511/SP (Tema nº 938). III - O valor das arras confirmatórias foi incorporado ao preço total do imóvel com a vigência do contrato de compra e venda, inexistindo fundamento para a sua devolução em dobro. IV - O atraso na entrega do imóvel, embora frustre expectativa legítima do comprador, trazendo-lhe aborrecimentos, não ofende seus direitos de personalidade e pode ser resolvido por meio de indenização por lucros cessantes. V - Havendo sucumbência recíproca, as partes devem arcar com as custas processuais e os honorários advocatícios proporcionalmente, art. 21, caput, do CPC/1973. VI - Apelação do autor desprovida. Apelação da ré parcialmente provida”
(TJDF, Acórdão n.981160, 20140110816449APC, Relator: VERA ANDRIGHI, Revisor: HECTOR VALVERDE, 6ª TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 09/11/2016)

Desta feita, considerando que a recorrente não cumpriu com a entrega do imóvel na data aprazada, resta caracterizada a falha na prestação do serviço.

Quanto a retenção de valores, a Corte Superior “
tem considerado razoável (...) que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados” (STJ - AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017).

A propósito:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. NEGATIVA DA PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS. RAZOABILIDADE. SÚMULA 83/STJ. ALTERAÇÃO DAS PREMISSAS ADOTADAS. SÚMULA 7/STJ. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. MAJORAÇÃO. RAZOABILIDADE. DECISÃO MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO. (...) 2. "Em caso de extinção de contrato de promessa de compra e venda por atuação do promitente comprador, é razoável que a devolução do valor pelo promitente vendedor ocorra com retenção 10% a 20% das prestações pagas a título de indenização pelas despesas decorrentes o próprio negócio" (AgInt nos EDcl no AREsp 989.906/SP, Rel.Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 24/10/2017, DJe de 30/10/2017). 3. O acórdão recorrido, ao fixar a retenção de 10% sobre o valor pago, está em sintonia com a jurisprudência desta Corte, atraindo a aplicação da Súmula 83/STJ, no ponto. Ademais, a verificação do patamar mais condizente com a realidade fática do caso encontra óbice nas Súmulas 5 e 7 do STJ. (...)” (STJ - AgInt no AREsp 1218936/DF, Rel. Ministro LÁZARO GUIMARÃES (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF 5ª REGIÃO), QUARTA TURMA, julgado em 24/04/2018, DJe 02/05/2018)

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZATÓRIA E LUCROS CESSANTES. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO ADQUIRENTE DO IMÓVEL. RETENÇÃO DE 15% DOS VALORES DESPENDIDOS. CABIMENTO. RAZOABILIDADE. AGRAVO NÃO PROVIDO. (...). 2. Quanto ao percentual da multa, a jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. Precedentes. (...)” (STJ - AgInt no AREsp 1180352/DF, Rel. Ministro LÁZARO GUIMARÃES (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF 5ª REGIÃO), QUARTA TURMA, julgado em 20/02/2018, DJe 28/02/2018)

Assim, entendo que deve ser mantida a porcentagem de retenção fixada em primeiro grau, qual seja, a quantia equivalente a 10% dos valores pagos, visto que se demonstra razoável frente às circunstâncias do caso em análise e está dentro dos limites estabelecidos pelo E. Tribunal da Cidadania.

Seguindo, caracterizado o ilícito contratual da recorrente, evidencia-se o direito à indenização dos recorridos. Com efeito, em relação ao pedido de danos materiais, denota-se que o descumprimento contratual gerou para a parte autora a impossibilidade de uso do bem após o decurso do prazo previsto para a conclusão da obra, bem como a inversão e incidência da cláusula penal moratória à base de 2%.

A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) fixou em recurso repetitivo a tese de que a cláusula penal estipulada exclusivamente contra o comprador de imóvel deve servir de parâmetro para a indenização em caso de descumprimento das obrigações contratuais pela empresa vendedora (por exemplo, se houver atraso na entrega da obra).

Ademais, seja por princípios gerais do direito, ou pela principiologia adotada no Código de Defesa do Consumidor, mostra-se abusiva a prática de se estipular penalidade exclusivamente ao consumidor, para a hipótese de mora ou inadimplemento contratual absoluto, ficando isento de tal reprimenda o fornecedor em situações de análogo descumprimento da avença, nesse sentido, deve ser invertida a cláusula penal moratória n. 6.1 do contrato avenço entre as partes, para determinar o pagamento pela recorrente da cláusula penal moratória à base de 2% (dois por cento) do valor do contrato.

Em casos semelhantes onde existe previsão de multa em razão do descumprimento de cláusula contratual por parte da construtora, este eg. TJMT já assentou:

“(...) O excessivo atraso na entrega de imóvel comercializado na planta configura ato ilícito, e gera dano moral e lucros cessantes presumidos, o que dispensa a produção de prova. Se o valor fixado para a reparação é adequado, limitando-se a compensar os transtornos extrapatrimoniais sem causar enriquecimento ilícito, não comporta redução (princípios da moderação e da razoabilidade). Havendo previsão expressa de prazo de tolerância de 180 dias para a entrega de apartamento em construção, a multa contratual é devida desde quando ultrapassado esse limite, e pode ser cumulada com lucros cessantes, em virtude da natureza moratória dessa cláusula penal. (...).”
(TJMT - Ap 59396/2016, Des. Rubens De Oliveira Santos Filho, Sexta Câmara Cível, Julgado em 15/06/2016, Publicado no DJE 17/06/2016)

Portanto, a cláusula penal estabelecida no contrato apenas em desfavor dos compradores deve ser revertida, devendo ser mantida a condenação da recorrente no pagamento de 2% (dois por cento) do valor do imóvel, contados do período de Maio de 2016 até a efetiva entrega das chaves, 19.10.2016.

Em relação aos danos morais, é evidente que o significativo adiamento frustrou as expectativas, as metas e o ideal dos apelados, que estavam privados do direito de uso ao seu imóvel. A angústia, dissabor, insatisfação e decepção vivenciados violaram a integridade emocional, sendo flagrante o dano moral.

A propósito:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – DANO MORAL DEVIDO – PREJUÍZOS MATERIAIS NÃO COMPROVADOS - VENDA ENGANOSA NÃO CONFIGURADA – DESCRIÇÃO DO IMÓVEL NO CONTRATO DE COMPRA E VENDA – JUROS DE OBRA – AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DE PAGAMENTO – RESTITUIÇÃO INDEVIDA - RECURSO PARCIAL PROVIDO.
O descumprimento dos termos contratuais, que resultam no atraso injustificado na entrega do imóvel, ultrapassa o mero aborrecimento ou transtorno diário, porque atingem a esfera íntima do consumidor, sobretudo ao considerar que deflagrou situação de angústia quanto à expectativa de residir em “casa própria”.
Não há que se falar em restituição de valores pagos a título de aluguéis decorrentes do atraso na entrega de imóvel, quando inexiste prova da aludida despesa. Se, consta do contrato de compra e venda a informação de que o imóvel faz parte de loteamento, não se mostra pertinente o pedido de condenação por “venda enganosa”. (TJMT, Ap 91676/2017, DES. GUIOMAR TEODORO BORGES, QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 20/09/2017, Publicado no DJE 22/09/2017) (grifo nosso)

Reconhecida a ocorrência dos danos morais, deve ser verificada a sua quantificação.

Na reparação do dano moral há uma compensação ou satisfação moral ao ofendido e, paralelamente, a reprovação do ato do ofensor, de modo a desestimulá-lo a reincidir.

O Mestre CAIO MÁRIO DA SILVA PEREIRA adverte acerca dos critérios para a fixação do dano moral, pertinente ao caso em apreço, consoante expôs na sua obra Da Responsabilidade Civil, n. 49, p. 60, 4ª edição, 1993:

“A vítima de uma lesão a algum daqueles direitos sem cunho patrimonial efetivo, mas ofendida em um bem jurídico que em certos casos pode ser mesmo mais valioso do que os integrantes de seu patrimônio, deve receber uma soma que lhe compense a dor ou o sofrimento, a ser arbitrada pelo juiz, atendendo às circunstâncias de cada caso, e tendo em vista as posses do ofensor e a situação pessoal do ofendido. Nem tão grande que se converta em fonte de enriquecimento, nem tão pequena que se torne inexpressiva”

Existem critérios que devem ser observados para fixação do
quantum
indenizatório.

Observe-se da jurisprudência:

“RECURSO DE APELAÇÃO - AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS - ACIDENTE DE TRÂNSITO - CONDUTOR MENOR - RESPONSABILIDADE DOS PAIS - ARTIGO 932 DO CÓDIGO CIVIL DE 2002 - RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO - DANO MORAL - CONFIGURADO - QUANTUM - PRINCÍPIOS DA PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE - DECISÃO MANTIDA – Recurso conhecido e desprovido. 1-São também responsáveis pela reparação civil os pais, pelos filhos menores que estiverem sob sua autoridade, termos do artigo 932, inciso I, do Código de Processo Civil. 2. A dor sofrida por acidentado nas proporções constantes dos autos caracteriza-se violação imaterial e, desta forma, sujeita a composição material, com a indenização em dinheiro.
Na fixação do valor da indenização por danos morais o magistrado deve ter prudente arbítrio, levando-se em conta os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, observadas as circunstâncias do caso.
Se o magistrado de piso valorou de acordo com estes critérios, a decisão se apresenta de todo irreprochável.”
(TJMT,
Ap 112220/2015, DES. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO, SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Julgado em 02/12/2015, Publicado no DJE 11/12/2015) (grifo nosso)

O Juízo
a quo
fixou a quantia de R$8.000,00 (oito mil reais), sendo este valor proporcional ao fato, ao grau de culpa dos envolvidos e aos parâmetros deste Tribunal, não havendo motivos para modificar o
quantum
arbitrado.

Dispositivo.

Com estas considerações, conheço do recurso e
NEGO-LHE PROVIMENTO.

Nos termos do art. 85, § 11, do CPC, majoro a verba honorária sucumbencial fixada em favor do patrono da recorrida para 20% sobre o valor da condenação.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 22/05/2024