Tribunal: TJMT
Processo: 1023478-28.2023.8.11.0003
Relator(a): MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-07-31
Data de publicação: 2024-08-05

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1023478-28.2023.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Adimplemento e Extinção, Espécies de Contratos, Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[MAGNO AMELIO DE MORAES - CPF: 006.144.091-44 (APELADO), MAURY BORGES DA SILVA - CPF: 248.325.702-00 (ADVOGADO), FERNANDO RIBEIRO SILVA - CPF: 055.367.711-08 (APELANTE), ALESSANDRO MARQUES MARTINS DE OLIVEIRA - CPF: 703.066.641-00 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL Nº 1023478-28.2023.8.11.0003

APELANTE:
FERNANDO RIBEIRO SILVA

APELADO
: MAGNO AMELIO DE MORAES

EMENTA

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA – PARCIAL PROCEDÊNCIA – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL –
RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – COBRANÇA DA MULTA PENAL – IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO COM AS ARRAS – FORÇA OBRIGATÓRIA DO CONTRATO COMO EXPRESSÃO DA AUTONOMIA DE VONTADE ASSEGURADA AOS CONTRATANTES – PREVALÊNCIA DA CLÁUSULA PENAL – DEDUÇÃO DA QUANTIA PAGA A TÍTULO DE SINAL –RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO
.

Por possuir natureza jurídica indenizatória, não se admite cumular as arras com a cláusula penal, sob pena de violar o princípio do
non bis in idem.
(STJ – REsp 1617652/DF)

Entretanto, no caso a inexecução do contrato deverá ser dirimida à luz das cláusulas penais moratórias ou compensatórias existentes no contrato de ordem, pois, além de o contrato fazer lei entre as partes, não se mostra razoável que o autor seja indenizado apenas com as arras confirmatórias, no importe de R$ 4.000,00 (quatro mil reais), enquanto a cláusula penal prevê uma multa de 20% sobre o valor do contrato (R$ 300.000,00), sendo concedido em primeiro grau 10% sobre o valor do contrato, sobretudo porque o requerido sequer teve o trabalho de apresentar defesa quando citado da ação.

Logo, sob a égide da força obrigatória do contrato como expressão da autonomia de vontade assegurada aos contratantes, deve prevalecer a incidência da cláusula penal, devendo ser deduzido do valor da multa a quantia paga pelo apelante a título de sinal.-

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por
FERNANDO RIBEIRO SILVA
na
Ação de Cobrança
ajuizada por
MAGNO AMELIO DE MORAES,
contra a sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos deduzidos na petição inicial a fim de condenar o requerido ao pagamento da multa contratual em favor do autor, nos termos do contrato firmado entre as partes, apenas com a redução para 10%. E ainda, condenou o requerido ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, fixados em 20% sobre o valor da condenação.

Em síntese, sustenta o apelante a impossibilidade de cumulação da perda do sinal (arras) e da cláusula penal, sob pena de
bis in idem
.

Assevera que na hipótese de inadimplemento, as arras já funcionam como uma espécie de cláusula penal compensatória, representando o valor previamente estimado pelas partes para indenizar a outra não culpada pela inexecução do contrato.

Sob tais argumentos, pugna pelo provimento do recurso a fim de julgar improcedente a ação.

Contrarrazões pelo desprovimento (ID 213559447).

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

VOTO

EXMO. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Extrai-se dos autos que o autor, ora apelado, celebrou com o requerido, em 07/03/2023, Contrato Particular de Venda e Compra, para venda de uma casa residencial com 63,71 m2, edificada sobre o Lote nº 4-A, da Quadra 6, de 300 m2, localizado no Jardim Primavera I Parte, em Rondonópolis-MT, registrada sob a matrícula nº 87.703 no Cartório de Registro de Imóveis de Rondonópolis-MT.

Consta que o imóvel foi vendido pelo valor de R$ 300.000,00 (trezentos mil reais), a ser pago por meio de uma entrada de R$ 4.000,00 (quatro mil reais) e o restante através de financiamento junto ao Sistema Financeiro de Habitação.

Segundo o demandante, as partes ajustaram que o não cumprimento das cláusulas contratuais ensejaria o atraso no pagamento ou desfazimento do acordo, sendo estabelecido uma multa de 20% do valor total da transação.

Sob a alegação de já se passaram 5 meses sem que o requerido/comprador/apelante cumprisse a sua parte no acordo, o qual desistiu da compra sem apresentar justificativa, foi ajuizada a presente ação, visando o recebimento da multa, correspondente a R$ 60.000,00 (sessenta mil reais).

Devidamente citado, o requerido deixou transcorrer
in albis
o prazo para apresentação de defesa, sendo decretada a sua revelia.

Pois bem.

Cinge-se o recurso na alegação de impossibilidade de cumular da perda do sinal com a cláusula penal, sob pena de condenação
bis in idem
, bem como no pedido para que a ação seja julgada improcedente em razão do pagamento do sinal pelo requerido.

Conforme se verifica do contrato de compra e venda firmado entre as partes, foi efetuado o pagamento, a título de sinal, do valor de R$ 4.000,00 (quatro mil reais).

Além disso, consta do instrumento a cláusula penal com a previsão de multa pela rescisão contratual no importe de 20% do valor total da transação, consoante se observa abaixo:

Não há como afastar o direito de retenção do apelado, uma vez que resta incontroverso dos autos que o não aperfeiçoamento da celebração definitiva do contrato de compra e venda do imóvel indicado na inicial ocorreu por culpa exclusiva do requerido/apelante, o qual sequer se deu ao trabalho de notificar o autor acerca da impossibilidade de conclusão do negócio, deixando de atuar com boa-fé e probidade (artigo 422 do Código Civil).

Por outro lado, é cediço que, por possuir natureza jurídica indenizatória, não se admite cumular as arras com a cláusula penal, sob pena de violar o princípio do
non bis in idem.

Nesse sentido, é o entendimento do Superior Tribunal de Justiça:

“DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C PEDIDO DE REVISÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA.
CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. ARRAS. NATUREZA INDENIZATÓRIA. CUMULAÇÃO. INADMISSIBILIDADE. PREVALÊNCIA DAS ARRAS.
JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO.

1. Ação ajuizada em 03/07/2014. Recurso especial interposto em 27/04/2016 e distribuído em 01/12/2016.

2. Inexistentes os vícios de omissão, contradição, obscuridade ou erro material no acórdão recorrido, não se caracteriza a violação do art. 1.022 do CPC/2015.

3. A cláusula penal compensatória constitui pacto acessório, de natureza pessoal, por meio do qual os contratantes, com o objetivo de estimular o integral cumprimento da avença, determinam previamente uma penalidade a ser imposta àquele que der causa à inexecução, total ou parcial, do contrato. Funciona, ainda, como fixação prévia de perdas e danos, que dispensa a comprovação de prejuízo pela parte inocente pelo inadimplemento contratual.

4. De outro turno, as arras consistem na quantia ou bem móvel entregue por um dos contratantes ao outro, por ocasião da celebração do contrato, como sinal de garantia do negócio. Apresentam natureza real e têm por finalidades: a) firmar a presunção de acordo final, tornando obrigatório o ajuste (caráter confirmatório); b) servir de princípio de pagamento (se forem do mesmo gênero da obrigação principal); c) prefixar o montante das perdas e danos devidos pelo descumprimento do contrato ou pelo exercício do direito de arrependimento, se expressamente estipulado pelas partes (caráter indenizatório).

5. Do regramento constante dos arts. 417 a 420 do CC/02, verifica-se que a função indenizatória das arras se faz presente não apenas quando há o lícito arrependimento do negócio, mas principalmente quando ocorre a inexecução do contrato.

6. De acordo com o art. 418 do CC/02, mesmo que as arras tenham sido entregues com vistas a reforçar o vínculo contratual, tornando-o irretratável, elas atuarão como indenização prefixada em favor da parte "inocente" pelo inadimplemento, a qual poderá reter a quantia ou bem, se os tiver recebido, ou, se for quem os deu, poderá exigir a respectiva devolução, mais o equivalente.

7. Evidenciada a natureza indenizatória das arras na hipótese de inexecução do contrato, revela-se inadmissível a sua cumulação com a cláusula penal compensatória, sob pena de violação do princípio do non bis in idem (proibição da dupla condenação a mesmo título).

8. Se previstas cumulativamente, deve prevalecer a pena de perda das arras, as quais, por força do disposto no art. 419 do CC, valem como "taxa mínima" de indenização pela inexecução do contrato.

9. Os juros moratórios, na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor. Precedentes.

10. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, parcialmente provido.”
(STJ – REsp 1617652/DF, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 26/09/2017, DJe 29/09/2017) destaquei

Entretanto, no caso a inexecução do contrato deverá ser dirimida à luz das cláusulas penais moratórias ou compensatórias existentes no contrato de ordem, pois, além de o pacto fazer lei entre as partes, não se mostra razoável que na hipótese o autor seja indenizado apenas com as arras confirmatórias, no importe de R$ 4.000,00 (quatro mil reais), enquanto a cláusula penal prevê uma multa de 20% sobre o valor do contrato (R$ 300.00,00), sendo concedido em primeiro grau 10% sobre o valor do contrato, sobretudo porque o requerido sequer teve o trabalho de apresentar defesa quando citado da ação.

Logo, sob a égide da força obrigatória do contrato como expressão da autonomia de vontade assegurada aos contratantes, deve prevalecer a incidência da cláusula quarta do contrato, de modo que o autor deverá reter o valor da multa fixada pelo Juízo de primeiro grau 10% sobre o valor do contrato, deduzida a quantia paga pelo apelante a título de sinal.

Ante o exposto,
dou parcial provimento ao recurso
a fim de reformar em parte a sentença para determinar que seja deduzido da multa contratual aplicada ao requerido o valor pago a título de sinal, o qual deverá ser corrigido monetariamente pelo INPC desde o pagamento e acrescido de juros de mora desde a citação.

Destaco que, com relação ao valor da multa, também deverá incidir correção monetária pelo INPC e juros de mora, ambos a partir do ajuizamento da ação.

No mais, mantenho a sentença, tendo em vista a sucumbência mínima da parte autora.

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 31/07/2024