Tribunal: TJMT
Processo: 1009898-87.2021.8.11.0006
Relator(a): JOAO FERREIRA FILHO
Órgão julgador: JOAO FERREIRA FILHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-04-09
Data de publicação: 2024-04-11

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1009898-87.2021.8.11.0006
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Posse]
Relator:
Des(a).
JOAO FERREIRA FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO]

Parte(s):

[VESPASIANO RIBEIRO DA SILVA - CPF: 030.478.571-72 (APELADO), ALEXANDRE AUGUSTO VIEIRA - CPF: 378.833.561-00 (ADVOGADO), ANDRIELLE JENNIFER FIRMIANO SALES - CPF: 053.849.431-06 (ADVOGADO), RUTH LANDER DA SILVA - CPF: 528.340.001-82 (APELADO), WANY LANDER SILVA - CPF: 637.266.021-00 (APELADO), WANYA LANDER SILVA - CPF: 911.634.631-91 (APELADO), WALDENIR VIEIRA ROZALES - CPF: 927.726.921-91 (APELANTE), RAFAEL HERRERA DE OLIVEIRA - CPF: 021.937.331-04 (ADVOGADO), CLAUDIA REGINA PEREIRA ROZALES - CPF: 930.369.651-49 (APELANTE), CLAUDIA REGINA PEREIRA ROZALES - CPF: 930.369.651-49 (APELADO), RAFAEL HERRERA DE OLIVEIRA - CPF: 021.937.331-04 (ADVOGADO), WALDENIR VIEIRA ROZALES - CPF: 927.726.921-91 (APELADO), ANDRIELLE JENNIFER FIRMIANO SALES - CPF: 053.849.431-06 (ADVOGADO), RUTH LANDER DA SILVA - CPF: 528.340.001-82 (APELANTE), VESPASIANO RIBEIRO DA SILVA - CPF: 030.478.571-72 (APELANTE), WANY LANDER SILVA - CPF: 637.266.021-00 (APELANTE), WANYA LANDER SILVA - CPF: 911.634.631-91 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE AMBOS OS RECURSOS.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS – ACORDO HOMOLOGADO PELO JUÍZO – ARGUIÇÃO DE DESCUMPRIMENTO POR AMBAS AS PARTEES – APLICADA MULTA DE 20% SOBRE O VALOR DA CAUSA À AMBAS AS PARTES – COMPENSAÇÃO – PEDIDO DE AMBAS AS PARTES PARA ANULAR A MULTA APLICADA EM SEU DESFAVOR E MANTER A MULTA APLICADA À PARTE ADVERSA – ANULAÇÃO DAS MULTAS APLICADAS A AMBAS AS PARTES – RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS.
No caso dos autos, as partes firmaram acordo em juízo estabelecendo que os requerentes deveriam apresentar, no prazo de 30 dias, a documentação necessária
para a regularização da posse junto ao INCRA da área
de 98,6776 alqueires
sem escritura, bem como para a lavratura e registro dos imóveis documentados, adquiridos pelos requeridos e em contrapartida os requeridos deveriam efetuar o pagamento da parcela remanescente aos requerentes.
Após 15 dias da apresentação dos documentos, os requerentes manifestaram-se novamente, pugnando pelo adimplemento do valor remanescente conforme ajustado, vez que as documentações solicitadas já foram apresentadas. Ocorre que, passados mais 15 dias, os requeridos manifestaram-se, sustentando a necessidade de complementação da documentação apresentada pelos requerentes, afirmando que “além de não terem apresentados os documentos previstos nos contratos, ainda não apresentaram o título de transmissão que comprove de quem os proprietários anteriores adquiriram o imóvel, inclusive não comprovando a posse da área total de 98,6776 alqueires, ocasião em que também depositaram o valor remanescente em juízo e pugnaram pela aplicação da multa de 20% sobre o valor da causa. Contudo, para que fosse aplicada a referida multa era necessário imprescindível a “recusa dos requerentes” em apresentar a documentação solicitada, a qual não restou demonstrada, pois ainda que tenha ficado faltando um ou outro documento, também houve a necessidade de complementação dos documentos que já haviam sido apresentados por solicitação do órgão competente, sendo que, após a manifestação dos requeridos, foram apresentados mais documentos pelos requerentes, não havendo falar em multa por descumprimento contratual pelos requerentes. Da mesma forma, o pagamento só era exigível após a apresentação de toda a documentação
exigida para a regularização da posse junto ao INCRA da área de 98,6776 alqueires, bem como para a lavratura e registro dos imóveis documentados
, por parte dos requerentes, de modo que, também não há falar em multa por descumprimento contratual pelos requeridos.

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

O Exmo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (relator)

Egrégia Câmara:

Recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por RUTH LANDER DA SILVA E OUTROS e também por CLAUDIA REGINA PEREIRA ROZALES E OUTROS contra a r. sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 3ª Vara Cível da Comarca de Cáceres/MT, que nos autos da ação de “
Rescisão Contratual c/c Reintegração de Posse e Perdas e Danos
”

(Proc. nº

1009898-87.2021.8.11.0006), ajuizada pelos primeiros apelantes contra os
segundos apelantes, julgou o pedido parcialmente procedente para “
determinar a adjudicação dos imóveis

descritos nas matrículas n. 22.525 e n. 22.526

registradas perante o CRI desta Comarca em favor dos requeridos, bem como d
eterminar a liberação dos valores depositados nos autos em favor dos autores; declarou extinto o processo; impôs
em desfavor dos Requerentes e dos Requeridos a cláusula penal por descumprimento do acordo, consistente no pagamento da multa de 20% (vinte por cento) sobre o valor da causa, resultando em R$ 660.000,00 (seiscentos e sessenta mil reais), conforme “
item 6”

do acordo homologado
”, contudo, declarou
extintas as obrigações mediante a aplicação do instituto da compensação, na forma do art. 368, do CC/2002; Deferiu
a adjudicação compulsória dos imóveis:
-“
SITIO CAPÃO DA MANDIOCA
”
, com área de 50,00 (Cinquenta hectares), desmembrado de área maior de 100,00has, dentro do seguinte roteiro: Lado 1-2: azimute 56º35’41” distância 909,69 mts, confrontando com a Rodovia MT-343; Lado 2-3: azimute 134º41’00”, distancia 491,00 mts, confrontando com a fazenda Poderosa; Lado 3-4: azimute 222º35’36”, distância 792,19 mts, confrontando com Cândido Cristal do Dutra; LADO 4-1: azimute 306º45’02” distância de 714,48 mts, confrontando com Abdias Magalhães”. Objeto da matricula nº 22.525, Livro nº 2-P-3, Fls. 241, datado de 16/11/1988, do CRI de Cáceres – MT
. (Id. 72611666) e
-“
SÍTIO CHUVA DE PRATA”

TAQUARAL
,
com área de 50,00 has (Cinquenta hectares), desmembrada de área maior de 100,00 has, limites; roteiro: Lado 1-2: azimute 42º35’36” distância de 796,50 mts, confrontando com Abdias Magalhães; Lado 2-3: azimute 134º41’00” distancia 689,00 mts, confrontando com a Fazenda Poderosa; Lado 3-4 azimute 220º56’00” distância 640,00 mts, confrontando com a Serra do Bebedouro; Lado 4-1: azimute 301º41’33” distância 719,95 mts, confrontando com Cândido Cristaldo Dutra (comprador)”. Objeto da matricula nº 22.526, Livro nº 2-P-3, Fls. 241, datado de 16/11/1988, do CRI de Cáceres – MT
.
Quanto às áreas de terras remanescentes (98,6776 alqueires), ficou reconhecido o direito ao exercício de posse em favor dos Requeridos, devendo, entretanto, promoverem à regularização das áreas de terra pela via adequada
(cf
. Id. nº 161623609).

Os autores/apelantes alegam que apresentaram toda a documentação solicitada dentro do prazo estipulado no acordo e mesmo assim “os apelados não realizaram o pagamento da parcela ora firmada mediante item4 do referido acordo” fundamentando o não pagamento sob a alegação de necessidade de complementação documental à requerimento de órgão público.

Afirmam que sua obrigação no acordo era limitada “
em tão somente a comprovação da posse dos proprietários anteriores, não sendo possível, neste ponto que os apelados busquem novamente, de má fé, atos protelatórios à satisfação da obrigação, impondo condições a estes que não faziam parte do acordo compromissado
” mas que mesmo assim, “
de boa fé e em atenção ao princípio da cooperação, anexaram os novos documentos solicitados, inclusive apontando que alguns destes inclusive já se encontravam nos autos desde o ingresso da presente demanda, anexos com a própria peça inaugural. Assim, restara inequívoco, diante do caso em apreço, que os apelantes demonstraram de forma inequívoca a posse dos proprietários anteriores
”.

No tocante a ausência de demonstração de posse centenária, afirmam que “
a sentença a quo demonstra-se extra-petita/ultra petita, afinal, fundamentara a incidência da multa a parte Apelante na ausência da demonstração de posse centenária, a qual JAMAIS fora solicitada ou acordada, afinal, desnecessária está para regularização dos referidos imóveis
”

Pedem, pois, o provimento do recurso, para: “
reformando-se parcialmente sentença do juízo a quo, anulando-se a multa estabelecida no importe de 20% (vinte por cento) do valor da causa, ou seja, a importância de R$ 660.000,00 (seiscentos e sessenta mil reais) atribuída aos Apelantes, considerando evidente o descumprimento dos Apelados quanto ao acordo ora firmado em sede de audiência de justificação. Bem como, via de consequência, anulando-se a aplicação do instituto da compensação, nos termos do art. 368 do Código Civil, aplicando-se a multa tão somente as partes Apeladas (...) Requer ainda que sejam condenados os Apelados, ao pagamento dos honorários sucumbências no importe de 10% (dez por cento) do valor da causa
” (cf. Id. nº 161623621).

Os réus/apelantes alegam que ficou estabelecido entre as partes que “
ficaria assegurado aos Requeridos à adjudicação compulsória da área titulada, cuja transferência se daria mediante a expedição de carta de adjudicação por determinação judicial nos presentes autos, condicionado ao depósito do saldo remanescente em conta vinculada ao juízo, e somente, se assim não fosse feito, recairia multa correspondente a 20% sobre o valor da causa, ou em caso de não pagamento
”. Diante disso, resta notório o equívoco do MM. juízo ao estabelecer multa ao apelante, com o fundamento de que “
o depósito dos valores remanescentes nos autos e não diretamente à parte autora demonstra excesso de zelo, o que também acabou por gerar maior morosidade na resolução do imbróglio, dando azo à dilação processual e desgastes desnecessários entre as partes (...) Desse modo, entende-se que não houve descumprimento do acordo estabelecido entre as partes, não havendo razão para a aplicação de multa ao Apelante, haja vista que o acordo estabelecia que o valor fosse depositado em conta vinculada ao juízo, o que fora feito. Concomitantemente, não há motivos para a aplicação do instituto da compensação, devendo a multa ser aplicada somente ao requerente
”.

Pedem, pois, o provimento do recurso, “
para reformar a sentença a fim de que o pedido seja julgado totalmente procedente, anulando-se a multa estabelecida no importe de 20% (vinte por cento) do valor da causa, ou seja, a importância de R$ 660.000,00 (seiscentos e sessenta mil reais) aos Recorrentes e consequentemente a aplicação do instituto da compensação, nos termos do art. 368 do Código Civil, aplicando-se a multa tão somente as partes Recorridas. Requer ainda que seja condenado as partes Recorridas no pagamento dos honorários sucumbências no importe de 10% (dez por cento) do valor da causa, ou o valor a ser atribuído por Vossas Excelências
” (cf. Id. nº 161623619).

Os autores
ofertaram contrarrazões no Id. nº
161623624,
enquanto os requeridos juntaram ao Id. nº 163576192, ambos com postulações recíprocas de desprovimento do Apelo adversário.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

V O T O

O Exmo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (relator)

Egrégia Câmara:

Eis o resumo dos principais eventos que compõem o quadro fático discutido nestes autos segundo os termos da sentença apelada,
in verbis
:

“
Cuida-se de
Ação de Rescisão Contratual c/c Reintegração de Posse e Perdas e Danos
ajuizada por
Vespasiano Ribeiro da Silva, Ruth Lander Da Silva, Wanya Lander Silva e Wany Lander Silva
em desfavor de
Waldenir Vieira Rozales e Claudia Regina Pereira Rozales
.

Narra a peça inicial que os Requerentes, em
21/09/2020
, por meio de instrumento particular de compra e venda, firmaram negócio jurídico com os Requeridos, o qual possuía como objeto a alienação do imóvel rural denominado de
FAZENDA SIÃO
, com área escriturada de
50,0000 has
,
registro nº 22.525 CRI-CAC
, localizado na Rodovia MT 343 (Cac-Porto Estrela), escriturado em nome de
Vespasiano Ribeiro da Silva
e
Ruth Lander da Silva.

O segundo imóvel denominado de
FAZENDA SIÃO
, com área escriturada de
50,0000 has
., localizado na Rodovia MT 343 escriturado em nome de
Vespasiano Ribeiro da Silva
e
Ruth Lander da Silva
em 28 de Abril de 2015 no registro 4 da matrícula
nº 22.526
do registro geral de imóveis de Cáceres/MT.

O terceiro imóvel trata-se de
FAZENDA SIÃO I
I, com
área
no contrato de
99.22 has
, localizado na Rodovia MT 343 em Cáceres, sob
nirf n° 8.192.121-7
, adquirido por
Gabriel Cavalcanti Silva Corbelino
, por meio de instrumento particular de contrato de cessão de direito de imóvel rural,
transmitido à Wanya Lander Silva
, sendo anteriormente que o imóvel era denominado Estância Rancho da Ponta.

O quarto imóvel, denominado de
FAZENDA SIÃO I
,
área de 99.22 has
, localizado na Rodovia MT 343, município de Cáceres-MT,
nirf n° 8.192.168-8
, adquirido do
Sr. Benedito Xavier de Souza Corbelino Junior
por meio de Instrumento Particular de Contrato de Cessão de Direito de Imóvel Rural, transmitido à
Wany Lander Silva.

Fora informado pelos Requerentes que a totalidade do imóvel fora alienado na modalidade “porteiras fechadas”, com isso, acompanhando o referido negócio todos os bens móveis, imóveis e semoventes existentes na propriedade.

Argumentam os Requerente ainda que o pagamento ficou ajustado no valor de R$ 3.300.000,00 dividida em 4 parcelas da seguinte maneira:

A
primeira
fora estipulada no valor de
R$ 400.000,00
(Quatrocentos Mil Reais), devendo
ser paga à vista
, no ato das assinaturas do instrumento particular de compra e venda;

A
segunda
, por sua vez, por meio de
nota promissória
, no montante
de R$ 1.100.000.00
(Um Milhão e Cem Mil Reais), com vencimento para
21/11/2020
;

A
terceira
, também através de
nota promissória
, no valor
de R$ 500.000.00
(Quinhentos Mil Reais), com vencimento para 21/03/2021;

A
quarta
parcela, que ficara acordada na quantia de e
R$ 1.300.000.00
(Um Milhão e Trezentos Mil Reais),
convertidos em arrobas de boi gordo
pelo preço R$ 230,00 (Duzentos e Trinta Reais) cotado em 21/09/2020 no JBS de Araputanga-MT, com prazo de 30 (Trinta) dias, totalizando 5.652,1740 arrobas, devendo estas serem convertidas novamente em moeda corrente vigente no país, ao preço do dia do pagamento, cotado no JBS de Araputanga-MT, sendo o vencimento limite para pagamento 21/09/2021 e o valor mínimo da arroba para pagamento fixada em R$ 230,00.

Informaram que com a aproximação das datas ajustadas o réu buscava eximir-se da obrigação, tendo justificada a inadimplência por meio de contra notificação, com relação a ausência do cumprimento da obrigação pactuada devido a não transferência da propriedade do imóvel por meio de escritura pública, bem como não entrega de documentação que comprovasse a extensão da área adquirida.

Após exposição da matéria fática e de direito, pugnaram pela concessão de medida liminar, notadamente para reintegração de posse em favor dos Requerentes ou, de forma subsidiária, o arresto dos bens dos Requeridos, a fim de garantir o adimplemento da obrigação da quantia incontroversa. No mérito, que seja determinada a resolução do contrato, condenando-se os Requeridos em perdas dos valores entregues como parte do pagamento pactuado.

Com a inicial, os seguintes documentos:
Instrumento particular de compromisso de compra e venda

(id. 72611660)
;
extratos bancários

(id. 72611661, 72611662, 72611663, 72611661)
;
descrição de pagamento

(id. 72611665)
;
escritura pública do imóvel sob registro n° 22.525

(id. 72611666)
;
escritura pública do imóvel sob registro n° 22.256

(id. 72611668)
,
comprovante de entrega de notificação extrajudicial

(id. 72611670)
;
notificação extrajudicial

(id. 72611671)
;
contranotificação extrajudicial

(id. 72611673)
;
CROQUI Fazenda Sião

(id. 72611674)
;
escritura pública formulada pelos compradores

(id. 72611675)
;
memorial descritivo 2018

(id. 72611677)
;
contratos de compra e venda

(id. 72611678, 72611679, 72611680)
;
comprovantes de extensão da área

(id. 72611681, 72611682, 72611683, 72611684)
.

No despacho de
id. 74692453
, foi postergada a análise do pedido de tutela, visto que demandava maiores indagações para formação de convencimento do juízo.

Sobreveio contestação, vista ao
id. 81158656,
tendo sido acostado documentos:
matrícula n° 49.583

(id. 81158671)
;
matrícula n° 49.584

(id. 81158672)
;
matrícula n° 29.851

(id. 81158673)
.

Em sede de audiência de justificação prévia, compuseram acordo, sendo este homologado por sentença
(id. 81239973)
, nos seguintes termos:

“ 1 –
As partes ratificam os termos do contrato de compra e venda dos imóveis objeto da lide;

2 –
Os Requeridos pagarão aos Autores o valor de
R
$ 1.300.000,00 (um milhão e trezentos mil) reais até o dia 18/04/2022 mediante transferência bancária para a conta corrente nº 36.764-8, Agência nº 832-X, do Banco do Brasil, titular Wany Lander Silva, inscrita no CPF nº 637.266.021-00 que serão convertidos no valor da arroba do dia do pagamento, do número de arrobas encontrados será abatido do valor devido (5.652,17 arrobas de boi) objeto da última parcela do contrato, tendo como valor de referência o valor da arroba do dia na data da transferência segundo cotação do Frigorífico JBS de Araputanga, na modalidade com prazo de 30 dias, limitando o valor mínimo da @ para pagamento da parcela no importe de R$ 266,50 (duzentos e sessenta e seis reais e cinquenta centavos);

3 –
os Requeridos no prazo de 30 dias apresentarão quais documentos são necessários para a regularização da posse junto ao INCRA da área de 98,6776 alqueires. Em sendo indicado, os Autores no mesmo prazo, disponibilização toda a documentação as quais se limitam a demonstrar a posse dos proprietários anteriores, ou seja, de quem os requerentes compraram e de quem os vendedores para os requerentes compraram, para que possam os requeridos darem regularização dos 98,6776 alqueires.

4 –
sendo disponibilizada a documentação referida no item 3, no prazo de 30 (trinta) dias, deverá ocorrer o pagamento do saldo remanescente das arrobas de boi cotadas conforme o valor do dia, limitando-se o valor mínimo da @ em R$ 266,50 (duzentos e sessenta e seis reais e cinquenta centavos), e após, em ato contínuo, a assinatura da escritura pública de compra e venda em cartório a ser definido pelos Requeridos;

5 –
Os autores se comprometem a fornecer todas as documentações pessoais, declarações de cunhos possessórios e certidões negativas dos órgãos competentes, exigidas para a lavratura e registro dos imóveis documentados.

6 –
Em caso de recusa pela parte Autora em fornecer todos os documentos acima relacionados, bem como assinar o respectivo instrumento público de escritura pública, fica assegurado aos Requeridos à adjudicação compulsória da área titulada, cuja transferência se dará mediante expedição de carta de adjudicação por determinação judicial nos presentes autos, condicionado ao depósito do saldo remanescente em conta vinculada ao juízo, incidindo nesse caso, multa no valor correspondente a 20 % sobre o valor da causa. Da mesma forma, incidirá multa aos Requeridos em caso de não pagamento;

7 –
Caso não se efetue o pagamento por parte dos Requeridos, o presente caso não surtirá seus efeitos, retomando o processo o seu regular curso na atual fase processual, qual seja, a designação de nova data para a realização da audiência de justificação.

As partes requerem a homologação do acordo, a suspensão do processo, e sendo cumpridas às obrigações, pugnam pela extinção do processo, ficando cada parte responsável em custear os honorários advocatícios de seu respectivo Procurador, assim como a manutenção da gratuidade da justiça das custas iniciais, e a isenção de eventuais custas processuais remanescentes nos termos do art. 90, § 3º do Código de Processo Civil.”

Ato contínuo, o juízo proferiu sentença nos autos, homologando o acordo
(id. 81239973)
.

O feito foi suspenso até comunicação de integral cumprimento do acordo
(id. 81239973)
.

Ao
id. 83671311
os Requeridos informam rol dos documentos necessários à transferência dos imóveis rural de matrículas 22.525 e 22.526.

Os Autores promoveram a juntada da documentação aos
ids. 86391174
e seguintes;
ids. 86391174
e seguintes e
86498871
e seguintes.

Posteriormente, ao
id. 87696099,
informam que apesar da apresentação da documentação, os Requeridos nada fizeram quanto ao adimplemento dos valores acordados.

A parte Requerida apresentou manifestação ao
id. 88932036
, quanto à necessidade de apresentação de escritura pública de aquisição do imóvel.

Apresentada manifestação aos
ids. 90190272, 90190283
e
90190285
, foi reiterada a ordem de apresentação de documentos que demonstram posse dos proprietários anteriores.

Aos
ids. 95109604
e
95758906
, os Requerentes postulam pela liberação de alvará judicial.

No
id. 83671311,
os Requeridos informam rol dos documentos necessários à transferência do imóvel rural, quais sejam:

a)
Copias autenticadas e/ou os originais dos Contratos / Documentos que comprovem a aquisição / posse de 98,6776 alqueires, de VESPASIANO RIBEIRO DA SILVA; RUTH LANDER DA SILVA; WANY LANDER SILVA e WANYA LANDER SILVA adquirindo, de quem os transmitiram indicando de quem os compraram, seguindo a ordem sucessivamente até a origem, ou onde der;

b)
Certidão de Inteiro Teor, Ônus e Ações Reipersecutórias dos imóveis que possuem matrículas;

c)
Cópia Autenticada dos documentos de identificação dos vendedores, ou seja, RG, CPF, CNH, OAB, CRMV, CRP, CRM, CRC, dentre outros que houver de VESPASIANO RIBEIRO DA SILVA; RUTH LANDER DA SILVA; WANY LANDER SILVA e WANYA LANDER SILVA;

d)
Cópia Autenticada dos documentos dos vendedores, Certidão de Nascimento os que forem solteiros (as), e certidão de casamento os que forem casados, e pacto antenupcial devidamente registrado, se houver, de VESPASIANO RIBEIRO DA SILVA; RUTH LANDER DA SILVA; WANY LANDER SILVA e WANYA LANDER SILVA;

e)
CERTIFICADO DE CASTRO DE IMÓVEL RURAL - CCIR, emitido pelo Sistema Nacional de Cadastro Rural - SNCR, expedido pelo Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária - INCRA, referente aos imóveis (Obs.: Atuais e Antigos);

f)
CERTIDÃO DE DÉBITOS RELATIVOS A TRIBUTOS

FEDERAIS E À DÍVIDA ATIVA DA UNIÃO DE IMÓVEL RURAL - NIRF - expedida pela Secretaria da Receita Federal do Brasil - SRFB, referente aos imóveis (Obs.: Atuais e Antigos);

g)
CERTIDÃO NEGATIVA DE DÉBITOS RELATIVOS AOS TRIBUTOS FEDERAIS E À DÍVIDA - expedida pela Secretaria da Receita Federal do Brasil - SRFB, em nome dos vendedores VESPASIANO RIBEIRO DA SILVA; RUTH LANDER DA SILVA; WANY LANDER SILVA e WANYA LANDER SILVA (Obs.: Validos);

h)
CERTIDÃO NEGATIVA DE DÉBITOS RELATIVOS A CRÉDITOS TRIBUTÁRIOS E NÃO TRIBUTÁRIOS ESTADUAIS GERIDOS PELA PROCURADORIA-GERAL DO ESTADO E PELA SECRETARIA DE ESTADO DE FAZENDA CND - expedida pela Secretaria de Fazenda do Estado de Mato Grosso - SEFAZ/MT em nome dos vendedores VESPASIANO RIBEIRO DA SILVA; RUTH LANDER DA SILVA; WANY LANDER SILVA e WANYA LANDER SILVA (Obs.: Validos);

i)
CERTIDÃO NEGATIVA DE DÉBITOS MUNICIPAIS CND - expedido pelo município de Cáceres - MT em nome dos vendedores VESPASIANO RIBEIRO DA SILVA; RUTH LANDER DA SILVA; WANY LANDER SILVA e WANYA LANDER SILVA (Obs.: Validos);

j)
CERTIDÃO NEGATIVA DE DÉBITOS TRABALHISTAS – CND em nome dos vendedores VESPASIANO RIBEIRO DA SILVA; RUTH LANDER DA SILVA; WANY LANDER SILVA e WANYA LANDER SILVA (Obs.: Validos);

k)
CERTIDÃO DE AÇÕES DE EXECUÇÃO FISCAIS, AÇÕES POSSESSÓRIAS, FALÊNCIA E CONCORDATA, INSOLVÊNCIA CIVIL e DIREITOS REAIS - emitidos pela Justiça Estadual de Mato Grosso - TJMT em nome dos vendedores VESPASIANO RIBEIRO DA SILVA; RUTH LANDER DA SILVA; WANY LANDER SILVA e WANYA LANDER SILVA (Obs.: Validos);

l)
CERTIDÃO DE AÇÕES CÍVEL - emitidos pela Justiça Federal – TRF 1º em nome dos vendedores VESPASIANO RIBEIRO DA SILVA; RUTH LANDER DA SILVA; WANY LANDER SILVA e WANYA LANDER SILVA (Obs.: Validos);

m)
CERTIDÃO NEGATIVA DE PROTESTO - emitido pelo cartório de protesto da Comarca de Cáceres - MT em nome dos vendedores VESPASIANO RIBEIRO DA SILVA; RUTH LANDER DA SILVA; WANY LANDER SILVA e WANYA LANDER SILVA (Obs.: Validos);

Os Requerentes, por sua vez, promoveram a juntada da documentação aos
ids. 86391174
e seguintes;
ids. 86391174
e seguintes e
86498871
e seguintes.

Não obstante, observa-se que a parte Requerida apresentou manifestação ao
id. 88932036
, informando quanto à necessidade de apresentação de
escritura pública de aquisição do imóvel
, bem como postulou pelo seguinte:

Sendo assim, é imprescindível que seja promovido a complementação da documentação necessária, quais sejam:

1)

Certidão de posse emitida pela prefeitura municipal de Cáceres - MT, da área total de 98,6776 alqueires, ou seja, essas certidões são em nome dos Autores de acordo com a documentação apresentada
;

2)

CCIR, MAPA e MEMORIAL DESCRITIVO, juntamente com a ART de acordo com cada posse adquirida, ou seja, da área total de 98,6776 alqueires de posse, pois a mesma foi adquirida de forma fracionária
,

3)

ITR’s, que conste em nome dos Autores, inclusive da área total de 98,6776 alqueires de posse, do período da aquisição em 2014 até a presente data;

Por todo o exposto, requer a Vossa Excelência que seja:

A)

ACEITO
o deposito judicial conforme acordado nos autos, especificamente no item 6 do termo de audiência;

B)

DEFERIDO
a adjudicação compulsória dos imóveis objeto das
matriculas 22.525
e
22.526
do CRI de Cáceres - MT, conforme item 6 do termo de audiência;

C)

OS VENDEDORES
compelidos a apresentarem nos autos os documentos citados em epigrafe, para regularização da posse;

D)

APLICADA
a Multa prevista no item 6 do termo de audiência, ou seja, 20% (vinte por cento) sobre o valor da causa, perfazendo um total de R$ 660.000,00 (seiscentos e sessenta mil reais), por ser medida de mais pura e lidima justiça. ”

Nova tentativa de conciliação é vista ao
id. 108377333
.”

Ao passar ao julgamento do mérito da causa, a MMª. Juíza deu a seguinte conclusão à lide:

“Em suma, remanesce a discussão quanto ao cumprimento ou não do acordo entabulado entre as partes. Com efeito, fixo como pontos controvertidos: a
aplicação da multa de 20% do valor da causa por descumprimento dos termos do acordo
, bem como a
adjudicação compulsória do imóvel em favor dos Requeridos
.

Seguindo-se a respectiva ordem, passo a analisá-las.

Ab initio
, necessário se faz pontuar quanto às áreas objeto do contrato/acordo firmado, somente duas detém matrícula perante o CRI desta comarca, sendo as demais tão somente objeto de posse. Senão, vejamos:

1º imóvel rural denominado de
FAZENDA SIÃO
, com área escriturada de
50,0000 has
,
registro nº 22.525 CRI-CAC
, localizado na Rodovia MT 343 (Cac-Porto Estrela), escriturado em nome de
Vespasiano Ribeiro da Silva
e
Ruth Lander da Silva.

2º imóvel denominado de
FAZENDA SIÃO
, com área escriturada de
50,0000 has
., localizado na Rodovia MT 343 escriturado em nome de
Vespasiano Ribeiro da Silva
e
Ruth Lander da Silva
em 28 de Abril de 2015 no registro 4 da matrícula
nº 22.526
do registro geral de imóveis de Cáceres/MT.

3º trata-se de
FAZENDA SIÃO II
, com
área
no contrato de
99.22 has
, localizado na Rodovia MT 343 em Cáceres, sob
nirf n° 8.192.121-7
, adquirido por
Gabriel Cavalcanti Silva Corbelino
, por meio de instrumento particular de contrato de cessão de direito de imóvel rural,
transmitido à Wanya Lander Silva
, sendo anteriormente que o imóvel era denominado Estância Rancho da Ponta

O 4º imóvel, denominado de
FAZENDA SIÃO I
,
área de 99.22 has
, localizado na Rodovia MT 343, município de Cáceres-MT,
nirf n° 8.192.168-8
, adquirido do
Sr. Benedito Xavier de Souza Corbelino Junior
por meio de Instrumento Particular de Contrato de Cessão de Direito de Imóvel Rural, transmitido à
Wany Lander Silva.

Bem por isso, asseveram os requeridos que os autores descumpriram com o acordo,
i.e.
, não outorgaram a escritura, bem como não forneceram a toda a documentação necessária à regularização dos imóveis, argumentando que os autores
não apresentaram o título de transmissão que comprove de quem o senhor Benedito Xavier de Souza Corbelino Junior e s/m Enny Katery da Costa Marques Rodrigues Corbelino adquiriram o imóvel, inclusive não comprovando a posse da área total de 98,6776 alqueires.
Em razão disso, pugnam pela regularização da documentação e aplicação da multa de 20% sobre o valor da causa, totalizando em R$ 660.000,00 (seiscentos e sessenta mil reais) - Id. 88932036.

Os autores, por seu turno, asseveram que a incumbência no acordo fora cumprida, consistindo no fato de ter apresentado documento que comprova a posse anterior: “
Ora Excelência, o termo de acordo é claro, a obrigação assumida pelos Requerentes fora LIMITADA EM TÃO SOMENTE A COMPROVAÇÃO DA POSSE DOS PROPRIETÁRIOS ANTERIORES, NÃO SENDO POSSIVEL, NESTE PONTO QUE OS REQUERIDO, NOVAMENTE BUSQUEM DE MÁ FÉ ATOS PROTELATORIOS A SATISFAÇÃO DA OBRIGAÇÃO, IMPOR CONDIÇÕES A ESTES QUE NÃO FAÇAM PARTE DO ACORDO ORA COMPROMISSADO.”

Assim, afirmam os autores que os requeridos têm criado empecilhos ao cumprimento do acordo em relação ao pagamento do valor remanescente, sendo que adquiriram o imóvel cientes de que parte das terras recaia tão somente posse, devendo ser realizada posterior regularização da área pelos seus próprios meios, de modo que também postulam pela aplicação da multa contratual de 20% sobre o valor da causa, num total de R$ 660.00,00 (seiscentos e sessenta mil), eis que não houve pagamento direto, mas depósito judicial (Id. 90190272).

Neste ponto, entendo que a conduta de ambas as partes ensejam na aplicação multa contratual.

Colhe-se dos autos que houve sim certa demora pela parte requerente ao fornecer a documentação necessária à regularização dos imóveis, tanto que não forneceu em sua totalidade, eis que a área de terras de 98,6776 alqueires são objetos de posse, não propriedade, e que “
a posse da área seria centenária
” não se restou cabalmente comprovada, em que pese a demonstração de posse anterior considerável. Em outra perspectiva, também verifico o descumprimento do acordo pela parte requerida, pois, em que pese à argumentação de descumprimento contratual por parte dos requerentes ser relativamente razoável, vislumbro que o depósito dos valores remanescentes nos autos e não diretamente à parte autora demonstra excesso de zelo, o que também acabou por gerar maior morosidade na resolução do imbróglio, dando azo à dilação processual e desgastes desnecessários entre as partes.

À luz do exposto, entendo que se há obrigação quanto ao pagamento de multa pelo descumprimento contratual, esta no importe de 20% do valor da causa, resultando em R$ 660.000,00 (seiscentos e sessenta mil reais), tenho que a referida imposição deverá recair sobre ambas as partes.

Desta feita, recaindo a obrigação sobre todas as partes, sendo credoras umas das outras, tenho que deixa existir a obrigação quanto ao pagamento da cláusula penal. Eis o que dispõe o CC/2002:
“Art. 368. Se duas pessoas forem ao mesmo tempo credor e devedor uma da outra, as duas obrigações extinguem-se, até onde se compensarem.”

Neste mesmo sentido: (...)

Ante ao exposto, em razão do descumprimento mútuo,
aplico o instituto da compensação da obrigação cláusula penal descrita no “item 6” do acordo homologado, nos termos do art. 368, do CC/2002.

Deste modo, remanesce apenas o impasse na regularização das áreas de terras objeto do acordo, de modo que passo a deliberar:

Pois bem.

Quanto à área remanescente das matrículas,
reforço que se trata de terras sem escritura, havendo tão somente direito ao exercício de posse, fato este sabido por todas as partes e anuído pela parte requerida no momento da formalização do acordo.

Intimados os requerentes, promoveram a juntada de documentação que identifica a posse anterior sobre os imóveis e suas áreas remanescentes (Ids. 86498876 e 86498877) e que apesar de não evidenciar a alegada “posse centenária” se restou demonstrado o exercício de posse anterior por período considerável, o que possibilitará aos requeridos diligenciar na regularização da área sem escrituração pelas vias adequadas.

Ato contínuo, pugna os requeridos ao Id. 88932036 pela expedição da carta de adjudicação visando à escrituração em definitivo das áreas de terras rurais descritas nas matrículas n. 22.525 e n. 22.526 registradas perante o CRI desta Comarca,
pedido este que deverá prosperar.

Sobre o assunto, dispõe o art. 1418 do Código Civil:
“
O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.”

Comentando o artigo, lecionam Nelson Nery Junior e Rosa Maria Andrade Nery: (...)

Para fazer
jus
à adjudicação compulsória, o promissário comprador deve demonstrar além da existência de contrato de compra e venda, o efetivo pagamento do preço aventado, o que restou chancelado no presente feito
(id . 108426349 e Id.88932036 – págs. 06/16).

Desse modo, visando ao deslinde processual e evitando-se maiores protelações, hei por bem
determinar a adjudicação dos imóveis

descritos nas matrículas n. 22.525 e n. 22.526
registradas perante o CRI desta Comarca em favor dos requeridos, bem como d
eterminar a liberação dos valores depositados nos autos em favor dos autores
.

É como decido!

Ante ao exposto,
DECLARO EXTINTO O PROCESSO
,

com fulcro no art. 487, inciso III, do CPC/2015, e delibero nos seguintes termos:

Imponho
em desfavor dos Requerentes e dos Requeridos a cláusula penal por descumprimento do acordo, consistente no pagamento da multa de 20% (vinte por cento) sobre o valor da causa, resultando em R$ 660.000,00 (seiscentos e sessenta mil reais), conforme “
item 6”
do acordo homologado ao Id. 81239973. Contudo,
declaro extintas as obrigações mediante a aplicação do instituto da compensação, na forma do art. 368, do CC/2002.

Defiro
a adjudicação compulsória dos imóveis:

-“
SITIO CAPÃO DA MANDIOCA
”, com área de 50,00 (Cinquenta hectares), desmembrado de área maior de 100,00has, dentro do seguinte roteiro: Lado 1-2: azimute 56º35’41” distância 909,69 mts, confrontando com a Rodovia MT-343; Lado 2-3: azimute 134º41’00”, distancia 491,00 mts, confrontando com a fazenda Poderosa; Lado 3-4: azimute 222º35’36”, distância 792,19 mts, confrontando com Cândido Cristal do Dutra; LADO 4-1: azimute 306º45’02” distância de 714,48 mts, confrontando com Abdias Magalhães”. Objeto da matricula nº 22.525, Livro nº 2-P-3, Fls. 241, datado de 16/11/1988, do CRI de Cáceres – MT
. (Id. 72611666)

-“
SÍTIO CHUVA DE PRATA
”
TAQUARAL
, com área de 50,00 has (Cinquenta hectares), desmembrada de área maior de 100,00 has, limites; roteiro: Lado 1-2: azimute 42º35’36” distância de 796,50 mts, confrontando com Abdias Magalhães; Lado 2-3: azimute 134º41’00” distancia 689,00 mts, confrontando com a Fazenda Poderosa; Lado 3-4 azimute 220º56’00” distância 640,00 mts, confrontando com a Serra do Bebedouro; Lado 4-1: azimute 301º41’33” distância 719,95 mts, confrontando com Cândido Cristaldo Dutra (comprador)”. Objeto da matricula nº 22.526, Livro nº 2-P-3, Fls. 241, datado de 16/11/1988, do CRI de Cáceres – MT
. (Id. 72611668).

Proceda
a escrivania com a expedição de auto e carta de adjudicação dos imóveis, a fim de que sejam devidamente registrados no cartório competente em favor dos Requeridos, devendo, para tanto, o (a) escrivão adotar todas as medidas pertinentes ao seu fiel cumprimento.

Quanto às áreas de terras remanescentes (98,6776 alqueires), fica reconhecido o direito ao exercício de posse em favor dos Requeridos, devendo, entretanto, promoverem à regularização das áreas de terra pela via adequada.

(...)
”.

Ambas as partes recorrem da r. sentença para que seja anulada a multa no importe de 20% do valor da causa aplicada em seu desfavor, sob a alegação de que cumpriu sua parte no acordo homologado, mantendo-se apenas a aplicação da multa à parte adversa, bem como que esta seja condenada ao pagamento de honorários sucumbenciais no importe de 10% do valor da causa.

Pois bem.

Conforme item 3 do acordo, os requeridos informaram quais documentos eram necessários
para a regularização da posse junto ao INCRA da área de 98,6776 alqueires na manifestação vinculada ao Id. nº 161623506 e os requerentes apresentaram tais documentos no Id. nº 161623507 e seguintes e Id. nº 161616494 e seguintes.

Após 15 dias da apresentação dos documentos, os requerentes manifestaram-se novamente, pugnando pelo adimplemento do valor remanescente conforme ajustado, vez que as documentações solicitadas já foram apresentadas.

Ocorre que, passados mais 15 dias, os requeridos manifestaram-se no Id. nº 161623563, sustentando a necessidade de complementação da documentação apresentada pelos requerentes, afirmando que “além de não terem apresentados os documentos previstos nos contratos, ainda não apresentaram o título de transmissão que comprove de quem o senhor Benedito Xavier de Souza Corbelino Junior e s/m Enny Katery da Costa Marques Rodrigues Corbelino adquiriram o imóvel, inclusive não comprovando a posse da área total de 98,6776 alqueires, ocasião em que também depositaram o valor remanescente em juízo e pugnaram pela aplicação da multa de 20% sobre o valor da causa, nos termos do item 6, do acordo, que assim dispõe:

“Em caso de recusa pela parte Autora em fornecer todos os documentos acima relacionados, bem como assinar o respectivo instrumento público de escritura pública, fica assegurado aos Requeridos à adjudicação compulsória da área titulada, cuja transferência se dará mediante expedição de carta de adjudicação por determinação judicial nos presentes autos, condicionado ao depósito do saldo remanescente em conta vinculada ao juízo, incidindo nesse caso, multa no valor correspondente a 20 % sobre o valor da causa. Da mesma forma, incidirá multa aos Requeridos em caso de não pagamento
”

No caso, não ficou demonstrado, de forma inequívoca, a “recusa dos requerentes” em apresentar a documentação solicitada, pois ainda que tenha ficado faltando um ou outro documento, também houve a necessidade de complementação dos documentos que já haviam sido apresentados por solicitação do órgão competente, sendo que, após a manifestação dos requeridos, foram apresentados mais documentos pelos requerentes, conforme se verifica dos Ids. nº 161623566, 161623568, 161623575, não havendo falar em multa por descumprimento contratual pelos requerentes.

Da mesma forma, considerando que houve o pagamento em juízo e que este só era exigível diretamente à outra parte após a apresentação de toda a documentação
exigida para a regularização da posse junto ao INCRA da área de 98,6776 alqueires, bem como para a lavratura e registro dos imóveis documentados
, por parte dos requerentes, também não há falar em multa por descumprimento contratual pelos requeridos.

Pelo exposto,
provejo parcialmente ambos os recursos
, para que seja anulada a multa estabelecida no importe de 20% do valor da causa, tanto aos requerentes quanto aos requeridos.

Custas recursais
pro rata
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 09/04/2024