Tribunal: TJMT
Processo: 1006706-07.2022.8.11.0041
Relator(a): SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-02-27
Data de publicação: 2024-02-28

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1006706-07.2022.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Compra e Venda]
Relator:
Des(a). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO]

Parte(s):

[KASUAL AR EMPREENDIMENTO BOA ESPERANCA SPE LTDA - CNPJ: 26.044.095/0001-39 (APELANTE), ELISABETE AUGUSTA DE OLIVEIRA - CPF: 482.217.911-72 (ADVOGADO), GERALDO CARLOS DE OLIVEIRA - CPF: 495.513.371-15 (ADVOGADO), GEORGE WILLIAMS THOMPSON BERNARDES - CPF: 621.980.841-04 (APELADO), KELLY ROBERTA COSTA NUNES - CPF: 655.992.332-00 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO C/C INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS POR ATRASO NO PRAZO DE ENTREGA DA OBRA – LEGITIMIDADE PARA DEVOLUÇÃO DE VALORES PELA CONSTRUTORA A TÍTULO DE INTERMEDIAÇÃO DE CORRETAGEM – CONSTRUTORA PARTICIPANTE DA CADEIA NEGOCIAL - ATRASO NÃO JUSTIFICADO PARA ENTREGA DE UNIDADE RESIDENCIAL – PANDEMIA DE COVID-19 QUE NÃO JUSTIFICA O INADIMPLEMENTO – RISCO DO NEGÓCIO - ENTREGA REALIZADA TEMPOS DEPOIS DO PRAZO DE TOLERÂNCIA – INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – RESPONSABILIDADE AFERIDA - DANO MORAL CARACTERIZADO – ATRASO POR LONGO PRAZO E DE MANEIRA INJUSTIFICADA QUE NÃO CARACTERIZA MERO ABORRECIMENTO E SIMPLES DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL – VIABILIDADE DE MULTA CONTRATUAL FIRMADA (CLÁUSULA PENAL) – DANO MORAL EM VALORES COMPATÍVEIS COM O CARÁTER PEDAGÓGICO DA CONDENAÇÃO E OBSERVÂNCIA À VEDAÇÃO DE ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA – SENTENÇA MANTIDA -

APELO DESPROVIDO.

Mostra-se descabida a tese de atraso em decorrência de caso fortuito ou força maior, uma vez que o imóvel deve ser entregue conforme os termos do contrato, sendo que a pandemia de COVID-19 não pode ser utilizada para justificar o inadimplemento, diante do risco do negócio imposto aos contratantes, de modo que se impõe a responsabilização civil aos vendedores do imóvel, diante de ato ilícito configurado.

É viável a condenação ao pagamento de multa contratual no patamar de 10%, conforme consta em cláusula constante do contrato firmado (cláusula penal).

Tem-se como razoável e proporcional a quantia fixada em R$ 10.000,00 (dez mil reais), a título de dano moral, em razão de atraso por longo período e de maneira injustificada de imóvel residencial, não se tratando, portanto, de mero aborrecimento, ou simples descumprimento contratual, uma vez que a situação frustra e causa abalo emocional ao adquirente.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por
KASUAL AR EMPREENDIMENTO BOA ESPERANCA SPE LTDA
,
em face de sentença prolatada pelo Juízo de Direito da 7ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT que, nos autos de
Ação de resolução contatual c/c perdas e danos, tutela antecipada e pedido liminar de arresto de bens nº 1006706-07.2022.8.11.0041
, proposta por
GEORGE WILLIAMS THOMPSON BERNARDES
,
JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTES

os pedidos formulados na inicial, e por consequência,
TORNOU
definitiva a tutela de urgência e evidência concedida;
CONDENOU
a parte Requerida
a restituir
a parte Requerente os valores representados pelos comprovantes de pagamento descrito (Id. 81234870 e 78146699), no montante de
R$ 36.262,03 (trinta e seis mil duzentos e sessenta e dois reais e três centavos)
, devidamente atualizados acrescido de correção monetária pelo INPC a partir do desembolso e acrescidos de juros de 1% a partir da citação;
CONDENOU

ainda a parte Requerida a indenizar a parte Autora ao pagamento da clausula penal moratória (10% do valor do contrato), no importe mensal de R$ 18.017,12 (dezoito mil, dezessete reais e doze centavos), acrescido de juros de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária pelo INPC, a partir do presente
decisum;
CONDENOU
também a parte Requerida ao pagamento
R$ 10.000,00 (dez mil reais)
, a título de danos morais, acrescidos de juros de 1% (um por cento) ao mês desde a citação e correção monetária (INPC) a partir do presente
decisum. E, por fim, e
m razão da sucumbência, tendo a parte Autora descaído em parte mínima do pedido, artigo 86, paragrafo único do CPC,
CONDENOU
a parte Requerida ao pagamento das custas e honorários advocatícios que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da atualizado da condenação, de acordo com a orientação traçada no §2º do art. 85 do CPC.

Em síntese, a recorrente afirma que a sentença é injusta e deve ser reformada, pois no tocante à entrada – no valor de R$ 9.464,01 (nove mil e quatrocentos e sessenta e quatro reais e um centavos) – referente à intermediação do corretor, a responsabilidade não é da construtora, tendo em vista que quem escolheu o corretor para a compra do bem foi o recorrido; que “(...)
O recorrido escolheu a corretora AB3 Imobiliaria e construtora para fazer a intermediação da compra do imóvel conforme documento juntado a inicial e na contestação”; que “(...) O recorrido juntou também o comprovante de pagamento em que o valor foi depositado na conta da Imobiliária (...)”.

Defende, portanto, que quem deve devolver o valor é a imobiliária e não a construtora.

Diz também que, quanto ao valor da multa de 10% aplicada sobre o valor do contrato, nele não há previsão de multa para a construtora; e “(...) ainda que seja justo reverter de uma parte (compradora) para outra (vendedora), a mesma só poderia ser fixada se houvesse culpa da construtora e sobre o valor que foi pago”.

Assevera que não houve culpa, mas motivo de força maior. E que é injusto fixar multa sobre o valor total do contrato, eis que o recorrido pagou apenas R$ 26.798,02 do imóvel; que “(...) O recorrido não chegou de assinar o financiamento do imóvel na caixa econômica, portanto não pode incidir a multa no valor que seria financiado de R$ 136.000,00. Da mesma forma não poderia fixar no valor da Imobiliária de R$ 9.464,01”

Pede exclusão da multa, pois não houve culpa da empresa na rescisão, ou alternativamente que seja fixada sobre o valor que o recorrido pagou, ou seja, R$ 26.798.02.

Destaca a ausência de ato ilícito que desse ensejo à condenação por danos morais; que a construtora concorda em devolver as parcelas que foram quitadas pelos autores, mas que é injusta a fixação de danos morais.

Pede a redução do valor fixado a título de danos morais, alegando afronta aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade.

Requer a reforma da sentença, com a inversão do ônus da prova.

Pede o provimento do apelo para “(...) 1. Reformar a sentença de piso, vindo a acatar a preliminar apontada excluindo a empresa KASUAL da responsabilidade de arcar com o reembolso do valor da intermediação. 2. excluir a multa por ausência de culpa, ou alternativamente que seja fixado sobre o valor que o consumidor pagou no imóvel R$ 26.798.02. 3. Em caso de entender que houve danos morais, requer a sua redução aplicando os princípios da razoabilidade e proporcionalidade e reduzindo o montante. 4. Em caso de manter a sentença, pleiteia sua reforma no rateamento das custas e honorários de sucumbência, eis que o autor não logrou êxitos nos lucros cessantes e perdas e danos. 5. A inversão da condenação do recorrido as verbas de estilo.

As contrarrazões foram apresentadas, pugnando pelo desprovimento da apelação. (ID. Num. 50682990)

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

O objeto deste apelo consiste em analisar e dirimir se está ou não correta a sentença que, nos autos de
Ação de resolução contatual c/c perdas e danos, tutela antecipada e pedido liminar de arresto de bens nº 1006706-07.2022.8.11.0041
, proposta por
GEORGE WILLIAMS THOMPSON BERNARDES
,
JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTES

os pedidos formulados na inicial, e por consequência,
TORNOU
definitiva a tutela de urgência e evidência concedida;
CONDENOU
a parte Requerida
a restituir
a parte Requerente os valores representados pelos comprovantes de pagamento descrito (Id. 81234870 e 78146699), no montante de
R$ 36.262,03 (trinta e seis mil duzentos e sessenta e dois reais e três centavos)
, devidamente atualizados acrescido de correção monetária pelo INPC a partir do desembolso e acrescidos de juros de 1% a partir da citação;
CONDENOU

ainda a parte Requerida a indenizar a parte Autora ao pagamento da clausula penal moratória (10% do valor do contrato), no importe mensal de R$ 18.017,12 (dezoito mil, dezessete reais e doze centavos), acrescido de juros de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária pelo INPC, a partir do presente
decisum;
CONDENOU também a parte Requerida ao pagamento
R$ 10.000,00 (dez mil reais)
, a título de danos morais, acrescidos de juros de 1% (um por cento) ao mês desde a citação e correção monetária (INPC) a partir do presente
decisum. E, por fim, e
m razão da sucumbência, tendo a parte Autora descaído em parte mínima do pedido, artigo 86, paragrafo único do CPC,
CONDENOU
a parte Requerida ao pagamento das custas e honorários advocatícios que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da atualizado da condenação, de acordo com a orientação traçada no §2º do art. 85 do CPC.

Primeiramente, é indubitável que ao caso aplica-se o Código de Defesa do Consumidor.

No que diz respeito ao cerne da questão, de pronto, é perfeitamente possível aferir o ilícito praticado pela Apelante, pois é incontestável o atraso da conclusão da obra e entrega ao Apelado. Isto está bem claro na sentença, sendo que os marcos (prazos previstos) não foram observados, sendo incontroverso o atraso, que ultrapassou a cláusula de tolerância. Vejamos:

“(...)
Ressai dos autos, que a Requerente firmou contrato de promessa de compra e venda de imóvel, para aquisição de uma unidade habitacional sob nº 304 no empreendimento denominado Reserva Boa Esperança
,
todavia, em decorrência de não ter sido imóvel entregue na data pactuada, sofreu inúmeros transtornos e prejuízos, vez que deixou de usufruir do imóvel ou receber aluguel com o atraso da entrega da obra, o que enseja o dever de indenizar, ante ao prejuízo moral e material.

Por sua vez, em defesa a parte Requerida confessa que o recebeu o valor de (R$ 26.798,02), pois não teve condições financeiras de prosseguir com a construção do empreendimento de que se comprometeu, bem como, os lucros cessantes e perdas e danos não prosperam, requerendo a improcedência da ação em todos os pedidos, tendo em vista que o ocorrido foi por fato de terceiros e motivo de força maior.

Extrai-se dos autos, que no dia 02/07/2019 foi firmado entre as partes Contrato de Compra e Venda (Id. 78146698), de um apartamento, no empreendimento Condomínio Reserva Boa Esperança, pelo valor total de (R$ 180.171,23), sendo pago como entrada (Id. 78146699 e 81234873), o valor de (R$ 36.262,03). De acordo com o contrato a conclusão da obra, entrega das chaves e imissão do comprador na posse ocorreria no prazo de 24 (vinte e quatro) meses após a assinatura do termo, em 30/07/2021, no entanto a obra não foi concluída.

Nesta trilha, houve atraso significativo na conclusão da obra, mesmo se considerando válida a cláusula de tolerância, subsiste o atraso na entrega do imóvel, que, aliás, a parte Requerida confessa que não teve condições financeiras de prosseguir com a construção do empreendimento de que se comprometeu”.

No que tange a alegação de ausência de responsabilidade em relação ao atraso, apontando que ele se deu por força maior, tendo em vista a pandemia de COVID-19 durante o período do contrato, não há como deixar de reconhecer a dificuldade causada pela doença no mundo; todavia, a atividade desempenhada pela Apelante possui riscos; assim, como existe risco no negócio também para o adquirente; afinal, a parte consumidora também poderia ficar desempregada, doente, etc. Esse é o risco inerente ao negócio e não pode ser utilizado para o não cumprimento da avença.

Assim, considera-se justa a rescisão, bem como a devolução total dos valores pagos, devidamente corrigidos.

Quanto à multa contratual não há necessidade de muitas digressões. A multa moratória de 10% do valor do contrato, ao contrário do alegado, está disposta na cláusula sétima, de modo que não há qualquer ilegalidade da condenação a tal pagamento. (ID. Num. 184551263)

Ademais, frise-se que a multa de 10% segundo a referida cláusula diz respeito ao “(...) valor atualizado do contrato, a título de pena convencional, sem prejuízo das perdas e danos suplementares, caso existentes (...)”.

Não há como agasalhar a tese de quem deveria devolver valores seria a imobiliária e não a construtora, pois a legitimidade também foi muito bem exposta na sentença, ante ao entrelaçamento de ações envolvendo a construtora e os serviços de intermediação imobiliária realizado, sendo notória a participação da construtora quanto ao oferecimento do bem a ser adquirido e financiado. Vejamos:

“(...)
Alega a parte Requerida que
o valor de (R$ 9.464.01) foi quitado junto a Imobiliária AB3 e não junto a parte Ré, sendo a mesma ilegítima para responder pelo pagamento a titulo de sinal financiamento. Todavia tal argumento não prospera.

Cinge destacar, que a Imobiliária AB3 prestou serviços de intermediação imobiliária (Id. 103991205), porém, Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda, elaborado pela própria Construtora Ré (Id. 78146698), suscitada, na
“cláusula 2”,
é embutido o valor correspondente à intermediadora imobiliária, inclusive, sendo discriminado como
“entrada de pagamento”
relativo a venda do imóvel, ou seja, o valor corresponde a intermediação, foi incluso no contrato de compra e venda (Id. 78146698) na condições de pagamento, tendo a Ré como
“construtora”
e a imobiliária como
“vendedora”,
sendo a Ré parte legitima para responder pelas obrigações decorrentes do ajuste firmado.

Dessa forma,
REJEITO
a preliminar ilegitimidade passiva suscitada, uma vez que a construtora participou ativamente do oferecimento do imóvel perante o consumidor/adquirente, em homenagem à teoria da aparência e à boa-fé nas relações contratuais”.

Desse modo, não há falar em inexistência de ato ilícito, mostrando-se plausível a condenação a título de danos morais, eis que o atraso contratual para a entrega de obra residencial acarreta dano moral, sobretudo quando se trata de imóvel, ou seja, destinado a moradia.

Nesse sentido, trago à baila o julgado deste Sodalício:

“RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DE PARCELAS PAGAS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA - A) RECURSO DA PARTE AUTORA – RESTITUIÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM – VALOR PAGO DIRETAMENTE AO CORRETOR PELO ADQUIRENTE – NA FORMA CONVENCIONADA – RECURSO DESPROVIDO – B) RECURSO DA PARTE REQUERIDA – ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL DE CONDOMÍNIO – ATRASO INJUSTIFICADO – RESOLUÇÃO DO CONTRATO – CULPA EXCLUSIVA DO VENDEDOR – RESTITUIÇÃO INTEGRAL E IMEDIATA DOS VALORES PAGOS PELO COMPRADOR – IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE QUALQUER QUANTIA PELO VENDEDOR – INCIDÊNCIA DOS JUROS DE MORA SOBRE TAL CONDENAÇÃO DESDE A CITAÇÃO – DANOS MORAIS – OCORRÊNCIA – DEMORA SIGNIFICATIVA E INJUSTIFICADA – VALOR DA INDENIZAÇÃO – RAZOABILIDADE - RECURSOS DESPROVIDOS - SENTENÇA MANTIDA.

A1. As partes convencionaram que o valor correspondente à comissão de corretagem seria pago diretamente pelo comprador ao corretor, conforme está pactuado Capítulo IV. Do serviço de Intermediação do Negócio, contido nos autos e que em nenhuma hipótese será objeto de devolução pela vendedora. Pedido de restituição improcedente.

A2. APELO DAS REQUERIDAS.

RESOLUÇÃO DO CONTRATO: segundo o art. 475, do CC/02, a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos, presente caso, infere-se da inicial que a pretensão de resolução contratual é embasada na inadimplência das requeridas, relativamente ao atraso na entrega do imóvel e a incontroversa inércia na prestação de informações a respeito, assim, a intenção de rescindir o contrato não se deu por mero interesse desarrazoado do autor/comprador, em verdade, tal intento pautou-se no inadimplemento contratual das próprias requeridas/apelante, que excederam sem maiores justificativas, o prazo contratual para entrega do imóvel, que sequer havia previsão para efetivação quando do ajuizamento da ação.

DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS: a restituição de valores das parcelas pagas pelo promitente comprador, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, deve ocorrer de imediato e integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento (Súmula 543/STJ, Segunda Seção, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015). No caso dos autos, a sentença considerou que houve culpa exclusiva das promitentes vendedoras/requeridas, que resta mantida neste julgamento, razão pela qual, nos termos da citada Súmula 543/STJ, deve ocorrer a restituição imediata e integral das parcelas pagas pelo promitente comprador, sem qualquer retenção pretendida. Sendo que os juros de mora, sobre os referidos valores, que na sentença foi determinada a incidência de 1% ao mês a partir da citação, a ser apurado em liquidação de sentença, insta seja mantida, por força do art. 405, do CC/02, precedentes do STJ (AgInt no AREsp 1.477.168/RS, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, DJe 26/09/2019).

DANOS MORAIS:
“O descumprimento dos termos contratuais, no caso de atraso injustificado da obra, ultrapassa o mero aborrecimento ou transtorno diário, porque atinge a esfera íntima, sobretudo, por tratar de angustia à expectativa de residir em casa própria. O quantum indenizatório deve atender aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, bem como ao duplo objetivo das ações desta natureza, qual seja, compensar a vítima e punir o ofensor”. Precedentes do TJMT (N.U 0035372-45.2016.8.11.0041, Desembargadora MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS).
(N.U 1004639-94.2019.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO DE MORAES FILHO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 23/09/2020, Publicado no DJE 05/10/2020)
(destaquei)

Por fim, no que diz respeito ao valor fixado a título de danos morais, na quantia de R$ 10.000,00 (dez mil reais), não há configuração de enriquecimento indevido, tendo em vista que observa o caráter pedagógico da condenação e atende aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade.

Diante do exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso.

Atento ao disposto no artigo 85, § 11 do CPC, majoro a verba honorária advocatícia para 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 27/02/2024