Tribunal: TJMT
Processo: 1001682-53.2024.8.11.0000
Relator(a): CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-06-26
Data de publicação: 2024-07-09

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE ABSOLUTA DE TRANSFERÊNCIA DE LOTES URBANOS EM DECORRÊNCIA DE DISTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES, COM PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA PARA SUSPENDER QUALQUER ATO DE VENDA, TRANSFERÊNCIA E/OU ALIENAÇÃO DOS LOTES – TUTELA DE URGÊNCIA CAUTELAR DEFERIDA NA ORIGEM – CARÁTER NITIDAMENTE CAUTELAR DA LIMINAR DEFERIDA PREPONDERA SOBRE OS ARGUMENTOS DA REQUERIDA – VALIDADE DO NEGÓCIO JURÍDICO DE DISTRATO QUE INVIABILIZA A NEGOCIAÇÃO DOS LOTES A PARTIR DA FORMALIZAÇAO DO INSTRUMENTO EM 17.11.23 – ARGUMENTOS DE ILEGITIMIDADE PASSIVA E INÉPCIA DA INICIAL NÃO APRECIADOS NA ORIGEM SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA NO TOCANTE – RECURSO CONHECIDO EM PARTE, E NESTA, PARCIALMENTE PROVIDO.
A adoção de medidas assecuratórias se mostra acertada a fim conferir publicidade da litigiosidade que paira sobre a legalidade da venda dos lotes sub judice, e a preservação do bem em relação a terceiros eventualmente interessados em sua aquisição, e ainda, a fim de evitar a transferência da propriedade na hipótese de reconhecimento da nulidade do negocio jurídico cujo vicio se questiona.
A medida cautelar de abstenção de realizar o registro de qualquer Escritura Pública de Compra e Venda e/ou qualquer outra alienação dos lotes urbanos, deve-se limitar tão-só em relação aos negócios jurídicos celebrados após 17.11.2023, data em que foi firmado o distrato escrito, cujos efeitos jurídicos podem desconstituir os instrumentos de compra e venda dos lotes posteriormente celebrados.
Os argumentos de ilegitimidade ativa e passiva e inépcia da inicial não foram aduzidos na instância de origem, não havendo como esta instância recursal decidir a respeito sem que haja indevida supressão, limitando-se o conhecimento do recurso de agravo de instrumento, cuja devolutividade é restrita, ao acerto ou desacerto da

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

NÚMERO ÚNICO
:
1001682-53.2024.8.11.0000

CLASSE:
AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

ASSUNTO:
[ESPÉCIES DE CONTRATOS, DEFEITO, NULIDADE OU ANULAÇÃO]

RELATOR
A
:

EXMA. SRA
.
D
ESA
. ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

TURMA JULGADORA:
[
EXMA. SRA.
DES
A
. ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES,
EXMO. SR.
DES. CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA,
EXMO. SR.
DES. DIRCEU DOS SANTOS]

PARTE(S):

[NEWMAN PEREIRA LOPES - CPF: 899.890.741-00 (ADVOGADO), ATIVA ADMINISTRACAO E PARTICIPACOES LTDA - CNPJ: 31.652.587/0001-47 (AGRAVANTE), HILTON SANTOS DA SILVA - CPF: 502.087.056-00 (ADVOGADO), MATIAS BORGES - CPF: 531.542.901-68 (AGRAVADO), ANDERSON CLAYTON DA MOTA LIMA - CPF: 693.318.711-04 (TERCEIRO INTERESSADO), RIUJI DE MELO ROSA KAMACHI - CPF: 022.123.971-51 (ADVOGADO), LUIZ ORIONE NETO - CPF: 487.427.401-34 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR MAIORIA, CONHECERAM EM PARTE DO RECURSO E, NESTA, PROVIDO EM PARTE, NOS TERMOS DO 1º VOGAL.

EMENTA

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE ABSOLUTA DE TRANSFERÊNCIA DE LOTES URBANOS EM DECORRÊNCIA DE DISTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES, COM PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA PARA SUSPENDER QUALQUER ATO DE VENDA, TRANSFERÊNCIA E/OU ALIENAÇÃO DOS LOTES – TUTELA DE URGÊNCIA CAUTELAR DEFERIDA NA ORIGEM – CARÁTER NITIDAMENTE CAUTELAR DA LIMINAR DEFERIDA PREPONDERA SOBRE OS ARGUMENTOS DA REQUERIDA – VALIDADE DO NEGÓCIO JURÍDICO DE DISTRATO QUE INVIABILIZA A NEGOCIAÇÃO DOS LOTES A PARTIR DA FORMALIZAÇAO DO INSTRUMENTO EM 17.11.23 – ARGUMENTOS DE ILEGITIMIDADE PASSIVA E INÉPCIA DA INICIAL NÃO APRECIADOS NA ORIGEM SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA NO TOCANTE – RECURSO CONHECIDO EM PARTE, E NESTA, PARCIALMENTE PROVIDO.

A adoção de medidas assecuratórias se mostra acertada a fim conferir publicidade da litigiosidade que paira sobre a legalidade da venda dos lotes sub judice, e a preservação do bem em relação a terceiros eventualmente interessados em sua aquisição, e ainda, a fim de evitar a transferência da propriedade na hipótese de reconhecimento da nulidade do
negocio
jurídico cujo vicio se questiona.

A medida cautelar de abstenção de realizar o registro de qualquer Escritura Pública de Compra e Venda e/ou qualquer outra alienação dos lotes urbanos, deve-se limitar tão-só em relação aos negócios jurídicos celebrados
após 17.11.2023,

data em que foi firmado o distrato escrito, cujos efeitos jurídicos podem desconstituir os instrumentos de compra e venda dos lotes posteriormente celebrados.

Os argumentos de ilegitimidade ativa e passiva e inépcia da inicial não foram aduzidos na instância de origem, não havendo como esta instância recursal decidir a respeito sem que haja indevida supressão, limitando-se o conhecimento do recurso de agravo de instrumento, cuja
devolutividade
é restrita, ao acerto ou desacerto da decisão recorrida, a qual deve ser mantida pelas razões alhures expostas. Recurso conhecido em parte, e nesta, parcialmente provido.

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES
(RELATORA):

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de agravo de instrumento interposto por
ATIVA ADMINISTRAÇÃO E PARTICIPAÇÕES LTDA. (ATIVA CONSTRUTORA)
, em face da decisão proferida na “
ação declaratória de nulidade absoluta de transferência de lotes urbanos em decorrência de DISTRATO firmado entre as partes, com pedido de tutela antecipada para suspender qualquer ato de venda, transferência e/ou alienação dos lotes urbanos”
, processo número 1047654-54.2023.8.11.0041, pelo MM. Juízo da 3ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá, Juiz de Direito
Luiz Octavio Oliveira Saboia Ribeiro
, o qual deferiu o pedido de tutela de urgência vindicado
“para
determinar
ao Cartório do 5º Ofício de Cuiabá/MT:

Ø Se
abstenha de efetuar o REGISTRO da Escritura Pública de Compra e Venda lavrada pelo 5º Serviço Notarial e Registro de Imóveis da 2ª Circunscrição Imobiliária da comarca de Cuiabá/MT, Livro n. 296, folhas
35/50 verso
, em que Anderson Clayton de Mota Lima alienou praticamente lotes em favor da 2ª Requerida Ativa Administração e Participações Ltda., até que seja julgado da demanda;

Ø Proceda, com a AVERBAÇÃO e/ou ANOTAÇÃO do DISTRATO à margem da MATRÍCULA 98.494, num total de 189 (cento e oitenta e nove) lotes, conforme relação abaixo: QUADRA N. 01 – LOTES 01 ao 09 QUADRA N. 02 – LOTES 01 ao 18 QUADRA N. 03 – LOTES 01 ao 18 QUADRA N. 04 – LOTES 01 ao 18 QUADRA N. 05 – LOTES 01 ao 18 QUADRA N. 06 – LOTES 01 ao 18 QUADRA N. 07 – LOTES 01 ao 18 QUADRA N. 08 – LOTES 01 ao 09 QUADRA N. 17 – LOTES 01 ao 18 QUADRA N. 18 – LOTES 01 ao 18 QUADRA N. 19 – LOTES 01 ao 18 QUADRA N. 20 – LOTES 01, 02, 05 ao 11;

Ø Proceda
com a AVERBAÇÃO e/ou ANOTAÇÃO do DISTRATO nas 36 (trinta e seis) matrículas abertas em nome da empresa TUDO IMÓVEIS LTDA., conforme relação abaixo: QUADRA N. 14 – LOTES 01 ao 18 – MATRÍCULAS n. 114.548 a 114.565 QUADRA N. 15 – LOTES 01 ao 18 – MATRÍCULAS n. 114.566 a 114.583;

Ø Determino
que o Registro de Imóveis evite realizar o registro qualquer Escritura Pública de Compra e Venda e/ou qualquer outra alienação de lotes urbanos, que tenha sido lavrada mesmo que em data anterior as datas do Distrato verbal (03/10/2023) e do Distrato escrito firmado em 17/11/2023, até determinação em contrário.

Ø INTIME-SE o requerido Ativa Administração e Participações Ltda para que
realize depósito nestes autos de TODO e QUALQUER
pagamento pendente de ser realizado ao requerido Anderson Clayton da Mota Lima e Ativa Administração e Participações Ltda., decorrente de lotes adquiridos com fundamento no ‘INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA COM CESSÃO E TRANSFERÊNCIA DE QUOTAS DE SOCIEDADE POR QUOTAS DE RESPONSABILIDADE LTDA.’, que foi objeto de distrato e que envolva lotes urbanos do imóvel objeto da Matrícula 98.494, do 5º Serviço Notarial e Registro de Imóveis de Cuiabá/MT.”

Nas razões do recurso, a parte recorrente alega, em suma, que o distrato que lastreia a pretensão e fundamenta a decisão liminar foi instrumentalizado por documento particular, preponderando, segundo aduz, sobre os negócios jurídicos ulteriores por ela ajustados por instrumentos públicos.

Argumenta, em síntese, que o contrato particular possui apenas eficácia
inter
partes
, inexistindo negócio jurídico real a lastrear a pretensão inicial que foi ajuizada de má-fé, sendo que
“apenas tomou conhecimento do DISTRATO particular (não registrado e nem publicizado) após a publicação da r. decisão atacada, pois em momento nenhum foi COMUNICADA, NOTIFICADA ou INFORMADA por quem quer que seja, MATIAS ou mesmo ANDERSON sobre sua celebração”
e que
“não se pode admitir, a presença no polo passivo de pessoa sem relação jurídica material com a parte Autora, caso dos autos, vez que a ATIVA CONSTRUTORA nunca realizou qualquer negócio, acordo, pacto ou promessa com a pessoa de MATIAS BORGES e nem mesmo possuía conhecimento do CONTRATO originário e do referido DISTRATO”
(sic).

Diz que inexiste relação jurídica de direito material entre ela e o autor, o que denota manifesta ilegitimidade ativa
ad causam
, sendo imperioso o indeferimento da inicial e a extinção da demanda.

Destaca que
“o art. 475, do Código Civil possibilita à parte lesada em razão do inadimplemento a rescisão do contrato/distrato, retornando as partes ao estado anterior”, “contudo, in
casu
, não é possível retornar as partes ao status quo ante, pois o 1º Requerido, vendeu, recebeu e transferiu os 169 lotes a terceiro de boa-fé, como comprovam os documentos acostados, inclusive pelo próprio Autor”
(sic).

Defende estarem presentes os pressupostos legais para que seja deferida liminar recursal, determinando que seja cassada/suspensa a decisão recorrida.

Custas de preparo recolhidas, conforme certidão Id. 199780650.

A almejada tutela recursal foi por mim
indeferida
em 05/02/2024, conforme decisão de Id. 200927675.

Intimada, a parte agravada apresenta contraminuta ao agravo de instrumento na peça Id. 204917666, aduzindo, em suma, a correção da decisão recorrida, bem como pugnando pelo desprovimento do recurso.

Na peça Id. 217910679, a parte agravante se opôs ao julgamento virtual, vindicando, na mesma oportunidade, pela realização de sustentação oral.

É o relatório.

Ratifico o parecer escrito.

V O T O

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES
(RELATORA):

Egrégia Câmara:

Conforme relatado, insurge-se a parte agravante requerida contra decisão interlocutória que deferiu tutela de urgência cautelar em favor da parte autora agravada.

A decisão recorrida possui o seguinte teor:

“Visto.

Trata-se de ação declaratória de nulidade absoluta de transferência de lotes urbanos em decorrência de DISTRATO firmado entre as partes, com pedido de tutela antecipada para suspender qualquer ato de venda, transferência e/ou alienação dos lotes urbanos ajuizada por
Matias Borges
, em desfavor de
Anderson Clayton da Mota Lima e Ativa Administração e Participações Ltda.,
alegando que em
09/03/2023
firmou com a 1ª requerida ‘INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA COM CESSÃO E TRANSFERÊNCIA DE QUOTAS DE SOCIEDADE POR QUOTAS DE RESPONSABILIDADE LTDA.’, figurando como promitente vendedor cedente o autor e promitente comprador cessionário o primeiro réu/Anderson Clayton da Mota Lima.

Ressalva que mencionado negócio jurídico abrangia transferência de diversos lotes urbanos do imóvel objeto da Matrícula 98.494, do 5º Serviço Notarial e Registro de Imóveis de Cuiabá/MT, foi fixado o preço de
R$ 2.500.000,00
(dois milhões e quinhentos mil reais), a ser pago da seguinte forma:

· Sinal de R$ 200.000,00, pago na data da assinatura do contrato (09/03/2023);

· Valor de R$ 150.000,00 em 09/04/2023;

· Valor remanescente de R$ 2.000.000,00, a ser pago em 25 parcelas mensais de R$ 80.000,00, a partir de 09/08/2023.

Narra que decorridos alguns meses e, diante da inadimplência dos requeridos, aliados à sua incapacidade financeira,
celebraram
distrato
do negócio jurídico
, o qual foi firmado em
17/11/2023
(distrato ao instrumento particular de promessa de compra e venda com cessão e transferência de cotas sociais de sociedade de responsabilidade limitada celebrado em data de 09/03/2023), extinguindo direitos e obrigações, no qual restou especificado que os requeridos
devolveriam ao autor 223 lotes urbanos do loteamento “Portal dos Pinheiros”, matrícula n. 98.494
, reassumindo o autora posse e o domínio dos respectivos lotes.

Assevera que apesar da celebração do distrato, o primeiro requerido iniciou a venda dos lotes à segunda ré, passando diversos lotes para seu nome, sem ressalvas perante o Cartório de Registro de que a compra e venda fora efetuada por quem já não mais era proprietário.

Diz, ainda, que o primeiro requerido agiu como se o distrato não tivesse sido firmado entre as partes. Tal situação só foi observada pelo autor em busca perante a CEI-ANOREG, momento em que registrou Boletim de Ocorrência.

Informa que notificou extrajudicialmente o 5º Serviço Notarial e Registral de Imóveis da 2ª Circunscrição Imobiliária da comarca de Cuiabá/MT para que deixe de efetuar eventuais registros relacionados aos mencionados lotes.

Acrescenta que o primeiro réu prometeu a venda de inúmeros lotes para a segunda requerida e dessa forma quase todos os lotes foram vendidos, mesmo tendo as partes firmado o distrato.

Diante dos fatos narrados, a parte autora requer liminarmente que seja determinado:

Ø Que o Cartório de Registro de Imóveis do 5º Ofício da comarca de Capital
não efetue o REGISTRO da Escritura Pública de Compra e Venda
lavrada pelo 5º Serviço Notarial e Registro de Imóveis da 2ª Circunscrição Imobiliária da comarca de Cuiabá/MT, Livro n. 296, folhas
35/50 verso
, em que o 1º Requerido alienou praticamente TODOS OS LOTES
em favor da 2ª Requerida ATIVA ADMINISTRAÇÃO E PARTICIPAÇÕES LTDA
., até que seja julgado o mérito da presente demanda;

Ø para a hipótese pouco provável de eventual concessão de
TUTELA ANTECIPADA URGENTE DE SUSPENSÃO DO REGISTRO
não chegue a tempo no CRI do 5º Ofício, isto é, caso o registro já tenha sido ultimado pela serventia, que
o valor de R$ 3.380.000,00 (três milhões, trezentos e oitenta mil reais) objeto do negócio entabulado entre o 1º Requerido e a empresa ATIVA seja objeto de DEPÓSITO JUDICIAL nestes autos
, isto é, que a empresa ATIVA ADMINISTRAÇÃO E PARTICIPAÇÕES LTDA.
deposite em Juízo os valores, de modo a evitar danos irreparáveis ao Autor, pois, em razão do DISTRATO firmado com o 1º Requerido ANDERSON CLAYTON DA MOTA LIMA
, salta aos olhos que ele não pode se apropriar desse numerário, já que ele não é mais titular do domínio dos lotes, e muito menos detém a posse sobre os lotes, já que o Autor, nesse momento, se encontra na posse de TODOS OS LOTES;

Ø suspenda os efeitos dos REGISTROS oriundos da Escritura Pública de Compra e Venda lavrada pelo Cartório do Distrito de Santa Elvira, comarca de Juscimeira/MT na data de 18/04/2023, lançada no Livro 06, fls. 156/163, em que o 1º Réu ANDERSON CLAYTON DA MOTA LIMA, de forma sorrateira e absolutamente surpreendente, “TRANSFERIU” para o seu patrimônio de nada menos do que 18 (dezoito) lotes da Quadra 14 do empreendimento “Portal dos Pinheiros”, objetos das matrículas nºs.114.548 à 114.565 do 5º Oficio e Registro de Imóveis de Cuiabá-MT, quando é certo que, em razão do DISTRATO, ele não tem direito a absolutamente nenhum lote, mesmo porque não honrou o negócio jurídico que foi objeto de instrumento de DISTRATO, de modo a evitar danos irreparáveis, bem como evitar que, no futuro, ele transmita esses lotes a terceiros de boa-fé;

Ø proceda, COM URGÊNCIA, à AVERBAÇÃO e/ou ANOTAÇÃO do DISTRATO à margem da MATRÍCULA 98.494, num total de 189 (cento e oitenta e nove) lotes, conforme relação abaixo: QUADRA N. 01 – LOTES 01 ao 09 QUADRA N. 02 – LOTES 01 ao 18 QUADRA N. 03 – LOTES 01 ao 18 QUADRA N. 04 – LOTES 01 ao 18 QUADRA N. 05 – LOTES 01 ao 18 QUADRA N. 06 – LOTES 01 ao 18 QUADRA N. 07 – LOTES 01 ao 18 QUADRA N. 08 – LOTES 01 ao 09 QUADRA N. 17 – LOTES 01 ao 18 QUADRA N. 18 – LOTES 01 ao 18 QUADRA N. 19 – LOTES 01 ao 18 QUADRA N. 20 – LOTES 01, 02, 05 ao 11;

Ø proceda, COM URGÊNCIA, à AVERBAÇÃO e/ou ANOTAÇÃO do DISTRATO nas 36 (trinta e seis) matrículas abertas em nome da empresa TUDO IMÓVEIS LTDA., conforme relação abaixo: QUADRA N. 14 – LOTES 01 ao 18 – MATRÍCULAS n. 114.548 a 114.565 QUADRA N. 15 – LOTES 01 ao 18 – MATRÍCULAS n. 114.566 a 114.583;

Ø Deixar de levar a registro qualquer Escritura Pública de Compra e Venda e/ou qualquer outra alienação de lotes urbanos, que tenha sido lavrada mesmo que em data anterior as datas do Distrato verbal (03/10/2023) e do Distrato escrito firmado em 17/11/2023.

É o relatório. Decido.

Imprescindível destacar que a concessão da tutela de urgência, seja cautelar ou antecipada, exige os seguintes pressupostos: a
probabilidade do direito
e o
perigo de dano
ou o
risco ao resultado útil do processo
, nos termos do artigo 300 do Código de Processo Civil. Ressalte-se que esses pressupostos são cumulativos, sendo que a ausência de um deles inviabiliza a pretensão da parte autora.

A respeito do primeiro requisito - a probabilidade do direito - o renomado doutrinador Cândido Rangel Dinamarco (in “A Reforma do Código de Processo Civil”, 3ª ed., São Paulo: Malheiros, 1996, p. 145) pontua que:

“Probabilidade é a situação decorrente da preponderância dos motivos convergentes à aceitação de determinada proposição, sobre os motivos divergentes. As afirmativas pesando mais sobre o espírito da pessoa, o fato é provável; pesando mais as negativas, ele é improvável (
Malatesta
). A probabilidade, assim conceituada, é menos que a certeza, porque lá os motivos divergentes não ficam afastados, mas somente suplantados; e é mais que a credibilidade, ou verossimilhança, pela qual na mente do observador os motivos convergentes e os divergentes comparecem em situação de equivalência e, se o espírito não se anima a afirmar, também não ousa a negar. O grau dessa probabilidade será apreciado pelo juiz, prudentemente a atento à gravidade da medida a conceder”.

Portanto, é cediço que a probabilidade do direito é aquela que traz ao conhecimento do magistrado material suficiente para o seu convencimento acerca da situação que envolve o bem da vida posto em litígio, da situação fática submetida ao juízo, devendo o julgador buscar o necessário equilíbrio entre os interesses das litigantes, de modo que não conceda o provimento antecipatório quando houver a possibilidade de resultar prejuízo à demandada.

Ao passo que a verossimilhança das alegações, outro requisito importante para a concessão da medida antecipatória, é a aparência de realidade, é a aferição dos reais acontecimentos pelo sentir do julgador, o que culmina no seu convencimento.

Neste sentido, destaco precedentes jurisprudenciais:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO RESCISÃO CONTRATUAL TUTELA DE URGÊNCIA. ARRESTO. AUSÊNCIA DOS REQUISITOS. MANUTENÇÃO DA DECISÃO. - A tutela provisória de urgência prevista no art. 300 do NCPC/2015 exige dois pressupostos genéricos e cumulativos: (I) plausibilidade do direito (fumus boni iuris) e (II) perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo (periculum in mora). - Neste sentido, ausente o fumus boni iuris e o periculum in mora legalmente exigidos, impõe-se o indeferimento da tutela de urgência.”
( AI
nº 1.0000.16.050873-5/001 - Relator: Des. Pedro EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DECLARATÓRIA COM PEDIDO DE REVISÃO CONTRATUAL, RESTITUIÇÃO DE IMPORTÂNCIAS PAGAS. TUTELA ANTECIPADA. ARRESTO ON LINE. AUSÊNCIA DE PROBABILIDADE DO DIREITO. BLOQUEIO DE VALORES. INDEFERIMENTO MANTIDO. 1. É cediço que para a concessão da tutela de urgência faz-se imprescindível a presença concomitante da probabilidade do direito e do perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo,
ex
vi do artigo 300, incisos I e II, do CPC/2015. 2. No caso em testilha, não há falar em deferimento da tutela antecipada visando o arresto ou bloqueio
on

line
dos valores questionados, vez que a matéria discutida requer sejam oportunizados a ampla defesa e o contraditório. Outrossim, não há provas nos autos que apontem risco de se frustrar eventual ressarcimento dos valores ao autor, pois não demonstrado que a requerida
encontra-se
em dificuldade econômica, ou que está
dilapidando
o seu patrimônio. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJ-GO 54822043420218090051, Relator: DESEMBARGADOR ALAN SEBASTIÃO DE SENA CONCEIÇÃO - (DESEMBARGADOR), 5ª Câmara Cível, Data de Publicação: 02/02/2022)

De outro tanto, é sabido que os requisitos para a concessão da tutela de urgência são cumulativos e a ausência de qualquer um deles impede o deferimento da referida medida, mormente porque a mesma visa assegurar a eficácia do próprio provimento jurisdicional vindicado na ação originária.

Assim, malgrado sua provisoriedade, para sua concessão os elementos devem ser evidenciados de forma precisa, porquanto poderá ser negada quando houver o risco de irreversibilidade. A respeito do tema, elucidativa a lição do ilustre processualista e doutrinador Humberto Theodoro Júnior (in Curso de Direito processual Civil, Volume I, 57ª ed., 2016 - 2ª Tiragem, Rio de Janeiro: Forense, págs. 624/625):

“Para a obtenção da tutela de urgência, a parte deverá demonstrar fundado temor de que, enquanto aguarda a tutela definitiva, venham a faltar as circunstâncias de fato favoráveis à própria tutela. E isto pode ocorrer quando haja o risco de perecimento, destruição, desvio, deterioração, ou de qualquer mutação das pessoas, bens ou
provas necessários
para a perfeita e eficaz atuação do provimento final do processo. O perigo de dano refere-se, portanto, ao interesse processual em obter uma justa composição do litígio, seja em favor de uma ou de outra parte, o que não poderá ser alcançado, caso se concretize o dano temido. Ele nasce de dados concretos, seguros, objeto de prova suficiente para autorizar o juízo de grande probabilidade em torno do risco de prejuízo grave. Pretende-se combater os riscos de injustiça ou de dano derivados da espera pela finalização do curso normal do processo. Há que se demonstrar, portanto, o ‘perigo na demora da prestação da

Dessa forma, analisando o pedido formulado em sede de tutela de urgência, com base nos documentos constantes dos autos, quais sejam,
‘Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda
com Cessão de Quotas’ registrado em
09/03/2023
comprovando a negociação ocorrida (id. 136903103), aliado ao
DISTRATO

firmado entre as partes para
extinguir os direitos e obrigações
assumidas no Instrumento Particular de Compra e Venda datado de 09/03/2023 (id. 136903110), assim como a
Matrícula Atualizada do imóvel n. 98494
(id. 136903101);
Certidões da Escritura de Compra e Venda de lotes objetos do distrato
, firmada em 26/10/2023 pelo primeiro réu em favor da segunda requerida (id. 136903105 e id. 136903109);
Notificação Extrajudicial
encaminhada pelo autor ao Cartório do 5º Ofício de Cuiabá/MT (id. 136903115);
Boletim de Ocorrência
registrado perante a autoridade policial competente em relação aos fatos em discussão (id. 136903120),
Registro dos Lotes 01 a 18 em nome do primeiro réu
(id. 136903120 e seguintes), dessa forma, em juízo de cognição sumária,
se verifica a probabilidade do direito
.

Aliado a isso,
extrai-se do Ofício n. 3475/20223, emitido em 05/12/2023 pelo Cartório do 5º Ofício, que o primeiro réu, Anderson Clayton da Mota Lima, vendeu 169 lotes do Portal do Pinheiros, em Acorizal/MT, ao segundo réu Ativa Administração e Participações Ltda. em 26/10/2023
.

Por outro lado, é notória a
urgência do pedido
, vez que a manutenção das vendas poderá acarretar prejuízo ao autor e atingir interesse de terceiros de boa-fé. Deste modo, o perigo da demora está evidenciado nos autos. Para maior clareza, recorro, mais uma vez, a precisa lição da jurista acima mencionada, confira-se:

“O fundado receio de dano, por sua vez, é requisito que se relaciona com o elemento tempo. O receio de dano nasce quando exista a possibilidade de deterioração ou perdimento do direito, que poderá ser prejudicado em decorrência do retardamento da prestação jurisdicional. Em uma definição mais precisa, seria a potencialidade de lesão (ou perigo de lesão) ao direito (material ou processual) frente à demora. Tal situação justifica a necessidade de pronta intervenção jurisdicional, seja adiantando o próprio provimento, seja protegendo o futuro resultado útil da demanda”.
[1]

À propósito destaco:

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE DESAPROPRIAÇÃO – IMISSÃO LIMINAR NA POSSE DE IMÓVEL DECLARADO COMO DE UTILIDADE PÚBLICA – TUTELA DEFERIDA – URGÊNCIA VERIFICADA – DEPÓSITO DA AVALIAÇÃO PRÉVIA – POSSIBILIDADE - DECISÃO MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
O deferimento da tutela de urgência condiciona-se à comprovação, pelo autor, da probabilidade do direito, bem como do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, requisitos exigidos pelo artigo 300, do CPC.
Na hipótese, a probabilidade do direito consubstancia-se na resolução autorizativa que declarou os imóveis como de utilidade pública, com a qual a parte Agravante concordou, mas diverge apenas do valor da indenização.
Demonstrada a urgência para fins de execução da obra, a concessão da imissão provisória na posse
do imóvel expropriado, uma vez efetuado o depósito do valor apurado no laudo de avaliação prévia, a manutenção da decisão que deferiu o pedido liminar é medida que se impõe. (TJ-MT 10120416720218110000 MT, Relator: CLARICE CLAUDINO DA SILVA, Data de Julgamento: 15/09/2021, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 16/09/2021)

Tem-se, ainda, que
os efeitos da decisão não são irreversíveis
, já que o provimento em si é apenas provisório e poderá ser revisto em caso de apresentação de outros documentos. Logo, a concessão da medida não afronta o § 3º do artigo 300 do Novo Código de Processo Civil.

Diante do exposto, com amparo no art. 300, do Novo Código de Processo Civil,
DEFIRO EM PARTE
a medida pleiteada, para
determinar
ao Cartório do 5º Ofício de Cuiabá/MT:

Ø Se

abstenha de efetuar o REGISTRO da Escritura Pública de Compra e Venda
lavrada pelo 5º Serviço Notarial e Registro de Imóveis da 2ª Circunscrição Imobiliária da comarca de Cuiabá/MT, Livro n. 296, folhas
35/50 verso
, em que
Anderson Clayton de Mota Lima
alienou praticamente lotes em favor da 2ª Requerida
Ativa Administração e Participações Ltda
., até que seja julgado da demanda;

Ø Proceda, com a
AVERBAÇÃO e/ou ANOTAÇÃO do DISTRATO à margem da MATRÍCULA 98.494, num total de 189 (cento e oitenta e nove) lotes
, conforme relação abaixo: QUADRA N. 01 – LOTES 01 ao 09 QUADRA N. 02 – LOTES 01 ao 18 QUADRA N. 03 – LOTES 01 ao 18 QUADRA N. 04 – LOTES 01 ao 18 QUADRA N. 05 – LOTES 01 ao 18 QUADRA N. 06 – LOTES 01 ao 18 QUADRA N. 07 – LOTES 01 ao 18 QUADRA N. 08 – LOTES 01 ao 09 QUADRA N. 17 – LOTES 01 ao 18 QUADRA N. 18 – LOTES 01 ao 18 QUADRA N. 19 – LOTES 01 ao 18 QUADRA N. 20 – LOTES 01, 02, 05 ao 11;

Ø Proceda
com a
AVERBAÇÃO e/ou ANOTAÇÃO do DISTRATO nas 36 (trinta e seis) matrículas abertas em nome da empresa TUDO IMÓVEIS LTDA
., conforme relação abaixo: QUADRA N. 14 – LOTES 01 ao 18 – MATRÍCULAS n. 114.548 a 114.565 QUADRA N. 15 – LOTES 01 ao 18 – MATRÍCULAS n. 114.566 a 114.583;

Ø
Determino
que o Registro de Imóveis evite realizar o registro
qualquer Escritura Pública de Compra e Venda e/ou qualquer outra alienação de lotes urbanos, que tenha sido lavrada mesmo que em data anterior as datas do Distrato verbal (03/10/2023) e do Distrato escrito firmado em 17/11/2023, até determinação em contrário.

Ø
INTIME-SE
o requerido
Ativa Administração e Participações Ltda
para que
realize depósito nestes autos de TODO e QUALQUER
pagamento pendente de ser realizado ao requerido
Anderson Clayton da Mota Lima e Ativa Administração e Participações Ltda.,
decorrente de lotes adquiridos com fundamento no ‘INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA COM CESSÃO E TRANSFERÊNCIA DE QUOTAS DE SOCIEDADE POR QUOTAS DE RESPONSABILIDADE LTDA.’, que foi objeto de distrato e que envolva lotes urbanos do imóvel objeto da Matrícula 98.494, do 5º Serviço Notarial e Registro de Imóveis de Cuiabá/MT.

Tendo em vista que a pauta para designação de audiência de instrução e julgamento está aberta apenas para o final de maio/2024, deixo de marcar referida audiência.
No entanto, caso as partes queiram firmar acordo, poderão solicitar a designação a qualquer momento
.

Intime-se
a parte autora na pessoa de seu advogado (NCPC, art. 334, § 3º).

Cite-se
e
intime-se
as partes rés para, querendo,
contestar a ação no prazo de 15 (quinze) dias
(art. 335, NCPC), e terá
início a partir da citação
. Se não ofertar contestação, presumir-se-ão aceitos como verdadeiros os fatos alegados pela parte autora (art. 344, NCPC).

A
referida
citação
deve ocorrer via sistema,
na forma do que

estabelece o art. 67 da Resolução n. 03/2018-TP e art. 1° da Portaria-Conjunta n. 291/2020-PRES-CGJ.

Ressalvo, que na
hipótese da empresa jurídica demandada não possuir cadastro no sistema PJE
na forma estabelecida pelo art. 246, §1º do CPC e ante o disposto nas normas já mencionadas, em específico no §6º do art. 1° e no art. 2° da Portaria-Conjunta n. 291/2020-PRES-CGJ, reconheço a violação ao princípio da cooperação e a caracterização de litigância de má-fé, em razão da ausência do cadastro caracterizar resistência injustificada e ilegal ao andamento do processo (inciso IV do art. 80 do CPC), ao que, desde já,
aplico à requerida a multa de 2% sobre o valor da causa.

Nesta hipótese
,
deverá ser realizada a citação postal ou pelos meios tecnológicos autorizados através da Portaria-Conjunta n. 412/2021-PRES/VICE/CGJ,
ao que ressalvo a possibilidade da própria parte autora realizar a postagem da carta de citação, conforme Portaria n. 06/2021-GAB, ainda que a parte seja beneficiária da gratuidade da Justiça.

Ressalte-se, ainda, que deve a autora manifestar quanto a contestação e documentos, eventualmente apresentados pelo requerido,
no prazo de 15 (quinze) dias,
a contar do término do prazo para oferecimento da resposta,
independente de intimação do Juízo
.

Após o transcurso dos prazos para apresentação de contestação e impugnação
, com fulcro nos
arts
. 6º, 9º e 10 do CPC de 2015 (Princípios da Cooperação e Não-surpresa) e visando o saneamento e a análise quanto a necessidade de instrução do feito,
DEVEM AS PARTES
,
INDEPENDENTE DE INTIMAÇÃO DO JUÍZO e SOB PENA DE PRECLUSÃO, manifestar, no prazo de 10 (dez) dias para
:

a)
Especificar as provas pretendem produzir
, estabelecendo relação clara e direta entre a prova pretendida e a questão de fato exposta na lide, de sorte a justificar sua adequação e pertinência (art. 357, II, CPC), sob pena de indeferimento;

b)
Caso a prova pretendida pela parte não possa por ela mesma ser produzida
, deve ser articulado de modo coerente e jurídico o motivo da impossibilidade, bem assim a razão pela qual deve a parte adversa produzir a prova, de forma a convencer este juízo quanto a necessidade de inversão do ônus e distribuição do ônus da prova diversa da regra geral (art. 357, III, do CPC);

c) Após cotejo da inicial, contestação, réplica e elementos documentais porventura já acostados ao feito, verificando se há matérias admitidas ou não impugnadas,
indicarem quais questões de direito que entendem, ainda, controvertidas e relevantes para influenciar a decisão de mérito
(art. 357, IV, do CPC).

Transcorrido o prazo fixado,
certifique-se
eventual inércia das partes, e em seguida remeta-se o feito para prolação de decisão de saneamento e organização do processo.

Ressalvo, que a especificação de provas não obstará o eventual julgamento antecipado do mérito, na hipótese de ser reconhecida as hipóteses do art. 355 e 356 do CPC.

Eventuais custas perante o Cartório de 5º Ofício serão suportadas pela parte demandante.

Às providências. Cumpra-se.

Cuiabá - MT, data da publicação.

LUIZ OCTÁVIO O. SABOIA RIBEIRO

Juiz de Direito”
(destaquei)

Pois bem.

Analisando meritoriamente a pretensão recursal deduzida, infere-se que não deve prosperar.

Nesta senda, lendo o teor da decisão recorrida, especialmente das determinações contidas no dispositivo da liminar deferida, observa-se que prepondera a natureza cautelar das determinações, as quais, conforme justificado pelo Juízo
a quo
,

lastreiam-se
“na notória a urgência do pedido, vez que a manutenção das vendas poderá acarretar prejuízo ao autor e atingir interesse de terceiros de boa-fé”
(sic).

Neste contexto, saliento que,
a priori
, possui validade jurídica o distrato firmado entre a parte agravada e o proprietário originário Anderson, o qual, conforme devidamente explanado na inicial na origem e nas contrarrazões recursais, vem sendo ignorado e acarreta toda a celeuma jurídica objeto do
litigio
.

A dinâmica ilícita é muito bem esclarecida nos seguintes termos:

“(...)

Ora, diante do teor das Cláusulas Primeira, Segunda, Terceira e Quarta acima reproduzidas, Vossa Excelência deve estar se perguntando: bem, se as partes firmaram um DISTRATO acerca do INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA COM CESSÃO E TRANSFERÊNCIA DE QUOTAS DE SOCIEDADE POR QUOTAS DE RESPONSABILIDADE LIMITADA, qual a razão de ser dessa peleja judicial, se as cláusulas acima reproduzidas disciplinaram as seguintes questões: (i) do objeto do DISTRATO, que era a transferência ao VENDEDOR/ CEDENTE, aqui Autor/Agravado, da “... restituição de 223 lotes urbanos do Loteamento PORTAL DOS PINHEIROS...”; (
ii
) da transferência do domínio dos lotes; (
iii
) da transferência da posse dos lotes e (
iv
) da quitação, mediante a qual “... as partes concedem, uma à outra, a mais ampla, geral, plena, rasa, total, irrevogável e irretratável QUITAÇÃO no que tange a todas as obrigações oriundas do Contrato ora DISTRATADO, declarando, pois, nada mais terem a receber, exigir, solicitar, pleitear uma da outra a referido título, em Juízo ou fora dele...”,
qual a razão de ser da instauração da demanda de nulidade absoluta do negócio jurídico???

As razões, os motivos, Excelência, por incrível que pareça é que,
mesmo tendo o Sr. ANDERSON CLAYTON DA MOTA LIMA assinado o DISTRATO – inclusive com firma reconhecida em Cartório e na presença de duas testemunhas – ele, de forma sorrateira e inteiramente à revelia do Agravado começou a vender os lotes urbanos para a Agravante ATIVA ADMINISTRAÇÃO E PARTICIPAÇÕES LTDA., bem como a passar diversos lotes para o seu nome, sem fazer qualquer ressalva ao CRI do 5º Ofício da comarca de Cuiabá/MT de que não era mais titular do negócio jurídico de PROMESSA DE COMPRA E VENDA COM CESSÃO E TRANSFERÊNCIA DE QUOTAS DE SOCIEDADE POR QUOTAS DE RESPONSABILIDADE LIMITADA, já que esse negócio foi desfeito mediante a lavratura do instrumento do DISTRATO
, que não deixa dúvidas em sua Cláusula Primeira que:

“Por força deste DISTRATO, o DISTRATANTE (COMPRADOR/ CESSIONÁRIO) restituirá ao DISTRATADO (VENDEDOR/CEDENTE) 223 (duzentos e vinte e três) lotes urbanos do Loteamento “Portal dos Pinheiros”, Matrícula 98.494 (5º Ofício de Cuiabá), localizados na zona urbana da Rodovia MT 245, Distrito da Aldeia, s/nº, Município de Acorizal/MT, na qual é detentora a empresa privada TUDO IMÓVEIS LTDA., inscrita no CNPJ sob o n. 30.929.404/0001-25, NIRE 51201639345, com sede em Cuiabá/MT”.

No entanto,
na prática, como estava se comportando o Sr. ANDERSON? Ele estava agindo como se nenhum DISTRATO tivesse sido feito, isto é, ele estava se comportando como se ainda fosse o legítimo dono e possuidor dos 223 lotes urbanos do Loteamento “Portal dos Pinheiros”, objeto da Matrícula 98.494, localizados na cidade de Acorizal/MT
.

(...)”

De outra feita, em que pese alegue, a parte recorrente não delineia nenhum plausível e iminente prejuízo concreto da liminar deferida, a qual, como sobredito,
possui caráter nitidamente cautelar
, acautelando as partes, bem como outros terceiros de boa-fé que porventura tenham interesse em adquirir imóveis do loteamento objeto do litígio.

Nesse sentido, não é outro o entendimento jurisprudencial deste Sodalício, senão vejamos:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS –
DETERMINAÇÃO PELO JUÍZO DE AVERBAÇÃO JUNTO À MARGEM DO REGISTRO
DOS VEÍCULOS
ACERCA DA EXISTÊNCIA DA AÇÃO DE ORIGEM – POSSIBILIDADE – CARÁTER INFORMATIVO - PODER GERAL DE CAUTELA – FINALIDADE DE ASSEGURAR O RESULTADO ÚTIL DO PROCESSO
– DECISÃO MANTIDA - RECURSO DESPROVIDO.
Ainda que nos processos de conhecimento, nada obsta que o Juízo determine a averbação da existência da ação junto a registro de veículos de titularidade da parte agravante, pautado pelo poder geral de cautela e
adstrito
às circunstâncias fáticas trazidas aos autos.
Tal medida justifica-se pela necessidade de dar conhecimento a terceiros de boa-fé, bem como prevenir eventuais litígios futuros
.”
(TJ-MT - AI: 10105453220238110000, Relator: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Data de Julgamento: 19/07/2023, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 21/07/2023)

“RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE ANULAÇÃO DE NEGÓCIO JURÍDICO – TUTELA ANTECIPADA DE URGÊNCIA DEFERIDA -
AVERBAÇÃO DA EXISTÊNCIA DA AÇÃO À MARGEM DA MATRÍCULA
E ANOTAÇÃO DE INDISPONIBILIDADE -
PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS LEGAIS - NECESSIDADE DE PRECAVER TERCEIROS POTENCIAIS ADQUIRENTES DE BOA-FÉ DO IMÓVEL
– ART. 167, I, ‘21’ E II, ‘12’, DA LEI Nº 6.015/73 – RECURSO DESPROVIDO. O deferimento da tutela de urgência só se justifica quando concomitantemente presentes elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.
Restando preenchido os requisitos legais, correta a concessão de tutela antecipada a fim de se determinar a averbação junto à matrícula do imóvel quando da existência de ação
e da anotação de indisponibilidade de bem,
principalmente em se tratando de feito de anulação de negócio jurídico, cuja medida é de necessidade absoluta para a preservação do bem em relação a terceiros eventualmente interessados em sua aquisição
.”
(TJ-MT 10040129120228110000 MT, Relator: MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Data de Julgamento: 04/05/2022, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 10/05/2022)

“AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO CIVIL PÚBLICA – DANO AMBIENTAL – ANTECIPAÇÃO DA TUTELA – PRESENÇA DOS REQUISITOS LEGAIS ––
AVERBAÇÃO DA LIDE JUNTO À MATRÍCULA DO REGISTRO DE IMÓVEIS – NECESSIDADE DE ACAUTELAMENTO DE EVENTUAIS PREJUÍZOS À TERCEIROS – MANUTENÇÃO
–- ÔNUS DA PROVA - DISTRIBUIÇÃO DINÂMICA - DANO E NEXO DE CAUSALIDADE - ÔNUS DO AUTOR – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
1. A averbação da existência da lide junto à matrícula do imóvel é medida imperiosa para acautelar prejuízos que possam ser causados a terceiros, em virtude da eventual transmissão da propriedade e, em consequência, de obrigação de indenizar que ocasionalmente venha a ser atribuída ao réu nos presentes autos.
2. Cabe ao autor da Ação Civil Pública na qual se busca a reparação de dano ambiental demonstrar a ocorrência de dano ambiental e sua relação com a atividade realizada pelos requeridos, evidenciar fatos específicos que se pretende comprovar e a condição da parte de produzir a prova, os quais deverão ser considerados na distribuição dinâmica do ônus da prova. 3. Recurso parcialmente provido.”
(TJ-MT 10078845120218110000 MT, Relator: MARIA EROTIDES KNEIP, Data de Julgamento: 03/10/2022, Primeira Câmara de Direito Público e Coletivo, Data de Publicação: 11/10/2022)

“AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO ANULATÓRIA C/C REIVINDICATÓRIA E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS –
DEFERIMENTO DO PEDIDO DE AVERBAÇÃO PREMONITÓRIA
E A ANOTAÇÃO DE INDISPONIBILIDADE
NA INSCRIÇÃO DAS MATRÍCULAS DOS IMÓVEIS ACERCA DA EXISTÊNCIA DE AÇÃO EM TRÂMITE – MANUTENÇÃO DA AVERBAÇÃO DA EXISTÊNCIA DA PRESENTE AÇÃO NA MATRÍCULA IMOBILIÁRIA INDICADA - PROTEÇÃO A TERCEIROS DE BOA-FÉ
- BLOQUEIO QUE, NESTE MOMENTO PROCESSUAL, NÃO SE AFIGURA NECESSÁRIO – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. A ação originária foi ajuizada pelos agravados, em face da Agravante e de outros, visando a anulação de negócios jurídicos decorrentes da matrícula nº. 1.717, e que teria dado origem às demais matrículas indicadas nos autos, decorrente de fraude, tendo o autor pleiteado, em sede de liminar, a averbação e indisponibilidade dos bens que foram objeto das alienações questionadas. Pretende discutir, portanto, a legalidade ou não da venda dos referidos imóveis, assim como a ocorrência de atos fraudulentos dele decorrentes.
A determinação judicial de averbação na matrícula do imóvel, da existência da, tem por escopo preservar o patrimônio e conferir publicidade da litigiosidade que paira sobre o bem a terceiros, de forma a prevenir direito e interesses de terceiros, situação que afasta a possibilidade de ocorrência de perigo de dano ao agravante, porquanto, inserida no poder geral de cautela do Juiz previsto no art. 301 do CPC.
Bloqueio que, neste momento processual, não se afigura necessário.”
(TJ-MT 10036571820218110000 MT, Relator: SEBASTIAO DE MORAES FILHO, Data de Julgamento: 19/05/2021, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 20/05/2021)

Ademais, a boa-fé argumentada pela parte recorrente é de índole subjetiva e merece, por prudência, ser
melhor
aclarada no curso do processo,
mormente levando em conta o prazo exíguo em que foram realizados os negócios jurídicos de grande dimensão
.

Por fim, saliento que os argumentos de ilegitimidade ativa e passiva e inépcia da inicial não foram aduzidos na instância de origem, não havendo como esta instância recursal decidir a respeito sem que haja indevida supressão, limitando-se o conhecimento do recurso de agravo de instrumento, cuja
devolutividade
é restrita, ao acerto ou desacerto da decisão recorrida, a qual deve ser mantida pelas razões alhures expostas.

Ante o exposto,
CONHEÇO EM PARTE DO RECURSO, E NESTA, NEGO-LHE PROVIMENTO
, mantendo
incólume
a decisão recorrida.

É como voto.

V O T O

EXMO. SR. DES. CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA (1º VOGAL):

Peço vista dos autos para melhor análise da matéria.

V O T O

EXMO. SR. DES. DIRCEU DOS SANTOS (2º VOGAL):

Aguardo o pedido de vista.

EM
21
DE JUNHO DE 2024:

ADIADA A CONCLUSÃO DO JULGAMENTO EM RAZÃO DO PEDIDO DE VISTA FORMULADO PELO 1º VOGAL, EXMO. SR. DES. CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA. A RELATORA CONHECEU EM PARTE DO RECURSO E, NESTA, DESPROVEU E O 2º VOGAL AGUARDA.

SESSÃO DE 26 DE JUNHO DE 2024 (CONTINUAÇÃO DE JULGAMENTO)

V O T O (VISTA)

EXMO. SR. DES. CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA (1º VOGAL):

Eminentes pares,

Pedi vista, para melhor análise da questão jurídica tratada no recurso.

Em breve síntese, cuida-se na origem de ação declaratória de nulidade absoluta de transferência de lotes urbanos em decorrência de distrato, proposta por Matias Borges em desfavor de Ativa Administração e Participações Ltda., objetivando em caráter de tutela de urgência, a suspensão de qualquer ato de venda, transferência e/ou alienação de diversos lotes urbanos do loteamento “Portal dos Pinheiros”, objeto da
matricula
n. 98.494 do 5º Serviço Notarial e Registro de Imóveis de Cuiabá.

Segundo narra o autor, ora agravado, na inicial, diz que celebrou “Instrumento Particular de Compra e Venda com Cessão de Transferência de Quotas” com Anderson Clayton da Mota Lima, referente aos aludidos lotes, sendo que em razão de inadimplência do promitente comprador aliado à sua incapacidade financeira, celebraram distrato do
negocio
jurídico, no qual restou especificado a devolução de 223 lotes urbanos do loteamento, reassumindo o autor a posse e o domínio dos respectivos lotes.

Informa, no entanto, que o promitente comprador iniciou a venda dos lotes à ré - Ativa Administração, ora agravante, transferindo-lhe a propriedade de diversos lotes, do qual não era mais proprietário.

Diante de tais fatos, notificou extrajudicialmente o 5º Serviço Notarial e Registral desta Comarca, para que não efetuasse os registros relacionados aos mencionados lotes, e propôs a ação originaria, visando obstar o registro da compra e venda, além de outras medidas assecuratórias.

Cinge-se que o togado a quo, vislumbrando a presença dos requisitos da tutela de urgência vindicada, deferiu em parte a medida para determinar ao Cartório do 5º
Oficio

que :

“Se abstenha de efetuar o REGISTRO da Escritura Pública de Compra e Venda lavrada pelo 5º Serviço Notarial e Registro de Imóveis da 2ª Circunscrição Imobiliária da comarca de Cuiabá/MT, Livro n. 296, folhas
35/50 verso
, em que Anderson Clayton de Mota Lima alienou praticamente lotes em favor da 2ª Requerida Ativa Administração e Participações Ltda., até que seja julgado da demand
a;

Proceda, com a AVERBAÇÃO e/ou ANOTAÇÃO do DISTRATO à margem da MATRÍCULA 98.494, num total de 189 (cento e oitenta e nove) lotes, conforme

relação abaixo: QUADRA N. 01 – LOTES 01 ao 09 QUADRA N. 02 – LOTES 01 ao 18 QUADRA N. 03 – LOTES 01 ao 18 QUADRA N. 04 – LOTES 01 ao 18 QUADRA N. 05 – LOTES 01 ao 18 QUADRA N. 06 – LOTES 01 ao 18 QUADRA N. 07 – LOTES 01 ao 18 QUADRA N. 08 – LOTES 01 ao 09 QUADRA N. 17 – LOTES 01 ao 18 QUADRA N. 18 – LOTES 01 ao 18 QUADRA N. 19 – LOTES 01 ao 18

QUADRA N. 20 – LOTES 01, 02, 05 ao 11
;

Proceda com a AVERBAÇÃO e/ou ANOTAÇÃO do DISTRATO nas 36 (trinta e seis) matrículas abertas em nome da empresa TUDO IMÓVEIS LTDA., conforme relação abaixo: QUADRA N. 14 – LOTES 01 ao 18 – MATRÍCULAS n. 114.548 a 114.565 QUADRA N. 15 – LOTES 01 ao 18 – MATRÍCULAS n. 114.566 a 114.583
;

Determino que o Registro de Imóveis evite realizar o registro de qualquer Escritura Pública de Compra e Venda e/ou qualquer outra alienação de lotes urbanos, que tenha sido lavrada mesmo que em data anterior as datas do Distrato verbal (03/10/2023) e do Distrato escrito firmado em 17/11/2023, até determinação em contrário.

INTIME-SE o requerido Ativa Administração e Participações Ltda. para que realize depósito nestes autos de TODO e QUALQUER pagamento pendente de ser realizado ao requerido Anderson Clayton da Mota Lima e Ativa Administração e Participações Ltda., decorrente de lotes adquiridos com fundamento no ‘INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA COM CESSÃO E TRANSFERÊNCIA DE QUOTAS DE SOCIEDADE POR QUOTAS DE RESPONSABILIDADE LTDA.’, que foi objeto de distrato e que envolva lotes urbanos do imóvel objeto da Matrícula 98.494, do 5º Serviço Notarial e Registro de Imóveis de Cuiabá/MT
”.

Não concordando com a decisão judicial, recorre
a
Ativa Administração e Participações Ltda., ora agravante, sustentando que o distrato instrumentalizado por documento particular não sobrepõe aos negócios jurídicos ulteriores ajustados por instrumento
publico
e que só tomou conhecimento do distrato quando da publicação da decisão agravada, que não foi comunicada, notificada ou informada sobre a celebração do ajuste, ressaltando tratar-se de terceiro de boa-fé. Questiona a legitimidade ativa do autor, ora agravado, com o qual não entabulou qualquer negócio jurídico, postulando pelo indeferimento da inicial e extinção da demanda.

A e. relatora, Desa. Antônia Siqueira Gonçalves, não conheceu de parte do recurso quanto aos pedidos de legitimidade ativa e passiva e inépcia da inicial, e, no mérito, negou provimento ao agravo.

Deveras, a ação originaria foi ajuizada pelo agravado visando a anulação de negócios jurídicos referente a 223 lotes urbanos do Loteamento “Portal dos Pinheiros”, objeto da Matrícula 98.494, localizados na cidade de Acorizal/MT, decorrente de suposta fraude, tendo pleiteado, em sede de tutela de urgência, inúmeras medidas a fim de obstar a transferência dos lotes que foram objeto das alienações questionadas, além da averbação na
matricula
mãe do imóvel da existência do distrato. Logo, pretende discutir a legalidade da venda dos referidos lotes, assim como a ocorrência de atos fraudulentos decorrentes.

Nesse cenário, a adoção de medidas assecuratórias se mostra acertada a fim conferir publicidade da litigiosidade que paira sobre os lotes, e a preservação do bem em relação a terceiros eventualmente interessados em sua aquisição, e ainda, a fim de evitar a transferência da propriedade na hipótese de reconhecimento da nulidade do
negocio
jurídico.

Analisando os autos, entendo que a decisão agravada merece parcial reforma apenas em relação à determinação ao Cartório do 5º Oficio, quanto à abstenção de realizar o registro de qualquer Escritura Pública de Compra e Venda e/ou qualquer outra alienação dos lotes urbanos, tão-só em relação aos negócios jurídicos celebrados após 17.11.2023, data em que foi firmado o distrato escrito, cujos efeitos jurídicos podem desconstituir os instrumentos de compra e venda dos lotes posteriormente celebrados, haja vista que, em tese, nessa data, o Sr. Anderson Clayton da Mota Lima, não era mais proprietário de parte dos lotes que integravam a “Promessa de Compra e Venda com Cessão e Transferência de Quotas de Sociedade por Quotas de Responsabilidade Limitada”, já que esse negócio foi desfeito mediante a lavratura do instrumento do distrato, e, nesse contexto, não poderia transacionar os lotes que faziam parte do Distrato.

Portanto, por estes termos e estribado nessas razões, valendo do fundamento esposado no voto condutor,
acompanho em parte a douta relatora
, e, desta feita,
dou parcial provimento ao recurso
apenas para determinar que a medida acautelatória de abstenção de registro de transação em relação aos lotes urbanos que compõe a
matricula
n. 98.494, seja observada em relação aos negócios jurídicos celebrados após 17.11.2023.

É como voto

V O T O

EXMO. SR. DES. DIRCEU DOS SANTOS (2º VOGAL):

Acompanho
a divergência, inaugurada pelo voto do Des. Carlos Alberto Alves da Rocha.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 26/06/2024