Tribunal: TJMT
Processo: 1007060-87.2024.8.11.0000
Relator(a): NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO
Órgão julgador: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-06-18
Data de publicação: 2024-06-20

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1007060-87.2024.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Sistema Financeiro da Habitação, Alienação Fiduciária]
Relator:
Des(a).
NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO

Turma Julgadora:

[DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[NEI CALDERON - CPF: 040.039.678-52 (ADVOGADO), BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A. - CNPJ: 90.400.888/0001-42 (AGRAVANTE), BENEDITO IVAN DE MORAIS - CPF: 137.793.201-00 (AGRAVADO), CECILIA DANELICHEN DE MORAIS - CPF: 142.224.501-20 (AGRAVADO), MARCEMILA DOS SANTOS PEREIRA REIS - CPF: 036.020.421-03 (ADVOGADO), EZEQUIEL DOS SANTOS PEREIRA REIS - CPF: 029.517.101-43 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO ANULATÓRIA – LEILÃO REALIZADO SEM INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR – INADMISSIBILIDADE – APLICAÇÃO DA LEI Nº 9.514/1997 E DECRETO LEI Nº 70/1966 – ART. 36, PARÁGRAFO ÚNICO, DO DECRETO LEI Nº 70/1996 – NECESSIDADE DE INTIMAÇÃO PESSOAL – POSSIBILIDADE DE PURGAÇÃO DA MORA ATÉ ASSINATURA DO AUTO DE ARREMATAÇÃO – DIREITO DE ACOMPANHAMENTO DA LISURA DA EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL – PRECEDENTES DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA – DECISÃO AGRAVADA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

“No contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, regido pela Lei 9.514/97, é necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, ainda que tenha sido previamente intimado para purgação da mora.”
(AgInt no AREsp 1995145/SC, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 14/03/2022, DJe 05/04/2022).

R E L A T Ó R I O

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) 1007060-87.2024.8.11.0000

AGRAVANTE: BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A.

AGRAVADO: BENEDITO IVAN DE MORAIS, CECILIA DANELICHEN DE MORAIS

RELATÓRIO

DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de agravo de instrumento interposto por
BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A.
contra decisão proferida em AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL nº 1016370-28.2023.8.11.0041, da 3ª Vara Especializada em Direito Bancário de Cuiabá/MT, promovida por
BENEDITO IVAN DE MORAIS, CECILIA DANELICHEN DE MORAIS
, em que deferiu a tutela antecipada para suspender a realização de leilão extrajudicial.

O agravante afirma que
“intimou devidamente os agravados para purgar a mora, conforme foi comprovado, porem estes deixaram transcorrer in albis o prazo, bem como foram devidamente notificados sobre os leilões.”.

Aduz que
“não pode o Banco Agravante ser impedido de executar os atos extrajudiciais formalizados no contrato de financiamento imobiliário formalizado e assinado pelo Agravado, sendo este último quem não cumpriu com o disposto no contrato. Ou seja, a a decisão ora recorrida merece ser reformada para que os efeitos dos atos expropriatórios adotados pelo banco surtam seus efeitos legais, visto que o agravado restou inadimplente com o Banco e não purgou a mora no prazo legal, bem como já ocorreram os dois leiloes e ambos restaram negativos”.

Argumenta que
“diante de toda demonstração dos atos expropriatórios pautados na Lei 9.514/97 e no contrato pactuado entre as partes, o imóvel não pode ser mantido indisponível, pois prejudica o patrimônio do Banco, visto que ocorreu regular consolidação da propriedade e leilões nos termos da Lei 9.514/97, após os agravados serem devidamente intimados para purgar a mora com assinatura no documento, bem como serem notificados sobre as datas dos leilões!”.

Entende que
“deixar a parte agravada na posse no imóvel, significa oportunizar à ela um benefício da qual não faz jus, uma vez que o banco tem total direito de disponibilizar o imóvel após a devida consolidação da propriedade em seu favor, visto que todo o procedimento expropriatório extrajudicial foi realizado de forma correta, tudo de acordo com a Lei de Alienação Fiduciária, Lei nº 9514/97”.

Defende que
“o periculum in mora, está presente no fato de que o banco está tendo prejuízo financeiro, pois além de não poder dispor do seu próprio imóvel, estando impossibilitado diante da tutela deferida nos autos, também NÃO está recebendo nada por isso, e a decisão recorrida deve ser reformada para que o procedimento expropriatório possa surtir seus efeitos legais, diante de toda a comprovação do recorrente de e agiu no exercício legal de seu direito”.

Em suma, requer a concessão do efeito suspensivo (id. 207016656).

Recebido o recurso sem efeito suspensivo (id. 207787152).

Sem contrarrazões (id. 211597187).

É o relatório.

Desa. Nilza Maria Pôssas de Carvalho

Relatora

V O T O R E L A T O R

VOTO

DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de agravo de instrumento interposto por
BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A.
contra decisão proferida em AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL nº 1016370-28.2023.8.11.0041, da 3ª Vara Especializada em Direito Bancário de Cuiabá/MT, promovida por
BENEDITO IVAN DE MORAIS, CECILIA DANELICHEN DE MORAIS
, em que deferiu a tutela antecipada para suspender a realização de leilão extrajudicial.

A Lei nº 9.541/1997, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, institui a alienação fiduciária de coisa imóvel e da á outra providências, dispõe no art. 26, §1º que, para que a propriedade do imóvel seja consolidada em nome do fiduciário, necessário que o fiduciante seja intimado por meio de oficial do competente Registro de imóveis para satisfazer a prestação vencida no prazo de 15 (quinze) dias e, nos termos do §7º, apenas quando decorrido este prazo será promovida a averbação do imóvel ao credor:

“Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.

§ 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação. (...)

§ 7o Decorrido o prazo de que trata o § 1o sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio.”

Nos termos do art. 27 da Lei nº 9.541/1997
“Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.”.

De fato, a Lei nº 9.541/1997 não traz a previsão de necessidade de intimação pessoal do fiduciante para ciência acerca do leilão do imóvel, porém, a ela se aplica subsidiariamente as disposições dos artigos 29 a 41 do Decreto Lei nº 70/1966, conforme estabelece o seu art. 39, II:
“Art. 39. Às operações de financiamento imobiliário em geral a que se refere esta Lei: (...) II - aplicam-se as disposições dos arts. 29 a 41 do Decreto-lei nº 70, de 21 de novembro de 1966.”

No Decreto Lei nº 70/1966, mais especificamente no art. 36, parágrafo único, dispõe ser inexistente, e, portanto, abusiva, a cláusula contratual que subtraia o direito do devedor de conhecimento dos leilões do imóvel ou que autorizem a realização sem a devida e usual publicidade:

“Art 36. Os públicos leilões regulados pelo artigo 32 serão anunciados e realizados, no que este decreto-lei não prever, de acordo com o que estabelecer o contrato de hipoteca, ou, quando se tratar do Sistema Financeiro da Habitação, o que o Conselho de Administração do Banco Nacional da Habitação estabelecer.

Parágrafo único. Considera-se não escrita a cláusula contratual que sob qualquer pretexto preveja condições que subtraiam ao devedor o conhecimento dos públicos leilões de imóvel hipotecado, ou que autorizem sua promoção e realização sem publicidade pelo menos igual à usualmente adotada pelos leiloeiros públicos em sua atividade corrente.”

Em relação a este ponto da lei, o Superior Tribunal de Justiça tem interpretado e assentou entendimento no sentido de que é necessária a intimação na forma pessoa do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial.

Ademais, a assinatura do auto de arrematação representa o último momento para purgação da mora, o que salienta a relevância do conhecimento do devedor do momento da alienação do imóvel, bem como garante o acompanhamento dos atos e a lisura da execução extrajudicial, já que ele tem sim interesses a defender.

Colaciono os entendimentos jurisprudenciais do Superior Tribunal de Justiça acerca do tema:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. LEI 9.514/97. NECESSIDADE DE INTIMAÇÃO PESSOAL. AUSÊNCIA. SÚMULA 7/STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL 1. Agravo interno contra decisão da Presidência que não conheceu do agravo em recurso especial, em razão da falta de impugnação específica de fundamentos decisórios. Reconsideração. 2. Não configura ofensa ao art. 1.022 do CPC/2015 o fato de o Tribunal de origem, embora sem examinar individualmente cada um dos argumentos suscitados pelo recorrente, adotar fundamentação contrária à pretensão da parte, suficiente para decidir integralmente a controvérsia. 3. No contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, regido pela Lei 9.514/97, é necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, ainda que tenha sido previamente intimado para purgação da mora. Precedentes. 4. Na hipótese, o Tribunal de origem concluiu que não ficou comprovada a intimação pessoal do devedor fiduciante para a purgação da mora, tampouco a realização do leilão do imóvel. A modificação de tal entendimento demandaria o reexame de matéria fático-probatória, o que é inviável em sede de recurso especial, nos termos da Súmula 7/STJ. 5. Agravo interno provido para conhecer do agravo e negar provimento ao recurso especial.”
(AgInt no AREsp 1995145/SC, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 14/03/2022, DJe 05/04/2022).

“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÃO E ARREMATAÇÃO EM VIRTUDE DE PREÇO VIL E FALTA DE INTIMAÇÃO PESSOAL DOS AUTORES. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. INTIMAÇÃO PRÉVIA DO DEVEDOR. NECESSIDADE. PREÇO VIL NÃO CARACTERIZADO. ARREMATAÇÃO POR VALOR SUPERIOR À METADE DA AVALIAÇÃO. DO PREÇO VIL DO LEIÇÃO EXTRAJUDICIAL. CARACTERIZADO. 1. Ação anulatória de leilão e arrematação em virtude de preço vil e falta de intimação pessoal dos autores. 2. A jurisprudência do STJ se consolidou no sentido de que é necessária a intimação pessoal do devedor acerca da realização do leilão extrajudicial. 3. Caracteriza-se preço vil quando a arrematação não alcançar, ao menos, a metade do valor da avaliação. Precedentes. 4. Agravo interno nos embargos de declaração no recurso especial não provido.”
(AgInt nos EDcl no REsp 1931921/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 22/11/2021, DJe 25/11/2021).

In casu,
a garantia de alienação fiduciária de imóvel é regida pela Lei 9.514/97 e, conforme dispõe o seu art. 26, havendo o inadimplemento da obrigação e sendo o devedor fiduciante devidamente constituído em mora, a propriedade do bem dado em garantia é consolidada em favor do credor fiduciário. Vejamos:

“Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.

§1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.(...)”

Portanto, a princípio, diversamente do que alega o agravante,

restou demonstrado pela agravada, nos autos de origem, que existem os requisitos da probabilidade, no sentido de restarem presentes motivos preponderantes e convergentes à aceitação de que são verossímeis as alegações da parte autora, como também a possibilidade de ocorrência de dano irreparável ou de difícil reparação (desocupação do imóvel onde reside, face a ação de imissão de posse), decorrente do não uso do direito desde logo (art.300, CPC).

Outrossim, o perigo de dano irreparável e de difícil reparação, bem como os elementos que evidenciem a probabilidade do direito, portanto, estão favoráveis à parte agravada, de modo que a decisão agravada merece prevalecer.

Ante o exposto, DESPROVEJO O RECURSO.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 18/06/2024