Tribunal: TJMT
Processo: 1019610-42.2023.8.11.0003
Relator(a): JOSE ZUQUIM NOGUEIRA
Órgão julgador: JOSE ZUQUIM NOGUEIRA
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-06-18
Data de publicação: 2024-06-26

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1019610-42.2023.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Promessa de Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
JOSE ZUQUIM NOGUEIRA

Turma Julgadora:

[DES(A). JOSE ZUQUIM NOGUEIRA, DES(A). MARCIO VIDAL, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[JOSE MACEDO DE LIMA - CPF: 033.021.521-32 (APELANTE), EDUARDO NAVES PASCHOAL MACKIEVICZ - CPF: 048.927.271-13 (ADVOGADO), KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 97.522.734/0001-72 (APELADO), LEONARDO HENRIQUE CORTAZZO - CPF: 389.486.328-50 (ADVOGADO), EDUARDO SILVA MADLUM - CPF: 337.299.208-39 (ADVOGADO), WILLIAM SILVA DE ALMEIDA PUPO - CPF: 314.985.718-08 (ADVOGADO), EDUARDO SILVA MADLUM - CPF: 337.299.208-39 (ADVOGADO), KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 97.522.734/0001-72 (APELANTE), WILLIAM SILVA DE ALMEIDA PUPO - CPF: 314.985.718-08 (ADVOGADO), EDUARDO NAVES PASCHOAL MACKIEVICZ - CPF: 048.927.271-13 (ADVOGADO), JOSE MACEDO DE LIMA - CPF: 033.021.521-32 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARCIO VIDAL, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE A AMBOS OS RECURSOS, NOS TERMOS DO VOTO DO RELATOR.

E M E N T A

APELAÇÕES CÍVEIS - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DE VALORES – PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO POR VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE – REJEIÇÃO
–

COMPRA E VENDA DE LOTE
DE TERRENO CELEBRADO SOB A VIGÊNCIA DA LEI Nº 13.786/2018
– RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR –

DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS
- RETENÇÃO DE 10% SOBRE O VALOR TOTAL DO NEGÓCIO – ABUSIVIDADE – APLICAÇÃO DOS PRECEITOS DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR -
RETENÇÃO DE 25% DO VALOR EFETIVAMENTE PAGO – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO –
CORREÇÃO MONETÁRIA - DATA DO DESEMBOLSO DE CADA PARCELA – HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS – FIXAÇÃO SOBRE O VALOR DA CONDENAÇÃO -
SENTENÇA REFORMADA – RECURSO
S PARCIALMENTE
PROVIDO
S
.

O recurso não viola o princípio da
dialeticidade
quando suas razões se insurgem contra a matéria posta na sentença.

Ainda que
o contrato tenha sido firmado sob a vigência da Lei n. 13.786/2018 e o distrato
tenha ocorrido
por iniciativa do comprador,
há
onerosidade excessiva
e
abusividade contratual
na
cláusula penal
fixada
com base no valor atualizado do contrato
, devendo ser aplicada a regra inserida do Código de Defesa do Consumidor (art. 51,
IV). Se o contrato não teve longa duração, m
ostra-se razoável a retenção do percentual de 25% dos valores efetivamente pagos pelo autor, a título de cláusula penal,

Inexi
stindo mora anterior imputada à
vendedora, tem-se que os juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, devem incidir a partir do trânsito em julgado da sentença.

“[...],
em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso.
[...]”
(STJ -
AgInt
no
REsp
: 1988931 SP 2022/0061052-9, Data de Julgamento: 09/08/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação:
DJe
19/08/2022)

Nos moldes do §2º, do art. 85 do CPC para fixação dos honorários sucumbenciais, inicialmente, deve ser considerado o valor da condenação.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. JOSÉ ZUQUIM NOGUEIRA

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação
e adesivo
interpostos
por
Kappa
Empreendimentos Imobiliários Ltda.
e por
José Macedo de Lima
,
respectivamente,
contra sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de Rondonópolis, nos autos da ação de rescisão contratual c/c devolução de quantia paga, que julgou procedente os pedidos iniciais, para declarar rescindido o contrato particular de compromisso de compra e venda firmado entre as partes, referente ao imóvel descrito nos autos, devendo a parte ré restituir os valores pagos pelo autor, em parcela única, com o decote no máximo de 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago, valor que deverá ser corrigido – juros de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária INPC a contar do trânsito em julgado, condenando a ré no pagamento das custas processuais e de honorários advocatícios fixado em 10% sobre o valor dado à causa.

Nas razões de recurso,
a apelante
Kappa
Empreendimentos
sustenta a aplicabilidade da Lei Especial n. 13.786/2018 ao contrato questionado, a fim de majorar o percentual de retenção para 50% sobre o valor pago, bem como para que os juros moratórios sobre o valor a ser restituído incida a partir do trânsito em julgado da sentença e que os honorários advocatícios sejam fixados com base no valor da condenação.

Já o
apelante José Macedo de Lima
, em suas razões, requer que a multa pela rescisão contratual seja de 10% sobre o valor das parcelas pagas
e que a correção dos valores se dê a partir do desembolso de cada parcela.

Contrarrazões apresentada pelo autor no Id. 208197890 pugnando, preliminarmente, pelo não conhecimento do recurso por violação ao princípio da
dialeticidade
e, no mérito, o seu desprovimento.

Contrarrazões apresentada pela requerida no Id. 208197897, pugnando pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO (PRELIMINAR – NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO POR VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE)

EXMO. SR. DES. JOSÉ ZUQUIM NOGUEIRA (RELATOR)

Egrégia Câmara:

A parte autora em suas contrarrazões sustenta a preliminar de não conhecimento do recurso, pela falta de
dialeticidade
, ante a ausência de impugnação aos fundamentos da sentença.

Razão não lhe assiste.

Isto porque, restou evidente que o apelante se insurge contra a sentença, rebatendo seus argumentos e pretendendo sua reforma, portanto não há como não ser conhecido.

Aliás, esse é o entendimento
jurisprudencial,

in
verbis
:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO C/C INDENIZAÇÃO - ALEGAÇÃO DE AFRONTA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE (CPC, ART. 932, III) – INOCORRÊNCIA – IMPUGNAÇÃO SATISFATÓRIA DOS ASPECTOS FÁTICOS E JURÍDICOS DA FUNDAMENTAÇÃO SENTENCIAL – ALEGAÇÃO DE INVALIDADE OU IMPRESTABILIDADE PROBATÓRIA DA APURAÇÃO REALIZADA PELA CONCESSIONÁRIA NA UC DO APELANTE– 1. Confrontada a crítica recursal com os fundamentos e conclusões sentenciais, vê-se, pois, a devida
impugnação direta do núcleo do ato sentencial, expondo
“as razões do pedido de reforma ou de decretação de nulidade da sentença (CPC, art. 1.010, III), em estrita observância ao princípio da
dialeticidade
recursal.
2. Se a documentação acostada aos autos prova o desvio de energia elétrica a beneficiar a parte autora em detrimento da concessionária é devido o pagamento da recuperação do consumo que decorre da utilização da energia fornecida e não registrada
corretamente.
(
N.U
0001126-40.2016.8.11.0003,
Ap
69341/2017, DES.JOÃO FERREIRA FILHO, PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 08/05/2018,
Publicado
no DJE 14/05/2018) (destaquei)

Isso
posto,
rejeito a preliminar suscitada.

É como voto.

VOTO (MÉRITO)

EXMO. SR. DES. JOSÉ ZUQUIM NOGUEIRA (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Cinge-se dos autos que
José Macedo de Lima
ajuizou ação de rescisão contratual com devolução de valores em face de
Kappa
Empreendimentos Imobiliários
Ltda., em razão de impossibilidade financeira para a manutenção do pacto.

O juízo de primeiro grau julgou procedente o pedido e declarou rescindido o contrato, bem
como determinou a retenção de 25
% do valor pago, a ser corrigido com
juros de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária INPC a contar do trânsito em julgado, condenando a ré no pagamento das custas processuais e de honorários advocatícios fixado em 10% sobre o valor dado à causa.

Contra a sentença, ambas as partes recorrem, pugnando a apelante
Kappa
Empreendimentos a aplicabilidade da Lei n. 13.786/2018, a fim de majorar o percentual de retenção para 50% do valor pago e que os juros moratórios incidam a partir do trânsito em julgado da decisão,
e, ainda, que os honorários advocatícios seja
fixado
sobre o valor da condenação,
enquanto o apelante José Macedo pugna pela minoração do percentual de retenção para 10% do valor pago e que a correção monetária incida a partir de cada desembolso.

Pois
bem.

É cediço que o compromisso de compra e venda de bem imóvel firmado após 26 de dezembro de 2018 está sujeito ao regime estabelecido pela Lei n. 13.786/2018
.

Ocorre que,
no caso dos autos,
embora o
contrato tenha sido firmado sob a vigência da Lei n. 13.786/2018 e o
distrato
tenha ocorrido
por iniciativa do comprador
,
denota-se do ajuste firmado não só a onerosidade excessiva como abusividade contratual, posto que fixa
cláusula penal
com base não no valor das prestações pagas
, mas, no valor atualizado do contrato
, onerando demasiadamente o devedor
(Id. 208197855
e Id. 208197856)
.

A
pesar de ser incontroversa a resolução do contrato por culpa do pretenso adquirente (já que após o pagamento de algumas parcelas e não conseguindo cumprir o contratado, manifestou o interesse na rescisão do contrato), não se pode negar que ele tem o direito de ser restituído dos valores pagos à vendedora requerida, mormente porque sendo o objeto do contrato lote de terreno, é inegável que, com o desfazimento do negócio jurídico, ela poderá alienar novamente o bem a terceiro, de modo que não experimentará prejuízos de grande monta, além daqueles oriundos de gastos administrativos e publicidade.

Assim,
muito embora a avença tenha sido firmada na vigência da Lei n. 13.786/2018, a rescisão do contrato tem apoio no art. 53 do CDC, sendo
certo que deve ser observada
a onerosidade excessiva imposta ao consumidor (art. 51, IV, do CDC), à consideração do lapso temporal havido entre a contratação até a rescisão almejada pelo comprador.

Com efeito, o art. 413 do Código Civil dispõe que: “
A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo em vista a natureza e a finalidade do negócio
”.

Não se trata, portanto, de negar a vigência e a regular aplicação da lei de distrato, mas sim de atender aos princípios gerais de direito diante do caso concreto, proporcionando uma decisão equilibrada.

Ressalte-se que
, no caso em apreço,
a avença durou poucos meses (contrato de cessão firmado em 13/07/2021 e notificação de rescisão do contrato datado de 15/12/2022 – Id. 208197860).

N
esse contexto, quanto ao valor adimplido do contrato
(R$ 8.692,64)
relacionado ao preço total do imóvel
(R$ 156.620,55)
, tenho que o percentual previsto no
ajuste
de 10% do valor total do contrato é abusivo, de modo que, mostra-se razoável a retenção do percentual de 25% dos valores efetivamente pagos pelo autor, a título de cláusula penal
, tal como concluído pelo Juízo
a quo
.

A propósito,
nesse sentido
trago à colação julgado deste Sodalício,
in
verbis
:

“
AGRAVO INTERNO – DECISÃO MONOCRÁTICA – APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO RESCISÓRIA DE CONTRATO E COMPRA E VENDA DE IMÓVEL- ADQUIRENTE INADIMPLENTE –
DISTRATO POR PARTE DO PROMITENTE COMPRADOR – CONTRATO FIRMADO
APÓS A LEI N.º 13.786 DE
2018 – MULTA
CONTRATUAL QUE EXTRAPOLA OS 25% (VINTE E CINCO POR CENTO) DAS PARCELAS PAGAS PERMITIDA PELA LEI DO DISTRATO

- ABUSIDADE RECONHECIDA
- ADEQUAÇÃO AOS RECENTES PRECEDENTES DO STJ- EXERCÍCIO DE POSSE PELO COMPRADOR - AGRAVO INTERNOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS. 1. O §2º do art. 1021 do CPC confere ao julgador, após oitiva da parte contrária, a possibilidade de retratação do seu posicionamento
.

2- É abusiva a penalidade contratual pelo desfazimento do negócio que é fixada sobre o valor do contrato e não sobre o valor pago, não observando, portanto, os parâmetros do artigo 67-A, inciso II, da Lei n. 4.591/1964, incluído pela Lei n. 13.786/2018. Retenção que deverá ser então de 25% dos valores pagos, quantia razoável e adequada para compensar os prejuízos sofridos pela vendedora com a rescisão do contrato.

3- É indevida indenização pelo tempo de ocupação de imóvel na hipótese de lote não edificado que não permite fruição plena do bem o
u proveito econômico imediato.”
(N.U 1027787-29.2022.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO DE MORAES FILHO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 13/03/2024,
Publicado
no DJE 22/03/2024)
(destaquei)

Quanto
aos
juros
moratórios relativos ao valor a ser restituído devem incidir somente a partir do trânsito em julgado, tal como pleiteado pela apelante

Kappa
Empreendimentos
,
porquanto inexiste mora anterior do promitente vendedor.

De outro lado, a correção monetária das parcelas pagas, para efeito de restituição, incide a partir de cada desembolso, como pretendido pelo autor apelante.

Nesse sentido, trago à colação precedente do Superior Tribunal de Justiça,
in
verbis
:

“
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO
POR CULPA DO COMPRADOR
. INDENIZAÇÃO PELO PERÍODO DE OCUPAÇÃO DO IMÓVEL PELO AUTOR (TAXA DE OCUPAÇÃO).
LOTE DE TERRENO NÃO EDIFICADO.
AUSÊNCIA DE ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA.
JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. CORREÇÃO MONETÁRIA. DESEMBOLSO.
AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.
1
. Segundo a jurisprudência desta Corte Superior, "não há enriquecimento sem causa no caso de terreno não edificado, pois o comprador não pode residir no imóvel, devendo ser afastada a cobrança da taxa de ocupação do bem" (
AgInt
no
REsp
n. 1.896.690/SP, de minha relatoria, QUARTA TURMA, julgado em 23/8/2021,
DJe
26/8/2021).
2. Os juros moratórios, na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor. 3. O entendimento desta Corte é no sentido de que, em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso.
4. Agravo interno não provido.
”
(STJ -
AgInt
no
REsp
: 1988931 SP 2022/0061052-9, Data de Julgamento: 09/08/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação:
DJe
19/08/2022)
(destaquei)

Por fim, quanto aos honorários advocatícios sucumbenciais,
tenho
que
, inicialmente,
deve ser
considerado
o valor da condenação, em observância do disposto no
§2º, do
art.
85 do CPC.

Vejamos,
in
verbis
:

“
AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C NULIDADE DE CLÁUSULA ABUSIVA E DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA C/C INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – RETENÇÃO DE 25% – POSSIBILIDADE – PRECEDENTES STJ – RESTITUIÇÃO DO IPTU PAGO PELA PARTE AUTORA APÓS DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL – DEVIDA – IRRETROATIVIDADE DA LEI N.º 13.786/2018 E SEUS
CONSECTÁRIOS
LEGAIS – PAGAMENTO PELA FRUIÇÃO – INDEVIDO –
HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS –
FIXAÇÃO SOBRE O VALOR DA CONDENAÇÃO
– HONORÁRIO RECURSAL – RECURSO DA RÉ DESPROVIDO – RECURSO DA AUTORA PARCIALMENTE PROVIDO.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, deve ocorrer a imediata restituição parcial das parcelas pagas pelo promitente comprador, nos casos em que deu causa ao desfazimento, admitido a retenção do percentual de 25% (vinte e cinco por cento) diante da peculiaridade do caso concreto. Precedentes STJ.
[...]
Segundo orientação firmada no
REsp
n. 1.746.072/PR, para fixação dos honorários sucumbenciais, primeiro deve ser considerado o valor a condenação
.
”
(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 1009523-93.2020.8.11.0015, Relator: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Data de Julgamento: 29/11/2023, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 01/12/2023)
(destaquei)

Com essas
considerações,

dou provimento
parcial
ao recurso
de
Kappa
Empreendimentos e de José Macedo, apenas para
fixar a data do trânsito em julgado como termo inicial dos juros de mora rela
tivos ao valor a ser restituído e correção monetária a partir de cada desembolso e, ainda, fixar os honorários sucumbenciais sobre o valor da condenação
.

Deixo de majorar os honorários sucumbenciais, previsto no §11, do art. 85, do CPC, diante do provimento parcial dos recursos (Tema 1059 do STJ).

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 18/06/2024