Tribunal: TJMT
Processo: 1024280-34.2020.8.11.0002
Relator(a): ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-05-08
Data de publicação: 2024-05-08

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1024280-34.2020.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material, Efeitos]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA,

DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA - CNPJ: 18.289.243/0001-57 (APELANTE), RAFAELA MOREIRA CAMPELO - CPF: 019.139.101-80 (ADVOGADO), LUCAS LIMA RODRIGUES - CPF: 015.502.031-50 (ADVOGADO), CIPASA VARZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA - CNPJ: 15.647.517/0001-44 (APELANTE), WANDER LIMA BOA SORTE - CPF: 616.329.701-63 (APELADO), LUIZ PAULO MIRANDA DA SILVA - CPF: 265.979.501-00 (ADVOGADO), RICARDO AUGUSTO BULHOES LEITE - CPF: 012.730.761-33 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO CONHECIDO EM PARTE E, NESTA, PROVIDO PARCIALMENTE. UNÂNIME.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS, LUCROS CESSANTES E DANOS MORAIS – ATRASO DE OBRA – CULPA DO VENDEDOR – CONFIGURAÇÃO – ENTREGA DO EMPRENDIMENTO APÓS TRÊS ANOS DO PRAZO FATAL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – APLICAÇÃO DO TEMA 1095 – INOVAÇÃO RECURSAL – RECURSO NÃO CONHECIDO NESTE TOCANTE – RESCISÃO COM RESSARCIMENTO INTEGRAL – MANUTENÇÃO – CORREÇÃO MONETÁRIA A PARTIR DO DESEMBOLSO E JUROS DE MORA A PARTIR DA CITAÇÃO – CLÁUSULA PENAL – REVERSÃO – POSSIBILIDADE – DANO MORAL – CONFIGURAÇÃO – CORREÇÃO MONETÁRIA A PARTIR DO ARBITRAMENTO – ACOLHIMENTO QUANTO AO JUROS DE MORA A PARTIR DA CITAÇÃO – MANUTENÇÃO DO ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA –
RECURSO CONHECIDO EM PARTE E, NESTA,
PARCIALMENTE PROVIDO
.

A alegação nas razões recursais de matérias que não foram arguidas em defesa, como a pretensão de aplicação do Tema 1095 do STJ, haja visto o contrato ter sido estabelecido com alienação fiduciária sem registro e constituição de mora, configura indevida inovação recursal, não permitindo o conhecimento do recurso sob pena de supressão de instância (art. 1.013, § 1º c/c art. 1.014/CPC).

Na hipótese resta configurada a resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa do vendedor, em decorrência do excessivo atraso da obra, devendo ocorrer a restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador, integralmente.

Na atualização do respectivo valor, deverá incidir a correção monetária pelo INPC a partir de cada desembolso e juros de mora a partir da citação.

A cláusula penal por inadimplemento estipulada em desfavor de apenas uma das partes implica desiquilíbrio contratual e possibilita sua aplicação por analogia.

A frustração na expectativa da aquisição de imóvel, por culpa exclusiva da construtora, gera dever de indenizar o dano extrapatrimonial.

Na atualização do valor do dano moral de rigor a fixação da correção monetária pelo INPC, a partir do arbitramento, conforme magistrado “a quo”, devendo, contudo, ser readequado apenas o termo inicial dos juros de mora, a partir da citação, nos termos do art. 405 do CC.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL Nº 1024280-34.2020.8.11.0002

APELANTE:

CIPASA VARZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA E OUTRO

APELADO:

WANDER LIMA BOA SORTE

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto por
CIPASA VARZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA
e
ORLEANS EMPREENDIMENTO LTDA
contra sentença proferida pela MMª Juíza
Silvia Renata Anffe Souza
, da 4ª Vara Cível da Comarca de Várzea Grande, lançada nos autos da
Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Quantias Pagas, Lucros Cessantes e Danos Morais
n. 1024280-34.2020.8.11.0002
,
ajuizada por
WANDER LIMA BOA SORTE
, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial, para declarar rescindido o contrato firmado entre as partes e condenar as requeridas a devolverem os valores pagos pelo autor, no importe de R$68.441,32 (sessenta e oito mil quatrocentos e quarenta e um reais e trinta e dois centavos), acrescidos de juros de mora de 1% a.m., a partir da citação e correção monetária com reajuste pelo INPC/IBGE a partir do desembolso; condenar as requeridas ao pagamento de multa moratória no importe de 2% sobre o valor efetivamente pago pelo autor e dano moral, no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), corrigido monetariamente a partir da data do arbitramento, pelo índice INPC/IBGE e juros de mora de 1% a.m., a partir do evento danoso (set/2018), bem como ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 15% sobre o valor da condenação.

As apelantes, em suas razões recursais aduzem que conforme extratos de pagamento é possível concluir que a motivação para o pleito de rescisão contratual é o inadimplemento do apelado, pois desde o vencimento da parcela do dia 09/08/2019 vem apresentando histórico de atraso de pagamentos irregular.

InformaM que “
a causa ensejadora da resilição unilateral se deu efetivamente pela impossibilidade do Apelado de dar continuidade com os pagamentos mensais vinculado ao contrato de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária
” (sic) e não o atraso de obra.

Relatam que “
o atraso alegado pelos Autores inexiste disposição definindo a data final especifica para a entrega da infraestrutura completa do empreendimento, em especial, quanto ao fornecimento de água e energia elétrica
” (sic), ressaltando ainda que “
não se encontram em mora com suas obrigações assumidas perante o Poder Público Municipal ou perante os apelados
” (sic), pois o habite-se deu-se em 21/06/2022.

Discorrem que “
por meio de uma breve pesquisa no site do empreendimento (Verana Várzea Grande - Empreendimentos - Cipasa Urbanismo), consta o status geral de 100% das obras concluídas, seja em relação a terraplanagem, drenagem, saneamento, pavimentação, rede elétrica e obras civis
” (sic).

Argumentam que “
toda a parte de infraestrutura de rede de energia e iluminação foi entregue dentro do prazo fixado em contrato
” (sic), conforme imagem reproduzidas.

Expõem que “
com relação ao sistema de abastecimento de água e esgoto, ambas encontram-se em funcionamento
” (sic).

Além disso, elucidam acerca da “
finalização da infraestrutura relacionada a pavimentação asfáltica, guias e sarjetas e a realização do trabalho de sinalização de trânsito vinculada a todo o empreendimento
” (sic).

Ressaltam também quanto a entrega da construção do clube, portaria principal, muros e gradil do fechamento do empreendimento. Na oportunidade apresenta os registros fotográficos.

Elucidam a respeito da inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, pois o contrato foi formulado com cláusula adjeto de alienação fiduciária em garantia prevista pela Lei n.º 9.514/1997.

Assim, entendem que “
mostram-se totalmente improcedentes os pedidos de rescisão direta do contrato com restituição do valor no percentual de 100%, considerando que para resilição unilateral, deverá ser aplicada a forma proposta vinculada a Lei n. 9.514/97, que estabelece a forma de devolução de valores vinculados aos
contratos de compra e venda
com alienação fiduciária
” (sic).

Por consequência pugnam pela “
readequação do tema
1095
do STJ em que restou fixado como premissa a inexigibilidade do registro do contrato e da configuração da mora como forma de validação dos efeitos dos contratos regidos pela cláusula acessória de alienação fiduciária
” (sic).

Sustentam que “
não há nenhuma prova nos autos de que houve qualquer ato lesivo, ou omissão por parte das apelantes que ensejem indenização por danos morais, portanto, inexiste a prova, resta inexistência a sua respectiva aplicabilidade
” (sic).

Defendem que “
o contrato não prevê a aplicação de cláusula penal por eventual inadimplemento das Rés
” (sic), razão pela qual entende que deve ser afastada a cominação da referida penalidade em juízo.

Almejam que a correção monetária se dê a partir do ajuizamento da ação e que os juros de mora incidam após o trânsito em julgado da sentença. E no que respeito ao dano moral, afirmam que os juros não são devidos, porque fixados a partir do arbitramento, conforme entendimento esposado através da Súmula n. 362 do Superior Tribunal de Justiça.

Consequentemente, requerem caso acolhidos os pedidos a fixação da sucumbência recíproca ou acaso a condenação seja mínima, que recaia somente sobre o apelado, nos termos do Art. 86 do CPC.

Assim sendo, pugna para que seja reformada a r. sentença nos termos acima elucidados (Id. 206153186).

As contrarrazões foram ofertadas, pugnando pelo desprovimento do recurso ao fundamento inicialmente de não ser aplicável ao caso “
o Tema 1.095, seja em razão do imóvel não possuir cláusula de alienação fiduciária, seja em razão do inadimplemento ter ocorrido por ato das Vendedoras/Recorrentes do imóvel, seja pelo fato inexistir o preenchimento dos pressupostos válidos para a sua afetação
” (sic).

Argumenta que “
o contrato firmado entre as partes previa que o empreendimento seria entregue em setembro de 2018, resguardado a possibilidade de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias após o término deste prazo, sendo, portanto, o prazo fatal para entrega da obra em março de 2019
” (sic).

Elucida que “
as imagens colacionadas pelas apelantes em suas razões recursais (id. 140926038 - pág. 8 - 15) e no id. 121553537, se tratam de fotos atuais e que não representam a real situação do empreendimento à época do esgotamento do prazo máximo para entrega das obras (março/2019), até mesmo nem se sabe de quando é, não tem coordenada geográfica, não tem data, e ainda, porque sequer foram anexadas em momento oportuno, sendo trazidas aos autos apenas em 2023
” (sic).

Afirma que “
já restou incontroverso nos autos a constatação de que o caso sub judice não se trata de desistência dos promitentes compradores na aquisição do imóvel, mas sim de rescisão contratual por culpa exclusiva das Apelantes, motivadas pelo ato ilícito cometido, qual seja, o atraso por mais de 4 (quatro) anos na entrega do imóvel
” (sic).

Assinala que “
o dano moral não está fundado tão somente no atraso da obra, mas sim na perda do tempo útil do Apelado que, por diversas vezes, buscaram informações quanto às obras e sua entrega, bem como porque, após a mora das Apelantes, buscaram a rescisão do contrato de forma amigável, entretanto, não foram devidamente atendidos, sequer eram respondidos satisfatoriamente, tendo sido em vão todas as tentativas de resolver o conflito
” (sic). Ainda ressaltam a morosidade excessiva, qual seja, mais de 8 (oito) anos.

Preconiza que não se aplica ao presente caso o Tema 1002, no que tange a incidência dos juros a partir do trânsito em julgado da sentença, pois o “
não houve aqui rescisão imotivado por parte dos compradores, mas sim das vendedoras
” (sic), razão pela qual pugna manutenção da sentença com a majoração dos honorários em grau recursal para 20% (Id. 206153191).

Na peça Id. 212322403, as apelantes pedem pela realização de SUSTENTAÇÃO ORAL, de modo a tornar imperiosa a retirada de pauta do plenário virtual remetendo-se o feito para sessão por vídeo conferência, o que desde já se requer.

O preparo foi recolhido (Id. 206153188).

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Cinge-se dos autos que
WANDER LIMA BOA SORTE
ajuizou a ação de rescisão contratual c/c restituição de quantias pagas, indenização a título de lucros cessantes e dano moral em desfavor de
CIPASA VÁRZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA
e
ORLEANS EMPREENDIMENTO LTDA
, alegando em 09/12/2015 firmou contrato de compra e venda com as requeridas, de unidade residencial nº 07 no empreendimento Verana, na cidade de Várzea Grande, pelo valor de R$ 97.405,67 (noventa e sete mil, quatrocentos e cinco reais e sessenta e sete centavos), sendo que adimpliu com o importe de R$ 68.441,32 (sessenta e oito mil, quatrocentos e quarenta e um reais e trinta e dois centavos), contudo, o prazo para entrega do imóvel findou-se em setembro/2018, e inclusive já ultrapassou o prazo de tolerância de 180 dias (março/19).

O autor ajuizou a presente ação em 10/09/2020, pois realizou notificação extrajudicial visando rescindir o contrato amigavelmente, porém, sem êxito (id. 206145853).

Ante o exposto, postulou em sede de tutela de urgência a restituição dos valores pagos de forma integral, a suspensão das parcelas do contrato ora discutidas, a abstenção da inclusão do seu nome nos cadastros de inadimplentes, com a respetiva confirmação no mérito. Ainda postulou a procedência do pedido inicial para declarar rescindido o contrato, com a restituição de R$ 97.621,99 (noventa e sete mil seiscentos e vinte e um reais e noventa e nove centavos), corrigidos desde cada desembolso, além de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação; pagamento de multa contratual de 30% (trinta por cento) no montante de R$ 29.286,59 (vinte e nove mil duzentos e oitenta e seis reais e cinquenta e nove centavos); R$ 35.014,96 (trinta e cinco mil e quatorze reais e noventa e seis centavos) a título de lucros cessantes, concernente aos alugueis de 18 meses até a propositura da ação; danos morais e honorários de sucumbência.

A tutela de urgência foi deferida para que as requeridas, no prazo de 15 (quinze) dias, a) depositem judicialmente o valor pago pela parte autora, referente ao contrato
sub judice
; b) suspendam provisoriamente as cobranças relativas ao Contrato de Compra e Venda, objeto da presente demanda e; c) ainda, se abstenham de encaminhar o nome da autora ao cadastro dos órgãos de proteção ao crédito, consoante requerido na inicial.

A referida medida também foi debatida nesta instância recursal, cujo recurso de agravo de instrumento aviado pelas demandas restou desprovido
[1]
.

As demandadas apresentaram defesa, argumentando em síntese quanto a impossibilidade da concessão da tutela de urgência; ausência de atraso na entrega do empreendimento, apresentando na oportunidade alvará de funcionamento; rescisão motivada por desistência do comprador, com a retenção de 30% do valor pago; responsabilidade do comprador pelos tributos e taxas; impugnação dos lucros cessantes; impossibilidade de cumulação de rescisão contratual com lucros cessantes e da inversão da cláusula penal; descabimento de indenização por danos morais; aplicação de juros a partir do trânsito em julgado e custas e honorários pelo requerente.

Após regular processamento do feito a magistrado

julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial, para declarar rescindido o contrato firmado entre as partes e condenar as requeridas a devolverem os valores pagos pelo autor, no importe de R$68.441,32 (sessenta e oito mil quatrocentos e quarenta e um reais e trinta e dois centavos), acrescidos de juros de mora de 1% a.m., a partir da citação e correção monetária com reajuste pelo INPC/IBGE a partir do desembolso; condenar as requeridas ao pagamento de multa moratória no importe de 2% sobre o valor efetivamente pago pelo autor e dano moral, no valor de R$10.000,00 (dez mil reais), corrigido monetariamente a partir da data do arbitramento, pelo índice INPC/IBGE e juros de mora de 1% a.m., a partir do evento danoso (set/2018), bem como ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 15% sobre o valor da condenação.

As apelantes, por sua vez, sustentam que não houve atraso na entrega do empreendimento, de forma que a resolução do contrato deve ocorrer por culpa do comprador.

Assim, pugnam pela inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, e consequentemente a incidência da Lei n.º 9.514/1997, sob o fundamento de que contrato foi pactuado com cláusula adjeto de alienação fiduciária, devendo, portanto, ser aplicado o Tema 1095 do STJ, uma vez que inexigível o registro do contrato e a configuração da mora para validação dos efeitos dos contratos regidos com cláusula acessória de alienação fiduciária.

Ainda, almejam afastar a cláusula penal e do dano moral. A retificação do termo inicial dos juros de mora e ausência de atualização do valor quanto ao dano moral.

Inicialmente, no que tange o argumento da aplicabilidade da Lei n.º 9.514/1997, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, institui a alienação fiduciária de coisa imóvel e dá outras providências, convém dizer que

o referido argumento se trata de inovação recursal, pelo que deixo de conhecer o recurso neste tocante.

Aliás, em que pese o contrato conter cláusula com possibilidade de outorga antecipada de escritura de definitiva, esta sequer restou formalizada.

Na hipótese
sub judice
, a questão se submete ao Código de Defesa do Consumidor.

Quanto ao atraso na entrega do empreendimento, não há dúvida que ocorreu, pois o imóvel estava previsto para ser entregue até março de 2019, já considerando a tolerância de 180 dias prevista, consoante cláusula 1.6 das Normas Gerais do Contrato de Compra e Venda (id. 206150879 - Pág. 3).

Nota-se que na defesa as demandadas apenas apresentaram alvará de funcionamento expedido em 26/10/2017, cujo documento por si só não comprovou a efetiva entrega do empreendimento.

Aliás, nota-se que as requeridas ao especificar provas apresentaram o “Habite-se”, datado de 21/06/2022 (id. 206153168), portanto, entregaram o empreendimento em data muito posterior previsto.

Em que pese nas razões recursais as apelantes apresentarem documentos e fotos comprovando a estruturação do empreendimento, evidencia-se que esta somente ocorreu em grau recursal, quando já ultrapassado 5 (cinco) anos da data prevista para sua entrega.

Convém dizer também, que o fato do autor se tornar inadimplente, não foi a motivação para a rescisão do contrato, pois a inadimplência passou a ocorrer em
25/12/2019
, ou seja, quanto já havia ocorrido o descumprimento contratual por parte das apelantes, conforme extrato de pagamento (id. 206150890).

Posto isso, a resolução da avença ocasionou o retorno das partes ao
status quo ante
, devendo as apelantes devolver aos adquirentes do imóvel todos os valores por ele desembolsados, sem qualquer possibilidade de retenção.

Esse entendimento encontra-se, inclusive, consubstanciado na Súmula 543 do STJ:

“Súmula 543 - Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador -
integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor
, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

Portanto, considerando que quem deu causa a rescisão contratual foram as apelantes com o atraso na entrega da obra, de rigor o ressarcimento total da quantia paga, atualizado com correção monetária pelo INPC, a partir de cada desembolso, e os juros de mora, a partir da citação.

Nesse sentido:

“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC.
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO. CULPA DO VENDEDOR. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. INTEGRALIDADE
. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Aplica-se o NCPC a este recurso ante os termos do Enunciado Administrativo nº 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC. 2.
Em se tratando de rescisão de promessa de compra e venda por culpa do vendedor, deve ser restituída a integralidade dos valores pagos pelo comprador, inclusive comissão de corretagem
. 3. Não sendo a linha argumentativa apresentada capaz de evidenciar a inadequação dos fundamentos invocados pela decisão agravada, o presente agravo não se revela apto a alterar o conteúdo do julgado impugnado, devendo ele ser integralmente mantido em seus próprios termos. 4. Agravo interno não provido.”
(STJ - AgInt no AREsp: 1933051 GO 2021/0206545-0, Data de Julgamento: 25/04/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 28/04/2022)

Em caso absolutamente análogo, e. Tribunal de Justiça pronunciou:

“APELAÇÃO – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C.C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – PRAZO DE TOLERÂNCIA SUPERIOR A 180 DIAS – ILEGALIDADE – ATRASO NA ENTREGA –
RESCISÃO MOTIVADA PELO VENDEDOR – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DO VALOR PAGO – PRECEDENTES DO STJ
– MULTA MORATÓRIA – INVERSÃO – DANOS MORAIS DEVIDOS – SENTENÇA REFORMADA – APELO PROVIDO PARA JULGAR PROCEDENTES OS PEDIDOS. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que é válida a cláusula contratual que fixa em no máximo 180 dias o prazo de tolerância para a entrega de imóvel. Na hipótese, que há cláusula contratual que fixa o prazo de tolerância superior a 180 (cento e oitenta) dias, é caso de reconhecer a ilegalidade, o atraso na entrega do empreendimento imobiliário e a culpa da parte vendedora pela rescisão contratual.
Demonstrado que a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva do promitente-vendedor, há de ser restituído integralmente o valor pago pelo promitente-comprador, com juros de mora a
partir da citação
e correção monetária a partir de
cada desembolso
. O STJ assentou entendimento no sentido de que, no contrato de adesão firmado entre o comprador e a Construtora/Incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. (REsp Repetitivo n. 1614721/DF, Rel. Min. Luís Felipe Salomão, DJe 25/06/2019). Possível é a condenação por danos morais decorrentes de atraso de entrega de imóvel, máxime extrapolado inclusive o período de tolerância e não entregue no prazo excedente.”
(TJ-MT 10006671120228110003 MT, Relator: GUIOMAR TEODORO BORGES, Data de Julgamento: 30/11/2022, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 30/11/2022)

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – COMPRA E VENDA DE LOTEAMENTO URBANO – ATRASO NA ENTREGA – CULPA DO VENDEDOR –– RESTITUIÇÃO INTEGRAL – PARCELA ÚNICA – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – A PARTIR DA CITAÇÃO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
O descumprimento do contrato particular de compromisso de compra e venda de unidade imobiliária, em razão do injustificado atraso na entrega das obras de infraestrutura, enseja o direito de os contratantes rescindirem a avença, com o ressarcimento integral das quantias pagas
, incidindo juros de mora a partir da citação. Precedente STJ’.”
(TJ-MT 10086905120198110002 MT, Relator: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Data de Julgamento: 11/05/2022, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 20/05/2022)

Logo, não há falar em incidência de correção monetária a partir do ajuizamento e dos juros a partir do trânsito em julgado, pois o Tema 1002 do STJ, aplica-se em caso de rescisão motivada pelo comprador.

As apelantes também almejam afastar cláusula penal, argumentando não ser possível a sua inversão em favor do consumidor.

Segundo o Tema 971 do STJ “
No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor
”.

Assim, aplicável a inversão da multa prevista na cláusula 5.1, alínea “c”, das Normas Gerais, conforme determinado pela magistrada na origem.

A propósito:

“RECLAMAÇÃO – ACÓRDÃO DE TURMA RECURSAL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA E INDENIZAÇÃO –
CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – RESCISÃO POR CULPA DA CONSTRUTORA – CLÁUSULA PENAL DEVIDA
–
RECURSO REPETITIVO (TEMA
971 DO C. STJ
)
– RECLAMAÇÃO PROCEDENTE. No caso, tendo a vendedora dado causa a rescisão contratual, ante o atraso injustificado na entrega da infraestrutura do empreendimento, o comprador faz jus, além da devolução integral dos valores pagos, ao recebimento da multa, a título de cláusula penal, prevista exclusivamente em favor da alienante.
Tese fixada no Tema 971, do c. STJ, in verbis: "No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.
"
(TJ-MT 10035798720228110000 MT, Relator: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Data de Julgamento: 21/07/2022, Seção de Direito Privado, Data de Publicação: 22/07/2022)

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA PELA CONSTRUTORA –
MULTA CONTRATUAL FIXADA EM FAVOR DA CONSTRUTORA PARA CASO DE INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR – POSSIBILIDADE DE INVERSÃO EM FAVOR DESTE
– DANOS MORAIS – VALOR QUE ATENDE A RAZOABILIDADE – MANUTENÇÃO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. A necessidade de inversão da cláusula penal em favor do consumidor,
em caso de inadimplemento por parte do vendedor, já foi reconhecida em precedente vinculante do Superior Tribunal de Justiça (Tema 971 dos recursos repetitivos)
. Constatado que o valor fixado a título de danos morais atende a razoabilidade levando em consideração as circunstâncias e consequências do fato não há falar em majoração.”
(TJ-MT - AC: 10040929220238110041, Relator: MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, Data de Julgamento: 04/10/2023, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 06/10/2023)

Com relação ao
dano moral
, observando o tempo de atraso na entrega do imóvel, resta caracterizado o dever de indenizar.

Isso porque, além do interesse econômico que envolve a causa, o interesse extrapatrimonial da compradora foi atingido pela conduta ilícita da vendedora, uma vez que é incontroversa a frustração sofrida por ela em razão da excessiva morosidade na entrega do imóvel. Esses danos sofridos não se trata de mero aborrecimento ou simples insatisfação, mas de relevante frustração e angústia, ensejando a devida compensação.

De mais a mais, julgo adequado o valor de
R$10.000,00
(dez mil reais), em consonância com o entendimento desta Câmara em casos análogos, como este egrégio Tribunal de Justiça obtemperou:

“AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C PERDAS E DANOS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – LOTEAMENTO –
ATRASO NA ENTREGA DA OBRA
– APLICABILIDADE DO CDC –
DANO MORAL DEVIDO
– SENTENÇA MANTIDA – HONORARIO RECURSAL – RECURSO DESPROVIDO. Os contratos de compra e venda, com obrigação da incorporadora construir unidades imobiliárias, estão submetidos à legislação consumerista. No
caso, há que se reconhecer a responsabilidade da construtora pelo dano moral sofrido, em razão do descumprimento do negócio, que ultrapassou os limites do tolerável atingindo de forma exacerbada a personalidade da parte autora
. Em razão do trabalho adicional empregado pelo advogado, da natureza e da importância da causa, majoram-se os honorários advocatícios, nos moldes do art. 85, § 11, do CPC.”
(TJ-MT 10048919220188110015 MT, Relator: DES. CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Data de Julgamento: 25/01/2023, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 27/01/2023)

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL –
ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DA UNIDADE HABITACIONAL
– EXTRAPOLAÇÃO DO PERÍODO DE CARÊNCIA – CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR NÃO EVIDENCIADOS – CLÁUSULA PENAL – PREVISÃO CONTRATUAL – CUMULAÇÃO COM INDENIZAÇÃO POR DANOS EMERGENTES – NÃO CABIMENTO – TEMA 970 DO STJ – CUMULAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA E COMPENSATÓRIA – IMPOSSIBILIDADE – IDENTIDADE DE FATOS GERADORES –
DANO MORAL CONFIGURADO
– QUANTUM INDENIZATÓRIO RAZOÁVEL E PROPORCIONAL – MANUTENÇÃO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. “Fatores externos, como o atraso da entrega do habite-se, ou mesmo o atraso das obras de infraestrutura e instalações necessárias ao abastecimento público de água e esgotamento sanitário, dentre outros, relacionam-se com os riscos do empreendimento, não guardando relação alguma com caso fortuito ou força maior. (...)” (N.U 0013652-22.2016.8.11.0041, DES. JOSÉ ZUQUIM NOGUEIRA, TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 24/07/2019, publicado no DJE 06/08/2019). Diante do descumprimento exclusivo da ré quanto ao prazo de entrega do imóvel, mostra-se inevitável a aplicação da cláusula penal em caso de impontualidade, devendo ela arcar com o valor no percentual previsto no contrato. O entendimento do STJ é no sentido de que no caso em que há cláusula penal (moratória ou compensatória) no sentido de prefixar, em patamar razoável, a indenização, não cabe a cumulação posterior com danos emergentes ou lucros cessantes. Ademais, a cumulação das multas compensatória e moratória não é cabível quando há identidade de fatos geradores.
A frustração na expectativa da aquisição de imóvel, por culpa exclusiva da construtora, gera dever de indenizar o dano extrapatrimonial
. Assim, o valor da indenização deve ser pautado nos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, de forma que a soma não seja tão grande que se converta em fonte de enriquecimento indevido, nem tão pequena que se torne inexpressiva, situações observadas no caso dos autos.”
(TJ-MT 10228477720178110041 MT, Relator: DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONCALVES, Data de Julgamento: 26/10/2022, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 29/10/2022)

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE REPARAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – ATRASO NA ENTREGA DE OBRA – DANO MORAL – AFRONTA AOS DIREITOS DA PERSONALIDADE – IMPEDIMENTO DE ADENTRAR AO IMÓVEL – SITUAÇÃO QUE ULTRAPASSA O MERO ABORRECIMENTO – QUANTUM INDENIZATÓRIO – MANUTENÇÃO – ATENDIMENTO AOS PRINCÍPIOS DA PROPORCIONALIDADE E DA RAZOABILIDADE – JUROS DE MORA – RELAÇÃO CONTRATUAL – MODIFICAÇÃO DO TERMO INICIAL PARA A DATA DA CITAÇÃO – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. O atraso na entrega de obra ultrapassa o mero dissabor cotidiano, devendo ser indenizado o dano moral decorrente de tal situação, que é presumido. O quantum indenizatório fixado pelos danos morais deve observar os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade. Tratando-se de dano moral e de responsabilidade contratual, os juros de mora de 1% ao mês incidem desde a citação válida.”
(TJ-MT 10086648720188110002 MT, Relator: DES. DIRCEU DOS SANTOS, Data de Julgamento: 16/11/2022, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 16/11/2022)

Quanto ao
termo inicial dos juros do dano moral
, nota-se que o magistrado “a quo” o fixou a partir do evento danoso (set/2018), ocorre que, em se tratando de responsabilidade contratual, os juros devem incidir a partir da citação, nos termos do art. 405 do CC.

Por outro lado, mantem-se a correção monetária a partir do arbitramento, em consonância com a Súmula 362 do STJ
[2]
.

A propósito:

“APELAÇÃO - AÇÃO INDENIZATÓRIA POR DANOS MORAIS C.C. OBRIGAÇÃO DE FAZER - INSCRIÇÃO INDEVIDA DO NOME DO AUTOR NOS ÓRGÃOS DE PROTEÇÃO AO CRÉDITO - DANO MORAL CONFIGURADO - VALOR INDENIZATÓRIO ADEQUADO -
JUROS DE MORA - CITAÇÃO
- RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. É fato gerador de danos morais, que decorrem do próprio fato (dano in re ipsa), a indevida manutenção de nome em cadastros dos órgãos de proteção ao crédito. O valor arbitrado a título de danos morais deve levar em conta as circunstâncias do caso concreto, as condições das partes, o grau de culpa e, principalmente, a finalidade da reparação do dano moral, que é a de compensar o dano ocorrido, bem como inibir a conduta abusiva.
O início dos juros de mora em condenação por danos morais, advindos de relação contratual, será a partir da citação, já a correção monetária será contada a partir do arbitramento”
. (TJ-MT 10003407620168110003 MT, Relator: GUIOMAR TEODORO BORGES, Data de Julgamento: 22/09/2021, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 27/09/2021)

Posto isso, não existindo alteração quanto a rejeição ou acolhimento dos pedidos formulados na inicial, de rigor a manutenção do ônus de sucumbência, na forma do art. 85, §2º do CPC.

Ante o exposto,
CONHEÇO PARCIALMENTE DO RECURSO
e no mérito,
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
, apenas para determinar a incidência dos juros de mora, quanto ao dano moral, a partir da citação,
nos termos do art. 405 do CC
.

Deixo, contudo, de majorar a verba honorária em grau recursal (art. 85, §11, do CPC), porquanto indevida no caso de provimento parcial de recurso de apelação.

É como voto.

[1]
AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS, INDENIZAÇÃO A TÍTULO DE LUCROS CESSANTES E DANO MORAL – ATRASO DA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO – DEPÓSITO DA QUANTIA PAGA – VIABILIDADE – SUSPENSÃO DA COBRANÇA E DA NEGATIVAÇÃO DO NOME DO COMPRADOR NOS ÓRGÃOS DE RESTRIÇÃO AO CRÉDITO – POSSIBILIDADE – REQUISITOS PREENCHIDOS – DECISÃO MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO – AGRAVO INTERNO PREJUDICADO.

Os elementos dos autos evidenciam o possível descumprimento injustificado do contrato pela ré, o que autoriza o depósito da quantia paga, bem como a abstenção da cobrança e de negativação do nome do comprador.

Agravo interno prejudicado. (N.U 1026169-29.2020.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 12/05/2021, Publicado no DJE 26/07/2021)

[2]
Sumula 362 do STJ: "A correção monetária do valor da indenização do dano moral incide desde a data do arbitramento."

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 08/05/2024