Tribunal: TJMT
Processo: 1009278-14.2022.8.11.0015
Relator(a): ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-12-04
Data de publicação: 2024-12-10

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1009278-14.2022.8.11.0015
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Perdas e Danos, Capitalização / Anatocismo, Compra e Venda, Indenização por Dano Moral, Inclusão Indevida em Cadastro de Inadimplentes, Efeitos]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[ADRIANA SANTANA DA SILVA - CPF: 031.522.651-07 (APELANTE), ELISANGELA PERAL DA SILVA - CPF: 007.440.161-00 (ADVOGADO), SPE - ATALAIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 14.207.201/0001-79 (APELADO), EURIPEDES BALSANUFO COSTA FERREIRA JUNIOR - CPF: 656.005.921-91 (ADVOGADO), ADRIANA SANTANA DA SILVA - CPF: 031.522.651-07 (APELADO), ELISANGELA PERAL DA SILVA - CPF: 007.440.161-00 (ADVOGADO), EURIPEDES BALSANUFO COSTA FERREIRA JUNIOR - CPF: 656.005.921-91 (ADVOGADO), SPE - ATALAIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 14.207.201/0001-79 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, RECURSO DA AUTORA DESPROVIDO E DA REQUERIDA PARCIALMENTE PROVIDO.

E M E N T A

E M E N T A

APELAÇÕES CÍVEIS –

AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS - RESCISÃO CONTRATUAL CULPA COMPRADOR – INADIMPLÊNCIA CONTRATUAL – PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA – NÃO OCORRÊNCIA – PEDIDO DE EFEITO SUSPENSIVO NA APELAÇÃO – NECESSIDADE DE REQUERIMENTO AUTÔNOMO – MÉRITO – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - REAJUSTE – INCIDÊNCIA DE CORREÇÃO MONETÁRIA E JUROS REMUNERATÓRIOS - CUMULAÇÃO – POSSIBILIDADE – FUNÇÕES DISTINTAS – RECOMPOSIÇÃO DA MOEDA E REMUNERAÇÃO DO CAPITAL EMPREGADO - INDENIZAÇÃO POR FRUIÇÃO DO IMÓVEL – DEVIDA -

ACESSÃO NO LOTE URBANO – DIREITO DA PRIMEIRA APELANTE EM SER INDENIZADA – BOA-FÉ PRESUMIDA – REGRA DO ART. 1.255 DO CPC – COMPENSAÇÃO – CONFIRMADA – JULGAMENTO EXTRA PETITA – NÃO OCORRÊNCIA - DISTRATO POR PARTE DA PROMITENTE COMPRADORA – SÚMULA 543 STJ - RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS – INCABÍVEL MAJORAÇÃO – INTERESSE DA EMPRESA NA APLICAÇÃO DA LEI Nº 13.786/2018 – INADMISSIBILIDADE – CONTRATO FIRMADO ANTERIORMENTE À VIGÊNCIA DA LEI –
HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS – BASE DE CÁLCULO – ALTERAÇÃO PARA O VALOR DA CONDENAÇÃO – ART. 85, § 2º, DO CPC – SENTENÇA MODIFICADA NO PONTO –
RECURSO DA AUTORA DESPROVIDO – RECURSO DA REQUERIDA PARCIALMENTE PROVIDO
.

A ausência de instrução do feito, por ser desnecessária ao julgamento da lide, não enseja a nulidade da sentença, haja vista que os elementos necessários à formação do convencimento do julgador estão presentes nos documentos carreados aos autos.

O pedido de atribuição de efeito suspensivo ao recurso de apelação deve ser formulado em petição incidental em apartado e não no bojo da própria peça recursal, consoante disposto no Código de Processo Civil.

Não há abusividade na cumulação de juros remuneratórios, e correção monetária, já que possuem funções distintas. Enquanto a correção monetária visa recompor o poder aquisitivo da moeda em face do decurso do tempo no período de normalidade contratual, os juros remuneratórios tem por escopo remunerar o capital empregado pela construtora para aquisição e implementação de infraestrutura do loteamento.

Uma das consequências da resolução contratual é o pagamento de aluguéis pelo período de ocupação do bem objeto do contrato resolvido.

É devida indenização pela acessão realizada em lote de terras, objeto do contrato, máxime se não há comprovação de que a regularização da construção seja insanável.

Ainda que não pleiteada expressamente pela parte requerida a “indenização por acessão/benfeitoria”, trata-se de uma consequência natural da própria matéria, pelo que é passível de análise e julgamento
ex officio
pelo Julgador, de modo que não há falar em julgamento extra et ultra petita.

O mesmo raciocínio lógico se aplica quanto à compensação de dívida/saldo devedor estabelecido pelo Juiz da causa, a qual se encontra estabelecida no art. 368 do Código Civil.

A requerente deve ressarcir a acessão realizada em seu imóvel e a parte requerida deverá adimplir a soma referente à fruição do imóvel, afigura-se como uma consequência jurídica natural que haja compensação entre o crédito e o débito havido entre as partes.

O direito do consumidor em promover a ação a fim de rescindir o contrato é reconhecido, já que o fato do contrato possuir alienação fiduciária em garantia, por si só, não impede a sua resolução e tampouco a restituição dos valores pagos, a teor do disposto no artigo 53 do CDC.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Inteligência da Súmula 543/STJ. Admitida, assim, a retenção do percentual de 10% (quinze por cento) dos valores pagos.

As alterações promovidas pela Lei nº. 13.786/2018 (Lei do Distrato) são aplicáveis aos contratos celebrados posteriormente à sua vigência, face ao princípio da irretroatividade da lei, e nas hipóteses de rompimento unilateral imotivado do contrato, que não é o caso em questão, visto que compradora não teve condições de continuar arcando com o pagamento.

“Segundo orientação firmada no REsp n. 1.746.072/PR, para fixação dos honorários sucumbenciais, primeiro deve ser considerado o valor a condenação”
(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 1009523-93.2020.8.11.0015, Relator: DES. CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Data de Julgamento: 29/11/2023, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 01/12/2023).”

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL Nº
1009278-14.2022.8.11.0015

APELANTES:
ADRIANA SANTANA DA SILVA e SPE - ATALAIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.

APELADOS: OS MESMOS

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Tratam-se de recursos de apelação interpostos por
ADRIANA SANTANA DA SILVA
e
SPE - ATALAIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
, contra r. sentença proferida pelo MM. Juiz da 3ª Vara Cível da comarca de Sinop/MT,
Dr. Cristiano dos Santos Fialho
, lançada nos autos da Ação Revisional de Contrato c/c Indenização por Danos Morais n. 1009278-14.2022.8.11.0015, que julgou improcedentes os pedidos iniciais, condenando a autora no pagamento de custas judiciais e honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa, ficando sua exigibilidade suspensa (artigo 98, §3º, do CPC). Além disso, julgou parcialmente procedente o pedido deduzido na reconvenção para:
“
a)
Declarar
a rescisão do contrato de compromisso de compra e venda celebrado pelas partes litigantes (evento nº 85507322), devendo ser restabelecido o status quo ante; por conseguinte, determinar a reintegração de posse, do imóvel descrito na inicial, em favor da reconvinte;
b)
Determinar
a companhia reconvinte proceda a devolução da quantia equivalente 90% dos valores
comprovadamente quitados
pela reconvinda, autorizado o desconto/compensação dos débitos de:
a)
IPTU do bem imóvel, com incidência de correção monetária, calculada pelo IPC-Fipe, desde o desembolso de cada parcela, e juros moratórios na ordem de 12% ao ano (art. 406 e art. 591, ambos do Código Civil e art. 161, § 1.º do CTN), contados a partir do trânsito em julgado da presente decisão [...];
b)
do valor correspondente a 0,5% ao mês sobre o valor do contrato, este corrigido monetariamente pelo Índice Nacional de Custo da Construção – INCC/FGV, desde o dia 02/06/2016, bem como acrescido de juros de mora de 1% ao mês, contados da citação até a publicação da presente sentença;
c)
Determinar
que o valor das acessões artificiais, comprovadamente regulares, sejam restituídas para a reconvinda, corrigidas monetariamente pelo Índice Nacional de Custo da Construção – INCC/FGV desde o desembolso e juros moratórios na ordem de 12% ao ano (art. 406 e art. 591, ambos do Código Civil de 2.002 e art. 161, § 1.º do CTN), contados a partir do trânsito em julgado da presente decisão [STJ, REsp 1740911/DF, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, Rel. p/ Acórdão Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 14/08/2019, DJe 22/08/2019 – Tema 1002), cujo valor será apurado por ocasião do cumprimento de sentença, nos termos dos artigos 523 e seguintes do Código de Processo Civil; [...]”
(sic)

Por fim, determinou que
“Considerando a sucumbência recíproca e equivalente, com esteio no conteúdo normativo do art. 85, §2º do Código de Processo Civil, deverá a reconvinte arcar com 50% das custas processuais e a reconvinda com os demais 50% restantes. condeno as partes no pagamento de honorários advocatícios ao patrono da parte adversa, fixados no percentual de 10% sobre o valor atualizado da causa, observada a mesma proporção acima, e considerando-se a natureza da demanda, o trabalho desenvolvido por parte dos advogados e o lapso de tempo em que o processo tramitou, vedada a possibilidade de compensação [art. 85, § 14.º do Código de Processo Civil.”
(sic)

A
autora apelante
, em suas razões recursais, sustenta, preliminarmente, a ocorrência do cerceamento ao seu direito de defesa nos seguintes termos:
“Observa-se que relação jurídica firmada entre as partes, representada pelo contrato de compra e venda de imóvel, sujeita-se à legislação consumerista, pois as partes se encaixam nos conceitos de consumidor e fornecedor (Loteadora de Imóveis), conforme estatuído nos artigos 2º e 3º do CDC. Assim, comprovada a onerosidade excessiva e a hipossuficiência do consumidor, fica autorizada a revisão das cláusulas contratuais. Ocorre que, na sentença ora impugnada o juízo julgou antecipadamente o mérito mesmo tendo ambas as partes pedido por prova pericial e mandado de verificação de construção no local. Desta feita, resta caracterizado o cerceamento de defesa devendo a sentença ser anulada”
(sic).

No mérito, pondera que
“A parte requerente firmou, juntamente com a Sra. MARCIA MARIA CASUSA (ambas promitentes compradoras conforme contrato anexado aos autos), no dia 02 de julho de 2016, um contrato de prestação de compromisso de compra e venda do imóvel Urbano, Inscrição de Registro nº R-02-49.563, área total de 527,50 m2, com Endereço na Rua JB07, s/n, QD 42, LT 01, Jardim Bougainville, na Cidade de Sinop/MT, CEP: 78.555-889. O preço certo no contrato, para a venda do lote foi de R$233.916,03 (duzentos e trinta e três mil novecentos e dezesseis reais e três centavos), cujo pagamento ficou ajustado da seguinte forma: 01 (uma) parcela no valor de R$8.259,03 (oito mil duzentos e cinquenta e nove reais e três centavos) a título de sinal de negócio (Arras) e mais 180 (cento e oitenta) parcelas no valor mensal e sucessivo de R$ 1.253,65 (mil duzentos e cinquenta e três reais e sessenta e cinco centavos)” (sic).

Diz que
“Vale frisar que após a compra do referido imóvel a Sra. MARCIA MARIA CASUSA, por meio de contrato particular de cessão de direito de posse anexado aos autos, cedeu sua cota parte do imóvel, onde a autora da presente ação pagou a referida quantia de R$25.000,00 (vinte e cinco mil reais) à Sra. MARCIA, e assumiu totalmente a posse e propriedade do imóvel. Acontece que, ao longo dos anos, as parcelas do imóvel aumentaram de forma descabida, levando a autora ao inadimplemento por excessividade de juros. Assim, diante da impossibilidade de seguir honrando com suas prestações, pois esgotados os seus recursos, a Autora tentou, por diversas vezes, renegociar a dívida para fins de reduzir o valor das prestações, sem, entretanto, obter êxito”
(sic).

Mensura que
“na sentença o juízo reconheceu o valor inicial das parcelas em aproximadamente R$1.300,00. Ao efetuar a negociação e fechar o contrato do imóvel, a empresa informou que as parcelas teriam o valor de R$1.253,65 (mil duzentos e cinquenta e três reais e sessenta e cinco centavos), entretanto, ao passar dos anos as parcelas aumentaram descabidamente. Conforme documentos que junta em anexo, estão sendo exigidos pela instituição financeira, juros sobre juros (anatocismo), o que fere os direitos básicos do consumidor. Ocorre que referidos JUROS COMPOSTOS, têm sua cobrança vedada pelo ordenamento jurídico pátrio, nos estritos termos do art. 4º, do decreto n.º 22.626/93, que assim dispõe: ‘Art. 4º. É proibido contar juros dos juros; esta proibição não compreende a acumulação de juros vencidos aos saldos líquidos em conta corrente de ano a ano’.”
(sic)

Expõe que
“A instituição Ré ao aplicar juros diversos do realmente pactuados no contrato "sub judice", violou norma disposta no art. 51, IV do CDC, segundo a qual reza que os negócios jurídicos devem ser permeados por condutas pautadas pelo superior princípio da boa-fé objetiva.”
(sic)

Explana que
“Da mesma forma, se a requerida tivesse reajustado a parcela vencida em setembro de 2018, com a inclusão da correção monetária pelo IGP-M e juros de 0,5% ao mês, de maneira simples (conforme previsão contratual), o valor da parcela seria de R$ 1.508,13 (mil e quinhentos e oito reais e treze centavos), de acordo com o cálculo abaixo. Todavia, a requerida manteve o valor da parcela em R$ 1.306,35 (mil e trezentos e seis reais e trinta e cinco centavos) Com a observância do dispositivo supramencionado, fica evidente que a instituição Ré agiu ardilosamente, causando prejuízos a Requerente que pretende, socorrendo-se do Judiciário, fazer valer os seus direitos consumeristas. Desta feita, a sentença deve ser reformada a fim de não rescindir o contrato, mas sim adequar-se aos juros corretos evitando-se a insegurança jurídica e consequentemente não sendo devida a reintegração de posse”
(sic).

Entende que “
Sabe-se que a jurisprudência do STJ dispõe ser inadmissível a taxa de fruição em caso de rescisão contratual [...]. Portanto, a taxa de fruição não deve ser aplicada no contrato ora discutido.”
(sic).

Afirma que
“Uma vez reconhecida a ilegalidade das cobranças não há que se falar em reintegração de posse e tão pouco em reconvenção da apelada por consequência lógica de o valor não ser devido.”
(sic).

A par destes argumentos, pede o provimento do apelo, “
a fim de reformar a sentença de 1º grau, julgando totalmente procedentes os pedidos contidos na inicial da apelante.”
(sic).

A
requerida apelante
em suas razões recursais, sustenta que “
o presente recurso tem por objetivo demonstrar inconformismo com parte do julgado, que reconheceu o direito de indenização das acessões artificiais, comprovadamente regulares, edificadas no lote pela Apelada e autorizou a compensação das dívidas, sem que houvesse pedido formulado pela parte neste sentido, além de não existir nos autos avaliação idônea das edificações apta a ensejar a condenação”
(sic).

Afirma que
“A sentença guerreada declarou a rescisão do contrato e determinou a devolução dos valores pagos pelo Recorrido, retendo-se apenas 10% do valor pago a título de multa pela inadimplência da obrigação por parte do Apelado. A decisão objurgada rasga o contrato e deixa de aplicar a legislação brasileira atinente a espécie, posto que, extrai-se do contrato discutido alguns destaques importantes para apreciação ampla da matéria em debate, especialmente a cláusula 15ª que trata da rescisão do contrato”
(sic).

Aduz que “
E mais, é confesso que quem deu causa ao inadimplemento à rescisão foi o Apelado. Assim, medida de justiça é a observância dos termos contratuais, especialmente as cláusulas que tratam das retenções devidas em caso de desistência
” (sic).

Entende que
“A decisão autorizando a retenção de módicos 10% sobre o valor pago, se analisado todo o contexto e elementos probatórios carreados aos autos, chega a ser desarrazoada. Isso porque, conforme dito alhures, se mostra mais benéfica para aquele que menos cumpriu a obrigação assumida, pois, quanto menor o adimplemento (pagamento ao vendedor) menor a penalidade. Já aquele que muito ou quase tudo cumpriu, o de menor culpa, por outro lado, arca com uma penalidade maior. A retenção de 23% (vinte e três por cento) não se confunde com penalidade pelo descumprimento do contrato, tendo como condão apenas cobrir todas as despesas administrativa, operacionais, promocionais e tributárias irrecuperáveis geradas na celebração do negócio, ou seja, despesas que o Empreendedor teve com a comercialização do imóvel e que definitivamente não serão recuperadas”
(sic).

Mensura que
“Ora, Excelência, ao estabelecer o percentual a ser restituído, prevista em contrato, a Recorrente leva em consideração uma série de fatores, analisando caso a caso, agindo de forma totalmente condizente e equânime. Assim, promover a devolução em parcela única e na porcentagem ínfima arbitrada pelo Juiz a quo, seria fechar os olhos para a realidade; e beneficiar sobremaneira a parte infratora do contrato, promovendo a injustiça, onde a parte recorrida assina o compromisso de compra e venda de imóvel, se arrepende do negócio, e exige a devolução atualizada das parcelas de maneira diversa daquela pré-estabelecida. Isto posto, Nobres Julgadores, fica nítido o cabimento da retenção de 23% (vinte e três por cento), tal qual pretendido pela Apelante, restando necessária a reforma da decisão recorrida, nos termos da fundamentação supra”
(sic).

Expõe que
“A r. sentença, ao afastar a retenção dos juros de mora, concede benefício indevido à apelada, que, além de não cumprir com as obrigações contratuais, pretende ser restituída sem qualquer ônus. Na hipótese dos autos, o inadimplemento da apelada gerou encargos financeiros para a apelante, que não podem ser desconsiderados [...]. É possível ressaltar que, embora o contrato tenha sido firmado anteriormente a vigência da Lei nº 13.786/18, que disciplinou o distrato imobiliário, a legislação veio suprir uma lacuna normativa ao explicitar a possibilidade de retenção de juros de mora em casos de rescisão por inadimplemento. O artigo 32-A, inciso III da Lei dos Distratos prevê a retenção dos encargos moratórios relativos às prestações pagas decorrentes do atraso no cumprimento das obrigações contratuais, sendo comparável aplicável ao caso como parâmetro para solucionar a omissão legislativa e ao livre convencimento do juízo”
(sic).

Explana que
“Data máxima vênia, o juiz a quo não agiu com o costumeiro acerto, ao condenar a Requerente à restituição dos valores dispendidos para a construção no imóvel, uma vez que tal pleito sequer foi formulado pela Apelada. Ademais, há apenas uma aprovação da implementação do projeto pela prefeitura, sem qualquer outra prova da legalidade e regularidade das construções desenvolvidas, sendo assim, a decisão nesta condenação possui base em elementos insuficientes para o devido convencimento do juízo. Ao assim proceder, o juiz incorreu em julgamento extra petita, pois concedeu pedido diferente do que foi pleiteado pela Apelante e foi além do que foi pedido pelas partes, que sequer formularam pedido de indenização de benfeitorias. Isso porque a Apelada, enquanto reconvinda, NÃO REQUERIU A INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. O pedido em sede de embargos declaratórios se LIMITOU AO RECONHECIMENTO DO DIREITO À INDENIZAÇÃO de taxa de fruição. Em nenhum momento houve pedido de direito de indenização das benfeitorias edificadas no imóvel objeto da lide, nem há comprovação nos autos de que as tais benfeitorias foram realizadas conforme os termos da legislação e do contrato”
(sic).

Informa que
“Isto posto, a sentença se mostrou extra petita, na medida em que sequer houve a comprovação de maneira indubitável quanto ao tempo das edificações, se realizadas enquanto a Apelada estava adimplente ou se foram iniciadas quando já estavam inadimplentes com o pagamento das parcelas [...]. A realização de benfeitorias em situação de má-fé afasta o dever de indenização, nos termos artigo 34 da Lei 6.766/1979. Ela se configura quando a construção é feita em situação de inadimplência”
(sic).

Assevera que
“a reforma da sentença é medida que se impõe, devendo ser decotada da decisão, a parte que condena a Apelante a restituição dos valores dispendidos na construção do imóvel, quando não faz parte dos pedidos formulados pelas partes.”
(sic).

Discorre que
“Ou ainda, considerando a fragilidade da comprovação da edificação pela parte Apelada, o Apelante requer a reforma do julgado, para que seja determinado de ofício pelo magistrado, a feitura de perícia criteriosa, para levantamento da regularidade e avaliação fidedigna da construção, por expert habilitado”
(sic).

Anota que
“Feitas tais considerações, diante da fragilidade dos elementos probatórios existentes aos autos para comprovar a regularidade da construção, o Douto Julgador não agiu com o costumeiro acerto, admitindo condenação extra petita. Assim, pugna pela reforma do julgado, considerando nula alínea “c” relativa à indenização por benfeitorias edificadas no lote, diante da ausência de pedido pela parte, bem como a ausência de provas que deveriam ter sido apresentada pela Apelada. Não sendo esse o entendimento, que eventual direito a indenização de benfeitorias, sejam analisados em sede de liquidação de sentença, nos termos da fundamentação supra, ocasião em que deverá ser verificada a regularidade da construção, mediante realização de perícia judicial, cujos honorários deverão ser suportados pela parte Apelada”
(sic).

Alega que
“O §2.º do art. 85 do CPC/15 dispõe que “os honorários serão fixados entre o mínimo de dez e o máximo de vinte por cento sobre o valor da condenação, do proveito econômico obtido ou, não sendo possível mensurá-lo, sobre o valor da causa”. Dessa forma, pugna-se pela retificação do dispositivo para que a base de cálculo dos honorários de sucumbência seja o proveito econômico. Ainda, Douto Julgadores, a decisão se mostrou injusta e contraditória ao deixar de observar o princípio da causalidade, posto que a parte Apelada, ocasionou o ajuizamento da ação em razão da sua própria desídia, ao tornar-se inadimplente, dando causa a rescisão contratual. Assim, ao contrário do apresentado no julgado, deve a Apelada suportar o ônus sucumbencial”
(sic).

A par destes argumentos, pede o provimento do apelo, para “
reformar parcialmente o r. decisium recorrido e, de consequência, conhecer a presente Apelação dando-lhe provimento por ser medida de direito, uma vez constatado que houve julgamento extra petita ao condenar a restituição dos valores dispendidos na construção do imóvel, tópico ausente dos pedidos formulados pela parte. Ou, ainda não seja este o entendimento, que seja determinada a apuração de benfeitorias passíveis de indenização, em sede de liquidação de sentença, responsabilizando os Apelados, pelo pagamento das despesas com eventuais perícias judiciais, que comprovem de forma robusta a regularidade da construção. No mérito, em virtude do que se expôs até aqui, a Apelante pleiteia a reforma da sentença para que seja reconhecida a validade da retenção dos juros moratórios e a devida aplicação das cláusulas estipuladas no contrato, ou, ainda que não seja esse o entendimento, requer a majoração do percentual para 25% (vinte e cinco por cento) sobre os valores pagos, conforme autorizado pelo STJ, ao direito da Apelante”
(sic).

Contrarrazões da autora em Id. 251234730, manifestando pelo desprovimento do recurso de apelação da parte adversa requerendo a aplicação de efeito suspensivo ao seu recurso de apelação, sustentando a ocorrência de dano grave ou de difícil reparação.

Contrarrazões da requerida em Id. 251234728, manifestando pelo desprovimento do recurso de apelação da parte adversa.

A autora apelante possui justiça gratuita deferida nos autos conforme certidão de Id. 251520679.

A requerida apelante comprovou o recolhimento do preparo recursal, conforme Id. 251523169.

Importante aqui mencionar que no curso da lide houve interposição de recurso de agravo de instrumento, por parte de
ADRIANA SANTANA DA SILVA
, contra decisão que indeferiu o pedido de liminar em que se pretendia a retirada do nome desta dos cadastros de inadimplentes, assim como para cessar a cobrança das parcelas relativas ao contrato, tendo o Magistrado singular averbado em sua fundamentação a
“não-configuração da plausibilidade do direito invocado (
fumus boni iuris
)”
.

O agravo foi desprovido por esta Relatora, restando assim ementado:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE REVISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA – TUTELA DE URGÊNCIA INDEFERIDA NA ORIGEM – ALEGAÇÃO DE CLÁUSULAS ABUSIVAS – PLEITO DE SUSPENSÃO DAS COBRANÇAS DO CONTRATO ENTABULADO ENTRE AS PARTES – NECESSIDADE DO CONTRADITÓRIO – REQUISITOS NÃO EVIDENCIADOS – DECISÃO MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

Nos termos do art. 300 do Código de Processo Civil, a concessão da tutela de urgência recursal está condicionada a comprovação da probabilidade do direito invocado e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo.

Não cabe o deferimento de tutela de urgência para a revisão das cláusulas regularmente contratadas, tendo vista a necessidade da instauração do contraditório.

Ausentes os requisitos do art. 300 do CPC para a concessão da tutela de urgência, a manutenção da decisão agravada é medida que se impõe.

(N.U 1016935-52.2022.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 14/12/2022, Publicado no DJE 21/12/2022)”

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Infere-se dos autos que
ADRIANA SANTANA DA SILVA
ajuizou Ação Revisional de Contrato c/c Indenização por Danos Morais em face da
SPE - ATALAIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
, alegando, em síntese, que, em conjunto com a Sra. Márcia Maria Casusa, firmaram, em 02 de julho de 2016, contrato de compromisso de compra e venda de um imóvel urbano localizado na Rua JB07, s/n, Quadra 42, Lote 01, Jardim Bougainville, no município de Sinop/MT, com inscrição de registro nº R-02-49.563 e área total de 527,50 m2. Aduz que o preço pactuado foi de R$ 233.916,03 (duzentos e trinta e três mil, novecentos e dezesseis reais e três centavos), a serem pagos mediante sinal de R$ 8.259,03 (oito mil, duzentos e cinquenta e nove reais e três centavos) e mais 180 parcelas mensais de R$ 1.253,65 (mil, duzentos e cinquenta e três reais e sessenta e cinco centavos).

Sustenta que posteriormente, a Sra. Márcia Maria Casusa cedeu sua cota-parte do imóvel à autora apelante por meio de contrato particular de cessão de direitos de posse, pelo valor de R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais), assumindo, esta, integralmente a posse e a propriedade do bem.

Salienta que, com o passar dos anos, os valores das parcelas foram majorados de maneira excessiva, o que levou a autora ao inadimplemento por não conseguir arcar com os pagamentos. Diz que houveram tentativas reiteradas de renegociação para redução das prestações, estas restaram infrutíferas. Requereu, ao final da exordial, a revisão contratual para adequação dos encargos financeiros e consequente redução dos valores das parcelas originalmente ajustadas.

Em sua peça de “Contestação c/c Reconvenção” (Id. 251234155) a
SPE - ATALAIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
requereu:

“

Declarar RESCINDIDO O CONTRATO DE COMPRA E VENDA, E POR CONSEQU
Ê
NCIA, DETERMINAR A REINTEGRA
ÇÃ
O DE POSSE DA RECONVINTE NO IM
Ó
VEL;

Que seja determinado prazo para a desocupa
çã
o espont
â
nea do im
ó
vel pela Reconvinda, ou por quem estiver na posse autorizada por esta, e em caso de descumprimento, que seja determinada multa pecuni
á
ria di
á
ria, a ser arbitrada por V. Exa.;

Em virtude da rescis
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o contratual, requer que a devolu
çã
o dos valores pago pela Reconvinda se proceda conforme estipulado na CL
Á
USULA D
É
CIMA QUINTA do contrato, ou seja, com a retenção do sinal do negócio (ARRAS), dedução de 23% (vinte e três por cento) a título de despesas administrativas e tributárias irrecuperáveis; dedução do ITU/IPTU (2018 a 2022) e demais despesas inerentes ao imóvel, eventualmente inadimplidos, e os demais que se vencerem enquanto a Reconvinda estiver na posse do imóvel;

A condena
çã
o da Reconvinda ao pagamento equivalente
à
0,5% (meio por cento) ao m
ê
s sobre o valor atualizado do contrato, a Rua C-145, Qd. 432, Lt. 02, Jd. América, Goiânia – GO, CEP: 74.255-500 25 Fone: (62) 3921-2603. E-mail: contato@ferreiraejungmanncancado.com.br título de fruição pela utilização do bem, desde a inadimplência até a efetiva desocupação do imóvel;

Que seja a Reconvinda condenada ainda no pagamento de todas as despesas extrajudiciais, custas processuais e honor
á
rios advocat
í
cios equivalente
à
20% (vinte por cento) sobre o valor atribu
í
do
à
causa e;

Que seja deferida a compensa
çã
o de tais despesas aos valores que dever
ã
o ser ressarcidos à Reconvinda a título de restituição de parcelas adimplidas, sendo que estas deverão ser devolvidas no mesmo número em que foram pagas, conforme previsto no PARÁGRAFO ÚNICO, da CLÁUSULA DÉCIMA QUINTA do contrato.”

Após regular processamento do feito, o Magistrado
a quo
julgou improcedentes os pedidos iniciais, condenando a autora no pagamento de custas judiciais e honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa, ficando sua exigibilidade suspensa (artigo 98, §3º, do CPC). Além disso, julgou parcialmente procedente o pedido deduzido na reconvenção para:
“
a)
Declarar
a rescisão do contrato de compromisso de compra e venda celebrado pelas partes litigantes (evento nº 85507322), devendo ser restabelecido o status quo ante; por conseguinte, determinar a reintegração de posse, do imóvel descrito na inicial, em favor da reconvinte;
b)
Determinar
a companhia reconvinte proceda a devolução da quantia equivalente 90% dos valores
comprovadamente quitados
pela reconvinda, autorizado o desconto/compensação dos débitos de:
a)
IPTU do bem imóvel, com incidência de correção monetária, calculada pelo IPC-Fipe, desde o desembolso de cada parcela, e juros moratórios na ordem de 12% ao ano (art. 406 e art. 591, ambos do Código Civil e art. 161, § 1.º do CTN), contados a partir do trânsito em julgado da presente decisão [...];
b)
do valor correspondente a 0,5% ao mês sobre o valor do contrato, este corrigido monetariamente pelo Índice Nacional de Custo da Construção – INCC/FGV, desde o dia 02/06/2016, bem como acrescido de juros de mora de 1% ao mês, contados da citação até a publicação da presente sentença;
c)
Determinar
que o valor das acessões artificiais, comprovadamente regulares, sejam restituídas para a reconvinda, corrigidas monetariamente pelo Índice Nacional de Custo da Construção – INCC/FGV desde o desembolso e juros moratórios na ordem de 12% ao ano (art. 406 e art. 591, ambos do Código Civil de 2.002 e art. 161, § 1.º do CTN), contados a partir do trânsito em julgado da presente decisão [STJ, REsp 1740911/DF, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, Rel. p/ Acórdão Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 14/08/2019, DJe 22/08/2019 – Tema 1002), cujo valor será apurado por ocasião do cumprimento de sentença, nos termos dos artigos 523 e seguintes do Código de Processo Civil; [...]”
(sic).

Por fim, determinou que
“Considerando a sucumbência recíproca e equivalente, com esteio no conteúdo normativo do art. 85, §2º do Código de Processo Civil, deverá a reconvinte arcar com 50% das custas processuais e a reconvinda com os demais 50% restantes. condeno as partes no pagamento de honorários advocatícios ao patrono da parte adversa, fixados no percentual de 10% sobre o valor atualizado da causa, observada a mesma proporção acima, e considerando-se a natureza da demanda, o trabalho desenvolvido por parte dos advogados e o lapso de tempo em que o processo tramitou, vedada a possibilidade de compensação [art. 85, § 14.º do Código de Processo Civil”
(sic).

Colaciono trecho da sentença exarada pelo juízo
a quo:

“[...] Primeiramente, impende acentuar, desde logo, que se configura absolutamente desnecessária a produção de prova testemunhal ou a realização de perícia técnica na hipótese ‘sub judice’, pois não se revelam imprescindíveis, para efeito de equacionamento/resolução do litígio. Logo, à luz destes balizamentos, procedo ao julgamento antecipado da lide, na forma do que preconiza o comando normativo preconizado no art. 355, inciso I do Código de Processo Civil.

[...]

A relação jurídica firmada entre as partes, representada pelo contrato de compra e venda de imóvel, sujeita-se à legislação consumerista, pois as partes se encaixam nos conceitos de consumidor e fornecedor (Loteadora de Imóveis), conforme estatuído nos artigos 2º e 3º do CDC. Assim, comprovada a onerosidade excessiva e a hipossuficiência do consumidor, fica autorizada a revisão das cláusulas contratuais.

[...]

Neste contexto, analisando detidamente os elementos cognitivos produzidos no processo, denota-se que as partes entabularam o contrato com previsão de correção monetária pelo IGP-M (Cláusula Quarta), que é perfeitamente legal, tendo em vista que se trata de índice oficial comumente utilizado nos contratos imobiliários.

D’outra banda, não há falar em abusividade e/ou ‘bis in idem’ se o contrato prevê a cobrança de juros remuneratórios cumulados com correção monetária, pois são encargos distintos, sendo que os juros remuneram o capital, ao passo que a correção monetária constitui mera atualização da moeda pelo decurso do tempo, sendo perfeitamente possível a sua cobrança.

No caso concreto, compulsando detidamente o título executivo em questão (Cláusula Quarta), deflui-se que não subsistem evidências de que a definição da taxa de juros remuneratórios, em 6% ao ano, tenha se realizado de maneira irregular, acarretando abusividade e desvantagem excessiva, na medida em que os juros remuneratórios foram fixados respeitados o patamar estabelecido na legislação de regência. Ademais, como dito anteriormente, é perfeitamente possível a cobrança de juros remuneratórios cumulados com a correção monetária.

[...]

Inicialmente (setembro/2016), as parcelas foram avençadas na quantia de R$ 1.253,65 (mil e duzentos e cinquenta e três reais e sessenta e cinco centavos) e no aniversário do contrato (10/09/2017) a parcela foi reajustada e passou ao montante de R$ 1.306,35 (mil e trezentos e seis reais e trinta e cinco centavos). Conforme cálculo abaixo, o valor do reajuste observou os índices de correção monetária e juros descritos no contrato, sendo que os juros foram calculados de maneira simples, sem capitalização. Inclusive, denota-se que o valor da parcela ficou um pouco aquém do valor devido [...]

[...]

Da mesma forma, se a requerida tivesse reajustado a parcela vencida em setembro de 2018, com a inclusão da correção monetária pelo IGP-M e juros de 0,5% ao mês, de maneira simples (conforme previsão contratual), o valor da parcela seria de R$ 1.508,13 (mil e quinhentos e oito reais e treze centavos), de acordo com o cálculo abaixo. Todavia, a requerida manteve o valor da parcela em R$ 1.306,35 (mil e trezentos e seis reais e trinta e cinco centavos) [...]

[...]

Ademais, na planilha de evento nº 102330493, denota-se que a requerida continuou atualizando o valor das prestações em valores abaixo do estabelecido no contrato.

Por via de consequência, não há como dar entendimento diverso à questão ‘sub judice’, senão a que opta pela vereda da improcedência do pedido inicial, tendo em vista a legalidade na taxa de juros remuneratórios e a cumulação com correção monetária aplicada às parcelas quitadas, aliado à inexistência de cobrança de juros capitalizados incidentes sobre as parcelas vencidas ou vincendas.

Da reconvenção

[...]

2.
Da possibilidade de resilição unilateral do contrato
.

Compulsando o processo, principalmente o conteúdo do documento juntado no evento n.º 85507322, deflui-se que as partes litigantes, na data de 02 de junho de 2016, firmaram contrato de compromisso de compra e venda, do bem imóvel descrito na inicial. E mais, ao esquadrinhar o contingente probatório produzido no processo, deflui-se a ultimação da inadimplência contratual da reconvinda, em razão da impossibilidade financeira em suportar o pagamento mensal das prestações a partir de agosto de 2019 (ID 102328938).

Por conseguinte, diante desta perspectiva, levando-se em consideração que a inadimplência da reconvinda (promitente-compradora), consubstanciada na falta do pagamento integral das parcelas contratadas, gera a obrigação legal de responder pelos prejuízos derivados da mora, conclui-se que assiste à reconvinte o direito à resilição do contrato e, como consequência, a reconvinda deverá arcar com indenização por perdas e danos, nos exatos termos da regra preconizada no teor do art. 475 do Código Civil. Estabelecida a premissa, a controvérsia neste feito, cinge-se, portanto, em apurar as consequências daí advindas.

3.
Da retenção dos valores pagos
.

Malgrado o descumprimento contratual tenha se verificado exclusivamente pelo promitente comprador, é vedada a retenção integral das parcelas por ele pagas, cabendo-lhe a restituição parcial. O conteúdo do verbete da Súmula n.º 543 do STJ traduz essa orientação e registra, de maneira taxativa, que: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.

Isso assinalado, é oportuno consignar que o direito à retenção cumpre finalidade análoga a do instituto da cláusula penal compensatória, qual seja a de recompor o vendedor das perdas e danos inerentes ao empreendimento,
neles estando abarcados inclusive taxas, tributos e eventual utilização do imóvel
.

[...]

Dando sequência à linha de raciocínio desenvolvida, com relação à pretensão de decretação de nulidade da cláusula contratual que prevê a retenção de parte dos valores pagos, a esse respeito, o
Colendo Superior Tribunal de Justiça
havia firmando o entendimento jurisprudencial no sentido de que a retenção devida deveria variar entre 10% (dez) e 25% (vinte e cinco por cento) das quantias já pagas [
STJ
- AgRg no AREsp: 803290 DF 2015/0270209-1, Relator: Ministro MARCO BUZZI, Data de Julgamento: 27/06/2017, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 01/08/2017]. Não obstante, “(...) segundo a orientação mais atual da Segunda Seção, nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, o percentual de retenção pela extinção do vínculo contratual de compra e venda de imóveis por culpa do consumidor é de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas, adequado e suficiente para indenizar o construtor pelas despesas gerais e pelo rompimento unilateral ou pelo inadimplemento do consumidor, independentemente das circunstâncias de cada hipótese concreta (...)” [
STJ
, REsp 1820330/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 24/11/2020, DJe 01/12/2020].

Pois bem. Compulsando o material cognitivo produzido no processo, deflui-se que o contrato de compromisso de compra e venda, celebrado entre as partes, prevê, para a hipótese de rescisão por inadimplemento, a restituição dos valores efetivamente liquidados, com a retenção/desconto do percentual de 20% sobre o valor da venda, a título de “encargos decorrentes do contrato, tudo acrescido de atualização monetária, juros, multa, custas judiciais, extrajudiciais, despesas de notificações e honorários advocatícios” e multa de 10% sobre o valor total do débito à parte que der causa à rescisão (cláusula décima quarta, caput e §3º). Além disso, prevê na cláusula décima quinta, a retenção de 23% a título de “despesas administrativas, operacionais, promocionais, tributárias. Estas cláusulas contratuais são abusivas e ilegais, porque impõem a retenção de valores em percentual que totaliza 53% (acima do previsto na legislação de regência, quando, na realidade, o comando legal, comina a retenção/desconto sobre o valor efetivamente pago até o limite de 25%).

O limite de retenção, na situação concreta, deve se circunscrever ao percentual de 10%, estabelecido a título de cláusula penal no âmbito do contrato (cláusula décima quarta, parágrafo 3º), pois a multa contratual compensatória já engloba, no seu conceito, o ressarcimento das despesas administrativas do empreendimento. Deve prevalecer, para o caso concreto, como forma de aplicar-se o princípio da preservação dos contratos [art. 170 do Código Civil], a incidência de, somente, a cláusula penal contratualmente prevista, porquanto, isoladamente, não produz situação de abusividade.

[...]

7.
Da retenção dos consectários de mora das parcelas pagas em atraso
.

Segundo a legislação de regência, na resolução contratual por fato imputado ao adquirente, pode o vendedor descontar dos valores pagos os encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo adquirente [art. 32-A, inciso III da Lei n.º 6.766/1979]. Todavia, essa disposição não é aplicável ao caso em comento, tendo em vista que o contrato foi firmado anteriormente à alteração trazida pela Lei nº 13.786/2018 à Lei nº 6.766/79 e com a rescisão contratual as partes retornam ao status quo ante, não havendo que se falar em mora.

[...]

Portanto, os encargos moratórios que tenham incidido em eventuais prestações pagas em atraso pelo comprador não podem ser retidos no cálculo do montante final da devolução do preço ao consumidor, vez que referida despesa está abarcada pela cláusula penal.

8.
Da indenização pela fruição do bem
.

A indenização pelo tempo de ocupação indevida não pretende penalizar a parte inadimplente, mas, visa, tão somente, recompor equitativamente os prejuízos das partes. Segundo entendimento do
C. Superior Tribunal de Justiça
, cumpre salientar que é irrelevante questionar quem teria sido o causador do desfazimento de negócio para fins de estipulação do ressarcimento pela ocupação, pois esse seria devido por força de determinação legal, segundo a qual a ninguém é dado enriquecer sem causa à custa de outrem, usufruindo de bem alheio sem nenhuma contraprestação [STJ – Terceira Turma – REsp nº 1.613.613/RJ – Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva – j. 12/06/2018 – DJe 18/06/2018].

Conforme previsto na Lei nº 6.766/79, art. 32-A, inciso I, em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, descontado, dentre outros, o valor correspondente à taxa de fruição do imóvel, até o equivalente a 0,75% sobre o valor atualizado do contrato, cujo prazo será contado desde a data de transmissão da posse do imóvel ao adquirente até sua restituição ao loteador.

Pois bem, tracejada tal premissa, ao esquadrinhar os elementos cognitivos produzidos no processo, denota-se, pela leitura da cláusula décima quarta, parágrafo segundo, que as partes estabeleceram o percentual de 0,5% ao mês, sobre o valor do contrato, a título de taxa de fruição (ID 85507322, pág. 07). E mais, dos fatos submetidos à apreciação, verifica-se a reconvinda usufruiu do imóvel pelo período de inadimplência, ao explorá-lo para sua moradia, fato inconteste, comprovado pelas fotos arquivadas aos eventos nº 85718436 e 102330503, e confirmado pela reconvinda em contestação à reconvenção (ID 104127568, pág. 03).

Diante disso, é exigível a cobrança da taxa de fruição do imóvel, prevista contratualmente.

9.
Indenização pelas benfeitorias/acessão artificial
.

Segundo o entendimento do
C. Superior Tribunal de Justiça
, as benfeitorias indenizáveis são aquelas implementadas com prévia licença, feitas em conformidade com a lei e com o contrato [...]

[...]

Compulsando os elementos informativos produzidos no processo, verifica-se que a reconvinda colacionou que deu entrada ao processo para implantação do projeto de construção da residência junto ao município (ID 85718440). Diante disso, a indenização das acessões artificiais construídas no lote será apurada em liquidação de sentença.

10.
Da reintegração de posse
.

Para a concessão da ordem de reintegração de posse, é necessário que a autora demonstre o efetivo exercício de posse anterior, bem como o esbulho praticado pelo réu e a data em que ocorreu o esbulho [art. 561 do Código de Processo Civil].

[...]

No caso ‘sub judice’, conforme se extrai do teor da petição inicial, bem como do contrato acostado ao evento nº 54902575 dos autos, as partes celebraram contrato de compra e venda de lote urbano. Logo, a posse do imóvel exercida pelo requerido encontra fundamento no contrato pactuado entre as partes, o que torna legítimo o exercício da posse, não se configurando o esbulho possessório antes de rescindido o contrato.

Diante desta perspectiva, a partir da rescisão do contrato, diga-se, impõe o retorno das partes ao “status quo ante”, com a devolução dos valores recebidos do comprador, descontadas a multa e taxa de fruição, conforme acima alinhavado, e consequente restituição da posse e propriedade do imóvel ao vendedor.

Ante o exposto:

1)

JULGO IMPROCEDENTE
o pedido formulado, na petição inicial por Adriana Santana da Silva contra Atalaia SPE Empreendimentos Imobiliários Ltda. e, como consequência direta,
declaro
encerrada a atividade cognitiva, resolvendo-se o mérito do feito, com supedâneo no art. 487, inciso I do Código de Processo Civil.

Pelo princípio da sucumbência, com esteio no conteúdo normativo do art. 85, § 2.º do Código de Processo Civil,
condeno
a autora no pagamento de custas judiciais e honorários de advogado, destinados ao patrono da parte adversa, fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa, considerando-se o trabalho desenvolvido por parte do advogado, a natureza da demanda e o intervalo de tempo que o processo tramitou.

Fica suspensa a exigibilidade do pagamento das custas judiciais e dos honorários de advogado, destinadas ao patrono da parte adversa, infligido à requerente, em razão do fato de ter-lhe sido concedido o beneplácito da assistência judiciária gratuita.

2)

JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE
o pedido deduzido na reconvenção por Atalaia SPE Empreendimentos Imobiliários Ltda. contra Adriana Santana da Silva, para o fim de:

a)

Declarar
a rescisão do contrato de compromisso de compra e venda celebrado pelas partes litigantes (evento nº 85507322), devendo ser restabelecido o status quo ante; por conseguinte,
determinar
a reintegração de posse, do imóvel descrito na inicial, em favor da reconvinte;

b)

Determinar
a companhia reconvinte proceda a devolução da quantia equivalente 90% dos valores
comprovadamente quitados
pela reconvinda, autorizado o desconto/compensação dos débitos de:
a)
IPTU do bem imóvel, com incidência de correção monetária, calculada pelo IPC-Fipe, desde o desembolso de cada parcela, e juros moratórios na ordem de 12% ao ano (art. 406 e art. 591, ambos do Código Civil e art. 161, § 1.º do CTN), contados a partir do trânsito em julgado da presente decisão [
STJ
, REsp 1740911/DF, Rel. Ministro Moura Ribeiro, Rel. p/ Acórdão Ministra Maria Isabel Gallotti, segunda seção, julgado em 14/08/2019, DJe 22/08/2019 – Tema 1002);
b)
do valor correspondente a 0,5% ao mês sobre o valor do contrato, este corrigido monetariamente pelo Índice Nacional de Custo da Construção – INCC/FGV, desde o dia 02/06/2016, bem como acrescido de juros de mora de 1% ao mês, contados da citação até a publicação da presente sentença;

c)
Determinar
que o valor das acessões artificiais, comprovadamente regulares, sejam restituídas para a reconvinda, corrigidas monetariamente pelo Índice Nacional de Custo da Construção – INCC/FGV desde desde o desembolso e juros moratórios na ordem de 12% ao ano (art. 406 e art. 591, ambos do Código Civil de 2.002 e art. 161, § 1.º do CTN), contados a partir do trânsito em julgado da presente decisão [STJ, REsp 1740911/DF, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, Rel. p/ Acórdão Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 14/08/2019, DJe 22/08/2019 – Tema 1002), cujo valor será apurado por ocasião do cumprimento de sentença, nos termos dos artigos 523 e seguintes do Código de Processo Civil;

d)

Declarar
encerrada a atividade cognitiva, resolvendo-se o mérito do feito, com supedâneo no art. 487, inciso I do Código de Processo Civil.

Considerando a sucumbência recíproca e equivalente, com esteio no conteúdo normativo do art. 85, §2º do Código de Processo Civil, deverá a reconvinte arcar com 50% das custas processuais e a reconvinda com os demais 50% restantes.
condeno
as partes no pagamento de honorários advocatícios ao patrono da parte adversa, fixados no percentual de 10% sobre o valor atualizado da causa, observada a mesma proporção acima, e considerando-se a natureza da demanda, o trabalho desenvolvido por parte dos advogados e o lapso de tempo em que o processo tramitou, vedada a possibilidade de compensação [art. 85, § 14.º do Código de Processo Civil].

Fica suspensa a exigibilidade do pagamento das custas judiciais e honorários de advogado, destinadas ao patrono da parte adversa, infligido à reconvinda, devido à concessão do benefício da assistência judiciária gratuita [art. 98, § 3.º do Código de Processo Civil].”
(Id. 251234713) (Original negritado e sublinhado)

Pois bem. Preliminarmente, a autora apelante aduz que que houve cerceamento ao seu direito de defesa face ao alegado irregular julgamento antecipado da lide, porquanto não lhe foi oportunizada produção de provas que julgava necessárias ao deslinde do feito.

Pois bem, sem razão a apelante.

Como cediço, o Juiz é o destinatário das provas carreadas aos autos, tendo poder de indeferir as provas sem utilidade ou meramente protelatórias, em respeito à garantia fundamental à duração razoável do processo, insculpida no art. 5º, LXXVIII, da Constituição da República, é esta a regra contida no art. 370 do CPC, in verbis:

“Art. 370. Caberá ao juiz, de ofício ou a requerimento da parte, determinar as provas necessárias ao julgamento do mérito.

Parágrafo único. O juiz indeferirá, em decisão fundamentada, as diligências inúteis ou meramente protelatórias.”

Percebe-se, assim, que ao juiz é autorizado, não obstante o requerimento de produção de determinada prova por uma das partes, reputá-la inútil ou dispensável, zelando, dessa forma, pelo bom andamento da marcha processual.

Neste sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER –
PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA – NÃO OCORRÊNCIA
– CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL – ARRENDAMENTO DA ÁREA OBJETO DO CONTRATO PELOS VENDEDORES – DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL POR PARTE DOS PROMITENTES VENDEDORES EVIDENCIADO – ALEGAÇÃO DE INDEXADOR PARA CORREÇÃO DAS PARCELAS FUTURAS – NÃO OCORRÊNCIA – INÉRCIA DOS VENDEDORES DURANTE TODA A RELAÇÃO CONTRATUAL PARA CONSTITUIR OS COMPRADORES NA ALEGADA MORA – BOA-FÉ OBJETIVA VIOLADA – DEVER DE MITIGAÇÃO DE DANOS – COMPORTAMENTO CONTRADITÓRIO DOS VENDEDORES NO CURSO DO CONTRATO – SUPRESSIO CONFIGURADA – CLÁUSULA PENAL DEVIDA – MANUTENÇÃO DA SENTENÇA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

A ausência de instrução do feito, por ser desnecessária ao julgamento da lide, não enseja a nulidade da sentença, haja vista que os elementos necessários à formação do convencimento do julgador estão presentes nos documentos carreados aos autos.

“A supressio decorre do não exercício de determinado direito, por seu titular, no curso da relação contratual, gerando para a outra parte, em virtude do princípio da boa-fé objetiva, a legítima expectativa de que não mais se mostrava sujeito ao cumprimento da obrigação.” (STJ - REsp: 1803278 PR 2019).

No que tange ao ônus da prova, o nosso ordenamento vigente estabelece que incumbe ao autor da ação provar fato constitutivo do seu direito, ao passo que incumbe ao réu provar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, nos termos do art. 373, incisos I e II, do Código de Processo Civil.

No caso, os autores, promitentes compradores, questionam o descumprimento contratual dos promitentes vendedores que não procederam com a imissão na posse do imóvel após o pagamento do preço, porém, estes últimos, cobram o pagamento da diferença das parcelas, sob o fundamento de existência de indexador para correção das parcelas futuras.

Considerando que não restou demonstrada a existência do indexador para a correção das parcelas futuras, houve o inadimplemento contratual por parte dos promitentes vendedores, que não procederam com a entrega do bem livre e desembaraçado de qualquer ônus, bem como não providenciaram a imissão na posse dos compradores.”

(N.U 1033120-42.2022.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DIRCEU DOS SANTOS, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 10/07/2024, Publicado no DJE 15/07/2024)

In casu
, as provas carreadas nos autos são suficientes para o deslinde da controvérsia, portanto, tornando prescindível a prova pretendida.

Assim,
rejeito
a preliminar.

Em suas contrarrazões ao recurso de apelação interposto pela parte adversa a autora

pugnou pela concessão de efeito suspensivo para suspender a sentença exarada.

Entretanto, quanto ao efetivo pleito de atribuição do efeito suspensivo ao recurso interposto, não vejo como conferir-lhe guarida, considerando o disposto no art. 1012 do CPC, em seus §§ 1º, III e §3, I e II:

“Art. 1.012. A apelação terá efeito suspensivo.

§ 1º Além de outras hipóteses previstas em lei, começa a produzir efeitos imediatamente após a sua publicação a sentença que:

[...]

§ 3º O pedido de concessão de efeito suspensivo nas hipóteses do § 1º poderá ser formulado por requerimento dirigido ao:

I - tribunal, no período compreendido entre a interposição da apelação e sua distribuição, ficando o relator designado para seu exame prevento para julgá-la;

II - relator, se já distribuída a apelação.”

Da leitura do supracitado dispositivo processual, evidencia-se que o pedido de atribuição de efeito suspensivo em recurso de apelação deve ser formulado por petição autônoma, dirigida ao tribunal, ou, quando já distribuído o recurso, ao relator, por petição própria, e não como preliminar recursal, tal qual o caso em tela.

Nesse sentido, colaciono entendimentos desta Corte de Justiça,
in verbis
:

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO INOMINADA CUMULADA COM PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA CUMULADA COM REPARAÇÃO POR DANOS MORAIS –
PEDIDO DE EFEITO SUSPENSIVO NA APELAÇÃO – NECESSIDADE DE REQUERIMENTO AUTÔNOMO
– MÉRITO - FORNECIMENTO DE ENERGIA ELÉTRICA – COBRANÇA DE FATURAS EM VALORES EXORBITANTES – VALORES MUITO ACIMA DA MÉDIA DE CONSUMO DA UNIDADE – AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA LEGITIMIDADE DAS COBRANÇAS – FATURAS DECLARADAS INEXISTENTES – REVISÃO PELA CONCESSIONÁRIA APÓS A PROPOSITURA DA AÇÃO QUE NÃO AFASTA A FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO – INSCRIÇÃO DO NOME DA PARTE AUTORA NOS CADASTROS DOS ÓRGÃOS DE PROTEÇÃO AO CRÉDITO – DANO MORAL CONFIGURADO – QUANTUM INDENIZATÓRIO MANTIDO – LITIGÂNCIA DE MÁ-FE – AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO - SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

O pedido de atribuição de efeito suspensivo ao recurso de apelação deve ser formulado em petição incidental em apartado e não no bojo da própria peça recursal, consoante disposto no Código de Processo Civil.

Diante da comprovação da ilegitimidade das cobranças das faturas emitidas acima da média de consumo da unidade, correta a sentença que declarou inexistente os débitos das faturas de novembro/dezembro de 2019.

Diante da ilegalidade da inscrição indevida do nome do autor nos órgãos de proteção ao crédito, e tendo em vista os dissabores experimentados pelo consumidor, cabível a condenação da concessionária de energia ao pagamento de indenização por danos morais, cujo montante deve pautar-se nos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, de forma que a soma não seja tão grande que se converta em fonte de enriquecimento indevido, nem tão pequena que se torne inexpressiva, logo, merece ser mantido o valor fixado na sentença.

Para autorizar a condenação em litigância de má-fé, deve-se vislumbrar inconteste a ocorrência de uma das situações previstas no art. 80 do CPC, o que não restou comprovado no caso dos autos.”

(N.U 1031832-59.2022.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 05/06/2024, Publicado no DJE 08/06/2024) (grifei)

Desse modo, resta inviável o exame do pedido formulado na própria Apelação, razão pelo qual
não conheço do pedido
, diante da manifesta inadequação da via eleita.

Passo à análise do mérito, em relação ao recurso de apelação interposto pela parte autora.

Compulsando os autos, verifico que foi constatado na origem que no contrato entabulado entre as partes inexiste abusividade, assim restou pactuado:

No
ponto, filio-me ao entendimento no sentido de que
não há abusividade na cumulação de juros remuneratórios e correção monetária
, já que possuem funções distintas. Enquanto a correção monetária visa recompor o poder aquisitivo da moeda em face do decurso do tempo no período de normalidade contratual, os juros remuneratórios tem por escopo remunerar o capital empregado pela construtora para aquisição e implementação de infraestrutura do loteamento.

Nesse sentido é o entendimento deste Sodalício:

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO REVISIONAL DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS – PRELIMINAR – AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO DA SENTENÇA – REJEITADA
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – REAJUSTE – INCIDÊNCIA DE CORRREÇÃO MONETÁRIA E JUROS REMUNERATÓRIOS – CUMULAÇÃO – POSSIBILIDADE – FUNÇÕES DISTINTAS – RECOMPOSIÇÃO DA MOEDA E REMUNERAÇÃO DO CAPITAL EMPREGADO
– SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PROVIDO.

Julgador não está obrigado a esgotar os fundamentos invocados pelas partes, sendo suficiente que exponha, de forma clara e precisa, os elementos de formação da sua convicção, ainda que de modo sucinto.

Não há abusividade na cumulação de juros remuneratórios, e correção monetária, já que possuem funções distintas. Enquanto a correção monetária visa recompor o poder aquisitivo da moeda em face do decurso do tempo no período de normalidade contratual, os juros remuneratórios tem por escopo remunerar o capital empregado pela construtora para aquisição e implementação de infraestrutura do loteamento
.”
(N.U 1002134-79.2020.8.11.0040, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 07/02/2024, Publicado no DJE 09/02/2024) (Grifei)

Dessa forma, não há o que se falar em juros abusivos.

Em relação a taxa de fruição, assim como bem destrinchado pelo Magistrado de piso, esta é aplicável ao caso dos autos.

Isso porque, na hipótese, observa-se que existe um contrato de compra e venda entre as partes, sem o pagamento integral do valor do imóvel, ou seja, ainda continuava a pertencer à empresa
SPE - ATALAIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
, de forma que, eventuais construções foram feitas em terreno alheio.

Assim, é devido a taxa de fruição em favor da empresa, cujo termo inicial da indenização pela fruição do bem imóvel deve corresponder ao início da sua ocupação com a construção/acessão do imóvel pela promitente compradora que deu causa à rescisão em razão de seu inadimplemento.

A propósito:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS – PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA REJEITADA – INADIMPLEMENTO DO CONTRATO – EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO – FATO IMPEDITIVO NÃO DEMONSTRADO – ART. 373, II, DO CPC – REINTEGRAÇÃO DA POSSE – STATUS QUO ANTE
– INDENIZAÇÃO POR FRUIÇÃO DO IMÓVEL – DEVIDA –
SENTENÇA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

Não há cerceamento de defesa quando as provas produzidas nos autos são suficientes para estabelecer um juízo de certeza a respeito do caso.

O ônus da prova incumbe ao réu quanto a fato impeditivo, modificativo e extintivo de seu direito (art. 373, inciso II, do CPC).

In casu, verifico que apesar do requerido alegar que houve conhecimento da constrição judicial do imóvel somente após a realização da negociação, os documentos juntados nos autos demonstram que a referida constrição já constava averbada na matrícula quando realizada a negociação.

Ademais, não é aplicável a exceção do contrato não cumprido, haja vista que na data de propositura da presente demanda (17.02.2017), não havia inadimplência por parte do vendedor, pois a obrigação de transferir o imóvel venceria somente em junho/2018.

Além disso, inexiste cláusula que condiciona o pagamento das parcelas da renda anual à prévia outorga da escritura.

Portanto, é cediço que a reintegração de posse é corolário lógico da rescisão contratual, a fim de retornarem as partes ao status quo ante, de forma que o imóvel deve ser devolvido para o vendedor.

De igual sorte, uma das consequências da resolução contratual é o pagamento de aluguéis pelo período de ocupação do bem objeto do contrato resolvido
.”

(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 00007350620178110018, Relator: DIRCEU DOS SANTOS, Data de Julgamento: 02/08/2023, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 09/08/2023) (Grifei)

Assim, escorreita a sentença recorrida neste ponto.

Da mesma forma, incontroversa a inadimplência, as partes devem retornar aos
status quo ante
, com a devida reintegração da posse à empresa
SPE - ATALAIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso da parte autora.

Passo à análise do recurso de apelação interposto pela parte requerida.

Quanto ao debate acerca de indenização por benfeitorias, na verdade, o que se discute é a existência de acessão no lote
sub judice
, e não benfeitoria.

Observa-se que o contrato de compra e venda foi originariamente firmado para venda de um lote não edificado, mas que, posteriormente, foi edificado pela promitente compradora uma residência que lhe serve de moradia, tal fato é incontroverso.

Por consequência lógica, diante da acessão efetivada pela autora no lote adquirido da empresa, nasce em favor do particular o direito de ser indenizada pela edificação implantada no imóvel.

Ressalta-se que, mesmo que se trate de acessão, tem-se que a indenização é devida quando aquele que construiu procedeu de boa-fé, nos termos do disposto no art. 1.255, do Código Civil:

“Art. 1.255. Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno alheio perde, em proveito do proprietário, as sementes, plantas e construções; se procedeu de boa-fé, terá direito à indenização”.

Necessário ressaltar que, para efeitos de aplicação deste artigo, a boa-fé é presumida, máxime se não há prova da má-fé da parte que construiu no imóvel.

No caso, restou demonstrada, por meio da documentação que fora realizada acessão no terreno.

Dessa forma, conforme acostado na sentença primeva, é de se deferir o pleito de indenização da acessão,
em valor a ser apurado em liquidação de sentença.

Consigne-se, ainda, que não há comprovação de que a acessão, erguida pela promitente compradora, tenha sido construída sem aprovação de autoridade competente ou, mesmo que esse seja o caso, que não é possível a sua regularização, a fim de que a empresa possa comercializar o lote de terreno a outrem, com a construção realizada pela promitente compradora.

Assim, demonstrado que o lote objeto do contrato discutido na presente demanda foi edificado, e frente à falta de comprovação de que a regularização desta construção seja insanável, é devida a indenização pela acessão efetuada, sob pena de enriquecimento sem causa da empresa

requerida.

Nesse sentido:

“APELAÇÕES –
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE – INADIMPLÊNCIA CONTRATUAL DA PARTE REQUERIDA – OBRIGAÇÃO DESCUMPRIDA DA PARTE AUTORA – ACESSÃO NO LOTE URBANO

– DIREITO DOS REQUERIDOS EM SEREM INDENIZADOS – BOA-FÉ PRESUMIDA – REGRA DO ART. 1.255/CPC – COMPENSAÇÃO – CONFIRMADA
– CONSTATADA A EXISTÊNCIA DE DÉBITOS CONTRATUAIS E FISCAIS – COMPENSAÇÃO DEVIDA – JULGAMENTO ULTRA PETITA – PERCENTUAL DE RETENÇÃO INICIALMENTE FIXADO EM 25% ALÉM DO PERCENTUAL CONTRATADO E DO PEDIDO EXPRESSO DA PARTE AUTORA – PERCENTUAL CORRETO DE 23% – TAXA DE FRUIÇÃO DEVIDA A PARTIR DA OCUPAÇÃO E CONSTRUÇÃO DO IMÓVEL – CONSTATADA ABUSIVIDADE DA COBRANÇA DE JUROS CAPITALIZADOS – PRÁTICA DE ANATOCISMO – VEDADA – SÚMULA 539 DO STJ – REAJUSTE DAS CLÁUSULAS DE COBRANÇA – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO DO PRIMEIRO APELANTE DESPROVIDO. RECURSO DOS SEGUNDOS APELANTES PARCIALMENTE PROVIDOS.

Do primeiro apelo.

É devida indenização pela acessão realizada em lote de terras, objeto do contrato, máxime se não há comprovação de que a regularização da construção seja insanável.

Ainda que não pleiteada expressamente pela parte requerida a “indenização por acessão/benfeitoria”, trata-se de uma consequência natural da própria matéria, pelo que é passível de análise e julgamento ex officio pelo Julgador, de modo que não há falar em julgamento extra et ultra petita.

O mesmo raciocínio lógico se aplica quanto à compensação de dívida/saldo devedor estabelecido pelo Juiz da causa, a qual se encontra estabelecida no art. 368 do Código Civil.

A requerente deve ressarcir a acessão realizada em seu imóvel e a parte requerida deverá adimplir a soma referente à fruição do imóvel, afigura-se como uma consequência jurídica natural que haja compensação entre o crédito e o débito havido entre as partes.

Do segundo apelo.

O contrato objeto do litígio, especificamente da cláusula décima quarta, observa-se a condição resolutiva expressa no que tange a dedução das despesas administrativas e tributárias irrecuperáveis, no percentual de 23% (vinte e três por cento), percentual este a ser devolvido aos Requeridos, a título de restituição de importâncias pagas. Veja-se a redação da referida cláusula.

Não obstante ao quanto contratado e ao pleito expresso pela requerente, o Juiz singular delimitou a retenção no percentual de 25% (vinte e cinco por cento), em claro julgamento ultra petita.

É devida a taxa de fruição em favor da requerente, cujo termo inicial da indenização pela fruição do bem imóvel deve corresponder ao início da sua ocupação pelo promitente comprador que deu causa à rescisão em razão de seu inadimplemento.

A compensação dos valores que afirmam os requeridos terem pagos, o Juízo singular delimitou na sentença que todos os valores dispendidos serão computados quando da liquidação de sentença.

Convém ressaltar que a autora não se constitui como instituição financeira e, por consequência, não integra o Sistema Financeiro Nacional, de sorte que há proibição da prática de anatocismo. Abusividade constatada.”

(N.U 1010076-14.2018.8.11.0015, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, GUIOMAR TEODORO BORGES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 23/10/2024, Publicado no DJE 23/10/2024) (Grifei)

Portanto, ainda que não pleiteada expressamente pela parte requerida a “indenização por acessão/benfeitoria”, trata-se de uma consequência natural da própria matéria, pelo que é passível de análise e julgamento
ex officio
pelo Julgador, de modo que não há falar em julgamento
extra petita.

O mesmo raciocínio se aplica quanto à compensação de dívida/saldo devedor estabelecido pelo Juízo a causa.

Com efeito, a compensação se constitui como uma consequência natural e jurídica da restituição dos valores dispendidos na construção no imóvel face à fruição do bem e da existência das dívidas que motivaram a vertente demanda, pelo que não necessita de pedido expresso da parte adversa, pois, como já ratificado supra, trata-se de uma consequência jurídica natural da própria matéria debatida.

Com essas considerações, escorreita a sentença que determinou o ressarcimento pela acessão efetivada no lote urbano objeto da lide.

Quanto ao pleito de majoração da retenção para 25%, entendo não ser cabível
in casu
.

Colaciono o entendimento insculpido na Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça,
in verbis
:

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”
(SÚMULA 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015)

Logo, o promissário comprador do imóvel tem o direito de rescindir o contrato, por sua simples iniciativa, hipótese que autoriza a retenção de parte do valor pago a título de despesas administrativas realizadas pela promitente vendedora, em percentual variável entre 10% e 25% do valor pago, o qual deverá ser fixado à luz das circunstâncias do caso.

No caso dos autos, entendo que deve ser mantida a dedução no valor das parcelas na quantia correspondente a 10% (dez por cento) a título de despesas com a realização do negócio, até mesmo porque não comprovada nenhuma perda havida com a não consecução do negócio, como qualquer impedimento na revenda do bem imóvel, ou ainda, algum aumento de despesas com a resolução da avença.

Nesse sentido, trago à lume o entendimento desta E. Câmara:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA – MÉRITO -
DISTRATO POR PARTE DA PROMITENTE COMPRADORA – SÚMULA 543 STJ - RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS -
INAPLICABILIDADE DA LEI 9.514/97 – PREVALÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA – TEMA 1002 STJ – SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

In casu, não há dúvidas sobre a legitimidade passiva da apelante, uma vez que também integrou a cadeia negocial e faz parte do mesmo grupo empresarial.

O direito do consumidor em promover a ação a fim de rescindir o contrato é reconhecido, já que o fato do contrato possuir alienação fiduciária em garantia, por si só, não impede a sua resolução e tampouco a restituição dos valores pagos, a teor do disposto no artigo 53 do CDC.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Inteligência da Súmula 543/STJ. Admitida, assim, a retenção do percentual de 15% (quinze por cento) dos valores pagos.

Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a devolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão (Tema 1002 STJ).”

(N.U 1009993-41.2023.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 07/08/2024, Publicado no DJE 12/08/2024) (Grifei)

No caso dos autos, deve ser mantida a porcentagem de retenção fixada em primeiro grau, qual seja, a quantia equivalente a 10% (dez por cento) dos valores pagos, visto que razoável frente às circunstâncias do caso em análise, pois visa custear as despesas administrativas suportadas pela demandada apelada, bem como compor eventuais prejuízos por ela advindos.

A
requerida apelante, s
uscita ainda em seu recurso,
a retenção dos juros moratórios, conforme previsão do artigo 32-A, inciso III da Lei 13.786 de 27 de dezembro de 2018.

Contudo, extrai-se dos autos que o contrato foi firmado pelas partes em
02/07/2016
, em momento anterior à entrada em vigor do referido instrumento normativo.

Posto isso, em razão da irretroatividade da lei, sua aplicação é impossível.

Vejamos o entendimento deste Sodalício:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DISTRATO POR PARTE DA PROMITENTE COMPRADORA – SÚMULA 543 STJ – RETENÇÃO DE 15% DOS VALORES PAGOS – INDENIZAÇÃO PELO TEMPO DE FRUIÇÃO – DESCABIMENTO – LOTE NÃO EDIFICADO – DESPESAS COM IPTU EM ABERTO DEVIDAS PELA COMPRADORA DESDE A DATA DA SUA IMISSÃO ATÉ REINTEGRAÇÃO DE POSSE PELA PARTE VENDEDORA
–INTERESSE DA EMPRESA NA APLICAÇÃO DA LEI Nº 13.786/2018, QUE IMPLICARIA NO AUMENTO DO PERCENTUAL – INADMISSIBILIDADE – CONTRATO FIRMADO ANTERIORMENTE À VIGÊNCIA DA LEI
– REDMENSIONAMENTO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS – NÃO CONFIGURAÇÃO – APELADA SUCUMBIU EM PARTE MÍNIMA DO PEDIDO – INTELIGÊNCIA DO PARÁGRAFO ÚNICO DO ART. 86 CPC – HONORÁRIOS FIXADOS NO LIMITE LEGAL – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Inteligência da Súmula 543/STJ. Admitida, assim, a retenção do percentual de 15% (quinze por cento) dos valores pagos.

A indenização pela fruição do imóvel depende da demonstração do proveito econômico obtido pelo devedor após ter se tornado inadimplente. Inexistindo nos autos qualquer comprovação do proveito econômico obtido pela autora ou o prejuízo financeiro sofrido pela ré, em razão da privação do exercício de sua posse, mormente se levado em consideração que se trata de imóvel não edificado, não prospera a pretensão recursal.

A taxa de IPTU é de responsabilidade do promitente comprador desde sua imissão na posse dos imóveis até a efetiva reintegração na posse destes.

As alterações promovidas pela Lei nº. 13.786/2018 (Lei do Distrato) são aplicáveis aos contratos celebrados posteriormente à sua vigência, face ao princípio da irretroatividade da lei, e nas hipóteses de rompimento unilateral imotivado do contrato, que não é o caso em questão, visto que compradora não teve condições de continuar arcando com o pagamento.

Se um litigante sucumbir em parte mínima do pedido, o outro responderá, por inteiro, pelas despesas e pelos honorários.”

(N.U 1001470-91.2022.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 13/03/2024, Publicado no DJE 18/03/2024) (Grifei)

Dessa forma, a sentença restou escorreita, de modo que, valores relativos aos encargos moratórios, não devem ser somados à retenção a qual a requerida apelante faz
jus.

Por fim, a empresa apelante, manifesta pela reforma da sentença para fixação do proveito econômico como base de cálculo dos honorários de sucumbência, aplicando o princípio da causalidade.

Sobre a matéria o artigo 85, § 2º, do Código Processual preceitua:

“Art. 85. A sentença condenará o vencido a pagar honorários ao advogado do vencedor.

(...)

§ 2º Os honorários serão fixados entre o mínimo de dez e o máximo de vinte por cento sobre o valor da condenação, do proveito econômico obtido ou, não sendo possível mensurá-lo, sobre o valor atualizado da causa, atendidos:

I - o grau de zelo do profissional;

II - o lugar de prestação do serviço;

III - a natureza e a importância da causa;

IV - o trabalho realizado pelo advogado e o tempo exigido para o seu serviço.”

O Superior Tribunal de Justiça já se posicionou sobre a ordem de preferência prevista no artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil, para a definição da base de cálculo dos honorários advocatícios sucumbenciais, devendo ser observados os percentuais mínimo e máximo a incidir
sobre o valor da condenação, do proveito econômico obtido e, somente na hipótese da impossibilidade de mensurá-lo, utilizar o valor atualizado da causa:

“RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL DE 2015. JUÍZO DE EQUIDADE NA FIXAÇÃO DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS DE SUCUMBÊNCIA. NOVAS REGRAS: CPC/2015, ART. 85, §§ 2º E 8º. REGRA GERAL OBRIGATÓRIA (ART. 85, § 2º). REGRA SUBSIDIÁRIA (ART. 85, § 8º). PRIMEIRO RECURSO ESPECIAL PROVIDO. SEGUNDO RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.

[...]

4. Tem-se, então, a seguinte ordem de preferência:

(I) primeiro, quando houver condenação, devem ser fixados entre 10% e 20% sobre o montante desta (art. 85, § 2º);
(II) segundo, não havendo condenação, serão também fixados entre 10% e 20%, das seguintes bases de cálculo: (II.a) sobre o proveito econômico obtido pelo vencedor (art. 85, § 2º); ou (II.b) não sendo possível mensurar o proveito econômico obtido, sobre o valor atualizado da causa (art. 85, § 2º); por fim, (III) havendo ou não condenação, nas causas em que for inestimável ou irrisório o proveito econômico ou em que o valor da causa for muito baixo, deverão, só então, ser fixados por apreciação equitativa (art. 85, § 8º).

5. A expressiva redação legal impõe concluir: (5.1) que o § 2º do referido art. 85 veicula a regra geral, de aplicação obrigatória, de que os honorários advocatícios sucumbenciais devem ser fixados no patamar de dez a vinte por cento, subsequentemente calculados sobre o valor: (I) da condenação; ou (II) do proveito econômico obtido; ou (III) do valor atualizado da causa; (5.2) que o § 8º do art. 85 transmite regra excepcional, de aplicação subsidiária, em que se permite a fixação dos honorários sucumbenciais por equidade, para as hipóteses em que, havendo ou não condenação: (I) o proveito econômico obtido pelo vencedor for inestimável ou irrisório; ou (II) o valor da causa for muito baixo.

6. Primeiro recurso especial provido para fixar os honorários advocatícios sucumbenciais em 10% (dez por cento) sobre o proveito econômico obtido. Segundo recurso especial desprovido.”

(STJ - REsp: 1746072 PR 2018/0136220-0, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 13/02/2019, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 29/03/2019)

(Negritei)

Nesse sentido já decidiu esta Câmara de Direito Privado:

“APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DISTRATO POR PARTE DO PROMITENTE COMPRADOR
– RETENÇÃO DE 20% DOS VALORES PAGOS – HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS – SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA – ART. 86 DO CPC –
BASE DE CÁLCULO – REDIMENSIONAMENTO – ALTERAÇÃO PARA O VALOR DA CONDENAÇÃO – ART. 85, § 2º, DO CPC
- SENTENÇA REFORMADA APENAS PARA ESTE FIM – RECURSO PROVIDO.

“Segundo orientação firmada no REsp n. 1.746.072/PR, para fixação dos honorários sucumbenciais, primeiro deve ser considerado o valor a condenação”
(TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 1009523-93.2020.8.11.0015, Relator: DES. CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Data de Julgamento: 29/11/2023, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 01/12/2023).”

(N.U 1002335-49.2020.8.11.0015, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 21/02/2024, Publicado no DJE 26/02/2024) (Negritei)

Assim, diante das particularidades do caso, deve ser alterada a base de cálculo em relação aos honorários advocatícios de sucumbência, mas não para fixá-los sobre o proveito econômico obtido, e sim, sobre o valor da condenação,
a ser aferido por ocasião do cumprimento de sentença
.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso de apelação de
ADRIANA SANTANA DA SILVA
e

DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso da
SPE - ATALAIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
.
, para reformar em parte a sentença, apenas no que tange a base de cálculo dos honorários advocatícios, fixando-os sobre o valor da condenação, mantendo inalterada a sentença nos demais pontos.

Deixo de majorar a verba honorária nesta via recursal, porquanto incabível na espécie.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 04/12/2024