Tribunal: TJMT
Processo: 1003593-58.2016.8.11.0040
Relator(a): MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão julgador: MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-07-24
Data de publicação: 2024-08-23

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:
1003593-58.2016.8.11.0040

Classe:
APELAÇÃO CÍVEL (198)

Assunto:
[Corretagem]

Relator:
exmo. Sr.

Des. SEBASTI
Ã
O DE MORAES FILHO

Turma Julgadora:
[
EXMO. SR.
DES. SEBASTI
Ã
O DE MORAES FILHO,
EXMO. SR.
DES.
MÁRCIO VIDAL
,
EXMA. SRA.
DESA. MARILSEN ANDRADE ADD
Á
RIO]

Parte(s):

[ARI STREJEVITCH - CPF: 139.166.291-15 (APELANTE), HUGO LEONARDO GARCIA DE AQUINO - CPF: 859.217.421-04 (ADVOGADO), NADIR SUCOLOTTI - CPF: 186.097.670-00 (APELADO), EMILLE SOARES BRITO - CPF: 058.163.541-83 (ADVOGADO), NILSON JACOB FERREIRA - CPF: 631.737.351-53 (ADVOGADO), LUIS CARLOS NESPOLI JUNIOR - CPF: 997.387.161-87 (ADVOGADO), DOUGLAS LUIZ DA CRUZ LOUZICH - CPF: 711.754.901-72 (ADVOGADO), RODRIGO FELIX CABRAL - CPF: 006.888.701-98 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des. SEBASTI
Ã
O DE MORAES
FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO, NOS TERMOS DO VOTO DO 1º VOGAL - DES. MÁRCIO VIDAL. O RELATOR RETIFICOU O VOTO E ACOMPANHOU O 1º VOGAL.

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA DE CORRETAGEM PELA VENDA DE IMÓVEL RURAL – COMPROVAÇÃO DA INTERMEDIAÇÃO – CONSTITUIÇÃO DO DIREITO PELO AUTOR – ARTIGO 373, INCISO I, DO CPC – PRAZO DA CARTA DE OPÇÃO VENCIDA – IRRELEVÂNCIA.

Recurso conhecido e provido, decisão unânime, nos termos do voto do 1º vogal, tendo o relator retificado seu voto para acompanhá-lo.

Mesmo com a carta de exclusividade vencida, comprovando o corretor que o negócio da venda de imóvel teve início e concretização em face da intermediação
do mesmo
, serviço efetuado a contento, deve ser contemplado com o pagamento da comissão devida, conforme o contrato entabulado entre as partes.

Constituição do direito almejado pelo autor, dentro da dicção do estabelecido pelo artigo 373, inciso I, do Código de Processo Civil,
em face
das provas existentes nos autos.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO (RELATOR):

EGRÉGIA CÂMARA

Trata-se de Recurso de apelação interposta por ARI STREJEVITCH, contra a sentença proferida na Ação de Cobrança de Honorários de Corretagem, nº 1003593-58.2016.8.11.0040, da 2ª Vara Cível da Comarca de Sorriso-MT, proposta pelo ora Apelante em desfavor deNADIR SUCOLOTTI.

Na origem, a parte autora aduziu ser corretor de imóveis, com registro CRECI nº n° 5647/MT.

Que no exercício do seu
ofício
, “Em fevereiro do ano de 2012 o Requerente foi procurado pelo Requerido, o qual lhe contratou no dia 07 de fevereiro de 2012 lhe outorgando Carta de Intenção de Venda de Imóvel nº 001/2012, pois o mesmo pretendia vender os Imóveis rurais denominados de Fazenda Santo André, na localidade de Sorriso – MT, Rod MT 404 Km 90, as margens do Rio Teles Pires, a uma
distância
de 65km do município de Lucas do Rio Verde-MT”

Que “o Requerido entregou ao Requerente mapas, imagens de satélite da fazenda Santo André, bem como lhe forneceu as análises de solo do imóvel, tudo conforme se faz prova com
os documentos
em anexo.

Que “as partes firmaram compromisso de intermediação para venda de imóvel rural, no qual ficou pactuado que os Requeridos pagariam ao
Requerente 3% (três por cento) de comissão sobre o valor total do imóvel que fosse negociado”.

Aduziu que “imediatamente saiu em busca de compradores para o imóvel do Requerido. Em pouco tempo, foi feita pelo Requerente a captação de alguns clientes conforme pactuado entre as partes. Depois de feita a captação dos clientes que se qualificavam com capacidade e interesse nos imóveis do Requerido, o Requerente levou os mesmos até esses imóveis, para que estes pudessem, verificar in loco a referida Fazenda, em especial foram levados Representantes da empresa AMAGGI EXPORTAÇÃO E IMPORTAÇÃO LTDA.

“Após longo tempo de negociações, de intermediações realizadas pelo Requerente, bem como por conversas pessoalmente realizadas entre o Requerente, os Vendedores e o Comprador, chegou-se a uma proposta de compra para o imóvel”.

Aduziu que a venda da Fazenda Santo André se concretizou sem o pagamento da sua comissão.

Afirmou que a carta de intenção de venda, firmada com o requerido em 07/02/2012, previa que se o corretor conseguisse vender cada Hectare por R$ 9.000,00 (nove mil reais), seria devida comissão de 3%. Em caso de venda com valor do Hectare inferior ao da carta de intenção, a comissão seria de 2%.

Por fim, aduziu que 09 de abril de 2012, foi lavrada escritura de compra a venda no cartório de registro de imóveis, no valor de R$ 23.598.400,00 (vinte e três milhões e quinhentos e noventa e oito mil e quatrocentos reais), sendo-lhe devido a título de corretagem 2% do valor total da venda, ou seja, R$ 471.968,00 (quatrocentos e setenta e um mil, novecentos e sessenta e oito reais).

Com tais considerações, requereu preliminarmente a concessão da justiça gratuita.

No mérito, requereu a condenação da arte requerida ao pagamento de comissão de corretagem, no percentual de 2% sobre o valor da venda da Fazenda Santo André, atualizado a época da distribuição da ação em R$ 1.028.328,66 (um milhão e vinte e oito mil e trezentos e vinte e oito reais e sessenta e seis centavos), bem como a condenação da parte requerida ao pagamento das custas e honorários.

A justiça gratuita foi indeferida, momento em que foi oportunizado prazo para o recolhimento das custas.

Ato seguinte, a parte autora efetuou o pagamento das custas.

Apresentada contestação, argumentando que a carta de intenção de venda tinha validade (10/03/12), sendo que depois de tal termo, não haveria que se falar em comissão, já que o contrato de compra e venda foi formalizada em 09/04/12.

Ainda, que a carta de intenção de venda, não possui clausula de exclusividade.

Que no instrumento de compra e venda do Imóvel rural, existe clausula expressa de ausência de intermediação.

Por fim, que a parte autora não demonstra ter intermediado a venda do imóvel.

Saneado o processo, o Juiz de piso intimou as partes para especificarem as provas que ainda desejam produzir.

A parte autora requereu a oitiva testemunhal de ALAN PIACESKI, JOSÉ FEDERISI e LUIS ANTONIO DALZOT.

A parte requerida manifestou pela oitiva testemunhal de ITAMAR LOCKS.

A instrução foi realizada em 10/02/2023,

https://midias.tjmt.jus.br/midias/f928b8fdf7a26ccd8ee3d0f1a0d4f44420230210185902250
, tendo a parte autora desistido da oitiva das testemunhas JOSÉ FEDERISI e LUIS ANTONIO DALZOT.

Foram apresentados memoriais finais.

Feita a conclusão dos autos, o Juiz de piso julgou a ação improcedente, da seguinte forma:

Nota-se que o cerne da questão se refere ao direito que o corretor tem em receber comissão depois que, apresentando as partes, o negócio se realiza posteriormente ao termo final de vigência do contrato de prestação de serviço.

Para que faça jus à remuneração, o corretor deve obter o resultado útil previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes (Código Civil, artigo 725).

Oportuno se torna dizer que o contrato de corretagem ou de mediação é aquele “pelo qual conceitua ARNOLDO WALD uma parte se obriga para com outra a aproximar interessados e obter a conclusão de negócios, sem subordinação e mediante remuneração.” (Obrigações e Contratos, n.º 177, pág. 316, RT, 1983)

Com efeito, “consiste a atividade do corretor explica ORLANDO GOMES em aproximar pessoas que desejam contratar, pondo-as em relação.Cumpre sua função aconselhando a conclusão do contrato, informando as condições do negócio e procurando conciliar
os interesses
das pessoas que aproxima. (Contratos, n.º 311, pág. 427, Forense, 1983).

“Mediação, pois infere agora CARVALHO NETO, é a interferência feliz de um terceiro, feita sob promessa de recompensa, entre duas ou mais pessoas, levando-as a concluir determinado negócio.” (Contrato de Mediação, n.º 1, pág. 15,
Jalovi
, 1991).

Hodiernamente, para que faça jus à remuneração, o corretor deve obter o resultado útil previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes (Código Civil, artigo 725).

GUSTAVO TEPEDINO expõe que “a doutrina identifica três condições para que o corretor tenha direito à remuneração: (i) relação
contratual entre o corretor e uma das partes (ou as duas partes) interessadas, (
ii
) conclusão do negócio mediado, e (
iii
) contribuição do corretor, com a sua atividade, para a conclusão do negócio do mediato. O dispositivo em exame cuida da segunda condição, determinando que a remuneração seja paga ao corredor caso tenha conseguido obter o resultado previsto no contrato ou, ainda que este resultado não se efetive, se houver arrependimento das partes. Eis aí questão fundamental debatida em doutrina e jurisprudência: em qual circunstância adquire o corretor direito à remuneração. (Comentários ao Novo Código Civil, volume X, pág.420, Forense, 2008)

Destarte, em casos da estirpe, já se decidiu que demonstrada a aproximação das parte
s
contratantes pelo corretor, a comissão seria devida, caso este mostre que apesar do negócio ter se efetivado depois do termo final de sua validade, aquele se concretizou diante da indispensável aproximação das partes.

Todavia, no caso em destaque, restou amplamente demonstrado nos autos (prova oral), não sendo fato controverso, que os adquirentes do imóvel são parentes do réu/vendedor (do imóvel rural), de sorte que inverossímil qualquer conclusão no sentido de que a atuação do corretor foi essencial à venda do bem (apresentando as partes, aparando arestas,contrapropostas, dirimindo dúvidas e pontos divergentes, etc...), não bastando para tanto, no caso em concreto, que o corretor tenha eventualmente levado um representante da empresa para o local, fato que se admite apenas por hipótese, à míngua de comprovação, ônus que incumbia ao requerente.

Logo, o grau de proximidade do vendedor e do comprador do imóvel faz com que a tese do requerente perca força (de que foi essencial à venda do bem, em razão de intermediação), de forma que a celebração do contrato fora do termo da carta indica que não faz jus o demandante à comissão, como pretendido.

Diante do exposto, JULGO IMPROCEDENTE A AÇÃO, com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, I, do CPC.

Condeno a parte vencida ao pagamento das custas e honorários advocatícios, na razão de 10% sobre o valor da ação.'

Inconformado com a sentença, a parte autora interpôs

RECURSO DE APELAÇÃO
, aduzindo que restou amplamente comprovado que o Apelante
(i)
teve relação contratual com a parte;

(
ii
)

que o negócio mediado se consumou e que o corretor/embargante contribuiu efetivamente com seus serviços, não podendo esse trabalho ser ignorado;

(
iii
)

que a oitiva audiência de testemunha ALAN PIACESKI, afirmou que o “Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda de imóvel Rural” foi firmado em decorrência da intermediação imobiliária (corretagem) pela parte Apelante;

(
iv
)

que a notificação do termino da vigência da carta de intenção de venda, encaminhada via e-mail, é uma clara tentativa de isentar do pagamento da Comissão de Corretagem;

(v)

que a testemunha ITAMAR LOCKS confessou que o seu filho e casado com a filha da parte autora, razão pela suscita a nulidade clausula nova do contrato de compra e venda relativa a inexistência de intermediação na venda da fazenda;

(vi)

com tais considerações, requereu a reforma da sentença para reconhecer a existência da prestação do serviço, condenando a parte apelada ao pagamento de corretagem;

(
vii
)

por fim, requereu a inversão do ônus
de
sucumbência ao pagamento de honorários e custas judiciais.

Apresentada contrarrazões, aduzindo que;

(i)

de fato, a existência da carta de intenção de venda, sempre foi fato incontroverso na demanda. Entretanto tal documento não possui validade quanto da venda do imóvel;

(
ii
)

que foi encaminhado e-mail, reforçando o termino da vigência do documento;

(
iii
)

que durante a audiência e instrução, a parte autora/apelante, conformou que o seu endereço de e-mail é o

ari.benetti@hotmail.com
; (
iv
) que não existe nenhum documento que ateste que o corretor tenha intervindo com o
início
ou com a conclusão do negócio jurídico;

(v)

que o apelado e o comprador da fazenda possuem vinculo familiar, e que a negociação se deu diretamente entre
eles; (vi) com tais considerações, requereu a o desprovimento do recurso de apelação e a majoração dos honorários.

É o relatório.

SUSTENTAÇÃO ORAL

USARAM DA PALAVRA OS ADVOGADOS: HUGO LEONARDO GARCIA DE AQUINO, OAB/MT 7691/O E ÊMILLE SOARES BRITO, OAB/MT 27030/O.

V O T O

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO (RELATOR):

EGRÉGIA CÂMARA.

Como já relatado, trata-se de Recurso de apelação interposta por ARI STREJEVITCH, contra a sentença proferida na Ação de Cobrança de Honorários de Corretagem, nº 1003593-58.2016.8.11.0040, da 2ª Vara Cível da Comarca de Sorriso-MT, proposta pelo ora Apelante em desfavor de NADIR SUCOLOTTI.

O auto/apelante pretende receber comissão pelo serviço de corretagem que teria prestado na venda de um imóvel rural de propriedade do réu/apelado, alegando a existência de carta de intenção de venda, pelo qual faria jus a uma remuneração à base de 3% do valor proposto no documento, ou de 2% da transação, em caso de venda com valor inferior ao valor exposta na carta de intenção de venda.

Pois bem,

A comissão de corretagem é devida ao corretor quando atua na obtenção de negócios em favor do comitente, de acordo com a vontade e autorização deste.

Nesse sentido, prevê o Código Civil:

'Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada à outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.'

O artigo 725, por sua vez, tratando da remuneração do corretor, dispõe:

'Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.'

Daí se compreende que o ordenamento civil condicionou a remuneração do corretor à obtenção de "resultado útil", não se esquecendo de expressar que, mesmo diante do arrependimento das partes, subsiste o direito do mediador de receber comissão.

O "resultado útil", segundo relevante posicionamento, corresponde à atuação efetiva do corretor no sentido de obtenção de consenso entre as partes por ele aproximadas.

Entretanto, analisando os atos, verifico que a carta de intenção de venda da Fazenda Santo André, ofertada ao corretor apelante,

sem
claúsula
de exclusividade
, em

07/02/2012
, possuindo vigência de

32 dias
, ou seja, até a data de

10/03/2012
. (id. 189643869 - Pág. 1).

Por outro lado, observo que

a parte autora/apelante afirmou em seu depoimento pessoal
, ter depreendido várias viagens à sede da empresa Amaggi, na cidade de Rondonópolis-MT, para ofertar a venda da Fazenda Santo André.

Ainda, afirmou em seu depoimento que transcorrido o prazo da carta de intenção de venda, depreendeu outra viagem à sede do Grupo Amaggi, em Rondonópolis-MT, não sendo mais recebido, e que para sua surpresa, uns vinte ou trinta dias depois, houve a concretização da venda da fazenda, ficando “sabendo da venda por intermédio do Alan”.

O depoente afirmou ter apresentado as partes por telefone. Aduziu que “inclusive o Nadir falou com o Itamar em uma ocasião, da qual eu acho que combinaram sem me convidar, de fazer a visita, e fazer o itinerário da fazenda até a indústria pra
vê
quilometragem, vê ponte todas essas coisas
ai
, só que eles começaram a trabalhar na surdina sem me comunicar”.

Por fim, questionado sobre a existência de documentos, ou e-mail que pudessem comprovar a intermediação da venda da Fazenda. O depoente respondeu que os contatos foram realizados forma presencial, durante as viagens que empreitou na sede da Amaggi, e que todos os documentos foram entregues em mãos para um senhor denominado
begamilson
, “que era o braço direito do Grupo Amaggi”.

Da mesma forma, analisando o depoimento da testemunha

ALAN DIEGO PIACESKI
, este afirmou ter sido empregado da empresa Amaggi, em Lucas do Rio Verde-MT, na função de Engenheiro Florestal.

Que esteve na Fazenda Santo André, na companhia do corretor requerente/apelante, incialmente para conhecer a área.

Que acredita ter estado na fazenda, juntamente com o corretor requerente/apelante, duas ou três vezes.

Afirmou que o requerente/apelante tinha um documento que lhe autorizava a venda da fazenda.

Aduziu ter encontrado com a parte requerida/apelada (proprietário das terras), na entrada da fazenda.

Por fim, afirmou que entre a sua visita, até a venda fazenda

“se passaram um período de 06 meses”, “talvez um período mais longo”.

Assim, em que pese o fato de que para que faça jus ao recebimento da comissão de corretagem imobiliária, basta ao corretor a simples prova de que tenha feito aproximação útil das partes que negociaram a compra e venda, analisando detidamente os autos, verifico que além da carta de intenção de venda, não existe qualquer
evidência
documental capaz de induzir a participação do corretor.

Quanto à carta de intenção de venda, observo que tal documento possuía vigência de

07/02/2012

a

10/03/2012
.

Ainda observo que o supramencionado documento não possui clausula de exclusividade na venda da fazenda.

Dessa forma, era obrigação do corretor demonstrar ter efetivamente participado do
negócio
jurídico.

Nesse sentido:

'EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA - CONTRATO DE CORRETAGEM - AUSÊNCIA DE EXCLUSIVIDADE - NEGÓCIO CELEBRADO COM A INTERMEDIAÇÃO DE OUTRA IMOBILIÁRIA - COMISSÃO INDEVIDA.

-
No Contrato de Corretagem, sem cláusula de exclusividade, a Imobiliária faz jus à comissão apenas quando demonstrada a sua atuação útil para a formalização da promessa de venda e compra, não bastando a simples apresentação do imóvel ao interessado.

(TJMG, RAC 10024120827852002, RELATOR: Roberto Vasconcellos, JULGADO EM 27/06/2016).'

Ademais, embora a testemunha ALAN DIEGO PIACESKI tenha afirmado ter estado na Fazenda São André na companhia do corretor/apelante e do proprietário/apelado, na função de engenheiro florestal do Grupo Amaggi, verificando a viabilidade da área. Também não foi capaz de apresentar nenhum registro fotográfico, ou documental.

Por outro lado, a única provida sólida colacionada aos autos é a carta de intenção de venda, com vigência de

07/02/2012

a

10/03/2012
, bem como a escritura de compra e venda datada de

09/04/2012
.

Entretanto, tendo em vista que testemunha afirmou que entre a sua suposta visita a área, até a venda fazenda

“se passaram um período de 06 meses”, “talvez um período mais longo”,

resta claro que claro que o depoimento não corrobora com os fatos.

Assim, em que pese à existência de autorização para venda entre 07/02 e 10/03/2012, forçoso imaginar que a suposta atuação anterior do corretor/apelante, tenha influído na concretização da venda da Fazenda São André.

Ademais, restou demonstrado que a venda da Fazenda se concretizou em razão de laços familiares, já que a filha do proprietário da fazenda é casada com o filho do comprador.

Tal fato foi ratificado no depoimento pessoal do informante Itamar
Locks
, diretor e acionista do Grupo Amaggi, que afirmou que o negócio foi firmado diretamente com ele, e com a parte apelada, em uma casa no Lago do Manso, bem como que nunca recebeu qual documento, ou e-mail, do corretor apelante referente à área adquirida.

Nesse sentido:

'APELAÇÃO - COBRANÇA - COMISSAO DE CORRETAGEM - PROVA DA INTERMEDIAÇÃO - AUSENCIA - INEXISTENCIA DO DEVER DE PAGAMENTO. Pelo contrato de corretagem obriga-se o corretor pela produção de um resultado útil, consistente na obtenção de um ou mais negócios jurídicos para o cliente.
Constitui ônus do autor, em ação que visa ao recebimento da aludida comissão, demonstrar, de maneira robusta, que a compra e venda do bem somente se efetivou em razão de sua intermediação, atuação e negociação, alcançando o resultado útil,
vale dizer, a venda propriamente dita, nos termos do art. 373, inciso I, do CPC. Não comprovada a intermediação objeto do contrato de corretagem, inexiste a obrigação do pagamento de comissão.

(TJMG - Apelação Cível 1.0073.13.002568-4/002, Relator: Des. Antônio Bispo
,
15ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 21/10/2021, publicação da sumula em 26/10/2021)'

Portanto, tendo em vista a ausência de comprovação de intermediação, ou mesmo de resultado útil do trabalho de corretagem, impõe-se a manutenção da improcedência do pedido inicial.

Diante do exposto, CONHEÇO e

NEGO PROVIMENTO
, mantendo a higidez da sentença, nos termos da fundamentação acima.

Por fim, nos termos do art.85, § 11º do CPC, majoro os honorários advocatícios de 10% para 15% sobre o valor da causa.

É como voto.

EXMO. SR. DES. MÁRCIO VIDAL (1º VOGAL - CONVOCADO):

Digno Presidente Relator,

No caso em julgamento, saltam-me algumas dúvidas. É fato que a carta de intensão tinha prazo determinado, valeria até 10/03/2012.

Indago a Vossa Excelência, que obviamente teve acesso ao processo e à instrução
, se o
corretor
de imóveis
, o autor da ação e ora apelante, chegou a levar algum funcionário da AMAGGI à fazenda durante esse período d
e
validade da carta de intenção? E se levou, foram uma, duas ou três vezes? Existe prova disso?

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO (RELATOR):

Des. Márcio Vidal,

Consta do depoimento da testemunha ALAN DIEGO PIACESKI, Engenheiro Florestal da AMMAGI, que esteve na Fazenda Santo André, na companhia do corretor
de imóveis

requerente/apelante, incialmente para conhecer a área. Que acredita ter estado na fazenda, juntamente com o corretor requerente/apelante, duas ou três vezes.

EXMO. SR. DES. MÁRCIO VIDAL (1º VOGAL - CONVOCADO):

Na presença do corretor
de imóveis
?

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO (RELATOR):

Consta dos autos, que o representante da AMAGGI esteve na Fazenda com o corretor
de imóveis
, mas esses tênues aspectos, dentro do meu livre convencimento, não são hábeis para a procedência do pedido.

V O T O

EXMO. SR. DES. MÁRCIO VIDAL (1º VOGAL - CONVOCADO):

Eminentes Pares,

O Novo Código de Processo Civil determina que o livre convencimento deve ser justificado. Parece-me que a questão não é tão simples, como colocada no voto do
digno
Relator.

Peço vista dos autos para
melhor

análise
,
principalmente quanto
à
instrução, porque, obviamente qualquer negociação
começa com uma
visita à área. E no caso, o corretor
de imóveis
esteve na área três vezes dentro do período de validade da carta de intenção, fato admitido pelo engenheiro florestal.

É óbvio que é um processo, um negócio não se concretiza na primeira, segunda ou terceira visita à área, principalmente se tratando de uma grande empresa, até porque, por vezes precisa consultar o seu
C
onselho e fazer avaliação de riscos,
e
isso requer tempo.

Enfim, é uma situação complexa, diferente de chegar numa concessionária de automóvel e comprar um carro, ou comprar um terreno em um Condomínio. Não é um ato simples; na verdade, decorre de atos complexos.

De acordo com o que abaliza o Código de Processo Civil, com a participação dos dignos advogados, atores do sistema judicial, é necessária a cooperação de todos para que se produza uma decisão justa, razão pela qual peço vista dos autos para melhor análise.

V O T O

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDÁRIO (2ª VOGAL):

Aguardo pedido de vista dos autos.

EM 17 DE JULHO DE 2024:

ADIADA A CONCLUSÃO DO JULGAMENTO EM RAZÃO DO PEDIDO DE VISTA FORMULADO PELO 1º VOGAL - DES. MÁRCIO VIDAL. O RELATOR DESPROVEU O RECURSO E A 2ª VOGAL - DESA. MARILSEN ANDRADE ADDÁRIO AGUARDA.

SESSÃO DE 24 DE JULHO DE 2024 (CONTINUAÇÃO DE JULGAMENTO)

V O T O (VISTA)

EXMO. SR. DES. MÁRCIO VIDAL (1º VOGAL
-CONVOCADO
):

Egrégia Câmara,

Pedi vista para melhor exame dos autos. Agora, trago-os para julgamento.

Antes de adentrar à análise do presente Recurso de Apelação

Cível, permita-me fazer um breve histórico dos fatos processuais.

Colhe-se do caderno processual que Ari
Strevjevitch
ajuizou a Ação de Cobrança de Honorários de Corretagem em desfavor de Nadir
Sucolodi
, objetivando o reconhecimento do seu direito a comissão por contrato de corretagem da venda de imóvel rural, no valor de R$1.028,328,66.

Para tanto, alegou, em síntese, que
é corretor de imóveis, com registro CRECI nº 5647/MT e,
na data de 07/02/12, foi contratado, por carta de intenção de venda, do imóvel que aponta (Fazenda Santo André), sob comissão de 2% a
3%
, oportunidade em que levou vários potenciais adquirentes do imóvel ao local para mostra, inclusive representantes da empresa AMAGGI,
promovendo a intermediação, entre conversas, até a venda, motivo pelo qual merece receber a comissão.

Afirmou que a aludida carta de intenção de venda, previa que se o corretor conseguisse vender cada Hectare por R$ 9.000,00 (nove mil reais), seria devida comissão de 3%. Em caso de venda com valor do Hectare inferior ao da carta de intenção, a comissão seria de 2%.

Com tais considerações, requereu a procedência dos pedidos, para condenar a parte requerida ao pagamento de comissão de corretagem, no percentual de 2% sobre o valor da venda da Fazenda Santo André, atualizado a época da distribuição da ação em R$ 1.028.328,66 (um milhão e vinte e oito mil e trezentos e vinte e oito reais e sessenta e seis centavos).

O Magistrado singular ao analisar os pedidos formulados na inicial, julgou-os improcedentes. Veja-se:

(...) Logo, o grau de proximidade do vendedor e do comprador do imóvel faz com que a tese do requerente perca força (de que foi essencial à venda do bem, em razão de intermediação), de forma que a celebração do contrato fora do termo da carta indica que não faz jus o demandante à comissão, como pretendido.

Diante do exposto, JULGO IMPROCEDENTE A AÇÃO, com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, I, do CPC. Condeno a parte vencida ao pagamento das custas e honorários advocatícios, na razão de 10% sobre o valor da ação.

Contra essa decisão, Ari
Strevjevitch
interpõe o presente Recurso de Apelação, pretendendo a reforma do ato sentencial, sob o argumento de que: (i) restou amplamente comprovado que o Apelante teve relação contratual com a parte; (
ii
) que o negócio mediado se consumou e que o corretor/embargante contribuiu efetivamente com seus serviços, não podendo esse trabalho ser ignorado; (
iii
) que a oitiva audiência de testemunha Alan
Piaceski
, demonstra a intermediação imobiliária (corretagem) pela parte Apelante; (
iv
) que a notificação
do termino da vigência da carta de intenção de venda, encaminhada via e-mail, é uma clara tentativa de isentar do pagamento da Comissão de Corretagem; (v) que a testemunha Itamar
Locks
confessou que o seu filho e casado com a filha da parte autora.

O Apelado apresentou suas contrarrazões, aduzindo que a existência da carta de intenção de venda, sempre foi fato incontroverso na demanda. Entretanto tal documento não possui validade quanto da venda do imóvel.

Assevera que foi encaminhado e-mail, reforçando o término da vigência do documento e que durante a audiência e instrução, a parte apelante, confirmou que o seu endereço de e-mail é o
ari.benetti@hotmail.com
.

Salienta que não existe nenhum documento que ateste que o corretor tenha intervindo com o início ou com a conclusão do negócio jurídico, já que o Apelado e o comprador da fazenda possuem vínculo familiar, e que a negociação se deu diretamente entre eles.

O presente Recurso de Apelação foi distribuído para Eminente Des. Sebastião de Moraes Filho, que votou pelo seu improvimento, mantendo a higidez da sentença apelada.

Assim, para
analisar os autos com maior acuidade,
principalmente, na parte da instrução, solicitei vista dos autos. E, assim, trago-o para julgamento.

Inicialmente, ressalto, que o contrato de corretagem se configura como uma negociação em que o corretor se compromete, mediante remuneração, a intermediar ou agenciar negócios, sem qualquer relação de dependência, decorrente de contrato de mandato ou prestação de serviços, para o comitente.

Nesse sentido, prevê o Código Civil:

Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada à outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer
relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.

A função da corretagem consubstancia-se, basicamente, em realizar a aproximação de pessoas interessadas na ultimação de um determinado negócio jurídico ou de praticar/executar para outrem determinado ato jurídico e, na prestação de serviços vinculados à compra e venda de imóvel, se completa com a ultimação das etapas de
“a) a aproximação das partes; b) o fechamento do negócio (assinatura da proposta de compra e venda); e c) a execução do contrato (compra e venda), por meio da assinatura da escritura para transcrição no registro de imóveis”
[STJ, REsp n.º 1.364.574/RS, 4.ª T. Rel.: Min.
Luis
Felipe Salomão, j. em 24/10/2017].

Nessa linha, depreende-se que o contrato de corretagem constitui, como regra geral, obrigação de resultado, na medida em que o direito à remuneração do corretor condiciona-se à realização da atividade de intermediação e, ao mesmo tempo, da efetiva viabilização e da formalização do negócio jurídico (consecução do
resultado final
e útil do contrato de mediação), mesmo que o negócio jurídico não se consume por arrependimento do vendedor, nos termos do art. 725 do Código Civil. Veja-se:

Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.

Diante desse cenário, a comissão de corretagem é previamente acordada e deve constar no contrato de compra e venda ou locação do imóvel. Isso garante a legalidade, a transparência e a segurança da operação para todos os envolvidos.

In
casu
, a despeito das alegações do Apelado, tem-se que,é fato incontroverso que os elementos de prova consignados no caderno processual
revelam a existência de carta de intenção de venda da Fazenda Santo André, ofertada ao corretor apelante, sem cláusula de exclusividade, em 07/02/2012, possuindo vigência de 32 dias, ou seja, até a data de 10/03/2012. (id. 189643869 - Pág. 1).

Ressoa demonstrado, também, que o Apelante, na função de corretor, levou por algumas vezes o Representante do Grupo AMAGGI, que desempenhava a função de engenheiro florestal, para avaliação e confecção de parecer técnico da viabilidade do cultivo na área ofertada pela parte autora, como se vê da oitiva da testemunha Alan
Piaceski
:

[00:18:18
] Eu
sou engenheiro florestal. Eu desempenhava essa função como engenheiro florestal.

[00:18:37] Sim, sim
pra
nós. Estávamos plantando uma fazenda, ocupamos a área dela e precisávamos expandir as operações em novas áreas.

[00:18:47] Ok,
Você
conhece o Sr. Ari
Strejevitch
? Conheci ele sim. O Sr. Conheceu a Fazenda Santo André em Sorriso? [00:19:03] Sim, conheci.

[00:19:06] O senhor esteve nessa fazenda? Alguma vez com o Senhor Ari?

[00:19:15
] Positivo
.

[00:19:16
] Estive
lá e estivemos aqui. Como é que foi isso aí? Como se organiza? Fazendo o que você foi fazer lá funcionar isso?

[00:19:24
] Certo
. Como nós estávamos procurando novas áreas para expandir a atividade de plantio de eucalipto, foi nos oferecida essa área. Então cabia a
mim
fazer uma avaliação ou um parecer técnico da viabilidade do cultivo nessa área. Então a gente. O primeiro momento foi mostrar a área em si, né? Se o Ari me levou até lá. Você teve lá.

[00:19:53
] Com
o senhor Ari. Mais uma vez se recorda com precisão.

[00:20:00
] Assim
foi. Mais uma vez. Eu acredito que duas ou três, porque a fazenda era grande e para a gente rodar toda ela e ver nos detalhes também.

[00:20:20] Ele nos apresentou um documento sim, que agora não recordo o teor do documento, mas nos apresentou. E eu tinha inclusive uma cópia salva em meu em meus arquivos.

[00:21:05
] Ou
tínhamos mais detalhes de conhecer a área em si, né? E aí eu acho que a gente acabou se encontrando lá na entrada da fazenda mesmo no dia que fomos. E aí acho que o senhor Nadir estava por lá também e rodamos a área.

[00:21:23
] Então
você se recorda da primeira visita que você esteve lá e até a compra dessa área? Quanto tempo demorou?

[00:21:37
] Com
precisão? Não, mas acredito que. Faz que tenha passado uns seis meses desde
do
início, desde
do
primeiro momento que eu fui, até quando recebi o comunicado de que a área havia sido efetivamente adquirida. Não recordo com precisão, mas foi um tempo assim. Talvez mais longo.

[00:22:03
] Há
entre as visitas a então por alguns meses. E dá para se dizer isso. Você tem condição de me dizer se sim. Se foi o Ari que apresentou essa fazenda para o grupo, Amaggi?

[00:22:19
] Positivo
foi. [00:23:22] Participou da negociação? Não, não cabia a mim participar de negociação. Eu fazia um parecer técnico. Como técnico, você não pode afirmar, afirmar o que foi ele que apresentou. Porque a primeira vez que eu fui até a fazenda, eu fui com ele. Então tudo bem, mas que para você ir
na
fazenda, você precisa que alguém determine. Você é subordinado de alguém. Não dá mais. Quem é que mandou você ir
na
fazenda e mandou ir
na
fazenda? Acredito que foi o nosso diretor na época que passou para mim a informação de que um diretor. Diretor na época que talvez tenha passado isso
pra
mim, chamava Jorge. Quando você foi na fazenda quem
estava presente. No primeiro momento, o Ari. Você sabe me dizer se foi enviado a documentação por e-mail? Como é que essa documentação chegou até você? Você se refere ao você se refere a documentos gerais, a fazenda ou o que para você analisar é uma propriedade? Você tem que ter em posse minimamente os documentos, matrícula ou carta? Não, não. Beleza, entendi. Eu fui fazer uma avaliação in loco das condições. Se a área estava aberta, ela estava fechada. Qual era o uso e ocupação dela atual? Se possuía fontes de água? Questões mais voltadas à aptidão. Então, com base nesse parecer, aí, também tem dentro da empresa outras áreas, outros setores que fazem as avaliações ambientais, as avaliações legais ou avaliações jurídicas. Então, digamos que cada um com as suas alçadas. Até aí eu não estive envolvido diretamente nessa outra parte de avaliação. Nesse sentido. Sem mais. Pergunta Excelência

Igualmente, está comprovado que a empresa AMAGGI Exportação e Importação Ltda. comprou a Fazenda Santo André, em 09 de abril de 2012, conforme a lavratura da escritura de compra a venda no cartório de registro de imóveis, no valor de R$ 23.598.400,00 (vinte e três milhões e quinhentos e noventa e oito mil e quatrocentos reais)

(id. 189643880 - Pág. 2)

Neste cenário, está evidenciado que houve a intermediação (serviços de corretagem imobiliária) entre o Apelante e o Grupo AMAGGI e a conclusão do negócio (Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda de imóvel Rural) que fora firmado em 09 de abril de 2012, ou seja, um mês após a vigência de 07/02/2012 a 10/03/2012 da carta de intenção de venda.

Sendo assim, caba salientar a compra de uma fazenda por uma companhia como AMAGGI, que atua, em diversos ramos de negócios, como produção 1,2 milhão de toneladas de grãos anualmente em fazendas no Brasil, como, também, na área de comodities, logística, operações e energia, é um negócio que não se concretiza na primeira, segunda ou terceira visita à área, principalmente, em se tratando de uma grande empresa, que precisa consultar o
seu conselho e fazer avaliação técnicas e de riscos, o que, indubitavelmente, requer tempo.

Logo, é uma situação complexa, diferente de comprar um carro ou comprar um terreno. Não é um ato simples; na verdade, decorre de atos complexos, que ultrapassaria o prazo de vigência de 07/02/2012 a 10/03/2012, da carta de intenção.

Portanto, constata-se que o Apelante teve relação contratual com a parte Apelada, por carta de intenção de venda da Fazenda Santo André, bem assim que o negócio mediado como Grupo AMAGGI se consumou, tendo o corretor contribuído efetivamente com seus serviços, não podendo esse trabalho ser ignorado.

Frisa-se, em nenhum momento o Apelado nega o fato de que o empregado (Engenheiro Florestal) da empresa AMAGGI Exportação e Importação Ltda., esteve na Fazenda Santo André, na companhia do corretor Apelante, para conhecer a área e por outras vezes avaliar e confeccionar parecer técnico.

Ademais, o artigo 727 do CC, garante ao corretor o direito à comissão mesmo que o proprietário do
bem-negociado
já tenha dispensado os seus serviços, mas a venda tenha sido realizada para algum comprador que chegou ao imóvel por seu intermédio.

Diante desse cenário, a remuneração é devida, haja vista o resultado útil obtido e para o qual influiu o Apelante pelos seus atos de intermediação.

Nesse sentido é a jurisprudência pacificada do Superior Tribunal de Justiça:

CIVIL E EMPRESARIAL. INTERMEDIAÇÃO OU CORRETAGEM PARA A VENDA DE IMÓVEL. APROXIMAÇÃO ÚTIL
DAS PARTES. VENDA APÓS O PRAZO ESTIPULADO EM CONTRATO. COMISSÃO DEVIDA.

- A pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial. Aplicação da Súmula 7/STJ.

-
Para que seja devida a comissão, basta a aproximação das partes e a conclusão
bem sucedida
de negócio jurídico.
A participação efetiva do corretor na negociação do contrato é circunstância que não desempenha,
via de regra
, papel essencial no adimplemento de sua prestação.
Portanto, esse auxílio, posterior à aproximação e até a celebração do contrato, não pode ser colocado como condição para o pagamento da comissão devida pelo comitente.

-
Se após o término do prazo estipulado no contrato de corretagem vier a se realizar o negócio jurídico visado, por efeitos dos trabalhos do corretor, a corretagem ser-lhe-á devida.

Recurso especial improvido.

(
REsp 1072397/RS
, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 15/09/2009,
DJe
09/10/2009).

Igualmente, é o entendimento deste Tribunal de Justiça:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA – COMISSÃO DE CORRETAGEM DE IMÓVEL –
INTERMEDIAÇÃO ÚTIL DEMONSTRADA – CONCRETIZAÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO – COMISSÃO DE CORRETAGEM DEVIDA
– RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

O contrato de corretagem se caracteriza pelo trabalho de intermediação útil, em que o corretor assume a tarefa de aproximar as partes para a realização de determinada transação.

A remuneração da comissão de corretagem é exigível quando o corretor alcança o resultado previsto no contrato de mediação, qual seja, a compra e venda do imóvel, em razão de sua comprovada interferência.

(N.U 1001892-28.2017.8.11.0040, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 10/05/2023,
Publicado
no DJE 18/05/2023). Destaquei.

Desse modo, tendo o Autor, ora Apelante, logrado êxito em comprovar a intermediação do negócio e a concretização da venda do imóvel, resta evidenciado o direito ao recebimentoda remuneração a que faz
jus
o corretor, também, denominada comissão.

Por essa razão,
peço vênia ao Eminente Relator, para divergir do seu voto e, de consequência,
PROVER
o Recurso de Apelação
interposto porAri
Strejevitch
, reformando a sentença apelada, para condenar o Apelado ao pagamento da comissão de 2% (dois por cento) sobre o valor da venda do imóvel rural denominado Fazenda Santo André, de acordo com o instrumento particular de compra e venda averbado em sua matrícula.

É como voto.

V O T O (RETIFICADO)

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO (RELATOR):

E
minente
s Pares,

N
a sessão pretérita
,
após prolatar
o meu
voto, confesso que inúmeras dúvidas
me
a
ta
caram
, motivo pelo qual
revisitei esses a
u
tos
.

R
ealmente
,
existe prova mais que suficiente de que o apelante intermediou
o
negócio
,

m
au grado
o
vencimento daquela carta de opção.

N
este momento,
eminentes pares
,

retifico e
a
d
iro
ao voto do eminente desembargador Márcio Vidal
.

É como voto.

V O T O

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDÁRIO (2ª VOGAL):

Acompanho o voto divergente do
Desembargador
Márcio
Vidal.

Data da sessão:

Cuiabá-MT, 24/07/2024