Tribunal: TJMT
Processo: 1012213-95.2020.8.11.0015
Relator(a): NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO
Órgão julgador: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-05-14
Data de publicação: 2024-05-15

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1012213-95.2020.8.11.0015
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Comissão, Corretagem]
Relator:
Des(a).
NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO

Turma Julgadora:

[DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[VISAO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS EIRELI - EPP - CNPJ: 17.804.855/0001-78 (APELADO), ADRIANO VALTER DORNELLES DIAS - CPF: 730.717.490-15 (ADVOGADO), JOAO AMELIO GUERRA - CPF: 459.121.811-20 (APELANTE), ANA MARIA DA SILVA - CPF: 158.894.338-06 (ADVOGADO), SILVANO FERREIRA DOS SANTOS - CPF: 097.468.348-51 (ADVOGADO), ELIZANIA ALVES MACIEL - CPF: 946.063.661-68 (ASSISTENTE), ERICK DE PAULA CRAICI - CPF: 060.389.611-19 (ASSISTENTE), ZILDA MARTINS BARBOSA PEDROTTI - CPF: 002.655.091-14 (ASSISTENTE), GISELI VIEIRA DORNELLES DIAS - CPF: 000.731.421-31 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO. COBRANÇA. CORRETAGEM. PROVAS DOCUMENTAIS E TESTEMUNHAIS. COMPROVAÇÃO DA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO. AUSÊNCIA DE INSCRIÇÃO NO CRECI. DESNECESSIDADE. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

1- A despeito de nos autos não haver contrato em que se tenha estipulado o dever de pagamento de corretagem à apelada, fato é que tal prova pode ser aferida por documentos que apontem esta condição, tal como por prova testemunhal.

2- Nestes casos o CC estabelece no art. 724 que “
A remuneração do corretor, se não estiver fixada em lei,
nem ajustada entre as partes
, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais
.”

3- Se não há qualquer transferência da incumbência ao comprador, a obrigação do pagamento da corretagem é do vendedor.

4- Sobre a alegação de que a apelada não teria inscrição no CRECI, há muito o entendimento do STJ é pela desnecessidade (REsp n. 87.918/PR).

R E L A T Ó R I O

PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) 1012213-95.2020.8.11.0015

APELANTE: JOÃO AMELIO GUERRA

APELADO: VISÃO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS EIRELI - EPP

RELATÓRIO

DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Apelação interposta por
JOÃO AMELIO GUERRA
contra sentença em Ação de Cobrança de Honorários de Intermediação Imobiliária nº 1012213-95.2020.8.11.0015 - 3ª Vara cível de Sinop
/MT, ajuizada por
VISÃO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS EIRELI - EPP,
em que se julgou “
PROCEDENTE o pedido formulado na petição inicial por Visão Empreendimentos Imobiliários Eireli contra João Amélio Guerra para o fim de: a) CONDENAR o requerido ao pagamento da comissão de corretagem no valor de R$ 117.500,00 (cento dezessete mil e quinhentos reais), corrigido monetariamente pelo índice IPC-FIPE desde 16/07/2020 e incluídos juros de mora de 1% ao mês desde 10/12/2020
”, bem como em custas, despesas e honorários em 15% do valor da condenação (id. 211222835).

A parte apelante afirma que
“as singelas provas carreadas aos autos pela apelada, não autoriza a decisão judicial amparando os ensejos da apelada, cuja a sentença deve ser CASSADA”.

Declara que
“foi interpelado pela preposta da ora apelada que se mostrou interessada em “intermediar” a venda do imóvel do apelante, sem, no entanto, apresentar qualquer indicação que seria corretora e estaria “captando” imóveis para venda”.

Expõe que,
“Sendo certo que durante e em meio as tratativas em nenhum momento foi apresentado, exposto, declarado ou assinado qualquer documento, proposta, contrato, acordo, ou que possa, em verdade, caracterizar qualquer contrato entre as partes ora litigantes; alega a ora apelada que trabalhou durante cerca de 1 ano com a regularização do imóvel, nas diversas fases do processo e ainda conseguiu o financiamento pretendido pelo comprador, visando assim, a concretização para a efetiva venda do imóvel. É de se questionar: Durante este lapso temporal da efetiva “legalização” do imóvel a ora apelada gastou de seus recursos próprios? Não houve repasse e devida COMPROVAÇÃO através de recibos de valores para a devida prestação dos serviços?”

Aduz que
“a Srª Ivone em verdade NÃO É CORRETORA DE IMÓVEIS, pois em nenhum momento se apresentação de sua competente inscrição junto ao CRECI- pessoa física, que não se confunde com o CRECI JURÍDICO, ou seja da empresa, na leitura da legislação pertinente(Lei 6.530/78) (atividade regulamentada pela Lei 6.530/78 estando, assim, {em não sendo comprovada a devida autorização legal para que a Srª IVONE atue na qualidade de Corretora}, caracterizado e claramente demonstrado, o efetivo crime de EXERCÍCIOILEGAL DA PROFISSÃO conforme capitulado no artigo 47 da Lei de Contravenções Penais(Decreto-Lei nº 3.688/41), onde deverão ser indiciadas, tanto a Srª Ivone, quanto a Empresa ora apelada, providência não tomada pelo Julgador Singular.”

Sustenta que
“Na leitura do depoimento pessoal da autora fica CLARO E CRISTALINO que em verdade o CLIENTE DA Srª Ivone são, sim, o Sr. DANIEL E ESPOSA!”

Diz que
“A alegação de que houve debate sobre comissionamento e que o ora apelante prescindiu de contrato, principalmente sendo o mesmo empresário, pessoa esclarecida e experiente, não resta comprovada, e não é logicamente aceitável, até porque não seja crível que um negócio que envolva o valor de R$ 2.350.000,00 (Dois Milhões e trezentos e Cinquenta Mil Reais) decline-se, de pelo menos uma “folha de papel” assinada, como mínima garantia do avençado entre as partes.”

Em suma, requer o provimento do recurso e a improcedência do pedido (id. 211222843).

Em contrarrazões, pede-se o desprovimento do recurso (id. 211222848).

É o relatório.

Desa. Nilza Maria Pôssas de Carvalho

Relatora

V O T O R E L A T O R

VOTO

DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Apelação interposta por
JOÃO AMELIO GUERRA
contra sentença em Ação de Cobrança de Honorários de Intermediação Imobiliária nº 1012213-95.2020.8.11.0015 - 3ª Vara cível de Sinop
/MT, ajuizada por
VISÃO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS EIRELI - EPP,
em que se julgou “
PROCEDENTE o pedido formulado na petição inicial por Visão Empreendimentos Imobiliários Eireli contra João Amélio Guerra para o fim de: a) CONDENAR o requerido ao pagamento da comissão de corretagem no valor de R$ 117.500,00 (cento dezessete mil e quinhentos reais), corrigido monetariamente pelo índice IPC-FIPE desde 16/07/2020 e incluídos juros de mora de 1% ao mês desde 10/12/2020
”, bem como em custas, despesas e honorários em 15% do valor da condenação (id. 211222835).

A questão em controvérsia é se a apelada teria intermediado a compra e venda do imóvel situado na Rua Leonardo da Vinci n. 68 – Condomínio Mondrian Residencial em Sinop/MT, inscrito na matrícula n. 86.986 junto ao Cartório de Registro de Imóveis de Sinop/MT a Daniel Augusto Fiorese Martini e respectiva esposa Sra. Liliane Rodrigues Cirino.

Afere-se dos autos, principalmente da inicial, diversos documentos referentes ao imóvel, que teria sido intermediado pela representante da empresa apelada, a Srª. Ivone, que buscou demonstrar que apresentou comprador e vendedor, perseguiu financiamento ao comprador junto ao banco, ajudou na escrituração e projeto do imóvel, enfim, que teria participado do negócio com serviço de corretagem.

A despeito de nos autos não haver contrato em que se tenha estipulado o dever de pagamento de corretagem à apelada, fato é que tal prova pode ser aferida por documentos que apontem esta condição, tal como por prova testemunhal.

Nestes casos o CC estabelece no art. 724 que “
A remuneração do corretor, se não estiver fixada em lei,
nem ajustada entre as partes
, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais
.”

Portanto, não há necessidade de contrato escrito, tecnicamente, e a prova da corretagem pode se dar por demais provas:

“
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM – PLEITO DE RECEBIMENTO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM EM RAZÃO DE INTERMEDIAÇÃO NA COMPRA E VENDA DO IMÓVEL – CABIMENTO – COMPROVAÇÃO DA EXISTÊNCIA DE CONTRATO VERBAL DE CORRETAGEM - VALOR DA COMISSÃO - 6% - INCONTROVERSO – NECESSIDADE DE COMPLEMENTAÇÃO DO VALOR JÁ PAGO – IRRELEVÂNCIA DA AUSÊNCIA DE INSCRIÇÃO NO CRECI - DESNECESSIDADE DE PROVAR FATOS NOVOS EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA -
PROVAS DOCUMENTAIS E TESTEMUNHAIS NOS AUTOS, QUE CORROBORAM COM A TESE DO AUTOR
- RECURSO NÃO PROVIDO – APLICAÇÃO DE HONORÁRIOS RECURSAIS.”
(TJPR - 6ª C. Cível - 0033654-41.2016.8.16.0019 - Ponta Grossa - Rel.: Desembargador Prestes Mattar - J. 17.09.2019)

Analisando a sentença, afere-se que o juiz da causa teve o cuidado de transcrever os depoimentos das partes, dos informantes e das testemunhas em audiência de instrução:

“[...] Em seu depoimento pessoal, a autora, por meio de sua representante legal, afirmou que:

Na ocasião, em julho de 2019, o Daniel e sua esposa me procuraram para comprar um imóvel. (...). Ele pediu um imóvel. Mostrou outras opções, mas ele queria dentro do condomínio Mondrian. Conhecia o Seu João, da Só Alegria, ele já tinha contato com minha filha, emprestavam dinheiro com ele. Comentou com ela que estava à procura de uma casa no Mondrian e sua filha informou que o Seu João tinha uma casa para vender.
Ligou para o João e disse que estava com um comprador. Ele confirmou que estava vendendo a casa. Marcaram um horário para visitar. Levou os compradores até a casa
. Descobriu que o imóvel estava à venda, por meio de sua filha, que conhece alguém que trabalha na “Só Alegria” que é a empresa do Seu João. Não sabe se o imóvel estava em outras imobiliárias. Minha filha fez contato com ele naquele dia, imediatamente
entrei em contato com o Seu João, que autorizou a sua ida ao condomínio com os compradores
.
Chegando lá, ele que nos atendeu. O Seu João é quem estava na casa
. A Dona Amélia que é a esposa, teve contato para resolver questões de documentação. A Dona Aurora é quem fica na empresa.
O Seu João é quem estava na casa para me receber. Mostrou a casa, o comprador gostou da casa
, disse que servia para ele. O seu João ficou de estudar uma proposta e nos passar. Naquele momento o comprador não chegou a conversar com o Seu João.
Foi no sábado até a loja “Só Alegria” e disse para o Seu João que os compradores gostaram da casa e iriam fazer uma proposta. Ele respondeu: eu vendo. Avisou que os compradores queriam financiar o imóvel, ele disse que a casa não tinha a documentação pronta para financiamento, ela só tem contrato de compra e venda, não tinha nem escritura na época
. Pronta para financiar significa estar com a planta, o habite-se, o recolhimento do INSS, a averbação da construção na matrícula do imóvel, para que o banco posa liberar um valor para financiar.
Neste dia, o Seu João perguntou como é a sua comissão. Respondeu que era 6% pela tabela do CRECI, porém faria 5%. Ele concordou
. Depois, ligou para o comprador e avisou sobre a questão do financiamento, que o Seu João somente concordaria se o comprador arcasse com o custo da regularização. Marcaram uma reunião na imobiliária, com o vendedor e os compradores. Tem um termo de apresentação de imóvel e uma proposta.
O termo de apresentação de imóvel, o Daniel assinou
. Esse termo confirma que mostrou o imóvel para o comprador.
O Seu João falou que não queria contrato, não queria nada. Eu quero que saia a venda, ele dá a entrada no financiamento, passo a escritura para ele e quando o banco liberasse o dinheiro, ele desocuparia o imóvel e entregaria para o comprador
. E assim foi combinado. O Termo de apresentação o Seu João não assinou. Assina só quem vai ver o imóvel.
Começou os trâmites da documentação para o Daniel financiar
. Precisou de toda a parte de planta, projeto, e isso o Seu João tinha lá na Daniel de Paula Arquitetura.
O Seu João autorizou que o arquiteto entregasse toda a documentação referente ao imóvel
. Um ano de trabalho atrás de planta, projeto, recolher INSS, lançar na Receita e só mandava as guias para o Daniel pagar.
O Seu João pagaria a comissão para mim, porém, o custo com toda a documentação seria do comprador, porque ele não tinha interesse em vender a casa financiada, mas na forma que estava a documentação.
(...). Fez a intermediação, aproximou as partes, tudo que é para a compra e venda foi feito por mim, menos contrato, porque o Seu João dizia que tinha palavra. O contrato de financiamento do Daniel assinou como testemunha. Depois disso, foi na casa do Seu João, tentando convencer o Seu João a deixar uns armários da cozinha e outros objetos/móveis da casa, a pedido do comprador, mas ele não aceitou deixar nada.
Feito isso, veio o contrato, recolheu o ITBI, levou no Cartório e tudo com autorização do Seu João. Ele disse que a hora que liberasse o financiamento, ele pagaria
. Veio a pandemia, o Seu João ficou na chalana.
Ficou sabendo que o Daniel esteve na chalana, conversando com o Seu João
. Então começou a perceber que o Seu João estava querendo dar um outro rumo para as coisas.
Ele começou a falar que não ia me pagar. Dizia que precisava receber a remuneração, porque não trabalha de graça. Ele disse que não iria pagar
. Primeiro faz o Termo de Apresentação de Imóvel e depois a Proposta. Precisou viajar para outro estado e a funcionária Zilda ficou na imobiliária, deixou os documentos prontos, mas o Seu João se recusou a assinar porque tem “fio de bigode”, o dia que sair esse financiamento, entrego a casa para o Daniel.

A testemunha Erick de Paula Craici, ao ser inquirido em audiência de instrução e julgamento, afirmou que:

É desenhista técnico, no escritório Daniel de Paula. Prestou serviço para o Sr. João Guerra. Presta serviço para Daniel de Paula, quem fez o projeto da casa do Seu João Guerra. Presta serviço de documentação. Prestaram esse serviço de documentação da casa inteira até a entrega do Habite-se.
O Seu João Guerra entrou com o pedido no escritório e o Daniel de Paula, o arquiteto, me passou o processo de Habite-se para ser executado
.
O Daniel passou o contato da Dona Ivone porque ela estava fazendo a parte de venda e junto com o Seu João Guerra e ela, iria fazer o processo de habite-se
.
O meu trabalho com ela era basicamente, enviar DAMs, alguns documentos que ela solicitava
. Tratava com o Daniel de Paula e ele falava para quem enviar os documentos, por exemplo levar um documento para o Seu João assinar.
Tratava com os dois
.
O Daniel passou que ela estava fazendo os tramites de venda da casa, mas não especificou
. Apenas indicou que era para resolver com ela a parte de documentação para um financiamento.
Entregou para a Ivone DAMs, essas coisas, mas no final do processo entregaram para a empresa dela a documentação final
. O conjunto dos documentos necessários para que ela pudesse averbar a construção. Na época entregou toda a documentação para uma funcionária dela. Apenas fazem o processo de habitação, arquitetura. Não verificou a matrícula do imóvel, fazem apenas o projeto de habitação, de arquitetura. O processo de habite-se tem duas etapas. A primeira é a medição da obra, que seria a conferência da obra para ver se está tudo correto para habitação e a etapa de assinatura dos projetos.
Levou os documentos até a Alegria e entregou na mão do Alex
. A necessidade regularização foi para averbação, normalmente é perante um financiamento, precisa desses tramites.
O Daniel comentou que era para enviar a documentação toda correta para a Ivone porque ela estava fazendo a parte da venda
. Entregou a documentação para o Alex e depois buscou com a Erica, que trabalhava na recepção na época. Levou a documentação na Só alegria, entregou com o Alex, estava junto com a arquiteta Thais de Paula.
Não conhece o atual proprietário do imóvel
.

Ao ser ouvido em audiência de instrução e julgamento, o requerido, apesar de afirmar não ter avençado sobre a comissão da corretora, confirma que foi procurado por ela, pois tinha um cliente interessado em seu imóvel, bem como que foi ela quem intermediou a negociação, embora acreditasse que ela “trabalhava” apenas para o comprador Daniel. Veja-se:

Decidiu vender a casa e colocou na internet.
Um dia estava na loja e apareceu uma senhora pedindo informações sobre o imóvel
. Passou as informações sobre o preço, prazo, condições de pagamento. E avisou que quando comprou o terreno fez o contrato de compra e venda e não escriturou. Avisou que o comprador deveria regularizar a documentação.
Passou um tempo, ela apareceu junto com o Daniel
. Acreditou que era parente, conhecida dele. Olharam a casa.
Depois que ficou sabendo que ela era corretora
. Ela nunca chegou e se apresentou como corretora, o quanto cobrava. Depois quase não a viu mais, porque o Daniel fez uma proposta de pagar 1.800.000,00 à vista, mas ele queria 90 dias para fazer os documentos da prefeitura para ele financiar no banco.
A documentação levou um ano e pouco
. Quando ele veio, achou chato “pular fora” do negócio. O imóvel já estava escriturado, ele que pagou tudo, eu só assinei. Ele fez habite-se. Ele gastou dinheiro. Então, “aguentou o negócio”. Ela apareceu porque estava na internet a casa. Não sabe o site. Nunca tratou com a Ivone sobre a compra e venda do imóvel. O Daniel também não indicou ela como corretora. Achava que ela estava trabalhando para o Daniel. Não conversaram muito. Fizeram a proposta, aceitou, depois não conversaram muito. (...).
Conheceu o Daniel quando ele chegou lá com ela (a Ivone
). A Ivone nunca apresentou um contrato, nunca conversaram sobre comissão, quando ela cobraria. Teve que passar os dados para fazer a escritura. Passou para o Daniel. O contrato estava no meu nome, assinou o contrato para eles fazerem a escritura no meu nome. Quem fez os documentos foi o Daniel. Ele é que ia cuidar disso. Só entregou o contrato que tinha. Não se recorda, porque não fez nada sobre os documentos. A planta tinha, porque não era possível construir. O que o Daniel trazia, assinava, porque tinha que fazer a escritura no meu nome para depois ele fazer o financiamento no banco. O Daniel de Paula foi o engenheiro que construiu. Nunca pediu nada para a Ivone. Quem pedia era o Daniel.
Pode até ter ido na imobiliária para assinar algum documento para fazer a regularização da prefeitura
.

O depoimento prestado pelas informantes, funcionárias da empresa requerente, no caso concreto, constituem valor probatório, porquanto coerentes com os demais elementos informativos produzidos no processo, e são aptos a confirmar a tese autoral.

A informante Elizania Alves Maciel, afirmou que:

O Seu João tinha um imóvel para vender e a Ivone tinha uma pessoa para comprar. Viu o Seu João e o Daniel indo na imobiliária para resolver. A Franciele tinha contato com o Seu João e disse que ele tinha um imóvel para vender e acredita que a Ivone foi atrás. Eles chegaram a ir na imobiliária para conversar e saíram juntos. Sempre iam os dois para conversar na imobiliária, por várias vezes. Não participou de nenhum diálogo entre a Ivone e o João. A proposta é feita na imobiliária.

Por sua vez, a informante Zilda Martins Barbosa Pedrotti, sustentou que:

Esse negócio foi com a Dona Ivone à frente, como corretora, que atendeu ambas as partes, vendedor e comprador. E eu, na condição de funcionária, por diversas vezes vi a movimentação, não em detalhes, mas houve um momento que a dona Ivone precisou viajar e deixou uma pasta de documentos. Nesta pasta tinha a proposta que deveria ser assinada e ela pediu que eu atendesse ambos. Eles tiveram na imobiliária, tanto comprador, como vendedor. Atendi eles. Eles conversaram ali. Tinha a proposta pronta, mas o Seu João disse que não ia assinar, que não precisava, que ele iria assinar somete quando tivesse tudo pronto o processo do banco, que era um financiamento. A Ivone era corretora, o Daniel queria comprar, então eles se aproximaram e a Ivone soube da casa do Seu João, por ele mesmo. A Ivone aproximou as partes, ela tinha o comprador. Ela teve na empresa dele para tratar de outras questões e o corretor ele tem informações. O negócio já estava bem adiantado, porque a Ivone já tinha adiantado bem, então, o que tinha que decidir neste dia era a assinatura de uma proposta. O Daniel não assinou porque disseram que ia esperar sair o financiamento, habite-se e averbação para que o banco liberasse. Então assinariam quando tivesse os documentos. Faltava a regularização da construção da casa. A única forma dessa negociação acontecer era passar por esse processo, senão não liberava o dinheiro. Então a Ivone fez toda a parte de intermediação, falou com o Daniel de Paula, porque precisava de alguns documentos e era necessário tirar o Habite-se. Sem o Habite-se é impossível fazer o lançamento dessa obra na receita. A Ivone entrou em contato, mas quem pagou as despesas foi o comprador e quando saiu o Habite-se, eu fiz o lançamento dessa obra na Receita Federal para que então, tivesse certidão e fosse averbada. Não sabe detalhes, mas era superior a 100 mil reais porque era uma casa no Mondrian. Toda proposta consta um valor. O escritório do Daniel de Paula foi contratado para fazer a regularização do imóvel. A Ivone passava as informações para os envolvidos, que eram, comprador e vendedor. Viu eles outras vezes na imobiliária, mas não foram atendidos por mim. Só atendeu eles uma vez que a Dona Ivone estava viajando. Não presenciou a Dona Ivone e Seu João falando sobre corretagem, porque nunca participou da reunião com eles. Apenas atendeu neste dia em que a Ivone pediu e deixou o documento pronto. A Dona Ivone é quem redigiu a proposta. No dia em que atendeu o Seu João, ele tomou conhecimento sobre o teor da proposta e a Dona Ivone já tinha falado para ele sobre a proposta. O Seu João disse que não precisava assinar porque ele era de uma época que “tinha bigode”, então a palavra bastava mais do que um documento. Não participou da reunião com eles, mas teve acesso à proposta que ela deixou, para que fosse apresentado neste momento em que foram na imobiliária.”
(sublinhado e negritado no original).

Do colhido em audiência, fica claro que a apelada intermediou a venda do apelante ao comprador Daniel, tendo testemunha e informantes apontado tal fato. Inclusive, informante ao juízo ratificou o dito pela apelada, também em audiência, de que o apelante não aceitou assinar contrato, por dizer que tinha palavra (Zilda).

A testemunha Erick de Paula Craici
expôs que presta serviços para o comprador Daniel e que fez projeto no imóvel adquirido, sendo que, quando do habite-se, passou a documentação para a representante da apelada, pois
“
ela estava fazendo a parte de venda e junto com o Seu João Guerra”.
Afirmou que mandava documentos que ela solicitava, o que corrobora com a documentação apresentada com a inicial, no sentido de que a apelada desempenhou não apenas o trabalho de apresentação das partes, mas também toda a diligência de regularização para a compra/venda.

A informante Elizania destacou que teria visto o apelante e Daniel indo à imobiliária resolver a compra e venda, sendo que a representante da apelada teria “ido atrás”, sendo que as partes do contrato sempre se reuniam.

Já a informante Zilda externou que a compra foi feita com a participação da representante da empresa apelada, que sempre cuidou dos documentos da transação. Ressaltou que comprador e vendedor (apelante) foram à imobiliária e que tinha proposta a ser assinada, mas não o foi pelo recorrente, que disse que assim faria apenas após a aprovação do financiamento, e que tinha palavra. Ratifica por diversas vezes que “
a Ivone fez toda a parte de intermediação
”.

O próprio apelante, ouvido em audiência, confirmou que a apelada “
apareceu [...] pedindo informações sobre o imóvel
”,
e que teria transmitido “
as informações sobre o preço, prazo, condições de pagamento. E avisou que quando comprou o terreno fez o contrato de compra e venda e não escriturou. Avisou que o comprador deveria regularizar a documentação.”
Depois, completa aduzindo que “
ela apareceu junto com o Daniel
”, e que acreditou que ela era parente dele, e que “
Depois que ficou sabendo que ela era corretora”.

Confirma que conheceu o comprador por causa da representante da apelada, ao afirmar ao juízo que “
Conheceu o Daniel quando ele chegou lá com ela (a Ivone
)
”
. Sobre ir à imobiliária, não negou. Disse que “
Pode até ter ido na imobiliária para assinar algum documento para fazer a regularização da prefeitura
”. Difícil se acreditar que teria ido à imobiliária da apelada e não teria desconfiado que ela seria corretora, que teria descoberto apenas depois da cobrança, além da coincidência da veracidade das informações repassadas com a inicial, no sentido de que toda a documentação para a compra e venda durou mais ou menos um ano, como confirmado pelo apelante (“
A documentação levou um ano e pouco
”).

Como bem fundamentado pelo juiz da causa, “
apesar de as partes não terem estabelecido formalmente as condições da corretagem, é possível concluir, sem muito esforço, mas com certeza e segurança, que, de maneira tácita, o requerido concordou com isso
, (a) ao permitir que a autora ofertasse e demonstrasse seu imóvel a terceiros
;
(b) ao conceder os documentos necessários e permitir que ela realizasse os atos para a regularização do bem
;
(c) ao autorizar que ela obtivesse acesso às plantas e demais documentos que estavam em posse d escritório de arquitetura
;
d) ao ir na imobiliária para estabelecer os termos da negociação e assinar documentos, demonstrando assim, por meio de sua atuação a postura adotada, sua aceitação tácita à mediação/articulação que a autora desenvolveu
.”

Nos termos do art. 490 do CC, a obrigação de pagamento dos encargos da tradição é do vendedor:

“Art. 490. Salvo cláusula em contrário, ficarão as despesas de escritura e registro a cargo do comprador,
e a cargo do vendedor as da tradição.”

Neste sentido:

“
AÇÃO DE COBRANÇA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. CASO CONCRETO. MATÉRIA DE FATO. ILEGITIMIDADE PASSIVA DOS COMPRADORES.
A obrigação pelo pagamento da comissão de corretagem é, via de regra, do vendedor, conforme a praxe comercial e o disposto no art. 490 do CC .
Assim, ausente ajuste entre os contratantes no sentido de que a comissão deve ser paga pelo comprador, não possui este responsabilidade pelo adimplemento da comissão de corretagem. VERBA HONORÁRIA ADVOCATÍCIA. OS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS DEVEM SER CONDIZENTES COM O TRABALHO EXIGIDO E PRODUZIDO PELOS PROFISSIONAIS. INTEMPESTIVIDADE DO SEGUNDO APELO CARACTERIZADA. PRIMEIRO APELO DESPROVIDO E SEGUNDO NÃO CONHECIDO.” (
Apelação Cível, Nº 70082356817, Décima Quinta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Vicente Barrôco de Vasconcellos, Julgado em: 11-12-2019).

“
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. INSURGÊNCIA DO REQUERENTE. ALEGAÇÃO DE APROXIMAÇÃO DAS PARTES. EVIDENCIADA A PARTICIPAÇÃO DO CORRETOR NA APROXIMAÇÃO DAS PARTES É DEVIDA A COMISSÃO PELA VENDA DO IMÓVEL. OBRIGAÇÃO DO VENDEDOR PELO PAGAMENTO DA COMISSÃO DEVIDA. AUSÊNCIA DE ACORDO FIRMADO ENTRE AS PARTES TRANSFERINDO A OBRIGAÇÃO AO COMPRADOR. SENTENÇA MANTIDA. Restando evidenciado, através dos elementos probatórios acostados aos autos, a efetiva participação do corretor na aproximação das partes e a celebração de transação envolvendo o imóvel apresentado,
é devida a comissão de corretagem pelos serviços prestados, a serem pagos pelo vendedor do imóvel, quando ausente avençada transferido à obrigação ao comprador
. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO
.” (TJ-SC - AC: 00020156420128240005 Balneário Camboriú 0002015-64.2012.8.24.0005, Relator: José Agenor de Aragão, Data de Julgamento: 25/10/2018, Quarta Câmara de Direito Civil).

Se não há qualquer transferência da incumbência ao comprador, a obrigação do pagamento da corretagem é do vendedor.

Deste modo, o conjunto probatório é suficiente a comprovar a relação entre a apelada e o apelante, tal como a intermediação em relação à compra e venda do imóvel, em R$ 2.350.000,00 (dois milhões e trezentos e cinquenta mil reais)
, a justificar o valor da corretagem tal como estabelecido na sentença, em R$ 117.500,00 (cento e dezessete mil e quinhentos reais).

Sobre a alegação de que a apelada não teria inscrição no CRECI, há muito o entendimento do STJ é pela desnecessidade:

“
CORRETAGEM DE IMÓVEIS. INSCRIÇÃO NO CRECI. PROVA EXCLUSIVAMENTE TESTEMUNHAL.
- A despeito de não inscrito no "Conselho Regional de Corretores de Imóveis", o intermediador faz jus ao recebimento da comissão de corretagem.
- É admissível a prova exclusivamente testemunhal, quando não se tenha por objetivo provar a existência do contrato em si, mas a demonstração dos efeitos de fato dele decorrentes em que se envolveram os litigantes. Precedentes. Recurso especial não conhecido
.” (REsp n. 87.918/PR, relator Ministro Barros Monteiro, Quarta Turma, julgado em 20/2/2001, DJ de 9/4/2001, p. 365.).

O entendimento é ratificado pelos Tribunais:

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APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM – PLEITO DE RECEBIMENTO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM EM RAZÃO DE INTERMEDIAÇÃO NA COMPRA E VENDA DO IMÓVEL – CABIMENTO – COMPROVAÇÃO DA EXISTÊNCIA DE CONTRATO VERBAL DE CORRETAGEM - VALOR DA COMISSÃO - 6% - INCONTROVERSO – NECESSIDADE DE COMPLEMENTAÇÃO DO VALOR JÁ PAGO –
IRRELEVÂNCIA DA AUSÊNCIA DE INSCRIÇÃO NO CRECI -
DESNECESSIDADE DE PROVAR FATOS NOVOS EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA - PROVAS DOCUMENTAIS E TESTEMUNHAIS NOS AUTOS, QUE CORROBORAM COM A TESE DO AUTOR - RECURSO NÃO PROVIDO – APLICAÇÃO DE HONORÁRIOS RECURSAIS
.” (TJPR - 6ª C. Cível - 0033654-41.2016.8.16.0019 - Ponta Grossa - Rel.: Desembargador Prestes Mattar - J. 17.09.2019).

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APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA - CONTRATO VERBAL DE CORRETAGEM DE IMÓVEL - INTERMEDIAÇÃO ÚTIL DEMONSTRADA - CONCRETIZAÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO - COMISSÃO DE CORRETAGEM DEVIDA - INSCRIÇÃO NO CRECI - DESNECESSIDADE - SENTENÇA MANTIDA. - O contrato de corretagem se caracteriza pelo trabalho de intermediação útil, em que o corretor assume a tarefa de aproximar as partes para a realização de determinada transação - É Pacífico na jurisprudência ser desnecessário que a corretagem esteja firmada em contrato escrito, bastando que se prove o contrato verbal ou a própria intermediação, sendo também
desnecessária a inscrição no Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI) para fazer jus à comissão
- Para a celebração do contrato de corretagem não se exige determinada forma, admitindo-se, inclusive, a verbal. É cabível a prova testemunhal para comprovar a intermediação para venda de imóvel e demonstrar os efeitos dos fatos em que as partes estiveram envolvidas e as obrigações daí decorrentes - A remuneração da comissão de corretagem é exigível quando o corretor alcança o resultado previsto no contrato de mediação, qual seja, a compra e venda do imóvel, em razão de sua comprovada interferência
.” (TJ-MG - AC: 10647160060651001 MG, Relator: Shirley Fenzi Bertão, Data de Julgamento: 06/06/2018, Data de Publicação: 20/06/2018).

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MEDIAÇÃO – COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM – AUSÊNCIA DE INSCRIÇÃO NO ÓRGÃO PROFISSIONAL (CRECI) – MERA IRREGULARIDADE QUE NÃO SERVE DE ESCUSA PARA O NÃO PAGAMENTO DA COMISSÃO AJUSTADA. É de se reputar como possível a cobrança de valores decorrentes de intermediação exitosa para a venda de imóvel,
sendo prescindível a inscrição do autor no CRECI, cuja ausência constitui mera irregularidade que não macula o ajuste entabulado, de forma que não implica na perda do direito à remuneração
. MEDIAÇÃO - COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM - OBRIGAÇÃO DA RÉ DE PAGAR A PARTE CABÍVEL AO AUTOR (50%), RELATIVO À COMISSÃO PELA INTERMEDIAÇÃO DO NEGÓCIO - RECONHECIMENTO - SENTENÇA MANTIDA POR SEUS FUNDAMENTOS - ART. 252 DO RITJ/SP. O corretor tem direito à comissão pela intermediação do negócio efetivamente concretizado. "In casu", como o autor logrou comprovar que, com o seu trabalho, aproximou as partes (vendedora e compradora) e, tendo sido concretizado o negócio imobiliário, devem a ré pagar ao autor a parte a ele cabível (50%) a título de comissão de corretagem. Assim, deve ser mantida a sentença, cujos fundamentos se adotam como razão de decidir na forma do art. 252 do Regimento Interno deste Tribunal
.” (TJ-SP - APL: 02204343720118260100 SP 0220434-37.2011.8.26.0100, Relator: Paulo Ayrosa, Data de Julgamento: 07/07/2015, 31ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 08/07/2015).

Deste modo, escorreita a sentença, pois o conjunto probatório é suficiente a se concluir pela ciência da intermediação pela empresa apelada na compra e venda, em que o apelante auferiu proveito econômico e se nega a arcar com a corretagem.

Ante o exposto, DESPROVEJO o recurso.

Majoro os honorários para 20%.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 14/05/2024