Tribunal: TJMT
Processo: 1006140-61.2022.8.11.0040
Relator(a): MARCIO VIDAL
Órgão julgador: MARCIO VIDAL
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-09-03
Data de publicação: 2024-09-06

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1006140-61.2022.8.11.0040
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Locação de Imóvel, Efeitos]
Relator:
Des(a).
MARCIO VIDAL

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO VIDAL, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[CINE LASER CINEMAS LTDA - CNPJ: 03.569.447/0004-17 (APELANTE), CARLA CRISTINA CEZARIO - CPF: 695.590.741-72 (ADVOGADO), RENATA SILVA COSTA SALCI - CPF: 039.301.946-27 (ADVOGADO), ELIENE ALMEIDA SCARSINSKI - CPF: 160.494.201-06 (APELADO), MARCOS HENRIQUE ALMEIDA SCARSINSKI - CPF: 690.794.041-87 (ADVOGADO), LAURA ELENA RIBEIRO DE ALMEIDA STEPHANINI - CPF: 506.882.351-15 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARCIO VIDAL, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
À UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO, NOS TERMOS DO VOTO DO RELATOR.

EMENTA

CIVIL E PROCESSO CIVIL – RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO COMERCIAL – NULIDADE SENTENÇA – JUÍZO INCOMPETENTE – CONFLITO DE COMPETÊNCIA JULGADO – PRELIMINAR PREJUDICADA – NEGATIVA DO LOCADOR – IMPOSSIBILIDADE – REQUISITOS DO ART. 52, DA LEI 8.245/1991, NÃO DEMONSTRADOS PARA REJEIÇÃO – PRAZO DA LOCAÇÃO COMERCIAL DE 5 (CINCO) ANOS – PERÍODO LEGALMENTE PREVISTO – ART. 51, I E III, DA LEI 8.245/1991 – RENOVAÇÃO CONCEDIDA – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PROVIDO.

Diante do fato de o Juízo definido como competente, no julgamento do conflito de competência suscitado, ser aquele que prolatou a sentença recorrida, prejudicada a preliminar de incompetência absoluta do Juízo sentenciante, aventada pela Apelante.

Sabe-se que a Lei n. 8.245/1991 dispõe sobre as locações de imóveis urbanos, bem como acerca dos procedimentos a elas inerentes.

Enquanto o art. 51, da mencionada lei, estabelece diretrizes para as locações de imóveis comerciais, bem como os requisitos para que o locatário tenha direito à renovação do contrato, o art. 52 elenca as hipóteses em que o locador não está obrigado a renovar o pacto.

Quando as razões da negativa não são comprovadas pelo locador e o locatário do estabelecimento comercial demonstra que preenche os requisitos para renovação do contrato, terá esse direito assegurado, pelo prazo de 05 (cinco) anos.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. MÁRCIO VIDAL

Egrégia Câmara,

Trata-se de Recurso de Apelação, interposto pela empresa Cine Laser Cinemas Ltda., contra a sentença prolatada pelo Juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de Sorriso, que, nos autos da
Ação Renovatória de Contrato de Locação Comercial
, julgou improcedente o pedido inicial, determinou que a Requerente desocupe o imóvel, no prazo de 30 (trinta) dias, e condenou-a ao pagamento do ônus da sucumbência, com honorários advocatícios arbitrados em 10% do valor da causa.

A pessoa jurídica Apelante suscita a preliminar de nulidade da sentença, sob a alegação de ter sido proferida por Juízo absolutamente incompetente em relação à matéria.

No mérito, assevera a necessidade de reforma do ato sentencial, visto que atua no ramo de exibição de filmes cinematográficos e encontra-se instalada em duas salas comerciais do Park Shopping Sorriso, Âncora 02, de propriedade do Sr. Iaran Gimenes de Oliveira, e a Âncora 01, objeto do contrato de locação
sub judice
.

Esclarece que o contrato de locação foi firmado, em 2013, com o Sr. Bernardo Scarsinski, falecido em 2019, com quem sempre teve uma relação harmoniosa.

Sustenta que as finanças da empresa sofreram desequilíbrio, em 2020, devido à Pandemia do Covid-19 e, diante dessa circunstância, tentou contato com o procurador do espólio, a fim de que o índice de reajuste do aluguel fosse revisto, pois o IGPM, pactuado, teve alta exacerbada naquele período. No entanto, a tentativa de renegociação administrativa foi infrutífera.

Aduz que, diante da decisão prolatada nos autos da ação revisional de aluguel n. 1002209-84.2021.811.0040, que concedeu a tutela de urgência pleiteada e congelou o valor do aluguel do ano de 2021, a Apelante adimpliu todos os valores em atraso.

Expõe que o fundamento da sentença quanto ao não preenchimento dos requisitos para renovação do contrato não condiz com a realidade dos fatos, pois defende sempre ter cumprido as obrigações contratuais.

Reforça que, no ano de 2021, pagou os valores correspondentes ao aluguel da sala, a menor, pois não havia parâmetros para reajuste e, assim que a decisão judicial definiu o valor, providenciou o pagamento imediato de todos os aluguéis em atraso, bem como a complementação dos que foram pagos abaixo do devido.

Diante dessas circunstâncias, sustenta a reforma da sentença, pois afirma jamais ter agido com má-fé durante a vigência do contrato de locação.

Defende, também, que o fundamento utilizado pelo Juiz Singular acerca do valor do aluguel, que o Apelado sustenta estar defasado, deve ser reformado, porque tal situação não resulta qualquer prejuízo ao Recorrido, já que a renovação do contrato da outra sala se deu pelo importe de R$ 5.818,45 (cinco mil e oitocentos e dezoito reais e quarenta e cinco centavos), valor compatível com aquele cobrado pelo Recorrido.

Ao final, requer o acolhimento das preliminares suscitadas e, caso esse não seja o entendimento, pugna pelo provimento do Apelo, a fim de que a sentença recorrida seja reformada e o contrato de locação renovado.

O pedido de concessão de efeito suspensivo a este recurso de apelação foi deferido, nos termos da decisão deste relator, prolatada nos autos da Petição n. 1014452-78.2024.8.11.0000.

Contrarrazões da Apelada pelo não provimento do recurso, no id. 222549193.

É o relatório.

V O T O

EXMO. SR. DES. MÁRCIO VIDAL (RELATOR)

Eminentes Pares,

Conforme relatado, a pessoa jurídica Cine Laser Cinemas Ltda. insurge-se contra a sentença prolatada pelo Juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de Sorriso, nos autos da
Ação Renovatória de Contrato de Locação Comercial
, por ela ajuizada em desfavor de Eliene Almeida Scarsinski, representante do espólio de Bernardo Scarsinski.

Na ocasião, o mencionado Magistrado julgou improcedente o pedido inicial, determinou que a Apelante desocupe o imóvel, no prazo de 30 (trinta) dias, e condenou-a ao pagamento do ônus da sucumbência, com honorários advocatícios arbitrados em 10% do valor da causa.

Extrai-se dos autos que a Apelante moveu a referida ação, alegando o preenchimento dos requisitos legais para renovação do contrato de locação, pedido negado, administrativamente, pela Locadora.

Narrou que o primeiro negócio jurídico de locação comercial foi firmado, em 1º.02.2013, com o Sr. Bernardo Scarsinski, falecido em 2019, contrato renovado em 23.05.2018, por mais 5 (cinco) anos, iniciado em 1º.02.2018, com término previsto para 31.01.2023.

Após a recusa da Apelada ao pedido de renovação por mais 05 (cinco) anos, a partir de fevereiro de 2023, enviado por notificação extrajudicial, ajuizou a ação renovatória de contrato de locação comercial.

Tendo em vista que a Apelante suscita a preliminar de incompetência absoluta do Juízo sentenciante, importante consignar que se extrai do trâmite processual de 1ª Instância que, na primeira apreciação da petição inicial, o Juízo da 1ª Vara Cível de Sorriso identificou a existência de conexão entre essa demanda e a ação de revisão de contrato n. 1002209-84.2021.8.11.0040, em trâmite perante a 3ª Vara Cível, daquela mesma Comarca e, por essa razão, declinou da competência e determinou a remessa dos autos aquele outro Juízo, onde a inicial foi recebida.

Por sua vez, o Juízo da 3ª Vara Cível identificou a existência de conexão entre a demanda recebida e os autos de inventário n. 1000572-98.2021.8.11.0040, da 5ª Vara Cível, e declinou da competência.

O Juízo da 5ª Vara Cível determinou, então, a remessa dos autos ao CEJUSC, para tentativa de conciliação, a qual resultou frustrada.

Após a devida instrução processual, os autos foram conclusos para julgamento, em 27.02.2024. No entanto, em 07.03.2024, o Juízo da 5ª Vara Cível esclareceu acerca de sua especialidade para julgamento de causas que envolvam direito das sucessões e de família e, também, a diferença entre a causa de pedir e o pedido da ação de inventário e da renovatória de contrato de locação.

Desta feita, defendendo a inexistência de conexão, suscitou o
Conflito Negativo de Competência n. 1008105-29.2024.8.11.0000
, que tramitou na 2ª Turma de Câmaras Reunidas de Direito Privado, sob relatoria deste Desembargador, cuja decisão liminar definiu como competente para apreciar os pedidos urgentes, o Juízo da 1ª Vara Cível, que posteriormente, na análise do mérito, foi declarado definitivamente competente para julgamento da causa.

Diante do fato de o Juízo definido como competente ter prolatado a sentença aqui recorrida,
prejudicada
a preliminar de incompetência absoluta do Juízo sentenciante
, aventada pela Apelante.

Diante da sentença de improcedência do pedido inicial de renovação do contrato de locação, a Apelante recorre.

Pois bem.

Sabe-se que a Lei n. 8.245/1991 dispõe sobre as locações de imóveis urbanos, bem como acerca dos procedimentos a elas inerentes.

Consigna-se, também, que apesar do conhecimento acerca da desnecessidade de subscrição dos artigos de lei nos julgados, certo é que por se tratar de legislação especial e porque a sentença combatida fundamentou o convencimento do Juízo Singular nas hipóteses ali previstas, este Relator pede vênia para colacionar os artigos legais que abarcam a hipótese do caso em tela.

A partir do art. 51 a mencionada legislação estabelece diretrizes para as locações de imóveis comerciais e o citado artigo prevê:

Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio,
o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo
,
desde que,
cumulativamente
:

I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de
cinco anos
;

III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

§ 1º O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação; no caso de sublocação total do imóvel, o direito a renovação somente poderá ser exercido pelo sublocatário.

§ 2º Quando o contrato autorizar que o locatário utilize o imóvel para as atividades de sociedade de que faça parte e que a esta passe a pertencer o fundo de comércio, o direito a renovação poderá ser exercido pelo locatário ou pela sociedade.

§ 3º Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos sócios, o sócio sobrevivente fica sub - rogado no direito a renovação, desde que continue no mesmo ramo.

§ 4º O direito a renovação do contrato estende - se às locações celebradas por indústrias e sociedades civis com fim lucrativo, regularmente constituídas, desde que ocorrentes os pressupostos previstos neste artigo.

§ 5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor. [Sem destaque no original].

Por sua vez, o art. 52 estabelece:

Art. 52.
O locador não estará obrigado a renovar
o contrato se:

I - por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade;

II - o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.

§ 1º Na hipótese do inciso II, o imóvel não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário, salvo se a locação também envolvia o fundo de comércio, com as instalações e pertences.

§ 2º Nas locações de espaço em shopping centers, o locador não poderá recusar a renovação do contrato com fundamento no inciso II deste artigo.

§ 3º O locatário terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, se a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em melhores condições, ou se o locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar.

Vê-se que, enquanto o art. 51 elenca as hipóteses em que o locatário tem o direito à renovação do contrato firmado, o art. 52 esclarece aquelas em que o locador não está obrigado a renovar.

Além disso, os artigos 71 a 75, da mesma legislação, especificam as regras para a ação renovatória, e os incisos do art. 71, aqui já citado, relacionam o que deve ser comprovado para o seu ajuizamento. Confira:

Art. 71. Além dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com:

I - prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51;

II - prova do exato cumprimento do contrato em curso;

III - prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia;

IV - indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação;

V - indicação de fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Economia, Fazenda e Planejamento, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, em qualquer caso e desde logo, a idoneidade financeira;

V – indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Fazenda, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, desde logo, mesmo que não haja alteração do fiador, a atual idoneidade financeira; (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)

VI - prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for;

VII - prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título oponível ao proprietário.

Parágrafo único. Proposta a ação pelo sublocatário do imóvel ou de parte dele, serão citados o sublocador e o locador, como litisconsortes, salvo se, em virtude de locação originária ou renovada, o sublocador dispuser de prazo que admita renovar a sublocação; na primeira hipótese, procedente a ação, o proprietário ficará diretamente obrigado à renovação.

Ademais, o art. 72 prevê as matérias que o locador deverá se ater em sua contestação, e relaciona:

Art. 72. A contestação do locador, além da defesa de direito que possa caber, ficará adstrita, quanto à matéria de fato, ao seguinte:

I - não preencher o autor os requisitos estabelecidos nesta lei;

II - não atender, a proposta do locatário, o valor locativo real do imóvel na época da renovação, excluída a valorização trazida por aquele ao ponto ou lugar;

III - ter proposta de terceiro para a locação, em condições melhores;

IV - não estar obrigado a renovar a locação (incisos I e II do art. 52).

§ 1º No caso do inciso II, o locador deverá apresentar, em contraproposta, as condições de locação que repute compatíveis com o valor locativo real e atual do imóvel.

§ 2º No caso do inciso III, o locador deverá juntar prova documental da proposta do terceiro, subscrita por este e por duas testemunhas, com clara indicação do ramo a ser explorado, que não poderá ser o mesmo do locatário. Nessa hipótese, o locatário poderá, em réplica, aceitar tais condições para obter a renovação pretendida.

§ 3º No caso do inciso I do art. 52, a contestação deverá trazer prova da determinação do Poder Público ou relatório pormenorizado das obras a serem realizadas e da estimativa de valorização que sofrerá o imóvel, assinado por engenheiro devidamente habilitado.

§ 4º Na contestação, o locador, ou sublocador, poderá pedir, ainda, a fixação de aluguel provisório, para vigorar a partir do primeiro mês do prazo do contrato a ser renovado, não excedente a oitenta por cento do pedido, desde que apresentados elementos hábeis para aferição do justo valor do aluguel.

§ 5º Se pedido pelo locador, ou sublocador, a sentença poderá estabelecer periodicidade de reajustamento do aluguel diversa daquela prevista no contrato renovando, bem como adotar outro indexador para reajustamento do aluguel.

Da análise detida dos autos, verifica-se que a defesa da Apelada está baseada em 03 (três) circunstâncias: 1) a Apelante não preenche os requisitos do art. 51, para renovação; 2) o valor da locação encontra-se defasado; e 3) a Apelante encontra-se inadimplente quanto ao pagamento das taxas condominiais do shopping, as quais são de sua total responsabilidade.

Importante destacar que o recurso interposto contra a sentença prolatada na ação de revisão contratual, na qual havia discussão travada entre as partes deste recurso, acerca do índice de reajuste aplicado ao contrato, foi julgado e, por unanimidade, manteve a sentença. Veja-se:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – RECURSO DE APELAÇÃO – REVISIONAL DE CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL – NULIDADE DO ATO SENTENCIAL – AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO – INOCORRÊNCIA – PRELIMINAR REJEITADA – LEI 8.245/1991 – TEORIA DA IMPREVISÃO – CABIMENTO – COVID-19 – AFASTAMENTO DA CLÁUSULA PENAL – POSSIBILIDADE – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

As sentenças e decisões interlocutórias devem ser fundamentadas, cabendo ao Magistrado expor as razões do seu convencimento, demonstrando a interpretação que fez da norma jurídica aplicável e a correlação entre ela e os fatos específicos do caso concreto.

A decisão concisa não conduz à ausência de fundamentação, desde que fiquem expressas as razões do convencimento do julgador.

Sabe-se que a Lei n. 8.245/1991 dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes e que há previsão expressa acerca das penalidades por descumprimento de cláusulas contratuais.

Quando o caso em análise versa sobre um período atípico vivenciado pela sociedade mundial, que foi aquele a partir de 2020, em que o Brasil teve que enfrentar a Pandemia do Covid-19, que acarretou prejuízos econômicos a muitas empresas, especialmente, àquelas que atuam nos ramos de entretenimento, é cabível a aplicação da Teoria da Imprevisão para restabelecimento do equilíbrio econômico-financeiro do contrato.

É cediço que o cenário pandêmico justifica o afastamento da cláusula penal dos contratos de locação. (TJMT. RAC: 1002209-84.2021.8.11.0040. Órgão julgador: Quinta Câmara de Direito Privado. Relator: Márcio Vidal. Julgamento: 30/07/2024. Publicação: 31/07/2024).

Ademais, relevante informar que naquela demanda ficou determinado o congelamento do valor do aluguel durante o ano de 2021, devido à Pandemia do Covid-19.

Diante disso e da análise da tese de defesa trazida pela Apelada, certo é que o período que ela menciona como de inadimplência da Recorrente é justamente aquele alcançado pelos problemas financeiros enfrentados em decorrência da Pandemia do Covid-19.

Além disso, importante destacar que o documento de id. 222549151 colacionado aos autos pela Apelante, em sede de impugnação, expedido em 26/09/2023, pela Administração do Pak Shopping Sorriso, demonstra que as taxas condominiais estão quitadas e, portanto, não há que se falar em descumprimento de obrigação contratual por parte da Apelante.

E, definida a situação do reajuste, o que não foi pago durante o ano de 2022, foi quitado de uma só vez, conforme comprovante de depósito da diferença dos aluguéis não paga durante o ano de 2022 (ids. 222549164 e 222549166).

Desta feita, de acordo com a legislação em vigor, o locatário de estabelecimento comercial, que preenche os requisitos para renovação do contrato, terá esse direito assegurado, pelo prazo de 05 (cinco) anos.

Sendo esse, inclusive, o entendimento jurisprudencial já exposto pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ). Confira:

RECURSO ESPECIAL. CIVIL. LEI DE LOCAÇÕES. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO. AUSÊNCIA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. VIOLAÇÃO DO ART. 489 DO CPC/2015. INOCORRÊNCIA. OMISSÃO, OBSCURIDADE E CONTRADIÇÃO. VIOLAÇÃO AO ART. 1022 DO CPC/2015. INOCORRÊNCIA. PERÍCIA. LAUDO INCONCLUSIVO. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULA 7/STJ.
NEGATIVA DO LOCADOR EM RENOVAR O CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. EXCEÇÃO DO ART. 52, I e ART. 72, IV E § 3º DA LEI 8.245/91.
SÚMULA 7.
PRAZO DA LOCAÇÃO COMERCIAL NO CONTRATO RENOVADO. PRAZO LEGAL DE 5 (CINCO) ANOS.
IMPOSSIBILIDADE DE FIXAÇÃO DE PRAZO SUPERIOR AO LIMITE LEGAL.

1. Ação renovatória de contrato de locação comercial.

2. Recurso especial interposto por RELUP 3 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA em 13/6/2020 e concluso ao gabinete em 25/11/2021.

3. Agravo em recurso especial interposto por LOJAS AMERICANAS S/A em 22/1/21 e concluso ao gabinete em 25/11/2021.

4. O propósito recursal consiste em verificar se: (a) houve negativa de prestação jurisdicional; (b) na perícia realizada, o perito deixou de empregar análise técnica ou científica dos fatos; (c) é possível a determinação de renovação do contrato de locação comercial por prazo superior àquele legal de 5 (cinco) anos, independente do prazo de vigência inicial do contrato; e (d) é possível obrigar o locador a renovar o contrato de locação comercial, mesmo que este comprove o desejo em realizar obras para fazer modificações de natureza tal que aumente o valor do negócio ou da propriedade.

5. Devidamente analisadas e discutidas as questões de mérito e fundamentado corretamente o acórdão recorrido, de modo a esgotar a prestação jurisdicional, não há que se falar em violação do art. 489 e ao art. 1.022, ambos do CPC/2015.

6. Ao pretender a agravante LOJAS AMERICANAS S/A a reanálise da prova pericial elaborada por alegada ausência de "análise técnica ou científica realizada pelo perito", seria exigido o reexame de fatos e provas, o que é vedado em recurso especial pela Súmula 7/STJ.

7. Alegação do recorrente RELUP 3 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA de violação ao art. 52, inciso I, bem como ao art. 72, inciso IV e § 3º, todos da Lei 8.245/91, os quais abrem exceção ao locador para proceder a não renovação do contrato mediante a comprovação do desejo de realização de modificações no imóvel, de natureza tal que aumente o valor do negócio ou da propriedade, também esbarra no óbice da Súmula 7, desta Corte, uma vez que implica o revolvimento de fatos e provas para verificação dos requisitos autorizadores da exceção.

8. O prazo de renovação do contrato de locação não comercial está descrito no art. 51, caput, da Lei 8.245/91, que determina que "nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo".

9. Busca a ação renovatória garantir, além dos direitos do locatário face às pretensões ilegítimas do locador de se apropriar do patrimônio imaterial, também os do locador, de forma a evitar a eternização do contrato de locação, restringindo o direito de propriedade e violando a própria natureza bilateral e consensual da avença locatícia.

10. Cinco anos configura prazo razoável para a renovação do contrato de locação comercial, a qual pode ser requerida novamente pelo locatário ao final do período, uma vez que a lei não limita essa possibilidade.

11. Agravo conhecido para conhecer em parte do recurso especial interposto por LOJAS AMERICANAS S/A e, nessa extensão, negar-lhe provimento; recurso especial apresentado por RELUP 3 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. conhecido em parte e, nessa extensão, provido. (STJ. REsp: 1971600 RJ 2021/0288014-0. Órgão Julgador: Terceira Turma. Julgamento: 02/08/2022. Publicação: 26/08/2022). [Sem negrito no original].

Importante ressaltar, conforme mencionado no aresto transcrito alhures, que o direito à renovação aqui assegurado não é uma carta em branco para que haja renovação
ad eternum
do contrato em análise. No entanto, é preciso equilibrar a situação das partes contratuais.

Quanto à alegação da Apelada de que o valor do contrato de locação encontra-se defasado, certo é que não se encontra demonstrado nos autos qualquer proposta de pagamento de valor melhor ao que vem sendo cobrado da Apelante, até porque há entendimento jurisprudencial de que, para que a recusa do locador seja legítima, necessário que o motivo apresentado seja adequado e esteja devidamente comprovado, para afastar o direito de renovação legalmente assegurado ao locatário. Veja-se:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO RENOVATÓRIA. LOCAÇÃO. LEI N. 8.245/91. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. REQUISITOS AUTORIZADORES DA AÇÃO RENOVATÓRIA. INTELIGÊNCIA DOS ARTIGOS 51 E 71. AUSÊNCIA DE INSURGÊNCIA ESPECÍFICA DE TAIS REQUISITOS, PELO LOCADOR.
LOCADOR QUE NÃO TEM INTERESSE NA MANUTENÇÃO DO CONTRATO. MOTIVO QUE NÃO É APTO A AFASTAR O DIREITO DO LOCATÁRIO. LOCATÁRIO QUE TERÁ DIREITO À RENOVAÇÃO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL.
SENTENÇA ESCORREITA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

1. A Lei de Locações n. 8.245/91 estabelece que ao locatário é dado o direito de renovar, judicialmente, o contrato de locação de imóvel destinado ao comércio, por igual prazo do contrato originalmente firmado, desde que os requisitos estabelecidos pelos artigos 51 e 71 estejam previamente preenchidos.

2. Por sua vez, ao contestar a ação, o art. 72 da Lei de Locação permite ao locador, além da defesa de direito que entenda cabível, apontar que: (I) o locatário não preencheu os requisitos impostos na Lei de Locação; (II) o valor da locação apontado na petição inicial esteja de acordo com o valor de mercado; (III) a existência de proposta por terceiro; ou/e (IV) não estar obrigado a renovação, conforme o artigo 52 dispõe.

3. No caso concreto, o apelante não aponta em suas razões recursais nenhum dos motivos aptos a impossibilitar a renovação do contrato pactuado. Nota-se, as únicas alegações da parte apelante é de que: (I) não possui interesse na renovação no contrato, bem como (II) a previsão contratual de que em havendo notificação prévia de descontinuação do contrato, antes do seu encerramento, a locação não prevalecerá. Contudo, tem-se que é justamente a previsão de data certa de encerramento do contrato de locação que dá direito ao locatário de pleitear a ação renovatória, conforme previsão do artigo 51, inciso I, da Lei de Locação.

4. Não está sendo afastado do apelante o direito à propriedade em sua plenitude, eis que o pagamento mensal das parcelas de aluguéis está sendo feito, fato que não é negado pelo recorrente. Logo,
o que se vislumbra é que a própria lei prevê que o interesse na manutenção do comércio localizado no imóvel locado, se sobrepõe ao interesse do locador de retomar o bem em questão, até porque em tempos de interpretação sistemática constitucional, o direito à propriedade encontra limitação no princípio da função social.
(TJPR - 18ª C.Cível - 0028646-35.2019.8.16.0001 - Curitiba - Rel.: DESEMBARGADOR MARCELO GOBBO DALLA DEA - J. 06.12.2021). (TJ-PR - APL: 00286463520198160001 Curitiba 0028646-35.2019.8.16.0001 (Acórdão), Relator: Marcelo Gobbo Dalla Dea, Data de Julgamento: 06/12/2021, 18ª Câmara Cível, Data de Publicação: 07/12/2021).

Na verdade, o que se vê, do documento de id. 222549185, é que o valor do aluguel (R$ 4.527,82 – quatro mil e quinhentos e vinte e sete reais e oitenta e dois centavos) se encontra razoável quando comparado àquele pago pela locatária para a sala ao lado, em que também funciona o cinema (R$ 5.818,45 – cinco mil e oitocentos e dezoito reais e quarenta e cinco centavos), levando-se em consideração que em relação à Recorrida houve a determinação de congelamento do valor do aluguel, durante o ano de 2021.

Nesse sentido, o entendimento jurisprudencial abaixo:

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO COMERCIAL – PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA – PREMILINAR AFASTADA – RENOVAÇÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO – CONTRATO DE LOCAÇÃO COMPARATIVO DE VALOR SIMILAR – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

1. O julgamento antecipado da lide não caracteriza cerceamento de defesa quando a matéria em questão pode ser analisada com a documentação juntada e as provas ofertadas pelas partes são suficientes para o deslinde do processo.

2. Existência de contrato de aluguel comparativo apresentado pela parte demonstrando que o valor fixado na ação renovatória de locação comercial está compatível com o valor mercadológico.
(TJMT. RAC: 0000199-96.2017.8.11.0049. Órgão Julgador: Segunda Câmara de Direito Privado. Relator: Des. Sebastião de Moraes Filho. Julgamento: 29/05/2024. Publicação: 03/06/2024). [Sem negrito no original].

Diante das considerações acima expostas, a reforma da sentença recorrida é a conclusão que melhor se adequa a este caso.

Ademais, a modificação traz como consequência, ainda, a inversão do ônus da sucumbência que passa a ser de responsabilidade da Apelada.

Forte nessas razões,
DÁ-SE PROVIMENTO
ao Recurso da Apelação interposto pela Cine Laser Cinemas Ltda., para conceder-lhe o direito à renovação do contrato de locação comercial, por mais 05 (cinco) anos, ou seja, a partir de fevereiro de 2023 a janeiro de 2028.

Por conseguinte, condena-se a Apelada ao ônus da sucumbência, com honorários advocatícios arbitrados em 10% do valor atualizado da causa.

É como se vota.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 03/09/2024