Tribunal: TJMT
Processo: 1015522-29.2021.8.11.0003
Relator(a): DIRCEU DOS SANTOS
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-05-22
Data de publicação: 2024-05-29

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1015522-29.2021.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Espécies de Contratos, Compra e Venda, Indenização por Dano Material, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA]

Parte(s):

[JANIO PEREIRA RIBEIRO - CPF: 026.199.331-37 (APELADO), EDUARDO NAVES PASCHOAL MACKIEVICZ - CPF: 048.927.271-13 (ADVOGADO), PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 15.291.183/0001-19 (APELANTE), GUSTAVO AUGUSTO HANUM SARDINHA - CPF: 718.782.201-44 (ADVOGADO), PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 15.291.183/0001-19 (APELANTE), BRDU SPE VERMONT LTDA - CNPJ: 17.804.316/0001-39 (APELANTE), BRDU SPE VERMONT LTDA - CNPJ: 17.804.316/0001-39 (APELANTE), BRDU SPE VERMONT LTDA - CNPJ: 17.804.316/0001-39 (APELADO), GUSTAVO AUGUSTO HANUM SARDINHA - CPF: 718.782.201-44 (ADVOGADO), PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 15.291.183/0001-19 (APELADO), EDUARDO NAVES PASCHOAL MACKIEVICZ - CPF: 048.927.271-13 (ADVOGADO), JANIO PEREIRA RIBEIRO - CPF: 026.199.331-37 (APELANTE), CAIO CESAR PEREIRA DA MOTA OLIVEIRA - CPF: 893.635.901-00 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU OS RECURSOS.

E M E N T A

APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – LOTE URBANO – APLICAÇÃO DO CDC – ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO – RESCISÃO POR CULPA DA CONSTRUTORA – ALEGADO CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR – PANDEMIA COVID-19 – NECESSIDADE DE PROVA CABAL - DEVOLUÇÃO INTEGRAL DA QUANTIA PAGA – SÚMULA 543-STJ – o MORAL CONFIGURADO –
QUANTUM
MANTIDO – SENTENÇA ESCORREITA –
RECURSOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS.

Os contratos de compra e venda, com obrigação da construtora de edificar unidades imobiliárias, estão submetidos à legislação consumerista.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Inteligência da Súmula 543/STJ.

Embora notório o conhecimento do cenário instaurado pela pandemia da Covid-19, tal alegação, por si só, despida da comprovação do impacto no empreendimento imobiliário, não justifica o excessivo atraso na entrega da obra, inclusive ultrapassado o período de tolerância.

A frustração do consumidor que adquire imóvel para moradia, somada à demora injustificada da vendedora, ultrapassa os meros aborrecimentos, causando dano moral na parte que se vê impossibilitada de utilizar o bem na data estipulada para a entrega.

Deve ser mantido o valor da indenização fixado dentro dos padrões de razoabilidade e proporcionalidade, bem como por estar de acordo com os precedentes jurisprudenciais análogos.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de apelações cíveis interpostas contra a sentença, de Id. 181793828, proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível da Comarca de Rondonópolis que, nos autos da Ação de Rescisão de Contrato c/c Devolução de Quantia Paga e Indenização por Danos Morais n. 1015522-29.2021.8.11.0003, ajuizada por JÂNIO PEREIRA RIBEIRO em face de PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e outra, julgou procedentes os pedidos inicias para declarar a rescisão do contrato de compra e venda do imóvel descrito na inicial, com o retorno das partes ao
status quo ante
, devendo a parte ré a restituição dos valores pagos pelo autor, os quais deverão ser corrigidos com juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação, e correção monetária a partir dos desembolsos, acrescido da multa de 10% (dez por cento) sobre o valor das parcelas pagas, bem como condenar as requeridas ao pagamento de R$8.000,00 (oito mil reais) a título de reparação moral, acrescido dos consectários legais de atualização da dívida, além das custas processuais e os honorários advocatícios, estes fixados em 15% sobre o valor da condenação.

Em suas razões recursais, as requeridas apelantes defendem: a) a ilegitimidade passiva da BRDU SPE VERMONT LTDA, ao fundamento de que o contrato objeto da celeuma sequer foi com ela firmado; b) que devem ser aplicadas as disposições da Lei no. 13.786/2018, restituindo-se os valores na forma do art. 32-A, isto porque, foi o apelado quem deu causa à rescisão do contrato, de modo que o valor por ele pago deverá sofrer os descontos previstos na atual Lei no. 13.786/2018, em observância ao princípio do
pacta sunt servanda
; c) não houve descumprimento contratual por culpa da parte requerida, de modo que entende ter direito a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo apelado; d) inexistência do direito da parte autora à restituição do valor referente a arras e comissão de corretagem; e) descabimento de danos morais e, subsidiariamente, sua minoração.

Ressaltam, ainda, que não podia antever o início de um período pandêmico em fevereiro de 2020, que obrigou a empresa a paralisar as obras por falta de insumos e de mão de obra, aliado aos impactos indiretos que culminaram no atraso dos procedimentos administrativos. Assenta que o contrato de compra e venda estipula expressamente que na ocorrência de caso fortuito ou força maior, a tolerância se prorrogaria por prazo indeterminado, em razão da demonstração de força maior ocasionada pela pandemia da COVID-19.

Por sua vez, o autor apela, de forma adesiva, no Id. 181793841, buscando a reforma da sentença para determinar a aplicação da multa contratual sobre o valor do contrato atualizado e não sobre valor das parcelas pagas.

As contrarrazões foram apresentadas, nos ids. 181793841 e 181793850, pugnando, cada qual, pelo desprovimento do recurso da parte adversa.

É o relatório.

Peço dia para julgamento.

Desembargador DIRCEU DOS SANTOS

RELATOR

V O T O R E L A T O R

Colenda Câmara.

Inicialmente, a preliminar de ilegitimidade passiva da BRDU SPE Vermont não merece acolhimento, pois, analisando detidamente os autos, é possível inferir que a logo e o nome da referida empresa foi indicado tanto no contrato de compra e venda, como na proposta assinada pelas partes.

Assim, seja pela integração na cadeia de consumo, a rigor do art. 7º, parágrafo único, do CDC, seja pela teoria da aparência em que o consumidor é permitido demandar contra qualquer um dos integrantes da cadeia de consumo, resta configurada a responsabilidade solidária pelos prejuízos decorrentes de eventual inadimplemento.

Nesse sentido:

“RECURSOS DE APELAÇÃO – RESOLUÇÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – LEGITIMIDADE PASSIVA DA RÉ QUE CARIMBA E TEM O NOME INSERIDO NA PROPOSTA - TESE DE FORÇA MAIOR – PANDEMIA – REJEIÇÃO - AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE NEXO DE CAUSALIDADE – ATRASO QUE PERDUROU APÓS O ARREFECIMENTO DA PANDEMIA – ALIENAÇÃO EXTRAJUDICIAL – DESCABIMENTO EM CASO DE DESCUMPRIMENTO PELAS PRÓPRIAS VENDEDORAS – CORRETAGEM – DEVER DE RESTITUIÇÃO QUANDO RESOLVIDO O CONTRATO POR CULPA DO VENDEDOR – MULTA POR INADIMPLEMENTO ABSOLUTO – INVERSÃO EM FAVOR DO CONSUMIDOR – DANO MORAL – JUROS MORATÓRIOS A PARTIR DA CITAÇÃO – HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA SOBRE O VALOR CONDENATÓRIO – RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS 1. Descabe a aplicação do procedimento de alienação extrajudicial previsto na Lei n.o 9.514/1997, em caso de inadimplemento das próprias vendedoras. 2. Resolvido o contrato por culpa das vendedoras, o valor pago pelo adquirente deve ser restituído integralmente, sem qualquer retenção. 3. Havendo condenação em pecúnia, deve o montante correspondente ser utilizado como base de cálculo dos honorários de sucumbência, em detrimento do valor da causa”
(TJ-MT - AC: 10052573120228110003, Relator: SERLY MARCONDES ALVES, Data de Julgamento: 24/05/2023, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 25/05/2023).

Assim,
rejeito
a preliminar suscitada
.

Quanto ao mérito, ressai dos autos que Jânio Pereira Ribeiro ingressou com AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS, contra PROJETO RIO VERMELHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA E BRDU SPE VERMONT LTDA, visando obter a rescisão do contrato firmado entre as partes; devolução das parcelas pagas; e, o ressarcimento dos danos descritos na inicial.

Discorre que em julho de 2018 firmou contrato de Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda para aquisição do lote nº. 13, Quadra 05, com área de 200m2, no loteamento Residencial Alta Vista Parque. Alega que o prazo para entrega da obra seria em dezembro de 2019, todavia, o prazo estipulado não fora cumprido, e até o momento da propositura o loteamento continua sem perspectiva de conclusão, lhe causando dissabores e aborrecimentos.

Após todo o trâmite processual, a Magistrada
a quo
julgou procedente a pretensão autoral, a fim de declarar a rescisão do contrato de compra e venda do imóvel descrito na inicial, com o retorno das partes ao
status quo ante
, devendo a parte ré a restituição dos valores pagos pelo autor, os quais deverão ser corrigidos com juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação, e correção monetária a partir dos desembolsos, acrescido da multa de 10% (dez por cento) sobre o valor das parcelas pagas, bem como condenar as requeridas ao pagamento de R$8.000,00 (oito mil reais) a título de reparação moral, acrescido dos consectários legais de atualização da dívida, além das custas processuais e os honorários advocatícios, estes fixados em 15% sobre o valor da condenação.

Pois bem.

Importante ressaltar que no caso não se aplica a Lei n°. 13.786/2018, mas sim o art. 53 do CDC, posto que, ainda que baseada em cláusulas contratuais, a relação jurídica estabelecida possui caráter consumerista, o qual dá ensejo à aplicação do CDC:

“Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado”
.

Superado isso, quanto ao cerne, consta dos autos que a parte autora atribui à ré a culpa pela rescisão do contrato entabulado, eis que o atraso na entrega do imóvel impossibilita a continuidade do negócio entabulado.

De fato, do conjunto probatório demonstra-se que realmente houve desídia do empreendimento imobiliário na construção do imóvel, sendo certo que mesmo ultrapassada a data de entrega (dezembro/2019) e o prazo de tolerância, a obra ainda se encontrava em sua fase inicial.

Conquanto a construtora insista na tese de que foi a parte autora apelada que deu causa à rescisão do contrato ao inadimplir as parcelas o que restou sobejamente demonstrado nos autos é que a entrega do imóvel na data aprazada – dezembro/2019, ainda que acrescido do período de tolerância de 180 (cento e oitenta dias), não se concretizaria, tanto assim é que, quando do ajuizamento da presente ação, a parte autora instruiu os autos com fotografias do empreendimento que demonstram que não houve qualquer avanço na construção do empreendimento, pois a obra ainda permanecia em seu estágio inicial, ou seja, quando houve a suspensão do pagamento das prestações pelo consumidor, irremediavelmente o atraso injustificado na entrega da obra já estava configurado, daí porque, inaplicável a teoria da exceção do contrato não cumprido.

Ademais, em suas razões recursais, as requeridas apelantes sustentam a incidência da excludente de força maior para o atraso na entrega do imóvel em decorrência da pandemia de Covid-19, contudo, não há prova de que, de fato, com base em evidências concretas, tal evento tenha prejudicado efetivamente a conclusão e andamento das obras do empreendimento.

A propósito:

“APELAÇÃO CÍVEL – RESCISÃO CONTRATUAL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – LOTE URBANO – APLICAÇÃO DO CDC – ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO – RESCISÃO POR CULPA DA CONSTRUTORA – ALEGADO CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR – PANDEMIA COVID-19 – NECESSIDADE DE PROVA CABAL – DEVOLUÇÃO INTEGRAL – SÚMULA 543-STJ – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – CITAÇÃO – RECURSO DESPROVIDO – SENTENÇA MANTIDA – HONORÁRIOS MAJORADOS. Embora notório o conhecimento do cenário instaurado pela pandemia da Covid-19, tal alegação, por si só, despida da comprovação do impacto no empreendimento imobiliário, não justifica o excessivo atraso na entrega da obra, inclusive ultrapassado o período de tolerância. Ou seja, não basta apenas a alegação de que a pandemia é a causa da inadimplência/descumprimento, faz-se necessário a demonstração cabal, a fim de que não seja responsabilizado pelo prejuízo que causará ao credor. (...) Recurso desprovido. Sentença mantida. Honorários majorados”
(N.U 1000047-96.2022.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 24/05/2023, Publicado no DJE 31/05/2023).

Desta feita, considerando a inexistência de qualquer documento hábil a sustentar os argumentos das requeridas apelantes, bem como ausente documento de que o imóvel foi entregue dentro do prazo estipulado, caracterizada está a inadimplência das requeridas.

Comprovado que a rescisão do contrato se deu em razão do atraso injustificado da obra, cabível a restituição do valor pago de forma imediata, questão essa já sumulada pelo c. STJ, que estabelece que:

“Súmula 543. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”
.

Ainda, sendo a culpa pela rescisão da promitente vendedora, a restituição das parcelas pagas deverá se dar de modo integral, sem qualquer retenção do valor pago a título de despesas administrativas, de forma imediata, e não parcelada, inclusive, acrescida do valor da comissão de corretagem.

Neste sentido:

“APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – LOTEAMENTO CAMPESTRE – ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DA OBRA – RESCISÃO POR CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA – SÚMULA 543 DO STJ – DEVOLUÇÃO INTEGRAL, INCLUINDO A COMISSÃO DE CORRETAGEM – PRESCRIÇÃO DA PRETENSÃO DE RESTITUIÇÃO DA TAXA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM – PRESCRIÇÃO TRIENAL (ART. 206, § 3o, IV, DO CC) – DANO MORAL CONFIGURADO – QUANTUM INDENIZATÓRIO FIXADO EM ATENÇÃO AOS PRINCÍPIOS DA PORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE – MULTA MORATÓRIA – INVERSÃO – 1º APELO – RECURSO CONHECIDO E PROVIDO – 2º APELO – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. O atraso na entrega do imóvel é suficiente para ensejar a pretensão de rescisão do pacto, mesmo porque o adquirente não é obrigado a esperar indefinidamente pela conclusão da obra, ficando a construtora obrigada a devolver integralmente as quantias pagas, sem qualquer retenção, inclusive da comissão de corretagem (Súmula 543/STJ). (...)”
(N.U 1002147-75.2020.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DIRCEU DOS SANTOS, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 02/08/2023, Publicado no DJE 08/08/2023)

Quanto às ‘arras’, independentemente de sua natureza, havendo atraso na entrega do imóvel por culpa da promitente vendedora, o promitente comprador não poderá ter o valor dado a título de arras retido pela vendedora, possuindo o direito à restituição do sinal dado, sob pena de enriquecimento sem causa do vendedor, independentemente de cláusula de arrependimento.

No que atine a multa processual, é cediço que a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) fixou em recurso repetitivo a tese de que a cláusula penal estipulada exclusivamente contra o comprador de imóvel deve servir de parâmetro para a indenização em caso de descumprimento das obrigações contratuais pela empresa vendedora (por exemplo, se houver atraso na entrega da obra).

Ademais, seja por princípios gerais do direito, ou pela principiologia adotada no Código de Defesa do Consumidor, mostra-se abusiva a prática de se estipular penalidade exclusivamente ao consumidor, para a hipótese de mora ou inadimplemento contratual absoluto, ficando isento de tal reprimenda o fornecedor em situações de análogo descumprimento da avença, nesse sentido, deve ser mantida a multa arbitrada na sentença de 10% (dez por cento) sobre o valor das parcelas pagas, vez que está dentro dos limites previstos na Lei da Usura (art. 9º da Lei nº 22.626/33).

Em relação ao dano moral, observando o tempo de atraso na entrega do imóvel, bem como a ausência de excludentes da responsabilidade civil, resta caracterizado o dever de indenizar.

Isso porque, além do interesse econômico que envolve a causa, o interesse extrapatrimonial da parte compradora foi atingido pela conduta ilícita da vendedora, uma vez que é incontroversa a frustração sofrida por ela em razão da morosidade na entrega do imóvel. Esse atraso incomum e injustificado não se trata de mero aborrecimento ou simples insatisfação, mas de relevante frustração e angústia, ensejando a devida compensação.

Reconhecida a ocorrência dos danos morais, deve ser verificada a sua quantificação.

Na reparação do dano moral há uma compensação ou satisfação moral ao ofendido e, paralelamente, a reprovação do ato do ofensor, de modo a desestimulá-lo a reincidir.

O Mestre CAIO MÁRIO DA SILVA PEREIRA adverte acerca dos critérios para a fixação do dano moral, pertinente ao caso em apreço, consoante expôs na sua obra Da Responsabilidade Civil, n. 49, p. 60, 4ª edição, 1993:

“A vítima de uma lesão a algum daqueles direitos sem cunho patrimonial efetivo, mas ofendida em um bem jurídico que em certos casos pode ser mesmo mais valioso do que os integrantes de seu patrimônio, deve receber uma soma que lhe compense a dor ou o sofrimento, a ser arbitrada pelo juiz, atendendo às circunstâncias de cada caso, e tendo em vista as posses do ofensor e a situação pessoal do ofendido. Nem tão grande que se converta em fonte de enriquecimento, nem tão pequena que se torne inexpressiva”

Existem critérios que devem ser observados para fixação do
quantum
indenizatório. Observe-se da jurisprudência:

“RECURSO DE APELAÇÃO - AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS - ACIDENTE DE TRÂNSITO - CONDUTOR MENOR - RESPONSABILIDADE DOS PAIS - ARTIGO 932 DO CÓDIGO CIVIL DE 2002 - RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO - DANO MORAL - CONFIGURADO - QUANTUM - PRINCÍPIOS DA PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE - DECISÃO MANTIDA – Recurso conhecido e desprovido. 1-São também responsáveis pela reparação civil os pais, pelos filhos menores que estiverem sob sua autoridade, termos do artigo 932, inciso I, do Código de Processo Civil. 2. A dor sofrida por acidentado nas proporções constantes dos autos caracteriza-se violação imaterial e, desta forma, sujeita a composição material, com a indenização em dinheiro.
Na fixação do valor da indenização por danos morais o magistrado deve ter prudente arbítrio, levando-se em conta os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, observadas as circunstâncias do caso.
Se o magistrado de piso valorou de acordo com estes critérios, a decisão se apresenta de todo irreprochável.”
(TJMT,
Ap 112220/2015, DES. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO, SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Julgado em 02/12/2015, Publicado no DJE 11/12/2015)

A Juízo
a quo
fixou a quantia de R$8.000,00 (oito mil reais), sendo este valor proporcional ao fato, ao grau de culpa dos envolvidos e aos parâmetros deste Tribunal, não havendo motivos para modificar o
quantum
arbitrado.

Dispositivo
.

Com estas considerações, conheço de ambos os recursos e
NEGO-LHES PROVIMENTO.

Majoro a verba honorária sucumbencial para 20% sobre o valor da condenação, o que faço nos termos do art. 85, § 11, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 22/05/2024