Tribunal: TJMT
Processo: 1028452-45.2022.8.11.0003
Relator(a): SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-02-06
Data de publicação: 2024-02-14

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
: 1028452-45.2022.8.11.0003

Classe:
APELAÇÃO CÍVEL (198)

Assunto:
[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral]

Relator:
Des(a). JOAO FERREIRA FILHO

REDATOR DESIGNADO: EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:
[DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):
[CELIO JOSE DE ARAUJO - CPF: 522.182.791-34 (APELANTE), EDUARDO NAVES PASCHOAL MACKIEVICZ - CPF: 048.927.271-13 (ADVOGADO), KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 97.522.734/0001-72 (APELADO), EDUARDO SILVA MADLUM - CPF: 337.299.208-39 (ADVOGADO), WILLIAM SILVA DE ALMEIDA PUPO - CPF: 314.985.718-08 (ADVOGADO), CELIO JOSE DE ARAUJO - CPF: 522.182.791-34 (APELADO), EDUARDO NAVES PASCHOAL MACKIEVICZ - CPF: 048.927.271-13 (ADVOGADO), EDUARDO SILVA MADLUM - CPF: 337.299.208-39 (ADVOGADO), KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 97.522.734/0001-72 (APELANTE), WILLIAM SILVA DE ALMEIDA PUPO - CPF: 314.985.718-08 (ADVOGADO), LEONARDO HENRIQUE CORTAZZO - CPF: 389.486.328-50 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a). JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR MAIORIA, PROVEU O RECURSO NOS TERMOS DO VOTO DO 1º VOGAL (DES. SEBASTIÃO BARBOSA FARIAS), ACOMPANHADO PELA 2ª VOGAL (DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO) E 4ª VOGAL (DESA. MARIA HELENA GARGAGLIONE PÓVOAS), VENCIDOS O RELATOR (DES. JOÃO FERREIRA FILHO) E 3º VOGAL (DES. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO, QUE VOTARAM PELO DESPROVIMENTO DE AMBOS OS RECURSOS.

E M E N T A

RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS C/C DANOS MORAIS – PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA – REJEIÇÃO - RESCISÃO DECRETADA – CULPA DO VENDEDOR – ATRASO PARA A ENTREGA DO IMÓVEL CONFIGURADO – DEVOLUÇÃO INTEGRAL – VIABILIDADE – INCIDÊNCIA DO CDC - COBRANÇA DE IPTU INDEVIDA AO COMPRADOR – INEXISTÊNCIA DE FRUIÇÃO DO BEM – CLÁUSULA PENAL DEVIDA - DANO MORAL CONFIGURADO – DANOS QUE ULTRAPASSAM O MERO ABORRECIMENTO - JUROS DE MORA A PARTIR DA CITAÇÃO – CORREÇÃO MONETÁRIA A PARTIR DE CADA DESEMBOLSO - SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – DESPROVIMENTO DO RECURSO INTERPOSTO POR KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA E PROVIMENTO DO RECURSO INTERPOSTO POR DENILSON DOS SANTOS AMARAL PARA AFASTAR A DETERMINAÇÃO DE PAGAMENTO DA TAXA DE FRUIÇÃO/OCUPAÇÃO DO BEM.

Não há falar em cerceamento de defesa, em caso de julgamento antecipado da lide, sem a audiência de instrução e julgamento, quando há elementos de prova suficientes para o deslinde da causa.

Em sendo constatada a culpa da Requerida/Construtora pela rescisão do contrato, pois descumpriu os prazos estipulados no contrato e inclusive comercializou o imóvel quando havia suspensão para tal, em razão de liminar deferida em ação civil pública, impõe-se a restituição integral dos valores pagos, não se aplicando a retenção de qualquer quantia paga, à luz da Súmula n. 543 do STJ.

Em face do princípio da paridade das partes no contrato, aplica-se a inversão da cláusula penal em favor da parte autora, que prevê multa sobre o valor do contrato, conforme estabelecido em cláusula contratada.

Fica caracterizado o dano moral decorrente de atraso injustificado de entrega de empreendimento residencial no prazo avençado, situação que ultrapassa o mero aborrecimento, sobretudo porque o atraso foi de anos.

Não havendo posse da parte Autora/Requerente, não há como impor que ele se responsabilize por pagamentos referentes ao IPTU.

Não se aplica ao caso o entendimento firmado pelo colendo Superior Tribunal de Justiça (REsp 1740911/DF, julgado pelo rito de recursos repetitivos – Tema 1002) no qual os juros de mora, em ação de rescisão do contrato de compra e venda por iniciativa do adquirente, incidem a partir do trânsito em julgado da decisão, uma vez que não houve na espécie rescisão imotivada por parte do promitente comprador.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. JOÃO FERREIRA FILHO (RELATOR):

Egrégia Câmara:

Recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁROS LTDA e também por CELIO JOSE DE ARAUJO contra a r. sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 4ª Vara Cível da Comarca de Rondonópolis/MT, que nos autos da ação de
“Rescisão de Contrato de Contrato c/c Devolução de Quantia Paga e Indenização por Danos Morais”
(Proc. nº 1028452-45.2022.8.11.0003), ajuizada pelo segundo apelante contra o primeiro, julgou parcialmente procedente o pedido para declarar
“rescindindo o contrato pactuado entre as partes, em razão do atraso na conclusão das obras de infraestrutura,
devendo a empresa/ré restituir os valores pagos pelo autor (R$ 51.643,85), em parcela única, a serem apurados em liquidação de sentença, atualizados monetariamente pelo INPC a partir de cada desembolso, além de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação, determinar “
a parte ré a pagar em favor da parte autora o importe corresponde à multa penal avençada pelas partes (30% sobre o valor das parcelas pagas)
e condenar
“a ré ao pagamento do IPTU e demais taxas, inclusive, permitindo o reembolso em favor da parte autora, caso tenha sido desembolsado valores para essa finalidade, também atualizados monetariamente pelo INPC a partir de cada desembolso, além de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação, tudo a ser apurado em liquidação de sentença”
; a r. sentença condenou a parte ré ao pagamento das custas e honorários advocatícios, estes fixados em 15% sobre o valor da condenação (cf. Id. nº 181943215).

A empresa Kappa Empreendimentos alega, que, ao julgar antecipadamente a lide, o juiz cerceou seu direito de defesa, pois “
não foi dada a oportunidade da Apelante se manifestar quanto a necessidade de produção de prova nos autos”,
sendo que “a
expedição de ofício em tempo hábil junto ao órgão Municipal responsável pelas obras em questão, bem como, o depoimento pessoal do Apelado certamente teria fortes subsídios para o resultado diverso desta demanda.”

No mérito, a ré/apelante afirma a “
culpa exclusiva da apelada pela rescisão contratual e validade das disposições contratuais
”, dizendo que ela “
confessa ter perdido o interesse na aquisição imobiliária em razão de alegado atraso nas obras de infraestrutura
”, e frisando que “
referido empreendimento conta com ampla e completa infraestrutura, atualmente 100% concluído e apto a receber construções, possuindo inclusive moradores
”, o que, segundo a recorrente, infirma completamente “
a alegação de inexecução do contrato
” (sic – cf. Id. nº 181943226 - Pág. 7).

Prossegue dizendo que ocorreu a verdadeira desistência da promissária compradora e que a autora/apeada “
alega de forma genérica o atraso nas obras de infraestrutura do loteamento, e por conta disso, pleiteia a rescisão contratual por culpa da Apelante com a restituição integral dos valores pagos
”, mas sem razão, porque “
sequer comprova os fatos constitutivos de seu direito,
(já que)
não há qualquer indício nos autos que atestem que o apelado de fato iniciou os trâmites para edificar no lote adquirido
”, e, portanto, “
deverá ser afastada a restituição integral dos valores pagos,
” (sic – cf. Id. nº 181943226 - Pág. 11).

Sustenta que, como houve culpa exclusiva da autora/apelada pela rescisão do contrato, “
diante sua desistência
”, devendo, no caso, ser observada as disposições contidas nas cláusulas contratuais, ou, então, alternativamente, seja fixada retenção “
nunca inferior a 25% do valor efetivamente pago pelos gastos de propaganda, publicidade, administração e impostos
”. (sic – cf. Id. nº 181943226 - Pág. 11).

Assevera, no mais, a impossibilidade de incidência de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação, “
pois recentemente a 2ª seção do STJ concluiu o julgamento de repetitivo acerca do termo inicial dos juros de mora incidentes sobre os valores a serem restituídos pela Promitente Vendedora de imóvel, em caso de extinção do contrato por iniciativa do Promitente Comprador
” (cf. Id. nº 172923739).

Pede, sob esses fundamentos, provimento do recurso
“para, preliminarmente, reconhecer a nulidade da sentença em virtude do cerceamento de defesa devendo os autos retornar a origem para devida instrução probatória,
ou, caso não seja esse entendimento, pede que seja julgado improcedente o pedido
“para reconhecer a culpa exclusiva do apelado pela rescisão contratual e admitir que a restituição dos valores pagos se dê com a aplicação dos percentuais de retenção previstos no Compromisso Particular de Compra e Venda, ou, alternativamente, aplicando o percentual de 25% (vinte e cinco por cento), conforme decisões de casos análogos
”, bem ainda para que “
eventuais juros moratórios sejam aplicados a partir do trânsito em julgado
”, e por fim que seja “
declarada a responsabilidade do apelado por eventuais débitos de IPTU durante todo o período de vigência contratual ou, caso assumidos pela apelante, seja autorizado o desconto em eventual liquidação de sentença
” (sic – cf. Id. nº 181943226 - Pág. 17).

O autor Celio José de Araújo sustenta que o atraso na entrega do imóvel é suficiente para configurar o dano moral indenizável, pelo que pede, o provimento do recurso para que seja provido o pedido indenizatório (cf. Id. nº 181943218).

Ambas as partes apresentaram contrarrazões, pugnando pelo desprovimento do apelo adverso (cf. Id. nº 181943231 e Id. nº 181943237).

É o relatório.

SUSTENTAÇÃO ORAL

USOU DA PALAVRA O ADVOGADO
EDUARDO NAVES PASCHOAL MACKIEVICZ, OAB/MT Nº 26652-E.

V O T O (PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA)

EXMO. SR. DES. JOÃO FERREIRA FILHO (RELATOR):

Egrégia Câmara:

“O juiz pode julgar antecipadamente a lide se os elementos constantes dos autos forem suficientes à formação de sua convicção”
(STJ – Primeira Turma - AgRg no Ag 1112762/RS - Rel. Min. ARI PARGENDLER– Julg. em 07/08/2014, DJe 18/08/2014).

Nos termos do art.
4
93
do
CPC
/15
, se, depois da propositura da ação, algum fato constitutivo, modificativo ou extintivo do direito influir no julgamento da lide, caberá ao juiz tomá-lo em consideração, de ofício ou a requerimento da parte, no momento de proferir a sentença.

No caso, a sentença foi proferida sem a realização da audiência de instrução e julgamento, mas as provas já presentes nos autos já autorizavam o magistrado a julgar a lide naquele momento.

A respeito do tema, ensina Alexandre Câmara Freitas:

“Sendo a matéria controvertida exclusivamente de direito, faz-se desnecessária a colheita de provas, na medida em que o direito deve ser conhecido pelo órgão judicial. Caberá, então, o julgamento antecipado do mérito. Ainda neste inciso I do art. 330 se prevê a situação em que haja controvérsia também sobre matéria fática, mas os elementos já constantes dos autos sejam suficientes para o julgamento do mérito, não havendo necessidade de colheita de outras provas.” (CÂMARA, Alexandre Freitas, Lições de Direito Processual Civil, 19ª edição, Rio de Janeiro: Editora Lúmen Júris, 2009, p. 344).

O juiz tem o dever-poder de julgar antecipadamente a lide, desprezando a produção de provas desnecessárias e/ou redundantes, e, conquanto as partes (advogados) batam com insistência na tecla de que o discernimento quanto à utilidade e cabimento deste ou daquele elemento de prova não pode ficar exclusivamente a mercê do que se passa na cabeça do juiz, a verdade é que as coisas não poderiam ser de outra forma, pois, do contrário, ou seja, se o juiz estivesse obrigado a esticar a instrução para produzir toda e qualquer prova requerida pelos litigantes, o processo judicial não teria fim, daí porque o legislador optou por outorgar o juiz a prerrogativa de discernir privativamente sobre o cabimento das provas cabíveis e necessárias à integralização da cognição, dispondo, ao lado disso, vários outros incentivos para que a lide seja julgada o mais breve possível, inclusive em função do mandamento constitucional da duração razoável do processo. É questão de escolha política do legislador.

Assim, ao constatar que os elementos presentes nos autos já possuem suficiente força para sustentar a conclusão decisória, nada impede que o juiz julgue desde logo a causa, tal como aconteceu no presente caso.

Isso posto, rejeito a preliminar.

V O T O (MÉRITO)

EXMO. SR. DES. JOÃO FERREIRA FILHO (RELATOR):

Egrégia Câmara:

A r. sentença julgou parcialmente procedente o pedido sob os seguintes fundamentos:

Cuida-se de “AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO CUMULADO COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA, TUTELA DE EVIDÊNCIA EM CARÁTER LIMINAR E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS” ajuizada por CELIO JOSE DE ARAUJO em face de KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., por meio da qual afirma ter celebrado um contrato de compra e venda com a ré, cujo objeto fora um lote de terras (Quadra 41, Lote 03), do Loteamento Residencial Parque Rosa Bororo.

Discorre que o imóvel foi comercializado em fase de construção e deveria ser entregue até 09/2018, com a infraestrutura pronta, o que não aconteceu.

Ademais, que ao procurar a parte demandada, por vezes, apenas obteve a resposta de que a obra estaria concluída em poucos meses, porém, até dezembro/2020, a obra ainda encontrava-se inacabada.

Ainda, que ao procurar a parte demandada, em diversas oportunidades, apenas limitou-se a informar que a parte autora deveria aguardar o distrato do contrato, de modo que não viu outra opção a não ser suspender o pagamento da avença.

Relata, ainda, que já havia pago o importe de R$ 51.643,85.

Diante desse cenário, requer seja julgada procedente a pretensão inicial, a fim de que seja rescindido o contrato e condenada a parte demandada a promover a devolução dos valores desembolsados, com a nulidade das cláusulas que considera abusivas, além de indenização por danos morais, no importe de R$ 10.000,00 e a multa disposta no contrato.

Com a inicial, juntou documentos.

A inicial foi recebida e a tutela de urgência pleiteada deferida em parte para o fim de determinar a suspensão da cobrança referente às parcelas vencidas e vincendas, devendo a demandada abster-se, ainda, de negativar o nome do requerente em razão do contrato discutido nestes autos, sob pena de multa diária no valor de R$ 500,00, até o limite de R$ 15.000,00.

Citada, a parte ré apresentou contestação, pugnando, em breve resumo, pela improcedência dos pedidos iniciais, incluindo a restituição dos valores pagos a título de sinal, com a declaração de validade das cláusulas contratuais, inclusive, da cláusula penal, ou, alternativamente, requer a retenção de 25% pela rescisão, além da taxa de fruição de 0,5% do valor do imóvel, por mês, durante todo o período que o imóvel ficou na posse da parte autora, tal qual a retenção dos impostos incidentes no imóvel durante o período de vigência contratual e afastada a aplicação da multa inversa.

Juntou documentos.

A parte autora impugnou a contestação.

Os autos vieram conclusão.

É O RELATÓRIO. FUNDAMENTO E DECIDO.

(...)

“
DO MÉRITO

DA APLICAÇÃO DO CDC

De pronto, cumpre dizer que, a relação entre as partes é de consumo, uma vez que, segundo os fatos narrados, a parte autora amolda-se ao conceito legal de consumidor final, por inteligência do art. 2º do Código de Defesa do Consumidor e a demandada ao de fornecedora de produto, na forma do art. 3º, “caput” e § 1º, da mesma Lei.

Pois bem.

O vínculo contratual entre as partes está devidamente comprovado pelo contrato juntado no id. 104336570.

O ponto a ser analisado reside, basicamente, em verificar se houve inadimplemento contratual por parte da responsável pelo empreendimento imobiliário que legitimasse a parte autora buscar a rescisão do contrato de compromisso de compra e venda e a compensação por danos materiais e morais.

Com efeito, em que pese afirmar que o empreendimento fora entregue, nada trouxe aos autos capaz de corroborar com suas alegações e, ainda, de refutar as alegações da parte autora, mormente de que a entrega ocorreu na data convencionada pelas partes.

Depois, assiste razão à parte autora, uma vez que o atraso na entrega da obra em discussão é de conhecimento público e notório nesta Comarca, mormente pela existência de inúmeras ações ajuizadas em desfavor da parte demandada, cujo fundamento é justamente o atraso na entrega da obra de infraestrutura que deveria ter sido entregue nos idos de 2016, sendo certo que as questões públicas e notórias prescindem de provas.

No ponto, no caso em questão, o contrato de id. 104336570 revela expressamente que o término das obras deveria ocorrer em 06/09/2016 (item “4”).

E, por isso, entendo que situação em análise não necessita de maiores delongas.

A inversão do ônus da prova tem por pano de fundo justamente esse pressuposto: a empresa prestadora do serviço e/ou vendedora do produto, até mesmo pela sua situação de hipersuficiência, é que deve se precatar para, se necessário, apresentar os elementos de convicção e, por isso, a versão apresentada pela parte autora deve prevalecer.

Logo, é induvidoso que a ré não cumpriu com as obrigações decorrentes do contrato de promessa de compra e venda celebrado devendo suportar os ônus da sua inadimplência.

Sendo assim, razão assiste à parte autora ao requerer a rescisão contratual com base no inadimplemento da ré.

Com efeito, o inadimplemento por parte da construtora gera para o adquirente direito subjetivo à resolução contratual, com a consequente devolução das quantias já pagas pelos contratantes, em parcela única, devidamente corrigida, e sem qualquer dedução, de acordo a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça.

(...)

Dessa forma, evidenciada a culpa exclusiva da ré pelo não cumprimento dos prazos, a decretação da rescisão do contrato com a consequente restituição integral das parcelas pagas pela parte autora, em parcela única, incluindo eventual comissão de corretagem, é medida que se impõe.

Nesse contexto, ao contrário do pretendido pela ré, descabida a retenção de valores como “taxa de fruição do bem”, que nada mais é do que o proveito ou utilização da coisa por aquele que detém a sua posse ou propriedade, usufruindo dos proveitos dela advindos.

Na espécie, o contrato teve por objeto lote sem edificação, não tendo sido demonstrada a efetiva existência de qualquer vantagem obtida sobre o bem pela parte autora, quiçá eventual perda suportada pela vendedora em razão da privação da posse.

Vale dizer que, não comprovado o proveito econômico proporcionado pelo terreno, aliado a não demonstração de que a reclamada tenha deixado de auferir lucro em razão da privação da posse do imóvel, indevida a cobrança da taxa de fruição.

Aliás, no tange às arras confirmatórias (entrada) pagas pela autora, prevê o artigo 148 do Código Civil que, havendo atraso na entrega do imóvel (infraestrutura) por culpa da promitente vendedora, o promitente comprador não poderá ter o valor dado a título de arras retido pela vendedora, possuindo o direito a restituição do sinal dado, sob pena de enriquecimento sem causa do vendedor, independentemente de cláusula de arrependimento.

(...)

Assim, o valor despendido pela parte autora deve ser integralmente restituído.

Outrossim, no tocante a IPTU e às demais taxas, cumpre também reconhecer a responsabilidade da parte demandada pelo seu pagamento, porquanto não houve a fruição pela parte autora, frente ao não recebimento do imóvel com a devida infraestrutura.

(...)

Passo seguinte, no que tange, por fim, à multa penal avençada, considerando recente entendimento externado pelo e. STJ
“havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor”.

(...)

Já no que diz respeito ao índice de correção, deverá incidir o INPC a partir de cada desembolso.

Quanto aos danos morais pleiteados, a parte autora deixou de comprovar que, diante do inadimplemento contratual da parte demandada, sofreu prejuízos de ordem extrapatrimonial, de modo que incabível a condenação por danos morais.

DISPOSITIVO

Ante o exposto,
ACOLHO EM PARTE
a pretensão deduzida na inicial e
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES
os pedidos formulados pela parte autora, razão por que
CONFIRMO
a tutela deferida e
DECLARO
rescindindo o contrato pactuado entre as partes, em razão do atraso na conclusão das obras de infraestrutura e, consequentemente;

CONDENO
a parte ré a restituir integralmente em favor da parte autora os valores recebidos na vigência do contrato, em parcela única, a serem apurados em liquidação de sentença, atualizados monetariamente pelo INPC a partir de cada desembolso, além de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação;

CONDENO
, ainda, a parte ré a pagar em favor da parte autora o importe corresponde à multa penal avençada pelas partes (30% sobre o valor das parcelas pagas) e;

CONDENO
, por fim, a ré ao pagamento do IPTU e demais taxas, inclusive, permitindo o reembolso em favor da parte autora, caso tenha sido desembolsado valores para essa finalidade, também atualizados monetariamente pelo INPC a partir de cada desembolso, além de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação, tudo a ser apurado em liquidação de sentença.

Considerando que a parte autora decaiu de parte mínima dos pedidos,
CONDENO
a parte demandada ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, os quais
FIXO
em 15% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, CPC.

Cumpre destacar que o
“Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel”
– Contrato nº 1008/2014 – Loteamento Residencial Parque Rosa Bororo, foi assinado em 28.11.2014, com previsão de término e entrega das obras de infraestrutura em 06.9.2016 (cf. Id. nº 181943687).

No caso, houve sim, quebra no contrato por parte da construtora que prometeu contratualmente a entrega das obras de infraestrutura no prazo assinalado em contrato, ou seja, o dia 06.9.2016, e isso não ocorreu; portanto havendo a quebra do contrato por parte da construtora, pode o autor/apelante requerer o cancelamento do contrato e a devolução dos valores já pagos.

O imóvel não foi entregue na data aprazada, tampouco no período de tolerância. Pelo que se extrai dos autos, não foram realizadas as obras de infraestrutura no empreendimento, tais como a colocação de energia elétrica e água, o que ficou evidenciado por meio dos documentos probatórios.

Assim, com a inversão do ônus probatório, incumbia às empresas requeridas mostrar que nesse intervalo a unidade estava apta a ser utilizada, e não o fizeram. Logo, é evidente o inadimplemento contratual da parte requerente.

Quanto ao direito de retenção, o STJ já decidiu que, na rescisão por culpa exclusiva da incorporadora/construtora, a devolução das quantias pagas deve ser integral, sem qualquer desconto (Verbete 543 da Súmula do STJ).

Assim, impossível à aplicação de qualquer retenção por parte da empresa construtora.

Quanto ao pedido de dedução dos débitos relativos ao IPTU, o entendimento dos Tribunais brasileiros, notadamente do eg. STJ é o de que, se houver descumprimento do prazo de entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, “
as despesas de condomínio e IPTU são obrigações de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente”; em outras palavras, “embora o IPTU tenha como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel (CTN, art. 32), não tendo os recorridos concorrido para o não recebimento do imóvel, não é obrigado a pagar as despesas condominiais nem o IPTU referentes ao período em que não havia sido imitido na posse
” (STJ – Decisão Monocrática – REsp 1.697.414-SP – Julgado em: 29/09/2017 – DJe05/10/2017).

A propósito:

“EMENTA: RECURSO ESPECIAL - DESPESAS CONDOMINIAIS - TRANSFERÊNCIA DA POSSE EM VIRTUDE DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO - PROMISSÁRIO-COMPRADOR - IMISSÃO NA POSSE, COM O PLENO CONHECIMENTO DO CONDOMÍNIO - LEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM - REGISTRO - DESINFLUÊNCIA - RECURSO ESPECIAL PROVIDO.[...] V - Para a correta definição do responsável pelos encargos condominiais, em caso de contrato de promessa de compra e venda, deve-se aferir, pontualmente, se houve efetiva imissão na posse por parte promissário-comprador(ainda que em caráter precário) e se o condomínio teve ou não o pleno conhecimento desta. Presentes tais circunstâncias, a responsabilidade pelas despesas condominiais deve ficar a cargo do promissário-comprador, no período em que tiver exercido a posse do bem imóvel;VI- Recurso Especial provido.” (STJ – Terceira Turma- REsp nº 1.079.177/MG - Min. MASSAMI UYEDA, DJe de 17/6/2011)

“EMENTA: AGRAVO REGIMENTAL. DIREITO CIVIL. CONDOMÍNIO TAXAS CONDOMINIAIS.LEGITIMIDADE PASSIVA PROMITENTE COMPRADOR - DETENTOR DA POSSE DO IMÓVEL. SÚMULAS 83 DO STJ. RECURSO IMPROVIDO.I. Na linha da orientação adotada por este Tribunal,a responsabilidade pelas despesas de condomínio ante a existência de promessa de compra e venda, pode recair tanto sobre o promitente comprador quanto sobre o promissário vendedor, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. Sob esse prisma, pois, a questão relacionada à posse do imóvel, e não só a propriedade, é relevante para a aferição da responsabilidade por tais encargos.II. Agravo improvido.” (STJ – Terceira Turma - AgRg no Ag 660.515/RJ, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, - Julgado em 26/8/2008, DJe 23/9/2008)

Neste último julgado ainda foi ressaltado que somente “
a partir da imissão na posse os apelados poderiam ser responsabilizados pelos débitos condominiais e de IPTU do imóvel compromissado, pois as referidas obrigações não podem ser impostas aos compradores do imóvel enquanto eles não usufruem deste, muito menos quando não são os responsáveis pelo atraso na transmissão da posse
” (e-STJ,fl. 246).

Ou seja, é incabível exigir do promitente comprador o pagamento do IPTU e das taxas condominiais se ele foi impedido de exercer a posse efetiva sobre o imóvel por culpa exclusiva da promitente vendedora, que, no caso, diga-se de passagem, nunca foi eximida da obrigação violada, conforme o posicionamento adotado pelo eg. STJ, este que, à toda evidência, não macula o entendimento acima já enfatizado, devido a circunstância excepcional do atraso na entrega do imóvel adquirido, o que coloca uma pá de cal sobre o pedido da ré apelante.

A propósito:

“EMENTA: TRIBUTÁRIO. EXECUÇÃO FISCAL. IPTU. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LEGITIMIDADE PASSIVA DO POSSUIDOR (PROMITENTE COMPRADOR) E DO PROPRIETÁRIO (PROMITENTE VENDEDOR). 1. Segundo o art. 34 do CTN, consideram-se contribuintes do IPTU o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil ou o seu possuidor a qualquer título. 2. A jurisprudência desta Corte Superior é no sentido de que tanto o promitente comprador (possuidor a qualquer título) do imóvel quanto seu proprietário/promitente vendedor (aquele que tem a propriedade registrada no Registro de Imóveis) são contribuintes responsáveis pelo pagamento do IPTU. Precedentes: RESP n.º 979.970/SP, Rel. Min. Luiz Fux, Primeira Turma, DJ de 18.6.2008; AgRg no REsp 1022614 / SP, Rel. Min. Humberto Martins, Segunda Turma, DJ de 17.4.2008; REsp 712.998/RJ, Rel. Min. Herman Benjamin, Segunda Turma, DJ 8.2.2008 ; REsp 759.279/RJ, Rel. Min. João Otávio de Noronha, Segunda Turma,DJ de 11.9.2007; REsp 868.826/RJ, Rel. Min. Castro Meira, Segunda Turma, DJ 1º.8.2007; REsp 793073/RS, Rel. Min. Castro Meira, Segunda Turma, DJ 20.2.2006. 3. “Ao legislador municipal cabe eleger o sujeito passivo do tributo, contemplando qualquer das situações previstas no CTN. Definindo a lei como contribuinte o proprietário, o titular do domínio útil, ou o possuidor a qualquer título, pode a autoridade administrativa optar por um ou por outro visando a facilitar o procedimento de arrecadação” (REsp 475.078/SP,Rel. Min. TeoriAlbino Zavascki, DJ 27.9.2004) (...) (STJ – Primeira Sessão – REsp nº 1.111.202 - SP - Ministro MAURO CAMPBELL MARQUES – Julgado em: 10/06/2009 – DJe:18/06/2009).

Quanto ao dano moral, o STJ pacificou o entendimento de que não há falar em presunção de danos morais indenizáveis em decorrência do atraso na entrega da obra e dos desdobramentos inerentes a essa circunstância, pois, em regra, o dissabor inerente à expectativa frustrada decorrente do inadimplemento contratual insere-se no cotidiano das relações comerciais e não implica lesão à honra e nem violação da dignidade humana, e, sob esse enfoque, a caracterização do dever de indenizar por dano extrapatrimonial fica reservada à hipótese em que for demonstrada consequência excepcionalmente graves em decorrência do descumprimento do contrato.

Nesse sentido:

“DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VIOLAÇÃO AOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC/2015 NÃO EVIDENCIADA. ACÓRDÃO ESTADUAL FUNDAMENTADO. ATRASO EXCESSIVO NA ENTREGA DO IMÓVEL. DANOS MATERIAIS PRESUMIDOS. DANO MORAL CONFIGURADO. DECISÃO DE ACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Não configura ofensa aos arts. 489 e 1.022 do CPC/2015 o fato de o Tribunal de origem, embora sem examinar individualmente cada um dos argumentos suscitados pelo recorrente, adotar fundamentação contrária à pretensão da parte, suficiente para decidir integralmente a controvérsia. 2. De acordo com a jurisprudência desta Corte, "no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma" (REsp n. 1.729.593/SP, Relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/9/2019, DJe 27/9/2019). 3. O simples inadimplemento contratual em razão do atraso na entrega do imóvel não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável, sendo necessária a comprovação de circunstâncias específicas que possam configurar a lesão extrapatrimonial, como na hipótese dos autos, em que o atraso foi superior à 3 (três) anos e ainda não há notícias da entrega do imóvel. 4. O valor arbitrado pelas instâncias ordinárias a título de danos morais somente pode ser revisado em sede de recurso especial quando irrisório ou exorbitante. No caso, o montante fixado em R$ 10.000,00 (dez mil reais) não é exorbitante nem desproporcional aos danos causados, em razão do atraso excessivo na entrega do imóvel. 5. Agravo interno a que se nega provimento”. (AgInt no AREsp n. 2.143.077/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 12/12/2022, DJe de 14/12/2022.)

“EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS CUMULADA COM COBRANÇA POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA UNIDADE. DISSONÂNCIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. 1. Esta Corte tem firmado o posicionamento de que o mero descumprimento contratual, caso em que a promitente vendedora deixa de entregar o imóvel no prazo contratual injustificadamente, embora possa ensejar reparação por danos materiais, não acarreta, por si só, danos morais. 2. O dano moral, na hipótese de atraso na entrega de unidade imobiliária, não se presume, configurando-se apenas quando houver circunstâncias excepcionais que, devidamente comprovadas, importem em significativa e anormal violação a direito da personalidade dos promitentes-compradores. 3. Agravo interno no agravo em recurso especial não provido.” (STJ - AgInt no AREsp n. 947.202/SE, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 13/3/2018, DJe 15/3/2018)

“EMENTA: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. LUCROS CESSANTES CONFIGURADOS. SÚMULA 83 DO STJ. DANO MORAL. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. NÃO OCORRÊNCIA. PRECEDENTES. 1. Nos termos da jurisprudência do STJ, o atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente comprador. 2. O simples inadimplemento contratual, em regra, não configura dano indenizável, devendo haver consequências fáticas capazes de ensejar o sofrimento psicológico. Precedentes. 3. Agravo interno a que se dá parcial provimento.” (STJ - AgInt no AREsp n. 1.020.223/AM, Rel. Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 14/11/2017, DJe 23/11/2017)

Portanto, no caso em que o autor não descreve nenhuma situação excepcional a que tenha sido submetido em razão do atraso na entrega do imóvel.

Por fim, tais circunstâncias são suficientes para afastar a aplicação do Tema 1002 do STJ – que prevê o cômputo de juros apenas após o trânsito em julgado da sentença condenatória –, devendo o encargo incidir sobre o valor a ser restituído pelas apelantes, no percentual de 1% a.m., a partir da data da citação, e não, como pleiteado pela ré/apelante, com base no tema suscitado.

Nesse sentido se posiciona esta Corte de Justiça:

“EMENTA: RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL – COMPRADORES QUE SUSPENDEM O PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES, APÓS O EXAURIMENTO DO PRAZO DE ENTREEGA DO IMÓVE – EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO – CULPA EXCLUSIVA DAS RÉS PELA RESOLUÇÃO DO CONTRATO – MULTA CONTRATUAL APLICÁVEL – JUROS DE MORA – CITAÇÃO – DANO MORAL CARACTERIZADO – HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS ARBITRADOS EM CONFORMIDADE COM O ART. 85, §2º DO CPC - SENTENÇA MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO. 1. Se a resolução do compromisso de compra e venda de imóvel decorre do descumprimento do cronograma contratual pelas próprias promitente-vendedoras, não há que se falar no afastamento da multa contratual, nem na retenção das prestações adimplidas pelos autores. 2. Ocorrendo a resolução do contrato de promessa de compra e venda por culpa exclusiva do promitente-vendedor, deve ser fixada a data da citação como marco inicial dos juros de mora sobre as parcelas a serem restituídas. 3. Os honorários sucumbenciais fixados em atenção ao art. 85, §2º do CPC não comportam redução.” (TJMT – Quarta Câmara de Direito Privado –RAC 1012471-15.2018.8.11.0003 – Desª. SERLY MARCONDES ALVES – Julgado em 01/07/2020, Publicado no DJE 07/07/2020)

Diante do exposto, desprovejo ambos os recursos.

Custas “
pro rata
”.

É como voto.

V O T O

EXMO. SR. DES. SEBASTIAO BARBOSA FARIAS (1º VOGAL):

Peço vista dos autos para melhor análise da matéria.

V O T O

EXMA. SRA. DESA. NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO (2ª VOGAL):

Aguardo o pedido de vista

EM 05 DE DEZEMBRO DE 2023:

ADIADA A CONCLUSÃO DO JULGAMENTO PARA A PRÓXIMA SESSÃO PRESENCIAL/HÍBRIDA DO DIA 12/12/2023, EM VIRTUDO DO PEDIDO DE VISTA DO 1º VOGAL (DES. SEBASTIÃO BARBOSA FARIAS). O RELATOR DESRPOVEU AMBOS OS RECURSOS E A 2ª VOGAL (DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO) AGUARDA.

SESSÃO DE 12 DE DEZEMBRO DE 2023 (CONTINUAÇÃO DE JULGAMENTO)

V O T O (VISTA - VENCEDOR)

EXMO. SR. DES. SEBASTIAO BARBOSA FARIAS (1º VOGAL):

Pedi vista dos autos para melhor análise.

Pois bem.

Na sentença, o Juízo “a quo” entendeu pela improcedência do pedido de danos morais, alegando ausência de comprovação de prejuízos de ordem extrapatrimonial.

O eminente Relator, Des. João Ferreira Filho, em seu voto manteve tal entendimento.

Atento a tal situação, e com a devida vênia, assim como tenho feito em processos envolvendo o mesmo empreendimento – na cidade de Rondonópolis/MT,
divirjo
do ilustre Relator, pois, no caso, posiciono-me no sentido de que não houve simples descumprimento de contrato; mas forte abalo emocional e comportamento reprovável por parte da construtora, sobretudo porque o atraso foi de anos.

Inclusive existem outras Varas Cíveis da Comarca de Rondonópolis/MT, que possuem entendimento acerca da pertinência do pedido indenizatório em casos envolvendo outros consumidores e a mesma empresa de empreendimentos imobiliários, no mesmo empreendimento (Parque Rosa Bororo).

Desse modo,
DOU PROVIMENTO
ao apelo interposto pelo consumidor, tão somente para julgar procedente o pedido indenizatório em
R$ 8.000,00 (oito mil reais)
, atendendo aos parâmetros da razoabilidade e da proporcionalidade, bem como do caráter pedagógico da condenação.

É como voto.

V O T O

EXMA. SRA. DESA. NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO (2ª VOGAL):

Com a devida vênia, acompanho o voto da divergência inaugurada pelo Desembargador Sebastião Barbosa Farias.

EM

12 DE DEZEMBRO DE 2023:

ADIADA A CONCLUSÃO DO JULGAMENTO PARA A PRÓXIMA SESSÃO PRESENCIAL/HÍBRIDA (VIDEOCONFERÊNCIA) DO DIA 23/01/2024, A FIM DE APLICAR A TÉCNICA DE JULGAMENTO PREVISTA NO ART. 942, CPC. O RELATOR DESPROVEU AMBOS OS RECURSOS; O 1º VOGAL (DES. SEBASTIÃO BARBOSA FARIAS) VOTOU PELO PROVIMENTO E FOI ACOMPANHADO PELA 2ª VOGAL (DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO).

SESSÃO DE 06 DE FEVEREIRO DE 2024 (CONTINUAÇÃO DE JULGAMENTO)

SUSTENTAÇÃO ORAL

USOU DA PALAVRA O ADVOGADO
EDUARDO NAVES PASCHOAL MACKIEVICZ, OAB/MT Nº 26652-E.

V O T O

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO (3º VOGAL):

Eminentes pares,

Descumprimento contratual. Trata-se de situação previsível em todo contrato e somente em raríssimas exceções gera danos morais, a rigor de recente entendimento do Superior Tribunal de Justiça.

No caso em análise, em que pese os argumentos trazidos pelo recorrente, não há forte abalo à perda de um lote. Isso não gera danos morais. Trata-se apenas e tão somente de aborrecimento do cotidiano, a exemplo dos demais que também adquiriram lotes naquele loteamento.

Assim, afasto o dano moral.

V O T O

EXMA. SRA. DESA. MARIA HELENA GARGAGLIONE PÓVOAS (4ª VOGAL):

Acompanho a divergência.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 06/02/2024