Tribunal: TJMT
Processo: 1033532-90.2022.8.11.0002
Relator(a): RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-11-06
Data de publicação: 2024-11-13

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1033532-90.2022.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[WILLIAN DAVID VIDAL DOS SANTOS - CPF: 011.863.241-80 (APELADO), ROBERTO DOS SANTOS LIMA - CPF: 378.544.102-91 (ADVOGADO), IMOBILIARIA PETROPOLIS LIMITADA - ME - CNPJ: 03.752.565/0001-13 (APELANTE), IVO FERREIRA DA SILVA - CPF: 106.718.111-34 (ADVOGADO), IMOBILIARIA LUZO BRASILEIRA LTDA - ME - CNPJ: 00.878.116/0001-28 (APELANTE), IMOBILIARIA LUZO BRASILEIRA LTDA - ME - CNPJ: 00.878.116/0001-28 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS JULGADA PARCIALMENTE PROCEDENTE – VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE – PRELIMINAR REJEITADA - CONSTITUIÇÃO EM MORA DO COMPRADOR – NÃO OCORRÊNCIA - CULPA DAS VENDEDORAS – OBSERVÂNCIA DA SÚMULA 543 DO STJ – RECURSO NÃO PROVIDO.

Não ocorre violação ao princípio da dialeticidade se as razões recursais impugnam os fundamentos da sentença.

Para a resolução do contrato na hipótese de inadimplência das parcelas, imprescindível a constituição em mora do comprador, conforme disposto na cláusula contratual e o artigo 32 da Lei 6.766/79.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”
(Súmula 543/STJ)

R E L A T Ó R I O

Apelação Cível de sentença proferida pelo juízo da 4ª Vara Cível de Várzea Grande, que julgou parcialmente procedente a Ação de Rescisão Contratual c/c Indenização por Danos Morais e Devolução de Quantias Pagas, ajuizada pelo ora apelado, para
declarar a rescisão contratual
e
condenar solidariamente as requeridas
Imobiliária Petrópolis Ltda – ME e Imobiliária Luzo Brasileira Ltda
a promoverem a restituição integral da quantia recebida do requerente - R$9.223,86
-, sobre a qual deverá incidir juros de mora de 1% ao mês desde a citação e correção monetária pelo INPC, a contar da data de desembolso de cada prestação efetivamente paga. Ante a sucumbência recíproca, custas e honorários advocatícios pro rata, fixados em 15% do valor da condenação, nos termos dos artigos 82, §2º e 85, §2º, ambos do CPC, suspensa a exigibilidade da parte autora por se tratar de beneficiário da justiça gratuita.

As apelantes aduzem que a rescisão se deu por culpa exclusiva do autor, que confessou a impossibilidade de honrar com o pagamento em razão da pandemia de COVID-19, motivo pelo qual deve ser aplicado o direito de retenção de 25% sobre o total das parcelas pagas, conforme entendimento do STJ.

Em contrarrazões, o apelado suscita preliminar de violação ao princípio da dialeticidade. No mérito, pugna pelo não provimento do Recurso (Id 239913728-pág. 01/10).

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

Preliminar – violação ao princípio da dialeticidade

É sabido que
a peça
recursal

deve, necessariamente, expor, de forma objetiva e individualizada, os motivos pelos quais entende seja a decisão reformada ou anulada, em todos os seus aspectos. Na letra da lei, "os fundamentos de fato e de direito".

Nesse sentido, vale destacar os ensinamentos de Nelson Nery Jr.:

"A
dialeticidade manifesta-se como princípio fundamental dos recursos porque impõe aos recorrentes o dever de consignar, expressamente, as razões pelas quais a decisão impugnada deverá ser reformada ou cassada
.

Ponto de destaque é que
os motivos invocados pelo recorrente devem ser pertinentes com os temas decididos no pronunciamento a que se impugna
.

De tal sorte, haverá violação do princípio da dialeticidade se, nas razões recursais, invocar-se somente fundamentos pertinentes ao mérito da causa, quando a sentença tenha extinguido o processo sem julgamento de mérito. (...)" (Recursos no Processo Civil. São Paulo: Dialética, 2004, p. 44)."

Ocorre que a apelante impugnou a decisão judicial alegando o motivo pelo qual deve ser reformada, devendo, portanto, ser conhecido o Recurso.

Rejeito a preliminar.

MÉRITO

O autor ajuizou a Ação de Rescisão Contratual contra as Imobiliárias requeridas, narrando que celebrou um Compromisso de Venda e Compra de um Imóvel com as demandadas, em 25/07/2019, cujo objeto era um lote de terras (Quadra 21, Lote 01), do Loteamento Jardim Novo Niterói II com área de 360m2, o qual seria pago em 120 parcelas mensais e consecutivas no valor de R$525,00, perfazendo o total de R$63.000,00.

Apesar de ter confessado sua inadimplência referente à 03 prestações consecutivas em atraso, as requeridas já teriam negociado referido lote com terceiro, sem lhe oportunizar o adimplemento e a continuidade do contrato, conforme disposto na sua cláusula terceira e no artigo 32 da Lei 6.766/79.

Neste caso, não pode ser considerada a culpa do comprador pelo atraso nas parcelas, pois era imprescindível a sua constituição em mora. Confira-se:

"Art. 32. Vencida e não paga a prestação, o contrato será considerado rescindido 30 (trinta) dias depois de constituído em mora o devedor.

§ 1o Para os fins deste artigo o devedor-adquirente será intimado, a requerimento do credor, pelo Oficial do Registro de Imóveis, a satisfazer as prestações vencidas e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionados e as custas de intimação.

§ 2o Purgada a mora, convalescerá o contrato.

§ 3o - Com a certidão de não haver sido feito o pagamento em cartório, o vendedor requererá ao Oficial do Registro o cancelamento da averbação."

Assim, não constituído em mora o devedor, ainda que extrajudicial,
a culpa pela rescisão é exclusiva das requeridas, vendedoras,
devendo o valor ser devolvido em sua totalidade, nos termos da Súmula 543 do STJ:

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor,
deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor
, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”
(grifo nosso)

Precedente:

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. OBSERVÂNCIA DA SÚMULA 543/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. "A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, § 2º), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ)" (REsp 1.723.519/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 28/08/2019, DJe de 02/10/2019). 2. Nos termos da Súmula 543/STJ, "na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento."3. O leilão do imóvel não exclui o direito do promitente-comprador de receber as parcelas pagas.4. Agravo interno desprovido.
(STJ - AgInt nos EDcl no AREsp: 2089345 RJ 2022/0074182-8, Relator: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 06/03/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 14/03/2023)

Pelo exposto,
nego provimento ao recurso.

Majoro a verba honorária de 15% para 17% do valor da condenação, devendo apenas as apelantes arcarem com essa diferença de 2% sobre a condenação, uma vez que foram sucumbentes no Recurso.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 06/11/2024