Tribunal: TJMT
Processo: 1004161-44.2023.8.11.0003
Relator(a): TATIANE COLOMBO
Órgão julgador: TATIANE COLOMBO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-11-13
Data de publicação: 2024-11-18

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1004161-44.2023.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Promessa de Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
TATIANE COLOMBO

Turma Julgadora:

[DES(A). TATIANE COLOMBO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]

Parte(s):

[POR DO SOL URBANIZACOES LTDA - CNPJ: 07.707.537/0001-35 (APELANTE), CYNTIA DA SILVA LIMA - CPF: 934.374.551-68 (ADVOGADO), ADEMILCON DE ALMEIDA GILARDE - CPF: 698.356.241-00 (ADVOGADO), MARIA DE FATIMA DE ARAUJO - CPF: 554.553.876-34 (APELADO), EDUARDO NAVES PASCHOAL MACKIEVICZ - CPF: 048.927.271-13 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
À UNANIMIDADE, RECURSO PROVIDO, NOS TERMOS DO VOTO DA RELATORA.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – COMPRA E VENDA DE LOTE – AUSÊNCIA DE PROVA DO INADIMPLEMENTO DA REQUERIDA – AUTORA NÃO SE DESINCUMBIU DO ÔNUS PROBATÓRIO (ART. 373, I, DO CPC) – DOCUMENTOS JUNTADOS QUE NÃO COMPROVAM O ALEGADO ATRASO NA ENTREGA DO LOTE – UTILIZAÇÃO DE DOCUMENTO REFERENTE A OUTRO EMPREENDIMENTO – RESCISÃO CONTRATUAL POR DESISTÊNCIA DA AUTORA – RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS EM FAVOR DA REQUERIDA – SÚMULA 543 DO STJ – INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MULTA CONTRATUAL INDEVIDAS –
RECURSO PROVIDO.

1.

Ônus da Prova
: Cabe à autora comprovar o inadimplemento da ré, o que não foi feito no presente caso, tendo em vista que os documentos juntados não se relacionam ao empreendimento em questão, tampouco provam o atraso na entrega do lote ou a ausência de infraestrutura.

2.

Prova Ineficaz
: A autora anexou aos autos documentos referentes a outro empreendimento (Loteamento Parque dos Lírios), o que inviabiliza a demonstração do alegado atraso na entrega do lote no Residencial Parque das Laranjeiras, frustrando sua pretensão de rescisão contratual por culpa da requerida.

3.

Rescisão Contratual por Desistência da Autora
: Diante da ausência de comprovação do inadimplemento da requerida, a rescisão do contrato é declarada por desistência da própria autora, conforme jurisprudência consolidada pela Súmula 543 do STJ, sendo devida a retenção de 25% dos valores pagos em favor da requerida.

4.

Indenização por Danos Morais e Multa Contratual
: Inexistindo falha na prestação dos serviços ou qualquer ilícito por parte da requerida, não há fundamento para a condenação ao pagamento de indenização por danos morais ou multa contratual.

5.

Recurso Provido
.

R E L A T Ó R I O

Egrégia Câmara:

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por
PÔR DO SOL URBANIZAÇÕES LTDA

contra a sentença de ID nº 216177710,
proferida
no
s autos da AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS, proposta por
MARIA DE FATIMA DE ARAUJO
em face da ora recorrente.

A causa de pedir baseia-se na alegação da autora de que firmou um instrumento particular de compromisso de compra e venda em julho de 2014, pelo qual a requerida prometeu vender-lhe o imóvel denominado Lote nº 01, da Quadra nº 14, com área de 265,51m2, localizado no Residencial Parque das Laranjeiras, na cidade de Rondonópolis, MT, pelo valor de R$ 84.025,20, a ser pago em 168 parcelas de R$ 500,15 cada.

A autora aduz que, conforme previsto no contrato, o prazo para o início de qualquer tipo de construção seria a partir de julho de 2014, e que toda a infraestrutura deveria ser concluída até dois anos após o início das construções. Contudo, passados os dois anos, ela não obteve sequer a posse do lote.

Alega que, em diversas ocasiões, buscou esclarecimentos junto à requerida sobre o atraso, mencionando as datas em que procurou obter informações.

Nos pedidos, requer a rescisão do contrato a partir da tentativa de distrato extrajudicial, aplicando-se o efeito
ex tunc
(retroativo), afastando-se eventuais cláusulas abusivas, em especial a cláusula 26º H.1. Requer, também, que a REQUERIDA seja compelida a restituir integralmente os valores pagos, além da condenação ao pagamento de indenização por danos morais e de multa penal por descumprimento contratual.

Por fim, solicita que o valor acima seja devolvido em parcela única, com correção monetária pelo índice INPC a partir de cada pagamento, acrescido de juros de mora de 1% ao mês a contar da citação, conforme dispõe a legislação vigente.

Devidamente citada, a requerida apresentou contestação alegando que não houve atraso nas obras. Afirmou que a autora adquiriu o lote em 2021, quando todas as obras de infraestrutura já estavam devidamente concluídas.

A requerida refutou o documento apresentado pela autora como prova do atraso, argumentando que o Parecer Jurídico nº 18/2019 refere-se ao Loteamento Parque dos Lírios, e à Compromissária e Compradora Sra. Maria José de Deus, ou seja, não se refere à autora da presente ação, Maria de Fátima de Araújo, nem ao Loteamento Residencial Parque das Laranjeiras, objeto do contrato de compra e venda.

A requerida sustentou que as obras estavam concluídas, inclusive apresentando um alvará municipal de "habite-se" datado de 05/06/2018. Defendeu, ainda, a regularidade das cláusulas contratuais e a inexistência de danos morais, requerendo a improcedência dos pedidos iniciais.

A sentença julgou parcialmente procedente os pedidos da ação, nos seguintes termos:

“III - Dispositivo

Posto isso, resolvendo o mérito na forma do art. 487, I, CPC/2015, o Juízo JULGA PARCIALMENTE PROCEDENTE a pretensão deduzida na inicial para o fim de: a) declarar resolvido o contrato de compra e venda do terreno descrito na inicial; b) condenar a requerida na restituição dos valores pagos, em parcela única e no prazo máximo de 30 (trinta) dias, sob pena de multa diária no importe de R$ 500,00 (quinhentos reais), consoante súmula 543 STJ, a serem corrigidos a partir do desembolso de cada parcela, pelo índice definido no instrumento contratual, além de juros de mora de 1% ao mês desde a citação e multa por inadimplência, nos moldes estabelecidos no contrato; e c) condenar a requerida no pagamento de R$ 6.000,00 (seis mil reais) a título de indenização por danos morais, com juros de mora de 1% ao mês desde a citação e correção monetária pelo INPC/IBGE a partir do arbitramento (súmula 362 STJ).

Não atribuída à parte autora a causa da rescisão contratual, DEIXA-SE de condená-la no pagamento dos encargos contratuais suscitados pela demandada.

CONDENA-SE a parte requerida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, os quais são em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação (art. 85, §2º, CPC/2015).”

A Apelante, em suas razões recursais de ID nº 216177713, apresenta tese de que, por meio do termo Aditivo, a Apelada adquiriu o lote somente no ano de 2021, quando as obras já estavam totalmente concluídas.

Alega que, em relação à posse do imóvel, objeto de contrato de compra e venda, a adquirente do lote poderia usufruir do bem da forma que lhe conviesse, e que o simples fato de a apelada não ter edificado benfeitorias não justifica a alegação de que não usufruiu do bem.

Afirma que a limitação na expedição do habite-se não impediu a apelada de construir benfeitorias no imóvel. Além disso, em nenhum momento a apelada comprovou ter submetido o projeto de sua residência ao Departamento de Engenharia do município de Rondonópolis/MT, tampouco existe aprovação desse projeto.

Sustenta a tese de que, para a emissão do habite-se, é imprescindível a comprovação da conclusão da edificação da residência, uma vez que o habite-se é o documento que atesta que a construção foi realizada de acordo com o projeto aprovado pela Prefeitura, por meio do Departamento de Engenharia.

Defende que cumpriu com a execução das obras de infraestrutura sob sua responsabilidade e que as entregou dentro do prazo, sendo as mesmas aceitas pelos órgãos fiscalizadores, conforme comprovado nos autos:

a) Termo de Aceitação das Obras de Pavimentação e Drenagem do Loteamento Residencial Parque das Laranjeiras – ID n. 133409176, datado de 19.09.2016;

b) Declaração do Departamento de Averbação e Cartografia da Secretaria Municipal de Urbanismo e Habitação do Município de Rondonópolis/MT, datado de 18.11.2016 – ID n. 133409177;

c) Carta n. 360/2016/GR/RONDONÓPOLIS/ENERGISA, datada de 15.01.2016 – ID n. 133409178, atestando que a rede de distribuição elétrica do loteamento em destaque, estava concluída;

d) Relatório de Vistoria da Secretaria de Transporte e Trânsito – ID n. 133409179, datado de 25.05.2017, atestando que a sinalização viária no empreendimento, estava concluída;

e) Fotos - ID n. 133409181; 133409183; 133409184; 133409185; e 133409186, onde constata a execução de todas as obras de infraestrutura, pois a sinalização só pode ser executada, após execução da rede de drenagem, pavimentação, rede de esgoto, rede de água potável e rede de energia elétrica, meio-fio.

Salienta que não há culpa na rescisão, sendo direito da Apelante a retenção do percentual de 25% dos valores pagos pela Apelada, a título de cláusula penal.

Aponta a responsabilidade da apelada ao pagamento de IPTU constante em contrato (Clausula NONA – Dos Impostos), incidente sobre o lote em que permanece em sua posse. Que com a rescisão do contrato, o imóvel deve retornar à apelante livre e desembaraçado de quaisquer dívidas de natureza
propter rem
.

Combate os fundamentos da sentença a respeito do início da incidência de juros de mora na devolução dos valores pagos, devendo contabiliza-lo à partir do trânsito em julgado.

Refuta a condenação por danos morais e multa por inadimplência, sob alegação de que houve o cumprimento de suas obrigações na entrega no prazo contratual das obras de infraestrutura. Que não há falha na prestação dos serviços contratados, muito menos ato ilícito.

Assim, requer seja conhecido e provido o recurso, para reformar a sentença no sentido de declarar a rescisão contratual por inciativa da Autora/Apelada, com a restituição parcial dos valores pagos (com juros de mora a partir do transito em julgado), assegurando-se a retenção do percentual de 25% sobre os valores a serem restituídos, com desconto de valor do débito em IPTU.

Requer ainda a exclusão da condenação aos danos morais e multa por inadimplência.

Contrarrazões apresentadas sob o ID nº 216177717, pugnando pelo desprovimento do recurso com manutenção da sentença.

É o relato necessário.

V O T O R E L A T O R

Do conjunto probatório acostado aos autos, entendo que o recurso comporta provimento.

Isso porque, a autora/apelada fundamenta sua causa de pedir no fato de ter adquirido da requerida/apelante um lote não edificado, identificado como Lote nº 01, Quadra nº 14, com área de 265,51m2, no Residencial Parque das Laranjeiras, na cidade de Rondonópolis, MT, pelo valor de R$ 84.025,20, a ser pago em 168 parcelas de R$ 500,15.

Na petição inicial, a autora/adquirente destacou que o contrato estipulava um prazo de dois anos para a entrega do lote com toda a infraestrutura, apto a obtenção do habite-se, conforme disposto na Cláusula 6ª do Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra. Alegou ainda que, desde 2017 até 24/02/2023, buscou repetidamente informações sobre o atraso na entrega do loteamento.

Como prova de suas alegações, apresentou documentos que demonstram o cumprimento regular de suas obrigações contratuais, incluindo comprovantes de pagamento das parcelas (ID 216174596). Também anexou uma notificação extrajudicial enviada à requerida em dezembro de 2021 e um comunicado extrajudicial de rescisão contratual (ID 216174597). Por fim, juntou um documento para comprovar o atraso na entrega do lote (ID 216177650).

No entanto, ao examinar os autos, mais especificamente o documento intitulado "Prova do atraso", verificou-se que a autora utilizou um documento referente a outra pessoa, "Maria José de Deus", e a outro empreendimento, o "Loteamento Residencial Parque dos Lírios", não relacionado ao Residencial Parque das Laranjeiras.

O documento se refere a um parecer jurídico do Ministério Público Estadual que esclarece que "
não há qualquer impedimento quanto à concessão de Alvará de Construção no Residencial Parque dos Lírios (Sólida Empreendimentos)
", mas que "
não poderá haver liberação precipitada do habite-se ou ligação da unidade residencial a qualquer infraestrutura que ainda não esteja concluída
".

O parecer ministerial conclui que "
a emissão de Alvará de Construção no loteamento Parque dos Lírios está sendo devidamente realizada, desde que seguidas as orientações do Ministério Público Estadual (Meio Ambiente)
".

Diante disso, é fato notório, com base nas provas dos autos, que, apesar das alegações da autora, não houve comprovação de falha da requerida no cumprimento do contrato, especificamente quanto à entrega do lote com a infraestrutura dentro do prazo estipulado.

A alegação equivocada de que o atraso seria um fato notório não dispensa a necessidade de prova concreta acerca do inadimplemento da requerida.

Assim, a autora não se desincumbiu de seu ônus probatório para a constituição de seu direito (art. 373, I, do CPC), sendo importante destacar que a relação de consumo não isenta a parte demandante de comprovar minimamente os fatos alegados.

Salienta-se, ainda, que o prazo para a entrega do lote foi estipulado apenas no documento intitulado "
Primeiro Termo Aditivo ao Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel
" (ID 216174595), o qual alterou o quadro resumo e a Cláusula Quinta do contrato assinado pelas partes. No item "12 – DO TERMO FINAL PARA EXECUÇÃO DAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA", passou a vigorar a previsão de conclusão das obras em dois anos, com a observação de que "
as obras do Residencial Parque das Laranjeiras encontram-se concluídas
".

Dessa forma, os documentos juntados pela autora, embora comprovem o regular cumprimento de suas obrigações contratuais (pagamento das parcelas), não possuem relação direta com a presente lide no que tange à comprovação de ato ilícito por parte da requerida, referente à entrega em atraso do lote sem a devida infraestrutura.

Ademais, os próprios documentos apresentados pela autora contradizem sua narrativa, frustrando sua pretensão de constituição de direito.

Por outro lado, a empresa requerida comprovou, por meio de documentos emitidos pelos órgãos competentes, a inexistência de obstáculos administrativos ao empreendimento imobiliário, incluindo fotografias que evidenciam a autorização para construção nos lotes em questão.

Vale ressaltar que as ações movidas por outros adquirentes do mesmo empreendimento, com alegações semelhantes de atraso, não encontraram respaldo jurídico nos autos nº 1026824-89.2020.8.11.0003 , 1016546-63.2019 e 1004394-41.2023, devido à falta de provas, conforme também se verifica no presente caso. Nessas ações, as demandas foram resolvidas com a rescisão dos contratos de compra e venda por vontade dos próprios adquirentes.

Assim, entendo que a resolução do contrato deve ser declarada por desistência da própria autora. Nesse sentido, a requerida tem o direito de reter 25% da quantia paga, com a restituição do excedente, conforme estabelecido pela Súmula nº 543 do STJ.

Nesse sentido:

“RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR À LEI 13.786/2018. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL. DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA VENDEDORA. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO. 1. A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, §2º), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ). 2. Hipótese em que, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento. 3. Nos termos da jurisprudência desta Corte, firmada pela Segunda Seção em julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos, "nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão" (REsp 1.740.911/DF, DJe 22.8.2019). 4. Recurso especial parcialmente provido.”
(REsp n. 1.723.519/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe de 2/10/2019).

Por consequência, inexistindo ilícito e falha na prestação dos serviços pela Apelante/Requerida, incabível a condenação por indenização por danos morais e a aplicação de multa contratual.

Por fim, em consonância com a tese firmada no Tema 1002 do Superior Tribunal de Justiça, os juros moratórios relativos ao montante restituído devem incidir somente a partir do trânsito em julgado.

Diante do exposto,
conheço
do recurso e
DOU-LHE PROVIMENTO
para reformar a sentença de primeiro grau, a fim de julgar parcialmente procedentes os pedidos iniciais para: a)
Declarar
a resolução do contrato por iniciativa da Autora/Apelada; b)
Determinar
a restituição à Autora/Apelada da quantia paga, corrigida pelo INPC a partir do desembolso e acrescida de juros de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado (Tema 1002 - STJ); c)
Determinar
a retenção em favor da Requerida/Apelante de 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago em parcelas do imóvel; e, d)
Afastar
a multa contratual e a indenização por danos morais.

Em razão do novo resultado da demanda,
condeno
as partes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios que arbitro em 10% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da causa,
que serão reciprocamente distribuídos em 50% (cinquenta por cento) entre eles
, nos termos do artigo 85, §2º c/c artigo 86, ambos do Código de Processo Civil.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 13/11/2024