Tribunal: TJMT
Processo: 1027161-10.2022.8.11.0003
Relator(a): MARCIO VIDAL
Órgão julgador: MARCIO VIDAL
Órgão colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-03-26
Data de publicação: 2024-04-03

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1027161-10.2022.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Promessa de Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Moral, Efeitos]
Relator:
Des(a).
MARCIO VIDAL

Turma Julgadora:

[DES(A). MARCIO VIDAL, DES(A). JOSE ZUQUIM NOGUEIRA, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA]

Parte(s):

[EDNA DO SOCORRO CALDAS - CPF: 002.591.381-69 (APELANTE), EDUARDO NAVES PASCHOAL MACKIEVICZ - CPF: 048.927.271-13 (ADVOGADO), HABITACO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. - CNPJ: 03.562.942/0001-51 (APELADO), KELLY CRISTINA XAVIER DE OLIVEIRA - CPF: 025.906.301-07 (ADVOGADO), LEANDRO JACOB NETO - CPF: 845.042.931-53 (ADVOGADO), FRANCISCA HELLOISA MELO DE LIMA - CPF: 702.711.224-80 (ADVOGADO), VIRGILINA DE MELO FERREIRA - CPF: 068.375.221-91 (APELADO), EDSON ANTONIO DE OLIVEIRA BASTOS - CPF: 035.303.731-17 (ADVOGADO), MILENY VASCONCELOS GONCALVES - CPF: 036.231.401-20 (ADVOGADO), RAFAEL RODRIGUES SOARES - CPF: 995.432.901-30 (ADVOGADO), ADRIANA FERREIRA DE MELO - CPF: 458.167.941-91 (APELADO), JULIANA DE MELO FERREIRA BOLOGNEZ - CPF: 801.925.641-53 (APELADO), HABITACO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. - CNPJ: 03.562.942/0001-51 (APELANTE), FRANCISCA HELLOISA MELO DE LIMA - CPF: 702.711.224-80 (ADVOGADO), KELLY CRISTINA XAVIER DE OLIVEIRA - CPF: 025.906.301-07 (ADVOGADO), ESPÓLIO DE VIRGILINA DE MELO FERREIRA (APELADO), VIRGILINA DE MELO FERREIRA - CPF: 068.375.221-91 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARCIO VIDAL, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

EMENTA

CIVIL E PROCESSO
CIVIL – RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL E APLEO ADESIVO -
AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – INOVAÇÃO RECURSAL – AUSÊNCIA –
PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE RECURSAL – VIOLAÇÃO – INOCORRÊNCIA – PRELIMINARES – REJEIÇÃO – RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE VENDEDORA – ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO – RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS – CABIMENTO – ATUALIZAÇÃO – PERTINÊNCIA – DANO MORAL – CONFIGURAÇÃO – VALOR PROPORCIONAL E RAZOÁVEL – MULTA CONTRATUAL INVERTIDA EM DESFAVOR DO PROMITENTE VENDEDOR – CABIMENTO – RECURSO DE APELAÇÃO DESPROVIDO E APELO ADESIVO PROVIDO.

Quando a matéria abordada pela Apelante, em seu Recurso, está de acordo com o que foi lançado no curso do processo não há que se falar em Inovação recursal.

No caso de as razões recursais combaterem os termos da sentença e estarem associadas aos temas abordados, a preliminar de não conhecimento do Apelo, por ausência de dialeticidade, deve ser rejeitada.

A rescisão contratual por culpa exclusiva da promitente vendedora traz como consequência a restituição integral dos valores pagos pelo comprador, devidamente atualizados, conforme entendimento jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça.

O atraso injustificado para entrega do imóvel, que frustra a expectativa do comprador, ultrapassa o mero dissabor e configura hipótese de condenação em indenização por dano moral.

Quando o valor arbitrado a título de dano moral indenizável está de acordo com os Princípios da Proporcionalidade e da Razoabilidade, deve ser mantido.

Na existência de previsão no instrumento contratual de multa no importe de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato, para o caso de rescisão a pedido ou culpa do comprador, prevalece o entendimento jurisprudencial de que deve haver inversão em desfavor do promitente vendedor, por ter dado causa à rescisão contratual.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. MÁRCIO VIDAL

Egrégia Câmara,

Trata-se de recurso de Apelação Cível interposto por Habitaço Empreendimentos Imobiliários Ltda e de recurso de Apelação Adesiva interposto por
Edna do Socorro Caldas
, contra a sentença proferida pela Juíza de Direito da 3ª Vara Cível da Comarca de Rondonópolis, nos autos da
Ação de Rescisão de Contrato c/c Devolução de Quantia Paga, Tutela de Evidência Liminar e Indenização por danos Morais e Materiais
, ajuizada pela segunda recorrente em face da primeira e de
Adriana Ferreira de Melo, Juliana de Melo Ferreira Bolognez e Espólio de Virgilina de Melo Ferreira.

No ato sentencial, a Juíza
a quo
julgou procedente o pedido inicial, rescindiu o contrato de promessa de compra e venda de imóveis celebrado entre as partes litigantes, determinou a devolução dos valores pagos,

devidamente atualizados, e condenou a parte requerida ao pagamento de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) a título de indenização por danos morais e ao ônus da sucumbência.

A primeira apelante, Habitaço Empreendimentos Imobiliários Ltda., aduz em suas razões recursais que a sentença deve ser reformada, porque não praticara qualquer ato ilícito ensejador da rescisão, devolução de valores e ressarcimento por dano moral.

Assevera que o contrato entabulado entre as partes foi regularmente cumprido, e o suposto atraso alegado pela Apelada estava previsto no pacto, na ocorrência de caso fortuito ou força maior, o que inclusive foi amparado pelo Decreto Federal n. 88/2020, que declarou o estado de calamidade pública pela pandemia do “Covid-19”.

Sustenta que no tempo da celebração do contrato, a Lei 13.786/2018 já se encontrava em vigor e, por essa razão, deve ser integralmente aplicada ao caso em tela.

Sob a alegação de culpa exclusiva da Segunda Apelante, requer que a sentença seja reformada, a fim de que os pedidos sejam julgados improcedentes ou, pelo menos, parcialmente, devido à previsão da Lei n. 13.786/2018, sem condenação por dano moral.

Ao apresentar suas contrarrazões, Edna do Socorro Caldas suscita as preliminares de Inovação Recursal, de Ofensa ao Princípio da Dialeticidade Recursal e, no mérito, pugna pelo desprovimento do Apelo (id. 204450221).

Oportunamente, interpõe recurso de apelação adesiva e requer

aplicação da multa contratual, no importe de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato (id. 204450230).

Sem contrarrazões (id. 204450233).

É o relatório.

V O T O

EXMO. SR. DES. MÁRCIO VIDAL (RELATOR)

Eminentes Pares,

Como visto no relatório, as apelantes visam à reforma da sentença que julgou procedentes os pedidos vertidos na Ação de Rescisão de Contrato de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel c/c Indenização por danos Morais.

Do exame dos autos, verifica-se que Edna do Socorro Caldas firmou com Habitaço Empreendimentos Imobiliários Ltda, Virgilina de Melo Ferreira, Adriana Ferreira de Melo e Juliana De Melo Ferreira Bolognez 02 (dois) contratos de compra e venda de imóvel urbano, para aquisição de lotes urbanos localizados no Loteamento Jardim Residencial Porto Ferreira.

O negócio jurídico está especificado nos contratos n. 607/2020 e n. 810/2021 (ids. 204447734 e 204447735), um para aquisição do lote 21, da quadra 28, com 250m2 e o outro, lote 2, da quadra 32, com 200m2.

O primeiro contrato foi ajustado, em 22.06.2020, pelo preço de R$ 162.533,80 (cento e sessenta e dois mil e quinhentos e trinta e três reais e oitenta centavos), a ser pago em 240 (duzentos e quarenta) parcelas mensais e sucessivas de R$ 661,62 (seiscentos e sessenta e um reais e sessenta e dois centavos) e uma parcela de 3.745,00 (três mil, setecentos e quarenta e cinco reais) para o dia 22.06.2020.

E o segundo por R$ 118.831,73 (cento e dezoito mil e oitocentos e trinta e um reais e setenta e três centavos), a ser pago com uma carta de crédito no importe de R$ 3.333,05 (três mil ne trezentos e trinta e três e cinco centavos) e mais 204 (duzentas e quatro) prestações mensais e sucessivas no valor de R$ 566,17 (quinhentos e sessenta e seis reais e dezessete centavos), com vencimento para o dia 10 de cada mês.

A cláusula sexta que versa sobre as obras estabeleceu no item 6.1 o seguinte:

“O prazo para implantação de todas essas obras de infraestrutura, será de dois anos, após o registro do loteamento junto ao Cartório de Registro de Imóveis de Rondonópolis/MT, sendo admitida uma tolerância legal de até 24 (vinte e quatro) meses, sem aplicação de penalidades à
VENDEDORA Habitaço Empreendimentos Imobiliários Ltda,
podendo ainda, alterar esse prazo, sem sofrer nenhuma penalidade, quando ocorrer: motivos de força maior, calamidades, intempéries climáticas e fortuitas; greves parciais ou totais relacionadas à construção civil, ou órgãos públicos que possam, de alguma maneira afetar a continuidade das obras; impedimento de continuidade das obras; impedimento de continuidade das obras e/ou serviços por embargos públicos; demora na execução, ligação ou instalação de qualquer serviço público; racionamento sde combustíveis, água e energia elétrica; invasões, depredações, incêndios, roubos e furtos que venham de alguma forma prejudicar o andamento das obras; dificuldade comprovada para aquisição de matérias-primas necessárias para a execução das obras alheias à vontade da
VENDEDORA Habitaço Empreendimentos Imobiliários Ltda.”

Portanto, após o registro do loteamento, a implementação das obras de infraestrutura deveria estar pronta no prazo de 02 (dois) anos, prevista uma tolerância legal de 24 (vinte e quatro) meses, logo, o prazo fatal para entrega do empreendimento era 26.10.2022, conforme previsão expressa do item 13 do contrato n. 810/2021, o que não ocorreu.

Tendo em vista o descumprimento contratual por parte das promitentes vendedoras, bem como a impossibilidade de ajuste administrativo para solucionar a celeuma, a compradora ajuizou a ação de rescisão contratual com pedido de ressarcimento e indenização por dano moral.

A Juíza de Primeira Instância, ao apreciar os pedidos, julgou-os procedentes, nos seguintes termos:

“[...] Ex positis, julgo PROCEDENTE o pedido inicial. Declaro rescindido o contrato de promessa de compra e venda de imóveis firmado entre as partes. Determino que a requerida promova as restituições dos valores pagos pela autora com a devida correção monetária a partir do desembolso de cada parcela, pelo índice definido no contrato, além de juros de mora, no valor de 1% ao mês. Observando o critério de razoabilidade, condições econômicas da demandada, bem como a da própria requerente, evitando-se o enriquecimento sem causa, condeno a requerida, a pagar ao autor a título de ressarcimento pelo dano moral que lhe causou, o montante de R$ 5.000,00 (cinco mil reais). A correção monetária incide a partir do arbitramento (STJ, Súm. 362) e os juros de mora, por se tratar de dano moral decorrente de relação contratual, desde a citação. Condeno-as, também, ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios que fixo em R$ 15% (quinze por cento) sobre o valor indenizatório, atualizado, na forma do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Transitada em julgado, ao arquivo com baixa e anotações.”.

Dessa decisão, recorrem as partes.

Por questão de ordem, passa-se à análise do recurso da empresa Habitaço Empreendimentos Imobiliários Ltda e, para tanto, necessário apreciar as preliminares suscitadas nas contrarrazões da Apelada Edna.

Da Análise da Preliminar de Inovação Recursal.

A parte Apelada, Edna do Socorro Caldas, aduz, em suas contrarrazões, a ocorrência de inovação recursal, nos seguintes termos:

“→ NO CASO EM APREÇO
, registra-se que a parte adversa não provocou o juízo de piso acerca; dos cálculos/valores; da devolução dos valores pagos em única parcela, inaplicabilidade fruição; tampouco fez em sede de instrução e quiçá em sede de embargos declaratórios, motivo pelo qual, a matéria revela-se preclusa, incapaz de apreciação pelo Tribunal.”

Sabe-se que somente as teses lançadas pelas partes, no curso do processo, podem ser objeto de apreciação na Apelação.

O artigo 1.013, §1º, do CPC, não deixa dúvidas de que a apelação devolverá ao tribunal o conhecimento da matéria impugnada. Veja-se:

Art. 1.013. A apelação devolverá ao tribunal o conhecimento da matéria impugnada.

§ 1º. Serão, porém, objeto de apreciação e julgamento pelo tribunal todas as questões suscitadas e discutidas no processo, ainda que não tenham sido solucionadas, desde que relativas ao capítulo impugnado. (Destaquei).

No caso vertente, a matéria abordada pela Apelante em seu Recurso, está de acordo com o que foi lançado no curso do processo e, portanto, não há falar em Inovação recursal.

Por essa razão,
REJEITA-SE
a preliminar aventada.

Da Análise da Preliminar de Ofensa ao Princípio da Dialeticidade Recursal.

A Recorrida,
Edna do Socorro Caldas, defende o não conhecimento do Apelo, sob a alegação de ofensa ao Princípio da Dialeticidade Recursal, pelo fato de a Apelante não ter atacado diretamente os fundamentos da sentença recorrida.

É cediço que, em matéria de recursos, vige o princípio da dialeticidade, ou congruência, segundo o qual a impugnação deve declinar as razões da reforma da decisão combatida.

Caso o Apelante não ataque, especificamente, os fundamentos da sentença que deseja rebater, descumpre o disposto no artigo 1.010, inciso II, do CPC, o que constitui óbice ao conhecimento do seu recurso.

Nesse sentido, está o entendimento exarado pelo Supremo Tribunal Federal e pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ). Confira:

AGRAVO INTERNO EM RECURSO ORDINÁRIO EM MANDADO DE SEGURANÇA.
OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA DOS FUNDAMENTOS DA DECISÃO AGRAVADA
.

1. O princípio da dialeticidade impõe à parte o ônus de se contrapor à decisão recorrida, esclarecendo seu desacerto e consignando as razões que eventualmente conduzam à reforma.

2. É inviável o agravo que deixa de atacar especificadamente os fundamentos da decisão impugnada (CPC, art. 932, III).

3. Agravo interno não conhecido. (STF. RMS: 34044 DF 0246398-42.2015.3.00.0000. Órgão Julgador: Segunda Turma. Relator: Ministro Nunes Marques. Julgamento: 28/03/2022. Publicação: 25/04/2022). Negritei.

PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA. DISSÍDIO NÃO CONFIGURADO. AGRAVO INTERNO.
AUSÊNCIA DE ARGUMENTOS. DIALETICIDADE RECURSAL. INOBSERVÂNCIA.
AGRAVO INTERNO NÃO CONHECIDO.

I - Em respeito ao princípio da dialeticidade recursal, as razões do recurso devem oferecer ao julgador argumentos que visem a desconstituir ou a abalar os fundamentos da decisão recorrida, sob pena de não merecer nem mesmo ultrapassar a barreira do conhecimento, por revelar-se inerme, a teor do previsto no art. 932, III, do CPC/2015.

II - A perspectiva sob a qual o embargante pretendeu a reforma da decisão proferida pela Primeira Turma, ou seja, a da impropriedade na aplicação da Súmula nº 182/STF, invoca controvérsia que não está presente nos fundamentos do acórdão embargado. Bastando ver que a decisão monocrática conhece do recurso especial para lhe negar provimento, e que a decisão do colegiado também conheceu do agravo interno e lhe negou provimento.

III - Agravo interno não conhecido. (STJ. AgInt nos EREsp: 1927148 PE 2021/0074876-8. Órgão Julgador: Corte Especial. Relator: Ministro Francisco Falcão. Julgamento: 21/06/2022. Publicação: 24/06/2022). Negritei.

No presente caso, ao contrastar a peça recursal com a sentença recorrida, observa-se que houve o enfrentamento dos fundamentos utilizados pela Julgadora singular, pois a Apelante expõe claramente as fundamentações do ato sentencial impugnado e as rebate, diretamente, na explanação de suas razões recursais.

Desta feita, não há falar em violação ao princípio da dialeticidade e, por conseguinte,
REJEITA-SE
a preliminar suscitada.

Da Análise do Mérito Recursal

No caso em apreço, vê-se que o atraso, por culpa exclusiva da Primeira Apelante, para entrega do empreendimento é fato incontroverso nos autos.

Apesar de alegar como causa do mencionado atraso a pandemia do “COVID-19”, certo é que não há demonstração de que essa circunstância tenha sido a causa do descumprimento contratual.

Sabe-se que, nos termos do que dispõem as regras sobre a distribuição do ônus da prova (artigo 3736, incisos I e II, do CPC), cada parte tem o dever de trazer indícios mínimos, capazes de comprovar suas alegações, o autor,
quanto ao fato constitutivo de seu direito
, o réu, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor.

Desta feita, escorreita a sentença que declarou a rescisão do contrato entabulado entre as litigantes, bem como determinou a restituição integral dos valores despendidos pela promitente compradora.

Nesse sentido, é o entendimento que tem prevalecido neste Sodalício. Confira:

REJEIÇÃO - ILEGITIMIDADE PASSIVA - AUSÊNCIA DE INTERESSE RECURSAL - MÉRITO – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – RESCISÃO POR CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA – ALEGAÇÃO DE CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR – PANDEMIA COVID 19 – AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO – INAPLICABILIDADE DA LEI 13.786/2018 – APLICABILIDADE DO ART. 53 DO CDC – DEVOLUÇÃO INTEGRAL E EM PARCELA ÚNICA – SÚMULA 543 STJ – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – CITAÇÃO – INVERSÃO CLÁUSULA PENAL – CABIMENTO – DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS – POSSIBILIDADE – DANO MORAL – CONFIGURAÇÃO – INDENIZAÇÃO DEVIDA – MULTA POR CARÁTER PROTELATÓRIO AFASTADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Rejeita-se a preliminar de intempestividade do recurso, haja vista que apesar de protelatórios os embargos, fora julgado improcedente e, portanto, interrompeu o prazo recursal.

Não se conhece da preliminar de ilegitimidade passiva da apelante se não há interesse recursal acerca da matéria.

Se a rescisão do contrato se deu por culpa exclusiva da promitente vendedora, que deixou de entregar o imóvel no prazo estipulado no contrato, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor. Inteligência da Súmula 543/STJ.

Não há se falar em excludente de força maior para o atraso na entrega do imóvel em decorrência da pandemia de Covid-19, uma vez que não há prova de que, de fato, com base em evidências concretas, tal evento tenha prejudicado efetivamente a conclusão e andamento das obras do empreendimento.

No caso, não se aplica a Lei nº 13.786/2018, mas sim o art. 53 do CDC, posto que, ainda que baseada em cláusulas contratuais, a relação jurídica estabelecida possui caráter consumerista, o qual dá ensejo à aplicação do CDC: A data inicial dos juros de mora em caso de atraso na entrega da obra, há de ser a data da citação (AgInt no REsp 1.729.742/SE, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 15/05/2018, DJe de 28/05/2018).

Quanto à inversão da cláusula penal, o c. Superior Tribunal de Justiça, por meio do julgamento do REsp 1.631.485/DF, em sede de recurso repetitivo (Tema 971), reconheceu que é possível a inversão, em desfavor da construtora, da cláusula penal estipulada exclusivamente para o consumidor, nos casos de impontualidade na entrega do imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda.

O dano moral se mostra incontestável, diante do descumprimento da obrigação, nos termos dos artigos 189 e 927, ambos do Código Civil, revelado, in casu, no atraso da entrega do imóvel, fato que ultrapassou a esfera do mero dissabor e causa considerável abalo psicológico, ao frustrar a expectativa de se realizar o sonho da moradia própria, o que constitui fato causador de danos morais.

Não demonstrado o caráter protelatório, é de ser afastada a multa arbitrada na sentença integrativa proferida em sede de embargos de declaração. (TJMT. RAC 1025455-89.2022.8.11.0003. Órgão Julgador: Segunda Câmara de Direito Privado. Relatora: Desa. Marilsen Andrade Addario. Julgamento: 06/12/2023. Publicação: 14/12/2023).

AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA E INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DA OBRA – RESCISÃO POR CULPA DA CONSTRUTORA – DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL – DEVOLUÇÃO INTEGRAL – IPTU, CONDOMÍNIO E OUTRAS TAXAS – RESPONSABILIDADE DA VENDEDORA – DANO MORAL CONFIGURADO – DEVER DE INDENIZAR – ARBITRAMENTO – PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. O atraso na entrega do imóvel é suficiente para ensejar a pretensão de rescisão do pacto, mesmo porque o adquirente não é obrigado a esperar indefinidamente pela conclusão da obra, ficando a construtora obrigada a devolver as parcelas pagas. O atraso injustificado de imóvel adquirido, por culpa do vendedor, com pedido de rescisão, enseja a condenação ao pagamento de indenização a título de dano moral, em virtude do sofrimento experimentado pelo consumidor que ultrapassa o mero dissabor. A fixação do quantum indenizatório a título de danos morais deve obedecer aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, observados o caráter pedagógico, punitivo e reparatório. (TJMT. RAC 10286938720208110003. Órgão Julgador: Terceira Câmara de Direito Privado. Relator: Dirceu dos Santos. Julgamento: 13/07/2022. Publicação: 18/07/2022).

No que se refere ao requerimento de aplicação da legislação 13.876/2018, a fim de que seja possível a retenção de alguns valores pela Primeira Apelante, a razão não a acompanha, pois, nos casos de distrato por culpa exclusiva da promitente vendedora, a restituição integral dos valores pagos e devidamente atualizados é medida que se impõe, conforme entendimento jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça. Confira:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. CORRETORA IMOBILIÁRIA. LEGITIMIDADE PASSIVA. CADEIA DE FORNECIMENTO. APLICAÇÃO DO CDC. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DOS FORNECEDERES. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS QUANTIAS PAGAS. PRECEDENTES. 1. Ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel com pedido de devolução de quantias pagas. 2. A jurisprudência do STJ é no sentido de que a corretora de imóveis é parte legítima para figurar no polo passivo da demanda uma vez que pertence à cadeira de consumo. Precedentes. 3. Ademais, a jurisprudência do STJ entende que resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor, é cabível a restituição das partes ao status quo ante, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, o que inclui a comissão de corretagem. 4. Agravo interno não provido.

(STJ. AgInt no AREsp: 1768177 SP 2020/0255157-2. Órgão julgador: Terceira Turma. Relatora: Ministra Nancy Andrighi. Julgamento: 03/05/2021. Publicação: 06/05/2021).

Dessarte, diante de todo o exposto não há que se falar em reforma da sentença que se encontra em perfeita sintonia com o ordenamento jurídico e a jurisprudência pátrios.

Forte nessas razões,
NEGA-SE provimento
ao recurso de apelação interposto por Habitaço Empreendimentos Imobiliários Ltda.

Do Apelo Adesivo da Parte Autora

A apelante, Edna do Socorro Caldas, insurge-se com relação a não condenação da Primeira Apelante ao pagamento da multa prevista no contrato celebrado.

Extrai-se dos documentos acostados aos autos que há previsão nos instrumentos contratuais de uma multa no importe de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato, para o caso de rescisão a pedido ou culpa do comprador.

Acontece que o entendimento jurisprudencial que prevalece sobre o assunto está no sentido de que tal previsão deve ser invertida em desfavor do promitente vendedor, por ter dado causa à rescisão contratual. Veja-se:

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS - ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO - RESCISÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS PELO NEGÓCIO FRUSTRADO - CLÁUSULA PENAL - INVERSÃO EM BENEFÍCIO DO CONSUMIDOR - RESTITUIÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM - RETORNO AO STATUS QUO ANTE - INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS - VALOR DA INDENIZAÇÃO. - A não entrega do empreendimento no prazo avençado, injustificadamente, dá ensejo à rescisão contratual por culpa da promitente vendedora e a sua condenação à devolução dos valores pagos pela compra, então frustrada, com incidência de juros de mora de 1% a.m. a partir da citação e correção monetária pelos índices da tabela da Corregedoria-Geral de Justiça a partir de cada desembolso - Nos termos do julgado paradigma, REsp nº 1614721/DF, é cabível a inversão da cláusula penal estipulada exclusivamente para o adquirente em desfavor da empreendedora, no caso de atraso de entrega de imóvel, firme na reciprocidade entre as penalidades impostas ao consumidor e ao fornecedor de produto. E ressalvou, ainda, que a multa compensatória referente à obrigação de pagar (de dar) não poderá, por questão de simetria, incidir sobre todo o preço do imóvel que deveria ter sido entregue (obrigação de fazer) - No caso de rescisão contratual por culpa da construtora, o comprador deve ser restituído da comissão de corretagem como consectário lógico, retornando as partes ao status quo ante - O atraso injustificado na conclusão das obras e na entrega da unidade imobiliária, frustrando o cumprimento do contrato de compra e venda firmado entre as partes, supera o mero dissabor do consumidor e deixa patente a responsabilidade da empreendedora em suportar os danos morais decorrentes da sua inadimplência - A indenização por danos morais deve ser fixada segundo critérios de razoabilidade e proporcionalidade, com observância das peculiaridades do caso e buscando sempre atingir os objetivos do instituto do dano moral, quais sejam compensar a parte lesada pelos prejuízos vivenciados e punir o agente pelo ilícito já praticado, inibindo-o de adotar novas condutas lesivas. (TJ-MG - AC: 50709475520188130024, Relator: Des.(a) José Eustáquio Lucas Pereira, Data de Julgamento: 31/05/2023, 21ª Câmara Cível Especializada, Data de Publicação: 06/06/2023)

APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – CULPA EXCLUSIVA DO VENDEDOR – DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS – RETENÇÃO DO VALOR REFERENTE À COMISSÃO DE CORRETAGEM– IMPOSSIBILIDADE – RESTITUIÇÃO INTEGRAL – SÚMULA 543 DO STJ – PRESCRIÇÃO TRIENAL (ART. 206, § 3º, IV, DO CC)– INAPLICABILIDADE - CLÁUSULA PENAL DEVIDA – TEMA 971 DO STJ – DANOS MORAIS SITUAÇÃO QUE ULTRAPASSA O MERO ABORRECIMENTO – REPARAÇÃO NECESSÁRIA – RECURSO DO AUTOR PROVIDO E DA RÉ DESPROVIDO.

Na rescisão por culpa exclusiva da incorporadora/construtora, a devolução das quantias pagas deve ser integral, inclusive a comissão de corretagem. ( Súmula 543/STJ).

“Havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor” (Tema 971).

“O atraso de quase dois anos sem a devida entrega do imóvel, que retarda a conquista do imóvel próprio, modificando os planos financeiros e pessoais, gera angústia e frustração ao consumidor adquirente, passível de indenização por dano moral.” (TJ-MT - AC: 10064753620188110003 MT, Relator: MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Data de Julgamento: 02/09/2020, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 11/09/2020)

O prazo prescricional trienal (art. 206, § 3º, IV do CC)é inaplicável às demandas que objetivam a restituição dos valores pagos de comissão de corretagem em que a causa de pedir é a rescisão do contrato por inadimplemento do vendedor ( AgInt no REsp 1853761/SP).

(TJ-MT 10126845020208110003 MT, Relator: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, Data de Julgamento: 22/03/2022, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 26/03/2022).

Com efeito, a razão acompanha o segunda Apelante e a aplicação da cláusula penal estabelecida nos contratos firmados entre as partes é medida que se impõe.

Forte nesses argumentos,
REJEITA-SE
as preliminares suscitadas,
NEGA-SE PROVIMENTO
ao recurso de apelação interposto por Habitaço Empreendimentos Imobiliários Ltda e
DÁ-SE PROVIMENTO
ao apelo adesivo interposto por Edna do Socorro Caldas, para condenar a parte adversa ao pagamento da multa prevista nas cláusulas penais dos contratos firmados entre os litigantes.

Outrossim, atento ao disposto no artigo 85, § § 1º, 2º e 11, do CPC, majoro o percentual dos honorários advocatícios para 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da causa e ressalto que a exigibilidade ficará suspensa, pois o Apelante é beneficiário da assistência judiciária gratuita, nos termos do artigo 98, § 3º, da legislação processual.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 26/03/2024