Tribunal: TJMT
Processo: 1040629-92.2020.8.11.0041
Relator(a): GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão julgador: GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2024-11-06
Data de publicação: 2024-11-11

Ementa:

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1040629-92.2020.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Indenização por Dano Material, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
GUIOMAR TEODORO BORGES

Turma Julgadora:

[DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[RAIMUNDO SILVA ARAUJO - CPF: 340.139.112-72 (APELADO), GLEICE VILALVA DE MAGALHAES - CPF: 990.192.721-87 (ADVOGADO), BRDU SPE CUIABA 01 LTDA - CNPJ: 13.512.865/0001-89 (APELANTE), CARLOS EDUARDO CAMPOS RESENDE - CPF: 033.093.581-00 (ADVOGADO), JULIANA MACHADO RIBEIRO - CPF: 018.771.571-80 (ADVOGADO), SOBERANNA CONSULTORIA IMOBILIARIA EIRELI - CNPJ: 21.265.175/0001-09 (APELANTE), RICARDO DE MORAIS FURTADO - CPF: 688.545.101-06 (ADVOGADO), SOBERANNA CONSULTORIA IMOBILIARIA EIRELI - CNPJ: 21.265.175/0001-09 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PARCIALMENTE PROVIDO, UNÂNIME

E M E N T A

ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 1040629-92.2020.8.11.0041

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL
. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DE PARCELAS PAGAS. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. RESCISÃO UNILATERAL DO CONTRATO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE 10 A 25% DO VALOR PAGO PELO COMPRADOR DESISTENTE. RAZOABILIDADE.

ARESTO COMPATÍVEL COM A JURISPRUDÊNCIA DO TRIBUNAL. TEMA 1.002 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. JUROS MORATÓRIOS. INCIDÊNCIA. A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA. PRECEDENTES. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. Caso em exame
.

1.

Trata-se de Apelação Cível interposta por empresa ré em face da sentença que julgou parcialmente procedente o pedido autoral para declarar a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel e condenar a ré a restituir 90% do valor pago pelo autor, acrescido de correção monetária e juros de mora de 1% ao mês a partir da decisão. A apelante requer a majoração do percentual de retenção para 25% e a alteração do termo inicial dos juros de mora para o trânsito em julgado da decisão.

II. Questão em discussão
.

2.

A questão em discussão consiste em definir: (i) se o percentual de retenção fixado na sentença (10%) deve ser majorado para 25%, conforme pleiteado pela ré; e (ii) se o termo inicial da incidência dos juros de mora deve ser o trânsito em julgado da decisão.

III. Razões de decidir
.

3.

É lícito ao vendedor efetuar a retenção de um percentual, a título de indenização pelo inadimplemento, em caso de rescisão contratual por culpa do promitente comprador, sendo que o valor retido deve ser de 10% a 25% sobre os valores adimplidos pelo comprador.

4.

Na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa do promitente comprador, os juros de mora relativos à restituição das parcelas pagas devem incidir a partir da data do trânsito em julgado da decisão, porquanto inexiste mora anterior do promitente vendedor.

IV. Dispositivo e tese
.

5.

Recurso parcialmente provido, apenas para determinar a incidência dos juros de mora a partir do trânsito em julgado da decisão.

Tese de julgamento:
“1. Nas hipóteses de resilição
de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é devida a retenção, em favor do vendedor, de 10% a 25% do montante pago na vigência do contrato. 2. Tratando-se
de resilição contratual
por iniciativa do comprador, os juros de mora incidentes sobre o valor restituível devem incidir a partir do trânsito em
julgado da decisão.”

Dispositivos relevantes citados:
Arts. 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor.

Jurisprudência relevante citada:
STJ -
AgInt no AREsp 1180352/DF, Rel. Ministro LÁZARO GUIMARÃES (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF 5ª REGIÃO), QUARTA TURMA, julgado em 20/02/2018, DJe
28/02/2018; TJMG, AC n. 1.0471.14.005305-2/001, rel. Des. Marcos Henrique Caldeira Brant, 16ª Câmara Cível, J. 21/08/2019; TJ-MT 10340948420198110041 MT, Relator: SERLY MARCONDES ALVES, Data de Julgamento: 29/06/2022, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 29/06/2022; REsp nº 1.740.911 - DF (2018/0109250-6).

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

Apelação:
interposta pela
BRDU SPE CUIABÁ 01 LTDA.

Ação:
Ação de Rescisão Contratual c/c Pedido de Devolução de Parcelas Pagas
proposta por
GABRIELA ANTONIA DE FREITAS ROCHA
.

Sentença:
proferida pelo Juízo da 7ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá que
julgou parcialmente procedente os pedidos vertidos na inicial para declarar a rescisão do contrato celebrado entre as partes e condenar a parte Requerida a restituir para o Requerente 90% (noventa por cento) do valor pago, o que equivale a R$ 2.025,60 (dois mil e vinte e cinco reais e sessenta centavos), acrescido de correção monetária pelo índice INPC, a partir do desembolso e juros de mora de 1% ao mês a partir do
decisum
.

No mais, condenou a parte requerida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 20% (vinte por cento) sobre o valor da causa.

Apelo
: Em suas razões, a empresa Apelante manifesta inconformismo quanto ao percentual de retenção fixado em 10% (dez por cento) pelo Juízo de origem.

Ressalta que a desistência do contrato ocorreu por culpa exclusiva da parte Autora/Recorrida. Alega que se há cláusula válida e vigente dispondo acerca do percentual de retenção, deve ser mantido o quanto acordado pelas partes, que é no percentual de 25% (vinte e cinco por cento).

Defende que o Apelado deve arcar com as consequências da sua desistência, de modo a resguardar a função social do contrato, porquanto a ingerência desmedida coloca em risco a sustentabilidade do próprio empreendimento e afeta a toda coletividade. Ressalta que a boa-fé e a legalidade não podem ser achincalhadas.

Pugna que a retenção do percentual de retenção pela rescisão contratual seja reajustada para 25% (vinte e cinco por cento), percentual que afirma estar de acordo com a jurisprudência mais atual do Superior Tribunal de Justiça.

Por fim, defende que a imposição de incidência de juros de mora sobre o cálculo do valor a ser restituído deve contar somente a partir da data do trânsito em julgado, e não a partir da citação, conforme determinado na sentença.

Convicta nessas assertivas, pede a reforma da sentença recorrida, nos pontos destacados.

Contrarrazões apresentadas (ID. 243394711).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 1040629-92.2020.8.11.0041

VOTO

EXMO. SR. DES. GUIOMAR TEODORO BORGES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

De acordo com o relatado
na origem
, na data de 12 de setembro de 2015, as partes celebraram o
“Instrumento Particular de Contrato de compra e venda de imóvel com financiamento imobiliário e pacto adjeto de alienação fiduciária e outras avenças jurídicas”
de ID. 49001195, cujo objeto é o terreno do Lote 29, na Quadra 08, localizado no “Loteamento Residencial Mirante do Parque”, pelo valor total de R$ 46.612,22 (quarenta e seis mil, seiscentos e doze reais, vinte e dois centavos), onde foi pago o valor de R$ 1.430,00 (mil, quatrocentos e quarente e trinta reais) de entrada/sinal, advindo 160 (cento e sessenta) parcelas.

O Autor confessou em sua inicial que
“ficou desempregado e perdeu consideravelmente o poder aquisitivo, ocasionando inúmeras dificuldades financeiras”,
razão pela qual, solicitou administrativamente a rescisão do contrato.

Na sequência, pleiteou pela procedência do pedido inicial para a rescisão do contrato e a consequente devolução do saldo remanescente. Juntou documentos.

De seu turno, em sede de contestação, a Requerida aduz a inadimplência da autora e que o contrato firmado possui cláusulas claras e precisas que devem ser cumpridas. Sustentou a validade dos termos do contrato e requer a improcedência do pedido inicial.

Instruídos os autos com as provas pertinentes, sobreveio sentença de mérito em que se julgou parcialmente procedente os pedidos vertidos na inicial, para
declarar a rescisão do contrato celebrado entre as partes e condenar a parte Requerida a restituir para o Requerente 90% (noventa por cento) do valor pago, o que equivale a R$ 2.025,60 (dois mil e vinte e cinco reais e sessenta centavos), acrescido de correção monetária pelo índice INPC, a partir do desembolso e juros de mora de 1% ao mês a partir do
decisum
.

No mais, condenou a parte requerida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 20% (vinte por cento) sobre o valor da causa.

Pois bem. Razão assiste
parcialmente
a Recorrente
.

Da análise do caderno processual, ressai como incontroversa que a resilição do contrato de compra e venda de imóvel objeto dos autos ocorreu por culpa exclusiva do autor que, por motivo de ordem financeira, requereu a resolução antecipada do contrato.

Como se sabe, a resilição do contrato de compra e venda, a pedido do comprador, é possível, independentemente da existência de cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade no contrato. Tal conclusão se chega porque a relação jurídica havida entre as partes é de consumo, porquanto a requerente é destinatária final do produto oferecido pela requerida, qual seja, comercialização de lote urbano (arts. 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor); sob a Lei Consumerista, há de ser facilitada, tanto a manutenção da relação jurídica, quanto a sua dissolução.

Está sedimentado posicionamento de que, nas hipóteses de rescisão contratual por culpa do promitente comprador, é lícito ao vendedor efetuar a retenção de um percentual, a título de indenização pelo inadimplemento. Contudo, no entendimento da jurisprudência majoritária atual, o valor retido deve ser de
10% a 25%
sobre os valores adimplidos pelo comprador e não sobre o valor total do imóvel. A propósito:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZATÓRIA E LUCROS CESSANTES. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO ADQUIRENTE DO IMÓVEL. RETENÇÃO DE 15% DOS VALORES DESPENDIDOS. CABIMENTO. RAZOABILIDADE. AGRAVO NÃO PROVIDO. (...) 2.
Quanto ao percentual da multa, a jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. Precedentes.
3. Ademais, não é possível na via especial rever a conclusão contida no aresto atacado acerca do percentual retido a título de cláusula penal melhor condizente com a realidade do caso concreto e a finalidade do contrato, pois a isso se opõem os óbices contidos nas Súmulas 5 e 7 do STJ. 4. Agravo interno a que se nega provimento.”
(STJ - AgInt no AREsp 1180352/DF, Rel. Ministro LÁZARO GUIMARÃES (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF 5ª REGIÃO), QUARTA TURMA, julgado em 20/02/2018, DJe 28/02/2018).

Neste ponto, verifica-se que o Juiz da causa fixou o percentual de retenção de 10% (dez por cento) do valor efetivamente pago pelo autor; como se vê, o percentual foi arbitrado na média do que tem entendido os Tribunais e pelo Superior Tribunal de Justiça.

Essa circunstância, em particular, fragiliza sobremaneira a pretensão da Requerida/Apelante em pleitear a majoração para 25% (vinte e cinco por cento).

Em outras palavras, não se visualiza justificativa plausível que autorize a majoração do percentual de retenção pleiteado pela Recorrente.

Por fim, quanto ao pedido para alterar a incidência do termo inicial dos juros de mora da restituição do percentual pago pela Requerente, é uníssona na jurisprudência que, em se tratando de
resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa do promitente comprador por impossibilidade econômica do adquirente em adimplir o contrato
,
os juros de mora relativos à restituição das parcelas pagas devem incidir a partir da data do trânsito em julgado da decisão, porquanto inexiste mora anterior do promitente vendedor.
Precedentes do STJ,
Tema Repetitivo 1002:
(TJMG, AC n. 1.0471.14.005305-2/001, rel. Des. Marcos Henrique Caldeira Brant, 16ª Câmara Cível, J. 21/08/2019).

A propósito:

RECURSO DE EMBARGOS DE DECLARAÇÃO – AÇÃO DE RESILIÇÃO CONTRATUAL – RETENÇÃO DE 10 A 25% DO VALOR PAGO PELO COMPRADOR DESISTENTE – ARESTO COMPATÍVEL COM A JURISPRUDÊNCIA DO TRIBUNAL – TEMA 1.002 DO STJ – APLICABILIDADE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO – EFEITOS INFRINGENTES 1. Conforme a jurisprudência deste tribunal, nas hipóteses de resilição de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é devida a retenção, em favor do vendedor, de 10 a 25% do montante pago na vigência do contrato. 2.
Tratando-se de resilição contratual por iniciativa do comprador, os juros de mora incidentes sobre o valor restituível devem incidir a partir do trânsito em julgado. Tema repetitivo 1.002 do STJ.

(TJ-MT 10340948420198110041 MT, Relator: SERLY MARCONDES ALVES, Data de Julgamento: 29/06/2022, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 29/06/2022).

RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. ACÓRDÃO RECORRIDO PROFERIDO EM JULGAMENTO DE IRDR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. RESOLUÇÃO IMOTIVADA PELO PROMITENTE COMPRADOR. DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. CLÁUSULA CONTRATUAL. PEDIDO DE ALTERAÇÃO. SENTENÇA CONSTITUTIVA.
TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. TRÂNSITO EM JULGADO
. 1. Para os fins dos arts. 927 e 1.036 a 1.041 do CPC, fixa-se a seguinte tese:
- Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão
. 2. Recurso especial provido.
(REsp nº 1.740.911 - DF (2018/0109250-6).

Assim, a sentença recorrida merece reforma somente quanto à incidência dos juros de mora.

Diante desta dinâmica de fatos e circunstâncias, reputa-se escorreita a sentença recorrida, razão por que
dá
-se
parcial
provimento
ao apelo, somente para determinar a incidência dos juros de mora a partir do trânsito em julgado da sentença recorrida.

Por fim, não há falar em majoração dos honorários advocatícios arbitrados
na origem
, porquanto arbitrados no percentual máximo pelo Juízo da causa.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 06/11/2024